Liebe Mitglieder und Mieter, liebe Geschäftspartner,
wir sind mit der Entwicklung unserer Baugenossenschaft in Anbetracht der vielfältigen Probleme global, national und regional zufrieden. Mit den Rahmenbedingungen, unter denen die Wohnungswirtschaft schon seit einiger Zeit zu kämpfen hat, allerdings nicht. Der Wohnungsbau, insbesondere der Neubau, ist nahezu lahmgelegt. Die Gründe sind bekannt: hohe Zinsen, fehlende staatliche Förderprogramme, der Fachkräftemangel und hohe Baupreise, teilweise auch hohe Energiepreise. Zu alledem hinzu kommen noch die Vielzahl an Baunormen und der unfassbar komplexe Dschungel der Bürokratie, die das Bauen immer teurer machen. Unter diesen Umständen bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, ist schlichtweg unmöglich. So wie viele andere Wohnungsunternehmen warten wir ab, welche Lösungen die Politik anbieten wird.
Statt dem Neubau von Mietwohnungen widmen wir uns verstärkt der Dekarbonisierung und der Modernisierung, die jährlich hohe Investitionen erfordern. Mit Blick auf unsere Klima-Roadmap sind wir planmäßig unterwegs.
In diesem Jahr begehen wir das 75-jährige Jubiläum unserer Baugenossenschaft Familienheim Mittelbaden eG, die als „Neue Heimat“ gegründet wurde. An dieser Stelle bedanken wir uns bei unseren Vorgängern und allen Verantwortlichen, die zum Erfolg unserer Baugenossenschaft beigetragen haben. Ihre kluge und zukunftsorientierte Geschäftspolitik hat die starke Basis gelegt und möglich gemacht, wer wir heute sind: ein erfolgreiches Wohnungsunternehmen in Mittelbaden.
Das 75-jährige Jubiläum haben wir zum Anlass genommen, am 15. Mai 2024 einen Spendenscheck über 7.500 Euro an die DESWOS (Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungsund Siedlungswesen) zu übergeben.
Wie sich unsere Baugenossenschaft im Jahr 2023 entwickelt hat, erfahren Sie im vorliegenden Geschäftsbericht. Wir bedanken uns bei allen, die zur erfolgreichen Entwicklung unserer Genossenschaft im vergangenen Geschäftsjahr beigetragen haben.
Trotz des schwierigen Umfelds bleiben wir zuversichtlich, unseren genossenschaftlichen Werten treu und unserer Region eng verbunden.
Herzlichen Dank für Ihr Vertrauen!
Siegbert Hauser Alexander Huber Vorstandssprecher Vorstand
Siegbert Hauser und Alexander Huber
Am 15. Mai 1949 wurde aus der Not der Jahre nach dem Zweiten Weltkrieg als Selbsthilfe-Organisation die Baugenossenschaft gegründet. Bis heute entwickelte sich unsere Genossenschaft zu einem bedeutenden Unternehmen in Mittelbaden. Seit nunmehr 75 Jahren ist die Baugenossenschaft Familienheim Mittelbaden in der Region tätig.
Ein Rückblick auf die damalige sehr große Not nach Beendigung des Zweiten Weltkrieges ist erschütternd. Spuren der Bombenangriffe, zerstörte Häuser und Wohnungen, überall sichtbar. Beschlagnahme der noch intakten Wohnungen durch die Besatzungsmächte sowie der Zuzug heimatvertriebener Familien vergrößern noch die vorhandene Wohnungsnot. In Notzeiten stehen die Menschen zusammen und leisten schier Unmögliches. Es herrscht Aufbruchstimmung. In gemeinsamer Anstrengung, mit viel Mut, Zuversicht und Gottvertrauen, soll dank vieler fleißiger Hände Arbeit die größte Not gelindert werden.
Männer der ersten Stunde trafen sich unter der Schirmherrschaft der Erzdiözese Freiburg und auf Initiative des katholischen Männerwerks am 9. Mai 1949 zu einer vorbereitenden Versammlung mit dem Ziel der Gründung einer Wohnungsgenossenschaft. Dekan Ruf aus Önsbach und Bürgermeister Morgenthaler aus Achern beriefen am 15. Mai 1949 die erste Gründungsversammlung ein, die im
Zeichensaal der alten Gewebeschule in Achern stattfand. Die Namensgebung fiel auf „Neue Heimat“. Genossenschaftliche Prinzipien wie Solidarität und Selbsthilfe waren die Vorgabe für das Wagnis, menschenwürdigen Wohnraum für kriegsgeschädigte Einheimische und Heimatvertriebene zu schaffen. Im Frühjahr 1950 fand der Baubeginn für die erste Siedlung in Achern statt.
Seit dieser Zeit hat die Genossenschaft 5.849 Wohneinheiten errichtet, die meisten als Eigenheime. Eine Bilanz, die für sich spricht. Diese Bauleistung ist ein maßgeblicher Beitrag zur Wohnversorgung der Bevölkerung. Wir setzen uns auch weiterhin für eine sozial orientierte familien- und bedarfsgerechte Wohnversorgung ein. Mit etwas Wehmut können wir feststellen, dass unser 75-jähriges Jubiläum in eine Zeit fällt, in der wieder Wohnungsnot existiert, wenn auch in einer anderen Form als nach dem Krieg.
Acht Tage nach der Gründung unserer Genossenschaft wurde das Grundgesetz der Bundesrepublik Deutschland verabschiedet. Dieses Grundgesetz ermöglicht uns bis heute Freiheit, Frieden und Demokratie. Allerdings gibt es immer mehr verfassungsfeindliche Tendenzen, die unserer Demokratie schaden wollen.
Wir als Baugenossenschaft Familienheim Mittelbaden, gehen zuversichtlich und voller Optimismus in die Zukunft und werden uns trotz aller Hindernissen und Unsicherheiten dem in unserer Satzung unter §1 festgehaltenen Zweck der Genossenschaft verpflichtet sein, nämlich die Förderung unserer Mitglieder vorrangig durch eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung.
In diesem Sinn – auf die nächsten 75 Jahre!
Gründungsurkunde
Staatspräsident Wohleb besucht Siedlungshäuser
Baubescheid 1949
Architekt Hubert Hasel 1949
1949
Baubeginn Eichelsberg
Rohbau Siedlungshäuser 1950er Jahre
Häuser 1960er Jahre
Unsere Mitgliedschaft bei der DESWOS
Anlässlich des 75-jährigen Jubiläums haben wir an die DESWOS (Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und Siedlungswesen) im Rahmen unseres sozialen Engagements einen Spendenscheck in Höhe von 7.500 Euro überreicht.
Die DESWOS ist ein privater gemeinnütziger Verein. Auftrag der DESWOS ist es, Wohnungsnot und Armut im Globalen Süden zu bekämpfen. Dies geschieht durch Hilfe zur Selbsthilfe für notleidende Familien, z. B. beim Bau von Wohnraum und Schulen, bei der Wasserversorgung sowie der Sicherung ihrer wirtschaftlichen Existenzen. „100 Prozent der Spenden, die uns anvertraut werden, fließen in die Projektarbeit“, betont DESWOS-Verwaltungsbeirat Thomas Müller bei der Spendenübergabe.
Die DESWOS wurde am 17. November 1969 gegründet von sozial orientierten Wohnungsgenossenschaften und -gesellschaften, die dem GdW, Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V., angehören und von Privatpersonen. Sie tragen die DESWOS bis heute durch mehr als 850 Mitgliedschaften, Spenden und ehrenamtliches Engagement.
Die Zielsetzung der DESWOS entspricht dem Art. 25 (1) der allgemeinen Erklärung der Menschenrechte, der besagt, dass „jeder Mensch das Recht auf einen Lebensstandard hat, der seine und seiner Familie Gesundheit und
DESWOS-Verwaltungsbeirat
Wohl gewährleistet, einschließlich Nahrung, Kleidung, Wohnung, ärztliche Versorgung und notwendige soziale Leistungen [...].“
Der Auftrag ist heute nicht weniger aktuell als 1969. Im Gegenteil. Zwar sind die weltweiten Möglichkeiten zur Bekämpfung der Armut besser als damals und sie konnte in den letzten Jahrzehnten deutlich verringert werden.
Doch die Entwicklung ist rückläufig. Die Welt steht heute neuen Herausforderungen gegenüber, die erreichte Verbesserungen in Frage stellen.
• Weltweit ist die Zahl der Kriege und kriegerischen Auseinandersetzungen gestiegen.
• Weltweit müssen mehr Menschen flüchten, innerhalb ihres Landes, über die Grenzen in Nachbarländer und vergleichbar wenige auch noch weiter.
• Weltweit häufen sich Menschenrechtsverletzungen, die Verfolgung von Minderheiten und Rassismus.
• Weltweit hinterlassen die globale Klimaveränderung und die Corona-Pandemie in den Projektländern der DESWOS deutliche Spuren.
Betroffen von den Folgen sind zumeist die Schwächsten, vor allem ältere Menschen und Kinder.
Unsere Baugenossenschaft ist seit dem 1. Januar 1984 Mitglied bei der DESWOS. Neben dieser Einzelspende beteiligen wir uns regelmäßig an Sammelspenden über das Siedlungswerk Baden.
Das Geld wird für notleidende Familien in Asien, Afrika und Lateinamerika verwendet. Die DESWOS verwirklicht seit mehr als 50 Jahren Hilfe-zur-Selbsthilfe-Projekte für den Bau von Häusern, Schulen und Infrastruktureinrichtungen zur medizinischen Versorgung. Gemeinsam mit lokalen gemeinnützigen Organisationen vor Ort können dadurch Existenzgrundlagen gesichert und menschenwürdige Wohn- und Lebensbedingungen geschaffen werden. Neben Bildung sind dies die wesentlichen Grundlagen, um Armut zu überwinden.
Mehr Infos: www.deswos.de
Spendenkonto
DESWOS
Sparkasse KölnBonn
IBAN: DE87370501980006602221
SWIFT-BIC: COLSDE33
Thomas Müller (Bildmitte) freut sich über die Spende der Baugenossenschaft Familienheim, die am 15. Mai 2024 in Achern von Vorstandssprecher Siegbert Hauser und Vorstand Alexander Huber übergeben wurde.
1. Allgemeine wirtschaftliche Lage
Folgen der globalen Krisen belasten die deutsche Wirtschaft
Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland kam im Jahr 2023 in einem nach wie vor krisengeprägten Umfeld ins Stocken. Zwar hat im Verlauf des Jahres die Inflation nachgelassen, während sich der Anstieg der Lohneinkommen im Vergleich zum Vorjahr beschleunigte. Allerdings blieb die Erholung beim privaten Konsum bislang aus. In realer Rechnung sind die Einkommen in Deutschland über längere Zeit zurückgegangen.
Wichtige Bereiche des Verarbeitenden Gewerbes haben an Wettbewerbsfähigkeit eingebüßt, insbesondere die Automobilindustrie im Zuge des Umstiegs von Verbrennern auf Elektromotoren und die Chemiebranche aufgrund der höheren Energiepreise in Europa. So verharrte die Produktion in der chemischen Industrie auf dem niedrigen Niveau, auf das sie Ende des Jahres 2022 im Zuge der Energiekrise gedrosselt wurde.
Die Zinsanhebungen der Europäischen Zentralbank leiteten zudem auf dem deutschen Immobilienmarkt einen deutlichen Einbruch ein. Bis zuletzt gingen deshalb insbesondere die Investitionen in Wohnbauten stark zurück.
Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) ist im Jahr 2023 nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes um 0,3 % gesunken. Kalenderbereinigt ging das BIP um 0,1 % zurück. Damit setzte sich die Erholung der deutschen Wirtschaft vom tiefen Einbruch im Corona-Jahr 2020 nicht weiter fort. So lag das BIP im Jahr 2023 preisbereinigt nur um 0,7 % höher als vor der Corona-Pandemie im Jahr 2019. Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung kam damit deutlich ins Stocken.
Seit dem Verfassungsgerichtsurteil vom 15. November 2023 muss sich die Wirtschaft für das Jahr 2024 auf neue Belastungen einstellen. Denn dem Bund ist es nun verwehrt, einen Teil seiner geplanten Ausgaben den Sondervermögen des Klima- und Transformationsfonds und des Wirtschaftsstabilisierungsfonds Energie zuzurechnen und auf diese Weise die auf den Bundeshaushalt bezogene Schuldenbremse in den kommenden Jahren einzuhalten. Die Kürzungen der öffentlichen Subventionen und die Verunsicherung dürften die privaten Investitionen unmittelbar und in den kommenden Quartalen deutlich schmälern.
Die derzeitige konjunkturelle Perspektive ist zudem von geopolitischen Risiken getrübt: Im Krieg in der Ukraine gibt es keine Anzeichen für eine schnelle Lösung. Die Bemühungen, die wirtschaftlichen Beziehungen zwischen der Europäischen Union (EU) und der Russischen Föderation zu trennen, dauern an. Der Krieg zwischen Israel und
Bruttowertschöpfungsanteil der Immobilienwirtschaft
Anteil der Wirtschaftsbereiche an der Bruttowertschöpfung 2023, nominal
0,8 % Landwirtschaſt
Dienstleistungen
ohne Grundstücks- und Wohnungswesen
Produzierendes Gewerbe ohne Baugewerbe Baugewerbe
Grundstücks- und Wohnungswesen
Quelle: Statistisches Bundesamt, Fachserie 18, Bruttowertschöpfung nach Wirtschaftsbereichen; Bruttowertschöpfung zuzüglich Steuern abzüglich Subventionen entspricht dem Bruttoinlandsprodukt
GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.
der Hamas könnte sich auf andere Länder in der Region ausweiten. Die relevanten Akteure im Nahen Osten haben zwar durchblicken lassen, dass sie keine Eskalation anstreben. Doch unvorhergesehene Ereignisse könnten die Energiepreise steigen lassen.
Der Wegfall öffentlicher Gelder und die Unsicherheit infolge des Verfassungsgerichtsurteils werden das Wachstum 2024 spürbar schmälern. Zudem kommt der private Verbrauch nur schwer in die Gänge. Mit dem Anstieg der realen Lohneinkommen legten auch die realen verfügbaren Einkommen der privaten Haushalte zuletzt kräftig zu. Die Reallohnzuwächse konnten die Kaufkraftverluste der vergangenen Jahre jedoch bei Weitem noch nicht ausgleichen.
Trotz der bremsenden Faktoren erwartet die Mehrheit der Institute im laufenden Jahr 2024 eine Stabilisierung der Wirtschaftslage. Die Vorausschätzungen der Wirtschaftsforschungsinstitute1 zur Wachstumsrate des Bruttoinlandsproduktes bewegen sich in einer Spannweite von -0,5 % bis +1,3 %. Die deutsche Wirtschaft dürfte im Jahresmittel um 0,4 % wachsen. Nach einem schwierigen Winterhalbjahr sollte die deutsche Wirtschaft in der zweiten Jahreshälfte wieder mehr Schwung aufnehmen.
Bruttowertschöpfung im Produzierenden
Gewerbe rückläufig. Dienstleistungsbereiche stützten die Wirtschaft
Die konjunkturelle Entwicklung verlief 2023 in den einzelnen Wirtschaftsbereichen unterschiedlich: Die meisten Dienstleistungsbereiche konnten ihre wirtschaftlichen Aktivitäten im Vorjahresvergleich erneut ausweiten und stützten die Wirtschaft. Der Anstieg fiel aber insgesamt schwächer aus als in den beiden vorangegangenen Jahren. Den größten preisbereinigten Zuwachs verzeichnete der Bereich Information und Kommunikation mit +2,6 %. Er knüpfte damit an seine langjährige, nur im ersten Corona-Jahr 2020 gebremste Wachstumsgeschichte an. Die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft und der Bereich Öffentliche Dienstleister, Erziehung, Gesundheit konnten 2023 um 1,0 % zulegen.
Dagegen ging die preisbereinigte Bruttowertschöpfung im zusammengefassten Wirtschaftsbereich Handel, Verkehr, Gastgewerbe zurück (-1,0 %). Das lag vor allem am Groß- und am Einzelhandel, die deutlich nachgaben, während der Kraftfahrzeughandel und der Verkehrsbereich zulegten.
Im Baugewerbe machten sich neben den weiterhin hohen Baukosten und dem Fachkräftemangel insbesondere die zunehmend schlechteren Finanzierungsbedingungen bemerkbar. Hiervon war vor allem der Hochbau betroffen. Dagegen konnte die Produktion im Tiefbau und im Ausbaugewerbe gesteigert werden. Insgesamt erreichte das Baugewerbe 2023 preisbereinigt ein kleines Plus von 0,2 %.
Die Wirtschaftsleistung im Produzierenden Gewerbe (ohne Baugewerbe) ging insgesamt deutlich um 2,0 % zurück. Entscheidend dafür war eine sehr viel niedrigere Produktion im Bereich der Energieversorgung.
Das Verarbeitende Gewerbe, das fast 85 % des Produzierenden Gewerbes (ohne Bau) ausmacht, war im Jahr 2023 preisbereinigt ebenfalls, wenngleich deutlich weniger, im Minus (-0,4 %). Vor allem in den energieintensiven Industriezweigen wie der Chemie- und Metallindustrie sanken Produktion und Wertschöpfung erneut, nachdem die Wirtschaftsleistung in diesen Branchen bereits 2022 besonders stark auf die steigenden Energiepreise reagiert hatte.
Die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, die im Jahr 2023 rund 10,0 % der gesamten Bruttowertschöpfung erzeugte, erreicht für gewöhnlich nur moderate Wertschöpfungszuwächse und ist aber nur geringen Schwankungen unterworfen. Gerade diese Beständigkeit begründet die stabilisierende Funktion der Immobiliendienstleister für die Gesamtwirtschaft. Nominal erzielte die Grundstücksund Immobilienwirtschaft 2023 eine Bruttowertschöpfung von 376 Milliarden Euro.
Gute Nettozuwanderung führt zu neuem Höchststand an Beschäftigten, Fachkräftemangel dauert an
1 In die Analyse dieses Berichtes zur zukünftigen Wirtschaftsentwicklung flossen die Ergebnisse der aktuellen Konjunkturberichte der folgenden Institute ein: DIW – Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung, Berlin; HWWI – Hamburgisches Welt-Wirtschafts-Institut; Gemeinschaftsdiagnose – ifo mit KOF Konjunkturforschungsstelle ETH Zürich, IWH mit Kiel Economics, IfW, RWI mit Institut für Höhere Studien Wien; IAB – Institut für Arbeitsmarkt- und Berufsforschung; ifo – ifo-Institut für Wirtschaftsforschung, München; IfW – Institut für Weltwirtschaft, Kiel; IMK – Institut für Makroökonomie und Konjunkturforschung in der Hans-Böckler-Stiftung, Düsseldorf; IW – Institut der Deutschen Wirtschaft, Köln; IWH – Institut für Wirtschaftsforschung, Halle; RWI – Rheinisch-Westfälisches Institut für Wirtschaftsforschung, Essen; SVR – Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung.
Trotz des schwierigen wirtschaftlichen Umfelds, der Energiekrise und der hohen Inflation zeigte sich der Arbeitsmarkt bislang robust. Die Erwerbstätigkeit stieg 2023 sogar auf den bislang höchsten Stand seit der Wiedervereinigung. Drei Jahre zuvor im Jahr 2020 hatte die Corona-Krise den zuvor über 14 Jahre anhaltenden Anstieg der Erwerbstätigenzahl zeitweilig beendet und zu einem Rückgang geführt. Im Zuge des Aufholprozesses nach der Pandemie war die Erwerbstätigkeit bereits im Jahr 2022 kräftig gestiegen.
Öffentliche Dienstleister, Erziehung, Gesundheit (+1,0 %), in dem mehr als ein Viertel aller Erwerbstätigen beschäftigt ist. Auch im zusammengefassten Bereich Handel, Verkehr, Gastgewerbe gab es mehr Beschäftigte als im Vorjahr (+0,9 %). Die hohen Beschäftigungsverluste während der Pandemie-Jahre 2020 und 2021 konnten damit aber nicht ausgeglichen werden. Das gilt auch für das Verarbeitende Gewerbe, in dem die Zahl der Erwerbstätigen 2023 nur geringfügig stieg (+0,1 %). Vom Baugewerbe kamen dagegen trotz des Produktionsrückgangs
Die Wirtschaftsleistung wurde im Jahr 2023 von durchschnittlich 45,9 Millionen Erwerbstätigen erbracht. Das waren 0,7 % oder 333.000 Personen mehr als im Jahr zuvor. Die Beschäftigung nahm im Jahr 2023 vor allem durch die Zuwanderung ausländischer Arbeitskräfte zu. Hinzu kam eine steigende Erwerbsbeteiligung der inländischen Bevölkerung.
Diese positiven Effekte überwogen die dämpfenden Effekte des demografischen Wandels. Ein Blick auf die Wirtschaftsbereiche zeigt, dass der Beschäftigungsaufbau wie im Vorjahr fast ausschließlich in den Dienstleistungsbereichen stattfand: Die prozentual größten Beschäftigungszuwächse gab es 2023 im Bereich Information und Kommunikation (+2,6 %) sowie im Bereich
im Wohnungsbau erneut positive Impulse (+0,6 %). Im Sektor der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft blieb die Beschäftigung stabil bei 477.000 Erwerbstätigen.
Trotz des weiteren Beschäftigungsaufbaus ist die schwache Konjunktur nicht spurlos am Arbeitsmarkt vorüber gegangen. Zwar zählte 2023 zu den Jahren mit der niedrigsten Arbeitslosigkeit seit der Wiedervereinigung. Dennoch erhöhte sich die Zahl der Arbeitslosen in Deutschland im Vergleich zum Vorjahr um 191.000 auf 2.609.000 Menschen. Die Arbeitslosenquote im Jahresdurchschnitt stieg gegenüber dem Vorjahr um 0,4 Prozentpunkte auf 5,7 %. Auf der Ebene der Bundesländer reichte die Arbeitslosenquote von 3,4 % in Bayern bis zu 10,6 % in Bremen. In allen Ländern hat die jahresdurchschnittliche
Rust, Ellenweg 6+8, Innerer Ring 15
Arbeitslosenquote im Vorjahresvergleich zugenommen. Die stärksten Anstiege gab es mit +0,6 Prozentpunkten in Hamburg, Sachsen und Thüringen. Die schwächsten wurden mit jeweils +0,3 Prozentpunkten in Bayern, Berlin, Brandenburg, Rheinland-Pfalz und Schleswig-Holstein ausgewiesen.
Demografisch bedingt nimmt das Erwerbspersonenpotenzial in Deutschland bereits seit längerem ab. Der Trend einer alternden Bevölkerung bewirkt, dass sich mehr Personen in den Ruhestand zurückziehen als neu in das Erwerbsleben eintreten. Nach Berechnungen des Institutes für Arbeitsmarkt und Berufsforschung (IAB) in Nürnberg wird das Erwerbspersonenpotenzial – die Alterung der Bevölkerung isoliert betrachtet – im Jahr 2024 und im Jahr 2025 jeweils um 420.000 Arbeitskräfte schrumpfen.2 Dank der Zuwanderung profitiert Deutschland dagegen bislang von einer steigenden Gesamtbeschäftigung.
Damit das Arbeitskräfteangebot in Deutschland auch in Zukunft nicht nennenswert schrumpft, müsste die Nettozuwanderung nach Modellrechnungen des IAB bis 2050 in einer Spanne von 346.000 Personen (bei extrem steigenden Erwerbsquoten der inländischen Bevölkerung) bis 533.000 Personen (bei realistisch steigenden Erwerbsquoten) pro Jahr liegen.3
Der russische Angriffskrieg gegen die Ukraine hat einen sprunghaften Anstieg der Zuzüge von Schutzsuchenden verursacht. Bereits im Jahr 2022 wurden rund 1.098.000 Zuzüge von Menschen aus der Ukraine registriert. Die Nettozuwanderung aus der Ukraine lag im selben Jahr bei 960.000 Personen. Der Großteil der Zuwanderung fand von März bis Mai 2022 statt und sank seit August 2022 stetig. Im Jahr 2023 sind bis November im Saldo 114.000 Schutzsuchende aus der Ukraine nach Deutschland geflohen.
Insgesamt kamen im Jahr 2023, die Nettozuwanderung ukrainischer Kriegsflüchtlinge eingerechnet, nach vorläufiger Schätzung des Statistischen Bundesamtes rund 650.000 bis 700.000 Personen mehr nach Deutschland als ins Ausland fortgezogen sind. Damit war die Nettozuwanderung deutlich geringer als im Vorjahr (2022: 1,5 Mio.), aber deutlich höher als im Durchschnitt des letzten Jahrzehnts.
Trotz der guten Nettozuwanderung ist der Fachkräftemangel in Deutschland immer mehr zum flächendeckenden Problem geworden, der nahezu alle Wirtschaftsbereiche und Regionen betrifft. So ermittelte das ifo-Institut im Rahmen seiner Konjunkturumfragen im Juli 2023, dass bei knapp 43 % der Unternehmen in Deutschland die Geschäftstätigkeit vom Fachkräftemangel behindert wird. Das bisherige Allzeithoch des Indikators war im Juli 2022 mit einem Wert von 49,7 % erreicht worden. Die Fachkräfteknappheit hat sich durch die schwächere Konjunktur verringert, ist aber weiterhin historisch hoch.
Langfristig gesehen zeigt der Verlauf, dass sich der Fachkräftemangel seit 2009 deutlich erhöht hat. Zwischen 2009 und 2011 stieg der Indikator von ca. 10 % auf knapp 20 % sichtlich an. Im April 2018 erreichte der Indikator einen zwischenzeitlichen Höchststand von 36,2 %, der mittlerweile deutlich übertroffen wurde. Angesichts des demografischen Wandels dürfte die Arbeitskräfteknappheit auch in Zukunft eine große Herausforderung für die deutsche Wirtschaft darstellen.
Private Konsumausgaben, Staatskonsum und Bauinvestitionen gingen deutlich zurück
Die Konsumausgaben der privaten Haushalte im Inland sanken im Jahr 2023 preisbereinigt um 1,1 % gegenüber dem Vorjahr und lagen damit weiter unter dem Vorkrisenniveau des Jahres 2019 (-2,1 %). Mit einem Anteil von knapp 51 % stellen die privaten Konsumausgaben das bedeutendste Aggregat der Nachfrageseite dar. Der neuerliche Rückgang dürfte vor allem auf die hohen Verbraucherpreise zurückzuführen sein. Die steigenden Preise führten zu einem deutlichen Reallohnverlust der privaten Haushalte. Zwar sind die Löhne und Gehälter durch hohe Tarifabschlüsse sowie die steuer- und abgabenfreie einmalige Inflationsausgleichsprämie im zweiten und dritten Quartal 2023 erstmals seit drei Jahren wieder stärker gestiegen als die Inflation. Die zurückliegenden Reallohnverluste konnten allerdings bei weitem nicht ausgeglichen werden.
Vom Rückgang des privaten Konsums waren vor allem die Bereiche betroffen, in denen die Preise im Jahresverlauf entweder auf dem hohen Niveau des Vorjahres verharrten oder sogar noch weiter anstiegen. Das gilt insbesondere für Nahrungsmittel, Getränke und Tabakwaren, für
die im Jahr 2023 preisbereinigt deutlich weniger ausgegeben wurde als im Vorjahr (-4,5 %). Für langlebige Güter wie Einrichtungsgegenstände und Haushaltsgeräte, deren Preise 2023 weiterhin hoch waren, sanken die preisbereinigten Ausgaben sogar noch stärker (-6,2 %). Zudem kauften die privaten Haushalte auch weniger kurzlebige Güter wie Bekleidung und Schuhe (-0,8 %).
Auch die Ausgaben für Wohnung, Wasser, Strom, Gas und andere Brennstoffe sanken in ihrer Summe 2023 preisbereinigt leicht (-0,6 %). Dies ist bei deutlich steigenden Energiekosten vor allem dem Umstand zu verdanken, dass die Nettokaltmieten in sehr viel geringerem Umfang gestiegen sind (+2,1 %) als die allgemeine Teuerung (+5,9 %), also deutlich preisdämpfend wirkten.
Demgegenüber nahmen die Konsumausgaben der privaten Haushalte für Verkehr im Jahr 2023 preisbereinigt um 2,4 % zu. Darin enthalten sind beispielsweise Autokäufe und Ausgaben für Verkehrsdienstleistungen. Auch für Freizeit, Unterhaltung und Kultur (+1,3 %) gaben die privaten Haushalte mehr aus als im Vorjahr, was sich zum Beispiel in höheren Ausgaben für Pauschalreisen zeigte.
Auch der Staat reduzierte im Jahr 2023 erstmals seit fast 20 Jahren seine preisbereinigten Konsumausgaben (-1,7 %). Das lag vor allem am Wegfall staatlich finanzierter Corona-Maßnahmen wie Impfungen und Ausgleichszahlungen für freie Bettenkapazitäten in Krankenhäusern. Durch solche Maßnahmen hatte der Staatskonsum in den Jahren ab 2020 die Wirtschaftsleistung spürbar gestützt.
Die Bauinvestitionen sanken im Jahr 2023 preisbereinigt um 2,1 %. Neben den hohen Baupreisen wirkten sich die spürbar gestiegenen Bauzinsen aus, die insbesondere den Wohnungsbau bremsten. Das zeigen auch die unterjährigen Konjunkturstatistiken aus dem Baugewerbe: Sowohl die Auftragseingänge im Wohnungsbau als auch die Zahl der zum Bau genehmigten Wohnungen sanken in den ersten drei Quartalen 2023 deutlich gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Positive Signale kamen vom Ausbaugewerbe, was unter anderem an den stark nachgefragten energetischen Sanierungen gelegen haben dürfte.
Allein in Ausrüstungen – das sind vor allem Investitionen in Maschinen, Geräte und Fahrzeuge – wurde 2023 deutlich mehr investiert als im Vorjahr (+3,0 %). Dazu trug vor allem der Anstieg der gewerblichen Pkw-Neuzulassungen bei, der durch den bis August 2023 geltenden Umweltbonus für Elektroautos im Firmenwagenbereich verstärkt wurde.
Vom Außenbeitrag kam im Jahr 2023 zwar ebenfalls ein positiver Impuls, der das Wirtschaftswachstum stützte. Dieser resultierte aber allein daraus, dass bei sinkenden Exporten die Importe aufgrund der verhaltenen inländischen Nachfrage noch weit stärker zurückgingen.
Entwicklung der Bau- und Wohnungswirtschaft
Inflation sinkt, Entwicklung der Baupreise leicht gebremst auf hohem Niveau
Die Inflationsrate in Deutschland – gemessen als Veränderung des Verbraucherpreisindex (VPI) zum Vorjahresmonat – ist im Laufe des Jahres 2023 deutlich zurückgegangen und erreichte im Dezember einen Wert von 3,9 %. Damit liegt sie weiterhin spürbar über dem Geldwertstabilitätsziel der Europäischen Zentralbank. Im Jahresmittel 2023 haben sich die Verbraucherpreise in Deutschland um 5,9 % erhöht. Damit lag die Preissteigerung deutlich unter dem Rekordwert des Vorjahres (+7,9 %). Die historisch hohe Jahresteuerungsrate wurde vor allem von den extremen Preisanstiegen für Energieprodukte und Nahrungsmittel seit Beginn des Kriegs in der Ukraine getrieben. Im Jahr 2021 hatte die Inflation noch bei 3,1 % gelegen.
Die Preise für den Neubau von Wohngebäuden in Deutschland sind im 4. Quartal 2023 um 4,3 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum gestiegen. Im 3. Quartal 2023 hatten die Preise noch um 6,4 % zugelegt. Damit hat sich der seit mehr als drei Jahren andauernde beispiellose Preisauftrieb bei den Baupreisen zuletzt wieder der allgemeinen Inflation angenähert. Diese lag im November 2023 im Vorjahresvergleich bei 3,2 %. Im Jahresmittel sind die Baupreise von Wohngebäuden 2023 um 8,5 % gestiegen, im Vergleich zu 16,4 % im Jahr zuvor.
Träume brauchen Räume
Betriebsbereiche
Betriebsbereiche
War 2021 zunächst die weltweite Nachfrage nach Baustoffen, die mit Abflauen der Corona-Krise sprunghaft gestiegen war, ausschlaggebend für den erheblichen Preisdruck bei Baumaterialien, kamen durch den Krieg in der Ukraine weitere Lieferengpässe und eine enorme Verteuerung der Energiepreise hinzu. Verglichen mit dem Vorkrisenniveau stiegen die Baupreise von Ende 2019 bis Ende 2023 um insgesamt 39,4 %. Einen derartigen Preisschock hat es seit den frühen 70er-Jahren des letzten Jahrhunderts nicht mehr gegeben.
Vor allem vom Ausbaugewerbe, das mit rund 56 % den größten Anteil an den Bauleistungen im Wohnungsbau hat, geht weiterhin ein deutlicher Preisdruck aus: Die Preise für Ausbauarbeiten nahmen im 4. Quartal 2023 gegenüber dem Vorjahr um 6,5 % zu.
Hierbei erhöhten sich die Preise für Tischlerarbeiten um 5,5 %. Diese haben unter den Ausbauarbeiten den größten Anteil am Baupreisindex für Wohngebäude. Bei Heizanlagen und zentralen Wassererwärmungsanlagen (zum Beispiel Wärmepumpen) stiegen die Preise um 9,0 %, bei Nieder- und Mittelspannungsanlagen (zum Beispiel Elektro-Warmwasserbereiter) um 8,0 %. Die Preise für Wärmedämm-Verbundsysteme nahmen um 7,1 % zu.
Neben dem Neubau werden auch die Preise für Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden (ohne Schönheitsreparaturen) erhoben. Diese lagen im 4. Quartal 2023 um 6,6 % über denen des Vorjahresmonats.
2023 2022 Veränderungen
Die Preise für Rohbauarbeiten an Wohngebäuden haben sich dagegen aufgrund der rückläufigen Bautätigkeit bereits 2023 deutlich moderater entwickelt. Sie stiegen von November 2022 bis November 2023 lediglich um 1,5 %. Den größten Anteil an den Rohbauarbeiten und auch am Gesamtindex für den Neubau von Wohngebäuden haben Beton- und Mauerarbeiten. Während Betonarbeiten im Vorjahresvergleich um 1,3 % günstiger waren, nahmen die Preise für Mauerarbeiten im Vergleich zum November 2022 um 3,3 % zu. Für Dachdeckungs- und Dachabdichtungsarbeiten erhöhten sich die Preise um 4,6 %, Erdarbeiten waren 6,2 % teurer als im November 2022. Die Preise für Zimmer- und Holzbauarbeiten sind im Vergleich zum November 2022 um 1,9 % gesunken.
Obwohl sich die Preisdynamik im vergangenen Jahr damit in einigen Bereichen deutlich abgeschwächt hat, bleibt das Niveau weiterhin hoch. Durch die schwindende Nachfrage ist die Kapazitätsauslastung im Baugewerbe zuletzt deutlich gesunken und lag im Hochbau zum Jahresende 2023 unterhalb der 70-Prozent-Marke. Dies mindert zusammen mit nachlassenden Materialpreisen den Preisdruck. Die Baupreise dürften nach drei Jahren enormer Anstiege im Jahr 2024 erstmals wieder etwas zurückgehen. Darauf weisen auch die Preiserwartungen der Bauunternehmen hin.
Schwierigeres Finanzierungsumfeld und hohe Baupreise schicken Bauinvestitionen auf Talfahrt
Die Baukonjunktur wurde aufgrund von Preissteigerungen bei Baumaterialien und Baupreisen, die durch den anhaltenden Krieg in der Ukraine noch deutlich verstärkt wurden, sowie durch steigende Zinsen und verschlechterte Finanzierungsbedingungen bei weiter anhaltendem Fachkräftemangel auf Abwärtskurs geschickt. Die Bauinvestitionen waren 2023 rückläufig und sanken um 2,1 %. Bereits im Vorjahr waren sie erstmals seit sechs Jahren um 1,8 % zurückgegangen.
Im Wohnungsbau hat die Bundesregierung nach mehreren abrupten Förderstopps mit anschließenden deutlichen Verschärfungen der Förderbedingungen das Vertrauen in die Verlässlichkeit der Wohnungsbauförderung untergraben. Dies dürfte im Zusammenspiel mit dem deutlich ungünstigeren Finanzierungsumfeld und den hohen Preisen maßgeblich zu den hohen Stornierungsraten im Wohnbau beigetragen haben, die seit der zweiten Jahreshälfte 2022 zu beobachten waren. Erst zum Jahresende 2023 zeigten die Auftragseingänge im Wohnungsbau eine leicht stabilisierende Tendenz.
Insgesamt nahmen die Wohnungsbauinvestitionen 2023 mit 2,8 % sogar spürbar stärker ab als die Bauinvestitionen insgesamt. Jahrelang hatte der Wohnungsbau die treibende Kraft unter den Bausparten gebildet und war deutlich stärker als die übrigen Baubereiche gewachsen. Lediglich der öffentliche Bau zeigte sich 2023 mit einem nur geringen Rückgang (-0,2 %) weitgehend stabil. Der gewerbliche Bau schrumpfte um 1,2 %. Insgesamt blieb der Nichtwohnungsbau auch 2023 im Vorjahresvergleich deutlich im Minus (-1,0 %).
In Neubau und Modernisierung der Wohnungsbestände flossen 2023 rund 300 Mrd. Euro Anteilig wurden 61,0 % der Bauinvestitionen im Wohnungsbau getätigt; leicht weniger als im Vorjahr. Insgesamt umfassten die Bauinvestitionen über alle Immobiliensegmente hinweg 2023 einen Anteil von 13 % des Bruttoinlandsproduktes.
Aufgrund der weiterhin hohen Zuwanderung und einer wachsenden Bevölkerung bleibt der Bedarf an Wohnraum hoch. Die derzeit verfügbaren niedrigen Fördermittel, die weiterhin hohen Zinsen und das erreichte Niveau der Baupreise dürften den Wohnungsbau aber deutlich bremsen. Die bisher nicht ausgeglichenen Realeinkom -
mensverluste der Privathaushalte in den vergangenen drei Jahren erschweren die Finanzierung von Wohnbauprojekten zusätzlich.
Im Jahr 2024 dürften die Investitionen in Wohnbauten nochmals deutlich zurückgehen, da die Baupreise nach wie vor hoch sind und die Kreditzinsen nur sehr langsam sinken. Angesichts der deutlich sinkenden Inflationsraten im Euroraum hat die Geldpolitik der EZB aber ihren Zinsgipfel wohl erreicht. Im Sommer/Herbst des kommenden Jahres erwarten Experten eine erste Leitzinssenkung. Die Zinssätze für die Hauptrefinanzierungsgeschäfte dürften dann bis Mitte 2025 allmählich auf etwa die Hälfte des heutigen Niveaus sinken. Baupreis- und Zinsreduktion werden damit die Bedingungen für Bauinvestitionen nur langsam schrittweise verbessern.
Insgesamt dürften die Investitionen in Wohnbauten den Prognosen der Institute zufolge im Jahr 2024 um 3,7 % bis 4,2 % einbrechen. Erst im kommenden Jahr 2025 dürfte allmählich eine Trendwende zu wieder wachsenden Wohnungsbauinvestitionen eingeleitet werden. Dann dürften auch die Effekte der Anfang 2024 eingeführten degressiven Sonderabschreibung im Wohnungsneubau wirksam werden. Diese ist freilich für die große Mehrheit der professionellen gewerblichen Anbieter ohne Bedeutung, ermöglicht allerdings Steuersparmodelle für gutverdienende Einzelinvestoren.
Da der Fokus der Förderprogramme der Bundesregierung bislang auf Sanierungen bestehender Wohngebäude liegt und die hohen Energiekosten verbunden mit den postulierten Zielen des Klimaschutzes starke Anreize dafür bieten, dürften sich innerhalb der Bauinvestitionen die Gewichte zugunsten des Bestandes verschieben. Es ist also mit einem sehr deutlichen Rückgang der Neubauten und einer anteiligen Verlagerung von Investitionsmitteln zur Modernisierung von Wohngebäuden zu rechnen.
Wohnungsbaugenehmigungen brechen weiter ein
Im Jahr 2023 dürften nach letzten Schätzungen die Genehmigungen für rund 260.000 neue Wohnungen auf den Weg gebracht worden sein. Damit wurden 27 % weniger Wohnungen bewilligt als im Jahr zuvor. Damit setzt
Träume brauchen Räume
Rust, Innerer Ring / Ellenweg
Bericht des Vorstandes
sich der bereits im Vorjahr begonnene Abwärtstrend im Wohnungsbau (2022: -7 %) dramatisch verstärkt fort.
Aktuell ist die Gemengelage für den Wohnungsbau äußerst schwierig: Ein historischer Preisanstieg bei den Bauleistungen trifft auf deutlich gestiegene Bauzinsen und eine durch die Haushaltslage bedingte Unklarheit bezüglich der gültigen Förderkonditionen. Diese schwierigen Rahmenbedingungen für den Wohnungsneubau schlugen sich 2023 sowohl bei Genehmigungen von Ein- und Zweifamilienhäusern als auch im Geschosswoh-
nungsbau nieder. Dabei ging die Zahl der neu genehmigten Ein- und Zweifamilienhäusern (-41 %) noch deutlich stärker zurück als die genehmigten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (-25 %).
Die Zahl neu genehmigter Eigentumswohnungen sank dabei ersten Schätzungen zufolge etwas weniger stark (-22 %) als die Zahl der Genehmigungen für neue Mietwohnungen (-27 %). Insgesamt wurden 2023 wohl rund 64.000 Eigentumswohnungen und 79.000 Mietwohnungen im Geschosswohnungsbau genehmigt. Vermögenslage und Kapitalstruktur
Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
Baufertigstellungen ebenfalls deutlich rückläufig
Im Jahr 2023 wurden voraussichtlich 255.000 Wohneinheiten fertiggestellt. Nach dem leichten Fertigstellungsanstieg im Vorjahr, der durch einen Schlussspurt bereits genehmigter Projekte geprägt war, wurde der Einbruch im Wohnungsbau 2023 auch bei den Fertigstellungszahlen greifbar (-14 %). Für die Jahre 2024 ist auf Grundlage der Entwicklungen bei den Genehmigungen ein noch stärkerer Einbruch zu erwarten. Die Fertigstellungen dürften dann um weitere 18 % auf rund 208.000 neu errichtete Wohnungen einbrechen. Auch 2025 wird sich dieser Trend fortsetzen, wenn auch deutlich abgeschwächt. Die Fertigstellungen dürften dann erstmals seit 2011 wieder unterhalb der 200.000-Marke liegen.
Wie eine Umfrage unter den im GdW organisierten Unternehmen zum Jahresende 2023 zeigt, ist die Lage für den Neubau dramatisch und spitzt sich weiter zu: Mehr als 22 % der von den Unternehmen für das Jahr 2024 geplanten neuen Wohnungen können unter den derzeitigen Rahmenbedingungen nicht gebaut werden. Im Jahr
2025 sind sogar 38 % der Neubaupläne nicht realisierbar. Hochgerechnet auf alle Unternehmen im GdW bedeutet dies gut 18.000 Wohnungen, die entgegen der ursprünglichen Planung (60.000 WE) nach derzeitiger Sachlage in den Jahren 2024/2025 nicht mehr realisierbar sein werden. Über zwei Drittel der GdW-Wohnungsunternehmen werden in den kommenden beiden Jahren nach gegenwärtiger Lage gar keine Wohnungen mehr errichten können (2024: 68 %; 2025: 69 % der Unternehmen).
Eine ebenso angespannte Lage ergab die Umfrage auch bei den eigentlich geplanten Modernisierungsvorhaben: 2024 werden die GdW-Wohnungsunternehmen rund 13 %, 2025 rund 18 % weniger Wohnungen modernisieren können. Von den ursprünglich vorgesehenen rund 184.000 Wohneinheiten werden 28.000 nicht klima- und altersgerecht angepasst werden können. Von den verbleibenden etwa 156.000 Wohnungen wird wiederum bei einem Fünftel (22 %) der Umfang der ursprünglich geplanten Maßnahmentiefe deutlich reduziert. Dies betrifft insgesamt 35.000 Wohneinheiten.
Die Wohnungen wurden an folgenden Orten errichtet:
Die Entwicklung der Wohnungsfertigstellungen entfernt sich damit immer deutlicher vom Ziel der Bundesregierung, rund 400.000 Wohnungen pro Jahr neu zu errichten. Vor dem Hintergrund steigender Wohnungsbedarfe, einer wachsenden Einwohnerzahl und um die Wohnungsbau- und Klimaziele nicht komplett abschreiben zu müssen, sollte die Bundesregierung schnell weitere Maßnahmen für ein Sofortprogramm für bezahlbaren und sozialen Wohnungsbau ergreifen. Die jüngst in der Bereinigungssitzung zum Bundeshaushalt 2024 beschlossene Bereitstellung von einer Milliarde Euro für ein neues Förderprogramm für den Neubau energieeffizienter, bezahlbarer Wohnungen mit Wohnflächenbegrenzung ist ein erster Schritt in die richtige Richtung.
2. Bericht über die Lage der Genossenschaft
Im Geschäftsjahr 2023 hat sich unsere Baugenossenschaft solide entwickelt und wir konnten den positiven Trend der vergangenen Jahre fortsetzen.
Die allgemeinen Rahmenbedingungen für das Bauen und Wohnen haben sich leider nicht verbessert und sind für die Wohnungswirtschaft nach wie vor schlecht.
Unseren Neubau in Rust mit 23 Wohnungen und zwei Gewerbeeinheiten konnten wir im Geschäftsjahr 2023 weitestgehend abschließen. Wir sind sehr froh, dass wir die Finanzierung frühzeitig und noch mit den guten Konditionen vor dem starken Zinsanstieg abschließen konnten. Die steigenden Baupreise sind uns allerdings nicht erspart geblieben. Als Fazit lässt sich sagen, dass das Projekt in Rust gelungen ist. Wir konnten 16 Wohnungen und die beiden Gewerbeeinheiten an einen Generalmieter vermieten. Die anderen sieben Mietwohnungen werden an einen anderen Generalmieter vermietet werden.
Die Planungen für weitere Neubautätigkeiten haben wir vorerst gestoppt. Wir werden unsere geplanten Vorhaben zwar weiterverfolgen, aber ohne jeglichen Zeitdruck und ohne konkreten Zeitplan für die Umsetzung. Falls sich die Rahmenbedingungen nicht ändern, werden die Pläne solange zurückgestellt, bis sich die Politik dazu durchringt, den Wohnungsbau in irgendeiner Weise zu fördern.
„Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum bedroht die politische Stabilität. Wenn die Menschen keine bezahlbaren Wohnungen mehr bekommen, schränkt das die Lebensqualität massiv ein“, sagt Peter Bofinger, Mitglied des Sachverständigenrats zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung (2004 – 2019).
Neben dem Beginn des Neubauprojekts liefen die turnusgemäßen Modernisierungs- und Instandhaltungsarbeiten weiter, ebenso die Arbeiten zur Umsetzung unserer KlimaRoadmap.
Diesen Prozess haben wir im Geschäftsjahr 2022 gestartet und im Berichtsjahr 2023 fortgesetzt.
Wir haben auf unseren Mietshäusern weitere Photovoltaikanlagen installiert und Heizungsanlagen ausgetauscht. Aufgrund der beschränkten Fördermittel konnten wir nicht alle Maßnahmen wie geplant umsetzen.
Wir halten an unserem Ziel fest, die Klimaneutralität bis zum Jahr 2040 zu erreichen.
Mit unserem kontinuierlichen Modernisierungs- und Instandhaltungsprogramm sichern wir die Werterhaltung bzw. Wertsteigerung des eigenen Wohnungsbestandes.
Unsere Mieter bewohnen attraktive und zeitgemäß ausgestattete Wohnungen. Diese wurden in den vergangenen Jahren energetisch modernisiert und werden im Hinblick auf Klimaneutralität, sofern notwendig, weiter energetisch optimiert.
Weitere Geschäftsfelder sind neben der Bewirtschaftung und Verwaltung des eigenen und fremden Wohnungsbestandes die Bautätigkeit eigener Mietwohnungen sowie die Vermittlung von Immobilien.
Neubau, Verkauf, Vermittlung
Im Geschäftsfeld Immobilienvermittlung bzw. Maklertätigkeit haben wir keine Objekte vermittelt.
Der Baulandvorrat hat sich durch Verkäufe von Grundstücken in Ottenhöfen um 617 m² reduziert und beträgt zum Bilanzstichtag 5.670 m² mit einem Buchwert von 589.648,51 Euro.
Bau- und Modernisierungstätigkeit
Bautätigkeit
Wohneinheiten
Überhang 2022 23 + 2 Gewerbliche
Bauvorhaben 2023 0
Fertigstellungen in 2023 23 + 2 Gewerbliche
Modernisierungstätigkeit
eigener Bestand 4
Modernisierung und Sanierung
Die Genossenschaft hat im Geschäftsjahr 2023 für die Instandhaltung und Sanierung ihres Wohnungsbestandes 2,56 Mio. Euro investiert. Für Photovoltaikanlagen wurden 263 TEuro aktiviert. Für die Baumaßnahme in Rust wurden bisher ca. 8.922 TEuro Bau- und Grundstückskosten aufgewendet.
Bewirtschaftung des genossenschaftlichen Mietshausbestandes
Die Vermietung der Genossenschaftswohnungen war gut. Die Nachfrage nach attraktivem Wohnraum bleibt weiterhin hoch.
Die Erlösminderungen wegen Leerstand erhöhten sich insbesondere durch grundlegende Innensanierungen und Mieterwechsel sowie Leerstände wegen geplantem Abbruch auf 111,9 TEuro gegenüber 73,5 TEuro im Vorjahr. Das entspricht einer Quote von 1,49 % (Vorjahr 1,02 %) der Sollmieten.
Die monatliche Durchschnittsmiete im Dezember 2023 betrug bei den Mietwohnungen 6,24 Euro je Quadratmeter (Vorjahr 6,23 Euro).
In Rust wurden 23 Wohnungen und zwei Gewerbeeinheiten fertiggestellt.
In den Gemeinden Bühl, Sasbach, Achern, Renchen, Appenweier, Oberkirch, Kehl, Offenburg, Lahr, Seelbach, Ettenheim und Rust bewirtschaftet die Genossenschaft:
1.231 Mietwohnungen in 81 Häusern 553 Garagen 16 gewerbliche Einheiten
Zum eigenen Bestand der Genossenschaft gehören zum Bilanzstichtag 1.231 Wohnungen, 553 Garagen und Stellplätze sowie 16 gewerbliche Einheiten inklusive drei eigengenutzten Einheiten.
Verwaltungsbetreuung
Der Verwaltungsbestand betrug im zurückliegenden Geschäftsjahr 927 Eigentumswohnungen in 53 Gemeinschaften und 90 Mietwohnungen Dritter. Die Verwaltung von Wohnungseigentum („Dritte Eigentümer“) wurde nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes ordnungsgemäß durchgeführt.
Ordentliche und außerordentliche Eigentümerversammlungen sowie Beiratssitzungen konnten wieder in Präsenz durchgeführt werden.
Die Abrechnungen für die entsprechenden Wirtschaftseinheiten Dritter wurden termingerecht abgewickelt. Die Verwaltervergütungen wurden geprüft und dem Marktniveau angepasst.
3. Wirtschaftliche Verhältnisse der Genossenschaft
Die wirtschaftlichen Verhältnisse der Genossenschaft sind geordnet, die Ansätze des Anlage- und Umlaufvermögens in der Bilanz gemäß den gesetzlichen Vorschriften bewertet und ausgewogen finanziert.
Jahresabschluss 2023
Die Bilanzsumme des Jahresabschlusses 2023 beträgt in Aktiva und Passiva 71.505.769,41 Euro (Vorjahr 68.018.336,43 Euro) und erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um 3.487.432,98 Euro.
Aus der Gewinn- und Verlustrechnung ergibt sich ein Jahresüberschuss von 477.528,69 Euro (Vorjahr 1.358.220,60 Euro). Der ausgewiesene Bilanzgewinn beläuft sich nach 414.000,00 Euro Einstellung in die Ergebnisrücklage auf 63.824,81 Euro.
Vorstand und Aufsichtsrat schlagen der Mitgliederversammlung für das Geschäftsjahr 2023 die Verwendung des Bilanzgewinns wie folgt vor:
Einstellung in die gesetzliche Rücklage (ca. 10 %)
Verbindliche Vorabzuweisung in die Freie Rücklage
Weitere Zuweisung in die Freie Rücklage vorbehaltlich der Zustimmung durch die Mitgliederversammlung
Dividende (4 %)
48.000,00 €
183.000,00 €
183.000,00 €
62.462,03 €
gen Instandhaltung sowie der energetischen Sanierung, insbesondere im Hinblick auf die CO 2 -Neutralität der Mietshäuser. Soweit wirtschaftlich vertretbar, werden zur Erweiterung des eigenen Wohnungsbestandes Neubauvorhaben geplant und durchgeführt. Am Erwerb von Gebrauchtimmobilien ist die Genossenschaft auch in Zukunft interessiert.
Vor dem Kauf neuer Objekte werden diese umfassend geprüft und bei gegebener Wirtschaftlichkeit erworben.
Vermögenslage
Das Ergebnis des Geschäftsjahres 2023 spiegelt sich in der Bilanz wider. Die Bilanzsumme beträgt 71,5 Mio. Euro (Vorjahr 68,0 Mio. Euro).
Der Baulandvorrat für Bauträgertätigkeiten beträgt 5.670 m², was einem Buchwert von 589.648,51 Euro entspricht.
Die Vermögensstruktur wird bestimmt durch das Anlagevermögen. Die Anlageintensität 2023 betrug rund 95,2 % (Vorjahr 95,5 %). Das Anlagevermögen ist nahezu ausschließlich langfristig durch Eigen- und Fremdkapital finanziert.
Die Kapitalstruktur ist geprägt durch das Eigenkapital und die Dauerfinanzierungsmittel. Das bilanzielle Eigenkapital der Genossenschaft hat sich vor aufgrund des Jahresüberschusses erhöht.
Die Eigenkapitalquote beträgt 37,1 % (Vorjahr 38,4%).
477.824,81 €
Vortrag auf neue Rechnung 1.362,78 € Summe
Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
Die Genossenschaft hat das Geschäftsjahr 2023 mit einem positiven Ergebnis abgeschlossen. Der erzielte Gewinn dient vor allem der Finanzierung der notwendi-
Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten haben sich von 33,8 Mio. Euro um 2,7 Mio. Euro auf 36,5 Mio. Euro erhöht.
Die Neuvalutierungen überstiegen die Tilgungen von Darlehen für Investitionen in das Anlagevermögen.
Die Vermögenslage der Genossenschaft ist geordnet.
Finanzlage
Die Finanzlage im Berichtsjahr 2023 war geordnet und entwickelte sich planmäßig. Die Genossenschaft war jederzeit in der Lage, die vereinbarten Tilgungen zu leisten und die Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen. Liquide Mittel standen durch Inanspruchnahme von Giro- und Zwischenkrediten ausreichend zur Verfügung.
Die Zahlungsfähigkeit war stets gegeben.
Über die in der Bilanz ausgewiesenen Mittel hinaus sind ausreichend Liquiditätsspielräume vorhanden. Diese ergeben sich hauptsächlich aus nicht valutierten Grundschulden und den nicht in Anspruch genommenen Kreditlinien.
Ertragslage
Das Jahresergebnis 2023 hat sich gegenüber dem Vorjahr um 881 TEuro vermindert.
Das Ergebnis aus der Hausbewirtschaftung reduzierte sich im Wesentlichen durch gestiegene Instandhaltungskosten (302,9 TEuro).
Das regelmäßige Ergebnis aus der Bau-, Verkaufs- und Betreuungstätigkeit resultiert hauptsächlich aus der verwaltungsmäßigen Betreuung (339,0 TEuro) sowie dem Betrieb von Photovoltaikanlagen (91,4 TEuro) der Genossenschaft.
Im Prüfungszeitraum ergab sich durch die Veräußerung von unbebauten Grundstücken des Umlaufvermögens ein zusätzlicher Ertrag von 10 TEuro.
Die Ertragslage ist geordnet.
4. Nachtragsbericht
Vorgänge von besonderer Bedeutung, die sich auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Genossenschaft auswirken, haben sich nach dem Bilanzstichtag nicht ergeben.
5. Bauleistungen der Genossenschaft
Nach Rechtsbeschaffenheit bzw. Wohnformen ergibt sich folgende Gliederung:
1.204 Wohnungen in genossenschaftlichen Mietshäusern
3.606 Wohnungen in Kaufeigenheimen und Eigentumswohnungen
1.039 Wohnungen im Betreuungsverfahren (Eigenheime und Geschosswohnungen)
Hinzu kommen zahlreiche Maßnahmen der Infrastruktur sowie Wohnfolge- und Versicherungseinrichtungen: Ladengeschäfte, Büros, Praxen, Verwaltungsgebäude, Kindergärten und Betreuungseinrichtungen im Betreuten Wohnen.
6. Organe der Genossenschaft, Personal und Mitgliedschaften, Mitglieder/Mitgliederversammlung
Die Zahl der Genossenschaftsmitglieder hat sich im Berichtsjahr von 2.110 auf 2.109 verringert.
115 Mitgliedschaften wurden neu hinzugewonnen, 116 Mitgliedschaften endeten. Die Zahl der Geschäftsanteile beläuft sich auf 6.943, die Geschäftsguthaben sind mit einer Gesamtsumme von 1.637.279,74 Euro ausgewiesen. Die ordentliche Mitgliederversammlung am 28. Juni 2023 hat unter Beachtung der nach Gesetz und Satzung vorgeschriebenen Regularien in Sasbachwalden stattgefunden.
Unseren verstorbenen Mitgliedern gilt ein ehrendes Gedenken, den Angehörigen unsere aufrichtige Anteilnahme. Stellvertretend für alle verstorbenen Mitglieder benennen wir unseren ehemaligen Aufsichtsratsvorsitzenden, Herrn Egon Gushurst.
Aufsichtsrat
Der Aufsichtsrat hat regelmäßig in gemeinsamen Sitzungen mit dem Vorstand über die Belange der Genossenschaft beraten, die erforderlichen Beschlüsse gefasst und die ihm nach Gesetz und Satzung obliegenden Verpflichtungen wahrgenommen.
In der Besetzung des Aufsichtsrates gab es im Berichtszeitraum eine Veränderung. Die Mandate von fünf Aufsichtsratsmitgliedern sind turnusgemäß abgelaufen. Ein Aufsichtsratsmitglied hat die Altersgrenze erreicht und konnte nicht mehr gewählt werden. Die anderen Mandate wurden einstimmig um eine weitere Amtsperiode verlängert.
Der Aufsichtsrat ist seit dem 2. Halbjahr 2023 mit 6 Personen besetzt.
Vorstand und Verwaltung
Dem Vorstand gehörten am 31. Dezember 2023 die hauptamtlich tätigen Vorstandsmitglieder Siegbert Hauser, Offenburg, und Alexander Huber, Renchen, an. In der Verwaltung der Genossenschaft in Achern und in den Geschäftsstellen Lahr und Kehl waren neben den Vorstandsmitgliedern zum Jahresende 33 Personen tätig:
20 kaufmännische Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter (davon 13 Teilzeitkräfte)
3 technische Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter
8 Hausmeister / Handwerker
2 Reinigungskräfte
1 Auszubildende beendete ihre Ausbildung und wurde in das Angestelltenverhältnis übernommen.
Außerdem hat die Genossenschaft im eigenen Namen und für den Bereich WEG-Verwaltung weitere rund 70 Nebenerwerbsverhältnisse für die örtliche Hausmeisterbetreuung unter Vertrag, für die ebenfalls die Lohn- und Personalverwaltung durch die Genossenschaft erbracht wird.
Vereinigungen, Verbände
Während des Geschäftsjahres 2023 war unsere Genossenschaft Mitglied in folgenden Verbänden und Vereinigungen:
Verband der Immobilienverwalter Baden-Württemberg e.V.
• Siedlungswerk Baden e.V., Karlsruhe Vereinigung von Wohnungsunternehmen in der Erzdiözese Freiburg
• KSD
Katholischer Siedlungsdienst e.V., Berlin
• DESWOS
Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und Siedlungswesen e.V., Köln
7. Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung
Wir gehen für die nächsten Jahre weiterhin optimistisch von einer guten Entwicklung unserer Genossenschaft aus. Für das laufende Geschäftsjahr erwarten wir ein Ergebnis von ca. 809 TEuro und für das Jahr 2025 ca. 619 TEuro.
Die weltpolitischen Ereignisse greifen immer weiter um sich: der anhaltende russische Angriffskrieg gegen die Ukraine, der Terrorangriff der Hamas auf Israel und die Reaktion Israels darauf, die Bedrohung von China gegenüber Taiwan, die Entwicklungen innerhalb Europas. Diese Ereignisse sind so komplex, dass die Auswirkungen weder auf die Weltwirtschaft noch auf die europäische und deutsche Wirtschaft vorhersehbar sind. Teilweise spüren wir eine massive Beeinflussung. Die hohe Inflationsrate hat zwar im Laufe des Jahres abgenommen und die Gewerkschaften erzielten hohe Tarifabschlüsse, allerdings bleibt der private Konsum auf niedrigem Niveau.
Der Wohnungsbau ist durch die hohen Zinsen, die hohen Bau- und Grundstückspreise, die fehlenden Förderprogramme und die schlechten Rahmenbedingungen stark zurückgegangen. Wären nicht viele Projekte schon im Bau gewesen, würde die Bilanz der neuen Wohnungen noch erheblich schlechter ausfallen.
Die schwierigen Rahmenbedingungen haben die Zahl der fertiggestellten Wohnungen im Jahr 2023 von 295.000 Wohnungen auf ca. 255.000 Wohnungen sinken lassen. Das Ziel der Bundesregierung, jährlich 400.000 Woh-
nungen zu bauen, wurde somit komplett verfehlt. Für die Jahre 2024 und 2025 gehen die Experten von noch weniger Fertigstellungen aus.
Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW (Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen), bemerkt dazu:
„Unsere Unternehmen sind unter den aktuellen Rahmenbedingungen gezwungen, den Neubau einzustellen, denn er ist nicht mehr bezahlbar – weder für die Bauherren noch für die künftigen Mieter.
Während der Neubau massiv einbricht, bleibt die Wohnungsnachfrage vor allem mit Blick auf die starke Zuwanderung auf einem hohen Niveau. Die dramatische Lage auf den Wohnungsmärkten wird sich in den kommenden Jahren also weiter zuspitzen.
Ein wirksames Maßnahmenpaket statt Stückwerk von zu zaghaften Lösungen ist deshalb dringend notwendig. Um der anhaltenden Krise im Wohnungsbau endlich entgegenzuwirken, brauchen wir an erster Stelle ein breit angelegtes Zinsprogramm für den bezahlbaren Wohnungsbau. Ein Zinssatz von einem Prozent könnte die Bautätigkeit enorm ankurbeln. Die daraus entstehenden Steuereinnahmen für den Staat gleichen die Kosten der Zinssubvention wiederum aus.
In Kombination mit der günstigeren seriellen und modularen Bauweise können Wohnungsunternehmen dann auch bezahlbare Mieten von 12 Euro pro Quadratmeter garantieren – statt der derzeit notwendigen mindestens 18 Euro pro Quadratmeter, die sich kaum jemand noch leisten kann.“
Damit ist die aktuelle Situation unmissverständlich beschrieben. Jetzt muss die Politik ins Handeln kommen und Lösungen anbieten oder der Wohnungsmarkt gerät noch mehr unter Druck.
Unsere Genossenschaft wartet weiterhin ab, wie sich die Lage entwickelt. Die Branche spricht nicht mehr von Wohnungsmangel, sondern eher von Wohnungsnot. So wie andere Unternehmen haben auch wir aktuell keine konkreten Pläne für den Bau neuer Mietwohnungen. An-
stehende Vorhaben werden wir erst umsetzen, wenn sich die Rahmenbedingungen, wie schon erwähnt, gravierend verbessern.
Die fehlenden Neubauwohnungen werden sich vor allem auf dem Mietwohnungsmarkt bemerkbar machen. Für jede frei werdende Mietwohnung gibt es eine Vielzahl von Bewerbern.
Die Auslastung am Arbeitsmarkt ist nach wie vor gut. Der Fachkräftemangel und Arbeitskräftemangel können nur mit qualifiziertem Zuzug ausgeglichen werden. Hierzu bedarf es aber auch eines ausreichenden Angebots an Wohnungen und einer guten Integration der ausländischen Mitbürger. Es müssen neue Konzepte entwickelt werden, um hier nachhaltigen Erfolg zu haben. In vielen Landstrichen wird durch die zunehmend offen zur Schau gestellte rechte Gesinnung eher das Gegenteil bewirkt. Wer will denn mit „Ausländer raus“-Gesängen erfolgreich Arbeitskräfte anwerben?
Fakt ist, dass der Fachkräfte- und Arbeitskräftemangel in vielen Branchen deutlich spürbar ist und immer weiter fortschreitet. Im Baugewerbe und allgemein im Handwerk wirkt sich dieser Mangel teilweise gravierend aus. Auch im Hotel- und Gaststättengewerbe, in der Altenund Krankenpflege, bei Lehrern, Erziehern und Ärzten oder Berufskraftfahrern bei Bus, Bahn und Speditionen, um nur einige zu nennen, ist es nicht besser.
Die Sorgen der Mieterhaushalte werden auch nicht weniger. Kaum jemand will noch seine Wohnung kündigen und umziehen, weil er Bedenken hat, keine neue Wohnung zu finden. Wie sehr das Wohnen in den Mittelpunkt des täglichen Lebens rückt, wird durch die stark zunehmende Wohnungsknappheit immer bewusster. Hinzu kommen die unkalkulierbaren Energiekosten. Die starken Schwankungen veranlassen viele Mieter zu extremem Sparen.
Neben den hohen Energiepreisen sind die stark gestiegenen Preise für Lebensmittel eine weitere Belastung. Das wird bei jedem Einkauf spürbar.
Weniger Geld in der Haushaltskasse macht sich auch mit einer stärkeren Nachfrage nach günstigeren Wohnungen bemerkbar. Bei uns ist genossenschaftliches Wohnen
mit durchschnittlich 6,24 Euro/m² noch bezahlbar. Wie schon erwähnt, ist aber die Bewerberanzahl bei einer ausgeschriebenen freien Wohnung sehr groß.
Die Entwicklung der Einwohnerzahlen in unserer Region und in Baden-Württemberg ist durch viele äußere Umstände nicht vorhersehbar. Hier hängt vieles von der Migrationspolitik des Bundes ab und natürlich auch vom allgemeinen Weltgeschehen. Die Kriege weltweit bringen auch Deutschland immer mehr Flüchtlinge, die Wohnraum benötigen.
Viele Faktoren beeinflussen die Ausgaben unserer Mieter. Wir werden weiterhin versuchen, das Risiko von Mietausfällen durch eine sorgfältige Mieterauswahl bei der Neubelegung von Wohnungen zu minimieren. Forderungsausfällen begegnen wir mit einem effizienten und konsequenten Mahnwesen.
Mit einer Eigenkapitalquote von 37,1 % ist die Genossenschaft ausreichend ausgestattet.
Günstige Finanzierungsmittel werden so weit als möglich für die Bestandsmodernisierungen und energetische Sanierungen in Anspruch genommen. Zinsänderungsrisiken bestehen aufgrund langfristiger Zinsbindungen nur in sehr geringem Umfang.
Die Risiken aus der Finanzwirtschaft werden im Rahmen des vorhandenen Risikomanagements mit den Aufsichtsgremien turnusmäßig behandelt und dokumentiert. Sie erfordern gegenwärtig keinen Handlungsbedarf.
Aufgrund gestaffelter, langjähriger Zinsfestschreibungen und der Verteilung auf mehrere Banken ist das Zinsänderungsrisiko gering. Risiken aus Zahlungsstromschwankungen werden nicht gesehen. Die wesentlichen wohnwirtschaftlichen Kennzahlen werden im Rahmen eines Risikofrühwarnsystems zeitnah beobachtet.
Risikoreiche Finanzinstrumente werden nicht eingesetzt. Es bestehen zum Bilanzstichtag nur originäre Finanzinstrumente. Dazu zählen im Wesentlichen Forderungen, sonstige Vermögensgegenstände, liquide Mittel und Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten. Die Beschaffung von Finanzmitteln ist unproblematisch. Die Beobachtung und Beurteilung der weiteren Entwicklung auf dem Finanzmarkt ist Teil des praktizierten Risikomanagements.
Bericht des Vorstandes
8. Prognosebericht
Die Baugenossenschaft Familienheim Mittelbaden eG wird auch künftig ihre bisherige Unternehmenspolitik mit dem Schwerpunkt auf der Vermietung eigener Wohnungen beibehalten. Chancen, den eigenen Mietwohnungsbestand zu erhöhen und damit nachhaltig die Mieteinnahmen zu steigern, werden weiterhin im Rahmen der Möglichkeiten wahrgenommen. Wie schon an anderer Stelle erwähnt, müssen sich die schlechten Rahmenbedingungen entscheidend verbessern.
Außerdem werden wir die Chancen am Wohnungsmarkt in Bezug auf Bestandszukäufe nutzen, wenn sich Gelegenheiten bieten. Hier gehen wir von einem größeren Angebot aus, als es in der Vergangenheit der Fall war, weil sicherlich mancher Eigentümer die gesetzlich vorgeschriebene energetische Sanierung finanziell nicht tragen kann oder will.
Das Bauträgergeschäft haben wir schon vor Jahren auf Eis gelegt. Wir sehen derzeit keinen Handlungsbedarf.
In Rust, Innerer Ring / Ellenweg, haben wir im Berichtsjahr die Arbeiten für 23 Mietwohnungen und zwei Gewerbeeinheiten in drei Gebäuden abgeschlossen. Alle Einheiten sind bereits an zwei Generalmieter vermietet.
Mit der verstärkten energetischen Sanierung im Rahmen der Klimawende und der stetigen Modernisierung unseres Wohnungsbestandes wird auch weiterhin attraktiver Wohnraum mit zukunftsfähiger Energieversorgung in guter Wohnlage sichergestellt.
Bereits im Herbst 2021 hatten wir die Zusagen für den Kauf eines innerstädtischen Grundstücks in Herbolzheim erhalten. Der Kauf des Grundstückes konnte noch nicht vollzogen werden, da sich zwischenzeitlich andere Sachverhalte ergeben haben. Wir sind weiterhin im Gespräch mit der Stadt Herbolzheim.
Für unsere Baugenossenschaft ist die Neubautätigkeit schon seit einigen Jahren mit größeren Herausforderungen verbunden. Die ständig steigenden Bau- und Gestehungskosten und die bereits erwähnten schlechteren Rahmenbedingungen machen es immer schwieriger, mögliche Bauvorhaben wirtschaftlich darzustellen und vor allem weiterhin günstige Mieten anzubieten.
Organisation und Risikomanagement befinden sich auf dem aktuellen Stand. Organisatorische Maßnahmen und personelle Strategien sind darauf ausgerichtet, bei steigendem Sach- und Personalaufwand höhere Erträge aus den einzelnen Geschäftsbereichen zu erwirtschaften.
Im Vordergrund steht unser umfassendes Dienstleistungsangebot durch qualifiziertes, fachlich gut geschultes und motiviertes Personal. Auch wir spüren die Auswirkungen des Fachkräftemangels bei aktuellen Stellenausschreibungen. Umso wichtiger ist es uns, dass das Betriebsklima stimmt und dass die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter gefördert werden und zahlreiche Benefi ts erhalten.
Die Vermietung ist die Kernkompetenz unserer Baugenossenschaft. Sie trägt maßgeblich zum nachhaltigen Betriebsergebnis bei. Neben einem bedarfsgerechten Wohnungsangebot beschäftigen wir uns mit den Zukunfts-
fragen des Wohnens: Digitalisierung, Nachhaltigkeit und Energieeffi zienz, CO 2 -Neutralität und demografischer Wandel sind einige der zentralen Themen.
Bestandsgefährdende Risiken sowie sonstige Risiken, die einen wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanzund Ertragslage der Genossenschaft nehmen, sind nicht erkennbar.
Achern, 1. Juni 2024
Baugenossenschaft Familienheim Mittelbaden eG
Der Vorstand
Hauser Alexander Huber
Impressionen der Mitgliederversammlung 2023
Siegbert
Bericht des Aufsichtsrates
Der Aufsichtsrat hat sich im Berichtsjahr 2023 regelmäßig über die Lage und die Entwicklung der Genossenschaft sowie über die Aktivitäten in den Bereichen Wohnungsneubau, Modernisierung, Dekarbonisierung und Miethausbewirtschaftung informiert und vom Vorstand berichten lassen. Der Vorstand informierte den Aufsichtsrat und die Ausschüsse des Aufsichtsrates in regelmäßig stattfindenden Sitzungen über die Geschäftsentwicklung, die Finanz- und Ertragslage sowie über besondere Ereignisse. Die dem Aufsichtsrat obliegenden Prüfungen wurden in gesonderten Sitzungen vorgenommen und es wurden die erforderlichen Beschlüsse gefasst.
Die gesetzliche Prüfung wurde durch den vbw, Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V., Stuttgart, als zuständigem Prüfungsverband im Mai 2024 durchgeführt. Der schriftliche Prüfungsbericht liegt vor und wird der Mitgliederversammlung am 27. Juni 2024 bekannt gegeben. Der Prüfungsausschuss des Aufsichtsrates wurde am 16. Mai 2024 und der Gesamtaufsichtsrat am 13. Juni 2024 durch den Prüfungsverband mündlich über die erfolgte Prüfung und deren Ergebnisse informiert.
Der Jahresabschluss 2023 wird der Mitgliederversammlung vom Aufsichtsrat zur Genehmigung empfohlen. Dem Vorschlag des Vorstandes zur Ergebnisverwendung stimmt der Aufsichtsrat zu.
In der letzten Mitgliederversammlung am 28. Juni 2023 sind die Aufsichtsratsmandate der Herren Dr. Christian Enders, Kehl, Dr. Wolfgang G. Müller, Lahr, Heinz Panter, Baden-Baden, Claus Preiss, Kehl, und Hans-Peter Schendel, Kehl, turnusmäßig abgelaufen. Herr Panter hat die Altersgrenze erreicht und ist deshalb nicht mehr wählbar. Er scheidet nach 30-jähriger Zugehörigkeit als Aufsichtsrat aus dem Gremium aus. Die Wiederwahl der Herren Dr. Enders, Dr. Müller, Preiss und Schendel ist zulässig und wurde der Mitgliederversammlung vorgeschlagen. Die Verlängerung der Mandate um eine weitere Amtszeit erfolgte einstimmig.
In der Mitgliederversammlung 2024 läuft das Mandat von Frau Ulrike Vath, Achern, ab. Ihre Wiederwahl ist zulässig und wird der Mitgliederversammlung vorgeschlagen.
Bericht des Aufsichtsrates
Das Aufsichtsratsmitglied Heinz Panter wurde nach 30-jähriger Zugehörigkeit im Aufsichtsrat auf eigenen Wunsch im Rahmen der Aufsichtsratssitzung am 22. Juni 2023 verabschiedet. Herr Siefermann würdigte die Verdienste von Herrn Panter und hob die fachliche Kompetenz hervor, die Herr Panter aufgrund seiner beruflichen Karriere zum Wohle der Genossenschaft eingebracht hat. Im Namen des Verbandes wurde Herrn Panter die silberne Ehrennadel verliehen. Aufsichtsrat, Vorstand und alle Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter bedankten sich bei Herrn Panter für die langjährige Zusammenarbeit und das gute Miteinander.
Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand für die offene, konstruktive und vertrauensvolle Zusammenarbeit. Ein besonderer Dank geht an die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Sie haben die positive Entwicklung der Baugenossenschaft Familienheim Mittelbaden eG entscheidend mitgestaltet. Sie haben sich den Herausforderungen an ein wohnwirtschaftliches Unternehmen gestellt und sich für das Wohl der Genossenschaft eingesetzt. Die Zufriedenheit der Mitglieder, Mieter und Geschäftspartner der Baugenossenschaft stand wie immer im Mittelpunkt. Der Aufsichtsrat bedankt sich für das gute und kooperative Miteinander.
Achern, im Juni 2024
Bernd Siefermann Aufsichtsratsvorsitzender
Ehrung und Verabschiedung unseres langjährigen Aufsichtsratsmitglieds Heinz Panter (2. v. li.) mit dem AR-Vorsitzenden Bernd Siefermann und den Vorständen Alexander Huber und Siegbert Hauser
A. ANLAGEVERMÖGEN
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten
2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten
3. Grundstücke ohne Bauten 0,00 0,00
4. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter
5. Technische Anlagen
6. Betriebs- und Geschäftsausstattung
7.
8.
III. Finanzanlagen
1.
2.
B. UMLAUFVERMÖGEN
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
1. Grundstücke ohne Bauten
2.
3. Unfertige Leistungen
4. Andere Vorräte
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung
2. Forderungen aus Betreuungstätigkeit 1.109,98
3. Forderungen aus Lieferungen u. Leistungen 0,00
4. Sonstige Vermögensgegenstände
III. Flüssige Mittel
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten
C. RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN
1. Andere Rechnungsabgrenzungsposten
A. EIGENKAPITAL
1. Geschäftsguthaben der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder 73.268,29
der verbleibenden Mitglieder
aus gekündigten Geschäftsanteilen 0,00 0,00 Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile 37.810,26 Euro (Vorjahr 47.161,75 Euro)
2. Ergebnisrücklagen
a) Gesetzliche Rücklage davon aus JÜ Geschäftsjahr eingestellt 48.000,00 Euro (Vorjahr 136.000,00 Euro) 2.978.000,00
b) Bauerneuerungsrücklage
c) Andere Ergebnisrücklagen davon aus JÜ Geschäftsjahr eingestellt 366.000,00 Euro (Vorjahr 1.160.000,00 Euro)
3. Bilanzgewinn
a) Gewinnvortrag
b) Jahresüberschuss
c) Einstellung in Ergebnisrücklagen
gesamt
B. RÜCKSTELLUNGEN
1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen
6. Vbdl. aus Lieferungen und Leistungen 1.309.651,07 1.614.959,81
7. Sonstige Verbindlichkeiten davon aus Steuern 45.919,43 Euro (Vorjahr 25.472,16 Euro) davon im Rahmen der sozialen Sicherheit 2.583,91 Euro (Vorjahr 2.502,82 Euro) 82.814,40
Gewinn- und Verlustrechnung vom 01.01.2023 bis 31.12.2023
Gewinn- und Verlustrechnung
Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung
b) aus Verkauf von Grundstücken
c) aus Betreuungstätigkeit
d) aus and. Lieferungen und Leistungen
Erhöhung/Minderung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen und unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen
Andere Aktivierte Eigenleistungen
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufw. für Hausbewirtschaftung
b) Aufw. für Verkaufsgrundstücke
Personalaufwand a) Löhne und Gehälter
b) soziale Abgaben und Aufwendungen
für Altersversorgung und Unterstützung, davon für Altersversorgung 279.797,79 Euro (Vorjahr -2.952,67 Euro)
Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlageverm. und Sachanlagen
Erträge aus Ausleihungen, u.a. Finanzanlagen Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
Zinsen und ähnliche Aufwendungen
Steuern vom Einkommen und Ertrag
Einstellung in Ergebnisrücklagen
Anhang
A. Allgemeine Angaben
Die Baugenossenschaft Familienheim Mittelbaden eG ist beim Amtsgericht Mannheim unter Nummer GnR 220027 eingetragen.
Der vorliegende Jahresabschluss wurde gem. §§ 242 ff. und §§ 264 ff. HGB in der Fassung des BilanzrichtlinienUmsetzungsgesetzes (BilRUG) sowie nach den einschlägigen Vorschriften des Genossenschaftsgesetzes und den Regelungen der Satzung der Genossenschaft aufgestellt.
Die Baugenossenschaft Familienheim Mittelbaden eG ist eine kleine Genossenschaft gem. § 267 HGB.
Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren gem. § 275 Abs. 2 HGB aufgestellt.
Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung richtet sich nach der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen.
Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr.
Im Interesse einer besseren Klarheit und Übersichtlichkeit werden die nach den gesetzlichen Vorschriften bei den Posten der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung anzubringenden Vermerke ebenso wie die Vermerke, die wahlweise in der Bilanz bzw. Gewinn- und Verlustrechnung oder im Anhang anzubringen sind, weitestgehend im Anhang aufgeführt.
B. Erläuterungen zu den Bilanzierungsund Bewertungsmethoden
Bei der Aufstellung der Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:
Anlagevermögen
Entgeltlich von Dritten erworbene Immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens werden zu Anschaffungskosten aktiviert und ihrer voraussichtlichen Nutzungsdauer entsprechend linear, im Zugangsjahr anteilig, abgeschrieben. Dabei werden entgeltlich erworbene EDV-Programme mit Anschaffungskosten unter 250,00 Euro sofort in voller Höhe aufwandswirksam erfasst.
Sachanlagen sind mit den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten abzüglich planmäßiger linearer Abschreibungen bewertet. Die Abschreibungen auf Zugänge des Sachanlagevermögens erfolgen grundsätzlich zeitanteilig. Soweit die beizulegenden Werte einzelner Vermögensgegenstände ihren Buchwert unterschreiten, werden zusätzlich außerplanmäßige Abschreibungen bei voraussichtlich dauernder Wertminderung vorgenommen. Kosten der allgemeinen Verwaltung, soweit diese auf den Zeitraum der Herstellung entfallen, wurden nicht aktiviert.
Nachträgliche Herstellungskosten werden auf die Restnutzungsdauer der Bauten verteilt. Bei umfassend modernisierten Altbauten wird die Restnutzungsdauer neu festgesetzt.
Immaterielle Vermögensgegenstände werden linear über 3 Jahre abgeschrieben.
Wohnbauten werden über eine Gesamtnutzungsdauer von 50 bis 80 Jahren und Geschäftsbauten sowie Garagen über eine Gesamtnutzungsdauer von 25 bis 33 Jahren linear abgeschrieben.
Bei den technischen Anlagen handelt es sich um Photovoltaikanlagen. Diese werden über eine Nutzungsdauer von 20 Jahren linear abgeschrieben.
Die Betriebs- und Geschäftsausstattung wird mit Sätzen von 10 % bis 33 % linear abgeschrieben. Vermögensgegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung, deren Anschaffungs- oder Herstellungskosten 250,00 Euro netto nicht überschreiten, werden im Zugangsjahr als Aufwand erfasst. Liegen die Anschaffungs- und Herstellungskosten zwischen 250,01 Euro und 1.000,00 Euro netto, werden jahresbezogene Sammelposten gebildet, die linear über 5 Jahre abgeschrieben werden.
Die Finanzanlagen werden zu Anschaffungskosten bewertet.
Umlaufvermögen
Unter den Unfertigen Leistungen werden noch nicht abgerechnete Heiz- und Betriebskosten ausgewiesen.
Die Anderen Vorräte enthalten die Bestände an Heizöl und Pellets. Die Ermittlung der Anschaffungskosten erfolgt nach der FIFO-Methode (First in – First out).
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden mit dem Nominalwert bzw. mit dem am Bilanzstichtag beizulegenden Wert angesetzt. Bei Forderungen, deren Einbringlichkeit mit erkennbaren Risiken behaftet ist, werden angemessene Wertabschläge vorgenommen. Uneinbringliche Forderungen werden abgeschrieben.
Die Flüssigen Mittel sind zum Nennwert angesetzt.
Als Aktive Rechnungsabgrenzungsposten sind Auszahlungen vor dem Abschlussstichtag angesetzt, soweit sie Aufwand für einen bestimmten Zeitraum nach diesem Zeitpunkt darstellen.
Rückstellungen
Rückstellungen für Pensionen wurden gemäß Sachverständigengutachten nach dem Anwartschaftsbarwertverfahren (PUC-Methode) unter Berücksichtigung von zukünftigen Entgelt- und Rentenanpassungen sowie den zugrunde liegenden Sterbetafeln errechnet. Die Bewertung erfolgt nach versicherungsmathematischen Grundsätzen. Im Einzelnen liegen der Berechnung folgende Parameter zugrunde:
Biometrische Parameter-Richttafeln 2018 G nach Heubeck Zinssatz der Deutschen Bundesbank 31.12.2023: 1,82 % p.a. Gehaltstrend: 2,50 % p.a. Künftige Anpassung der Renten: 2,50 % p.a. Fluktuationswahrscheinlichkeit: 0,00 % p.a.
Die Sonstigen Rückstellungen sind so bemessen, dass die erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen berücksichtigt sind. Die Bewertung erfolgt jeweils in Höhe des Erfüllungsbetrages, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung erforderlich ist, um zukünftige Zahlungsverpflichtungen abzudecken. Zukünftige Preis- und Kostensteigerungen werden berücksichtigt, sofern ausreichende objektive Hinweise für deren Eintritt vorliegen.
Für Aufbewahrungspflichten für Geschäftsunterlagen wurden entsprechende Rückstellungen in Höhe des jeweiligen Erfüllungsbetrages gebildet.
Verbindlichkeiten
Die Verbindlichkeiten sind zu ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.
Die Erhaltenen Anzahlungen beinhalten ausschließlich Vorauszahlungen der Mieter auf noch nicht abgerechnete Heiz- und Betriebskosten.
C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung
I. Bilanz
1. Die Entwicklung des Anlagevermögens ergibt sich aus dem nachfolgenden Anlagespiegel.
2. Im Posten Unfertige Leistungen sind im Geschäftsund Vorjahr ausschließlich noch nicht abgerechnete Betriebskosten enthalten.
3. Die Forderungen haben ausnahmslos eine Restlaufzeit von unter einem Jahr.
4. Im Posten Sonstige Vermögensgegenstände sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.
5. Bei den Pensionsrückstellungen besteht zwischen dem Ansatz der Rückstellungen nach Maßgabe des entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatzes aus den vergangenen zehn Geschäftsjahren und dem Ansatz der Rückstellungen nach Maßgabe des entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatzes aus den vergangenen sieben Geschäftsjahren ein Unterschiedsbetrag in Höhe von 46.011,00 Euro. Dieser unterliegt der Ausschüttungssperre.
6. Die im Wirtschaftsjahr 2022 gebildete Rückstellung nach § 249 (1) S. 2 HGB für unterlassene Instandhaltungen besteht weiterhin.
7. In den Verbindlichkeiten sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.
8. Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten (u. a. Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit bis zu 1 Jahr) sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o. ä. Rechte ergeben sich aus dem nachfolgenden Verbindlichkeitenspiegel.
Anhang
II. Gewinn- und Verlustrechnung
Im Posten Zinsen und ähnliche Aufwendungen sind Aufwendungen für die Aufzinsung von langfristigen Rückstellungen in Höhe von 38.259,00 Euro (Vorjahr 111.689,00 Euro) enthalten.
D. Sonstige Angaben
1. Mitgliederbewegung
Mitglieder Geschäftsanteile
Anfang 2023 2.110
Zugang 2023 115 355 Abgang 2023 116 394
2023
Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr um 2.460,76 Euro erhöht.
Satzungsgemäß haften die Mitglieder nur mit ihren Geschäftsanteilen. Eine Nachschusspflicht besteht nicht.
2. Name/Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes:
3. Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug:
kaufmännische Mitarbeiter 6 14 technische Mitarbeiter 2 1 Mitarbeiter im Regiebetrieb, Hausmeister etc. 8 3 16 18
Eine Auszubildende hat im Frühjahr 2023 die Ausbildung abgeschlossen und wurde in das Angestelltenverhältnis übernommen.
4. Mitglieder des Vorstandes:
Siegbert Hauser, Offenburg (Vorstandssprecher)
Alexander Huber, Renchen
5. Mitglieder des Aufsichtsrates:
Bernd Siefermann, Renchen (Vorsitzender)
Claus Preiss, Bühl (stellv. Vorsitzender)
Dr. Christian Enders, Kehl
Dr. Wolfgang G. Müller, Lahr
Heinz Panter, Baden-Baden (bis 28.06.2023)
Hans-Peter Schendel, Kehl
Ulrike Vath, Achern
6. Sonstige finanzielle Verpflichtungen:
Der aus den Erbbaurechtsverträgen jährlich zu zahlende Erbbauzins beträgt derzeit ca. 10 TEuro. Die Erbbaurechte enden zwischen den Jahren 2039 und 2057.
Es bestehen Verpflichtungen aus laufenden Baumaßnahmen (Kosten bis Fertigstellung) in Höhe von ca. 1,02 Mio. Euro.
E. Weitere Angaben
Der Jahresabschluss wurde aufgrund eines Beschlusses von Vorstand und Aufsichtsrat unter teilweiser Verwendung des Jahresergebnisses aufgestellt. Nach Zuweisung von 48.000,00 Euro in die gesetzlichen Rücklagen und 183.000,00 Euro Vorabzuweisung sowie Zuweisung von weiteren 183.000,00 Euro vorbehaltlich der Zustimmung der Mitglieder in die Freien Rücklagen ergibt sich ein Bilanzgewinn in Höhe von 63.824,81 Euro.
Der Mitgliederversammlung wird vorgeschlagen, diesen unter Einbeziehung des Gewinnvortrages in Höhe von 1.118,71 Euro an die Mitglieder auszuschütten (4 % Dividende = 62.462,03 Euro) und 1.362,78 Euro auf neue Rechnung vorzutragen.
Achern, 3. Mai 2024
Der Vorstand
Siegbert Hauser Alexander Huber
Anlagespiegel 2023
Anschaffungs- und Herstellungskosten Umbuchungen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten
Summe Immaterielle
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten
3. Grundstücke ohne Bauten
4. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter
5. Technische Anlagen und Maschinen
6. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung
7.
8. Bauvorbereitungskosten
III. Finanzanlagen
1. Sonstige Ausleihungen
2. Andere Finanzanlagen
(kumuliert)
29.818.990,68
Verbindlichkeitenspiegel 2023
GPR = Grundpfandrecht BÜ = Bankbürgschaft
Träume brauchen Räume
Träume brauchen Räume
Die Mitgliedsunternehmen im Siedlungswerk Baden e.V.
Vereinigung von Wohnungsunternehmen in der Erzdiözese Freiburg
