JURISTENPOOL

REGISTRATIE VAN HET EIGENDOMSVOORBEHOUD ALS AANNEMER JE VORDERING VEILIG STELLEN

advocaat Ardent Advocaten, kantoor Herentals

Stel je de volgende situatie voor: Jansens bv laat een lift plaatsen in haar bedrijfsgebouw en doet hiervoor beroep op de bv LIFT-ME-UP. Jansens bv heeft het bedrijfsgebouw een jaar geleden gekocht, met een hypothecair krediet van Bank Rijk. Voor de facturen van LIFT-ME-UP betaald zijn gaat Jansens bv echter failliet. LIFT-ME-UP maakt zich geen zorgen: zij meent dat zij door het eigendomsvoorbehoud voor de hypothecaire schuldeiser zal worden uitbetaald. Maar is dat wel zo??

1. Eigendomsvoorbehoud

Bij koopovereenkomsten verkrijgt de koper in principe de eigendom ten aanzien van de verkoper van zodra er overeenstemming is over de zaak en de prijs, ongeacht of deze prijs reeds is betaald. Partijen zijn echter vrij om de overdracht van de eigendom uit te stellen tot de volledige betaling van de koopprijs, wat een beding van eigendomsvoorbehoud wordt genoemd. De verkoper met een eigendomsvoorbehoud heeft in principe het recht de desbetreffende goederen terug te nemen. Maar als deze goederen reeds zijn verwerkt in een onroerend goed (vb. beton werd gegoten, muren gemetst, zonnepanelen geïnstalleerd), dan is dat in de praktijk niet meer mogelijk. De verkoper/aannemer moet dan overgaan tot uitwinning op het volledige onroerend goed waarbij het eigendomsvoorbehoud wordt uitgeoefend op het deel van de verkoopprijs dat overeenstemt met de waarde van het bezwaarde goed. Doordat de liftinstallatie van LIFT-ME-UP in ons voorbeeld niet zo maar kan worden teruggenomen, zal de verkoper/aannemer dus recht hebben op een deel van de verkoopprijs van het verkochte gebouw.

2. Problemen onder het oude recht voor bouwondernemingen

Vóór inwerkingtreding van de Nieuwe Pandwet in 2018 hadden dergelijke bedingen van eigendomsvoorbehoud slechts een beperkt belang in de bouwsector: het eigendomsvoorbehoud kon niet langer worden afgedwongen na incorporatie van de desbetreffende goederen in het onroerend goed en dus kreeg de verkoper/aannemer geen voorrang op een eventuele hypothecaire schuldeiser bij de verkoop van het onroerend goed. Als we teruggrijpen naar ons voorbeeld van de lift, dan zou dat betekenen dat LIFT-ME-UP als gewone (chirografaire) schuldeiser zou worden opgenomen in het faillissement van Jansens bv waardoor zij pas na hypothecaire schuldeiser Bank Rijk zal worden uitbetaald. De kans is dan ook reëel dat zij met lege handen zal achterblijven…

3. Registratie als oplossing

De innovatie van het nieuwe systeem bestaat erin dat een beding van eigendomsvoorbehoud nu kan worden geregistreerd in het Nationaal Pandregister, wat bescherming biedt tegen onroerendmaking.

De registratie heeft een prijs die varieert van 21 tot 518 euro naargelang het bedrag van de gewaarborgde schuldvordering, maar dit zorgt er voor dat het eigendomsvoorbehoud tegenstelbaar is aan bestaande hypotheken.

In het voorbeeld zal LIFT-ME-UP dus voor Bank Rijk worden uitbetaald uit de opbrengst van de verkoop van het gebouw ongeacht of haar eigendomsvoorbehoud werd geregistreerd voor of na de inschrijving van de hypotheek van Bank Rijk.

Voor bouwondernemingen is het dus belangrijk om te noteren dat een eigendomsvoorbehoud in een overeenkomst met de bouwheer of in algemene voorwaarden niet steeds een bevoorrechte positie garandeert bij insolventie van de bouwheer. Wil men er zeker van zijn dat het eigendomsvoorbehoud ook na de incorporatie van de goederen nog tegenstelbaar is, dan dient dit te worden geregistreerd. ■

Voor meer informatie kan je steeds contact opnemen met Filip Duwaerts, advocaat Ardent Advocaten, kantoor Herentals

info@ardent.be - www.ardent.be

KANTOOR ANTWERPEN

Prins Boudewijnlaan 177-179 B-2610 Wilrijk (Antwerpen) Tel. +32 3 458 26 33 Fax +32 3 457 98 85

KANTOOR HERENTALS

Diamantstraat 8/239 B-2200 Herentals Tel. +32 14 49 02 20 Fax +32 14 49 02 21

KANTOOR MECHELEN

Battelsesteenweg 455E Bus12 B-2800 Mechelen Tel. +32 3 458 26 33 Fax +32 3 457 98 85