Ptam modelo completo

PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLOGICA IMÓVEL PARA VENDA E LOCAÇÃO DE ACORDO COM NORMA ABNT -­‐ NBR 14.653 E LEI 6.530/78.

1 - SOLICITANTE

“DEVOM CONSULTORIA E PARTICIPACAO S/C LTDA”

Vista do Imóvel Avaliando

LOCALIZAÇÃO

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Rua Pará, n.º 81- 5º andar – apto. 51 Edifício Saint Paul de Leon HIGIANOPOLIS - SÃO PAULO - SP.

PTAM – ABS 012 * 08/2013 ANTONIO B. L. S. SOUZA CRECISP 16.649 -­‐ CNAI 964

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2. Índice

1. - Solicitante e endereço do imóvel em avaliação..................................pag. 01 2. - Índice...................................................................................................pag. 02 3. - Objetivo...............................................................................................pag. 03 4. - Número do Parecer.............................................................................pag. 03 5. - Da competência / ABNT- NBR 14653.................................................pag. 04 / 05 6. - Abreviaturas........................................................................................pag. 06 7. - Preliminares /vistoria...........................................................................pag. 07 8. - Descrição do Imóvel............................................................................pag. 08 9. - Características da Região/ melhorias e confrontações.......................pag. 09 / 10 10. - Localização / Vista aérea por satélite................................................pag. 11 / 12 11. - Documentação em anexo ...............................................................pag. 13 12. - Fotos do imóvel Avaliando.................................................................pag.14 / 25 13. - Metodologia fonte de pesquisas referenciais.....................................pag. 26 / 27 14. - Fotos de Imóveis referenciais.............................................................pag. 28 / 33 15 - Homogeneização de dados imóvel Real.............................................pag. 34 16 - Nota de Esclarecimento......................................................................pag. 35 17. Conclusão do Parecer..........................................................................pag. 36 / 37

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18. Dados do Escritório e Currículo do Corretor Perito Avaliador .............pag. 38 /39

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3- OBJETIVO

Este Parecer Técnico tem por objetivo determinar o valor de mercado para VENDA ou LOCAÇÃO do apartamento situado na Rua Pará, nº 81 - 5º andar - apto.51, no Bairro

de

Higienópolis,

de

propriedade

de

DEVOM

CONSULTORIA

E

PARTICIPACAO S/C LTDA CNPJ 44.378.503/0001-70, imóvel este descrito nos termos da matrícula nº 72707 do 5º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, e devidamente cadastrado junto a “Prefeitura Municipal de São Paulo” como contribuinte municipal sob nº 010.020.0353-9.

4 – NUMERO DESTE PARECER - “ PTAM ”

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“ PTAM – ABS 012 * 08/2013 ”

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5. DA COMPETÊNCIA (LEI 6.530/78).

Art. 1º - O exercício da Profissão de Corretor de Imóveis, no Território Nacional, é regido pelo disposto na Lei 6530/78.

Este parecer foi elaborado de conformidade com o disposto no art. 3º da Lei 6.530, de 12 de maio de 1978 (D.O.U. de 15/05/1978), assim redigido:

Art. 3º - Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis,

podendo

ainda,

“OPINAR”

quanto

à

comercialização e ou locação imobiliária.

Atende ainda as Resoluções do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) n.ºs 957, de 22 de maio de 2006 (D.O.U. de 26/06/2006) e 1.066, de 22 de novembro de 2007 (D.O.U. de 29/11/2007), que dispõem sobre a competência do Corretor de Imóveis para a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação

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Mercadológica e regulamentam a sua forma de elaboração.

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5.1 – Partes da ABNT / NBR

A ABNT/NBR 14653 é constituída pelas seguintes partes, sob o título geral "Avaliações de Bens”.

Parte 1: Procedimentos gerais; Parte 2: Imóveis urbanos; Parte 3: Imóveis rurais; Parte 4: Empreendimentos; Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações de bens industriais em geral; Parte 6: Recursos naturais e ambientais; Parte 7: Patrimônio histórico.

Esta parte da NBR 14653-1 desempenha o papel de guia, indicando os

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procedimentos gerais para as demais partes e somente será utilizável em conjunto.

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6 – Abreviaturas IA - Imóvel em Avaliação CRECI-SP - Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo CNAI - Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários Art. – Artigo ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas NBR - Normas Brasileiras M2 - Metro quadrado IPTU - Imposto predial, territorial e urbano.

R – Referenciais V.V - Valor de venda V.L - Valor da locação A. T.C - Área Total construída A. T. T - Área Total do Terreno AT - Área do terreno C.M2 - Custo por metro quadrado V. G.V ou V. G.L - Valor global da venda ou locação V.M - Valor médio TG - Total Geral MG - Média geral

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I. A.C - Idade aparente da construção Página

DTC – Depreciação por Tempo de Construção R. F. D - Resultado do fator de depreciação.

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7. PRELIMINARES 7.1 - Por solicitação verbal da proprietária; constitui objeto do presente trabalho, o parecer de valoração para efeito de "Valor Real para VENDA e ou LOCAÇÃO de referido Imóvel".

7.2 - O imóvel objeto deste parecer, está devidamente Registrado na matrícula de n.º 72707 do 5º Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo – SP, cadastrado perante PMSP - (Prefeitura Municipal de São Paulo) sob o número de contribuinte n.º 010.020.0353-9.

7.3 VISTORIA O imóvel foi vistoriado "in Loco" por este subscritor em companhia da Sra. Denilda Pereira Fontana, que reside no local, no dia 15/08/2013 no período da tarde sendo conferida a metragem do prédio, verificada a idade do mesmo, analisado o estado de conservação, as avarias, as benfeitorias e a qualidade do material utilizado em sua edificação.

8. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL O imóvel foi edificado em um único bloco, constituído de 17 apartamentos, térreo e

estão destacadas 03(três) unidades e também com direito de estacionamento para

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visitantes.

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dois subsolos onde estão localizadas as vagas de garagem que para esta unidade

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A unidade em avaliação encontra-se no 5º andar, por ser constituído de apenas uma unidade por andar e estar localizado no quinto pavimento recebeu a numeração “51”.

Em visita de reconhecimento realizada conforme acima mencionado, pudemos verificar que o prédio é de alto padrão em todos os aspectos apresentados, tanto de construção quanto de acabamento; possui 02 elevadores, sendo 01(um) Social e 01(um) de serviço O prédio aparenta uma idade aproximada de 19 anos e seu estado de conservação, aspecto e aparência é muito bom; sua fachada é revestida em material cerâmico e pedra; possui 04 entradas sendo: uma social, uma para garagem de proprietários uma para entrada de visitantes e outra para entrada para o estacionamento de visitantes que está localizada internamente e nos fundos do condomínio, na parte frontal existe uma guarita com vidro fumê, onde permanece um funcionário durante 24h para recepção de moradores e visitantes que são abordados por sistema de interfone.

A visita interna foi realizada, de maneira a vistoriar todas as dependências do referido imóvel que também se destaca por sua localização que é privilegiada por tratar-se de local próximo da Av. Angélica uma avenida de inúmeros comércios e por onde circula transporte público, sendo uma via de grande importância para toda a região.

A entrada de visitantes pode também ser realizada pelo lado dos fundos onde existe

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um acesso para quem adentra ao condomínio de veículo e estaciona em área Página

reservada para esta finalidade.

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A unidade possui hall individual de acesso ao apartamento, 03 suítes, todas com armários embutidos e piso em carpete; sendo a suíte master equipada com hidromassagem, jardim de inverno, closet, armários embutidos e sacada transformada em escritório, living com piso em madeira, sacada totalmente fechada em blindex ampliando o espaço de estar, lavabo, sala de TV, sala de Jantar com piso em madeira e pequena sacada onde esta instalado um jardim com aquário, sala de almoço, cozinha totalmente equipada com armários embutidos, ampla lavanderia com armários embutidos, quarto e banheiro de empregada e corredor de circulação.

9. - Características da região Referido imóvel está localizado na Rua Pará, entre as Avenidas Angélica e Rua da Consolação importante corredor de trânsito; distante 500m do Cemitério da Consolação, trata-se de uma via pavimentada com mão única em direção a Av. Angélica, o imóvel destaca-se pela proximidade de inúmeros pontos importantes da cidade de São Paulo, tais como Shopping Pátio Higienópolis, Avenida Paulista importante centro Econômico e Financeiro, Colégio Mackenzie; destacando-se também a proximidade do Estádio Municipal Paulo Machado de Carvalho popularmente conhecido como “PACEMBÚ”, que dista 1 km.

A chegada ao local procede-se por inúmeras vias, destacando as seguintes ruas:

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Rua da Consolação e Av. Angélica, ambas interligando o local ao centro da cidade.

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9.1 - Melhorias públicas O local onde está situado o imóvel Avaliando possui uma característica de uso e ocupação de solo misto e classificada pela prefeitura como uma “Zm2”.

Todas as ruas do entorno, são pavimentadas e possui iluminação pública, rede de água e esgoto, rede de telefonia, rede de TV a cabo, Internet banda larga, coleta de lixo orgânico e reciclável, linha de transporte coletivo urbano, escolas particulares, Estaduais

e

Municipais,

panificadoras,

Agencias

dos

Correios

Clínicas

Odontológicas e médicas, lojas e escritórios de prestação de serviços, bancos, postos de gasolina.

Um ponto muito importante também se faz ressaltar é a proximidade de uma estação de metrô, que tem a denominação de Estação Consolação, localizada a aproximadamente 1,5 km.

9.2 - CONFRONTAÇÕES

A descrição exata e suas confrontações estão melhor caracterizadas na Matrícula de n.º 72707 do 5º Registro de Imóveis desta Capital de São Paulo e fazem parte integrante deste Parecer; possíveis alterações estarão contidas nas

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averbações nestes documentos.

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10. - MAPA DE LOCALIZAÇÃO / VISTA AÉREA

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11.- DOCUMENTAÇÃO ANEXA - CERTIDÃO DE DADOS CADASTRAIS - MATRÍCULA DO 5º REGISTRO DE IMÓVEIS

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Estão anexo a seguir copias simples dos documentos acima elencados.

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12. – FOTOS DO IMÓVEL AVALIANDO (“IA”)

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Vista Geral do Imóvel

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Vista Frontal PTAM – ABS 012 * 08/2013 ANTONIO B. L. S. SOUZA CRECISP 16.649 -­‐ CNAI 964

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Detalhe de Entrada Principal

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Entrada Principal

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Detalhe do Elevador Principal

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Hall de Entrada PTAM – ABS 012 * 08/2013 ANTONIO B. L. S. SOUZA CRECISP 16.649 -­‐ CNAI 964

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Lavabo

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Living

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Sacada

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Sala de Estar

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Sala de Jantar

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Sacada com Jardim de Inverno

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Sala de Almoço

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Sala de TV

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Cozinha

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Área de Serviço

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Quarto de Empregada

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Banheiro de Empregada

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Suíte 01

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Suíte 02

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Suíte Máster

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Banheiro da Suíte Máster

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Sacada Suíte Máster – (escritório)

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Corredor de circulação

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13. METODOLOGIA APLICADA Pelo fato de estar sendo efetuado um Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica para um imóvel e no estado em que se encontra.

A metodologia aplicada para a elaboração do presente Parecer foi a de “METODO COMPARATIVO”, tendo sido possível identificar junto ao MERCADO IMOBILIÁRIO, imóveis com características semelhantes ao AVALIANDO obedecendo as Normas NBR 14653-1 e 14653-2 da ABNT; optamos ainda por encontrar a MÉDIA entre os chamados IMÓVEIS REFERENCIAS, considerando que são semelhantes entre si e ao próprio AVALIANDO aplicando a seguir a devida HOMOGENEIZAÇÃO DOS DADOS. Portanto, ao final serão apresentados dois valores distintos para condições de

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análise distintas (Venda e Locação).

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13.1 - FONTES DE PESQUISA DOS IMÓVEIS REFERENCIAIS:

A pesquisa de mercado foi realizada com base em informações de imóveis que se encontram a venda e ofertados pelos vários escritórios imobiliários da região identificados em cada foto dos referenciais “R”.

Esta identificação permitiu então a

obtenção de inúmeros imóveis dos quais

selecionamos os abaixo descritos, com características intrínsecas semelhantes ao imóvel avaliando e identificados como “R1 a R12”.

Após a coleta de dados descritos na Tabela de Pesquisa, foi possível Homogeneizar os dados obtidos e efetuar os cálculos matemático que permitiu

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concluir os valores apresentados ao final deste parecer técnico.

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14. – FOTOS DE IMOVEIS REFERENCIAIS

R1 - R$ 2.200,000,00 - 293 m² Imóvel a venda na BRASIL BROOKERS – Tel. 11-4950-5901

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R2 - R$ 1.900,000,00 - 292 m² Imóvel a venda na SCANO PIVA IMOVEIS – Tel. 11-3825-4000

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R3- R$2.700.000,00 - 290 m² Imóvel a venda na LOCAL IMOVEIS- Tel. 11-3677-0555

R4- R$ 2.500.000,00 – 290 m²

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Imóvel a venda na LOCAL IMOVEIS- Tel. 11-3677-0555

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R5 – R$ 2.900.000,00 – 289 m² Imóvel a venda na PRONTO IMOVEIS Tel. 11-3894-1000

R6 – R$ 2.800.000,00 – 280 m²

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Imóvel a venda na GUERDAL NEGOCIOS IMOBILIARIOS Tel. 11-3627-9811

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R7 – R$ 2.900.000,00 - 280 m² Imóvel a venda na PAULO ROBERTO LEARDI Tel. 11-3674-5000

R8 – R$ 2.850.000,00 – 280 m²

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Imóvel a venda na PAULO ROBERTO LEARDI Tel.11-3674-5000

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R9 – R$ 2.700.000,00 – 277 m² Imóvel a venda na LOCAL IMOVEIS Tel. 11-3677-0555

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R10 – R$ 2.950.000,00 - 275 m² Imóvel a venda na PAULO ROBERTO LEARDI Tel.11-3674-5000

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R11 – R$ 2.800.000,00 – 272 m² Imóvel a venda na MELLO IMOVEIS Tel. 11-3826-6455

R12 – R$ 2.800.000,00 – 270 m² -

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Imóvel a venda na PRONTO IMOVEIS Tel. 11-3894-1000

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15.- Homogeneizações dos Dados e resultado das coletas

15.1. – EVOLUÇÕES DOS CÁLCULOS Homogeneização: VENDA IA =( valores referencias(01 a 12) ) x (m² IA) – (valor de DPC) 12 LOCAÇAO IA = VL=(TG*VM)

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15.2 – Gráfico demonstrativo

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NOTA

O imóvel objeto deste Parecer Técnico foi Avaliado levando-se em consideração duas situações distintas, ou seja:

- A primeira, Valor de Mercado para a Venda do imóvel no estado em que se encontra.

- A segunda, Valor de Mercado para Locação do imóvel no estado em que se encontra, sendo acrescido de IPTU R$ 2.000,00(dois mil reais mensais) e valor de

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Condomínio que importa nesta data em: R$3.000,00(três mil reais) .

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PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLOGICA IMÓVEL PARA VENDA E LOCAÇÃO DE ACORDO COM NORMA ABNT -­‐ NBR 14.653 E LEI 6.530/78.

CONCLUSÃO

Em vistoria realizada segundo a NBR n.º 14.653-1 e 14.653-2 da ABNT, aplicando fatores de transposição e correção consubstanciada segundo técnicas modernas de avaliações contribuíram para a formação da convicção dos valores aqui expressos; estando o IMÓVEL AVALIANDO livre e desembaraçado de quaisquer ônus reais comprometimentos tais como títulos, hipotecas, ações ou quaisquer outras avenças que impeçam uma negociação, CONCLUIMOS que:

Para a Venda do imóvel no estado em que se encontra, representa nesta data a importância de R$ 2.315.850,29 (Dois milhões trezentos e quinze mil e oitocentos e cinquenta reais e vinte e nove centavos).

Em segunda instância, seguindo os mesmos princípios e comentários acima apresentados, CONCLUIMOS que :

Para a Locação do imóvel, no estado em que se encontra, representa nesta data a importância mensal de R$13.895,10 (Treze mil oitocentos e noventa e cinco reais

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e dez centavos).

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Por tratar-se de um Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica expedida comercial que se louva em informações obtidas junto ao mercado imobiliário, considerando

imóveis

com

característica

e

localização

sócia

econômica,

semelhante, deve-se prever uma possível variação de até 5% nos valores acima expressos (-5% a + 5%), diante dos interesses inerentes do próprio mercado e de seu proprietário.

Agradecemos a oportunidade de preparar e apresentar este trabalho, nos colocando à disposição de V.Sa. para quaisquer esclarecimentos que se façam necessário.

Atenciosamente

__________________________________

ANTONIO B. L. S. SOUZA CRECI N.º 16.649 (HABILITADO EM 1979)

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37

Perito em Avaliações Imobiliárias pelo CAAVI Atuando desde 2000, com especialização em Avaliação Mercadológica de imóveis PROFAVI Inscrito no CNAI-COFECI/2007 sob n.º 00964

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Dados do Escritório Imobiliário

AB SOUZA IMÓVEIS assessoria imobiliária, Rua Antonio Gil, 817 – Jardim Alzira São Paulo – SP – CEP 04655-001 Tel. 55-11- 5562-9344 Site:

www.absouza.com.br

e-mail: peritoimobiliario@gmail.com - Currículo do Corretor Perito Avaliador Antonio Benedito Leite da Silva de Souza

Dados Pessoais Brasileiro, casado, 58 anos.

Rua Antono Gil, 817 Jd. Cupecê

38

São Paulo-SP 04655-001

Página

(11)5562-9344 com. – (11)7740-3242 cel.

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Habilidades Profissionais

Experiência na área Imobiliária como Corretor de Imóveis desde JAN/1979; Avaliações Imobiliárias para Câmara de Arbitragem, Empresas Privadas, Perito Assistente em Ações Jurídicas.

Formação Acadêmica SUPERIOR - OSEC atual UNISA (Universidade Santo Amaro) RELAÇÃOES PÚBLICAS (Incompleto) Cursos/Extra Curriculares DIREITO IMOBILIÁRIO (FMU) PERITO EM AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS (CAAVI) CORRETOR AVALIADOR (PROFAVI) Atividades Complementares - Sub Delegado Seccional Sul (CRECI) - Instrutor do PROECCI – Disciplina de Avaliação Imobiliária - Conselheiro Municipal de Política Urbana do Município de São Paulo - Conselheiro Municipal Consultivo do Plano de Metas do Município de São Paulo - Membro efetivo da CTPU – Comissão Técnica de Polita Urbana na ACSP Associação Comercial Distrital de Santo Amaro Referências Pessoais: - Dr. Claudio Schefer Presidente OAB Santo Amaro Telefone: (011) 5524-5369 - Dr. Eugenio Egas Neto

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Advogado

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Telefone: (011) 3107-9621.

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