Secovi-SP - Edição 203

ANO 18 - No 203 - Março/2010

A REVISTA PARA SÍNDICOS, CONDÔMINOS E ADMINISTRADORAS

Impermeabilização de áreas externas Bichos de estimação são alvo de polêmica

Comece a vida em condomínio com tranquilidade

ÍNdice

Março/2010

36

Capa O sucesso de um empreendimento depende de providências corretas na fase de implantação do condomínio

22

Manutenção Especialistas dão dicas sobre impermeabilização de áreas externas

12

Vida de Síndico O síndico profissional Edison Giacomini lidera quatro empreendimentos de Bauru

28

Legislação Animais estão entre as principais fontes de atrito nos condomínios

08 11 14 18 20 6

É bom saber Espaço do leitor Saúde e bem-estar qualificação profissional Moeda forte

32 34 35 43

Especial Opinião 1 Dia a dia Opinião 2

44 46 50 53

Seu espaço Tira-dúvidas Carta do presidente Guia de produtos e serviços

R. Dr. Bacelar, 1.043 – CEP 04026-002 – São Paulo/SP Tel. (11) 5591-1300 – Fax (11) 5591-1301 e-mail: secovi@secovi.com.br – Portal: www.secovi.com.br

Recado da

T

DIRETORIA

editora

odo mundo sonha com o condomínio ideal, sem

Presidente João Crestana Vice-presidentes Cláudio Bernardes, Ricardo Yazbek, Ely Wertheim, Flavio Prando, Basílio Jafet, Caio Portugal, Carlos Alberto C. Camargo, Carlos Borges, Ciro Scopel, Elbio Fernández Mera, Flavio Amary, Hubert Gebara Conselho editorial Hubert Gebara, Sergio Mauad, Paulo André Jorge Germanos, Ricardo Yazbek e Sergio Ferrador

problemas ou conflitos. A receita para chegar lá depende de uma infinidade de fatores, mas especialistas

PRODUÇÃO EDITORIAL

afirmam que a fase de implantação é o ponto de partida

Assessoria de Comunicação do Secovi - SP

para que tudo corra bem nos anos seguintes. As chances

REPORTAGEM E REDAÇÃO

de sucesso são enormes se forem seguidos todos os pro-

Redação leitor@revistasecovi.com.br Editora responsável Sônia Salgueiro (MTb 15.414) Reportagem e redação Marcos Fernando Queiroz e Nanci Moraes Fotos José Carlos T. Jorge Assistente de redação Queli Peixoto Colaboradores Alessandro de Mesquita, Eliane Quinalia, Luana Garcia e Márcio Padula (Fontpress Comunicação) Apoio Catarina Anderáos, Cristina Pupo, Maria do Carmo Gregório, Rosana Pinto, Shirley Valentin e Silvia Carneiro (Comunicação), Carlos Alexandre Cabral, João Paulo Rossi Paschoal, Karina Zuanazi Negreli, Maraneide Alves Brock, Marta Cristina Pessoa, Rita de Cássia Guimarães Bracale (Jurídico), Roberto Akazawa, Edson Kitamura, Fabricio Pereira e Daniella Magnani (Economia)

cedimentos legais e, principalmente, se a entrada em cena da administradora ocorrer no início do processo.

Com toda sua experiência, as administradoras colaboram para o pleno funcionamento do empreendimento após a conclusão das obras, o que pode implicar até em taxas de condomínio menores.

Mostramos, nesta edição, todos os passos da implantação do condomínio – incluindo a realização da Assembleia de Instalação, na qual são eleitos síndico, subsíndico e conselho e é aprovado o rateio dos custos previstos – e os trâmites legais. Também detalhamos as providências iniciais da administradora e do síndico. É recomendável, por exemplo, que a administradora agende uma visita técnica pelas dependências do empreendimento para verificar as necessidades básicas do condomínio nessa fase e também

PRODUÇÃO E PUBLICAÇÃO Fontpress Comunicação fontpress@fontpress.com.br – Tel. (11) 5044-2557

detectar eventuais problemas construtivos.

Neste mês trazemos também uma matéria sobre os dois anos do Conselho de Síndicos do Secovi-SP, grupo que se reúne na sede do Sindicato para discutir temas relacionados à vida condominial. A experiência deu tão certo que já foi replicada em Sorocaba e Bauru, no interior paulista.

Aproveitando que a Páscoa está aí – ela será comemo-

Arte e editoração eletrônica Wagner Ferreira Para anunciar: (11) 5044-2557 / 5041-4715 ou revistasecovisp@fontpress.com.br Tiragem: 30.000 exemplares Impressão: IBEP Gráfica

rada em 4 de abril –, trazemos uma reportagem mostrando que, apesar de extremamente calórico, o chocolate pode fazer bem à saúde. Só não vale exagerar na dose.

Boa leitura.

Sônia Salgueiro

Capa: ©iStockphoto.com / Nikky Tok Os artigos assinados são de exclusiva responsabilidade de seus autores.

Reprodução de matérias somente após expressa autorização da Redação.

Os anúncios publicitários são de inteira responsabilidade dos anunciantes.

SECOVI NO INTERIOR Bauru (14) 3227-2616 Campinas (19) 3252-8505 Grande ABC (11) 4121-5335 Jundiaí e região (11) 4523-0833 Santos (13) 3321-3823 São José do Rio Preto (17) 3235-1138 Sorocaba (15) 3211-0730 Vale do Paraíba (12) 3942-9975

CONTATOS SECOVI-SP PABX (11) 5591-1300 Disque Síndico (11) 5591-1234 Eventos (11) 5591-1279 PQE (11) 5591-1198 / 1250 Universidade Secovi (11) 5591-1221 / 1172 / 1284 Câmara de Mediação (11) 5591-1214 7

é Bom saBer

Vem aí o Enacon

2010

Encontro acontece dias 17 e 18 de junho, na sede do Secovi-SP

A

s administradoras de con-

na Convenção Secovi”, relata Juraci

Baena Garcia, haverá palestras que

domínios já têm data marca-

Baena Garcia, diretor do Secovi-SP e

colaborarão para o aperfeiçoamento

da para se atualizarem so-

coordenador técnico do Enacon. Além

das administradoras. O diretor do

bre as últimas tendências em tecnolo-

disso, os diretores da área de Adminis-

Secovi-SP ressalta que o Enacon sem-

gias, Recursos Humanos e legislações

tração Imobiliária e Condomínios do

pre se caracterizou por trazer, a cada

relativas ao mundo condominial. A

Secovi-SP ficam mais liberados para

ano, temas novos, “tanto no campo

edição 2010 do Encontro das Admi-

colaborar na Semana Imobiliária.

da organização do setor, quanto de

nistradoras de Condomínios (Enacon)

Apesar da mudança de endereço,

informações que possam contribuir

acontece nos dias 17 e 18 de junho,

o formato do evento segue igual. No

para a excelência das empresas par-

na sede do Secovi-SP (Rua Dr. Bacelar,

primeiro dia, será realizada uma ple-

ticipantes”. Neste ano, um dos temas

1.043 - Vila Clementino - Capital).

nária, que discutirá aspectos políticos

em destaque será a autorregulamen-

do segmento. No segundo, informa

tação do setor.

Desta vez, o Enacon será realizado sozinho, ao contrário do ano passado, quando fez parte da Semana Imobiliária, programação que incluiu ainda a Expo Síndico Secovi Condomínio, o Ciclo de Palestras para Síndicos e Salão Imobiliário, ocorridos no Parque Anhembi. “Muitos empresários tinham interesse em participar da Convenção e do Enacon, mas a realização das duas ações no mesmo período os impedia de acessar temas discutidos No ano passado, evento ocorreu no Parque Anhembi

O Enacon marcará o lançamento do Compêndio Enacon 2009, com o conteúdo, as fotos e os participantes do evento do ano passado. “Nosso objetivo central é contribuir com a organização do setor, procurando aprimorar as empresas do segmento. Com isso, nosso principal cliente, o condomínio, poderá dispor de empresas sérias, competentes e comprometidas com a ética e transparência”, conclui Baena Garcia.

8

9

é Bom saBer

Previna-se Foto: ©iStockphoto.com/Michelini

contra a dengue

E

stimativas da Organização Mun-

– têm papel fundamental no combate

dial da Saúde (OMS) indicam que

ao mosquito transmissor da doença, o

entre 50 milhões e 100 milhões

Aedes Aegypti.

de pessoas, em mais de 100 países, são

Como ele se propaga quando há

infectadas todos os anos pela dengue. As

água parada, a melhor maneira de com-

mesmas estatísticas indicam que 20 mil

bater a doença é manter tampados e bem

pessoas morrem por causa da doença.

limpos objetos que acumulam água. Por

A sociedade – condomínios inclusos

isso, observe alguns cuidados básicos:

 tampe caixas d´água, filtros, tambores, etc.;  substitua a água dos vasos de plantas por terra ou areia;  acondicione o lixo de casa em sacos plásticos fechados ou lixeiras com tampa;  ao regar bromélias, use água tratada com água sanitária a 2,5% (40 gotas por litro de água), ritual que deve ser repetido duas vezes por semana.

Tributos para leigos “Percebemos que síndicos e adminis-

de Tributos. Em linguagem simples,

tradoras têm muitas dúvidas em relação ao

a publicação explicará todo o ar-

tema. Por isso desenvolvemos um material

senal de contribuições e impostos com os

bem didático, que colocará um ponto final

quais síndicos e administradoras são obri-

nas dúvidas que frequentemente surgem

gados a conviver no dia a dia.

na área”, diz Geraldo Bernardes, diretor

Editado pelo Secovi-SP, o manual tra-

Sindicato e um dos coordenadores

os tributos recolhidos pelos condomí-

do projeto.

nios, como Imposto de Renda (IR), Im-

10

de Sustentabilidade Condominial do

rá informações detalhadas sobre todos

A tiragem da publicação

posto sobre Serviços (ISS), Programa

é de 40 mil exemplares,

de Integração Social (PIS), Contribuição

que serão distribuídos a

para o Financiamento da Seguridade

condomínios e administra-

Social (Cofins), INSS e Contribuição Social

doras de todo o Estado de

sobre o Lucro Líquido (CSLL), dentre outros.

São Paulo.

Foto: ©iStockphoto.com/ Irum

E

stá em fase de finalização o Manual

Secovi-SP realiza em abril vários eventos voltados a

Manutenção Predial para Edifícios Residenciais, de

administradoras de condomínios, síndicos e

19/4 a 4/5 – A iniciativa dará aos participantes uma visão

zeladores. Confira abaixo os detalhes. Reservas

geral sobre edificações, sistemas hidráulicos, sanitários e

nos telefones (11) 5591-1304 a 1308 ou pelo e-mail univer-

seus aspectos de manutenção e conservação. Voltado a

sidade@secovi.com.br.

zeladores, supervisores, encarregados de limpeza e demais

Foto: ©iStockphoto.com/Creabea

O

Programe-se interessados, será ministrado em dois períodos: manhã (das

O Condomínio Explicado para os Síndicos: seu Fun-

9 às 12 horas) ou noite (18h30 às 21h30).

cionamento e Principais Problemas, dias 12/4 e 14/4 – O curso, que acontece das 19 às 22 horas, prepara o partici-

Administração de Condomínios – Módulo II, de

pante para o exercício de diferentes funções no condomínio.

26/4 a 12/7 – Com aulas às segundas e quartas-feiras,

Entre os temas abordados, estão inadimplência, garagem,

das 19 às 22 horas, o curso capacitará o profissional de

estrutura administrativa do condomínio, conceito disciplinar,

administração e gestão condominial, predial ou imobiliária a

áreas comuns e despesas condominiais. Haverá transmissão

exercer cargos gerenciais em empresas, empreendimentos

simultânea para as regionais do Secovi-SP no Interior.

ou condomínios.

espaço do leiTor

“Gostaria de saber o e-mail ou telefone da síndica Suely Canella pela Comgas, conforme entrevista da edição de agosto de 2009. ” Iara Procopio Oliveira, por e-mail Cabral, para ter instruções sobre individualização de gás efetuada

“Tentei acessar o site da

revista, mas não foi possível

efetuar o seu carregamento.

A leitora já está com os contatos de dona Suely.

Solicito, se possível, o envio da matéria sobre Garagens (edição 199) para que eu

“ (edição 199), fonte da matéria sobre vagas de garagem. Gostaria de fazer uma cobertura igual à que ele fez. ” Cristiane de Oliveira Silva, por e-mail Sou síndica e preciso do telefone do síndico do Edifício Potenji

O telefone de João Celço Del Rio Rodrigues foi repassado à síndica.

possa apresentar em nossa reunião de condomínio.

”

Eduardo Souza, do Edifício Mansão La Fontaine, São Paulo, SP A matéria foi enviada ao leitor.

Este espaço é reservado para você se comunicar conosco. Envie seu comentário, crítica ou sugestão para o e-mail leitor@revistasecovi.com.br.. Você também pode escrever para Revista Secovi-SP Condomínios – Rua Dr. Bacelar, 1.043 – CEP 04026-002 – São Paulo – SP.. Os e-mails e cartas podem ser publicados resumidamente. Aguardamos seu contato!

11

vida de sÍNdico Marcos Fernando Queiroz

Síndico De forma profissional e até “impessoal”, como ele mesmo diz, o síndico Edison Giacomini lidera quatro grandes condomínios na cidade de Bauru.

E não vê grandes dificuldades em geri-los

U

m empreendimento comercial, denominado Condomínio Edifício Garden Trade Center, que

inclui um hotel (o Quality Suítes Garden Hotel), representado pelo subcondomínio Edifício Garden Trade Center Suíte Hotel. O Edifício Mirante do Sol, o maior deles, com três torres interdependentes, abrigando 287 unidades residenciais e 113 comerciais. O Spazio Sul, também misto, mas com atividade comercial ligeiramente menor, de 131 apartamentos convivendo com escritórios e lojas de serviços diversos. E, por último, o Cidade Universitária, com suas 72 unidades, nas imediações do campus da Universidade de São Paulo (USP), no bairro Vila Universitária, cuja população flutuante é composta essencialmente por jovens estudantes, locatários que muitas vezes formam animadas “repúblicas”.

Todos próximos, “mas de características bastante peculiares”, segundo o síndico profissional Edison Giacomini: foco, bom senso e experiência na condução dos condomínios em Bauru

12

Giacomini, consultor e administrador de empresas que, dentre inúmeras atividades simultâneas, já esteve à frente de outros condomínios em Bauru.

“quatro por quatro” Como é gerir vários condomínios

estudantes – festas, um certo baru-

área, contratada pelo pool de proprie-

ao mesmo tempo?

lho, etc. –, mais nitidamente no início

tários. O síndico, por sua vez, além de

Para mim, é um grato desafio. A tarefa

de cada ano letivo.

se torna atraente e dinâmica, graças ao

Digo jovens, pois os

trabalho em sintonia de todos aqueles

“veteranos” são mais

que me auxiliam na condução dos

tranquilos e de fácil

condomínios. Engana-se quem diz

diálogo.

que síndico precisa estar 24 horas no

Já no Mirante do Sol,

edifício. A distância é até salutar, pois

edifício construído

a extrema proximidade pode descarac-

e pensado também

terizar nossa função.

para investidores,

“Com organização e planejamento, tudo fica mais fácil.

O complicado são os relacionamentos humanos”

executar as funções e responder pelas obrigações inerentes ao cargo, acaba sendo uma espécie de “controlador” dessa logística, até mesmo do ponto de vista legal.

com unidades de 1, 2 e 3 dormitórios, O fato de os condomínios terem

prevalece a locação, e, com ela, uma

Pelo que diz, o suporte administrati-

perfis bem diferentes não dificulta

população relativamente rotativa, em

vo é fundamental para a boa gestão

a gestão?

cujas unidades maiores também se

do síndico. O senhor procura os

Primeiro, assumi o Garden, em 1997.

estabelecem as ditas “repúblicas de

serviços de uma entidade como o

Depois, gradativamente, vieram os ou-

estudantes”. O Spazio Sul, por sua

Secovi-SP?

tros três, ao longo dos últimos 13 anos.

vez, tem uma atividade comercial

Não tenha dúvida. Participo, inclusive,

Confesso que a experiência ajuda, pois

menor, mas, a exemplo do Mirante do

do Conselho de Síndicos da unidade

presto consultoria na área e, além de

Sol, congrega um grande percentual

regional do Sindicato em Bauru, o

advogado e técnico em Contabilidade,

de moradores locatários.

que me traz muito subsídio para a

sou administrador de empresas faz

resolução de todo tipo de problema,

muito tempo. Contudo, alguns fatores

E no caso do Garden, e espe-

dos mais simples aos mais complexos.

são essenciais para se obter êxito na

cificamente do hotel? Como é

Outra questão importante é o treina-

empreitada, como uma administradora

constituído um condomínio desse

mento e aperfeiçoamento profissional

idônea, um zelador bem preparado,

perfil, e como é sua logística de

que o Secovi-SP disponibiliza. Apesar

um corpo funcional azeitado e em

funcionamento?

de aqui em Bauru as administradoras

sintonia com as demandas do con-

Seu nome oficial é Condomínio

terem por hábito fornecer também a

domínio e um corpo de conselheiros

Edifício Garden Trade Center - Setor

mão de obra qualificada, isso não ex-

integrado com as diretrizes do síndico.

Habitacional Hoteleiro. Ele é um sub-

clui a necessidade de aprimoramento

Quanto às supostas diferenças, eu não

condomínio do Condomínio Edifício

na função.

as considero tão gritantes. Existem

Garden Trade Center e tem como

pontos comuns a qualquer um dos

condôminos os proprietários das

qual o grande recado que daria a

condomínios. Detecto, sim, peculiari-

unidades habitacionais do hotel (128

um síndico que busca uma gestão

dades que podem ser conduzidas com

unidades), também chamados de

moderna e eficiente?

foco e bom senso.

“poolistas”. Como um condomínio de

Dominar todas as demandas e traque-

fato não pode desenvolver atividade

jos da atividade, ter certo tino para a

Consegue traçar algumas caracte-

econômica, a execução de toda a

administração e muito jogo de cintura

rísticas principais de todos eles?

operação hoteleira, incluindo a parte

para evitar atritos com os condôminos,

No Cidade Universitária, temos que

fiscal e a gestão financeira, é realizada

agindo mais de forma racional do que

atentar à conduta comum aos jovens

por administradora especializada na

emocional.

13

saúde e Bem-esTar Por Eliane Quinalia

Cacau faz bem

Após séculos de resistência, brasileiros descobrem os benefícios do chocolate e incorporam essa delícia gastronômica a seu cardápio diário

C

onsiderado por muitos um

comum comer muito chocolate após

ção das vitaminas E. “Um estudo apon-

grande vilão, o chocolate

um abalo emocional. Portanto, seu pri-

tou que o consumo de cacau e choco-

precisou de tempo para se

meiro efeito está ligado ao humor. Ele

late pode aumentar a concentração de

desvencilhar da má fama adquirida

estimula a produção da feniletilamina,

colesterol HDL (o bom), minimizando

no País por causa de seu alto po-

substância que causa uma sensação

o risco de doenças cardiovasculares.

tencial energético e calórico. Ao que

de extremo conforto ao ser ingerida, a

Além disso, a presença de ácidos

tudo indica, foram cerca de dez anos

mesma liberada pelo organismo em

graxos monoinsaturados promove a

uma paixão”, revela a nutricionis-

diminuição da lipoproteína de baixa

ta da Qualitè Vie, Graciele

densidade, a LDL, conhecida por ser

– contados a partir de 1972 – de uma publicidade intensa financiada por produtores nacionais

Outro ponto inte-

para reverter tal quadro

ressante é que o con-

negativo e mostrar ao

sumo de certos cho-

altamente prejudicial ao organismo”, diz Graciele.

Seleção rigorosa

público que o consumo

colates pode ajudar

Engana-se, no entanto, quem pen-

de chocolates faz bem ao

na prevenção de do-

sa que todos os chocolates trazem o

enças cardiovasculares

mesmo benefício. Apenas os chocola-

e neurodegenerativas.

tes produzidos com a massa de cacau

organismo.

Para decifrar a atuação dessa substância derivada do cacau sobre o

Segundo especialistas,

possuem propriedades terapêuticas.

a substância apresenta po-

Em outras palavras: os amargos e meio

lifenóis e flavonóides, responsáveis

amargos, estes últimos conhecidos por

mente que bem-estar sentimental e

por manter uma ação antioxidante no

possuir uma adição maior de açúcar

prevenção de doenças estão entre

organismo, diminuindo os radicais

que os primeiros. “O amargo traz 53,5

os principais benefícios do doce. “É

livres e atuando diretamente na reposi-

miligramas de catequina a cada 100

corpo humano, é preciso ter em

14

Macedo.

gramas de chocolate. Já o tipo ao leite tem uma concentração de 15,9 miligramas a cada 100 gramas de chocolate”, explica a nutricionista da Qualitè Vie. Desse modo, o chocolate também faria bem à pele, já que os mais ricos em catequina tendem a proteger melhor o organismo de lesões na mucosa gástrica e nas células epiteliais, resguardando o corpo da radiação ultravioleta. (Para entender as propriedades e benefícios de cada tipo de chocolate, confira o quadro ao lado.)

Obviamente, o chocolate é benéfico quando consumido com moderação. O abuso do produto pode

Tipos de chocolate e reações no organismo Chocolate ao leite – A massa

Achocolatado – Composto de

de cacau é substituída em parte

chocolate, leite em pó e açúcar e

por leite em pó. Calórico, pode

usado para misturar ao leite.

aumentar o peso e a taxa de gordura. Na presença de

Chocolate para cobertura – Con-

gordura vegetal hidrogenada

centrado em manteiga de cacau

(gordura trans), as chances de

para facilitar seu derretimento. Co-

aumento de colesterol são ainda

mercializados em três tipos: meio

maiores.

amargo, branco e comum (leite).

Amargo – À base de massa de

Em pó – Proveniente da amêndoa

cacau, é escuro e tem baixo teor

de cacau ralada e isento de man-

de açúcar, com sabor mais forte. O

teiga de cacau. É mais saudável

consumo moderado traz benefícios

quando não há adição de açúcares

cardiovasculares.

– não é o caso do achocolatado

levar ao ganho de peso,

solúvel.

especialmente quando

Branco – Rico em manteiga de

as calorias consumidas

cacau, açúcar e leite. Além de alto

Diet – Composto por manteiga

não são devidamente

teor de gorduras, não apresenta

de cacau, leite em pó, adoçantes

“queimadas” com atividades

flavonóides – portanto, não traz

e gordura vegetal hidrogenada

aeróbicas diárias.

benefícios cardiovasculares.

(opcional). Pode provocar aumento

Para evitar tal problema, a saída

de peso, pois é rico em gorduras e

é moderar no consumo e abusar dos

Meio amargo – Semelhante ao

carboidratos. É isento de sacarose

exercícios. “A recomendação é que os

amargo, mas com mais açúcar.

(açúcar de mesa).

mais fanáticos por chocolate ingiram cerca de 30 gramas por dia do tipo amargo ou meio amargo”, diz Graciele.

Néctar dos deuses Originado na América do Sul e Central em tempos remotos, o chocolate ganhou o mundo na esteira do seu sabor e potencial energético. Apesar da dificuldade em se precisar exatamente sua história, o que se sabe é que o fruto do cacaueiro já era apreciado pelos índios no século XVI, fazendo parte inclusive de lendas da mitologia asteca.

Pelo que consta, a expressão “néctar

Fonte: Qualitè Vie

15

saúde e Bem-esTar Por Eliane Quinalia

dos deuses” nunca caiu tão bem como

Outra variante do fruto era uma

aqui, já que pequenos tabletes escuros

bebida fria e espumante servida pelos

eram ofertados às divindades como

nativos aos líderes espanhóis na época

Apesar do suposto gosto amargo, o

forma de agradecimento e respeito.

do descobrimento mexicano, em 1519.

que se sabe é que uma taça da bebida permitia aos homens “caminhar por

PRODUÇÃO DE CHOCOLATE DE CONSUMO CONTINUADO

um dia inteiro sem a necessidade de

(Tabletes, bombons e candy bars)

ingerir outros alimentos”.

Foi assim que o fruto de origem

2009*

nativa ganhou a Espanha e se trans-

308 mil ton

formou, depois, em um chocolate mais próximo do que conhecemos hoje.

2008

A produção artesanal do doce

300 mil ton

permaneceu até o século XVIII, sendo substituída por processos mecânicos nos Estados Unidos, em 1765. O

2007

marco das descobertas, entretanto, se

292 mil ton

deu com a adição de leite ao chocolate (composto de cacau e açúcar), no século XIX. Isso mudou totalmente o

2006

* Estimativa

248 mil ton

sabor do chocolate, tornando o produto mais agradável ao paladar e, conse-

Fonte: Associação Brasileira da Indústria de Chocolates, Cacau, Amendoim, Balas e Derivados (Abicab)

quentemente, mais comercializado.

Páscoa, a menina dos olhos da indústria Comemorada neste ano no dia 4

as vendas, a população também. De

O maior consumo foi registrado

de abril, a Páscoa é considerada a

acordo com dados oficiais da Abi-

no Estado de São Paulo: 45%. A

principal data da indústria chocolateira

cab, somente no ano passado 25 mil

Região Sul (Rio Grande do Sul,

nacional, que desde o início do ano

empregos temporários (15 mil para a

Santa Catarina e Paraná) respondem

está a postos para suprir a demanda

produção e 10 mil para o comércio)

por 20% dos ovos consumidos na

por ovos de chocolate.

foram criados no Brasil.

Páscoa de 2009.

A estimativa da Associação Brasileira da Indústria de Chocolates,

MERCADO DE PÁSCOA

Cacau, Amendoim, Balas e Derivados

(em mil toneladas)

(Abicab) é que a produção de ovos

Ano

Produção

tenha atingido 24 mil toneladas em

2006

20,4

2009, movimentando em torno de R$

2007

21,4

1,7 bilhão. Isso coloca o País no quarto

2008

22,9

lugar do ranking mundial do ramo, com

2009*

24,0

uma produção, no ano passado, de

*Estimativa

113 milhões de ovos de Páscoa.

Fonte: Associação Brasileira da Indústria de Chocolates, Cacau, Amendoim, Balas e Derivados (Abicab)

Se as indústrias saem no lucro com

16

17

qualiFicação proFissioNal Por Sônia Salgueiro

Bate-papo produtivo Conselho de Síndicos completa dois anos discutindo temas de interesse para seus membros

O

Conselho de Síndicos, grupo

tornar seu dia a dia mais tranquilo e

transpôs as fronteiras da capital pau-

que se reúne periodicamente

produtivo”, diz Hubert Gebara, vice-

lista rumo ao Interior. Desde o ano

no Secovi-SP para discutir

presidente de Administração Imobiliá-

passado, Sorocaba e Bauru contam

temas relacionados à vida condomi-

ria e Condomínios do Sindicato. “Com

com seus próprios conselhos (veja

nial, está completando dois anos de

ele, inauguramos um canal direto com

matéria abaixo).

vida. E com um balanço extremamente

os síndicos”, endossa Sergio Meira de

Sergio Meira lembra que o fórum

positivo. “Por seu intermédio, procura-

Castro Neto, diretor de Condomínios

teve sua origem no plano de metas do

mos conhecer os principais problemas

do Secovi e coordenador do Conselho.

primeiro mandato (2007-2009) de João

dos síndicos e discutimos meios de

A iniciativa deu tão certo que

Crestana como presidente do Secovi-SP.

Interior adere à ideia Os conselhos de síndicos já são realidade também no interior paulista. Bauru e Sorocaba já têm os seus. “A

Foto: ©iStockphoto.com/Ludrossi

dicato em Sorocaba.

missão desses organismos é transformar-se em canal

O Conselho da unidade regional do Secovi-SP em

direto entre os condomínios e o Sindicato, sempre na

Bauru tem desenvolvido diversas ações. Uma delas é

busca de soluções comuns em benefício da coletivida-

o lançamento de uma campanha de esclarecimento

de”, diz o vice-presidente de Administração Imobiliária

aos moradores sobre a importância da formação de

e Condomínios do Secovi-SP, Hubert Gebara.

brigadas de incêndio nos condomínios. “Desde sua

Algumas questões de interesse dos síndicos estão

criação, nosso Conselho de Síndicos tem registrado

em discussão nesses núcleos, como segurança, ma-

praticamente 100% de presença, participação e en-

nutenção predial, legislações recentes para o setor,

volvimento em todas as iniciativas do setor”, comenta

capacitação e aperfeiçoamento do profissional. “O

Leilane Figueiredo Strongren, diretora de Condomínios

Conselho é a seara perfeita para conduzir e viabilizar

da Regional.

ideias do setor no âmbito do Secovi-SP”, opina Cleusa

18

Maria Bersi, diretora regional de Condomínios do Sin-

Marcos Fernando Queiroz

Foto: ©iStockphoto.com/Kyle Satori A reunião inaugural, em 2008, foi prestigiada por João Crestana, presidente do Secovi-SP

“Ele queria aproximar os síndicos

esse público, como individualização

tropolitana. A rotatividade, informa o

da entidade. A vice-presidência de

de água e legislação, também estão

coordenador, é baixíssima. “Grande

Administração Imobiliária e Condo-

em pauta nas reuniões. “É comum con-

parte do grupo é formada por pessoas

mínios operacionalizou essa vontade

vidarmos técnicos e consultores espe-

que estão no Conselho desde o início,

política”, esclarece.

cializados nesses temas. Também apro-

o que mostra que nosso trabalho está

A primeira reunião do Conselho

veitamos para mostrar toda a gama

surtindo efeito.”

aconteceu em 28/2, na sede do Sindi-

de serviços que o Secovi-SP presta aos

cato, e contou com a participação do

condomínios”, comenta Meira.

O próximo passo, conta Meira, é juntar os conselhos da Capital e do

presidente do Secovi. Os encontros,

Atualmente o Conselho de Síndicos

Interior para discutir os problemas

bimestrais, abordam temas que são

da Capital é composto por mais de 20

comuns aos síndicos. “Em breve,

eterna fonte de dor de cabeça para os

síndicos, pertencentes a condomínios

reuniremos representantes de todos

síndicos, como segurança e inadim-

de pequeno, médio e grande porte

os conselhos”, relata o diretor de Con-

plência. Assuntos de relevância para

da cidade de São Paulo e região me-

domínios do Secovi-SP.

19

moeda ForTe Por Sônia Salgueiro

Programe-se já para o décimo-terceiro

Boa parte dos condomínios prefere pagar a gratificação natalina mês a mês a desembolsar altas somas de uma única vez

T

odo final de ano a folha de

vez, no finalzinho do exercício.

nários aos poucos. “O provisionamen-

pagamento dos condomínios

“Orientamos nossos clientes a

to de 1/12 mês a mês é um critério

dá um salto. Um dos maiores

fazer uma gestão financeira positiva

adotado por boa parte dos condomí-

responsáveis pela alta é o décimo-

o ano inteiro. Para tanto, sugerimos a

nios da cidade”, diz Kelma Camargo,

terceiro, gratificação natalina paga

elaboração de um orçamento com as

sócia-proprietária da Anakel, adminis-

aos funcionários que têm registro em

despesas dos 12 meses seguintes, in-

tradora que atende cerca de 120 con-

carteira. As administradoras recomen-

dependente da data da previsão orça-

domínios na região. Isso significa que

dam que os condomínios parcelem

mentária. Isso inclui o décimo-terceiro

os condomínios pagam 1/12 do valor

esse extra no decorrer do ano, em vez

e também o dissídio da categoria,

da folha de final de ano a cada mês. “É

de desembolsar altas somas de uma

que acontece em outubro e reflete em

um critério que uso há bastante tempo

novembro na folha de pagamento”,

e que entendo ser a melhor alternativa.”

afirma Maristela Borges, gerente geral

Kelma enumera as vantagens da

de Condomínios da Adbens. “Desse

sistemática. “É mais justo e menos

modo o condomínio trabalha com o

oneroso”, resume. Ela explica que

caixa equilibrado.”

quem mora por um período no local

A grande maioria dos clientes da

paga proporcionalmente pelo tem-

Adbens – 140 condomínios, todos na

po de residência, aliviando o caixa

capital paulista – segue a fórmula pro-

do proprietário ou do

posta pela administradora. “Noventa

inquilino que ocu-

por cento dos nossos contratos con-

pou a unidade no

templa o décimo-terceiro dividido”,

finzinho do ano

informa Maristela. Conforme ela,

e, em alguns

cerca de 60% da clientela opta

casos, tem que

pelo parcelamento em 12 meses e aproximada-

pagar a conta sozinho.

mente 30% prefere pagar em seis vezes.

Em Campinas, a maioria também paga a gratificação natalina dos funcioKelma: “Provisionamento de 1/12 é mais justo e menos oneroso”

20

O que diz a lei Todos os trabalhadores com vínculo empregatício têm direito ao décimo-terceiro. A advogada Rita de Cássia Guimarães Bracale, assessora jurídica do Secovi-SP, informa que a primeira parcela deve ser paga até 30 de novembro. “Mas ela pode ser quitada a partir de fevereiro, e por ocasião das férias do empregado, sempre que requerida em janeiro”, comenta.

Já a segunda parcela precisa ser saldada até 20 de dezembro.

Rita lembra que a primeira parcela da gratificação natalina corresponde à metade do salário recebido pelo empregado no mês anterior ao pagamento, ao passo que a segunda é baseada na remuneração de dezembro, deduzido o valor pago antecipadamente e também o Imposto de Renda e o INSS incidentes sobre o total. “Tanto o IR como o INSS são calculados Maristela: gestão positiva o ano todo

quando do pagamento da segunda parcela, separadamente dos demais rendimentos recebidos no mês e sobre o valor

Do ponto de vista financeiro, o parcelamento evita que os condôminos tenham despesas altas no final do ano, época em que se gasta muito com presentes, festas natalinas e viagens de férias. Para completar, quem opta pelo 1/12 só desembolsa, no final do ano, a diferença do reajuste do dissídio (a ser recebido a partir de novembro).

Menor inadimplência Além do equilíbrio de caixa, outra vantagem do rateio do décimo-terceiro em 12 meses é o menor risco de inadimplência, de acordo com Maristela.

Ela lembra que, quando isso acontece, há um acréscimo mínimo no boleto, de 3% a 5%. “Por

total das duas parcelas”, explica a assessora jurídica.

Ela esclarece ainda que o FGTS deve ser recolhido pelo condomínio tanto no momento do pagamento da primeira como da segunda parcela e lembra que os adicionais pagos com habitualidade, como tempo de serviço, acúmulo de função, horas extras e salário-habitação, integram a base de cálculo do décimo-terceiro.

Os funcionários admitidos no decorrer do ano têm direito à gratificação natalina proporcional ao tempo de serviço (1/12 da remuneração por mês trabalhado, sendo considerado mês integral, para efeitos de cálculo, a fração superior a 15 dias de trabalho). Funcionários demitidos – exceto por justa causa – também fazem jus ao décimo-terceiro proporcional ao tempo trabalhado no ano.

causa do peso da folha de pagamento na cota condominial – de cerca de 50% –, o condomínio sobe 20% quando o décimo-terceiro é pago de uma vez, o que favorece a inadimplência.”

A gerente da Adbens relata que há quem prefira efetuar o pagamento do décimo-terceiro em seis vezes para reduzir a concentração de despesas no

Rita: Funcionários admitidos no decorrer do ano têm direito à gratificação natalina proporcional ao tempo de serviço

início do ano, época em que proliferam impostos como IPVA, IPTU e gastos escolares. “Por isso há gente que parcela em seis vezes, iniciando a arrecadação no segundo semestre.”

21

maNuTeNção Foto: ©iStockphoto.com/Belknap

Por Eliane Quinalia

Chuva só do lado de fora Impermeabilização evita que água se transforme em um grande problema para os condomínios

22

S

e alguém tinha dúvidas da

a grandes vazamentos.

real necessidade de imper-

Por sorte, as águas de março anun-

meabilizar áreas externas em

ciam o fim desse período e, também,

um condomínio, certamente as chuvas

o momento de programar e investir em

dos últimos meses contribuíram –

projetos de impermeabilização – que

e muito – para uma decisão. Até

seguramente manterão as construções

edifícios que se prepararam para as

intactas até o próximo ano.

fortes tempestades de verão sofreram

O primeiro passo para acertar em

estragos, de pequenas infiltrações

cheio na execução dos serviços diz

respeito à contratação de mão de obra.

Procure profissionais qualificados ou recorra a empresas idôneas, que se responsabilizem pela avaliação do local. Lembre-se que a análise do currículo técnico e o histórico de obras já realizadas são importantíssimos critérios de escolha. Não confie em empresas de reforma em geral ou mesmo naquelas que atuam no ramo de limpeza de caixas d’água.

Hoje, projetistas de impermeabilização costumam ser muito procurados por administradoras de condomínios

O que impermeabilizar • Caixas e reservatórios de água; • Piscinas; • Lajes de áreas descobertas ou sem fechamento lateral, como as coberturas de edifícios, térreo e pilotis; • Floreiras, jardineiras e jardins; • Cortinas do subsolo, paredes de contenção e baldrames; • Elementos da fachada, como juntas, platibandas, cornijas, brises, peitoris e a vedação das caixilharias; • Banheiros, cozinhas, áreas de serviço e sacadas dos apartamentos; • Banheiros, cozinha do salão de festas, saunas e vestiários da área comum.

e construtoras, já que são os mais

Fonte: Denver

indicados para atestar a qualidade de execução de um serviço, minimizando futuras intervenções de manutenção.

piscina, cobertura e terraços). “As fa-

dos serviços. É melhor que o trabalho

“São eles que determinam o melhor

chadas devem ser consideradas um

seja feito em períodos de temperaturas

sistema de impermeabilização, an-

item específico, incluindo a vedação e

mais amenas e com menor oscilação

tecipam as interferências executivas

o revestimento”, diz a engenheira Nel-

climática, tendo início em maio e se

e fornecem corpo técnico especiali-

ma Christina Alves, presidente do Ins-

estendendo até julho. “Nas regiões Sul,

zado para o acompanhamento dos

tituto Brasileiro de Impermeabilização

Centro-oeste e Sudeste, a aplicação

serviços”, diz Sérgio Cardoso Pousa,

(IBI). (Veja orientações sobre as áreas

pode ocorrer no inverno, dados os

projetista de impermeabilização da

que devem ser impermeabilizadas na

baixos índices pluviais. Já no Norte e

Proiso Projetos.

página 24).

Nordeste, o verão é mais apropriado

O segundo passo é definir as áreas

Outro ponto que merece atenção é

para o serviço, pois a ocorrência de

que serão impermeabilizadas. Em ge-

a época ideal do ano para realização

chuvas é menor”, explica o engenhei-

ral, elas ficam em contato direto com

ro Flávio de Camargo, coordenador

a água ou com a umidade do solo.

do Departamento Técnico da Denver

Atenção às cortinas, poços de elevado-

Impermeabilizantes.

res, reservatórios e espaços externos

O processo

(áreas de circulação, jardineira, jardim,

Considerada uma espécie de película que protege as construções Camargo: “No Sudeste, melhor época é o inverno”

do contato com a água, a impermeabilização tem como função impedir possíveis infiltrações do meio externo para o interno, tendo sua aplicação mais frequente em pinturas, revestimentos e mobiliários.

Normalmente, o sistema é composto por diversas camadas, sendo a mais relevante a que bloqueia a

23

maNuTeNção Por Eliane Quinalia

passagem de líquidos e umidade. O

se certificar que as medidas (espessu-

membranas acrílicas, emulsões e

método é geralmente conhecido pelo

ras) e características mostram-se de

mantas asfálticas. “O mito de utilizar

tipo de produto usado. “Um dos tipos

acordo com as exigências da Norma

um único tipo de produto para todas

de impermeabilização é a manta asfál-

Técnica 9952, da Associação Brasileira

as situações ainda é uma barreira a ser

tica. Sua diferenciação está na camada

de Normas Técnicas (ABNT).

transposta”, relata Camargo.

Segundo ele, muita gente recorre

impermeável que é fornecida pronta,

Novidades no mercado

a tal alternativa por desconhecimento

local”, explica Camargo. Significa que

Atualmente o Brasil dispõe de uma

ou inviabilidade financeira. Além disso,

o produto dispensa as demãos de pin-

vasta quantidade de produtos desti-

as altas taxas que elevam o preço

tura, que exigem tempos específicos

nados à impermeabilização de áreas

dos produtos importados favorecem

de secagem. Além disso, por se tratar

externas: aditivos para argamassa,

o desenvolvimento e aprimoramento

de um produto industrial, os adminis-

produtos cimentícios, argamassas

das matérias-primas e tecnologias na-

tradores de condomínios só precisam

poliméricas, resinas termoplásticas,

cionais. “Os fabricantes têm procurado

ITEM

VERIFICAÇÃO

LIMPEZA

Juntas

Semestral

Semestral

Esquadrias

Semestral

Mensal

Vedação dos caixilhos

Brises, platibandas, cornijas e peitoris

A cada cinco anos (ou a cada repintura)

Semestral

Selamento de fissuras e reaplicação de impermeabilizante

Floreiras e jardineiras

Eventual. Quando houver troca de plantas ou sinais de infiltração máximo 15 anos

Verificar a cada 2 anos possíveis entupimentos no sistema de drenagem

Troca da impermeabilização, do geotextil e da camada de drenagem

Juntas

Semestral

Semestral

Limpeza das juntas e reaplicação de selante elástico caso necessário

Superfície horizontal

Eventual. Quando houver troca de piso/revestimento ou sinais de infiltração - ciclos de 15 anos

Vedação dos rejuntamentos e sistema de captação de água anualmente

Refazer a impermeabilização e o sistema de captação de água pluvial

Lajes de cobertura

Eventual, quando houver troca de piso/revestimento, ou sinais de infiltração - ciclos de 15 anos

Vedação dos rejuntamentos e sistema de captação de água anualmente

Refazer a impermeabilização e sistema de captação de água pluvial

COBERTURAS E TELHADOS

PISOS/ LAJES

LOCAL

FACHADAS

sem a necessidade de moldes no

Telhas Juntas

Trincas e encaixes.

Limpeza de Anual calhas. Semestral Semestral

Semestral

Osvaldo Gazola, gerente regional SERVIÇO da Atlas Schindler São Paulo: “Uma aparente economia no curto Limpeza das juntas e reaplicação de prazo certamente trará maiores selante elástico caso necessário despesas no longo prazo”

Substituir telhas danificadas e reimpermeabilizar as calhas quando necessário Limpeza das juntas e reaplicação de selante elástico, caso necessário Fonte: Denver

24

25

maNuTeNção Por Eliane Quinalia

oferecer materiais de ponta e também

te, manchas de umidade nos rodapés,

de cinco anos pelos trabalhos realiza-

atender as obras de forma mais sus-

infiltrações no teto, umidade e mofo

dos – e, se necessário, consultar uma

tentável”, enfatiza Nelma.

nos armários e mobiliários próximos

segunda opinião.

Entre as novidades do mercado, estão as coberturas verdes, que têm

26

às paredes são os primeiros sinais de que algo anda errado.

Além das falhas de fabricação, só detectáveis em laboratórios espe-

conquistado cada vez mais adeptos

De acordo com Pousa, da Proiso,

cializados após análise do produto,

nas grandes metrópoles. Além de

problemas como esses apresentam

outro problema de difícil percepção

favorecer o ambiente e amenizar as

causas distintas. “Podem ser decor-

é a infiltração em paredes. “É comum

questões térmicas de um edifício, serve

rentes de danificações ou perfurações

encontrar pontos de vazamentos em

ainda de espaço para a convivência

do sistema de impermeabilização,

locais improváveis decorrentes do

dos moradores. “Alguns condomínios

falha de execução, envelhecimento ou

contato da água com conduítes ou

têm estimulado a criação de hortas e

fabricação inadequada do produto.”

vazios entre as lajes”, diz Camargo,

o cultivo de flores e plantas frutíferas”,

Ele recomenda que o condomínio tome

da Denver. Isso ocorre porque a água,

comenta Camargo. Por essa razão, tal

rapidamente providências ao primeiro

ao encontrar um ‘caminho’, percorre-

solução tem sido amplamente difundi-

sinal de dano, para evitar que a situ-

o, fazendo com que o vazamento

da na capital paulista.

ação evolua para bolhas na pintura,

surja longe do ponto de origem da

desplacamento de revestimentos, go-

infiltração. Por essa razão, é essencial

Problemas e manutenção

teiras e corrosão da ferragem presente

executar um teste de estanqueidade (o

Para saber se as construções de

nas estruturas de concreto armado.

local impermeabilizado recebe água e

um condomínio estão com a imper-

A solução aqui é simples: procurar a

é monitorado por 72 horas para checar

meabilização em dia, basta ficar atento

empresa que executou o serviço – as

se há falhas) antes da liberação de um

aos sinais de vazamento. Normalmen-

prestadoras devem oferecer garantia

serviço de impermeabilização.

27

leGislação

Por Alessandro de Mesquita

Discussão animal Alvo de polêmicas, a presença de bichos de estimação em condomínios requer bem mais do que obediência às regras do Regimento Interno. Acima de tudo, os moradores têm de ter bom senso

E

stá comprovado cientificamen-

acometem o ser humano. Esses bene-

na vida das pessoas que residem

te. A companhia de animais,

fícios, porém, podem se transformar

em prédios, a polêmica em torno da

principalmente cães, tem cará-

em problema dentro de condomínios

questão avança a passos largos. “O

ter terapêutico. O amor incondicional e

que vetam a presença de bichos de

Código Civil trata de forma genérica o

a fidelidade deles, entre outros tantos

estimação em sua “jurisdição”.

assunto, sendo conveniente, portanto,

atrativos, são capazes de curar enfer-

À medida que gatos e cachorros

que o Regulamento Interno cuide das

midades físicas e psicológicas que

se tornam cada vez mais presentes

minúcias sobre a circulação do animal

Foto: Divulgação

Priscila, com Theo, da raça schnauzer, e a cadela golden retriever Golda

28

Por que adotar um pet? É preciso fazer um questionamento sobre o próprio estilo de vida e o que se espera do animal a ser adotado. Priscila Felberg, da Organização Cão Cidadão, sugere algumas perguntas: ➤ Por que quero um animal de estimação? ➤ Quanto tempo tenho para me dedicar a ele? ➤ Quanto tempo bicho permanecerá sozinho em casa? ➤ Qual é o tamanho do espaço que tenho para oferecer? ➤ Ele vai conviver com crianças? nas áreas e coisas de uso comum”,

➤ Posso pagar todas as despesas desse animal?

diz o assessor jurídico do Secovi-SP

➤ Quem vai cuidar dele também está disposto a isso?

João Paulo Rossi Paschoal.

De acordo com o advogado, muitos condomínios trazem estampada

problemas em termos estatísticos,

Paschoal recomenda que o sín-

na Convenção a cláusula que, de

segundo Paschoal, do Secovi-SP. Os

dico tente resolver o incômodo por

modo absoluto e expresso, proíbe

motivos são os mais variados, como

meio do trâmite de resolução amigável

a existência de animais nos aparta-

número exagerado de animais em

entre as partes. “Sendo frustrada tal

mentos. “Mas, quando a discussão é

um mesmo apartamento; barulho in-

medida, deverão ser aplicadas as

levada ao Poder Judiciário, é amaina-

termitente e excessivo, sobretudo por

penalidades cabíveis com base no

da”, diz ele. Mesmo com a existência

causa de cães trancados sozinhos por

Código Civil e no previsto nas normas

de prescrição impeditiva, os tribunais

longos períodos; odor desagradável

internas, que, na maioria das vezes, é

entendem que é possível criar bi-

que, não raro, “empesteia” o ar do

a advertência ou imposição de multa”,

chos de estimação no condomínio.

andar; insegurança originada pela

explica ele.

É necessário, entretanto, respeitar

presença de raças perigosas; e con-

algumas observações. “O animal deve

dução e porte irresponsável em áreas

ter porte condizente com a unidade

comuns, possibilitando que o “bicho”

autônoma em que vive e não pode

ande sem coleira, urine e defeque.

causar incômodo de qualquer ordem”, complementa.

Questão de bom senso?

A OMA segue essa cartilha.

“Como nem todos os proprietários

Situações inusitadas também terminam agravando as discussões.

A advogada da Administradora

“Já recebemos reclamação de mo-

OMA, de São Paulo, Magna Maria da

radora que se queixava da ausência

Silva, conta que, embora a maioria das

de sol no inverno para aquecer o

convenções proíba a permanência de

gato dela”, revela Magna. “Outro

animais em apartamentos, a empresa

condômino, irritado com o barulho

é sensível à evolução das leis defenso-

excessivo causado pelo cão do vizi-

ras dos animais e à influência benéfica

nho, pediu que ouvíssemos os latidos

deles sobre os seres humanos.

pelo celular.”

“Recomendamos a permanência de animais domésticos desde que os proprietários obedeçam rigorosamente ao estabelecido no Regulamento Interno”, pondera Magna.

O cachorro é o pet que mais gera

29

leGislação

Por Alessandro de Mesquita

de animais agem com bom senso,

cados para uma reunião. “Havendo

brincam com os bichos de estimação

constantemente temos de conciliar

reiteração na prática, o síndico poderá

dos vizinhos.” Mas nem sempre foi

os conflitos entre os moradores”,

aplicar a multa de até cinco vezes

assim. “Houve problemas na admi-

revela Magna. Primeiramente, é en-

o rateio mensal prevista no artigo

nistração do outro síndico. Até que

caminhada uma advertência à uni-

1.337, caput, do Código Civil, desde

a inquilina cujo animal perturbava a

dade causadora. Se a reclamação

que três quartos dos condôminos

ordem se mudou.” Entre os animais

persistir, os moradores são convo-

aprovem-na em assembleia geral”,

mais populares do prédio, estão os

complementa Paschoal. Se o pro-

cachorros de pequeno porte, como o

blema persistir, caberá ação judicial

pinscher, e os gatos.

para o resguardo do direito ao sos-

Adotar um cão não é uma decisão

sego dos condôminos. Existe até a

fácil. Por trás dela, vem uma série de

possibilidade de exclusão do animal

responsabilidades (veja quadro na

dos limites do prédio. “Geralmente, a

pág. 29). Será preciso atentar para

prova será produzida pelo testemunho

aquilo que o regimento do prédio diz a

dos vizinhos da unidade causadora

respeito de certas raças. “Notoriamen-

dos incômodos ou mesmo funcio-

te, as ferozes e agressivas não podem

nários do condomínio que tenham

ser mantidas no condomínio edilício,

presenciado o ocorrido”, afirma o

sendo exemplos os cães das raças pit

advogado.

bull, rottweiler e mastim napolitano,”

No Edifício Ottelo, localizado no

Personalidade de gato

Técnica em adestramento inte-

pital paulista, a vida do síndico, Isaías

ligente e especialista em compor-

Sales, não é das mais complicadas.

tamento animal pela Organização

“Ninguém fala nada, as pessoas até

Cão Cidadão (empresa especiali-

Segurança

Os cães são os animais de estimação favoritos da maior parte das pessoas. Os gatos, porém, não ficam para trás. Técnica em adestramento inteligente e especialista em comportamento animal pela Organização Cão Cidadão, Priscila Felberg destaca algumas qualidades dos felinos. “Ao contrário da fama, eles também se apegam ao dono e podem ser bem carinhosos”, diz. Afora isso, em alguns aspectos estão em flagrante vantagem em relação aos cães. “Exigem menos banhos, menos passeios e são mais facilmente entretidos por brinquedos.”

30

afirma Paschoal.

bairro da Aclimação, zona sul da ca-

Priscila Felberg faz algumas observações para que a vida dos animais e dos condôminos seja mais segura. Segundo ela, os pontos enumerados abaixo são os mais importantes: ➤ As redes de proteção nas jane-

e staffordshire é obrigado

las e sacadas são primordiais

por lei a usar focinheira;

para quem deseja um animal de

➤ Observar as datas de

estimação; ➤ Ter cuidado com fios elétricos, venenos para ratos, peças peque-

vacinação e vermifugação; ➤ Manter o animal sempre limpo e bem cuidado;

nas que possam ser engolidas e

➤ O dono é obrigado, por lei,

cartelas de remédios, para evitar

a recolher, de via pública

acidentes caseiros;

ou de dependências de

➤ Andar sempre com o animal na guia é lei; ➤ Cão das raças pit bull, rottweiler

uso comum, os dejetos do animal e destiná-los apropriadamente.

Domésticos ou domesticados?

Como mencionado pelo assessor

los circenses precisamente porque

jurídico do Secovi-SP, João Paulo

se deixam domesticar, mas isso não

Rossi Paschoal, cachorros da raças

significa que, graças a essa sub-

pit bull, rottweiler e mastim napolitano,

missão ao homem, eles percam sua

entre outras consideradas ameaça-

bravura, característica que é inerente

doras à comunidade, não podem

à sua natureza...”

ser mantidos no prédio, a começar

Em alguns países, como Inglaterra

pelo fato de que tais animais não são

e Portugal, foram estabelecidas leis

propriamente domésticos, mas sim

que proíbem a importação, reprodu-

domesticados.

ção e criação de raças potencialmente

Paschoal utiliza uma sentença

perigosas. Em São Paulo, em razão de

da Corte Constitucional da Colômbia

problemas causados por cachorros

para demonstrar o fato: “... O cão pit

violentos, foi editada a Lei Estadual

bull,, como o leão, o elefante, Tigres

nº 11.531/03, regulamentada pelo

de Bengala etc., pertence ao grupo

Decreto nº 48.533/04, que estabelece

dos animais ‘domesticados’; tanto

regras de segurança para posse e

é assim que os últimos menciona-

condução responsável de cães em

dos são utilizados em espetácu-

áreas públicas.

zada nesses serviços), Priscila Fel-

menos latem ou destroem móveis”,

fá”, garante. “Passeios regulares e

berg afirma que cães são animais de

aponta. “O principal é ter um cachorro

uma liderança bem estabelecida pelo

grupo que viviam em tocas. Assim,

bem adestrado, independente da

dono, por meio de limites e coman-

mesmo cães de porte grande po-

raça.”

dos, como o senta e o fica, facilitam o

dem ser criados em apartamentos.

Por mais que “não reclame” dos

controle do cachorro, levando a uma

“Eles gostam de estar com os donos

limites físicos reduzidos, todo cachor-

convivência mais tranquila dentro de

e preferem ficar deitados juntinhos

ro necessita de exercícios diários.

casa e com a vizinhança.”

na sala de TV a permanecerem sozi-

Enquanto está sozinho em casa, lon-

Independentemente da existência

nhos na lavanderia ou no quintal de

ge dos olhos do proprietário, é acon-

de animais nas unidades autônomas

uma casa gigante.” É por isso que,

selhável que mantenha ainda alguma

dos prédios, Magna acredita ser

segundo ela, não existe raça mais ou

ocupação. O objetivo é que não de-

possível haver convivência harmônica

menos apropriada para apartamen-

senvolva qualquer distúrbio compor-

e pacífica em qualquer condomínio.

to, embora as de pequeno porte

tamental. Para esses casos, Priscila

O segredo, para ela, está em um

levem alguma vantagem, já

sugere fazer o “enriquecimento am-

procedimento simples, representado,

que se adaptam mais

biental” das dependências em que o

sobretudo, por uma “palavrinha mági-

facilmente em espaços

bicho vive a fim de distraí-lo. A técnica

ca” que está no meio da declaração

menores. “Não são

também vale para gatos. “Podemos

a seguir: “Basta haver respeito às

necessariamente,

convencê-los a desistir dos passeios

normas do edifício e, principalmente,

porém, as que

noturnos e a deixar de arranhar o so-

aos vizinhos”.

31

especial Foto: ©iStockphoto.com/Juan Monino

Por Sônia Salgueiro

O cliente tem sempre razão Nosso Código de Defesa do Consumidor, instituído há 20 anos, está entre os mais avançados do planeta

U

Defesa do Consumidor (CDC), que

precisas e ostensivas”, comenta

consumo. Assim pode ser

completa 20 anos de existência em

Carlos Augusto Machado Coscarelli,

classificado o Código de

setembro e 19 de vigência em 15 de

assessor-chefe do Procon-SP. No

março, Dia Mundial do Consumidor.

campo jurídico, acrescenta, uma

“O CDC foi a única lei do Brasil que

grande conquista foi a possibilidade

‘pegou’. Ele serviu para equilibrar a

de anulação de cláusulas contratuais.

relação entre os consumidores, que

Há ainda outros ganhos legais, como

são a parte mais frágil da cadeia, e

a solidariedade na cadeia produtiva,

as empresas”, diz Roberto Meir, pre-

as responsabilidades pelos danos de

sidente da Associação Brasileira das

um defeito, pelas informações dos ca-

Relações Empresa-Cliente (Abrarec).

dastros de consumidores e os limites

Foto: Divulgação (Procon-SP)

m marco nas relações de

O Código foi instituído em 11 de

Coscarelli, do Procon-SP: maior nível de exigência do consumidor puxou reclamações

32

impostos à publicidade.

setembro de 1990, pela Lei nº 8.078.

“O Código brasileiro é o mais

Dadas as novidades introduzidas, as

avançado do planeta”, avalia Roberto

empresas tiveram seis meses para

Meir. Isso fica patente, na opinião

se adequarem, o que fez com que a

do dirigente da Abrarec, por exigên-

legislação entrasse efetivamente em

cias aparentemente simples, como

vigor só em março de 1991. “Um dos

a obrigatoriedade de colocação do

grandes conceitos implementados

prazo de validade nas embalagens.

pelo CDC foi a obrigatoriedade do

Nos Estados Unidos, onde a prática

fornecedor dar informações claras,

não é compulsória, é a indústria que

decide se põe ou não a informação

midor (SACs), à época da instituição

6

6

53

1.

11

68

51

5.

1

22

48

7.

7

81

35

07

08 20

06

20

05

20

20

04

03

20

02

20

01

20

00

20

99

20

98

19

97

19

19

96

95

19

94

19

Fonte: Procon-SP

diz ele, ocorreu com a abertura dos Serviços de Atendimento ao Consu-

9.

4

44

34

5.

3

19

36

8.

5

55

37

6.

7

54

36

0.

4

22

28

5.

4

87

28

9.

4

43 8.

36

32

8

30

23

8.

1

82 2.

7

60

29

0.

7

45

26

9.

1

24

17

2.

6

12

08 3.

19

11

2.

93

19

20 anos para cá.” O primeiro impulso,

100

92

mundo é a brasileira. “E isso surgiu de

200

19

Meir garante que, também em termos de serviço, a melhor operação do

300

19

dor no Brasil.

400

91

são muito mais favoráveis ao consumi-

500

90

as regras referentes a garantia também

19

no exterior”, relata Meir. Segundo ele,

600

19

gôndola, preocupação que não existe

2.

para não se colocar preço errado na

12

89

6

preços. “Aqui há todo um cuidado

1

Atendimentos do Procon-SP – 1990 a 2008

no produto. O mesmo se aplica aos

Assuntos mais procurados no Procon paulista*

do CDC. Depois, com o Plano Real, em 1994, surgiu um consumidor mais

➤ Telefonia fixa

➤ Energia elétrica

moderno, característica novamente

➤ Cartão de crédito/loja

➤ Financeiras

acentuada com a universalização de

➤ Aparelho de telefone

➤ Veículos

acesso à internet, logo após a privati-

➤ Telefonia celular

➤ Móveis

zação do setor de telecomunicações.

➤ Bancos

➤ Computadores e acessórios * em 2008 Fonte: Procon-SP

Reclamações sobem Num reflexo claro de que o consumidor brasileiro está cada vez mais

em termos de consultas (veja acima a

exigente, o índice de reclamações

listagem dos setores mais reclamados

nos órgãos de defesa do consumidor

em 2008). Meir ressalta que, em vez

só tem aumentado. No Procon-SP, o

de levar em conta apenas o número

número de atendimentos saltou de

de reclamações, é importante notar

112,8 mil, em 1990, para 531,1 mil,

o quanto isso representa na base

em 2008 (os números de 2009 não

de clientes da empresa. “Uma coisa

estavam disponíveis até o fechamento

é uma grande empresa de telefonia

desta edição). Na opinião de Cosca-

receber 3 mil reclamações. Outra é um

relli, além do maior nível de exigência

parque paulistano ter 300”, compara.

do consumidor, esse incremento é

Na opinião do presidente da Abra-

consequência ainda da ampliação da

rec, a iniciativa privada está bem apare-

capacidade de atendimento do órgão,

lhada para atender o consumidor. “Mas

do maior número de consumidores e

o Código deveria ser igual para todos

da expansão do consumo.

os agentes econômicos, incluindo o

Desde 1998, o setor de telefonia

governo”, frisa. Ele acha que o gover-

figura no topo da lista de assuntos

no precisa respeitar os preceitos do

mais procurados no Procon paulista.

CDC. “O Código ‘pegou’ para várias

Nos últimos cinco anos, cartões de

áreas e é urgente que inclua também

crédito, bancos e aparelhos telefônicos

o setor público, que vive castigando o

têm se mantido entre os “dez mais”

consumidor com filas.”

Meir, da Abrarec: “Código equilibrou a relação entre consumidores e empresas”

33

opiNião Por Hubert Gebara

A importância da certidão negativa O

comprador de imóvel em condomí-

ter o máximo interesse em que a certidão

nio deve solicitar a certidão negativa

seja apresentada porque, do contrário, ele

de débitos condominiais antes que

está sendo omisso com a inadimplência do

a escritura seja lavrada. Caso não o faça

vendedor da unidade autônoma. O problema,

a tempo, ele ficará como responsável pela

em vez de solucionado prontamente, fica

quitação dessas taxas e não o vendedor do

postergado e poderá dar dor de cabeça ao

imóvel. É necessária muita atenção porque

próprio síndico, no futuro.

essa dívida pertence à unidade autônoma e,

A certidão negativa dos débitos do

portanto, ao novo proprietário, caso este não

condomínio é tão importante como qual-

apresente as certidões negativas.

quer outra certidão exigida pelos cartórios.

A regra está prevista no artigo 1.345 do

Outro documento imprescindível diz respeito

Código Civil: “O adquirente de unidade” – diz o

aos débitos trabalhistas por ventura existen-

artigo – “responde pelos débitos do alienante,

tes contra o condomínio. Também por falta

em relação ao condomínio, inclusive multas e

de hábito, essa certidão nem sempre é soli-

juros moratórios”.

citada a quem está vendendo ou ao próprio

Apesar da importância da regra, muitos

condomínio. Em ambos os casos, a dívida

ainda não a seguem, somente lembrando

passa a ser da responsabilidade do com-

dela quando chega a cobrança da dívida. O

prador. O ideal é que ambas – inadimplência

promitente comprador deve, porém, solicitá-

do vendedor com relação às contas condo-

la ao promitente vendedor. É obrigação de

miniais e débitos trabalhistas do condomínio

quem vende apresentá-la junto com as demais

– constem do contrato de compra e venda,

certidões negativas. Havendo dificuldade, o

de forma discriminada. Somente assim o

comprador deve solicitá-la ao síndico ou à

comprador está protegido contra surpresas

própria administradora. Aliás, o síndico deve

desagradáveis.

Hubert Gebara é vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP e diretor da Fiabci Brasil

34

dia a dia

Dicas e indicadores que facilitam a administração do seu condomínio Icon Secovi-SP – Índice de Custos Condominiais MÊS: Janeiro/2010

Total Geral PER

Pessoal / Encargo

Var. % ICON

Tarifas

Var. % ICON

jan/09

172,618 -0,09 -0,09 8,04 171,048 0,00 0,00 8,67 167,491 0,00 0,00 6,17 189,537 -0,44 -0,44

8,14

fev/09

172,898

Mês

7,91 171,365 0,19 0,19 8,54 167,491 0,00 0,00 6,17 190,030 0,26

ICON

Var. %

Ano

12 meses

175,197 -0,25 -0,25

7,86

Mês

0,16

ICON

Ano

12 meses

164,408 -0,44 -0,44

8,02

Mês

-0,18

7,85

175,474

-0,09

7,65

164,835 0,26

-0,18

7,73

mar/09 172,626 -0,16 -0,09 7,55 171,365 0,00 0,19 8,54 167,491 0,00 0,00 6,17 188,624 -0,74 -0,92

6,27

174,705 -0,44 -0,53

6,40

163,616 -0,74 -0,92

6,15

abr/09

172,575 -0,03 -0,12 7,34 171,365 0,00 0,19 8,54 167,491 0,00 0,00 6,17 188,341 -0,15 -1,07

5,38

174,629 -0,04 -0,57

5,61

163,370 -0,15 -1,07

5,27

mai/09 172,332 -0,14 -0,26 6,78 171,365 0,00 0,19 8,54 166,333 -0,69 -0,69 5,43 188,209 -0,07 -1,14

3,64

174,728

-0,51

4,01

163,256 -0,07 -1,14

3,53

jun/09

172,066 -0,15 -0,41 5,86 171,365 0,00 0,19 8,54 165,192 -0,69 -1,37 3,37 188,021 -0,10 -1,24

1,53

174,524 -0,12 -0,63

2,11

163,093 -0,10 -1,24

1,41

jul/09

172,641

-0,08 5,50 171,365 0,00 0,19 8,54 168,994 2,30 0,90 4,35 187,212 -0,43 -1,66 -0,66 173,841 -0,39 -1,02

0,02

162,391 -0,43 -1,66 -0,77

0,33

0,07

12 Mês Ano meses

Var. %

12 meses

0,16

12 Mês Ano meses

ICON

Diversos

Conservação e Limpeza

Var. %

Ano

Mês

12 Ano meses

Manut. de Equipamentos

Var. % ICON

Índice Base Dez/01 = 100,000

0,06

ago/09 172,485 -0,09 -0,17 5,48 171,365 0,00 0,19 8,54 168,994 0,00 0,90 4,35 186,538 -0,36 -2,02 -0,70 172,991 -0,49 -1,50 -0,29 161,807 -0,36 -2,02 -0,81 set/09

173,612

0,65

0,48

5,45 171,365 0,00 0,19 8,54 174,024 2,98 3,90 3,90 187,322 0,42

-1,60 -0,39 173,226

-1,37 -0,16 162,486 0,42

-1,60 -0,39

out/09

179,176

3,20

3,70

3,76 180,933 5,58 5,78 5,78 174,024 0,00 3,90 3,90 187,415 0,05

-1,55 -1,31 173,095 -0,08 -1,44 -1,20 162,568 0,05

-1,55 -1,31

-1,46 -1,58 173,233

-1,46 -1,58

0,14

nov/09 179,214 0,02

3,72

3,69 180,933 0,00 5,78 5,78 174,024 0,00 3,90 3,90 187,603 0,10

dez/09

179,109 -0,06

3,66

3,66 180,933 0,00 5,78 5,78 174,024 0,00 3,90 3,90 187,115 -0,26 -1,71 -1,71 172,762 -0,27 -1,63 -1,63 162,307 -0,26 -1,71 -1,71

jan/10

179,130

0,01

3,77 181,397 0,26 0,26 6,05 174,024 0,00 0,00 3,90 185,861 -0,67 -0,67 -1,94 171,990 -0,45 -0,45 -1,83 161,220 -0,67 -0,67 -1,94

0,01

FOLHA DE PAGAMENTO Pisos Salariais: Verificar a Convenção Coletiva de Trabalho da cidade do condomínio no site www.secovi.com.br

ACúMuLO DE CARGO: 20%

0,08

ÍNDICES DE PREÇO (Janeiro/2010)

ADICIONAL NOTuRNO: 20%

HORAS ExTRAS: Cidade de São Paulo e demais municípios: 50% CESTA BÁSICA: Verificar Convenção Coletiva de Trabalho da cidade do condomínio no site www.secovi.com.br

FGTS – MARÇO/2010 (Data de recolhimento até 07/04/10) 8% sobre o total da remuneração paga ao empregado

PIS – MARÇO/2010 (Data de recolhimento até 23/04/10): 1% sobre o total da folha de pagamento

INSS – MARÇO/2010 (Data de recolhimento até 20/04/10) * SALÁRIO DE CONTRIBuIÇÃO (R$) – ALÍquOTAS Até 1.024,97 De 1.024,98 a 1.708,27 De 1.708,28 a 3.416,54 Acima de 3.416,54

= = = =

-1,37 -1,49 162,730 0,10

8,00 % 9,00 % 11,00 % R$ 375,82

Variação - em% Indicador Mês

Ano

12 meses

IGP-DI

1,01

1,01

(0,45)

IGP-M

0,63

0,63

(0,67)

IPC/FIPE

1,34

1,34

4,55

INPC

0,88

0,88

4,36

IPCA

0,75

0,75

4,59

INCC-DI

0,64

0,64

3,56

* SALÁRIO-FAMÍLIA – A PARTIR DE MARÇO/2010: Remuneração mensal até R$ 531,12 = R$ 27,24 Remuneração mensal acima de R$ 531,12 até R$ 798,30 = R$ 19,19

Fontes: FGV, IBGE e Fipe/USP

* Valores vigentes desde 1º/01/2010 – Portaria Interministerial MPS/MF nº 350,

Economia e Estatística do Secovi-SP

Elaboração: Departamento de

de 30/12/2009

35

Foto: ©iStockphoto.com/BirdImages

Para começar com

o pé direito

36 Foto: ©iStockphoto.com/Alex Kalina

Por Marcos Fernando Queiroz

capa

Foto: ©iStockphoto.com/DZM

Procedimentos legais corretos e bom relacionamento com o cliente evitam conflitos no momento da entrega do edifício e da criação do condomínio edilício

U

m prédio que não cumpre

sugestões de uma empresa especia-

devidamente todas as fases

lizada em administração condominial

de sua implantação na certa

para a construtora vão com certeza

sofrerá reflexos negativos durante boa

implicar uma taxa de condomínio me-

parte de sua vida útil. E mais: se o pro-

nor”, comenta Annunciato.

cesso for conduzido por síndicos pou-

“A administradora pode participar

co informados e por administradoras

também das etapas da concepção

descompromissadas ou não idôneas,

do projeto, fazendo incorporadores e

os problemas serão ainda maiores. “A

construtores atentarem para possíveis

administradora é a assessora do sín-

detalhes que têm o poder de facilitar

dico. Deve ser escolhida com critério

as demandas do condomínio quando

nesta e em todas as etapas, para que

a obra estiver pronta”, analisa o diretor.

o condomínio não sofra sequelas”,

Conforme expresso no artigo

alerta João Luiz Annunciato, diretor

1.348, parágrafo 2º, do Código Civil,

de Administradoras de Condomínios

a administradora recebe poderes de

do Secovi-SP.

representação ou as funções adminis-

Segundo ele, quando a construtora

trativas – total ou parcialmente – por

indica uma empresa especializada em

delegação do síndico, mediante apro-

administração de condomínios para

vação em assembleia geral.

determinado empreendimento, o que

A escolha da administradora

pode ocorrer na fase de lançamento,

segue, ainda, critérios como ido-

esta já poderá se mobilizar para dar

neidade técnica, moral e financeira,

todo o apoio necessário, objetivando

comprovados por meio de certidões

a harmonia entre os elos do processo,

e referências em entidades como

ou seja, construtora, administradora e

Secovi-SP e Associação das Ad-

condomínio. “Na fase do projeto, as

ministradoras de Bens Imóveis e

37

capa Por Marcos Fernando Queiroz

Condomínios de São Paulo (AABIC).

várias ações de aprimoramento para

Empreendimento entregue, é

os profissionais que atuam nesse

salutar que a administradora agende

período da vida condominial, como

uma visita técnica pelas depen-

o curso “A Entrega e a Implantação

dências do prédio – da antena ao

do Condomínio”. Já a Biblioteca do

subsolo –, para estabelecer todas

Sindicato disponibiliza o Manual do

as necessidades básicas dessa fase

Síndico. Editado pelo Secovi-SP, ele

(do acolchoado para o elevador até

ajuda bastante nessa fase inicial.

os avisos no quadro de chaves, por

Credibilidade e eficiência

exemplo). Ela também verificará pequenos problemas construtivos –

É normal que em um novo edi-

nas áreas privativas e nas comuns –,

fício existam pessoas que nunca

que podem ser sanados pela cons-

viveram em condomínio e, portanto,

trutora, tendo em vista que a garantia

não detêm a experiência e o “jogo

da construção se inicia com a ex-

de cintura” necessários para o novo

pedição do Auto de Conclusão das

estilo de vida. “Os primeiros meses, quando se definem as regras que

Obras (Habite-se).

Com a realização da Assembleia de Instalação do Condomínio são

Annunciato: ”Uma empresa especializada em administração de condomínios deve ser escolhida com critério”

direcionam o dia a dia naquela nova comunidade, serão sempre os mais críticos”, esclarece Alexandre

eleitos síndico, subsíndico e conselho. Também é aprovado o rateio

vem ser entregues pela construtora ao

Ximenes, diretor comercial do Grupo

dos custos previstos, podendo ser

síndico. É importante que este esteja

Itambé.

contratado um quadro de funcioná-

acompanhado de um profissional de

É importante que o cliente, no caso

rios – por meio de acerto provisório

engenharia de sua confiança e pela

o novo condômino, receba um bom

com empresa terceirizada, tendo em

administradora. Na mesma oportu-

atendimento. A incorporadora deve

vista que o condomínio ainda não terá

nidade, o síndico também precisa

preocupar-se com a pós-entrega. A ad-

sua inscrição junto ao CNPJ. Podem

receber o Manual das Áreas Comuns

ministradora, em mostrar seu potencial

ser contratados ainda serviços de

do Condomínio, com as informações

e sua estrutura, o que gera confiança

conservação e limpeza, segurança e

técnicas do local e as manutenções

e credibilidade entre os moradores e o

gastos com água, luz, gás e telefone,

que se fazem necessárias.

corpo diretivo do edifício. “É essencial

A Universidade Secovi (www.se-

que a administradora firme suas áreas

covi.com.br/universidade) desenvolve

de atendimento e o suporte com o qual

esclarece Annunciato.

Segundo ele, as áreas comuns de-

As principais etapas da constituição do condomínio Durante a incorporação e construção 

Registro do Memorial de Incorporação, juntamente com a minuta da futura Convenção do condomínio

Após conclusão da obra 

Obtenção do “Habite-se” e averbação junto ao Cartório de Registro de Imóveis;



Registro do Instrumento de Especificação e Instituição do Condomínio;



Entrega das áreas comuns ao síndico, que estará assessorado por profissional de Engenharia de sua confiança e pela administradora.

38

39

capa

Por Marcos Fernando Queiroz

as partes envolvidas poderão contar”,

dos proprietários que representam a

técnicas e jurídicas inerentes à edifica-

ilustra Ximenes.

totalidade das frações do condomínio.

ção”, considera.

O diretor da Itambé alerta para

Caso se decida pela alteração da

O prazo de garantia da obra é de

a importância do envolvimento dos

Convenção, será necessária a convo-

cinco anos, nos termos do Código Civil

moradores em todo o processo de

cação de uma Assembleia Extraordiná-

Brasileiro. Amaral Filho observa que o

implantação do condomínio. Só assim

ria, com o objetivo explícito de mudar

empreendimento estará ainda sujeito

eles poderão inserir-se nos detalhes da

pontos específicos de seu conteúdo. O

a outros prazos de garantia, para seus

administração do prédio, e também

especialista ainda esclarece que toda

diversos componentes (instalações

descobrir as melhores saídas para as

Convenção tem por finalidade proteger

elétricas, hidráulicas, pintura, etc.),

dúvidas, reivindicações e conflitos,

variando de acordo com as espe-

afirma. “Morador busca qualidade. In-

cificidades do empreendimento:

corporador, vendedor e administrador

uso misto, condomínio-clube ou

querem um cliente satisfeito”, compara

mesmo habitação de interesse

o executivo.

social.

“Já existe uma tendência de

Procedimentos legais

as construtoras contratarem a

Quando do lançamento de um em-

assessoria de empresas especia-

preendimento, a minuta da Conven-

lizadas para produção de laudos

ção do Condomínio é documento

detalhados após a conclusão

fundamental para o registro da

do empreendimento”, pontua o

Incorporação, como prevê o

membro do Conselho Jurídico. “É

artigo 32 da Lei nº 4.591/64.

importante também a contratação,

Finalizada a obra, é reque-

por parte do condomínio, da ade-

rido o “Habite-se”, documento no qual a Prefeitura Municipal

quada manutenção e conservação Ximenes: “O morador busca qualidade”

atesta que o empreendimento está

se possa fazer valer o prazo de

concluído. “Com o Registro de Especi-

o condomínio e deve conter redação

ficação e Instituição do Condomínio e

a mais simples e abrangente possível.

Foi o que fez o Edifício Condomínio

da Convenção Definitiva, já é possível

“Ela é pensada e formatada de acordo

Dueto, de Sorocaba, Oeste paulista. “A

convocar a Assembleia de Instalação”,

com o perfil e peculiaridades de cada

construtora contratou uma empresa

observa o advogado José Vicente

empreendimento”, diz o advogado.

que elaborou um laudo e um programa

Amaral Filho, membro do Conselho Jurídico do Secovi-SP.

40

do empreendimento, para que garantia”, afirma.

de ação para manutenção do con-

Na hora “H”

domínio”, conta o síndico Sebastião Atadaine Junior.

A Assembleia de Instalação do

Ainda no momento da entrega da

condomínio é condição para que este

obra e das unidades aos futuros mora-

A entrega e a implantação do

obtenha o Cadastro Nacional de Pes-

dores, o membro do Conselho Jurídico

Dueto, em outubro de 2009, seguiram

soas Jurídicas (CNPJ), eleja o síndico,

do Sindicato observa que é importante

seus processos comuns e tiveram as

o subsíndico e os conselheiros, e

o fornecimento do Manual das Áreas

“turbulências” normais para a fase, que

avalize a previsão orçamentária inicial.

Comuns ao síndico e do Manual do

durou aproximadamente 30 dias. “Ao

A Convenção tem a finalidade

Proprietário aos condôminos. “Ambas

lado do subsíndico e dos técnicos da

de regular os direitos e deveres dos

as edições foram minuciosamente

construtora, percorremos e opinamos

condôminos, podendo ser elaborada

pensadas e desenvolvidas em con-

sobre todas as dependências das

por escritura pública ou por instru-

junto pelo Secovi-SP e SindusCon-SP,

áreas comuns, do hall de entrada à

mento particular. Deve ser aprovada

com o objetivo de condensar, simplifi-

piscina”, relata Atadaine Junior.

ou alterada pelos votos de dois terços

car e esclarecer todas as informações

O envolvimento e a compreensão

O que diz o Novo Código Civil sobre a Convenção de Constituição de Condomínio Edilício ➤ Deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde

A Convenção deve determinar: ➤ A quota proporcional e o modo de pagamento

logo, obrigatória para os titulares de direito sobre

das contribuições dos condôminos para atender

as unidades, ou para quantos sobre elas tenham

às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

posse ou detenção; ➤ Deve ser registrada no Cartório de Registro de

➤ A competência das assembleias, forma de

Imóveis; ➤ São equiparados aos proprietários, nesse caso, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos

sua convocação e quórum exigido para as deliberações; ➤ As sanções a que estão sujeitos os condôminos ou possuidores.

às unidades autônomas.

dos futuros moradores na fase da

➤ Forma de administração;

esclarece Atadaine.

importante, porém, é contar com uma administradora forte, que dê todo o

entrega e implantação do condomínio

No caso do Edifício Condomínio

são fundamentais para que as coisas

Vivere Intenso, em Jundiaí, a entrega

não se “atropelem”, de acordo com o

do empreendimento se deu muito

Outro cuidado é obedecer às re-

síndico de Sorocaba. “Não vou negar

próxima às festas de final de ano. “O

gras técnicas constantes do Manual do

que tivemos problemas. Alguns con-

fato dificultou um pouco as coisas,

Proprietário fornecido pela construtora,

dôminos, por exemplo, entenderam

pois, para o funcionamento efetivo do

evitando, assim, possíveis alterações

que só deveriam começar a pagar o

condomínio é necessária uma série

das partes internas do imóvel, fato que

condomínio no ato da entrega das

de equipamentos, e nesta época do

chaves. Ainda bem que a construtora

ano muitos fabricantes e fornecedores

fez um aporte de capital para cobrir

já estão ‘desacelerando’, em férias

momentaneamente essa defasagem

coletivas”, observa o síndico Joseval

de valores”, explica.

Pincinato.

suporte nesse período inicial”, alerta.

Outros condôminos se precipitaram a mudar mesmo sem que os

Canal direto

equipamentos, como elevador e itens

Para evitar este e outros impre-

de portaria, estivessem funcionando a

vistos, Pincinato aconselha seus

contento, adiciona o síndico.

colegas a procurar sempre um canal

Hoje, a administradora do Con-

de comunicação direto com a constru-

domínio Edifício Dueto presta vital

tora, principalmente por meio de seu

assessoria ao corpo diretivo, encami-

departamento técnico de engenharia

nhando esta e outras questões com

hidráulica e elétrica, bem como estar

propriedade aos condôminos. “As

constantemente em contato com os

coisas ainda estão se assentando, e

incorporadores, para que eles possam

agora, com a realização da segunda

participar da pós-entrega. “O mais

assembleia, que instituiu meu mandato de dois anos, a grande meta é implantar um sistema de segurança eficaz”,

Amaral Filho: “Convenção visa à proteção do condomínio e deve ser elaborada a partir do perfil de cada empreendimento”

41

capa Por Marcos Fernando Queiroz

prejudica a garantia. “Devemos ficar

nessa etapa”, observa.

zelador, moradores, engenheiros que

atentos a profissionais contratados

O síndico jundiaiense ressalta a

ficam na obra, administradores de

para a instalação de acessórios e rea-

importância de criação de um diário

condomínio, etc. “Se tudo isso falhar...

lização de acabamentos, pois muitos

de atividades que relate paulatina-

Chame o síndico!”, descontrai.

ainda não dispõem de um real conheci-

mente a relação com administradora,

Vicente Amaral Filho também

mento de suas funções, e podem, por

construtora e incorporadora. “Todos

chama a atenção para a importância

exemplo, perfurar tubulações de gás,

os documentos devem ser copiados e

da comunicação, do foco no cliente e

hidráulicas e elétricas”, diz.

lidos atentamente antes de assinados.

da atuação integrada das empresas

Ainda de acordo com o síndico, os

Não tome decisões sozinho. O síndico

em todo o processo de implantação

condôminos mais experientes podem

tem responsabilidades jurídicas, e

e entrega do empreendimento. “É

auxiliar seus vizinhos “marinheiros de

qualquer erro pode se tornar um fardo

fundamental unir as especialidades e

primeira viagem”. Contudo, a ajuda

muito pesado”, afirma.

experiências de todos os elos desse

pode se tornar um tanto difícil, já que

Para ele, o ideal é que o síndico

processo, para conceber e entregar

a maioria trabalha e tem compromissos

mantenha um clima amistoso entre

um produto de alto valor agregado, e

diversos. “O ideal é contar com dois

todos os envolvidos, gerenciando os

que atenda às reais necessidades do

ou três condôminos mais engajados

conflitos entre porteiros, faxineiros,

cliente”, conclui.

Atadaine Junior: “Envolvimento dos futuros moradores na fase da entrega e implantação do condomínio é fundamental”

42

opiNião Por Juraci Baena Garcia

Síndico tem

prazo de validade?

A

minha resposta é sim. Síndico não é produto

alguns segundos, recuando em seguida e convidando

perecível, mas tem prazo de validade sim,

ambos para uma pequena reunião no salão de festas.

sendo preocupante a permanência de uma

Lá, ouve pacientemente os detalhes do ocorrido

única pessoa no cargo por muito tempo. Em minha

e diz que vai consultar a administradora. Novamente

opinião, todos os condôminos deveriam exercer

questionado, aceita discutir ali mesmo e comete

esta função, adquirindo experiência no exercício do

seu primeiro erro: não divide a responsabilidade da

cargo para entender melhor o funcionamento do

decisão.

condomínio.

Entendendo que, apesar do outro veículo ter qua-

Digo isso porque atuo há 13 anos em uma enti-

se invadido a garagem ao lado – ainda estava dentro

dade sindical e empresarial, participo de congressos,

da sua área –, conclui que o errado era o condômino

encontros e cursos diversos. Mantenho contato com

que tentou sair sem antes chamar o vizinho.

centenas de pessoas que trabalham em empresas

O condômino favorecido despediu-se feliz da

especializadas em administração de condomínios, o

vida. Sentindo-se prejudicado, o outro morador

que possibilita uma excepcional troca de experiência

protestou muito e ameaçou até processar o síndico

no ramo.

por constrangimento. Chateado, o síndico foi para

Ao longo dos anos, observo diversas situações em que a comunidade elege o síndico e, algum tempo

casa, contou o ocorrido para a família e ainda ouviu um sermão.

depois, acaba exorcizando o mesmo por uma série

Cenas como essa acontecem diariamente, em

de fatores. Assim, nosso incauto herói perde muitas

vários horários e locais. Problemas com garagem,

noites de sono, amizades e até briga no lar por causa

barulho, vazamentos, animais, crianças, consertos,

do condomínio.

funcionários, terceiros, compras, ação de cobrança

Vamos exemplificar: um condomínio com cerca

contra inadimplentes, reclamações trabalhistas, fal-

de 80 unidades acaba de eleger o síndico. Ao assumir

ta de água ou energia, elevador quebrado e tantos

o cargo, ele enfrenta uma pequena confusão na gara-

outros “abacaxis” que o síndico tem que descascar

gem entre dois moradores, ambos alegando razão.

ao longo de sua gestão.

O síndico pede um minutinho e já surge o primeiro

Ao final de um ou dois anos, lá está o síndico

problema: ambos estão com pressa e, sem cerimô-

– amado por uns e odiado por outros e, o que é

nia, manifestam a opinião de que seria um absurdo

pior: ignorado pela maioria, que, silenciosa, não

não serem atendidos de imediato. Sem ação, até

participa de nada ou, quando se dispõe, geralmente

pela falta de experiência, o síndico fica indeciso por

só critica.

Juraci Baena Garcia é diretor de Legislação da vice-presidência de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP

43

seu espaço Por Alessandro de Mesquita

Pequenos gigantes Com a utilização de mobílias na medida certa e alguns truques decorativos, é possível fazer apartamentos de tamanho reduzido ficarem muito maiores

P

oucos metros quadrados não

jantar com cozinha por meio de balcão.

deixam dúvida. Com exatidão

Ao possibilitar ligação com o banheiro

Tudo isso ajuda a decorar com

matemática, representam na

ou a sala, o quarto também demonstra

beleza e flexibilidade, mas, para melhor

vocação para a versatilidade.

proveito de cada precioso centímetro,

planta imóveis pequenos que, nos

44

e objetos.”

prédios de grandes centros urbanos,

De maneira geral, divisórias drywall

é preciso investir em mobiliário sob

já se tornaram realidade na vida de

– menos espessas que paredes de

medida e, acima de tudo, funcional.

pessoas dos mais variados níveis

tijolo –, painéis de madeira, prateleiras

Os móveis devem ser projetados em

socioeconômicos. Na prática, porém,

suspensas e, sobretudo, espelhos,

consonância com o tamanho de cada

a criatividade extrapola a metragem

que podem ser colocados em móveis

ambiente. Dessa forma, não ocuparão

exígua de um bom número de apar-

e luminárias, são aliados importantes

espaços desnecessários, tornando os

tamentos construídos recentemente.

na busca por amplitude. “Os espelhos

cômodos mais arejados, nem bloquea-

O milagre da multiplicação tem

passam a sensação de duplicação

rão a passagem, o que evita acidentes.

explicação lógica. Com a intenção de

de espaços a um custo relativamente

“Em ambientes muito pequenos, é

tornar os espaços mais agradáveis

acessível”, afirma a designer de inte-

importante considerar os espaços para

e maiores, arquitetos e designers

riores Patricia Kolanian Pasquini. Ela

circulação e não poluir com muitos

utilizam saídas variadas, como a in-

sugere também a utilização da lumino-

móveis”, destaca a designer.

tegração de ambientes, conceito que

técnica, que genericamente é o estudo

A mobília deve desempenhar em

reduz a quantidade de paredes. Um

da aplicação da iluminação artificial.

locais diminutos funções além daquela

dos exemplos mais bem-sucedidos é

“Faz toda a diferença no conjunto final,

para a qual foi projetada. Não é difícil

a cozinha americana, junção de sala de

pois valoriza ambiente, mobiliário, telas

entender por que camas com gavetões

e baús têm mais utilidade do que mo-

Dicas para ampliar o ambiente

delos convencionais. Para a cozinha, os armários suspensos são excelente pedida, assim como mesas embutidas,

➤ Não use criado-mudo, que ocupa muito espaço e pode ser substituído

que liberam espaços quando não

por painéis e prateleiras;

estão em uso. Em cozinhas america-

➤ Opte por televisores de LCD;

nas, os balcões possuem, no mínimo,

➤ Utilize racks suspensos e móveis com pés aparentes;

duas funções. Podem abrigar bancos

➤ Use espelhos atrás de mesa de jantar e tampos de vidros ou acrílico;

e servir de mesa.

➤ Ponha um único revestimento com peças grandes, retificadas e com

Em salas pequenas, sofás de três lugares são proibidos. Prefira aqueles

junta seca em todo o imóvel; ➤ Sancas de gesso reduzem o pé-direito.

com dois lugares e combine-os com pufes – considerados por muitos especialistas legítimos curingas –, almofadas, papéis de parede e cortinas.

Mesas de centro, laterais e de canto podem dar lugar a baús, que, além de bonitos, abrigam peças variadas.

Soluções para o banheiro O banheiro, um dos cômodos que mais sofrem com a redução de tamanho dos imóveis, requer cuidados especiais. A bancada da pia deve contar com armários para guardar produtos de higiene, até porque ela assumiu a

então, é fazer todo o projeto e realizar

paredes, cuidado com o excesso de

função de penteadeira. A cortina de

a decoração aos poucos. Um ambiente

tintas escuras. Elas devem realçar

plástico no lugar do box também pode

por vez, deixando os mais complexos

uma ou outra face, mas não podem

criar a sensação de amplitude, além

por último. Tudo, entretanto, deve ser

aparecer em várias paredes. O piso

de facilitar a decoração, já que pode

executado com boa dose de paciência.

deve ter acabamento fosco e ser igual

ser trocada sem grandes dificuldades.

Procure pensar sempre nas propor-

na maior área possível. Não exagere

Ao decorar um apartamento pe-

ções físicas de seu imóvel consideran-

nos tapetes. Procure utilizar um grande

queno, o ideal é comprar mobílias e

do as cores, outro ponto fundamental

em vez de muitos pequenos.

acessórios de uma vez só. Essa opção,

na ampliação dos espaços. Tons como

no entanto, é pouco viável para o bolso

nogueira, peroba e imbuia estão entre

de boa parte das pessoas. A solução,

os mais populares para mobílias. Nas

Leitura O livro Pequenos Espaços: Truques para

aqueles centímetros a mais que você pensava

Ampliar 22 Apartamentos de 25 a 70 m², de

que não existiam. Na verdade, eles só estavam

Marilena Degelo, oferece soluções que con-

escondidos. O guia descreve as modificações e

jugam uso inteligente de ambientes e conforto.

os materiais utilizados, além de mostrar os efei-

Ele traz 22 projetos, pensados para diferentes

tos obtidos. No fim dos capítulos, há uma ficha

perfis de moradores, e ensina de onde extrair

técnica com detalhes de cada projeto.

45

Tira-dúvidas

Área Cível João Paulo Rossi Paschoal OAB 153.841

Os condomínios edilícios são obrigados a emitir a declaração de quitação anual de débitos? A inaptidão do empregado constatada em exame médico ocupacional impede a rescisão contratual?

Essas e outras questões são respondidas pelo Departamento Jurídico do Secovi-SP

1

2

A Lei Federal n° 12.007/09, que dispõe sobre a emissão

qual será a destinação dos valores recupera-

de declaração de quitação anual de débitos, aplica-se aos

dos dos inadimplentes?

condomínios edilícios?

Sabe-se que o funcionamento do condomínio é

Recentemente entrou em vigor a Lei nº 12.007/09, que “dispõe

pautado pela participação democrática de todos

sobre a emissão de declaração de quitação anual de débitos

os seus componentes, sendo seu órgão principal

pelas pessoas jurídicas prestadoras de serviços públicos ou

e deliberativo a assembleia geral de condôminos.

privados”. Tal lei tem por foco as pessoas jurídicas prestadoras

A lei (Código Civil) não aborda o assunto “destina-

de serviços, de modo que a mesma se aplica à relação empresa

ção dos valores recuperados dos inadimplentes”

administradora-condomínio, mas não ao relacionamento condo-

de modo específico. Desta forma, o assunto fica à

mínio edilício-condômino, posto que o condomínio não é pessoa

mercê da livre estipulação que for estabelecida pela

jurídica e nem presta serviços:

assembleia geral de condôminos, mediante votação de praxe, a saber, maioria simples dos presentes

Lei nº 12.007, de 29 de julho de 2009

em segunda chamada (art. 1.353 do Código Civil).

Art. 1° - As pessoas jurídicas prestadoras de serviços públicos ou

Serviria de exceção a tal dinâmica a Convenção

privados são obrigadas a emitir e a encaminhar ao consumidor

do Condomínio se ocupar do assunto, o que na

declaração de quitação anual de débitos.

prática é raro.

3 O abaixo-assinado serve para tomada de decisão em substituição a uma assembleia?

Não. O Código Civil exige que as decisões do condomínio

do para a aprovação de obras a serem realizadas em partes

ocorram nas assembleias. Assim, extrai-se da dicção legal,

comuns do condomínio depende da aprovação de dois terços

por exemplo, que uma alteração da Convenção do Condomí-

dos condôminos conforme o art. 1.342 do CC/2002, não se

nio deve ser realizada em assembleia geral de condôminos

admitindo ratificação posterior de ata para suprir eventual falta

(art. 1.351 do Código Civil), de forma que não é possível

de quórum por ocasião da assembleia que deliberou sobre

utilizar abaixo-assinado como sucedâneo da mesma ou,

as obras. Também inexiste vício na decisão do Tribunal a quo

ainda, outros meios indiretos de colheita das opiniões.

ao julgar antecipadamente a lide com a dispensa de dilação

Recente decisão do Superior Tribunal de Justiça ilustra tal

probatória, considerando a convenção condominial e a ata

realidade:

da assembleia elementos suficientes para a formação da convicção do julgador. Precedente citado: REsp 844.778-SP,

46

Condomínio. Assembleia geral. Quórum. Suprimento.

DJ 26/3/2007.

A Turma negou provimento ao recurso ao entendimento de

(STJ - REsp 1.120.140-MG, Rel. Min. Massami Uyeda, julgado

que em assembleia geral de condomínio, o quórum qualifica-

em 6/10/2009).

Tira-dúvidas

1

Área Trabalhista Rita de Cassia Guimarães Bracale OAB/SP 236.180

A inaptidão do empregado constatada em exame médico ocupacional impede a rescisão contratual?

Sim. Nos termos do inciso VII do artigo 13 da Instrução Normativa SRT nº 3/2002, o atestado de saúde ocupacional (ASO) com declaração de inaptidão constitui circunstância impeditiva da rescisão contratual arbitrária ou sem justa causa. Dessa forma, ocorrendo tal hipótese, recomendamos que a rescisão contratual não seja levada a efeito e o empregado encaminhado ao serviço médico adequado, dada a incapacidade para o exercício de suas funções.

3 2

O empregado que trabalha em horário noturno cuja jornada de trabalho teve início em dia normal

O afastamento do empregado para percepção de benefício pre-

e término em feriado terá direito à

videnciário de auxílio-doença ou acidente de trabalho acarreta a

remuneração em dobro das horas

perda das férias?

que recaíram nesse dia?

Dispõe o artigo 133, IV, da CLT:

Ensina o jurista José Serson: “A hora de início da jornada é que indica o dia

“Art. 133. Não terá direito a férias o empregado que, no curso do período

de calendário; o trabalho começado

aquisitivo:

às 22 horas de 24.12 e terminado às

(...)

5h de 25.12 não caiu em feriado; sim,

IV – tiver percebido da Previdência Social prestações de acidente do trabalho

o iniciado às 22h de 25” (Curso de

ou de auxílio-doença por mais de 6 (seis) meses, embora descontínuos.”

Rotinas Trabalhistas, Editora RT, 37ª Edição, 1997, página 155).

Dessa forma, o empregado somente perderá o direito às férias se o tempo

Assim, a jornada de trabalho iniciada

de afastamento no período aquisitivo (ciclo de 12 meses contratuais de

em dia normal com término em feriado

trabalho para aquisição do direito às férias) resultar em mais de seis meses,

deverá ser remunerada integralmente

hipótese em que terá início a contagem de novo período aquisitivo quando

de forma simples.

do retorno ao trabalho. Do contrário, ou seja, ainda que tenha percebido da

O inverso é verdadeiro, isto é, ocorrido

Previdência Social prestações de acidente do trabalho ou auxílio-doença

o início da jornada no feriado e término

por mais de seis meses, porém no curso do período aquisitivo de férias

em dia normal, sua remuneração será

a soma do afastamento não ultrapassar seis meses, o empregado não

integralmente em dobro, salvo se con-

perderá o direito às férias relativas a tal período.

cedida folga compensatória.

Este espaço é um canal permanente para que síndicos e administradoras esclareçam questões relacionadas ao dia a dia da gestão condominial. Envie suas dúvidas para o e-mail juridico@secovi.com.br

47

informe publicitário

O SECIESP na luta pela livre concorrência no ramo de elevadores.

Antes de qualquer outra consideração, queremos ratificar que os elevadores instalados em seu edifício são de propriedade do condomínio e não da empresa que os montou e/ou os conserva. Quando adquirimos um automóvel, a montadora nos passa as orientações para o bom funcionamento do veículo, ficando ao nosso critério a realização da manutenção, no local que melhor nos atender.

Com os elevadores acontece situação semelhante; o condomínio, através dos seus representantes, deve procurar empresas de sua confiança, mas que tenham concessão do Contru e sejam habilitadas a prestar um serviço de qualidade.

Certamente nos últimos tempos você tem se deparado com incansáveis folhetos, e/ou representantes de empresas “batendo a sua porta”, insistindo em realizar uma vistoria gratuita nos seus elevadores. Os argumentos utilizados por estas empresas são que o elevador pode “cair” se não for vistoriado ou ainda que no passado eram elas que conservavam e/ou montaram os equipamentos e, portanto, têm toda a autoridade para efetuar a dita vistoria. Tal fato acaba deixando os clientes inseguros e na dúvida de como proceder. Estas empresas muitas vezes conseguem realizar a vistoria dos equipamentos, gerando laudos não esclarecedores e pouco

conclusivos, que apontam em geral os seguintes pontos questionáveis: * Não existe critério técnico; * Fotos panorâmicas que comentam um defeito, sem apontar o detalhe; * Apontam faltas de dispositivos relacionados à Norma, que deveriam ter sido observados desde a montagem do equipamento; * Apontam falhas de segurança, sem ter sido testado o equipamento.

Tais laudos induzem os síndicos à insegurança quanto aos serviços prestados pela atual conservadora dos equipamentos, com o intuito de promover sua substituição por outra possivelmente aquela que fez o laudo.

O SECIESP vem juntando toda a documentação gerada por alguns destes laudos, no sentido de analisála, visando verificar quais procedimentos legais podem ser tomados para coibir tal prática. Caso o condomínio queira, de livre e espontânea vontade, fazer tal vistoria, solicite sempre a presença da atual empresa responsável pela conservação dos elevadores e, de posse do laudo, analise com ela os itens apontados.

O SECIESP não é contra os relatórios de vistoria e sim a favor da concorrência leal onde o maior beneficiado é o cliente.

mais informações no site www.seciesp.com.br Lembre-se! A manutenção ou a reforma do seu elevador não é uma exclusividade da montadora

M&M (11) 2165-4600 www.mmelevadores.com.br contato@mmelevadores.com.br

Zapplift (11) 3849-9000 www.zapplift.com.br zapplift@zapplift.com.br

Grambell 0800-774-4015 www.grambell.com.br comercial@grambell.com.br

Primac (11) 2942-7479 www.primac.com.br comercial@primac.com.br

Crel (11) 3345-000 www.crel.com.br crel@crel.com.br

Convert (11) 3742-5364 www.convertelevadores.com.br convert@convertelevadores.com.br

Tel.: (11) 4723-4414 www.eletemmontagem.com.br Modernize com Tecnologia

Lider em comandos para elevadores

ISO

90

RECUSE IMITAÇÕES

48

00

Todas as empresas são associadas ao SECIESP

CUIDADOS QUE DEVEM SER OBSERVADOS NO RELATÓRIO DE VISTORIA

Consulte

carTa do presideNTe Por João Crestana

Condomínios também sofrem com tributação

C

ondomínios não têm personalidade jurídica, logo

(GFIP), é possível desmembrar os valores recolhidos de

deveriam ser tributados como tal. Mas não é isso

INSS, para posterior geração de guia do FGTS.

que acontece na prática.

Obrigados a reter Imposto sobre Serviço (ISS) desde

Apesar de desobrigados de declarar Imposto de Renda

2008, cada nota recebida pelo condomínio deve ser ana-

Pessoa Jurídica (IRPJ), eles possuem outros deveres não

lisada a fim de verificar se o serviço é passível ou não de

menos custosos. Dentre eles constam a Declaração de

retenção. A alíquota aplicada a prestadores de serviços com

Impostos Retidos na Fonte (Dirf), na qual os condomínios

escritórios fora da cidade de São Paulo é variável e o mesmo

precisam, anualmente, informar o governo federal de todos

se aplica aos optantes do Simples.

os serviços contratados que sofreram retenção de PIS, Cofins

Ao contratar serviços de pessoas jurídicas, o condomínio

e CSLL; e a Relação Anual de Informações Sociais (RAIS),

é obrigado a reter 11% do valor devido, a título de INSS. Esse

obrigatória também ano a ano com dados dos funcionários

montante é acrescido de 20% sobre o valor do serviço se

que trabalham no condomínio. Inclusive, o síndico deve avi-

o prestador for pessoa física. Aplica-se a alíquota única de

sar mensalmente o Ministério do Trabalho e Emprego sobre

4,65% para pagamento de PIS, Cofins e CSLL nos casos em

admissões e demissões.

que os profissionais recebam acima de R$ 5 mil.

Ainda a cada mês, os edifícios precisam escriturar os

Note-se que toda essa documentação tem de ser guar-

serviços contratados, mesmo aqueles que não tiveram

dada por anos, pois existe a possibilidade de contestações

retenção de impostos. Prestadores de serviços autônomos

da Receita Federal e demais órgãos. Caso o condomínio

ou optantes do Simples devem constar dessa declaração.

não consiga comprovar o recolhimento, será obrigado a

A Declaração Eletrônica de Serviços (DES) é uma

fazê-lo novamente.

prestação de contas municipal obrigatória, e que possui

Tantas obrigações tributárias podem levar o síndico a

nomenclatura diferenciada em outros municípios. Em

contratar uma administradora de condomínios com base

Guarulhos, por exemplo, o síndico tem de apresentar a GISS

no menor preço, a fim de economizar. Mas o barato pode

OnLine.

sair caro!

Não bastassem essas guias, os condomínios precisam

Uma empresa especializada em administração de

encaminhar declaração com dados dos valores pagos aos

condomínios séria, com tradição no mercado, resguarda o

funcionários contratados, autônomos e síndicos isentos

síndico de uma série de problemas e complicações. Além de

do rateio de despesas. Na Guia de Recolhimento do FGTS

colaborar com uma gestão profissional e segura.

João Crestana é presidente do Secovi-SP e da Comissão da Indústria Imobiliária da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC)

50

51

52

ACESSÓRIOS Advento ....................................................pág. 54 Casa das Molas .......................................pág. 54 Delta Caixas .............................................pág. 54 Travema ....................................................pág. 54

ELÉTRICA Exclusiva Engenharia ...............................pág. 61

BATERIAS Baterias Casa Grande..............................pág. 56

ELEVADORES Alternativa .................................................pág. 58 Asselev .....................................................pág. 58 CBE ..........................................................pág. 58 Convert .....................................................pág. 48 Crel Elevadores ........................................pág. 48 CSM..........................................................pág. 58 Delev ........................................................pág. 58 Eletem Elevadores ...........................pág. 48 e 49 Ewic ..........................................................pág. 59 Grambell ...................................................pág. 48 Infolev .......................................................pág. 39 Korman .....................................................pág. 58 M & M Conservadora ...............................pág. 48 MC Elevadores .........................................pág. 61 MDE..........................................................pág. 59 Mitson .......................................................pág. 59 Monciel .....................................................pág. 59 New Servs ................................................pág. 60 Novart .......................................................pág. 61 Paulista .....................................................pág. 59 Primac ......................................................pág. 48 RC.............................................................pág. 60 Santista.....................................................pág. 60 SPL ...........................................................pág. 60 Tecnew......................................................pág. 60 Universal...................................................pág. 60 Zapplift .....................................................pág. 48

BENEFÍCIOS Sodexo .....................................................pág. 02

EquIPAMENTOS CONTRA INCêNDIO BNGV Equip. Contra Incêndio .................pág. 57

CONSuLTORIA W. Costa Consultoria................................pág. 56

FILTROS Filtrolar......................................................pág. 61

CONSuLTORIA EM ELEVADORES Dr. Elevador ..............................................pág. 57

GAS Liquigas Distribuidora ......................pág. 04 e 05 Supergasbras ...................................pág. 51 e 52

ADMINISTRADORA Adcip ........................................................pág. 54 Ático Administradora ................................pág. 54 Caresia Administradora ...........................pág. 55 Dellatorre ..................................................pág. 55 Directa Administração ..............................pág. 55 F. Moraes ..................................................pág. 55 FL Administração .....................................pág. 55 Holos Adminstração.................................pág. 55 JCN Consultoria e Gestão .......................pág. 55 Luana Imóveis ..........................................pág. 55 M&M Contábil ..........................................pág. 55 Mantovani Imóveis ...................................pág. 56 Mario Dal Mazo ........................................pág. 56 Nuñez Aldin Condomínios ........................pág 56 Predial Lopes ...........................................pág. 56 Prisma Adm ..............................................pág. 56 Sivel ..........................................................pág. 56 Verti...........................................................pág. 56 AuDITORIA Conaudi ....................................................pág. 53

CONTROLE DE PRAGAS Desintec ...................................................pág. 57 DESENTuPIDORA Desentupidora Imperio ............................ pág. 57 Desentupidora Jupiter .............................. pág. 57 Dedetizadora Loremi................................ pág. 57 Real Desentupidora .................................pág. 57

TapeTes - Novo espaço TapeTes

HIDRÁuLICA Economic Total Equip. ............................. pág. 61 Hidráulica Eficaz....................................... pág. 62 Techno-Pipe Brasil.................................... pág. 62 IMPERMEABILIZAÇÃO Abrigo Impermeabilização .......................pág. 62

Denver Impermeabilização ......................pág. 27 Enval Impermeabilização .........................pág. 62 Lwart .........................................................pág. 62 Polican ......................................................pág. 63 Sika Impermeabilizantes .......................... pág. 25 Vedacit (Otto) ........................................... pág. xx INDIVIDuALIZAÇÃO AJ Martani Instalações .............................pág. 03 Ista Brasil ..................................................pág. 31 Mobix ........................................................pág. 37 Sappel ......................................................pág. 25 LIMPEZA DE CAIxA D´ÁGuA Galli Serviços............................................pág. 59 ÓLEO DIESEL Combuluz Distribuidora ........................... pág. 49 PINTuRA Fachadex..................................................pág. 62 Flaiban......................................................pág. 63 Habitar ......................................................pág. 63 Katec Engenharia .....................................pág. 63 M.Bergmann.............................................pág. 64 Repinte .....................................................pág. 63 Romavi e Millenium ..................................pág. 65 TAJ Engenharia ........................................pág. 64 PISOS Engepox Com. e Revest. de Pisos ..........pág. 64 Mister Polish .............................................pág. 64 PORTA CORTA FOGO Authentic Portas de Fogo.........................pág. 64 SAúDE E BEM-ESTAR SMA - Ser. em Med. e Seg. Ocupacional pág. 66 SEGuRANÇA Alarmline................................................... pág. 64 Bombardi Ind. e Com. .............................. pág. 65 Eletroseg .................................................. pág. 65 SEGuRANÇA ELETRôNICA JFL Equipamentos ................................... pág. 09 TAPETES Novo Espaço Tapetes ..............................pág. 53 TERCEIRIZAÇÃO Doki Serviços ........................................... pág. 66 Grupo Imperium ....................................... pág. 66 Natzar Terceirização ................................. pág. 65 Replace .................................................... pág. 66

53

Acessรณrios - AdministrAdorAs acessรณrios - adveNTo

acessรณrios - delTa caixas

acessรณrios - casa das molas

admiNisTradora - adcip

acessรณrios - Travema

admiNisTradora - aTico

54

AdministrAdorAs admiNisTradora - caresia adm

admiNisTradora - dellaTorre

admiNisTradora - direcTa

admiNisTradora - Fl adm.

admiNisTradora - F. moraes

admiNisTradora - Holos adm.

admiNisTradora - JcN

admiNisTradora - luaNa im贸veis

admiNisTradora - m&m

55

AdministrAdorAs - BAteriAs - consultoriA admiNisTradora - maNTovaNi

admiNisTradora - mario dal maso admiNisTradora - Nu単ez aldiN

admiNisTradora - predial lopes

admiNisTradora - prisma

admiNisTradora - verTi

BaTerias - BaTerias casa GraNde coNsulToria - WcosTa

56

admiNisTradora - sivel

cons elevAdores - contr. de PrAgAs - desentuP. - equiP. de comBAte A incêndio coNs. elev. dr. elevador

coNTrole de praGas - desiNTec

deseNTupidora - império

deseNTupidora - real

equip. de comB. a iNcêNdio - BNGv

deseNTupidora - JupiTer

deseNTupidora - loremi

57

elevAdores elevadores - alTerNaTiva

elevadores - cBe

elevadores - delev

58

elevadores - asselev

elevadores - csm

elevadores - KormaN

elevAdores elevadores - eWic

elevadores - mde

elevadores - miTsoN

elevadores - moNciel

elevadores - paulisTa

59

elevAdores elevadores - NeW servs

elevadores - saNTisTa

elevadores - rc

elevadores - spl

elevadores - TecNeW

elevadores - uNiversal

60

elevAdores - elétricA - Filtros - HidráulicA elevadores - mc elevadores

elevadores - NovarT

eléTrica - exclusiva eNGeNHaria

FilTros - FilTrolar

Hidráulica - ecoNomic ToTal

61

HidráulicA - imPermeABilizAção - PinturA Hidráulica - Hidráulica eFicaz

Hidráulica - TecHNo-pipe

impermeaBilização - aBriGo

impermeaBilização - eNval

impermeaBilização - lWarT

piNTura - FacHadex

62

imPermeABilizAção - PinturA impermeaBilização - policaN

piNTura - FlaiBaN

piNTura - HaBiTar

piNTura - KaTec eNGeNHaria

piNTura - repiNTe

63

PinturA - Pisos - segurAnรงA piNTura - m. BerGmaNN

64

piNTura - TaJ eNGeNHaria

pisos - eNGepox

pisos - misTer polisH

porTa corTa FoGo - auTHeNTic

seGuraNรงa - alarmliNe

PinturA - PortA cortA Fogo - segurAnçA - terceirizAção piNTura - romavi e milleNium PINTURAS

IMPERMEABILIZAÇÃO

• Pinturas Prediais • Reformas • Construção e Reformas de Quadras Poli Esportivas • Lavagem de Fachadas, Limpeza de Pastilhas e Rejuntamento • Limpeza Pós Obra

ORÇAMENTO SEM COMPROMISSO PAGAMENTO FACILITADO

www.milleniumpinturas.com.br contrate@milleniumpinturas.com.br romaviengenharia@terra.com.br 11-5819-9310 Pabx 11-2197-1815

seGuraNça - BomBardi

• Predial e Industrial • Piscinas, Lajes, Paredes de Subsolos, Calafetações e Infiltrações em Geral

Empresa do Grupo: APOIO TINTAS MATERIAIS PARA CONSTRUÇÕES TUDO PARA A SUA CONSTRUÇÃO

www.apoiotintas.com.br PABX: (11) 2197-1800 E-MAIL: vendas@apoiotintas.com.br

seGuraNça - eleTroseG

Terceirização - NaTzar

65

sAúde e Bem-estAr - tAPetes - terceirizAção saúde e Bem-esTar - sma

Terceirização - doKi serviços

Mais de 15 anos de prestação de serviços em medicina do trabalho e segurança ocupacional.

Serviços:

Terceirização - replace

• PCMSO • PPRA • PPP • CIPA • Ergonomia Procedimentos em NOSSA SEDE

Exames clínicos, exames laboratoriais, audiometria, ECG, EEG, espirometria, acuidade visual, etc.

Todos em um só lugar!

O cuidado que seu funcionário merece, com a qualidade que você exige!

Terceirização - Grupo imperium

66

Informações:

Fone (11) 2274-8655

R. Lord Cockrane, 337 - Ipiranga - São Paulo/S Email: sma@sma.med.br - Site: www.sma.med.br

67