Secovi-SP - Edição 224

ANO 20 – No 224 – Fevereiro/2012 – R$ 9,90

A REVISTA PARA SÍNDICOS, CONDÔMINOS E ADMINISTRADORAS

Como ter uma assembleia nota 10

Gerenciamento de documentos: uma necessidade

A popularização do home office

Recado da editoRa

A

maioria dos condomínios realiza sua assembleia ordinária nos três primeiros meses do ano. Por esse motivo, esse período é de muito trabalho para síndicos e empresas especializadas em administração de condomínios. Na matéria de

capa desta edição, apresentamos um roteiro para facilitar a vida do corpo diretivo e das administradoras antes, durante e após o encontro.

Na reportagem, ensinamos o caminho das pedras para a realização não só das assembleias ordinárias, mas também das extraordinárias. Nos dois casos, mostramos os preparativos para as reuniões; indicamos como torná-las produtivas; e abordamos aspectos da legislação, orientando o síndico e o representante da administradora sobre como evitar erros que podem invalidar a reunião. Na matéria, falamos ainda como o presidente deve conduzir as assembleias, de modo a manter a ordem e garantir que só

R. Dr. Bacelar, 1.043 – CEP 04026-002 – São Paulo/SP Tel. (11) 5591-1300 – Fax (11) 5591-1301 E-mail: secovi@secovi.com.br Portal: www.secovi.com.br

Diretoria Presidente: Claudio Bernardes Vice-presidentes: Alberto Du Plessis Filho, Basilio Jafet, Caio Calfat, Caio Portugal, Carlos Borges, Ciro Scopel, Elbio Fernández Mera, Emilio Kallas, Flavio Amary, Flávio Prando, Guilherme de Lucca, Hubert Gebara, Ricardo Yazbek e Walter Cardoso Conselho editorial: Hubert Gebara, Sergio Mauad, Paulo André Jorge Germanos, Ricardo Yazbek e Sergio Ferrador

proDução eDitorial

serão discutidos assuntos que estão na ordem do dia, e abordamos particularidades

Assessoria de Comunicação do Secovi-SP

da votação e também da confecção e distribuição da ata.

reportagem e reDação

Na seção Manutenção desta edição, mostramos a importância da manutenção preventiva em caixas d’água, poços artesianos e bombas, destacando a periodicidade ideal e os cuidados para realização desse serviço.

Redação: leitor@revistasecovi.com.br Editora responsável: Sônia Salgueiro (MTb 15.414) Reportagem e redação: Marcos Fernando Queiroz e Silvia Lakatos Fotos: José Carlos T. Jorge Capa: Wagner Ferreira Assistente de redação: Queli Peixoto

Boa leitura!

Sônia Salgueiro

Índice

Fevereiro/2012

Colaboradores: Kathlen Ramos, Luana Garcia, Márcio Padula e Paula Ignacio (Fontpress Comunicação) Apoio: Andressa Ferrer, Catarina Anderáos, Maria do Carmo Gregório, Mariana Dahrug, Rosana Pinto, Shirley Valentin e Silvia Carneiro (Comunicação), Carlos Alexandre Cabral, João Paulo Rossi Paschoal, Karina Zuanazi Negreli, Maraneide Alves Brock, Marta Cristina Pessoa, Rita de Cássia Guimarães Bracale (Jurídico), Roberto Akazawa, Edson Kitamura e Fabricio Pereira (Economia)

12

Capa

proDução e publicação

Saiba como ter uma assembleia produtiva em seu condomínio

Fontpress Comunicação: E-mail: fontpress@fontpress.com.br – Tel. (11) 5044-2557 Arte e editoração eletrônica: Wagner Ferreira

Para anunciar: (11) 5044-2557 / 5041-4715 ou revistasecovisp@fontpress.com.br

20

Especial A digitalização de documentos traz vários benefícios aos condomínios

05 07 08 10 12 20 23

É bom saber Espaço do leitor Vida de Síndico Legislação Capa Especial Dia a dia

24 26 30 36 38 40 41

Opinião Seu espaço Manutenção Saúde Tira-dúvidas Carta do presidente Guia de produtos e serviços

Tiragem: 30.000 exemplares Impressão: IBEP Gráfica

SECOVI NO INTERIOR Bauru (14) 3227-2616 Campinas (19) 3252-8505 Grande ABC (11) 4121-5335 Jundiaí e região (11) 4523-0833 Santos (13) 3321-3823 São José do Rio Preto (17) 3235-1138 Sorocaba (15) 3211-0730 Vale do Paraíba (12) 3942-9975 CONTATOS SECOVI-SP PABX (11) 5591-1300 Disque Síndico (11) 5591-1234 Eventos (11) 5591-1279 PQE (11) 5591-1198 / 1250 Universidade Secovi (11) 5591-1221 / 1172 / 1284 Câmara de Mediação (11) 5591-1214 Os artigos assinados são de exclusiva responsabilidade de seus autores. Reprodução de matérias somente após expressa autorização da Redação. Os anúncios publicitários são de inteira responsabilidade dos anunciantes.

É bom sabeR

Adquira o novo Manual

de Segurança Condominial

A

nova versão do Manual de Segu-

nios do Secovi-SP. Ele recomenda que o

rança Condominial do Secovi-SP

síndico estimule a participação de todos os

(Sindicato da Habitação) já está

moradores e funcionários na definição de

disponível para síndicos, subsíndicos,

um plano de segurança. “Esperamos que

funcionários e moradores de condomínios.

a publicação seja útil para conscientizar

A obra traz recomendações importantes

todos quanto à necessidade de medidas

das polícias Civil e Militar do Estado de

preventivas com embasamento técnico e

São Paulo para aumentar a segurança no

operacional”, completa o dirigente.

condomínio.

O Manual está à venda na Biblioteca do

“O número de assaltos e arrastões caiu

Secovi-SP por R$ 15. Pode ser adquirido

nos últimos dois anos. Mas não podemos

pessoalmente, na rua Dr. Bacelar, 1.043,

relaxar. É preciso manter o estado de aler-

Vila Mariana; pelos telefones (11) 5591-

ta”, afirma Hubert Gebara, vice-presidente

1237/38; e-mail biblioteca@secovi.com.

de Administração Imobiliária e Condomí-

br; ou site www.secovi.com.br/biblioteca.

5

É bom sabeR

Programe-se

Universidade Secovi Cursos rápidos que serão oferecidos na área de Condomínios CURSO

DATA

PROGRAMA

Noções de Direito para Administradores de Condomínio sem Formação Jurídica

Dias 6/3 (terça-feira) e 8/3 (quinta-feira), das 8h30 às 11h30

Voltado a auxiliares, assistentes e gerentes de condomínio sem formação na área jurídica, o curso objetiva fornecer noções básicas de Direito, para que esses profissionais atendam e orientem melhor seus clientes.

A programação contribui para o desenvolvimento das seguintes competências: preparar os participantes para o acompanhamento de procedimentos administrativos que envolvam questões jurídicas; conhecer as estruturas básicas do Poder Judiciário e da estrutura das leis; compreender as questões jurídicas que envolvem o dia a dia dos condomínios; compreender questões básicas de Direito Civil e Processual Civil; solucionar problemas que surjam durante o acompanhamento do processo judicial; identificar possíveis causas de nulidades e evitá-las; e preparar o representante da administradora para fornecer um alto valor agregado na prestação de serviços.

As aulas serão ministradas pelo advogado Michel Rosenthal Wagner, integrante do Conselho Jurídico da Vice Presidência de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP e presidente da Comissão de Direito Imobiliário Urbano e de Vizinhança da OAB/SP - Seccional Pinheiros.

Inadimplência – Cobrança Extrajudicial

Dias 20/3 (terça-feira) e 22/3 (quinta-feira), das 8h30 às 11h30

A inadimplência é um problema crônico nos condomínios, que pode trazer inúmeros problemas. O objetivo do curso é capacitar os funcionários das administradoras para entenderem como se originam as dívidas condominiais e como deve ser feita a cobrança extrajudicial dessas dívidas.

Funcionários do Departamento de Cobrança, auxiliares e assistentes de condomínios são o público-alvo da iniciativa, que prepara os participantes para a realização da cobrança extrajudicial até o acordo de pagamento ou encaminhamento ao Judiciário das cobranças de despesas e multas.

Entre os tópicos que serão abordados, destacam-se critérios e aprovação de rateios; importância da atualização dos cadastros; valor principal, multa, juros e atualização monetária das contribuições; contato telefônico e carta de cobrança; acordos extrajudiciais; e protesto.

Local: Sede da Universidade Secovi (Av. Brigadeiro Luiz Antonio, 2.344 - 9º andar, na cidade de São Paulo).

Elaboração de Previsão Orçamentária para Condomínios

Dias 10/4 (terça-feira) e 12/4 (quinta-feira), das 8h30 às 11h30, na sede da Universidade Secovi

Tendo em vista que a elaboração correta, transparente e criteriosa da previsão orçamentária facilita a administração financeira anual do condomínio, o objetivo do curso é fornecer as técnicas para elaboração de uma previsão que reflita as reais necessidades do empreendimento.

Entre os tópicos do programa, estão divisão das despesas em grupos de contas, levantamento de dados passados, cálculos de gastos futuros, provisão de despesas, elaboração da previsão e especificidades na implantação.

Público-alvo: Auxiliares e assistentes de condomínio.

Serviços Periódicos – Discriminação, Fundamento Normativo e Legal

Dias 24/4 (terça-feira) e 26/4 (quinta-feira), das 8h30 às 11h30.

Voltado a auxiliares, assistentes e gerentes de condomínio, a iniciativa prepara os participantes para fundamentar, com base na legislação vigente, de âmbito municipal, estadual e federal, a obrigatoriedade de determinados serviços periódicos em condomínios, assim como para identificar as responsabilidades de todos os intervenientes. O curso também possibilita o planejamento das atividades obrigatórias e o controle dos respectivos documentos legais, integrando os processos operacionais na administração de condomínios. Os participantes poderão identificar o embasamento técnico-legal para a preservação da segurança e saúde dos usuários de um condomínio.

As aulas serão ministradas pelo engenheiro civil Ricardo Gonçalves, integrante da Vice-presidência de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP e instrutor da Universidade Secovi.

Para saber mais e conhecer outros cursos, acesse www.universidadesecovi.com.br ou ligue para (11) 5591-1304 a 1308.

6

Prorrogado prazo para adesão ao

Conectividade Social ICP Migração deve ser feita até dia 30 de junho, segundo a Caixa

D

ecisão expressa na Circular

dade Social, canal de relacionamento

obrigadas a utilizar a certificação.

nº 566 da Caixa Econômica

entre a instituição e as empresas que

A versão anterior do Conectividade

Federal, publicada no Diário

recolhem FGTS (Fundo de Garantia

Social continuará disponível para os

do Tempo de Serviço).

usuários a partir do ambiente "Cone-

Oficial da União (DOU) de 23/12/2011, prevê nova data-limite para que as

Aplicações que utilizam o certifi-

empresas (condomínios incluídos)

cado digital ICP-Brasil, como a Nota

O Secovi-SP (Sindicato da Habita-

realizem a migração para o certificado

Fiscal Eletrônica (NF-e) e o Sistema

ção) conta com uma AR (Autoridade

digital ICP-Brasil: 30 de junho de 2012.

Público de Escrituração Eletrônica

de Registro), que oferece a associa-

Segundo a instituição financeira,

(SPED), também sofreram alterações

dos e representados toda a estrutura

em seus cronogramas iniciais.

necessária para a aquisição do Certi-

tal decisão preserva o princípio da

xão Segura".

igualdade e propõe facilitadores e

Conforme a circular, ao emitir os

ficado Digital. Mais informações sobre

subsídios para que esse público em-

dados relativos ao FGTS, as micro

a mudança ou sobre o serviço podem

presarial, composto por milhões de

e pequenas empresas optantes

ser obtidas no portal Secovi (www.

entidades, esteja incluso nesse pro-

pelo Simples Nacional com até dez

secovi.com.br) ou pelos telefones (11)

cesso de modernização do Conectivi-

funcionários registrados não estão

5591-1304 a 1307.

espaço do leitoR

“Queria apenas registrar que gostei

“Estive na festa que o Secovi-SP fez para os

muito da reportagem Hall Modificado (edição

síndicos de São Paulo e quero parabenizá-los. Foi

220). Também recebi vários comentários

tudo maravilhoso e ainda tive a sorte de ser sorteado para

positivos.

um final de semana no Sesc Bertioga.

”José Vicente Amaral Filho, São

”

Gleyton Alves da Silva, síndico do Edifício Suzana,

Paulo, SP

São Paulo, SP

Este espaço é reservado para você se comunicar conosco. Envie seu comentário, crítica ou sugestão para o e-mail leitor@revistasecovi.com.br.. Você também pode escrever para Revista Secovi-SP Condomínios – Rua Dr. Bacelar, 1.043 – CEP 04026-002 – São Paulo – SP.. Os e-mails e cartas podem ser publicados resumidamente. Aguardamos seu contato!

7

Vida de sÍndico Arquivo Secovi-SP/Calão Jorge

Por Sônia Salgueiro

Ivanize: "Trabalho levando em conta a Convenção e o Regimento Interno"

Satisfação em ser síndica Há pouco mais de quatro anos no comando do Condomínio Reserva do Bosque, Ivanize Vazzoler Giunti diz adorar o que faz

I

vanize Vazzoler Giunti assumiu o posto de síndica do Condomínio Reserva do Bosque, localizado no bairro paulistano do Cambuci, em 2007. Tinha parado de trabalhar e queria ocupar seu tempo com algo que lhe desse satisfação.

Conseguiu. Em novembro último, Ivanize foi reeleita para sua terceira gestão à frente do condomínio, um complexo com 324 apartamentos, distribuídos por seis torres. “Por mais problemas que surjam, gosto muito do que faço”, diz ela.

8

janeiro de 2001 e só não participei da

O que fez na sua primeira gestão?

primeira gestão, que durou seis me-

Instalamos câmeras nos elevadores

ses. No segundo mandato atuei como

e nos halls e fizemos uma grande lim-

suplente e, no seguinte, assumi como

peza. Cada torre tem um porão e todo

conselheira. Em 2007 me tornei síndi-

o entulho da época da construção foi

ca. Tinha trabalhado na área contábil

colocado lá. Havia muito lixo acumu-

de uma grande instituição financeira e

lado. Fizemos uma megalimpeza e

meus colegas de conselho achavam

cimentamos o local. Hoje guardamos

que essa experiência era muito im-

muitas coisas lá: sobras de tinta, a de-

portante e sugeriram que me candi-

coração de Natal, escadas e produtos

datasse a síndica. Na realidade, antes

de limpeza.

de mudar para o Reserva do Bosque, tinha sido subsíndica do prédio em que

Fale um pouco mais sobre as obras

morava. Mas era muito diferente. Era

que fez no condomínio.

um prédio de 24 apartamentos e aqui

Inicialmente privilegiei as grandes refor-

Por que resolveu ser síndica?

são 324 unidades. Mas aceitei o desa-

mas necessárias ao condomínio, como

Eu sempre participei do conselho do

fio, com a promessa dos conselheiros

foi o caso do piso da área externa, uma

condomínio. O prédio foi entregue em

de que me ajudariam e me apoiariam.

área de aproximadamente 1.500 m2,

que foi toda refeita. Muitas mães co-

Caso o infrator insista em descumprir

dades especiais. Antes de reformar-

bravam um espaço onde as crianças

a Convenção, aí sim é advertido. Acho

mos a sala de jogos, os usuários das

de até 7 anos pudessem ter mais lazer.

que não tenho tido grandes problemas

churrasqueiras utilizavam o banheiro

Solucionamos o problema criando um

justamente por causa do meu com-

dessa área. Agora estavam usando

playground somente para os baixinhos,

portamento.

um banheiro externo.

reformamos o salão de festas, o salão

Quais são suas prioridades nesta

Há alguma outra demanda?

de jogos e a quadra poliesportiva. Em

terceira gestão?

Muitos moradores pedem a individua-

todo esse processo e também no dia

Há várias coisas que quero levar para

lização de água. Também a considero

a dia, conto com a ajuda do nosso

serem votadas em assembleia. Uma

importante, mas sei que é complicado

zelador, que tem uma experiência de

delas é o reuso de água. Temos uma

implantá-la em condomínios muito

mais de 15 anos na área.

mina que nunca foi usada, porque, na

grandes. Além de ser uma obra de-

e outro para crianças maiores. Também

parte de baixo, a água

“Essa atividade preenche muito do meu tempo e me dá satisfação”

morada, há a questão

Qual o papel da administradora na

é barrenta. Soube que,

rotina do Reserva do Bosque?

instalando uma bomba,

Eles fazem toda a parte jurídica, de

é possível aproveitar

cobrança e de departamento pessoal

a camada superior da

e muitas outras coisas. Optei por man-

água para reuso, para

ter uma administradora de pequeno

regar o jardim ou lavar as partes ex-

pular um apartamento ou um andar.

porte, porque prefiro ter uma relação

ternas do condomínio. Estou colhendo

Vou colocar o assunto em discussão

direta com cada uma de suas áreas.

mais informações sobre o assunto.

em assembleia para ver o que os con-

Além de ser uma empresa idônea,

Também quero reformar a guarita, por-

dôminos decidem.

ela satisfaz todas as necessidades

que os porteiros ficam muito próximos

do condomínio.

da rua. Isso garantirá mais segurança

O que há de melhor e de pior em

para eles e também para nós. Pretendo

ser sindica?

Vocês enfrentam problemas de

ainda construir dois banheiros para

Por mais problemas que surjam, gosto

inadimplência?

as nossas três churrasqueiras, um

muito do que faço. Como parei de tra-

Sim, como em qualquer condomínio.

masculino e outro feminino, ambos

balhar, essa atividade preenche muito

Mas estou sempre aberta a acordos.

acessíveis a portadores de necessi-

do meu tempo e me dá satisfação.

da inadimplência, afinal quem está adimplente acaba custeando a obra do inadimplente, visto que não há como

Normalmente o morador entra em contato com a nossa administradora e faz a proposta. Analisamos essa proposta e, de acordo com as regras estabelecidas, aceitamos ou propomos uma nova negociação.

Quais são os maiores problemas do Reserva do Bosque?

Eu trabalho levando em conta a nossa Convenção e o nosso Regimento Interno. Não poderia ser diferente, afinal temos cerca de 1.200 pessoas vivendo no condomínio. Não uso de autoritarismo e, sempre que surge alguma reclamação, tento ter uma conversa amigável, antes de advertir ou multar.

Condomínio possui playground específico para crianças menores

9

legislação Por Paula Ignacio

Dê a preferência Os condomínios residenciais podem se adaptar ao Estatuto do Idoso

O

artigo 41 do Estatuto do

condomínios atualmente existentes

Paschoal. “O Decreto n° 51.395/10,

Idoso determina que pelo

ou os que venham a ser instalados a

que determina a criação das vagas na

menos 5% das vagas em es-

reservar 5% das vagas para idosos.

cidade de São Paulo, é uma prova dis-

tacionamentos públicos ou privados

A obrigatoriedade só existirá quando

so, mas infelizmente também explicita

sejam destinadas a pessoas idosas.

e como a lei local estipular”, afirma

as hipóteses de exceção da reserva

Esse estatuto foi criado visando a

João Paulo Rossi Paschoal, asses-

de vagas para idosos nos estacio-

comodidade das pessoas acima de

sor jurídico do Secovi-SP (Sindicato

namentos particulares e privativos,

60 anos, independentemente de suas

da Habitação). Isso significa que o

de acordo com o COE (Código de

condições de saúde. No entanto, ele

Estatuto funciona como uma espécie

Obras e Especificações).” Por causa

tem natureza de norma programática,

de sugestão para que os legisladores

desta exceção, a obrigatoriedade

isto é, depende de complementação

municipais e estaduais criem leis

não se estende aos condomínios

legislativa local (estadual ou munici-

inspiradas nele.

residenciais, uma vez que a maior

pal) para sua concretização.

10

“Há legisladores defendendo a ne-

parte dessas vagas é demarcada e

“Por si só, o Estatuto do Idoso

cessidade de regulamentação do arti-

individual – e isso as caracterizaria

não tem o condão de obrigar os

go 41 do Estatuto”, acrescenta Rossi

como privativas.

Tipos de vagas

É sempre bom lembrar que nunca

se pensa mais no assunto”, afirma

é demais criar comodidades para os

Michel Rosenthal Wagner, membro do

Há variantes quando falamos de

idosos, mesmo que elas não sejam

Conselho Jurídico da Vice Presidên-

vagas em estacionamentos e gara-

determinadas por leis. No caso dos

cia de Condomínios e Administração

gens residenciais. Alguns condomí-

estacionamentos e garagens de

Imobiliária do Secovi-SP. De fato, é

nios optam pelo rodízio de vagas entre

condomínios residenciais, as vagas

possível perceber que, com os avan-

os moradores, o que pode caracteri-

destinadas a idosos e deficientes

ços da medicina, a expectativa de

zá-las como públicas. Dessa maneira,

podem ser regulamentadas nas

vida aumentou e, por conseguinte, o

a lei que determina a obrigatoriedade

normas internas, se o assunto for

número de idosos.

da reserva aos idosos poderia ser

discutido pelos condôminos e aceito

No que diz respeito aos estacio-

aplicada. No entanto, muitos ainda

por pelo menos dois terços deles.

namentos com manobrista, não é ne-

preferem as chamadas

“Nós precisamos melhorar a maneira

cessária a reserva de vagas, uma vez

vagas demarcadas,

como tratamos os idosos. Em países

que esse serviço assegura o conforto

individualizadas.

europeus, existe uma cultura muito

dos idosos. A lei acompanha esse ra-

Estas se ca-

forte que os respeita, acentuada pelo

ciocínio ao excluir a obrigatoriedade.

racterizam

processo educacional e pela grande

Dependendo do espaço das garagens

como pri-

quantidade de pessoas mais velhas

dentro de um condomínio, pode ser

vadas e não

que habitam o continente. Aqui no

conveniente, portanto, a contratação

poderiam ser

Brasil, estamos avançando concre-

do manobrista para maior comodida-

tamente sobre o tema, e cada vez

de de todos.

modificadas.

11

capa Por Sônia Salgueiro

Assembleia sem mistério Confira as dicas de administradoras, advogados e psicólogos e tenha uma reunião tranquila e produtiva

O

O aspecto financeiro é o grande

dinária se isso estiver determinado

um período de muita agita-

motivador desse encontro. “Nessa

na Convenção. “Muitos condomínios

ção para condomínios e ad-

época os condôminos podem ver o

têm troca de síndico na metade do

ministradoras. A razão? Mais de 90%

passado, discutir o presente (o rateio)

ano”, observa. Ele lembra que as

dos empreendimentos realizam nesse

e planejar o futuro”, afirma João Paulo

Convenções antigas normalmente

período sua assembleia ordinária, a

Rossi Paschoal, assessor jurídico do

instituíam que a assembleia ordinária

única obrigatória do ano. Nela são

Secovi-SP (Sindicato da Habitação).

deveria ocorrer no primeiro trimestre.

discutidas – e aprovadas – a presta-

“Mas nada impede que o planejamento

“As mais recentes normalmente não

ção de contas do período anterior e

seja trimestral ou semestral”, ressalta.

dizem nada”, relata. Se não há refe-

a previsão orçamentária do período

João Luiz Malavazi, da Itaoca

rência na Convenção, Malavazi pre-

seguinte. Em muitos casos, também

Administração Patrimonial, de São

fere marcar essa reunião no período

acontece a eleição de síndico, subsín-

Paulo, esclarece que a eleição do

de eleição do corpo diretivo. “Desse

dico e dos conselheiros.

síndico ocorrerá na assembleia or-

modo, ao final de seu mandato, o

Arquivo Secovi-SP/Calão Jorge

primeiro trimestre do ano é

É importante que a assembleia comece no horário marcado

12

síndico tem suas contas aprovadas.”

Devido à previsão orçamentária, a

“Explicamos aos condôminos o por-

O assessor jurídico do Secovi-SP

preparação para a assembleia ordiná-

quê da previsão orçamentária, mas

informa não existir na lei o termo

ria costuma ser a mais trabalhosa de

deixamos claro que o prédio tem de

assembleia ordinária, expressão que

todas, na opinião de Annunciato. As

ter também seu fundo de reserva”,

acabou sendo incorporada à prática

pastas precisam estar avalizadas por

diz Venâncio, justificando que não

de condomínios e administradoras. O

todos os conselheiros.

é possível prever quando um portão

artigo 1.350 do Código Civil determina

Daniel Venâncio Junior, proprie-

que o síndico convocará, anualmente,

tário da Venâncio Condomínios, com

uma reunião para “aprovar o orçamen-

sede em São José dos Campos e

Joana Amélia da Silva Pantoja,

to das despesas, as contribuições dos

atuação no Vale do Paraíba e litoral

síndica do condomínio Maison De

condôminos e a prestação de contas e,

norte paulista, conta que sua empresa

Lavandou, localizado na Vila Mariana,

eventualmente, eleger-lhe o substituto

começa a planejar as assembleias

Capital, conta que a preparação para

e alterar o regimento interno”. “Em

ordinárias dos clientes em dezembro.

as assembleias de seu prédio não é

quebrará ou se um raio danificará algum equipamento.

muitos condomínios, especialmente nos de pequeno porte, essa é a única assembleia do ano”, comenta.

Preparação João Annunciato, diretor de Administradoras do Secovi-SP, esclarece que, mesmo que o conselho não tenha tido tempo de olhar as contas, a assembleia ordinária tem de ocorrer para que essa informação seja repassada aos presentes e fique combinado que o tema ficará pendente para a próxima

Arquivo Secovi-SP/Calão Jorge

reunião, que pode ser extraordinária.

Os protagonistas O presidente é o principal personagem da assembleia. Ter pulso, ser objetivo, permitir que as pes soas emitam opinião e não deixar que as discussões saiam da pauta do dia são qualidades e comportam entos desejados, segundo João Annunciato, diretor de Administrad oras do Secovi-SP (Sindicato da Habitação). Perfil de liderança também cai muito bem. Na opinião de João Paulo Rossi Paschoal, assess or jurídico do Sindicato, as Conven ções poderiam listar os requisitos necessár ios a ess e per son age m, ma s isso não é usual.

“O ide al é que o pre sid ent e tenha controle emocional, exerça autoridade sem ser autoritário e que conheça as leis e a Convenção ”, diz o advogado. Já o papel do secretário é escrever a ata, supervisio nado pelo presidente. Normalme nte é o rep res ent ant e da adm inis trad ora que assume esse posto. “Ele deve

ter profundo conhecimento de legislação, para orientar os pre sentes sobre as dúvidas que surgire m. Também precisa ter a parte fina nceira do condomínio na mão, par a saber se há inadimplência, e con hecer a Convenção e o Regimento Interno, par a orie nta r os par tici pan tes , além de conhecer as funçõe s dos conselhos fiscal e consultivo” , lista Annunciato. “É difícil treinálo, porque ele é um generalista.”

A maioria das Convenções proíbe que o síndico seja preside nte da assembleia. “Ele é escolhido para ser representante do condom ínio, mas não senhor da assem bleia”, res um e Joã o Lui z Ma lav azi , da Itaoca Administração Patrim onial.

Mesmo que não haja impedi mento, Annunciato avalia que o sínd ico não deve se oferecer para pre sidir a assembleia. “Ele tenderia a conduzir as discussões para o lad o que quer”, conclui.

Annunciato: “É difícil treinar o representante da administradora, porque ele é um generalista.”

13

capa Por Sônia Salgueiro

muito difícil, visto que ela conta com a colaboração de uma administradora.

Mas Joana reconhece que reuniões que discutem despesas sempre dão um pouco mais de trabalho. “A gente tem que discutir o que será feito e juntar seis ou sete orçamentos, para depois a assembleia decidir

Como ter uma assembleia produtiva  A pauta tem de contemplar todos os temas e ser bem clara.  Quem for apresentar os itens da pauta deve dominar o assunto que será tratado.  O presidente precisa ter pulso para deixar falar, ouvir as opiniões e propor votação. Bom senso também é imprescindível.

pelo fornecedor.”

 Não existe uma duração média ideal para a assembleia. Mas é importante

As mais concorridas

 Terça e quinta-feira à noite são os melhores dias para marcar assembleia.

Ao contrário da assembleia ordi-

que ela comece no horário marcado.

Explicação: ninguém gosta de compromissos às segundas-feiras, quarta é dia de jogo de futebol na televisão e na sexta-feira muita gente viaja.

nária, que tem pauta e periodicidade

Sábado também não costuma ser uma boa opção: se a reunião é muito

definidas, a assembleia extraordinária

cedo, as pessoas estão dormindo e à tarde as pessoas saem para

pode tratar de qualquer assunto e ocor-

passear ou fazer compras.

rer quantas vezes for necessário. “A

 Rapidez não é sinônimo de assembleia produtiva. O

ordinária tem uma pauta obrigatória; a

ideal é esgotar o assunto proposto, de modo que

extraordinária não”, compara Malavazi.

a decisão fique clara para

Segundo o executivo da Itaoca, cerca de 30% dos moradores participam

todos.

Fontes: Itaoca, Venâncio e Artrax

costumeiramente das assembleias. As mais concorridas, como as de sorteio

tanta gente, como as que discutem o

de vagas de garagem, reúnem perto

envidraçamento de sacadas.

de metade dos moradores. Seguran-

As assembleias mais concorridas

ça e aprovação de grandes reformas

no Condomínio Edifício Nimbos,

vezes a pessoa desce só para isso”,

também atraem muita gente. Malavazi

situado na Zona Sul da Capital, são

comenta. “A assembleia esvaziava

diz que há assembleias que já foram

as que discutem rateios, informa o

depois que votávamos esse tópico.

mais frequentadas e hoje não chamam

síndico José Mario dos Santos. “Às

Mas mudamos a ordem das coisas,

Divulgação

deixando o rateio sempre para o final.

Assim aprovamos outras coisas.”

Excetuados síndico, subsíndico e conselheiros, as assembleias do Nimbos reúnem perto de 10 condôminos, número que dobra quando a pauta inclui obras. O empreendimento, entregue há cerca de 20 anos, soma 48 unidades.

Convocação Rossi Paschoal relata que detalhes como forma de convocação, confecção da ata e quórum para votação não Venâncio: “A assembleia é soberana, mas desde que se restrinja aos temas que estão em pauta e atenda o quórum definido na Convenção ou na lei”

14

estão na lei, mas devem constar da Convenção do condomínio.

capa Por Sônia Salgueiro

Na prática, a convocação é distri-

discutir as sugestões.”

precisam saber o que vai ser discutido

buída com uma antecedência média

A convocação, lembram os dire-

e deliberado”, explica. Ele lembra que

de 7 ou 8 dias, segundo Annunciato,

tores de administradoras, precisa ser

nenhum tema pode ser acrescentado

do Secovi-SP. Ele acha, porém, que

muito clara. Em vez de colocar apenas

na hora. “Fala-se que a assembleia é

alguns temas, como a mudança do

“discussão do Regimento Interno”, o

soberana, mas desde que se restrinja

Regulamento Interno, exigem um prazo

correto é escrever “discussão e apro-

aos temas que estão em pauta e

maior. “Aí a convocação deve ser dis-

vação do Regimento Interno”, para que

atenda o quórum mínimo definido na

tribuída no mínimo 20 dias antes, junto

o tema possa ser efetivamente votado.

Convenção ou no Código Civil.”

com uma minuta da proposta, para

A pauta deve listar fielmente todos

Rossi Paschoal confirma a tese:

as pessoas lerem em casa e fazerem

os temas que serão abordados, opina

“Não se admite a discussão de

anotações. No dia da assembleia, é só

Daniel Venâncio. “Os condôminos

assuntos estranhos ao edital de

AS ASSEMBLEIAS NO CÓDIGO CIVIL Art. 1.334 – Além das cláusulas referidas no art. 1.332

Art. 1.351 – Depende da aprovação de 2/3 (dois

e das que os interessados houverem por bem estipular,

terços) dos votos dos condôminos a alteração da

a convenção determinará:

convenção; a mudança da destinação do edifício, ou

...

da unidade imobiliária, depende da aprovação pela

III - a competência das assembleias, forma de sua

unanimidade dos condôminos.

convocação e quórum exigido para as deliberações; ...

Art. 1.352 – Salvo quando exigido quórum especial,

Art. 1.335 – São direitos do condômino:

as deliberações da assembleia serão tomadas,

...

em primeira convocação, por maioria de votos dos

III - votar nas deliberações da assembleia e

condôminos presentes que representem pelo menos

delas participar, estando quite.

metade das frações ideais.

Art. 1.348 – Compete ao síndico:

às frações ideais no solo e nas outras partes

Parágrafo único – Os votos serão proporcionais I - convocar a assembleia dos condôminos; ...

VIII - prestar contas à assembleia,

comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

anualmente e quando exigidas; ...

Art. 1.353 – Em segunda convocação, a

Art. 1.350 – Convocará o síndico,

assembleia poderá deliberar por maioria

anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar

dos votos dos presentes, salvo quando exigido quórum especial.

o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

Art. 1.354 – A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.

§ 1º Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

Art. 1.355 – Assembleias extraordinárias

§ 2º Se a assembleia não se reunir, o

poderão ser convocadas pelo síndico ou por

juiz decidirá, a requerimento de qualquer

um quarto dos condôminos.

condômino.

16

capa Por Sônia Salgueiro

convocação”, frisa. O chamado “as-

Conselhos úteis

suntos gerais”, ensina, pode constar do edital, mas desde que a discussão não tenha caráter deliberativo.

número da unidade e do documento e assinatura) e encaminhá-lo à admi-

É recomendável, de acordo com

nistradora ou ao síndico.

o diretor de Administradoras do

O local de realização da assem-

Secovi-SP, que a convocação seja feita

bleia deve ser escolhido a dedo. “Uma

mediante protocolo para todos os con-

área pouco confortável afugenta as

dôminos e que também seja colocada

pessoas”, esclarece Malavazi. A dica é

no quadro de avisos do prédio. “Com

fugir de lugares extremamente quentes

esse procedimento, o morador que ale-

e empoeirados, como garagens.

gar não ter recebido a convocação fica impedido de impugnar a assembleia”,

Votação

Arquivo Secovi-SP/Calão Jorge

justifica Annunciato.

A convocação é feita na maioria

A votação merece atenção na

das vezes pelo síndico, mas Ros-

assembleia. “Às vezes está presente

si Paschoal informa que 1/4 dos

um inadimplente e a lei diz que ele

condôminos têm o poder de con-

não pode votar”, explica Venâncio. Por

vocá-la também. É só o grupo fazer

isso, os funcionários da administradora

um abaixo-assinado (com nome,

são orientados a checar de tempos em tempos a lista de presença, para,

Paschoal: “Em muitos condomínios, especialmente nos de pequeno porte, a assembleia ordinária é a única do ano”

observando que um inadimplente está na assembleia, alertar o presidente

Para não errar Nesta entrevista, a psicóloga de imagem Marjorie Vicente dá dicas de comportamento e de vestuário que podem ser úteis ao representante da administradora e ao presidente da assembleia Qual deve ser a postura do

gem e reputação da empresa e, assim,

suem um dress code (código de

representante da administradora

um comportamento inadequado – ou

vestuário) que rege as normas de

em uma assembleia?

uma informação equivocada – pode

vestuário do colaborador no dia a dia

Em primeiro lugar, se faz necessário

comprometer a imagem da adminis-

e assegura que ele estará trajado de

ressaltar a importância da assembleia.

tradora. Portanto, é indispensável que,

forma adequada tanto no trabalho

É nela que tudo que se relaciona ao

além de dominar as leis de condomínio,

interno como em situações como

condomínio é discutido, da prestação

o representante da administradora este-

essa. É importante ressaltar que o

de contas e da necessidade de uma

ja ciente de tudo que envolve o condo-

casual day (traje de sexta-feira), tão

obra até a eleição de um novo síndico.

mínio e que transmita credibilidade na

difundido na nossa cultura, não deve

Nesse cenário, o representante da

sua atuação.

ter espaço.

Para as empresas que não possuem

administradora tem um papel impor-

18

tantíssimo, pois mediará os conflitos e

Há algum traje mais indicado

esse regulamento, é importante

fornecerá informações legais para cada

para a ocasião?

lembrar que a primeira impressão é

caso discutido. Ele representa a ima-

Normalmente, as corporações pos-

formada nos primeiros 30 segundos,

sobre o impedimento de voto.

Convenção nada disserem, os as-

Po u c a s c o n v e n ç õ e s d e t e r-

Ele prefere a votação por unida-

suntos entram na votação de praxe:

minam como deve se dar o enca-

de. “Apesar de ser mais trabalhosa,

maioria simples dos presentes mais

minhamento da ata para os con-

especialmente nos condomínios com

um na segunda chamada.

domínios. Venâncio, por exemplo, aconselha seus clientes a entregar a

mais unidades, achamos melhor”, diz

O direito de participar da assem-

ele. “Se o presidente pede para quem

bleia, como já foi dito, é do condômino

está de acordo levantar a mão, às

que está em dia com o condomínio.

A orientação geral das administra-

vezes se manifestam pai, mãe e filho

“Se não pode ir, ele pode enviar uma

doras é para que a ata seja entregue

da mesma unidade. Isso sem contar

procuração”, diz Rossi Paschoal. Mas,

o quanto antes, mas nem sempre é

os inadimplentes.”

ata protocolada.

nesse caso, a Convenção pode impor

possível. Para evitar que, em situa-

Também é preciso levar em conta

alguns limites: que um condômino não

ções extremas, o condômino receba

a questão do quórum necessário

leve mais do que três procurações ou

um boleto reajustado antes da ata ou

para aprovar cada assunto. “Isso está

que o síndico não seja procurador,

que seja multado por uma infração

no Código Civil – ou na Convenção”,

por exemplo.

que nem sabia existir, elas recomendam que o síndico divulgue a

esclarece Malavazi. “Quanto mais grave o tema em questão, maior

Ata fecha o ciclo

informação no quadro de avisos, para que os condôminos tomem ciência

o quórum exigido”, relata. Entram nessa lista a mudança de fachada

A conclusão da assembleia se dá

da novidade. Outra saída é distribuir

(unanimidade dos condôminos) e

com a ata. “Ela é uma síntese do que

uma circular ou um comunicado que

a alteração de Convenção (2/3 dos

foi dito e não deve ter mais do que

traga, resumidamente, as decisões

condôminos). Se o Código Civil e a

duas páginas”, ensina Rossi Paschoal.

do encontro.

a partir do seguinte percentual: 55%

mamente altos devem ficar fora de

democracia aceso. Obviamente, é

pela linguagem não verbal e postura,

cena, já que denotam sensualidade.

imprescindível que esteja completa-

38% pelo tom de voz e apenas 7%

Os acessórios devem ser mínimos

mente envolvido com o condomínio

pelo conteúdo da mensagem expres-

em tamanho e quantidade, uma vez

e ciente das suas demandas.

sa. Portanto, sendo justo ou não, o

que o importante é que prestem aten-

primeiro julgamento deriva muito da

ção no que a funcionária diz, não no

imagem e postura. Daí a necessidade

barulho que faz.

de zelar por isso.

E como deve se portar o Como, então, o funcionário

presidente da assembleia?

da administradora deve

Ele deve ter uma personalidade na-

se vestir?

turalmente pacífica e um comporta-

Terno, camisa, gravata e sapato

mento assertivo. Precisa ser capaz de

social é mais do que recomendado

mediar conflitos, e ainda assim dizer

para os homens. As mulheres devem

o que precisa ser dito, mas de forma

prestar atenção redobrada. Indepen-

não agressiva.

dentemente das mudanças ocorridas

Ele tem de ter a capacidade de

nas últimas décadas, elas ainda são

pensar no todo e manter o clima de

precisam tomar cuidado com decotes e comprimentos. As estampas de bichos e os saltos finos e extre-

Marjorie Vicente: “Além de dominar as leis de condomínio, o representante da administradora deve transmitir credibilidade”

Foto: Felipe Marini

tidas como objeto de apreciação, e

19

especial Por Kathlen Ramos

Aprenda a gerenciar

documentos em condomínios

A perda de dados importantes salvos em computadores e o extravio de arquivos em papel fazem parte da rotina das administradoras e podem trazer inúmeros prejuízos. Conheça alguns modelos de gestão desses documentos

O

20

s síndicos e as adminis-

de uma ação judicial”, exemplifica

no mercado empresas especializa-

tradoras de condomínios

o presidente da ABGD (Associação

das em gerir esses departamentos,

trabalham, diariamente,

Brasileira das Empresas de Geren-

bem como softwares de Gestão

com uma quantidade excessiva de

ciamento de Documento), Eduardo

Eletrônica de Documentos (GED)

documentos, como notas fiscais

Coppola Gutierrez.

que auxiliam nesses processos. É o

pagas no mês e relatórios de servi-

Felizmente esse problema pode

caso do OCR (Optical Character Re-

ços executados. Se a administração

ser contornado. Existem atualmente

cognition), tecnologia que reconhece

desses registros não é organizada,

caracteres a partir de um arquivo de

quando esses papéis saem de seus

imagem. Com esse sistema, é possí-

locais originais de arquivo podem

vel digitalizar uma página com texto

ser extraviados, gerando diversos

impresso e obter um arquivo de texto

prejuízos. “Uma guia de recolhimento

editável. “As ferramentas permitem,

perdida pode significar um novo pa-

ainda, que os usuários acessem

gamento e a falta de um documento

as informações em tempo real

trabalhista pode acarretar a perda

via internet, podendo visualizar

as imagens dos documentos sem a necessidade de solicitar o original”, acrescenta Gutierrez.

Dessa forma, o arquivo de documentos em papel passa a ser feito somente em casos específicos, como

Riscos na guarda de documentos em computadores  Falta de atenção com os sistemas de backup - Os usuários têm o hábito de salvar documentos na máquina local, acarretando perdas maiores.  Problemas de hardware - É comum a quebra do disco rígido, que normalmente ocorre devido à instabilidade na energia elétrica. Uma saída é utilizar a computação em nuvem, que possibilita o acesso a arquivos de qualquer computador e local.  Falta de controle nos acessos aos arquivos - Por falta de sistemas de segurança, dados podem ser excluídos do computador ou da rede sem restrições ou até mesmo por engano.  Contaminação do computador por vírus - Esse é um dos maiores

Foto: Divulgação

problemas de perda de dados, que compromete máquina e rede.

Fontes: Estec e ABGD

Oliveira: "Ambiente deve ser arejado e livre de umidade"

21

especial Por Kathlen Ramos

Raio X  Arquivos tipicamente ativos crescem na proporção de 25% ao ano.

com menos de três anos.  Entre 3% e 5% dos arquivos de uma

 Gestores gastam quatro semanas

empresa são perdidos ou extraviados.

por ano procurando informações,

 O custo de recriação de um documen-

devido a problemas com o arma-

to é de US$ 120.

zenamento inadequado ou com a

 67% dos dados perdidos estão di-

desorganização dos seus arquivos

retamente relacionados a erros dos

em locais próprios.

usuários, o que os torna 30 vezes mais

 Funcionários podem perder duas horas diárias procurando documentos extraviados entre os departamentos de sua empresa.  Uma vez arquivadas, 90% das informações nunca serão consultadas novamente.  95% das consultas são de informações

ameaçados por vírus, fator que lidera a causa da perda de dados.  30% de toda a papelada é inútil e poderia ser eliminada.  37% das fotocópias impressas são desnecessárias.  Grandes organizações perdem um documento a cada 12 segundos.

Fonte: ABGD

situações de fiscalização, auditoria

dade e a segurança da informação.

transparência sobre como o dinheiro

ou ações judiciais, nas quais são

Ele deve ser arejado e livre de umi-

do condomínio é gasto. “Há softwares

exigidos documentos originais ou

dade, e com uma classificação que

de gestão eletrônica de documento

autenticados. “Como a legislação

permita sua localização por qualquer

que armazenam os arquivos tanto

obriga que muitos documentos sejam

pessoa”, afirma o diretor-executivo

no próprio computador do usuário

preservados por décadas – caso do

da Estec Tecnologia, Alvaro Esper

quanto na internet”, diz.

FGTS, por exemplo –, é fundamental

de Oliveira.

que a guarda física ocorra em um ambiente que não comprometa a quali-

A digitalização, que hoje não é mais um processo tão oneroso

Gestão simples e segura

para o condomínio, pode ser feita

Foto: Divulgação

por produção, na qual toda massa

22

Passar os arquivos registrados

documental é digitalizada em

em papéis para o formato digital

grandes lotes, transformando o

pode trazer importantes benefícios

acervo físico em digital; ou então por

para os condomínios, conforme

demanda, isto é, o documento passa

explica o gerente de Sistemas do

para o formato digital somente no

Grupo Hubert, Dimas Alves. Ele

momento em que se tem a neces-

esclarece que a digitalização pos-

sidade da informação. Vale apenas

sibilita acesso mais fácil e rápido a

um lembrete: “Não basta digitalizar.

documentos, independentemente

Antes disso, é preciso definir metodo-

de sua localização física, e traz mais

logias que facilitarão as buscas futuras. Do contrário, o administrador não

Gutierrez: "A falta de um documento pode acarretar a perda de uma ação judicial"

alcançará os resultados esperados”, ressalta Oliveira, da Estec.

dia a dia

Dicas e indicadores que facilitam a administração do seu condomínio Icon Secovi-SP – Índice de Custos Condominiais MÊS: Dezembro/2011

total geral per

pessoal / encargo

Var. % icoN

tarifas

Var. %

Mês

12 Ano meses

icoN

12 Mês Ano meses

manut. de equipamentos

Var. % icoN

12 Mês Ano meses

Índice Base Dez/01 = 100,000

icoN

Mês

Diversos

conservação e limpeza

Var. %

Var. %

12 Ano meses

icoN

Var. %

Mês

Ano

12 meses

icoN

Mês

Ano

12 meses

dez/10

192,882

0,15

7,69

7,69 196,322 0,00 8,51 8,51 179,297 0,00 3,03 3,03 205,609 0,69

9,88

9,88 187,034

0,54

8,26

8,26

178,349 0,69

9,88

9,88

jan/11

193,615

0,38

0,38

8,09 197,008 0,35 0,35 8,61 179,297 0,00 0,00 3,03 207,234 0,79

0,79 11,50 188,309

0,68

0,68

9,49

179,758 0,79

0,79

11,50

fev/11

194,405

0,41

0,79

8,26 197,623 0,31 0,66 8,94 179,297 0,00 0,00 3,03 209,306 1,00

1,80 11,30 190,024

0,91

1,60

9,55

181,556 1,00

1,80

11,30

mar/11 194,683 0,14

0,93

8,19 197,623 0,00 0,66 8,94 179,297 0,00 0,00 3,03 210,604 0,62

2,43 10,95 191,242

0,64

2,25

9,20

182,681 0,62

2,43

10,95

abr/11

0,11

1,04

8,12 197,623 0,00 0,66 8,94 179,297 0,00 0,00 3,03 211,551 0,45

2,89 10,60 192,216

0,51

2,77

9,10

183,504 0,45

2,89

10,60

mai/11 195,089 0,10

194,891

1,14

7,96 197,623 0,00 0,66 8,94 179,297 0,00 0,00 3,07 212,461 0,43

3,33

9,76 193,119

0,47

3,25

8,58

184,293 0,43

3,33

9,76

jun/11

195,143

0,03

1,17

7,79 197,623 0,00 0,66 8,94 179,972 0,38 0,38 3,46 212,079 -0,18

3,15

8,64 192,837 -0,15

3,10

7,64

183,961 -0,18

3,15

8,64

jul/11

195,095 -0,02

1,15

7,68 197,623 0,00 0,66 8,94 179,972 0,00 0,38 3,20 211,824 -0,12

3,02

8,35 192,732 -0,05

3,05

7,44

183,740 -0,12

3,02

8,35

ago/11 195,287 0,10

1,25

7,59 197,623 0,00 0,66 8,94 179,972 0,00 0,38 3,20 212,756 0,44

3,48

8,00 193,452

0,37

3,43

7,06

184,549 0,44

3,48

8,00

set/11

197,225

0,99

2,25

7,82 197,623 0,00 0,66 8,94 188,390 4,68 5,07 5,07 214,139 0,65

4,15

7,46 194,628

0,61

4,06

6,74

185,748 0,65

4,15

7,46

out/11

207,745

5,33

7,71

8,20 215,320 8,96 9,68 9,68 188,390 0,00 5,07 5,07 215,274 0,53

4,70

6,95 195,725

0,56

4,65

6,44

186,733 0,53

4,70

6,95

nov/11 207,966 0,11

7,82

7,98 215,320 0,00 9,68 9,68 188,390 0,00 5,07 5,07 216,343 0,50

5,22

5,95 196,567

0,43

5,10

5,66

187,660 0,50

5,22

5,95

dez/11

7,80

7,80 215,320 0,00 9,68 9,68 188,390 0,00 5,07 5,07 216,089 -0,12

5,10

5,10 196,706

0,07

5,17

5,17

187,440 -0,12

5,10

5,10

207,932 -0,02

FOLHA DE PAGAMENTO

Pisos Salariais:

Verificar a Convenção Coletiva de Trabalho da cidade do condomínio no site www.secovi.com.br

ACÚMuLO DE CARGO: 20%

ADICIONAL NOTuRNO: 20%

ÍNDICES DE PREÇO (Dezembro/2011)

HORAS ExTRAS: Cidade de São Paulo e demais municípios: 50% CESTA BáSICA: Verificar Convenção Coletiva de Trabalho da cidade do condomínio no site www.secovi.com.br

Variação - em% Indicador Mês

Ano

12 meses

IGP-DI

-0,16

5,00

5,00

da folha de pagamento de empregados

IGP-M

-0,12

5,10

5,10

INSS – FEVEREIRO/2012 (Data de recolhimento até 20/03/12).

IPC

0,61

5,81

5,81

INPC

0,51

6,08

6,08

IPCA

0,50

6,50

6,50

INCC-DI

0,11

7,49

7,49

FGTS – FEVEREIRO/2012 (Data de recolhimento até 07/03/12) = 8% sobre o total da remuneração paga ao empregado

PIS – FEVEREIRO/2012 (Data de recolhimento até 23/03/12) = 1% sobre o total

*TABELA DE SALáRIO DE CONTRIBuIçãO (R$) – a partir de 1º/01/2012: Até 1.174,86 De 1.174,87 a 1.958,10 De 1.958,11 a 3.916,20 Acima de 3.916,20

= = = =

8,00 % 9,00 % 11,00 % R$ 430,78

*SALáRIO-FAMíLIA – a partir de 1º/01/2012 Remuneração mensal até R$ 608,80 = R$ 31,22 Remuneração mensal acima de R$ 608,80 até R$ 915,05 = R$ 22,00 * Tabela de contribuição de empregados e valores das cotas de salário-família definidos pela Portaria Interministerial MPS/MF 02/2012, publicada no DOU de 09/01/2012, para aplicação a partir de 1º/01/2012.

Fontes: FGV, IBGE e Fipe/USP Elaboração: Departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP

23

opinião Por Hubert Gebara

Olho aberto

Q

ual é afinal o principal fator de se-

palavra na segurança de seu patrimônio.

gurança do condomínio? O porteiro

Estamos aludindo ao morador que se fecha

ou o zelador? Ou é o síndico? Ou

na unidade autônoma achando que “não é

finalmente o aparato eletrônico de última

com ele”, já que paga para ser protegido.

geração com sofisticados circuitos de TV

Esse morador omisso precisa, ao contrário,

e câmeras de gravação em pontos estra-

atuar nas assembleias, nas reuniões do con-

tégicos do empreendimento? Esse aparato

domínio, ter um olho aberto para seus pares,

humano e tecnológico é importantíssimo

para o corpo de funcionários do prédio e

para preservar a segurança do condomínio.

para tudo mais. Precisa observar quem che-

Os condôminos precisam de tranquilidade

ga e quem sai. Assim estará agindo em seu

para relaxar em torno da churrasqueira, no

próprio interesse e terá condição de ajudar

espaço gourmet ou no salão de festas – ou

nas decisões do síndico, do subsíndico e

simplesmente assistindo seus programas

do corpo diretivo. Ajudará nas contratações,

favoritos na televisão. Pagaram para isso e

nas aquisições e nas despesas.

merecem proteção. Alguma dúvida?

Não é difícil saber se um funcionário é

Há apenas uma questão a levantar. O

bom ou mal, desde que se observe. Também

dono do imóvel pode se omitir totalmente

não é difícil julgar se os demais moradores

da questão da segurança e proteção ao

ajudam ou atrapalham. Esse condômino

seu patrimônio? Se o fizer, poderá colocar

de olho aberto deve levantar questões ou

tudo a perder. Ele não pode ser um fator

apresentar suas ideias sobre segurança

aleatório, uma parte fora do todo. Histori-

(ou sobre qualquer outro quesito) sempre

camente sempre existiu uma participação

que puder. Não faltará tempo para o lazer.

estreita do proprietário em sua propriedade,

Ele não precisa ser alguém de fisionomia

antigamente denominada territorialismo.

carrancuda, esperando sempre o pior. Não

O homem escolhe primeiro um lugar para

deve ficar de mal com a vida. Deve apenas

morar e depois o defende.

se imbuir de que – em última análise – é a

Síndico, zelador, porteiro e aparato

peça central para evitar danos ao seu pró-

eletrônico, tudo isso é importante. Mas o

prio patrimônio. Esse olho aberto é o olho

proprietário é a base, a primeira e última

do dono.

Hubert Gebara é vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP (Sindicato da Habitação)

24

seu espaço Por Sônia Salgueiro

O apartamento virou escritório

Home office é cada vez mais comum nos condomínios dos grandes centros urbanos

Foto: Jinnialow.com

N

26

a esteira do avanço da tecno-

necedores. Também ficam confusos

garagem... Isso está na instituição e

logia e da piora do trânsito,

quando um condômino reclama de

na Convenção do condomínio”, infor-

tem aumentado o número

um vizinho que trabalha em casa.

ma Rossi Paschoal.

de pessoas que trabalham em casa,

O advogado João Paulo Ros-

O assessor afirma que o síndico

especialmente nos grandes centros

si Paschoal, assessor jurídico do

não pode aceitar que essa finalidade

urbanos. O home office se propaga

Secovi-SP (Sindicato da Habitação),

seja desrespeitada, mas ressalta que

também nos condomínios, gerando

explica que os condomínios preci-

o uso esporádico da unidade não

alguns questionamentos. Os síndicos

sam estar atentos à destinação do

pode ser interpretado como um des-

têm dúvida se o morador pode manter

empreendimento. “Ao ser idealizado,

virtuamento da finalidade primordial

escritório na unidade e usar as áreas

ele tem uma finalidade: é residencial,

do condomínio. Se um médico, por

comuns para receber clientes ou for-

misto, comercial, um condomínio de

exemplo, recebe um paciente em seu

apartamento, isso não configura um

em toda a região do Grande ABC,

problema. “O desvio de uso ocasional

normalmente as pessoas que traba-

Novos empreendimentos, diz

é tolerado”, elucida. “O que não pode

lham em casa não causam problemas

ele, podem até prever uma sala es-

existir é um uso exagerado.”

cial pode gerar transtornos”, diz.

pecífica para esse fim, com horários

menos aqui no ABC, é comum a

previamente definidos para receber

senso antes de tomar qualquer deci-

pessoa usar a residência como es-

clientes. Entre os condomínios que

são. Não é aconselhável, segundo o

critório, mas sem atender pessoas”,

advogado, punir por punir. “É preciso

comenta. “Dificilmente há entra e sai

analisar se a pessoa que trabalha na

de clientes, e quase ninguém coloca

unidade incomoda os vizinhos ou se

o endereço da unidade no cartão de

traz algum prejuízo para o condomí-

visita”, informa.

nio”, pondera. “Não adianta o síndico

Iraê Sica de Azevedo, da Campo

ser muito rigoroso porque pode perder

Belo Administração de Condomínios,

a demanda no Judiciário. Se o uso

empresa sediada na capital paulista,

não é excessivo e não há barulho ou

entende que não é um problema o

balbúrdia, a tendência da Justiça é

condômino trabalhar em casa, se usa

tolerar”, acrescenta.

basicamente computador e telefone.

Na opinião de Wiliam Cesar Gon-

“Mas a recepção de clientes em um

çalves, diretor da Gonçalves Imóveis e

condomínio exclusivamente residen-

Condomínios, empresa com sede em São Bernardo do Campo e atuação

Arquivo Secovi-SP/Calão Jorge

ao condomínio ou à vizinhança. “Pelo

Assim, cabe ao síndico usar bom

Gonçalves: “Prevenir é a melhor solução”

27

seu espaço Por Sônia Salgueiro

atende, Azevedo tem alguns que possuem uma sala reservada para

Por dentro da lei

reuniões com os prestadores de serviço. “O morador utiliza o espaço para atender um corretor de seguros ou um arquiteto, por exemplo. Mas o local só pode ser utilizado para visitas rápidas, não por todo o período.” Num desses prédios, situado na Bela Vista, uma área que tinha sido concebida para ser um minissalão de festas foi convertida em sala de reuniões.

Despesas maiores Rossi Paschoal já encontrou situações extremas de uso indevido de unidades residenciais. Certa vez, chegou às suas mãos uma consulta sobre um condômino que tinha transformado seu apartamento em depósito. Além do uso equivocado,

Segun do os arts. 1.335, III, 1.336, IV e 1.351 do Códig o Civil, é proibida a alteração unilateral da destina ção do condomínio, das áreas comun s ou da unidad e autôno ma, dispos itivos que, muito provav elment e, encontram paralel o na Conven ção condominial: Código Civil Art. 1.335 – São direitos do condômino: (...)

II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

(...)

Art. 1.336 – São devere s do condômino: (...)

IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. (...)

Art. 1.351 – Depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende de aprovação pela unanimidade dos condôminos.

havia reclamação sobre o entra e sai

Arquivo Secovi-SP/Calão Jorge

de caixas e pessoas. Nesses casos, explica o consultor, o elevador precisa

luz do condomínio. “Isso sem contar

trabalhar muito mais, acelerando seu

que a segurança do prédio pode ficar

Para evitar problemas, Wiliam

desgaste e inflacionando a conta de

comprometida em função do tráfego

Gonçalves sugere que as regras se-

intenso de pessoas. Condôminos que

jam bem claras. “Prevenir é a melhor

fazem comida ou salgados para fora

solução”, ressalta. A residência até

também tendem a gastar muito mais

pode ser usada como ambiente de

água e gás, prejudicando os demais

trabalho. Não se pode, porém, confun-

moradores quando não há sistema

dir as coisas e usar a área comum do

individualizado de medição”, analisa.

condomínio como suposto escritório.

dica instalada”, esclarece.

“O fato de a pessoa transformar

Azevedo, da Campo Belo, avalia

sua unidade em home office pode ser

que, diante da tendência de cres-

problemático, mas é preciso analisar

cimento dos home offices, é inte-

caso a caso”, aconselha o advogado.

ressante que os empreendimentos

Ao morador que pensa em montar seu

modernos repensem suas regras e

escritório em casa, ele recomenda não

até criem áreas destinadas à inte-

colocar o endereço residencial como

ração entre condôminos, clientes e

sede da empresa. “Um condomínio

fornecedores, com toda segurança e

residencial não pode ter pessoa jurí-

rede de infraestrutura para não ferir os direitos dos demais moradores. “Um local perto da guarita pode ser ideal

Azevedo: “Pode haver problema se o morador recebe clientes em um condomínio exclusivamente residencial”

28

para esse tipo de encontro”, sugere o especialista.

manutenção Por Kathlen Ramos

Água pura no condomínio Caixas d’água, bombas e poços artesianos bem conservados evitam desperdício de água, aumento da conta mensal e possíveis problemas de saúde dos moradores por contaminação

F

azer uso racional da água e

30

de falhas na distribuição.

tam gastos maiores – que são os

cuidar da manutenção de seus

Portanto, o investimento em ma-

de emergência –, risco de falta de

reservatórios há muito tempo

nutenção preventiva e que visa a

água e até mesmo a contaminação

deixou de ser uma questão de natu-

integridade de caixas d'água, poços

de moradores com uma água que

reza exclusivamente econômica para

artesianos e bombas é ação essencial

não é devidamente tratada”, afirma o

os condomínios. Essa prática, além

no planejamento orçamentário do

diretor de Condomínios do Secovi-SP

de significar redução de desperdícios

condomínio. “Esse tipo de manuten-

(Sindicato da Habitação), Sergio Meira

financeiros e ajudar na conservação

ção não deve ser realizado apenas

de Castro Neto.

do meio ambiente, garante a saúde

quando algum problema acontece.

Confira, a seguir, a periodicidade

dos condôminos e reduz a ocorrência

Feitos de modo programado, evi-

e a maneira correta de manutenção

dos equipamentos e reservatórios

recuperá-la, o serviço é bastante one-

responsáveis pela distribuição da

roso”, afirma Sergio Meira. “Também

água nos condomínios.

é preciso ter muito cuidado com os

atua na

produtos usados para assepsia da

área.

Caixas d’água

água, para que eles não causem

Quanto

à

danos à saúde”, alerta o diretor. Outro

manutenção

Depois de instalados, esses re-

risco reside na água suja retirada no

da impermea-

servatórios precisam ser mantidos

processo, segundo ele. “Empresas

bilização das

limpos e fechados, para que não

especializadas retiram esse material

caixas, acon-

fiquem suscetíveis a ratos e mos-

por sucção. Do contrário, essa água

selha-se que

quitos da dengue. De acordo com

pode entupir a tubulação do primeiro

seja realizada

a Sabesp, a limpeza deve ser feita a

e segundo andar dos prédios”, alerta.

a cada cinco ou

O processo de limpeza é feito por

sete anos, de-

cada seis meses.

Mesmo podendo ser realizada por

meio do jateamento das paredes e do

pendendo do seu

uma equipe interna do condomínio,

chão das caixas com produtos espe-

estado físico e do

especialistas recomendam que seja

cíficos. “Esfrega-se com vassouras

laudo técnico emitido a cada lavagem.

contratada uma empresa especiali-

de fio de nylon para não prejudicar a

Quando o serviço de limpeza

zada para realizar o serviço. “Se a

impermeabilização. Depois, realiza-

do reservatório estiver finalizado,

limpeza não é feita por um especia-

-se a clorificação do reservatório”,

é importante que os responsáveis

lista, corre-se o risco de danificar a

diz Marcos Molliga, proprietário da

pelo condomínio peçam um teste

impermeabilização das caixas e, para

Mollitec, empresa paulistana que

de potabilidade da água, o que

31

manutenção Por Kathlen Ramos

comprova que o serviço foi feito

ra, do Secovi-SP, é importante ter um

adequadamente.

contrato de manutenção preventiva

Poços artesianos

A limpeza das caixas d’água deve

com uma empresa especializada

A limpeza dos poços artesianos

ser feita em data pré-agendada, para

na área. “Essas companhias devem

tem de ser feita anualmente. “É pre-

que a Sabesp efetue o fechamento

fazer uma inspeção mensal para

ciso que um caminhão tipo munck

da água do cavalete. “Dessa forma,

verificar se os equipamentos estão

retire a bomba submersa para que

o condomínio consome uma parte

em plena operação”, diz, destacando

a limpeza seja feita. Por causa da

armazenada e o restante da água é

que, quando as bombas apresentam

profundidade, a higienização só

transportado com bombas, com o

problema, a maioria das empresas

pode ser feita com um equipamento

intuito de evitar desperdícios”, afirma

empresta um equipamento até que

especializado”, afirma Meira.

o dono da Mollitec, salientando que

aquele sem funcionamento seja

o custo de limpeza das caixas varia

consertado.

de R$ 90 a R$ 200 por caixa.

Bombas

Chegando ao fundo desses poços, é possível encontrar rochas (graníticas

Vale dar uma atenção especial

ou sedimentares), e a água passa,

para as bombas de recalque, que

justamente, pelas fraturas abertas. Na

levam a água de um ponto a outro

manutenção, há uma limpeza desses

mais elevado. “É importante que o

espaços e paredes, por meio de produ-

As bombas devem estar sempre

condomínio tenha, no mínimo, duas

tos desincrustrantes e bacteriológicos.

ativas e sem danos, porque proble-

dessas bombas, mantendo-as em

“A limpeza impede que os microporos

mas em seu funcionamento podem

funcionamento em modo revezamen-

se fechem e que o poço perca, assim,

significar falta de abastecimento no

to, alternando entre uma e outra a

a capacidade de fornecer água”,

condomínio. Portanto, conforme Mei-

cada 15 dias”, recomenda o diretor.

lembra o diretor.

SAIBA COMO VERIFICAR VAZAMENTOS Reservatórios subterrâneos de edifícios

Feche o registro de saída do reservatório do subsolo e a torneira da boia. Marque no reservatório o nível da água e, após uma hora, verifique se ele baixou. Se isso ocorreu, há vazamento nas paredes do reservatório ou nas tubulações de alimentação do reservatório superior ou ainda na tubulação de limpeza.

Mantenha o registro do cavalete aberto, feche o registro de saída do reservatório

Boia em reservatório

e desligue a bomba de recalque. Marque no reservatório o nível de água e, após duas horas, verifique se ele baixou. Se o nível não baixar, então há um vazamento pelo extravasor que pode ser ocasionado por defeito na torneira da boia.

Feche o registro de saída e a torneira do reservatório e desligue a bomba de

Reservatório

recalque (edifícios). Marque o nível de água com um pedaço de barbante e giz.

superior

Aguarde duas horas e confira o nível de água. Se o nível baixou, há vazamento na canalização ou em sanitários alimentados pela caixa d'água.

inferior

reservatório. Feche a boia e marque o nível de água. Após duas horas, faça uma nova marcação e compare o nível de água. Se ele baixou, há vazamento no reservatório por conta de registro com defeito ou trinca.

32

Fonte: Sabesp

Mantenha o registro do cavalete aberto e feche o registro da saída do Reservatório

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Elevador a grande invenção.

Cada vez mais atual e presente A necessidade da construção dos edifícios cada vez se faz mais presente decorrente do aumento da população, escassez e valorização dos terrenos além da segurança pessoal.

O equipamento que possibilitou a construção dos edifícios mais modestos até os chamados arranha céus foi o elevador. Portanto, podemos afirmar com certeza que esse equipamento foi a grande invenção dos últimos tempos, pois sem ele não teríamos a condição de verticalizar as edificações, concentrando e acomodando grande número de famílias e escritórios comerciais.

A viabilização do elevador foi possível a partir de 1.853, com a invenção de um dispositivo que foi denominado de Limitador de Velocidade e Freio de Segurança, que tem como função brecar a cabina do elevador caso sua velocidade nominal, exceda a pré-estabelecida. Com esse dispositivo acoplado, foi possível transportar passageiros com total segurança.

Cada vez mais a questão de segurança está presente no nosso cotidiano, e, em função de alguns fatos e metodologia, o mercado de

elevadores vêm adotando como padrão, efetuar a revisão desse dispositivo, em média a cada 02 (dois) anos independente do tempo de uso do elevador, executando a aferição, testes e substituição de lacre. Como estes trabalhos não estão contemplados nos contratos de assistência técnica, deverão ser objeto de proposta e negociação entre empresa e cliente.

Em abril de 2010 foi publicado, na Revista Direcional a entrevista feita com o consultor Engenheiro Sérgio Rodrigues, especializado em elevadores aonde diz que: “LIMITADORES DE VELOCIDADE Esses componentes são os responsáveis pela parada de emergência da cabina, caso a velocidade de descida seja alta (evita a sua queda). Eles apresentam desgaste natural e periodicamente devem ser calibrados e testados (normalmente a cada 2 anos). “Mensalmente faz-se a verificação da lubrificação e da ausência de ruídos.”

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saÚde Por Marcos Fernando Queiroz

Combate à osteoporose Mais comum entre as mulheres, doença também ataca um em cada oito homens. Existem, porém, tratamentos alternativos contra esse mal

E

la afeta os ossos, causando um

Contudo, em pessoas mais jovens,

“Existem hábitos que aumentam

desgaste tal que leva à sensível

a osteoporose pode vir associada a

o risco à osteoporose, como fumo,

redução de cálcio e costuma

outras doenças.

bebidas alcoólicas e café”, diz o mé-

afligir mais comumente as mulheres,

Todos sabem que é na infância e na

dico Sergio dos Passos Ramos, espe-

principalmente após a menopausa.

juventude que se forma a massa óssea.

cialista em Ginecologia e Obstetrícia

Dentre as suas várias consequências,

Nessas fases da vida é importante a

pela Associação Médica Brasileira e

as mais conhecidas são as fraturas

ingestão de cálcio, cuja maior fonte é o

Federação Brasileira das Sociedades

generalizadas, quadro que pode até

leite. Exercício físico e a exposição ao

de Ginecologia e Obstetrícia, além de

mesmo levar à morte, principalmente

sol por 10 a 15 minutos antes das 10 ho-

criador do site gineco.com.br.

em pacientes de idade avançada.

ras da manhã também são indicados.

Segundo o médico, para detectar

Formas de prevenir o aparecimento da osteoporose  A mulher que estiver na menopausa deve procurar seu médico para saber se há indicação de reposição hormonal segura.  Se tiver mais de 65 anos, deve realizar uma densitometria óssea após indicação clínica e, se

e não fumar.  Após imobilização prolongada, evitar grandes esforços com o osso fraturado (nesses casos o aumento de carga deve ser gradativo).

já tiver osteoporose, tratá-la corretamente para

 Evitar uso prolongado de corticoides.

evitar fraturas, que em geral ocorrem na coluna

 Manter controladas e estabilizadas as doenças

(vértebras), punhos, bacia (fêmur) e costelas.  Consumir alimentos ricos em cálcio, como leite e iogurte.

36

 Não ingerir álcool e café em grandes quantidades

endócrinas e reumáticas.  Promover acompanhamento clínico, quando necessário, com densitometria óssea.

qualquer problema a tempo de tratá-lo

Aproximadamente 17% da popu-

ção do paciente na sociedade. Não se

é prudente procurar um especialista

lação masculina chega aos 80 anos

deve proibir o portador da doença de

e fazer um exame clínico completo,

já com alguma fratura provocada pela

andar, caminhar, tomar sol pelo medo

incluindo a densitometria óssea. Ele in-

doença. Nos homens, ela está asso-

da fratura, mas adequar sua vida e

forma que o tratamento médico especí-

ciada a inflamações crônicas e distúr-

reduzir riscos.

fico só será demandado quando detec-

bios renais. Uma forma de investigar

tada a osteopenia (pré-osteoporose)

se o esqueleto está perdendo massa

ou a osteoporose. “O procedimento

é saber se o paciente sofre de artrite

aumentará a absorção do cálcio e sua

reumatoide, que obriga o homem a

deposição nos ossos”, diz ele.

tomar cortisona por muito tempo.

Atualmente, existem inúmeras alter-

E nos homens?

nativas e tratamentos sendo desenvolvidos contra a osteoporose. “Contudo, o

A vantagem do homem em relação à osteoporose é que a testosterona,

mais importante é o acompanhamento médico”, alerta Ramos.

hormônio que barra o desgaste ósseo,

Na osteoporose instalada, é im-

tem suas taxas reduzidas gradativa-

portante que sejam adotadas medidas

mente com a idade, e não bruscamen-

simples para evitar quedas, como

te, como ocorre com as mulheres na

retirar tapetes, adotar uma disposição

época da menopausa. Normalmente,

adequada de móveis e até evitar o uso

após os 65 anos a enfermidade cos-

indiscriminado de tranquilizantes.

tuma atingir o sexo masculino (um em cada oito homens).

Outro fator importante na terapia da osteoporose é a introdução e manuten-

Porção

Quantidade de Cálcio

lácteos Leite

1 xícara

292 mg

Iogurte

1 xícara

415 mg

Queijo cottage

1 xícara

138 mg

28 gramas

174 mg

Espinafre (cozido)

1 xícara

245 mg

Brócolis (cozido)

1 xícara

78 mg

Queijos em geral

 Idade avançada (mais de 65 anos).  Imobilização prolongada (fratura exposta ou complexa).  Sedentarismo.  Alcoolismo.  Pouca exposição solar.  Baixa ingestão de cálcio.  Histórico familiar da doença.  Pessoas da raça branca, com baixa estatura ou ainda de estrutura muito frágil.  Adoção de dieta essencialmente vegetariana.

Alimentos ricos em cálcio Produto

Alguns fatores de risco para a osteoporose

Vegetais

 Ingestão de grande quantidade de café.  Alimentação pobre em cálcio.  Uso prolongado de corticoides.  Presença de algumas doenças endócrinas ou reumáticas.  Diminuição dos hormônios femininos (mulheres após menopausa) e menopausa precoce ou tardia sem reposição hormonal.

peixe Sardinha (enlatada)

100 gramas

379 mg

Salmão (enlatado)

100 g

237 mg

Firme

1 xícara

516 mg

Regular

1 xícara

260 mg

tofu

Fonte: Harvard Men’s Health Watch (tradução do autor)

37

Área trabalhista rita de cassia guimarães bracale oab/Sp 236.180

tiRa-dÚVidas Em um condomínio constituído por blocos, cada um deles tem capacidade processual própria?

Será obrigatório o uso de certificação digital para a entrega da declaração RAIS a partir do ano 2012?

Estas e outras questões são respondidas pelo Departamento Jurídico do Secovi-SP

1

3 Os serviços prestados por ME (microempresa) ou EPP (empresa de pequeno porte) optante pelo Simples Nacio-

Será obrigatório o uso de certificação digital

nal estão sujeitos à retenção previdenciária de 11% sobre

para a entrega da declaração RAIS a partir do

o valor bruto da nota fiscal emitida?

ano 2012?

Conforme dispõe o artigo 191 da Instrução Normativa RFB nº

O uso de certificação digital somente será obrigatório

971/2009, a partir de 1º de janeiro de 2009 somente as ME e EPP

para transmissão da declaração ou do arquivo que

optantes pelo Simples Nacional tributadas na forma do Anexo

contenha 250 vínculos empregatícios ou mais a se-

IV da Lei Complementar nº 123/2006, isto é, as que prestam

rem declarados. Nestes casos, poderá ser utilizado

serviços nas atividades de construção de imóveis e obras de

o certificado digital de pessoa jurídica, emitido em

engenharia em geral, inclusive sob a forma de subempreitada,

nome do estabelecimento, ou o certificado digital do

execução de projetos e serviços de paisagismo, bem como

responsável pela entrega da declaração, sendo que

decoração de interiores, vigilância e limpeza ou conservação,

este poderá ser um CPF ou um CNPJ.

estão sujeitas à retenção previdenciária.

Para os demais estabelecimentos, o uso do certifi-

Ainda sobre o tema, e em relação à prestação de serviços

cado digital para transmissão da RAIS é facultativo.

O prazo de entrega da declaração RAIS ano-base 2011 teve início em 17/1 e termina em 9/3/2012.

(Fonte: www.rais.gov.br).

de zeladoria e portaria, convém destacar o entendimento da Superintendência Regional da Receita Federal do Brasil da 3ª Região Fiscal (Ceará, Maranhão e Piauí), consolidado na Solução de Consulta nº 11, publicada no DOU de 15/6/2011, que poderá servir de parâmetro para as demais Superintendências Regionais, estabelecendo que: “A microempresa (ME) optante

2

pelo Simples Nacional, que exerce a atividade de serviços

Os dias de Carnaval, incluindo a quarta-feira de

nº 8.212, de 1991, devendo sua tributação se dar na forma do

Cinzas, são considerados feriados?

Anexo IV da Lei Complementar nº 123, de 2006”.

combinados para apoio a edifícios (zeladoria e portaria), está sujeita à retenção previdenciária de que trata o artigo 31 da Lei

Na cidade de São Paulo os dias de Carnaval e a

38

quarta-feira de Cinzas não são feriados, visto que não

Dessa forma, o condomínio deverá efetuar a retenção de 11%,

há lei que assim os considere. Por isso, o trabalho em

ainda que a empresa contratada seja ME ou EPP optante pelo

tais dias, via de regra, não dará ensejo ao pagamento

Simples Nacional, quando contratar serviços relacionados à

das horas de trabalho em dobro, ressalvada a hipótese

construção civil e obras de engenharia em geral, vigilância,

de o empregador, por liberalidade, adotar tal prática.

limpeza e conservação e, tendo em vista o precedente aberto

Nas demais cidades, recomendamos verificar junto à

pela Solução de Consulta nº 11 da SRRF 3ª RF, serviços de

prefeitura a legislação pertinente a feriados.

zeladoria e portaria.

tiRa-dÚVidas

Área cível

1

João paulo rossi paschoal oab 153.841

De que forma as algazarras praticadas na calçada do condomínio podem ser controladas?

Tanto por força do Código de Trânsito Brasileiro, da NBR 9050 da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), como também da legislação local específica (exemplo: Decreto n° 45.904/05, no município de São Paulo), a calçada leva o nome técnico de “passeio público” e, ainda que a responsabilidade pela sua construção e conservação seja do titular do imóvel que dele se serve, fiscalizado pela municipalidade, sua natureza é de área pública. não é de competência do síndico, mas sim do poder público, sendo medida

3

comum a solicitação da autoridade policial, para adoção das medidas

Em um condomínio constituído por

repressivas cabíveis.

blocos, cada um deles tem capacidade

Por se tratar de fato ocorrido fora dos limites do condomínio, seu controle

processual própria?

2

Não. A capacidade processual, isto é, a

É obrigatória a existência de área de entretenimento para crianças e

do condomínio, e não do edifício ou bloco,

adolescentes nos condomínios edilícios?

que é um dos seus componentes. O julgado

Não. Nos termos do artigo 1.332 do Código Civil, cada área existente, seja

seguinte ilustra tal realidade:

possibilidade de a entidade figurar como autora ou ré em processos judiciais é apenas

comum ou privativa, tem uma destinação certa, que é conferida pela Instituição do Condomínio, que por sua vez é registrada no Cartório de Registro

Ementa: Administração de condomínio -

de Imóveis.

Condomínio composto por vários edifícios

Um dos deveres dos condôminos é o de “usar das partes comuns, conforme

(“Condomínio Cidade Ocian Praia Grande”)

a sua destinação...” (art. 1.335, II, do Código Civil). E tal destinação somente

Edifícios em juízo - Falta de capacidade

pode ser alterada pela aprovação da unanimidade dos condôminos (totalida-

processual - Pressuposto processual de

de dos votos do condomínio), como estabelece o art. 1.351 do Código Civil.

validade - Processos principal e cautelar

Deste modo, a destinação de áreas comuns para o lazer de crianças e ado-

- Extinção do processo sem resolução do

lescentes, mesmo que parcialmente, submete-se ao trâmite acima exposto.

mérito - Recursos improvidos.

Vale dizer que o assunto toca ao direito de propriedade consagrado cons-

O edifício que integra o condomínio, por

titucionalmente (art. 5°, XXII), de forma que o assunto comporta apenas a

si só, não tem capacidade processual,

resolução interna corporis, de acordo com o procedimento acima indicado,

pressuposto de validade do processo, ra-

fundado no Código Civil. Dito de outro modo, o condomínio não pode sofrer

zão pela qual a hipótese é de confirmação

ingerência externa (Conselho Tutelar, por exemplo), para que seja atendida

das sentenças de extinção dos processos

parcela dos condôminos, nem mesmo com a invocação do Estatuto da

sem resolução do mérito (TJSP - 3ª Câm.

Criança e do Adolescente, lei que deve ser interpretada em consonância

de Dir. Priv. – Apelação nº 9136742 –

com o regime jurídico específico do chamado condomínio edilício (arts.

69.2006.8.26.0000 - Praia Grande – Rel.

1.331 a 1.358 do Código Civil).

Des. Jesus Lofrano – Julgado em 15/03/11).

Este espaço é um canal permanente para que síndicos e administradoras esclareçam questões relacionadas ao dia a dia da gestão condominial. Envie suas dúvidas para o e-mail juridico@secovi.com.br

39

caRta do pResidente Por Claudio Bernardes

É sempre melhor

prevenir A

cultura da manutenção de edifícios

e desvalorização do edifício. Por isso, o ideal é

residenciais e comercias ainda está se

investir em manutenção permanente preventiva

estabelecendo no Brasil, bem como o

e documentar todas as intervenções realizadas.

hábito de os moradores consultarem os ma-

Não se pode contar com a memória do síndico

nuais de uso das unidades habitacionais ao

ou do zelador para assunto tão sério.

realizarem obras.

A contratação de seguro de garantia de obra

A resistência em contratar profissionais de

ou Risco de Engenharia também não pode ficar

Engenharia e Arquitetura ao decidir fazer inter-

de fora do orçamento, pois é ele que garantirá a

venções nas unidades habitacionais e nas áreas

cobertura financeira em caso de acidentes e até

comuns dos edifícios precisa ser superada, pois

mesmo de erros do projeto. Contar com o apoio

pode resultar em tragédias desnecessárias como

da empresa administradora é fundamental, pois

a ocorrida recentemente no Rio de Janeiro.

ela tem profissionais capacitados para analisar

Tem de ficar claro que não são todas as pes-

as questões fiscais, de prazos, de rescisão e até

soas que detêm os conhecimentos técnicos ne-

mesmo desenvolver um contrato-padrão para ser

cessários e fundamentais para analisar a planta de

usado nesses casos.

um imóvel e decidir por esta ou aquela mudança.

A comunicação com os moradores deve ser

Da mesma forma que recorremos a advogados

fina, ou seja, o síndico precisa manter o condô-

quando temos alguma causa para solucionar, é

mino informado sobre o andamento da obra, as

preciso contratar um engenheiro civil e um arquite-

previsões de atrasos, os materiais utilizados, o

to na hora de realizar obras. A simples retirada de

nome do engenheiro responsável pela obra e o seu

uma parede em um imóvel pode acarretar danos

número de registro no Crea (Conselho Regional de

estruturais a todo o empreendimento, colocando

Engenharia, Arquitetura e Agronomia), a compro-

em risco os demais moradores e a vizinhança,

vação do recolhimento de encargos trabalhistas

além de gerar custos adicionais.

e os prazos de garantia dos serviços executados.

Grandes obras nas áreas comuns de um con-

Essas mesmas regras, em menor grau, valem

domínio devem ser aprovadas em assembleia e

para os moradores que fizerem obras em suas

desenvolvidas de acordo com um planejamento

unidades. Afinal, informação e conhecimento são

bem estruturado, a fim de evitar gastos excessivos

capazes de evitar graves problemas.

Claudio Bernardes é engenheiro civil e novo presidente do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), gestão 2012-2014

40

ACESSóRIOS

Monciel ........................................................... pág. 48

Advento Comercial ......................................... pág. 42

New Servs ...................................................... pág. 49

Confiança ....................................................... pág. 42

Novart ............................................................. pág. 46

Jetpump ......................................................... pág. 42

Paulista ........................................................... pág. 48

Stephanie Redes de Proteção ....................... pág. 43

RC................................................................... pág. 49

Travema .......................................................... pág. 43

RIS Consultoria............................................... pág. 46

Uruflex ............................................................ pág. 42

Santista........................................................... pág. 49 SPL ................................................................. pág. 49

ADMINISTRADORA

Tecnew............................................................ pág. 49

ADCIP ............................................................. pág. 42

Universal......................................................... pág. 49

Coelho e Lima ................................................ pág. 43

Zapplift ........................................................... pág. 34

Damasco ........................................................ pág. 44 F. Moraes ........................................................ pág. 43

EMPRÉSTIMO

RPM Pinturas.................................................. pág. 54

Inove ............................................................... pág. 43

Empresta Capital............................................ pág. 31

Sipan .............................................................. pág. 53 Tipe................................................................. pág. 53

Maxtal ............................................................. pág. 44 Nuñez Aldin .................................................... pág. 44

EQuIPAMENTOS DE GINáSTICA

Predial Casa Branca ...................................... pág. 44

Johnson Fitness Store ........................... pág. 29 e 50

PISCINA Mob Piscinas .................................................. pág. 54

Prisma Administração .................................... pág. 44 Souza Camargo ............................................. pág. 44

FEIRAS E EVENTOS

Verti................................................................. pág. 44

ISC Brasil ........................................................ pág. 33

BRIGADA DE INCêNDIO

FILTROS

Red Fire .......................................................... pág. 44

Filtrolar............................................................ pág. 50

Wetnet ............................................................ pág. 54

PISOS

Redrau Filtros ................................................. pág. 11

CORRETORA Vila Velha ........................................................ pág. 60

RADIOCOMuNICAçãO Dharmaco....................................................... pág. 27

FITNESS Mundo Fit ....................................................... pág. 59

CuRSOS Escola Paulista de Direito EPD ...................... pág. 21

Mister Polish ................................................... pág. 55

SEGuRANçA Alarm-Line ...................................................... pág. 55

HIPERMEABILIzANTE/HIDRAuLICA

Bombardi........................................................ pág. 55

Landotek ........................................................ pág. 50

Eletroseg ........................................................ pág. 55

IMPERMEABILIzAçãO

SíNDICO PROFISSIONAL

Lwart ............................................................... pág. 51

Carlos Theodoro Martins................................ pág. 55

DEDETIzADORA Desintec ......................................................... pág. 45

DESENTuPIDORA

Primer ............................................................. pág. 51

Mollitec ........................................................... pág. 45

Sipan .............................................................. pág. 51

SOFTwARE BR Condomínio .............................................. pág. 56

Real ................................................................ pág. 45

INDIVIDuALIzAçãO ELÉTRICA

AJ Martani ...................................................... pág. 15

TAPETES

Electrician & Building ..................................... pág. 46

Economic Total ............................................... pág. 51

Novo Espaço.................................................. pág. 56

LIMPEzA DE CAIxA D´AGuA

TERCEIRIzAçãO

No Rastro ....................................................... pág. 51

Art Clean......................................................... pág. 56

Exclusiva Engenharia ..................................... pág. 45 LDU do Brasil ................................................. pág. 02

ELEVADORES

Grupo Alpha ................................................... pág. 56

Alternativa ....................................................... pág. 47

MóVEIS

Grupo JVS Serviços ....................................... pág. 56

Asselev ........................................................... pág. 46

Milênio Móveis................................................ pág. 05

Horus .............................................................. pág. 57 Natzar ............................................................. pág. 17

Basic Elevadores............................................ pág. 34 CBE ................................................................ pág. 46

PINTuRA

R.E Service ..................................................... pág. 56

Convert ........................................................... pág. 34

Arthcores ........................................................ pág. 52

Replace .......................................................... pág. 56

CSM................................................................ pág. 47

Converge ........................................................ pág. 52

Star Light ........................................................ pág. 57

Delev .............................................................. pág. 47

Fachadex........................................................ pág. 52

Treze Brasil ..................................................... pág. 58

Ewic ................................................................ pág. 47

Katec Pinturas ................................................ pág. 53

Infolev ............................................................. pág. 35

Lagos Engenharia .......................................... pág. 52

TREINAMENTO

Korman ........................................................... pág. 48

M Bergmann................................................... pág. 54

Gabor RH ............................................... pág. 03 e 58

MDE................................................................ pág. 48

Quality Pinturas .............................................. pág. 52

Mega .............................................................. pág. 47

Repinte ........................................................... pág. 53

VIGILâNCIA

Mitson ............................................................. pág. 48

Restaurar Engenharia .................................... pág. 54

Valmac ............................................................ pág. 58

Acessórios acessóRios - Jet pump

acessóRios - adVento

acessóRios - uRuflex

acessóRios - confiança

42

administRadoRa - adcip

Acessórios – AdministrAdorAs acessóRios - stephanie

acessóRios - tRaVema

administRadoRa - coelho e lima

administRadoRa - f. moRaes

administRadoRa - inoVe

43

AdministrAdorAs - BrigAdA de incêndio administR. - damasco imóVeis

administRadoRa - maxtal

administR. - pRedial casa bRanca administRadoRa - pRisma

administRadoRa - VeRti

44

bRigada de incêndio - Red fiRe

administRadoRa - nuñez aldin

administRadoRa - souza camaRgo

dedetizAdorA - desentupidorA - elĂŠtricA desentupidoRa - mollitec

dedetizadoRa - desintec

desentupidoRa - Real

elÉtRica - exclusiVa engenhaRia

45

elétricA - elevAdores elÉtRica - electRician & building eleVadoRes - noVaRt

eleVadoRes - Ris consultoRia

eleVadoRes - asseleV

46

eleVadoRes - cbe

elevAdores eleVadoRes - mega

eleVadoRes - alteRnatiVa

eleVadoRes - csm

eleVadoRes - deleV

eleVadoRes - ewic

47

elevAdores eleVadoRes - KoRman

eleVadoRes - mde

eleVadoRes - mitson

eleVadoRes - monciel

48

eleVadoRes - paulista

elevAdores eleVadoRes - santista

eleVadoRes - new seRVs

eleVadoRes - spl

eleVadoRes - tecnew

eleVadoRes - Rc

eleVadoRes - uniVeRsal

49

equipAmentos de ginásticA - Filtros - HidráulicA - impermeABilizAção equipamentos de ginástica - Johnson fitness

filtRos - filtRolaR

50

impeRm/hidRaul. - landoteK

impermeABilizAção - individuAlizAção - limpezA de cAixA d´águA Secovi_18x7_Lwart.pdf 1 20/09/2011 15:39:39

impeRmeabilização - lwaRt

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pinturA pintuRa - aRthcoRes

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pintuRa - fachadex

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pinturA - piscinA pintuRa - m. beRgmann

pintuRa - RestauRaR engenhaRia

pintuRa - Rpm

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pisos - segurAnçA - síndico proFissionAl pisos - misteR polish

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sÍnd. pRofiss. - caRlos t. maRtins

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soFtwAre - tApetes - terceirizAção softwaRe - bR condomÍnio

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Vigilância - Valmac

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teRceiRização - tReze bRasil