all-20190425-RealEstate by World Journal

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A22 大紐約地產 D8 大紐約地產

紐約5大公寓榮登綠建築大紐約地產

2019年4月25日 2019年4月25日星期四星期四 THURSDAY, THURSDAY,APRIL APRIL 25, 25,2018 2019

記者顏潔恩／紐約報導

全球暖化的問題，已引起全世界重視，強調環保節能的「綠建築」日益風行，著名的房地產平台「Property Shark」在紐約市

眾多的綠色建築中，評選出十大「最綠」建築，其中上榜的五項建築屬於出租或出售公寓；這些具有環保特質的房地產對投資者、買家、住戶或相關業界人士都有很大的吸引力。

Toren

坐落在布碌崙的Toren豪華公寓外型搶眼，地址是Myrtle大道150號，公寓於2009年建立，處於布碌崙下城（Downtown Brooklyn）的心臟地段，不僅是多條地鐵路線途徑的交通便利地帶，周邊更有不少的商業和娛樂中心。完善的雨水採集系統、提供住戶電力和水源的地下室熱電工廠、空氣過濾系統等幫助 Toren取得美國能源與環境設計LEED金獎認；大樓內設備齊全，設有公共圖書館、游泳池、健身房、瑜伽中心、私人電影放映室、戶外屋頂花園、停車場等。該38層公寓提供240個單位，其中42個單位以抽獎方式提供給中等收入家庭，單位類型包括Studio房、一臥房、兩臥房、以及三臥房；公寓目前出租和出售一臥至三臥的單位，租金價格在介於3200元至6600元間，出售價格則在82萬5000元至210萬元。

The Greenwich Lane 坐落於曼哈頓西村的The Greenwich Lane是一組由五條街道、以及五棟聯排建築組成的豪華綠色公寓，該區也被評選為美國十大最貴住宅區之一；建築外型由著名建築公司 FXFOWLE打造、設計師Thomas O'Brien在室內設計上結合紐約復古的魅力和現代化生活的風格。五棟公寓圍繞著一座大型的私人花園，為每個住戶家庭提供所需的綠色空間；各公寓設備齊全，擁有專門健身樓層、配有瑜伽室、高爾夫球場、25米長游泳池、社交和娛樂休息室、奢華用餐房、提供22個座位的電影放映室、酒吧、24小時大廳服務、兒童遊樂室以及地下停車場等。 The Greenwich Lane目前僅有一棟公寓內的單位仍在銷售中，地址是西11街133號，提供四臥四衛、三間化妝室，且擁私人電梯和街道入口等，室內擁有6574平方呎的空間，要價約1985萬元。

曼哈頓西村的The Greenwich Lane是五個聯排建築組成的豪華綠色公寓(上圖，記者顏潔恩/攝影)，也被評選為美國十大最貴住宅區之一，在室內設計上結合紐約復古的魅力和現代化生活的風格(左圖，取自Street Easy)。

哥倫比亞街255號公寓

哥倫比亞街255 號公寓坐落於布碌崙濱水區(左圖，記者顏潔恩/攝影)，以社區花園和歷史悠久的街道聞名，公寓風格乾淨而精緻(小圖，取自Street Easy)。

哥倫比亞街255號公寓坐落於布碌崙(布魯克林)濱水區，以社區花園和歷史悠久的街道聞名；這棟七層公寓提供二至四臥的13個單位，每個單位均設有私人的戶外空間，建築商在打造該公寓時，採用可以控制能源消耗並增加居住舒適度的德國系統被動式房屋 (Passive House)設計，將環保與生活結合。被動式設計允許公寓使用氣密結構的原理調節室內溫度，無需再人工加熱或冷卻，還能有效降低噪音、提供經過濾後的新鮮空氣等；此外，該公寓採用高效能的超級絕緣的三層窗戶，最大限度地減少熱量損失、機械通風帶來熱回收功能，大幅度地降低建築物的整體能源消耗。公寓每層樓有兩個單位，單位內的地板全是胡桃木打造，還有著超大落地窗戶、白色油漆和胡桃木搭配的廚房，致力營造乾淨而精緻的風格；在多處特定的單位內，還能眺望曼哈頓和紐約港的壯麗美景。

Toren豪華公寓外型搶眼，位處布碌崙下城的心臟地段。 (記者顏潔恩/攝影)

Perch Harlem

The Schermerhorn The Schermerhorn（右圖，記者顏潔恩/攝影）位於布碌崙Boerum Hill，地址是 Schermerhorn160號；這座11層高的公寓在2007年建設，擁有 116個單位，提供給無家可歸、有特殊需要、愛滋病感染者或患者、低收入民眾等；公寓頂層設有屋頂花園、後側的露台提供共享草坪等綠色景觀。該公寓同時是公共部門和私營化機構The Actors Fund合作產生的建築，因而在首層設立不少藝術中心，包括The Mark O’Donnell劇院、黑箱劇場(Black Box Theater)；二樓則是提供社會服務用房和共有出租空間，經常為表演藝術者和從事娛樂事業的專業人士提供房屋住宿。建築公司Ennead在外型上加入槽型玻璃和

鋁板的外立面，以減輕建築物的結構負荷，出於功能考量採用寬大的玻璃鏡面，形成了獨特的設計風格，分層玻璃和金屬板均為外牆提供深度和厚度，但又有效引入自然光。

位於曼哈頓哈林區的 Perch Harlem是紐約第一個以被動式設計理念出租的公寓，也被譽為最具創意的大樓，2017年時完工；這個七層公寓由建築公司 Synapse開發，提供34個住戶單位，地址是曼哈頓西 153街542號。公寓目前出租Studio至兩臥的單位，租金在1985元至4551元間，每間單位的面積在520 平方呎至900平方呎間。該公寓以其綠色功能聞名，採用超大尺寸的三窗位於哈林區的Perch Harlem是紐約第一個以被動式設計理念出租的格窗戶，最大限度減少外公寓。 (記者顏潔恩/攝影) 部噪音，同時能充分利用立能量回收通風系統，改善空氣質量，旨在自然光線，提供集中供熱和製冷的效用，使提供住戶更好的生活體驗。得室內溫度常年保持舒適溫度；在公寓內設

左圖：赫爾斯大樓的內部設計。 (取自ArchDaily) 右圖：世貿中心1 號樓的建築設計帶來許多綠色效益。 (取自SOM網站)

10大最綠建築樓曼哈頓占7處記者顏潔恩／紐約報導紐約市近來積極推行節能環保的綠色建築計畫，不少房屋規格現都以引進綠色技術為標準，加上科技的進步實現目標，市內因而出現不少綠色建築；房地產網站「 Property Shark」根據各建築物的設計帶來的能源節約，評選出「2019年紐約市十大最綠建築樓」，其中七處集中在曼哈頓，以西村的公寓The Greenwich Lane摘下榜首，同為商業中心的赫斯特大樓（The Hearst Tower）和世貿中心1號樓（One World Trade Cente）位居第二和第三。十大建築中，布碌崙(布魯克林)區也有三個席位，都是公寓樓組成，以哥倫

比亞街225號、The Schermerhorn各居第四和第五、豪華大樓Toren暫居第八；位於曼哈頓中城的美國銀行大廈（The Bank of America Tower）、著名地標帝國大廈 (Empire State Building)排名第六和第七，哈德遜園區10號的辦公室大樓、以及處於哈林區的Perch Harlem擠進第九和第十名。這些綠色建築物都採用特定的綠色技術、或是在建築設計方面下巧思，以帶來資源回收、節約能源、過濾水源、減少碳排放量等環保效益，部分表現出色的建築樓更受到美國能源與環境設計（LEED）的認證。例如第一名的The Greenwich Lane是美國

紐約市排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

大最綠色建築物建築物

類型

The Greenwich Lane(曼哈頓) 公寓赫斯特大樓(曼哈頓) 商業中心世貿中心1號樓(曼哈頓) 商業中心哥倫比亞街225號(布碌崙) 公寓 The Schermerhorn(布碌崙) 公寓美國銀行大廈(曼哈頓) 金融中心帝國大廈(曼哈頓) 商辦大樓/旅遊地標 Toren(布碌崙) 公寓哈德遜園區10號(曼哈頓) 商辦大樓 Perch Harlem(曼哈頓) 公寓

綠色建築委員會首次頒發的「住宅區開發金獎」（LEED Gold Residential Development （得主，特有的停車場設計帶來諸多便利，住戶可更安全存放自行車、充電電動汽車等；在大樓設計之初就計畫採用雨水收集系統，並使用高性能水管裝置，建設過程中更採用許多環保材料，包括能再生能源、低排放粘合劑、以及高效用LED照明燈具。赫斯特大樓是紐約市首棟獲得LEED「室內裝飾金獎」的建築，繼而在2012年獲得LEED最高級別的「現有建築白金獎」（Platinum Rating for Existing Buildings），該公司長期以來不斷評估新的能源使用，

資料來源：Property Shark、製表：記者顏潔恩

在大樓建成後，可以降低約40%的能源消耗；該大樓也是全市首棟擁有堆肥計畫的建築樓，將食物廚餘資源化製成肥料，並把原本要在垃圾廠埋沒的總垃圾減量80% 以上。另一方面，世貿中心1號樓在2016年獲得「紐約市最高建築金獎」（LEED Gold Tallest Building in New York City），建築外型的設計帶來許多效益；例如建築物的表層以絕緣性質的拱肩作搭配，讓自然光透入辦公區域超過90%，不僅大幅度降低燈光和加熱成本，還提升了空間質量。此外，玻璃外殼採用低輻射塗層設計，可最大限度避免熱量增加。

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把風霜寫成風景把失意化為詩篇把憂傷嘆息吟唱成幽谷回聲

台北到紐約，紐約到上海，經歷生命旅程的各種轉折，走過離婚、再婚、喪子的悲歡，面對生命中突如其來的轉變，她總是以從容優雅的步履，回應生命的邀約。如今， $26.75 她用最真誠直白的文字，以手機一字一句地書寫，翻騰出歲月的摺痕與精彩，與十八歲單純的自己重逢，與七十歲美好的生命相遇。她的人生劇本，可能是你生命中曾經的對白。 H6401

THURSDAY, APRILAPRIL 25, 2019 THURSDAY, 25, 2019

夏台鳳的幸福人生劇本

 2010紐約區聯邦上訴大法庭激辯打贏紐約區聯邦上訴大法庭激辯打贏 “ 龍VS司法部長侯德爾” 開創庇護申請之範例  多年報紙媒體撰文評點法律要義  20年保持傲人的九成高勝訴率 LK213241-1

2019年4月25日星期四

熱線

律師

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竭力維權相遇就是重逢

各地世界書局皆有出售郵購:WJ BOOKSTORE(郵費另計) 141-07 20TH AVE. WHITESTONE, NY 11357 電話：718-746-8889/6263 法拉盛門市：718-445-2661

現代標誌性最高品質住宅建築設計

【紐約訊】位於格拉梅西 (GRAMERCY)的20層高級住宅公寓大樓Celeste Gramercy正式推出銷售，由Cantor & Pecorella獨家銷售。該建築位於東23街150號，擁有51 間訂制的一至三臥室公寓，包括 3間全樓頂層可選，配有相當大的私人戶外露臺和壁爐，整體精心設計，位於紐約曼哈頓最具活力的社區。 Celeste Gramercy由屢獲殊榮的建築師ODA設計，其以在紐約的獨特住宅聞名，其代表作品位於曼哈頓社區包括：Gramercy 、Flatiron、聯合廣場、麥迪森廣場公園和歐文廣場。Celeste Gramercy公寓大樓採用石灰石玻璃幕牆，不對稱窗戶和露臺，頂樓線條逐漸挑高。在Celeste，彷彿進入一個隱私和寧靜的世界，飽覽曼哈頓壯觀的景色。共9個住宅設有眺望台，獨享壯麗的景色。在這裡，它是一個思想和精神可以翱翔的空間。該大樓每個主浴室都有

獨特的飾面，如Grigio St. Nicholas 大理石檯面、人字形圖案地板、 Bianco Dolomiti大理石牆壁，及特別訂制的化妝鏡台。廚房採用白色漆面、訂制義大利櫥櫃和胡桃木地板，天花板高達11英呎，可讓自然光線透過落地玻璃幕牆進入室內；配置Danby Olympia大理石檯面和後擋板，以及Gaggenau家電和葡萄酒冷卻器。同時，Celeste Gramercy為居民提供高端的所有服務和先進設施，包括24小時服務大堂，帶超大陽光私人露臺和室外游泳池的私人休息室、兒童遊戲室、健身中心和自行車室。 Celeste Gramercy具有最令人興奮的地點，可以享受曼哈頓最好的零售和餐館，同時居民可以輕鬆前往格拉梅西公園，和麥迪森廣場公園附近的多種公共交通選擇。專案開發商LKH 23rd Street LLC 的Kent Cheng表示，「我們一直希望在曼哈頓發展，而Celeste是將夢想變為現實的理想項目」。 Cantor & Pecorella負責人理查．康托爾表示，「這座建築物在內部和外部皆呈現最高程度格調，無與倫比的設計，在價

位上也絕對超過附近任何大樓，物超所值」。公寓面積從646 到2,732平方英呎不等，價格為 $1,175,000起，有關更多資訊請瀏覽：CELESTEGRAMERCY.COM 。歡迎預約看樣品屋，電話： 212.776.1350，地址：150 East 23rd Street, New York, New York 10010。在超過36年的時間裡，Cantor＆ Pecorella Inc.一直是住宅銷售和租賃的行業領導者，並且一直為開發

地產專版

線條簡單不商客戶提供一定失高雅的客廳。程度的個性化服務。在Cantor＆ 該大樓由屢 Pecorella，開發獲殊榮的建築師客戶可直接與公築：443 Greenwich Street、225 ODA設計。司的負責人Richard Fifth Avenue、325 Fifth Avenue Cantor和Dana Pecorella 、The Plaza、The Chelsea Mercantile 以及董事總經理Erica Miller 合 Condominium、250 West Street、The 作。多年來，已成功地幫助開發 Rivergate、111 Worth Street、West 商出售和出租了98個專案，包括 River House、The Saranac和2 Cooper 曼哈頓最大的住宅公寓和租賃建 Square。

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董克文律師事務所團隊專業薑是老的辣助投資順利圓置產夢

【紐約訊】在華人社區頗具規模、實力和智慧的董克文律師事務所(KEVIN KREVENG TUNG, P.C.)，成立於1999 年。該事務所擅長處理「疑難地產過戶案」，辦理無數地產過戶案，是選擇地產過戶律師的首選。董克文律師事務所的精英團隊，秉持多年豐富的經驗替您實現置產夢。沒人知道什麼時候房價將落到谷底，因此只要不是投機炒作，任何時間投資置產都是最佳時機。買房過程

包括選房看房、簽署合同、檢查房屋、申請貸款、購買保險、交接過戶等，而選擇一位合格的房地產律師是順利完成房地產交易的關鍵。房地產律師的服務包括：審閱購房合同，確定合同條款能最大地保護客戶利益，律師會幫客戶與銀行和賣方律師聯繫，掌握購房進步，說明幫助客戶規避購房中遇到的各種風險和陷阱。一旦購買的房產出現產權或其他問題，律師將代表房主出庭，為客戶爭取權益。購房過程中，房屋產權保險 (Title Insurance)是保護房屋交易各方財

產利益的一項重要保險。對買房人而言，產權保險能保障其購買的房產產權不存在瑕疵和法律糾紛；對賣房人來說，產權保險可以幫助其支付因產權糾紛以及處理產權糾紛所引發的律師費、訴訟費等法律費用；對抵押貸款公司而言，產權保險可保障其所提供的貸款能完全實現。對於房地產開發商來說，優秀的地產律師可以提供土地規劃、公寓推銷計畫書(Condominium Offering Plan)起草和審批、計畫書修改和最後的生效 (Declaration of Condo Book)、提高地產

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大紐約地產

做為美國第一大城市，紐約一直是許多名人投資房地產的熱門地區，而且他們購房不僅聚焦著名的曼哈頓上東區，也有很多人偏愛東村、Soho，甚至是威廉斯堡等極具青春活力的區域。好萊塢明星更是紐約豪宅的主要買家之一，他們獨特的眼光總能找到極具特色、升值空間大的房屋，例如歌壇小天后泰勒絲 (Taylor Swift)在全國擁有近億元的房產，紐約就至少有三套。紐約更有許多明星熱愛的樓盤，例如曼哈頓格林威治街 (Greenwich St)443號，去年至今短短幾個月內，傑克葛倫霍、賈斯汀(Justin Timberlake) 、潔西卡貝爾(Jessica Biel)、梅格萊恩(Meg Ryan)、珍妮佛勞倫斯 (Jennifer Lawrence)等都在購屋，成為紐約客。

2019年4月18日 2019年4月18日星期四星期四 THURSDAY, THURSDAY,APRIL APRIL 18, 18,2019 2019

紐約置產

最熱門、最獨特最時尚、最奢華

明星最愛哪些地段泰勒絲(上圖，取材自臉書 )在紐約購置的豪華公寓(右圖，取材自Zillow)。

泰勒絲打造富蘭克林夢幻公寓記者黃伊奕／紐約報導不到30歲的泰勒絲(Taylor Swift)是當今樂團白手起家的女性音樂代表人之一，也是出了名的「房產王」，她在曼哈頓富蘭克林街就有兩套豪宅。泰勒絲從當年金色捲髮的鄉村歌手一路到現在的流行歌壇天后，一步步靠實力攀爬到樂壇女強人，成為許多歌迷心目中的勵志典範；而這位時下全球最火紅的大牌歌手，也在許多層面展現「超級富婆」的威力。除了擁有專屬私人飛機外，泰勒絲也是出

了名的「房產王」；她在2017年10 月於紐約昂貴地段富蘭克林街(Franklin St)，以1800 萬美元買下153號的一整棟豪宅後，2018年初又以975萬元買下同一條街155號的一套兩層公寓。這處位於富蘭克林153號的房屋佔地5148 平方呎。共有四層，內部擁有在曼哈頓可以想像到的豪華設施；例如小型電影房、健身房等，之後她買下隔壁一個兩層公寓將兩者合併，打造成為十房十浴的超級豪華公寓。而在泰勒絲翻新富蘭克林街道豪宅時，她曾以每月3萬9500元租下Cornelia街23號的馬車房，該屋在2017年以2450萬元價格被屋主拋出市面銷售，但可惜這套房子上月以1150

萬元的價格轉手，不到屋主要價的一半。在2014年她在Tribeca一口氣買下兩套公寓，並合併成為一個8309平方呎的十房十浴的豪華公寓，並下重金打造她的豪華廚房，當時市價預估約為2050萬元。2017年她又在隔壁買下一棟四層樓、擁有百年歷史的連排屋，內置電影院、健身房、桑拿以及酒吧，市值達1250萬元，2018年2月又再度購入一套公寓用作其閣樓。此外，泰勒絲在羅德島州、洛杉磯都有投資房產，最知名的別墅就是位於羅德島州這一棟臨海豪宅，在2013年4月以1775萬美元購入，壯觀的奢華別墅配上美麗海景，令人心醉神迷。

賈斯汀購買格林威治複式大樓記者黃伊奕／紐約報導美國著名歌手賈斯汀(Justin Timberlake)和老婆Jessica Biel前年將他們在紐約的居所大升級，投下超過2000萬元購買曼哈頓翠貝卡 (Tribeca)格林威治街(greenwich)443號內一套豪宅複式樓；這處大樓是由19世紀末期廠房改造，受到大批明星青睞，賈斯汀的公寓面積5375平方呎，有四個臥室和四個全浴室以及兩個半套浴室。這套公寓2014年秋天拋出市場出售，最初要價為2500萬元，但在賈斯汀準備買下的前幾個月，要價又上漲至2750萬元，最後賈斯汀協商成功砍價700多萬元，以2018萬元價格成交；每月另需支付的管理費、稅費高達 1萬5514元。事實上這套由Metro Loft建造的大樓並不算是紐約頂級豪宅，但是其低調奢華的設計

賈斯汀和老婆Jessica Biel( 上圖，路透）購買深受好萊塢明星喜愛的格林威治街443號豪宅(右圖，取材自Zillow)。

珍妮佛洛佩茲與老公羅德里奎茲(上圖，取材自臉書)，擁有「惠特曼大廈的瑰寶」公寓(右圖，取材自StreetEasy)。

泰勒絲豪宅內置電影院。

(取材自Zillow)

近期曼哈頓房產銷售情形地

址

房屋類型

成交價格

西95街251號，5N

合作公寓

245萬821元

Charles街66號

獨立屋

725萬元

東95街212號，5A

公寓

240萬元

東93街245號，25A

公寓

71萬5000元

86街107號，2GH

公寓

185萬

資料來源：Realtor 整理：記者黃伊奕

以及不張揚的外觀，深受明星喜愛；大樓貼心的服務以及齊全的奢華設施，如代客泊車、雞尾酒派對、洗衣服務等細節，也深得許多富豪的喜愛。根據紀錄，賈斯汀買房很有一套，他位於 Soho Mews的一套面積達2595平方呎的複式樓，當年要價765萬元，最後他以650萬元價格成交；另外一套位於Pearline Soap Factory 的公寓原本要價675萬元，最後他也是以469 萬元價格成交。但受到曼哈頓房產市場不景氣影響，賈斯汀購買最新的豪宅後不久，位於Soho Mews 的房屋也以800萬元價格拋出市面，這處房屋有三個臥室、三個浴室以及連貫主臥的大露台等；經過四輪降價後，去年10月已降價至630萬元，比起當初他用650萬元購入的價格，損失了20萬元。

卡莉克勞斯(上圖，Getty Images)豪宅的浴室走羅馬風( 右圖，取材自corcoran網站)。

洛佩茲克勞斯拋售曼哈頓2套豪宅更換Nolita豪華公寓記者黃伊奕／紐約報導名人伴侶珍妮佛洛佩茲(Jennifer Lopez)和退休棒球名將羅德里奎茲(Alex Rodriguez，又名A-Rod)偏愛紐約千萬豪宅，他們在2014 年與2018年兩度花費數千萬元購買的頂級豪宅，現在均已經拋出市場，等待新的買家。洛佩茲和A-Rod現在曼哈頓有兩套豪宅正在待售中，一套是在2014年以約2200萬元購買的豪華公寓，被喻為「惠特曼大厦的瑰寶」(crown jewel of the Whitman Mansion)。該套複合式公寓位於東26街21號五樓和六樓，於1924年建成，在2013年改建為四套公寓，住客還包括前總統柯林頓獨生女雀兒喜 .柯林頓(Chelsea Clinton)。這棟公寓擁有私人電梯，室內有華麗的客廳，以及可俯視麥迪遜廣場公園的露台；廚房壯觀寬闊，還設有早餐吧。一樓有臥室、

三個全套衛浴，還附設員工室及洗衣房；二樓則有一間主人套房，內附兩間浴室和兩個室外露台，此外還有一間專供享受影音設備的視聽室，視聽裡也有浴室及一個露台。該公寓2017年以約2700萬元的出價拋出，在待售540天後，目前已降至2500萬元。洛佩茲近期又拋出去年以1530萬元購買的豪華公寓，這戶豪宅在西半球最高公寓大廈「432 Park Avenue」的36樓，面積4000平方呎，有三間臥室和四間半浴室，除享有中央公園和紐約市天際線外，還設有可用餐的廚房、客廳和飯廳，一間主人套房和書房。洛佩茲和A-Rod也連帶把配備的豪華設施出售，包括私人停車場、私人廚師和三餐服務的住客飯廳、健身房，以及私人電梯；但整套出售的價格不菲，洛佩茲喊價1750萬元，比他們一年前購入時高出220萬元。

記者黃伊奕／紐約報導 1992年出生的長腿超模卡莉克勞斯(Karlie Kloss)與其風險投資業的男友Joshua Kushner 在去年10月修成正果，現在以近700萬價格出售兩人在曼哈頓Nolita的一套公寓，預計是為了更換更大房屋。這套公寓位於伊莉莎白街(Elizabeth St)211 號，以羅馬式風格為主，採用傳統深色漆裝飾搭配人字形木地板。整體房屋大約2000平方呎，擁有一個約28 呎深的朝東客廳以及一個定製的花崗岩壁爐；客廳將公寓兩間臥室分開，包括一個帶有金邊大理石板鏈接浴室的主臥，以及被他們做為視聽室的次臥，另外還有一個私人浴室，並在前不久被翻新。廚房採用胡桃木櫥櫃，以自然木漆黑，包括Viking和Sub-Zero家電，廚房角落有一個

可通往1120平方英呎的私人露台，包括各種精美的灌溉植物，以及一個常春藤覆蓋的涼棚、燃氣壁爐和人字形紅磚地板，從大廳和臥室也能進入這個室外空間。這棟羅馬式公寓是卡莉克勞斯於2013年10 月以450萬元的價格購入，不遠處的轉角也是演員Gabriel Byrne和音樂家Alexa Joel的住所。卡莉克勞斯今年不過27歲，擁有紐約大學學霸、烘培小能手、健身達人等標籤，同時也是泰勒絲的閨蜜，只是不久前曾有兩人鬧翻的消息。據悉多年前她在曼哈頓還有另外一套公寓，位於比較隱蔽的街區，但是家中採用的是明亮溫暖的駝黃色系，搭配各種鄉村風格以及各種她以往精心挑選的藝術品，但不清楚是否已經出售。

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A22 大紐約地產 D8 大紐約地產

2019年4月11日 2019年4月11日星期四星期四 THURSDAY, THURSDAY,APRIL APRIL 11, 11,2019 2019

雷哥公園奧斯汀街移居新寵多為紅磚瓦公寓樓及獨立住宅三大公寓樓正夯

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記者劉大琪／紐約報導雷哥公園舒適移居，是全市少有的優質社區，奧斯汀街不斷有新樓開發。（記者劉大琪/攝影）

隨著紐約市華人數量不斷增長，越來越多的華裔、尤其年輕人和家庭逐漸已將目光從傳統的華裔聚居地，轉投到文化多元、舒適宜居的社區生活，讓雷哥公園(Rego Park) 這一放眼皇后區、乃至全市都少有的優質社區越來越夯，地產開發也只增不減；特別是一貫靜寂、以老舊住宅的奧斯汀街(Austin St.)，近年來相繼有新的現代化公寓樓並肩式拔地而起，為社區注入新的人氣和活力。雷哥公園坐落在皇后區中部，西南至木港大道(Woodhaven Blvd.)、東南至黃石大道(Yellowstone Blvd.)，西北為長島快速路 (Long Island Expwy)，東北以108街與森林小丘(Forest Hills)交匯，皇后大道(Queens Blvd.) 和63 Drive是區內東西向和南北向兩條「主動脈」。奧斯汀街位於皇后大道南部第四個街區處，與皇后大道平行，延伸至森林小丘，唯一的區別在於，森林小丘的奧斯汀街路段為步行街區，聚集著大批商店和餐館；然而雷哥公園的奧斯汀街則一片寧靜，多為紅磚瓦製成的公寓樓和獨立住宅。

雷哥公園區內治安也好，是全市犯罪率最低的轄區之一。（記者劉大琪/攝影）

雷哥公園公寓近期交易表類型

奧斯汀街65-70號「The Pointe」是新開發的現代化公寓。（記者劉大琪/攝影）

65-70號 The Pointe休閒風開發商看準奧斯汀街的開發潛力，最近幾年密集推出高端公寓樓租賃和出售，奧斯汀街65-70號的「The Pointe」就是其中之一；該樓由地產公司Woodmere Development開發，理念是在都市環境中打造郊區休閒風，因此室內設計都以舒適的中性色為主色調，配備硬木地板、充分吸收自然光的大玻璃窗、高效節能的調溫系統、現代化的廚浴設施、智能視訊安保系統等，樓內還允許養寵物。該樓共七層、45套公寓，戶型從統艙 (studio)至兩室都有，月租1962元起，剛開放租賃時還提供首月免租金的優惠，另有一些頂樓角落公寓(corner unit)，設寬敞的私人戶外陽台；樓內還有洗衣房、自行車存放室、室內停車場、樓頂天台等，可欣賞曼哈頓風光。

65-38號現代化7層公寓奧斯汀街65-38號同樣是七層的現代化公寓樓，共65套住宅，戶型包括一室至三室，內設健身房、自行車存放室、停車場、樓頂花園等；開發商也是被雷哥公園的綜合條件所吸引，除了寧靜宜居之外，交通也非常方便。 63 Drive的R和M慢線地鐵，30分鐘可駛抵曼哈頓時報廣場，三站之外的傑克森高地 (Jackson Heights)站還可換乘E和F線快車、以及7號線。區內還有長島鐵路(LIRR)站點，一旁的長島快速路和大中央公園大道(Grand Central Pkwy)也適合駕車族。華裔家庭一貫重視教育，雷哥公園所處的第28學區是全市最好的學區之一，區內有四所公立學校，從幼稚園到初中八年級全覆蓋，每年的州會考成績遠高於全市平均水平；區內治安也好，是全市犯罪率最低的轄區之一。

65-18號 8層商住混合樓奧斯汀街65-18號由長島的地產公司負責開發、麥斯佩斯(Maspeth)的建築事務所 Angelo Ng & Anthony Ng Architects Studio設計，計畫建成一棟八層、70套公寓的商住混合樓，總面積為7萬9392平方呎，一層有9998 平方呎為社區設施，包括診所和托兒中心；二層至八層為公寓，每套平均面積約714平方呎，樓內還有35個車位的停車場。

奧斯汀街65-18號計畫建商住混合樓。（記者劉大琪/攝影）

統艙(合作公寓) 一室一衛(合作公寓) 一室一衛(合作公寓) 兩室一衛(合作公寓) 兩室一衛(合作公寓) 兩室兩衛(合作公寓) 兩室兩衛(合作公寓) 統艙(共有公寓) 一室一衛(共有公寓) 一室一衛(共有公寓) 兩室兩衛(共有公寓) 兩室兩衛(共有公寓)

地 6135 9905 9932 6565 6115 6565 9809 6550 9229 6254 9229 6254

址

98th Street Apt 16N 63rd Drive Apt 14O 66th Road Apt 11E Wetherole Street Apt 5K 98th Street Apt 17H Wetherole Street Apt 3E 64th Road Apt 4G Wetherole Street Apt 6L Queens Blvd Apt 10C 97th Place Apt 10N Queens Blvd Apt 17A 97th Place Apt 9H

價格

20萬5000元 29萬7000元 31萬5000元 39萬4500元 42萬5000元 46萬元 47萬元 35萬元 48萬4000元 52萬1000元 57萬3000元 79萬6000元

（資料來源：取自房地產網站Zillow.com，製表：記者劉大琪）

雷哥公園舒適移居，交通也很方便。（記者劉大琪/攝影）

雷哥公園旁有長島快速路和大中央公園大道，適合駕車族。（記者劉大琪/攝影）

皇后大道98-04號改建23層公寓雷哥公園新地標記者劉大琪／紐約報導皇后大道(Queens Blvd.)作為皇后區的交通要道，其兩側近年來不斷有新地產項目開發、裝點「門面」，皇后大道98-04 號就是其中之一，建成後將以23層的共有公寓(Condo)成為雷哥公園(Rego Park)最高的公寓樓之一。皇后大道98-04號位於65路和66大道之間，距離63 Drive地鐵站僅兩個街口，該站提供地鐵M和R慢線，只需搭乘三站即可在傑克森高地(Jackson Heights)站換乘地下的E和F快線、以及地上的7號線。目前興建中的項目覆蓋半個街區，高 265呎，可打造38萬4630平方呎的空間，其中有13萬6780平方呎為住宅所用，2萬 4960平方呎用於零售，3萬230平方呎作為社區活動空間，但尚未決定具體用途。建成後樓高23層，一層包括零售空間、住宅區入口大廳和社區活動空間入口大廳，四層和五層全為社區活動空間，四層還設休息室、兒童遊戲室、青少年活動室、健身房、戶外陽台等，三層、五層和六層也配備了戶外陽台；樓內還有

皇后大道98-04號將再起高樓。（記者劉大琪/攝影）

67個車位的自行車存放室，另設411個車位的停車場。從五層開始至23層為共有公寓，總數為 116套，每套住宅的平均面積為1200平方呎，由建築事務所SLCE Architects負責設計；SLCE Architects享譽業界，打造了紐約市很多令人印象深刻的作品，包括西半球最高住宅的曼哈頓公園大道435號，長島市很多樓體也出自他們之手，SLCE

Architects還曾負責設計雷哥公園購物中心 (Rego Park Center)。皇后大道98-04號由地產公司RB Realty Capital開發，2018年1月，該公司的負責人、在曼哈頓中城做珠寶生意的Avi Matatov，出資1200萬元從之前的開發商 Bahar Corporation處買下，最早的計畫是建一棟七層的商住混合樓，新樓的高度比原計畫的三倍還多。

The Rego Park 18 Portfolio 賣價2.1億 18棟樓打包出售記者劉大琪／紐約報導皇后區雷哥公園(Rego Park)日前因有18 棟樓組成的樓群「打包」出售，要價2億 1000萬元，引起業界關注；所有樓宇皆為租金管制(rent-regulated)公寓，又處在機會區域(Opportunity Zone)，極具投資潛力；一旦成功售出，將是皇后區50年來總金額第三高的交易。

若成交皇后區50年總金額第3高這18棟樓都是戰前(pre-war)公寓樓，由 B6 Real Estate Advisors負責市場銷售，取名「The Rego Park 18 Portfolio」；該樓群集中在65大道交皇后大道(Queens Blvd.)附近的兩個街區之內，1940年代建造，共有 539套住宅，總面積達5萬6800平方呎，由 Kestenbaum家族在75年前直接從建商手中買下，通過Queens Park Realty Corp持有至今。除了公寓之外，樓裡還有診所等14處商用單位，且處在機會區域；根據美國新稅法，在這些區域中的「資本利得」 (capital gains)可以享受相當的稅務減免，

「The Rego Park 18 Portfolio」由18棟樓組成。對有意投資的個人或團體來說，具有極大的吸引力。憑藉眾多的機會區域、便利的交通選擇、不斷增長的人口數量所彙聚的人氣，皇后區成為越來越多的人想租住或買房的理想地區，去年整個區的房屋交易

（記者劉大琪/攝影）

金額達到46億7000萬元，比前年多了39% ；如果「The Rego Park 18 Portfolio」成功售出，將會是皇后區50年來總額第三高的交易，2018年，Blackstone剛花5億元買下雷哥公園附近Jack Parker Corporation的「 Parker Towers」。

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新興中國城優質居家選擇 6 worldjournal.com

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2019年4月4日 2019年4月4日星期四星期四 THURSDAY, THURSDAY,APRIL APRIL 4, 4,2019 2019

大紐約地產

記者牟蘭／紐約報導許多華人生活和居住的重心都在中國城，而隨著華裔人口的不斷增加，紐約華人聚集的中國城近年也快速擴散；知名的休閒美食網站 Eaters最近評選紐約市的中國城，除了早已耳熟能詳的曼哈頓華埠、布碌崙(布魯克林)8大道和皇后區法拉盛外，另在三區選出六個新興的中國城；多位華人地產經紀也分析認為，受交通、學區以及投資回報率大等多重因素影響，這些區域都是華人熱衷的優質居家選擇。

Homerest

班森賀的86街和海灣大道吸引不少華裔商家落戶。 班森賀的華人超市已超過五家。 (記者牟蘭／攝影)

布碌崙班森賀紐約市府的移民人口統計顯示，布碌崙班森賀3萬多移民人口中，超過86%為華裔，紐約地產資深房產經紀葛宜珉分析說，班森賀當地房價低於鄰近的8大道，且有便捷的D線、F線及N線地鐵，加上當地華裔商圈的逐漸形成，促成了8大道以及華埠居民的遷移，也帶動房產交易。

交通便利投資利多葛宜珉說，因擁有較高的投資回報率，班森賀連排屋(Townhouse)較受歡迎，買家以中年夫婦為主。在班森賀居住35年的羅添福表示，班森賀的86街和海灣大道(Bay Parkway)受到華裔居民的青睞，周邊也形成「迷你中國城」，不少廣式早茶餐館、超市和餅屋均在當

美食城將落戶華商聚集

HomecrestU大道的華裔商家近年來不斷增加，根據Eaters報導，一座名為「布碌崙U大道美食廣場」(BKU Food Court)也將在該區設立。葛宜珉表示，由於當地毗鄰班森賀、貝瑞吉(Bay Ridge)和羊頭灣等華裔聚集地，且該區的同類房產也比8大道便宜10%到 15%左右，因此頗受華裔買家的青睞，一戶三家庭的連排屋，在當地大概80萬到90

艾姆赫斯特的百老匯大道因鄰近地鐵站，吸引不華裔商家進駐。 (記者牟蘭／攝影)

萬元可以買到，但8大道則要100萬元左右。葛宜珉說，當地居民以福建和廣東居民為主，購屋者年齡層以中年為主。根據房產網站Realtor.com， Homecrest2019年房產市場售房中位數價為 92萬4000元，每平方呎的中位數為486元，目前該網站上在這一區有40多套房產出售，價格從20萬8000元到250萬元。

艾姆赫斯特

通勤法拉盛、曼哈頓便捷

鄰近地鐵E線、M線、R線和7號線的艾姆赫斯特百老匯大道(Broadway Avenue)，隨處可見來自中國各地的美食、理髮店和美甲店等商家。經濟學博士秦宴表示，艾姆赫斯特憑藉地理的優勢，當地居民不論是前往華人聚集的法拉盛或繁華的曼哈頓都很便捷。秦宴說，當地房產價格較法拉盛和曼哈頓低，其中一家庭及兩家庭獨立屋憑藉增值空間大及居住方便的優勢，很受華裔買家青睞，買家來自中國各地，以中年夫婦且有孩子的華裔家庭為主。除了買房，因便捷的交通，艾姆赫斯特的

Homecrest 的U大道上華人商家快速增加。(記者牟蘭／攝影)

小頸

小頸區靠近長島，近年成為華人青睞的新興區域。 (本報資料照片)

新六大中國城已售房產表格艾姆赫斯特戶型兩室一浴一室一浴一室一浴

價格 25萬元 28萬4000元 20萬5000元

班森賀地址戶型 1956 74th St 四室一浴 2042 60th St 五室二浴 8100 Bay Pkwy. 二室一浴

價格 120萬元 138萬元 23萬4000元

Homecrest 地址戶型價格 1728 E 19th St 二室二浴 59萬698元 2042 60th St 六室三浴 137萬5000元 1717 E 18th St 二室二浴 47萬元

森林小丘地址戶型價格 10212 65th Ave. 統艙 19萬元 10810 65th Ave. 一室一浴 27萬9000元 11115 75th Ave. 二室一浴 46萬8000元

小頸地址戶型 251-10 61st 一室一浴 Ave Unit Upper 72-23 244th St. 六室一浴 48-02 Browvale 三室二浴 Ln

學區好治安佳、中餐廳林立

森林小丘(Forest Hill)以13%的華裔人口躋身新興中國城之列，當地的華裔地產經紀表示，學區好、治安佳及交通便利，吸引更多的華裔買家到森林小丘購房。房產經紀夏倩三年前從長島搬到森林小丘居住，她表示，E線、M線、R線和F號線均經過森林小丘，長島鐵路(LIRR)也在當地設有站點，為前往曼哈頓的通勤族提供更多選擇，「30分鐘左右可以到達曼哈頓中城；靠近地鐵站71街附近的房產比較受歡」。來自中國各地的中餐廳，兩年來也在奧斯汀街(Austin St.)和皇后大道(Queens Blvd.)上陸續新設，包括川菜、上海點心以及拉麵等

森林小丘獨立屋居多。

市，地稅和房價比長島便宜，具有優勢。此外，吳玲玲說，小頸的住房不擁擠，近年來中餐和華人超市都在當地陸續營業，加上長島鐵路在當地設站，前往法拉盛約15分鐘左右，25分鐘可到達到曼哈頓，因此也吸引華人買家的原因。根據房產網站Zillow，道格拉斯頓 (Douglaston)至小頸2019年房產價值中位數為93萬8100元，較去年同期下降0.1%，每平方呎的中位數為542元，低於紐約市690 元的中位數價格，房屋售價中位數為86萬 1500元。

各色美食。根據房產網站Zillow，森林小丘 2019年房產價值中位數為91萬 5600元，較去年同期上漲 2%，房屋市場售價的中位數為 40萬9000元，租金的中位數價格為 1997元低於紐約市租金中位數2800 元。

(本報資料照片)

東村附近有紐約大學，吸引華人學生租房，也帶動中式餐館興起。 (記者牟蘭／攝影)

曼哈頓東村

近紐約大學華人商家多

價格 18萬9000元 118萬元 95萬元

東村地址戶型 170 2nd Ave. 兩室一浴 259 E 7th St. 兩室一浴 214 East 9th St. 一室一浴

森林小丘

租房市場也受到剛畢業的華裔求職者歡迎。去年在美國中部大學取得金融學研究生學位的王安妮(Anny Wang，音譯)半年到紐約求職，但由於簽證及工作的不確定等因素，她選擇在當地租賃一間月租650元的房間，「如果工作各方面都順利，我考慮在附近買房，去曼哈頓上班坐地鐵方便，周圍中餐廳也多」。根據房產網站Zillow，艾姆赫斯特2019年房產價值中位數為54萬8500元，較去年同期上漲2%，目前該網站顯示，這一區約有216 套房產出售，房屋市場售價的中位數為56萬 8000元。

優秀中小學多房價具有優勢

小頸(Little Neck)位於皇后區東北部與長島納蘇郡邊緣，覆蓋第26學區，在小頸居住14年的房產經紀吳玲玲表示，因區內有多所優秀中小學，成為吸引華裔入住的一大原因。雖然不少華裔買家選擇附近的長島做為購房首選，但是吳玲玲說，小頸屬於紐約

地址 8710 51st Ave 9411 59th Ave 8420 51st Ave

地落戶，其中包括經營23年的好旺酒家。羅天福說，班森賀的治安較8大道好，孩子上學也屬於學生平均成績優異的第21 學區，都是吸引華裔居民在當地置產落戶的原因。根據房產網站Zillow，班森賀2019年房價中位數為80萬7100元，較去年同期上漲 2.6%，每平方呎的中位數為689元，低於紐約市房產每平方呎中位數690元，目前該區房屋價值的中位數為72萬5000元。

價格 280萬元 300萬元 95萬元

(取自房地產網站Zillow、realtor.com 製表:記者牟蘭)

Eaters將東村(East Village)評選為擁有最時尚中餐廳的地區，網站稱近八年當地各族裔餐廳「遍地開花」，其中包括多家中餐館；另一方面由於東村鄰近紐約大學，該校2012年到2016年間，華人學生從1200名增至6500名，也促成華人商圈在當地形成。不過，曼哈頓房產的價格常讓華裔買家「望而卻步」，根據房產網站Trulia的報導，該區房產售價的中位數達207萬537元，每平方

呎中位數為1360元，遠高於紐約市 690元中位數價格。今年順利獲批H1B工作簽證的趙艾米(Amy Zhao，音譯)表示，雖然她擔任計算機工程師的薪水不錯，中國父母也會經濟支持她買房，但不會考慮在包括東村在內的曼哈頓購房，「上學的時候在東村租一間小屋子還可以接受，如果買房，同樣的房子在布碌崙和皇后區要便宜很多，地鐵也方便，以後還是選在東村吃飯」。

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2019年3月28日 2019年3月28日星期四星期四 THURSDAY, THURSDAY,MARCH MARCH 28, 28,2019 2019

紐約整體房市供過於求，想買房的紐約客可以多比較。（圖片皆記者和釗宇／攝影）

大紐約地產

記者和釗宇／紐約報導地產網站StreetEasy日前公布研究發現，去年紐約市絕大多數已售房屋的成交價都低於賣家的要價，而且去年春天上市出售的房屋中，有半數仍未售出；隨著房屋庫存不斷積壓，今年計畫買房的民眾將有更大議價空間，建議買家在買房過程中保持耐心，精心挑選，許多地區砍價的可能性很大，不要急著出手。這項研究發現，紐約市去年交易成功的所有已售房屋中，約七成房屋的成交價低於賣家的初始要價；例如，紐約市的賣家要價中位數為80萬元，實際成交價比賣家要低4萬 4000元，降幅達到5.5%；相比之下，在2016 年和2017年，成交價低於要價的房屋比率僅為61%和62%。

房屋庫存多議價空間大

買家市場耐心挑曼哈頓金融區86%已售屋，成交價低於賣方要價。該區房屋的售價中位數為140萬元。

曼哈頓中城有92%已售屋，成交價低於要價。

曼哈頓砲台公園城有94%的已售房屋成交價低於要價。

曼哈頓中下城 90%成交價低於要價在紐約市各區中，曼哈頓有77%的已售房屋成交價低於要價，皇后區和布碌崙則分別為68%和61%；而在全市各社區中，豪華共有公寓林立的曼哈頓中城最為掙扎，該社區有92%的已售房屋成交價低於要價；而且從 2014年到2018年，該區有39%的房屋成交價低於上一次的交易價格。中城房市的慘淡也影響到下城，例如翠貝卡(Tribeca)和蘇活區(SoHo)，去年分別有90% 和89%的已售房屋成交價低於賣家初始要價；而曼哈頓傳統上房價較低的砲台公園城

(Battery Park City)和金融區(Financial District) ，去年的情況也不佳；砲台公園城的賣家初始要價中位數為125萬元，遠低於曼哈頓下城的219萬9000元，但該區仍有94%的已售房屋成交價低於要價。金融區成交價低於要價的已售房屋比率，比中城和下城整體較低，為86%，而該區房屋的成交價中位數為140萬元；這是因為相比翠貝卡和砲台公園城，金融區自2015年以來的新庫存更多，共建成了15棟共有公寓，因此新公寓在短期內的銷路更佳。

布碌崙房市表現愈來愈好，日落公園周邊社區很搶手。（記者和釗宇／攝影）

布碌崙後勁強 40%成交價高於要價數據顯示，布碌崙房市的表現明顯優於曼哈頓，例如，格林堡(Fort Greene)將近一半的已售房屋成交價高於要價，而在卡羅拉花園(Carroll Gardens)和公園坡(Park Slope)，分別有46%和40%的房屋成交價高於要價。研究認為，布碌崙房市所以好於曼哈頓，是因為布碌崙房屋庫存的相對價值較高；上述三個區域的房屋風格大多為19世紀維多利亞式建築，內部裝修也極具歷史感，能夠吸

引更多買家。除以上三個社區之外，日落公園(Prospect Park)周邊社區房市也表現不錯，有將近40% 的房屋成交價超過初始要價；研究認為，該區房屋的原始性較有魅力，買家很難在寸土寸金的紐約市找到這樣一塊能夠有房產帶有壁爐、私人車庫甚至庭院的社區；而且，買家也很難在市內找到這樣一塊房屋性價比高、而且綠地充足的社區。

去年春季賣房還有一半找不到買主研究顯示，紐約市去年3、4、5三個月中上市的房屋，到今年2月只有48%成功售出；曼哈頓的出售率更只有44%，皇后區房市稍好，為54%；而且超過100萬元的房屋中，有61%未能出售；成交價超過500萬元的房屋，更有79%未能出售。

那些找不到買家的屋主，多數會將房屋撤出市場；數據顯示，去年春天上市的房屋中，有40%的房屋被暫停交易，或者徹底下市；只有7.5%的未售房屋仍在積極尋找買家；因此，紐約市的房屋庫存今年仍然持續走高，未售房屋的屋主仍會繼續尋找買家。

庫存繼續積壓今年買家砍價很容易這項研究認為，隨著更多去年未能出售的房屋希望在今年售出，紐約市房屋庫存將繼續積壓；而鑑於紐約市去年的房價相比前幾年，漲幅已經嚴重放緩，同時庫存持續走高，議價空間不小，買家砍價將會非常容易。雖然賣家們總是希望能夠找到那些出價高於要價的買家，但全市大部分地區房價仍持續下滑，庫存持續走高；即使想買房的人很

多，也不會有人在供過於求的市場上付出更高的價格。而對買家來講，在買房前應做好全面的市場研究，尤其是要比較目標房屋成交價與社區房屋均價和中位價格之間的差距，以及目標房屋的需求量；研究建議，買家在購房過程中應該保持耐心，精心挑選，並且對討價還價做好足夠的準備。

各區房產交易議價空間比較表布碌崙房產較搶手，日落公園周邊社區有將近40% 房屋，成交價超過賣方要價。

不是明智投資…

愈年輕愈不想買房記者和釗宇／紐約報導即便紐約房市低迷，庫存持續走高，房市進入買方市場，但最新市調數據依然顯示， 66%的租房者仍然不考慮買房；其中更有將近17%的租房者認為，買房不是明智投資。根據人口普查局統計，紐約市僅有32%的居民擁有房屋；而StreetEasy此前對2550位居住紐約市五區的民眾進行抽樣調查顯示，那些曾於過去12個月內簽訂租房合約的租客中，57%的千禧世代(Millennials，18到38歲之間)和34%的X世代(Generation X，年齡在39 到53歲之間)租客表示，他們在搬家的時候從未考慮過買房。在選擇租房的紐約客裡，有三分之二的人仍然不打算買房；而在明年打算搬家的人當中，有66%的千禧世代和80%的X世代仍然打算租房，而非買房；而在18到29歲的年輕世代中，更有81%的人打算繼續租房，顯示愈年輕的紐約客愈不想買房。至於繼續租房的原因，調查顯示既有財務原因，也有非財務原因；在千禧世代中，打算繼續租房的前三大原因分別是「無法負擔

議價空間較大的社區

成交價低於要價的房屋比率

他們想住社區的房價」(占33%)、「希望在因生活變動而搬家時更加從容」(占31%)，以及「不希望被房貸捆住」(占28%)。至於X世代，選擇繼續租房的最大原因，則是他們認為買房並不是明智的投資；即便有78%的人表示他們有能力負擔目標社區的房價，但40%的人表示不應該投資房產。因此，對許多紐約客來說，雖然租金年年攀高，但是相較於買房，租房仍然比較合理而且可負擔；而且對部分人來說，租房更是一種不同的生活方式，他們的目標並非僅是在有能力買房之前租到一個棲身之所而已。另外，在那些希望買房的租房者中，僅有四分之一的人表示他們目前有能力買房，但他們購房的動機不盡相同；其中，最普遍的購房原因「買房能帶來情緒上的滿足」，有 56%希望買房的租房者表示買房是希望「有一個真正的家，而不僅僅是住所」，還有 25%的人買房是為了「實現美國夢」。這也說明，即使在紐約這座租房非常普遍的城市，還是有人認為房屋所有權能給自己帶來歸屬感，同時也是全國性的人生目標。

議價空間較小的社區

成交價高於要價的房屋比率

1.布朗士維爾(Brownsville)，布碌崙

100%

1.艾姆赫斯特(Elmhurst)，皇后區

54.5%

2.曼哈頓海灘(Manhattan Beach)，布碌崙

100%

2.格林堡(Fort Greene)，布碌崙

47.6%

3.砲台公園城(Battery Park City)，曼哈頓

94.9%

3.卡羅爾花園(Carroll Garden)，布碌崙

46.2%

4.曼哈頓中城

92.9%

4.溫莎平台(Windsor Terrace)，布碌崙

41.9%

5.長島市(Long Island City)，皇后區

91.2%

5.公園坡(Park Slope)，布碌崙

40.5%

6.翠貝卡(Tribecca)，曼哈頓

90.2%

6.南牙買加(South Jamaica)，皇后區

40.0%

7.巴斯海灘(Bath Beach)，布碌崙

90.9%

7.麥斯佩斯(Maspeth)，皇后區

38.5%

8.戴克高地(Dyker Heights)，布碌崙

90.0%

8.Flatbush，布碌崙

38.5%

9.羊頭灣(Sheephead Bay)，布碌崙

89.6%

9.Ditmas Park，布碌崙

37.9%

10.蘇活區(SoHo)，曼哈頓

89.3%

10.陽邊(Sunnyside)，皇后區

36.4%

資料來源： streeteasy網站製表：記者和釗宇 40894

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2019年3月21日 2019年3月21日星期四星期四 THURSDAY, THURSDAY,MARCH MARCH 21, 21,2019 2019

長島谷灣坐擁海景

大紐約地產

記者朱蕾／紐約報導谷灣(Glen Cove)是長島北岸納蘇郡的一個獨特的黃金海岸城市，作為長島一個老牌社區，這裡好山好水，房價適中，坐擁海灣美景，讓當地居民不願離開，新的現代化開發案正吸引更多年輕人。谷灣靠長島海灣(Long Island Sound)，三面被蠔灣鎮(Town of Oyster Bay)包圍，總面積為19.2平方哩，包括6.7平方哩的陸地和12.6 平方哩的水域。這裡是20世紀幾家成功的製造工廠的所在地，吸引來自愛爾蘭、義大利、東歐的眾多移民；之後又有來自中、南美洲和亞洲的移民到此定居。谷灣和長島南岸的長灘(Long Beach)是納蘇郡五個自治區中的城市(City)，而非小鎮(Town)。 1917年以前，谷灣屬蠔灣鎮管辖。新英格蘭的英國移民把這裡作為港口，1668年之前名為「Moscheto」；後來被開發者命名為「 Musketa」。

開發現代化吸引年輕族群屋型很多樣適合不同買家 19世紀30年代，汽船開始在紐約市和 Musketa灣之間的長島海灣定時運行，1834 年，當地居民把「Musketa」的名字改為「谷灣」(Glen Cove)，沿用至今。到1850年，谷灣已成為紐約市居民的熱門避暑勝地，1867年長島鐵路的服務擴展到這裡，為往返紐約市提供更快捷、更頻繁的服務；火車服務以及靠長島海灣的地理優勢，吸引越來越多人到谷灣定居。從谷灣連綿起伏的山丘上，可以看到長島海灣的景色，對商業大亨極具吸引力，包括 Charles Pratt和他的兒子，摩根(J. P. Morgan) ，F. W. Woolworth等，都在谷灣北岸建造了大型私人莊園，這一地帶在20世紀20年代作為納蘇郡黃金海岸(Gold Coast)的一部分而聞名；摩根家族的部分財產之後捐贈給這個城市，現在以摩根公園和海灘(Morgan Park and Beach)運營，向公眾開放。 1917年6月8日，谷灣成為獨立的城市。和許多城鎮一樣，谷灣在第二次世界大戰後，人口迅速增長，以前的牧場和農場被開發為新的住宅，許多新居民是東歐和南歐移民的第二代和第三代後裔，他們從童年時期居住的皇后區和布碌崙(布魯克林)搬到這裡。另外還有一些非洲裔是殖民時期奴隸

的後代，或是20世紀上半葉大遷徙(Great Migration)期間從南方搬來；20世紀末開始，進駐的居民多來自拉丁美洲和東亞。根據2010年人口普查，谷灣人口數量近2 萬7000，白人約占60%，非洲裔占7.2%，亞裔占4.6%，其餘為西語、拉丁及其他族裔。從1990年起，該市人口持續增長，1990年至 2000年，人口增長超過10%；男女比率約為 10比9.3。谷灣市家庭收入中位數為10萬8000 元。房產經紀陳珍妮表示，谷灣的房屋市場目前很不錯，房屋從上市到售出平均時長約為 60天，最快的不到四周就可售出；與長島北岸多個社區房價持續漲高相比，這裡的房價更具可負擔性。陳珍妮說，谷灣一家庭獨立屋居多，也有一定數量的兩家庭獨立屋，還有多個合作公

長島谷灣占海濱優勢，許多獨立屋沿海灣而建，景色如畫。 (記者朱蕾/攝影) 寓和共有公寓社區。「這裡有各式房屋，從坐擁海景的帶門衛莊園式豪華獨立屋社區到平價獨立屋，再到低價位的合作公寓，可滿足不同需求、不同經濟狀況的民眾」。根據房地產網站Zillow的統計，谷灣上市房屋每平方呎價格中位數為353元，比「紐約-紐瓦克-澤西市都市區」(New YorkNewark-Jersey City Metro)的平均價格高72元，目前市場上的房屋價格中位數接近70萬元，售出房屋的價格中位數為52萬餘元；房租價格中位數為3400元，也高於「紐約-紐瓦克-澤西市都市區」。谷灣市有多所公立小學、一所中學和一所高中，還有兩所私立學校和一所四年制的工科大學Webb Institute。在交通方面，除了駕車出行，居民還可乘坐長島鐵路、納蘇郡內快速公車等公共交通，長島交通局(Long Island Transit)在工作日還提供往返曼哈頓的快速公車，方便曼哈頓的上班族。

谷灣各式屋型都有，下圖左為合作公寓社區、右為聯排房屋、右圖為翻新的獨立屋。 (記者朱蕾/攝影)

Garvies Point 優美海濱新社區 海濱新社區「Garvies Point」建成後的樣子。 (開發商提供) 「Garvies Point」正在建設中。 (記者朱蕾/攝影)

記者朱蕾／紐約報導谷灣很快將擁有長島最大的海濱新社區「Garvies Point」，享受海濱生活的同時，又有現代公寓的設施和方便，「 Garvies Point」有望成為長島北岸另一個受歡迎的居住、生活、休閒地，也讓谷灣更具吸引力。「Garvies Point」開發項目投資10億元，十多年前開始籌畫，2017年破土動工，此項目將海濱的原工業土地，先進行嚴格的去污處理，再改造成公共開放空間，有1110個住宅單位，一半出租，一半出售，另還有7萬5000平方呎的商業零售空間，並提供2381個車位，三個獨立碼頭和120個泊位。此項目開發商RXR Realty行政副總裁Joe Graziose表示，他在谷灣長大，並在這裡養育子女，「在我的孩子們還小時

，我們常常去曼哈頓的砲台公園城(Battery Park City)和世界貿易中心那一帶滑旱冰、野餐，因為喜歡那裡的水邊氛圍和公共設施；Garvies Point建成後，在谷灣就可享受到環境好、設施齊全的海濱新社區，我為此感到自豪。」整個開發項目計畫未來三至五年內完成，第一階段的「 Beacon」將於今年底投入使用，提供一室至三室的公寓，面積從900平方呎到2850平方呎；以及兩棟出租公寓，包括統艙、一室和兩室共385套。這裡的居民還可享受屋頂陽台、庭院露台等戶外空間，還有健身中心、瑜伽室、遊戲室、派對室、電影院和室外游泳池。此外，Garvies Point將有渡輪往返曼哈頓34街和華爾街，讓居民多了一個交通選擇。

3海灘樂趣多高檔獨立屋普遍谷灣近期房屋銷售成交表格房屋類型

大小

地址

價格

一家庭獨立屋 7500平方呎 22 Lamarcus Ave.

125萬元

一家庭獨立屋 2118平方呎 371 Carpenter Ave.

75萬2500元

一家庭獨立屋 2350平方呎

16 Oak Ln.

70萬5000元

一家庭獨立屋 2122平方呎

14 Ravine Ave.

54萬5000元

一家庭獨立屋 1470平方呎

42 Nassau Ave.

45萬2000元

一家庭獨立屋 1201平方呎 26 Woolsey Ave.

64萬9000元

共有公寓

82 Sea Cliff Ave.

18萬5000元

一家庭獨立屋 1835平方呎

22 Viola Dr.

67萬8000元

兩家庭獨立屋 1790平方呎

8 Albin St。

64萬元

4 Glen Keith Road

18萬9000元

共有公寓

一室

記者朱蕾／紐約報導背靠長島海灣和罕普斯狄港 (Hempstead Harbor)，谷灣擁有廣闊的海濱區，特別是夏季，當地民眾利用此優勢，享受陽光、海灘以及各種海上運動，為生活增添樂趣。谷灣曾是20世紀初著名的長島北岸黃金海岸(Gold Coast of the North Shore)的一部分，海濱地段被富裕的企業家開發成大型鄉村莊園。谷灣市有三個公共海灘：Crescent海灘、Prybil海灘以及在摩根公園(Morgan Park)內的摩根海灘；還有三大帆船俱樂部：罕普斯狄港遊艇俱樂部、谷灣遊艇俱樂部和Garvies Point 划船協會。谷灣的水域經常舉行帆船比賽，民眾可以在鄰近的海崖村(Village of Sea Cliff)的公園山頂上或Garvies Point保護區的山丘上觀看比賽，一年一度的「長島帆船比賽」(Around Long Island Sailboat Race)的終點就在摩根公園內的防波堤。開發商們也充分利用海濱優勢，在早期的黃金海岸莊園所在地，建造了一個可俯瞰罕普斯狄港的高檔、帶門衛的獨立屋社區「傳奇遊艇和海灘俱樂部」(The Legend Yacht and Beach Club)。

曾經的郵局被列為國家史蹟名錄。

(記者朱蕾/攝影)

(資料來源：Zillow.com；製表：記者朱蕾)

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2019年3月14日 2019年3月14日星期四星期四 THURSDAY, THURSDAY,MARCH MARCH 14, 14,2019 2019

新規畫築夢

布碌崙工業城起飛 布碌崙工業城是由16棟大型建築組成。 工業城內部的各種辦公區域。 (取材自工業城網站)

記者黃伊奕／紐約報導布碌崙(布魯克林)日落公園最為著名的工業城(Industry City)執行總裁近期向市規畫局提交一項土地重新規畫計畫，根據申請資料，工業城股東可望在接下來十年投資10 億元，將當地可使用面積從530萬平方呎增加至660萬平方呎，並通過建設酒店、額外的零售空間和學術中心，可創造出1萬5000個工作機會。工業城位於布碌崙36街夾2大道的海濱區域，包括布碌崙陸軍碼頭（Brooklyn Army Terminal）等在內，總面積達600萬平方呎，包含工業碼頭、工廠、大型倉庫等共16棟建築，是紐約市最大的民營工業園區。 2013年工業城交由新的管理公司接手後，發展快速，短短幾年間從乏人問津到現在成為當地重點商業區域，並吸引了Saks Fifth Avenue等大型商家入駐。

開發新用途大學進駐提供人才鏈近期工業城向市府提交申請將此地改為混合用地，以便開發新用途，包括建設以大學為主的互補型學術機構，為園區的工作提供本地人才供應鏈；建設更多零售設施，以及建設兩家商業酒店，其中一家酒店位於三大道，另一家位於39街交一大道，客房總數 420間。工業城的執行總裁金博爾(Andrew Kimball) 在聲明中表示，重新規畫的提案已經策畫多年，目標是全面啟動已經休眠已久的工業城，讓這個過去被遺忘的建築重新成為製造商、創新者以及企業家的密集型中心，同時為當地居民和企業提供經濟機會。金博爾表示，自2013年起工業城已投資4 億元，用於重建以及更新這占地35畝的16棟建築，目前已有500多家中小型企業入駐，擁有逾7500名員工，過去五年成長400%；在工業城中工作的員工，有35%住在布碌崙西南部，超過十分之住在日落公園，一旦新的擴張計畫完成，預計工業城就業的人數將超過1萬 5000人，新增 8250個工作崗位。新計畫還意味著工業城將從製造業轉型至輕型製造業，這也代表那些對環境造成影響的工廠，現在和未來都不會出現在工業城。

工業城轉型推動經濟社區更有力 Marcus＆Millichap的房地產經紀人諾瓦克 (Jakub Nowak)表示，工業城轉型是促進日落公園發展的積極步驟，「我認為這很好，可以讓工業城擁有的超過500萬平方呎地產實現多樣化，現有的領導團隊下將工業城打造得活力十足，當地民眾非常喜歡。」諾瓦克也認為，社區最需要的是促進就業，過去因入駐工業城而招聘日落公園居民，已成為當地經濟發展的重要推動力；面對當今各社區的需求，工業城內主要的製造業已過時，「解除限制並允許更多元化，才能真正滿足市場。」新的多元計畫將由當地第七社區委員會、布碌崙區長亞當斯辦公室以及城市規畫委員會審查，然後再進入市議會進行最終投票。

工業城復甦購物休閒商業重心大紐約地產

記者黃伊奕／紐約報導作為紐約市最大的民營工業園區，布碌崙 (布魯克林)工業城(Industry City)歷史悠久， 19世紀90年代帶動布碌崙成為主要的國際海港，後來衰退後又經過轉型，短短五年間成為布碌崙日落公園主要的商業區域，是民眾購物、活動、休閒、享受美食的重心，再次展現十足生命力。工業城修建於19世紀90年代，當時著名商人Irving T. Bush先是在布碌崙修建一個龐大的聯運製造、廠庫以及配送中心體系，也因為其優越的地理位置、巨大的規模和廣泛的業務，帶動工業城蓬勃發展，很快便成為同類型中最成功的設施之一，每天雇用近2萬 5000名工人，布碌崙也因此成為重要的國際海港。但20世紀60年代開始，城市製造業開始衰退，大多數工業城主要製造商陸續關門或搬

布碌崙跳蚤市場常在工業城內舉辦。走，工業城從此面臨40年的衰退。所幸這一切自2013年又開始發生變化，由 Belvedere Capital和Jamestown領導的新集團開始重建工業城，在短短五年裡，除了各種小商家、辦公室、新創公司等入駐外，Petco 、Costco、Bed Bath Beyond等數十家大型連鎖品牌也紛紛加入。居住在34街交4大道的華裔楊太太一家平日常常會去工業城，「這基本是我生活、購物、休閒的中心地點，因為這裡什麼都有，也會有很多特色小商鋪時不時讓人驚喜。」楊太太介紹說，工業城還有各種活動，比

工業城內常常舉辦各種活動。 (取材自工業城網站)

(取材自工業城網站) 如sasa舞、脫口秀、藝術展等，「就算沒有活動，很多家庭也會帶著孩子去沙地跑跑，日落公園很難有一個讓你覺得自己生活有品質的環境，工業城可說是唯一的一個。」她也說，近一兩年來，工業城的人口愈來愈多，前不久開業的日本超市短短一兩個星期就火了起來，至於工業城是否會帶動日落公園越來越貴族化，楊太太認為日落公園現在動輒數百萬的房價已經不稀奇，「社區朝好的方向發展是好事，不能因為擔心就去阻礙它，而且就算沒有工業城，當地房價過去一樣在瘋漲」。

日本超市為日落公園居民帶來新潮的購物經驗。（記者黃伊奕／攝影）

工業城提供全新的購物環境。 (取材自工業城網站)

工業城擴張社區憂慮房價飛漲記者黃伊奕／紐約報導布碌崙(布魯克林)日落公園工業城希望土地用途重新規畫，但部分民眾擔心該計畫將導致日落公園進一步貴族化，租金的上揚會使得原本居住在此的居民被迫搬走，而當地的市議員及社區委員會主席也呼籲工業城重建計畫放緩，給社區更多時間表達意見。在工業城提交了重新規畫的計畫後，日落公園當地市議員萬齊家(Carlos Menchaca)以及第七社區委員會主席祖尼加(Cesar Zuniga) 立即就向該工業城執行主席發出警告，要求延遲重新分區的申請，以便讓社區有時間提供意見；萬齊家說，「如果工業城不延遲申請，並繼續不理會日落公園社區的想法，那

麼他的申請不會被通過。」祖尼加則表示，第七社區委員會正全面評估貴族化以及居民可能流離失所的問題，委員會成員對這一問題的看法分歧，如果這個問題不先被解決，社區委員會將無法批准任何重新規畫的計畫。萬齊家與祖尼加的顧慮主要是因社區部分民眾對工業城發展存有顧慮，認為工業城如此大動作的開發，會進一步造成日落公園的貴族化，導致當地成為第二個威廉斯堡或 Soho，到時飛漲的房租和有錢人的大舉湧入，會削減當地民眾繼續居住以及生活在此的機會。草根組織UPROSE執行主任Elizabeth

過去五年已有多家大型連鎖商店入駐工業城。(取材自工業城網站)

Yeampierre表示，日落公園是以新移民為主的工薪階層社區，目前工業城提供的藍領工作雖為當地居民帶來更好的收入，也是他們賴以生存的工作，但一旦工業城改為混合用地，吸引酒店和大型商場入駐，恐會逼走周邊小商家。對於居民的疑慮，工業城執行董事金博爾表示，重新規畫的計畫已經開展了近五年，已展開前所未有的社區交流工作；而且從 2013年至2015年，工業城已和議員、社區委員會進行討論，2015年宣布重新分區計畫後，也更加頻繁的與社區進行意見交流，去年夏天與秋天工業城更參加了五個社區委員會的鄰里會，「這是重新畫分申請的歷史上從未有的」。金博爾強調，阻擋工業城的擴張計畫，會導致更多工作機會被壓制，地產停滯不前，「你們有機會支持居民獲得更多工作，獲得更好的薪水。」

布碌崙日落公園近期房屋銷售情形地址 5124 7th Ave brooklyn 712 45th st 2B brooklyn 617 50th st brooklyn 252 53th st brooklyn 617 57th st brooklyn

房屋種類商住兩用樓合作公寓(Co-op) 連排屋連排屋連排屋

售價 420萬元 62萬5000元 130萬元 130萬元 145萬元

資料來源：zillow.com 製表: 記者黃伊奕

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2019年3月7日 2019年3月7日星期四星期四 THURSDAY, THURSDAY,MARCH MARCH 7, 7,2019 2019

房租漲房價跌

曼哈頓房市租不如買記者金春香／紐約報導

曼哈頓房租價格上漲，房屋銷售價格卻下降。（記者金春香／攝影）

對紐約人來說，能住在繁華的曼哈頓，總感覺與眾不同，許多人即使買不起，也要租房居住；但最新的房市統計顯示，今年1月紐約市房租價格仍呈全面走高態勢，曼哈頓的房租更漲到近三年最高點；相對的，曼哈頓房屋售價反而創下近年新低，再加上貸款利率也下降，資深租屋族如果經濟條件許可，不妨考慮今年買房。

2018年曼哈頓新樓盤成交案戶型

地址

價格

兩臥1.5浴(共有公寓)

111 Murray St.

400萬元

三臥1.5浴(共有公寓)

111 Murray St.

630萬元

兩臥1.5浴(共有公寓)

45 E 22nd St.

399萬5000元

三臥三浴(共有公寓)

45 E 22nd St.

882萬元

兩臥1.5浴(共有公寓)

53 W 53rd St.

640萬元

三臥1.5浴(共有公寓)

53 W 53rd St.

967萬5000元

兩臥兩浴(共有公寓)

200 E 95th St.

299萬元

三臥三浴(共有公寓)

200 E 95th St.

487萬元

兩臥1.5浴 (共有公寓)

520 W 28th St.

479萬5000元

四臥1.5浴(共有公寓)

520 W 28th St.

1250萬元

(取自Street Easy官網，製表：記者金春香)

根據房地產網站「StreetEasy」日前發布的數據顯示，紐約市租房市場價格持續走高，尤其是在租金本就較高的地區，如曼哈頓下城和布碌崙市中心，今年1月平均房租分別比去年同期增長2.4%和3.5%，分別達到3724元和3058元。另外，2018年曼哈頓平均租金漲至3204元，年增幅達 2.6%，是2016年以來增幅最大的一次；與此同時，曼哈頓租金優惠則達到2015年以來最低的時段

，上一年度減少了13.2%。而在房價方面，曼哈頓的房屋售價平均值達到2015年以來最低值，為112萬2413元，比上一年度下降4.2%；此外，房價降價比率也大增，1月曼哈頓房屋降價比率達到14.9%，比去年同期增加2.9%，其中曼哈頓上城地區的房屋降價比率達到14.5%，是整個曼哈頓房市內降價比率最高的區域。曼哈頓房源在市場上的投放天數與往年相比也有所增加，平均天數達到111天，比上一年度增加11天；曼哈頓市區房源市場投放天數達到120天，比去年增加28天，也達到 2011年至今投放天數最長的時段。根據1月數據，布碌崙和皇后區的房租價格也呈上漲趨勢，且布碌崙還有1300多處新房屋進入房地產市場；史坦普/ 凱斯席勒房價指數(S&P CoreLogic Case-Shiller)最新公布的數據也顯示，12月全美房價年度增長率為4.7%，是2015年8月以來最小增幅；30年固定貸款利率從去年12月開始下降，目前徘徊在4.5%以下，保證更多人有資格貸款；這些數據都說明目前紐約市處於買方市場。

肯特大樓

大樓盤新穎時尚大紐約地產

莫瑞街111號

超大落窗看夜景

記者金春香／紐約報導曼哈頓房租呈上漲趨勢，房價則明顯下滑，2018年全市有多個新開發樓盤，位於翠貝卡、上東城、麥迪遜廣場花園和中城等多個新樓盤，都提供集高檔、典雅、舒適與現代化為一體的新房屋，令人期待。

眺望美麗哈德遜河

莫瑞街111號(111 Murray St.)位於曼哈頓翠貝卡 (Tribeca)，臨近哈德遜河 (Hudson River)，有64層樓高，包裹著弧形玻璃，水晶般的外觀，為建築物內外帶來視覺衝擊，站在大樓內可以看到美到極致的曼哈頓城市風景和哈德遜河景。該樓盤由備受讚譽的建築師事務所Kohn Pedersen Fox Associates操刀，高聳的建物輪廓直衝天際，從遠處望去，整棟樓宇與世貿大樓交相 莫瑞街111號大樓與世貿大廈交相呼應。 (取自官網) 輝映。莫瑞街111號有157個住宅單下的三角區域，以堅尼路、百老匯大道位，從一室一廳到頂樓公寓(penthouse)應 (Broadway)、錢伯斯街(Chambers St.)和西街有盡有；屋內裝修採精緻的天然材料， (West St.)為界，哈德遜河、金融區、市政與高挑的天花板和全景落地窗相互呼應廳、華埠和小義大利環繞，地理位置優越，整個設計以白色為基調，在陽光和室、文化氣息濃厚，包括碧昂絲(Beyonce)、內光的照射下，更顯溫馨。「酷玩」(Coldplay)主唱克里斯馬汀(Chris 頂樓公寓則為住戶提供真正的東、西 Martin)在內的很多明星都在此買房。、南、北景觀，朝南可以看到世貿大樓和自由女神像，向北則可看到帝國大廈 ★該樓盤一居室價格為250萬元，兩臥和克萊斯勒大樓(Chrysler Building)。兩衛價格為400萬元以上，三臥三衛價格翠貝卡指曼哈頓堅尼路(Ca nal St.)以為600萬元以上。

麥迪遜廣場公園大樓

。

The Kent大樓距離96街Q線地鐵站僅一街之隔 (取自官網)

肯特大樓(The Kent)與第二大道地鐵Q號線終點站96街站僅一街之隔，其獨特之處在於擁有20年的421-A地稅減免。該樓盤有30層樓，共83戶，只提供兩臥到五臥的大戶型；由著名建築公司Beyer Blinder Bell設計，室內裝修由Alexandra Champalimaud打造，每個戶型格局開闊，配有大型落窗，廚房採用開放性設計，買家可自己選擇深淺兩種配色，浴室浴缸則坐落在窗邊，可以觀看夜景。樓內娛樂設施完備，有長達55呎游泳池，帶有桑拿的淋浴更衣室，以及室內室外遊樂室，大廳內也有先進冷藏室，可以存儲快遞送來的新鮮食品和花束，令還有自行車室。樓盤位於上東城第三大道和95街交口處，附近設施完備，有有機食品連鎖超市Whole Foods等，步行就可抵達中央公園和東河邊的Carl Schurz 公園。

西53街53號塔樓剪影設計獨特西53街53號公寓大樓(53 West 53) 建在著名的紐約現代藝術博物館 (Museum of Modern Art)之上，距離中央公園和第五大道都很近，地處商業、藝術和文化中心。該大樓由普利茲克建築獎獲獎建築師Jean Nouvel設計，形成斜肋構架 (diagrid)般的塔樓剪影；室內則由著名建築師Thierry Despont設計，全景框架別具一格，每個房間都極為寬敞明亮。這座大樓共有73層，總計145套公寓，原來被稱作「玻璃塔」(Tower Verre)，項目中有約4600平方米的空間被用作紐約現代藝術博物館的展覽空間，因此樓內住戶可以免費進入博物館，並有機會在雕塑花園內舉辦私人活動，也可隨時進入圖書館、私人劇院、休息室、游泳池和葡萄酒窖。

設施完備

★該樓盤兩臥2.5衛價格在640萬元，三臥3.5衛價格在750萬元。

西53街53號大樓就在紐約現代藝術博物館上。（記者金春香／攝影）麥迪遜廣場公園大樓(Madison Square Park Tower)位於東22街45號，地處熨斗區(Flatiron District)，臨近麥迪遜廣場公園，共有65層樓，高777呎，外部設計為玻璃，由知名Kohn Pedersen Fox Associates設計，在藍天白雲映照下更顯典雅。公寓類型包括獨立公寓、複式公寓、全複式公寓和頂層公寓，內部設計由Martin Brudnizki Design Studio 操刀；五層樓的健身娛樂設備也是該大樓的特色，包括籃球場、高爾夫球場、兒童娛樂室、棋牌屋、室外燒烤場所等。這個地區美食多、美酒香，選擇眾多，不但有多家米其林餐廳，還頗各具特色的各式餐廳和酒館，更有全美第一家複合式義大利超市和美食廣場Eataly，位於23街和第五大道；此外極富盛名的格拉梅西公園(Gramercy Park)也在距離大樓不遠處。 ★該樓盤一居室價格為220萬元以上，兩臥兩衛價格在350萬元以上。

麥迪遜廣場公園大樓外觀玻璃設計，大方典雅。（取自官網、記者金春香／攝影）

西28街520號

名師設計時尚先鋒

西28街520號公寓大樓(520 West 28th)由已故英國著名女建築師札哈哈蒂(Zaha Hadid)設計，坐落於高線公園(High Line)邊，且緊鄰惠特尼美術館 (Whitney Museum of American Art)；建築外圍採用手工打磨的古銅色金屬表皮，與玻璃 著名設計師打造的西28街520號公寓樓。（取自官網）結合在一起，充滿時尚先鋒意識；內部樓企業辦公室進駐。盤雕塑般的白色樓梯極具特色，哈迪德的高線公園更是紐約民眾和遊客最愛的景建築特色是螺旋樓梯，將頂層公寓的三個點之一，走在這裡，就能看到這座極具特層面與建築立面的流暢設計聯繫起來。色的樓宇，獨特的造型令人讚歎不絕。該樓盤位於曼哈頓炙手可熱的雀兒喜 (Chelsea)地帶，該地段緊鄰哈德遜河，風 ★該樓盤內公寓基本都是大戶型，四臥景優美、空氣清新怡人，匯聚著大量藝術兩衛售價為479萬元，五臥三衛售價為595 家和創意領域工作者，並有Google等大型萬元。

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長島5著名學區

A22 大紐約地產 D8 大紐約地產

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2019年2月28日 2019年2月28日星期四星期四 THURSDAY, THURSDAY,FEBRUARY FEBRUARY 28, 28,2019 2019

大紐約地產

記者顏潔恩／紐約報導

傑瑞柯「三高社區」房產面積大

華人父母重視教育，華裔家長居住地時，「子女」總是優先考慮的要素，許多家長更不惜高價入住學區房；根據「Niche」發布的「2019 年紐約州最佳學區排名」，長島多個學區榜上有名，這些學區地理位置優越、房產面積大、加上環境優美，氣氛閒適安逸，更適合家庭定居。

排名第一的傑瑞柯學區(Jericho Union Free School District)，位於長島納蘇郡 (Nassau County)，擁有五所公立學校，包括三所小學、一所初中和一所高中。學區內共有2978名學生，畢業達在98%。 89%和84%的學生分別在州考數學考試和語文成績上達到精通級別(Proficient)，傑

瑞柯學區更被評選為紐約州最安全、最適合教書的學區。傑瑞柯是華人湧入的熱門地區之一，以獨立別墅為主，房產面積相比紐約市的獨立別墅更大，且帶有自家的大院子和車庫；該區房產面積至少都在1000平方呎以上，也可找到4000平方呎的大房屋，

傑瑞柯環境清幽，是著名的高素質、高收入和高教育品質「三高社區」。 (記者顏潔恩/攝影)

環境優美適合居家

適合多成員的家庭居住。該區能成為最佳學區，是因為從地產取得的稅收，用作投資當地的公立學校；正因如此，儘管該區的地產稅比紐約市來得高，卻仍然吸引不少重視孩子教育的家庭前來定居。傑瑞柯地處長島495公路40至41出口南北處，距離曼哈頓29哩，居民可在長島鐵路Hicksville站搭乘火車約一小時進入曼哈頓；此外，該區附近環境整潔和安靜，附近是有名的富人區布魯克維爾(Brookville)，因此包括傑瑞柯在內，一向有高素質、高收入和高教育品質「三高社區」的稱號。

傑瑞柯被評選為紐約州最佳學區第一名。( 取自學校官網)

紐約州

10大最佳學區平均成績A+

大頸典型「富人區」中高產階級多位於長島北岸的大頸公立學區(Great Neck Public Schools)，號稱長島7號學區，曾是雄踞紐約州第一的學區；學區內共有十所學校，包括四所小學、兩所初中、三所高中和一所成人教育學校，一共6574名學生；學生畢業率在94%，84%和78%的學生分別在州考數學州語文考試達到精通級別以上。大頸區房屋也以四至五室的獨立屋為主，也能找到一室一衛的公寓，房產面積比紐約市來得大，符合各類型家庭的需求。大頸是典型的富人區，以中高產階級的家庭為主，長期是猶太人或白人古老家族的地盤；近年中國較為富裕的家庭選擇移民來此，還有一些來自皇后區法拉盛大頸房產面積平均比紐約市大。(記者顏潔恩/攝影) 和貝賽的亞裔也逐漸湧入，形成如今北部地區猶太人居多，南面則有大量華人少紐約名人；這裡距離曼哈頓中城僅20哩，和韓國人定居。乘坐長島鐵路，25至35分鐘就可抵達曼哈頓大頸便捷的交通也受人青睞，同時匯集不賓州車站，開車前往法拉盛也僅需20分鐘。

記者顏潔恩／紐約報導著名的美國學校排名教育資訊網站「Niche」，日前根據學術成績、師資條件以及外界評價等多項指數，評選出「2019 年紐約州最佳學區排名」，長島共有六個校區上榜，不少華裔居住的傑瑞柯(Jericho)、大頸 (Great Neck)分別蟬聯第一和第二名，賽奧瑟(Syosset)、羅斯林(Roslyn)、赫立斯(Herricks)也擠進前十。位於上州的溫徹斯特郡 (Westchester County)占有三席，Edgemont和史卡斯岱爾 (Scarsdale)分別排名第三和第四、Rye Neck擠進第十；同樣在上州的門羅郡(Monroe County)也拿下其中一席，郡內的布萊頓(Brighton)列名第八。「Niche」剛出爐的2019年名單中，從州考分數、學生畢業率、教師質量、公立學校排名、SAT與ACT測試分數等，以及學生和家長的評價，對紐約

州各校區進行排名。在排名前十的校區中，學生的平均學業成績都達A+，並在教師資源、課外活動、體育成績、健康及安全、食物、資源和設施等標準上，取得至少B+的成績。根據國家教育數據中心(National Center for Education Statistics)顯示，全美的平均師生比例(teacher-students ratio) 在美國公立小學是1比21，在中學則是 1比26，但上榜校區的平均師生比例遠低於全美的平均標準。其中，Rye Neck是十大學區師生比例最懸殊的校區，但也只有1比14，排名第一的傑瑞柯學區更只有1比10，班級規模較小，老師能將注意力集中在每個孩子身上，學校因而能提供更優質教育。此外，入榜學區都有著94%以上的學生畢業率，位於長島的傑瑞柯學區和羅斯林學區更有98%的畢業率。學生多元化是「Niche」衡量排名的因素之一，大頸公立學校是學生人數最多的上榜校區，也是學生族裔和背景最為豐富的校區，亞裔學生占35.7%。

羅斯林羅斯林高中百年歷史悠久

賽奧塞的華裔人口快速增加，房屋多以獨立式洋房為主。(記者顏潔恩/攝影)

賽奧塞藍帶學校長島納蘇郡賽奧塞中心學區(Syosset Central School District)擁有十所學校，包括七所小學、兩所初中以及一所高中，總人數達6232名學生；根據紐約州考成績，89%和79%的學生在數學和語文成績達到精通級別以上。賽奧塞是除了傑瑞柯以外，最熱門的華裔湧入地區；這裡居住環境優美安逸，附近有許多高爾夫球場、公園、多個購物中心等，賽奧塞公共圖書館還提供各類免費的兒童活動；加上臨近的 Hicksville在夏天時舉辦不少文化及美食活動，是娛樂和學習聚集的區域。賽奧塞的小學、初中和高中都有教育部學術優秀「藍帶學校」(Blue Ribbon) 的認證，學生自幼兒園起必修外國語言；學區也多以藝術教育聞名，吸引許多想發展孩子表演、音樂、繪畫等天分的家庭遷居此地。

藝術教育聞名賽奧塞學區以藝術教育聞名，隨處可見藝術中心。(記者顏潔恩/ 攝影)

校區

1 2 3 4 5 6 7

傑瑞柯學區(長島) 大頸公立學校(長島) Edgemont學區(溫徹斯特郡) 史卡斯岱爾學區(溫徹斯特郡) 賽奧塞中心學區(長島) 羅斯林學區(長島) 赫立斯學區(長島)

8 布萊頓中心學區(門羅郡) 9 East Williston學區(長島) 10 Rye Neck學區(溫徹斯特郡)

學生學術學生族裔在校學生成績多元性人數

A+ A+ A+ A+ A+ A+ A+ A+ A+ A+

該區距離曼哈頓約20哩，乘坐長島鐵路前往曼哈頓大約需一個小時，也可通過北方大道和長島高速公路開車，半個小時左右可抵達法拉盛。羅斯林最有名的高中是羅斯林高中 (Roslyn High School)，該校有100多年的歷史，建立在山坡上，看起來雖不雄偉，校內卻有可容納近千人的教室和超大型室內

羅斯林高中是當地最有名的學校。(記者顏潔恩/攝影) 羅斯林市中心仍有商業化氣息的街道。(記者顏潔恩/攝影)

賽奧塞是長島地區距離曼哈頓較遠的地區，約32哩，乘坐長島鐵路約需一個半小時到達曼哈頓，也可通過長島快速路(Long Island Expressway)、北部州公園路 (Northern State Parkway)進入曼哈頓。

2019年度紐約州最佳學區前十名排名

長島納蘇郡羅斯林學區(Roslyn Union Free School District)共有五所公立學校，包括三所小學、一所初中和一所高中，在校學生人數為3135人；學生畢業率達98%， 85%和74%的學生在州考的數學和語文成績都達到精通級別以上。羅斯林是長島較為古老的村莊，原名叫做Hempstead Harbor，1844年才改為羅斯林；這裡隨處能看見精心修復的房屋、建築物等，但在市中心也能感受到帶有商業化氣息的街道。

B+ AAB B BB+ B+ BB+

2978 6574 1913 4783 6232 3135 3862 3486 1708 1586

師生比例

學生畢業率

1:10 1:11 1:13 1:13 1:11 1:12 1:12 1:12 1:11 1:14

98% 94% 95% 97% 98% 98% 97% 96% 95% 95%

East Williston曾被評為全美最富裕的十大地區，有許多豪華的獨立式別墅。(記者顏潔恩/攝影)

East Williston 學區規模小長島納蘇郡East Williston學區共有三所公校，小學、初中和高中各一所，其中高中The Wheatley School有很高的人氣，在紐約州排名第 28；該區學生人數為1708，學生畢業率是95%，數據顯示90%和80%的學生在州考數學和語文達到精通級別以上。 East Williston位於Mineola鎮、韋斯特伯利(Old Westbury)鎮以及羅斯林之間，開車到曼哈頓差

富有家族多

不多50分鐘左右，半小時到法拉盛；長島鐵路往Oyster Bay方向，在羅斯林前兩站下車便到達該區。該區包括韋斯特伯利曾在兩年前被彭博商業周刊評為全美最富裕的十大地區，且還是許多富有家族的所在地，例如以造船和鐵路赫赫有名的Vanderbilts家族定居於此，他們在美國歷史上最富裕家族榜單中排名第七。

(取自教育資訊網站Niche，記者顏潔恩製表)

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買家機會到了

2019年2月21日 2019年2月21日星期四星期四 THURSDAY, THURSDAY,FEBRUARY FEBRUARY 21, 21,2019 2019

曼哈頓去年的房產成交量創下2009年以來新低，庫存也創下七年來新高，房價則下降至2015年的水平。

（記者和釗宇／攝影）

新年啟始，正是換房好時機，房地產大亨芭芭拉·柯克蘭(Barbara Corcoran)旗下同名地產公司公布最新報告顯示，紐約市曼哈頓和布碌崙兩區的房市在去年第四季，無論是成交量和售價均明顯下降，庫存和房屋停留在市場上的時間卻上升，說明紐約房市已經進入「買方市場」，買家將擁有較大定價權。根據報告，曼哈頓去年的房產成交量創下 2009年以來新低，庫存也創下七年來新高，房價更下降至2015年的水平；布碌崙房市雖然也遭遇逆風，但整體情況比曼哈頓稍好，更多買家將目光投向房價更加實惠的區域。

曼哈頓

房市逆風行成交量直落大紐約地產

曼哈頓各社區2018年第四季房市變動情形成交量（同比變動幅度）

社區

記者和釗宇／紐約報導曼哈頓地產去年初起迎來逆風，這一趨勢持續到去年第四季。儘管待售的房屋庫存不斷增加，價格也適中，但更多買家仍在觀望。

數據顯示，曼哈頓房市去年第四季已完成交易量比去年同期下降7%至2800宗，也讓全年已完成交易量減至1萬1800宗，創下 2009年以來最低值；下降主因是共有公寓市場不振，其中二手共有公寓和新共有公寓的交易次數分別同比下降12%和26%。

2797（-7%）

每平方呎平均售價待售房屋庫存（同比變動幅度）（同比變動幅度）

曼哈頓金融區和砲台公園城 (Battery Park City) 下城

107萬5000元（-2%） 1813元（+3%）

103（-33%）

中城

551（-7%）

96萬3000元（+4%） 1730元（-10%）

1273（+8%）

上東城上西城上曼哈頓

639（-1%） 499（-17%） 228（-8%）

122萬5000元（+9%） 2065元（+33%） 111萬6000元（-24%） 1875元（+8%） 79萬1000元（+5%） 914元（+4%）

1641（+14%） 1103（+13%） 504（+7%）

777（0%）

6993（+10%）

98萬元（-4%）

1336元（-12%）

416（+2%）

130萬元（-7%）

1852元（-7%）

2054（+8%）

（製表：記者和釗宇）

 摩天大樓中央公園南220號(右)即將建成，提高了曼哈頓上季的平均房價。 摩天大樓公園大道520號建成，提高了曼哈頓上季的平均房價。（記者和釗宇／攝影）

根據房地產公司Corcoran公布的報告，曼哈頓房市第四季的已完成交易數量明顯下降，一系列因素讓買家裹足不前，也造成房地產市場的不確定性增加，這些不利因素包括不斷增加的房貸利息、稅收改革、金融市場動盪、國外資本限制以及政治問題，都造成很多潛在買家觀望，他們等待房價繼續下降到能夠接受的水平，以及其他市場保持穩定之時再出手。

去年交易1.8萬宗 10年來最低

房價中位數（同比變動幅度）

進一步分析顯示，成交價在200萬元以下的共有公寓，交易次數減少了13%，但500 萬元以上豪宅成交次數則上升20%。此外，曼哈頓上季共有公寓(Co-op)已完成交易數量與去年同期持平。

房屋庫存7000套創7年新高另一方面，由於銷售不振、賣家焦慮、新

建築仍不斷出現，也讓曼哈頓第四季房屋庫存上升10%，已接近 7000套，創下七年新高，比2013 年的低點多出66%；更造成房屋在市場上的平均停留時間長達 108天，上升5%，顯示買家出手之前猶豫再三。面對房市逆風，一些賣家調整對售價的預期，也導致曼哈頓去年第四季房屋售價中位數下降2% 至107萬5000元，而且無論是售價中位數或每平方呎房價，都已下降至2015年的水平。

金融區、砲台公園城下滑最大而在曼哈頓各社區中，金融區及砲台公園城(Battery Park City)去年第四季的成交量大幅下滑33%至103宗，是曼哈頓下滑幅度最大的社區，而且去年每季的成交量都減少

30%以上，也導致該區房屋售價中位數和每平方呎售價分別下滑4%和12%。上西區去年第四季房屋成交量也下滑17% 至499宗，是曼哈頓下滑幅度第二大的社區，主要因為新住宅成交量急劇下降；而且上西區也是曼哈頓各社區中房價中位數下滑最大的，下滑幅度達到24%。相比之下，受房市逆風影響最小的社區是曼哈頓下城，去年第四季房屋成交量和去年同比持平，2018年整年的房市表現也好於曼哈頓其他社區；雖然二手合作公寓的房價略下滑，但二手共有公寓的中位售價上升，尤其是售價超過200萬元的豪宅價格更明顯上升。另在曼哈頓中城、包括哈林區、華盛頓高地等在內的上城區、以及上東區，去年第四季房屋成交量分別下降7%、8%和1%，房價中位數則分別上漲4%、9%和5%。

布碌崙買家尋實惠華人聚集南布碌崙看好記者和釗宇／紐約報導布碌崙(布魯克林)去年房市雖然也遭遇逆風，但連帶地售價較低的房產異軍突起漸受歡迎；由於稅改和房貸利息增加，布碌崙一些靠近曼哈頓的社區房價仍保持在高位，潛在買家開始尋找房價更實惠的社區，帶動這些社區房屋成交量和房價的上升；但總體而言，這些尋求實惠房屋的買家，買房速率已遠比不上2017年第四季。根據地產公司Corcoran公布的報告，布碌崙2018年第四季的各類房屋已完成交易數量，同比下滑6%至1400宗，總成交量則下滑 8%；經過連續兩年的下滑，布碌崙上季房屋庫存同比大幅增加16%，增幅創下四年來新高，主要因為成屋市場銷售乏力以及布碌崙南部新建築落成。但值得注意的是，售價35萬元以下的低端房屋庫存下降3%，75萬至100萬元的高端房屋庫則增加5%。數據顯示，由於高端房屋市場低迷，尤其是新開發公寓市場，布碌崙房價去年第四季整體下滑，房價中位數下滑3%至65萬8000元，已是連續第五年同比下滑；同時，布碌崙房屋均價下滑2%，跌破80萬元，創下2016年第二季以來新低，每平方呎均價也下滑。其中，二手合作公寓(Co-op)的售價中位數和均價分別小幅下降1%和2%，主要是因高端房屋銷售不利；而高端二手共有公寓 (Condo)銷售強勁，價格中位數增長8%至85 萬元，創下十年來第二高，均價也同比上升 6%。相較之下，新公寓售價中位數和均價卻分別大幅下滑19%和10%，銷量也大幅下滑。包括日落公園(Sunset Park)、貝瑞吉(Bay Ridge)、班森賀(Bensonhurst)等華人聚集程度較高社區在內的南布碌崙(South Brooklyn)，去年第四季成交量同比大增13%，成交額占

由於布碌崙靠近曼哈頓區域的房價依然保持高位，許多買家開始將目光投向日落公園等南布碌崙地區。（記者和釗宇／攝影）

布碌崙(布魯克林)各社區2018年第四季房市變動情形社區布碌崙

布碌崙房市雖然也遭遇逆風，但整體情況較曼哈頓為佳，更多買家將目光投向房價更加實惠的區域。 日落公園、貝瑞吉、班森賀等華人聚集的社區，第四季成交量大增。（記者和釗宇／攝影）市場總額的44%；房屋庫存同比也下降7%，房產在市場上停留的時間同比下降九天為112天，二手共有公寓售價更大幅增長。相比之下，另一熱門區域、威廉斯堡和綠點 (Greenpoint)去年第四季的房產成交量大幅下降25%，主因新公寓成交數量接近腰斬，而且由於該社區賣家由於擔心L線停運對房價造成影響，紛紛選擇避免讓房屋上市，造成地區房屋庫存大幅下降16%，也是布碌崙各社區中庫存跌幅最大的地區。

威廉斯堡(Williamsburg)/ 綠點(Greenpoint) 布碌崙高地(Brooklyn Heights/ 卵石丘(Cobble Hill) /鄧波(Dumbo)/下城公園坡(Park Slope)/Gowanus

成交量

房價中位數每平方呎平均售價待售房屋庫存

（同比變動幅度）（同比變動幅度）（同比變動幅度）（同比變動幅度）

1407 （-6%） 144 （-25%） 140 （-3%） 121 （+6%） 128 （-32%） 73 （-35%）

格林堡(Fort Greene)/Clinton Hill/ 展望高地(Prospect Heights) 卡羅拉花園(Carroll Gardens)/ Boerum Hill/紅鉤區(Red Hook) 貝弗-史岱文森(Bedford-Stuyvesant)/, 102 皇冠高地(Crown Heights)/ （-6%） Lefferts Gardens/布許維克(Bushwick) Kensington/溫莎平台(Windsor Terrace)/ 85 Ditmas Park/弗萊布許(Flatbush) （-11%） /展望公園南(Prospect Park South) 南布碌崙(包括日落公園(Sunset Park)、貝 615 瑞吉(Bay Ridge)、班森賀(Bensonhurst)等) （+13%）

65萬8000元（-3%） 95萬5000元（0%） 81萬1000元（-19%） 110萬元（+18%） 93萬8000元（+10%） 111萬元（-1%）

859元（-4%） 1131元（-6%） 1295元（+1%） 1112元（-4%） 1026元（-2%） 1169元（-2%）

1952 （+16%） 245 （-16%） 276 （+86%） 131 （+21%） 171 （+46%） 61 （+20%）

67萬9000元（-4%）

648元（-20%）

241 （+94%）

55萬5000元（+5%）

676元（+1%）

165 （+22%）

44萬1000元（+15%）

591 （+15%）

662 （-7%）

（製表：記者和釗宇）

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大紐約地產

記者顏嘉瑩／紐約報導大都會運輸署(MTA)自2017年底開始「地鐵站強化計畫」(Enhanced Station Initiative)，先後關閉了位於皇后區阿斯托利亞(Astoria)的四個地鐵站，造成人流減少，進而影響房市；但經過一年多之後，四個地鐵站終於在今年1月底重新開放，嶄新的地鐵站加上鄰近電商巨擘亞馬遜(Amazon)在長島市的選址，也讓阿斯托利亞被評為2019紐約市最值得關注的九個社區中第一名。根據房地產公司「Douglas Elliman」最新房市報告，阿斯托利亞房市銷售量在2018年第二季達到最高、第三季銷售量下滑後，第四季又再度增加；其中以共有公寓(condo)平均售價上漲最多，第四季共有公寓的平均銷售額較上一季增加16%，目前平均銷售價為 61萬118元；一至三家庭(house)則最受歡迎，銷售量較前一季增加13.2%；合作公寓(coop)銷售量呈負成長，較上一季減少25%。不過全美地產經紀人網(Realtor.com)的報告指出，阿斯托利亞的房市交易在2018年12 月，成交金額約低於開價3.4%，顯示去年底該區整體仍為買家市場。專家認為，雖然在亞馬遜去年底宣布第二總部將設在長島市，讓各大房屋銷售網站的長島市和阿斯托利亞搜尋數量激增，但這項計畫近來受到部分民眾反對，再加上不確定性與交通不便影響，短期內當地房價還不會出現太大漲勢。阿斯托利亞居民的年齡層以30歲至39歲族群為主，其中更有多達60%以上的居民平時靠大眾交通運輸工具通勤，不過大都會運輸署於2017年10月先關閉了36大道、30大道兩個位於阿斯托利亞的地鐵站，進行長達八個月的整新；完工後又再關閉39大道與百老匯 (Broadway)兩站，讓該區居民不得不改到鄰近的地鐵站，或是仰賴公車通勤。由於該區有許多餐館、酒吧，地鐵站關閉造成人流減少、生意下滑，甚至有商家表示，關閉地鐵站後一個月內的業績一口氣掉了 80%，更有店家不堪虧損，只能關門大吉。如今隨著地鐵站重新開啟，原本就受到年輕一族青睞的阿斯托利亞房市似乎又重現曙光；人工智能網站Localize.city數據顯示，目前在阿斯托利亞共有71棟正在興建的住宅公寓，完工後將為當地帶來近1960套公寓，且該社區話題性十足，更獲選該網站調查2019 年紐約市九個最受關注社區中的第一名。 Localize.city城市規畫師Alon Goldstein表示，多個開發項目帶動新酒吧、餐館的生意，隨著亞馬遜總部狀態明朗、地鐵站重開，更將加快阿斯托利亞發展速度。房地產網站Trulia資深經濟學者楊雪莉 (Cheryl Young)表示，今年有許多千禧世代 (millennials)將成為首購族，在經過經濟衰退、房屋持有率低靡長達十多年後，目前房屋持有率穩步上升，更多年輕一族打算買房。其中，18至34歲的年輕人有21%打算在今年購屋，較去年的14%增加，而近年房屋持有率增幅最大的是35歲以下族群，預計此波首購風潮也會對阿斯托利亞帶來正面效應。目前阿斯托利亞共有公寓房價中位數為61 萬元、合作公寓房價中位數為31萬1131元，一至三家庭房價中位數則在120萬7500元；包括阿斯托利亞、長島市、陽邊(Sunnyside) 和木邊(Woodside)的皇后區西北區整體房價中位數則在78萬8481元。

2019年2月14日 2019年2月14日星期四星期四 THURSDAY, THURSDAY,FEBRUARY FEBRUARY 14, 14,2019 2019

2 019紐約市最開重站關注社區地鐵

阿斯托利亞機會來了

阿斯托利亞近期交易類型

地址

價格

一房一衛(共有公寓)

2820 Astoria Blvd Apt404

63萬元

一房一衛(共有公寓)

3085 Vernon Blvd Apt 3B

61萬9000元

統艙(獨立住宅)

3450 29th St Apt 2G

82萬5000元

一房一衛(合作公寓)

2475 38th St Apt 1B

52萬5000元

統艙(合作公寓)

21-36 33rd Rd Apt 3B

24萬3600元

統艙(合作公寓)

21-66 33rd Rd Apt 11B

29萬5800元

統艙(合作公寓)

2185 34th Ave Apt 14B

30萬8925元

統艙(合作公寓)

2155 34th Ave Apt 14D

34萬8000元

一房一衛(合作公寓)

2475 38th St Apt 6A

44萬5000元

五房四衛(獨立住宅)

25-25 14th Street

156萬9000元

資料來源：取自房地產網站Zillows.com

製表：記者顏嘉瑩

阿斯托利亞區內的四個地鐵站重新開放，讓當地房市重現曙光。 (記者顏嘉瑩/攝影)

四個地鐵站均以不同風格、設計的彩繪玻璃當作主視覺。 (記者顏嘉瑩/攝影)

寵物水療阿斯特百老匯年輕族群青睞記者顏嘉瑩／紐約報導去年才完工的「阿斯特百老匯」(Astor Broadway)鎖定喜愛阿斯托利亞(Astoria)的年輕族群，推出地上六層，共64個住宅單位，看準養寵物趨勢，不僅大樓內歡迎住戶養寵物，公設更推出「寵物水療室」，外觀則結合社區的歷史感和輕工業設計，完工後隨即受到歡迎，目前已經租出九成五的單位。位於阿斯托利亞市中心的百老匯(Broadway) 上，「阿斯特

百老匯」離地鐵站僅一個街區，搭乘地鐵N 或W線僅需約5分鐘就可到達曼哈頓，交通相當便利，附近有超市、餐廳，離好市多 (Costco)和紐約市渡輪站等均不遠，可享受良好生活機能。該案為Aufgang建築師事務所設計，將阿斯托利亞的新舊交融風格體現在建築外觀上，住宅規畫統艙、一房和兩房，由於鎖定年輕族群，室內設計請到Durukan Design操刀，以橡木地板搭配復古法式農舍照明，為時尚住宅奠基，現代化的廚房更採不鏽鋼廚具、石英檯面和白色石磚後擋板，部分住宅更擁有私人陽台。

公設部分則有休息室、健身房、娛樂室、專用戶外健身空間、空中花園、停車場、門衛等，值得一提的還有寵物水療中心和自行車存放處，每月租金從2350元至4890元不等。由於該案基地寬廣，一樓也有占地廣大的商場，目前已經吸引超市「The Food Emporium」進駐，另外像是阿斯托利亞當地的連鎖咖啡廳「New York City Bagel & Coffee House」也已租下商場，目前正進行室內裝潢，預計不久後開業。該案在工期間也已開始帶動起商業效應，過去幾個月來，周邊已經新開了幾家小商家，包括餐館、蔬果店等。

鎖定年輕族群，室內規畫充滿現代感。 (取自阿斯特百老匯網站) 去年才完工的「阿斯特百老匯」目前有95% 個住房單位已租出。 (記者顏嘉瑩/攝影)

阿斯托利亞居民多為年輕族群，社區內也有不少網紅店。 (記者顏嘉瑩/攝影)

鄰近河岸哈萊角10號時尚住宅設備齊

記者顏嘉瑩／紐約報導「哈萊角10號」(10 Hallets Point)是The Durst Organization的「哈萊角」(Hallets Point) 開發案第一棟住宅，該開發案日前宣布將在阿斯托利亞(Astoria)東河岸打造占地240萬平方呎、耗資15 億元的大型水岸住宅項目，並於七年內興建七棟樓，全數完工後將可提供 2400套公寓，其中483套更為可負擔住房(affordable housing)。

「哈萊角10號」建築外觀。 (取自The Durst Organization 網站)

「哈萊角」開發案為The Durst Organization 在非曼哈頓地區的第一個建案，除了2400套公寓，還有6萬5000平方呎的商用和公共空間，將建成超市、公園、遊樂場、濱河步行道以及一所從幼稚園到八年級的公立學校。其中一號樓「哈萊角10號」已開放承租，共有400套公寓，其中80套為可負擔住房，空間規畫為統艙(studio)和一房至三房等選擇，每戶均有落地窗、9呎挑高天花板、硬木地板，廚房則有不鏽鋼廚具、石英檯面、霧面玻璃擋板，每戶還有獨立的洗烘衣機。公設部分運用鄰近河岸、遠眺曼哈頓天際

線的優勢，規畫戶外庭園和燒烤區，室內則有健身房、休息室、兒童遊戲室、超市等。該案話題性十足，且屬421-a地稅減免房地產開發項目，市長白思豪在一號樓動工當天，還特地攜市府相關部門代表出席破土儀式。根據開發商和市府的協議，此類地稅減免建案的開發商必須提供至少20%的可負擔住房，白思豪當日表示，「哈萊角」開發案能夠幫他實現十年內在全市建造20萬套可負擔住房的目標，對於「哈萊角」僅一號樓就能提供近百套可負擔住房給低收入家庭，他感到很感動。

哈萊角1０號」每戶都有落地窗。 (取自The Durst Organization網站)

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2019年2月7日 2019年2月7日星期四星期四 THURSDAY, THURSDAY,FEBRUARY FEBRUARY 7, 7,2019 2019

威廉斯堡房市露曙光地鐵L線不停駛?租金恐反彈記者顏嘉瑩／紐約報導布碌崙(布魯克林)威廉斯堡(Williamsburg)房市自去年受到來往曼哈頓與布碌崙的地鐵L線將停駛影響，不少租屋族搬離，自2018年6月就有27%的公寓減租；不過大都會運輸署(MTA)日前宣布，將採用紐約州長葛謨(Andrew Cuomo)與專家擬定的新維修計畫，維持L線運行，雖然目前仍在討論中，但該消息已經讓威廉斯堡的房市又見一線曙光。

威廉斯堡文化氣息濃厚、社區僻靜，近年受到年輕人喜愛。 地鐵L線連接布碌崙與曼哈頓，為威廉斯堡重要交通樞紐。

(記者顏嘉瑩/攝影) (記者顏嘉瑩/攝影)

肯特260號糖晶體外觀炫目 「肯特260號」將有15萬平方呎的辦公空間和1萬5000平方呎的商場。 (取自COOKFOX Architects)

多米諾糖廠開發案為威廉斯堡最受矚目的開發案之一。 (取自SHoP) 記者顏嘉瑩／紐約報導世界最大糖廠之一的多米諾糖廠(Domino Sugar Refinery)自2014年由地產公司接手，成為布碌崙( 布魯克林)威廉斯堡(Williamsburg)岸邊最大的土地開發項目，規畫四棟住宅公寓、辦公大樓以及河濱公園等，日前河濱公園已經完工並對外開放，而該開發案中第二棟住宅「肯特260號」也即將完工，330套住宅單位投入房市，也為威廉斯堡河濱再增添一特色建築。多米諾糖廠在2014年由雙樹地產公司(Two Trees Management)接手，規畫四棟住宅公寓，其中即將完工的第二棟「肯特260號」規畫42層，共有330套單位，並有66套為平價屋，另外還有15萬平方呎的辦公空間和1萬5000平方呎的商場，若建成後將成為威廉斯堡最高建築。負責設計「肯特260號」的建築事務所COOKFOX Architects以兩棟相連的建築為主體，立面為全白色混凝土，且受到糖廠的啟發，將糖晶體的分子形式融入到建築外觀上，獨具特色。該開發案中第一棟完工、呈甜甜圈形狀的「肯特325號」 (325 Kent)住宅大樓於日前完成，提供512個住宅單位，包括統艙(studio)、一室、家庭辦公室一室和兩室，均已經全數租出。另外，多米諾糖廠改造工程的核心項目「多米諾公園」也於去年中開放使用，長達四分之一英里的公園，特別打造了一個嶄新的濱水廣場，以及六英畝的公園空間，呈現城市與水岸之間的聯繫。公園裡還有運動場、開放草地、花園和兒童遊樂區等不同的區域，各區域藉由一條長達五個街區的人工步道相連。過去21支糖倉庫的柱子、585呎的起重機導軌，以及30多件糖廠裡的工業製品、36呎的圓柱形糖漿罐，也全納入公園景觀中，成為該地新地標。

多米諾公園於去年夏天開放使用。 (記者顏嘉瑩/攝影)

「肯特187號」位於威廉斯堡開發熱區，預計今年第二季完工。( 取自CW Realty)

肯特187號遙望曼哈頓天際線 「肯特 187號」(左圖、右圖)規畫設施包括停車場、健身房、公共頂樓休息室和屋頂花園等。(取自CW Realty)

威廉斯堡近期交易類型

地址

價格

兩房兩衛(共有公寓) 72 Roebling St Apt 4B

125萬元

一房一衛(共有公寓) 190 S 1st St Apt 2A

73萬5000元

一房兩衛(共有公寓) 34 N 7th St Apt 6I

128萬元

三房兩衛(獨立住宅) Wythe Ave Apt 2A

155萬元

一房一衛(共有公寓) 2 Northside Piers Apt 9C

99萬9000元

兩房一衛(共有公寓) 22 N 6th St Apt 3J

116萬2500元

兩房兩衛(共有公寓) 34 N 7th St Apt 5AA

137萬5000元

統艙(共有公寓)

111萬5000元

40 S 9th St Apt 6A

一房兩衛(共有公寓) 156 Broadway Apt 3C 統艙(共有公寓)

88萬元

80 Metropolitan Ave Apt 3C 73萬5000元

(資料來源：取自房地產網站Zillows.com，製表：記者顏嘉瑩)

威廉斯堡過去為工業區，與曼哈頓僅有一河之隔，近年轉型、開發案不斷，為紐約市發展快速的新興住宅區之一，而該區主要地鐵L線由於在 2012年受到超級風暴珊迪海水倒灌影響，導致L線地鐵海底隧道的承拱牆(bench wall)被侵蝕，MTA耗時三年制訂計畫，原訂至今年4月起，L線曼哈頓至布碌崙路段將停駛15個月，以拆除並更換全長3.2萬呎的隧道承拱牆。威廉斯堡的房市自去年起明顯看到受地鐵L線停駛影響，導致部分仰賴該縣地鐵通勤的租屋族搬離，成為全市唯一租金下降的社區；事實上，房地產經紀公司Stribling & Associates在2018年初已經發現，該區房價中位數下降15%，來到89萬9450元；每平方呎價格也下降4%，為1121元。根據房地產網站StreetEasy的報告，去年6月起，威廉斯堡近三分之一的出租公寓，減租幅度超過布碌崙其他社區，另外還有18%的出租公寓提供免租一個月或以上的優惠，希望能留下這些租屋客，減少空房率。 StreetEasy統計，該區自2016年4月開始，每年租金漲幅約在3.3%，但在包括威廉斯堡和綠點(Greenpoint)的布碌崙北區，房租已經下滑到2015年的水平，而威廉斯堡幾乎有半數公寓的租金比兩年前低，月租平均下降250元。但葛謨最近宣布新維修計畫，表示將由專人檢查承拱牆是否需進行維修或汰換，同時將電線埋在牆內方便日後維修，如此L線平日服務將不受影響，僅需在晚間和周末關閉隧道其中一條管道進行修理即可，而經過審查，大都會運輸署也決定將採用新計畫，讓威廉斯堡房市又見希望。日前大都會運輸署的備忘錄提到，新計畫將可維持平日地鐵服務，僅在晚間和周末關閉隧道其中一條管道修理；也因L線不需停駛，原本規畫增加曼哈頓14街公車、改善地鐵G、J、Z等線、以及新增渡輪路線等疏通方案均喊停。由於隧道關閉，列車將從現行每四分鐘一班改為每20分鐘一班，不過備忘錄指出，在等車時間拉長、無法疏通乘車人潮的情況下，實際等車恐達40分鐘或更長，引起外界討論。對此MTA發言人塔雷克(Shams Tarek)回應，未來也將會同專家討論新替代方案，疏通每日乘客數量。雖然充滿未確定性，但StreetEasy分析，布碌崙北區去年約有2萬個單位在租屋市場，無須停駛L線的新計畫，對房東和已簽約的租客都是好消息；過去受交通影響，房東降低租金、增加免租優惠，都讓當時已經簽租約的租客省下一筆錢；如今隨著交通利多消息，房東不需再提供優惠，預計也將讓北布碌崙的租金反彈。專家認為，在葛謨宣布新計畫前，布碌崙整體租金已接近歷史最高水平，漲幅約3.3%，而由於房東急於彌補租金損失，未來在價格談判時將採取更強硬立場，預計短期內租金將會大幅上漲，且回升至L線停駛前的租金水平。

記者顏嘉瑩／紐約報導與布碌崙(布魯克林)多米諾開發案僅幾步之遙，「肯特 187號」(187 Kent)由兩棟舊倉庫改造成樓高七層的商住混合住宅大樓，共14萬零36平方呎的空間，住戶可欣賞曼哈頓天際線，以及東河沿岸景色，預計將在今年第二季完工。位於大都會大道(Metropolitan Avenue)和北三街(North 3rd Street)的「肯特187號」，屬於目前威廉斯堡開發熱區內的大開發案之一，由地產開發商CW Realty負責，當時以總價 4300萬元，相當於每平方呎512元的價格買下並改建。為了保有威廉斯堡的工業特色，「肯特187號」整體設計以磚紅色與黑色裝飾為主，預計將在一、二樓規畫超過3萬

5000平方呎的零售店面，三樓至七樓為96戶豪華出租公寓，平均每間公寓面積為634平方呎，部分單位更有私人陽台，讓住戶可從住宅就看到曼哈頓下城天際線，以及東河沿線景觀。為了增加室內採光，開發商除了將零售商店窗戶設計成拱形，讓自然光能夠透入室內外，七樓頂樓的全數窗戶也將設計為拱形，與一樓的設計相呼應，並為社區帶來充滿傳統工業風，又具有大膽形象的外觀。設施則規畫停車場、健身房、公共頂樓休息室和屋頂花園，預計將在今年第二季完工，根據CW Realty預估，完工後全數租出的預計租金總收入每年可達到780萬元。

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紐約購房3部曲

worldjournal.com 2019年1月31日 2019年1月31日星期四星期四 THURSDAY, THURSDAY,JANUARY JANUARY 31, 31,2019 2019

買家必看大紐約地產

記者黃伊奕／紐約報導「有土斯有財」是華人的傳統，在紐約擁有一套自己的住房更是不少紐約客奮鬥的目標，還有人想從小房換大房，追求更好的生活；但買房非易事，從選房、貸款、交屋，到驗房和整修，是一場漫長繁複的工程，本期地產製作買房三部曲專題，提供給有意買房的消費者參考。

在紐約擁有一套房屋是很多人的夢想。 (記者邵冰如/攝影)

1部申請貸款先找銀行評估

第

華人善於存款，但動輒上百萬的房價，想一次現金付清並非易事，如何從銀行信貸員手中接過最佳的貸款合約，更是需要「步步為營」。據花旗銀行(Citi Bank)的房貸信貸員陳亨介紹，美國房屋貸款包括浮動利率貸款 (ARM)與固定利率貸款，浮動利率貸款通常指剛開始貸款的前幾年利率固定，但之後根據市場指標進行調整；雖然浮動利率一開始可以獲得比固定利率貸款更低的利率，但之後利率上漲浮動不確定，實際上比較危險。至於固定利率貸款，最常見的分為15年與 30年還清，雖然兩者相比之下，30年房貸最終支付的利息較多，但民眾可根據自身情況選擇提前還完貸款，更為靈活。過去一年美國經濟較不穩定，銀行貸款利率波動較大，對於貸款金額大的民眾，小數點後數字的差別，也意味著上萬元的還貸金額；陳亨表示，現在房貸利率在4%左右，去年11月至12月曾經上漲至4.5%左右，想要拿到最佳的利

申請房貸要多比較銀行利率，更可討價還價。 (本報檔案照)

率需要貸款人和信貸員一起合作。他說，「申請房貸通常需要一個月至兩個月時間，期間利率會有非常大的變化，好的信貸員會幫助顧客看準利率，及時將利率鎖住，確保顧客利益最大化」。陳亨表示，對於華裔而言，還不起貸款導致房屋最後被沒收的情況很少見，但是貸款難獲批卻比較常見；「華裔喜歡先看準要買的房子，再找銀行商量貸款細節，最後卻因貸款沒貸成，反而導致心儀的房屋泡湯。」「買房屋就像求職面試，越好的房子，出價的人越多，比的就是誰購買能力強，準備更充分。」他建議華裔民眾一旦有了購房意向，應該第一時間聯繫銀行，查看自己信用分數與收入能批下多少房貸，再根據能夠拿出的首付，評估自己能買什麼樣的房屋。拿到銀行貸款預批信(Pre Approved Letter) 是申請貸款的第一步，通常買方向房屋賣方出價時，需要出示銀行存款以及貸款預批信，以證明自己有購買該房屋的能力，但是最終選擇貸款的銀行不必是最初給予預批信的銀行。陳亨表示，通常大銀行給予的貸款利率相差不大，但是不同銀行有不同的規定，

商業區的房屋很受民眾偏愛。 (記者黃伊奕／攝影)

2部聘請律師避免法律陷阱

第

紐約市曾發生過多起華裔購房受騙案件，歸根結柢都是為了省去千元律師費導致，「一手交錢一手交貨」的簡單交易模式並不適合紐約房屋市場，尤其一旦買賣雙方出現糾紛，若事先沒有詳細的合同，將難以追責。房地產律師黃真表示，在紐約買房子是商業行為，法律上留有很大的空白，要靠著雙方協商確定，如果沒有專業人士事先做好法律文件，恐將帶來無窮盡的麻煩。在紐約購房的流程，一般都是先由買家看準房屋後出價，買賣雙方達成協定後，買家接著進行驗房，再根據驗房結果由雙方律師進一步協商擬好初步合約，雙方簽訂初步合約，買家著手申請貸款。一旦貸款完成，買家最後巡視房屋，再在雙方律師見證下完成過戶。

黃真表示，尋找好的驗房師很重要，紐約很多房子的屋齡非常老，不少房屋會存在石棉、白蟻及漏水的問題，因此過戶之前將房屋存在的問題明確反映在合同上十分重要。除了尋找好的驗房師，尋找專業的房屋律師也很重要；黃真說：「找律師就和找醫生一樣，雖然都是律師，但不代表任何律師對房屋法都熟悉。」紐約購房看似千篇一律，實際上暗藏陷阱，房屋律師除了確保交易順利完成，還會幫助查出房屋本身是否存在法律問題；黃真說，例如遺產房就比較麻煩，很多華人認為遺產房便宜，但是購買遺產房須先確定賣方遺囑是否已經生效，否則難以過戶，買方恐陷入長時間等待，進退兩難。黃真再舉例，不少華裔購買房屋時遇到賣

家坐地起價或改變主意而不願意買，很多人不懂法律就不了了之。但實際上，一旦買賣雙方簽下了初步購房合約就不能隨意毀約，除非合約早已寫明不能完成過戶的理由，否則任何一方都不能隨意退出交易。這點也須買方謹慎，不少華裔在申請貸款時出現中國匯款匯不過來、親屬不願寫匯款贈送信等問題，但這都不是買房可以退出交易的理由；黃真說：「這些都是買家一開始就要注意的，如果有任何不確定的內容都應先諮詢律師，提前反映在合約上，才能確保不會因此被追究責任。」黃真提醒民眾，所謂的購房初步合約並非是最初交給房屋中介的出價合同，出價合同實際上只是為確保中介能夠獲得賣方給予的佣金，內容僅供參考，對買方作用不大；不少買家購房時雖然常常有自己的中介，但實際上雙方中介都是從賣方獲得佣金，雖然在購房流程上會提供很多專業意見，但代表的均是賣方利益。

民眾可根據自身情況多比較幾家銀行，選擇最適合自己的。例如一些銀行需要申貸人出示三個月的銀行流水帳單，有些銀行要求兩個月，這對為了買房短時間內有大量匯款入帳的華裔民眾十分關鍵；陳亨說，「每一筆入帳都需要提出合理的解釋，銀行查看的流水帳時間越短，意味著貸款人需要解釋的入帳越少。」布碌崙(布魯克林)的張小姐三個月前購入了一套聯排屋，拿到了非常不錯的貸款利率。她表示，自己一開始諮詢了至少四家銀行，再同時向兩家銀行申請辦理貸款，這樣做的原因是以防止某一家銀行貸款出現問題，另外也能更好的與銀行「討價還價」。張小姐說：「很多華人不知道銀行利率是可以還價的，只要你能出示證明某家銀行給你的低利率，通常別的銀行為了吸引你辦理貸款。也會願意降低自家利率。」張小姐還提醒民眾，在最後簽寫貸款合約時，應仔細查看利率是否和之前商議內容一致；她以自身經驗說，她在完成購房前一天發現合同內容比之前商量的利率上調了0.5% ，如果沒有及時發現，每個月就要多還好幾百元貸款，「申請房屋貸款就好像打仗一樣，不到最後一刻都不能鬆懈」。

最近一年房貸利率參考表貸款種類

最低

最高

30年固定利率貸款 (30 Year FRM)

4.25% 5.05%

15年固定利率貸款 (15 Year FRM)

3.61% 4.53%

聯邦住房管理局30年固定利率貸款 (FHA 30 Year Fixed)

4.00% 4.62%

巨額30年固定利率貸款 (Jumbo 30 Year Fixed)

4.29% 4.81%

5年浮動利率貸款 (5/1 Year ARM)

3.31% 4.75%

資料來源：Mortgage News Daily 記者黃伊奕整理

房屋買賣過程冗長複雜，買賣雙方事先必須先訂妥詳細的合同。 (記者黃伊奕/攝影)

3部確實驗房抓出暗藏問題

第

驗房時要仔細檢查許多肉眼看不見的地方。 (黃日明提供))

買房是大事，千萬不能大意，對於買房的人來，花上數百元至上千元聘請好的驗房師絕對是必要且合算的。尤其紐約有太多數十年甚至上百年的老房子，一些看似光鮮亮麗的美屋，其實可能暗藏各種問題，必須靠驗房師事前檢驗。綠蘋果房屋檢驗公司(Green Apple Home Inspections)的驗房師黃日明(Edmond Huang) 表示，紐約市很多房屋都是老房子，問題嚴峻，如果賣方屋主進行了簡單的粉刷包裝，買方想憑藉肉眼發現問題，基本上不可能。黃日明說，驗房時先查看漏水是最重要的步驟之一，漏水包括地下室、屋頂、窗戶以及管道漏水，查找到漏水根源比較複雜，解決難度大。此外，一些房屋年代久遠，確保房屋結構

沒有發生問題也是驗房關鍵，一旦房屋結構出現問題，維修費用相當驚人；民眾看房子時也可注意房屋是否存在裂縫，地面是否多處凹凸不平，如果每層地板出現傾斜或外觀能看出房屋略斜，那就代表這個房屋已經出現嚴重結構問題，大可不必考慮購買。電路對房屋也很重要，50年代至60年年代的建房很多使用麻線(Cloth Cover Wiring)，不少房屋電路起火都是因為使用這類電線，購房時也需要小心。石棉問題或含鉛房屋對住戶身體存在極大隱患，直到90年代，石棉是一種常見的房屋保暖建材，但一旦出現損壞細塵就會漂浮在空氣中，吸入人體後會引發癌症；因此驗房時若發現屋內存在石棉須進行處理，對於損壞的石棉應全部更換，通常25呎以內更換費

紐約房屋多半歷史悠久，驗房十分重要。 (黃日明提供) 用在千元以下，1978年以前建造的房屋還需要仔細查看是否含鉛超標。驗房師還會查看建房使用的材料，黃日明說：「不同的屋頂、牆面等使用的材料，都會直接影響房屋的使用壽命，例如瓦磚屋頂的造價貴，「可使用30年，瀝青屋頂則可以使用15至20年，外牆也分為磚、鋁、灰沙以及塑料等材質，使用壽命各不一樣。」

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大紐約地產

2019年1月24日 2019年1月24日星期四星期四 THURSDAY, THURSDAY,JANUARY JANUARY 24, 24,2019 2019

紐約市最受關注社區布碌崙6區上榜

記者顏潔恩／紐約報導房地產網站「StreetEasy」根據紐約市各地中位數房價、租金價格、用戶搜索量及新建築單位的供應情況，評選出2019年全市最受關注的社區前十名，布碌崙(布魯克林 )有六個地區上榜，以布碌崙下城 (Downtown Brooklyn)拿下榜首，東弗萊布許(East Flatbush)第二名，皇冠高地(Crown Heights)第五名。曼哈頓和布朗士也各占一席，曼哈頓的下東城(Lower East Side)位居第三、布朗士的莫特港(Mott Haven)各居第三和第四名；皇后區也有兩處進入十大，分別是排名第八的可樂娜(Corona)和第九奧本代爾(Auburndale)。

2因素影響布碌崙崛起「StreetEasy」每年發布紐約市最備

受關注的社區報告，剛出爐的2019年名單中，榜上有名的都是新入選的社區。這次的名單主要受兩個因素的影響，第一是地鐵L線傳出即將停運，第二是民眾尋求較能負擔的合理房價，以致半數以上備受矚目的社區都集中在布碌崙。另一方面，今年入選的前十名社區中，新開發項目都比去年多出幾倍；以布碌崙下城來說，就多達904個單位居首、皇冠高地789 個單位、曼哈頓下東城685個單位，而去年開發案最多的東紐約(East New York)僅有59 個單位。連接曼哈頓和布碌崙威廉斯堡 (Williamsburg)的地鐵L線去年傳出將在今年4 月停駛，導致不少開發商和租客尋找合適的替代社區，因此去年10月起，該地區的租房需求量明顯受挫，紐約市其他的社區則有上

升的趨勢；擁有豪華新建築大樓的布碌崙下城即被視為最佳的選擇，因為當地位於多條地鐵線路經過的位置，價格與威廉斯堡不相上下，頗能吸引原本居住在威廉斯堡或其他地區的民眾，因此預計2019年會創下最大的收益。另外，隨著民眾對實惠價格的房屋需求量不斷提升，不少開發商將目標轉移至租金較低的布碌崙地區；其中，東弗萊布許 2100元、皇冠高地2400元，以及貝德福史岱史森(Bedford-Stuyvesant)2499元的房租中位數價格，都比紐約市中位數房租的2677元來得低。名列第三的曼哈頓下東城夜生活豐富、餐飲業發達，在網站上的買家搜索數

量是前年的兩倍；布朗士南區的工業濱水區帶動不少大規模開發項目，其中一項耗資昂貴的開發案於2018年達成協議，位於這片區域的莫特港因而增加不少知名度，成為第四個最受關注的社區。亞馬遜第二總部即將進駐的皇后區長島市 (Long Island City)，這次並未列入前十名單內，但亞馬遜的光環，仍使得長島市成為地產熱門地區；在亞馬遜宣布進駐的消息公布後短短幾天內，長島市的買家搜索量激增超過 500%。

前5名社區新建案記者顏潔恩/ 紐約報導「StreetEasy」發布2019年最受關注的社區名單，這些受青睞的地區多半具有房價合理、交通方便、生活機能豐富等特點，也帶動開發商積極布局，推出新建案。以最受關注的前五名社區來說，就有不少新建案，非常吸引買家目光。

1 Brooklyn Point 與曼哈頓華埠僅地鐵一站之遙的新公寓樓盤「Brooklyn Point」，是布碌崙(布魯克林)下城(Downtown Brooklyn)正建造的住宅大樓，開發商是紐約知名地產公司Extell Development，代表作包括曼哈頓廣場一號、中央公園塔，皆以豪華奢侈聞名。 Brooklyn Point是Extell公司在布碌崙的第一個地產項目，建成的公寓共68層，高聳的720 呎大樓具有現代雕塑般外觀，訂製的玻璃幕牆和超大窗戶凸顯360度曼哈頓天際線、港灣和布碌崙周邊景觀；該公寓提供458套豪華單位，價格介於Studio的85萬3740元至3臥的355 萬665元，並享有25年地稅減免。

西半球最高樓頂泳池

另外，該公寓號稱將擁有西半球最高的樓頂無邊泳池、4萬平方呎的超大型公共設施作為娛樂和運動空間，包括酒窖、攀岩、放映室、戶外露台、餐廳、休息室、燒烤、 SPA水療中心等。建設於布碌崙市下城最大商場City Point之上的Brooklyn Point，日後將是餐飲、購物和娛樂中心集一身的熱門地點，全建案面積達 60萬平方呎，內有喬氏連鎖超市、目標百貨、21世紀購物商場、Alamo Drafthouse電影院和eKalb超市等。 Brooklyn Point建立於City Point購物商場上。 (記者顏潔恩/攝影)

2 New York Avenue 1488號打造老人公寓布碌崙東弗萊布許(East Flatbush)近期通過不少建築開發案，其中一處位於紐約大道 (New York Avenue)1488號的空地正在施工，有望趕在2019年間打造一棟七層的公寓，優先為老年人提供住所。該公寓包含7800平方英尺的公共設施空間以及3萬9971平方呎的住宅空間，提供89套出租單位，每單位平均擁有450平方呎的空間；底層作為娛樂和休閒的場所，提供服務給大樓住戶。項目負責人表示，儘管該區受到位置和空間的限制，但整體的結構計畫還是非常有吸引力，外型採用偏向中性的褐色和深米色搭配；建築底層更有大型落地玻璃窗的設計，面向大街一覽無遺，建築外牆則延伸至人行道，強化社區的街道牆。該區房租中位數價格低於紐約市的平均價格，帶動不少開發商看上這片區域，循著紐

2019年度紐約市最受關注前十名社區排名社區

位於東弗萊布許紐約大道1488號的一處空地正準備施工，將打造成七層公寓。 (記者顏潔恩/攝影) 約大道沿路走來，至少有十棟出租公寓；該區接近Newkirk大道地鐵站，由地鐵2和5線通往布碌崙和曼哈頓，對期望尋求廉價租金的租客，不失為一個好選擇。

3 196 Orchard 豪華大廈戶外隱密空間「196 Orchard」位於曼哈頓下東城北面與蘇荷區(SOHO)、東村交界處，一棟結合零售、住宅和辦公室的豪華九層住宅大樓；由建築設計公司Incorporated Architecture＆ Design精心打造，石磚結構的外牆配合工業風格的平開窗戶，由進口鍍金青銅釉面西班牙磚環繞，精緻的大堂採用雅典灰色大理石和歐洲胡桃木地板定製設計，既傳統又現代，一方面引領下東城進入一個新時代，另一方面又保留該區的特色。

這間公寓將提供94套出租單位，價格介於 Studio的98萬5000元至3臥的650萬元；公寓頂層單位有12呎高、面積寬達4100平方呎的屋頂露台，亮點包括天空草坪、小屋、座位、兩個餐桌和兩個戶外廚房，提供住戶隱密休閒的戶外空間，非常難得。大樓的第二和第三層由著名健身中心 Equinox租下，提供健身、Spa水療服務，住客可享折扣優惠；此外，大樓提供24小時大廳服務、自行車存放間和私人儲物空間等。

196 Orchard 大樓是設立於曼哈頓下東城的豪華公寓。(記者顏潔恩 /攝影)

租金中位數房價中位數

1 布碌崙下城(布碌崙) 2 東弗萊布許(布碌崙) 3 下東城(曼哈頓) 4 莫特港(布朗士) 5 皇冠高地(布碌崙) 6 貝德福-史岱史森(布碌崙) 7 卵石丘(布碌崙) 8 科洛納(皇后區) 9 奧本代爾(皇后區) 10 展望高地(布碌崙)

同比增長率(Y-o-Year Growth) 新單位

3300元

110萬元

23%

904

2100元

59萬9999元

141

3131元

163萬元

685

2155元

72萬5000元

560

2400元

107萬5000元

789

2499元

125萬元

589

3200元

195萬3750元

24%

1880元

99萬5500元

58%

143

2048元

96萬8000元

225

2975元

125萬元

18%

4 Bridgeline 俯瞰海濱位置優越

資料來源：StreetEasy，製表：記者顏潔恩

設立在布朗士莫特港的豪華大樓，「 Bridgeline」出租公寓近期剛完工，坐落於東132街329號；該公寓提供可俯瞰附近海濱和曼哈頓全景的屋頂平台和最先進的健身中心，以現代精緻的設計理念為主，並為民眾提供豪華奢侈的生活方式。這套豪華公寓一共12層，提供91套出租單位，每月租金介於Studio的1595元至 2臥的3195元，有著別致的外觀和內部優雅的現代裝飾；開發商致力提供民眾各種便利設施，包括室內洗衣機、烘乾機、健身中心、停車場以及自行車存放間等。 Bridgeline是莫特港非常熱門的地產之一，自2018年推出後，至今只有六個單位可供出租；優越的地理位置也是它搶手的主要原因，步行十分鐘便可到達125街地鐵站，地鐵4、5和6線可通往曼哈頓多個角落；

位於布朗士莫特港的Bridgeline公寓十分搶手。 (記者顏潔恩/攝影) 通過第三大道和Willis Avenue大橋，騎乘自行車至曼哈頓也只需短短幾分鐘的時間，十分便利。

被視為坐落在新舊布碌崙間的皇后高地，近來即將迎來一棟全新的11層出租公寓「 409 Eastern Parkway」，將提供186套出租單位，包括每月租金價格介於2400元的Studio 至3249元的1臥。處在布碌崙中心地帶，附近圍繞不少著名景點，包括布碌崙博物館、植物園(Botanic Park)、展望公園(Prospect Park)以及「大軍廣場」(Grand Army Plaza)。該公寓提供住戶諸多便利，底層具備遊戲房、兒童遊樂場、健身中心、洗衣房；第一層樓有24小時警衛人員、中央花園庭院、公共工作空間、圖書館和包裹寄存室，頂樓屋頂還可遙望曼哈頓天際線，並有露天燒烤站、球場、休息室和酒吧。

處於皇后高地的「409 Eastern Parkway」出租公寓即將完工。 (記者顏潔恩/攝影)

5 409 Eastern Parkway 著名景點圍繞

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A22 大紐約地產 D8 大紐約地產藝術品中的顏色可以作為挑選裝飾品的依據。 (劉唯亭提供，設計公司：Rottet Studio)

2019年1月17日 2019年1月17日星期四星期四 THURSDAY, THURSDAY,JANUARY JANUARY 17, 17,2019 2019

牆壁是空間中的最大面積，若想要改變空間氛圍，只要將牆壁重新油漆成不同顏色即可簡單達到改變的效果。 (劉唯亭提供)

無法選擇裝飾品顏色時，屋主可先選擇想放的藝術品，再根據藝術品的顏色選擇可呼應的顏色。 (記者顏嘉瑩/攝影)

花小錢新年居家新氣象不同風格建議搭配顏色與元素工業風

灰色、棕色或咖啡色、黑色水泥、木頭、黑鐵

小清新

白色、淺棕色、灰色、綠色留白、柚木、水泥

北歐風

白色、淺棕色偏灰色的暖色調淺木地板

摩登風

白色、銀色、黑色大理石、反光材質裝飾品

傳統風

鮮豔色、流蘇、天花板及牆壁有線板、印花

內容╱劉唯亭提供

製表╱記者顏嘉瑩

燈飾既可以當做裝飾也具有功能性。 (劉唯亭提供，設計公司Rottet Studio)

農曆新年將至，新年要有新氣象，換個新房子對多數人來說很困難，但如果運用巧思、花點小錢，改變一下家居布置和裝潢，一樣可以創造出全新的氛圍和風貌。本期地產介紹幾種小方法，提供讀者新年前重新布置家居參考。

改變顏色從油漆、裝飾著手記者顏嘉瑩／紐約報導新的一年想要改變家裡一成不變的樣貌，卻不想花大錢？室內設計師表示，最簡單便宜的方式可以從改變家裡的「顏色」做起，只要一桶油漆、一件藝術品或畫，就能表現出空間主題，讓家裡看起來更一致，並達到「煥然一新」的效果。 Rottet Studio的專案設計師劉唯亭表示，如果想要改變家的樣貌，卻又不知道該怎麼處理，「永遠都要從大面積的地方下手」，包括地板、牆壁、天花板等，家具的顏色也是從大型家具開始著手決定，「一旦大空間的

顏色決定了之後，才開始挑選小東西。」劉唯亭說，油漆價格便宜又好操作，最容易改變一個空間的感覺，雖然紐約有不少民眾是租屋族，但只要跟房東談好，油漆會比壁紙更為恰當。在選擇油漆的顏色上，則要看各人喜好以及想要什麼風格決定。劉唯亭表示，像是近年很流行的工業風多為水泥、木頭、黑鐵為主；小清新則多處留白，搭上柚木等淺色木頭，配上水泥等顏色；亮面銀和黑白大理石紋路則可以表現紐約的摩登風格。因此他說，屋主只要先決定自己喜歡的風格，再選擇油漆顏色，就能為空間的氛圍與主題定調。決定了主色與風格後，需挑選配件和裝飾品來點綴空間；Christine Zeng Interior Design

光線，會決定空間的氛圍。 (劉唯亭提供，設計公司Rottet Studio)

記者顏嘉瑩／紐約報導一個空間在決定了主題和顏色後，燈光與燈具的選擇也會為這個空間帶來不同的感覺，一般居家空間最適合的暖光源，色溫約在 2700k至3000k；如果要裝在工作室、廁所則適合用較亮的白光，色溫在3500k以上。室內設計師表示，只要更換一顆燈泡，不用花大錢也可以讓空間看起來與以前大不同。 Rottet Studio的專案設計師劉唯亭說，不少民眾購買燈泡時，多以瓦數和黃光、白光等選擇，但在室內設計上，就算只是一顆燈泡，也能為空間帶來全然不同的感受。

的室內設計師曾筱焰(Christine Zeng)說，除了用適合主題的顏色來選擇裝飾品，也可以利用藝術品來決定裝飾品的顏色。「例如選了一幅畫，底色為黑色，另外上面還有藍色、黃色等顏色，屋主就可以挑出藍色和黃色做為點綴色，讓家裡空間的裝飾品和畫的顏色相呼應。」曾筱焰說，如果屋主不知道如何挑選適合的顏色，也可在網路上印出色輪表，在挑選顏色時選擇與自己決定主色在色輪表上「相鄰」的顏色，如此一來就比較不容易出錯。另外如果喜歡讓空間更活潑，也可以選擇具對比效果的「撞色」，就能讓空間看來更加跳脫；「但沙發等大型家具，建議還是選擇米色、灰色等保守色，比較容易搭配。」

皮沙發和布抱枕「軟硬結合」，可創造出空間層次感。 (記者顏嘉瑩/攝影)

改變感官從燈光、燈具打造

沙發和抱枕「軟硬結合」可增加層次感。 (記者顏嘉瑩/攝影)

大紐約地產

如果屋主想要改變空間感覺，挑選燈泡時，可以根據燈泡的色溫來選擇。劉唯亭表示，色溫介於2700k到3000k之間最適合居家空間使用，如果是需要較亮光源的工作室、閱讀室和廁所，可選擇色溫在3500k以上的燈泡；色溫在2700k以下的燈泡，較多使用在休息室等空間。另外，紐約不少老公寓多用吸頂燈，如果只是改變燈泡色溫或是燈罩，對空間加分的效果不大；如果預算有限，劉唯亭說，可自由移動的家具就可以做為優先汰換的選擇，像是可購買新的落地燈(floor lamp)，來達到

裝飾和照明的作用。 Christine Zeng Interior Design的室內設計師曾筱焰(Christine Zeng)表示，可以視空間的用途來選擇落地燈，例如屋主如果需要閱讀，就可在扶手椅旁放一盞落地燈，達到照明功能，也可營造閱讀氣氛，知性又溫暖。她也說，落地燈的樣式也要按照居家風格決定，如果毫無頭緒，建議屋主可以選擇簡單、少設計的落地燈，就不太會出錯。另外，為沙發增添抱枕，也是用少少花費就能表達風格的好方法，劉唯亭建議可以用「軟硬結合」的方式打造出空間層次感；「像是如果用皮沙發，就可以選擇布料做的抱枕；如果家裡是布沙發，就可以搭配皮抱枕，選擇正確顏色與材質的抱枕與毯子，就能打造出層次感。」

每片葉子用白膠黏上細的綠鐵絲做葉脈。 樂雪娣老師每周一天在基督教角聲佈道團開課。 (記者顏嘉瑩/攝影)

剪成同樣大小的禮物紙疊一起，5公分一摺，正反摺成長條摺扇狀。

摺好後用鐵絲在中心點用尖嘴鉗扭轉固定。

將禮物紙一層一層拉起做成牡丹花瓣。

花托用正方形綠皺紋紙沿對角線對摺三次，開口朝上剪成半月形，打開後成為十字狀，中間留個洞讓牡丹花莖穿過。

巧手DIY 6元做出牡丹花

記者顏嘉瑩／紐約報導自學做手工藝品逾30年的手工藝老師樂雪娣，喜歡利用手邊材料，加點巧思做成居家布置擺設；新年前夕，她設計一款牡丹花盆，僅需要七種容易取得的材料，成本約六元、耗時30分鐘，就可以輕鬆做出優雅又不會凋謝的手工花，為家裡增添色彩煥然一新。材料需要包裝禮物紙(tissue paper)、花藝用綠鐵絲粗細數根、一般細鐵絲、綠色皺紋紙、綠色和咖啡色花藝膠帶、白膠，工具則需要剪刀、尖嘴鉗、鐵絲剪等。將禮物紙剪成寬18公分、長36公分，一共七張，再將剪好的紙疊在一起，約5公分一摺，正反摺成長條摺扇狀後對摺；用細鐵絲每30公分摺成一摺，共五摺；一根30公分的

用咖啡色花藝膠帶將牡丹花半成品和葉子組合，就成為美麗的牡丹花。 (記者顏嘉瑩/攝影)

粗鐵絲，對摺後套在長條摺扇的對摺中心點，用尖嘴鉗扭轉固定，用剪刀把兩端剪成半月形，並將鐵絲兩端的紙攤開，一張一張往鐵絲中心點拉成花瓣。樂雪娣表示，如果想要逼真一點，最後一層的禮物紙不需要拉開，可以集中在下方當作花托基底，屆時包上花藝膠帶就不會太突兀。將兩根粗的花藝用綠鐵絲插進牡丹花托中，用咖啡色膠帶纏繞住鐵絲；花托的綠色部分，拿出綠皺紋紙剪成5乘5公分的正方形，沿對角線對摺三次，對摺的開口朝上剪成半月形，打開後成為十字形狀剪紙，中間剪洞後將牡丹花莖穿過，黏在底部，完成花托，即為牡丹花半成品。樂雪娣說，由於牡丹花科葉子與其他花的葉子不同，為三片葉子成一組，因此將綠色

皺紋紙剪出寬3公分、長8公分的長條，對摺後剪成半月形，即成為一片葉子。葉脈的部分則拿出細的花藝用綠鐵絲量出兩倍葉子長度後剪斷，尖端留約1公分長度，用白膠將綠鐵絲黏在葉子中央，重覆三次；等到白膠乾了之後將三片葉子鐵絲朝上重疊，用綠花藝膠帶纏繞成一捆，為一組葉子；等到所有葉子完成後，將之和牡丹花用咖啡色花藝膠帶纏繞在一起，就完成一朵牡丹花。樂雪娣表示，牡丹花的花蕊緊密程度，以及花朵綻放程度，皆可自行決定；若用的禮物紙愈多，花蕊層次就愈多、愈緊密；花朵綻放程度可在拉開禮物紙時調整；如欲做花苞，則只需要用剪下的廢棄材料揉成球，再剪下適當大小的禮物紙包在外面，就能成為花苞。 40894

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● 擁有紐約最著名骨外科，麻醉痛症醫師，物理治療師，針灸師。 ● 接受車禍及勞工傷害及各種保險 Dr. Wert Dr. Gamburg Dr. Philip Wang 名醫陣容，信譽卓著，口碑第一。 ● ● 專治各種運動傷害、骨折、肌腱撕裂傷。沃特蓋博王紹權 Chiropractic 骨外科麻醉痛症 ● 多位專業醫療人員精心治療頸痛、背痛、手腳麻木、五十肩、脊椎神經扳機手、各種扭傷、車禍工傷、復建及治療。法拉盛﹕132-28 41st Ave, #2D, Flushing, N.Y. 11355 電話﹕718-461-5900 看診時間﹕週一、二、四10-7:00pm 週三、五10-6:30pm 週六10-4:00pm

/OWCP

2019年1月17日星期四

華人社區最佳治療團隊

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引領消費者時尚品味創造高端生活

【紐約訊】被評為大紐約地區傢俱界風雲人物的Safavieh，為服務華人社區，特聘華裔銷售總監Karen吳加入，積極開拓亞洲潛力市場。 Karen從事酒店和社區服務業多年，以熱忱待客的態度、明晰客人的需求做合適的推薦，再發展良好的客戶轉介關係。她在各層面的客戶開發方面經驗豐富，從發掘潛各相關領域的客戶群到主動轉化，專業有效，以靈活的思維和商業觸覺，持續跟蹤，以穩固的作風爭取合作，力求雙贏或多贏的長期關係。Karen 瞭解中西文化的差別，協調客戶的需求，幫您配置合適的設計師和推介裝飾傢俱和新品產品，推廣優質品牌和季節性特價優惠活動，歡迎致電。「我們提供的不僅僅是傢俱，而是一種品味生活美學」，Safavieh總裁麥克（Michael Yaraghi）說道。創立於1914年Safavieh已有

百年歷史，一家百年企業所孕育出的不僅是一個品牌，更是一種對品質的堅持、對美的推崇、對細節的講究及對生活的熱愛。 Safavieh於紐約曼哈頓熨斗區、長島、新澤西、康州共有4家旗幟店、12家展銷店、2 家清倉促銷中心，代理超過500多家美國歐洲高端傢倶裝飾品牌，佔地數十萬呎。身為居家生活的領導品牌，Safavieh深知傢俱配置的原則、功能、美學、舒適、實用等，都是影響居家環境舒適的要件，所以特別與一流設計師獨家合作，創造限量精品家飾傢俱，並有多款國際知名設計師的聯名系列。超過上萬種傢俱裝飾品、千種高質量布料木材樣品展示、特色餐廳、酒店大堂、酒吧或戶外花園潮流傢俱和名牌裝飾品等一應倶全，並提供專業室內設計師諮詢服務。 Safavieh別出心裁地將感官性、美學與功能性融合，使眾多追求卓越生活品質的新貴

們夢想實現。服務範圍包括：新屋的整體設計評估及現有居家傢俱裝飾的汰舊換新，根據客人喜好品味、家庭成員組合及預算客製化精品豪華傢俱或創意輕奢特色新品。此外，Safavieh還有一個非常特別團隊稱為「白手套服務」，負責運送傢俱，並按設計方案佈置擺設。總裁麥克表示，「要求運送的團隊戴上白手套，為的就是要確認我們負責的範圍必須一塵不染，這就是我們的企業精神，也是我們堅持了百年的經營理念，因為我們相信如果連細節都能做好，那更大範圍的事情也就更無

Safavieh每一件傢俱均以契合生活  需求為原則，兼具傳統與現代的交織融合，在凝固住黃金時代的華美風華，帶來驚喜不斷的奇巧新意。 Safavieh亞洲銷售總監Karen吳將竭誠提供尊榮專業服務。庸置疑了」。 Safavieh以獨一無二的高尚品味成為當代經典的締造者。更多訊息請瀏覽：www.Safaviehhome.com，電話：1-917680-9903 (Karen吳小姐)，電郵： karen.ng@ safavieh.com，歡迎業界設計師、建築師、開發商、項目規劃師及地産界精英合作及轉介客戶。

長島全新豪華公寓 The Ritz-Carlton Residences 第二期完工售程過半【紐約訊】鄰近大頸、Manhasset、Roslyn 地區的The Ritz-Carlton Residences, North Hills 是長島納蘇郡首屈一指的豪華公寓住宅開發項目，第一期已全部售罄，第二期近日落成並已售出過半。這個位長島North Hills的麗思卡爾頓新社區佔地17英畝，距曼哈頓僅20英里，位著名的大頸學區。第一、二期各有120套，由The Ritz-Carlton麗思卡爾頓酒店公司負責管理，居民可享受全方位服務和一流的設施，公園式的氛圍，門衛及保安完善，內有一個2.5 萬平方英尺大型會所，泳池、酒吧、電影院等，設施齊全。整個項目由長島的國際地產商RXR Realty開發。麗思卡爾頓North Hills 是長島該區及附近首個豪華Condo公寓，推出後大受歡迎，證明豪華、方便和全方位服務的公寓迎合了現代人生活的新趨勢。

該社區居民享有24小時禮賓服務。大型會所設有多種豪華的娛樂場所-住客休息室和酒吧、棋盤室、劇院式放映室，遊戲和台球室以及先進的健身中心，配有桑拿浴室、蒸氣淋浴，以及大型室內外游泳池。公園般的環境包括一條步行道，寬闊的池塘和遍布整個社區的鬱鬱蔥蔥的花園。公寓的住宅面積從1,500英呎至4,300平方英尺，兩至四間臥室，高屋頂，有住在House內的感覺。每間公寓都設有私人陽台或露台，高美食廚房，設備齊全的浴室、停車位及代客泊車服務。每幢住宅建築都有自己的俱樂部房間、健身中心和瑜伽室。大樓還提供專車送住客至長島火車和附近的Americana Manhasset購物。負責該項目的RXR副總裁Joe Graziose說，這個建案的第一期吸引了很多不同需求的客人買入居位，有年輕家庭，也有喜歡當地社區而將獨立屋出售而搬來的人士等，其中亞

The Ritz-Carlton Residences, North Hills第二期落成。

高天花板、頂級裝潢、頂級建材，是這個豪華公寓的特色。裔占了10%。大家對該建案的整體評價都相當滿意。 Daniel Gale Sotheby's International Realty是該項目的獨家銷售代理和營銷顧問，在整個營銷和銷售過程中與RXR緊密合作。Daniel Gale 蘇富士地產CEO Deirdre O’Connell表示，從

張曉春會計師提醒房產投資稅務要點【紐約訊】張曉春註冊會計師樓為擴大服務各界，喬遷新址，增聘多位專業會計人員，以提供僑胞更專業便利的服務。該會計師樓提供免費諮詢及處理全美各州稅務信件。張會計師有鑑於投資房地產的華人在報稅時有諸多疑問，以下進一步說明常見問題。很多華人會把這出租房或投資房放在私人名下或 張曉春註冊成立公司來擁有這套房產，會計師事務所專精張會計師建議成立有限責華人小商業和外國人任公司(LLC)比成立有限公公司註冊，所有委託司(Corporation)在稅務上更由會計師親自處有省稅優勢。1.當公司發生理。財務糾紛、官司訴訟時，有限責任公司的合夥人的個人資產不會被牽扯進來。2.在年終稅方面，有限責任公司不需要交任何稅，盈利或虧損通過K-1表報在個人稅裡。而有限公司無論盈虧都需要交稅。當公司盈利時，根據公司的稅率交所得稅；交稅後的錢，如果股東要分紅還要交個人所

得稅。當公司虧損時，紐約的有限公司還要交基本稅(Minimum Tax)。3.當這投資房出售有資產升值盈利時，有限公司因為有雙重上稅的問題，所交的所得稅會比有限責任公司多很多。有限責任公司的盈利流到合夥人的個人稅來上稅。通常個人的所得稅的稅率比公司要低一些。而在房子出租方面:1.如果房產是自住，沒有牽扯到出租，在申報個人稅的時候，只有銀行貸款利息和地稅才能抵稅。銀行通常會在1月底前寄出一張1098表，上面記錄了你上一年總共付了多少利息和地稅。等以後出售該自住房時，只要過去的5年中最少住2年。那麼，單身的屋主可以在房價升值的部分享受25萬免稅，夫妻50萬免稅。 2.如果房產是投資出租，在申報個人稅的時候，報稅人需申報房產出租表(Schedule E) 。出租表裡不止有銀行貸款利息和地稅能抵稅，其他相應的房屋支出也能抵稅，如房屋保險、水費、電費、維修和雜物費等。特別

一開始我們就知道麗思卡爾頓豪華公寓將會滿足很多客戶的需求，他們能負擔得起最好的住宅，但不想有要維護獨立私人住宅所帶來的麻煩。他們非常喜歡這種結合豪華設施和酒店服務的生活方式，而麗思卡爾頓公寓正是非常適合他們的需求。展示室地址：4000 Royal Court, North Hills, NY 11040，電話：516-486-6100。更多資訊可至：http://theresidenceslongisland.com。

的是，出租房還有一個虛擬的支出是房屋的折舊。比如，一個房東有一棟一家庭的房子出租。每月收租$2,500，一年$30,000。這棟房子有銀行貸款利息$12,000，地稅$6,000，其它支出$3,000，折舊$5,000。房租收入減掉所有的相應支出後，真正算到報稅人個人收入的那一部分只有$4,000。但是在出租房出售時，屋主不能享受單身25萬/夫妻50萬的免稅。所以升值的那部分需要交稅，計算到當年的收入。張曉春註冊會計師事務所專精華人小商業和外國人公司註冊。該會計師樓通國、粵、英語及溫州話。所有稅務都由專業會計師親自處理。法拉盛地址：135-27 38th Ave Suite 338, Flushing，電話：718-886-2558/718-886-2274

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A22 大紐約地產 D8 大紐約地產

紐約3大區年輕租屋族最愛

worldjournal.com 2019年1月10日 2019年1月10日星期四星期四 THURSDAY, THURSDAY,JANUARY JANUARY 10, 10,2019 2019

大紐約地產

記者張筠／紐約報導紐約市是全美最多元的城市，除了不同族裔，更有成千上萬來自外地的年輕人在這裡工作或求學；對荷包不豐卻追求生活品質的他們來說，方便的生活機能、豐富的文化娛樂，是選擇居住地點時的首要考量；而對購置地產的投資者來說，留學生和年輕人喜愛的地區，更具有增值空間。本期地產即針對這一族群和趨勢，介紹適合區域。

東村附近有許多高校，小戶型公寓最受留學生歡迎。（記者張筠/攝影）

早期因房租便宜，東村吸引了不少藝術家和音樂家，後來逐漸發展為文化活動豐富的區域。（記者張筠/攝影）

曼哈頓東村歷史悠久夜生活豐富以曼哈頓聯合廣場(Union Square)為中心的區域，不僅是商業發達的旅遊勝地，更是高校聚集的大學圈。橫貫曼哈頓東西的14街是院校最集中的區域，周邊公寓樓因此成為留學生居住的首選區域，其中歷史悠久的東村 (East Village)最受年輕人喜愛。以聖馬克廣場(St. Marks Place)為中心的曼哈頓東村，早期因房租便宜，吸引不少藝術家和音樂家來此居住，因此逐漸發展為文化活動豐富的區域，匯集各類商店、餐廳、酒吧、KTV，豐富的夜生活吸引年輕人聚集，留學生甚至將餐廳和酒吧最集中的聖馬克路 (St. Marks Pl)稱為「酒吧街」。除了跨文化美食以及豐富的生活外，東村成為留學生首選居住地的另一原因來自獨特的地理位置；曼哈頓14街附近的高校包括紐約大學(NYU)、帕森斯設計學院(Parsons School of Design)、勃魯克學院(Baruch College)、紐約視覺藝術學院(School of Visual Arts)及普瑞特藝術學院(Pratt Institute)等，居住在東村的學生步行就能到達學校。 Corcoran地產集團經紀師彭佩琪表示，從投資的角度看，曼哈頓是個安全而穩定的地產市場，高校的發展和擴張會推動區域房價的上漲，東村的發展潛力大；另因曼哈頓房源緊缺且流動性強，價格增值快，商業和住

宅的需求量都很大，是值得投資的區域。她說，居住在曼哈頓的人多數看重時間成本，生活節奏較快，尤其高校周邊的租客群體不僅限於學生，更有年輕的上班族，他們願意支付較高的租金以取得生活的便利，因此東村的房產可投資發開空間很大。根據地產網站Zillow.com的信息，一室一衛的共有公寓售價為141萬5000元，一室一衛合作公寓售價在91萬元左右，兩室兩衛的共有公寓售價為127萬元。彭佩琪表示，聯合廣場附近的小戶型公寓最適合投資，其中統艙和一室一衛最受留學生和年輕上班族歡迎，統艙的租金每月將近 1800元，一室一衛的租金在2000元左右。紐約邦德公司(Bond New York)經紀人道格拉斯•瓦格納(Douglas Wagner)說，東村的住宅主要是20世紀早期建造的低矮公寓和聯排別墅，雖然房價不斷上漲，但相對曼哈頓的其他地區，東村仍具優勢；近幾年新興的住宅區史岱文森鎮(Stuyvesant Town)也成為留學生在曼哈頓的熱門選擇之一。通勤便利是東村的另一大優勢，4、5、6 號線和N、R、Q、W線地鐵都經過聯合廣場站，連接曼哈頓和布碌崙(布魯克林)的地鐵 L線在第一大道和第三大道經停，成為東村居民出行的重要選擇。

布碌崙下城傳統好區房價穩增長布碌崙(布魯克林)有方便的公共交通系統，近幾年成為紐約華人增長最快的地區，而匯集高校和商業圈的技術三角區之一，布碌崙下城(downtown Brooklyn)近年房產開發增長迅速，吸引眾多留學生和年輕白領。曼哈頓房價的大幅增長讓許多投資者開始放眼布碌崙，華裔移民的遷入帶動了布碌崙房地產的穩步增長，不論是整體房價、房屋銷售額還是增長幅度，布碌崙都僅次於曼哈頓，穩居紐約市五大區第二的位置。近年更有許多新創的技術公司陸續進駐布碌崙下城，為當地增加活力，帶來眾多就業機會，滿足高校畢業生的需求，更推動了該區的地產發展；紐約大學(NYU)坦登工程學院(Tandon School of Engineering)和長島大學 (Long Island University)皆位於布碌崙下城，租房需求大，該區域因此成為房產投資的熱點。布碌崙下城屬於傳統好區，雖然近幾年房價持續增長，但是仍受投資者的喜愛，也是眾多留學生和年輕工作者選擇租房的重要區域。 Compass地產經紀人吳梅表示，許多在曼哈頓工作的市民選擇居住在布碌崙，既能感受曼哈頓的能量，又能享受布碌崙寬敞的居

住空間和閒暇生活；她說，曼哈頓下城的商業地產和住宅市場需求量很高，眾多科技企業選擇到布碌崙下城發展，帶動當地地產價值的增長。連接曼哈頓和布碌崙的地鐵F、A、C、 R線解決了眾多市民往返於曼哈頓和布碌崙下城的通勤問題。該區內的B25、B54等公車線路也帶來交通便利，逐年增長的房產需求吸引更多開發商到布碌崙下城投資，超過20 層的高樓越來越多。位於艦隊廣場(Fleet Place)86 號的The Eagle是 2018年新建的高級公寓樓，32層的大樓共有440戶，居民不僅能在大樓上眺望曼哈頓下城的風景，更能欣賞布碌崙下城的繁榮樣貌。該高級公寓的兩室一衛租金每月將近2700元，三室一衛的租金則在3500元以上。布碌崙的文化氣息濃厚，下城更是商業文化集中的區域，不僅有匯聚各類名店的商業圈，更有布碌崙區公所(Brooklyn Borough

曼哈頓東村、皇后區森林小丘、布碌崙下城近期公寓交易行情類型

地址

售價

曼哈頓東村一室一衛 220 E 5th St # 5 (共有公寓) New York, NY 10003

141萬5000元

一室一衛 527 E 12th St APT MW (合作公寓) New York, NY 10009

28萬5000元

一室一衛 (合作公寓) 一室一衛 (合作公寓)

91萬5000元

125 New 7 E New

E 4th St York, NY 10003 3rd St APT 14 York, NY 10003

67萬元

皇后區森林小丘統艙 (合作公寓) 統艙 (合作公寓) 統艙 (合作公寓) 兩室一衛 (合作公寓)

10914 Ascan Ave Forest Hills, NY 11375 11131 66th Ave APT 3C Forest Hills,NY 11375 7626 113th St APT 6D Forest Hills,NY 11375 7136 110th St APT 4J Forest Hills,NY 11375

35萬9000元 24萬5000元 16萬5000元 37萬5000元

布碌崙下城一室一衛 (共有公寓) 一室一衛 (合作公寓) 兩室兩衛 (合作公寓) 兩室一衛 (合作公寓)

388 Bridge St APT 32E Brooklyn, NY 11201 195 Adams St APT 12E Brooklyn, NY 11201 215 Adams St APT 12G Brooklyn, NY 11201 270 Jay St APT 2H Brooklyn, NY 11201

99萬5000元 54萬9000元 83萬5000元 80萬5000元

（資料來源：地產網站Zillow.com，製表：記者張筠）

曼哈頓東村、皇后區森林小丘、布碌崙下城公寓出租行情類型

地址

價格/月

曼哈頓東村統艙兩室一衛兩室一衛統艙一室一衛

189 New 208 New 511 New 436 New 512 New

Avenue C APT 2A, York, NY 10009 E 7th St APT 14B, York, NY 10009 E 6th St APT 3F, York, NY 10009 E 9th St # 2DD, York, NY 10009 E 12th St APT 7D, York, NY 10009

2895元 2499元 3200元 1760元 2075元

皇后區森林小丘統艙一室一衛

近幾年，許多新創的技術公司陸續進駐布碌崙下城，給該區域增加活力，帶來眾多就業機會。（記者張筠/攝影） Hall)等行政機構，能滿足民眾的各類需求；附近的曼哈頓大橋(Manhattan Bridge)也是年輕人健身和觀光的好去處，步行半小時即可到達曼哈頓華埠，是留學生居住的好選擇。

皇后森林小丘交通便利環境優

兩室一衛

10719 70th Ave Forest Hills, NY 11375 7616 Grand Central Pkwy APT 1A,Forest Hills, NY 11375 11150 75th Rd, Forest Hills, NY 11375

1600元 1750元 2200元

布碌崙下城一室一衛統艙統艙統艙

469 State St # 1, Brooklyn, NY 11217 237 Duffield St Brooklyn, NY 11201 The Brooklyner 111 Lawrence St, Brooklyn, NY 11201 8-10 Clark St # 1A, Brooklyn, NY 11201

3000元 2443元 2300元 1800元

（資料來源：地產網站Zillow.com，製表：記者張筠）

便利的交通、單純的生活環境以及繁榮的商圈是森林小丘吸引留學生和年輕上班族的三大因素。（記者張筠/攝影）

森林小丘(Forest Hills)堪稱皇后區的「小曼哈頓」，便利的交通、單純的生活環境以及繁榮的商業圈是吸引留學生和年輕上班族的三大因素，近年來也成為許多華裔投資者鍾愛的區域，滿足留學生逐漸增長的需求。根據優投房網站數據，在過去五年中，森林小丘共有公寓(Condo)的價格漲幅高達51% ，成為開發商投資的熱點地區，交易集中分布在地鐵沿線，近3年來的交易價格增長高達將近60%。發達的交通系統是森林小丘吸引眾多年輕人的主要因素之一，搭乘地鐵E、F線快車到曼哈頓中城僅需不到30分鐘，連接長島和曼哈頓的長島鐵路(LIRR)也經停森林小丘，對在曼哈頓工作的市民來說非常便利。眾多來自紐約市立大學皇后學院(Queens

College)、紐約流行設計學院(the Fashion Institute of Technology)、帕森斯設計學院 (Parsons School of Design)和紐約大學(NYU) 等高校的學生，居住在森林小丘的帕克大廈 (Parker Towers)。根據帕克大廈的官網信息，統艙的租金每月在1800元左右，一室一衛的租金為2200元至2400元不等，許多留學生會選擇合租，在保證生活質量的前提下降低生活成本。相比曼哈頓，皇后區的公寓性價比較高，空間寬敞且生活節奏較舒緩，留學生和年輕上班族搭乘地鐵快線往返曼哈頓及皇后區也非常方便；此外該區還有Q23、Q60、Q64 以及連接曼哈頓和皇后區的QM11、QM12、 QM18等公車，為居住在森林小丘的民眾提供多種出行選擇。

森林小丘擁有優越的地理位置，開車僅需 15分鐘即可到達紐約最大的中國城法拉盛及紐約大都會棒球場(Mets)，飲食和娛樂都非常方便，能夠滿足年輕人的休閒需求。森林小丘的主要商業街為大陸大道 (Continental Ave)，郵局、超市、餐廳及各類商店應有盡有，能夠滿足附近居民的生活需求。除了交通方便外，森林小丘的良好治安也是華裔居民看重的因素，根據市警公布的數據，2018年森林小丘的犯罪率小於0.72%，社區十分安全，且人口密度比曼哈頓低得多，寧靜單純的生活環境與曼哈頓的熱鬧喧囂成對比，是上班族和年輕家庭鍾愛的居住區域。

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最貴社區名出列 6 10 50處 worldjournal.com

A22 大紐約地產 D8 大紐約地產

2019年1月3日 2019年1月3日星期四星期四 THURSDAY, THURSDAY,JANUARY JANUARY 3, 3,2019 2019

西村

大紐約地產

建築古典歐洲風格

記者劉大琪╱紐約報導房地產網站「PropertyShark」日前根據紐約市各地中位數房價，評選出2018年全市最貴社區前50名中，曼哈頓占了近半席位、共24處上榜；上期介紹了前五名社區，本期介紹六至十名。

曼哈頓「西村」(West Village)是格林威治村(Greenwich Village)的一部分，東起格林威治大道，西到哈德遜河，北起西14街，南至 Christopher街；隨著城市面貌的變化，如今東至第六、甚至第七大道、南至豪斯頓街 (Houston St.)，也常被視為西村的一部分。西村遠離喧鬧的中城和金融區，卻不失豐富多彩的生活設施，區內的同性戀酒吧「石牆酒吧」(Stonewall Inn)，就是揭開同性戀

平權運動序幕的石牆暴動發生的地方，紐約市同性戀大遊行，也是從曼哈頓第五大道開始走到格林威治村結束；火遍全球的美劇「慾望城市」(Sex and the City)，女主角Carrie Bradshaw的家就坐落在西村。因為西村「鬧中取靜」的特性，外加樓房精緻古典、建築充滿歐洲風格，連商店、餐館、精品店等也別具風情，一直是明星樂於居住的地方；電視影集「女孩我最大」 (Girls)的演員、也擔任過編劇兼製作人的雷娜鄧漢(Lena Dunham)，日前就以300萬元出售自己在布碌崙(布魯克林)的三室一衛共有公寓(condo)，要搬到西村居住。

熨斗大廈是熨斗區的標誌性建築。（記者劉大琪/攝影）

知名甜點Magnolia Bakery第一家總店就在西村。 西村「鬧中取靜」，樓房精緻古典。（記者劉大琪/攝影）

波倫丘上流象徵房價飆漲波倫丘(Boerum Hill)是布碌崙西北部的一個小社區，東以第4大道、西以Smith或 Court街、南以Warren或Wyckoff街、北以 Schermerhorn街為界，大西洋大道(Atlantic Ave.)和Smith街是該區的主要商業街；20世紀70年代早期至2003年前後，這裡一直是工人和中產階級的居住區，但最近幾十年，社

區貴族化不斷加劇，該區已經成為上層階級的生活區之一。 1973年，波倫丘被紐約市地標委員會認定為歷史區，1983年被列入國家史蹟名錄 (National Register of Historic Places)，2012年，該區還被評為紐約市房價中位數最貴社區第六名、以及曼哈頓之外房價中位數最貴社

區第一名；因為區內有許多史蹟建築，褐砂石(brownstone)住宅又獨具風格，再加上各式藝廊、餐廳、精品店，波倫丘吸引很多藝術家和年輕家庭居住，也屢次成為影視劇集的拍攝地。「PropertyShark」今年針對布碌崙是否值得投資做了一項研究，對比230套2008年買下、2018年依然持有的住宅，發現波倫丘等郵編為「11215」的社區房價漲幅最多，十年前中位數為44萬元的住宅，如今已經增值 20萬7000元。

熨斗區繁華商區豪宅極品在曼哈頓第五大道、百老匯大道和23街交口處，有一幢三角形建築極為顯眼，取名「熨斗大廈」(Flatiron Building)，其所處區域也因該樓得名「熨斗區」(Flatiron Distrct)。熨斗區南到格林威治村、聯合廣場(Union Square)和14街，北到麥迪遜廣場(Madison Square)和23街，東至公園大道和Gramercy公園，西至第六大道和雀兒喜(Chelsea)，百老匯大道(Broadway)從該區的正中間穿過；這裡是紐約著名歷史區仕女一英里(Ladies Mile Historic District)的所在地，南北戰爭到第一次世界大戰期間，一些最大牌的百貨公司都聚集於此，也是前美國總統羅斯福(Theodore

Roosevelt)的出生地。熨斗區以時尚著稱，是全市最繁華的商業區之一，既具大都會的活力，又不失小資生活區的悠閒，同樣也是名流摯愛的居所。坐落在麥迪遜廣場公園旁邊的地標性豪華共有公寓One Madison，便被視為極品中的極品：傳媒大亨梅鐸(Rupert Murdoch)曾以 5725萬元的巨資，買下占據該樓頂部四層的一套三層頂樓公寓及下面的一套整層公寓，打通後營造出五間臥室、五個衛生間、私人電梯、大型觀景台、連接中央客廳和總統套房的旋轉樓梯，落地玻璃牆更直面帝國大廈，一到晚間與帝國大廈的LED燈交相呼應。

格林威治村街道幽靜、環境優美。（記者劉大琪/攝影）

格林威治村餐館、咖啡店、酒吧隨處可見。 格林威治村有許多低矮的紅磚瓦房。（記者劉大琪/攝影）

格林威治村藝術家天堂小義大利格林威治村東以百老匯大道、西以哈德遜河的支流北河(North River)、南以豪斯頓街、北以14街為界，東、南、北分別被東村 (East Village)和諾荷區(NoHo)、蘇荷區(SoHo) 和哈德遜廣場(Hudson Square)、雀兒喜和聯合廣場環繞，西部則是西村，華盛頓廣場公園(Washington Square Park)和紐約大學(NYU) 大致坐落在該區的中心。格林威治村在20世紀就是藝術家的天堂，也是波西米亞文化的中心和同性戀平權運動的重鎮，更是東岸「垮掉的一代」和60年代反文化運動的誕生地。藝術薈萃、文化重鎮造就了格林威治村濃厚的人文氣息和歷史氛圍，低矮的紅磚瓦房、幽靜的狹窄街道、隱蔽的花園和庭院、不拘一格的餐館、咖啡店、酒吧隨處可見，至今仍是藝術家、文學家等藝文工作者出沒的地方。隨著社區不斷地貴族化和商業化，格林威治村常年位居全美房價中位數最貴社區的前十名之列。位於西10街37號、1838年興建的

熨斗區有很多名店進駐。（記者劉大琪/攝影）

老公寓高房價

2018年度紐約市最貴社區前10名名次

社區

房價中位數

翠貝卡(曼哈頓)

385萬元

蘇荷區(曼哈頓)

299萬9000元

車衣區(曼哈頓)

233萬元

哈德遜廣場(曼哈頓)

215萬2000元

-7%

登波(布碌崙)

188萬元

-5%

西村(曼哈頓)

171萬5000元

36%

315

波倫丘(布碌崙)

162萬5000元

101

熨斗區(曼哈頓)

157萬2500元

-32%

328

格林威治村(曼哈頓)

135萬元

433

小義大利(曼哈頓)

131萬5000元

-42%

同比增長率(Y-o-Year Change)

交易量

-18%

289

117

41%

（資料來源：PropertyShark提供，製表：記者劉大琪）

希臘復興風格的五層連排屋，今年就以3720萬元的價格售出，創下了曼哈頓下城區連排屋售價的最高紀錄。

毗鄰曼哈頓華埠的小義大利(Little Italy)，曾是義大利裔移民的聚居地，範圍覆蓋東至包厘街(Bowery)、西至翠貝卡和蘇荷區、南至華埠、北至諾麗塔(Nolita)；但隨著義大利裔年輕人不斷遷出該區，現在小義大利僅剩

小義大利區多為老公寓。（記者劉大琪/攝影）以茂比利街(Mulberry St.)為主的三個街區，義大利餐廳和紀念品商店遍布。每年夏天的周末，小義大利區都會開闢步行街，還會舉辦年度迎神節(Feast of San Gennaro)，各式美食、音樂會齊聚，是包括華埠在內的社區民眾和遊客休閒之處；然而小義大利區內鮮少有新開發的住宅樓，多為樓層不高、密集排列的老公寓，門面狹小到極易忽略，但這也沒有影響該區的房價，在紐約市房價中位數最貴社區中排名第十。 40894

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A22 大紐約地產 D8 大紐約地產

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2018年12月27日 2018年12月27日星期四星期四 THURSDAY, THURSDAY,DECEMBER DECEMBER 27, 27,2018 2018

最貴社區曼哈頓近半翠貝卡蟬聯榜首華埠第42 皇后區東法拉盛第39

大紐約地產

記者劉大琪／紐約報導

房地產網站「PropertyShark」日前根據紐約市各地的中位數房價，評選出2018年度全市最貴社區前 50名，其中曼哈頓占了近一半席位、共24處上榜，以翠貝卡(TriBeCa) 領跑全榜，蘇荷區(SoHo)緊隨其後，車衣區(Garment District)位居第三；布碌崙(布魯克林)在前50 名中占據21個席位，皇后區有七個席位，華裔聚居地東法拉盛(East Flushing)排名第39，另一華人區曼哈頓華埠排名第42。「PropertyShark」每季和每年都會發布紐約市最貴社區報告，剛出爐的2018年度報告雖無巨大變化、仍以曼哈頓為主導，但不乏亮點，包括：車衣區、羅斯福島(Roosevelt Island)和布碌崙綠點(Greenpoint)的房價都有明顯、大幅提升，而金融區(Financial District)卻遭遇房價下跌，跌幅34%、房價中位數不足100萬元；曼哈頓穆雷丘(Murray Hill)等七處為前50名的新進社區，其中西

2018年度全紐約市最貴社區前50名，曼哈頓占了近一半。村(West Village)和格林威治村(Greenwich Village)更躋身前十；皇后區東法拉盛房價中位數88萬1000元，排名第39。報告顯示，常勝軍翠貝卡此次繼續拔得頭籌，房價中位數達385萬元，Leonard街56號賣出的66套中位數為690萬元的公寓，奠定了該區穩坐第一把交椅的堅實基礎；雖然翠

（記者邵冰如/攝影）

貝卡相較去年同期的房價已有18%的跌幅，但第二名蘇荷區的房價中位數仍與它懸殊85 萬元、約為300萬元，共有117筆房地產交易，該區房價並無明顯變化。車衣區以233萬元的房價中位數排名第三，是今年房地產市場的一大驚喜，相較去年同期房價增長41%，去年僅排名第七，西

40街16號售出了21房價中位數達280萬元的公寓，將該區送上第三的位次；羅斯福島雖沒有任何新開發案，但房價中位數卻迎來 44%的漲幅、達到120萬元，說明該區房地產在不斷增值，有15套公寓售出。熨斗區、小義大利和金融區均經歷房價下跌，以小義大利跌得最多，跌幅相較去年同期為42%、房價中位數降到130萬元；熨斗區的跌幅為32%，共329套公寓售出，房價中位數為157萬元；去年該區的Madison Square Park Tower共售出54套中位數達650萬元的豪華公寓，西17街55號也有38套中位數達260 萬元的公寓售出，抬高了該區的整體房價。去年排名41位的綠點今年躍升到14位，共有99筆房地產交易，房價中位數為122萬元，比去年上漲37%，部分歸功於Lorimer街售出14套中位數為220萬元的公寓；東法拉盛相較去年同期房價中位數漲幅9%、達到88 萬760元，排名第39，共有95套公寓售出。

前5名貴在哪裡？記者劉大琪／紐約報導

翠貝卡

蘇荷區是「PropertyShark」2018年度紐約市最貴社區第二名。（本報資料照片）

從英文「Triangle Below Canal Street 」縮寫而來的「翠貝卡」(TriBeca)，是指曼哈頓堅尼路(Canal St.)以下的三角區域，以堅尼路、百老匯大道 (Broadway)、錢伯斯街(Chambers St.)和西街(West St.)為界；這裡起初是農場，上世紀70年代，藝術家們為了尋找更可負擔的生活和工作區域而遷入此處，逐漸發展成住宅區，聚集了大批由廢棄工廠和大樓改建的閣樓(loft)。

翠貝卡被哈德遜河、金融區、市政廳、華埠和小義大利環繞，地理位置優越、歷史氣息濃厚，碧昂絲(Beyonce)、葛妮絲派特洛 (Gwyneth Paltrow)、「酷玩」(Coldplay)主唱克里斯馬汀(Chris Martin)等明星都在此買房。今年翠貝卡作為「PropertyShark」評選的紐約市最貴社區，也創下了區內共有頂樓公寓 (penthouse)的價格新高，位於Vestry街的「70 Vestry」頂樓公寓以5500萬元售出，是曼哈頓下城區2018年價格第二高的房地產交易。

蘇荷區是紐約市最著名的商業和時尚區之一。（記者邵冰如／攝影）

「The Bryant」是毗鄰布萊恩公園的豪華共有公寓。（取自The Bryant官網）

翠貝卡被「PropertyShark」評為2018年度紐約市最貴社區。（本報資料照片） 「70 Vestry」頂樓公寓的出售，為翠貝卡獲評紐約市最貴社區奠定基礎。（取自70 Vestry官網）

2018年度紐約市最貴社區前 10 名名次

社區

房價中位數

翠貝卡(曼哈頓)

385萬元

蘇荷區(曼哈頓)

299萬9000元

車衣區(曼哈頓)

233萬元

同比增長率(Y-o-Year Change)

交易量

-18%

289

117

41%

哈德遜廣場(曼哈頓)

215萬2000元

-7%

登波(布碌崙)

188萬元

-5%

西村(曼哈頓)

171萬5000元

36%

315

波倫丘(布碌崙)

162萬5000元

101

熨斗區(曼哈頓)

157萬2500元

-32%

328

格林威治村(曼哈頓)

135萬元

433

小義大利(曼哈頓)

131萬5000元

-42%

（資料來源：PropertyShark提供，製表：記者劉大琪）

哈德遜廣場

「哈德遜廣場」(Hudson Square)坐落曼哈頓下城區，東以瓦里克街(Varick St.)、西以哈德遜河、南以堅尼路、北以西豪斯頓街為界，格林威治村、蘇荷區和翠貝卡分別位於其北邊、東邊和南邊；它曾是眾多圖書出版社的聚集地，有「印刷區」(Printing District)之稱，

登波

哈德遜廣場是近年來最熱門的房地產開發集中地。（本報資料照片）

車衣區

蘇荷區

「蘇荷區」(SoHo)的名字由英文「South of Houston Street 」合成，指的是曼哈頓豪斯頓街(Houston St.)以南的區域，東、南、西、北分別以拉菲逸街 (Lafayette St.)、堅尼路、瓦里克街 (Varick St.)、豪斯頓街為界，與英國倫敦的蘇荷區同名以示敬意。蘇荷區位於翠貝卡北邊，以前只是工業區，有很多空間大、租金低的廠房，也因此吸引藝術家和畫廊進駐；現如今它是紐約市最著名的商業和時尚區之一，聚集著近千家服裝店和餐館，其中包括LV、Prada等世界頂級品牌，紐約大學(NYU)的校區也在附近，區內還有不少地標性建築。代表作是「黑暗騎士」(The Dark Knight) 、還曾出演過「斷背山」( B r o k e b a c k Mountain)、「騎士風雲錄」(A Knight's Tale) 、「關鍵時刻」(The Four Feathers)等影片的好萊塢男星希斯萊傑(Heath Ledger) ，生前曾租住在蘇荷區布隆街(Broome St.)419-421號鑄鐵建築的三層複式公寓 (triplex)中，該公寓今年重回市場開售，要價6500萬元。

車衣區仍保留車衣工人的雕像。（本報資料照片）

「登波」(DUMBO)位於曼哈頓大橋下的布碌崙濱河地帶，名字源於英文「Down Under the Manhattan Bridge Overpass」的縮寫，風格與從工業區轉型的曼哈頓翠貝卡和蘇荷區相近，但保留了更多倉庫和工廠改建的建築以及鵝卵石鋪就的街道，是藝術區之一；網紅打卡地

「車衣區」(Garment District)又稱「時尚區」，位於曼哈頓第五大道至百老匯大道、34街至42街之間，一平方哩的區域內曾經曾遍布車衣廠、樣品店、配件店、設計師工作坊，時裝設計的每個環節都能在此完成。像Carolina Herrera、Oscar de la Renta、 Calvin Klein、Donna Karan、Liz Claiborne、 Nicole Miller、Andrew Marc等著名品牌，都在該區設有工廠、展場、辦公室等，每年春秋兩季登場、舉世聞名的「紐約時裝周」也在這裡進行；「時尚大道」 (Fashion Walk of Fame)也鋪設在區內第七大道交35街至40街之間，地面上有銅牌紀念Calvin Klein、Ralph Lauren、Marc Jacobs等具有傑出貢獻的設計師，上面除了設計師的親筆簽名，還有親筆繪製的服裝設計手稿和相關貢獻介紹。車衣區所處的黃金地段吸引房地產開發商在此大建豪華公寓和商住樓，但真正意義上的公寓比較少，其中豪華共有公寓「The Bryant」僅一棟樓內就有接連幾套住宅以340萬元的中位房價售出，引人注目。

荷蘭隧道(Holland Tunnel)從這裡連通新州。哈德遜廣場是近年來最熱門的房地產開發集中地，世界最大的建築集團之一、中國國企中國建築集團去年就宣布參與區內的商住混合樓開發，科技巨頭谷歌(Google)剛剛也宣布投資逾10億元在該地建新園區，取名「谷歌哈德遜廣場」。

Smorgasburg美食節也在登波設點，彙聚更多人氣。登波坐擁布碌崙大橋公園這一休閒娛樂去處，又可飽覽曼哈頓天際線和東河景觀，有極大的居住吸引力，目前在建的Jay街「85 Jay」巨型雙塔樓將提供737套共有和出租公寓，是區內最受矚目的新開發案。

登波所在位置為曼哈頓大橋下的布碌崙濱河地帶。（本報資料照片）

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Daniel Gale地產長島大頸開分行的店面位置展示房源。銷售經理Sam Marcus表示，「現代技術設施為我們的持牌經紀提供先進的軟件和數據，使他們能夠為客戶提供全面的地產諮詢服務，幫助他們在自己選擇的社區中識別和購買合適的住宅，協助他們安頓下來」。「我們的技術支援使地產經紀可以在任何地方工作，但辦公室的環境鼓勵大家相互合作。這種氛圍便於培養真正的團隊精神，增加銷售和交易。該辦公室已成為一個展廳，邀請買家和賣家花時間與我們的生活方式顧問合作，了解整體市場狀況，以便他們能夠做出最佳的買賣決策。我們提供支持給擁有最先進技術、培訓和蘇富比品牌力量的持牌經紀」。大頸辦公室已有15位經驗豐富的地產經紀，他們代表了丹尼爾蓋爾蘇富比國際地產公司及其全球品牌的專業性和專業知識，由非常成功的 Friedman團隊領導。 Fabienne Sameyah是該辦事處的另一位持牌房地產銷售人員，目前在長島上有今年的最高銷售額-價值960萬美元的大頸住宅。丹尼爾蓋爾蘇富比國際地產司成立於1922年，是一個價值33億美元的地產集團，在長島 Nassau和Suffolk郡有 28個辦事處，旗下聘有超過950名地產經紀。有關更多信息，請訪問：www.danielgale. com。

【紐約訊】長島最大的地產公司之一Daniel Gale Sotheby's International Realty(丹尼爾蓋爾蘇富比國際地產公司)最近進一步擴張版圖，在大頸 (Great Neck)開設了全新的分行。新辦華航推出公室位於大頸商業區中心(42B Middle 新年機票折扣優 Neck Rd)，由Samuel Marcus任經理。惠，歡迎洽詢該公司總裁Deirdre O’Connell說，「訂購。多年來，丹尼爾蓋爾蘇富比國際地產公司一直是大頸房地產的堅實參與者，現在是時候讓我們在這個重要的市場中擁有更大的自主權」。「開設新辦公室給我們實施先進商業理念的機會，以增進客戶體驗，結合先進技術和出色的個性化客戶服務。它完美地融合了當今的工作場所的設計美學和技術，同時反映了我們全球的蘇富比國際地產品牌。」大頸辦公室的現代設計既溫馨又精緻，的建築，配有3個車庫，內部有著精類似於蘋果商店的佈局，大型顯示屏顯示雕細琢的各種擺飾與傢俱，所有使視頻和照片，由玻璃和鋼製成的開放空間用的材質都是一時之選，地板也是十分光亮。開放式概念無縫地配合可自動發熱式以對抗嚴寒的紐約冬工作流程、公共和私人空季。而在該屋閣樓部分，還有4千間，為客戶提供先進呎的空間有待開發使用。的禮賓式體驗。該建築的學區也是屬長島第一狀新辦公室佔地元學區傑理柯(Jericho)，附近也有兩層，提供私人全美著名的私立學校Lutheran，提會議區和日後可供6-12年級入學，被美國教育部擴充的空間，還評鑒為優質學校。另外鄰近還有為智能家居和語專供騎馬用的馬場與騎馬用道路音指令設備等房 (horse trail)，博物館、高爾夫球地產相關產品安場、遊艇港口一應俱全。排了空間。該辦該屋目前只接受預約參觀，張公室位於大頸的主要敏芳電話：516-495-0898，電郵：街道，將利用其交通繁忙 sandy.chang@elliman.com，微信號： sandychang5164950898。

長島布魯克維爾經典屋全磚建築私密性高狀元學區【紐約訊】位於長島納蘇郡中北部、狀元學區Jericho北邊的布魯克維爾(Brookville)，長年來一直是象徵著尊榮、富貴、經典的代名詞。該區治安良好、私密性高、學區頂尖、育樂設施充足，是富豪人家置產居住或享受美國富豪生活的最好選擇之一。長島德愛地產(Douglas Elliman Real Estate)千萬經紀人張敏芳(Sandy Chang)現代理銷售一250萬豪宅，歡迎前往參觀鑑賞。布魯克維爾位於長島蠔鎮(Town of Oyster Bay)，是全美最富裕的城鎮之一。這個被稱為長島黃金海岸的小鎮，正是費茨傑洛(F. Scott Fitzgerald)在其1925年發表的小說「偉大的蓋茨比」(The Great Gatsby)的背景所在地，只有居民才可出入的布魯克維爾，竭盡全力保護隱私。這棟位於134 Wheatley Rd.豪宅、總佔地約 2英畝，建築與室外佔地近9萬平方呎，室內空間達6千平方呎，全磚建造，整棟建築採喬治亞式風格的殖民式設計，而設計的人正是屋主自身。該屋主具有工程與室內設計背景，全屋總共有6個房間與6.5衛浴間。該經典屋的最大特色是整間屋子的設計採平行對稱，以屋子的中央為分界，左右邊的房間與起居空間是一樣均勻。如同布魯克維爾其他豪宅一般，佔地廣大

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A22 大紐約地產 D8 大紐約地產

2018紐約地產 5大事件

2018年12月20日 2018年12月20日星期四星期四 THURSDAY, THURSDAY,DECEMBER DECEMBER 20, 20,2018 2018

2018年將進入尾聲，今年整體紐約房市交易量下滑，甚至出現十年來首見的房市「降溫」，還有遠低於市場開價20%至25%的價格出現，導致賣家出售意願降低；但冷風中仍有熱潮，像是皇后區長島市近來因電商巨擘亞馬遜(Amazon)宣布將建第二總部，意外炒熱長島市和周

邊區域房市。而讓房市雪上加霜的壞消息也不少，例如大都會運輸署(MTA)宣布連接曼哈頓與布碌崙(布魯克林)間的地鐵L 線，將從明年4月停駛、要展開為期15個月的檢修後，不僅沿線房價大跌，就連租屋市場也受到劇烈影響。

稅改、中資減房市10年首降溫

記者顏嘉瑩／紐約報導聯邦政府2017年9月宣布進行稅改，對紐約州等高稅收的州影響甚鉅，而近年中國買家減少等因素也讓紐約市房產降溫，市場更出現比開價低20%至25%的出價，為2009年來首見，讓紐約房市進入買家市場，不僅買方開價低、拖長房屋銷售期，賣方銷售意願也隨之降低。

總統川普去年9月底宣布稅改，把包括房地產稅的州稅和地方稅扣減額限制在1萬元，新房貸也只有75萬元內的貸款額利息可以扣減，對高房價、高地方稅的州影響相當大；紐約州就是明顯的例子，2018年出現房屋中位數價格下跌、待售房屋增加等現象。根據房仲業者arburg Realty公布的數據顯示，紐約市待售房屋數創新高，交易量卻下滑，同時也有數據顯示曼哈頓的房屋租金開始下跌。

Warburg Realty創辦人暨執行長彼得斯 (Frederick Peters)表示，市場上開始出現比開價低20%至25%的出價，而上次出現這種情況是2009年，市場已然成為「賣家市場」，這種情形已持續至少18個月。另外，中國為美國房地產主要買家、占 15%，不過近年中國買家減少，且紐約房地產市場上多數的中國投資客目標逐漸從住宅轉往商業地產，也是紐約房市降溫的一大主因。不過彼得斯預計市況將會回穩，賣家會接受現實，將市場價格拉低，讓交易量開始上揚。另外，也有專家認為，紐約房市疲弱狀況將會在2020年出現反彈。

紐約房市進入買家市場，市場更出現比開價低20%至25%的出價。 (記者顏嘉瑩/攝影)

2018紐約地產大事紀：名次

事件

影響

聯邦稅改、中紐約市連續18個月國等海外買家房市降溫。減少

亞馬遜宣布第長島市房屋搜尋人二總部選在長數較去年同期增近島市 800%。

迪士尼公司花帶動該區發展，吸 6 . 5 億買下哈引開發商進駐。德遜廣場五棟建築

地鐵L線明年4 威廉斯堡幾乎有半數公寓的租金比兩月停駛年前低，平均下降 250元。

市府嚴管愛彼減少非法短租房、迎等短租房穩定長期房市。

製表：記者顏嘉瑩

長島市迎來房地產開發熱潮，有很多新建公寓樓。（本報檔案照）

亞馬遜第二總部選址長島市

記者顏嘉瑩／紐約報導電商巨擘亞馬遜(Amazon)於今年11月中旬宣布，將把第二總部設在紐約市皇后區長島市(Long Island City)，消息一出，雖未實際看到房市成交價上漲，但多個房產網站已經出現搜尋長島市房屋的人潮；更有網站觀察發現，在亞馬遜消息宣布的第一周，搜尋當地房產的人數就比前一周增加 400%以上，更比去年同期增加近800%，長

島市房市瞬間成為紐約房產交易新熱點。 StreetEasy的高級經濟學家朗恩(Grant Long)認為，亞馬遜第二總部落腳長島市，可能將使紐約市本體經濟地理位置產生東移，而隨著其他地區的銷售市場趨緩，投資者將會把目光快速轉往長島市和西皇后區。他說：「因為價格上漲伴隨著投資者的興趣急遽上升，接下來任何考慮搬到長島

市的人都會面臨更大壓力，雖然長島市 2000年開始重新規畫與建設，但各界對於這個城市是否能有足夠住宅空間來容納龐大的人口，一直持懷疑態度，如今隨著亞馬遜進駐的消息，過去15年間投入長島市的開發商將大大受益。」全美地產經紀人網(Realtor.com)首席經濟學家Daniel Hale則認為，亞馬遜對長島市和周邊地區帶來的影響，將會遠超過紐約市，主要因大量的就業機會吸引人潮，未來幾個月內鄰近地區的銷售中位數和租金價格將會上漲，同時皇后區的豪宅市場也會因此增加。

長島市隔著東河，可眺望曼哈頓天際線。（本報檔案照）

哈德遜廣場5建築迪士尼買下

記者顏嘉瑩／紐約報導迪士尼公司(The Walt Disney Company)今年7月初斥資6.5億元，買下位於曼哈頓哈德遜廣場(Hudson Square)的五棟建築，共計 80萬平方呎的空間，做為WABC-TV和ABC 等媒體總部；由於過去哈德遜廣場又稱為「印刷區」(Printing District)，有不少老舊印刷廠房，如今提供開發商廣大開發腹地，也隨之帶動了當地發展，已是紐約市最

高房價社區的第四名。由迪士尼購買下的五棟建築，共計有120 萬平方呎的可出租空間，但實際畫分則為 80萬平方呎；新大樓將成為WABC-TV、 ABC、The View和Live with Kelly and Ryan等節目和電視台的總部，而迪士尼影音服務 (Disney Streaming Services)也將從目前雀兒喜(Chelsea)的地址搬到新的哈德遜廣場大樓，讓昔日的「印刷區」成為新興的「媒

體區」。迪士尼執行長艾格(Bob Iger)日前表示，「哈德遜廣場正迅速成為媒體、科技和其他創意產業的中心。」哈德遜廣場地理位置優越、新建案多，加上企業進駐帶進商業和人流，吸引不少開發商搶地，目前新建案主要集中在查爾頓街(Charlton St.)上，包括預計於2020 年完工、中建集團位於110號的「格林威治西」(Greenwich West)，以及知名豪宅建商托爾兄弟(Toll Brothers)位於查爾頓街77 號的「西蘇荷」(West SoHo)開發項目，和已完工銷售、Extell的「查爾頓70號」(70 Charlton)等。

4 地鐵L線將停駛威廉斯堡房租降

地鐵L線將於明年4月停駛，進行15個月的檢修。 (本報檔案照)

記者顏嘉瑩／紐約報導連接曼哈頓和布碌崙(布魯克林)威廉斯堡(Williamsburg)的地鐵L線將於明年4月停駛，進行15個月的檢修，雖然市府和相關單位提出多項計畫，希望能減少對民眾的不便，但仍衝擊租屋市場；在布碌崙北區，房租已經下滑到2015年的水平，而威廉斯堡幾乎有半數公寓的租金比兩年前低，月租平均下降250元。

Airbnb等短租房市府嚴管

記者顏嘉瑩／紐約報導紐約市議會今年7月中旬通過新法，將嚴管愛彼迎(Airbnb)等短租房，由於市場質疑非法出租的短租房，長期下來會對當地房市造成影響，而市政府這項決議要求屋主必須提供租屋地址、屋主真實姓名及屋主地址等信息給予市長特別執法辦公室 (Mayors Office of Special Enforcement)備案，

希望能減少紐約市房屋的非法出租情形。新法要求通過愛彼迎等網站短租房屋的屋主，不僅要向市長特別執法辦公室提供真實姓名及地址信息，還要說明出租空間是一個房間，還是所有單元；屋主每月還要定期給管理機構提交報告，提供租屋詳細地址、屋主真實姓名、房客租房總天數、屋主收入總金額等信息；不提供信息者

雖然L線停駛早在2016年就宣布，但隨著 2018年的租約到期，租戶即將要簽下新一年的租約，交通帶來的不便就開始反映在租屋市場上，成為全市唯一租金下降的社區。根據房屋網站StreetEasy統計，今年6月起威廉斯堡有約三分之一的出租公寓，減租幅度比布碌崙其他地方來得大。而房東也因為地鐵的停駛開始推出優惠

將被罰款最低5000元，最高2萬5000元，漏報信息或信息不準確者，最高將被罰款 1500元。紐約市為愛彼迎在美國的最大市場，但根據紐約州法律，多數公寓出租30天以下屬非法行為，除非永久租戶同時住在公寓中，市府此舉恐造成愛彼迎在紐約市多達 5萬間房源下架。由於愛彼迎近年來相當受到觀光客歡迎，在曼哈頓下東城更有房東將公寓非法出租轉換成酒店，導致附近居民住房成本上升，甚至造成紐約市流浪漢增多等問題。

哈德遜廣場提供開發商廣大開發腹地，帶動了當地發展。 (記者顏嘉瑩/攝影)

，包括提供免租一個月或以上的方案，希望能將租客留住，以減少空房率。不過也有些租客認為，相關單位除了增加公車路線，以及Citi Bike的單車及單車架等來取代停駛的地鐵L線，並不會對當地交通帶來太大影響，讓威廉斯堡仍是紐約是最受租客歡迎的區域之一。 StreetEasy的高級經濟學家朗恩(Grant Long)表示，其他與威廉斯堡類似的地區，包括布碌崙下城(Downtown Brooklyn)租金幅度大增，而綠點(Greenpoint)和布許維克(Bushwick)等社區，過去一年的需求也分別增長了1%和2%。

反對愛彼迎者認為，非法出租的短租房，長期下來會對當地房市造成影響。 (法新社)

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A22 大紐約地產 D8 大紐約地產

2018年12月13日 2018年12月13日星期四星期四 THURSDAY, THURSDAY,DECEMBER DECEMBER 13, 13,2018 2018

綠點以兩戶式和三戶式的連排別墅為主，整個社區富有歷史韻味。（記者張筠/攝影） 綠點是個傳統的波蘭社區，主要商業街道為曼哈頓大道，道路兩旁的餐廳招牌與裝飾盡顯歐洲風情。（記者張筠/攝影）

布碌崙

綠點歐風濃舒適宜居

大紐約地產

記者張筠／紐約報導科技巨頭亞馬遜第二總部進駐長島市讓當地的房價飆升，位於布碌崙(布魯克林)最北的綠點 (Greenpoint)將因此沾光，近幾年大量新建的共有公寓(condo)樓和出租公寓樓陸續在綠點建起，吸引眾多年輕人湧入。

人，社區發展充滿活力。綠點是布碌崙教育程度較高的地區，25歲以上的居民中，有超過一半接受過本科及以上的教育，且將近60%的人從事商業管理及與科學藝術相關的職業，家庭收入和生活水平較高。綠點的主要商業街道為曼哈頓大道 (Manhattan Ave)，道路兩旁的餐廳招牌與裝飾盡顯歐洲風情。地鐵G線納蘇大道(Nassau Avenue)站的周圍也有許多時髦的酒吧、啤酒店、工業風格的餐廳等，吸引眾多年輕居民及遊客。而且商業街貫穿居民區，超市、餐廳、洗衣店等分布均勻，道路筆直，生活便利性十足。綠點的大致邊界為東河(East River) 、新鎮溪

(Newtown Creek)、布魯克林—皇后區高速公路 (Brooklyn-Queens Expressway)和麥卡倫公園 (McCarren Park)，南鄰藝術氣息濃厚的威廉斯堡。在綠點的富蘭克林街(Franklin Street)和曼哈頓大道之間，有大量兩戶式和三戶式的連排別墅，從肯特街(Kent St)一直延伸到卡爾耶爾街(Calyer Street)，還有許多戰前的公寓樓，整個社區富有歷史韻味，且由於綠點與曼哈頓有一河之隔，整個社區相對寧靜。自2005年重新規畫後，綠點興起了許多奢華的共有公寓和出租公寓樓，有些廢棄的工廠廠房也被改建，帶動當地房產發展

，房源也顯著增加。綠點以擁有廣闊的綠地面積而得名，位於東河畔的WNYC Transmitter Park是最受當地居民喜歡的休憩場所，可將曼哈頓下城和中城的景色盡收眼底。麥克戈爾德里克公園(McGolrick Park)和麥卡倫公園是綠點的兩大綠地，民眾可以從紐約忙碌的生活中得享一份閒適，周末農貿市場、室外游泳池和活動中心，也為當地居民的生活增添樂趣。連接皇后區和布碌崙的G線地鐵是唯一不停曼哈頓的地鐵線路，民眾能夠更快捷的往返兩區。由於G線地鐵長島市下一站即為綠點，亞馬遜進駐長島市將帶動綠點房產、就業等多方面的發展。

綠點近期公寓交易表格戶型

綠點是布碌崙中產白人聚集的地區，也是個傳統的波蘭社區，有大量波蘭後裔；由於地理位置方便，在保留波蘭傳統特色的同時，綠點也吸引很多外來移民到此定居，不論是舊房翻新或新房建設，讓綠點近年發展得越來越國際化。根據紐約市府的統計，綠點人口超過3萬7000人，居民以白人為主，同時包含亞裔、西語裔等群體，將近四分之一的人口為外來移民，文化多元，包容性強；該地區居民以青壯年為主，既包含生活多年的家庭，也有新移民和剛步入工作的年輕綠點社區近年房產市場蓬勃發展，交易增長快。

一室一衛（共有公寓）一室一衛（共有公寓）兩室兩衛（共有公寓）兩室兩衛（共有公寓）統艙（多家庭）統艙（多家庭）兩室2.5衛（共有公寓）兩室兩衛（共有公寓）三室一衛（合作公寓）兩室兩衛（多家庭）

（記者張筠/攝影）

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（資料來源：地產網站Zillow.com，製表：記者張筠）

大型新建案蓬勃發展房產交易熱

近幾年大量新建的共有公寓樓和出租公寓樓陸續在綠點建起，吸引眾多年輕人湧入。（記者張筠/攝影）

記者張筠／紐約報導位於布碌崙(布魯克林)最北的綠點社區憑藉優越的地理位置，近幾年房產蓬勃發展，交易增長快，而科技公司亞馬遜即將進駐位於綠點北部的皇后區長島市，更將進一步給綠點的房產注入新活力。由於社區發展迅速，綠點的房產發展不亞於相鄰的威廉斯堡和長島市，房價增長幅度和速度非常搶眼；據美國地產投資信息平台優投房UTOFUN的數據，自2013年至2017年，綠點共有公寓(condo)的交易價格中位數從 70.2萬元增長到92.2萬元，漲幅高達31.8%。在綠點社區的房產交易中，大部分為共有公寓、單一家庭和多家庭住宅，每年有超過 100筆房產交易，交易非常活絡。2014年起，綠點的房價上漲，超過了長島市和威廉斯堡，成為眾多房產公司的投資目標，近幾年出現許多大型新建案。位於綠點最北伯克斯街(Box street)62號的共有公寓建於2015年，該公寓共六層，每層

有六戶豪華住宅，四室一衛的售價為79萬 5000元，五室二衛則需135萬元。該公寓的大窗戶給居民提供良好的採光，硬木地板、高檔的家電和設施也營造了高級的居住體驗，讓居民在歷史韻味濃厚的綠點社區享受極具現代感的便利。雖然伯克斯街(Box street)62號公寓位於

伯克斯街62號的共有公寓建於2015年，共有六層，每層有六戶豪華住宅。（記者張筠/攝影）

綠點最北的位置，距離商業街曼哈頓大道 (Manhattan Ave)稍有距離，但交通反倒更加便利，步行十分鐘即有地鐵7號線和G線，且附近也有長島鐵路和通往曼哈頓的渡輪，到達曼哈頓或皇后區都非常便利。位於布碌崙擺也街(Bayard St.)135號的新公寓也建於2015年，該公寓共五層，每層有四戶，三室一衛的售價為79萬1000元，四室二衛則將近160萬元。該公寓樓位於綠點社區較南地區，有地鐵 G線和L線經過，且距麥卡倫公園(McCarren Park)僅一條街位於印度，視野開闊環街21號的共境良好。有公寓建於 2018年，坐落在綠點河畔。（記者張筠/攝影）

印度街21號共有公寓亮眼新地標記者張筠／紐約報導布碌崙(布魯克林)的新興社區綠點 (Greenpoint)，由於地理位置優越，近年成為房產開發商眼中的瑰寶。位於印度街(India Street)21號的共有公寓 (condo)建於2018年，坐落在綠點河畔，40層的高級公寓不僅能讓居民眺望曼哈頓天際線，欣賞東河(East River)景觀，更可以將綠點的美景盡收眼底。在以低矮的連排公寓為主的綠點社區，40 層的高級公寓可謂亮眼的新地標；該公寓共有95戶，包括統艙、一居室、兩居室和三居室四種戶型，且大多數房間都配有陽台，採光良好，視野開闊。全開放的空間設計富有現代感，目前統艙售價80萬元起，一居室為98萬元，兩居室

150萬元，三居室將近210萬元。該公寓的生活非常便利，毗鄰紐約市渡輪 (NYC Ferry)的東河碼頭，到達曼哈頓中城34 街僅需十分鐘，到達曼哈頓下城金融區也只要半小時；由該公寓步行十分鐘可到達地鐵 G線綠點站，交通方便，距離拉瓜地亞機場 (LaGuardia Airport)和甘迺迪機場(JFK)車程僅 20分鐘。公寓室內設計豪華精緻，廚房由白色大理石瓷磚鋪成，衛生間有超大空間的淋浴房，房間通風性強，現代感和便捷性緊密相連。該公寓還有三層公共區域，總面積共3萬平方呎，包括燒烤、休閒天台、健身房、籃球場、電影放映廳和私人晚宴區等，給居民提供高級的居住體驗。紐約地產Douglas Elliman Real Estate經紀姜

穎表示，該公寓享受25年地稅減免政策，目前曼哈頓的新樓盤已鮮有此稅收減免待遇，因此該公寓的地稅減免也成為吸引眾多投資者的原因之一。

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紐約市首家直銷購物中心(右圖)即將在史泰登島(左圖)落成，帶熱了當地房市。 (記者牟蘭／攝影)

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3 大利多

史泰登島房產好熱

記者牟蘭／紐約報導根據紐約房地產委員會(Real Estate Board of New York， REBNY)房屋報告，雖然今年紐約市整體房價下降，但史泰登島(Staten Island)房價和銷售額卻一枝獨秀，在今年第二季度上漲；房產業界人士表示，紐約市首家直銷購物中心 (Outlets)即將在當地落成、新稅法以及未到達頂點的房價等因素，都帶熱了當地史泰登島的房市。紐約房地產委員會第二季度的房產報告顯示，史泰登島房產售價平均上漲8%，達53 萬9000元；當地一些社區房價更上漲顯著，以Tottenville為例，一到兩家庭的住宅平均售價上漲20%，從2017年平均售價60萬元漲到71萬8000元。

的購物選擇，「不堵車的情況下，從布碌崙 (布魯克林)的貝瑞吉(Bay Ridge)駕車前往，只需15分鐘左右」。

2.平價優勢五大區中領先除了新建案外，據房產銷售網Unison的報告顯示，史泰登島房屋售價雖上漲且比其他城市昂貴，但紐約市五大區中，仍比其他區價格平價。報告中更稱，若民眾想在曼哈頓買房，年收入至少要40萬元，而在布碌崙置屋，年薪至少在21萬元到27萬3000元左右。基石地產(Cornerstone Realty)的主席里佐 (Frank Rizzo)表示，紐約市其他區域將以高房價逼迫中產階級搬離，而史泰登島將繼續以平價吸引那些勞動階級。黃天聽表示，大約從2012 年起，隨著紐約市

1.大型建案帶熱周邊房產

房價不斷攀升，以及通往曼哈頓快速公車 (Express Bus)的增加，史泰登島的華裔買主逐漸增加。他說，華人較喜歡靠近布碌崙附近的區域，如Rosebank和Donganhills等，方便通勤。

3.稅改升息更具有吸引力史泰登島房地產經紀人協會執行總裁克魯格(Sandy Krueger)表示，新的聯邦稅法將減少州市稅和房地產稅扣抵限額，而這一舉措將讓以往抵稅額較高的新州，失去競爭力，「除了布朗士外，史泰登是紐約最平價的地區」。公牛基業(Bulls Head-based Casandra

在史泰登島置產的華人近年增加不少。 (記者牟蘭／攝影)

史泰登島在五大區中有價格優勢。 (記者牟蘭／攝影)

史泰登島房產近期交易表

在史泰登島的聖喬治海濱(St. George waterfront)前建造的帝國直銷購物中心 (Empire Outlets)，已宣布明年4月營業，到時將有超過100家商家進駐，包括耐吉、 Samsonite、Guess工廠和H&M等品牌，還有多家餐廳以及一家有190間房間的飯店。房產經紀黃天聽(Tim Huang)表示，因為直銷中心的落成，帶熱周邊的房產，房價最高達每平方呎400元左右。他說，作為紐約市的首家直銷購物中心，將給紐約民眾更便利

地

華人愛買66房地產經紀看漲記者牟蘭／紐約報導史泰登島因其地理位置所限，比紐約市其他區的開發程度較低，但近年隨著紐約其他

地產經紀認為，史泰登島房產有上漲空間。 (記者牟蘭／攝影) 史泰登島的住戶多半選擇開車上班，通勤布碌崙尤其方便。 (記者牟蘭／攝影)

地區房價不斷上漲，當地房產愈來愈受華人買家的青睞。地產經紀表示，史泰登島的華裔房產買家以青年為主，價格在50萬元左右的一家庭獨棟屋以及兩家庭的「六六」(6 over 6)房較受歡迎。美家地產的房產經紀何裕榮表示，史泰登島的華裔買家以年輕族群為主；以他自己的客人為例，年齡在30歲到40歲之間，多數買主喜歡購買50萬元左右的一家庭獨棟屋。何裕榮說，除了一家庭的獨棟屋外，價格在80萬元到120萬元間的兩家庭的「六六」房，也很受華裔買家的青睞，「六間房買家可以用來自住，樓下的六間房可用來出租，緩解房貸壓力」。 New House的房產經紀鄧琳表示，十年前她看準史島的房市認為有升值空間，從第一間價值14萬元左右的共有公寓(Condo)，換購到目前市值40多萬元的一家庭獨棟屋，見證了當地房產上漲的趨勢；她說：「許多像

最大摩天輪泡湯買氣不退燒記者牟蘭／紐約報導一家開發商五年前宣布要在史泰登島打造號稱西半球最大摩天輪，日前再度宣布終止這個長期擱置且造價高達9億元的項目；但多位地產經紀表示，多數華人買家在當地購房看重房產的價格以及周邊環境，不會因摩天輪項目的終止，而冷卻購房熱情。這座紐約摩天輪(New York Wheel)項目在 2015年動工，希望在史泰登島的聖喬治海濱打造一個高630呎，超過倫敦眼和拉斯維加斯「豪客」(High Roller)的西半球最大摩天輪。不過，該項目的發言人尼古拉斯(Cristyne Nicholas)日前宣布，這個已經花費4億5000萬元、耗時超過6年的摩天輪項目，將無法實現。她還說，雖然該項目胎死腹中，但仍為當地打造了一個可容納950個私家車位和12部巴士的平價停車場，且完成了連結海濱和人行道的通道建設。當地地產經紀何裕榮表示，史島的摩天輪

Properties)的執行總裁普拉莫(James Prendamano)表示，隨著銀行各種利率不斷升高，想要獲得短期利潤的民眾更願購買可負擔的產品，比如史泰登島的房產。

計畫宣布後，許多華人買家紛紛在周邊購買房產，希望等到項目落成後，房價可調漲翻倍。何裕榮說，由於中國的資金近年難以進入美國，再加上銀行的貸款利率不斷升高，近來又因摩天輪計畫破產的不利消息，導致周邊的房價開始下降，「但房價下降不只在史泰登島，皇后區、布碌崙或曼哈頓都在跌，買家現在可選擇的房源太多了」。地產經紀鄧琳表示，購買自主房的華人買家，多數會看重當地的治安和學區，因此即使摩天輪計畫擱淺，也並未澆滅華裔買家的熱情；「購買當地房產的華裔買家都是剛步入社會的年輕人，下班時間比較晚，而摩天輪項目附近屬於商業區，人流複雜，很多買家都不考慮」。「美國家園」(American Homes Group)的房產經濟莫洛喬(Ron Molcho)表示，雖然摩天輪項目擱淺，但該區內仍有其他建案仍在進行也即將落成，「我們有帝國直銷購物中心、多棟公寓樓，還有許多其他建案，我不認

為摩天輪失敗將讓這個區域減少吸引力」。但仍有地產經紀認為，摩天輪計畫的失敗將對當地帶來不利影響。史泰登島社區家庭地產中介(Staten Island's Community Home Brokerage)的負責人蒂龍(Joe Tirone)表示，摩天輪案擱淺給該公司帶來不小的打擊，為配合這個項目，此前蒂龍聯合當地的開發商同

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我一樣的新移民，如果沒有其他財政支持，又要在紐約購房，史泰登島價格和地理位置比較合適。」對於當地交通，鄧琳說，史泰登島上有大都會運輸署(MTA)運行的公交線路和大部分線路免費的史泰登島火車(Staten Island Railway)，為民眾提供島內通行。她說，曼哈頓快速公車(Express Bus)和免費的史泰登島渡輪(Staten Island Ferry)，可為前往曼哈頓的民眾帶來方便。何裕榮表示，島內的多數住戶選擇自駕上班，需要通勤往返布碌崙(布魯克林)的住戶可享受「快易通」(E-ZPass)通往維拉札諾大橋(Verrazzano-Narrows Bridge)的折扣價格，約5.5元左右。但在交通壅堵時，住戶就須花較長的時間才能到達目的地；何裕榮建議，最好避過高峰期通勤，可從史泰登島到布碌崙的8大道，非常快速方便。

史泰登島的摩天輪計畫無法實現，但開發商仍為當地打造了大型的平價停車場。 (記者牟蘭／攝影)

時進行一項商住混和建案，但現在很擔心此項目也將面臨同樣擱淺的命運。「我們的家園地產」(Homes R Us Realty) 的負責人托斯克(Joseph Tsomik)表示，摩天輪建案擱淺，周邊商場最受影響，「沒有了摩天輪，這些商店對遊客的吸引力將大為減少」。

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【紐約訊】服務僑界近30年的愛德華古奇律師樓，許多紐約華人都對他非常熟悉，並暱稱為「光頭」律師。愛德華古奇 (Edward J Cuccia)律師和艾米(Amy Lim)專門辦理各種移民案件，已成功幫助近萬人順利拿到美國簽證。為擴大服務僑界，愛德華古奇律師樓分公司及愛德華房地產集團公司於日前舉行隆重的開業慶典儀式，當日公司管理層及社區賢達、工商界等友好蒞臨恭賀，慶典儀式有精彩的舞獅表演。愛德華房地產集團公司除了幫助客戶房屋和商業出租以及買賣，酒店買賣、地產業投資之外，並且提供一條龍服務，還幫助集團公司購買法拍屋、地產纠纷及買賣大型商業不動產等。愛德華古奇律師專精美國移民法，申請永久居留權(綠卡)、代表民眾處理移民法

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愛德華古奇律師(下圖左)、艾米(下圖右)，梁先生(George Liang)，熱誠為民眾服務。

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【紐約訊】長島納蘇郡狀元學區傑理柯 (Jericho)好房不少，但帶有歐洲宮廷般氣息，經過名家設計與如博物館藝術般的經典房卻少見。一棟位於傑理柯西村(West Birchwood)的百萬經典豪宅就是難得一見的建物。該棟位於Livingston Ave.上的全磚屋，是由一對長年旅遊歐洲的夫妻擁有。這對夫妻長年歷遊世界各地，吸取了歐風經典和法(國)式室內設計靈感，聘請了6位歐洲畫家、耗費長達半年時間，直接在牆壁上進行彩繪與藝術創造，因此有種置身於充滿歐洲風情的歷史博物館感受。該經典屋採挑高25呎天花板方式作前廳處理，整棟室內設計以法國宮廷室內設計進行整建，從前廳、廚房乃至浴室，都有價值不斐的水晶燈；接待客人的會客廳有勾金邊的牆飾設計和迎賓大鋼琴，沿扶梯或各廳間的牆壁與壁畫都是聘請來自歐洲且善於文藝復興畫風格的藝匠做設計與畫作。該房裝潢風格經典，但也隱藏現代高智能科技設備。每個廳間都崁有音響與無線控制(Smart home technology system)，可以透過中央或各間控制溫度、音量與壁爐點火與溫度大小，地板也可以控溫。整棟屋子有四個控溫區洲園境，精築長樂地區少有的會所式下城沉庭院域。除一樓採挑高設計外，二、24小時恆溫泳池、三大精裝大堂等，更有伯恩樓的臥房也分別採9至10英呎英式一級物業貼心服務。設計，不但顯得廣大之外，也對於該項目有興趣的買家，歡迎致電紐約經紀顯氣派。朱小姐：929-366-6682，或加入微信號：realty-ny1 室內所有設備甚至衛浴空間。樓盤地址：中國福州長樂營前街道和諧路288 ，一律採最高規格設備，即使號。樓梯地板也是採用巴西硬木，

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結構細膩均勻、防潮、耐磨。外觀方面，該建築走托斯卡納風格(Tuscany style)，是傑理柯地區少數以法式皇宮設計的外觀。後院有一長達35 英呎的標準游泳池，一旁兼有三溫暖池。該房地理位置優越，地處狀元學區，生活機能一應俱全；建築物本身具有特色及獨到品味，是值得收藏、投資、自住的經典屋。該房目前開價低於市價，意者可諮詢長島德愛地產(Douglas Elliman Real Estate)張敏芳 (Sandy Chang)小姐，電話：516-495-0898，電郵：sandy.chang@elliman.com。

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【紐約訊】由中國知名地產發展鉅擎「三盛集團」在福州長樂推出的頂級豪宅產品「璞悅濱江」已經開賣，並且將於近日在紐約法拉盛設立銷售中心，開始銷售。該項目總用地面積3,255畝，總投資約8億元，位於三江口核心圈內，是在美華人回鄉投資或自用的好標的。三盛集團從1988年創辦，經手15城、39大項目、50業主，從中國福州、成都、北京、青島、夏門、寧德到濟南都有其代表作。該次長樂新項目又是另一精心製作推出。璞悅濱江項目位於福州城市向東，主城與接長樂軌的橋頭堡地帶，是濱海大福州建設的先行區，也是該集團2018年豪宅標竿禮獻導航佳作。該項目已於今年9月下旬在新樓盤處舉辦中秋回家鄉看看活動，當時也在紐約地區吸引了一些僑胞回國參觀。該項目背景是千億市政配套落地，營前新區崛起，在「長樂市新區控制性詳細規劃中」，未來將有千億市政配套落地營前板塊，舉步直達洞江湖公園，總體計畫分兩期建設，一期工程可望2019年12月底完工。建築面積約89-130平米瞰江新品。地理位置是背山面水，佔「龍」睛之地，有百億洞江湖公園，明堂開闊，後有長安山公園，靠山穩當，藏風納水。該樓盤以2.3容積率匠心規畫三關七進世家禮序、四重新亞

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長島市翻紅帶旺周邊社區園(Socrates Sculpture Park)等。租房擔保服務公司TheGuarantors首席運營官(COO)Joe Ben-Zvi說，阿斯托利亞在過去幾年已經迎來房地產開發熱潮，相信對有意在工作地點附近找住處的亞馬遜員工極具吸引力，而Vernon大道作為阿斯托利亞的新延展地帶，未來四到五年還會迎來近5000套新公寓。

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記者劉大琪／紐約報導亞馬遜(Amazon)宣布將在紐約皇后區長島市(Long Island City)設立第二總部，不僅帶旺了當地的發展，讓長島市走紅，業界專家表示，周邊以及曼哈頓和布碌崙(布魯克林)與長島市有連帶關係的幾個社區房產，也將因亞馬遜的進駐而迎來新的春天。

阿斯托利亞首先受益長島市北邊的阿斯托利亞(Astoria)是首當其衝的受益者；阿斯托利亞西傍東河，東為

阿斯托利亞毗鄰東河，景色美不勝收。圖為開發案之一「Hallets Point」。（取自官網）近年來同樣發展喜人的木邊(Woodside)和陽邊(Sunnyside)，過去這裡原是一片工業區，但憑藉便捷的交通和堪稱紐約市最多元社區的文化優勢，逐漸成為年輕人的熱中地。阿斯托利亞有兩條地鐵N線和W線行徑，沿主幹道之一31街連通阿斯托利亞、曼哈頓和布碌崙，15分鐘即可到達曼哈頓，也可搭乘F線至「21 St Queensbridge」，或者E線、 M線、R線至「皇后廣場」(Queens Plaza)再轉公車，Q69、Q101、Q103等多條公車線路都可到達；紐約市渡輪(NYC Ferry)也在此設站，並有一條阿斯托利亞航線，經羅斯福島 (Roosevelt Island)、長島市、曼哈頓東34街、至華爾街11號碼頭。阿斯托利亞聚集了為數眾多的希臘人，有大批希臘風格的餐廳、酒吧、教堂等，也被稱為紐約市的「希臘城」(Greektown)；這裡還有Baccalaureate School for Global Education 等很多優秀的公、私立學校，不少還提供教區教育(parochial education)。此外，這裡也是圖書館、博物館、公園等文化藝術機構的集中地，如紐約影像博物館(Museum of The Moving Image) 、考夫曼阿斯托利亞工作室(Kaufman Astoria Studios)、鋼琴製造商「史坦威公司(Steinway & Sons)」的廠房、野口勇博物館(Isamu Noguchi Garden Museum)、蘇格拉底雕塑公

哈德遜園區高端宅多 Joe Ben-Zvi還說，雖然哈德遜園區(Hudson Yards)坐落在曼哈頓中城的最西端，但因從長島市搭乘地鐵7號線20分鐘即可到達，又提供大批高端住宅和哈德遜河景觀，也會成為亞馬遜員工湧入的社區，「尤其是『哈德遜園區15號』(15 Hudson)」。哈德遜園區地處曼哈頓中城西側30街至34 街，東臨10大道、西臨哈德遜河，過去曾是倉庫、工廠和長途汽車的集散地，現為全美最大私人開發商、高端物業運營商瑞連集團(Related Companies)打造的、美國史上最大的私人開發項目，也是自洛克菲勒中心 (Rockefeller Center)項目以來紐約最大的地產開發項目；2024年全面建成後，會有16座摩天大樓，總計1800萬平方呎的辦公和居住面積，有超過100個商戶、4000套住宅、可容納750名學生的學校、以及14英畝公園和綠化休閒公共場所。

綠點擁大量新建公寓除此之外，位於布碌崙最北邊的綠點 (Greenpoint)也將因為亞馬遜來長島市而沾光，因為G線地鐵長島市一站南向的下一站就是綠點；房地產公司Warburg Realty經紀Eric Mendelsohn表示，綠點有大量新建的共有公寓(condo)樓和出租公寓樓，憑藉毗鄰長島市的地理優勢，相信亞馬遜進駐後，這裡的房價也將走高。房地產和數據分析公司共同創始人 Constantine Valhouli則認為，凡是亞馬遜員工可以步行或者騎單車抵達的社區，都會乘著亞馬遜的東風而擁有新氣象，包括艾姆赫斯特、東艾姆赫斯特、傑克森高地(Jackson Heights)、麥斯佩斯(Maspeth)、瑞吉屋 (Ridgewood)，甚至再往東的可樂娜(Corona) 和北可樂娜。

隨著亞馬遜進駐長島市，該地房價上漲，也帶動紐約市多地發展。（記者劉大琪/攝影）

Dutch Kills 潛力大房地產投資管理公司Compound Asset Management首席行政官(CEO)Janine Yorio 說，他們密切關注的其實是陽邊調車場 (Sunnyside Yards)邊緣的一個叫作Dutch Kills 的地方，因為紐約市府和美鐵(Amtrak)要在此進行180英畝的房地產開發，計畫延廢舊的鐵軌打造2萬4000套新公寓，還有學校、公園等其他基礎設施建設，而最有發展機會和潛力，這裡和曼哈頓只有幾站地鐵的距離。

隨著亞馬遜進駐長島市，紐約市多地也將迎來新的春天。（記者劉大琪/攝影）

官方設計圖，從哈德遜河遙望未來的哈德遜園區。（Related-Oxford提供）

萬科參與開發 Galerie將調價迎買氣記者劉大琪／紐約報導隨著亞馬遜(Amazon)的進駐，皇后區長島市(Long Island City)的公寓價格也水漲船高，坐落在傑克森大道(Jackson Ave.)的新共有公寓樓「Galerie」就將提交調漲價格申請，迎接未來可能猛增的買氣。「Galerie」坐落在傑克森大道22-18號，共11層，旁邊是紐約當代藝術博物館長島市分館(MoMA PS1)；該樓由Adam America Real Estate和Vanke US(萬科)共同開發， Paris Forino Interior負責室內設計，ODA Architecture負責室外設計，Halstead Property Development負責銷售。雖然「Galerie」到2019年上旬或中旬才能竣工，但公寓銷售已開始，182套住宅涵蓋統艙(studio)、一室、二室和三室，滿足不同住戶的需求；每套公寓都配有洗衣房，樓內設施還包括常溫泳池、健身房、休息室、樓

頂天台，價格59萬5000元至250萬元不等。 Halstead Property Development執行總經理 (managing director)Brendan Aguayo表示，「 Galerie」目前雖仍在建設中，但約半數都已簽下買賣合同，其中又以一室和二室居多，僅過去兩周就敲定33單交易，有兩套還是亞馬遜的員工買下；Aguayo說，該樓本月還將提交申請，調高公寓價格。

「Galerie」(上圖)室內設計精美(左圖)，尚未竣工就被買家爭搶。

（取自「Galerie」官網）

環境優交通便利 The Bond兩次漲價

「The Bond」現代化設施齊全，打造優質居住環境。

（取自「The Bond」官網）

記者劉大琪／紐約報導順應亞馬遜(Amazon)第二總部進駐皇后區長島市(Long Island City)所帶來的房地產熱度，長島市新共有公寓樓「The Bond」已兩次調漲價格，在售房淡季的冬天尤其少見，也充分體現業界對長島市房地產市場的信心。「The Bond」位於11街46-20號，共7層、 42套公寓，由Chatham Development Company 和New York Lions Group在2016年6月以980 萬元買下後攜手開發，皇后區的建築師 Raymond Chan負責設計。該樓公寓戶型一室至三室不等，全部配備硬木地板和現代化設施，廚房有橡木櫥櫃、大理石檯面、地鐵磚防濺牆(subway tile backsplash)、不鏽鋼器具，衛生間有大理石浴缸、內嵌洗衣機和烘乾機；所有公寓並設有智能門鎖，一些戶型還設私人陽台，樓內其他配置包括高頂大廳、健身房、花園、休息室、自行車停放處和23個位置的停車場。不開車的住戶也無須擔心，該樓位置通勤極為便利，地鐵E、M、G和7號線都在附近設站，三個街區之外就是紐約市渡輪(NYC Ferry)的站點，步行即可抵達Murray Park和東河水岸。 Modern Spaces負責「The Bond」的銷售，目前一室的起價為75萬5000元，兩室的起價為 102萬元，低於長島市的一室房價中位數87 萬5000元和兩室房價中位數142萬7000元。

「The Bond」現代化設施齊全，打造優質居住環境。（取自「The Bond」官網）

阿斯托利亞、哈德遜園區、陽邊、綠點公寓近期交易表格地區

戶型一室一衛 (共有公寓) 阿斯托利亞兩室一衛 (合作公寓) 一室一衛 (合作公寓) 哈德遜園區兩室兩衛 (共有公寓) 一室一衛 (共有公寓) 陽邊兩室一衛 (合作公寓) 一室一衛 (共有公寓) 綠點兩室一衛 (共有公寓)

地址 21-24 30th Avenue Apt 4C 3185 Crescent Street Apt 115 408 West 34th Street Apt 3F 502 9th Avenue Apt 7C 4333 42nd Street Apt 3A 4601 39th Avenue Apt 624 216 Eckford Street Apt 3A 297 Driggs Avenue Apt 4A

價格 70萬5000元 62萬2000元 81萬5000元 109萬元 52萬元 54萬元 78萬6000元 117萬5000元

（內容：取自房地產網站zillow.com，製表：記者劉大琪）

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威廉斯堡東河畔現代感足，不少地產商看到公寓開發的潛力。（記者劉大琪 /攝影）

康斗大樓1室/2室/3室頂樓可選

【紐約訊】位於格拉梅西 (GRAMERCY)的20層高級住宅公寓大樓Celeste Gramercy正式推出銷售，由Cantor & Pecorella獨家銷售。該建築位於東23街150號，擁有 51間訂制的一至三臥室公寓，包括3間全樓頂層可選，配有相當大的私人戶外露臺和壁爐，整體精心設計在紐約曼哈頓是最具活力的社區之一。 Celeste Gramercy大樓由屢獲殊榮的建築師ODA設計，以其在紐約五個行政區的獨特住宅而聞名，其代表作品包括Gramercy、Flatiron 、聯合廣場、麥迪森廣場公園和歐文廣場。Celeste Gramercy公寓大樓採用石灰石玻璃幕牆，不對稱窗戶和露臺，頂樓線條逐漸挑高，彷彿進入一個隱私和寧靜的世界，飽覽曼哈頓壯觀的景色；9個住宅設有眺望台，獨享壯麗的景該大樓由屢獲殊榮的建築師ODA設計。色。該大樓每個主浴室都包括獨特私人露臺和室外游泳池的私人休息的飾面，如Grigio St. Nicholas大理室、兒童遊戲室、健身中心和自行石檯面、人字形圖案地板、Bianco 車室。 Dolomiti大理石牆壁，及特別訂制 Celeste Gramercy所處地點可以享的化妝鏡台。廚房採用白色漆面受曼哈頓最好的零售和餐館，居、訂制義大利櫥櫃和胡桃木地板民可以輕鬆前往格拉梅西公園和，天花板高達11呎，並配置Danby 麥迪森廣場公園附近的多種公共 Olympia大理石檯面和後擋板，以交通。及Gaggenau家電和葡萄酒冷卻器。 Cantor & Pecorella負責人理查． Celeste Gramercy大樓為居民提供高康托爾表示，「這座建築物在內端服務和先進設施，包括 24小時服務大堂， Brooklyn Point 頂層單位(Penthouse)上市，帶陽光超大售價400萬美元以內。右下圖:Brooklyn Point的標誌，西半球最高的樓頂無邊泳池。

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布碌崙將一躍成為全美地產投資的香餑餑？

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國際知名的會計審計公司PriceWaterhouseCoopers (PWC)最近公佈了2019年最適合房地產投資的地區，紐約布碌崙從2018年的第 30名一躍成為第2名，僅次於目前炙手可熱的美國中部新興城市達拉斯。而許多原本備受投資者追捧的城市，如奧斯丁、西雅圖、洛杉磯等等，排名都紛紛下降。到底是什麼巨大的魔力，使在上世紀末期還是以貧窮著稱的布碌崙，成為下一個美國房地產的高速增長點呢？其實布碌崙在上世紀初頁已經是極具文化底蘊的貴族街區，也是在曼哈頓之前的紐約中心。他擁有很多紐約古典風味的聯排褐砂石建築的街區，世界知名的博物館、圖書館、藝術畫廊和劇院 ——其中布碌崙植物園、布碌崙博物館和國王劇院更是其中的代表。除此以外，布碌崙交通極為方便，在其市中心旁邊的展望公園與曼哈頓中央公園出自相同的設計師之手, 是紐約兩大具有地標意義的休閒公園。上世紀20年代，由於外來人口湧入，當局疏於管理等原因，使這裡一度成為犯罪和貧窮的代名詞。然而，紐約第五任市長 Michael Bloomberg(他同時也是著名公司彭博社的CEO)在其任期大刀闊斧整頓了布碌崙的方方面面。由於其得天獨厚的地理位置與誘人的古典韻味，布碌崙的居住人口不斷的向有學識的年輕與高科技專業人才過度。如今，布碌崙的很多街區集聚了年輕潮人青睞的咖啡店，酒吧等等，已然成為了紐約時尚迷人的代名詞。這裡的犯罪率急劇下降，成為了一個叫人樂不思蜀的地方。就在這幾周，美國商業巨頭亞馬遜和科技領軍者谷歌分別宣佈，將在紐約成立辦公中心，在未來的幾年中，逐漸在紐約建立以行政、市場和科技研發為主的團隊。多家高科技巨頭不約而同的決策，恰恰是看到了紐約正在蛻變成繼矽谷之後的全新高科技產業中心。而布碌崙的獨特風格使其當仁不讓的成為紐約高科技中心不可或缺的一部分。目前布碌崙的房價正在蒸蒸日上，自2000年以來，新建樓盤不斷增多，大量破敗的舊建築物被拆除或改建。然而，相較於一河之隔的曼哈頓，其地價依然有相當的差價，升值空間非常可觀。布碌崙北部的Williamsburg經過十多年的發展，每平方英尺的均價已經接近1,600美元，而車程15分鐘之外靠近展望公園的地區，如萊弗茨花園等板塊，每平方英呎的均價關於作者/麥慧琪僅僅只有900美元，可紐約財富首席執行官見布碌崙的房產增值擁有美國認證財富規劃師(CFP)及潛力巨大。

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【紐約訊】與曼哈頓華埠僅一個地鐵站之隔的新樓盤 Brooklyn Point，是布碌崙正在建造的最高住宅大樓，開發商是在紐約地產黃金10年中引領風騷的Extell Development(建造了 One57、Manhattan Square、Central ParkTower等曼哈頓標誌性建築)。 Brooklyn Point是該公司在布碌崙的第一個地產開發項目。該公寓由100 Katherine Newman Design作室內設計，該公司曾為曼哈頓上東城一些最精緻住宅的內部作裝飾。該頂層公寓在內部設計上結合了對布碌崙工業歷史的認可，和開發商Extell Development通過這個在該區的第一個大型項目而引入的奢華生活方式的展示。低於400萬美元的價格再加上25年減稅優惠，使每月的維持費從$4,172 降至$1,788，就體驗曼哈頓天際線景

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亞馬遜第二總部帶財來

長島市翻紅

長島市迎來房地產開發熱潮，有很多新建公寓樓。

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長島市多樣的新建公寓樓。（記者劉大琪/ 攝影）

記者劉大琪／紐約報導亞馬遜(Amazon)上周確認將第二總部落址皇后區長島市(Long Island City)，瞬間把「長島市」送上各大房地產網站的熱搜榜，剛剛過去的周末，長島市不少公寓都被前來參加「公展」(Open House) 的潛在買家擠爆，有的全新樓盤甚至暫時停止部分公寓銷售，要先調價；而長島市的再度走紅，預計也會帶動附近多個地區的發展。

買家瘋搶樓盤關閉調價房地產公司「Douglas Elliman」獲獎團隊

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示，長島市便利的交通是亞馬遜(Amazon)在此設第二總部的重要考量之一；因為亞馬遜的員工主力都是年輕人和千禧世代，這個群體在紐約這樣高成本的城市生活，會傾向於租房而非買房，既然租房，那就一定會偏愛交通便利的地方。四通八達的長島市正是集中了各種各樣的大眾交通工具、提供豐富通勤選擇的地方，地鐵、公車、渡輪、火車應有盡有：地鐵7 、E、F、M、R、G等多條線路都在此設站，還有兩個長島鐵路(LIRR)火車站，G線地鐵直通布碌崙，長島鐵路可抵整個長島。隨著「紐約市渡輪」(NYC Ferry)的推出，

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長島市吸引諸多餐廳、酒吧入駐。

（記者劉大琪/攝影）

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資料來源：地產網站zillow.com，製表：記者劉大琪

的房地產專家王靜(Jing Wang)表示，從最初有傳言稱亞馬遜會在長島市設第二總部、到亞馬遜正式確認、到上個周末的公展，短短十天讓長島市獲得巨大的關注；上周日的公展中，新樓盤全部被有意在長島市購房的民眾約滿，火爆程度甚至超出了售樓處的接待能力，不少全新的樓盤已暫時關閉銷售小戶型的公寓，要等上調了售價之後再公布。王靜說，有的二手房因還享受421-a地稅減免，現在每月只需付幾十元的稅金，也非常搶手，「我上周日帶客戶去的公展，很多賣家在前15分鐘就發完了以前幾周用量的宣傳單，有的甚至已經遇到全額出價(full asking price)的買家」。

賣家興奮議價不復存在

她說，看房的人接踵而至，讓賣家非常興奮，「我們公司甚至還接到很多亞馬遜在西雅圖和西岸員工的詢問，有意在價格漲起來前先買一套」。長島市最大的房地產公司「摩登空間」 (Modern Spaces)，從亞馬遜最早放出要到長島市的消息後不到一周，公司網站的搜索流量就增加了約400%；在消息釋出的當周，房地產網站Redfin上關於長島市的搜索和去年同期相較，更有1049%的驚人漲幅，在亞馬遜確認的當周，漲幅也有248%之多。「這不是淘金熱，這是『亞馬遜熱』 (Amazon Rush)」，「摩登空間」的總裁兼首席行政官(CEO)Eric Benaim表示，長島市一夜之間就從買家市場變成了賣家市場，議價已經不復存在，「我們看到的都是競價戰，人們甚至爭相購買尚未成型的樓盤」。

交通超便捷發展超快速

長島市有渡輪站點，通勤便利。記者劉大琪／紐約報導北臨阿斯托利亞(Astoria)，南臨分隔皇后區和布碌崙(布魯克林)的新鎮溪(Newtown Creek)，東為Hazon街、49街和New Calvary Cemetery，西為東河(East River)，曾經是工業區的皇后區長島市(Long Island City)，已經成為紐約市發展最快的社區，去年更在全美發展最快的社區中躋身前列；一站就到曼哈頓等明顯的交通優勢，以及大批新建住宅所打造的人口容量，註定了該地從眾多社區中脫穎而出。房地產投資管理公司Compound Asset Management首席行政官(CEO)Janine Yorio表

（記者劉大琪/攝影）

長島市被亞馬遜選為第二總部所在地。

長島市又增加了兩個渡輪站點，能沿東河直達曼哈頓和布碌崙、再換乘至布朗士甚至洛克威(Rockaway)，通勤的選擇度和便利性非常充足。除此之外，作為發展最迅猛的社區之一，長島市還有豐富的房源容納大量的人口；過去八年，該地經歷了公寓開發的高峰，投放市場的住宅有約1萬3000套之多。根據房地產網站RentCafe的報告，2010年至2017年，長島市是全美興建公寓最多之地；房地產網站CityRealty的數據顯示，2013年該地區推出七棟新公寓樓、提供2105套住宅，2014年九棟新公寓樓、1518套住宅，2015

（記者劉大琪/攝影）

年七棟新公寓樓、767套住宅，2016年14棟新公寓樓、1481套住宅，2017年29棟新公寓樓、5656套住宅。而2018至2020年，長島市預計還將有28棟新公寓樓推出，打造的住宅達7332套，房地產網站Localize.city的統計顯示，僅2018年上半年就已有3000套新公寓投放市場，其他的新公寓將在2020年底之前陸續釋出。 Localize.city的城市規畫師Stephen Albonesi 表示，如果說紐約市有任何地方能容納大量人口湧入，那一定是長島市，這裡已經迎來重建的熱潮，社區也在努力滿足新居民的需求。

藝文多薈萃餐廳多聚集

長島市與曼哈頓僅隔一條東河，可眺望大都市天際線。

記者劉大琪／紐約報導一個社區的好壞從來不只看硬件，能否同時滿足居民的物質和精神生活也是重要指標；皇后區長島市(Long Island City)近年來在大踏步進行房地產開發的同時，文化、藝術、教育、飲食等軟實力的培養也未曾落後，逐漸成為紐約客們、尤其年輕群體的熱門打卡地。長島市目前匯集了超過150間餐廳、酒吧和咖啡店，其中不乏米其林星級標準；約 39個藝術和文化機構在此落座，包括藝術界的先鋒紐約當代藝術博物館長島市分館 (MoMA PS1)；還有五個水岸公園和32家酒店，另有43家酒店正在建設中。

當代藝術博物館跳蚤市場周末必訪紐約當代藝術博物館長島市分館每年夏天都推出系列音樂會「Warm Up」以及系列演出「VW Sunday Sessions」；長島市跳蚤市場(LIC Flea & Food)已成紐約客們的周末必

到之處；一旁阿斯托利亞(Astoria)的考夫曼阿斯托利亞工作室(Kaufman Astoria Studios) 曾是Paramount Pictures的所在地，現在仍為 Netflix劇集「勁爆女子監獄」(Orange is the New Black)以及其他影視劇的拍攝地點，見證了美國電影的發展。長島市還有約20所公立和私立中小學，十餘所特殊、藝術、職業高中和技術學校，拉瓜地亞社區學院(LaGuardia Community College)、紐約市立大學法學院(City University of New York School of Law)等多所大學或分校也坐落在此，康乃爾大學科技學院羅斯福島校園(Cornell Tech)也屬於長島市，有約2000名研究生和280名教職員工。梅西百貨(Macys)、Ralph Lauren、Madewell 、Gwynnie Bee等商家已經在長島市開店， Paper Factory Hotel等不同格調的酒店也拔地而起，米其林一星餐廳M. Wells也已在長島市推出第二家店，還有各式風格的餐廳如 Casa Enrique、Mu Ramen等進駐。

（記者劉大琪/攝影）常年居住在此的民眾都見證了長島市的變化，他們表示，在過去相當長的時間裡，長島市僅為一個安靜的商住混合區，與衆不同的是有著世界獨有的曼哈頓和東河景觀；直到有天地產開發商們突然發現長島市與曼哈頓僅有一個地鐵站之隔，這裡才開始迎來翻天覆地的改變。

一室月租2970元曼哈頓僅能住統艙從德國來美、定居長島市的33歲居民 Oliver Reimers，享受住在豪華高層公寓的感覺，該樓不僅有專屬的籃球場，樓頂還有游泳池可以眺望曼哈頓天際線，一室的租金每月僅為2970元；「我曼哈頓的朋友付同樣的月租僅能住個統艙(studio)，窗外就是隔壁公寓樓的牆壁，什麼景觀也沒有」。根據房地產網站StreetEasy的統計，2017年長島市的月租中位數，統艙為2465元、一室 2857元、兩室2800元(該戶型過剩導致降價) 、三室3725元。 40894-2

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曼哈頓格拉梅西區

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記者金春香／紐約報導在浪漫喜劇電影「尷尬時刻」 (That Awkward Moment)中，女主角和男主角說，紐約的公園裡，她最喜歡的就是格拉梅西公園(Gramercy Park)，於是男主就帶著她，一起假裝是房子買主，找到仲介商，再偷偷拿走珍貴的公園大門鑰匙，兩人一起徜徉在美麗又古典的公園… 這座讓人流連忘返的公園所在地，正是曼哈頓格拉梅西區。在忙碌的紐約市，能保有傳統典雅風情的地區並不多，也因此多年來，這裡一直是很多紐約客極嚮往的住宅區域。格拉梅西區南至14街，北至23街，東至第三大道，西至公園大道(Park Ave.)，西邊臨近時尚中心熨斗區(Flatiron District)，沿著西南邊步行幾分鐘就可到達聯合廣場 (Union Square)，東邊距離住宅區史岱文森鎮 (Stuyvesant Town)不遠；如果向東北方向走，很快就能到達另一著名街區基普斯灣(Kips Bay)，格拉梅西區可謂四通八達。而位於全區正中心的格拉梅西公園，在紐約眾多大大小小的公園中獨樹一幟，因為這裡環境極為幽靜，被眾多別

墅和典雅赤色砂石(brownstone)房屋環繞，頗有19世紀維多利亞時期風采，被稱作「紐約最能勾起過去回憶的地方」。而這公園也一直充滿神秘高貴的氣息，並非人人都能任意進入，只有周邊高檔房屋的住戶才擁有公園大門的鑰匙，公園全年只對公眾開放兩次。據說紐約市一共有383把可以打開格拉梅西公園大門的鑰匙，每一把上頭都有數字；公園周圍的39棟房屋，每棟房屋每年要交 7500元年費，來維護公園，保持其私人性。

格拉梅西距離熨斗大廈( 左圖)僅幾步之遙。右圖為格拉梅西公園一角。（記者金春香／攝影）

雖然7500元的額外費用是一筆不小的數字，但對住戶來說，能免費獲得公園鑰匙，盡享公園的美麗與古典，對他們來說仍有巨大吸引力。格拉梅西區還有不少久負盛名的組織，例如玩家俱樂部(The Players Club)、美國詩歌協會(The Poetry Society of America)、國家藝術協會(National Arts Club)等，對喜好文藝的紐約客來來說，更具別樣魅力。以玩家俱樂部為例，它成立於1888年，創辦者是Edwin Booth，其胞弟就是刺殺美國總

格拉梅西公園需要鑰匙才能進入。（記者金春香／攝影）

統林肯的John Wilkes Booth。小說家馬克吐溫(Mark Twain)，劇作家、夢露的第三任丈夫Arthur Miller等都曾是這裡的會員。格拉梅西區內還有多所著名大學，包括紐約市立大學商學院、SVA視覺藝術學院、紐約大學醫學院。地鐵6、R、W線都經過該區，交通非常方便。格拉梅西區的美食多、美酒香，不但有多家米其林餐廳，還有頗有特色的各式餐廳和酒館，更有全美第一家複合式義大利超市和美食廣場Eataly，位於23街和第五大道。

從格拉梅西區走到麥迪遜廣場公園，非常方便。（記者金春香／攝影）

東22街121號私密庭院如世外桃源記者金春香／紐約報導只要兩分鐘就能從鬧市走入幽靜的住宅區是什麼感覺？住在格拉梅西區 (Gramercy)的紐約客，總能享受上一分鐘還在車水馬龍，下一分鐘就步入世外桃源的神奇體驗，而位於曼哈頓22街與萊星頓大道(Lexington Ave.)交匯處的「東22街121號 (121 East 22nd)就是今年紐約最炙手可熱的商務休閒和經營住宅新樓宇，緊密連接熨斗區和格拉梅西公園區。「東22街121號」住宅由美國首屈一指的上市豪宅開發商托兒兄弟(Toll Brothers)開發，該開發商是財富世界500強公司，於2015年收購格拉梅西公園，進入紐約地產市場。該豪華住宅樓也是中國知名地產巨頭金地集團攜手托兒兄弟共同開發的項目。「東22街121號」住宅由大都會建築事務所 (Office of Metropolitan Architecture)設計，該事務所主持建築師是赫赫有名的庫

哈斯(Rem Koolhaas)，他是普利茲克建築獎 (Pritzker Architecture Prize)得主，這項大獎被公認為建築界的諾貝爾獎。庫哈斯還曾設計北京中央電視台和深圳證券交易所。該住宅有140套共有公寓，公寓類型從統艙到五居室應有盡有。整個住宅包括兩棟建築，一棟為面向22街的13層樓宇，另一棟為後建的面向23街的18層樓樓宇，兩棟樓之間由一個奢華庭院貫通。「東22街121號」住宅樓最突出的特色就是三圍棱鏡形外觀，成為街角的焦點，引起行人駐足觀摩，甚至被稱為該區的「珠寶盒」。樓盤銷售處裡，還為潛在買家擺設出公寓內典型廚房、起居室和主衛生間的模型。連接兩棟樓與的庭院，是最獨特的地方，建築師在設計時就希望將這個庭院做成周圍公園的縮影；而正如格拉梅西公園只有周邊居民才能擁有鑰匙進入一樣，該庭院也是住戶獨享的私人花園。庭院連接著室內泳池和健身設施，夏日泳池的玻璃門可以打開，吸納自然採光。樓宇大廳二樓則擁有會所、宴會餐廳、私人電影院、兒童玩耍場所等，並有戶外觀景露台，滿足住戶一切休閒需求。如果再額外花30萬元，還能買到樓內一處停車位置。根據房地產網站StreetEasy顯示，公寓價格位於130萬到1050萬元，一居室價格在150萬元左右，三居室則要500萬元以上。預計今年年底該樓宇開始交付入住。

(2017-2018年)

曼哈頓格拉梅西區樓市近期成交案戶型一臥一浴 (共有公寓)

一臥1.5浴 (共有公寓)

兩臥兩浴 (共有公寓)

一臥一浴 (共有公寓)

兩臥兩浴 (共有公寓)

兩臥2.5浴 (共有公寓)

兩臥兩浴 (共有公寓)

一臥一浴 (共有公寓)

統艙 (合作公寓)

一臥一浴 (合作公寓)

地址

價格

121 E 22nd St.

167萬元

121 E 22nd St.

208萬元

121 E 22nd St.

291萬5000元

200 E 21st St.

164萬元

200 E 21st St. 288萬5000元 200 E 21st St. 309萬5000元 385 1St Ave.

172萬

340 E 23rd St

97萬5000元

4 Lexington Ave.

42萬元

145 E 15th St. 79萬9000元

來源：取自Street Easy

製表：記者金春香

樓宇的三圍棱鏡形外觀別具特色（左圖，記者金春香／攝影），庭院連接室內泳池，吸納自然採光（右圖，取自官網）。

東21街200號低能耗引領環保風潮記者金春香／紐約報導格拉梅西區(Gramercy)地理位置優越，寸土寸金，每年新開發樓盤有限，位於21街和第三大道交口處的「東21街200號」(200 East 21st Street)樓盤憑藉其環保、綠色能源理念，自修建之初就引人關注。在很多樓盤開發過程中，節能環保並非開發商首要考慮因素，但「東21街200號」開發商Alfa Development公司，從2007年開始，就大力倡導綠色可永續建築的開發。該樓宇是該開發商第六幢綠色認證的豪華公寓大樓，是「綠色環保」豪華公寓系列的一部分。 Alfa公司此前完成的項目包括Chelsea Green、Village Green West、Village Green和 Nolita等。21街東200號的建築設計由BKSK

負責，Alexandra Champalimaud負責室內設計，20層樓高，共67間共有公寓。「東21街200號」的環保特色包括：太陽能動力家用水系統，供應了大樓65%的熱水，節省大量能源開支；風力發電；終身為居民提供節能LED燈泡；大廳內的垂直生活綠牆；雨水收集系統，為住宅提供過濾飲用水；室內自行車存放處，鼓勵使用環保的交通工具。樓宇外觀則為灰色，採用超薄瓷磚，窗戶用青銅裝飾，大廳地面則由典雅黑與白大理石裝飾。一臥室139.5萬元起，三臥室435萬元起。根據房產網站StreetEasy數據顯示，今年10月格拉梅西區公寓平均價格在300萬元。

「東21街200號」高20層(右圖)，共有67間公寓(左圖)，設計強調環保。

（取自官網）

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【紐約訊】購屋是許多人一生最大的資產，保護這個資產的最佳方式便是購買房屋保險。位於法拉盛Union St.的麒麟保險，特別解說節省房屋保險的幾個小方法。紐約州暫時還沒有強制要求購買房屋保險，但如果需要貸款購房，銀行一定會要求購買房屋保險。如今保險意識觀念越來越強，很多人即使是現金購屋，也會主動買房屋保險。節省保費的6種典型方法：1.提高自付額：自付額越高，保費越便宜， $1,000-$2,500之間都是合理的。另外，特殊種類的損失有單獨的免賠額，例如颶風的免賠額都較高，一般是重建價值的5%。2.從同一家公司申請汽車保險和房屋保險：一般較大規模的保險公司都有同時銷售房屋保險、汽車保險，如果同時購買，就可享受到9折到8.5 折甚至更高的多種保險(Multi-Line)的費用折扣。另外，如果您有多個房屋，可以同時選擇同一家保險公司，有一些保險公司會提供折扣。3.增強房屋的抗災能力：可以通過增加風暴百葉窗、加強屋頂或者購買更強的屋面材料，定期檢修，以及通過暖氣、管道和電力系統現代化來降低火災和水災的風險，提高屋內的安全係數。4.一般情況下，可以通過安裝煙霧報警器、防盜報警器和防盜鎖來獲得至少9.5折扣。如果安裝先進的自動噴水滅火系統和會在

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【紐約訊】房地產交易過程中，關於合同簽訂規定的時間期限對於及時順利過戶有著非常重要的意義。對此有數十年執業經驗的郭鳳麗律師建議：一、關於取得貸款批准書的時間期限：一般規定買方自合同簽訂生效之日起45 天之內應該獲得銀行貸款批准書。如果買方由於特別原因需要更長時間，一定確認請律師在簽約時寫上更長的時間。如果在規定的時間內無法取得銀行貸款批准書，買方務必要求自己的律師通知對方律師，或者取消合同返還訂金，或者請賣方簽字同意延期貸款，以確保合同定金的安全。二、關於過戶時間：合同可能會有不同的規定方法。最常見的是ON OR ABOUT 一個過戶的日期。這種寫法顧名思義是一個大約的過戶日期，並非一定要這個特定的日期。根據判例法，買賣雙方都有選擇

可以最多延期30天左右。30天之後合同並不會自動失效。如果買賣雙方願意互相等待，合同則一直具有約束效力。除非一方不願意再等，下一步就有權向拖延方發出TIME OF ESSENCE信要求制定時間、地點過戶。如果拖延方超過了制定時間仍未過戶，則會被另一方宣佈違約而承擔相應的違約責任。因為TIME OF ESSENCE過戶有著嚴重的法律後果，所以一般的合同律師大多會反對這樣規定。只有極少數特別的合同，比如法拍房或者對過戶時間嚴格要求，才會直接在合同上規定一個特定的過戶日期，並寫明TIME OF ESSENCE。郭鳳麗律師以數十年的職業經驗提供房產買賣的專業服務，並擁有上千成功過戶經驗。郭律師每逢週二下午5點至5點半在 1380華語廣播提供地產講座熱線解答問題。歡迎致電垂詢：718-888-8720。

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順成國際房地產推三熱門樓盤

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貝瑞吉環境優美，寧靜中不失便利。 (圖片取自Corcoran網站)

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布碌崙貝瑞吉記者黃伊奕／紐約報導作為全球金融中心，紐約的生活節奏快，壓力大，很多人一邊在快節奏的工作中拚搏，一邊嚮往著有朝一日能享受田園般的寧靜，但是居住在布碌崙(布魯克林)的貝瑞吉 (Bay Ridge)便能二者兼顧，享受繁忙紐約生活中的寧靜。貝瑞吉位於布碌崙最南端，與日落公園、戴克高地相連，是近年新興的華人社區；許多布碌崙居華人居民剛搬到此地時，便因嚮往貝瑞吉是紐約難得的「靜區」，長久入住下來更對「靜區」一詞越來越有體會，因為這裡甚少被尖叫的消防車、警車警笛吵醒，也不用過於擔心夜晚在外步行會被壞人攔截。「靜區」的另一層意思是「不動」，因為貝瑞吉的居民多半不輕言搬離，因此貝瑞吉的房屋一直具有抗跌性，近幾年房市一片大好的情況下，貝瑞吉更是受到買家的青睞。環境雖然安靜，但是貝瑞吉的商鋪卻一點也不冷清，生活便利。貝瑞吉內3大道、4大道、5大道都是繁忙的商業街，無論是銀行、郵局、超市還是各種特色小店都隨處可見，86街還有各種大型的商場，包括TJ Max， Century 21。但再往海濱路(Shore Road)一帶，商業區的喧囂馬上遠離，放眼是一棟棟極具特色的私人住宅，生活區與商業區完全分割，讓當地居民既能享受商業區的便利，又能擁有住宅區的寧靜。貝瑞吉歷史上曾經是納維亞人移民社區，但如今有許多愛爾蘭裔，義大利裔和希臘人

貝瑞吉是紐約市難得的靜區。 (記者黃伊奕／攝影)

渡輪通航，大大改善貝瑞吉對外的交通。 (記者黃伊奕／攝影)

鬧市中幽靜花園

貝瑞吉環境清幽，是紐約新興的住宅區。(記者黃伊奕／攝影) 後裔、俄羅斯裔、波蘭裔，華裔和中東裔移民，從商業街道各種語言的招牌便能看出當地的文化多元性。根據美國人口統計數據，當地以白人居民為主，占66.4%，非洲裔為 1.8%，亞裔為13.3%。雖然貝瑞吉的交通過去讓人有些怨言，地鐵只有慢線R車，前往曼哈頓幾乎站站都停，但是當地擁有特快公車，在上下班高峰期

乘坐特快公車到曼哈頓僅需要十多分鐘，而且現在更開通渡輪，前往曼哈頓更加方便。貝瑞吉的房屋以合作公寓(Co-op)和獨立屋為主，其中沿著海濱路都是一棟棟高門深院的豪宅，根據房地產網站Ziillow數據顯示，合作公寓一居室約30萬元左右，二居室在 40至50萬元上下，近期房屋成交的中位數為 91萬4400元。過去一年當地房屋售價上漲了

3.5%，預計未來一年將上漲6.8%，中價位在每平方呎594元左右。比起布碌崙的丹波(Dumbo)、威廉斯堡、綠點等地，雖然貝瑞吉房屋租金收入並不算可觀，但自今年8月起，當地單身公寓 (Studio)租金上漲了4.8%，整體房屋租金上漲0.84%，這也代表著去貝瑞吉的房地產緩慢但持續不斷上漲。

豪宅林立海濱路8121號藏動人故事 海濱路(Shore Road)8121號豪宅。 (圖片取自Corcoran網站) 記者黃伊奕／紐約報導布碌崙(布魯克林)貝瑞吉豪宅眾多，著名的「薑餅屋」豪宅就坐落在此，近期紐約汽車銷售大亨位於當地的豪宅也以1500萬元的高價出售，成為布碌崙房市開價第二高的房屋。根據「華爾街日報」報導，這處豪宅位於海濱路(Shore Road)8121號，由擁有21家汽車經銷商的基福爾(Carmelo Giuffre)家族擁有，他們擁有該豪宅超過30年，而當年買下這套房子的背後，有一段溫馨的故事。基福爾的兒子John Giuffre說，基福爾與夫人瑪瑞納(Marianna Giuffre)在20世紀50年代首次抵達布碌崙時，瑪瑞納在海濱路度過了一整天，曾在這套房子的周圍走來走去，漫步欣賞；後來到了1983年，基福爾成功建立自己的汽車經銷帝國後，偷偷的主動找上該原本的主人買下這棟妻子心儀的豪宅，再將房屋鑰匙偷偷塞在妻子的手中，送給她一個

大大的驚喜。買下這套房子後，基福爾夫婦特別邀請義大利藝術家在天花板創作精美的壁畫，再從義大利進口了很多高級的建材，讓整棟房屋處處散發著義大利特色。很多人在參觀過這套房子後，盛稱它有如獨一無二的寶石，也是布碌崙最珍貴的文化財產之一。海濱路8121號的面積高達10萬1010平方呎，有七間臥室和七間半浴室、兩個車庫、一個帶滑梯的游泳池、兩個日光浴室、一個附

有露台和更衣室的主人套房、噴泉、涼亭等等方。屋主在自家院子就能享受全方位海景，奢華感受無與倫比。此外，著名的豪宅「薑餅屋」距離海濱路 8121號僅一街之遙；薑餅屋位於Narrows大道8220號，其建造者是個工程天才，全部使用沒有切割的原石建造，更完美配合了當地的地形起伏，堪稱是紐約市最完整、最精美的工藝美術建築風格的展示，也和諧地整合了房屋外部和房屋內部特色。

著名的薑餅屋豪宅。(取自Corcoran網站) 「薑餅屋」過去100 年經歷了四任屋主，占地面積2萬平方呎，屋內面積6000呎，六臥3.5浴室，最近一次拋出市面是在2015年，要價1099萬元。現在布碌崙市場上僅只有布碌崙大橋一旁的一套頂級公寓以1690萬元的開價，超過海濱路8121號。

布碌崙貝瑞吉近期房屋銷售表格地址

房屋種類

售價

58 77th st, brooklyn

獨立屋

10108 4 ave 11E, brooklyn

合作公寓(Co-op)

32萬1900元

320 101th st 39D, brooklyn

合作公寓(Co-op)

36萬9000元

340 78th st, brooklyn

獨立屋

138萬元

616 73th st, brooklyn

連排屋

86萬9000元

資料來源：zillow.com

149萬9000元

製表: 記者黃伊奕

82街的獨立屋正銷售中。 (記者黃伊奕／攝影)

貝瑞吉不少買家選擇購買老房屋再徹底翻新。記者黃伊奕／紐約報導布碌崙(布魯克林)貝瑞吉歷史悠久，大多數房屋年代也十分久遠，過去老房子無人問津，但是隨著紐約房地產火熱，不少屋主選擇在貝瑞吉購買一套年代久遠的老房子，再根據自己的需求徹底翻新改造，變身成舒適的新家。根據房地產銷售網站Zillow紀錄，貝瑞吉近期共有1637套房屋成功銷售，其中357套

(記者黃伊奕／攝影)

老房搶手翻新改造成趨勢

為獨立屋，其他以合作公寓(Co-op)為主，大部分房屋需要不同程度的翻新與整修，少數房屋則被買家徹底重建，現在市面上仍有約 313套房屋代售中。位於Harbour View Terrace 8035號的房屋，最近才以250萬的價格銷售，該房屋於1930 年修建，上一次轉手是在1969年；房屋為都鐸風格，占地面積4300平方呎，而在同一條街8070號的房屋，則是熱門劇集「藍色血統

」紐約市局長虛構的住屋。而在Narrows大道8056號的一個獨立屋，近期被一對已婚夫婦以368萬元的價格買走，正在全面翻修改建；根據紀錄，該房屋同樣於1930年修建，上一任買家自1982年入住，房屋面積8000平方呎，建築面積達3500平方呎，擁有五個臥室與五個浴室。另位於Colonial路7923號的房屋，不久前以198萬的價格成交，屋內面積3817平方呎

，建築面積為2577平方呎，屋內擁有五個臥室以及四個浴室，全屋於1925年建造，也在徹底翻修中。不遠處82街30號的一套獨立屋也在代售中，房屋外觀氣派，花園精緻，占地面積達 8000平方呎，建築面積達3900平方呎，擁有五個臥室，五個完整浴室，房屋內部為大利裝修風格，還有完整精美開放式廚房，售價 420萬元。

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11/11全店9折頂極日本吞拿試吃展銷【紐約訊】新飛龍超市熱烈慶祝「開業1周年慶典活動」，11月11日(週日)將同時舉辦「全店九折大優惠(米、酒，特價、整箱及電器商品除外) 」與「新鮮壽司頂級藍鰭吞拿魚，免費試食」活動, 以回饋客戶的支持與厚愛,敬請各界勿失良機。「日本藍鰭吞拿展銷宴(Seafood Feast)」供應現場宰殺超過150磅的新鮮壽司頂級藍鰭吞拿魚(金槍魚)，免費試食，僑胞更可嚐鮮以優惠價購買。該次引進的金槍魚為高級日餐所採用，其魚腩部位日本人稱為拖羅，是刺身極品中之極品，優質的拖羅來自擁有魚身腩位超過50千克的吞拿魚，魚油的比例大約有80%，是全條吞拿魚中最肥美的部份。拖羅佈滿精緻的魚油花紋，口感入口即化，吃到滿口油香又鮮甜無比，完全不膩。

新飛龍超級市場是長島首家一站式的華人美食廣場，全天供應中、日、港、台美食，挑選最有特色的餐飲，食物品質好、種類多元化，呈現不同風味吸引無數饕客。新飛龍超級市場致力為顧客提供大量、便宜且優質的商品，及舒適、整潔的購物環境。超市面積48,000呎，備有250個免費停車位，天天供應生鮮蔬菜、甜美瓜果、鮮美肉品、生猛游水海鮮及日、韓、台、東南亞、中國和歐美的熱銷產品、零食小吃、南北乾貨、酒水茶飲、世界雜貨、中西食品及東方藥材、中西藥品、東方醬料、乾貨食品、日用百貨等超過萬種商品、每日出爐西點麵包，是僑胞日常生活上不可少的好鄰居。新飛龍超級市場「新鮮衛生檢定制

度」完美提高新鮮食品衛生水平的保障，完善的物流系統，讓農產品迅速快捷地到達各新飛龍連鎖超市。新飛龍超市屢獻新猷，以迎合顧客不斷提高的需要；獨家且精明的價格優惠，每周特價商品大特賣更能讓消費者滿載而歸。新飛龍超級市場接受EBT糧食券，地址：52 Jericho Turnpike, Mineola, NY 11501（東495公路37出口，電話： 516-873-0888，傳真：516-873-0886，七天營業：8:00am -8:30pm。

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新增星級環境重視清潔管理交通便利

麗晶酒店乒乓球館

【紐約訊】位於北法拉盛的麗晶酒店(Flushing Regent Hotel)提供星級環境、舒適優雅，歡迎商務考察或探親旅遊者致電或上網預訂，長期及團體訂房另有特惠價。麗晶酒店位於華人聚集的法拉盛，步行至法拉盛市中心只需 5分鐘，附近有多路公車、臨近7號地鐵總站，2分鐘即可開上678、BQE、LIE等高速公路，交通方便，且近紐約JFK國際機場，亦提供機場接送及各類旅遊安排。該酒店為8層樓建築物，計有50間套房，全樓採用大理石、花崗岩設計，套房設備齊全，內部空間寬敞、色調溫馨明亮，中央冷暖氣空調、電子安全門鎖，每間套房均有雙人床(Queen size)、全套衛浴設備及窗戶。酒店內有自動販賣機及ATM提款機。日前新增乒乓球館，便利有運動習慣的住客。標榜「平價收費、星級享受」的麗晶酒店提供住宿者免費停車、免費上網、中英文電視等。專人每日清潔打掃、更換床單枕套及浴巾等，重視衛生管理。地址：134-32 35 Ave., Flushing，訂房電話：718-3583580、718-358-4515，網址：盧建築師25年來專注與在學術領域和 www.flushingregenthotel.com。設計行業，積累了豐富的經驗。從紐約下城西部到中城東部以及哈林區的中心地塊，她介入了紐約城市新天際線的幾百萬尺建設項目。多年從業經歷以及在紐約市立大學兼職教授相麗晶酒店位關課程，使她諳熟城市複雜地區於北法拉盛，鄰近的用地規劃和建築要求，擅長地鐵、多條高速公在不同地塊獲取最高性價比。路及機場。電話：718-395-8637，地址：136-20 38th Avenue, Suite 9F, Flushing, NY11354。

盧寧建築師設計第二家海濱酒店波士頓地標性建案讓建築展現生命活力【紐約訊】盧寧建築師事務所設計的波士頓地標性建築—沙灘酒店正拔地而起。該專案受到當地市政府和議員會議的特別讚賞，創新性建築融洽周邊環境，有效實現了地域經濟提升與人文歷史的無縫對接，從而展現了建築強大的生命力，特批准將容積率從3.0提高到 5.0。建築設計是高創造性產業，優秀的設計帶來的增值是驚人的，既有無形的價值財富，包括地域文化特色和城市社區的品級提升，也有有形的價值財富倍增，開發商是榮譽和實利雙豐收。盧寧建築師事務所再次設計第二家海濱酒店。新酒店以其清新的面貌使得市政廳領導和議員們再次眼前一亮，並批准將容積率從3.0提高到6.0。設計團隊對海灘地貌、歷史人文、發展前景三

方面下足功夫，與政府和當地有識之士取得共識。同時，對於標誌性建築的延伸作了宏觀思考。兩家酒店在和諧中各有特色，既呼應又互補。第一家酒店取「靜」態：外觀採用水平延展方案，將大海與沙灘融入建築的核心與主軸，圓融建築物的尖銳直角幻化為一個水平的燈塔，在黑暗中投射光芒，加上內飾如沙灘回映陽光，一片金光暖色，讓酒店增加賓至如歸的溫暖感。第二家酒店取「動」態：建築立面佈置如同水波的外牆，自然反射天空和海面種種情緒的動態感受。紅色的觀光電梯緩緩上升，遠觀猶如碩大的氣泡從底部徐徐上冒，穿過通高大廳和天窗，到達樓頂。建築面向東方，日出和日落時分，整個建築分明就是一盞金色燈籠，映襯出周邊天空、大海，以及五光十色的遊客，詩意盎然，情調浪漫。

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長島花園市

紐約人夢想家園

花園市的高檔共有公寓樓。(記者朱蕾/攝影)

大紐約地產

綠樹成蔭交通便捷學校績優商業發達…

記者朱蕾／紐約報導紐約長島納蘇郡(Nassau County) 中心的花園市(Garden City)是名符其實的花園社區，道路寬闊、綠樹成蔭、風景優美，並在交通、商業、教育等方面都具優勢，是紐約州最令人嚮往的居住地之一。花園市是美國最早有規畫的社區之一，由在愛爾蘭出生、當時在紐約市從事貿易的百萬富商亞歷山大‧特尼‧斯圖爾特 (Alexander Turney Stewart)1869年開始建造。 1910年世界最著名的出版商「Doubleday, Page & Co」將業務搬到花園市，買下花園市富蘭克林大道(Franklin Ave.)西邊的大部分土地，在第四街上為公司高管建造住所。花園市的發展也促進附近很多城鎮的發展。 1929年股市崩盤，房屋建築放緩，1930年代，為了應對人口的快速增長，又有成百上千的房屋拔地而起，但仍保持有序的開發。第二次世界大戰後，隨著城市居民遷址郊區的趨勢，花園市繼續發展，在東、西和北邊邊界建造了許多錯層式(Split-level)和牧場式住宅。花園市大部分屬於罕普斯狄(Town of Hempstead)鎮，一小部分在北罕普斯狄鎮。根據2010年的人口普查，花園市人口為2萬 2371人，88%為白人，6%為西語或拉丁裔， 5%為亞裔，1.2%為非洲裔；戶數為7386戶，36.1%有不滿18歲的兒童同住，近70%為夫妻同住；男女比例約為九比一，中位年齡為41歲；約40%的居民為愛爾蘭後裔。

房價持續上漲中位數91萬元如今的花園市分中央(Central)、東區 (Eastern)、西區(Western)和Estates區四個區域，房屋以一家庭住宅為主，也有幾幢獨立產權共有公寓大樓和上世紀中葉建造的合作公寓。市內設施齊全，有多個公園、高爾夫球場，還有大學、醫院、帶游泳池的社區體育中心等。根據房地產網站Zillow的統計，花園市的房價中位數為91萬2600元，過去一年上漲 2.3%，並預測下一年上漲4%。每平方呎價格中位數為475元，目前上市房屋的價格中位數為99萬9000元，售出房屋的價格中位數

獨立屋社區遍地綠意。 花園市邊界立著「歡迎來到花園市」標誌。為90萬6700元。在租房市場，2014年至2016 年漲幅較大，之後相對平穩，目前的房租中位數為3941元。地產經紀Kelly Krahe表示，和長島很多地區一樣，花園市的房價過去20年持續增長，例如位於哈佛街(Harvard St.)上的一棟於1950 年代建造的一家庭獨立屋，屋主1999年以不到43萬元購入，上月的售出價格接近95萬元。位於Osborne路的一棟一家庭獨立屋， 1996年的售價為55萬元，屋主日前以近三倍的價格售出。公寓價格也在不斷上漲，位於櫻桃谷大道 (Cherry Valley Ave.)的共有公寓社區配備游泳池、活動中心等，其中一套一室1.5衛生間的公寓，1999年的成交價為44萬元，2009 年以52萬元轉手，不久前以超過73萬元再次

花園市有很多房前一片大草坪的獨立屋。 (記者朱蕾/攝影)

售出。位於第二街上的一套建於1940年的兩室合作公寓，2014年的成交價為38萬元，不久前以50萬元轉手。

教育資源充足學校獲藍帶獎花園市的教育資源充足，有六所公立小學，一所公立初中，一所公立高中，一所私立學校(K-12)以及兩所教會學校。公立學校學生約4000人，所有學校都得過聯邦教育部頒發的藍帶獎。美國新聞與世界報導對紐約州

公立高中的排名中，花園市高中(Garden City High Schoo)首次超過傑瑞柯高中(Jericho High School），名列長島排名第一的高中。交通和商業生活方便也是花園市的優勢，位於納蘇郡中心，距離曼哈頓18.5哩，坐火車約40分鐘可到達，周圍有七個長島火車站，包括罕普斯狄分支(Hempstead Branch)的 Stewart Manor、納蘇大道(Nassau Blvd.)、花園市和Country Life Press，以及長島鐵路主線的新海德公園、Merillon大道和明尼歐拉 (Mineola)站。還有多條NICE公車線路。此外，長島最大的購物中心羅斯福購物中心就在花園市，富蘭克林大道有「小華爾街」之稱，許多金融機構在此設立地區中心辦公室；還有長島兒童博物館、航空博物館等多家博物館。

流行文化薈萃影視熱門場景記者朱蕾／紐約報導長島花園市不僅是居民的嚮往之地，也多次出現在流行文化中。被美國電影學會選為百年來最偉大的勵志電影第69名的1957年電影「壯志凌雲」 (The Spirit of St. Louis)，講述的就是查爾斯‧林白(Charles Lindbergh)從花園市羅斯福機場(Roosevelt Field)，勇敢飛越大西洋、抵達法國巴黎的傳奇飛行生涯。影片開始的幾個場景都發生於至今仍在的「花園市酒店」(Garden City Hotel)；開場鏡頭為酒店的正門和標誌，羅斯福機場也是這部電影的重要拍攝地之一。

電影「壯志凌雲」中出現的「花園市酒店」已經過幾次翻修。 (記者朱蕾/攝影)

美國著名新世紀音樂家約翰‧泰許（ John Tesh）將1989年發行的第四張專輯命名為「花園市」(Garden City)，向家鄉致敬，專輯中還包括一首同名單曲。他還將 1995年創建的唱片公司起名為「花園市唱片公司」。此外， 1972年的美國幫派電影「教父」(The Godfather)、1999年的電影「校園風雲」(Election)、2000年的電影「搶錢大作戰」(Boiler Room)等片，都在花園市拍攝或取景。1970年代知名且具有代表性的電視劇「全家福」(All in the Family)第七季中，也提到花園市。

亞歷山大•特尼•斯圖爾特時代建築

百年特色社區列國家史蹟記者朱蕾／紐約報導「亞歷山大‧特尼‧斯圖爾特時代建築」 (A. T. Stewart Era Buildings)是花園市的一大特色，由住宅、商業、宗教、市民設施等50 棟統一主題的建築組成，建於1871年至1893 年，均根據花園市最初的社區規畫元素，已被列入國家史蹟名錄。百餘年前，亞歷山大‧特尼‧斯圖爾特 (Alexander Turney Stewart)想創建一個能體現他的理想、智慧和財富的社區，於是他向當地政府購買了人煙稀少的長島罕普斯狄平原的1萬畝平整土地，建造了火車站，以及占地30畝的中心公園，還有一座華麗的酒店以及60棟高端住宅。這些充滿歷史感的建築，其中一部分於 1978年被列入國家史蹟名錄(National Register

of Historic Places)，包括1871年至1878年建設的44棟不同大小的住宅、1875年建造的喜來利大道(Hilton Ave.)商業區，次年建成的花園市水廠(Garden City Water Works)，以及教堂、宗教學校等。住宅中的信徒住宅(Apostle Houses)是花園市獨有，最初有十棟，也是斯圖爾特規畫社區理想的一部分，擁有寬闊的街道、大量的樹木、灌木綠化。這些房屋的設計也很有特色，分別採用斜面屋頂和圓頂，有12呎高的天花板和精美的裝飾嵌線，通常有16間房間，包括六間臥室、五個浴室，房內還設有僕人宿舍。十棟中的三棟房屋已被拆除、一棟燒毀，剩下的多數至今仍作為住宅，一棟供花園市歷史協會使用。

「亞歷山大•特尼•斯圖爾特時代建築」左為信徒住宅，右為教堂。

花園市近期房屋銷售成交表格房屋類型一家庭獨立屋一家庭獨立屋合作公寓一家庭獨立屋一家庭獨立屋一家庭獨立屋一家庭獨立屋一家庭獨立屋共有公寓一家庭獨立屋

大小 1810平方呎 2200平方呎一室 3000平方呎 1939平方呎 1448平方呎 1391平方呎 1345平方呎一室 4132平方呎

(記者朱蕾/攝影) 資料來源：zillow.com 製表：記者朱蕾

地址 30 Kenwood Road 78 Wyatt Road 276 Cherry Valley Ave. 9 Franklin Ct W. 124 Newmarket Road 196 Brixton Road 34 Grove St. 143 Kensington Road 111 Cherry Valley Ave. 55 1st St.

價格 88萬8000元 99萬元 23萬元 107萬5000元 96萬元 118萬元 55萬元 148萬5000元 63萬4000元 180萬元

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位於紐約長島繁華與寧靜交會

【紐約訊】 Jericho是長島(Long Island)受歡迎的住宅區，也是具口碑的學區。這裡的房屋有著精緻典雅的建築風格，尤其哈姆萊特Hamlet房產公司興建的房屋更是個中翹楚。哈姆萊特在Jericho社區提供的房舍規格有3、4、5房等不同設計，房間空間大，挑高客廳高頂達9英呎。每戶有美食家等級廚房，可容納2至3輛車的車庫；每一個臥室都配有衛浴，且有舒暢的活動空間。社區娛樂中心可以打牌，或組織自己的餐會；高級健身中心內有桑拿浴室、蒸汽室及理療室；潔淨寬敞的戶外游泳池、兒童游泳池及圓水池，還有四季皆宜使用的網球場，以及可讓心靈沉澱的湖邊景緻。紐約長島的房地產這幾年一直是賣家市場，因為存量不高，注重教育與學區的華人不斷湧入，紛紛爭購好學區房，所以好房難求，一上市立即賣出。其中華人最喜愛的 Jericho地區鄰近火車站、購物中心、家具店、公園，位於納蘇郡中心地段，此區高中名列全美前百，一直是華人嚮往的地區。 Jericho位於長島495公路40至41出口南北處，附近環境乾

哈姆萊特在Jericho社區提供長島鄉村式生活住房，由Landmark 地產公司Cindy銷售。淨、清幽，房舍排列整齊有序，上方是長島貴人區布魯克維爾(Brookville)，超級豪宅林立，造就了包含Jericho地區居民的高素質、高收入與高教育品質的「三高社區」。 Landmark地產公司目前有一套在哈姆萊特社區內最大戶型室內面積3200英尺，南北朝向，挑高客廳。房子保養佳，

目前有租客，不馬上入住的投資者可選擇繼續租，租金一年一付(5000/月)。每週日1-3PＭ公開參觀，詳情請洽Landmark 地產公司Cindy，她本身住在該社區多年，歡迎預約看房。路線指引：長島40E出口，往JERICHO TURNPIKE 走1.5哩，出口在左邊。請洽Landmark地產 Cindy：917-345-7989。

長島市Corte全新Condo

Bocce球場。

南美低樓層建築風格獨樹一幟

盛世地產盛大開幕，剪綵嘉賓雲集。

盛世地產隆重開業開華人地產新盛世【紐約訊】位於法拉盛市中心的盛世地產(B Squre Realty Inc)日前盛大開業，政商賀客盈門，包括聯邦眾議員孟昭文、紐約市議員顧雅明與紐約州眾議院副議長Felix.W Ortiz助理周經皓等皆親臨出席。慶典當日，人群聚集在39大道的飛躍皇後大樓門口觀看精彩獅舞團表演。當天(19日)下午4時45分，剪綵儀式準時開啟。盛世地產公司負責人Barbie Li向來賓和媒體介紹了公司的基本情況與服務範圍。盛世地產公司是在創始人自己從事地產事業多年後，利用自身經驗，成立的全方位的地產服務平臺。對於公司的發展，秉承「強支援，妙營銷，高品質」的核心企業文化。就是要以最大的熱忱和公平、多贏的合作理念，與各類合作機構精誠合作。無論是在土地開發、物業翻建、新盤樓花還是商業用地等方面，與房地產產業鏈條中的每個環節上的各個機構，互通資源、優勢互補，合作共贏。更能幫助公司的經紀人工作系統化，打造新的地產盛世，以最新的地產軟件，開啟新的地產營銷之路。盛世地產公司歡迎更多有抱負和理想的優秀的專業人士加盟。公司地址: Queens Crossing, 136-20 38th Ave ,Suite 3E ,Flushing NY 11354。公司網站： www.bsquarerealty.com；電話：718-9398388。

【紐約訊】長島市Long Island City是近年紐約地產最熱門的區域，甚至可稱熱門中的熱門，在該區Court Square法院廣場的全新豪華公寓大樓Corte最近開始發售，反其道而行，在設計上採南美低樓層的建築風格，使它在周圍高樓中獨樹一幟，為住戶提供獨特的低樓層豪華生活體驗。 Corte的設計靈感源自阿根廷布宜諾斯艾利斯標誌性的低樓層建築設計，全幢樓高僅8層，但樓的長度達250英尺，共有從Studio至三居室的85個單位。因為樓層低，消除了一般高樓大廈常見的風道影響，Corte的戶外生活空間被激活，很舒適。不均勻的堆疊式設計消除了與鄰居公寓露台相連的情形，保障了隱私和特別的紐約市景觀。 Corte的外觀特點是時尚現代，從地板到天花板的Wicona-意大利玻璃幕牆與鄰近的建築風格相協調，同時為建築增添

了明顯的阿根廷風格。外觀亦十分個性化，不對稱的設計打破了典型的長而平坦的外牆設計，住宅單位明顯的對角線與珠寶盒式設計、寬敞的露台，使其從建築物中突出，增加對曼哈頓天際線一覽無餘的美景享受。寬敞的露台和落地窗，使住戶擁有一覽無遺的曼哈頓全景。住宅單位內是高天花板，搭配硬木地板和公寓內洗衣機和烘乾機，美食廚房使用了Miele家電，以及大理石檯面、中央島和木材櫥櫃，提供了曼哈頓級的裝飾。旨在使城市生活簡單，精緻，Corte 將提供豐富的設施，包括24小時禮賓服務，設備齊全的健身中心和住戶的休息室，室外庭院，250平方英尺的共用屋頂平台延伸了整個建築的長度，並設有小型園景花園，有私人小木屋供出售， Bocce球場，戶外淋浴和燒烤爐等。其他設施包括租戶存儲，兒童遊戲室，嬰

右:Corte在設計上採南美低樓層的建築風格，在周圍高樓中獨樹一幟。下:寬敞的露台和落地窗，使住戶擁有一覽無遺的曼哈頓全景。

兒車停車場，自行車存放處等等，以及寵物洗滌處和供出售的停車位。Corte 從Studio至三居室的售價從560,000美元到300萬美元。預計2019年的夏季可入住。 Corte是由南美房地產開發公司 Planet Partners購買了土地，與SK Development，CB Developers和CBSK Ironstate共同開發的住宅項目。「Corte 的南美風格設計提升並使該大廈與附近的其他建築區別開來」， CBSK Ironstate 的代表Scott Shnay代表說。「我們決心在長島市創建獨一無二的奢華生活體驗，將使當地社區呈現多樣化風貌。」「Corte的設計成為潛在買家的輕鬆選擇，並且擁有豐富的在地文化，生活方式和餐飲美食與地理位置相得益彰」。 Corte是一幢混合用途的大樓，有 16,000平方英尺的地面零售空間，將進一步增強鄰近蓬勃發展的街道商業。 Court Square社區被認為是紐約市最具活力的社區之一，有極佳的曼哈頓城市景觀，豐富的藝術、文化和餐飲產品。公共交通包括E，F，G，M，N，R，Q 和7地鐵線以及附近的LIE高速公路。 Corte的銷售由長島市地產公司Modern Spaces負責。預約電話:718-433-4447，電郵：cortenyc@modernspacesnyc.com，網址：cortenyc.com。銷售中心:4742 Vernon Blvd., Long Island City, NY 11101。

紐約工商(二)提要

住戶休閒區。

盧天發清三代彩瓷收藏展盧天發，字世龍，福建長樂人，早歲喪母，家道貧寒，少年時期，生活於閩江之畔，而立以後嗜古瓷成癖，尤喜三代彩瓷。集多年所聚，蔚然可觀，基於其對古瓷鑒賞多年的鑽研求教，頗有心得，特借此次展出拋磚引玉，得與古瓷收藏界專家學者、社會藝術菁英，交流學習，以期對古瓷收藏的鑑賞更臻清晰和完整的認識。

拉斯維加斯法務專攻離婚案件太子行總裁楊應瑞暢談創業歷程永安保險專業公道歡迎諮詢吳重璟醫學博士專治腳部疾病

主辦：策展：朱立業

展出收藏品宋瓷之美明正統青花人物紋大罐清乾隆粉彩徽章花觚明成化青花花卉小罐明萬曆青花花鳥碟清康熙青花山水人物紋筆筒清雍正賽拉同清康、雍虎皮三彩碗清乾隆青花山水松紋盤十八世紀徽章瓷、湯蓋盒三件套清乾隆琺瑯彩描金船紋碗

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歡迎蒞臨免費參觀

盧天發聯絡電話：860-816-6699

展出時間：2018年11月10日~11月12日（10:00AM-5:00PM）地點：世界日報大樓三樓「文化藝廊」141-07 20th Ave, 3F Whitestone, NY 11357 電話：718-746-8889 ext 6213 45614-1101

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哈姆萊特24小時門衛豪華社區

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公園景觀住宅紐約客最愛

公園和綠地可營造新鮮的空氣和休閒娛樂場所。（記者劉大琪/攝影）

大紐約地產

記者劉大琪／紐約報導在「鋼鐵叢林」紐約市，能居住在一套俯瞰公園或是綠地的公寓，早就成為一種奢侈；也正因如此，凡周圍尚有綠色景觀的空地，皆引得地產商們爭相開發，哪怕搶不到，也要想盡辦法在樓內或天台為住戶打造一抹綠色。房地產公司Silverback Development創始人 Josh Schuster表示，在公園周圍尋找開發空間，已成為地產商的策略，大家都希望打造臨近公園的住宅項目，給住戶提供更多新鮮空氣、自然光和藍天；如果無法爭取到公園，地產商則退而求其次，尋找地標性建築改造和開發，因為地標性建築附近的景觀都會受到保護，從而保障住戶的居住體驗。相較於大型的曼哈頓中央公園、或者布碌崙(布魯克林)展望公園(Prospect Park)，小型公園雖不足掛齒，但能帶給住戶的便利和優惠卻不盡相同；除了廣闊的視野和空間外，有公園的地方通常就有綠地、操場、農夫市場等，方便居民遛狗、購物、跑步、帶孩子遊玩。房地產業權威的估價公司Miller Samuel總裁米勒Jonathan Miller說，雖然近年來水岸公寓備受青睞，但紐約客們對公園景觀住宅的興趣仍然超過河濱景觀住宅，且公園景觀住宅的價格也更貴；以中央公園為例，周圍樹線(tree line)高度以下的公寓，要比臨近街道的公寓貴出10％至15％，而樹線高度以上的公寓可貴出15％至25％。

霍伊特街11號

「霍伊特街11 號」在二層樓的高度上打造私人花園。（取自官網）

長島CORTE

記者劉大琪／紐約報導為了創造綠色景觀，地產開發商不惜「任性」一把，布碌崙(布魯克林)市中心的「霍伊特街11號」(11 Hoyt Street)的設計者，硬是在樓下給住戶打造了一個近2萬7000平方呎的私人公園，有如高樓林立中一抹低調的奢華。「霍伊特街11號」由地產商Tishman Speyer開發，共有56層、77萬平方呎的居住空間，覆蓋整個街區；著名設計師Hill West 操刀，Corcoran Sunshine Marketing Group負責 480套公寓的銷售，預計2020年竣工。該樓公寓從統艙至四室不等，統艙起價60 萬元、一室80萬元、二室120萬元、三室190 萬元、四室340萬元，有多達190個不同的戶型供住戶選擇；所有住宅都有10呎高的屋頂、8呎高的大窗，窗邊設計成座位，朝西可欣賞曼哈頓下城天際線，朝南為維拉札諾大橋(Verrazano-Narrow Bridge)，北部和東部則為布碌崙和皇后區景觀。

「霍伊特街11號」與眾不同之處在於將私人公園植入二層樓之上，將成為布碌崙公寓樓配備的最大公園，也有望成為全紐約市最大的住宅樓公園；公園由Edmund Hollander Design設計，包括日光浴台(sun deck)、健身器材、浴缸房(hot tub)、兒童遊戲區、烤肉板、休閒座椅等。私人公園旁邊還設立了一處「公園俱樂部」(Park Club)，內有75呎的鹽水游泳池和由 Wright Fit設計的私人健身房，健身房除了有氧練習、重量練習、瑜伽室、男女儲物間、壁球場等常見設施，還有按摩休息室、桑拿和蒸浴。樓內另設開放式廚房、用餐區、檯球桌、圖書館、電影放映和表演區、遊戲室、音樂室、書房、雞尾酒吧區等；Tishman Speyer 董事總經理Erik Rose說，世界級的設計理念、加上一應俱全的軟硬件設施、又有私人公園添彩，該樓無疑將為布碌崙市中心的高檔住宅立下新的標桿。

打造私人綠色陽台

記者劉大琪／紐約報導紐約市充滿生機和活力，皇后區長島市更是近年來發展得既快又好、總能讓人耳目一新的社區；坐落在長島市Court Square中心地帶的現代化公寓「CORTE」，就看準綠色景觀對現代人的重要，通過打造私人綠色陽台和大型屋頂天台，讓居民與自然親密接觸。「CORTE」位於Court Square的中心，該地最早由南美房地產公司Planet Partners買下，之後又與曼哈頓的開發商CBSK Ironstate合作，計畫在長島市興建低層豪華共有(condo) 公寓樓，和當地不斷走高的天際線形成對比，製造視覺衝突的美感。該樓8層高、85套公寓，共有9萬9980平方呎的居住空間，由Dieguez Fridman和Beyer Blinder Belle設計；公寓配備大落地窗，曼哈頓景觀一覽無遺，硬木地板、開放式廚房、大理石檯面、室內洗衣機、烘乾機等打造現代感和舒適感，樓內還有24小時門衛、管

理員、休息室、健身房、兒童遊戲室、寵物清洗室、儲藏室、停車位等。因現代人生活節奏快、工作壓力也大，該樓特別強調戶外空間的設計，給住戶提供場所和大自然接觸，因此打造了250平方呎的屋頂天台，並且配上四人帳篷、地擲球 (Bocce Ball)球場、戶外淋浴、燒烤台和花園；很多公寓也配備了私人的綠色陽台，即使足不出戶，仍可享受自然景觀。負責銷售的Modern Spaces首席執行官Eric Benaim表示，因為該樓的高度較低，因此完美避開其他摩天大樓容易出現的抗風問題，更希望大樓的戶外空間既成為居民休閒娛樂的好去處，又能欣賞曼哈頓的都市美景。「CORTE」的戶型從統艙(studio)到三室不等，價格在56萬元至300萬元之間，2020年夏天可以入住；附近有長島市水岸、餐館、商店、藝廊，也有地鐵和長島鐵路便利通往曼哈頓。

史泰登島Urby 地產商喜歡沿公園或綠地興建公寓樓。（記者劉大琪/攝影）

公園2.7萬平呎

記者劉大琪／紐約報導農場對很多人來說並不新鮮，但把農場搬進住宅樓卻是奇景；位於史泰登島的出租公寓「Urby」，就把農場這一綠色項目帶進公寓樓，還教居民和社區民眾種植知識和技巧，收成後可以把產品拿到該樓每周末舉辦的農夫市場上銷售。「Urby」位於史泰登島北岸河濱，距離史泰登島渡輪僅有幾分鐘的距離，由地產開發商Ironstate Development與荷蘭建築設計公司

農場搬進樓

Concrete聯合推出；整個項目耗資2億5000萬元，打造900套出租公寓，還包括3萬5000平方呎的零售空間。作為紐約市首個搬進公寓樓的城市農場， 5000平方呎的場地裡種滿蔬菜，有50多個不同的品種，可供住戶和樓內的餐廳使用，還設溫室以及餐桌方便民眾用餐；廚房也都舉辦大師級的課程試吃活動，Momofuku Ssäm Bar和Jeffreys Grocery前行政主廚Brendan Costello擔任「Urby」的客座主廚。

「CORTE」注重將綠色景觀植入整體設計。（記者劉大琪/攝影）

「CORTE」的公寓窗外就有綠色景觀相伴。（取自官網）「Urby」所有住宅都設充足的內置壁櫥、儲藏室、落地窗、WiFi等，每套公寓也有洗衣機和烘乾機，大樓和房間都是電子鎖、無需鑰匙進入，內設兩層的健身中心、露天游泳池、過濾水井、綠色景觀庭院、300個可充電車位的停車場，另外連通河濱水岸；該樓的商業空間也將不斷有餐館、商店等進駐。「Urby」的戶型從統艙(studio)到兩室不等，統艙的月租1940元起、一室2255元起、兩室3340元起；因為類似酒店般的居住體驗及其現代化、便利、方便社交，至少80%的住戶都在39歲以下、沒有孩子、並且願意在此居住三年以上。

「Urby」將農場搬進公寓樓。

（取自官網）

綠色空間公寓租金和售價表格地址

戶型

價格

霍伊特街11號

470平方呎統艙

67萬元(售價)

霍伊特街11號

750平方呎一室一衛

97萬元(售價)

霍伊特街11號

1012平方呎兩室兩衛

130萬元(售價)

CORTE

404平方呎統艙

56萬元(售價)

CORTE

704平方呎一室一衛

90萬元(售價)

CORTE

1005平方呎兩室兩衛

127萬元(售價)

Urby

414平方呎統艙

1690元(租金)

Urby

538平方呎統艙

2150元(租金)

Urby

716平方呎兩室一衛

2800元(租金)

資料來源：房地產網站Zillow.com、CORTE官網、霍伊特街11號官網製表：記者劉大琪

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2018年10月25日星期四

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地產專版

Garvies Point昇華生活與居住夢想的共鳴

萬榮地產10月29日舉辨首次購屋者與太陽能研討會，歡迎蒞臨。

海濱泛舟，演繹生活風景。【紐約訊】總投資額達10億美元的長島Glen Cove Garvies Point海濱新社區，是目前長島最大的新社區建造計劃，自去年五月破土動工以來，進展順利，第一幢Condo大樓The Beacon將於明年Q4落成交 RXR行政副總裁Joe Graziose在Garvies Point建案的沙盤前。吉，正在熱賣中，另二幢出租公寓大樓亦將於明年下半年落成交付使用，長島北岸的一個全新海邊社區即將誕生。廳和咖啡廳等等，以及往返紐約市的渡輪碼頭。歷史上，長島是美國郊區生活的典範-獨立屋、前後花園、低密 Garvies Point完成後將完全改變Glen Cove的面貌，是發展商的「夢度的住宅和人口。但隨著社會的發展和當代人對房屋的需求，長島想建案」。這是一個會改變Glen Cove及鄰近長島北岸地區的大型地住宅的發展亦到了一個十字路口，年輕一代大多不再過與父母一樣產開發案，將吸引更多年輕人回來居住，以及來這裡消費。值得一的生活，他們在住房的需求簡約、地點好，不需繁複的打掃清理，提的是，Garvies Point將有渡輪，直接去曼哈頓34街和華爾街，多了方便享受豐富的社交生活。人文環境好、設施齊全的公寓生活是一個交通的選擇。他們的首選，獨立屋已不再受他們睛睞。 RXR負責住宅建造的行政副總裁Joe Graziose長年在Glen 但這類住房長島以前很少，直至Garvies Point的出 Cove居住，有很深的感情，Garvies Point發展案是他的夢現。其中一個重要原因是複雜的當地政治會阻礙想建案。他說，Garvies Point是一個全新的智慧混合型燈影疊翠，演繹社區，海濱生活結合現代公寓的設施和方便，自推任何高密度的開發案。海濱社區Glen Cove是長島夜上濃妝的景致。出以來，各方反應熱烈，Condo銷售活絡，因為他北岸的一個老牌社區，雖然好山好水，但最近幾十年已不復當年的榮景，需要重創活力，開們提供了人們想要的房源。包括很多空巢族，亦發商RXR Realty的人脈和當地政府的支持，歷想兼有公寓的方便簡單和郊區生活的優點，亦對經10年，最終促成了Garvies Point開發案的誕生他們的項目的興趣。 Garvies Point的第一幢Condo大樓The Beacon 。Garvies Point開發案的成功，或將為更多老社區提供榜樣。正在熱銷中，由地產公司DanielGale Sotheby’s International Realty 負責銷售，預約電話: 516-665-0759 Garvies Point是將海濱的56英畝原工業土地，經過嚴格的祛污處理後，改造成28英畝如公園，展示間地址:49 Herb Hill Road, Glen Cove, NY。般的公共開放空間，和1,110個LEED認證的住宅單位，其中：Condo-569套／租賃541套。以及75,000平方英尺的商業/零售空間，有 2,381個車位，其中450多個為公用，3獨立碼頭，120個泊位。這是一個多贏開發案為社區帶來了新生和活力，為長島北岸帶來了全新的現代住宅。建成後的Garvies Point將提供如下新公共設施:1.1英里的海濱步道，連接 Garvies Point Preserve和Pratt 公園的5.4公里的休閒的泳池，演繹生活愜意情趣。超大的客廳，增添一份雍容生活感。步道和小徑，和自行車道、有戶外座位的餐

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20餘年資歷合力門窗歲末周年慶麒麟保險房屋保險

冬季水管爆裂理賠【紐約訊】麒麟保險提醒大家在冬季水管爆裂產生的房屋保險情形。在紐約水管爆裂導致的理賠已呈逐年上升的趨勢，出現水管凍裂造成家居損失的保險索賠詢問。該公司施先生說明，紐約冬季，經常會出現零上零下溫度的巨大差距，要注意水管凍裂的問題。水管爆裂通常是在水槽、馬桶或熱水器與管道相連的地方。一般屋主自住的住宅，其房屋保險都包括賠付水管凍裂所造成的損失。但是如果是出租房，因水管凍裂造成租客的財物損失，房東的房屋保險並不會賠付，租客需使用自己購買的租客保險。多數的房屋保險對於水管突爆裂產生的不良影響都會有理賠，但是對於水管年久失修，滴穿漏水產生的不良後果保險公司是可以拒絕理賠的，這種損失產生的原因叫做「缺乏維護」。因此，發生水管爆裂後，如果自己無法操作，可以尋求專業協助。麒麟新地址：3808 Union St. Suite 2I, Flushing, NY 11354 。電話：1-718-8867070網址:www.CenturMax.com。

工商服務部

【紐約訊】在紐約地區有20餘年服務歷史的「合力門窗」(MONDA Window & Door Systems)，慶祝周年、感恩長期支持照顧的客戶，特別從10月29日至11月10日止，推出 M4500保溫膠窗Double Hung買一送一特銷活動 (凡購買十個以上4500型膠窗Double Hung, 限定兌換同型窗品，每次購買五百元可使用兌換券上限三百元，兌換券有效日期1112-2018至03-31-2019)，機會難得，詳情請電:718-760-0668。合力門窗廠目前銷售的三樣主力產品分別為住家用的M4500節能環保膠窗、與M6000 重型隔溫鋁窗和商業用的M7000建築專用鋁窗三種，皆受到各界推薦不錯的回響，尤其該公司的節能環保膠窗材質厚實、質感好，能有效擋風保溫。這些產品已經獲得美國門窗節能評級機構NFRC認證，達到紐約市節能標準，適用於開發商，各類工程(商業大樓，學校，酒店)。提供各社區的裝修，修繕工程，產品銷售遍佈美東各大城市。又到了歲末該公司周年慶的時期，除了合力門窗特推窗戶買一送一活動以外，另有單次購買金額超過$3500，即送無框強化玻璃、超質感淋浴拉門。該公司還有庫存零碼窗戶，一個只要$20，是絕佳好機會。而且買就送高級手套一包。該公司產品從製造到行銷，全由華人管理，經營超過20年頭的「合力門窗廠」，是一家由華人自營主理的專業門與窗戶製造公司，專營商業窗與鋁窗及膠窗等三大產品，價格與品質超越其他業界品牌。特別是在為客戶定制弧形彎窗和海灣窗服務方面，該公司秉持著專業、品質與合理的價格，加上交貨迅速（五個工作天），20多年來如屬一日

皇后區電話：718-746-8889分機6345 華埠電話：212-226-5131分機104 布碌崙電話：718-871-5000 服務郵箱：wjnysales@worldjournal.com

合力門窗的品質媲美主流廠商產品。的服務廣大紐約、新州和康州用戶。根據所有大紐約地區房地產仲介公司統計，通常房屋窗戶設計具有獨特設計效果的，如前衛與摩登或走傳統英國，歐洲式都會吸引到更多買屋者的目光和突顯屋主的設計與房屋品味。只要是有安裝各種灣窗，海彎窗的物業，房屋的買賣成交比例以及房屋價值，都能明顯地的比一般普通設計的房子增加許多。合力門窗廠的服務電話：718-760-0668，地址：53-09 97th Place, Corona, NY 11368，也歡迎外州代理商請電：917-345-9719。

萬榮地產研討會 10/29免費入場【紐約訊】萬榮地產10月29日（週一）晚上六至八時，在紐約皇后區長島市舉辦首次購屋者和太陽能研討會，現場供應食品及飲料，歡迎各界免費入場。有意參加，請於10月28日前電郵報名: dantyw@gmail.com 或mandyor168@gmail.com。此是次會議主辦方是萬榮地產 (WINZONE REALTY INC.)，共同主辦方是聯合國聯邦信用合作社(BANK-UNFCU) ，贊助商是SOLAR-ACCORD POWER INC. ，律師為張富強律師事務所(LAW OFFICE OF FU QIANG, ZHANG P.C.)。萬榮地產指出，這次會議的到場嘉賓將會多方受益，包括免費得到內部專業諮詢，解答有關購買夢想家園或投資等諸多問題。此外，貸款專員還會指導貸款人應做何種準備?可能遇到的法律問題有那些?低信用評分如何處理及獎勵辦法為何?保險費用有多少?財產條件或房屋改造費用為何 ?由於萬榮地產是WZone Power的授權經銷商，會議上還將介紹政府提供的太陽能獎勵補助計畫。本次會議的共同主辦方聯合國聯邦信用合作社，1947年成立，提供美國購屋者彈性的固定與浮動利率之貸款方案。該合作社有經驗的貸款專員，全程輔導貸款人每一個貸款步驟，務使貸款案順利審批。即使貸款人在美國沒有很長的信用紀錄，例如持有G4簽證及外國人，在貸款專員的熱誠協助下，也能更易獲得批准。聯合國聯邦信用合作社的服務項目: ( 一) 固定與浮動利率之貸款方案(二)首次購屋方案(三)房屋淨值信用貸款(四)住宅權益貸款(五)個人有限公司或家庭信託。合作社貸款的房屋種類則有合作公寓、共有公寓、一至四家庭、購買第二幢住宅、投資地產以及未來退休住屋。該合作社也經辦美國聯邦住屋管理局(FHA)的彈性固定利率貸款方案，貸款對象為美國公民及美國綠卡居民，貸款是用作購買在美國的最主要的自住房屋。貸款人即使宣告破產後兩年或房屋被沒收後三年，仍有可能獲得貸款批准。合乎資格者可得到(一)頭款可低至房價的3.5%。(二)即使有家人未來不住在所購房屋內，仍可成為共同貸款人，一併承擔貸款責任。(三)所購房屋無須估價或貸款人無須提出收入文件。同時，該合作社也以固定與浮動利率，貸款給外國人購買美國房屋，意即購買一家庭可能得到最高75%的貸款、購買共有或合作公寓可能得到最高60%的貸款、並獲得具有經驗貸款專員的免費諮詢、提供極具競爭力的金融項目及條件。以上研討會舉行地點在長島市的聯合國聯邦信用合作社，地址: 24-01 44th Rd., 12nd Fl, Long Island City, NY 11101，地鐵7/ E/G/M至Court St.(第23站)。

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長島

2018年10月18日 2018年10月18日星期四星期四 THURSDAY, THURSDAY,OCTOBER OCTOBER 18, 18,2018 2018

明尼歐拉上班族安居之地大紐約地產

帶門衛的合作公寓社區。 (記者朱蕾/攝影)

記者朱蕾／紐約報導長島納蘇郡(Nassau County)明尼歐拉(Mineola)是納蘇郡最主要的交通樞紐，因為便利的交通、方便的生活、適中的房價，明尼歐拉成為很多上班族的安居之地。明尼歐拉的大部分區域在北罕普斯狄鎮 (Town of North Hempstead)，南邊邊界的一小部分屬於罕普斯狄鎮。納蘇郡的多個政府機構就設在明尼歐拉和比鄰的花園市(Garden City)。長島中部一片平坦的草地，最初被命名為罕普斯狄平原(Hempstead Plains)， 18世紀，荷蘭和英國的定居者到此生活，各種社區於19世紀開始陸續出現，「罕普斯狄分支」 (Hempstead Branch)是其中之一，就是現在的明尼歐拉。 1858年，這裡以阿爾岡昆(Algonquin)印第安酋長的名字「Miniolagamika」命名，意為「宜人的村莊」，後來縮短為「Mineola」。大約從1787年至1870年代，明尼歐拉是皇后郡(Queens County)的郡政府所在地，1898 年皇后郡的西部成為紐約市的一個區，次年納蘇郡成立，經選民投票，明尼歐拉戰勝其他兩個地區，成為納蘇郡的郡政府所在地。根據2010年的全國人口普查，明尼歐拉人口數為1萬8799，71.5%為白人，16.4%為西語或拉丁裔，8.5%為亞裔，2%為非洲裔。與2010年相比，總人口減少435人，亞裔人口比率增長近一倍。居民年齡中位數是38歲，男女比率為92.5比100。明尼歐拉共有7473戶住家，近5000個家庭，其中27%的家庭有18歲以下的子女一起居住，53.2%是已婚夫婦，11.8%是65歲以上的獨居者。家庭收入中位數是6萬706元，人均收入為2萬8890元。

明尼歐拉近期房屋銷售成交表格房屋類型、大小

地

址

價

格

合作公寓(一室)

2 Birchwood Ct.

22萬5000元

一家庭獨立屋(1155平方呎)

147 Clemens Road

64萬7000元

合作公寓(統艙)

120 Horton Hwy

13萬元

合作公寓(一室)

6 Birchwood Ct.

25萬9900元

一家庭獨立屋(1924平方呎)

305 Coolidge Ave.

40萬元

一家庭獨立屋(1013平方呎)

440 1st St.

48萬5000元

合作公寓(兩室)

4 Birchwood Ct.

35萬元

多家庭獨立屋(1386平方呎)

126 Roslyn Road

64萬元

一家庭獨立屋(1455平方呎)

204 Pershing Pkwy

64萬3000元

共有公寓(一室)

205 Mineola Blvd.

30萬6000元

資料來源：zillow.com

明尼歐拉的居民區綠樹成蔭，有小型海角式(Cape)、殖民式(Colonial)等風格的獨立屋，多為一家庭，還有不少合作公寓和共有公寓。據房地產網站zillow的統計，明尼歐拉現在的房屋價格中位數為56萬5600元，過去一年上漲了近3%，並預測下一年會上漲超過 4%。每平方呎價格中位數為439元，目前上市房屋的價格中位數為55萬9000元。房產經紀黃Caroline表示，明尼歐拉房價從2012年後持續上漲，但漲幅並不是很大，例如位於

製表：記者朱蕾

獨立屋的成交價為64萬元，比2012年高出近 14萬元。合作公寓也有小幅上漲，位於Birchwood Ct.的一套兩室兩衛的合作公寓，2015年的成交價近25萬元，上月以高出10萬元的價格轉手，廚房和衛生間的精裝修是賣到此價格的原因之一。明尼歐拉大部分屬於明尼歐拉學區 (Mineola Union Free School District)，還包括花園市公園(Garden City Park)、威利斯頓公園(Williston Park)、艾博森(Albertson)和羅斯林高地(Roslyn Heights)，學區評為8分(滿分 10分)，在紐約州排名第47位，全國排名第 92位。明尼歐拉的居民生活也非常便利。明尼歐拉是長島主要的交通樞紐，擁有明尼歐拉聯合運輸中心(Mineola Intermodal Center)，長島鐵路火車站以及六條在長島內運行的公車線車站都在這裡。明尼歐拉站火車班次非常多，因為該站在長島鐵路主線上，乘坐長島鐵路火車，約36 分鐘可到曼哈頓的賓州車站。駕車出行也很方便，很快就可開上長島快速路、北部州公園路(Northern State Pkwy)、草源溪州立高速公路(Meadowbrook State Pkwy)等主要道路。明尼歐拉有名列全國最佳醫院前5%的溫斯洛普大學醫院(Winthrop University Hospital) ，南邊邊界就是匯集眾多品牌的大型室內購物中心羅斯福菲爾德購物中心(Roosevelt Field Mall)。明尼歐拉內還有一個數十年前建立起的很大的葡萄牙社區，正宗的葡萄牙餐廳、商店等也是該地區的一大特色。

Ellesworth大道上一棟一家庭獨立屋，上月以近54萬元售出，屋主10年前以約41萬元買下。另一棟位於Berkley路上的建於1935年的都鐸式一家庭獨立屋，屋主於2011年以不到43 萬元購入，將房子內部重新裝修，不久前以近70萬元售出。距離長島鐵路火車站步行僅十分鐘的一棟兩家庭

位於街角的獨立屋引人注目。 (記者朱蕾/攝影)

近交通樞紐豪華出租公寓興起記者朱蕾／紐約報導明尼歐拉擁有明尼歐拉聯合運輸中心 (Mineola Intermodal Center) 、長島鐵路火車站和六條公車線車站，在這些交通樞紐

地帶，由於乘坐火車、公車非常方便，近幾年開發商紛紛到此興建豪華出租公寓，也是當地政府規畫發展藍圖的一部分。根據人口普查，長島的居民約21%是租客，低於租房者占三分之一的三州地區(Tristate Regions)。然而在明尼歐拉，根據需要，2008年以來有多個在長島鐵路火車站半哩內的出租公寓建案，已獲通過。位於三大道和第三街交口的「三大道一號」(One Third Ave)是一個商住多用途大型豪華社區，擁有312個單元住宅，底層1600平方呎作為商業零售空間，距離長島鐵路明尼歐拉站只有一個街區，住戶從出門到曼哈頓中城只需不到40分鐘，步行就可到達溫斯洛

普大學醫院、納蘇郡法院、鎮中心商區等。此建案的居住面積近50萬平方呎，戶型從一室到三室，頂層公寓還有私人陽台；公寓採用高天花板和超大窗戶，二層、三層和頂層都有休閒區，包括一個健身中心、帶桑拿的室內泳池等，24小時門衛，讓住戶享受「城市風格、長島生活」。月租金一室從2900 元起，兩室從3650至5000元不等，九套三室的租金從4300到到5000元。另一個豪華出租公寓社區「The Allure Mineola」距離「三大道一號」只有兩個街區，提供近300套可養寵物的公寓單元，配備度假酒店式是泳池、設備先進的健身中心、俱樂部會所等。

明尼歐拉位處交通樞紐，有不少豪華出租公寓 (左圖)。右圖為明尼歐拉長島鐵路火車站。 (記者朱蕾/攝影)

最健全房市明尼歐拉稱冠長島明尼歐拉擁有長島最健全的住房市場。 (記者朱蕾/攝影)

記者朱蕾／紐約報導長島明尼歐拉今年被財務研究網站「 SmartAsset」評為紐約州最健全的住房市場第九名。「SmartAsset」的這項研究，是通過了各地區居民的平均居住年數、房屋價值、銷售便利性以及房屋價格的可負擔性，對紐約州將近160個社區的住房市場健全狀況進行排名。明尼歐拉排名全州第九，是長島唯一進入

前十名的地區，居民在明尼歐拉定居的平均時間為18.1年，只有2.8％的房主是負資產，或房屋很有可能成為法拍屋。「SmartAsset」的研究顯示，明尼歐拉只有3.4％的房屋價值下降，而房屋從上市到成交的平均時間不到53天。研究還調查了擁有房屋的每月成本占家庭收入的百分比，發現明尼歐拉居民每月的住房成本占月收入的比率，平均為23.2%。兩年前搬入明尼歐拉的華裔居民陳明義表

示，他和妻子之前在皇后區雷哥公園租了一套一室公寓，但因為雙方父母退休後，經常來美和他們同住，於是夫妻倆便開始考慮買一棟獨立屋。他說，為了去曼哈頓上班方便，買房的選擇集中在長島鐵路沿線附近，看過皇后區貝賽、小頸、大頸等地區的房子，但都因為價格過高望而卻步。他和妻子工作時間不長，積蓄不多，最後終於在明尼歐拉買到價格、地稅、位置等各方面都適合的房子。

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2018年10月18日星期四

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社區菁英潛力派誠邀各界蒞臨參觀【紐約訊】盛世地產將於10月19日（週五）開業剪綵。當天會邀請社區各界知名人士前來參加。盛世地產是社區新生潛力地產公司，公司創始人為Barbie Li，近三年來個人紐約房產銷售創超2億，並與地產開發商聯手創建了平臺，為廣大華人提供海量的獨家資源。其合作夥伴Ben Zhang，資深地產開放商與投資商，在房產投資方面造詣深厚。公司內部研發並運用靈活的傭金制度，為旗下經紀提供全面的教學項目，利用短時間內的所學，以達到最豐厚的回報。盛世地產致力於提供一個資源共用大平臺，大量獨家地皮資源，包括商業，住宅，康鬥，樓花等相關地產買賣。盛世地產公司目標是打造一個精英團隊，重質不重量, 利用個性化的教學, 去挖掘精英的潛力，用來培養專業團隊為公司添磚加瓦，服務於廣大社區群眾。盛世地產也是一個年輕，有熱血，有衝勁的公司。負責人Barbie Li表示，進入公司的新人需要嚴格的篩選，保證年輕活力與經驗豐富相結合，前提一定遵守地產法規，並且誠守信用，在基於豐富的經驗下，還可以提供一條龍的服務的平臺。對於經紀進行專業培訓有一則自己的流程，從最新潮的地產軟件，相關網站和市場營銷運營，到地區房價

左:盛世地產專業團隊研討會議。

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下:各界人士送來的慶賀花籃。

認知，甚至對於談判技巧心理學都一一把關，讓經紀能以充分的狀態並持有豐富的經驗造福社區群眾。盛世地產獨家系統化教學更能幫助有經驗老經紀提高業績，擴散市場營銷，更好管理時間，經營自己的團隊。盛世地產運營最完善的網絡平臺， MLS,Brooklyn MLS, Bronx MLS,Manhatten OLR, 最權威商業平臺COStar,LoopNet

platinum會員。盛世地產運用美國最權威地產教育機構系統化教學，讓每一位盛世精英能夠最快速，最專業的擴大業績。除此之外盛世地產正在研發屬於自己的地產後臺支援軟件，以更好的資源幫助經紀管理與跟進已有客源，這在社區還屬於最先進的理念，同時盛世提供幾千人微信經紀圈平臺，脫離經紀以微信朋

友圈為主媒介，讓公司經紀得到最多元化的資源共用。盛世開業慶典誠邀各界菁英人士前來參觀，也希望有意願加入團隊的群眾來瞭解更多的盛世樂事，開業當天提供小食，飲料還有豐富的娛樂活動。開業地址: Queens Crossing, 136-20 38th Ave ,Suite 3E ,Flushing NY 11354。公司網站：www. bsquarerealty.com。詳諮：718-939-8388。

比肩曼哈頓繁華城景

BROOKLYN POINT布碌崙最高摩天住宅【紐約訊】號稱擁有西半球最高的樓頂無邊泳池的BROOKLYN POINT大廈，建造進展順利，外部結構已建至一半高度。自三月份銷售以來，市場反應熱烈，是紐約今年銷售最佳的住宅大樓之一。 BROOKLYN POINT的開發商是最近在紐約地產黃金10年中引領風騷的Extell Development，Brooklyn Point是該公司在布碌崙的第一個地產開發項目，有所有 Extell地產開發項目的典型特徵:40,000平方英尺的超大型公共設施，分為健康、運動工作室和娛樂空間。亮點包括酒窖、攀岩、放映室、戶外露台、餐廳、休息室、燒烤、SPA水療中心，和720呎樓頂上的無邊泳池，可一覽360度的紐約景觀。簡單來說，是將曼哈頓高質量的超級大廈搬至布碌崙。空間、光線和風景是紐約人生活中真正的奢侈品。 BROOKLYN POINT位布碌崙市下城最大的商場City Point之上，建成後City Point 將是布碌崙最大餐飲、購物和娛樂中心，面積達600,000平方英尺，內有Trader Joe 超市，Target，Century 21百貨公司，Alamo Drafthouse電影院和DeKalb市場大廳的所在地，DeKalb市場大廳是一個擁有40多家供應商的美食大廳。而且與曼哈頓華埠僅一個地鐵站之隔。

傳奇的Extell總裁兼創辦人Gary Barnett 說，「我們很自豪能夠在布碌崙提供高質量和工藝的大樓，Brooklyn Point是個廣受認可的Extell卓越出品，會是一個明智的投資機會，是布碌崙其它地區所沒有的。」 Brooklyn Point由世界知名建築公司Kohn Pedersen Fox（KPF）設計，他們在全球各地的著名作品包括上海世界金融中心和香港國際商業中心等。 Brooklyn Point樓高68層，高聳的720英尺大樓具有現代雕塑般的外觀。定制的玻璃幕牆和超大窗戶突顯了360度紐約天際線、港灣和布碌崙周邊景觀。共有458 套豪華單位，從Studio至3臥，是一超大型的樓盤，由AD前100名的室內設計公司 Katherine Newman Design負責室內設計。布碌崙作為紐約五大區之一，近年是地產最活躍的地區，布碌崙有一些區可媲美曼哈頓的上東或上西城，其豐富的人文生活更使布碌崙成為曼哈頓的一個姐妹區，近年不少曼哈頓年輕家庭落戶布碌崙。這幾年布碌崙下城正在迅速復興和蛻變，成為當地

創新、娛樂、經濟和文化的樞紐。像BAM，巴克萊中心，布碌崙博物館等標誌性機構都在這裡。在售價、地稅上，Brooklyn Point有很大的優勢，Studio至三臥住宅的價格起價為 $837,000。而且有25年的減地稅-這在新建樓盤中會愈來愈希罕。最低的每月維持費僅為$655。 Extell Development Company營銷集團是該大樓的獨家銷售公司。在大廈建造期間，銷售和設計展示間位384 Bridge Street, Brooklyn。更多信息或預約，請致電： 718-222-5770，或訪問： brooklynpointnyc.com。

高聳的Brooklyn Point。

西半球最高的屋頂無邊泳池。

紐約工商(二)提要吳蠻與臺北市立國樂團紐約首演古董美術東方精品遺產10/27秋拍現代汽車2019 Santa Fe獲殊榮康捷補習海關報關師10月招生中

住宅單位景觀。

寶德地產法拉盛開業專精曼哈頓皇后區長島住商租買賣【紐約訊】位於法拉盛市中心的寶德地產 (Exit Realty Dynasty)日前盛大開業，包括州眾議員孟昭文、州參議員參選人劉醇逸皆出席，州參議員史塔文斯基則由代表到場，社區商業名流以及同業先進包括Fultonex Realty 地產公司負責人Bill Seto等共有數百人參加祝賀，熱鬧非凡。寶德地產目前有多個文化

背景與族裔的經紀，歡迎有意者加入寶德地產的專業團隊。寶德地產創辦人鄭鈺蓁Aggie Cheng 19歲就曾擔任地產經紀人兩年，之後經營三家婚紗影樓，非常熟悉紐約各個地區包括曼哈頓、皇后區與長島，而經營婚紗業讓她累積了很多客戶與朋友，多年來房產的經驗，以及擁有豐富專業知識更累積了很多買賣地產的客戶群。 2013年由於中國客戶開始投資美國房地產，對紐約曼哈頓房地產需求日漸增加

寶德地產日前盛大開業，清華大師陳東久致贈墨寶。

工商服務部

皇后區電話：718-746-8889分機6345 華埠電話：212-226-5131分機104 布碌崙電話：718-871-5000 服務郵箱：wjnysales@worldjournal.com

汽車專刊 10月20日(週六) 隨報贈閱 ● 2019風雲車榜 ● 車主最愛功能 ● 經典車款介紹 ● 交通事故應變，她因此把握市場商機，2013-2016帶團隊與中國移民公司合作開辦紐約房產說明會，促成了無數的交易。另外幫國內集團找投資項目，如商業大樓、土地開發等全方位服務。寶德地產現獨家代理的樓盤位在長島市 (LIC)，共有182套公寓，售價$1300/呎起跳，是當區最大的樓盤。近Queens Borough Plaza地鐵站，有七條地鐵線路縱橫經過，只需一站就可抵達曼哈頓，到中城的時報廣場也只要約十分鐘，交通便利、四通八達。該樓盤現可享15年減稅，全新大樓與設施，包括健身房、交誼室、戶外露台與休閒娛樂空間等，有一臥與兩臥的單位，歡迎致電詢問。寶德地產還將於明年陸續推出四個新樓盤，敬請期待。除此之外，Aggie積極參與華人社區政商

工商服務部策劃主編

活動，爭取在第一時間了解市場動態，提供最及時全面的市場信息報告。她本人精通國、粵、台、英語。服務的客戶由美國至海外中國、台灣、香港等地。她介紹，寶德地產專精曼哈頓、皇后區，以及長島納蘇郡包括大頸、曼哈塞(Manhasset)、傑瑞柯(Jericho)、賽奧塞 (Syosset)等狀元學區的租、買、賣等商業及住家地產。其合作的Exit地產公司採平行式制度，有包括訓練紮實、品牌可靠、技術先進、職場環境友善，以及保有持續性收入與退休收入制度等五大特點，不僅有效培養經紀專業背景，也讓經紀擁有無後顧之憂的收入制度來傳承給下一代，且零台費。歡迎有志人士的加入。寶德地產電話：718-666-3688，地址： 136-33 37th Ave., 8C, Flushing NY 11354。

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盛世地產開幕剪綵典禮

盛大啟航

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A22 大紐約地產 D8 大紐約地產

2018年10月11日 2018年10月11日星期四星期四 THURSDAY, THURSDAY,OCTOBER OCTOBER 11, 11,2018 2018

紐約最差貧民窟

千禧世代鍾愛區

林肯廣場文化重鎮大紐約地產

記者劉大琪／紐約報導在曼哈頓上西城，有這樣一塊不大、但光芒萬丈的地區：它是藝術聖殿林肯中心(Lincoln Center) 的所在地，四周被茱麗亞音樂學院(The Juilliard School)、復敦大學(Fordam University)、紐約理工學院(New York Institute of Technology)等文化教育機構環繞，中央公園和哥倫布圓環(Columbus Circle)也守望在旁；高檔公寓不斷在此建設發展，濃郁的人文氣息吸引富裕買家和年輕人入住，更鞏固了該地成為優質住宅區——它就是林肯廣場(Lincoln Square)。林肯廣場以百老匯大道(Broadway)和哥倫布大道(Columbus Ave.)交西65街和66街為中心，最早僅包括哥倫布大道和阿姆斯特丹大道(Amsterdam Ave.)交西63街和66街的區域，後來也將西59街到72街交中央公園西(Central Park West)和West Side Drive的區域涵蓋其中，被百老匯大道分為東西兩個部分。雖然只有約50個街區，林肯廣場卻因為聚

集了林肯中心、茱麗亞音樂學院、復敦大學等藝術文化機構而占據舉足輕重的地位；然而它的歷史發展軌跡並不一帆風順：荷蘭移民最早到曼哈頓定居後，以荷蘭的一處花園將林肯廣場命名為「Bloomingdale」；19世紀末，林肯廣場的都市化進程開始，為中產階級在該地興建了大批褐砂石(brownstone) 住宅。後來，因1898年美西戰爭中非洲裔占多數的第十騎兵團在San Juan Hill之戰中扮演了重要角色，林肯廣場又改名為「San Juan Hill」，20世紀初期成為非洲裔聚居地，一個街區就報住5000人之多；後來，林肯廣場作為紐約市第一個可以聽現場爵士樂的地方，逐漸發展成文化重地，但不幸的是，附近非洲裔幫派和愛爾蘭裔幫派在此衝突不斷。 1940年代，紐約市房屋局將林肯中心列為全市最差的貧民窟，1950年代和60年代，美國最有名的城市規畫師Robert Moses創辦林肯廣場復興項目，推翻18個街區的老舊住宅樓，重遷7000戶低收入家庭和800戶商家，最初興建的褐砂石住宅被畫分為小型公寓；後來，在洛克斐勒三世等重量級民權領袖支持下，Moses開始興建16英畝的林肯中心。隨著時代發展，如今的林肯廣場早已憑藉其文化藝術重鎮、毗鄰中央公園的地理優勢，及便利的地鐵等生活和交通設施，成為時尚高端住宅區，不斷吸引人們入住；在房地產網站RENTCafe.com公布的報告中，過去五年，林肯廣場的千禧世代居民增加了47.7 ％，達到約2200人，成為曼哈頓砲台公園城(Battery Park City)之後東海岸最受千禧世代歡迎的住宅區，在全美排名第五位。

林肯廣場是時尚高端住宅區。

藝術聖殿林肯中心坐落在林肯廣場。

（記者劉大琪/攝影）

林肯廣場一旁即為哥倫布圓環。 紐約理工學院有很多中國留學生。（記者劉大琪/攝影）

百老匯大道1865號住商混用地理優越記者劉大琪／紐約報導曼哈頓林肯廣場(Lincoln Square)61街曾是美國聖經公會(American Bible Society)的所在地，該樓被拆除後，地產公司AvalonBay Communities看準其位於哥倫布圓環 (Columbus Circle)和林肯中心(Lincoln Center) 之間的優越地理位置，大力開發高33層、集共有(condo)公寓、出租公寓和零售區為一體的商住混用住宅樓「百老匯大道1865號」，

「百老匯大道1865號」集共有公寓、出租公寓和零售區為一體。（記者劉大琪/攝影）

預計將於2019年初竣工。「百老匯大道1865號」是AvalonBay Communities最新的房地產開發項目，位於百老匯大道和西61街的交口，距離哥倫布圓環只有一個街區，距離中央公園西(Central Park West)僅半個街區；美國聖經公會2015 年從該處遷至費城後，便以3億元的價格將總部大樓出售給了AvalonBay Communities。占地30萬平方呎的大樓高416呎、共33層，底部六層的平台分成上下兩層的零售區，之上的27層推出160套共有和出租公寓，八

林肯廣場近期房屋交易表格

類型統艙(合作公寓)

地址 344 West 72nd Street Apt 3

價格 48萬5000元

統艙(合作公寓)

12 West 72nd Street Apt 6F

49萬5000元

一室一衛(合作公寓)

260 West End Avenue Apt 2C

49萬9000元

一室一衛(合作公寓)

165 West 66th Street Apt 11Z

77萬元

兩室一衛(合作公寓)

345 West 55th Street Apt 2B

84萬5000元

兩室1.5衛(合作公寓) 105 West 73rd Street Apt 3D

層以上每層最多不超過四套公寓，高層住戶能看到中央公園和哈德遜河的景觀；整棟樓的居住空間約為23萬6532平方呎，平均每套公寓約為1500平方呎。大樓由Skidmore Owings & Merrill操刀設計，打造舒適、高端的住宅環境；具體的公寓設計方案並未公布，但樓內設施一應俱全，包括健身房、游泳池、遊戲室、多個休息室、餐廳、樓頂天台等，預計2019年第一季度將投放市場，Jones Lang LaSalle(JLL)負責零售區的市場推廣。

160萬元

統艙(共有公寓)

240 Riverside Boulevard Apt 6

70萬元

統艙(共有公寓)

160 West 66th Street Apt 36C

110萬元

一室一衛(共有公寓)

43 West 61st Street Apt 25Z

89萬元

一室一衛(共有公寓)

220 Riverside Boulevard Apt 5C

98萬6000元

兩室1.5衛(共有公寓) 10 West End Avenue Apt 6B

165萬元

兩室兩衛(共有公寓)

200 Riverside Boulevard Apt 8M

187萬5000元

兩室兩衛(共有公寓)

386-388 Columbus Avenue Unit 8A 225萬元

（資料來源：取自房地產網站Zillow.com，製表：記者劉大琪）

西66街50號上西城最高樓擁抱天際記者劉大琪／紐約報導曼哈頓天際線再添新成員：由地產商 Extell Development開發的摩天大樓「西66 街50號」已經動工，左擁林肯中心(Lincoln Center)、右抱中央公園，以複雜但奇特的塔狀設計在眾多高樓大廈中風景獨好，建成後也將成為曼哈頓上西城最高的共有 (condo)公寓樓。「西66街50號」原本是猶太盲人公會 (Jewish Guild for the Blind)的所在地，2017 年被Extell Development以1億4700萬元買下

，推翻後興建高775呎、共69層、127套住宅的共有公寓樓，也是曼哈頓上西城的最高樓，預計三年內將可入住。大樓由Snøhetta設計，希望通過外部結構和色調的完美結合，向周圍的人文氣息和歷史致敬；石灰石、青銅、玻璃幕牆等材質構築起外牆，整個樓體隨著樓層不斷增加，呈現分成兩部分的三角形狀。樓體的16層設有公共的景觀天台，配有花園、室外游泳池、spa、火盆(fire pit)等，可以欣賞中央公園、哈德遜河以及曼哈

頓的都市美景，樓內還有室內游泳池、籃球場、壁球場、保齡球場等設施。 Snøhetta表示，「西66街50號」的發想來源於一系列的雕塑，「彷彿曼哈頓地質遺產中輪廓分明的石頭」；西是林肯中心、東是中央公園的優越地理位置，將和其旁邊的摩天大樓15 Central Park West、The Century Condominium、the Prasada等一起為曼哈頓天際線添彩。

摩天大樓「西66街50號」將為曼哈頓天際線添彩。（取自Snφhetta官網） 40894

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豪華Condo大樓

壹號公館

落成

領銜Cliffside Park新地標坐擁哈德遜河與曼哈頓天際線美景【紐約訊】由中美跨國公司DMG Investments投資開發的「壹號公館」(One Park)豪華住宅大樓，最近終於落成啟用，成為新州Cliffside Park新地標。日前該大樓舉行了盛大的剪綵慶祝儀式，出席的有Cliffside Park市長Thomas Calabrese，DMG公司的主管團隊以及各界人士逾百人。「壹號公館」(One Park)位新州的地產熱點「黃金水岸」(Gold Coast)上，離水面200 呎，景觀一覽無遺，擁有無敵的哈德遜河和曼哈頓天際線美景，是以出租公寓為主的新州黃金水岸上為數不多的豪華Condo 大樓。建築面積430,000平方英尺，樓高14 層，共有204套Condo公寓，加上25,000呎如渡假村式的公共設施，為住戶提供新澤西黃金水岸輕奢生活。住戶可使用渡輪系統或乘坐輕軌、巴士進曼哈頓。市長Thomas Calabrese在發言中表示壹號公館是當地20年來的第一座大型豪華住宅項目，它的建成為當地哈德遜黃金水岸的計畫奠定了堅實的基礎。 DMG Investments副總裁何源流在開幕儀式上表示，「整整三年，我們將這塊位帕利塞茲高地上的空地打造成這座城市的地標，注入了每位建設者的心血。這裡有被華爾街日報評為引領行業的建築設計、世界一流的配套設施、精緻的內部裝修、還有一覽無遺的曼哈頓景觀。壹號公館為業主提供了享受生活的平臺。」壹號公館提供全套配套設施，包括24小時

睡房。

剪綵儀式。

地產專版 BBQ露台上的景觀。前臺服務，55英尺長的恒溫泳池連接戶外陽光甲板，桑拿以及蒸汽室，位於五層屋頂的天景花園備有燒烤台、餐飲區，篝火台，休息區和戶外電影院，無論是涼涼夏日還是秋高氣爽的秋季，都是朋友聚會好去處。壹號公館還設有先進的健身中心，私人普拉提室，壁球場，高爾夫模擬室，滿足各位健身愛好者的需要。對於家庭成員較多的業主，壹號公館配有兒童遊戲室，專享業主會所，

寵物SPA和客戶套房。在室內裝修方便，壹號公館每戶均配有私人觀景陽臺，業主可以享受東南西北 360度不同景觀。每戶預置了智慧家居系統，方便業主升級。室內的灰色橡木地板視覺效果高檔美觀且耐用，使用壽命長達 50年。廚房的料理台和放油濺保護板由巴西進口石英岩打磨而成，衛浴採用義大利進口薩瓦藍大理石花紋牆面瓷磚以及白色

浴室。

啞光防滑地面瓷磚，並引入人造石獨立浴缸，打造超五星私人SPA沐浴體驗。即日起，壹號公館正式對外開放公開銷售，共有一至四居室，售價50萬美金起售。剪綵活動當天，壹號公館還向人們展示了位於大樓內部、世界科技領先的全自動停車系統。壹號公館地址:320 Adolphus Avenue，Cliffside Park,NJ07010 ，網站: www. oneparkcondosnj.com。

健身房。

室內泳池。

裝安業業專界毯推地薦牌金 20多年老牌經驗長年地毯窗簾好品質

【紐約訊】在法拉盛擁有20多年歷史老牌經驗的「金牌地毯」，位於法拉盛王子街近33 大道交界處，該公司提供專業安裝高一等的地毯、窗簾產品，是大紐約地區許多知名店家指名的地毯窗簾服務公司，歡迎舊雨新知前往洽詢。金牌地毯提供的都是好品質的產品和安裝服務，該公司在日前分別協助長島市知名連鎖旅館安裝地

該日前完成知名旅館大樓安裝地毯。

毯。另外在長島地區，幫高級住宅安裝制式地毯，頗受肯定。消費者在選擇地毯或窗簾產品與安裝服務時，應該注意以下三點，分別是產品質料(其中包含價格是否合理)、安裝技術與專業建議，這是金牌窗簾提供的專業良心建議。金牌地毯由來自台灣的專業人士主理，服務長年來，得到極佳的讚賞。住在長島分層屋(split level)或是屋頂裝有天窗的住家，有天窗是為了能採陽光，但是有時陽光過猛，

級星環境店舒酒適優雅晶麗提供

歡迎商務考察或探親旅遊者預定【紐約訊】位於北法拉盛的麗晶酒店 (Flushing Regent Hotel)提供星級環境、舒適優雅，歡迎商務考察或探親旅遊者致電或上網預訂，長期及團體訂房另有特惠價。麗晶酒店位於華人聚集的法拉盛，步行至法拉盛市中心只需5分鐘，附近有多路公車、臨近7號地鐵總站，2分鐘即可開上 678、BQE、LIE等高速公路，交通方便，且近紐約JFK國際機場，亦提供機場接送及各類旅遊安排。該酒店為8層樓建築物，計有50間套房，全樓採用大理石、花崗岩設計，套房設備齊全、內部空間寬敞、色調溫馨明亮，中央冷暖氣空調，電子安全門鎖；每間套

工商服務部

房均有雙人床(Queen size)、全套衛浴設備及窗戶，住宿舒適。酒店內有自動販賣機及ATM提款機，並在日前新增乒乓球館，便利有運動習慣的住客。標榜「平價收費、星級享受」的麗晶酒店提供住宿者免費停車、免費上網、中英文電視等等。專人每日清潔打掃、更換床單枕套及浴巾等，重視衛生管理。地址：134-32 35 Ave., Flushing，訂房電話：718-358-3580、718-358-4515，網址： www.flushingregenthotel.com。

紐約工商(二)提要 Silver Star 奔馳車行暢聚好時光無煙傳健康約翰聯合律師事務所經驗豐陳德成德醫堂大頸開業

位於北法拉盛的麗晶酒店(Flushing Regent Hotel)

皇后區電話：718-746-8889分機6345 華埠電話：212-226-5131分機104 布碌崙電話：718-871-5000 服務郵箱：wjnysales@worldjournal.com

反而造成屋內的人不舒服，該公司現特別進了一批蜂窩窗簾，有分為電動與手動的，不論是裝在天窗還是一般窗戶，既典雅又可遮陽，相當實用。該公司有專業的地毯窗簾安裝人員，金牌地毯窗簾公司專業安裝工人，具備有專業工程執照，能在大紐約五大區合法安裝民用及商業地毯窗簾工程，這是該公司給予所有客戶的安全與專業承諾。金牌地毯長年服務廣大的中美客戶，本著「客戶第一，誠信至上」的原則，因此與工程承包商與商家企業建立了長期的合作關係。金牌地毯窗簾公司的產品與貨源十分齊全、完善，另外還有各種質料的木板或拼板(laminate)乃至捲簾、木竹簾、羅馬簾、直立簾、百葉窗、窗紗、拉門，到最近流行的風琴簾(Honey Comb)都有，另外還有小孩或是特定人士喜愛帶有特殊花色的地毯或兒童地毯，且由該公司代理知名品牌Hunter Douglas產品，終生保用。金牌地毯(週一至週六)10am-6pm營業，電話：718461-4940，地址：33-16 Prince St.. Flushing, NY 11354。

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2018年10月11日星期四

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A22 大紐約地產 D8 大紐約地產

2018年10月4日 2018年10月4日星期四星期四 THURSDAY, THURSDAY,OCTOBER OCTOBER 4, 4,2018 2018

華盛頓港內海景獨立屋。

大紐約地產

(記者朱蕾/攝影)

華盛頓港房價翻倍

長島記者朱蕾／紐約報導華盛頓港(Port Washington)位於長島北岸曼哈賽特海灣邊，距離紐約市約20公里，屬於納蘇郡 (Nassau County)北罕普斯狄(North Hempstead)鎮。根據富比世雜誌 (Forbes)2017年全國最富有的地方排行榜中，華盛頓港名列第418位。

歷史昔為採砂重鎮供建帝國大廈華盛頓港數百年前曾被稱為「Cow Neck 」。1870年代，華盛頓港成為一個重要的採砂小鎮，擁有密西西比河以東最大的沙丘，且方便進入曼哈頓。前鎮長Jon Kaiman 曾表示，當地大約1.4億立方碼的沙子用於建造紐約曼哈頓的帝國大廈、克萊斯勒大廈(Chrysler Building)等摩天大樓的混凝土。 1998年，砂礦被重新開發成為高爾夫球場 Harbor Links，供北罕普斯狄居民使用。華盛頓港是紐約州101號公路(Route 101)的終點，也是19世紀末建成的長島鐵路華盛頓港線的終點(起點)；該鐵路於1898年起開放啟用，隨後越來越多居民搬到華盛頓港。另外，在紐約市的海空航站樓(Marine Air Terminal)尚未建成前，華盛頓港是洋基快船波音314水上飛機的紐約基地。

North)和砂點(Sands Point)。根據2010年的人口普查，華盛頓港人口數為1萬5846，女性比男性多5%，其中74.7%為白人，西語裔占 13.4%，亞裔有8%，非洲裔為2.4%。與2000年相比，華盛頓港總人口數增長並不多，亞裔和西語裔比率有小幅增長，白人和非洲裔比率稍有下降。過去近十年的人口數量變化不大，基本都在1萬6000人上下浮動。如果不包括非常富裕的砂點，華盛頓港的家庭收入中位數為17萬4069元；25歲以上居民中，約80%擁有大學(大專)及以上文憑。

房價平均價86萬餘近年持續上漲華盛頓港的住宅多為一家庭或多家庭獨立屋，房屋風格有殖民式、都鐸式、地中海式、牧場式等，房屋售價50萬元起，上至200 萬元，也有一些共有公寓和合作公寓，海景

房也是華盛頓港的特色。據房地產網站zillow的統計，華盛頓港現在的房屋價格中位數為86萬8700元，過去一年上漲了近5%，並預測下一年會上漲2.4% 。每平方呎價格中位數為502元，目前上市房屋的價格中位數為93萬9000元，售出房屋的價格中位數為82萬4700元。在租房市場，華盛頓港多為三室和四室，房租中位數為 3844元。房產中介黃Caroline表示，2010年以後，華盛頓港的房價中位數持續增長，從2013年起每年的漲幅增大。位於Leed Drive上的一棟家庭獨立屋，1996年以55萬元售出，2011 年的售價漲到73萬元，上月則以接近兩倍的價格轉手。位於Flowerhill Place上的一棟1920年建造的多庭獨立屋，2011年的價格是48萬元，一個月前以近98萬元售出。Mill Pond Acres社

區中於2004年建成的一套兩室共有公寓， 2005年以約30萬5000元售出，幾個月前的售出價翻了近一倍，該社區配備游泳池、網球場等。

交通往返市區方便火車通勤快速華盛頓港教育資源豐富，有七所小學、三所初中及兩所高中，其中還有私立學校，家長有多種選擇機會。從這裡前往海邊、購物中心或市區也十分便利。在華盛頓港乘坐長島鐵路火車，36分鐘可到曼哈頓的賓州車站，早上通勤時，因為是起點，車上總會有座位，下班時因為是最後一站，也不必擔心錯過站。開車從這裡到曼哈頓走長島快速路，最快大約35分鐘。此外，納蘇郡內快速公車N23路，在華盛頓港設有多個站，可乘車到達明尼歐拉 (Mineola)或罕普斯狄(Hempstead)。

華盛頓港內寧靜的獨立屋。(記者朱蕾/ 攝影)

建在水邊的合作公寓社區Beacon Hill Colony。(記者朱蕾/攝影)

居民七成四為白人八成大學學歷華盛頓港包括四個村莊：Baxter Estates， Manorhaven，北華盛頓港(Port Washington

紐約州最佳居住地記者朱蕾／紐約報導美麗、寧靜的海濱小村華盛頓港，在數據研究公司「HomeSnacks」評比「2018年紐約最適合有孩子家庭定居」排行榜上名列第二；知名的「最佳居住地」(Best Places to Live) 節目也曾在華盛頓港拍攝錄製，當地人大多為自己是這裡的居民而感到自豪。「HomeSnacks」用知識和數據來決定排行榜，考慮的幾個主要因素包括：孩子和家長有事可做、學校好、犯罪率低、房屋價格適中等。根據全國人口普查數據，華盛頓港約36% 的家庭有18歲以下孩子，約三分之二的家庭是夫妻同住，家庭平均人數是3.15。「最佳居住地」節目製片人Alan Goldsher 表示，「選擇華盛頓港作為最佳居住地，因

「托馬斯道奇家園」是國家史蹟名錄。 (記者朱蕾/攝影)

「威廉蘭茲伯格之家」是美國創造的當代建築Bauhaus風格的重要例子。 (記者朱蕾/攝影)

為這裡擁有豐富的歷史、漂亮的住宅、優秀的學校、極佳的社區環境，且乘坐火車很快就能到達曼哈頓。」已經在華盛頓港生活近20年的居民南希表示，「我和丈夫一直認為，搬到華盛頓港是我們最正確的決定，在這樣美麗的小鎮，孩子們有放鬆、舒適的成長環境，全家人的周末生活豐富多彩，打高爾夫、在沙灘上曬太陽、坐船出海、去教堂、參觀博物館等。」華裔展民陳吉姆五年前帶全家人移民美國後便定居華盛頓港，他表示，第一次到華盛頓港看房時，就被這個小鎮深深吸引；坐擁曼哈塞灣(Manhasset Bay)、曼哈頓天際線和城市燈光的美景，還有幾個世紀的歷史建築，也有最近幾十年的新住宅，正是他嚮往的生活。

華盛頓港近期房屋銷售成交表格

華盛頓港坐擁美景環境舒適

房屋類型、大小

地址

價格

一家庭獨立屋，2186平方呎

47 Sandy Hollow Road

87萬元

一家庭獨立屋，1703平方呎

2 Fenimore Road

88萬元

一家庭獨立屋，2010平方呎

92 Park Ave.

一家庭獨立屋，2837平方呎

102 Luquer Road

154萬元

一家庭獨立屋，3786平方呎

17 Beacon Hill Road

152萬5000元

一家庭獨立屋，1751平方呎

95 Webster Ave.

共有公寓，兩室

20 Miro Place

一家庭獨立屋，1998平方呎

4 Deerfield Road

101萬7000元

一家庭獨立屋，2483平方呎

117 Huntington Road

149萬9000元

共有公寓，兩室

73 Miro Place

90萬5000元

75萬元 61萬元

65萬元

(資料來源：zillow.com；製表：記者朱蕾)

乘船出海是華盛頓港居民喜愛的休閒方式。(記者朱蕾/攝影)

史蹟豐富300年農舍名人住家

3建築列入國家名錄

記者朱蕾／紐約報導華盛頓港擁有多個被列入國家史蹟名錄 (National Register of Historic Places)的建築。「托馬斯道奇家園」(Thomas Dodge Homestead)是一座有近300年歷史的農舍，建於1721年，並於1750年和1903年加蓋。它是一座一層半的L形重型木框架建築，外面覆蓋著天然雪松木瓦，主要部分是不對稱雙坡頂結構。這座當年的農舍曾用作穀倉、雞舍、棚屋，1986年被列入國家史蹟名錄，成為歷史房屋博物館，由Cow Neck半島歷史協會負責運營和管理。「威廉蘭茲伯格之家」(William Landsberg House)座落在華盛頓港林區一座小山上，它是建築師威廉‧蘭茲伯格為自己和家人設計

的房屋。這座帶有平屋頂的矩形房屋外觀是垂直的柏樹板，覆蓋車庫和二樓，二樓北側和南側各有三呎懸在空中。 1962年至1963年間，這裡做了些許改造，之後一直沒變。蘭茲伯格在此居住直到2013 年去世。這棟房子被認為是美國創造的當代建築Bauhaus風格的重要例子，也因此於 2014年8月18日被列入國家史蹟名錄。「Sands-Willets家園」是一棟兩層高、有 20個房間的建築，帶有擴大的門廊。房子的主要部分是19世紀上半葉建造的希臘復興風格，西翼則可以追溯到1735年。此建築於 1985年列入國家國家史蹟名錄，現也作為博物館由Cow Neck半島歷史協會負責運營和管理。 40894

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公開銷售

頂級商廈歡迎參觀及地產仲介合作

地產專版 100 East Broadway全新商業大樓業位於黃金地段，現正式公開銷售。【紐約訊】華埠新地標100 East Broadway 全新商業大樓，在眾人期待下，將於近期峻工，即將入伙，現正熱烈銷售中，歡迎各行各業商家參觀。另歡迎地產仲介合作，歡迎詳洽。該大樓屬A級建築，具備A級建材、A級規劃及一流的設計和施工團隊，不僅廣受華

人社區關注，亦受到主流媒體重視，曾在 New York YIMBY網站即以大篇幅全面報導了該商樓，稱「辦公大廈在紐約社區的發展是罕見的」，「這座180呎高的塔樓將會有完全不同的夜景。」 100 East Broadway頂級商廈是一棟商用康斗，視野開闊，四通八達，交通便利。樓高

14層，一樓實用面積近6000呎商場，歡迎銀行、藥房等行號入駐；2、3樓很適合大型酒樓承租，4樓全層為為社區服務的大型醫療化驗所，5樓至14樓全部為出售的商業辦公單位。隔間從850尺至6千尺不等，提供多種選擇。 100 East Broadway頂級商廈設有兩部快速

「21街東200號」以LEED綠色金牌認證為目標位曼哈頓羅曼蒂克Gramercy區融合綠樹成蔭設計風【紐約訊】 21街東200號 (200 East 21st Street)是一幢以取得LEED綠色金牌認證 (LEED Gold Certification)為目標的新建築，位曼哈頓羅曼蒂克的Gramercy區，整個設計融合了這一綠樹成蔭社區的風格。 21街東200號的開發商是Alfa Development 公司，該公司從2007年開始就大力倡導綠色可永續建築的開發，這是該開發商的第六幢綠色認證的豪華公寓大樓，是「綠色環保」豪華公寓系列的一部分，已經建成的有Chelsea Green, Village Green West, Village Green 和 Nolita等。21街東200號的建築設計由BKSK負責， Alexandra Champalimaud負責室內設計，共67個單位。其環保和綠色的特色包括:由Halsted Welles Associates設計的園景公共屋頂露台，有天

位曼哈頓羅曼蒂克的Gramercy區。

然保溫作用，減少「熱島效應」；太陽能動力家用水系統，供應了大樓65%的熱水，節省大量能源開支；風力發電；終身為居民提供節能LED燈泡；雨水收集系統，為住宅提供過濾飲用水；大堂內的垂直生活綠牆；雙層歐式窗戶提供高熱性能和穩定風力，帶有絕緣組件。超大設計提供自然光，減少噪音污染和隔熱；控制環境煙草煙霧（ETS），最大限度地減少居民對空氣污染物的暴露，改善公寓之間的隔熱效果；盡可能使用LED 照明，在樓梯間和走廊中裝有移動感應器，消除能源的浪費；室內自行車存放處，鼓勵使用環保的交通工具。作為Alfa Development的首席執行官和創始人，Michael Namer先生自1980年以來在曼哈頓建造了近10億美元的房地產項目，他對可持續發展綠色建築的承諾使他不同於很多發展商。他從2007年就開始建造綠色系列大樓，是致力於環保建築的先驅。在紐約這個競爭劇烈的地產市場中建造綠色環保大樓，要做到價格有競爭性，他歸功於由各種專家組成的團隊，是Brain Power腦力的結果，同是畫家的他很滿意這些大樓的方方面面，就像藝術家欣賞自己的優秀作品一樣。

左圖:帶內置鏡面平板電視的圖書室牆壁和台球區。中圖:開發商Michael Namer(右）有種創作了一件自己很滿意的藝術品的感覺，旁為Elliman地產公司的華裔經紀姜穎。右圖:綠色的園景公共屋頂露台。

多樣惠享金融盡在身邊紐約三大分行提供全面服務

工銀美國定存優率大放送【紐約訊】中國工商銀行（美國），簡稱「工銀美國」特別推出了多個優惠活動

該行分別位於法拉盛(左)與布碌崙的分行。

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21街東200號大樓精緻的內飾採用很多環保材料製成，包括FSC認證(FSC-certified)的木材以及先進的節水裝置、水龍頭和電器。橡木貼面入口和室內門，寬板橡木地板， Valli＆Valli鎳門五金配件以及帶青銅色框架的超大歐式窗戶等精緻細節，營造了一個優雅的城市生活空間。先進的節能係統和設備日夜工作，提供最舒適和可持續的日常生活體驗。設施由Champalimaud設計的健康中心，帶壁爐的居民休息室，帶內置鏡面平板電視的圖書室牆壁和台球區。Poliform設計的娛樂廚房旨在增強私人聚會或其它活動。設備齊全的陽光健身區設各種健身器材以及瑜伽和伸展空間。帶天窗的studio空間可用於瑜伽，冥想，藝術，會議或其他用途。 3000 平方英尺的二樓健康中心還設有spa理療室和桑拿浴室。 21街東200號大樓售價為一臥室139.5萬美元起，三臥室435萬美元起。大樓由Douglas Elliman 地產公司的Development Marketing部門負責銷售和營銷。展示間: 251 Park Ave., South, 9th Fl., New York, NY 10010，預約電話 :212-979-2121，網站: https://www.200e21.com。

電梯，每分鐘可升500呎，快速安全，大大減少等候電梯的時間。地下還設有3層地下停車場，共可停泊70部車。該大樓三面玻璃外墻，1及2樓天花板高達18呎，其他樓層天花板也高達9呎，採光極佳、景觀開闊。該廈附近有F、B、D地鐵站，開車到FDR高速公路只需3分鐘。開發商楊氏地產公司(YEUNG REAL ESTATE)表示，已有多家具實力的商業機構對該A級商樓表示了極大興趣，正洽談租賃或售買事宜。該大廈的建築師曾參與911後世貿大樓重建工程，既具前瞻創意，更融合最新科技。大廈外觀新穎華貴，內部功能完備兼方正實用，適合如律師、醫生、會計師等專業人士購買作投資或自用，以及銀行、藥房、補校、餐館等商業機構租賃使用。開發商可提供銀行貸款，利息合理，首期低。楊氏地產公司自1988年起投身地產開發行業，曾建築多座大型商住兩用康斗，如華埠麥迪臣街華榕大廈、喜士打街與勿街交界的喜士打大樓，以及曼哈頓中城和皇后區的多幢商住大廈，故具豐富經驗及極佳誠信口碑。欲瞭解更詳細資料，請致電： 917-282-6976、646-739-6815查詢，或上網： 100EASTBROADWAY.COM。

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景，以其專業的服務能力和美國主要都市區域的網點分佈，專注於服務中美跨境市場；立足於當地社區，提供普通話，粵語和英語三種語言服務，做到語言文化無縫銜接，避免客戶因語言或文化差異帶來的不便。工銀行美國業務主要涉及企業和個人客戶存款、貸款、房地產融資、資金結算、現金管理、貿易融資等。其中零售業務特色產品有見證開戶、赴美留學通、房貸產品、信用卡、代理保險等。憑藉工商銀行傑出的管理能力和強大的科技力量，工銀美國將進一步致力為客戶創富增值，紮根美國本土市場，不斷追求卓越，全面滿足企業和個人客戶的金融服務需求。中國工商銀行在紐約的三家分行地址及電話為華埠堅尼街分行 202 Canal St. New York, NY 10013 Tel: (212)238-8208、布碌崙分行：5714 8th Ave, Brooklyn, NY 11220 Tel: (718)210-0508、法拉盛分行 3902 Main St., Flushing, NY 11354 Tel: (347)905-9772。中國工商銀行（美國），網址: www.icbc-us.com ，諮詢郵箱: info@us.icbc.com.cn。

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2018年9月27日 2018年9月27日星期四星期四 THURSDAY, THURSDAY,SEPTEMBER SEPTEMBER 27, 27,2018 2018

大紐約地產

牙買加地區視野遼闊，沒有鬧市的擁擠之感，生活舒適。（記者張筠/攝影）

牙買加

皇后區

房產潛力股記者張筠／紐約報導皇后區牙買加(Jamaica)是紐約新興的區域，族裔非常多元，商業發展迅速，加上交通便利，越來越多華人選擇到此定居，且最近幾年大量旅館酒店在牙買加竣工，吸引了許多商家進駐，提高居民生活的舒適和便利，發展軌跡新就像20多年前的長島市。

優勢1 亞裔人口占比最高牙買加位在皇后區的南邊，從整個19世紀到20世紀初期，大量的愛爾蘭移民進駐，定居在今天的牙買加市中心位置，當時牙買加主要是白人的聚集區；到了20世紀50年代，中等收入的非裔群體湧入此地，帶動了牙買加的發展。由於當地地理位置佳，進入20世紀90年代末和21世紀初，又開始有華人、墨西哥人、印度人等移民湧入，數量已超過非裔，也使得牙買加成為皇后區族裔最多元的地區。

牙買加住宅區與商業區結合，生活便利。（記者張筠/攝影）族裔多元化也帶來了繁榮的發展，牙買加地區的人口、商業、企業增長迅猛，其中亞裔人口增長最快，已占當地總人口的13% ；根據Niche網站數據，牙買加小丘(Jamaica Hills)的居民包含多族裔，其中亞裔居民最多，占比59%，其次為西語裔居民。

優勢2 交通便利生活舒適交通便利是牙買加另一個吸引人的地方；當地距離紐約甘迺迪機場(JFK)很近，JFK 位於皇后區，連接紐約地鐵和長島鐵路的機場快線(Airtrain)中，有一條就為牙買加線 (Jamaica Line)，到達機場只需半小時左右。此外，長島鐵路、地鐵E、F、J、Z線都覆蓋牙買加區，居住在此的居民可通過大眾交通工具到達紐約各區域，出行便利。

距離曼哈頓較遠的牙買加，生活氣息濃厚，舒適度高，由於開發時間較晚，牙買加區域空間開闊，沒有擁擠侷促之感。牙買加主要分為四個區域，有以豪華為特點的牙買加莊園(Jamaica Estate)、商業發展迅速的牙買加(Jamaica)和南牙買加(South Jamaica) ，以及生活安寧的牙買加小丘 (Jamaica Hills)。雖然四個區域樣貌各有特色，但都有著共同特點，就是商業區和住宅區混合，居住環境便利；牙買加大街和165號大街是最主要的商業區，近幾年零售商數量增長迅速，也創造了更多就業機會。

優勢3 文化教育資源豐富

眾多高薪階層的生活區。中國當代文學大師兼畫家木心，20世紀80 年代曾在牙買加居住，給牙買加取了一個文藝的名字「瓊美卡」，並在這裡寫下了「瓊美卡隨想錄」，許多華人遊客到此遊覽，讓牙買加增添了文藝氣息。牙買加也是眾多公校聚集的地方，同時還有約克學院(York College)、聖約翰大學皇后校區、皇后學院(Queens College)等高等院校，皇后區公共圖書館的總館也位於牙買加的中心地帶，帶來良好的文化氣氛。除了文化和教育，牙買加也是眾多政府機構的所在地，包括皇后區民事法庭、皇后區家庭法院等都設在此地。

牙買加居民的平均教育文化水平，高於全國平均水平，有38%的居民為大學本科及以上的學歷，且有超過70%的居民為白領，是

皇后區公共圖書館中央館位於牙買加，館藏豐富，中文書種類多。（記者張筠/攝影）

Alvista 平價屋379間 Maya 歐式8層公寓樓

記者張筠／紐約報導牙買加是紐約新興發展的區域，紐約市經濟發展局(New York City Economic Development Corporation)表示，皇后區牙買加已完成100%平價屋的綜合項目，4萬5000 平方呎區域共有350套平價屋，結合了生活、娛樂和商用空間，不但推動產業發展，並帶來更多工作機會。除了牙買加莊園之外的皇后區牙買加，堪稱是紐約房價最低的區域之一，當地由於交通便利且有大片土地，近幾年引發房產開發商和投資者的高度關注，使當地成為房產潛力區，許多新建案在此地推出，多是供紐約客居住和出租的現代化公寓。 2018年新建成的Alvista大廈位於牙買加94 大道，緊鄰牙買加商業最發達的牙買加中心 (Jamaica Center)，Alvista大廈共有379個全新的平價屋，提供給不同收入水平的居民；統艙房每月租金1729元，一室一衛為2170元，二室二衛為2611元。 Alvista大廈具有極富現代感的設計，並提供豪華的生活設施；一樓有娛樂數碼包間，供小型聚會及社交活動，二樓有休息室、健身中心、瑜伽房及兒童遊戲區，適合家庭使用。 Alvista大廈共有26層，樓內設有虛擬門衛安保系統(virtual doorman)，並有室內停車場、自行車儲藏間以及會議室等。 Alvista大廈所在區域的交通也非常便利，步行至E、J、Z及F線地鐵站不到十分鐘，且有長島鐵路，到達曼哈頓僅需30分鐘。 Alvista大廈也臨近機場，到紐約甘迺迪機場(JFK)和拉瓜地亞機場(La Guardia Airport) 的車程僅十分鐘左右。 Alvista大廈位於商業繁忙，生活便利的地區，並臨近約克學院(York College)，且有 P.S. 52、P.S.86等眾多公校聚集，能滿足市民在生活、商業及文化教育方面的需求。

Alvista大廈室內設計簡約，講究生活舒適度。（取自官網）

八層公寓樓Maya的室內設計以歐洲風情為主，臥室空間寬敞，採光良好。（取自官網）

牙買加社區戶型一室一衛二室一衛二室一衛統艙統艙三室二衛三室三衛四室二衛六室二衛三室二衛

類型合作公寓合作公寓合作公寓獨立屋獨立屋獨立屋獨立屋連排屋連排屋連排屋

近期成交價

地址 8915 Parsons Blvd Apt 12 84-31 Van Wyck Expy #5M 8423 Manton St APT 3F 14802 Jamaica Ave 16008 Hillside Ave 8755 139th St 8538 Wicklow P 135-31 136th St 168-11 84th Avenue 11460 145th St

（資料來源：房地產網站Zillow.com 製表：記者張筠）

價格 11萬5000元 17萬2000元 20萬元 73萬元 89萬1000元 48萬5000元 l95萬元 43萬元 69萬元 50萬5000元

記者張筠／紐約報導位於牙買加莊園(Jamaica Estate)的現代豪華高級公寓樓Maya，是2018年剛落成的八層公寓，共有36戶一居室，30戶兩居室，以及兩間統艙房，頂樓的兩層更為十間帶有陽台的戶型，是一棟綜合性非常高的公寓樓。該公寓開發商TCX Development的Asherian 表示，68戶中有21戶提供給符合各種收入水平的住戶，包含每月1480元租金的統艙房，每月1685元的一居室，以及每月2622元的兩居室等。 Maya公寓的室內設計以歐洲風情為主，臥室空間寬敞，採光良好，公寓樓內配有良好的安全服務，除了24小時在崗的管理員之外，Maya公寓還有專業的門衛及監控。此外，Maya公寓備有地下健身房、室內洗衣房、儲藏室、車庫等完善的基礎設施，也能提高居民的生活舒適度。 Maya附近的環境優美，街道綠化程度高，堪稱皇后區便利的「郊區社區」，這裡不僅是川普總統兒時故居所在地，更是電影「來到美國」(Coming to America)的拍攝地點，安寧的生活環境讓許多富人在此落腳，讓他們暫時從曼哈頓忙碌的節奏中逃離，享有寧靜的家居生活。 Asherian表示，Maya公寓所在區域有F線地鐵經過，最近的車站為牙買加179街，30 分鐘以內便可到達曼哈頓，便利的交通，也吸引大量零售商進駐，帶來不斷增長的市場。 Maya公寓被Wellspring小學、伊斯威特公校(P.S.095 Eastwood)、瑪麗路易斯女校(The Mary Louis Academy)等學校包圍，且距離皇后區公立圖書館的總館，步行不到十分鐘，具有充足的文化教育資源。

（更多地產訊息，請見今日F1）

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讓您重新思考生活

一覽哈德遜河和自由女神像的曼哈頓天際線全景

 玻璃塔大樓都採用玻璃立面鉸接的外牆，室外空間和外表設計上相互補充，共同創建一個以紐約市天際線為背景的現代建築群。

地產專版

 Cipriani集團打造一個集美食、市集、餐廳於一體的綜合項目。

【紐約訊】任何時候，曼哈頓都不缺標新的大廈。但由普利茲克建築獎獲得者Richard Meier，RafaelViñoly和Kohn Peterson Fox等三位建築大師分別設計的水線廣場新社區，近來引領風頭，去年該建案成為紐約市最暢銷的新開發樓盤(按銷量和總金額計算)，深受各界追捧。自去年下半年開盤以來，六個月內已經被搶購了53套，總銷售額達到2億美元。按權威的Architecture Digest【建築文摘】的說法，這是世界前100大的建築師，搭配世界前100大的室內設計師的勝利方程式。與建築搭配的三位著名的室內設計師是: Alexandra Champalimaud, Yabu Pushelberg, 和 Russell Groves。水線廣場由三幢大樓組成，是首次將三個

世界著名建築師的作品在一起呈現，Richard Meier建築師事務所設計的是水線廣場一號，Kohn Peterson Fox建築事務所設計的水線廣場二號，RafaelViñoly建築師事務所設計的是水線廣場三號。三幢現代玻璃塔大樓都採用玻璃立面鉸接的外牆，室外空間和外表設計上相互補充，共同創建一個以紐約市天際線為背景的現代建築群。水線廣場建成後共有263套豪華公寓住宅，分別位於三幢塔樓之內，住宅是分佈在從第 20層往上的高層，包括1-5臥，可以欣賞哈德遜河和延伸至自由女神像的曼哈頓天際線全景。售價為200萬美元起，預期有20年的減稅。在設施方面，三幢大廈共享超過10萬平方英尺的集體育、休閒和生活的一流設施，

將成為紐約市最大、最引人注目生活設施之一。在設計上是自然環境和設施相結合。連接水線廣場一、二、三號的是水線俱樂部，為所有居民提供優質的休閒。最近更將由 Cipriani集團打造一個集美食、市集、餐廳於一體的綜合項目。水線廣場開發案位曼哈頓哈德遜河邊的59至61街，位中城與上西城的交匯處，整體規劃佔地近5英畝，是上西城最後的一個水邊開發區。是Riverside河濱發展案的重要組成部分。二十多年前開始的上西城Riverside發展案旨在將曼哈頓哈德遜河岸邊77英畝的河濱土地改造成為一個首屈一指的居民區，水線廣場

是這一總體規劃最後的拼圖。該建案的獨家代理地產公司是Corcora n Sunshine Marketing Group。銷售展示中心位曼哈頓西61街475號。更多信息，請登陸：www. waterlinesquare.com。電話:646-992-3050。

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麒麟保險說明房屋保險理賠事宜如何免受冬季水管爆裂【紐約訊】麒麟保險提醒大家在冬季水管爆裂產生的房屋保險情形。在紐約水管爆裂導致的理賠已呈逐年上升的趨勢，出現水管凍裂造成家居損失的保險索賠詢問。該公司施先生說明，紐約冬季，經常會出現零上零下溫度的巨大差距，要注意水管凍裂的問題。水管爆裂通常是在水槽、馬桶或熱水器與管道相連的地方。一般屋主自住的住宅，其房屋保險都包括賠付水管凍裂所造

紐約工商(二)提要 AIG新澤西分行服務亞裔卓越楊廉綜合牙科慶祝開業20周年長榮航空「五星級」飛航體驗豐田汽車最佳二手車銷售價值獎

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成的損失(water damage)。但是如果是出租房，因水管凍裂造成租客的財物損失，房東的房屋保險並不會賠付，租客需使用自己購買的租客保險(renter insurance)。多數的房屋保險對於水管突爆裂產生的不良影響都會有理賠，但是對於水管年久失修，滴穿漏水產生的不良後果保險公司是可以拒絕理賠的，這種損失產生的原因叫做“缺乏維護”(Lack of maintenance)。水管爆裂後不僅會損害室內傢俱、電器等，如果不及時、正確處理，遭滲水的牆壁還可能會出現黑色黴菌的滋生。因此，發生水管爆裂後，一定要注意室內的通風乾燥，如果牆壁內水管爆裂，更要及時開牆，烘乾吹風處理。如果自己無法操作，可以尋求專業協助(water restoration)。那麼遇到水管爆裂如何處理和去申報保險呢？這裡分兩種情況：1.如果是位於房屋上部的水管爆裂，已經浸透天花板，那麼要立

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刻關閉外邊的水閘，減少損失，報告保險經紀或直接與保險公司聯絡，等待保險公司的人來檢查，或者可以自行尋找有執照的專業人員，儘快處理現場。屋內被浸泡小於48小時一般不會產生黴菌，如果浸泡超過48小時，還要請專門清理黴菌的公司來清理。2.如果是位於房屋下部的水管爆裂，假若問題不大，建議與保險經紀討論，諮詢是否需要申報，因為下面的面積比較好控制，如果修理費用和自付額差不多，那麼建議自己修理，這樣不會留下不良記錄，避免之後保費的上漲，而且不會影響將來房屋出售的價格。除此之外，防止冬季水管凍裂的防範措施：1.外出旅行時，建議關閉外邊的總水閘，並將最低處的水閘稍微打開，釋放水管內的壓力。室內氣溫應該維持在至少五十五華氏度，不要關閉取暖系統。2.入冬前後院澆灌水管，游泳池的水管，一定要關閉閥門，將

麒麟保險專業的團隊為大家提供更高品質的服務環境，歡迎洽詢。水管內的水排乾。車庫內如果有水管，可以在給水管安裝絕緣泡沫保暖，或者纏繞專門的發熱電線。3.如果遭遇零下十幾度以下的寒流，注意將室內的水龍頭擰開滴水，流動的水不容易凍住。4.留意家中的水費賬單，如果發現用水量突然增加，請查看水管是否漏水。萬一出現水管爆裂，立即關閉水源總開關，儘可能降低損失。麒麟新地址：3808 Union St. Suite 2I, Flushing, NY 11354 電話：1(718)886-7070網址:www.CenturMax.com

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2018年9月20日 2018年9月20日星期四星期四 THURSDAY, THURSDAY,SEPTEMBER SEPTEMBER 20, 20,2018 2018

多元國際風範+經典紐約格調

肯辛頓房屋類型多樣。（記者劉大琪 /攝影）

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記者劉大琪／紐約報導如果你有意享受布碌崙(布魯克林 )社區寧靜，但又不失多元的國際風範和經典的紐約格調，坐落在展望公園(Prospect Park)南邊的肯辛頓 (Kensington)是個好選擇；這裡有大片的林蔭道，來自超過15個國家的移民友好和諧地安居此地；更重要的是，你既能方便抵達曼哈頓、卻又無需承擔昂貴房價的壓力，近年來不僅吸引年輕人和家庭入住，也吸引地產商不斷開發。肯辛頓位於布碌崙中部、展望公園 (Prospect Park)和綠蔭公墓(Green-Wood Cemetery)之南，東至康尼島大道(Coney Island Ave.)，西至McDonald大道和36街，北至Fort Hamilton Parkway和Caton大道，南至18大道；東有Ditmas Park和展望公園南 (Prospect Park South)，兩地同屬弗萊布許 (Flatbush)，西有波羅園(Borough Park)，北有 Windsor Terrace，南有中木(Midwood)。早在17世紀，荷蘭殖民者最早來到如今肯辛頓的所在地定居，1737年則換成英國殖民者在此居住；在完成了Ocean Parkway的修建後，19世紀末、20世紀初，這裡按照英國倫敦西部一處郊區的名字，被正式命名為「肯辛頓」。 1920年代，肯辛頓開始大建住宅，先是吸引義大利和愛爾蘭移民到此生活，1980年代則有各族裔移民匯聚於此，來自中國、孟買、猶太、烏克蘭、俄羅斯、巴基斯坦、海地、波蘭等15個國家，說著超過20種語言。

Ocean Parkway起點綠樹成蔭 Ocean Parkway全長五哩，兩側綠樹成蔭，還有專設的座椅、西洋棋桌、人行道、自行車道等，是社區民眾鍾愛的林蔭大道，常常可以看到父母或者保母推著嬰兒車在此休閒娛樂。肯辛頓是Ocean Parkway的起點，連接展望公園、直至康尼島，也是布碌崙-皇后區綠色大道(Brooklyn-Queens Greenway)的重要組成部分。除了Ocean Parkway之外，毗鄰的展望公園也是社區民眾的好去處，不光有大片的草坪和植物，還有足球場、棒球場、網球場，是大人小孩心儀的運動場所。除了怡人的自然景觀，這裡還是一個族裔多元的地方，約5萬3000人在107個街區內友好相處，讓肯辛頓充滿包容又祥和的魅力；這裡雖然不是靠近曼哈頓的布碌崙北部地區，卻是布碌崙中部除了公園坡(Park Slope)、 Windsor Terrace等地之外最平價的地方。

肯辛頓

移民聚集社區和諧肯辛頓公寓近期交易表格類型

 肯辛頓是Ocean Parkway的起點。（記者劉大琪/攝影）

地址

價格

一室一衛(合作公寓) 135 Ocean Parkway, Apt 1A

34萬元

一室一衛(合作公寓) 179 Ocean Parkway, Apt 3C

39萬5000元

兩室一衛(合作公寓) 515 East 7th Street, Apt 3K 57萬元兩室一衛(合作公寓) 811 Cortelyou Road, Apt 5H

70萬9000元

兩室兩衛(合作公寓) 540 Ocean Parkway, Apt 4F

58萬3000元

兩室兩衛(合作公寓) 525 Ocean Parkway, Apt 2J

72萬5000元

兩室兩衛(共有公寓) 235 Ocean Parkway, Apt 2A

45萬9407元

兩室兩衛(共有公寓) 150 Ocean Parkway, Apt 5D

76萬元

（資料來源：取自房地產網站Zillow.com，製表：記者劉大琪）

Webster大道264號擬建八層公寓樓記者劉大琪／紐約報導一向寧靜、宜居的布碌崙(布魯克林)肯辛頓(Kensington)，近年來也難以迴避開發熱，各種類型的房地產開發項目層出不窮，日前又有一址被選中用來開發共有公寓(Condo) 樓，也將成為肯辛頓近年來最大規模的共有公寓開發項目。房地產公司Horizon Group日前向紐約州檢察長辦公室遞交申請，計畫在肯辛頓 Webster大道264號、展望公園(Prospect Park) 西南角，興建一棟共八層、63套住宅的共有公寓樓；這棟公寓樓雖仍在施工之中，但雛形在一眾公寓樓中已經非常亮眼。州檢察長辦公室的資料顯示，Webster大道264號預計估價為3860萬元，每套公寓售價約在32萬5000元至92萬元之間，樓內包括34個停車位和28個儲藏室；Kutnicki Bernstein Architects負責設計，內室由Brittany Marom Interior Design操刀，Halstead Property

Development Marketing負責市場和銷售。 Horizon Group的擁有者David Marom 來自以色列，曾經和Adam America Real Estate合作在紐約市開發其他地產項目，包括曼哈頓下東城Sterling Place 500號，還在紐約上州洋克市(Yonkers)開發了四棟、共500套住宅的 Monarch 共有公寓樓。

Webster大道264號建起共有公寓樓。（記者劉大琪/攝影）

Parkville大道興建現代化2公寓樓

地鐵公車四通八達房型齊全肯辛頓還有著四通八達的地鐵和公車路線，地鐵快車F線在Ditmas大道和18大道都在此設站；近年來不少無力負擔其他地方昂貴房價和租金的民眾、以及房地產開發商，都盯緊了這個地方。因為主要是住宅區，肯辛頓的房屋類型特別齊全，不管是連排屋、還是維多利亞式一家庭和多家庭住宅、抑或公寓樓，都能滿足不同年齡層居民的需求；不過越靠近北邊的 Windsor Terrace和展望公園，房子的價格越貴，戰前(pre-war)公寓樓多在Ocean Parkway 和康尼島大道一帶，且有很多價格相對便宜的合作公寓(co-op)。

Parkville大道210號將建出租公寓樓。

房價中位數97.3萬還會再漲根據網地產網站zillow.com的數據，肯辛頓的房價中位數是97萬3200元，過去一年整體房價漲了11.9%，未來一年預計還會有 3.4%的漲幅；目前所售的肯辛頓的物業中，房價中位數約為64萬9950元。隨著不斷有新家庭來到肯辛頓定居，該區還在毗鄰Windsor Terrace的Caton大道上新建了839初中，方便區內的孩子入學。

Parkville大道222號現代化公寓。（記者劉大琪/攝影）

記者劉大琪／紐約報導布碌崙肯辛頓(Kensington)的共有公寓(condo)市場不斷升溫，僅一條街上就連續有兩處地產開發項目問世，旨在為住戶打造舒適、便利、現代化的居住體驗。日前投放市場的Parkville大道222 號是一棟共八層、13套公寓的共有公寓樓，講究餐廳與廚房合一(eat-in kitchen)的設計，房間鋪設硬木地板、廚房配有不鏽鋼設施，大玻璃窗保證了室內能吸收充足的自然光，每套公寓還安裝洗衣機、烘乾機、以及自主控制冷熱分離通風系統。該樓三至六層的公寓多有私人陽台，七層複式公寓還有兩個陽台；樓頂公共天台可供住戶享受周圍景觀，樓內還設虛擬門衛安保系統(virtual

（記者劉大琪/攝影） doorman)、樓內停車場、儲藏室等，所有買家皆可享受15年的稅務優惠。僅幾樓相隔的Parkville大道210號，目前雖是一處停車場，但開發商 Velocity Framers已向紐約市樓宇局申請，將興建八層高、共43套住宅的出租公寓樓。該樓高85呎、占地3萬3900平方呎，其中2萬9250平方呎為住宅所用，平均每套公寓約680平方呎，二層以上公寓有私人陽台；樓內約650平方呎用來提供四個車位，還設22個自行車位、休息區、洗衣房等。兩處樓宇的交通便利，距F線地鐵 18大道站有七個街區，距Q線地鐵 Newkirk Plaza站有九個街區，開車5 分鐘即到布碌崙植物園和布碌崙博物館，10分鐘可到布萊頓海灘。

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2018年9月20日星期四

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三盛集團璞悅濱江樓盤開賣佔龍睛之地靠山穩當建築巨擘又一力作【紐約訊】由中國知名的地產發展巨擘「三盛集團」推出的頂級豪宅產品「璞悅濱江」，已登臨福州長樂市，這是該集團2018 年豪宅標竿禮獻吳航又一巨作。該項目還將於舉辦中秋回家鄉看看活動，於9月22日下午在長樂營前街道和諧路的新樓盤作推廣活動。這套總用地面積3255畝，總投資約8億元的項目位於三江口核心圈內，是福州城市向東、主城與接長樂軌的橋頭堡地帶，是濱海大福州建設的先行區。背景是千億市政配套落地、營前新區崛起，在「長樂市新區控制性詳細規劃中」，未來將有千億市政配套落地營前板塊，舉步直達洞江湖公園，總體計畫分兩期建設，一期工程可望2019年12月底完工。建築面積約89-130㎡新亞洲雅築、開盤在即。這次選的地點，是背山面水，佔「龍」睛之地，有百億洞江湖公園，明堂開闊，後有長安山公園，靠山穩當，藏風納氣。一定得來看看。為了讓在海外的買家也有機會瞭解這樓盤項目的發展與最新狀況，特別舉辦了中秋回家鄉看看活動。時間是時間：9月22日下午在行銷中心舉行。除了參觀品牌館、沙盤、會所、景觀示範區、樣板房（預計1個小時），還推出送博餅活動（每人參與3次博餅，禮品為電器、家用生活用品等），現場參加者還每人贈送1份月餅。並且在長樂國惠酒店舉辦晚宴款待。三盛集團號稱是「亞洲十大超級豪宅締造者」，從1988年創辦，15城、39大項目、50 業主。從中國福州、成都、北京、青島、夏門、寧德到濟南都有三盛的代表作。這次長樂新項目又再次創新高。對於此項目有興趣的讀者買家，可以致電紐約經紀：Yvonne Zhu 929-366-6682、微信 realty-ny1，樓盤地址：中國福州長樂營前街道和諧路288號。

地產專版門檻挑高10米，權勢和地位的象徵。

一線瞰江、縱享洞江湖風光。

整個項目的沙盤。

中央公園豪華新地標One 57 2房奢華單位極致生活體驗【紐約訊】One 57作為曼哈頓皇冠的新寶石，已成為紐約最負盛名的地標。此大樓座落於市中心57街，毗鄰中央公園南邊、最著名的文化和娛樂場所、餐館以及世界級的購物中心。身處曼哈頓41樓BH單位擁有2間壯觀的臥室及2.5間衛浴，面積1,988平方英尺，

象徵紐約奢華生活的新時代。這個精心設計的單位可眺望西南邊的景色。開門進入一個寬敞的門廳後，可以看到帶有大型落地窗，面積近27x19英尺的大廳。設計精美的開放式廚房，內置大型餐桌椅，碎鑽花紋花崗岩檯面，名牌專業電器和Smallbone Devizes手工打造的木制櫥櫃。主臥室提供南面和西面

的美景，附大型衣帽間，套房內的衛浴帶有深層按摩浴缸和獨立淋浴間，定制木化妝台， Nero Voda大理石台面水槽，有 LED 燈照明嵌入式藥櫃，導熱式地板及義大利 Statuario大理石牆面。第二個臥室也同樣配有浴室，定制的化妝台，白色石英岩台面水槽，嵌入式藥櫃以及

曼哈頓One 57是由世界著名的普里茲克建築獎得主Christian de Portzamparc設計，定義了極盡奢華的都市化生活。

美國律師樓專精房東房客糾紛採取一次性收費

美國律師樓由資深律師ANGELO PICERNO處理。

工商服務部

【紐約訊】美國律師樓位於法拉盛市中心，專精房東房客糾紛。該律師樓在案件啟動之前，會告知委託人案件所需的所有費用，並且處理的案件由始至終只收固定費用，不再有任何隱藏的費用。也就是說該律師樓採取一次性收費，而非按出庭時間收費。無論出庭的次數和時間，無論案件審理時間長短，該律師樓都將確保一次收費的標準。更重要的是，該律師樓是由資深律師ANGELO PICERNO本人親自出庭，而不是委派給其他律師。由於該樓99.9%的案子都是代表房東的案件，所以更有足夠的經驗去受理該類型的案件。該律師樓表示，遇到有問題的房客，首要是需要一位元強有力的律師，協助儘快驅逐問題房客。美國律師樓一旦受理申請，便會

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馬上開始進行驅逐程式，不會有任何的延遲。該律師樓並表示，如果您已經有一個案子拖了很長時間還未解決，並且已經有律師代理但是卻上庭多次無果的話，您可以帶上您的案件至該律師樓進行免費評估。該律師樓堅信房東應該拿回自己的兩項最基本的權利：1、租金。2、房子的所屬權。更重要的是該律師樓關注客人對案件處理的感受、收費合理、無額外出庭費及無附加費，同時這也是該律師樓可以不斷成長的主要因素。在紐約市如果您擁有一個或兩個合法家庭的房子，而你又將房子進行不合法的改建，如無證改建或不適當改建。按照法律，你是不被允許向房客收取房租的。一旦你展開了一個錯誤的法律程式，你的案件就會在你努力了幾個月後被法庭撤銷而你也不能獲得任

Bianco Dolomite大理石地板和牆面。而化妝間採用的是華麗黑色拋光花崗岩和黑色玻璃水槽，Dornbracht水龍頭及白色瑪瑙地板和牆面。奢華的內部設備包括：10.8 英吋高的天花板，地板到天花板採用隔音窗，堅固及富現代藝術感的花紋實心黑色橡木地板，多區溫度控制系統。One 57的 41樓BH現售價為$7,495,000。 One 57為了給住戶享受時尚生活的極致體驗，提供無與倫比的服務包括：24小時門衛及禮賓服務；私人餐廳和多功能廳；全套宴客廚房；附有桌球室及24英尺寬水族館的圖書室；工藝室；影視和表演廳；私人健身中心以及瑜伽室；緊連 58街另一入口，備有停車場以及寵物清洗室。此外，One 57的居民可以享受凱悅酒店內所有設備，搭乘電梯直接進入酒店的三層高的室內游泳池、水療中心、桑拿房，特製的按摩浴缸及水療柱廊、位於五樓的酒吧和餐廳。曼哈頓地產專家Janice張小姐榮獲華爾街日報2017年全美排名第10名，同時也是著名地產公司 Douglas Elliman 2016年銷售團隊第5名，營業額高達2.3億，獨家代理上億元房源，歡迎瀏覽JANICECHANG.COM。Janice張小姐聯繫電話：212-579-8900/917-365-2544 。電郵：JCHANG@elliman.com。微信： JaniceTChang

何權益或補償。所以，聘請一位精通房東房客法律，經驗豐富的律師是極為重要的。美國律師樓精辦紐約、新澤西及聯邦刑事案件、房東房客糾紛、刑事出庭辯護、攻擊襲擊案、販賣假貨案、賣淫案、非法按摩、酒醉架車案、各種建築違規及交通罰單、無 /有爭議離婚、分居協議及分居糾紛、意外傷害的索賠、房地產及契約交易、民事訴訟及商業糾紛訴訟。美國律師樓團隊：資深律師Angelo R. Picerno主理並親自出庭地址：36-40 Main Street, #508, Flushing, NY 11355 中文專線： 718-888-9775。

紐約工商(二)提要鄭力家庭全科醫生談糖尿病病因漢普生命科技漢麻油提升免疫力中秋節遊行焰火棒球街坊節紅蓮烘焙蛋糕坊推新鮮製作月餅

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2018年9月13日 2018年9月13日星期四星期四 THURSDAY, THURSDAY,SEPTEMBER SEPTEMBER 13, 13,2018 2018

大紐約地產

記者陳小寧／紐約報導許多華人家庭在美國購置房產，首先考慮的就是學區優劣。在好學區購置房產，孩子可以免費進入當地公立小學、中學、為日後進名校打下基礎。教育資訊網站Niche 近日公布2019年紐約州最佳學區排名，眾多華人居住的長島傑瑞柯(Jericho)、大頸(Great Neck)分別蟬聯榜單第一名和第二名。位於紐約上州的Edgemont學區位居第三。長島賽奧瑟(Syosset)、羅斯林(Roslyn)、Herricks學區也榮登榜單前十。結合美國教育部數據，以及超過1億家長、學生的反饋，Niche網站從學業成績、教師評價、文化和多元性、家長學生調查結果、健康及安全、資源及設施、課餘活動及體育成績等多個方面，對全美各個學區進行排名。最新出爐的2019學區排名，紐約州前20 名的學區全部列入全美前100名學區，排名第一的傑瑞柯學區更是被評為全美最好學區第一名。由Niche評選出的2019紐約州最好的學區大多位於紐約市郊區，其中有不少華人聚集區，前十學區的地理位置、交通狀況、房屋中間價如何，讓我們一探究竟。

紐約州

學區排名

投資房產攻略

傑瑞柯

長島納蘇郡(Nassau County)的傑瑞柯學區(Jericho Union Free School District) 內有五所公立學校，包括三所小學、一所初中及一所高中。學區有2978名學生，師生比例為1比10。學區內的Robert Seaman Elementary School更是入選2019全美最佳小學前十名。根據紐約州考成績，89%和 84% 的學生分別在數學考試和語文成績上達到精通級別(Proficient)以上。地處長島北岸和南岸之間，距曼哈頓29 哩。傑瑞柯社區位於長島快速路(Long Island Expressway)、北部州公園路(Northern State Parkway)中間，居民可在長島鐵路Hicksville 站搭乘火車約一小時進入曼哈頓。房產網站Zillow顯示，該地區房屋中間價位84萬4100元。過去一年上漲6.8%，預計未來一年將繼續上升4.9%。

長島傑瑞柯學區榮登紐約州最好學區榜首，也是全美最好學區。（記者陳小寧／攝影）

賽奧塞學區排名紐約州第五，圖為賽奧塞高中。（取自臉書）

賽奧塞

長島納蘇郡賽奧塞(Syosset)中心學區共有 10所學校，其中包括七所小學、兩所初中以及一所高中。學生總人數達6232人。師生比例為1比11。據紐約州考成績，89%的學生在數學考試中達到精通級別(Proficient)以上，79%的學生語文成績達到精通級別以上。賽奧塞位於長島北岸區域，是中高產家庭社區。該地距曼哈頓較遠，約32哩，乘坐長島鐵路大約需一個半小時到達曼哈頓。也可通過長島快速路(Long Island Expressway)、北部州公園路(Northern State Parkway)進入曼哈頓。根據房產網站Zillow顯示，賽奧塞地區房屋中間價為70萬5400元，去年大幅上漲9.4% ，該網站預測明年該區房價將上漲6.1%。

長島大頸學區Lakeville小學。（取自臉書）

大頸

紐約州學區排名第二的長島納蘇郡大頸共有十所學校，其中包括四所小學、兩所初中和三所高中，共有學生6574名，師生比例為1比11。84%和 78%的學生分別在數學州和語文考中達到精通級別以上。大頸位於長島北岸，距曼哈頓中城僅約20 哩。乘坐長島鐵路，25至35分鐘就可抵達曼哈頓賓州車站，開車前往法拉盛也僅需20分鐘。便捷的交通受到眾多華人家庭的青睞。該地區歷史上也匯集了眾多紐約名人。根據房產網站Zillow顯示，大頸地區房屋中間價為126萬5800元，去年漲幅5.3%，預計明年將上漲1.7%。

Herricks

長島納蘇郡Herricks學區共有五所公立學校，包括三所小學，一所初中和一所高中。在校學生人數為3862人，師生比例為1比12。Herricks學校建於1813年，是納蘇郡最古老的學校之一。根據紐約州考成績，82%的學生在數學考試中達到精通級別以上，77%的學生語文成績達到精通級別以上。 Herricks地處長島北罕普斯狄(North Hempstead)鎮南部，南臨花園市(Garden City) 。該地距離曼哈頓約20哩，乘坐火車前往大約需一個半小時，距離法拉盛車程約20分鐘。房產網站Zillow顯示，該地區房屋中間價位70萬7500元。過去一年上漲6.4%，預計未來一年繼續上升4.2%。

Edgemont

位於紐約上州的Edgemont學區共有三所學校，包括兩所小學和一所中學。全區有1913名學生，師生比例為1比 13。根據紐約州考成績，82%和 78%的學生分別在數學和語文考試達到精通級別以上。 Edgemont地區也稱格林威爾( Greenville)，位於紐約上州溫徹斯特( Westchester)郡。距離曼哈頓約22哩，被稱作曼哈頓的「臥室社區」。乘坐北線鐵路(Metro-North Railroad)到達曼哈頓中央車站僅需半小時。途徑這裡的兩條快速路Sprain Brook Parkway和 Bronx River Parkway也方便駕車的居民快速前往曼哈頓。 Edgemont地區房屋中間價為104萬1900元，去年下跌0.9%，該網站預測明年該區房價將上漲3.4%。

紐約上州史卡斯岱爾高中。（取自史卡斯岱爾學區臉書）

史卡斯岱爾

史卡斯岱爾(Scarsdale)共有七所學校，包括五所小學、一所初中和一所高中。學生 4783名，師生比例為1比13。該學區師資全美第一。根據紐約州考成績，84%的學生在數學州考中達到精通級別以上，77%的學生在語文州考中達到精通級別以上。史卡斯岱爾學區位於紐約上州溫徹斯特 (Westchester)郡，緊鄰Edgemont，是全美十大最富裕的小鎮之一。由於與Edgemont鄰近，該區居民也可以搭乘北線鐵路在半個小時左右抵達曼哈頓。據房產網站Zillow顯示，史卡斯岱爾地區房屋中間價為106萬4600元，去年下跌0.5% ，該網站預測明年該區房價將上漲3.2%。

紐約上州布萊頓排名第八。（取自臉書）

布萊頓

紐約上州門羅郡(Monroe)布萊頓(Brighton) 學區共有四所公立學校，包括兩所小學、一所初中和一所高中。學生總人數為3486人，師生比例為1比12。根據紐約州考成績，71%的學生在數學考試中達到精通級別以上，71%的學生語文成績達到精通級別以上。布萊頓位於紐約州羅徹斯特(Rochester)市南部郊區。距紐約市較遠，開車需五個多小時。Zillow網站顯示，房屋中間價位18萬 8500元。過去一年上漲0.2%，預計未來一年將繼續上升2.3%。

East Williston

長島納蘇郡East Williston學區共有三所公校，學生人數為1708，師生比例為1比11。根據紐約州考成績，90%的學生在數學考試中達到精通級別以上，80%的學生語文成績達到精通級別以上。 East Williston位於長納蘇郡Mineola鎮、老韋斯特伯利(Old Westbury)鎮以及羅斯林之間。長島快速路經過該區北部。乘火車前往曼哈頓大約需要一個半小時，距離法拉盛約25 分鐘車程。該地房屋中間價位88萬8500元。過去一年上漲2.4%，預計未來一年將繼續上升4.4%。

Herricks高中被評為藍帶學校。（取自官網）

長島East Williston學區的高中The Wheatley School。（取自官網）

羅斯林學區排名紐約州第六。（取自historicroslyn.org）

羅斯林

長島納蘇郡羅斯林學區共有五所公立學校，包括三所小學、一所初中和一所高中。在校學生人數為3135人，師生比例為1比12。根據紐約州考成績，85%的學生在數學考試中達到精通級別以上，74%的學生語文成績達到精通級別以上。羅斯林位於長島北岸，是一個有悠久歷史的小村莊。距離曼哈頓約20哩，乘坐長島鐵路前往曼哈頓大約需一個小時，開車半個小時可抵達法拉盛。根據房產網站Zillow顯示，該地區房屋中間價位96萬7100元。過去一年上漲6.8%，預計未來一年再上升2.7%。

2019紐約州最佳學區前20名學區

紐約州全美排名排名

長島納蘇郡傑瑞柯(Jericho) 長島納蘇郡大頸(Great Neck) 上州威徹斯特郡Edgemont

1 2 3

上州威徹斯特郡史卡斯岱爾 (Scardale) 長島納蘇郡賽奧塞(Syosset) 長島納蘇郡羅斯林(Roslyn) 長島納蘇郡Herricks 上州門羅郡布萊頓(Brighton) 長島納蘇郡East Williston 上州威徹斯特郡Rye Neck 長島納蘇郡曼哈塞(Manhasset)

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學區

1 上州威徹斯特郡Briarcliff Manor 7 上州威徹斯特郡萊伊城(Rye City) 13 上州威斯特郡查帕瓜鎮(Chappaqua) 20 上州威斯特郡布朗士維爾(Bronxville) 23 33 34 46 49 51 58

紐約州全美排名排名

上州威徹斯特郡哈得孫河畔黑斯 17 廷斯(Hastings-on-Hudson)

上州威徹斯特郡馬曼羅尼克 (Mamaroneck) 長島納蘇郡Bellmore-Merrick

長島蘇福克郡Harborﬁelds

100

上州門羅郡皮茲福德(Pittsford)

資料來源：Niche 製表：記者陳小寧

Rye Neck

Rye Neck學區共有四所學校，包括兩所小學、一所初中、一所高中。在校學生人數為1586人，師生比例為1比14 。根據紐約州考成績，76%的學生在數學考試中達到精通級別以上，69%的學生語文成績達到精通級別以上。 Rye Neck學區涵蓋紐約上州威徹斯特郡馬曼羅尼克(Mamaroneck)和萊伊城(Rye City)的一部分。臨近海邊，曾經是紐約富人的夏季度假屋聚集地。從這裡搭乘New Heaven Line 到曼哈頓大約需要1小時20分鐘。房屋中間價位174萬300元。過去一年上漲2%，預計未來一年將上升2.4%。

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布碌崙最高的摩天住宅大樓

建造和銷售進展順利

西半球最高的屋頂無邊泳池。 高聳的Brooklyn Point。

地產專版住宅單位的景觀。【紐約訊】號稱擁有西半球最高的樓頂無邊泳池的BROOKLYN POINT大廈，建造進展順利，外部結構已建至一半的高度。自三月份開始銷售以來，市場反應熱烈，是紐約今年銷售最佳的住宅大樓之一。 BROOKLYN POINT的開發商是最近在紐約地產黃金10年中引領風騷的Extell Development，Brooklyn Point是該公司在布碌崙的第一個地產開發項目，有所有Extell地產開發項目的典型特徵:40,000平方英尺的超大型公共設施，分為健康、運動工作室和娛樂空間。亮點包括酒窖、攀岩、放映室、戶外露台、餐廳、休息室、燒烤、SPA水療中心，和720呎樓頂上的無邊泳池，可一覽360 度的紐約景觀。簡單來說，是將曼哈頓高質

量的超級大廈搬至布碌崙。空間、光線和風景是紐約人生活中真正的奢侈品。 BROOKLYN POINT位布碌崙市下城最大的商場City Point之上，建成後City Point將是布碌崙最大的餐飲、購物和娛樂中心，面積達600,000平方英尺，內有Trader Joe超市，Target，Century 21百貨公司，Alamo Drafthouse電影院和DeKalb市場大廳的所在地，DeKalb市場大廳是一個擁有40多家供應商的美食大廳。而且與曼哈頓華埠僅一個地鐵站之隔。傳奇的Extell總裁兼創辦人Gary Barnett 說，「我們很自豪能夠在布碌崙提供高質量和工藝的大樓，Brooklyn Point是個廣受認可的 Extell卓越出品，會是一個明智的投資機會

，是布碌崙其它地區所沒有的。」 Brooklyn Point由世界知名建築公司Kohn Pedersen Fox（KPF）設計，他們在全球各地的著名作品包括上海世界金融中心和香港國際商業中心等。 Brooklyn Point樓高68層，高聳的720英尺大樓具有現代雕塑般的外觀。定制的玻璃幕牆和超大窗戶突顯了360度紐約天際線、港灣和布碌崙周邊景觀。共有458套豪華單位，從Studio至3臥，是一超大型的樓盤，由AD前100名的室內設計公司Katherine Newman Design負責室內設計。布碌崙作為紐約五大區之一，近年是地產最活躍的地區，布碌崙有一些區可媲美曼哈頓的上東或上西城，其豐富的人文生活更使

布碌崙成為曼哈頓的一個姐妹區，近年不少曼哈頓年輕家庭落戶布碌崙。這幾年布碌崙下城正在迅速復興和蛻變，成為當地創新、娛樂、經濟和文化的樞紐。像BAM，巴克萊中心，布碌崙博物館等標誌性機構都在這裡。在售價、地稅上，Brooklyn Point有很大的優勢，Studio至三臥住宅的價格起價為 837,000美元。而且有25年的減地稅-這在新建樓盤中會愈來愈希罕。最低的每月維持費僅為655美元。 Extell Development Company營銷集團是該大樓的獨家銷售公司。在大廈建造期間，銷售和設計展示間位384 Bridge Street, Brooklyn 。更多信息或預約，請致電：718-222-5770 ，或訪問：brooklynpointnyc.com。

高開颺律師專精地產買賣商業訴訟及遺囑信託可提供免費諮詢歡迎電詢【紐約訊】高開颺律師事務所，最近喬遷至法拉盛，更方便華人就近聯絡諮詢。該律師事務所專精訴訟及商業地產方面的服務。可提供免費諮詢，歡迎電詢。畢業於Brooklyn Law School法學院的高開颺律師，曾在長島的大律師事務所任職，年輕幹勁十足、上庭經驗豐富、工作效率極高，曾為許多顧客解決各種難纏的糾紛。高律師指出華人對房地產一向非常熱衷，不論是自住或投資。許多買主最關心的問題包括：是否能順利過戶？及房子有違規嗎？他指出律師的職責包括：1.買賣合同：買賣雙方在擬定買賣合同前已經達成

價格和附加條件的協議。雙方律師就前面已經達成的協議來製訂合同。通過這個買賣合同，雙方律師幫助雇主了解他們將要簽署合同里雙方的責任和義務，違反的法律後果等。 2.產權調查：律師要去地契登記處調查產權。審閱產權報告、地產證明。如果房產是遺產還要到當地遺產登記處調查。 3.完成過戶：由買賣雙方，以及雙方律師，有時也包括雙方地產經紀到場簽字。這時產權調查完成。買方資金到位，賣方完全搬出物業。簽署文件主要包括地契，貸款書（買方），貸款清償（賣方），地稅和水電煤表交割等。

高律師提醒一般在簽約之後，通常買主有30-60天的時間去申請貸款。如果是查收入的貸款，買主一定要在銀行帳戶保持固定額度的存款，如果因個人因素擔誤過戶，有時會造成高達10%的押金會拿不回來。賣主如有未繳的地稅、各種罰單，也必須在過戶前付清。通常過戶費用是房價的 1%-3%，如果是百萬以上豪宅，過戶費用可能高達房價的5%。高開颺律師的服務項目還包括：遺囑信託、公司成立買賣、國際貿易、商業糾紛等等，歡迎詳詢。由於信託更具彈性及私密性，就像成立一家自屬的機構，可將名下的房產、銀行帳戶、股票債券等轉入，

高開颺律師專精地產買賣、遺囑信託、商業訴訟等。可以自行管理或指定法人代管，受益人可以是自己，也可以指定他人如配偶、子孫等。在運作上能更靈活，而遺囑需要上法庭認證，有時還會因其合法性遭到質疑挑戰，因此設立時需三思。地址：3907 Prince St. #6E, Flushing，電話：718-8868670。

無價的美景、室內設計出自名家、經典的濱海住家、溫馨寬敞的空間總會讓家油然而生一種愛的怦然心動。

長島Bayville濱海經典屋開賣無價海景任您身處仙境感受心曠神怡【紐約訊】「起床睜開眼睛後，就感海闊天空的感覺真好。」由長島德愛地產公司(Douglas Elliman Real Estate)代理銷售的 Bayville濱海220萬海景住宅，即日起開始上市開賣，歡迎買家經紀或喜愛優質精品屋的預約前往參觀。位於長島納蘇郡的Bayville，就在蝗蟲谷 (Locust Valley)東北方五分鐘車程，北臨蠔灣

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(Oyster Bay)，南向就是長島黃金海岸富人區 Brookville，百年來紐約千百大亨、億萬富翁、達官貴人都在此定居深根。附近濱海沙灘、遊艇港口、高爾夫球場、各級公園應有盡有，要說該寶地是天人合一也不算過份。這棟地址18 Dean Ln, Bayville, NY 11709的經典濱海住家，於四年前重新裝修佈置，是由經典名家設計，整棟建物從從內到外不但

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在灣上的私家遊艇，這是人生何等的愜意。該經典屋非常值得親自前往參觀，地址18 Dean Ln, Bayville, NY 11709，欲流覽更多照片與詳情，可上網：garybaumann.elliman.com，只接受預約參觀，中文服務請洽合作經紀張敏芳(Sandy Chang)，電話：516-495-0898。

翻新之外，還重新擴建，從牆壁的建材到圖書室的擺設，每一點一滴都是精細設計。當然這棟建物最值的部份還是在於它無價的室外景色，負責銷售該經典屋的德愛地產經紀人包曼(Gary Baumann)說，站在屋外的陽台、泳池畔可以看到蠔灣內對岸樹林的四季色彩變化，每日從主臥房早晨起床，可以看到海、仰望對岸樹林和眺看長島灣與錨泊

紐約工商(二)提要拉丁假期東森電視台推南極圈遊新大眾超市開幕消費送好禮巴菲特投資學院散戶第一金說明會第七屆全國聯邦醫療保險教育週

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BROOKLYN POINT THURSDAY, THURSDAY, SEPTEMBER SEPTEMBER 13, 13, 2018 2018

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2018年9月13日星期四

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2018年9月6日 2018年9月6日星期四星期四 THURSDAY, THURSDAY,SEPTEMBER SEPTEMBER 6, 6,2018 2018

穆雷丘建築各具特色。 穆雷丘近年來不斷有新地產項目推出，房價漲勢強勁。（記者劉大琪/攝影）

像

交通便利宇宙中心

曼哈頓

穆雷丘房價10年翻5倍

大紐約地產

記者劉大琪／紐約報導在曼哈頓中城偏東地帶，座落著一個連接古老和現代、從不辭舊卻又能不斷迎新的社區穆雷丘(Murray Hill)；近年來，這裡不斷有新興高檔公寓樓拔地而起，房價更是漲勢驚人，吸引不少經濟條件成熟人士、尤其年輕家庭入住。

The Lindley外觀醒目，由不同顏色和形狀的磚塊打造。（記者劉大琪/攝影）

「穆雷丘」的名字源自於穆雷家族 (Murray Family)，是18世紀貴格會教派 (Quaker)的海運貿易商；家族創始人Robert Murray生於愛爾蘭，1732年移民到賓州，後到北卡短暫居住，1753年來到紐約；1762 年，他在今天公園大道(Park Ave.)交36街的小山丘上租地蓋房和建農場，就是取名「 Murray Hill」。關於穆雷丘的畫分有多種說法，基本是南起東34街、北至東40街，西起麥迪遜大道、東至東河，但也有人將27街至40街、第五大道至東河之間的區域都歸為穆雷丘。穆雷丘是近年來房地產發展最快的地區之一，有意思的是，區內的公寓新舊分明：以第三大道為界，以西多為連排屋等老房子、或者歷史區和地標性建築，以東則不斷有高

層出租和共有公寓樓，尤其是第一大道和第三大道之間新樓盤最多。 20世紀大部分時間，穆雷丘都是一個相對安靜的社區，很多經濟水平較高的居民在此生活；到了20世紀90年代末，出現了一股年輕人爭相遷入的風潮，再結合該地公寓的分布，新居民多集中在第三大道以東區域。另外，因為紐約聯合國總部大樓就位於穆雷丘，附近還有很多國家的領館和外交機構，不少外交官和職員也都選擇居住當地。雖然相比雀兒喜(Chelsea)、翠貝卡 (TriBeca)或者蘇荷區(Soho)，穆雷丘的房價仍屬可負擔社區，但20世紀90年代末至21世紀初期，該地公寓價格還是漲勢驚人，十年內翻了五倍之多。 Triplemint仲介Boris Sharapan Fabrikant說，

2012年，穆雷丘一室公寓的價格中位數為64 萬元，2017年已是88萬5000元，漲了38%；兩室公寓五年前的價格中位數為109萬元，現在賣到147萬5000元，漲了35%。出租公寓的價格懸殊，東41街的合作公寓統艙，最便宜的能以每月1800元租到，而公園大道一套四室三衛的共有公寓，月租可高達2萬5000元。很多居民都認為，穆雷丘交通極其便利、生活設施齊全，居住在這裡就像是居住在「宇宙中心」，有的步行就能去上班，或者直接到位於42街的大中央車站搭乘地鐵4、5、 6、7等線路或北方鐵路；公車的選擇也很多，包括M101、M102、M103、M1、M2、M3 、M4、M15、M32、M34、M42等，還有連接皇后區的中城隧道和東河渡輪。

記者劉大琪／紐約報導曼哈頓穆雷丘(Murray Hill)本就是一個現代又充滿活力的社區，近年的新樓盤在設計上也向社區風格靠攏，今年將竣工的「The Lindley」便是其中之一；該樓極盡高端現代特色，希望住戶擁有優質的居住體驗，感受大都市的同等脈動。「The Lindley」位於曼哈頓第三大道 591號，東38街和39街之間；2015年3月，由房地產開發商CB Developers、SK Development和Ironstate Development聯手組成的CBSK Ironstate，斥資2520 萬元買下當地三棟相鄰的五層出租公寓，建起這座高20層、共74

套住宅的共有公寓樓。「The Lindley」樓體總面積約9萬6166平方呎，其中包括4231平方呎的商用空間；公寓戶型從統艙(studio)至三室不等，每套統艙面積約590平方呎、售價93萬5000元，三室約 1457平方呎、售價290萬元左右。截至目前，70％以上的公寓已經售出。「The Lindley」由建築師事務所Rawlings Architects設計，樓體內外的風格都很講究，外觀尤其醒目，由不同顏色和形狀的磚塊打造成；內部配備全天候門衛、健身房、住戶休息室、洗衣房、單車存放室、儲藏室，樓頂天台還有花園，可以欣賞曼哈頓的天際線，還配燒烤架和用餐區。

公寓本身採全部現代化設計，橡木地板、隔音大玻璃窗、遮光窗簾、中央空調；廚房配備石英吧檯，主衛鋪設地熱採暖地板，其他衛生間則設水磨石地板，還有Sub Zero和 Wolfe品牌家電，為住戶提供現代又便利的生活空間；外出則可迅速抵達大中央車站、第二大道地鐵、中城隧道、以及東河渡輪，交通便捷。在「The Lindley」之前，CB Developers、 SK Development和Ironstate Development就已多次合作打造優質房地產項目，包括2015年完成的曼哈頓東39街200號的91層出租公寓塔樓，還合作推出了曼哈頓東50街301號的 29層共有公寓樓。

The Lindley 高端現代居住體驗

The Lindley的設計具有高端現代特色。（取自官網）

第一大道685號

「第一大道685 號」頂樓公寓視野絕佳。（取自官網）

億萬富豪的夜明珠記者劉大琪／紐約報導赫赫有名的建築公司看中毗鄰東河和紐約聯合國總部大樓的優越地理位置，精心推出 43層奢華公寓「第一大道685號」，以黑色玻璃幕牆為外觀，幕牆中間專門留出透明玻璃窗，像夜明珠般吸引眾人目光。「第一大道685號」目前仍在建設中，預計今年底或明年初投放市場，但這絲毫不影響它在房地產界的名聲和影響力；該樓由著名的Solow Building Company推出，曾獲普立茲獎的Richard Meier & Partners Architects主導設計，Citi Habitats New Developments負責市場和銷售，強強聯手備受矚目。因為座落在聯合國大樓的南側、第一大道和東河之間，「第一大道685號」享有得天獨厚的位置和景觀，雖然外觀全為黑色玻璃幕牆，但正面28層和29層之間卻有一個不容忽視的亮點：透明玻璃窗。這一簡單、巧妙的設計不僅極具美學價值，夜幕降臨時一經點亮十分耀眼，還給28層和29層的複式公寓提供了私人陽台空間。「第一大道685號」樓高460呎，共有80萬

平方呎的住宅空間，一樓為商用，面積約1 萬平方呎；住宅分為出租和共有公寓兩類，三至27層是408套出租公寓，28至43層是148 套共有公寓；共有公寓的戶型分為一至四室不等，起價149萬5000元。旨在為住戶打造奢華和便利居住體驗的「第一大道685號」，因為外觀以暗色為主，內部便選用淺色形成對比，公寓講究開放式格局設計，並配有落地大窗，讓房間吸收更多自然光；公寓鋪設白色橡木地板和大理石廚房吧檯，自主控制暖氣系統能確保窗戶恆溫，住戶還能通過手機app和智能系統控制燈光、窗簾等。樓內另外配備健身房、70呎長且俯瞰東河的環形游泳池、桑拿蒸氣房、台球室、放映廳、兒童遊樂區、遊戲室、餐廳、休息室等，還有110個車位。 Richard Meier & Partners Architects的合夥人 (Associate Partner)Dukho Yeon表示，不管是外觀黑色玻璃幕牆、還是內部所有細節，希望完工後，「第一大道685號」都能為曼哈頓天際線添彩。

穆雷丘公寓近期交易表格類型統艙(合作公寓)

地址 50 Park Avenue Apt 6D

一室一衛(合作公寓) 160 E 38th Street Apt 30F 一室一衛(合作公寓) 244 Madison Avenue Apt 31 兩室一衛(合作公寓) 105 E 38th Street Apt 4C 兩室一衛(合作公寓) 50 Park Avenue Apt 16C 兩室兩衛(合作公寓) 137 E 36th Street #20B 兩室兩衛(合作公寓) 10 Park Avenue #6KL 統艙(共有公寓)

11 E 36th Street Suite 506

一室一衛(共有公寓) 77 Park Avenue # 11B 一室一衛(共有公寓) 201 E 36th Street Apt 8E 兩室一衛(共有公寓) 155 E 34th Street Apt 11P 兩室一衛(共有公寓) 201 E 36th Stret Apt 3D 兩室兩衛(共有公寓) 52 Park Avenue #2 兩室兩衛(共有公寓) 201 E 36th Street Apt 17B

價

格

66萬2500元 65萬5000元 73萬5000元 99萬5000元 132萬5000元 147萬5000元 162萬2500元 119萬1727元 106萬5000元 84萬元 94萬元 84萬元 151萬元 160萬元

（資料來源：取自房地產網站Zillow.com，製表：記者劉大琪）

「第一大道685號」28層和29層間透明玻璃窗設計獨特。（取自官網） 40894

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豪華歐式別墅現公開上市並擇日開放參觀

俯瞰都市與名人齊居住

夏日泳池樂趣。

地產專版溫馨客廳。【紐約訊】新澤西Saddle River著名歐式別墅，既保留了隱私又兼併奢華。大理石門廳，10尺高門頂。裏有穹頂的手繪天花板，雅致而寬敞的平面，玻璃幕墻。娛樂空間包括客廳，餐廳，管家的餐具室，臺球房和酒吧房，5間豪華臥室。明亮的開放式內部超奢華設施，更有驚艷的泳池和SPA。面朝南面，陽光充沛。地理位置優越離紐約市僅20 英裏，風水更是極佳。寬敞的主人套房與法式陽台，步入式衣櫥，豪華浴室，對於一個極致的美食愛好者，一個陽光充沛的廚房更為主要。這個歐式豪宅有足夠的空間售價$3,580,000共享家庭樂趣，更可以招待所有來賓。

布碌崙南端最高共有公寓大樓----30層「布碌崙灣一號」的泳池區。

奢華廚房。

在人口密集的纽约市都会区，Saddle River 这种宁静的、半乡村的林地和草地非常珍贵。虽然這裡离纽约只有20英里，但在这个 4.9平方英里的小镇上，人们仍然可以看到迷人的野生动物，听鸟儿的歌唱，或者在附近的河流里捕鱼。 Saddle River为当地居民提供了一个备受尊敬的警察部门、消防部门和全国一流的学校系统。房产税也非常低。部分卓越声誉可能源于其排名最高的旺德尔小学(Wandell Elementary School)，该校最近在全国PARCC 考试中名列前茅。该学区与位于新泽西州艾伦代尔的北高地高中(Northern Highlands High School)相连。这两所学校都被全国评级机构

「布碌崙灣一號」住客交誼大廳。

Great schools评为“10(满分10分)”。上世纪80年代，前总统理查理尼克松 (Richard M. Nixon)搬到了卑尔根郡(Bergen county,薩德爾河Saddle River社区。其原因也是同樣靠近紐約卻能求得一個寧靜且隱私的環境。女喜剧演员罗西·奥唐奈(Rosie O’donnell)，著名的神秘小说家玛丽·希金斯·克拉克，嘻哈传奇Wyclef Jean、美国电视名人，制片人Nick Cannon以及其他许多艺术家。职业运动员把Saddle River称为他们的大本营。美国篮球教练、前球员贾森·基德 (Jason Kidd)也在這裡建了一处庞大的庄园。吉姆·伯特也是這裡的长期居民。伯特是美国橄榄球传奇人物，為巨人队赢得了第21届

坐擁360度無敵海景與城市美景火熱上市中【紐約訊】座落布碌崙南端最高的共有公寓大樓----30層「布碌崙灣一號」(1 Brooklyn Bay Condominiums)業已正式落成啟用。該樓同時結合多項絕對優勢，諸如良

「布碌崙灣一號」共有公寓日前舉辦慶祝入伙與單位熱銷的燒烤晚宴。會上，開發商傑森•孟斯說，該樓的地點、景觀與設計無懈可擊，歡迎華人參觀選購。

好治安、地鐵大站旁、四面無敵海景與城市美景，實在是難得一見的大都會居家首選。「布碌崙灣一號」為慶祝入伙與促銷，今夏曾舉辦燒烤晚宴，由開發商孟斯集團 (Muss Development LLC)首席執行長傑森‧孟斯(Jason A. Muss)在場親迎接待嘉賓、住客及買家。孟斯首席執行長指出，「布碌崙灣一號」是布碌崙南邊最新豪華共有公寓大樓，提供全新的布碌崙生活視野與體驗。該樓具有無懈可擊的多重優勢。首先它建於羊頭灣地鐵站旁最優越位置，從地鐵站走至住宅園區僅需兩分鐘，方便之至。此外，「布碌崙灣一號」還有很多特點，像是具備私家車道，維護團隊常駐大樓，雙層樓高的接待大廳、門房長年駐守，大樓停車位有售，特設單車寄存處，三樓有22,500呎頂尖設備的健身房與瑜伽室、兒童遊戲間、附壁爐及飯廳的住客交誼廳。廳外長廊銜接戶外 5,000呎泳池區，置備陽臺、躺椅、餐桌、

20多年老牌經驗長年地毯窗簾好品質金牌地毯專業安裝業界推薦【紐約訊】在法拉盛擁有20多年歷史老牌經驗的「金牌地毯」，就位於法拉盛王子街近33 大道交界處，該公司提供專業安裝高一等的地毯、窗簾產品，是大紐約地區許多知名店家指名的地毯窗簾服務公司，歡迎舊雨新知前往洽詢。金牌地毯提供的都是好品質的產品和安裝服務，該公司在日前分別協助長島市知名連鎖旅館安裝地毯。另外在長島地區，幫高級

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住宅安裝制式地毯，頗受肯定。消費者在選擇地毯或窗簾產品與安裝服務時，應該注意以下三點，分別是產品質料(其中包含價格是否合理)、安裝技術與專業建議，這是金牌窗簾提供的專業良心建議。金牌地毯由來自台灣的專業人士主理，服務長年來，得到極佳的讚賞。住在長島分層屋(split level)或是屋頂裝有天窗的住家，有了天窗是為了能採陽光，但是有時陽光過猛

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超級碗碗，49人队赢得了第24届超级碗。然而，如果人们来Saddle River寻找上流社会，可能會失望而歸。这里的居民很低调，很朴实。Saddle River也是众多ceo、《财富》500强企业高管以及最成功的律师、医生和企业家的大本营。地址為11 Alford Drive, Saddle River, NJ。接受預約參觀,出價. EliteAuctions. com/portfolio/saddle-river-nj/。請聯繫 Linda Rowe Mobile: 201-417-6085地產服務諮詢。Office: 201-962-9555 LGray@ specialpropertiesres.com, Special Properties Real Estate Services, LLC , An Exclusive Affiliate of Christie's International Real Estate。

「布碌崙灣一號」共有公寓廚房。

全新30層羊頭灣共有豪華公寓布碌崙灣一號燒烤爐架、室外淋浴設備，另有寵物戶外跑道及大樓寵物服務，全部室內室外公共設施合共高達33,500呎。玻璃帷幕大樓「布碌崙灣一號」明朗大器，融入度假村概念，現代藝術設計，用料頂級上乘，媲美曼哈頓豪華共有公寓。該樓四面毫無阻隔，景觀開敞遼闊，360度無敵大西洋、紐約港、曼哈坦天際線與城市街景，樓頂三層28-30樓為閣樓，很多單位面向兩個甚至三個方向的寛廣氣派景致。個別共有公寓單位也頗具特色，諸如落地大窗俯看海洋與市井街道，附玻璃圍欄之陽臺與露臺，與周圍風景融為一體；客廳與臥室的天花板高達10呎至11呎9吋，亮堂貴氣，空氣流通；橡木地板典雅溫馨；廚房採用Italkraft牌特級訂製廚櫃、打磨完好的石英流理檯面、玻璃磚砌背牆，Subzero牌專業級別冰箱、 Viking牌表面光滑的不鏽鋼爐灶、烤箱及酒類冷藏箱。至於質樸的浴室則有特製的義大利鏡箱及Kohler洗臉盆與Grohe牌金屬設備、

，反而造成屋內的人不舒服，該公司現在特別進了一批蜂窩窗簾，有分為電動與手動的，不論是裝在天窗還是一般窗戶，既典雅又可遮陽，相當實用。該公司有專業的地毯窗簾安裝人員，金牌地毯窗簾公司專業安裝工人，具備有專業工程執照，能在大紐約五大區合法安裝民用及商業地毯窗簾工程，這是該公司給予所有客戶的安全與專業承諾。金牌地毯長年服務廣大的中美客戶，本著「客戶第一，誠信至上」的原則，因此與工程承包商與商家企業建立了長期的合作關係。金牌地毯窗簾公司的產品與貨源十分齊全、完善，另外還有各種質料的木板或拼板(laminate)乃至捲簾、木竹簾、羅馬簾、直立簾、百葉窗、窗紗、拉門，到最近流行

宏偉門廳。

「布碌崙灣一號」共有公寓客廳。 Carrara大理石地板及浴缸四周牆面、附疊式洗衣機與乾衣機。所有單位均已鋪設最新高速上網線路。享有15年421-A減稅計畫的該樓，3至19 樓為市價出租的豪華單位，20至30樓為出售的共有公寓單位。在全數56個豪華共有公寓單位中，目前尚有23戶公開發售，舉例(一)29樓閣樓(單位PH29C)，最大的三臥三浴，1,927呎，兩個陽臺231呎，售價 $2,225,000，估計每月維持費$1,378，估算地稅$307，東南角落，大西洋與羊頭灣碼頭景致。(二)27樓(單位27E)，二臥二浴， 1,369呎，陽臺123呎，售價$1,400,000，估算每月維持費$901.24，預估地稅$201，東北角落，曼哈坦天際線與羊頭灣碼頭景致。(三)20樓頂層(單位20E)，二臥二浴， 1,162呎，售價$950,000，預估每月維持費 $732.25，估計地稅$163，南向大西洋景致。「布碌崙灣一號」銷售中心開放參觀樣品屋及部分單位，地址: 1600 Sheepshead Bay Rd, 2nd Fl., Brooklyn, NY 11235；大樓地址: 1501 Voorhies Ave., Bklyn, NY 11235 (Q/B地鐵至羊頭灣 Sheepshead Bay站)，電話: 718-934-3222 ，網址: 1BROOKLYNBAY.COM，電郵 : INFO@1BROOKLYNBAY.COM。

的風琴簾(Honey Comb)都有，另外還有小孩或是特定人士喜愛帶有特殊花色的地毯或兒童地毯，且由該公司代理知名品牌Hunter Douglas產品，終生保用。金牌地毯周一至周六10am-6pm營業，電話：718-461-4940，地址：33-16 Prince St.. Flushing, NY 11354。

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2018年8月30日 2018年8月30日星期四星期四 THURSDAY, THURSDAY,AUGUST AUGUST 30, 30,2018 2018

傑克森高地的連排房屋各具特色。（記者朱蕾／攝影）

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記者朱蕾／紐約報導傑克森高地(Jackson Heights)是位於皇后區西北部的一個居住型社區，因為交通便利、房價適中，又擁有大量舒適的花園公寓，成為紐約中產階級的安家選擇。傑克森高地北至北方大道，南到羅斯福大道，「布碌崙-皇后區快速路」(BrooklynQueens Expressway，即I-278)為西邊邊界，東邊邊界為交匯點大道(Junction Blvd.)。根據 2010年的人口普查，傑克森高地人口近11萬，其中西語裔最多，占56.5%，亞裔其次，有22%；白人占17.2%，非洲裔占2%。傑克森高地的名字來自「傑克森大道」(Jackson Avenue)，是北方大道(Northern Blvd.)的前稱。名字裡有「高地」，並不是因為這個地區地勢高，而是為了表示這裡是獨一無二的。1916年以前，這裡被稱為「火車草原」(Trains Meadow)。傑克森高地的住宅規畫發展早自1916年開始，1917年IRT(Interborough Rapid Transit Company)的法拉盛線(Flushing Line，現在的地鐵7號線)到達這一地區後，居民開始陸續遷入。皇后區公司(Queensboro Corporation)是最早在這裡建設公寓樓的開發商，當時計畫打造當地成為在曼哈頓工作的中產和較富裕家庭的居住社區。到1930年，已有約4萬5000人在此定居， 20年前只有3800名居民。百老匯劇院的同性戀者也開始遷入，但猶太裔和非洲裔仍被排除在外，直到1940年代，才允許猶太裔搬進，非洲裔則到1968年以後才進入當地。從1960年開始，更開始有新移民湧入傑克森高地，原有的居民由於白人遷移(white flight)相繼離開搬往郊區。西語裔移民從 1970年代逐漸進入。如今，傑克森高地已成紐約市和全國最具多元化的社區之一，半數人口是2000年後在

傑克森高地中產階級安居熱選皇后區

外國出生，移民來自南美、印度、巴基斯坦、尼泊爾、孟加拉等國。餐廳、美髮沙龍、麵包店、小商品店等大多數商鋪都是由拉丁裔和亞裔開設。社區裡更有「小印度」、「小巴基斯坦」、「小孟加拉」、「小哥倫比亞」等街區。傑克森高地的住房以多單元的公寓樓為主，大多是五層或六層高，有合作公寓、出租公寓，還有一些共有公寓。一至三家庭的住房多數為連排房屋。根據房地產網站Zillow的統計，目前傑克森高地的房價中位數為57萬4600元，比去年同期上漲13%，並預測下一年漲幅超過7%。該地區目前的房市非常熱。在租房市場，房

租價格中位數約為2200元，比去年同期有小幅度增長。地產經紀陳麗菲表示，傑克森高地的房價過去幾十年出現成倍式增長。例如，位於71 街夾34大道附近的一家庭連排房屋，20年前的成交價格不到20萬元，日前剛以超過90萬元的價格售出。位於史蹟名錄區78街上的一套兩室合作公寓，2011年以31萬元售出，屋主本月以兩倍多的價格轉手。88街和35大道附近的一套一室共有公寓，2000年售價只有7萬多元， 2007年翻了幾倍，漲到近27萬元，上月又以 45萬元售出。傑克森高地的居民乘坐公共交通非常方

傑克森高地近期房屋銷售成交表格房屋類型、大小

記者朱蕾／紐約報導「皇后區公司」在傑克森高地創造了「花園公寓」(garden apartment)這一名稱，來形

傑克森高地的多數公寓樓仍保持20世紀初建成時的模樣。

豪華公寓建案記者朱蕾／紐約報導由於傑克森高地的住屋已經較為密集，再加上很大一部分是史蹟名錄區，以致此地區的大型建案並不多；近年，以羅斯福大道邊上即將興建的豪華出租公寓社區，令社區居民非常期待。正在進行這項新的豪華公寓開發案「羅斯福中心」(Roosevelt Parc)位於羅斯福大道 71-17號，計畫建造14層高的大樓，擁有9萬 5000平方呎的居住面積，提供139套出租公寓，規格從統艙到四室。大樓設計將採用裝飾藝術風格(Art Deco) ，頂樓還設有多個居民休閒室和戶外休閒空

82街是傑克森高地的主要商業街，居民生活很便利。（記者朱蕾／攝影）

傑克森高地適合中產階級居住，有著整齊優美家庭獨立屋社區。（記者朱蕾／攝影）

全國首創花園公寓社區

有綠地和花園圍繞的公寓樓，是傑克森高地的特色之一。（記者朱蕾／攝影）

便，7、E、F、M、R等多條地鐵線路的交匯站「羅斯福大道/74街」就在這裡，Q32 路公車可到達曼哈頓中城的賓州車站(Penn Station)，24小時運行的Q70路特選公車直達拉瓜地亞機場(LaGuardia Airport)。若駕車出行，有北方大道、布碌崙皇后區快速路(278)、大中央公園大道(Grand Central Parkway)等主要道路，方便住戶到紐約各地。

地址

合作公寓，統艙一家庭獨立屋，1290平方呎合作公寓，兩室合作公寓，一室合作公寓，三室多家庭獨立屋，2000平方呎一家庭連排屋，1500平方呎共有公寓，一室合作公寓，四室共有公寓，三室

容有綠地和花園環繞的公寓。隨著20世紀初國際花園城市運動，傑克森高地內「花園公寓」如雨後春筍般拔地而起，讓傑克森高地成為全國第一個花園公寓社區。傑克森高地大部分的公寓樓由「皇后區公司」建造，距離華人聚集法拉盛線幾個街區之內。這些五或六層高的公寓有華麗的外觀、共享花園空間，裡面配有壁爐、鑲木地板、帶淋浴的浴缸等，主要為中產階級設計打造。位於北方大道夾82街的Laurel公寓於1914 年建成，是皇后區公司在傑克森高地建造的第一個公寓樓，帶有一個小庭院。具有代表性的灰石合作公寓(Greystone)於1918年完工，次年在84街和85街間又建造了由十棟樓組成的「Linden Court」。 1920年代，合作公寓漢普頓花園(The Hampton Gardens)、「城堡」(the Chateau)、「塔樓」(the Towers)相繼建成。在34大道上

74街3415號 71街3424號 78街3515號 34大道8810號 80街3541號 76街3418號 87街3419號 88街3563號 81街3448號 35大道8009號

價格 19萬8888元 90萬9000元 66萬5000元 32萬2500元 59萬元 131萬元 114萬9000元 45萬元 85萬元 84萬5000元

(資料來源：zillow.com；製表：記者朱蕾)

的「城堡」和「塔樓」都是寬敞通風的設計、配有電梯。「城堡」更採用了法國文藝復興風格建造。1924年，又出現三個公寓樓社區。「English Gables」於1928年建在82街主要商業區附近，一年後，位於79街和80街之間的37大道上又建造了羅伯特‧莫里斯公寓 (Robert Morris Apartment) ，以美國獨立宣言的簽署人羅伯特‧莫里斯命名，此公寓擁有充足的綠地、高天花板和壁爐的設計等，價格相對昂貴。直到經濟大蕭條，因為居民負擔不起，這些公寓的入住率只有一半，大蕭條過後，這些公寓也變得更加平價。花園公寓所在的大部分地區已被列為「國家史蹟名錄」(National Register of Historic District)以及「紐約州史蹟名錄」，開發商不能任意改造街道上的建築，史蹟名錄區也是傑克森高地相對富裕的社區。

羅斯福中心 2020年完工

「羅斯福中心」設計圖。 (開發商提供)

間；大樓底層為8400平方呎的零售空間，二樓有1萬9000平方呎的社區設施和醫療空間，將提供167個停車位，大部分車位在地下室。開發商Werber地產公司於2013年以700萬元買下此地，2014年提交計畫書，去年獲得批准，預計在2020年完工。開發商認為，不像皇后區長島市和布碌崙市中心，傑克森高地的豪華出租公寓市場競爭並不激烈。羅斯福中心建案的設計精良、房屋全新，更重要的是交通非常方便，就在擁有多條地鐵線路的地鐵站邊上，將成為皇后區公共交通最為便利的社區之一。

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坐擁波士頓眺望海景

地產專版室外廣場成為人氣聚集的場所，為建築空間帶來了趣味性和層次感。

【紐約訊】盧寧建築師事務所設計的波士頓地標性建築——沙灘酒店正拔地而起。此專案受到當地市政府和議員會議的特別讚賞，並批准將容積率從3.0提高到5.0。原因是該創新性建築，融洽周邊環境，有效地實現了地域經濟提升與人文歷史的無縫對接，從而展現了建築強大的生命力。實踐再次證明，建築設計是高創造性產業，優秀的設計帶來的增值是驚人的：既有無形的價值財富，包括地域文化特色和城市社區的品級提升；也有有形的價值財富倍增，其中開發商是榮譽和實利雙豐收。

該事務所再次設計第二家海濱酒店，新酒店以其清新的面貌使得市政廳領導和議員們再次眼前一亮，並批準將容積率從3.0提高到6.0。設計團隊對海灘地貌、歷史人文、發展前景三方面已經下足功夫，與政府和當地有識之士取得共識。同時，對於標誌性建築的延伸作了宏觀思考。兩家酒店在和諧中各有特色，既呼應又互補。第一家酒店取「靜」態：外觀採用水平延展方案，將大海與沙灘融入建築的核心與主軸，圓融建築物的尖銳直角幻化為一個水平

如同水波的建築外牆，反射天空和海面種種情緒動態感受。

觀光電梯緩緩上升，遠觀猶如碩大的氣泡從底部徐徐上冒。

的燈塔，在黑暗中投射光芒，加上內飾如沙灘回映陽光，一片金光暖色，讓酒店增加賓至如歸的溫暖感。規劃局奧布萊恩先生曾溺愛其為「沙雕」，一個恰當的比喻。第二家酒店取「動」態：建築立面佈置如同水波的外牆，讓它自然反射天空和海面的種種情緒的動態感受，或藍天白雲，或波瀾滾滾。紅色的觀光電梯緩緩上升，遠觀猶如碩大的氣泡從底部徐徐上冒，穿過通高大廳和天窗，到達樓頂。建築面向東方，日出和日落時分，整個建築分明就是一盞舉世無雙的金色燈籠，映襯出周邊天空、大海，以及

五光十色的遊客。應有盡有，詩意盎然，情調浪漫。盧建築師二十五年來專注與在學術領域和設計行業從事設計研究，積累豐富的經驗。從紐約下城西部到中城東部以及哈林區的中心地塊，她介入了紐約城市新天際綫的幾百萬尺建設項目。多年從業經歷以及在紐約市立大學兼職教授相關課程，使得她諳熟城市複雜地區的用地規劃和建築要求、擅長在不同地塊獲取最高性價比。詳詢 718.395.8637 或訪136-20 38th Avenue, Suite 9F Flushing NY 11354。

天景豪苑THE GRAND再奪紐約上半年銷售冠軍位法拉盛新地標天景購物中心之上充滿活力的新社區【紐約訊】位法拉盛新地標天景購物中心之上的「天景豪苑THE GRAND」，繼 2017年榮獲紐約市年度銷售冠軍之後，再度在今年的第一和第二季掄元，售出了98 套，The Grand三幢大樓總售出量已超過 90%，是最後入市的好時機。今年整個紐約樓市的大趨勢是銷售速度減緩，但天景豪苑能逆勢成長，證明了這是一個經得起市場考驗的建案，華人社區的房市需求依然強勁。套句開發商Onex Corporation 總裁Michael Dana的話，很難再找到第二個像天景豪苑一樣的開發案，這麼大的規模，這麼多設施和公共空間，深遠地影響了當地的地產市場，提升了整個社區的生活質量。這個項目的成功吸引了對鄰近區域的更多投資，包括基礎設施的投資，使法拉盛的前景更為光明。

天景豪苑的三幢樓。

從天景豪苑往下看的綠色瀑布花園。天景豪苑的最大特色之一是戶內戶外的休閒設施規模遠超過其樓盤，整個屋頂花園占地達6英畝，已全部完成投入使用。包括多個燒烤區、二個網球場、兒童遊樂區、籃球場、室外游泳池，二個遛狗場，以及最近完工的將天景購物中心停車場屋頂轉變成供住戶使用的綠色55,000英呎戶外空間，這個神來一筆，錦上添花。根據負責該綠化屋頂建造的Blondie說，這個綠色屋頂提供了很多好處，包括降低溫度，減少雨水倒流，以及增加房產價值，該綠色屋頂和樓頂公園的其它綠色設施相結合，創造了一個充滿活力的「綠色瀑布。」室內設施方面，12,500平方英尺的Grand Club大俱樂部，內有休息室、電腦區、撲克桌、乒乓球桌、自行車、瑜伽、普拉提課程

、健身中心、帶廚房的派對廳，以及帶按摩室的水療設施、蒸汽房和按摩池。雖然地處法拉盛，但天景豪苑的建築設計可媲美曼哈頓的高級樓盤，高檔的設計、頂級的裝潢，提供比曼哈頓樓盤更多樣化及更全面的休閒設施，所以性價比高。而且位處皇后區，地稅相對低廉，天景豪苑有專屬電梯直通樓下的購物中心和醫療中心。銷售總監李立梅(Helen Lee)小姐表示，他們很欣慰地看到，天景豪苑THE GRAND吸引了各種年齡層的住戶和滿足了各種買家的需求，從小孩、年輕人、中年至長者，各行各業，五湖四海，各式人種，形成了一個充滿活力的新社區。從地產開發角度，這是一個很成功的樓盤。現在市場上的70套單位，包括了一至四臥的戶型，以及部份頂層Penthouse 單位，買家還是有許多選擇，所有單位都是完成了的現房，大約有10套是請室內設計師作了傢俱配套的樣板房，設計時尚精緻，色彩搭配高雅巧妙，顯示了靈活舒適的空間利用，以及高檔廚具和衛浴設備。有興趣的買家可連傢俱裝飾一起購買。天景豪苑THE GRAND銷售及設計中心地址:40-26 College Point Blvd，Flushing, NY 11354，電話:718.886.8899，網站 :THEGRANDSVP.COM，開放時間：周一至周五 10AM - 6PM，周六及周日11AM - 5PM 。歡迎有興趣的人士上門看房。

海灣豪庭銷售中鬧中取靜無敵海景完美典雅的高檔水準配套設施完善【紐約訊】位於大學點的海灣豪庭，由天明地產開發商和仁和集團合作所完成的樓盤，有時尚典雅的迎賓大廳，以及現代化寬敞

明亮雅致客廳。

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明亮的格局、豪華氣派的精品傢俱，奠定它完美典雅的高檔水準。豪庭包含2棟6層樓的主體建築，共134個單位、139停車位和70個

開放式廚廳。

皇后區電話：718-746-8889分機6345 華埠電話：212-226-5131分機104 布碌崙電話：718-871-5000 服務郵箱：wjnysales@worldjournal.com

遊艇泊位，可眺望曼哈頓摩天大樓。交通方便，高速公路I-678,I-495近在咫尺，巴士達法拉盛地鐵站。離法拉盛核心商業區5分鐘車程；住戶可搭乘水上渡輪往返曼哈頓中城和華爾街。法拉盛核心商業市區，這裡中國超市林立，餐館遍布，多個東方國家的美食，任您品嚐；各種娛樂休閒設施齊全，滿足您衣食住行方方面面。附近大型的購物中心，Macy’s、Target、BJ、 Bed&Beyond，購物方便又省心。週邊休閒有娛樂場所，有電影院、KTV、保齡球、高爾夫球、棒球、羽毛球館、乒典雅大堂。

健身房。

兒童遊樂室。

大型游泳池。

乓球館、撞球館等。晚上可以乘坐遊輪夜遊觀賞曼哈頓夜景及自由女神像。豪庭社區共有8種戶型，600-2000平方英尺，從一小套房到三房，不同戶型各有特色，方正實用，空間感分明、每戶有落地窗和和觀景陽台。白日親近自然清風，藍天白雲海灣美景，夜晚是璀璨紐約夜景，為每戶帶來回歸詩意的悠閒。該社區配備24小時尊貴酒店式管理服務，Day Care、圖書館、4個多功能會議中心、Roof Top花園、餐廳、健身房和由游泳池等設施。海灣豪庭地址：109-09 15th Ave.,College Point, New York, NY 11356電話：718-4618830/718-886-0502。

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盧寧建築師：讓建築展現生命的活力讓建築展現生命的活力

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記者和釗宇／紐約報導紐約的華人愈來愈多，各種熱門華人社區交相輝映，構成紐約獨特的文化氛圍，華人的生活方式也影響著紐約。眾多地區中，日落公園 (Sunset Park)就是其中的代表，為布碌崙(布魯克林)注入了靚麗的獨特元素。日落公園位於布碌崙西區，各種華人商鋪如超市、餐廳、小吃店、銀行、藥房、診所等應有盡有。因為生活便利，這裡的房價近幾年來節節攀升，炙手可熱。日落公園北臨格林伍德高地(Greenwood Heights)和公園坡(Park Slope)，東到波羅園 (Borough Park)，南到貝瑞吉(Bay Ridge)，西臨紐約港海面，面積280英畝。此前稱「南布碌崙」，由於日落時分能欣賞到曼哈頓天際線的極致景色，因而得名「日落公園」。日落公園居民主要是波多黎各人、墨西哥人和華人，以及其他西語裔、印度人和挪威人，總人口超過13萬人。其中西語裔占44% ，亞裔占28%。華裔人口的中心從7大道向東到波羅園，現稱為布碌崙華埠，以8大道為中心。5和7大道之間的區域大多是各族裔雜居。目前47%的日落公園居民是在外國出生的。不同族裔聚居讓日落公園展現多元文化，人們可在8大道中國城品嘗珍珠奶茶、中式美食，和購買具有中國文化特色的紀念品。傍晚可到日落公園裡最高的山坡上，遙望曼哈頓下城的美麗天際線。夜晚還可到西邊的西語裔社區酒吧、知名的保齡球館享受不同的文化風情。日落公園的交通十分便利，貫穿布碌崙南北的紐約地鐵BMT第四大道線(D線、N線、 R線)在日落公園地區有36街、45街、53街和 59街四個站，BMT西城線(D線)則停靠在9大

2018年8月23日 2018年8月23日星期四星期四 THURSDAY, THURSDAY,AUGUST AUGUST 23, 23,2018 2018

日落公園繁榮便利炙手可熱布碌崙

道站，BMT海灘線(N線)在8大道也有車站。此外，運營不久的紐約市輪渡(NYC Ferry) 也在日落公園設有一個碼頭，南布碌崙線 (South Brooklyn)和洛克威線(Rockaway Routes) 在日落公園均停靠，大大縮短日落公園居民前往曼哈頓下城的時間。除了公共交通之外，8大道華人聚居區的小巴也有效地聯結了紐約市各華裔社區的交通。由於日落公園地區不臨海，早年移民並不多，但隨著曼哈頓華埠和法拉盛的逐漸飽和，愈來愈多華裔前進日落公園，隨後一些華人公司也在此設立，更陸陸續續吸引華裔人口入住，日落公園的房價近年也水漲船高。日落公園的住房主要以獨棟屋和共有公寓

華裔人口的中心是從7大道向東到波羅園，現在稱為布碌崙華埠，以8大道為中心。（記者和釗宇／攝影）

(Condo)為主。根據Trulia的數據，日落公園地區的房價均值為109萬9891元，雖比去年同期下降0.2%，但整體市場依舊火爆。 2010到2017年間，日落公園的獨棟屋房價中位數成長71.13%，共有公寓房價中位數增成長28.36%，合作公寓(Co-op)的房價中位數更成長102.99%，可見日落公園的各種主要房型都很受購房者的青睞，尤其獨棟屋和共有公寓漲勢驚人。不僅如此，日落公園今年掛牌出售的房屋數量比去年減少13.9%，顯示市場看俏。例如，位於8大道交46街的一間獨棟屋6月

據Trulia統計，日落公園地區的房價均值為109.9萬元。（記者和釗宇／攝影） 日落公園的住房主要以獨棟屋和共有公寓為主。（記者和釗宇／攝影）

日落公園近期房屋成交表房屋類型

8大道中心大型建案入駐記者和釗宇／紐約報導雖然日落公園地區過去的建案一直以小型為主，但是從目前正在籌備的專案來看，未來日落公園區域建案規模將會擴大，有多個大型建案入駐。其中，在8大道6208號正計畫建設一處集商業、住宅、娛樂設施為一體的大型建築，名為「8大道中心」(Eighth Avenue Center)。 8大道6208號建案計畫始於2014年，緊鄰8 大道N線地鐵站，但由於當地社區委員會一直提出意見，該建案的設計仍處變動之中。根據追蹤紐約建案速度、支持開發項目的網站New York Yimby介紹，「8大道中心」

的總建設面積將達129萬2920平方呎，其中包括23萬2880平方呎的住宅區域、9萬9100 平方呎的醫療場所、3萬7990平方呎的學校和圖書館用地、8萬5590平方呎的辦公場所、9萬5210平方呎的酒店房間，以及34萬 2090平方呎的零售區域。其中，三分之一的零售區域，預計將被日落公園當地商家使用，包括家具店、藥店、超市、文化交流場所、美食城和活動舉辦場所。該建案將建設250間公寓，每間公寓平均面積約為930平方英呎，其中50間公寓將成為可負擔租金公寓(affordable apartments)。

面積

的兩倍還大。新圖書館上層將建設49間可負擔租金公寓，其中統倉月租金532元起，三房公寓的月租金也只有1272元。其中一半房屋僅供第七社委會涵蓋區的居民申請，九套房屋則預留

地址

價格

共有公寓

540平方呎

51街774號3A

35萬4900元

共有公寓

655平方呎

3大道5418號4C

41萬元

合作公寓

700平方呎

41街521-531號C-9

55萬元

單家庭式

2592平方呎

57街227號

97萬元

多家庭式

2960平方呎

45街629號

145萬7500元

多家庭式

2160平方呎

53街864號

193萬元

共有公寓

640平方呎

64街420號7D

44萬5000元

資料來源:取自地產網站Zillow.com，製表:記者和釗宇

此外，該建案還將在主樓之上建設公共通行區域，並在9樓樓頂建設花園。這樣的設計是為了因應日落公園，尤其是8大道地區華人數量不斷增加的現實。隨著愈來愈多的華人在日落公園安家，這裡的街道將愈來愈擁擠，因此減少建築，將可省出更多的街道空間。同時，8大道中心包含16萬7000平方呎的零售區域，也將進一步增加這裡的人流量。雖然開發公司仍未提交建設許可，但已經提交超出原址一座一層建築的許可。「8大道中心」預計將在兩年內得到開發許可，再加上大約三年的施工期，預計2023年落成。

日落公園圖書館 2020年變身公寓記者和釗宇／紐約報導在布碌崙(布魯克林)5大道委員會(Fifth Ave nue C om m itt e e ) 和布碌崙公共圖書館 (Brooklyn Public Library)的合作下，新建的日落公園圖書館(Sunset Park library)將於2020年落成。新館將在舊館原址重新建設，上層還將包括49間可負擔租金公寓。日落公園圖書館是紐約市使用率最高的圖書館之一。但因空間有限，且年久失修，難以滿足社區需求，因此市府已在4大道5108 號的圖書館原址開始擴建新館，預計新館將在2020年建成。 5大道委員會和布碌崙公共圖書館從2014 年就已開始合作籌畫新館建設事宜，5大道委員會將從市政府手中買下圖書館原址，然後建設新圖書館及上層公寓，建成後再將圖書館產權返還給市政府。該建案由5大道委員會、布碌崙公共圖書館、以及市房屋保護與開發局(HPD)共同負責。重建的日落公園圖書館建築將有八層，總建築面積2萬1000平方呎，面積比原圖書館

底售出，價格已達280萬元，今年4月出售的另一棟位於第二大道交57街的獨棟屋，售價也有105萬元。而且，由於市場需求愈來愈大，當地房價過去四年快速攀升，四年的回報率高達39.64%，超過曼哈頓的16.47%。隨著新移民的不斷增加，日落公園的地產市場預料將繼續火熱，而且生活在8大道區域的華人與曼哈頓華埠、法拉盛等區域也有著密切的聯繫，尤其N、R號地鐵沿線將會是未來房產項目發展的重點。日落公園的風貌未來也會因眾多開發案的建成而步步改善，商業發展與地產前景都值得關注和期待。

「8大道中心」是集商業、住宅、娛樂設施為一體的大型建築（上圖，取材自陳洵民建築師事務所網站），目前仍是一片荒地（下圖，記者和釗宇／攝影）。

給家暴案受害者。建設期間，當地原本的圖書館徹底關閉，市府已將位於4大道4201號的第七社區委員會總部設為臨時圖書館，該臨時圖書館於今年5月對公眾開放。

日落公園圖書館（下圖，記者和釗宇／攝影）因空間有限，且年久失修，難以滿足社區需求，新館將於2020年落成（左圖，本報資料照片）。

（更多地產訊息，請見今日F1）

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長島南岸全新海濱住宅社區享受與海親近生活

定制配套設施，提供人們一種無憂慮的生活方式。

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每個住宅都有美食廚房，提供人們一種無憂慮的生活方式。

【紐約訊】很多華人家庭在購房的過程中，「學區」是一重要的考量，供選擇的地區很有限。但當你不需要考慮學區時，視野一下就開闊起來，可以根據自己喜歡的生活方式作出選擇，長島南岸,一個全新海濱住宅社區-「觀海」OceanWatch at Harbor Pointe，不單臨海而居，每戶人家還擁有自己的遊艇泊位，享受真正的與海親近的生活。 Ocean Watch at Harbor Pointe社區位長島南岸的自由港Freeport，屬納蘇郡，離法拉盛僅25英哩，有通勤火車去曼哈頓，車程在一個小時內。自由港鄰近長島最大的購物中心 Roosevelt Field Mall羅斯福購物中心，附近還有很受歡迎的Trader Joe超市，長島南岸著名的海濱餐飲娛樂聚集地「Nautical Mile」就位於這裡，海鮮餐館酒吧林立，交通購物娛

樂都很方便。傳統上自由港是一個多元的社區，地理優勢上，這裡有多條運河直通大西洋，以前很多漁民以此為家，現在聚居了很多喜歡出海的家庭，特別是有遊艇的人家。 Ocean Watch at Harbor Pointe是近年來興建的豪華海濱門控社區，區內均是三臥和四臥的聯排別墅，每幢有超過2,500平方英尺的生活空間。設計上把主要的生活空間安排在頂層，從寬敞的客廳和房間就可欣賞到長島南岸水道的壯麗景色。每個住宅都有美食廚房，定制浴室，壁爐，硬木地板，中央空調，花崗岩檯面，私人遊艇泊位，入口對講機，警鐘報警系統，廚房全套不銹鋼設備，拱形天花板和大客廳，步入式壁櫥，每個單位都有洗衣機/烘乾機，車位，以及海濱的水景。 Ocean Watch at Harbor Pointe是Condo式的

定制浴室，提供人們一種無憂慮的生活方式。

不單臨海而居，每戶人家還擁有自己的遊艇泊位，享受真正的與海親近的生活。

管理，提供人們一種無憂慮的生活方式，隨時可開遊艇出海，生活空間將數倍放大，享受真正的與海親近的生活。 Ocean Watch at Harbor Pointe地址: 700 S. Main St，Freeport，NY。新社區的銷售由

Daniel Gale Sotheby’s International Realty負責，查詢電話: 516.608.8888，網站: www. Oceanwatchfreeport.com 。該地產公司 Rockville Centre辦公室電話: 516.678.1510。住宅售價640,000美元起。

戴士樂律師樓為您解決房東房客糾紛任何情況房東都無權自行驅離房客尋求律師協助為最好辦法【紐約訊】位於貝賽的「戴士樂律師樓」(Law office of Perry Ian Tischler Esq PC)代理過數千宗房屋糾紛案件，精辦各種破產申請及房東房客爭議的訴訟及非法住宅(地下室2家庭住3家庭)的高等法院案件，解決各種民事、刑事、法院出庭等法律問題，還有商事法及家事法案件處理，並擅長在各級法庭上作各種民刑事案件的訴訟工作，歡迎致電諮詢。華裔民眾喜歡買房投資、出租，尤其在紐約市租屋率高，讓許多人想要藉由出租來增加額外收入或減少貸款/稅金負擔，但相同的也存在許多房東房客糾紛。目前在華裔社區普遍存在的房東房客糾紛多為；

一、房客拒付房租。二、房東不滿房客的部分行為，比如養寵物、製造噪音、擅自分租等。三、房東拒維修等，以上糾紛往往也是造成房東趕房客走，房客賴著不走的原因。根據紐約州相關法律規定，無論房東房客是否簽訂租約，只要房客入住超過30天，房東想要房客搬離必須以法律書面形式向房客下達通知。戴律師承辦過無數房屋糾紛的案件，對於房屋訴訟法律非常熟悉。他表示，無論發生任何情況，房東都無權自行強制驅離房客。律師提醒房東，遇到糾紛時，房東可在期限到期後中止租約，向法庭提出驅趕房客的要求，如果法庭批下驅逐令，將

由法警來執行和監督房客搬離，千萬不要和房客發生衝突，也不要擅自換鎖或以斷水、斷電等方式非法驅趕房客，最好尋求專業律師的建議與幫忙。其華人法律助理季雯(Wendy)有20多年處理房東房糾紛，她表示，若房客的行為明顯違反了租約，房東有權向房客發出通知 (Pending Notice to Cure)，要求房客在限定時間內改正。一般房東向房客要求改正的時間為3-30天，如果房客到期不改正並否認自己的行為，報警和投訴311紀錄都是有用的證據，須保留供日後出庭用。美國房屋法律非常繁瑣，有租屋糾紛要做任何行動或想要打官司的房東，最好事

紐約地毯窗簾公司特價優惠歡慶創業25周年機會難得【紐約訊】歡慶創業滿25周年的紐約地毯窗簾公司，為感謝顧客多年支持，即日起各式窗簾特價優惠，機會難得，敬請把握。 1992年開業的紐約地毯窗簾公司，由來美

多年的Robert Hsu許氏夫婦經營。他們欣見紐約市地產持續興旺，全面帶動室內裝潢業蓬勃發展，因而大批引進歐美大廠優質建材，為客打造富麗堂皇，安樂舒適的智慧型室

上：紐約地毯窗簾公司代售的亨特•道格拉斯(Hunter Douglas)牌創新窗簾，可瞬間調節室內亮度、溫度與氣氛。右：歡慶創業滿25周年的紐約地毯窗簾公司老闆Robert 許，為客打造優雅舒適的室內空間。

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皇后區電話：718-746-8889分機6345 華埠電話：212-226-5131分機104 布碌崙電話：718-871-5000 服務郵箱：wjnysales@worldjournal.com

內空間與環境。此外，又因該公司店東通曉韓語，其服務除受華語市場歡迎外，也早已成功打進注重生活機能與品質的本地韓語社區市場。店東許氏夫婦待客真誠，嚴選產品，所代理的美國A+級百年窗簾名牌-----亨特‧道格拉斯(Hunter Douglas)創新窗簾，囊括直立柔紗簾、絲柔百葉、歐式幻彩鋁百葉等，可選擇手動或電動操作，全部按照用戶需要訂造，能滿足各種室內設計、光線調控、保障私隱等的不同需求。同一道格拉斯品牌還有風琴簾手推式及迴力式操作系統，均獲近年IF 產品設計大獎，有效保護兒童和寵物安全，符合至高的歐洲EN13120安全標準。紐約地毯窗簾老闆許先生一併介紹，該公司銷售的其他世界名牌還有美國蕭氏工業(Shaw Industries)以及莫霍克工業公司 (MOHAWK INDUSTRIES, INC.)產品。其中莫霍克以生產商住所需地板而聞名於世，旗下製造及分銷的品牌眾多，包括消費者熟悉並推崇的American Olean、Beaulieu、Bigelow

戴士樂律師(左)及其華人法律助理季雯承辦過數千件房東房客糾紛案件，不僅熟稔訴訟條文，也處理過各類難題，可以助您擺脫糾紛。先諮詢專業律師。戴士樂律師樓電話： 718-229-5390，免費面談，周末請預約，地址：38-39 Bell Blvd., Suite 203, Bayside, NY 11361(CitiBank旁)。

、Kane Carpet、Karastan、Mohawk、Pergo、 Quick-Step與Unilin。以上品牌生產地毯、瓷磚、塑膠以及木質、石材、複合與乙烯基地板等，平整耐磨，安裝簡易。至於商住高端地毯，紐約地毯窗簾亦推薦美國迪克希集團公司（The Dixie Group, Inc.) 的產品。這家公司旗下的品牌有Fabrica、 Masland Residential、Dixie Home、Atlas Carpet Mills、Masland Contract與Masland Hospitality 等，主要供應專業商家，包含室內設計師、傢俱零售商和傢俱店、豪華房屋建築商,高端社區和酒店公司等。紐約地毯窗簾樂於為客代訂安裝，於此同時，紐約地毯窗簾也代售歐美各家名牌牆紙與牆布，能夠大面積美化顧客的室內牆面，令空間霎時為之改觀。紐約地毯窗簾公司歡迎各界參觀選購，地址: 36-09A College Pt. Blvd., Flushing, NY 11354，電話: 718-886-2900/646-467-0885，傳真: 718-886-6706。

紐約工商(二)提要寰宇中文學校課後班週六班招生最高法院判決有助消遞解令中韓傑出藝術家攜手藝遊視界角膜折射療法擺脫眼鏡的束縛

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秋園丘內有大量兩至三層不等的花園公寓，環境優美。（記者陳小寧／攝影）

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2018年8月16日 2018年8月16日星期四星期四 THURSDAY, THURSDAY,AUGUST AUGUST 16, 16,2018 2018

皇后區

秋園丘

中產階級社區

秋園丘社區近期房屋成交價戶型統艙一臥一浴兩臥一浴兩臥一浴三臥一浴三臥三浴四臥三浴五臥四浴

記者陳小寧／紐約報導寧靜、便利是秋園丘社區的最大特點，近年吸引了各族裔的紐約民眾入住，成為十分火熱的社區。該區的獨立屋、連排屋、多戶花園合作公寓、共有公寓以及大型出租住宅普及，可滿足不同住房者的需求。根據地產信息公司Trulia報告，秋園丘房屋中間價為81萬元，較去年同期增長了9% ，出租房的中間價為2800元。位於緬街以東的合作公寓社區中間價為29萬3250元。該社區該區55%的居民擁有住房，30%的居民為單身，年家庭中間收入為5萬2464元。秋園丘社區人口多元，除了近年眾多華裔遷入之外，社區原來還有非常多的猶太裔居民，此外還有韓裔、拉丁裔、阿富汗裔等。該區住房由獨立屋、聯排屋以及小型花園公寓(Garden Apartments)組成。這些二至三層不等的多戶小型花園公寓大約占了該區住房的一半，而且多為合作公寓，樓前有精心修理過的草坪和居民休憩用的座椅，為居住者打造了小型社區的氛圍。相對成熟的秋園丘社區，近兩年新建案不多。位於聯合大道(Union Turnpike)15815號的共有公寓為秋園丘近年最新建案。聯合大道 15815號建於2018年，屬於豪華型共有公寓，共四層、51戶，房型從一室到三室不等。底層商戶也在售賣，大樓享15年減稅計畫，另位於153街的The Opal公寓，是該區內大型的豪華型出租公寓樓。戶型從統艙至三室，月租金1950元起。大樓內有免費健身房，還有洗衣間、自行車存儲間，以及分別為小型犬和大型犬設置的狗公園。大樓室外還配有陽台、庭院及烤肉設施，適合年輕人及家庭入住。

交通方便社區安寧

在秋園丘社區內，坐落著兩座大學，分別是包括位於該區北邊的紐約市立大學皇后學院(Queens College)，以及位於150街交75路的 Lander College，為當地增添不少學術氣息。皇后學院內的寇登劇場(Colden Auditorium )也是皇后區重要的文藝表演中心，每年都有世界各地的藝術家，在此舉行音樂會及表演。此外，紐約市皇后區明星高中湯森哈里斯高中(Townsend Harris HS)也在秋園丘，培養了眾多優秀畢業生。區內還有第154小學、164小學、165小學、219小學、255小學、250中學，以及皇后學院附屬數學科學實驗學校(The Queens College School for Math, Science and Technology)、江邦高中(John Bowne High School)等，為家庭教育提供了多種選擇。 2013年擴建的皇后區圖書館秋園丘分館已於2017年9月正式啟用，現代化的外觀，以及內部舒適的環境，成為社區重要的文化活動場所。

房價 33萬元 23萬9000元 32萬6000元 57萬4820元 99萬1680元 115萬元 99萬9000元 129萬8000元

族裔很多元房價增長快

秋園丘(Kew Gardens Hills)位於皇后區中部，是皇后區一座中產階級居住的社區，位於皇后區眾多交通幹道之間，地理位置優越。多所高校、中小學也坐落這裡。商業街上更擁有眾多便利店和餐館。沒有繁華都市的嘈雜，卻是一個生活便利、文娛活動豐富的成熟社區。

明星高中兩座大學

平方呎數 850 700 850 701 1729 2475 2500 1968

取自Zillow網站製表:記者陳小寧

記者陳小寧／紐約報導

秋園丘與皇后區森林小丘 (Forest Hills)、皇后小丘 ( Queensboro Hill)、布萊伍德( Briarwood)、 Hillcrest社區相鄰。西與范威克快速路 (Van Wyck Expy)交界，緊鄰法拉盛草原可樂娜公園(Flushing Meadows Corona Park) ，北邊以長島快速路 (Long Island Expressway) 為界，南至聯合大道 (Union Turnpike)，東邊則到博生大道(Parsons Blvd.)。如果說森林小丘(Forest Hills)是皇后區的小曼哈頓，那秋園丘則有如森林小丘的臥室社區。儘管秋園丘沒有地鐵，但便捷的公車線路讓當地居民可以方便地前往法拉盛、皇后區及曼哈頓各地。也因為沒有地鐵，反而造就了秋園丘社區的安寧。區內的QM1、QM4、QM5、QM6、QM7、 QM8分別直達曼哈頓下城和中城。此外，搭乘Q20A、Q20B或Q44特選巴士可以前往法拉盛緬街。也可搭乘Q64，只要十分鐘即達森林小丘(Forest Hills)地鐵站，乘坐E或F線快車前往曼哈頓。除了公車線路方便，秋園丘被長島快速路、范威克快速路、聯合大道環繞，對於開車的居民來說，也十分便利。

類型合作公寓合作公寓合作公寓共有公寓獨立屋連排屋獨立屋獨立房

秋園丘緬街上眾多餐館、便利店，方便民眾生活。 秋園丘社區公車線路十分便利。 紐約明星高中湯森哈里斯高中坐落在秋園丘。 大型豪華租賃公寓 The Opal。（記者陳小寧／攝影）

從農場到社區文化底蘊濃記者陳小寧／紐約報導從最初的農場，到如今設施齊全的社區，多位名人曾在這裡擁有房產。秋園丘的起源、發展、演變過程，也見證了紐約皇后區的歷史。該區內眾多歷史悠久的建築，如今依然屹立，供民眾參訪欣賞，為秋園丘增添文化與歷史底蘊。歷史上，多位紐約名人、政要都曾居住此地，諾貝爾文學獎得主、美國歌手巴布狄倫 (Bob Dylan)也曾居住在秋園丘靠近皇后大學的社區。秋園丘西北部地區，在歷史上曾是一片廣達120畝的農場，名叫Spring Hill Farm 。在殖民時期，由簽署美国独立宣言的纽约州代表法蘭西斯路易(Francis Lewis)所有。 1763年，時任紐約州副州長的Cadwallader Colden將農場買下，建造了房屋Spring Hill

House。直到1894年，當地又被Cedar Grove 墓地公司購買，Spring Hill House也在之後一場大火中被毀。這片區域如今已成為秋園丘西北邊的Mount Hebron墓地。秋園丘最早的當代住宅建於1917年，臨近聯合大道。但20世紀早期，該地區大多都是農場，被稱作皇后谷(Queens Valley)。 1920年代，眾多農場開始變成高爾夫球場及鄉村俱樂部。其中一家名為Arrowbrook的鄉村俱樂部在1939年時，成為時任紐約市長拉瓜地亞(Fiorello LaGuardia)的「夏季市政廳」 (Summer City Hall)。 1936年，隨著地鐵進入皇后大道，以及毗鄰秋園丘的法拉盛草原可樂娜公園在1939年舉行世界博覽會，帶動了秋園丘的發展，展民人口開始增長。最初居民多是德國、愛爾

蘭和義大利族裔，許多人從布碌崙和曼哈頓遷入。由於該社區地形此起彼伏，再加上當時附近的秋園(Kew Gardens)社區已經成為皇后區有名的社區，於是眾多開放商將這個社區的名字，從皇后谷(Queens Valley)改為秋園丘。隨著人口增加，眾多基礎設施也從那時開始建立。包括連接北法拉盛的緬街的拓寬，公共汽車駛入社區。秋園丘的猶太中心(Jewish Center)、皇后郡儲蓄銀行(Queens County Savings Bank)以及第當地第一所小學 164小學相繼在1939年至1949年間建立。著名建築設計師Joseph Unger於1940年打造的緬街電影院(Main Street Cinemas)，至今仍為當地民眾提供豐富的文娛服務。

美國十大最獨特冰淇淋第一名的Max and Minas Ice Cream店面。（記者陳小寧／攝影）

早期建立的皇后郡儲蓄銀行秋園丘支行，成為緬街上靚麗風景線。（記者陳小寧／攝影）

1940年打造的緬街電影院(Main Street Cinemas)至今仍為當地民眾提供服務。（記者陳小寧／攝影）

緬街貫穿餐館林立貫穿秋園丘的緬街，是該社區主要的商業街。街上遍布符合猶太飲食戒律(Kosher)的餐廳。此外，被評為美國人最喜歡的冰淇淋、十大最獨特冰淇淋第一名的Max and Minas Ice Cream就坐落在秋園丘的緬街上。由Becker 兄弟在1997年創立，提供各種獨特口味的冰淇淋，比如啤酒味、披薩味、煙燻三文魚等口味。秋園丘也是不少影視作品的拍攝地。包括「法律與秩序」(Law and Order)、「搶錢大作戰」( Boiler Room)等。老字號綜藝節目「周六夜現場」(Saturday Night Live)也曾在這裡取景，可見該社區的獨特魅力。

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坐擁360度無敵海景與城市美景火熱上市中

「布碌崙灣一號」戶外5,000呎泳池區，置備陽臺、躺椅、餐桌、燒烤爐架與室外淋浴設備。

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【紐約訊】座落布碌崙南端最高共有公寓大樓----30層的「布碌崙灣一號」(1 Brooklyn Bay Condominiums)業已落成，日前舉辦入伙與單位促銷燒烤晚宴。開發商孟斯集團 (Muss Development LLC)首長傑森‧孟斯 (Jason A. Muss)在場親迎接待嘉賓、住客及買家。孟斯首長指出，該公司孟斯集團早些年在法拉盛成功推出「天景豪苑」豪華共有公寓園區，而今繼而推出「布碌崙灣一號」，是布碌崙南邊最新的豪華共有公寓大樓，提供全新的布碌崙生活視野與體驗。該樓具有無懈可擊的多重優勢。首先它建於羊頭灣地鐵站旁最優越位置，從地鐵站走至住宅園區僅需兩分鐘，方便之至。此外，「布碌崙灣一號」還有很多特點，像是具備私家車道，維護團隊常駐大樓，雙層樓高的接待大廳、門房長年駐守，大樓停車位有售，特設單車寄存處，三樓有22,500呎頂尖設備的健身房與瑜伽室、兒童遊戲間、附壁爐及飯廳的住客休閒接待

大廳。廳外長廊銜接戶外5,000呎泳池區，置備陽臺、躺椅、餐桌、燒烤爐架、室外淋浴設備，另有寵物戶外跑道及大樓寵物服務，全部室內室外公共設施合共高達33,500呎。玻璃帷幕大樓「布碌崙灣一號」明朗大器，現代藝術設計，媲美曼哈頓豪華共有公寓。該樓四面景觀開敞遼闊，毫無阻擋，坐擁 360度無敵大西洋、紐約港、曼哈坦天際線與城市街景，樓頂三層28-30樓為閣樓，很多單位面向兩個甚至三個方向的寛闊氣派景致。個別共有公寓單位也頗具特色，諸如落地大窗俯看海洋與市井街道，附玻璃圍欄之陽臺與露臺，與周圍風景融為一體；客廳與臥室的天花板高達10呎至11呎9吋，亮堂貴氣，空氣流通；橡木地板典雅溫馨；廚房採用Italkraft牌特級訂製廚櫃、打磨完好的石英流理檯面、玻璃磚砌背牆，Subzero牌專業級別冰箱、Viking牌表面光滑的不鏽鋼爐灶、烤箱及酒類冷藏箱。至於質樸的浴室則有特製的義大利鏡箱及Kohler洗臉盆與Grohe

「布碌崙灣一號」附壁爐及「布碌崙灣一號」附壁爐及飯廳的住客休閒接待大廳。牌金屬設備、Carrara大理石地板及浴缸四周牆面、附疊式洗衣機與乾衣機。所有單位均已鋪設最新高速上網線路。享有15年421-A減稅計畫的該樓，3至19樓為市價出租的豪華單位，20至30樓為出售的共有公寓單位。在全數56個豪華共有公寓單位中，目前尚有23戶公開發售，舉例( 一)29樓閣樓(單位PH29C)，最大的三臥三浴，1,927呎，兩個陽臺231呎，售價$2,225,000 ，估計每月維持費$1,378，估算地稅$307，東南角落，大西洋與羊頭灣碼頭景致。(二 )27樓(單位27E)，二臥二浴，1,369呎，陽臺 123呎，售價$1,400,000，估算每月維持費 $901.24，預估地稅$201，東北角落，曼哈坦天際線與羊頭灣碼頭景致。(三)20樓頂層(單位20E)，二臥二浴，1,162呎，售價$950,000 ，預估每月維持費$732.25，估計地稅$163，南向大西洋景致。

聯合國廣場50號享有國際地址美譽地處曼哈頓中心優越地段體會遠離塵囂的愜意【紐約訊】房地產投資最經典的一句話是:「地點。地點。地點。」，但對於要自住兼投資的買家，環境及鄰居的考量同樣重要。聯合國廣場50號樓盤被譽為是一個國際地址，吸引了各國外交政要來居住。最近美國駐聯合國大使海莉Nikki R. Haley 入住聯合國廣場50號(50 UNITED NATIONS PLAZA)大樓頂層的Penthouse單位引起熱議，得益於紐約聯合國大廈對面的地理位置，以

室內的全景飄窗。

及名設計師和高端裝潢，聯合國廣場50號大樓從推出之初就廣受各國外交政要關注，見報的有英國皇室、Qatar皇室等國政要購買了一些單位，很多是由於隱私原因而沒有公佈，大樓至今已售出超過80%的單位。聯合國廣場50號的建造有一段感人的故事，該大樓開發商是紐約三大開發商之一的Zeckendorf Development, LLC。負責人是傳至第三代的Arthur和 William Zeckendorf兩

聯合國廣場50號大廈外觀。

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金牌地毯窗簾百葉窗與地毯 20多年老品牌專業安裝好品質

該公司曾幫法拉盛知名建案大樓安裝地毯。

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【紐約訊】在法拉盛擁有20多年歷史老牌經驗的「金牌地毯」，就位於法拉盛王子街近33 大道交界處，該公司提供專業安裝高一等的地毯、窗簾產品，是大紐約地區許多知名店家指名的地毯窗簾服務公司，歡迎舊雨新知前往洽詢。金牌地毯提供的都是好品質的產品和安裝服務，該公司在過去的分別為法拉盛的住商大樓天景豪苑(Sky View Parc)與台灣知名的國際航空公司在甘迺迪機場辦公室安裝地毯與窗簾服務，頗受肯定。消費者在選擇地毯或窗簾產品與安裝服務時，應該注意以下三

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兄弟，他們的外祖父 Trygve Lie是聯合國首任秘書長，他們的祖父，即 Zeckendorf地產王朝的創辦人 William Zeckendorf Sr.當年就是為現在的聯合國大樓籌出建地的人。70 年之後，由家族的第三代回到聯合國對面打造這一幢國際現代地標住宅。聯合國廣場50號大樓的建築設計由總部設在倫敦的 Foster+Partners建築事務負責，他們多年來在世界各地構建了許多高知名度的玻

室內的全景飄窗。

點，分別是產品質料(其中包含價格是否合理)、安裝技術與專業建議，這是金牌窗簾提供的專業良心建議。金牌地毯由來自台灣的專業人士主理，服務長年來，得到極佳的讚賞。住在長島分層屋(split level)或是屋頂裝有天窗的住家，有了天窗是為了能採陽光，但是有時陽光過猛，反而造成屋內的人不舒服，該公司現在特別進了一批蜂窩窗簾，有分為電動與手動的，不論是裝在天窗還是一般窗戶，既典雅又可遮陽，相當實用。該公司有專業的地毯窗簾安裝人員，金牌地毯窗簾公司專業安裝工人，具備有專業工程執照，能在大紐約五大區合法安裝民用及商業地毯窗簾工程，這是該公司給予所有客戶的安全與專業承諾。金牌地毯長年服務廣大的中美客戶，本著「客戶第一，誠信至上」的原則，因此與工程承包商與商家企業建立了長期的合作關係。

「布碌崙灣一號」共有公寓日前舉辦慶祝入伙與單位熱銷的燒烤晚宴。開發商傑森•麥斯說：該樓的地點、設計與景觀無懈可擊，歡迎華人參觀選購。

布碌崙南端最高共有公寓大樓--30層的「布碌崙灣一號」。

該大樓所在地的羊頭灣生活機能健全，交通便利，附近義式、日式、中東等餐館不下十多家可供選擇；附近觀光景點很多，諸如遊船碼頭、遊艇俱樂部、海灘公園與遊樂場等都在近處；鄰近的購物與服務機構也很多，例如銀行、美食市場、超市、食肆、餅屋、婚紗中心、寵物店、郵局、醫院與公共圖書館等，走路可到。該樓銷售中心開放參觀樣品屋及部分單位，地址: 1600 Sheepshead Bay Rd, 2nd Fl., Brooklyn, NY 11235；大樓地址: 1501 Voorhies Ave., Bklyn, NY 11235 (Q/B地鐵至羊頭灣Sheepshead Bay站)，電話: 718-9343222，網址: 1BROOKLYNBAY.COM，電郵: INFO@1BROOKLYNBAY.COM。

璃和鋼結構建築，包括北京國際機場的一部分。聯合國廣場50號是他們在紐約的第一個大型建案。從流光溢彩的玻璃幕牆、絢爛奪目的不銹鋼立面到如綠洲般寧靜的豪華門廳，處處彰顯著這座現代大廈對品質的毫不妥協。每個公寓除了精心設計的定制化細節，Foster + Partners 還為全部43層 88套豪華公寓注入非凡的溫暖和隱私化設計。多個全景飄窗、高達 11 英尺的天花板和令人驚歎的寬闊空間盡顯宏偉大氣。空間、光線和風景是紐約生活中真正的奢侈品。Foster + Partners 設計高超，確保每套公寓內都有一角令人夢寐以求的全景曝光和深飄窗，在獲得充足光線的同時還可看到無與倫比的東河全景和曼哈頓天際線。克萊斯勒大廈、帝國大廈和聯合國大樓處於這如畫般景色的正中心。大樓公共設施包括豪華的健康中心-黑色大理石牆壁的運動和健身中心設有75 英尺長的游泳池—全紐約最豪華的游泳池。設施先進的健身房，根據體能訓練師傑伊·賴特(Jay Wright)所提概念修建，同時設有水療和桑拿中心。聯合國廣場 50 號位置優越，面對紐約東河，地處曼哈頓中心最繁華地段—卻依然能體會到遠離塵囂的愜意。大樓銷售電話:212-906-0550。官網 :www.50unp.com。

紐約工商(二)提要華利亞律師擅誤診誤醫賠償訴訟教育博覽會 9/9解析大學申請貴和中醫崔述貴/崔鵬共同主理美人歸植物提純呵護女性健康金牌地毯窗簾公司的產品與貨源十分齊全、完善，另外還有各種質料的木板或拼板(laminate)乃至捲簾、木竹簾、羅馬簾、直立簾、百葉窗、窗紗、拉門，到最近流行的風琴簾(Honey Comb)都有，另外還有小孩或是特定人士喜愛帶有特殊花色的地毯或兒童地毯，且由該公司代理知名品牌Hunter Douglas產品，終生保用。金牌地毯周一至周六10am-6pm營業，電話：718-461-4940，地址：33-16 Prince St.. Flushing, NY 11354。

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布碌崙羊頭灣全新30層共有公寓

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A22 大紐約地產 D8 大紐約地產

2018年8月9日 2018年8月9日星期四星期四 THURSDAY, THURSDAY,AUGUST AUGUST 9, 9,2018 2018

瑞吉屋充滿生活氣息，吸引各族裔入住（左圖）；地鐵L、M線在瑞吉屋設站（中圖）； The Box Factory是倉庫改建的辦公租賃區（右圖）。（記者劉大琪/攝影）

寧靜、經濟、房屋類型多樣…

皇后區瑞吉屋發展潛力大蘭岱(Glendale)和中村(Middle Village)接壤，毗鄰布碌崙(布魯克林)的布許維克和東威廉斯堡，從歷史上看它是坐落在皇后區和布碌崙邊界上的社區。 18和19世紀，荷蘭移民最早居住於此，但實際上是後來的英國移民，依這裡的地勢特徵，命名此地「Ridge(山脊)wood(樹林)」； 19世紀中期，隨著大眾交通的發展，住宅和商店逐漸湧現，如今瑞吉屋的大多數房屋，都是由曾在皇后區和布碌崙邊界的釀酒廠和針織廠工作的德裔移民，在1905年至1915年之間興建。瑞吉屋有大片的歷史區，像Vander EndeOnderdonk House就坐落在此，是紐約市最古老的荷蘭殖民石頭屋，每到夏天便會開展豐富多采的活動，也舉辦不同的節日慶典，還是有名的婚禮舉辦地；瑞吉屋水庫 (Ridgewood Reservoir)也是備受歡迎的經典之一，身處其中彷彿與都市隔絕，靜謐、美麗、超現實，是健身族最愛去的地方之一。在很多地方都越來越貴族化的今天，瑞吉屋仍堅持且罕見地保有社區原來的風貌，老住戶不走，新一代又湧入成為新居民，因此也造就了不少家族商店(mom-and-pop shop)，價廉物美、世代經營；同樣一件商品，在瑞

大紐約地產

記者劉大琪／紐約報導隨著布碌崙(布魯克林)威廉斯堡(Williamsburg)和布許維克 (Bushwick)的房價不斷攀升，無力負擔兩地生活開銷的紐約客將視線東移，轉至居住感覺類似、卻更加寧靜、經濟、房屋類型多樣的皇后區瑞吉屋(Ridgewood)；也因為看到瑞吉屋的優勢和潛力，越來越多的房地產開發商在此投資，通過蓋新公寓和改建舊房的方式，提供更多住宅選擇。瑞吉屋在皇后區與麥斯佩斯(Maspeth)、格

吉屋買到的價格，要比威廉斯堡便宜許多。瑞吉屋的公共交通四通八達，地鐵M、L 、J線都在此設站，直通皇后區、布碌崙和曼哈頓；如果天氣允許，騎自行車就能輕鬆前往附近的布許維克、威廉斯堡、格蘭岱等地；對於當地居民來說，瑞吉屋的多元、便利、生機絲毫不輸布許維克和威廉斯堡。除了各族裔的移民，還有藝術家、音樂家、年輕白領也在瑞吉屋聚居，但這裡比布許維克和威廉斯堡更安靜、安全和可負擔，住宅選擇也更多，很多倉庫和廠房都改建成不同風格的公寓，滿足各年齡層和居住群體的需求。房地產公司Nooklyn首席財務官Moiz Malik 表示，瑞吉屋房屋類型多樣，從標準的四至六室獨立屋、到經翻新的戰前公寓、再到新開發的高檔住宅應有盡有，「瑞吉屋就像布許維克的衍生物，人們就沿著地鐵M線從布許維克順延到瑞吉屋」，反倒可以支付更便宜的房價或租金，就可以享有與布許維克或布碌崙北部類似的生活體驗。根據房地產網站StreetEasy的統計，瑞吉屋最低的一室月租僅有1350元，兩室在1700元至3200元之間，三室1995元至3600元不等；運氣好的話，還能找到月租在2600元至3600 元的四室。這些價位遠遠低於毗鄰的威廉斯堡或布許維克。因為看到了瑞吉屋的優勢，不少開發商對瑞吉屋社區加緊投資，以興建更多新公寓和改造老公寓；據紐約市商業貸款中介公司 Eastern Union Funding介紹，過去半年，僅用於改建瑞吉屋公寓的貸款就多達2200萬元，該公司高級貸款專員Motti Blau表示，「隨

瑞吉屋房屋類型多樣。（記者劉大琪/攝影）著瑞吉屋居住和工作的人口達到最高點，這個社區可能迎來了最好的發展期」。但瑞吉屋居民對開發一事警惕性很高，過去半年，針對社區的一些地產開發，民眾已經組織多次抗議，希望開發商在動工前多吸收民眾的意見，擔心過度開發會破壞社區的可負擔性，不必要地抬高當地的租金和房價。

瑞吉屋公寓近期交易表格

瑞吉屋的磚房是一大特色。（記者劉大琪/攝影）

類型一室一衛(共有公寓)

地址 311 Saint Nicholas Avenue Apt 2G

價格 46萬5000元

一室一衛(共有公寓)

6120 71st Avenue Apt D2A

53萬元

兩室一衛(共有公寓)

1893 Cornelia Street Apt 2L

62萬元

兩室一衛(共有公寓)

1682 Norman Street Apt 3F

67萬5000元

兩室兩衛(共有公寓)

1980 Starr Street Apt 3K

45萬6300元

兩室兩衛(共有公寓)

852 Cypress Avenue Apt 3H

85萬5000元

一家庭連排屋

1881 Suydam Street

83萬元

兩家庭連排屋

7006 60th Ln

99萬9000元

（資料來源：取自房地產網站Zillow.com，製表：記者劉大琪）

倉庫變公寓打造現代化工業風記者劉大琪／紐約報導皇后區瑞吉屋(Ridgewood)與布碌崙(布魯克林)布許維克(Bushwick)的交界處，坐落著不少倉庫和廠房；房地產開發商Loketch Group買下兩個倉庫，推翻後蓋起工業風的現代化公寓出租，一投放市場就備受關注。 2015年11月，位於康尼島的Loketch Group 花1130萬元買下瑞吉屋Wyckoff大道801號和 819號兩處空置倉庫，興建Wyckoff大道8-3號出租公寓「The Arcade」，去年剛剛完工，今年上半年開放租賃。兩個倉庫面積約為4 萬3000平方呎，每平方呎約261元，創下當地3萬平方呎以上開發項目每平方呎單價最高紀錄。該樓由J Frankl C. Mallea Y Stern Associates Architects & Engineers負責設計，外牆是走工業風路線，可以上下拉動的框格窗(sash window)和線條硬朗的鐵框陽台尤為醒目；所有公寓內部也延續工業風，包括配備多

格窗戶、硬木地板等，廚房也都安裝包括 Bosch洗碗機等在內的不鏽鋼設備。這一建案共推出54套公寓，平均每套約 800平方呎，戶型分為一室和兩室，其中有 29套為複式公寓；樓內可養寵物，配備電梯、視頻對講機和中央空調，420平方呎的樓頂天台可將皇后區、布碌崙和曼哈頓的全景盡收眼底。除此之外，該樓還有1000平方呎的休閒娛樂空間，包括健身房、遊戲室、休息室、共享工作間，還有洗衣房和27個車位的樓內停車場。「The Arcade」日前開放租賃，月租平均約為3350元至3550元；因現代化設施齊全，工業風的基調又深受年輕人喜愛，距離地鐵L 和M線僅兩個街區，附近超市、便利店、銀行等生活條件成熟，一經推出就吸引租房族目光。

「The Arcade」原址是倉庫，現已成為現代化工業風租賃公寓（左圖，記者劉大琪攝影）；「The Arcade」走工業風，深受年輕人喜愛（圓圖、右圖，取自NOOKLYN.com）。

史蹟名錄2住宅擴建公寓 Madison街 1663號已在施工中（左圖）；Woodbine街 1664號增高後將建頂樓公寓（右圖）。（記者劉大琪/攝影）

記者劉大琪／紐約報導瑞吉屋雖有大片區域屬於歷史區，但這阻擋不了房地產開發的腳步；兩棟列入國家史蹟名錄和州史蹟名錄的住宅樓，日前就獲得紐約市樓宇局的批准，在現有基礎上加蓋改建，推出更多公寓。這兩棟住宅樓分別為瑞吉屋Madison街 1663號和Woodbine街1664號，兩街相鄰、樓體緊挨。市樓宇局的資料顯示，Madison街 1663號是一棟共三層、三家庭的住宅樓，之前曾作為專門開放給殘障人士的社區活動場所；改建後將在現有的樓層上再加一層，讓樓高達到43呎，居住面積達到7076平方呎；改建後推出七套公寓，一至三層各兩套、四層一套。

Woodbine街1664號目前共三層，每層兩套公寓、總計六套，改建後將增加第四層和頂樓公寓(penthouse)，第二、三層各增加一套公寓，第四層設三套公寓；屆時樓體將有54呎高、7601呎的住宅空間。因這兩棟樓位於歷史區，地產開發商仍能伸手至此予以改建、還獲市樓宇局批准，引發社區的巨大關注和憂慮。居民認為，在現有樓層上加蓋、甚至增加頂樓公寓，並不能提供充足的住宅，反倒拉高了整體房價，最終導致社區的貴族化。瑞吉屋業主和公民聯盟主席Paul Kerzner表示，根據規定，只有市級地標性建築才能不被開發，位列國家史蹟名錄和州史蹟名錄，並不能給這些樓宇提供保護傘。

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【紐約訊】由長島德愛地產(Douglas Elliman Real Estate)千萬經紀張敏芳(Sandy Chang)代理的傑理柯(Jericho)百萬學區房，目前已上市，該房位於該區「西村」，地段好，整棟房曾經翻修過，值得前往一看。紐約長島的房地產這幾年一直是賣家的市場，因為存量不高，包含注重教育與學區的華人不斷湧入，紛紛爭購好學區房，所以好房難求，一上市立即賣出。其中華人最喜愛

的傑理柯(Jericho)與賽奧瑟(Syosset)兩區，鄰近火車站、購物中心、家具店、公園，位於納蘇郡中心地段，加上兩區高中都名列全美前百，一直是華人嚮往的地區。 Jericho位於長島495公路40至41出口南北處，附近環境乾淨、清幽，房舍排列整齊有序，上方是長島貴人區布魯克維爾(Brookville) ，超級豪宅林立，造就了包含傑理柯地區居民的高素質、高收入與高教育品質的「三高

社區」。 Jericho目前主要分為東西兩村(East & West Birchwood)與北傑理柯，這棟位於10 Warren Lane的房子，位於西村，居住在傑理柯的居民都知道，西村的房子大多都完成瓦斯(煤氣)管線工程，所以該房採用煤氣作能源燃燒。佔地一萬平方呎，室內空間3000平方呎以上，房子採擴增分層式(Extended Split)，內有五間臥房，地下室與廚房全部更新過，

並採用高品質花崗岩與不銹鋼電器等。該房內外觀是請專業室內設計公司設計，衛浴設備使用最好品牌，並配有桑拿按摩浴缸。該房目前開價129萬5000，歡迎經紀合作。詳細地址是10 Warren Ln Jericho, NY 11753 ，更多詳情可上網：www.elliman.com/longisland/10-warren-lane-jericho-bbzugpk，只接受預約參觀，請洽經紀張敏芳小姐，微信： Sandychang5164950898，電話：516-495-0898。

寶德地產Exit Realty Dynasty法拉盛開業專精曼哈頓、皇后區、長島等區住商租買賣

寶德地產日前盛大開業，社區政商名流到場祝賀，書法大師陳東久致贈墨寶。

【紐約訊】位於法拉盛市中心的寶德地產(Exit Realty Dynasty)日前盛大開業，包括州眾議員孟昭文、州參議員參選人劉醇逸皆出席，州參議員史塔文斯基則由代表到場，社區商業名流以及同業先進包括Fultonex Realty地產公司負責人Bill Seto等共有數百人參加祝賀，熱鬧非凡。寶德地產目前有多個文化背景與族裔的經紀，歡迎有意者加入寶德地產的專業團隊。寶德地產創辦人鄭鈺蓁Aggie Cheng 19歲就曾擔任地產經紀人兩年，之後經營三家婚紗影樓，非常熟悉紐約各個地區包括曼哈頓、皇后區與長島，而經營婚紗業讓她累積了很多客戶與朋友，多年來房產的經驗，以及擁有豐富專業知識更累

積了很多買賣地產的客戶群。 2013年由於中國客戶開始投資美國房地產，對紐約曼哈頓房地產需求日漸增加，她因此把握市場商機，20132016帶團隊與中國移民公司合作開辦紐約房產說明會，促成了無數的交易。另外幫國內集團找投資項目，如商業大樓、土地開發等全方位服務。寶德地產現獨家代理的樓盤位在長島市(LIC)，共有182套公寓，售價 $1300/呎起跳，是當區最大的樓盤。近Queens Borough Plaza地鐵站，有七條地鐵線路縱橫經過，只需一站就可抵達曼哈頓，到中城的時報廣場也只要約十分鐘，交通便利、四通八達。該樓盤現可享15年減稅，全新大樓與設施，包括健身房、交誼

室、戶外露台與休閒娛樂空間等，有一臥與兩臥的單位，歡迎致電詢問。寶德地產還將於明年陸續推出四個新樓盤，敬請期待。除此之外，Aggie積極參與華人社區政商活動，爭取在第一時間了解市場動態，提供最及時全面的市場信息報告。她本人精通國、粵、台、英語。服務的客戶由美國至海外中國、台灣、香港等地。她介紹，寶德地產專精曼哈頓、皇后區，以及長島納蘇郡包括大頸、曼哈塞(Manhasset)、傑瑞柯 (Jericho)、賽奧塞(Syosset)等狀元學區的租、買、賣等商業及住家地產。其合作的Exit地產公司採平行式制度，有包括訓練紮實、品牌可靠、技術先進、職場環境友善，以及保有持續性收入與退休收入制度等五大特點，不僅有效培養經紀專業背景，也讓經紀擁有無後顧之憂的收入制度來傳承給下一代，且零台費。歡迎有志人士的加入。寶德地產電話：718-666-3688，地址： 136-33 37th Ave., 8C, Flushing NY 11354。

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代理紐約翠貝卡56 Leonard St豪華單位【紐約訊】全新上市的紐約翠貝卡56 Leonard St是由世界聞名建築師Herzog＆de Meuron所設計，60層玻璃外牆疊層的摩天樓，成為紐約的新地標。該建築物的最基層是由特別委託著名雕塑家Anish Kapoor的作品，完美將獨特的街景融入時尚的大堂。位於28層西南角的單位擁有2間臥房及 2.5 浴室，使用面積為1,691平方英尺，另帶有 154平方英尺的露天陽台，可從33樓層高的位置欣賞曼哈頓上空，每間臥房均擁有迷人的遠景。此單位設施包括：11英吋高的天花板，壯觀的落地窗，白色橡實木地板，1個

由石頭和玻璃欄杆鋪搭朝南面的大陽台， 22英吋X 26英吋的大廳設有開放式廚房，客製櫥櫃，配置德國米勒Miele及美國頂級Subzero的專業家電，花崗岩檯面和往外排氣的瓦斯爐頭。寬敞的主臥套房帶有衛浴室，包括一個獨立浴缸和雙水槽，帶有燈光嵌入式藥櫃和石灰大理石導熱式地板，另一間臥室帶有大理石衛浴室，石材地板和客製石板水槽和鏡子的化妝間。由業主提供的電動遙控窗簾，離電梯只隔2個單位，洗衣機和烘乾機，24小時門衛及禮賓服務。此28AWEST 單位目前售價為$5,450,000。

該大樓的9樓和10樓為居民提供17,000平方英尺的奢華設施，包括75英尺的空中游泳池，圖書閱讀室，室內/室外電影院，兒童遊樂室，室外日光浴場和熱水池，健身中心和瑜伽室，護理室，蒸汽室，桑拿浴，帶有獨立廚房的私人用餐區和會議中心。56 Leonard St位處翠貝卡的中心地帶，只需步行就可抵達市中心最好的商店和著名的餐廳，還可以在浪漫的街道上漫步，體驗古色古香的氣氛，透過周遭的環境來感受到全球的魅力。翠貝卡是以偉大建築而聞名，畫廊，博物館和藝術使其成為曼哈

頓下城的文化焦點。曼哈頓地產專家Janice張小姐榮獲華爾街日報2017年全美排名第10名，同時也是著名地產公司Douglas Elliman 2016年銷售團隊第 5名，營業額高達2.3億，獨家代理上億元房源，歡迎瀏覽JANICECHANG.COM。Janice 張小姐聯繫電話：212-579-8900/917-365-2544 。電郵：JCHANG@elliman.com。微信： JaniceTChang。

56 Leonard St豪華單位28AWEST所有的窗戶都是大型落地窗，採光明亮，視野廣闊，把曼哈頓下城的日夜美景盡收眼底。

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長島Jericho超級學區房

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A22 大紐約地產 D8 大紐約地產

2018年8月2日 2018年8月2日星期四星期四 THURSDAY, THURSDAY,AUGUST AUGUST 2, 2,2018 2018

風水旺宅內外格局要兼顧優先考量單位本身再看整棟建築

房屋內、外格局挑選和避免原則：

記者顏嘉瑩／紐約報導買房除了要選好社區、好學區，是否為好風水，也是不少人考慮的購房條件；簡易的買房風水可分為內格局和外格局，外格局要避免路沖、電線桿、教堂和廟宇等；內格局則要挑選廚房和廁所、樓梯不能正對門，以防產生煞氣或無法帶財。風水專家表示，買房挑選好風水，若是購買大樓或公寓，應以單位的風水為優先，其次考慮整棟建築的風水是否為好風水，才能替家中帶來好運勢。

大紐約地產

房屋外格局

大樓單位

房屋內格局

空間應挑選原則

應避免原則

後有靠山 前面平坦、開闊 左高右低

路沖 電線桿 教堂、廟宇 警察局、消防局

遵循外格局挑選大原則為主 看座向時以開窗為正向 取向時「以陽為向」、「以動為向」

電梯 垃圾槽 樓梯 正對走廊

客廳深度深 臥室、廚房、玄關不成一直線

開門見廚房 開門見廁所 開門見樓梯

(天山本妍、李定遠提供，製表：記者顏嘉瑩)

如何化煞

可依照季節種植常青植物 掛鏡子、八卦等擋煞 擺放小石頭 在門上掛開光後的小片玉石八卦  廚房可掛開光或經太陽曝曬後的木珠簾  廚房流理台上擺白、紫相間的新鮮蘭花 樓梯可掛風鈴

住宅前有水、湖或河流等，在風水上可帶財。 (記者顏嘉瑩/攝影)

環境篇

若住家在教堂、廟宇、警察局或消防局附近，風水師建議可在門口種植常青植物擋煞。 (記者顏嘉瑩/ 攝影)

住家周邊後有靠、前開闊最理想不論是大樓、公寓或是獨立產權房屋，周邊環境對房屋風水都相當重要，可根據「後有靠、前開闊」的大原則挑選；另外像是大樓前正對馬路、電線桿或教堂、廟宇，等都會產生風水的煞氣。風水專家建議，購屋者要注意居家附近是否有沖煞，若有煞氣，建議可在門口種植擋煞的常青植物即可緩解。風水師天山本妍表示，教堂、廟宇、警察局或消防局附近的房屋，因為氣場較亂、容

易聚陰，屬於較差風水；若在這些地點購屋，住久了會對居住的人產生影響。「如果居住在這些地方附近，可以利用植物或岩石產生的天然氣場定氣」，天山本妍建議，居住者可在家門口種植一些會搖動，或常青植物的植栽，具有擋煞定氣的作用。但有些民眾在家門口種植植栽時，未考慮整體植栽的美觀，或是缺乏照顧，讓植物枯萎；天山本妍說，這樣也會造成不好的風水

，「如果要擋煞、形成好風水，可以依照不同季節種植不同的植物，讓家門口保持整齊、充滿生氣，才能夠達到好效果。」風水師李定遠建議，買房子前可用「後有靠山、前面開闊、左邊高、右邊低」的原則挑選，如果門前有水、湖或河流等，對屋主來說可帶財，但要留意須為乾淨且流動的水，如果是水溝等，就屬於不好的風水。李定遠解釋，「左邊高、右邊低」是以房屋

左右兩邊來相較，只要左邊比右邊稍高即可；「左邊代表龍、右邊為虎，虎不可比龍高，如果右邊比左邊高，會造成家庭不安。」而傳統華人在買房時喜歡挑選「坐南朝北」或「坐北朝南」等「帝王座向」；但李定遠表示，僅為「坐南朝北」，不一定就是好風水，還要搭配屋主的生辰八字來看才準。另外，像是門口產生煞氣，他建議，除了種植物擋煞，如果住家正對殯儀館，或是正對大馬路的路沖時，有時風水師也會建議改變玄關方向來擋煞，「不過除非很嚴重，否則種植物或掛鏡子、八卦等，就可化解。」

室外篇

窗戶、樓梯、走廊位置…攸關風水

想在紐約市買房，若是購買大樓公寓，除了建築本身的外格局，買家也要多注意單位外格局的風水。風水專家表示，購屋時應以公寓內的窗戶來看座向，遵守「以陽為向、以動為向」的原則，並搭配環境布局，選擇「後有靠山、前面開闊、左邊高、右邊低」的風水好宅。風水師李定遠表示，選擇大樓中的單位座向，有三個原則，如果是位於大樓中間、僅有一扇窗的單位，開窗的那一面就是房子的正向；如果是邊間，擁有兩到三面窗的公寓，可以用「以陽為向」的原則，他舉例，如果三面窗分別面向東、南、西三個方位，則應以東方那扇窗戶為正向。而「以動為向」的原則，是看窗戶臨路狀況，李定遠說，動可以帶氣，因此應該以臨較大條道路的窗戶為正向，若是西方的窗戶臨大道；南方窗戶臨小巷子，就應以西向為正向。最後還可以用環境布局來決定單位的正向，李定遠介紹，若西方窗戶臨大道，且前為

選擇好風水的房子，可以「後有靠山、前面開闊、左邊高、右邊低」的原則挑選( 左圖)；門對門的空間設計，在風水上認為易引口舌之爭，建議可掛上水晶球化煞(右圖)。 (記者顏嘉瑩 /攝影)

高樓；南方窗戶雖臨小巷，但前面的樓房較低矮，就應該以南方為正向，並挑選「後有靠山、前面開闊、左邊高、右邊低」的好風水單位。

風水師天山本妍說，挑選大樓單位時，還要留意電梯、垃圾槽、樓梯，和走廊的分別位置，「這些地方的位置都會影響到單位的風水好壞。」

天山本妍表示，如果住宅大門正對這些地方，民眾可以在門口擺放石頭或是開光後的小玉石八卦，就可以化解煞氣。同時她建議，選擇大樓房屋前，應該以單位的風水優差為先，其次再考慮建築的風水，「單位風水會直接影響到住在裡面的人，因此單位風水比建築風水還要重要」。

室內篇

風鈴、門簾、鮮花盆栽可擋煞

「紐約很多房子一進門就直接看到廚房、廁所，或樓梯，這些從風水學來說，對居住在裡面的人都會造成不良影響」。風水專家表示，如果購屋者無法改變房子的格局，也可以利用便宜的風鈴、門簾、鮮花盆栽等物品化解煞氣，又可以花小錢布置居家。風水師天山本妍表示，如果進到屋內，大門和廚房、廁所、臥室等空間形成一條直線，就會產生「穿堂煞」，長期居住在這種屋子裡，會對居住者的運勢和身體健康造成不良影響，因此購屋就應該避免此種格局。「如果已購買房子，無法更改格局時，建議居住者可以使用車庫或後門進出房子，減少大門的開關次數，就能稍微減掉煞氣。」另外，不少房子大門打開來正對樓梯，風水師李定遠說，因為人上下樓梯會產生「人氣」，如果正對大門，人氣就會直接「出了門」，家中就不能聚財；若有子女也會造成子女搬離開家裡，人丁無法興旺。天山本妍建議，如果樓梯正對大門，可在

樓梯處掛一個風鈴，每天早晚各用左手搖三下風鈴，就可帶動人氣。有些房子一進大門就看到廁所，也會影響運勢。天山本妍說，廁所因為經常沖水，隨著水流出去也會一同順道沖走財運，民眾可以將廁所的門保持緊閉，如果想要保持廁所通風，也可以留個小縫，就能解決該問題。除了樓梯、廁所，「開門見廚房」也是另一個在紐約常見的居家風水問題，如果有這樣的情形，易使屋主破財。天山本妍表示，如果開門打開就看到廚房，可以掛開光後的木珠簾擋煞，如不想找師父開光，也可以在掛上珠簾前將簾子拿到太陽下曝曬15分鐘後掛上，可達同樣效果。如果開門能夠看到廚房的流理台，可在流理台擺上鮮花盆栽，「以白色和紫色交錯的蘭花最好，能夠擋煞也能帶來好運勢。」天山本妍提醒，如果不想種鮮花，也最好別用假花代替，「假花沒有真的氣，就算能改變運勢，也是假的，最好還是以真花為主。」若大門打開正對的是客廳，李定遠也建議

客廳的深度應該要深，才能夠聚集人氣，如果太淺則人氣流失，同樣為無法聚財的風水。最後，如果家中出現「門對門」的格局，也會產生煞氣，易引起口舌之爭。若兩間臥室門對門，李定遠說可分別掛上兩個水晶球化煞；如果是臥室和廁所門對門，則在臥室的門上掛水晶球即可。

家中大門若可看到廚房流理台，可在流理台上放蘭花 (上圖)；開門見樓梯(左圖)在風水上無法聚財。 (記者顏嘉瑩/攝影) 40894

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《購屋須知》我買的是炒房屋嗎？

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【紐約訊】房市常熱絡，不僅買方搶購，賣方之間也競相更新房屋以便吸引買主上門。這當中，賣屋主往往是房地產投資者，房地產信息公司ATTOM Data Solutions公布2017年美國房屋轉售報告，顯示去年有20萬7088間房屋和公寓快速轉售，創11年新高。房子快速轉售，俗稱「炒房屋」（flipped house，直譯為「翻轉屋」）。炒房屋增加意味著房屋需求增加。金融業者Walnut Street Finance執行長蒙塔涅說，買房的人總在找馬上可入住的房子；許多屋主為吸引買主而更新房屋，但未必有品質保證。有些炒房者可能為了利潤而偷工減料，表面上裝點亮麗，對基礎結構、老舊電力或過時爐子仍坐視不顧。該如何研判是否買到「炒房屋」、以及是否值得花錢投資？首先，查看房地產歷史。您可從當地地產評估局查到每個房屋的交易紀錄，最近的紀錄也可在Zillow或Trulia等網站上查詢；蒙塔涅說，炒房屋轉手的時間通常接近九個月。其次，檢查門。第一個要檢查的是前門；外門應牢固、門把應有一定的重量。田納西州房屋開發商Focus Builders 總裁阿爾戈說，屋主如果吝於花費在外門上，其他地方可能也很吝嗇。第三點，試試窗戶，看看能不能順暢開關？炒房屋可能換新窗，但還是要問問窗戶製作情況，看看是不是最便宜的選擇、是否節能？第四點，查看浴廁。浴室和廚房往往是新裝修的重點，很容易看出新的瓷磚和新裝修水槽。第五點，打開冷暖空調系統（HVAC）。蒙塔涅說，如果系統要一段時間才能啟動，或者關閉時聽到雜音，表示系統可能尚未更新。第六，檢測訂製的櫥櫃。在網站的賣房訊息裡，如果房子才剛裝修，常常會有「新訂製櫥櫃」的說法；阿爾戈警告購房者要對此提問，建議您索取櫥櫃製造商的名稱，如果是當地廠商，應打電話詢問該房屋的櫥櫃是否是工廠訂購的或真正的訂製品。第七點，不必在意奢侈品。好比訂製櫥櫃，在房屋上市資訊中看到這個詞未必保證其工藝品質。最後，可帶專業檢測員同行。不論是否為炒房屋，在盡職調查期間，務必找專業檢測人員進行房屋檢查。（周方澄）

保證90天內降低大樓每月運營開支【紐約訊】位於皇后區貝賽的紐約全面地產管理公司Total Management NYC是一家集專業管理、改善、投資於一身的物業管理公司。其團隊擁有超過十多年的管理經驗，成功的管理超過1500多間各種不同的合作公寓、康鬥公寓、出租單位、大學宿舍、豪華大廈和歷史性建築大樓，總價值超過1億美元

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馬蘭律師精辦地產交易買賣購買合作公寓及康斗需注意事項【紐約訊】座落於法拉盛百利大廈的馬蘭律師擁有美國法學博士學位，及紐約、新澤西州執照，近20年豐富的法務經驗，專業辦理各類地產交易，如短賣、法拍屋、空地買賣、房契過戶及轉名，以保護客戶利益為優先原則，成交率高深獲客戶好評與信賴。馬蘭律師表示近幾年由於華人社區的房價居高不下，有許多華人便選擇購買合作公寓，所以合作公寓變得熱門和搶手。但是合作公寓並不屬於不動產，買家將擁有的只是合作公寓公司的股份及居住權。馬蘭律師提醒買家在購買合作公寓時需注意以下幾點：(1)查看合作公寓過去3年的財務報表，主要是注意幾項大的開銷，是否有突然大幅增漲的現象? (2)也最關鍵的一點，需瞭解合作公寓本身是否擁有該土地或是租賃，如果是租用的土地，馬蘭律師會建議買主放棄購買，因為當土地的租約期滿，合作公寓則必須歸還。(3) 如果是透過sponsor sale購買的單位，雖然

是無需和管理公司面談，手續上也較簡便，但同時也要確認這些sponsor的股份不能超過該大樓的5%，如果超過5%，有可能銀行不給貸款，合作公寓公司也可能被 sponsor這些大股東操控。(4)就是買賣時需要支付的flip tax(轉手費)，每棟合作公寓不盡相同，所以在購買前除了知道房價外，還需要了解實際上公寓公司所收取 flip tax及維持費和雜費等支出。康斗和合作公寓在外觀上沒有分別，但是前者屬於不動產。由於多在大樓裡面，因而在公用的範圍上會有些限制。康斗和合作公寓一樣需支付維持費，另外還有地稅及水電煤氣等費用。需要注意的是有些康斗的管理公司會要求買家簽一些不合理的條款，比如日後如果將單位出租，必需通過管理公司的審批，甚至還要在房租上面抽成等。買家應該拒絕簽署這些羈絆，因為絕大多數康斗（公司）本身只有一個權力，就是擁有購買單位的優先權。雖然合作公寓和康斗相對來說價格會比

馬蘭律師提醒第一次購屋者，無論是選擇哪種產權的房屋，都必需在簽約前後及過戶前做好產權調查Title Search。

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2018年7月26日 2018年7月26日星期四星期四 THURSDAY, THURSDAY,JULY JULY 26, 26,2018 2018

大紐約地產

可樂娜有不少改建的居民樓。 (記者朱蕾/攝影)

交通發達、生活便利族裔大熔爐

羅斯福大道兩邊，小店鱗次櫛比，帶來生活便利。(記者朱蕾/攝影)

皇后區可樂娜房市持續漲記者朱蕾／紐約報導紐約市一向被視為種族的大熔爐，如果要選出一個最能代表「熔爐」特色的地區，皇后區可樂娜 (Corona)當之無愧。這裡有三分之二的居民出生在國外，膚色、語言、文化殊異，各自活得精采自在。而可樂娜的交通發達、生活便利，更是過去幾十年來，不斷吸引各族裔移民遷入的關鍵原因，房市也快速成長。可樂娜北到北方大道，南至長島快速路 (Long Island Expressway)，法拉盛草原可樂娜公園(Flushing Meadows Corona Park)和交匯點大道(Junction Blvd.)分別是東、西邊邊界。可樂娜最初被稱為「西法拉盛」，房地產開發商霍華德(Thomas Waite Howard)於1870 年發起連署簽名，將郵局名稱改為「可樂娜

」，寓意是「皇后區的皇冠」。1854年紐約和法拉盛鐵路開通後，可樂娜的住宅項目從此發展起來。第凡內(Tiffany & Co)創辦人查爾斯第凡內 (Charles Lewis Tiffany)的獨生子、藝術家路易斯第凡內(Louis Comfort Tiffany)於1897年開始在可樂娜製作他著名的玻璃藝術品。1913年地鐵七號線的開通，帶動可樂娜迅速的發展。 1946年到1960年代，許多傳奇的非洲裔音樂家、民權領袖和運動員搬到這裡。曾是義大利裔和非洲裔社區的可樂娜，20世紀後半段又開始有多明尼加人湧入，1990年代末期，更有來自拉丁美洲的新一波移民潮。可樂娜的人口幾十年持續增長。根據人口普查，2000年的人口數量是8萬6661，比 1990年增長33%；2010年增長到11萬人。如今的可樂娜是多元化社區的代表之一，拉丁裔約占七成，亞裔約一成，其餘是非洲裔和白人。三分之二的人口在外國出生。當地市議員斐瑞拉絲(Julissa

例如，Forest Hills Chateau合作公寓的一個一室單元，2013年以8萬5000元售出，上周又以近兩倍的價格轉手。位於107街夾37大道的一個一室共有公寓，2012年售出價18萬 6000元，本月初成交價格已達38萬元。 52大道和108街交口附近的一棟一家庭獨立屋，2007年售價37萬多元，上月以近70萬元售出。位於103街夾33大道的一棟兩家庭獨立屋屋主於2006年以41萬元買入，日前則以近78萬元售出。連接皇后區和曼哈頓的地鐵7號線穿過可樂娜，有「交匯點大道」(Junction Blvd.)、「103街-可樂娜廣場」和111街三個地鐵站，到達曼哈頓時報廣場只需35分鐘。駕車出行也較方便，可很快上「大中央公園大道」 (Grand Central Parkway)和長島快速路。

Ferreras)表示，「小時候，我家所在的街區只有兩戶拉丁裔，現在全是拉丁裔。」根據房地產網站zillow的統計，可樂娜的房屋價格中位數是54萬3100元。房價比去年上漲11.2%，並預測下一年會上漲6.9%。當前上市的房屋價格中位數為44萬1500元。可樂娜的多家庭獨立屋和連排房屋多數建於1920年代，也有很多公寓樓。在靠近長島快速路的區域，有幾個較大的公寓樓住宅區。位於南邊界線的大型出租社區LeFrak City 建於1960年代，有20棟高層建築，配備商店、運動場和一個游泳池。另一個有名的合作公寓是位於北方大道上的「Dorie Miller」，建於1952年，有六棟樓共300套公寓，此公寓樓是以美國海軍英雄、獲得海軍勛章的首位非洲裔美國人多理斯 ‧多理‧米勒(Doris "Dorie" Miller)命名，爵士樂大師Nat Adderley和Jimmy Heath 、皇后區首個非洲裔報紙發行商KennethDrew夫婦等，都曾在此居住。房產經紀陳亦可表示，可樂娜住房需求高，因此房價持續上漲。從2008年金融危機過後，可樂娜的房市顯著增長。近年很多兩家庭的獨立屋被推倒重建為更大的多家庭房屋。

Forest Hills Chateau合作公寓距離長島快速路三個街區遠。 (記者朱蕾/攝影)

可樂娜近期房屋銷售成交表可樂娜的獨立屋社區，房價持續看漲(左圖) ；位於108街與52大道交口的冰點(上圖)，已在這裡開了幾十年。 (記者朱蕾 /攝影)

房屋類型多家庭獨立屋合作公寓共有公寓多家庭獨立屋多家庭獨立屋多家庭獨立屋合作公寓多家庭獨立屋兩家庭獨立屋一家庭獨立屋

大小

地址

1710平方呎一室一室 2480平方呎 2764平方呎 1740平方呎兩室 2200平方呎 2000平方呎 900平方呎

38大道10431號 Calloway街5803號 107街3713號 99街3405號 109街3323號 48大道10843號 58大道9906號 46大道10240號 Nicolls大道10252號 53大道10503號

價格 99萬8000元 15萬2000元 38萬元 95萬元 89萬8000元 92萬9000元 29萬元 87萬元 113萬2000元 50萬元

(資料來源：zillow.com；製表：記者朱蕾)

人口密度高新建案主打中小型生態友好型建築「HANAC長者公寓」日前剛剛建成。 (記者朱蕾/攝影)

記者朱蕾／紐約報導可樂娜的人口密度高，近年新建案以中小型為主。位於可樂娜101街54-17號的「 HANAC長者公寓」(HANAC Senior Residence) ，是可樂娜 3 0 多年來建造的第一個平價屋，以希臘裔社區行動委員會 ( H e l l e n i c American Neighborhood Action Committee，簡稱HANAC)命名，耗資3500萬元，市房屋保護和開發局提供1280萬元經費。這裡原來是一個社區花園。新建案將提供 68套公寓給年收入在3萬250元以下的長者，

包括61套一室、六個統艙和一個供管理員居住的兩室。一室面積約為600呎，月租金737 元，統艙面積為500呎，租金686元。一樓有5000平方呎做為幼稚園，後院4000 平方呎的空間分成兩部分，分別供長者和幼稚園使用。大樓後面第五層建造了一個帶綠色屋頂的公共陽台。建案於2016年開工，現已基本完工。這是紐約市少見的生態友好型建築，建造費用會高於一般房屋，因為對通風系統有特殊的要求，還需要增加幾吋的隔熱層和很厚的窗戶

，但從長遠來看，通過降低能源消耗，可為業主節省更多錢。另一正在建設中的開發案位於南可樂娜 102街43-06號，其中的兩棟樓各有三層、三個公寓單元，另外兩棟樓會建四層高，各有四個公寓單元。居住空間共有1萬1855平方呎，底層有3469平方呎作為零售空間。公寓單元很可能作為出租屋，還配有一個休閒室和兩個停車位。此處原來是一個修車行，距離地鐵7號線「103街-可樂娜廣場」(103rd Street-Corona Plaza)站只有四個街區。

可樂娜世界級活動舉辦地記者朱蕾／紐約報導皇后區可樂娜不僅擁有受歡迎的休閒娛樂場所，也是世界級活動的舉辦地。全市第四大公園「法拉盛草原可樂娜公園」(Flushing Meadows-Corona Park)就在可樂娜，也是可樂娜和法拉盛的分界線。占地843英畝的公園，是皇后區居民喜歡的休閒場所，曾多次出現在電影和文學作品中。花旗球場(Citi Field)、美國國家網球中心(Billie Jean King National Tennis Center) 等都屬於這個公園。可樂娜公園1935年被選為1939年世界博覽會(World Fairs)舉辦地，當年為世博會打造了一些重要建物，在1946年至1951年還曾作為聯合國的臨時總部。後來這裡又舉辦了1964年世博會，公園的標誌物大地球儀、紐約科學館都在第二次世博會前建造。棒球和網球迷，一定對可樂娜不陌生。在羅斯福大道旁的花旗球場是紐約大都會棒球隊(New York Mets)的主場。早在1958

網球大滿貫公開賽美國網球公開賽的舉辦地就在皇后區可樂娜(左圖)；大地球儀是「法拉盛草原可樂娜公園」是標誌(上圖)。 (記者朱蕾/攝影) 年，布碌崙全明星隊和紐約全明星隊在可樂娜打了一場比賽，被認為是全國第一次全明星棒球賽，可樂娜也成為職業棒球的

發源地。世界四大網球大滿貫公開賽之一的美國網球公開賽(US Open)，就在國家網球中心

舉辦，每年8月底到9月初，世界各地的球迷都會到可樂娜觀戰美網，也帶動了當地的消費，促進經濟發展。

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2018年7月26日星期四

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明亮格局/精品傢俱完美典雅的高檔水準

 遠眺曼哈頓摩天大樓。  擁有無敵海景的紐約市海岸線新地標─海灣豪庭。

地產專版挑高屋頂廳堂落地大窗溫馨氣派。

寧靜舒適臥房。

【紐約訊】位於大學點的海灣豪庭，由天明地產開發商和仁和集團合作所完成的樓盤，有時尚典雅的迎賓大廳，以及現代化寬敞明亮的格局、豪華氣派的精品傢俱，奠定它完美典雅的高檔水準。豪庭包含2棟6層樓的主體建築，共134個單位，139停車位和70 個遊艇泊位，可眺望曼哈頓摩天大樓。交通方便，高速公路I-678,I-495近在咫尺，巴士達法拉盛地鐵站。離法拉盛核心商業區5分鐘車程；住戶可搭乘水上渡輪往返曼哈頓中城和華爾街。

法拉盛核心商業市區，這裡中國超市林立，餐館遍布，多個東方國家的美食，任您品嚐；各種娛樂休閒設施齊全，滿足您衣食住行方方面面。附近大型的購物中心， Macy’ s、Target、BJ、Bed&Beyond，購物方便又省心。週邊休閒有娛樂場所，有電影院、KTV、保齡球、高爾夫球、棒球、羽毛球館、乒乓球館、撞球館等。晚上可以乘坐遊輪夜遊觀賞曼哈頓夜景及自由女神像。豪庭社區共有8種戶型，600-2000平方英尺，從一小套房到三房，不同戶型各有特

色，方正實用，空間感分明、每戶有落地窗和和觀景陽台。白日親近自然清風，藍天白雲海灣美景，夜晚是璀璨紐約夜景，為每戶帶來回歸詩意的悠閒。該社區配備24小時尊貴酒店式管理服務， Day Care、圖書館、4個多功能會議中心、 Roof Top花園、餐廳、健身房和由游泳池等設施。海灣豪庭地址：109-09 15th Ave.,College Point, New York, NY 11356 電話：718-4618833。

經典的濱海住家。溫馨寬敞的空間總會讓家油然而生一種愛的怦然心動。室內設計出自名家。

灣(Oyster Bay)，南向就是長島黃金海岸富人區Brookville，百年來紐約千百大亨、億萬富翁、達官貴人都在此定居深根。附近濱海沙灘、遊艇港口、高爾夫球場、各級公園應有盡有，要說該寶地是天人合一也不算過份。這棟地址18 Dean Ln, Bayville, NY 11709的經典濱海住家，於四年前重新裝修佈置，

麒麟保險新遷至Union St. 提供更高品質的服務環境【紐約訊】麒麟保險新近搬遷到Union St.( 友聯街)新址，為大家提供更高品質的服務環境。華人的購屋是許多人一生最大的資產，保護這個資產的最佳方式便是購買房屋保

險。紐約州暫時還沒有法律規定要求強制購買房屋保險，但屋主如果需要貸款購房，銀行一定會要求購買房屋保險以轉移風險。如今很多人即使是一次付清所有款，也會主動

麒麟保險搬遷新址，專業的團隊為大家提供更高品質的服務環境，歡迎洽詢。

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是由經典名家設計，整棟建物從從內到外不但翻新之外，還重新擴建，從牆壁的建材到圖書室的擺設，每一點一滴都是精細設計。當然這棟建物最值的部份還是在於它無價的室外景色，負責銷售該經典屋的德愛地產經紀人包曼(Gary Baumann)說，站在屋外的陽台、泳池畔可以看到蠔灣內對岸樹

購買房屋保險。節省保費其中六種典型的方法為：1.提高自付額：自付額越高，保費越便宜，$1000$2500 之間都是合理的。另外，特殊種類的損失有單獨的免賠額，例如颶風的免賠額都較高，一般是重建價值的5%。2.從同一家公司申請汽車保險和房屋保險：一般較大規模的保險公司都有同時銷售房屋保險、汽車保險，如果同時購買，就可享受到10%到15% 甚至更高的多種保險(Multi-Line)的費用折扣。另外，如果您有多個房屋，有自住屋也有出租屋，可以同時選擇一家保險公司受保，有一些保險公司會提供折扣。3.增強房屋的抗災能力：您可以通過增加風暴百葉窗、加強您的屋頂或者購買更強的屋面材料，定期檢修。此外，可以通過您的暖氣、管道和電力系統現代化來降低火災和水災的風險，提高屋內的安全係數。4.一般情況下，您可以通過安裝煙霧報警器、防盜報警器和防盜鎖來獲得至少5%的折扣。如果安裝先進的自動噴水滅火系統和會在緊急情況下通知警察、消防或其他監測站的防火防盜報警器，折扣則更大。5.保持良好的信用記錄：保險公

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2018年7月19日 2018年7月19日星期四星期四 THURSDAY, THURSDAY,JULY JULY 19, 19,2018 2018

大紐約地產

環境優美安靜新建案熱門區域

哈德遜廣場街道相對安靜，但仍具生活機能(大圖)，新建案目前主要集中在查爾頓街(小圖)。 (記者顏嘉瑩／攝影)

哈德遜廣場豪宅必爭地記者顏嘉瑩／紐約報導曼哈頓蘇荷區(Soho)、翠貝卡 (TriBeCa)等社區屬於曼哈頓房價較高區域，但因發展歷史久，商住交錯，生活機能雖方便，但對喜歡僻靜社區的人來說，可能稍嫌吵雜；相較之下，位於曼哈頓格林威治村 (Greenwich Village)、下城，和翠貝卡間的「哈德遜廣場」(Hudson Square)近年發展快速、新建案多，加上優美安靜的環境，已成許多都會新貴的新歡，成為紐約市熱門的新興區域之一。哈德遜廣場位於西豪斯頓街(West Houston St.)以南、堅尼路(Canal)以北、第六大道以西，和哈德遜河(Hudson River)以東的區域，又稱西蘇荷區(West SoHo)。

最貴社區擠進第4

區(Charlton-King-Vandam Historic District)，遍布聯邦式和希臘復興式連排屋，優雅時尚的低層建築迷人，不少地產開發商將目光投向此區，包括世界最大的建築集團之一、中國國企中國建築集團。目前該區新建案主要集中在查爾頓街

(Charlton St.)上，包括預計於2020年完工、中建集團位於110號的「格林威治西」 (Greenwich West)，以及知名豪宅建商托爾兄弟(Toll Brothers)位於查爾頓街77號的「西蘇荷」(West SoHo)開發項目，和已完工銷售、 Extell的「查爾頓70號」(70 Charlton)等。

房地產網站「PropertyShark」日前公布 2018年第一季度紐約市最貴社區報告，哈德遜廣場以226萬4500元的房價中位數，成為紐約市最貴前十社區的第四名；統艙銷售中位數為64萬元、一房為165萬元、二房為273 萬7500元，三房為465萬元。哈德遜廣場近期售房價格哈德遜廣場近期售房價格哈德遜廣場近期售房價格該區過去又稱為「印刷區」(Printing 類格型地址價價格格類型類型地址地址價 District)，曾是眾多圖書出版社的聚集地，三房三衛（合作公寓） 481 Washington St. # 1-S 459萬5000元三房三衛（合作公寓） 481 Washington St. # 1-S 459萬5000元三房三衛（合作公寓） 481 Washington St. # 1-S 459萬5000元近年廣告、設計、藝術、傳播等媒體相關企三房三衛（合作公寓） 104 Charlton # PHW 三房三衛（合作公寓） 104 Charlton St. # PHW 999萬5000元 999萬5000元三房三衛（合作公寓） 104 St. Charlton St. # PHW 999萬5000元業進駐，讓當地從「印刷區」轉型成新「媒體區」。一房一衛（合作公寓） 50 King St. 1B50St. 127萬5000元一房一衛（合作公寓） King St. # 1B 127萬5000元一房一衛（合作公寓） 50 # King # 1B 127萬5000元雖然鄰近荷蘭隧道(Holland Tunnel)，但除一房一衛（合作公寓） 111 Charlton # 1C 125萬元 125萬元125萬元一房一衛（合作公寓） 111 Charlton St. # 1C 一房一衛（合作公寓） 111 St. Charlton St. # 1C 了瓦里克街(Varick St.)主幹道之外，哈德遜三房三衛（共有公寓） 286 Spring St. FL 549萬5000元三房三衛（共有公寓） 2864 Spring 549萬5000元三房三衛（共有公寓） 286 Spring St. FL St. 4 FL 4 549萬5000元廣場社區內的道路都很安靜，人口、交通和兩房兩衛（合作公寓） 50 King St. 9BC 245萬元 245萬元245萬元兩房兩衛（合作公寓） 50St. King St. # 9BC 兩房兩衛（合作公寓） 50 # King # 9BC 街頭餐車等相對較少，吸引不少希望享有格統艙（共有公寓） 246 Spring St. #246 2506 92萬9000元統艙（共有公寓） Spring St. # 2506 92萬9000元統艙（共有公寓） 246 Spring St. # 2506 92萬9000元林威治村或蘇荷區機能，卻又喜愛安靜居住三房兩衛（合作公寓） 40 Renwick FL 389萬5000元三房兩衛（合作公寓） 40 3Renwick 389萬5000元三房兩衛（合作公寓） 40St. Renwick St. FL St. 3 FL 3 389萬5000元環境的買家。四房四衛（共有公寓） 22 Renwick FL 399萬5000元四房四衛（共有公寓） 22 4Renwick 399萬5000元四房四衛（共有公寓） 22St. Renwick St. FL St. 4 FL 4 399萬5000元 2 Charlton #2 7D 77萬5000元統艙（合作公寓） Charlton St. # 7D 77萬5000元統艙（合作公寓） 2 St. Charlton St. # 7D 77萬5000元低層建築優雅時尚統艙（合作公寓）內容：Zillows提供製表：記者顏嘉瑩內容：Zillows提供製表：記者顏內容：Zillows提供製表：記者顏嘉瑩哈德遜廣場作為查爾頓-國王-凡德牧歷史

中建格林威治西不到百萬入住記者顏嘉瑩／紐約報導位於曼哈頓格林威治村(Greenwich Village)旁的社區哈德遜廣場(Hudson Square)為新興發展區域，吸引不少建商前來插旗，其中包含中國國企中國建築集團。該集團與兩家美國當地開發商合作，於查爾頓街(Charlton St.)110號興建一棟樓高 30層、共有170個單位的豪華公寓大樓「格林威治西」(Greenwich West)，打出最低售價不到百萬美元的優惠價格，吸引中美年輕買家。「格林威治西」為中建集團子公司「策

略資本」(Strategic Capital)斥資1億4000萬元，與美國開發商Cape Advisors和Forum Absolute Capital Partners共同開發，為「策略資本」首度進軍曼哈頓住宅開發市場的第一棟建案。日前三家開發商與承包商Plaza Construction於查爾頓街11號舉行動土典禮，表示完工後售價對首次進入曼哈頓豪宅市場的買家來說，將「相對便宜」。據了解，「格林威治西」將規畫統艙 (studio)至三房等多種格局，最低售價不超過100萬元，雖然樓內公設細節尚未公布

，但依目前規畫，一樓將有停車場和咖啡廳等，預計2020年完工。 Cape Advisors總裁伍德(Craig Wood)表示，哈德遜廣場目前建築多為低矮的歷史建築，「格林威治西」建築外觀將以西蘇荷區(SoHo)的工業風融合古典法國建築元素，預計完工後將替社區帶來全新面貌，同時也替曼哈頓天際線更添一抹精彩。由於該項目鎖定中、美兩地客群，伍德說，預計今年8月開始在北京等五座中國城市宣傳，讓更多人認識哈德遜廣場社區和「格林威治西」。

格林威治西。(開發商提供) 格林威治西。(開發商提供)

中建集團與多個合作開發商、承包商日前於查爾頓街110號「格林威治西」建案前舉行動土典禮。

托爾兄弟西蘇荷瞄準首購族記者顏嘉瑩／紐約報導在曼哈頓哈德遜廣場(Hudson Square)查爾頓街，除了有預計2020年完工，由中國建築集團與多個開發商聯合推出的建案「格林威治西」(Greenwich West)，也有同樣將在2020年完成、知名豪宅開發商托爾兄弟(Toll Brothers)位於查爾頓街77號的「西蘇荷」(West SoHo)開發項目，初步規畫 161個單位，同樣打「親民豪宅」牌，為當地豪宅市場帶來競爭。根據托爾兄弟網站公布的資料，「西蘇荷」規畫成兩棟各15層樓高的建築，並搭建天橋連結兩棟建築，總住宅面積超過20 萬8000平方呎，共有161個單位，平均每單位售價約為200萬元，若全數銷售完畢，總銷售金額將達3.24 億元。托爾兄弟過去在全美多推出頂級豪宅，近兩年將開發重點放在紐約和新澤西，目標也從高端客戶改為中間客戶市場，對於那些規模小於150套公寓的開發項目，售價每平方呎將為2000元至 2500元，讓更多希望進入曼哈頓豪宅市場，卻無雄厚資金的「豪宅首購族」，能夠以較親民的價格購買豪宅。今年第一季，托爾兄弟旗下豪宅的平均

成交價為131萬元，較2017年同季度的平均224萬元相比，降幅約41%。由於目前曼哈頓可開發腹地愈來愈少，該公司在哈德遜廣場推出「親民豪宅」，也等同間接宣布該區的豪宅戰正式開打。「西蘇荷」原本預計今年第一季銷售，但截至目前，市場上仍無太多相關消息；據了解，該建案的公共設施目前有游泳池、健身房，和屋頂的露天露台等。雖然「西蘇荷」本身建築高度不高，但與哈德遜廣場其他歷史建築相比，仍具高度優勢。

「西蘇荷」規畫成兩棟各15層樓高的建築(取自托爾兄弟網站)，預計2020年完工。(圓圖，記者顏嘉瑩/攝影)

(記者顏嘉瑩/攝影)

Extell查爾頓70號即將完售記者顏嘉瑩／紐約報導成為紐約市各豪華建商「新寵兒」的曼哈頓哈德遜廣場(Hudson Square)社區，新案不斷；由開發商Extell打造的「查爾頓 70號」(70 Charlton)目前已完工銷售，推出一至四房的豪宅產品，總價從150 萬元至470萬元不等；開始銷售至今，已賣出九成以上，顯示該區房市熱銷狀況。屬於哈德遜廣場重劃後第一棟完工的豪宅公寓，

「查爾頓70號」推出至今已銷售逾九成。 (取自查爾頓70號網站)

「查爾頓70號」為了打造與社區原有建物不同風格的建築，外觀由曾獲得建築獎的建築師事務所Beyer Blinder Belle打造，將工業風融入建築元素內，以採光良好的大面窗搭配金屬邊框，讓住戶一進門就能感受到屬於哈德遜廣場的建築特色。「查爾頓70號」的室內，請來知名現代風格設計團隊Workshop APD，為建築內的92 個單位逐戶規畫，著重室內採光與動線規畫，建材選用凱薩石石英檯面、銅質鋼飾邊和灰色橡木地板，創造既現代又溫暖的風格。為了因應豪宅住客的需求，「查爾頓70號」除了有24小時門衛、室外運動中心、健身房、室內海水游泳池、蒸氣室、私人管家，更在收件室中設置大型冰箱，以儲藏剛送達的鮮花或食物等。於2016年完工的「查爾頓70號」樓高21 層，一房800多平方呎，總價約為150萬元起，每平方呎平均售價為2169元，與目前同一街區的其他兩個正在興建的建案「格林威治西」(Greenwich West)和「西蘇荷」 (West SoHo)相比，屬於同一價位。目前僅剩八戶尚未售出，相當受到市場歡迎。

(更多地產訊息，請見今日F1)

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精緻生活氣息引領多元社區高端發展潮流

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地產專版 4100呎的屋頂露台。【紐約訊】在紐約地產最近高速發展的十年，有一個區域在步伐上明顯落後，就是華埠旁的下東城(Lower East Side)。表面看來，這個多元文化的社區依保留著百多年來的特色-低矮的小型建築物，狹窄的街巷，店舖餐廳酒吧林立，但變化正在迅速發生。紐約市近年最大的發展項目之一的Essex Crossing就位下東城中心，是一個有9幢新大樓，集合了零售、住宅、辦公室的龐然大物，建成後將下東區的文化和獨特風味帶進現代。今天要介紹的是在下東城北面與蘇豪、東村交界處，即下東城的門戶入口，全新的 196 ORCHARD 大樓，將是該區城近年來首幢豪華住宅大樓。 196 ORCHARD由建築設計公司Incorporated Architecture＆Design精心打造，樓高11層， 94套Studio至四臥住宅。磚結構的外牆配合

工業風格的平開窗戶，由進口鍍金青銅釉面西班牙磚環繞，既傳統又現代，很有承前啟後的意味，一方面引領下東城進入一個新時代，另一方面又保留了該區的特色。目標是將紐約下東城的鮮活的真實性與時尚現代主義相結合。精緻的大堂由雅典灰色大理石和歐洲胡桃木地板定制設計，Eramosa大理石接待台。 196 ORCHARD的頂層單位有特別高的12 呎屋頂，有一些單位設有戶外露台，這在曼哈頓是一個高附加價值。混凝土天花板和 Miele廚房設備進一步完善了這些住宅。在設施方面，達4,100平方英尺的屋頂露台是一個獨特的特色，上有天空草坪、小屋、座位、兩個餐桌和兩個戶外廚房，提供了住戶難得的隱密休閒的戶外空間。大樓其它設施包括24小時服務大堂，自行車存放處和

私人存儲空間等。大樓的第2-3層由著名的Equinox健身中心租下，共30,000平方英尺，是該健身中心在下城的首家店，將包括Spa水療。對許多紐約客來說，Equinox健身中心是生活中不可缺少的一部分，不單單是健身，還有社交。由該中心入駐樓下，對住戶來說是一大好消息，住客入會還會有折扣。作為多元文化社區，下東城是紐約最有活力的社區之一，近年很多的傳統零售舖位讓位給小型品牌潮店，新咖啡店、美食餐廳、酒吧、歌廳、藝廊等等，令人流連，是一個充滿生活氣息的區域，亦是紐約一個很受年輕人喜歡的夜生活區。196 ORCHARD正引領下東城住宅往高端發展的潮流。 196 ORCHARD大樓的開發商是MAGNUM Real Estate Group, 銷售由Douglas Elliman Real

長島市全新建案 Arcadia 27 比照曼哈頓豪華公寓標準【紐約訊】位於長島市的全新建案 Arcadia27已落成，樓高近十層共有32個單位，每層僅有四個公寓單位，隱密性高，室內裝潢出自設計師Francisca之手，傢俱

採自曼哈頓精品名店，品味超然。室內質材比照曼哈頓豪華公寓標準，也是長島市地區最高檔的精品公寓之一。距七條地鐵站僅兩條街，步行五分鐘可達，一站就可抵曼哈頓。周邊同時有13條公車站，旁邊是跨越皇后區與曼哈頓的皇后大橋，交通便利、鬧中取靜。屋主可享有政府提供的15年減稅。歡迎預約親臨參觀。 Arcadia27位於長島市最新熱點Court Square ，即路標花旗銀行大樓所在的位置，成為紐約年輕人及年輕家庭置業的一個熱門選擇。這裡各式餐廳、別緻的精品店、藝術文化場所和海濱公園林立，營造了一個令人舒適的生活區。興曼哈頓近在咫尺，有專門地鐵站。Court Square正在開發或計劃開發的就有26 棟公寓，共9,000多套，但其中絕大部分是

出租單位，只有少部分是出售的Condo，間接造成這裡的Condo銷售快速，一些熱門單位可以用「搶」來形容。有別於上百個居住單位的大型公寓， Arcadia27是相較單純、隱密性高的精品式公寓，每層樓設有一個統艙Studio、兩個一臥、一個兩臥單位。每個單位室內空間寬敞舒適，光是統艙不僅近500平方呎，還附專屬 69呎室外露台，可眺曼哈頓天際線，如此大空間的統艙在新建案中已十分罕見。而兩臥單位也皆有私人大露台，盡享美景。每個單位皆附高效能洗/烘衣機，櫥櫃、浴室與廚房檯面用具等全為歐洲知名品牌，包括Bosch洗碗機、Miele抽風機、義大利爐頭、Liebherr冰箱、Toto馬桶、Moen洗手台、Grohe Faucet等，地板則是防刮、防水，

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該律師樓表示，遇到有問題的房客，首要是需要一位元強有力的律師，協助儘快驅逐問題房客。美國律師樓一旦受理申請，便會馬上開始進行驅逐程式，不會有任何的延遲。該律師樓並表示，如果您已經有一個案子拖了很長時間還未解決，並且已經有律師代理但是卻上庭多次無果的話，您可以帶上您的案件至該律師樓進行免費評估。該律師樓堅信房東應該拿回自己的兩項最基本的權利：1、租金。2、房子的所屬權。更重要的是該律師樓關注客人對案件處理的感受、收費合理、無額外出庭費及無附加費，同時這也是該律師樓可以不斷成長的主要因素。在紐約市如果您擁有一個或兩個合法家庭的房子，而你又將房子進行不合法的改建，如無證改建或不適當改建。按照法律，你是不被允許向房客收取房租的。一旦你展開了一個錯誤的法律程式，你的案件就會在你努力了幾個月後被法庭撤銷而你也不能獲得任何權益或補償。所以，聘請一位精通房東房

客法律，經驗豐富的律師是極為重要的。美國律師樓精辦紐約、新澤西及聯邦刑事案件、房東房客糾紛、刑事出庭辯護、攻擊襲擊案、販賣假貨案、賣淫案、非法按摩、酒醉架車案、各種建築違規及交通罰單、無 /有爭議離婚、分居協議及分居糾紛、意外傷害的索賠、房地產及契約交易、民事訴訟及商業糾紛訴訟。美國律師樓團隊：資深律師Angelo R. Picerno主理並親自出庭地址：36-40 Main Street, #508, Flushing, NY 11355 中文專線： 718-888-9775。

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布許維克到處可見塗鴉牆（左圖）； Maria Hernandez公園是社區民眾鐘愛的休閒娛樂場所（下圖）；日本有名的一蘭拉麵在布許維克開店（圓圖）。（記者劉大琪/攝影）

新生代、藝術家新寵

布許維克房市旺記者劉大琪／紐約報導整面牆的巨型塗鴉、隨處可見的工作室和藝廊、多元風味的餐廳和酒吧……。位於布碌崙北部、與皇后區接壤的布許維克(Bushwick)，已逐漸取代消費水平高昂的威廉斯堡，成為年輕人和藝術家的新寵，在紐約市火熱的房地產市場上行情正旺。布許維克北以法拉盛大道(Flushing Ave.)、東北以皇后區、東南以Evergreens墓地、西南以百老匯大道(Broadway)為界，東北毗鄰

皇后區瑞吉屋(Ridgewood)、東南為東紐約和高地公園墓地、南為Brownsville、西南為貝德福-史岱史森、西北是威廉斯堡。 17世紀，歐洲人來此最先創建了這個社區，19世紀逐漸成為德裔移民及其後代的居住地，20世紀晚期又成了西語裔的聚居處。 2000年以來，隨著曼哈頓房價不斷上漲，越來越多的年輕職場人士和藝術家來到布許維克，把倉庫改建閣樓，開設工作室和藝廊，為該地不斷注入新的生命力和社區文化。最受矚目的當屬每年6月登場的布許維克藝術家工作室開放日(Bushwick Open Studios ，簡稱BOS)。作為全市由社區組織的、三個最重要的年度藝術家工作室開放日之一， BOS給藝術家提供了充足的分享和交流作品的平台，也給民眾創造了欣賞大型街頭塗鴉藝術和參觀藝術家工作環境的機會。還有音樂家來此進行文藝表演和演唱會，把紐約客的藝術細胞和才華徹底激發。除此之外，因為社區經歷過不同族裔，飲食文化也非常豐富，比如拉美小

吃餐車隨處可見，提醒人們西語裔曾經在此居住。現代化的或高端、或文青的餐飲也比比皆是，像米其林推薦的Dear Bushwick、巧克力工廠Fine & Raw、結合了影院、酒吧和餐廳的Syndicated等。Knickerbocker大道、 Myrtle大道、Wyckoff大道和百老匯大道是區內目前的主要商業街。區內還有14所公立小學、一所特許學校、四所教區學校、七所高中和一所大學，紐約市特殊高中之一布碌崙拉丁學校(Brooklyn Latin School)就坐落在此。布許維克房子的類型豐富，兩家庭和三家庭的連排屋、六家庭的公寓樓、主攻年輕人和家庭的現代化共有公寓應有盡有。這些房子平均有約76年歷史，91%以上都在距離公園四分之一哩的範圍內，97%以上在地鐵站半哩之內，生活非常便利。1990年至2014年期間，這裡的房租漲了44%，在全市租金漲幅最大社區的榜單中排第四名。根據PropertyShark.com的統計，布許維克是2017年紐約市最受熱捧社區第二名，僅次於東紐約。StreetEasy.com數據顯示，布許維克租金中位數約為2475元，比去年增長 0.08%，房價中位數達118萬，比去年多7%。

布許維克集中了各種風格的餐飲店。（記者劉大琪/攝影）

布許維克公寓近期交易表格

布許維克房子類型多樣。（記者劉大琪 /攝影）

類型統艙(共有公寓)

地址 173 Knickerbocker Avenue Apt 4A

價格 59萬9000元

一室一衛(共有公寓)

13 Melrose Street Apt 2-B

67萬元

一室一衛(共有公寓)

318 Knickerbocker Avenue Apt 2A

67萬5000元

兩室兩衛(共有公寓)

1255 Bushwick Avenue Apt 7A

74萬5000元

兩室2.5衛(共有公寓)

1008 Decatur Street Apt 1A

75萬元

一家庭住宅

696 Chauncey Street

95萬元

一家庭住宅

1345 Jefferson Avenue

177萬5000元

兩家庭連排屋

123 Moffat Street

114萬9000元

三家庭連排屋

172 Schaefer Street

105萬元

（資料來源：取自房地產網站Zillow.com，製表：記者劉大琪）

布許維克大道1255號教堂變身現代化公寓記者劉大琪／紐約報導布碌崙布許維克(Bushwick)不乏地產開發和改建項目，但教堂和公寓的結合卻是鮮有。原本是路德教堂，經開發商推倒後重建共有公寓，並保留教堂的原始正面，造就了「布許維克大道1255號」(1255 Bushwick Ave.)

「布許維克大道1255號」打造現代化共有公寓（中圖、右圖），保留教堂的正面（左圖）。（記者劉大琪/攝影）

，一推出就受到眾多買家青睞。坐落在布許維克南部的聖馬克福音路德教堂(St. Marks Evangelical Lutheran Church) ，2014年以195萬元賣給地產公司Brookland Capital，轉而開發改建成了一棟七層高、32 套住宅的共有公寓樓。特別值得一提的是，這一具有歷史意義的戰後建築的正面，被開發商保留了下來，並進行整修，因此前門仍是教堂外觀，內部及上方卻是現代化公寓，為本就風格獨樹一幟的布許維克，又增添了一抹個性色彩。大樓由Issac and

Stern Architects設計，共2萬1897平方呎，每套公寓的平均面積為1368平方呎。樓內煥然一新，所有公寓都鋪有白硬橡木地板、大玻璃窗、活動式投射照明燈(track lighting)、中央空調，洗衣機、烘乾機和視頻門禁(video intercoms)。廚房現代化十足，Lagos石英檯面、不鏽鋼設施、白色陶瓷鄉村風格水池、地鐵磚防濺牆(subway tile backsplash)等一應俱全，洗手間也設Flash Bisel Blanco牆磚、黑白色的水泥地板、Duravit浴缸等，有的公寓還有私人陽台；樓內配備園景區、自行車室、以及地下停車場。「布許維克大道1255號」的戶型從統艙 (studio)到兩室不等，統艙的價格約在33萬元左右，一室起價約56萬5000元，兩室起價約 64萬5000元。因為接近餐館區，有各種娛樂設施，還靠近地鐵L線、J線和Z線的Halsey 街站，備受買家鍾愛，上市後的短短幾個月就簽訂了大批購房合同，還有不少人在此租住。

Dekalb大道1601號停車場改建出租樓記者劉大琪／紐約報導作為藍領階層的主要生活區，布碌崙布許維克(Bushwick)的地產開發，也建立在為普通工薪群體提供住宅新選擇的基礎上，把停車場改建出租公寓樓的「Dekalb大道1601號」(1601 Dekalb Ave.)就是其中一個。「Dekalb大道1601號」由Camber Property Group負責開發，Aufgang Architects操刀設計，項目耗資7050萬元，提供12萬5252平方呎的空間；項目所在地目前還是一處停車場，預計2022年建成後將推出122套公寓，其中四分之一，即31套為平價屋。

因為要在停車場上蓋樓，住宅區會從高90 呎處開始，分九層，每套公寓的平均面積約為1000平方呎，給居民提供46個停車位。樓體是現代化的積木形狀，正面由紅色和灰色的磚牆砌成，與周圍的社區環境和諧統一。公寓配置鋁製窗戶，也是當今潮流之一；一些公寓有獨立的銅製陽台，樓頂有綠色天台提供戶外休息空間。因為該樓位於Dekalb大道上，與地鐵L線車站僅一個街區之隔，可直達曼哈頓14街的聯合廣場(Union Square)；樓的對面就是Key Foods超市，附近還有公立123小學和Maria

Hernandez公園，地理條件和生活環境優越，未經推出就吸引購房者的目光。然而社區對該項目也有反對聲音，一些民眾認為，新的地產開發不僅占領了停車場，也助長了貴族化，尤其樓內提供的平價屋並不夠「平價」。 Camber Property Group的發言人表示，整個項目的規畫都歡迎社區參與其中，目前的平價屋中，約四分之一將提供給年收入為5 萬6340的三口人家庭，約四分之一提供給年收入為2萬8170元的三口人家庭，其餘則提供給兩個收入標準之間的三口人家庭。

「Dekalb大道1601號」把停車場改建出租公寓樓。（記者劉大琪/攝影）

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比鄰City Hall Park市政廳公園峻成今日豪華住宅大廈

地產專版

樓頂景色。 樓頂花園。

泳池。【紐約訊】與世界上許多的大都市一樣，紐約市在城市發展過程中，亦以善於適應和變通而聞名。教堂改成夜總會、改成購物中心或變成公寓，時時在發生。從前的工廠廠房和倉庫變成豪華住宅，42街的紅燈區被重新發展成家庭娛樂中心，南街魚市場變成熱門的河邊住宅區等等，隨著時代的發展，蛻變是主題，引領紐約進入21世紀。上世紀早期和中期，銀行大樓總部的建築是財富和實力的象徵，往往會令人印象深刻，很多是當地的地標建築，而不是像今天的銀行分行一樣，在便利店旁設點。近年來，這些華麗銀行大樓中的一些，包括一些著名的建築，已被轉換為零售用途或其它用途，有些被拆除。但有一些地點佳、結構堅固、設計優雅的，則被改成頂級住宅，因為以目前的人工、造價和材料，不可能重造這些精美的大樓。紐約市政廳大樓旁的49 Chambers Street 大樓就是一個正在被改為頂級住宅的前銀行總部。該大樓前身是Emigrant Industrial Savings Bank，曾是美國最大的銀行。由Raymond F. Almirall於1912年設計，為唯美的文藝復興

風格，建成一直到20世紀60年代一直是該銀行的總部。其特有的H形建築設計，便於光線和空氣的流通，以及一個非常細緻精美的銀行大廳。2013年，Chetrit集團收購了該建築，在保留外觀不變的基礎上，委由 Gabellini Sheppard公司進行室內的設計改造，打造出99套豪華住宅公寓。改造好的室內採用溫暖樸實的色調，搭配青銅色、金屬色和鏡面色調，營造一個典雅豪華的住宅氛圍。配合豪華的生活設施，具體為:自行車儲藏室、大型游泳池、住戶休息室、青少年休息室、公用廚房、住戶儲物室、真正的土耳其HAMMAM浴室和水療中心、蒸汽室、桑拿室、兒童遊樂室瑜伽和舞蹈室、健身房、電影室、虛擬高爾夫練習室等等以及頂層花園上的戶外共用設施，將是適合21世紀生活的大廈。除了內部的裝修及廚房設備可圈可點外，最值得一提的是其地點。在曼哈頓，位公園旁，或推窗看到綠地，是很特別的一個特點。公園是紐約市極少數的保留空間。紐約有這麼多的住宅，只有極少部分可以看到公園景色。交通便利的市政廳公園不

單是紐約市政治的中心，也是新高端住宅開發建築熱潮的中心，包括了一些重要建築的翻新改造項目，恢復其昔日的輝煌。這其中亦包括 49 Chambers Street 大樓由Douglas Elliman Real Estate 地產公司負責銷售，預約電話:212-766-4949，網站: www.49chambers. com。公寓售價從170萬美元起。

49 Chambers Street 大樓外觀。 大門。

紐約地毯窗簾公司歡慶創業25周年特價優惠機會難得敬請把握【紐約訊】歡慶創業滿25周年的紐約地毯窗簾公司，為感謝顧客多年支持，即日起各式窗簾特價優惠，機會難得，敬請把握。

 紐約地毯窗簾公司代售的亨特•道格拉斯 (Hunter Douglas)牌創新窗簾，可瞬間調節室內亮度、溫度與氣氛。  歡慶創業滿25周年的紐約地毯窗簾公司老闆Robert許，為客打造優雅舒適的室內空間。

1992年開業的紐約地毯窗簾公司，由來美多年的Robert Hsu許氏夫婦經營。他們欣見紐約市地產持續興旺，全面帶動室內裝潢業蓬勃發展，因而大批引進歐美大廠優質建材，為客打造富麗堂皇，安樂舒適的智慧型室內空間與環境。此外，又因該公司店東通曉韓語，其服務除受華語市場歡迎外，也早已成功打進注重生活機能與品質的本地韓語社區市場。店東許氏夫婦待客真誠，嚴選產品，所代理的美國A+級百年窗簾名牌-----亨特‧道格拉斯(Hunter Douglas)創新窗簾，囊括直立柔紗簾、絲柔百葉、歐式幻彩鋁百葉等，可選擇手動或電動操作，全部按照用戶需要訂造，能滿足各種室內設計、光線調控、保障私隱等的不同需求。同一道格拉斯品牌還有風琴簾手推式及迴力式操作系統，均獲近年IF 產品設計大獎，有效保護兒童和寵物安全，符合至高的歐洲EN13120安全標準。紐約地毯窗簾老闆許先生一併介紹，該公司銷售的其他世界名牌還有美國蕭氏工

業(Shaw Industries)以及莫霍克工業公司 (MOHAWK INDUSTRIES, INC.)產品。其中莫霍克以生產商住所需地板而聞名於世，旗下製造及分銷的品牌眾多，包括消費者熟悉並推崇的American Olean 、Beaulieu、Bigelow、Kane Carpet、 Karastan、Mohawk、Pergo、Quick-Step 與Unilin。以上品牌生產地毯、瓷磚、塑膠以及木質、石材、複合與乙烯基地板等，平整耐磨，安裝簡易。至於商住高端地毯，紐約地毯窗簾亦推薦美國迪克希集團公司（The Dixie Group, Inc.)的產品。這家公司旗下的品牌有Fabrica、Masland Residential、 Dixie Home、Atlas Carpet Mills、Masland Contract與Masland Hospitality等，主要供應專業商家，包含室內設計師、傢俱零售商和傢俱店、豪華房屋建築商,高端社區和酒店公司等。紐約地毯窗簾樂於為客代訂安裝，於此同時，紐約地毯窗簾也代售歐美各家名牌牆紙與牆布，能夠大面積美化顧客的室內牆面，令空間霎時為之改觀。紐約地毯窗簾公司歡迎各界參觀選購，地址: 36-09A College Pt. Blvd., Flushing, NY 11354，電話: 718-8862900/646-467-0885，傳真: 718-8866706。

麗晶酒店提供星級環境舒適優雅歡迎商務考察/探親旅遊者預定【紐約訊】位於北法拉盛的麗晶酒店 (Flushing Regent Hotel)提供星級環境、舒適優雅，歡迎商務考察或探親旅遊者致電或上

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網預訂，長期及團體訂房另有特惠價。麗晶酒店位於華人聚集的法拉盛，步行至法拉盛市中心只需5分鐘，附近有多路公車、臨近7號地鐵總站，2分鐘即可開上678、 BQE、LIE等高速公路，交通方便，且近紐約JFK國際機場，亦提供機場接送及各類旅遊安排。該酒店為8層樓建築物，計有50間套房，全樓採用大理石、花崗岩設計，套房設備齊全、內部空間寬敞、色調溫馨明亮，中央冷暖氣空調，電子安全門鎖；每間套房均有雙人床(Queen size)、全套衛浴設備及窗戶，住宿舒適。酒店內有自動販賣機及ATM提款

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機，並在日前新增乒乓球館，便利有運動習慣的住客。標榜平價收費、星級享受的麗晶酒店提供住宿者免費停車、免費上網、中英文電視等等。專人每日清潔打掃、更換床單枕套及浴巾等，重視衛生管理。地址：134-32 35 Ave., Flushing，訂房電話：718-358-3580、718-358-4515，網址： www.flushingregenthotel.com。

位於北法拉盛的麗晶酒店(Flushing Regent Hotel) 。

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49 Chambers St.古典銀行大樓重生

2018年7月12日星期四

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2018年7月5日 2018年7月5日星期四星期四 THURSDAY, THURSDAY,JULY JULY 5, 5,2018 2018

布碌崙卵石丘傳統與現代結合記者劉大琪/攝影

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卵石丘環境優美，吸引很多家庭入住。

布碌崙房地產市場近年來熱度不減，卵石丘(Cobble Hill)是最搶手的地區之一，這裡保留了 19世紀最漂亮的連排屋和褐砂石 (brownstone)住宅，也因此是著名的歷史區。居民們鍾情於當地的傳統與現代相結合，在鄉村與都市感的變換中，盡情尋找和享受各自心儀的生活方式。卵石丘以大西洋大道(Atlantic Ave.)、Court 街、Degraw街和「布碌崙-皇后區快速路」 (Brooklyn-Queens Expressway，即I-278，簡稱BQE)為界，北邊是布碌崙高地(Brooklyn Heights)，南邊是卡羅花園(Carroll Gardens) ，東邊是波倫丘(Boerum Hill)，西邊是哥倫比亞街水岸區(Columbia Street Waterfront District)。

卵石丘公園獲設計獎居民最喜愛的社區公園卵石丘公園，曾是兩個莊園和一座教堂所在地。20世紀40年代連鎖超市Bohack Corporation買下，有意拆除想改建超市，但遭到社區民眾的強烈反對。 1962年，Bohack又將這塊地轉手賣給開發商建低矮公寓樓，社區再次齊心合力、發動連署，成功迎來公園的建設。1988年，該公園獲得市公共設計委員會年度傑出設計獎， 1990年還摘取Philip Winslow公共項目獎。因為卵石丘既有現代化的生活設施，又不失歷史的厚重感，吸引越來越多的人在此安居。根據房地產公司Citi Habitats的統計，卵石丘的統艙(studio)月租多為2200元起，一室的月租起價2500元至2700元。一室的售價多在65萬元左右，兩室有的衝破百萬元大關，一家庭獨立屋更高達300萬元。

卵石丘公寓近期交易表格

記者劉大琪／紐約報導

類型

地址

價格

統艙(合作公寓)

142 Baltic Street Apt 2R

51萬元

一室一衛(合作公寓)

225 Baltic Street Apt 1F

67萬5000元

一室一衛(合作公寓)

240 Baltic Street Apt 1

83萬5000元

兩室一衛(合作公寓)

135 Amity Street Apt 4A

83萬5000元

兩室一衛(合作公寓)

200 Congress Street Apt 4B

兩室兩衛(合作公寓)

157 Kane Street Apt 3

139萬5000元

兩室兩衛(合作公寓)

222 Clinton Street Apt 2

168萬元

統艙(共有公寓)

191 Clinton Street Apt 3D

62萬元

一室一衛(共有公寓)

423 Hicks Street Apt 2E

70萬4042元

一室一衛(共有公寓)

191 Clinton Street Apt 4A

74萬元

兩室一衛(共有公寓)

140 Warren Street Apt 5B

78萬2000元

兩室一衛(共有公寓)

138 Baltic Street Apt 1D

99萬9000元

兩室兩衛(共有公寓)

401 Hicks Street Apt B-5A

139萬5000元

兩室兩衛(共有公寓)

473 Hicks Street Apt 3

155萬元

97萬5000元

（資料來源：取自房地產網站Zillow.com，製表：記者劉大琪）

19世紀好宅遍布區內雖然面積不大、僅覆蓋了40個街區，但區內很多房子都是19世紀紐約市最好的住宅，因此在1969年被市地標保護委員會 (Landmarks Preservation Commission)指定為卵石丘歷史區(Cobble Hill Historic District)， 1976年被列入國家史蹟名錄(National Register of Historic Places)。卵石丘歷史悠久，名字源於一座取名「 Cobleshill」的圓錐形山丘，1640年代由荷蘭的農民最先在此定居；美國獨立戰爭期間，這裡被用作堡壘，也叫「卵石丘堡」(Cobble Hill Fort)；美國第二次獨立戰爭期間再次為築城所用，取名「Fort Swift」。 20世紀初，大批愛爾蘭、義大利、中東裔移民湧入卵石丘，修建了不少低矮的褐砂石住宅，這些住宅50年代開始走俏，同時為社區注入生機，大型的房地產建設相繼展開。現如今，Court街和Smith街是卵石丘兩條主要的商業街，既有家族世代經營的肉鋪、理髮店，也有新興的餐館、咖啡廳等。另一交通幹道大西洋大道，則是全市中東店鋪最集中地之一。

卵石丘公園是附近居民的好去處。 卵石丘不乏歷史悠久、風格獨特的建築。

卵石丘環境優美、寧靜怡人。

長島學院醫院舊址改建豪華公寓

「5 River Park」已於日前開工建設。（取自官網）

記者劉大琪╱紐約報導長島學院醫院(Long Island College Hospital) 大型豪華公寓改建項目「River Park」，可謂布碌崙卵石丘(Cobble Hill)最受矚目的地產建案之一；該項目日前啟動新官網，首個樓體已開始建設，期待提供社區民眾多種多樣的高端居住選擇。由紐約州立大學醫院系統2011年併入、用來培訓學生和醫療人員的長島學院醫院，因長期虧損，2013年被州大董事會投票、經州衛生廳批准而關閉。但因靠近布碌崙大橋公園和東河水岸的優越地理位置，被地產開發商Fortis Property Group看中，並斥資2億4000 萬元買下，2015年決定改建大型豪華公寓樓群，取名「River Park」。

根據日前新啟動的官方網站，「River Park 」主要包括五個部分：15層高、48套共有公寓的「1 River Park」，項目最高樓宇、475 呎的「2 River Park」，15層高、25套共有公寓的「5 River Park」，改建共有公寓的「 The Polhemus Building」，以及毗鄰的連排屋「The Polhemus Townhouses」。坐落在Hicks街交Atlantic大道的「1 River Park」，最靠近水岸，由FXCollaborative負責設計，將樓體正面的陽台打造出起伏的線條，與東河浮動的水面交相呼應。「2 River Park」和「5 River Park」都坐落在Henry街，前者不僅是這一項目的最高建築，也是布碌崙西北角最高的樓體之一，提供一至四室不等的戶型，樓頂天台能將曼哈

頓的美景盡收眼底；後者雖然規模上小了很多，但精緻和現代化程度不輸其他，樓內還有度假級別的泳池和雙層花園。日前最先動工的「5 River Park」覆蓋 Pacific街和Amity街之間的整個西半部分，也是最靠近卵石丘歷史區(Cobble Hill Historic District)的樓體，這裡之前為長島學院醫院門診客人診所和藥房的所在地。新樓將有約200呎高，約5萬平方呎的居住面積，戶型一至四室不等，目前尚未定價，但州檢察長辦公室批准的價格為7888萬元，即每套約315萬元。樓內配備兒童活動室、器樂室、遊戲室、健身房、spa、戶外泳池等現代化設施，還有約18個停車位。

卵石丘塔樓飆漲工人公寓翻身

「卵石丘塔樓」陽台和樓頂都有設計獨特的欄杆。（更多地產訊息，請見今日F1）

記者劉大琪／紐約報導有著數百年歷史、曾是工人穩租公寓的布碌崙「卵石丘塔樓」(Cobble Hill Towers)，經過不斷的發展和演變，如今已成風格獨特、眾人爭搶的熱門居住地；自多年前改建共有公寓之後，不斷有房源投入市場，且房價漲幅驚人，短短三年可達20萬元之多。「卵石丘塔樓」建於1879年，是地標性建築，由著名的房屋和社會變革家、慈善家 Alfred Tredway White推出；初衷是想證明哪怕貧困的工人階級住房，也可以既美觀舒適、又經濟實惠，在寸土寸金的紐約堪稱可負擔的「綠洲」。塔樓由面向Warran街、Hicks街和Baltic街的九棟各六層高的樓體組成，全部為低矮紅

磚房，環繞著兩塊大型的私人庭院，專門供其住戶和賓客使用。因為建築風格獨特，每一層的陽台和樓頂都有裝飾性欄杆，將穿堂風(cross ventilation) 和充足光線等優勢發揮到極致，在陽台上就能看到曼哈頓和布碌崙大片褐砂石 (brownstone)連排屋的美景，深受住戶喜愛，也吸引地產開發商的目光。 2008年開始，地產開發商Frank Farella和 Hudson Companies聯手將塔樓改建成188套共有公寓，之前的租客可以接受開發商的買進價搬走，也可以享受「內部」折扣價將公寓買下。近年來，塔樓不斷精裝，加上一出門就是「布碌崙-皇后區快速路」(Brooklyn-Queens

Expressway，即I-278，簡稱BQE)，不遠處還有東河水岸和布碌崙大橋公園，在房地產市場上的熱度有增無減。最新上市的Warren街140號兩房公寓，每個房間各設一個帶窗的步入式衣帽間，開放式廚房設計，現代化廚浴配置一應俱全，價格為89萬9000元。另一套667平方呎的一室公寓，三年前出售時價格為41萬6120元，現在已經漲到67萬5000元。該公寓的客廳保留了原生態的裸露磚牆和天花板樑柱，地板和櫥櫃全由白色橡木製成，廚房同樣為開放式，臥室在轉角，窗戶外面即為塔樓的私人庭院。很多喜歡這裡的年輕人表示，塔樓滿足了他們對個性化居住體驗的需要。

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最新豪華出租公寓生活體驗

位於Hudson Yard 頂級設施顛覆出租公寓刻板印象

【紐約訊】555 TEN，由紐約著名開發商 Extell Development推出的全新出租公寓大廈。位新興的時尚地區Hudson Yard，上部52層的478個全新豪華出租公寓，和30,000平方英尺的休閒娛樂設施，給租房提供了豪華、美景、時尚的精緻生活體驗，是新世代的出租公寓，顛覆了大家對出租公寓的刻板印象。首先要提的是555TEN提供住戶頂級的3萬呎休閒設施，這一般是豪華Condo才有的設施，出現在出租公寓裡面，具致命吸引力: -景觀無敵的屋頂游泳池，池邊小屋，日光浴露台； -全天候的屋頂俱樂部和酒吧，室內/室外壁爐； -健身中心，室內海水游泳池，健身課程，有氧健身房和舉重室； -體訓、Spin、拳擊工作室； -555PLAY：保齡球館、遊戲廳和兒童遊樂室； -帶頂棚的室外寵物公園，全方位的現場寵物護理服務； -室內自行車維修站和存儲間； -全樓WiFi； -通過App來管理服務 -24小時門衛和禮賓服務在公寓方面，雙層玻璃牆為每個公寓提供了良好的隔音，身在世界最大的鬧市，但又可享受寧靜。透過超大落地窗可俯瞰曼哈頓、哈德遜河，坐擁都會全景，客戶可選擇日出或日落的景觀。555TEN提供一至三臥室的多戶型豪華公寓供選擇，全部478 個單位。所有公寓單元內飾精緻，在設計

地產專版景觀無敵的屋頂游泳池。上有流暢的質感，租客可選擇深淺兩種色調的木材地板。公寓內配置有全套高級不銹鋼電器以及石英檯面的廚房、自帶水療設施的 Porcelanosa 瓷磚的浴室、以及全內置櫥櫃、洗衣機/烘乾機等等，生活設施俱全。 555TEN的地理位置令週邊生活設施十分迷人，位處42街和第十大道，緊鄰「地獄廚房 Hell’s Kitchen」這一個人文生活豐富的區域，及百老匯劇院區，可步行至時代廣場和中國領館。大樓附近匯聚了各式時髦餐廳、百

老匯劇院、時尚品牌店、以及河濱公園，可以充分滿足曼哈頓住戶的休閒和購物需求。在交通方面，近在咫尺有地鐵入口、公車站、CitiBike共用單車網站、林肯隧道，以及去曼哈頓周邊城市的火車站，居民出行極其地便利。租賃詳情可查詢網站:www.555TEN.com 。或致電212-563-5553即可預約當日看房。瞭解更多相關資訊，請添加微信: ExtellGroup ，並關注@555TEN。

精裝的公寓。  大樓中的俱樂部酒吧。555 TEN 坐擁都會曼哈頓、哈德遜河全景，精緻外觀在設計上有流暢的質感。

金牌地毯專精窗簾百葉窗與地毯 20多年老品牌長年好品質【紐約訊】在法拉盛擁有20多年歷史老牌經驗的金牌地毯，就位於法拉盛王子街近33 大道交界處，該公司提供專業安裝高一等的地毯、窗簾產品，是大紐約地區許多知名店家指名的地毯窗簾服務公司，歡迎舊雨新知前往洽詢。金牌地毯提供的都是好品質的產品和安裝服務，該公司在過去的分別為法拉盛的住商大樓天景豪苑(Sky View Parc)與台灣知名的國際航空公司在甘迺迪機場辦公室安裝地毯與窗簾服務，頗受肯定。消費者在選擇地毯或窗簾產品與安裝服務時，應該注意以下三點，分別是產品質料(其中包含價格是否合理)、安裝技術與專業建議，這

是金牌窗簾提供的專業良心建議。金牌地毯由來自台灣的專業人士主理，服務長年來，得到極佳的讚賞。住在長島分層屋(split level)或是屋頂裝有天窗的住家，有了天窗是為了能採陽光，但是有時陽光過猛，反而造成屋內的人不舒服，該公司現在特別進了一批蜂窩窗簾，有分為電動與手動的，不論是裝在天窗還是一般窗戶，既典雅又可遮陽，相當實用。該公司有專業的地毯窗簾安裝人員，金牌地毯窗簾公司專業安裝工人，具備有專業工程執照，能在大紐約五大區合法安裝民用及商業地毯窗簾工程，這是該公司給予所有客戶的安全與專業承諾。金牌地毯

長年服務廣大的中美客戶，本著「客戶第一，誠信至上」的原則，因此與工程承包商與商家企業建立了長期的合作關係。金牌地毯窗簾公司的產品與貨源十分齊全、完善，另外還有各種質料的木板或拼板(laminate)乃至捲簾、木竹簾、羅馬簾、直立簾、百葉窗、窗紗、拉門，到最近流行的風琴簾(Honey Comb)都有，另外還有小孩或是特定人士喜愛帶有特殊花色的地毯或兒童地毯，且由該公司代理知名品牌Hunter Douglas產品，終生保用。金牌地毯周一至周六10am-6pm營業，電話：718461-4940，地址：33-16 Prince St.. Flushing, NY 11354。

新美貸款銀行過戶費大優惠或全免 5項房貸投資省稅攻略快速增值【紐約訊】新美貸款銀行刻正舉辦「過戶費大優惠或全免」，銀行優惠費用668元，而如購屋貸款者可享該費用全免，幫助眾多僑胞完成購屋置產願望，歡迎正計劃購屋及需要重新貸款的僑胞把握機會申辦貸款，優惠至7月31日止，詳情請洽該行專業執照人員。該行陳總裁表示，今年實施的新稅法規定：自住屋的貸款金額超過75萬時，貸款利息不能扣減；餘值貸款(HELOC)利息不能扣減；而投資用房則基本不變。由此，他特提出五項房貸投資省稅攻略： (一)改度假屋為出租，這樣所有和房屋有

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關的開銷，包括地方稅、貸款利息、維修和利息，甚至折舊均可冲銷房屋收入。 (二)將自住屋借款限額控制在75萬，即可有約三萬元利息冲減收入。 (三)成立有限責任公司(LLC)或小型公司 (S-Corp)，將房產納入公司所有，所有稅險息及維折舊均可對冲收入。 (四)如果不需要多次和經常周轉使用，盡量避免餘值貸款(HELOC)，同時充分利用第一順位貸款。 (五)將出租房的餘值變現扺押，這筆款可以用於再投資生意或房屋均好。一方面增加

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投資渠道，同時還提折舊，享受稅務效益，一舉三得。申請房屋貸款要找專業銀行和專業人士，不管從利率、效率或成功率都會高出很多。有特殊情況的借款人更為明顯，比如首次置屋就用於投資；紐約老房子的違章情況；老板提供吃住；還有很多華人特有的情況，只有暸解華人社區的銀行和專業人士才能提供可靠的諮詢和房貸。新美貸款銀行是房屋貸款銀行，1992年在紐約華埠成立，迄今已有26年歷史，聲譽卓著，現在加州、新州和紐約州有多家分行。

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該行的經營方是誠信、負責、穩妥。針對社區華裔的需要和特點，提供各種最佳貸款方案，滿足社區大眾的需要。欲洽詢詳情，可至其網站www.smbmortgage.com，或致電：(718)888-0828/2431 ，地址：法拉盛分行136-20 38th Ave. #111, Flushing, NY 11354。華埠：15 Division St.4樓 , NY NY 10002，(212)608-5588/5867。童經理：(917)548-6121。

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2018年6月28日 2018年6月28日星期四星期四 THURSDAY, THURSDAY,JUNE JUNE 28, 28,2018 2018

長島

傑瑞柯學區好華人家庭搶進

傑瑞柯社區的房價年年上漲。

記者陳小寧／攝影

傑瑞柯社區幽靜怡人，適合家庭居住。

記者陳小寧／紐約報導長島納蘇郡(Nassau County)的傑瑞柯(Jericho)社區，坐擁長島頂尖學區，近年來吸引越來越多的華人家庭入住，養育子女。學區內三所小學獲得2017至2018年度全美前十佳小學，初高中也在紐約州名列前茅，每年都有眾多優秀畢業生進入常春藤名校。傑瑞柯頂尖的學區，一直是吸引華人買家的亮點。傑瑞柯地區同時地處傑瑞柯學區 (Jericho Union Free School District)和賽奧塞中心學區(Syosset Central School District)，這兩個學區都是紐約頂尖學區。根據教育資訊網站Niche統計，傑瑞柯學區在全紐約州學區中排名第二，長島排名第一；同時，傑瑞柯地區也是紐約州最適合家庭居住的地區榜單第二名。賽奧塞中心學區排名全紐約州也高居第四。

三所小學進全美十佳傑瑞柯學區共有五所公校，包括Robert Seaman小學、George A. Jackson小學、 Cantiague小學、傑瑞柯初中(Jericho Middle School)和傑瑞柯高中(Jericho High School)。在2017至2018年度全美十佳小學排名中，紐

約州共四所小學進入榜單，而傑瑞柯學區的三所小學全都進入榜單，可見其公校教學實力不僅在紐約州，在全美國都名列前茅。這三所小學也是紐約州前十佳小學的前三名。此外，據Niche統計數據，傑瑞柯初中也獲全美第31、紐約州第四好成績。傑瑞柯初中高中在全美排名第39，紐約州排名第六，每年都有眾多優秀畢業生進入常春藤名校。紐約安居地產經紀人潘琳表示，不少來自中國的家長為了給孩子選購學區房，上網查詢傑瑞柯學區網站，由於網站流量過大，還出現網站一度崩塌的情況，可見傑瑞柯學區對華人家長強大的吸引力。潘琳指出，傑瑞柯的學校採取小班教學，孩子在這裡有很多機會參與各種各樣的課後活動。學校的教學和實驗設施都很出色，給學生充足機會參與科研和各類競賽，同時培養具有研究和領導能力的人才，使得學生更加受到常春藤大學的青睞。她指出，傑瑞柯社區的地稅也比長島大頸和曼哈塞(Manhasset)等地區較高，較高的地稅主要投入教育上，平均每個學校每年在每個孩子身上要花費4萬1000元。

眾多高校添學術氣息紐約百佳地產公司資深房產投資專家史宏表示，除了中小學教育優質，眾多高校也坐落在傑瑞柯附近。如紐約州立大學(SUNY)

傑瑞柯學區(右圖)內三所小學(上圖)，名列 2017至2018年度全美前十佳小學三名，吸引許多華人家庭來此置產。 Old Westbury分校、長島大學(LIU-Post)、紐約理工學院(New York Institute of Technology ，簡稱NYIT)、納蘇郡社區大學(Nassau Community College)、長島霍夫斯特拉大學 (Hofstra University)等都坐落在傑瑞柯區附近，為該區增添了不少學術氣息。居住在傑瑞柯五年的華人家長趙雪峰指出，他和家人五年前從紐約市皇后區搬到這裡，主要就是看中當地的學區。她指出，傑瑞柯高中有幾十個社團及學生組織，豐富了孩子們的課餘活動，而且許多孩子在高中期間參加各類競賽，或是前往附近高校參與科研項目，對申請大學十分有幫助。

傑瑞柯社區近期房屋成交價戶型三臥三浴三臥三浴三臥三浴三臥三浴四臥兩浴四臥4.5浴五臥四浴五臥六浴

平方呎數 2140 1719 2710 2161 1789 2800 3250 5000

數據來源：Zillow網站

傑瑞柯社區附近的宜家家具商城。

傑瑞柯社區附近的Broadway 購物中心，各種商品一應俱全。

生活便利商場、餐廳、影院俱全記者陳小寧／紐約報導以頂尖學區聞名的傑瑞柯，生活也十分便利，周圍超市、購物商場、餐廳、電影院一應俱全，滿足家庭日常生活娛樂。近年來，吸引越來越多的亞裔家庭在此購置房產，成家定居。傑瑞柯地處長島北岸和南岸間，距曼哈頓29哩。傑瑞柯社區位於長島快速路(Long Island Expressway)、北部州公園路(Northern State Parkway)中間，居民可前往長島鐵路 Hicksville站搭乘火車進入曼哈頓。 16世紀50年代，這裡大部分土地由基督教桂格教派、來自威爾斯的移民Robert Williams擁有。1692年，小農莊傑瑞柯是桂格教派的重鎮；1818年12月，這裡的第一間命名為傑瑞柯(Jericho)的郵局啟用，此地也正式用「傑瑞柯」作為社區名字。傑瑞柯主要由五大社區組成，其中包括 East Birchwood社區、Jericho Garden社區、 West Birchwood社區，Oakwood (Princeton Park)以及White Birch社區。

據2010年人口統計，該區人口共1萬3567 人，比2000年增加4%。其中有4545個家庭，38.6%的家庭中都有18歲以下的孩子與家長同住。而當地家庭2016年年平均收入為14萬9222元，2000年為10萬1477元。近年來，越來越多的華裔家庭遷入傑瑞柯，據2010年數據，傑瑞柯的亞裔比例占 25.4%，白人占68.5%、西語裔占3%、非洲裔占1.8%。紐約百佳地產公司資深房產投資專家史宏表示，近五年來，亞裔家庭看中傑瑞柯的頂尖學區遷入此地，也讓亞裔比例越來越高。紐約安居地產經紀人潘琳指出，傑瑞柯60%至70%的房子都是三層式，也有一部分是殖民地式房屋(Colonial)及牧場式 (Ranch)。而且傑瑞柯社區十分成熟，生活便利，附近擁有全食超市(Whole Foods Market)、H-Mart超市。附近的Broadway購物中心內，還有梅西百貨、電影院等多家商戶，旁邊緊挨宜家家居購物商場。近年更有越來越多的中餐館進駐。

傑瑞柯社區附近的全食超市。

傑瑞柯社區附近的H Mart，是韓系超市。

房價 99萬8999元 72萬9000元 88萬5000元 119萬8000元 74萬9000元 159萬8888元 148萬8000元 258萬8000元製錶：記者陳小寧

房價年年漲未來潛力大記者陳小寧／紐約報導坐擁長島頂尖學區的傑瑞柯，近幾年吸引了不少重視教育的見華裔家庭到此購置房產，房價也隨之年年上漲。地產專家表示，得益於頂尖學區、生活便利以及相對較低的房價，未來傑瑞柯社區的房價還有上漲空間，後勢非常看好。紐約百佳地產公司資深房產投資專家史宏指出，傑瑞柯的房價大約從五年前開始上漲，特別是最近三年更是增長迅猛。 2010年，一套三房的獨立屋價格大約在60至70萬元，五年前漲至70至80萬，三年前達到近89萬，而如今同樣一套房產，價格已飆漲到108 萬元，房價成長既高且快。史宏表示，華人注重教育，都喜歡購買學區房。以前很多華人都前往長島大頸(Great Neck)購房，那裡學區好，離紐約較近，乘坐長島鐵路不到半個小時就可以到賓州車站。這些因素也使得大頸房價一路飆升，競爭激烈。於是近幾年來，越來越多的人開始往長島更深處遷移；傑瑞柯以前曾是長島較便宜的地區，再加上坐擁頂尖學區，近年來愈發受到華人購房者的青睞，房價也增長迅猛。紐約安居地產經紀人潘琳指出，通過其公司購買傑瑞柯區房產的客人，30%都是來自中國，為孩子投資購買學區房，其餘一部分來自本地買家。她指出，過去幾年，許多來自新澤西和皇后區的家庭為了讓孩子能夠進入更好的學校，紛紛搬入傑瑞柯社區。她也分析，紐約市當前正在熱議未來將取消特殊高中入學考試政策，如若真的實現，將會有更多華人家庭離開紐約市，選擇遷居到學區好的長島。而傑瑞柯擁有長島最好的學區，房屋價位相對適中，會是不少擁有子女的華裔家庭的選擇。

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法拉盛緬街全新建案店面招租合家歡地產羅傑代理歡迎品牌連鎖企業進駐

資深合家歡地產公司總經理─ 羅傑，提供完善買賣出租全案專業化服務。

地產專版位於緬街的全新建案大樓，歡迎品牌連鎖企業進駐。【紐約訊】法拉盛(Flushing)是紐約五大區之一，也是華裔移民最集中的地方，並入選2015全美10大最佳旅遊景點。十多年法拉盛巨變，商業樓宇飆增，但目前法拉盛市中心商戶月租率及租金極高，幾乎是一位難求。現今緬街上推出全新一樓大型商用店面出租，採用高級建材及從歐洲進口的玻璃窗，並可使用大型停車場，又可享 15年地稅優惠，交通方便、且租金合理。法拉盛擁有便利7號地鐵，及鄰近495公路、278公路四通八達，將法拉盛與五大區交通網連通，故很快地發展成紐約新的商業中心和皇后區地標。近年來法拉盛帶動

皇后區經濟、產業等多方面的蓬勃發展，尤其是法拉盛河邊與市府投資30億打造商場，酒店和住宅與娛樂地綜合小區的與威利點(Willets Points)規劃項目完成後，為法拉盛加分但也造成交通及擁擠的隱憂。法拉盛地產開發案頻頻推出，其中一幢全新大型7層商住混合大樓落成，地點位於緬街植物園對面，具優質環境、空氣良好、地點一枝獨秀，是由合家歡地產(AOL Realty USA. Inc.)代理承租的黃金寶地。該建案是未來法拉盛南向發展的新地標，不僅地點適中、四通八達交通網絡，周圍商住家及大樓林立，走路15分鐘到7號地

歡迎加入羅傑微信洽詢。

鐵，開車3分鐘到495公路，5分鐘到拉瓜地機場、皇后區國家網球中心、大都會棒球場、可樂娜公園、278公路，15分鐘到JFK 機場。該大樓的地面一樓佔地近6,800呎(可租一半或以上)，地下附停車場，是目前法拉盛緬街市場上千載難逢推出的大面積空位。極適合國際品牌連鎖店如CVS, Duane Reade, Rite Aid、餐館、藥房、醫學影像中心、醫療綜合診所、大型商場、大型美容水療中心(SPA)、鑽石珠寶店、銀行等進駐；同時在2, 3樓各有1,500呎公共設施面積招租，適合醫療診所、幼稚園或Day Care、老人中心

等，有意承租歡迎洽詢合家歡總經理─羅傑(Roger Lo)。合家歡地產公司總經理─羅傑，活躍服務華人社區地產領域超過38年，並代理超過1,000件商業樓買賣，及出租的豐富經驗；同時也提供$100萬-$5000萬的低利免查貸款，歡迎洽詢。羅傑表示，法拉盛商業地産市場強勢，因它有其開發及經濟發展的獨特性，是聰明的投資選擇。有意承租人士歡迎洽詢「合家歡地產」羅傑電話:917-709-6374，地址:141-07 20th Ave., #508 Whitestone NY 11357(世界日報大樓，近BJ賣場)。

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2018年6月21日 2018年6月21日星期四星期四 THURSDAY, THURSDAY,JUNE JUNE 21, 21,2018 2018

中央公園周邊近年新建不少摩天住宅大樓。 (記者顏嘉瑩/攝影)

紐約新天際線著名建物

建物名稱

平均每平方呎售價(元)

中央公園大廈

7106

特色 ● ● ● ●

中央公園南側220號

8431

● ● ●

53W53

4813

● ● ●

公園大道432號

8052

● ●

完工後將成為全美第二高的建築位於57街億萬富豪大道完售總銷售金額將高達44億元號稱紐約市「每平方呎最貴」外觀融入戰前設計主打所有住宅均可看中央公園知名建築師尚．努維爾設計外觀有金屬包覆混凝土的網格設計公設也有中央公園景觀每扇窗戶寬與高均為10呎目前為西半球最高住宅樓有富豪、名人住戶加持

(資料來源：CityRealty、Douglas Elliman、StreetEasy，製表：記者顏嘉瑩)

曼哈頓豪宅建案推不完大紐約地產

記者顏嘉瑩／紐約報導 2018年已經接近第二季季末，根據房地產公司報告，曼哈頓房市今年第一季的銷售量較去年同期差，更比2017年第四季減少了13.3%，但第一季的平均銷售價格卻增加1.9% ，而且市場上有不少新建案釋出，並有多棟備受矚目、座落於精華地段的豪宅建案。專家認為，今年到 2020年的曼哈頓房市，不論在銷售數字或成交價上，仍相當樂觀。據地產公司「Douglas Elliman」2018年第一季報告，曼哈頓房市在當期的銷售量共成交2180個單位，較2017年第四季的2514個成交單位下降13.3%；與2017年同期的成交數字2892單位相比，更下跌了24.6%，整體買氣並不熱絡。報告中還指出，2018年第一季的銷售數字

，在近六年各季度中表現最差，更是九年內銷售量下滑最為嚴重的一季。報告中認為，造成2018年成交量下降最主要的原因，是新聯邦稅務法終止的「舊版合約」(legacy contracts)，以及貸款利率的增加，以致第一季房屋買氣不如預期。不過數據顯示，今年第一季有不少買家使用現金交易，為四年來最高。在銷售價格中，平均銷售額為193萬3198元，比去年第四季的平均189萬7503元上漲1.9%，銷售中位數也增加1.7%。Dougals Elliman銷售總監 Steven James表示，大部分買家對於新稅法和貸款利率的規則仍不熟悉，因此在第一季多抱持著觀望的態度，等到市場風向漸漸明朗後，預計將可看到銷售數字的增加。而根據地產公司「CityRealty」針對今年5 月至6月的房市做的報告指出，雖然第一季整體表現不佳，但第二季至今可以看到銷售量和平均銷售價格緩慢上升。5月銷售量為 807個單位，6月的銷售量則略上升至820個

單位；平均銷售金額也從210萬元增加到230 萬元。其中以曼哈頓下城交易最為熱絡，不論在共有公寓或新建案的銷售數字皆為最高，占了整體曼哈頓銷售量的41%，其次為上西區的22%，再來則是中城的20%，上東城和下城金融區(Financial District)最低，分別占15%和2%。在眾多新舊房屋買賣中，以位於西24街 501號的「The Getty」的成交價為最高，在上個月售出頂樓公寓，共有六房六衛浴，總面積約為1萬137平方呎，以5900萬元的價格成交。擁有第二高成交價的西中央公園15號公寓，則以5000萬元成交；受到不少中國買家青睞的公園大道432號公寓，上個月則成交一戶4200萬元的四房五衛公寓，站上5月的最高成交價第三名。地產專家表示，從今年起至2020年，中央公園周邊仍有不少超高豪宅將陸續推出，預估周邊的新建案銷售量不僅會增加，2020年更有望站上歷史成交量的新高峰。

「公園大道 432號」市場特殊性強，吸引不少富豪名人。 (取自官網)

正在興建中的「中央公園大廈」。 (記者顏嘉瑩/攝影)

中央公園大廈公設極致奢華記者顏嘉瑩／紐約報導位於曼哈頓西57街217號的「中央公園塔」(Central Park Tower)預計在2020年完工，為知名開發商Extell Development擁有，預計完工後樓高將達1522呎，加上尖頂可達1775 呎，建成之後，高度只低於世貿中心(World Trade Center)一號樓1呎，成為全美第二高的建築，以及樓高最高的住宅公寓。目前仍在施工的「中央公園塔」外觀由「 Adrian Smith + Gordon Gill Architecture」建築師事務所設計，該建築師事務所同樣也是武漢綠地中心與成都綠地中心的設計者。建築規畫樓高99層，為了滿足入住的高端住戶，公寓內部還規畫5萬平方呎極致奢華的公共設施。目前規畫推出179戶高級住宅，每平方呎約為7106元，其中包含預計售價9500萬元的頂樓公寓。若公寓全數銷售完畢，總銷售金額將高達44億元，仍為紐約市共有公寓銷售史上最大宗的一筆交易。完工後該建築的一到七樓將租給諾斯崇百貨公司(Nordstrom)，成為該公司的旗艦店，不僅為號稱億萬富豪大道(Billionaires Row)的中央公園南側的57街帶來無限商機，也替紐約市的天際線增添一筆輝煌紀錄。

公園大道432號華人富豪青睞記者顏嘉瑩／紐約報導自2015年完工至今，位於曼哈頓56街和57 街之間的豪宅「公園大道432號」(Park Ave.) 仍是豪宅圈的話題中心。目前為西半球最高住宅樓的「公園大道432號」，由於地點佳、話題十足，有不少富豪名人看房簽約，更屢次刷新最貴公寓的紀錄。這棟豪宅也受到不少華人青睞，據了解，包括澳門賭王何鴻

燊的公子何猷龍、諾蒂卡(Nautica)運動服裝品牌創始人朱欽騏(David Chu)等人都選擇在該棟建築置產。「公園大道432號」高度為1396呎，共規畫96層樓，每扇窗戶寬與高均為10呎，讓室內能享有充足的自然光線，除了前方的中央公園，包括哈德遜河、東河，甚至是大西洋均在視野可及範圍內，豪華景觀與優越的地

理位置吸引不少名人。除了何猷龍、朱欽騏等華人，聯合國大會主席納瑟(Nassir Abdulaziz al-Nasser)也持有該棟建築的房產，另外珍妮佛洛佩茲(Jennifer Lopez)和羅德里奎茲(Alex Rodriguez)也曾多次表達對該棟房產的高度興趣。目前「公園大道432號」的簽約率已超過八成，待售公寓售價約為1695萬元至8250萬元。

中央公園南側220號力拚最貴記者顏嘉瑩／紐約報導在曼哈頓中央公園南側57街的億萬富豪大道(Billionaires Row)上，還有一棟豪華建築「中央公園南側220號」，與其他搶爭高度的建築相同，建商除了希望能建造出最高公寓，還鎖定「每平方呎最貴」的頭銜，每平方呎預計將高達8400元。目前在曼哈頓中城的新建案，每平方呎約 2500元至3100元不等，但由房地產投資公司「Vornado Realty Trust」擁有的「中央公園南側220號」，預計推出超高價，每平方呎的售價高達8431元。這一建案總共推出116 套公寓，總售價約為31億7000萬元。日前已推出的「四層樓中樓」(quadruplex)，雖然開

價高達2億5000萬元，但仍吸引各國富豪的興趣。「中央公園南側220號」以阿拉巴馬州的石灰岩為主，並以建築事務所Robert AM Stern Architects設計，將經典的戰前設計融入建築中，為曼哈頓的天際線又增添一經典之作。建商主打建築內的所有住宅都能欣賞到中央公園的景色，內部並規畫一個18層的私密別墅以及79層的建築，住戶從庭院進入電梯，都能享有絕對的隱私。公設規畫則有私人用餐室、運動俱樂部和水療中心等。

「中央公園南側220號」目標是打造「每平方呎最貴」的豪宅。 (取自官網)

53W53 最具藝術感記者顏嘉瑩／紐約報導雖不在57街「億萬富翁大道」上，但目前仍在興建中的摩天豪宅「53W53」，不僅高度傲人一等，毗鄰現代藝術博物館(MoMA) ，加上以金屬包覆的混凝土網格外觀，讓整棟大樓獨樹一格而受到矚目，更被視為是目

「53W53」外觀加入以金屬包覆的混凝土網格，與其它建築更獨樹一格。 (取自官網)

前建築外觀最具藝術感的豪宅。位於曼哈頓西53街53號的「53W53」，由曾獲得建築界最高榮譽普立茲克建築獎 (Pritzker Prize)的法國建築師尚．努維爾(Jean Nouvel)設計，在現代藝術博物館上方建造一座擁有145個單位的高端住宅，每戶價格從300萬元到4250萬元不等。該建築外觀最著名的是在玻璃帷幕外再加上以混凝土為材料的網格設計，不管是增加

建築的堅固性或是外觀的特殊性，都有加分效果，著名的建築評論家歐羅索夫(Nicolai Ouroussoff)更將「53W53」喻為「讓曼哈頓天際線更加精采的建築物」。與多數豪宅相同，「53W53」也強調可看到中央公園的景觀，但更讓人驚艷的是，不僅住宅裡有景觀，包括交誼廳、健身房等也特別增加兩倍樓高，讓住戶在使用公設時，也能享有窗外的寬廣公園視野。

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曼哈頓億元經紀Janice張代理全新上市

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56 Leonard St豪華單位33B WEST所有的窗戶都是落地窗，採光明亮，視野廣闊，把曼哈頓下城的美景盡收眼底。

【紐約訊】全新上市的紐約翠貝卡56 Leonard St是由世界聞名建築師Herzog＆ de Meuron所設計，60層玻璃外牆疊層的摩天樓，成為紐約的新地標。該建築物的最基層是由特別委託著名雕塑家Anish Kapoor的作品完美，將獨特的街景融入時尚的大堂。位於33層西北角的單位擁有3間臥房及 3.5浴室，使用面積為2,177平方英尺，另帶有217平方英尺的露天陽台，可從33樓層高的位置欣賞曼哈頓上空，每間臥房均擁有迷人的遠景。此單位設施包括： 11英尺高的天花板，壯觀的落地窗，白色橡實木地板，2個由石頭和玻璃欄杆鋪搭的大陽台，24英尺29英寸的大廳設有開放式廚房，客製櫥櫃，配置德國米勒

石溪大學自住投資房本周末公展紐約財富房地產只推薦優等房給慧眼的您【紐約訊】由「紐約財富房地產公司」(NYWPG Realty LLC)真誠推薦的長島石溪大學投資自住洋房，即將於本周末(周六與周日)下午舉辦公展，這是一棟屋齡淺、投資回報率極高、地處文教區的好房，歡迎前往參觀。這棟房位於長島紐約州大石溪分校 (SUNY Stony Brook)旁，距離長島鐵路石溪站只有三分鐘步行距離，它建於1993年，採維多利亞式設計，官方資料設有四房3.5衛，一共三千餘平方呎，後院附有游泳池，整棟房採中央空調、暖氣與烹飪使用煤氣(瓦斯)式，這棟大房前後經過兩任屋主，日前才經過大翻修與裝潢，屋內清潔明亮，家具已全部清空，可以立即進住。該房詳細地址是16 Salem Dr. Stony Brook, NY 11790，屬長島蘇福克郡的三村學區(Three Village Central SD)，區內唯一的華德梅維爾高中(Ward Melville)數全國知名高中，校內華裔學

生人數不少，尤其該校過去15年培養了許多英特爾科學獎入圍學生，華文報多次報導該高中華生傑出優異表現。不論是對於在石溪大學附近工作的民

眾，或是想以此房做為出租投資用都相當適合，附近環境清幽，車站旁有餐館、Pizza店和小型華人超市等，生活機能和交通相當方便，該車站屬於長島鐵

無論是格局規劃或選材用料皆匠心獨具的豐盛優質，體現了建築與生活的和諧相處。

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路(LIRR)的傑佛遜港(Port Jefferson)線，上車後兩小時可達曼哈頓賓州車站。此房目前是委託由紐約財富地產公司負責銷售，開價70萬8000元，並即將於本周末(23與24兩日)下午2時至4時舉辦公展 (Open House)，這是一棟相當值得您參觀的好房。詳細地址是16 Salem Dr. Stony Brook, NY 11790，詳情可電紐約財富地產邱小姐：(718)866-8063 或(718)9648658。

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A22 大紐約地產 D8 大紐約地產

2018年6月14日 2018年6月14日星期四星期四 THURSDAY, THURSDAY,JUNE JUNE 14, 14,2018 2018

北麥迪遜廣場公園近期成交價類型

地址

價格

一室一衛(共有公寓)

45 E 30th Srteet Apt 6A

79萬2500元

一室一衛(共有公寓)

39-45 E 29th Street Apt 15C

160萬8888元

兩室兩衛(共有公寓)

76 Madison Avenue Apt 11B

276萬5000元

兩室兩衛(共有公寓)

11 E 29th Street Apt 14A

270萬元

三室3.5衛(共有公寓)

15 E 26th Street Apt 9E

425萬元

麥迪遜廣場公園是寶貴的城市綠洲。（記者劉大琪／攝影）

三室3.5衛(共有公寓)

212 5th Avenue Apt 18B 1085萬元（資料來源：取自房地產網站trulia.com，製表：記者劉大琪）

Eataly匯集了眾多義大利美食。（記者劉大琪／攝影）

北麥迪遜廣場公園時尚又悠閒大紐約地產

記者劉大琪／紐約報導曼哈頓處處是寶，連寶地與寶地之間都蘊藏巨大的驚喜，韓國城 (K-Town)和麥迪遜廣場公園之間的「北麥迪遜廣場公園」(NoMad)就是其中之一。這裡歷史悠久、名流齊聚，既有都市的時尚現代，又有自然的悠閒舒適，近年來奢華共有公寓更是雨後春筍般湧現，成為高端人士首選的安居樂業之地。

的「Jerome Mansion」，後來變成The Union League Club、University Club、最終是「曼哈坦俱樂部」的所在地，美國前總統羅斯福、克利夫蘭等民主黨領袖都曾在此聚會。 1967年該樓被拆除，1974年建起紐約商品市場(New York Merchandise Mart)，並延伸至旁邊的Madison Square Hotel，20世紀30年代紅極一時的演員亨利方達和詹姆斯史都華曾在那裡居住。除了歷史久遠、精英雲集外，NoMad還是無數消費者喜歡光顧的地方，有 200多年歷史的全國第一間高級牛排餐廳Delmonicos就曾有馬克吐溫、狄更斯、王爾德等貴客

「NoMad」是「North of Madison Square Park」的英文縮寫，顧名思義就是曼哈頓麥迪遜廣場公園的北部，自1999年使用至今。北麥迪遜廣場公園被曼哈頓中城、雀兒喜(Chelsea)、Murray Hill、Rose Hill 和熨斗區(Flatiron District)包圍，東至麥迪遜大道和萊星頓大道(Lexington Ave.) ，西至第六大道，南到東25街，北到東29街和30街。 NoMad的歷史，其實也是麥迪遜廣場公園的歷史。該公園1686年開放為公共空間，曾是軍隊的閱兵場，現在每年進行的退伍軍人節大遊行，都仍以此處為起點。19世紀中旬，麥迪遜廣場這裡開始向居住區轉型，私人的褐公園與熨斗大廈砂石(brownstone)住宅和公寓拔地和新建摩天住宅樓而起，吸引很多位高權重的人入。（記者劉大琪住。英國前首相邱吉爾的外祖父／攝影）母Leonard and Clara Jerome曾經

蒞臨，還有很多餐館、酒店、娛樂設施、辦公樓不斷湧現，全世界最大的義大利市場 Eataly紐約旗艦店就坐落在此。 20世紀中下旬，香水、行李箱、珠寶、服裝小商家集中在麥迪遜廣場至先鋒廣場間的百老匯大道沿街叫賣，2001年起，麥迪遜廣場公園開始大規模改建，逐漸升級為高端住宅、時尚品牌店、頂級餐廳聚集地。加上地鐵極為便利，也有勃魯克學院高中、紐約室內設計學院等公、私校，該區已成高端人士競相入住的寶地。房地產網站CityRealty統計顯示，自2011 年以來，NoMad 共有公寓房價在五、六年裡翻了一倍。

北麥迪遜廣場公園時尚、現代又宜居。（記者劉大琪/攝影）

北麥迪遜廣場公園有不少興建中的公寓樓。（記者劉大琪／攝影）

東31街30號向哥德式風格致敬。（記者劉大琪／攝影）

住在東26街41號，以他們命名

東31街30號超豪華公寓塔樓記者劉大琪／紐約報導曼哈頓天際線再有新成員助力：坐落在北麥迪遜廣場公園(NoMad)的超豪華共有公寓塔樓「東31街30號」，將於明年正式完工。哥德式的設計風格，加上大多數都為整層公寓的住宅結構，開發商誓為社區打造高端住宅的新選擇。「東31街30號」由Ekstein Development 和Pinnacle Realty of NY開發，Morris Adjmi

Architects操刀設計。該塔樓曾是麥迪遜大道浸禮會(Madison Ave. Baptist Church)所在地，2015年被Elkstein Development拆除。新建的塔樓40層高，提供41套公寓，大部分都占據整個樓層，頂樓公寓為占據兩層空間的複式。因為社區內有很多哥德式建築，該塔樓的外觀也向哥德式建築致敬，外牆面是金屬框架，由六根立柱將玻璃外牆切割成不同的形狀，立柱增加了高層的垂直感，直衝雲霄的氣勢更強。到了頂層，立柱又交叉成對角，符合哥德式建築的拱形屋頂設計。該塔樓的二層至八層共有13套一室公寓，面積從866平方呎起，起價為165萬元。九層開始則有整層的兩室公寓，面積1677平方呎

，起價350萬元。最頂層是3354平方呎、占據兩層空間的三室複式公寓，價格1200萬元，內部是大塊白色橡木地板，衛生間全由 Calacatta Prima和Bleu de Savoie大理石鋪設，廚房則為核桃木櫥櫃、石英石桌台、還有各種名牌現代化設施。處在上半部分的公寓，都能觀賞到帝國大廈等曼哈頓中城和東河景觀。樓內還設休息室、花園、單車存儲室、健身房等。「東31街30號」將於2019年竣工，Ekstein Development總裁兼首席行政官Erik Ekstein說，他們的目標就是建造一幢與社區風格相稱，但又並非隨處可見的獨特塔樓，而該塔樓也是設計師Morris Adjmi職業生涯裡的最高層作品。

第五大道212號超天價打造

第五大道 212號頂樓公寓售價近億。（記者劉大琪／攝影）

記者劉大琪／紐約報導在火熱的房地產市場上，凡有公寓二度掛牌出售，價格通常低於首秀。然而在曼哈頓北麥迪遜廣場公園，一套三層頂樓公寓一年內兩度上市，價格竟然猛漲500萬元，日前以 7380萬元的天價推出。引發震撼的同時，也再次讓該頂樓公寓所在的「第五大道212號」超豪華共有公寓改建項目，重回公眾視線。「第五大道212號」位於麥迪遜廣場公園的西北角，建於1912年，本是製造業商用房，也是歷史性地標建築。這棟樓是Frank and Michael Ring家族的產業之一，麥迪遜廣場公園周圍興起公寓樓新建熱潮時，始終

沒有任何動靜，直到Ring氏家族包括該樓在內的14幢商業樓宇被其他開發商買下、進行改建，才加入豪華共有公寓的開發熱。 2014年，Madison Equities攜手Building Land and Technology和Thor Equities，斥資2億6000 萬元從Extell Development手中將其買下，再由Helpern Architects操刀設計、重新推出，成為最受關注的商業樓改住宅公寓的項目之一，也是Ring氏家族的商業樓中被改建成住宅樓的首幢。該樓新哥德式風格獨特，為紐約市早期摩天大廈之一，共24層，48套公寓，每一套都寬敞明亮。公寓戶型從1550平方呎的兩室、到

4150平方呎的四室不等，挑高天花板、大玻璃窗、人字形橡木地板、Calacatta大理石桌台、石灰牆面等現代感強。因為曾是商用樓，不少房間都有至少兩至三面窗，採光極好。較高層的公寓有著360度景觀，可以俯瞰曼哈頓中城美景。較低層公寓的視野同樣迷人，窗外就是麥迪遜廣場公園的綠樹成蔭，樹叢掩映著四周的高樓大廈，將都市和自然完美結合。樓內還配有24小時門衛、健身房、瑜伽室、遊戲室、休息室、會議室、放映廳等便利設施。而近期震撼了房地產市場的，當屬該樓占據了三層空間的頂樓公寓，近一年前曾以 6850萬元上市，考慮到內部裝修尚未結束，退出後又以7380萬元的近億元高價重新上市。因為環繞頂樓公寓的護欄有照明裝置，該公寓又有「王冠」(The Crown)的美稱。

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A22 大紐約地產 D8 大紐約地產

2018年6月7日 2018年6月7日星期四星期四 THURSDAY, THURSDAY,JUNE JUNE 7, 7,2018 2018

長島

曼哈塞鄉村俱樂部生活風大紐約地產

位於Hilltop Drive上一棟家庭獨立屋，2009年價格近95萬元，半個月前以146萬元售出。

曼哈塞近期房屋銷售成交價

休閒娛樂頂級醫療

記者朱蕾／紐約報導曼哈塞(Manhasset)是長島北岸納蘇郡(Nassau County)北罕普斯狄 (North Hempstead)的一個小村莊，以鄉村俱樂部的生活方式和優美風景而聞名，華爾街日報的一篇文章曾將曼哈塞列為大紐約地區養育家庭的最佳地區。

房屋類型、大小

曼哈塞居民享受寬鬆、優美環境的同時，不失生活便捷。休閒娛樂是居民生活中重要部分，可在曼哈塞灣(Manhasset Bay)揚帆航行；在擁有18洞、九洞和迷你高爾夫球場的Harbor Links球場一展身手；北方大道和Community Drive交口的惠妮池塘公園 (Whitney Pond Park)有棒球、籃球、手球場；長島科學博物館(Long Island Science)提供很多重在實踐的教育項目和實驗室研究。居民就醫也非常方便，擁有頂級醫療設施、占地 58英畝的北岸大學醫院(North Shore University Hospital)就在曼哈塞Community Drive旁。曼哈塞還因擁有著名的高端開放式購物中心Americana Manhasset而被人熟知。該購物中心位於北方大道的「奇蹟一里商業區」

交通方便亞裔增長曼哈塞從1680年代開始有人定居，曾被稱為「小牛灣」(Little Cow Bay)，1840 年改為現在的名字，「Manhasset 」是美國原住民的詞語，意思是「島嶼社區」，當時乳品業是當地主要產業之一，牡蠣銷售也不斷增長。從1898年長島鐵路開通後，曼哈塞迅速發展記者朱蕾／紐約報導，因為交通方便，富裕曼哈塞不僅受到一般家庭的喜愛，的紐約人到曼哈塞尋很多體育界和娛樂圈的明星也對這裡找鄉村住宅。曼哈塞情有獨鍾，在此置產居住，享受曼哈谷(Manhasset Valley)和塞的鄉村風格。 Spinney Hill吸引一大在曼哈塞居住或曾經居住過的名人批技術工人和移民家多達數十位。職業美式足球聯盟(NFL) 庭。北罕普斯狄鎮政著名運動員布朗(Jim Brown)八歲時府(The North Hempstead 從喬治亞州移居曼哈塞，畢業於曼 Town Hall)於1907年設哈塞高中，高中時期就已成為美足在曼哈塞的普蘭多姆路明星和田徑健將。喜劇演員Ray (Plandome Road)上。 Goulding出生在麻州，1990年在根據2010年的人口普查其位於曼哈塞的家中因病去世，曼哈塞有8080名居民，其。紐約噴射機隊(New York 中白人占76%，亞裔占11%， Jets)前主帥艾爾格羅、非洲裔占9%。家庭收入中位數「美國好聲音」(The 約為11萬元。而2000年人口普查時 Voice)演唱比賽，近九成為白人，亞裔僅占不到1%。節目主但過去近十年，亞裔居民人數漸漸增長。

名人喜愛

地址 Pinetree Ln 9號

268萬元

一家庭獨立屋，3488平方呎

Colony Ln 47號

175萬元

一家庭獨立屋，1691平方呎

Andover Ln 22號

80萬元

一家庭獨立屋，2503平方呎

Dover路85號148萬

8000元

一家庭獨立屋，2552平方呎

Aldershot Ln 70號

135萬元

一家庭獨立屋，2700平方呎

老磨坊路(Old Mill Rd)70號

161萬元

一家庭獨立屋，4500平方呎

Mayfair Ln 7號

273萬880元

一家庭獨立屋，17999平方呎

Old Pine Dr. 30號

333萬3280元

一家庭獨立屋，2475平方呎

Chestnut路10號

91萬5000元

一家庭獨立屋，3134平方呎

Chestnut路90號

148萬5000元

(資料來源：zillow.com；製表：記者朱蕾)

(Miracle Mile)，著名音樂人比利喬(Billy Joel) 在其1980年的熱門歌曲「Its Still Rock and Roll to Me」中就提到過。此購物中心於1956 年開業時，只是作為一個簡單的社區風格商場；2000年以後，國際一線品牌陸續入住，如今已成為長島以及皇后區居民購買奢侈品的首選地。此外，在購物中心不遠處，還有全美首家羅德與泰勒百貨公司(Lord & Taylor)。曼哈塞的老商業中心在長島鐵路火車站周圍，麵包店、咖啡店、酒吧、三明治店等鱗次櫛比。

影視熱門取景地

持人戴利(Carson Daly)等都稱曼哈塞為「家」。曼哈塞還是多部電影和電視劇的取景地。奧斯卡影帝李奧納多狄卡皮歐 (Leonardo DiCaprio)主演的「華爾街之狼」(The Wolf of Wall Street)中，可多次看到曼哈塞風光。2014年上映的電影「愛在頭七天」(This Is Where I Leave You)和2006年上映的電影「特務風雲」(The Good Shepherd)，都有多個鏡頭在曼哈塞和周邊小鎮拍攝。電視劇「黑名單」(The Blacklist)就在距離Plandome路一個街區的 Onderdonk大道和George街交口拍攝。「傲骨賢妻」 (The Good Wife)也把曼哈塞作劇中場景。

位於曼哈塞普蘭多姆路上的北罕普斯狄鎮政府。

曼哈塞有不少翻新過的獨立屋。 (記者朱蕾/攝影)

(記者朱蕾/攝影)

曼哈塞為數不多的公寓樓。 (記者朱蕾/攝影)

位於街口的漂亮獨立屋引人注目。(記者朱蕾/攝影)

頂級學區

排名紐約州第一

房屋均價紐約兩倍曼哈塞的住宅以寬敞、堅固的家庭房屋為主，多數在1930年代或更早建造，其中不少房屋已被翻新。根據房地產網站zillow的統計，曼哈塞現在的房屋價格中位數為158萬 7000元，過去一年上漲了5%，並預測下一年會上漲1.7%。每平方呎價格中位數為665 元，是大紐約地區的兩倍還要多。過去近十年，曼哈塞的房價中位數持續增長。房產中介Jessica Chan表示，位於納蘇大道 (Nassau Avenue)上的一棟家庭獨立屋，2003 年以90萬元售出，十年後的售價漲到近116 萬元，不久前又以超過145萬元價格轉手。

價格

一家庭獨立屋，4105平方呎

記者朱蕾／紐約報導曼哈塞學區排名全紐約州第一，進入全國前100名。學區好和交通方便是很多人選擇定居曼哈塞的主要原因。在調查機構網站BackgroundChecks.org 今年發布的全紐約學區排名中，綜合考量各學區學生表現、輟學率、學校資金以及地區貧困率等多方面因素，曼哈塞學區(Manhasset Union Free School District) 以其高達98%的畢業率和99%的學生英語成績達到合格，在全州9577個學區中脫穎而出，榮登榜單第一名。曼哈塞學區有兩所公立小學，公立初中和高中各一所，還有三所私立學校。公立學校的學生超過 3 00 0 名。曼哈塞有一個本地運行的「學校著名的社區協會」(School 高端開放式購 Community 物中心Americana Manhasset。 (記者朱蕾/攝影)

Association，簡稱SCA)，代替「家長教師協會」(Parent Teacher Association) 。「學校社區協會」在當地得到很多支持，每年在曼西公園學校(Munsey Park School)舉行SCA展會以籌集資金。籌得的經費和會員會費全部用於學區內的學校，學生會直接受益。曼哈塞很多學生的家長在曼哈頓上班。曼哈塞距離曼哈頓中城不到20哩，乘坐長島鐵路火車約40分鐘就可到達曼哈頓賓州車站(Penn Station)，在上、下班高峰時段運行的快車單程只需不到30分鐘。若駕車出行，很快便可開上長島快速道路(Long Island Expressway)和北部州公園路 (Northern State Parkway)，向西一直通到皇后區長島市的北方大道穿過曼哈塞。

（更多地產訊息，請見今日F1）

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A22 大紐約地產 D8 大紐約地產

2018年5月31日 2018年5月31日星期四星期四 THURSDAY, THURSDAY,MAY MAY 31, 31,2018 2018

熨斗區活力中不失悠閒

第六名

左邊高樓為熨斗區地標性豪華共有公寓One Madison，右邊為熨斗大廈。

（記者劉大琪/攝影）

在曼哈頓第五大道、百老匯大道和23街的交口處，矗立著一幢三角形的建築，名為「熨斗大廈」(Flatiron Building)，其所處區域，即為因該樓得名的「熨斗區」(Flatiron Distrct)。房地產網站「PropertyShark」日前評選的2018年第一季度紐約市前十最貴社區中，熨斗區憑藉185萬元的房價中位數排名第六。以時尚著稱的熨斗區南到格林威治村 (Greenwich Village)、聯合廣場(Union Square) 和14街，北到麥迪遜廣場(Madison Square)和 23街，東至公園大道和Gramercy公園，西至第六大道和雀兒喜(Chelsea)，百老匯大道從該區的正中間穿過。熨斗區是紐約著名歷史區仕女一英哩(Ladies Mile Historic District)所

在地，南北戰爭到第一次世界大戰期間，一些最大牌百貨公司都聚集於此，也是前美國總統羅斯福(Theodore Roosevelt)的出生地。作為全市最繁華的商業區之一，熨斗區彰顯著大都會的活力，又不失小資生活區的悠閒，也因此成為名流摯愛的居住地。像地標性豪華共有公寓One Madison，就坐落在熨斗區麥迪遜廣場公園旁，被視為極品中的極品。傳媒大亨梅鐸(Rupert Murdoch)斥5725萬元的巨資，買下占據該樓頂部四層的一套三層頂樓公寓及下面的一套整層公寓，打通後營造出五間臥室、五個衛生間、私人電梯、大型觀景台、連接中央客廳和總統套房的旋轉樓梯，落地玻璃牆更直面帝國大廈，一到晚間與帝國大廈的LED燈交相呼應。

曼哈頓紐約金貴社區大本營大紐約地產

記者劉大琪╱紐約報導

房地產網站「PropertyShark」日前公布2018年第一季度紐約市最貴社區報告，根據各地房價的中位數排名全市前50最貴社區。在全市最貴前十社區中，曼哈頓有九個社區上榜，占絕對主導地位，第五名是布碌崙的登波(DUMBO)。前50最貴社區的排名中，曼哈頓占了近一半，共23處上榜。布碌崙勢頭凶猛，占了20個位次。皇后區也越來越貴，共有七個社區上榜。布朗士和史泰登島則沒有任何社區入圍。本報分兩期介紹此次評出的全市最貴前十社區，上周介紹前一到五名，本周介紹第六至第十名。

第七名製衣業集中的車衣區是紐約市成為時尚之都的推手(上圖)，仍保留車衣工人的雕像(圓圖)。（記者劉大琪/攝影）

車衣區時裝產業心臟紐約市前十最貴社區的第七名曼哈頓「車衣區」(Garment District)又稱「時尚區」，位於第五大道至百老匯大道、34街至42街之間。雖然還不過一平方哩大，但其中曾遍布車衣廠、樣品店、配件店、設計師工作坊，時裝設計的每個環節都可以在此完成。紐約市能成為今天的國際時尚之都，車衣區功不可沒，如今的房價中位數，已有169萬元之多。車衣區每年為全市經濟貢獻約980 億元，創造約1萬8000個就業崗位，是時裝產業的心臟地帶。像Carolina Herrera、Oscar de la Renta、Calvin Klein、Donna Karan、Liz Claiborne、 Nicole Miller、Andrew Marc等著名品牌，都在此設有工廠、展場、辦公室等。舉世聞名的每年春秋兩季登場的「紐約時裝周」，就是在這裡進行。「時尚大道」(Fashion Walk of Fame) 也鋪設在此，於第七大道交35街至40 街之間，每隔一定距離，地面上便有銅牌紀念一位具有傑出貢獻的設計師，比如Calvin Klein、Ralph Lauren 、Donna Karan、Norma Kamali、Marc Jacobs等。銅牌上除了有設計師的親筆簽名，還有親筆繪製的服裝設計手稿和相關貢獻介紹。

第八名

僅有三個街區長的曼哈頓「中央公園南」有眾多豪華公寓。

中央公園南美景盡收眼底僅有三個街區長的曼哈頓「中央公園南」 (Central Park South)，是最為搶手的「重量級」高端居住區之一，聚集著眾多豪華公寓和私人會所。第一季度憑藉155萬元的房價中位數，名列紐約市前十最貴社區的第八位。中央公園南是59街交第五大道至第八大道的最中央路段，因緊貼中央公園的南端而得名。該區域雖小，但風景壯觀，往北即可將整個公園的美景盡收眼底，往南則盡是高樓林立的都市風貌，哥倫布圓環(Columbus Circle)、時代華納大樓等標誌性建築都落腳

中央公園南兩條街之外即為有著億萬富豪大道(Billionaires Row)之稱的57街，集中了幾棟全球最豪華的公寓摩天大樓，包括著名的 One 57。該樓共90層，由法國著名建築設計師Christian De Portzamparc設計，外牆的形狀靈感取自瀑布，遠處看像是水波從天而降傾瀉下來，與公園大道432號等高樓大廈構成紐約市新的天際線。

第十名

藝術前衛生機無限

東村人文氣息濃

以聖馬克廣場(St. Marks Place)為中心的曼哈頓「東村」(East Village)，人文氣息濃厚，是藝術活動的發源地，又臨近紐約大學 (NYU)等高校。今年第一季房價中位數153 萬5012元，列紐約市前十最貴社區第九。東村北起14街，南至豪斯頓街(Houston St.) ，東到東河邊，西至百老匯大道。早期的東村是藝術起源地，因為租金低廉，許多藝術家、音樂家和嬉皮士(hippie)遷入，成為紐約市的反文化中心，龐克音樂就是在這裡發跡。隨著時代的發展，現在的東村告別了往日的反叛和混亂，既保留了濃厚的歷史氣息，又充滿藝術和文化活力，有很多紋身店、水

此處，第五大道高級百貨商店和精品店也就在旁面。因為位置優越、生活便利，地產商紛紛在此開發頂尖住宅，Vornado Realty Trust推出、Robert A. M. Stern操刀設計的中央公園南 220號就是其中之一。該樓共66層高，包括 116套公寓，總售價約為31億7000萬元，僅頂樓公寓「四層樓中樓」(quadruplex)就售價 2億5000萬元。所有公寓都配備從天花板到地板的落地窗，可以飽覽風景如畫的中央公園。

雀兒喜

東村有許多日本餐館。（記者劉大琪/攝影）

第九名

（記者劉大琪/攝影）

菸店、二手店等。因為有眾多日本料理、壽司、串燒店和酒吧，東村還被稱為「日本城」。每到晚上更是熱鬧，夜生活豐富，是年輕人和學生族最喜歡居住的社區之一。東村西北方的聯合廣場(Union Square)，每周都有農夫市場，入冬還有冬季市集，聚集著各種各樣的攤位，是淘寶的好去處。該區還臨近紐約大學校區，是視覺藝術學院等高校的所在地，不少學生都選擇該地居住。因為東村被市府列為限高區，建築多為一戰和二戰期間的四、五層公寓，建案也多是舊公寓改造，很少有新興公寓樓，豪宅或者大型投資案反倒顯得與整個社區格格不入。

曼哈頓「雀兒喜」 (Chelsea)位於14街至34街、哈德遜河至第六大道之間，是紐約市最藝術、最前衛的區域之一，眾多藝廊、精品店、餐廳等聚集於此，充滿生機和活力。偏好高端生活品質、獨特風格和小資生活的人，爭相湧入雀兒喜，帶動當地房價只升不降，此次以143萬元的房價中位數位列紐約市前十最貴社區的第十名。雀兒喜最早屬於曼哈頓郊外住宅區，隨著城市的工業化而成為不少勞工的居住地，後來蘇荷區(SoHo)房地產市場的火爆讓一些藝術家移居至此，不僅給雀兒喜注入新鮮血液，也影響該區的整體環

境都時尚、現代、具有多元和包容性，因此深受年輕人偏愛。谷歌等公司都在此設辦公室，雀兒喜市場(Chelsea Market) 也因融合了不同的文化和美食而成為網紅打卡的必到之處。近年來，雀兒喜西側、具有170年歷史的高線(High Line)鐵路附近開發驚人，高樓大廈拔地而起，是頗為搶手的生活和辦公區。高線鐵路本是一條廢舊的南北向鐵路，2004年紐約市府斥資5000萬元進行長達十年改造，建起沿哈德遜河、集中休閒、娛樂、藝術為一體的公園，是市民和遊客「朝聖」的公共空間景觀。如今高線公園旁的公寓，很多甚至沒有竣工，就吸引大量潛在住戶關注或者投資，成為新興的高端人群住宅區。

雀兒喜充滿時尚和藝術感。（記者劉大琪/攝影）

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大紐約地產

worldjournal.com 2018年5月24日 2018年5月24日星期四星期四 THURSDAY, THURSDAY,MAY MAY 24, 24,2018 2018

紐約這5社區最金貴曼哈頓占絕對主導地位前10大占9席布碌崙來勢洶洶

翠貝卡Leonard街56號的房價中位數有720 萬元之多。（記者劉大琪/攝影）

翠貝卡房價中位數高達357萬5000元，為全市最貴社區第一名。（記者劉大琪/攝影）

記者劉大琪╱紐約報導房地產網站「PropertyShark 」日前公布2018年第一季度紐約市最貴社區報告，根據各地房價的中位數排名全市前50最貴社區。曼哈頓翠貝卡 (TriBeCa)憑藉超過350萬元的中位房價奪冠，緊隨其後的是蘇荷區(Soho)，中位房價達到 320萬元。這兩個社區也是上一季度紐約市最貴社區的前兩名得主。在全市最貴前十社區中，曼哈頓有九個社區上榜，占絕對主導地位，第五名是布碌崙的登波(DUMBO)。前50最貴社區的排名中，曼哈頓占了近一半，共 23處上榜。布碌崙勢頭凶猛，占了20個位次。皇后區也越來越貴，共有七個社區上榜。布朗士和史泰登島則沒有任何社區入圍。本報將分兩期介紹此次評出的全市最貴前十社區。

翠貝卡 Loft風明星也愛「翠貝卡」(TriBeca)的名字源於其英文縮寫「Triangle Below Canal Street」，意思是曼哈頓堅尼路(Canal St.)以下的三角區域，以堅尼路、百老匯大道、錢伯斯街(Chambers St.)和西街(West St.)為界。這裡最初是農場，後來發展成紡織工業用地。上世紀70年代，藝術家們為了尋找可負擔的生活和工作區域而遷入此處，逐漸為這裡注入活力，也奠定了其住宅區的基調。

因為聚集著眾多廢棄工廠和大樓改建的閣樓(loft)，能在都市叢林中喜獲難得的開闊空間，外加被哈德遜河、金融區、市政廳、華埠、小義大利環繞，地理位置優越、歷史氣息濃厚，翠貝卡成為年輕藝術家的最愛，也被很多明星所青睞。碧昂絲(Beyonce)、葛妮絲派特洛(Gwyneth Paltrow)、「酷玩」 (Coldplay)主唱克里斯馬汀(Chris Martin)等都居住在此。這裡舉辦的「翠貝卡影展」也是

紐約市每年的傳統盛事之一。雖然翠貝卡今年的房價中位數相比去年同期降了30％，但此次還是憑藉357萬5000元的中位房價高居全市最貴社區第一把交椅。僅Park Place 30號就有37筆房屋交易，中位數達560萬元。Leonard街56號也有21筆交易，中位數更是衝到720萬元。其他高檔共有公寓還包括Warren街101號、錢伯斯街200 號、華盛頓街(Washington St.)414號Pearline Soap Lofts、哈德遜街(Hudson St.)145號等。近年來，地產商也加大了哈德遜河沿岸的開發力度，足不出戶就能欣賞河岸景觀和對面澤西市的天際線。

蘇荷區時尚與歷史揉合

位於翠貝卡北邊的「蘇荷區」(SoHo)，名字也源自於其英文縮寫，由「South of Houston Street」合成，意指豪斯頓街以南，東、南、西、北分別以曼哈頓拉菲逸街 (Lafayette St.)街、堅尼路、瓦里克街(Varick St.)、豪斯頓街為界，也是為向英國倫敦的蘇荷區致敬。雖然如今是紐約市最著名的商業和時尚區之一，聚集著近千家各具特色的服裝店和餐館，包括LV、Prada等世界頂級品牌，但數十年前，蘇荷區還只是一處工業區，多為空間大、租金低的廠房。然而也正是這種特性，吸引不少藝術家和畫廊進駐，給社區帶來新生，也逐漸打響名氣。紐約大學(NYU)的校區也坐落在蘇荷區附近。蘇荷區的很多建築都是地標性建築，區內

保留了紐約市古老的味道，再有高檔餐廳、精品店、藝廊等加持，房價不斷攀升。此次紐約市前十最貴社區，蘇荷區以320萬元的中位房價位列第二，舊倉庫改建的有著高頂和開闊空間的閣樓(loft)、豪華共有公寓的頂樓公寓(penthouse)等，都是房地產市場上、尤其是名流的搶手貨。超模海蒂克隆(Heidi Klum)就剛剛以510 萬元的高價，買下了百老匯大道515號的頂樓公寓。而英國男孩天團「1世代」(One Direction)前團員贊恩馬利克(Zayn Malik)位於Greene街63號的頂樓公寓，價格更是高達 1070萬元。

蘇荷區是紐約最著名的商業和時尚區之一。（記者劉大琪/攝影）

西村精緻古典吹歐風

不是所有人都知道曼哈頓「西村」(West Village)，但一定知道火遍全球的美劇「慾望城市」(Sex and the City)，女主角 Carrie Bradshaw的家就坐落在西村，此次紐約市最貴前十社區，西村以231萬2500元的中位房價排第三位。西村是格林威治村(Greenwich Village)的一部分，西到哈德遜河，東到格林威治大道，北起西14街，南至Christopher街。隨著不斷發展，東至第六、甚至第七大道和南至豪斯頓街(Houston St.)，現在也常被視為西村的一部分。西村的建築有濃郁的歐洲風格，到處都是精緻古典的房子，就連商店、餐館、精品店等都別具風情，明星們也願意到此定居。上月曼哈頓賣出的400萬元及以上的公寓中，最貴的三套都來自這裡，分別是Greenwich Lane的複式頂樓公寓(penthouse)，以1775萬元的高價出售，以及Morton街90號的兩套頂樓公寓，分別以1650萬元和1600萬元賣出。最難能可貴的是，西村尤其「鬧中取靜」，完全沒有曼哈頓的喧囂，遠離喧鬧的中城和金融區，但又有豐富多彩的生活。揭開同性戀平權運動序幕的石牆暴動，其發生地同

性戀酒吧「石牆酒吧」(Stonewall Inn ，左下圖，記者劉大琪攝影)就在此地。每年紐約市的盛事同性戀大遊行，從曼哈頓第五大道開始，也是走到格林威治村結束，還會在石牆酒吧前舉辦一系列的紀念活動。

登波布碌崙一枝獨秀

在曼哈頓社區幾乎獨占前十紐約市最貴社區時，曼哈頓大橋下布碌崙濱河地帶的「登波」(DUMBO)一枝獨秀、位列第五，以197萬元的房價中位數彰顯布碌崙的最高水平，比曼哈頓很多地方都還要貴。

哈德遜廣場迷倒世界級建商「哈德遜廣場」(Hudson Square ，上圖，記者劉大琪攝影)坐落在曼哈頓下城區，東以瓦里克街(Varick St.)、西以哈德遜河、南以堅尼路、北以西豪斯頓街(Houston St.)為界，格林威治村、蘇荷區和翠貝卡分別位於其北邊、東邊和南邊。集齊了周圍各區精華的它，此次憑藉226萬4500元的房價中位數，排名紐約市最貴前十社區的第四位。有著「印刷區」(Printing District)之稱的哈德遜廣場，曾是眾多圖書出版社的聚集地，如今依然被廣播和電視台所青睞，開展廣告、設計、藝術、傳播等媒體相關的活動，辦公樓、酒店、餐廳也頗具規模，荷蘭隧道(Holland Tunnel)更從這裡連通新

澤西州。奇妙的是，一到晚上，整個社區瞬間拋棄了白天的喧囂，被常年居住在此的民眾視為曼哈頓的「遺珠」。哈德遜廣場作為查爾頓-國王-凡德牧歷史區(Charlton-King-Vandam Historic District) ，遍布聯邦式和希臘復興式連排屋，優雅時尚的低層建築迷人，不少地產開發商將目光投向此區，其中就包括世界最大的建築集團之一、中國國企中國建築集團。 2017年5月，中建集團美國公司宣布，斥資1億4000萬元加入Charlton街110號及格林威治街(Greenwich St.)537號的哈德遜廣場開發項目。主體建築為總面積達28萬平方呎的高層塔樓，包括170套豪華共有公寓住宅及底層零售店鋪和停車場。

DUMBO是英文「Down Under the Manhattan Bridge Overpass」的縮寫，風格類似往日的曼哈頓翠貝卡和蘇荷區，具有極大的居住吸引力。一方面臨近曼哈頓，可以飽覽曼哈頓天際線和東河景觀，另一方面坐擁布碌崙大橋公園這一休閒娛樂去處。近年來，隨著紐約市渡輪(NYC Ferry)的不斷發展，東河線的其中一站Fulton Ferry就設在登波，也進一步助力當地的交通和民眾的通勤。因屬於工業轉型區，登波保留了很多舊倉庫和工廠改建的建築以及鵝卵石鋪就的街道，獨具特色。不少曾居住在蘇荷區的藝術家移居至此，為當地帶來畫廊、時裝店、餐廳等，注入濃厚的藝術氣息和活力。雲集了 100多種小吃的Smorgasburg美食節，每周日也在登波設點，作為美食潮流的引領者，吸引眾多食客、特別是Instagram網紅前往，使當地越來越具人氣。這一切都讓登波的房價水漲船高，房地產銷售市場強勁，成為布碌崙最搶手的社區之一。

曼哈頓大橋下布碌崙濱河地帶的登波，房價比曼哈頓很多地方都還要貴。（記者劉大琪/攝影）

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2018年5月17日 2018年5月17日星期四星期四 THURSDAY, THURSDAY,MAY MAY 17, 17,2018 2018

鬱金香大道以其古典的建築風格、古樸的當地店面和餐飲場所貫穿佛洛若公園（右圖）；大道旁的紀念公園是當地居民休閒的場所（左圖）；中圖為佛洛若公園內為數不多的合作公寓。（記者朱蕾／攝影）

佛洛若公園

寧靜優美的

中產社區

多為獨立屋亞裔、西語裔、非裔日增所有家庭收入都在貧困線以上

大紐約地產

記者朱蕾／紐約報導佛洛若公園(Floral Park)是長島納蘇郡(Nassau County)的一個村莊，與紐約市皇后區接壤。這裡的居民在享受郊區優美、寬鬆環境的同時，不失生活的便捷，是家庭定居的好選擇。佛洛若公園的西邊和北邊是皇后區貝爾羅斯(Bellerose)和格蘭橡(Glen Oaks)，南邊

是長島富蘭克林廣場(Franklin Square)和埃爾蒙特(Elmont)，東邊是新海德公園(New Hyde Park)。佛洛若公園曾是大罕普斯狄平原(great Hempstead Plains)的西部邊緣。1870年代長島鐵路(LIRR)罕普斯狄分線和傑瑞柯大道 (Jericho Turnpike)開通以前，這裡以農場和小村莊為主。1874年，John Lewis Childs來到佛洛若公園作為種子賣家為C.L. Allen工作，在建立自己的種子和燈泡業務，並開始了全國首個種子錄入企業後，Childs購買了佛洛若公園大量的土地。為了推廣他的企業和當地園藝業， Childs以花朵為當地街道命名，並將此地區更名為「佛洛若公園」。當地長島鐵路火車站的名字也在1888年從「東音斯戴爾」(East Hinsdale)更名為「佛洛若公園」。佛洛若公園曾屬皇后區，1899年成為長島納蘇郡

的一部分，Childs1908年成為佛洛若公園的首任村長。 50年前，佛洛若公園以義大利、德國、愛爾蘭裔為主，現在越來越多的南亞居民遷入。根據2010年的人口普查，佛洛若公園有1 萬5863人，81.6%為白人，8.8%為西語裔，非洲裔為1.3%，亞裔比率不到7%。與2010 年相比，只有白人比例下降，亞裔、西語裔和非洲裔的人口都有不同程度增加。佛洛若公園是一個安靜、美麗的中產階層社區，家庭收入中位數為13萬7243元，人均收入為超過5萬元，所有家庭都在貧困線以上。住房大多數為獨立屋，以「科德角」(cape cod)風格為主，也有殖民 (Colonial)、都鐸(Tudor) 風格房屋。社區街道綠樹成蔭，花朵成群。大多數房屋在第二次世界大戰後建

成，目的是為回來的士兵提供住處。如今，退伍軍人數量占這裡全部人口的超過10%。鬱金香大道(Tulip Avenue)以其古典的建築風格、古樸的當地店面和餐飲場所貫穿村莊的中心地帶。根據房產網站Zillow的統計，佛洛若公園的房屋銷售價格中位數為61萬874元，過去一年上漲了8.7%，並預測下一年將上漲3.7% 。每平方呎的平均價格為394元，比大紐約地區的255元高出不少。目前上市的房屋價格中位數為62萬5000元，售出的房屋價格中位數60萬4600元。過去十多年，佛洛若公園的房屋價格持續上漲。位於Cisney大道上的一棟一家庭獨立屋，1998年以26萬7500元售出，現在的售價為70萬元；另一棟位於 Magnolia大道上的一家庭獨立屋，2005年的售價為45萬9000元，目前的售價為55萬元。 Landau大道上一棟一家庭獨立屋，2004年以 56萬元售出，2009年的售價為63萬9000元，如今的售價漲到82萬元。當地的交通也很方便。乘坐長島鐵路大約 30分鐘就可到達曼哈頓中城；若駕車，很快就可開上跨島快速路(Cross Island Parkway)和大中央公園大道(Grand Central Parkway)，還有大都會運輸署(MTA)的Q43、Q46和Q36公車、納蘇郡的快速公車n22等。受家庭鍾愛的社區一定少不了好學校，佛洛若公園有「John Lewis Childs學校」和「佛洛若公園─貝爾羅斯學校」(Floral ParkBellerose School)兩所公立小學，以及一所天主教小學，還有佛洛若公園紀念高中(Floral Park Memorial High School)和Sewanhaka兩所高中。

佛洛若公園房價房屋類型一家庭獨立屋

綠樹成蔭的街道（左圖），街角的獨立屋引人注目（上圖）。（記者朱蕾／攝影）

大小地址 1310平方呎西Poplar街173號

價格 63萬元

一家庭獨立屋 1424平方呎 Birch街46號

61萬9000元

一家庭獨立屋 1388平方呎 Willis大道168號

117萬5000元

一家庭獨立屋 1937平方呎 Birch街37號

68萬5000元

合作公寓

統艙

鬱金香大道55號

20萬4000元

合作公寓

一室

鬱金香大道91號

22萬元

一家庭獨立屋 1551平方呎鬱金香大道223號

57萬8000元

多家庭獨立屋 2548平方呎 Terrace大道61號

71萬元

一家庭獨立屋 2376平方呎 Emerson大道116號

82萬5000元

合作公寓

31萬9000元

三室

鬱金香大道91號

(資料來源：zillow.com；製表：記者朱蕾)

家庭導向溫馨和諧鄰里親切記者朱蕾／紐約報導在佛洛若公園，有幾代人都在這裡成長的居民，也有新進來的家庭。家庭導向、適中房價、安全、鄰里關係和諧是他們選擇這裡的主要原因。根據人口普查，佛洛若公園共有約5800戶住戶，其中三分之一的住戶有18歲以下的孩子共同居住，約三成住戶是已婚夫妻共同居住，每戶家庭的平均人數為2.76。年齡方面，18歲以下的居民占四分之一，65歲以上的

比率約為15%。年齡中位數是40歲，男女比例約為9比10。 Jason Baranon五年前從皇后區貝賽搬到佛洛若公園鬱金香大道上附近的一棟獨立屋。他表示，「我和妻子現在有四個孩子，在第三個孩子出生後，我們決定從公寓換到獨立屋，當時也看了貝賽、小頸等附近地區的房子，最終選擇了佛洛若公園，因為同樣的價格在這裡可以買到更大的房子，讓孩子有更多空間，而且就在皇后區邊上，又不失生活

的便捷。我和妻子都在曼哈頓上班，坐火車很方便。」在佛洛若公園出生長大的南希(Nancy)表示，她家從爺爺奶奶開始就在這裡居住。「社區裡的很多人，我從小認識，鄰里間會互相關照。佛洛若公園是全紐約最安全的地區之一，村莊就是一個完整的社區，我們有自己的村長、警力、公共服務部門等。我喜歡這樣的生活，也願意在這個以家庭為導向的社區養育我的孩子。」

公園內設有紀念退伍軍人的紀念碑。（記者朱蕾／攝影）

貝蒙特賽馬舉辦地 6月歡慶150周年貝蒙特賽馬賽事讓佛洛若公園成為焦點。（取自貝蒙特賽馬官網）

記者朱蕾／紐約報導美國馬賽「三冠王」賽事(Triple Crown)之一的貝蒙特賽馬(Belmont Stakes)，舉辦地就在長島佛洛若公園。每年6月舉辦賽馬活動時，也是這個村莊一年中最熱鬧的時候，更成為賽馬愛好者的聚會勝地。今年是貝蒙特賽馬第150周年，全村將舉行慶祝活動。貝蒙特賽馬於1867年在布朗士的Jerome公園舉辦了第一屆，比「三冠王」中的另外兩站 ──肯塔基賽馬(Kentucky Derby)和馬里蘭巴爾地摩的普瑞克聶斯賽馬(Preakness)都要早。貝蒙特賽馬是以金融家奧古斯特‧貝蒙特 (August Belmont)命名，他在紐約的政界和社交界闖出名堂，也愛好賽馬，並參與其中。

貝蒙特賽馬也是北美地區舉辦時間第四長的賽馬活動。作為美國一級賽事，貝蒙特賽馬是「三冠王」最後一站，長達1.5哩的賽馬、只向三歲的純種馬開放。每年除了吸引數萬人到現場觀戰，電視觀眾更是達到數千萬。佛洛若公園和周邊地區成為矚目的焦點。貝蒙特賽馬今年進入第150屆，將於6月7 日至9日在貝蒙特公園(Belmont Park)舉行，紐約賽馬協會(New York Racing Association) 會舉辦一周的系列活動。佛洛若公園將於 6月3日、賽馬前一周在鬱金香大道(Tulip Ave.)舉行街坊節(Floral Park / Belmont Stakes Street Festival)，慶祝賽馬活動150周年。 40894

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2018年5月10日 2018年5月10日星期四星期四 THURSDAY, THURSDAY,MAY MAY 10, 10,2018 2018

中城西區有全世界矚目的時報廣場（左圖），又毗鄰哈德遜河（中圖），可欣賞落日，還有紐新航港局客運總站（右圖），交通便利。

（記者金春香/攝影）

曼哈頓中城西區美食聖地交通便利多元文化匯聚

紐約客最愛大紐約地產

記者金春香／紐約報導曼哈頓中城向來是買家和租房者首選之地，中城西區更極受紐約客喜愛，因為這裡便利繁華，聚集著大量新潮餐館、商店，步行就能到達世界中心樞紐—時報廣場，而且凡是在哈德遜河邊居住過的人，都會對這裡的極佳環境深有感觸，「曼哈頓西邊的空氣明顯比東邊好，在哈德遜河邊還可以看到最美的日落！」中城西區的居民早期多為歐洲移民，發展較為落後，但從上世紀70年代開始，市府開始建畫重建這一區域，逐漸興旺，各種酒店、辦公樓和公寓快速建起。這一區域交通極為便利，不僅有承

載著眾多公交、巴士線路的紐新航港局客運總站(Port Authority Bus Terminal)，通往其他州的火車站賓州車站(Penn Station)，還有1、2、3、A、C 、E、Q、R、N、W、S等眾多地鐵線路，這些地鐵線不僅聯通曼哈頓上城和下城間的往來，更是有通往法拉盛的7號線，對華裔居民來說相當便利。中城西區同樣是一片熱鬧與寧靜都相宜的地方，沿著第七大道往40多街行走，一路上可以感受到世界各國民眾匯聚在大蘋果城市的繁華與激情，觀摩著世界各國遊客激動興奮的臉孔、享受紐約大大小小百老匯劇院上演的經典與最新劇目。但如果是往西邊沿著哈德遜河走，又能找回居住在大城市，但擁有自己一片天地的祥和平靜氛圍。如果再換個方向向南邊34街走，又能踏上高線公園 (High Line Park)這片融合悠閒愜意與現代潮流為一體的土地。中城西區同樣不會讓愛好美食的民眾失望，別名為「地獄廚房」(Hells Kitchen)的中城西區由於早期歐洲移民生活聚居於此，因此區域內有愛爾蘭酒吧、德國酒吧、希臘奶酪、義大利披薩，之後又湧入很多東方美食，有多家知名日式拉麵店、川菜館，不遠處還有韓國城。另外，西46街還被命名為「Restaurant Row 」，每年5月的第三個周末在第九大道上還會舉辦第九大道國際美食節(Ninth Avenue International Food Festival)，是紐約客大飽口福的最好時機。

時報廣場匯聚眾多百老匯戲院。

（記者金春香/攝影）

住商一體吸引金融法律白領

「獵戶星」距離時報廣場僅步行三分鐘距離。（記者金春香／攝影）

記者金春香／紐約報導曼哈頓中城西區一直是紐約客首選的吃住遊玩首選之地，百年來有越來越多的民眾選擇遷居至此，這片地方愈來愈受歡迎，樓盤開發也愈發完善。「Douglas Elliman」地產經紀吉翔指出，中城西區相比東區來說，開發時間更早，所以樓盤不斷湧現。中城西區結合商業、文化、居住為一體，且有不少金融、法律界白領集中在此，在當地購置房產，自住或投資皆適用。「獵戶星」(The Orion Condominium)位於西42街350號，緊鄰時報廣場和紐新航港局客運總站(Port Authority Bus Terminal)，步行三分鐘就能到達時報廣場地鐵站。大樓建成於2006年，是一座擁有550個單元的共有公寓樓(Condo)，共60層樓，外牆為玻璃，遠看整棟建築可謂直衝雲霄，且樓內住戶單元內視野開闊，天花板很高。雖然價格不菲，仍吸引眾多買家一擲千金入住。樓內的服務設施更極為舒適豪華，有全天候門衛，大樓內部可以停車，並有知名健身品牌 La Palestra提供的健

身中心，游泳池、渦旋浴池、放映室、日光浴甲板及獨特的安全系統。「獵戶星」也是這一帶少有的十年產權公寓，周邊高樓大都是租賃公寓，因此是一個極好的投資選擇。中等價位介於1800元至 1900元一呎，作為曼哈頓高端奢華公寓，這個價位並非高不可攀。租價方面，統艙2950 元起，一居室3300元起，兩居室4750元起。

位於西45街550號的「高譚西」Gotham West則是2013年竣工完成的樓宇，強調一流的服務；樓內管理員提供多項服務，可以幫住戶做很多事，包括餐館定位、找人搬家、打掃衛生、根據住戶購物單幫忙買東西等。雖然這裡距離地鐵站等較遠，但樓內有免費擺渡巴士(shuttle)，提供住戶往返於45街11大道和42 街8大道之間。目前該樓內仍有一些空房，一居室租價3500元起，兩居室5150元起。

曼哈頓中城西區樓市近期成交案戶型統艙(共有公寓) 一臥一浴(共有公寓) 兩臥兩浴(共有公寓) 一臥一浴(共有公寓) 二臥二浴(共有公寓) 一臥一浴 (共有公寓) 兩臥兩浴(共有公寓) 一臥一浴(共有公寓) 兩臥兩浴(共有公寓)

地址西42街350號西42街350號西42街350號西42街635號西42街635號西50街350號西50街350號西49街540號西49街540號

資料：取自Street Easy

(2017-2018年) 價格 77萬元 105萬元 199萬5000元 80萬元 200萬元 94萬8000元 143萬8000元 98萬7000元 178萬元製表：記者金春香

健身房 +

游泳池 +

兒童房

「高譚西」提供免費巴士接送住客。（記者金春香／攝影）

豪華查理西華人青睞

記者金春香／紐約報導西43街505號的「查理西」(Charlie West)位於曼哈頓中城西區近十大道處，由兩棟大樓構成，而這兩棟大樓間由綠色花園長廊相連，可謂名符其實的空中花園。這個擁有123 個單元的樓盤將於今年年底交付使用，深受華裔買家喜愛。「Douglas Elliman」地產經紀吉翔指出，查理西去年11月開盤以來，有越來越多的中國買家以及地產經紀人帶著皇后區、長島的買家來購房，目前該樓盤內還有近20套待售。「查理西」由建築事務所ODA Architecture 和室內設計公司Escobar設計打造，每棟大樓有16層，大樓內80%的公寓戶型配有奢侈露台，房型也相當豐富多彩，有統艙(Studio) 、一室一廳、兩居室、三居室和頂層公寓 (penthouse)，售價統艙從80.5萬起，一居室124 萬起，二居室175萬起，三居室275萬起，頂層公寓490萬起，可滿足不同客戶的需求，且最低價80.5萬，在該區域十分少見。

「查理西」的設計為了極大限度滿足住戶需求，特意將大廳換成會客廳，會議室換成游泳池，並添加遊戲室和室外空間，以擴大住戶的活動空間。大樓前廳被打造得更像客廳，配有舒適的座椅、壁爐，可以觀賞庭院裡的風景，並提供大量精選讀物。樓內游泳池則聯通了室內和室外，天氣好的時候室外陽光會直接照射進入游泳池，讓人感到格外舒適。大樓內的雙層健身房也全部設有落地窗，運動時，會被灑進來的陽光籠罩全身。此外，樓內還擁有兒童房，為幼兒打造了學習和遊戲場所，激發兒童在室內外的創意體驗。更令人叫絕的是，查理西樓內還專門打造出全玻璃自行車存放區，樓內熱愛騎行的居民可以將單車放在這一特定空間，存放區的設計也極為現代化，自行車可掛至壁上。周邊的消費購物也很方便，臨近57街與九大道處的綠色農夫市場，每周三和周六開放，附近居民可到市場購買有機蔬菜、香料、雞蛋和乳製品，提高生活品質。

「查理西」擁有落地窗的雙層健身房（上圖）以及連通室內室外的游泳池（下圖）。（取自官網）

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A22 大紐約地產 D8 大紐約地產

2018年5月3日 2018年5月3日星期四星期四 THURSDAY, THURSDAY,MAY MAY 3, 3,2018 2018

威廉斯堡東河畔現代感足，不少地產商看到公寓開發的潛力。

（記者劉大琪/攝影）

，蕙嫺 2741 威廉斯堡東河畔對面就是曼哈頓天際線，不少地產商看到公寓開發的潛力。 威廉斯堡充滿藝術氣息，壁畫隨處可見。（記者劉大琪/攝影）

威廉斯堡水畔公寓時尚迷人工業區耀眼轉型可眺望曼哈頓天際線吸引藝術家、白領入住

大紐約地產

記者劉大琪／紐約報導與曼哈頓東南角隔東河(East River)相望的布碌崙威廉斯堡水畔 (Williamsburg Waterfront)，可謂紐約市過去十年最耀眼的轉型區。原本聚集著大批工廠和倉庫，卻在土地重畫(rezoning)之後從工業區華麗變身為住宅區，玻璃外牆高檔公寓樓雨後春筍般沿東河岸拔地而起，畫廊、酒吧、餐館不斷濃郁著當地的藝術氣息，藝術家、高級白領和時尚人士爭相入住，推動水岸住宅的房價一路飆升，向世人講述時代變遷創下的區域發展傳奇。威廉斯堡一向以時尚和潮流著稱，是年輕人、尤其藝術家的心頭好。20世紀90年代左右，因為無法承擔曼哈頓蘇荷區(Soho)越來越昂貴的房租，藝術家們開始逐漸遷出，轉而來到蘇荷及下城區一河之外的威廉斯堡。

肯特420號

當時的威廉斯堡、特別是東河岸邊，聚集著很多廢棄廠房，在破舊的工地和堆積的工業材料中，藝術家們奇思妙想，將倉庫改造成具有強烈個人風格的、可以同時工作和居住的閣樓(loft)，這也是威廉斯堡為什麼被稱為布碌崙的「蘇荷區」。藉助藝術家的力量，威廉斯堡的街區總是創意無限。不管是隨處可見的壁畫、街頭藝術，還是由廠房變身成的餐館、酒吧、畫廊，都彰顯著當地的生動和充滿活力，也成為紐約市最時尚和新潮的熱門場所。近年來，每逢春季都在肯特大道東河邊公園舉辦的 Smorgasburg小吃集市，更為威廉斯堡吸引粉絲無數，爭相到這一紐約和全美最大的露天美食市場嘗鮮，每個周末都能穩賺2萬至3 萬人的人氣。隨著社區的不斷開放和貴族化，房地產開發商看到在此興建高檔公寓、服務高級白領、年輕人和藝術家的潛力，在威廉斯堡的東河岸邊，掀起高端住宅開發的新熱潮。特別是沿肯特大道(Kent Ave.)，打造以玻璃外牆為特色、配備齊全現代化措施、可以眺望曼哈頓天際線、布碌崙大橋和東河景觀的豪華租賃公寓。根據房地產網站StreetEasy的報告，過去一年，布碌崙的租金高居不下，雖然大都會運輸署(MTA)宣布連接威廉斯堡和曼哈頓的 L線地鐵明年將暫時關閉15個月，但威廉斯堡等布碌崙北區的租金仍然穩升不降，漲了 0.4%。一室和二室的月租中位數略有降低，但三室及以上增幅明顯。此外，去年布碌崙

北區的租賃公寓數量也增加，漲幅為17.4% ，僅威廉斯堡一處，高檔租賃公寓的數量就增加了23%，超過整個布碌崙22.1%的漲幅，不斷吸引租客入住。也正是因為L線地鐵的短暫停運，給威廉斯堡的房地產交易價格帶來些許衝擊，為有

威廉斯堡水畔公寓近期交易類型

地址

價格

一室一衛(合作公寓)

117 S 8th Street Apt 5

41萬1000元

一室一衛(合作公寓)

115 S 8th Street Apt 10

30萬元

統艙(合作公寓)

446 Kent Avenue Apt 6C

71萬5000元

一室一衛(共有公寓)

138 Broadway Apt 4C

99萬9000元

一室一衛(共有公寓)

26 Broadway Apt 405

74萬5000元

兩室兩衛(共有公寓)

446 Kent Avenue Apt 2C

99萬8000元

兩室兩衛(共有公寓)

440 Kent Avenue Apt 3D

113萬1000元

（資料來源：取自房地產網站Zillow.com，製表：記者劉大琪）

窗美景盡收眼底地落戶戶

前州長豪華打造瞄準千禧世代記者劉大琪／紐約報導布碌崙威廉斯堡水邊公寓市場火熱，就連前紐約州長思必策(Eliot Spitzer)都要分一杯羹。因身陷嫖妓醜聞而於2008年下台的他， 2014年正式接管家族房地產企業後，所推出的第一個豪華租賃公寓項目、也是公司最大的項目「肯特420號」(420 Kent)，就座落在威廉斯堡的東河邊，今年將投放市場。思必策說，「有這樣的河景和天際線，我能想到的住戶唯一反應，只能是驚呼『太美麗了』」。「肯特420號」因位於威廉斯堡肯特大道 (Kent Ave.)420號而得名，是Spitzer Enterprises 自思必策接管後，啟動的最大一個房地產項目。該樓群(complex)占地三英畝，總面積約 76萬2000平方呎，沿東河從百老匯大道延伸至南8街，正前方是曼哈頓整個天際線，右邊是威廉斯堡橋，包括三棟豪華共有公寓樓，每棟22層高，提供總計約857個住宅單位，大部分為統艙(studio)和一室，其中20%為平價屋。公寓由建築事務所ODA的創辦人Eran Chen 操刀設計，全部使用幕牆(curtain wall)，內部配有中央空調、公共花園、門衛、健身房、停車場、游泳池、娛樂室等便利設施，每個住宅單位都設洗衣機和烘乾機，窗戶是落地窗，可以盡情欣賞窗外風景。樓頂有360 度全景視野的天台，樓外有約7萬平方呎的公共空間，包括水邊排球場和通往東河的步行道(boardwalk)。 2014年7月以1億6500萬元買下「肯特420 號」的地皮、後又爭取到3億3000萬元貸款的思必策，力在打造能吸引「千禧世代」住戶的現代化高檔公寓。思必策認為，除了規模大，「肯特420號」作為威廉斯堡水邊公寓的最新成員，其魅力還在於整個樓群設計

意在此定居的買家創造了更多議價空間，而急於將房子出售的賣家也願意提供更多折扣。報告指出，過去一年，在整個布碌崙的房價都沒有發生明顯變化的環境下，布碌崙北區的房價卻降低了近3%，且降價的房子集中出現在威廉斯堡，幅度超過4%。

「肯特325號」是多米諾糖廠改建的高檔租賃公寓（下圖），窗外景色迷人（上圖），可以飽覽東河、威廉斯堡橋和曼哈頓天際線（左圖）。（取自「肯特325號」官網）

肯特325號

多米諾糖廠變身高檔租賃公寓

「肯特420號」仍在建造之中。（記者劉大琪/攝影）上的獨特性，相信一定能為布碌崙的天際線增光添彩。該項目2016年動工，第一棟樓預計於今年 7月投放市場，由經紀公司Citi Haritats的執行副總裁Dave Maundell負責市場銷售，另外兩棟預計將在明年1月面世。

記者劉大琪／紐約報導常被貼上「新興」、「年輕」、「現代」標籤的布碌崙威廉斯堡，其實也從來不缺歷史的厚重感，曾經為全美提供一半以上的糖、也是世界上最大糖廠之一的多米諾糖廠 (Domino Sugar Refinery)，就屹立於東河畔逾百年，所生產的「Domino Sugar」至今仍然暢銷。2014年，多米諾糖廠改建城市住宅和河濱公園的建案，如同平地起驚雷，受到各界的密切關注，其中高檔租賃公寓「肯特325號」(325 Kent)已經建成、並於今年投放市場，河濱公園也將於夏天和市民見面。多米諾糖廠經營148年後，於2004年正式停運。2010年，有房地產開發商出資將這塊 11英畝的地皮收入囊中，但因運作不善、轉手多次，2014年決定推出包括多棟共有公寓樓、寫字樓、河濱公園等在內的地產項目，由雙樹地產公司(Two Trees Management)負責

，是威廉斯堡水邊最大、也是紐約市長白思豪上任之後首個大型土地開發項目。日前落成的第一棟公寓樓呈甜甜圈形狀，座落在威廉斯堡橋和舊糖廠唯一保留的大樓之間，共16層高，提供512個住宅單位，包括統艙(studio)、一室、家庭辦公室一室和兩室，月租約在2750元至6000元不等。其中104套屬於平價屋，收到的申請多達8 萬7000份，平均每套有837人競爭，非常搶手。公寓樓由建築事務所SHoP設計，有7000 平方呎的屋頂天台，盡最大可能、讓最多住戶飽覽曼哈頓天際線、東河與布碌崙景觀，威廉斯堡橋則近在眼前。低樓層是銅外牆，高樓層是鋅外牆，隨著時間推移，牆的外層會逐漸氧化，呈現和歷史呼應的古銅色。樓內除了高品質住宅外，還有健身房、自行車存放室、台球桌、公共廚房、篝火爐等。底層則是餐館和零售空間。

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A22 大紐約地產 D8 大紐約地產

2018年4月26日 2018年4月26日星期四星期四 THURSDAY, THURSDAY,APRIL APRIL 26, 26,2018 2018

紐約市最富有社區前五名：

郵遞區號「10007」區域購物中心、公園、公家機構等林立，相當方便。

大紐約地產

郵遞區號

區域

東北區名次

全美名次

10005

華爾街

61萬4300 19萬7400元

125

10007

翠貝卡

59萬7900

264

10065

上東城

58萬3100 26萬5100元

167

10021

上東城

56萬2300 24萬9200元

10282

砲台公園城

52萬8000 48萬4500元

(記者顏嘉瑩/攝影)

居民AGI

平均月薪

房價中位數

(元)

(萬元)

41萬200元

(內容：彭博社、人口普查局、國稅局、Zillow，製表：記者顏嘉瑩)

紐約最富社區出列分布華爾街、翠貝卡、上東城及砲台公園城居民總收入52萬起

記者顏嘉瑩／紐約報導彭博社(Bloomberg)日前整理2015年國稅局(IRS)、人口普查局(US Census Bureau) ，以及知名房屋網站近一年內的資料，列

郵遞區號 10005

出全美不同郵遞區號的居民收入，其中紐約市共有五區躋身東北地區最富有社區的前20名之列。這些社區包括區碼為「10005」的華爾街紐約證交所周邊、位於翠貝卡(Tribeca)

的「10007」區域、屬於上東城的「10065 」和「10021」區域，以及鄰近哈德遜河 (Hudson River)的砲台公園周邊「10282」區域等。「10005」和「10007」兩個區域分別為

61萬年輕白領最愛

華爾街

郵遞區號「10005」的華爾街，居民的平均調整後總收入(AGI)達到61萬4300元，成為東北部最富社區第九名、全美第21名，該區房價中位數125萬元，是25歲至34歲年輕單身白領族的最愛。郵遞區號「10005」位於百老匯 (Broadway)以東，沿著紐約證券交易所 (NYSE)至Beaver Street、自由街(Liberty St.) 以南，延伸到南街(South St.)的區域。該社區最大的特點就是生活機能方便，除了

快餐店、餐車、速食店等平易近人的餐廳外，也不乏高級餐廳和酒吧的選擇。該區光是地鐵就有六條路線可選擇，在南街上的11號碼頭(Pier 11)也提供四通八達的水路，不論是到曼哈頓中城、布碌崙，或是皇后區，均可在一個小時內到達。該區房屋大部分為租用或空置，據人口普查局的資料，該區居民70%以上為白人，超半為單身族，且多男性，以25至34歲人口為大宗。據彭博社(Bloomberg)綜合國

郵遞區號「10007」區域內還有目標百貨。

(記者顏嘉瑩/攝影)

郵遞區號 10007

稅局(IRS)、人口普查局(Census Bureau)的調查，該區居民平均AGI為61萬4300元。房屋的浴室多有規畫窗戶，提供光線與通風。豪華管理大樓也是該區的一大特色，大部分配有游泳池等設施。如果不喜歡豪華大樓式建築，該區有也戰前建築可供選擇。據房屋網站Trulia的數據，去年郵遞區號「10005」區域房屋價格從158萬7776元上漲至169萬2098元，漲幅達到6.6%。

華爾街區域居民以61萬4300元的高AGI成為紐約市最富有社區第一名。

59萬食衣住行都包

大利僅幾步之遙，在美食和文化的多元性也不容小覷，區域內更有購物中心、公園、公家機構等。另外，因為市政廳旁的布碌崙大橋與世貿中心為觀光客聚集地，交通四通八達，也規畫不少徒步區，居民不需開車就能滿足生活食衣住行需要。從1939年以前的老房屋，到2000年後才新建的房屋，這裡都有，水邊地區新興大量的豪華公寓，主打天際線景觀，強調有

上東城的新成屋「The Clare」提供十年減稅計畫，特別受到喜愛安靜住宅區的單身貴族青睞。

步入式衣櫥(walk-in closet)，鎖定高收入的年輕上班族群。該區特別受到單身和年輕夫妻的喜愛，平均年齡在35歲至44歲。據房屋網站Zillow統計，郵遞區號「 10007」房屋中位數為264萬元，為東北區最富社區前 20名的最高。

(本報資料照)

58萬低調奢華

萊辛頓大道

曼哈頓上東城一直是低調奢華區的代表詞，位於萊辛頓大道(Lexington Ave.)地鐵站 59至68街周邊、屬於蘭諾斯丘(Lenox Hill)的郵遞區號「10065」區域，居民以調整後總收入(AGI)的58萬3100元，成為東北區最富有社區的第12名、全美第28名。該區的藝文氣息濃厚，住宅環境安靜，吸引不少優質買家進駐。郵遞區號「10065」範圍界於中央公園以

東、東河(East River)以西、東60街以北至69 街的區塊，地處曼哈頓中城與上東城的交界地帶，具有上東城的安靜住宅環境，更能享受中城方便的生活及交通機能。該區發展較早，大部分建築在1939年或 1960年代間完工，附近還有不少戰前建築可供選擇，不少業主將室內翻修成低調奢華風格的豪宅，擁有通風及採光良好的大面窗，與文藝氣息濃厚的建築外觀相互搭

郵遞區號 10021

上東城的第二大道地鐵Q號線為當地帶來不少交通利多。

配，形成新舊風格交融的建築。該區以單身的租客為多，年齡約在25至 34歲間。郵遞區號「10065」內的市場銷售單位今年共釋出212套，較去年略下降0.5%；價格從 565萬3996元上漲至607萬2813元，漲幅7.4% 。逐漸攀升的市場價格，讓業主對上東城房市持續看好，新成屋包括位於61街與第二大道交口的19層公寓大樓「The Clare」。

56萬交通便利

也在上東城

同樣位於上東城蘭諾斯丘(Lenox Hill)區域的郵遞區號「10021」地區，與紐約市此次上榜的另一個最富有社區郵遞區號「 10065」區域毗鄰，具有相同的地區特色，但居民調整後總收入(AGI)的56萬2300元，兩者相較之下略低2萬元，成為東北區最富有社區的第17名、全美第34名。郵遞區號「10021」地區從東69街往北至東76街，少了近中城的繁榮氣息，卻多了

郵遞區號 10282

(記者顏嘉瑩/攝影)

翠貝卡

曼哈頓下城翠貝卡(Tribeca)的郵遞區號「10007」區域，包括市政廳以西、世貿中心以北、及西街(West St.)以東的範圍，居民平均調整後總收入(AGI)為59萬7900元，成為東北區最富有社區的第十名、全美第 22名。該區也是東北區前20名的富有社區中，房價中位數最高區域，達264萬元。在當地藝術團體與組織的努力下，附近的電影院、音樂廳和表演場所等經常舉辦展覽或活動。該區離曼哈頓華埠和小義

郵遞區號 10065

全美最富有社區的第21、22名。這些區域居民平均調整後的總收入(adjusted gross income)最低為52萬8000元，而五個社區中最貴的「10007」區域房屋中位數更高達 264萬元。

(本報資料照)

一分屬於該社區的休閒與安靜，文藝氣息濃厚，各國餐廳均有。在交通方面，該區地鐵以Ｑ號和4號、6 號等為主，其中第二大道地鐵Q號線延長線在2017年初開通，也為該區房價加分不少。根據房地產網站Trulia的數據，該區房價從去年的499萬4197元上漲至590萬2258元，漲幅高達18.2%。

而在交通利多的帶動下，不少開發商也鎖定此優勢，順勢推出建案，讓該區銷售庫存比去年多出5.6%，共有152套住房供民眾選擇。該區屋齡選擇相當多元，從1930年前的建築到2010年後才建成的新成屋皆有，房型則以一房至兩房居多，其次才是統艙 (studio)和三房以上的住家，因此住客也多為年輕的單身族。

砲台公園城離世貿中心、華爾街僅有幾步之遙。

(記者顏嘉瑩/攝影)

52萬高機能生活

砲台公園城

位於哈德遜河畔的「砲台公園城」 (Battery Park City)郵遞區號「10282」，為此次紐約市最富有社區榜上平均月薪最高的社區，為48萬4500元，但因調整後總收入(AGI)僅有52萬8000元，排名為東北區第 20名、全美第40名。該區新大樓林立，並有寬廣的河景、河濱公園，步行還可以到曼哈頓下城華爾街、世貿中心等商業區，屬於新興的豪宅社區。

該區購物商場、美食聚集，有包括世貿中心、布魯克菲德廣場(Brookfield Place)、 21世紀百貨(Century 21)等大型商場、精品店，另外也有目標百貨(Target)等平價商場。該區更不乏電影院、餐廳、博物館等，生活機能一應俱全。砲台公園城的街道明顯較華爾街一帶寬廣，且多新大樓，這也提供買家能夠享有高機能、優美風景，且寬廣、豪華的居住品質。

砲台公園城的河景與河濱公園提供居民休閒綠地，而該區的大樓多為物業管理大樓，設有健身房、游泳池、門廳等公共設施，獲得30歲至34歲左右的民眾喜愛，居民多為已婚夫妻。與去年相比，今年砲台公園城的價格上漲了23.9%，平均價格也從去年的367萬 1057元上漲至454萬7439元。

(更多地產訊息，請見今日F1)

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A22 大紐約地產 D8 大紐約地產

2018年4月19日 2018年4月19日星期四星期四 THURSDAY, THURSDAY,APRIL APRIL 19, 19,2018 2018

「川普公園」位於第六大道中央公園旁，景觀佳。 (記者顏嘉瑩/攝影)

位於第五大道的「川普大樓」在川普上任後成為觀光新景點。 (記者顏嘉瑩/攝影)

大紐約地產

旗下

川普房產價格下滑

政治形象拖累 11棟曼哈頓品牌建築平均售價掉到10年來最低價記者顏嘉瑩／紐約報導擁有「地產大王」之稱的總統川普在紐約市持有多棟房產，鎖定金字塔頂端族群推出奢華的公寓住宅。有知名房地產公司調查，發現川普上任後，旗下11棟位於曼哈頓的品牌建築在2017年每平方呎價格為1741元，為2007年來的最低價，顯示川普的政治形象對於房地產市場的負面影響。現階段想要投資川普品牌位於曼哈頓的房產，算不上是好投資。據房地產公司CityRealty發布的報告顯示，過去十年中，曼哈頓豪華公寓漲幅約為56%，整體曼哈頓公寓也有51%的漲幅，但該漲幅並未出現在川普旗下的房產。川普在曼哈頓的房地產價格自2007年來，每平方呎價格僅上漲了14%。

平均價格低於曼哈頓公寓以價格來看，目前位於曼哈頓的豪華公寓每平方呎的平均價格為3105元，但川普的大樓每平方呎平均價格僅1741元，不僅低於其他曼哈頓豪華公寓的平均價格，更低於曼哈頓所有公寓的平均1864元。該報告還指出，川普品牌位於曼哈頓的11棟建築中，從 2016的11月至2017年11月的一年內有八棟建築的價格下跌，整體而言價格也下降了7%。然而雖然曼哈頓所有公寓的平均售價出現跌幅，但跌幅僅1%。過去一年川普品牌建築售出的五間公寓中，每平方呎的獲利減少了11%、每套公寓的總價格約為240萬元，下降了24%。此次是 CityRealty自2003年以來分析曼哈頓

紐約市川普旗下品牌大樓 2017年平均售價建築名稱

地址

平均每平方呎售價

川普公園(Trump Parc)

曼哈頓中央公園南側106號

1837元

川普國際酒店大廈(Trump Internationl)

曼哈頓中央公園西側1號

3220元

川普世界大廈(Trump World Tower)

曼哈頓聯合國廣場845號

1741元

川普公園大道(Trump Park Avenue)

曼哈頓公園大道502號

2545元

川普廣場(Trump Place)

曼哈頓河濱大道200號

1571元

川普廣場(Trump Place)

曼哈頓河濱大道220號

1648元

川普廣場(The Heritage at Trump Place)

曼哈頓河濱大道240號

1997元

川普公園東(Trump Parc East)

曼哈頓中央公園南側100號

1797元

川普廣場(Trump Place)

曼哈頓河濱大道120號

1428元

川普大樓(Trump Tower)

曼哈頓第五大道721號

1917元

川普宮殿(Trump Palace)

曼哈頓東69街200號

1400元

(資料來源：CityRealty，製表：記者顏嘉瑩)

「川普國際酒店大廈」位於哥倫布圓環旁。豪宅產品中，首次發現川普品牌公寓的價格跌破曼哈頓平均公寓房價。CityRealty研究總監Gabby Warshawer認為，川普品牌房價的下跌並非單純受到政治因素影響，川普各個大樓的森嚴戒備，以及大樓附近的抗議群眾，都讓有意購買川普品牌房產的買家打退堂鼓。另外，在新豪宅公寓的推出下，屋齡也是影響到川普品牌大樓銷售量下跌的因素。Warshawer指出，川普旗下位於紐約市的大部分房產都建於1980

川普大樓川普國際酒店大廈

(記者顏嘉瑩/攝影)

年至1990年，在近年來完工新公寓開發項目的競爭下，價格受影響，「目前來說，在新大樓的競爭下，沒有幾棟屋齡相當的建築能有非常好的銷售量。」

投資品牌多方比較再下手報告解釋，川普的政治形象、居民對居住安全的考量，和新豪宅項目的競爭，都是影響到川普品牌大樓價格的因素。該報告認為，想投資川普品牌位於曼哈頓的房產只能算是一個「中庸」的選擇，而短時間川普品牌建築價格並沒有上漲空間，建議買家不應單看房產的名氣或地段，而是長遠地多方比較公寓優缺點。

川普公園

觀光效應跌幅明顯

平均價高交易較少

唯一例外不受影響

記者顏嘉瑩／紐約報導川普在紐約市的多棟房產中，以位於曼哈頓第五大道上的「川普大樓」(Trump Tower，上圖，記者顏嘉瑩/攝影)最為知名，自他上任後，該棟建築樓下的遊客更是絡繹不絕，成為新觀光景點 (圓圖) 。但也因觀光效應，反而對該棟建築的房價產生負面影響。自2015年後房價跌幅明顯，平均每平方呎售價為1917元，平均總價為220萬元。「川普大樓」位於第五大道721號，為11棟紐約市川普品牌大樓中最為人知的一棟，外觀為玻璃帷幕，高樓層還有許多大面窗可欣賞美景，包括紐約市天際線、中央公園和河流的全景等。內部規畫則有大理石浴室、按摩浴缸、木地板和石材地板、訂製廚房櫥櫃、先進設備、步入式衣帽間，以及洗衣機和烘乾機。還有門衛、健身房、私人管家服務以及公共儲藏室等，設施一應俱全。該棟建築在川普成為總統後，吸引大批的遊客前往參觀，更有「小白宮」的稱號，但不少集會或抗議活動也選在「川普大樓」前，因此不論在建築內或周邊，都可看到派駐的警力。雖然該棟建築對外開放，但一般人要進入還需經過重重的安全檢查，也是造成房價劇跌的原因之一。 2017年第三、第四季共有四筆交易紀錄，平均每平方呎售價為1917元，平均總價為220萬元。但自2007年以來整體售價跌幅達到10%，在2015年後的跌勢尤其明顯。

記者顏嘉瑩／紐約報導位於曼哈頓中央公園西側的「川普國際酒店大廈」(Trump International Hotel and Tower，上圖，記者顏嘉瑩/攝影)同樣在川普品牌大樓中擁有高知名度，在2017年平均每平方呎售價為3220元，平均總價430萬元，為旗下11棟建築中平均價格最高。但該棟建築過去兩年只有幾筆交易紀錄，且漲跌幅度大，專家對其投資效益並不看好。位於中央公園西側和哥倫布圓環附近的「川普國際酒店大廈」擁有絕佳的地理位置，鄰近第五大道精華區，屬於面中央公園第一排的豪華景觀宅。樓高44層，內部規畫為 156套的住房，被視為川普最成功的發展之一，他於1997年完成該棟建築的收購，並將部分房間當作酒店套房經營，在上層的私人住宅每戶都設有落地窗、10呎高的天花板、步入式衣櫥、硬木地板、大理石浴室和現代化的廚房。另外，私人住宅的住戶也可以使用酒店的套房、禮賓和代客服務、健身房、水療和游泳池，而世界知名的米其林三星餐廳Jean-Georges更僅在咫尺之遙。該棟建築在2017年第三、第四季僅有兩筆交易紀錄，分別為28樓的兩房、兩個半衛浴格局，和31樓的一房兩位格局，換算平均每平方呎售價為3220元，平均總價430萬元，雖與曼哈頓其他豪華住宅相比平均售價較高，但與2015年的最高點和2016年相比，價格走低，未來投資效益不被看好。

記者顏嘉瑩／紐約報導雖然整體曼哈頓的川普品牌大樓漲勢不看好，但位於中央公園南邊106號的「川普公園」(Trump Parc Condominium ，上圖，記者顏嘉瑩/攝影)卻成為其11棟房產中例外，從2007 年來整體漲幅達48%，過去兩年間也有穩定交易紀錄，每平方呎價格為1837元，2017年的平均銷售總價為130萬元。成為川普旗下大樓中唯一符合曼哈頓房屋市場走勢的房產。該棟建築在1930年原本為廣場飯店(Barbizon Plaza Hotel)一部分，位於第六大道中央公園旁，景觀絕佳，樓高38層，在1933年時被業主拿來抵押。1981年併購後，川普將該建築命名為「川普公園」，並於1988年改建成共有340套公寓單位的住宅大樓。「川普公園」以頂樓的金色裝飾藝術設計著名，大樓的設計約為二戰時期被改造成現在的樣式，城市評論家曾說「它唯一大膽的對手是克萊斯勒大廈(Chrysler Building)和前通用電器大樓(General Electric Building)。」據了解，「川普公園」在2017年第三、第四季共七筆交易紀錄，平均每平方呎價格為1837元，平均總價為130萬元。雖然該棟建築平均售價低於其他曼哈頓豪華公寓，但因漲幅達48%，交易紀錄穩定，被房地產公司CityRealty的投資評等為11棟川普品牌大樓中最高級分，也是價格唯一未受到川普政治形象波動，符合曼哈頓房地產走勢的房產。

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A22 大紐約地產 D8 大紐約地產

2018年4月12日 2018年4月12日星期四星期四 THURSDAY, THURSDAY,APRIL APRIL 12, 12,2018 2018

布碌崙科技高中是全市九所特殊高中之一。（記者劉大琪/攝影）

格林堡社區動靜皆宜。（記者劉大琪/攝影

大紐約地產

藝文味濃格林堡搶手

房地產網站StreetEasy的調查顯示，2017年紐約市最搶手的十大社區中，布朗士憑藉唯一的皇橋(Kingsbridge)領跑，曼哈頓僅有約克維爾 (Yorkville)躋身，皇后區的貝賽和阿斯托利亞上榜，其他六個社區則全來自布碌崙，成為最大贏家。這六處又以歷史氣息濃厚的格林堡(Fort Greene)為首，僅次於皇橋，在總榜單中排名第二。對於買家來說，緊鄰曼哈頓的便利交通和豐富迷人的文化教育資源，讓格林堡極具吸引力。紐約市特殊高中之一布碌崙科技高中(Brooklyn Technical HS)就座落這個社區。格林堡位於布碌崙的西北部，與曼哈頓下城區僅一橋之隔。它北起法拉盛大道(Flushing Ave.)，南至大西洋大道 (Atlantic Ave.)，西起Flatbush大道，東至Vanderbilt大道。布碌崙—皇后區快速路(Brooklyn-Queens Expressway，即I-278) 從其北部穿過，富頓街(Fulton St.)、拉菲逸大道(Lafayette St.) 和DeKalb大道是區內交通幹道。

有歷史

列國家史蹟名錄

「格林堡」這個名字源於美國獨立戰爭，1776年，來自羅德島的將軍格林(Nathanael Greene)在此建了一座碉堡，後來便以他的名字命名，將此地稱為「格林堡」。他曾在同年的長島戰役中，

近期房屋交易表格

記者劉大琪／紐約報導

格林堡

擁布碌崙科技高中、音樂學院交通方便休閒活動也多彩類型

地址

價格

一室一衛（合作公寓）

416 Clermont Ave.

61萬5000元

兩室一衛（合作公寓）

149 Lafayette Ave.

97萬5000

一室一衛（共有公寓）

150 Myrtle Ave. Apt 602

78萬元

兩室一衛（共有公寓）

306 Gold St. Apt 3C

98萬5000元

兩室兩衛（共有公寓）

1 Hanson Pl。Apt 17G

132萬元

兩室兩衛（共有公寓）

230 Ashland Pl。Apt 4C

121萬2500元

一家庭

22 Saint Felix St.

284萬6009元

兩家庭

208 Adelphi St.

325萬197元

（資料來源：取自房地產網站Zillow.com，Trulia.com，製表：記者劉大琪）

很多褐砂石住宅圍繞格林堡公園而建。輔佐過當時的將軍、也是日後的總統喬治華盛頓(George Washington)。而起初的「華盛頓公園」(Washington Park) ，後來也改名為「格林堡公園」(Fort Greene Park)。園內中心地帶設有「監獄船烈士紀念碑」(Prison Ship Martyrs' Monument)，就是為了紀念戰爭時期死在16艘英國監獄船上的1萬1500多人。正因該社區極具歷史文化價值，1978年，紐約市地標保護委員會(Landmarks Preservation Commission)將格林堡指定為歷史區(Historic District)；1983年又被列入國家史蹟名錄 (National Register of Historic Places)，並於1984年擴大範圍。對於很多買家來說，布碌崙濃厚的藝術文化環境是吸引他們定居的原因之一。格林堡是布碌崙科技高中的所在地，作為全市九所特殊高中之一，每年吸引各區優秀學生報考。區內還有布碌崙音樂學院(Brooklyn Academy of Music)、布碌崙音樂學校(Brooklyn Music School)、藝術媒體中心BRIC House等人文機構，每年不定期舉辦音樂節、跳蚤市場、露

（記者劉大琪/攝影）天電影等豐富多彩的休閒活動。

好便利

地鐵站四通八達

近年來，不少新建高端公寓在格林堡的藝術區拔地而起，就是為了滿足居民、尤其年輕人的居住需求。如果想要尋找遠離都市的寧靜，格林堡也是上佳選擇，這裡聚集著大批褐砂石(browntone)住宅，綠樹成蔭、自然舒適，不少還圍繞格林堡公園而建、隔街相望，不失為宜人居所。加上格林堡四通八達的交通，僅大西洋大道—巴克萊中心(Barclays Center)地鐵站就有2、3、4、5、B、Q、D、N、R線行經，十分鐘便可抵達曼哈頓下城區，DeKalb大道站有B、Q 、R線行經，拉菲逸大道站有C線地鐵，富頓街站有G線地鐵。長島鐵路(LIRR)也在大西洋大道設站，區內還有多條公車線路。而隨著通往與格林堡相鄰的威廉斯堡(Williamsburg) 的L線地鐵即將維修停運，也促使愈來愈多買家把目光投向大眾交通更多、房價也更親民的格林堡。

300 Ashland Place 高檔舒適體驗「3 00 A shla n d Place」打造高檔舒適的居住體驗（上、中圖，取自公寓官網www.300ashland. com），樓下即有「全食」平價超市（下圖，記者劉大琪攝影）。

記者劉大琪／紐約報導布碌崙格林堡(Fort Greene)充滿活力的藝術區，近年來經歷住宅樓的興建熱潮，其中最受矚目的當屬有著「布碌崙市中心門面」之稱的「300 Ashland Place」。外有船型全金屬表面，內有近400套多戶型公寓，上有眺望城市風光的天台，下有開展藝文活動的廣場，還有蘋果零售店(Apple Store)、「全食」(Whole Foods)平價超市等進駐，為居民打造高檔、舒適、便捷的居住體驗。這幢現代化出租公寓地處拉菲逸大道(Lafayette Ave.)和Flatbush大道的交口，共35層高，提供379套公寓，由地產公司Two Trees Management Company開發，墨西哥建築師Enrique Norten的公司TEN Arquitectos設計。該樓表面用1萬5653塊鋁板製成，金屬的顏色與周圍的街道、樓宇和天空完美融合，從一側看還像船頭，不僅在格林堡獨具一格，也與布碌崙市中心的高樓大廈交相呼應，成為一道靚麗的風景線。樓內公寓戶型從統艙(studio)到兩室不等，鋪設橡木地板，廚房、衛浴現代化設施齊全，還有24小時門衛、健身房、遊戲室、停車場等。愈高層的公寓，景觀愈佳，但低層公寓的住戶也不用擔心，樓頂配有農舍風格桌子、草坪和植物天台，可眺望從史泰登島維拉札諾大橋(Verrazano-Narrow Bridge) 到曼哈頓下城附近自由女神像的全景。大樓底部還規畫出5萬平方呎、由市府所有的文化空間，內設舞蹈室、劇院、公共圖書館等。

共有公寓現代化融合經典美記者劉大琪／紐約報導動靜總相宜的布碌崙格林堡(Fort Greene)在開發現代化高端住宅的同時，作為有名的歷史區(Historic District)，也不忘保留其獨特的歷史風貌，意圖呈現建築的經典之美。兩幢位於不同街道、但通過花園連接在一起的共有公寓(condo) 樓，就致力於傳承社區褐砂石(brownstone)住宅的特色，打造百萬元的奢華公寓，吸引新時代的買家入住。 2014年，地產公司East River Partners斥資750萬元，買下街道相鄰的South Oxford街164號和South Portland大道171號進行開發，前者走聯邦式建築風(Federal style)，後者則凸顯上世紀20年代的巴黎美學。這兩幢樓各四層高，由一個花園連接，提供16套公寓，

「全食」超市旗下、大紐約地區首家平價超市「365」去年底進駐該樓，緊隨其後落腳的則是蘋果零售店。隔壁則坐落著布碌崙音樂學院(Brooklyn Academy of Music)等諸多文化藝術機構，享盡文化區的豐富資源。「300 Ashland Place」的統艙月租2850元起，一室是3440元，兩室是5725元。該樓還有 76套公寓被歸為平價屋，供低收入市民申請。

South Oxford街164號和South Portland大道 171號由一個花園連接在一起（中圖），內部都配備現代化設施。（取自公寓官網www. oxfordportland.com）

戶型從一至四室不等。所有公寓都是高頂，配有亞光大理石台，廚房專設防濺墻面(backsplash)，浴室鋪有大理石地板和石材墻面。East River Partners的共同創始人 Joseph Cohen表示，每一幢樓都保留著褐砂石住宅的建築特色，同時又搭配現代化生活設施，希望能吸引到熱衷奢華住宅的買家。 South Portland大道171號的一室，面積在1431平方呎左右，價格172萬5000元起。South Oxford街164號的兩室，面積約為1072平方呎，起價142萬5000元。複式頂樓公寓(penthouse) 有私人花園露台和陽台，面積約1690平方呎，售價239萬 5000元。

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A22 大紐約地產 D8 大紐約地產

2018年4月5日 2018年4月5日星期四星期四 THURSDAY, THURSDAY,APRIL APRIL 5, 5,2018 2018

「皇家牧場社區」的獨立屋。

格蘭橡近期房屋銷售成交表格

(記者朱蕾/攝影)

房屋類型、大小

地址

價格

合作公寓，統艙

大中央公園大道26910號 20萬元大中央公園大道26910號

合作公寓，兩室

73大道260-58號

25萬6000元

合作公寓，兩室

Langston大道261-34號

28萬4900元

一家庭獨立屋， 1368平方呎

271街7612號

62萬元

合作公寓，兩室

72大道25215號

32萬元

合作公寓，兩室

74大道25517號

37萬5000元

合作公寓，一室

Langston大道261-29號

21萬元

一家庭獨立屋，

Elkmont大道2501號

60萬元

260街7102號

21萬5000元

896平方呎合作公寓，一室合作公寓，兩室

73大道25511號

37萬4900元

(資料來源：zillow.com；製表：記者朱蕾)

皇后區

大紐約地產

運動場、博物館、醫療中心優美又便利

格蘭橡紐約秘密社區

記者朱蕾／紐約報導位於皇后區和紐約市的最東邊的格蘭橡(Glen Oaks)，曾被稱為「紐約市的秘密社區」。合作公寓為主要住房，讓格蘭橡更具有可負擔性，且依然可享有優美、安靜的環境和便利的設施。格蘭橡北至大中央公園大道(Grand Central Parkway)；南到聯合大道(Union Turnpike)，西邊邊界為跨島快速路(Cross Island Parkway)，東邊到皇后區和長島納蘇郡(Nassau County) 的分界線Lakeville路，也是紐約市和長島的分界線。根據 2010年的人口普查，格蘭橡有近3萬居民，其中白人最多，占49%，亞裔占39%，西語裔為31%，非洲裔為4%。

花園式公寓秘密外洩房價大漲花園式公寓是格蘭橡最主要的居住房屋。格蘭橡最大的居

民區是花園式合作公寓「格蘭橡村」(Glen Oaks Village)，建於1947年，1981年成為自我管理的合作公寓，占地面積110 英畝，提供八種不同樣式公寓單元。另一個代表住宅區是「北岸高塔(North Shore Towers)高層共有公寓社區，建於 1970年代中。還有與格蘭橡村相隔一條馬路的是「公園木莊園」(Parkwood Estates)合作公寓，以一家庭獨立屋為主的「皇家牧場社區」(Royal Ranch Community)、格蘭橡的居民曾稱這裡是「紐約市的秘密社區」，但這個秘密正被越來越多的人發現。地產經紀 Jessica表示，和皇后區大多數地區的房價一樣，過去十年，格蘭橡的房價也大幅上漲，例如位於Elkmont大道夾251街的一棟一家庭獨立屋， 2004年3月以28萬2000元售出，2006年2月以近44 萬元轉手，2017年底以超過60萬元再次售出。另一個位於大中央公園大道夾271街的一家庭獨立屋，2010年3月的售價是41萬元，2017年底以超過兩倍的價格售出。合作公寓亦如此，位於76大道夾245街的一套兩室的合作公寓，2010年9月以13萬 2500元售出，兩年後的售價升至19萬5000元，今年3月再次售出時，價格已漲到31萬2500元。

學區好、環境佳紐約最安全社區學區好、環境佳、生活便利都是格蘭橡吸引民眾定居的主要原因。格蘭橡橢圓運動場(The Glen Oaks Oval)位於260街和74大道交口、格蘭橡東邊社區的中心，占地三英畝，是棒球隊格蘭橡小聯盟 (Glen Oaks Little League)的主場，還有籃球場和遊樂設施。它最初被命名為格蘭橡公園，周圍是一個環形的交通圈。1977年更名為Tenney 公園，以格蘭橡村曾經的擁有人Jerry Tenney 命名。因為運動場的形狀是橢圓形，2010年更名為格蘭橡橢圓運動場。皇后區農場博物館(The Queens County Farm Museum)是格蘭橡最受歡迎的景點之一，每到夏天都會特別熱鬧。農場博物館占地47.7英畝，重現了皇后區歷史悠久的農業階段，有多種農場動物和古老的農業設備，是紐約州持續最長的農業地點之一。全年免費開放。格蘭橡隸屬於在紐約市公立學校系統中名列前茅的第26

格蘭橡的合作公寓社區「公園木莊園」。 (記者朱蕾/攝影) 「北岸高塔」高檔合作公寓社區帶有門衛。 (記者朱蕾/攝影)

格蘭橡的獨立屋社區。

(記者朱蕾/攝影)

學區，有公立186和115兩所公立小學，小學畢業後進入公立 172中學。還有一所天主教學校「Our Lady of the Snows」提供學前班到八年級教學。格蘭橡內雖然沒有地鐵，但Q46公車可到達皇后區秋園 (Kew Gardens)的聯合大道上換成地鐵E或F線；還有QM5、 QM6、QM8等多條快速公車直達曼哈頓中城或下城。居民若想乘坐長島鐵路(LIRR)，可在比鄰的長島佛洛若公園(Floral Park)內的火車站上車，到達曼哈頓賓州車站(Pennsylvania Station)大約37分鐘。駕車出行也非常方面，長島快速路 (Long Island Expressway)、大中央公園大道、聯合大道(Union Turnpike)、跨島快速路等多條高速公路都在附近。長島猶太醫療中心(Long Island Jewish Medical Center)就在格蘭橡，是長島和皇后區最大的醫療實施之一。格蘭橡還是紐約市最安全的社區之一。

「北岸高塔」社區內有高爾夫球場。 (取自北岸高塔官網)

格蘭橡村的很多公寓有露台或陽台。

(記者朱蕾/攝影)

格蘭橡村

窗外可見農場動物

北岸高塔高檔如度假村記者朱蕾／紐約報導格蘭橡的帶門衛社區「北岸高塔」(North Shore Towers)，是紐約市唯一擁有自己郵政編碼的合作公寓住宅社區。「北岸高塔」是格蘭橡另一代表性住宅區，這片高檔、帶門衛以及擁有鄉村俱樂部的社區，位於皇后區的最高點，方圓幾哩內都可看到。「北岸高塔」建於1871年，三棟高樓共有1844個公寓單元，最初也是出租公寓，1987年轉為合作公寓。

電影院、遊泳池… 設施應有盡有連接三棟住宅樓的一棟被居民稱為拱廊(Arcade)的建築內，有食品店、咖啡店、銀行、乾洗店、電影院等，雖然也向公眾開放，但小區居民是主要顧客。小區內還有多個網

球場、室內外游泳池、健康俱樂部以及一個18洞的高爾夫球場。住宅高層的居民，可以眺望曼哈頓的天際線和大西洋。居民Sandy表示，「住在這裡就好像在一個度假村，但並不需要每天為其支付幾百元。」「北岸高塔」還是很多政客競選時的必訪之地。北岸高塔政治行動委員會(Political Action Committee)經常組織活動來顯示對立法者的支持以及提高對重要議題的關注度。競選公職的政客們通常會拜訪這裡，希望贏得猶太人的選票。聯邦參議員舒默(Chuck Schumer)、州主計長迪納波利 (Thomas DiNapoli)，前國會眾議員艾克曼(Gary Ackerman)，前聯邦參議員喜萊莉(Hillary Clinton)、李伯曼(Joe Lieberman) ，前紐約市長朱利安尼(Rudy Giuliani)，彭博(Michael Bloomberg)等都曾到「北岸高塔」拜票。

記者朱蕾／紐約報導格蘭橡內的格蘭橡村(Glen Oaks Village)是紐約市最大的合作公寓，更是全市鮮有，從家中窗戶就可看見農場動物的社區。格蘭橡村建於1947年，當時是為了滿足從二戰戰場上歸來的退伍軍人的住房需求。最初作為平價出租房屋， 1981年轉變為合作公寓。格蘭橡村佔地110英畝，134棟兩層高的公寓樓，共有超過2900個公寓單元，有約1萬名長期居民。公寓有一室至三室等八種規格，很多還有露台或陽台。小區中有一個佔地三英畝，面向公眾開放的公園，有網球網、壁球場、地擲球場等運動設施，還有寵物狗空間和社區活動房間。這裡更是全市鮮有的從家中窗戶就可看見農場動物的社區。格蘭橡村與其他合作公寓最大的不同之處是，對房屋的整修和擴建管理很寬鬆、靈活，居民可以根據需要加蓋房屋，例如上層的住戶可將閣樓改建成房間，一層的住戶也可把地下室進行改造。管理委員會鼓勵居民建造陽台、露台等，認為是一種提升房屋價格的方法。

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