VvE Magazine - #4 - 2012

Vakblad voor verenigingen van eigenaren en individuele appartementseigenaren

13e jaargang 04-2012

Magazine

Bijzondere appartementen:

Historisch wonen in een verbouwde monumentale boerenschuur in Portugaal

Mr. dr. Noortje Vegter in proefschrift

‘Regels voor kleine VvE’en kunnen eenvoudiger’

René Brinkhuijsen, bestuurslid VGM NL

’Nieuwe gedragscode VvE-beheerders geeft duidelijkheid over kwaliteit’ Klachtenmeldpunt over vve-Beheerders

w roadsho012 2 r najaa ina zie pag 63-79

“De laagste prijs bleek

inclusief de meeste zorgen”

HOE HERKEN JE KNAP SCHILDER- EN ONDERHOUDSWERK?

BEKIJK DE FILM

Als uw woning toe is aan een schilderbeurt besteedt u dat graag uit. Maar aan wie?

Ga in zee met het schilders- en onderhoudsbedrijf dat tijd steekt in een uitgebreide werkopname en een heldere offerte. Kijk verder dan de laagste prijs. Kies voor vaklieden die ervoor zorgen dat afspraken over de planning keurig worden nagekomen.

Kies voor knap werk!

WWW.KNAP-WERK.NL

VvE magazine november 2012 3

Voorwoord

Goed nieuws: één energielabel voor het gehele gebouw, een klachtenlijn over beheerders en een heel bijzonder najaarsprogramma!

U bent van mij gewend dat ik op deze plaats de aandacht vestig op actuele onderwerpen die in het belang zijn van appartementseigenaren en VvE’en. In veel gevallen gaat het dan om besluiten die het voor de VvE moeilijk maken om haar taak naar behoren uit te voeren of om regelingen die om onnaspeurlijke redenen niet gelden voor de VvE. De subsidie voor zonnepanelen bijvoorbeeld: particulieren komen daarvoor in aanmerking, maar VvE’en niet. We hebben daarover een gesprek gehad met het ministerie van EL&I, maar de zo gewenste duidelijkheid is er nog niet.

Inhoud 04-2012

ONDERZOEK Mr. dr. Noortje Vegter in proefschrift: 4 Regels voor kleine VvE’en kunnen eenvoudiger WONINGMARKT Geef kopers een prikkel om te bewegen op de woningmarkt

BIJZONDERE ORGANISATIES 12 Ir. Marcel Engels, voorzitter van UNETO-VNI

Echter: er is goed nieuws voor VvE’en: het energielabel dat geldt voor het gehele appartementengebouw komt er. VvE Belang strijdt al geruime tijd voor de opheffing van de rechtsongelijkheid op dit gebied. Met succes: medio 2013 wordt het mogelijk om één energielabel te verkrijgen, dat geldt voor het hele appartementengebouw. Tot op heden gaat alleen het energielabel van hoeken dakappartementen erop vooruit als de VvE energiebesparende maatregelen neemt (terwijl alle eigenaren meebetalen aan die maatregelen). Straks profiteren alle eigenaren dus van de ‘labelsprong’ die gemaakt wordt als energiebesparende maatregelen zijn uitgevoerd.

Meldpunt over VvE-beheerders

8

14

René Brinkhuijsen van VGM-NL: Nieuwe gedragscode VvE-beheerders geeft duidelijkheid over kwaliteit

JURIDISCH Stemrecht voor huurders in de VvE

18 20

23

Energielabel

Van de kantonrechter: Voldoet de VvE aan zijn zorgplicht?

COLUMNS VvE en huurders: samenwerken aan een goede leefomgeving door J.L. Broeren

7

25

Geef met de warme hand! door mr Aniel Autar, notaris

FINANCIEEL Het depositogarantiestelsel en de VvE

FISCAAL Wat moet u bij uw aangifte inkomstenbelasting als vermogen opgeven?

26 27

KLACHTENMELDPUNT

Meld het ons!

BIJZONDERE APPARTEMENTEN De Dyckgraaf: historisch wonen in een verbouwde monumentale boerenschuur

30 Klachten over uw VvE beheerder?

Er is meer goed nieuws. Zoals u wellicht al hebt gelezen in enkele dagbladen, heeft VvE Belang op 31 augustus jl. een meldpunt geopend voor klachten over VvE-beheerders. Bij onze organisatie komen helaas nogal wat klachten binnen over beheerders die hun werk niet goed uitvoeren. Over deze klachtenlijn leest u meer op pagina 30 van dit magazine.

32

Najaarsbijeenkomsten

36

Ten slotte nodig ik u graag uit voor de voorlichtingsbijeenkomsten en workshops die VvE Belang ook dit najaar weer organiseert op een aantal plaatsen in het land. Ook daarover vindt u in dit magazine op pagina 63 e.v. alle informatie.

Aanpak van overlast in gemengde complexen

34

38

Voor appartementseigenaren en VvE’en die zijn aangesloten bij VvE Belang, is er dit jaar een bijzonder evenement: het ‘VvE Belang Jaarcongres 2012’, dat op 22 november wordt gehouden in het NBC te Nieuwegein. Daar geven o.a. trendwatcher Adjiedj Bakas en mr. Frank Visser - bekend van het NCRV televisieprogramma De Rijdende Rechter een presentatie. Meer informatie op pagina 61.

46

Kom naar de bijeenkomsten en de workshops en doe uw voordeel met de informatie.

U bent van harte welkom!

VERZEKERINGEN Welke verzekeringen zijn belangrijk voor de VvE? BOUWKUNDIG Samenwerking met woningcorporaties biedt kansen voor VvE’en Boete voor VvE omdat het schoonmaak- bedrijf illegale werknemers in dienst heeft ENERGIEBESPAREN Energiebesparing zorgt voor comfortabel wonen én meer werkgelegenheid

48 51

Zon op je (VvE-)dak?

52

Energie besparen?

Meer Met Minder helpt!

53 56

Afscheid van de gloeilamp of toch niet?

VvE Belang, uw partner in gestapeld wonen!

58

VvE Schellingshof investeert in ledverlichting en bespaart fors op elektriciteitsverbruik

F.G.M. Schuurs, voorzitter VvE Belang

EN VERDER: Op bezoek bij …..

VvE Belang Jaarcongres 2012 Voorlichtingsbijeenkomsten 2012 Dienstverlening VvE Belang Evenementenagenda en colofon Nieuwsflitsen

31 61 63 80 81 82

Nieuwe verwarmingsketel? Denk ook aan het rookgasafvoerkanaal!

VvE Beverloweg 13-75 bespaart jaarlijks ruim € 6.000,- op gas en electra

4 VvE magazine november 2012

VvEOnderzoek

Mr. dr. Noortje Vegter in proefschrift:

“Regels voor kleine VvE’en kunnen eenvoudiger” Welke oplossingen zijn er voor slecht functionerende VvE’en? En als die er zijn, wat betekenen ze voor de VvE en voor de individuele appartementseigenaar? Is de wet- en regelgeving wel wat erg streng, of zijn die regels juist een voorwaarde voor goed functioneren? Wat is de omvang van het gebruiksrecht van een appartementseigenaar?

Kan de rol van de notaris nog verder worden aangescherpt? En aan welke eisen moet een goede beheerder voldoen?

Met al die vragen hield Noortje Vegter zich bezig in haar promotieonderzoek. Op 20 september jl. verdedigde ze haar proefschrift in het Academiegebouw van de Universiteit van Groningen, waar de net 29-jarige mr. dr. N. Vegter werkt als universitair docent.

Z

e legde VvE-bestuurders en appartementseigenaren een lange vragenlijst voor en deed ook onderzoek naar de situatie in het buitenland. Daarnaast bestudeerde ze uitvoerig de aard en de structuur van de VvE, die wordt beheerst door goederen- en verenigingsrecht. Het resultaat van al haar onderzoek is een fors boekwerk, dat bijna 350 pagina’s telt en als titel meekreeg: ‘De vereniging van eigenaars’.

Noortje Vegter: “Ik wilde het onderwerp VvE op de kaart zetten.

Het lot van de onderzoeker is dat je nooit weet wat er uiteindelijk met je werk wordt gedaan, maar er is nu in elk geval een naslagwerk voor iedereen die geïnteresseerd is in het functioneren van de VvE. En natuurlijk hoop ik dat mijn aanbevelingen worden overgenomen door de wetgever.”

Aanbevelingen Die aanbevelingen variëren van een enkel woord (met grote betekenis!) in het Burgerlijk Wetboek tot een lijst met 10 basisregels die - wat Noortje Vegter betreft - door iedere notaris moeten worden overlegd bij de overdracht van een appartement.

Verder pleit ze voor vereenvoudiging van het aantal regels: “De regels uit het verenigingsrecht zou ik graag opgenomen zien in het wetboek waarin het appartementsrecht wordt behandeld (Boek 5 van het BW). En ik pleit ook voor het gebruik van elektronische middelen zoals e-mail e.d. als er gestemd moet worden.

Dat kan het nemen van besluiten aanzienlijk vereenvoudigen.”

Wat de toevoeging van een enkel woord betreft: de juriste pleit ervoor dat bij de bepaling dat de VvE over een reservefonds dient te beschikken, in de wet wordt opgenomen: ‘gebaseerd op de meerjarenonderhoudsplanning’; ofwel: kijk hoeveel geld er nodig is voor het (toekomstig) onderhoud en baseer daarop de bijdrage voor het reservefonds. Een logische toevoeging, waarmee wordt voorkomen dat het reservefonds veel te weinig middelen bevat.

Besluitvorming binnen de VvE Een andere belangrijke aanbeveling gaat over de stemverhouding binnen de VvE. Noortje Vegter zou graag zien dat er een trapsgewijze besluitvormingsprocedure komt. “Besluiten over zaken als verkoop van (delen van) het complex moeten natuurlijk altijd unaniem worden genomen. Voor wijzigingen in de akte van splitsing en de kostenverdeling heb je wat mij betreft een meerderheid

VvE magazine november 2012 5

Bent u geïnteresseerd in het proefschrift van Noortje Vegter? Haar boek ‘De vereniging van eigenaars’ (Boom Juridische Uitgevers; ISBN 978-90-8974-708-2) is verkrijgbaar in de boekhandel.

Samen met VvE Belang Voor haar onderzoek werkte Noortje Vegter nauw samen met VvE Belang en XS VvE Beheer. “Daar was ik blij mee”, vertelt ze.

“Ik kreeg van beide organisaties veel informatie, en mijn vragen werden ook beter beantwoord door de VvE’en die aangesloten zijn bij beide organisaties. Een avondje zomaar bellen met VvE’en die in het Kadaster staan, leverde veel minder respons op. VvE Belang en XS VvE Beheer hebben dan ook een belangrijke bijdrage aan mijn onderzoek geleverd.”

nodig van 4/5. Voor wijziging van de statuten (behalve de stemverhouding) en het huishoudelijk reglement en voor het besluit tot ontzegging van het gebruik van een privégedeelte volstaat 2/3. Reden: het gaat dan alleen om procedures en die zijn veel minder ingrijpend voor de eigenaren.

Voor alle andere besluiten zou een gewone meerderheid moeten volstaan; óók als het gaat om energiebesparende maatregelen.

Daarvoor is nu nog een gekwalificeerde meerderheid nodig.

Volgens het appartementsrecht klopt dat helemaal niet; deze regel is in het model-splitsingsreglement terechtgekomen, maar niet omdat de wet dat zo heeft bepaald. Dat model moet dus aangepast worden aan de huidige tijd.”

Regels, regels Als het aan Noortje Vegter ligt, kunnen VvE’en met slechts twee leden (48.000 in Nederland) best zonder alle rompslomp van vergaderen, statuten, inschrijving bij de KvK etc. “Zij moeten er toch altijd met z’n tweeën uitkomen, dus een verenigingsstructuur is niet zinvol. VvE’en tot 10 leden zijn gebaat bij dienstverlening zoals XS VvE Beheer die biedt. Ik heb ook geconstateerd dat de VvE’en die gebruik maken van die diensten, tevreden zijn. Het grote voordeel voor hen is ook dat ze hun mede-eigenaren niet hoeven aan te spreken als bijvoorbeeld de bijdrage niet (op tijd) betaald wordt.

De grotere VvE’en (vanaf 10 eenheden) zouden juist in veel hogere mate moeten voldoen aan regels van transparantie en adequaat bestuur. Uit mijn onderzoek blijkt dat VvE’en die goed bestuurd worden, ook veel beter onderhoud plegen.”

Beheerder of niet?

“Een beheerder is daarvoor geen absolute voorwaarde: nergens blijkt dat het hebben van een externe beheerder direct leidt tot beter onderhoud. Ik zou graag zien dat de kwaliteit van de beheerskantoren verbetert. De VvE’en die ik heb ondervraagd, zijn in grote lijnen redelijk tevreden over hun beheerder. Toch vindt een flink aantal dat hun beheerder niet transparant is en moeilijk te controleren valt. Vaak weten ze niet wat de beheerder nu eigenlijk precies doet voor het geld dat betaald wordt.

Een van mijn stellingen is dan ook dat een beheerder over enige juridische kennis (bijvoorbeeld op HBO-niveau) moet beschikken.

Certificering alléén is wat mij betreft niet voldoende: er moet een sluitend systeem komen waarmee een beheerder kan aantonen dat hij/zij over de benodigde deskundigheid beschikt. Kennis van juridische zaken hoort daar gewoon bij.”

Goed functioneren Waaraan moet een goed functionerende VvE wat haar betreft in elk geval voldoen? “Dan gaat het om een goede verhouding tussen bestuur en Vergadering van Eigenaren en om goede

“Grote VvE’en zijn gebaat bij meer regels ter bevordering van de transparantie” informatieverstrekking (zeker als het om grote uitgaven of investeringen gaat). De leden hebben ook recht op een duidelijke besluitenlijst na de Algemene Ledenvergadering.

Noortje Vegter is geen voorstander van al te grote bemoeienis door de gemeente. Ook vindt ze dat samenwerking tussen VvE’en niet moet worden afgedwongen: “Het publiek belang is onvoldoende om zo ver in te grijpen in de privaatrechtelijke rechtsverhouding tussen appartementseigenaren.”

Overigens wijst ze erop dat ook unaniem genomen besluiten die niet tijdens een Algemene Ledenvergadering zijn genomen, rechtsgeldig zijn. “Dat is handig voor heel kleine verenigingen.

Maar voor grote VvE’en geldt dat vergaderen wel degelijk leidt tot meer betrokkenheid en tot een beter functioneren van de VvE.” Ook over gemengde complexen heeft ze een mening: “Je ziet nog vaak dat corporaties hun huurders te weinig informatie geven over hun rechten en plichten. Dat leidt tot onbegrip over en weer, en dus tot vermindering van het woonplezier. Die informatie is dus heel belangrijk.”

Bijdrage Over het algemeen is de situatie van de VvE’en in Nederland helemaal niet zo slecht, concludeert ze. “Dat blijkt ook uit allerlei onderzoek dat gedaan wordt naar het functioneren van VvE’en.

Driekwart van alle verenigingen functioneert formeel goed, en nog meer verenigingen zijn actief in materiële zin: 80%. Daar wordt onderhoud gepleegd, maar die VvE’en voldoen niet aan alle kenmerken van formeel functioneren. Om alle VvE’en goed te laten functioneren, moet nog veel werk verzet worden. Ik hoop dat mijn boek daaraan een bijdrage levert.” ■

V

o p l e i d i n g e n.nl

V

E

Dé opleider in VvE-land

“ Dé opleider in VvE-land ” VvE opleidingen.nl is een initiatief van VvE Belang

‘VvE Opleidingen’ is een nieuw initiatief van VvE Belang. Als dé belangenbehartiger voor de VvE kent VvE belang een ruim dienstenpallet. De belangrijkste diensten zijn: juridische en bouwkundige dienst verlening, het VvE- magazine, de VvE-boeken, voorlichtingenbijeenkomsten en de jaarlijkse informatiemarkten.

Deskundigheidsbevordering staat bij VvE Belang hoog in het vaandel.

Hoe groter de deskundigheid hoe professioneler de VvE markt wordt.

VvE Belang heeft in het verleden aandacht gehad voor opleidingen voor de leden en besturen van de VvE, maar ook voor de professionele VvE beheerder en bestuurder. Nu heeft VvE Belang sinds 2010 een eigen professionele afdeling opleidingen.

Omdat er nog steeds grote behoefte is aan kennis over de VvE en VvE specifieke onderwerpen, heeft VvE Belang besloten ‘VvE Opleidingen’ in het leven te roepen en deze opleidingen in eigen beheer te geven.

‘VvE Opleidingen’ richt zich op iedereen die zich op een of andere wijze bezighoudt met de VvE. Dat kan zijn als eigenaar-bewoner of als bestuurslid van de VvE. Ook voor de medewerkers van beheerkantoren of corporaties die zich met de VvE bezighouden, heeft ‘VvE Opleidingen’ gerichte cursussen.

Voor een overzicht van al onze opleidingen- en cursussen kunt u op onze website www.vveopleidingen.nl bezoeken. U vindt daar een opleidingskalender en informatie over de cursussen en de docenten. Tevens biedt de website de mogelijkheid om zich in te schrijven voor een cursus.

Voor meer informatie bel 0900-20 20 510 (10 cpm) of kijk op www.vveopleidingen.nl

VvE magazine november 2012 7

Column

door J.L. Broeren, adviseur en publicist o.g., Amsterdam

VvE en huurders: samenwerken aan een goede leefomgeving Een VvE besturen en het bijbehorende gebouw beheren is - als er slechts eigenaar/bewoners verblijven - al lastig genoeg. Lastiger wordt het indien expats of toeristen de appartementen gaan huren gedurende kortere of langere tijd. Ervaringen hebben geleerd dat huurders nu eenmaal ‘anders’ omgaan met een gebouw en zijn omgeving dan eigenaren.

J.L. Broeren

K

oopt u een appartement in een ‘uitpondproject’ (een gebouw waar leeggekomen huurwoningen worden verkocht aan eigenaar/bewoners), dan kunt u er rekening mee houden dat u gedurende een bepaalde periode tussen huurders woont. Koopt u echter een appartement in een gebouw waar slechts eigenaar/bewoners wonen, en na verloop van bijvoorbeeld vijf jaren blijkt meer dan de helft van de appartementen verhuurd te zijn aan expats, dan hebben we te maken met een heel andere kwestie. De sfeer in een pand, toch een gemeenschap van bewoners, zal daardoor veranderen. De band met huurders die tussen de zes maanden en twee jaar in het pand verblijven, is heel anders dan tussen mensen die tien, twintig of dertig jaar in hetzelfde gebouw met elkaar wonen.

‘Short stay’ Dan heb ik het nog niet gehad over de zogenoemde ‘short stay’-verblijvers: toeristen die drie dagen of een weekend een flat huren in uw gebouw, daar feesten en daarna vertrekken. De enige die daarvan voordeel heeft, is de eigenaar van het appartement. Hij ontvangt hoge huuropbrengsten, omdat de flat wordt verhuurd als een soort hotelkamer. In grote steden speelt dit probleem steeds vaker. Dit hoeft u als VvE niet te accep­teren. Een rechter heeft bepaald dat dit soort short stayverhuur een hotelfunctie geeft aan een woning en dat mag niet. De splitsings-

Een VvE moet meer mogelijkheden hebben om de verhuur van appartementen tegen te gaan of te beperken

akte voorziet daarin niet: die spreekt van woonruimte. Dus daarmee kunt u dit type verhuur tegengaan. In het gebouw waarin ik woon, hebben we dat met succes gedaan.

Lastiger is de verhuur voor langere termijn, meestal gemeubileerd en gestoffeerd, voor een periode tussen de zes maanden en twee jaar. In ieder geval moet de huurder het splitsingsreglement en het aanwezige Huishoudelijk Reglement naleven en daartoe een verklaring ondertekenen.

Hebt u het geluk dat uw VvE beschikt over een ballotage, dan kunt u eisen de huurder te ont­moeten en te spreken voor hij de woning betrekt. Daarbij overhandigt u hem de reglementen van de VvE, die hij moet accorderen.

Mochten er later strubbe­lingen zijn, dan kunt u zich hierop tenminste beroepen.

Meer mogelijkheden graag!

Vervelender vind ik dat de eigenaren van verhuurde flats zich niets meer gelegen laten liggen aan de VvE. Het werk daarin laten ze over aan onbezoldigde bestuurders die nog wél in het gebouw wonen. Op zijn minst vind ik

dit asociaal. Zelf woon ik in een gebouw van 15 appartementen waarvan nu meer dan de helft verhuurd is aan expats.

Dankzij de ballotage in onze splitsingsakte kunnen we eisen dat we de huurders ontmoeten en spreken vóór zij de woning betrekken. Daarbij overhandigen we hun de reglementen van de VvE en vragen hun die voor akkoord te ondertekenen. We spreken hen ook aan in de gevallen dat zij zaken anders doen dan afgesproken. Dat helpt, maar het is niet ideaal. Het werk in de VvE wordt nu slechts door enkele (bestuurs-)leden gedaan. De VvE wil verhurende leden van de VvE daarvoor wel een extra vergoeding gaan vragen.

Zij verdienen immers aan de lucratieve verhuur, die mede mogelijk is door het werk van de VvE. Buiten dat begint bij mij de behoefte te groeien dat een VvE meer mogelijk­ heden moet hebben om de verhuur van appartementen in het gebouw tegen te gaan of te beperken. Dat zou zeker mogelijk moeten zijn als de eigenaren niet het geluk hebben dat verhuur van de appartementen in een VvE in de splitsingsakte is verboden. ■

8 VvE magazine november 2012

VvEWoningmarkt

Politici debatteren over de woningmarkt: hoe helpen we de woonconsument?

“Geef de kopers een prikkel om te bewegen op de woningmarkt” In de aanloop naar de verkiezingen voor de Tweede Kamer grepen veel organisaties hun kans om een debat te organiseren over onderwerpen die hun publiek aangaan. VBO Makelaar organiseerde ‘Het Grote Woningdebat’ tijdens het jaarlijkse VBO-congres. Enkele weken daarvoor was er in Nieuwspoort het ‘Sleuteldebat’, georganiseerd door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). Daar ging het vooral om de vraag ‘Hoe krijgen we starters de koopwoningmarkt op?’

I

mmers: als een starter een woning koopt, heeft dat vier tot vijf verhuisbewegingen tot gevolg. Dat is goed voor woningeigenaren, voor makelaars, hypotheekadviseurs en voor tal van bedrijven die zich bezighouden met renovatie, woninginrichting e.d. Aan het stakeholdersdebat ‘Hoe krijgen starters de woningmarkt uit het slop?’ namen zes (kandidaat-)Kamerleden deel: Marc Jager (CDA), Kees Verhoeven van D66, Kees Diepeveen (GroenLinks), Henk Nijboer van de PvdA, SP’er Paulus Jansen en VVD’er Brigitte van der Burg.

Wonen 4.0

Zij discussieerden vooral over de hypotheekrenteaftrek, bezuinigen en stimuleren, Wonen 4.0 en de Starterslening. Zoals te verwachten viel, nam Paulus Jansen het op voor huurders en voor kopers met lage inkomens en pleitte Brigitte van der Burg helemaal aan de andere kant voor instandhouding van de hypotheekrenteaftrek. De andere parlementariërs zaten letterlijk en figuurlijk meer in het midden.

We moeten integraal kijken naar de huur- en koopmarkt, stelde Kees Diepeveen van GroenLinks. D66 vond dat partijen uit het veld nauw betrokken moeten worden bij het formuleren van de woonparagraaf in het toekomstige regeerakkoord. Wonen 4.0 is hiervoor een goede basis, stelde hij. GroenLinks wil ook nog een starterspremie invoeren en de overdrachtsbelasting voor starters afschaffen. CDA en VVD waren het erover eens dat starters een

Positieve geluiden waren er over Wonen 4.0, het plan om de woningmarkt integraal te hervormen (huur en koop) door de hypotheekrenteaftrek geleidelijk te beperken, marktconforme huren in te voeren (en een woontoeslag voor lage en middeninkomens) en tegelijkertijd de tarieven voor de inkomstenbelasting te verlagen. Maar dat is niet genoeg: er moet serieus gekeken worden naar maatwerk bij een financiering voor een starter, een zzp’er en een flexwerker.

VvE magazine november 2012 9

hypotheek moeten kunnen krijgen van 35 jaar met daarbij de eerste vijf jaar aflossingsvrij.

Houd de Startersaftrek!

Jan Willem van Beek, directeur van SVn: “Mijn appèl aan de politiek luidt: pak de hypotheekrenteaftrek aan, maar geleidelijk en gelijkelijk, dus laat de oude hypotheken niet ongemoeid. Juist in tijden dat er zwaar bezuinigd moet worden, moeten we kijken naar de mogelijkheden om te prikkelen. Geef de kopers een reden om te bewegen op de woonmarkt. Voor de starter is de Starterslening zo’n prikkel. Laat deze niet sneuvelen door het onmogelijk maken van een aflossingsvrije periode.

Er is een groot algemeen belang om mensen te helpen en te stimuleren als ze voor het eerst de koopwoningmarkt betreden.

De vraag is hoe je dat het beste kunt doen en ik heb de indruk dat het nog aardig wat tijd zal kosten voordat dit tot iets leidt.

De centrale vraag die SVn u stelt is: bent u bereid om - zolang de Starterslening nog nut heeft - met ons mee te denken en de Starterslening mogelijk te houden? SVn is een stichting, geen commerciële organisatie. Wij hebben geen baat bij het verstrekken van de Starterslening. Zo lang we niet overbodig zijn, is het belangrijk dat starters de eerste jaren net dat duwtje in de rug krijgen met de eerste jaren rente- en aflossingsvrij.”

Daarna debatteerden (kandidaat-)Tweede Kamerleden van VVD, SP, PvdA, CDA, D66, ChristenUnie en GroenLinks over drie thema’s: de toekomst van de hypotheekrenteaftrek, de wenselijkheid van marktconforme huren en de financierings-mogelijkheden voor starters. Hun discussie werd nauwlettend gevolgd door de bedenkers van het woningplan Wonen 4.0.

Aflossen met schenking VvD’er Betty de Boer noemde zoals verwacht het partijstandpunt dat aan bestaande hypotheken niets mag veranderen, maar had ook nog een paar maatregelen in petto die het voor starters aantrekkelijker en eenvoudiger moeten maken om een woning te kopen: een blijvend lage overdrachtsbelasting én de mogelijkheid om schenkingen belastingvrij te gebruiken voor de aflossing van de hypotheek.

Paulus Jansen van de SP herhaalde zijn stelling dat het erom gaat dat de Nederlander een dak boven zijn hoofd heeft. Of dat een huur- of een koopwoning is, maakt volgens de SP’er niet veel uit.

VBO-directeur Hans van der Ploeg wees Jansen erop dat starters heel graag willen kopen, maar dat het wel erg moeilijk is door de starre houding van de banken: “In de dagelijkse praktijk blijkt dat er geen ruimte meer is voor maatwerk en we constateren ook dat banken niet naar inkomens- en toekomstperspectief kijken. Dat is een belangrijke oorzaak van de vastgelopen woningmarkt.”

‘Geen maatwerk’ Dat het gebrek aan maatwerk voor de makelaars - en dus de consument - in de dagelijkse praktijk een groot probleem is, bleek uit de felle reacties uit de zaal op de stelling dat starters van banken meer financieringsmogelijkheden moeten krijgen. Prof. dr. Peter Boelhouwer, directeur van onderzoeksinstituut OTB van de TU Delft viel Hans van der Ploeg bij door te stellen dat de politiek verantwoordelijk is voor de strenge regels in de Gedragscode Hypothecaire Financiering en de gevolgen daarvan voor de woningmarkt. De AFM volgt deze regels op microniveau tot ‘cijfers achter de komma’ op, waardoor banken weinig of geen bewegingsruimte hebben.

VBO-directeur Hans van der Ploeg: “Banken kijken niet naar inkomensen toekomstperspectief” Pensioenfondsen en hypotheken Enkele weken later, één dag voor de verkiezingen, vond Het Grote Woningdebat plaats op initiatief van brancheorganisatie VBO Makelaar. Daar stelde VNO-NCW-voorzitter Bernard Wientjes.

“Ik roep de pensioenfondsen op om te investeren in Nederlands vastgoed. Als banken hun hypotheken - natuurlijk tegen marktconforme voorwaarden - kunnen verkopen aan pensioenfondsen, levert dat alleen maar voordelen op. Investeren in hypotheken is vrij risicoloos, want Nederlanders betalen hun hypotheek trouw.

De pensioenfondsen krijgen een goed rendement op hun geïnvesteerde vermogen en de banken kunnen weer hypotheken verstrekken.”

Ook de btw-verhoging voor nieuwbouwwoningen naar 21% zorgt er volgens de makelaars en woningmarktspecialisten voor dat de woningmarkt opnieuw een klap krijgt. Jansen wees maar weer eens naar de Europese regelgeving: verlaging van de btw in de bouw is volgens ‘Brussel’ niet toegestaan. Boelhouwer bestreed dat: in België (waar met name in Vlaanderen de woningprijzen stijgen!) is een btw-verlaging ingezet om de woningmarkt te stimuleren. “U kent uw eigen regels niet”, verweet hij de politici die betoogden hoe moeilijk het de aspirant-woningkoper wordt gemaakt door ‘Brussel’.

Hoe verder?

De volgende dag ging Nederland naar de stembus en toen bleek dat VVD en PvdA (tegen de verwachtingen in) een gigantische winst hadden geboekt. Op het moment dat dit magazine naar de drukker ging, onderhandelden VVD en PvdA over een nieuwe coalitie. De VVD hanteert nog steeds het uitgangspunt dat bestaande hypotheken moeten worden gerespecteerd. De PvdA vindt dat de nieuwe regels ook van toepassing moeten worden op bestaande hypotheken, naast een verlaging van het belastingpercentage van de renteaftrek. Het wordt dus nog spannend; zeker voor de woonconsument. ■

Het comfort van automatische deuren

Garagedeuren

Draaideuren

JMD Nederland is de leverancier voor automatische deuren.

Maak uw wooncomplex of woning toegankelijk voor iedereen.

Automatische deuren betekent extra comfort voor alle bewoners en probleemloze toegang voor iedereen. Wij geven graag deskundig en vrijblijvend advies. Bel ons of vraag een offerte aan op onze website.

U ontvangt binnen 24 uur een heldere offerte.

Advertentie JMD2.indd 1

Deurautomatisering

Schuifdeuren

Bel: 0413-476700

WWW.JMDNEDERL AND.NL 26-01-11 15:26

Uw totaalleverancier voor vastgoedonderhoud

Sika is al jaren actief in het vastgoedonderhoud en levert producten op het gebied van: ▲ Duurzame afdichtingen voor dilataties en façades ▲ Vloer- en wandcoatings ▲ Vloeibare daksystemen en membranen Sika Nederland B.V. - www.sika.nl

L o k a Liften

Scan de code voor meer informatie

Liftonderhoud Liftonderhoud bij Lokaliften berust op kwaliteit met een hoofdletter K. Kwaliteit niet alleen op het gebied van techniek maar ook op het gebied van communicatie, advies en facturatie.

Oog voor detail Hoogstaand onderhoud Direct contact met uw monteur Zeer gunstige prijs/kwaliteit verhouding VCA gecertificeerd Merkonafhankelijk 24 uur service Eerlijk en betrouwbaar

Door onze merkonafhankelijkheid bent u altijd verzekerd van een eerlijk advies en iemand die met u meedenkt op het gebied van techniek, bouwkunde en nanciën.

Lokaliften kan u veel werk uit handen nemen zodat u zich geen zorgen hoeft te

Lokaliften BV Laan van Waalhaven 99 2497 GK DEN HAAG 070-4144104 www.lokaliften.nl info@lokaliften.nl

Waar anderen stoppen gaan WIJ verder

LB33_Lokaliften_190 x 130.indd 1 LB41_Lokaliften_190

maken over uw liftinstallatie en alle aspecten die zich daarbij voordoen.

Lokaliften werkt niet met prestatie contracten en is van mening dat je voor onderhoud de tijd moet nemen, dan volgt de prestatie vanzelf.

Pro teer nu! Wij garanderen u 15 % minder kosten voor onderhoud aan uw liftinstallatie. Neem contact met ons op en verbaas u over wat wij voor u besparen.

Vraag informatie aan via info@lokaliften.nl of bel met 070-4144104

15-12-2008 12:02:57 30-03-2009 10:48:00

12 VvE magazine november 2012

VvEBijzondereOrganisaties Ir. Marcel Engels, voorzitter UNETO-VNI:

“Energiebesparing is een vak waarvoor je een specialist nodig hebt” “Laten we nu eindelijk eens opschieten met het energielabel” “Met energiesubsidies moeten we stoppen. Het enige effect dat uitgaat van subsidies op energiebesparende maatregelen is dat ze de markt volkomen ontregelen. We zien in een heel korte tijd een enorme toeloop op installateurs en vervolgens blijkt de subsidiepot al snel leeg te zijn. Dan gaat de consument zitten wachten op de volgende subsidie en hebben de installateurs weer een jaar weinig te doen. Het nadeel van subsidies is ook dat je er op een gegeven moment weer mee moet stoppen. En dan blijkt dat de consument zelf ook wel weet dat hij beter uit is met energiezuinige installaties. Dat zie je wel aan de HR-ketel. Die is inmiddels gemeengoed geworden; ook zonder subsidies.”

D

at zegt ir. Marcel Engels.

Tot 1 januari 2013 is hij nog voorzitter van UNETO-VNI, de ondernemersorganisatie voor de installatiebranche en de elektrotechnische detailhandel. Op die datum wordt het voorzitterschap overgenomen door Titia Siertsema, nu nog algemeen directeur van de ondernemersorganisatie. Engels pleit steeds opnieuw voor maatregelen die leiden tot energiebesparing. De juiste afstelling en inregeling van installaties is daarbij naar zijn mening de eerste stap.

“Daarmee valt al veel energie - en dus geld - te besparen. Het is altijd de eerste maatregel die je moet nemen”, zegt hij. “Plus natuurlijk goed onderhoud van diezelfde installaties. Als je kiest voor een erkende installateur, weet je in elk geval zeker dat je installatie vakkundig wordt afgesteld en onderhouden.”

Specialisten “Energiebesparing is een vak apart, waarvoor je een specialist nodig hebt.

Immers: het gaat niet alleen om het plaatsen van een energiezuinige verwarmingsketel of van een rijtje zonnepanelen. Wij pleiten ervoor om de samenwerking aan te gaan met andere ondernemers, bijvoorbeeld op het gebied van glas en van gevel- en dakisolatie. Daarom hebben we in een

aantal regio’s al consortia opgericht onder de naam E.nu. Coöperaties die de markt actief benaderen en die een compleet gebouw onder de loep kunnen nemen om zo tot een optimaal advies te komen. Adviesbureaus maken ook deel uit van die coöperaties, want een onafhankelijk advies is natuurlijk ook een belangrijk onderdeel van het traject.”

Dat klinkt goed. VvE’en die een goed advies willen, kunnen dus simpel op E.nu kijken waar zo’n coöperatie actief is? “Nee, dat is (nog) niet het geval”, bekent Engels. “De coöperaties richten zich vooralsnog vooral op de zakelijke markt, maar VvE’en zijn zeker een interessante doelgroep. Ik verwacht dan ook dat er ook voor Verenigingen van Eigenaren initiatieven zullen volgen. Zij kunnen dan ook rekenen op een integraal energieadvies, waarbij rekening wordt gehouden met de financiële situatie van de VvE. Je kunt er dan bijvoorbeeld voor kiezen om eerst te gaan isoleren en vervolgens te gaan sparen voor andere maatregelen, zoals de plaatsing van zonnepanelen.”

Energielabel Engels stelt dat UNETO-VNI al vele jaren aanjager is van initiatieven om energie te besparen in de gebouwde

omgeving. De organisatie was indertijd een van de initiatiefnemers van de Projectgroep Energiebesparing Gebouwde Omgeving. VvE Belang was partner van dit project, evenals Agentschap NL, Milieu Centraal, VBO Makelaar en een aantal andere organisaties. In 2008 werd Meer Met Minder opgericht met als doelstelling: 30 procent energiebesparing in de gebouwde omgeving. Helaas worden – ondanks al die initiatieven - de doelstellingen op het gebied van energiebeperking nog steeds niet gehaald.

De invoering van een energielabel komt ook nog niet van de grond. In januari 2008 was al bepaald dat bij de verkoop van een woning een energielabel moest worden overlegd, maar onder druk van notarissen (en makelaars) werd al snel geregeld dat een label niet nodig was als koper en verkoper er geen prijs op stelden en de notaris het in de akte vastlegde.

Op 1 januari 2013 zou het energielabel dan toch worden ingevoerd, maar demissionair minister Liesbeth Spies (Binnenlandse Zaken) werd onderuit gehaald door haar eigen partijgenoot Bas Jan van Bochove: hij pleitte samen met VVD’er Betty de Boer voor het ‘light-label’ dat Meer Met Minder als een

VvE magazine november 2012 13 In VvE Magazine besteedt de redactie aandacht aan brancheorganisaties, keurmerken en bijzondere organisaties die voor verenigingen van eigenaren van belang kunnen zijn. In deze zesentwintigste aflevering aandacht voor UNETO-VNI.

konijn uit de hoge hoed toverde.

Woningeigenaren kunnen zelf zo’n label downloaden door een paar gegevens over de woning op de site in te voeren.

“Dat bespaart de woningeigenaar kosten”, zo preludeerden de politici alvast op de komende Tweede Kamerverkiezingen.

‘Light-label’?

Op zijn zachtst gezegd was Marcel Engels onaangenaam verrast toen Meer Met Minder het ‘light-label’ introduceerde: “Zo’n label zegt natuurlijk niets over de echte energieprestatie van de

woning. Je kunt geen oordeel baseren op simpele gegevens als bouwjaar en oppervlaktegegevens. Maar dat energielabel moet er wel komen. We zien aan de auto-industrie en de witgoedbedrijven hoe belangrijk energiezuinigheid is. Consumenten letten wel degelijk op de energiezuinigheid van auto’s en van wasmachines en koelkasten.

Het is ook helemaal geen discussiepunt of het energielabel moet worden overlegd: dat hebben we met z’n allen in Europa zo geregeld. Nederland wilde in het begin zelfs veel méér doen dan besloten was. UNETO-VNI is daar nooit

“Het enige effect dat uitgaat van subsidies op energiebesparende maatregelen is dat ze de markt volkomen ontregelen”

een voorstander van geweest; wij zijn van mening dat je je gewoon goed aan de gemaakte afspraken moet houden.

Ik zie ook niet wat het probleem is. In tal van landen is het de gewoonste zaak van de wereld dat je bij de aankoop van een woning meteen van de makelaar hoort wat de energieprestatie van de woning is. Het moment waarop een woning van eigenaar (of huurder) wisselt, is hét moment om die prestatie aan te tonen.

Daarmee voorkom je bovendien dat heel Nederland een inspectie moet laten uitvoeren. Het zou natuurlijk mooi zijn als we van alle woningen zouden weten hoe het gesteld is met de energiezuinigheid. Dat zou ook goed zijn voor de bewoners. Maar laten we nu eerst maar eens opschieten met het energielabel bij een verhuizing.” ■

Representatief UNETO-VNI is een van de grootste werkgeversorganisaties van Nederland, vertelt Engels. “Zo’n 95 procent van de omzet die installateurs in Nederland maken, komt voor rekening van UNETO-VNI-leden. Daarmee zijn we zeer representatief voor de installatiebranche en de elektrotechnische detailhandel (waaronder bekende grote elektronicawinkels als BCC e.d.) We zijn continu in gesprek met de overheid en de politiek, het onderwijs, de media, vakbonden en fabrikanten- en consumentenorganisaties.

Daarnaast besteden we veel aandacht aan de professionele, slagvaardige en klantgerichte ondersteuning van onze leden.

Duurzaamheid is daarbij heel belangrijk.

Het logo van UNETO-VNI is een keurmerk.

Wij stellen hoge eisen aan onze leden op het gebied van opleiding, maar ook als het gaat om de gebruikte materialen. Daarnaast hebben we een onafhankelijke geschillen-commissie en zorgen we ervoor dat onze leden de mogelijkheid hebben om in alle opzichten hun kennis en kunde up-todate te houden. Daarmee bieden we de consument de zekerheid dat hij te maken heeft met een ondernemer die weet waarover hij praat. Onze leden weten hoe energie zo efficiënt mogelijk ingezet kan worden en waar de kansen liggen als het gaat om de inzet van duurzame energie.”

14 VvE magazine november 2012

VvEInterview

Nieuwe gedragscode VvE-beheerders geeft duidelijkheid over kwaliteit Integriteit, kwaliteit en transparantie; dat zijn belangrijke voorwaarden waaraan vastgoedbeheerders - dus ook VvE-beheerders - moeten voldoen. Dat vindt René Brinkhuijsen, een van de directeuren van VVE Beheer in Rijswijk en bestuurslid van Vastgoedmanagement Nederland (VGM NL). De organisatie werd in 2009 opgericht om beheerders te ondersteunen op het gebied van kwaliteits- en deskundigheidsbevordering. Dat is al voor een groot deel gelukt: de gedragscode is gereed en binnenkort wordt een onafhankelijke Geschillencommissie geïnstalleerd. Daarmee gaan twee belangrijke wensen van VGM NL in vervulling.

B

rinkhuijsen: “Deze zomer verscheen - op verzoek van de Tweede Kamer - het rapport van bureau Companen (VvE Magazine augustus 2012, pagina 4 en 5), waarin werd gesteld dat er veel goed gaat in VvE-land, maar waarin hier en daar ook stevige kritiek werd geleverd op VvEbeheerders. Een van de aanbevelingen was ook dat de branche de kritiek ter harte zou nemen en zelf aan kwaliteitsverbetering zou gaan werken.”

Uit het rapport: “Vastgoed Management Nederland, waarbij ook een groeiend aantal VvE-beheerders is aangesloten, actualiseert momenteel haar algemene voorwaarden ten behoeve van beheerovereenkomsten van VvE’en. Als VvEbeheerders zich houden aan deze branchecode, zal dat naar verwachting een bijdrage leveren aan een professionele beroepsopvatting van de branche.”

Brinkhuijsen: “Het rapport van Companen heeft ervoor gezorgd dat allerlei initiatieven in een stroomversnelling terecht kwamen. In het rapport staat dat er betrouwbare keurmerken moeten komen voor VvE-administrateurs. Er zou ook een financiële prikkel moeten komen voor VvE’en die kie-

zen voor een gecertificeerde beheerder, stelt Companen.

Voorbeelden zijn: korting op de opstalverzekering, korting op de hypotheekrente etc. Dat zijn prima voorstellen, maar VGM NL is van mening dat er grotere stappen voorwaarts moeten worden gezet.”

Klachtenlijn c.q. meldpunt “De Klachtenlijn van VvE Belang is ook een initiatief dat is voortgekomen uit de conclusies van het onderzoek.

Companen noemt ‘naming and shaming’ als instrument om slecht functionerende beheerders aan de schandpaal te nagelen. Wij vinden het idee van een klachtenlijn c.q. meldpunt een goed initiatief. Een eis is wel dat er zorgvuldig wordt omgegaan met de meldingen. Het is prima dat belangenorganisaties de vinger aan de pols houden. Dat houdt ons ook bij de les en we willen graag een functie vervullen in de afhandeling van die klachten, bijvoorbeeld door in de nabije toekomst de klagers te kunnen verwijzen naar de Geschillencommissie. We verwachten dat de Geschillencommissie VvE Beheer nog dit jaar tot stand komt. De eerste geschillen kunnen naar verwachting begin 2013 worden aangebracht.

VvE magazine november 2012 15

Het is wel jammer dat er nu twee van die meldpunten zijn (ook van Vereniging Eigen Huis), want daarmee krijg je weer versnippering. En dat willen wij nu juist tegengaan: we zouden graag zien dat alle ideeën ter verbetering van vastgoedbeheer centraal geïnventariseerd worden. Uiteraard willen wij dat graag faciliteren. Dat betekent niet dat we alle VvE’en die een geschil met hun beheerder hebben, bijvoorbeeld naar de Geschillencommissie willen verwijzen.

Integendeel: we wijzen hen op de mogelijkheden die ze hebben (afhankelijk van de aard en grootte van het geschil): de rechtbank of de Geschillencommissie.

Probleem is overigens dat VvE-beheerders helemaal geen informatie over een VvE aan derden (zoals een klachtenlijn of meldpunt) mogen verstrekken. Bij de Geschillencommissie en natuurlijk ook bij de rechter - komen die gegevens wél op tafel.”

“De VvE moet goede, sluitende afspraken maken met de beheerder”

Samen met VvE Belang Alle initiatieven worden zo veel mogelijk afgestemd met betrokken organisaties, zoals VvE Belang en - in het geval van de Geschillencommissie - ook met Vereniging Eigen Huis.

Bij het overleg over de branchevoorwaarden zat, naast de consumentenorganisaties, ook Vastgoed Belang aan tafel.

“Wij hechten veel waarde aan die samenwerking, want als je streeft naar kwaliteit en goede, sluitende afspraken, moet je ook de ‘klant’ inbreng geven”, stelt Brinkhuijsen. “Een van de gespreksonderwerpen is: moet de Geschillencommissie ook geschillen kunnen behandelen tussen een VvE en een beheerder die niet aangesloten is bij VGM NL? Wij denken dat dit mogelijk moet zijn; dat we ook in dat opzicht branchebreed moeten denken.

Er zijn nu ca. 90 vastgoedbeheerders aangesloten bij VGM NL (waarvan zo’n 40 VvE-beheerskantoren) en dat betekent dat er heel wat beheerders zijn die - nog - niet samenwerken met onze organisatie. Als ook geschillen met niet-leden kunnen worden behandeld door de Geschillencommissie, biedt dat VvE’en de zekerheid dat ze hun klacht altijd op een laagdrempelige manier kunnen laten behandelen.”

Certificering “Kwaliteit en certificering zijn niet onlosmakelijk met elkaar verbonden, stelt hij. “Sommige beheerders zijn ISOgecertificeerd of hebben een ISAE- of SAS70-certificaat (borging van interne beheersing). Daarnaast zijn er nu 20 SKW-gecertificeerde VvE-beheerders en daar komen er binnenkort nog een paar bij. Ten slotte zijn er tal van organi-

saties die op een andere manier de kwaliteit van hun dienstverlening waarborgen.

Vraag dus als VvE aan de beheerder hoe de kwaliteit van dienstverlening geborgd wordt; of dat nu door middel van een certificaat of ‘harde afspraken’ gebeurt. Dat kun je eenvoudig onderzoeken door bijvoorbeeld contact op te nemen met de keuringsinstelling of met de brancheorganisatie. We constateren ook dat steeds meer VvE’en die stap nemen.

Een goede zaak, want de misstanden die we in het verleden zagen, mogen gewoon niet meer voorkomen. Dat is in het belang van de VvE en de appartementseigenaar, maar zeker ook in het belang van de beheerder.”

Voordelen Brinkhuijsen zou vanzelfsprekend graag zien dat nog meer VvE-beheerders kiezen voor aansluiting bij VGM NL. De bijdrage die voor het lidmaatschap moet worden betaald, is wellicht een struikelblok. De voorzitter: “We moeten de kosten die het optuigen van de Geschillencommissie en het opstellen van branchevoorwaarden nu eenmaal met zich meebrengen, natuurlijk wel kunnen betalen.

Voor de bijdrage die onze leden betalen, krijgen ze ook veel terug: ze kunnen voor een gereduceerd tarief juridisch advies inwinnen bij gespecialiseerde advocatenkantoren en we bieden hun natuurlijk de nodige ondersteuning bij het bevorderen van hun deskundigheid. We zijn ervan overtuigd dat het lidmaatschap van VGM NL in de markt steeds meer een voordeel zal blijken; vooral doordat men beseft dat het lidmaatschap staat voor kwaliteit.

Voor eenmansbedrijven is het wat lastiger om lid te worden van VGM NL: de continuïteit is een belangrijke eis bij onze acceptatie. Juist die continuïteit is heel belangrijk voor de VvE’en. We begrijpen best dat ook kleine beheerders aansluiting zoeken bij VGM NL. Daarom bieden we hun het aspirant-lidmaatschap, waarbij de VvE-beheerder ruim een jaar de tijd krijgt om in omvang te groeien.”

‘Contacten’ Sommige VvE-bestuurders hebben het idee dat de contacten tussen hun beheerder en een aannemer wel erg innig zijn.

Brinkhuijsen kent die verhalen vanuit het verleden. “Ik kan niet uitsluiten dat er dingen gebeuren die het daglicht niet verdragen”, zegt hij. “Als een VvE opdracht geeft voor een onderhoudsbeurt, weet ze niet in hoeverre de beheerder daar iets aan verdient. Ook in dat geval is transparantie het motto: maak goede afspraken over de manier waarop de beheerder hiermee omgaat.

Als de beheerder het onderhoudstraject begeleidt, kan hij daarvoor een bepaald bedrag (of percentage) in rekening brengen. Daar is niets mis mee: hij investeert tenslotte tijd in die klus. Maar daarover moeten wel goede contractuele afspraken worden gemaakt. Wij pleiten ervoor dat VvEbestuurders nauw betrokken zijn bij het onderhoud en dat ze meekijken als het onderhoud - en de controle daarop door de beheerder - wordt uitgevoerd. Uiteindelijk blijft de Algemene Ledenvergadering altijd opdrachtgever. En de eerste stap is natuurlijk altijd het aanstellen van een goede beheerder. Op korte termijn wordt dat dankzij onze gedragscode aanzienlijk eenvoudiger.” ■

Twinq-advertentie

01-08-2007

11:59

Pagina 1

MET ÉÉN UUR IN DE MAAND UW ADMINISTRATIE OP ORDE? Dat kan met dé software van Twinq!

Twinq kent vele voordelen, waaronder het behalen van meer dan 30% efficiëntieverbetering rondom het beheer en de verwerking van uw VvE-administratie.

VvE'sgebruik gebruik van van Twinq.

Inmiddels maken maken meer meer dan dan10.000 7500 VvE’s

MEER INFORMATIE?

T (0162) 470555 of www.twinq.nl

Twinq bv Postbus 6005, 4900 HA Oosterhout

besparing van tijd, zorgen én kosten Genera: het meest complete totaal beheer pakket Admira: financieel administratief beheer Thesis: totaal technisch beheer Vastgoed Consultancy: de beste start van VvE’s adres: postbus 51 • 3430 AB Nieuwegein telefoon: (030) 60 03 939 e-mail: vve@vvemetea.nl

www.vvemetea.nl

18 VvE magazine november 2012

VvEJuridisch

Stemrecht voor huurders in de VvE; wat zijn de mogelijkheden?

Nederland telt steeds meer gemengde complexen, waar eigenaren en huurders in één gebouw wonen.

Het appartementencomplex wordt beheerst door de akte van splitsing die alle appartementseigenaren van rechtswege verbindt door middel van het verplichte, kwalitatief lidmaatschap van de VvE. Huurders zijn geen lid van de VvE en hebben daarom ook geen stemrecht in de Algemene Ledenvergadering van de VvE. Toch zijn er steeds meer stemmen die ervoor pleiten dat ook de huurders inspraak kunnen uitoefenen in de VvE. Kan dat?

H

et recent gepubliceerde rapport ‘Gemengde Complexen: evaluatierapport SEV-programma bewoners en invloed’ gaat in op de mogelijkheden tot het stimuleren van bewonersparticipatie. Eén van de mogelijkheden om bewonersparticipatie in gemengde complexen te bevorderen is volgens het rapport, dat huurders zoveel mogelijk gelijke toegang krijgen tot de gang van zaken in de VvE. Bewoners moeten volgens dit rapport niet als huurders of eigenaren worden behandeld, maar als bewoners. In de beschreven experimenten komt dat onder meer terug door in gemengde complexen naast eigenaren ook huurders toegang te geven tot alle VvE-informatie en VvEvergaderingen en door huurders hetzelfde stemrecht als eigenaren te geven.

De VvE en bewonersparticipatie Allereerst rijst de vraag of de VvE geschikt is om als vehikel te dienen waarin bewonersparticipatie vorm kan worden gegeven. De VvE is namelijk de wettelijke vertegenwoordiger van de gemeenschap van eigenaren, niet van de huurders.

Het appartementsrecht bevat een mix van zakenrecht en rechtspersonenrecht, alles met uitsluitend het beheer van het complex als doel.

Daarom is het lidmaatschap van de VvE kwalitatief verbonden aan de eigendom van het appartement. Alle eigenaren dragen verplicht bij aan de kosten voor het beheer en de instandhouding van het gebouw. Met het verplichte lidmaatschap biedt de VvE de structuur waarbinnen die verplichtingen worden nagekomen door de eigenaren. De VvE is dus geen bewonersvereniging die zich tevens ten doel kan stellen bewonersparticipatie te bevorderen, of dat nu onder eigenaren of huurders is.

Ook de grondwettelijke vrijheid van vereniging verzet zich mijns inziens tegen een verplicht lidmaatschap van de VvE, als die méér taken zou hebben dan alleen het beheer van het complex. Vanwege het zakenrechtelijke karakter van het lidmaatschap gaat de VvE naar mijn mening slechts over het complex en het gebruik daarvan en niet over de mensen en de manier waarop bewoners het woon- en leefklimaat ervaren.

Verschil huur en eigendom Verder kan een bezwaar worden aangevoerd tegen huurdersparticipatie in de VvE vanwege het verschil tussen huur en eigendom. In een VvE zijn de eigenaren onderling gehouden de gemeenschappelijke zaak in stand te houden. Een huurder zelfstandig de rechten geven die een eigenaar heeft,

is dan ook weinig zinvol, omdat daar per definitie niet dezelfde plichten als die van een eigenaar tegenover staan.

Integendeel, de huurder heeft recht op het onverstoord huurgenot en maakt zodoende bij zijn verhuurder, de eigenaar, ook aanspraak op een goed onderhouden zaak als die van de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. De opvatting in het SEV-rapport dat het onderscheid tussen het huurrecht en het appartementsrecht niet langer stand zou houden, is naar mijn mening dan ook te grofstoffelijk.

Gedeeltelijk stemrecht Er zijn dus nogal wat principiële bezwaren tegen het verstrekken van inspraak aan huurders in de Algemene Ledenvergadering van de VvE. De VvE die daar toch toe wenst over te gaan, moet zich afvragen in welke vorm dat het beste ingevuld kan worden.

Er zijn verschillende varianten denkbaar: - het verstrekken van een algehele volmacht van de eigenaar aan de huurder om namens de eigenaar in de vergadering het stemrecht uit te oefenen; - het verstrekken van een gedeeltelijke volmacht van de eigenaar aan de huurder om slechts op bepaalde onderdelen het stemrecht uit te oefenen; - het vooraf plegen van overleg door de verhuurder met de huurders over voor de huurders relevante onderwerpen met betrekking tot het gebruik van het gebouw, op grond waarvan de verhuurder zijn stemgedrag in de algemene ledenvergadering afstemt.

Volledige volmacht Deze mogelijkheid kan rechtsgeldig en buiten de medewerking van de VvE worden gehanteerd door een verhuurder die daarvoor kiest. Op grond van de modelreglementen, bijvoorbeeld artikel 49 Modelreglement 2006, is iedere eigenaar bevoegd hetzij in persoon, hetzij bij een schriftelijk gevolmachtigde die al dan niet lid van de vereniging is, de vergadering bij te wonen, daarin het woord te voeren en het stemrecht uit te oefenen.

De eerste vraag die zich voordoet bij gemengde complexen, is hoeveel personen een grooteigenaar een volmacht mag geven voor de vergadering. Op grond van het voorgaande artikel lijkt het Modelreglement ervan uit te gaan dat iedere eigenaar aan één persoon een volmacht mag geven om namens hem bij de vergadering het stemrecht uit te oefenen.

Ondanks het feit dat het Modelreglement uitgaat van ‘één’ volmacht ben ik geneigd te veronderstellen dat de eigenaar

VvE magazine november 2012 19

van meerdere appartementsrechten namelijk ook bevoegd is om elke huurder afzonderlijk een volmacht te geven. Het stemrecht is verbonden aan het zakelijk recht, het appartementsrecht en is derhalve niet persoonlijk van aard. Het feit dat meerdere appartementsrechten bij één eigenaar in eigendom zijn, doet niets af aan het aantal stemmen in de vergadering dat aan de betreffende appartementsrechten verbonden is. Het moet naar mijn mening dan ook mogelijk zijn dat een grooteigenaar aan elke huurder van zijn appartementen een volmacht geeft.

Geeft de grooteigenaar een algehele volmacht aan elk van zijn huurders, dan zal die huurder ook bevoegd zijn om te stemmen over aangelegenheden die de huurder per definitie niet aangaan, zoals het vaststellen van de begroting, de jaarrekening en de reserveringen voor groot onderhoud. Het is denkbaar dat de grooteigenaar zelf de regie wil houden over die onderwerpen. Het verstrekken van een algemene volmacht voorziet daarin echter niet.

Gedeeltelijke volmacht In de praktijk wordt geëxperimenteerd met een gedeeltelijke volmacht. Op grond daarvan verleent de grooteigenaar, doorgaans de corporatie die tevens bestuurder/beheerder van de VvE is, voor bepaalde onderwerpen een specifieke volmacht aan huurders van woningen in het complex. Vaak betreft dat onderwerpen die het gebruik van het appartement en/of het woon- en leefklimaat in het complex betreffen, zoals het vaststellen of wijzigen van het huishoudelijk reglement, het kiezen van de kleur van het buitenschilderwerk of overlastkwesties.

Voor het overige blijft de eigenaar zelf gerechtigd om het stemrecht in de vergadering uit te oefenen. Een dergelijke, gesplitste volmacht staat mijns inziens op gespannen voet met het bepaalde in artikel 49 Modelreglement 2006, dat uitgaat van één volmacht per stemrecht. Het is onzeker of een grooteigenaar op deze manier zijn huurders in de vergadering kan toelaten.

Daar komt bij dat het voor de VvE daardoor onduidelijk kan worden over welke agendapunten wie (de huurder of de eigenaar?) het stemrecht kan uitoefenen. Ook moeten dan bij verschillende onderwerpen diverse ‘deelbesluiten’ worden omschreven, om te bewerkstelligen dat het gedeelde stemrecht tussen eigenaar en de huurder in overeenstemming is met de ter vergadering voorliggende besluiten. Zo kan bijvoorbeeld een besluit over het uitvoeren van het schilderwerk voor wat betreft de kleur van het schilderwerk behoren tot het stemrecht van de huurder, maar voor wat betreft de kosten ervan behoren tot het stemrecht van de eigenaar. Zo zal over één besluit twee keer gestemd moeten worden, waarbij voor het eerste ‘gebruikers’-deelbesluit de huurder zijn stem kan uitbrengen en voor het tweede ‘financiële’ deelbesluit de eigenaar.

Er zijn echter ook voorbeelden denkbaar waarbij dat onderscheid minder duidelijk te maken is. Zo kan het beheer en het efficiënt besturen van de VvE onder druk komen te staan indien geen duidelijke afspraken worden gemaakt over wie waarover het stemrecht in de vergadering kan uitoefenen.

Deze gedeelde volmacht verlening geniet derhalve niet mijn voorkeur, en ik acht die voorshands in strijd met de bevoegdheid om een volmacht te verlenen die is opgenomen in het Modelreglement.

Mr Richard P.M. de Laat De Advocaten van Van Riet Tel: 030 – 263 50 52 E-mail: delaat@vanvanriet.nl Internet: www.vanvanriet.nl Mr Richard P.M. de Laat is als partner verbonden aan de sectie Vastgoed van de Advocaten van Van Riet te Utrecht. Hij is ondermeer gespecialiseerd in het appartementsrecht en procedeert en adviseert voor diverse opdrachtgevers, waaronder VvE’en, beheerders en appartementseigenaren.

Overleg vooraf Het plegen van overleg vooraf tussen een grooteigenaar en huurders over voorliggende vergaderbesluiten is zonder meer mogelijk. De eigenaar blijft zelf als lid van de VvE in de vergadering aanwezig en oefent daar het stemrecht uit. Op grond van afspraken tussen huurder en eigenaar verplicht de eigenaar zich echter jegens de huurder om op bepaalde onderdelen het stemrecht op een bepaalde, vooraf met de huurders afgesproken, wijze uit te oefenen. De VvE blijft echter buiten deze afspraken, zodat zij ook op geen enkele wijze een aanpassing op haar reglementen of vergaderbesluitvorming hoeft door te voeren. Deze variant is uitvoerbaar zonder dat nadere besluitvorming of reglementen of afspraken hoeven te worden gemaakt en is dan ook de minst vérgaande vorm van huurdersparticipatie in gemengde complexen.

Maatwerk Indien een VvE ondanks de voormelde beletselen huurders in de algemene vergadering inspraak en stemrecht wenst te verlenen, kan het wenselijk zijn om het reglement voor wat betreft volmachtverlening aan te passen aan de gewenste variant. Tevens kan het wenselijk zijn om expliciet in het reglement op te nemen, dat de eigenaar van meerdere appartementen per appartement een volmacht kan verstrekken, bijvoorbeeld aan elke gebruiker daarvan. ■

20 VvE magazine november 2012

VvEJuridisch

Aanpak van overlast in gemengde complexen Overlast, of - zoals dat in juridische terminologie genoemd wordt – ‘onrechtmatige hinder’, is een groot probleem waar VvE’en regelmatig mee te maken krijgen. Er bestaat een grote verscheidenheid aan appartementencomplexen.

Complexen die geheel bestaan uit koopappartementen, complexen die geheel bestaan uit huurwoningen (vaak behorende tot de sociale woningvoorraad), zorgcomplexen en de zogenaamde ‘gemengde complexen’. Gemengde complexen kunnen daarnaast bestaan uit woningen en bedrijfsruimten. De aanpak van overlast in gemengde complexen is niet eenvoudig. VvE’en krijgen in dat geval namelijk niet alleen met eigenaren, maar ook met gebruikers en huurders te maken. In dit artikel gaan we in op de aanpak van door gebruikers en huurders veroorzaakte overlast.

D

e wet maakt onderscheid tussen een gebruiker en een huurder. Als een ‘gebruiker’ is aan te merken elke bewoner die geen eigenaar is. Als ‘huurder’ is aan te merken diegene die krachtens een huurovereenkomst het gebruik heeft gekregen. Als een ‘gebruiker’ (zonder huurovereenkomst) is bijvoorbeeld aan te merken een logee, een gescheiden vriend die tijdelijk inwoont, of gasten. Het begrip ‘gebruiker’ is dus ruimer dan het begrip ‘huurder’.

Ook in MR 2006 en oudere modelreglementen staan vergelijkbare bepalingen.

In de model-splitsingsreglementen van de KNB worden enkel de termen ‘eigenaar’ en ‘gebruiker’ genoemd. Onder gebruiker is dan te verstaan diegene die als huurder of anderszins het gebruik heeft van het privégedeelte (zie bijvoorbeeld artikel 1 MR 1992 en MR 2006). In de modelsplitsingsreglementen zult u de term ‘huurder’ dus niet tegenkomen.

In alle model-splitsingsreglementen zijn bepalingen opgenomen die betrekking hebben op de ‘gebruikersverklaring’. Zie bijvoorbeeld artikel 24 lid 1 MR 1992 en artikel 35 lid 1 MR 2006. Ook in de oude model-splitsingsreglementen komen vergelijkbare bepalingen terug, zijnde artikel 20 MR 1973 en MR 1983. De gebruikersverklaring is van zeer groot belang voor de toepasbaarheid van de regels die binnen een appartementencomplex gelden. Het bestuur moet er dus goed op toezien dat er daadwerkelijk een ondertekende ‘gebruikersverklaring’ wordt afgegeven voordat het gebruik aanvangt.

Nadat de gebruiker/huurder voornoemde gebruikersverklaring heeft ondertekend, kan de VvE de overtredende gebruiker/huurder rechtstreeks aanspreken op de door hem veroorzaakte overlast.

Aanpak van overlast Zowel eigenaren als gebruikers/huurders kunnen overlast veroorzaken. In dit artikel zal nader ingegaan worden op de situatie dat de gebruiker/huurder overlast veroorzaakt.

Daarbij moeten twee situaties worden onderscheiden.

Enerzijds de situatie waarbij er wel een gebruikersverklaring is overgelegd; anderzijds de situatie waarbij dat niet is gebeurd.

De splitsingsakte en het daarin opgenomen splitsingsreglement bieden voldoende handvatten om de overlast aan te pakken. Zo is bijvoorbeeld in artikel 12 MR 1992 voor de gemeenschappelijke ruimten opgenomen dat: “…Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht zich te onthouden van luidruchtigheid, het onnodig verblijf in de gemeenschappelijke gedeelten, voor zover deze niet voor het verblijf voor korte of lange tijd bestemd zijn, en het plaatsen van voertuigen of andere voorwerpen op plaatsen die daarvoor niet zijn bestemd…”

In artikel 17 lid 1 MR 1992 is voor de privé gedeelten opgenomen dat: “…Iedere eigenaar en gebruiker heeft het recht op uitsluitend gebruik van zijn privégedeelte, mits hij aan de andere eigenaars en gebruikers geen onredelijke hinder toebrengt…”

Vervolgens wordt in MR 1992 nog bepaald dat in het huishoudelijk reglement nadere regels kunnen worden gesteld met betrekking tot het gebruik van privégedeelten (artikel 17 lid 2) en het voorkómen van geluidshinder (artikel 20).

Gebruikersverklaring Overlast door gebruikers kan ontstaan op het moment dat een eigenaar besluit zijn privégedeelte in gebruik te geven c.q. te verhuren. Op zich is dat geen probleem, doch de afgifte van een ‘gebruikersverklaring’ is daarbij van essentieel belang.

Hoe pakt een VvE nu zo’n overlastsituatie aan? Allereerst moet de VvE zorgen voor dossiervorming. Laat bewoners klachten op schrift stellen en bij de beheerder of het bestuur inleveren. Dan kunnen stappen worden ondernomen. De model-splitsingsreglementen (artikel 29 MR 1992 en artikel 41 MR 2006) geven de mogelijkheid om een gebruiker die handelt in strijd met de bepalingen van de wet, het splitsingsreglement en/of het huishoudelijk reglement na een schriftelijke waarschuwing (artikel 29 lid 1 MR 1992 en artikel 41 lid 1 MR 2006) één of meer boete(s) op te leggen (zie daarvoor lid 2 van de betreffende artikelen).

Soms is een financiële sanctie helaas niet voldoende. De modelsplitsingsreglementen bieden in dit kader in het geval van zeer ernstige overlast de mogelijkheid om het gebruik van het privégedeelte aan de gebruiker/huurder te ontzeggen. Zie artikel 27 MR 1992 en artikel 39 MR 2006. Deze bepalingen brengen echter voor de praktische uitvoerbaarheid een probleem met zich omdat ze niet direct kunnen worden toegepast. Er is geen deurwaarder die op basis van dit artikel een privégedeelte zal ontruimen.

VvE magazine november 2012 21

Mr. M.J.J. Nijenhof is advocaat bij Rijssenbeek advocaten te Arnhem Telefoon: 026-443 42 49 E-mail: m.nijenhof@rijssenbeek.nl Internet: www.rijssenbeek.nl Rijssenbeek Advocaten is gespecia­liseerd in vastgoedrecht, waaronder met name appartementsrecht, bouwrecht en huurrecht.

Het kantoor behartigt de belangen van meer dan 2.500 VvE’en in heel Nederland.

Het vorenstaande betekent niet dat de betreffende bepalingen geen waarde (meer) hebben. De vergadering kan een besluit tot ontzegging nemen, maar moet dan wel eerst naar de rechter om dat besluit bekrachtigd te krijgen. Een omweg dus.

Géén gebruikersverklaring Maar wat nu als er géén gebruikersverklaring is overgelegd?

Aan welke bepalingen dient de gebruiker/huurder zich dan te houden?

Artikel 5:120 lid 2 BW bepaalt dat voorschriften van het splitsingsreglement over gebruik, beheer en onderhoud ook op de gebruiker/huurder van toepassing zijn. Andere bepalingen kunnen in het reglement op de gebruiker van toepassing worden verklaard.

In deze bepaling wordt gesproken van regels met betrekking tot gebruik, beheer en onderhoud. Deze bepaling betekent dus dat de gebruiker én de huurder rechtstreeks zijn gebonden aan alle regels met betrekking tot gebruik, beheer en onderhoud, althans voor zover die bepalingen zijn opgenomen in het splitsingsreglement.

Naast artikel 5:120 lid 2 BW, dat betrekking heeft op de regels opgenomen in de splitsingsakte, is artikel 5:128 BW van toepassing. Dit artikel heeft betrekking op de regels die in het huishoudelijk reglement zijn opgenomen, maar enkel voor zover die regels betrekking hebben op het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten van het complex. De VvE kan aan de rechter vragen om te bepalen dat de gebruiker/ huurder gebonden is aan zowel het volledige splitsingsreglement als aan het huishoudelijk reglement. Zelfs als deze al gebruikte/huurde vóór de splitsing een feit was. De rechter toetst dan of er bepalingen zijn die de gebruiker/huurder te veel in zijn/haar belangen aantast. Deze procedure is vrij uitzonderlijk. Voor het laatst is dit toegewezen in een procedure bij het kantongerecht Eindhoven eind 2011.

Algemene hinderbepalingen Als er dus regels staan in het huishoudelijk reglement met betrekking tot het gebruik van de privégedeelten, zijn gebruikers daar dus niet aan gehouden. Tenzij er natuurlijk een gebruikersverklaring is overlegd.

Bij overlast in een appartementencomplex, die veroorzaakt wordt door een gebruiker/huurder, kan het bestuur van de VvE de gebruiker/huurder zonder meer en rechtstreeks houden aan de bepalingen uit de splitsingsakte op basis van artikel 5:120 lid 2 BW en kan hij/zij bijvoorbeeld rechtstreeks op de algemene hinderbepalingen uit die splitsingsakte (zie bijvoorbeeld artikel 2 lid 2 MR 2006 en artikel 17 MR 1992) worden aangesproken.

Het is dus altijd zaak een gebruikersverklaring van de eigenaar te vragen als deze ontbreekt. In jurisprudentie is bepaald dat de VvE recht en belang heeft bij overlegging van een gebruikersverklaring. Weigert een eigenaar deze gebruikersverklaring te overleggen, dan kan de VvE dat in rechte afdwingen.

Volledigheidshalve wordt nog verwezen naar de algemene bepalingen over hinder/overlast in het Burgerlijk Wetboek, ook wel het burenrecht genoemd. Deze bepalingen zijn opgenomen in artikel 5:37 e.v. BW. Daar komt de VvE overigens niet rechtstreeks aan te pas. Het is immers regelgeving tussen bewoners/eigenaren/huurders onderling. Maar deze mogelijkheid is natuurlijk wel te adviseren.

Huurders hebben daarnaast ook nog een ander pressiemiddel: als de huurders dezelfde verhuurder hebben, kan de verhuurder soms gedwongen worden adequate (rechts) maatregelen tegen de overlast veroorzakende huurder te treffen.

Conclusie Zoals bij elke overlastkwestie start een goede aanpak met een gedegen dossiervorming. Bij overlast door een gebruiker/huurder moet gekeken worden of er een gebruikersverklaring is. Ontbreekt die, dan moet de VvE die opvragen bij de eigenaar van het appartementsrecht.

Weigert de eigenaar de gebruikersverklaring af te geven dan kan op basis van de algemene hinderbepalingen uit de splitsingsakte worden opgetreden tegen de eigenaar en tegen de gebruiker/huurder. Daarnaast kan van de eigenaar – in rechte – worden verlangd dat deze een gebruikersverklaring afgeeft.

Is er wel een gebruikersverklaring of een soortgelijke bepaling in de huurovereenkomst, dan kan de VvE de gebruiker/ huurder ook rechtstreeks aanspreken. Het heeft in veel gevallen evenwel de voorkeur om zowel de eigenaar als de gebruiker/huurder aan te schrijven.

Als laatste hebben eigenaren/gebruikers/huurders onderling de mogelijkheid om op basis van het burenrecht actie jegens elkaar te ondernemen, waarbij huurders van dezelfde verhuurder nog de aanvullende mogelijkheid hebben om op basis van het huurrecht de verhuurder te dwingen op te treden tegen de overlast veroorzakende huurder. Ik sluit af met een tip: besturen van VvE’en en de beheerders doen er goed aan er nauwlettend op toe te zien dat bij ingebruikgeving een gebruikersverklaring wordt overgelegd. ■

ellbo LIFTTECHNIEK

Bellboy_Adv VvE jan_LC.indd 1

27-1-2011 11:31:50

VvE Finance: als enige gespecialiseerd in de financiering van groot onderhoud en renovatie voor Verenigingen van Eigenaren.

Financiële plafond van uw VvE bereikt?

Er is maar één adres waar u altijd kunt aanbellen.

• 95% van door ons verzorgde aanvragen wordt gehonoreerd • geen BKR toetsing van de individuele leden • flexibele contract- en aflossingstermijnen • rente is fiscaal aftrekbaar • uw bestaande middelen blijven beschikbaar voor het reservefonds • boetevrij aflossen mogelijk

026-495 58 56 - www.vvefinance.nl

VvE magazine november 2012 23

VvEDeKantonrechter

Voldoet de VvE aan zijn zorgplicht?

Als je een appartementsrecht koopt en er al gauw achter komt dat je nachtrust ernstig verstoord wordt, is dat op z’n zachtst gezegd heel vervelend. In onderstaand geval ontstaat het probleem niet door lawaaiige buren of geluiden van de straat, nee de lift is de boosdoener. De nieuwe eigenaar meldt zijn klachten bij de beheerder en het bestuur van de VvE en stapt uiteindelijk naar de rechter.

E

en eigenaar heeft een appartementsrecht gekocht dat zo is ingedeeld, dat de slaapkamer aan de liftschacht grenst. Door overmatig geluid van het liftmechanisme en het openen en sluiten van de deuren wordt de nachtrust van de desbetreffende eigenaar ernstig verstoord.

De eigenaar wendt zich tot het bestuur van de VvE en tot de beheerder. De beheerder neemt in opdracht van het bestuur actie en vraagt namens de VvE het liftbedrijf het euvel te verhelpen.

Wanneer een eerste check niet helpt krijgt het bedrijf nog twee maal de opdracht het geluid te verminderen.

Tenslotte wordt een rapport met onderhoudsadviezen uitgebracht.

De vergadering van eigenaren beraadt zich over het rapport en besluit een offerte te laten maken voor het geadviseerde onderhoud. Ook wordt besloten geluidsmetingen te laten uitvoeren.

Naar aanleiding van het onderzoek worden twee beugels van de lift verplaatst en een voorzetwand in de slaapkamer geplaatst. Over verder onderhoud moet door de vergadering een besluit genomen worden. De eigenaar heeft er echter genoeg van en wil niet de vergadering afwachten. Hij verwijt de VvE en de beheerder, dat ze de overlast niet op korte termijn opgelost hebben. Hij vindt, dat zijn (pas gekochte) appartementsrecht € 16.000,- minder waard is en vordert dit als schade. Op verschillende gronden probeert hij de VvE en de beheerder aansprakelijk te stellen. De gedaagden voeren verweer. Zij betwisten aansprakelijk te zijn voor de door de eigenaar vermeende schade alsook de hoogte van de schade. Voorts vinden zij, dat de verkoper van het appartementsrecht aansprakelijk gesteld moet worden en niet de VvE en/of de beheerder. De eigenaar zou dus niet ontvankelijk zijn.

Ontvankelijkheid De rechter oordeelt, dat ook al zou een

vordering tegen de verkoper ingesteld kunnen worden, dat niet met zich meebrengt dat de VvE en de beheerder op een andere rechtsgrond niet voor de rechter gedaagd zouden kunnen worden. In beginsel mag men dagvaarden tegen wie men een vordering denkt te hebben.

Wanprestatie De appartementseigenaar verwijt het bestuur wanprestatie, omdat ze geen onderhoud hebben uit laten voeren naar aanleiding van het onderzoeksrapport. Op grond van het splitsingsreglement is het bestuur gehouden de lift te onderhouden en onderhoudswerkzaamheden te begeleiden en controleren.

De rechter geeft als reactie hierop, dat van wanprestatie slechts sprake kan zijn als er verplichtingen zijn op grond van een contract. Aangezien hier geen contract is, maar een wettelijke verbintenis oordeelt de rechter, dat van wanprestatie geen sprake kan zijn.

Onrechtmatige daad De eigenaar heeft aangevoerd, dat de VvE onrechtmatig heeft gehandeld doordat zij tekort is geschoten in de op haar rustende onderhoudsverplichting.

Op grond van artikel 5:126 van het burgerlijk wetboek voert de VvE het beheer over en draagt de zorg voor het onderhoud van het gemeenschappelijke deel van de gemeenschap waartoe de liften behoren.

Echter de VvE heeft meteen na de klacht de beheerder opdracht gegeven de lift na te laten kijken. Na de volgende klachten is dit herhaald. Tevens is naar aanleiding van een onderzoeksrapport over gebreken aan de lift een offerte gevraagd voor herstel. Ook is er een geluidsmeting geweest, zijn beugels van de lift verplaatst en is er geluidsisolatie aangebracht in de slaapkamer van de eigenaar. De vergadering van eigenaren moet echter toestem-

ming geven voor verdere maatregelen en dat kost tijd.

De rechter is betreffende dit punt dan ook van mening, dat - hoewel het voor de eigenaar lastig is dat de overlast nog niet is weggenomen - de VvE wel voldoende inspanningen heeft verricht om daar een poging toe te doen en de geluidsoverlast zoveel mogelijk te verminderen. Gezien de wettelijke inrichting van een VvE, is het deze niet aan te rekenen, dat de besluitvorming niet zo snel loopt als de eigenaar zou willen.

De beheerder Het administratief beheer is aan de beheerder opgedragen en deze heeft daarmee een uitvoerende taak voor het onderhoud en het beheer van de lift.

Aangezien de VvE geen onrechtmatige daad gepleegd heeft jegens de eigenaar, heeft evenmin de beheerder dit gedaan. De vordering wordt dan ook door de rechter afgewezen. De verliezer wordt tenslotte veroordeeld tot alle kosten, die de rechtszaak met zich mee heeft gebracht.

Conclusie Uit deze uitspraak kunnen we de conclusie trekken, dat de VvE klachten van een eigenaar altijd serieus moet nemen.

Dat extra tijd nodig is voor het oplossen van een probleem omdat de vergadering van eigenaren een besluit moet nemen, kan het bestuur van de VvE echter niet aangerekend worden. De vraag of de eigenaar de juiste persoon voor het gerecht gedaagd heeft, heeft de rechter open gelaten. Ons inziens was een vordering tegen de verkoper van het pand misschien een geslaagdere actie geweest. ■ Mw. mr N.J. Smeenk Hoofd Juridische Dienst VvE Belang Naar aanleiding van LJN: BW7791, Rechtbank Amsterdam, 2-11-2011 (publicatie: 7-6-2012)

aan- en opbouw

opstalverzekering volmacht

appartementsrecht ontbinding

gebreken

overtreding

recreatiepark

splitsingsakte

Rijssenbeek Advocaten behoort reeds vele jaren tot de top op het gebied van het appartementsrecht. Op dat gebied wordt het kantoor ook landelijk en breed erkend als een centrum van knowhow en ervaring.

Speciaal voor VvE’s heeft Rijssenbeek Advocaten als enige een prijsarrangement (OJD) vanaf € 405,- incl.

BTW (prijspeil 2012) per jaar voor juridische dienstverlening ontwikkeld. Meer dan 3000 VvE’s maken inmiddels van een dergelijke OJD gebruik.

Bel 026 443 42 49 of schrijf naar Rijssenbeek Advocaten t.a.v. Afdeling OJD Postbus 1219 | 6801 BE Arnhem | ojd@rijssenbeek.nl

reglement

ontruiming

www.rijssenbeek.nl

Postbus 1219 | 6801 BE Arnhem | Velperweg 35-1 | 6824 BE Arnhem | T 026 443 42 49 | F 026 445 90 54 | info@rijssenbeek.nl

Duik eens in de oplossingen van BASF Al meer dan twintig jaar is BASF koploper in het ontwikkelen en produceren van oplossingen voor waterdichting en afwerking van Balkons & Galerijen. Onze functionele systemen garanderen u een mooi, duurzaam en economisch rendabel eindresultaat. Samen met de verwerker voorziet BASF u van een “waterdicht” en op maat afgestemd advies!

COAT

FLEX

Standaard

FAST

Elastisch

DRAIN

Snelhardend

Waterafvoerend

22219

COAT, FLEX, FAST en DRAIN zijn getest volgens EN1504 en hebben een instelbaar antislipprofiel BASF Construction Chemicals Belgium N.V. Nijverheidsweg 89, 3945 HAM, België Voor Nederland: T 0162 - 42 51 90 F 0162 - 42 74 52 www.basf-cc.nl

Meer informatie?

Vraag onze folder MASTERTOP® vloersystemen voor Balkons & Galerijen aan op basf-cc-nl@basf.com

VvE magazine november 2012 25

Column

door Mr Aniel Autar, Kooijman Lambert Notarissen, Rotterdam

Geef met de warme hand!

Zeg eens eerlijk: geeft het u ook zo’n goed gevoel om iets aan een ander te geven? Wat is er mooier dan uw kinderen te zien glunderen als zij genieten van uw schenking? Voldoende reden dus om in deze column aandacht te besteden aan het schenken in verband met de aanschaf van een woning.

N

og een paar maanden en het jaar is alweer voorbij.

Traditiegetrouw maken veel ouders aan het eind van het jaar de balans op, en kijken ze hoeveel ze aan de kinderen kunnen schenken. Maar als er geschonken wordt, is er in beginsel ook schenkbelasting verschuldigd; de fiscus wil er namelijk ook beter van worden!

Uw kind moet het bedrag van e 26.156,- dan wel gebruiken voor: óf de aankoop, verbetering of onderhoud van een eigen woning; óf ter aflossing van een (hypotheek)schuld voor de eigen woning; óf ten behoeve van een bijzondere studie.

• • •

U mag uw kind belastingvrij een bepaald bedrag schenken: ‘het vrijgestelde bedrag’. Schenkt u meer dan het vrijgestelde bedrag, dan betaalt uw kind over het meerdere 10 procent schenkbelasting. Als de schenking in 2012 echter hoger uitvalt dan e 115.708,- dan betaalt uw kind 20 procent schenkbelasting over het bedrag dat boven die e 115.708,- uit komt. Let erop dat u en uw echtgenoot voor de berekening van de schenkbelasting als één worden gezien.

Hebt u vóór 1 januari 2010 van de eenmalig verhoogde vrijstelling gebruik gemaakt en is uw kind nu nog geen 35 jaar, dan kunt u - zolang uw kind nog geen 35 jaar is - nog steeds gebruik maken van de verhoogde vrijstelling: tot een bedrag van maximaal e 26.156,- (de overgangsregel).

Is uw eigen kind al 35 jaar of ouder, dan kunt u ook gebruik maken van de een­malige vrijstelling, zolang de echtgenoot of geregistreerd partner van het kind nog geen 35 jaar is. Op de vrijstelling dient in de aangifte een beroep te worden gedaan.

Vrijgestelde bedrag

Notariële akte?

Het bedrag dat een kind in 2012 belastingvrij van zijn ouders mag ontvangen, is e 5.030,-. Eén keer in zijn leven mag u (samen met uw echtgenoot) aan ieder kind tussen de 18 en 35 jaar een verhoogd vrijgesteld bedrag schenken. Het verhoogde vrijgestelde bedrag is in 2012 vastgesteld op e 24.144,-. Hierbij mag de jaarlijkse vrijstelling (e 5.030,-) niet worden opgeteld.

Vroeger was het een wettelijke eis dat - als u wilde profiteren van de eenmalig verhoogde schenkingsvrijstelling de schenking moest zijn vastgelegd in een notariële akte. Deze verplichting is sinds 1 januari 2012 vervallen.

Sinds de wijziging van de Successiewet per 1 januari 2010 kan het vrijgestelde bedrag met e 26.156,worden verhoogd van e 24.144,- naar e 50.300,-.

Soms kan het verstandig zijn de schenking tóch via de notaris te doen; bijvoorbeeld als u aan de schenking voorwaarden wilt verbinden, zoals: de uitsluitingsclausule: uw kind hoeft dan bij beëindiging van zijn huwelijk de schenking niet te delen met zijn ex-echtgenoot; de herroepingsclausule, waarmee u de schenking terug kunt draaien

• •

U mag uw kind belastingvrij een bepaald bedrag schenken

•

•

(wel zo handig als uw kind in de bijstand terecht komt of als zijn schuldeisers beslag willen leggen op de woning van uw kind); de inbrengclausule, waarmee u kunt bereiken dat – als u niet aan alle kinderen een even grote schenking hebt gedaan - uw kinderen uiteindelijk toch gelijk behandeld worden. qua bewijskracht is de notariële akte sterker dan een zelf vervaardigd document (‘de onderhandse akte’). Bovendien komen notariële akten altijd boven water.

Kortom, schenken doe je met gevoel én met je verstand. Veel schenkplezier! ■

Notarissen die in schenkingen en schenkingsconstructies zijn gespecialiseerd, zijn lid van de notariële specialisten­­vereniging EPN. U vindt hen op www.epn-notaris.nl.

Notaris Autar is voorzitter van de EPN. U kunt hem ook volgen via twitter: @anielautar

26 VvE magazine november 2012

VvEFinancieel

Het depositogarantiestelsel en de VvE; hoe zit dat?

In VvE Magazine hebben we al vaker aandacht besteed aan het zogenaamde depositogarantiestelsel. De laatste keer gebeurde dat in het februarinummer van dit jaar onder de kop ‘VvE, pas op de centen’. Geregeld komen er vragen om informatie binnen over het onderwerp, dat kennelijk nogal wat onduidelijkheden bevat. Daarom zijn we op onderzoek uitgegaan en geven we nog eens aan hoe het stelsel werkt.

E

en van onze aangesloten VvE’en had op de website van De Nederlandsche Bank (DNB) de regeling rondom het depositogarantiestelsel gelezen. Uit deze tekst meende de lezer te kunnen opmaken dat ieder lid van de VvE voor zich aanspraak kon maken op de garantie en wel voor het deel dat hij had bijgedragen aan het banktegoed van de VvE. Op de website van DNB staat: “Mogelijk heeft u een tegoed op een zogenoemde ‘derdenrekening’. Dit is een rekening die een rekeninghouder aanhoudt voor u en andere(n), de derde(n). Voorbeelden zijn een rekening van een vereniging van eigenaren (VvE), een rekening van een firma (VoF) of maatschap, een inzakerekening of een zogenoemde kwaliteitsrekening van een notaris bij de aan- of verkoop van onroerend goed.”

Uit deze tekst zou de conclusie getrokken kunnen worden dat ieder lid van de VvE apart een claim kan doen op het garantiestelsel.

‘Het tegoed van één rekeninghouder’ Om alle misverstanden te voorkomen, heeft VvE Belang de vraag nog eens uitdrukkelijk schriftelijk bij DNB neergelegd. Het antwoord dat we kregen, was heel duidelijk: het tegoed op de rekening van de VvE wordt aangemerkt als het tegoed van één rekeninghouder. Mits deze rekening bij een erkende bankinstelling loopt en er op naam van de VvE bij deze bankinstelling geen andere rekeningen zijn, gaat het tegoed tot maximaal € 100.000,- mee in het garantiestelsel.

Dit maximum van € 100.000,- geldt per bank. Zijn er meer rekeningen bij dezelfde bank, dan worden de saldi opgeteld en kan er nooit meer dan € 100.000,- vergoed worden. Zijn er

meer rekeningen bij verschillende erkende banken, dan bedraagt de garantie maximaal € 100.000,- per erkende bank!

Dus ook voor de VvE! De conclusie is duidelijk: de VvE kan in beginsel aanspraak maken op het depositogarantiestelsel. Het is een rechtspersoon, de VvE, die de aanspraak maakt voor de bankrekening als geheel en niet het individuele lid voor zijn aandeel op die bankrekening.

Het is natuurlijk te hopen dat uw VvE geen beroep hoeft te doen op het deposito-garantiestelsel. Helaas heeft het recente verleden echter laten zien dat zo’n situatie niet ondenkbeeldig is.

Daarom telt een gewaarschuwd mens, in dit geval een gewaarschuwde VvE, voor twee.

Niet meer dan € 100.000,Zorg er dus voor dat - wanneer het tegoed op de bankrekening van de VvE boven de € 100.000,- uitkomt er bij een andere erkende bankinstelling een nieuwe rekening wordt geopend. Beide rekeningen vallen dan onder de garantieregeling. Als er op beide rekeningen € 100.000,staat, is de aanspraak van de VvE in totaal € 200.000,-. ■

Het tegoed op de rekening van de VvE wordt aangemerkt als het tegoed van één rekeninghouder

VvE magazine november 2012 27

VvEFiscaal

€

Wat moet u bij uw aangifte inkomstenbelasting als vermogen opgeven?

€

Hebt u interesse in de financiën van VvE’en? Dan is de workshop Kascommissie wellicht iets voor u!

Deze workshop wordt gegeven door de auteur van dit artikel en is bedoeld voor kascommissieleden die willen weten hoe de jaarrekening van een VvE gedegen gecontroleerd kan worden. Maar ook penningmeesters en andere geïnteresseerden krijgen veel nuttige informatie tijdens deze workshop! De volgende workshop is op 8 november a.s. in Utrecht.

Penningmeester Sam van Hees van VvE James Stewartstraat 46-90 te Almere stelde deze vraag op pagina 59 in het augustusnummer van VvE Magazine. Hij vroeg zich af : ‘Gaat het dan alleen om het reservefonds, of moet je - net als iedere particulier - alle bedragen van de diverse rekeningen opgeven? Ik heb dat aan de Belastingdienst en aan mijn belastingadviseur gevraagd en ik krijg geen eenduidig antwoord.’

Drs. Maarten den Ouden, registeraccountant en auteur van ‘De Kascommissiegids voor VvE’en’, geeft het antwoord op deze vraag.

B

ij uw aangifte inkomstenbelasting moet u uw aandeel in het vermogen opgeven in box 3 (Sparen en beleggen). Laten we als voorbeeld uw aangifte over 2011 nemen. Als u gebruik maakt van het elektronische aangifteprogramma van de belastingdienst, krijgt u de vraag: Waren uw bezittingen op 1 januari 2011 meer waard dan € 20.785,-? (Dit bedrag is het ‘heffingsvrij vermogen’, als u heel 2011 een fiscale partner had,

is het bedrag € 41.750,-. En als u minderjarige kinderen had of geboren bent vóór 1947, kan uw heffingsvrij vermogen groter zijn.)

Als u deze vraag met ‘nee’ beantwoordt, hoeft u verder geen gegevens over uw vermogen in te vullen. Dus ook geen informatie over uw aandeel in het vermogen van de VvE. Dat is dus makkelijk!

Alleen als u de vraag met ‘ja’ beantwoordt, krijgt u als één van de vervolgvragen: Had u op 1 januari 2011 overige bezittingen, zoals niet-vrijgestelde kapitaalverzekeringen, rechten op periodieke uitkeringen of overige vorderingen?

Deze vraag moet u wederom met ‘ja’ beantwoorden.

spaarrekeningen, betaalrekeningen, deposito’s enz. heeft staan, is voor de belastingdienst niet interessant.

Verder blijkt uit communicatie vanuit het ministerie van Financiën dat u uw aandeel alleen hoeft op te geven als dit ‘van meer dan verwaarloosbare omvang’ is. Met andere woorden: als het om een paar honderd euro gaat, hoeft u zich niet te vermoeien met het berekenen van het precieze bedrag.

Per saldo betaalt u 1,2% belasting over het bedrag dat u aangeeft.

Voor de aangifte die u vóór 1 april van jaar X doet, moet u dus uw aandeel in het vermogen per 1 januari van het jaar X-1 weten.

Let op! Omdat uw VvE geen balans per 1 januari opstelt, moet u gebruik maken van de balans per 31 december van het jaar X-2.

Aandeel in het VvE-vermogen In het vervolgscherm kunt (moet) u dan uw aandeel in het vermogen van de VvE invullen op de regel ‘overige bezittingen’. Het gaat om uw aandeel in het eigen vermogen van de VvE. Dat bestaat vaak alleen uit het reservefonds groot onderhoud. Maar als uw VvE ook bijvoorbeeld een algemene reserve op de balans heeft staan, moet u die ook meetellen. U geeft één bedrag op. Hoeveel geld de VvE op

Dus als u in 2013 uw aangifte inkomstenbelasting over 2012 invult, gaat u uit van het eigen vermogen van de VvE dat in de balans per 31 december 2011 is vermeld! Soms zult u een opgave van de penningmeester of VvE-beheerder krijgen, maar u kunt uw aandeel ook zelf berekenen op basis van de balans van het jaar X-1 en uw breukdeel zoals in de splitsingsakte staat vermeld. ■

SKW-Gecertificeerd SKW-Gecertificeerd VvE-Beheerder VvE-Beheerder Bosscheweg 135 135 Bosscheweg 5282 WV te Boxtel 5282 WV te Boxtel Tel: 0411 0411 -- 686136 686136 Tel: www.ibotec.nl www.ibotec.nl ibotec@ibotec.nl ibotec@ibotec.nl

Meijer Multicleaning BV: een schoonmaakbedrijf dat al meer dan 65 jaar bestaat en wel haar afspraken nakomt.

TOT ONZE SPECIALISMEN BEHOREN: TOT ONZEenSPECIALISMEN BEHOREN: • Glasbewassing • Dagelijks periodiek schoonmaakonderhoud

• Gevelreiniging • Graffitiverwijdering • Tapijtreiniging • Conserveren van linoleum vloeren • Reining van liftputten • Gladheidsbestrijding

Piersonstraat 16, 1112 AV Diemen Fax 020-673 01 21 Tel. 020 - 679 20 25

www.mmcleaning.nl

Groen op hoog niveau Groepsactiviteiten Terreininrichting Bestrating en Riolering

Vestigingen in de regio's Noord-Holland, Zuid-Holland en Utrecht. T (020) 667 77 77 E info@vandertolbv.nl

Binnenbeplanting

XSXSVvE VvEBeheer Beheeris iseen eenbetaalbaar betaalbaarbeheerconcept beheerconceptdat datspeciaal speciaalis isontwikontwikkeld keldvoor voorkleine kleineverenigingen verenigingenvan vaneigenaren eigenarenvan van2 2t/m t/m1010woonapparwoonappartementen. tementen.Want, Want,waarom waaromzou zouu ualsalsappartementseigenaar appartementseigenaarinineen eenkleine kleine VvE VvEmeer meerbetalen betalendan dannodig nodigis isomdat omdatu uklein kleinbent? bent?Daarom Daaromsteekt steekt XSXSVvE VvEBeheer Beheeru udedehelpende helpendehand handtoe toetegen tegeneen eenbetaalbare betaalbareprijs prijsvan van € €105,incl. btwbtw perper appartement perper jaar.

103,50 incl. appartement jaar.

XSXSVvE VvEBeheer Beheergaat gaatererdan danwel welvanuit vanuitdat datu ualsalsappartementseigenaren appartementseigenaren een eenaantal aantaldingen dingenzelf zelfdoet, doet,zoals zoalsvergaderen vergaderenenenklein kleintechnisch technischbeheer. beheer.

Wij Wijzorgen zorgenvoor voorhet hetsecretariaat secretariaatenendedeadministratieve administratieveondersteuning. ondersteuning.

Neem Neemvandaag vandaagnog nogcontact contactopopmet metuw uwtoekomstige toekomstigebeheerder! beheerder!

Boomverzorging Daktuinen en Vegetatiedaken Onderhoud en Beheer Design & Construct

www.vandertolbv.nl

84864 Vdt adv.tbv. VVE magazine 87x62mm .indd 1

03-05-11 09:44

De Appartementsrecht Specialist Rijssenbeek Advocaten behoort tot de top op het gebied van het appartementsrecht.

Rijssenbeek Advocaten behoort tot de top In dat kader verleent Rijssenbeek Advocaten op het gebied van appartementsrecht. In ook juridische bijstand ten behoeve van

dat kader verleent Rijssenbeek Advocaten ook juridische bijstand ten behoeve van

INCASSO VAN VOORSCHOT- EN/OF DEFINITIEVE EN OVERIGE incasso van BIJDRAGEN voorschoten /of VORDERINGEN OP LEDEN DE VVE definitieve bijdragen enVAN overige

vorderingen op leden van de vve

op basis van

basis van NOopCURE NO PAY no cure no pay Bel 026 443 42 49 of schrijf naar Rijssenbeek Advocaten t.a.v. Incasso Afdeling Postbus 1219 | 6801 BE Arnhem incasso@rijssenbeek.nl

www.rijssenbeek.nl

Bel (026) 352 97 90 of schrijf naar Rijssenbeek Advocaten t.a.v. Incasso Afdeling Postbus 1219, 6801 BE Arnhem incasso@rijssenbeek.nl - www.rijssenbeek.nl Velperweg 35-1 | 6824 BE Arnhem | T 026 443 42 49 | F 026 445 90 54

Stichting StichtingXSXSVvE VvEBeheer BeheerPostbus Postbus387 387- -4900 4900AJAJOOSTERHOUT OOSTERHOUT tel: tel:0162 0162– –433 433844 844- -fax: fax:0162 0162– –461 461526 526- -info@xsvvebeheer.nl info@xsvvebeheer.nl

WWW.XSVVEBEHEER.NL WWW.XSVVEBEHEER.NL

info@mmcleaning.nl

ERKEND BEVEILIGINGSBEDRIJF

Installatie en levering van: • Comelit en Golmar intercom-en video-intercomsystemen.

• Toegangstechniek voor minder validen zoals het ombouwen van draaideuren naar automatische draaideuren en contactloze toegangscontrole.

Erkend leverancier van: • Dorma en KABA draaideurautomaten.

Ook leverancier van: • KABA Legic electronische programmeerbare cilinders, KABA Legic toegangscontrole, sluitsystemen en vluchtdeurtechniek. vend Vraag vrijblij

prijsopgave

Industrieweg 113, 3044 AS Rotterdam

Tel. 010 - 415 44 44

www.sleutel-slotenhuis.nl email: info@sleutel-slotenhuis.nl

METALURA

VvEMagazine_89x133_fc_Sleutel_enSlotenhuis.indd 1

®

06-08-2008 13:39:28

S t a a l A l u m i n i u m G l a s s y s t e m e n

REBO neemt uw VVE het werk uit handen Het beheren van uw VVE kan een flinke klus zijn. Schakel daarom REBO VVE Management in: specialist in uitvoering van administratieve taken, financieel beheer en groot en klein onderhoud. We staan uw VVE in Midden- of OostNederland graag met raad en daad terzijde.

BALKONBEGLAZING

www.rebogroep.nl

vve@rebogroep.nl

Amersfoort Doetinchem (033) 450 26 60 (0314) 369 290

Laag Soeren (0313) 42 73 21

WWW.METALURA.NL

30 VvE magazine november 2012

VvEKlachtenlijjn

Klachten over uw beheerder?

Meld het ons!

Bij VvE Belang komen nogal eens klachten binnen over VvE-beheerders die hun werk niet naar behoren doen.

Er wordt niet gereageerd op onderhoudsproblemen, rekeningen worden verkeerd geïnd en er wordt geld uitgegeven zonder toestemming van de VvE. En soms komt de VvE zelfs in grote financiële problemen als de beheerder ‘vergeet’ voor de VvE een aparte rekening te openen. Beheerder failliet? De VvE is haar geld kwijt! Daarom heeft VvE Belang het initiatief genomen om een klachtenlijn te openen waar Verenigingen van Eigenaren en appartementseigenaren klachten kunnen melden over hun VvE-beheerder.

D

e klachtenlijn is een direct gevolg van een motie die eind vorig jaar door de Tweede Kamer is aangenomen. Daarin werd gevraagd om tot een beter functioneren én een beter beheer van VvE’en te komen, want er blijkt nogal wat mis te zijn met een flink aantal VvE-beheerders. In de vorige editie van VvE Magazine las u ook dat Bureau Companen (dat onderzoek deed naar het functioneren van VvE’en en hun beheerders) adviseerde om ‘naming and shaming’ toe te passen. Een ‘zwarte lijst’ dus.

VvE Belang houdt naar aanleiding van de klachten die binnenkomen, een registratie aan, die te zijner tijd wordt gepubliceerd. De consument kan dan direct zien of de beheerder die hij voor ogen heeft, goed of slecht functioneert. Natuurlijk vraagt zo’n lijst om uiterste zorgvuldigheid: bij fouten is al snel sprake van reputatieschade. Dat moet te allen tijde worden voorkomen. Alle klachten zullen dan ook worden onderzocht.

Telefoonnummer en website Omdat VvE Belang als consumentenorganisatie c.q. belangenbehartiger van VvE’en en appartementseigenaren zelf ook belang heeft bij een meldpunt, is een apart telefoonnummer geopend voor klachten over beheerders. Klachten melden kan op telefoonnummer is 0162- 46 11 33 én op de website www.klachtovermijnvvebeheerder.nl.

Alle Verenigingen van Eigenaren (ook als ze niet aangesloten zijn bij VvE Belang) en appartementseigenaren kunnen hun

klacht daar melden. En ook hier geldt: hoor en wederhoor: alle genoemde beheerders worden gehoord over de klacht.

Wellicht is dan al veel ‘kou uit de lucht’. In andere gevallen kan VvE Belang samen met de betrokkenen een oplossing zoeken voor de klacht. De houding van de beheerder is in hoge mate bepalend voor de vraag of hij/zij op de zwarte lijst verschijnt.

Rapportage De lijst is natuurlijk geen doel op zich. Op basis van de jaarlijkse statistieken zal VvE Belang rapporteren aan de eigen achterban, maar ook aan Vastgoed Management Nederland (VGM-NL), de brancheorganisatie voor beheerders. Als deelnemer aan het College van Deskundigen binnen de SKW zal VvE Belang de ervaringen met de beheerders meenemen en inbrengen in het college, teneinde de Beoordelingsrichtlijn voor de certificering zo optimaal mogelijk vorm te geven. En vanzelfsprekend houden we - zeker gezien de politieke belangstelling voor het functioneren van VvE’en en beheerders - ook de politiek en het ambtelijk apparaat op de hoogte!

Tevreden? Meld het ook!

Gelukkig zijn veel VvE-beheerders professioneel werkzaam en zetten ze zich in voor een actief beheer en onderhoud van het vastgoed van hun klanten. Ook dat horen we graag van u!

Bent u erg te spreken over uw beheerder en verdient die het om eens stevig in het zonnetje te worden gezet? Meld het ons op info@vvebelang.nl! Als we genoeg positieve reacties krijgen, zullen we deze prima functionerende beheerders graag voor het voetlicht brengen in dit magazine! ■

VvE magazine november 2012 31

VvEOpBezoekBij...

Kleine VvE’en hebben het vaak moeilijk als het gaat om de organisatie, het samenstellen van een meerjarenonderhoudsplan en het vaststellen c.q. innen van de periodieke bijdrage.

Daarom zijn veel van die kleine VvE’en ‘slapend’.

In de rubriek ‘Op bezoek bij...’ besteden we aandacht aan kleine Verenigingen van Eigenaren die hun zaken prima voor elkaar hebben.

VvE De Houtwerf in Nieuwerbrug “We zijn een kleine VvE maar heel actief en zeker niet slapend!” Zo begint het verhaal van Renirus Beijk, voorzitter van VvE De Houtwerf in Nieuwerbrug. Het kleine complex midden in het Groene Hart bestaat uit zes wooneenheden en werd opgeleverd in 2006. De VvE functioneert prima, maar zit wel met een groot probleem.

B

eijk: “Om de kosten beheersbaar te houden, voeren we het beheer op het gebied van technische en algemene zaken zelf uit; de administratie is ondergebracht bij een oud-collega van mij. Hij is geen eigenaar, maar heel deskundig. Die constructie bevalt uitstekend.

Desondanks hebben we wel een behoorlijk probleem. Tot op heden is nog steeds één appartement in bezit van bouwonderneming B, die indertijd het complex heeft gebouwd. Dat bedrijf is nu failliet en we zijn volop in onderhandeling met de curator.”

Verhuurd appartement “B. heeft het appartement verhuurd, zonder ons daarvan in kennis te stellen. Een Huurdersverklaring hebben we nooit ontvangen. Tijdens de Algemene Ledenvergaderingen was er altijd een vertegenwoordiger van B. aanwezig. Begin dit jaar meldde B. ons niet aanwezig te zullen zijn en ook geen volmacht aan een andere eigenaar te verstrekken.

Toen er een achterstand in betaling optrad, hebben we dat aan B. gemeld. In mei bleek het bedrijf failliet en hoorden we dat we ons konden melden bij de curator. Inmiddels is de achterstallige betaling nog niet verricht en de huurder heeft de huur opgezegd per 1 september jl. We proberen via de curator ons geld te krijgen.

Die heeft ons al meegedeeld dat de kans dat dat ook gebeurt, vrij klein is. Probleem is dat we in 2013 een grote schilderbeurt hebben gepland, dus we hebben het geld nodig. Anders moeten we het noodzakelijke onderhoud uitstellen en dat willen we niet.”

Concurrente vordering Voorzitter Beijk ging niet zomaar akkoord met de stelling van de curator dat de VvE een ‘concurrente vordering’ heeft op bedrijf B. en dat er waarschijnlijk onvoldoende middelen zouden zijn om ‘enige uitkering’ te kunnen doen.

Hij stelt: “Als VvE komen wij direct na de Belastingdienst en de hypotheekverstrekker. Het verbaasde ons dat de curator niet op de hoogte was van de verhuur van het appartement en van de financiële problemen die daaruit voortvloeien.”

Mr. Nicolette Smeenk, hoofd Juridische Dienst bij VvE Belang: “Dat de curator niet op de hoogte was van de verhuur, komt mij ook vreemd voor. Het feit dat de huur per september opgezegd is, staat los van het feit, dat er kennelijk achterstallige betalingen zijn van de periodieke bijdrage. Zolang het bedrijf nog niet failliet was, had de VvE nog meer achter de betaling aan moeten zitten. Na het faillissement vallen de inkomsten in de boedel van het bedrijf. Het is correct dat de Belastingdienst en de hypotheekhouder eerst komen bij een faillissement. De VvE behoort tot de concurrente schuldeisers, maar het kan zijn, dat voor hen al niets meer te verdelen valt.

Uit artikel 3:286 BW blijkt wél dat uit het bedrag dat de verkoop van het appartementsrecht oplevert, na voldoen van de schuld aan Belastingdienst en hypotheekhouder als eerste de achterstallige bijdragen van de VvE van afgelopen en lopend boekjaar voldaan worden. Dat is dus alleen het geval als er iets overblijft van de verkoop van het appartementsrecht en de schuld aan de Belasting en hypotheekhouder is afgelost.

Dat zal zelden het geval zijn.” ■

32 VvE magazine november 2012

VvEBijzondereAppartementen

In het centrum van Poortugaal, een landelijk dorp onder de rook van Rotterdam, raakte een oude boerenschuur steeds meer in verval. De schuur grenst aan een voormalige boerderij, die door Woningbouwvereniging Poortugaal - na een grondige renovatie - in gebruik is genomen als kantoor. Op een prachtige groene plek in het centrum van Poortugaal. In vroeger tijden woonde hier de dijkgraaf, een autoriteit in een dijkdorp.

De schuur was eigendom van de gemeente en werd gebruikt als opslagruimte. Na een forse renovatie is de schuur omgetoverd tot een kleinschalig appartementencomplex: De Dyckgraaf.

De Dyckgraaf: historisch wonen in een verbouwde monumentale boerenschuur Acht comfortabele appartementen in een sfeervol complex

“W

ij zijn niet van plan om hier ooit nog weg te gaan”, zegt Dick Oldenburg, die samen met zijn echtgenote een ruim, licht appartement op de eerste verdieping bewoont. “We woonden hiervoor in een appartement in Barendrecht (waar ik overigens secretaris was van de VvE), maar toen we dit project zagen, hebben we onmiddellijk een optie genomen.

Tijdens de bouw hadden we een goed contact met het bouwteam en het hele proces is bijzonder prettig verlopen.

We wonen hier nu enkele maanden en het bevalt prima.

Vlakbij de dijk langs de Oude Maas en de polder De Kijvelanden en in het centrum van het dorp met alle winkels op loopafstand. En binnen 20 minuten zijn we met de auto of de metro in hartje Rotterdam.”

Acht types In De Dyckgraaf bevinden zich acht driekamerappartementen in evenzoveel types, verdeeld over de begane grond en twee verdiepingen. De woningen variëren in grootte tussen ca. 87 m2 en 135 m2. In de twee appartementen op de tweede verdieping (de penthouses) zijn de authentieke balken uit de boerderij op een prominente wijze aangebracht.

Verder herinnert binnen niets meer aan de oude boerderij: het ontwerp is strak en modern zonder kitscherige nepantieke details. Opvallend is het licht dat naar binnen valt via het royale aantal (dak)ramen. De loggia’s vormen een prima verblijfplaats, ook als het niet erg warm is. Elk appartement heeft een eigen parkeerplaats en een buitenberging annex carport.

VvE magazine november 2012 33

VvE Magazine besteedt aandacht aan bijzondere appartementen. In deze zevenentwintigste aflevering van deze serie aandacht voor appartementencomplex De Dyckgraaf in Poortugaal

We hebben contact gezocht met drie architectenbureaus.

We hebben hun gevraagd een ontwerp te maken en een visie te geven op de mogelijkheden. A3 Architecten kwam met het mooiste ontwerp, waarbij de kopgevels in stand bleven (een eis van de politiek) en waarbij, zoals gezegd, ook een aantal oude balken hergebruikt kon worden.”

Archeologische vindplaats “In mei 2009 lag er een akkoord van de Welstandscommissie, maar gaf de Monumentencommissie een negatief advies: die wilde dat de oude balkenconstructie integraal intact bleef.

Dat maakte de bouw van acht appartementen onrealiseerbaar; het gebouw zou dan niet te exploiteren zijn. De verantwoordelijke wethouder heeft dat advies gelukkig naast zich neergelegd.

Volgend obstakel: het ging om een mogelijke archeologische vindplaats. Dat klopte: er zijn o.a. drie waterputten gevonden, waarschijnlijk uit de zestiende eeuw. Die zijn in kaart gebracht en gefotografeerd. Daarna hebben ze een plaats in de kruipruimte van het complex gekregen.

In november 2010 begon Gebr. Verschoor Bouw- en Aannemingsbedrijf met de bouw, en in april jl. zijn de eerste woningen in De Dyckgraaf opgeleverd. Nog niet alle appartementen zijn verkocht. Er is veel belangstelling voor, maar we hebben helaas ook te lijden onder de problemen op de woningmarkt. Daarom organiseren we elke week een Open Huis in de modelwoning.”

Energiezuinig

“Binnen de kap” Ir. Arno van Wezel, partner bij A3 Architecten uit Rotterdam, tekende voor het ontwerp. Het bureau was ook betrokken bij het project ‘De Toekomst’ in Vlaardingen, dat genomineerd was voor de Gulden Feniks 2012, de Nationale Renovatieprijs.

Daar zijn blokken jaren 60-flats op een uitgekiende wijze gerenoveerd tot aantrekkelijke koop- en huurwoningen.

Van Wezel: “De loggia’s zijn een gevolg van de eis dat het hele ontwerp binnen de kap van de boerderij zou blijven.

We konden dus geen balkons aanbrengen. Het was voor ons bureau ook de eerste keer dat we een voormalige schuur renoveerden. Er was vóór de aankoop door de corporatie al veel ‘gerommeld’ aan de zijgevels en de oude constructie was behoorlijk aangetast. Echter: hoger in het gebouw bleken de houten balken nog van goede kwaliteit. Die zijn daarom bewerkt en hergebruikt in het complex.”

Oude kopgevels “Natuurlijk hebben we heel goed nagedacht voor we de schuur (een gemeentelijke monument) aankochten”, vertelt Huib van Heusden, manager techniek en ontwikkeling bij Woningbouw-vereniging Poortugaal. “Er waren in Poortugaal al enkele markante panden gesloopt, dus de kwestie lag politiek gevoelig. In 2005 hebben we de schuur plus de grond eromheen (die we al om niet in gebruik hadden) toch aangekocht. Het gebouw dreigde een bouwval te worden en dat zorgde voor meer politiek draagvlak om iets met de schuur te gaan doen.

De appartementen in De Dyckgraaf zijn energiezuinig, vertelt architect Van Wezel. “Uitgangspunt is natuurlijk het huidige Bouwbesluit. De appartementen hebben het A-label, maar wij zijn veel verder gegaan dan vereist was voor dat label. De EPCwaarde is 0,8. Voor de ramen hebben we HR++ glas gebruikt.

Bij ons streven naar energiezuinigheid werden we geholpen door de oude constructie: de muren zijn 30 centimeter dik. Die zijn nog eens extra geïsoleerd. Aan de brede vensterbanken kun je zien hoe dik de muren zijn. Op (of eigenlijk ín) die vensterbanken kun je gemakkelijk zitten - net als vroeger!”

Dick Oldenburg neemt de gelegenheid te baat om de architect te polsen over buitenzonwering: “Het wordt heel warm aan de zuidkant, maar we weten niet goed welke zonwering we moeten kiezen. Kun je daar een advies voor geven?”

De architect zegt dat toe. De informele sfeer is typerend voor de wijze waarop het hele bouwproces - in bouwteamverband is verlopen.

VvE De Dyckgraaf De VvE is - zoals gebruikelijk - al tijdens de bouw opgericht.

Woningbouwvereniging Poortugaal neemt voorlopig het beheer op zich. Er is een concept-huishoudelijk reglement waarover de bewoners zich binnenkort kunnen uitspreken.

Dan kunnen zij ook beslissen of de corporatie het beheer blijft doen of dat een externe beheerder wordt aangezocht. De periodieke bijdrage ligt op € 175,- per maand, wat vrij hoog is voor een nieuwbouwcomplex. “Ik ben daar heel blij mee”, zegt Dick Oldenburg. “In ons vorige appartement heb ik ook aangedrongen op een goed gevuld reservefonds. Ik wil niet in een situatie terechtkomen waarin er geen geld is voor noodzakelijk onderhoud. Daar moeten we nu al voor reserveren.” ■

34 VvE magazine november 2012

VvEVerzekeringen

Welke verzekeringen zijn belangrijk voor een VvE? “Ik krijg vaak van VvE-bestuurders de vraag welke verzekeringen ze volgens wet of reglement moeten afsluiten. Het antwoord is eenvoudig: een VvE is volgens de wet nergens toe verplicht. De splitsingsakte schrijft een VvE wél voor dat twee verzekeringen verplicht zijn: een uitgebreide brandverzekering en een aansprakelijkheidsverzekering.” Dat stelt mr. M.W. Klumper, senior accountmanager bij Centraal Beheer Achmea. Hij adviseert VvE’en ook om aanvullend glas, bestuurdersaansprakelijkheid, ongevallen en rechtsbijstand goed te regelen.

K

lumper: “Een VvE heeft minimaal een aansprakelijkheidsverzekering en een branden opstalverzekering nodig.

Daarnaast hebben de meeste VvE’en een glasverzekering. Deze verzekering dekt alle schade aan glas als gevolg van glasbreuk in het hele appartementencomplex. Als er onbetaalde bestuursleden zijn, is het verstandig als een VvE ook een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering afsluit. Hiermee is het privévermogen van het VvEbestuur beschermd tegen claims.

Een rechtsbijstandsverzekering biedt financiële bescherming tegen de kosten van juridische bijstand. En om vrijwilligers schadeloos te stellen bij ongevallen waarvoor de VvE niet verantwoordelijk is, heeft Centraal Beheer Achmea de ongevallenverzekering voor vrijwilligers.”

Klumper adviseert Verenigingen van Eigenaren alle verzekeringen bij één verzekeraar onder te brengen. “De VvE heeft dan een veel beter overzicht dan wanneer de verzekeringen bij verschillende maatschappijen zijn ondergebracht. Bovendien heeft een VvE bij schade slechts te maken met één verzekeraar. Dat scheelt een hoop rompslomp en tijd.”

De brandverzekering Klumper: ”Bij een brandverzekering moet vooral de herbouwwaarde verzekerd worden. Die kan bepaald worden door een onafhankelijke taxateur en dat moet eenmaal per zes jaar gebeuren. Door afspraken die Centraal Beheer Achmea heeft gemaakt met

een aantal taxatiebureaus, kost de taxatie slechts € 25,- per appartement met een minimum van € 325,- per VvE. Bij de taxatie kan al het meerwerk zoals verbouwingen, keuken en badkamer meegenomen worden.

Het is verstandig om het meerwerk mee te verzekeren op de VvE-polis.

Bij schade is er dan geen discussie over de vraag welke verzekeraar de schade moet betalen. De eigenaren van appartementen kunnen de meerkosten voor bijvoorbeeld een nieuwe keuken of badkamer ook verzekeren op de eigen inboedelverzekering onder de noemer Eigenaarsbelang.”

Gemak voor de VvE VvE’en die een uitgebreide brandverzekering hebben afgesloten bij Centraal Beheer Achmea, kunnen in geval van schade kiezen voor uitkering van het schadebedrag of voor schadeherstel in natura. Klumper: “Die laatste optie betekent vooral: gemak. De VvE hoeft zelf geen aannemer in te schakelen; ze belt gewoon naar Centraal Beheer Achmea. Wij nemen contact op met een of meer herstelbedrijven uit ons uitgebreide, landelijke netwerk.

Het probleem wordt dan direct verholpen en de schade aan de muren en het plafond wordt ook hersteld. Centraal Beheer Achmea betaalt de nota en als extra voordeel wordt het standaard eigen risico (behalve bij stormschades) niet meer in rekening gebracht.

En dan is er nog de bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering. Die is aan te bevelen voor een VvE met ‘eigen’ bestuursleden, die het werk onbetaald doen. Het gaat vooral om de rechtsbijstand. We zien nogal eens dat er onterechte claims worden ingediend tegen het bestuur. Dat moet zich daartegen wel kunnen verweren en de kosten van een advocaat kunnen flink oplopen!

Extra: korting!

Centraal Beheer Achmea biedt speciaal voor Verenigingen van Eigenaren de VvE-Meerkeuzepolis. Een alles-in-éénpolis waarmee u de verzekeringen regelt die het beste bij de VvE passen.

Daarnaast zijn er nog een aantal extra’s.

Zo kan een risicoadviseur u helpen om de kans op schade te verminderen. U krijgt advies over regelmatige dak- en leidinginspecties, controle van elektrische installaties en informatie en advies over wettelijke eisen van blusmiddelen.

Bovendien krijgt u via Centraal Beheer Achmea korting bij de aanschaf van producten of diensten. Dat voordeel kan dus aardig oplopen!” ■

Wilt u meer weten?

Dan kunt u altijd ‘even Apeldoorn bellen’. De VvE-desk is van maandag t/m vrijdag van 8.00 – 17.30 uur te bereiken op telefoonnummer 055 - 579 81 15.

Met de VvE-Meerkeuzepolis regelt u alle verzekeringen die het beste bij uw VvE passen

Valt het mee met uw VvE? De VvE. Het valt niet altijd mee met zoveel mensen en wensen.

Terwijl een aantal zaken gewoon goed geregeld moet zijn. Heeft uw VvE alles op orde? U ontdekt het snel en simpel met de online preventiescan van Centraal Beheer Achmea. Beantwoord de 12 vragen en krijg direct zicht op wat er beter kan.

Doe even de preventiecheck op www.valthetmeemetdevve.nl Meer weten over de oplossingen van Centraal Beheer Achmea?

Trek dan even aan de bel op 055 - 57 98 115.

36 VvE magazine november 2012

VvEBouwkundig

Samenwerking met woningcorporaties biedt kansen voor VvE’en We zien steeds meer Verenigingen van Eigenaren ontstaan; veelal doordat woningcorporaties appartementen verkopen in hun complexen. Zolang er nog huurwoningen in het complex voorkomen, zal er een - al dan niet tijdelijke - situatie ontstaan dat de eigenaren binnen de VvE moeten samenwerken met de woningcorporatie. In veel gevallen bieden woningcorporaties beheertaken aan Verenigingen van Eigenaren aan. Dat kan een positieve invloed hebben op de kwaliteit van de woningen en op het goed functioneren van het beheer. Mits er goede afspraken worden gemaakt!

G

oed beschouwd weten we niet echt hoeveel tevreden appartementseigenaren er zijn in die gemengde complexen. Wat we wél weten is dat woningcorporaties professionele beheerders zijn, die gewend zijn om het financiële, het sociale en technische beheer aan elkaar te verbinden voor een periode van 25 tot 50 jaar. Ze splitsen die beheertaken net als in een gewoon huishouden - in beleid en uitvoering: wat moeten we, wat willen we, wat kunnen we en wat doen we?

Ze bepalen heel nauwkeurig hoe de woningmarkt zich ontwikkelt. Welke woningen zijn geschikt voor welke mensen en wat betekent dat voor het beleid van de corporatie? Zo verantwoorden zij hun beleid naar de gemeente, de rijksoverheid, hun organisatie, hun huurders en andere groepen waarmee wordt samengewerkt.

Bovendien beperkt hun verantwoordelijkheid zich niet tot de gebouwen; ze moeten dat beheer uitbreiden tot de buurten, hele wijken en soms tot een hele stad.

Corporaties werken anders dan VvE’en.

Ze sparen niet op een rekening om hieruit later de kosten voor het onderhoud en verbeteringen te kunnen betalen: ze betalen die kosten uit de huurinkomsten. Bij het onderhoud herstellen ze alleen wat defect is.

Moderniseren van gebouwen doen ze veelal alleen als ze willen renoveren.

Vereniging van Eigenaren: vijf tot tien jaar VvE’en zijn meestal geen professionele beheerders die gewend zijn om over een lange termijn beleid te maken. De planningshorizon van een VvE ligt vaak op vijf tot maximaal tien jaar. Natuurlijk wordt bij actieve verenigingen financieel beleid gevoerd om alle kosten te kunnen betalen, maar dan gaat het eigenlijk alleen om zaken die het woningcomplex betreffen.

Nu de woningmarkt slecht functioneert, zien we wel initiatieven om oudere complexen te moderniseren, zodat de eigenaren veel langer in hun woning kunnen blijven wonen. Verhuizen is lastig, want de verkoop van de woning is momenteel moeilijk tot bijna onmogelijk. Ook bij dat moderniseren wordt vaak gedacht in periodes van vijf tot tien jaar; dat is overzichtelijk. Als een eigenaar echt vindt dat de woning niet meer bij hem past, wil hij wel naar een andere woning kunnen uitkijken.

De invloed van de VvE beperkt zich in de meeste gevallen tot het eigen wooncomplex en de eventuele groenvoorzienig op het eigen terrein. De rest van de woonomgeving valt, wat hun betreft, onder ‘de gemeente’. Verenigingen van Eigenaren werken met begrotingen waarvoor is gespaard in een reservefonds. Dat is lastig voor woningcorporaties. Ook als er maar één woning in een complex is verkocht, moeten ze de financiële middelen veel eerder reser-

veren dan toen de woningen nog geheel hun eigendom waren.

Woningbeheer door de VvE De meeste tijd van de bestuurders en de ingehuurde administratiekantoren gaat zitten in het incasseren van de maandelijkse bijdragen en het voorbereiden en uitvoeren van het planmatige onderhoud. Plus de administratie, de boekhouding, het regelen van de vergaderingen, het maken van de notulen, de zorg voor goede verzekeringen, het uitvoeren van het klachtenonderhoud en het toezicht op het naleven van de afspraken die zijn vastgelegd in de aktes, het huishoudelijk reglement en de verslagen van de ALV en andere vergaderingen.

De uitgaven voor het planmatige onderhoud zijn veruit het grootst. Niet alleen voor het repareren van onderdelen die versleten zijn, roesten of rotten, maar ook voor zaken die niet goed functioneren. Verenigingen van Eigenaren maken daarom meer onderscheid tussen onderhoud en zaken die niet goed functioneren. Als appartementseige-

VvE magazine november 2012 37

Het is slim om bij de start van de samenwerking een meerjarenonderhoudsplan te maken Het is slim om bij de start van de samenwerking een meerjarenonderhoudsplan te maken voor de korte en de langere termijn. Dan weten alle betrokkenen hoeveel geld er naar het reservefonds moet. Als een woning verkocht wordt door de corporatie, is het verstandig om de afspraken nog eens tegen het licht te houden, want dan verandert de verhouding binnen de VvE. Tip: kijk ook eens bij andere complexen van de woningcorporatie. Wat gaat wel en niet goed met het onderhoud en met het gebruik van de algemene ruimten? Leg het resultaat op schrift vast en vermeld welke gebreken acceptabel zijn en wanneer verbeteringen van bijvoorbeeld entrees, trappenhuizen enz. nodig zijn. Zo kunt u prima afspraken maken over de gebruiks- en onderhoudskwaliteit. Moet het schilderwerk echt op korte termijn worden uitgevoerd of kan het nog even wachten?

Dat kan veel geld schelen! naar bent u waarschijnlijk ook méér dan huurders betrokken bij het schoon en heel houden van gebouw en omgeving.

Beheer door woningcorporaties Goed beheer van een gemengd complex hangt nauw samen met de instelling van de betrokken medewerkers van de woningcorporatie.

Zij hebben veel ervaring met de uitvoering van werkzaamheden en ze weten hoe ze daarvoor een goede prijs kunnen bedingen. Bovendien zijn ze ervaren in de beoordeling van offertes. Daarmee kan de VvE haar voordeel doen.

Bovendien kan de corporatie de VvE helpen om, in samenwerking met de gemeente, meer invloed uit te oefenen op het functioneren van de buurt, de wijk en de stad.

Woningcorporaties zijn verplicht hun huurders te betrekken bij de aanpak van het onderhoud. Maar appartementseigenaren hebben hun eigen verantwoordelijkheid! Bij een gemengde VvE moet de corporatie dus anders omgaan met de betrokkenheid van de huurders.

Die moeten meedenken over zaken als

het schoon en netjes houden van het wooncomplex, maar de besluitvorming over de kosten blijft bij de woningcorporatie liggen. Die is immers als eigenaar lid van de VvE. Bij voorkeur overlegt de woningcorporatie vooraf met de huurders en brengt ze die kennis in de ALV in. De corporatie koppelt daarna de besluitvorming onderbouwd met argumenten - terug naar de huurders. In de ALV kan dan in goed overleg worden besloten welke uitgaven verantwoord zijn voor het reservefonds, welke maandelijkse bijdragen passend zijn voor de appartementseigenaren en welke afspraken nodig zijn voor een goed gebruik van de algemene ruimten.

Goede afspraken Vanzelfsprekend moeten vanaf het begin goede afspraken worden gemaakt over de beheerwerkzaamheden die de VvE en de woningcorporatie moeten uitvoeren. Zorg voor een jaarlijks overleg over het functioneren van de gebouwen en de woonomgeving, zodat de afspraken goed passen bij de actuele gebeurtenissen.

Als er nog huurders in het wooncomplex wonen; spreek dan met de woningcorporatie goed af welke rol de huurders krijgen. Hoe beter die samenwerking is en hoe eerder heldere afspraken gemaakt worden; hoe beter.

Nieuwe kansen Samengevat kunnen we stellen dat de samenwerking tussen woningcorporaties en Verenigingen van Eigenaren heel goed kan verlopen als vroeg in het proces de juiste afspraken zijn gemaakt.

Natuurlijk hangt het van de instelling van betrokken personen af of de samenwerking slaagt, maar samenwerking levert voor de VvE nieuwe mogelijkheden en nieuwe kansen op.

Door de bundeling van kennis en ervaring van de corporaties met de ervaringsdeskundigheidvandeappartementseigenaren ontstaan vaak mooie resultaten. Daarmee doen alle betrokkenen hun voordeel en is het prima wonen in een gemengd complex. ■ Ing. Arie Warnaar Ontwikkelend Beheer Woningen Vlaardingen

38 VvE magazine november 2012

VvESchoonmaak

Boete voor VvE omdat het schoonmaakbedrijf illegale werknemers in dienst heeft Penningmeester VvE Willemina:

“Natuurlijk vinden wij de boete heel onredelijk” Groot was de schrik bij VvE Willemina in Amsterdam toen begin dit jaar een onderzoek werd aangekondigd door de Inspectie Sociale Zaken en Werkgelegenheid (vroeger Arbeidsinspectie). Het schoonmaakbedrijf dat door de VvE is ingehuurd voor de schoonmaak van de gemeenschappelijke ruimtes, had volgens de Inspectie illegale vreemdelingen in dienst. Uit het onderzoek bleek dat er inderdaad ‘een overtreding was gepleegd ingevolge de Wet arbeid vreemdelingen (WAV)’. Het Hoofd van de afdeling Boete, Dwangsom en Inning legde de VvE een boete op van maar liefst € 16.000,-.

I

n de boetekennisgeving stond ook exact vermeld om welke werknemers het ging. VvE Willemina werd verweten dat ze niet kon aantonen ‘dat voor de arbeid die u door deze twee vreemdelingen liet verrichten, een tewerkstellingsvergunning was afgegeven, terwijl dat wel was vereist’.

Ad van Eck, penningmeester van VvE Willemina, is verontwaardigd over de opgelegde boete. “Wij hebben het schoonmaakbedrijf volkomen te goeder trouw ingehuurd. Elke maand betalen we keurig de factuur van ca. € 450,- inclusief BTW. We worden door de Inspectie SZW als werkgever aangemerkt in de zin van de Wet arbeid vreemdelingen artikel 1 onder b sub 1.

Natuurlijk vinden wij de boete heel onredelijk. Als ik bekijk hoe de wet wordt geïnterpreteerd door SZW, denk ik dat veel Verenigingen van Eigenaren het risico lopen op een dergelijke boete. Ik vraag me af of VvE Belang ons hierbij terzijde kan staan.”

Werkgever?

Klaas Jan Schuurs, jurist bij VvE Belang, heeft VvE Willemina inmiddels uitgelegd dat volgens deze wet de begrippen ‘werkgever’ en ‘opdrachtgever’ ruimer worden geïnterpreteerd dan normaal hieronder wordt verstaan. De VvE wordt - hoewel ze opdrachtgever is - beschouwd

als werkgever in de zin van deze wet.

Beiden hebben dan ook een zogenaamde verificatieplicht: ze moeten o.a. identiteitsbewijzen en vergunningen controleren.

Schuurs: “Het is verstandig om in het contract met het schoonmaakbedrijf een bepaling op te nemen dat de opdrachtnemer de schade die door de VvE geleden wordt, zal vergoeden indien de verplichtingen uit de WAV niet door de opdrachtnemer worden nageleefd. Als het bedrijf dan toch de fout ingaat en de VvE geconfronteerd wordt met een boete, kan ze die op het bedrijf verhalen.

Daar zit natuurlijk een risico in: het is maar de vraag of het bedrijf nog bestaat als de VvE de boete wil verhalen. Daarom is het verstandig om alleen in zee te gaan met een erkend bedrijf. De VvE loopt dan aanzienlijk minder risico.

Overigens is hier wellicht sprake van een wanprestatie (de VvE heeft door toedoen van het schoonmaakbedrijf buiten haar schuld een boete gekregen) of van een onrechtmatige daad.

Het bedrijf heeft immers iets gedaan wat bij wet verboden is: het inhuren van illegale werknemers. De VvE kan aan een jurist opdracht geven om uit te zoeken of het zinvol is om een procedure aanhangig te maken om de boete te verhalen op het schoon-

maakbedrijf op de hierboven genoemde gronden.”

Reactie OSB Jan Kerstens is hoofd Arbeidsvoorwaarden en Sociale Zekerheid bij de Ondernemers-organisatie Schoonmaak- en Bedrijfsdiensten (OSB), de werkgeversorganisatie van de schoonmaak- en glazenwassersbranche in Nederland. Bij de OSB zijn 650 bedrijven aangesloten, die zich richten op het reguliere schoonmaakonderhoud op verschillende soorten objecten, glasbewassing, gevelreiniging, industriële reiniging en calamiteitenschoonmaak. Gezamenlijk hebben zij zo’n 120.000 medewerkers in dienst en realiseren zij 80% van de totale omzet in de markt.

Kerstens krijgt vaker te maken met vragen over illegale werknemers. Hij vertelt: “Het is uiterst vervelend dat niet alleen het schoonmaakbedrijf, maar ook de opdrachtgever - in dit geval de VvE - een boete opgelegd krijgt door Inspectie SZW. Als VvE mag je immers verwachten dat het schoonmaakbedrijf de personeelszaken op orde heeft. De wetgever heeft echter bepaald dat zowel het schoonmaakbedrijf als in dit geval de opdrachtgever verantwoordelijk is.

Zij worden op basis van de Wet arbeid vreemdelingen beiden beschouwd als werkgever (schoonmaakbedrijf formeel werkgever en opdrachtgever

VvE magazine november 2012 39

Pas op bij contractwisseling Er is nóg een risico voor de VvE: als u niet tevreden bent over uw schoonmaakbedrijf en een ander bedrijf inhuurt, kunt u te maken krijgen met een bepaling uit de algemeen bindende CAO van de schoonmaakbedrijven (voor zover van toepassing).

Daarin staat dat bij een contractwisseling het nieuwe schoonmaakbedrijf de werknemers van het oude bedrijf een arbeidscontract moet aanbieden (mits de werknemer minimaal 1,5 jaar op het object werkzaam is). U kunt dus bij het nieuwe bedrijf te maken krijgen met dezelfde schoonmakers; dan komt u van de regen in de drup. De OSB raadt daarom aan om het probleem eerst aan te kaarten bij het huidige schoonmaakbedrijf om in goed overleg naar een oplossing voor de problemen te zoeken.

2012 heeft het kabinet nog te kennen gegeven het ruime werkgeversbegrip te zullen handhaven.”

Keurmerk

Het is verstandig om alleen in zee te gaan met een erkend schoonmaakbedrijf.

“Helaas handhaaft de wetgever tot op heden de ketenaansprakelijkheid voor illegale arbeid”

feitelijk werkgever) en hebben daarom de al genoemde verificatieplicht.”

zen van buitenlandse werknemers blijven controleren.

‘Doorn in het oog’

Het probleem is dat werknemers van over de grens andere identiteitsdocumenten en werkvergunningen met zich meebrengen dan documenten die wij in Nederland kennen. Maar hoe weet u of het identiteitsdocument van de medewerker geldig is? Bij de OSBschoonmaakbedrijven is bekend dat de identiteit van een werknemer nauwgezet moet worden gecontroleerd om illegale arbeid te voorkomen.

Op het gebied van identiteitscontrole biedt OSB de leden verschillende mogelijkheden aan. Wij adviseren om VvE’en om altijd bij het schoonmaakbedrijf te informeren op welke wijze de identiteitsdocumenten worden gecontroleerd op echtheid. Ook in

“Deze bepaling is OSB een doorn in het oog en daarom stellen wij deze regelmatig aan de orde in politiek Den Haag. Dat de opdrachtgever wordt beschouwd als feitelijk werkgever is begrijpelijk als het gaat om uitzendkrachten, want daarmee bestaat een gezagsverhouding. Ten aanzien van schoonmakers bestaat geen gezagsverhouding en daarbij komt dat schoonmakers vaak ook nog werken buiten de reguliere kantoortijden. Desondanks handhaaft de wetgever tot op heden de ketenaansprakelijkheid voor illegale arbeid.

Zolang dat het geval is moet dus ook de opdrachtgever de identiteitsbewij-

OSB-leden moeten zich aan strenge eisen op het gebied van arbeidsvoorwaarden, afdracht van sociale premies, de gedragscode schoonmaakbranche, veiligheid op de werkvloer en schoonmaakspecifieke eisen houden. OSB werkt daarom aan een keurmerk, dat staat voor kwaliteit en betrouwbaarheid, ook als het gaat om voorkoming van illegale arbeid.

Bedrijven die voldoen aan de NEN 4400-1-norm, bieden ook zekerheid omtrent arbeidsvoorwaarden. Deze nationale norm stelt eisen aan in Nederland gevestigde (onder)aannemers van werk over de afdracht van belastingen en sociale premies en het gerechtigd zijn van medewerkers tot het verrichten van arbeid in Nederland. Het doel van de norm is het beperken van het risico voor opdrachtgevers op verhaal en boetes van de Belastingdienst, de Arbeidsinspectie en andere overheidsinstanties.

Verenigingen van eigenaren die zijn aangesloten bij VvE Belang, kunnen voor vergelijkbare en andere problemen contact opnemen met de Juridische Dienst van VvE Belang. ■

Eén loket voor slim onderhoud van flats en appartementen VvE bestuurders ontzorgd Planbuilding weet wat er bij onderhoud komt kijken. Wij kunnen op voorhand voor de komende 15 jaar vast prijzen afgeven voor al het uit te voeren onderhoud. Door de werkzaamheden van de verschillende disciplines op elkaar af te stemmen, worden kosten en milieu bespaard en de overlast tot een minimum beperkt. Wilt u weten hoe op de slimste manier het onderhoud bij u geregeld kan worden, neem dan contact met ons op voor een persoonlijke kennismaking en advies (tel. 0418 683 616), of kijk op onze website voor meer informatie.

www.planbuilding.nl

• Schilderonderhoud • Dakonderhoud • Liftonderhoud • Gevelrenovatie en -onderhoud

houd r e d n o t Omda kan! slimmer

Slim be s op ond paren erhoud ?

Vraag de

GRATIS QUICK SCA

N

aan!

Tel: 04 18 683

616

VvE magazine november 2012 41

VvEOnderhoud Voorzitter VvE Orangerie Henk Veldkamp kijkt naar de lange termijn

‘Blind kunnen varen op het onderhoudsbedrijf’ “Het is nu eenmaal niet onze expertise. Daarom hebben we voor het groot onderhoud echt behoefte aan goed advies van het schilders- en onderhoudsbedrijf. Onze vaste relatie zorgt voor continuïteit en vertrouwen.”

H

et appartementencomplex aan de rand van Maassluis omvat 36 appartementen, gesitueerd in hoogbouw van acht etages en laagbouw van drie etages. De Vereniging van Eigenaren (VvE) ‘Orangerie’ kent een trouw bestuur met kennis van zaken.

Voorzitter Henk Veldkamp: “De waarde van het eigendom van de bewoners willen wij op peil houden, achterstallig onderhoud moet voorkomen worden.” Om die reden heeft het bestuur vijf jaar geleden een onderhoudsplan laten opstellen op basis waarvan het noodzakelijk onderhoud voor de komende tien jaar op papier is gezet. In nauw overleg met het vaste onderhoudsbedrijf Geluk Schilders wordt jaarlijks een deel van het onderhoud uitgevoerd.

tenminste 15 jaar. Zo zie je maar: een goed gesprek met je onderhoudsbedrijf kan veel geld schelen.” Vorig jaar is het gebouw rondom geschilderd en onlangs zijn enkele luifels behandeld en hebben de brievenbussen een opknapbeurt gekregen. “Geluk is onze huisschilder geworden die we kunnen vertrouwen. Ze denken goed met ons mee, adviseren op basis van inspecties en brengen altijd vooraf een heldere offerte uit. Soms dient zich de vraag aan of het

Henk Veldkamp onderhoud uitgesteld kan worden. Hun advies weegt zwaar, want uitstel kan leiden tot extra hoge kosten op langere termijn.”

De VvE is ook blij met vaste schilder Arie Herwig die naast vakmanschap uitblinkt in sociale contacten. “De bewoners hebben het liefst Arie over de vloer. Hij heeft begrip voor hun situatie en houdt rekening met hun wensen. Gelukkig kunnen we hem altijd reserveren zodra zich onderhoudswerk aandient.” n

VvE Orangerie

Luisteren naar advies Een groot project was de houtrotrenovatie aan de kozijnen. Veldkamp: “Stappen we over op kunststof- of aluminiumkozijnen of blijft het hout? Luisterend naar het advies van Geluk hebben wij gekozen voor toepassing van Woodstone profielen op de bestaande kozijnen na verwijdering van het houtrot. We kregen een garantie van

Hoe herkent u knap schilder- en onderhoudswerk?

Bekijk de film van VvE Orangerie op www.knap-werk.nl

Voor elke VvE geldt de verplichting om een reservering te doen voor het onderhoudsfonds. Een professioneel schilders- en onderhoudsbedrijf adviseert het bestuur van de VvE en kan u helpen bij het opstellen van een plan voor totaalonderhoud.

Een meerjarige onderhoudsplanning geeft u inzicht in het benodigde budget. Het bedrijf neemt u zorgen uit handen en steekt veel energie in de communicatie met bewoners. Met tijdige en persoonlijke informatie blijven bewoners aangesloten en weten zij wat ze kunnen verwachten. Meer weten?

Kijk op www.knap-werk.nl

42 VvE magazine november 2012

VvEBouwkundig

Verenigingen van Eigenaren hebben behoefte aan een aanspreekpunt waar ze met al hun vragen, problemen en geschillen op bouwkundig gebied terecht kunnen.

Een onafhankelijk aanspreekpunt welteverstaan, want er mag geen schijn van belangenverstrengeling ontstaan. Daarom heeft Rob Hamers in samenwerking met VvE Belang ‘Bouwkundig VvE Advies’ opgericht. Bij het kantoor, dat gevestigd is in Tilburg, kunnen VvE’en op een laagdrempelige manier hun licht opsteken over bouwkundige zaken. Er is een telefonische helpdesk, maar de bouwkundigen komen ook graag naar u toe.

Bijvoorbeeld om te helpen bij het opstellen van een meerjarenonderhoudsplanning.

Bouwkundig VvE Advies geeft onafhankelijk advies bij alle bouwkundige zaken

“Wij zijn voor de VvE het eerste aanspreekpunt bij problemen en geschillen”

R

ob Hamers: “Iedereen weet nu wel dat een reservefonds verplicht is voor elke VvE, maar dat zo’n fonds gebaseerd moet zijn op een goede meerjarenonderhoudsplanning (MJOP), is nog niet bij iedereen doorgedrongen. Wij verwachten dat zo’n planning binnen niet al te lange tijd ook verplicht zal worden gesteld. Logisch, want het is de eerste stap op weg naar goed, doelmatig onderhoud van het appartementengebouw.

Wij hebben regelmatig contact met certificeringsinstantie SKW, die de richtlijnen opstelt voor zo’n MJOP en we werken nu al volgens die richtlijnen. VvE’en die ons inschakelen voor het opstellen van zo’n MJOP, weten dus zeker dat ze een goed onderbouwd plan krijgen. Wij kijken niet alleen naar kostenposten, maar ook naar de conditie van het gebouw.

De VvE komt op deze manier niet voor onaangename verrassingen te staan.”

Onafhankelijk Hamers en zijn collega Rob van den Boom geven overal in het land advies bij de uitvoering van grootonderhoud. Dat leidde in veel gevallen tot de vraag om een bouwkundige inspectie. “We worden ook steeds vaker ingeschakeld om advies te geven bij geschillen met aannemers en om onderzoek te doen naar de oorzaak van klachten als lekkage, scheurvorming en dergelijke. VvE’en zijn duidelijk in groten getale op zoek naar een onafhankelijk aanspreekpunt voor al die zaken. Dat aanspreekpunt bieden wij hun. We doen dat overigens in nauwe samenwerking met VvE Belang.”

Van den Boom: “Onze onafhankelijkheid is een belangrijk pluspunt. We geven de VvE geen advies omtrent de keuze van een onderhoudsbedrijf en we vragen ook geen offerte aan. Dat doet de VvE zelf. Wij helpen desgewenst wel bij de opstelling en de beoordeling van de offerte, maar de VvE maakt zelf de keuze. Als ons wordt gevraagd om de naam van een bedrijf dat de klus kan uitvoeren, verwijzen we naar de Onderhoudsbedrijvengids van VvE Belang. Daar vinden VvE’en bedrijven die goed werk leveren.”

Ondersteuning Hamers en Van den Boom zien dat hun adviezen en rapporten een belangrijke rol vervullen bij de besluitvorming binnen de Algemene Ledenvergadering. “De technische man (of vrouw) staat gewoon veel sterker met een goed onderbouwd advies in handen. De ALV vraagt bijna altijd om verantwoording en onderbouwing (zeker ook financieel!), en dat is veel eenvoudiger met zo’n advies of rapport. Dat maakt de kans dat het voorstel wordt aangenomen, een stuk groter.

Bovendien weet de ALV op deze manier zeker dat er geen ‘vriendjes’ van bestuursleden worden ingehuurd voor de uitvoering van het werk. Alles is transparant.

We krijgen veel positieve reacties op onze dienstverlening.

Onze opdrachtgevers waarderen vooral de heldere, begrijpelijke taal: ze hebben een leesbaar rapport in handen, waarmee ze het gesprek kunnen aangaan met de aannemer.

Dat geldt zowel voor het verstrekken van een opdracht als voor het aankaarten van een probleem.”

VvE magazine november 2012 43

“Onze onafhankelijkheid is een belangrijk pluspunt”

Medio 2013 wordt het mogelijk om één energielabel te verstrekken voor een heel appartementengebouw. Tot die tijd kunnen alleen labels worden afgegeven voor individuele appartementen. “We moeten dus nog even roeien met de riemen die we hebben”, zeggen Van den Boom en Hamers.

“Dat betekent dat we de energieprestatie van afzonderlijke (referentie)appartementen in kaart brengen en die vertalen we naar het hele gebouw. Op die manier heeft de VvE toch een indicatie hoe het staat met de energieprestatie. De ALV kan met ons advies in handen een besluit nemen om maatregelen uit te voeren voor de collectieve ruimtes.”

OZB en energieprestatie Abonnement Het Tilburgse bureau werkt niet alleen voor VvE’en maar ook voor VvE-beheerders. Heel interessant voor die partijen is het Bouwkundig VvE Advies Abonnement. Daarmee krijgt de VvE gespecialiseerde, objectieve bouwkundige dienstverlening voor een heel aantrekkelijk tarief. Ook het geven van een second opinion is mogelijk. Abonnees kunnen gebruik maken van de gratis telefonische helpdesk (maandag t/m donderdag van 9.00 tot 12.00 uur) en ze krijgen korting op het tarief voor bouwkundige dienstverlening. Daarnaast krijgen ze 10 procent korting op het opstellen van een MJOP (of een update) en op bouwkundige inspecties door Bouwkundig VvE Advies.

Duur is het abonnement zeker niet: de prijzen zijn gebaseerd op de omvang van de VvE. Een indicatie: een VvE met 16 t/m 50 appartementen betaalt € 165,- per jaar inclusief BTW. Voor kleinere VvE’en kost het abonnement enkele tientjes minder; voor grotere wat meer.

Energieadvies Rob Hamers was tot enkele jaren geleden werkzaam als aannemer; Rob van den Boom werkte in het verleden als projectontwikkelaar. Ze hebben dus veel ervaring als het gaat om bouwkundige zaken. De afgelopen jaren zijn adviezen op het gebied van energiebesparing steeds belangrijker geworden. Voor de nieuwbouw is dat prima geregeld, maar in bestaande bouw is nog een wereld te winnen.

“Het is dus nog even zo dat alle eigenaren meebetalen aan energiebesparende maatregelen, terwijl in feite vooral de hoeken dakappartementen daarvan profiteren als het gaat om het energielabel. Natuurlijk is dat onlogisch! De wet verplicht appartementseigenaren om samen voor het onderhoud van het gebouw zorg te dragen, maar één label voor het hele gebouw is nog niet mogelijk. Gelukkig komt daar binnenkort verandering in.

Wij zouden het overigens toejuichen als er - in het kader van de discussie rond het energielabel - wat meer gesproken zou worden over beloning van eigenaren die maatregelen hebben genomen om hun energieverbruik te beperken. Je kunt denken aan een korting op de WOZ-waarde (en dus de onroerendezaakbelasting). Daarmee geef je woningeigenaren de mogelijkheid om hun maatregelen direct te verzilveren. Ze zien het voordeel direct terug op de OZBbeschikking. En natuurlijk profiteren ze - op kortere of langere termijn - van hun investering door een lager energieverbruik.” ■

VvE Advies Bouwkundig VvE Advies adres

Ledeboerstraat 9 Meer informatie 5048 AC Tilburg 013-59 00 386 Bouwkundig VvE Advies is aanwezig tijdens alle www.bouwkundigvveadvies.nl voorlichtingsbijeenkomsten van VvE Belang.info@bouwkundigvveadvies.nl Voor meer informatie kunt u bellen: tel. 013 – 59 00 386 (maandag t/m donderdag van 9.00 tot 17.00 uur).

Mailen kan ook: info@bouwkundigvveadvies.nl.

Op de website www.bouwkundigvveadvies.nl vindt u ook informatie. telefoon

website e - mail

“De kosten voor energie stijgen, en steeds meer VvE’en vragen om energiebesparingadviezen”, zegt Van den Boom.

“Wij zijn gecertificeerd EPA-adviseur, en we mogen ook energielabels verstrekken. Dat is wel zo efficiënt voor de appartementseigenaar.”

Waarom houten kozijnen en deuren?

Hout wordt al vele eeuwen toegepast als bouwmateriaal. Ook kozijnen en deuren worden al sinds mensenheugenis gemaakt van hout. Hout heeft zich door de eeuwen heen bewezen duurzaam en betrouwbaar te zijn. In een overzicht willen we laten zien dat kozijnen en deuren gemaakt van hout in alle stadia van de gebruikscyclus de beste keus is. Of het nu om duurzaamheid, milieubelasting of uitstraling gaat, hout heeft duidelijke voordelen ten opzichte van alle andere gebruikte materialen.

Hout is duurzaam

Hout is hernieuwbaar: bomen kunnen na 20 tot 120 jaar geoogst worden terwijl grondstoffen als aardolie en erts eeuwen nodig hebben om tot ontwikkeling te komen. Duurzaam beheerde bossen vormen een onuitputtelijke grondstofbron. Door hout te gebruiken hebben ook generaties die na ons komen voldoende grondstoffen ter beschikking.

Hout is CO2 vastleggend

Door fotosynthese zijn bomen in staat om CO2 uit de lucht te halen en samen met water uit de grond wordt hout gevormd. Door dit natuurlijke groeiproces worden grote hoeveelheden CO2 vastgelegd en wordt zuurstof gevormd. In iedere m3 hout wordt gemiddeld 0,9 ton CO2 opgeslagen. Hout heeft in vergelijking met andere fossiele materialen zoals cement, staal en kunststof zeer weinig energie nodig voor de winning en productie en heeft daardoor in vergelijking een verminderde CO2 uitstoot van 1,1 ton per m3 tijdens productie en verwerking. Samen met de 0,9 ton CO2 opgeslagen in hout wordt bij het gebruik van 1 m3 hout de emissie van CO2 met 2 ton gereduceerd. Daarnaast heeft hout als natuurproduct geen schadelijke emissies tijdens de gebruiksduur.

Hout is mooi

Hout is een natuurproduct. Net als uw meubels geven houten kozijnen en deuren ook een warme uitstraling.

Houten kozijnen en deuren zijn een natuurlijke verbinding tussen de binnen- en buitenkant van uw woning of pand. Samen met de ontwerpvrijheid bij houten kozijnen kan iedere gewenste uitstraling verkregen worden waardoor de waarde van uw woning of pand met houten kozijnen beter waardevast is.

Hout is veilig

Hout is sterk

Hout is milieuvriendelijk

Hout is veelzijdig

Hout in kozijnen heeft een hoge brandveiligheid. Door het lage warmtegeleidende vermogen en de verkoling van het oppervlak wordt de brand vertraagd.

Daarnaast komen er bij verbranding nauwelijks schadelijke rookgassen vrij waardoor grote risico’s voor bewoners uitblijven.

Er zijn geen grote hoeveelheden energie nodig om de grondstof hout te maken. Door hout te gebruiken voor kozijnen en deuren wordt het milieu geholpen in plaats van vervuild,

Hout is isolerend

Door de unieke celstructuur van hout heeft het zeer goede isolerende eigenschappen. Deze is bijvoorbeeld 15 keer beter dan beton, 400 keer beter dan staal en 1770 keer beter dan aluminium.

Ook de muuraansluitingen zijn bij houten kozijnen goed gedetailleerd en voorkomen onnodige warmteverliezen tussen de muur en het kozijn. EPC normen worden gemakkelijker gehaald met houten kozijnen. Hierdoor wordt er veel energie bespaard gedurende de totale levensduur van het pand.

Hout is te onderhouden

Houten kozijnen en deuren kunnen worden onderhouden. Door voor houten kozijnen en deuren te kiezen kan de kleur op ieder moment worden aangepast waardoor panden of zelfs hele wijken relatief eenvoudig kunnen worden opgefrist.

Beschadigingen kunnen worden bijgewerkt waardoor na een goede onderhoudsbeurt de kozijnen weer als nieuw zijn maar wel met een eigentijdse kleur en uitstraling.

Hout heeft een grote sterkte bij een relatief laag eigen gewicht. Houten kozijnen en deuren hebben een hoge inbraakwerendheid. Mocht er toch worden ingebroken dan is de braakschade meestal eenvoudig te repareren en hoeft niet het hele kozijn of deur vervangen te worden.

Hout is zeer veelzijdig als het op ontwerpvrijheid aankomt. Vrijwel alle details kunnen gemaakt worden.

Of het nu gaat om historische details bij restauratie van monumentale panden of moderne uitstralingen door design profileringen, in hout is bijna alles mogelijk. Ook later kunnen houten kozijnen worden aangepast aan de behoefte. Wanneer bijvoorbeeld in een later stadium besloten wordt om, in verband met isolatie, een dikker glaspakket toe te passen, kunnen de sponningen in houten kozijnen eenvoudig dieper worden uitgefreesd waardoor niet de hele kozijnen vervangen hoeven te worden. Ook de keus voor kleur is onbeperkt en kozijnen kunnen zonder meerprijs in iedere gewenste kleur worden geleverd.

Hout is recyclebaar

Hout is als geen ander materiaal zo goed te recyclen en er zijn geen grote hoeveelheden energie voor nodig om dit te doen. Wanneer hout niet meer wordt gerecycled kan het worden ingezet om groene energie te produceren. De hoeveelheid CO2 die daarbij vrijkomt, is niet meer dan de bij groei opgeslagen hoeveelheid CO2 in het hout. Hierdoor is het gebruik van hout voor energie volledig CO2 neutraal. Hout is ook biologisch volledig afbreekbaar zodat toekomstige generaties niet met afval opgescheept worden.

VvE magazine november 2012 45

VvEOnderhoud

Hout heeft het allemaal Een woongebouw in Amsterdam Oud West wordt momenteel compleet gerenoveerd.

De appartement­s­eigenaren krijgen onder andere nieuw houten gevel­timmerwerk met een dus­danige goede (geluids-)isolatie dat het binnen goed toeven is en het drukke stadsverkeer van de Kinkerstraat nauwelijks doordringt in de woonkamers.

Veilig Bij eventuele brand werkt verkoling van het houtoppervlak vlamvertragend.

Bij verbranding komen bovendien nauwelijks schadelijke rookgassen vrij, zoals bij kunststof vaak wel het geval is met grote risico’s voor bewoners.

Een ander veiligheidsaspect is de grote sterkte van het materiaal bij een relatief laag eigen gewicht: houten kozijnen en deuren hebben dan ook een hoge natuurlijke inbraakwerendheid. En doet het dievengilde toch een poging: eventuele braakschade is meestal eenvoudig te repareren zonder het hele kozijn of de deur te hoeven vervangen.

Hout is flexibel Moderne houten kozijnen geven woon- en gebruikscomfort.

H

outen geveltimmerwerk heeft een lange veelgeprezen traditie in ons land. Of het nu gaat om duurzaamheid, veiligheid, milieubelasting of uitstraling, hout heeft in ons klimaat duidelijke voordelen ten opzicht van andere materialen. En dat ervaren ook veel VvE’en en woningbouwcorporaties. In de jaren tachtig en negentig van de vorige eeuw geplaatste en inmiddels versleten kunststof kozijnen worden massaal door moderne houten varianten vervangen. Houten kozijnen en deuren zijn een stijlvolle natuurlijke verbinding tussen binnen en buiten.

De ontwerpvrijheid maakt iedere gewenste uitstraling mogelijk en draagt daarmee in belangrijke mate bij aan de waardevastheid van een woning of pand.

Monumentale setting Vinkzicht op de hoek van de Kinkerstraat en de Da Costakade in Amsterdam is een rijksmonument. “In een onbewaakt moment zijn er kunststof kozijnen ingezet,” aldus architect Onno Vlaanderen (Onno Vlaanderen Architecten te Amsterdam).

“Bij de renovatie is besloten deze te vervangen door meranti kozijnen met een detaillering die er uitziet als de originele schuifraamconstructie, maar dan wel uitgevoerd met draai-kiep en HR++ isolatieglas.” Na de renovatie, die wordt uitgevoerd door GF Deko Aannemers te Amsterdam, krijgen de nieuwe woning-eigenaren moderne appartementen in een monumentale setting die aan alle moderne woon­ comforteisen voldoen, inclusief ultra­moderne houten raamkozijnen met tussen­ventilatie.

Isolatie Woningeigenaren en opdrachtgevers waarderen isolatie, comfort en veiligheid van houten geveltimmerwerk en de lange levensduur. Ga maar na. Door zijn unieke celstructuur heeft hout uitstekende iso­lerende eigenschappen: 15 keer beter dan beton, 400 keer beter dan staal en 1.770 keer beter dan aluminium. De goede muuraansluitingen minimaliseren warmteverliezen tussen muur en kozijn. De hiermee te halen isolatienormen dragen in belangrijke mate bij aan energie­besparing gedurende de totale levensduur van het pand.

Houten geveltimmerwerk laat ruimte voor toekomstige ingrepen. Als in een later stadium wordt besloten om, in verband met isolatie, een dikker glaspakket toe te passen, kunnen de sponningen in houten kozijnen eenvoudig dieper worden uit­gefreesd waardoor niet de hele kozijnen vervangen hoeven te worden. Onderhoud houdt de kozijnen altijd min of meer in nieuwe staat en de bewoner kan ieder moment kiezen voor een opfrisbeurt in een andere kleur. Corporaties kunnen zo bloksgewijs relatief hele wijken opzoomeren.

Milieu De toepassing van hout heeft aantoonbare milieuvoordelen. Het natuurproduct speelt niet alleen een belangrijke rol bij terugdringing van de opwarming van de aarde en vastlegging van CO 2 , maar blijft dat ook doen.

Hout houdt CO 2 vast, en geeft exact dezelfde hoeveelheid af bij verbranding als groene energie. Duurzaam beheerde bossen vormen een onuitputtelijke grondstofbron. Daar waar bij de productie van andere materialen eindige delfstoffen en grote hoeveel­ heden energie nodig zijn, groeit hout onder de invloed van zonlicht als vanzelf. Nu en in de toekomst. ■

46 VvE magazine november 2012

VvEEnergiebesparing

“D

e gasprijs is de afgelopen tien jaar verdubbeld. Het gaat heel hard”, zegt Boschloo. “Dan is het van belang maatregelen te nemen die het energieverbruik verminderen. Als we op deze manier doorgaan, wordt het wel erg duur om je woning te verwarmen. Om nog maar te zwijgen van een gezond en comfortabel binnenklimaat.”

Enkele jaren geleden had de Nederlandse overheid nog het plan om veel meer energie te besparen dan ‘Europa’ had aangegeven. Maar liefst 30 procent reductie was toen het doel. Dat is inmiddels bijgesteld naar 20 procent. “En dat is nog steeds een klus”, benadrukt Boschloo. De plaatsvervangend clustermanager is een gedreven en optimistische pleitbezorger, die de realiteit niet uit het oog verliest. Hij wil graag even kwijt hoe belangrijk het contact is met de doelgroepen als het gaat om energiebesparing in de gebouwde omgeving.

‘Belangrijke doelgroep’

“Energiebesparing zorgt voor comfortabel wonen én meer werkgelegenheid”

“VvE’en zijn een belangrijke doelgroep.

Daarom is een goede samenwerking met VvE Belang prettig. Voorzitter en directie van VvE Belang hebben duidelijk het hart op de goede plaats als het gaat om energiebesparing. Dat blijkt ook uit de aandacht die er voor energiebesparing is tijdens de voorlichtingsbijeenkomsten.

“Iedere woningeigenaar moet zelf waarde hechten aan energiebesparing” Hoe staat het met de energiebesparing in de Nederlandse huishoudens? Haalt Nederland de doelstelling van 20 procent CO2 -reductie in 2020 (ten opzichte van 2008)? En is het energielabel vanaf 1 januari a.s. nu wel of niet verplicht bij de verkoop van een woning? Over al die onderwerpen sprak VvE Magazine met drs. Harry Boschloo, plaatsvervangend clustermanager Energiebeleid Gebouwde Omgeving bij het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, directoraat-generaal Wonen, Bouwen en Integratie. Hij vertelde ook op welke manier het Revolverend Fonds Energiebesparing Gebouwde Omgeving de VvE kan helpen bij het nemen van maatregelen om energie te besparen.

VvE magazine november 2012 47

Dat is een goede zaak. VvE’en hebben heel wat mogelijkheden op dat gebied: ze beschikken vaak over een flink volume én de eigenaren hoeven niet alles alleen te doen. Ze werken immers al samen op het gebied van onderhoud. Dan is de stap naar het nemen van energiemaatregelen niet zo groot.

Een probleem is vaak de financiering.

Daarom komt er een fonds voor energiebesparing voor bestaande woningen en gebouwen.”

Fonds energiebesparing Toen het Lenteakkoord tot stand kwam, ging het vooral om bezuinigingen. Maar de vijf partijen kwamen ook met 200 miljoen euro voor verduurzaming, waaronder energiebesparende maatregelen. Daarvan gaat 70 miljoen naar het ‘Revolverend Fonds voor Energiebesparing Gebouwde Omgeving’. Ook VvE’en kunnen daarvan profiteren.

Boschloo: “De VvE kan tegen een lage rente geld lenen om het project te financieren. Met de aflossing en de rente wordt het fonds weer gevuld, zodat daaruit weer nieuwe leningen kunnen worden verstrekt. En daarmee is het fonds een structurele oplossing om maatregelen uit te kunnen voeren; in tegenstelling tot subsidies die je maar één keer kunt toekennen.” Naar verwachting zal minister Spies de regeling op 1 december a.s. presenteren en per 1 januari het fonds openstellen.

Energielabel Vlak voor het zomerreces waren Boschloo en zijn collega’s nog vol optimisme: de Tweede Kamer vergaderde over de ‘Wet kenbaarheid energieprestatie gebouwen’; kortweg: over de verplichting om een energielabel te overleggen bij de verkoop van een woning.

In het debat heeft CDA-kamerlid Bas Jan van Bochove samen met VVD-collega Betty de Boer twee amendementen op het wetsvoorstel ingediend, waardoor een ‘light-label’ zou worden geïntroduceerd dat woningeigenaren simpelweg zouden kunnen downloaden (maar heel weinig zegt). Van Bochove en De Boer waren (gesteund door de PVV) bovendien van mening dat het verplichte energie-

label zou kunnen leiden tot vertraging van het verkooptraject. Immers: de notaris zou de akte niet mogen passeren als er geen label werd overlegd.

En dat kan de woningmarkt nu echt niet gebruiken, stelden ze.

Minister Spies benadrukte tijdens het debat dat de introductie van het ‘lightlabel’ in strijd is met de uitvoering van de Europese richtlijn. Met de Tweede Kamer maakte de minister de afspraak om de amendementen van de Kamerleden voor te leggen aan de Raad van State. Op basis daarvan stelde minister Spies onlangs in een brief aan de Tweede Kamer: “Nu beide amendementen naar het oordeel van de Raad van State niet voldoen aan de richtlijn, ontraad ik de amendementen en hoop ik dat uw Kamer de behandeling van dit wetsvoorstel snel wil hervatten”.

Sancties De parlementariërs die tegen een verplicht energielabel zijn (en vooral tegen de bijbehorende sancties als geen label wordt overlegd), wijzen met een beschuldigende vinger naar ‘Europa’ dat een vrij dwingende richtlijn heeft uitgevaardigd.

Boschloo: “We hebben zeker te maken met de uitvoering van de Europese richtlijn. Maar iedere eigenaar van een woning of gebouw moet zelf waarde hechten aan de energieprestatie.

Verduurzaming van de gebouwde omgeving biedt belangrijke kansen: comfortabeler en gezonder wonen, een lagere energierekening, werkgelegenheid in de bouwsector en een beter milieu. In dat verband wil ik graag de leden van VBO Makelaar een compliment geven: zij nemen het energielabel standaard mee in het verkooptraject!”

nen voor grootonderhoud. Als het dak toe is een onderhoud; waarom zou je dan niet meteen laten isoleren? Nieuwe ramen? Dan kies je toch automatisch voor dubbel glas? Een goed onderbouwd plan zal waarschijnlijk op weinig tegenstand uit de Algemene Ledenvergadering stuiten.

Het mooiste is als er direct een meerderheid is voor energiebesparende maatregelen. Hopelijk groeit dat besef snel. Tot die tijd moet de VvE de zaak écht slim aanpakken.”

Hoek- en tussenappartementen Nóg zo’n ‘hot item’: de labeling van hoek- en tussenappartementen.

Als energiebesparende maatregelen worden genomen door de VvE, betalen alle eigenaren eraan mee. Echter: alleen de appartementen die aan de gevel en/of het dak grenzen, krijgen door de maatregelen een hoger energielabel. Daarom pleit VvE Belang er al lang voor dat het hele gebouw één energielabel krijgt.

Boschloo: “In de recent herziene richtlijn is de berekeningsmethode aangepast, waardoor het inderdaad mogelijk wordt om het hele appartementengebouw te voorzien van één label. Dat is waarschijnlijk mogelijk vanaf medio 2013. Daarmee maken we een eind aan die slepende discussie. Appartementseigenaren die toch een eigen label willen, zijn daar vrij in. Kijk, dat is nu weer een voorbeeld van je oor te luisteren leggen bij de doelgroep! ■

Gekwalificeerde meerderheid?

Voor maatregelen die leiden tot energiebesparing, heeft de VvE een gekwalificeerde meerderheid nodig: 2/3 of 3/4 van de aanwezige stemmen (afhankelijk van de splitsingsakte).

Voor sommige VvE’en is dat een probleem: zij halen de vereiste meerderheid niet.

Boschloo: “Een wetswijziging ligt niet voor de hand. Voor VvE’en is het wel goed mogelijk om energiebesparende maatregelen mee te nemen in de plan-

“VvE Belang heeft het hart op de goede plaats als het gaat om energiebesparing”

48 VvE magazine november 2012

VvEEnergiebesparen

Zon op je (VvE-)dak?

Kom naar de workshop van VvE Belang!

Workshop voor iedereen die het onderwerp ‘zonnepanelen’ op de ALV-agenda wil krijgen Zonnepanelen zijn sterk in opmars. Logisch want de prijs/kwaliteitverhouding is de laatste jaren sterk verbeterd. Denkt u ook aan de installatie van zonnepanelen? Tijdens de voorlichtingsbijeenkomsten van VvE Belang kunt u deelnemen aan de workshop ‘Zon op je dak’. Daarin geven we praktijk- en rekenvoorbeelden, en u krijgt ook informatie over het besluitvormingsproces binnen de VvE. Ook de kosten komen aan bod: wat kosten zonnepanelen en wat leveren ze op? Kunt u gebruik maken van subsidies of speciale leningen? En hoe zit het met de kwaliteit en met garanties? En u maakt ook kennis met VvE Zonne-Net!

D

eze informatieve workshop is bestemd voor iedereen die het onderwerp ‘zonnepanelen’ op de agenda van de Algemene Ledenvergadering wil krijgen. Immers: de daken van veel appartementengebouwen zijn geschikt voor het plaatsen van zonnepanelen. Ze zijn vaak groot genoeg voor de plaatsing van een grote zonnestroominstallatie, die op een kosteneffectieve wijze kan worden aangelegd.

De combinatie van een kosteneffectieve aanleg en een hoge elektriciteitsprijs zorgt ervoor dat zonnestroom kostendekkend kan zijn. Toch zijn er nog maar weinig VvE’en die overgaan tot het plaatsen van zonnepanelen. Voor een deel is dat te verklaren door de belemmeringen die een VvE ondervindt bij het nemen van een besluit tot plaatsing.

Zo kan binnen de VvE niet gesaldeerd worden en er is een terug-leveringsgrens van 5000 kWh. Maar er wordt hard aan gewerkt om die belemmeringen weg te nemen.

Energieambassadeurs Eind 2011 heeft VvE Belang Energieambassadeurs geworven; mensen die lid zijn van een VvE en die een voortrekkersrol spelen bij vraagstukken over energiebesparing en duurzame energieopwekking. In totaal hebben zich circa 300 geïnteresseerden aangemeld.

Vervolgens hebben we een enquête gehouden onder de Energieambassadeurs. Daaruit bleek dat de belangstelling voor zonne-energie en zonnepanelen heel groot is. Daarom hebben we een vervolgstap gezet: VvE Belang gaat vanaf dit najaar veel aandacht besteden aan voorlichting en communicatie rondom zonnepanelen.

Als een VvE zonnepanelen wil gaan plaatsen, moeten er nogal wat beslissingen worden genomen. Op de illustratie bij dit artikel is dat schematisch in beeld gebracht. U ziet welke aspecten van belang zijn voor het nemen van de uiteindelijke beslissing.

VvE magazine november 2012 49

VvE Energie Select biedt alle geïnteresseerde VvE’en een gratis virtuele dakschouw

Let wel: elke situatie is anders. Het dak van het ene gebouw ligt gunstig; het dak van het andere gebouw is groter. De ene VvE heeft geld in kas, terwijl de andere VvE moet financieren.

Kortom: de beslissing om te komen tot plaatsing wordt sterk bepaald door de concrete omstandigheden van de VvE.

Belangrijke zaken voor alle VvE’en Een paar belangrijke aspecten zijn voor alle VvE’en gelijk.

Daarom gaan we daar kort op in.

op de markt die graag zonnepanelen leveren. Hoe weet u dat goedkoop geen duurkoop is? Een zonnestroominstallatie wordt geplaatst om vele jaren dienst te doen, maar halen uw panelen na 12 jaar nog steeds het beloofde rendement? En wat als dat niet het geval is, en de leverancier niet meer te traceren valt, wat dan? Welke kwaliteitskeurmerken zijn er?

Besluitvorming Het besluit om een zonnepaneleninstallatie aan te schaffen, moet genomen worden met een gekwalificeerde meerderheid. Dus - afhankelijk van de splitsingakte of het modelreglement - ten minste een meerderheid van 2/3 of 3/4.

Natuurlijk moet verder aan alle vereisten voldaan zijn om tot een rechtsgeldig vergaderbesluit te komen, zoals het te behalen quorum en een deugdelijke oproep voor de vergadering met een bijbehorende agenda.

Technische staat van het dak Nog afgezien van de vraag of het dak van het appartementengebouw qua ligging geschikt is voor het plaatsen van zonnepanelen, is het van belang te weten of de bouwkundige staat van het dak het plaatsen van een installatie toelaat. Is het draagvermogen voldoende? Wanneer staat het dak in de planning voor onderhoud en om wat voor onderhoud gaat het dan? Ook hier geldt: wees goed voorbereid!

Energiebedrijf Het plaatsen van een zonnepaneleninstallatie heeft consequenties voor de levering van de energie. Stel: er wordt stroom opgewekt die gebruikt wordt voor de algemene stroomvoorziening. Dan kunnen zich twee situaties voordoen: of het opgewekte vermogen is lager dan het verbruik.

Of het opgewekte vermogen is hoger dan het eigen verbruik.

Als er minder stroom is opgewekt dan het eigen verbruik dan is het van belang om goede afspraken te hebben met het energiebedrijf over het salderen. Sommige energiebedrijven salderen dit maar tot maximaal 5.000 kWh, terwijl andere energiebedrijven meer salderen dan 5.000 kWh. Is er meer opgewekt dan het eigen verbruik: ook dan zijn goede afspraken met het energiebedrijf van belang. Uw VvE gaat dan stroom terugleveren aan het elektriciteitsnet.

Van belang is dan tegen welke prijs de VvE stroom kan terugleveren.

Goede afspraken met het energiebedrijf zijn dus essentieel.

Garantie De ontwikkeling van zonnepanelen is de afgelopen jaren snel gegaan. De prijzen zijn sterk gedaald en er zijn veel partijen

Het is belangrijk dat u zich goed verdiept in de garantievoorwaarden van de installatie en dat u in zee gaat met betrouwbare partijen. Bijvoorbeeld met partijen die een keurmerk voeren en die zijn aangesloten bij een branchevereniging zoals Holland Solar.

VvE Belang biedt u een platform VvE Belang wil dat alle belangrijke informatie over zonnepanelen voor VvE’en beschikbaar komt. En ervaringsdeskundigen weten natuurlijk het beste wat écht belangrijk is!

Daarom hebben we VvE Zonne-Net geïntroduceerd. Ga naar www.vvebelang.nl/community. U komt dan op het Zonne-Netplatform. Hier vindt u veel informatie over de onderwerpen die in dit artikel zijn genoemd.

U vindt hier ook een forum. Daar kunt u uw vragen stellen, uw mening geven, uw ervaringen delen met anderen én kennis nemen van de ervaringen van anderen die bijvoorbeeld al een deel van het traject achter de rug hebben. U vindt er ook veel praktische informatie. Wat is een Watt-piek (Wp)?

Hoeveel stroom levert 1 KiloWatt-piek (kWp)? Hoeveel panelen zijn daar dan gemiddeld voor nodig? Hoe ligt uw appartementencomplex qua stralingsintensiteit van de zon?

Aanbieding: gratis dakschouw De belangrijkste vraag is of het dak van uw appartementengebouw überhaupt wel geschikt is voor een zonnepaneleninstallatie. Niet alleen qua constructie en grootte, maar zeker ook qua ligging. VvE Energie Select biedt alle geïnteresseerde VvE’en een gratis virtuele dakschouw. Meld u voor zo’n dakschouw op het e-mailadres info@vveenergieselect.nl.

U krijgt dan een vragenlijst en op basis van uw gegevens ontvangt u een eerste advies.

Geschikt dak? Dan kunt u aan de slag met zonne-energie.

Dat is gunstig voor de energierekening en voor de werkgelegenheid. En het is ook nog goed voor het milieu. ■ Meer weten? Kijk op www.vvebelang.nl/community voor info over zonnepanelen. Uw interesse in een dakschouw kunt u melden via info@vveenergieselect.nl. Meer informatie over de workshop ‘Zon op je dak’ tijdens de voorlichtingsbijeenkomsten: www.vvebelang.nl (zie pagina 65).

Ne f it h o u dt Ne de r l a n d war m

Een slimme VVE kiest voor de zon!

Weer prijsverhogingen?

Niet met gratis energie van de zon.

Hét moment om te investeren in een duurzame toekomst #Nefitduurzaam about 4 hours ago via web Retweeted by 100+ people

Reply

Retweet

Peter van der Laar Peter van der Laar

Jaar op jaar betaalt u gemiddeld 8% meer voor stroom en gas. En dat terwijl u uw eigen energie kunt produceren! Warm water en groene stroom met gratis daglicht!

■ ■ ■ ■ ■

Tot 60% besparen op uw gasverbruik voor warm water Lagere stroomrekening: 26 jaar lang garantie op de opbrengst Kwalitatief hoogwaardige systemen: lange levensduur en onderhoudsarm Groener energielabel: ook gunstig bij eventuele verkoop van uw woning Maatwerk in invidividuele en collectieve systemen

Met de zonneboilers en pv-systemen van Nefit haalt u het beste uit de zon!

Met de unieke Nefit-garanties op kwaliteit en rendement.

nefit.nl/zonne-energie

VvE magazine november 2012 51

VvEEnergiebesparen

Energie besparen?

Meer Met Minder helpt!

U wilt graag energiezuinige maatregelen treffen voor uw appartement. Maar er zijn zo veel mogelijkheden, dat u soms het overzicht verliest. Bij sommige woningen levert een kleine ingreep al veel winst op, zoals het plaatsen van dubbel glas. In andere gevallen is meer nodig, zoals isolatie van het dak.

Welke maatregelen zijn geschikt voor uw woning, wat gaat het kosten, hoeveel kunt u besparen?

Meer Met Minder biedt uitkomst. De Meer Met Minder-aanbieders beschikken over alle informatie die u nodig hebt. Zij kunnen u een compleet energiebesparingstraject van advies tot uitvoering aanbieden.

Er zijn landelijke regelingen, maar ook provincies en gemeenten zetten regelmatig eigen subsidies op. Via de Energiesubsidiewijzer ziet u voor welke subsidieregelingen u in aanmerking komt.

Let op: subsidieregelingen hebben een beperkte looptijd. Zorg daarom dat u er op tijd bij bent! Bovendien zijn alle regelingen gebonden aan bepaalde voorwaarden. Controleer deze eerst, voordat u een beslissing neemt. Er zijn nu ook mogelijkheden om goedkoper geld te lenen voor energiebesparende maatregelen: het Energiebesparings-krediet en de Duurzaamheidslening.

Ook daarover leest u alles op www.meermetminder.nl.

6% btw voor isolatie

O

p de site van Meer Met Minder www.meermetminder.nl vindt u een duidelijk overzicht van de mogelijkheden. Zo kunt u klikken op ‘energiebesparingstraject’, dat u via een keuzemenu inzicht geeft in de mogelijkheden van besparing en/of aanbieders. U kunt ook kiezen voor ‘Maatwerkadvies’. Immers: als u energiezuinige maatregelen wilt nemen, is het verstandig én makkelijk om eerst een Maatwerkadvies Energiebesparing te laten opstellen. Dan weet u precies welke maatregelen voor u het meest geschikt zijn.

Onder ‘Maatregelen’ vindt u een overzicht van kleine ingrepen waarmee vaak grote besparingen kunnen worden gerealiseerd. Wilt u meer inzicht in de besparingen die maatregelen opleve-

ren? Ga dan naar ‘Uw woningdossier’.

Daar vult u de kenmerken van uw woning in en u hebt direct een algemeen overzicht van interessante maatregelen.

Subsidiewijzer Het nemen van energiebesparende maatregelen kost natuurlijk geld. Maar gelukkig zijn er subsidie- en financieringsregelingen, waarmee u een flinke tegemoetkoming in de kosten kunt krijgen. Kijk op de Meer Met Minderpagina ‘Subsidies en financiering’ voor een overzicht van alle subsidie- en financieringsregelingen. Een heel gebruiksvriendelijk instrument is de Energiesubsidiewijzer’. Die werkt eenvoudig: u typt uw woonplaats in en u ziet direct drie categorieën subsidies en regelingen.

Op 1 oktober jl. is de btw op een groot aantal diensten en producten verhoogd. Als u maatregelen laat uitvoeren om uw dak, gevel of vloer te laten isoleren, geldt daarvoor nog steeds de regeling dat u maar 6% btw betaalt. Het aanbrengen van energiebesparend isolatiemateriaal aan vloeren, muren en daken van woningen ouder dan 2 jaar, valt onder het 6%-tarief. Voorwaarde is dat de toegepaste isolatiematerialen ten minste voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit. Als de kosten voor arbeid meer dan 50% van de totale kosten bedragen, dan mag over zowel de materialen als de arbeidskosten 6% btw worden gerekend. Zijn de arbeidskosten minder dan 50% van de totale kosten, dan vallen alleen arbeidskosten onder het 6% btwtarief. ■

52 VvE magazine november 2012

VvEKetelvervanging

Nieuwe verwarmingsketel?

Denk ook aan het rookgasafvoerkanaal!

Staat vervanging van uw verouderde cv-ketel ook bij uw VvE hoog op de verlanglijst? Verstandig, want een moderne hoog-rendementketel kan veel energie en dus - op termijn - veel geld besparen.

Als u nog een open toestel (o.a. geiser) hebt, is vervanging helemaal aan te raden, want de oude open verbrandingstoestellen met waakvlam vormen een risico voor de veiligheid.

T

ip: als u de oude cv-ketel vervangt door een modern exemplaar, zal in de meeste gevallen ook het rookgasafvoerkanaal moeten worden vervangen.

Reden: de nieuwe cv-ketels zorgen voor meer condens en meer druk in de afvoerkanalen, die daardoor kunnen corroderen.

Soms zijn ze zelfs helemaal doorgeroest. Dat kan levensgevaarlijk zijn voor de bewoners van de appartementen, zeker als de ventilatietoevoerroosters in de ramen worden gesloten (wegens tocht en kou). Dan ontstaat er onderdruk en kunnen de rookgassen (zoals het gevaarlijke koolmonoxide) uit de schacht in de woning terechtkomen.

Ruikt u wel eens gas in uw woning? Dat kan een signaal zijn dat er iets grondig mis is met de rookgasafvoer.

Veel verenigingen van eigenaren weten niet dat de gemiddelde levensduur van de rookgasafvoer even lang is als die van de ketel. Door goed onderhoud en de juiste systeemkeuze kunnen ketel en afvoer een langere levensduur krijgen. Het is dus zeker raadzaam om inspectie - en eventueel vervanging van de rookgasafvoer in de meerjarenonderhoudsbegroting op te nemen.

Overigens: de rookgasafvoer hoeft niet altijd helemaal te worden vervangen, want een goed gebouwd afvoersysteem is al met enkele aanpassingen geschikt te maken voor de nieuwe types cv-ketels. Een deskundige installateur kan dat voor de VvE beoordelen.

Gebouwen uit 1970-1995 Bent u eigenaar van een appartement in een middelhoog gebouw dat tussen 1970 en 1995 gebouwd is? Dan is er een kans dat de leidingen voor de afvoer van lucht en rookgas in uw gebouw zijn doorgeroest. Rookgassen en koolmonoxide kunnen dan in de woningen terechtkomen.

Verroest rookgasafvoerkanaal In tienduizenden gebouwen zijn systemen toegepast die voor problemen zorgen. Het gaat om mechanische ventilatiesystemen waarbij een centrale ventilator op het dak de ventilatielucht en de rookgassen afzuigt. U herkent het systeem aan de ventilatoropbouw op het dak met lucht-inlaatroosters aan de zijkant of direct ernaast op het dak.

Het is vanwege zijn lage prijs op grote schaal toegepast in woningen die gebouwd zijn tussen 1970 en 1995.

Destijds is het ontworpen voor de aansluiting van conventionele (CR) verwarmingsketels zonder eigen ventilator.

In veel gevallen zijn er inmiddels andere types ketels aangesloten op het systeem. Dat is lang niet altijd deskundig gebeurd. Vaak is dan de oorspronkelijke beveiliging ook niet aangesloten. Als de centrale afzuigventilator uitvalt, blijven de cv-ketels doordraaien terwijl de rook niet wordt afgezogen. Mogelijk gevolg: rookgassen in de woningen. Als u in een gebouw met drie tot vijf woonlagen woont dat stamt uit de bovengenoemde periode, is het belangrijk dat u het rookgasafvoersysteem laat onderzoeken. Dat onderzoek kan het best worden uitgevoerd door een erkend installatiebedrijf.

VR-ketel Zijn er in uw gebouw nog VR-ketels aanwezig (de voorloper van de nieuwere HR-ketel) dan kunnen deze ketels niet zonder meer op nieuwe HR-rookgasafvoerkanalen worden aangesloten.

Raadpleeg hiervoor uw installateur en/ of de fabrikant van uw VR-ketel.

Verantwoordelijke VvE De rookgasafvoer is altijd de verantwoordelijkheid van de VvE. Die moet dus ook de inspectie en het onderhoud van het systeem regelen. De grootste efficiency wordt bereikt als de kosten voor onderhoud en inspectie van het rookgasafvoerkanaal worden opgenomen in de servicekosten c.q. de VvE-bijdrage. Dan bent u verzekerd van een goed werkend én veilig systeem!

Workshop Tijdens de voorlichtingsbijeenkomsten van VvE Belang op 30 oktober, 6 november en 13 november kunt u zowel ‘s middags als ’s avonds na de pauze een workshop volgen over de vervanging van uw cv-ketel en rookgasafvoerkanalen. ■ Inschrijven via onze website www.vvebelang.nl onder voorlichtingsbijeenkomsten.

VvE magazine november 2012 53

VvEVerlichting

Afscheid van de gloeilamp of toch niet?

M

arcel van Haren, branchemanager bij de NLA: “Van nostalgie rondom het peertje is geen sprake meer. Motieven als een lagere prijs of een betere lichtkwaliteit van de gloeilamp spelen bij consumenten nauwelijks een rol meer. De consument begrijpt dat de gloeilamp niet zaligmakend is. Deze lamp heeft ons de afgelopen eeuwen natuurlijk veel gebracht, maar inmiddels heeft de technologie ervoor gezorgd dat er veel betere - en vooral ook zuinigere - alternatieven zijn.”

Hij constateert dat consumenten nog vaak ‘retrofit’ modellen zoeken ter vervanging van de gloeilamp. “Maar we verwachten dat ook deze op korte termijn steeds vaker vervangen zullen worden door geïntegreerde verlichtingstoepassingen, een armatuur met vaste led’s er in. Deze techniek heeft ook veel meer designmogelijkheden.”

Voor huishoudens scheelt het gebruik van energiezuinige lampen tientallen euro’s op jaarbasis, zegt Van Haren.

“Hoewel de prijs van een energiezuinige lamp wat hoger ligt dan die van een gloeilamp, verdient een consument dit door de besparingen dus wel gemakkelijk binnen een jaar terug.”

Hij geeft aan dat het goed is dat er sinds 1 september jl. geen nieuwe gloeilampen meer op de markt mogen komen.

Immers: in 2008 besloot de Europese Unie dat na 1 september 2012 in Europa geen enkele gloeilamp meer mag worden

Hoewel de aloude gloeilamp nog steeds fans heeft, ziet het er steeds meer naar uit dat de Nederlandse consument mentaal afscheid heeft genomen van de gloeilamp. Er worden steeds meer energiezuinige varianten gebruikt. Dat blijkt uit onderzoek dat is uitgevoerd in opdracht van de Nederlandse Lichtassociatie (NLA) en Stichting LightRec. In 2009 gaven veel consumenten nog aan dat ze gloeilampen zouden hamsteren; nu blijkt 80% van de Nederlanders daar niet aan te beginnen: ze hebben liever een energiezuinige lamp. verkocht. Volgens dat besluit mogen winkeliers en groothandels na die datum wel hun voorraden opmaken, maar geen nieuwe lampen importeren van buiten de Europese Unie.

Voor zaken als koelkasten, gloeilampjes in ovens en voor de industrie geldt een uitzondering.

Van Haren: “Het marktaandeel van energiezuinige varianten is dan ook groeiende. Vooral ledlampen worden, zeker in vergelijking met andere Europese landen, steeds meer verkocht in Nederland. In vijf jaar tijd verzesvoudigde de afzet van het aantal ledlampen, en we verwachten dat de markt de komende vijf jaar nog zal verdrievoudigen. De markt voor spaarlampen zal naar schatting met circa 30% groeien.”

Apart inleveren “De grote uitdaging is consumenten te overtuigen van het feit dat energiezuinige lampen apart ingeleverd moeten worden. Ze mogen niet bij het huisvuil worden gegooid”, zegt Jeroen Bartels, manager van Stichting LightRec. “Er zullen de komende jaren steeds meer energiezuinige lampen gebruikt worden en die gaan natuurlijk ook kapot. Veel consumenten weten wel dat deze lampen apart ingeleverd moeten worden, maar ze gooien ze toch uit gemakzucht in de glasbak of vuilniscontainer. Door de lampen gescheiden in te leveren, kunnen we ze voor ruim 90% recyclen. De basisgrondstoffen kunnen we hergebruiken. Die worden gewoon gebruikt voor de productie van nieuwe lampen.” ■

Misbruik van mazen in de wet Het is de NLA een doorn in het oog dat er misbruik dreigt te worden gemaakt van de mazen in de wet. Direct na ingang van het verbod om gloeilampen op de markt te brengen, kwam Nu.nl met het bericht dat de gloeilamp voorlopig nog niet uit de winkelschappen verdwijnt.

De website meldt dat Nederlandse groothandels de Europese regelgeving omzeilen door gloeilampen (in de vorm van versterkte industrielampen) uit China te importeren.

Bovendien beschikken groothandels volgens Nu.nl nog over grote voorraden gloeilampen.

Alldoorco opent deuren

• Contracten op maat geheel naar wens van de klant • Een nieuwe maat in service • Specialisme in onderhoud en service van elk deur type en merk • Duurzaam

Wie is Alldoorco?

Alldoorco is gevestigd in Nijkerk en levert service, reparatie en onderhoud voor alle soorten deuren, slagbomen en parkeersystemen vanuit een heel eigen en doordachte visie. Alldoorco levert tevens onderhoud aan liften. Dit doen zij in samenwerking met een erkend liftbedrijf. Alldoorco handhaaft een hoge servicegraad door middel van diverse service units verspreid over heel Nederland. Reparaties en storingen kunnen dan ook binnen 24 uur worden verholpen.

Specialisme in onderhoud en service van elk deurtype en merk Alldoorco Service en Onderhoud B.V. is gespecialiseerd in het onderhouden van en service verlenen voor alle deuren ongeacht merk of type. Preventief onderhoud is een essentieel aspect van het goed, veilig en betrouwbaar laten functioneren van een deur. Op deze manier kunnen toekomstige problemen beperkt of zelfs voorkomen worden. De voordelen mogen duidelijk zijn: kosten- en energiebesparing en verlenging van de levensduur Het totaalpakket van service en onderhoud bestaat uit: • Snelvouwhekken als speed- en parkgates • Bediening van uw deur op afstand mogelijk door het Web Based Access systeem • Modificaties aan de hand van NEN-normen • Garagedeuren • Slagbomen • Roldeuren • Toegangsdeuren en controlesystemen

Vanaf maart kunt u ons ook volgen op

Meer weten ?

Kijk op www.alldoor co.nl of bel 033-245894 4

56 VvE magazine november 2012

VvEEnergiebesparen

VvE Beverloweg 13-75 bespaart jaarlijks ruim 6000 euro met VvE Energie Select “We hebben direct het contract met de vorige energieleverancier opgezegd” VvE Beverloweg 13-75 in Eindhoven is een actieve Vereniging van Eigenaren. Het bestuur zet weloverwogen stappen om te komen tot energiebesparing. Het was dan ook vanzelfsprekend dat de VvE zich aanmeldde toen VvE Belang een oproep deed om ‘energieambassadeur’ te worden, vertelt voorzitter Freddie van der Heijden.

“We bleken ook nog een van de drie prijswinnaars te zijn en met die prijs - een maatwerkadvies energiebesparing hebben we inmiddels al de nodige voordelen behaald”, constateert de voorzitter.

D

e financiële positie van VvE Beverloweg 13-75 is gezond en dat heeft alles te maken met de actieve houding van bestuur en beheerder. BFM te Waalre voert al zo’n 15 jaar het financieeladministratieve beheer, beheert de meerjaren-onderhoudsplanning en adviseert bij grootonderhoudsprojecten. De schilderbeurt die onlangs heeft plaatsgevonden, is ook begeleid door de beheerder. De samenwerking bevalt prima, zegt Van der Heijden, die ook al enkele jaren actief was als technische man binnen de Raad van Overleg.

Tijdens de voorlichtingsbijeenkomst van VvE Belang in 2011 in het Evoluon in Eindhoven besloot de VvE om in te gaan op de uitdaging om energieambassadeur te worden.

“Ons gebouw, dat acht verdiepingen telt, is inmiddels zo’n 40 jaar oud en dat betekent dat het niet erg energiezuinig is. Bovendien verbruiken we vrij veel energie in de algemene ruimtes, want we beschikken over twee liften voor de 32 appartementen. Natuurlijk willen we zo comfortabel mogelijk wonen, dus het maatwerkadvies dat we wonnen, was zeer welkom.”

Isolatie “Het eerste advies dat we kregen was: isolatie van de gevel. Dat waren we ook al van plan, want we hadden bij een identiek gebouw al gezien dat daar ook geïsoleerd was. Het resultaat van die exercitie wilden we meenemen bij onze besluitvorming. Het plan was aanvankelijk om de isolatie in 2014 te gaan uitvoeren. Gezien het advies van Peter van Well van VvE Belang hebben we besloten om niet langer te wachten en nog dit jaar te gaan isoleren.

Inmiddels is dat project uitgevoerd.

“Na iedere stap meten we hoeveel winst we behalen op het gebied van comfort”

De isolatiewerkzaamheden werden begin oktober uitgevoerd

VvE magazine november 2012 57

We konden de investering (ca. € 16.000,-) betalen uit het reservefonds, doordat we een aardige meevaller hadden: de coating van de balkonvloeren kunnen we nog vijf jaar uitstellen. Daardoor was de uitgave voor de isolatie op korte termijn goed te verantwoorden: van de 32 eigenaren stemden er 29 vóór de isolatie.”

Energierekening Tijdens het maatwerkadvies is ook de energierekening van de VvE besproken. Van Well adviseerde de VvE om offerte te vragen bij VvE Energie Select, het samenwerkingsverband tussen VvE Belang en Hezelaer Energy. Beheerder BFM vond dat ook een goed idee. Alle partijen waren verrast toen een besparing van maar liefst ca. € 6.200,- per jaar mogelijk bleek.

Het complex van VvE Beverloweg 13-75

Overstappen naar VvE Energie Select Jan Willem Dingen, mede-eigenaar van Hezelaer Energy: “Wij nemen genoegen met een kleinere marge dan andere energiebedrijven en we weten op welk moment de prijs het best kan worden vastgezet. VvE Beverloweg 13-75 verbruikt ongeveer 36.000 kWh in de algemene ruimtes en op die energierekening kunnen ze nu zo’n 22 procent besparen. Op de gasrekening voor de collectieve verwarmingsinstallatie is ongeveer 16 procent besparing mogelijk.

Alles bij elkaar is dat dus meer dan 6.000,- euro; een interessant bedrag.”

Dat vindt Freddie van der Heijden ook: “We hebben de beheerder opdracht gegeven om het contract met de vorige leverancier per direct te beëindigen. Op 1 september hebben we met VvE Energie Select een contract voor twee jaar afgesloten.” Jan Willem Dingen: “Wij hebben nu al inzicht in de energieprijzen over vijf jaar. Dat betekent dat we de VvE nu al kunnen adviseren omtrent de energieinkoop voor de jaren na 2014.”

Nóg meer besparen De VvE heeft nog meer wensen op het verlanglijstje, vertelt Van der Heijden: “De meeste appartementen hebben nu een energielabel E en we hopen dat we na de isolatie een D-label krijgen. Na iedere maatregel meten we hoeveel winst we boeken op het gebied van comfort, want daar gaat het om.

De volgende stap die we gaan zetten, is het vervangen van het enkel glas in de klepraampjes. Dat wordt dubbel glas. Daarnaast hebben we nogal wat verlichting in de algemene ruimtes die altijd brandt. Daar willen we iets gaan doen in de sfeer van bewegingsmelders. En te zijner tijd zullen ook de verwarmingsketels worden vervangen.

Dat zal naar verwachting ook tot de nodige besparingen leiden.” ■

Uit het verhaal van VvE Beverloweg 13-75 blijkt: overstappen naar VvE Energie Select loont! Als u ook de overstap overweegt, is het goed om te weten dat de vergadering van eigenaren daarover een besluit moet nemen. Dat kan met een gewone meerderheid van stemmen, maar het besluit is wel noodzakelijk. Immers: de VvE voert het beheer over de gemeenschappelijke delen en zaken en daaronder valt ook de levering van diensten zoals energie voor verwarming.

Tip: neem tijdens de ALV het besluit om over te stappen naar een andere energieleverancier en geef het bestuur mandaat om een nieuw contract aan te gaan als het tijdstip en/of de prijs gunstig is.

Zo werkt het!

Wilt u ook profiteren van de voordelen die VvE Energie Select u biedt? Dat is heel eenvoudig. U stuurt een kopie van de laatste jaarafrekening van uw energie- en collectieve gasrekening naar info@vve-energieselect.nl. Als u ook beschikt over het laatst afgesloten contract met uw huidige energieleverancier, is het aan te bevelen om dat mee te sturen: het helpt bij een vlotte afwikkeling. VvE Energie Select laat u dan zo snel mogelijk weten welke besparing u kunt realiseren.

Hebt u geen e-mail? Dan kunt u een kopie van de documenten ook per post sturen naar VvE Energie Select, Postbus 210, 4900 AE Oosterhout. Als u grootverbruiker bent van gas en/of elektriciteit, dan kunt u volstaan met een laatste maandafrekening.

Meer informatie vindt u op www.vve-energieselect.nl. Daar kunt u zich ook direct aanmelden. Op de site staan ook alle veelgestelde vragen. VvE Energie Select is ook aanwezig op de voorlichtingsbijeenkomsten van VvE Belang.

58 VvE magazine november 2012

VvEEnergiebesparen

VvE Schellingshof investeert in ledverlichting en bespaart fors op elektriciteitsverbruik “Sommige bedrijven meldden dat de installatie in zes maanden kon worden terugverdiend” Vanuit de Keizer Karelstad Nijmegen is het maar een klein stukje naar het mooie Duitse stadje Kleef. Nóg aantrekkelijker is het om de afslag Beek-Ubbergen te nemen, waar het Rijk van Nijmegen de bezoeker een schitterende omgeving biedt. De fraaie landhuizen langs de oude Rijksstraatweg doen niet vermoeden dat Beek-Ubbergen ook Verenigingen van Eigenaren rijk is. Dat is wél het geval: in het centrum van de gemeente bevindt zich VvE Schellingshof.

E

en actieve VvE, die een prima vergaderplek heeft gevonden in Hotel ’t Spijker. VvE-voorzitter Petra Jansen is niet alleen eigenaar van een appartement in Schellingshof, maar ook van ’t Spijker. Een uitstekende combinatie, zo blijkt bij ons bezoek, dat in het teken staat van het project ledverlichting van de VvE. VvE Schellingshof bestaat uit vier appartementengebouwen die Latijnse namen van vogels hebben gekregen: Luscinia, Turdus, Carduelis en Oriolus. Het geheel (met in totaal 38 appartementen) wordt gecompleteerd door winkels op de begane grond. In 2005 is het complex opgeleverd. Annie Kanselaar is secretaris van de VvE, Frits Lahnstein heeft vier jaar geleden de functie van penningmeester op zich genomen, en ir. Philip Deinum houdt zich sinds 2010 bezig met het technisch beheer van de VvE. Lahnstein en Deinum constateerden in januari 2011 dat de energierekening wel erg hoog was. Met name de bedragen voor de elektriciteit rezen de pan uit. Deinum, als ingenieur de aangewezen persoon om dit onderwerp nader te bestuderen, besloot uit te zoeken waar die hoge rekening aan te wijten was. Hij vertelt: “Het verbruik over 2010 bedroeg

ruim 46.500 kWh; kosten: € 10.600,-. Ik vermoedde dat een belangrijk deel van die kosten voor rekening kwam van de verlichting in de gemeenschappelijke ruimtes.”

Verlichtingsscan “In mei 2011 lieten we - naar aanleiding van een artikel in VvE Magazine - een verlichtingsscan uitvoeren door de firma Voorn en Koning. De resultaten waren niet bevredigend en dat hebben we vanzelfsprekend gemeld aan V&K. Ook het verbeterde rapport dat daarop volgde, voldeed niet aan onze eisen. Dat had ook te maken met het feit dat er geen goed overzicht was van de gemeenschappelijke verlichting. Ik ben begonnen die in kaart te brengen. Dat bleek een forse klus, die zo’n twee maanden in beslag nam: er waren geen accurate tekeningen beschikbaar.

Ook niet bij de projectontwikkelaar. Vreemd ja, maar ik moest het ermee doen.

Bovendien bleek dat de verlichting moest worden onderverdeeld in drie groepen: permanent ingeschakeld, ingeschakeld door schemerschakelaars en ingeschakeld door drukknoppen. Uit de inventarisatie bleek dat inderdaad maar liefst de helft van het totale verbruik van

VvE magazine november 2012 59

elektrische energie (ruim 25.000 kWh per jaar) voor rekening kwam van de gemeenschappelijke verlichting.

Dat betekende dat naar onze mening een aanzienlijke besparing mogelijk moest zijn.”

Terugverdientijd Lahnstein: “In de loop van het onderzoek kwam de optie met ledverlichting (light emitting diodes) ter sprake. Led is milieuvriendelijk (led’s bevatten geen kwik), verbruikt weinig stroom en gaat lang mee. Ledverlichting maakt een stormachtige ontwikkeling door, en we hebben gezien dat tal van bedrijven adverteren met veelbelovende aanbiedingen. In korte tijd hadden we meer dan 50 bedrijven op ons lijstje staan, waarvan we de meest serieus uitziende hebben benaderd. Het resultaat was teleurstellend.

Niemand kon ons vertellen hoe lang de terugverdientijd werkelijk was. Een enkeling meldde dat de installatie in zes maanden kon worden terugverdiend. Dat de noodverlichting niet kan worden vervangen door led’s, vergaten ze voor het gemak maar. Vaak hoorden we ook dat de terugverdientijd twee jaar zou zijn. Als we dóórvroegen, bleek dat natuurlijk onzin. We hebben heel wat van die Indianenverhalen gehoord.

Een uitzondering was LedNed uit Helmond, waar we een demonstratiearmatuur aanschaften. Dat is ook geïnstalleerd en het functioneerde prima. Desondanks liepen de contacten met LedNed ook vast, omdat het bedrijf een offerte niet kon preciseren. Het bedrijf is met name gespecialiseerd in industriële verlichting; wellicht is dat de oorzaak.”

Opnieuw led VvE Schellingshof besloot het onderwerp ‘led’ even te laten rusten, maar de armaturen van de bestaande verlichting in de entrees en de trappenhuizen verouderden wel erg snel. Ze brandden in, werden bros en zagen er lelijk uit. De bewoners waren daar niet gelukkig mee.

Op een cursus van Centraal Beheer in februari van dit jaar hoorden de VvE-bestuurders van de contactpersoon bij Voorn en Koning dat er inmiddels nieuwe ledarmaturen op de markt waren. Lahnstein: “Zoals gezegd gaan de ontwikkelingen rond ledverlichting heel snel. Deze nieuwste vorm bestond uit led’s die geïntegreerd zijn in de armaturen.

Het aantal branduren bedraagt 40.000 en volgens V&K loopt de lichtsterkte bij dit systeem na verloop van tijd Foto: Petra Jansen, Frits Lahnstein en Philip Deinum

“In onze trappenhuizen en entrees zijn de led’s geïntegreerd in de armaturen”

nauwelijks terug (zoals wel het geval is bij oudere ledversies). Daarom besloten we opnieuw een uitgebreide verkenning uit te voeren, met positief resultaat.”

Deinum: “We hebben drie demonstratiemodellen van de Norton-armaturen aangeschaft. Daarin zijn acht Cree led’s geïntegreerd; prijs: € 93,- excl. BTW per stuk.

Tegelijkertijd besloten we een concreet voorstel aan de Algemene Ledenvergadering voor te leggen. Daarin stelden we voor om van de 83 bestaande armaturen 72 exemplaren te vervangen door ledverlichting. De overige 11 worden gevormd door noodverlichting, en die kan niet worden vervangen door led’s. Voor die noodverlichting hebben we op advies van V&K gekozen voor spaarlampen in hetzelfde Norton-armatuur.”

Besparing: 12.000 kWh In april van dit jaar konden de leden van VvE Schellingshof stemmen over het uitstekend voorbereide voorstel.

Het werd probleemloos (met algemene stemmen) aangenomen, mede doordat de investering kon worden betaald uit de reserve voor groot onderhoud.

Door dit jaar een bedrag van € 13.190,- (inclusief BTW, installatie en verwijderingsbijdrage) te investeren voor de Norton Luna 8W, wordt het stroomverbruik met 12.000 kWh verminderd. Dat is bijna de helft van het elektriciteitsverbruik van de gemeenschappelijke verlichting. De investering wordt in maximaal 6,7 jaar terugverdiend.

Deinum: “We gaan uit van ‘conservatieve schattingen’.

De werkelijkheid kan dus hooguit gunstiger uitvallen, zodat de terugverdientijd waarschijnlijk korter zal zijn. In juni jl. is de installatie tot volle tevredenheid geïnstalleerd; voorlopig dus alleen in de trappenhuizen en de entrees.

Daarmee beperken we de kosten voor de korte termijn, en geven we onszelf de mogelijkheid om te zijner tijd eventueel te kiezen voor een nog moderner systeem.

We zijn heel tevreden over de samenwerking met Voorn en Koning en eind 2012 willen we de overige verlichting gaan aanpakken. Overigens: we hebben - nadat enkele brandblussers en een fiets uit de parkeergarage zijn gestolen - ook werk gemaakt van de beveiliging: er hangen inmiddels een paar camera’s. Als we zien dat die installatie effect heeft, komen er nog een paar camera’s bij.” ■

Zorgeloos uw VvE beheer uit handen geven?

Actys VvE.

Besturen en administeren van een VVE?

• betrouwbaar financieel beheer • actief technisch beheer • up-to-date met wet- en regelgeving • beheerspecialist in grote complexen

Complexiteit rangschikken wij graag voor u!

Geef daarom de zorg voor uw Vereniging van Eigenaars in ons beheer...

• Bodenplaats 1 • 4330 AG Middelburg • tel 0118-434455 • fax 0118-434459 • info@ingridsinke.nl • www.ingridsinke.nl

Uw VvE beheer uitbesteden?

Vraag nu vrijblijvend een offerte aan: (010) 440 36 80, info@actysvve.nl of kijk op

www.actysvve.nl

Liftservice 2000

De voordelen op een rij:

● LED ● LED PLʼs, PLʼs, PARPAR & bollampen & bollampen ● T5● inlegarmaturen T5 inlegarmaturen ● Eco-TL ● Eco-TL (T8-T5) (T8-T5) adapters adapters ● Hoogfrequente ● Hoogfrequente eco-TLʼs eco-TLʼs ● IP65 ● IP65 spat-waterdichte spat-waterdichte Cooperation LEDLED Cooperation en T5 en TL T5 armaturen TL armaturen ● Ledplaten ● Ledplaten

ACTW1250 adv VVE.indd 1

Energie Energie besparen besparen moeilijk? moeilijk?

Bortly Bortly maakt maakt hethet eenvoudig! eenvoudig!

04-09-12 13:03

Cooperati

Energie b Bort

prijs/kwaliteit verhouding

• • een 24 uur servicedienst • korte lijnen • duidelijke en transparante offertes • klantgerichte oplossingen • oog voor detail • persoonlijk advies

merkonafhankelijk

Voor meer informatie: Heilarensestraat 31, 5473 RA Heeswijk-Dinther tel. 0413-294631 info@liftservice2000.nl www.liftservice2000.nl

50% 50% tottot 90% 90% energiebesparing energiebesparing mogelijk! mogelijk!

50% tot 90% e

www.bortly.nl/vve www.bortly.nl/vve

www

VvE magazine november 2012 61

VvEJaarcongres

Uitnodiging Bestuur en directie van VvE Belang nodigen u met veel genoegen uit voor het

VvE Belang Jaarcongres 2012 op donderdag 22 november 2012 in het NBC, Blokhoeve 1a te Nieuwegein Programma: 11.00 uur: Ontvangst bezoekers; de informatiemarkt is open 12.00 uur: Lunchbuffet 13.00 uur: Opening congres door F.G.M. Schuurs, voorzitter VvE Belang 13.15 uur: Presentatie van mr. Frank Visser van het bekende NCRV televisieprogramma ‘De Rijdende Rechter” 14.15 uur: Pauze en bezoek aan de informatiemarkt 15.15 uur: Presentatie van Adjiedj Bakas, toonaangevend trendwatcher 16.15 uur: Afsluiting congres en ‘aangeklede borrel’ 17.30 uur: Einde programma

Aanmelden: aangeslotenen bij VvE Belang kunnen zich voor het jaarcongres aanmelden via www.vvebelang.nl/ jaarcongres

Spraakmakende sprekers op het VvE Belang Jaarcongres 2012 Adjiedj Bakas, trendwatcher Adjiedj Bakas, in 1963 geboren in Suriname, schrijft boeken, geeft lezingen en is een veelgevraagd spreker. Typerend is zijn stijlvolle verschijning: maatpakken in combinatie met opvallende stropdassen.

Hij schreef de bestsellers Einde aan de privacy, De Toekomst van Gezondheid, De Toekomst van Werk, World Megatrends en De Toekomst van het Geloof.

Het meest recente boek heeft als titel De Toekomst van Voedsel.

Bakas is een ras-optimist. “Voor mijn oma was het huishouden in haar jeugd een fulltime job, zonder koelkast, diepvries, stofzuiger, wc, wasmachine of supermarkt. Nu doe je het huishouden in een fractie van tijd. Wat een geweldige vooruitgang, toch?”

Ondanks zijn aanstekelijke optimisme, hamert Bakas ook op ’de achterkant van de vooruitgang’. In zijn boeken meldt hij dat één op de vier Nederlanders eenzaam is. Eenzaamheid wordt volgens Bakas een van de grootste thema’s van de komende tijd.

Hij stelt: “Geluk is maakbaar; het is een kwestie van verstandige keuzes maken. Ongelukkige mensen krijgen net zoveel kansen op geluk als gelukkige mensen. Maar ongelukkige mensen zien ze vaak niet”.

Trendwatcher Adjiedj Bakas heeft een open oor en oog voor alles wat de samenleving beweegt. Daarop baseert hij zijn positieve, maar altijd provocerende, visie op de toekomst. ‘Alleen tegenwind brengt een vlieger omhoog’ is een van stellingen.

Mr. Frank Visser lost het op!

Burenruzies, familievetes of andere conflicten? De Rijdende Rechter lost ze voor u op!

“Conflicten blijven vaak veel te lang bestaan”, vindt mr. Frank Visser. “Mensen komen er zelf niet uit, eenvoudig omdat iedereen gelijk wil hebben. Dan moet de rechter het probleem oplossen.”

In Nederland is het wettelijk mogelijk dat een rechter, ook buiten de officiële kanalen om, bindende beslissingen geeft. Dit kan alleen als beide partijen hiermee akkoord gaan. Van die mogelijkheid wordt gebruik gemaakt in het televisieprogramma ‘De Rijdende Rechter’. Vanaf de start van het programma in 1995 is het succesvol. De kijk- en waarderingscijfers zijn iedere week hoog en kijkers reageren vaak door zelf conflicten aan te melden.

Het gaat dan nogal eens om conflicten of problemen binnen de VvE. Zo vraagt een kijker wat hij kan doen aan een bloembak die hinderlijk in de weg staat op de galerij.

Een oudere dame is boos omdat haar opvouwbare rollator niet in de hal mag blijven staan en een andere appartementseigenaar is niet van plan om mee te betalen aan het nieuwe centraleantennesysteem. Bovendien ergert hij zich aan de schotelantenne die zijn buurman op het balkon heeft neer-gezet. Dat geeft het gebouw een slecht aanzien, vindt de eigenaar.

Er zijn ook ingewikkelder zaken: “Ik wil weten waarom de vorige beheerder en het VvE-bestuur uit elkaar zijn gegaan” of “Ik krijg geen inzage in de bestuursstukken van de VvE”. In al die gevallen spreekt mr. Frank Visser zijn oordeel uit, afgesloten met de inmiddels bekende zin ‘Dit is mijn uitspraak en hier moet u het mee doen!”

Dรก Dรกรกrom stapt u over op veiligheidsdeuren.

Op de eerste plaats krijgen de appartementen nieuwe stalen deuren die de dieven buiten houden. Want een goed slot is dan wel belangrijk, maar dieven deinzen vooral terug voor een deur die lastig kapot te krijgen is.

Maar er zijn nog meer voordelen: De deuren dichten goed af, waardoor de deur lawaai vanuit het trappenhuis tegenhoudt en zorgt voor een aangenaam binnenklimaat. Brand en brandgassen worden op afstand gehouden. Etensluchtjes blijven op hun plek en ook leveren de deuren een aanzienlijke energiebesparing op.

De appartementdeuren zijn nagenoeg onderhoudsvrij en hebben een lange levensduur.

Bijna 70 jaar ervaring Dat de Daloc-deuren soepeler en eleganter zijn dan je misschien zou denken, komt doordat het weerstandsvermogen van de deur afhankelijk is van de intelligente constructie van de veiligheidsonderdelen en het gebruikte materiaal. We zijn op dit gebied al actief sinds 1943, dus we weten waar we het over hebben.

Al onze deuren zijn getest en gecertificeerd, de productie is gecontroleerd en de classificaties op het gebied van brand, brandgas, geluid en inbraakveiligheid zijn hoog.

Een paar uur per deur Onze professionele en gecertificeerde monteurs vervangen een appartementsdeur in minder dan een halve dag. Dus voordat u er erg in hebt, hebben de deuren niet alleen gezorgd voor tevreden en blije huurders, maar is het pand ongetwijfeld ook nog eens meer waard geworden.

Kijk op daloc.nl voor meer informatie over de techniek achter de deuren en de diverse uitvoeringen.

Stap over op de meest verfijnde stalen veiligheidsdeur op de markt.

Kijk voor meer informatie op daloc.nl

Veiligheidsdeuren

VvE magazine november 2012 63

VvERoadshow

Uitnodiging

GRATIS

Voorlichtingsbijeenkomsten najaar 2012

VvE Belang komt met een gevarieerd programma naar u toe!

In oktober en november organiseert VvE Belang voor het zevende achtereenvolgende jaar op diverse locaties in het land voorlichtingsbijeenkomsten voor appartementseigenaren en bestuursleden van verenigingen van eigenaren.

Wij nodigen u graag uit om een van onderstaande bijeenkomsten te bezoeken.

Locaties

Tijden

Dinsdag 30 oktober: Evoluon in Eindhoven Dinsdag 6 november: Theater De Flint in Amersfoort Dinsdag 13 november: Ahoy in Rotterdam

’s middags van 14.00 tot 16.45 uur en ’s avonds van 19.30 tot 22.15 uur.

Voor het bezoeken van de informatiemarkt is de foyer al open om 13.00 uur en 18.30 uur.

64 VvE magazine november 2012

VvERoadshow

PROGRAMMA (voor de pauze): Hoofdprogramma Tijdens het hoofdprogramma wordt u voor de pauze geïnformeerd over:

‘Actuele juridische onderwerpen en mogelijke voorstellen tot wetswijziging’ Dit programmaonderdeel is voor de bezoekers die al enige kennis hebben op het gebied van het appartementsrecht en voor degenen die al meerdere malen de voorlichtingsbijeenkomsten hebben bezocht. Maak gebruik van deze gelegenheid en discussieer actief mee over (nieuwe) regelgeving en over zaken die u allen aangaan.

WORKSHOPS Workshop 1: Juridisch ‘De basisregels van het appartementsrecht’ Bent U recent in een appartement komen wonen? Weet u nog niet veel over VvE-regelgeving en over de rechten en plichten die horen bij het wonen in een appartement? Dan raden wij u aan om vóór de pauze deze workshop te bezoeken.

Workshop 2: Onderhoud/energiebesparen ‘Liftonderhoud, hoe maak je het beheersbaar’ Liften vormen voor een VvE vaak een aanzienlijke kostenpost. Naast de energiekosten en kosten voor onderhoud en keuring kan er sprake zijn van kostbare reparaties of voorstellen voor renovaties. Ook de invoering van het capaciteitstarief werkt voor veel VvE’en kostenverhogend. Hoe krijgt u controle over de lift en hoe kunt u de exploitatiekosten beheersbaar houden? Het Liftinstituut informeert u uitgebreid aan de hand van praktijkvoorbeelden. Deze workshop zorgt ervoor dat de lift voor u geen ‘black box’ meer is.

PROGRAMMA (na de pauze): Hoofdprogramma Na de pauze zal een vertegenwoordiger van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (waarin VROM is opgegaan) u bijpraten over:

‘Energiebesparing en andere actuele onderwerpen’ Daarna is er aandacht voor onderhoud en zal een belangwekkend onderwerp nader worden uitgediept:

‘De post schilderwerk; veelal de grootste uitgave in het meerjarenonderhoudsplan’ WORKSHOPS Workshop 3: Energiebesparen ‘Zon op je dak’ Zonnepanelen zijn sterk in opmars. Logisch want de prijs/kwaliteitverhouding is de laatste jaren sterk verbeterd.

Uit een onlangs door VvE Belang gehouden enquête is gebleken dat veel VvE’en meer willen weten over zonnepanelen. Denkt u ook aan de installatie van zonnepanelen? Kom dan naar de workshop ‘Zon op je dak’.

Daarin geven we praktijk- en rekenvoorbeelden en u krijgt informatie over het besluitvormingsproces binnen de VvE. Ook de kosten komen aan bod: wat kosten zonnepanelen en wat leveren ze op? Kunt u gebruik maken van subsidies of speciale leningen? En hoe zit het met de kwaliteit en met garanties? En u maakt ook kennis met de nieuwe community: VvE Zonne-net! Voor meer informatie zie pagina 48 en 49.

VvE magazine november 2012 65

INFORMATIEMARKT Voorafgaand, in de pauze en na afloop van de bijeenkomsten kunt u een uitgebreide informatiemarkt bezoeken, waar circa 40 bedrijven hun producten en diensten presenteren. De zalen zijn een uur voor aanvang van de voorlichtingsbijeenkomsten en workshops open. U kunt de informatiemarkt ’s middags dus al bezoeken vanaf 13.00 uur en ’s avonds vanaf 18.30 uur.

Aanmelden Aanmelden voor zowel het hoofdprogrammaals de workshops is mogelijk via www.vvebelang.nl.

Als u niet over internet beschikt, kunt u gebruik maken van de aanmeldingskaart achterin dit tijdschrift.

Na ontvangst van uw aanmelding ontvangt u een bevestiging en een routebeschrijving.

Netwerken U ziet het: VvE Belang biedt u ook dit jaar weer een gevarieerd programma!

De bijeenkomsten bieden u daarnaast volop gelegenheid om kennis te maken met andere VvE’en.

En natuurlijk kunt u dan ook ervaringen uitwisselen met andere bezoekers.

Wij hopen u op een van de bijeenkomsten te mogen begroeten.

Workshop 4: Energiebesparen Deel 1: ‘Een nieuwe verwarmingsketel: wat komt daarbij kijken?’

Een beetje cv-ketel gaat ongeveer 15 jaar mee. Na verloop van tijd neemt vaak de storingsgevoeligheid toe.

Bovendien verbruikt een oude verwarmingsketel nodeloos veel energie, tot wel 25 % meer dan een moderne, energiebesparende HR-ketel. Een HR-ketel heeft een veel lagere CO2-uitstoot en verbetert het energielabel van een appartement. HR is de norm in Nederland. De komende jaren zullen nog veel eigenaren daarom overgaan tot het vervangen van hun oude cv-ketel. Let op: vaak moet het bestaande rookgasafvoerkanaal eerst geschikt gemaakt worden voor HR-ketels. Aangezien de afvoerkanalen gemeenschappelijk bezit zijn van alle eigenaren, is toestemming van de algemene ledenvergadering nodig voor deze aanpassing. Bij hoogbouw komt er nog meer kijken. In deze workshop wordt u uitgebreid geïnformeerd over de slimme aanpak van ketelvervanging. Voor meer informatie zie pagina 52 en 69.

Workshop 4: Energiebesparen Deel 2: ‘Blokverwarming: de nieuwste apparatuur én adviezen om energie te besparen’ Veel appartementengebouwen worden nog collectief gestookt met een centrale ketel of met stadsverwarming.

Met slimme meters wordt achter de voordeur het individuele verbruik gecontroleerd en jaarlijks afgerekend.

Techem Energy Services is al 60 jaar gespecialiseerd in energiemanagement en gaat in op het registreren, afrekenen, analyseren en optimaliseren van energieverbruik door slimme technologie. Zie ook pagina 71.

66 VvE magazine november 2012

VvEInformatiemarkt Deelnemers aan de informatiemarkten Aarnink Kozijnen Projecten Acoustics & NoiseReduction B.V. AD-Vi VvE Beheer B.V. Af Erkenningsregeling BASF Beercoo Schoonmaakgroep Bellboy Lifttechniek BFM VvE- & Vastgoedmanagement Blom Flooring Systems BOB Advies Bouwkundig VvE Advies Breur Beveiligingen Bureau Veritas Asset Management Cembrit B.V. Centraal Beheer Achmea Consolidated Nederland B.V. C.Domenie FICIM B.V. Dakspecialist Naarden Daloc AB Danfoss B.V. De Koninggroep De Nieuwe Norm B.V. Derbigum Deurwaarderskantoor Boiten Dirkzwager Groep Duijvelaar Pompen 033Energie Eurlicon Gemeente Amersfoort Grontmij Vastgoedmanagement GSU Het Sleutel- en Slotenhuis Holland Huis Hopmann Liftservice House - Liner B.V. Isolatiebedrijf Pluimers KONE Kozijn Service Nederland Legrand Nederland Liftinstituut LiftZeker Lokaliften Luximprove Mens-Zeist Totaalonderhoud MSC - Nederland MVGM Vastgoedmanagement Nefit Nivaliften Oostwoud International ProCardio Proline Netherlands B.V. Q-netics Repair Care International B.V. Rijssenbeek Advocaten Schellekens & Schellekens B.V. Scholman Servicebedrijf B.V. SEGON Sika Nederland B.V. Skylift SKW Certificatie SVn Techem Tempus Total Wall Concept Tri-Casa Vastgoed Beheer Triflex TSI Pipe Technologies B.V. Twinq VvE Software Uitgeverij Æneas Van der Tol Vloerveilig v.o.f.

Voorn en Koning Trading VT 2000 B.V. VvE Belang VvE Energie Select VvE Installatienetwerk Nederland VvE Metea XS VvE Beheer

Fabrikant van kunststoframen, deuren, kozijnen, dakkapellen en serres Leverancier van geluidswerende materialen Beheerkantoor VvE’en Keurmerk voor schilder, glas en behangbedrijven Duurzame en intelligente oplossingen voor de bouwsector Schoonmaakbedrijf, glasbewassing en gevelspecialisten Lifttechnieken en renovatie Beheerkantoor VvE’en Leverancier kunstof vloerafwerking Bouwadviesbureau Meerjarenonderhoudsplannen Bouwkundige en elektronische beveiligingen Certificatiebureau voor VvE’en en VvE-beheerders Fabrikant van duurzame vezelcement - gevelbekleding en dakoplossingen VvE Verzekeringen Renoveren en beheren van platte daken VvE Coach Zonne - energiespecialist Beveiligingsdeuren voor appartementen Leverancier van radiothermostaten, draadloze ruimtetemperatuurregelingen Toonaangevend in schilder- en glaswerkzaamheden Specialist in vastgoedonderhoud Leverancier van dakbedekkingen Deurwaarderskantoor gespecialiseerd in incasso VvE-bijdragen Schilderwerk, betonrenovatie en bouwkundig onderhoud Drukverhogingsinstallaties Energieadvies organisatie en uitvoering voor VvE’en Lifttechnisch adviesbureau Informatie over energiebesparing Vastgoedmanagement Installatie- en onderhoudsbedrijf voor centrale verwarming Mechanische en elektronische beveiliging Beheerkantoor VvE’en Liftonderhoud en renovatie Totaal Onderhoud rioleringen Isolatiebedrijf gespecialisseerd in het (na)isoleren van bestaande woningen en gebouwen Liftonderhoud en renovatie Reparatie- en onderhoudsbedrijf voor kozijnen, deuren, ramen, hang- en sluitwerk Specialist in elektrotechnische installaties Liftkeuringen Financieel liftplan voor de VvE Liftonderhoud en renovatie Hoogwaardige LED verlichting Totaal Onderhoud Leverancier LED verlichting Beheer VvE’en Verwarming- en duurzame energieleverancier Liftonderhoud en renovatie Leverancier voor geïntegreerde postkastsystemen Leverancier van AED en instructie op locatie Leverancier voor standleidingrenovatie zonder breekwerk Drempelnivellering Leverancier voor producten en diensten m.b.t. houtrenovatie van kozijnen Advocatenkantoor voor VvE’en Leverancier van zonwering Installatie- en onderhoudsbedrijf voor centrale verwarming - gasapparaten - zonnepanelen Energieadvies organisatie voor VvE’en Leverancier van vloeren, betonreparatieproducten en daksystemen Liftonderhoud en renovatie Certificatiebureau voor VvE’en en VvE-beheerders Financier voor mensen, wonen en wijken Bemetering van centrale stookinstallatie ZonPV en ledverlichting Herstelbedrijf voor gevelscheuren Beheer VvE’en Specialist in afdichtingen en coatings Renovatie van binnenhuisriolering Software leverancier voor Verenigingen van Eigenaren Uitgeverij van vakinformatie bouw en duurzame energie Ontwerpen en onderhoud van terreinen en tuinen Antislipsysteem voor gladde vloeren Verlichtingsspecialisten, lichtbeheer en verlichtingsscan Beheerkantoor VvE’en Belangenorganisatie voor appartementseigenaren en verenigingen van eigenaren Goedkope energie voor uw VvE All-in CV-onderhoud en vervangen/installeren nieuwe cv-ketels Innovatief VvE Beheer Beheerkantoor voor kleine VvE’en t/m 10 appartementen

VvE magazine november 2012 67

30 okt.

6 nov.

13 nov.

22 nov.

Eindhoven Amersfoort Rotterdam Nieuwegein

Deventer x x x Heerhugowaard Veldhoven x Waddinxveen x x x Ham x x x Bergschenhoek x Alphen a/d Rijn x x x Waalre x Enter x x Zeist x Tilburg x x x Capelle aan den IJssel x Amersfoort Amsterdam Apeldoorn x x x Gorinchem x x x Made x x x Naarden x Zweden x Schiedam Oosterhout x x x Rotterdam Delft Den Haag x x x Almere x Alphen a/d Rijn x x x Leusden x Amsterdam x x x Amersfoort x Utrecht x x x Houten Rotterdam x x Utrecht Heerlen x x x Venlo x x x Rijssen x Eindhoven x Scheveningen x Boxtel x x x Amsterdam x x x Rijswijk x x x Delft x x x Goes x Zeist x Apeldoorn Rijswijk x x x Deventer x x x Oss x Franeker x x x Eemnes x x x Haarlem x x Dordrecht Waalwijk Arnhem x x x Beuningen Nieuwegein Berkel-Enschot x x x Utrecht x x x Barneveld x x x Houten x x x Hoevelaken x x Breda x x x Schiedam x Sneek x x Papendrecht Zwolle x x x Zoetermeer x x Oosterhout x x x Boxtel Amsterdam x x Waardenburg x x Bodegraven x x x Wateringen x x Oosterhout x x x Oosterhout x x x 6 vestigingen in Nederland x x x Nieuwegein x x x Oosterhout x x x

x x

x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x

Het leveren van helder en vers

de compacte bouw, eenvoudige

drinkwater is iets dat in Nederland

montage, efficiënte werking en

vanzelfsprekend is, vaak via een

doorstromende leidingen (legionella

drinkwaterinstallatie van

preventie) maken de Cube uniek.

Duijvelaar Pompen.

De combinatie met ons “Prestatie Onze Hydro-Unit Cube onderscheidt All-in” servicecontract, waarmee

Energieverbruik van een conventionele drukverhogingsinstallatie Energieverbruik van de Hydro Unit Cube

zich niet alleen uiterlijk van reguliere

flink bespaard kan worden op

drukverhogingsinstallaties.

operationele kosten, maakt de Cube

Deze installatie kan een energie

nog eens extra interessant.

besparing opleveren tot wel

-40%

40% t.o.v. een conventionele

Voor meer informatie neemt u

drukverhogingsinstallatie. De

contact op met ons verkoopteam

nieuwste technische innovaties,

t. (0172) 48 83 88, dp@dp.nl, www.dp.nl

Hydro Unit Cube drukverhogingsinstallatie tot 40% besparing

VvE magazine november 2012 69

VvEEnergiebesparen

Roadshow

Comfortabele en veilige warmte?

Zorg voor goed onderhoud van uw cv-installatie!

De eerste koude dagen hebben we alweer achter de rug. Een paar maanden geleden wilden we nog koelte in huis, maar de aandacht is nu verlegd naar verwarming. Niemand wil straks in de winter in de kou zitten. Dus is het van belang dat de verwarmingsinstallatie goed werkt en dat vraagt om een goed onderhoudsbedrijf. De leden van het VvE Installatienetwerk Nederland zijn er klaar voor, vertelt René van der Wijst, directeur van Gasservice Noord-Holland in Purmerend.

Zijn bedrijf is een van de leden van het netwerk.

“O

nderhoud aan de cv-installatie vindt het hele jaar door plaats”, zegt Van der Wijst.

“Bij de moderne gesloten toestellen wordt meestal een onderhoudstermijn van eenmaal per twee jaar gehanteerd. Daarmee voorkom je storingen in de installatie - en dus onaangename verrassingen! Bij goed onderhoud zal de installatie vrijwel geen storingen vertonen.

Het is van groot belang dat het onderhoudsbedrijf beschikt over goede, gecertificeerde meetapparatuur. Als die apparatuur niet in orde is, loop je de kans dat de installatie niet goed is ingeregeld. Dat kan leiden tot allerlei problemen en het vergroot de kans op storingen. Wij besteden daarom veel aandacht aan goede meetapparatuur, die elk jaar volgens strenge eisen wordt gecontroleerd.

Daarnaast is het belangrijk dat de aanwijzingen van de fabrikant nauwkeurig worden opgevolgd. Die zijn altijd leidend bij het onderhoud. De leden van het VvE Installatienetwerk beschikken over alle certificaten die vereist zijn in de branche. Dat betekent dat onze klanten altijd verzekerd zijn van goed onderhoud. Voor een warme, comfortabele winter!”

Veiligheid Niet alleen comfort speelt een rol: u wilt ook verzekerd zijn van een veilige cv-installatie. Elk jaar komen zo’n tien

mensen in het ziekenhuis terecht na een koolmonoxide-vergiftiging.

En helaas vallen er ook elk jaar doden door zo’n vergiftiging. In de meeste gevallen ligt de oorzaak in een open gasgestookte ketel.

“Dat betekent niet altijd dat de ketel foutief is geïnstalleerd”, zegt Van der Wijst. “Deze open toestellen hebben ook een opstellingsruimte nodig die groot genoeg is. De ketel haalt de zuurstof immers uit de ruimte waar de ketel is geplaatst. Er zijn helaas nog altijd bewoners die de beluchtingsopeningen (bedoeld voor de toevoer van verbrandingslucht) volstoppen om warmteverlies te voorkomen.

Soms zijn de gevolgen rampzalig.

Het zou een goede zaak zijn als die open toestellen worden vervangen door moderne, energiezuinige ketels.

Dat is een stuk veiliger. De leden van het VvE Installatienetwerk geven graag advies over de mogelijkheden.”

Rookgasafvoer “In dat verband wil ik ook graag wijzen op het belang van een goed werkend rookgasafvoerkanaal. De meeste nieuwe cv-ketels mogen niet zomaar worden aangesloten op de oude rookgasafvoerkanalen. Helaas zijn er nog altijd VvE’en die bij vervanging van de ketel niet denken aan het rookgasafvoerkanaal. Als de nieuwe ketel wordt aangesloten op het bestaande afvoerkanaal, kan de veiligheid van de bewoners serieus in gevaar zijn.”

Ook voor WTW Veel woningen zijn voorzien van een mechanische installatie of een warmteterugwininstallatie (ook wel WTW genoemd). “Dit zijn prima systemen”, vindt Van der Wijst. “Maar ze dienen wel op de juiste manier geïnstalleerd en ingeregeld te zijn. Bovendien moeten bewoners weten hoe ze met het systeem moeten omgaan. Wij zorgen ervoor dat de installatie voldoet aan alle eisen en zonodig geven we de bewoners graag een instructie.

Dat is geen enkel probleem!” ■

De leden van het VvE Installatienetwerk Nederland: • Bos Installatiewerken Utrecht www.bosgroep.com • Gasservice Noord-Holland Purmerend www.gasservice-nh.nl • Alwako Valkenswaard www.alwako.nl • Van Dam Groep Rijssen www.vandamgroep.com • Pranger-Rosier Dokkum www.pranger-rosier.nl • Van de Velde Yerseke www.van-de-velde.nl

Bespaar ook energie!

Energiemeting, verrekening &

coaching Techem, de slimste oplossing voor een individuele energienota Techem is jarig en trakteert op aanbiedingen!

Kijk voor meer informatie op: www.techemtrakteert.nl Newtonstraat 11a 1704 SB Heerhugowaard Postbus 165 1700 AD Heerhugowaard

 

Takkebijsters 17 A1 4817 BL Breda Postbus 2152 4800 CD Breda

076-5725800 076-5725880 info@techem.nl

VvE magazine november 2012 71

Roadshow

VvEEnergiebesparen

Techem, al 60 jaar dienstverlener Techem bestaat dit jaar 60 jaar. En dat wordt gevierd. Al sinds 1952 levert Techem diensten aan haar klanten. Maar hoe is het allemaal begonnen? De oprichter van Techem, Friedrich Ott, zag toekomst in het toepassen van “verdampingsbuisjes” op radiatoren om het individuele energie­verbruik te kunnen bepalen. In wooncomplexen met een collectieve verwarmingsbron was het namelijk moeilijk om dit individuele verbruik te bepalen. Door op elke radiator in het complex een verdampingsmeter te plaatsen, kon men na een jaar bepalen wat nu het energie­verbruik per woning was. De verdampte hoeveelheid vloeistof gaf aan hoeveel warmte de radiator had afgegeven en op die manier waren de kosten te bepalen.

Ontwikkeling In 1952 richtte Ott het “Gesellschaft zur Auswertung technisch chemischer Verfahren und Patente” (afgekort Techem) op. Al in het eerste jaar waren de eerste 100 meters een feit. Drie jaar later waren dat er al 20.000 en na tien jaar kon Techem het miljoenste geplaatste metertje vieren.

Inmiddels is Techem uitge­groeid tot een wereldwijd leidende dienst­ verlener op het gebied van energiediensten voor de vastgoed-branche.

Met 100 vestigingen in Duitsland en meer dan 20 vestigingen inter­nationaal verzorgt Techem voor totaal 9,1 miljoen woningen de kostenverdeling.

In 1952 is men begonnen met drie per­sonen. Nu wordt dit gedaan door 3.138 medewerkers die in totaal 45,8 miljoen meters beheren.

Verandering In de afgelopen 60 jaar is er heel wat veranderd. De techniek heeft niet stil­ gestaan en het principe van de “verdam­pings­buisjes” is verbeterd.

In 1983 werd de eerste elektronische warmtekosten­verdeler geïntroduceerd. In plaats van vloeistof werd nu het verbruik bepaald door een microprocessor. Niet lang daarna volgde de draadloos afleesbare warmtekosten­ verdeler. Door deze techniek werd het mogelijk om de meters draadloos, buiten de woning, af te lezen. Vanaf dat moment was het niet meer noodzakelijk om de woning te betreden voor het aflezen van de meters. Geen afspraken met bewoners meer en altijd de (meet)gegevens.

Mogelijkheden Door deze draadloze techniek en de koppeling met het internet worden de mogelijkheden oneindig. Op dit moment is het mogelijk om bewoners via een internet applicatie te laten zien wat hun verbruik is en hoe deze zich verhoudt tot de rest.

Zo proberen wij bewoners bewust te maken van hun gebruik zodat men aan het einde van de afrekenperiode niet verrast wordt door een hoge afrekening. Daarnaast zullen de bewoners alleen het nodige verbruiken wat weer ten gunste is voor het milieu. Maar de ontwikkeling gaat verder. Op dit moment biedt Techem u het energiebesparingsysteem adapterm 2.0. Een systeem dat ervoor zorgt dat er niet teveel warmte door de collectieve instal­latie wordt geleverd, maar dat er voldaan wordt aan de actuele warmtebehoefte. Een gemiddelde besparing van energie van 10% is haalbaar.

Voorlichting Techem bestaat pas 60 jaar en in die tijd is er heel wat veranderd. Maar ook in de toekomst zal er heel wat veranderen. Denkt u eens aan bijvoorbeeld de “Warmtewet”. Bent u al volledig op de hoogte van wat deze wet voor u kan gaan betekenen?

Tijdens de voorlichtingsbijeenkomsten van VvE Belang informeren wij u graag hierover in een aparte workshop. We zijn pas 60 en kijken er naar uit om u met onze ervaring in de toekomst verder van dienst te zijn.

Bovendien vieren we ons 60-jarig bestaan: kijk op www.techemtrakteert.nl voor de voorwaarden en aanbiedingen. ■

Inez van Houten:

‘Voor mij was de AF-erkende schilder gewoon een logische keuze.’

Voor schilder-, onderhouds-, en glaszetwerk zijn de AF-erkende

randeerd van het beste resultaat. Met permanent klantentevreden-

bedrijven de beste keuze. De gekwalificeerde AF-erkende onder-

heidsonderzoek en periodieke technische inspecties wordt de

houdsspecialisten werken als enige volgens de garanties en

kwaliteit constant onder controle gehouden! De AF-erkende onder-

leveringsvoorwaarden overeengekomen met de Consumentenbond

houdsspecialist voor VvE’s vindt u het snelst via

en Vereniging Eigen Huis. Bovendien wordt elk uitgevoerd groot

onze

onderhoudswerk bij leden van VvE Belang geïnspecteerd door het

0182 - 571660. De AF- erkende onderhouds-

onafhankelijke bureau Overvoorde & van Tilborg. Zo bent u gega-

specialist voor VvE’s herkent u aan dit logo:

site

www.af-erkend.nl

of

bel

naar

Kies voor kwaliteit, vakmanschap en vertrouwen. Kijk op www.af-erkend.nl.

VvE magazine november 2012 73

VvEOnderhoud

Roadshow

Jan van den Hoonaard (links) is blij met de werkwijze van Leon van der Werf (midden) en diens medewerkers.

Heldere, transparante afspraken, zodat de VvE weet waar ze aan toe is. Nu en op de lange termijn.

Dat was de wens van VvE De Vinkeborgh I in Voorschoten.

Bij Van der Werf Vastgoedonderhoud in Hazerswoude, AF-erkend én in het bezit van het VvE Belanglabel, vond de VvE precies wat ze wilde, vertelt bestuurslid Jan van den Hoonaard.

VvE De Vinkeborgh I kiest voor duidelijke, transparante afspraken over vastgoedonderhoud

“T

ot zes jaar geleden werd het schilderwerk op incidentele basis aanbesteed.

Omdat we behoefte hadden aan een planning voor de langere termijn, hebben we een aantal onderhoudsbedrijven aangeschreven om een aanbieding te doen voor een onderhoudscontract met een looptijd van tien jaar. De aanbieding van Van der Werf Vastgoedonderhoud kwam als beste uit de bus en sinds 2006 werken we goed samen. Om de drie jaar lopen we samen een rondje om het complex, dat nu 25 jaar oud is.

Dan bekijken we welk onderhoud daadwerkelijk nodig is.

In Leon van der Werf hebben we een adviseur gevonden die - net als wij waarde hecht aan langlopende contracten op basis van eerlijke adviezen. Zo weten we precies wat we elk jaar uitgeven; hebben we een goede input voor onze meerjarenbegroting en zorgen we ervoor dat ons gebouw er goed bij staat.”

Directeur Leon van der Werf denkt graag actief mee met de opdrachtgevers. “Respect en vertrouwen, daar gaat het om”, zegt hij. “Maar dat moet je wel verdienen. Wij vinden onze adviserende en signalerende taak heel belangrijk. Daarin onderscheiden we ons ook als AF-erkend bedrijf. We gaan op een bewuste en verantwoorde manier om met vastgoed-

onderhoud en we proberen inderdaad in alle opzichten een toegevoegde waarde te leveren.”

Meedenken VvE De Vinkeborgh I werkt nauw samen met het naastgelegen gebouw De Vinkeborgh II. De VvE’en maken gebruik van de diensten van dezelfde beheerder en ook op onderhoudsterrein wordt samengewerkt.

“Momenteel wordt, samen met het schilderwerk, ook lekgeslagen dubbel glas vervangen”, vertelt Van den Hoonaard. “We inspecteren eens per jaar de ruiten van beide gebouwen en geven Van der Werf dan opdracht om - waar nodig - ruiten te vervangen.

Daarvoor hebben we in 2007 een ‘Raamcontract’ afgesloten.”

Van der Werf: “En om de kosten zo laag mogelijk te houden, nemen we de eventuele vervanging van de neuslatten meteen mee.” Die manier van meedenken bevalt Van den Hoonaard prima: “We komen zelden voor verrassingen te staan en we zijn verzekerd van uitstekend onderhoud.”

Goede prognose Die geluiden hoort Van der Werf graag: “Wij hebben ons gespecialiseerd in gevelbreed vastgoedonderhoud. Bij elke opdracht trachten we de wensen van de klant zo helder mogelijk in beeld te krijgen. Op die

manier kunnen we een goede prognose geven van het onderhoud over een langere periode én van de bijbehorende kosten. Daarmee laat je zien dat je kwaliteit levert. Omdat we AF-erkend zijn en beschikken over het VvE Belang-label, kunnen onze opdrachtgevers het werk gratis en onafhankelijk laten inspecteren door Overvoorde & Van Tilborg. Dat is een extra garantie op kwaliteit!”

Het bedrijf heeft veel VvE’en als klant.

“Als AF-erkend bedrijf hechten we waarde aan een goede relatie met al onze opdrachtgevers. Werken voor een VvE is natuurlijk heel anders dan een klus bij een bedrijfspand”, zegt de directeur. “Daarom zorgen we ervoor dat de VvE zo veel mogelijk met dezelfde medewerkers te maken krijgt. Dat geeft vertrouwen.” ■

Wilt u meer weten over de AF-erkenning en over het VvE Belang-label?

U vindt informatie op www.vvebelang.nl en www.af-erkend.nl.

Een lift werkt toch altijd?

LiftZeker: financieel liftplan voor de VVE Naar alle waarschijnlijkheid gebruikt u elke dag de lift in uw wooncomplex.

Wat gebeurt er als de lift het niet doet? Als er bijvoorbeeld groot onderhoud nodig is of een onderdeel moet vervangen worden? Wat kost zoiets?

Wie betaalt dit? Vragen waar LiftZeker het antwoord op geeft!

Bezoek onze stand op de beurzen van VVE belang.

Dinsdag 30 oktober in het Evoluon te Eindhoven Dinsdag 6 november in theater De Flint te Amersfoort Dinsdag 13 november in Ahoy te Rotterdam

Financieel liftplan

Opbouw van vermogen

Voorbereid op werkzaamheden

• Verzekering voor de toekomst

• Sparen voor later

• Tijdelijke lift

Verrijn Stuartlaan 28,

• Lange termijn planning

• Vast laag maandbedrag

• Boodschappen service

2288 EL Rijswijk

• Deskundig advies

• Transparantie & openheid

• Honden uitlaatservice

• Passende oplossing

• Inzichtelijke rekening

• Ondersteunende dienstverlening

• Meerjaren onderhoudsplan

• Grafiek ter verduidelijking

• Traplift

Tel.: 088 - 38 22 23 3

Email: info@liftzeker.nl Web: www.liftzeker.nl

Duik eens in de oplossingen van BASF

Al meer dan twintig jaar is BASF koploper in het ontwikkelen en produceren van oplossingen voor waterdichting en afwerking van Balkons & Galerijen. Onze functionele systemen garanderen u een mooi, duurzaam en economisch rendabel eindresultaat. Samen met de verwerker voorziet BASF u van een “waterdicht” en op maat afgestemd advies!

COAT

FLEX

Standaard

FAST

Elastisch

DRAIN

Snelhardend

Waterafvoerend

COAT, FLEX, FAST en DRAIN zijn getest volgens EN1504 en hebben een instelbaar antislipprofiel

22755

Meer informatie? Vraag onze folder MASTERTOP® vloersystemen voor Balkons & Galerijen aan op basf-cc-nl@basf.com

BASF Belgium Coordination Center Comm.V. - Construction Chemicals Nijverheidsweg 89, 3945 HAM, België Voor Nederland: T 0162 - 42 51 90 F 0162 - 42 74 52 www.basf-cc.nl

VvE magazine november 2012 77

Roadshow

VvELiften

Lokaliften zorgt ervoor dat uw lift betrouwbaar en veilig werkt Lokaliften is de afgelopen jaren snel gegroeid. Dat heeft alles te maken met de hoge kwaliteit van dienstverlening, weet Hans van Spronsen, directeur van Lokaliften. “Wij nemen de tijd voor het onderhoud. En het begrip ‘prestatiecontract’ heeft bij ons ook echt inhoud: we geven een merkonafhankelijk advies en bij elke inspectie nemen we de totale lift onder de loep.

Dat biedt de VvE zekerheid.”

H

et liftonderhoudsbedrijf heeft zich gespecialiseerd in service en modernisering van liften. Die formule slaat aan bij de klanten, want steeds meer VvE’en doen een beroep op de dienstverlening van Lokaliften. Logisch: ze stellen prijs op kwaliteit, zekerheid, veiligheid en betrouwbaarheid voor een aantrekkelijke prijs.

De 40 buitendienstmedewerkers zijn goed opgeleid en weten wat van hen verwacht wordt: een hoge kwaliteit én snelheid. Als er een storing is, wilt u immers niet lang wachten op een monteur! Door die hoge kwaliteit vertonen de liften weinig storingen en dat scheelt de VvE aanzienlijk in arbeidskosten.

Onderdelen op voorraad VvE’en die hun liften door Lokaliften laten onderhouden, hebben geen pro­ blemen met onderdelen die niet op voorraad zijn. Van Spronsen: “Als we een lift in onderhoud krijgen, nemen we direct alle essentiële onderdelen van dat liftmerk op voorraad. Bij problemen met de lift hoeven we dus niet op onderdelen te wachten en komen we snel in actie. Dat is een groot voordeel voor de bewoners. Onze slogan luidt niet voor niets: ‘Waar anderen stoppen, gaan wij verder’. We maken gebruik van betrouwbare A-merk onderdelen en van wat goed­kopere (maar ook uitstekende) merken. Alle onderdelen zijn te gebruiken door ieder willekeurig liftbedrijf. Een lift die omgebouwd is door Lokaliften, kan dus ook door ieder bedrijf worden onderhouden.”

Silver, Gold en Platinum Lokaliften houdt van eenvoud en hanteert daarom slechts drie verschil-

“Het begrip prestatiecontract heeft bij ons echt inhoud” lende contractvormen: Silver, Gold en Platinum. Silver staat voor een eenvoudig basiscontract waarmee de klant verzekerd is van compleet liftonderhoud en gebruik kan maken van de 24 uur-service, maar waarbij storingen op regiebasis verrekend worden.

Wie een Gold-contract afsluit, krijgt 24 uur-service inbegrepen.

En bij Lokaliften is 24 uur ook echt 24 uur! Een VvE met een Platinumcontract is volledig ontzorgd: het opstellen van een meerjarenplanning voor het onderhoud plus een aantal keren overleg per jaar is in deze contractvorm opgenomen. Overigens: ook VvE’en met een klein budget kunnen terecht bij Lokaliften: goed liftonderhoud is al mogelijk vanaf € 270,- exclusief BTW per jaar.

Energiebesparing Liften zijn verantwoordelijk voor een groot deel van het energieverbruik van de VvE. Van Spronsen: “Daarom bieden wij de ‘groene liftbesturing’.

Daarmee zorg je ervoor dat de lift aanzienlijk minder stroom verbruikt: hij werkt economischer en de kooiverlichting wordt uitgeschakeld als de lift niet in gebruik is. Zo’n groene besturing brengt natuurlijk een investering met zich mee, maar op termijn realiseert de VvE een aardige besparing.

Overigens: de VvE kan bij ons altijd kiezen uit diverse liftbesturingen. Wij kijken goed naar het gebruik van de lift: als die weinig gebruikt wordt, kun je volstaan met minder onderhoud.

Daarom beginnen wij altijd met een goed advies. En dat is natuurlijk altijd gratis!” ■

Lokaliften is dit najaar weer met een stand vertegenwoordigd op de roadshows van VvE Belang. Kom langs en stel al uw vragen! U kunt ook kijken op www.lokaliften.nl, mailen: info@ lokaliften.nl of contact opnemen per telefoon: 070-414 4104.

Uw lift wordt toch ook een jaartje ouder?

Vele gebouwen bevatten liften die al meer dan 15 jaar geleden zijn geplaatst. Deze liften zijn inmiddels op leeftijd, maar kunnen nog jaren volop dienstdoen.

KONE FaceLift, het moderniseringsprogramma van KONE, biedt vele mogelijkheden om bestaande liften zowel een technische upgrade als een eigentijdse uitstraling te geven.

Voor nog jarenlang veilig, comfortabel en energiezuinig gebruik. Laat u overtuigen van het moderniseringsprogramma van KONE. Ga snel naar www.kone.com/facelift

ERK

HA BREEK W

&

n

De house-liner® techniek De zelfdragende naadloze liner wordt toegepast bij leidingen vanaf 50 mm.

De spray-liner® techniek Deze revolutionaire techniek is toepasbaar bij o.a. afvoerleidingen vanaf 34 mm.

Voordelen • Geen hak- en breekwerk • Geen asbestsanering noodzakelijk • Nieuwe naadloze waterdichte leiding • Verlijmend met oude buiswand • KOMO® gecertificeerd • Kostenbesparend

or

RK E W K

House-liner BV biedt de totaal oplossing vanaf het sanitaire toestel tot aan het hoofdriool

vo

vo

n

a

ZO

NDER

or

Vernieuwen van (inpandige) leidingen zonder hak- en breekwerk !!

Vaak wordt er bij de renovatie van riolering gekozen voor vervanging.

Er is echter een mogelijkheid om horizontale en verticale leidingen te vernieuwen zonder asbestsanering en hak- of breekwerk.

House-liner® BV heeft hiervoor methoden ontwikkeld en past deze sinds vele jaren toe bij woningbouwverenigingen en VvE’s.

a

Rioleringsproblemen?

Wij hebben de oplossing !

house-liner®

948,591

Voor meer informatie House-liner BV Tel. 077-321 9003

www.house-liner.nl Of bezoek ons op de VVE Belang informatiemarkten

80 VvE magazine november 2012

DienstenVvEBelang

Informatie algemeen Ma. t/m do. van 09.00 tot 17.00 uur Tel: 0162 - 46 91 20 Fax: 0162 – 46 15 26 E-mail: info@vvebelang.nl Postbus 210, 4900 AE Oosterhout

Aanvullende producten en diensten: VvE boeken

Bouwkundige zaken Ma. t/m do. van 09.00 tot 12.00 uur Tel: 0162 - 46 91 20 VvE Belang werkt samen met Bouwkundig VvE Advies in Tilburg (013-5900386) voor het opstellen van meerjarenonderhoudsplannen, ­aankoopkeuringen bestaande bouw, ­opleveringskeuringen nieuwbouw, bouwkundige adviezen, energielabels en maatwerkadviezen. Prijs op aanvraag.

Twinq, intelligente software voor ­verenigingen van eigenaren Meer informatie: 0162 – 47 05 55 of www.twinq.nl

“ABC van de VvE” 4e geheel herziene druk, september 2008 o 30,-; voor leden o 22,50.

VvE Verzekeringen

“De VvE en de Rechter” 3e druk, november 2010 o 27,-; voor leden o 20,50.

Overeenkomst Juridische Dienstverlening

Vereniging van Eigenaren

De VvE en het schilder-, glas- en onderhoudswerk

o 45,- voor VvE t/m 6 appartementen o 60,- voor VvE met 7 t/m 15 appartementen o 84,- voor VvE met 16 t/m 50 appartementen o 107,- voor VvE met 51 t/m 100 appartementen o 135,- voor VvE > 100 appartementen

Kantoren: o 135,Beheer/admini­stratiekantoren, makelaarskantoren, notariskantoren, woningcorporaties en kantoren verbonden met of werkzaam op het gebied van verenigingen van eigenaren kunnen zich eveneens bij VvE Belang aansluiten.

Individuele appartements­ eigenaren: o 27,50 VvE-Pluspakket e 295,- incl. btw per jaar.

Meer info: www.vvebelang.nl

“De VvE en het ­schilder-, glas- en onderhoudswerk” 2e druk, oktober 2008 o 18,-; voor leden o 13,50.

Belangenorganisatie voor Appartementseigenaren

Het activeren van een (slapende) VvE 1e druk, oktober 2008 o 13,50; voor leden o 10,-.

Jaarlijkse bijdrage VvE Belang Basispakket Verenigingen van Eigenaren

Appartement kopen 1e druk, oktober 2008 o 25,-; voor leden o 18,75.

Vereniging van Eigenaren

De Kascommissiegids voor de VvE

VvE software

“Handboek voor de VvE” 9e druk, maart 2011 o 20,-; voor leden o 15,-.

Juridische zaken Ma. t/m do. van 09.00 tot 12.00 uur Tel: 0162 - 46 91 20 VvE’en hebben recht op een half uur gratis spreekuur/advies per jaar.

Juridisch tarief o 96,- per uur excl. btw; Incasso niet betaalde maandelijkse VvE bijdragen is mogelijk op basis van no cure no pay. Vraag informatie.

VvE opleidingen. Meer informatie: www.vveopleidingen.nl en de ‘Evenementenagenda’ op de volgende pagina.

De Kascommissiegids voor de VvE 1e druk, november 2010 o 19,85; voor leden o 15,-.

Belangenorganisatie voor Appartementseigenaren

Opzeggingen Opzeggingen schriftelijk vòòr 1 december van enig kalenderjaar.

Bestellen?

Maak bovenstaand(e) bedrag(en) over op rekening 16.38.36.450 t.n.v. VvE Belang Service BV te Oosterhout. Let op! Indien u gebruik maakt van telebankieren ­vergeet dan niet ­voldoende adres­gegevens te vermelden om het boek toe te kunnen sturen.

Alle prijzen incl. btw en verzendkosten.

VvE Opleidingen VvE Belang organiseert in 2012 op diverse plaatsen in het land

Uitgebreide opstal-, glas-, aansprakelijkheid- en bestuurders-aansprakelijkheids­ verzekering Centraal Beheer Achmea Meer informatie: 055 - 579 81 15

Samenwerking VvE Belang met Rijssenbeek Advocaten te Arnhem.

Rijssenbeek Advocaten biedt speciale prijsarrangementen voor juridische ondersteuning aan voor VvE’en.

Voor een appartementencomplex met maximaal 49 woonappartementen bedraagt de jaarvergoeding bijvoorbeeld o 405,- inclusief btw.

Meer informatie: 026 - 443 42 49 Daarnaast biedt Rijssenbeek Advocaten gratis incassodiensten voor de inning van voorschotbijdragen aan.

Meer informatie: 026 – 352 97 90

VvE Kwaliteitskeurmerk SKW Certificatie BV in Houten.

Meer informatie: 030 - 634 00 99 of www.skw-certificatie.nl

Gecertificeerde VvE Beheerders www.skw-certificatie.nl

Meerjarenonderhoudsplannen Bouwkundig VvE Advies: 013 - 59 00 386

AF-Erkende schildersbedrijven VvE Belang heeft exclusieve afspraken gemaakt met de AF-Erkende schildersen onderhoudsbedrijven.

Meer informatie: 0900 - 22 33 883 of www.af-erkend.nl

Verbruiksmeters van Techem Profiteer van de speciale VvE Belang kortingen bij Techem-verbruiksmeters Meer informatie: 076 - 57 25 800 of www.techem.nl

VvE Installatienetwerk Nederland Landelijk All-in CV-onderhoud speciaal opgezet voor VvE’en en verzorgd door zes regionale installatiebedrijven.

Meer informatie:www.vvebelang.nl

VvE magazine november 2012 81

VvEEvenementenAgenda

Colofon

Cursus Kascommissie

‘VvE Magazine’ is een uitgave van Stichting VvE Belang, Belangenorganisatie voor Appartementseigenaren

Op 8 november 2012 wordt weer de cursus ‘Kascommissie’ gegeven.

De cursus begint om 16.00 uur en eindigt om 22.00 uur.

De kosten bedragen € 350,- excl. btw inclusief broodjes.

Voor aangeslotenen bij VvE Belang geldt een speciale prijs van € 295,- excl. btw. Locatie: Utrecht.

VvE Beheer en Bestuur (3-daagse vakopleiding) Op 17 en 31 januari en 7 februari 2013 wordt weer de 3-daagse vakopleiding ‘VvE Beheer en Bestuur’ georganiseerd. De kosten bedragen € 1.325,- excl. btw inclusief lesmateriaal en lunch. Bent u aangesloten bij VvE Belang, dan kunt u deelnemen voor de speciale prijs van € 1.260,- excl. btw.

Houders van het VvE-Pluspakket krijgen nog een extra korting van 15 % en betalen slechts € 1.060,-. Locatie: Utrecht.

Cursus Gemengd Bezit Op 22 januari 2013 wordt de cursus ‘Gemengd Bezit, eigenaren en huurders onder één dak’ georganiseerd. De cursus begint om 10.00 uur en eindigt om 16.00 uur. De kosten bedragen € 525,- excl. btw inclusief lesmateriaal en lunch. Voor aangeslotenen bij VvE Belang geldt de speciale prijs van € 485,- excl. btw. Locatie: Utrecht.

Basiscursus algemeen Veel eigenaren van een appartement, maar ook bestuursleden van een VvE zijn vaak niet goed op de hoogte van de rechten en plichten binnen een VvE. Daarom deze basiscursus met een juridische avond (29 januari 2013) en een bouwkundige avond (05 februari 2013). De kosten bedragen € 183,75 excl. btw voor 2 avonden inclusief het cursusmateriaal. Voor aangeslotenen bij VvE Belang geldt een speciale prijs van € 155,- exc. btw. De cursus begint om 19.30 uur en eindigt om 22.00 uur. Locatie: Oosterhout.

Meer informatie en aanmelden: 0162 – 427 289 of www.vveopleidingen.nl

Voorlichtingsbijeenkomsten 2012 Ook dit najaar organiseert VvE Belang weer op diverse plaatsen in het land voorlichtingsbijeenkomsten. Voor de pauze willen we met de zaal een discussie voeren over ‘Actuele juridische onderwerpen’ en mogelijke voorstellen tot wetswijziging. Na de pauze zal een vertegenwoordiger van het ministerie van BZK u bijpraten over energiebesparing en andere actuele zaken. Daarna zal de post ‘schilderwerk’ als veelal grootste uitgave in het meerjarenonderhoudsplan nader worden bekeken.

Data en locaties: Dinsdag 30 oktober Dinsdag 6 november Dinsdag 13 november

: Evoluon Eindhoven : Theater De Flint in Amersfoort : Ahoy in Rotterdam

Meer informatie, ook over aanmelden, vindt u op pagina 63 t/m 67.

VvE Belang Jaarcongres 2012 Donderdag 22 november: Exclusief voor aangeslotenen bij VvE Belang wordt op donderdagmiddag 22 november een speciale bijeenkomst georganiseerd in het NBC in Nieuwegein.

Voor de pauze zal mr. Frank Visser bekend van ‘De Rijdende Rechter’ VvE-problemen oplossen. Na de pauze bespreekt de bekende trendwatcher Adjiedj Bakas met u het verleden en het heden, maar vooral de toekomst.

Voor deze bijeenkomst ontvangt u een aparte uitnodiging.

Meer informatie zie pagina 61 van dit magazine.

13e Jaargang nummer 4 November 2012 ‘VvE Magazine’ verschijnt 4 x per jaar REDACTIEADRES EN ADVERTENTIE-EXPLOITATIE VvE Belang Postbus 210, 4900 AE Oosterhout Tel. 0162 – 469 120 Fax. 0162 – 461 526 E-mail: info@vvebelang.nl DOELGROEP Vakblad voor verenigingen van eigenaren en individuele appartementseigenaren Hoofdredacteur Carola Peters-van der Gouw MEDEWERKERS REDACTIE Mr R.P.M. de Laat, De Advocaten van Van Riet Mr M.J.J. Nijenhof, Rijssenbeek Advocaten Mw. Mr N.J. Smeenk, VvE Belang Mr A.R. Autar, Kooijman Lambert Notarissen Mr M.W. Klumper, Centraal Beheer Achmea.

Mr C.J.C.M. Oomen, VvE Belang Ing. A. Warnaar, Ontwikkelend Beheer Woningen J.L. Broeren, adviseur en publicist o.g.

Drs. M. den Ouden RA Carola Peters, CODEX ART DIRECTION Thomas Steenvoorden VORMGEVING EN PRODUCTIE Pauline de Ruiter, Buro Binnen, Noordwijk FOTOGRAFIE Jan Kok - Boomerang Fotografie, Roel Rozenburg, Edwin van de Graaf, Gerhard van Roon, Roger Wouters, OSB, Carola Peters, Ger Loeffen COVERFOTO Boomerang Fotografie- Jan Kok Edwin van de Graaf CARTOONS Arend van Dam In tegenstelling tot het Burgerlijk Wetboek is in verband met het meer gangbare spraakgebruik in VvE Magazine bij de term ‘vereniging van eigenaars’ gekozen voor ‘vereniging van eigenaren’ afgekort tot VvE en voor ‘eigenaren’ in plaats van ‘eigenaars’.

Disclaimer Ondanks alle aan de samenstelling van dit magazine bestede zorg kunnen zowel auteurs, redacteuren en uitgever geen enkele aansprakelijkheid aanvaarden voor de onvolledigheid of onjuistheid van de inhoud van deze uitgave van VvE Magazine.

82 VvE magazine november 2012 NIEUWS

VvENieuwsflitsen Geen overdrachtsbelasting bij verkoop binnen drie jaar Op de valreep van de verkiezingen presenteerde de huidige staatssecretaris Frans Weekers van Financiën (VVD) nog snel een kleine meevaller voor de woningmarkt. Wie binnen drie jaar na koop de woning weer doorverkoopt, hoeft alleen overdrachtsbelasting te betalen over de meerwaarde bij verkoop.

Deze meerwaarde is er op dit moment vaak niet, zodat je dus eigenlijk géén overdrachtsbelasting betaalt. De maatregel is niet nieuw maar wordt uitgebreid. Voorheen was de maatregel met name bedoeld voor vastgoedpartijen en gold alleen dat een verkoop binnen 6 maanden vrij was van overdrachtsbelasting. Deze periode is opgerekt naar drie jaar zodat ook de particulier hier wat aan heeft. Bron: Wegwijs

Steun voor beperking hypotheekrenteaftrek Begin 2012 bleek uit onderzoek van USP Marketing Consultancy dat 60 procent van de woningbezitters in Nederland tegen aanpassing van de huidige hypotheekrenteaftrek was.

Ruim een half jaar later, vlak voor de verkiezingen, bleek nog 38 procent daadwerkelijk tegen een dergelijke ingreep te zijn. Onderzocht werd welke maatregel volgens Nederlandse woningbezitters de meest gewenste is. Ruim de helft (55 procent) van de Nederlandse woningbezitters vindt dat het huidige hypotheekrentestelsel dient te worden aangepast. Een geleidelijke aanpassing heeft de voorkeur van driekwart van de voorstanders.

Bron: Vastgoedmarkt

Opnieuw de slimme meter Al enkele jaren wordt er gesproken over de invoering van de slimme meter. Daarmee kan de bewoner zien hoeveel energie hij verbruikt en dat moet leiden tot besparingen op het verbruik. Tegenstanders van de slimme meter zijn bang dat de meter inbreuk maakt op de privacy van de bewoner: uit het energieverbruik zou bijvoorbeeld makkelijk af te lezen zijn wanneer de bewoner niet thuis is. Op het congres ‘Energiebesparing door monitoring’ dat op 10 oktober in ’s-Hertogenbosch werd gehouden, meldde Edwin Edelenbos van de NMa dat de wetgeving is berekend op de nodige technologische vooruitgang. Met andere woorden: dat er geen reden is voor angst omtrent veiligheid en privacy. “Er is goed nagedacht over het wettelijke kader rondom de slimme meter. De wet is op 1 januari 2012 van kracht geworden en alle netbeheerders zijn ermee aan de slag. Alle technieken kunnen worden uitgevoerd binnen de kaders van de wet.”

Groene daken in Rotterdam Rotterdammers zijn enthousiast aan de slag gegaan met groene daken.

Sinds de start van de subsidie in 2008 telt de stad 100.000 m2 groene daken. Eind 2014 moet dat 160.000 m2 zijn. Vorig jaar kwamen er aanvragen binnen voor 55.000 vierkante meter groen dak. Om die aanleg te stimuleren, geeft de stad - samen met het Waterschap Hollandse Delta en het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard 30 euro subsidie per vierkante meter. Groene daken vormen een buffer voor regenafvoer, ze geven de stad een groener aanzien en ze nemen stofdeeltjes op.

Bovendien wordt de levensduur van het dak verlengd.

Uit: Stedebouw & Architectuur

Nationaal Stimuleringspakket Woningmarkt Een groep van 16 belangenbehartigers, waaronder VvE Belang, presenteerde op 26 september het Nationaal Stimuleringspakket Woningmarkt.

Naast een aantal maatregelen om nieuwbouw te stimuleren, werden ook voorstellen gedaan die interessant zijn voor appartementseigenaren: ● een minder rigide beleid van banken bij hypotheekverstrekking en meer mogelijkheden voor maatwerk bij financiering; ● meer concurrentie tussen banken, zodat de hypotheekrente verlaagd kan worden; ● extra geld voor Startersleningen; ● mogelijkheid om restschuld mee te financieren, ook onder Nationale Hypotheek Garantie; ● een energiepremie die kan worden benut voor verlaging van de hypotheek, waardoor energiezuinige verbouwing (en ook nieuwbouw) eerder financieel bereikbaar wordt.

Voor actueel nieuws zie www.vvebelang.nl

Huislijn.nl introduceert ‘Vindkopers’ Huislijn.nl introduceert een nieuw concept: Vindkopers. Huislijn.nl verzamelt uitgebreide zoekprofielen van huizenzoekers en stuurt deze naar makelaars in de betreffende postcodegebieden die er vervolgens op kunnen reageren.

“We komen met dit nieuwe concept, omdat we zien dat een potentiële koper in deze markt met een enorm huizenaanbod, toch zijn droomwoning kan mislopen”, zegt Ronald Barends van Huislijn.nl.

Bron: Vastgoed Actueel

Maatregelen voor de woningmarkt Het kabinet neemt een aantal maatregelen op de koop- en de huurmarkt om de woningmarkt in beweging te krijgen, de bouw te stimuleren en te zorgen dat er voldoende betaalbare woningen zijn voor mensen met lage inkomens en specifieke groepen, zoals ouderen. Voor nieuwe hypotheken geldt per 1 januari 2013 dat de rente alleen nog aftrekbaar is als de hypotheek gedurende de looptijd volledig en ten minste annuïtair wordt afgelost.

Die ingreep heeft het eerste jaar nog geen invloed op de nettorentelasten, maar loopt in de jaren daarna op. De eerste tien jaar gaat het om enkele procenten, aan het einde van de looptijd gaat het om zo’n 40 tot 50 procent hogere maandlasten Overigens is er een kans dat de maatregel, voortgekomen uit het Lenteakkoord door een nieuw kabinet wordt teruggedraaid. Critici vinden dat deze maatregel de woningmarkt juist in het slot draait. De overdrachtsbelasting wordt structureel verlaagd naar 2 procent.

Volg VvE Belang op Twitter!

Op de hoogte blijven van alles wat interessant is voor u als appartementsbewoner, -bestuurder of –beheerder? Uw mening geven over actuele kwesties? Volg VvE Belang dan ook op Twitter. Met #VvEBelang hebt u altijd het laatste nieuws op uw smartphone. En natuurlijk zijn we ook heel benieuwd naar uw berichten!

NIEUW!

Neem nu een Bouwkundig

VvE

advies abonnement en krijg 10% korting op overige dienstverlening!

Vraag nu gratis een offerte aan! w w w.bouwkundigv veadvies.nl Bouwkundig VvE Advies verzorgt: Abonnement met telefonische Helpdesk Bouwkundige zaken Meerjaren Onderhouds Plannen Bouwkundige Inspecties Energielabels en Maatwerkadviezen VvE Advies

Bouwkundig partner van

uw partner voor een onafhankelijk bouwkundig advies, het opstellen van een MJOP of een bouwkundig keuringsrapport Ledeboerstraat 9 5048 AC Tilburg Tel: 013-59 00 386 E: info@bouwkundigvveadvies.nl