Woningmarkt rapportage
Over Vivantus
Vivantus is met 37 kantoren de grootste makelaarsgroep van Nederland, bestaande uit de lokaal bekende makelaarsmerken Brockhoff, Beumer, Hoekstra en Van Eck, Hendriks, Petra De Kleermaeker, Schuitema, Thijssen en Van Dorsten. Als overkoepelend label bundelt
Vivantus de kennis en know-how van alle regionale woningmarktspecialisten in een centraal opererend nieuwbouwteam.
Vivantus Nieuwbouw ondersteunt projectontwikkelaars bij alle nieuwbouwvraagstukken.
Wij zijn:
Over deze rapportage
Vivantus is met 37 kantoren de groots
In deze rapportage licht Vivantus de belangrijkste ontwikkelingen op de Nederlandse woningmarkt voor u uit. Onze experts zoomen in op de nieuwbouwmarkt en op lokale trends en ontwikkelingen. Zo geven we u het juiste inzicht in de (regionale) woningmarkt in Nederland.
Onze analyses zijn gebaseerd op onze praktijkervaring, onderbouwd met de meest recente woningmarktcijfers van de NVM. De NVM-cijfers beschrijven de ontwikkeling van de Nederlandse woningmarkt in zijn totaliteit. Onze experts helpen u zo deze marktdata te duiden.Bronnen
De data en grafieken uit de eerste hoofdstukken van deze rapportage zijn afkomstig uit de databestanden van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). De data over de hypotheekmarkt zijn afkomstig van Hypotheken Data Netwerk (HDN). De data over de huurmarkt zijn afkomstig van Pararius.
De landelijke woningmarkt
1.1 Trends op de landelijke woningmarkt
De markt van bestaande bouw kwam in 2025 meer in balans, blijkt uit de meest recente cijfers van de NVM. Er werden veel woningen gekocht en verkocht, waardoor de markt dynamischer is en meer mensen een nieuwe woning vonden. Met name in het laatste kwartaal werden er uitzonderlijk veel woningen verkocht. Ruim 47.600 woningen wisselden van eigenaar. Sinds het begin van de meting in 1995 is het slechts één keer voorgekomen dat er meer woningen werden verkocht in één kwartaal. Dat was in 2016.
Dat er meer woningen verkocht zijn, is een direct gevolg van de grote hoeveelheid woningen die te koop zijn gezet. Via NVMmakelaars werden er in het vierde kwartaal 49.500 woningen te koop gezet. Een record, want nooit eerder werden er in het vierde kwartaal zoveel woningen te koop gezet. In Q4 2024 waren dat er 4.000 woningen minder. Het totaalaantal te koop gezette woningen in 2025 kwam uit op 185.000. Ter vergelijking: in 2023 waren dat er 138.000 en in 2024 160.000.
Dat er meer woningen te koop staan, is voor kopers zeer positief. De markt blijft krap omdat er veel zoekers actief zijn, maar er zijn wel meer woningen om uit te kiezen. Kopers voelen daardoor minder druk dan een jaar geleden. Het gevolg is dat het aantal bezichtigingsaanvragen en biedingen terugloopt. In het vierde kwartaal kwamen er gemiddeld 7 kijkers voor een woning, dat waren er in 2024 nog 10. Ook overbieden is niet meer standaard nodig, hoewel dat in de praktijk nog vaak gebeurt. In totaal wordt bij 72 procent van de verkochte woningen meer betaald dan de vraagprijs, met overbiedingen van gemiddeld 5 procent. Ondanks de verminderde druk is de markt voor de meeste kopers nog steeds niet toegankelijk te noemen. Hoewel de prijsstijging kwartaal op kwartaal afneemt, moeten steeds dieper in de buidel tasten om een woning te kunnen betalen. De gemiddelde verkoopprijs van in het 4e kwartaal van 2025
door NVM makelaars verkochte woningen is de grens van 5 ton gepasseerd en bedraagt ruim € 502.000, een stijging van 1,8 procent. In 13 van de 40 COROP-regio’s ligt de transactieprijs inmiddels boven een half miljoen, voornamelijk steden geconcentreerd in de Randstad en Brabant.
Dat de markt rustiger wordt, is positief voor starters: die krijgen vaker voet aan de grond. In 2020 lag hun aandeel (ten opzichte van doorstromers) onder de 43, inmiddels ligt dit op 47 procent.
Dat lijkt een kleine stijging, maar dit aandeel verandert normaal gesproken niet snel. Het gaat dan ook om tienduizenden woningen die in de afgelopen jaren extra door starters zijn gekocht. Starters leggen wel steeds meer eigen geld in, waardoor een groep jongeren nog altijd buiten de boot valt. Zij kunnen geen financiering krijgen voor een koopwoning en kunnen ook op de huurmarkt niet terecht.
Bron: NVM / Brainbay
De landelijke nieuwbouwmarkt
Trends voor de nieuwbouwmarkt
De nieuwbouwwoningmarkt verandert. Ondanks het aanhoudende woningtekort verandert de samenstelling van het aanbod, waardoor nieuwbouwprojecten steeds minder vanzelfsprekend aansluiten op de woonwensen van kopers. In die verschuiving zijn het afgelopen jaar duidelijke trends en ontwikkelingen zichtbaar geworden, die naar verwachting ook in 2026 richtinggevend blijven. Welke trends en ontwikkelingen zien we, en wat betekent dat voor de nieuwbouwmarkt?
Het afgelopen kwartaal kwam er meer aanbod op de markt, maar de diversiteit in aanbod nam sterk af, blijkt uit cijfers van de NVM. Van de circa 17.500 nieuwbouwwoningen die eind 2025 te koop stonden, bestond 64 procent uit appartementen. Drie jaar geleden was dat nog 44 procent, in 2020 33 procent. Eind 2016 stonden er nog 12.500 grondgebonden nieuwbouwwoningen te koop, eind 2025 waren dat er nog zo’n 6.300. Woningen die beschikbaar komen, worden daarnaast steeds kleiner. Drie jaar geleden was nog ongeveer de helft van alle appartementen die te koop kwamen groter dan 90m2, nu is
Bouke
Molenkamp
Directeur Vivantus
Vragenoverdezeanalyse?
E-mail: b.molenkamp@vivantus.nl
Telefoon: 06-10886639
website: www.vivantus-nieuwbouw.nl
nieuwbouwmarkt: expert aan het woord
dat nog slechts een derde. Het aantal appartementen met een woonoppervlakte onder 50m2 is daarentegen verdubbeld.
Totaalmarkt met twee deelmarkten
Dat vraag en aanbod verder uit elkaar liggen is niets nieuws, maar de gevolgen van deze ontwikkeling worden steeds duidelijker zichtbaar. Bouke Molenkamp, directeur bij
Vivantus Nieuwbouw en Verhuur, ziet de markt twee kanten uit bewegen. “Er zijn eigenlijk twee verschillende woningmarkten ontstaan die zich beide heel anders gedragen."
Het merendeel van de kopers is op zoek naar een grondgebonden woning met tuin. Grondgebonden woningen vinden daardoor nog gretig aftrek, zowel op de nieuwbouwmarkt als op de bestaande bouwmarkt. Aan de andere kant zien we dat de appartementenmarkt stagneert.
"Er is zoveel aanbod dat het moeilijker is om kopers te vinden.”
Dat de druk op een deel van de markt toeneemt en op het andere deel het tegenovergestelde zichtbaar is, is goed verklaarbaar. Volgens het onderzoek ‘Wonen langs de meetlat’ van De Rijksoverheid uit 2021 zou het nieuwbouwprogramma aansluiten op de markt als zo’n 70 procent van het aanbod
2.1
Landelijke nieuwbouwmarkt: expert aan het woord
bestaat uit eengezinswoningen en 30 procent uit appartementen. Dat is in werkelijkheid dus andersom.
Meer concurrentie met bestaande bouw
De stagnatie op de nieuwbouwmarkt wordt versterkt door toegenomen concurrentie met de bestaande bouwmarkt. Er werden in heel 2025 185.000 woningen te koop gezet, een aantal dat voor het laatst werd overtroffen in 2008. Er is dus veel meer aanbod, en door de uitpondingsgolf die in 2024 begon zijn er met name veel appartementen op de markt bijgekomen. De bestaande bouwmarkt heeft voor kopers momenteel zowel op prijsniveau als op aanbod een streepje voor, ziet Molenkamp. “De toename in aanbod zorgt voor stagnerende prijzen, minder bezichtiging aanvragen en minder heftige overbiedingen.
Daardoor vinden mensen op de bestaande bouwmarkt wel waar ze naar op zoek zijn. Dat geldt zeker voor de appartementenmarkt. Veel kopers verkiezen dan een woning die direct beschikbaar is boven een woning waar ze nog maanden op moeten wachten.”
Stagnerende prijzen zorgen er bovendien voor dat de prijskloof tussen bestaande bouw en nieuwbouw groter wordt. De gemiddelde prijs van een bestaande woning was landelijk gezien € 502.000,-. De gemiddelde prijs van een nieuwbouwwoning was € 494.000. Dan lijkt een nieuwbouwwoning een goede deal, maar kopers krijgen door kleiner wordend aanbod op de nieuwbouwmarkt steeds minder meters voor hun geld. Molenkamp: “De gemiddelde vierkantemeterprijs van een nieuwbouwwoning is in korte tijd met ruim € 700 omhoog gegaan. Gemiddeld betalen kopers zo’n € 5.000 per vierkante meter. In Amsterdam gaat dat zelfs richting de € 10.000 per vierkante meter. Dat maakt de doorstroom naar appartementen op de nieuwbouwmarkt moeilijker, terwijl ze vaak wel van veel betere kwaliteit zijn. Het paradoxale is dat er wel heel veel vraag is naar drie- en vierkamerwoningen, maar die zijn vaak financieel niet haalbaar.”
2.1.
Landelijke nieuwbouwmarkt: expert aan het woord
Vraaggestuurd bouwen wordt belangrijker
Betaalbaarheid en woonwensen steeds meer op gespannen voet. Zo zijn de bouwkosten in de afgelopen vijf jaar met ruim 29 procent toegenomen. Door hogere stichtingskosten, kostbare duurzaamheidseisen en lange procedures lopen kosten verder op. En die moeten ergens worden terugverdiend. Molenkamp: “Vaak op minder vierkante meters. Dat is een onvermijdelijke ontwikkeling, maar we moeten ons er wel bewust van zijn dat kleiner bouwen de verkoopbaarheid onder druk zet.
Minder vierkante meters moeten ergens door worden gecompenseerd”, aldus Molenkamp.
Om kopers toch te verleiden voor een nieuwbouwwoning te kiezen en de woningmarkt gezond te houden, neemt het belang van vraaggestuurd bouwen toe. Zo wordt indeling steeds belangrijker, zeker nu de interesse in appartementen niet in verhouding staat tot het aanbod.
Molenkamp: “We zien dat kopers een tweede of derde slaapkamer willen, zelfs als dat betekent dat de kamers wat kleiner zijn. Kwalitatief goede buitenruimte en gedeelde voorzieningen zorgen er ook voor dat de verkoopbaarheid toeneemt.” Als voorbeeld noemt Molenkamp senioren, een doelgroep die verhuisbereid is en financiële middelen hebben, maar wel hoge eisen stellen aan hun nieuwe woning. “Ze hebben vaak een afbetaalde hypotheek en lage lasten. Verhuizen doen ze alleen als er echt iets tegenover staat: gelijkvloers wonen, comfort, een goede locatie, buitenruimte, en een prijs die klopt. Maar als dat allemaal samenkomt, zien we dat de animo onder hen heel groot is.”
Daarnaast moet de enorme behoefte aan grondgebonden woningen niet over het hoofd worden gezien. De hoge vierkantemeterprijzen en het steeds kleinere aanbod dwingen woningzoekenden hun blik te verruimen en hun woonwensen opnieuw te beoordelen. Een opvallende ontwikkeling is dat de afstand tot de grote stad daarbij niet langer op één staat. “Woonmilieu en woonbeleving wegen steeds zwaarder. Mensen kiezen ruimte om zich heen, een grotere tuin, en de mogelijkheid om dicht bij de natuur te wonen. Daarnaast speelt de directe omgeving een grotere rol: toegang tot speeltuinen, parken, bossen en vaarwater is voor veel mensen een belangrijk
criterium. Als het totaalplaatje klopt, zijn mensen zelfs bereid om wat verder van de stad af te wonen.”
Gezondheid en duurzaamheid als uitgangspunt
Volgens Molenkamp sluit de hang naar wonen in het groene buitengebied aan op een bredere maatschappelijke trend die de komende jaren verder zal doorzetten: de behoefte aan ‘wellness wonen’. Mensen zijn zich steeds bewuster van gezondheid, leefstijl en hun directe omgeving. Ze letten op voeding, op milieu, en ook op waar en hoe ze wonen. Daarnaast hebben mensen het drukker dan ooit, waardoor de behoefte aan rust toeneemt.
Bij de keuze voor een nieuwbouwwoning draait het daarom steeds vaker om het geheel. “Kopers stellen vragen als: ‘Wat is de sfeer van de wijk, hoe groen is het, is er speelruimte, hoe is de luchtkwaliteit, wat zie ik als ik uit het raam kijk? Dat bepaalt of een woning aantrekkelijk is, en dat zijn precies de factoren die ontwikkelaars kunnen beïnvloeden. Gelukkig zien we steeds vaker dat de groenbehoefte en sociale duurzaamheid erkend wordt en wordt meegenomen in gebiedsvisies en projectplannen, ook bij binnenstedelijke ontwikkeling", zegt Molenkamp.
Belang van korte bouwtijd neemt toe Naast woningtype, indeling en locatie is er nog iets waarmee kopers over de streep kunnen worden getrokken: tijd speelt
opnieuw een belangrijkere rol. Nu de concurrentie met bestaande bouwmarkt toeneemt, zijn bijvoorbeeld overbruggingskosten voor veel kopers een obstakel, evenals onzekerheid over prijsontwikkeling van de huidige woning. Volgens de NVM neemt de tijd tussen start bouw en oplevering juist toe, vooral bij appartementen op complexe, binnenstedelijke locaties of bij woontorens met parkeergarage.
De bouwtijd loopt dan vaak op tot 2 tot 3 jaar. “ Die twijfels zijn weg te nemen door de tijd tussen verkoop en oplevering zo kort mogelijk te houden. Met een kortere bouwtijd durven kopers veel sneller een stap te zetten”, aldus Molenkamp.
Er zit nog toekomst in nieuwbouw
Kortom: het blijft een markt vol dynamiek en uitdagingen. Maar ondanks alle ontwikkelingen ziet Molenkamp het positief in voor de nieuwbouwmarkt. De markt blijft - ondanks extra aanbodnamelijk extreem krap en het woningtekort is groter dan ooit.
Het is daarnaast aannemelijk dat de uitpondgolf halverwege 2026 zal afnemen, waardoor de krapte weer gaat toenemen.
Nieuwbouw is daarbij een van de weinige oplossingen om problemen op de woningmarkt tegen te gaan. Gaan we meer richten op de vraag, dan zal de nieuwbouwmarkt steeds meer streepjes voor hebben.
2.2 Landelijke nieuwbouwmarkt
De nieuwbouwmarkt laat eind 2025 een gemengd beeld zien, blijkt uit cijfers van de NVM. Er zijn veel plannen, maar er komt weinig woningaanbod op de markt dat aansluit bij de vraag van woningzoekenden.
In het vierde kwartaal van 2025 werden 6.000 nieuwbouwwoningen verkocht, duizend minder dan in het voorgaande kwartaal. Dat is het laagste aantal verkopen in twee jaar tijd. Over heel 2025 werden, net als in 2024, circa 27.000 nieuwbouwwoningen verkocht.
Er werden wel meer woningen te koop gezet: in2025 werden circa 33.800 nieuwbouwwoningen op de markt gebracht, tegenover 32.300 in 2024.
is er veel vraag naar grondgebonden woningen met een tuin, terwijl het aanbod van dit woningtype juist afneemt. Waar woningzoekers eind 2016 nog konden kiezen uit ongeveer 12.500 grondgebonden woningen, zijn dat er nu nog circa 6.300. Het gemiddelde aantal aanmeldingen voor tussenwoningen daalde in het vierde kwartaal van 2025 van 1.830 een jaar eerder naar 1.570.
Vraag en aanbod verder uit elkaar
Dat de stijgende lijn van het aantal verkopen van eerdere jaren zich niet doorzet, heeft meerdere oorzaken. Een belangrijke reden is de scheve verhouding tussen vraag en aanbod. In de huidige markt
Appartementen in overvloed
Het aandeel appartementen neemt daarentegen sterk toe.
In de afgelopen twee jaar steeg het gemiddelde aanbod van circa 2.800 naar 4.500 appartementen per kwartaal.
Inmiddels is één op de vijf nieuwbouwwoningen een studio of een appartement met slechts één slaapkamer. Daarmee is de nieuwbouwmarkt in tien jaar tijd verschoven van een markt met vooral grondgebonden woningen naar een markt waarin appartementen domineren. Dit staat haaks op de signalen van NVM-makelaars, die aangeven dat het
merendeel van de nieuwbouwkopers juist op zoek is naar een woning met een tuin. Een andere oorzaak van de verminderde interesse in nieuwbouw is de toegenomen concurrentie van de bestaande bouw. Van de circa 17.500 nieuwbouwwoningen die momenteel te koop staan, bestaat inmiddels 64 procent uit appartementen. Op de markt voor bestaande bouw neemt dit woningtype door de uitpondgolf al meerdere kwartalen op rij sterk toe. Kopers kiezen in dat geval vaker voor een woning die direct beschikbaar is. Daarnaast vlakken de prijsstijgingen van
bestaande bouw af, terwijl nieuwbouwwoningen juist steeds duurder worden.
Stijgende prijzen geven vertekend beeld
In het vierde kwartaal van 2025 bedroeg de gemiddelde verkoopprijs van een nieuwbouwwoning € 494.000, een stijging van 5 procent. Dit relatief beperkte prijsbeeld is echter enigszins vertekend. De vierkantemeterprijs steeg op jaarbasis met 8,5 procent naar € 5.080. Dat is € 700 per vierkante meter meer dan twee jaar geleden. Deze sterke stijging wordt deels verklaard door het toenemende aandeel appartementen, die weliswaar een lagere totale koopsom hebben, maar gemiddeld hogere vierkantemeterprijzen.
Tegelijkertijd worden nieuwbouwwoningen over de hele markt genomen steeds kleiner, wat eveneens leidt tot hogere gemiddelde prijzen per vierkante meter.
aandeel inmiddels teruggelopen tot circa een derde. Daartegenover staat een sterke toename van het aantal appartementen tussen de 70 en 90 m². Het aanbod van appartementen kleiner dan 70 m² is zelfs meer dan verdubbeld.
Woningen worden kleiner
Waar drie jaar geleden nog ongeveer de helft van de beschikbare appartementen groter was dan 90 m², is dat
De woningmarkt in Amsterdam
Woningmarkt in Amsterdam blijft krap, maar laat zich moeilijk voorspellen
De Amsterdamse woningmarkt laat zich momenteel lastig duiden. Kopers hebben meer te kiezen dan voorheen en stellen zich daardoor kritischer op, maar van een gezonde markt is nog lang geen sprake.
In het vierde kwartaal van 2025 werden er meer woningen verkocht dan een jaar geleden: er wisselden 3.134 woningen van eigenaar, 7 procent meer dan een jaar geleden en 17 procent meer dan in het voorgaande kwartaal. Ondanks de toename in transacties werd het aanbod ruimer: aan het einde van het vierde kwartaal van 2025 stonden er 2.413 woningen te koop, een stijging van 22 procent op jaarbasis.
Dat geeft kopers de kans om een woning te vinden, maar ook om kritisch te zijn. “De woningmarkt laat zich op dit moment moeilijk voorspellen”, zegt Rick Bond, makelaar bij Hoekstra & Van Eck Amsterdam West. “Huizen met een gunstige ligging of een goede afwerking zijn over het algemeen snel verkocht, maar we zien dat woningen die wat minder goed gepresenteerd worden, langer te koop blijven staan en soms zelfs tijdelijk van de markt worden gehaald. Meerdere biedingen per woning zien we ook niet meer zo vaak.” Kopers nemen daarnaast wat meer tijd voor hun aankoop. Gemiddeld duurt het 32 dagen voordat een woning is verkocht. Dat is nog steeds heel snel, maar een jaar geleden werden woningen nog binnen 28 dagen weer van de markt gehaald.
Meer aanbod, stabiliserende prijzen
Kopersgedrag is dus lastiger te voorspellen, maar dat geldt niet voor de prijzen: die zijn juist voorspelbaarder dan eerst. Vraag- en verkoopprijzen blijven al twee jaar vrij stabiel.
Het afgelopen kwartaal betaalden kopers gemiddeld € 604.000, een lichte daling van 0,3 procent ten opzichte van Q4 2024. De vierkantemeterprijs daalde met 0,2 procent op jaarbasis, naar € 8.500,-. Vraagprijzen bleven ten opzichte van een jaar eerder ook vrijwel gelijk, met verschillen van maximaal 0,4 procent per vierkante meter.
Een positieve ontwikkeling voor de markt, meent Bond, want kopers en verkopers weten beter waar ze aan toe zijn:
“In 2023 stegen de prijzen zo hard dat ik voor het bepalen van de verkoopprijs referenties kon gebruiken van maximaal twee tot drie maanden terug. Inmiddels maak ik de berekening op basis van referenties tot twee jaar geleden. Dat maakt prijzen een stuk stabieler.”
Dat betekent overigens niet dat er sprake is van een ontspannen markt. Kopers hadden in Q4 2025 keuze uit gemiddeld 2,3 woningen. Dat was een kwartaal eerder nog 2,8. Bond ziet dat ook in de praktijk. “Als ik naar december en januari kijk, dan zie ik het aanbod afnemen.
Dat zou logischerwijs leiden tot meer bezichtingsaanvragen per woning, maar dat gebeurt niet.
Ik vermoed daarom dat de terughoudendheid van kopers niet alleen komt door een toename van het aanbod. Ik denk dat mensen hun aankoopbeslissing even uitstellen omdat het de wereld onvoorspelbaar is en een aankoop spannend voelt.” De woningnood is echter voorlopig niet opgelost, zeker niet in Amsterdam. De markt blijft daardoor voorlopig grillig en onvoorspelbaar.
Rick
Bond NVM makelaar
Hoekstra & Van Eck Makelaars Amsterdam West
3.2 Amsterdam in cijfers
Aantal transacties
In het vierde kwartaal van 2025 werden er 3.134 woningen verkocht in Amsterdam. Dat is 17% meer dan in het derde kwartaal en 7% meer dan een jaar eerder. In totaal werden 2.782 appartementen verkocht, 18% meer dan in het vorige kwartaal en 8% meer dan een jaar eerder.
Aantal te koop gezet
In het vierde kwartaal werden 3.517 woningen nieuw te koop gezet. Dat is 6% meer dan in het derde kwartaal en gelijk aan een jaar eerder. Het merendeel betrof appartementen (3.147). Daarnaast werden 242 tussenwoningen en 74 hoekwoningen te koop gezet.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Gemiddelde vraagprijs
De gemiddelde vraagprijs kwam in het vierde kwartaal uit op € 698.000. Dat is 0,4% hoger dan in het derde kwartaal, maar 4,4% lager dan een jaar eerder. De vraagprijs per vierkante meter bedroeg € 7.933, 0,5% hoger dan in het vorige kwartaal en 0,4% hoger dan een jaar eerder.
Gemiddelde transactieprijs
De gemiddelde transactieprijs bedroeg in het vierde kwartaal € 604.000. Dat is 1,8% hoger dan in het derde kwartaal en 0,3% lager dan een jaar eerder. De transactieprijs per vierkante meter kwam uit op € 8.500, vrijwel gelijk aan het vorige kwartaal (-0,1%) en 0,2% lager dan een jaar eerder.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Krapte-indicator
De krapte-indicator kwam in het vierde kwartaal uit op 2,3, lager dan in het derde kwartaal (2,8) en hoger dan een jaar eerder (2,0).
Boven vraagprijs verkocht
In het vierde kwartaal werd 79% van de woningen boven de vraagprijs verkocht, tegenover 78% in het derde kwartaal. Het gemiddelde verschil tussen vraagen verkoopprijs bedroeg 6,8%. Bij appartementen werd 80% boven de vraagprijs verkocht, met een gemiddeld verschil van 7,1%.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
De woningmarkt in Amstelveen
Woningmarkt in Amstelveen: enorme druk voor kopers neemt af
Het wordt, na een aantal jaren van extreme oververhitting, iets rustiger op de woningmarkt in Amstelveen. De markt blijft krap en prijzen blijven hoog, maar kopers voelen minder druk en nemen meer tijd.
De meest recente cijfers van de NVM tonen een nog altijd krappe markt. Kopers hebben keuze uit gemiddeld
2,4 woningen en 67 procent van de woningen wordt boven de vraagprijs verkocht. Koopwoningen in Amstelveen werden op jaarbasis bovendien
5,7 procent duurder, waarmee de gemiddelde transactieprijs uitkwam op € 715.000. Een record voor de stad.
Verkopers zijn daarmee nog steeds aan zet, maar de markt verandert iets in het voordeel van kopers. De markt staat gevoelsmatig namelijk een stukje minder onder spanning dan voorheen, merkt Annemarie van Duuren, kantoormanager van Brockhoff makelaars Amstelveen. “Woningen verkopen nog steeds goed, maar we zien minder bezichtigingen en minder hoge overbiedingen. En waar de ene woning heel snel verkocht is, duurt het bij sommige woningen ineens wat langer.” Dat biedt kansen voor kopers die eerder geen voet aan de grond kregen.
Meer aanbod
Het veranderende sentiment onder kopers is, net als in veel andere steden, een gevolg van een toename van het koopaanbod. Het aantal nieuw te koop gezette woningen bleef in Q4 2025 met 302 nagenoeg gelijk aan vorig jaar, maar er werden over de laatste drie kwartalen van 2025 structureel meer woningen aangeboden dan een jaar ervoor. Daardoor vinden meer kopers een woning. In totaal werden 294 woningen verkocht, 8 procent meer dan een jaar eerder en 19 procent meer dan in het voorgaande kwartaal. Aan het einde van het kwartaal stonden er in Amstelveen 240 woningen te koop bij NVM makelaars, 15 procent meer dan een jaar eerder. Het aantal appartementen dat aan het einde van het kwartaal te koop stond steeg op jaarbasis met 52 procent, naar 119 stuks.
Met name de appartementen die op dit moment te koop staan hebben een groot effect op het sentiment, meent
4.1 Amstelveen: expert aan het woord
Van Duuren. “Veel van de appartementen die te koop werden gezet, zijn uit de huurmarkt vrijgekomen. Dat zijn over het algemeen appartementen die minder goed zijn onderhouden. Juist die woningen verkopen trager, waardoor ze een dempend effect hebben op de markt.”
Structurele vraag
Of de huidige rust een voorbode is voor een evenwicht in de markt, valt te betwisten. De krapte op de woningmarkt houdt landelijk aan, en Amstelveen heeft dankzij de ligging een sterke aantrekkingskracht op kopers. “We zien nog steeds veel jonge gezinnen uit Amsterdwam die groter willen wonen, maar wel in de buurt van de stad willen blijven”, zegt Van Duuren. “Daarnaast blijft Amstelveen aantrekkelijk voor een internationaal publiek door voorzieningen als de internationale school, de nabijheid van Schiphol en Amsterdam en het brede aanbod aan winkels en sportvoorzieningen.”
Annemarie van Duuren
Kantoormanager
Brockhoff Makelaars
4.2 Amstelveen: in cijfers
Aantal transacties
In het vierde kwartaal van 2025 zijn in Amstelveen 294 woningen verkocht. Dat is 19% meer dan in het derde kwartaal en 8% meer dan een jaar eerder. Tussenwoningen (97 transacties) en appartementen (140 transacties) werden het meest verkocht. Het aantal verkochte appartementen ligt 2% hoger dan een jaar geleden.
Aantal te koop gezet
In Amstelveen werden in het vierde kwartaal 302 woningen nieuw te koop gezet. Dat is 4% minder dan in het derde kwartaal en 1% minder dan een jaar eerder. Appartementen werden het meest aangeboden (149 woningen), gevolgd door tussenwoningen (81).
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Gemiddelde vraagprijs
De gemiddelde vraagprijs kwam in het vierde kwartaal uit op € 884.000. Dat is 3,7% lager dan in het derde kwartaal, maar 4,2% hoger dan een jaar eerder. De gemiddelde vraagprijs per vierkante meter bedroeg € 6.302, een daling van 2,5% ten opzichte van het vorige kwartaal en 0,6% hoger dan een jaar eerder.
Gemiddelde transactieprijs
De gemiddelde transactieprijs bedroeg € 715.000. Dat is 4,2% hoger dan in het derde kwartaal en 5,7% hoger dan een jaar eerder. De transactieprijs per vierkante meter kwam uit op € 6.429, een stijging van 3,4% ten opzichte van het vorige kwartaal en 3,3% op jaarbasis.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Krapte-indicator
De krapte-indicator kwam in het vierde kwartaal uit op 2,4. Dat is lager dan in het derde kwartaal (3,5) en iets hoger dan een jaar eerder (2,3). Dit betekent dat de markt iets ruimer is geworden, maar dat is relatief. De markt blijft extreem krap en is pas met een cijfer 5 op een gezond niveau.
Boven vraagprijs verkocht
In Amstelveen werd 67% van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Gemiddeld lag de verkoopprijs 3,3% boven de vraagprijs. Bij appartementen werd 75% boven de vraagprijs verkocht, met een gemiddeld verschil van 4,5% tussen vraag- en verkoopprijs.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
De woningmarkt in Utrecht
Woningmarkt in Utrecht blijft extreem krap, maar onderliggende druk neemt af.
De woningmarkt in Utrecht blijft extreem krap. Woningen worden snel verkocht en in negen op de tien gevallen ligt de verkoopprijs boven de vraagprijs. Tegelijkertijd neemt de onderliggende druk af, wat zichtbaar is in het veranderde gedrag van kopers.
Lange tijd was de Utrechtse woningmarkt overspannen, met razendsnelle verkopen en forse overbiedingen tot gevolg. Hoewel de meest recente cijfers op het eerste gezicht weinig verandering laten zien, is het sentiment volgens Arjan Embrechts, makelaar bij Beumer, duidelijk anders dan een jaar geleden. “De afgelopen kwartalen is de markt voor kopers rustiger geworden. Kopers zijn realistischer. Het aantal aanvragen voor bezichtigingen is afgenomen, er zijn gemiddeld minder biedingen per
woning en de biedingen die worden gedaan, zijn minder extreem.” Die ontwikkeling werkt door in de prijzen: de prijsstijging vlakt af. In het vierde kwartaal betaalden kopers gemiddeld € 582.000,- voor een woning, een stijging van 2,9 procent op jaarbasis.
Meer aanbod
De veranderde dynamiek wordt vooral gedreven door een flinke toename van het aanbod. In het vierde kwartaal van 2025 werden in Utrecht 1.465 woningen te koop gezet, 11 procent meer dan een jaar eerder en 13 procent meer dan het kwartaal ervoor. Ter vergelijking: eind 2023 stonden er minder dan 1.000 woningen te koop. Die extra woningen komen vooral starters ten goede, ziet Embrechts. “Het aantal starters dat nu koopt, is sterk toegenomen. Het extra aanbod bestaat grotendeels uit uitpondwoningen, en dat type woning is voor deze doelgroep heel geschikt.”
Dat betekent niet dat het voor iedereen makkelijker is geworden om een woning te kopen. De krapteindicator, die aangeeft hoeveel woningen er per koper beschikbaar zijn, daalde van 1,5 vorig kwartaal naar 1 dit kwartaal. Bij tussenwoningen ligt die zelfs op 0,7.
Van een gezonde markt is pas sprake bij ongeveer vijf woningen per koper. Volgens de meest recente cijfers van de NVM wordt bovendien nog steeds in 90 procent van de gevallen boven de vraagprijs verkocht, met een gemiddeld verschil van 12,8 procent tussen vraag- en verkoopprijs. Woningen worden, net als vorig jaar, gemiddeld binnen 22 dagen verkocht.
5.1 Utrecht: expert aan het woord
Verklaarbare tegenstrijdigheid
De aanhoudende krapte in de cijfers en de rust die Embrechts in de praktijk ziet, lijken op het eerste gezicht flink tegenstrijdig, maar volgens hem zijn daar meerdere mogelijke verklaringen voor. Embrechts: “Meer aanbod geeft veel mensen het gevoel dat er weer kansen zijn. Daardoor komen er ook meer kopers op de markt, wat de lagere krapte-indicator kan verklaren. Tegelijk zijn er nog altijd kopers die al langere tijd zoeken of vaker zijn overboden. Dat zijn vaak de partijen die nog fors boven de vraagprijs gaan, waardoor er uitschieters blijven bestaan.”
Kortom: aanhoudende krapte, maar een ander sentiment. Toch blijven verkopers voorlopig aan zet, verwacht Embrechts. Utrecht behoort nog altijd tot de populairste steden van Nederland en de vraag naar woningen blijft groot. “Kopers nemen minder impulsieve beslissingen, maar de structurele krapte is niet
verdwenen. Er wordt nog steeds te weinig bijgebouwd.
Door uitponding is er nu een tijdelijke golf extra aanbod, maar die zal op een gegeven moment afvlakken. Het is bovendien goed mogelijk dat de huidige ontspanning de vraag opnieuw aanwakkert. In dat geval zou het beeld over een of twee kwartalen weer kunnen kantelen.”
Arjan Embrechts
Directeur en RM RT makelaar
Beumer Utrecht
5.2 Utrecht in cijfers
Aantal transacties
In het vierde kwartaal van 2025 zijn in Utrecht 1.438 woningen verkocht. Dat is 10% meer dan een jaar geleden en 22% meer dan in het derde kwartaal. Vooral appartementen en tussenwoningen werden veel verkocht. In totaal werden 793 appartementen verkocht, 8% meer dan een jaar eerder. Daarnaast werden 443 tussenwoningen verkocht, 10% meer dan vorig jaar en 28% meer dan in het derde kwartaal.
Aantal te koop gezet
In Utrecht kwamen in het vierde kwartaal 1.465 woningen nieuw op de markt. Dat is 11% meer dan een jaar eerder en 13% meer dan in het derde kwartaal. De meeste nieuwe aanmeldingen betroffen appartementen (829) en tussenwoningen (424).
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Gemiddelde vraagprijs
De gemiddelde vraagprijs kwam in het vierde kwartaal uit op € 566.000. Dat is 5,7% hoger dan een jaar eerder, maar 0,6% lager dan in het derde kwartaal. De vraagprijs per vierkante meter bedroeg € 5.964, een stijging van 5,4% op jaarbasis en 2,2% ten opzichte van het vorige kwartaal.
Gemiddelde transactieprijs
Kopers betaalden in het vierde kwartaal gemiddeld € 582.000 voor een woning in Utrecht. Dat is 2,9% meer dan een jaar eerder en 1,0% hoger dan in het derde kwartaal. De transactieprijs per vierkante meter bedroeg gemiddeld € 6.534, een stijging van 2,9% ten opzichte van vorig jaar en 0,4% ten opzichte van het vorige kwartaal.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Krapte-indicator
De woningmarkt in Utrecht blijft uitzonderlijk krap. De krapte-indicator kwam uit op 1,0, wat betekent dat kopers gemiddeld keuze hebben uit één woning. Pas bij keuze uit gemiddeld 5 woningen is de markt in evenwicht.
Boven vraagprijs verkocht
In Utrecht werd in het vierde kwartaal 90% van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Gemiddeld werd 12,8% meer betaald dan de vraagprijs. Bij appartementen bedroeg het verschil tussen vraag- en verkoopprijs 13,5%. Bij tussenwoningen werd bij 91% van de verkopen meer betaald dan de vraagprijs, met een gemiddeld verschil van 12,8%.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
De woningmarkt in Den Bosch
2025
6.1 Den Bosch: expert aan het woord
Aanhoudende krapte op de woningmarkt zorgt in Den Bosch voor stijgende prijzen
De woningmarkt in Den Bosch blijft krap. Hoewel er in het vierde kwartaal van vorig jaar 21 procent meer woningen te koop werden gezet, overstijgt de vraag nog altijd het aanbod. Kopers moeten daardoor dieper in de buidel tasten dan een jaar geleden. Een gemiddelde koopwoning kostte € 526.000,-, een stijging van 6 procent.
actief naar een appartement in Den Bosch. Voor woonhuizen waren dat er 4.800. Begin januari waren er circa 5.378 actieve zoekers voor appartementen en 7.584 voor woonhuizen. Extra aanbod zorgt dus niet voor verlichting, maar vooral voor meer transacties.”
Meer aanbod, meer transacties
Dat de woningmarkt gevoelsmatig nog steeds onder druk staat, komt volgens Patrick van Meersbergen, RMRT makelaar en kantoormanager bij Hendriks Makelaardij in Den Bosch, vooral doordat de groep woningzoekers stevig doorgroeit. Van Meersbergen: “Het woningaanbod is ruimer dan een jaar geleden, maar er zijn ook veel meer zoekers actief. Ter illustratie: eind 2024 zochten er op Funda zo’n 3.251 mensen
Volgens de meest recente cijfers van de NVM werden er in het vierde kwartaal 557 woningen te koop gezet. Dat is 21 procent meer dan een jaar eerder en 13 procent meer dan het kwartaal ervoor. In dezelfde periode werden 524 woningen verkocht, een stijging van 19 procent op jaarbasis en 24 procent ten opzichte van een kwartaal eerder.
Kortom: er worden bijna net zoveel woningen verkocht als er te koop worden gezet. Dat zorgt voor aanhoudende krapte. De NVM-krapte-indicator staat op 1,8. Dit betekent dat er per koper minder dan twee woningen zijn die voldoen aan budget en woonwensen.
6.1 Den Bosch: expert aan het woord
Door de grote vraag en de krappe markt blijven de huizenprijzen in Den Bosch stijgen, al vlakt de prijsstijging wel af. De gemiddelde transactieprijs kwam in het vierde kwartaal van 2025 uit op € 526.000,-, een stijging van 6 procent op jaarbasis en 1,8 procent ten opzichte van het kwartaal ervoor. Ook de prijs per vierkante meter nam met 6 procent toe en ligt inmiddels boven de € 5.000,-.
Verandering van sentiment
De situatie op de Bossche woningmarkt is enigszins opvallend.
Normaal gesproken zijn ontwikkelingen in grote steden als Amsterdam en Utrecht een voorbode voor de markt in Den Bosch. In die steden is de markt nog altijd krap, maar neemt de druk al enkele kwartalen geleidelijk af.
“Van rust is hier echt nog geen sprake,” meent Van Meersbergen. “Wat we wel zien, is dat de wanhoop onder kopers de afgelopen weken wat afneemt. Nu er meer woningen
te koop worden gezet, is er gevoelsmatig meer keuze. Daardoor denken kopers sneller: ‘als het nu niet lukt, komt er later wel iets voorbij’. Daardoor zijn ze rustiger en zijn overbiedingen minder extreem dan voorheen.” Het aandeel transacties met overbieden daalde licht van 75 procent in het vierde kwartaal van 2024 naar 70 procent nu. Het verschil tussen vraag- en verkoopprijs werd bovendien kleiner: 3,6 procent, tegenover 4,3 procent in het vierde kwartaal van 2025.
vestigt. Ook komen er nog regelmatig mensen uit het westen. Dat is allemaal extra vraag boven op de al bestaande groep woningzoekers. De enige echte oplossing is bouwen, maar zolang dat onvoldoende gebeurt, zie ik
deze situatie niet veranderen.”
Of dit de eerste tekenen zijn van een meer ontspannen markt, betwijfelt Van Meersbergen. “De afkoeling die door veel makelaars voor 2025 werd voorspeld, is hier niet gekomen. We zien daarnaast steeds meer mensen die bijvoorbeeld bij ASML werken en in Den Bosch een woning zoeken. Daardoor groeit het aantal expats dat zich hier
Patrick van Meersbergen
NVM makelaar / Kantoormanager
Hendriks Makelaardij Den Bosch
6.2 Den Bosch in cijfers
Aantal transacties
In het vierde kwartaal van 2025 zijn in Den Bosch 524 woningen verkocht. Dat is 19% meer dan in dezelfde periode vorig jaar en 24% meer dan in het derde kwartaal. De meeste verkopen betroffen appartementen (228 transacties) en tussenwoningen (128 transacties).
Aantal te koop gezet
In Den Bosch werden in het vierde kwartaal 557 woningen nieuw te koop gezet. Dat is 13% meer dan in het derde kwartaal en 21% meer dan een jaar eerder. Appartementen (246) en tussenwoningen (137) werden het vaakst nieuw aangeboden.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Gemiddelde vraagprijs
De gemiddelde vraagprijs kwam in het vierde kwartaal uit op € 575.000. Dat is 3,4% hoger dan een jaar geleden, maar 0,8% lager dan in het derde kwartaal. De vraagprijs per vierkante meter bedroeg € 4.831, een stijging van 3,7% op jaarbasis en 1,9% ten opzichte van het vorige kwartaal.
Gemiddelde transactieprijs
Kopers betaalden in het vierde kwartaal gemiddeld € 526.000 voor een woning in Den Bosch . Dat is 6,0% meer dan een jaar eerder en 1,8% meer dan in het derde kwartaal. De transactieprijs per vierkante meter kwam uit op € 5.036, een stijging van 6,1% op jaarbasis en 3,1% ten opzichte van het vorige kwartaal.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Den Bosch in cijfers
Krapte-indicator
De woningmarkt in Den Bosch blijft krap. De krapteindicator kwam in het vierde kwartaal uit op 1,8. Dat is lager dan in het derde kwartaal (2,3), maar hoger dan een jaar geleden (1,4).
Boven vraagprijs verkocht
In totaal werd 70% van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Het gemiddelde verschil tussen de vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs bedroeg 3,6%. Bij tussenwoningen lag dit verschil op 4,6%, bij appartementen op 3,2%.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
De woningmarkt in Hilversum
Woningmarkt
in
Hilversum: minder woningverkopen, maar prijzen blijven stijgen
De druk op de woningmarkt in Hilversum loopt al een aantal kwartalen op rij af. De markt staat minder onder druk dan een jaar geleden. Kopers zijn kritischer en krijgen vaker voet aan de grond. Toch is van echte afkoeling geen sprake. De vraag blijft hoog en de prijzen zijn opnieuw gestegen, al neemt het tempo van die stijging af.
naar 2 en het aantal appartementen en tussenwoningen dat boven de vraagprijs werd verkocht liep terug van respectievelijk 74% en 72% naar 65%.
Minder kijkers, minder bezichtigingen
In totaal werden er in het vierde kwartaal 391 woningen te koop gezet, blijkt uit de meest recente cijfers van de NVM. Dat is evenveel als een jaar eerder, maar er werden minder woningen verkocht. In totaal wisselden 360 woningen van eigenaar, een daling van 8 procent op jaarbasis. De krapte-indicator liep daardoor op van 1,4
Voor Dirk Schipper, NVM Makelaar bij Schuitema Makelaars in Hilversum, komen die cijfers niet als een verrassing, want ook in de praktijk merkt hij dat de druk langzaamaan wat afneemt. Schipper: “Woningen werden in het vierde kwartaal nog steeds goed verkocht, maar we zagen wel een duidelijke terugloop van het aantal kijkers en bezichtigingen. Aan het begin van 2025 werd vrijwel iedere woning in Hilversum vanwege de grote animo nog op inschrijving verkocht, maar dat gebeurde naarmate het
jaar vorderde steeds minder vaak. Na de zomervakantie was de echte oververhitting voorbij, en die lijn zette in het vierde kwartaal door. Zeker bij woningen die wat minder goed onderhouden zijn, ontstond er ruimte om te onderhandelen, zowel over de prijs als over de voorwaarden.”
Seizoensinvloeden
Kopers krijgen dus iets meer positie, maar de lijn blijft dun. Voor woningen die wel goed onderhouden zijn of op een goede locatie liggen, kunnen kopers op veel concurrentie rekenen. Daarnaast neemt de snelheid waarmee huizen verkocht worden nauwelijks af. Gemiddeld zaten er slechts 25 dagen tussen te koop zetten en het ondertekenen van het koopcontract, blijkt uit cijfers van de NVM, wat ontzettend snel is. Wie eind vorig jaar op zoek was naar een koopwoning, moest bovendien opnieuw dieper in de buidel tasten. De gemiddelde verkoopprijs kwam in het vierde kwartaal uit op € 561.000,-, 6,4 procent hoger dan een jaar eerder.
Een druk jaar
De markt blijft dus krap. Een iets rustigere markt aan het einde van het jaar is volgens Schipper bovendien geen goede graadmeter voor de toekomst. “Aan het eind van het jaar zien we traditiegetrouw wat minder vraag, mede door de feestdagen. In januari trekt de markt meestal weer aan. Dat zien we dit jaar ook gebeuren: we zien nu alweer meer bezichtigingen en woningen worden tegen goede prijzen verkocht. Als die lijn doorzet en geopolitieke factoren geen grote rol gaan spelen, wordt 2026 weer een druk jaar. Bovendien blijft Hilversum gewoon een populaire plek, want het ligt centraal, is omgeven door groen en heeft een goede verbinding met steden als Amsterdam en Utrecht.”
Dirk Schipper NVM Makelaar
Schuitema Makelaars
7.2 Hilversum in cijfers
Aantal transacties
In het vierde kwartaal van 2025 werden in Hilversum 360 woningen verkocht. Dat is 15% meer dan in het derde kwartaal, maar 8% minder dan een jaar eerder. De meeste verkopen betroffen appartementen (155 transacties) en tussenwoningen (98 transacties).
Aantal te koop gezet
In het vierde kwartaal werden in Hilversum 391 woningen nieuw te koop gezet. Dat is 9% meer dan in het derde kwartaal en nagenoeg gelijk aan een jaar eerder. Vooral tussenwoningen (109) en appartementen (156) werden opnieuw veel aangeboden.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Gemiddelde vraagprijs
De gemiddelde vraagprijs kwam in het vierde kwartaal uit op € 740.000. Dat is 5,6% hoger dan een jaar geleden, maar 2,7% lager dan in het derde kwartaal. De vraagprijs per vierkante meter bedroeg € 5.370, een stijging van 5,3% op jaarbasis en 2,2% ten opzichte van het vorige kwartaal.
Gemiddelde transactieprijs
Kopers betaalden in het vierde kwartaal gemiddeld € 561.000 voor een woning in Hilversum. Dat is 6,4% meer dan een jaar eerder en 4,3% meer dan in het derde kwartaal. De gemiddelde transactieprijs per vierkante meter kwam uit op € 5.400, een stijging van 4,5% op jaarbasis, terwijl de prijs 0,6% lager lag dan in het vorige kwartaal.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Krapte-indicator
De woningmarkt in Hilversum blijft krap. De krapteindicator kwam in het vierde kwartaal uit op 2,0. Dat is iets lager dan in het derde kwartaal (2,3), maar hoger dan een jaar geleden (1,4). Kopers hebben daarmee gemiddeld keuze uit ongeveer twee woningen.
Boven vraagprijs verkocht
In Hilversum werd 64% van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Het gemiddelde verschil tussen vraag- en verkoopprijs bedroeg 2,5%. Vooral tussenwoningen en appartementen werden relatief vaak boven de vraagprijs verkocht.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
De woningmarkt in Zwolle
Q4 2025
Kansen
voor
kopers op de woningmarkt in Zwolle: aanbod neemt flink toe
De woningmarkt in Zwolle komt weer in beweging. Er is het afgelopen kwartaal veel meer aanbod te koop gezet en meer verkocht. Als gevolg daarvan is de woningmarkt gevoelsmatig een stukje minder hectisch dan een jaar geleden, maar de woningmarkt blijft extreem krap.
Kopers hadden in het eerste kwartaal een stuk meer te kiezen, blijkt uit cijfers van de NVM. Er werden 419 woningen te koop gezet via NVM-makelaars in Zwolle, 42 procent meer dan een jaar eerder en 9 procent meer dan een kwartaal ervoor. Het aantal appartementen nam zelfs met 92% toe. Daardoor vonden meer kopers in Zwolle een huis. In totaal werden er 407 woningen verkocht, 40 procent meer dan een jaar eerder en 16 procent meer dan Q3 2025. Het aantal verkochte appartementen steeg zelfs met 103 procent.
Concurrentiestrijd ten einde
Op papier een drukke markt, maar volgens René Scholte, makelaar-taxateur bij Woonaccent Makelaars Van Dorsten, zorgt de toename in aanbod wel voor minder hectiek. De markt is krap en kopers zijn er genoeg, maar van een concurrentiestrijd is minder sprake. Scholte: “Dat merken ze al bij het plannen van bezichtigingen.
Uitzonderingen daargelaten, kunnen kopers in vrijwel ieder segment komen kijken. Wachtlijsten komen veel minder vaak voor.”
Hoewel de rust over de hele breedte van de markt merkbaar is, zijn er wel verschillen te zien tussen woningtypes. Zo is er een stuk meer vraag naar tussenwoningen, ziet Scholte. “We zien dat de vraag naar tussenwoningen van 90 tot 100 vierkante meter heel groot is. Zeker als deze ook nog een goed energielabel hebben, want kopers van nu hebben gewoon geen zin meer om te verbouwen. Een kant-en-klare woning met een goed label loopt daarom gewoon beter. Dat zie je bijvoorbeeld ook in de woonwijk Stadshagen.”
Prijzen van appartementen dalen
Bij appartementen is de druk minder, meent Scholte. Dat komt doordat er van dat woningtype ontzettend veel te koop wordt gezet. “Dat zijn voor een groot deel jaren ‘60 woningen, vaak oud-huurwoningen van investeerders.” Die woningen hebben een dempend effect op de markt, want oud-huurwoningen zijn van mindere kwaliteit, waardoor kopers wel te vinden zijn, maar niet massaal staan te dringen. Dat is anders voor de studio’s en appartementen in de binnenstad: “Er zijn vorig jaar grote nieuwbouwprojecten rondom de binnenstad in aanbod gekomen. Dat zijn vaak kleinere woningen van gemiddeld rond de 50 m2, maar die lopen juist wel weer goed.”
Wat Scholte in de praktijk ziet, wordt door de cijfers van de NVM bevestigd. De markt blijft krap, met gemiddeld 1,4 woningen per woningzoekende, maar bij tussenwoningen is de markt met 1,2 woningen per koper nog wat krapper. Tussenwoningen werden verkocht voor gemiddeld € 464.000, een stijging van 5,4 procent op jaarbasis.
8.1 Zwolle: expert aan het woord
Bij appartementen is een iets ander beeld te zien: er komt meer aanbod op de markt met een gemiddeld lagere vraag- en verkoopprijs, blijkt uit cijfers van de NVM. De prijzen van appartementen daalden met gemiddeld 3,9 procent op jaarbasis en 5,9 op kwartaalbasis, naar € 326.000,-. Toch geeft het dalende cijfer een vertekend beeld, want per vierkante meter stegen de prijzen van appartementen juist het hardst, met 8,5 procent ten opzichte van een jaar eerder. Appartementen zijn daarmee in absolute zin wel het meest betaalbaar, maar - op vrijstaande woningen naper vierkante meter duurder dan de andere woningtypes.
Beslissingen
Wat de woningmarkt op korte termijn gaat doen, is moeilijk te voorspellen. “Er komen veel woningen op de markt, maar de interesse van kopers is wisselend. Soms krijgen we minder bezichtingsaanvragen en worden woningen onder vraagprijs verkocht, soms zit er ineens
een woning tussen waarop flink wordt overboden.
Kopers zijn duidelijk wat voorzichtiger. Daarnaast is januari altijd een gekke maand. In december zijn er nog behoorlijk wat woningen verkocht, nu moet de markt weer even op gang komen.” De grotere lijn voor de lange termijn is volgens Scholte echter wel helder: Zwolle blijft inbreiden. “Zwolle is echt een regiostad, met veel vraag naar woningen. De krapte blijft voorlopig. Kopers nemen alleen wat meer tijd om een beslissing te nemen.”
Woonacent Makelaars Van Dorsten
René Scholte
MT Makelaar
8.2 Zwolle in cijfers
Aantal transacties
In het vierde kwartaal van 2025 zijn in Zwolle 407 woningen verkocht. Dat is 40% meer dan een jaar geleden en 16% meer dan in het derde kwartaal. De meeste verkopen betroffen tussenwoningen en appartementen. Opvallend is dat het aantal verkochte appartementen (122 transacties) ruim verdubbelde ten opzichte van vorig jaar (+103%). Tussenwoningen werden 164 keer verkocht, 38% meer dan een jaar geleden en 23% meer dan een kwartaal eerder.
Aantal te koop gezet
In Zwolle kwamen in het vierde kwartaal 419 woningen nieuw in de verkoop. Dat is 42% meer dan een jaar eerder en 9% meer dan in het derde kwartaal. De meeste nieuwe aanmeldingen betroffen tussenwoningen (169) en appartementen (125).
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Gemiddelde vraagprijs
De gemiddelde vraagprijs kwam in het vierde kwartaal uit op € 564.000. Dat is 5,5% hoger dan een jaar eerder en 3,5% hoger dan in het derde kwartaal. De vraagprijs per vierkante meter bedroeg € 4.406, een stijging van 1,7% op jaarbasis en 1,0% ten opzichte van het vorige kwartaal.
Gemiddelde transactieprijs
Kopers betaalden in het vierde kwartaal gemiddeld € 484.000 voor een woning in Zwolle. Dat is 3,1% meer dan een jaar eerder en 2,0% meer dan in het derde kwartaal. De gemiddelde transactieprijs per vierkante meter kwam uit op € 4.652, een stijging van 4,5% op jaarbasis en 1,6% ten opzichte van het vorige kwartaal.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Krapte-indicator
De woningmarkt in Zwolle blijft krap. De krapte-indicator kwam in het vierde kwartaal uit op 1,4, gelijk aan het niveau van een jaar eerder en lager dan in het derde kwartaal (1,7).
Dit betekent dat kopers gemiddeld keuze hebben uit iets meer dan één woning.
Boven vraagprijs verkocht
In Zwolle werd 78% van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Gemiddeld lag de verkoopprijs 6,8% hoger dan de vraagprijs. Tussenwoningen en hoekwoningen werden het vaakst boven de vraagprijs verkocht.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
De landelijke hypotheekmarkt
9. De hypotheekmarkt
Hypotheekmarkt 2025: een recordjaar vol contrasten én kansen voor de vastgoedsector
De hypotheekmarkt liet in 2025 opnieuw een stevige groei zien. Met een recordaantal van ruim 563.000 aanvragen is de dynamiek groter dan ooit, maar de cijfers verhullen een groeiende kloof tussen generaties. Terwijl veel gepensioneerden hun overwaarde verzilveren of inzetten voor de volgende stap, moeten starters financieel alles uit de kast halen om nog een voet tussen de deur te krijgen. Voor ontwikkelaars en beleggers liggen de kansen in 2026 vooral bij het faciliteren van doorstroming en het bieden van alternatieve financieringsvormen.
Het jaar 2025 gaat de boeken in als een recordjaar voor de hypotheekmarkt. Via het platform van HDN (Hypotheken Data Netwerk) werden 563.582 aanvragen verstuurd, een toename van 16,5% ten opzichte van 2024. Dit komt neer op bijna 80.000 extra aanvragen.
*HDN faciliteert het aanvraag-, acceptatie- en beheerproces van hypotheek- en hypotheekgerelateerde producten. De cijfers van HDN zijn een goede afspiegeling van de gehele markt.
9. De hypotheekmarkt
Hoewel de niet-kopersmarkt procentueel de hardste groei doormaakte, wordt het totale volume nog altijd gedomineerd door de kopersmarkt, die met ruim 344.000 aanvragen goed is voor 61% van de markt.
Op provinciaal niveau zijn er duidelijke verschillen zichtbaar. Utrecht is inmiddels de duurste provincie van Nederland, met een gemiddelde woningwaarde van €595.000,-. Terwijl de prijzen in Amsterdam nagenoeg gelijk bleven (+0,3%), stegen prijzen in Utrecht (stad) met 3,5%. Landelijk vlakt de prijsstijging wel af; de gemiddelde stijging van 4,9% is een stuk lager dan de bijna 10% van een jaar eerder.
Risico’s en creatieve constructies voor starters
Voor de starter was de situatie in 2025 paradoxaal. Aan de ene kant kwam er meer aanbod beschikbaar doordat beleggers op grote schaal huurwoningen hebben verkocht. Daardoor vonden meer starters een woning.
Aan de andere kant blijft het voor starters financieel een enorme uitdaging om deze woningen te bemachtigen. Slechts 1 op de 5 aangekochte woningen viel dit jaar in het segment onder de € 300.000. Om in deze markt toe te kunnen slaan, moeten starters gemiddeld € 45.000 aan eigen geld meebrengen.
Serhat Celik, hypotheekadviseur bij De Hypotheekshop, ziet dit dagelijks terug in de praktijk: "Starters nemen steeds meer eigen geld mee, waardoor een groter deel van het besteedbare inkomen en vermogen naar wonen gaat. Dat is een risico dat starters noodgedwongen nemen, en inmiddels ook al een geruime tijd gewend zijn te nemen."
De druk om in deze competitieve markt te slagen is echter zo groot, dat de risicobereidheid nog altijd toeneemt. "Ik zie ook dat kopers vaker bieden zonder voorbehoud van financiering om hun kansen te vergroten," zegt Celik. Hij benadrukt dat een extreem goede voorbereiding hierbij het enige vangnet is. "In deze markt is de voorbereiding 80% van het werk; je moet precies weten wat je kunt voordat je het bod doet." Banken spelen hierop in door dossiers met prioriteit op te pakken, waarbij doorlooptijden van één tot twee dagen de norm worden om binnen de wettelijke bedenktijd zekerheid te bieden.
Steeds meer starters worden daarnaast afhankelijk van familieleden voor de aankoop van een woning. Zo ziet hij de 'familiehypotheek' steeds vaker de revue passeren als alternatief voor de afgeschafte jubelton, waarbij starters geld lenen van ouders tegen een marktconforme rente. Door daarbij slim gebruik te maken van de ruimte om
9. De hypotheekmarkt
jaarlijks belastingvrij te schenken, kunnen kinderen toch nog kostenneutraal lenen. Celik legt uit: “Ouders mogen
kinderen in 2026 € 6.908,- belastingvrij schenken, ongeveer €575,- per maand. Leen je een ton tegen een marktconforme rente, dan zijn de kosten daarvan zo’n € 500,- per maand. Onderaan de streep kom je dan op 0 uit.”
Ouders gaan daarbij meer betalen in box 3, maar voor veel starters is dit de enige mogelijkheid op een woning.
Starters wijken bovendien vaker uit naar woningen met een laag energielabel (E, F, G) om deze met hulp van familie en het energiebespaarbudget te verduurzamen en zo toch binnen hun budget te blijven.
Senioren zijn drijvende kracht achter de nietkopersmarkt
De meest opvallende groeicijfers in 2025 komen niet van kopers, maar van de 'niet-kopersmarkt'. Het aantal hypotheekaanvragen van gepensioneerden steeg bijvoorbeeld met 31,4%. Deze kapitaalkrachtige groep blijft weliswaar in hun huidige woning wonen, maar verzilvert op grote schaal hun overwaarde. Gemiddeld onttrekken zij € 106.000,- aan hun woningvermogen door hun hypotheek te verhogen.
Dit geld blijft niet onbenut op een spaarrekening staan;
het fungeert als smeerolie voor de rest van de markt.
Een aanzienlijk deel van dit vrijgemaakte kapitaal vloeit bijvoorbeeld via de eerdergenoemde schenkingen of familiehypotheken direct terug naar de startermarkt, of wordt gebruikt voor de financiering van een tweede (vakantie)woning. Toch blijft dit kapitaal vaak 'vastzitten' in stenen, simpelweg omdat de prikkel om de huidige gezinswoning te verlaten ontbreekt bij een gebrek aan passende alternatieven.
Kansen voor de nieuwbouwsector
Voor ontwikkelaars ligt hier een sleutel voor 2026. Senioren zijn een interessante doelgroep en willen verhuizen, maar de mismatch in aanbod houdt hen tegen. Uit ervaring van makelaars van Vivantus blijkt dat deze doelgroep op zoek is naar een gelijkvloerse, hoogwaardig afgewerkte woning met minimaal twee tot drie slaapkamers. Deze wensen komen niet tot uiting in het huidige aanbod aan steeds kleiner wordende appartementen. "We zien terug in de hypotheekaanvragen dat deze doelgroep nu kiest voor een appartement in de bestaande bouw. Als we doelbewuster gaan bouwen voor senioren, dan zul je zien dat ze ook sneller hun huidige woning zullen verruilen voor een nieuwbouwwoning. Daarmee komt de doorstroming van de gehele sector op gang”, zegt
Celik. Senioren zijn bovendien financieel gezien een interessante doelgroep. Celik: “De meeste senioren hebben een bijna of volledig afbetaalde woning. Die overwaarde kan worden gebruikt voor een overbruggingshypotheek, waardoor de dubbele lasten relatief laag zijn en vaak meegefinancierd kunnen worden uit de overwaarde.” Ook voor andere doelgroepen heeft de nieuwbouwmarkt een sterke troef in handen: de financierbaarheid. In 2026 kunnen kopers voor een duurzame nieuwbouwwoning (A++ of hoger) tot € 25.000 meer lenen. De rentekortingen voor duurzaamheid kunnen wegens goede energielabels oplopen tot 0,25% per jaar.
Rentemarkt en toekomstperspectief
Waar renteschommelingen in eerdere jaren nog voor onrust zorgden, is de markt in 2025 in rustiger vaarwater gekomen. De hypotheekrente is het afgelopen jaar nagenoeg stabiel gebleven en kopers lijken inmiddels gewend aan het huidige renteniveau. Deze stabiliteit geeft consumenten het vertrouwen om weer langetermijnbeslissingen te nemen. De focus ligt niet langer op het 'wachten op een lagere rente', maar op de maandelijkse betaalbaarheid en de energiezuinigheid van de woning.
Ondanks een lichte opwaartse trend, blijft de meeneemhypotheek een cruciale factor om de maandlasten beheersbaar te houden. In 2025
maakten volgens HDN maar liefst 94.000 aanvragers gebruik van deze regeling, waarbij de rente van de meegenomen leningdelen gemiddeld 0,9% lager lag dan bij nieuwe leningen.
Het langetermijn sentiment blijft dan ook positief; het aanhoudende woningtekort en de trage vergunningstrajecten zorgen ervoor dat de prijzen naar verwachting stabiel blijven stijgen. Voor ontwikkelaars liggen er kansen om in het gat van wegvallende overheidssubsidies te springen met eigen financieringsconstructies, zoals Koopgarantmodellen of winstdelingsfondsen, om de vitale groep starters alsnog te bedienen.
De Hypotheekshop helpt bij financiering van vastgoedontwikkeling
Hulp nodig bij vastgoedfinanciering? De hypotheekshop kan projectontwikkelaars rechtstreeks bijstaan. Met een uitgebreid netwerk van geldverstrekkers is er altijd wel een partij met een passend financierings- en prijsbeleid. Grotere banken kijken bijvoorbeeld vaak naar het plan, maar zelden naar de al bestaande portefeuille. Wij zoeken naar alternatieven en gaan door waar anderen stoppen. Weten wat we voor u kunnen betekenen? Neem contact met ons op.
E-mail: s.celik@hypotheekshop.nl
Tel.: (020) 330 01 30 vivantus.nlr. koolen@vivantus.
De landelijke huurmarkt
10. De landelijke verhuurmarkt
De huurmarkt wederom
krapper: huuraanbod droogt op
De Nederlandse huurmarkt bleef ook in het vierde kwartaal van 2025 structureel gespannen. Cijfers uit het meest recente kwartaalrapport van woningplatformen Pararius en Huurwoningen.nl laten zien dat het aanbod in de vrije sector verder afneemt, terwijl de betaalbaarheid voor een grote groep woningzoekenden steeds verder onder druk komt te staan. De ontwikkelingen die uit deze data naar voren komen, worden ook in de dagelijkse praktijk duidelijk herkend.
“De huurmarkt is echt overspannen,” stelt Naomi Zagt, verhuurmakelaar bij Beumer. “Er is veel vraag, mensen zijn soms hopeloos op zoek. Wat betaalbaar is, is meteen weg en wat overblijft, zijn woningen met huurprijzen die voor veel mensen te hoog zijn.”
aanbod nam daarmee opnieuw af. Tegelijkertijd verdwijnen woningen snel van de markt: een vrije sector huurwoning stond gemiddeld 18 dagen online.
Met gemiddeld 31 reacties per vrije sector huurwoning blijft de concurrentie tussen woningzoekenden onverminderd groot. Zagt herkent dit beeld absoluut. “Op de meeste woningen wordt ontzettend vaak gereageerd. In de praktijk kunnen we vaak niet meer dan vijf kandidaten uitnodigen voor een bezichtiging, waardoor we het grootste deel van de geïnteresseerden al in een vroeg stadium moeten teleurstellen.”
Druk op het betaalbare segment
Afname van aanbod en hoge concurrentie
In het vierde kwartaal van 2025 werden er via Pararius 14.698 vrije sector huurwoningen aangeboden, terwijl er meer woningen werden afgemeld dan toegevoegd. Het netto-
De spanning concentreert zich steeds nadrukkelijker in het lagere deel van de vrije sector. Het aanbod onder de 1.500 euro per maand is de afgelopen jaren sterk geslonken, terwijl juist daar de meeste woningzoekenden actief zijn. In dit segment is de vraag structureel groter dan het aanbod. Zagt ziet dat dagelijks terug. “De hoge huurprijzen blijven over, maar wat betaalbaar is, is meteen weg. Woningen rond de €1.300 tot €1.500 trekken makkelijk veertig of meer reacties.”
Daartegenover staat een groeiend aanbod boven de 2.000 euro per maand. In het vierde kwartaal van 2025 viel circa 40 procent van het vrije sector aanbod in deze hoogste prijsklasse, terwijl slechts 21 procent van de reacties hierop werd uitgebracht. Volgens Zagt vormt deze grens voor veel huurders een duidelijke barrière. “Boven de 2.000 euro haken veel mensen af. Voor velen is dit een psychologische grens, maar ook zeker een financiële. Met de huidige inkomenseisen moet je dan al snel 6.000 euro bruto per maand verdieen; dat is voor veel huishoudens simpelweg niet haalbaar.”
Huurprijzen blijven stijgen
De gemiddelde huurprijs in de vrije sector kwam in het vierde kwartaal van 2025 uit op 1.838 euro per maand, een stijging van 6,5 procent ten opzichte van een jaar eerder. Ook per vierkante meter bleven de prijzen oplopen, vooral bij appartementen. Landelijk betaalden nieuwe huurders gemiddeld 20,65 euro per vierkante meter. In grote steden ligt het huurprijsniveau aanzienlijk hoger.
Amsterdam is met een gemiddelde vierkantemeterprijs van €28,68 veruit de duurste stad. Ook Amstelveen (€23,91), Leiden (€23,77), Haarlem (€22,52), Rotterdam (€22,35) en Utrecht (€21,95) behoren tot de duurste steden van Nederland. Tegelijkertijd laten middelgrote steden de sterkste procentuele stijgingen zien, wat erop wijst dat de prijsdruk zich steeds breder verspreidt.
Volgens Zagt begint hier een grens zichtbaar te worden. “Je kunt een woning wel heel hoog in de markt zetten, wat bijvoorbeeld in het centrum van Utrecht veel gebeurt, maar de mensen moeten het ook kunnen betalen. We zien dat bij de echt hoge huren het aantal reacties achterblijft.
Huurders maken de rekensom: ze kijken niet alleen de kale huur, maar ook naar energie, servicekosten en het leven daaromheen.”
Uitstroom naar de koopmarkt
Een belangrijke structurele factor blijft de uitponding van huurwoningen. In het vierde kwartaal van 2025 bestond 6,5 procent van de koopadvertenties uit woningen die eerder als huurwoning werden aangeboden. Daarmee blijft de uitstroom naar de koopmarkt duidelijk zichtbaar. Zagt herkent deze beweging. “We zien regelmatig dat woningen na afloop van een verhuurperiode worden verkocht.” Volgens haar hangt dit samen met de opeenstapeling van maatregelen die het verhuren voor particuliere eigenaren de afgelopen jaren minder aantrekkelijk hebben gemaakt. Zo zijn fiscale wijzigingen in box 3, de invoering van de Wet betaalbare huur en strengere eisen op het gebied van verduurzaming van woningen van invloed op het rendement en het risicoprofiel. “Met de huidige regelgeving, belastingdruk en risico’s is het voor veel verhuurders niet langer rendabel om een tweede of derde woning aan te houden.”
10. De landelijke verhuurmarkt
Die afweging speelt volgens haar niet alleen in de vrije sector, maar ook bij woningen die door gewijzigde regels in de middenhuur zouden vallen. “Eigenaren kiezen er dan bewust voor om te verkopen in plaats van te verhuren tegen een lagere, gereguleerde huur, wat het huuraanbod verder verkleint.”
Markt blijft uit balans
De combinatie van een afnemend aanbod en stijgende huurprijzen zorgt ervoor dat de huurmarkt structureel uit balans blijft. Hoewel de vraag naar dure huurwoningen begrensd lijkt, blijft de druk op het betaalbare segment onverminderd hoog. “Je merkt dat mensen tegen hun maximum aanlopen,” zegt Zagt. “Ze willen nog leven naast het wonen. Maar als je het grootste deel van je inkomen kwijt bent aan huur, dan houdt het een keer op.”
Naomi Zagt
Verhuurmakelaar
Beumer
11. Contact
Inzicht in trends en ontwikkelingen in uw regio? Vraag het onze experts!
We helpen u graag om de markt in uw regio te duiden. We kennen de landelijke woningmarkt als geen ander en zijn, met hulp van onze lokale experts, altijd op de hoogte van plaatselijke trends en ontwikkelingen. Daardoor zijn we in staat om landelijke en lokale cijfers om te zetten in bruikbare analyses voor uw tender, gebiedsontwikkeling of specifiek nieuwbouwproject. Zo kunt u uw keuzes onderbouwen.
Meer weten? Neem contact met ons op voor een persoonlijk advies.
Bouke Molenkamp
Directeur Nieuwbouw & Verhuur Vivantus
E-mail: b.molenkamp@vivantus.nl
Telefoon: 06-10886639 www.vivantus-nieuwbouw.nl
