Appartement & Eigenaar 2018-4

APPARTEMENT & EIGENAAR

Hoe ga je om met de servicekosten?

Wie doet wat binnen de VvE? Geluidsoverlast van je buren?

Hoe verbeter je de communicatie?

www.appartementeneigenaar.nl jaargang 19 - 2018 - editie 4

VVE:

ZOVEEL MENSEN, ZOVEEL WENSEN

Bel (088) 233 72 66 voor meer informatie

VCA*

Multi Protect Nederland BV Multi Protect Nederland (MPN) is een specialistisch en erkend aannemersbedrijf.

Onze opdrachtgevers zijn aannemers, gemeentes, woningbouwverenigingen, VvE’s, Rijksgebouwendienst en particulieren.

Klantgerichtheid staat hoog bij ons in het vaandel. Overleg over en tijdens de werkzaamheden met opdrachtgevers en bewoners is vanzelfsprekend. Door het toepassen van sneluithardende producten zijn loopvoorzieningen overbodig en wordt de overlast tijdens uitvoering tot een minimum beperkt.

Behandelen van trappen en bordessen

Rijbaan- en parkeervak aanduiding

Galerij ophoging, antislip toplaag, inclusief hwa en hekwerkaanpassing Bedrijfsactiviteiten • Antislip maken van galerijen, balkons, trappenhuizen en wandeldekken, eventueel inclusief het ophogen/opplussen en waterdicht maken hiervan.

• Op enkele systemen is zelfs een 10-jaar verzekerde garantie mogelijk.

• Afdichten van daken met complexe detailleringen. Waar het voor dakdekkers ophoudt, komen wij in beeld.

• Behandeling van parkeergarages en hellingbanen. Zoals realiseren van antislip, afdichting, kleurvakken, belijning en het plaatsen van aanrijbeveiliging.

• Aanbrengen van vloeibare 2-componenten scheuroverbruggende vloer- en daksystemen.

• Kunststofvloeren op basis van pmma, polyurethaan en epoxy. Van coatingvloeren tot exclusieve gietvloeren.

• Betonreparatie. Inclusief reiniging en injectiewerk.

• Complete renovatie van buitenzijdes van gebouwen. Inclusief hekwerk en schilderwerk in samenwerking met onze schildersafdeling.

Ophogen van galerijen

Antislip maken van houten delen

Multi Protect Nederland BV heeft ook een schildersafdeling.

Kijkt u eens op de site: www.mpn-schilderwerken.nl.

Multi Protect Nederland BV Handelsweg 25, 7461 JJ Rijssen Tel. 0548 – 513322 • www.multiprotect.nl info@multiprotect.nl Complexe dakafdichting • Galerijen / balkons • Detailafdichting • Parkeergarages / -daken • Naadloos dakwerk • Kunststofvloeren • Schilderwerk • Betonreparatie • Complete renovatie

Gefeliciteerd!

VvE Kennispeil

Medewerkers van de volgende VvE beheerders hebben de toets Basiskennis VvE met succes VVE KENNISPEIL BIEDT BEHEERDERS EEN afgelegd.

EIGEN ONLINE PLATFORM VOOR TRAINEN, TOETSEN EN TOEPASSEN

VvE Kennispeil Wie met een VvE te maken heeft moet veel weten, over wet- en regelgeving, bouwkunde, MJOP’s, belastingen enzovoorts. Dit geldt voor zowel appartementseigenaren als bedrijven die werken voor VvE’s.

Maar waar haalt u als die kennis vandaan? die beheerder kennis vandaan?

VvE Kennispeil is dé oplossing; een transparant platform waar u op een laagdrempelige manier zelfstandig online cursussen kunt doen. En dat tegen zeer lage kosten! VvE Kennispeil kost namelijk slechts € 25,- (excl. btw) per deelnemer per jaar.

Interesse?

Kijk voor meer informatie op www.vvekennispeil.nl!

VvE Kennispeil is een initiatief van Appartement & Eigenaar

INHOUD

VOORWOORD Als je in een appartement woont, heb je (vaak) met veel verschillende mensen te maken. Links, rechts, boven, onder, voor en achter; overal wonen buren. De kunst is om ervoor te zorgen dat iedereen naar tevredenheid in het gedeelde pand kan wonen (en dat het pand zelf in goede staat verkeert en blijft verkeren). En dat klinkt eenvoudiger dan het is.

Iedereen zal zich kunnen voorstellen dat zoveel mensen op een relatief klein oppervlak nogal eens tot problemen kan leiden. De vraag voor veel VvE's is dus: hoe kun je dit alles in goede banen leiden?

Servicekosten: al je vragen beantwoord

04

In deze editie belichten we 'de menselijke kant' vanuit diverse hoeken: wat doe je als een eigenaar zijn servicekosten niet betaald? Wie doet wat binnen de VvE? Hoe ga je om met geluidsoverlast van je buren? Hoe zorg je dat er binnen de VvE beter gecommuniceerd wordt en hoe verbetert de VvE zelf de communicatie?

Dit en nog veel meer in deze editie van Appartement & Eigenaar!

Guido van Loon

COLOFON Is Nul op de Meter haalbaar voor VvE's?

32

VERDER IN DEZE EDITIE: MJOP: leidraad bij investeringen

10.

VvE: wie doet wat?

14.

Geluidsoverlast

18.

Optimaal communiceren op VvE-niveau

22.

Nieuws en producten

26.

Wonen Media BV Postbus 2093, 1960 GB Heemskerk Telefoon 0251 207 400 Fax 0251 207 401 E-mail info@appartementeneigenaar.nl Internet www.appartementeneigenaar.nl Uitgever Marc Zagwijn Redactie Guido van Loon Vormgeving Jessica Geertsma, Wendy Smit Advertentie-exploitatie Tim Hes, Rene ter Veer ISSN 1572-185X Lithografie en druk VHP Drukkers, Heemskerk Coverfoto Opgave en vragen over abonnementen: Abonnementenland Postbus 20, 1910 AA Uitgeest Tel. +31(0)251-25 79 24 Fax +31(0)251-31 04 05 Site: www.bladenbox.nl voor abonneren of www.aboland.nl voor adreswijzigingen en opzeggingen. Abonnementenland is ook bereikbaar via Twitter.

Stuur uw tweet naar: @Aboland_klanten.

3

4

GELD

HOE HOUD JE CONTROLE OP DE SERVICEKOSTEN? Iedere appartementseigenaar moet elke maand een bepaald bedrag betalen aan de VvE: de servicekosten. Zo zorg je gezamenlijk dat onder meer het gemeenschappelijk onderhoud aan het complex en de verzekeringen betaald kunnen worden.

Maar hoe zorg je als VvE dat er geen achterstanden ontstaan?

Een groot deel van de VvE’s in Nederland

Hoe zit het bij de koop of verkoop van een

spaart te weinig, waardoor achterstallig on-

appartement?

derhoud kan ontstaan. Daarom stelt de over-

Stel je gaat je appartement verkopen. Uiteraard

heid per 1 januari 2017 jaarlijks een minimale

heb je dan mededelingsplicht. Dus ook op vra-

reservering voor onderhoudskosten verplicht.

gen over de servicekosten en eventuele ach-

Is er geen meerjarenonderhoudsplan? Dan

terstanden ben je verplicht eerlijk antwoord te

moet er minstens 0,5% van de herbouwwaar-

geven. Als koper heb je onderzoeksplicht. De

de van het complex opzij worden gezet. Hoe-

verkoper is niet aansprakelijk voor gebreken

veel deze herbouwwaarde bedraagt, staat in

die je zelf kunt ontdekken. Met betrekking tot

de opstalverzekering. Een actieve VvE spaart

de servicekosten is het belangrijk te weten

dan ook voor toekomstig onderhoud. Zo kom

dat een notaris als je hiernaar vraagt verplicht

je niet opeens voor onverwachte uitgaven te

is je te informeren over eventuele achterstan-

staan. Erg belangrijk dus om als VvE zoveel

den. De notaris zal dan informeren bij de VvE

mogelijk controle op de servicekosten te hou-

of er eventuele openstaande servicekosten

den. Zo voorkom je een hoop problemen. Maar

zijn van de vorige eigenaar. De schulden wor-

hoe kun je dit het beste doen? In dit artikel

den van de koopprijs afgetrokken. Pas daarna

belichten we het begrip servicekosten van di-

mag hij het appartement leveren. Belangrijk

verse kanten.

voor een verkoper dus om te zorgen dat hij bij is met de servicekosten, anders levert het appartement minder geld op. Als koper is het prettig om te weten dat je altijd met een schone lei begint.

5

een beheerkantoor dan brengt dit uiteraard ook kosten met zich mee. Daarnaast worden de premies voor de collectieve verzekeringen zoals de opstalverzekering. Bovendien is iedere VvE wettelijk verplicht een reservefonds voor grootschalig onderhoud op te bouwen. Al deze elementen samen zullen de basis voor de servicekosten vormen.

In de splitsingsakte staat opgenomen hoeveel iedere appartementseigenaar moet bijdragen aan de servicekosten. Het kan zo dat iedere eigenaar hetzelfde bedrag betaalt, maar vaker zien we dat de bijdrage afhankelijk is van de oppervlakte van het appartement.

Hoe zorg je dat mensen blijven betalen?

Door het betalen van de eigen bijdrage zo eenvoudig mogelijk te maken, voorkom je dat men Let op: je moet hier als koper wel zelf naar vra-

niet tijdig aan de betaalplicht voldoet. Er is

gen, dit is onderdeel van de onderzoeksplicht.

een aantal opties om dit goed te regelen. Voor

Doe je dit niet dan kan het (wettelijk) zo zijn

het innen van de eigen bijdrage kun je kiezen

dat de VvE de nieuwe eigenaar 'hoofdelijk'

voor het gebruik van automatische incasso’s.

aansprakelijk houdt voor de achterstand en

Dat kan op twee manieren vanuit de VvE via

de achterstand doorberekent. De nieuwe eige-

een zogenaamde incassobatch; de VvE of be-

naar kan dit natuurlijk wel weer verhalen op

heerder is dan gemachtigd om op een vaste

de vorige eigenaar, maar dit alles zorgt voor

dag een vast bedrag van de rekening van de

een hoop rompslomp waar je logischerwijs

eigenaar af te schrijven. Een nadeel hiervan

niet op zit te wachten. Het gaat hierbij overi-

is dat de VvE voor deze dienst per transactie

gens wel enkel en alleen om de servicekosten

moet betalen. Een andere optie is dat de eige-

van het lopende en voorgaande jaar.

naar zelf een automatische betaling aanmaakt in zijn of haar bancaire omgeving zodat het

Daarnaast is het als (potentiĂŤle) koper van een

geld op een - door de vergadering afgesproken

appartement goed om te weten dat wanneer

moment bijvoorbeeld de eerste van de maand

de VvE van het desbetreffende appartement

- wordt overgemaakt naar de rekening van de

inactief is dit gevolgen kan hebben voor het

VvE. Zo kan niemand vergeten om te betalen.

krijgen van een hypotheek. Weinig hypo-

Het is dan wel zaak voor de eigenaren dat er

theekverstrekkers staan namelijk te springen

voldoende saldo op hun rekeningen staat om

om een lening aan te bieden voor een gebouw

het bedrag af te schrijven. En je bent hierbij

waarbij niet wordt geĂŻnvesteerd in onderhoud.

natuurlijk ook afhankelijk van de bereidheid

De kans op een daling van de woningwaarde is

van de eigenaren om dit ook daadwerkelijk te

dan namelijk aanzienlijk.

doen.

Hoe wordt de hoogte van de servicekosten

Maar hoe zit het dan met de controle van de

bepaald?

betalingen?

Als appartementseigenaar zit je dus vast aan

Er bestaan vele handige softwarepakketten

het fenomeen servicekosten. De VvE mag zelf

speciaal ontwikkeld voor dit soort zaken. Bij

Inschatting maken van

de hoogte hiervan bepalen. Maar waar is de

zo goed als alle pakketten is het mogelijk om

de servicekosten

hoogte eigenlijk op gebaseerd?

de bankafschriften te koppelen, controle van

-- Hoe

oud

is

het

appartement?

dat is erg handig natuurlijk. Blijft iemand in

het

men vast hoe hoog de servicekosten voor het

gebreke, dan heb je een aantal mogelijkheden.

appartement onder-

komend jaar zullen worden. Dit bedrag hangt

Je kunt instellen dat de penningmeester van

houden?

van een aantal zaken af: denk hierbij aan de

de VvE automatisch een melding krijgt. Het is

-- Welke voorzieningen

voorzieningen (de lift, automatische deuren,

echter ook mogelijk direct een aanmaning te

zijn er in het appar-

gemeenschappelijk ruimte), de staat van het

sturen. Het is raadzaam om te beginnen met

tement?

onderhoud van het complex en de leeftijd.

het inseinen van de penningmeester in plaats

Wordt het beheer van de VvE uitbesteed aan

van direct een aanmaning te gaan sturen. Dit

-- Hoe

6

de betalingen gaat dan geautomatiseerd. En Tijdens de jaarlijkse ledenvergadering stelt

goed

is

Wat als iemand niet betaald?

eerder tot het gewenste resultaat leiden.

Worden de servicekosten ĂŠcht niet meer be-

GELD

is wat vriendelijker en zal in veel gevallen ook

taald dan is het van belang dat de VvE een Wat kun je doen bij achterstanden?

dossier opbouwt. Zo is het verstandig dat je

Servicekosten zijn eigenlijk harde bedragen

voor het dossier een aantal aanmaningen te

die een eigenaar altijd verschuldigd is, onge-

kunnen laten zien waaruit blijkt dat je als VvE

acht of iemand niet kan of wil betalen. Uiter-

aanspraak maakt op het bedrag dat de schul-

aard is het desondanks dat goed denkbaar dat

denaar is verschuldigd en dat je de gelegen-

er toch achterstanden zijn. Het beste kun je

heid hebt geboden alsnog te betalen. Hierna

dan allereerst kijken naar de omstandigheden

kun je een incassoprocedure starten. Dan ga

van het specifieke geval. Is het onwil of is er

je naar de kantonrechter. Omdat het om een

meer aan de hand? Op het moment dat iemand

gerechtelijke procedure gaat, heb je als VvE

door omstandigheden niet kan betalen je hier

doorgaans wel toestemming van de vergade-

als VvE iets milder mee omgaat en iemand wat

ring nodig. Vaak zal het echter zo zijn dat de

extra gelegenheid geeft om het alsnog in orde

vergadering al heeft besloten om de beheerder

te maken. Bij mensen die echt niet willen be-

of het bestuur een mandaat te geven om in het

talen moet je uiteraard een hardere lijn hante-

geval van achterstallige betalingen meteen

ren. Het belangrijkste is sowieso de commu-

naar de kantonrechter te stappen. Vervolgens

nicatie. De eerste actie van een VvE zou altijd

zal de eigenaar een dagvaarding krijgen. De

moeten zijn proberen te achterhalen; wat is er

eigenaar kan vervolgens nog verweer voeren,

eigenlijk aan de hand?

maar in de meeste gevallen wordt de VvE wel in het gelijk gesteld.

7

Eens in de zoveel tijd is het goed om er eens naar te kijken. Wordt het zaak om de cv-ketels te vervangen?

Hoe is het gesteld met de rookgasafvoer of het CLVkanaal? Kunnen de VR-ketels nog vervangen worden door HR? En zijn er ook andere

Als VVE collectief de CV-ketels vervangen?

oplossingen mogelijk?

Kan de VVE direct van het gas af, zijn er vervangende duurzame bronnen?

Allemaal vragen waar wij een vrijblijvend advies over uitbrengen.

Wij geven advies, leveren een scherpe offerte, bieden een totaalpakket en een perfecte uitvoering. Uiteraard hoort daar ook de Service en Onderhoud bij.

Meer informatie?

Neem contact op met Ronald Schouten om te bespreken wat wij voor uw VvE kunnen betekenen.

Kijk nu voor een actueel VvE-aanbod op warmgarant.nl/vve of bel 085 - 401 22 33 Landelijk installatiepartner van Intergas

Installatie bij spoed vaak binnen 24 uur

Betaling achteraf na installatie

99% beveelt ons aan

B E R E I K B A A R V O O R A D V I E S O P M A . T/ M V R . VA N 0 8 . 0 0 T/ M 2 1. 0 0 U U R E N Z A . E N Z O N . VA N 10 . 0 0 T/ M 17. 0 0 U U R .

GELD

Als iemand echt geen geld heeft, of weigert om

Er zijn altijd alternatieven denkbaar. Bijvoor-

te betalen, dan kan de VvE beslag laten leggen

beeld dat je als VvE besluit dat de eigenaar

op het appartement en het appartement ver-

schoonmaakwerk kan doen. Hiermee bespaart

kopen. Wordt het appartement dan executori-

de VvE dan weer op deze kosten. Belangrijk is

aal verkocht, dan krijgt de bank eerst het deel

dan wel dat de vergadering hiermee instemt

waar het nog recht op heeft, van wat overblijft

en je vervolgens de afspraken duidelijk admi-

kan de VvE dan worden betaald.

nistreert. Uiteindelijk is het altijd een beslissing van de vergadering om wel of niet een

Om al deze narigheid zoveel mogelijk uit te

incassoprocedure te starten.

sluiten, adviseren we om na twee maanden achterstand allereerst eens te gaan informeren wat er aan de hand is en als dat niets ople-

Heb je meer vragen over de servicekosten

vert er een eerste aanmaning uit te doen. Met

of over andere financiĂŤle kwesties? Kijk op

zo’n aanmaning geef je iemand de kans om het

www.appartmenteneigenaar/financieel.

openstaande bedrag alsnog te voldoen.

Als er geen bijzondere omstandigheden zijn, maar het probleem is structureel, dan is het vaak wel een teken dat iemand dit soort bedragen niet kan betalen. Het komt er dan al snel op neer dat men 'van een kale kip niet kan plukken'. Dit is te ondervangen door het tijdig verkopen van het appartement, waarbij de nieuwe eigenaar hoofdelijk die achterstand moet voldoen.

Maar moet je als VvE altijd zo streng zijn?

Soms zit het iemand vreselijk tegen. Iemand raakt zijn baan kwijt en het duurt wel even voor de uitkering op gang komt. Of er is sprake van het overlijden van een partner en de bankrekening is tijdelijk geblokkeerd. Het gaat dan toch ook wel om een buurman of buurvrouw.

9

HOE GEBRUIK JE JE MJOP ALS LEIDRAAD VOOR INVESTERINGEN? Elke VvE is wettelijk verplicht jaarlijks een bedrag te reserveren om een onderhoudsreserve op te bouwen. Hiermee moet je het pand goed kunnen onderhouden. De hoogte van dit bedrag stel je vast aan de hand van een meerjarenonderhoudplan (MJOP).

10

risico dat het schilderwerk beschadigt bij het

rapport waarin vermeld staat welk onderhoud

voegen van de gevel.

wanneer zal moeten gebeuren en wat de kosten

-- Bekijk tevens wat het vervangen van een on-

van dit onderhoud zullen zijn. Dit rapport heeft

derdeel als resultaat oplevert voor de gehele

betrekking op de gemeenschappelijke delen van

MJOP. Stel dat je de houten kozijnen vervangt

het pand, waaronder in elk geval de gevel en het

voor kunststof kozijnen. Een flinke investering

dak, maar ook de kozijnen en het trappenhuis.

natuurlijk, maar het de onderhoudspost voor de

ONDERHOUD

Wat is een MJOP ook alweer? Een MJOP is een

kozijnen komt tegelijkertijd ook te vervallen.

Wat staat er in een MJOP?

De moeite waard om uit te (laten) rekenen wat

Een MJOP draait om een aantal zaken. Zo moet er

dit voor gevolgen heeft voor je planning.

altijd in vermeld staat om welk onderdeel van het

-- Gaat het om een grote opdracht? Laat dan al-

gebouw het gaat (dak, gevel, kozijnen of dakgoot),

tijd een werkbeschrijving of bestek opstellen.

wanneer er hierop onderhoud gepleegd moet

Vanwege de specifieke kennis die hierbij komt

worden en hoeveel dit gaat kosten. Houd bij het

kijken, raden wij aan om dit altijd door deskun-

opstellen van het plan altijd in de gaten dat alles

digen op dit gebied te laten doen.

van het gebouw wordt meegenomen. Ook voor het

-- Vraag altijd meerdere (zeker 3) offertes aan.

dak dat nog 20 jaar meegaat moet alvast geld ge-

Kijk goed naar de prijs-kwaliteitverhouding en

reserveerd worden, zodat je niet ineens voor grote

breng dit in kaart. Zo voorkom je dat je appels

uitgaven komt te staan.

met peren gaat vergelijken.

-- Controleer bij oplevering altijd of er aan de ver-

Combineer het opstellen van plan altijd met een

wachting is voldaan. Laat dit eventueel contro-

conditiemeting. Hiermee zie je gelijk welk on-

leren door een externe partij.

derdeel al direct onderhoud nodig heeft en wat

-- Houd ook de wettelijke verplichtingen in de ga-

nog wel even kan wachten. Bij een MJOP draait

ten. Denk hierbij aan liftkeuringen, keuringen

het namelijk om de gemiddelde levensduur maar

van blusmiddelen e.d. Als gebouweigenaar ben

wordt niet gelet op huidige staat. Dit kan een ver-

je hiervoor verantwoordelijk en aansprakelijk,

tekend beeld opleveren, vandaar dat een condi-

dus regel dit soort zaken goed.

tiemeting van belang is. Verder is het belangrijk je MJOP periodiek te laten controleren en/of bijstellen. Zo blijft je planning actueel. Dit is belangrijk aangezien de onderhoudsstaat van sommige onderdelen kan veranderen of grondstoffen of btw-percentages kunnen wijzigen, wat weer tot andere getallen kan leiden.

Wat geef je prioriteit in de MJOP? Hoe bepaal je welke investering (dus welk onderhoud) je wanneer doet? Hoe wordt dit duidelijk uit de MJOP? -- Allereerst ga je kijken naar de omstandigheden.

Wat gebeurt er bijvoorbeeld als je ervoor kiest om een bepaald onderhoud niet te laten uitvoeren? Is er dan sprake van technische schade of een gezondheids- of veiligheidsrisico binnen het pand of gaat het enkel en alleen om het aanzicht? Op basis hiervan maak je een eerste prioriteitenlijstje.

-- Vervolgens kijk je naar de extra kosten die het onderhoud met zich meebrengt. Denk bijvoorbeeld aan kosten voor een steiger of hoogwerker. Probeer dit bij elkaar te plannen. Moeten de kozijnen bijvoorbeeld geschilderd worden, terwijl het jaar erna het gevelvoegwerk aan de beurt is? Kijk dan of je dit bij elkaar kunt schuiven. Dit bespaart je de extra kosten voor het huren van een steiger. Bovendien loop je niet het

11

Waarom zou je niet gelijk onderzoeken of je

Vaak zal een MJOP opgesteld worden door een externe partij.

de noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden

Maar hoe weet je als VvE nou dat dit ook goed gebeurt?

kunt combineren met duurzame en energie-

-- Vraag altijd om een inspectie op locatie. Het klinkt gek, maar

zuinige oplossingen? Het complex is dan niet

dit is niet standaard!

alleen goed onderhouden, maar blijft ook lan-

-- Zorg dat je als VvE weet welke onderdelen er opgenomen

ger goed onderhouden. Zo'n duurzame variant

worden. Verplicht zijn in ieder geval: dak, gevel, kozijnen, al-

noemen we een DMJOP. En daar speelt een Energiebesparingsadvies (EPA) een belangrijke rol. Dat laat namelijk zien wat de energie-

gemenen ruimtes en gemeenschappelijke installaties.

-- Vraag de externe partij altijd of ze over de juiste papieren beschikken en of ze die ook kunnen laten zien.

prestatie van het gebouw op dat moment is en

-- Wordt de inspectie conform de conditiemeting NEN2767 uit-

geeft helder advies over hoe het nog beter kan.

gevoerd? Dit is een objectieve systematiek voor het vaststel-

Een EPA helpt dus om je gebouw energiezui-

len van de onderhoudsstaat van bouwkundige en installatie-

niger te maken: dan bespaar je geld, draag je

technische elementen.

bij aan een beter milieu en krijgt het gebouw

-- Kijkt de MJOP verder dan 10 jaar? Vaak wordt er namelijk

een gezonder leefklimaat. Let wel op: ook een

een termijn van 10 jaar gehanteerd terwijl het kan zijn dat

EPA-keuring mag alleen door gecertificeerde inspecteurs worden uitgevoerd. Er zijn hier ook diverse subsidiemogelijkheden voor. Kijk op www.appartementeneigenaar.nl/subsidie voor

ONDERHOUD

DMJOP en EPA

een aantal grote investeringen (denk aan liften, daken enz.) net buiten deze termijn vallen. Dit kan grote gevolgen voor de reservering hebben en kan tot (hoge) onvoorziene kosten leiden terwijl dit niet nodig is.

meer informatie.

13

WIE DOET WAT BINNEN DE VVE? 14

DE VERENIGING

Een VvE bestaat, zoals waarschijnlijk wel bekend, uit verschillende organen. Bijvoorbeeld het bestuur, de kascommissie en de Algemene Ledenvergadering (ALV). We krijgen regelmatig van VvE's de vraag wie nu precies wat doet (of hoort te doen).

In dit artikel geven we een overzicht.

Alles begint bij het VvE-bestuur. In de split-

over het onderhoud, de begroting en de jaarre-

singsakte wordt bepaald uit hoeveel bestuur-

kening. De ALV wordt minstens één keer per

ders het bestuur mag bestaan. Vaak zal het be-

jaar gehouden. Dit kan natuurlijk ook vaker

stuur uit een oneven aantal personen bestaan.

zijn. De vergadering kan uitgeschreven wor-

Ze zullen door de ALV (ook wel VvE-vergade-

den door het bestuur, maar ook de eigenaren

ring) worden gekozen. In principe mag ieder-

kunnen dit doen. In dat geval moeten de ei-

een de functie van bestuurder uitvoeren,. Het

genaren die minstens 10% van de stemmen

maakt dus niet uit of de bestuurder zelf ap-

kunnen uitbrengen om een ALV vragen. Het

partementseigenaar is of niet, zolang hij maar

bestuur dient dan binnen 3 weken een verga-

gekozen is door de vergadering. Doorgaans

dering uit te schrijven. Gebeurt dit niet, dan

wordt een bestuurder met een meerderheid

mogen de initiatiefnemers zelf de leden bij-

van stemmen gekozen. Maar wat doet het be-

eenroepen.

stuur precies?

Alle

appartementseigenaren

hebben

toe-

Het bestuur

gang tot de vergadering. In de splitsingsakte

Als er meerdere bestuurders zijn (wat meestal

staat het totale aantal stemmen en het aantal

het geval zal zijn), zullen zij zelf een voorzit-

stemmen dat een eigenaar mag uitbrengen,

ter, secretaris en penningmeester kiezen. Het

vermeld. Doorgaans geldt bij besluiten dat er

bestuur voert de besluiten van de ALV uit. Be-

een meerderheid van stemmen nodig is. Voor

stuurders worden benoemd voor onbepaalde

sommige besluiten kan gelden dat minimaal

tijd en kunnen ook altijd door de vergadering

tweederde van het aantal uitgebrachte stem-

worden ontslagen. Daarnaast zijn ze verant-

men nodig is. Hiervoor geldt dan dat ook dat

woordelijk voor administratie van de VvE, het

het aantal aanwezige eigenaren ook minimaal

opmaken van de jaarstukken, het tekenen van

tweederde van het aantal stemmen kàn uit-

overeenkomsten en opvragen van offertes.

brengen. Het gaat dan om uitgaven die niet

Een bestuur moet altijd ingeschreven staan bij

met onderhoud te maken hebben en het her-

de Kamer van Koophandel.

stel van de gemeenschappelijke ruimten die een door de vergadering vastgesteld bedrag te

Voorzitter - De voorzitter zit de bestuursver-

boven gaan.

gaderingen voor en houdt de door de ALV bedachte plannen en het beleid in de gaten.

Om besluiten te nemen, moet er een minimaal

Secretaris - Zorgt voor de communicatie met

aantal stemmen vertegenwoordigd zijn op de

de appartementseigenaren.

vergadering, dit heet het 'quorum'. Vaak zal dit

Penningmeester - Is verantwoordelijk voor het

de helft van het totaal aantal stemmen zijn.

beheren van de kas.

Wordt dit aantal niet gehaald, dan moet er een tweede vergadering uitgeschreven worden.

Een veelgehoord misverstand is dat het

Deze moet binnen twee tot zes weken na de

VvE-bestuur het voor het zeggen heeft in een

eerste plaatsvinden. In de tweede vergadering

VvE; dat is niet waar. De ALV is verantwoorde-

kunnen wél besluiten worden genomen als

lijk voor de besluiten binnen de VvE.

het quorum niet is gehaald.

De ALV

Is een eigenaar het oneens met een besluit

De ALV is dus het hoogste orgaan binnen de

dan kan hij of zij dit besluit ter vernietiging

VvE en neemt ook alle besluiten bijvoorbeeld

voorleggen aan de kantonrechter. Dat moet

15

Van Lierop houdt uw monument levendig... > HOUTHERSTEL MET EPOXYTECHNIEK > HOUTINSECTEN- EN SCHIMMELBESTRIJDING > ZWAMBESTRIJDING > VOCHTBESTRIJDING > INSPECTIE-ABONNEMENTEN

Conserveert & Herstelt Hout | Verdrijft Vocht

GRATIS INSPECTIE

✆ 0172 43 35 14 www.vanlierop.nl Gegarandeerd een professionele aanpak

VRAAG NAAR DE VOORWAARDEN

Trots, Mogen wij met trots één van onze projecten aan u presenteren? De bewoners van de Kralingerhoutflat in Rotterdam vroegen ons om advies over de verlichting in de gezamenlijke ruimtes van de flat. De wensen en eisen van de bewoners in combinatie met onze expertise heeft geleid tot het plaatsen van nieuwe slimme led armaturen in de gangen, trappenhuizen en galerijen. Door de lichtkleur warmer te maken en door het toepassen van sensor armaturen, is hinder van galerijverlichting voor de bewoners verleden tijd. Bovendien is er nu sprake van een huiselijke sfeer. De sensor armaturen branden voortdurend op 10%. Daarbij gebruiken ze 2 Watt. Dit zorgt voor prima oriëntatieverlichting.

Zodra er beweging is, branden de lampen enige tijd op 100% en verbruiken ze 21 Watt.

Hiermee besparen de bewoners 85% energie ten opzichten van de oude armaturen.

De bewoners zijn enthousiast en tevreden. Niet alleen over de verlichting, maar ook over onze werkwijze en eerlijke advies. Daar zijn wij trots op.

LEDesign Projectverlichters 0546 45 42 75 info@ledesign.nl

Portia 2

85%

energie bespaard

“geen last meer van licht in mijn slaapkamer”

Omdat er in het geval van een beheerder sprake

genomen of binnen 30 dagen nadat de eigenaar

is van een overeenkomst kan hij of zij niet altijd

kennis van het besluit had kunnen nemen. De

zomaar door de vergadering ontslagen worden. In

rechter kan vervolgens het besluit vernietigen als

de overeenkomst zal meestal een bepaling zijn

hij oordeelt dat het tegen de redelijkheid en de bil-

opgenomen over wanneer het contract opgezegd

lijkheid indruist.

kan worden. Doet de beheerder (aantoonbaar) zijn

DE VERENIGING

gebeuren binnen 30 dagen nadat het besluit is

werk niet goed (dus komt hij de overeenkomst De voorzitter

niet na), dan kan deze ontbonden worden op basis

De voorzitter van de VvE-vergadering is verant-

van wanprestatie.

woordelijk voor het organiseren en leiden van de vergadering. Hij zorgt dat ervoor dat mensen

Overige commissies

hun zegje kunnen doen en houdt het aantal uitge-

De vergadering mag altijd andere commissies te

brachte stemmen in de gaten. Bovendien dient de

benoemen om bepaalde taken uit te voeren, bij-

voorzitter mee te tekenen als er uitgaven uit het

voorbeeld een technische commissie die bezig

reservefonds worden gedaan.

houdt met onderhoud of een tuincommissie die zich bezig met het tuinonderhoud.

De kascommissie De kascommissie is verantwoordelijk voor het

Vergoeding

controleren van de jaarstukken die door het be-

De meeste functies binnen een VvE zullen uitge-

stuur zijn opgemaakt en geeft de VvE vergadering

voerd worden door vrijwilligers. Zij worden dus

advies over het al dan niet goedkeuren van de

niet betaald voor het werk dat zij verrichten maar

jaarstukken.

kunnen wel een onkostenvergoeding hiervoor krijgen. Daarnaast kan een vrijwilliger een extra

Beheerder

vergoeding krijgen, de zogenaamde vrijwilligers-

Een VvE-beheerder kan als externe partij enkele

vergoeding. In het geval van een beheerder wordt

taken van het bestuur overnemen. Wat hij precies

er een vergoeding afgesproken en deze wordt

doet, is afhankelijk van de beheerovereenkomst.

vastgelegd in de overeenkomst.

17

GELUIDSOVERLAST IN APPARTEMENTEN Door: mr. Kim Kroon, Van Till Advocaten

Geluidsoverlast is een veelvoorkomend pro-

geluidsoverlast ervaren van de gebruikers van

bleem in VvE’s. In de meeste gevallen zijn

het bovengelegen appartement. In dit appar-

hierover bepalingen opgenomen in de split-

tement is zgn. “harde vloerbedekking” aange-

singsakte met het doel om de overlast zoveel

bracht. De eigenaren beklagen zich daarover.

mogelijk tegen te gaan.

Zij verzoeken de betreffende eigenaar om hen informatie toe te zenden, waaruit blijkt dat de

Vaak wordt bepaald dat vloerbedekking in de

vloerbedekking voldoet aan de regels uit de

privé-gedeelten dusdanig van samenstelling

splitsingsakte.

moet zijn dat contactgeluiden zoveel mogelijk worden tegengegaan. Het aanbrengen van

Uit deze regels volgt dat de vloerbedekking van

harde vloerbedekking, zoals parket of stenen

de privé-gedeelten zodanig van samenstelling

vloeren, is meestal niet toegestaan, tenzij dat

moet zijn dat contactgeluiden zoveel mogelijk

op een dusdanige manier gebeurt dat daardoor

worden tegengegaan. De sanitaire ruimten

geen onredelijke hinder kan ontstaan voor de

worden van deze verplichting uitgezonderd.

andere eigenaren. In deze bijdrage wordt een uitspraak besproken van de rechtbank Am-

Ook is in de splitsingsakte een verbod opge-

sterdam die had te oordelen over een dergelij-

nomen met betrekking tot harde vloerbedek-

ke kwestie.

king, zoals parket, plavuizen en marmer, ter beperking van hinderlijke contactgeluiden.

18

Bepalingen splitsingsakte

Dit is wel toegestaan als wordt aangetoond dat

In deze procedure gaat het om eigenaren die

de contactgeluidisolatie van de kale vloer in-

clusief de (harde) vloerbedekking een waarde

Datum splitsingsakte

bereikt van Ico = tien decibel (10dB) of meer. De

Een ander interessant aspect betreft het feit

vloerbedekking moet op een deskundige ma-

dat de betreffende vloerbedekking al in het

nier worden aangebracht, als een zgn. “zwe-

appartement lag, voordat het gebouw werd

vende vloer”, zodat de vloerbedekking niet

gesplitst in appartementsrechten en de VvE

rechtstreeks met de ondervloer of de wanden

werd opgericht. Met andere woorden: de vloer

in contact zal staan. In veel splitsingsaktes

in het appartement was al aanwezig voor de

(of huishoudelijk reglementen) zijn overigens

datum waarop de splitsingsakte werd opge-

vergelijkbare regels terug te vinden als het

steld. Dit betekent volgens de rechtbank dat

gaat om harde vloerbedekking.

het verbod in de splitsingsakte over harde

Maatregelen

vloeren die (in de toekomst) nog zullen wor-

De eigenaar van het bovengelegen apparte-

den aangebracht. Deze regels gelden niet voor

ment in kwestie treft naar eigen zeggen diver-

vloeren die er al lagen voor de datum van de

se maatregelen om de geluidsoverlast tegen te

splitsingsakte.

JURIDISCH

vloerbedekking alleen van toepassing is op

gaan. Zo lopen zijn huurders standaard zonder schoenen in het appartement, zijn er tapijten

Overtreding?

gelegd in de woonkamer en doet hij diverse

Het algemene voorschrift in de splitsingsakte

aanpassingen aan de deuren (zoals het plak-

dat de vloerbedekking van de privé-gedeelten

ken van rubber strips en het bijschaven van

van een dusdanige samenstelling dient te zijn

punten waarop de deuren contact maken met

dat contactgeluiden zoveel mogelijk worden

de deurpost). Helaas leidt dat niet tot een op-

tegengegaan, is volgens de rechtbank wel van

lossing. De eigenaren van het ondergelegen

toepassing op toekomstige situaties. Dit voor-

appartement schakelen een geluidsburo in

schrift bevat echter geen concrete norm, zodat

voor de verrichting van geluidsmetingen.

het de vraag is hoe dit concreet moet worden

Deze metingen tonen aan dat een Ico-waarde

uitgelegd. In dat verband kent de rechtbank

wordt bereikt van 6dB. De 10dB norm wordt

belangrijke waarde toe aan de norm die door

dus niet gehaald. Aan de toepasselijke NEN

het geluidsburo wordt gehanteerd. Dit buro

(1070) wordt niet voldaan.

kwalificeert de harde vloerbedekking “onvoldoende” tot “voldoende” en de rechtbank sluit

Procedure

zich daarbij aan. Opmerkelijk detail is dat de

In een daarop volgende procedure wordt ge-

betreffende eigenaar al tijdens de procedure

vorderd dat de betreffende eigenaar de harde

tapijt over het laminaat in zijn woning heeft

vloerbedekking uit zijn appartement verwij-

laten aanleggen. Ondanks het feit dat de eige-

dert, op straffe van fikse dwangsommen. De

naren van het beneden gelegen appartement

eigenaren van het ondergelegen appartement

zich nog steeds beklagen over geluidsoverlast,

baseren hun vordering op de hiervoor geci-

is volgens de rechtbank niet langer sprake van

teerde bepaling uit de splitsingsakte. Volgens

overtreding van het algemene voorschrift uit

deze eigenaren is harde vloerbedekking alleen

de splitsingsakte. De vordering tot verwijde-

toegestaan als de contactgeluidisolatie een

ring van de harde vloerbedekking wordt dus

waarde bereikt van 10dB of meer. Het geluid-

afgewezen.

buro heeft aangetoond dat daar niet aan wordt voldaan. Hierdoor is volgens de eigenaren sprake van (niet geoorloofde) hinder.

Splitsingsakte en individuele eigenaar De eigenaar van het ondergelegen appartement stelt in eerste instantie dat alleen de VvE nakoming van de splitsingsakte, in het bijzonder de specifieke regels over vloerbedekking in de privé-gedeelten, kan verlangen. Een individuele eigenaar zou daar geen aanspraak op kunnen maken. Dat verweer wordt afgewezen door de rechtbank. De splitsingsakte beschermt ook de belangen van individuele eigenaren, zodat ook zij zich, naast de VvE, op nakoming van deze bepalingen kunnen beroepen.

19

(advertorial)

Kroon Kozijn Uw specialist in kunststof kozijnen!

Kroon Kozijn behoort met haar 25 vestigingen tot de absolute top in de branche van kozijnfabrikanten. De doorontwikkelde producten van Kroon Kozijn zijn al ruim 40 jaar zeer succesvol. In combinatie met haar 25 dealers maakt de formule een sterke en zekere partner voor u als VvE. Dit in combinatie met professionele afnemers maakt de formule een sterke en zekere partner voor u als VvE. Al onze kunststof kozijnen en deuren worden geproduceerd in onze eigen moderne fabriek in Nederland (Didam).

Kroon Kozijn produceert hier wekelijks honderden kunststof ramen en deuren.

Het gaat hierbij altijd om maatwerk.

Kroon Kozijn is dé grootste specialist in Nederland op de particuliere kozijnenmarkt. Onze expertise, kwaliteitsbewaking en ervaring met particulieren, brengen wij al vele jaren succesvol samen in de kozijnrenovatie bij VvE’s. Bij ons staat de bewoner/eigenaar centraal. Wij zijn gewend op te leveren met de bewo-

ner zelf, die pas tevreden is als echt alles precies zo is gegaan zoals afgesproken.

Onze kunststof kozijnen Bij Kroon Kozijn heeft u de keuze uit 2 typen kozijnen: ▫ ▫ ▫ ▫ ▫ ▫ ▫ ▫ ▫ ▫ ▫

Het traditionele Kroon Kozijn; goed isolerend, inbraakwerend, een kwalitatief hoogwaardig kozijn, voldoet aan alle energienormen en kwaliteitskeurmerken, kortom een A-merk kozijn.

Daarnaast heeft Kroon Kozijn als enige in Nederland een premium isolerend nieuw kozijn; het NORDIC kozijn. Dit isoleert ruim 2 keer zo goed als alle andere verdiepte kozijnen die op de Nederlands markt beschikbaar zijn!

“Uw kozijnen worden op maat geproduceerd in onze eigen fabriek in Nederland” Waarom zaken doen met Kroon Kozijn? ▫ Kroon Kozijn loopt voorop in de ▫ toepassing van de nieuwste ▫ technieken. ▫ Uw kozijnen worden op maat ▫ geproduceerd in onze moderne kozijn▫ fabriek in Nederland, u bent van harte ▫ welkom om een kijkje te komen ▫ nemen (op afspraak).

▫ ▫ ▫ ▫ ▫ ▫ ▫ ▫ ▫ ▫ ▫ ▫ ▫ ▫ ▫ ▫

Montage door onze eigen montageteams met professionele monteurs.

Wij begrijpen dat we gasten in uw huis zijn.

Per woning verschillende keuzes naar eigen wens.

Uitgebreide adviesfunctie en vergunningsbegeleiding.

Wij ondersteunen de VvE in de communicatie met de bewoners.

U krijgt als VvE bij ons een vast aanspreekpunt.

Wij zijn in het bezit van alle keurmerken.

Neem voor een vrijblijvend adviesgesprek contact met ons op.

Meer informatie?

Kijk op www.kroonkozijn.nl bel 0316-296161 of neem direct contact op met Vincent Aalders 06-55144682.

(advertorial)

BEVEILIGEN & BESPAREN MET LED BUITEN- EN PORTIEK ARMATUREN Pre-Lite is de LED-lichtspecialist bij uitstek en levert hoogwaardige lichtbronnen en -armaturen.

De juiste, storingsvrije verlichting is een

Unieke microwave sensor

basisvoorwaarde voor een prettige, veilige

Pre-Lite LED portiekarmaturen zijn lever-

leefomgeving. Én voor een lagere energie-

baar als 10 en 15 Watt-uitvoering en be-

rekening!

schikbaar als normale- en IP65-uitvoering (spatwaterdicht). De armaturen kunnen

LED buiten- & portiek armaturen

bovendien besteld worden met een gewo-

De LED armaturen onder meer geschikt

ne driver of een microwave-sensor. Deze

voor flatgebouwen en appartementen, zor-

laatste schakelaar biedt diverse prakti-

gen dankzij de 50 duizend branduren voor

sche mogelijkheden. Standaard kent deze

een forse besparing op de energiekosten,

vier functies: aan/uit, dimming naar 20 of

terwijl ook de onderhoudskosten tot een

40 procent (extra comfort met nog lagere

minimum beperkt worden. Uitgaande van

energiekosten), automatische dag/nacht

12 branduren per dag is onderhoud name-

schakeling en bewegingsmelding.

lijk slechts eens in de 11,5 jaar nodig.

Maatwerk De rond gevormde buitenarmaturen zijn

Naast het uitgebreide ‘standaard’ leve-

leverbaar in verschillende uitvoeringen: 7,

ringsprogramma biedt Pre-Lite de unieke

12, 18, 20 en 24 Watt. Voor buitentoepassing

mogelijkheid om maatwerk armaturen te

zijn de armaturen IP65 spatwaterdicht. De

ontwikkelen. Hiermee kan worden voldaan

armaturen zijn in normale uitvoering ech-

aan architectonische en klantspecifieke

ter ook op hun plaats in pakweg de slaap-

wensen voor een enkel gebouw of project.

kamer of keuken.

De armaturen worden ontwikkeld en gefabriceerd in onze eigen productiefaciliteit,

Doordat de onderbak is opgebouwd uit die-

wat snelle levering garandeert.

gast-aluminium ondervinden de armaturen geen hinder van wisselende weersinvloeden. De in opaaluitvoering gegoten kap

Benieuwd naar wat Pre-Lite voor uw ap-

is opgetrokken uit slagvast materiaal. IK10

partementencomplex of project kan betekenen? Neem vrijblijvend contact op met

De LED portiek armaturen van Pre-Lite

uw persoonlijk adviseur Aad Koudijs (tel.

zijn volledig hufterproof terwijl de in pris-

088-2366050).

ma-uitvoering gegoten kap slagvast is. Die doorzichtige prisma-uitvoering is dusda-

Meer informatie: www.pre-lite.eu

nig opgebouwd dat verblinding door de LED verlichting voorkomen wordt.

21

HOE HOUD JE IEDEREEN BETROKKEN BINNEN JE VVE? 22

COMMUNICATIE

Wonen in een appartement betekent dat je aan buren geen gebrek hebt.

Boven je, onder je, links, rechts, voor en achter. Toch, of misschien wel juist hierdoor, laat de onderlinge communicatie nog wel eens te wensen over. Om over de communicatie op 'VvE-niveau' nog maar te zwijgen. Zonde want dat is, zeker vandaag de dag, niet meer nodig.

Het is een bekend gezegde: 'een goede buur is

men 'zich dient te onthouden van luidruch-

beter dan een verre vriend'. En dat is natuurlijk

tigheid'. De VvE kan bovendien nadere regels

ook zo. Je hoeft niet de deur bij elkaar plat te

stellen over wat wel/niet acceptabel is om zo-

lopen, maar als er echt iets is, is het natuurlijk

doende een meer concreet handvat te bieden

wel fijn dat je in nabije omgeving iemand hebt

in overlastsituaties.

waar je op terug kunt vallen. En hoe leer je iemand beter kennen dan door dingen samen

Goede communicatie

te doen, te organiseren, te beleven, te delen of

Hoewel overlast natuurlijk heel vervelend is

te vieren? In dat licht gezien, is het natuurlijk

en niet altijd te voorkomen, smoort een goe-

een voordeel dat appartementencomplexen

de, duidelijke communicatie vanuit de VvE

vaak beschikken over een gemeenschappe-

en tussen de eigenaren onderling vaak al veel

lijke ruimte. Deze kunnen prima dienst doen

problemen in de kiem. En daar zit helaas nog

als ontmoetingsplek. Richt de kale entreehal

wel een pijnpunt voor veel VvE's. Uit de verha-

in met een grote tafel en een aantal stoel en

len die wij horen, komt vaak naar de voren dat

het nodigt direct uit om te gaan zitten. Zet er

communicatie vanuit de VvE stroef verloopt.

wat planten omheen, leesvoer op tafel en mis-

Althans, zo wordt dit ervaren. Eigenaren we-

schien zelfs een koffie-apparaat en het wordt

ten vaak niet bij wie ze terecht kunnen met

steeds leuker om in de gezamenlijke ruimte te

vragen. Huishoudelijke mededeling worden

vertoeven. Zo zijn er natuurlijk nog meer initi-

vaak per e-mail, schriftelijk of zelfs mondeling

atieven te bedenken (denk aan een 'repair-ca-

gecommuniceerd. Dit heeft tot gevolg dat er

fé', tuinieren of een barbecue), maar het sa-

vaak (in ieder geval door een groot deel van de

menleven met zoveel (verschillende) mensen in één gebouw blijkt toch niet altijd eenvoudig.

Het gevaar van burengerucht of overlast ligt altijd op de loer.

Overlast In een dichtbevolkt landje als Nederland zul je altijd wel iets van je buren horen, zeker in een appartementencomplex. Maar er zitten natuurlijk wel grenzen aan wat acceptabel is. De vraag blijft echter vaak: waar liggen de grenzen en wat doe je als deze overschreden worden. Het kan zorgen voor een vervelende discussie tussen de partijen die bij de overlast betrokken zijn. Zo'n discussie wil je natuurlijk voorkomen. Duidelijk regels zijn hiervoor belangrijk. In de modelreglementen is opgenomen dat je geen onredelijke hinder mag toebrengen aan andere eigenaars en gebruikers.

Daarnaast staat er bijvoorbeeld in vermeld dat

23

Het klinkt misschien ingewikkeld en tech-

worden. Dit leidt weer tot miscommunicaties

nisch maar het komt er in feite op neer dat er

en frustaties bij de betrokken partijen. Boven-

naast de lift een beeldscherm hangt waarop

dien mist er vanuit de VvE vaak een commu-

nieuws binnen je VvE, vergaderdata en der-

nicatiemiddel die bewoners direct met elkaar

gelijke te lezen zijn. Door het beeldscherm

verbindt. En dat moet toch beter kunnen!

of beeldschermen op een centraal punt op te

COMMUNICATIE

eigenaren) belangrijke mededelingen gemist

hangen, bijvoorbeeld bij de lift (waar iedereen Software-pakket

dus langskomt) zullen de berichten al snel ge-

Veel VvE's beschikken natuurlijk al over een

zien en gelezen worden.

software-pakket. Het nadeel hiervan is echter dat het gros van deze pakketten gericht zijn

Social community

op het 'zenden van informatie'. Je kunt er niet

Een andere communicatievorm die helemaal

onderling mee communiceren, wat vandaag

van nu is, is het vormen van een 'social com-

de dag natuurlijk steeds gewoner wordt. We

munity'. Hier zijn diverse apps en program-

komen echter steeds meer voorbeelden van

ma's voor. Hiermee kun je als bewoner op je

VvE's tegen die als een soort 'social commu-

tablet of smartphone alle relevante informa-

nity' fungeren, wat er voor zorgt dat de eige-

tie terugvinden over je VvE. De administratie,

naren steeds meer betrokken raken bij de

betalingen, reglementen, discussies, storin-

VvE. Niet in de laatste plaats omdat men het

gen melden; je kunt het eigenlijk zo gek niet

op deze manier als 'leuker' ervaart om met de

bedenken. Je kunt als eigenaren met elkaar

VvE bezig te zijn. Daarnaast zien we dat 'nar-

communiceren, maar de VvE kan ook mede-

rowcasting' effectief werkt.

delingen doen. Het mooie is dat iedereen kan meelezen en reageren. Er zijn zelfs program-

Wat is narrowcasting?

ma's om het stemmen voor de ALV digitaal te

Narrowcasting is eigenlijk de tegenhanger

regelen. Grote kans dat dit de betrokkenheid

van broadcasting. Het is het uitzenden van

ook weer verhoogd.

informatie op moderne beeldschermen en er zodoende op gericht een specifieke doelgroep

Benieuwd naar aanbieders van narrowcasting

op een specifieke plaats te bereiken.

en/of social community platformen? Kijk op appartementeneigenaar.nl/communicatie.

25

NIEUWS

Een overzicht van innovatieve producten, diensten en ontwikkelingen die voor VvE’s relevant en interessant zijn.

DIGITALE PAKKETBEZORGING Mensen ontvangen vaker pakketten dan post. Er is veel gedigitaliseerd maar de pakketbezorging zal nooit gedigitaliseerd kunnen worden. Mensen moeten thuis blijven voor pakketten of medicijn leveringen terwijl men juist vrijheid wenst en niet thuis wil blijven. ThuisBoks levert hoog kwalitatieve pakketkasten met hun slimme oplossing.

De pakketbezorger of apotheek kan altijd leveren in de pakketkast. Zodra er een pakket voor je is afgeleverd, ontvang je een mail met daarin een unieke code waarmee je je pakket kunt oppikken in je eigen pakketkast. Lekker gemakkelijk in je eigen omgeving.

WAAR WERKEN JE ZONNEPANELEN HET BESTE? Groene stroom en duurzame energie zijn een hot item op het moment. Steeds meer gezinnen en huisbezitters wekken thuis hun eigen zonne-energie op. Maar één ding is natuurlijk wel belangrijk: voor een hoog rendement heb je veel zon nodig. Consumentencollectief UnitedConsumers zet op een rijtje waar de zon het meest schijnt in Nederland. Direct valt op dat de meest zonnige plaatsen van Nederland aan de kust liggen. Hoe verder je richting het oosten gaat, hoe minder zonuren er worden geteld door de meetstations. Zo belanden de plaatsen Deelen, Heino en Eelde in de top drie van plekken waar de minste zonuren werden geteld. Vlissingen staat op kop met de meeste zonuren van 2017.

SPIRIT ONE TOUCH Met deze elektrische versie van het bekroonde Spirit-model maak je met slechts een druk op de knop je favoriete bruisende zomerdrankje. SodaStream kondigt daarom ook drie zomerse limited edition mocktailsmaken aan: Italian Spritz, Pina Colada en Pink Mojito. Met de innovatieve Spirit One Touch én de nieuwe smaken zet SodaStream weer nieuwe stappen naar een wereld zonder overbodig plastic afval; dankzij de eenvoudige bediening, de betaalbare prijs en het elegante design maakt SodaStream ieder huishouden duurzamer en feestelijker.

26

NIEUWS

VOETBEDIEND, DUS GEMAK DIENT DE MENS! DICTATOR deurvastzetters type ZE is éénvoudig te gebruiken door middel van het zacht met de voet naar beneden drukken van de kunststof aandrukdop, de ontgrendeling kan eveneens met de voet gebeuren door het metalen ontgrendelingsplaatje naar beneden te drukken. Je hoeft dus niet te bukken om de deur vast te zetten of te ontgrendelen. Het grote voordeel een stop in de grond is dat er bij deze deurvastzetter geen kans bestaat op struikelgevaar. Dankzij de verende constructie in de voet blijft de deur stevig vaststaan, zelfs tijdens een stevige bries.

TIPS VOOR EEN GEZOND HUIS Vier tips voor een gezond binnenklimaat op de langste dag: -- Houd overdag alle ramen en deuren dicht en sluit buitenzonweringen of rolluiken om de warmte buiten te houden. VELUX buitenzonweringen houden tot wel 73% van de zonnewarmte tegen voordat het de ramen bereikt.

-- Zet ’s avonds ramen en deuren open. Dat zorgt voor een natuurlijke trek in huis die de warme en vochtige lucht snel verdrijft. Zorg wel voor goede insectenhorren om muggen en insecten buiten te houden.

-- Laat kleding bij voorkeur buiten drogen. Zo loopt de luchtvochtigheid niet onnodig op.

-- Zorg voor een goede verduistering zodra je gaat slapen.

Je lichaam komt pas echt tot rust als het helemaal donker is. VELUX verduisterende rolgordijnen houden tot wel 99% van al het licht tegen.

VAN GRRR NAAR ZZZZZ Dzzzzzz bij je oor. Zoemmmmm bij je enkels. Grrrr als jij uit bed springt om die mug bij zijn lurven te pakken. Vergeet dat allemaal, want Duux introduceert de Aura, een elektrische muggenvanger die ook werkt op een USB-aansluiting. De stijlvol vormgegeven Aura trekt muggen met haar zachte blauwe UV-licht aan en vervolgens worden ze met de slimme en krachtige ventilator het apparaat ingetrokken. Het superstille en energiezuinige apparaat is veilig te gebruiken voor een optimale en gezonde nachtrust. De Duux Aura kost € 39,99 en is vanaf verkrijgbaar bij oa. Mediamarkt, Bol.com, Coolblue, Fonq.nl, VTWonen, Expert en BCC.

27

Rijssenbeek Advocaten is ruim 25 jaar dé huisadvocaat voor VvE’s, bestuurders en beheerders. Als enige advocatenkantoor in Nederland hebben wij ons volledig gericht op het appartementsrecht. Daarnaast zijn wij specialist in het voor VvE’s belangrijke bouw-, huur-, verenigings-, en energierecht.

Als dé landelijk specialist voor VvE’s heeft Rijssenbeek Advocaten een juridisch abonnement ontwikkeld voor doorlopende juridische ondersteuning, bijstand en actuele informatie op het

Appartementsrecht Aan- en opbouw Opstalverzekering

gebied van het appartementsrecht. Daar ligt onze kracht en expertise. Inmiddels hebben ruim 3.500 VvE’s voor dit juridische abonnement gekozen. Zij profiteren al van onze hoge kwaliteit, praktische adviezen, snelheid en korte lijnen. U binnenkort ook?

Energie Splitsingsakte Overtreding

Voor een offerte of meer informatie neem contact op via 026-443 42 49 of ojd@rijssenbeek.nl

Incasso Rechtsbijstand Cursus

Rijssenbeek Advocaten - Velperweg 35-1 - 6824 BE Arnhem www.rijssenbeek.nl - T 026 - 443 42 49

Kies net als meer dan 75 andere VVE’s voor LED verlichting van Saled BENIEUWD NAAR UW BESPARING?

saled.nl/vve - info@saled.nl - 033 299 0735 adv.indd 1

30-1-2018 19:09:56

Als je in een appartement met balkon of dakterras woont, is het helemaal lastig om een eigen moestuin te maken. Het is vaak al passen en meten om er meer dan twee stoelen neer te kunnen zetten. Laat staan dat je er ook allemaal potten en planten op kwijt moet. Arjen Spijkerman en Daan Meijners bedachten een superhandige oplossing voor dit probleem: De HANGTUIN. Een praktisch en mooi product dat ervoor zorgt dat iedereen met een balkon nu ook de trotse eigenaar kan zijn van een eigen stadstuin. Want zeg nou zelf, een zelfgekweekt tomaatje smaakt toch veel lekkerder?

WHATSAPPGROEPEN ZIJN DE LAATSTE JAREN IN OPMARS Voor vrijwel alles wordt wel zo’n groep in het leven geroepen. De WhatsApp-alertgroep voor inbraakpreventie, samen met buurtgenoten, blijkt een groeiend succes.

Was in september 2016 nog iets minder dan een kwart (24,7%) aangesloten bij een WhatsApp-alertgroep, zo’n anderhalf jaar later, in maart dit jaar, was dit aantal al toegenomen tot 26,7%. Zo komt naar voren uit onderzoek van de stichting NIPW. Circa 45% van de ondervraagden die nog niet bij een WhatsApp-buurtpreventiegroep zit, zou zich graag aansluiten. Frappant is daarbij wel dat 7 op de 8 (86,1%) geen idee hebben hoe dat te doen.

VOORKOM VALPARTIJEN Om de risico’s van ongevallen, zoals vallen, te verminderen zorgt tegelgrip ervoor dat elk glad oppervlak net zo aanvoelt als een ruw oppervlak. Tegelgrip Antislip Spray & Spoel wordt in drie stappen aangebracht en is volledig onzichtbaar. De behandeling tast het originele aspect van de tegel niet aan en daardoor is het resultaat niet zichtbaar, maar wel duidelijk voelbaar. Het systeem is uitermate geschikt voor keramische tegels dan wel plavuizen.

29

NIEUWS

ALLE RUIMTE VOOR EEN MOESTUIN OP JE BALKON MET DE HANGTUIN

WAT IS DE EENVOUDIGSTE MANIER OM IEMAND BINNEN TE LATEN? (NAAST HET TOUWTJE DOOR DE BRIEVENBUS)

DRAADLOOS INTERCOM-SYSTEEM VAN INTRATONE OPTIMALE EENVOUD VOOR BEHEERDER ÉN GEBRUIKER

Maak kennis met het revolutionaire intercom-systeem van Intratone voor draadloze toegangscontrole op afstand, inclusief sleutelbeheer en videobewaking. Eenvoudig te bedienen, veilig en bijzonder gebruikersvriendelijk, zowel voor bewoner als beheerder en installateur.

Bewoners kunnen met de eigen smartphone bezoek te woord staan en toegang verlenen, vanaf elke locatie. Beheerders kunnen op afstand, in real-time, toegang managen via een beveiligd beheer platform.

De aanleg is simpel: geen bekabeling meer, dus geen zwaar installatiewerk, en direct inzetbaar, met een enorme besparing ten opzichte van traditionele systemen.

Bel Alexander Dekker voor een demonstratie en u bent direct fan: telefoon 06 3620 1520. www.intratone-home.nl Intratone is een merk van Cogelec en is het best verkochte intercomsysteem in Frankrijk. Vertegenwoordiging in Nederland: Alexander Dekker, telefoon 06 3620 1520, email adekker@intratone.fr

NIEUWS

LUXE ONDERSCHUIFBED De Boxtwin: in een handomdraai om te bouwen naar een volwaardig tweepersoonsbed. Leverbaar in 10 verschillende kleuren en vier afmetingen: 80/90 cm breed en 200/210 cm lang. Keuze uit diverse kwaliteitsmatrassen. De hoogte van de Boxtwin is 35 cm zonder matras en 55 cm met matras. Hij wordt geheel in de EU geproduceerd en standaard geleverd met hoezen set. Het is mogelijk om een aparte extra hoezen set te bestellen.

FRESH-R WINNAAR VAN DE 100% GZND WONEN CHALLENGE De baanbrekende toepassing van het ventilatiesysteem Fresh-r is de grote winnaar van de 100% GZND Wonen Challenge van

AANBELLEN?

woningcorporatie Mitros. Het winnende project droeg als titel

Het Openr beltableau geeft de gebruikers

‘FRESH-stopt tocht, stank en schimmel zonder energieverlies

van het gebouw overzichtelijk weer. Met

in één dag’.

één druk op de knop kun je eenvoudig in contact komen met de persoon die jij zoekt.

Fresh-r is als een ademend raam. Het is de kleinste, eenvou-

Het beltableau is uitermate geschikt om aan

digste, intelligentste en meest energie-efficiënte ventilatie met

de gevel of in de hal te bevestigen. Het bel-

warmteterugwinning. Omdat het gebruikmaakt van koper om

tableau is hét eigentijdse gezicht van jouw

de warmte van de ene naar de andere luchtstroom over te dra-

gebouw.

gen. Hierdoor zijn veel bredere luchtstromen mogelijk, waardoor er geen drukval in de warmtewisselaar ontstaat. Dus is er minder kracht nodig. Minder ruimte. Minder geluid. Maar meer vraag.

31

IS NUL OP DE METER HAALBAAR VOOR VVE’S?

BAM

32

DUURZAAM

De huidige regering heeft flink ingezet op verduurzaming. Dit betekent onder meer dat er geld beschikbaar wordt gesteld en dat een verplichte gasaansluiting snel verleden tijd wordt. Nul op de Meter is de toekomst, maar is het haalbaar voor een VvE?

Nul op de Meter (ook wel NOM) is de bena-

de energielabel gemaakt. Er is gekozen voor

ming voor een woning waarbij er evenveel

enkel het isoleren van de schil.

energie wordt opgewekt, als dat er energie

Van beide kopgevels zijn de spouwen geïso-

verbruikt wordt. Dit is inclusief huishoude-

leerd, daarnaast is op de begane grond de vloer

lijk stroomverbruik, zoals stofzuigen, wassen,

onder de woningen geïsoleerd en is het dak

de verlichting en dergelijke. Daarom staat er

vervangen en ook gelijk geïsoleerd. Verder zijn

aan het einde van het jaar ook weer 0 op je me-

de nog aanwezige houten kozijnen vervangen

ter. Een appartementsgebouw met Nul op de

door kunststof kozijnen met HR glas.

Meter is verregaand verduurzaamd en heeft (bijna) geen energierekening meer. Het geld

Voor deze renovatie hadden appartementen

dat bespaard wordt op de energiekosten wordt

gemiddeld een E/F label. Na de maatregelen

gebruikt om de investeringen van te betalen.

zijn ze twee labelstappen vooruit gegaan.

Maar is het voor jouw VvE haalbaar om geheel Nul op de Meter te worden? Doorgaans is het

De totale renovatie heeft de VvE 315.000 euro

voor een VvE lastig om deze vraag te beant-

gekost. De gemeente Deventer en de provincie

woorden. Want wat zijn verstandige keuzes?

Overijssel gaven per woning 2.000 euro sub-

Hoeveel bespaar je hier dan mee? Maar zeker

sidie. De bouwkundig adviseur heeft de VvE

ook: hoe financier je zo'n project én hoe houd

17.500 euro gekost.

je alle bewoners betrokken bij het project? Wij

Gemiddeld is per woning 13.000 euro geïnves-

kwamen een vijftal (succesvolle) praktijkvoor-

teerd. De vraagprijs van een appartement is

beelden van duurzame renovaties tegen.

ongeveer met hetzelfde bedrag gestegen.

Twee stappen in energielabel door

Van G-label label naar C/B

gevelisolatie

Een Utrechtse VvE is na een ingrijpende ver-

Bij een VvE in Deventer is er door het isoleren

duurzaming gestegen van een G-label naar

van de gevels een sprong van twee stappen in

C-/B-label. De appartementen aan de bui-

33

Kombitherm

tengevel of onder het dak hadden een groter

zijn vervangen. Tevens is de voorgevel inpan-

warmteverlies dan de andere appartementen

dig geĂŻsoleerd en de buitengevel uitwendig.

en hebben daarom een B-label, terwijl de an-

Daarnaast is de spouw van de kopgevels ge-

dere appartementen een C-label hebben.

ĂŻsoleerd en zijn de houten kozijnen vervangen door aluminium puien met HR++ beglazing.

De blokverwarming met cv-ketels is vervan-

De totale investering bedroeg 35.000 tot 40.000

gen door gasabsorptieketels met warmwater-

euro per appartement. Hiervan is 20% gesub-

voorziening en een individuele bemetering.

sidieerd. Het resterende bedrag heeft de VvE

Alle elektrische boilers en individuele geisers

zelf gefinancierd.

Twee labelstappen omhoog en geen extra kosten voor bewoners Een VvE in Amersfoort is gemiddeld gestegen van een E-G label naar een C-B label. Dit is gerealiseerd door het dak, de begane grondvloer (boven de bergingen) en de gevels te isoleren.

Daarnaast zijn bij de appartementen waar nog enkelglas aanwezig was, dit vervangen is door HR++ glas.

De totale kosten bedroegen 75.000 euro. Hiervan was 40.000 euro afkomstig van subsidies en de resterende 35.000 euro vanuit het reservefonds van de VvE. Dit reservefonds kan de komende jaren weer worden aangevuld door de rendementsverbetering niet volledig door te berekenen in de servicekosten.

34

DUURZAAM

Van F-G label naar een C-B Een flat in Veenendaal is gestegen van gemiddeld F-G naar een C-B label door de cv-ketels te vervangen door gasabsorptiepompen, het enkel glas te vervangen door HR++ en de gevels, daken en vloeren te isoleren.

De cv-ketels zijn vervangen door warmtepompen. Dit alleen al leverde een reductie in gasverbruik op van 50%. Daarnaast zijn zoals gezegd de gevels en het dak geïsoleerd en is het enkel glas vervangen door HR++.

De kosten van het vervangen van de (vier, centrale) cv-ketels bedroegen 150.000 euro. Dit is gefinancierd in de vorm van een lening. Daarnaast heeft de VvE gebruikgemaakt van een subsidieregeling voor het laten opstellen van een EPA. Eén van de duurzaamste VvE's van Nederland Bij een Rotterdamse VvE zijn een flink aantal verduurzamingsmaatregelen getroffen. Het resultaat is dat zij zich één van de duurzaamste VvE's van Nederlands mag noemen.

De cv-ketels zijn vervangen door een aansluiting van het complex op het warmtenet. Dit warmtenet wordt gevoed door industriële restwarmte.

Greening Lease

35

NIBE

Verder zijn de gezamenlijke ruimten en de por-

derhoudsplan) op te (laten) stellen én up-to-date

tieken voorzien van ledverlichting. Daarnaast

te houden. Om een helder beeld te krijgen van de

is er dakisolatie aangebracht in combinatie met

gevolgen van de keuzes die je maakt, wordt aan-

een groendak. Hierdoor is bovendien de thermi-

geraden om deze elke drie tot vijf jaar opnieuw

sche spanning in de staalconstructie geredu-

op te maken en tussentijds aan te passen als dat

ceerd, verdergaande scheurvorming in het gevel-

nodig is.

metselwerk wordt hierdoor voorkomen.

Naast een DMJOP moet elke VvE ook een Energie Nul op de Meter?

Prestatie Advies - een EPA - hebben. In een EPA

Wat opvalt is dat al deze appartementencom-

wordt namelijk op VvE-niveau bekeken welke

plexen flinke stappen in hun energielabel heb-

energiebesparende aanpassingen mogelijk zijn

ben gemaakt, maar dat geen van allen écht Nul

om het energieverbruik van een appartementen-

op de Meter heeft bereikt. Is dat erg? Nee, want

complex te verlagen en geeft inzicht in het effect

de VvE natuurlijk wel mooie besparingen kun-

ervan op het energielabel. Ook wordt direct hel-

nen realiseren.

der wat de geschatte investeringskosten zijn en wat de verwachte terugverdientijd is. Een goed

Hoe zit het dan met je eigen VvE?

rapport wordt altijd door een onafhankelijk bu-

Het blijft altijd de lastigste vraag: hoe doen we

reau opgesteld. Ondanks dat een EPA niet wette-

dit nu in mijn VvE? Want iedere VvE is natuur-

lijk verplicht is, wordt het wel sterk aangeraden.

lijk weer anders, met andere wensen en financi-

Want het kan zomaar zijn dat je geld en het mili-

ële mogelijkheden. Hoe de verduurzaming er in

eu kan besparen.

jouw VvE uit zal zien, bepaal je grotendeels zelf met je medebewoners. Maar uiteraard kunnen

Een DMJOP richt zich puur op onderhoud. Bij een

we wel wat handvaten bieden. Allereerst is het

EPA ligt de focus uitsluitend op duurzaamheid

belangrijk een DMJOP (Duurzaam Meerjaren On-

en verbetering van de bestaande situatie. Appartement & Eigenaar en steeds meer VvE-beheerders zien het belang in, van een goede DMJOP en

Handige tips voor jouw VvE voor een soepel verduurzamingsproces 1. Zorg ervoor dat bewoners vanaf het begin betrokken zijn bij de plannen.

2. Hou de snelheid in het project.

3. Besteed voldoende tijd aan communicatie.

4. Denk ‘out of the box’ als het gaat om financiering.

5. Schenk veel aandacht aan berekeningen.

6. Leg contacten met andere VvE’s van soortgelijke complexen.

7. Vorm werkgroepen waarin iedereen aan bod komt 8. Haal genoeg deskundige begeleiding in huis.

Bron: Energiesprong

36

EPA. Maar ook de overheid hecht er veel waarde aan. Daarom geeft de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland 75% subsidie aan VvE’s om deze rapporten te laten opstellen. De aanvraag kun je doen via www.rvo.nl en is redelijk eenvoudig.

Maar let wel goed op de voorwaarden. De RVO vraagt namelijk om uitgebreide rapportages van erkende en onafhankelijke partijen.

Meer hierover weten? Kijk op appartementeneigenaar.nl/subsidie. We helpen je graag!

ROOFWATCHER

GAAT VOOR EEN DUURZAME EN INNOVATIEVE APPROACH

DAKSPECIALISTEN MET PASSIE WWW.ROOFWATCHER.NL

By HBC

Is uw lift gezond?

Gezondheid Voor bijna iedereen is dit één van de belangrijkste kernwaarden van het leven.

Van een goede gezondheid wordt u gelukkig en zorgeloos, wie wil dat nou niet?

Voor zorgeloos goede service

Gezonde mensen Maar, gezondheid is niet vanzelfsprekend. Om gezond te blijven is een goede voeding van groot belang. Goed onderhoud door regelmatig te bewegen hoort hier ook bij. Hoewel onze passie bij liften ligt, adviseren wij mensen die goed ter been zijn, om regelmatig de trap te nemen. Als trappenlopen een probleem wordt, biedt een druk op de liftknop uitkomst. Wat is het toch fijn dat er dan een goed werkende lift in het pand aanwezig is die blaakt van gezondheid!

Gezonde liften Voor liftinstallaties geldt hetzelfde. Uw lift blijft gezond als deze goed onderhouden wordt. Goed en gedegen onderhoud houdt in ècht tijd steken in schoonmaken, afstellen en correct smeren. Zo simpel is het! Helaas zien wij in de branche dat het er nog wel eens anders aan toe gaat. Een (te) snelle check op de werking van de lift en het invullen van het logboek, daar blijft het vaak bij. Blijft uw lift hiermee wel gezond? Krijgt uw lift de juiste aandacht?

Gezondheidscheck Om er achter te komen of uw lift(en) gezond is/zijn, kunt u nu gebruik maken van de Liftcentraal gezondheidscheck. Wat houdt dit in?: 1. Een complete conditiemeting van uw lift(en) 2. Een kort interview met u of uw technisch verantwoordelijke 3. Een duidelijke rapportage met hierin: • • • •

Verbeterpunten voor liftonderhoud Duidelijke foto's en omschrijving van eventuele gebreken Inzicht in exploitatiekosten (MJOB) Een financiële second-opinion

Kortom, om af en toe eens uw gezondheid te checken is helemaal niet verkeerd.

Dit geldt ook voor de gezondheid van uw lift(en).

Bent u geïnteresseerd in een vrijblijvende gezondheidscheck van uw lift(en)?

Neem dan nu contact met ons op.

071-342 10 15

info@liftcentraal.nl

www.liftcentraal.nl