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rapport annuel

Le domicile pour la chaîne logistique


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Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

2

TABLE DES MATIÈRES

1.

Message du président

2.

Voici WDP 2020 en un coup d’oeil Un partenaire immobilier solide Notre profil Objectif, mission et vision Tendances ayant un impact

3

7.

Résultats financiers et rapport immobilier

68

5 7 8 10 11 12

8.

Déclaration de Gouvernance d’entreprise

107

9.

Facteurs de risque 152

10.

Reporting selon les normes reconnues

160

11.

Comptes annuels

190

12.

Document permanent

248

3.

Stratégie et création de valeur

16

4.

ESG

22

5.

Transactions et réalisations

40

6.

Actions et obligations

62

13. Annexes 260 Vérification externe 261 Alternative Performance Measures 271 Informations financières historiques incluses par référence 277 Déclarations 279 Lexique 281


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1. MESSAGE DU PRÉSIDENT

3

En tant que président, je suis fier, au nom de l’ensemble du Conseil d’Administration, de cette nouvelle année très réussie pour notre entreprise. Je voudrais tout d’abord remercier #TeamWDP, en particulier pour l’agilité avec laquelle, en ces temps mouvementés, notre personnel a continué à aider nos clients et à travailler de manière très professionnelle en vue d’atteindre les objectifs fixés. Mais je tiens aussi à remercier nos clients, partenaires, fournisseurs et toutes les autres parties prenantes pour la confiance qu’ils continuent de témoigner à notre entreprise. En cette période difficile, nous portons une attention prioritaire à la santé de toutes nos équipes et de nos parties prenantes.

« Grâce à son positionnement profondément ancré dans le paysage logistique, soutenu par des fondations solides, un vent arrière structurel positif mais aussi par les nouvelles opportunités générées par la crise de la Covid-19, WDP a affiné ses ambitions dans son plan de croissance 2019-23. Ces ambitions sont également soutenues par la confiance que nous témoignent nos parties prenantes. »

Malgré les défis imposés par la crise sanitaire et économique, WDP a navigué en toute sécurité à travers la pandémie de Covid-19. Des projets de nouvelles constructions pour plus de 500 000 m² ont été livrés aux clients et 450 millions d’euros ont été consacrés à de nouveaux projets, de sorte qu’à la fin de l’année, nous avions une superficie de 800 000 m² en développement. Dans les principaux pays où nous sommes leaders du marché, nous avons découvert une dynamique et une résilience énormes. Dans le courant de l’année 2020, nos équipes commerciales ont pu louer pas moins de 1,5 million de mètres carrés, répartis uniformément sur les biens existants et les nouveaux développements. Par ailleurs, nous avons encore pu renforcer nos fondations, comme en témoignent les mesures opérationnelles et financières très solides, avec notamment un taux d’occupation de près de 99 % et un loan-to-value de 45 %. Le tout s’est une fois de plus traduit par une belle augmentation de +8 % du résultat EPRA par action pour arriver à 1,00 euro, conformément à l’objectif initialement prévu. WDP entend poursuivre sur cet élan en 2021 aussi et prévoit un résultat EPRA par action de 1,07 euro, qui sera à nouveau soutenu par la croissance externe via des projets de nouvelles constructions pour nos clients.


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MESSAGE DU PRÉSIDENT

L’importance cruciale de la logistique - et donc de l’immobilier logistique - a été confirmée pendant cette crise du coronavirus. Une série de tendances et de changements fondamentaux ont en effet accru l’importance du secteur de la logistique au cours des dernières années. Pensons à la croissance soutenue dans l’e-commerce et à l’approche omnicanal des entreprises, éventuellement combinées à une demande accrue en denrées alimentaires et en activités liées au secteur pharmaceutique, aux progrès technologiques et à la durabilité. Les réseaux de distribution ont été adaptés en conséquence et la demande en infrastructures logistiques modernes a été confirmée et même renforcée. La pandémie de coronavirus et son impact soudain ont accéléré ces facteurs clés dans le secteur et accentué leur rôle critique. WDP a pu répondre immédiatement à ces tendances marquantes grâce à une série de projets de référence.

La pandémie mondiale a souligné l’énorme importance de la logistique et des chaînes d’approvisionnement flexibles et performantes - notre secteur est donc aussi considéré comme essentiel par les autorités. WDP assume son rôle social dans ce domaine et souhaite ainsi contribuer à une économie post-Covid durable. Sur le plan de l’ESG, WDP a franchi des étapes supplémentaires dans le cadre de la réalisation de son ESG Roadmap 2019-23, l’accent ayant été mis en 2020 sur le volet social et gouvernance, avec notamment un plan de formation formel pour tous les collaborateurs et une série de formations, un environnement de travail sain et sûr surtout pendant la pandémie actuelle - et une campagne de soutien d’œuvres caritatives. Sur le plan environnemental, le système de surveillance énergétique a été déployé, dont les données serviront de base à la réalisation du WDP Climate Action Plan qui se concrétisera en 2021. En termes de durabilité, nous pouvons en outre compter sur le financement vert, qui représente aujourd’hui plus d’un tiers de l’enveloppe financière totale.

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Même à la fin de cette année mouvementée, WDP peut compter sur un bilan solide et une forte position de liquidité, avec plus de 700 millions d’euros de lignes de crédit non utilisées. De plus, le bilan a encore été renforcé au début de l’année 2021 par un ABB de 200 millions d’euros. La confiance des actionnaires dans notre entreprise a été une nouvelle fois soulignée à l’occasion de cette augmentation de capital - la demande a dépassé jusqu’à trois fois l’offre. Notre capitalisation boursière dépasse donc structurellement la barre des 5 milliards d’euros, ce qui va attiser l’intérêt des investisseurs et donc augmenter la liquidité de l’action et élargir encore l’accès au capital. L’évolution de la pandémie mondiale et l’impact économique négatif attendu à court terme appellent à la vigilance. Le climat macroéconomique et financier restera encore instable et volatile en 2021. Nous restons donc prudents à court terme, tout en faisant preuve d’optimisme pour l’avenir. Dans ce contexte, WDP a revu ses ambitions à la hausse dans le cadre du plan de croissance 2019-23 : le volume d’investissement visé d’ici la fin 2023 a été augmenté de 500 millions d’euros pour atteindre 2,0 milliards d’euros et devrait se traduire par un résultat EPRA par action d’au moins 1,25 euro en 2024 (auparavant : 1,15 euro en 2023) et une croissance moyenne de 6 % par an. Les principaux défis à relever pour réaliser cette croissance ambitieuse sont l’acquisition de terrains qui se font de plus en plus rares en raison d’un zonage plus restrictif et d’un environnement hautement concurrentiel qui n’a fait que s’exacerber avec l’importance croissante de la logistique. Comme toujours, nous comptons ici sur la créativité et le professionnalisme de nos équipes et de nos partenaires pour continuer à élaborer des solutions toujours plus efficaces pour nos clients. Nous pourrons ainsi contribuer à la poursuite du développement des infrastructures essentielles pour l’économie post-Covid. Rik Vandenberghe Président du Conseil d’Administration


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RÉSULTATS OPÉRATIONNELS EN 2020

98,6

%

Taux d’occupation

5,5 mio

m2

Superficie portefeuille immobilier

~4,8 mia

d’euros

Valeur réelle du portefeuille immobilier

Programme de développement de 541 millions d’euros

5,9 ans Durée moyenne des contrats de bail

175 mio

d’euros

Résultat EPRA

1,00

euro

0,80

Dividende brut par action

2,1 % Coût moyen de l’endettement

+8 % y/y

45,0 % Loan-to-value

Résultat EPRA par action

euro

+15 % y/y

+8 % y/y

14,3

euros

EPRA NTA par action

+12 % y/y


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ESG EN 2020

80

MWp

puissance installée 1/3 du portefeuille immobilier équipé de panneaux solaires Warehouse of talent

33 %

54/46 % 4

100 000

euros

de l’Employee Code of Conduct,

pour les groupes vulnérables et les initiatives sociales qui sont durement touchés par la crise de la Covid-19

au titre du droit de la concurrence

ni infractions ou condamnations

bâtiments

bâtiments

EDGE

de fraude.

Supplier Code of Conduct

Rotation du personnel Covid-19 #TeamWDP

Training the brains

37 h

BREEAM

48

ou pour cause de corruption ou

Lancement

sûr et sain

17

Aucune violation du Dealing Code,

Charité

%

Green financing

Certification durable du portefeuille immobilier

0

Environnement numérique pour le télétravail Sport en ligne et teambuilding Réintégration et sécurité au bureau

de formation en moyenne par collaborateur

Assurer l’équilibre entre travail et vie privée

0,001% accidents de travail 0 décès

Standards reconnus, notations et indices EPRA sBPR Gold GRI Core MSCI BBB ISS ESG Not Prime C- DJSI 42/100

  


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2020 EN UN COUP D’ŒIL

Big box project au WDPort of Ghent « Trimodalité pour une chaîne d’approvisionnement efficace et durable » lien vidéo

Centre de distribution multimodal de quelque 150.000 m² pour les détaillants Salles de Bains X2O, Overstock Home et Overstock Garden dans le North Sea Port. Le caractère trimodal du WDPort of Ghent veille à l’optimisation de la chaîne d’approvisionnement et à la réduction de l’empreinte écologique.

Une incroyable avancée dans le plan de croissance 2019-23 « Nous nous attendons à une demande soutenue pour des espaces logistiques modernes, tant aujourd’hui qu’après la crise de la Covid-19 » En 2020, WDP a identifié un volume d’investissement de 450 millions d’euros dans de nouveaux projets, le volume total des investissements dépassant ainsi la barre du milliard d’euros soit deux tiers de l’objectif de croissance initial d’ici 2023.

Une relation client intense avec le détaillant Profi

Centre de distribution à plusieurs niveaux aux Pays-Bas

« L’immobilier stratégique change la donne pour notre client et sa chaîne d’approvisionnement »

« Utilisation efficace de la surface au sol en guise de moteur logistique pour un avenir durable »

125.000 m² de bâtiments modernes et réfrigérés destinés à la distribution alimentaire, répartis sur trois sites différents en Roumanie, pour Profi

lien vidéo

Un projet innovant pour de Jong Verpakking qui offre 85.000 m² d’espace de production, de stockage et de distribution avec des bureaux, répartis sur deux étages.

Sûr et opérationnel tout au long de la crise du coronavirus « La santé et la sécurité des collaborateurs et des parties prenantes passent avant tout » La crise n’entrave pas les investissements immobiliers #TeamWDP a pu poursuivre en toute sécurité toutes les activités opérationnelles. Dotée d’un bilan solide, d’une forte position de liquidités et d’un portefeuille immobilier diversifié qui est essentiel pour la chaîne d’approvisionnement, WDP est parée pour traverser cette crise.


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UN PARTENAIRE IMMOBILIER SOLIDE

Développement du patrimoine immobilier de la famille Jos De Pauw en Belgique (Rederij De Pauw).

1977-1997

1999

Développement du portefeuille immobilier en France.

Free float à 70 %.

Entrée sur le marché roumain.

PLAN DE CROISSANCE 2006-09 2000

2001

2004

160 millions d’euros 280 millions d’euros

Introduction en bourse de la SICAV immobilière. Désormais aussi active en Italie et en Tchéquie.

Ajout de la région Pays-Bas.

2006

PLAN DE CROISSANCE 2011-13 2007

2008

450 millions d’euros

Plan de croissance stratégique 2006-09 : doublement de la valeur du portefeuille à hauteur de 700 millions d’euros.

Plan de croissance stratégique 2011-13 : Trois piliers de croissance : locations, neutralité carbone du portefeuille et acquisitions.

2011 1 milliard d’euros

Lancement du projet d’énergie solaire (30 MWp). 1 million de m² de surfaces louables dans le portefeuille immobilier.


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UN PARTENAIRE IMMOBILIER SOLIDE

Plan de croissance stratégique 2013-16  : extension du portefeuille de 50 % à 1,8 milliard d’euros et augmentation cumulée du résultat EPRA par action de 20-25 %.

L’action WDP désormais cotée aussi sur Euronext Amsterdam. Objectifs du plan de croissance 2013-16 réalisés un an plus tôt  : portefeuille d’environ 2 milliards d’euros et résultat EPRA par action de 0,71 euro.

PLAN DE CROISSANCE 2013-16 2013 1,2 milliards d’euros

9

WDP remporte le titre d’Entreprise de l’année® 2017. Révision à la hausse de l’objectif de croissance du volume d’investissement dans le cadre du plan de croissance 2016-20 à 1,25 milliard d’euros, par la poursuite de la croissance sur les principaux marchés géographiques existants.

PLAN DE CROISSANCE 2016-20

2014

2015 2 milliards d’euros

Statut de SIR. Capitalisation boursière supérieure à 1 milliard d’euros.

2016

Plan de croissance stratégique 2019-23 : Objectif de croissance annuelle du portefeuille de 10 % pour atteindre 5 milliards d’euros et une hausse annuelle du résultat EPRA de 6 % pour atteindre 1,15 euro en 2023. WDP reprise dans le BEL 20. Extension régionale en Allemagne. Premier ABB pour une SIR. Passage à la forme juridique SA. Mise en œuvre de la Roadmap ESG 2019-23. Scission de l’action par un facteur 7.

PLAN DE CROISSANCE 2019-23 2017

2,1 milliards d’euros

Plan de croissance stratégique 2016-20 : ambition d’un accroissement du portefeuille de l’ordre de 1 milliard d’euros pour atteindre une valeur de 3 milliards d’euros, et une augmentation cumulée du bénéfice de 25 % par action. WDP reprise dans l’indice AMX. Le Luxembourg comme nouveau marché domestique.

2018 3,5 milliards d’euros

Émission de la première obligation verte (Green Bond) et poursuite du déploiement du programme de panneaux solaires.

2019 4,2 milliards d’euros

2020 4,8 milliards d’euros

Un bilan solide, des liquidités importantes et un portefeuille diversifié soutiennent WDP pendant la pandémie de Covid-19. Après que deux tiers du volume d’investissement visé ont pu être identifiés, WDP augmente ses ambitions dans le cadre du plan de croissance 2019-23, à la fois en termes de volume d’investissement (+ 500 millions d’euros à 2 milliards d’euros) et de résultat EPRA par action (de 1,15 euro par action minimum en 2023 à 1,25 euro par action minimum en 2024).


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NOTRE PROFIL

WDP conçoit et propose à la location des espaces de stockage et de distribution pour son propre compte, conformément aux normes industrielles modernes et aux tendances du secteur. Par ailleurs, WDP investit aussi directement dans des sites existants de qualité, toujours dans l’optique d’une location à long terme. La Société est leader du marché au Benelux et en Roumanie.1 La vision à long terme adoptée par WDP dans chaque décision immobilière se poursuit dans sa relation avec tous les clients. WDP veut en effet être avant tout un partenaire pour ses clients, développer avec eux une relation fructueuse à long terme et les soutenir dans leurs activités. Cela nous permet d’œuvrer à une croissance axée vers l’avenir. WDP est cotée sur Euronext Bruxelles (BEL 20) et Amsterdam (AMX) et adopte la structure REIT en Belgique (en tant que SIR), aux Pays-Bas (en tant que FBI) et en France (en tant que SIIC). WDP est soumise au contrôle prudentiel de l’autorité de surveillance FSMA.

5,5mio m2 d’entrepôts

6 pays

323 clients

Allemagne

1

Benelux

6 300 m2

183

4,3mio m2

89 #TeamWDP

France

7

192 000 m2 Stratégie « pure player »

Belgique, Pays-Bas,

Portefeuille de clients

WDP gère son portefeuille

Luxembourg, France,

diversifié réparti sur

immobilier depuis ses

Allemagne et Roumanie

divers secteurs et zones

bureaux de Wolvertem

géographiques.

(Belgique), Breda (Pays-Bas) et Bucarest (Roumanie).

1 Cette affirmation est basée sur un calcul comparatif du nombre de mètres carrés de surfaces en portefeuille pouvant être louées.

Roumanie

54

1,1mio m2


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OBJECTIF, MISSION ET VISION

Notre mission

Notre vision

Nous aidons les clients à se développer au cœur de leur chaîne d’approvisionnement grâce à des « warehouses with brains ».

Nous construisons une enveloppe durable autour du processus logistique. Avec des entrepôts intelligents, #TeamWDP et un entrepreneuriat innovant, nous créons de la valeur pour les clients et les actionnaires.

Notre objectif Le domicile pour la chaîne logistique Les entrepôts représentent le pilier de la chaîne d’approvisionnement de notre société contemporaine. Ces espaces indispensables servent à stocker les denrées alimentaires qui atterrissent dans nos assiettes, les médicaments que nous prenons lorsque nous sommes malades, les gadgets technologiques que nous aimons tant et tous les autres biens dont nous dépendons au quotidien. Nos entrepôts offrent un espace intelligent et flexible qui aide nos clients à organiser leur chaîne d’approvisionnement de manière efficace, personnalisée et durable. Pour protéger, produire, assembler et distribuer leurs biens. Au cœur d’une chaîne d’approvisionnement intelligente, le client se sent chez lui. Son espace est le nôtre. Notre warehouse with brains.


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TENDANCES AYANT UN IMPACT

Résilient tout au long de la crise

Comment WDP répond à l’accélération des tendances

La pandémie de coronavirus et son impact soudain ont provoqué une réaction en chaîne qui a accentué et accéléré les principaux moteurs du secteur de la logistique. Le consommateur est clairement devenu plus dépendant d’une chaîne d’approvisionnement efficace et la demande pour l’e-commerce, l’alimentation et les activités liées au secteur pharmaceutique a connu une hausse forte et rapide. Les entrepreneurs ont de ce fait été contraints d’adopter une approche « omnicanal » dans leurs activités logistiques. L’immobilier logistique s’est donc aussi avéré être l’un des secteurs immobiliers les plus résilients et essentiels au cours de cette pandémie.

demande en capacité de stockage temporaire. Enfin, la pandémie a généré une incertitude croissante en matière d’approvisionnement et une tendance à la constitution de stocks « sûrs » - le « just-in-time » est devenu le just-in-case. Ces tendances soulignent l’importance vitale de la logistique (immobilière) dans la chaîne d’approvisionnement. WDP estime toutefois peu probable qu’il y ait une vaste régionalisation des chaînes d’approvisionnement mondiales en Europe occidentale (nearshoring) : les chaînes d’approvisionnement sont en effet trop complexes et à haute intensité de capital. De plus, rapprocher la production du client final coûte de l’argent et n’est pas toujours souhaitable sur le plan régional. Mais nous voyons les activités à valeur ajoutée - telles que la personnalisation et la fabrication différée - augmenter dans les entrepôts. Les avantages du nearshoring dépendent du type de produit, du niveau d’automatisation et d’autres coûts. Une diminution de la demande de produits sensibles au prix pourrait encourager une approche plus régionale et autosuffisante. Une implantation et des infrastructures en Roumanie - la porte d’entrée logistique de l’Europe centrale - peuvent être intéressantes pour le nearshoring : le pays bénéficie de faibles coûts de maind’œuvre et d’électricité et a développé une base de production solide. Le conseiller immobilier Savills considère la Roumanie comme le quatrième meilleur pays européen pour la localisation alternative des centres de production.

L’immobilier logistique joue un rôle essentiel L’apparition de la pandémie a dans un premier temps donné lieu à un comportement de hamster pour les denrées alimentaires, les médicaments et les produits d’hygiène. La chaîne d’approvisionnement a tourné à plein régime et son importance est devenue une évidence dans l’ensemble de la société. L’augmentation des ventes en ligne et l’accélération du passage aux prestations de service omnicanal ont entraîné une demande croissante en espaces de stockage plus nombreux et d’un type différent. Toutefois, les détaillants qui ont été contraints de fermer temporairement leurs portes ont vu leurs ventes fondre et leurs stocks invendus augmenter. Associée à un afflux de nouveaux produits, cette situation a entraîné une augmentation de la

WDP reste vigilante, car l’impact économique de cette crise ne se fera réellement sentir qu’en 2021. Il est vrai que le secteur de la logistique est considéré comme un des gagnants de cette pandémie. Mais nous préférons rester prudents, surtout dans les différents sous-segments. Il est important de maintenir avec notre client un contact étroit et permanent afin de bien comprendre sa stratégie immobilière. De cette manière, nous apportons une réponse adéquate et conforme à nos propres objectifs immobiliers. Un scénario où tout le monde est gagnant.


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TENDANCES AYANT UN IMPACT

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Une augmentation sans précédent des achats en ligne en 2020

Comment WDP soutient la croissance de l’e-commerce

Depuis le premier confinement, les achats en ligne sont devenus un élément essentiel de notre vie quotidienne. De plus en plus de personnes ont découvert les avantages du commerce en ligne, ainsi pour les aliments, tels que la rapidité de livraison, la flexibilité des retours et un assortiment illimité. La pandémie a ainsi permis d’atteindre des niveaux de vente en ligne supérieurs à ceux qui étaient attendus pour 2021 ou pour 2025, dans certains cas.

Coup d’accélérateur pour l’e-commerce en Europe occidentale Part des achats en ligne dans le commerce de détail total

16,2% 10,1%

2018

12,0%

2019

2020

Source : CBRE, Savills et Centre for Retail Research

E-commerce warehouses Une chaîne d’approvisionnement efficace est indispensable pour des achats en ligne, l’immobilier constituant l’une des facettes essentielles. En moyenne, l’e-commerce a besoin de trois fois plus d’espace que les canaux de vente traditionnels. Fin 2020, la part du « dedicated e-commerce » représentait 10 % du portefeuille WDP. WDP enregistre, au sein de son portefeuille, une hausse des activités omnicanal qui sont nécessaires aux entreprises pour rester compétitives et garantir un service à la clientèle.


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TENDANCES AYANT UN IMPACT

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L’automatisation, l’avenir ?

Comment les biens immobiliers de WDP empruntent la voie de l’automatisation

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Les big data, la robotisation et d’autres nouvelles technologies augmentent le niveau d’automatisation de la chaîne d’approvisionnement. Mais leur coût élevé et leur complexité contribuent à ralentir leur intégration et leur adoption. Néanmoins, l’automatisation apporte un avantage concurrentiel significatif. Elle contribue à l’e-fulfilment et peut accroître l’efficacité, la sécurité et l’optimisation de la chaîne logistique.

L’immobilier logistique : le cadre parfait WDP envisage, tant dans le portefeuille existant que dans le programme de développement, un volume d’investissements conséquent dans l’automatisation. Ces investissements peuvent porter sur des systèmes de stockage automatisés, des bandes transporteuses ou encore, des robots mobiles autonomes. À cause des coûts élevés, du délai d’amortissement plus long et de la complexité de l’automatisation, les clients sont prêts à conclure des contrats de bail plus longs (en moyenne 11,9 ans pour les projets en cours d’exécution, contre 5,9 ans pour le portefeuille existant). L’automatisation des entrepôts remettra encore plus en question la conception des bâtiments, c’est-à-dire des « warehouses with brains ».

Bien plus qu’un entrepôt Plus de 30 % des clients WDP sont actifs dans les secteurs de l’alimentation et des produits pharmaceutiques. Mais il ne faut pas sous-estimer la complexité de la chaîne d’approvisionnement de ces secteurs : une infrastructure appropriée, une bonne isolation, mais aussi une capacité de refroidissement, de congélation et de stockage adéquate sont essentielles. Une compréhension critique de ce secteur est dès lors nécessaire. WDP a déjà plusieurs années d’expérience à son actif dans le domaine des chambres froides pour les denrées alimentaires et des activités logistiques liées au secteur pharmaceutique.

Les rois de la logistique La part de marché en ligne du secteur pharmaceutique et du commerce de détail alimentaire est restée à la traîne pendant des années. Mais les mesures de confinement ont poussé les consommateurs à se tourner vers les achats en ligne, accélérant ainsi la croissance dans les secteurs des denrées alimentaires, des cosmétiques, des produits pharmaceutiques et des soins personnels. Au cours du premier semestre 2020, l’augmentation pour le secteur alimentaire aux Pays-Bas a été jusqu’à cinq fois supérieure à celle de la même période en 2019, soit 25 % au total.

Comment la logistique pharmaceutique et alimentaire peut-elle compter sur les connaissances de WDP


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L’utilisation efficace du terrain comme moteur de la logistique

Cela fait du bien d’à la fois étendre nos activités et d’en assurer la pérennité sur notre site que nous connaissons si bien.

Centre de distribution à plusieurs niveaux De Jong Verpakking est une entreprise ambitieuse, active dans le domaine de l’emballage pour les produits alimentaires et non alimentaires, l’horticulture, le commerce électronique et les emballages pour produits frais. Mais cette entreprise se caractérise avant tout par un fort ancrage local. Les activités continuent d’être déployées dans la région où De Jong Verpakking a vu le jour. Et ce, parce que la société a voulu qu’il en soit ainsi. Mais : comment soutenir une expansion impressionnante si l’espace en terrains disponible dans la région est limité ? Réponse : par l’innovation, en hauteur. Une croissance rapide – dans le sens vertical également WDP construit actuellement un centre de distribution à plusieurs niveaux qui soutiendra parfaitement les ambitions futures de De Jong Verpakking. En effet, la demande d’emballages en carton ondulé, dynamisée par le commerce électronique, est en forte croissance. Pour pouvoir continuer à y répondre, De Jong Verpakking souhaite consolider et étendre sa présence dans la région. Résultat : l’entreprise disposera de plus de 85 000 m² d’espace de production, de stockage et de distribution avec bureaux, le tout réparti sur deux étages. En soi, cela n’a rien de spécial, mais le terrain sur lequel l’infrastructure est construite ne fait que 56 000 m², alors que pour un entrepôt d’une surface disponible de ce type, on devrait classiquement prévoir 150 000 m² !

Henk de Jong - propriétaire de De Jong Verpakking

lien vidéo

Une réponse à de très nombreux défis Le hall de production au rez-de-chaussée achemine les camions via une rampe jusqu’au hall de distribution au premier étage (avec parking !). Dans le nouvel entrepôt, le stockage des marchandises est entièrement automatisé. En se développant de manière innovante, WDP offre une réponse durable à la hausse du prix des terrains et à la raréfaction des parcelles logistiques. Nous réduisons l’empreinte du bâtiment, tout en optimisant considérablement la capacité de stockage et de distribution. L’innovation verticale ? Un concept pour l’avenir.


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3. STRATÉGIE ET CRÉATION DE VALEUR

De la crise à l’opportunité

“ La logistique est cruciale

Les entreprises passent au niveau supérieur dans leur chaîne d’approvisionnement

16


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17

NOTRE STRATÉGIE Création de valeur pour toutes nos parties prenantes

Un « pure player » avec une approche plus ciblée Notre stratégie vise à créer de la valeur pour nos clients, nos actionnaires et toutes les parties prenantes. Les moteurs stratégiques

#TEAMWDP

ACCENT SUR LE CLIENT

ENTREPRENEURIAT INNOVANT

Capital humain

Bâtiments durables

Financement intelligent

Bonne gouvernance

Répartition géographique

Solutions innovantes

#TeamWDP est le cœur battant de notre entreprise. Nous voulons que nos collaborateurs se développent et peaufinent leurs compétences, qu’ils se sentent bien dans une équipe forte qui répond aux besoins des clients. L’intégrité et la durabilité constituent la base de nos activités quotidiennes.

Notre approche 100 % axée sur le client veille à développer des bâtiments durables dans des lieux stratégiques, contribuant ainsi à la croissance de nos clients, et garantit une occupation maximale de nos entrepôts.

Avec nos entrepôts intelligents, nous répondons aux problèmes logistiques actuels et futurs. Le financement intelligent garantit une stabilité et une rentabilité pour WDP et crée de la valeur pour toutes les parties prenantes.


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Capital humain

Il est important que nos collaborateurs se sentent bien, soient valorisés et aient la possibilité de déployer leurs talents. WDP entend promouvoir les compétences de ses collaborateurs pour faciliter la mise en place d’une équipe durable et dédiée et renforcer les capacités et la continuité. L’entrepreneuriat de #TeamWDP, combiné à des lignes de décision courtes et rapides et à la structure aplatie qui laisse de la place à l’innovation, garantit une collaboration dynamique. #TeamWDP est le point d’ancrage de tout le processus : après que l’équipe commerciale a défini les grandes lignes du contrat de bail, les bâtiments sont développés sous la direction de chefs de projet expérimentés, après quoi les property managers prennent en charge leur gestion pour soulager le client. Sur les plans financier, comptable et juridique aussi, WDP maîtrise bien son sujet.

Bonne gouvernance

Agir avec honnêteté et correction, avoir une communication ouverte et de la transparence dans les rapports est synonyme de gestion d’entreprise responsable qui garantit un équilibre entre les intérêts des différentes parties prenantes et de la communauté.

Bâtiments durables

WDP répond à la demande en espaces de stockage modernes et intelligents. Le client veut pouvoir disposer d’un espace économe en énergie (et donc moins coûteux), implanté dans un lieu stratégique afin de garantir un flux de marchandises optimal. WDP propose un portefeuille diversifié de bâtiments durables et à la pointe de la technologie, qui sont toujours adaptés aux besoins du secteur.

Répartition géographique

Financement intelligent

Le financement des investissements immobiliers repose sur un équilibre sain entre capitaux propres et étrangers et on vise une émission synchronisée de nouveaux capitaux et la souscription de financements externes. De cette façon, le rythme d’investissement est suivi par le rythme de financement. La mise en réserve d’une partie des bénéfices nous permet de créer un tampon financier pour l’avenir et de réinvestir ces ressources pour la poursuite de la croissance de WDP.

Solutions innovantes Les sites de WDP sont tous choisis en fonction de leur situation stratégique, par exemple à proximité directe de carrefours de logistique ou de distribution et/ou de moyens de transport multimodal. La majorité des biens immobiliers est située en plein cœur économique de l’Europe du Nord-Ouest, dans l’arrière-pays des ports d’Amsterdam et de Rotterdam, véritables portes d’entrée de l’Europe pour les importations et les exportations. Les biens immobiliers sont répartis le long de l’axe logistique Amsterdam-RotterdamBreda-Anvers-Bruxelles-Lille et s’étendent jusqu’en Rhénanie-du-Nord-Westphalie et dans les ports de Brême et de Hambourg. En Europe centrale, WDP est active en Roumanie, véritable porte d’entrée pour l’approvisionnement de l’Europe du Sud-Est.

Une analyse du client et de ses activités précède toujours la réalisation d’un nouveau bâtiment ou la location d’un site existant, de manière à proposer, en étroite concertation, une solution immobilière adaptée. Réfléchir avec le client implique d'être ouvert et à l’avant-garde avec des solutions innovantes en termes d’implantation, de type de bâtiment, de flux de marchandises, de technologie, etc.


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

19

AMBITION DU PLAN DE CROISSANCE 2019-23 UPGRADE Scorecard 2020 Développement dynamique du portefeuille

1

Hambourg Pays-Bas Belgique Nord-Pas-de-Calais

milliard d’euros

volume d’investissement identifié au 31.12.2020

Brême acquisitions

Rhénanie-du-Nord-Westphalie

155 mio d’euros

Luxembourg

France

173 mio d’euros acquisitions

18 mio d’euros Roumanie ventes

860 mio d’euros projets

Toulouse

800 mio d’euros

projets greenfield et brownfield

10 mio d’euros panneaux solaires

Portefeuille immobilier Ambition 2023

vers

6 milliards d’euros

(+500 mio d’euros)

50 mio d’euros EPRA EPS Ambition 2024

2 milliards d’euros % croissance de10 par an croissance de

1,25 euro % croissance de 6 par an % croissance de 45 cumulatif

Pays-Bas 55 %

50 % de repeat business

groei

Disclaimer: Ces projections sont basées sur les connaissances et l’évaluation actuelles de la crise, bien qu’elles soient soumises à la durée et à l’évolution future de la pandémie de Covid-19 ainsi qu’à la nature et à l’efficacité des mesures publiques d’accompagnement et de la stratégie de vaccination, sous réserve d’un impact négatif lourd à cause des vagues suivantes de la pandémie et/ou des quarantaines.

réserve foncière

vers au moins

DPS Ambition 2024

1,00 euro % croissance de 6 par an

vers

Roumanie 25 %

BelgiqueLuxembourgFrance 20 %

50 % de nouveaux clients


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

20

AMBITION ESG 2019-23 Roadmap pluriannuelle avec des actions de WDP qui contribuent à un avenir durable et aux SDG des Nations Unies Vision durable de l’employeur

Gestion d’entreprise durable

Développement des employés

Action ESG Plan de formation #TeamWDP KPI ESG pour chaque collaborateur

Efficacité énergétique

Action ESG 100 MWp d’énergie solaire

80 MWp installés 1/3 du portefeuille immobilier équipé de panneaux solaires

Système de monitoring de l’énergie

Données pour l’optimisation de la consommation d’énergie

Green financing

33 % des financements contractés

Mise en oeuvre Réalisation annuelle KPI ESG par #TeamWDP: au moins 90 %

WDP Climate Action Plan

Attirer et garder les talents

Site web dédicacé jobs WDP

Certification

26 % du portefeuille immobilier certifié vert

Enquête de satisfaction pour les collaborateurs

Bonne gouvernance

HSES Corporate Action Plan

Santé et sécurité

Audit annuel

Formation Compliance Code of Conduct

Pour les collaborateurs et fournisseurs

Delegation matrix

Renouvellement, compte tenu de la croissance et de l’internationalisation du Groupe WDP

Project Brains

Optimisation des flux de données et de la gestion des documents

0 décès 0,001 % accident de travail

Charity plan

Actions caritatives annuelles au profit de diverses initiatives sociales

Covid-19

Focus clair sur #TeamWDP et l’esprit d’équipe

Cultur d’entreprise

Numérisation

Portal client numérique Performance IT, sécurité des données et reprise après sinistre

Standards reconnus, notations et indices

GRI

Fév. 2019

2020

Progression

Ambition

Gold

Gold

Gold

Core

Core

Core

BB

BBB

A

Not Prime D+

Not Prime C-

Prime C

42/100

Intégration dans l’indice

Progression dans la première phase en cours d’exécution réalisé


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

21

COMMENT WDP CRÉE DE LA VALEUR

Input

Output

Le domicile pour la chaîne logistique

FINANCIER

Résultat et impact

Contribution aux SDG

FINANCIER

Valeur du portefeuille (en millions d’euros) 4 766 Financement (en millions d’euros) 2 119,5

Résultat d’exploitation (en millions d’euros) 220,1 Résultat EPRA par action (en euros) 1,00 Dividende par action (en euros) 0,80 Bénéfices réservés et dividende optionnel (en millions d’euros) 96,4

#TEAMWDP

IMMOBILIER

IMMOBILIER 5 490 697 Superficie (en m2) Entrepôts (en #) 245 2 Potentiel de développement (en m ) >1 000 000 Répartition géographique 6 pays

242,7 Résultat immobilier (en millions d’euros) Taux d’occupation 98,6 % Durée moyenne des contrats de bail (jusqu’à la première échéance incluse) (en années) 5,9 Repeat business 50 % Bâtiments certifiés verts 26 % Entrepôts de classe A 58 % Âge moyen de l’immobilier (en années) 7,3

Développement et location de l’immobilier logistique

ACCENT SUR LE CLIENT

Flux de trésorerie stable

SOCIAL

SOCIAL

#TeamWDP (en #) Formation et éducation (en heures, par collaborateur) Programme d’onboarding HSES Corporate Action Plan

Partenariats à long terme Fidélisation des clients Charity (en euros)

89

37

100 % 90 % 100 000

ENTREPRENEURIAT INNOVANT

ENVIRONNEMENT

Des rendements attrayants et durables pour l’actionnaire

Les « warehouses with brains » permettent aux clients de se développer au cœur de leur chaîne d’approvisionnement

Un espace pour #TeamWDP où le développement, l’engagement et le bien-être sont essentiels

Des partenariats fiables à long terme avec nos partenaires commerciaux sont garants de qualité et de continuité

Pour que les collaborateurs se sentent bien dans l’entreprise et peaufinent en permanence leurs compétences

Vers une gestion d’entreprise neutre en carbone, grâce à la réduction énergétique et aux énergies renouvelables

Création d’un environnement de vie et de travail sûr et sain

EFFICACITÉ ÉNERGÉTIQUE

Led relighting additionel (en m²) Financement vert (en millions d’euros) Panneaux solaires (en MWp)

205 000 685 80

Réduction de CO2 (en T CO2e)

27 498

Contribution au progrès économique, social et environnemental de la société

Agir avec honnêteté et correction dans l’optique d’arriver à un bon équilibre entre toutes les parties prenantes et la communauté


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

22

4. ESG

Les Brains ne cessent d’approfondir leurs connaissances

Développer ses compétences permet de se sentir bien dans sa peau

37 h de formation en moyenne par collaborateur en 2020


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

CRÉATION DE VALEUR PAR LE DIALOGUE ET UNE ORIENTATION CLAIRE

23

Engagement des parties prenantes Quelles sont les attentes des parties prenantes et comment WDP y répond. Partie prenante

Leur attente

Notre engagement

Clients

♦ Emplacement

♦ Warehouses

♦ L’immobilier

♦ ESG

stratégique durable dans un souci de bien-être, de sécurité et

with brains Roadmap 2019-23 ♦ In-house know-how : échange permanent entre les responsables de property et des projets et les commerciaux de WDP et les (futurs) clients

♦ Répondre

vie professionnelle/vie privée personnel et professionnel ♦ Enveloppe salariale attrayante ♦ Santé et sécurité ♦ Comportement correct et éthique ♦ Gestion d’entreprise responsable

♦ Cadre

de travail agréable pour soutenir la créativité, le bienêtre et la motivation pour #TeamWDP ♦ Employee Code of Conduct ♦ Activités d’engagement de l’entreprise ♦ Déclaration #Healthyandsafe

♦ Moments

Investisseurs Financiers Actionnaires Critères de référence de tiers Analystes

♦ Création

de valeur et génération de bénéfice d’affaires à long terme avec des objectifs et une stratégie clairs en vue de la poursuite de la croissance ♦ Partenariat stable avec WDP ♦ L’ESG comme composante du plan d’affaires ♦ Transparence

♦ Investissements

à long terme et création de flux de trésorerie à long terme ♦ Plan de croissance clair avec objectifs quantifiés ♦ ESG Roadmap 2019-23 ♦ Communication transparente et information financière

♦ Développement

Fournisseurs

♦ Un

partenariat fiable et à long terme des affaires correctement ♦ Environnement de travail sûr

♦ Coopération

fondée sur des accords clairs et l’interaction des délais de paiement ♦ Création d’une relation à long terme

♦ HSES

♦ Faire

♦ Respect

♦ Supplier

♦ Respect

♦ Suivi

♦ Dialogue

d’écologie ♦ Optimisation

de la chaîne d’approvisionnement et des activités opérationnelles ♦ Partenariat fiable ♦ Un partenaire commercial compétent, avec de l’expertise et du savoir-faire

#TeamWDP

♦ Équilibre

♦ Développement

Décisionnaires

♦ Modèle

de la réglementation en vigueur

et respect permanents de la réglementation en vigueur ouvert par le biais d’organisations professionnelles

♦ Dialogue

Communauté

minimal des activités sur l’environnement immédiat de réduction de l’impact écologique ♦ Croissance économique ♦ Emploi ♦ Gestion d’entreprise durable

permanent entre le client, l’entourage et WDP direct et transparent avec l’entourage (par exemple, d’une soirée d’information) et avec les acteurs concernés

rapidement et de manière flexible à la demande du client ♦ Création de partenariats à long terme ♦ Réfléchir ensemble en permanence à l’innovation et à des solutions durables

de feed-back annuels/semestriels de formation et de coaching ♦ Analyse annuelle de la politique de rémunération ♦ Une culture ouverte qui laisse la place à un feed-back constructif et à l’innovation. ♦ Trajets

de relations à long terme solides, grâce à un dialogue permanent et intense, par le biais entre autres de roadshows et de bourses d’investisseurs, de moments de concertation récurrents et de l’Investor Day ♦ Assemblée Générale annuelle

Team - HSES Corporate Action Plan Code of Conduct ♦ Déclaration #HealthyAndSafe

ouvert et proactif avec les autorités de régulation (locales) durant le cycle de développement de projet

♦ Impact

♦ Dialogue

♦ Soutien

♦ Mesures

♦ Contact

♦ ESG

d’actions caritatives Roadmap 2019-23 ♦ Contribution à l’infrastructure


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

CRÉATION DE VALEUR PAR LE DIALOGUE ET UNE ORIENTATION CLAIRE

Partie prenante

Engagement en 2020

Clients

♦ 50 %

24

Explication

d’affaires reconduites des baux arrivant à échéance en 2020 ont été reconduits par le client existant ♦ Dialogue avec le client : - l’equipe des property managers se réunit au moins deux fois par an avec chaque client - l’équipe commerciale rencontre chaque client au moins une fois par an

♦ Coréfléchir

avec le client : le projet de construction sur plusieurs étages pour De Jong Verpakkingen est un exemple frappant de la façon dont WDP prend part à la réflexion dans les plans d’innovation de son client ♦ Employee Code of Conduct

Plus de détails en 5. Transactions et réalisations, 7. Résultats financiers et rapport immobilier

♦ Plan

de formation pour chaque collaborateur plan d’action annuel HSES Corporate Action Plan garantit un environnement de travail sûr et sain ♦ Sécurité et santé pendant la pandémie de Covid-19

♦ Innovation

♦ Le

♦ Moments

numérique de feed-back annuels dans le cadre d’un dialogue ouvert et d’une interaction avec tous les collaborateurs ♦ Employee Code of Conduct ♦ Collaboration numérique sous l’impulsion d’El Plan

Plus de détails en 4. ESG, communiqué de presse Covid-19, HSES Corporate Action Plan 2020, #HealthyAndSafe, El Plan et Employee Code of Conduct

Investisseurs Financiers Actionnaires Critères de référence de tiers Analystes

♦ Concertation

annuelle à 360° avec chaque banque partenaire individuelles et en groupe avec environ 200 investisseurs institutionnels via roadshows internationaux, événements immobiliers ainsi que plusieurs d’ appels ♦ Contact direct avec l’investisseur privé via des événements, par exemple Finance Avenue ♦ Dialogue avec l’actionnaire existant via l’Assemblée Générale ♦ Conférence de presse à l’occasion des résultats annuels avec plus de 100 participants et relecture webcast

♦ Téléconférences

avec les analystes et les investisseurs à l’occasion des résultats trimestriels ♦ Participation active aux questionnaires et évaluations ESG d’ISS, MSCI et DJSI. Interaction proactive avec ISS, MSCI et DJSI ♦ Communication transparente en matière de consensus et de prévisions des analystes

lus de détails en 6. ESG, Droits de P l’actionnaire, Agenda financier

Fournisseurs

♦ Les

relations à long terme sont soutenues par des contrats-cadres passés avec une sélection des fournisseurs existants ♦ La collaboration avec un groupe fixe d’entrepreneurs, d’architectes, de bureaux d’études et de conseillers juridiques reflète l’importance que WDP attache aux relations à long terme

♦ Le

Plus de détails en rubrique Supplier Code of Conduct, communiqué de presse Covid-19, Plan d’action HSES Corporate Action Plan 2020 et #HealthyAndSafe

Décisionnaires

♦ Une

♦ WDP

♦ 90 %

#TeamWDP

Communauté

♦ Discussions

concertation régulière avec le voisinage a été organisée en collaboration avec les autorités compétentes, par exemple pour les projets à Lokeren et à Breda

♦ Partage

de la connaissance : - Joost Uwents enseigne à l’AMS et est membre du conseil général de la Vlerick Business School. Il est également membre du jury pour un projet de find’études à l’ASRE - Joost Uwents est membre du conseil d’administration de Logistics in Wallonia et membre de l’Advisory Board d’EPRA - Tony De Pauw est membre du comité stratégique de VBO - Marc De Bosscher est le président du comité Proptech de l’EPRA - WDP a accueilli l’atelier pour la formation de master en logistique à l’AMS - Mickaël Van den Hauwe est trésorier de la BE-REIT Association et membre du Regulatory & taxation comité d’EPRA

plan d’action annuel HSES Corporate Action Plan garantit un environnement de travail sûr et sain, même pendant la pandémie de Covid-19 ♦ Supplier Code of Conduct a déposé 29 demandes de permis de bâtir en 2020 proactive avec la FSMA et l’AMF

♦ Interaction ♦ Une

concertation régulière avec le voisinage a été organisée en collaboration avec les autorités compétentes, par exemple pour les projets à Lokeren et à Breda ♦ Site web dédié pour le projet à Lokeren avec état des lieux des travaux ♦ WDP a déposé 29 demandes de permis de bâtir en 2020 ♦ Le Conseil d’Administration et #TeamWDP ont collecté 100 000 euros au profit de groupes vulnérables et d’initiatives sociales durement touchés par le Covid-19 ♦ La biodiversité occupe (e.a.) une place centrale dans le développement du site destiné à Alloga à Veghel

WDP est membre de plusieurs associations et organisations et ne contribuait pas financièrement à des partis ou des campagnes politiques en 2020.

Plus de détails sous Adhésions et associations, site web projet Lokeren, Charité


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

CRÉATION DE VALEUR PAR LE DIALOGUE ET UNE ORIENTATION CLAIRE

25

Analyse de matérialité ESG WDP a procédé à une analyse visant à identifier les principaux aspects en matière d’ESG pour ses parties prenantes concernées à l’automne 2018. L’importance de ces matérialités pour les parties prenantes a été évaluée, ainsi que l’impact potentiel de chaque matérialité pour WDP, compte tenu des opportunités qui en résultent ou des risques qui y sont associés. Le résultat de cette analyse est une matrice qui révèle une dichotomie claire et nous conduit aux (sept) thèmes clés les plus pertinents pour WDP à l’heure actuelle – l’ESG Framework de WDP.

Ce cadre de travail a été créé sur la base des objectifs de développement durable (ODD/SDG) des Nations unies. L’analyse des tendances et des développements dans le secteur, d’autres cadres de travail ESG, les normes de reporting (telles que l’European Public Real Estate Association (EPRA), la Global Reporting Initiative (GRI) et le Sustainability Accounting Standards Board (SASB)) ainsi que les principales agences de notation et de recherche (telles que Vigeo, MSCI, ISS et le Dow Jones Sustainability Index (DJSI)) ont également été pris en considération.

Attirer et garder les talents Numérisation

Culture d’entreprise

Importance pour les parties prenantes de WDP

Émissions de gaz à effet de serre Impact du changement climatique

Efficacité énergétique Santé et sécurité

Diversité et inclusion

Gestionde l’eau Gestion des déchets

Implication de la communauté locale

Impact commercial pour WDP Emploi durable

Gestion d’entreprise durable

Développement des collaborateurs Bonne gouvernance


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

CRÉATION DE VALEUR PAR LE DIALOGUE ET UNE ORIENTATION CLAIRE

26

ESG Framework de WDP Ce cadre décrit les sept thèmes clés créant un cadre de travail clair pour la politique ESG de WDP. Ils constituent également la base de l'ESG Roadmap de WDP, dans laquelle se retrouvent toutes les actions sous-jacentes avec les personnes responsables et les

délais y associés. Ce cadre est appliqué au sein de #TeamWDP, ce qui se reflète également dans les KPIs de chacune et de chacun.

Développement des employés Bonne gouvernance

Santé et sécurité Emploi durable

Gestion d’entreprise durable

Efficacité énergétique

Attirer et retenir les talents Numérisation

Culture d’entreprise Contribution de WDP aux SDGs des Nations unies Les objectifs des Nations unies sont notre guide. WDP souhaite contribuer aux SDGs jugés les plus pertinents pour la Société et ses activités. WDP mise sur le développement personnel et professionnel de ses collaborateurs par le biais de formations générales et individuelles et de plans de développement axés sur la personne.

La mise en place d’un système de surveillance de l’énergie permet de cartographier clairement la consommation d’énergie de WDP et de ses clients, et vise à optimiser son efficacité. WDP utilise également des énergies renouvelables en installant des panneaux solaires. WDP va élaborer un plan climatique qui comprendra des actions et des objectifs concrets, en tenant compte des objectifs climatiques pour 2030 fixés par l’Union européenne et du « Green Deal » européen pour 2050.

Un environnement de travail sûr et sain forme un facteur essentiel dans la conduite des activités de WDP. La présence d’un bon mélange de différents talents, cultures et personnalités est cruciale dans le contexte de la politique de recrutement. Afin de conserver les talents au sein de l’entreprise, nous nous attachons à assurer la formation continue et l’implication dans l’entreprise et ses projets.

En tant qu’investisseur à long terme, WDP peut jouer un rôle dans la poursuite du déploiement durable de l’infrastructure dans les régions où l’entreprise est active. WDP a la conviction qu’une bonne gouvernance garantit un bon équilibre entre les intérêts des différentes parties prenantes et de la communauté.


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

CRÉATION DE VALEUR PAR LE DIALOGUE ET UNE ORIENTATION CLAIRE

Processus décisionnel L’ESG est inhérente aux activités quotidiennes de WDP et constitue par conséquent l’une des tâches principales du Conseil d’Administration et du Comité de gestion. L’interaction entre les équipes et ces organes de gestion garantit un dynamisme interne et une politique claire. Au sein du Conseil d’Administration, Joost Uwents est responsable de l’ESG.

Conseil d’Administration

Comité de gestion

♦ ♦

Sustainability engineer

Élabore une politique de durabilité et l’intègre dans sa stratégie d’entreprise Intègre les propositions formulées par le Comité de gestion dans sa stratégie d’entreprise Se réunit au moins six fois par an, la concertation en matière d’ESG ayant lieu au moins une fois par an

Élabore une proposition en matière de stratégie de durabilité et de KPI Évaluation continue de la stratégie de durabilité Fait des propositions en matière de développement durable et rend compte à intervalles réguliers au Conseil d’Administration au moyen d’un état des lieux de la mise en œuvre de la stratégie de durabilité du Groupe WDP Rend compte annuellement sur la base du rapport ESG, tel que repris dans le rapport annuel Se réunit pour les questions ESG au moins trimestriellement

Team HSES

Team ESG

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

27


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

28

SUJETS ESG Culture d’entreprise Réalisations en 2020

WDPConnect! 2.0

Covid-19 : focus clair sur #TeamWDP et la collaboration interne

Outils bureautiques numériques

Événements de teambuilding en ligne

Remise au goût du jour de WDPConnect!

La plateforme est le point d’ancrage de l’entreprise pour toutes les informations internes et a été mise à niveau pour offrir une navigation plus intuitive, un contenu plus complet et une meilleure sensibilisation au sein de l’équipe.

Objectifs ESG Roadmap de WDP Actualisation annuelle en fonction de l’évolution de l’environnement

Culture d’entreprise Événements d’équipe Ateliers

Charité par #TeamWDP

Réintégration en toute sécurité

Un contexte d’activité international nécessite un outil de communication unificateur qui relie toutes les régions, tous les départements et donc tous les collaborateurs. La nouvelle plateforme centralise toutes les informations d’entreprise et est appelée à devenir le portail initial pour chaque collaborateur. Dans cette nouvelle réalité du télétravail et d’un environnement de travail numérique, une telle plateforme représente une nécessité absolue.

Régulièrement en ligne Infos sur les projets internes

100 000 euros Charité

pour les groupes vulnérables et les initiatives sociales durement touchés par le Covid-19. Ce montant a été obtenu en prenant 15 % de la rémunération du Conseil d’Administration et des CEO au deuxième trimestre de 2020, une contribution non contraignante de #TeamWDP, puis doublé par WDP.

#TeamWDP Dans l’optique d’une entreprise familiale, une organisation d’entreprise flexible et horizontale ainsi qu’un entrepreneuriat caractérisé par le « hands-on » et le « can-do » sont inscrits dans l’ADN de WDP. Nous sommes très réactifs et misons sur les partenariats à long terme avec toutes les parties prenantes. Cette culture d’entreprise requiert la présence de personnes entreprenantes et motivées, chaque collaborateur au sein de #TeamWDP

contribuant au succès de l’entreprise. La diffusion de cette culture d’entreprise commence par un processus d’intégration (onboarding) des nouveaux collaborateurs prévoyant un espace pour la familiarisation avec les valeurs prônées par WDP. En visitant un chantier ou un bâtiment existant, ils sont immergés dans le fonctionnement opérationnel quotidien de l’entreprise. Une culture d’entreprise unifiée se diffuse en outre par l’esprit d’équipe, des synergies au sein de l’entreprise et des processus harmonisés par-delà les frontières nationales et les unités opérationnelles. La plateforme de communication WDPConnect! permet à #TeamWDP de rester informé de toutes les

actualités, de la communication interne, mais aussi des informations pratiques. L’objectif est celui d’un mode de pensée multi- et interdisciplinaire ad hoc et en continu. Chacune et chacun se familiarise ainsi avec le contenu du travail de l’autre, ce qui augmente de façon inhérente l’engagement de chaque collaborateur et le respect mutuel pour le travail de tout le monde. Les nouvelles initiatives ou les nouveaux outils sont également plus rapidement intégrés dans les processus d’entreprise lorsqu’ils sont promus par les collaborateurs eux-mêmes en leur sein plutôt qu’imposés par le management. Bien évidemment, cette spécificité se diffuse dans chacun des thèmes clés de l'ESG Framework de WDP.


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

SUJETS ESG

29

Attirer et retenir les talents Warehouse of talent En tant qu’organisation en pleine croissance, nous nous devons d’attirer les bons talents et de les intégrer dans l’entreprise et sa culture. C’est la seule façon de garantir la viabilité future du Groupe WDP, d’augmenter la résilience de l’entreprise et de faciliter la croissance en permanence. La présence d’un bon mélange de différents talents, cultures et personnalités est primordiale. WDP recherche des collaborateurs possédant les bonnes compétences correspondant au mieux à la culture de l’entreprise et à ses activités, en appliquant des procédures de sélection objectives et respectant les impératifs de diversité. L’ambiance familiale au sein de l’entreprise a pour effet que les collaborateurs sont considérés comme des individus et non seulement en fonction

de leurs prestations professionnelles. Il est important que chaque membre de l’équipe se sente bien et valorisé et qu’on lui accorde l’espace nécessaire pour déployer ses talents. Les collaborateurs de WDP ont la possibilité de prendre des initiatives propres et le management s’attache autant que possible à nourrir et à stimuler les idées de ses collaborateurs au lieu d’imposer des décisions de haut en bas. La structure organisationnelle innovante et horizontale assure une dynamique constante et débouche sur l’implication, la responsabilité et l’appropriation. La formation et l’implication continues dans l’entreprise et ses projets stimulent le développement professionnel et personnel. Nouveaux talents Un processus de sélection court, mais approfondi, une information claire et

Il ressort de l’enquête de satisfaction 2020 #TeamWDP : Ambiance au travail

8,5/10 Le travail répond aux attentes

8,4/10

Satisfait de l’équilibre entre vie professionnelle et vie privée

7,9/10 Satisfait du développement personnel

7,8/10

l’attention envers la bonne adéquation constituent la base d’un recrutement approprié. La procédure d’intégration (onboarding) a pour but de donner aux gens un aperçu très proche de l’activité de WDP : ♦ un accueil minutieux, un lieu de travail aménagé et les outils adéquats ; ♦ un parrain ou une marraine pour chaque nouveau collaborateur, chargé(e) de lui faire visiter les lieux de manière informelle ; ♦ des entretiens d’introduction personnels avec des collègues de tous les départements par-delà les frontières nationales, y compris un entretien avec le compliance officer pour clarifier et formaliser les

politiques de WDP (ex. : Dealing Code et Code of Conduct) ; une visite de chantiers de construction et/ou une visite chez des clients avec l’un des chefs de projet ou des property managers ; et des entretiens de feed-back après un mois et six mois avec le responsable RH.

Ownership | diversity of thoughts ♦ groupes de projet interet multidisciplinaires ; ♦ pour chaque groupe de projet, un chef de projet est désigné, lequel s’entoure d’un ensemble de collaborateurs en vue de la réalisation fructueuse de leur projet.

#JoinTeamWDP Même en pleine crise du coronavirus, nous sommes parvenus à recruter des collaborateurs adéquats. Attirer des personnes qui conviennent et s’intègrent dans la culture de l’entreprise ne peut se faire que par un positionnement ouvert et transparent de l’entreprise sur le marché. Le site web de WDP HR dédié au recrutement explique exactement ce que WDP et (plus important encore) #TeamWDP ont à offrir aux nouveaux talents. En outre, en tant qu’entreprise dotée d’une équipe relativement réduite, il est bon que nous puissions limiter la durée de publication des offres d’emploi.


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

SUJETS ESG

30

Attirer et retenir les talents

(suite)

Diversity beyond gender Collaborateurs

82

Comité de gestion WDP

54 % 46 %

université ou haute école enseignement secondaire

Nationalité Belgique Roumanie Pays-Bas Biélorussie Ukraine

84 % 16 %

26 % 17 % 1% 1%

40-49 ans

50+ ans

Ancienneté < 5 ans 5-10 ans 10-15 ans 15-20 ans 20-25 ans

55 %

7

responsables

membres assisté par une équipe dédiée de Inhouse Group Shared Services

24% 13% 1% 1%

100 % 0 %

43 % 57 %

Pour WDP BE, la CCT (convention collective de travail) nationale pertinente s’applique.

4 Réalisations en 2020 Pack d’intégration pour

les nouveaux collaborateurs en Belgique et aux Pays-Bas

Special Projects Marketing Corporate Legal

60%

7% femmes dans une fonction STEM1 Employés – Commission paritaire 200 Ouvriers – Commission paritaire 124

7

14

<30 ans 30-39 ans

Niveau de formation

Project development Finance HR Investor relations

31 30 7

Inhouse Group Shared services

1 Site web WDP HR dédié à aux offres d’emploi ciblant l’intégration,

la culture d’entreprise, #TeamWDP et le développement

Bonus Covid-19 pour #TeamWDP

1 semaine de rémunération supplémentaire en remerciement des efforts soutenus et des objectifs atteints malgré la crise du coronavirus

Objectifs Enquête de satisfaction pour tous les collaborateurs intégrée dans un formulaire de feed-back en ligne 1 STEM représente Science, Technology, Engineering et Mathematics.

0 <30 ans 30-39 ans

2 40-49 ans

Ancienneté

4 0

50+ ans

1

2

<30 ans 30-39 ans

40-49 ans

Ancienneté

< 5 ans

43%

< 5 ans

43%

5-10 ans

14%

5-10 ans

43%

10-15 ans

14%

10-15 ans

0%

15-20 ans

14%

15-20 ans

14%

20-25 ans

14%

20-25 ans

0%

50+ ans


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

SUJETS ESG

31

Attirer et retenir les talents

(suite)

Nouveaux talents

9

Collaborateurs sur le départ

5 4

3

WDP BE

7

WDP NL

1

WDP RO

1

Parrainage et marrainage

100

%

4% employee turnover

4 2

<30 ans 30-39 ans

Collaborateurs Région

WDP Rapport annuel 2020

40-49 ans

0 50+ ans

Durée moyenne de publication des offres d’emploi

6

mois

0 % de postes vacants occupés par des candidats internes

Rémunération juste et équilibrée WDP applique une politique de rémunération qui repose sur trois principes : simplicité, transparence et adéquation avec la stratégie de l’entreprise. La rémunération des collaborateurs, tout comme celle des membres du Comité de gestion, se compose d’une rémunération fixe et d’une rémunération variable, complétées le cas échéant par des avantages extralégaux tels que, par exemple, une voiture de société, un smartphone et une assurance groupe (à cotisation définie). La concrétisation de ces

trois éléments dépend bien sûr toujours de la fonction et du statut social de la personne en question, ainsi que de la réglementation locale à laquelle le collaborateur est soumis. Il va de soi que le principe de « à travail égal, salaire égal » est le principe de base de la détermination de la rémunération. Chaque année, WDP compare sa politique de rémunération avec celle d’autres sociétés immobilières (non) cotées en Bourse et d’autres sociétés non immobilières de taille et d’importance équivalentes. L’entreprise recourt actuellement aux services

3 collaborateurs ont quitté WDP 1

départ à la retraite

2019-23 de WDP et de l'ESG Roadmap de WDP. Le bénéfice par action de l’EPRA et le taux d’occupation, entre autres, déterminent la mesure dans laquelle la rémunération variable collective est accordée et versée aux collaborateurs. Chaque collaborateur s’est également vu attribuer un objectif ESG.

1

a opté pour un nouveau défi par eux-mêmes 1

fin de mission 0

licenciements

2 collaborateurs bénéficient d’un plan d’emploi de fin de carrière adapté

du consultant en rémunération internationalement reconnu Willis Towers Watson. WDP peut ainsi s’assurer qu’elle offre à ses collaborateurs des packs de rémunération conformes au marché. La rémunération variable des collaborateurs se compose des éléments suivants: ♦ une rémunération liée à des objectifs de performance individuels ; et ♦ une rémunération liée aux objectifs de performance collectifs découlant directement du plan de croissance

Selon le lieu de travail, et compte tenu de la législation locale, de la fonction et du statut social du collaborateur, la rémunération variable est versée en espèces, par l’octroi de bons de souscription dans le cadre d’un plan de souscription, par un avantage lié aux résultats non récurrent et/ou par une contribution à l’assurance groupe. Comme pour les administrateurs et les membres du Comité de gestion, il n’existe actuellement pas de plan d’actions (d’options) pour les collaborateurs de WDP. En principe, tous les collaborateurs travaillent sous contrat de travail à durée indéterminée ; dans des cas exceptionnels, un contrat à durée déterminée peut être conclu pour pourvoir à un remplacement temporaire. WDP offre également des possibilités de travail à temps partiel ou des plans d’emploi adapté.


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Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

SUJETS ESG

32

Santé et sécurité

Réalisations en 2020

0,001 %

0

accidents du travail

décès

0

0,026%

longue courte

Absence pour maladie

1

100 %

conseiller en prévention

évaluation à 100 % de la santé et de la sécurité

incidents résultant du non-respect de la réglementation en matière de santé et de sécurité sécurité

0,092%

1

secouriste

HSES Corporate Action Plan

Équilibre vie professionnelle/vie privée

Covid-19

26 % des collaborateurs travail à temps partiel ♦

Promotion sur site de la thématique HSES, par exemple par l’apposition d’autocollants sur les réservoirs des sprinklers udit HSES d’un chantier A de construction de WDP aux Pays-Bas Travail avec des tiers : procédure déployée en Belgique Procédures d’intervention et d’évacuation pour tous les bureaux de WDP

♦ ♦

HSES : l’affaire et l’œuvre de tout le monde Un environnement de vie et de travail sûr et sain pour #TeamWDP, les clients, les investisseurs, les fournisseurs et l’ensemble de la communauté est un élément essentiel de la gestion opérationnelle de WDP. WDP continue inlassablement d’améliorer la santé, le bien-être physique et mental et la sécurité au travail, en tenant compte des risques et dangers spécifiques. Nous attendons de tous les collaborateurs, indépendamment de leur fonction, qu’ils contribuent à identifier et à prévenir les risques en matière de sécurité et de santé pour ainsi œuvrer ensemble à créer un environnement de travail sûr, sain et sans

souci pour #TeamWDP et toutes les parties prenantes. L’équipe HSES de WDP, composée de property managers (au moins un de chaque plateforme), d’un représentant des chefs de projets, du conseiller en prévention et du CTO, élabore, étape par étape, un HSES Corporate Action Plan annuel. Depuis #TeamWDP, les initiatives de l’Office Well-being Team et de la Move Team contribuent à une ambiance saine et sportive au bureau, et bien entendu aussi à l’esprit d’équipe. WDP veille à un bon équilibre entre vie professionnelle et vie privée, entre autres par le biais de certaines formes de travail flexible ou à temps partiel.

Objectifs

Travail flexible

En Belgique, aux Pays-Bas et en Roumanie, une période de congé de maternité, de congé d’adoption, de congé de pater­nité, de congé parental, de congé de soins et de crédit-temps (uniquement en Belgique) est légalement obligatoire.

♦ ♦

Congé parental corona Environnement numérique pour le télétravail Sport et teambuilding en ligne Mesures de prévention au bureau : masques buccaux, respect de la distanciation sociale, hygiène des mains, hygiène respiratoire, hygiène sur le lieu de travail Souci de l’équilibre entre vie professionnelle et vie privée : boîte à surprises pour les travailleurs à domicile, action bricolage pour les enfants des collaborateurs, info santé hebdomadaire de tous et pour tous

Au moins un audit en matière de HSES pour ce qui concerne les biens existants, projets ou bureaux WDP Conformité avec les directives Covid-19 ­pertinentes Poursuite de l’intégration structurelle de HSES dans les activités opérationnelles

En savoir plus sur #HealthyAndSafe


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Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

SUJETS ESG

33

Santé et sécurité

(suite)

Le travail flexible chez WDP Chez WDP, le travail flexible est organisé sur la base du bon sens, de la confiance mutuelle et de la concertation. Une journée de télétravail fixe et récurrente n’est pas autorisée afin de ne pas entraver la communication, la créativité et la flexibilité des équipes. Le travail flexible est possible sur une base ad hoc et occasionnelle, par exemple pour des

motifs privés, en raison des conditions météorologiques, etc. ou parce qu’il contribue à un aménagement plus efficace de la journée.

Congé thématique : dispositions légales par enfant Congé de maternité

Il va de soi que pendant la crise du coronavirus, WDP a, conformément aux mesures prises par les autorités, élargi les possibilités de télétravail (obligatoire) pour une durée aussi longue que nécessaire.

15

semaines

18

16

semaines à

semaines

2

Congé parental

Congé d’adoption

26

4

semaines

1

mois

ans

15

semaines

16

semaines

18

semaines à

2

ans

mois

Belgique

Pays-Bas

Roumanie

Congé pour soins

Belgique1

Pays-Bas2

Roumanie

Belgique

Pays-Bas

Roumanie

Congé de paternité

5

HSES : plus qu’une simple politique Une politique HSES claire et dynamique soutient le fonctionnement opérationnel de l’entreprise. Une sensibilisation et une communication claires au sein de et par #TeamWDP permettent à WDP de poursuivre ses activités sans entrave pendant la crise du coronavirus et de maintenir les chantiers de construction ouverts en toute sécurité.

jours et

6

1à3 mois

semaines

2

10 jours

5

semaines supplémentaires

5

semaines max.

jours

Belgique

Pays-Bas

Roumanie3

Belgique

Pays-Bas

Roumanie

par enfant jusqu’à 12 ans 2 par enfant jusqu’à 8 ans 3 par enfant jusqu’à 7 ans 1

Crédit-temps

en Belgique

Congé parental Corona en Belgique : à prendre de manière illimitée entre le 1 mai et le 30 septembre 2020


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Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

SUJETS ESG

34

Développement des employés

Réalisations en 2020

Les objectifs vont audelà de l’atteinte de bons chiffres opérationnels

100 % 947 euros 37 heures collaborateurs évalués annuellement IT/Numérisation Développement personnel Technique Financier Immobilier Juridique Administration/généralités Commercial Fiscalité

frais de formation moyens par collaborateur

de formation en moyenne par collaborateur

1.274 h 783 hu 361 h 334 h 288 h 139 h 71 h 32 h 22 h

+ 18 heures

de formation en moyenne par collaborateur

Formations pour #TeamWDP Salesforce Power BI Sharepoint OneNote Système de gestion documentaire Marketing en ligne

Objectifs Formulaire de feed-back en ligne pour chaque collaborateur Réalisation annuelle des objectifs ESG par #TeamWDP : minimum 90 % 2 Par FTE.

Les aspects ESG sont inscrits dans l’ADN de WDP. Outre les objectifs opérationnels, les objectifs ESG sont également inhérents à notre façon de travailler au quotidien. La sensibilisation de tous les collègues se fait non seulement par le biais de présentations ou de la collaboration, mais aussi au travers d’objectifs ESG clairement définis pour chacun de nos collaborateurs.

La rémunération de chaque collaborateur est liée à la réalisation d’un objectif ESG

Progresser ensemble Le développement, la croissance et la motivation continus de tous les collaborateurs leur garantissent de se sentir bien au sein de l’entreprise et de pouvoir continuer à développer leurs compétences. WDP souhaite favoriser les compétences de ses collaborateurs pour faciliter la

création d’une équipe durable et assurer les capacités et la continuité. Cependant, le développement des collaborateurs ne peut se concentrer uniquement sur les capacités liées à la fonction. Il doit également viser le développement des compétences non techniques. Des plans de développement axés sur la personne et la possibilité de mobilité interne favorisent la performance et le développement du collaborateur comme de l’entreprise. Des formations individuelles ou collectives (dont 22 heures de formation obligatoires et 17 heures non-obligatoires)2 garantissent (l’échange de) l’expertise, par exemple via des sessions Learn@lunch en interne. En outre, WDP prévoit également des projets d’accompagnement visant,

par exemple, à développer certaines compétences, tant techniques que non techniques, ou des plans d’emploi adapté (travail à temps partiel, travail faisable). Des moments de feed-back formels sont organisés annuellement avec le supérieur direct pour tous les collaborateurs. Outre l’évaluation des objectifs de performance assignés individuellement, une grande attention est également accordée à l’exécution du travail, à l’ambiance dans l’équipe, aux moyens de travail, à la formation et à la poursuite du développement personnel. Grâce à des moments de concertation informels réguliers, chacune et chacun a la possibilité de transmettre ou de recevoir un feed-back supplémentaire.


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Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

SUJETS ESG

35

Numérisation Efficacité et valeur ajoutée L’intégration de nouvelles technologies numériques doit déboucher sur une amélioration des processus d’exploitation et l’optimisation de la collaboration entre les différentes équipes dans les différents pays ainsi que de la qualité et du service

pour toutes les parties prenantes. Chaque projet est systématiquement basé sur l’approche la plus efficace, soutenue par des (nouveaux) outils numériques innovants offrant une valeur ajoutée pour les collaborateurs comme pour les clients.

Réalisations en 2020

Projet Brains Optimisation des flux de données grâce à un système de gestion des documents et à l’intégration du paysage des données et des logiciels Optimisation des processus d’entreprise

Objectifs

Aujourd’hui et demain sont numériques Car hier - avant même l’émergence de la crise du coronavirus - WDP écrivait déjà son histoire numérique. Une gestion numérique des documents, une architecture de données intégrée, un environnement de télétravail performant et bientôt : une expérience client numérique. En brief, Project Brains.

Poursuite du déploiement de Project Brains sur toutes les plateformes WDP Portail client numérique

WDP Xplore Un marketing « nouvelle génération » centré sur le client Un outil virtuel à 360° qui permet au client de se déplacer dans un centre de distribution numérique


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Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

SUJETS ESG

36

Efficacité énergétique WDP s’efforce de réduire autant que possible les émissions de CO2 des bâtiments par le biais de diverses initiatives dans le portefeuille existant et dans des projets de nouvelles constructions. Dans la mesure du possible, WDP investit également dans des sources d’énergie alternatives.

Bâtiments économes en énergie Un entrepôt standard WDP nouvellement construit est testé et actualisé annuellement ; son efficacité énergétique est l’une des considérations prioritaires. L’efficacité énergétique figure également au tout premier rang des priorités en ce qui concerne les bureaux de WDP.

Objectifs WDP Climate Action Plan WDP va élaborer un plan climatique qui ­comprendra des actions et des objectifs concrets, en tenant compte également des objectifs climatiques pour 2030 fixés par l’Union européenne et du « Green Deal » pour 2050 européen. Les résultats obtenus grâce au système de surveillance de l’énergie constituent la base de la définition des objectifs et des grandes lignes du plan.

Parce que mesurer, c’est savoir Les aspects ESG sont inscrits dans l’ADN de WDP. Le système de surveillance de l’énergie offre une vue claire et détaillée de la consommation d’énergie de nos clients et de notre entreprise. Il constitue la base parfaite d’une stratégie performante qui soutiendra nos objectifs énergétiques et les objectifs durables de nos clients.

Réalisations en 2020

+205 000 m²

80 MWp

relighting par l’installation d’éclairage led au portefeuille immobilier

Capacité additionelle de 10 MWp est prévue

d’énergie solaire sur 85 sites

Renouvellement de l’éclairage avec LED sur des sites existants, notamment sous l’impulsion de baux verts

1/3

Système de surveillance de l’énergie Totalement déployé dans tous les pays où WDP est actif Données à la disposition du client et dialogue pour l’optimisation de la consommation d’énergie

26

%

Class A green certified warehouses

du portefeuille immobilier est équipé de panneaux solaires

Ambition

100 MWp

2020

27 498

T CO2e évités

Certification BREEAM + 2 sites Au total 17 sites de WDP

EDGE + 48 sites Certification de l’ensemble du portefeuille immobilier roumain

Financement vert

205 millions d’euros

IFC Pack de financement pour des projets logistiques en construction neuve certifiés EDGE en Roumanie

150 millions d’euros

EBRD Pack de financement pour la réalisation de la filière de développement en prélocation et la poursuite de la croissance des activités de WDP en Roumanie


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Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

SUJETS ESG

Efficacité énergétique

37

(suite)

Le Cadre de Financement vert (Green Finance Framework) de WDP offre la possibilité d’émettre des obligations vertes, des placements privés verts ou des prêts verts sur la base de critères clairs et transparents concernant les investissements dans les énergies renouvelables, les mesures d’optimisation de l’efficacité énergétique ou d’autres projets économes en énergie.

Une tendance claire au redéveloppement

1,2

Stratégie de financement vert

milliards euros

actifs éligibles au Green Finance Framework

33 % 685

millions d’euros

dettes financières via le financement vert

Sites multimodaux

WDP donne également un nouveau souffle à des sites plus anciens et sous-utilisés. Ces développements de friches industrielles répondent à la pénurie d’espace libre. Outre le réaménagement de ces sites en nouveaux entrepôts modernes dotés de technologies nouvelles et durables, un tel projet implique souvent aussi l’assainissement du (de l’ancien) site polluant. Cela permettra de réduire l’empreinte écologique du site et contribue également à la santé des collaborateurs qui utiliseront le bâtiment ainsi que de l’environnement qui l’entoure.

132 000 projets brownfield en exécution

Moins de consommation d’énergie ♦ Isolation totale des murs et des toits ♦ Éclairage LED avec gradation et détection de mouvement ♦ Projet de renouvellement de l’éclairage avec LED dans le portefeuille existant ♦ Systèmes de chauffage, d’isolation et de climatisation les plus efficaces sur le plan énergétique

Énergie verte ♦ Panneaux solaires ♦ Électricité verte ♦ Pompe à chaleur (en option)

Moins de consommation d’eau ♦ Réutilisation de l’eau de pluie dans les installations sanitaires ♦ Détecteurs de mouvement sur les robinets et les urinoirs

Système de surveillance de l’énergie ♦ Surveillance par des appareils de mesure des raccordements principaux pour l’eau, le gaz et l’électricité ♦ Possibilité de surveillance détaillée et de contrôle actif des installations

Certification (optionnelle) ♦ BREEAM ♦ EDGE

Bornes de recharge électrique

Construction selon les normes PEB en Belgique

Déchets ♦ Installation de tri sélectif des déchets ♦ Réduction du volume des déchets et objectif de la décomposition circulaire dans le développement

Biodiversité

WDP a la conviction que l’avenir de la logistique réside dans les solutions multimodales. WDP planifie ses espaces de stockage de manière stratégique aux endroits où des hubs pour le trafic routier, maritime, ferroviaire et aérien peuvent être ou ont déjà été développés. WDP vise à générer de la valeur ajoutée grâce à ces sites multimodaux en créant des synergies entre les clients, les régions, les villes, les ports, les services publics, etc. afin d’aboutir à une logistique intelligente (comme le groupage ou l’agrologistique).

720 000

avec accès direct à la route, à l’eau, au rail et/ou à l’air

Bail vert Investissements écologiques de WDP dans le portefeuille immobilier à la demande du client ou de sa propre initiative, en combinaison avec un ajustement des conditions de location et une réduction de la consommation d’énergie.

Bureaux WDP économes en énergie Siège de WDP Pompe à chaleur géothermique Bornes de recharge électrique WDP Pays-Bas DH&C (District Heating & Cooling) communal de classe énergétique A Bornes de recharge électrique WDP Roumanie Certification LEED Bornes de recharge électrique


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Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

SUJETS ESG

38

Bonne gouvernance

Réalisations en 2020 Supplier Code of Conduct

Grievance Mechanism

Nos fournisseurs jouent assurément un rôle im-

#Speak up

portant dans la concrétisation de nos attentes

Les collaborateurs peuvent faire part de leurs pré-

en matière de durabilité et de notre objectif de

occupations ou signaler des irrégularités par le biais

contribuer à un monde durable. Ce code définit les

d’une procédure de signalement claire.

Supplier Code of Conduct de WDP Nous n’attendons pas de fournisseurs qu’un travail de qualité et une valeur ajoutée économique. Il est tout aussi important qu’ils souscrivent aux valeurs éthiques qui vont de soi aux yeux de WDP. Le Code de conduite du fournisseur (Supplier Code of ConSupplier Code of Conduct et le Grievance Mechanism dialogue mutuel.

principes dont nous attendons le respect absolu de la part de nos fournisseurs également : respect

#ShareYourThougths

des droits humains, conditions de travail équitables

Procédure de signalement pour tous les parties

et correctes, sécurité et santé, environnement et

prenantes, facilement accessible via notre site web.

comportement éthique.

WDP garantit le respect du dialogue, une détermination à trouver des solutions et la discrétion dans les deux procédures de signalement.

0

infraction

Mise en œuvre d’une approche

au Dealing Code et à l’Employee Code of

globale de la sécurité des e-mails et de la protection contre

Conduct, et aucune infraction ni condamnation

les malwares

en matière de droit de la concurrence ou par suite

Agir comme il faut Faire des affaires de manière équitable et correcte, une communication ouverte et un compte rendu transparent en matière de bonne gouvernance sont la garantie d’une conduite de l’entreprise responsable. À cet égard, WDP veille à un bon équilibre entre les intérêts des différentes parties prenantes et de la communauté.

de corruption ou de fraude. Standards reconnus, notations et indices

2020

Progrès

Ambition

Gold

Gold

Core

Core

Formation à la conformité

BBB

A

Formation récurrente concernant les principes et valeurs comportementaux contenus dans le Code Éthique, ainsi que le Code of Conduct, la Corporate Governance Charter et en matière de HSES et de gestion des risques.

Not Prime C-

Prime C

42/100

Inclusion dans l’indice

Objectifs

Optimisation en fonction de la cybersécurité et de l’intégrité des données.

Compte rendu transparent Un compte rendu accru et de qualité en matière de bonne gouvernance n’est possible que si WDP développe une vision à long terme garantissant un comportement comme employeur et une gestion durables, comme cela est formulé et décrit dans les thèmes clés délimités. Cette vision se reflète également dans le choix que WDP a fait concernant les normes de reporting et les agences de notation ESG reconnues à l’international. D’une part, WDP a opté pour l’EPRA et GRI en raison de leur pertinence sectorielle et de leur reconnaissance au niveau international. D’autre part, l’ISS et le MSCI ont été choisis, offrant un cadre de travail qui permet de suivre un vaste éventail de sujets et de tendances en matière d’environnement, de social et de gouvernance ayant un impact important sur diverses industries et entreprises.


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Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

39

El Plan Collaboration numérique

Le numérique est la nouvelle normalité. Les données sont la nouvelle matière première pour une expérience client optimale. Elle aussi, WDP mise donc pleinement sur une expérience client numérique, soutenue par une architecture de données solide et intelligente. 100 % numérique : de meilleurs processus et de meilleurs outils Le numérique n’a de sens que s’il génère une valeur ajoutée tangible pour les clients et les collaborateurs. Une collaboration efficace et un service client de qualité : tels sont les objectifs. En connectant et intégrant chaque outil au sein d’une plateforme 100 % numérique, WDP améliore ses processus, ses outils et les données disponibles. Soutenu par #TeamWDP La mise en place d’une plateforme numérique réussie n’est possible qu’avec le soutien total de #TeamWDP. Nous avons créé un défi créatif unique afin de nourrir l’enthousiasme de nos collègues. En des temps de travail à domicile, de mesures liées au coronavirus et de nouvelle situation de travail, il était crucial de communiquer de manière constructive, d’organiser des formations et de stimuler l’implication.

El Plan déborde d’ambition. C’est la voie de l’avenir. Mais cela n’est possible que si tout le monde embarque. Allonsnous tous y arriver? La fortune sourit aux audacieux. #TeamWDP va devoir faire ses preuves. El Profesor de WDP

Nom de code : El Plan Première étape : l’annonce de ‘El Plan’. Une minisérie ludique basée, sur La Casa de Papel (Netflix). Dans cette minisérie, El Profesor communique régulièrement les dernières nouveautés et #TeamWDP fait connaissance avec la bande d’ El Profesor, des collègues qui partagent leurs expériences. El Plan/La Casa de WDP est donc rapidement devenu le nom de code interne du projet. Nous lançons régulièrement de nouveaux épisodes et injectons une bonne dose de fun dans la transformation numérique du WDP.


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Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

5. TRANSACTIONS ET RÉALISATIONS

L’ancien laisse la place au neuf

132 000m

2

brownfield en développement

Les développements « brownfield » offrent un avenir durable aux sites obsolètest

40


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Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

TRANSACTIONS ET RÉALISATIONS

41

98,6 %

PROJETS EN 2020

Taux d’occupation

FINALISÉS

EN EXÉCUTION

POTENTIEL

Superficie

534 000 m²

Confirmation de la confiance

805 000 m²

>1 000 000 m²

Investissements

13

%

359 mio d’euros 541mio d’euros

90 %

Rendement locatif brut initial

dont 367 millions d’euros doivent encore être investis

prolongés

Contrats de bail arrivés à échéance en 2020

97 % prolongés à des clients existants

10 % Contrats de bail

6,1 % en Europe occidentale 8,1 % en Roumanie

57 %

6,5 %

6,0 % en Europe occidentale 8,5 % en Roumanie

Durée moyenne des contrats de bail

déjà prolongés

10 ans

arrivant à échéance en 2021

99 % 1 Pourcentages des loyer encaissés.

7,1 %

12 ans €

1

Comportement de paiement 2020

54

millions d’euros Acquisitions


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Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

TRANSACTIONS ET RÉALISATIONS

42

Belgique Heppignies rue de Capilône 6c

Leuven

Londerzeel

Vaart 25-26

Technologielaan 3

Vendu En réponse à la demande d’une offre de logement plus importante dans cette partie de la ville, WDP a conclu un accord de partenariat avec le promoteur L.I.F.E., en vue de transformer l’actuel immeuble Hungaria en une tour résidentielle. Dans le cadre de ce projet, WDP a vendu ce site par phases, en collaboration avec L.I.F.E.1 Aujourd’hui, le pourcentage d’espaces vendus s’établit à 80 %. La réception par phases d’I love Hungaria a démarré à l’automne 2019.

Acquisition WDP est devenu propriétaire du site de Sip-Well à Londerzeel. Ce site comprend environ 11 000 m² de surface bâtie avec un potentiel de développement futur supplémentaire. Grâce à cet achat, WDP est en mesure de renforcer sa présence dans la zone industrielle – ce site étant attenant au site de WDP au Weversstraat 2 qui est loué par Colfridis et qui se situe en plein centre du groupe de bâtiments de WDP dans cette zone industrielle de Londerzeel. Sip-Well continue à louer l’immeuble pour une période de quinze ans.

lien vidéo

Cette acquisition, d’une valeur d’investissement globale de 9,4 millions d’euros, a été réalisée par un apport en nature du site dans WDP.2 1 Voir le communiqué de presse du 14 janvier 2021. 2 Voir le communiqué de presse du 30 avril 2015.

Projet finalisé WDP a réalisé un nouveau centre de distribution pour la chaîne de supermarchés belge Cora sur ses terrains existants à Heppignies. Cora loue près de 32 000 m² pour une période

de six ans. Le budget d’investissement pour cette réalisation s’élève à environ 16 millions d’euros.

lien vidéo


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Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

TRANSACTIONS ET RÉALISATIONS

43

Nivelles

Heppignies

Courcelles

rue de l’industrie 30

rue de Capilône 6c

rue de Liège 25

Projet en exécution Nouvelle phase du redéveloppement réussi de l’ancien site de Beecham, où Trafic va agrandir son entrepôt existant avec une superficie d’environ 13  000 m². La réception de cette nouvelle partie est prévue pour l’été 2021 et celle-ci sera louée par Trafic pour une période de neuf ans. WDP prévoit un budget d’investissement d’environ 5 millions d’euros.

Projet en exécution L’immeuble existant s’enrichit d’une superficie d’environ 2 200 m² (réception prévue : T2 2021) et est loué dans sa totalité à Conway, qui est déjà un locataire de WDP à Jumet. Conway, qui recherchait un site de plus grande taille adapté à la croissance de ses activités, s’installera donc sur ce site de Courcelles sur la base d’un contrat de bail de neuf ans. Le budget d’investissement pour cette extension s’élève à environ 2 millions d’euros.

Projet finalisé À la demande du locataire WEG EUROPE, son site d’entreposage a été agrandi d’environ 2 000 m². Le budget d’investissement pour WDP s’élève à environ 1 million d’euros.

WEG EUROPE signe pour cette extension un contrat de bail de quatre ans, en ligne avec le contrat de bail de l’immeuble actuel.

Geel Hagelberg 12

Projet en exécution Le centre de distribution existant de Distrilog, situé dans le zoning industriel de GeelENA233, sera agrandi d’une superficie supplémentaire d’environ 8 000 m² et pourra être mis en service au début de 2022. La durée de cette nouvelle zone est alignée sur le contrat de bail existant pour la totalité du site, c’est-à-dire six ans. Le budget d’investissement s’élève à environ 4 millions d’euros.

3 Réseau économique Canal Albert (ENA - Economisch Netwerk Albertkanaal).


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Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

TRANSACTIONS ET RÉALISATIONS

Genk

44

lien vidéo

Acquisition WDP a acquis un terrain d’environ 130 000 m² à Genk pour un développement futur en fonction de la prélocation. Le budget d’investissement pour cet achat s’élève à 9 millions d’euros.

Asse - Mollem Zone 5 n° 191, 192, 320, 321

Asse - Mollem Zone 5 n° 191, 192, 320, 321

Projet finalisé Redéveloppement et extension du centre de distribution destiné au distributeur de presse AMP, ce qui représente un projet d’une superficie totale de 9 000 m². Le budget d’investissement pour WDP s’élève à plus de 4 millions d’euros. AMP loue l’immeuble rénové sur la base d’un contrat de bail de quatre ans.

Heppignies Projet en exécution Un entrepôt neuf sera agrandi d’environ 2 000 m² (réception prévue : T1 2022). Le budget d’investissement pour cette extension s’élève à environ 5 millions d’euros pour WDP.

4 Sur la base de 100 % de l’investissement.

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WDPort of Ghent Projet en exécution Le parc logistique multimodal WDPort of Ghent dans le North Sea Port sera agrandi avec un centre de distribution multilocataire de quelque 150 000 m² qui sera loué à long terme par les détaillants Salles de Bains X2O, Overstock Home et Overstock Garden. Ce centre de distribution est le résultat d’un partenariat de joint venture 29-71 entre WDP et les actionnaires de ces

détaillants. Le montant total de l’investissement pour cette réalisation se monte à environ 80 millions d’euros4. WDP entamera la construction après l’obtention du permis de bâtir, qui devrait être délivré dans le courant du printemps 2021. La réception du projet interviendra ensuite en différentes phases étalées sur une période d’un an et demi.

Projet en exécution Dernière phase du redéveloppement et de l’extension du centre de distribution destiné au distributeur de presse AMP, ce qui représente une superficie supplémentaire d’environ 3 200 m². Après réception (prévue au T3 2021), AMP loue un peu plus de 20 000 m² de nouveaux entrepôts sur la base d’un contrat de bail de huit ans. Le budget d’investissement pour cette deuxième phase s’élève à environ 2 millions d’euros.


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45

Lokeren Terrain industriel E17/4

Projet en exécution Sur ce nouveau terrain industriel, WDP va réaliser un site logistique d’entreposage unique en son genre destiné à Barry Callebaut. Ce site abritera le nouveau centre de distribution mondial (CDM) de Barry Callebaut. Le site sera constitué d’une nouvelle zone d’entreposage de faible hauteur (low bay) ainsi que d’un entrepôt de grande hauteur (high bay) entièrement automatisé (plus de 60 000 m² au total).

La réception est prévue dans le courant du troisième trimestre 2021. Pour cette réalisation, WDP prévoit un budget d’investissement d’environ 100 millions d’euros (comprenant les investissements nécessaires à l’automatisation) et un rendement conforme au marché pour ce type de projet prestigieux. Barry Callebaut louera ce nouveau CDM sur la base d’un contrat de bail à long terme. lien vidéo

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Londerzeel Weversstraat 27-29

Projet en exécution Un projet de nouvelle construction innovant et durable à la pointe de la technologie sera édifié sur le site WDP à redévelopper situé à la Weversstraat à Londerzeel pour les activités de distribution de Colruyt. Étant donné sa situation stratégique le long de l’autoroute A12 Bruxelles-Anvers, le

nouveau centre de distribution permettra d’optimiser encore le transport de marchandises. WDP développera ce nouvel entrepôt d’une superficie d’environ 20 000 m², avec réception prévue dans le courant du deuxième trimestre 2021. Le budget d’investissement s’élève à environ 9 millions d’euros5.

5 À l’exclusion d’un montant d’investissement de 6 millions d’euros pour le terrain qui est déjà la propriété de WDP.


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46

Pays-Bas Drachten Dopplerlaan 1

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Acquisition Nouvelle extension du partenariat avec le grossiste horeca Sligro Nederland au moyen d’un « saleand-lease-back » de l’entrepôt existant, et récemment agrandi, à Drachten aux PaysBas. Cet entrepôt a une superficie d’environ 27 500 m² et est loué par Sligro via un contrat à long terme de vingt ans. Le budget d’investissement pour cette transaction tourne autour des 17 millions d’euros. Ridderkerk - Nieuw Reijerwaard

Ridderkerk - Nieuw Reijerwaard

Projet finalisé Un nouveau centre de distribution d’une superficie totale de 26 000 m² a été développé pour Kivits Groep Holding, un prestataire de services logistiques complets pour le secteur PFL. Ce bien est loué par Kivits sur la base d’un contrat de bail de quinze ans. L’emplacement constitue une extension de l’ensemble PFL existant de WDP dans la région de Barendrecht. Le budget d’investissement pour WDP s’élève à environ 30 millions d’euros.

Acquisition WDP acquiert une parcelle de 47 500 m² pour un développement futur, ce qui représente un investissement d’environ 15 millions d’euros.

Nieuwegein Brigadedok

Projet finalisé Réalisation d’un centre de distribution flambant neuf, à la pointe de la technologie d’environ 15  000 m² pour Caldic Ingredients, producteur et distributeur international de matières premières destinées à l’industrie alimentaire. Le budget d’investissement s’élève à environ 12 millions d’euros. Caldic loue ce centre sur la base d’un contrat de bail de dix ans.


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47

Bleiswijk Snelliuslaan 13

Eindhoven Park Forum

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Projet finalisé Un nouvel entrepôt d’une superficie totale d’environ 17 000 m² a été réalisé pour le prestataire logistique Drake & Farrell. Drake & Farrell loue ce nouvel emplacement pour une période de cinq ans et demi. Le budget d’investissement s’élève à environ 16 millions d’euros.

Projet finalisé Pour permettre la croissance continue de Brocacef, le site actuel qu’elle occupe a été doublé grâce à la réalisation d’un magasin d’une superficie d’environ 10 000 m². Brocacef signe un contrat de bail de dix ans pour cette extension. Le budget d’investissement pour cette réalisation s’élève à environ 10 millions d’euros.

Kerkrade Steenbergstraat

Projet finalisé Réalisation d’un nouveau centre de distribution européen clé en main pour Berner Produkten, grossiste en outils et matériaux, qui assure la distribution au Benelux et dans la région Rhénanie – Ruhr au départ de ce site. Le nouveau bien

offre une superficie d’environ 28 000 m² et est loué par Berner Produkten sur la base d’un contrat de bail de quinze ans. Le montant de l’investissement pour WDP s’élève à 25 millions d’euros.

Nieuwegein Divisiedok 1

Projet finalisé Le bâtiment existant d’environ 37 500 m² a été étendu d’une superficie de 12  500 m² pour Bol.com. Le budget d’investissement

Breda Ridderkerk - Nieuw Reijerwaard Projet en exécution Le nouveau centre de distribution de Kivits Groep Holding, qui a été réceptionné et mis en service fin 2020, sera immédiatement agrandi d’une superficie d’environ 4 500 m² (réception prévue : T1 2021) qui sera louée pour une période de quinze ans comme extension de l’espace existant. Le budget d’investissement pour cette extension s’élève à plus de 2 millions d’euros.

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Projet en exécution Redéveloppement des bâtiments anciennement loués par Euro Pool System en un entrepôt d’environ 13 000 m² pour une société PFL. Le budget d’investissement pour cette nouvelle construction s’élève à environ 10 millions d’euros. La réception est prévue d’ici la fin 2021.

pour cette extension s’élève à 15 millions d’euros pour WDP. Ce bien est loué sur la base d’un contrat de bail de cinq ans.


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48

’s-Hertogenbosch lien vidéo

Ketelaarskampweg - Zandzuigerstraat

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Projet finalisé Le terrain en propriété, qui a abrité les dépôts de Total Fina, la société spécialisée dans les métaux Huiskens-Van Erp et une centrale de cogénération d’Essent, a été entièrement assaini et fait l’objet d’un redéveloppement durable. Cet emplacement est loué à long terme à trois parties : Sanitairwinkel.nl — un distributeur (en ligne) de produits sanitaires, Spierings Smart logistics — un prestataire de services logistiques local - et le prestataire de services logistiques international ID Logistics. La proximité directe du terminal à conteneurs BCT offre la possibilité de développer un mode de transport durable combinant le transport par eau et par route. Cet entrepôt a une superficie d’environ 55 000 m² au total. Le budget d’investissement pour WDP s’élève à plus de 33 millions d’euros6.

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Rozenburg

Breda

Bleiswijk

Incheonweg 11-13

Heilaarstraat 263

Prismalaan 17-19

Projet finalisé Le site actuel de WDP utilisé par différents clients a été équipé d’un garage d’environ 390 places. Le budget d’investissement pour cette réalisation s’élève à 4 millions d’euros.

Projet finalisé Une dernière partie de ce site a été réaménagée et directement reliée au nouvel entrepôt destiné à Lidl, qui loue cette extension d’une superficie d’environ 5 000 m² sur la base d’un contrat de bail de neuf ans. Le budget d’investissement pour ce redéveloppement s’élève à environ 3 millions d’euros.

Projet finalisé Réalisation d’un nouvel entrepôt flexible et divisible d’une superficie d’environ 22 000 m² dans lequel CEVA Logistics héberge ses activités pendant un an durant le redéploiement de son emplacement actuel à Den Haag. Le budget d’investissement s’élève à environ 13 millions d’euros.

6 À l’exclusion d’un montant d’investissement de 15 millions d’euros pour le terrain qui est déjà la propriété de WDP.


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49

Maastricht

Bleiswijk

Habitatsingel 59

Prismalaan West 31

Projet finalisé Le partenariat avec le grossiste horeca Sligro (suite à l’acquisition de nouveaux entrepôts à Deventer, Drachten et Breda) a été étendu avec la réalisation d’un bâtiment de 16 000 m² à Maastricht, représentant un investissement de 16 millions d’euros. Sligro loue cet espace pour une période de quinze ans.

Projet en exécution Boland, spécialiste d’articles de fête, devrait, selon les prévisions, prendre possession, au premier trimestre 2021, d’un nouvel entrepôt à réaliser d’une superficie de 16 000 m², sur la base d’un contrat de location de dix ans et demi. Le budget pour ce projet de construction s’élève à environ 18 millions d’euros.

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Heerlen

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Argonstraat 14-16

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Projet finalisé Extension du site d’entreposage existant d’une superficie d’environ 26 000 m² pour la distribution de produits healthcare par CEVA Logistics. Le montant d’investissement pour WDP s’élève à environ 14 millions d’euros.

Dordrecht Projet en exécution Projet clé en main d’un nouveau bâtiment d’environ 48 000 m² pour le fabricant de chaussures Crocs Europe. La réception est prévue dans le courant du premier trimestre de 2021. Le montant d’investissement pour cette réalisation s’élève à environ 56 millions d’euros.

Breda Projet en exécution Extension du nouvel entrepôt pour Lidl d’une superficie de 31 000 m² supplémentaires avec réception prévue dans le courant du deuxième trimestre 2023. Lidl louera cette extension sur la base d’un contrat à long terme de dix ans. Le budget d’investissement s’élève à environ 22 millions d’euros.

Heerlen Argonstraat 10-12

Projet en exécution WDP a commencé l’extension du pharmahub de CEVA Logistics. Cette extension couvre une superficie d’environ 26 000 m², ce qui porte la superficie totale louée à 52 000 m², et devrait être réceptionnée au cours du quatrième trimestre 2021. Le budget d’investissement pour cette phase s’élève à environ 15 millions d’euros.


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50

Den Haag Westvlietweg

Projet en exécution Redéveloppement de l’immeuble actuel pour CEVA Logistics en centre de distribution flambant neuf d’une superficie d’environ 26 000 m². Pendant les travaux, CEVA Logistics est temporairement hébergé dans un nouvel entrepôt à Bleiswijk. La réception de ce bien à Den Haag est prévue au cours du troisième trimestre 2021. Le budget d’investissement pour WDP s’élève à plus de 19 millions d’euros. CEVA Logistics louera cet espace sur la base d’un contrat de bail de cinq ans. lien vidéo lien vidéo

De Lier Projet en exécution Un centre de distribution à plusieurs niveaux pour le spécialiste de l’emballage De Jong Verpakking. La demande croissante d’emballages en carton ondulé (stimulée, entre autres, par l’e-commerce), combinée à la nécessité d’une utilisation plus efficace des sols, constitue la base de ce projet novateur. De Jong Verpakking disposera de pas moins de 83 000 m² d’espace de production, de stockage et de distribution ainsi que de bureaux, répartis sur deux étages, sur un terrain d’environ 56 000 m². Le nouveau bâtiment sera mis en service après réception – prévue pour la fin 2022 – sur la base d’un contrat de bail à long terme et représente

un investissement pour WDP d’environ 54 millions d’euros. Le bâtiment sera réalisé à côté du complexe existant de De Jong Verpakking à De Lier, au cœur de la région de Westland aux Pays-Bas. Les bâtiments obsolètes existants qui appartiennent déjà à WDP7 seront démolis et remplacés par ce nouveau centre de stockage et de production. De Jong Verpakking pourra développer ici la production et la fourniture d’emballages pour les produits alimentaires, non alimentaires, l’horticulture, l’e-commerce et les PFL.

7 WDP a racheté le terrain et les bâtiments en 2017 au propriétaire de l’époque The Greenery.


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51

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Veghel Projet en exécution WDP développe un nouveau centre de distribution Pharma Logistics XXL de pointe pour Alloga, qui fait partie d’Alliance Healthcare Pays-Bas et est leader du marché en Europe dans le domaine des services spécialisés dans les solutions de chaîne d’approvisionnement pour le secteur des soins de santé.

Ce centre de distribution innovant sera implanté sur le terrain industriel Foodpark à Veghel et répondra aux exigences, évidemment élevées, posées aux bâtiments du secteur de la logistique pharmaceutique. Le site Pharma Logistics XXL sera en effet entièrement climatisé et pourvu de chambres froides et de congélation en vue de l’entreposage GDP8.

8 La notion de Good Distribution Practice, surtout connue sous l’abréviation GDP, renvoie aux directives pour la distribution correcte de médicaments et de produits connexes à usage humain. 9 Les exigences de sécurité TAPA sont reconnues dans le monde entier en tant que norme industrielle pour les installations de fret et la sécurité des transports. 10 BENG signifie Bijna Energieneutrale Gebouwen ou bâtiments presque neutres sur le plan énergétique, une exigence minimale pour les nouveaux bâtiments à partir du 1er janvier 2021 aux Pays-Bas.

De plus, le site sera réalisé conformément aux exigences de la certification de sécurité TAPA-A9. En matière de durabilité, le site pourra compter sur un certificat BREEAM « very good ». Le nouveau bâtiment sera érigé conformément aux exigences BENG10 et doté d’une climatisation entièrement électrique et sans gaz, de panneaux solaires, d’un triple vitrage à haut rendement, d’un éclairage LED commandé et d’un système de surveillance énergétique. Les collaborateurs pourront utiliser trois abris pour vélos couverts avec bornes de recharge et plus de septante bornes de recharge pour véhicules électriques. La gestion de l’eau et la biodiversité ont également été prises en compte lors de la

réalisation de ce site : un jardin d’herbes aromatiques locales avec pièces d’eau et des nichoirs favoriseront l’intégration dans l’écosystème existant. Le site, dont la superficie totale de plus de 70 000 m² se composera d’un hall de distribution, de bureaux et d’un vaste parking, a été loué pour dix ans à Alloga et Alliance Healthcare, qui y établiront respectivement leur nouveau centre de distribution et siège principal. La réception du projet par ce distributeur pharmaceutique international est prévue au deuxième trimestre 2023. WDP livrera ce projet clé en main pour un montant d’investissement d’environ 65 millions d’euros.


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52

Luxembourg

11

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Bettembourg (Eurohub Sud) Projet finalisé Troisième centre de distribution de WDP sur le site logistique Eurohub Sud, à BettembourgDudelange au Luxembourg. Le bâtiment d’environ 25 000 m² est occupé par plusieurs locataires : Sobolux – membre du groupe logistique Ziegler – (10 000 m²), le détaillant Trendy Foods (10 000 m²) et le service de livraison FedEx (5 000 m²).

Ziegler et FedEx sont déjà locataires de WDP dans d’autres régions. Trendy Foods est un nouveau client qui s’ajoute au portefeuille de WDP. Le bâtiment est loué sur la base d’un contrat de bail à long terme. Le montant d’investissement pour ce projet s’élève à environ 12 millions d’euros pour WDP.

Bettembourg (Eurohub Sud)

Contern (Eurohub Centre)

Projet en exécution Réalisation du quatrième bâtiment sur ce site d’une superficie de 25 000 m² avec réception prévue dans le courant du deuxième trimestre 2021. La commercialisation de cet espace a déjà commencé. Le budget d’investissement pour ce nouvel entrepôt s’élève à environ 13 millions d’euros. Cette réalisation représente la dernière étape du redéveloppement de la zone logistique multimodale Eurohub Sud. Au total, WDP Luxembourg disposera sur ce site d’environ 100 000 m² de nouveaux entrepôts en portefeuille.

Projet en exécution WDP réalise un nouveau centre de distribution d’environ 15 000 m² dans la zone logistique Eurohub Centre, située à proximité directe du Cargocenter de l’aéroport de Luxembourg. La moitié de ce nouvel entrepôt est actuellement louée à DB Schenker pour une durée de dix ans. DB Schenker, déjà client de WDP aux Pays-Bas (Venlo), continue donc, via cette location, à élargir son partenariat avec WDP. Les activités de DB Schenker à Contern débuteront à la fin de 2021 (sous réserve de la finalisation de la procédure d’autorisation). Le budget global de l’investissement pour cette réalisation s’élève à environ 10 millions d’euros. La commercialisation de la surface disponible restante est en cours.

11 Montants d’investissement calculés proportionnellement à la part de WDP dans WDP Luxembourg, en l’occurrence 55 %.

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53

Allemagne

Roumanie

Bottrop

Gelsenkirchen

Acquisition WVI, la joint venture entre WDP et VIB12, a acquis un bien multilocataire existant d’environ 13 000 m² à Bottrop (Rhénanie-du-Nord– Westphalie, en Allemagne), lequel est entièrement loué pendant 10 ans. L’immeuble, qui peut être mis à la disposition de tiers, est situé au centre de la région de la Ruhr, entre Duisbourg et Gelsenkirchen, dans une zone commerciale bien établie et très bien desservie par l’autoroute.

Acquisition Il est prévu que WVI fasse l’acquisition du terrain de 8 ha au cours du premier trimestre de 2021, après finalisation des travaux d’assainissement. Le permis de bâtir a depuis lors été accordé et l’entrepreneur sélectionné. La commercialisation de ce projet, comprenant deux bâtiments logistiques d’une superficie d’environ 20 000 m² chacun, est en cours. Vu la forte demande du marché, une première phase de développement de 20 000 m² sera déjà lancée dans le courant du deuxième trimestre 2021.

12 Chacune des deux sociétés détient 50 % des parts de cette joint venture.

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Bucarest - Stefanestii de Jos Projet finalisé Nouveau site logistique à la pointe de la technologie pour Auchan. Les nouveaux bâtiments, d’une superficie totale d’environ 77 000 m², sont partiellement

équipés d’une zone conditionnée et sont loués par Auchan pour une période de dix ans. Le budget d’investissement s’élève à environ 45 millions d’euros.


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54

Roman

Bucarest - Stefanestii de Jos

Projet en exécution Le site actuel de WDP pour le détaillant alimentaire Profi est adapté et agrandi avec un centre de distribution d’environ 12 000 m², ce qui porte la superficie totale de Profi à plus de 50 000 m². La réception de cette nouvelle section est prévue au cours du troisième trimestre 2021. WDP prévoit un budget d’investissement d’environ 14 millions d’euros. Profi loue cette section sur la base d’un contrat de bail à long terme de quinze ans.

Projet finalisé Réalisation d’un centre de distribution d’environ 2 600 m² pour le spécialiste en bureautique Lecom. Le budget d’investissement s’élève à environ 1 million d’euros. Lecom loue le bâtiment pour une période de dix ans.

Sibiu Projet finalisé Un entrepôt neuf d’environ 4 000 m² pour Aeronamic Eastern Europe SRL, fournisseur du secteur de l’énergie éolienne, qui signe un contrat de bail à long terme de dix ans. Le budget d’investissement s’élève à environ 4 millions d’euros.

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Slatina Projet finalisé WDP a procédé à l’extension du site de production actuel de Pirelli, spécialiste en production de pneus, par la réalisation d’un nouvel entrepôt à la pointe de la technologie de près de 62 000 m². Pirelli loue le nouveau bâtiment logistique pour une période de quinze ans. Le budget d’investissement s’élève à environ 40 millions d’euros.

Bucarest - Stefanestii de Jos Projet finalisé Réalisation d’un nouvel entrepôt d’une superficie d’environ 10 000 m² pour le fabricant de jantes Alcar. Le budget d’investissement s’élève à environ 5 millions d’euros. Alcar signe un contrat de bail de cinq ans.

Bucarest - Stefanestii de Jos Projet finalisé Réalisation d’un nouvel entrepôt d’une superficie de 2 000 m² pour Aggreko, leader mondial dans le domaine de la location d’équipements de production d’électricité, de chauffage, de refroidissement et de déshumidification, qui loue le bien sur la base d’un contrat de bail de dix ans. Le budget d’investissement pour cette réalisation s’élève à environ 2 millions d’euros pour WDP.


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55

Deva

Timisoara

Projet finalisé Centre de distribution pour Carrefour, sur la base d’un bail de dix ans, destiné à l’approvisionnement de ses supermarchés. Le site se trouve au carrefour des autoroutes A1 et E79 qui relient Bucarest à Timisoara. Le nouvel entrepôt répond au besoin du détaillant de disposer d’espaces supplémentaires dans le cadre de sa stratégie d’expansion et en vue de l’optimisation de son flux d’activités. Le centre de distribution, d’une superficie d’environ 45 000 m², a été développé conformément aux exigences de durabilité de Carrefour et est partiellement équipé d’une zone conditionnée. Le budget d’investissement pour cette réalisation s’élève à environ 24 millions d’euros.

Projet en exécution WDP développe un nouveau site d’entreposage pour Profi à Timisoara pour la fin 2021. Ce centre de distribution aura une superficie d’environ 57 000 m² et sera opérationnel d’ici la fin 2021. Profi a signé pour cela un contrat de bail de dix ans. Le montant d’investissement pour WDP s’élève à environ 38 millions d’euros.

Bucarest - Stefanestii de Jos

Craiova

Projet en exécution Le site existant pour Decathlon est agrandi avec un espace d’entreposage d’une superficie d’environ 10 000 m², dont la réception est prévue au premier trimestre 2021. Le montant d’investissement pour cette extension s’élève à environ 5 millions d’euros. Decathlon signe un contrat de bail de dix ans.

Projet en exécution Pour Profi, déjà client de WDP en Roumanie, un nouvel entrepôt d’environ 58 000 m² est en cours de réalisation. Après réception, prévue dans le courant du deuxième trimestre 2021, le détaillant louera ce bien sur la base d’un contrat de bail de dix ans. WDP prévoit un montant d’investissement d’environ 33 millions d’euros.


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56

Buzau Projet finalisé Un nouvel entrepôt destiné à Ursus Breweries, une des plus grandes brasseries de Roumanie. Au départ de Buzau, située au nord-ouest de Bucarest, Ursus Breweries assure l’approvisionnement de ses clients de la

WDP Rapport annuel 2020

Bucarest - Stefanestii de Jos capitale. Le nouveau centre de distribution d’environ 21 000 m² se situe à côté de la brasserie actuelle et est pris en location pour une période de dix ans. Le budget d’investissement pour WDP s’élève à environ 13 millions d’euros.

Paulesti Projet en exécution Le producteur suédois Rosti, spécialisé dans le moulage par injection, s’installe dans un bâtiment neuf d’environ 11 000 m² sur le site de WDP à Paulesti. Après réception, prévue dans le courant du premier trimestre 2021, Rosti louera ce bien sur la base d’un contrat de bail de cinq ans. WDP prévoit un budget d’investissement d’environ 7 millions d’euros.

Cluj Projet en exécution Projet de nouvelle construction d’environ 2 200 m² pour le distributeur de colis Fedex, représentant un investissement d’environ 2 millions d’euros. Fedex louera le site pour une période de dix ans. La réception est prévue dans le courant du troisième trimestre 2021.

Projet en exécution Le parc logistique de WDP accueille un nouveau centre de distribution pour le détaillant polonais de chaussures en ligne Eobuwie. À partir de là, Eobuwie centralisera la distribution pour le marché roumain. Après sa réception - prévue au cours du troisième trimestre 2021 Eobuwie disposera d’un hall de distribution d’environ 15 600 m² et signe un contrat de bail de cinq ans à cet effet. WDP prévoit un montant d’investissement d’environ 8 millions d’euros.

Bucarest - Stefanestii de Jos Projet en exécution Le spécialiste de l’habillement LPP veut développer ses activités d’e-commerce et a besoin de plus d’espace d’entreposage à cet endroit. WDP va donc agrandir son centre de distribution actuel d’environ 22 000 m², ce qui représente un budget d’investissement d’environ 10 millions d’euros. La réception de cette extension est prévue dans le courant du troisième trimestre 2021. LPP signe pour ce faire un contrat de bail à long terme de neuf ans.


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57

Acquisitions

Localisation

Locataire

Superficie louable (en m²)

Budget d’investissement (en millions d’euros)

2019-23

BE

Genk

réserve foncière

130 000

9

BE BE

Londerzeel, Technologielaan 3

Sip-Well

11 000 141 000

9 18

2019-23 Ridderkerk, Nieuw Reijerwaard Drachten, Dopplerlaan 1

réserve foncière Sligro

47 500 27 500 75 000

15 17 32

2019-23 Bottrop

Divers

13 000 13 000 229 000

5 5 54

Superficie louable (en m²)

Budget d’investissement (en millions d’euros)

NL NL NL DE DE Total

Projets finalisés

Localisation

BE BE BE BE LU LU NL NL NL NL NL NL NL NL NL NL NL NL NL

Locataire

Livraison

2019-23 Asse - Mollem, Zone 5 n° 191, 192, 320, 321 Heppignies, rue de Capilône 6C Nivelles, rue de l’Industrie 30

AMP Cora WEG

2Q20 1Q20 4Q20

9 000 32 000 2 000 43 000

4 16 1 22

2016-20 Bettembourg (Eurohub Sud 3)

Trendy Foods / Sobolux / FedEx

2Q20

25 000 25 000

12 12

2019-23 Bleiswijk, Prismalaan 17-19 Bleiswijk, Snelliuslaan 13 Breda, Heilaarstraat 263 Eindhoven, Park Forum Heerlen, Argonstraat 14-16 Kerkrade, Steenbergstraat Maastricht, Habitatsingel 59 Nieuwegein, Brigadedok Nieuwegein, Divisiedok 1 Ridderkerk, Nieuw Reijerwaard Rozenburg, Incheonweg 's-Hertogenbosch, Ketelaarskampweg - Zandzuigerstraat

CEVA Logistics Drake & Farrell Lidl Brocacef CEVA Logistics Berner Produkten Sligro Caldic Bol.com Kivits Groep Holding Divers Sanitairwinkel.nl / Spierings Smart Logistics / ID Logistics

2Q20 3Q20 3Q20 1Q20 4Q20 1Q20 1Q20 1Q20 3Q20 4Q20 2Q20 3Q20

22 000 17 000 5 000 10 000 26 000 28 000 16 000 15 000 12 500 26 000 10 000 55 000 242 500

13 16 3 10 14 25 16 12 15 30 4 33 192


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

TRANSACTIONS ET RÉALISATIONS

58

Projets finalisés

Localisation

RO RO RO RO RO RO RO RO RO Total

Superficie louable (en m²)

Budget d’investissement (en millions d’euros)

Locataire

Livraison

2016-20 Bucarest - Stefanestii de Jos Buzau Deva Sibiu

Auchan Ursus Breweries Carrefour Aeronamic Eastern Europe

1Q20 4Q20 4Q20 1Q20

77 000 21 000 45 000 4 000

45 13 24 4

2019-23 Bucarest - Stefanestii de Jos Bucarest - Stefanestii de Jos Bucarest - Stefanestii de Jos Slatina

Alcar Lecom Aggreko Pirelli

2Q20 2Q20 2Q20 3Q20

10 000 2 600 2 000 62 000 223 600 534 100

5 1 2 40 134 359

Superficie louable (en m²)

Budget d’investissement (en millions d’euros)

Projets en exécution

Localisation

BE BE BE BE BE BE BE BE BE LU LU LU LU NL NL NL NL NL NL NL NL NL NL

Locataire

Livraison

2019-23 Asse - Mollem, Zone 5 n° 191, 192, 320, 321 Courcelles, rue de Liège 25 Geel, Hagelberg 12 Heppignies Heppignies, rue de Capilône 6 Lokeren, Industrieterrein E17/4 Londerzeel, Weversstraat 27-29 WDPort of Ghent

AMP Conway Distrilog Entièrement loué Trafic Barry Callebaut Colruyt Salles de Bains X2O / Overstock Home / Overstock Garden

3Q21 2Q21 1Q22 1Q22 2Q21 3Q21 2Q21 1Q23

3 200 2 190 8 000 2 000 13 000 60 000 20 000 150 000 258 390

2 2 4 5 5 92 9 23 141

2019-23 Bettembourg (Eurohub Sud 4) Contern

En commercialisation DB Schenker + en commercialisation

2Q21 4Q21

25 000 15 000 40 000

13 10 23

2019-23 Bleiswijk, Prismalaan West 31 Breda Breda De Lier, Jogchem van der Houtweg Den Haag, Westvlietweg Dordrecht Heerlen, Argonstraat 10-12 Ridderkerk, Nieuw Reijerwaard Veghel

Boland Lidl Entreprise de fruits et légumes De Jong Verpakking CEVA Logistics Crocs Europe CEVA Logistics Kivits Groep Holding Alloga / Alliance Healthcare

1Q21 2Q23 4Q21 4Q22 3Q21 1Q21 4Q21 1Q21 2Q23

16 400 31 000 13 000 83 000 26 000 48 000 26 000 4 500 71 000 318 900

18 22 10 54 19 56 15 2 65 261


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

TRANSACTIONS ET RÉALISATIONS

59

Projets en exécution

Localisation

RO RO RO RO RO RO RO RO RO Total

2019-23 Bucarest - Stefanestii de Jos Bucarest - Stefanestii de Jos Bucarest - Stefanestii de Jos Cluj Craiova Paulesti Roman Timisoara

Locataire

Livraison

Decathlon LPP Eobuwie FedEx Profi Rosti Profi Profi

1Q21 3Q21 3Q21 3Q21 2Q21 1Q21 3Q21 2Q22

Superficie louable (en m²)

Budget d’investissement (en millions d’euros)

10 000 22 000 15 640 2 198 58 000 11 000 12 000 57 000 187 838 805 128

5 10 8 2 33 7 14 38 116 541 dont un montant de 367 millions d’euros à investir au 31 décembre 2020


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

TRANSACTIONS ET RÉALISATIONS

60

Autres potentiels

Potentiel foncier complété en permanence -42,5

-1,7

+5,1

+42,5

-29,1

+29,1

NL

BE-LU-FR

+18,1

128,5 110,3

106,9

POTENTIEL FONCIER >1.000.000 m2 (1) Potentiel foncier Potentiel foncier 31.12.2019 additionel

Transfer aux projets

Potentiel foncier Potentiel foncier 31.12.2020 sécurisé1

Transfer aux projets1

Foncier future1

Potentiel fincier acquis à développement future (i.e. non pas pré-loué) Potentiel fincier acquis à développement immédiate (i.e. pré-loué)

RO

1 Pas encore repris dans le bilan 1 Pas encore repris dans le bilan.

1 Potentiel de surface bâtie.


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

61

La relation à long terme que WDP construit avec son client est l’une des raisons principales pour lesquelles nous avons choisi ce partenaire immobilier. WDP a immédiatement compris ce que nous recherchions et est toujours impliqué aujourd’hui dans notre histoire en constante évolution. Jean-François Mace - CEO Decathlon Roumanie

WDP et Décathlon : une success-story en Roumanie Décathlon a foulé le sol roumain en 2005. L’entreprise de vente au détail a commencé à petite échelle, mais la branche roumaine est devenue depuis lors un fournisseur d’articles de sport réputé dans tout le pays. Aujourd’hui, les magasins de Grèce et de Bulgarie sont eux aussi approvisionnés à partir de la Roumanie et il est prévu de faire de même pour l’Ukraine et la Serbie. Les clients de pas moins de 23 pays peuvent compter sur les services du centre d’appels en Roumanie. Cette expansion nécessitait dès lors un partenaire immobilier fiable. L’expertise locale, la communication directe et rapide, un palmarès impressionnant et une approche proactive ont incité Decathlon à opter pour un centre de distribution WDP. Decathlon a cherché et trouvé un partenaire à long terme fiable et dévoué qui s’est chargé de toute la réalisation du nouveau bâtiment qui devait être la concrétisation de ses plans ambitieux et de sa croissance future. Decathlon est non seulement enchanté de la bonne collaboration, mais a également été séduit par la rapidité de réalisation - inhabituelle en Roumanie - et par l’excellente qualité du bâtiment. Avec une superficie de 40 000 m², Décathlon peut compter sur un soutien parfait de son business plan à long terme, sans aucun souci sur le plan immobilier.


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

62

6. ACTIONS ET OBLIGATIONS

En période de confinement, personne n’est gagnant

Et pourtant, l’action de WDP est restée très attractive

25% +142% Rendement total de l’action

Intérêt des investisseurs

(source : Euronext sur la base du nombre de transactions/du volume des échanges en 2020)


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

63

Données par action Nombre d'actions en circulation à la date de clôture Free float Capitalisation boursière (en euros) Volume d'actions traité Volume journalier moyen (en euros) Vélocité free float1

31.12.2020

31.12.2019

31.12.2018

174 713 867

172 489 205

161 429 730

75 %

75 %

75 %

4 937 413 881

3 996 821 367

2 656 672 128

67 393 146

65 984 303

41 646 577

6 812 193

5 533 360

2 543 078

51,1 %

50,7 %

34,4 %

Cours boursier pour la période maximum

31,4

23,1

17,7

minimum

17,0

16,3

13,3

clôture

28,3

23,2

16,5

IFRS NAV2 (en euros)

13,5

12,2

9,8

EPRA NTA (en euros){

14,3

12,8

10,2

Pourcentage de distribution

L’action En mettant l’accent sur la création de cash-flows à long terme, associés à une obligation de versement élevé, une SIR offre une alternative solide, rentable et liquide à l’immobilier détenu en direct. De par la taille de son portefeuille immobilier, WDP confère à ses actionnaires une taille significative dans des régions bien définies, ainsi qu’une saine diversification. La politique de WDP vise à toujours faire évoluer le dividende en fonction du bénéfice EPRA par action.

83 %

84 %

82 %

Résultat EPRA/action3 (en euros)

1,00

0,93

0,86

Résultat EPRA/action4 (en euros)

0,96

0,88

0,83

Dividende brut/action (en euros)

0,80

0,74

0,69

Dividende net/action (en euros)

0,56

0,52

0,48

Les Alternative Performance Measures (APM) appliquées par WDP, don’t les indicateurs clés de performance EPRA, sont accompagnées d’un symbole ({). La chapitre 10. Rédaction des rapports selon les standards reconnus présente la définition et la réconciliation des indicateurs mentionnés. 1 Le nombre d’actions négociés en un an, divisé par le nombre total d’actions disponibles à la fin de l’année. 2 IFRS NAV : la IFRS NAV est calculée en divisant les capitaux propres calculés conformément à la norme IFRS par le nombre total d’actions ouvrant droit à dividende à la date du bilan. Il s’agit de la valeur nette conforme à la loi SIR. 3 Sur la base du nombre moyen pondéré d’actions le long du période.

Euronext Bruxelles et Amsterdam IPO : 28/06/1999 Cotation : en continu Code ISIN : BE09743449814 Fournisseur de liquidités : Kempen & Co et KBC Securities

4 Sur la base du nombre d’actions ouvrant droit à dividende pour le dividende de l’exercice 2020 (payable en 2021). Suite à l’augmentation de capital par apport en nature pour 9 millions d’euros en janvier 2021 et à l’augmentation de capital par placement privé accéléré pour 200 millions d’euros début février, le nombre d’actions ouvrant droit à dividende est de 181 900 449. Pour plus d’informations à ce sujet, voir le point 7. Résultats financiers et rapport immobilier - Gestion des ressources financières.


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

ACTIONS ET OBLIGATIONS

Le cours de l’action

64

Comparaison du cours boursier par rapport à l’EPRA NTA

La valeur de la part WDP a évolué de 23,17 euros au 31 décembre 2019 à environ 17 euros en mars 2020 suite à l’éclatement de la crise du coronavirus. Le cours s’est toutefois vite rétabli et a atteint le 31 décembre 2020 un cours de clôture de 28,26 euros.

35 30 25

Dans ce contexte, WDP a une fois de plus pu s’appuyer sur sa réputation et ses atouts traditionnels. Il y a tout d’abord l’importance que les investisseurs et actionnaires potentiels accordent à la valeur ajoutée que WDP a à offrir. Il s’agit entre autres de son leadership sur le marché de la logistique et de l’immobilier semi-industriel dans le Benelux, ainsi que du caractère stable des bénéfices générés, le tout combiné avec le plan de croissance. À cela s’ajoute le fait que WDP est une société autogérée, à savoir que la gestion a lieu au sein de la Société et est entièrement au service des actionnaires et des autres parties prenantes. En outre, le portefeuille immobilier dote immédiatement les investisseurs d’une dimension importante dans des régions bien définies. Le dividende attrayant joue aussi, bien évidemment. Évolution du cours et du rendement à long terme Pour 2020, le rendement total1 de l’action WDP s’est élevé à +25,2 %. Les chiffres EPRA montrent également que depuis l’introduction en Bourse à la fin du mois de juin 1999, avec un rendement total annualisé de +12,0 %, WDP continue d’afficher des performances nettement supérieures à celles des indices des actions immobilières européennes (+7,5 %), des actions immobilières dans la zone euro (+8,9 %) et des actions immobilières belges (+8,3 %). WDP poursuit ses efforts afin de générer un flux de trésorerie robuste formant une assise pour un dividende attrayant. La SIR est également convaincue que la qualité du portefeuille immobilier et des locataires, ainsi que le fait qu’un dividende attrayant est versé année après année continuent d’offrir de bonnes perspectives d’avenir.

20 15 10 5 0

’00 ’01 ’02 ’03 ’04 ’05 ’06 ’07 ’08 ’09 ’10 ’11 ’12 ’13 ’14 ’15 ’16 ’17 ’18 ’19 ’20

Cours de WDP (en euros par action)

EPRA NTA (en euros par action)

Rendement de l’action WDP par rapport aux indices EPRA 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0 ’99 ’00 ’01 ’02 ’03 ’04 ’05 ’06 ’07 ’08 ’09 ’10 ’11 ’12 ’13 ’14 ’15 ’16 ’17 ’18 ’19 ’20

1 Le rendement d’une action au cours d’une période donnée est égal au rendement brut. Ce rendement brut est la somme des éléments suivants : - la différence entre le cours de l’action à la fin et au début de la période ; - le dividende brut (à savoir donc le dividende avant déduction du précompte mobilier) ; - le rendement brut du dividende perçu lorsqu’il est réinvesti dans la même action.

FTSE EPRA/NAREIT Belgique/Luxembourg Index Total return (in euros)   FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Indexe Total return (in euros)   FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Total return (in euros   WDP Total return (in euros)


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

65

1 Le pourcentage est déterminé sur la base du postulat que le nombre d’actions n’a pas changé depuis la dernière déclaration de transparence et compte tenu du nombre total d’actions en circulation de WDP.

Actionnariat Nombre d’actions (déclarées)

Free float

Date de la déclaration

138 273 933

(en %)

76,02 %

Sociétés liées à BlackRock1

9 448 417

12.02.2021

4 738 986

02.11.2018

2,61 %

124 086 530

12.02.2021

68,22 %

43 626 516

08.02.2021

23,98 %

AXA Investment Managers S.A.1

Autres actionnaires sous le seuil statutaire2 Famille Jos De Pauw (Actionnaire de Référence)3 Nombre d’actions total

181 900 449

5,19 %

100,00 %

Cet aperçu présente la situation à la date de ce rapport annuel.

Les obligations WDP fait également appel au marché des capitaux pour financer ses projets d’investissement. Ce financement est composé comme suit au 31 décembre 2020 :

Émetteur

Code ISIN

Montant nominal (en millions d’euros)

Durée (en années)

Date d’échéance

Prix d’émission

Cours indicatif 31.12.2020

Obligations cotées en Bourse WDP SA

BE0002248178

37,1

10

1er avril 2026

100,00 %

101,5 %

WDP SA

BE0002249184

22,9

10

1er avril 2026

100,00 %

99,5 %

WDP SA

BE0002234038

54,4

7

2 juillet 2022

99,4 %

101,5 %

WDP SA

BE0002235043

37,8

7

2 juillet 2022

100,00 %

99,5 %

WDP SA

BE0002216829

125,00

7

13 juin 2021

101,9 %

100,8 %

WDP NV

n.r.

100,0

11

29 mars 2029

100,00 %

n.r.

WDP SA

n.r.

50,0

11

18 mars 2031

100,00 %

n.r.

Obligations non cotées

2 Le nombre d’actions détenues par le public a été déterminé sur la base du postulat que le nombre total d’actions détenues par les actionnaires tenus de déclarer leurs participations importantes en vertu de la loi du 2 mai 2007 relative à la publicité des participations importantes dans des émetteurs dont les actions sont admises à la négociation sur un marché réglementé et portant des dispositions diverses n’a pas changé depuis leur dernière déclaration de transparence. 3 Le 26 octobre 2012, l’actionnaire de référence, la famille Jos De Pauw, a logé toutes ses actions, qui étaient détenues d’un commun accord, en indivision dans la structure de société familiale RTKA, au sein de laquelle la concertation mutuelle préexistante a été institutionnalisée. Les titulaires des droits de vote sont les membres de l’Organe de direction de la société RTKA, à savoir Robert, Tony, Kathleen et Anne De Pauw, à l’exclusion de tout autre titulaire de droits sur la participation.


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

66

Agenda financier 14 avril 2021

Date d’enregistrement des actions pour la participation à l’Assemblée Générale annuelle du 28 avril 2021

21 avril 2021

Publication des résultats du T1 2021

22 avril 2021

Date limite pour la confirmation de la participation à l’Assemblée Générale annuelle du 28 avril 2021

28 avril 2021

Assemblée Générale annuelle relative à l’exercice 2020

29 avril 2021

Date ex-dividende 2020

30 avril 2021

Date d’enregistrement du dividende 2020

21 mai 2021

Date de paiement du dividende 2020

30 juillet 2021

Publication des résultats semestriels 2021 et publication du rapport semestriel

20 octobre 2021

Publication des résultats du T3 2021

28 janvier 2022

Publication des résultats annuels 2021

27 avril 2022

Assemblée Générale annuelle relative à l’exercice 2021


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

67

WDP était la seule manière de pouvoir nous recentrer sur notre activité principale et d’investir à nouveau activement avec nos capitaux. L’expérience de WDP et l’attention accordée à nos intérêts en tant que locataire ont permis de garantir une construction équilibrée génératrice de valeur ajoutée pour toutes les parties. Adriëtte Broeders - Responsable de l’immobilier chez Sligro

Financement intelligent par Sligro Sale-and-lease-back Et si votre entreprise concluait un partenariat stratégique avec Heineken en vue d’assurer les activités logistiques pour ses bières et ses cidres ? Il serait alors important d’optimiser votre réseau de centres de distribution, en les installant aux bons endroits et en les dotant des spécifications requises. Sligro, le célèbre grossiste horeca pour les professionnels de l’alimentation, en connaît pas mal sur le sujet. WDP est devenu le partenaire de Sligro dans un projet de sale-and-lease-back d’une partie de son immobilier d’entreprise. Des attentes élevées, un financement intelligent L’intégration de Sligro et de Heineken a nécessité un investissement important, entre autres pour l’achat de quatre nouveaux sites. L’entreprise a opté pour une formule de sale-and-lease-back par WDP afin de conserver une marge de manœuvre pour des investissements ultérieurs, plutôt que de se lier à de l’immobilier. Une valeur ajoutée à plusieurs égards Après avoir parachevé les sites logistiques en régie, Sligro a vendu les biens immobiliers à WDP. Ceux-ci ont été liés à un bail de quinze ans. Un choix délibéré, l’expérience de WDP et l’attention accordée aux intérêts de Sligro en tant que locataire ayant permis d’assurer un partenariat équilibré générateur de valeur ajoutée pour les deux parties. Sligro a porté son choix sur WDP pour les raisons suivantes : ◆ La coopération en toute confiance et de longue date entre les deux entreprises ; ◆ La longue expérience de WDP en matière de sale-and-lease-back ; ◆ L’approche orientée client de WDP, dans laquelle un conseil professionnel sur meEn savoir plus sur sure fait toute la différence. Sale-and-lease-back


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

7. RÉSULTATS FINANCIERS ET RAPPORT IMMOBILIER

Le financement vert permet de bâtir des bâtiments durables 33

%

Financement vert

26

%

Classe A - entrepôt certifié vert

Et soutient la stratégie de durabilité de notre client

68


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

69

RÉSULTATS FINANCIERS Indicateurs clés de performance EPRA1 en euros (x 1.000)

31.12.2020

31.12.2019

Résultat EPRA (en euros par action)

1,00

0,93

EPRA NTA (en euros par action)

14,3

12,8

EPRA NRV (en euros par action)

15,7

13,7

EPRA NDV (en euros par action)

13,5

12,2

5,4

5,6

EPRA Net Initial Yield (en %) EPRA Topped-up Net Initial Yield (en %)

5,4

5,6

Taux de vacance EPRA (en %)

1,5

2,1

Ratio de coûts EPRA (frais de vacance directs inclus) (en %)

10,6

9,5

Ratio de coûts EPRA (frais de vacance directs exclus) (en %)

10,2

9,1

1 Les indicateurs clés de performance EPRA sont accompagnées de sa définition et de sa réconciliation en chapitre 10. Rédaction des rapports selon les standards reconnus.

174,5 mio

d’euros

Résultat EPRA

1,00

euro

+8%

1.20

35

30

~4,8 mia 5,9

ans

Durée moyenne des contrats de bail

1.00

25

0.80

20 0.60 15

0,80

euro

+8%

98,6 %

Dividende brut par action

Taux d’occupation

90,7 %

2,3 %

Marge d’exploitation

Croissance des loyers sur une base comparable

0.40 10 0.20

5

0.00

0

’00 ’01 ’02 ’03 ’04 ’05 ’06 ’07 ’08 ’09 ’10 ’11 ’12 ’13 ’14 ’15 ’16 ’17 ’18 ’19 ’20

EPRA-winst per aandeel per aandeel) Résultat EPRA par action (in (eneuro euros par action) (rechterschaal) (échelle de droite) Beurskoers aandeel WDP (in euro per aandeel) Cours de bourse action WDP (en euros par action) Dividend per (in euros euro per (rechterschaal) Dividende par aandeel action (en paraandeel) action) (échelle de droite) EPRA NAV (in euro) EPRA NTA (en euros)

d’euros

Valeur réelle du portefeuille immobilier

Résultat EPRA par action

Performance d’action

+15%


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

70

CHIFFRES CLÉS CONSOLIDÉS Chiffres clés 2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

989,4

1 163,1

1 273,1

1 567,3

1 930,0

2 203,8

2 669,8

3 449,6

4 175,8

4 766,5

Superficie totale (en m²) (y compris terrains en concession)

4 281 504

4 793 766

4 849 454

5 701 562

6 613 567

7 309 128

8 767 182

11 843 174

12 475 388

13 170.851

Superficie louable (en m²)

1 659 621

2 018 150

2 137 602

2 432 230

3 081 943

3 375 482

3 756 983

4 485 050

5 038 303

5 490.697

8,3

8,0

8,2

8,0

7,6

7,5

7,1

6,7

6,3

6,1

Opérationnel Juste valeur des investissements immobiliers (y compris panneaux solaires) (en millions d’euros)

Rendement locatif brut (y compris bâtiments vacants)1 (en %) Durée moyenne des baux de location (jusqu’à la première échéance)2 (en années)

7,2

7,2

7,3

7,1

6,5

6,3

6,2

5,8

6,0

5,9

Taux d'occupation3 (en %)

96,7

97,3

97,4

97,6

97,5

97,0

97,4

97,5

98,1

98,6

Marge opérationelle (en %)

91,7

91,3

91,8

91,8

92,1

93,3

92,5

91,3

91,6

90,7

Résultat immobilier

69,1

81,3

89,0

101,8

129,1

139,7

154,5

187,9

216,6

242,7

Résultat d’exploitation (avant résultat sur portefeuille)

63,3

74,3

81,8

93,5

119,0

130,2

142,8

171,6

198,3

220,1

-18,9

-21,3

-21,4

-25,4

-27,1

-30,3

-25,7

-33,0

-40,2

-38,7

44,3

52,1

59,6

67,3

90,9

100,8

121,4

134,4

152,4

174,5

2,7

1,7

-0,7

19,7

47,4

31,2

101,5

208,3

277,4

187,9

-17,3

-18,5

20,8

-19,4

7,8

1,8

16,5

-9,0

-29,9

-31,0

Résultat (en millions d’euros)

Résultat financier (hors variations de la juste valeur des instruments financiers) Résultat EPRA Résultat sur portefeuille (participation des co-entreprises incluse) – part du Groupe Variations de la juste valeur des instruments financiers – part du Groupe Amortissement et réduction de valeur des panneaux solaires (quote-part co-entreprises incluse) – part du Groupe Résultat net (IFRS) – part du Groupe

n.r.

n.r.

n.r.

-2,9

-3,4

-3,5

-4,2

-4,8

-6,2

-6,8

29,7

35,3

79,7

64,7

142,7

130,2

235,2

328,8

393,7

324,6

1 Calculé en divisant le revenu locatif annualisé brut (cash) par la juste valeur. La juste valeur est égale à la valeur du portefeuille immobilier après déduction des frais de transaction (principalement droits de mutation). 2 Y compris les panneaux solaires, qui sont comptabilisés selon la durée restante moyenne pondérée des certificats verts. 3 Calculé en fonction des valeurs locatives des bâtiments loués et des superficies non louées, y compris les revenus des panneaux solaires. Les projets en construction et/ou en rénovation ne sont pas pris en compte.


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Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

71

CHIFFRES CLÉS CONSOLIDÉS

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Financier Total du bilan (en millions d’euros)

1 018,9

1 181,1

1 283,1

1 570,3

1 907,3

2 182,6

2 675,3

3 483,3

4 222,8

4 790,4

Capitaux propres (en millions d’euros)

453,3

520,6

576,7

682,5

829,4

1 091,7

1 238,4

1 580,5

2 103,9

2 353,9

Dette financière nette (en millions d’euros)

547,0

644,1

686,8

863,6

1 041,8

1 045,6

1 348,6

1 696,0

1 851,2

2 108,2

Loan-to-value (en %)

54,7

55,6

54,4

56,0

55,2

48,4

51,3

50,0

45,0

45,0

Taux d’endettement (proportionnel) (conformément à l’AR-SIR) (en %)

55,1

56,1

55,5

56,7

56,8

50,5

53,1

51,8

46,7

46,6

Net debt / EBITDA (adjusted) (en x)

8,1

8,1

8,1

8,8

8,5

7,9

8,6

9,0

8,0

8,3

Coût moyen des dettes (en %)

4,0

3,6

3,6

3,5

2,9

2,8

2,6

2,4

2,2

2,1

Interest Coverage Ratio4 (en x)

3,1

3,4

3,6

3,3

4,2

4,1

5,2

4,6

4,5

4,9

Dividende brut

0,42

0,44

0,46

0,49

0,57

0,61

0,64

0,69

0,74

0,80

Résultat EPRA

0,49

0,52

0,55

0,59

0,71

0,76

0,80

0,86

0,93

1,00

Résultat sur portefeuille (participation des co-entreprises incluse) – part du Groupe

0,03

0,02

-0,01

0,17

0,37

0,23

0,67

1,33

1,69

1,08

-0,19

-0,19

0,19

-0,17

0,06

0,01

0,11

-0,06

-0,18

-0,18

Données par action (en euros)

Variations de la juste valeur des instruments financiers – part du Groupe Amortissement et réduction de valeur des panneaux solaires – part du Groupe

n.r.

n.r.

n.r.

-0,03

-0,03

-0,03

-0,03

-0,03

-0,04

-0,04

0,33

0,36

0,74

0,56

1,12

0,98

1,55

2,10

2,40

1,87

EPRA NTA

4,8

4,9

5,1

5,6

6,4

7,3

8,3

10,2

12,8

14,3

IFRS NAV5

4,2

4,3

4,7

5,0

5,9

6,9

8,0

9,8

12,2

13,5

Cours de bourse

5,3

6,7

7,5

9,0

11,6

12,1

13,3

16,5

23,2

28,3

Résultat net (IFRS) – part du Groupe

Certains chiffres ont été arrondis. Par conséquent, il est possible que les chiffres des totaux reproduits dans certains tableaux ne correspondent pas exactement à la somme arithmétique des chiffres originaux.

4 Défini comme le résultat d’exploitation (avant résultat sur le portefeuille) divisé par les charges d’intérêts moins les intérêts et dividendes perçus moins les redevances de location-financement et similaires. 5 IFRS NAV: l’IFRS NAV se réfère à la valeur intrinsèque avant distribution du bénéfice de l’exercice en cours, calculée en divisant les capitaux propres calculés conformément à la norme IFRS par le nombre d’actions ouvrant droit à un dividende à la date du bilan.

Les Alternative Performance Measures (APM) appliquées par WDP, don’t les indicateurs clés de performance EPRA, sont accompagnées d’un symbole (). Les Annexes de ce document et la chapitre 10. Rédaction des rapports selon les standards reconnus et la chapitre 13. Annexes - Alternative Performance Measures présente la définition et la réconciliation des indicateurs mentionnés.


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Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

72

COMMENTAIRE SUR LE COMPTE DE RÉSULTAT 2020 Résultats consolidés (schéma analytique) (en euros x 1.000)

FY 2020

FY 2019

∆ y/y (abs.)

∆ y/y (%)

Revenus locatifs moins les coûts liés à la location Indemnités pour rupture anticipée de bail Produits de l'énergie solaire Autres produits/charges opérationnels Résultat immobilier Charges immobilières Frais généraux de la société Résultat d’exploitation (avant résultat sur portefeuille) Résultat financier (hors variations de la juste valeur des instruments financiers) Impôts sur le résultat EPRA Impôts latents sur le résultat EPRA Quote-part dans le résultat des entreprises associées et co-entreprises Intérêts minoritaires

228 449 0 16. 472 -2 218 242 703 -8 325 -14 314 220 064 -38 674 -2 620 -779 1 257 -4 733

201 971 961 14 689 -1 055 216 566 -7 245 -11 034 198 287 -40 216 -1 724 -975 610 -3 607

26 477 -961 1 783 -1 162 26 137 -1 080 -3 281 21 776 1 542 -896 197 647 -1 126

13,1% n.r. 12,1% n.r. 12,1% 14,9% 29,7% 11,0% -3,8% n.r. n.r. n.r. 31,2%

Résultat EPRA

174 516

152 374

22 141

14,5%

Variations de la juste valeur des immeubles de placement (+/-) Résultat sur vente d'immeubles de placement (+/-) Impôts latents sur le résultat sur portefeuille (+/-) Quote-part dans le résultat des entreprises associées et co-entreprises Résultat sur portefeuille Intérêts minoritaires

186 417 408 -2 727 3 574 187 672 232

285 353 10 -7 972 2 507 279 897 -2 475

-98 936 399 5 245 1 067 -92 225 2 707

n.r. n.r. n.r. n.r. n.r. n.r.

Résultat sur portefeuille - part du Groupe

187 904

277 423

-89 519

n.r.

Variations de la juste valeur des instruments financiers Variations de la juste valeur des instruments financiers Intérêts minoritaires

-31 049 -31 049 0

-29 883 -29 883 0

-1 167 -1 167 0

n.r. n.r. n.r.

Variations de la juste valeur des instruments financiers - part du Groupe

-31.049

-29 883

-1 167

n.r.

Amortissement et réduction de valeur des panneaux solaires Quote-part dans le résultat des entreprises associées et co-entreprises Amortissement et réduction de valeur des panneaux solaires Intérêts minoritaires

-7 270 0 -7 270 510

-6 526 0 -6 526 344

-744 0 -744 166

n.r. n.r. n.r. n.r.

Amortissement et réduction de valeur des panneaux solaires - part du Groupe

-6 761

-6 183

-578

n.r.

328 601 -3. 991 324 610

399 470 -5 738 393 732

-70 869 1 747 -69 122

n.r. n.r. n.r.

Résultat net (IFRS) Intérêts minoritaires Résultat net (IFRS) - part du Groupe


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Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

73

COMMENTAIRE SUR LE COMPTE DE RÉSULTAT 2020 Ratios clés

Résultat immobilier

(en euros par action)

FY 2020

FY 2019

∆ y/y (abs.)

∆ y/y (%)

Résultat EPRA1

1,00

0,93

0,08

8,1%

Résultat sur portefeuille - part du Groupe1

1,08

1,69

-0,61

n.r.

Variations de la juste valeur des instruments financiers - part du Groupe1

-0,18

-0,18

0,00

n.r.

Amortissement et réduction de valeur des panneaux solaires part du Groupe1

-0,04

-0,04

0,00

n.r.

1,87

2,40

-0,53

n.r.

Résultat net (IFRS) - part du Groupe1 Résultat EPRA

2

Distribution proposée Taux de distribution (par rapport au résultat EPRA)3 Dividende brut Dividende net

0,96

0,88

0,08

8,6%

145 520 359

127 642 012

17 878 348

14,0%

83,4%

83,8%

-0,4%

n.r.

0,80

0,74

0,06

8,1%

0,56

0,52

0,04

7,7%

Nombre moyen pondéré d’actions

173 802 120

164 047 016

9 755 104

5,9%

Nombre d'actions ouvrant droit à dividende4

181 900 449

172 489 205

9 411 244

5,5%

1 Calcul sur la base du nombre moyen pondéré d’actions. 2. Calcul sur la base du nombre d’actions ouvrant droit à dividende. 3. Le pourcentage de versement est calculé en termes absolus sur la base du résultat consolidé. Le versement effectif du dividende aura lieu à base statutaire de WDP SA. 4 Suite à l’augmentation de capital par apport en nature pour 9 millions d’euros en janvier 2021 et à l’augmentation de capital par placement privé accéléré pour 200 millions d’euros début février, le nombre d’actions ouvrant droit à dividende pour le dividende de l’exercice 2020 (payable en 2021) est de 181 900 449. Pour plus d’informations à ce sujet, voir la section 7. Résultats financiers et rapport immobilier Gestion des ressources financières.

Le résultat immobilier s’élève à 242,7 millions d’euros pour 2020, soit une augmentation de 12,1 % par rapport à l’année précédente (216,6 millions d’euros). Cette augmentation s’explique par la poursuite de la croissance du portefeuille en 2019-20, principalement due aux nouveaux projets préloués sur les marchés en croissance des Pays-Bas et de Roumanie. À portefeuille constant, le niveau des revenus locatifs a grimpé de 2,3 %, une hausse à attribuer à l’indexation des contrats de bail et à une progression du taux d’occupation. Le résultat immobilier comprend également 16,5 millions d’euros de revenus des panneaux solaires contre 14,7 millions d’euros l’année passée, sur la base d’une puissance installée plus élevée ainsi que, sur le plan organique, d’un rayonnement supérieur à la normale au cours de l’année 2020.

Résultat d’exploitation (avant résultat sur le portefeuille) Le résultat d’exploitation (avant résultat sur le portefeuille) s’élève à 220,1 millions d’euros en 2020, soit une augmentation de 11,0 % par rapport à la même période l’année passée (198,3 millions d’euros). Les dépenses immobilières et autres frais généraux s’élèvent à 22,6 millions d’euros pour 2020, soit une augmentation de 4,4 millions d’euros par rapport à l’année précédente. Quant à l’évolution des frais généraux de la société, elle est entièrement conforme à la croissance du portefeuille et au budget communiqué en début d’année. Toutefois, elles incluent également un coût supplémentaire de 1,5 million d’euros au quatrième trimestre 2020, car pendant l’année « coronavirus » 2020, WDP a accéléré ses investissements dans la numérisation d’un certain nombre de processus métier ainsi que dans une plate-forme de communication numérique pour les clients qui sera déployée plus tard cette année. La marge d’exploitation reste néanmoins élevée à 90,7 %.


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Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

74

COMMENTAIRE SUR LE COMPTE DE RÉSULTAT 2020

Résultat financier (hors variations de la juste valeur des instruments financiers) Le résultat financier (hors variations de la juste valeur des instruments financiers) s’élève à -38,7 millions d’euros pour 2020, soit une amélioration de 3,7 % par rapport à l’année dernière (-40,2 millions d’euros). Le montant plus élevé de l’encours des dettes financières a été compensé par l’effet positif de la prolongation à des taux d’intérêt plus bas des couvertures de taux d’intérêt et des dettes à taux fixe, ce qui a conduit à une économie annuelle de 4 millions d’euros à partir de 2020. Ce résultat financier comprend le coût récurrent des terrains en concession de -2,5 millions d’euros, qui, conformément à la norme IFRS 16, est comptabilisé à partir de l’exercice 2019 dans le Résultat financier. L’endettement financier total (conformément aux normes IFRS) s’élève à 2 119,5 millions d’euros au 31 décembre 2020, contre 1 854,8 millions d’euros pour la même période l’an passé. Les charges d’intérêts moyennes s’élèvent à 2,1 % en 2020, contre 2,2 % en 2019.

Participation des filiales associées et des joint ventures au résultat Le résultat de 1,3 million d’euros en 2020 concerne principalement le résultat sousjacent des activités clés de la joint venture luxembourgeoise.

Résultat EPRA Le résultat EPRA de WDP pour 2020 s’élève à 174,5 millions d’euros. Il représente une augmentation de 14,5 % par rapport au résultat de 152,4 millions d’euros en 2019. Le résultat EPRA par action en année courante est en hausse de 8,1 %, à 1,00 euro, en ce compris l’augmentation de 5,9 % du nombre moyen pondéré d’actions en circulation. La progression du résultat EPRA est principalement due à la forte croissance du portefeuille WDP en 2019-20, par le biais de projets préloués sur les marchés en croissance aux Pays-Bas et en Roumanie ainsi que d’une réduction des charges financières.

Résultat sur le portefeuille (participation des joint ventures incluse) – part du Groupe Le résultat sur le portefeuille (participation des joint ventures incluse et après impôts) – part du Groupe pour l’exercice 2020 atteint 187,9 millions d’euros, soit +1,08 euro par action. Pour la même période l’an passé, ce résultat s’établissait à +277,4 millions d’euros, soit +1,69 euro par action. Par pays, cela donne les résultats suivants : Belgique (+65,9 millions d’euros), Pays-Bas (+116,0 millions d’euros), France (+3,4 millions d’euros), Roumanie (-0,9 million d’euros), Allemagne (+0,6 million d’euros) et Luxembourg (+2,9 millions d’euros). Pour les Pays-Bas, ce chiffre tient compte d’une augmentation du tarif des droits d’enregistrement (taxe de transfert) de 6 à 8 % depuis le 1er janvier 2021, qui ont été déduits lors du calcul de la juste valeur – WDP a intégré cet impact de -41,7 millions d’euros dans les comptes au 31 décembre 2020 (quatrième trimestre). La revalorisation du portefeuille (hors impôts latents sur le résultat du portefeuille et le résultat sur la vente d’immeubles de placement) atteint 191,7 millions d’euros. Cette réévaluation est motivée par le changement de rendement du portefeuille existant et par les plus-values latentes sur les projets (tant réceptionnés qu’en cours d’exécution).


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

75

COMMENTAIRE SUR LE COMPTE DE RÉSULTAT 2020

Variations de la juste valeur des instruments financiers – part du Groupe Les variations de la juste valeur des actifs et des passifs financiers – part du Groupe1 s’élèvent à -31,0 millions d’euros, soit -0,18 euro par action au cours de 2020 (par rapport à -29,9 millions d’euros, soit -0,18 euro par action en 2019). Cet impact négatif est dû à la variation de la juste valeur des couvertures d’intérêts souscrites (Interest Rate Swaps) au 31 décembre 2020, à la suite de la baisse des taux d’intérêt à long terme en 2020. La variation de la juste valeur de ces couvertures de taux d’intérêt est intégralement inscrite au compte de résultat et pas dans les capitaux propres. Puisqu’il s’agit d’un élément hors trésorerie et non réalisé, il est retiré du résultat financier dans la présentation analytique des résultats et comptabilisé séparément dans le compte de résultat.

Amortissement et réduction de valeur des panneaux solaires (participation des joint ventures incluse) – part du Groupe Les panneaux solaires ont été valorisés dans le bilan à leur juste valeur suivant le modèle de réévaluation conforme à la norme IAS 16 Immobilisations corporelles. Conformément à la norme IAS 16, WDP doit reprendre dans ses calculs IFRS une composante d’amortissement en fonction de la durée de vie restante des installations PV. L’amortissement est calculé sur la base de la juste valeur à la date du bilan précédent. Cette nouvelle valeur comptable nette obtenue est ensuite à nouveau réévaluée à la juste valeur. Cette réévaluation est directement comptabilisée dans les capitaux propres, pour autant qu’elle se situe toujours au-dessus du coût historique, plus les amortissements cumulés. Dans le cas contraire, elle est comptabilisée via le compte de résultat. La composante amortissement et réduction de valeur s’élève à -6,8 millions d’euros. Puisqu’il s’agit d’un élément hors trésorerie et non réalisé, il est retiré du résultat d’exploitation dans la présentation analytique des résultats et comptabilisé séparément dans le compte de résultat.

1 Les variations de la juste valeur des actifs et des passifs financiers – part du Groupe (élément hors trésorerie) sont calculées sur la base de la valeur mark-to-market (M-t-M) des couvertures de taux d’intérêt souscrites.

Résultat net (IFRS) – part du Groupe Le cumul du résultat EPRA, du résultat sur le portefeuille, des variations de la juste valeur des instruments financiers et de l’amortissement et de la réduction de valeur des panneaux solaires conduit à un résultat net (IFRS) — part du Groupe en 2020 de 324,6 millions d’euros (par rapport à 393,7 millions d’euros à la même période l’an passé). La différence entre le résultat net (IFRS) – part du Groupe – de 324,6 millions d’euros et le résultat EPRA de 174,5 millions d’euros est principalement due à l’évolution positive de la valeur du portefeuille et à la variation négative de la juste valeur des instruments de couverture d’intérêts.


Voici WDP

Stratégie

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Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

76

COMMENTAIRE SUR LE BILAN 2020 Bilan consolidé (en euros x 1.000)

31.12.2020

31.12.2019

∆ y/y (abs.)

∆ y/y (%)

Immobilisations incorporelles Immeubles de placement Autres immobilisations corporelles (panneaux solaires inclus) Actifs financiers non courants Créances commerciales et autres actifs non courants Participations dans des entreprises associées et co-entreprises

1 193 4 566 601 126 719 6 929 2 747 24 346

422 4 002 340 125 244 4 743 4 162 19 707

771 564 261 1 475 2 186 -1 415 4 639

n.r. 14,1% 1,2% 46,1% -34,0% 23,5%

Actifs non courants

4 728 536

4 156 619

571 917

13,8%

15 543 12 073 17 232 11 240 5 781

5 779 15 364 34 249 3 604 7 175

9 764 -3 291 -17 017 7 636 -1 394

n.r. n.r. n.r. n.r. n.r.

Actifs courants Total de l'actif

61 869 4 790 405

66 171 4 222 790

-4 302 567 615

n.r. 13,4%

Capital Primes d'émission Réserves Résultat net de l'exercice Capitaux propres attribuables aux actionnaires du Groupe Intérêts minoritaires

188 130 923 843 917 352 324 610 2 353 935 49 858

185 746 876 849 647 590 393 732 2 103 917 45 944

2 384 46 994 269 762 -69 122 250 018 3 914

1,3% 5,4% 41,7% -17,6% 11,9% 8,5%

Capitaux propres

2 403 793

2 149 861

253 932

11,8%

Dettes financières non courants Autres passifs financiers non courants Passifs non courants Dettes financières courantes Autres passifs courants Passifs courants

1 740 284 197 847 1 938 131 379 170 69 311 448 481

1 568 199 139 276 1 707 475 286 629 78 826 365 454

172 085 58 571 230 656 92 541 -9 514 83 027

11,0% 42,1% 13,5% 32,3% -12,1% 22,7%

Passifs Total du passif

2 386 612 4 790 405

2 072 929 4 222 790

313 683 567 615

15,1% 13,4%

Actifs détenus en vue de la vente Créances commerciales Créances fiscales et autres actifs courants Trésorerie et equivalents de trésorerie Comptes de régularisation


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Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

77

COMMENTAIRE SUR LE BILAN 2020

Portefeuille immobilier2

Ratios clés (en euros per action)

31.12.2020

31.12.2019

∆ (abs.)

∆ (%)

IFRS NAV

13,5

12,2

1,3

10,5%

EPRA NTA

14,3

12,8

1,5

11,8%

Cours de l'action

28,3

23,2

5,1

22,0%

97,4%

81,0%

16,4%

n.r.

Agio/Disagio du cours contre l'EPRA NTA

Selon les experts immobiliers indépendants Stadim, JLL, Cushman & Wakefield et BNP Paribas Real Estate, la juste valeur (fair value3) du portefeuille immobilier de WDP s’élève, conformément à la norme IAS 40, à 4 644,1 millions d’euros au 31 décembre 2020, contre 4 054,8 millions d’euros au début de l’exercice (incluant la rubrique Actifs détenus en vue de la vente). Avec l’évaluation à la juste valeur des investissements dans les panneaux solaires4, la valeur totale du portefeuille passe à 4 766,5 millions d’euros contre 4 175,8 millions d’euros fin 2019.

(en euros x millions) Juste valeur du portefeuille (y compris panneaux solaires)1

4 766,5

4 175,8

590,7

14,1%

Loan-to-value

45,0%

45,0%

-0,1%

n.r.

Taux d’endettement (proportionnel)²

46,6%

46,7%

-0,1%

n.r.

8,3x

8,0x

0,3x

n.r.

Net debt / EBITDA (adjusted)

1 Sur la base de 100 % de la juste valeur pour les entités intégralement consolidées (dont WDP Romania) et de la part proportionnelle pour les co-entreprises (à savoir 55 % pour Luxembourg et 50 % pour l’Allemage). 2 Pour la méthode de calcul du taux d’endettement, il est renvoyé à l’AR de 13 juillet 2014 relatif aux SIR.

Cette valeur de 4 766,5 millions d’euros inclut 4 276,9 millions d’euros d’immeubles finalisés (standing portfolio).5 Les projets en cours d’exécution représentent une valeur de 256,8 millions d’euros. Il convient d’y ajouter les réserves foncières, entre autres de Schiphol, Bleiswijk et Breda ainsi que le potentiel foncier en Roumanie d’une juste valeur de 110,3 millions d’euros. Les investissements réalisés en panneaux solaires ont été évalués au 31 décembre 2020 à une juste valeur de 122,4 millions d’euros. Dans son ensemble, le portefeuille est actuellement évalué à un rendement locatif brut (yield) de 6,1 %.6 Le rendement locatif brut après déduction de la valeur locative de marché estimée pour les parties non louées s’élève à 6,0 %.

NAV (valeur de l’actif net) par action L’EPRA NTA par action s’élève à 14,3 euros au 31 décembre 2020. Cela correspond à une hausse de 1,5 euro par rapport à une EPRA NTA par action de 12,8 euros au 31 décembre 2019, sous l’effet du bénéfice généré, du dividende versé et de la réévaluation du portefeuille. L’IFRS NAV par action7 s’élève à 13,5 euros au 31 décembre 2020 contre 12,2 euros à la date du 31 décembre 2019.

2 Dans le cadre de la norme IFRS 11 Partenariats, les joint ventures sont consolidées selon la méthode de la mise en équivalence. Pour ce qui est des statistiques des rapports sur le portefeuille, c’est la part proportionnelle de WDP dans le portefeuille au Luxembourg (55 %) et en Allemagne (50 %) qui est indiquée. 3 Pour la méthode d’évaluation précise, nous renvoyons au communiqué de presse BE-REIT du 10 novembre 2016. 4 Les investissements en panneaux solaires sont évalués conformément à la norme IAS 16 en appliquant le modèle de la réévaluation.

5 Incluant un droit d’utilisation de 51 millions d’euros par rapport aux terrains détenus via une concession conformément à la norme IFRS 16. 6 Calculé en divisant le revenu locatif annualisé brut (cash) et la valeur locative des parties non louées par la juste valeur. La juste valeur est la valeur des investissements immobiliers après déduction des frais de transaction (essentiellement la taxe de transfert).


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COMMENTAIRE SUR LE BILAN 2020

Contributions au Trésor En 2020, WDP et ses filiales ont contribué au Trésor à hauteur de 49,9 millions d’euros en charges sociales, impôts et taxes propres au secteur. (en euros x 1.000) Impôts des sociétés

FY 2020

FY 2019

635

472

8

408

Précompte mobilier

36.718

33.405

Taxe d’abonnement

2.306

1.952

Exit tax

Cotisation de sécurité sociale (cotisation patronale) TVA non récupérable

920

868

1.262

840

Précomptes immobiliers et autres taxes sur les biens immobiliers à charge du propriétaire

4.879

3.862

Taxes de transfert

2.766

2.876

Autres impôts Total

412

344

49.907

45.027


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SITUATION DANS LE CADRE DE LA GESTION DU STATUT REIT AUX PAYS-BAS

79

Historique

Évolutions récentes

Depuis le 1er novembre 2010, via sa filiale WDP Nederland N.V. (WDP NL), WDP bénéficie du statut de fiscale Beleggingsinstelling (institution d’investissement fiscal FBI). Pour information, les conditions d’obtention du statut FBI dépendent, notamment, des activités de la maison-mère ainsi que de sa structure d’actionnariat : une FBI qui n’est pas cotée en bourse, comme WDP NL, doit notamment être à 75 % aux mains de personnes physiques, entités non soumises à l’impôt, ou d’une FBI cotée en bourse. À l’époque, le fisc néerlandais a confirmé, dans une convention de règlement, que la maison-mère de WDP NL, WDP, était effectivement dispensée d’impôt sur les bénéfices en tant que SIR (à l’époque, SICAV). En effet, pour WDP l’impôt des sociétés exigible est, d’un point de vue relatif et absolu, quasiment nul puisque ses activités ne sont pas soumises à l’impôt des sociétés1.

Début 2020, l’administration fiscale néerlandaise a indiqué que, pour l’instant, elle ne se peut pas donner une teneur précise au test d’actionnariat, car celle-ci dépendra notamment de l’issue de milliers d’affaires en appel entre l’administration fiscale néerlandaise et des fonds de placement étrangers autour de la restitution de l’impôt sur les dividendes. En 2020, l’une des affaires les plus importantes sur ce point a donné lieu à un arrêt de la Cour européenne de justice et à un arrêt ultérieur de la Cour suprême (Hoge Raad) des Pays-Bas. WDP considère que l’arrêt soutient son analyse selon laquelle elle répond au test d’actionnariat.

Ces dernières années, WDP NL, à la demande de l’administration fiscale néerlandaise, a entamé une discussion sur une autre teneur du test d’actionnariat. Tout en considérant, à l’époque et aujourd’hui, que la gestion, la réglementation et la jurisprudence n’ont pas changé, WDP a toujours collaboré de manière constructive à l’exercice visant à examiner si, dans le cadre du test d’actionnariat, WDP pouvait elle-même être considérée comme FBI. WDP considère que – indépendamment du fait qu’elle n’est pas soumise à l’impôt des sociétés, vu le modèle de transparence fiscale de la SIR – elle opère, en tant que SIR, au sein d’un régime objectivement comparable à celui de FBI, et qu’elle peut de ce fait aussi réussir ce test d’actionnariat. Les discussions entre WDP et l’administration fiscale néerlandaise visant à vérifier comment une réponse concrète pouvait être apportée pour maintenir le statut FBI de WDP NL, se sont toujours déroulées de façon constructive. Par la suite, ces discussions ont été suspendues lorsque l’accord de gouvernement néerlandais d’octobre 2017 a stipulé qu’à partir de 2020, les investissements directs en immobilier néerlandais par une FBI – dont WDP, via sa filiale WDP Nederland N.V. – ne seraient plus autorisés dans le cadre de la suppression prévue de l’impôt sur les dividendes. Début octobre 2018, le gouvernement néerlandais a indiqué le maintien de l’imposition des dividendes et du statut actuel de FBI dans son intégralité. Après quoi les négociations ont repris. 1 Le faible impôt des sociétés concerne les dépenses rejetées. 2 Voir le communiqué de presse du 21 février 2020.

Par ailleurs, l’État néerlandais examine actuellement si une adaptation ciblée du régime FBI est à terme possible et réalisable au moyen d’une évaluation avec, éventuellement, une modification de politique et/ou réglementation à compter de 2021. Dans un nouveau courrier adressé à WDP et comme communiqué précédemment2, l’administration fiscale néerlandaise a également indiqué début 2020 qu’elle supprimera, dès le 1er janvier 2021, le ruling fiscal accordé, et qu’à partir de ce moment, « WDP NL devra répondre à toutes les exigences en vigueur aux Pays-Bas pour le statut de FBI, dont les exigences en matière d’actionnariat ».

Vision de WDP WDP estime que les faits et circonstances, et le cadre légal de l’octroi du ruling fiscal, n’ont pas changé et que WDP NL doit continuer de bénéficier du statut FBI sans changement matériel de politique et/ou réglementation en matière de FBI. WDP entend maintenir un dialogue constructif et ouvert avec l’administration fiscale néerlandaise tout en examinant d’autres actions. Par ailleurs, WDP suit de près, avec ses conseillers et ses consœurs, l’évolution du régime FBI dont la stratégie et la politique du gouvernement néerlandais s’avèrent assez floues à l’heure actuelle. WDP souligne que, grâce aux conditions d’installation permises par le régime FIB, elle a investi, ces dix dernières années, près de 2 milliards d’euros aux Pays-Bas, dont voici quelques chiffres marquants : i) 1 milliard d’euros a été injecté dans le marché


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SITUATION DANS LE CADRE DE LA GESTION DU STATUT REIT AUX PAYS-BAS

immobilier néerlandais sous forme de liquidités, principalement via des opérations de sale-and-lease-back avec des entreprises néerlandaises après la crise financière, à un moment où le financement bancaire n’était pas disponible aux Pays-Bas, et, grâce au régime FBI, WDP a pu attirer du capital international, ii) plus d’1 milliard d’euros a été directement injecté dans le secteur de la construction, avec un effet direct sur l’économie réelle, et iii) sur pratiquement la moitié des sites, des installations photovoltaïques ont été placées, d’une puissance totale de 40 MWp, projet soutenu par les Pays-Bas dans le cadre de la réalisation de ses objectifs climatiques. WDP est favorable à une solution simple et transparente visant à maintenir, moyennant quelques adaptations, le statut de FBI immobilière pour les sociétés cotées en bourse, par analogie au régime de REIT appliqué dans les autres pays de l’Union européenne. Cela permettrait de créer des conditions d’établissement concurrentielles pour le secteur immobilier et de promouvoir les investissements nécessaires pour rendre l’infrastructure plus durable. En témoigne la bonne santé du secteur des SIR belges (REIT) et leur contribution sociétale. WDP estime que l’on parviendra, à plus long terme, à créer via l’EPRA (European Public Real Estate Association) une REIT européenne qui offrira un juste équilibre entre la facilitation des investissements transfrontaliers et la protection des intérêts nationaux, comme la préservation de la base fiscale.

Impact financier WDP évalue la différence entre le statut fiscal transparent FBI et l’imposition normale (pro forma) à 4 millions d’euros ou 2 % du résultat EPRA par action attendu (1,00 euro pour 2020). Bien qu’un ruling fiscal ne soit pas une condition absolue pour appliquer le régime FBI et que WDP estime qu’elle remplit toutes les conditions et que les circonstances et les faits sont inchangés et qu’elle déposera aussi sa déclaration fiscale en tant que FBI, étant donné l’incertitude actuelle importante à partir de 2021, WDP intégrera une provision dans ses comptes consolidés comme si elle n’était pas une FBI aux Pays-Bas.

80


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81

GESTION DES RESSOURCES FINANCIÈRES Politique de financement La politique de financement du Groupe WDP vise à assurer le financement optimal de l’entreprise au moyen d’une combinaison idéale de dettes et de capitaux propres et à disposer de ressources suffisantes pour exécuter les projets en cours et saisir les opportunités qui pourraient se présenter. Dans ce contexte, les principaux objectifs sont les suivants : ◆ une gestion proactive de la structure du capital ; ◆ un équilibre idéal entre capitaux propres et fonds étrangers ; ◆ une bonne diversification des différentes sources de financement ; ◆ un bon étalement des échéances des engagements ; ◆ une position de liquidité adéquate ; ◆ le maintien de relations à long terme durables avec tous les partenaires de financement ; ◆ une gestion active des risques financiers, dont le risque de taux d’intérêt, le risque de liquidité et le risque de contrepartie. L’échelle à laquelle WDP exerce ses activités, combinée à une réglementation contraignante à laquelle une SIR est tenue de se conformer et au degré élevé de visibilité sur les flux de revenus locatifs, confère à WDP un avantage sur ses concurrents dans la recherche de sources de financement adéquates. Ces aspects sont extrêmement importants dans un environnement de financement en constante évolution, où la solvabilité et la diversification occupent une place déterminante.

Chiffres financiers clés (en euros x 1.000)

31.12.2020

31.12.2019

Loan-to-value (en %)

45,0

45,0

Taux d'endettement (proportionnel) (conformément à l'AR SIR)

46,6

46,7

Net debt / EBITDA (adjusted) (en x)

8,3

8,0

Interest Coverage Ratio1 (en x)

4,9

4,5

Coût moyen de l'endettement (en %)

2,1

2,2

Durée restante moyenne des crédits en cours (en années)

4,6

4,2

Durée restante moyenne des facilités de crédit à long terme (en années)

5,2

4,8

Ratio de couverture (en %)

90

85

6,9

7,1

Durée restante moyenne des couvertures (en années) 2

Les Alternative Performance Measures (APM) appliquées par WDP sont accompagnées d’un symbole (). Les Annexes de ce document présente la définition et la réconciliation des indicateurs mentionnés. 1 Défini comme résultat d’exploitation (avant résultat sur portefeuille) divisé par les charges d’intérêts moins les intérêts et dividendes perçus, moins les redevances de location-financement et similaires. 2 Durée restante des dettes à taux d’intérêt fixe et des couvertures de taux d’intérêt contractées pour couvrir la dette contre les fluctuations de taux d’intérêt.


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GESTION DES RESSOURCES FINANCIÈRES

Structure de l’endettement

Correspondance des actifs et passifs

Croissance du portefeuille 2010-20

Financements 2010-20

(en million d’euros) 3.000 2.800 2.600

WDP tente le plus possible de garantir un équilibre entre ses actifs et ses passifs d’un bout à l’autre du cycle. Dans cette optique, le portefeuille génère un rendement brut de près de 6 %, basé sur une très haute visibilité ainsi qu’une durée moyenne des contrats de bail (panneaux solaires inclus) de 5,9 ans jusqu’à la première échéance, et de 6,9 ans jusqu’à l’échéance finale Ceux-ci sont ensuite financés par des dettes qui ont aujourd’hui un coût moyen d’environ 2 %, sur la base d’un taux de couverture élevé avec des instruments de couverture à long terme (en moyenne 6,9 ans).

2.400 2.200

Cette marge élevée entre rendement et coût garantit une capacité adéquate pour satisfaire aux charges financières, ce qui se traduit par un Interest Coverage Ratio de 4,9x. Par ailleurs, la visibilité tant au niveau des recettes que des coûts se traduit par un flux de revenus solide.

2.000 1.800 1.600 1.400 1.200 1.000

Taux d’endettement

800 600 400 200 0

Investissements dans le portefeuille existant Panneaux solaires Projets préloués Acquisitions

Bénéfices réservés Nouveaux capitaux propres Ventes Évolution de la dette financière nette

L’endettement est légalement limité par l’AR-SIR. Le taux d’endettement ne peut dépasser 65 % (au niveau consolidé aussi bien que statutaire), et la société ne peut verser de dividendes aux actionnaires si cette limite autorisée est dépassée, étant donné que les moyens disponibles doivent être utilisés pour ramener le ratio d’endettement en dessous de 65 %. Le recours aux dettes a pour objet d’optimiser les rendements pour les actionnaires, mais la société doit en faire usage avec prudence et en tenant compte d’une multitude de facteurs, tels que l’accès au capital pour le refinancement, la capacité à supporter les charges d’intérêts, la qualité du portefeuille, la durée des contrats de bail et la part des projets en cours d’exécution. WDP privilégie une gestion financière qui vise un taux d’endettement inférieur à 50 %. À la fin de 2020, le loan-to-value se situait à 45,0 % et le taux d’endettement (proportionnel) à 46,6 %, contre respectivement 45,0 % et 46,7 % au 31 décembre 2019.


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83

GESTION DES RESSOURCES FINANCIÈRES

Échéances La majorité des instruments de dette utilisés sont des instruments de type bullet, ce qui implique que des intérèts sont dus sur le principal pendant toute la durée de l’emprunt et que le remboursement total du capital est du àl’échéance. Les dates d’échéance sont uniformément réparties dans le temps. 38 % des dettes ont une durée entre un an et cinq ans et 44 % ont une échéance à plus de cinq ans. Les autres dettes financières courantes de 379,2 millions d’euros comprennent les billets de trésorerie (191,5 million d’euros), les avances à terme fixe à court terme (9,2 millions d’euros) et les financements à long terme qui ont une échéance dans l’année (178,5 millions d’euros). Ces derniers (principalement une obligation retail de 125 millions d’euros) seront refinancés à partir des montants disponibles sur les lignes de crédit existantes. La durée moyenne pondérée de l’encours des dettes financières de WDP au 31 décembre 2020 est de 4,6 ans1. Si l’on prend uniquement en compte les montants totaux des crédits à long terme utilisés et non utilisés, la durée moyenne pondérée est de 5,2 ans. À la fin de 2019, cette durée était respectivement de 4,2 et 4,8 ans. Au 31 décembre 2020, le montant total des lignes de crédit à long terme non utilisées et confirmées s’élevait à plus de 700 millions d’euros2. Le graphique ci-dessous montre les échéances des dettes.

1 Y compris les dettes à court terme : elles sont essentiellement composées du programme de billets de trésorerie, entièrement couvert par des facilités de back-up. 2 À l’exclusion des facilités de crédit utilisées pour la couverture du programme de billets de trésorerie.

Échéances des crédits (en million d'euros) 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0

’21

’22

’23

’24

Obligations Crédits à long terme (utilisés)

’25

’26

’27

’28

’29

’30

Billets de trésorerie et avances à terme fixe Crédits à long terme (non utilisés))

’31


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84

GESTION DES RESSOURCES FINANCIÈRES

Encours des dettes financières consolidées au 31 décembre 2020

Évolution du hedge ratio

8j

100% 90%

70,4%

Crédits à long terme bilatéraux

20,1%

80%

426,4 millions d'euro

60%

Obligations

1.492,4 millions d'euro

7j 6j

70% 5j

50%

4j

40%

3j

30%

Composition de la dette

2j

20%

9,0%

Billets de trésorerie1

1j

10% 0%

0j

191,5 millions d'euro

’20

0,4%

Ratio de couverture (échelle de gauche) Durée moyenne pondérée des couvertures (échelle de droite)

Avances à terme fixe

’21

’22

’23

’24

’25

’26

’27

’28

’29

’30

9,2 millions d'euro

1 Les billets de trésorerie sont entièrement couverts par des lignes de crédit de back-up et des lignes inutilisées faisant office de garantie en vue du financement, au cas où le placement ou la prolongation de billets de trésorerie ne seraient pas (entièrement) possibles.

Couvertures La politique de risque de WDP en matière de taux d’intérêt vise à absorber autant que possible les fluctuations des taux d’intérêt et à optimiser le coût de l’endettement. Elle passe par la mise en œuvre d’une politique centralisée de macro-hedging dans laquelle les dérivés de taux d’intérêt servent exclusivement à la couverture des dettes financières. Le taux de couverture (hedge ratio), qui mesure le pourcentage de dettes financières à taux fixe et à taux variable, et ensuite couvertes par des Interest Rate Swaps, se situe à 89,6 % au 31 décembre 20203. À endettement constant, ce pourcentage de couverture évolue vers 82,8 % en 2021 et 80,3 % en 2022. Le résultat de WDP reste cependant soumis à des fluctuations voir aussi 7. Résultats financier et rapport immobilier perspectives pour une analyse de sensibilité relative aux taux d’intérêt à court terme).

Engagements et sûretés Les dispositions contractuelles des facilités de crédit stipulent en général que WDP conserve son statut de société immobilière réglementée (SIR) en Belgique, en tenant compte d’un ratio d’endettement maximum de 65 %, d’un ratio de couverture d’intérêts minimum de 1,5x, d’une valeur des projets de développement spéculatifs (sans prélocation) ne dépassant pas 15 % de la valeur comptable du portefeuille et des dettes financières au niveau des filiales ne dépassant pas 30 % de l’encours total des dettes financières. WDP confirme que toutes ces conditions ont été remplies pendant toute la durée de l’exercice 2020. L’Interest Coverage Ratio a atteint 4,9x et le pourcentage de développements spéculatifs s’élevait à 0,1 % à la fin de 2020. Les dettes au niveau des filiales s’élevaient à 4 % de l’encours total des dettes financières.

3 Dans la politique de couverture de la SIR, la longue durée des couvertures d’intérêt existantes repose sur la condition implicite que le niveau absolu de l’encours des dettes reste inchangé. Voir également 9. Facteurs de risque et annexe XIV. Instruments financiers.


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Réalisation de la stratégie de financement en 2020 Un volume d’investissement d’environ 392 millions d’euros nets a été réalisé en 2020. À cette fin, une stratégie de financement adaptée avait été préalablement mise au point afin de satisfaire aux obligations en matière d’investissement et de maintenir la solide structure de capital de l’entreprise. C’est ainsi que les dépenses nettes en capital ont été financées avec de nouveaux capitaux propres, à hauteur d’environ 96 millions d’euros (par le biais de dividendes optionnels et de bénéfices mis en réserve) et le solde, par l’émission de nouvelles dettes qui ont permis de renforcer le matelas de lignes de crédit non utilisées de plus de 700 millions d’euros. Sans compter l’anticipation des échéances des crédits en 2021. Le loan-to-value s’élève à 45,0 % et le taux d’endettement (proportionnel) à 46,6 % au 31 décembre 2020. En 2020, l’entreprise a renforcé ses ressources financières de la manière suivante : ◆

Un financement bancaire additionnel d’environ 700 millions d’euros auprès de différentes banques belges et étrangères, dont : Nouveau programme de financement de 205 millions d’euros auprès d’IFC4 WDP et IFC, qui fait partie du groupe de la Banque mondiale, ont conclu un nouveau programme de financement d’environ 205 millions d’euros. Ce financement concerne des prêts à terme d’une durée de neuf ans et sera utilisé exclusivement pour financer de nouveaux projets de construction de bâtiments logistiques en Roumanie certifiés EDGE5. Nouveau programme de financement de 150 millions d’euros auprès de la BERD6

Dividende optionnel d’un montant d’environ 50 millions d’euros7 Les actionnaires de WDP ont opté pour 55,5 % de leurs actions (conformément à l’année précédente) pour l’apport de leurs droits de dividendes en échange de nouvelles actions, au lieu du paiement des dividendes en espèces. Ce résultat a conduit pour WDP à une augmentation de capital d’environ 50 millions d’euros par la création de 2 224 662 nouvelles actions, compte tenu d’un prix d’émission de 22,27 euros par action.

Prolongation de couvertures En 2020, WDP a également pu prolonger jusqu’en 2031 un montant notionnel total de 50 millions d’euros de couvertures avec une échéance en 2022, à un taux inférieur. L’effet de cette prolongation procure une économie annuelle d’environ 0,4 million d’euros à compter de 2021. Cette prolongation a été réalisée, comme auparavant, de manière neutre pour la trésorerie, c’est-à-dire sans aucune indemnité de rupture ni autres frais.

Risques financiers En 2020, WDP a continué à surveiller l’impact potentiel des risques financiers et pris les mesures nécessaires pour maîtriser ces risques. Il s’agit notamment du risque de contrepartie (insolvabilité ou risque de crédit chez les partenaires financiers), du risque de liquidité (indisponibilité du financement ou options de financement très coûteuses) ainsi que des risques liés aux intérêts, au budget, aux engagements et aux cours du change.

WDP et la Banque européenne pour la reconstruction et le développement (BERD) ont conclu un nouveau programme de financement d’environ 150 millions d’euros. Ce financement porte sur un prêt à terme d’une durée de sept ans qui sera utilisé pour financer le pipeline de développement de projets préloués et la poursuite de l’expansion des activités WDP en Roumanie.

4 Voir le communiqué de presse du 22 avril 2020. 5 EDGE signifie « Excellence in Design for Greater Efficiencies » et est un programme de certification pour les bâtiments écologiques qui se concentre principalement sur une utilisation efficace des ressources. EDGE aide les promoteurs et les maîtres d’ouvrage à réduire rapidement et de manière rentable la consommation

d’énergie et d’eau ou l’énergie absorbée par les matériaux. Les certificats EDGE sont délivrés dans le monde entier et sont une initiative d’IFC, qui fait partie du groupe de la Banque mondiale. 6 Voir le communiqué de presse du 16 juillet 2020. 7 Voir le communiqué de presse du 27 mai 2020.


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GESTION DES RESSOURCES FINANCIÈRES

Faits postérieurs à la date du bilan ◆

Augmentation de capital par apport en nature pour 9 millions d’euros8 Début 2021, WDP a réalisé l’acquisition du site de Sip-Well à Londerzeel par un apport en nature contre paiement de 348 975 nouvelles actions WDP. Grâce à cette transaction, les fonds propres ont été renforcés de 9,4 millions d’euros.

Augmentation de capital au moyen d’un placement privé accéléré pour 200 millions d’euros9 Début février 2021, WDP a lancé une augmentation de capital en numéraire, dans la limite du capital autorisé, avec suppression du droit de préférence légal des actionnaires existants (partiellement en faveur de l’actionnaire de référence actuel de WDP, la société RTKA, soit la société familiale de la famille Jos De Pauw) et sans attribution d’un droit d’allocation irréductible aux actionnaires existants. L’augmentation de capital a été réalisée au moyen d’un placement privé accéléré et exonéré auprès d’investisseurs qualifiés et/ou institutionnels internationaux avec constitution d’un carnet d’ordres (accelerated bookbuild). Le montant brut de cette augmentation de capital s’est élevé à 200 millions d’euros avec l’émission de 6 837 607 nouvelles actions au prix d’émission de 29,25 euros par action. Les 6 837 607 actions nouvelles (y compris les 683 761 d’actions nouvelles préallouées à la Famille Jos De Pauw à concurrence de 20 millions d’euros conformément à l’engagement ferme de souscription), ce qui correspond à environ 3,91 % du capital engagé avant l’Augmentation de capital, ont été placées auprès d’investisseurs qualifiés et/ou institutionnels au prix d’émission de 29,25 euros par action. Ce prix d’émission représente une réduction de 3,3 % par rapport au dernier cours de l’action du mercredi 3 février 2021 qui s’élève à 30,24 euros. Suite à la réalisation de cette augmentation de capital et à l’émission de 6 837 607 nouvelles actions à un prix d’émission total de 200 000 004,75 euros (plus précisément 7 833 916,07 euros en capital et 192 166 088,68 euros en prime d’émission), le capital total de WDP s’élevait au 8 février 2021 à 208 405 199,33 euros, représenté par 181 900 449 actions ordinaires entièrement libérées.

8 Voir le communiqué de presse du 14 janvier 2021. 9 Voir les communiqués de presse des 3 et 8 février 2021.

86


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

87

RAPPORT IMMOBILIER Commentaire sur le portefeuille immobilier consolidé Répartition geographique de la juste valeur du portefeuille

Situation du portefeuille au 31 décembre 2020

Pays-Bas

Belgique

Conformément à la norme IAS 40, les experts immobiliers indépendants Stadim, JLL, Cushman & Wakefield, CBRE et BNP Paribas Real Estate évaluent le portefeuille immobilier de WDP (y compris les Actifs détenus en vue de la vente et à l’exclusion des panneaux solaires) à une juste valeur (fair value1) de 4 644,1 millions d’euros au 31 décembre 2020. La valeur comparable fin 2019 s’élevait à 4 054,8 millions d’euros.

48,4 %

31,6 %

Juste valeur Allemagne

0,1 %

Roumanie

16,0 % Luxembourg France

1,2 %

2,8 %

Le portefeuille peut être réparti de la façon suivante : Juste valeur (en millions d’euros)

Belgique

Pays-Bas

France

Luxembourg

Roumanie

Allemagne

Total

1.330,8

2.111,6

128,8

49,5

635,7

4,4

4.260,9

101,0

95,6

4,2

56,1

256,9

Réserve foncière

18,0

41,5

0,5

50,3

110,3

Actifs détenus en vue de la vente

16,1

16,1

1.465,9

2.248,6

129,3

53,7

742,1

4,4

4.644,1

Bâtiments existants Projets en exécution

Total

1 La juste valeur à laquelle les investissements immobiliers sont évalués se compose de la valeur d’investissement, moins les frais de transaction. En moyenne, les frais de transaction locaux théoriques qui sont déduits de la valeur d’investissement sont les suivants par pays : Belgique : 2,5 %, Pays-Bas : 8,2 %, France : 4,8 %, Luxembourg : 7,0 %, Allemagne : 7,5 % et Roumanie : 1,5 %.


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport Jaarverslag annuel 2020

88

RAPPORT IMMOBILIER

Statistiques relatives au portefeuille par pays Belgique

Nombre de sites louables

Pays-Bas

France

Luxembourg

Roumanie

Allemagne

Total

78

102

7

3

54

1

245

Superficie louable brute (en m²)

1 818 001

2 332 841

191 636

50 119

1 091 813

6 287

5 490 697

Terrains (en m²)

3 744 282

4 205 958

436 681

83 357

4 688 282

12 291

13 170 851

1.465,9

2.248,6

129,3

53,7

742,1

4,4

4.644,1

% de la juste valeur totale

32%

48%

3%

1%

16%

0%

100%

% de variation de la juste valeur

4,8%

5,0%

2,6%

8,6%

0,4%

0,0%

4,2%

Vacance (EPRA)1,2

2,5%

0,7%

7,2%

1,2%

1,2%

0,0%

1,5%

4,1

6,2

3,7

9,1

6,7

4,3

5,7

5,9%

5,6%

5,9%

6,0%

7,8%

6,3%

6,1%

-0,1%

0,0%

-0,4%

-0,1%

-0,1%

0,0%

-0,1%

Juste valeur (en millions d'euros)

Durée moyenne jusqu'à la première échéance (en ans)2 Taux de rendement locatif brut de WDP3 Effet de vacance Ajustements des revenus locatifs bruts à nets (EPRA)

-0,3%

-0,3%

-0,2%

-0,4%

-0,1%

-0,2%

-0,3%

Ajustements pour les coûts de transfert

-0,1%

-0,4%

-0,3%

-0,4%

-0,1%

-0,4%

-0,3%

5,3%

4,9%

5,1%

5,1%

7,5%

5,6%

5,4%

Taux de rendement initial net EPRA1 1 Indicateur de performance financière calculé selon les Best Practices Recommendations de l’EPRA (European Public Real Estate Association). Voir aussi www.epra.com. 2 Panneaux solaires non compris.

3 Calculé en divisant le revenu locatif annualisé brut (cash) et la valeur locative des immeubles disponibles par la juste valeur. La juste valeur est la valeur des immeubles de placement après déduction des frais de transaction (principalement droits de mutation).

Évolution de la juste valeur en 2020

Valeur et composition du portefeuille en location

En 2020, WDP a investi dans de nouvelles acquisitions pour un montant total de 70,3 millions d’euros. En outre, 330,4 millions d’euros ont été consacrés à l’achèvement de projets préloués pour le compte de la société et à des investissements dans le portefeuille existant.

La superficie totale est de 1 317,1 hectares, dont 95,6 hectares en concession. Les 1 221,5 hectares restants ont une valeur de vente estimée à 1 211,7 millions d’euros, soit 26 % de la juste valeur de la totalité du portefeuille. La valeur moyenne des terrains s’élève ainsi à 99 euros/m², frais de transaction non compris. Dans cette superficie sont également comprises les réserves foncières situées principalement en Belgique, aux Pays-Bas et en Roumanie.

La variation de la valorisation des immeubles de placement s’élevait à 287,9 millions d’euros en 2020, sur un portefeuille d’environ 4,6 milliards d’euros. Après ajout de la valeur locative de marché estimée pour les parties non louées, le taux de rendement locatif brut sur la base des locations contractuelles se monte au 31 décembre 2020 à 6,1 %, par rapport au taux de 6,3 % enregistré à la fin de 2019.


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

89

RAPPORT IMMOBILIER Destination au 31.12.2019 Surface construite (en m²)

Valeur locative estimée (en millions d’euros)

Valeur locative moyenne estimée au m² (en euros)

% de la valeur locative totale

4.444.335

209,1

47,1

82%

359.540

29,7

82,6

12%

686.823

17,1

24,9

7%

5.490.697

255,9

46,6

100%

Entrepôts Bureaux attenants aux entrepôts Destinations diverses (espaces polyvalents, parkings et archives) Total

Variation du portefeuille immobilier au cours de 2020

Taux de rendement brut historique du portefeuille de WDP (en millions d’euros)

(en million d'euros)

10%

4800

70,3

9%

4200

0

-8,8

197,2

330,4

8% 3600

7% 6%

3000

5%

2400

4%

1800

4.055,0

4.644,1

3% 1200

2% 1%

600

0

’09

’10

’11

’12

’13

’14

’15

’16

Rendement locatif initial (sur la base du loyer contractuel plus la valeur locative des parties non louées) Rendement locatif initial (sur la base du loyer contractuel)

’17

’18

’19

’20

Juste valeur 31.12.2019

Nouveaux investissement

Acquisitions

Achats par l'acquisitions d'actions

Ventes

Variations de la juste valeur au cours de 2020

Juste valeur 31.12.2020


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Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

90

RAPPORT IMMOBILIER Répartition du portefeuille immobilier (sur la base de la juste valeur) par type de bâtiment

Répartition de la juste valeur en fonction de l’âge du bâtiment1

Répartition de la valeur locative totale par destination

53,8 % General warehouse

45,1 % 0 à 5 ans

81,7 % Entrepôts

57,7 % Entrepôt Classe A

24,2 % Big box/XXL (> 50.000 m²)

28,5 % 5 à 10 ans

11,6 % Bureaux attenants aux

26,1 % Entrepôt Classe A2

9,3 % Manufacturing

13,8 % 10 à 15 ans

4,2 % Cross-dock

6,6 %

15 à 20 ans

6,0 %

plus de 20 ans

3,6 % Futurs redéploiements 3,0 % High bay/Multiple floor 1,9 % Autre

1 Les bâtiments qui ont subi une rénovation importante sont considérés comme neufs au moment où leur rénovation est terminée

Répartition du portefeuille immobilier (sur la base de la juste valeur) par niveau de qualité du bâtiment

entrepôts 6,7 %

green certified

Destinations diverses

11,3 % Entrepôt Classe B

(espaces polyvalents,

3,1 %

Entrepôt Classe C

parkings et archives)

1,8 %

Autre

2 Entrepôt Class A green certified s’agit des entrepôts certifiés class A BREEAM et des entrepôts certifiés class A EDGE au portefeuille immobilier de WDP.


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

91

RAPPORT IMMOBILIER

Situation locative des bâtiments disponibles Le taux d’occupation du portefeuille de WDP s’élève à 98,6 % à la fin de 2020 (panneaux solaires compris)2. Cela traduit la stratégie commerciale de WDP qui vise à développer des relations à long terme avec ses clients et qui soutient la performance de l’entreprise en maintenant une marge d’exploitation élevée.

Taux d’occupation historique du portefeuille WDP (y compris panneaux solaires) 100,0%

97,5%

95,0%

Le développement de partenariats à long terme avec les clients se reflète en outre dans le fait que la durée résiduelle moyenne jusqu’à l’échéance des contrats de bail s’élève à 6,9 ans. Si l’on prend en compte la première possibilité de résiliation, la durée moyenne résiduelle s’élève à 5,7 ans. Si l’on tient également compte des revenus générés par les panneaux solaires3, la durée restante moyenne jusqu’à l’échéance est de 7,1 ans. Si l’on prend en compte la première possibilité de résiliation, la durée moyenne résiduelle s’élève à 5,9 ans.

92,5%

90,0%

87,5%

85,0%

’99 ’00 ‘01 ‘02 ‘03 ‘04 ‘05 ‘06 ‘07 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11 ‘12 ‘13 ‘14 ‘15 ‘16 ‘17 ‘18 ‘19 ’20 Taux d'occupation Vacance liée aux développements de projets non loués

Les dix principaux locataires totalisent une part de 33 %, répartis sur plusieurs sites. Le top 20 représente 50 %.

Top 10 des locataires Solar panels

6,0 %

Kuehne + Nagel

5,0 %

Greenyard

3,7 %

Distrilog Group

3,2 %

Carrefour

3,1 %

Ahold Delhaize

2,7 %

CEVA Logistics

2,6 %

DHL Supply Chain 2,5 %

1 Abstraction faite des panneaux solaires, le taux d’occupation s’élève à 98,5 %. 2 Voir annexe XIII. Autres immobilisations corporelles.

Lidl

2,3 %

Action

2,2 %

BE

NL

RO


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

92

RAPPORT IMMOBILIER Revenus locatifs 2020 par utilisateur final

%

%

65 35 65% 3PL

35% Eindgebruiker waarvan

22 % Industrial

10% dedicated E-commerce

3PL

Utilisateur final

14 % FMCG 13 % Retail (Food) 11 % Food, fruit & vegetables 9%

Retail (Non-Food)

7%

Post & parcel delivery

6%

Automotive

5%

Other

5%

Wholesale

5%

Healthcare

3%

Technology, media & telecom

Échéances des revenus locatifs (jusqu’à la première possibilité de résiliation)

40%

8j

35%

7j

30%

6j

25%

5j

20%

4j

15%

3j

10%

2j

5%

1j

0%

0j

2021

dedicated e-commerce

%

10

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

>2029

% déjà prolongés le 31.12.2020 (échelle de gauche) % des revenus locatifs arrivant à échéance (énergie solaire comprise) (échelle de gauche) Durée moyenne (jusqu’à la première possibilité de résiliation) des contrats de bail (énergie solaire incluse) (échelle de droite)


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

93

RAPPORT IMMOBILIER

Aperçu des projets en exécution Le coût out-of-pocket escompté pour la réalisation de ces projets est estimé à environ 541 millions d’euros, dont environ 367 millions d’euros doivent encore être investis.

Asse - Mollem, Zone 5 nr. 191, 192, 320, 321 Courcelles, rue de Liège 25 Geel, Hagelberg 12 Heppignies Heppignies, rue de Capilône 6 Lokeren, Industrieterrein E17/4 Londerzeel, Weversstraat 27-29 WDPort of Ghent

Pays

Type

Superficie louable (en m²)

BE BE BE BE BE BE BE BE

Redéveloppement Construction neuve Construction neuve Construction neuve Construction neuve Construction neuve Redéveloppement Construction neuve

3 200 2 190 8 000 2 000 13 000 60 000 20 000 150 000

BE Bettembourg (Eurohub Sud 4) Contern

LU LU

Construction neuve Construction neuve

NL NL NL NL NL NL NL NL NL

Construction neuve Construction neuve Construction neuve Redéveloppement Redéveloppement Construction neuve Construction neuve Construction neuve Construction neuve

Projets préloués

3Q21 2Q21 1Q22 1Q22 2Q21 3Q21 2Q21 1Q23

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Locataire AMP Conway Distrilog Fully let Trafic Barry Callebaut Colruyt Salles de Bains X2O / Overstock Home / Overstock Garden

25 000 15 000

16 400 31 000 13 000 83 000 26 000 48 000 26 000 4 500 71 000

2Q21 4Q21

0% 60%

In commercialisation DB Schenker + in commercialisation

1Q21 2Q23 4Q21 4Q22 3Q21 1Q21 4Q21 1Q21 2Q23

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Boland Lidl Fruit and vegetable company De Jong Verpakking CEVA Logistics Crocs Europe CEVA Logistics Kivits Groep Holding Alloga / Alliance Healthcare

Construction neuve Construction neuve Construction neuve Construction neuve Construction neuve Construction neuve Construction neuve Construction neuve

10 000 22 000 15 640 2 198 58 000 11 000 12 000 57 000

RO

187 838

Total

805 128

1 Dans ce cas-ci, en ce qui concerne les projets de redéveloppement, la valeur des projets de redéveloppement n’a pas été prise en compte avant le début de la rénovation. En tenant compte de la part proportionnelle de WDP dans le portefeuille WDP Luxembourg (55 %).

Rendement escompté

2 2 4 5 5 92 9 23

13 10 23

318 900 RO RO RO RO RO RO RO RO

Budget d’investissement (en million euros)1

141

40 000

NL Bucharest - Stefanestii de Jos Bucharest - Stefanestii de Jos Bucharest - Stefanestii de Jos Cluj Craiova Paulesti Roman Timisoara

Livraison prévue

258 390

LU Bleiswijk, Prismalaan West 31 Breda Breda De Lier, Jogchem van der Houtweg Den Haag, Westvlietweg Dordrecht Heerlen, Argonstraat 10-12 Ridderkerk, Nieuw Reijerwaard Veghel

WDP prévoit de réaliser un rendement sur l’investissement total de 6,5 % (un rendement locatif initial brut d’environ 6,0 % en Europe occidentale et de 8,5 % en Roumanie).

18 22 10 54 19 56 15 2 65 261

1Q21 3Q21 3Q21 3Q21 2Q21 1Q21 3Q21 2Q22

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Decathlon LPP Eobuwie Fedex Profi Rosti Profi Profi

5 10 8 2 33 7 14 38 116

96%

541

6,5%


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

94

RAPPORT IMMOBILIER

Principales informations sur les biens Les sites énumérés dans cet aperçu ont été inspectés au cours de l’année 2020 par les experts immobiliers indépendants Stadim, JLL, Cushman & Wakefield, CBRE et BNP Paribas Real Estate. Année construction (dernière rénovation/ extension) Belgique (propriété à 100% de WDP)

Genk, Brikkenovenstraat 50 Superficie louable (en m2)

Revenu locatif 2020

Taux d’occupation 31.12.2020

1 818 001

73 007 277

97,5%

Superficie louable (en m2)

Revenu locatif 2020

Taux d’occupation 31.12.2020

2009

19 180

827 378

100%

2016 (2019)

34 420

1 563 351

100%

Gent - Evergem, Amerigo Vespuccistraat 2B

2017

9 210

417 693

100%

Gent - Evergem, Ferdinand Magellaanstraat

(en cours)

n.r.

n.r.

n.r.

1978 (2013)

66 346

1 246 968

97%

Gent - Evergem, Amerigo Vespuccistraat 2

Grimbergen, Eppegemsesteenweg 312 Grimbergen, Industrieweg 16

WDP NV

Année construction (dernière rénovation/ extension)

2008

15 409

616 677

100%

Heppignies - Fleurus, rue de Capilône 6

2016 (2019)

47 280

1 449 100

100%

Heppignies - Fleurus, rue de Capilône 6

(en cours)

n.r.

n.r.

n.r.

2020

32 941

945 210

100%

1998-1999 (2013)

24 990

1 258 430

100%

Heppignies - Fleurus, rue de Capilône 6C

Aalst, Wijngaardveld 3B

1992 (2005)

17 998

457 772

100%

Jumet, Zoning Industriel 2ième rue

1995 (2005)

6 386

247 757

0%

Aalst, Wijngaardveld 3A

2005 (2015)

4 584

296 142

100%

Kontich, Satenrozen 11-13

1985 (2006)

56 725

2 957 387

100%

Kortenberg, A. De Conincklaan 2-4

1997 (2012)

6 182

272 948

100%

(en cours)

n.r.

n.r.

n.r.

Aalst, Tragel 47

Aarschot, Nieuwlandlaan B19

2009

8 603

432 064

98%

Asse - Kobbegem, Broekooi 280

1989

12 100

456 215

100%

Lokeren, bedrijventerrein E17/4

1967 (2020)

33 147

1 539 122

98%

Londerzeel, Nijverheidsstraat 13

2015

11 506

1.258.981

100%

Londerzeel, Nijverheidsstraat 15

Asse - Mollem, Z.5 191, 192, 320, 321 Asse - Mollem, Z.5 191, 192, 320, 321

(en cours)

n.r.

n.r.

n.r.

1989 (2013)

18 329

520 041

100%

1975 (1993)

30 364

405 358

100%

Londerzeel, Weversstraat 15

2007

11 075

711 825

100%

Asse - Zellik, Z.4 Broekooi 290 (bâtiment 2)

1995

7 862

456 118

100%

Londerzeel, Weversstraat 17

2010

7 640

342 922

100%

Asse - Zellik, Z.4 Broekooi 295 (bâtiment 1)

2017

30 383

1 710 123

100%

Londerzeel, Weversstraat 2

2014

16 311

724 526

100%

Asse - Mollem, Z.5 200

2011

3 287

342 800

100%

Londerzeel, Weversstraat 21

1996

6 765

259 943

100%

Asse - Mollem, Z.5 340

1989 (2005)

5 993

289 974

100%

Londerzeel, Weversstraat 27-29

(en cours)

n.r.

n.r.

n.r.

2004

13 271

513 146

100%

Luik - Flémalle, rue de l'Arbre Saint-Michel 99

2011 (2014)

7 877

431 698

100%

Asse - Zellik, Z.4 Broekooi 180

Asse - Zellik, Z.4 Broekooi 170 Asse - Kobbegem, Brusselsesteenweg 347

1993 (2003)

31 083

1 026 100

100%

Beersel - Lot, Heideveld 64

2001

7 275

311 210

100%

Luik - Hermalle-sous-Argenteau, rue de Trilogiport 27

Beersel, Stationsstraat 230

2005

5 149

241 030

100%

2002 (2008)

10 626

398 952

100%

Machelen, Rittwegerlaan 91-93

2000-2001

36 626

1 577 397

88%

1991 (2011)

26 493

635 382

83%

Beringen - Paal, Industrieweg 135 Boom, Industrieweg 1C Boortmeerbeek, Industrieweg 16

2011

108 905

4 768 710

96%

Bornem, Rijksweg 17

Bornem, Oude Sluisweg 32

1996 (2004)

11 911

358 024

72%

Bornem, Rijksweg 19

2004 (2013)

22 325

1 143 452

97%

Courcelles, rue de Liège 25

2007 (2013)

30 514

892 137

94%

Courcelles, rue de Liège 25

2016

30 012

713 324

100%

2001 (2006)

17 282

1 000 000

100%

2005

32 817

1 227 281

100%

1974 (2011)

11 201

424 185

98%

2013

14 557

354 412

100%

1990 (2020)

29 521

1 197 524

100%

2007

11 592

464 955

83%

Puurs, Schoonmansveld 1

1994 (2018)

48 704

1 139 697

86%

Rumst - Terhagen, Polder 5

années '50 (2007)

Mechelen, Zandvoortstraat 3 Nijvel, chaussée de Namur 66 Nijvel, rue Buisson aux loups 8 Nijvel, rue de l'Industrie 30 Nijvel, rue du Bosquet 12

(en cours)

n.r.

n.r.

n.r.

30 606

439 448

98%

Geel, Hagelberg 12

2012

13 465

610 986

100%

Sint-Katelijne-Waver, Drevendaal 1

1991 (2007)

20 957

1 029 349

100%

Geel, Hagelberg 12

(en cours)

n.r.

n.r.

n.r.

Sint-Katelijne-Waver, Drevendaal 3

1996 (1997)

22 575

1 557 583

100%

Geel, Hagelberg 14

2009

24 064

997 599

100%

2016

27 223

892 472

100%

2008 (2010)

35 056

1 493 974

98%

Sint-Katelijne-Waver, Strijbroek 10

1989 (2007)

2 103

372 133

100%

Ternat, Industrielaan 24

1977 (2010)

26 126

644 012

86%

Genk, Brikkenovenstraat 48

Sint-Katelijne-Waver, Fortsesteenweg 19 en 27


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

95

RAPPORT IMMOBILIER Année construction (dernière rénovation/ extension)

Année construction (dernière rénovation/ extension)

Superficie louable (en m2)

Revenu locatif 2020

Taux d’occupation 31.12.2020

Superficie louable (en m2)

Revenu locatif 2020

Taux d’occupation 31.12.2020

Tongeren, Heesterveldweg 17A

2019

6 278

336 680

100%

Vilvoorde, Havendoklaan 10

2015

8 200

371 475

94%

Barendrecht, Dierensteinweg 30/B

2016

18 899

1 192 230

100%

Barendrecht, Dierensteinweg 30/C1+C2

2018

31 751

1 822 828

Vilvoorde, Havendoklaan 12

1977 (2001)

13 863

897 392

100%

100%

Barendrecht, Spoorwegemplacement 1

1995

27 720

377 005

Vilvoorde, Havendoklaan 13

2006

10 606

371 913

96%

100%

Barneveld, Nijverheidsweg 50-52

1981 (2013)

34 883

2 318 671

Vilvoorde, Havendoklaan 18

1994 (2001)

76 399

4 057 742

100%

100%

Bleiswijk, Brandpuntlaan Zuid 12

2018

12 354

820 926

Vilvoorde, Havendoklaan 19

2002 (2010)

11 706

100%

572 211

99%

Bleiswijk, Brandpuntlaan Zuid 14

2018

32 374

1 397 272

Vilvoorde, Jan Frans Willemsstraat 95

2004 (2006)

100%

11 243

361 654

100%

Bleiswijk, Prismalaan Oost 17-19

2020

23 420

794 428

Vilvoorde, Willem Elsschotstraat 5

83%

1995 (2016)

24 205

824 758

100%

Bleiswijk, Prismalaan West 43

2019

10 505

686 124

100%

Westerlo - Oevel, Nijverheidsstraat 12

2018

41 150

1 686 153

100%

Bleiswijk, Snelliuslaan 13

2020

17 466

12 272

100%

Willebroek, Koningin Astridlaan 14

2015

1 770

193 989

100%

Bleiswijk, Snelliuslaan 15

2019

9 063

390 946

100%

Willebroek, Koningin Astridlaan 16

2008 (2015)

56 208

2 858 136

100%

Bleiswijk, Spectrumlaan 29-31

2018

6 144

414 956

100%

2015

31 195

1 626 099

100%

Bleiswijk, Spectrumlaan 31

2018

7 537

477 579

100%

Willebroek, Victor Dumonlaan 4

1991 (2018)

32 184

1 418 913

100%

Bleiswijk, Spectrumlaan 7-9

2014

10 678

696 171

100%

Zaventem, Fabriekstraat 13

1984 (1993)

7 854

445 533

100%

Bodegraven, Schumanweg 4

1970 (2003)

6 379

218 246

100%

2001

19 148

1 071 404

80%

Breda, Hazeldonk 6462 en 6464

1994 (2006)

37 913

1 188 304

100%

2003 (2008)

41 246

1 509 891

99%

Breda, Heilaartstraat 263

2019

64 915

2 377 408

100%

Zonhoven, Vogelsancklaan 250

1977

45 735

1 552 959

100%

Breda, IABC 5301

1995

737

328 566

100%

Zwevegem - Harelbeke, Blokkestraat 101

1980

74 383

1 411 852

100%

Breda, Kapittelweg 10

2020

25 911

468 048

100%

2006 (2013)

49 696

1 893 121

100%

Breda, Leursebaan 260

2016

16 778

845 129

100%

Breda, Prinsenhil 1-3

1989

16 955

707 345

100%

Den Bosch, Ketelaarskampweg 11

2020

54 282

486 341

95%

De Lier, Jogchem van der Houtweg 20

1979

22 160

660 703

100%

Deventer, Nering Bögelweg 40

2019

25 405

920 119

100%

Drachten, Dopplerlaan 10

2020

28 318

467 544

100%

1997 (2006)

27 556

1 930 780

100%

Duiven, Typograaf 2

2008

3 558

574 130

100%

Echt - Susteren, Fahrenheitweg 1

2014

131 807

4 203 206

100%

Echt, Fahrenheitweg 24

2018

14 707

636 495

100%

1994 (2017)

31 381

1 582 489

100%

Eindhoven, Park Forum 1129

2014

20 756

1 384 526

100%

Harderwijk, Archimedesstraat 9

2015

35 019

1 434 191

100%

Hasselt, Hanzeweg 18-22

2018

28 561

646 468

100%

Hasselt, Hanzeweg 21

2015

20 502

872 871

100%

Hasselt, Hanzeweg 29

2015

20 340

212 833

100%

Hasselt, Hanzeweg 31

2015

11 392

700 826

100%

Heerlen, Argonstraat 14-16

2020

26 043

3 040 426

100%

Heerlen, Earl Bakkenstraat 7-15

2017

51 927

0

100%

Heinenoord, Sikkel 11-13

2019

22 126

1 201 171

100%

Helmond, Sojadijk 2

2011

13 025

829 230

100%

Willebroek, Victor Dumonlaan 32

Zaventem, Leuvensesteenweg 573 Zele, Lindestraat 7

Zwijndrecht, Vitshoekstraat 12 Des revenus locatifs ont encore été perçus en relation à des biens vendus en 2020, qui seront vendus en 2021 ou qui étaient des projets en cours à la fin de 2020.

n.r.

Pays-Bas (propriété à 100% de WDP)

0 2 332 841

682.400 110 722 685

n.r. 99,3%

WDP Nederland N.V. Alblasserdam, Nieuwland Parc 121

2015

8.707

881.211

100%

Alkmaar, Berenkoog 48

1990

7.872

441.947

100%

Alphen aan den Rijn, Antonie Van Leeuwenhoekweg 35

2007 (2012)

13 837

613 018

72%

2012

24 429

641 756

83%

1996 (2015)

4 048

212 819

100%

Alphen aan den Rijn, J. Keplerweg 2

2005

16 048

978 396

100%

Amersfoort, Basicweg 1-3

1992

11 679

789 595

100%

Amsterdam, Kaapstadweg 25

2018

15 112

1 300 193

100%

Amsterdam, Maroastraat 81

2008

2 597

886 498

100%

Arnhem, Delta 57

2019

20 687

1 136 627

100%

Barendrecht, Dierensteinweg 30/A

2017

26 034

1 544 598

100%

Alphen aan den Rijn, Eikenlaan 32-34 Alphen aan den Rijn, H. Kamerlingh Onnesweg 3

Duiven, Innovatie 1

Eindhoven, Achtseweg Noord 20


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

96

RAPPORT IMMOBILIER Année construction (dernière rénovation/ extension)

Superficie louable (en m2)

Revenu locatif 2020

Taux d’occupation 31.12.2020

Kerkrade, Steenbergstraat 25

2020

26 326

1 362 391

100%

Venray, Wattstraat 2-6

Klundert, Energieweg 4

2018

18 682

933 337

100%

Voorhout, Loosterweg 33

Maastricht, Habitatsingel 59

2020

16 789

1 058 181

100%

2011 (2012)

25 004

522 687

Moerdijk, Transitoweg 5

2000

42 370

Nieuwegein, Brigadedok 1

2020

Nieuwegein, Divisiedok 1

Année construction (dernière rénovation/ extension)

Superficie louable (en m2)

Revenu locatif 2020

Taux d’occupation 31.12.2020

2013

43 226

2 022 636

100%

1987 (2007)

38 578

624 583

100%

Wijchen, Bijsterhuizen 2404

2010

16 260

1 500 670

100%

100%

Zaltbommel, Heksenkamp 7-9

2012

10 620

721 587

100%

1 621 986

100%

Zwolle, Galvaniweg 1

1984

52 634

2 477 276

100%

16 423

459 644

100%

Zwolle, Lippestraat 15

2009 (2014)

20 109

1 462 190

100%

2020

15 105

92 827

100%

Zwolle, Mindenstraat 7

2002 (2012)

26 601

1 332 589

100%

2010 (2012)

38 508

2 037 160

100%

Zwolle, Paderbornstraat 21

2015

47 996

2 605 565

100%

Oosterhout, Denariusstraat 15d

2017

11 522

535 222

100%

Zwolle, Pommerenstraat 2

2019

36 775

1 595 568

100%

Oss, Keltenweg 70

2012

17 141

1 299 862

100%

Oss, Menhirweg 15

2010 (2012)

11 074

646 189

100%

2015

16 866

1 112 654

100%

Raamsdonksveer, Zalmweg 27

1980 (2011)

9 745

307 142

100%

Ridderkerk, Handelsweg 20 en 25

2005 (2008)

43 194

5 925 696

100%

Ridderkerk, Selderijweg 90

2020

21 307

0

100%

Roosendaal, Aanwas 9

2012

9 551

967 823

100%

Roosendaal, Borchwerf 23

1994

16 780

819 307

100%

Trois biens ayant généré en 2020 un produit locatif ont une juste valeur inférieure à 2,5 millions d’euros. Il s’agit ici des biens suivants: Bodegraven, Schumanweg 1c; Meppel, Oeverlandenweg 8; Drunen et Zwolle, Hessenpoort. En outre, des revenus locatifs ont également été perçus en relation a des biens vendus en 2020.

n.r.

20 836

982 564

n.r

Rozenburg, Incheonweg 11-13

2018

22 547

2 109 667

100%

Schiphol Logistic Parc, Incheonweg 7

2012

12 574

1 273 969

100%

Schiphol Logistic Parc, Pudongweg 3

2015

16 814

1 490 319

100%

Bleiswijk, Prismalaan West 31

(en cours)

n.r.

n.r.

n.r.

Schiphol Logistic Parc, Pudongweg 1

2020

0

70 960

54%

Breda

(en cours)

n.r.

n.r.

n.r.

Schiphol, Folkstoneweg 65

2000

8 845

482 143

100%

Breda

(en cours)

n.r.

n.r.

n.r.

Soesterberg, Centurionbaan

2015

7 419

572 814

100%

De Lier, Jogchem van der Houtweg

(en cours)

n.r.

n.r.

n.r.

Tiel, Medel 1A

2014

72 937

3 855 689

100%

Den Haag, Westvlietweg 7-8

(en cours)

n.r.

n.r.

n.r.

Tilburg, Hermesstraat 1

2007

47 962

2 553 519

100%

Dordrecht

(en cours)

n.r.

n.r.

n.r.

2000 (2011)

20 717

900 862

100%

Heerlen, Argonstraat 10-12

(en cours)

n.r.

n.r.

n.r.

Tilburg, Siriusstraat 7-9

2009

17 762

1 260 087

100%

Ridderkerk, Nieuw Reijerwaard

(en cours)

n.r.

n.r.

n.r.

Utrecht, Ruimteweg 1-5

1980 (1998)

15 770

627 477

100%

Veghel

(en cours)

n.r.

n.r.

n.r.

Utrecht, Rutherfordweg 1

1992 (2011)

12 139

790 159

100%

Veghel, Doornhoek 3765

2006 (2011)

9 820

673 999

100%

191 636

6 855 294

92,8%

Maastricht-Aachen-Beek, Engelandlaan 30

Nieuwegein, Inundatiedok 34

Papendrecht, Nieuwland Parc 140

Tilburg, Marga Klompeweg 11

Veghel, Eisenhowegweg 15

2017

19 417

1 085 629

100%

Veghel, Kennedylaan 19

2002 (2013)

21 020

1 038 426

100%

Veghel, Kennedylaan 20

2018

12 377

712 593

100%

Veghel, Marshallweg 1

1990 (2017)

46 163

1 444 626

100%

Veghel, Marshallweg 2

2018

16 747

1 058 074

100%

2008 (2012)

32 550

1 482 664

100%

Venlo, Edisonstraat 9

1990

26 135

742 528

100%

Venlo, Logistiekweg 1-3

2017

53 061

2 061 428

100%

Venray, Newtonstraat 8

2013

17 746

662 259

100%

Venlo, Ampèrestraat 7-9

WDP Development NL N.V.

France (propriété à 100% de WDP) WDP France SARL Lille - Roncq, avenue de l'Europe 17

2003 (2006)

13 251

513 326

95%

Neuville-en-Ferrain, rue de Reckem 33

2006

13 434

516 186

100%

Vendin-le-Vieil, rue Calmette rue des frères Lumière

2004

28 177

814 966

91%

Lille - Seclin, rue Marcel Dassault 16B

2008

13 224

544 453

100%

2008 (2016)

60 393

2 447 601

98%

2017

43 975

1 326 201

100%

1989 (2008)

19 182

692 561

100%

Lille - Libercourt, Zone Industrielle le Parc à stock Labastide-Saint-Pierre, Zac du Grand Sud Lille - Templemars, route d'Ennetières 40


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

97

RAPPORT IMMOBILIER Année construction (dernière rénovation/ extension) Roumania (propriété à 80% de WDP)

Superficie louable (en m2)

Revenu locatif 2020

Taux d’occupation 31.12.2020

1 091 813

37 815 914

98,8%

WDP Romania SRL

Année construction (dernière rénovation/ extension)

Superficie louable (en m2)

Revenu locatif 2020

Taux d’occupation 31.12.2020

Dumbravita (Timis), DJ 691, km 7-142 DJ 691, km, Logistic Parc 1 Building 1

2017

6 025

281 507

100%

Dumbravita (Timis), DJ 691, km 7-142 DJ 691, km, Logistic Parc 1 Building 2

2018

5 987

278 495

100%

Apahida (Cluj), Constructorilor 26, Logistic Parc 1 Building 1

2017

5 121

226 551

100%

Apahida (Cluj), Constructorilor 33-35, Logistic Parc 2 Building 1

Dumbravita (Timis), DJ 691, km 7-142 DJ 691, km, Logistic Parc 1 Building 4

2017

8 273

456 006

100%

2018

21 212

936 203

100%

Apahida (Cluj), Industriilor 1A, Logistic Parc 1 Building 4

Dumbravita (Timis), DJ 691, km 7-142 DJ 691, km, Logistic Parc 2 Building 1

2018

16 165

601 394

100%

2018

41 647

1 743 561

100%

Apahida (Cluj), Industriilor 1b-c, Logistic Parc 1 Building 2

Dumbravita (Timis), DJ 691, km 7-142 DJ 691, km, Logistic Parc 3 Building 1

2009

33 334

1 285 073

100%

2017 (2018)

9 693

441 088

100%

Apahida (Cluj), Industriilor 1c, Logistic Parc 1 Building 3

Dumbravita (Timis), DJ 691, km 7-142 DJ 691, km, Logistic Parc 3 Building 3

2008 (2015)

9 488

379 389

98%

2018 (2019)

29 633

1 843 683

100%

(en cours)

n.r.

n.r.

n.r.

Ghimbav (Brasov), DE 301/305, KM 0+500, Building 1

Apahida (Cluj) Aricestii Rahtivani (Prahova), Aricestii Rathivani Village 874, Building 1 Aricestii Rahtivani (Prahova), Aricestii Rathivani Village 874, Building 2 Aricestii Rahtivani (Prahova), Aricestii Rathivani Village 874, Building 3

2015 2015

7 856 12 397

352 982 737 269

2018

19 526

390 741

100%

100%

Oarja (Arges), Autostrada A1 KM 102-10, Building 1

2011 (2017)

16 147

606 633

100%

100%

Oarja (Arges), Autostrada A1 KM 102-10, Building 2

2011 (2018)

8 762

478 007

100%

Oarja (Arges), Autostrada A1 KM 102-10, Building 3

2017 (2018)

57 998

2 127 939

100%

2018

4 383

313 783

100%

Braila, Zona libera Braila II, Building 1

2015 (2016)

43 987

2 817 765

100%

Brazi-sat Negoiesti (Prahova), Basarab 2, Building 1

Oradea (Bihor), Anghel Saligny 15, Logistic Parc 1 Building 1

2018 (2019)

7 852

300 506

100%

2018 (2019)

35 077

1 340 695

100%

Budesti (Racovita - Valcea), Drumul Faurecia 1, Building 1

Oradea (Bihor), Ogorului 214, Logistic Parc 1 Building 2

2018

15 742

1 002 355

100%

2016 (2018)

17 320

1 223 464

100%

Oradea (Bihor), Petre P. Carp 20, Logistic Parc 3 Building 1

2019

34 389

1 139 014

100%

2018

4 870

249 159

100%

2019

10 880

93 242

100%

(en cours)

n.r.

n.r.

n.r.

201 7 (2018)

44 389

1 841 874

100%

Budesti (Racovita - Valcea), Drumul Faurecia 1, Building 2

2017

8 034

489 604

100%

Paulesti (Prahova), Buda 22, Building 1

Buzau (Buzau), Transilvaniel street, Building 1

2020

40 077

0

100%

Paulesti (Prahova), Buda 22, Building 2

Clinceni (Ilfov), Transalkim street 3, Building 1

2015

12 086

528 021

100%

Paulesti

100%

Roman (Neamt), Magurei 2, Building 1

Codlea (Brasov), Vulcanului 33, Building 1 Craiova Deva (Hunedoara), Building 1 Dragomiresti Vale (Ilfov), Piersicului/D116 1, Logistic Parc 1 Building 1

2016 (2018)

25 496

759 824

(en cours)

n.r.

n.r.

n.r.

Sibiu, Barcelona fn, Building 1

2016

8 247

513 199

100%

2020

44 874

0

100%

Sibiu, Barcelona fn, Building 2

2016

17 457

252 000

100%

Sibiu, Barcelona fn, Building 4

2020

4 509

133 438

100%

Slatina (Olt), Draganesti 35A, Building 1

2019

63 835

1 523 934

100%

2017 (2018)

19 229

855 446

100%

Dragomiresti Vale (Ilfov), Tarla /DE116 63, Logistic Parc 2 Building 1

2018

23 780

1 340 334

100%

Dragomiresti Vale (Ilfov), Tarla /DE116 63, Logistic Parc 3 Building 1

2020

10 244

425 788

100%


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

98

RAPPORT IMMOBILIER

Année construction (dernière rénovation/ extension) Stefanestii de Jos (Ilfov), Sinaia 50, Logistic Parc 1 Building 1

Superficie louable (en m2)

Revenu locatif 2020

Année construction (dernière rénovation/ extension)

Taux d’occupation 31.12.2020 Allemagne (propriété à 50% de WDP)4

Superficie louable (en m2)

Revenu locatif 2020

Taux d’occupation 31.12.2020

6 287

75 973

100,0%

6 287

75 973

100%

5 490 697

230 521 004

98,5%

2017

29 788

1 093 166

100%

Stefanestii de Jos (Ilfov), Sinaia 50B, Logistic Parc 1 Building 2

2017 (2019)

17 981

1 004 303

63%

Stefanestii de Jos (Ilfov), Sinaia 50B, Logistic Parc 2 Building 1

2019

59 035

2 057 936

100%

Stefanestii de Jos (Illfov), Sinaia 50B, Logistic Parc 2 Building 2

2019

21 723

713 557

100%

Stefanestii de Jos (Illfov), Sinaia 8-8a, Logistic Parc 2 Building 3

1 Le taux d’occupation se calcule en fonction des valeurs locatives des bâtiments loués et des superficies non louées. Les projets en construction et/ou rénovation ne sont pas pris en compte.

(en cours)

25 023

557 811

100%

Stefanestii de Jos (Illfov), Sinaia 8-8a, Logistic Parc 2 Building 4

2 Le site de Grimbergen est détenu en indivision sur la base d’une répartition 50-50 avec une autre SIR, Montea SCA. De la sorte, WDP SA est copropriétaire de ce site.

(en cours)

61 224

474 199

100%

Stefanestii de Jos (Illfov), Sinaia 8-8a, Logistic Parc 2 Building 5

3 Pour les données de WDP Luxembourg SA, c’est toujours la part proportionnelle de WDP dans le portefeuille qui est présentée (55 %).

(en cours)

9 816

71 826

100%

Stefanestii de Jos (Illfov), Sinaia 8-8a, Logistic Parc 2 Building 8

4 Pour les données de WVI GmbH, c’est toujours la part proportionnelle de WDP dans le portefeuille qui est présentée (50 %).

(en cours)

8 612

184 390

100%

Stefanestii de Jos (Ilfov)

(en cours)

n.r.

n.r.

n.r.

Timisoara

(en cours)

n.r.

n.r.

n.r.

n.r.

19.560

692.897

n.r.

50 119

2 043 860

98,8%

Six biens ayant généré en 2020 un produit locatif ont une juste valeur inférieure à 2,5 millions d’euros. Il s’agit des biens situés à Codlea (Brasov), Vulcanului 33, Building 2 ; Dumbravita (Timis), DJ 691, km 7-142 DJ 691, km, Logistic Parc 1 Building 3 ; Dumbravita (Timis), DJ 691, km 7-142 DJ 691, km, Logistic Parc 3 Building 2 ; Mihail Kogalniceanu (Constanta), DN 2A, KM 181, Building 1, Sibiu, Theodor Mihaly 3-5, Building 3 et Stefanestii de Jos (Illfov), Sinaia 50B, Logistic Parc 2 Building 6.

WVI GmbH

Luxembourg (propriété a 55% de WDP)³ WDP Luxembourg SA Dudelange, Z.A.E. Wolser G, 311-315 (bâtiment 1)

2014

14 794

721 562

100%

Dudelange, Z.A.E. Wolser G, 321-325 (bâtiment 2)

2018

18 213

966 662

100%

Dudelange, Z.A.E. Wolser G, 331-335 (bâtiment 3)

2020

17 112

355 636

97%

Dudelange, Z.A.E. Wolser G, 341-345 (bâtiment 4)

(en cours)

n.r.

n.r.

n.r.

Contern

(en cours)

n.r.

n.r.

n.r.

Bottrop - Am Rhein-Herne-Kanal 7

Total

1986 (2010)


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

ANALYSE DU MARCHÉ IMMOBILIER LOGISTIQUE Belgique et Luxembourg La confiance dans l’immobilier logistique et semi-industriel est restée élevée et solide, avec une prise en occupation record en 2020 de plus de 1,7 million de m2, et ce en pleine période de pandémie. La demande continue en espace logistique moderne est soutenue par des acteurs qui misent sur l’omnicanal, par le secteur alimentaire et pharmaceutique et par le rôle crucial des prestataires de services logistiques. Par ailleurs, la demande a aussi été soutenue par une augmentation de la capacité de stockage temporaire et stratégique pour faire face à l’incertitude persistante en matière d’approvisionnement dans la supply chain. Avec un pipeline de projets qui reste loin des développements spéculatifs, le taux d’inoccupation a chuté de 100 points de base par rapport à 2019 pour atteindre 1,25 % seulement. L’espace immédiatement disponible est particulièrement rare autour d’Anvers, de Bruxelles et de Liège, avec respectivement 1,53 %, 0,35 % et 0,58 %. Les nouveaux développements pour 2021, pour un total de 440 000 m², sont également largement préloués. La pénurie, combinée à la disponibilité limitée de positions foncières et à la forte demande, va exercer une pression à la hausse sur les prix fonciers et les niveaux de loyers. Dans la périphérie bruxelloise, les loyers les plus élevés sont passés de 52 euros/m²/an à 55 euros/m²/an et de 46 euros/m²/ an à 48 euros/m²/an le long de l’autoroute A12/E19. Les loyers moyens suivent une tendance similaire. Soutenus par l’intérêt persistant et par une accélération de plusieurs tendances du marché, les rendements initiaux ont baissé à 4,25 %.

Pays-Bas Bien que la pandémie ait mis à mal la confiance des consommateurs et les dépenses quotidiennes, une approche omnicanal a permis aux acteurs du secteur alimentaire de profiter de l’économie du « stay-at-home ». L’office néerlandais des statistiques (CBS) a constaté une augmentation, à la fin 2020, du chiffre d’affaires en ligne du commerce de détail de plus de 56 % par rapport à l’année précédente. Le chiffre d’affaires des purs acteurs de l’e-commerce a augmenté d’un peu moins de 45 % et ceux qui ont opté pour le multicanal ont enregistré une augmentation de pas moins de 72 % de leur chiffre d’affaires. La croissance soutenue des activités en ligne maintient également la demande en biens immobiliers logistiques à un niveau élevé. Le volume d’investissement total dans l’immobilier logistique en 2020 s’élève à plus de 4 milliards d’euros, soit près de 50 % de plus que le précédent record établi en 2017. La forte

99

demande a encore accentué la pression sur les rendements initiaux, qui se situent aux alentours de 3,7 %. La baisse de la demande des secteurs traditionnels de la vente au détail et de l’automobile est absorbée par la forte demande des secteurs de l’ecommerce et de l’alimentation. De ce fait, la prise en occupation totale en 2020 n’a été que de 9,2 % inférieure à celle de l’année précédente. Pour 2021, la tendance à rapprocher les entrepôts logistiques des grands centres de consommation devrait se poursuivre. Les niveaux de loyers augmentent dans les régions où la disponibilité des biens immobiliers est limitée, comme dans la région d’Eindhoven où le taux de vacance en 2020 était à peine de 1,4 %. Le taux de vacance moyen aux Pays-Bas est de 4,7 %. Prime yields sont situés aux Pays-Bas autour de 3,5 %. La demande future sera également stimulée par une plus grande durabilité des centres logistiques. Preuve en est l’intérêt croissant pour le redéveloppement, ce que l’on appelle les « brownfields ». Les terrains à construire - les greenfields - ont plus de mal à obtenir un permis en raison de la réglementation plus stricte en matière d’azote et de la réglementation PFAS.

France Sous l’effet d’une demande croissante de la part de l’e-commerce et de l’urban logistics, il y a eu +8 % de biens immobiliers mis en service par rapport à la moyenne décennale. Cependant, par rapport à 2019, la prise en occupation d’immeubles logistiques a diminué de 10 % pour atteindre un total de 3,6 millions de m². Aujourd’hui, le taux de vacance en France s’élève en moyenne à 5,7 % et varie fortement selon les régions (par exemple, Lille : 11,4 % par rapport à la région Rhône-Alpes : 1,3 %). L’extrême sud et l’est du pays, en particulier, doivent faire face à une offre très limitée. Au niveau national, les niveaux de loyers par m² par an restent stables avec une tendance à la hausse dans l’urban logistics, une tendance qui se manifeste principalement au niveau du microclimat. En 2020, 4,4 milliards d’euros ont été investis dans l’immobilier logistique, soit une baisse d’environ 30 % par rapport à 2019, mais une hausse de plus de 65 % par rapport à la moyenne sur dix ans. Le marché de l’investissement dans l’immobilier logistique est devenu une classe d’investissement mature au cours des dernières années et la demande soutenue n’est plus remise en cause. Au quatrième trimestre, un tiers du volume d’investissement total a été investi dans ce secteur. La demande soutenue met les rendements initiaux sous pression. En conséquence, le rendement initial de premier ordre a encore baissé à 3,75 %.


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Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

ANALYSE DU MARCHÉ IMMOBILIER LOGISTIQUE

Allemagne Le marché allemand de l’immobilier logistique peut compter sur un robuste take-up de 6,9 millions de m², soit une baisse de seulement 1 % par rapport à 2019. La demande est dominée par les détaillants en ligne, avec une part de marché de 20 %, qui dépasse largement la moyenne des cinq dernières années (13,5 %). Un tiers du take-up total est réalisé dans le top cinq de tous les temps, à savoir les régions de Berlin, Düsseldorf, Rhin-Main, Hambourg et Munich. Les loyers les plus élevés restent stables autour des 6,35 euros par m² et par mois, alors que les loyers moyens ont augmenté de 4 % pour atteindre 5,16 euros par m² et par mois. Nous tablons sur une augmentation à l’avenir, toujours stimulée par les disponibilités limitées et par une demande plus élevée en biens immobiliers durables. Le déséquilibre de l’offre et de la demande continue d’exercer une pression sur les rendements : le prime yield s’élève désormais à 3,4 %, contre 3,6 % un an plus tôt. La demande soutenue sur le marché pour des projets durables et la pénurie croissante de positions foncières ont ici aussi renforcé l’intérêt pour des redéveloppements.

Roumanie Malgré la forte croissance économique de 4,2 % en 2019, la pandémie a provoqué un repli de 5,2 %. Néanmoins, la tendance qui s’est amorcée en 2015 - avec une augmentation annuelle moyenne de 10 % pour le secteur industriel et logistique - se poursuit. En 2020, 574 000 m² de nouvelles constructions ont été réceptionnées, principalement à Bucarest et dans ses environs (65 %), suivies par des développements régionaux dans de grandes villes telles que Deva, Oradea et Sibiu. Cela porte la superficie totale de l’immobilier logistique en Roumanie à plus de 5,1 millions de m². L’année 2020 a également été marquée par le take-up le plus élevé jamais enregistré, avec notamment 932 000 m², soit une hausse de 94 % par rapport à 2019. Le taux de vacance en Roumanie est de 6,0 % (7,0 % à Bucarest), soit une légère augmentation par rapport à 2019. Le loyer moyen par mètre carré et par an s’élève à près de 3,5-3,9 euros par mois. Les rendements initiaux de premier ordre restent stables à environ 7,5 %. Source : CBS, CBRE, Colliers et WDP Research

100


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

101

PERSPECTIVES Les perspectives décrites ci-dessous contiennent les prévisions pour l’exercice 2021, en ce qui concerne le résultat EPRA consolidé et le bilan consolidé de WDP. Elles ont été établies et préparées sur une base comparable à celle des exercices 2020 et 2019, et ce en adéquation avec la politique comptable de WDP conformément aux normes IFRS. Ces perspectives ont été établies sur la base des informations disponibles au 31 décembre 2020. Les prévisions relatives au bilan consolidé et au résultat EPRA sont des prévisions dont la réalisation effective dépend de l’évolution de l’économie ainsi que des marchés financier et immobilier. Ces informations prospectives, prédictions, opinions et estimations faites par WDP concernant la performance future, actuellement prévue, de WDP et de son marché ne constituent pas un engagement pour l’entreprise. Par leur nature, les déclarations prospectives comportent des risques inhérents, des incertitudes et des hypothèses (à la fois générales et spécifiques). Le risque existe que des déclarations prospectives ne se concrétisent pas.

Événements externes : on part du principe qu’il n’y a eu aucun changement important du climat (géo)politique et/ou économique qui pourrait exercer un impact substantiel sur le groupe. ◆ Cadre fiscal et réglementaire : on part également du principe qu’il n’y a eu aucun changement substantiel dans la législation fiscale ou les exigences réglementaires qui pourrait influencer les résultats du groupe ou les méthodes comptables utilisées par celui-ci. ◆ Risques : les perspectives peuvent être influencées, entre autres, par les risques du marché et les risques opérationnels, financiers et réglementaires décrits au chapitre 9. Facteurs de risque.

Hypothèses relatives aux éléments sur lesquels WDP peut exercer une influence directe Résultat locatif net : l’augmentation est essentiellement soutenue par la croissance externe. Le volume des investissements nets de 392 millions d’euros, réalisés en 2020, contribuera en grande partie au résultat durant l’exercice 2021. Par ailleurs, comme annoncé, plusieurs projets de construction préloués sont en cours d’exécution avec une réception par phases en 2021. En ce qui concerne la croissance organique, il est tenu compte de l’indexation des contrats de bail (voir ci-dessus). En 2021, 10 % des contrats arrivent à leur prochaine échéance, dont plus de 57 % ont déjà pu être prolongés au moment de la publication des résultats 2020 ; les loyers actuels sont dès lors connus. Pour les 43 % restants, il est tenu compte des prolongations et/ou renouvellements de bail à des niveaux de loyers comparables et après une éventuelle période de vacance. WDP se base sur un taux d’occupation moyen minimum de 97 % pour 2020, par rapport à 98,6 % fin 2020. ◆ Produits de l’énergie solaire : ils sont estimés à environ 17 millions d’euros1, une hausse stimulée par les projets PV additionnels aux Pays-Bas et en Belgique. ◆ Autres produits/charges d’exploitation : ce poste comprend l’effet net des impôts fonciers, les honoraires de gestion des biens immobiliers que WDP facture ainsi que quelques produits exceptionnels. ◆ Coûts immobiliers : ces frais comprennent surtout les charges nettes (donc après d’éventuelles refacturations) d’entretien et de réparation, de contrats d’assurance et de commissions. Pour 2021, ces coûts ont été estimés sur la base du portefeuille actuel, des investissements prévus et de l’évolution des chiffres des exercices précédents. ◆

Hypothèses relatives aux éléments sur lesquels WDP ne peut exercer d’influence directe Inflation : un niveau d’inflation moyen pondéré de 1,1 %, en ce qui concerne l’indexation des contrats de bail en 2021, basé sur le consensus en matière de prévisions économiques au 31 décembre 2020. ◆ Taux d’intérêt : un niveau moyen des taux d’intérêt Euribor à un mois, trois mois et six mois de respectivement -0,56 %, -0,54 % et -0,52 %. ◆ Instruments de couverture financiers : compte tenu de leur volatilité, il n’a pas été tenu compte des variations des valeurs de marché. Ces variations ne sont pas pertinentes pour les perspectives relatives au résultat EPRA. ◆ Valorisation du portefeuille immobilier et des panneaux solaires : aucune prévision n’est faite quant aux variations de la juste valeur du portefeuille immobilier et des panneaux solaires. De telles prévisions ne seraient pas fiables et dépendraient d’une multitude de facteurs externes sur lesquels l’entreprise n’a aucune influence. Ces variations ne sont pas non plus pertinentes pour les perspectives relatives au résultat EPRA. ◆


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Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

102

PERSPECTIVES

Frais généraux : ces frais évoluent en ligne avec la croissance du portefeuille. À cet égard, nous poursuivons la mise en œuvre de la plateforme opérationnelle dans une optique de maîtrise des coûts, notamment avec le maintien de la marge d’exploitation élevée au-delà de 91 % (l’augmentation d’une année à l’autre est toutefois limitée vu qu’en 2020, il y a eu un coût exceptionnel de 1,5 million d’euros lié à la numérisation). Ces coûts englobent les frais de fonctionnement de WDP, principalement les salaires, le loyer des bureaux, les honoraires des conseillers externes et les coûts liés à la cotation en bourse et à la communication externe. ◆ Résultat financier : on part de l’hypothèse d’une évolution des dettes financières en fonction du programme d’investissement. Compte tenu de l’évolution des taux d’intérêt à court terme et d’un taux de couverture de 90 % sur la base de la situation au 31 décembre 2020, on s’attend pour 2021 à ce que le coût de financement global de 2,1 % baisse encore jusqu’à 1,8 %. Concernant les hypothèses, on part du principe qu’aucun emprunt n’est remboursé anticipativement et qu’aucun contrat IRS ne sera annulé anticipativement. Les coûts financiers totaux ont ensuite été diminués des intérêts capitalisés qui sont inclus dans le coût d’investissement des développements de projets existants à un taux équivalent au coût de financement global estimé1. Le coût récurent des concessions de 2,6 millions d’euros (pour les sites dont WDP ne détient pas la nue-propriété, mais l’usufruit) a également été comptabilisé dans les charges financières. ◆ Impôts : ils comprennent l’impôt des sociétés dû chaque année et le précompte mobilier sur les dividendes, en fonction du statut fiscal de chaque entité. En raison de l’incertitude quant au statut fiscal transparent de WDP Pays-Bas, les impôts ont été estimés par prudence dans le cas où WDP ne pourrait plus être qualifié de FBI. L’impact estimé est de 4 millions d’euros (soit 0,02 par action)2 ◆ Participation au résultat des joint ventures : ce résultat comprend le résultat de la joint venture luxembourgeoise, WDP Luxembourg et de la joint venture allemande, WVI. ◆

1 Pour un aperçu des projets en cours d’exécution, voir le chapitre 5. Transactions et réalisations et le chapitre 7. Résultats financiers et rapport immobilier. 2 Comme décrit au chapitre 7. Résultats financiers et rapport immobilier - Situation dans le cadre de la gestion du statut REIT aux Pays-Bas.

Prévision des résultats consolidés Sur la base des perspectives actuelles et des hypothèses ci-avant, WDP prévoit pour 2021 un résultat EPRA par action de 1,07 euro (environ 196 millions d’euros), soit une hausse de 7 % par rapport à 1,00 euro en 2020 (y compris le nombre d’actions émises via l’augmentation de capital au moyen d’un placement privé accéléré en février 2021) Sur la base des prévisions de bénéfices actuelles, WDP a l’intention de verser pour l’exercice 2021 un dividende (payable en 2022) de 0,86 euro brut par action, ce qui représente également une hausse de 7 %. Ces projections sont basées sur les connaissances et l’évaluation actuelles de la crise, bien qu’elles soient sujettes à la durée et à l’évolution de la pandémie de Covid-19 ainsi qu’à la nature et à l’efficacité des mesures d’accompagnement des autorités publiques et à la stratégie de vaccination, et sous réserve de conséquences négatives lourdes à cause de prochaines vagues de coronavirus et/ou de confinements. Il convient bien sûr de rester vigilant à l’égard de l’impact économique négatif généralement attendu à court terme.


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Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

103

PERSPECTIVES Résultats consolidés (analytique) (en euros x 1 000)

FY 2020 Actual

FY 2021 Budget

Revenus locatifs moins les coûts liés à la location

228 449

251 339

220

Produits de l'énergie solaire

16 472

17 189

Autres revenus/charges d'exploitation

-2 218

5 518

242 703

274 265

-8 325

-8 415

Indemnités de rupture anticipée de bail

Résultat immobilier Charges immobilières Frais généraux de la Société

-14 314

-14 704

Résultat d’exploitation (avant résultat sur portefeuille)

220 064

251 147

Résultat financier (hors variations de la juste valeur des instruments financiers)

-38 674

-40 554

-2 620

-9 802

-779

Impôts sur le résultat EPRA Impôts différés sur le résultat EPRA Quote-part dans le résultat des entreprises associées et co-entreprises

1 257

2 847

-4 733

-8 009

174 516

195 629

173 802 120

182 543 939

Résultat EPRA (par action)

1,00

1,07

Dividende (par action)

0,80

0,86

Intérêts minoritaires Résultat EPRA Nombre moyen pondéré d’actions

Bilan consolidé prévisionnel La projection de bilan a été établie en tenant compte de facteurs pouvant raisonnablement être estimés. Les hypothèses retenues sont les suivantes : ◆ Actif - portefeuille immobilier : il est tenu compte des investissements déjà mentionnés, à savoir les projets de construction neuve en cours d’exécution. ◆ Actif - panneaux solaires : valorisation à la juste valeur, en prenant en compte les mêmes hypothèses qu’au 31 décembre 2020, sauf pour ce qui est du prolongement du modèle d’évaluation sur un an3. ◆ Passif - capitaux propres : il est tenu compte du renforcement des capitaux propres par le biais de la distribution du dividende de 2020 sous la forme d’un dividende optionnel avec une hypothèse de prise en actions de 50 %, de l’évolution du résultat EPRA durant l’exercice 2021 et de l’amortissement des panneaux solaires. ◆ Passif - dettes financières : évolution en fonction du volume d’investissement attendu et de la partie qui sera vraisemblablement financée par des capitaux propres (notamment via les bénéfices mis en réserve et le dividende optionnel) – dans ce cadre, nous attendons un taux d’endettement inférieur à 50 % au 31 décembre 2021. Au 31 décembre 2020, WDP dispose d’une réserve de plus de 700 millions d’euros en lignes de crédit à long terme non utilisées, qui suffisent à satisfaire toutes les obligations existantes en matière d’investissement et les refinancements jusqu’au moins la mi-2022 (hors produits de l’augmentation de capital de début 2021).

3 Voir également l’annexe XIII. Autres immobilisations corporelles.


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

104

PERSPECTIVES Bilan consolidé 31.12.2020 Actual

31.12.2021 Budget

Actifs non courants

4 728 536

5 120 893

Immeubles de placement

4 566 601

4 938 297

126 719

130 611

(en euros x 1 000)

Autres immobilisations corporelles (panneaux solaires inclus) Actifs financiers non courants

6 929

6 929

Autres actifs non courants

3 940

2 640

Participations dans des entreprises associées et co-entreprises

24 346

42 416

Actifs courants

61 869

50 545

Actifs détenus en vue de la vente

15 543

_

Trésorerie et équivalents de trésorerie

11 240

11 240

Autres actifs courants

35 087

39 305

Total de l’actif

4 790 405

5 171 438

Capitaux propres

2 403 793

2 722 619

Capitaux propres - part du Groupe

2 353 935

2 650 244

49 858

72 375

Passifs

2 386 612

2 448 820

Passifs non courants

1 938 131

2 000 873

Dettes financières non courantes

1 740 284

1 790 199

Intérêts minoritaires

Autres passifs non courants

197 847

210 674

Passifs courants

448 481

447 946

Dettes financières courantes

379 170

380 068

69 311

67 879

4 790 405

5 171 438

Autres passifs courants Total du passif Taux d'endettement (proportionnel)

46,6%

44,3%

Loan-to-value

45,0%

43,0%

Plan de croissance 2019-23 Ambition revue à la hausse Dans le cadre du plan de croissance 2019-23 actuel, WDP a identifié, fin 2020, un volume d’investissement total d’un milliard d’euros, ce qui représente deux tiers du volume cumulé prévu de 1,5 milliard d’euros. L’ambition d’un résultat EPRA par action d’au moins 1,15 euro d’ici 2023 est donc à portée de main. Compte tenu du positionnement profondément ancré dans le paysage logistique, soutenu par des fondations solides, un vent arrière structurel positif, mais aussi par les nouvelles opportunités générées par la crise de la Covid-19 (comme la croissance accélérée de l’e-commerce et les investissements supplémentaires dans l’omnicanal et la résilience de la chaîne d’approvisionnement), WDP est déjà en train de formuler la prochaine étape de sa nouvelle croissance cohérente et rentable. Le volume d’investissement prévu dans le cadre du plan de croissance stratégique 201923 a été augmenté de 500 millions d’euros pour atteindre 2,0 milliards d’euros (contre 1,5 milliard d’euros auparavant) d’ici la fin 2023 – à ce moment, les investissements prévus auront augmenté au bilan et l’impact annualisé sur le résultat EPRA sera attendu en 2024. Cette croissance prévue est basée sur une croissance annuelle du portefeuille de 10 % et une augmentation annuelle de 6 % du résultat EPRA par action pour atteindre un minimum de 1,25 euro en 2024 (contre au moins 1,15 euro auparavant en 2023). Le dividende devrait évoluer de 6 % par an, en phase avec la tendance, pour atteindre 1,00 euro brut par action en 2024.

Opportunités de croissance sur le marché de la logistique grâce à l’accélération de facteurs structurels Un certain nombre de changements et de tendances fondamentaux ont accru l’importance du secteur de la logistique au cours des dernières années. Pensons à la croissance soutenue de l’e-commerce, à la demande en denrées alimentaires et en activités liées au secteur pharmaceutique, aux progrès technologiques et à la durabilité. Les réseaux de distribution ont été adaptés en conséquence et la demande


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Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

105

PERSPECTIVES

en infrastructures logistiques modernes a été confirmée et même accrue. En outre, la pandémie de coronavirus et son impact soudain ont accéléré ces facteurs clés dans le secteur de la logistique et accentué le rôle critique du secteur de la logistique, renforçant la conviction et la vision à long terme de WDP d’investir davantage. La forte demande de la part de ces secteurs est aussi visible dans la forte pénétration du marché des utilisateurs, malgré la Covid-19.

Sensibilité Le tableau ci-dessous présente un aperçu non exhaustif des facteurs externes et internes qui exercent une influence sur les principaux paramètres de l’entreprise, à savoir le résultat EPRA, le taux d’endettement et les capitaux propres. Analyse de sensibilité sur la base des chiffres consolidés au 31.12.2020

WDP estime qu’avec ses plates-formes commerciales et son positionnement en tant que promoteur et investisseur final, elle pourra encore mieux tirer profit de cette demande anticipée du marché, ce qui devrait lui permettre de se développer davantage et d’offrir des services à ses clients. WDP est convaincue que ses équipes professionnelles locales et son savoir-faire interne contribuent à une croissance cohérente et durable. En outre, la part de marché sur les marchés existants est encore relativement faible (estimée à environ 9 % au Benelux, limitée en France et à environ 21 % en Roumanie). Le marché de l’investissement dans l’immobilier logistique est devenu un marché mature au cours des dernières années en raison de l’intérêt croissant pour l’immobilier logistique. Cela est clairement visible dans la pression à la baisse sur les rendements initiaux. En outre, il existe une forte demande et une pénurie croissante de terrains. Les principaux défis à relever pour la réalisation de la croissance sont donc aussi l’acquisition de nouvelles positions foncières et le maintien de la rentabilité des projets étant donné l’environnement hautement compétitif stimulé par l’attractivité accrue de la logistique combiné à des taux d’intérêt extrêmement bas. Une réflexion créative sera dès lors plus que nécessaire et WDP observe ici aussi une série de tendances. La rareté des terrains fait que l’attention se portera, entre autres, sur les friches industrielles, les « brownfields ». Les coûts croissants des terrains obligent les acteurs de l’immobilier à trouver des solutions plus efficaces avec le client afin de réduire l’empreinte des bâtiments, notamment grâce à des constructions sur plusieurs niveaux.

∆ Inflation (en %) ∆ Résultat EPRA (en millions d’euros) ∆ Taux d’occupation (en %) ∆ Résultat EPRA (en millions d’euros)

-1,0%

-0,5%

0,0%

0,5%

-2,6

-1,3

1,3

1,0% 2,6

-1,0%

-0,5%

0,0%

0,5%

1,0%

-2,9

-1,4

1,4

2,9

-1,1%

-0,5%

0,0%

0,5%

1,0%

∆ Résultat EPRA (en millions d’euros)

-1,1

-2,2

∆ Juste valeur des investissements immobiliers (en %)

-5,0%

-2,5%

0,0%

2,5%

5,0%

2,4%

1,1%

-1,1%

-2,1%

∆ Euribor (en %)

∆ Taux d’endettement (en %) ∆ Investissements (en millions d’euros)

-100

-50

50

100

∆ Taux d’endettement (en %)

-1,1%

-0,6%

0,5%

1,1%

∆ Juste valeur des investissements immobiliers (en %)

-5,0%

-2,5%

0,0%

2,5%

5,0%

∆ Juste valeur des immeubles de placement et capitaux propres (en millions d’euros) ∆ Taux d’intérêt (en %) ∆ Juste valeur des instruments de couverture et capitaux propres (en millions d’euros)

-232,2

-116,1

116,1

232,2

-0,50%

-0,25%

0,0%

0,25%

0,50%

-46,5

-23,0

22,5

44,5


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

106

WDP Xplore Marketing numérique

lien vidéo

La stratégie de marketing de WDP se concentre toujours plus sur les applications numériques. Les projets de construction neuve sont présentés au client au moyen d’animations 3D réalistes. De plus, l’entrepôt standard de WDP est présenté dans l’outil révolutionnaire WDP Xplore, un outil virtuel à 360° qui permet au client de se déplacer dans un centre de distribution numérique.

WDP Xplore est une nouvelle expérience numérique totale qui apporte des réponses à des questions concrètes. Elle symbolise le marketing de nouvelle génération, axé sur les besoins de chaque client et déployé dans un environnement virtuel à 360°. Norbert Padt - Group Marketing Manager de WDP

Hotspots Une expérience unique WDP Xplore est une expérience unique. Les clients intéressés bénéficient d’une visite virtuelle par l’intermédiaire de l’écran d’un PC ou d’une tablette. L’intérieur et l’extérieur de l’entrepôt, les spécifications techniques, les avantages en matière de durabilité, etc. : toutes les informations prennent vie dans un environnement numérique hyperréaliste. Cet outil innovant fournit des réponses prêtes à l’emploi à toutes les questions que le client peut se poser. Où se trouvent les quais de chargement et les portails automatiques ? L’illumination est-elle suffisante, qu’en est-il de l’isolation et quelles sont les spécifications pour les énergies renouvelables ?

Des hotspots présents sur différentes infrastructures (comme les murs, les sols et les installations techniques) permettent au client de zoomer sur toutes les spécifications. Des hotspots verts mettent en outre l’accent sur les aspects liés à la durabilité : éclairage LED, contrôle de l’énergie et autres éléments. WDP Xplore symbolise une nouvelle génération de marketing orienté vers le client. Pas de brochures ternes pleines de chiffres ennuyeux, mais une expérience intégrale dans laquelle le service et le produit sont clairement visualisés. Tout est adapté aux besoins de chaque client, et assorti de contenus photographiques supplémentaires ainsi que d’informations contextuelles sur des projets de référence.


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Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

107

8. DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE

Code of Conduct

Avec respect mutuel, intégrité et éthique

Principes clairs #SpeakUp


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Stratégie

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Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

108 Diversity beyond gender

Structure de gouvernance WDP

Conseil d’Administration

Comité de gestion

Comité de rémunération

4 0

0

0

< 30 ans

30-39 ans

40-49 ans

1

2

30-39 ans

40-49 ans

0 50+ ans

< 30 ans

Âge 20 %

40 %

Compliance Manager Conseil d’Administration

Comité d’audit

50+ ans

Auditeur interne

Administrateurs délégués

Âge 60 %

Comité ESG

80 % 100 %

Corporate governance

Co-CEO 2 personnes

(Corporate) Finance Risk

Comité de gestion

CFO 1 personne

Audit International experience Real Estate

Country Managers 3 personnes

Innovation Sales & marketing

Réalisations en 2020

CTO 1 personne

ESG/Sustainability Logistics

REIT

Expertise

5

Risk Manager

Comité de nomination

7

Expertise

2

7

Assisté par une équipe de Shared Services

3 2

2

0

0-4 ans

5-8 ans

9-12 ans

Durée des mandats

+12 ans

0

3

4

Taux de présence au Conseil d’Administration 98%

Nouvelle politique de rémunération approuvée par les actionnaires le 29 avril 2020

Forte interaction entre le Conseil d’Administration et le Comité de gestion : également pendant la période de Covid-19


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Stratégie

ESG

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Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

109

DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE

Principes de gouvernance La conduite honnête et correcte des affaires est une priorité pour WDP depuis sa constitution, et ce toujours sur la base de nos valeurs fondamentales. WDP s’efforce d’appliquer les normes les plus exigeantes en matière de gouvernance d’entreprise, sur la foi de sa conviction que cela contribue à la réussite à long terme de la Société et à la protection des intérêts de toutes les parties prenantes. Le Conseil d'Administration veille à ce que les principes et processus de gouvernement d’entreprise développés à cette fin soient à tout moment appropriés pour la Société et conformes à la réglementation ou aux normes de gouvernement d’entreprise applicables. Nos principes et processus de gouvernance sont transposés dans notre Charte de gouvernance d’entreprise, notre Code d’éthique et le Dealing Code. Ces documents sont disponibles sur notre site web.

Code de référence | Code de gouvernance d’entreprise 2020 Conformément à l’article 3:6 §2 du Code des sociétés et des associations et à l’arrêté royal du 12 mai 2019 portant désignation du code de gouvernement d’entreprise à respecter par les sociétés cotées, WDP applique le Code belge de gouvernance d’entreprise 2020 (Code 2020), en tenant compte des particularités liées à la législation sur les SIR. Le Code 2020 est disponible sur le site web www.corporategovernancecommittee.be. Le code 2020 applique le principe « se conformer ou s’expliquer (comply or explain) », selon lequel tout écart par rapport aux recommandations doit être justifié. À la date du présent rapport annuel, WDP se conforme aux dispositions du code 2020, à l’exception des principes suivants : Les principes 3.19 à 3.21 du Code 2020 traitent de la désignation d’un secrétaire au sein de la Société.

Réglementation externe ♦

Code des sociétés et des associations

Législation SIR

Règlement d’Euronext

Code de gouvernance d’entreprise 2020 IFRS Réglementations comptables de l’UE Règlement européen Abus de marché

Politiques internes ♦

Statuts harte de gouvernance C d’entreprise Dealing Code mployee Code of Conduct et E Supplier Code of Conduct

Politique de rémunération

Code d’éthique

Grievance Mechanism

EXPLICATION | Au vu de la taille plutôt limitée du Conseil d'Administration et aux fins d’utiliser les ressources de la Société de la manière la plus efficace possible, le Conseil d'Administration a décidé, pour le moment, de ne pas attribuer la fonction de secrétaire à une personne spécifique. La fonction de secrétaire est exercée au sein de WDP par, d’une part, le CFO, qui assiste également aux Conseils d’administration, et par le General Counsel, disposant des compétences et des connaissances nécessaires en matière d’administration : ♦ soutenir le Conseil d'Administration et ses comités pour toutes les questions liées à l’administration de la Société ; ♦ préparation de la Charte de gouvernance d’entreprise et de la Déclaration en matière de gouvernance d’entreprise ; ♦ assurer une bonne circulation de l’information au sein du Conseil d'Administration et de ses comités et entre le management exécutif et les administrateurs non exécutifs ; ♦ consigner avec précision dans les procès-verbaux la teneur des discussions et des décisions des réunions du Conseil ; et ♦ faciliter la formation initiale et soutenir le développement professionnel si nécessaire.


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Stratégie

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Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE

Chaque administrateur peut contacter individuellement le CFO ou le General Counsel. Le principe 7.6 du Code 2020 stipule que les administrateurs non exécutifs doivent recevoir une partie de leur rémunération sous forme d’actions de la Société. EXPLICATION | WDP déroge à ce principe et n’accorde pas de rémunération en actions aux administrateurs non exécutifs. Compte tenu des montants actuels de la rémunération ainsi que du caractère indépendant des administrateurs non exécutifs, WDP est d’avis que l’octroi (d’une partie) de la rémunération en actions ne contribuerait pas nécessairement à l’objectif du Code 2020 de faire en sorte que ces administrateurs agissent dans la perspective d’un actionnaire à long terme. En tant que SIR/REIT, WDP s’efforce de générer un bénéfice et un dividende par action solides, conformément à la perspective d’un actionnaire à long terme. Depuis son entrée en Bourse en 1999, WDP met l’accent sur la création de flux de trésorerie stables à long terme, qui, conjugués avec l’obligation de distribution élevée en tant que SIR, font de WDP une alternative à part entière, rentable et liquide aux investissements directs dans l’immobilier reposant sur des revenus locatifs. Telle est la base de sa stratégie, telle que déterminée par le Conseil d'Administration, laquelle se reflète clairement aussi dans son plan de croissance ESG stratégique et opérationnel. Un aperçu de la rémunération totale des administrateurs non exécutifs figure dans le rapport de rémunération figurant dans cette Déclaration de gouvernance d’entreprise. Le principe 7.9 du Code 2020 stipule que le Conseil d'Administration doit fixer un seuil minimum d’actions que les membres du Comité de gestion doivent détenir. EXPLICATION | WDP déroge à ce principe et ne fixe pas de seuil minimum explicite pour la détention d’actions WDP par les membres du Comité de gestion. En tant que SIR/REIT, WDP s’efforce de générer un bénéfice et un dividende par action solides, conformément à la perspective d’un actionnaire à long terme. Depuis son entrée en Bourse en 1999, WDP met l’accent sur la création de flux de trésorerie stables à long terme, qui, conjugués avec l’obligation de distribution élevée en tant que SIR, font de WDP une alternative à part entière, rentable et liquide aux investissements directs dans l’immobilier reposant sur des revenus locatifs. Telle est la base de sa stratégie,

110

telle que déterminée par le Conseil d'Administration, laquelle se reflète clairement aussi dans son plan de croissance ESG stratégique et opérationnel. C’est cette stratégie qui doit être mise en œuvre sur le plan opérationnel par les membres du Comité de gestion. WDP est donc d’avis que la politique de rémunération établit un lien clair avec la création de flux de trésorerie à long terme stables et qu’elle conduit déjà les membres du Comité de gestion à agir dans la perspective d’un actionnaire à long terme. WDP encourage toutefois les membres du Comité de gestion à constituer et à maintenir une participation en actions dans WDP. Actuellement, les deux CEO ont tous deux constitué une telle participation en actions. Le rapport de rémunération figurant dans la présente Déclaration de gouvernance d’entreprise comprend un aperçu du nombre d’actions détenues par chaque membre du Comité de gestion. Il s’agit donc d’une participation constituée dans la Société à titre personnel.


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ESG

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Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE

Conseil d’Administration Situation depuis le 1er octobre 2019 À compter du 1er octobre 2019, à la suite de la transformation de WDP d’une société en commandite par actions avec gérant statutaire en une société anonyme, les administrateurs ont été nommés pour la première fois dans la Société WDP SA, qui est une entité juridiquement différente. Toutefois, il a été tenu compte lors de cette nomination des mandats des administrateurs au sein du Conseil d'Administration de l’ancien gérant, de manière à ce que : ♦ ceux-ci soient nommés pour la durée restante de leur mandat au sein de l’ancien gestionnaire ; et que ♦ pour la détermination de leur statut en tant d’administrateur indépendant (article 7:87 du Code des sociétés et des associations), les mandats d’administrateur indépendant et/ou d’administrateur non exécutif qu’ils exerçaient au sein de l’ancien gérant soient également pris en compte. Composition Principes Les statuts de WDP prévoient que la Société doit être administrée par un Conseil d'Administration composé d’au moins 3 administrateurs, nommés par l’Assemblée Générale pour un maximum de quatre ans. Le Conseil d'Administration est composé majoritairement d’administrateurs non exécutifs et compte également un nombre approprié d’administrateurs indépendants. Les status prévoient que, conformément au Code 2020, au moins trois administrateurs ont le statut d’administrateurs indépendants conformément aux critères décrits dans le Code 2020 et la présente charte de GE. En plus, l’objectif de WDP est de parvenir à un Conseil d'Administration qui est composé majoritairement d’administrateurs indépendants. Le Conseil d'Administration est composé de manière à ce que WDP puisse être administrée conformément à son statut et aux activités autorisées (telles que décrites à l’article 4 de la loi SIR).

111

Les membres du Conseil d'Administration doivent satisfaire aux exigences fixées par la réglementation applicable aux SIR, ce qui inclut une composition formée exclusivement de personnes physiques satisfaisant aux exigences des articles 14 et 15 de la loi SIR (test d’aptitude des administrateurs). Le Conseil d'Administration dans son ensemble doit être composé de manière à ce que la combinaison de l’expérience, des connaissances et des compétences de ses membres individuels lui permette de remplir son rôle aussi bien que possible. Dans son ensemble, le Conseil d'Administration doit nécessairement présenter les caractéristiques suivantes : ♦ une composition équilibrée de connaissances, de compétences et d’expérience, fondée sur les exigences d’une conduite des affaires efficace sur les marchés où la Société est active ; ♦ sa composition doit garantir qu’il fonctionne à tout moment comme un organe flexible et fonctionnel, animé par un esprit entrepreneurial ; ♦ lorsqu’il prend des décisions concernant sa composition, le Conseil d'Administration s’efforce également de respecter la diversité (concernant tant le genre que l’âge et la nationalité), ainsi que de limiter au maximum les conflits d’intérêts (futurs ou non) entre les membres et le Groupe WDP (tant sur le plan juridique, que commercial, économique et éthique). La Charte de gouvernance d’entreprise définit également les exigences qualitatives spécifiques que les membres individuels doivent posséder, à savoir une personnalité indépendante et entrepreneuriale, une réputation irréprochable et une bonne éthique commerciale. En outre, les principes suivants doivent également être respectés : ♦ le respect des exigences en matière de diversité (article 3:6 CSA) ; ♦ le respect des exigences spécifiques en matière de diversité de genre (article 7:86 CSA) ; ♦ le respect de la limite d’âge fixée à 70 ans, en ce sens que le mandat d’un administrateur expire à l’issue de l’assemblée annuelle de l’année au cours de laquelle il atteint l’âge de 70 ans, sauf décision contraire du Conseil d'Administration sur la proposition du Comité de nomination ;


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Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

112

DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE

pour les administrateurs non exécutifs : un maximum de cinq mandats d’administrateur dans des sociétés cotées en Bourse, sauf moyennant l’approbation du Conseil d'Administration (et avec l’application du principe de « se conformer ou s’expliquer »).

Droit de proposition obligatoire Les statuts de WDP prévoient un droit de proposition obligatoire pour toute personne physique, personne morale ou société (avec ou sans personnalité juridique) qui détient individuellement et directement au moins 10 % des actions de la Société, et ce dans des conditions spécifiques telles que décrites à l’article 15 des statuts de WDP. En vertu de ce droit de proposition obligatoire, Tony De Pauw a été nommé administrateur de WDP par l’Assemblée générale extraordinaire de WDP du 11 septembre 2019 avec effet au 1er octobre 2019, et ce sur la proposition de l’actuel Actionnaire de référence de la société, la société RTKA. À la date du présent rapport an-nuel, Tony De Pauw est l’unique administrateur nommé sur la base de cette proposition obligatoire. est président non exécutif indépendant du Conseil d'Administration de WDP depuis avril 2019. Il est titulaire

Composition du Conseil d’Administration au 31 décembre 2020 Le Conseil d’Administration est composé de 7 administrateurs (personnes physiques) : ♦ 2 administrateurs exécutifs, dont 1 sur proposition de l’Actionnaire de référence (la société RTKA), à savoir Tony De Pauw ; et ♦ 5 administrateurs non exécutifs, dont 4 administrateurs indépendants au sens de l’article 7:87 §1 du CSA. Le mandat de Frank Meysman en tant qu’administrateur non exécutif expire lors de l’Assemblée générale de 2021. Le Conseil d’Administration, sur l’avis du Comité de nomination, propose de reconduire le mandat de Frank Meysman en tant qu’administrateur non exécutif pour une période d’un an lors de son Assemblée Générale du 28 avril 2021. Compte tenu des vastes connaissances de Frank Meysman, de son expérience internationale et de ses contributions toujours constructives et étayées lors des réunions, le Conseil d’Administration estime que cette reconduction soutient le bon fonctionnement du Conseil d’Administration. La période d’un an tient également compte de la limite d’âge fixée dans la Charte de gouvernance d’entreprise. En cas d’approbation, son mandat court jusqu’au 27 avril 2022 et il restera également président du Comité de rémunération pendant cette période.

Administrateurs Première nomination au sein de WDP SCA

Première nomination au sein de WDP SA

Fin du mandat

Présences au Conseil d’Administration

Administrateur non exécutif

Avril 2019

Octobre 2019

Avril 2023

26/26

Nom

Qualité

Rik Vandenberghe

Indépendant

Frank Meysman

Administrateur non exécutif

Avril 2006

Octobre 2019

Avril 2021

26/26

Anne Leclercq

Administratrice non exécutive

Avril 2015

Octobre 2019

Avril 2022

26/26

Cynthia Van Hulle

Administratrice non exécutive

Février 2015

Octobre 2019

Avril 2022

26/26

Jürgen Ingels

Administrateur non exécutif

Avril 2018

Octobre 2019

Avril 2022

26/26

Tony De Pauw

Administrateur exécutif

Mai 1999

Octobre 2019

Avril 2023

23/26

Joost Uwents

Administrateur exécutif

Avril 2002

Octobre 2019

Avril 2022

26/26


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

113

DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE

Rik Vandenberghe

Autres mandats actifs au 31

Autres mandats actifs au 31 décembre

décembre 2020

2020

Sociétés cotées

Sociétés cotées

Sociétés non cotées

Sociétés non cotées

Besix Group

Argenta Bank- en Verzekeringsgroep

BESIX Infra

Argenta Assuranties

BESIX Park

Argenta Spaarbank

BESIX Real Estate Development

Fluxys Belgium

BESIX

KU Leuven (présidente du comité

Anne Leclercq

Besix Stay (président) Les News 24

Né en 1961 Kipdorpvest 60, B-2000 Antwerpen

Olympic Invest

Née en 1956

Van den Berg

Herwood 62,

Vanhout

B-1570 Tollembeek

Watpac

d’audit) UZ Leuven (présidente du comité d’audit) LRD (présidente du comité d’audit) Plexus Z.org Leuven (présidente du comité d’audit)

Compagnie Belge de Bâtiment (Président)

d’un diplôme d’ingénieur commercial de la KU Leuven. Il est, depuis avril 2017, CEO du groupe Besix, l’entreprise de construction et d’immobilier multidisciplinaire de référence active dans vingt-cinq pays sur les cinq continents. Rik Vandenberghe a débuté sa carrière

Six Construct Mandats ayant expiré au 31 décembre 2020, mais exercés à compter de 2015

est administratrice non exécutive indépendante depuis avril 2015. Elle a étudié le droit à la KU Leuven et a également obtenu un diplôme de la Kellogg School of Management et

ING Banque Belgique

où il a travaillé en étroite collaboration avec d’importants acteurs du

ING Luxembourg

Après une carrière dans différentes banques, elle a rejoint

marché immobilier et a acquis une vaste expérience internationale

Entreprises Jacques Delens Febelfin

l’Agence belge de la Dette en 1998 en tant que Director

en occupant de nombreuses fonctions de direction et en tant que

Franki Foundations Belgium

Treasury and Capital Markets. Outre son expérience en

dirigé le département Real Estate & Development Financing (199197), un département qui a en outre relevé de ses compétences

LUX T.P. Olympiades Brussels Hotel Socogetra

management général, elle a acquis, dans cette dernière fonction, des connaissances et une expertise importantes en matière de gestion financière efficace (marchés des

été membre du Comité des risques d’ING Luxembourg (2007-2013)

Actions détenues dans WDP

notable dans la politique de financement de WDP. Elle

et du Comité des risques de marché d’ING Belgique (2013-17). Son

10 000

a également effectué diverses missions pour le compte

capitaux d’emprunt), ce qui représente une valeur ajoutée

expérience en tant que président, entre autres, de Febelfin et de

d’institutions supranationales telles que le FMI, la Banque

filiales du groupe Besix et d’ING, sa connaissance de l’immobilier,

mondiale et l’OCDE.

des finances et de la Bourse, son esprit d’entreprise et son sens de l’innovation soutiennent le management de WDP et la poursuite de la croissance de l’entreprise.

2015 – Actions détenues dans WDP

Établissements Jean Wust

élargies jusqu’en 2007. En tant que directeur général, il a également

2020, bien qu’exercés à compter de

un MBA à la Vlerick Business School.

dans le secteur bancaire et a été actif chez ING pendant trente ans,

CEO d’ING Luxembourg et d’ING Belgique. Chez ING Belgique, il a

Mandats ayant expiré au 31 décembre

0


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

114

DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE

Autres mandats actifs au 31 décembre 2020 Sociétés cotées Spadel (président) Sociétés non cotées Terhills

connaissance approfondie de la Mandats ayant expiré au 31

comptabilité et de l’audit.

décembre 2020, bien qu’exercés à

Autres mandats actifs au 31

compter de 2015

décembre 2020

Grontmij (président)

Sociétés cotées

Betafence (président)

Miko (présidente du comité d’audit)

Né en 1952

JBC (président)

Sociétés non cotées

Drielindenbaan 66,

Thomas Cook Group (président)

Argen-Co

Picanol

Argenta Bank- en Verzekeringsgroep

Frank Meysman

B-1785 Merchtem

Actions détenues dans WDP 12 194

est administrateur non exécutif depuis 2006 (jusqu’en avril 2018, il était également administrateur indépendant et jusqu’en 2016, il a exercé cette fonction dans le cadre

Cynthia Van Hulle

Argenta Assuranties

Né en 1956

Mandats ayant expiré au 31

Heikant 22,

décembre 2020, mais exercés à

B-9190 Stekene

compter de 2015 –

de M.O.S.T. BV, dont il était lui-même le représentant permanent).

Frank

Meysman

a

une

Argenta Spaarbank

connaissance

Actions détenues dans WDP

approfondie et une expérience internationale (aux Pays-Bas,

est administratrice non exécutive indépendante depuis

par exemple). Il a acquis des connaissances spécifiques

février 2015. Elle est titulaire d’un doctorat en sciences

en matière de marketing et est donc à même de renforcer

économiques appliquées de la KU Leuven, où elle est

l’orientation client de WDP.

professeure à la faculté d’économie et des sciences de gestion. Elle a également étudié à l’université de Yale et

Il a occupé des postes de haut niveau dans des entreprises

à l’université de Chicago, entre autres, et a enseigné à

internationales telles que Procter & Gamble, Douwe

l’université Columbia. Elle a également été titulaire de la

Egberts et Sara Lee.

chaire Francqui à l’université de Gand. La finance d’entreprise, les restructurations et les questions de

gouvernance

forment

des

domaines

d’expertise

importants dans son travail académique. Elle possède une

0


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Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

115

DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE

Autres mandats actifs au 31 décembre 2020 Sociétés cotées Materialise

Autres mandats actifs au

Unifiedpost Group

31 décembre 2020

Sociétés non cotées

Sociétés cotées

SmartFin Capital

Willemen Groep

Sociétés non cotées

Ghelamco

Jürgen Ingels

FEB (membre du comité stratégique)

GS Pledge Co

Le Concert Olympique

Itineris Itiviti AB

Né en 1971 Clemenceaustraat 177A, B-2860 Sint Katelijne Waver

est administrateur non exécutif indépendant depuis avril 2018. Il est titulaire d’un master en sciences politiques et sociales et d’un MBA de l’université d’Anvers.

Mandats ayant expiré au

Bright Analytics NG Data Projective Pay-Nxt

Tony De Pauw Né en 1954

Vavato

Ganzenbos 5,

Mensura

B-1730 Asse

Maria DB Startups.be / Scaleups.eu Akinon Deliverect

et de technologie au sens large du terme contribue à la

Mandats ayant expiré au

croissance et à la pérennité de WDP.

31 décembre 2020, mais exercés à compter de 2015

est administrateur exécutif et CEO depuis 1999 et représente l’actionnaire de référence, à savoir la famille Jos De Pauw (via la structure de société familiale RTKA).

B_Hive Europe

Sa grande expérience et sa vaste expertise en matière

Trendminer

d’investissement et de gestion de l’immobilier (logistique)

Option

ainsi que du secteur dans son ensemble vont de pair avec

Clear2Pay

son esprit entrepreneurial.

NG Data Europe Newtec Silverfin Exellys Finsight Solutions Innovis Actions détenues dans WDP 0

compter de 2015 Ensemble Leporello

The Glue

Son expertise en matière de fintech, d’innovation numérique

31 décembre 2020, mais exercés à

Actions détenues dans WDP 71 900


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Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

116

DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE

Conseil d’Administration et comités Autres mandats actifs au 31 décembre 2020 Sociétés cotées Xior Student Housing

Conseil d'Administration

Unifiedpost Group Sociétés non cotées

Comité d'audit

Comité de nomination

Comité de rémunération

Logistics in Wallonia EPRA (membre de l’Advisory Board)

Joost Uwents Né en 1969 Hillarestraat 4A, B-9160 Lokeren

Mandats ayant expiré au 31 décembre 2020, mais exercés à compter de 2015 – Actions détenues dans WDP 168 244

Rik Vandenberghe

Frank Meysman

Anne Leclercq

Cynthia Van Hulle

Jürgen Ingels

Tony De Pauw

Joost Uwents

est administrateur depuis 2002 et administrateur exécutif et CEO depuis 2010. Il est ingénieur commercial et titulaire d’un MBA. De par son bagage bancaire, il possède une solide connaissance de l’immobilier et du financement. Avant d’être nommé CEO, il a occupé le poste de CFO de WDP pendant dix ans. Au fil des ans, il a acquis une expertise en matière de secteur logistique et de chaîne logistique. En combinaison avec son drive pour l’innovation, cet expertise soutientle développement de la stratégie durable de WDP.

Président

Membre


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Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

117

DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE

Rôle et responsabilités du Conseil d'Administration

Fonctionnement du Conseil d'Administration

Le Conseil d'Administration de WDP a le pouvoir d’accomplir tous les actes nécessaires ou utiles à la réalisation de l’objet de la Société, à l’exception des actes réservés par la loi à l’Assemblée générale.

Le Conseil d'Administration se réunit au moins six fois par an, à l’invitation du président. Les horaires des réunions sont fixés à l’avance pour toute l’année afin d’éviter les absences. Des réunions supplémentaires sont par ailleurs organisées lorsque l’intérêt social le requiert ou que 2 administrateurs au moins en font la demande.

Le Conseil d'Administration détermine la stratégie et les valeurs clés de WDP, décide de la stratégie d’investissement et de financement et veille à la qualité des dirigeants. Il rédige les états financiers de WDP, ainsi que le rapport financier annuel (y compris la Déclaration de gouvernance d’entreprise et le rapport de rémunération) et convoque les Assemblées générales de la Société. Le Conseil d'Administration décide de l’utilisation du capital autorisé. Le Conseil d'Administration décide également de la structure de direction de WDP et des compétences attribuées, individuellement ou collectivement, aux CEO et/ou aux autres membres du Comité de gestion. Enfin, le Conseil d'Administration est l’organe chargé de faciliter un dialogue effectif avec les actionnaires, notamment par le biais d’une communication transparente au moyen de communiqués de presse, du rapport annuel et d’autres canaux. Le Conseil d'Administration agissant de manière collégiale représente la Société dans tous les actes en justice et ailleurs. La Société est également valablement représentée dans tous les actes en justice et ailleurs par deux administrateurs agissant conjointement. Le Conseil d'Administration a délégué la gestion journalière aux deux CEO, chacun pouvant agir individuellement, au sens de l’article 7:121 du Code des sociétés et des associations. La Société peut également être représentée par un mandataire spécial.

Le Conseil d'Administration évaluera, au moins une fois tous les trois ans, la structure de gouvernance qu’il a choisie afin de déterminer si elle est toujours appropriée et, dans la négative, proposera une nouvelle structure de gouvernance à l’Assemblée générale. En outre, les administrateurs non exécutifs se réunissent au moins une fois par an en l’absence des CEO et des autres membres du Comité de gestion. Les CEO informent le président du Conseil d'Administration de l’avancement de toutes les questions et de tous les dossiers relevant de la compétence du Conseil d'Administration. Le président détermine l’ordre du jour des réunions en concertation avec les deux CEO. Cet ordre du jour consiste en une liste fixe de points qui sont minutieusement préparés et documentés, de manière à ce que tous les administrateurs disposent des mêmes informations en temps utile. En matière de prise de décision, les statuts de WDP stipulent que : ♦ le Conseil d'Administration ne peut délibérer et décider valablement que si la majorité de ses membres est présente ou représentée ; ♦ les décisions sont prises à la majorité simple des voix ; ♦ tout administrateur empêché ou absent peut déléguer un autre membre du Conseil d'Administration pour le représenter à une réunion du Conseil et voter valablement à sa place ; ♦ les décisions du Conseil d'Administration peuvent être prises par consentement unanime des administrateurs, exprimé par écrit.


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Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

118

DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE

Les décisions du Conseil d'Administration sont consignées dans des procès-verbaux, qui sont inclus dans un registre spécial, tenu au siège de la Société. Les procès-verbaux des réunions du Conseil d'Administration sont signés par le président et les membres du Conseil d'Administration qui en font la demande.

l’approbation du transfert des actions de WDP Luxembourg S.A. et WDP Romania Sarl à WDP Invest SA ; et la préparation et l’approbation du Document d’Enregistrement universel 2019.

Procédure de nomination Rapport d’activités du Conseil d'Administration Le Conseil d'Administration s’est réuni au cours de l’exercice 2020 à 26 reprises pour discuter principalement des points suivants : ♦ le reporting opérationnel et financier ; ♦ la politique de communication ; ♦ la stratégie et la politique d’investissement ; ♦ la politique de financement ; ♦ la composition et l’évaluation du Conseil d'Administration ; ♦ l’analyse et l’approbation du budget 2021 et l’actualisation du plan d’entreprise à 5 ans ; ♦ la stratégie de WDP en matière d’ESG et le suivi de la ESG Roadmap élaborée à cette fin ; ♦ l’analyse et l’approbation des dossiers d’investissement, de désinvestissement et de développement ; ♦ l’analyse et l’approbation des principaux contrats de crédit, tels que ceux conclus respectivement avec la Banque européenne pour la Reconstruction et le Développement (BERD) et l’International Finance Corporation (IFC) en tant que prêteurs ; ♦ la numérisation et les processus d’exploitation ; ♦ l’analyse, l’évaluation et l’adoption de certaines actions concernant des risques spécifiques tels que la pandémie de Covid-19 et le risque réglementaire lié au statut FBI ; ♦ l’approbation de la proposition d’une nouvelle politique de rémunération conforme au plan de croissance actuel ; ♦ la rédaction du rapport du Conseil d'Administration concernant l’apport en nature d’une créance (dans le cadre du dividende optionnel ) ; ♦ la réalisation des transactions précitées et la détermination des augmentations de capital qui en résultent dans le cadre du capital autorisé ;

L’Assemblée générale nomme les administrateurs qu’elle sélectionne parmi les candidats qui lui sont proposés par le Conseil d'Administration sur la recommandation du Comité de nomination, moyennant l’approbation préalable de la ou des nominations par la FSMA, comme l’exige la loi SIR. Le cas échéant, le droit de proposition obligatoire de l’actionnaire de référence est respecté lors de la nomination (comme stipulé à l’article 15 des statuts WDP). La sélection d’un nouvel administrateur s’effectue dans le cadre d’une procédure de sélection professionnelle et objective. Pour chaque nomination au Conseil d'Administration, une évaluation a lieu des compétences, des connaissances et de l’expérience préexistantes ou prérequises. Cette évaluation est initiée par le Comité de nomination en collaboration avec le président du Conseil d'Administration et le Comité de rémunération. À la lumière de cette évaluation, une description du rôle, des compétences, des connaissances et de l’expérience requis est élaborée. Sur la base de ce profil, le Comité de nomination recherche les candidats possédant les compétences requises. Le Comité de nomination examine le curriculum vitae et les références des candidats. Lors de l’établissement de la liste finale des candidats, la pertinence de leurs références est prise en compte tout comme, pour ceux qui sont déjà administrateurs, une évaluation de leurs performances. Pour les administrateurs non exécutifs, le nombre et l’importance de leurs autres engagements sont également pris en compte. Une fois les candidats identifiés, ceux-ci sont reçus individuellement par le président du Conseil d'Administration, assisté le cas échéant par un ou plusieurs membres du Comité de nomination. En tout état de cause, les candidats figurant sur la liste finale sont passés au crible par une agence de recrutement indépendante (chasseur de têtes) et, le cas échéant, une évaluation est organisée pour examiner les compétences des candidats de façon plus approfondie.


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Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

119

DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE

À la suite de la procédure susmentionnée et en fonction des recommandations du Comité de nomination, le président du Conseil d'Administration présente une liste de candidats pour la fonction d’administrateur de WDP au Conseil d'Administration pour analyse et approbation. Après la décision du Conseil d'Administration, la nomination du candidat sélectionné est soumise à l’approbation de l’Assemblée générale. Cette proposition est accompagnée d’une recommandation du Conseil d'Administration et mentionne la durée proposée du mandat ainsi que les informations pertinentes concernant les qualifications professionnelles du candidat, ainsi qu’une liste des postes qu’il occupe déjà. À toutes fins de clarté, la procédure qui précède s’applique également dans le cas le renouvellement éventuel du mandat d’un administrateur. Dès lors qu’un poste d’administrateur devient vacant, un nouvel administrateur est coopté dès que cela est possible et/ou souhaitable. La première Assemblée Générale qui suit doit confirmer le mandat de l’administrateur coopté. Président du Conseil d'Administration Le président est nommé au sein du Conseil d'Administration. Il s’agit d’une personne qui est reconnue pour son professionnalisme, son indépendance d’esprit, ses capacités d’encadrement, sa capacité à parvenir à un consensus et ses compétences en matière de communication et de gestion de réunions. Le président est responsable de la direction et du bon déroulement de la réunion du Conseil d'Administration. La fonction de président du Conseil d'Administration et celle de CEO ne peuvent être exercées par la même personne. Le président est responsable de la qualité et de la continuité du Conseil d'Administration, assure une communication efficace avec les actionnaires et fait office d’intermédiaire entre le Conseil d'Administration et les membres du Comité de gestion, garantissant une interaction professionnelle et constructive entre le Conseil d'Administration et le Comité de gestion.

Évaluation Au moins tous les trois ans, le Conseil d'Administration évalue ses propres prestations, son interaction avec (les membres du) Comité de gestion, sa taille, sa composition et son fonctionnement, ainsi que ceux de ses comités. Le processus d’évaluation se déroule sous la direction du président et fait l’objet d’un suivi du Comité de nomination. Ses objectifs sont entre autres les suivants : ♦ évaluer le fonctionnement du Conseil d'Administration ou du comité concerné ; ♦ vérifier que les questions importantes sont préparées et discutées de manière adéquate ; ♦ évaluer la contribution effective de chaque administrateur au travers de sa présence aux réunions du Conseil d'Administration ou du comité concerné et de sa participation constructive aux discussions et à la prise de décision. Dans le cadre de cet évaluation un pourcentage de présence minimal de 75% (à titre individuelle) est pris en compte, sauf s’il y a une explication satisfaisante pour un pourcentage de présence plus bas (par exemple à cause de la santé ou de la situation familiale) ; ♦ vérifier que la composition effective du Conseil d'Administration et des comités correspond à ce qui est souhaitable. L’évaluation est conduite selon une procédure formelle, facilitée ou non par des intervenants externes, conformément à une méthodologie approuvée par le Conseil d'Administration. D’une part, l’évaluation des administrateurs (en tant que membres du Conseil d'Administration et en tant que membres d’un comité) a lieu sur une base permanente, notamment par les collègues mutuellement. Si quelqu’un a des observations à formuler concernant la contribution d’un collègue administrateur en particulier, il peut l’inscrire à l’ordre du jour de la réunion du Conseil d'Administration ou du comité concerné ou en discuter avec le président du Conseil d'Administration. Le président peut alors, à sa discrétion, entreprendre les démarches nécessaires. D’autre part, tous les administrateurs sont évalués individuellement chaque année et, le cas échéant, dans l’intervalle, par le Comité de nomination, en fonction d’éléments tels que leur taux de présence aux réunions du Conseil d'Administration et des comités


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Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

120

DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE

concernés (voir ci-dessous pour le pourcentage de présence minimal), leur niveau d’intervention dans les réunions, leur engagement, leurs suggestions exprimées en dehors des réunions, l’introduction de nouvelles idées résultant de leur expérience au sein d’autres conseils ou comités, leur implication constructive dans les discussions et la prise de décision, ainsi que leur sens de l’identification et de la maîtrise des risques. Le Comité de nomination évalue également si la contribution de chaque administrateur est adaptée à l’évolution des circonstances. Le Conseil d'Administration agit sur la base des résultats de cette évaluation des prestations. Le cas échéant, cette intervention consiste à proposer la nomination de nouveaux membres, à proposer la non-reconduction de membres existants ou la prise de mesures jugées utiles au fonctionnement efficace du Conseil d'Administration. EN 2020 | En ce qui concerne le fonctionnement du Conseil d'Administration en 2020, le Comité de nomination est parvenu à la conclusion commune que la collaboration actuelle entre les administrateurs est bonne et proactive. Le comité estime également que l’interaction entre le Conseil d'Administration (par l’intermédiaire de son président) et le Comité de gestion (par l’intermédiaire de son CEO et du CFO, entre autres) fonctionne très bien et que la circulation de l’information est fluide. La nouvelle structure de gouvernance d’entreprise constitue donc déjà manifestement une base solide. Toujours pendant la pandémie de Covid-19, le Conseil a réussi à se concerter à distance, de façon régulière ainsi que ponctuelle au besoin. Ceci est dû à la structure de gouvernance d’entreprise cohérente et resserrée de WDP, ainsi qu’au haut degré d’implication et de flexibilité de chaque administrateur. Le Conseil d'Administration, sur la recommandation du Comité de nomination, conclut que chacun des administrateurs, sur une base individuelle, a rempli son mandat de manière correcte et constructive. On constate une forte implication dans les discussions et la prise de décision, faisant montre d’un sens suffisant de l’identification et de la gestion des risques. En outre, la complémentarité mutuelle des administrateurs fait d’eux un ensemble collectif fort.

Déclarations Le Conseil d'Administration de WDP déclare, sur la base des informations dont il dispose, que : ♦ il n’y a aucun lien familial entre les membres du Conseil d’Administration et ceux du Comité de gestion ; ♦ aucun administrateur, et aucun membre du Comité de gestion n’a – à tout le moins, au cours des 5 dernières années – été condamné en relation avec des délits de fraude ; ♦ aucun administrateur et aucun membre du Comité de gestion– à tout le moins, au cours des cinq dernières années – n’a fait l’objet d’accusations officielles et publiques et/ou de sanctions infligées par une autorité légale ou de surveillance(en ce compris une organisation professionnelle reconnue) ou n’a, à aucun moment, été déclaré par un tribunal inapte à agir comme membre d’organes de gestion, de direction ou de surveillance d’une société ou à intervenir dans la gestion ou l’exercice des activités d’une société ; ♦ aucun administrateur et aucun membre du Comité, de gestion – à tout le moins, au cours des 5 dernières années – n’a exercé de fonction dirigeante, de cadre de direction ou de membre d’organes de gestion, de direction ou de surveillance d’une société, au moment d’une faillite, d’une curatelle ou d’une liquidation, à l’exception de Monsieur Frank Meysman, qui était président du Conseil d'Administration du Groupe Thomas Cook au moment de la dissolution de celui-ci, le 22 septembre 2019, et de Christoffel De Witte, qui était (en sa qualité de représentant permanent de REAL ISTIC), administrateur et liquidateur dans le cadre de la liquidation volontaire de SFELK-IMMO, qui s’est clôturée le 31 octobre 2016 ; et ♦ qu’aucun contrat de gestion ou de travail n’a été conclu avec les administrateurs ou les membres du Comité de gestion qui prévoit le versement d’une indemnité de départ à la fin du contrat, à l’exception de ce qui est mentionné au Rapport de Rémunération ci-dessous.


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Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

121

DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE

Comités du Conseil d'Administration

Comité d'audit

Le Conseil d'Administration a également mis en place des comités chargés de le conseiller concernant les décisions à prendre, de veiller à ce que certaines questions soient correctement traitées et, le cas échéant, de porter certaines questions à l’attention du Conseil d'Administration.

Composition

Toutefois, la prise de décision continue de relever de la responsabilité collégiale du Conseil d'Administration. Le Conseil d'Administration a créé trois comités spécialisés au sein de WDP, chacun ayant son propre règlement intérieur : le Comité d'Audit, le Comité de nomination et le Comité de remunération. Tous les comités peuvent, à leur discrétion, inviter des membres du Comité de gestion ainsi que du personnel exécutant et dirigeant à assister aux réunions des comités et à fournir des informations et des idées pertinentes concernant leur domaine de responsabilité. En outre, chaque comité a la possibilité de s’adresser à toute personne concernée sans qu’un membre du Comité de gestion ne soit présent. Chaque comité peut également demander un avis professionnel externe, aux frais de la Société, sur des questions relevant de sa compétence spécifique. Toutefois, le président du Conseil d'Administration doit en être informé au préalable et les conséquences financières pour la Société doivent toujours être prises en compte. Après chaque réunion de comité, le Conseil d'Administration reçoit un rapport sur les conclusions et les recommandations du comité concerné ainsi qu’un feed-back oral lors d’une réunion ultérieure du conseil.

5

6

Nombre de membres

Nombre de réunions

3 2

100

%

Taux de présence

80

%

Indépendant

Présences Cynthia Van Hulle | présidente Frank Meysman Anne Leclercq Rik Vandenberghe Jürgen Ingels

6/6 6/6 6/6 6/6 6/6

Rôle et responsabilités du Comité d’audit Le Comité d’audit aide le Conseil d’Administration à s’acquitter de ses responsabilités en matière de surveillance au sens le plus large, y compris les risques.


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Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

122

DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE

Les principales responsabilités du Comité d'audit sont les suivantes : ♦ la surveillance du processus de compte rendu financier ; ♦ la surveillance de l’efficacité des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques de la Société ; ♦ la surveillance de l’audit interne et de son efficacité ; ♦ la surveillance du contrôle légal des comptes annuels et des comptes consolidés, y compris le suivi des questions et recommandations formulées par le commissaire ; ♦ l’évaluation et la surveillance de l’indépendance du commissaire. Le Comité d'audit fait régulièrement rapport au Conseil d'Administration sur l’accomplissement de ses tâches, et en tout cas lorsque le Conseil d'Administration établit les comptes annuels, les comptes consolidés et les récapitulatifs financiers destinés à la publication. Avant chaque réunion semestrielle du Conseil d'Administration, un rapport semestriel est rédigé et soumis au Comité d'audit par le commissaire. Fonctionnement du Comité d'audit Le Comité d'audit se réunit au moins cinq fois par an et à chaque fois qu’il le juge nécessaire pour exercer correctement ses fonctions, à la demande de son président, de l’un de ses membres, du président du Conseil d'Administration ou de l’un des CEO. Le président du Comité d'audit établit l’ordre du jour de chaque réunion, le cas échéant en concertation avec le président du Conseil d'Administration, ou le complète de points à ajouter à la demande éventuelle de membres du Comité de gestion. Les avis et recommandations sont adoptés à la majorité. Le président du Comité d'audit n’a pas de voix prépondérante. Au moins un membre du Comité d'audit doit disposer de l’expertise nécessaire en matière de comptabilité et d’audit et doit satisfaire aux exigences de l’article 7:87 CSA. en tant qu’administrateur indépendant. Actuellement, Cynthia Van Hulle répond à ces exigences.

EN 2020 | Le Comité d'audit a principalement traité les points suivants dans l’exercice de ses fonctions : ♦ examen trimestriel des comptes, communiqués de presse périodiques et rapports financiers ; ♦ analyse des procédures de gestion interne et des fonctions de contrôle indépendantes ainsi que de la direction effective (sur la base de l’audit interne par l’auditeur interne externe et de l’audit par le commissaire), également en vue du reporting obligatoire envers la FSMA ; ♦ suivi des évolutions juridiques et normatives. Comité de nomination Composition

7

2

Nombre de membres

Nombre de réunions

5 2

100

%

Taux de présence

57

%

Indépendant

Présences Rik Vandenberghe | Président Frank Meysman Anne Leclercq Cynthia Van Hulle Jürgen Ingels Joost Uwents Tony De Pauw

2/2 2/2 2/2 2/2 2/2 2/2 2/2


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Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

123

DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE

Rôle et responsabilités du Comité de nomination La tâche du Comité de nomination est de conseiller le Conseil d'Administration concernant les nominations des administrateurs, des CEO et des autres membres du Comité de gestion (sur la proposition du CEO).

EN 2020 | le Comité de nomination a principalement traité les points suivants dans l’exercice de ses fonctions : ♦ évaluation de la composition du Conseil d'Administration actuel ; et ♦ évaluation annuelle des membres du Conseil d'Administration.

Les principales responsabilités du Comité de nomination sont les suivantes : ♦ évaluer périodiquement la taille et la composition optimales du Conseil d'Administration et, le cas échéant, conseiller le Conseil d'Administration à ce sujet ; ♦ diriger le processus de (re-)nomination des administrateurs ; ♦ évaluer les candidats à une fonction au sein du Comité de gestion ; ♦ élaborer des plans relatifs à la succession ordonnée des administrateurs, conjointement avec le président du Conseil d'Administration ; ♦ assister le président dans le cadre de l’évaluation des prestations du Conseil d'Administration, des comités et du Comité de gestion ; ♦ pourvoir à des programmes appropriés en matière de développement des talents et de promotion de la diversité dans le leadership.

Comité de rémunération

Fonctionnement du Comité de nomination Le Comité de nomination se réunit suffisamment pour être à même d’accomplir ses missions, et ce au moins 2 fois par an. Le président du Comité de nomination peut convoquer la réunion lorsque la nécessité s’en fait sentir ou à la demande de l’un de ses membres. Le président du Comité de nomination établit l’ordre du jour de chaque réunion, le cas échéant en concertation avec le président du Conseil d'Administration, ou le complète de points à ajouter à la demande éventuelle de membres du Comité de nomination ou du Comité de gestion. Le Comité de nomination recherche le consensus. Si le Comité de nomination ne parvient pas à un consensus sur une question particulière, le président du Comité de nomination la soumet au Conseil d'Administration, en exposant les différents points de vue des membres du Comité de nomination.

Composition

5

2

Nombre de membres

Nombre de réunions

3 2

100

%

Taux de présence

80

%

Indépendant

Présences Cynthia Van Hulle Frank Meysman | président Anne Leclercq Rik Vandenberghe Jürgen Ingels

2/2 2/2 2/2 2/2 2/2


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Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

124

DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE

Rôle et responsabilités du Comité de rémunération Le rôle du Comité de rémunération est d’assister et de conseiller le Conseil d'Administration dans toutes les questions concernant la politique et les techniques de rémunération des administrateurs et des membres du Comité de gestion.

Le Comité de rémunération recherche le consensus. Si le Comité de rémunération ne parvient pas à un consensus sur une question particulière, le président du Comité de rémunération la soumet au Conseil d'Administration, en exposant les différents points de vue des membres du Comité de rémunération.

Les principales responsabilités du Comité de rémunération sont les suivantes : ♦ faire des propositions au Conseil d'Administration concernant la politique de rémunération des administrateurs, des CEO et des autres membres du Comité de gestion ; ♦ faire des propositions au Conseil d'Administration concernant la rémunération individuelle des administrateurs et des membres du Comité de gestion, en ce compris la rémunération variable et les primes pour performances à long terme, liées ou non à des actions, sous forme d’options sur actions ou d’autres instruments financiers, et les indemnités de départ, ainsi que concernant les propositions qui en résultent à soumettre par le Conseil d'Administration aux actionnaires ; ♦ évaluer les prestations des CEO et des autres membres du Comité de gestion par rapport aux objectifs de performance convenus et adresser des propositions à ce sujet au Conseil d'Administration : o Dans le cas des CEO, cela se fait sur la base d’une proposition motivée du président du Conseil d'Administration ; o Dans le cas des autres membres du Comité de gestion, cela se fait sur la base d’une proposition motivée des CEO en concertation avec le président du Conseil d'Administration ; ♦ il prépare le rapport de rémunération joint à la Déclaration de gouvernance d’entreprise par le Conseil d'Administration, telle que figurant dans le rapport annuel, et le commente lors de l’assemblée générale annuelle.

EN 2020 | le Comité de rémunération a principalement traité les points suivants dans l’exercice de ses fonctions : ♦ préparation du rapport de rémunération au 31 décembre 2019 ; ♦ proposition relative à la nouvelle politique de rémunération au Conseil d'Administration, y compris la proposition des objectifs dans le cadre des rémunérations variables pour 2020, ainsi que la rémunération individuelle pour l’exercice 2020.

Fonctionnement du Comité de rémunération Le Comité de rémunération se réunit suffisamment pour être à même d’accomplir ses missions, et ce au moins deux fois par an. Le président du Comité de rémunération peut convoquer la réunion lorsque la nécessité s’en fait sentir ou à la demande de l’un de ses membres. Le président du Comité de rémunération établit l’ordre du jour de chaque réunion, le cas échéant en concertation avec le président du Conseil d'Administration, ou le complète de points à ajouter à la demande éventuelle de membres du Comité de rémunération et/ou du Comité de gestion.

Comité de gestion Par décision du Conseil d'Administration, un Comité de gestion a été institué le 1er octobre 2019 pour agir en tant que conseiller du Conseil d'Administration. Composition Principes Les membres sont désignés par le Conseil d'Administration sur l’avis du Comité de nomination. Les membres du Comité de gestion peuvent être tant des personnes morales que des personnes physiques. S’il s’agit d’une personne morale, celle-ci doit désigner un représentant permanent unique qui la représentera aux réunions du Comité de gestion.


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

125

DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE

Le Conseil d'Administration décide de la durée du mandat de chaque membre du Comité de gestion au moment de sa nomination. La rémunération, la durée et les conditions de révocation d’un membre du Comité de gestion sont régies par une convention passée entre chaque membre du Comité de gestion et la Société (avec l’approbation du Conseil d'Administration et sur l’avis du Comité de nomination et du Comité de rémunération). Les membres du Comité de gestion choisissent l’adresse du siège social de WDP SA comme adresse de leur bureau aux fins de leur fonction au sein de WDP NV/SA.

Tony De Pauw

Composition Né en 1954

Nom

Qualité

Tony De Pauw

Co-CEO

Nous renvoyons à la description sous

Joost Uwents

Co-CEO

« Conseil d'Administration » ci-dessus.

Mickaël Van den Hauwe

Chief Financial Officer

Christoffel De Witte

Country Manager BE-LU-FR

Michiel Assink

Country Manager NL

Jeroen Biermans

Country Manager RO

Marc De Bosscher

Chief Technical Officer

Joost Uwents Né en 1969

Nous renvoyons à la description sous « Conseil d’Administration » ci-dessus.


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

126

DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE

Autres mandats actifs au 31 décembre 2020 – Mandats ayant expiré au 31 décembre 2020, mais exercés à Autres mandats actifs au 31

compter de 2015

décembre 2020

CBRE (Senior Director)

BE-REIT Association Actions détenues dans WDP Mandats ayant expiré au 31

0

décembre 2020, mais exercés à compter de 2015 – Actions détenues dans WDP 3 000

Mickaël Van den Hauwe Né en 1981

Michiel Assink Né en 1977 est devenu Country Manager pour les Pays-Bas en 2017 et dirige le bureau de WDP à Breda. Avant cela, il a passé 13 ans chez le courtier immobilier CBRE, où il a occupé plusieurs fonctions, dont entre autres celles de Business Unit Director, Senior Director Industrial & Logistics et Associate Director Capital Markets. Il est titulaire d’un diplôme de BSC

est CFO WDP depuis 2011 et est responsable des domaines Finance, Investor Relations et IT. Il a étudié à la Solvay Business School et à la VUB (Bruxelles) et est ingénieur commercial avec une spécialisation en finance. Il a commencé sa carrière dans une fonction de contrôleur chez Unilever Bestfoods Belgium, puis a rejoint Delta Lloyd-Bank Nagelmackers, où il a acquis une expérience en tant que buy-side specialist. En 2005, il a commencé à travailler en tant que sell-side analyst d’actions immobilières pour Dexia. Quatre ans plus tard, il est devenu sell-side analyst chez KBC Securities.

en économie et marketing.


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Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

127

DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE

Autres mandats actifs au 31

Autres mandats actifs au 31

décembre 2020

décembre 2020

REAL ISTIC

J.B. Top Pro Invest

BM De Witte

Vuurkruisenbizz

Comaan (co-actionnaire)

Antonino Invest Apartementele Trandafirul

Mandats ayant expiré au 31

Asta Pro Invest

décembre 2020, mais exercés à

Beltech

compter de 2015

Brabuild Invest

SFELK-IMMO

Joca Invest NBR Pro Invest SRL

Actions détenues dans WDP

Paulina Invest

0

San Carlo Invest

Christoffel De Witte

Jeroen Biermans

Né en 1967

Né en 1971

Mills Invest Lamast Invest Mandats ayant expiré au 31 décembre 2020, mais exercés à compter de 2015

est le Country Manager de WDP pour la Belgique, le

Après ses études de droit, Jeroen s’est spécialisé dans la

Luxembourg et la France depuis 2014 et, à ce titre,

gestion à l’exportation et la logistique. Il a d’abord travaillé

coordonne l’équipe commerciale et les property managers.

pendant deux ans au barreau d’Anvers, puis a occupé le

Actions détenues dans WDP

Il est titulaire d’un master en économie d’entreprise et d’un

poste d’International legal and financial controller chez

0

master en gestion immobilière. Il est également membre du

Den Braven Sealants. En 2001, Jeroen est devenu un

Royal Institute of Chartered Surveyors.

entrepreneur international par l’entremise de joint-ventures avec des partenaires roumains, néerlandais et belges.

Christoffel possède plus de 25 années d’expérience dans

Depuis 2007, il est, en tant que Country Manager et co-

le secteur de l’immobilier d’entreprise. Il a commencé sa

actionnaire, responsable de l’expansion du portefeuille

carrière comme agent immobilier, puis a rejoint l’entreprise

immobilier de WDP en Roumanie.

logistique UK REIT Segro, où il a occupé pendant 10 ans différents postes commerciaux en Belgique. Durant la période 2007-08, il a été Development Director Europe & Country Manager pour la Belgique au sein de l’entreprise américaine REIT First Industrial. Il a ensuite travaillé pendant 5 ans comme Managing Director chez le promoteur immobilier belge MG Real Estate.


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Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

128

DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE

Rôle et responsabilités du Comité de gestion Le rôle du Comité de gestion est de se concerter avec et de conseiller le Conseil d'Administration concernant la gestion journalière de WDP, toujours en accord avec les valeurs, la stratégie, la politique générale et le plan d’affaires, tels que déterminés par le Conseil d'Administration. Autres mandats actifs au 31 décembre 2020 – Mandats ayant expiré au 31 décembre 2020, mais exercés à compter de 2015 – Actions détenues dans WDP 0

Marc De Bosscher Né en 1963

est, en tant que CTO, responsable du développement de projets au sein de WDP. Il peut tabler sur de nombreuses années d’expérience dans la gestion et le développement de projets et a occupé de nombreuses fonctions dans des entreprises renommées. Il a ainsi été directeur technique chez Armonea, chef de projets chez Besix et coordinateur de projets à l’UZ Leuven. Il a également été actif sur le plan international pendant plus de 14 ans en tant que coordinateur de projets pour DEME. Après ses études en sciences appliquées (ingénieur civil, architecte), il a été assistant à l’université de Gand.

Le rôle des CEO consiste à collaborer avec les autres membres du Comité de gestion : ♦ mettre en œuvre la mission, le plan stratégique et les objectifs stratégiques WDP définis par le Conseil d'Administration ; ♦ appliquer les décisions du Conseil d'Administration, en assurant le suivi des prestations et des résultats ; ♦ assurer le compte rendu au Conseil d'Administration, entre autres concernant l’état d’avancement de toutes les questions et de tous les dossiers qui relèvent de la compétence du Conseil d'Administration. Le Conseil d'Administration a délégué la gestion journalière aux deux CEO, chacun pouvant agir individuellement, au sens de l’article 7:121 du Code des sociétés et des associations. La gestion journalière englobe tous les actes et décisions qui ne vont pas au-delà des besoins de la vie au quotidien de la Société, ainsi que les actes et décisions qui, en raison de leur moindre importance ou de leur caractère urgent, ne justifient pas l’intervention du Conseil d'Administration. ACTION 2021 | Compte tenu de la croissance et de l’internationalisation, WDP travaille actuellement sur une matrice des délégations. Dans la structure actuelle, chaque membre du Comité de gestion est individuellement responsable de certains aspects de la gestion journalière de la Société et de ses activités : ♦ le Conseil d'Administration délègue des pouvoirs spéciaux de décision et de représentation aux deux CEO ; ♦ l’octroi des pouvoirs individuels et spéciaux de décision et de représentation aux autres membres du Comité de gestion a lieu par sous-délégation émanant des deux CEO.


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Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

129

DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE

Ces délégations respectives seront publiées par le biais d’une actualisation de la Charte de gouvernance d’entreprise dans le courant de l’année 2021, dès lors que la matrice des délégations aura été finalisée. Dans l’intervalle, les règles du droit commun et du droit des sociétés s’appliquent en ce qui concerne les responsabilités et les pouvoirs de décision et de représentation du Conseil d'Administration, des CEO et des membres du Comité de gestion. Il est renvoyé à cet égard aux articles 17, 21 et 22 des statuts de WDP. Fonctionnement du Comité de gestion Le Comité de gestion se réunit sur la convocation de son président, en principe une fois par mois. Si nécessaire, le Comité peut être convoqué à tout autre moment par le président ou à la demande d’au moins deux membres. L’un des deux CEO assure la présidence du Comité de gestion. Le président du Comité de gestion peut, à sa discrétion, convier des membres de l’organisation interne de WDP ou d’autres spécialistes dans un domaine particulier aux réunions du Comité de gestion sur une base ad hoc. Si le président est absent, les membres présents désignent d’un commun accord un président ad hoc. Chaque membre peut faire inscrire des points à l’ordre du jour et chaque membre est en tout cas tenu d’inscrire à l’ordre du jour toute décision qu’il doit prendre ou qu’il a prise en relation avec les pouvoirs qui lui ont été délégués et qui présentent une importance substantielle pour la gestion journalière de la Société. Il ne peut être valablement délibéré que si tous les membres du Comité de gestion ont été invités et que la majorité d’entre eux sont présents. Les membres du Comité de gestion qui n’étaient pas présents sont informés par le président des discussions conduites en leur absence. Bien que la prise de décision soit attribuée à chaque membre du Comité de gestion individuellement ou conjointement avec un autre membre du Comité de gestion, le Comité de gestion s’efforce de parvenir à un consensus sur les différentes décisions proposées.

En tout état de cause, le Comité de gestion statue à l’unanimité quant au rapport adressé au Conseil d'Administration. Si l’unanimité ne peut être obtenue (par exemple, en ce qui concerne les points qui doivent être inclus dans le rapport du Conseil d'Administration ou en ce qui concerne la portée du reporting sur un sujet spécifique), ce point sera rapporté séparément au Conseil d'Administration, avec un résumé de chacun des points de vue au sein du Comité de gestion. Le procès-verbal de la réunion est dressé par le président ou par un secrétaire désigné au cours de la réunion. Le procès-verbal est signé par le président et par tout membre qui en fait la demande. Le Comité de gestion est représenté au Conseil d'Administration par l’un des CEO ou les deux, qui fournissent des explications par le biais du rapport approuvé à l’unanimité par le Comité de gestion. Le Comité de gestion en tant que tel n’a aucun pouvoir de représentation de la société. Évaluation du Comité de gestion Le Comité de gestion procédera annuellement à une évaluation de son propre fonctionnement, de ses pouvoirs et de ses responsabilités. Le président du Comité de gestion soumettra les résultats de cette évaluation au Conseil d'Administration et les analysera avec lui. Si nécessaire, le Conseil d'Administration peut prendre des mesures appropriées. Le Comité de gestion peut à son tour agir en fonction des résultats de l’évaluation en reconnaissant ses forces et en améliorant ses points faibles.


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Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

130

DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE

Politique de diversité

Chaque collaborateur est indispensable au succès de l’entreprise. Chaque individu est précieux. Ensemble, nous formons une équipe. Chacun avec son talent, sa culture ou sa personnalité. Chaque collaborateur est apprécié et respecté pour qui il/elle est, pour ses compétences, pour ses connaissances et pour son expérience.

La diversité sous toutes ses facettes (culturelle, de genre, linguistique, expérience professionnelle, etc.), l’égalité des chances ainsi que le respect du capital et des droits humains sont inhérents à la culture d’entreprise de WDP. La Société est convaincue que ces valeurs contribuent à une interaction équilibrée, à un enrichissement de la vision et des pensées, à l’innovation et à une ambiance de travail optimale. WDP a défini un certain nombre de lignes directrices en matière de diversité pour les membres du Conseil d'Administration et les membres du Comité de gestion. Ces lignes directrices se reflètent dans le règlement interne du Conseil d'Administration et du Comité de nomination, qui décrivent la procédure de nomination et d’évaluation des administrateurs et des membres du Comité de gestion. La composition du Conseil d'Administration et du Comité de gestion tend à parvenir à une complémentarité concernant les compétences, les connaissances, l’expertise et la diversité en matière de formation, de connaissances, de genre, d’âge, d’expérience, de nationalité, etc. Il en résulte un Conseil d'Administration dont la composition est très équilibrée sur les plans des compétences, des connaissances et d’expérience. La composition du Conseil d'Administration (2 femmes et 5 hommes) est également conforme aux dispositions légales concernant la diversité de genre (art. 7:86 CSA). Les membres du Comité de gestion représentent également une équipe équilibrée, chacun présentant l’expertise requise (voir infra pour leur curriculum vitae), certes pas sous l’aspect du genre. Il convient néanmoins de tenir compte du fait que le Comité de gestion est assisté par une équipe spécialisée dans les Services Partagés (Shared Services) d’entreprise. La Société pouvant compter sur une équipe plutôt réduite et une structure horizontale, il est plus correct d’envisager la diversité sur l’ensemble du groupe. Des précisions concernant les différentes facettes de la diversité dans ce contexte sont proposées au chapitre 4. ESG.


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

131

DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE

Rapport de rémunération Introduction Ce rapport de rémunération a été rédigé conformément aux dispositions de l’article 3:6 §3 CSA et forme une composante spécifique de la déclaration de gouvernance d’entreprise de WDP. Le rapport a également été rédigé dans l’esprit des directives non-contraignantes de la Commission européenne pour la présentation standardisée du rapport de rémunération.1 Il porte sur la période allant du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020 inclus. Ce rapport de rémunération rend compte de la rémunération et de l’application de la politique de rémunération aux membres du Conseil d’Administration et aux membres du Comité de gestion, ainsi que des performances réelles des membres du Comité de gestion par rapport aux objectifs fixés. Le 29 avril 2020, l’Assemblée Générale de WDP a approuvé la nouvelle politique de rémunération à une large majorité (97,3 % des voix présentes ont donné leur approbation). Cette nouvelle politique de rémunération prend effet le 1er janvier 2020. Le rapport de rémunération pour l’année de prestations 2019 a également été approuvé à une large majorité de 95,32 % des voix présentes et il n’y avait pas de commentaires spécifiques à prendre en compte en ce qui concerne la rémunération pour l’année de performance 2020.

En 2020, WDP a affiché un résultat robuste :

1,00 591 mio 98,6 % euro

d’euros

Bénéfice EPRA par action

Croissance du portefeuille

37

heures

1 Projet des directives au niveau de la présentation standardisée du rapport de rémunération conformément au Directive 2007/36/CE, comme modifié par Directive (EU) 2017/828, en vue de promouvoir l’engagement à long terme des actionnaires.

MSCI BBB  ISS ESG Not Prime C-

moyenne de formation par collaborateur

Training the brains

Consultez notre politique de rémunération – Corporate Governance Charter

Taux d’occupation

Transformation numérique

Notations ESG


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

132

DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE

Application de la politique de rémunération en 2020

EN ACCORD AVEC LA STRATÉGIE DE L’ENTREPRISE Avec un focus sur l’entrepreneuriat durable en tant que partenaire immobilier à long terme pour le secteur de la logistique

TRANSPARENT

SIMPLE

À l'instar de la stratégie de com-

Comme le plan stratégique de WDP

munication ouverte et transparente

toujours basé sur des

de WDP envers toutes ses parties

objectifs clairement définis

prenantes

Le montant total de la rémunération des membres non exécutifs du Conseil d’Administration correspond aux montants approuvés par l’Assemblée Générale du 29 avril 2020. Ce montant est conforme à la politique de rémunération de WDP : une rémunération d’administrateur fixe qui tient compte des responsabilités de chaque administrateur et est considérée comme suffisante pour attirer les bons profils chargés de contribuer à la stratégie de WDP.

Le montant total de la rémunération des membres du Comité de gestion pour 2020 est également conforme à la politique de rémunération. Cette rémunération se compose d’une rémunération fixe et d’une rémunération variable. ♦ La rémunération fixe est conforme aux dispositions de la politique de rémunération et aux montants définis au sein du Conseil d’Administration (sur la recommandation du Comité de rémunération) en février 2020. ♦ La rémunération variable à court et à long terme est également conforme aux dispositions de la politique de rémunération. Les critères relatifs à la rémunération variable à court et à long terme sont liés aux performances financières de WDP : EPS, croissance du portefeuille, taux d’occupation. Par conséquent, la politique de rémunération est axée sur la création de flux de trésorerie stables. En outre, la rémunération variable est liée à la réalisation des objectifs ESG de WDP, à sa politique de gestion des risques et à son déploiement à long terme. À l’occasion de l’analyse annuelle de la politique de rémunération et conformément au processus de décision prévu dans la politique de rémunération, le Conseil d’Administration a décidé le 25 janvier 2021 - sur avis du Comité de rémunération d’aligner pleinement le mode de rémunération du CFO sur celui des co-CEO, tout en tenant compte des responsabilités individuelles du CFO et de son statut de dirigeant effectif. La politique de rémunération (telle qu’approuvée par l’Assemblée Générale du 29 avril 2020) prévoyait déjà spécifiquement pour les dirigeants effectifs, à savoir les co-CEO et le CFO, l’application d’un mécanisme de récupération, une possibilité de préavis en cas de perte du statut de dirigeant effectif et une indemnité de départ en cas de révocation du dirigeant effectif dans les 6 mois suivant une offre publique d’achat. Par conséquent, le pourcentage de la rémunération fixe annuelle attribuée au CFO au titre de rémunération variable est également de 90 %, et ce, à compter de l’année de prestation 2020. Logiquement, la même pondération des objectifs de performance quantitatifs et qualitatifs est également appliquée.


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Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

133

DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE

Politique de rémunération Comité de gestion en fonction de la décision préalable du Conseil d’Administration Rémunération fixe Le Conseil d’Administration détermine annuellement la rémunération fixe sur une base annuelle en tenant compte, entre autres, des éléments suivants : ♦ fonction et responsabilités associées ♦ statut social, expérience, compétences ♦ réglementation locale ♦ benchmark réalisé par le Comité de rémunération La rémunération annuelle peut être révisée en fonction de l’évolution des paramètres qui précèdent. Rémunération variable Le Conseil d’Administration détermine chaque année la rémunération variable en fonction d’un pourcentage de la rémunération fixe annuelle. La rémunération variable annuelle en cash (c’est-à-dire le montant lié à la réalisation à 100 % des objectifs) s’élève à : ♦ pour les CEO et CFO, 90 % de la rémunération fixe annuelle ♦ pour les autres membres du Comité de gestion 80 % de la rémunération fixe annuelle.

Court terme | annuellement

Long terme | 2020-23

Paiement annuel 125% cap

Paiement différé 125% cap

Quantitatif EPS Croissance du portefeuille Taux d’occupation

Co-CEO’s et CFO

40%

20%

30%

10%

Autres membres ManCom

Qualitatif Min. 1 ESG (ICP) Min. 1 Politique de gestion des risques (ICP)

50%

25%

15%

10%

Quantitatif EPS 1,15 euro Croissance vers un portefeuille de 5 milliards d’euros MSCI: A ISS ESG Corporate Rating: Prime

Qualitatif Contribution au déploiement à long terme de WDP


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Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

134

DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE

Rémunération totale Le tableau ci-dessous présente la rémunération totale des administrateurs, des CEO et, de manière conjointe, des autres membres du Comité de gestion. Rémunération totale (en euro)

Nom | fonction

Année

Rémunération fixe Rémunération de base2

Tony De Pauw | exécutif (CEO)1 Joost Uwents | exécutif (CEO)1 Rik Vandenberghe | non exécutif (président du Conseil d’Administration) Frank Meysman | non exécutif (président du Comité de rémunération) Cynthia Van Hulle | non exécutive (présidente du Comité d'Audit) Anne Leclercq | non exécutive Jürgen Ingels | non exécutif

Rémunération variable Variables Variable sur sur plusieurs un an années

Coût de la pension3

Rémunération totale

Proportion rémunération fixe et variable

Fixe

Variable

2020

350 000

N/A

17 000

206 325

0

0

N/A

573 325

64 %

36 %

20194

312 500

N/A

16 250

160 000

160 000

102 500

N/A

751 250

44 %

56 %

2020

535 000

N/A

2 600

315 710

0

0

N/A

853 310

63 %

37 %

20194

433 750

N/A

2 750

160 000

160 000

102 500

N/A

859 000

51 %

49 %

2020

75 000

N/A

N/A

N/A

N/A

N/A

N/A

75 000

100 %

0%

20194

75 000

N/A

N/A

N/A

N/A

N/A

N/A

75 000

100 %

0% 0%

2020

35 000

N/A

N/A

N/A

N/A

N/A

N/A

35 000

100 %

20194

30 000

N/A

N/A

N/A

N/A

N/A

N/A

30 000

100 %

0%

2020

35 000

N/A

N/A

N/A

N/A

N/A

N/A

35 000

100 %

0%

20194

30 000

N/A

N/A

N/A

N/A

N/A

N/A

30 000

100 %

0% 0%

2020

35 000

N/A

N/A

N/A

N/A

N/A

N/A

35 000

100 %

20194

30 000

N/A

N/A

N/A

N/A

N/A

N/A

30 000

100 %

0%

2020

35 000

N/A

N/A

N/A

N/A

N/A

N/A

35 000

100 %

0%

20194 Comité de gestion (excl. les CEO) (conjointement)

Rémunération Avantages de présence additionels5

Items extraordinaires

2020 20194

30 000

N/A

N/A

N/A

N/A

N/A

N/A

30 000

100 %

0%

1 055 435

N/A

24 733

685 130

0

0

21 595

1 786 893

62%

38 %

N/A

N/A

N/A

N/A

N/A

N/A

N/A

N/A

N/A

N/A

1 Les administrateurs exécutifs sont rémunérés uniquement en leur qualité de CEO et non en leur qualité de membres du Conseil d’Administration. 2 La rémunération de base des CEOs et des administrateurs non exécutifs contient une indemnité de débours fixe de 3500 euros par an. 3 Les montants répertoriés ici concernent donc des cotisations d’employeur pour l’année 2020 dans l’assurance groupe de WDP (régime à cotisations définies), en plus de la rémunération variable acquise.

4 Le reporting pour l’année de prestations 2019 présente la rémunération conformément à la politique de rémunération en vigueur jusqu’à l’exercice 2019 inclus. Comme aucun Comité de gestion formel n’avait été mis en place à cette époque, aucun rapportage n’a été inclus pour 2019. 5 Ces avantages complémentaires incluent par exemple une voiture de société et un smartphone, un avantage de toute nature étant calculé pour chacun.


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Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

135

DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE

Exposé relatif aux prestations des membres du Comité de gestion

Objectifs de performance qualitatifs

La rémunération fixe des membres du Comité de gestion pour 2020, telle qu’indiquée dans le tableau Rémunération totale, est égale à la rémunération approuvée par le Conseil d’Administration en février 2020.

Le Conseil d’Administration a déterminé au moins un objectif de performance pour les membres du Comité de gestion concernant la mise en œuvre de ESG Roadmap de WDP et au moins un concernant la mise en œuvre de la politique de gestion des risques de WDP. Ces derniers pèsent à raison de 20 % (co-CEO et CFO) ou de 25 % (autres membres du Comité de gestion).

La rémunération variable annuelle s’élève à 90 % de la rémunération fixe annuelle pour les CEO et le CFO et à 80 % de la rémunération fixe annuelle pour les autres membres du Comité de gestion, sous réserve de la réalisation à 100 % des objectifs de performance. Rémunération variable à court terme Objectifs de performance quantitatifs Les objectifs à court terme fixés par WDP dans son plan de croissance 2019-23 sont soutenus en liant les objectifs de performance à court terme des membres du Comité de gestion aux performances financières de la société, et en particulier et au moins pour chacun des critères suivants : EPS, croissance du portefeuille, taux d’occupation. Ces derniers pèsent à raison de 40 % (co-CEO et CFO) ou de 50 % (autres membres du Comité de gestion). PERFORMANCE 2020 | Les critères de performance financière de WDP ont été fixés par le Comité d'audit en janvier 2021.

PERFORMANCE 2020 | Sur la base de la mise en œuvre réalisée du plan de formation interne (voire 4. ESG), la transformation numérique (voire 4. ESG) et la poursuite du développement d’un système de suivi des risques pour les clients (voire 8. Déclaration de gouvernance d’entreprise), le Conseil d'Administration a – sur l’avis du Comité de rémunération – estimé en janvier 2021 que les objectifs de performance qualitative avaient été atteints on target. Rémunération variable à long terme Les objectifs de performance à long terme ont également été liés aux résultats financiers à long terme de la Société, en particulier en termes d’EPS et de croissance du portefeuille. En outre, une partie de la rémunération est rendue tributaire de l’obtention de notations ESG spécifiques en 2023. Le choix s’est porté sur les agences de notation ESG internationalement reconnues ISS et MSCI, qui utilisent un cadre permettant de suivre un large éventail de sujets et de tendances en matière d’environnement, de société et de gouvernance ayant un impact important sur diverses industries et sociétés.

Les seuils et plafonds de performance suivants ont été utilisés pour ces critères :

Objectif 2023 Prime C

< seuil

seuil

cible

maximum

ISS ESG Corporate Rating

0

50 %

100 %

125 %

MSCI A

Sur cette base, le Conseil d’Administration - sur avis du Comité de rémunération a déterminé en janvier 2021 que les objectifs de performance quantitatifs ont dépassé l’objectif.


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Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

136

DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE

La réalisation des objectifs de performance quantitatifs et des objectifs de performance qualitatifs débouche sur le paiement suivant pour l’année de prestations 2020 : Performances des CEO et des autres membres du Comité de gestion Critères de performance

Tony De Pauw | CEO

Court terme | quantitatif (#4)

40 %

EPS

10 %

100,00 %

112,50 %

Croissance du portefeuille

10 %

112,50 %

10 %

125,00 % 117,50 %

Critères de performance

Joost Uwents | CEO

Court terme | quantitatif (#4)

40 %

EPS

10 %

100,00 %

Croissance du portefeuille

10 %

Performance mesurée vs target

Proportion Performance relative mesurée vs target

Taux d’occupation

10 %

125,00 %

Taux d’occupation

Autre(s)

10 %

117,50 %

Autre(s)

10 %

Court terme | qualitatif (#6)

20 %

Court terme | qualitatif (#6)

20 %

ESG

3 %

100,00 %

ESG

3 %

100,00 %

Politique de gestion des risques

3 %

100,00 %

Politique de gestion des risques

3 %

100,00 %

Autre(s)

14 %

100,00 %

Autre(s)

14 %

100,00 %

Long terme

40 %

on track

Long terme

40 %

on track

la période de prestations est toujours en cours

EPS

la période de prestations est toujours en cours

Croissance du portefeuille

la période de prestations est toujours en cours

Croissance du portefeuille

la période de prestations est toujours en cours

Taux d’occupation

la période de prestations est toujours en cours

Taux d’occupation

la période de prestations est toujours en cours

ESG

la période de prestations est toujours en cours

ESG

la période de prestations est toujours en cours

Autre(s)

la période de prestations est toujours en cours

Autre(s)

la période de prestations est toujours en cours

EPS

Rémunération totale variable 2020

Proportion relative

Nom

Nom

100 %

315 710 euro

Rémunération totale variable 2020

100 %

206 325 euro


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Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

137

DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE

Nom

Membres du Comité de gestion (sans les CEO)

Proportion relative1

Critères de performance

Court terme | quantitatif (#4)

50 % | 40 % 12,50 % | 10,00 %

100,00 %

Croissance du portefeuille

12,50 % | 10,00 %

112,50 %

Taux d’occupation

12,50 % | 10,00 %

125,00 %

Autre(s)

12,50 % | 10,00 %

117,50 %

ESG

25 % | 20 % 4%|3%

Politique de gestion des risques

4%|3%

Autre(s)

17 % |14 % 25 % | 40 %

Informations relatives aux actions Participations en actions des administrateurs et des membres du Comité de gestion - à titre personnel

EPS

Court terme | qualitatif (#6)

Rémunération totale variable 2020

Performance mesurée vs target

100,00 %

31.12.2020

Tony De Pauw

71 9002

Joost Uwents

168 2443

Christoffel De Witte

0

Marc De Bosscher

0

Mickaël Van den Hauwe

3 000

Michiel Assink

0

Jeroen Biermans

0

100,00 %

Rik Vandenberghe

10 000

100,00 %

Frank Meysman

12 194 0

Long terme

EPS

la période de prestations est toujours en cours

Cynthia Van Hulle

0

Croissance du portefeuille

la période de prestations est toujours en cours

Anne Leclercq

0

Taux d’occupation

la période de prestations est toujours en cours

ESG

la période de prestations est toujours en cours

Autre(s)

la période de prestations est toujours en cours

100,00 %

on track

Jürgen Ingels

À toutes fins d’exhaustivité, nous renvoyons à l’explication relative à l’écart par rapport aux recommandations du Code 2020 – principes 7.6 et 7.9.

685 130 euro

1 Selon le poste, avec une pondération pour le CFO de respectivement 40 % et 20 % pour le court terme et de 40 % pour le long terme. Les autres membres du Comité de gestion connaissent une pondération de respectivement 50 % et 25 % pour le court terme et de 25 % pour le long terme.

2 Ce chiffre correspond à un multiple de 6 fois sa rémunération de base pour 2020 (cours de clôture de l’action WDP au 31.12.2020, soit 28,26 euros). Bien entendu, Tony De Pauw détient, en tant qu’Actionnaire de référence, la majorité de sa participation dans la Société par le biais de RTKA Maatschap. 3 Ce chiffre correspond à un multiple de 9 fois sa rémunération de base pour 2020 (cours de clôture de l’action WDP au 31.12.2020, soit 28,26 euros).


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Gouvernance

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138

DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE

Indemnités de départ

Écarts dans la politique de rémunération

Il n’y a eu en 2020 aucun départ d’un membre du Conseil d’Administration ou d’un membre du Comité de gestion.

Il n’y a pas eu d’écart par rapport aux procédures prévues par la politique de rémunération en 2020 lors de la mise en œuvre de celle-ci, et aucune dérogation n’a été accordée au sens de l’article 7:89/1, § 5 CSA. Comme expliqué précédemment sous le thème « Application de la politique de rémunération en 2020 », le Conseil d’Administration a décidé, conformément au processus de décision prévu à cet effet, d’une modification non substantielle concernant le mode de rémunération du CFO.

La politique de rémunération donne un aperçu des différentes échéances de départ et des indemnités de départ prévues contractuellement avec les membres du Comité de gestion. Utilisation de droits de revendication Il n’a pas été fait usage du mécanisme de revendication prévu contractuellement dans les contrats passés avec les co-CEO et le CFO en 2020. Ce mécanisme permet à WDP de récupérer une rémunération variable en tout ou en partie auprès du bénéficiaire jusqu’à un an après son versement s’il apparaît, au cours de cette période, que le paiement a eu lieu sur la base d’informations incorrectes concernant la réalisation des objectifs de performance sous-jacents à la rémunération variable ou concernant les circonstances dont dépendait la rémunération variable et que ces informations incorrectes sont en outre dues à une fraude de la part du bénéficiaire.


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ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

139

DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE

Évolution de la rémunération et des performances de WDP 2016 vs 2015

2017 vs 2016

2018 vs 2017

2019 vs 2018

2020 vs 20191

Rémunération 2020 (montant en euro)

Rémunération totale des administrateurs - évolution annuelle en % Rik Vandenberghe | non exécutif (président du Conseil d'Administration) Frank Meysman | non exécutif (président du Comité de rémunération) Cynthia Van Hulle | non exécutive (présidente du Comité d'audit) Anne Leclercq | non exécutive Jürgen Ingels | non-exécutif

N/A 10% 10% 10% N/A

N/A 0% 0% 0% N/A

N/A 9% 9% 9% N/A

N/A 0% 0% 0% 50%2

0% 17% 17% 17% 17%

75 000 35 000 35 000 35 000 35 000

Rémunération Tony De Pauw | CEO - évolution annuelle en % Rémunération totale Rémunération de base Rémunération variable + items extra-ordinaires

14 % 7% 22 %

8% 0% 19 %

5% 3% 7%

26 % 4% 14 %

-24 % 12 % -51 %

573 325 350 000 206 325

Rémunération Joost Uwents | CEO - évolution annuelle en % Rémunération totale Rémunération de base Rémunération variable + items extra-ordinaires

14 % 10 % 22 %

17 % 15 % 19 %

7% 7% 7%

26 % 8% 14 %

-1 % 23 % -25 %

853 310 535 000 315 710

N/A

N/A

N/A

N/A

N/A

1 786 893

7% 14% 97% vs 97,50% BB vs BB D+ vs D

5% 21% 97,40% vs 97% B vs. BB D+ vs D+

7% 29% 97,50% vs 97,40% BB vs B D+ vs D+

8% 21% 98,10% vs 97,50% BBB vs BB D+ vs D+

8% 14% 98,60% vs 98,10% BBB vs BBB C- vs D+

N/A

N/A

N/A

N/A

N/A

Rémunération totale des autres membres du Comité de gestion - évolution annuelle en %3 Autres membres du Comité de gestion (excl. CEO) (conjointement) Performances de WDP EPRA EPS - évolution annuelle en % Croissance du portefeuille - évolution annuelle en % Taux d’occupation Rating MSCI ISS ESG Corporate Rating Rémunération moyenne des salariés (en ETP) - variation annuelle en %4

2020 Ratio rémunération la plus élevée d’un membre du Comité de gestion/ rémunération la plus faible des salariés (en ETP) (article 3:6 §3 CSA)5 Ratio rémunération annuelle totale CEO / rémunération moyenne employé

36,76 11,35

1 Les fluctuations parfois importantes au niveau des CEO sont entièrement dues au fait qu’une prime extraordinaire a été accordée en 2019 et qu’un décompte a eu lieu selon l’ancienne politique de rémunération. En outre, depuis 2020, une nouvelle politique de rémunération est en place avec une rémunération variable différée à long terme. 2 Cette augmentation s’explique par le fait que Jürgen Ingels a reçu en 2018 une rémunération proportionnelle à la rémunération de base pendant 8 mois puisque son mandat a débuté en avril 2018. 3 Étant donné que le Comité de gestion n’a été officiellement institué que le 01.10.2019, il sera rendu compte de l’évolution de la rémunération totale du Comité de gestion pour la première fois dans le rapport annuel 2021.

4 La rémunération moyenne des salariés est calculée sur la base des Rémunérations et avantages sociaux directs divisés par l’effectif en personnel moyen (en ETP), comme indiqué dans le Commentaire XXIV Effectif moyen du personnel et répartition des frais de personnel des comptes annuels (c.-à-d. sur une base consolidée). Cette comparaison commence en 2018 puisque WDP Romania S.R.L. a été incluse dans le périmètre de consolidation à partir du 1er janvier 2018. 5 La rémunération la plus élevée est actuellement celle de Joost Uwents. La rémunération la plus basse chez les salariés est déterminée sur la base de l’effectif en personnel (en ETP), comme indiqué dans le Commentaire XXIV. Effectif moyen du personnel et répartition des frais de personnel des comptes annuels (c.-à-d. sur une base consolidée).


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Stratégie

ESG

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Gouvernance

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140

DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE

Conflits d’intérêts

Conflits d’intérêts des administrateurs

Principe

La réglementation légale concernant les conflits d’intérêts des administrateurs (article 7:96 CSA) est applicable aux décisions ou aux opérations qui relèvent de la compétence du Conseil d'Administration dès lors que : ♦ un administrateur a un intérêt patrimonial direct ou indirect, autrement dit un intérêt ayant un impact financier ; ♦ cet intérêt est opposé à celui de la Société dans la décision ou l’opération projetée.

La Société est soumise aux dispositions du Code des sociétés et des associations et aux dispositions spéciales de la législation sur les SIR concernant une politique d’intégrité et certaines opérations visées à l’article 37 de la Loi SIR. Les administrateurs ont l’obligation de défendre les intérêts de tous les actionnaires sur une base égalitaire. Chaque administrateur agit conformément aux principes de raison et d’équité. Lorsque le Conseil d'Administration ou les membres du Comité de gestion prennent une décision, les membres ne poursuivent pas leurs intérêts personnels. En outre, ils n’utilisent pas à leur propre avantage les opportunités commerciales destinées à la Société. Les administrateurs proposés par un Actionnaire de référence (sur la base du droit de proposition obligatoire) doivent veiller à ce que les intérêts et les intentions de cet actionnaire soient suffisamment clairs et soient communiqués au Conseil d'Administration en temps utile. Les administrateurs et les membres du Comité de gestion doivent respecter tous les principes légaux et d’usage concernant les conflits d’intérêts et respecter la politique de prévention des conflits d’intérêts. En tout état de cause, WDP impose à chaque membre du Conseil d'Administration et aux membres du Comité de gestion d’éviter dans toute la mesure du possible l’apparition de conflits d’intérêts ou la perception d’un tel conflit.

En vertu de ces dispositions, les administrateurs doivent en informer les autres administrateurs avant qu’une décision soit prise. Ils doivent quitter la réunion pendant le traitement du point de l’ordre du jour concerné. Ils ne peuvent participer à la délibération, ni voter sur ce point de l’ordre du jour. Le procès-verbal décrit la déclaration et l’explication de l’administrateur concerné au sujet de la nature de ce conflit d’intérêts. En outre, la nature de la décision ou de l’opération et ses conséquences patrimoniales pour la Société sont décrites et une justification de la décision prise est consignée. EN 2020 | Tony De Pauw et Joost Uwents n’ont pas participé, en raison de leur intérêt patrimonial contraire, à la délibération et au vote concernant leur rémunération en tant que co-CEO lors du Conseil d'Administration du 17 février 2020, d’une part pour le règlement dans le cadre de l’ancienne politique de rémunération et d’autre part pour l’établissement de leurs objectifs de rémunération et de performance dans le cadre de la nouvelle politique de rémunération. La proposition du Comité de rémunération d’accorder un bonus discrétionnaire aux co-CEO entraîne les conséquences patrimoniales suivantes pour WDP : un bonus discrétionnaire en faveur de Tony De Pauw, CEO, de 102 500 EUR et un bonus discrétionnaire en faveur de Joost Uwents, CEO, également de 102 500 EUR. Les autres membres du Conseil d'Administration reconnaissent que cette rémunération de Tony De Pauw et de Joost Uwents en tant que co-CEO est dans l’intérêt de WDP, compte tenu entre autres des capacités et de l’expertise particulières de ces deux personnes, ainsi que de leurs prestations au cours des 20 dernières années.


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ESG

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Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

141

DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE

Les conséquences patrimoniales de la proposition du Comité de rémunération d’attribuer la rémunération variable pour l’exercice 2019 aux co-CEO, ainsi que de régler intégralement la rémunération variable (en partie antérieurement) acquise dans le cadre de l’ancienne politique de rémunération correspondent aux montants suivants : ♦ Tony De Pauw : rémunération variable de 320 000 euros (exercice 2019) ; ♦ Joost Uwents : rémunération variable de 320 000 euros (exercice 2019).

Conflits d’intérêts concernant des opérations avec des sociétés liées

Les autres membres du Conseil d'Administration reconnaissent que l’octroi de cette rémunération est dans l’intérêt de WDP, compte tenu entre autres des capacités et de l’expertise particulières de ces deux personnes, ainsi que de leurs prestations au cours de l’exercice précédent. Les conséquences patrimoniales pour WDP de la fixation de la rémunération des coCEO pour l’exercice 2020 correspondent aux montants suivants : ♦ Tony De Pauw : une rémunération fixe de 350 000 euros et une rémunération variable de 315 000 euros (liée à la réalisation à 100 % des objectifs) ; ♦ Joost Uwents : une rémunération fixe de 535 000 euros et une rémunération variable de 482 000 euros (liée à la réalisation à 100 % des objectifs). En outre, un délai de préavis de 12 mois en cas de résiliation unilatérale par WDP, une indemnité de départ de 18 mois en cas de résiliation du contrat par WDP ou le manager à la suite d’un changement de contrôle (sauf en cas de faute grave du manager) et une clause de non-concurrence s’appliquent. Après délibération, les autres membres du Conseil d'Administration ont décidé que la fixation de la rémunération susmentionnée est dans l’intérêt de WDP, compte tenu entre autres des capacités et de l’expertise particulières de ces deux personnes.

Le cas échéant, cette décision ou opération doit être soumise à l’évaluation préalable d’un comité d’administrateurs indépendants, assisté d’un ou plusieurs experts indépendants de son choix. Le Conseil d'Administration ne délibère sur la décision ou l’opération proposée qu’après avoir pris connaissance de cet avis.

WDP doit également se conformer à la procédure de l’article 7:97 CSA si elle prend une décision ou exécute une opération touchant : (a) aux relations de WDP avec une société liée, à l’exception de ses filiales et (b) aux relations entre une filiale de WDP et une société y liée, à l’exception des filiales de cette filiale.

EN 2020 | Cette procédure n’a pas dû être appliquée en 2020.


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Gouvernance

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142

DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE

Conflits d’intérêts fonctionnels dans le cadre de la loi sur les SIR Le régime prévu aux articles 37 et 38 de la loi SIR est applicable à WDP. L’article 37 de la loi sur les SIR renferme un régime régissant les conflits d’intérêts fonctionnels qui impose à la SIR d’informer systématiquement la FSMA dès lors que certaines personnes associées à la SIR publique agissent directement ou indirectement en tant que contreparties à une opération avec la SIR publique ou une de ses filiales, ou en retirent des avantages patrimoniaux. Les personnes dont il est question ici sont : 1. les personnes qui contrôlent la SIR publique ou y détiennent une participation ; 2. les personnes avec qui (a) la SIR publique, (b) une société du périmètre de la SIR publique, (c) les autres actionnaires d’une société du périmètre de la SIR publique sont liées ou ont une relation de participation ; 3. les autres actionnaires de toutes les sociétés du périmètre de la SIR publique ; et 4. les administrateurs, les gérants, les membres du comité de direction, les personnes chargées de la gestion journalière, les dirigeants effectifs ou les mandataires de la SIR publique ou de l’une des sociétés du périmètre ; les autres actionnaires de toute société du périmètre de la SIR publique ; et d’une des personnes visées en 1). Dans sa communication à la FSMA, la SIR doit démontrer l’intérêt de l’opération projetée pour WDP et prouver qu’elle s’inscrit dans sa stratégie. L’article 38 de la loi SIR définit les cas dans lesquels les dispositions de l’article 37 de ladite loi ne s’appliquent pas. Les opérations pour lesquelles il existe un conflit d’intérêts fonctionnel doivent être réalisées à des conditions de marché normales. Lorsqu’une telle opération concerne un bien immobilier, l’estimation de l’expert immobilier indépendant tient lieu de prix minimum contraignant (en cas d’aliénation par la SIR publique ou par ses filiales) ou de prix maximum (en cas d’acquisition par la SIR publique ou ses filiales). Pareilles opérations, ainsi que les données à déclarer, sont rendues publiques immédiatement. Elles sont exposées dans le rapport annuel et dans le rapport du commissaire.

EN 2020 | Des conflits d’intérêts fonctionnels potentiels se sont produits (tant dans le cadre de la loi SIR que dans celui de la définition plus stricte utilisée par WDP), notamment dans le contexte du dividende optionnel offert aux actionnaires le 29 avril 2020, pour lequel certains administrateurs ainsi que l’Actionnaire de référence en ont tiré un certain avantage patrimonial, en raison de leur qualité d’actionnaire de WDP. Le Conseil d'Administration a approuvé l’offre du dividende optionnel, attendu que cette opération est dans l’intérêt de WDP (l’augmentation de capital liée à l’opération renforce les capitaux propres de WDP et réduit donc son degré d’endettement (légalement limité)). Cette opération a également été réalisée à des conditions normales de marché, tous les actionnaires étant traités sur un pied d’égalité. Autres situations de conflit d’intérêts WDP applique une définition plus stricte en ce qui concerne la notion de conflit d’intérêts fonctionnel pour une matière qui relève de la compétence du Conseil d'Administration ou (d’un membre) du Comité de gestion. Plus précisément, il existe un conflit d’intérêts fonctionnel chez un membre du Conseil d'Administration ou du Comité de gestion lorsque : ♦ le membre ou l’un de ses proches parents a un intérêt de nature patrimoniale contraire à une décision ou à une opération de la Société ; ♦ une société qui n’appartient pas au groupe et dans laquelle le membre ou l’un de ses proches parents exerce une fonction d’administrateur ou de management, a un intérêt de nature patrimoniale contraire à une décision ou à une opération de la Société. Lorsqu’un tel conflit d’intérêts fonctionnel survient, la personne concernée en informera ses collègues. Ceux-ci décident ensuite si la personne concernée peut ou non prendre part au vote sur la question à laquelle se rapporte le conflit d’intérêts et si la personne concernée peut ou non assister à la discussion de cette question. EN 2020 | Aucune situation de conflit d’intérêts de ce type ne s’est présentée en 2020.


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143

DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE

Situations de conflit d’intérêts potentiel récentes À l’exception des conflits d’intérêts susmentionnés, aucun autre conflit d’intérêts potentiel ne s’est manifesté entre WDP, d’une part, et un membre du Conseil d'Administration ou un membre du Comité de gestion, d’autre part.

demandes de négociation pendant les périodes d’attente ou de fermeture. Il le fait en concertation avec le Market Disclosure Committee. La Charte de gouvernance d’entreprise prévoit également une procédure de signalement pour le cas où quelqu’un souhaiterait signaler une violation réelle ou potentielle, entre autres, du Dealing Code. EN 2020 | L’application de ces règles n’a entraîné aucune difficulté.

Règles en matière de confidentialité La Charte de gouvernance d’entreprise de WDP stipule très clairement que les membres du Conseil d'Administration, ainsi que les membres du Comité de gestion, doivent traiter toutes les informations et les documents obtenus dans le cadre de leur fonction de membre du Comité de gestion avec la discrétion requise et, en cas d’information privilégiée, avec la confidentialité requise. Règles de prévention des abus de marché En 2016, WDP a intégré les règles de comportement en matière de transactions financières dans un règlement distinct : le Dealing Code. L’objectif du Dealing Code est de sensibiliser ses destinataires à la réglementation sur les abus de marché et aux obligations en découlant qui s’imposent (i) à WDP en sa qualité d’émettrice d’instruments financiers, et (ii) à toutes les personnes qui exercent des activités au sein du Groupe WDP ou pour celui-ci et qui sont susceptibles d’avoir accès à des informations sensibles. Au travers de cette politique, WDP s’attache à prévenir l’abus de marché par les personnes en question. Le compliance officer expose le Dealing Code à chaque collaborateur, administrateur ou membre du Comité de gestion qui commence à exercer une fonction au sein de ou pour WDP – dans le cadre de la procédure d’intégration (onboarding) – et lui demande de le signer pour prise de connaissance et accord. Le compliance officer est également chargé de veiller au respect de ces règles afin de limiter le risque d’abus de marché avec information privilégiée. À cette fin, il tient à jour des listes d’initiés telles que prévues dans la réglementation européenne et suit les procédures relatives au signalement de transactions par des dirigeants ou aux

Contrôle interne Cadre WDP organise son contrôle interne et sa gestion des risques sur la base des principes de l’Enterprise Risk Management-model (ERM) développé par le COSO (Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission). Il s’agit de cartographier un environnement de contrôle, d’effectuer une analyse des risques auxquels WDP est exposée et d’estimer leur impact sur WDP, de déterminer la mesure dans laquelle WDP maîtrise ces risques et quelles mesures la société prend pour les atténuer. Enfin, une évaluation annuelle du contrôle interne est prévue. Méthode WDP applique également le modèle des trois lignes de défense (Three Lines of Defence Model). Ce modèle définit comment des responsabilités spécifiques peuvent être attribuées au sein de l’organisation de WDP en vue d’atteindre les objectifs de WDP (y compris dans le contexte du plan de croissance stratégique, financier et ESG de WDP) et de maîtriser les risques y associés. Cette manière de travailler contribue à renforcer la culture du risque, à assumer la responsabilité de la gestion des risques et du contrôle interne, et à optimiser et intégrer en permanence les fonctions de contrôle indépendantes telles qu’elles sont également mises instituées par la législation SIR (gestion des risques, conformité, audit interne).


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Gouvernance

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144

DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE

Première ligne – endossement et gestion des risques et contrôle L’entreprise elle-même endosse la responsabilité de tous les risques de ses propres processus et doit veiller à ce qu’ils soient identifiés et contrôlés effectivement. L’entreprise veille à ce que les bons contrôles aient lieu comme il se doit, à ce que l’auto-évaluation de sa propre activité soit de qualité suffisante et à ce qu’il existe une conscience suffisante des risques ainsi qu’une capacité allouée aux domaines à risque suffisante.

des comptes annuels et du processus de compte rendu financier), et conformément à la réglementation (comptable) applicable, de questions de management (qualité de la fonction de management et des services du personnel dans le cadre des objectifs de l’entreprise), ainsi que de la fonction de conformité et de la fonction de gestion des risques.

La gestion des risques fait partie intégrante de la manière dont l’entreprise est gérée. Cela va de la gestion journalière financière et opérationnelle (en ce compris le principe des quatre yeux) à l’analyse de nouveaux dossiers d’investissement, en passant par la formulation de la stratégie et des objectifs et l’intégration de procédures de prise de décision rigoureuses. La gestion des risques relève donc de la responsabilité de l’ensemble du Groupe WDP, à savoir de tous les niveaux de l’organisation, bien qu’avec des responsabilités différentes à chaque niveau.

Le Conseil d'Administration a institué en son sein un Comité d'Audit, un Comité de rémunération et un Comité de nomination. Depuis octobre 2019, il existe également un Comité de gestion.

Deuxième ligne – surveillance continue des risques et contrôle Il s’agit des fonctions qui soutiennent l’entreprise et le management en fournissant une expertise et en formulant leur propre opinion indépendamment de l’entreprise en ce qui concerne les risques auxquels WDP est confronté : fonction de gestion des risques, fonction de conformité, fonction de contrôle financier, fonction de sécurité informatique. Ces fonctions fournissent un degré d’assurance raisonnable que l’entreprise elle-même (par le biais du management de première ligne) maîtrise ses risques. La responsabilité première continue bien entendu de relever de la première ligne. À cette fin, les fonctions de deuxième ligne doivent identifier, mesurer et rapporter les risques. Troisième ligne – mise en place d’un système de contrôle indépendant L’audit interne peut être compris comme une fonction d’évaluation indépendante, intégrée à l’organisation, visant à examiner et à évaluer le bon fonctionnement, l’efficacité et l’efficience des processus, procédures et activités de WDP. Il peut s’agir, entre autres, de questions opérationnelles (qualité et adéquation des systèmes et procédures, structures organisationnelles, politiques et méthodes ainsi que moyens utilisés à l’égard des objectifs), de questions financières (fiabilité de la comptabilité,

Organisation de la Société

WDP dispose actuellement de trois plateformes opérationnelles : Belgique/Luxembourg/ France, Pays-Bas et Roumanie. Les fonctions suivantes sont exercées dans chaque plateforme : Sales & Business Development, Property Management, Contracting, Back Office. Ces équipes peuvent compter sur le soutien des services suivants : Project development, Finance, IT, Investor Relations, Legal, Marketing, Human Resources et Administration. Cette structure est représentée dans un organigramme et les tâches sont clairement réparties en interne. Nonobstant la professionnalisation et le renforcement considérables des équipes ces dernières années (au vu de la croissance de la société), la taille de l’équipe reste limitée, une structure trop lourde et trop formaliste devant être évitée, compte tenu entre autres de la nature des activités de la société. Une certaine flexibilité, par laquelle certaines personnes doivent se substituer à d’autres pour certaines tâches, en fonction des besoins du moment, reste incontournable. Toutefois, les responsabilités sont rigoureusement définies et les affaires en cours sont contrôlées sur la base d’une concertation permanente quotidienne. Les fonctions de contrôle indépendantes, telles qu’elles sont également instituées par la législation SIR, sont remplies de manière appropriée et proportionnée, toujours en fonction de la nature, de la taille et de la complexité des activités de WDP.


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145

DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE

L’exercice de la fonction de conformité indépendante est, sur la base d’un mandat à durée indéterminée, assuré par le General Counsel de WDP, Johanna Vermeeren. Le compliance officer rend compte directement au CEO, Joost Uwents. Le rôle de gestionnaire des risques au sein de WDP est assumé par le CFO, Mickaël Van den Hauwe, sur la base d’un mandat à durée indéterminée. Le gestionnaire des risques rend directement compte au Comité d'Audit. WDP a confié la fonction d’audit interne à une personne morale externe en désignant un consultant indépendant, à savoir BDO Risk & Assurance Services SCRL, représenté de manière permanente par une seule et même personne physique, M. Christophe Quiévreux. Pour WDP, Rik Vandenberghe, dans sa fonction de responsable final de l’audit interne, est chargé de superviser la fonction d’audit interne dont l’auditeur interne externe a été chargé.

Les dirigeants effectifs (Joost Uwents, Tony De Pauw et Mickaël Van den Hauwe) sont responsables de l’organisation du contrôle interne, et ce sous la supervision du Conseil d'Administration de WDP. Éthique WDP jette les bases de son Code de conduite des employés (Employee Code of Conduct) pour souligner la manière dont ils sont censés agir pour ou au nom de WDP. Le Code de conduite renforce l’engagement de chacune et de chacun au sein de #TeamWDP, indépendamment du type de contrat ou du lieu de travail, à contribuer à la mise en place d’une culture d’entreprise forte. Une culture fondée sur le respect mutuel, l’intégrité et l’éthique. Organisation du contrôle interne – Comité d'audit Outre l’organisation générale des structures de contrôle interne, le Comité d'audit a une tâche spécifique concernant le contrôle interne. Il aide le Conseil d'Administration à s’acquitter de ses responsabilités en matière de surveillance au sens le plus large, y compris les risques. Les responsabilités, la composition, les pouvoirs et le fonctionnement de ce Comité d'audit sont décrits dans le mandat du Comité d'audit, disponible dans la Charte de gouvernance d’entreprise.

Analyse des risques et activités de contrôle Le management a, en collaboration avec l’auditeur interne externe, identifié une liste de risques qui ont été classés en différentes catégories. Le CFO, agissant en tant que gestionnaire des risques (risk manager), effectue une analyse et une évaluation de ces risques sur une base trimestrielle dans les différents départements et pays, en prêtant attention à l’impact négatif potentiel, à la valeur attendue en termes de réalisation du risque, ainsi qu’au degré de maîtrise du risque. Ceci a lieu en collaboration avec le compliance officer. Le résultat de l’analyse et de l’évaluation trimestrielles des risques est formalisé, sous la supervision du gestionnaire des risques, dans un document de ‘key risk reporting’, qui est discuté en détail au sein du Comité de gestion. Le cas échéant, l’évaluation est rectifiée puis soumise au Comité d'audit et au Conseil d'Administration pour information et avis. Le Comité d'audit et l’ensemble du Conseil d'Administration, en tenant compte de l’apport du risk manager, procèdent à une évaluation trimestrielle des risques auxquels l’entreprise est exposée et prennent les décisions qui s’imposent sur la base de cette évaluation (par exemple en ce qui concerne la détermination de la stratégie de couverture des taux d’intérêt, l’évaluation des risques liés aux locataires, etc.). L’analyse des risques est également communiquée de manière transparente aux actionnaires (et aux autres parties prenantes) sur une base ad hoc et par le biais de rapports périodiques. Le rapport annuel comprend également une liste des facteurs de risque spécifiques et matériels, ainsi que leur description et une estimation de l’impact potentiel de ces risques. Activités de contrôle Des contrôles sont effectués dans les différents départements de la Société en réponse aux risques identifiés, comme présenté au chapitre 9. Facteurs de risque.


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DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE

Activités de contrôle opérationnel ♦ Loyer : suivi constant de l’inoccupation, des dates d’expiration des baux et des risques et opportunités de revenus locatifs, suivi constant du portefeuille de clients et analyse régulière de la solvabilité des clients. Vérification mensuelle des montants et de la validité des garanties locatives de tous les locataires. ♦ Portefeuille immobilier : maintien d’une saine répartition du portefeuille sur différentes dimensions, telles que les clients, les types de bâtiments et les emplacements, ainsi que préservation en permanence de la qualité et de la durabilité du portefeuille. Cette gestion est assurée sur la base de rapports internes fréquents ainsi que par la collaboration avec des partenaires de construction, des architectes et des bureaux d’ingénieurs renommés. ♦ Pour chaque engagement de la Société à l’égard de tiers, le principe de la double signature (principe des quatre yeux) est appliqué dans les limites des délégations de pouvoir, tant pour l’achat de biens immobiliers, que pour les mises en location, les commandes de toute nature ou les approbations de factures et de paiements. ♦ En ce qui concerne les processus opérationnels pour le portefeuille existant et les nouveaux investissements, on procède selon des flux de travail harmonisés au sein du Groupe WDP et régulièrement audités. Activités de contrôle financier ♦ Budget : exécution d’une analyse de variation approfondie sur une base trimestrielle (période actuelle vs période précédente) et actualisation de celle-ci par le Comité d'audit et le Conseil d'Administration. ♦ Politique d’achat : chaque commande doit être précédée d’un bon de commande et doit ensuite être approuvée par la validation de la facture via un flux d’approbation numérique avec journal d’audit et application du principe des quatre yeux. ♦ Pack ERP : WDP travaille avec SAP Real Estate pour la comptabilité, le contrôle et le reporting. SAP comprend tous les aspects comptables et financiers ainsi que tous les aspects liés aux activités immobilières de WDP (par ex. le suivi des baux locatifs, les comptes de charges, les commandes, les achats, le suivi budgétaire des projets de construction nouvelle, etc.). ♦ Coût de financement : suivi de la sensibilité du coût des dettes en relation avec les taux d’intérêt sur la base de modèles internes et à l’aide de logiciels.

Information et communication financières Le processus d’élaboration de l’information financière est structuré sur la base de tâches et de calendriers prédéterminés à respecter. WDP utilise une liste de contrôle détaillée incluant un aperçu de toutes les (sous-)tâches à effectuer dans le cadre de la clôture annuelle, semestrielle et trimestrielle des comptes de WDP (par entité au niveau individuel et au niveau consolidé pour le Groupe). Chaque tâche est liée à un responsable au sein du département financier, ainsi qu’à un calendrier à respecter. Grâce à cette liste de contrôle, tout le monde au sein du département financier sait quelles tâches doivent être effectuées et pour quelle échéance. Cette liste de contrôle est articulée autour des dimensions suivantes : les types d’activités sont répartis comme suit : préclôture, clôture, consolidation, reporting interne et externe, audit ; ♦ ensuite, aux fins d’assurer un processus de clôture et de consolidation effectif, chaque compte du bilan et du compte de résultat est lié à une tâche spécifique associée à un code de transaction SAP et une description ; ♦ les tâches sont dédoublées autant que possible et liées à des échéances concrètes, avec une personne responsable par tâche (ainsi qu’un back-up) au sein du département financier. En outre, à chaque fois que cela est possible et dans toute la mesure du possible, nous tâchons d’avancer les tâches, à avoir de les faire passer avant la date bilantaire effective, afin de garantir la rapidité et surtout la qualité du processus ; ♦ ce qui précède est également lié à des modèles standardisés servant au contrôle et de base aux dossiers d’audit ; ♦ la procédure qui précède est suivie pour WDP et ses filiales. ♦

Afin de permettre un déroulement efficace du processus d’audit, une réunion de préaudit est systématiquement organisée avant la date du bilan avec le commissaire pour analyser toutes les évolutions importantes et les points d’attention spécifiques de la période écoulée. Une fois que toutes les tâches comptables ont été parachevées et intégrées dans l’ensemble de consolidation et de reporting, les chiffres sont contrôlés par le CFO.


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DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE

Ce contrôle consiste en grande partie en : ♦

♦ ♦

une analyse de variation entre les chiffres réels et les chiffres budgétés (les chiffres budgétés sont établis une fois par an et mis à jour tous les trimestres sur la base d’une prévision) ; une analyse de variation entre les chiffres réels et les chiffres historiques ; et une analyse ad hoc de la totalité des montants et des entrées comptables importants.

Parties impliquées dans l’évaluation du contrôle interne La qualité du contrôle interne est évaluée au cours de l’exercice par : ♦

Une fois ces contrôles effectués, les chiffres sont présentés aux CEO de WDP et arrêtés en concertation avec le CFO. Les rapports trimestriels, semestriels et annuels, en ce compris les communiqués de presse y afférents, sont soumis aux et analysés par le Comité d'audit et le Conseil d'Administration, qui les approuvent en vue de leur publication. Les rapports de compte rendu financier sont établis conformément aux normes internationales d’information financière (International Financial Reporting Standards, IFRS), telles qu’acceptées au sein de l’Union européenne, et aux prescriptions légales et administratives applicables en Belgique. Ces normes comprennent toutes les normes et interprétations nouvelles et révisées publiées par l’International Accounting Standards Board (IASB) et l’International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC). Des moments de concertation avec le commissaire sont prévus régulièrement, tout comme les formations nécessaires, pour les responsables concernés au sein de l’organisation afin d’assurer la conformité aux normes comptables (modifiées). Les chiffres annuels (champ complet) et semestriels (champ limité) sont audités par le commissaire. Les chiffres trimestriels ne sont pas audités par le commissaire.

le commissaire : d’une part dans le cadre de l’audit des chiffres semestriels et annuels et d’autre part dans le cadre de l’examen annuel des processus et procédures sousjacents. Ainsi, un audit informatique a été réalisé en 2020 à l’aide d’un outil d’analyse des données (DFACT). Cet outil vous permet de mieux comprendre les systèmes de contrôle et processus opérationnels internes. Nous renvoyons pour le reste au rapport du commissaire (voir chapitre 13. Annexes - Vérification externe - Rapport du commissaire concernant les comptes annuels). Les systèmes de contrôle interne des principales questions d’audit, à savoir la valorisation des immeubles de placement, ont été analysés. Sur la base des recommandations du commissaire, le processus est adapté si nécessaire ; le Comité d'audit : comme mentionné précédemment, le Comité d'audit a une tâche spécifique en ce qui concerne le contrôle interne et la gestion des risques de WDP. Le Conseil d'Administration supervise l’exécution des tâches du Comité d'audit à cet égard, entre autres par le biais du compte rendu du Comité d'audit à l’ensemble du Conseil d'Administration ; et l’audit interne : l’entreprise a désigné un auditeur interne externe comme fonction de troisième ligne au sein de la structure de contrôle interne. Dans le cadre d’un cycle de trois années, tous les processus opérationnels critiques sont audités. En outre, la fonction de conformité, la fonction de gestion des risques et au moins un processus spécifique additionnel font l’objet d’un audit interne annuel. En 2020, un audit interne a eu lieu concernant les processus d’entreprise et les documents d’approbation dans ce cadre.


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DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE

148

Information en vertu de l’article 34 de l’arrêté royal du 14 novembre 2007

Conventions d’actionnaires connues de WDP et pouvant donner lieu à des restrictions du transfert de titres et/ou de l’exercice du droit de vote

Conformément à l’article 34 de l’arrêté royal du 14 novembre 2007 relatif aux obligations des émetteurs d’instruments financiers admis à la négociation sur un marché réglementé, WDP fournit une liste et, le cas échéant, des notes explicatives sur les éléments suivants, pour autant que ces éléments soient de nature à produire un effet en cas d’offre publique d’achat.

À la connaissance de WDP, il n’existe pas de conventions d’actionnaires qui pourraient donner lieu à des restrictions du transfert de titres et/ou de l’exercice du droit de vote.

La structure capitalistique

En ce qui concerne les règles de nomination et de remplacement des membres du Conseil d'Administration, il est renvoyé au commentaire proposé dans ce chapitre 8. Déclaration de gouvernance d’entreprise ainsi qu’à l’article 14 des statuts de la Société, qui stipule que les administrateurs sont nommés par l’Assemblée générale pour une période de quatre ans en principe et qu’ils peuvent être révoqués par elle en tout temps. Le cas échéant, conformément à l’article 15 des statuts, le droit de nomination obligatoire du ou des Actionnaires de référence doit être respecté au moment de la nomination.

Le capital de WDP au 31 décembre 2020 s’élève à 200 171 459,04 euros et est représenté par 174 713 867 actions ordinaires, représentant chacune 1/174 713 867 du capital. Chaque action est entièrement libérée et nominative ou dématérialisée. Aucune de ces actions ne donne droit à un quelconque droit de vote spécial ou à d’autres droits. Chacune de ces actions donne droit à une voix à l’Assemblée générale.

Règles de nomination et de remplacement des membres de l’organe d’administration et concernant la modification des statuts de WDP

Restrictions légales, statutaires ou conventionnelles au transfert de titres La cession des actions de WDP n’est soumise à strictement aucune restriction légale ou statutaire. Toutes les actions de WDP sont cotées sur Euronext Bruxelles et Amsterdam.

En ce qui concerne la modification des statuts de la Société, il est renvoyé à la législation SIR, en vertu de laquelle tout projet de modification des statuts doit être préalablement soumis à l’approbation de la FSMA. En outre, l’article 31 des statuts et les dispositions du Code des sociétés et des associations s’appliquent.

Droits de contrôle spéciaux Aucun droit de contrôle spécial n’a été accordé à certain(e)s (catégories d’) actionnaires. Mécanisme de contrôle de tout plan d’actionnariat des salariés lorsque les droits de contrôle ne sont pas exercés directement par les salariés WDP n’a pas de plan d’actionnariat pour les salariés. Restrictions légales ou statutaires à l’exercice du droit de vote Il n’y a aucune restriction légale ou statutaire au droit de vote.

Les pouvoirs de l’organe d’administration, notamment la possibilité d’émettre ou de racheter des actions Conformément à l’article 8 des statuts de la société, le Conseil d'Administration est autorisé, dans les limites des dispositions impératives du droit des sociétés applicable, à augmenter le capital aux dates et conditions qu’il fixera, en une ou plusieurs fois, à concurrence d’un montant maximum de : ♦ I. 98 811 320,55 euros, si l’augmentation de capital à réaliser se rapporte à une augmentation de capital par apport en numéraire avec la possibilité d’exercice par les actionnaires de la Société du droit de préférence ou du droit d’allocation irréductible (au sens de la loi SIR) ; et


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149

DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE

II. 98 811 320,55 euros, si l’augmentation de capital à réaliser se rapporte à une augmentation de capital dans le cadre de la distribution d’un dividende optionnel ; et ♦ III. 19 762 264,11 euros, si l’augmentation de capital à réaliser se rapporte à (a) une augmentation de capital parapport en nature ou (b) une augmentation de capital par apport en numéraire sans la possibilité d’exercice par les actionnaires de la Société du droit de préférence ou du droit d’allocation irréductible (au sens de la loi SIR), ou (c) toute autre forme d’augmentation de capital ; étant entendu que le capital dans le cadre de cette autorisation ne pourra pas être augmenté d’un montant supérieur à celui du capital à la date de l’Assemblée générale extraordinaire qui approuve l’autorisation, à savoir le 29 avril 2020. ♦

Cette autorisation est reconductible. À la date du présent rapport annuel, le Conseil d’Administration a déjà eu deux fois recours à l’autorisation qui lui a été donnée d’augmenter le capital et donc, à cette date du présent rapport annuel, le solde disponible du capital autorisé s’élève à : ♦ I. 98 811 320,55 euros, si l’augmentation de capital à réaliser se rapporte à une augmentation de capital par apport numéraire avec la possibilité d’exercice par les actionnaires de la Société du droit de préférence légal ou du droit d’allocation irréductible (au sens de la loi SIR) ; ♦ II. 98 811 320,55 euros, si l’augmentation de capital à réaliser se rapporte à une augmentation de capital dans le cadre de la distribution d’un dividende optionnel ; ♦ III. 11.528.523,82 euros, si l’augmentation de capital à réaliser se rapporte à (a) une augmentation de capital par apport en nature ou (b) une augmentation de capital par apport en numéraire sans la possibilité d’exercice par les actionnaires de la Société du droit de préférence légal ou du droit d’allocation irréductible (au sens de la loi SIR), ou (c) toute autre forme d’augmentation de capital ; étant entendu que le capital dans le cadre du capital autorisé ne peut jamais être augmenté, au total, d’un montant supérieur à 197 622 641,10 euros pendant la période d’habilitation de cinq années.

En vertu de l’article 11 des statuts, WDP peut acquérir, prendre en gage et vendre ses propres actions et les certificatsy afférents, conformément au droit des sociétés applicable. En outre, le Conseil d'Administration est habilité, pour une période de cinq années à compter du 11 septembre 2019, à : ♦ acquérir et prendre en gage des actions et certificats y afférents de la Société à un prix ou une contrevaleur minimums de 0,01 euro et à un prix ou une contrevaleur maximums équivalents à 125 % du cours de clôture du jour de négociation précédant la date de la transaction, sans que la Société ne puisse détenir d’actions et de certificats y afférents de la Société qui représentent plus de 10 % du nombre total d’actions ; ♦ aliéner des actions et certificats y afférents de la Société, entre autres en faveur d’une ou plusieurs personnes spécifiques autres que le personnel, à un prix ou une contrevaleur minimums équivalents à 75 % du cours de clôture du jour de négociation précédant la date de la transaction. Au 31 décembre 2020, WDP ne détenait aucune action propre. Contrats importants auxquels WDP est partie et qui prennent effet, sont modifiés ou expirent en cas de changement de contrôle de WDP après une offre publique d’achat L’Assemblée générale du 29 avril 2020 a approuvé la clause de changement de contrôle dans le cadre (i) du contrat de crédit conclu par la Société le 24 octobre 2019 avec la Banque Européenne du Crédit Mutuel (BECM), (ii) du contrat de crédit conclu par la Société le 23 décembre 2019 avec la Caisse d’Épargne et de Prévoyance Hauts de France, (iii) de l’émission d’obligations que la Société a conclue le 9 mars 2020 avec MetLife Investment Management Limited, LLC et MetLife Investment Management Limited (iv), et du contrat de prêt que la Société a conclu le 31 mars 2020 avec la Société Financière Internationale.


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150

DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE

Contrats conclus entre WDP et ses administrateurs ou salariés qui prévoient des indemnités si, à la suite d’une offre publique d’achat, les administrateurs démissionnent ou doivent être révoqués sans motif valide ou qu’il est mis fin à la relation de travail du salarié. Les contrats conclus avec les co-CEO et avec le CFO prévoient une clause stipulant que, s’il est mis fin à la convention de management avec la personne concernée

Structure de l’actionnariat WDP

24 %

76 %

Famille

Free-float

Jos de Pauw

dans les six mois à dater d’une offre publique de rachat par une des parties, sans que l’on ne puisse invoquer une faute grave, les personnes concernées ont droit à une indemnité de départ de 18 moispour les co-CEO et de 12 mois pour le CFO. Les contrats passés avec les autres membres du Comité de gestion et les salariés de WDP ne comportent aucune clause contractuelle de ce type.

3 % AXA Investment Managers

5 % Sociétés liées à BlackRock


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WDP Rapport annuel 2020

151

DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE

Structure du Groupe

WDP SA

100 % WDP France SARL

100 %

100 %

WDP Nederland N.V.

100 %

I Love Hungaria SA

WDP Invest SA

Joint-venture à 50-50 % avec L.I.F.E. SA

100 % WDP Development NL N.V.

55 % WDP Luxembourg SA

80 % Warehouses De Pauw Romania S.R.L

50 % WVI GmbH

Une joint-venture Un partenariat Une joint-venture à 55-45 % avec les à 80-20 % à 50-50 % avec VIB pouvoirs publics avec Jeroen Biermans, Vermögen AG luxembourgeois entrepreneur et spécialiste de la Roumanie

100 %

Eurologistik 1 Freehold BV

29 %

WDPort of Ghent Big Box SA Joint-venture WDP SA 29 %, Sakolaki SA (holding englobant Overstock Home, Overstock Garden et X2O Salles de Bains) 51 % et Vendis Capital 20 %


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152

9. FACTEURS DE RISQUE

Un CD agréable résout le problème de la pénurie de main-d'œuvre logistique

Les collaborateurs sont ainsi heureux de venir travailler

Détente Luminosité Aspect verdoyant


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153

FACTEURS DE RISQUE

Compte tenu de l’entrée en vigueur le 21 juillet 2019 du Règlement sur les prospectus, seuls les facteurs de risque décrits qui sont considérés par la Société comme spécifiques et significatifs pour WDP sont repris ci-après. Les risques non spécifiques, c’està-dire ceux qui ne concernent pas uniquement une entreprise comme WDP, mais sont plutôt liés, par exemple, à la conjoncture générale ou au commerce au sens large, ne sont donc pas repris dans le présent aperçu. Pour chaque risque, il a été tenu compte de son effet négatif sur la Société et de la probabilité de sa survenance. Les facteurs de risques les plus significatifs sont présentés en premier dans l’ordre des facteurs de risque par (sous-)catégorie. WDP mène une politique de risque sur laquelle vous trouverez plus d’informations dans le chapitre 8. Charte de gouvernance d’entreprise et qui se reflète dans la stratégie de notre entreprise (chapitre 3. Stratégie et création de valeur) et est confirmée tout au long du présent rapport annuel.

Activités de l’entreprise et marché

Marché de l'investissement en immobilier logistique et semi-industriel Le marché de l’investissement dans l’immobilier logistique et semi-industriel peut subir un impact négatif par la baisse de la demande d’immobilier de la part des investisseurs immobiliers. Impact potentiel ♦ ♦

Volatilité des taux d’intérêts Les marchés financiers internationaux peuvent être soumis à des fluctuations brutales des principaux taux d’intérêt à court et long terme. Impact potentiel ♦

1. Conjoncture ♦

Marché locatif de l’immobilier logistique et semi-industriel Le marché locatif doit faire face à l’affaiblissement de la demande d’immobilier logistique et semi-industriel, la surabondance de l’offre ou la détérioration de la situation financière des clients. Impact potentiel ♦

♦ ♦

Revenus locatifs et cash-flow touchés par une hausse de la vacance et des frais de renouvellement de la location. Une augmentation de 1 % du taux de vacance implique un recul du résultat EPRA de 1,5 %. Diminution de la solvabilité de la clientèle de locataires et hausse des créances douteuses faisant baisser le niveau des rentrées de produits locatifs. Baisse de la juste valeur des immeubles et par conséquent aussi de la NAV. Impossibilité de location préalable des projets pour poursuivre le développement du potentiel foncier au sein du portefeuille et le rentabiliser.

Baisse de la juste valeur du patrimoine immobilier. Entraînant une baisse de la NAV et une hausse du taux d’endettement. Toute réduction de 1 % de la valeur du portefeuille immobilier implique un recul de 0,3 euro (2,0 %) de la NAV et une augmentation de 0,5 % du taux d’endettement.

Influence négative sur les charges financières et par voie de conséquence sur le cash-flow en cas de hausse des taux d’intérêts. Fortes fluctuations de valeur des instruments financiers servant à couvrir les dettes. Éventuel impact négatif sur la NAV. Une augmentation de 100 points de base des taux Euribor exerce un impact négatif du résultat EPRA de 2,2 millions d’euros (-1,1 %).

2. Portefeuille immobilier Projets en exécution Ces dernières années, WDP a principalement étendu son portefeuille immobilier par le biais de projets de développement plutôt que par des acquisitions. À la date du présent rapport annuel, un volume de développement de 541 millions d’euros de projet a été réalisé (dont 96 % loués à l’avance), à savoir 12,6 % de l’ensemble du portefeuille immobilier terminé de WDP au 31 décembre 2020. Les projets de développement peuvent comporter un risque de solvabilité/insolvabilité de l’entrepreneur, de la capacité/incapacité d’obtention des permis et licences requis, de gestion des travaux, etc.


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154

FACTEURS DE RISQUE

Impact potentiel ♦ ♦ ♦ ♦ ♦

Impossibilité d’obtenir les permis requis. Retards importants conduisant à la perte de revenus potentiels. Dépassement substantiel des budgets d’investissement. En cas de développements à risque, périodes prolongées de vacance. Non-réalisation du rendement recherché sur ces développements.

Variations négatives de la juste valeur des immeubles La juste valeur marché des immeubles de placement du Groupe WDP est soumise à des variations et dépend de différents facteurs dont certains sont exogènes et sur lesquels le Groupe WDP<< n’a peut-être aucun contrôle, comme une baisse de la demande ou du taux d’occupation dans les sous-marchés respectifs où le Groupe WDP est actif, des variations dans les rendements attendus des placements ou des hausses des frais de transaction relatifs à l’acquisition ou au transfert de biens immobiliers>>. En outre, l’estimation des biens immobiliers peut être influencée par plusieurs facteurs qualitatifs, en ce compris, mais sans limitation, l’état technique de ces biens, le positionnement commercial, les exigences concernant les dépenses en capital pour les plans d’aménagement, d’établissement et de répartition. Lorsque de nouveaux éléments doivent être pris en compte ou de nouvelles hypothèses doivent être émises en ce qui concerne l’estimation des immeubles de placement qui sont détenus par le Groupe WDP, des estimations ajustées peuvent conduire à une augmentation de la juste valeur qui est attribuée à de tels biens immobiliers. Si de telles estimations entraînent des baisses sensibles de la juste valeur par rapport à des estimations antérieures, le Groupe WDP pourrait subir d’importantes pertes sur de tels biens immobiliers, ce qui aurait un impact négatif substantiel sur les résultats et la situation financière du Groupe WDP. Impact potentiel ♦

Impact négatif du résultat net et de la NAV. Une baisse de 1% du taux d’occupation implique un recul du résultat EPRA de 1,5 %.

Évolution négative du taux d’endettement. Une baisse de 5 % de la valeur réelle des immeubles de placement entraîne une augmentation du taux d’endettement de 2,4 point de pourcentage. Impossibilité partielle ou totale de verser des dividendes si les variations négatives cumulées de la juste valeur dépassaient les réserves distribuables.

Aspect durable des bâtiments Les bâtiments ne répondent pas, ou pas dans une mesure suffisante, aux critères d’intensité énergétique et d’intensité de CO2. Impact potentiel ♦ ♦

Rotation élevée de la clientèle et impact potentiel sur les niveaux de loyer. Limite de la possibilité de (renouvellement de la) location.

3. Clients Risque de concentration Risque de concentration des clients ou des investissements dans un ou plusieurs immeubles ou emplacements. Les dix principaux clients du portefeuille de WDP, tous actifs sur plusieurs emplacements, représentent chacun de 2 à 5 % de l’ensemble des revenus locatifs. Le principal site représente moins de 3 % du portefeuille et les revenus des panneaux solaires sont responsables de 6 % des revenus. Impact potentiel ♦ ♦

Fort repli des revenus et des cash-flows en cas de départ d’un client. Effet renforcé de la baisse de la juste valeur des immeubles entraînant une baisse de la NAV en cas de concentration des investissements dans un ou plusieurs bâtiments. En fonction des certificats d’énergie verte pour l’énergie solaire et en tenant compte du fait que le produit des panneaux solaires représente la principale source de revenus de WDP.


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155

FACTEURS DE RISQUE

Vacance La non-reconduction, ou la fin prématurée, de contrats de bail, ou des circonstances inattendues comme une faillite ou un déménagement, qui entraînent une hausse du taux de vacance.

Impact potentiel

Vacance accrue, prise en charge de frais (tels que précompte immobilier, frais de gestion, etc.) et frais commerciaux ou autres normalement facturés liés à la reconduction de la location et/ou à la révision à la baisse de loyers. Chaque année, 10 à 15 % des contrats de bail viennent à échéance. Baisse des revenus et des cash-flows.

Risques financiers Risques de liquidité La stratégie de WDP, en tant qu’entreprise en croissance à haute intensité de capital, dépend beaucoup de sa capacité à trouver les moyens financiers, sous la forme de fonds étrangers ou de fonds propres, afin de pouvoir financer ses activités et ses investissements. Divers scénarios défavorables (comme la perturbation des marchés financiers internationaux des capitaux-actions et des capitaux d’emprunt, une diminution des capacités de prêt des banques, une détérioration de la solvabilité du Groupe WDP, une perception négative des investisseurs à l’égard des sociétés immobilières), qui pourraient, chacun à leur tour, conduire à l’indisponibilité du financement ou à un manque d’options de financement, peuvent se dérouler. Chacun de ces événements pourrait entraîner pour le Groupe WDP des difficultés d’obtenir un financement dans le cadre de ses lignes de crédit, existantes ou nouvelles, ou sur les marchés de capitaux. Impact potentiel ♦

Impossibilité de financer (par le biais de capitaux propres ou d’endettement) des acquisitions ou des projets en cours de réalisation ou des coûts additionnels faisant baisser la rentabilité recherchée. Indisponibilité du financement (via le cash-flow ou les facilités de crédit disponibles)

pour le paiement des intérêts, du capital et des coûts d’exploitation, et pour le remboursement à l’échéance des emprunts en cours et/ ou des obligations en circulation. Coût additionnel des dettes sous l’effet de l’augmentation des marges bancaires, s’accompagnant d’un impact sur le résultat et les cash-flows. Risque financier plus élevé pour la partie des dettes à court terme (18 % du total), qui comprend pour 10 % les billets de trésorerie et les avances à terme fixe à court terme, entièrement couverts par des lignes de back-up, et pour 8 % des financements à long terme échéant dans l’année, qui seront refinancés à partir des montants disponibles sur les lignes de crédit existantes.

Garanties contractuelles et paramètres légaux Dans le cadre de ses relations avec des partenaires financiers, le Groupe WDP est tenu de respecter des paramètres financiers spécifiques qui font partie de certains contrats de crédit et/ou des régimes légaux qui s’appliquent à toutes, ou certaines, entités du Groupe WDP. Le non-respect de ces exigences comporte des risques. Impact potentiel ♦

Sanctions et/ou contrôle renforcé de l’autorité de régulation si certains paramètres financiers ne sont pas respectés (par exemple, le taux d’endettement légal tel que défini dans l’arrêté royal SIR). Éventuelle résiliation de crédits et atteinte à la confiance des investisseurs et des banquiers en cas de non-respect des engagements contractuels. Toutes ou certaines de ces défaillances pourraient permettre à des créanciers (i) d’exiger le remboursement anticipé de ces dettes et d’autres dettes auxquelles s’applique une disposition de cross default ou de cross acceleration, (ii) de déclarer l’exigibilité de tous les emprunts en cours dans ce cadre et/ou (iii) d’annuler les engagements non utilisés.


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Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

156

FACTEURS DE RISQUE

Risques réglementaires Cadre législatif de la FBI1 Non-respect ou modification des règles imposées par le régime fiscal transparent appliqué aux activités néerlandaises. Depuis le 1 novembre 2010, via sa filiale WDP Nederland N.V. (WDP NL), WDP bénéficie du statut de fiscale Beleggingsinstelling (FBI). Pour information, les conditions d’obtention du statut FBI dépendent, notamment, des activités de la maison-mère ainsi que de sa structure d’actionnariat : une FBI qui n’est pas cotée en bourse, comme WDP NL, doit notamment être à 75 % aux mains de personnes physiques, entités non soumises à l’impôt, ou d’une FBI cotée en bourse. À l’époque, le fisc néerlandais a confirmé, dans une convention de règlement, que la maison-mère de WDP NL, WDP, était effectivement dispensée d’impôt sur les bénéfices en tant que SIR (à l’époque, SICAV). En effet, pour WDP l’impôt des sociétés exigible est, d’un point de vue relatif et absolu, quasiment nul puisque ses activités ne sont pas soumises à l’impôt des sociétés1. Ces dernières années, WDP NL, à la demande de l’administration fiscale néerlandaise, a entamé une discussion sur une autre teneur du test d’actionnariat. Tout en considérant, à l'époque et aujourd'hui, que la gestion, la réglementation et la jurisprudence n’ont pas changé, WDP a toujours collaboré de manière constructive à l'exercice visant à examiner si, dans le cadre du test d'actionnariat, WDP pouvait elle-même être considérée comme FBI. WDP considère que – indépendamment du fait qu'elle n’est pas soumise à l’impôt des sociétés, vu le modèle de transparence fiscale de la SIR – elle opère, en tant que SIR, au sein d’un régime objectivement comparable à celui de FBI, et qu’elle peut de ce fait aussi réussir ce test d’actionnariat. Les discussions entre WDP et l’administration fiscale néerlandaise visant à vérifier comment une réponse concrète pouvait être apportée pour maintenir le statut FBI de WDP NL, se sont toujours déroulées de façon constructive.

Par la suite, ces discussions ont été suspendues lorsque l'accord de gouvernement néerlandais d'octobre 2017 a stipulé qu'à partir de 2020, les investissements directs en immobilier néerlandais par une FBI – dont WDP, via sa filiale WDP Nederland N.V. – ne seraient plus autorisés dans le cadre de la suppression prévue de l'impôt sur les dividendes. Début octobre 2018, le gouvernement néerlandais a indiqué le maintien de l’imposition des dividendes et du statut actuel de FBI dans son intégralité. Après quoi les négociations ont repris. Début 2020, l’administration fiscale néerlandaise a indiqué que, pour l’instant, elle ne se peut pas donner une teneur précise au test d’actionnariat, car celle-ci dépendra notamment de l’issue de milliers d’affaires en appel entre l’administration fiscale néerlandaise et des fonds de placement étrangers autour de la restitution de l’impôt sur les dividendes. En 2020, l'une des affaires les plus importantes sur ce point a donné lieu à un arrêt de la Cour européenne de justice et à un arrêt ultérieur de la Cour suprême (Hoge Raad) des Pays-Bas. WDP considère que l'arrêt soutient son analyse selon laquelle elle répond au test d'actionnariat. Par ailleurs, l’État néerlandais examine actuellement si une adaptation ciblée du régime FBI est à terme possible et réalisable au moyen d’une évaluation avec, éventuellement, une modification de politique et/ou réglementation à compter de 2021. Dans un nouveau courrier adressé à WDP et comme communiqué précédemment2, l’administration fiscale néerlandaise a également indiqué début 2020 qu’elle supprimera, dès le 1er janvier 2021, le ruling fiscal accordé, et qu’à partir de ce moment, « WDP NL devra répondre à toutes les exigences en vigueur aux Pays-Bas pour le statut de FBI, dont les exigences en matière d’actionnariat ». Impact potentiel ♦

1 Voir aussi le chapitre 7. Résultats financiers et rapport immobilier - situation dans le cadre de la gestion du statut REIT aux Pays-Bas. 2 Voir le communiqué de presse du 21 février 2020.

Perte du statut fiscal et, par conséquent, obligation de remboursement de certains crédits (pour 200 millions d’euros, soit moins de 10 % de l’encours des dettes), perte du statut fiscal transparent aux Pays-Bas. Impact négatif sur les résultats ou sur la NAV en cas de changements éventuels du régime. WDP évalue la différence entre le statut fiscal transparent FBI et l’imposition normale (pro forma) à 4 millions d'euros ou 2 % du résultat EPRA par action attendu (1 euro pour 2020). Cet impact a été intégré aux prévisions de 2021.


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157

FACTEURS DE RISQUE

Cadre législatif de la SIR3 Non-respect ou modification des règles imposées par le régime fiscal transparent appliqué aux activités belges. Afin de conserver son statut de SIR, la Société doit respecter plusieurs restrictions relatives aux activités, des obligations de diversification, des restrictions au niveau des filiales, des restrictions concernant le taux d’endettement, des obligations en matière de distribution de bénéfices, des exigences relatives à son actionnariat, des procédures relatives aux conflits d’intérêts, des obligations en matière de bonne gouvernance et d’autres obligations spécifiques telles que stipulées dans la Loi SIR et l’AR du 13 juillet 2014 relatif aux SIR. La capacité de la Société de respecter les conditions requises dépend de sa capacité à gérer avec succès ses actifs et son endettement, et de procédures strictes de contrôle interne. Impact potentiel ♦

Perte du statut fiscal et remboursement obligatoire de certains crédits et/ou de certaines obligations en conséquence. Impact négatif sur les résultats ou sur la NAV en cas de changements éventuels du régime.

Cadre législatif de la SIIC3 Non-respect ou modification des règles imposées par le régime fiscal transparent appliqué aux activités françaises. La Société bénéficie du statut de Société d’Investissement Immobilier Cotée, ou SIIC, via son établissement fixe en France et via sa filiale française, WDP France S.à.r.l. La capacité à respecter les conditions requises pour avoir le statut de SIIC dépend notamment de la capacité de la Société à gérer correctement ses activités connexes et les actifs qui sont affectés à de telles activités.

3 Pour une information plus spécifique, voir le chapitre 12. Document permanent.

Il est toujours possible que le cadre législatif ou la politique relative aux SIIC (ou leur interprétation par les autorités compétentes, y compris l’administration fiscale) change, ce qui implique le risque que l’établissement fixe français de la Société, ainsi que la filiale française de la Société, ne puissent plus répondre à toutes les exigences légales, telles que les règles de diversification des actionnaires. En outre, la structure de l’actionnariat de la Société peut subir des changements sur lesquels la Société n’a aucun contrôle et qui ne permettent plus de remplir les conditions du régime de SIIC. Impact potentiel ♦ ♦

Perte du statut fiscal en cas de non-respect des règles. Impact négatif sur les résultats ou sur la NAV en cas de changements éventuels du régime.

Modifications du cadre légal dans lequel l’entreprise est active Modifications de la législation en matière d’urbanisme Les autorités publiques et/ou administratives peuvent apporter des modifications réglementaires dans le domaine de l’aménagement du territoire qui, à leur tour, peuvent avoir une influence négative sur la possibilité de mettre en location les bâtiments. Modifications de la législation environnementale Les activités et les biens immobiliers du Groupe WDP sont soumis à plusieurs lois et réglementations en évolution relatives à la protection de l’environnement, en ce compris, mais sans limitation, la réglementation en matière de qualité du sol, de l’eau et de l’air, les contrôles des produits dangereux ou toxiques, et les directives relatives à la santé et la sécurité. De telles lois et réglementations peuvent imposer au Groupe ou à ses clients l’obligation d’avoir certaines autorisations ou permis pour exercer ses ou leurs activités ou peuvent donner lieu à certains prélèvements ou taxes.. Risque d’expropriation Le Groupe WDP peut être exposé à une expropriation par les autorités publiques et/ ou administratives. Dans ce cas, il est possible que le montant de l’indemnisation soit sensiblement inférieur à la valeur réelle des actifs.


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158

FACTEURS DE RISQUE

Impact potentiel ♦

♦ ♦

Influence négative sur l’activité, le résultat, la rentabilité, la situation financière et les perspectives et impact négatif sur le modèle opérationnel actuel. Influence possible sur le reporting, les exigences en matière de capital, l’utilisation de produits financiers dérivés, l’organisation de l’entreprise. Par suite, impact sur la transparence, sur les rendements atteints et éventuellement sur la valorisation. Effet défavorable sur les possibilités d’exploitation des bâtiments, avec un impact sur les revenus locatifs et la remise en location, et augmentation des coûts de maintien de l’état d’exploitation. Baisse de la juste valeur du patrimoine immobilier et par conséquent aussi de la NAV. Ralentissement des projets de construction neuve et/ou de rénovation. Perte de valeur de l’investissement et vente forcée à perte. Perte de revenus par manque d’opportunités de réinvestissement.

Risques liés à diverses décisions politiques relatives à la fiscalité ou la législation en matière de subventions Différentes décisions prises par des autorités politiques régionales, nationales ou européennes, concernant par exemple la fiscalité ou la législation et la réglementation en matière de subventions (notamment celles qui concernent les investissements dans l’énergie alternative) pourraient avoir un impact négatif important sur les activités. Impact potentiel ♦

En fonction du domaine dans lequel les décisions sont prises, elles peuvent soit avoir un impact sur les résultats financiers de la société (par exemple en fiscalité) soit sur les investissements, la stratégie et les objectifs prévus. Changement du cadre régulatoire en matière des certificats verts et/ou de nouveaux prélèvements pour l’énergie renouvelable. Impact potentiel du Brexit sur les clients de WDP et leur demande d’espaces de stockage et ses implications sur les flux de marchandises et le poids de certains sites logistiques au sein de l’UE.

Régime fiscal De nouvelles lois et réglementations peuvent entrer en vigueur ou les lois et réglemenDe nouvelles lois et réglementations peuvent entrer en vigueur ou les lois et réglementations existantes ou leur interprétation et application par les autorités (notamment l’administration fiscale) ou les tribunaux, peuvent faire l’objet de modifications. Impact potentiel ♦

Obligation potentielle de consentir des dépenses supplémentaires importantes relatives à une ou plusieurs propriétés ou, autrement. Impact négatif important sur les activités, les résultats d’exploitation, la rentabilité, la situation financière et les perspectives du Groupe WDP.


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159

FACTEURS DE RISQUE

Risques en matière de contrôle interne

Risques en matière de responsabilité sociétale

Système de contrôle interne inadéquat La conséquence d’un système de contrôle interne inadéquat peut résider dans l’impossibilité, pour les parties concernées (Comité d’audit, compliance officer, risk manager, auditeur interne), de jouer leur rôle, ce qui peut entraîner la non-exécution des procédures de garantie du contrôle interne.

Transparence en matière ESG et de responsabilité sociétale Risque de manque de transparence des décisions et activités du Groupe WDP ayant un effet sur la société, l’environnement, la politique et/ou les collaborateurs de l’entreprise – ensemble ESG – ou reporting trop restreint dans ce domaine. Il y a une attente claire et persistante de la part du marché des capitaux, au sens large, de la stratégie durable de WDP et des rapports dans le domaine.

Impact potentiel ♦

Les opérations commerciales ne se déroulent pas de manière ordonnée et prudente, avec des objectifs clairement définis, et les ressources déployées ne sont pas utilisées de manière économique et efficace. La méconnaissance de ce risque entraîne un défaut de protection du patrimoine de la Société. Absence, ou insuffisance, d’intégrité et de confiance dans les informations financières et de gestion. Manque, ou insuffisance, de respect des lois et règlements concernés, des lignes de la politique générale, des plans et des règlements intérieurs.

Impact potentiel ♦ ♦

Influence négative de la pérennité de l’entreprise et de ses activités. Accès plus difficile au marché des actions et au marché des titres de créance à la suite d’évaluation négatives d’agences de notation, entre autres. Hausse de prime par les investisseurs en cas de divulgation mauvaise ou limitée en matière de performances énergétiques et d’empreinte carbone du portefeuille et de la société dans sa totalité.

Capital humain Risque de rotation des membres du personnel occupant des postes clés. Impact potentiel ♦ ♦ ♦

Influence négative sur les relations commerciales. Atteinte à la réputation vis-à-vis de parties intéressées. Perte de dynamisme et d’efficacité dans le processus décisionnel de la direction.


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Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

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10. REPORTING SELON LES NORMES RECONNUES

WDP Smart Energy 100

%

Service à la clientèle

Une stratégie énergétique intelligente basée sur la collecte et l’analyse des données.

160


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Gouvernance

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161

PERFORMANCE OPÉRATIONELLE Indicateurs clés de performance EPRA Tableau

Mesure de performance EPRA

Définition

Objectif

I.

Résultat EPRA

Résultat récurrent provenant des activités opérationnelles.

Il s’agit d’un important indicateur du résultat d’exploitation sousjacent d’une entreprise immobilière qui montre dans quelle mesure la distribution de dividendes actuelle repose sur le bénéfice.

II.

EPRA NAV indicateurs

EPRA Net Reinstatement Value (NRV): l'objectif de l'indicateur est également de refléter ce qui serait nécessaire pour reconstituer l'entreprise à travers les marchés d'investissement en fonction de sa structure actuelle de capital et de financement, y compris les droits de mutation immobilière. EPRA Net Tangible Assets (NTA): il s'agit de l'actif net réévalué, retraité pour inclure les immeubles et les autres investissements en juste valeur et exclure certains éléments peu susceptibles d’être inclus durablement dans un modèle d’exploitation d’immeubles de placement à long terme. EPRA Net Disposal Value (NDV): l'EPRA Net Disposal Value fournit au lecteur un scénario de cession des actifs de l'entreprise entraînant le règlement d'impôts différés et la liquidation de la dette et des instruments financiers.

Les indicateurs EPRA NAV apportent des ajustements à l'IFRS NAV afin de fournir aux parties prenantes les informations les plus pertinentes sur la juste valeur des actifs et passifs, selon 3 scénarios differents.

Définition

Objectif Mesure comparable en Europe pour les valorisations de portefeuilles. Il y a eu par le passé un débat sur les valorisations de portefeuilles à travers l’Europe. Cet indicateur de mesure devrait permettre aux investisseurs de juger plus facilement par eux-mêmes comment l’évaluation de la valeur du portefeuille X se compare à celle du portefeuille Y. Fournit le calcul réconciliant la différence entre les EPRA NIY et EPRA TOPPED-UP NIY.

5,4 %

Une pure mesure (en %) de la vacance.

1,5 %

Tableau

Mesure de performance EPRA

III.

EPRA Net Initial Yield (NIY)

Les revenus locatifs annualisés basés sur les loyers perçus à la date du bilan, moins les charges d’exploitation non récupérables, divisés par la valeur de marché du patrimoine, plus les coûts d’acquisition (estimés).

III.

EPRA TOPPED-UP NIY

IV.

Taux de vacance EPRA

V.

Ratio de coûts EPRA

Cet indicateur ajuste le taux de rendement initial EPRA relatif à l’expiration des périodes de franchise de loyer (ou d’autres aménagements de loyers tels que réductions et échelonnement de loyers). Valeur locative de marché estimée (Estimated Market Rental Value ou ERV) des surfaces vacantes divisée par l’ERV de la totalité du portefeuille. frais administratifs et opérationnels (frais de vacance directs inclus et exclus) divisés par les revenus locatifs bruts.

Un critère important pour permettre une mesure significative des changements au niveau des frais d’exploitation d'une entreprise immobilière.

en euros (x 1000)

en euros/ action

174 516

1,00

2 739 950

15,7

2 501 276

14,3

2 351 502

13,5

%

5,4 %

Frais directs de vacance inclus

10,6 %

Frais directs de vacance exclus

10,2 %


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Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

162

PERFORMANCE OPÉRATIONELLE

I. Résultat EPRA en euros (x 1 000)

FY 2020

FY 2019

Bénéfice suivant le compte de résultat IFRS

324 610

393 732

Ces ajustements en vue du calcul du résultat EPRA, excluent : I. Variations de valeur d’immeubles de placement, d’immeubles en cours de réalisation détenus comme investissement et autres intérêts

-179 146

-278 827

- Variations de valeur du portefeuille immobilier

-186 417

-285 353

- Amortissement et réduction de valeur des panneaux solaires

II. Bénéfice ou perte sur la vente d’immeubles de placement, d’immeubles en cours de réalisation détenus comme investissement et autres intérêts VI. Variations de la juste valeur d’instruments financiers et frais de rupture correspondants VIII. Impôt différé concernant les ajustements IX. Adaptations des rubriques précédentes (I.) à (VIII.) par rapport aux joint ventures X. Participations minoritaires relatives à ce qui précède Résultat EPRA Nombre moyen pondéré d’actions Résultat par action EPRA (earnings per share) (en euros)

7 270

6 526

-408

-10

31 049

29 883

2 727

7 972

-3 574

-2 507

-742

2 131

174 516

152 374

173 802 120

164 047 016

1,00

0,93


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Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

163

PERFORMANCE OPÉRATIONELLE

II. EPRA NAV-indicateurs En octobre 2019 l'EPRA a publié de nouvelles 'Best Practice Recommendations' pour les informations financières des sociétés immobilières cotées. EPRA NAV et EPRA NNNAV sont remplacés par trois nouveaux indicateurs de l'actif net: EPRA Net Reinstatement Value (NRV), EPRA Net Tangible Asset (NTA) et EPRA Net Disposal Value (NDV). Tous les états financiers publiés relatifs à 2020 incluront une reconciliation entre les indicateurs précédentes de l'EPRA NAV, telles que calculées conformément aux 'Best Practice Recommendations' de l'EPRA de novembre 2016, et les mesures énoncées dans les 'Best Practice Recommendations' d'octobre 2019 pour la période comptable en cours et comparée. 31.12.2020

en euros (x 1 000) IFRS NAV IFRS NAV/action (en euros) NAV dilué à la juste valeur (après exercice d’options, de titres convertibles et autres titres de participation)

EPRA NRV

EPRA NTA

EPRA NDV

EPRA NAV

EPRA NNNAV

2 353 935

2 353 935

2 353 935

2 353 935

2 353 935

13,5

13,5

13,5

13,5

13,5

2 353 935

2 353 935

2 353 935

2 353 935

2 353 935

À l'exclusion de: (V) Impôts différés liés à la réévaluation des immeubles de placement (VI) Juste valeur des instruments financiers

18 630

18 630

18 630

129 904

129 904

129 904

(VIII.b) Immobilisations incorporelles selon le bilan IFRS Sous-total

-1 193 2 502 469

2 501 276

2 353 935

2 502 469

2 353 935

Comprenant: (IX) Juste valeur des dettes financières à taux fixe (XI) Droits de mutation NAV Nombre d’actions NAV/action (en euros)

-2 433

-2 433

237 481 2 739 950

2 501 276

2 351 502

2 502 469

2 351 502

174 713 867

174 713 867

174 713 867

174 713 867

174 713 867

15,7

14,3

13,5

14,3

13,5


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Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

164

PERFORMANCE OPÉRATIONELLE

31.12.2019

en euros (x 1 000)

EPRA NRV

EPRA NTA

EPRA NDV

EPRA NAV

EPRA NNNAV

2 103 917

2 103 917

2 103 917

2 103 917

2 103 917

12,2

12,2

12,2

12,2

12,2

2 103 917

2 103 917

2 103 917

2 103 917

2 103 917

(V) Impôts différés liés à la réévaluation des immeubles de placement

17 769

17 769

17 769

(VI) Juste valeur des instruments financiers

81 819

81 819

81 819

IFRS NAV IFRS NAV/action (en euros) NAV dilué à la juste valeur (après exercice d’options, de titres convertibles et autres titres de participation) À l'exclusion de:

(VIII.b) Immobilisations incorporelles selon le bilan IFRS Sous-total

-422 2 203 505

2 203 082

2 103 917

2 203 505

2 103 917

Comprenant: (IX) Juste valeur des dettes financières à taux fixe (XI) Droits de mutation NAV Nombre d’actions NAV/action (en euros)

-8 097

-8 097

162 914 2 366 419

2 203 082

2 095 820

2 203 505

2 095 820

172 489 205

172 489 205

172 489 205

172 489 205

172 489 205

13,7

12,8

12,2

12,8

12,2


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Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

165

PERFORMANCE OPÉRATIONELLE

III. EPRA NIY et EPRA TOPPED-UP NIY en euros (x 1 000) Immeubles de placement - pleine propriété Immeubles de placement - participation joint ventures Moins développements, réserves foncières et concessions des droits d'usage

31.12.2020

31.12.2019

4 566 601

4 002 340

61 415

46 099

-438 912

-318 257

4 189 104

3 611 775

221 204

152 819

4 410 309

3 764 594

Revenus locatifs encaissés au comptant annualisés

249 835

220 990

Coûts immobiliers

-11 615

-10 644

238 221

210 346

0

0

C

238 221

210 346

EPRA NIY

B/A

5,4 %

5,6 %

EPRA TOPPED-UP NIY

C/A

5,4 %

5,6 %

Portefeuille immobilier achevé Provision pour frais d’acquisition estimés Valeur d'investissement du portefeuille achevé

Loyers nets annualisés

A

B

Loyer notionnel à l’expiration de la période de franchise ou d’autres aménagements de loyers Loyer net annualisé ajusté


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Réalisations en 2020

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Comptes annuels

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166

PERFORMANCE OPÉRATIONELLE

IV. Immeubles de placement – Données locatives et taux de vacance (EPRA)

Revenus locatifs bruts 2020

Revenus locatifs nets 2020

Superficie louable au 31.12.2020

Revenus locatifs bruts annuels

Valeur locative prévue pour espaces vacants au 31.12.2020

Segment

(en euros x 1 000)

(en euros x 1 000)

(en m²)

(en euros x 1 000)

(en euros x 1 000)

(en euros x 1 000)

(en %)

Belgique

72 837

69 608

1 818 001

74 297

1 942

76 516

2,5 %

Pays-Bas

Valeur locative totale prévue

Vacance

110 723

105 605

2 332 841

117 191

779

117 639

0,7 %

France

6 855

6 127

191 636

7 056

566

7 866

7,2 %

Luxembourg

2 044

1 992

50 119

2 742

34

2 855

1,2 %

Roumanie

37 816

36 397

1 091 813

48 269

621

50 746

1,2 %

Allemagne

76

76

6 287

279

0

291

0,0 %

230 351

219 804

5 490 697

249 835

3 941

255 913

1,5 %

Total Correspondance avec le compte de résultat consolidé IFRS Revenus locatifs de : - immeubles de placement déjà vendus

170

- revenus provenant des panneaux solaires

170 16 472

- autres ajustements : joint ventures

- Luxembourg

- Allemagne

Total

-2 044

-1 992

-76

-76

228 401

234 378

Le taux de vacance EPRA est de 1,5 % au 31 décembre 2020, contre 2,1 % au 31 décembre 2019. Sur la base des informations actuellement disponibles et de la situation actuelle du marché locatif, WDP suppose un taux de vacance EPRA moyen maximum de 3 % pour 2021.


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

167

PERFORMANCE OPÉRATIONELLE

V. Ratio de coûts EPRA en euros (x 1 000)

31.12.2020

31.12.2019

-27 300

-21 546

Y compris : I.

Charges d’exploitation (IFRS) I-1. R éductions de valeur sur créances commerciales I-2. Récupération des frais immobilières

I-3. Récupération des charges locatives et des taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués

I-4. Frais incombant aux locataires et assumés par le propriétaire sur dégâts locatifs et remise en état au terme du bail

I-5. Frais immobilières

-499

I-6. Frais généraux de la société

III. Indemnité de gestion hors élément de profit réel/ estimé V.

Charges d’exploitation (participation joint ventures)

-256

0

0

-4 163

-3 012

0

0

-8 325

-7 245

-14 314

-11 034

1 079

954

-372

-451

Hors (si compris ci-dessus): VI. Amortissements

293

303

2 085

1 567

-24 217

-19 173

855

871

-23 362

-18 302

228 401

201 788

-1 550

-1 633

2 120

1 481

-139

-112

228 832

201 523

Ratio de coûts EPRA (y compris frais de vacance directs)

10,6 %

9,5 %

Ratio de coûts EPRA (hors frais directs de vacance)

10,2 %

9,1 %

Charges d’exploitation des panneaux solaires

Coûts EPRA (frais directs de vacance inclus)

A

IX. Frais directs de vacance Coûts EPRA (frais directs de vacance exclus)

B

X. Revenus locatifs (IFRS)

Moins coût net des concessions

XII. Revenus locatifs (participation joint ventures)

Moins coût net des concessions

Revenus locatifs bruts

C

Les charges d'exploitation sont nets des frais administratifs et opérationnels capitalisés selon les normes IFRS pour un montant de 3,3 millions d'euros. Les charges capitalisés concernent principalement les frais de personnel interne des salariés directement impliqués dans le développement du portefeuille immobilier.


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

168

PERFORMANCE OPÉRATIONELLE

VI. Immeubles de placement - Évolution des revenus locatifs nets sur une base comparative constante 31.12.2020

31.12.2019 Revenus locatifs nets totaux

Immeubles détenus pendant deux années

Croissance organique revenus locatifs nets 2020 (en %)

3 618

69 778

64 176

2,0 %

0

21 559

105 605

75 779

3,4 %

0

0

6 127

6 112

0,2 %

Immeubles détenus pendant deux années

Acquisitions

Ventes

Projets

Belgique

65 477

513

170

Pays-Bas

78 324

5 721

6 127

0

en euros (x 1 000)

France Luxembourg Roumanie Allemagne Immeubles destinés à la location

877

0

0

1 115

1 992

935

-6,2 %

25 323

936

0

10 138

36 397

25 117

0,8 %

0

76

0

0

76

0

-

176 127

7 247

170

36 430

219 974

172 118

2,3 %

Correspondance avec le compte de résultat consolidé IFRS Revenus de l’énergie solaire Luxembourg Allemagne Résultat d’exploitation sur l’immobilier dans le compte de résultat consolidé IFRS

14 685

0

0

1 787

16 472

-877

0

0

-1 115

-1 992

0

-76

0

0

-76

189 936

7 171

170

37 101

234 378


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

169

PERFORMANCE OPÉRATIONELLE

VII. Immeubles de placement – Données d’évaluation

en euros (x 1 000)

Juste valeur

Variations de la juste valeur au cours de l’année

Rendement initial net EPRA (in %)

Belgique

1 301 065

65 462

5,3 %

Pays-Bas

2 094 519

115 980

4,9 %

128 790

3 408

5,1 %

France Luxembourg

46 559

4 544

5,1 %

Roumanie

634 969

1 567

7,5 %

Allemagne

4 443

752

5,6 %

4 210 344

191 713

5,4 %

Total des immeubles disponibles Correspondance avec le bilan consolidé IFRS - Immeubles de placement en cours de réalisation pour le compte de la société en vue de la location

256 849

- Réserves foncières

110 318

- Droit d’utilisation concession

50 506

- Actifs destinés à la vente

16 086

- Autres ajustements : joint ventures - Immeubles disponibles - Immeubles de placement en cours de réalisation pour le compte de la société en vue de la location - Réserves foncières - Droit d’utilisation concession - Actifs destinés à la vente Actifs destinés à la vente

-51 002 -7 468 0 -2 946 -544 4 582 144


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

170

PERFORMANCE OPÉRATIONELLE

VIII. Immeubles de placement - Données relatives aux contrats de bail

Durée moyenne

Données sur la première échéance à venir des contrats de bail Loyer actuel de contrats de bail expirant à la première échéance à venir en euros (x 1 000)1

Données sur la dernière échéance à venir des contrats de bail Loyer actuel de contrats de bail expirant à la première échéance à venir en euros (x 1 000)1

Segment

jusqu’à la première échéance (en années)

jusqu’à la première échéance (en années)

année 1

année 2

année 3-5

année 1

Belgique

4,2

6,6

13 081

17 342

22 819

Pays-Bas

6,2

6,6

3 780

16 224

34 675

France

3,7

5,5

236

2 470

Luxembourg

9,1

10,7

0

0

Roumanie

6,7

8,1

2 523

1 233

Allemagne

4,3

8,6

0

34

245

34

0

0

Total

5,7

6,9

19 620

37 304

73 936

11 670

22 978

66 355

Joint ventures (part proportionnelle)

Total Groupe

année 2

année 3-5

7 176

8 049

23 452

3 535

12 062

30 714

2 580

0

1 790

695

657

0

0

657

12 960

924

1 076

10 838

1 Pour le Luxembourg (55 %) et l'Allemagne (50 %), la part proportionnelle de WDP dans le loyer actuel est indiquée.

IX. EPRA Capital expenditure1 FY 2020

en euros (x 1 000) Acquisitions2 Projets

FY 2019

Groupe (hors joint ventures)

Joint ventures (part proportionnelle)

Total Groupe

Groupe (hors joint ventures)

57 792

3 687

61 479

95 796

0

95 796

311 226

6 178

317 405

313 016

9 318

322 334

Like-for-like portfolio3

8 265

16

8 282

10 090

0

10 090

Intérêts capitalisés4

6 105

31

6 136

3 471

16

3 487

383 388

9 912

393 301

422 373

9 334

431 707

Total CapEx Ajustement pour les éléments non monétaires Total CapEx (flux de trésorerie)5

5 238

112

5 350

10 393

710

388 626

10 024

398 650

432 766

10 045

1 L'aperçu ci-dessous montre quels investissements ont été inclus dans le bilan au cours de 2020. Pour un aperçu de toutes les transactions et réalisations identifiées en 2020, voir le chapitre 5. Transactions et réalisations. 2 Il s'agit de l'investissement net pour tous les acquisitions et ventes effectués. 3 Cela concerne l'amélioration des propriétés existantes. Les investissement dans des propriétés existantes n'ont pas créé d'espace locatif supplémentaire. 4 Il s'agit de l'intérêt intercalaire activé pour les projets en cours.

11 103 442 811

5 Le rapprochement avec le tableau des flux de trésorerie (voir chapitre 11. États financiers) peut être effectué en faisant abstraction des intérêts capitalisés dans le tableau ci-dessus, car les intérêts capitalisés ne sont pas considérés comme une activité d'investissement dans le tableau des flux de trésorerie, mais comme des intérêts payés.


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

171

PERFORMANCE ESG Principes généraux du reporting ESG Étendue et périmètre Le rapport ESG, tel que repris au chapitre 4. ESG constitue un élément de ce rapport annuel, avec pour objectif la clarification de la politique ESG de WDP, sur la base d’indicateurs et paramètres comparables. La période de reporting du présent rapport correspond à celle du rapport annuel complet, dans le cas présent l’exercice 2020. Chaque année, WDP rend compte, dans le rapport, d’une mise à jour de ses activités ESG. Lorsque le rapport ESG fait allusion à WDP, à l’entreprise, à la Société, il faut comprendre l’entièreté du Groupe, filiales comprises. Le présent rapport correspond à la stratégie de WDP d’une communication ouverte et transparente. L’entreprise entend ainsi présenter une image claire de ses activités durables dans le domaine écologique, économique et social et qui sont les plus pertinentes pour ses parties prenantes. Le présent rapport offre un aperçu clair des forces et des faiblesses de chaque aspect matériel défini et donne, de cette façon, la vision des processus et des performances qui exigent une amélioration. A cet égard WDP fait usage de normes reconnues à l'échelle internationale comme entre autre EPRA sBPR et GRI (Core).

1 Voir également 8. Declaration de Gouvernance d’entreprise - Structure du Groupe.


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

172

PERFORMANCE ESG

ESG Framework de WDP vs EPRA sBPR et GRI-Core

Thèmes clés

Indicateur EPRA

GRI/CRESD Divulgation standard

Attirer et retenir les talents

Culture d’entreprise Développement des employés Bonne gouvernance

Catégorie

Périmètres au sein de l’organisation

Périmètres en dehors de l’organisation

Aspect

Emp-Turnover

401-1

Social

Emploi

Groupe WDP

Emp-New Hires

401-1

Social

Emploi

Groupe WDP

Diversity-Emp

405-1

Social

Diversité et égalité des chances

Groupe WDP

Diversity-Pay

405-2

Social

Diversité et égalité des chances

Groupe WDP

Emp-Training

404-1

Social

Emploi

Groupe WDP

Emp-Dev

404-3

Social

Formation et éducation

Groupe WDP

Gov-Board

102-22

Economic

Gouvernance

Groupe WDP

Toutes les parties prenantes

Gov-Selec

102-24

Economic

Gouvernance

Groupe WDP

Toutes les parties prenantes

Gov-Col

102-25

Economic

Gouvernance

Groupe WDP

Toutes les parties prenantes

Groupe WDP

Toutes les parties prenantes

307-1

Economic

Respect de la législation environnementale

419-1

Economic

Respect de la législation socio-économique

Groupe WDP

Toutes les parties prenantes

Numérisation

Efficacité énergétique

Cert-Tot

CRE8

Environmental

Énergie

Groupe WDP

Clients

Elec-Abs

302-1

Environmental

Énergie

Groupe WDP

Clients

Elec-LfL

302-1

Environmental

Énergie

Groupe WDP

Clients

DH&C-Abs

302-1

Environmental

Énergie

Groupe WDP

Clients

DH&C-LfL

302-1

Environmental

Énergie

Groupe WDP

Clients

Fuels-Abs

302-1

Environmental

Énergie

Groupe WDP

Clients

Fuels-LfL

302-1

Environmental

Énergie

Groupe WDP

Clients

Energy-Int

302-3, CRE1

Environmental

Énergie

Groupe WDP

Clients

Santé et sécurité

H&S-Emp

403-2

Social

Santé et sécurité

Groupe WDP

H&S-Asset

416-1

Social

Santé et sécurité

Groupe WDP

Clients et fournisseurs

H&S-Comp

416-2

Social

Santé et sécurité

Groupe WDP

Clients et fournisseurs


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

173

INDICATEURS DE PERFORMANCE DURABLE EPRA Indicateurs de performances environnementales EPRA - bureaux d'enterprise WDP Méthodologie concernant les bureaux d'enterprise WDP Fixation des limites organisationelles Tous les bureaux WDP à Wolvertem (BE), Bréda (NL) et Bucarest (RO) sont reconnus comme relevant du champ d’application. Fixation des limites opérationelles En ce qui concerne les bureaux WDP, WDP exerce un contrôle opérationnel sur l’utilisation de tous les services d’utilité publique (gaz, électricité, eau). Par conséquent, les gaz à effet de serre directs et indirects, tels que rapportés ci-dessous, doivent être interprétés comme suit : Gaz à effet de serre directs (scope 1)

émissions directes générées sur site par la combustion de la source d’énergie par WDP

Gaz à effet de serre indirects (scope 2)

émissions indirectes générées hors site durant la combustion de la source d’énergie

♦ ♦

♦ ♦

gaz naturel mazout électricité chauffage et refroidissement urbains (DH&C)

Les gaz à effet de serre indirects sont déclarés à l’aide de la méthode comptable « location-based » et de la méthode comptable « market-based ». Pour la méthode comptable location-based, un facteur d’émission moyen au niveau national issu du rapport de l’AIE1 est utilisé dans le calcul. Pour la méthode comptable market-based, les calculs sont basés sur les factures/contrats de compagnies d’électricité gérés par WDP, dont l’origine de la source d’énergie est connue. Pour les contrats d’énergie qui ne relèvent pas du contrôle de la société, la méthode comptable location-based est à nouveau appliquée. Données de consommation fondées sur les données Le siège belge est équipé du système de surveillance énergétique nanoGrid et les factures d’énergie sont disponibles. Les bureaux à Bréda et Bucarest font partie d’un 1 AIE signifie Agence Internationale de l’Énergie. L’organisation collabore avec les pays du monde entier afin de définir les politiques énergétiques pour un futur sûr et durable. www.iea.org

immeuble de bureaux plus grand et sont loués par WDP. Par conséquent, WDP ne dispose que d’un accès partiel aux données de consommation d’énergie. Les indicateurs absolus reflètent le total brut de données pour une période spécifique et une service d'utilité publique spécifique (p. ex. Elec-Abs, DH&C-Abs). Les indicateurs à données comparables reflètent le changement de performancees qui n'est pas lié aux fluctuations de taille du portefeuille (limite constante) (p.ex. Elec-LfL, DH&C-LfL). Dans le rapport de WDP, seuls les bureaux d'entreprise avec une couverture de données pour les années 2019 et 2020 complètes sont pris en compte dans les indicateurs à données comparables. Reformulation des données de consommation 2019: Les chiffres absolus de 2019 comme publié dans le Rapport annuel financier 2019 étaient constitué à basé d'une extrapolation d'un nombre de données pour la période précédant. Les chiffres ont été modifié à base de données réelles et sont présentés dans ce rapport comme des chiffres 'reformulés'. Couverture Pour le siège belge, tous les services d’utilité publique sont couverts, à l’exception de l’eau, qui n’est pleinement contrôlée que depuis début 2020. Les bureaux néerlandais sont couverts pour l’Électricité et la Chauffage par les données de consommation du propriétaire d’immeubles de bureaux. Les bureaux roumains sont couverts depuis 2020. Les mesures présentées pour les Déchets tiennent compte uniquement du siège belge, vu que l’élimination des déchets aux Pays-Bas et en Roumanie est prise en charge par le propriétaire du bâtiment et pas par WDP. Par conséquent, la couverture dans le tableau ci-dessous doit être interprétée comme suit : Couverture de surface

À données comparables

Indicateurs absolus

BE

NL

RO

Total

BE

NL

RO

Total

Électricité

100 %

100 %

100 %

100 %

100 %

100 %

0%

79 %

Chauffage

100 %

100 %

100 %

100 %

100 %

100 %

0%

79 %

Eau

100 %

0%

100 %

69 %

0%

0%

0%

0%

Déchets

100 %

0%

0%

48 %

100 %

0%

0%

48 %


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

174

INDICATEURS DE PERFORMANCE DURABLE EPRA

Indicateurs de performances environnementales EPRA - bureaux d'enterprise WDP Électricité - bureaux d'entreprise WDP 2020

EPRA

GRI CRESSD

Indicateur

Elec-Abs

302-1

Total electricity consumption

Absolue

kWh

260 265

79 %

321 931

100 %

Elec-LfL

302-1

Like-for-Like electricity consumption

Like-for-Like

kWh

260 265

79 %

295 959

79 %

La couverture de surface est passée de 80 % en 2019 à 100 % en 2020 grâce à la prise en compte des nouveaux bureaux de WDP Roumanie dans le calcul. En analysant les indicateurs à données comparables, nous constatons une augmentation d’environ 13 % de la consommation d’électricité, le système de chauffage classique

Unité de mesure

20191

Mesure des prestations

Indicateur Couverture

Indicateur Couverture

Scope du commissaire2

de bureaux belges supplémentaires ayant été remplacé par une pompe à chaleur géothermique moderne. Cette augmentation doit être considérée en parallèle à la diminution de la consommation de gazole dans les bureaux belges ; un « quid pro quo ».

Chauffage - bureaux d'entreprise WDP 2020

EPRA

GRI CRESSD

Indicateur

DH&C-Abs

302-1

Total district heating & cooling consumption

Absolue

kWh

DH&C-LfL

302-1

Like-for-Like district heating & cooling consumption

Like-for-Like

kWh

Fuels-Abs

302-1

Total fuel consumption

Absolue

kWh

Fuels-LfL

302-1

Like-for-Like fuel consumption

Like-for-Like

kWh

157 662

144 106

Total heat consumption

Absolue

kWh

208 078

79 %

245 748

100 %

Like-for-Like heat consumption

Like-for-Like

kWh

208 078

79 %

179 022

79 %

Total heat

Unité de mesure

20191

Mesure des prestations

Indicateur Couverture 50 417

Indicateur Couverture

Scope du commissaire2

101 642

50 417

34 915

157 662

144 106

 

Nos bureaux à Bréda (NL) et Bucarest (RO) sont tous dotés du système de Réseaux urbains de chaleur et de froid (DH&C). Le périmètre constant de DH&C concerne uniquement les bureaux à Bréda, et montre une diminution de 30 % principalement

due au confinement et au télétravail. La consommation de gazole des bureaux belges a diminué de 9 %, à mettre en parallèle avec l’augmentation de la consommation d’électricité (« quid pro quo »).

1 Comme expliqué dans la méthodologie, ces chiffres ont été reformulés en comparaison avec les chiffres dans le Rapport annuel financier 2019.

2 Tous les indicateurs EPRA marqués d'un  ont été vérifiés par Deloitte Réviseurs d’Entreprises dans le cadre d'une assurance limitée, dans le scope de 2020.


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

175

INDICATEURS DE PERFORMANCE DURABLE EPRA

Intensité d'énergie - bureaux d'entreprise WDP EPRA

GRI CRESSD

Indicateur

Mesure des prestations

Energy-Int

302-3 CRE1

Building energy intensity

Absolue

Building energy intensity

Unité de mesure

20191

2020

Indicateur

Indicateur

Scope du commissaire2

kWh/m²

347,44

332,25

Like-for-Like

kWh/m²

347,44

352,36

Mesure des prestations

Unité de mesure

L’intensité énergétique et les indicateurs à données comparables ont légèrement augmenté, à l’instar de la croissance de la société. Gaz à effet de serre (location-based) - bureaux d'entreprise WDP EPRA

GRI CRESSD

Indicateur

20191

2020

Indicateur

Indicateur

Scope du commissaire2

GHG-Dir-Abs

305-1

Direct | Scope 1

Absolue

T CO2e

39

35

GHG-Dir-LfL

305-1

Direct | Scope 1

Like-for-Like

T CO2e

39

35

GHG-Indir-Abs

305-2

Indirect | Scope 2

Absolue

T CO2e

105

125

GHG-Indir-LfL

305-2

Indirect | Scope 2

Like-for-Like

T CO2e

105

120

GHG-Int

305-4 CRE3

GHG Intensity | Scope 1 + Scope 2

Absolue

kg CO2e/m²

106,67

94,01

GHG Intensity | Scope 1 + Scope 2

Like-for-Like

kg CO2e/m²

106,67

115,32

Mesure des prestations

Unité de mesure

L’augmentation des émissions indirectes résulte d’une consommation d’électricité plus élevée gazole dans les bureaux belges. Cependant, en considérant que l'origine de l'électricité soit connu, la méthode market-based refletée ci-dessous donne une vue plus correcte. Gaz à effet de serre (market-based) - bureaux d'entreprise WDP EPRA

GRI CRESSD

Indicateur

20191

2020

Indicateur

Indicateur

Scope du commissaire2

GHG-Dir-Abs

305-1

Direct | Scope 1

Absolue

T CO2e

39

35

GHG-Dir-LfL

305-1

Direct | Scope 1

Like-for-Like

T CO2e

39

35

GHG-Indir-Abs

305-2

Indirect | Scope 2

Absolue

T CO2e

105

24

GHG-Indir-LfL

305-2

Indirect | Scope 2

Like-for-Like

T CO2e

105

19

GHG-Int

305-4 CRE3

GHG Intensity | Scope 1 + Scope 2

Absolue

kg CO2e/m²

106,67

35,03

GHG Intensity | Scope 1 + Scope 2

Like-for-Like

kg CO2e/m²

106,67

40,57

À partir de 2020, les contrats d’électricité grise pour les actifs en Belgique ont été convertis en contrats d’électricité verte, ce qui a entraîné une diminution des indicateurs à données comparables pour les émissions indirectes de gaz à effet de serre en

Belgique. Les bureaux en Roumanie et aux Pays-Bas sont gérés par les propriétaires externes des immeubles de bureaux. Par conséquent, WDP n’est pas en mesure de choisir le fournisseur de services d’utilité publique.

1 Comme expliqué dans la méthodologie, ces chiffres ont été reformulés en comparaison avec les chiffres dans le Rapport annuel financier 20199.

2 Tous les indicateurs EPRA marqués d'un  ont été vérifiés par Deloitte Réviseurs d’Entreprises dans le cadre d'une assurance limitée dans le scope de 2020.


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

176

INDICATEURS DE PERFORMANCE DURABLE EPRA

Eau - bureaux d'entreprise WDP EPRA

GRI CRESSD

Indicateur

Mesure des prestations

Water-Abs

303-1

Total water consumption

Absolue

Water-LfL

303-1

Like-for-Like water consumption

Like-for-Like

Water-Int

CRE2

Building water intensity

Absolue

m³/m²

Building water intensity

Like-for-Like

m³/m²

La surveillance énergétique ne tient compte que de la consommation d’eau des bureaux belges, et couvre la consommation d’eau totale depuis le début de l’année 2020. Les données pour les bureaux à Bréda et Bucarest sont fournies par les propriétaires des immeubles de bureaux. Elles sont disponibles à partir de 2020 pour la Roumanie, et

Unité de mesure

2020

20191 Indicateur Couverture 616

79%

Indicateur Couverture 1 652

69 %

Scope du commissaire2  

0,46

1,41

 

jusqu’à 2019 pour les Pays-Bas (à cause d'une réception retardée de données de consommation). Un comparatif n’est donc pas applicable (vu que les données annuelles complètes pour 2019 et 2020 ne sont pas disponibles).

Déchets - bureaux d'entreprise WDP EPRA

GRI CRESSD

Indicateur

Waste-Abs

306-2

Total weight of waste by disposal route

Waste-LfL

306-2

Like-for-Like weight of waste by disposal route

Mesure des prestations

Unité de mesure

2020

20191 Indicateur Couverture

Indicateur Couverture

Scope du commissaire2

Absolue

T de résiduels

3,9

48 %

3,6

48 %

Absolue

T de plastique

0,2

48 %

0,2

48 %

Absolue

T de papier

2,0

48 %

1,9

48 %

 

Like-for-Like

T de résiduels

3,9

48 %

3,6

48 %

Like-for-Like

T de plastique

0,2

48 %

0,2

48 %

Like-for-Like

T de papier

2,0

48 %

1,9

48 %

Comme uniquement en Belgique la disposition des déchets est traitée par WDP même, les Déchets sont seulement surveillés pour les bureaux belges et montrent que la production de déchets a diminué de 7% en comparaison avec 2019. Aux Pays-Bas et à Roumanie, la disposition des déchets est traité par les propriétaires des bâtiments même; donc il n'y a pas des données disponibles.

1 Comme expliqué dans la méthodologie, ces chiffres ont été reformulés en comparaison avec les chiffres dans le Rapport annuel financier 2019.

2 Tous les indicateurs EPRA marqués d'un  ont été vérifiés par Deloitte Réviseurs d’Entreprises dans le cadre d'une assurance limitée dans le scope de 2020.


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

177

INDICATEURS DE PERFORMANCE DURABLE EPRA

Indicateurs de performances environnementales EPRA – portefeuille immobilier de WDP

La consommation indiquée inclut par conséquent l’électricité et l’eau achetées en tant que propriétaire, ainsi que les services publics (électricité et eau) achetée par les locataires.

Méthodologie concernant le portefeuille immobilier de WDP Fixation des limites organisationnelles Les chiffres de l’énergie et du carbone mentionnés dans le rapport incluent la consommation d’énergie et les émissions de carbone associées à tous les sites de WDP, qui s’élèvent à 245 bâtiments et couvrant, par conséquent, 100 % des activités du Groupe WDP. Lorsqu’il rend compte des émissions de CO2 liées à ses activités, WDP suit les recommandations et la méthodologie de l'initiative « Greenhouse Gas Protocol » (GHG Protocol). Fixation des limites opérationnelles Il est important de noter que les locataires de WDP, en qualité de preneur à bail des entrepôts, peuvent décider à sa seule discrétion des services d’utilité publique (gaz, électricité, eau) et qu’il n’y a aucune partie commune au sein des sites immobiliers. La consommation du propriétaire est par conséquent égale à 0. Évolution récente des limites opérationnelles : Dans le passé, WDP avait uniquement accès aux données des contrats d'utilité du propiétaire, reflétant cette partie du portefeuille pour laquelle WDP elle-même a conclu le contrat d’achat avec l’entreprise de services publics et pour laquelle une refacturation ultérieure de ces dépenses aux locataires - à savoir les consommateurs effectifs - a été effectuée. Cependant, WDP souhaite faire rapport de l’impact total survenant au sein d’un bâtiment, quel que soit l’arrangement conclu entre le propriétaire et le locataire. La société est convaincue du fait que la seule manière de faire la différence à long terme en matière de durabilité est d’inclure et de mesurer également la consommation obtenue des locataires par moyen de leurs contrats d'utilité conclus. Nous avons donc mis en place un système de surveillance énergétique, nanoGrid, comme expliqué ci-dessous, qui permet à WDP de rapporter la véritable mesure des performances au niveau de l’actif, sur la base de la consommation de données totale du bâtiment.

1 AIE signifie Agence Internationale de l’Énergie. L’organisation collabore avec les pays du monde entier afin de définir les politiques énergétiques pour un futur sûr et durable. www.iea.org

Comme expliqué au-dessus, la consommation effective du propriétaire est de 0, les émissions de gaz à effet déclarées doivent donc être interprétées comme suit : Gaz à effet de serre indirects (scope 3)

Reflet des émissions directes du locataire causées par le gaz et le gazole, ainsi que des émissions indirectes du locataire causées par l'électricité et/ou le chauffage et refroidissement urbains.

♦ ♦ ♦ ♦

gaz naturel mazout électricité chauffage et refroidissement urbains (DH&C)

Les gaz à effet de serre indirects sont déclarés à l’aide de la méthode comptable « location-based » et de la méthode comptable « market-based ». Pour la méthode comptable location-based, un facteur d’émission moyen au niveau national issu du rapport de l’AIE1 est utilisé dans le calcul. Pour la méthode comptable market-based, les calculs se basent sur les factures/ contrats de compagnies d’électricité gérés par WDP, dont l’origine de la source d’énergie est connue (voir le tableau Répartition des services d’utilité publique « landlordobtained » et « tenant-obtained » ci-dessous pour plus de détails). Pour les contrats d’énergie qui ne relèvent pas du contrôle de la société, les méthodes comptables location-based sont à nouveau appliquées. Données de consommation fondées sur les données Pour être en mesure de développer un plan d’action climatique fondé sur les données, basé sur un calcul de l’empreinte carbone mondiale correct et fiable, WDP a commencé il y a deux ans à déployer un système de surveillance énergétique (nanoGrid) pour son portefeuille total. Ce système de surveillance énergétique fournit les données nécessaires concernant la consommation d’énergie sur site, étant donné qu’il mesure toutes les données de consommation en temps réel et de manière numérique. Comme annoncé plus tôt cette année, ces données seront mises à la disposition des clients par le biais d’un portail client dédié qui sera lancé au deuxième trimestre de 2021. Cela devrait nous permettre de mesurer, rapporter, analyser et optimiser la consommation d’énergie dans un partenariat client dédié.


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

178

INDICATEURS DE PERFORMANCE DURABLE EPRA

Par conséquent, les indicateurs dans ce rapport sont basés sur un modèle de données exclusif qui utilise une combinaison de deux sources pour la consommation des données : (1) les données provenant du système de surveillance énergétique (nanoGrid), qui est presque complètement mis en œuvre dans le portefeuille de biens de WDP et (2) les données issues des factures que WDP reçoit en direct des entreprises de services publics pour compléter la couverture de données totale du portefeuille. En d’autres termes, une déclaration complète de l’énergie et du carbone (comme exposé ci-dessous) est basée sur des données objectives et il n’y a aucune extrapolation/ estimation des données concernant la consommation. Les indicateurs absolus reflètent le total brut de données pour une période spécifique et une utilité spécifique (p. ex. Elec-Abs, DH&C-Abs). Les indicateurs Like-for-Like reflètent le changement de performances qui n’est pas lié aux fluctuations de taille du portefeuille (limite constante) (p. ex. Elec-LfL, DH&C-LfL). Dans le rapport de WDP, seuls les bâtiments avec une couverture de données pour les années 2019 et 2020 complètes sont pris en compte dans les indicateurs à données comparables. Reformulation des données de consommation 2019 : En raison de l’arrivée tardive de certaines factures d’énergie et vu la progression de la mise en place de nanoGrid (entre autres dans le portefeuille roumain), WDP a pu finaliser les chiffres absolus de 2019 après la publication du Rapport annuel 2019. Cela donne lieu à une actualisation des chiffres pour 2019, p. ex. la couverture de l’électricité passant de 26 % dans le Rapport financier annuel 2019 à 72 % pour la même période, a été reformulée.

Couverture Les mesures de surface pour le portefeuille WDP sont exportées depuis SAP, le principal logiciel ERP pour tous les contrats et toutes les factures. Les mesures des données principales au sein de la période 2019-20 sont utilisées en tant que données sources pour de nouveaux calculs des intensités et de la couverture de surface. Par conséquent, la couverture dans le tableau ci-dessous doit être interprétée comme suit : Couverture de surface

Indicateurs absolus

2019

2020

2019

2020

Électricité

4 445 000 m² | 72 %

4 900 000 m² | 80 %

2 928 000 m² | 47 %

2 928 000 m² | 48 %

Chauffage

2 340 608 m² | 38 %

3 200 000 m² | 53 %

1 024 000 m² | 17 %

1 024 000 m² | 17 %

Eau

3 021 041 m² | 49 %

3 800 000 m² | 62 %

1 059 000 m² | 17 %

1 059 000 m² | 17 %

Like-for-Like

En ce qui concerne les indicateurs Like-for-Like, seuls les bâtiments avec une couverture de données pour les années 2019 et 2020 complètes sont pris en compte, ce qui donne lieu à une couverture de portefeuille inférieure par rapport aux indicateurs absolus.


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

179

INDICATEURS DE PERFORMANCE DURABLE EPRA

Répartition des services d’utilité publique « landlord-obtained » et « tenant-obtained » Total portefeuille immobilier de WDP

Belgique

Pays-Bas

Luxembourg

France

Roumanie

Landlord-obtained (par WDP)

74 % 100% électricité verte

0%

0%

100 % 100% électricité verte

100 % 42 % électricité verte 58 % électricité grise

63 %

Tenant-obtained

26 % source inconnue

100 % source inconnue

0%

0%

37 %

Électricité n.r.

n.r.

100 % source inconnue

n.r.

n.r.

Gaz Landlord-obtained (par WDP)

58 % 100% gaz naturel

25 %

n.r.

100 % 100% gaz naturel

100 % 100% gaz naturel

100 % 100 % gaz naturel

68 %

Tenant-obtained

42 % source inconnue

75 %

source inconnue

0%

0%

0%

32 %

n.r.

n.r.

n.r.

Eau Landlord-obtained (par WDP)

16 %

9%

100 %

100 %

100 %

18 %

Tenant-obtained

84 %

91 %

0%

0%

0%

82 %

La répartition est basée sur le nombre de services d’utilité publique pour lesquels les factures sont payées par le propriétaire-landlord (WDP) par rapport au nombre de factures payées par le locataire-tenant. Au dernier cas, les données sont obtenues du système de surveillance énergétique. L'électricité verte concerne d'une part, l'énergie verte produite sur place (panneaux solaires WDP) ou de l'électricité verte via les fournisseurs d'électricité.


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

180

INDICATEURS DE PERFORMANCE DURABLE EPRA

Indicateurs de performances environnementales portefeuille immobilier de WDP Électricité - portefeuille immobilier de WDP EPRA

GRI CRESSD

Elec-Abs

302-1

Indicateur

Mesure des prestations

Unité de mesure

Total electricity consumption

Absolue

kWh

Total landlord-obtained (Sub)metered exclusively to tenants Total tenant-obtained 302-1

Like-for-Like electricity consumption Total landlord-obtained For landlord shared services (Sub)metered exclusively to tenants Total tenant-obtained

L’indicateur de consommation d’électricité absolue connaît une augmentation considérable en raison de la poursuite du déploiement du système de surveillance énergétique nanoGrid en 2020. Les contrats pour l’électricité sont conclus conjointement par le locataire ou par WDP, ce qui entraîne une répartition « landlord-obtained » et « tenant-obtained » pour l’ensemble du portefeuille WDP de 63 % contre 37 %. Le tableau Répartition des services d’utilité publique « landlord-obtained » et « tenant-obtained » donne plus d'informations sur la ressource de l'électricité (vert ou gris). Par rapport à l'électricité « landlord-obtained », WDP s'efforce d'obtenir la plus grande part possible d'électricité verte.

1 Comme expliqué dans la méthodologie, ces chiffres ont été reformulés en comparaison avec les chiffres dans le Rapport annuel financier 2019.

Indicateur Couverture 146 558 882

72 %

92 785 479

For landlord shared services

Elec-LfL

2020

20191

kWh

191 789 542

0

0

92 785 479

121 420 717

109 859 751 69 551 497

Scope du commissaire2

80 %

48 %

121 420 717

53 773 403 Like-for-Like

Indicateur Couverture

70 368 825 47 %

107 072 161 67 786 692

0

0

69 551 497

67 786 692

40 308 254

39 285 469

À cause des régulations applicables en Roumanie, WDP n'est en mesure de s'approvisionner qu'à 42% auprès de contrats d'énergie verte. En analysant les indicateurs Like-for-Like (à savoir les sites avec données annuelles complètes pour 2019 et 2020), nous constatons une légère diminution d’environ 3 % de la consommation d’électricité, essentiellement en raison du premier confinement résultant de la pandémie mondiale de Covid-19. L’ensemble du portefeuille WDP montre une diminution de 12 % de la consommation d’électricité en avril 2020 par rapport à avril 2019. Cette diminution s’estompe dans les mois suivants, indiquant des niveaux d'activité continus et sains, soulignant ainsi l'importance cruciale de la logistique.

2 Tous les indicateurs EPRA marqués d'un  ont été vérifiés par Deloitte Réviseurs d’Entreprises dans le cadre d'une assurance limitée de 2020.


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

181

INDICATEURS DE PERFORMANCE DURABLE EPRA

Chauffage - portefeuille immobilier de WDP EPRA

GRI CRESSD

Indicateur

Mesure des prestations

DH&C-Abs

302-1

Total district heating & cooling consumption

Absolue

Indicateur Couverture

Indicateur Couverture

kWh

4 906 823

2 983 413

Total landlord-obtained

0

0

For landlord shared services

0

0

(Sub)metered exclusively to tenants

0

0

4 906 823

2 983 413

4 906 823

2 959 940

0

0

For landlord shared services

0

0

(Sub)metered exclusively to tenants

0

0

Total tenant-obtained DH&C-LfL

302-1

Like-for-Like district heating & cooling consumption

Like-for-Like

kWh

Total landlord-obtained

Total tenant-obtained Fuels-Abs

302-1

Total fuel consumption

Absolue

kWh

Total landlord-obtained For landlord shared services (Sub)metered exclusively to tenants Total tenant-obtained Fuels-LfL

302-1

Like-for-Like fuel consumption

Like-for-Like

kWh

Total landlord-obtained For landlord shared services (Sub)metered exclusively to tenants Total tenant-obtained Total Heat

2020

20191

Unité de mesure

4 906 823

2 959 940

51 644 392

68 085 637

35 212 086

46 422 025

0

0

35 212 086

46 422 025

16 432 307

21 663 612

38 666 213

36 620 986

26 363 327

24 968 854

0

0

26 363 327

24 968 854

12 302 886

Scope du commissaire2 

11 652 132

Total heat consumption

Absolue

kWh

56 551 215

38 %

71 069 050

53 %

Like-for-Like heat consumption

Like-for-Like

kWh

43 573 036

17 %

39 580 926

17 %

Le système de surveillance énergétique couvre également les services d’utilité publique de chauffage. Le chauffage est essentiellement généré à base de gaz (combustible), excepté pour quatre sites équipés au gasoil (combustible) et deux sites utilisant le « District Heating and cooling » (DH&C).

une demande réduite de chauffage étant donné que les températures de 2019 étaient inférieures à celles de 2020. Ce résultat est exprimé en degrés-jours de chauffage qui, en 2020, ont été inférieurs de +/- 10% par rapport à 2019. Les degrés-jours de chauffage sont une mesure de la demande de chauffage dans un bâtiment et sont calculés par le nombre de degrés en dessous d’un seuil multiplié par le nombre de jours.

Fin 2020, la couverture de surface en matière de chauffage a atteint 53%. L’analyse Like-for-Like ne concernait que 17% étant donné que la majorité des systèmes de contrôle de gaz ont été raccordés pendant l’année 2020. En 2020, la consommation de chauffage a diminué de 9% par rapport à 2019. Cette diminution peut être attribuée à

Pour l'indicateur DH&C (chauffage et refroidissement urbains), nous constatons une diminution de 40%. Le calcul Like-for-Like de DH&C ne comprend qu'un seul site où la consommation pour le chauffage avait clairement diminué suite à la confinement.

1 Comme expliqué dans la méthodologie, ces chiffres ont été reformulés en comparaison avec les chiffres dans le Rapport annuel financier 2019.

2 Tous les indicateurs EPRA marqués d'un  ont été vérifiés par Deloitte Réviseurs d’Entreprises dans le cadre d'une assurance limitée dans le scope de 2020.


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

182

INDICATEURS DE PERFORMANCE DURABLE EPRA

Intensité d'énergie - portefeuille immobilier de WDP Unité de mesure

20191

2020

EPRA

GRI CRESSD

Indicateur

Mesure des prestations

Energy-Int

302-3 CRE1

Building energy intensity

Absolue

kWh/m²

44,64

52,49

Building energy intensity

Like-for-Like

kWh/m²

51,08

48,47

Mesure des prestations

Unité de mesure

Indicateur Couverture

Indicateur Couverture

Scope du commissaire2

L’intensité énergétique est la combinaison de la consommation d’électricité et de chauffage (voir les deux sections ci-dessus) exprimée par mètre carré. Nous constatons ici une légère diminution pour le portefeuille WDP à cause du confinement en mars et avril 2020. Cependant, vers la fin de l’année, les activités des entrepôts ont vite repris. Gaz à effet de serre (location-based) - portefeuille immobilier de WDP EPRA

GRI CRESSD

Indicateur

20191 Indicateur Couverture

2020 Indicateur Couverture

Scope du commissaire2

GHG-Dir-Abs

305-1

Direct | Scope 1

Absolue

T CO2e

n/a

n/a

GHG-Dir-LfL

305-1

Direct | Scope 1

Like-for-Like

T CO2e

n/a

n/a

GHG-Indir-Abs

305-2

Indirect | Scope 2

Absolue

T CO2e

n/a

n/a

GHG-Indir-LfL

305-2

Indirect | Scope 2

Like-for-Like

T CO2e

n/a

n/a

GHG-Indir-Abs

305-3

Indirect | Scope 3

Absolue

T CO2e

67 058

86 887

GHG-Indir-LfL

305-3

Indirect | Scope 3

Like-for-Like

T CO2e

47 262

43 589

Total Total GHG-Int

305-4 CRE3

GHG-Int

305-4 CRE3

Scope 1 + Scope 2

Absolue

T CO2e

n/a

n/a

Scope 1 + Scope 2

Like-for-Like

T CO2e

n/a

n/a

Scope 1 + Scope 2 + Scope 3

Absolue

T CO2e

67 058

86 887

Scope 1 + Scope 2 + Scope 3

Like-for-Like

T CO2e

47 262

43 589

GHG Intensity | Scope 1 + Scope 2

Absolue

kg CO2e/m²

n/a

n/a

GHG Intensity | Scope 1 + Scope 2 + Scope 3

Absolue

kg CO2e/m²

14,39

17,18

GHG Intensity | Scope 1 + Scope 2 + Scope 3

Like-for-Like

kg CO2e/m²

15,15

13,87

*n/a: not applicable Les chiffres scope 3 représentent - comme expliqué dans la méthodologie - les émissions directes des locataires provenant du gaz ou du mazout ainsi que les émissions indirectes des locataires provenant de l'électricité et/ou du chauffage et de la refroidissement urbain.

Les indicateurs absolus ont augmenté en raison d'une plus grande couverture du système de surveillance énergétique. Par conséquent, Like-for-Like montre un chiffre plus représentatif : une diminution pour les émissions indirectes.

1 Comme expliqué dans la méthodologie, ces chiffres ont été reformulés en comparaison avec les chiffres dans le Rapport annuel financier 2019.

2 Tous les indicateurs EPRA marqués d'un  ont été vérifiés par Deloitte Réviseurs d’Entreprises dans le cadre d'une assurance limitée de 2020.


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

183

INDICATEURS DE PERFORMANCE DURABLE EPRA

Gaz à effet de serre (market-based) - portefeuille immobilier de WDP 2020

EPRA

GRI CRESSD

Indicateur

GHG-Dir-Abs

305-1

Direct | Scope 1

Absolue

T CO2e

n/a

n/a

GHG-Dir-LfL

305-1

Direct | Scope 1

Like-for-Like

T CO2e

n/a

n/a

GHG-Indir-Abs

305-2

Indirect | Scope 2

Absolue

T CO2e

n/a

n/a

GHG-Indir-LfL

305-2

Indirect | Scope 2

Like-for-Like

T CO2e

n/a

n/a

GHG-Indir-Abs

305-3

Indirect | Scope 3

Absolue

T CO2e

60.164

65.267

GHG-Indir-LfL

305-3

Indirect | Scope 3

Like-for-Like

T CO2e

42.143

27.888

Scope 1 + Scope 2

Absolue

T CO2e

n/a

n/a

Scope 1 + Scope 2

Like-for-Like

T CO2e

n/a

n/a

Scope 1 + Scope 2 + Scope 3

Absolue

T CO2e

60 164

65 267

Scope 1 + Scope 2 + Scope 3

Like-for-Like

T CO2e

42 143

27 888

GHG Intensity | Scope 1 + Scope 2

Absolue

kg CO2e/m²

n/a

n/a

Total Total GHG-Int

305-4 CRE3

GHG-Int

305-4 CRE3

Unité de mesure

20191

Mesure des prestations

Indicateur Couverture

Indicateur Couverture

Scope du commissaire2

GHG Intensity | Scope 1 + Scope 2 + Scope 3

Absolue

kg CO2e/m²

12,91

12,91

GHG Intensity | Scope 1 + Scope 2 + Scope 3

Like-for-Like

kg CO2e/m²

13,51

8,88

*n/a: not applicable Les émissions de gaz à effet de serre sont plus bas en comparaison avec les émissions calculés à base de la méthode comptable location-based comme WDP a choisi un contrat d'éléctricité verte pour ces actifs en Belgique et la Roumanie (partiellement) dès 2020 (de l'électricité grise en 2019).

Au niveau de l'électricité souscrit par le propriétaire (landlord-obtained), WDP s'efforce toujours pour obtenir la plus grande part possible de l'électricité verte. Plus de spécifications au niveau de part grise/verte est disponible dans le Tableau Répartition des services d’utilité publique « landlord-obtained » et « tenant-obtained ».

1 Comme expliqué dans la méthodologie, ces chiffres ont été reformulés en comparaison avec les chiffres dans le Rapport annuel financier 2019.

2 Tous les indicateurs EPRA marqués d'un  ont été vérifiés par Deloitte Réviseurs d’Entreprises dans le cadre d'une assurance limitée dans le scope de 2020.


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

184

INDICATEURS DE PERFORMANCE DURABLE EPRA

Eau - portefeuille immobilier de WDP EPRA

GRI CRESSD

Indicateur

Mesure des prestations

Water-Abs

303-1

Total water consumption

Absolue

Unité de mesure m³

Total landlord-obtained (Sub)metered exclusively to tenants Total tenant-obtained 303-1

Like-for-Like water consumption

49 %

(Sub)metered exclusively to tenants Total tenant-obtained

Indicateur Couverture 217 581 0

16 908

38 172

60 586

Scope du commissaire2

62 %

17 %

38 172

0

179 409 17 %

10 629

For landlord shared services

CRE2

96 375

79 467 Like-for-Like

Total landlord-obtained

Water-Int

Indicateur Couverture

16 908

For landlord shared services

Water-LfL

2020

20191

64 713 11 353

0

0

10 629

11 353

49 956

53 360

Building water intensity

Absolue

m³/m²

0,03

0,06

Building water intensity

Like-for-Like

m³/m²

0,06

0,06

Dans l’absolu, les indicateurs ont diminué en raison de la poursuite du déploiement du système de surveillance énergétique. La couverture de surface est passée de 49 % en 2019 à 62 % fin 2020.

Le périmètre constant indique une augmentation d’environ 7 % de la consommation d’eau, liée aux activités des locataires.

Certification - portefeuille immobilier de WDP EPRA

GRI CRESSD

Indicateur

Mesure des prestations

Cert-Tot

CRE8

Type and number of sustainability certified assets

Absolue

Type and number of sustainability certified assets

Absolue

Unité de mesure

2020

20191 Indicateur Couverture 100 %

Indicateur Couverture

BREEAM

13

Excellent

1

2

Very Good

7

8

Good

5

7

EDGE

0

EDGE

0

32

EDGE Advanced

0

16

100 %

17

48

Scope du commissaire2

100 %

100 %

Au cours de l’année 2020, quatre nouveaux certificats BREEAM ont été obtenus. Dans le cadre du programme de financement de IFC, 48 certifications EDGE ont été octroyées pour le portefeuille immobilier roumain.

1 Comme expliqué dans la méthodologie, ces chiffres ont été reformulés en comparaison avec les chiffres dans le Rapport annuel financier 2019.

2 Tous les indicateurs EPRA marqués d'un  ont été vérifiés par Deloitte Réviseurs d’Entreprises dans le cadre d'une assurance limitée dans le scope de 2020.


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

185

INDICATEURS DE PERFORMANCE DURABLE EPRA

Indicateurs de performance sociaux EPRA WDP a légèrement modifié la méthode de calcul au niveau d'indicateurs sociaux, afin de présenter la composition de #TeamWDP d'une manière plus réaliste. Dès 2020, non seulement les employés sur la base d'un lien de travail fixe sont pris en considération pour

le rapportage des indicateurs sociaux, mais également les collaborateurs faisant partie du team comme gérant indépendant ou fournisseur indépendant. En plus, pour certains indicateurs, un rapportage plus détaillé est refleté pour l'optimisation de la transparence. Bureaux d'entreprise WDP

EPRA Diversity-Emp

GRI 405-1

Indicateur Gender diversity

Diversity-Pay

405-2

Gender pay ratio

Emp-Training

404-1

Collaborateurs et Comité de gestion - Headcount Collaborateurs et Comité de gestion - FTE Collaborateurs et Comité de gestion Collaborateurs Collaborateurs Collaborateurs

Emp-Dev

404-3

Emp-New hires

401-1

Employee training and development Employee training and development Employee performance appraisals New hires

Emp-Turnover

401-1

Turnover

Périmètre Collaborateurs Collaborateurs Comité de gestion Comité de gestion Collaborateurs

Collaborateurs

H&S-Emp

403-2

Injury rate Lost day rate Absentee rate (long-term) Absentee rate (short-term) Work-related fatalities

H&S-Asset

416-1

H&S-Comp

416-2

Comty-Eng

413-1

Asset health and safety assessments Asset health and safety compliance Community engagement, impact assessments and development programs

Collaborateurs et Comité de gestion Collaborateurs et Comité de gestion Collaborateurs et Comité de gestion Collaborateurs et Comité de gestion Collaborateurs et Comité de gestion Bureaux d'entreprise WDP Bureaux d'entreprise WDP Bureaux d'entreprise WDP

Unité de mesure et description Pourcentage de femmes Pourcentage d’hommes Pourcentage de femmes Pourcentage d’hommes Ratio du salaire moyen des hommes par rapport au salaire moyen des femmes Nombre moyen d’heures de formation Nombre moyen d’heures de formation Pourcentage d’évaluation Nombre de nouveaux recrutements d’employés Pourcentage de nouveaux employés par rapport au nombre total d’employés Nombre d’employés qui ont quitté l’organisation volontairement ou pour cause de licenciement, de mise à la retraite ou de décès en cours d’emploi Pourcentage d’employés qui ont quitté l’organisation volontairement ou pour cause de licenciement, de mise à la retraite ou de décès en cours d’emploi par rapport au nombre total d’employés Pourcentage d’employés ou membres du Comité de gestion impliqués par rapport au nombre total d’heures Pourcentage du nombre de jours d’incapacité de travail par rapport au nombre d’heures total Pourcentage du nombre de jours d’incapacité pour cause de maladie de longue durée par rapport au nombre d’heures total Pourcentage du nombre de jours d’incapacité pour cause de maladie de courte durée par rapport au nombre d’heures total Nombre de décès d’origine professionnelle Pourcentage d’actifs pour lesquels des impacts en matière de santé et de sécurité ont été évalués Nombre d’incidents de non-conformité avec des réglementations concernant les impacts en matière de santé et de sécurité Pourcentage d’actifs couverts

1 Tous les indicateurs EPRA marqués d'un  ont été vérifiés par Deloitte Réviseurs d’Entreprises dans le cadre d'une assurance limitée dans le scope de 2020.

Scope du commissaire1

2019 42 % 58 % 0% 100 % 1,62

2020 46 % 54 % 0% 100 % 1,01

19,09

37,09

21,65

39,53

100 %

100 %

16 21 %

9 11 %

 

8

3

9%

4%

0,002 %

0,001 %

0,019 %

0,118 %

0,113 %

0,026 %

0,139 %

0,092 %

0

0

100 %

100 %

0

0

100 %

100 %

Voir 6. ESG - Engagement parties prenantes et 11.3 Annexes – Contexte des rapports ESG

Voir 4. ESG - Création de valeur par le dialogue et une orientation claire

    


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

186

INDICATEURS DE PERFORMANCE DURABLE EPRA

Indicateurs de performance sur la gouvernance EPRA EPRA

GRI

Indicateur

Périmètre

Gov-Board

102-22

Composition of the highest governance body

Conseil d'Administration

Gov-Selec

102-24

Gov-Col

102-25

Unité de mesure et description

Bureaux d'entreprise WDP 2019

2020

Scope du commissaire1

Composition

Voir 5. Déclaration de Gouvernance d'entreprise - Conseil d'Administration - Composition

Voir 5. Déclaration de Gouvernance d'entreprise - Conseil d'Administration - Composition

Process of nominating Conseil and selecting the d'Administration highest governance body

Procédure de sélection et de nomination

Voir 5. Déclaration de Gouvernance d'entreprise - Conseil d'Administration - Composition

Voir 5. Déclaration de Gouvernance d'entreprise - Conseil d'Administration - Composition

Process of managing conflicts of interest

Procédure de gestion des conflits d’intérêts

Voir 5. Déclaration de Gouvernance d’entreprise - Conflits d’intérêt

Voir 5. Déclaration de Gouvernance d’entreprise - Conflits d’intérêt

Conseil d'Administration

1 Tous les indicateurs EPRA marqués d'un  ont été vérifiés par Deloitte Réviseurs d’Entreprises dans le cadre d'une assurance limitée dans le scope de 2020.


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

187

GRI STANDARDS INDEX

GRI 102: Informations générales 102-1

Nom de l’organisation

102-2

Activités, marques, produits et services

102-3

Emplacement du siège de l’organisation

102-4

Sites opérationnels

102-5

Structure de propriété et forme juridique

102-6

Marchés

102-7

Échelle de l’entreprise

102-8

Informations sur les employés et autres travailleurs

102-9

Chaîne logistique

102-10

Changements au sein de l’organisation et de sa chaîne logistique

102-11

Principe ou approche de précaution

102-12

Initiatives externes

102-13

Adhésion à des associations

102-14

Déclaration de la plus haute instance de décision

102-15

Principaux impacts, risques et opportunités

102-16

102-17

102-18

Valeurs, principes, normes et normes de conduite

Mécanismes pour fournir des conseils et notifier des inquiétudes en matière d’éthique Structure de gouvernance

Page, url ou commentaire

GRI 102: Informations générales

Page, url ou commentaire

249

102-19

Autorité délégante

10, 11, 16-18

102-20

Responsable exécutif en matière de facteurs économiques, environnementaux et sociaux

102-21

Consultation des parties prenantes concernant les aspects économiques, écologiques et sociaux

16-18, 23-24

102-22

Composition de l’instance de gouvernance la plus élevée et de ses comités

111-124

199, 251 10, 151 65, 249 10, 11, 16-18, 87-100 30, 65, 87-100, 192-198, 235 30-32, 185, 235 11, 12-14, 21 10, 21, 23-24, 65, 235, Supplier Code of Conduct 16-19, 20, 21, 22-38

27 27, 111-118, 124-130

102-23

Président de l’instance de gouvernance la plus élevée

113, 116, 119

102-24

Procédure de nomination et de sélection de l’instance de gouvernance la plus élevée

118-119, 130

102-25

Conflits d’intérêts

102-26

Rôle de l’instance de gouvernance la plus élevée dans la mise en œuvre de l’objet, des valeurs et de la stratégie

140-143 27, 117

102-27

Connaissances conjointes de l’instance de gouvernance

102-28

Évaluation de l’instance de gouvernance la plus élevée

102-29

Identification et gestion de l’impact économique, environnemental et social

102-30

Efficacité du processus de gestion des risques

102-31

Contrôle des thèmes économiques, environnementaux et sociaux

143-147

102-32

Rôle de l’instance de gouvernance la plus élevée dans le reporting sur la durabilité

27

16-18, 26, 28, 140147, Dealing Code, Employee Code of Conduct, Supplier Code of Conduct, Corporate Governance Charter

102-33

Communication des questions critiques (‘critical concerns’)

102-35

Politiques en matière de rémunération

102-36

Processus de détermination de la rémunération

131-139

140-143, 145, Grievance mechanism, Code of Ethics

102-37

Implication des actionnaires dans la rémunération

131-139

23-24 Adhésion à des associations et des unions Déclaration du CEO 12-20, 21, 22-38, 143-147, 152-159, Employee Code of Conduct, Supplier Code of Conduct

27, 107-130, Corporate Governance Charte

27, 113-116, 118 119-120 23-27, 143-147 118, 143-147, Corporate Governance Charter

23-24, 27, 140-143, 145, Employee Code of Conduct, Supplier Code of Conduct 131-139

102-40

Listes des groupes de parties prenantes

102-41

Conventions collectives de travail

23-24

102-42

Identification et sélection des parties prenantes

16-18, 21, 23-24, 25-26

102-43

Approche de l’implication des parties prenantes

23-24

30


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

188

GRI STANDARDS INDEX

GRI 102: Informations générales 102-44

Thèmes et questions clés soulevés

102-45

Entités incluses dans les comptes annuels consolidés

102-46

Définition du contenu et du périmètre des thèmes du rapport

102-47

Aperçu des aspects pertinents

102-48

Reformulation d’informations

102-49

Changement dans le reporting

102-50

Période de reporting

102-51

Date du dernier rapport publié

102-52

Cycle de reporting

102-53

Personnes de contact pour toutes questions concernant le rapport

102-54

Exigences de reporting conformes aux normes GRI

102-55

Tableau de référence GRI

102-56

Vérification externe

Page, url ou commentaire 23-24 213 25-26, 171-172

Page, url ou Matérialité

n.r. 171, 199 Exercice du 01.01.2020 au 31.01.2020 inclus. Le présent rapport commente les activités au cours de l’exercice 2020. Il succède au Rapport financier annuel 2019 qui a été publié le 27 mars 2020.

GRI 103 Approche managériale

Le present rapport a été établi conformément aux normes GRI: Option Core 187-189 262-270 Deloitte Bedrijfsrevisoren fait le compte rendu du pronostic du résultat EPRA, des comptes annuels consolidés et d'une sélection d’indicateurs environnementaux, sociaux et administratifs tels que publiés dans le présent rapport annuel.

103-1 Explanation of the material topic and its boundary 103-2 L’approche managériale et ses composantes 103-3 Évaluation de l’approche managériale

GRI 102 Généralités 2018

102-16 Valeurs, principes, normes et normes de comportement

28, 172 28 28 16-18, 26, 38, 143-147 Employee Code of Conduct, Supplier Code of Conduct, Corporate Governance Charter, Code of Ethics

Attirer et garder les talents GRI 103 Approche managériale

103-1 C Explication de l’enjeu repris dans la matrice de matérialité et de son périmètre 103-2 L’approche managériale et ses composantes

Annuel 279

commentaire

Culture de l’entreprise

26 173, 174-176, 178, 180-184

Norme GRI

29-31, 172 29-31

103-3 Évaluation de l’approche managériale

29-31

GRI 401 Emploi

401-1 Nombre moyen d’heures de formation par an et par travailleur

34, 185

GRI 405 Diversité et égalité des chances

405-1 Composition des instances de gouvernance et subdivision des collaborateurs 405-2 Proportionnalité de la rémunération entre les hommes et les femmes

108, 130, 185

185

Numérisation GRI 103 Approche managériale

103-1 Commentaire du thème repris dans la matrice de matérialité et périmètre de celui-ci

35, 172

103-2 Description de l’approche managériale

35, 39, 106


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

189

GRI STANDARDS INDEX

Page, url ou Matérialité

Norme GRI

GRI 203 Impact économique indirect

203-1 Investissements en infrastructure et en services

103-3 Évaluation de l’approche managériale

commentaire

Page, url ou Matérialité

35 35, 73, 118

103-3 Évaluation de l’approche managériale

103-1 C Explication de l’enjeu repris dans la matrice de matérialité et de son périmètre 103-2 L’approche managériale et ses composantes

GRI 404 Formation et éducation

34, 172

103-3 Évaluation de l’approche managériale

34 34, 185

404-3 Pourcentage de salariés bénéficiant d’entretiens périodiques d’évaluation et d’évolution de carrière

185

32-33, 185

GRI 416 Santé et sécurité des clients

416-1 Evaluations de la santé et de la sécurité des catégories de produits et services

32-33, 185

416-2 Incidents liés à la non-conformité de l’impact des produits et services sur la santé et la sécurité

32-33, 185

Bonne gouvernance GRI 103 Approche managériale

Efficacité énergétique GRI 103 Approche managériale

GRI 302 Énergie

103-1 C Explication de l’enjeu repris dans la matrice de matérialité et de son périmètre

36-37, 172

103-2 L’approche managériale et ses composantes

36-37

103-3 Évaluation de l’approche managériale

36-37

302-1 Consommation énergétique au sein de l’organisation

173-184

302-2 Consommation énergétique en dehors de l’organisation

173-184

302-3 Intensité énergétique

173-184

302-4 Réduction de la consommation énergétique

173-184

302-5 Réduction des besoins énergétiques des produits et services

173-184

Santé et sécurité GRI 103 Approche managériale

103-1 C Explication de l’enjeu repris dans la matrice de matérialité et de son périmètre 103-2 L’approche managériale et ses composantes

32-33, 172 32-33

32-33

403-2 Nombre et types d’accidents du tavail, maladies professionnelles, journées de travail perdues, absentéisme et décès liés au travail

34

404-1 Nombre moyen d’heures de formation par an et par travailleur

commentaire

GRI 403 Santé et sécurité au travail

Développement des employés GRI 103 Approche managériale

Norme GRI

GRI 102 Généralités

103-1 C Explication du thème repris dans la matrice de matérialité et de son périmètre

38, 172

103-2 L’approche managériale et ses composantes

38

103-3 Évaluation de l’approche managériale

38

102-22 Composition de l’instance de gouvernance la plus élevée et de ses comités

113-124

102-24 Procédure de nomination et de sélection de l’instance de gouvernance la plus élevée

118-119

102-25 Conflits d'intérêts

140-143

GRI 307 Respect de la législation environnementale

307-1 Non-respect des lois et réglementations en matière d’environnement

GRI 419 Respect de la législation socio-économique

419-1 Non-respect des lois et réglementations en matière sociale et économique

38, 157

156-159


WDP Comptes annuels 2020

190

11. COMPTES ANNUELS

WDP Roumanie a passé le test de durabilité

Certification durable

EDGE prouve que les bâtiments parés pour l’avenir combinent rentabilité et faible empreinte écologique.


WDP Comptes annuels 2020

191

TABLE DES MATIÈRES 1.

Comptes annuels consolidés de l’exercice 2020 Compte de résultat État du résultat global Composantes du résultat net Bilan Aperçu du flux de trésorerie Aperçu de mutation des capitaux propres consolidés

192 192 194 194 195 196 197

2. Annexes I. Informations générales concernant la Société II. Base de présentation III. Règles de valorisation IV. Valorisations comptables significatives et principales sources d’incertitude en matière d’estimation V. Informations segmentées – Résultat d’exploitation VI. Informations segmentées – Actif VII. Données concernant les filiales VII. Aperçu des revenus futurs IX. Résultat sur la vente d’ Immeubles de placement de placement X. Résultat financier XI. Impôts XII. Immeubles de placement XIII. Autres immobilisations corporelles XIV. Instruments financiers XV. Actifs détenus en vue de la vente XVI. Créances commerciales et débiteurs douteux

199 199 199 200 207 209 212 213 214 215 215 215 216 221 224 228 228

XVII. Participations dans des entreprises associées et co-entreprises XVIII. Créances fiscales et autres actifs courants XIX Capital XX. Provisions XXI. État des dettes XXII. Taux d’endettement XXIII. Autres passifs financiers courants et non courants XXIV. Effectif moyen et ventilation des frais de personnel XXV. Transactions entre entreprises liées XXVI. Droits et obligations hors bilan XXVII. Relations financières avec des tiers XXVIII. Faits postérieurs à la date du bilan 3. Version abrégée des états financiers statutaires de l’exercice 2020 Compte de résultat État du résultat global Composantes du résultat net Bilan Traitement statutaire du résultat Obligation de distribution conformément à l’AR SIR du 13 juillet 2014 Capitaux propres non distribuables selon l’article 7:212 du Code des sociétés et des associations Aperçu de mutation des capitaux propres non consolidés

229 229 230 231 232 233 234 235 235 236 237 237

238 239 240 240 241 242 243 244 245


WDP Comptes annuels 2020

192

1. COMPTES ANNUELS CONSOLIDÉS POUR L’EXERCICE 2020 Compte de résultat en euros (x 1 000) I. Revenus locatifs Loyer Indemnités de rupture anticipée de bail III. Charges relatives à la location Loyers à payer sur locaux pris en location Réductions de valeur sur créances commerciales Reprises de réductions de valeur sur créances commerciales

Annexe

FY 2020

FY 2019

en euros (x 1 000)

XVI

228 401 228 401 0 48 546 -751

202 748 201 788 961 184 440 -783

XVI

252

527

228 449

202 932

0

0

IX. Frais techniques Frais techniques récurrents - Réparations - Primes d’assurances Frais techniques non récurrents - Sinistres X. Frais commerciaux Commissions d’agence Publicité Honoraires d’avocats et frais juridiques XII. Frais de gestion immobilière Honoraires versés aux gérants (externes) Charges (internes) de gestion d’immeubles

20 525

18 226

10 620

8 940

9 905

9 286

0

0

-24 688 -10 840 -13 848

-21 238 -9 127 -12 111

XIII

18 417 1 079 866 16 472

16 646 954 1 003 14 689

V

242 703

216 566

VIII

Résultat locatif net IV. Récupération de charges immobilières V. Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués Refacturation de charges locatives exposées par le propriétaire Refacturation de précomptes et taxes sur immeubles loués VI. Frais incombant aux locataires et assumés par le propriétaire sur dégâts locatifs et remises en état au terme du bail VII. Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués Charges locatives exposées par le propriétaire Précomptes et taxes sur immeubles loués VIII. Autres recettes et dépenses relatives à la location Indemnité de gestion du bien immobilier Autres produits/charges opérationnels Produits de l’énergie solaire Résultat immobilier

Annexe

FY 2020

FY 2019

-5 420 -5 381 -3 916 -1 464 -40 -40 -685 -177 -330 -178 -2 219 -433 -1 786

-4 552 -4 487 -3 424 -1 064 -64 -64 -656 -162 -318 -176 -2 037 -382 -1 655

Charges immobilières

V

-8 325

-7 245

Résultat d’exploitation des immeubles

V

234 378

209 321

-14 314

-11 034

-7 270

-6 526

V

212 793

191 761

IX

408

10

6 450 -6 042

14 570 -14 560

186 417

285 353

227 605

301 891

-41 188

-16 539

399 619

477 124

XIV. Frais généraux de la société XV. Autres revenus et charges d’exploitation (amortissements et réduction de valeur panneaux solaires) Résultat d’exploitation (avant résultat sur portefeuille) XVI. Résultat sur vente d’immeubles de placement Ventes nettes d’immeubles (prix de vente – frais de transaction) Valeur comptable des immeubles vendus XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement Variations positives de la juste valeur des immeubles de placement Variations négatives de la juste valeur des immeubles de placement Résultat d’exploitation

XII


WDP Comptes annuels 2020

193

Compte de résultat continuation en euros (x 1 000)

Annexe

FY 2020

FY 2019

398 254 144 -37 878 -23 644 6 105

453 246 207 -39 411 -23 486 3 471

-15 933 -4 406 -1 194 -69 -1 125

-16 380 -3 016 -1 257 -52 -1 206

XIV

-31 049

-29 883

X

-69 723

-70 099

4 831

3 117

334 727

410 142

-6 126 0

-10 672 0

-6 126

-10 672

Résultat net

328 601

399 470

Attribuable à : - Intérêts minoritaires - Part du Groupe

3 991 324 610

5 738 393 732

XX. Revenus financiers Intérêts et dividendes perçus Autres revenus financiers XXI. Charges d’intérêts nettes Charges d’intérêts sur emprunts Intérêts intercalaires activés Charges résultant d’instruments de couverture autorisés Autres charges d’intérêt XXII. Autres charges financières Frais bancaires et autres commissions Autres charges financières XXIII. Variations de la juste valeur d’actifs et de passifs financiers Résultat financier XXIV. Quote-part dans le résultat des entreprises associées et co-entreprises Résultat avant impôts XXV. Impôts des sociétés XXVI. Exit tax Impôts

XI


WDP Comptes annuels 2020

194 Composants du résultat net

État du résultat global en euros (x 1 000)

FY 2020

FY 2019

I. Résultat net

328 601

399 470

II. Autres éléments du résultat global

4 220

983

G. Autres éléments du résultat global, nets d’impôt

4 220

983

4 220

983

332 821

400 453

3 914

5 961

328 907

394 492

Revalorisation des panneaux solaires

Résultat global Attribuable aux:

- Intérêts minoritaires

- Actionnaires du Groupe

en euros (x 1 000)

FY 2020

FY 2019

Résultat EPRA

174 516

152 374

Résultat sur portefeuille (quote-part co-entreprises incluse) – part du Groupe1

187 904

277 423

Variations de la juste valeur d’actifs et de passifs financiers – part du Groupe

-31 049

-29 883

-6 761

-6 183

Résultat net (IFRS) – part du Groupe

324 610

393 732

en euros (par action2)

FY 2020

FY 2019

Amortissement et réduction de valeur des panneaux solaires (quote-part co-entreprises incluse) – part du Groupe

Résultat EPRA

1,00

0,93

Résultat sur portefeuille (quote-part co-entreprises incluse) – part du Groupe1

1,08

1,69

Variations de la juste valeur d’actifs et de passifs financiers – part du Groupe

-0,18

-0,18

Amortissement et réduction de valeur des panneaux solaires (quote-part co-entreprises incluse) – part du Groupe

-0,04

-0,04

1,87

2,40

FY 2020

FY 2019

Résultat net (IFRS) – part du Groupe en euros (par action) (dilué)2 Résultat EPRA

1,00

0,93

Résultat sur portefeuille (quote-part co-entreprises incluse) – part du Groupe1

1,08

1,69

Variations de la juste valeur d’actifs et de passifs financiers – part du Groupe

-0,18

-0,18

Amortissement et réduction de valeur des panneaux solaires (quote-part co-entreprises incluse) – part du Groupe

-0,04

-0,04

1,87

2,40

Résultat net (IFRS) – part du Groupe 1 Y compris les impôts différés sur le résultat du portefeuille. 2 Calcul sur la base du nombre moyen pondéré d’actions.


WDP Comptes annuels 2020

195 Bilan - Actif

Bilan – Passif 31 12 2020

31 12 2019

en euros (x 1 000)

4 728 536

4 156 619

Capitaux propres

422 4 002 340 3 646 702 248 713 106 925 125 244 4 234 121 010 4 743 0 0 4 743 4 743

I. Capitaux propres attribuables aux actionnaires A. Capital Capital souscrit Frais d’augmentation de capital B. Primes d’émission C. Réserves D. Résultat net de l’exercice II. Intérêts minoritaires

XXV

1 193 4 566 601 4 206 902 249 381 110 318 126 719 4 366 122 353 6 929 0 0 6 929 6 929

XIV

2 747

4 162

XVII

24 346

19 707

II. Actifs courants

61 869

66 171

A. Actifs détenus en vue de la vente Immeubles de placement D. Créances commerciales E. Créances fiscales et autres actifs courants Impôts Autres F. Trésorerie et équivalents de trésorerie G. Comptes de régularisation

15 543 15 543 12 073 17 232 12 240 4 992 11 240 5 781

5 779 5 779 15 364 34 249 25 181 9 068 3 604 7 175

4 790 405

4 222 790

en euros (x 1 000)

Annexe

I. Actifs non courants B. Immobilisations incorporelles C. Immeubles de placement Immeubles disponibles à la location Projet de développement Autres : réserves foncières D. Autres immobilisations corporelles Immobilisations corporelles à usage propre Autres : panneaux solaires E. Actifs financiers non courants Actifs à la juste valeur via le résultat Instruments de couverture autorisés Actifs financiers au prix coûtant amorti Autres G. Créances commerciales et autres actifs non courants I. Participations dans des entreprises associées et co-entreprises

Total de l’actif

XII

XIII

XIV

XV XIV, XVI XVIII

XIV XIV

Annexe

XIX

Passifs I. Passifs non courants A. Provisions Autres B. Dettes financières non courantes Établissements de crédit Autres C. Autres passifs financiers non courants Instruments de couverture autorisés Autres passifs financiers non courants D. Dettes commerciales et autres dettes non courantes F. Passifs d’impôts différés II. Passifs courants B. Dettes financières courantes Établissements de crédit Autres C. Autres passifs financiers courants Instruments de couverture autorisés Autres passifs financiers courants D. Dettes commerciales et autres dettes courantes Exit tax Autres Fournisseurs Impôts, rémunérations et charges sociales E. Autres passifs courants Autres F. Comptes de régularisation Total du passif

XX XIV, XXI, XXII

XIV XXIII

XIV, XXI, XXII

XIV XXIII XIV

XIV

31.12.2020

31.12.2019

2 403 793

2 149 861

2 353 935 188 130 200 171 -12 041 923 843 917 352 324 610 49 858

2 103 917 185 746 197 623 -11 877 876 849 647 590 393 732 45 944

2 386 612

2 072 929

1 938 131 170 170 1 740 284 1 438 187 302 097 175 938 129 901 46 038

1 707 475 357 357 1 568 199 1 190 709 377 490 122 501 81 819 40 682

3 552 18 187 448 481 379 170 253 848 125 323 171 3 168 41 439 0 41 439 34 314 7 125 7 049 7 049 20 652

3 061 13 357 365 454 286 629 234 485 52 143 168 0 168 51 944 0 51 944 46 920 5 024 8 300 8 300 18 413

4 790 405

4 222 790


WDP Comptes annuels 2020

196 Aperçu du flux de trésorerie en euros (x 1 000)

Annexe

Trésorerie et équivalents de trésorerie, bilan d’ouverture Flux de trésorerie nets se rapportant aux activités de l’entreprise Résultat net XI Impôts1 X Charges d’intérêts nettes X Revenus financiers IX Plus-value (+)/moins-value (-) sur les ventes Flux de trésorerie liés aux activités d'exploitation pour l'ajustement des éléments sans effet de trésorerie, du fonds de roulement et des intérêts payés XIV Variations de la juste valeur des dérivés financiers Variations de la juste valeur des immeubles de XII placement Amortissements et réductions de valeur sur immobilisations Quote-part dans le résultat des entreprises associées et co-entreprises Autres ajustements des éléments sans effet de trésorerie Ajustements des éléments sans effet de trésorerie Augmentation (+)/diminution (-) des besoins en fonds de roulement Intérêts payés Flux de trésorerie nets se rapportant aux activités d’investissement Investissements Paiements des acquisitions d’immeubles de placement Paiements des acquisitions d’actions de sociétés immobilières

XII

FY 2020

FY 2019

3 604

1 724

195 261

151 945

328 601 6 126 37 878 -398 -408

399 470 10 672 39 411 -453 10

371 798 31 049

449 110 29 883

-186 417

-285 353

8 425

7 573

-4 831

-3 117

2 880 -148 894

2 586 -248 428

17 366 -45 009

-6 069 -42 668

-391 024

-446 072

-395 257

-454 568

-388 971

-443 865

0

0

en euros (x 1 000) Acquisition d'autres immobilisations corporelles et incorporelles Ventes Recettes de la vente d’immeubles de placement Recettes de la vente d’actions de sociétés immobilières Financements d’entités non-controlées à 100 % Financements d'entités non-controlées à 100 % Remboursement de financements d'entités non-controlées à 100 % Flux de trésorerie nets se rapportant aux activités de financement Contraction de crédits Remboursement d'emprunts Dividendes versés2 Augmentation de capital Augmentation de capital intérêts minoritaires

Annexe XIII

IX

XXV

XXI, XXII XXI, XXII

Augmentation (+) / diminution (-) nette de la trésorerie et des équivalents de trésorerie Trésorerie et équivalents de trésorerie, bilan de clôture

FY 2020

FY 2019

-6 286 6 450

-10 703 14 570

6 450

14 570

0 -2 218 -2 218

0 -6 074 -6 074

0

0

203 399 738 528 -456 866 -78 264 0 0

296 007 488 073 -330 997 -67 580 196 510 10 001

7 636

1 880

11 240

3 604

1 Y compris les impôts différés sur portefeuille ainsi que les impôts différés sur bénéfice. 2 Il s’agit ici uniquement de sorties de trésorerie. Il a en effet en 2020 et 2019 un dividende optionel, où 55% et 56%, respectivement, des actionnaires ont opté pour le paiement du dividende en actions plutôt qu’en numéraire.


WDP Comptes annuels 2020

197 Aperçu de mutation des capitaux propres consolidés 2020 en euros (x 1 000)

01.01.2020

Affectation du résultat 2019

Bénéfice de l’exercice précédent

Transfert du résultat sur portefeuille1

Transfert du résultat des participations qui ne sont pas détenus à 100% par la société mère

0

0

0

Composantes du résultat global

Paiements de dividendes provenant des partici- Transfert des pations non variations détenues à de la juste 100% par valeur des la société instruments mère financiers

Augmentations de capital

0

0

0

2 384

Reclassement concernant la vente d'immeubles de placement

Intérêts minoritaires

Autres

0

0

0

185 746

Capital souscrit

197 623

2 549

200 171

Frais d'augmentation du capital

-11 877

-165

-12 041

B. Primes d'émission

876 849

0

0

0

0

0

0

0

0

46 994

0

0

0

923 843

C. Réserves

647 590

393 732

0

0

0

0

0

4 297

0

-127 642

0

0

-627

917 352

Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers1 (+/-)

513 715

Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la hedge accounting telle que définie en IFRS n’est pas appliquée (+/-)

0

Résultat net de l’exercice en cours

Variations de la juste valeur des panneaux solaires

Dividendes versés et augmentation de capital liée au dividende optionnel

A. Capital

Réserve pour la quote-part dans le résultat non réalisés par des participations non détenues à 100% par la société mère

0

31.12.2020

Autres

265 172

20 094

194

188 130

779 081

26 069

46 163

-51 936

-29 883

-81 819

Réserve du solde des écarts de conversion sur actifs et passifs monétaires (+/-)

-184

-184

Réserve pour différences de changes liées à la conversion d’activités à l’étranger

249

249

Réserve des latences fiscales afférentes à des biens immobiliers sis à l’étranger Autres réserves

-634

-634

26 818

4 297

Résultat reporté des exercices antérieurs

139 469

393 732

-265 172

-26 069

D. Résultat net de l’exercice

393 732

-393 732

0

0

0

0

324 610

0

2 103 917

0

0

0

0

0

324 610

4 297

3 991

-78

328 601

4 220

Total des capitaux propres attribuables aux actionnaires du Groupe Intérêts minoritaires Total des capitaux propres

29 883

45 944 2 149 861

0

0

0

31 115

0

0

1 Y compris les variations de la juste valeur des immeubles de placement de WDP SA et des immeubles des participations détenues à 100% par la société mère.

-127 642

-194

-627

143 380

0

0

0

0

0

324 610

0

-78 264

0

0

-627

2 353 935

0

-78 264

0

0

-627

2 403 792

49 858


WDP Comptes annuels 2020

198 Aperçu de mutation des capitaux propres consolidés 2019 en euros (x 1 000)

01.01.2019

Affectation du résultat 2018

Bénéfice de l’exercice précédent

Transfert du résultat sur portefeuille1

Transfert du résultat des participations qui ne sont pas détenus à 100% par la société mère

0

0

0

Composantes du résultat global

Paiements de dividendes provenant des partici- Transfert des pations non variations détenues à de la juste 100% par valeur des la société instruments mère financiers

0

Résultat net de l’exercice en cours

Variations de la juste valeur des panneaux solaires

Augmentations de capital

Dividendes versés et augmentation de capital liée au dividende optionnel

0

0

6 535

2 527

Reclassement concernant la vente d'immeubles de placement

Intérêts minoritaires

Autres

0

0

0

A. Capital

176 684

Capital souscrit

184 952

10 025

2 646

197 623

-8 268

-3 490

-119

-11 877

Frais d'augmentation du capital

0

31.12.2019

Autres

185 746

B. Primes d'émission

646 286

0

0

0

0

0

0

0

189 975

40 587

0

0

0

876 849

C. Réserves

428 767

328 784

0

0

0

0

0

760

0

-110 695

0

0

-26

647 590

Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers1 (+/-)

323 314

Réserve pour la quote-part dans le résultat non réalisés par des participations non détenues à 100% par la société mère Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la hedge accounting telle que définie en IFRS n’est pas appliquée (+/-)

195 999

0

-5 599

513 715

20 094

20 094

-42 909

-9 027

-51 936

Réserve du solde des écarts de conversion sur actifs et passifs monétaires (+/-)

-184

-184

Réserve pour différences de changes liées à la conversion d’activités à l’étranger

249

249

Réserve des latences fiscales afférentes à des biens immobiliers sis à l’étranger Autres réserves

-634

-634

26 411

760

Résultat reporté des exercices antérieurs

122 520

328 784

-195 999

-20 094

D. Résultat net de l’exercice

328 784

-328 784

0

0

0

0

393 732

0

1 580 521

0

0

0

0

0

393 732

760

5 738

223

399 470

983

Total des capitaux propres attribuables aux actionnaires du Groupe Intérêts minoritaires Total des capitaux propres

9 027

29 994 1 610 516

0

0

0

0

0

1 Y compris les variations de la juste valeur des immeubles de placement de WDP SA et des immeubles des participations détenues à 100% par la société mère.

-110 695

5 599

0

0

0

196 510

-67 580

0

196 510

-67 580

0

-353

26 818

327

139 469

0

0

393 732

2 103 917

0

-26

10 001

-12

45 944

10 001

-38

2 149 861


WDP Comptes annuels 2020

199

2. ANNEXES I. Informations générales concernant la Société WDP est une société immobilière réglementée publique qui revêt la forme d’une société anonyme de droit belge. Son siège social est établi à Blakebergen 15, 1861 Wolvertem (Belgique). Son numéro de téléphone est le +32 (0)52 338 400.

Normes et interprétations applicables à l’exercice commençant au ou après le 1er janvier 2020 (toutes applicables aux exercices à compter du 1er janvier 2020) ♦ ♦

Les comptes annuels consolidés de la Société au 31 décembre 2020 incluent la Société et ses filiales. Les comptes annuels ont été élaborés et autorisés à être publiés par le Conseil d’Administration le 24 mars 2021.

Amendements à IAS 1 et IAS 8 Modification de la définition du terme « significatif » Amendements à IFRS 3 Regroupements d’entreprises : Définition d’une entreprise Amendements à IFRS 9, IAS 39 et IFRS 7 Réforme des taux d’intérêt de référence – phase 1 Amendements des références au Cadre conceptuel de l’information financière dans les normes IFRS

WDP est cotée sur Euronext Bruxelles et Amsterdam.

II. Base de présentation Les comptes annuels consolidés sont établis conformément aux normes internationales d’information financière (International Financial Reporting Standards, IFRS), telles qu’acceptées au sein de l’Union européenne, et aux prescriptions légales et administratives applicables en Belgique. Ces normes incluent toutes les normes et interprétations nouvelles et révisées publiées par l’International Accounting Standards Board (IASB) et l’International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC), pour autant qu’elles s’appliquent aux activités du Groupe et aux exercices débutant au 1 janvier 2020.

Normes et interprétations nouvelles ou modifiées qui ne sont pas encore entrées en vigueur Plusieurs nouvelles normes, modifications de normes et interprétations ne sont pas encore en vigueur en 2020 mais peuvent être appliquées plus tôt. Sauf mention contraire, WDP n’a pas fait usage de cette possibilité. Il est indiqué ci-dessous, pour autant que ces nouvelles normes, modifications et interprétations soient pertinentes pour WDP, quelle influence leur application peut avoir sur les comptes annuels consolidés à compter de 20211 et ultérieurement. ♦

Les comptes annuels consolidés sont exprimés en milliers euros, arrondis au millier le plus proche. Les exercices 2020 et 2019 y sont présentés. Pour les informations financières historiques concernant l’exercice 2018, nous renvoyons aux rapports annuels de 2019 et 2018. Les méthodes comptables sont appliquées de manière cohérente aux exercices présentés.

1 L’exposé sondage 2019/4 de juin 2019 propose de reporter la date d’entrée en vigueur dans l’UE au 1er janvier 2022

IFRS 17 Contrats d’assurance (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2023, mais non encore adoptée au niveau européen) Amendements à IAS 1 Présentation des états financiers : classification de passifs comme courants ou non-courants (applicables pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2023, mais non encore adoptés au niveau européen) Amendements à IAS 16 Immobilisations corporelles : produits antérieurs à l’utilisation prévue (applicables pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2022, mais non encore adoptés au niveau européen) Amendements à IAS 37 Provisions, passifs éventuels et actifs éventuels : contrats déficitaires - Coût d’exécution du contrat (applicables pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2022, mais non encore adoptés au niveau européen) Amendements à IFRS 3 Regroupements d’entreprises : référence au cadre conceptuel (applicables pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2022, mais non encore adoptés au niveau européen)


WDP Comptes annuels 2020

200

Amendements à IFRS 4 Contrats d’assurance – report de la norme IFRS 9 (applicables pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2021, mais non encore adoptés au niveau européen) Amendements aux IFRS 9, IAS 39, IFRS 7, IFRS 4 and IFRS 16 Réforme des taux d’intérêt de référence – phase 2 (applicables pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2021, mais non encore adoptés au niveau européen) Amendement à IFRS 16 Contrats de location : Allégements de loyer liés à la COVID-19 (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er juin 2020) Améliorations annuelles 2018–2020 des IFRS (applicables pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2022, mais non encore adoptées au niveau européen)

III. Règles de valorisation Principes de consolidation Filiales Les filiales sont des entités sur lesquelles l’entreprise exerce un contrôle. Une entreprise exerce donc le contrôle sur la filiale si et seulement si la société mère : ♦ a du contrôle sur la participation ; ♦ est exposée à ou a des droits sur des produits variables en raison de son implication dans la participation ; et ♦ a la capacité d’exercer son pouvoir sur la participation pour influer sur le volume des produits de l’investisseur. Les sociétés pour lesquelles le Groupe a le contrôle de déterminer la politique financière et opérationnelle afin de tirer des avantages de leurs activités sont entièrement reprises dans les comptes annuels consolidés du Groupe. Cela signifie que l’actif, le passif et les résultats du Groupe sont intégralement exprimés. Les transactions et les bénéfices intra-groupe sont éliminés à 100 %. Les intérêts minoritaires sont les intérêts dans les filiales qui ne sont pas détenues, ni directement ni indirectement, par le Groupe.

Joint ventures Les joint ventures (coentreprises) sont les entreprises sur lesquelles le Groupe exerce un contrôle conjoint, défini par un accord contractuel. Ce contrôle conjoint existe lorsque les décisions stratégiques, financières et opérationnelles relatives à l’activité nécessitent l’accord unanime des parties qui partagent le contrôle (les participants à la joint venture). Selon la définition de l’IFRS 11 Partenariats, les résultats et l’impact sur le bilan des joint ventures I Love Hungaria (dont WDP détient 50 %), WDPort of Ghent Big Box (dont WDP détient 29 %), WDP Luxembourg (dont WDP détient 55 %) et WVI (dont WDP détient 50 %) sont comptabilisés selon la méthode de la mise en équivalence. En ce qui concerne les statistiques relatives au compte rendu afférent au portefeuille, la part proportionnelle de WDP dans le portefeuille de I Love Hungaria, WDPort of Ghent Big Box, WDP Luxembourg et WVI est toujours restituée. Le résultat sur les transactions avec les joint ventures susmentionnées n’est pas éliminé à raison de la part du Groupe WDP, mais est entièrement reconnu dans le résultat (à savoir en rubrique Résultat d’exploitation (avant résultat sur le portefeuille) et Résultat financier). Transactions éliminées de la consolidation La totalité des transactions entre les entreprises du Groupe, les soldes ainsi que les bénéfices et pertes non réalisés sur des transactions entre entreprises du Groupe sont éliminés lors de l’établissement des comptes annuels consolidés.

Regroupements d’entreprises et goodwill Lorsque WDP acquiert le contrôle d’un ensemble intégré d’activités et d’actifs, comme défini dans l’IFRS 3 Regroupements d’entreprises, les actifs, passifs et passifs conditionnels identifiables de la société acquise sont comptabilisés à leur juste valeur à la date d’acquisition. Le goodwill (fonds de commerce) représente la différence positive entre le coût d’acquisition et la part du Groupe dans la juste valeur de l’actif net acquis. Si cette différence est négative (goodwill négatif), elle est immédiatement comptabilisée au résultat après une réévaluation des valeurs.


WDP Comptes annuels 2020

201 Après la comptabilisation initiale, le goodwill n’est pas amorti, mais bien soumis à un test de dépréciation (impairment test) qui est conduit chaque année avec les unités génératrices de trésorerie auxquelles le goodwill a été affecté. Si la valeur comptable d’une unité génératrice de trésorerie dépasse la valeur de l’entreprise, la dépréciation qui en résulte sera comptabilisée au résultat et portée en premier lieu en déduction du goodwill éventuel et ensuite aux autres actifs de l’unité, proportionnellement à leur valeur comptable. Une dépréciation du goodwill n’est pas reprise au cours d’un exercice ultérieur.

Devise étrangère Les comptes annuels individuels de chaque membre du Groupe sont présentés dans l’unité monétaire de l’environnement économique primaire dans lequel l’entité est active (sa devise fonctionnelle). Pour l’établissement des comptes annuels consolidés, les résultats et la position financière de chaque entité sont exprimés en euro, à savoir la devise fonctionnelle de la société mère et les devises pour la présentation des comptes annuels consolidés. Transactions en devise étrangère Les transactions en devise étrangère sont immédiatement comptabilisées au taux de change à la date des transactions. Les actifs et les passifs monétaires en devise étrangère sont convertis au cours de clôture. Les différences de taux de change réalisées et non réalisées sont comptabilisées dans le compte de résultat, sauf celles qui se rapportent aux prêts intra-groupe répondant à la définition d’un investissement net dans une activité étrangère. Dans ce cas, les différences de cours de change sont comptabilisées dans une composante séparée des capitaux propres et sont traitées dans le compte de profits et pertes après défaisance d’un investissement net. Activités étrangères Les actifs et les passifs sont convertis au cours de clôture, sauf les biens immobiliers, qui sont convertis au cours historique. Le compte de résultat est converti au cours moyen de l’exercice.

Les écarts de conversion qui en résultent sont comptabilisés dans une composante distincte des capitaux propres. Ces écarts de conversion sont comptabilisés dans le compte de résultat lorsque l’entité étrangère est aliénée, vendue ou liquidée.

Immeubles de placement Les terrains et les bâtiments qui sont conservés pour obtenir des revenus locatifs à long terme sont comptabilisés en tant qu’immeubles de placement. Les immeubles de placement sont valorisés lors de la première comptabilisation au prix d’acquisition, en ce compris les frais de transaction et les dépenses directement imputables. Les terrains qui sont conservés dans le but de lancer des développements de projet sur ceux-ci en vue d’une location ultérieure et d’une plus-value à terme, mais pour lesquels il n’existe encore aucun plan de construction ou développement de projet concret (comme visé dans la définition des développements de projets) (réserves foncières) sont également considérés comme un immeuble de placement. Les droits d’usage comptabilisés au bilan pour la concession ou l’emphytéose ou des conventions locatives similaires (à la suite de l’entrée en vigueur de la norme IFRS 16) sont également considérés comme un immeuble de placement. Les frais de financement directement imputables à l’acquisition d’un immeuble de placement sont également activés. Lorsque, pour un actif déterminé, des moyens spécifiques ont fait l’objet d’un prêt, les frais de financement effectifs dudit prêt sont activés au cours de la période, sous déduction des éventuels revenus de placement issus du placement provisoire de ce prêt. Après la comptabilisation initiale, la valorisation des immeubles de placement se fait, conformément à la norme IAS, 40 à la juste valeur (fair value). Du point de vue du vendeur, la valorisation doit être comprise moyennant la déduction des frais de transaction. Ces frais de transaction déduits dépendent de la situation géographique du bien. Ceci implique que les frais de transaction sont comptabilisés via le compte de résultat, conformément à l’IAS 40. Selon l’AR SIR, elles doivent être reprises dans les réserves adéquates à la fin de l’exercice.


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202 L’immobilier en cours de construction ou de développement en vue d’une utilisation future comme immeuble de placement (promotion immobilière) est également comptabilisé à la juste valeur en rubrique Immeubles de placement. Après la comptabilisation initiale, les projets sont évalués à la juste valeur. Cette juste valeur prend en compte les risques de développement substantiels. Dans ce cadre, il doit être satisfait à tous les critères suivants : les coûts nécessités par le projet sont clairement établis, tous les permis nécessaires à la mise en œuvre du développement de projet ont été obtenus et une partie substantielle du développement de projet est prélouée (signature définitive du contrat de bail). Cette évaluation à la juste valeur (fair value) est basée sur l’évaluation effectuée par l’expert immobilier indépendant (selon les méthodes et les hypothèses usuelles) et tient compte des frais restant à engager pour mener le projet à terme intégralement (y compris une estimation des frais imprévus). Toutes les charges directement liées à l’acquisition ou à la construction de biens immobiliers et toutes les autres dépenses d’investissement sont comptabilisées dans le prix coûtant du projet de développement. Conformément à l’IAS 23, les frais de financement directement imputables à la construction ou à l’acquisition d’un immeuble de placement sont activés sur la période précédant la mise en état d’utilisation de l’immeuble de placement en vue de la location. L’activation des frais de financement en tant qu’élément du prix coûtant d’un actif entrant en ligne de compte doit débuter au moment où : ♦ des dépenses sont faites pour l’actif ; ♦ des frais de financement sont engagés ; ♦ des activités sont en cours pour préparer l’actif en vue de son utilisation visée. Les activités nécessaires à préparer l’actif à son usage visé incluent plus que la construction physique de l’actif. Elles comprennent également le travail technique et administratif précédant le début de la construction proprement dite, comme les activités liées à l’obtention de permis. Ces activités ne comprennent toutefois pas le maintien d’un actif si aucune production ou aucun développement modifiant la situation de l’actif n’ont lieu : ♦ les frais de financement engagés, par exemple, pendant que les terrains sont préparés en vue de leur utilisation sont activés pendant la période au cours de laquelle les activités s’y rapportant ont lieu ;

d’autre part, les frais de financement engagés au cours de la période où le terrain est conservé à des fins de construction sans qu’aucune activité de développement n’ait lieu n’entrent pas en ligne de compte pour l’activation.

L’activation des frais de financement est suspendue durant les périodes de suspension du développement actif prolongées. L’activation n’est pas suspendue pendant une période où des activités techniques et administratives d’envergure sont exécutées. L’activation n’est pas interrompue non plus si un report provisoire constitue une partie nécessaire du processus destiné à préparer un actif pour son usage ou sa vente projetés. Le bénéfice/les pertes réalisés sur la vente sont comptabilisés au compte de résultat en rubrique Résultat de la vente d’immeubles de placement. Le résultat réalisé est déterminé conformément à l’IAS 40 et correspond à la différence entre le prix de vente et la juste valeur établie lors de la dernière valorisation. Ce résultat réalisé est inscrit au moment où l’acte notarié relatif à la vente est passé.

Autres immobilisations corporelles Généralités Les autres immobilisations corporelles sont valorisées à leur prix coûtant moins les amortissements et moins-values accumulés. Le prix coûtant comprend tous les frais directement imputables et la partie pertinente des frais indirects engagés pour rendre l’actif prêt à l’emploi. Les futures dépenses pour réparations sont immédiatement inscrites au résultat, sauf si elles augmentent les bénéfices économiques futurs de l’actif. La méthode de l’amortissement linéaire est appliquée sur la durée d’utilisation estimée de l’actif. La durée d’utilisation et la méthode d’amortissement sont revues au moins une fois par an au terme de chaque exercice. Les immobilisations corporelles sont amorties suivant les pourcentages d’amortissement suivants : ♦ installations, machines et outillage : 10-33 % ; ♦ matériel roulant : 10-33 % ; ♦ matériel et mobilier de bureau : 10-33 % ; ♦ ordinateurs : 10-33 % ; ♦ autres immobilisations corporelles : 10-20 %.


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203 Panneaux solaires Ceux-ci sont évalués sur la base du modèle de réévaluation conformément à l’IAS 16 Immobilisations corporelles. Après la comptabilisation initiale, l’actif dont la juste valeur peut être déterminée de manière fiable doit être comptabilisé à concurrence de la valeur revalorisée, soit la juste valeur au moment de la revalorisation moins les éventuels amortissements ultérieurs accumulés et les pertes de moins-values particulières ultérieures accumulées. La juste valeur est déterminée sur la base de la méthode d’escompte des produits futurs. La durée d’utilisation des panneaux solaires est estimée à trente ans, sans tenir compte de valeur résiduelle. La plus-value lors du démarrage d’un nouveau site est comptabilisée dans une composante distincte des capitaux propres. Les moins-values sont également comptabilisées dans cette composante, sauf si elles sont réalisées ou si la juste valeur chute sous le coût initial moins les amortissements cumulés. Dans ces derniers cas, elles sont comptabilisées dans le résultat.

Contrat de location WDP en tant que preneur Au début de la période de location, les contrats de location (à l’exception des locations d’une durée de maximum 12 mois et des locations dans le cadre desquelles la valeur de l’actif sous-jacent est faible) sont comptabilisés au bilan au titre de droit d’utilisation et obligation de location à la valeur actuelle des loyers futurs. Par la suite, tous les droits d’utilisation, qui sont classés comme immeuble de placement, sont évalués à la juste valeur conformément aux règles d’évaluation décrites en rubrique Immeubles de placement. Les loyers minimaux sont inscrits partiellement au titre de frais de financement et partiellement comme amortissement de l’obligation en cours de manière à ce que cela génère un intérêt périodique constant sur le solde restant de l’obligation. Les charges financières sont directement imputées à charge du résultat. Les paiements de loyers conditionnels sont inscrits comme charges dans les périodes où ils sont effectués. WDP en tant que bailleur Si un contrat de location répond aux conditions d’une location financière (suivant la norme IFRS 16), WDP actera dès le début au bilan, en tant que bailleur, le contrat

de location comme une créance pour un montant égal à l’investissement net dans le contrat de location. La différence entre ce dernier montant et la valeur comptable de la propriété louée (à l’exclusion de la valeur du droit résiduel détenu par WDP) au début du contrat de location sera reconnue dans les comptes de résultat de cette période. Chaque paiement périodique effectué par le preneur sera partiellement reconnu par WDP comme un remboursement de capital et partiellement comme un produit financier, sur la base d’un rendement périodique constant pour WDP. Le droit résiduel détenu par WDP sera reconnu à sa juste valeur à chaque date de bilan. Cette valeur augmentera chaque année et correspondra, au terme du contrat de location, à la valeur de marché du droit de propriété complet. Ces augmentations seront comptabilisées en rubrique Variations de la juste valeur des immeubles de placement dans le compte de résultat.

Moins-values particulières À la date du bilan, on vérifie pour les actifs corporels et incorporels du Groupe s’il existe une indication que la valeur comptable d’un actif est plus élevée que la valeur réalisable. Si pareilles indications sont présentes, la valeur réalisable de l’actif doit être évaluée. Le goodwill est soumis chaque année à un test de moins-value particulière, indépendamment de la présence ou non d’une indication. Une moins-value particulière est comptabilisée lorsque la valeur comptable d’un actif, ou l’unité génératrice de trésorerie à laquelle l’actif appartient, est plus élevée que la valeur réalisable. La valeur réalisable est la valeur la plus élevée entre la valeur intrinsèque et la juste valeur moins les frais de vente. La valeur intrinsèque est la valeur actualisée des futurs flux de trésorerie prévus de l’utilisation poursuivie d’un actif et de son aliénation au terme de sa durée d’utilisation sur la base d’un taux d’escompte qui tient compte des évaluations de marché actuelles pour la valeur temporelle de l’argent et les risques inhérents à l’actif. La juste valeur moins les frais de vente est le montant pouvant être obtenu de la vente d’un actif dans le cadre d’une transaction d’affaires objective entre des parties indépendantes bien informées et mutuellement consentantes, après déduction des frais d’aliénation.


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204 Pour un actif qui ne génère pas en soi d’importants flux de trésorerie, la valeur réalisable est déterminée par l’unité génératrice de trésorerie à laquelle l’actif appartient. Si la valeur comptable d’un actif ou d’une unité génératrice de trésorerie est plus élevée que la valeur réalisable, le surplus est immédiatement repris dans le compte de résultat comme une moins-value particulière. Les moins-values particulières comptabilisées au cours des exercices précédents sont retirées si une augmentation ultérieure de la valeur réalisable peut être liée de manière objective à une circonstance ou à un événement qui a eu lieu après que la moins-value particulière a été comptabilisée. Les moins-values particulières sur le goodwill ne sont pas retirées.

Instruments financiers Immobilisations financières Tous les actifs financiers sont portés au bilan ou sortis de celui-ci à la date de transaction lorsque l’acquisition ou la vente d’un actif financier s’effectue en vertu d’un contrat dont les conditions prescrivent la remise de l’actif dans le délai prescrit sur le marché concerné ou le délai convenu, et sont valorisés initialement à la juste valeur augmentée des frais de transaction, à l’exception des actifs financiers à la juste valeur avec modifications de valeur dans le compte de profits et pertes, initialement valorisés à la juste valeur. Les actifs financiers sont classés dans l’une des catégories prévues par l’IFRS 9 Instruments financiers sur la base tant du modèle économique de l’entité pour la gestion des actifs financiers que des caractéristiques des flux de trésorerie contractuels de l’actif financier, et sont enregistrés lors de leur comptabilisation initiale. Cette classification détermine la valorisation des actifs financiers aux dates de bilan futures : prix coûtant amorti ou juste valeur. Actifs financiers en juste valeur via le résultat Les actifs financiers sont classés à la juste valeur avec les modifications de valeur via le résultat lorsqu’ils sont détenus à des fins commerciales. Les actifs financiers à la juste valeur avec modifications de valeur via le résultat sont valorisés à la juste valeur, les produits et charges en découlant étant comptabilisés au résultat. Un actif financier est repris dans cette catégorie lorsqu’il a été acquis essentiellement en vue d’une revente

à court terme. Les dérivés relèvent également de la catégorie à la juste valeur avec modifications de valeur via le résultat, sauf s’ils sont qualifiés comme couverture et sont effectifs. Actifs financiers au prix coûtant amorti Les actifs financiers au prix coûtant amorti sont des instruments financiers non dérivés qui sont détenus dans un modèle d’exploitation mis en place pour détenir des actifs financiers afin de percevoir des flux de trésorerie contractuels (Held to collect) et les conditions contractuelles de l’actif financier donnent, à certaines dates, lieu à des flux de trésorerie qui concernent uniquement des amortissements et des paiements d’intérêts sur le montant principal en souffrance (Solely Payments of Principal and Interest – SPPI). Relèvent de cette catégorie : la trésorerie et les équivalents de trésorerie, les créances à long terme et les créances commerciales. Les équivalents de trésorerie sont des placements à court terme hautement liquides qui peuvent être immédiatement convertis en un montant en espèces connu, et qui ont une durée initiale de maximum trois mois et ne comportent aucun risque substantiel de modification de valeur. Les équivalents de trésorerie détenus par WDP sont exclusivement composés de dépôts bancaires et sont par conséquent intégralement valorisés au prix coûtant amorti. Passifs financiers Les passifs financiers sont classés comme passifs financiers à la juste valeur via le résultat ou comme passifs financiers au prix coûtant amorti. Passifs financiers à la juste valeur via le résultat Les passifs financiers sont classés à la juste valeur via le résultat lorsqu’ils sont détenus à des fins commerciales. Pour WDP, cela concerne spécifiquement les swaps de taux d’intérêt pour lesquels aucune comptabilité de couverture n’est appliquée dans la mesure où ils ont une juste valeur négative. Les passifs financiers à la juste valeur via le résultat sont valorisés à la juste valeur, les produits et charges en découlant étant comptabilisés au résultat. Un passif financier est repris dans cette catégorie lorsqu’il a été acquis essentiellement en vue d’une revente à court terme. Les dérivés relèvent également de la catégorie à la juste valeur via le résultat, sauf s’ils sont qualifiés comme couverture et sont effectifs.


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205 Passifs financiers valorisés au prix coûtant amorti Les passifs financiers valorisés au prix coûtant amorti, en ce compris les dettes, sont valorisés initialement à la juste valeur, après déduction des frais de transaction. Après leur comptabilisation initiale, ils sont valorisés au prix coûtant amorti. Les passifs financiers du Groupe valorisés au prix coûtant amorti comprennent les obligations financières à longue échéance (dettes bancaires, dettes de leasing, emprunts obligataires), les autres obligations à longue échéance, les obligations financières à courte échéance, les dettes commerciales et les dividendes à payer dans les autres passifs à courte échéance. Instruments de capitaux propres Les instruments de capitaux propres émis par le Groupe sont classés sur la base de la réalité économique des accords contractuels et des définitions d’un instrument de capitaux propres. Un instrument de capitaux propres est tout contrat qui comprend l’intérêt restant dans l’actif du Groupe, après déduction de toutes les obligations. Les bases de compte rendu financier concernant les instruments de capitaux propres sont décrites ci-dessous. Les instruments de capitaux propres émis par l’entreprise sont comptabilisés pour le montant des sommes perçues (après déduction des frais d’émission directement imputables). Dérivés Le Groupe utilise des dérivés afin de limiter les risques liés à des taux d’intérêt défavorables résultant des activités opérationnelles, financières et d’investissement dans le cadre de son activité. Le Groupe n’utilise pas ces instruments à des fins spéculatives, ne conserve pas de dérivés et n’émet pas de dérivés à des fins commerciales (trading). Les dérivés sont valorisés à la juste valeur conformément à la norme IFRS 9. Les dérivés actuellement utilisés par WDP ne sont pas qualifiés comme transactions de couverture. Par conséquent, les modifications de la juste valeur sont immédiatement reprises dans le résultat. Ces dérivés sont repris dans les actifs ou passifs financiers avec modifications de la juste valeur via le résultat.

Actifs destinés à la vente Les immobilisations corporelles et les groupes d’actifs sont classés comme Actifs destinés à la vente si leur valeur comptable sera réalisée principalement par le biais d’une transaction de vente non par une utilisation poursuivie de ceux-ci. Cette condition n’est considérée comme remplie que dès lors que la vente est hautement probable et que l’actif (ou le groupe d’actifs) est immédiatement disponible à la vente dans son état actuel. Le management doit s’être engagé dans un plan de vente de l’actif (ou du groupe d’actifs aliénés) dont on s’attend à ce qu’il soit éligible à une inscription au titre de vente parfaite dans un délai d’un an à compter de la date de classification. Une immobilisation corporelle (ou un groupe d’actifs aliénés) classée comme détenue en vue de la vente est comptabilisée à la valeur la plus faible entre sa valeur comptable et sa juste valeur diminuée des frais de vente. Un immeuble de placement destiné à la vente est valorisé de la même manière que les autres placements immobiliers (à la juste valeur). Ces immeubles de placement sont présentés séparément dans le bilan.

Provisions Une provision est comptabilisée lorsque : ♦ le Groupe a une obligation existante – juridiquement contraignante ou de fait – consécutivement à un événement passé ; ♦ il est probable qu’un décaissement de fonds sera requis pour liquider l’obligation ; et que ♦ le montant de l’obligation peut être estimé de manière fiable. Le montant repris au titre de provision est la meilleure estimation à la date du bilan de la dépense nécessaire pour satisfaire à l’obligation existante, escomptée éventuellement si la valeur temporelle de l’argent entre en ligne de compte.


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206 Avantages du personnel

Coûts

La Société a un certain nombre de régimes de retraite à cotisations définies. Un régime à cotisations définies est un régime de retraite en vertu duquel la Société verse des cotisations fixes à une société distincte. La société n’a aucune obligation (juridiquement contraignante ou de fait) de verser d’autres cotisations si le fonds devait ne pas disposer d’actifs suffisants pour payer les pensions de tous les salariés pour les services qu’ils ont fournis au cours de la présente période de service ou des périodes de service précédentes. Les cotisations sont comptabilisées comme charges lorsqu’elles sont dues, et sont alors comptabilisées dans les coûts de personnel.

Les frais liés à la location concernent des moins-values et des reprises sur créances commerciales qui sont comptabilisées au résultat si la valeur comptable est supérieure à la valeur de réalisation estimée et au loyer à payer pour les actifs loués. Les charges locatives et impôts sur les bâtiments loués et la récupération de ces charges concernent des frais qui, en vertu de la loi ou des usages, sont à charge du preneur. Le propriétaire refacturera ou non ces frais au locataire conformément aux accords contractuels passés avec lui.

Pour le personnel sous contrat fixe, les rémunérations, les avantages supplémentaires, ainsi que les indemnités de départ, de licenciement et de rupture sont comptabilisées au compte de profits et pertes dans la période à laquelle elles se rapportent.

Produits Les revenus locatifs comprennent les loyers et les produits qui s’y rapportent directement, comme les indemnités de rupture anticipée de bail. Les produits sont valorisés à la juste valeur de l’indemnité qui est perçue ou sur laquelle un droit a été obtenu. Les produits ne sont comptabilisés que lorsqu’il est probable que les avantages économiques reviendront à l’entité et qu’ils peuvent être déterminés avec une certitude suffisante. Les revenus locatifs et les autres revenus et frais sont comptabilisés dans le compte de résultat dans les périodes auxquelles ils se rapportent. Les indemnités de rupture anticipée de contrats de bail sont immédiatement comptabilisées dans le résultat de l’exercice. Les revenus de la vente d’électricité verte au locataire, ainsi que de la vente d’électricité verte au bailleur et de certificats verts sont comptabilisés au moment où l’électricité verte est produite.

Les Autres revenus et dépenses relatives à la location comprennent l’imputation des commissions de gestion aux locataires, ainsi que les autres revenus ne relevant pas des revenus locatifs (dont les revenus provenant de l’énergie solaire). Les Frais généraux de la société sont des coûts liés à la gestion et au fonctionnement général de WDP. Il s’agit entre autres des frais administratifs généraux, des frais de personnel liés à la gestion générale et des amortissements d’actifs utilisés pour la gestion générale. Les frais liés aux travaux exécutés dans les bâtiments sont comptabilisés de différentes manières, selon le type de travaux : ♦ entretien et réparations : les coûts d’entretien et de réparation sont comptabilisés comme charges immobilières de la période comptable, étant donné que ces frais n’accroissent pas les avantages économiques futurs attendus du bâtiment et n’apportent pas de fonctionnalité supplémentaire ou n’améliorent pas le niveau de confort à l’intérieur du bâtiment ; ♦ travaux d’amélioration et de rénovation : il s’agit de travaux exécutés de façon occasionnelle dans le but d’ajouter des fonctionnalités au bâtiment et qui accroissent considérablement les avantages économiques futurs attendus. Les coûts de ces travaux (matériaux, rémunérations d’entrepreneurs, études techniques, coûts internes, honoraires d’architectes et intérêts payés pendant la période de construction) sont capitalisés. Exemples : installation d’un nouveau système de climatisation, remplacement de la toiture, rénovation importante de la totalité ou d’une partie du bâtiment. Les chantiers pour lesquels des coûts sont capitalisés sont préalablement identifiés selon les critères susmentionnés.


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207 Impôts sur le résultat Le statut de SIR prévoit un statut fiscal transparent, étant donné qu’elle n’est plus soumise à des impôts que sur des éléments spécifiques du résultat, comme par exemple les dépenses rejetées et les avantages anormaux et bénévoles. Aucun impôt sur les sociétés n’est payé sur le bénéfice provenant de locations et de plus-values réalisées. Les impôts sur le résultat de l’exercice comprennent les impôts dus et imputables sur les périodes de compte rendu et les périodes de compte rendu antérieures, les impôts différés ainsi que l’exit tax due. La charge fiscale est comptabilisée dans le compte de résultat, sauf si elle se rapporte à des éléments immédiatement comptabilisés dans les capitaux propres. Dans ce dernier cas, l’impôt est également comptabilisé à charge des capitaux propres.

IV. Jugements comptables significatifs et sources principales d’incertitudes relatives aux estimations Jugements significatifs concernant l’établissement des états financiers ♦

Les taux d’imposition en vigueur à la date du bilan sont appliqués pour le calcul de l’impôt sur le bénéfice fiscal de l’année. Les exit taxes – l’impôt sur la plus-value suite à la fusion d’une SIR avec une société qui n’est pas une SIR – sont déduites de la plus-value de revalorisation constatée à la fusion et comptabilisées le cas échéant comme un passif. De manière générale, les obligations fiscales reportées (créances fiscales) sont comptabilisées pour toutes les différences temporaires (imputables) imposables. Ces créances et obligations ne sont pas comptabilisées si les différences temporaires découlent de la première comptabilisation de goodwill ou de la première comptabilisation (autrement que dans un regroupement d’entreprises) d’autres actifs ou obligations. Les créances fiscales reportées sont comptabilisées pour autant qu’il soit probable qu’un bénéfice fiscal sera disponible qui permettra de compenser la différence temporaire imputable. Les créances fiscales reportées sont réduites lorsqu’il n’est plus probable que l’avantage fiscal s’y rapportant sera réalisé.

déterminer si un contrôle, un contrôle conjoint ou une influence notable est exercé sur les investissements (voir l’Annexe III. Règles de valorisation). déterminer si une entité détenant des immeubles de placement est une entreprise et, par conséquent, déterminer lors de la prise de contrôle d’une telle entité si l’acquisition est considérée comme un IFRS 3 Regroupement d’entreprises est un jugement significatif. déterminer si des instruments financiers dérivés sont qualifiables au titre de comptabilité de couverture. Le Groupe n’a pas d’instruments de couverture qualifiables en tant que tels et, par conséquent, les variations de la juste valeur des instruments de couverture sont comptabilisées par le biais du compte de résultat (voir l’Annexe XIV. Instruments financiers).


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208 Détermination de la juste valeur des immeubles de placement La juste valeur des immeubles de placement est déterminée par des experts immobiliers indépendants conformément à la réglementation SIR (voir l’Annexe XII. Immeubles de placement).

Hypothèses adoptées pour la détermination de la juste valeur des panneaux solaires WDP a réalisé un important investissement dans l’énergie solaire. Les panneaux solaires ou installations photovoltaïques installés sur une série de sites sont valorisés après leur comptabilisation initiale selon le modèle de revalorisation conformément à la norme IAS 16 et sont enregistrés comme une immobilisation sous la rubrique Autres immobilisations corporelles. Cette revalorisation est directement comptabilisée en capitaux propres. Il n’existe pas de meilleures pratiques en matière de méthode d’évaluation pour cette classe d’actifs. La juste valeur des installations photovoltaïques est calculée à l’aide d’un modèle de valorisation basé sur les flux de trésorerie futurs (voir l’Annexe XIII. Autres immobilisations corporelles).

Hypothèses adoptées pour la détermination du passif financier conformément à la norme IFRS 16 Pour certains de ses investissements, WDP ne détient pas la pleine propriété mais uniquement l’usufruit, par le biais d’une concession, d’une emphytéose ou d’autres droits de ce type. Concrètement, un passif financier a été constitué à cet effet conformément à l’IFRS 16. Cette obligation financière se rapporte à la valeur actuelle de tous les loyers futurs. Quelques évaluations et estimations sont formulées dans le cadre de la détermination de la valeur actuelle de ces futurs loyers, notamment pour ce qui est de déterminer la durée de la concession (en fonction des possibilités de prorogation contractuelles de la concession, d’une part, et de la durée de vie économique du bien dont l’évaluateur immobilier tient compte dans la détermination de la juste valeur, d’autre part) et le taux d’intérêt incrémental en tant que taux d’escompte des loyers. Le taux d’escompte utilisé pour la détermination de ce passif est basé sur une combinaison de la courbe de taux d’intérêt majorée d’un spread en fonction du risque de crédit de WDP, tous deux en ligne avec la durée restante du droit d’utilisation sous-jacent (voir l’Annexe XIV. Instruments financiers). La courbe de taux d’intérêt

est, du reste, basée sur des données de marché observables. Le spread est basé sur des opérations récentes de WDP et est ensuite actualisé sur la base des évolutions du marché et extrapolé en fonction du délai. Il s’agit par conséquent d’un input non observable. Pour une analyse de sensibilité de ce taux d’escompte, il est renvoyé à l’Annexe XIV. Instruments financiers.


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209

V. Information segmentée - Résultat d'exploitation en euros (x 1 000) I. III.

Revenus locatifs Charges relatives à la location

Résultat locatif net

Belgique

Pays-Bas

France

Roumanie

FY 2020 Montants non affectés

73 007 373

110 723 247

6 855 -495

37 816 -79

0 0

228 401 48

2 044 -35

76 0

0 0

73 381

110 970

6 361

37 737

0

228 449

2 009

76

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

8 001

1 806

1 462

9 256

0

20 525

82

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Total IFRS

Luxembourg2

Allemagne2

Autres coentreprises2

IV. Récupération de charges immobilières V. Récupération de charges locatives et des taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués VI. Frais incombant aux locataires et assumés par le propriétaire sur dégâts locatifs et remises en état au terme du bail VII. Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués VIII. Autres revenus et dépenses relatifs à la location1 Résultat immobilier IX. Frais techniques X. Frais commerciaux XII. Frais de gestion immobilière

-8 501

-4 705

-1 520

-9 963

0

-24 688

-89

0

0

10 336 83 217 -2 362 -701 -1 540

5 652 113 723 -2 696 188 -275

128 6 431 -190 -75 -40

2 301 39 332 -172 -97 -365

0 0 0 0 0

18 417 242 703 -5 420 -685 -2 219

36 2 039 -35 -8 -5

1 77 -18 -77 0

0 0 0 0 0

Charges immobilières

-4 604

-2 783

-304

-634

0

-8 325

-47

-95

0

Résultat d’exploitation des immeubles

78 613

110 940

6 127

38 698

0

234 378

1 992

-18

0

0

0

0

0

-14 314

-14 314

-241

-16

31

-3 200

-1 523

0

-2 548

0

-7 270

0

0

0

75 414

109 417

6 127

36 150

-14 314

212 793

1 751

-34

31

409

-20

20

0

0

408

0

0

0

115 980 225 376

3 408 9 555

1 567 37 717

0 -14 314

186 417 399 619

4 544 6 295

752 718

0 31

XIV. Frais généraux de la société XV. Autres recettes et dépenses relatives à la location (amortissement et réduction de valeur panneaux solaires) Résultat d’exploitation (avant résultat sur le portefeuille) XVI. Résultat sur vente d’immeubles de placement XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement Résultat d’exploitation

65 462 141 285

1 Les produits de l’énergie solaire se sont montés en 2020 à 16,472 millions d’euros et en 2019 à 14,689 millions d’euros. Ces produits ont été réalisés en Belgique (8,835 millions d’euros en 2020 et 8,537 millions d’euros en 2019), aux Pays-Bas (5,336 millions d’euros en 2020 et 3,789 millions d’euros en 2019) et en Roumanie (2,301 millions d’euros en 2020 et 2,362 millions d’euros en 2019). Ils font partie de la rubrique VIII. Autres revenus et dépenses relatifs à la location.

2 Les co-entreprises sont traitées selon la méthode de la mise en équivalence conformément à la norme IFRS 11 Partenariats. Le tableau indique le résultat d’exploitation (avant les frais généraux et selon la participation proportionnelle de WDP) et le réconcilie ensuite avec la participation proportionnelle dans le résultat de ces


WDP Comptes annuels 2020

210

Belgique

Pays-Bas

France

Roumanie

FY 2019 Montants non affectés

I. Revenus locatifs III. Charges relatives à la location

71 346 -85

96 204 356

6 929 84

28 269 -171

0 0

202 748 184

1 481 -4

0 0

0 0

Résultat locatif net

71 261

96 560

7 013

28 098

0

202 932

1 476

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

8 154

1 577

1 344

7 152

0

18 226

62

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

en euros (x 1 000)

Total IFRS

Luxembourg2

Allemagne2

Autres coentreprises2

IV. Récupération de charges immobilières V. Récupération de charges locatives et des taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués VI. Frais incombant aux locataires et assumés par le propriétaire sur dégâts locatifs et remises en état au terme du bail VII. Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués VIII. Autres revenus et dépenses relatifs à la location1 Résultat immobilier IX. Frais techniques X. Frais commerciaux XII. Frais de gestion immobilière

-8 367

-3 711

-1 414

-7 746

0

-21 238

-63

0

0

9 957 81 004 -1 767 -528 -1 413

3 808 98 234 -2 444 85 -315

143 7 086 -133 -68 -32

2 737 30 241 -207 -146 -277

0 0 0 0 0

16 646 216 566 -4 552 -656 -2 037

25 25 -66 -4 -2

0 0 0 0 0

0 0 -1 -1 0

Charges immobilières

-3 708

-2 674

-232

-630

0

-7 245

-72

0

-1

Résultat d’exploitation des immeubles

77 296

95 560

6 853

29 611

0

209 321

1 429

0

-1

0

0

0

0

-11 034

-11 034

-388

0

-14

-3 382

-1 425

0

-1 719

0

-6 526

0

0

0

73 914

94 135

6 853

27 892

-11 034

191 761

1 041

0

-16

13

0

0

-3

0

10

0

0

0

124 965 198 891

134 488 228 623

5 719 12 573

20 181 48 070

0 -11 034

285 353 477 124

3 860 4 901

0 0

0 -16

XIV. Frais généraux de la société XV. Autres recettes et dépenses relatives à la location (amortissement et réduction de valeur panneaux solaires) Résultat d’exploitation (avant résultat sur le portefeuille) XVI. Résultat sur vente d’immeubles de placement XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement Résultat d’exploitation

1 Les produits de l’énergie solaire se sont montés en 2020 à 16,472 millions d’euros et en 2019 à 14,689 millions d’euros. Ces produits ont été réalisés en Belgique (8,835 millions d’euros en 2020 et 8,537 millions d’euros en 2019), aux Pays-Bas (5,336 millions d’euros en 2020 et 3,789 millions d’euros en 2019) et en Roumanie (2,301 millions d’euros en 2020 et 2,362 millions d’euros en 2019). Ils font partie de la rubrique VIII. Autres revenus et dépenses relatifs à la location.

2 Les co-entreprises sont traitées selon la méthode de la mise en équivalence conformément à la norme IFRS 11 Partenariats. Le tableau indique le résultat d’exploitation (avant les frais généraux et selon la participation proportionnelle de WDP) et le réconcilie ensuite avec la participation proportionnelle dans le résultat de ces entités, telle que rapportée selon la méthode de la mise en équivalence conformément à la norme IFRS.


WDP Comptes annuels 2020

211 La base de segmentation pour le reporting est effectuée au sein de WDP par région géographique. Cette base de segmentation distingue les marchés géographiques sur lesquels WDP opère en Europe. L’activité de WDP est subdivisée en six régions. Cette base de segmentation est importante pour WDP, étant donné que la nature de l’activité, la clientèle, etc. présentent des caractéristiques économiques comparables à l’intérieur de ces segments. Les décisions commerciales sont prises à ce niveau et plusieurs indicateurs clés de performance (tels que les revenus locatifs et le taux d’occupation) sont ainsi suivis. Il n’est pas jugé pertinent par WDP d’appliquer une deuxième clé de segmentation, étant donné que l’activité se concentre principalement sur la location de sites logistiques.


WDP Comptes annuels 2020

212 VI. Informations segmentées – Actifs 31.12.2020 Belgique

Pays-Bas

France

Roumanie

Total IFRS

Luxembourg

Allemagne

Autres coentreprises

Immeubles de placement

1 446 576

2 248 610

129 304

742 112

4 566 601

53 703

4 443

3 276

1 330 811

2 111 564

128 790

635 738

4 206 902

49 512

4 443

0

en euros (x 1 000)

Bâtiments existants

Projets en cours de réalisation pour le compte de la société

97 733

95 581

0

56 067

249 381

4 191

0

3 276

18 032

41 465

514

50 307

110 318

0

0

0

Actifs détenus en vue de la vente

15 543

0

0

0

15 543

0

0

544

Autres immobilisations corporelles

62 217

50 625

0

13 877

126 719

0

0

0

2 047

82

0

2 237

0

0

0

60 170

50 543

0

11 639

4 366 122 353

0

0

0

Allemagne

Autres coentreprises

Réserve foncière

Immobilisations corporelles à usage propre

Autres : panneaux solaires

31.12.2019

en euros (x 1 000)

Belgique

Pays-Bas

France

Roumanie

Total IFRS

Luxembourg

Immeubles de placement

1 319 613

1 922 433

125 553

634 742

4 002 340

40 676

5 423

125 079

510 809

3 646 702

29 510

0

1 248 711

1 762 102

Projets en cours de réalisation pour le compte de la société

Bâtiments existants

55 882

111 868

0

80 963

248 713

11 166

5 423

15 020

48 462

474

42 969

106 925

0

0

4 293

1 486

0

0

5 779

0

563

63 023

45 528

0

16 694

125 244

0

0

1 939

135

0

2 159

0

45 393

0

14 534

4 233 121 010

0

61 083

0

0

Réserve foncière

Actifs détenus en vue de la vente Autres immobilisations corporelles

Immobilisations corporelles à usage propre

Autres : panneaux solaires


WDP Comptes annuels 2020

213 VII. Données concernant les filiales Partie du capital

31.12.2020

31.12.2019

WDP France SARL - rue Cantrelle 28 - 36000 Châteauroux - France

100%

100%

WDP Nederland N.V. - Hoge Mosten 2 - 4822 NH Breda Pays-Bas

100%

100%

avec participation dans WDP Development NL N.V. Hoge Mosten 2 - 4822 NH Breda - Pays-Bas1

100%

100%

Dénomination et adresse complète du siège Entreprises intégralement reprises dans la consolidation

WDP Romania SRL - Office Center Equilibrium - Strada Gara Herstrau 2, Etaj 10 - 077190 Bucarest - Roumanie2

80%

Eurologistik 1 Freehold BVBA - Blakebergen 15 - 1861 Wolvertem - Belgique3

100%

100%

BST-Logistics SA - Blakebergen 15 - 1861 Wolvertem Belgique4

100%

100%

WDP Invest SA - Blakebergen 15 - 1861 Wolvertem Belgique5

100%

100%

avec participation dans WDP Romania SRL - Office Center Equilibrium - Strada Gara Herstrau 2, Etaj 10 - 077190 Bucarest - Roumanie2

80%

I Love Hungaria SA - Mechelsesteenweg 64, Bus 401 - 2018 Anvers - Belgique6

50%

WDPort of Ghent Big Box SA - Blakebergen 15 - 1861 Wolvertem - Belgique7

29%

WDP Luxembourg SA - Zone d'activité économique Wolser G 440 - 3434 Dudelange - Luxembourg8

55% 50%

1 WDP Development NL N.V. a été créée en août 2011 sous forme de société de développement permanente pour le compte de WDP Nederland N.V.. 2 Dans le cadre de la rationalisation du Groupe et de ses participations étrangères hors REIT, les actions de WDP Romania SRL et de WDP Luxembourg SA détenues par WDP SA ont été apportées dans WDP Invest SA le 22 décembre 2020 par le biais d’une augmentation de capital par apport en nature. WDP Invest agira comme un véhicule d’investissement et de financement autonome pour les activités internationales du Groupe à partir de la date susmentionnée. 3 Le 7 juin 2013, WDP a acquis 100 % des actions d’Eurologistik 1 Freehold, qui détient les droits sur un site logistique existant à Vilvorde. Cette transaction n’est pas considérée comme un regroupement d’entreprises.

Co-entreprises

WVI GmbH - Tillypark 1 - 86633 Neuburg a.d. Donau Allemagne9

proportionelle des capitaux propres de ces co-entreprises, ni de dividendes versés par ces co-entreprises, ni aucune limite aux transferts de liquidités vers d’autres sociétés du Groupe. Dans les informations segmentées, WDP Luxembourg SA et WVI sont traitées séparément compte tenu de la répartition géographique. I Love Hungaria et WDPort of Ghent Big Box sont reprises à la rubrique Autres co-entreprises.

50%

55% 50%

I love Hungaria SA, WDPort of Ghent Big Box SA, WDP Luxembourg SA et WVI sont les co-entreprises du Groupe, consolidées selon la méthode des mises en équivalence. Conformément au rapportage interne du Groupe WDP, ces informations sont toujours données dan la proportion qu’elles représentent. Il n’y a pas d’écart à reconcilier entre la valeur reprise au bilon selon la méthode des mises en équivalence de la part

4 Il s’agit d’une co-entreprise constituée en avril 2017 entre WDP SA et le développeur de projets Thys Bouwprojecten pour assurer le développement du site de Westerlo, Nijverheidsstraat 13. Au début du mois de juillet 2018, WDP a acquis les 50 % d’actions restantes de Thys Bouwprojecten. Par conséquent, WDP détient aujourd’hui 100 % des parts de BST-Logistics SA. La société a fusionné avec WDP SA le 5 août 2019. 5 WDP Invest SA a été créée le 19 juillet 2019 et est une filiale à 100% de WDP SA. 6 Il s’agit d’une co-entreprise constituée en mai 2015 entre WDP SA et le développeur de projets L.I.F.E. SA en vue de la reconversion du bâtiment Hungaria à Leuven. 7 La joint venture a été créée en décembre 2020 entre WDP SA et les actionnaires de Salles de Bains X2O, Overstock Home et Overstock Garden, en vue de l’extension du WDPort de Ghent qui sera loué par ces entreprises de vente au détail. 8 Il s’agit d’une co-entreprise qui détient les droits sur le site Eurohub Sud, dont les pouvoirs publics luxembourgeois détiennent 45 % et dont WDP détient 55 % des actions. 9 Le 18 décembre 2019, WDP SA, via sa filiale à 100% WDP Invest NV, a acquis une participation de 50% dans WVI GmbH, une co-entreprise avec VIB Vermögen.


WDP Comptes annuels 2020

214 VIII. Aperçu des revenus futurs en euros (x 1 000)

FY 2020

FY 2019

Revenus locatifs futurs (y compris les produits de l’énergie solaire)

à moins d’un an

246 279

215 379

entre un et cinq ans

689 309

581 765

à plus de cinq ans

736 580 1 672 186

1 472 505

Total

675 361

Ce tableau comprend un aperçu des revenus locatifs futurs (y compris les produits de l’énergie solaire) conformément aux contrats de bail en cours. Ceux-ci sont basés sur les loyers non-indexés qui seront perçus jusqu’à la première date d’échéance convenue dans les contrats de bail. L’impact de l’indexation des loyers représente respectivement 1,6 % et 1,7 % pour les exercices 2020 et 2019. Les revenus locatifs ont augmenté de 13,6 % par rapport à l’année passée. Cela résulte principalement de la forte croissance du portefeuille (voir aussi 7. Résultats financiers et rapport immobilier - Commentaire sur le compte de résultat consolidé 2020 (schéma analytique)). Contrat de bail type Généralement, les loyers sont payés d’avance tous les mois (parfois trimestriellement). Ils sont indexés chaque année à la date anniversaire du contrat de bail. Selon les dispositions contractuelles, les impôts et les taxes (précompte immobilier compris), la prime d’assurance et les frais communs sont imputés au locataire, qui est tenu de verser chaque mois une provision à cet effet en plus de son loyer. Un décompte des dépenses effectives lui est ensuite envoyé chaque année. Afin de garantir le respect des obligations qui lui sont imposées au locataire en vertu du contrat, le locataire est tenu d’apporter une garantie locative qui revêt la plupart du temps la forme d’une garantie bancaire pour six mois de loyer.

Au début du contrat, les parties font appel à un expert indépendant chargé d’établir un état des lieux contradictoire. À l’expiration du contrat, le locataire est tenu de restituer le bien loué dans l’état décrit dans l’état des lieux établi au début du contrat sous réserve de l’usure normale. Un état des lieux de sortie est établi. Le locataire est responsable de la réparation des dommages constatés et de l’indisponibilité éventuelle de ces locaux pendant la réparation desdits dommages. Il est interdit au locataire d’exercer des activités à risque dans le bien loué, sauf moyennant l’accord écrit préalable de WDP. Le cas échéant, WDP peut exiger que le locataire prenne certaines mesures de précaution. Si le locataire a exercé une activité à risque pendant la durée du contrat, il est tenu, avant la fin du contrat, de faire procéder à une étude informative du sol et au cas où une pollution du sol serait constatée, il sera responsable de toutes les éventuelles obligations d’assainissement et de tous les dommages consécutifs. Le locataire se charge lui-même d’obtenir son permis d’exploitation et d’environnement. Un refus ou le retrait de ses autorisations ne donne pas lieu à la résiliation ou à l’annulation du contrat. Le locataire ne peut céder son contrat ou sous-louer les locaux loués par lui sans l’accord écrit préalable de WDP. En cas d’accord concernant la cession d’un contrat de bail, le locataire initial demeure solidairement et indivisément responsable vis-à-vis de WDP. Le locataire a l’obligation de faire enregistrer à ses frais le contrat.


WDP Comptes annuels 2020

215 IX. Résultat sur vente d’immeubles de placement en euros (x 1 000) Ventes nettes d’immeubles (prix de vente – frais de transaction) Valeur comptable des immeubles vendus Résultat sur vente d’immeubles de placement

FY 2020

FY 2019

6 450

14 570

-6 042

-14 560

408

10

Une plus-value de 0,4 millions d’euros a été réalisée. En 2020, les sites de Puurs - Koning Leopoldlaan (BE), Drunen - Albert Einsteinweg 20 (NL), une partie du site d’Anderlecht (BE) et une partie du site de Leuven - Vaart 25-35 (BE) ont été vendus.

X. Résultat financier en euros (x 1 000)

FY 2020

FY 2019

Revenus financiers

398

453

Intérêts et dividendes perçus

254

246

Autres revenus financiers

144

207

Charges d’intérêts nettes

-37 878

-39 411

Charges d’intérêts sur emprunts

-23 644

-23 486

Intérêts intercalaires activés

6 105

3 471

-15 933

-16 380

Charges d’intérêts liées aux dettes de leasing, comptabilisées selon IFRS 16

-2 470

-2 300

Autres charges d’intérêts

-1 936

-716

Autres charges financières

-1 194

-1 257

Charges résultant d’instruments de couverture autorisés

Frais bancaires et autres commissions Autres charges financières

-69

-52

-1 125

-1 206

Variations de la juste valeur d’actifs et de passifs financiers

-31 049

-29 883

Résultat financier

-69 723

-70 099

Les commentaires sur le Résultat financier se trouvent au point 7. Résultats financiers et rapport immobilier - Commentaire sur le compte de résultat consolidé 2020 (schéma analytique). La politique en matière de risque pratiquée par WDP dans le cadre de sa politique financière est présentée au chapitre 9. Facteurs de risque. Les dérivés actuellement utilisés par WDP ne sont pas considérés comme des transactions de couverture. Par conséquent, les modifications de la juste valeur sont immédiatement reprises dans le résultat.

XI. Impôts en euros (x 1 000) Impôts des sociétés et exit tax Impôts différés Précompte mobilier sur les dividendes devant être versés par les filiales Total

FY 2020

FY 2019

-2 620 -2 727

-1 724 -7 972

-779 -6 126

-975 -10 672


WDP Comptes annuels 2020

216 XII. Immeubles de placement Mouvements durant l’exercice en euros (x 1 000)

31.12.2020 Belgique

Niveau selon IFRS Juste valeur au terme de l’exercice précédent Investissements Nouvelles acquisitions

France

Roumanie

Total IFRS

Luxembourg

Allemagne

3

3

3

3

3

3

1 319 613

1 922 433

125 553

634 742

4 002 340

40 676

0

71 199

168 141

343

90 372

330 054

8 438

4

6 393

44 753

0

15 432

66 578

0

3 687

Acquisition d’immeubles de placement par le biais de transactions sur actions Transferts vers actifs détenus en vue de la vente

Pays-Bas

0

0

0

0

0

0

0

-16 090

0

0

0

-16 090

0

0

0

-2 698

0

0

-2 698

0

0

Variation de la juste valeur

Aliénations

65 462

115 980

3 408

1 567

186 417

4 544

752

Variation latente sur les immeubles existants (+/-)

59 555

91 312

3 408

-2 836

151 438

4 348

752

Variation latente sur les immobilisations en cours (+/-)

5 908

24 668

0

4 403

34 979

197

0

1 446 576

2 248 610

129 304

742 112

4 566 601

53 703

4 443

Valeur d’acquisition

978 824

1 769 961

107 036

698 519

3 554 340

45 423

3 691

Valeur assurée1

861 224

1 426 978

92 978

524 560

2 905 740

81 902

0

73 007

110 723

6 855

37 816

228 401

2 044

76

Belgique

Pays-Bas

France

Total IFRS

Luxembourg

Allemagne

3

3

3 299 863

27 498 9 318

Juste valeur au terme de l’exercice

Revenus locatifs en 2020

31.12.2019

en euros (x 1 000) Niveau selon IFRS Juste valeur au terme de l’exercice précédent Investissements Nouvelles acquisitions

3

3

3

3

1 150 603

1 582 434

119 547

447 279

55 792

122 951

287

147 562

326 593

6 600

84 047

0

19 719

110 366

0

0

0

0

0

0

0

-18 348

-1 487

0

0

-19 835

0

0

0

0

0

0

0

Acquisition d’immeubles de placement par le biais de transactions d’actions Transferts vers actifs détenus en vue de la vente

Roumanie

Aliénations Variation de la juste valeur

124 964

134 488

5 719

20 181

285 353

3 860

Variation latente sur les immeubles existants (+/-)

118 556

126 838

5 719

16 798

267 911

2 981

Variation latente sur les immobilisations en cours (+/-)

6 409

7 650

0

3 383

17 442

879

1 319 613

1 922 433

125 553

634 742

4 002 340

40 676

Valeur d’acquisition

Juste valeur au terme de l’exercice

922 005

1 560 014

106 693

592 724

3 181 435

37 209

Valeur assurée1

855 764

1 129 696

94 800

433 680

2 513 940

23 687

71 346

96 204

6 929

28 269

202 748

1 481

Revenus locatifs en 2019

1 La valeur assurée est la valeur de nouvelle construction pour laquelle le portefeuille immobilier est assuré à 100 %, à l’exclusion du terrain.


WDP Comptes annuels 2020

217 Les dépenses en capital ont trait aux investissements effectués dans le cadre des nouvelles acquisitions, des projets de développements de projets et des investissements de la Société au sein du portefeuille existant (pour de plus amples détails, voir 7. Résultats financiers et rapport immobilier - Commentaire sur le compte de résultat consolidé 2020 (schéma analytique). Le portefeuille immobilier est valorisé à la juste valeur. La détermination de la juste valeur se fait à partir de données non observables. Il en résulte que les actifs dans les immeubles de placement relèvent du niveau 3 de la hiérarchie de la juste valeur déterminée selon la norme IFRS. En 2020, aucun changement n’est intervenu au niveau de la hiérarchie de la juste valeur. Pour information, le niveau 1 de la hiérarchie de la juste valeur prévoit que la juste valeur soit calculée sur la base des cours cotés (non ajustés) sur un marché actif pour des actifs ou des passifs identiques, alors que le niveau 2 se fonde sur d’autres données que celles du niveau 1, lesquelles peuvent être directement ou indirectement dérivées des actifs ou passifs concernés.

Le tableau ci-dessous donne une comparaison entre le revenu locatif annuel pour ces bâtiments et les loyers effectivement perçus depuis leur acquisition en 2020 (l’année de l’acquisition de ces bâtiments) depuis leur acquisition. En 2020, il a également été décidé de vendre quelques sites non stratégiques à Puurs, Drunen, Louvain et Anderlecht. En 2020, ces sites ont généré des loyers d’un montant d’environ 37.681 euros

Tous les actifs sont valorisés en fonction de leur niveau d’utilisation le plus élevé et le meilleur étant donné que cette utilisation n’est, dans aucun cas, inférieure au niveau le plus élevé et le meilleur.

1. Méthodologie d’évaluation

Les variations positives dans l’évaluation des immeubles de placement s’expliquent par le renforcement du rendement de l’immobilier logistique sur le marché de l’investissement et par les plus-values latentes sur les développements de projets. Pour les Pays-Bas, il est également tenu compte dans ces chiffres d’une augmentation du tarif des droits d’enregistrement (taxe de transfert) de 6 à 8 % depuis le 1er janvier 2021, qui ont été déduits lors du calcul de la juste valeur. L’impact de cette augmentation d’un montant de -41,7 millions d’euros a déjà été intégré dans les comptes au quatrième trimestre 2020. Le rendement locatif brut, ajout de la valeur locative de marché estimée pour les parties non louées, le taux de rendement locatif brut se monte au 31 décembre 2020 à 6,1 %, contre 6,3 % en fin 2019. En 2020, WDP a identifié un volume d’investissements nets d’environ 400 millions d’euros (panneaux solaires compris) sur les différents marchés clés : Benelux, France et Roumanie. Pour une description détaillée des acquisitions individuelles et des projets (préloués) réalisés ou en cours de réalisation, voir 7. Résultats financiers et rapport immobilier - Commentaire sur le compte de résultat consolidé 2020 (schéma analytique).

Biens acquis

Pays

Revenus locatifs annuels

Revenus locatifs effectifs

Bottrop, Am Rhein-Herne-Kanal 7

DE

260

76

Drachten, Dopplerlaan 1

NL

904

468

1 164

544

en euros (x 1 000)

Total

L’estimation d’un site consiste dans la détermination de la valeur de ce site à une date donnée, c’est-à-dire du prix auquel le site pourra probablement être négocié entre des acquéreurs et des vendeurs bien informés en présence d’asymétrie d’informations et consentants, sans qu’il n’y ait à tenir compte d’une quelconque convention particulière entre eux. Cette valeur est la valeur d’investissement si cette valeur correspond au prix total à payer par l’acquéreur, majoré d’éventuels frais de transaction et/ou de la TVA lorsqu’il s’agit d’une acquisition soumise à la TVA. La juste valeur, au sens du référentiel IAS/IFRS, s’obtient en soustrayant de la valeur d’investissement une part appropriée des frais de transaction et/ou de la TVA. Pour le calcul de la variation de la juste valeur, les frais de transaction théoriques locaux sont déduits de la valeur d’investissement. Pour chaque pays, ces frais sont en moyenne les suivants : Belgique : 2,5 %, PaysBas : 8,2 %, France : 4,9 %, Allemagne: 7,5%, Luxembourg : 7 % et Roumanie : 1,5 %.


WDP Comptes annuels 2020

218 Intrants non observables dans la détermination de la juste valeur1

Niveau selon IFRS

Classification selon la répartition géographique

3

Belgique

Juste valeur 31.12.2020 en euros (x 1 000)

1 465 939

Méthode d’évaluation

Intrants 31.12.2020

Fourchette (min./max.) (Moyenne pondérée) 31.12.2020

Taux d’escompte & Capitalisation revenus

VLE (euros/m²)2

23-123 euros/m² (43 euros/m²)

Taux d’escompte Croissance attendue du loyer (inflation) Facteur de capitalisation (rendement exigé) Durée restante du contrat de bail (jusqu’à la première échéance) Durée restante du contrat de bail (jusqu’à l’échéance finale)

3,7% - 7,6% (5,8%) 1,25% - 1,25% (1,25%) 4,2% - 8,1% (5,7%) 1 mois - 26 ans (4,2 ans) 1 mois - 49 ans (6,6 ans)

2 248 610

Capitalisation revenus

VLE (euros/m²)2 Facteur de capitalisation (rendement exigé) Durée restante du contrat de bail (jusqu’à la première échéance) Durée restante du contrat de bail (jusqu’à l’échéance finale)

25-85 euros/m² (49 euros/m²) 3,9% - 9,9% (5,1%) 1 mois - 19 ans (6,2 ans) 1 mois - 20 ans (6,6 ans)

France

129 304

Capitalisation revenus

VLE (euros/m²)2 Facteur de capitalisation (rendement exigé) Durée restante du contrat de bail (jusqu’à la première échéance) Durée restante du contrat de bail (jusqu’à l’échéance finale)

38-40 euros/m² (39 euros/m²) 4,8% - 7,2% (5,6%) 1,5 ans - 9 ans (3,7 ans) 2 ans - 9 ans (5,5 ans)

3

Roumanie

742 112

Capitalisation revenus

VLE (euros/m²)2 Facteur de capitalisation (rendement exigé) Durée restante du contrat de bail (jusqu’à la première échéance) Durée restante du contrat de bail (jusqu’à l’échéance finale)

24-82 euros/m² (48 euros/m²) 7,3% - 9,3% (7,5%) 1 mois - 14 ans (6,7 ans) 1 mois - 27 ans (8,0 ans)

3

Luxembourg

53 703

Capitalisation revenus

VLE (euros/m²)2 Facteur de capitalisation (rendement exigé) Durée restante du contrat de bail (jusqu’à la première échéance) Durée restante du contrat de bail (jusqu’à l’échéance finale)

60 euros/m² (60 euros/m²) 4,9% - 5,2% (4,9%) 5 ans - 12 ans (9,1 ans) 6 ans - 14 ans (10,7 ans)

3

Allemagne

4 443

Capitalisation revenus

VLE (euros/m²)2 Facteur de capitalisation (rendement exigé) Durée restante du contrat de bail (jusqu’à la première échéance) Durée restante du contrat de bail (jusqu’à l’échéance finale)

46 euros/m² (46 euro/m²) 5,3% (5,3%) 4 ans (4 ans) 7 ans (7 ans)

3

Pays-Bas

3

1 Pour d’autres intrants non observables qui ne sont pas repris dans le tableau ci-dessus, nous renvoyons au chapitre 10. Rédaction des rapports selon les standards reconnus – Indicateurs clés de la performance EPRA – IV. Données locatives et taux de vacance (différence entre la valeur locative attendue et réelle) , 7. Résultats financiers et rapport immobilier - Rapport immobilier – Aperçu des projets en exécution (coût out-of-pocket escompté pour le développement de projets) et 7. Résultats financiers et rapport immobilier Principales informations sur les biens (année construction et superficie pouvant être louée en m²).

L’aperçu ci-dessus indique des intrants non observables pour la détermination de la juste valeur du portefeuille immobilier existant et des projets en cours d’exécution. 2 Pour la VLE, il a été tenu compte uniquement des loyers des espaces disponibles. La fourchette importante (min./max.) s’explique par la diversité des types d’espaces de stockage (du stockage extérieur aux entrepôts réfrigérés)


WDP Comptes annuels 2020

219 Sensibilité des évaluations

2. Processus d’évaluation

La sensibilité de la juste valeur en fonction des modifications des intrants significatifs non observables utilisés dans la détermination de la juste valeur des objets classés au niveau 3 selon la hiérarchie de la juste valeur IFRS est (ceteris paribus) est la suivante : Intrant significatif non observable Impact sur la juste valeur en cas de Baisse

Hausse

Positif

VLE (en euros/m²)

Négatif

Taux d’escompte

Positif

Négatif

Rendement exigé

Positif

Négatif

Durée restante du contrat de bail (jusqu’à la première échéance)

Négatif

Positif Positif

Durée restante du contrat de bail (jusqu’à l’échéance finale)

Négatif

Taux d’occupation (EPRA)

Négatif

Positif

Croissance attendue du loyer (inflation)

Négatif

Positif

En outre, une hausse (baisse) de la durée restante du contrat de bail entraîne généralement une baisse (hausse) du taux d’escompte (et du rendement exigé). Une hausse (baisse) du taux d’occupation peut entraîner une hausse (baisse) du taux d’escompte (et du rendement exigé). En outre, la sensibilité de la juste valeur du portefeuille peut être estimée comme suit (par une approche ceteris paribus) : une hausse (baisse) de 1 % des revenus locatifs entraîne une hausse (baisse) de la juste valeur du portefeuille d’environ 45 millions d’euros (ceteris paribus). Une hausse (baisse) du rendement exigé de 25 points de base entraîne une baisse (hausse) de la juste valeur du portefeuille d’environ 205 millions d’euros (ceteris paribus).

Le processus d’évaluation au sein de WDP adopte une approche centralisée dans laquelle la politique et les procédures relatives aux estimations de l’immobilier sont réalisées par le CEO et le CFO, après approbation par le Comité d’audit. Par la même occasion, l’expert indépendant assigné aux différentes parties du portefeuille immobilier est désigné. Généralement, des contrats sont conclus pour une période renouvelable de trois ans avec exigence de double rotation comme visé dans la Loi SIR du 12 mai 2014 . Les critères de sélection comprennent notamment la connaissance du marché local, la réputation, l’indépendance et l’assurance des standards professionnels les plus élevés. Les honoraires des experts immobiliers sont fixés pour la durée de leur mandat et ne sont pas liés à la valeur des biens estimés. Dans chaque pays, nous avons recours à des experts indépendants, pour veiller à ce que les spécificités de chaque région géographique et donc le caractère paneuropéen et diversifié du portefeuille immobilier soient correctement reflétés. Le portefeuille immobilier est évalué chaque trimestre par des experts immobiliers indépendants. Les méthodes d’évaluation sont déterminées par les experts externes et sont fondées sur une approche multicritères. L’expert immobilier indépendant détermine la valeur de marché réelle sur la base d’un modèle discounted cash-flow, d’une méthodologie de capitalisation des revenus et/ou de transactions commerciales comparables. En outre, les estimations obtenues de la sorte sont comparées avec le rendement initial et les points de comparaison disponibles via des transactions récentes portant sur des biens comparables (dont ceux achetés par WDP cette même année). En outre, les estimations obtenues de la sorte sont comparées avec le rendement initial et les points de comparaison disponibles via des transactions récentes portant sur des biens comparables (dont ceux achetés par WDP cette même année). Le cycle d’évaluation sur l’exercice comprend une visite du site après laquelle un rapport d’estimation détaillé est établi pour chaque bien individuel ainsi que trois desktop reviews qui reflètent et intègrent les nouvelles données fournies par WDP relativement à la situation locative ainsi que les principales hypothèses liées aux intrants significatifs non observables.


WDP Comptes annuels 2020

220 Juste valeur en euros (x 1 000)

Partie du portefeuille

Belgique1

859 714

19%

Jones Lang LaSalle Belgium

Belgique

606 225

13%

Cushman & Wakefield

Pays-Bas

1 416 270

30%

CBRE Netherlands

Pays-Bas

832 339

18%

BNP Paribas Real Estate

France

129 304

3%

CBRE Romania

Roumanie

742 112

16%

Cushman & Wakefield

Allemagne

4 443

0%

Jones Lang LaSalle Luxembourg

Luxembourg

53 703

1%

4 644 110

100%

Expert immobilier

Pays

Stadim

Total

Les experts immobiliers indépendants ont intégralement accès à toutes les données quantitatives et qualitatives liées au portefeuille immobilier. Les Controllers assurent le contact permanent avec les experts immobiliers et leur information (tels que contrats de bail, informations liées au taux d’occupation, échéances, investissements, coûts d’entretien et de réparation, etc.). En outre, deux fois par an, les plans d’asset management sont discutés en détail pour chaque bien par le CEO, le country manager et les experts immobiliers. À la réception des rapports d’estimation trimestriels, tous les écarts matériels (positifs et négatifs) en termes absolus et relatifs sont comparés par rapport aux quatre derniers trimestres et analysés par les Controllers et le CFO. Sur cette base, le CEO, le CFO et les experts respectifs mènent une discussion approfondie visant à ce que toutes les données liées aux sites soient précisément et intégralement reflétées dans les estimations, une attention spéciale étant portée aux projets de développement immobiliers. Les experts immobiliers réalisent une estimation indépendante du profil du cash-flow futur et précisent le risque par une combinaison de plusieurs projections de cash-flows (par exemple hausse de loyers, vacance, incitants, investissements, etc.) et les rendements exigés ou les taux d’escompte appliqués. Ensuite, les estimations finales sont présentées au Comité d’audit.

1 Y compris la part proportionnelle d’I Love Hungaria.


WDP Comptes annuels 2020

221 XIII. Autres immobilisations corporelles Mouvements durant l’exercice 31.12.2020

en euros (x 1 000)

Panneaux solaires

Niveau (IFRS)

31.12.2019

Autre

1

Total IFRS

Panneaux solaires

Autre1

3

N/R

Total IFRS

3

N/R

121 010

4 234

125 244

117 366

3 060

120 426

4 352 0 0 0 4 220 -7 230

1 101 0 0 -266 0 -702

5 453 0 0 -266 4 220 -7 932

9 187 0 0 0 983 -6 526

1 862 0 0 0 0 -688

11 049 0 0 0 983 -7 215

Au terme de l’exercice

122 353

4 366

126 719

121 010

4 234

125 244

Valeur d’acquisition

122 086

8 154

130 240

115 575

7 367

122 942

Au terme de l’exercice précédent Investissements Nouvelles acquisitions Acquisitions par le biais de transactions sur actions Aliénations Revalorisation des panneaux solaires Amortissements et réductions de valeur

1 Par Autre il convient d’entendre : Installations, machines et équipement, mobilier et matériel roulant et Autres immobilisations corporelles.

Valeur assurée - Panneaux solaires Classification selon la répartition géographique Valeur assurée (en euro x 1 000)

Méthodologie d’évaluation – panneaux solaires Belgique

Pays-Bas

Roumanie

18 301

31 822

12 365

Classification selon la répartition géographique

Belgique

Pays-Bas

Roumanie

3

3

3

60 170

50 543

11 639

Revenus 20201 (en euro x 1 000)

8 835

5 336

2 301

7 881

3 377

1 855

953

1 959

446

Niveau (IFRS) Juste valeur 31.12.2020 (en euro x 1 000)

dont certificats verts

dont électricité verte (diminuée des coûts y afférents)

1 Les revenus sont constitués de la vente des certificats d’énergie verte et d’énergie verte au locataire et / ou fournisseur d’énergie, déduction faite des coûts liés à la maintenance des panneaux solaires.


WDP Comptes annuels 2020

222

Méthode de valorisation

Belgique Flux de trésorerie actualisés

Pays-Bas Flux de trésorerie actualisés

Roumanie Flux de trésorerie actualisés

Durée d’ensoleillement implicite

Dans le modèle, le calcul est basé sur un ensoleillement implicite de 950 heures par an fondé sur les statistiques météorologiques et sur les données relatives à une population du parc qui atteignait 45 sites au 31 décembre 2020.

Dans le modèle, le calcul est basé sur un ensoleillement implicite de 900 heures par an fondé sur les statistiques météorologiques et sur les données relatives à une population du parc qui atteignait 42 sites au 31 décembre 2020.

Dans le modèle, le calcul est basé sur un ensoleillement implicite de 1 250 heures par an fondé sur les statistiques météorologiques et sur les données relatives à une population du parc qui atteignait 4 sites au 31 décembre 2020.

Les subsides sont octroyés par le RVO (Rijksdienst voor Ondernemend Nederland, le Service fédéral pour l’entrepreneuriat néerlandais) à chaque projet pour une période de quinze ans. Le montant maximal de ces subsides par MWh produit dépend du moment de l’introduction de la demande et a été défini de sorte que le produit maximal, subsides compris, atteigne 60-147 euros/MWh.

Certificats verts (GSC)

En Flandre, les certificats verts (CV) sont attribués à chaque projet par le VREG (Vlaamse Regulator van de Elektriciteits- en Gasmarkt ou régulateur flamand des marchés du gaz et de l’électricité) moyennant un prix fixe par certificat pendant une période de vingt ans. Pour les sites opérationnels, le niveau de prix des certificats varie entre 93 et 450 euros par MWh. En Wallonie, les certificats verts sont attribués à chaque projet par la CWaPE (Commission wallonne pour l’Énergie) moyennant un prix garanti par certificat pendant une période de dix ans. Pour les sites opérationnels, le niveau de prix des certificats est à 67,5 euros par certificat.

Les certificats verts (CV) sont attribués à chaque projet par l’ANRE (régulateur roumain de l’énergie) pendant une période de quinze ans. Les projets PV de WDP en Roumanie reçoivent 4 CV par MWh d’énergie verte produite (dont deux avec report conformément au cadre réglementaire pour lequel il devrait y avoir plus de clarté en 2021). Par la suite, les certificats peuvent être vendus sur le marché réglementé à un prix de 29 euros par certificat. Pour ce qui est des parcs terrestres, WDP a conclu un contrat de fourniture de 10 ans avec Enel (un des leaders internationaux sur le marché de l’énergie).

Le prix de l’énergie augmente de 1,5 % par an. Cette hausse est appliquée sur la base Endex. Le point de départ adopté est le prix Endex moyen (voir www. apxendex.com) (NL-power) CAL t + 1, 2, 3.

Le prix de l’énergie augmente de 1,5 % par an. Cette hausse est appliquée sur les prix forward t + 1,2,3.

Prix de l’énergie

Le prix de l’énergie augmente de 1,5 % par an. Cette hausse est appliquée sur la base Endex. Le point de départ adopté est le prix Endex moyen (voir www. apxendex.com) (BE power) CAL t + 1, 2, 3.

Taux d’escompte

L’exigence de rendement se calcule comme un coût moyen pondéré du capital en fonction du taux d’intérêt à long terme, de la prime de risque de marché et du risque pays spécifique.

L’exigence de rendement se calcule comme un coût moyen pondéré du capital en fonction du taux d’intérêt à long terme, de la prime de risque de marché et du risque pays spécifique.

Le rendement exigé se calcule comme le coût moyen pondéré du capital en fonction du taux d’intérêt à long terme, de la prime liée aux risques du marché et du risque pays spécifique.

Baisse de rendement

L’installation PV connaît une baisse de rendement de 0,6 % par an et est mise hors service après trente ans. À cet égard, il n’est pas tenu compte d’une éventuelle valeur résiduelle de l’installation ni du coût de démantèlement de l’installation.

L’installation PV connaît une baisse de rendement de 0,6 % par an et est mise hors service après trente ans. À cet égard, il n’est pas tenu compte d’une éventuelle valeur résiduelle de l’installation ni du coût de démantèlement de l’installation.

L’installation PV connaît une baisse de rendement de 0,6 % par an et est mise hors service après trente ans. À cet égard, il n’est pas tenu compte d’une éventuelle valeur résiduelle de l’installation ni du coût de démantèlement de l’installation.

Entretien et capex

Les différents coûts opérationnels liés à l’exploitation et un coût de maintenance décennal sont pris en compte afin de maintenir l’évolution attendue de l’état d’exploitation.

Les différents coûts opérationnels liés à l’exploitation et un coût de maintenance décennal sont pris en compte afin de maintenir l’évolution attendue de l’état d’exploitation.

Les différents coûts opérationnels liés à l’exploitation et un coût de maintenance décennal sont pris en compte afin de maintenir l’évolution attendue de l’état d’exploitation.


WDP Comptes annuels 2020

223 Sensibilité des valorisations La sensibilité de la juste valeur en fonction des variations des données significativement non observables utilisées pour déterminer la juste valeur des objets classés au niveau 3 selon la hiérarchie de juste valeur IFRS se présente comme suit (toutes choses égales par ailleurs) : Impact sur la juste valeur en cas de :

Intrant significatif non observable

Baisse

Hausse

Positif

Ensoleillement implicite

Négatif

Certificats verts (GSC)

Négatif

Positif

Prix de l’énergie

Négatif

Positif

Taux d’escompte

Positif

Négatif

Baisse du rendement

Négatif

Positif

Entretien et réparation

Positif

Négatif

En outre, la sensibilité de la juste valeur des panneaux solaires peut être estimée comme suit (sur la base d’une approche toutes choses égales par ailleurs) : l’effet d’une augmentation (diminution) du rendement requis de 25 pb entraîne une diminution (augmentation) de la juste valeur des panneaux solaires d’environ 2 millions d’euros. Processus de valorisation Il n’existe pas de modèle de valorisation standard pour les investissements en panneaux solaires. La juste valeur des installations de WDP est calculée à l’aide d’un modèle « discounted cash flow » (flux de trésorerie actualisés) sur la base des produits et des charges futurs. Le cycle de valorisation sur un exercice comprend une actualisation de fin d’année complète et détaillée de toutes les hypothèses et des cash-flows attendus ainsi que trois examens critiques lors desquels a lieu une projection du modèle, et une rationalisation des principales hypothèses liées aux inputs significativement non observables.

Les données et les inputs liés aux cash-flows futurs attendus sont vérifiés sur une base continue à l’aide des statistiques disponibles sur la totalité des installations PV, tandis qu’une étude de comparable cohérente est effectuée sur les exigences de rendement financier des investisseurs. Les valorisations à la juste valeur finales sont validées chaque trimestre par le Comité d’audit.


WDP Comptes annuels 2020

XIV. Instruments financiers

224 31.12.2020

en euros (x 1 000) Immobilisations financières Actifs en juste valeur via le compte de résultat – Instruments de couverture autorisés Interest Rate Swap Actifs financiers au prix coûtant amorti Créances à long terme Créances commerciales et autres actifs non courants Créances à court terme Créances commerciales Trésorerie et équivalents de trésorerie Comptes de régularisation de l’actif : charges d’intérêts sur prêts et instruments de couverture autorisés Charges d’intérêts sur prêts Charges d’intérêts sur instruments de couverture autorisés Total Passifs financiers Dettes financiers non courants Emprunt obligataire : placement privé Emprunt obligataire : retail bond Dette bancaire Autres dettesfinanciers non courants Autres passifs financiers non courants Instruments de couverture autorisés : Interest Rate Swaps Instruments de couverture autorisés : Interest Rate Swaps (forward start) Autres passifs financiers non courants Dettes financiers courants Emprunt obligataire : retail bond Billets de trésorerie Dette bancaire Autres dettes financières courantes Autres passifs financiers courants Instruments de couverture autorisés : Interest Rate Swaps Instruments de couverture autorisés : Interest Rate Swaps (forward start) Autres passifs financiers courants Dettes commerciales et autres dettes courantes Comptes de régularisation du passif : charges d’intérêts sur prêts et instruments de couverture autorisés Charges d’intérêts sur prêts Charges d’intérêts sur instruments de couverture autorisés Total

Rubrique bilan IFRS 13

Niveau (IFRS 13)

Actifs/passifs financiers valorisés en juste valeur via le compte de résultat

Actifs/passifs financiers au prix coûtant amorti

Valeur comptable

Juste valeur

6 929

0 6 929

0 6 929

I. E. I. E.

2 2

I. G.

2

2 747

2 747

2 747

II. D. II. F.

2 2

12 073 11 240

12 073 11 240

12 073 11 240

77 33 067

77 0 33 067

77 0 33 067

301 355 0 1 438 187 742

301 355 0 1 438 187 742

302 424 0 1 438 187 742

46 011

128 630 1 271 46 011

128 630 1 271 46 011

125 000 191 500 62 348 323

125 000 191 500 62 348 323

126 018 191 500 62 348 323

168 41 439

3 0 168 41 439

3 0 168 41 439

7 772 501 2 345 250

7 772 501 2 347 337

2 2

I. B. I. B. I. B. I. B. I.C.

II. D.

0 0

2 1 2 2 2 2 3

II. B. II. B. II. B. I. B. en II. B. II.C.

0

128 630 1 271

1 2 2 2 2 2 3 2

2 2

3 0

7 772 501 130 405

2 214 845


WDP Comptes annuels 2020

225 31.12.2019

en euros (x 1 000) Immobilisations financières Actifs en juste valeur via le compte de résultat – Instruments de couverture autorisés Interest Rate Swap Actifs financiers au prix coûtant amorti Créances à long terme Créances commerciales et autres actifs non courants Créances à court terme Créances commerciales Trésorerie et équivalents de trésorerie Comptes de régularisation de l’actif : charges d’intérêts sur prêts et instruments de couverture autorisés Charges d’intérêts sur prêts Charges d’intérêts sur instruments de couverture autorisés Total

Rubrique bilan IFRS 13

Niveau (IFRS 13)

Actifs/passifs financiers valorisés en juste valeur via le compte de résultat

Actifs/passifs financiers au prix coûtant amorti

Valeur comptable

Juste valeur

4 743

0 4 743

0 4 743

I. E. I. E.

2 2

I. G.

2

4 162

4 162

4 162

II. D. II. F.

2 2

15 364 3 604

15 364 3 604

15 364 3 604

63 27 937

63 0 27 937

63 0 27 937

251 289 124 964 1 190 709 1 238

251 289 124 964 1 190 709 1 238

254 275 129 781 1 190 709 1 238

40 656

64 743 17 076 40 656

64 743 17 076 40 656

50 000 199 000 35 485 2 143

50 000 199 000 35 485 2 143

50 293 199 000 35 485 2 143

168 51 944

0 0 168 51 944

0 0 168 51 944

8 114

8 114

8 114

1 955 709

526 2 038 053

526 2 046 150

2 2

0

0 0

Passifs financiers Dettes financiers non courants Emprunt obligataire : placement privé Emprunt obligataire : retail bond Dette bancaire Autres dettes financiers non courants Autres passifs financiers non courants Instruments de couverture autorisés : Interest Rate Swaps Instruments de couverture autorisés : Interest Rate Swaps (forward start) Autres passifs financiers non courants Dettes financiers courants Emprunt obligataire : retail bond Billets de trésorerie Dette bancaire Autres dettes financières courantes Autres passifs financiers courants Instruments de couverture autorisés : Interest Rate Swaps Instruments de couverture autorisés : Interest Rate Swaps (forward start) Autres passifs financiers courants Dettes commerciales et autres dettes courantes Comptes de régularisation du passif : charges d’intérêts sur prêts et instruments de couverture autorisés Charges d’intérêts sur prêts

Charges d’intérêts sur instruments de couverture autorisés

Total

I. B. I. B. I. B. I. B. I.C.

2 1 2 2 2 2 3

II. B. II. B. II. B. I. B. en II. B. II.C.

II. D.

64 743 17 076

1 2 2 2 2 2 3 2

2 2

526 82 344


WDP Comptes annuels 2020

226 Valorisation des instruments financiers L’ensemble des instruments financiers du Groupe correspond aux niveaux 1 et 2 de la hiérarchie des justes valeurs. La valorisation à la juste valeur s’effectue à intervalles réguliers. En cas de défaillance de l’une des deux parties contractantes, la position nette des dérivés sera prise en compte pour cette contrepartie. Le niveau 1 de la hiérarchie des justes valeurs retient les placements en numéraire, ainsi que la trésorerie et les équivalents de trésorerie dont la juste valeur est fondée sur le cours boursier. Le niveau 2 de la hiérarchie des justes valeurs concerne les autres actifs et passifs financiers dont la juste valeur se fonde sur des inputs observables et d’autres données, lesquels peuvent être directement ou indirectement constatés pour les actifs ou passifs concernés. Les méthodes de valorisation relatives à la juste valeur des instruments financiers de niveau 2 sont les suivantes : la juste valeur des actifs et passifs financiers susmentionnés est évaluée à la valeur comptable, à l’exception du prêt obligataire dont la juste valeur est déterminée à l’aide d’un modèle de discounted cash-flow basé sur les taux d’intérêt du marché en fin d’année, étant donné que ce dernier n’est pas fréquemment négocié (niveau 2). Comme les autres dettes financières sont contractées à un taux d’intérêt variable, la juste valeur avoisine la valeur comptable. Le niveau 3 de la hiérarchie des justes valeurs concerne le portefeuille immobilier et les passifs financiers constitués conformément à la norme IFRS 16 dont la juste valeur est déterminée à l’aide d’inputs non observables. Détermination du passif financier conformément à la norme IFRS 16 Pour certains de ses investissements, WDP ne détient pas la pleine propriété mais uniquement l’usufruit, par le biais d’une concession, d’une emphytéose ou d’autres droits de ce type. Concrètement, un passif financier a été constitué à cet effet conformément à l’IFRS 16. Ce passif financier est compris dans les rubriques Autres passifs financiers à long terme et Autres passifs financiers à court terme. Le passif financier se rapporte à la valeur actuelle de tous les loyers futurs. Le taux d’escompte utilisé pour la détermination de ce passif est basé sur une combinaison de la courbe de taux d’intérêt majorée d’un spread en fonction du risque de crédit de WDP, tous deux en ligne avec la durée restante du droit d’utilisation sous-jacent.

La sensibilité de la détermination de ce passif financier peut être évaluée comme suit (sur la base d’une approche ceteris paribus) : l’effet d’une hausse (baisse) du taux d’escompte de 50 points de base aurait donné lieu à une baisse (hausse) du passif financier d’environ 4 millions d’euros, avec un impact sur le taux d’endettement de 0,1%. Obligation de liquidité aux échéances liées aux emprunts à long terme (flux de trésorerie contractuels et intérêts non actualisés) en euros (x 1 000)

31.12.2020

Entre un et deux ans

395 303

Entre deux et cinq ans

666 475

Plus de cinq ans Total

990 192 2 051 970

Instruments financiers à la juste valeur suivant l’IFRS 9 Le Groupe utilise des instruments financiers dérivés pour couvrir le risque de taux d’intérêt sur ses dettes financières dans le but de réduire la volatilité du bénéfice EPRA (qui forme la base du dividende) tout en réduisant le coût des dettes dans toute la mesure du possible. Compte tenu du taux de couverture élevé de 89,6 % à la fin 2020, le risque de taux d’intérêt est limité, tout comme la volatilité du résultat EPRA. La gestion de ces couvertures a lieu de manière centralisée par le biais d’une politique de macro-chouden. Le Groupe n’utilise pas d’instruments financiers dérivés à des fins spéculatives et ne détient pas de produits dérivés à des fins commerciales (trading). Les dérivés actuellement utilisés par WDP ne sont pas qualifiés comme transactions de couverture. Par conséquent, les modifications de la juste valeur sont immédiatement reprises dans le résultat. Ces contrats sont valorisés à la juste valeur conformément à la norme IFRS 9. Ces informations sont reçues des différentes institutions financières et sont vérifiées par le WDP par actualisation des flux de trésorerie contractuels futurs sur la base des courbes de taux d’intérêt correspondantes. La juste valeur est déterminée sur la base d’inputs observables et par conséquent, les contrats IRS relèvent du niveau 2 de la hiérarchie de la juste valeur telle que définie


WDP Comptes annuels 2020

227 dans les IFRS. La juste valeur est déterminée d’un modèle de discounted cash-flow basé sur les taux d’intérêt du marché pertinents tels que reflétés dans la courbe à terme des taux d’intérêt à la date du bilan. En 2019, il n’y a eu aucun changement dans le niveau de la hiérarchie de la juste valeur. Au cours de cette période, aucun instrument de couverture n’a été conclu avant la date d’échéance. Un certain nombre d’instruments de couverture existants ont été prorogés, par lissage dans le temps de manière neutre sur le plan des liquidités.

La variation de la juste valeur et la valorisation à la juste valeur des instruments de couverture à la date du bilan se présentent comme suit : en euros (x 1 000) Juste valeur à la date du bilan Immobilisations financières

Instruments financiers à la juste valeur conformément à la norme IFRS 9 31.12.2020

Niveau (IFRS)

Montant notionnel (en euros x 1 000)

Taux d’intérêt (en %)

Durée (en années)

Interest Rate Swap

2

1 267 425

0,91

7,3

Interest Rate Swap (forward start)

2

Classification selon IFRS

50 000

-0,02

10,4

Total

1 317 425

0,77

7,4

Classification selon IFRS

Montant notionnel (en euros x 1 000))

31.12.2019

Niveau (IFRS)

Taux d’intérêt (en %)

Durée (en années)

Interest Rate Swap

2

972 364

0,88

7,7

Interest Rate Swap (forward start)

2

200 000

0,91

9,6

1 172 364

0,90

8,0

Total

Actifs à la juste valeur via le résultat

31.12.2020

31.12.2019

-129 898

-81 819

0

0

0

0

Autres passifs financiers non courants

129 901

81 819

129 901

81 819

Autres dettes financières courantes

Instruments de couverture autorisés

3

0

Instruments de couverture autorisés

3

0

Variations de la juste valeur d’actifs et de passifs financiers

-48 085

-29 883

Revenus

2 464

28 237

Charges

-50 549

-58 119

Le tableau ci-dessous donne un aperçu de l’impact de la juste valeur des IRS au cas où le taux d’intérêt monterait ou baisserait de 0,50 % maximum : Modification du taux

Impact de la modification en juste valeur des IRS au 31.12.2020 (en euros x 1 000 000)

-0,50%

-46,5

-0,25%

-23,0

0,00%

0,0

+0,25%

22,5

+0,50%

44,5

Pour l’impact des modifications de taux sur le résultat EPRA, nous vous renvoyons au chapitre 7. Résultats financiers et rapport immobilier - Perspectives.


WDP Comptes annuels 2020

228 Obligation de liquidité aux échéances liées aux produits dérivés en euros (x 1 000)

31.12.2020

Entre un et deux ans

38 215

Entre deux et cinq ans

50 423

Plus de cinq ans

31 965

Total

120 604

Pour un aperçu détaillé des risques financiers et autres, des facteurs susceptibles de les atténuer et de leur maîtrise, voir le chapitre 9. Facteurs de risque. Pour une discussion de la gestion des risques financiers (dont risque de crédit, risque de liquidité, risque d’intérêt, risque de contrepartie), voir le chapitre 7. Résultats financiers et rapport immobilier - Gestion des ressources financières. De même, pour l’analyse de la sensibilité, nous renvoyons au chapitre 7. Résultats financiers et rapport immobilier Perspectives et à l’Annexe XXI. État des dettes.

XVI. Créances commerciales et débiteurs douteux Créances commerciales en euros (x 1 000)

31.12.2020

31.12.2019

Clients

12 700

15 310

Moins-values comptabilisées sur débiteurs douteux

-3 677

-2 765

Factures à établir/notes de crédit à recevoir Créances commerciales

Non échues et échues < 30 jours

en euros (x 1 000) Belgique Pays-Bas Total

31.12.2020

31.12.2019

4 292

0

1 486

15 543

5 779

Échues > 90 jours

0

0 533

0 279

0 297

0 3 921

dont qualifiées de créances douteuses dont qualifiées de créances douteuses

31.12.2019

10 803

19

dont qualifiées de créances douteuses

Total clients

8 482

dont qualifiées de créances douteuses

15 543

31.12.2020

dont qualifiées de créances douteuses

Échues 30-60 jours Échues 60-90 jours

Pour l’instant, un montant de 15,5 millions d’euros en Actifs détenus en vue de la vente a été inscrit au bilan.

2 819 15 364

Les créances commerciales sont payables préalablement à la période de location. Le tableau ci-dessous synthétise les créances commerciales échues. en euros (x 1 000)

XV. Actifs détenus en vue de la vente

3 050 12 073

0 3 678

-3 677 12 700

-2 765 15 310

-3 677

-2 765

Débiteurs douteux – tableau de mutation en euros (x 1 000) Au terme de l’exercice précédent Ajouts Retraits Autre Au terme de l’exercice

31.12.2020

31.12.2019

-2 765

-3 275

-751

-783

252

527

-413

766

-3 677

-2 765


WDP Comptes annuels 2020

229 La provision pour débiteurs douteux s’élève à 3,7 millions d’euros et a diminué par rapport à l’année dernière en ligne avec les statistques historiques. L'impact de la pandémie Covid-19 sur le comportement de paiement des clients est limité. La perception des loyers suit un schéma régulier et cohérent- actuellement, WDP a reçu 99 % des loyers de l'année fiscale 2020. Un montant limité de 0,9 millions d’euros est encore dû sur les loyers liés au deuxième trimestre 2020, WDP ayant reporté le délai de paiement pour un certain nombre de clients qui avaient indiqué pendant le confinement qu'ils étaient confrontés à des problèmes de liquidités. WDP attend récupérer ce montant en 2021, comme prévu avec les clients. Une procédure claire est utilisée pour déterminer les provisions à constituer pour les débiteurs douteux ; les pertes attendues sur les créances commerciales en cours sont estimées sur une base trimestrielle et les réductions de valeur correspondantes sont pratiquées. La valeur comptable des créances commerciales avoisine ainsi leur juste valeur. En ce qui concerne la politique en matière de débiteurs, WDP procède à un contrôle régulier de la solvabilité de ses locataires. Parallèlement, les soldes de clients en souffrance sont rapportés en interne à l’ensemble du personnel commercial et technique mensuellement. Grâce à leurs contacts directs avec le client, ils peuvent assurer un suivi adéquat des arriérés de loyers.

XVII. Participations dans des entreprises associées et co-entreprises en euros (x 1 000) Au terme de l’exercice précédent Création des nouvelles co-entreprises

31.12.2019

19 707

10 636

18

400

Augmentations de capital dans des co-entreprises

200

5 555

Part dans le résultat d’entreprises associées et de co-entreprises

4 831

3 116

Autres Au terme de l’exercice

-410

0

24 346

19 707

XVIII. Créances fiscales et autres actifs courants en euros (x 1 000)

31.12.2020

31.12.2019

Créances fiscales

12 240

25 181

Autres actifs courants Total

Plus généralement, le risque de crédit est également limité par le fait que le WDP garantit une diversification suffisante de ses locataires. Outre la norme légale de 20 %, un objectif interne a été fixé, exigeant qu’un maximum de 10 % des revenus locatifs peut provenir d’un seul et même client (5 % au moment-ci). Pour les principaux locataires (voir aussi 7. Résultats financiers et rapport immobilier - Commentaire sur le compte de résultat consolidé 2020 (schéma analytique)). Du reste, le risque de crédit est limité par le risque maximum par site de 5 % (3 % au moment-ci).

31.12.2020

4 992

9 068

17 232

34 249

Les créances fiscales sont principalement liées à des investissements en Roumanie et aux Pays-Bas pour les projets de construction. Il n’y a pas de système de co-traitance ici, donc 19% et 21% de TVA peuvent être récupérés sur chaque investissement. La diminution des autres actifs courants est imputable à un montant significatif de factures anticipées aux entrepreneurs roumains qui a été payée au 31 décembre 2019. Celles-ci sont déduites des factures contractuelles au prorata de l’avancement des travaux. En 2020, WDP a modifié sa politique à cet égard afin que l’encours des acomptes soit nettement inférieur au 31 décembre 2020.


WDP Comptes annuels 2020

230 XIX. Capital

1999 2001 2001 2003 2006 2006 2009 2009 2011 2011 2012 2012 2012 2013 2013 2014 2014 2015 2015 2016 2016 2017 2017 2018 2018 2018 2018 2019 2019 2020 Total2

Constitution de Rederij De Pauw Augmentation de capital par incorporation des réserves Augmentation de capital par émission publique (y compris la prime d’émission) Augmentation de capital par le biais de transactions de fusion et de scission Augmentation de capital par incorporation des réserves afin d’arrondir le montant en euros Augmentation de capital par apurement des pertes Capital souscrit et nombre d’actions au moment de l’entrée en bourse (juin 1999) Augmentation de capital suite à une fusion par absorption de Caresta Augmentation de capital par incorporation des réserves afin d’arrondir le montant en euros Augmentation de capital par émission publique (y compris la prime d’émission) Augmentation de capital en raison de la scission partielle de Partners in Lighting International Diminution de capital allant de pair avec la création de réserves disponibles Augmentation de capital suite à la transaction avec DHL Augmentation de capital Augmentation de capital par apport de la créance liée au dividende optionnel Augmentation de capital suite à la transaction avec Betafence Augmentation de capital par apport de la créance liée au dividende optionnel Augmentation de capital en raison de la scission partielle d’Immo Weversstraat Augmentation de capital suite à la transaction avec Lake Side bis Augmentation de capital par apport de la créance liée au dividende optionnel Augmentation de capital en raison de la fusion directe avec trois sociétés à Geel Augmentation de capital par apport de la créance liée au dividende optionnel Augmentation de capital suite à la transaction de Tiel Augmentation de capital transaction Tiel Augmentation de capital suite à la transaction avec MLB Augmentation de capital par apport de la créance liée au dividende optionnel Augmentation de capital en numéraire avec droit d’allocation irréductible Augmentation de capital par apport de la créance liée au dividende optionnel Augmentation de capital par scission partielle suivie d’un apport en nature Augmentation de capital par apport de la créance liée au dividende optionnel Augmentation de capital transaction Asse-Zellik (1) Augmentation de capital transaction Asse-Zellik (2) Augmentation de capital transaction Tiel, Veghel et Bleiswijk Augmentation de capital par apport de la créance liée au dividende optionnel Augmentation de capital via un placement privé accéléré ABB (accelerated bookbuild) 2 Augmentation de capital par apport de la créance liée au dividende optionnel

1 Afin d’augmenter la négociabilité, l’accessibilité et l’attractivité de l’action WDP, celle-ci a été scindée par un facteur 7 le 2 janvier 2020. Le tableau est adapté en conséquence.

Évolution Capital souscrit au 31.12.2020 en euros (x 1 000)

Nombre d’actions1

50 12 69 558 53 327 -20 575 49 425 2 429 46 27 598 29 415 -40 000 6 478 25 130 5 216 3 642 4 988 675 5 910 4 600 3 400 3 693 7 213 5 468 3 102 3 603 19 004 3 933 1 547 3 989 360 956 3 133 2 646 10 025 2 549 200 172

46 480 000 1 817 151 0 6 899 592 4 952 304 0 5 654 131 21 934 388 4 553 059 3 179 022 4 354 091 589 582 5 158 524 4 015 172 2 967 713 3 222 219 6 293 560 4 772 796 2 707 516 3 144 561 16 586 920 3 432 527 1 350 111 3 481 275 314 020 834 582 2 734 914 2 309 475 8 750 000 2 224 662 174 713 867

2 Placement privé accéléré et exonéré auprès d’investisseurs institutionnels internationaux avec constitution d’un livre d’ordres.


WDP Comptes annuels 2020

231 31.12.2020

31.12.2019

Nombre d’actions en circulation au début d’exercive1

172 489 205

161 429 730

Augmentation de capital par apport de la créance liée au dividende optionnel

2 224 662

2 309 475

0

0

Augmentation de capital par apport en nature Augmentation de capital via un placement privé accéléré ABB (accelerated bookbuild) Nombre d’actions en circulation au terme de la période2 Résultat net (IFRS) – part du Groupe en euros (x 1 000) Résultat net (IFRS) – part du Groupe par action en euros3

0

8 750 000

174 713 867

172 489 205

324 610

393 732

1,87

2,40

1 Afin d’augmenter la négociabilité, l’accessibilité et l’attractivité de l’action WDP, celle-ci a été scindée par un facteur 7 le 2 janvier 2020. Le tableau est adapté en conséquence. 2 Du fait de l'augmentation de capital par apport en nature de 9 millions d'euros en janvier 2021 et de l'augmentation de capital par placement privé accéléré de 200 millions d'euros début février, le nombre d'actions donnant droit au dividende pour le dividende 2020 (payable en 2021) s'élève à 181.900.449. Pour plus d'informations, voir 7. Résultats financiers et Rapport immobilier - Gestion des ressources financières. 3 Calcul sur la base du nombre moyen pondéré d’actions

WDP ne possède qu’une seule catégorie d’actions, à savoir des actions ordinaires. Les détenteurs de celles-ci ont le droit de recevoir le dividende déclaré et ont droit à une voix par action lors des Assemblées Générales d’actionnaires. Toutes les actions ont été entièrement libérées et sont nominatives ou dématérialisées. Le Conseil d’Administration est autorisé, dans les limites des dispositions impératives du droit des sociétés applicable, à augmenter le capital conformément à l’autorisation en matière de capital autorisé qui lui a été accordée. Au 31 décembre 2020, le Conseil d’Administration n’avait pas encore eu recours à cette autorisation. Pour plus d’informations sur l’autorisation en matière de capital autorisé, voir également les explications du chapitre 12. Document permanent et XXVII. Faits survenus après la date du bilan.

XX. Provisions en euros (x 1 000)

31.12.2020

31.12.2019

Solde de départ

357

359

Montants utilisés

0

-2

Ajouts

0

0

Retraits Solde final Date du débit prévu des moyens économiques

-187

0

170

357

< 5 jaar

< 5 jaar

Au cours de l’exercice 2020, les analyses en cours, les activités de surveillance et les opérations d’assainissement ont été poursuivies, afin de satisfaire ainsi à toutes les obligations légales locales en matière d’assainissement du sol. Le poste Provisions en souffrance fin 2019 représente encore à 0,2 million d’euros. Ces provisions ont été principalement affectées à l’assainissement éventuel des terrains sis à Heppignies -rue de Capilône, Londerzeel - Weversstraat 2, Vilvorde Havendoklaan 10, Alost - Tragel 47 et Anderlecht - rue Frans Van Kalken 9.


WDP Comptes annuels 2020

232 XXI. État des dettes en euros (x 1 000)

Solde ouvert

< 1 an

1-5 ans 31.12.2020

31.12.2019

31.12.2020

31.12.2019

1 190 709

718 138

688 157

720 049

502 551

301 355

376 253

92 200

217 200

209 155

159 053

742

1 238

657

1 021

85

217

Dettes financières non courantes

1 740 284

1 568 199

810 995

906 378

929 289

661 821

Total

2 119 454

1 854 828

810 995

906 378

929 289

661 821

Billets de trésorerie Avances à terme fixe Crédits à taux révisable Prêt obligataire Autres Dettes financières courantes Crédits à taux révisable Prêt obligataire Autres

31.12.2020

31.12.2019

31.12.2020

31.12.2019

191 500

199 000

191 500

199 000

9 173

14 832

9 173

14 832

53 174

20 654

53 174

20 654

125 000

50 000

125 000

50 000

323

2 143

323

2 143

379 170

286 629

379 170

286 629

1 438 187

> 5 ans

379 170

Pour de plus amples informations sur les dettes financières, nous renvoyons au chapitre 7. Résultats financiers - Gestion des ressources financières. Pour plus d’informations sur les conventions bancaires applicables, voir l’annexe XXVI. Droits et obligations hors bilan. Pour un aperçu complet de la sensibilité, nous renvoyons au tableau concerné au chapitre 7. Résultats financiers - Perspectives.

286 629


WDP Comptes annuels 2020

233 XXII. Taux d’endettement en euros (x 1 000) Passifs non courants et courants

31.12.2020 (IFRS)

31.12.2020 (proportionel)

31.12.2019 (IFRS)

31.12.2019 (proportionel)

2 386 612

2 425 925

2 072 929

2 100 285

À l’exclusion de :

I. Passifs non courants - A. Provisions

I. Passifs non courants - C. Autrs passifs financiers non courants - Instruments de couvertures autorisés

I. Passifs non courants - F. Impôts différés - Obligations

II. Passifs courants - A. Provisions

II. Passifs courants - E. Autres passifs financiers courants - Autres : Instruments de couverture

II. Passifs courants - F. Comptes de régularisation

Total endettement

170

170

357

357

129 901

129 901

81 819

81 819

18 187

22 460

13 357

15 908

0

0

0

0

3

3

0

0

20 652

22 169

18 413

18 418

2 217 700

2 251 222

1 958 984

1 983 784

4 790 405

4 829 718

4 222 790

4 250 146

0

0

0

0

B

4 790 405

4 829 718

4 222 790

4 250 146

A/B

46,3%

46,6%

46,4%

46,7%

A

Total de l’actif du bilan À l’exclusion de :

E. Immobilisations financières – Instruments financiers à la juste valeur via le compte de résultat - Instruments de couverture autorisés

Total des actifs pris en compte pour le calcul du taux d’endettement Taux d’endettement


WDP Comptes annuels 2020

234 XXIII. Autres passifs financiers non courants et courants en euros (x 1 000)

31.12.2020

31.12.2019

Passifs financiers non courants

46 038

40 682

Passif financier conformément à la norme IFRS 16

46 038

40 682

Passifs financiers courants Passif financier conformément à la norme IFRS 16 Total

168

168

168 46 206

168 40 851

Pour certains de ses investissements, WDP ne détient pas la plein propriété mais uniquement l’usufruit, par le biais d’une concession, d’une emphytéose ou d’autres droits de ce type. Le passif financier se rapporte à la valeur actuelle de tous les loyers futurs. Le tableau ci-dessous présente les dates d’échéance de ce passif. en euros (x 1 000)

Passif financier conformément à la norme IFRS 16

Total au

< 1 an

1-5 ans

> 5 ans

31.12.2020

31.12.2019

31.12.2020

31.12.2019

31.12.2020

31.12.2019

31.12.2020

31.12.2019

46 206

40 851

168

168

1 834

1 155

44 204

39 527


WDP Comptes annuels 2020

235 XXIV. Effectif moyen et ventilation des frais de personnel en euros (x 1 000)

XXV. Transactions entre entreprises liées

31.12.2020

31.12.2019

69,2

63,8

Dans les entreprises entièrement consolidées Effectif moyen (en ETP1) a) Ouvriers

5,6

4,8

b) Employés

63,6

59,1

Employés administratifs

40,8

38,1

Employés techniques

22,8

21,0

Répartition géographique du personnel (en ETP1)

69,2

63,8

Europe occidentale

52,6

48,8

Europe centrale et orientale

16,6

15,1

Frais de personnel (en euros x 1 000)

6 835

6 594

a) Rémunérations et avantages sociaux directs

5 248

5 046

b) Cotisations patronales pour les assurances sociales

894

842

c) Primes patronales pour les assurances extralégales

305

286

d) Autres frais de personnel

387

420

1 ETP signifie Équivalent Temps Plein.

WDP a conclu, pour les membres de son personnel engagés à durée indéterminée, un contrat d’assurance groupe à cotisations définies (defined contribution plan) auprès d’une compagnie d’assurances externe. La Société contribue à ce fonds qui est indépendant de la Société. Les cotisations du plan d’assurance sont financées par l’entreprise. Ce contrat d’assurance groupe est conforme à la loi Vandenbroucke sur les pensions. Le 31 décembre 2020, la compagnie d’assurances a confirmé que l’incapacité à garantir le rendement minimum légal n’est pas significative.

Jusqu’au 1er octobre 2019, une rémunération d’administrateur était accordée à De Pauw SA, en sa qualité d’ancien gérant de WDP SCA. VA. Le montant de la rémunération d’administrateur a été fixé à 1 650 000 euros pour l’année 2019. Ce montant correspond au coût total conforme au marché pour le Conseil d’Administration. L’Assemblée générale extraordinaire du 11 septembre 2019 a décidé de changer la forme juridique de WDP de société en commandite par actions en société anonyme avec prise d’effet au 1er octobre 2019. Elle a également décidé de révoquer l’ancien gérant et a approuvé le règlement au prorata de la rémunération à hauteur de 1 237 500 euros (frais inclus). Nous renvoyons également à l’annexe du rapport sur les rémunérations au chapitre 8. Declaration de Gouvernance d’entreprise. Les rémunérations en 2020 des administrateurs non-exécutifs (d’un montant de 215 000 euros), la rémunération de Tony De Pauw (d’un montant de 573 325 euros), la rémunération de Joost Uwents (d’un montant de 853 310 euros) et la rémunération du Comité de gestion (d’un montant de 1 786 893 euros, à l’exclusion des rémunérations des deux CEO) sont expliquées dans chapitre 8. Déclaration de Governance d’enterprise. En novembre 2019, une augmentation de capital a été réalisée par le biais d’un placement privé accéléré exonéré auprès d’investisseurs institutionnels internationaux avec composition d’un livre d’ordres. 20 % des nouvelles actions (soit 1 250 000 actions) ont été attribuées à la société civile RTKA par le biais d’une préallocation. La société civile RTKA a pris part aux augmentations de capital consécutives au dividende optionnel qui ont eu lieu en mai 2019 et 2020 à raison de la totalité de la participation qu’elle avait dans WDP. En 2020, il y a également eu des transactions entre WDP et ses joint ventures I Love Hungaria et WDP Luxembourg. Le tableau ci-dessous offre un aperçu des créances de WDP en souffrance sur les joint ventures I Love Hungaria et WDP Luxembourg. Il s’agit principalement des créances à long terme, des créances à court terme, des management fees facturés et des produits financiers comptabilisés chez WDP et reçus de I Love Hungaria et WDP Luxembourg.


WDP Comptes annuels 2020

236 En tant qu’actionnaire de WDP, RTKA a participé aux augmentations de capital qui ont eu lieu suite à l’offre d’un dividende optionnel en mai 2019 et mai 2020; ceci toujours pour 100% de la participation qu’il détenait à ce moment-là. en euros (x 1 000)

31.12.2020

31.12.2019

Créances

9 176

6 767

6 929

4 743

2 246

2 024

Résultat d’exploitation (avant résultat sur portefeuille)

211

391

211

391

Résultat financier

200

191

200

191

À plus d’un an

À un an au plus (intérêts et solde en souffrance de clients) Management fees et autres Revenus d’immobilisations financières

XXVI. Droits et obligations hors bilan Au 31 décembre 2020, WDP SA et ses filiales ont constitué des garanties bancaires pour un montant total de 4.218.135 euros, dont les bénéficiaires peuvent être répartis dans les catégories suivantes et pour les montants suivants : en euros (x 1 000)

1 412 211

Location et concession

1 017 945

Exécution des travaux

Un cautionnement personnel à concurrence de 44 millions d'euros au profit de la BEI à titre de sûreté des engagements de WDP Romania SRL. Un cautionnement personnel à concurrence de 17,5 millions d'euros au profit de Banque et Caisse d'Épargne de l'État à titre de sûreté des engagements de WDP Luxembourg SA. Un cautionnement personnel à concurrence de 10 millions d'euros au profit de BNPPF à titre de sûreté des engagements de WVI GmbH.

WDP a les clauses restrictives suivantes dans ses accords de financement: ♦ WDP s'engage auprès de certains établissements financiers à maintenir le ratio de couverture des intérêts1 à un niveau défini. Pour WDP, ce niveau est de 1,5x minimum. Pour 2020, celui-ci s'élève à 4,9x. ♦ Un taux d'endettement statutaire et consolidé inférieur à 65% conformément à la loi SIR. Au 31 décembre 2020, ils s'élèvent respectivement à 46,0% et 46,6%. ♦ WDP s'engage à limiter à 15 % de la valeur comptable du portefeuille les projets non encore préloués (développements à risque). Au 31 décembre 2020, ce ratio s'élève à 0,1 %. ♦ Un maximum de 30 % des dettes financières auprès des filiales par rapport aux dettes financières du groupe. Au 31 décembre 2020, ce ratio s’élève à 4 %.

31.12.2020

Environnement Services

7 979 1 780 000

WDP a pris dans le cadre de son programme d'investissement en cours différents engagement liés à des projets et des acquisitions, comme indiqué au chapitre 5. Transactions et réalisations. L'entreprise mère WDP SA a donné les cautionnements suivants en faveur de ses filiales respectives : ♦ Un cautionnement personnel à concurrence de 25 millions d'euros au profit d'ABN AMRO à titre de sûreté des engagements de WDP Nederland N.V. (pour le financement de montants à court terme via une avance à terme fixe de maximum 25 millions d'euros). 1 Défini comme résultat d’exploitation (avant résultat sur portefeuille) divisé par les charges d’intérêts moins les intérêts et dividendes perçus moins les redevances de location-financement et similaires.

WDP a pris les engagements suivants avec des établissements financiers2 : ♦ Engagement au profit de plusieurs établissements financiers afin de ne pas grever les actifs de sûretés réelles comme des hypothèques (negative pledge). WDP confirme qu'aucune hypothèque ou autre sûreté réelle ne subsiste dans le portefeuille immobilier ou les autres actifs au 31 décembre 2020. ♦ WDP a conclu cet engagement avec les différents établissements financiers pour pouvoir conserver sa qualification en tant que SIR. Les conditions requises sont exposées dans la loi du 12 mai 2014 et l'AR du 13 juillet 2014. Pour de plus amples informations, voir 13. Annexes - Informations générales concernant le statut de REIT. ♦ Pour le financement de ses activités aux Pays-Bas par le biais de WDP Nederland N.V., WDP a pris l'engagement de conserver le statut de FBI (Fiscale Beleggingsinstelling ou organisme de placement collectif à caractère fiscal). ♦ WDP s'engage auprès de certains établissements financiers à rembourser le crédit en cas de changement de contrôle et si l'établissement financier en fait la demande à cette occasion. Au 31 décembre 2020, WDP remplit tous les cautionnements et engagements avec tous les établissements financiers. 2 Par établissements financiers il y a lieu d’entendre : les établissements de crédit, ainsi que les bailleurs de fonds via les marchés des capitaux d’emprunt, comme les détenteurs d’obligations ou les investisseurs dans le programme de « commercial paper ».


WDP Comptes annuels 2020

237 XXVII. Relations financières avec des tiers en euros (x 1 000)

31.12.2020

en euros (x 1 000) 31.12.2019

Honoraires payés pour service financier en euros (x 1 000)

Commissaire

31.12.2020

31.12.2019

98 211

88 148

31.12.2020

31.12.2019

446 532

Le(s) commissaire(s) et les personnes auxquelles il(s) est (sont) lié(s)

Honoraires des experts immobiliers

475 362

Rémunération du commissaire

Stadim

101 789

99 692

Cushman & Wakefield - Pays-Bas

136 707

129 076

184 730

135 280

Rémunération pour activités exceptionnelles ou missions spéciales exécutées au sein de la Société par le(s) commissaire(s)

BNP Paribas Real Estate

13 300

9 400

CBRE - Pays-Bas

78 675

73 959

Autres missions de contrôle

45 556

29 815

Jones Lang LaSalle - Belgique

46 411

47 500

Autres missions en dehors des missions de révision

30 724

12 700

CBRE - Romania

93 050

81 205

5 430

5 700

31.12.2020

31.12.2019

2 249

2 127

Rémunération pour activités exceptionnelles ou missions spéciales exécutées au sein de la Société par des personnes liées au(x) commissaire(s)

Missions de conseil fiscal

Jones Lang LaSalle - Luxembourg

37 053

70 188

en euros (x 1 000) Primes d’assurance

En application de l’art. 3:64, §1-5 du Code des sociétés et des associations : sans préjudice des interdictions découlant de l’article 3:63, le commissaire ne peut prester des services autres que les missions confiées par la loi ou par la réglementation de l’Union européenne au commissaire, dans la mesure où le montant total des honoraires afférents à ces services dépasserait septante pour cent du montant total des honoraires visés à l’article 3:65, § 2. La règle des 70 % doit s’entendre comme une moyenne sur la durée du mandat en cours. Pour ce calcul, le montant des honoraires des services facturés par Deloitte Réviseurs d’entreprises SC s.f.d. SCRL est pris en compte, à l’exception des honoraires pour les missions légales confiées au commissaire de la Société. Pour WDP SA, les 70 % n’ont pas été dépassés au 31 décembre 2020.

Belgique Pays-Bas

662

750

1 070

905

France

81

95

Luxembourg

43

18

298

265

Roumanie Panneaux solaires Belgique

31

37

Panneaux solaires Pays-Bas

42

31

Panneaux solaires Roumanie

22

26

XXVIII. Faits postérieurs à la date du bilan Deux événements sont survenus après la date du bilan : ♦ Augmentation de capital par apport en nature pour 9 millions d’euros ♦ Augmentation de capital au moyen d’un placement privé accéléré pour 200 millions d’euros. Pour la description des événements survenus après le 31 décembre 2020, nous vous renvoyons à 7. Résultat financiers et Rapport immobilier – Gestion des ressources financières.


WDP Comptes annuels 2020

238

3. VERSION ABRÉGÉE DES ÉTATS FINANCIERS STATUTAIRES DE L’EXERCICE 2020 Le commissaire a émis sans réserve un rapport sur les comptes annuels statutaires de WDP SA qui ont été établis conformément aux normes IFRS, telles qu’elles ont été adoptées au sein de l’Union européenne, et conformément l’AR du 7 décembre 2010. Au moment de la

publication du présent rapport financier annuel, les comptes annuels statutaires n’étaient pas encore déposés.

Compte de résultat en euros (x 1 000)

FY 2020

FY 2019

I. Revenus locatifs Loyer Indemnités de rupture anticipée de bail III. Charges relatives à la location Loyers à payer sur locaux pris en location Réductions de valeur sur créances commerciales Reprises de réductions de valeur sur créances commerciales

73 700 73 700 0 373 166 -45 252

71 055 70 095 961 -85 82 -334 167

Résultat locatif net

74 073

70 970

0

0

8 126 2 035 6 091

8 308 2 277 6 031

IV. Récupération de charges immobiliers V. Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués Refacturation de charges locatives exposées par le propriétaire Refacturation de précomptes et taxes sur immeubles loués VI. Frais incombant aux locataires et assumés par le propriétaire sur dégâts locatifs et remises en état au terme du bail VII. Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués Charges locatives exposées par le propriétaire Précomptes et taxes sur immeubles loués VIII. Autres recettes et dépenses relatives à la location Indemnité de gestion du bien immobilier Autres produits/charges opérationnels Revenus de l’énergie solaire

0

0

-8 631 -2 083 -6 548 10 342 891 616 8 835

-8 527 -2 327 -6 199 9 981 816 628 8 537

Résultat immobilier

83 911

80 732

1 Il s’agit ici uniquement des fluctuations de la juste valeur d’immeubles de placement. Les fluctuations de la juste valeur des panneaux solaires sont comptabilisées directement en capitaux propres, sous la rubrique Réserves selon IAS 16.

en euros (x 1 000)

FY 2020

FY 2019

IX. Frais techniques Frais techniques récurrents - Réparations - Primes d’assurances Frais techniques non récurrents - Sinistres X. Frais commerciaux Commissions d’agence Publicité Honoraires d’avocats et frais juridiques XII. Frais de gestion immobilière Frais (internes) de gestion du patrimoine

-2 407 -2 456 -2 201 -255 49 49 -728 -125 -572 -31 -1 567 -1 567

-1 796 -1 771 -1 729 -42 -25 -25 -551 -93 -471 13 -1 439 -1 439

Charges immobilières

-4 702

-3 786

Résultat d’exploitation des immeubles XIV. Frais généraux de la société XV. Autres recettes et dépenses relatives à la location (amortissements et réduction de valeur panneaux solaires)

79 209 8 652

76 945 7 945

-3 200

-3 382

Résultat d’exploitation (avant résultat sur le portefeuille)

84 661

81 509

XVI. Résultat sur vente d’immeubles de placement Ventes nettes d’immeubles (prix de vente – frais de transaction) Valeur comptable des immeubles vendus XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement Variations positives de la juste valeur des immeubles de placement Variations négatives de la juste valeur des immeubles de placement

409 4 950 -4 542

13 14 570 -14 557

66 715

124 478

78 808

146 765

-12 093

-22 287

Résultat d’exploitation

151 785

206 000


WDP Comptes annuels 2020

239

Compte de résultat

suite

en euros (x 1 000)

FY 2020

FY 2019

XX. Revenus financiers Intérêts et dividendes perçus Redevances de location-financement et similaires Autres revenus financiers XXI. Charges d’intérêts nettes Charges d’intérêts sur emprunts Intérêts intercalaires activés Charges résultant d’instruments de couverture autorisés Produits résultant d’instruments de couverture autorisés Autres charges d’intérêts XXII. Autres charges financières Frais bancaires et autres commissions Autres charges financières XXIII. Variations de la juste valeur d’actifs et de passifs financiers Instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n’est pas appliquée

45 944 45 831 0 113 -41 621 -23 316 1 167 -15 933 0 -3 540 -991 -54 -937

41 388 41 253 0 135 -41 459 -23 095 154 -16 380 0 -2 137 -1 072 -43 -1 029

-31 049

-29 883

-31 049

-29 883

Résultat financier

-27 717

-31 026

Part dans le bénéfice ou la perte et dans les résultats non réalisés de filiales, sociétés associées et joint ventures comptabilisés administrativement selon la méthode de la mise en équivalence

201 339

219 968

Résultat avant impôts

325 407

394 942

XXIV. Impôts des sociétés XXV. Exit tax

-797 0

-1 211 0

Impôts

-797

-1 211

324 610

393 732

Résultat net


WDP Comptes annuels 2020

240 État du résultat global

Composants du résultat net

en euros (x 1 000)

FY 2020

FY 2019

en euros (x 1 000)

I. Résultat net

324 610

393 732

II. Autres éléments du résultat global

4 297

G. Autres éléments du résultat global, net d’impôt

4 297 915

-1 898

Revalorisation des panneaux solaires Belgique Revalorisation des panneaux solaires des participations comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence Résultat global

3 382 328 907

31.12.2020

31.12.2019

Résultat EPRA

90 396

82 538

760

Résultat sur le portefeuille

67 124

124 491

760

Part dans le bénéfice ou la perte et dans les résultats non réalisés de filiales, participations associées et joint ventures comptabilisés administrativement selon la méthode de la mise en équivalence

201 339

219 968

Revalorisation des instruments financiers

-31 049

-29 883

2 658 394 492

Amortissement et réduction de valeur des panneaux solaires

-3 200

-3 382

Résultat net (IFRS)

324 610

393 732

in euro (per aandeel)1

31.12.2020

31.12.2019

Résultat EPRA

0,52

0,50

Résultat sur le portefeuille

0,39

0,76

Part dans le bénéfice ou la perte et dans les résultats non réalisés de filiales, participations associées et joint ventures comptabilisés administrativement selon la méthode de la mise en équivalence

1,16

1,34

Revalorisation des instruments financiers

-0,18

-0,18

Amortissement et réduction de valeur des panneaux solaires

-0,02

-0,02

1,87

2,40

31.12.2020

31.12.2019

Résultat EPRA

0,52

0,50

Résultat sur le portefeuille

0,39

0,76

Résultat net (IFRS) in euro (per aandeel) (verwaterd)

Part dans le bénéfice ou la perte et dans les résultats non réalisés de filiales, participations associées et joint ventures comptabilisés administrativement selon la méthode de la mise en équivalence

1,16

1,34

Revalorisation des instruments financiers

-0,18

-0,18

Amortissement et réduction de valeur des panneaux solaires

-0,02

-0,02

1,87

2,40

Résultat net (IFRS) 1 Calcul sur la base du nombre moyen pondéré d’actions.


WDP Comptes annuels 2020

241 Bilan - Actif en euros (x 1 000)

Bilan – Passif 31 12 2020

31 12 2019

en euros (x 1 000)

31 12 2020

31 12 2019

Actifs non courants

4 561 658

4 006 312

Capitaux propres

2 353 935

2 103 917

B. Immobilisations incorporelles C. Immeubles de placement Immeubles disponibles à la location Projet de développement Autres : réserves foncières D. Autres immobilisations corporelles Immobilisations corporelles à usage propre Panneaux solaires E. Actifs financiers non courants Actifs à la juste valeur via le résultat Instruments de couverture autorisés Actifs financiers au prix coûtant amorti Autres

1 170 1 455 957 1 340 098 97 733 18 126 62 327 2 157 60 170 1 301 455 0 0 1 301 455 1 301 455

393 1 327 508 1 256 512 55 882 15 114 63 080 1 996 61 083 1 130 961 0 0 1 130 961 1 130 961

I. Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère

2 353 935

2 103 917

188 130 200 171 -12 041 923 843 917 352 324 610

185 746 197 623 -11 877 876 849 647 590 393 732

Passif

2 269 797

1 944 762

1 013

1 011

1 739 736

1 483 359

Actifs courants

62 074

42 367

I. Passifs non courants A. Provisions Autres B. Dettes financières non courantes Établissements de crédit Autres C. Autres passifs financiers non courants Instruments de couverture autorisés Autres passifs financiers non courants

1 891 844 170 170 1 731 284 1 429 929 301 355 160 264 129 901 30 363

1 631 628 357 357 1 524 199 1 147 946 376 253 106 940 81 819 25 121

A. Actifs détenus en vue de la vente Immeubles de placement D. Créances commerciales E. Créances fiscales et autres actifs courants Créances fiscales Autres actifs courants F. Trésorerie et équivalents de trésorerie G. Comptes de régularisation Revenus immobiliers courus non échus Charges immobli!ères payées d'avance

15 543 15 543 4 404 38 134 65 38 068 2 869 1 124 0 369

4 292 4 292 4 163 31 242 165 31 077 1 151 1 518 0 385

H. Créances commerciales et autres actifs non courants J. Investissements comptabilisés selon la méthode de la mise en équivalence

Intérêts et autres charges financières payés d'avance

Autres

Total de l’actif

77

63

677

1 069

4 623 732

4 048 679

A. Capital Capital souscrit Frais d’augmentation du capital B. Primes d’émission C. Réserves D. Résultat net de l’exercice

D. Dettes commerciales et autres dettes non courantes II. Passifs courants B. Dettes financières courantes Établissements de crédit Autres C. Autres dettes financières courantes Instruments de couverture autorisés Autres passifs financiers courants D. Dettes commerciales et autres dettes courantes Fournisseurs Impôts, rémunérations et charges sociales E. Autres passifs courants Autres F. Comptes de régularisation Revenus immobiliers perçus d'avance Intérêts et autres charges courus non échus Autres Total du passif

126

132

377 953 347 913 222 590 125 323 126 3 123 15 824 9 929 5 895 313 313 13 777 4 783 7 708 1 285

313 134 280 003 227 860 52 143 123 0 123 18 505 14 222 4 283 140 140 14 363 4 281 8 689 1 393

4 623 732

4 048 679


WDP Comptes annuels 2020

242 Traitement statutaire du résultat en euros (x 1 000)

31 12 2020

31 12 2019

A. Résultat net

324 610

393 732

B. Transfert aux/des réserves

174 597

261 358

1. Transfert à/de la réserve du solde (positif ou négatif) des variations de juste valeur des biens immobiliers1

184 850

265 172

exercice comptable

184 850

265 172

2. Transfert à la réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS est appliquée

0

0

exercice comptable

0

0

3. Transfert de la réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS est appliquée

0

0

exercice comptable

0

0

4. Transfert à la réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n’est pas appliquée

-48 085

-29 883

exercice comptable

-48 085

-29 883

5. Transfert de la réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n’est pas appliquée

0

0

exercice comptable

0

0

6. Transfert à/de la réserve du solde des écarts de conversion sur actifs et passifs monétaires

0

0

7. Transfert à/de la réserve des latences fiscales afférentes à des biens immobiliers sis à l’étranger

0

0

8. Transfert à/de la réserve des dividendes reçus destinés au remboursement des dettes financières

0

0

9. Transfert aux/des autres réserves2

37 832

26 069

exercice comptable

37 832

26 069

10. Transfert au/du résultat reporté des exercices antérieurs

0

0

C. Rémunération du capital conformément à l’article 13, §1, alinéa 1 AR SIR

86 396

77 659

D. Rémunération du capital – autre que C

59 124

49 983

4 492

4 732

E. Résultat à reporter 1 Cet élément contient le résultat sur portefeuille des participations à 100 %. 2 Cet élément contient principalement le résultat sur portefeuille des participations dont WDP détient moins de 100 %

WDP applique l’approche par transparence dans ses comptes annuels statutaires. Cela signifie que pour les filiales à 100 %, les bénéfices EPRA (c’est-à-dire les bénéfices en espèces sous-jacents de l’activité principale) sont considérés comme disponibles et distribuables au niveau de la société mère, qu’ils aient été distribués sous forme de dividendes ou non. Dans ce contexte, la part dans le résultat de ces filiales à 100 %

n’est pas affectée dans sa totalité aux postes de réserve indisponibles. On examine les éléments constitutifs de ce résultat. La part dans le résultat de ces participations à 100 % est affectée aux postes de réserve indisponibles et disponibles comme s’il s’agissait du résultat de la SIR société mère elle-même (il existe, en quelque sorte, une approche par consolidation dans les comptes annuels individuels au niveau des affectations et prélèvements). Le résultat des non-filiales à 100 % est entièrement affecté aux postes de réserve indisponibles.


WDP Comptes annuels 2020

243 Obligation de distribution conformément à l’AR du 13 juillet 2014 en euros (x 1 000)

FY 2020

FY 2019

Résultat net

324 610

393 732

3 548

3 553

Amortissements (+) y compris amortissement panneaux solaires Réductions de valeur (+) Reprises de réductions de valeur (-) Reprises de loyers cédés et escomptés (-) Autres éléments non monétaires (+/-) Résultat sur vente de biens immobiliers (+/-)

294

731

-2520

-167

0

0

-152 886

-176 284

-409

-13

Variations de la juste valeur des biens immobiliers (+/-)

-66 715

-124 478

Dividendes reçus de participations inférieures à 100% qui sont comptabilisés selon la méthode de la mise en équivalence

0

0

108 189

97 074

Plus-values et moins-values réalisées sur biens immobiliers durant l’exercice (+/-)

-194

5 599

Plus-values réalisées sur biens immobiliers durant l’exercice, exonérées de l’obligation de distribution sous réserve de leur réinvestissement dans un délai de quatre ans (-)

0

-5 599

Plus-values réalisées sur biens immobiliers antérieurement, exonérées de l’obligation de distribution et n’ayant pas été réinvesties dans un délai de quatre ans (+)

0

0

-194

0

86 396

77 659

0

0

86 396

77 659

Résultat corrigé (A)

Plus-values nettes sur réalisation de biens immobiliers non exonérées de l’obligation de distribution (B) Total (A+B) x 80 % Réduction de l’endettement (-) Obligation de distribution

L’obligation de distribution dans la législation SIR ne concerne que le résultat net corrigé tel qu’il ressort des comptes annuels individuels de la SIR (établis conformément aux IFRS). La circulaire de la FSMA du 2 juillet 2020 recommande de tenir compte également de l’approche par transparence dans la détermination du montant obligatoire à payer quand il a été décidé de l’appliquer, WDP a appliqué ce principe dans le tableau cidessus pour les filiales à 100 %, ce qui signifie concrètement que le bénéfice EPRA de ces filiales est inclus dans le calcul de l’obligation de distribution (toutefois compte tenu des règles du droit des sociétés applicables à la filiale en question ; en d’autres termes, le résultat qui ne peut être distribué par la filiale, principalement en raison des différences entre les IFRS et les règles comptables locales, n’est pas non plus obligatoirement distribuable pour la SIR société mère).


WDP Comptes annuels 2020

244 Capitaux propres non distribuables selon l’article 7:212 du Code des sociétés et des associations en euros (x 1 000)

31.12.2020

31.12.2019

200 171

197 623

Primes d’émission indisponibles en vertu des statuts

686 874

686 874

Réserve du solde positif des variations de juste valeur des biens immobiliers2

964 326

778 887

-129 904

-81 819

Réserve de la quote-part dans les bénéfices ou les pertes et dans les résultats non réalisés des participations inférieures à 100 %, comptabilisée selon la méthode de la mise en équivalence

66 959

46 163

Autres réserves déclarées indisponibles par l’Assemblée Générale3

48 462

26 818

Capitaux propres non distribuables selon l’article 7:212 du CSA

1 836 887

1 654 545

Actif net

2 353 935

2 103 917

-145 520

-127 642

2 208 415

1 976 275

371 527

321 730

Capital libéré ou, s’il est supérieur, capital appelé 1

Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la hedge accounting telle que définie en IFRS n’est pas appliquée

Distribution de dividendes proposée Actif net après distribution Marge restante après distribution

1 La prime d’émission résultant de l’ABB («accelerated bookbuild») s’élevant à 189 975 035,77 euros et le prime d’émission résultant d’un dividende en actions s’élevant à 46 994 404,80 euro n’ont pas été incluses car elles ont été enregistrée dans un compte disponible. 2 Il s’agit de la réserve du solde positif des variations de juste valeur des biens immobilier de la mère-société et les filiales liées à 100%. 3 Basé principalement sur les réserves de revalorisation des panneaux solaires (y compris les variations de la juste valeur des filiales liées aux panneaux solaires) et l’impact de l’IFRS 16 sur les capitaux propres (y compris les variations de la juste valeur des filiales liées à l’IFRS 16), car il s’agit à chaque fois d’une réserve non distribuable. C’est principalement un élément non-cash.

WDP applique l’approche par transparence dans ses comptes annuels statutaires. Cela signifie que pour les filiales à 100 %, les bénéfices EPRA (c’est-à-dire les bénéfices en espèces sous-jacents de l’activité principale) sont considérés comme disponibles et distribuables au niveau de la société mère, qu’ils aient été distribués sous forme de dividendes ou non. Les filiales de la société mère WDP établissent généralement leurs comptes individuels selon les normes comptables locales et celles-ci divergent souvent des règles IFRS qui s’appliquent aux comptes consolidés (et individuels) de la société mère en tant que SIR. De ce fait, le résultat net de la filiale dans ses comptes annuels individuels (et sur lequel se fonde la distribution de ses dividendes) diffère souvent de la contribution de cette filiale au résultat net consolidé ; en outre, la législation locale impose des restrictions sur les bénéfices en espèces des filiales qui ne peuvent être distribués sous forme de dividendes, ces derniers étant également soumis à un délai d’un an. Sur la base de l’approche par transparence, ces bénéfices sont donc considérés comme distribuables au niveau de la société mère bien qu’ils n’aient pas encore été effectivement réalisés au niveau statutaire dans la société mère. Compte tenu du caractère international du groupe WDP, la société considère qu’il est important de pouvoir appliquer l’approche par transparence dans le cadre de sa politique en matière de dividendes. Dans ce contexte, WDP verse plus de dividendes au niveau consolidé que ce qu’elle génère comme bénéfices en espèces au niveau statutaire (mais certes réalisé au niveau du groupe consolidé avec une ratio de paiement basse au niveau consolidé), en considérant les bénéfices en especes (y compris les bénéfices non distribués) des filiales à 100 % comme distribuables au niveau du groupe par le biais de l’approche par transparence. WDP estime que ce n’est un problème ni pour la société mère ni pour les filiales, car elles sont fondamentalement saines et ces liquidités réalisées dans les filiales et sont aussi effectivement entièrement disponibles dans la société mère (entre autres par la distribution d’intérêts, de dividendes, le remboursement de prêts, etc.)


WDP Comptes annuels 2020

245 Aperçu de la mutation des capitaux propres non consolidés pour l’exercice 2020

01.01.2020

Composants du résultat total

Affectation du résultat 2019

31.12.2020

Autres Reclassification relative

en euros (x 1 000)

Bénéfice de l’exercice précédent

Transfert du résultat sur portefeuille1

Transfert du résultat des filiales à 100%

Distributions de dividendes de participations inférieures à 100 %

0

0

0

0

Transfert des variations de la juste valeur des instruments financiers

0

Composants du résultat global

Variations de la juste valeur des panneaux solaires

Variations de la juste valeur des panneaux solaires

Dividendes versés et augmentation de capital liée au dividende optionnel

0

0

0

2 384

aux ventes d’immeubles de placmeent détenus par la SIR

Autres

0

0

A. Capital

185 746

Capital souscrit

197 623

2 549

200 171

Frais d'augmentation du capital

-11 877

-165

-12 041

B. Primes d'émission

876 849

0

0

0

0

0

0

0

0

46 994

0

0

924 843

C. Réserves

647 590

393 732

0

0

0

0

0

4 297

0

-127 642

0

-625

917 352

Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers (+/-)

513 715

Réserve pour la part dans le bénéfice ou la perte et les résultats non réalisés de participations non à 100 % qui sont comptabilisés administrativement selon la méthode de la mise en équivalence Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n’est pas appliquée (+/-) Autres réserves

265 172

20 094

194

779 081

26 069

46 163

-51 936

-29 883

-81 819

26 818

4 297

Résultat reporté des exercices antérieurs

138 899

393 732

-265 172

-26 069

D. Résultat net de l’exercice

393 732

-393 732

0

0

0

0

324 610

0

2 103 917

0

0

0

0

0

324 610

4 297

Total des capitaux propres

188 130

29 883

1 Il s’agit ici des variations de la juste valeur de l’immobilier de WDP SA et de l’immobilier des participations qui sont détenues à 100 %.

0

31 115

-127 642

-194

-625

142 813

0

0

0

0

324 610

0

-78 264

0

-625

2 353 935


WDP Comptes annuels 2020

246 État des capitaux propres avant versement du dividende mais après comptabilisation du résultat

31.12.2020

Allocation du résultat de l’exercice 2020

Bénéfice de l’exercice

en euros (x 1 000)

Transfert du résultat sur le portefeuille1

Transfert du résultat de participations non à 100 %

Versements de dividendes de participations non à 100 %

Transfert des variations de la juste valeur des instruments financiers

Composantes du résultat total

31.12.2020

Rémunération du résultat proposée

Capitaux propres avant versement du dividende mais après comptabilisation du résultat

Autres

A. Capital

188 130

188 130

Capital souscrit

200 171

200 171

Frais d’augmentation de capital

-12 041

-12 041

B. Primes d’émission

923 843

0

0

0

0

0

0

0

923 843

C. Réserves

917 352

324 610

0

0

0

0

-145 520

0

1 096 442

Réserve pour le solde des variations de juste valeur des biens immobiliers (+/-)

779 081

395

964 326

Réserve pour la part dans le bénéfice ou la perte et les résultats non réalisés de participations non à 100 % qui sont comptabilisés administrativement selon la méthode de la mise en équivalence

46 163

Réserve pour le solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés non soumis à une comptabilité de couverture telle que définie dans les IFRS (+/-) Autres réserves Rémunération du capital proposée

184 850

20 796

66 959

-81 819

-48 085 17 347

0

-145 520

Résultat à reporter des exercices précédents

142 813

324 610

-184 850

-20 796

D. Résultat net de l’exercice

324 610

-324 610

0

0

0

0

2 353 935

0

0

0

0

0

Total des capitaux propres

-129 904

31 115

1 Il s’agit ici des variations de la juste valeur de l’immobilier de WDP SA et de l’immobilier des participations qui sont détenues à 100 %.

48 085

48 462 -145 520

-17 742

292 119

0

0

0

-145 520

0

2 208 415


WDP Comptes annuels 2020

247 Aperçu de mutation des capitaux propres non-consolidés FY 2019 en euros (x 1 000)

01.01.2019

Composants du résultat total

Affectation du résultat 2018

31.12.2019

Autres Reclassification relative

Bénéfice de l’exercice précédent

Transfert du résultat sur portefeuille1

Transfert du résultat des filiales à 100%

Distributions de dividendes de participations inférieures à 100 %

0

0

0

0

Transfert des variations de la juste valeur des instruments financiers

0

Composants du résultat global

Variations de la juste valeur des panneaux solaires

Variations de la juste valeur des panneaux solaires

Dividendes versés et augmentation de capital liée au dividende optionnel

0

0

6 535

2 527

A. Capital

176 751

Capital souscrit

184 952

10 025

2 646

-8 201

-3 490

-119

Frais d'augmentation du capital

aux ventes d’immeubles de placmeent détenus par la SIR

Autres

0

-67

197 623 -67

B. Primes d'émission

646 286

0

0

0

0

0

0

0

189 975

40 587

0

C. Réserves

428 965

328 784

0

0

0

0

0

760

0

-110 695

0

Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers (+/-)

323 314

Réserve pour la part dans le bénéfice ou la perte et les résultats non réalisés de participations non à 100 % qui sont comptabilisés administrativement selon la méthode de la mise en équivalence Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n’est pas appliquée (+/-) Autres réserves

195 999

0

-11 877 876 849

-225

-5 599

647 590

513 715

-20 094

20 094

-42 908

-9 027

-51 936

26 411

760

Résultat reporté des exercices antérieurs

122 149

328 784

-195 999

-20 094

D. Résultat net de l’exercice

328 784

-328 784

0

0

0

0

393 732

0

1 580 786

0

0

0

0

0

393 732

760

Total des capitaux propres

185 746

9 027

1 Il s’agit ici des variations de la juste valeur de l’immobilier de WDP SA et de l’immobilier des participations qui sont détenues à 100 %.

-353

26 818

-110 695

5 599

128

138 899

0

0

0

0

393 732

196 510

-67 580

0

-291

2 103 917


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

248

12. PERMANENT DOCUMENT

Rentable et défensif

Un REIT comme alternative à l’immobilier détenu en direct

Dividende Envergure Diversification


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

249

DOCUMENT PERMANENT

Informations générales Raison sociale (article 1 des statuts coordonnés) Warehouses De Pauw, abrégé en WDP. Lieu d’enregistrement, numéro d’entreprise, code d’identification pour les entités juridiques La Société est inscrite auprès de la Banque-Carrefour des Entreprises, juridiction de Bruxelles, section néerlandophone, sous le numéro du registre des personnes morales 0417.199.869. Le code d’identification pour les entités juridiques (LEI – legal entity identifier) est le 549300HWDYC5JXC85138.

Lors de l’Assemblée Générale Extraordinaire du 11 septembre 2019, la forme juridique de WDP a été modifiée en société anonyme, avec effet au 1er octobre 2019, tel que constaté par l’acte passé devant le notaire Tim Carnewal à Bruxelles, et publié aux Annexes du Moniteur belge du 25 septembre 2019, sous le numéro 19127672. Lors de l’Assemblée Générale Extraordinaire du 11 septembre 2019, il a été décidé de procéder à la division de l’action par un facteur 7. Cet acte de règlement a été passé devant le notaire Tim Carnewal à Bruxelles et a été publié aux Annexes du Moniteur belge du 5 février 2020 sous le numéro 20020249. Les statuts de WDP ont été modifiés pour la dernière fois le 8 février 2021 par un acte de règlement devant Tim Carnewal, notaire à Bruxelles, suite à la décision d'augmenter le capital en numéraire dans les limites du capital autorisé du 3 février 2021 (accelerated bookbuilding ou ABB). Cet acte a été publié aux Annexes du Moniteur belge du 24 février 2021 sous le numéro 0024240.

Forme juridique, constitution1 Statut de REIT La Société a été constituée sous la forme d’une société anonyme portant la dénomination de Rederij De Pauw, par acte passé devant Maître Paul De Ruyver, notaire à Liedekerke, le 27 mai 1977 et publié aux Annexes du Moniteur belge du 21 juin 1977, sous le numéro 2249-1. Cette SA est devenue la société absorbante au sein de laquelle le patrimoine immobilier de neuf sociétés a été réuni dans le cadre d’une opération globale de fusion et de scission. Simultanément, la Société a pris la dénomination de Warehousing & Distribution De Pauw et elle a été transformée en société en commandite par actions (SCA). Les modifications de statuts allant de pair avec ces changements ont été exécutées conditionnellement par acte passé devant Maître Siegfried Defrancq, notaire à Asse-Zellik, agissant en tant que notaire suppléant de Maître Jean-Jacques Boel, notaire à Asse, légalement empêché, le 20 mai 1999, comme publié aux Annexes du Moniteur belge du 16 juin suivant sous le numéro 990616-21, validées par deux actes en date du 28 juin 1999, passés devant le même notaire, et publiées aux Annexes du Moniteur belge du 20 juillet suivant sous les numéros 990720-757 et 758. La raison sociale a été modifiée lors de l’Assemblée Générale Extraordinaire du 25 avril 2001 en Warehouses De Pauw, comme cela a été consigné dans un acte passé devant Maître Siegfried Defrancq précité, remplaçant Maître Jean-Jacques Boel précité, légalement empêché, et publié aux Annexes du Moniteur belge du 18 mai 2001 sous le numéro 20010518-652. 1 Voir également à ce sujet le chapitre 2. Voici WDP.

BELGIQUE : Statut SIR (article 1 des statuts coordonnés) Depuis le 28 juin 1999, WDP était inscrite auprès de l’Autorité des services et marchés financiers (Financial Services and Markets Authority), en abrégé FSMA, en tant que société d’investissement à capital fixe immobilière de droit belge, en abrégé sicaf immobilière de droit belge. Pour mieux s’adapter à la réalité économique et en raison d’un cadre juridique adapté à WDP en tant qu’entreprise immobilière opérationnelle et commerciale, WDP a changé de statut le 16 octobre 2014 pour revêtir celui de société Immobilière réglementée publique (SIR publique). Les modifications de statuts correspondantes ont été effectuées par acte passé devant le notaire Maître Yves De Ruyver, remplaçant le notaire précité Maître Jean-Jacques Boel, légalement empêché, comme publié aux Annexes du Moniteur belge du 31 octobre 2014 sous le numéro 14199666. En tant que Société Immobilière Réglementée publique, WDP est soumise à la législation SIR. En règle générale, une société immobilière réglementée publique, ce qui est donc le cas pour WDP, doit remplir depuis le 16 octobre 2014 certaines conditions essentielles pour pouvoir bénéficier du régime préférentiel tout en garantissant plus de transparence et une limitation du risque pour l’investisseur.


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

250

DOCUMENT PERMANENT

Une société immobilière réglementée publique : ♦ est une société immobilière qui (i), en substance, met des biens immobiliers à disposition d’utilisateurs, (ii), dans les limites du cadre légal, peut posséder d’autres types de biens immobiliers (droits de participation dans des sicaf publiques et institutionnelles, droits de participation dans des OPC, actions émises par d’autres REIT, certificats fonciers et droits de participation dans un FIIS), et (iii), dans le cadre de la mise à disposition de biens immobiliers, peut exercer toutes les activités liées à la construction, l’aménagement, la rénovation, le développement (pour son propre portefeuille), l’acquisition, l’aliénation, la gestion et l’exploitation de biens immobiliers, (iv), dans les limites du cadre légal, peut également investir dans le secteur des infrastructures (entre autres via un PPP) ou le secteur de l’énergie (en autres l’énergie renouvelable) ; ♦ a un taux d’endettement maximum légal de 65 % de ses actifs ; ♦ doit distribuer au moins 80 % de son résultat à ses actionnaires ; ♦ est tenue d’effectuer des évaluations périodiques et occasionnelles de la valeur réelle des biens immobiliers par un expert immobilier indépendant ; ♦ diversifie ses biens immobiliers de manière à obtenir une répartition adéquate des risques, par type de bien, par région géographique et par catégorie d’utilisateurs ou de locataires, et elle ne peut réaliser aucune transaction ayant pour conséquence que plus de 20 % de ses actifs consolidés constituent un seul ensemble immobilier ; ♦ est soumise à l’impôt des sociétés au taux d’imposition normal, mais seulement sur une base d’imposition limitée (notamment aux frais professionnels non déductibles, aux avantages anormaux ou bénévoles et à la cotisation spéciale sur les « commissions secrètes »). Si une SIR participe à une fusion, une scission ou une opération assimilée, cette opération ne pourra pas bénéficier du régime de neutralité fiscale, mais elle donnera lieu à l’application de l’exit tax au taux de 15 % depuis le 1er janvier 2020. Les dividendes versés par une SIR à un actionnaire donnent lieu, en règle générale, à la perception du précompte mobilier au taux de 30 % ; ♦ suit une stratégie visant à détenir ses biens immobiliers sur le long terme ; ♦ privilégie, dans l’exercice de ses activités, une gestion active, ce qui implique qu’elle est responsable elle-même du développement et de la gestion au jour le jour des biens immobiliers, et que toutes les autres activités qu’elle effectue apporteront une valeur ajoutée aux biens immobiliers ou à leurs utilisateurs, comme la prestation de services qui complètent la mise à disposition des biens immobiliers concernés ;

♦ ♦ ♦

dispose, pour l’exercice des activités mentionnées ci-devant, d’une structure de gestion propre, d’une organisation administrative, comptable, financière et technique ainsi que du contrôle interne adapté ; est assujettie aux dispositions de la Loi SIR et de l’AR SIR ; doit être créée sous forme de société anonyme ; est cotée en bourse et 30 % au moins des actions doivent être détenues par le public  ; ne peut agir (directement ou indirectement) en tant que promoteur immobilier (sauf de façon occasionnelle) ; peut détenir des sociétés dans lesquelles elle détient directement ou indirectement plus de 25 % des parts (ce que l’on appelle les sociétés du périmètre) ayant ou non le statut de SIR institutionnelle ; se conforme à des règles strictes concernant les conflits d’intérêts et les structures de contrôle interne.

Les SIR publiques et institutionnelles sont soumises au contrôle de la FSMA. Pour plus d’informations sur le statut de SIR, veuillez consulter notre site web. Outre l’article 7:96 (conflits d’intérêts des administrateurs) et l’article 7:97 (conflits d’intérêts des sociétés liées) du Code des sociétés et associations, qui s’appliquent à toutes les sociétés cotées, il existe pour les SIR une procédure spéciale concernant les conflits d’intérêts fonctionnels (en vertu de l’article 37 de la loi SIR). Pour de plus amples informations concernant chacune de ces procédures, nous vous renvoyons au chapitre 8. Déclaration de Gouvernance d’entreprise – Conflits d’intérêts. PAYS-BAS : Fiscale Beleggingsinstelling (FBI) À compter du 1er novembre 2010, WDP Nederland S.A. est passé sous le régime des organismes de placement collectif à caractère fiscal (Fiscale Beleggingsinstelling ou FBI) et bénéficie donc d’un tarif fiscal de 0 %. Pour pouvoir bénéficier de ce régime, la société doit remplir les conditions suivantes : ♦

WDP Nederland doit être société à responsabilité limitée (besloten vennootschap), une société anonyme (naamloze vennootschap) ou un fonds commun de placement (fonds voor gemene rekening).


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♦ ♦

L’objet statutaire et les activités réelles de WDP Nederland S.A. doivent exclusivement consister en investissements de patrimoine. Le financement des investissements à l’aide de fonds étrangers ne peut dépasser 60 % (de la valeur comptable au sens de la législation fiscale néerlandaise) s’il s’agit d’immeubles. Les autres investissements (ne concernant pas des immeubles) ne peuvent être financés à l’aide de fonds étrangers qu’à hauteur de 20 % de leur valeur comptable au sens de la législation fiscale néerlandaise. À compter de l’application du régime FBI, les bénéfices d’exploitation de WDP Nederland S.A. doivent être mis à la disposition de l’actionnaire de WDP Nederland S.A. dans les huit mois qui suivent la fin de l’exercice. Les bénéfices distribués doivent être également répartis sur toutes les actions. Les actions de WDP Nederland S.A. doivent pour au moins 75 % être détenues par un organisme qui n’est pas soumis à l’impôt sur les bénéfices. Des personnes physiques ne peuvent pas détenir (in)directement 5 % ou plus des actions. Il ne peut être détenu 25 % ou plus des actions par le biais de fonds domiciliés à l’étranger pour des personnes physiques ou morales domiciliées aux Pays-Bas.

Pour de plus amples informations sur l’évolution du statut de FBI, nous vous renvoyons au chapitre 7. Résultats financiers et rapport immobilier - Situation dans le cadre de la gestion du statut REIT aux Pays-Bas. FRANCE : Société d’investissement immobilier Cotée (SIIC) Depuis 2005, c’est le régime français des SIIC (Société d’Investissement Immobilier Cotée) qui est appliqué à l’établissement fixe de WDP en France et à sa filiale WDP France SARL, grâce auquel elle bénéficie du tarif fiscal de 0 %. Pour pouvoir bénéficier de ce régime, la société doit remplir les conditions suivantes : ♦

La société mère doit avoir la structure d’une S.A. ou de toute autre forme de société par actions pouvant être admise à la cotation. Cette société mère doit être cotée sur une bourse régie par le droit européen. La principale activité de la SIIC doit consister en la location d’immeubles. Les développements immobiliers ne doivent pas excéder 20 % de la valeur comptable brute du portefeuille. Un seul investisseur ou un groupe d’investisseurs agissant de concert ne peut détenir plus de 60 % des actions de WDP.

Le bénéfice provenant de la location de bâtiments, les plus-values réalisées sur la cession de bâtiments, les plus-values réalisées sur la cession de titres de sociétés de personnes ou de filiales qui sont soumises à l’impôt sur les sociétés et qui ont opté pour le statut de SIIC, les produits qui sont versés par leurs filiales ayant opté pour le statut de SIIC et la quote-part dans les bénéfices de sociétés de personnes sont exonérés de l’impôt sur les sociétés. Les SIIC ont l’obligation de distribuer 95 % des bénéfices exonérés provenant des opérations de location des immeubles et 60 % des bénéfices exonérés provenant de la cession d’immeubles et de titres de sociétés de personnes et de filiales qui sont soumises à l’impôt des sociétés et qui ont opté pour le statut de SIIC et 100 % des dividendes qui leur sont versés par leurs filiales soumises à l’impôt sur les sociétés et qui ont choisi le statut de SIIC. Paiement d’une exit tax au taux de 19 % sur les plus-values latentes potentielles dégagées sur des immeubles appartenant à la SIIC ou à ses filiales qui sont soumises à l’impôt sur les sociétés et qui ont opté pour le statut de SIIC, et sur les titres de sociétés de personnes qui ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés.

Site web et adresse e-mail de la Société (article 4 des statuts coordonnés) Le site web de la Société est : www.wdp.eu et la Société peut être contactée à l’adresse e-mail suivante : shareholdersmeetings@wdp.eu. Siège de la Société (article 3 des statuts coordonnés) La Société est établie en Région flamande. Le siège peut être déplacé en Belgique sur décision du Conseil d’Administration, pour autant que pareil déplacement n’impose pas la modification de la langue des statuts en vertu de la réglementation linguistique applicable. Durée (article 2 des statuts coordonnés) La durée de la Société est illimitée.


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Objet de la Société (article 5 des statuts coordonnés) L’article 5 des statuts stipule que la Société a pour objet exclusif : a) de mettre des biens immobiliers à disposition d’utilisateurs, directement ou via une société dans laquelle elle possède une participation, conformément aux dispositions de la législation SIR et aux décisions et règlements pris en exécution de celleci ; et b) dans les limites de la législation SIR, de posséder des biens immobiliers, tels que mentionnés à l’article 2, 5°, i à xi de la Loi SIR. Par biens immobiliers, il faut entendre : i) les immeubles tels que définis aux articles 517 et suivants du Code civil et les droits réels sur des immeubles, à l’exclusion des biens immobiliers de nature sylvicole, agronomique ou minière ; ii) les actions ou parts avec droit de vote émises par des sociétés immobilières dont le capital est détenu directement ou indirectement à hauteur de plus de 25 % par la société ; iii) les droits d’option sur des biens immobiliers ; iv) les actions de la SIR publique ou institutionnelle, à condition que, dans ce dernier cas, plus de 25 % du capital soit détenu directement ou indirectement par la société ; v) les droits qui découlent de contrats par lequel un ou plusieurs biens sont donnés en leasing à la société, ou d’autres droits d’usage analogues sont octroyés ; vi) les droits de participation dans des sicaf immobilières publiques ou institutionnelles ; vii) les droits de participation dans des organismes étrangers de placement collectif immobilier qui figurent sur la liste visée à l’article 260 de la loi du 19 avril 2014 ; viii) les droits de participation dans des organismes de placement collectif immobilier qui sont établis dans un autre État membre de l’Espace économique européen et qui ne figurent pas sur la liste visée à l’article 260 de la loi du 19 avril 2014, dans la mesure où ils sont soumis à un contrôle semblable à celui des sicaf immobilières publiques ; ix) les actions ou parts émises par des sociétés (i) avec la personnalité morale ; (ii) qui relèvent du droit d’un autre État membre de l’Espace économique européen ; (iii) dont les actions sont admises ou non sur un marché réglementé et/ou qui

252 font l’objet ou non d’un régime de contrôle prudentiel ; (iv) dont l’activité principale concerne l’acquisition ou la fondation de biens immobiliers en vue de leur mise à disposition à des utilisateurs, ou la possession directe ou indirecte d’actions des sociétés avec une activité similaire ; et (v) qui sont exonérées de l’impôt sur les revenus provenant du bénéfice qui découle de l’activité visée dans la disposition sous (iv) ci-dessus, à condition d’observer certaines obligations légales, et qui sont au moins tenues de redistribuer une partie de leurs revenus à leurs actionnaires (nommées « Real Estate Investment Trusts » (en abrégé « REIT »)) ; x) les certificats immobiliers tels que visés à l’article 5, §4, de la loi du 16 juin 2006 ; xi) les parts des FIIS ; xii) ainsi que tous les autres biens, actions ou droits qui sont définis comme biens immobiliers par la législation SIR. Les biens immobiliers visés aux points (vi), (vii), (viii), (ix) et (xi) qui constituent des parts dans des fonds d’investissement alternatifs au sens de la Directive 2011/61/UE du Parlement européen et du Conseil du 8 juin 2011 sur les gestionnaires de fonds d’investissement alternatifs et modifiant les Directives 2003/41/CE et 2009/65/CE ainsi que les Règlements (CE) n° 1060/2009 du Parlement européen et du Conseil du 16 septembre 2009 sur les agences de notation de crédit et (UE) n° 1095/2010 du Parlement européen et du Conseil du 24 novembre 2010 instituant une Autorité européenne de surveillance (Autorité européenne des marchés financiers), modifiant la décision n° 716/2009/ CE et abrogeant la décision 2009/77/CE de la Commission ne peuvent être qualifiés d’actions ou parts avec droit de vote émises par des sociétés immobilières, quel que soit le montant de la participation détenue directement ou indirectement par la Société. c) la conclusion, ou l’accession, à long terme directe ou via une société dans laquelle elle possède des parts conformément aux dispositions de la législation SIR, le cas échéant en collaboration avec des tiers, d’un ou de plusieurs contrats des types suivants avec un maître d’ouvrage public : i) contrats DBF, les contrats dits « Design, Build, Finance » ; ii) contrats DB(F)M, les contrats dits « Design, Build, (Finance) and Maintain » ; iii) contrats DBF(M)O, les contrats dits « Design, Build, Finance, (Maintain) and Operate » ;


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iv) contrats pour les concessions de travaux publics relatifs aux bâtiments et/ou autre infrastructure de nature immobilière et aux services relatifs à ceux-ci, et sur base desquels : i) la société immobilière réglementée est responsable de la mise à la disposition, l’entretien et/ou l’exploitation pour une entité publique et/ou les citoyens comme utilisateurs finaux, afin de répondre à un besoin social et/ou de permettre l’offre d’un service public ; et ii) la société immobilière réglementée, sans devoir nécessairement disposer des droits réels, peut assumer, complètement ou en partie, les risques de financement, les risques de disponibilité, les risques de demande et/ou les risques d’exploitation ainsi que le risque de construction ; d) le développement, la création, la gestion, l’exploitation ou la mise à disposition à long terme directe ou via une société dans laquelle elle possède des parts conformément aux dispositions de la législation SIR, le cas échéant en collaboration avec des tiers, par ou au nom de la société : i) d’installations et facilités de stockage pour le transport, la répartition ou le stockage d’électricité, de gaz, de combustibles fossiles ou non fossiles, et d’énergie en général, en ce compris les biens liés à ces infrastructures ; ii) d’installations pour le transport, la répartition, le stockage ou la purification d’eau, en ce compris les biens liés à ces infrastructures ; iii) d’installations pour la production, le stockage et le transport d’énergie renouvelable ou non, en ce compris les biens liés à ces infrastructures ; ou iv) d’incinérateurs et de déchetteries, en ce compris les biens liés à ces infrastructures. Dans le cadre de la mise à disposition des biens immobiliers, la société peut exercer toutes activités en relation avec la création, la construction (sans préjudice de l’interdiction d’agir comme promoteur immobilier, sauf dans le cas d’opérations occasionnelles), la transformation, l’aménagement, la rénovation, le développement, l’acquisition, l’aliénation, la location, la sous-location, la gestion, l’échange, l’apport, la cession, le lotissement, la mise sous le régime de la copropriété ou de l’indivision d’immeubles au sens visé ci-dessus, l’octroi ou l’acquisition de droits de superficie, d’usufruit et d’emphytéose ou d’autres droits réels ou personnels sur les biens immobiliers décrits ci-dessus, la gestion et l’exploitation des biens immobiliers.

253 Conformément à la législation SIR, la Société peut aussi procéder à : ♦ la prise de biens immobiliers en location-financement, avec ou sans option d’achat ; ♦ la mise en location-financement de biens immobiliers, avec ou sans option d’achat, étant entendu que la mise en location-financement de biens immobiliers avec une option d’achat peut uniquement être exercée comme activité accessoire ; ♦ à titre accessoire ou temporaire, la réalisation de placements en valeurs mobilières ne constituant pas des biens immobiliers dans le sens de la législation SIR. Ces placements seront effectués conformément à la politique de gestion des risques adoptée par la Société et ils seront diversifiés, de façon à garantir une diversification des risques adéquate. La Société peut également détenir des liquidités non affectées. Les liquidités peuvent être détenues dans toutes les monnaies sous la forme de dépôts à vue ou à terme ou de tous instruments du marché monétaire aisément mobilisables ; ♦ l’octroi d’hypothèques ou d’autres sûretés ou garanties dans le cadre du financement des activités immobilières de la Société ou de son Groupe ; ♦ l’octroi de crédits ; ♦ la réalisation d’opérations sur des instruments de couverture autorisés par la législation SIR, pour autant que ces opérations s’inscrivent dans le cadre d’une politique de couverture de risques financiers, arrêtée par la Société, à l’exclusion de toute opération de nature spéculative. La Société peut acquérir, prendre ou donner en location, céder ou échanger tous les biens mobiliers ou immobiliers, matériaux et fournitures et, en général, accomplir toutes les opérations commerciales ou financières qui se rapportent directement ou indirectement à son objet et à l’exploitation de tous les droits intellectuels et propriétés commerciales s’y rapportant. Moyennant le respect de la législation SIR, la Société peut prendre part par le truchement d’apports en numéraire ou en nature, de fusion, scission ou une autre restructuration sur base du droit des sociétés, de souscription, de participation, d’intervention financière ou de toute autre manière, à toutes sociétés ou entreprises existantes ou à constituer, en Belgique ou à l’étranger, dont l’objet social est similaire au sien, ou est de nature à promouvoir ou faciliter la réalisation de son objet.


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Pour toute modification des statuts de la société, l’accord préalable de la FSMA est requis.

Capital de la Société Capital (article 7 des statuts coordonnés) Le capital souscrit de WDP SA se monte à 208 405 199,33 euros et est représenté par 181 900 449 actions ordinaires, représentant chacune 1/181 900 449e du capital. Aucune de ces actions ne confère de droit de vote spécial ni d’autre droit quelconque. Capital autorisé (article 8 des statuts coordonnés) Le Conseil d’Administration est autorisé, dans les limites des dispositions impératives du droit des sociétés applicable, à augmenter le capital aux dates et conditions qu’il fixera, en une ou plusieurs fois, à concurrence d’un montant maximum de : i) 98 811 320,55 euros, si l’augmentation de capital à réaliser se rapporte à une augmentation de capital par apport en numéraire avec la possibilité d’exercice par les actionnaires de la Société du droit de préférence ou du droit d’allocation irréductible (au sens de la législation SIR) ; et ii) 98 811 320,55 euros, si l’augmentation de capital à réaliser se rapporte à une augmentation de capital dans le cadre de la distribution d’un dividende optionnel ; et iii) 19 762 264,11 euros, si l’augmentation de capital à réaliser se rapporte à (a) une augmentation de capital par apport en numéraire ou (b) une augmentation de capital par apport en numéraire sans la possibilité d’exercice par les actionnaires de la Société du droit de préférence ou du droit d’allocation irréductible (au sens de la législation SIR), ou (c) toute autre forme d’augmentation de capital ; étant entendu que le capital dans le cadre de cette autorisation ne pourra pas être augmenté d’un montant supérieur à celui du capital à la date de l’Assemblée Générale Extraordinaire qui approuve l’autorisation, à savoir le 29 avril 2020. Cette autorisation est renouvelable.

254 À la date du présent rapport annuel, le Conseil d’Administration a déjà eu deux fois recours à l’autorisation qui lui a été donnée d’augmenter le capital et donc, à cette date du présent rapport annuel, le solde disponible du capital autorisé s’élève à : i) 98 811 320,55 euros, si l’augmentation de capital à réaliser se rapporte à une augmentation de capital par apport en numéraire avec la possibilité d’exercice par les actionnaires de la Société du droit de préférence ou du droit d’allocation irréductible (au sens de la législation SIR) ; et ii) 98 811 320,55 euros, si l’augmentation de capital à réaliser se rapporte à une augmentation de capital dans le cadre de la distribution d’un dividende optionnel ; et iii) 11 528 523,82 euros, si l’augmentation de capital à réaliser se rapporte à (a) une augmentation de capital par apport en numéraire ou (b) une augmentation de capital par apport en numéraire sans la possibilité d’exercice par les actionnaires de la Société du droit de préférence ou du droit d’allocation irréductible (au sens de la législation SIR), ou (c) toute autre forme d’augmentation de capital ; étant entendu que le capital dans le cadre du capital autorisé ne peut jamais être augmenté, au total, d’un montant supérieur à 197 622 641,10 euros pendant la période d’habilitation de cinq années. Ces augmentations de capital peuvent être réalisées par apport en numéraire, par apport en nature ou par incorporation de réserves, y compris les bénéfices reportés et les primes d’émission, ainsi que tous les composants des fonds propres sous les comptes annuels simples IFRS de la Société (dressés en considération de la législation SIR) susceptibles de conversion en capital, le cas échéant avec création d’actions ou autres titres (de tout type existant alors), conformément aux dispositions impératives du droit des sociétés applicable et de la législation SIR. Les éventuelles primes d’émission seront portées à un ou plusieurs comptes distincts dans les capitaux propres au passif du bilan. Le Conseil d’Administration est libre de décider de placer les éventuelles primes d’émission, éventuellement après déduction d’un montant maximal égal aux frais de l’augmentation de capital au sens des règles IFRS applicables sur un compte indisponible, qui comme le capital, devra servir de garantie pour les tiers, et qui ne pourra être débité ou extourné que par décision de l’Assemblée générale prise selon les modalités requises pour une modification des statuts, sauf pour la conversion en capital, comme prévu ci-dessus.


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255

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Aux conditions et dans les limites déterminées aux alinéas un à cinq du présent article, le Conseil d’Administration est également autorisé à créer ou émettre non seulement des actions, mais aussi des droits de souscription (le cas échéant attachés à un autre titre), des obligations convertibles, des obligations remboursables en actions ou d’autres titres (de tout type existant alors), tout en respectant les dispositions impératives du droit des sociétés en vigueur et de la législation SIR. Sans préjudice de l’application des dispositions impératives du droit des sociétés applicable et de la législation SIR, le Conseil d’Administration peut en outre limiter ou supprimer le droit de préférence, également quand cela se fait en faveur d’une ou plusieurs personnes qui ne sont pas membres du personnel. Le Conseil d’Administration a le pouvoir de modifier les statuts de la Société conformément à la ou aux augmentations de capital qui ont été réalisées dans le cadre du capital autorisé. Rachat d’actions propres (article 11 des statuts coordonnés) La Société peut acquérir, prendre en gage et vendre ses propres actions et les certificats y relatifs, conformément au droit des sociétés applicable. Par ailleurs, le Conseil d’Administration est autorisé, pendant une période de cinq années consécutives au 11 septembre 2019 à : ♦ recevoir et prendre en gage des actions de la Société et des certificats y relatifs à un prix minimum ou une contre-valeur de 0,01 euro et à un prix maximal, ou une contre-valeur, correspondant à 125 % du cours de clôture du jour de négociation précédant la date de transaction, sans que la Société puisse détenir d’actions de la Société et de certificats y relatifs qui représentent plus de 10 % du nombre total d’actions ; ♦ aliéner des actions et certificats y relatifs, de la Société, notamment en faveur d’une ou plusieurs personnes spécifiques autres que le personnel, à un prix, ou une valeur, minimum égale à 75 % du cours de clôture du jour de négociation précédant la date de transaction. Au 31 décembre 2020, WDP SA ne possédait aucune action propre.

Modification du capital (article 12 des statuts coordonnés) Sauf la possibilité d’utilisation du capital autorisé par décision du Conseil d’Administration, et moyennant le respect des dispositions impératives du droit des sociétés applicable et de la législation SIR, il ne peut être décidé d’une augmentation de capital ou d’une réduction de capital que par une Assemblée Générale Extraordinaire, en présence du notaire. ♦

Augmentation de capital en numéraire

En cas d’augmentation de capital par apport en numéraire et sans préjudice de l’application des dispositions impératives du droit des sociétés applicable, le droit de préférence peut être limité ou supprimé. Si, dans un tel cas, conformément aux dispositions impératives de la législation SIR, un droit d’allocation irréductible doit être accordé aux actionnaires existants lors de l’attribution de nouveaux titres, ce droit d’allocation irréductible devra répondre au moins aux conditions suivantes : 1° il porte sur l’intégralité des titres nouvellement émis ; 2° il est accordé aux actionnaires proportionnellement à la partie du capital que représentent leurs actions au moment de l’opération ; 3° un prix maximum par action est annoncé au plus tard la veille de l’ouverture de la période de souscription publique ; et 4° la période de souscription publique doit dans ce cas avoir une durée minimale de trois jours de bourse. Toutefois, une augmentation de capital en numéraire peut également avoir lieu avec la suppression du droit de préférence légal et sans accorder de droit d’allocation irréductible, pour autant que les conditions suivantes soient remplies : 1° l’augmentation de capital a lieu en utilisant le capital autorisé ; 2° le montant cumulé des augmentations de capital réalisées sur une période de douze mois ne dépasse pas 10 % du montant du capital au moment de la décision d’augmenter le capital. Cela donne à une SIR la possibilité de réaliser une offre privée exonérée de nouvelles actions au moyen d’un placement privé accéléré avec composition d’un carnet de commandes (ce que l’on appelle « accelerated bookbuilding » ou ABB).


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256

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Augmentation de capital en nature

En cas d’émission de titres contre apport en nature, les conditions suivantes doivent être respectées, sans préjudice des dispositions impératives du droit des sociétés applicable : 1) l’identité de la personne qui fait l’apport doit être mentionnée dans le rapport particulier du Conseil d’Administration relatif à l’augmentation de capital par apport en nature ainsi que, le cas échéant, dans les convocations à l’assemblée générale où il sera décidé de l’apport en nature ; 2) le prix d’émission ne peut être inférieur à la valeur la plus faible entre (a) une valeur nette d’inventaire ne datant pas de plus de quatre mois avant la date de la convention d’apport ou, au choix de la société, avant la date de l’acte d’augmentation du capital et (b) la moyenne des cours de clôture des trente jours calendrier précédant cette même date ; 3) sauf si le prix d’émission ainsi que leurs modalités sont déterminés et communiqués au public au plus tard le jour ouvrable suivant la conclusion de la convention d’apport en mentionnant le délai dans lequel l’augmentation de capital sera effectivement réalisée, l’acte d’augmentation de capital est passé dans un délai maximum de quatre mois ; et 4) le rapport prévu au point 1 ci-dessus doit également expliciter l’incidence de l’apport proposé sur la situation des anciens actionnaires, et plus précisément en ce qui concerne leur quote-part du bénéfice, de la valeur nette par action et du capital ainsi que l’impact en termes de droits de vote. Pour l’application du point 2 ci-dessus, il est permis de déduire du montant visé au point (b) du point 2 un montant correspondant à la portion des dividendes bruts non distribués dont les nouvelles actions seraient éventuellement privées. Le Conseil d’Administration justifiera, le cas échéant, d’une manière spécifique dans son rapport spécial, le montant du dividende ainsi déduit et il exposera les conditions financières de l’opération dans le rapport financier annuel. Les règles spéciales en matière d’augmentation de capital en nature exposées ci-devant ne sont pas applicables en cas d’apport du droit au dividende dans le cadre de la distribution d’un dividende optionnel, à condition que l’octroi de celui-ci soit effectivement ouvert à tous les actionnaires.

Fusions, scissions et opérations assimilées

Les règles spéciales en matière d’augmentation de capital en nature exposées dans l’article ci-devant sont applicables mutatis mutandis aux fusions, scissions et opérations assimilées auxquelles la législation SIR se réfère dans ce contexte spécifique. Dans ce cas, par « date de la convention d’apport » il y a lieu d’entendre la date du dépôt du projet de fusion ou de scission.

Contrôle de la Société Aucune catégorie d’actionnaires ne bénéficie de droits de contrôle spéciaux. WDP ne compte aujourd’hui qu’un seul Actionnaire de Référence, qui a un représentant au Conseil d’Administration avec application du droit de proposition obligatoire, comme le stipule l’article quinze des statuts coordonnés, dont voici un extrait : « Sans préjudice des dispositions impératives du droit des sociétés applicable et sans préjudice de la législation SIR, et aux conditions et modalités du présent article, toute personne physique, personne morale ou société (avec ou sans personnalité juridique) qui détient individuellement et directement au moins 10 % des actions de la société (un « Actionnaire de Référence ») a droit à ce qu’un administrateur soit désigné en vertu de son droit de proposition obligatoire lors de l’assemblée annuelle. Un Actionnaire de Référence a, aux conditions et modalités du présent article, droit à ce qu’un administrateur supplémentaire soit désigné pour chaque tranche de 10 % d’actions qu’il détient individuellement et directement dans la société, en vertu de son droit de proposition obligatoire lors de l’assemblée annuelle... »

Commissaire (article 23 des statuts coordonnés) Le 25 avril 2007, le cabinet Deloitte Réviseurs d’entreprises, société civile ayant la forme d’une SCRL, membre de l’Institut des Réviseurs d’Entreprise, ayant ses bureaux à Gateway building Aéroport Bruxelles National 1 J, 1930 Zaventem, a été désigné en tant que commissaire de WDP.


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257

DOCUMENT PERMANENT

Le 27 avril 2016, le commissaire, représenté par sa représentante permanente, Kathleen De Brabander, a vu son mandat renouvelé jusqu’à l’assemblée annuelle de 2019. Le 6 décembre 2016, WDP a lancé une procédure d’appel d’offres ouverte pour ce mandat de commissaire conformément au Règlement européen sur les audits 537/2014/ UE. Conformément à ce règlement, le mandat de Deloitte Réviseurs d’entreprises était déjà venu à échéance lors de l’Assemblée Générale annuelle du 26 avril 2017. Cette Assemblée Générale a procédé au renouvellement du mandat de Deloitte Réviseurs d’entreprises, représenté par sa représentante permanente, Kathleen De Brabander, jusqu’à l’Assemblée annuelle de 2020. Lors de l’Assemblée Générale annuelle du 24 avril 2019, une rotation interne du représentant permanent du commissaire a été effectuée, dans le cadre de l’article 22 §3 de la loi du 7 décembre 2016 portant organisation de la profession et de la supervision publique des réviseurs d’entreprises. Rik Neckebroeck a succédé à Kathleen De Brabander pour la durée restante du mandat, à savoir jusqu’à l’assemblée annuelle de 2020. À l’occasion de l’Assemblée Générale annuelle du 29 avril 2020, il a été décidé de renouveler le mandat de Deloitte Réviseurs d’entreprise, avec comme représentant permanent Rik Neckebroeck, pour une période de trois ans, à savoir jusqu’à l’assemblée annuelle de 2023. Le mandat du commissaire couvre le contrôle des comptes annuels consolidés et celui des comptes annuels non consolidés de WDP SA ainsi que des autres filiales belges.

En Roumanie, le cabinet Deloitte Audit SRL, représenté par Elena-Irina Dobre, dont les bureaux sont établis au Building The Mark, Calea Griviței nr. 84-98 și 100-102, etajul 8 etajul 9, Sector 1, Bucarest, a été désigné comme commissaire de la filiale Warehouses De Pauw Romania SRL. Les honoraires du commissaire sont déterminés sur la base des tarifs conformes au marché et indépendamment de WDP, conformément au code de déontologie et des normes de l’Institut des Réviseurs d’Entreprise, et suivant les dispositions relatives à l’indépendance du commissaire exposées dans le Code des sociétés et des associations. Pour plus d’informations sur les honoraires du commissaire, nous vous renvoyons aux commentaires XXVII. Relations financières avec des tiers du chapitre 11. Comptes annuels.

Service financier (paying agent) ING Belgique SA Marc Sanders Cours Saint-Michel 60, 1040 Bruxelles + 32 2 547 31 40 marc.sanders@ing.com

En France, le cabinet Deloitte & Associés, représenté par Pierre-Marie Martin, dont les bureaux sont établis 67, rue de Luxembourg, 59777 Euralille, a été désigné comme commissaire de la filiale WDP France SARL.

Les honoraires du service financier sont déterminés sur la base des conditions conformes au marché et indépendamment de la Société, sous la forme d’un pourcentage du volume des transactions concernées (versement du dividende, dividende optionnel, etc.).

Aux Pays-Bas, le cabinet Deloitte Accountants BV, représenté par Martijn Heerschop, dont les bureaux sont établis Gustav Mahlerplein 2970, 1081 LA Amsterdam, a été désigné comme commissaire des filiales WDP Nederland S.A. et WDP Development NL N.V.

Pour plus d’informations sur les honoraires du service financier, nous vous renvoyons aux commentaires XXVII. Relations financières avec des tiers] du chapitre 11. Comptes annuels.

Au Luxembourg, le cabinet Deloitte Audit SARL, représenté par Ronan Richard, dont les bureaux sont établis Boulevard de Kockelscheuer 20, 1821 Luxembourg, a été désigné comme commissaire de la filiale WDP Luxembourg S.A.


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Expert immobilier Conformément à la législation SIR, l’expert valorise tous les bâtiments de la SIR et de ses filiales à la fin de chaque exercice. La valeur comptable des bâtiments figurant au bilan est ajustée à ces valeurs. Au terme de chacun des trois premiers trimestres de l’exercice, l’expert immobilier indépendant actualise en outre la valorisation totale établie à la fin de l’année précédente sur la base de l’évolution du marché et des caractéristiques propres à chacun des biens en question. L’expert immobilier valorise également le patrimoine immobilier de la SIR et de ses filiales lorsque la SIR souhaite procéder à une opération telle qu’une émission d’actions ou une fusion. Chaque immeuble à acquérir ou à céder par la SIR ou par ses filiales est valorisé par l’expert immobilier indépendant avant la transaction. La valorisation par l’expert revêt un caractère obligatoire de prix minimum (en cas d’aliénation) et de prix maximum (en cas d’acquisition) pour la SIR, lorsque la partie cocontractante est une personne entretenant des liens étroits avec la SIR (comme le prévoit la réglementation applicable aux SIR) ou lorsque les personnes précitées obtiennent un quelconque avantage à l’occasion de la transaction en question. La législation SIR énonce des recommandations sur la méthode des experts immobiliers afin de garantir l’indépendance nécessaire de ceux-ci lors de l’estimation de biens immobiliers. Il est précisé que la rémunération des experts ne doit pas être liée à la valeur du bien immobilier soumis à l’expertise. Il est en outre imposé à la SIR une double exigence de rotation pour l’(les) expert(s) nommé(s) par elle. Ainsi, la SIR ne peut désigner un expert que pour une période renouvelable de trois ans. De plus, l’expert ne peut évaluer un même bien immobilier que pendant une période maximale de trois ans, qui doit être suivie d’une période d’attente (cooling off period) d’une durée identique de trois ans. Un expert ayant déjà effectué un terme de trois ans ne pourra donc être désigné pour un nouveau terme de trois ans que s’il est chargé durant ce nouveau terme d’évaluer une autre partie du patrimoine de la SIR publique ou de ses filiales. Des règles particulières s’appliquent si l’expert est une personne morale.

258 Au 31 décembre 2020, les experts immobiliers désignés par WDP SA sont : ♦ Stadim CVBA, Mechelsesteenweg 180, 2018 Anvers - Belgique, représentée (au sens de l’article 24 de la Loi SIR) par Elke De Wael, Matisse De Keninck et Nicolas Janssens ; ♦ Jones Lang LaSalle SPRL, avenue Marnix 23, 1000 Bruxelles – Belgique, représentée (au sens de l’article 24 de la Loi SIR) par Greet Hex ; ♦ Cushman & Wakefield VOF, Gustav Mahlerlaan 362-364, 1082 ME Amsterdam – Pays-Bas, représentée (au sens de l’article 24 de la Loi SIR) par Kristiaan Engelman ; ♦ CBRE Valuation & Advisory Services B.V Gustav Mahlerlaan 405, 1082 MK Amsterdam – Pays-Bas, représentée (au sens de l’article 24 de la Loi SIR) par W.F.A. Rodermond et J.B.H. Baars ; ♦ BNP Paribas Real Estate, 167 quai de la Bataille de Stalingrad, 92867 Issy-Les-Moulineaux Cedex – France, représentée (au sens de l’article 24 de la Loi SIR) par Laure Gougeon ; ♦ CBRE Real Estate Consultancy SRL, Aviatorilor Blvd 8A, 1st district, Bucarest – Roumanie, représentée (au sens de l’article 24 de la Loi SIR) par Florin Ianculescu-Popa ; ♦ Jones Lang LaSalle Luxembourg SECS, rue du Puits Romain 37, L-8070 Bertrange – Luxembourg, représentée (au sens de l’article 24 de la Loi SIR) par Jaime del Alamoo; ♦ Cushman & Wakefield (U.K.) LLP – German Branch, Rathenauplatz 1, 60313 Frankfurt – Allemagne, représentée (au sens de l’article 24 de la Loi SIR) par Michael J. Störrlein.Cushman & Wakefield (U.K.) LLP – German Branch, Rathenauplatz 1, 60313 Frankfurt – Allemagne, représentée (au sens de l’article 24 de la Loi SIR) par Michael J. Störrlein La rémunération des experts immobiliers est indépendante de la valeur du bien immobilier et est basée sur une rémunération fixe par bien à estimer et/ou sur une rémunération variable en fonction de la superficie à estimer. Les contrats avec les experts respectent la réglementation en la matière. Pour de plus amples informations sur la répartition du portefeuille immobilier et les honoraires des experts immobiliers, nous vous renvoyons aux commentaires XII. Immeubles de placement du chapitre 11. Comptes annuels et aux commentaires XXVII. Relations financières avec des tiers du chapitre 11. Comptes annuels.


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DOCUMENT PERMANENT

Assurances WDP et ses filiales doivent souscrire une couverture d’assurance appropriée pour tous leurs biens immobiliers. La couverture d’assurance doit satisfaire aux conditions du marché. Tous les bâtiments de WDP sont assurés à la valeur de construction. Pour de plus amples informations sur la valeur assurée et sur les primes payées pour la couverture d’assurance, nous vous renvoyons aux commentaires XII. Immeubles de placement du chapitre 11. Comptes annuels et aux commentaires XXVII. Relations financières avec des tiers du chapitre 11. Comptes annuels.

Structures situées à l’étranger Afin de pouvoir assurer de manière optimale la gestion de son patrimoine immobilier à l’étranger, WDP SA a créé des (sous-) filiales dans différents pays d’Europe (ces sociétés n’ont pas le statut de « SIR institutionnelle »). ♦ ♦

Les sociétés du Groupe possèdent plusieurs caractéristiques communes. La structure de la société est dans chaque cas l’équivalent local d’une société privée à responsabilité limitée (SPRL) ou d’une société anonyme (SA). WDP détient une participation de 100 % dans toutes les (sous-) filiales étrangères sauf dans WDP Romania (80 %), WDP Luxembourg (55 %) et WVI (Allemagne) (50 %).

WDP SA est représentée en France par son établissement stable situé 28 rue Cantrelle, 36000 Châteauroux. WDP Nederland S.A. a elle-même une filiale détenue à 100 %, WDP Development NL N.V., Hoge Mosten 2, 4822 NH Breda.

259 Les résultats des filiales sont soumis à l’impôt local sur les sociétés, à l’exception de WDP Nederland qui bénéficie du statut fiscal d’organisme de placement collectif à caractère fiscal (Fiscale Beleggingsinstelling ou FBI) et de WDP France qui bénéficie du statut de SIIC (Société d’Investissement Immobilier Cotée) et de la transparence fiscale correspondante. De plus amples informations sur le statut FBI et le statut SIIC sont disponibles au point Statut de REIT plus haut dans ce chapitre. Les bénéfices nets peuvent être versés à WDP et le prélèvement à la source ou l’exonération de ce prélèvement dépendent de la directive européenne mères-filiales, de sa transposition dans la législation locale des pays respectifs et des traités sur la double imposition en vigueur conclus entre la Belgique et les différents pays où WDP opère. Les résultats des filiales étrangères sont repris dans la consolidation après élimination des amortissements sur les biens immobiliers et compensation d’éventuels impôts latents sur les plus-values fiscales. Le choix des méthodes de financement (prêts de groupe ou prêts bancaires) dépend toujours de l’effet de ces financements sur le taux d’endettement consolidé de WDP (le taux d’endettement consolidé maximum à respecter est fixé à 65 % par la législation SIR. Le même taux d’endettement maximum s’applique aussi au niveau individuel à la SIR). Dans la consolidation, les prêts de groupe subordonnés n’ont pas d’impact sur le taux d’endettement du groupe, au contraire des prêts bancaires. Dans le cadre de cette stratégie de financement, il convient surtout de tenir compte (en plus du taux d’endettement) de deux principes d’imposition importants qui varient d’un pays à l’autre : ♦ les règles relatives à la thin capitalisation des sociétés ; ♦ le taux de précompte mobilier sur les intérêts de l’encours des prêts de groupe payés au pays d’origine.


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260

13. ANNEXES

La cession-bail : un gage de continuité opérationnelle et d’ambition

Croissance

Ambition

Garantie

Sécurité

Car vous exploitez le capital de votre bien immobilier


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261

VERIFICATION EXTERNE Conclusions des experts immobiliers Mesdames, Messieurs, Nous avons le plaisir de vous présenter notre estimation de la valeur du portefeuille immobilier de la société WDP SA au 31 décembre 2020. WDP nous a confié, en notre qualité d’experts immobiliers indépendants, la mission de déterminer la valeur d’investissement et la juste valeur (fair value) de son portefeuille immobilier. Les estimations faites ont à la fois pris en compte les remarques et les définitions mentionnées dans les rapports et les directives des International Valuation Standards, publiées par l’IVSC. La juste valeur ou fair value est définie par la norme IAS 40 comme étant le montant pour lequel un actif pourrait être échangé entre deux parties bien informées, consentantes et sans intérêts particuliers communs ou non. L’IVSC considère que ces conditions sont remplies si la définition de la valeur de marché mentionnée ci-dessus est respectée. La valeur de marché doit en outre refléter les contrats de bail en cours, l’actuelle marge brute d’autofinancement (ou cash flow), ainsi que des hypothèses raisonnables concernant les revenus locatifs potentiels et les charges prévues. Dans ce contexte, les frais de transaction doivent être ajustés à la situation réelle du marché. La juste valeur est calculée en intégrant les frais de transaction usuels à la valeur d’investissement. En tant qu’experts immobiliers, nous disposons d’une qualification pertinente et reconnue et possédons une expérience actualisée concernant des biens dont le type et la situation sont comparables aux biens du portefeuille immobilier de WDP. Lors de l’estimation des biens, nous avons à la fois tenu compte des contrats de bail en cours et de tous les droits et obligations découlant de ces contrats. Nous avons estimé chaque bien séparément. Les estimations ne tiennent pas compte d’une éventuelle plus-value qui pourrait être générée si la totalité du portefeuille était mise en vente sur le marché. Nos estimations ne tiennent pas non plus compte des frais de commercialisation propres à une transaction donnée, comme les frais de courtage ou de publicité. Nos estimations sont basées sur une inspection annuelle des biens

immobiliers concernés, ainsi que sur les renseignements fournis par WDP sur la situation locative, les superficies, les croquis ou les plans, les charges locatives et la fiscalité immobilière liés au bien considéré, ainsi que sur les aspects de conformité et de pollution. Les informations fournies ont été jugées exactes et complètes. Nous avons établi nos estimations en considérant qu’aucun élément non communiqué n’était susceptible d’affecter la valeur du bien. Chaque expert immobilier indépendant est responsable de l’évaluation de la partie du portefeuille lui ayant été attribuée par contrat. En nous fondant sur les remarques faites aux paragraphes précédents, nous sommes en mesure de confirmer que la juste valeur (fair value) du patrimoine immobilier (à l’exclusion des panneaux solaires et y compris les Actifs détenus à la vente) de WDP s’élève à 4 644 102 909 euros (quatre milliards six cent quarante-quatre millions cent deux mille neuf cent neuf euros) au 31 décembre 2020. Meilleures salutations, Nicolas Janssens Partner | Stadim Greet Hex Director, Valuation & Advisory | Jones Lang LaSalle Belgium Walter de Geus Director | CBRE Netherlands Frank Adema International Partner, Head of Valuation & Advisory - The Netherlands | Cushman & Wakefield Jean-Claude Dubois President of the Valuation department | BNP Paribas Real Estate France Roderick Scrivener Head of Valuations & Consulting Belux | Jones Lang LaSalle Secs Florin Ianculescu-Popa Director | CBRE Romania


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VERIFICATION EXTERNE

Rapport du commissaire sur les comptes annuels Rapport du commissaire à l’assemblée générale de Warehouses De Pauw SA pour l’exercice clos le 31 décembre 2020 - Comptes consolidés. Dans le cadre du contrôle légal des comptes consolidés de Warehouses De Pauw SA (« la société ») et de ses filiales (conjointement « le groupe »), nous vous présentons notre rapport du commissaire. Celui-ci inclut notre rapport sur les comptes consolidés ainsi que les autres obligations légales et réglementaires. Le tout constitue un ensemble et est inséparable. Nous avons été nommés en tant que commissaire par l’assemblée générale du 29 avril 2020, conformément à la proposition de l’organe d’administration émise sur recommandation du comité d’audit. Notre mandat de commissaire vient à échéance à la date de l’assemblée générale délibérant sur les comptes annuels clôturés au 31 décembre 2022. Nous avons exercé le contrôle légal des comptes consolidés de Warehouses De Pauw SA durant 14 exercices consécutifs.

Rapport sur les comptes consolidés Opinion sans réserve Nous avons procédé au contrôle légal des comptes consolidés du groupe, comprenant l’état du bilan consolidé au 31 décembre 2022, ainsi que l’état consolidé du résultat net et des autres éléments du résultat global, l’aperçu de mutation des capitaux propres consolidés et l’aperçu consolidé du flux de trésorerie de l’exercice clos à cette date, ainsi que les annexes, contenant un résumé des principales méthodes comptables et d’autres informations explicatives, dont le total du bilan consolidé s’élève à 4.790.405 (000) EUR et dont l’état consolidé du résultat global se solde par un bénéfice de l’exercice de 328.601 (000) EUR. A notre avis, les comptes consolidés donnent une image fidèle du patrimoine et de la situation financière du groupe au 31 décembre 2020, ainsi que de ses résultats consolidés et de ses flux de trésorerie consolidés pour l’exercice clos à cette date, conformément aux normes internationales d’information financière (IFRS) telles qu’adoptées par l’Union Européenne et aux dispositions légales et réglementaires applicables en Belgique.

262 Fondement de l’opinion sans réserve Nous avons effectué notre audit selon les Normes internationales d’audit (ISA), telles qu’applicables en Belgique. Par ailleurs, nous avons appliqué les normes internationales d’audit approuvées par l’IAASB applicables à la présente clôture et non encore approuvées au niveau national. Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont plus amplement décrites dans la section « Responsabilités du commissaire relatives à l’audit des comptes consolidés » du présent rapport. Nous nous sommes conformés à toutes les exigences déontologiques qui s’appliquent à l’audit des comptes consolidés en Belgique, en ce compris celles concernant l’indépendance. Nous avons obtenu de l’organe d’administration et des préposés de la société, les explications et informations requises pour notre audit. Nous estimons que les éléments probants que nous avons recueillis sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion. Points clés de l’audit Les points clés de l’audit sont les points qui, selon notre jugement professionnel, ont été les plus importants lors de l’audit des comptes consolidés de la période en cours. Ces points ont été traités dans le contexte de notre audit des comptes consolidés pris dans leur ensemble et lors de la formation de notre opinion sur ceux-ci. Nous n’exprimons pas une opinion distincte sur ces points.


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263

VERIFICATION EXTERNE

Points clés de l’audit

Comment notre audit a traité le point clé de l’audit

Valorisation des immeubles de placement ♦

Les immeubles de placement valorisés à la juste valeur (4 566 601 (000) EUR représentent

95% du bilan consolidé au 31 décembre 2020. Les variations de valeur du portefeuille immobilier ont un impact significatif sur le résultat net consolidé de la période et sur les

des immeubles de placement et avons testé leur conception et leur mise en œuvre. ♦

fonds propres. ♦

Le portefeuille comprend des immeubles donnés en location et en cours de construction. Les

valeurs locatives estimées. ♦

Groupe et effectuent leurs travaux en accord avec les ‘International Valuation Standards’, publiées par l’IVSC. Ils ont une connaissance confirmée des marchés immobiliers sur

caractéristiques clés des contrats de location et d’occupation. ♦

de marché. Les projets de développement sont valorisés suivant la même méthodologie

financiers. ♦

Les données clés de l’exercice de valorisation sont les taux de capitalisation ainsi que

Dans le cadre de nos procédures d’audit effectuées sur les acquisitions et les cessions d’immeubles, nous avons évalué les contrats importants ainsi que la documentation du

les loyers actuels du marché, qui sont influencés par les tendances du marché, les transactions comparables ainsi que les caractéristiques spécifiques de chaque immeuble

Nous avons comparé les montants repris dans les rapports d’évaluation des experts immobiliers aux données comptables et ensuite nous les avons réconciliés aux états

mais prenant en déduction l’ensemble des coûts nécessaires à la finalisation du projet de développement ainsi qu’une prime de risque liée aux aléas de réalisation du projet.

Nous avons effectué des procédures d’audit pour évaluer l’intégrité et l’exhaustivité des informations fournies aux experts indépendants, en particuliers les revenus locatifs, les

Le portefeuille est valorisé sur base de la méthode d’actualisation des flux ou de capitalisation de la valeur locative estimée et/ou sur base de la méthode des comparables

Nous avons évalué et comparé les hypothèses clés avec des données externes de l’industrie et des transactions immobilières comparables, en particulier le rendement.

lesquels opère le Groupe. ♦

Nous avons discuté et revu le processus de valorisation, la performance du portefeuille immobilier et les hypothèses et jugements importants, en particulier les rendements et les

Le Groupe utilise chaque trimestre des experts immobiliers indépendants pour valoriser à la juste valeur son portefeuille d’immeubles. Ces experts sont désignés par la Direction du

Nous avons évalué la compétence, l’indépendance et l’intégrité des experts immobiliers externes.

acquisitions et cessions d’actifs immobiliers représentent des transactions significatives. ♦

Nous avons évalué le contrôle interne mis en place par la direction en lien avec la valorisation

traitement comptable lié à ces transactions. ♦

Pour les actifs en développement, nous nous sommes également assurés que les informations

dans le portefeuille.

disponibles relatives aux contrats de construction et aux budgets correspondaient aux

Le risque d’audit se justifie par les hypothèses et les jugements importants liés à l’exercice

dépenses à réaliser, qui sont déduites de l’évaluation de ces actifs en développement. Les

d’évaluation.

dépenses capitalisées ont été testées par échantillonnage sur base des factures et les coûts budgétés à réaliser ont été comparés aux documents justificatifs (par exemple en examinant les contrats de construction originaux). ♦

Enfin, nous avons évalué le caractère approprié et complet des informations fournies sur la juste valeur des immeubles de placement.

Référence aux annexes Nous renvoyons aux états financiers, y compris les notes annexées aux états financiers: note III. Règles d’évaluation; note XII. Immeubles de placement.


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VERIFICATION EXTERNE

Responsabilités de l’organe d’administration relatives à l’établissement des comptes consolidés L’organe d’administration est responsable de l’établissement des comptes consolidés donnant une image fidèle conformément aux normes internationales d’information financière (IFRS) telles qu’adoptées par l’Union Européenne et aux dispositions légales et réglementaires applicables en Belgique, ainsi que du contrôle interne qu’il estime nécessaire à l’établissement de comptes consolidés ne comportant pas d’anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs. Lors de l’établissement des comptes consolidés, il incombe à l’organe d’administration d’évaluer la capacité du groupe à poursuivre son exploitation, de fournir, le cas échéant, des informations relatives à la continuité d’exploitation et d’appliquer le principe comptable de continuité d’exploitation, sauf si l’organe d’administration a l’intention de mettre le groupe en liquidation ou de cesser ses activités ou s’il ne peut envisager une autre solution alternative réaliste. Responsabilités du commissaire relatives à l’audit des comptes consolidés Nos objectifs sont d’obtenir l’assurance raisonnable que les comptes consolidés pris dans leur ensemble ne comportent pas d’anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs, et d’émettre un rapport du commissaire contenant notre opinion. L’assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d’assurance, qui ne garantit toutefois pas qu’un audit réalisé conformément aux normes ISA permettra de toujours détecter toute anomalie significative existante. Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d’erreurs et sont considérées comme significatives lorsque l‘on peut raisonnablement s’attendre à ce qu’elles puissent, prises individuellement ou en cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs des comptes consolidés prennent en se fondant sur ceux-ci. Lors de l’exécution de notre contrôle, nous respectons le cadre légal, réglementaire et normatif qui s’applique à l’audit des comptes consolidés en Belgique. L’étendue du contrôle légal des comptes ne comprend pas d’assurance quant à la viabilité future de la société ni quant à l’efficience ou l’efficacité avec laquelle l’organe d’administration a mené ou mènera les affaires de la société.

264 Dans le cadre d’un audit réalisé conformément aux normes ISA et tout au long de celui-ci, nous exerçons notre jugement professionnel et faisons preuve d’esprit critique. En outre : ♦ nous identifions et évaluons les risques que les comptes consolidés comportent des anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs, définissons et mettons en œuvre des procédures d’audit en réponse à ces risques, et recueillons des éléments probants suffisants et appropriés pour fonder notre opinion. Le risque de non-détection d’une anomalie significative provenant d’une fraude est plus élevé que celui d’une anomalie significative résultant d’une erreur, car la fraude peut impliquer la collusion, la falsification, les omissions volontaires, les fausses déclarations ou le contournement du contrôle interne ; ♦ nous prenons connaissance du contrôle interne pertinent pour l’audit afin de définir des procédures d’audit appropriées en la circonstance, mais non dans le but d’exprimer une opinion sur l’efficacité du contrôle interne du groupe ; ♦ nous apprécions le caractère approprié des méthodes comptables retenues et le caractère raisonnable des estimations comptables faites par l’organe d’administration, de même que des informations les concernant fournies par ce dernier ; ♦ nous concluons quant au caractère approprié de l’application par l’organe d’administration du principe comptable de continuité d’exploitation et, selon les éléments probants recueillis, quant à l’existence ou non d’une incertitude significative liée à des événements ou situations susceptibles de jeter un doute important sur la capacité du groupe à poursuivre son exploitation. Si nous concluons à l’existence d’une incertitude significative, nous sommes tenus d’attirer l’attention des lecteurs de notre rapport du commissaire sur les informations fournies dans les comptes consolidés au sujet de cette incertitude ou, si ces informations ne sont pas adéquates, d’exprimer une opinion modifiée. Nos conclusions s’appuient sur les éléments probants recueillis jusqu’à la date de notre rapport du commissaire. Cependant, des situations ou événements futurs pourraient conduire le groupe à cesser son exploitation ; ♦ nous apprécions la présentation d’ensemble, la structure et le contenu des comptes consolidés et évaluons si les comptes consolidés reflètent les opérations et événements sous-jacents d’une manière telle qu’ils en donnent une image fidèle ;


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Gouvernance

Comptes annuels

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VERIFICATION EXTERNE

nous recueillons des éléments probants suffisants et appropriés concernant les informations financières des entités ou activités du groupe pour exprimer une opinion sur les comptes consolidés. Nous sommes responsables de la direction, de la supervision et de la réalisation de l’audit au niveau du groupe. Nous assumons l’entière responsabilité de l’opinion d’audit.

Nous communiquons au comité d’audit notamment l’étendue des travaux d’audit et le calendrier de réalisation prévus, ainsi que les observations importantes découlant de notre audit, y compris toute faiblesse significative dans le contrôle interne. Nous fournissons également au comité d’audit une déclaration précisant que nous nous sommes conformés aux règles déontologiques pertinentes concernant l’indépendance, et leur communiquons, le cas échéant, toutes les relations et les autres facteurs qui peuvent raisonnablement être considérés comme susceptibles d’avoir une incidence sur notre indépendance ainsi que les éventuelles mesures de sauvegarde y relatives. Parmi les points communiqués au comité d’audit, nous déterminons les points qui ont été les plus importants lors de l’audit des comptes consolidés de la période en cours, qui sont de ce fait les points clés de l’audit. Nous décrivons ces points dans notre rapport du commissaire, sauf si la loi ou la réglementation en interdit la publication.

265 Responsabilités du commissaire Dans le cadre de notre mandat et conformément à la norme belge complémentaire aux normes internationales d’audit (ISA) telles qu’applicables en Belgique, notre responsabilité est de vérifier, dans ses aspects significatifs, le rapport de gestion sur les comptes consolidés et les autres informations contenues dans le rapport annuel sur les comptes consolidés, ainsi que de faire rapport sur ces éléments. Aspects relatifs au rapport de gestion sur les comptes consolidés A l’issue des vérifications spécifiques sur le rapport de gestion sur les comptes consolidés, nous sommes d’avis que celui-ci concorde avec les comptes consolidés pour le même exercice et a été établi conformément à l’article 3:32 du Code des sociétés et des associations. Dans le cadre de notre audit des comptes consolidés, nous devons également apprécier, en particulier sur la base de notre connaissance acquise lors de l’audit, si le rapport de gestion sur les comptes consolidés et les autres informations contenues dans le rapport annuel sur les comptes consolidés, à savoir : ♦ les éléments obligatoires du rapport annuel de WDP conformément aux articles 3:6 et 3:32 du Code des sociétés et des associations qui sont repris aux chapitres suivants : 3. Stratégie et création de valeur, 5. Transactions et réalisations, 7. Résultats financiers et rapport immobilier, 8. Déclaration de Gouvernance d’entreprise, 9. Facteurs de risque et 11. Comptes annuels

Autres obligations légales et réglementaires Responsabilités de l’organe d’administration L’organe d’administration est responsable de la préparation et du contenu du rapport de gestion sur les comptes consolidés et des autres informations contenues dans le rapport annuel sur les comptes consolidés.

comportent une anomalie significative, à savoir une information incorrectement formulée ou autrement trompeuse. Sur base de ces travaux, nous n’avons pas d’anomalie significative à vous communiquer. Mentions relatives à l’indépendance ♦ Notre cabinet de révision et notre réseau n’ont pas effectué de missions incompatibles avec le contrôle légal des comptes consolidés et notre cabinet de révision est resté indépendant vis-à-vis du groupe au cours de notre mandat.


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Comptes annuels

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VERIFICATION EXTERNE

Les honoraires relatifs aux missions complémentaires compatibles avec le contrôle légal visées à l’article 3:65 du Code des sociétés et des associations ont correctement été valorisés et ventilés dans l’annexe aux comptes consolidés.

Autres mentions ♦ Le présent rapport est conforme au contenu de notre rapport complémentaire destiné au comité d’audit visé à l’article 11 du règlement (UE) n° 537/2014. Signé à Zaventem. Le commissaire Deloitte Réviseurs d’Entreprises SCRL Représentée par Rik Neckebroeck

266


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Gouvernance

Comptes annuels

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VERIFICATION EXTERNE

Rapport du commissaire sur la Prévision

Responsabilités

Mesdames, Messieurs Warehouses De Pauw SA

Il est de la responsabilité de l’organe d’administration de la Société de préparer la Prévision, conformément à l’Annexe 1 section 11 du Règlement délégué de la Commission.

Nous vous faisons rapport sur la prévision de l’EPRA bénéfice (tel que définie en août 2011 (et modifié en Novembre 2016) dans le rapport Best Practice Recommendations of the European Public Real Estate Association) de Warehouses De Pauw SA (“la Société”) et ses filiales (ensemble “le Groupe”), pour la période de 12 mois se terminant le 31 décembre 2021 (“La Prévision”). La Prévision, et les hypothèses significatives qui la sous-tendent, sont détaillées au chapitre 7 Résultats financiers et rapport immobilier, section Perspectives du rapport annuel 2020 du Groupe (le “Rapport Annuel 2020”). Nous ne faisons pas de rapport sur les autres éléments du compte de résultats consolidé prévisionnel, sur le bilan consolidé prévisionnel, ni sur la prévision de dividende repris.

Notre responsabilité est d’émettre une opinion sur l’établissement correct de la Prévision et de vous faire rapport sur cette opinion.

Ce rapport est préparé suite à la demande sur base volontaire de l’organe d’administration de la société afin de confirmer que les prévisions de résultat ont été établies et préparées conformément aux éléments (a) et (b) tels que définis au point 11.2 de l’annexe 1 du Règlement délégué (UE) 2019/980 de la Commission complétant le Règlement (UE) 2017/1129 du Parlement européen et du Conseil en ce qui concerne le format, le contenu, le contrôle et l’approbation du prospectus à publier lorsque des titres sont offerts au public ou admis à négociation sur un marché réglementé, et abrogeant le règlement CE n° 809/2004 de la Commission (le “règlement sur les Prospectus”). Ce rapport ne peut être utilisé à d’autres fins.

Sauf une certaine responsabilité à la suite de, et limitée par, l’article 26 de la Loi du 11 juillet 2018 envers un certain parti, nous n’acceptons aucune responsabilité ni faute envers un certain tiers pour une certaine perte subie par ce tiers à la suite de ou sur base de ce rapport ou de notre déclaration, qui est seulement exigée et est seulement établie pour satisfaire aux dispositions de l’Annexe 1 point 1.3 du Règlement délégué de la Commission, et sur laquelle nous consentions à la publication de ce rapport dans le Document de Référence Universel.

Base de préparation de la Prévision La Prévision a été établie sur les bases mentionnées au 7. Résultats financiers et rapport immobilier, section Perspectives du rapport annuel 2020. Elle est basée sur les prévisions pour la période de 12 mois se terminant le 31 décembre 2020. La Prévision doit être présentée sur une base cohérente avec les méthodes comptables du Groupe.

Base de notre opinion Nous avons effectué nos travaux conformément aux normes internationales ISAE 3400 “The Examination of Prospective Financial Information” tels qu’émis par l’IAASB (International Auditing and Assurance Standards Board) et ceux-ci sont sujets aux limitations décrites dans ces normes. Nos travaux ont compris l’évaluation de la base sur laquelle la Prévision a été établie, et la vérification de l’établissement correct de la Prévision du sur base des hypothèses décrites et des méthodes comptables du Groupe. Bien que la détermination des hypothèses sur lesquelles est basée la Prévision soit la responsabilité exclusive de l’organe d’administration, nous avons considéré si nous étions au courant de certains éléments qui indiquaient qu’une certaine hypothèse


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

268

VERIFICATION EXTERNE

comme assumée par l’organe d’administration et qui, à notre opinion, soit indispensable pour la bonne compréhension de la Prévision, n’était pas révélée ou qu’une certaine hypothèse importante nous paraît irréaliste. Nous avons organisé et exécuté nos travaux de manière à obtenir les informations et les explications que nous avons considérées nécessaires afin d’avoir une assurance raisonnable que la Prévision a été établie correctement sur les bases mentionnées. Etant donné que la Prévision et les hypothèses sur lesquelles elle se base ont trait au futur et peuvent dès lors être affectées par des événements imprévisibles, nous ne pouvons émettre d’opinion quant au fait que les résultats réels correspondront à ceux mentionnés dans la Prévision. Les différences éventuelles peuvent s’avérer significatives. Nos travaux n’ont été effectués en conformité avec aucune des normes d’audit ou autres normes ou pratiques telles que généralement admises aux Etats-Unis d’Amérique ou dans d’autres juridictions (autres que la Belgique) et dès lors ne peuvent être utilisés de manière fiable comme s’ils avaient été effectués en conformité avec ces normes et pratiques.

Opinion A notre avis, la Prévision a été établie de manière correcte sur base des hypothèses du l’organe d’administration et la base comptable utilisée est cohérente avec les méthodes comptables d’établissement des états financiers, telles qu’elles ont été utilisées par le Groupe.

Déclaration Conformément aux dispositions de l’article 26 de la Loi du 11 juillet 2018, nous sommes responsables de ce rapport comme part du Document de Référence Universel et nous déclarons que nous avons fait tout l’effort raisonnable afin d’assurer, à notre meilleur effort, que l’information reprise dans ce rapport concorde avec la réalité et ne contient pas d’omissions qui pourraient avoir un impact significatif. Ce rapport est inclus dans le Document de Référence Universel en correspondance avec les dispositions de l’Annexe 1 point 1.2 du Règlement délégué de la Commission. Signé à Zaventem. Le commissaire

Deloitte Réviseurs d’Entreprises SCRL Représentée par Rik Neckebroeck


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ESG

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Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

269

VERIFICATION EXTERNE

Rapport du commissaire sur une sélection d’indicateurs RSE Rapport du commissaire exprimant une assurance limitée sur une sélection d’indicateurs RSE publiés dans le document « Rapport annuel » de Warehouses De Pauw SA pour l’exercice l’année clôturée le 31 décembre 2020

A l’attention du conseil d’administration En notre capacité de commissaire, nous avons effectué des travaux visant à nous permettre d’exprimer une assurance limitée sur certains indicateurs RSE (les « Données RSE ») mentionnés dans le document « Rapport annuel » de Warehouses De Pauw SA pour l’année clôturée le 31 décembre 2020 (le « Document  »). Ces Données RSE ont été établies conformément aux « Best Practices Recommendations » of the “European Public Real Estate Association” (EPRA) au sujet du rapportage de développement durable (EPRA BPR on Sustainability Reporting, 3rd version). Les Données RSE ont été identifiées par le symbole  dans le Document. Le périmètre de nos travaux s’est limité aux Données RSE, relatives à l’année 2020 et ne couvre que les indicateurs de la performance environnementale des bâtiments, les indicateurs sociaux et les indicateurs de gouvernance conservés dans le périmètre de rapportage défini par Warehouses De Pauw SA. Comme indiqué dans le rapport annuel « Indicateurs de performance durable EPRA », le périmètre de rapportage pour les indicateurs de performance environnementale couvre uniquement 80% du portefeuille immobilier pour l’électricité et 53% pour le carburant (en m2). Le périmètre de rapportage pour les indicateurs sociaux et les indicateurs de gouvernance couvrent toute l’organisation de Warehouses De Pauw SA. Les procédures d’assurance limitée ont été effectuées sur les Données RSE obtenues et retenues dans le périmètre de Warehouses De Pauw SA. Les conclusions formulées ci-après portent dès lors sur ces seules Données RSE et non sur l’ensemble des informations présentées dans le Document.

Responsabilité du conseil d’administration Le conseil d’administration de Warehouses De Pauw SA est responsable pour les Données RSE et les informations y faisant référence et présentées dans le Document, ainsi que pour la déclaration que le rapport adhère aux exigences de « EPRA BPR on Sustainability Reporting ». Cette responsabilité comprend la sélection et l’utilisation de méthodes appropriées à la préparation des Données RSE, la fiabilité des informations sous-jacentes ainsi que l’utilisation d’hypothèses et d’estimations raisonnables. En outre, la responsabilité du conseil d’administration comprend également la définition, la mise en place et le suivi de systèmes et procédures appropriés permettant la préparation des Données RSE.

Nature et étendue des travaux Notre responsabilité est d’exprimer, sur base de nos travaux d’assurance limitée, un avis indépendant sur les Données RSE. Notre rapport a été préparé conformément aux termes décrits dans notre lettre de mission. Nous avons conduit nos travaux conformément à la norme internationale ISAE (International Standard on Assurance Engagements) 3000 (Revised). En appliquant cette norme, nos procédures visent à obtenir une assurance limitée sur le fait que les Données RSE ne comportent pas d’anomalies materielles. Ces procédures sont moins approfondies que les procédures d’une mission d’assurance raisonnable. Nos principales procédures d’examen ont consisté à: ♦ évaluer et tester la conception des systèmes et des processus utilisés pour la collecte, le traitement, la classification, la consolidation et la validation des Données RSE et les méthodes utilisées pour le calcul et l’estimation des Données RSE identifiées par le symbole  dans le tableau comme mentionné dans le Document; ♦ mener des entretiens avec les personnes responsables; ♦ inspecter, sur base d’un échantillonnage, des documents internes et externes pour évaluer la fiabilité des Données RSE et mener des tests de cohérence sur la consolidation de ces Données RSE.


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Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

VERIFICATION EXTERNE

Conclusion Sur base de nos travaux d’assurance limitée, comme décrit dans ce rapport, nous n’avons pas relevé d’anomalies materielles de nature à nous laisser penser que les Données RSE relatives à Warehouses De Pauw SA, identifiées dans le Document par le symbole , n’ont été établies, dans tous leurs aspects significatifs, conformément aux exigences de EPRA Best Practices Recommendations on Sustainability Reporting (3rd version). Signé à Zaventem le 24 mars 2021 Le commissaire Déloitte Réviseurs d’Entreprises SCRL Représentée par Rik Neckebroeck

270


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Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

271

ALTERNATIVE PERFORMANCE MEASURES Résultat sur portefeuille (participation des joint ventures incluse) - part du groupe

Variations des revenus locatifs bruts à portefeuille inchangé

Il s’agit des plus-values ou moins values, réalisées ou non, par rapport à l a dernière évaluation d e l’expert, en ce compris la taxe due sur les plus-values, effectives ou latentes, et la part proportionnelle de WDP dans le portefeuille des sociétés associées et des joint-ventures, les intérêts minoritaires exclus.

La croissance organique des revenus locatifs bruts sur une année par rapport à l’année précédente sur la base d’un portefeuille inchangé et à l’exclusion des projets en exécution, des acquisitions et des ventes au cours des deux périodes qui sont comparés.

en euros (x 1 000)

FY 2020

FY 2019

Variations de la juste valeur des immeubles de placement

186 417

285 353

408

10

-2 727

-7 972

Résultat sur la vente d’immeubles de placement Impôts latents sur le résultat sur portefeuille Quote-part dans le résultat des entreprises associées et co-entreprises Résultat sur portefeuille Intérêts minoritaires Résultat sur portefeuille - part du Groupe

3 574

2 507

187 672

279 897

232

-2 475

187 904

277 423

en euros (x 1 000)

FY 2020

FY 2019

∆ y/y (%)

Immeubles détenus pendant deux années

2,3%

186 674

182 425

Projets

36 430

16 772

n.r.

Achats

7 247

2 614

n.r.

Ventes Total

170

1 458

n.r.

230 521

203 268

n.r.

-2 120

-1 481

n.r.

À l’exclusion de : Revenus locatifs de joint ventures Indemnisation liée aux résiliations de bail anticipées Revenus locatifs (IFRS)

0

961

n.r.

228 401

202 748

n.r.


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Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

272

ALTERNATIVE PERFORMANCE MEASURES

Marge opérationelle

Coût moyen de l’endettement

La marge d’exploitation ou marge opérationnelle se calcule en divisant le résultat d’exploitation (avant résultat sur le portefeuille) par le résultat immobilier. La marge opérationnelle est une mesure de la rentabilité qui peut indiquer dans quelle mesure l’entreprise gère ses opérations immobilières d’exploitation

Il s’agit du taux d’intérêt moyen pondéré annuel de la période, compte tenu les dettes en couts moyennnes et les instruments de couverture de la période.

en euros (x 1 000)

FY 2020

FY 2019

Résultat immobilier (IFRS)

242 703

216 566

Résultat d’exploitation (avant le résultat sur portefeuille) (hors amortissements et réduction de valeur des panneaux solaires) Marge opérationelle

220 064

198 287

90,7%

91,6%

en euros (x 1 000)

FY 2020

FY 2019

Résultat financier (IFRS)

-69 723

-70 099

Variations de la juste valeur des instruments financiers

31 049

29 883

Intérêts intercalaires activés

-6 105

-3 471

2 355

2 300

-246

-246

À l’exclusion de :

Coûts d’intérêts liées aux dettes de leasing, comptabilisées selon IFRS 16 Autres charges financières et revenus À l’inclusion de : Charges d'intérêts de joint ventures

-208

-146

-42 877

-41 778

Dettes financières moyennes en circulation au cours de la période (IFRS)

1 992 393

1 835 658

Dettes financières moyennes en circulation au cours de la période de joint ventures

22 048

21 189

B

2 014 441

1 856 847

A/B

2,1%

2,2%

Charges financières (proportionnel)

Dettes financières moyennes en circulation au cours de la période (proportionnel) Coût moyen d'endettement annualisé

A


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Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

273

ALTERNATIVE PERFORMANCE MEASURES

Résultat financier (hors variations de la juste valeur des instruments financiers) Il s’agit du résultat financier conforme à la norme IFRS, hors variation de la juste valeur des instruments financiers, qui fournit le coût de financement réel de la société. en euros (x 1 000)

FY 2020

FY 2019

Résultat financier

-69 723

-70 099

À l’exclusion de : Variations de la juste valeur d’actifs et de passifs financiers Résultat financier (hors variations de la juste valeur des instruments financiers)

31 049 -38 674

29 883 -40 216

Hedge ratio Pourcentage des dettes à taux fixe et à taux variable couvertes contre les fluctuations des taux par le biais de produits financiers dérivés. Ce paramètre économique n’est pas obligatoire dans le cadre de la loi SIR. en euros (x 1 000) Montant notionnel d' Interest Rate Swaps Dettes financières à taux fixe Dettes financières à taux fixe à la date du bilan et instruments de couvertures Dettes financières courantes et non courantes (IFRS)

Hedge ratio

FY 2019

1 317 425

1 172 364

602 098

417 752

1 919 523

1 590 116

2 119 454

1 854 828

23 688

17 346

B

2 143 142

1 872 174

A/B

89,6%

84,9%

A

Participation proportionelle des co-entreprises des dettes financières courantes et non courantes Dettes financières à taux fixe et à taux variable du groupe à la date du bilan

FY 2020


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Stratégie

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Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

274

ALTERNATIVE PERFORMANCE MEASURES

Taux d’endettement Taux légal qui, selon la législation SIR, s’obtient en divisant les dettes financières et les autres dettes par le montant total des actifs. Pour la méthode de calcul du taux d’endettement, il est renvoyé à l’AR SIR 31.12.2020 (IFRS)

31.12.2019 proportionnel

FY 2019 (IFRS)

FY 2019 proportionnel

2 386 612

2 425 925

2 072 929

2 100 285

170

170

357

357

129 901

129 901

81 819

81 819

18 187

22 460

13 357

15 908

II. Passifs courants - A. Provisions

0

0

0

0

II. Passifs courants - E. Autres passifs financiers courants - Autres - Instruments de couvertures

3

3

0

0

en euros (x 1 000) Passifs non courants et courants À l'exclusion de : I. Passifs non courants - A. Provisions I. Passifs non courants - C. Autrs passifs financiers non courants - Instruments de couvertures autorisés I. Passifs non courants - F. Impôts différés - Obligations

II. Passifs courants - F. Comptes de régularisation Total endettement

A

Total de l'actif du bilan

20 652

22 169

18 413

18 418

2 217 700

2 251 222

1 958 984

1 983 784

4 790 405

4 829 718

4 222 790

4 250 146

À l'exclusion de : E. Immobilisations financières – Instruments financiers à la juste valeur via le compte de résultat – Instruments de couverture autorisés Total des actifs pris en compte pour le calcul du taux d'endettement Taux d'endettement

0

0

0

0

B

4 790 405

4 829 718

4 222 790

4 250 146

A/B

46,3%

46,6%

46,4%

46,7%


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Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

275

ALTERNATIVE PERFORMANCE MEASURES

Loan-to-value On obtient le ratio loan-to-value à partir des comptes IFRS en divisant les dettes financières nettes par la somme de la juste valeur du portefeuille immobilier, de la valeur des panneaux solaires et du financement ou de la participation dans les entreprises associées et co-entreprises.

en euros (x 1 000) Dettes courantes et non-courantes Trésorerie et équivalents de trésorerie Dette nette financière

A

Juste valeur du portefeuille des immeubles de placement (en exclusion des droits d'usage des concessions) Juste valeur du portefeuille des panneaux solaires Financement et participation des filiales associées et des co-entreprises Portefeuille total Loan-to-value

FY 2020 (IFRS)

FY 2019 (IFRS)

2 119 454

1 854 828

-11 240

-3 604

2 108 214

1 851 223

4 534 584

3 963 820

122 353

121 010

31 275

24 450

B

4 688 212

4 109 280

A/B

45,0%

45,0%


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Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

276

ALTERNATIVE PERFORMANCE MEASURES

Net debt / EBITDA (adjusted)

en euros (x 1 000)

La net debt / EBITDA (adjusted) est calculée sur la base des comptes proportionnels: au dénominateur l’EBITDA des douze derniers mois, ajusté pour refléter l’impact annualisé de la croissance externe; au numérateur les dettes financières nettes ajustées des projets en réalisation multiplié par loan-to-value du groupe (vue que ces projets ne contribuent pas encore aux revenus mais sont déjà (partiellement) financés au bilan).

Dettes financières courants et non courants (proportionel) - Trésorerie et equivalents de trésorerie (proportionel) Dettes financières nettes (proportionel)

A

- Projets en cours de réalisation x Loan-to-value - Financement de co-entreprises x Loan-to-value

en euros (x 1 000) Dettes financières courants et non courants (IFRS) - Trésorerie et equivalents de trésorerie (IFRS)

31.12.2020

31.12.2019

2 119 454

1 854 828

-11 240

-3 604

191 761

7 270

6 526

1 747

1 026

221 811

199 313

+ Résultat d'exploitation (avant résultat sur portefeuille) de co-entreprises (TTM)1 Résultat d'exploitation (avant résultat sur portefeuille) (proportionel) (TTM)1

221 321

198 897

A/C

9,5x

9,3x

Net debt / EBITDA

-1 065

212 793

191 761

C

-119 917

-1 511

C

212 793

EBITDA (IFRS)

-115 864

+ Amortissement et réduction de valeur des panneaux solaires

B

610

1 867 741

Résultat d'exploitation (avant résultat sur portefeuille) (IFRS) (TTM)1

1 851 223

6 526

-4 433

2 128 782

1 746 759

2 108 214

7 270

1 872 174

-14 359

2 011 407

A

1 257

2 143 142

B

Résultat d'exploitation (avant résultat sur le portefeuille) (IFRS) (TTM)1

+ Participation de co-entreprises au Résultat EPRA

31.12.2019

Net debt (proportionel) (adjusted)

Net debt (IFRS)

+ Amortissement et réduction de valeur des panneaux solaires

31.12.2020

D

21 075

18 193

E

242 886

217 506

B/E

8,3x

8,0x

Ajustement pour EBITDA normalisé2 EBITDA (proportionel) (adjusted) Net debt / EBITDA (adjusted)

1 Pour le calcul de cet APM, il est supposé que le résultat d’exploitation (avant le résultat sur le portefeuille) est un proxy de l’EBITDA. TTM (trailing 12 months) signifie que le calcul est basé sur les chiffres financiers des 12 derniers mois. 2 Sur une base normalisée, c’est-à-dire en incluant l’impact annualisé de la croissance externe en fonction des ventes, des acquisitions et des projets réalisés.


Voici WDP

Stratégie

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Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

277

INFORMATIONS FINANCIÈRES HISTORIQUES INCLUSES PAR RÉFÉRENCE Informations incluses par référence

Document

Activités opérationnelles

Rapport financier annuel 2019

2. Voici WDP (pages 8-19) 3.1 2019, un excellent départ du plan de croissance 2019-23 – Transactions et réalisations (pages 22-49) 3.3.1 2019, un excellent départ du plan de croissance 2019-23 – Rapport immobilier - Analyse du portefeuille immobilier consolidé (pages 68-80)

Rapport financier annuel 2018

2. Stratégie (pages 12-20) 4.3 Rapport de gestion – Transactions et réalisations (pages 38-46) 5.1 Rapport immobilier – Analyse du portefeuille immobilier consolidé (pages 100-112)

Marchés principaux

Rapport financier annuel 2019

3.3.1 2019, un excellent départ du plan de croissance 2019-23 – Rapport immobilier - Analyse du portefeuille immobilier consolidé (pages 68-80) 3.3.2 2019, un excellent départ du plan de croissance 2019-23 – Rapport immobilier - Analyse du portefeuille immobilier logistique (pages 81-82) 9.2 Comptes annuels – Commentaires – V. Informations segmentées – Résultat d’exploitation (pages 208-209) 9.2 Comptes annuels – Commentaires – VI. Informations segmentées – Actifs (page 210) 9.2 Comptes annuels – Commentaires – XII. Immeubles de placement (pages 214-220)

Rapport financier annuel 2018

5.1 Rapport immobilier – Analyse du portefeuille immobilier consolidé (pages 100-112) 5.2 Rapport immobilier – Analyse du marché immobilier logistique (pages 113-114) 9.2 Comptes annuels – Commentaires – V. Informations segmentées – Résultat d’exploitation (pages 198-199) 9.2 Comptes annuels – Commentaires – VI. Informations segmentées – Actifs (page 200) 9.2 Comptes annuels – Commentaires – XII. Immeubles de placement (pages 204-210)

Investissements Situation financière

Rapport financier annuel 2019

3.1 2019, un excellent départ du plan de croissance 2019-23 – Transactions et réalisations (pages 22-49)

Rapport financier annuel 2018

4.3 Rapport de gestion – Transactions et réalisations (pages 38-46)

Rapport financier annuel 2019

3.1 2019, un excellent départ du plan de croissance 2019-23 (pages 21-90) 11.2.1 Annexes – Vérification externe – Conclusions des experts immobiliers (pages 269-270) 7.1 Reporting selon les normes reconnues – Indicateurs clés de performance EPRA (pages 163-169) 9. Comptes annuels (pages 185-254) 11.2.2 Annexes - Vérification externe - Rapport du commissaire sur les comptes annuels (pages 271-274) 11.4 Annexes - Alternative Performance Measures (pages 282-285)

Rapport financier annuel 2018

4. Rapport de gestion (pages 25-69) 5. Rapport immobilier (pages 99-116) 9. Comptes annuels (pages 171-262)


Voici WDP

Stratégie

ESG

Réalisations en 2020

Gouvernance

Comptes annuels

WDP Rapport annuel 2020

INFORMATIONS FINANCIÈRES HISTORIQUES INCLUSES PAR RÉFÉRENCE

Informations incluses par référence

Document

Informations financières historiques

Rapport financier annuel 2019

278

9.1 Comptes annuels – Comptes annuels consolidés de l’exercice 2019 – Compte de résultat (page 188) 9.1 Comptes annuels – Comptes annuels consolidés de l’exercice 2019 – Bilan (pages 191-192) 9.1 Comptes annuels – Comptes annuels consolidés de l’exercice 2019 – Tableau des flux de trésorerie (page 193) 9.2 Comptes annuels - Commentaires (pages 198-241)

Rapport financier annuel 2018

9.1 Comptes annuels – Comptes annuels consolidés de l’exercice 2018 – Compte de résultat (page 174) 9.1 Comptes annuels – Comptes annuels consolidés de l’exercice 2018 – Bilan (pages 177-178) 9.1 Comptes annuels – Comptes annuels consolidés de l’exercice 2018 – Tableau des flux de trésorerie (page 179) 9.2 Comptes annuels - Commentaires (pages 184-234)

Rapport du commissaire Dividende Transactions entre parties liées Informations relatives au personnel

Rapport financier annuel 2019

11.2.2 Annexes - Vérification externe - Rapport du commissaire sur les comptes annuels (pages 271-274)

Rapport financier annuel 2018

9.3 Comptes annuels – Rapport du commissaire (pages 235-247)

Rapport financier annuel 2019

3.4 2019, un excellent départ du plan de croissance 2019-23 - Perspectives - Prévisions de dividende (page 86)

Rapport financier annuel 2018

4.6 Rapport de gestion – Perspectives – Prévisions de dividende (page 64)

Rapport financier annuel 2019

9.2 Comptes annuels – Commentaires – XXV. Transactions entre entreprises liées (page 239)

Rapport financier annuel 2018

9.2 Comptes annuels – Commentaires – XXV. Transactions entre entreprises liées (page 232)

Rapport financier annuel 2019

9.2 Comptes annuels – Commentaires – XXIV. Effectif moyen du personnel et répartition des frais de personnel (page 231)

Rapport financier annuel 2018

9.2 Comptes annuels – Commentaires – XXIV. Effectif moyen du personnel et répartition des frais de personnel (page 238)


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DÉCLARATIONS Le rapport annuel est disponible au siège de la Société et peut être consulté sur le site web www.wdp.eu en trois langues (français, néerlandais et anglais). Seule la version néerlandaise imprimée du rapport annuel fait légalement foi. La version électronique des rapports annuels ne peut être ni copiée ni mise à disposition en quelque lieu que ce soit. Le texte ne peut pas non plus être imprimé à des fins de diffusion. Personnes de contact et renseignements supplémentaires : Joost Uwents, CEO joost.uwents@wdp.eu Mickaël Van den Hauwe, CFO mickael.vandenhauwe@wdp.eu Joke Cordeels, Investor relations investorrelations@wdp.eu

Document d’Enregistrement Universel WDP déclare que : ♦ le rapport annuel 2020 a été déposé en tant que Document d’Enregistrement Universel auprès de la FSMA, autorité compétente, en date du 29 mars 2021, conformément au règlement (UE) 2017/1129, sans approbation préalable, conformément à l’article 9 du règlement (UE) 2017/1129 ; ♦ le Document d’Enregistrement Universel peut être utilisé dans le cadre d’une offre publique de titres ou de l’admission de titres à la cotation sur un marché réglementé moyennant, le cas échéant, l’approbation par la FSMA des adaptations éventuelles, d’une note d’opération et d’un résumé approuvés conformément au règlement (UE) 2017/1129. L’information disponible sur le site web ne fait pas partie du Document d’Enregistrement Universel, sauf si ces informations ont été reprises à titre indicatif.

Responsabilités relatives au contenu du rapport annuel Les membres du Conseil d’Administration de WDP SA, dont la composition est décrite au chapitre 8. Déclaration de Gouvernance d’entreprise, sont responsables des informations communiquées dans le présent rapport annuel.

Déclarations Tony De Pauw et Joost Uwents, tous deux administrateurs délégués et co-CEO, attestent au nom du Conseil d’Administration, dont la composition est décrite au chapitre 8. Déclaration de Gouvernance d’entreprise que, à leur connaissance et après avoir pris toutes les mesures pour en assurer la garantie, les données contenues dans ce rapport annuel sont conformes à la réalité et qu’à leur connaissance, aucune donnée dont la mention modifierait le sens de ce rapport annuel n’a été omise : ♦ les comptes annuels, qui ont été établis conformément aux normes applicables en la matière, reflètent fidèlement le patrimoine, la situation financière et les résultats de l’émetteur et des entreprises incluses dans la consolidation ; ♦ le rapport annuel propose un aperçu fidèle de l’évolution et des résultats de l’entreprise et de la position de l’émetteur et des entreprises incluses dans la consolidation, ainsi qu’une description des risques et des incertitudes majeurs auxquels ceux-ci sont confrontés (dont la crise liée à la Covid-19) ; ♦ aucune modification significative dans la position financière ou dans les prestations financières du Groupe n’est survenue après le 31 décembre 2020 sauf l’information publié au 7. Résultats financier et rapport immobilier et au 11. Comptes annuels – XXVIII. Faits survenus après la date du bilan; et ♦ en dehors de ce qui a été communiqué au sujet du statut de REIT aux Pays-Bas, aucune intervention d’un gouvernement, aucun procès ou aucune procédure d’arbitrage ne sont en cours, qui pourraient avoir une influence importante – ou auraient eu une telle influence dans un passé récent – sur la position financière ou la rentabilité de WDP. Ils déclarent également qu’il n’existe pas, à leur connaissance, de situations ou de faits qui pourraient donner lieu à de telles interventions d’un gouvernement, à de tels procès ou à de tels arbitrages.


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Documents disponibles WDP déclare que, à tout le moins pendant la durée de validité du Document d’Enregistrement Universel, les documents suivants peuvent être consultés sur son site web www.wdp.eu : ♦ l’acte de constitution et les statuts actualisés de WDP ; ♦ les rapports annuels ; ♦ les rapports et conclusions du commissaire et des experts immobiliers ; ♦ les communiqués de presse et l’information financière requise. Les communiqués financiers sont publiés dans la presse financière pour autant que la loi l’impose ; ♦ la Charte de gouvernance d’entreprise ; ♦ les obligations de la Société et les droits des actionnaires en matière d’Assemblée Générale sont mentionnés in extenso, de la convocation à la participation et au vote, dans la partie Relations avec les investisseurs du site web de WDP. Ces informations restent accessibles sur le site de la Société pendant cinq ans à compter de la date de l’Assemblée Générale concernée. Conformément aux dispositions légales en la matière, les comptes annuels statutaires et consolidés de la Société sont déposés auprès de la Banque Nationale de Belgique. Les décisions se rapportant à la désignation et à la révocation des membres du Conseil d’Administration sont publiées aux Annexes du Moniteur belge.

Informations provenant de tiers WDP déclare que les informations fournies par les experts immobiliers et par le commissaire ont été reprises fidèlement. À la connaissance de WDP, et d’après ce que WDP a compris des informations publiées par les experts immobiliers et le commissaire, aucun fait n’a été omis, ce qui aurait pu rendre les informations fournies par les experts immobiliers et le commissaire inexactes ou trompeuses.

WDP ajoute que le commissaire et les experts immobiliers ont marqué leur accord sur la publication de leur rapport et de leurs conclusions dans le rapport annuel. Pour des raisons de confidentialité, le rapport des experts immobiliers n’est pas joint dans son intégralité et ce rapport ne peut pas être consulté.

Éléments obligatoires du rapport annuel Conformément aux articles 3:6 et 3:32 du Code des sociétés et des associations, les éléments obligatoires du rapport annuel de WDP sont repris aux chapitres suivants : ♦ 7. Résultats financiers et rapport immobilier ; ♦ 8. Déclaration de Gouvernance d’entreprise ; ♦ 9. Facteurs de risque ; et ♦ 11. Comptes annuels. Le présent rapport annuel donne un aperçu des activités et états financiers pour l’exercice comptable se terminant le 31 décembre 2020.


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LEXIQUE Accelerated bookbuild (ABB) Un placement privé accéléré et exonéré auprès d’investisseurs institutionnels internationaux avec constitution d’un carnet d’ordres. Actionnaire de référence Toute personne physique, personne morale ou société (avec ou sans personnalité juridique) qui détient individuellement et directement au moins 10 % des actions de la société, conformément à l’article 15 des statuts de la société. APM (Alternative Performance Measure) Il s’agit d’une mesure financière permettant d’évaluer les performances financières historiques ou futures, la position financière ou le cash-flow d’une entreprise, qui n’a pas été définie dans les directives habituelles en matière de reporting. Les Alternative Performance Measures (APM) appliquées par WDP dont les indicateurs clés de performance EPRA - sont toujours accompagnées d’un symbole () et sont fournies avec leur définition et réconciliation dans les annexes du présent rapport. Apport en nature Les éléments de patrimoine apportés lors de la constitution d’une société ou de l’augmentation de son capital autrement que par le versement d’une somme d’argent. AR SIR Arrêté royal du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées SIR, qui forme, avec la Loi SIR, ladite législation SIR. Voir aussi Loi SIR, Réglementation SIR et REIT. BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) BREEAM est un certificat de durabilité qui concerne les performances d’un bâtiment pendant tout son cycle de vie. BREEAM est le label de référence européen le plus important et le plus utilisé pour la certification de construction durable. Contrairement à d’autres normes, BREEAM adopte une approche multicritères. La certification ne s’attache pas seulement à la performance énergétique d’un bâtiment, mais aussi à l’utilisation du terrain, à l’écologie, au processus de construction, à la consommation d’eau, aux déchets, à la pollution, au transport, aux matériaux, à la santé et au confort. Le score final octroyé à un bâtiment est exprimé par les appréciations Acceptable (s’applique uniquement à BREEAM In-Use), Pass, Good, Very Good, Excellent ou Outstanding. Capitalisation boursière Cours de clôture de la bourse multiplié par le nombre d’actions en circulation à cette date. Capitalisation revenus Pour déterminer la valeur d’un bien immobilier, cette méthode escompte le flux de revenus dans une perpétuité à un rendement exigé donné. Certaines corrections sont ensuite apportées pour refléter les écarts par rapport à une occupation complète dans des conditions conformes au marché (par exemple, sous-location ou sur-location, incentives, vacance, etc.).

Certificats verts (GSC) Ces certificats sont attribués à des projets de production d’énergie alternative, et notamment d’énergie solaire, par le VREG (Vlaamse Regulator van de Elektriciteits- en Gasmarkt, le régulateur flamand des marchés du gaz et de l’électricité, voir aussi VREG), la CWaPE (de Commission wallonne pour l’Énergie) ou l’ANRE (régulateur roumain de l’énergie) moyennant un prix minimum par certificat. Code de gouvernance d’entreprise 2020 Le Code belge de gouvernance d’entreprise, qui a été rédigé par la Commission Corporate Governance, contient des lignes de conduite et des dispositions relatives à une gestion correcte, qui doivent être respectées par les entreprises de droit belge dont les actions sont négociées sur un marché réglementé. Compliance Officer Le Compliance Officer est chargé de surveiller le respect des lois, règlements et codes de conduite applicables à la société et, en particulier, des règles ayant trait à l’intégrité des activités de la société. Couverture de taux d’intérêt Utilisation d’instruments financiers dérivés pour protéger certaines dettes contre une hausse des taux d’intérêt. CSA Code des sociétés et des associations, introduit par l’article 2 de la loi du 23 mars 2019 (MB du 4 avril 2019). Date d’échéance du contrat de bail Date à laquelle il est possible de résilier un contrat de bail. Dealing Code Code de conduite contenant des règles devant être suivies par les membres du Conseil d’Administration et les personnes désignées qui veulent négocier des instruments financiers émis par la société. Dérivés En tant que preneur de crédit, WDP souhaite se couvrir contre une éventuelle hausse des taux d’intérêt. Ce risque de taux peut être en partie couvert à l’aide d’instruments financiers dérivés (comme les contrats de swaps de taux d’intérêt ou IRS). Dividende brut Le dividende brut par action est le dividende avant déduction du précompte mobilier. Voir également Précompte mobilier. Dividende net Le dividende net est égal au dividende brut après retenue du précompte mobilier de 30 %. Voir également Précompte mobilier.


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Dividende optionnel Dans le cas d’un dividende optionnel, la créance de dividende attachée à un nombre défini d’actions existantes donne droit à une action nouvelle, à un prix d’émission par action pouvant, le cas échéant, comporter une réduction par rapport au cours de bourse (ou, selon les cas, à un cours de bourse moyen sur une période donnée). L’émission d’actions dans le cadre d’un dividende optionnel est soumise au droit commun des sociétés relatif aux augmentations de capital. Si, en complément d’un apport en nature effectué dans le cadre de la distribution d’un dividende optionnel, un apport en numéraire a lieu, les dispositions particulières de l’article 26, §1 de la loi SIR du 12 mai 2014 relative aux augmentations de capital en numéraire peuvent, en vertu des statuts, être déclarées non applicables, pour autant que ce dividende optionnel soit effectivement ouvert à tous les actionnaires. Les règles particulières relatives à l’apport en nature dans une SIR, telles que prévues à l’article 26, §2 de la loi SIR, ne s’appliquent pas non plus, à moins de satisfaire à certaines conditions. Due diligence Étude approfondie effectuée dans le cadre de toutes les acquisitions et/ou opérations de financement, dans les domaines technique, économique, fiscal, juridique, comptable et administratif – éventuellement avec le concours de conseillers externes spécialisés. EDGE (Excellence in Design for Greater Efficiencies) Programme de certification pour les bâtiments écologiques, qui se concentre principalement sur une utilisation efficace des ressources. EDGE aide les promoteurs et les constructeurs à réduire rapidement et de manière rentable la consommation d’énergie et d’eau ou l’énergie absorbée par les matériaux. Les certificats EDGE sont délivrés dans le monde entier et sont une initiative d’IFC, qui fait partie du groupe de la Banque mondiale. EMIR (European Market Infrastructure Regulation) Le règlement prévoit que les informations relatives à toutes les transactions européennes en produits dérivés doivent être rapportées dans des référentiels de transactions accessibles aux autorités de contrôle, dont l’Autorité européenne des marchés financiers (European Securities and Markets Authority, ESMA), pour que les décideurs politiques et les autorités de contrôle aient une vision claire des marchés. Le règlement prévoit aussi que les contrats dérivés standards doivent être compensés par une contrepartie centrale (cpc), pose des exigences de marge pour les transactions non compensées et soumet les cpc à des exigences strictes en termes d’organisation, de comportement et de contrôle prudentiel. Emprunt bullet Un instrument d’emprunt de type bullet implique que les intérêts sont dus sur le montant principal tout au long de la durée de l’emprunt et que le remboursement total du capital est dû à l’échéance. EPRA (European Public Real Estate Association) L’EPRA est une association paneuropéenne d’entreprises immobilières cotées en bourse dont le but est de promouvoir le secteur, d’introduire les bonnes pratiques en matière de comptabilité, de reporting et de gouvernance d’entreprise, de fournir des informations de qualité aux investisseurs et une cellule de réflexion concernant des questions importantes auxquelles est confronté le secteur.

Ex-Date Date à partir de laquelle l’action est négociée en bourse sans droit au versement du dividende à venir ; autrement dit, le jour du détachement du coupon. Exit tax Les sociétés qui font une demande d’agrément en tant que SIR ou qui opèrent une fusion avec une SIR sont soumises à une imposition dite exit tax. Cette taxe de 15 % est assimilée à un impôt de liquidation sur les plus-values latentes nettes et sur les réserves exonérées d’impôt. Fair value La juste valeur ou fair value est définie par la norme IAS 40 comme étant le montant pour lequel un actif pourrait être échangé entre deux parties bien informées, consentantes et sans intérêts particuliers communs ou non. La valeur de marché doit en outre refléter les contrats de bail en cours, l’actuelle marge brute d’autofinancement (ou cash flow) ainsi que des hypothèses raisonnables concernant les revenus locatifs potentiels et les charges prévues. FBI (Fiscale Beleggingsinstelling) Régime fiscal particulier aux Pays-Bas, pour lequel il est possible d’opter si certaines conditions sont remplies. Voir aussi 12. Document permanent. Frais de mutation Le transfert de propriété de biens immobiliers est en principe soumis à la perception par l’État de droits de mutation qui constituent la plus grande partie des frais de transaction. Le montant de ces droits dépend du mode de transmission, de la qualité de l’acquéreur et de la situation géographique de l’immeuble. Free float Pourcentage des actions détenues par le public. Selon la définition de l’EPRA et d’Euronext, il concerne tous les actionnaires qui détiennent individuellement moins de 5 % du nombre total d’actions FSMA (Financial Services and Markets Authority) La FSMA exerce le contrôle du secteur financier belge aux côtés de la Banque Nationale de Belgique (BNB). Les compétences de la FSMA embrassent les six domaines suivants : le contrôle des marchés financiers et des sociétés cotées, le contrôle des règles de conduite, le contrôle des produits, le contrôle des prestataires de services financiers et des intermédiaires, le contrôle des retraites complémentaires et les contributions à une meilleure éducation financière. Gestion de projets Gestion de projets de construction ou de rénovation. WDP peut compter sur une équipe interne de project managers travaillant exclusivement pour le compte de l’entreprise. Gestion des risques Identification des principaux risques auxquels l’entreprise est confrontée, avec leur éventuel impact, et élaboration d’une stratégie visant le cas échéant à atténuer cet impact.


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283 IAS/IFRS Normes comptables internationales IAS (International Accounting Standards) et IFRS (International Financial Reporting Standards) relatives à la présentation des comptes annuels, telles que publiées par l’International Accounting Standards Board (IASB). IAS 16 Immobilisations corporelles IAS 16 est une norme IAS/IFRS qui prescrit le traitement administratif des immobilisations corporelles, à moins qu’une autre norme n’autorise ou prescrive un autre traitement. Les questions fondamentales qui se posent concernant la comptabilisation des immobilisations corporelles portent sur la comptabilisation des actifs, la détermination de leur valeur comptable ainsi que des dotations aux amortissements et des pertes de valeur correspondantes. IAS 40 Immeubles de placement IAS 40 est une norme IAS/IFRS qui porte sur la comptabilisation, la valorisation et les informations à fournir concernant les immeubles de placement. Cette norme prescrit le traitement comptable des immeubles de placement et les dispositions correspondantes en matière d’informations à fournir. IFRS 9 Instruments financiers : comptabilisation et valorisation IFRS 9 est une norme qui indique comment une entreprise doit traiter et valoriser les instruments financiers dans son bilan. Cette norme impose notamment de porter tous les instruments dérivés au bilan à leur juste valeur. Information privilégiée Toute information non rendue publique, précise et concernant directement ou indirectement un ou plusieurs émetteurs d’instruments financiers ou concernant un ou plusieurs instruments financiers et qui, si elle était rendue publique, pourrait considérablement influer sur le cours de ces instruments financiers (ou sur celui de leurs dérivés). Indexation En règle générale, chaque année, à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat de bail, le montant du loyer est adapté contractuellement à l’inflation, selon un indice de référence propre à chaque pays. Installation PV Installation photovoltaïque ou installation de panneaux solaires. Interest Rate Swap (forward) Un IRS dont la date de début a lieu dans le futur. Interest Rate Swap (IRS) Un Interest Rate Swap est un swap de taux d’intérêt dans lequel les parties s’échangent des paiements d’intérêts pendant une durée déterminée. WDP utilise les swaps de taux d’intérêt pour convertir des paiements d’intérêts variables en paiements fixes, en guise de couverture contre une hausse des taux d’intérêt.

IVSC (International Valuation Standards Council) Organe indépendant chargé d’élaborer des normes globales concernant des évaluations, et notamment des évaluations dignes de confiance pour les investisseurs et d’autres tiers ou intéressés. Loi SIR Loi du 12 mai 2014 relative aux sociétés immobilières réglementées, qui forme avec l’arrêté royal SIR la législation SIR. Voir aussi AR SIR, législation SIR et REIT. Juste valeur voir Fair value. Liquidité Nombre moyen d’actions négociées par jour de bourse sur une période donnée. Loyers contractuels Montants bruts des loyers tels qu’indiqués dans les contrats de bail à la date de conclusion. Marge d’exploitation La marge d’exploitation ou marge opérationnelle se calcule en divisant le résultat d’exploitation (avant résultat sur portefeuille) par le résultat immobilier. Voir Marge opérationnelle. Marge opérationnelle La marge d’exploitation ou marge opérationnelle se calcule en divisant le résultat d’exploitation (avant résultat sur portefeuille) par le résultat immobilier. Portefeuille immobilier Immeubles de placement, y compris bâtiments destinés à la location, immeubles de placement en cours de réalisation en vue de la location et actifs destinés à la vente. Pourcentage de distribution Pourcentage du résultat EPRA distribué sous forme de dividende sur un exercice fiscal donné. Précompte mobilier Prélèvement effectué par une banque ou un intermédiaire financier sur le paiement d’un dividende. Le taux standard du précompte mobilier sur les dividendes en Belgique est fixé à 30 %. Property management Département d’appui assurant la gestion journalière du portefeuille immobilier, et plus particulièrement la détermination de la politique de gestion des bâtiments existants (travaux d’entretien, d’adaptation et d’amélioration). WDP dispose d’une équipe interne de property managers, travaillant exclusivement pour le compte de l’entreprise. Qualité des biens du portefeuille immobilier Le classement en fonction du critère qualité du portefeuille immobilier s’effectue sur la base d’une classification entre entrepôt Classe A green certified, entrepôt Classe A, entrepôt Classe B et entrepôt Classe C. Ce classement est basé sur les paramètres suivants : âge et emplacement du bien, hauteur libre, perspectives d’extension et/ou de développement, équipement et parking.


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284 Record Date Date de clôture des positions, en vue de l’identification des actionnaires ayant droit à un dividende, peu après la date de détachement du coupon.

Taux d’escompte Cette méthode d’évaluation s’appuie sur une projection détaillée du flux de revenus qui est escompté à une valeur nette actuelle à un taux d’escompte donné en fonction du risque de l’actif à estimer.

Réglementation SIR La loi du 12 mai 2014 (Loi SIR) et l’arrêté royal du 13 juillet 2014 (AR SIR).

Thin capitalisation La thin capitalisation souligne l’usage excessif de fonds étrangers dans une société, aux fins de bénéficier au maximum de la déduction fiscale des intérêts. Les réglementations fiscales locales mettent généralement des limites à la déductibilité fiscale de la partie des dettes qu’elles considèrent comme excessives.

REIT (Real Estate Investment Trust) Dénomination internationale des fonds de placement immobilier cotés, caractérisés par un régime fiscal spécial, ayant cours notamment en Belgique (voir aussi SIR), aux Pays-Bas (voir aussi FBI)et en France (voir aussi SIIC).

Trailing-twelve-months Les chiffres financiers calculés selon le trailing-twelve-months le sont sur la base des 12 derniers mois.

Rendement du dividende Dividende brut divisé par le cours de bourse.

Valeur de vente La valeur réelle à laquelle un bien immobilier donné a été vendu.

Rendement initial Le rapport entre le loyer contractuel (initial) d’un bien immobilier acquis et la valeur d’acquisition. Voir aussi Valeur d’acquisition.

Valeur d’acquisition La valeur d’acquisition est la valeur du bien immobilier au moment de l’acquisition. Si des frais de mutation ont été payés, ces frais sont inclus dans la valeur d’acquisition. Voir aussi Frais de mutation.

SIIC (Société d’Investissement Immobilier Cotée) Régime fiscal particulier propre à la France, pour les sociétés immobilières cotées en bourse, pour lequel il est possible d’opter si certaines conditions sont remplies. Voir aussi 12. Document permanent.

Valeur du portefeuille La valeur du portefeuille se compose des « Placements immobiliers », des « Placements immobiliers en développement pour propre compte en vue de la location », des « Actifs détenus en vue de la vente » et de la « Juste valeur des panneaux solaires ».

Scission partielle La scission partielle est l’acte juridique par lequel une partie du patrimoine d’une société, comprenant aussi bien les droits que les obligations, est transmise sans dissolution préalable à une société existante ou nouvelle, contre remise d’actions de la société bénéficiaire aux associés de la société transférante. Société Immobilière Réglementée (SIR) Une société immobilière réglementée est une société opérationnelle cotée en Bourse spécialisée dans la mise à disposition de biens immobiliers à des utilisateurs et qui se conforme aux dispositions de la législation SIR. Elle se positionne dans un contexte international comme REIT (Real Estate Investment Trust), caractérisée par un régime de transparence fiscale. La SIR se situe sous le contrôle prudentiel de la FSMA. Voir aussi législation SIR. Take-up Prise totale en occupation de superficies par les utilisateurs sur le marché locatif pendant une période donnée. Taux d’endettement (proportionnel) Taux légal qui, selon la législation SIR, s’obtient en divisant les dettes financières et les autres dettes par le montant total des actifs. Pour la méthode de calcul du taux d’endettement, il est renvoyé à l’AR SIR. Taux d’occupation Le taux d’occupation se calcule en fonction des valeurs locatives des bâtiments loués et des superficies non louées, y compris les produits des panneaux solaires. Les projets en construction et/ou rénovation ne sont pas pris en compte.

Valeur intrinsèque La valeur du portefeuille déterminée par les experts immobiliers indépendants, frais de transaction compris. La juste valeur (voir aussi Fair value), au sens du référentiel IAS/IFRS, s’obtient en soustrayant de la valeur d’investissement une part appropriée des droits d’enregistrement et/ou de la TVA. Valeur locative estimée (VLE) La valeur locative estimée est la valeur locative qui est déterminée par des experts immobiliers indépendants. Vélocité Nombre de titres négociés en un an, divisé par le nombre total de titres à la fin de l’année.


WDP SA Blakebergen 15, B-1861 Wolvertem T. +32 (0)52 338 400 info@wdp.eu | www.wdp.eu www.facebook.com/WDPwarehouses @WDP_EU linkedin.com/company/wdp Numéro d'entreprise : BE 0417.199.869 (RPR Bruxelles, section néerlandophone) Design et réalisation : CF Report I Texte et photographie : WDP I Traduction : ElaN Translations Ce rapport a été produit avec du papier certifié FSC.

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