Veghels Buiten –
Daan Raaijmakers & Pim Potters
• Huidige situatie
• Het Peppelse Erf
• Afmetingen projectlocatie
• Wegenstructuur
• Voorzieningen
• Omliggende bebouwing
• SWOT
• Doelgroepen
• Programma van eisen
• Ambitie
• Stedenbouwkundig plan
• Verkaveling
• 3D beelden wijk
• De Erpsen vijver
• Groenstructuur
• Parkeervoorzieningen
• Wegenstructuur
• SDG
• Juridische aspecten
• Financiële haalbaarheid en verkoopprijzen
Veghel is een dorp in Noord-Brabant. Het ligt gevestigd tussen de steden Den Bosch, Eindhoven en Nijmegen. De projectlocatie ligt in het buitengebied aan de Erpse weg. De locatie is omringd met akkerland, erven en boerderijen. De omliggende bebouwing is gebouwd in een landelijke stijl.
De projectlocatie zelf is oorspronkelijk een akker. Rondom deze akker staat een bomenrij. De locatie is te bereiken met de auto via de aangrenzende weg. Ook ligt er aan de Westkant van de locatie een vijver. Deze wordt verbonden met de weg aan de Oostkant via een verhard pad. De locatie heeft een agrarisch verleden en is daarom voorzien van een aantal sloten.
De projectlocatie bevindt zich op het oude peppellandschap van Veghel. Dit is een gebied wat gebruikt werd in de 19de eeuw voor de houtteelt. De vraag naar hout steeg enorm in die tijd doordat de vraag naar klompen heel groot was. Hiervoor werd de populier (peppel) gebruikt.
Om deze natuur terug te laten komen is gekozen om de wijk aan te kleden met bomen. Dit zal de huidige biodiversiteit verhogen. Daarnaast zorgen bomen ook voor een verkoelend effect in de zomer en helpen bij de luchtzuivering en waterzuivering.
Locatie biedt een goede combinatie tussen landschap en woningen.
De gehele projectlocatie heeft een omtrek van 675 meter en een oppervlakte van 22.608 vierkante meter. Hier moeten de vijver en de groenstroken buiten de beekjes vanaf. Hier mag namelijk niet op gebouwd worden. De omtrek van de bebouwbare grond is 450 meter en de oppervlakte is 11.658 vierkante meter. Van deze oppervlakte mag 30% bebouwd worden.
Totale projectlocatie
Bebouwbare grond
De woonwijk wordt omringd door diverse nieuwbouwwijken. Deze zijn allemaal erg goed op elkaar aangesloten en worden ook verbonden door het gebruik van natuur. Door het agrarische verleden van het gebied zijn hier nog enkele landwegen te vinden die gebruikt werden voor tractoren. De wijk is ook erg goed verbonden met de rest van Veghel. Aan de noordzijde ligt de N616, deze loopt direct door tot aan het centrum van Veghel. Ook zorgt deze weg voor een goede verbinding met de N279. Rondom de woonwijk ligt nog veel mooie natuur. Deze is heel goed te bekijken, te voet of op de fiets. Hier lopen namelijk mooie fietspaden doorheen.
Het bedrijventerrein van Veghel waar ook het Jumbo hoofdkantoor zich bevindt zijn goed bereikbaar vanaf de locatie. Het centrum van Veghel is dan ook bereikbaar binnen 6 min met de auto. Lopen duurt echter wel 35 min en fietsen maar 11 min. Het scholen gebied is ook goed bereikbaar hiervoor moet je 6 min rijden 15 min fietsen. Lopen is echter geen optie dit duurt 40 min. Deze afstanden zijn voor een basisschool middelbare school en een MBO en HBO.
De locatie bevindt zich tussen 3 grote steden. Eindhoven, Nijmegen en ’s-Hertogenbosch. Deze zijn ook makkelijk te bereiken. De tijden hiervan zijn:
• Uden 16 min
• Oss 25 min
• ’s-Hertogenbosch 28min
• Eindhoven 31min
• Nijmegen 41 min
• Tilburg 44 min
• Breda 54min
• Utrecht 63min
• Amsterdam 68 min
• Rotterdam 78min
• Den Haag 99min
In het Centrum van Veghel zijn veel voorzienigen beschikbaar.
Straal van 1km
In een straal van 1km van de projectlocatie zijn vrijwel geen belangrijke voorzieningen te vinden. Wel bevinden zich er een kleine eenmanszaakjes zoals eierenverkoop of houtspecialisten.
Straal van 3km
In het centrum op ongeveer 2km afstand is daarentegen veel te vinden. Dagelijkse voorzieningen zoals Supermarkten en scholen zijn dus wel een eind weg. Met de auto is het centrum 6 minuten rijden, met de fiets 11 minuten. En te voet 30/40 min
Straal van 5km
Het bedrijventerrein linksboven in de afbeelding ligt tussen de 4km en 7km verwijderd van de locatie. Dit gebied zorgt voor veel baankansen. Ook grote panden zoals het jumbo hoofdkantoor liggen in dit gebied
Gebiedenkaart
Het gebied bestaat voornamelijk uit open velden. Dit is ook logisch omdat het gebied een agrarisch verleden heeft. Hierdoor zijn in het gebied ook enkele boerderijen aanwezig. De nieuwbouw wijken die nu in dit gebied gebouwd worden zijn verdeeld in drie vormen: Erf, Gehucht en Klooster. Deze zijn opgebouwd met de kenmerkende indeling van de bijbehorende naam. Ook zijn er veel kavels vrijgegeven voor vrije bouw. Daarnaast bestaat het gebied uit veel grasvelden en bomenrijen. Deze verdelen het gebied en vormen natuurlijke barrières.
De omgeving van de locatie is rustig en bevat veel groen. Het groen bestaat vooral uit akkerland, dit draagt niet bij aan de biodiversiteit. Het groen op de locatie zelf is erg verwilderd. Vooral bij de vijver zijn de oevers slecht bijgehouden.
De locatie zelf is goed bereikbaar met de auto. Het ligt direct aangesloten aan de N616. Er zijn weinig mogelijkheden voor openbaar vervoer. De locatie is lastig te bereiken met de trein of bus.
Er zijn geen voorzieningen in de buurt. Alle voorzieningen zijn te vinden in het centrum van Veghel. Dit opent wel kansen voor het maken van een voorziening.
Door de hoeveelheid rust is de locatie erg aantrekkelijk voor 65+ers. Door de vergrijzing is er veel meer vraag naar levensloopbestendige woningen. Ook vertrekken steeds meer mensen uit de steden om rustiger te gaan wonen.
In veghels buiten worden veel woningen gebouwd voor gezinnen. Ondanks dit is er gekozen om voor 65+ levensloop bestendige woningen te gaan bouwen. Het gebied Veghels buiten is namelijk ook enorm aantrekkelijk voor ouderen om te wonnen door de hoeveelheid rust en natuur in het gebied. In de wijken rondom de projectlocatie wonen veel kinderen en jonge mensen. Ook kan hier eventueel in de buurt familie gaan wonen waardoor 65+ers veel sociale contacten kunnen leggen. Binnen de projectlocatie zelf zullen dus ook vooral 65+ers gaan wonen waardoor ze nooit eenzaamheid hoeven te ervaren.
Het gaat om een groep inwoners die de komende decennia in Meierijstad beduidend toeneemt. Ouderen die zich meer en meer bewust worden wat langer zelfstandig wonen betekent. Die er bewust voor kiezen om in hun woning te blijven of die, vooral bij verminderde fysieke of geestelijke gezondheid, gaan zoeken naar een alternatieve woning of naar andere woonvormen. Zeker wanneer de partner wegvalt, men daar niet meer op kan steunen. En bij wie voor sommigen eenzaamheid optreedt met een negatief effect op hun gezondheid en zelfredzaamheid.
Om te zorgen dat de doelgroep zo lang mogelijk in hun woning kan verblijven zijn alle woningen levensloopbestendig ingericht. Ook zijn de woningen nog te verbouwen tot zorgwoning indien dit nodig is.
Eenzaamheid is een groot problem, om dit tegentegaan is de wijk ingedeeld om ontmoeting te stimuleren. Dit is gedaan door een centraal erf te plaatsen.
De omliggende wijken zijn vormgegeven met landelijke kenmerken. Om te zorgen dat de wijk hier goed op aansluit is veel gebruik gemaakt van de traditionele boerderij kappen.
Om kwalitiet toe te voegen aan Veghels buiten is in het plan een vijver verwerkt waar de gehele gemeenschap gebruik van kan maken.
Landelijke uitstraling
Toevoeging aan omliggende wijk
Veghels buiten is geen dichtbevolkte plek. Daarom liggen de sociale eigenschappen laag. Wel is er veel groen te vinden in de vorm van akkerland. Dit draagt niet bij aan de biodiversiteit in het gebied. Wel ligt de kwaliteit van de omliggende bebouwing hoog. Alle woningen zijn gebouwd na 2010. Trends, marktbehoefte, waardering gemeenschap, inclusieve samenleving liggen daarentegen laag.
Klimaatadaptatie en Comfort
Groenstructuur en Biodiversiteit
Ontmoeting en Beleving
Waardering gemeenschap en Inclusieve samenleving
Kwaliteit en schadebeperking
Stendenbouwkundig en Archtectuurelementen
Veiligheid en Bouwkundigestructuur
Trends en Marktbehoefte
De twee belangrijkste ambitie punten zijn Comfort en Veiligheid. Dit zijn de eigenschappen van een wijk waar 65+ers naar zoeken. Ook aan de groenstructuur en biodiversiteit wordt veel aandacht besteedt. Dit is terug te vinden in het natuur erf in het midden van de wijk. Dit dient ook als ontmoetingsplek en zorgt voor een verhoogde sociale cohesie en biodiversiteit in de wijk.
Het streven naar een fijn thuis dat een positieve toevoeging is aan de wereld.
Met de indeling van de woonwijk is ervoor gezorgd dat iedereen een gelijk leefklimaat ervaart. Door het plaatsen van een groen erf in het midden van de wijk geeft het het gevoel van een boerenerf. Dit zorgt ervoor dat de wijk heel open is. Dit wordt gestimuleerd door de vele zichtlijnen naar het buitengebied, dit is mogelijk doordat de woningen ver van elkaar afstaan. Daarnaast zorgt de waterpartij aan het einde van de kavel voor een mooie doorkijk bij het betreden van de wijk.
Om te zorgen dat zowel naar het buitengebied als het erf gekeken kan worden, zijn de tuinen met verschillende oriëntaties neergelegd om zo de diverse wensen te vervullen. Hier is ook bij de keuze van woningtypes rekening mee gehouden, wat zorgt voor de drie mogelijkheden: Hoofdwoning, Bungalow, Rijtjeswoning. Om te zorgen dat in de woonwijk zo min mogelijk auto’s in het zicht zijn. Is een parkeerschuur geplaatst.
Toelichting
Het erf beschikt over twee woningtypes: Appartementen en grondgebonden woningen. De doelgroep is senioren hierdoor is overal rekening gehouden dat er genoeg ruimte is voor een traplift of een lift. Alle woningen beschikken ook over een tuin of balkon. Voor de appartementen zijn externe bergruimte gerealiseerd. De voetpaden verbinden de woningen en zijn allemaal verhard. Het gebied kan enkel betreden en verlaten worden door het gebruik van bruggetjes.
37 Woningen
Er zijn weinig voorzieningen te vinden in buurt, ook zijn er geen ontmoetingsplekken. Dit is de perfecte plek voor een terrasje. Dit zal de sociale cohesie versterken. Ook dient het als middelpunt van alle wijken in de buurt. Het terras kan gebruikt worden voor een foodtruck die past bij het seizoen. Dit zorgt voor variatie.
Bij het intreden van de wijk is het water gelijk zichtbaar. Aan het eind kan dit overgestoken worden aan de hand van een bruggetje. Om de vijver ligt een wandelroute die toegankelijk is voor rolstoelgebruikers. Aan het water zijn vlonders geplaatst waardoor het water makkelijk te betreden is. Deze plaats moet dienen als een plek waar de bewoners kunnen samenkomen en familie kunnen uitnodigen. De hoeveelheid dieren, insecten en planten rondom het water zal ook zorgen voor een verhoogde biodiversiteit.
Veel wijken in de omgeving zijn ingedeeld als erf. Deze erven zijn echter allemaal verhard. Om meer natuur de wijk in te brengen is er gekozen voor een groenerf. Dit met als doel om de sociale cohesie te versterken en de biodiversiteit in de wijk te verhogen. Dit zal als ontmoetingsplek dienen in de vorm van een gezamenlijk park. Door de verharde paden is het park ook te betreden met een rolstoel of rollator. Het park zelf zal bestaan uit verschillende soorten bomen en planten. Hierdoor zullen er meer insecten en dieren de wijk in komen.
In de eis van de gemeente staat dat er drie bomen op de locatie moeten staan. Deze zijn verdeeld over het erf. Van buitenaf zullen deze bomen als kenmerk te zien zijn boven de wijk uit.
Rondom de wijk buiten de beekjes ligt nog een groenstrook van 5 meter breed. Dit onderscheidt de akkerlanden van de wijk. Ook ligt er nog een maasheg om de wijk heen, dit geeft een extra gevoel van vrijheid.
Een park als middelpunt.
Parkeerplaatsen
De wijk beschikt over 71 parkeerplaatsen. 64 van deze parkeerplaatsen zijn standaard en hebben een afmeting van 2.5x5. Daarnaast zijn zeven hiervan gehandicapten parkeerplaatsen waarvan er twee zich op het terrein van de hoofdwoning bevinden.
De parkeergelegenheid is geplaats in een parkeerschuur. Dit voegt toe bij de landelijke uitstraling van het project en zorgt ervoor dat auto's niet in het zicht staan. Daarnaast is het mogelijk geworden om zonnepanelen op het dak te leggen die stroom zullen leveren aan de woningen. Ook staan de auto's nu bedekt. Dit zorgt ervoor dat de senioren niet nat worden tijdens het in of uit stappen en dat zij niet kunnen uitglijden door eventuele modder. De schuur zal gebouwd worden van hout wat zal toevoegen aan het opslaan van CO2 en natuurlijk biobased is.
Iedereen zijn eigen overdekte parkeerplaats.
De wijk word betreden vanuit de zuidelijke ingang en is een éénrichtingsweg. Deze weg loopt direct door tot aan de parkeerschuur. Deze weg zal gebouwd worden met gras beton tegels om zo min mogelijk asfalt te gebruiken en de wijk zo groen mogelijk te houden. De parkeerschuur wordt gebruikt als doorlopende weg aan het einde van de parkeerschuur zit dan ook de uitrit van de woonwijk. Hierdoor rijden er zo min mogelijk auto's door de wijk heen.
Rolstoelvriendelijke wijk en zeer autoluw.
De voetpaden verbinden de woning met elkaar en met de omliggende wijk. Aangezien op de locatie veel slootjes zijn worden hierover heen bruggetjes gelegd. Door het groene erf lopen ook paden deze verbinden de wijk met het groen en de vijver die hierlangs ligt.
De SDG's (Sustainable Development Goals) zijn zeventien doelen om van de wereld een betere plek te maken in 2030. De doelen zijn afgesproken door alle 196 landen binnen de Verenigde Naties (VN), waaronder Nederland. Voor het opstellen van de SDG's zijn wereldwijd duizenden organisaties en miljoenen burgers om hulp gevraagd. De SDG's dienen als een mondiaal kompas om de wereld beter te maken.
Het Peppelse Erf is ontwikkeld aan de hand van enkel van deze doelen die toegepast kunnen worden op een wijk. Hiervan zijn goals: 3,6,7,9,11,12,13 en 15 toegepast. De goals zijn gebruikt in de concept fasen om te bedenken hoe mensen willen leven. Daarnaast is de wijk stedenbouwkundig ingericht op een manier die welzijn stimuleert met gebruik van vele soorten groen. Om te zorgen dat de huidige flora en fauna zo min mogelijk last zal hebben van de wijk is deze ook ingericht om te zorgen dat bijna niks veranderd hoeft te worden. Bij het onderdeel bouwen is nagedacht over welke materialen gebruikt worden en of mogelijk gebruik gemaakt kan worden gemaakt van duurzame energie.
Huidig bestemmingsplan
Om het project uit te voeren hoeven geen wijzigingen gedaan te worden aan het bestemmingsplan. Ook is rekening gehouden met het niet bebouwbare gebied aan de noordzijde van de locatie. Hier zijn geen woningengeplaatst. De ontsluitingen zijn geplaatst in het daar voor bestemde gebied. De locatie heeft een waterberging functie om dit te versterken is de vijver uitgebreid om te zorgen dat deze functie nog beter in het gebied toegepast kan worden.
De grond zal opgekocht en ontwikkelt worden door de projectontwikkelaar. Deze zal dan uitgegeven worden aan de gemeente om dit plan te bouwen en later te onderhouden. Hierdoor zal de vijver niet in verval raken wanneer het project zelf gebouwd is en heeft de gemeente zeggenschap over wat met deze grond gebeurd.
Geen veranderingen nodig aan bestemmingsplan.
De kosten zijn berekend aan de hand van de standaard prijzen in 2023-Q2. De kosten zijn dan ook verwachte kosten en zijn aangepast aan de grootte en type van het project. In theorie zou het project haalbaar zijn. Dit kan echter verschillen in de praktijk doordat prijzen enorm schuiven.
Verkooprijzen zijn gebaseerd op de verkoopprijzen van de verkochten woningen in de omgeving. Hierbij is gekeken naar het verschil tussen de woningen en wat dit oplevert als taxatie. Met deze prijzen zouden de woningen verkocht kunnen worden en zal het project een positief resultaat opleveren.
Stage opdracht - Avans Ruimtelijke Ontwikkeling
Veghels Buiten
Daan Raaijmakers & Pim Potters
Oriënterende stage – Heerkens van Bavel Bouw
30 Juni 2023
Mede dank aan: ------------------
Didier Pijnenburg
Jelco Ruijs
Edwin Dudok
Ivo Haanskorf
Judith Rossen