VALORACIÓN POR COSTOS
PROYECTO DE VALUACIÓN
DOCENTE: M.V.B. ÁLVARO DARÍO DE LOS COBOS ORDAZ
ALUMNO: LUIS VIDAL GUERRERO MORENO
VALORACIÓN POR COSTOS
PROYECTO DE VALUACIÓN
DOCENTE: M.V.B. ÁLVARO DARÍO DE LOS COBOS ORDAZ
ALUMNO: LUIS VIDAL GUERRERO MORENO
CONTENIDO
● ANTECEDENTES
● CARACTERÍSTICAS URBANAS
● TERRENO
● DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE
● ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN
● CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO
● MÉTODO FÍSICO O DIRECTO
● RESUMEN DE VALORES
● CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN
● CONCLUSIÓN
● ANEXOS
I. ANTECEDENTES
SOLICITANTEDELAVALÚO: MaríaTeresaGuerreroMoreno
VALUADOR: LuisVidalGuerreroMoreno
FECHADELAVALÚO: 24/Agosto/2024
INMUEBLEQUESEVALÚA: Terrenoyconstrucciónexistente
RÉGIMENDEPROPIEDAD: Privadaindividual
PROPIETARIODELINMUEBLE: VíctorOrdoñezVillegas
OBJETODEAVALÚO: Determinacióndelvalorcomercialdelinmueble
PROPÓSITODELAVALÚO: Pagodeimpuestosinmobiliariosquegeneraelbien
UBICACIÓNDELINMUEBLE: MarianodeLasCasas#27,Moderna,76030
NÚMERODECUENTAPREDIAL: 14-01-001-08-082-007
II. CARACTERÍSTICAS URBANAS
CLASIFICACIÓNDEZONA: Habitacional
TIPODECONSTRUCCIÓN: Modernomediano
ÍNDICEDESATURACIÓN: 80%
POBLACIÓN: Densa-NivelsocioeconómicoC+ CONTAMINACIÓNAMBIENTAL: Moderada
USODESUELOPERMITIDO: Habitacional(H-3-40Md)
VÍASDEACCESO: CalleMarianodelascasas(principal),accesoporAv TecnológicoyAv.Constituyentescolindantesalpredio Flujovehícularmoderado
SERVICIOSPÚBLICOSYEQUIPAMIENTOURBANO:
● AGUAPOTABLE: Distribucióndeserviciopormediodetomadomiciliaria
● DRENAJEYALCANTARILLADO: Redderecoleccióndeaguasnegras
● ENERGÍAELÉCTRICA: Suministropormedioderedsubterránea
● ALUMBRADOPÚBLICO: Luminariasdevapordemercuriosobrepostetrapezoidal
● PARÁMETRODEVIALIDADES: Deconcretosimple
● BANQUETAS: Deconcretosimple
● VIALIDADES: Avenidasycalles
● PAVIMENTO: Deconcretoasfáltico
● OTROS: Reddetelefonía,serviciosdetransporteurbano,bancos, misceláneas
III. TERRENO
TRAMODECALLE,CALLESLITIFORMESYORIENTACIÓN: CalleMarianodelasCasas(principal),accesoporAv TecnológicoyAv Constituyentes cercanasalpredio.
MEDIDASYCOLINDANCIASSEGÚN: ESCRITURASPENDIENTES
ALNORTE: 14.50m Lindaconcasaubicadasobrecallejón
ALSUR: 13.70m LindaconcalleMarianodelascasas
ALESTE: 18.50m Lindaconcasa#29
ALOESTE: 16.50m LindaconcallejónGuadalupePosada
SUPERFICIETOTAL: 285.37m²
TOPOGRAFÍAYCONFIGURACIÓN: Terrenoconpendientedeclinada CARACTERÍSTICASPANORÁMICAS: Ninguna
DENSIDADHABITACIONAL: 300Habitantesporhectárea INTENSIDADDECONSTRUCCIÓN: Hastaun75% SERVIDUMBREY/ORESTRICCIONES: Ninguna
IV. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE
USOACTUAL: Casa-habitación.
Enplantabaja: Enplantaalta: -Cocina -Habitación1 -Cuartodeservicio -Habitación2 -Taller(con½baño) -Estudio -Almacén -Habitaciónppal. -Comedor -Vestidor(conbaño) -Sala -½baño
TIPOSDECONSTRUCCIÓN: T-MM01 Modernomediano T-ME01 ModernoEconómico T-EI01 Económicoindustrial.
SUPERFICIETOTALCONSTRUIDA: 26503m² NÚMERODENIVELES: 2niveles
EDADAPROXIMADADELACONSTRUCCIÓN: 40años
CALIDADDELPROYECTO: Adecuadoasuusoyalazona
UNIDADESSUSCEPTIBLESARENTA: Casahabitación
PLANTA BAJA
PLANTA ALTA
TIPOSDECONSTRUCCIÓN:
T-MM01 Modernomediano (22292m²)
T-ME01 ModernoEconómico (3658m²)
T-EI01 Económicoindustrial (559m²)
CROQUISDELOCALIZACIÓN:
C cercanasalpredio.
FOTOSEXTERIORES:
Patioestacionamiento
Jardíntrasero
Patioestacionamiento
Jardíntrasero
FOTOSPLANTABAJA:
Comedor
Sala
Cocina
Cuartodeservicio
Mediobaño
Taller
Bañodetaller Almacén
FOTOSPLANTAALTA:
Bañocompleto
Recámaraprincipal
Bañocompletoconvestidor(Recámaraprincipal)
Escalera
Estudio
Recámara1
Recámara2
REPRESENTACIÓNDIGITAL:
V. ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN
OBRANEGRAOGRUESA:
CIMIENTOS: Mamposteríadepiedrabrazayzapatacorridadeconcretoarmado
ESTRUCTURA: Murosdecargaytrabesdeconcretoarmado
ENTREPISOS: Nocuentaconentrepisos
TECHOS: Losadeconcretoarmadode12cmdeespesor
MUROS: Murosdetabiquerojorecocidoytrabesdeconcretoarmado
AZOTEAS: Tejadosyentortadosconaplanadoylechadeado
BARDAS: Murosdetabiquerojorecocidoyrejasabasedeherrería
REVESTIMIENTOSYACABADOSESPECIALES:
APLANADOS: Aplanadoabasedemorteroconacabadofino
PLAFONES: Aplanadoabasedemorteroconacabadofino
LAMBRINES: Nocuentaconlambrines
PISOS: Losetacerámica30x30cmtipomarmoleadopegadoconpegazulejo Losetacerámica15x15cmcafépegadoconpegazulejo
ZOCLOS: Materialdepisocorrespondienteacadaárea(10cm)
ESCALERAS: Escaleramonolíticaabasedeconcretoarmado
PINTURAS: Pinturavinílicaenmuros,esmaltesenherrerías
RECUBRIMIENTOS: Recubrimientodeláminadeaceroenalgunosmurosdeplantabaja
CARPINTERÍA:
PUERTAS:
Puertademaderadepino(085x240m)
Puertademaderadepino(085x220m)
Puertademaderadetriplay(060x220m)
Puertademaderadetriplay(060x210m)
GUARDARROPAS: Puertademaderadetriplay(060x220m)
LAMBRINES/PLAFONES: Nocuentaconlambrinesoplafonesdemadera
INSTALACIONESHIDRÁULICASYSANITARIAS:
RAMALEOS: Tuberíadecobre,ocultacondiámetrosuficienteparainstalación
DRENAJES: Ocultacondiámetrosuficienteparainstalación
MUEBLEDECOCINA: RefrigeradormarcaSamsung(seminuevo)(174x63x62cm) CampanaextractoraSupra(usada)(135x795x48cm)
EstufaAcrosAF-5433Q(usada)(58x911x762cm)
CALENTADORES: CalentadordedepósitoCalóRex38LgasLP
TINACOS: TinacoRotoplas1100Ldepolietileno
INSTALACIONESELÉCTRICAS: Ocultasconmangueradepoliductode½’’ced 80,accesorios deapagadorestipoquinziño,luminariastipocandelabro, en generalconbuenacalidaddeaccesorios
VENTANASMETÁLICAS: deapagadorestipoquinziñomarcabticino
PUERTASMETÁLICAS: Puertadechapasimpleciegabastonada(085x220) VIDRIERÍA: Ventanasdevidriosimpletranslúcidode4mmdeespesor Ventanasdevidriosimplematede4mmdeespesor
CERRAJERÍA: CerraduradebarraDextercromadoladoizquierdo CerradurachapaDerPhillipsdepuertaexterioraltaseguridad
FACHADAS: Murodepiedralajaentonalidadcaféoscuro,muroscon acabadodemorteroypinturablanca(SherwinWilliams),pisos deconcretoytechoscontejadebarro
INSTALACIONESESPECIALES: Nocuentaconinstalacionesespeciales
ELEMENTOSACCESORIOS: Nocuentaconelementosaccesorios
OBRASCOMPLEMENTARIAS: Nocuentaconobrascomplementarias
Nota: A excepción de los acabados, los electrodomésticos, y materiales a simple vista, todos los elementos estructurales son meramente supuestos, considerándoselomáscercanoalarealidadyadaptablesalsujetodevaluación
VI. CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO
OBJETIVODELPRESENTEAVALÚO: Elobjetivodelpresenteavalúoeslaestimacióndel delvalorcomercialparafinesdeventadelinmueble Paraelloseemplearáelmétodofísicoodirecto, acompañadodesudesarrolloenRevit
VII. MÉTODO FÍSICO O DIRECTO
VALOR FÍSICO O DE COSTOS: $4,561,751.66
IX. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN
Se estima como valor comercial del inmueble el valor por el método físico. No se considera ninguna otra depreciación final ya que el sujeto a evaluar se encuentra a buen precio considerando la relación entre su estado actual y el mercado de la zona.
X. CONCLUSIÓN
VALOR COMERCIAL: $4,561,751.66
CUATRO MILLONES QUINIENTOS SESENTA Y UN MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y UN PESOS 66/100 M.N.
Esta cantidad representa el valor comercial al día: 03 de Junio de 2025
Arq. Luis Vidal Guerrero Moreno Cédula profesional: 13846539
XI. ANEXOS
ENSAMBLES DE MUROS
ENSAMBLES DE LOSAS
ENSAMBLES DE INSTALACIONES
Nota: Los anteriores conceptos de ensambles fueron tomados de “Tabulador general de precios unitarios de la Ciudad de México”, Marzo de 2025, y de “Nube de precios unitarios deNeodata”
ENSAMBLES DE INSTALACIONES
Nota: Los anteriores conceptos de ensambles fueron tomados de “Tabulador general de precios unitarios de la Ciudad de México”, Marzo de 2025, y de “Nube de precios unitarios deNeodata”
ENSAMBLES DE INSTALACIONES
Nota: Los anteriores conceptos de ensambles fueron tomados de “Tabulador general de precios unitarios de la Ciudad de México”, Marzo de 2025, y de “Nube de precios unitarios deNeodata”