Secovi-SP - Edição 218

ANO 20 – No 218 – Julho/2011 – R$ 8,90

A REVISTA PARA SÍNDICOS, CONDÔMINOS E ADMINISTRADORAS

a r b u c s e D Os sete erros do síndico

Prepare-se para o Enacon

Jardins bonitos no inverno

Recado da editora

T

odo mundo que mora ou trabalha em condomínios sabe que o síndico tem inúmeras responsabilidades. Isso explica por que às vezes ele erra. Enquete realizada com administradoras de condomínios associadas ao Secovi-SP

(Sindicato da Habitação) mostra justamente quais são as falhas mais comuns do síndico, tema da matéria de capa desta edição. Não dar a devida atenção aos aspectos fiscais e tributários ao contratar serviços ou adquirir mercadorias, não acatar as orientações da administradora e não priorizar a manutenção preventiva lideram o ranking de erros.

O intuito da reportagem não é apenas nominar os erros, mas, ao apontá-los,

levar o síndico a uma reflexão que conduza a uma melhor gestão. Especialistas ouvidos pela Revista Secovi-SP Condomínios também dão dicas que podem ajudar o síndico a errar menos.

R. Dr. Bacelar, 1.043 – CEP 04026-002 – São Paulo/SP Tel. (11) 5591-1300 – Fax (11) 5591-1301 E-mail: secovi@secovi.com.br Portal: www.secovi.com.br

Diretoria Presidente: João Crestana Vice-presidentes: Basílio Jafet, Caio Portugal, Carlos Alberto C. Camargo, Carlos Borges, Ciro Scopel, Cláudio Bernardes, Elbio Fernández Mera, Ely Wertheim, Flavio Amary, Flavio Prando, Hubert Gebara, Ricardo Yazbek Conselho editorial: Hubert Gebara, Sergio Mauad, Paulo André Jorge Germanos, Ricardo Yazbek e Sergio Ferrador

produção editorial Assessoria de Comunicação do Secovi-SP

Na seção Manutenção, mostramos os cuidados que devem ser conferidos ao jardim durante o inverno. Trazemos ainda uma reportagem especial sobre o Enacon 2011, evento que acontece nos dias 11 e 12 de agosto na sede do Secovi-SP, Capital. Nela, o leitor poderá conferir toda a programação do encontro.

reportagem e Redação Redação: leitor@revistasecovi.com.br Editora responsável: Sônia Salgueiro (MTb 15.414) Reportagem e redação: Marcos Fernando Queiroz e Silvia Lakatos Fotos: José Carlos T. Jorge Capa: Jelena Videnov Miskovic Assistente de redação: Queli Peixoto

Boa leitura!

Sônia Salgueiro

Índice

Colaboradores: Luana Garcia, Márcio Padula, e Paula Ignacio (Fontpress Comunicação) Apoio: Andressa Ferrer, Catarina Anderáos, Maria do Carmo Gregório, Mariana Dahrug, Rosana Pinto, Shirley Valentin e Silvia Carneiro (Comunicação), Carlos Alexandre Cabral, João Paulo Rossi Paschoal, Karina Zuanazi Negreli, Maraneide Alves Brock, Marta Cristina Pessoa, Rita de Cássia Guimarães Bracale (Jurídico), Roberto Akazawa, Edson Kitamura e Fabricio Pereira (Economia)

Julho/2011

16

Capa

Produção e Publicação

Saiba quais são, na visão das administradoras, os principais erros do síndico

Fontpress Comunicação: E-mail: fontpress@fontpress.com.br – Tel. (11) 5044-2557 Arte e editoração eletrônica: Wagner Ferreira

Para anunciar: (11) 5044-2557 / 5041-4715 ou revistasecovisp@fontpress.com.br

26

Tiragem: 30.000 exemplares Impressão: IBEP Gráfica

Manutenção Jardins demandam cuidados especiais no inverno

06 09 10 12 15 16 22 25

É bom saber Espaço do leitor Vida de Síndico Especial Dia a dia Capa Sustentabilidade Legislação

26 30 34 36 38 39

Manutenção Opinião Qualificação profissional Tira-dúvidas Carta do presidente Guia de produtos e serviços

SECOVI NO INTERIOR Bauru (14) 3227-2616 Campinas (19) 3252-8505 Grande ABC (11) 4121-5335 Jundiaí e região (11) 4523-0833 Santos (13) 3321-3823 São José do Rio Preto (17) 3235-1138 Sorocaba (15) 3211-0730 Vale do Paraíba (12) 3942-9975 CONTATOS SECOVI-SP PABX (11) 5591-1300 Disque Síndico (11) 5591-1234 Eventos (11) 5591-1279 PQE (11) 5591-1198 / 1250 Universidade Secovi (11) 5591-1221 / 1172 / 1284 Câmara de Mediação (11) 5591-1214 Os artigos assinados são de exclusiva responsabilidade de seus autores. Reprodução de matérias somente após expressa autorização da Redação. Os anúncios publicitários são de inteira responsabilidade dos anunciantes.

é Bom saBeR

Sesc Pinheiros recebe profissionais

de condomínios e administradoras

M

ais de 1.200 funcionários

e 117 maquiagens). Cerca de 50

cunhada e a sogra na caravana orga-

de condomínios e adminis-

pessoas prestigiaram as palestras

nizada pela regional do Secovi da sua

tradoras participaram, no

sobre Segurança Condominial e

cidade. “Trabalhei no turno da noite e

Primeiros Socorros.

vim direto”, contou. Toda a família fez

dia 5/6, no Sesc Pinheiros, Capital, do Dia da Ação Social dos Condomínios,

Aparecido Ribeiro, porteiro de um

os exames médicos oferecidos pelo

evento realizado conjuntamente pelo

condomínio em Sorocaba, foi para o

Seconci-SP e Aparecido assistiu a

Secovi-SP (Sindicato da Habitação) e

Sesc com a esposa, o filho bebê, a

palestra de Segurança.

Foto: Calão Jorge

Sesc São Paulo. Do público total, aproximadamente 150 pessoas vieram em caravanas de Sorocaba, São José do Rio Preto, Jundiaí e Guarulhos.

Atividades voltadas à promoção da saúde, lazer e qualidade de vida marcaram o encontro. Foram realizados quase 600 atendimentos, sendo 500 testes de glicemia, acuidade visual e aferição de pressão arterial, 18 orientações odontológicas com profissionais do Sesc, 50 massagens expressas, além de 265 atendimentos do Projeto Ampliar (148 tranças

Dia da Ação Social: lazer em clima de Festa Junina

Novos cursos

para o setor de condomínios

A

6

fim de atender as novas deman-

A primeira iniciativa já está agendada.

das do mercado imobiliário, a

Trata-se do curso Assembleias Gerais -

Universidade Secovi está lançan-

Teoria e Prática, que acontece nos dias

do uma vasta programação de cursos

30/8 e 1º/9, das 8h30 às 11h30. Em

para profissionais de administradoras de

pauta, questões jurídicas, dicas sobre

condomínios.

como evitar possíveis causas de nulida-

“O objetivo do programa é ofere-

des, além de orientações para fornecer

cer qualificação aos funcionários de

um alto valor agregado na prestação

administradoras por meio de cursos

de serviço aos condomínios.

de curta duração e preços acessíveis”,

Inscrições podem ser feitas pelos

relata Marco Gubeissi, coordenador

telefones (11) 5591-1303 a 1308 ou do

do projeto.

e-mail universidade@secovi.com.br.

é Bom saBeR

Secovi-SP é homenageado na

Assembleia Legislativa

P

zada no dia 17 de junho na Assembleia

história da Universidade Secovi, da

tadual Maria Lúcia Amary, o

Legislativa de São Paulo. A Universida-

qual é pró-reitor. “Temos o objetivo de

Secovi-SP (Sindicato da Habi-

de Secovi, que já especializou 14 mil

capacitar os agentes do setor para

tação) foi homenageado por seus 65

profissionais, também foi lembrada por

que operem com excelência em seus

anos de atuação, em cerimônia reali-

seus 10 anos de trabalho educacional.

respectivos campos de atuação”,

Foto: Calão Jorge

or iniciativa da deputada es-

Crestana e Bernardes, com a deputada Maria Lúcia: contribuição à sociedade

O presidente da Assembleia, depu-

destacou.

tado estadual Barros Munhoz, desta-

“Sabemos da nossa contribuição

cou que o principal motivo da homena-

para o progresso econômico e social

gem é ressaltar a atuação “modelar e

do País”, afirmou João Crestana, pre-

exemplar” do Secovi-SP na área imobi-

sidente do Sindicato, antes de receber

liária em benefício de toda a sociedade.

a placa em homenagem aos 65 anos

“Os síndicos, também representados

da entidade. Para ele, a história do

pela entidade, exercem função de pre-

Secovi-SP foi construída pelas mãos

feitos de seus condomínios e têm no

de empreendedores com a noção

Secovi-SP o apoio para desempenhar

exata da responsabilidade de repre-

essa difícil função”, disse Munhoz.

sentar, defender e promover o setor

Claudio Bernardes, vice-presidente do Sindicato, contou um pouco da

imobiliário e os condomínios com ética e comprometimento.

Programe-se

O

Secovi-SP realiza em

o curso visa conscientizar síndicos, ze-

de técnicas e métodos atualizados

agosto vários cursos

ladores, porteiros e vigias, entre outros

no que diz respeito a habilidades

para síndicos, zeladores

profissionais, sobre o funcionamento

comportamentais, relacionamento

e profissionais de administradoras

administrativo do condomínio, os equi-

interpessoal, liderança, comunica-

de condomínios. Confira abaixo

pamentos disponíveis e a melhor forma

ção, percepção e motivação. Aulas

informações básicas sobre dois

de utilizá-los, além dos procedimentos

de segunda a quinta-feira, das 18h30

deles. Reservas nos telefones (11)

operacionais. Das 19 às 22 horas, na

às 21h30, na Universidade Secovi.

5591-1304 a 1308 ou pelo e-mail

sede da Universidade Secovi (Avenida

universidade@secovi.com.br.

Brigadeiro Luís Antônio, 2.344 – 10º andar – Capital).

Segurança Predial, de 1º a

8

4/8 – Partindo da premissa de que

Aperfeiçoamento em Técnicas

um sistema de segurança eficaz

de Zeladoria, de 8 a 29/8 – A inicia-

deve conjugar empregados prepa-

tiva preparará os participantes para

rados, equipamentos eletrônicos e

desempenhar atividades na área de

condôminos dispostos a colaborar,

zeladoria, propiciando conhecimento

A bem-sucedida

Carreata do Agasalho do Ampliar

M

Foto: Calão Jorge

ais de 7 mil peças de roupas.

Esse foi o saldo da 9ª edição da Carreata do Agasalho

do Projeto Ampliar, realizada em 19 de junho. A iniciativa, que faz parte da Campanha Pé Quente São Paulo, contou neste ano com 90 voluntários, que percorreram trechos da região dos Jardins, na capital paulista.

“Foi a melhor carreata dos últimos anos. A animação dos voluntários estava contagiante. O evento já virou tradição no bairro. A cada edição vemos rostos conhecidos que nos aguardam para entregar suas doações”, afirmou

Noventa voluntários percorreram as ruas dos Jardins

Maria Helena Mauad, presidente do

Ampliar e pelo Secovi-SP (Sindicato

Rebouças Transporte e Locadora, Ele-

Projeto Ampliar.

da Habitação), a carreata teve a par-

tropaulo, CET, Polícia Militar, das ONGs

ceria da Granero, do Sintracon-SP, da

Canto Cidadão e Big Riso.

Desenvolvida em conjunto pelo

esPaço do leitoR Na edição de fevereiro deste ano, nas pá“ ginas 8 e 9, há uma informação da síndica Nelza Gava de Huerta sobre um problema que temos no nosso condomínio referente a impermeabilização,

“ Peço que me informe o telefone ou e-mail

e achei superinteressante a forma que foi feita a

do Dr. Eduardo Fukugava, que trata as dores com

impermeabilização por baixo. Preciso do contato

a Terapia Extracorpórea por Ondas de Choque

dessa síndica para obter mais detalhes.

(edição no 214).

” Ana Paula França, síndica do Condomínio

”

Fátima Elias, subsíndica do

Edifício Wulk Park, São Paulo, SP

Condomínio Avant Place, São Paulo, SP

Fornecemos à senhora Ana Paula os contatos

Passamos os telefones do Dr. Fukugawa (11-3052-

da Dona Nelza.

3828/3838) à leitora.

Este espaço é reservado para você se comunicar conosco. Envie seu comentário, crítica ou sugestão para o e-mail leitor@revistasecovi.com.br.. Você também pode escrever para Revista Secovi-SP Condomínios – Rua Dr. Bacelar, 1.043 – CEP 04026-002 – São Paulo – SP.. Os e-mails e cartas podem ser publicados resumidamente. Aguardamos seu contato!

9

Vida de síndico Por Marcos Fernando Queiroz

Perto de tudo e de todos A síndica do Condomínio Esplanada fez diversas melhorias no prédio, que tem a boa localização como um de seus maiores diferenciais

A

síndica Maria Amélia de

Souza está há quase seis anos à frente de um dos edifícios mais bem localizados de Sorocaba, o Condomínio Esplanada. “Principalmente pelo fato de a maioria dos moradores ser da

terceira idade, estar perto de tudo facilita muito a vida da gente”, ilustra. Abaixo, a síndica traça um breve histórico sobre o que já conseguiu fazer e o que ainda vai realizar para tornar o dia a dia dos moradores mais confortável.

Foto: Luiz Kobayashi

Maria Amélia: o relacionamento com o corpo diretivo e com os condôminos é muito bom

10

Quais são os traços marcantes do Condomínio Edifício Esplanada?

Estamos em uma das principais vias do centro de Sorocaba. Além do prédio – que já tem 30 anos – ser constituído por apartamentos amplos, está apto a oferecer ainda mais con-

forto, em função de sua localização.

Também fizemos o reparo das falhas

comuns. Isso tudo sem a contratação

Temos bons supermercados, farmá-

de pastilhas e o reboco das fachadas,

de empresa terceirizada.

cias, açougues, enfim, toda uma rede

uma vez que em alguns pontos a fer-

de serviços à nossa mão. Também

ragem estava exposta, o que poderia

Como é seu relacionamento com o

por isso, estamos bem cotados. Os

favorecer acidentes.

restante do corpo diretivo e com os

poucos apartamentos de locação nunca ficam vazios.

Quase não temos crianças por aqui, visto que não dispomos de playground, salão de festas e piscina.

condôminos?

O que fez para levantar o montante

É muito bom, pois dentro do pos-

e como cuidou da logística neces-

sível procuro atender às necessidades

sária para tudo isso?

de cada condômino, o que propicia

Constituímos um fundo de caixa

Na verdade, a maioria dos moradores

e tomamos orça-

é de idosos. Alguns condôminos pos-

mentos com as

suem cães de pequeno porte, fato

empresas espe-

que quase não acarreta problemas

cializadas, tudo

de convivência. Contudo, até pelo

com cautela, para

perfil geral dos habitantes, há de se

não sobrecarregar

ter cuidado.

o valor do con-

grande entrosamento com os demais integrantes do cor-

“Temos uma preocupação constante com a segurança, tema sempre em pauta no condomínio”

domínio, até em

po diretivo. Algumas ações, como a coleta seletiva de lixo, potencializam essa dinâmica.

Cada morador faz a separação dos

A senhora já fez várias intervenções

função do perfil dos moradores.

resíduos orgânicos dos recicláveis.

no condomínio, principalmente no

Contratamos um engenheiro e tam-

Após triagem, esse material segue

que diz respeito à parte elétrica,

bém uma empresa de manutenção

para as empresas que providenciam

mudança no sistema de limpeza

e pintura predial, que, por sua vez,

o aproveitamento cabível.

e criação de uma nova recepção.

priorizou o adequado tratamento do

Outras ações que queremos im-

Pode falar um pouco sobre isso?

conjunto para, só então, num segundo

plantar no futuro e que, além de

A recepção foi remodelada, pois

momento, proceder à recolocação

sustentáveis, geram a integração dos

era bastante escura. As paredes ti-

e rejuntamento das pastilhas, pro-

condôminos são o reaproveitamento

nham madeiramento e o piso era em

cesso concluído com a aplicação

do óleo de cozinha e o reuso de água.

pedra mineira, que, com o tempo, aca-

de pintura e textura nas laterais

Pretendemos colocar tais assuntos em

bou escurecendo. Então, substituímos

da edificação.

discussão nas próximas reuniões.

tudo por revestimento cerâmico. Já as

Já a instalação elétrica foi alvo de

paredes foram pintadas em cor clara,

substituição das chamadas chaves de

A gestão se preocupa ou investe

uma delas com aplicação texturizada.

resistência que ainda existiam e esta-

em aperfeiçoamento profissional e

A mesa de escritório, antes utilizada

vam localizadas no medidor de consu-

em equipamentos para garantir a

pelo porteiro, foi trocada por um bal-

mo de energia de cada apartamento.

segurança no edifício?

cão que se harmonizou ao ambiente.

Então, trocamos a fiação, a caixa de

Sim. Recentemente instalamos um

Agora, esse profissional permanece

força na recepção e substituímos as

sistema de monitoramento com câme-

na própria recepção.

chaves por disjuntores elétricos.

ras na entrada do imóvel e sensores de

Além disso, implantamos um siste-

No tocante à limpeza, passamos

presença nas demais dependências das

ma de monitoramento por câmeras nos

a utilizar alguns produtos específicos,

garagens dos pisos inferiores. Durante

portões e garagens e a iluminação está

mais adequados a dadas superfí-

algum tempo, à noite e nos finais de

mais eficiente e econômica.

cies. Foram removidos os produtos

semana, o elevador de serviço era des-

preexistentes nas superfícies do

ligado. Todavia, devido às reclamações

Algum ajuste nas áreas externas?

piso, revestido por granilite, e após

dos moradores, esta última medida foi

Agora temos um novo jardim,

a devida limpeza aplicamos imper-

suspensa. Mas temos a preocupação

criado a partir de um projeto paisagís-

meabilizantes. Depois realizamos

constante com a segurança, tema sem-

tico adequado na entrada do prédio.

a dedetização semestral nas áreas

pre em pauta no condomínio.

11

esPecial Por Marcos Fernando Queiroz

Enacon 2011 Autorregulamentação e alta carga tributária das empresas especializadas em administração de condomínios são os dois grandes motes da edição deste ano, que acontece nos dias 11 e 12/8 na sede do Secovi-SP

Foto: Calão Jorge

C

12

om o notável crescimento

mas voltam à tona e clamam por uma

torregulamentação das empresas

do segmento condominial

discussão aprofundada por parte dos

especializadas em administração de

paulista nos últimos anos,

empresários do ramo e dos demais

condomínios e a alta carga tributária

duas grandes e conhecidas celeu-

interlocutores do condomínio: a au-

incidente sobre o setor.

Foto: © Oki Printing Solutions

propõe desafios aos empresários do setor ENACON 2010, UM DIVISOR DE ÁGUAS PARA O SETOR CONDOMINIAL “Não é mais possível conviver com

não – tomarem conhecimento desse

a atuação arbitrária e predatória de

processo irreversível da autorregula-

A autorregulamentação do setor

empresas que, no afã de abocanhar

mentação.

também foi o grande mote da edição de 2010 do Enacon, ocorrido

fatia de mercado a qualquer custo, se passam por administradoras ou

Alta tributação

em junho do ano passado na sede do Secovi-SP. O evento reuniu mais

mesmo nivelam sua atuação por

de 200 profissionais. “A discussão

baixo, acabando por praticar hono-

Há outro grande ponto que aflige

rários distorcidos, aliados a serviços

diretamente as empresas que prezam

sobre autorregulamentação está

precários”, observa João Annunciato,

as boas práticas do mercado: a alta

madura”, afirmou na época o

diretor de Administradoras da Vice-

carga tributária que recai sobre as ad-

vice-presidente de Administração

-presidência de Administração Imo-

ministradoras. “No geral, a tributação

Imobiliária e Condomínios do

biliária de Condomínios do Secovi-SP

é pesada, mas no município de São

Sindicato, Hubert Gebara.

(Sindicato da Habitação) e um dos

Paulo chega a ser cruel, propiciando

Além das discussões relativas à

integrantes da Comissão Organizado-

até mesmo a ida das empresas para

autorregulamentação, o primeiro

ra e Técnica da edição 2011 do Ena-

fora da Capital”, adverte Annunciato.

dia do encontro apresentou

con (Encontro das Administradoras

Para ele, o problema fica ainda

outros temas importantes: “Como

mais evidente quando a empresa opta

sobreviver em um mercado

Segundo Annunciato, há síndicos

pelo lucro presumido. “Nesse caso, a

competitivo e predatório” e “O

que, por despreparo, acabam fomen-

base de cálculo do ISS chega a 32%,

papel das entidades na organização

tando essa prática. “O síndico ainda

enquanto que, para outros setores,

do setor imobiliário”. O segundo dia

não está totalmente consciente desse

esse índice não supera os 8%”, ilustra.

foi dedicado a temas mais técnicos,

problema e acaba decidindo pelo me-

Conforme o diretor, tal distorção de

nor preço sem perceber a dimensão do

entendimento teve origem na época

do condomínio, por meio de

problema que está comprando. Cabe

em que as alíquotas foram criadas. “O

dois workshops, um com foco

aos empresários do setor alertá-lo para

setor não estava organizado para mos-

trabalhista e outro voltado à área

essa realidade”, adiciona.

trar realmente o que faz, pois, embora

cível. Como se vê, a programação

Por isso mesmo, de acordo com o

desenvolva funções complexas e que

do ano passado, assim como

diretor, embora seja um evento des-

corroboram para a Receita, continua

será em 2011, foi uma excelente

tinado às administradoras, o Enacon

sendo um ilustre desconhecido para

oportunidade para aperfeiçoar os

também é uma excelente oportunida-

o governo e outros setores produtivos

mecanismos e a operação das

de para síndicos – profissionais ou

da sociedade”, afirma.

empresas que atuam no segmento.

de Condomínio).

voltados ao gerenciamento

13

esPecial Por Marcos Fernando Queiroz

Registro vivo

um todo”, afirma Gebara.

Sob o mote Desafios da Globali-

econômica. Por isso é tão urgente lutar

A missão do Enacon é justamente

zação para o Setor, o encontro reunirá

para a promoção das boas práticas da

criar uma memória de tudo o que é

as principais lideranças das empresas

administração imobiliária. O Secovi-SP,

tratado nesse verdadeiro fórum de

especializadas em administração de

como importante entidade represen-

discussões para que o setor condomi-

condomínios para discutir, por meio

tativa, trabalha incansavelmente para

nial, organizado, leve seus pleitos ao

de workshops, palestras e mesas

que isso ocorra. A autorregulamenta-

governo. “O registro sempre multiplica

redondas, um mix de temas que fará

ção não pode esperar mais”, ressalta

conhecimentos e facilita no momento

do evento oportunidade imperdível

Hubert Gebara.

de traçar planos para oferecer melhor

para aqueles que reconhecem na

qualidade de serviços ao cliente”,

atuação ética e compromissada fator

reflete Juraci Baena Garcia, também

determinante para a manutenção da

integrante da Comissão Organizadora

segurança e tranquilidade de milhões

e Técnica do Enacon 2011.

de cidadãos que moram ou trabalham

Outras informações e inscrições em www.secovi.com.br/enacon.

em condomínios.

praticamente dobrar neste ano em

Esta edição ainda será brindada

relação à edição passada, segundo

pelas presenças e palestras, já con-

Hubert Gebara, vice-presidente de

firmadas, de David Neeleman, pre-

Administração Imobiliária e Condo-

sidente da Azul Linhas Aéreas, e do

mínios do Secovi-SP e presidente da

economista, ex-ministro e deputado

Comissão Organizadora do Enacon

federal Antônio Delfim Netto.

2011. “Programamos temas que,

“O Brasil está em grande evidência

temos certeza, atrairão muita gente.

no cenário mundial, e, nesse âmbito,

As discussões durante o encontro vão colaborar para o aperfeiçoamento desses profissionais e do setor como

Baena Garcia: “É importante traçar planos para oferecer melhor qualidade de serviços ao cliente”

PROGRAMAçãO 11 de agosto 7h30 8h30 9 horas 10 horas 10h30 12h30 14 horas 14h40 16h30 17 horas

Novas inscrições e retirada de material Sessão Solene de Abertura Desafios da Globalização para o Setor Coffee break e visita à exposição Autorregulamentação - Cenário Atual e Perspectiva Almoço e visita à exposição Simplificação Tributária: Simples, Lucro Real ou Lucro Presumido Mesa redonda Tributação das Empresas Coffee break e visita à exposição Palestra com David Neeleman, da Azul Linhas Aéreas

12 de agosto 8h30

10 horas 10h30 12 horas 14 horas

16 horas 16h30 18h30 19 horas

14

Workshop Civil – As Demandas do Condomínio e seu Esclarecimento Jurídico – Despesas: Emergenciais, Úteis, Necessárias e Voluptuárias – Inadimplência – Prestação de contas Coffee break e visita à exposição Debates Almoço e visita à exposição Workshop Fiscal/Tributário – Perguntas mais Frequentes – Como Corrigir Erros nos Recolhimentos – Casos Práticos Coffee break e visita à exposição Debates Sessão de Encerramento Coquetel de Confraternização

Foto: Calão Jorge

O número de participantes deverá

nosso mercado é uma grande base

dia a dia

Dicas e indicadores que facilitam a administração do seu condomínio Icon Secovi-SP – Índice de Custos Condominiais MÊS: Maio/2011

total geral per

pessoal / encargo

Var. % icoN

Mês

tarifas

Var. % icoN

12 Ano meses

12 Mês Ano meses

manut. de equipamentos

Var. % icoN

12 Mês Ano meses

Índice Base Dez/01 = 100,000

icoN

Mês

Diversos

conservação e limpeza

Var. %

Var. %

12 Ano meses

icoN

Var. %

Mês

Ano

12 meses

icoN

Mês

Ano

12 meses

mai/10 180,698 0,25

0,89

4,85 181,397 0,00 0,26 5,85 173,959 -0,04 -0,04 4,58 193,560 1,19

3,44

2,84 177,859

0,95

2,95

1,79

167,898 1,19

3,44

2,84

jun/10

181,038

0,19

1,08

5,21 181,397 0,00 0,26 5,85 173,959 0,00 -0,04 5,31 195,205 0,85

4,32

3,82 179,150

0,73

3,70

2,65

169,325 0,85

4,32

3,82

jul/10

181,184

0,08

1,16

4,95 181,397 0,00 0,26 5,85 174,397 0,25 0,21 3,20 195,498 0,15

4,48

4,43 179,387

0,13

3,83

3,19

169,579 0,15

4,48

4,43

ago/10 181,502 0,18

1,34

5,23 181,397 0,00 0,26 5,85 174,397 0,00 0,21 3,20 197,004 0,77

5,28

5,61 180,696

0,73

4,59

4,45

170,885 0,77

5,28

5,61

set/10

182,921

0,78

2,13

5,36 181,397 0,00 0,26 5,85 179,297 2,81 3,03 3,03 199,269 1,15

6,50

6,38 182,331

0,90

5,54

5,26

172,850 1,15

6,50

6,38

out/10

192,001

4,96

7,20

7,16 196,322 8,23 8,51 8,51 179,297 0,00 3,03 3,03 201,282 1,01

7,57

7,40 183,880

0,85

6,44

6,23

174,595 1,01

7,57

7,40

nov/10 192,596 0,31

7,53

7,47 196,322 0,00 8,51 8,51 179,297 0,00 3,03 3,03 204,200 1,45

9,13

8,85 186,029

1,17

7,68

7,39

177,127 1,45

9,13

8,85

dez/10

192,882

0,15

7,69

7,69 196,322 0,00 8,51 8,51 179,297 0,00 3,03 3,03 205,609 0,69

9,88

9,88 187,034

0,54

8,26

8,26

178,349 0,69

9,88

9,88

jan/11

193,615

0,38

0,38

8,09 197,008 0,35 0,35 8,61 179,297 0,00 0,00 3,03 207,234 0,79

0,79 11,50 188,309

0,68

0,68

9,49

179,758 0,79

0,79

11,50

fev/11

194,405

0,41

0,79

8,26 197,623 0,31 0,66 8,94 179,297 0,00 0,00 3,03 209,306 1,00

1,80 11,30 190,024

0,91

1,60

9,55

181,556 1,00

1,80

11,30

mar/11 194,683 0,14

0,93

8,19 197,623 0,00 0,66 8,94 179,297 0,00 0,00 3,03 210,604 0,62

2,43 10,95 191,242

0,64

2,25

9,20

182,681 0,62

2,43

10,95

abr/11

0,11

1,04

8,12 197,623 0,00 0,66 8,94 179,297 0,00 0,00 3,03 211,551 0,45

2,89 10,60 192,216

0,51

2,77

9,10

183,504 0,45

2,89

10,60

mai/11 195,089 0,10

1,14

7,96 197,623 0,00 0,66 8,94 179,297 0,00 0,00 3,07 212,461 0,43

3,33

0,47

3,25

8,58

184,293 0,43

3,33

9,76

194,891

FOLHA DE PAGAMENTO

Pisos Salariais:

Verificar a Convenção Coletiva de Trabalho da cidade do condomínio no site www.secovi.com.br

ACÚMuLO DE CARGO: 20%

ADICIONAL NOTuRNO: 20%

9,76 193,119

ÍNDICES DE PREÇO (Maio/2011)

HORAS EXTRAS: Cidade de São Paulo e demais municípios: 50% CESTA BáSICA: Verificar Convenção Coletiva de Trabalho da cidade do condomínio no site www.secovi.com.br

Variação - em% Indicador Mês

Ano

12 meses

IGP-DI

0,01

3,08

9,14

folha de pagamento

IGP-M

0,43

3,33

9,77

INSS – JuLHO/2011 (Data de recolhimento até 19/08/11)

IPC

0,31

3,14

6,49

INPC

0,57

3,48

6,44

IPCA

0,47

3,71

6,55

INCC-DI

2,94

5,21

8,52

FGTS – JuLHO/2011 (Data de recolhimento até 05/08/11) = 8% sobre o total da remuneração paga ao empregado

PIS – JuLHO/2011 (Data de recolhimento até 25/08/11) = 1% sobre o total da

*TABELA DE SALáRIO DE CONTRIBuIçãO (R$) – a partir de 1º/01/2011: Até 1.106,90 De 1.106,91 a 1.844,83 De 1.844,84 a 3.689,66 Acima de 3.689,66

= = = =

8,00 % 9,00 % 11,00 % R$ 405,86

*SALáRIO-FAMíLIA – a partir de 1º/1/2011 Remuneração mensal até R$ 573,58 = R$ 29,41 Remuneração mensal acima de R$ 573,58 até R$ 862,11 = R$ 20,73 * Tabela de salário de contribuição previdenciária e cotas de salário-família vigentes a partir de 1º/1/2011 – Portaria Interministerial MPS/MF nº 568/2010, publicada no DOU de 3/1/2011.

Fontes: FGV, IBGE e Fipe/USP Elaboração: Departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP

15

caPa Por Sônia Salgueiro

Onde é que o síndico

mais erra

Administradoras dizem quais as principais falhas do síndico e dão dicas para ele ter uma gestão mais próxima do ideal

S

ão muitas as atribuições e obri-

que tendem a diminuir a possibilida-

Segundo Sergio Meira de Castro

gações do síndico. E, por cau-

de de erro na gestão do síndico. “É

Neto, diretor de Condomínios do

sa dessas múltiplas funções,

importante, em primeiro lugar, que o

Secovi-SP, por ser muito complexo,

ele está sujeito a alguns erros – não

candidato a síndico tenha vontade e

o universo condominial exige demais

necessariamente propositais, diga-se

tempo disponível para se dedicar ao

do síndico. “Ele acaba errando por

de passagem.

condomínio”, afirma o dirigente. Tam-

Enquete realizada pela Revista

administradora competente para lhe

empresas especializadas em admi-

dar suporte. “Assim que eleito, ele

nistração de condomínios associadas

deve fazer uma reunião para dizer

ao Secovi-SP (Sindicato da Habitação)

quais suas normas de trabalho e

mostra quais são, nos dias de hoje, os

para saber o que a administra-

erros mais comuns dos síndicos pau-

dora tem a lhe oferecer.”

listas (veja tabela na página ao lado).

O objetivo desta reportagem não é

Fundamental também é que o síndico tenha um

simplesmente mostrar que, como todo

zelador ou gerente predial

mortal, o síndico também falha, mas,

eficiente, adiciona Geba-

indicando seus erros mais frequentes,

ra. “Uma boa adminis-

colaborar para que tenha uma gestão

tração se apoia no tripé

mais próxima da perfeição. Tudo vi-

síndico, administrado-

sando uma maior harmonia

ra e zelador”, comen-

no condomínio e menos problemas futuros.

Foto: Calão Jorge

bém é bom que o síndico contrate uma

Secovi-SP Condomínios junto a

ta. Ele afirma ainda que o síndico pode recorrer ao Secovi-SP

Hubert Gebara,

sempre que a administradora não

vice-presidente de

sanar alguma de suas dúvidas. “O

Administração Imobili-

Sindicato também oferece um curso

ária e Condomínios do

que dá noções sobre a função, além

Secovi-SP, sugere algumas

de cursos para os funcionários do

ações e providências

condomínio.”

Annunciato: “O síndico que é seguidor da Convenção e do Regulamento deve fazer com que se cumpra o que foi decidido por todos”

16

falta de tempo para se aprofundar nos

o Manual de Áreas Comuns, editado

assuntos relativos ao condomínio”,

em conjunto com o SindusCon. “A

analisa. Por isso mesmo, sugere, é

vida útil dos equipamentos de um

importante o síndico apoiar-se na

condomínio é variável. Daí a utilidade

administradora e reciclar-se continua-

dos manuais”, completa.

mente. “O Sindicato promove diversos

Na opinião do engenheiro Ricardo

cursos para formação e atualização

Gonçalves, integrante da Vice-presi-

de síndicos. Também oferece manu-

dência de Administração Imobiliária

ais voltados ao setor condominial.”

e Condomínios do Secovi-SP, boa

Entre as publicações editadas pelo

parte dos erros – em especial

Secovi-SP e disponíveis para compra

os de número 3 e 5 – ocorre por

ou consulta na Biblioteca da entidade

ignorância. “Isso não tem a ver com

(biblioteca@secovi.com.br), estão os

problema cultural. Às vezes o síndico

manuais do Síndico, de Segurança,

é engenheiro, por exemplo, mas não

Energia Elétrica, Água, Gás, Coleta

tem conhecimentos específicos de

Seletiva, Encargos Condominiais,

manutenção”, esclarece. “Em vistoria,

Tributos Condominiais e Como Con-

a maioria é leiga.”

tratar uma Administradora. Há ainda

A alta incidência de falhas também

Os sete maiores erros do síndico 1- Não dar a devida atenção aos aspectos fiscais e tributários na hora de contratar serviços ou adquirir mercadorias

2- Não acatar as orientações da empresa especializada em administração de condomínios e agir sem consultá-la

3- Não zelar pela boa conservação física da edificação, ignorando os cuidados preventivos

4- Se achar o todo-poderoso

5- Nas contratações, priorizar sempre o custo, em detrimento da qualidade

6- Aprovar despesas extraordinárias sem assembleia

7- Diante de um problema, tomar decisões diferentes conforme o grau de amizade que mantém com o morador

17

caPa Por Sônia Salgueiro

Foto: Calão Jorge

se explica, no entender de Gonçalves, porque falta a muitos condomínios equilíbrio financeiro para montar um programa de manutenção permanente.

Um fundo de manutenção, diz, sanaria essa deficiência.

Erro nº 1 Tropeços fiscais e tributários Os síndicos incorrem normalmente em dois erros nessa seara: autorizar pagamentos de prestadores de serviços sem as devidas retenções (Imposto de Renda Retido na Fonte, ISS e INSS) e adquirir mercadorias ou

Meira: “O Secovi-SP promove diversos cursos para formação e atualização de síndicos”

serviços sem a respectiva nota fiscal.

“Neste último caso, sob a alegação de

A mesma tática da documentação

to, beneficiou o condomínio”, observa

é adotada no Grupo Hubert. Francisco

Paulo Nardy, diretor da Robotton Ges-

Carvalho, supervisor de Condomínios

tão de Imóveis e Condomínios.

da administradora, acha que o síndico

Para evitar problemas, visto

é compelido a esse erro por querer

que têm responsabilidade solidária em relação ao condomínio, as administradoras se cercam de alguns cuidados. “Não libero pagamento

Foto: Calão Jorge

sem que o condomínio apresente

18

tem de documentar isso por escrito.”

que obteve melhores preços e, portan-

cos tendem a achar que o condomínio nunca será fiscalizado. “A gente tenta mudar essa cultura, mas não é fácil.”

Erro nº 2 Não ouvir a administradora

economizar. “Outras vezes ele tem uma pessoa

No entender de Sergio Meira, este

de confiança para

erro ocorre porque “o síndico não

prestar o serviço e deci-

consegue enxergar as consequências

de contratá-la, ainda que ela

futuras de seus atos”. Além disso, al-

não tenha empresa constituída

guns síndicos acham que sabem tudo

ou PIS, condição essencial para

e não acolhem conselhos da adminis-

o recolhimento das contribuições pre-

fazer um RPA (Recibo de Pagamento a

tradora. “A gestão é do síndico, mas,

videnciárias, fundiárias e tributárias”,

Autônomo).” O problema surge porque

em caso de discordância, pedimos

informa Nardy. “Além disso, se o síndi-

o síndico combina um valor líquido

para ele documentar sua decisão”,

co quer fazer algo que a lei não prevê,

com o prestador, aprova o orçamento

informa o diretor.

e, na hora de fazer o RPA, o valor total,

“A administradora vende conheci-

acrescido de impostos e contribuições,

mento na correta orientação ao síndico

é mais alto. Para não gerar reclama-

e ao condomínio e no cumprimento

ções no condomínio, opta por não

das mais de 120 atividades administra-

fazer os recolhimentos.

tivas mensais rotineiras”, afirma João

“É difícil mudar essa prática, porque

Luiz Annunciato, diretor de Administra-

o síndico contrata e só no meio do pro-

doras do Secovi-SP. Por isso mesmo,

cesso informa a administradora”, relata

defende, o síndico deveria sempre

Carvalho. Depois, segundo ele, os síndi-

consultar a administradora e acolher suas sugestões.

Carvalho: “O síndico contrata e só depois informa a administradora”

Annunciato cita alguns motivos de discordância entre as partes.

Um deles: a administradora diz que

de um colega. “Isso acarreta

nenhum funcionário do condomínio

acúmulo de horas extras e é preciso

pode trabalhar sem registro. Pois o

cuidado para não virar direito adquiri-

síndico contrata alguém e só muitos

do”, aconselha.

dias depois essa pessoa é encami-

Ele sugere que o condomínio

nhada à administradora para acertar

programe as férias de seu pessoal de

os detalhes. Segundo ele, há ainda

portaria na sequência e contrate uma

síndicos que esquecem de colher três

pessoa para cobrir todo mundo. Por

orçamentos e também quem feche um

exemplo: se quatro profissionais tra-

acordo de boca, sem contrato. “Neste

balham na portaria e cada um tira 20

último caso, resta ao síndico lamentar

dias de férias, é possível contratar um

se o serviço não ficar bom.”

funcionário temporário por três meses

As desobediências ocorrem geral-

para cobrir todas as férias. Ele ficaria

mente nas áreas fiscal e trabalhista,

dez dias em treinamento e nos outros

os sistemas contra incêndio. “Essa

conforme Carvalho, da Hubert. No

80 seguintes cobriria as férias.

é uma área que precisa de manu-

segundo caso, diz, é relativamente comum o condomínio comprar a totalidade das férias do funcionário, quando

tenção permanente”, esclarece. Ele

Erro nº 3 Descuidar da manutenção

a legislação permite comprar só dez

também vê problemas com as instalações elétricas e com a impermeabilização – ou melhor, falta dela. “A

“Esse é um problema do brasileiro

impermeabilização tem vida útil, mas,

fora, o síndico também insiste em pôr

em geral”, frisa João Paulo Rossi Pas-

como não se faz um fundo de manu-

um funcionário para cobrir as férias

choal, assessor jurídico do Secovi-SP.

tenção, é comum ver bandejas espa-

“Não existe o costume de nos adiantar-

lhadas pelas garagens.”

Foto: Calão Jorge

dias. Em vez de recorrer a alguém de

mos e de identificarmos os problemas

Na opinião do engenheiro, além

que vão acontecer.” No exterior, a cultu-

de instituir um fundo de manutenção,

ra é outra. “Lá fora há todo um cuidado

é importante capacitar síndicos e fun-

preventivo.” Na opinião do advogado,

cionários das administradoras. “O Se-

“essa é uma economia burra porque

covi-SP, por exemplo, realiza palestras

no fundo se gasta mais para apagar

para funcionários de administradoras

incêndios depois.”

e síndicos.” Ele sugere que seja feito

“Tem muito síndico que atrela a

um programa de manutenção, regido

boa administração a não gastar, a ter

pelo zelador, e um plano anual de

uma taxa pequena de condomínio”,

desembolso para financiar as obras.

diz Sergio Meira, defendendo: “O melhor síndico não é o que não gasta, mas que gasta bem os recursos do

Erro nº 4 O síndico é quase um deus

condomínio”.

Há ainda síndicos que só investem

O problema aqui é o síndico que

em manutenção quando há sobra de

não quer ouvir ninguém, nem condômi-

caixa. Além disso, quanto maior é o

nos nem a administradora. “Há quem

gasto, mais eles postergam a manu-

pense que é síndico, não que está

tenção. Por isso é comum a recupera-

síndico”, comenta Carvalho, da Hubert.

ção de fachada e a impermeabilização do prédio ficarem para depois.

Rossi Paschoal: “Considerar apenas o valor pode fazer o barato sair caro”

João Annunciato acha que “essa postura vai na contramão, porque o

Ricardo Gonçalves lembra que

síndico é uma pessoa que deve ouvir,

uma parcela dos síndicos menospreza

falar, conversar”. O diretor acrescenta

19

caPa Por Sônia Salgueiro

SÍNDICOS

que, caso seja um síndico ditador, que está atrapalhando os trâmites e a vida do condomínio, há formas legais de destituí-lo, via assembleia específica.

Rossi Paschoal condena todo tipo de extremo. “Há síndico que é autoritário, isto é, acha que pode decidir tudo sozinho, sem assembleia, sem o corpo diretivo, mas há também o que é medroso e não exerce sua autoridade. Esses

Não existe fórmula matemática que explique p Mas é possível, a partir do depoimento de sín administradoras, saber que características es

dois opostos são ruins”.

Alexsandro Peixe Campos, síndico do Condomínio

Conforme ele, a pessoa tem de se conscientizar sobre

Top Square, na zona sul paulistana.

o que é ser síndico, seus deveres e as formalidades para conduzir o empreendimento. “Ele é o representante legal do

Campos, que se autointitula uma pessoa indignada com

condomínio”. Isso quer dizer que ele também não pode ser

as coisas erradas, resolveu lançar sua candidatura a síndico

omisso. “O mais esperado é o meio termo: que ele exerça

ao perceber que, diante de problemas aparentemente fáceis

a autoridade, seja firme quando exigido e flexível em outras

de resolver, os moradores eram omissos. Síndico há seis

ocasiões”, conclui.

anos, ele acaba de ser reeleito para mais um mandato de dois anos. “Minha meta é tornar o condomínio cada dia melhor,

Erro nº 5 Custo, em vez de qualidade

para todos os públicos”, conta.

Com essa finalidade, ele dá especial atenção à conservação do condomínio de 136 apartamentos e procura manter

Muitos síndicos veem o preço como principal referência

um bom diálogo com seus pares, apesar de reservar para si

na hora de contratar um serviço. Isso não é certo, na opinião

o direito de dar sempre a última palavra. “Desde que dentro

de Meira, do Secovi-SP. “O preço tem que ser um dos itens,

dos princípios do bom-senso, da economia e da legalidade,

mas não o primeiro.”

o síndico tem de fazer a coisa andar, sem consultar o prédio

Carvalho afirma que esse tipo de postura se aplica

inteiro a todo momento.”

até à administradora. “Há empresas que praticam preços

“Não deixo nada ficar velho ou quebrado”, relata, con-

extremamente baixos, mas o síndico não analisa o serviço

tando que realiza uma vistoria diária no condomínio. “Circulo

que será prestado”, comenta. Também é comum ocorrer

o prédio todo, pego o elevador do outro bloco, falo com os

em relação à mão de obra. Ele recomenda ao síndico se

funcionários, passo nas três portarias”, diz.

informar se a empresa de terceirização paga todos os

Campos deixa claro que está disponível 24 horas por dia –

encargos trabalhistas. “Se ela não faz os recolhimentos, o

pelo celular, interfone e e-mail – para assuntos relacionados

funcionário pode entrar com uma ação contra ela e também

ao condomínio. “Atendo morador, leio livro de reclamação e,

contra o condomínio.” pode fazer “o barato sair caro”. Ainda assim, ele esclarece que o síndico não decide sozinho. “No máximo ele faz um levantamento de custos levando três orçamentos.

Quem decide é a assembleia.” Portanto, prio-

quando sei que querem falar comigo, vou atrás da pessoa.”

Foto: Calão Jorge

De acordo com Rossi Paschoal, considerar apenas o valor

rizar custo, em detrimento de qualidade, é um erro não só do síndico, mas dos condôminos, que decidem em assembleia quem vão contratar.

Campos: “Circulo o prédio todo, pego o elevador do outro bloco, falo com os funcionários, passo nas três portarias”

20

DO BEM or que um síndico erra mais do que outro. dicos considerados exemplares por suas tão em alta.

Erro nº 6 Despesas extraordinárias, mas sem assembleia Paschoal diz que o síndico precisa obedecer as leis, “até porque ele está lidando com dinheiro alheio”. Ele lembra que, tirando as questões emergenciais, o síndico deve levar

Foto: Calão Jorge

para conhecimento da assembleia todo tipo de despesa. A despesa emergencial é aquela que precisa ser feita sem espera, como a fachada que está desmoronando, o elevador que corre o risco de cair, o rompimento de uma coluna e o estouro da prumada de gás.

Annunciato considera que, excetuadas as despesas emergenciais, o ideal é chamar uma assembleia específica para aprovar o gasto. “Se não houver assembleia, o condômino pode se recusar a pagar.”

Segundo Francisco Carvalho, é até comum a aprovação de despesas com assembleia quando os gastos são maioBraschi (à direita), com o zelador Valter: Receita de sucesso inclui ouvir, ser flexível e ter a colaboração de um bom zelador.

res. “Uma pintura nunca é autorizada só pelo síndico”, ilustra.

Ele explica que despesas mais modestas nem passam pelo crivo dos condôminos porque toda assembleia tem um cus-

Alfredo Carlos Braschi, síndico do Condomínio

to (correio, aluguel de cadeiras, etc.). “Algumas chegam a

Edifícios Brusque-Itajaí, localizado no bairro

custar R$ 2 mil”, informa, acrescentando que o síndico não

do Ipiranga, na Capital.

convoca uma assembleia para votar uma despesa que custe o mesmo que a reunião.

Braschi assumiu o posto em 2006. Por causa de sua formação técnica nas áreas de Engenharia Civil e Elétrica, tinha o perfil perfeito para um empreendimento que, por ter sido inaugurado em 1972, precisava de umas reformas.

“Estou deixando o local impecável. Durante dois anos investi na melhoria do condomínio. E sem mexer no valor do boleto”, conta ele.

Entre outras coisas, Braschi refez a parte elétrica e os jardins, trocou o portão, pôs a chamada gaiola na portaria. No momento, ele instala 48 câmeras coloridas no condomínio. O melhor é que ele é de pôr a mão na massa. “Substituímos os antigos quadros de luz por quadros digitais. Projetei, fiz e o zelador montou”, relembra.

O síndico conta que acata as orientações da administradora. “É preciso fazer tudo dentro da lei”, justifica. Também mantém um bom relacionamento com os condôminos e diz prezar a transparência. “O síndico não pode ser arrogante e tem que dialogar”, avalia. Sua receita de sucesso inclui ouvir, ser flexível e ter a colaboração de um bom zelador. “Ele é meu braço direito.”

Erro nº 7 Dois pesos, duas medidas Na enquete, as administradoras disseram que os síndicos erram quando dão tratamento diferenciado a alguns condôminos com os quais têm amizade. Sergio Meira condena a atitude. “O síndico tem de fazer a gestão para todos os condôminos, mesmo tendo amizade com um ou outro”, opina.

“Há gente que segue à risca o ditado que diz ‘para os meus amigos tudo, para os inimigos a lei”, comenta Annunciato. “O síndico que é seguidor da Convenção e do Regulamento vai fazer com que se cumpra o que foi decidido por todos.” Por isso tem de se amparar no Regimento Interno e nas deliberações da assembleia. “E com cuidado para não haver dois pesos, duas medidas.”

Conforme Annunciato, toda pessoa que se sentir lesada pode se voltar contra o condomínio, processando-o por danos morais. “O condomínio responde por tudo que o síndico fizer dentro de suas atribuições. Mas, se extrapolar seus poderes, é ele que responde.”

21

sustentaBilidade Por Sônia Salgueiro

Ideia

luminosa Iluminação sustentável pressupõe o uso de lâmpadas corretas para cada ambiente do condomínio

E

stabelecimentos comer-

analisá-la de maneira global. Nem

Segundo ele, para ter uma ilu-

ciais, industriais e empre-

sempre trocar as lâmpadas resolve

minação sustentável, o condomí-

endimentos residenciais

todos os problemas”, afirma o en-

nio deve fazer um mapeamento

têm se esforçado para ser

genheiro civil Luiz Henrique Ferreira,

dos maiores vilões em termos de

mais sustentáveis. Isso vale também

diretor da Inovatech Engenharia,

consumo. “Em geral, a iluminação

para a iluminação das áreas comuns

consultoria especializada em projetos

das áreas comuns pesa mais, se-

dos condomínios (salão de festas,

sustentáveis. “Há condomínios ilumi-

guida dos elevadores”, comenta.

quadras, playground e sala de gi-

nados demais e esse é um detalhe

O próximo passo, esclarece, é

nástica, entre outras). “Quando se

a se eliminar para que se obtenha

analisar os circuitos e, se for o

fala em sustentabilidade, é preciso

sustentabilidade de fato.”

caso, alterá-los. “Com uma simples

DICAS  Substitua as lâmpadas

 Ao reformar o prédio, evite

fluorescentes compactas

pintar com cores escuras

compactas ou circulares em

de 9 watts. Elas iluminam como

as paredes dos halls dos

locais onde as luzes ficam

uma lâmpada incandescente

elevadores, escadas e

de 60 watts.

corredores, pois elas exigirão

acesas por mais de quatro horas por dia.  Coloque as lâmpadas fluorescentes queimadas em recipientes destinados à coleta seletiva de lixo. Elas devem ser encaminhadas inteiras.

 Nas garagens, procure iluminar apenas as áreas de circulação de veículos, não diretamente os boxes.  Ao desativar lâmpadas

lâmpadas mais fortes, com maior consumo de energia elétrica.  Em áreas externas, estude a possibilidade de substituir as lâmpadas existentes por

fluorescentes, não esqueça

lâmpadas a vapor de sódio a

 Nos corredores ou hall dos

de desligar também o reator;

alta pressão (VSAP), que

andares, utilize sensores

caso contrário, ele continuará

fornecem mais luz com menor

de presença.

consumindo energia.

consumo de energia.

Fonte: Eletrobras

22

 Nas escadas, use lâmpadas

incandescentes por fluorescentes

O ADEUS ÀS LÂMPADAS INCANDESCENTES As lâmpadas incandescentes estão

aquelas com potência igual ou inferior a

com os dias contados. Até 30 de junho

40 watts, as incandescentes específicas

de 2016, elas deverão ser substituídas

para estufas de secagem e de pintura,

por versões mais econômicas, segundo

equipamentos hospitalares e as

determina portaria interministerial

incandescentes refletoras/defletoras ou

dos Ministérios de Minas e Energia,

espelhadas, entre outras.

da Ciência e Tecnologia e do

Estima-se que a lâmpada

Desenvolvimento, Indústria e Comércio

incandescente responda por cerca

Exterior, publicada em 6 de janeiro

de 80% da iluminação residencial no

último.

País. O mercado brasileiro consome

Segundo a portaria, fazem parte

em torno de 300 milhões de lâmpadas

da regulamentação as lâmpadas

incandescentes e 100 milhões de

incandescentes de uso geral, exceto

lâmpadas fluorescentes compactas.

revisão do quadro de energia, você

nios do Secovi-SP (Sindicato da

por andar”, sugere Bernardes. Nessa

pode setorizar a iluminação, isto é,

Habitação), diz que as fluorescentes

aplicação, lembra, a lâmpada incan-

programar uma iluminação para uma

compactas (também chamadas

descente é mais indicada, uma vez

ocupação plena e outra para garantir

econômicas) são indicadas para as

que o ato de acender e apagar reduz

a segurança.”

áreas comuns onde as luzes ficam

a vida útil da lâmpada fluorescente.

O diretor da Inovatech aconselha

acesas por mais de uma hora. “Por

Há no País cerca de 400 milhões

os condomínios a procurarem lâm-

menos tempo, ela não é econômi-

de pontos de iluminação residencial,

padas mais eficientes. “Sempre que

ca”, destaca, explicando que, no

sendo que uma parte significativa

possível, use produtos etiquetados

acende-apaga, sua durabilidade cai.

é de lâmpadas incandescentes,

com o selo Procel, da Eletrobras. As lâmpadas fluorescentes circulares

Sensores e lâmpadas

não têm esse selo, mas também são muito eficientes.” Segundo a

Os sensores de presença podem

Eletrobras, a lâmpada fluores-

ser úteis nessa cruzada por econo-

cente economiza até 80% de

mia, conforme Ferreira, da Inovatech.

energia em relação a uma

“Eles demandam uma certa inter-

lâmpada incandescente.

venção, mas são extremamente efi-

Geraldo Bernar-

cientes, especialmente onde o ciclo

des, diretor de Sus-

de apagar e acender é superior a 15

tentabilidade da vice-presidência

minutos”, diz.

“O ideal é que haja um sensor

de Adminisbiliária e Co n do m í-

Bernardes: Fluorescentes compactas são indicadas para áreas comuns onde as luzes ficam acesas por mais tempo

Foto: Calão Jorge

tração Imo-

23

sustentaBilidade Por Sônia Salgueiro

Foto: Divulgação

lares conquistam mais adeptos.

Mendes: Tecnologia LED é a última inovação no segmento

segundo Fernando Mendes, gerente

incandescente de 60 watts, temos a

evolução. No passado, só existiam

fluorescente compacta de 23 watts

as fluorescentes tradicionais com

custando em torno de R$ 10 e a LED

reator eletromagnético (é o reator

de 12 watts com preço de R$ 200.

que faz a lâmpada funcionar e a

Sua vantagem sobre as demais é que

mantém em operação). Depois sur-

ela dura de 25 mil a 45 mil horas. A

giu a fluorescente tubular com reator

lâmpada compacta possui vida útil de

eletrônico. “Esse reator consome

4 mil a 8 mil horas e a incandescen-

menos energia”, afirma o gerente

te, de 1 mil horas. “Levando-se em

da Philips Lightning. Segundo ele,

conta que um apartamento consome

comparada a uma lâmpada incan-

cerca de 1 mil horas por ano, uma

descente de 40 watts, a economia

incandescente vai durar um ano;

de uma fluorescente de 32 watts é

uma compacta, de 4 a 8; e a LED, 25

de aproximadamente 35%.

anos”, compara Mendes.

A segunda onda de inovação,

O descarte é um ponto bastante

conforme Mendes, foi a lâmpada

delicado quando se fala de lâmpa-

fluorescente T5. “Ela é recomenda-

das. Segundo Ferreira, da Inovatech,

da para as áreas comuns cobertas

as lâmpadas de vapor metálico (de

(halls, elevadores etc.).” Para as

rua) e as fluorescentes são as mais

áreas externas, é melhor recorrer a

complicadas do ponto de vista de

lâmpadas de vapor metálico ou às

sustentabilidade. “Já as incandes-

de sódio.

centes, menos perigosas em termos

A última inovação se refere à tec-

de impacto ambiental, têm alto

de Marketing e Produtos da área de

nologia LED (Diodo Emissor de Luz,

consumo de energia.” A lâmpada

LEDs e do Programa de Eficiência

da sigla em inglês). O maior obstá-

LED pode ser considerada verde,

Energética da Philips Lightning na

culo à sua popularização, segundo

pois não possui nem chumbo e

América Latina. Aos poucos, porém,

os especialistas, é o alto custo.

nem mercúrio.

as fluorescentes compactas e circu-

Tendo-se por base a luminosidade

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24

proporcionada por uma lâmpada

As lâmpadas estão em constante

legislação Por Marcos Fernando Queiroz

Com tudo em cima Saiba como evitar os principais focos de conflito na cobertura dos edifícios residenciais, como construções irregulares, fechamentos e uso indevido da área Em se tratando de área comum,

de Emergências em Edifícios, que não

lizadas no último andar dos

conforme previsto no artigo 1.331, § 5º

recomenda a obstrução das vias de

edifícios podem ser sinônimo

do Código Civil, a privatização do uso

acesso e de circulação da edificação,

de transtorno, não só para o morador,

pode ser admitida pelos condôminos

devido ao risco de comprometimento

mas para todos os outros condôminos,

desde que deliberada unanimemente.

da segurança contra incêndio. “Contu-

além do síndico. Isso acontece porque

“A utilização exclusiva impõe ao seu

do, o síndico precisa cuidar para que

a grande maioria insiste em não res-

beneficiário a responsabilidade pela

as pessoas não transitem por ali de

peitar regras comuns, ou mesmo não

sua manutenção, obrigação que

forma aleatória, fato que inclusive pode

dispõe de informação necessária para

encontra amparo no artigo 1.340 do

gerar acidentes”, adverte a advogada.

que o espaço seja mantido ou usado

Código Civil”, adiciona a advogada.

com bom senso.

É preciso atenção ainda quanto à

Além dessa responsabilidade,

edificação de obras clandestinas em

“Antes de tudo, é preciso observar

pode a assembleia deliberar que o

área comum sem a autorização de

o que diz a legislação, a instituição

beneficiário fica obrigado a pagar

todos os coproprietários e obediência

ou a Convenção”, adianta Marta Pes-

ou dar uma contraprestação em prol

à legislação municipal, principalmente

soa, assessora jurídica do Secovi-SP

do condomínio. “Obviamente, o uso

no que diz respeito ao limite de cons-

(Sindicato da Habitação). Segundo

exclusivo que se desenvolverá sobre

trução. “Os famosos puxadinhos na

ela, o terraço de cobertura é parte

as áreas comuns não pode causar

cobertura podem colocar o condomí-

comum, e a responsabilidade pela

qualquer tipo de incômodo aos demais

nio em situação irregular, ensejando

sua manutenção cabe ao condomínio,

moradores”, detalha, ainda, a assesso-

a realização de assembleia geral,

salvo disposição contrária da escritura

ra do Sindicato.

decidindo-se pelo retorno à situação

de constituição. “Tal área, embora

Por outro lado, existe a polêmica

anterior, como a própria demolição da

copropriedade de todos os condômi-

do acesso às coberturas. Muitos con-

obra”, alerta a assessora jurídica do

nos, a rigor não é de uso comum, pois

domínios enfrentam problemas com

Secovi-SP.

muitas vezes só tem utilidade para

o uso indevido dessas áreas para

os ocupantes da unidade da própria

secagem de roupas, banho de sol,

cobertura”, esclarece.

consumo de bebida alcoólica por ado-

Por isso, alguns condomínios

lescentes, presença de crianças etc.

permitem ao morador da cobertura

Tal prática traz sérios problemas

a utilização desse lugar comum,

para os síndicos, segundo Marta, pos-

sempre a título precário, definindo em

to que o fechamento da porta que dá

assembleia as condições em que esse

acesso a essa área infringe a Instrução

diferencial será concedido. “Com tal

Técnica n° 11/01, do Corpo de Bombei-

medida, concede-se o direito exclusivo

ros, denominada Saída de Emergência

de uso, isto é, a posse direta, e não a

em Edificações, bem como a NBR

propriedade. Esta continuará sendo

9077/93 da ABNT, denominada Saídas

Foto: Calão Jorge

N

ão tem jeito. Unidades loca-

área comum de todos, insuscetível de alienação pelo seu beneficiário exclusivo”, afirma Marta.

Marta: “Os famosos puxadinhos na cobertura podem colocar o condomínio em situação irregular”

25

manutenção Por Paula Ignacio

Jardim bem protegido no frio A chegada do inverno demanda cuidados especiais com as plantas de jardins e vasos nas áreas comuns dos condomínios

N

o inverno, a maioria das

des dos condomínios, por sua vez,

necessárias. “Só realizamos podas

plantas entra em estado de

também desacelera nesta época

daquelas que não entram em estado

dormência. Isso significa

do ano. Apesar disso, há cuidados

de dormência. Mas, por via das dú-

que o metabolismo diminui e elas

específicos a serem tomados. Espe-

vidas, é melhor deixar esse tipo de

deixam de produzir folhas, flores

cialistas alertam, por exemplo, que é

manutenção para outras estações

e frutos no período.

importante conhecer bem as plantas,

do ano, como a primavera e o verão”,

de forma a evitar podas e regas des-

afirma a paisagista Daniela Sedo.

Foto Calão Jorge

A manutenção das áreas ver-

26

Com o tempo frio e a diminuição da incidência de raios solares, a evaporação da água também acontece de maneira mais lenta e, por isso, não há necessidade de regar as plantas constantemente. “A umidade excessiva do solo pode causar fungos nas raízes, ocasionando sua morte”, destaca Daniela.

Ela explica que, após a poda, as

Para a boa saúde das plantas, a

plantas precisam cicatrizar o local

paisagista sugere não regar as plan-

onde foram cortadas e, para isso,

tas em momentos de vento intenso,

seu metabolismo tem de trabalhar

já que as partículas de água não

mais. “No inverno, porém, isso não

conseguirão atingir completamente

acontece, e a cicatrização fica com-

o solo. Além disso, é bom molhá-las

prometida. A ferida aberta acaba se

bem próximo às raízes, sempre no

tornando um canal para a entrada de

período da manhã. À tarde, segundo

doenças”, acrescenta.

ela, a água evapora rápido demais

27

manutenção Por Paula Ignacio

Foto: Calão Jorge

e, à noite, o processo é mais lento, deixando o solo muito úmido.

A recomendação principal é que se compreenda o ciclo de vida das plantas, cuidando para que, no inverno, as mais delicadas fiquem protegidas do frio excessivo. Os gramados podem ser cobertos com produtos orgânicos misturados à areia, para que suas folhas não ressequem.

O mesmo procedimento pode ser adotado com gramíneas, que assim se manterão vistosas e saudáveis durante toda a estação.

Não é aconselhado adubar as plantas durante o inverno, porque No inverno, é bom evitar podas e regas desnecessárias

Flores no inverno?

Há espécies que frutificam ou florescem nesta época do ano. As azaleias, o amor-perfeito, o kalanchoe e os gerânios, por exemplo, se mantêm

elas não absorverão os nutrientes de forma adequada, justamente por estarem em estado de dormência.

O melhor a se fazer é aguardar a chegada da primavera.

floridos durante o inverno, tornando os jardins ainda mais bonitos.

Galhos e folhas secas

Essas plantas podem ser podadas, mas deve-se atentar para que os

Uma manutenção eficiente do jar-

brotos que estão nascendo não sejam cortados. Já as regas devem ser diminuídas, e as plantas precisam ser protegidas em noites muito frias. “A proteção pode ser feita com tecido, durante a noite. As plantas também sentem frio, e as folhagens, em muitos casos, ressecam pela falta de umidade do ar”, afirma a paisagista Daniela Sedo.

dim compreende, necessariamente, galhos secos, mesmo nos dias frios.

“As folhas mortas devem ser retiradas

baixas terão nutrientes, não ficarão

tanto do solo quanto das próprias

cobertas por sujeira e folhas e rece-

plantas, já que elas não servem de

berão maior incidência de luz solar”,

adubo e não têm nutrientes para

explica Daniela Sedo.

oferecer. O solo, por sua vez, pode

De qualquer maneira, vale con-

ser coberto com matéria

sultar sempre um paisagista para

orgânica curtida, en-

informar-se de que maneira o solo

contrada facilmente em

pode oferecer melhores nutrientes

casas que comercia-

às plantas, e quais os cuidados

lizam produtos para

adequados para cada uma delas.

jardinagem. Desta for-

“Cada jardim tem suas espécies e

ma, as plantas mais

Azaleias

28

Gerânios

a retirada permanente de folhas e

características próprias”, justifica.

oPinião Por Hubert Gebara

Maiores que o

planeta M

esmo tendo sobrevivido às violentas chuvas e

agora. Mas já houve muita atividade vulcânica em terras

inundações da última temporada, ainda estamos

brasileiras. Vulcões extintos podem voltar a ser ativos.

sob o efeito dessas turbulências cada vez mais

Nada pode ser feito nesses casos. Terremotos podem ser,

comuns em cidades brasileiras. Elas se somaram a outras

todavia – remotamente ou não –, consequência de extensas

fora de nossas fronteiras – como os terremotos –, especial-

agressões ao subsolo rico em petróleo. Subsolos também

mente em países como Chile e Japão. Em ambos os casos,

fazem parte do projeto.

a questão da relação das moradias e outras edificações com

O mercado imobiliário brasileiro – nossos projetos

o meio ambiente veio à tona. O Japão, país mais organi-

residenciais ou corporativos e a conexão destes com as

zado do mundo em previsão ambiental, não soube como

cidades brasileiras – não pode ser tímido. O Brasil está

deter o colossal tsunami que sucedeu ao também colossal

num momento importante. Vem atravessando e saindo-se

terremoto que devastou o país meses atrás.

bem da crise que ainda está assolando outros países. Há

O debate sobre o que a natureza tem aprontado contra

uma forte maré de aquecimento e expansão. Mas nenhum

nossas cidades levanta algumas dúvidas que julgávamos

mercado imobiliário, mesmo os de primeiro mundo, nenhum

inexistentes, improváveis ou fictícias, mas que são bem reais

projeto de moradia ou corporativo, seja onde for, pode estar

agora. O terreno onde construímos nossas casas, nossas

acima da natureza.

pontes e quaisquer outros de nossos monumentos urbanos

É bom lembrar que somos agora 7 bilhões de humanos

“faz parte do projeto”. Havíamos esquecido? Não estamos

na Terra. Houve um crescimento em torno de 40% durante

falando apenas de moradias precárias erguidas sobre os

as últimas décadas (não muitas) e a pressão sobre o meio

lixões que proliferam por aí. Alguns empreendimentos de

ambiente é enorme. Mesmo assim queremos crescer. O

luxo também foram ou estão sendo construídos sem que

que antigamente (não muito) chamávamos de sociedade

levemos em conta essa circunstância óbvia: sim, os terrenos

de consumo está ainda ávida por crescimento. A chamada

fazem parte do projeto.

sustentabilidade continua lutando para encontrar seu es-

Quase todos sabem que a análise do terreno envolve

paço no mundo consumista e autofágico. Há um confronto

ventilação, miniclimas, aquecimento solar, conforto térmi-

do crescimento com a sustentabilidade, um confronto que

co e a própria existência ou não de veios subterrâneos,

nunca poderá ser vencido por nós. O paradoxo é que, sem

com suas eventuais falhas geológicas. Envolve também

esquecer o limite que a natureza nos impõe, nosso cresci-

o entorno, porque uma inundação pode partir de obras

mento não pode ser tímido.

inadequadas existentes nas proximidades.

Nada disso é novo. A revolta da natureza pode, entretanto, estar apenas começando. O Brasil não tem vulcões

O mercado imobiliário, atualmente pilar da economia global, não pode recuar. Chegamos ao ponto de não retorno. Só não podemos ser maiores que o planeta.

Hubert Gebara é vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP (Sindicato da Habitação)

30

informe publicitário

Elevador a grande invenção.

Cada vez mais atual e presente A necessidade da construção dos edifícios cada vez se faz mais presente decorrente do aumento da população, escassez e valorização dos terrenos além da segurança pessoal.

O equipamento que possibilitou a construção dos edifícios mais modestos até os chamados arranha céus foi o elevador. Portanto, podemos afirmar com certeza que esse equipamento foi a grande invenção dos últimos tempos, pois sem ele não teríamos a condição de verticalizar as edificações, concentrando e acomodando grande número de famílias e escritórios comerciais.

A viabilização do elevador foi possível a partir de 1.853, com a invenção de um dispositivo que foi denominado de Limitador de Velocidade e Freio de Segurança, que tem como função brecar a cabina do elevador caso sua velocidade nominal, exceda a pré-estabelecida. Com esse dispositivo acoplado, foi possível transportar passageiros com total segurança.

Cada vez mais a questão de segurança está presente no nosso cotidiano, e, em função de alguns fatos e metodologia, o mercado de

elevadores vêm adotando como padrão, efetuar a revisão desse dispositivo, em média a cada 02 (dois) anos independente do tempo de uso do elevador, executando a aferição, testes e substituição de lacre. Como estes trabalhos não estão contemplados nos contratos de assistência técnica, deverão ser objeto de proposta e negociação entre empresa e cliente.

Em abril de 2010 foi publicado, na Revista Direcional a entrevista feita com o consultor Engenheiro Sérgio Rodrigues, especializado em elevadores aonde diz que: “LIMITADORES DE VELOCIDADE Esses componentes são os responsáveis pela parada de emergência da cabina, caso a velocidade de descida seja alta (evita a sua queda). Eles apresentam desgaste natural e periodicamente devem ser calibrados e testados (normalmente a cada 2 anos). “Mensalmente faz-se a verificação da lubrificação e da ausência de ruídos.”

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Secovi-SP prepara condomínios para o Conectividade

Social ICP

A partir de 1º de janeiro de 2012, a transmissão dos arquivos do FGTS deverá ser feita pelo novo Conectividade Social, procedimento que exige o uso do certificado digital ICP Brasil

A

gora é fato. Até 31 de de-

possível, sem a certificação, cumprir

AR do Secovi-SP foi o suporte pres-

zembro de 2012 todos os

esse e outros processos. Então, se-

tado por quem entende do mercado.

empregadores, incluindo os

gundo o cronograma sugerido pela

“Sem dúvida, ficamos muito mais con-

condomínios, deverão estar com o

Caixa Econômica Federal, até 23 de

fortáveis em contar com o Secovi-SP.

certificado digital ICP Brasil em mãos

dezembro todos os empregadores

Como o assunto é relativamente

para o cumprimento das suas obriga-

devem ter encaminhado a solicitação

novo, presteza no atendimento fez

ções junto ao FGTS por meio de um

de seus Certificados Digitais”, avisa

e faz a diferença”, diz ela. A Adimax

canal eletrônico de comunicação ágil,

Maraneide Alves Brock, gerente do

também está procedendo a certifi-

inovador e seguro: o novo Conectivi-

Departamento Jurídico do Secovi-SP

cação digital de boa parte de sua

dade Social ICP.

(Sindicato da Habitação).

carteira de condomínios por meio da

“A partir de 1º de janeiro, não será

Pensando nos benefícios que

AR Secovi-SP.

pode oferecer aos seus associados e representados, em janeiro de 2011

O projeto

o Secovi-SP implantou em sua sede

Maraneide: “Condomínios podem providenciar suas certificações para aderir ao novo procedimento com vantagens especiais por meio do Sindicato”

34

uma AR (Autoridade de Registro) devi-

A área jurídica e a Vice-presidência

damente credenciada e capacitada a

de Administração Imobiliária e Con-

emitir certificados digitais, garantindo

domínios do Secovi-SP têm acom-

maior segurança no processo com

panhado de perto todos os ajustes e

atendimento, preços e condições

novidades sobre o tema e, na noite do

de pagamento diferenciados. “Os

dia 30 de maio, realizaram um grande

condomínios podem providenciar

evento na sede do Sindicato para

suas certificações para aderir ao

prestar esclarecimentos aos síndicos

novo procedimento com vantagens

e administradoras de condomínio. O

especiais por meio do Sindicato”,

encontro, que reuniu mais de 200 par-

comenta Maraneide.

ticipantes, contou com a participação

Para Eugênia de Barros Alves, da

de técnicos do Sindicato, da Caixa e

área de Recursos Humanos da Adi-

da Imesp (Imprensa Oficial do Estado

max Administradora de Condomínios,

de São Paulo).

o fator determinante para escolha da

O Secovi-SP está no primeiro rol

PARA SABER MAIS – Telefone da Central de Relacionamento: (11) 5591-1304 a 1308, e-mail certificadodigital@secovi.com.br e site www.secovi.com.br/certificadodigital de entidades detentoras da AR vin-

continuidade, segurança e velocidade

culadas à Autoridade Certificadora

a todos os interlocutores”, afirma João

Imprensa Oficial do Estado, e que atu-

Paulo Foini, gerente de Produtos de

am baseadas no sistema ICP-Brasil.

Tecnologia da Imesp.

O projeto da Imprensa Oficial

Para ele, a evolução do mercado

para desenvolvimento de produtos

de certificação eletrônica cumpriu seu

e serviços a partir da tecnologia

primeiro fluxo pelo caminho da obriga-

digital funciona hoje de maneira

toriedade, de forma que a consciência

bastante assertiva. “O grande esfor-

do uso desse instrumento ocorreu

ço se dá no sentido de levar nossa

após a reunião de documentos que

experiência no tratamento eletrônico

garantem eficácia na tramitação do

dos clientes, para, desta forma, dar

processo.

O QUE É CONECTIVIDADE? Documentos necessários para a emissão do certificado digital:

O Conectividade Social ICP,

certificado em disquete. Além das

cujo aplicativo já está disponível

transações da “Conexão Segura”,

no site da Caixa, é a nova versão

também é possível enviar arquivos

1) Instituição, Especificação e

do Conectividade Social utiliza-

Sefip, GRRF e receber relatórios via

do até aqui pelos empregadores

caixa postal.

2) 3) 4)

5) 6) 7)

Convenção do condomínio, devidamente registradas.

Ata de assembleia de eleição do síndico.

Cartão de CNPJ. Documento de identidade válido do síndico (RG, CNH ou identidade expedida por órgão de classe com validade em todo o território nacional). Se emitido há mais de cinco anos, anexar foto recente.

CPF do síndico.

Comprovante de residência do síndico.

Se o síndico for uma pessoa jurídica, a documentação incluirá: – contrato social em vigor consolidado ou não e suas alterações posteriores da pessoa jurídica.

– ata de eleição da pessoa jurídica.

– CNPJ. – documentos pessoais dos representantes da pessoa jurídica.

para transmissão dos arquivos Se-

ICP, ou Infra-estrutura de Chaves

fip/GFIP (Guia de Recolhimento do

Públicas, é a sigla no Brasil para

Fundo de Garantia e Informações à

PKI (Public Key Infrastructure), um

Previdência Social).

conjunto de técnicas, práticas e pro-

É um canal eletrônico de rela-

cedimentos elaborado para suportar

cionamento facilmente adaptável

um sistema criptográfico com base

às empresas e condomínios que

em certificados digitais.

precisam cumprir suas obrigações

Desde julho de 2001, o Comitê

ante ao FGTS. Atualmente, permite

Gestor da ICP-Brasil estabelece a

a transmissão do arquivo do Sistema

política, os critérios e as normas para

Empresa de Recolhimento do FGTS

licenciamento de ACs (Autoridades

e Informações à Previdência Social

Certificadoras), ARs (Autoridades

(Sefip), bem como a operação de

de Registro) e demais prestadores

toda a sistemática Caixa/PIS/Em-

de serviços de suporte em todos os

presa. É possível, ainda, visualizar e

níveis da cadeia de certificação, cre-

imprimir o relatório de informações

denciando as respectivas empresas

do Saldo (IS), por meio do Visuali-

na emissão de certificados no meio

zador de Relatórios.

digital brasileiro.

O novo canal passa a ser 100%

Outros detalhes em www.caixa.

web e traz diversas facilidades

gov.br/FGTS/conectividade_social_

em relação à versão que utiliza o

ICP.asp ou telefone 0800 726 0104.

35

tiRa-dÚVidas

Área trabalhista

O estrangeiro pode ser procurador de condômino na assembleia geral? Qual o prazo da licença-paternidade? Estas e outras questões são respondidas pelo Departamento Jurídico do Secovi-SP

rita de cassia guimarães bracale oab/Sp 236.180

1

2

Qual a base de cálculo para o desconto da parcela de

Qual o prazo da licença-paternidade?

vale-transporte custeada pelo empregado?

A base de cálculo para desconto da parcela equivalente a 6% a título de vale-transporte é o salário básico do empregado, excluídos quaisquer adicionais ou vantagens (art. 9º, I, Decreto nº 95.247/87).

Dessa forma, as horas extras, o adicional por tempo de serviço, acúmulo de cargo, entre outros que porventura o empregado receba, não compõem a base de cálculo para desconto da parcela de vale-transporte por ele custeada.

A licença-paternidade corresponde a cinco dias corridos. Ressaltamos que, nos termos da Convenção Coletiva de Trabalho aplicada aos empregados em edifícios e condomínios, para efeito da contagem dos dias de licença-paternidade, não deverá ser computado o dia reservado ao repouso semanal remunerado (folga).

3 A supressão parcial do número de horas extras realizadas pelo empregado também dará ensejo ao pagamento de indenização?

Sim. A Justiça do Trabalho consolidou o entendimento de que, ainda que

ção da Súmula nº 291 do TST (Tribunal

correspondente ao valor de 1 (um)

Superior do Trabalho).

mês das horas suprimidas, total ou

suprimida pelo empregador apenas

parcialmente, para cada ano ou fra-

parte das horas extras realizadas habi-

Horas Extras. Habitualidade. Su-

ção igual ou superior a seis meses

tualmente pelo empregado (exemplo:

pressão. Indenização. (nova redação)

de prestação de serviço acima da

empregado realiza 2 horas extras

A supressão total ou parcial, pelo

jornada normal. O cálculo observará

diárias, sendo suprimida uma delas),

empregador, de serviço suplementar

a média das horas suplementares nos

será devida a indenização relativamente

prestado com habitualidade, durante

últimos 12 (doze) meses anteriores à

às horas eliminadas. Tal entendimento

pelo menos 1 (um) ano, assegura ao

mudança, multiplicada pelo valor da

encontra-se cristalizado na nova reda-

empregado o direito à indenização

hora extra do dia da supressão.

Este espaço é um canal permanente para que síndicos e administradoras esclareçam questões relacionadas ao dia a dia da gestão condominial. Envie suas dúvidas para o e-mail juridico@secovi.com.br 36

tiRa-dÚVidas

Área cível

1

João paulo rossi paschoal oab 153.841

O estrangeiro pode ser procurador de condômino na assembleia geral?

Sim. A Constituição Federal garante a igualdade de todos perante a lei. Assim, salvo situações pontuais, a igualdade entre brasileiros e estrangeiros é quase a mesma no que diz respeito aos direitos civis, seja na sua aquisição, seja no seu usufruto:

3

Constituição Federal: “Art. 5º - Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilida-

A partir do falecimento do condômino,

de do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à

quem passará a representar a unidade

propriedade, nos termos seguintes.”

autônoma?

O assunto é regulado pelo Código Civil: Art. 1.784. Aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legíti-

2 Qual votação é exigida para que o condomínio possa adjudicar o imóvel do devedor?

A adjudicação de imóvel do condômino devedor pelo condomínio, para posterior venda, é medida juridicamente possível, que não carece de expressa previsão no texto da Convenção do Condomínio para ter efetividade.

Para tanto, como ilustra a decisão abaixo, oriunda do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, exige-se a concordância unânime dos presentes em assembleia geral para que ocorra a adjudicação desejada (e não a unanimidade dos condôminos).

mos e testamentários. ...

Art. 1.797. Até o compromisso do inventariante, a administração da herança caberá, sucessivamente: I - ao cônjuge ou companheiro, se com o outro convivia ao tempo da abertura da sucessão; II - ao herdeiro que estiver na posse e administração dos bens, e, se houver mais de um nessas condições, ao mais velho; III - ao testamenteiro; IV - a pessoa de confiança do juiz, na falta ou escusa das indicadas nos incisos antecedentes, ou quando tiverem de ser afastadas por motivo grave levado ao conhecimento do juiz. ...

Art. 1.991. Desde a assinatura do com-

Ementa: Registro de imóveis. Dúvida procedente. Condo-

promisso até a homologação da partilha, a

mínio edilício. Adjudicação consequente à satisfação de débito

administração da herança será exercida pelo

condominial. Admissibilidade, em tese, por aplicação analógica

inventariante.

do artigo 63, § 3º, da Lei nº 4.591/64. Anuência dos condôminos, que se colhe por decisão unânime de assembleia geral, que não

Assim, o acatamento da ordem das pes-

se confunde com decisão unânime dos condôminos. Inadmis-

soas enunciadas no art. 1.797 do Código Civil

sibilidade, todavia, de aquisição de imóvel diverso da unidade

indicará o autorizado a representar a unidade.

condominial a qual o débito condominial está vinculado. Recurso

Tal circunstância perdurará até que seja

conhecido e desprovido. (CSM - Apel. Cív. nº 795-6/9 - São

assinado o compromisso por inventariante,

Vicente - Relator e Corregedor Geral da Justiça Gilberto Passos

pessoa a quem incumbirá a representação do

de Freitas - Julgado em 06/12/07 - DOE 26/02/08).

espólio a partir daí (art. 1.991 do Código Civil).

37

caRta do PResidente Por João Crestana

Comprador da classe C merece

atenção

O

cenário econômico global, aos poucos,

nesse segmento e 60% das pessoas passam di-

vem mudando no século 21. Nações eu-

cas de compra aos seus conhecidos, contra 20%

ropeias, Japão e Estados Unidos sofreram

da classe A.

fortes reveses na década passada, que teve na crise de 2008 seu momento mais dramático.

Se a empresa não conhecer essas peculiaridades, a divulgação boca a boca de seus serviços

Por outro lado, Brasil, Índia, China e Rússia

ou produtos deixa de ser oportunidade para se

ganham destaque pelo volume expressivo de con-

transformar em risco, potencializado diante do poder

sumidores internos e pela extensão territorial.

das redes sociais, como blogs, Twitter e Facebook,

Formado, predominantemente, por jovens em ascendência profissional e social, nosso País possui

acessíveis por 18 milhões de pessoas da classe C que usam a internet.

demanda para as próximas décadas. A mobilidade

O cuidado e a atenção com esses consumi-

social, que propiciou um crescimento de 62% da

dores serão fundamentais para a manutenção do

classe C – um salto de 62,7 milhões de pessoas,

ciclo produtivo imobiliário. Mais do que um imóvel,

em 2005, para 101,6 milhões, em 2010 –, mudou

jovens de 25 a 39 anos buscam conforto – mesmo

os hábitos de consumo.

em espaços pequenos, com 45 metros quadrados

E atender as expectativas desse novo público

ou menos –, qualidade e segurança.

é mais do que aumentar a escala de produção.

Para atender a 23 milhões de candidatos a

Deve-se entender esse novo comprador. Com

compradores de imóveis em 2022, de acordo com

base em alguns estudos divulgados até o mo-

estimativas da Fundação Getúlio Vargas, temos de

mento, os consumidores da classe C são mais

nos preparar. Não somente para lançar e vender

solidários, conforme pesquisa do Instituto Data-

bons produtos, mas também para administrar

popular. Outras características interessantes: a

esses novos espaços e mantê-los em excelentes

presença feminina como chefe de família é maior

condições de uso, por muitos anos.

João Crestana é presidente do Secovi-SP (Sindicato da Habitação) e da Comissão Nacional da Indústria Imobiliária da CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção)

38

Acessórios ABC Metal....................................................... pág. 40 Advento Comercial.......................................... pág. 41 Confiança........................................................ pág. 41 Jetpump.......................................................... pág. 40 Travema........................................................... pág. 40 Uruflex............................................................. pág. 40

Administração de Estacionamentos Doral Park Estacionamentos........................... pág. 41

Administradora ADCIP.............................................................. pág. 42 Coelho e Lima................................................. pág. 42 Damasco......................................................... pág. 42 Directa............................................................. pág. 42 F Moraes......................................................... pág. 42 Nuñez Aldin Condomínios.............................. pág. 41 Prisma............................................................. pág. 42 Sigecon Condomínios..................................... pág. 42 Souza Camargo.............................................. pág. 42 Verti.................................................................. pág. 42 Winn................................................................ pág. 43

Artigos para Salão de Jogos Bilhares Kid´S Sport....................................... pág. 43

Auditoria Conaudi........................................................... pág. 43

Mitson.............................................................. pág. 47 Monciel............................................................ pág. 47 New Servs....................................................... pág. 47 Novart Elevadores........................................... pág. 45 Paulista............................................................ pág. 46 Primac............................................................. pág. 32 RC................................................................... pág. 48 Santista............................................................ pág. 46 SPL.................................................................. pág. 47 Tecnew............................................................ pág. 48 Universal.......................................................... pág. 47 Zapplift............................................................ pág. 32

Equipamentos de Ginástica11 Johnson Fitness.............................................. pág. 27

Filtros Filtrolar............................................................. pág. 48

Fitness Mundo Fit........................................................ pág. 02

Porta Contra Fogo Impermeabilização Abrigo.............................................................. pág. 49 Amadeu F Chaves Dedetização..................... pág. 48 Landotek......................................................... pág. 48 Lwart................................................................ pág. 49 Polican............................................................. pág. 50 Sipan............................................................... pág. 50 Primer Impermeabilizantes............................. pág. 49

Bloqueador de Ar

Vital Corp......................................................... pág. 54

Reformas em Geral Souza Costa.................................................... pág. 54

Segurança Alarm-Line....................................................... pág. 55 Bombardi......................................................... pág. 55 Eletroseg......................................................... pág. 54

Economic Total................................................ pág. 43

Individualização AJ Martani....................................................... pág. 29 Sappel do Brasil.............................................. pág. 31

Seguros

Brigada de Incêndio Red Fire........................................................... pág. 43 Tecnofire.......................................................... pág. 43

Móveis

Síndico Profissional

Silton................................................................ pág. 50

João Afonso Capezzuto.................................. pág. 55

Móveis para Área de lazer

Tapetes

Solare.............................................................. pág. 50

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Paisagismo

Terceirização

Monte Verde Jardinagem................................ pág. 50

Grupo Alpha Serviços..................................... pág. 57 Grupo Fort....................................................... pág. 55 Horus Monitoramento..................................... pág. 58 JVS Serviços................................................... pág. 56 Maxxima.......................................................... pág. 56 Natzar Terceirização........................................ pág. 60 R.E. Service..................................................... pág. 57 Replace........................................................... pág. 58 SS Planejamento............................................. pág. 56 Star Light Terceirização................................... pág. 58 Treze Brasil...................................................... pág. 57

Vila Velha......................................................... pág. 07

Consultoria de Elevadores Dr. Elevador..................................................... pág. 44

Controle de Pragas Desintec Serviços Técnicos............................ pág. 44

Desentupidora Desentupidora Jupiter..................................... pág. 44 Real Desentupidora........................................ pág. 44

Elétrica Exclusiva Engenharia...................................... pág. 44 Hengeserv....................................................... pág. 44

Elevadores Alternativa........................................................ pág. 45 Asselev............................................................ pág. 45 Basic Elevadores............................................ pág. 32 CBE................................................................. pág. 45 Convert............................................................ pág. 32 CSM................................................................ pág. 46 Delev............................................................... pág. 45 Ewic................................................................. pág. 46 Grambell Elevadores....................................... pág. 32 Infolev.............................................................. pág. 33 Korman............................................................ pág. 46 MDE................................................................. pág. 46 Mega Elevadores............................................ pág. 45

Pintura Arco Iris........................................................... pág. 53 Fachadex......................................................... pág. 50 Katec Engenharia............................................ pág. 50 M Bergmann.................................................... pág. 53 PGM Pinturas.................................................. pág. 51 Pinturas Triunfo................................................ pág. 51 Projeto De Cores............................................. pág. 53 Repinte............................................................ pág. 51 Restaurar Engenharia..................................... pág. 52 Sipan Instalações Prediais.............................. pág. 52 Spectro Pinturas.............................................. pág. 52 VRM Engenharia............................................. pág. 53 ZS Pinturas...................................................... pág. 52

Treinamento Gabor RH........................................................ pág. 03

Válvula Redutora de Pressão V.R.P Premium................................................. pág. 59

Piscinas Mob Piscinas................................................... pág. 54 Wetnet............................................................. pág. 54

Vidros

Pisos

Vigilância

Mister Polish.................................................... pág. 53

Valmac............................................................. pág. 58

Terra Vidros...................................................... pág.58

Acessรณrios Acessรณrios - Jet Pump

Acessรณrios - Uruflex

Acessรณrios - Travema

40

Acessรณrios - ABC Metal

Acessórios - Administração de Estacionamentos - Administradoras Acessórios - Confiança

Acessórios - Advento

Adm de Estacionamentos - Doral Park

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Administradoras Administradora - Sigecon

Administr. - Damasco Im贸veis

Administradora - Directa

Administradora - Prisma

Administradora - Verti

Administradora - F. Moraes

Administradora - Souza Camargo Administradora - Coelho e Lima

42

Administradora - ADCIP

Adm. - Artigos para Salão de Jogos - Auditoria - Bloqueador de Ar - Brig. de Incêndio Administradora - Winn

Bloqueador de ar - Economic Total

Artigos - Bilhares Kid´s Sport

Brigada de Incêndio - Red Fire

Auditoria - Conaldi

Brigada de Incêndio - Tecno Fire

43

Consultoria em Elevadores - Contr. de Pragas - Desentupidora - Elétrica Consultoria em Elevadores - Dr. Elevador

Controle de Pragas - Desintec

Desentupidora - Jupiter

Desentupidora - Real

Elétrica - Hengeserv

44

Elétrica - Exclusiva Engenharia

Elevadores Elevadores - Mega

Elevadores - Novart

Elevadores - Asselev

Elevadores - Alternativa

Elevadores - CBE

Elevadores - Delev

45

Elevadores Elevadores - CSM

Elevadores - MDE

Elevadores - Ewic

Elevadores - Paulista

Elevadores - Korman

Elevadores - Santista

46

Elevadores Elevadores - Mitson

Elevadores - Monciel

Elevadores - SPL

Elevadores - New Servs

Elevadores - Universal

47

Elevadores - Filtros - Impermeabilização Elevadores - Tecnew

Elevadores - RC

Impermeab. / Hidraul. - Landotek

Filtros - Filtrolar

Impermeabilização - Amadeu

48

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Móveis - Silton Flex

Impermeabilização - Sipan

Móveis - Solare Design

Paisagismo - Monte Verde

50

Pintura - Fachadex

Pintura - Katec

Pintura Pintura - PGM Pinturas

Pintura - Repinte

Pintura - Triunfo

51

Pintura Pintura - Sipan

Pintura - Restaurar Engenharia

Pintura - ZS Pinturas

52

Pintura - Spectro Pinturas

Pintura - Pisos Pintura - Arco-Ă?ris

Pintura - Projeto de Cores

Pintura - M Bergamn

Pintura - VRMA Engenharia

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Piscinas - Porta Contra Fogo - Reformas - Seguranรงa Piscinas - Wetnet

Piscinas - Mob Piscinas

Porta Contra Fogo - Vital Corp

Reformas - Souza Costa

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