VAV Asunnot Oy: vuosikertomus 2017

VAV ASUNNOT OY VUOSIKERTOMUS 2017

Sisällysluettelo TOIMINTAKERTOMUS

03 04 05 06 07 VAV VUOSIKERTOMUS 2017

VAV lyhyesti ja avainluvut

Toimitusjohtajan katsaus

Vuoden 2017 tapahtumia

Toimintaympäristö

Strategia

08 10 12 16 19

Kiinteistönpito

Rakennuttaminen

21 24 25

Asukkaat ja asiakkaat

Vastuullisuus

Henkilöstö ja hallinto

26 27 31

Hallituksen toimintakertomus

Tuloslaskelmat

Taseet

Rahoituslaskelmat

Konsernitilinpäätöksen liitetiedot

Tilintarkastuskertomus

2

VAV LYHYESTI JA AVAINLUVUT

Vuosi 2017 pähkinänkuoressa 22,3 milj. € KORJAUSRAKENTAMISEEN

355

Yli 500 KORJATTUA KEITTIÖTÄ

Yli 650 KORJATTUA KYLPYHUONETTA

VALMISTUNUTTA UUTTA ASUNTOA

5 275

20 203

99 %

ASUKASTA

VUOKRAUSASTE

ASUNTOHAKEMUSTA/KK

VAV ASUNNOT OY on Vantaan kaupungin omistama yhtiö ja Vantaan suurin vuokranantaja. Vuonna 2017 liikevaihtomme oli noin 91 miljoonaa euroa. Keskitymme valtion tukemien vuokra-asuntojen tuotantoon ja kohtuuhintaiseen asuntotarjontaan. Joka kymmenes vantaalainen asuu VAV-kodissa. Rakennamme myös jatkuvasti lisää uusia asuntokohteita vantaalaisten kasvaviin asuntotarpeisiin.

VAV VUOSIKERTOMUS 2017

3

TOIMITUSJOHTAJAN KATSAUS

Takana vilkas vuosi, edessä hyvät näkymät Vuosi 2017 oli yhdellä sanalla kuvattuna työntäyteinen. Uusia asuntoja valmistui 355, kun keskimääräinen tuotantotavoitteemme on 320 asuntoa vuodessa. Uuden kohteen valmistuminen on aina yhtä hieno hetki. Vuosi oli vilkas myös korjausrakentamisessa, ja asunnonhakijoitakin oli ennätysmäärä.

Käynnistimme vuoden aikana toimintamme kannalta tärkeän kehityshankkeen, laajan ICT-uudistuksen, jonka alkuun teimme nyky­ tilakartoituksen ja määritimme asiakkaidemme ja yhtiömme tulevaisuuden tarpeita.

Myös hallituksemme vaihtui syksyllä.

Asukkaitamme mietitytti erityisesti uudet tulorajat ja määräaikaiset vuokrasopimukset, mikä toi vipinää myös VAV:n toimintaan. Kummatkin hankkeet kuitenkin kuopattiin vuoden 2018 alusta.

Elämme rakennusbuumia Pääkaupunkiseudulla on vahva asuntorakentamisen nousukausi, ja erityisesti pieniä vuokra-asuntoja valmistuu ennätystahtiin, myös kysynnän ollessa kova. Seuraamme mielenkiinnolla, miten markkinat ja tonttien saatavuus kehittyvät ja millä hinnalla kohtuuhintaista rakentamista pystytään tekemään jatkossa.

Laajemmin katsottuna toimintaamme vaikuttavat maahan- ja maastamuutto sekä ilmastonmuutos. Ilmastonmuutokseen vastataksemme kehitämme jatkuvasti uusia teknisiä ja toiminnallisia ratkaisuja, joista vuonna 2018 valmistuva Joutsenmerkki-talo on erinomainen esimerkki.

VAV VUOSIKERTOMUS 2017

Perustehtävämme turvaaminen Tehtävämme on tuottaa kohtuuhintaisia ja laadukkaita vuokra-asuntoja vantaalaisille.

Rakentamalla uutta voimme osaltamme vastata vuokra-asuntojen suureen kysyntään ja MAL-sopimuksen myötä asetettuun tuotantotavoitteeseen.

Hyvä yhteistyö kaupungin kanssa ja tonttien saatavuus ovat tärkeässä roolissa teht­ä­ vämme onnistumisessa. Kunnan omistamana yhtiönä palvelemme kuntalaisia ja edistämme kaupunginosien monimuotoisuutta.

Oikea-aikaiset korjaukset kuuluvat pitkäjänteiseen taloudenpitoon ja kohtuuhintaisuuden varmistamiseen. Noin 40 prosenttia kiinteistöistämme tulee korjausikään lähivuosina, jolloin meidän on varmistettava niiden rahoittaminen ilman merkittävää vuokran nousua.

Yksittäisiä kiinteistöjä tulemme purkamaan, jotta voimme rakentaa tilalle uutta vastaamaan tämän päivän vaatimuksiin ja samalla lisätä asuntojen määrää.

Vuodelle 2018 suunniteltu yhtiön eriyttäminen vapaarahoitteisiin ja ARA-rahoitteisiin asuntoihin tuo uusia mahdollisuuksia reagoida markkinoiden ja lainsäädännön uudistuksiin.

Vastuullisuus on sisäänrakennettua Yksi toimintamme kulmakivistä on turvallisuus; turva kohtuuhintaisesta asumisesta ja turvallisesta kodista. Asukasvalinta perustuu aina oikeudenmukaisuuteen ja tasapuolisuuteen.

Kohtuuhintaisuuden toteutuminen tukee

matalapalkkaisen työvoiman saatavuutta pääkaupunkiseudulla, ja on yksi tärkeimpiä asunnottomuutta ehkäiseviä toimia. Kohtuuhintaisuus ei kuitenkaan tarkoita laadusta tinkimistä.

Suurimpana yksittäisenä vuokranantajana Vantaalla haluamme kehittää toimintaamme tulevia sukupolvia ajatellen. Ekologisuus onkin vastuullisuustyömme keskiössä tulevina vuosina.

Esimerkiksi kiinteistöautomaatiolla voimme saavuttaa merkittäviä energiansäästöjä.

UUDEN KOHTEEN VALMISTUMINEN ON AINA YHTÄ HIENO HETKI. – Teija Ojankoski

Katse kohti tulevaa Valmistaudumme tulevien vuosien muutoksiin ja kasvavaan asuntokysyntään. Samalla perustyömme jatkuu: korjaamme ja rakennamme uutta.

Noin neljäsosa henkilökunnastamme siirtyy lähivuosina eläkkeelle. Meidän on valmistauduttava siihen hyvin, jotta pääsemme niin sanotusti ”saattaen vaihtamaan” ja kasvattamaan uusia moniosaajia.

Vuonna 2019 otamme käyttöön uusia sähköisiä palveluita, jolloin voimme palvella asiakkaitamme entistä monikanavaisemmin. Myös viestinnässämme on uusia tuulia, esimerkkinä keväällä ilmestyvä uudistunut asukaslehtemme.

Lopuksi haluan kiittää koko henkilökuntaa, joka tämän kaiken työn tekee. Kiitos hallituksellemme – niin edelliselle kuin nykyiselle – tärkeästä tuesta, kuten myös Vantaan kaupungille erittäin hyvästä yhteistyöstä. Lämmin kiitos myös asukkaillemme, jotka tekevät työmme mahdolliseksi ja auttavat kehittämään toimintaamme.

4

VUOSI 2017

Vuosi 2017 – tapahtumia matkan varrelta

SUOMEN SUURIMMAN JOUTSENMERKKItalohankkeen rakennustyöt käynnistyivät Hakunilassa.

UUSIA ASUNTOJA valmistui vuoden aikana 355.

MARSINKUJAN PURETUN kiinteistön tilalle valmistuivat uudet, modernit asunnot.

VAV VUOSIKERTOMUS 2017

ENSIMMÄINEN KOKONAAN SAVUTON kiinteistö valmistui Leinelään, jatkossa kaikki uudet talot ovat kokonaan savuttomia.

KAIKKIEN TALOJEN PELASTUSSUUNNITELMAT julkaistiin netissä.

BELGIALAINEN TAITEILIJA maalasi koko seinän kokoisen muraalin Kivikirveenkujan kerrostaloon.

ASUKASAKTIIVIEN MIELIPITEITÄ asukastoiminnasta kartoitettiin kyselyllä.

VAV:N ENSIMMÄISET AURINKOPANEELIT valmistuivat Jaspiskujan uudiskohteeseen, jossa myös hyödynnettiin tietomallinnusta uudella tavalla.

KESKI-UUDENMAAN PELASTUSLAITOS harjoitteli pelastus- ja sammutustöitä purettavassa talossa Tikkurilassa.

TYYTYVÄISYYS VAV:N PALVELUIHIN on kasvanut asiakastyytyväisyyskyselyn perusteella.

ASUNNONHAKIJOITA OLI ENNÄTYSMÄÄRÄ syksyllä 2017, etenkin uudet talot kiinnostivat.

YHTIÖLLE VALITTIIN UUSI HALLITUS kaudelle 2017–2019.

5

TOIMINTAYMPÄRISTÖ

Kaupungistuminen ja jatkuva muutos heijastuvat toimintaamme Toimintamme on pitkään ollut vakaata kasvukeskusalueen suuren vuokra-asuntokysynnän ansiosta.

Toimintaympäristömme muuttuu kuitenkin jatkuvasti. Tähän muutokseen meidän on reagoitava ennakoivasti ja joustavasti muun muassa palvelutarjontamme kautta.

Merkittävin syy vuokra-asuntojen kasvaneeseen kysyntään on yleinen muuttoliike kasvukeskuksiin, johtuen pääasiassa maahan- ja maassamuutosta. Kiivaasta rakennusbuumista huolimatta erityisesti pääkaupunkiseudun vuokramarkkinoilla kysyntä ylittää tarjonnan. Myös kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen kysyntä on kasvanut, kun vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen hintataso on karannut monen ulottumattomiin, pätkätyöt ovat lisääntyneet ja pienituloisten osuus kasvanut.

Tilastokeskuksen mukaan asuinhuoneistojen vuokrat nousivat vuonna 2017 keskimäärin 1,5 prosenttia edelliseen vuoteen verrattuna. ARA-asuntojen vuokrat nousivat koko maassa 1,3 prosenttia.

Asuntomarkkinoiden suurimmat ja nopeimmin kasvavat asiakasryhmät ovat nuoret ja yksinelävät, kysynnän kohdistuessa pieniin asuntoihin. Uudisrakentamisemme painopiste on pienissä yksiöissä ja kaksiossa, mutta kohteissamme on aina tarjolla myös suurempia asuntoja erilaisiin elämäntilanteisiin.

Taloussuhdanteiden vaikutukset Talouden suhdanteet vaikuttavat merkittävästi toimintaamme. Valtion tukemien

VAV VUOSIKERTOMUS 2017

vuokra-asuntojen tuotanto on kannattavinta matalasuhdanteiden aikaan, jolloin rakentamisen kustannukset ovat alhaisemmat, mikä puolestaan tukee kohtuuhintaisuuden tavoitetta. Nyt hinnat ovat kalliita.

Suhdannevaihtelut heijastuvat uudistuotannon ja korjausrakentamisen hintojen lisäksi asiakkaittemme työllisyyteen ja maksukykyyn.

Vuokranmaksukykyyn vaikuttavat lisäksi erityisesti sosiaalisiin etuuksiin liittyvät muutokset.

Tiukentunut sääntely ja korkeammat tuotantotavoitteet Rahoitusmarkkinoiden tiukentunut sääntely ja epävarmuus sekä ARA-säädösten kiristyminen tuovat omalta osaltaan haasteita toimintaamme.

Vantaan kaupungin asettamaa tuotantotavoitettamme nostettiin vuonna 2016 200 asunnosta 320 asuntoon, mikä edellyttää myös aiempaa enemmän tontteja. ARA-tuotantoon soveltuvien tonttien tarjonta vaikuttaakin suoraan yhtiön asuntotuotannon määrään. Yhteistyö kaupungin kanssa on kuitenkin tiivistä, ja maankäytössä on laadittu tonttiohjelma VAV:n lähivuosien asuntotuotannon turvaamiseksi. Pitkällä aikavälillä tonttitarjontaa ei ole mahdollista ennakoida.

Digitalisaation ja ekologisuuden merkitys kasvaa Asiakkaamme odottavat yhä enemmän monikanavaisia sähköisiä palveluita, mihin pyrimme vastaavaan laajan ICT-hankkeemme kautta. Otamme tänä ja ensi vuonna käyttöön uudet sähköiset palvelut, joiden keskiössä ovat asiakkaamme ja asukkaamme. Digitalisaatio ja automaatio vaikuttavat myös korjaus- ja uudisrakentamiseen tuoden uusia mahdollisuuksia moninaisen tiedon hyödyntämiseen kiinteistön elinkaaren aikana.

Ekologisten ja kestävän kehityksen mukaisten toimintatapojen merkitys on yhä suurempi. Meillä julkisena toimijana on velvollisuus kehittää ekologisia ratkaisuja vastaamaan ilmastonmuutokseen.

SUURI VUOKRA-ASUNTO­ KYSYNTÄ NÄKYI MYÖS VAV:LLA – ASUNNONHAKIJOITA OLI ENNÄTYSMÄÄRÄ.

6

STRATEGIA

VAV Asunnot Oy:n strategia 2018–2021 Strategiamme kiteytys Strategiamme pohjautuu kohtuuhintaiseen ja kilpailijoita edullisempaan vuokra-asuntojen tarjontaan. Huolehdimme riittävästä kunnossapidosta, peruskorjausprosessin kustannustehokkuudesta ja asuntojemme arvon säilymisestä. Korjausvelan välttäminen tukee taloudellista tehokkuutta ja kustannustehokkuuden toteutumista.

Rakennamme kysyntää vastaavia asuntoja keskittyen pienten asuntojen tuotantoon.

Rakentamisessa huomioimme kestävän kehityksen ja ympäristöystävällisyyden.

Strategiamme toteuttamiseksi teemme tarvittavat yhtiöjärjestelyt, päivitämme toimintaprosessimme ja uudistamme ICT-­

ympäristömme. Lisäksi pidämme huolta henkilöstömme koulutuksesta ja jaksamisesta sekä ennakoivasta rekrytoinnista.

Hyvä palvelu ja tehokas toiminta ylläpitävät asumisviihtyvyyttä ja pitkiä asiakassuhteita.

Panostamme myös palveluidemme sähköistämiseen ja viestinnän uudistamiseen monikanavaiseksi. Tuemme asukastoiminnan viestintää ja laajennamme markkinointia uusille asiakasryhmille. Häätöjen ennaltaehkäisy ja muut ennaltaehkäisevät toimenpiteet takaavat turvallisen ja pitkäkestoisen asumisen.

Turvaamme mahdollisuudet toimivalle asukasdemokratialle ja tuemme kohdekohtaista asukasdemokratiaa.

PERUSTEHTÄVÄMME on tarjota laadukkaita ja kohtuuhintaisia koteja vantaalaisille.

STRATEGISET VAHVUUDET:

STRATEGISET HANKKEET:

• Osaava ja toimiva organisaatio

• Rakenteiden sopeutus muuttuvaan toimintaympäristöön

• Suuri kiinteistökanta • Vakaa talous • Hyvä vuokra-asuntokysyntä

• Tuotekehitys • Asiakas palveluprosessien keskiöön

STRATEGISET TAVOITTEET:

KRIITTISET MENESTYSTEKIJÄT:

• Uusi yhtiörakenne

• Osaava henkilökunta ja ennakoiva rekrytointi

• Kestävää kehitystä tukeva uudistuotanto 320 as/v

• Tonttien saatavuus uudistuotantoon

• Oikea-aikainen korjaustoiminta

• Kiinteistökehitys onnistuu

• Vuokratason kohtuullisuus

• Onnistunut kustannusten hallinta

• Taloudellinen tehokkuus

• Palveluiden sähköistäminen onnistuu

• Käyttöaste 99,1 %

• Asumisturvallisuus toteutuu

ARVOMME: Oikeudenmukaisuus. Taloudellisuus. Turvallisuus. Asiakaslähtöisyys. Ekologisuus. Laadukkuus.

VAV VUOSIKERTOMUS 2017

7

KIINTEISTÖNPITO

Kiinteistönpidossa ennakoitavuus on valttia Kiinteistönpidon tehtävä on pitää huolta kiinteistöjen kunnosta, siisteydestä ja yleisestä toimivuudesta. Suunnitelmallinen ja ennakoiva taloyhtiöiden hoito edistää niin asumisviihtyvyyttä kuin yhtiön arvoakin. ”Vuosi 2017 oli kaiken kaikkiaan onnistunut vuosi VAV:n kiinteistönpidossa. Toteutimme suunnitellut asiat, ja erityisesti pitkän tähtäimen korjaussuunnitelmat toteutuivat erinomaisesti. Onnistuimme hyvin myös budjetin laadinnassa ja seurannassa, samoin kuin laadunvalvonnassa”, VAV:n kiinteistöpäällikkö Jukka Aalto huomauttaa.

Erilaiset kumppanit, kuten ostopalveluina hankittavat isännöinti-, huolto- ja siivouspalvelut, ovat tärkeässä roolissa kiinteistönpidon onnistumisessa. Uudistunut kilpailulainsäädäntö mahdollistaa laatukriteerien paremman huomioimisen kilpailutuksissa. Samanaikaisesti palveluntuottajien hintakilpailu ja laatuerot ovat lisääntyneet erityisesti huoltoja siivouspalveluissa. Vuonna 2017 tehdyssä huoltoyhtiön kilpailutuksessa painotimme erityisesti laatukriteereitä, jotta lopputulos olisi halutun mukainen.

Korjausrakentamisessa urakoitiin kiihtyvään tahtiin Vuonna 2017 VAV:n korjausrakentaminen kasvoi noin 15 prosentilla edellisvuoteen verrattuna. Kiihtyvä tahti on jatkunut jo useamman vuoden. Korjausrakentamiseen käytettiin yli 22 miljoonaa euroa ja se muodosti noin 26

VAV VUOSIKERTOMUS 2017

PTS-KORJAUKSET 2017

Koivukylässä sijaitsevassa kiinteistössä tehtiin vuonna 2017 julkisivuremontti ja parvekelasitukset.

Vesikatot

Keittiötilat

Julkisivut

Hissit

625 ASUNTOA 20 KIINTEISTÖÄ

506 ASUNTOA 4 KIINTEISTÖÄ

Märkätilat

655 ASUNTOA

prosenttia yhtiön liikevaihdosta. Suunnitelmallisten korjauskulujen osuus tästä oli 12,8 miljoonaa.

Asuintalojen korjaussykli on normaalisti 20−30 vuotta. Lähes puolet kiinteistöistämme on lähivuosina remontin tarpeessa.

Korjausrakentaminen pohjautuu pitkälti PTS-suunnitelmaan (pitkän tähtäimen suunnitelma), jonka mukaisesti korjaustarpeen

määrittelee rakenteiden ikä ja luonnollinen kuluminen. Asuntojen kuntoa ja korvaustarpeita arvioidaan myös säännöllisesti vuoden aikana.

Vuoden aikana teimme remonttia yhteensä noin 1 600 asunnossa. Remontoimme muun muassa yhteensä yli 500 keittiötä ja yli 650 kylpyhuonetta.

8

KIINTEISTÖNPITO

TEKNINEN ASIANTUNTIJA HUOLEHTII KORJAUSTEN AIKATAULUSTA JA LAADUSTA TURVALLISUUDEN TUNTEEN LUOMINEN ASUKKAILLEMME ON MEILLE TÄRKEÄÄ.

Notkeutta ja jatkuvaa kehittämistä Viime vuosien aikana olemme kehittäneet erityisesti asiakaslähtöisyyttä ja kokonaisvaltaista, elinkaariajattelua tukevaa suunnittelua. Tulevina vuosina keskitymme erityisesti ennakkosuunnittelun ja seurantajärjestelmien kehittämiseen.

Talotekniikassa kehitys on ollut merkittävää.

Esimerkkinä tästä on automaatiojärjestelmä, jonka avulla voidaan seurata etänä vaikkapa kiinteistön lämpöä tai kosteutta.

Hyvän tekemisen tason ja vauhdin säilyttäminen edellyttää toimintaympäristön ja lainsäädännön muutoksiin reagointia ajoissa ja riittävän notkeasti. Samoin osaamisen tulee vastata tulevaisuuden tarpeisiin. Kiinteistönpidossa moniosaaminen on arvokasta – siihen kasvetaan vain kokemuksen kautta.

Suunnitelmallisuus on vastuullisuutta Kiinteistönpidossa vastuullisuus on luonnollinen osa ennakkosuunnittelua ja kehitys- ja seurantatyön perusperiaatteita. Elinkaarimalli tukee ympäristön ja laadun kannalta kestävää kiinteistönhoitoa ja loppujen lopuksi myös kustannustehokkainta ratkaisua.

Energiatehokkuussopimus VAETSin mukai-

VAV VUOSIKERTOMUS 2017

sesti tavoitteenamme on vähentää vuosien 2017−2025 aikana asuintalojen energiankulutusta 7,5 prosenttia, ja kiinteistöjen energiatehokkuuden parantamista kehitetään jatkuvasti.

Hyvin tehdyllä PTS-suunnitelmalla ja vuosibudjetoinnilla puolestaan pyritään vastikkeen tasaisuuteen ja maltilliseen kehitykseen – varmistaen kohtuuhintaiset asumiskustannukset jatkossakin.

Kiinteistöjen turvallisuus – yksi VAV:n toiminnan kulmakivistä – kattaa hyvin monipuolisesti eri osa-alueita, kuten pelastussuunnitelmat, paloturvallisuuden, lukitusjärjestelmät sekä pihojen ja yleisien tilojen valaistuksen. Isännöitsijät ovat merkittävässä roolissa arjen turvallisuuden luomisessa. ”Turvallisuuden tunteen luominen asukkaillemme on meille tärkeää. Samanaikaisesti haluamme muistuttaa, että turvallisuus muodostuu myös asukkaan omasta tietämyksestä ja osaamisesta. Näin on esimerkiksi paloturvallisuudessa”, Aalto muistuttaa.

SUUNNITELMALLISTEN KORJAUSKULUJEN JAKAUTUMINEN KORJAUSTYYPEITTÄIN VUONNA 2017

7 5 9

%

48

10 21 ● Märkätila ● Keittiöt ● Julkisivut ● Talotekniikka ● Vesikatot ● Hissit

JARKKO HEIKKINEN on työskennellyt VAV:lla reilut kaksi vuotta, ensin teknisenä isännöitsijänä ja nyt teknisenä asiantuntijana. ”Teknisen asiantuntijan työhön kuuluu PTS-korjausten valmistelu ja valvonta. Käytännössä tämä tarkoittaa, että kierrämme kiinteistöjä ja tarkastamme muun muassa vesikattojen, vesiputkien, kylpyhuoneiden, julkisivujen ja ullakoiden kunnon,” Heikkinen kertoo.

Viime vuosina kierroksen kohteena ovat olleet pääasiassa 80-luvun talot, joissa kierretään vielä ainakin vuosi 2018. Tämän jälkeen siirrytään 90-luvun taloihin.

Pelkästään kylpyhuoneita tarkastetaan vuositasolla noin tuhat, ja useimmiten samalla katsotaan myös keittiöiden kunto. Käyntien pohjalta korjauksille määritetään kiireellisyysjärjestys. Kylpyhuoneremontin yhteydessä koko kylpyhuoneesta tehdään ajanmukainen kalusteita myöten. ”Yksi viime vuodelta hyvin mieleen jääneistä korjausrakentamisen kohteista on Koivukylässä sijaitseva Rautkalliontie 3. Kiinteistössä korjattiin julkisivut ja parvekkeet, jotka myös lasitettiin. Talo sai aivan uuden ilmeen, ja asukkaat olivat tyytyväisiä.

Asukkaita vartenhan tätä tehdään,” Heikkinen tiivistää.

Teknisen asiantuntijan vastuulle kuuluu myös kohteen laadunvalvonta. Lisäksi hän tukee isännöitsijöitä suuremmissa korjaustarpeissa.

9

RAKENNUTTAMINEN

Vuonna 2017 valmistui 355 uutta kotia

VUONNA 2017 VALMISTUNEET JA RAKENTEILLA OLEVAT KIINTEISTÖT

Kuluneena vuonna käynnissä oli 543 asunnon rakennustyöt viidessä eri kohteessa. Uusia asuntoja valmistui 355, kun vuonna 2016 vastaava luku oli 105. Vuoden aikana myös käynnistyi 484 uuden asunnon rakennustyöt.

VAV:n rakennuttamistoimintaan kuuluu uudisrakentamisen lisäksi perusparannukset, kuten julkisivu- ja ikkunaremontit.

Uudisrakentamisen kannalta ratkaisevaa on tonttien saatavuus. VAV:lla on omia tontteja, jolloin rakentamisen aloitusajankohdan ratkaisee tulevan kaavan voimaantulo. Suurimman osan tonteista VAV kuitenkin ostaa Vantaa kaupungilta. Tonttien saatavuuteen on näkyvyyttä vuoteen 2020, johon asti meillä valmistuu tasaisesti uusia asuntoja. Sen ­jälkeiset näkymät ovat vielä auki.

Tonttien saatavuuden lisäksi toimintaamme vaikuttavat muun muassa kiristyneet rakennusmääräykset ja tiukentuva lainsäädäntö.

Uudet rakennusmääräykset tulivat voimaan vuoden 2018 alusta.

JASPISKUJA 7A 109 asuntoa. Valmistui toukokuussa 2017.

AURINGONKIERTO 2 99 asuntoa. Valmistui syyskuussa 2017.

MARTINLAAKSONKUJA 2B Rakennustyöt alkaneet elokuussa 2016, kiinteistö valmistui tammikuussa 2018.

ORVOKKIRINNE 4 72 asuntoa. Rakennustyöt alkaneet marraskuussa 2017, kiinteistö valmistuu huhtikuussa 2019.

KASKELANTIE 1 127 asuntoa. Rakennustyöt alkaneet helmikuussa 2017, kiinteistö valmistuu syyskuussa 2018.

RUUKKUKUJA 8 Myyrmäen asumiskeskus. VAV Palvelukodit Oy:n kohde. 199 asuntoa.

Rakennustyöt alkaneet elokuussa 2017, kiinteistö valmistuu elokuussa 2019.

Valmistuneet kiinteistöt

VAV VUOSIKERTOMUS 2017

KIULUKUJA 7 86 asuntoa. Rakennustyöt alkaneet syyskuussa 2017, kiinteistö valmistuu maaliskuussa 2019.

MARSINKUJA 1 147 asuntoa. Valmistui tammikuussa 2017.

Rakenteilla olevat kiinteistöt

10

RAKENNUTTAMINEN

TIETOMALLINNUKSELLA TEHOJA ELINKAARENHALLINTAAN Kehityshankkeet vuoden kohokohtia Yksi kuluneena vuonna valmistuneista kehityshankkeista oli Kivistön Jaspiskujan kohteemme. Firan kanssa yhteistyössä toteutetussa hankkeessa hyödynnettiin tietomallinnusta uudella tavalla tuoden lisätehoja esimerkiksi energiatehokkuuteen ja kustannushallintaan. Nyt käytössä on verkkosovellus, joka helpottaa sekä asukkaiden että talon huollosta vastaavien ammattilaisten elämää.

Toinen kehityshanke on Hakunilaan rakennettava Joutsenmerkki-talo, jonka rakennustyöt käynnistyivät kuluneena vuonna.

Yhteistyössä NCC Oy:n kanssa kehitettävä hanke täyttää pohjoismaisen Joutsenmerkin ympäristökriteerit. Valmistuessaan talo tulee olemaan suurin Suomessa toteutettu rakennus, jolle Joutsenmerkki myönnetään. ”Hieman erilainen onnistuminen on oma kaavakehityshankkeemme Mikkolassa.

Marsinkuja 1:n harjannostajaisia vietettiin syyskuussa 2016, ja uudet asukkaat pääsivät muuttamaan sisään helmikuussa 2017.

Kyseessä on ainutlaatuinen hanke, jossa purettiin 107 1970-luvulla rakennettua asuntoa, ja tilalle rakennettiin 147 modernia, kysyntää vastaavaa vuokra-asuntoa. Entisille asukkaille etsittiin uudet asunnot kiinteistökannasta,” VAV:n rakennuttajapäällikkö Kari Nauska kertoo.

Vastaavanlainen hanke on parhaillaan käynnissä Tikkurilan Orvokkirinteellä, jonne

VAV VUOSIKERTOMUS 2017

nousee keväällä 2019 uusi kerrostalokohde vanhan puretun talon tilalle.

Turvallisuus, automaatio ja ekologisuus toiminnan lähtökohtina Turvallisuus on rakennustyömaillamme ykkösasia, tavoitteena nollataso työtapaturmissa. Tarkkojen turvallisuuskriteerien toteutumisesta vastaavat VAV:n työturvallisuuskoordinaattorit. Työmaaturvallisuuden kokonaisvastuu on työmaan vastaavalla työnjohtajalla. Turvallisuus huomioidaan myös kaikissa rakennusratkaisuissa. Kaikki uudiskohteemme ovat lisäksi esteettömiä ja savuttomia.

Jaspiskuja on ensimmäinen kohteemme, jossa hyödynnetään aurinkosähköä. Aurinkosähkö on otettu käyttöön kaikissa Jaspiskujan jälkeen valmistuneissa hankkeissamme.

Laitevalinnoilla pyritään aina edistämään energiatehokkuutta. Työmaalla ekologisuutta tuetaan muun muassa jätelajittelulla ja kierrätysastetta parantamalla. Esimerkiksi Marsinkujan työmaalla sekajätteen osuus työmaajätteestä oli vain 15,5 prosenttia.

Automaatiosta ja tietomallinnuksesta saadaan hyötyjä niin energiatehokkuuden, laadunvalvonnan kuin asumisviihtyisyydenkin parantamiseen. Uusissa kohteissamme on käytössä keskitetty valvomo, jolloin netissä voidaan seurata VAV:n talojen reaaliaikaista dataa, kuten lämpö- ja kosteuslukemia.

Vuosi 2018 Vuonna 2018 uusia asuntoja valmistuu 179, ja sitä seuraavana vuonna taas huomattavasti enemmän. Keskimääräinen tuotantotavoitteemme on 320 asuntoa vuodessa.

Uusien kehityshankkeidemme kautta luomme jatkuvasti uusia mahdollisuuksia toteuttaa ekologisia ja energiatehokkaita taloja. Haasteita, joihin meidän puolestaan on vastattava, ovat osaavan henkilöstön saanti ja noususuhdanteesta johtuva korkea hintataso.

TURVALLISUUS ON RAKENNUSTYÖMAILLAMME YKKÖSASIA.

Fira Oy:n ja VAV:n yhteisessä kehityshankkeessa kehitettiin uusia tietomallintamisen työkaluja asuinkiinteistöjen rakentamiseen ja ylläpitoon. Vuoden 2017 toukokuussa valmistuneessa Jaspiskuja 7a:n kohteessa tavoitteena oli yhdistää ekologisuus ja tietomallintaminen ja tuoda synergian hyödyt rakennuksen koko elinkaarelle.

Tietomallintamisen hyödyntäminen suunnittelussa mahdollistaa muun muassa paremmin ennakoitavan kustannushallinnan ja elinkaaren-

aikaisen energiankulutuksen optimoinnin. ”Kehityshanke sai alkunsa yhtenevistä intresseistä. Halusimme kehittää alan toimintaa ja ajattelimme asioista samalla tavoin. Etsimme yhdessä uusia fiksuja valintoja kiinteistön koko elinkaaren ajaksi, niin omistajan kuin asukkaankin näkökulmasta.

Mietimme miten laajaa mutta pirstaloitunutta aineistoa voitaisiin hyödyntää ja visualisoida mahdollisimman tehokkaasti”, kertoo Firan hankekehitysyksikön liiketoimintavastaava LAURI KAUNISVIRTA. Hankkeessa kehitettiin Jaspiskujan kiinteistön hallintaan hyödyllisiä työkaluja. Taloyhtiön isännöinti, kiinteistöhuolto ja asukkaat voivat nyt esimerkiksi tarkastella kiinteistöön ja asuntoihin liittyvää dataa mobiilisovelluksen kautta.

Kehityshankkeen innostamana Firalla pohditaan yhä enemmän sitä millaisen ekosysteemin kiinteistönomistajat haluavat itselleen, kumppaneille, toimittajille ja asukkaille. ”Kehitysvaihe oli intensiivinen, mutta yhteishenki erinomainen. Olimme kaikki innoissamme, että saamme luotua jotain oikeasti uutta ja sitä kautta lisäarvoa eri sidosryhmille”.

11

ASUKKAAT JA ASIAKKAAT

Palvelemme asukkaitamme kokonaisvaltaisesti Asiakkaitamme palvelevat näiden kulloisenkin tarpeen mukaan isännöitsijät ja huoltoyhtiöt sekä asumisneuvonta ja vuokravalvonta.

Isännöitsijät ohjaavat ja valvovat kiinteistönhoitoa ja korjaustoimintaa vastuullaan olevissa kiinteistöissä. Lisäksi heidän tehtävänään on edistää asumisrauhaa ja tukea asukastoimintaa.

Hyvin toimiva huolto on tärkeä osa asumismukavuutta. Huoltoyhtiöt pitävät kiinteistöt kunnossa ja piha-alueet puhtaina. Viheralueita hoitaa erillinen palveluntuottaja. Kiinteistöjemme huollosta vastaavat ISS Palvelut Oy, Talosyke Oy ja Tapiolan Lämpö Oy.

ASUKASTOIMINNAN KIINNOSTUNEIDEN OSUUS KAIKISTA ASUKKAISTA

22 %

41

Huomio asukastyytyväisyyteen Tutkimme asukastyytyväisyyttä säännöllisesti. Uudet asukkaat saavat pian muuton jälkeen kyselylomakkeen, jossa selvitetään heidän tyytyväisyyttään palveluprosessin sujuvuuteen. Olemme saaneet palveluistamme hyvää palautetta. Kielteisestä palautteesta pyrimme ottamaan opiksi.

Syksyllä 2017 tehdyn asiakastyytyväisyyskyselyn mukaan asukkaat ovat keskimäärin hyvin valmiita suosittelemaan VAV:ta vuokran­antajaksi tuttavilleen. Tutkimus toteutettiin verkkokyselynä, jota täydennettiin puhelinhaastatteluilla. Vastausprosentti oli 21.

Kartoitimme myös asiakaspolkuja eli miten asiakkaat käyttävät palvelujamme eri kanavissa.

VAV VUOSIKERTOMUS 2017

38

● A sukatoiminta kiinnostaa

● A sukastoiminta ● E n tunne ei kiinnosta

asukastoimintaa

12

ASUKKAAT JA ASIAKKAAT

ARA-KIINTEISTÖT, JOISSA ASUKASTOIMINTAA

160

OSUUS KAIKISTA KIINTEISTÖISTÄ

ISÄNNÖITSIJÄN TÄRKEIN TAITO ON ASUKKAAN KOHTAAMINEN

92 %

VAV:n kiinteistöistä huolehtii yhdeksän isännöitsijää ja vihervastaava.

Isännöintipäällikkö puolestaan pitää huolta työjohdosta, resurssien riittävyydestä, yhtenäisten toimintatapojen kehittämisestä ja asiakaspalvelun tasosta. Isännöinnin projektipäällikkö kehittää kumppaniyhteistyötä ja vastaa kilpailutuksista ja sopimuksista.

Yksi konkreettinen osa isännöitsijän työtä ovat muutot. Kun asukas vaihtuu, isännöitsijä huolehtii asunnon

Selvityksen mukaan asukkaat toivovat esimerkiksi vika- tai muuttoilmoitusten tekemistä sähköisesti. Myös asukkaiden ja VAV:n välisen tiedonkulun ja yhteistyön kehittämistä toivottiin.

Vuonna 2018 tuomme asukkaillemme mahdollisuuden käyttää palvelujamme entistä enemmän sähköisesti unohtamatta kuitenkaan paperista asiointia.

Asukkaan tukena eri elämäntilanteissa Tavoitteenamme on, että euromääräiset vuokrasaamiset eivät asukasmäärän kasvusta huolimatta kasvaisi.

Puutumme asukkaan velkaantumiseen mahdollisimman aikaisessa vaiheessa. Kuuntelemme ja ohjeistamme asukkaan tarvittaessa oikean avun piiriin. Näin vältämme tarpeettomat häädöt tai luottotietomerkinnät.

Asukkaat mukana päätöksenteossa Asuinkiinteistön asukkaat valitsevat vuosittain asukastoimikunnan asukaskokouksessa.

Asukaskokouksessa ovat äänioikeutettuja ja vaalikelpoisia kaikki talossa vakituisesti asuvat täysi-ikäiset henkilöt.

Asukastoimikunnan tehtävät on määritelty

VAV VUOSIKERTOMUS 2017

laissa yhteishallinnosta vuokrataloissa sekä VAV:n asukashallintosäännössä. Asukastoimikunnan tehtävänä on muun muassa osallistua vuokranmääritysyksikköön kuuluvien talojen talous-, huolto- ja korjaussuunnitteluun, edistää asumiseen liittyvien erimielisyyksien ratkaisemista ja päättää yhteisten tilojen käytöstä. Asukastoimikunta vastaa myös talkoiden ja muiden vastaavien yhteisten tilaisuuksien järjestämisestä.

Vuonna 2017 kaikkiaan 160 arava- ja korkotukikiinteistössämme oli aktiivista asukastoimintaa. Näissä kiinteistöissä toimi joko asukaskokouksessa valittu asukastoimikunta tai luottamushenkilö.

Asukkaat ovat edustettuina myös VAV:n hallituksessa. Elokuun 2017 yhtiökokouksessa valittiin hallitukseen kaksi asukasjäsentä sekä heille kaksi varajäsentä.

tarkastuksesta ja mahdollisten korjaustarpeiden kartoittamisesta. ”Isännöinti on palveluammatti, töitä tehdään asukasta varten ja taito kohdata asukas on avainasemassa.

Asiakaspalvelutaidon lisäksi isännöitsijältä vaaditaan kiinteistötekniikan ja -talouden osaamista sekä perusymmärrystä korjausrakentamisesta.

Asiakaspalveluasenne on lähtöisin aidosta halusta palvella ja kuunnella asukkaita. Yhtenäisten toimintatapojen avulla pyrimme varmistamaan, että isännöintipalveluiden laatu on tasaista”, VAV:n isännöintipäällikkö HILKKA HONKANEN summaa.

Turvallisuus on yksi VAV:n arvoista ja toiminnan peruspilareista, jota isännöitsijät toteuttavat arkisella tasolla. ”Turvallisuus koostuu monesta pienestä teosta. Me muun muassa huolehdimme siitä, että kerrostaloasumisen pelisääntöjä noudatetaan.

Myös paloturvallisuus ja pelastussuunnitelmien ajantasaisuus kuuluvat vastuullemme. Niitä pieniä ja tärkeitä turvallisuustekoja ovat lisäksi muun muassa avainturvallisuus ja pihojen hiekoitus”.

13

ASUKKAAT JA ASIAKKAAT

Koteja niitä tarvitseville Vuokra-asuntomme ovat haluttuja. Asunnot jaetaan kiireellisyyden ja hakijan tulotason perusteella.

Asuntokantamme koostuu huoneistoista kerros-, rivi- ja luhtitaloissa, aina pienistä yksiöistä suuriin perheasuntoihin. Uusia vuokra-asuntoja valmistuu vuosittain ja niihin haetaan erillisellä haulla.

Asunnot osoitetaan vuokra-asuntoa eniten tarvitseville hakijoille. Etusijalle asetetaan ne, joiden tarve on kiireellisin sekä vähävaraisimmat ja pienituloisimmat hakijat. Valinnoissa noudatetaan myös varallisuusrajoja. Hakijoista vain kaksi prosenttia saa yhtiöltä vuokra-asunnon.

Valtaosa asunnon hakijoista on pieni- ja keskituloisia palvelualan työntekijöitä. Yli puolet on 26–50-vuotiaita, ja alle 26-vuotiaat muodostavat toisen keskimääräistä isomman hakijaryhmän. Yli puolet hakijoista on yksineläjiä. Noin 90 prosenttia hakemuksista tehdään sähköisesti.

Ennätysmäärä hakijoita Vuonna 2017 vastaanotimme yhteensä yli 19 000 asuntohakemusta. Hakemukset ovat voimassa kerrallaan neljä kuukautta, ja vuoden aikana oli kuukausittain keskimäärin 5 200 voimassa olevaa asuntohakemusta.

Lokakuussa rikkoutui 6 000 rekisterissä olevan aktiivisen hakemuksen raja. Asunnon

VAV VUOSIKERTOMUS 2017

hakijoita ei ole ollut koskaan näin paljon sen jälkeen, kun asuntohakemukset vuonna 2006 siirtyivät Vantaan kaupungilta VAV:n käsiteltäväksi.

Vuonna 2017 asuntojen keskimääräinen vuokrausaste oli 99 prosenttia. Tavallisesti kuukauden aikana vapautuu uudelleen vuokrattavaksi noin 100 huoneistoa.

Vuoden aikana valmistui 355 uutta asuntoa.

Uusia vuokrakerrostaloja valmistui Mikkolan Marsinkujalle, Kivistön Jaspiskujalle ja Koivukylän Auringonkierrolle. Osoitteeseen Marsinkuja 1 valmistunut talo rakennettiin puretun vuokratalon tilalle.

toivottiin mahdollisuutta allekirjoittaa vuokrasopimus sähköisesti sekä seurata ja edistää asunnon hakuun liittyviä asioita ajasta ja paikasta riippumatta.

Hakijat toivoivat myös kattavampia perustietoja vuokrakiinteistöistä sekä hakijan ja vuokranantajan välisen tiedonkulun ja yhteistyön kehittämistä.

Hallituksen päätöksen mukaisesti ARA-­ asuntojen hakijoilta poistui tulojen yläraja 1.3.2018. Tulorajat ehtivät olla voimassa runsaan vuoden ajan Vantaalla, Helsingissä ja Espoossa.

VUOKRAUSTOIMINNAN AVAINLUVUT 2017

5 275 KPL

40 %

1 611 KPL

60 %

89 KPL

12 %

Aktiivisia asuntohakemuksia rekisterissä, keskimäärin joka kk*

Uusia asuntohakemuksia jätetty keskimäärin joka kk

Erittäin kiireellisten hakemusten osuus

Yhden hengen hakemusten osuus

Tutkimme asiointipolkuja Vuoden aikana kartoitimme asiakkaiden asiointipolut eli miten asiakkaat kulkevat palveluissamme. Lisäksi selvitimme asunnonhakijoiden palveluitamme koskevia toiveita.

Tutkimuksen toteutti Exove Design Oy, joka selvitti asunnonhakijoiden näkemyksiä muun muassa haastatteluin, kyselyin ja työpajoissa.

Vastauksissaan asunnonhakijat toivovat sähköisen hakuprosessin sujuvoittamista siten, että hakemusta pystyisi muokkaamaan ja sen voimassaolon pystyisi tarkastamaan sähköisesti kirjautumalla palveluun. Lisäksi

Tehtyjä uusia vuokrasopimuksia, keskimäärin joka kk**

ASUNNOT OSOITETAAN VUOKRA-ASUNTOA ENITEN TARVITSEVILLE HAKIJOILLE.

* Hakemus voimassa 4 kk ** Irtisanotut asunnot ja valmistuneet uudet talot

Asuntojen vaihtuvuusaste

99 %

Asuntojen keskimääräinen vuokrausaste

14

ASUKKAAT JA ASIAKKAAT

Asukasdemokratia lisää yhteistyötä ja asumisviihtyvyyttä Asukasdemokratialla on merkittävä rooli VAV:n toiminnassa. Jokaisella asukkaalla on mahdollisuus osallistua talon hallintoa ja hoitoa koskeviin päätöksiin.

Päätöksenteon kaari ulottuu yhtiön hallitukseen asti Asukaskokous on paikka, jonne asukkaat kokoontuvat puhumaan yhteisistä asioista.

Siellä tehdään kiinteistöä koskevat päätökset sekä valitaan yhdyshenkilöt eri tehtäviin. Asukaskokouksessa valitaan myös asukastoimikunta, johon kuuluu vähintään kolme jäsentä.

Asukastoimikunnan sijaan asukaskokous voi myös valita kiinteistölle luottamushenkilön.

Asukastoimielimiin valitaan vuosittain satoja asukkaiden edustajia: asukastoimikunnan puheenjohtaja ja jäsenet, ympäristöekspertti, kiinteistönhoidon, siivouksen ja viherhoidon yhdyshenkilöt, maahanmuuttajayhdyshenkilö sekä turvallisuus- ja väestönsuojavastaavat.

Asukasdemokratia yltää aina yhtiön hallitukseen asti, jonne valitaan kaksi asukkaiden edustajaa asukaskokousten esittämien ehdokkaiden joukosta.

Me-henki ja luottamus auttavat asioiden kehittämisessä

Meille on tärkeää, että asukkaat pääsevät osallistumaan yhteisiin asioihin mahdollisimman aikaisessa vaiheessa, jolloin mahdollisuudet perehtymiseen ja vaikuttamiseen ovat suuremmat. Järjestämme asukkaille myös säännöllistä koulutustoimintaa.

Tiedonsaanti ja vaikuttamismahdollisuudet vahvistavat yleensä asukkaiden turvallisuudentunnetta ja sitoutumista, jolloin myös asumisviihtyvyydestä halutaan pitää parempaa huolta. Myönteisen asennoitumisen ja aktiivisen osallistumisen perustana on luottamus naapureihin, isännöitsijään ja huoltoyhtiöön.

Aktiivinen asukastoiminta lisää yleistä viihtyvyyttä ja yhteisöllisyyttä. Lisäksi asukastoiminnan avulla voidaan saavuttaa kustannussäästöjä talon hoitomenoissa. Asukkaat voivat vaikuttaa kustannuksiin esimerkiksi pienentämällä vedenkulutusta ja pitämällä huolta asuinympäristön siisteydestä ja jätteiden kierrätyksestä.

VAIKUTTAMISMAHDOLLISUUDET VAHVISTAVAT YLEENSÄ ASUKKAIDEN TURVALLISUUDENTUNNETTA JA SITOUTUMISTA.

ASUKASAKTIIVI ARVOSTAA YHTEISÖLLISYYTTÄ JA MAHDOLLISUUTTA VAIKUTTAA NIILA LEHTIVAARA on ollut jo vuosia mukana VAV:n asukasdemokratian toiminnassa ja edustaa VAV:n puheenjohtajistossa Myyrmäen ja Martinlaakson aluetta. Lehtivaara oli suunnittelemassa yhdessä RITVA KARTTUSEN ja LIISA TILANDERIN kanssa keväällä 2017 toteutettua asukasaktiivikyselyä, jonka tarkoituksena oli saada tarkempaa tietoa asukasaktiivien ja VAV:n yhteistyön toimivuudesta sekä asukasaktiivien

tarvitsemasta tuesta. ”Kysely oli täysin asukaslähtöinen idea. Halusimme toteuttaa kartoituksen, joka toimisi kaiken kehittämisen tukena. Niin meille asukasaktiiveille kuin VAV:llekin”, Lehtivaara kertoo. ”Keskimäärin VAV:n asukkaat ovat kiinnostuneita asuinympäristönsä kehittämisestä. Aktiivisia tarvitaan kuitenkin lisää – toivomme erityisesti lisää nuoria joukkoomme.”

Lehtivaaran oman kokemuksen mukaan asukkaalla on mahdollisuus vaikuttaa, jos on yhteydessä oikeaan henkilöön ja muistaa, että kehitysideat ja ratkaisut eivät aina toteudu heti. Lehtivaara itse kokee saaneensa VAV:lta neuvoja kaikkeen asumiseen liittyvässä. Asukastoimikunnan kautta voi puolestaan vaikuttaa oman talon toimintaan paljonkin.

Parhaillaan puheenjohtajistolla on työn alla asukasaktiiveille tarkoitettu ”kenttäopas”, joka on suunnattu tukemaan asukastoimikuntien ja luottamushenkilöiden toimintaa.

Oppaan on määrä valmistua vuoden 2018 aikana.

Asukasdemokratian tavoitteena on edistää VAV:n ja vuokralaisten välistä tiedonkulkua, yhteistyötä ja luottamusta sekä lisätä keskinäistä vastuuntuntoa taloa koskevissa asioissa.

VAV VUOSIKERTOMUS 2017

15

VASTUULLISUUS

Vastuullisuus on jokapäiväisiä tekoja

VAV:N PELASTUSSUUNNITELMA SÄHKÖISEKSI

Plan Brothers Oy:n toteuttama sähköinen pelsu on aina ajan tasalla.

VAV:n asuntoja koskeva pelastussuunnitelma siirtyi joulukuussa paperilta sähköiseksi.

Vastuullisuus merkitsee toimintamme kehittämistä kestävän kehityksen mukaisesti – niin ympäristön, yhteiskunnan kuin asukkaidenkin kannalta.

Vastuullisuus on myös kohtuuhintaisen asumisen mahdollistamista.

Joka kymmenes vantaalainen asuu VAV-­ kodissa. Meillä on siten merkittävä asema kaupungin asuntomarkkinoilla ja kaupunkilaisten arjessa. Vastuullisuus on myös osa arvojamme. Tehtävänämme ei ole tuottaa voittoa vaan tarjota laadukasta ja kohtuu­ hintaista asumista vantaalaisille.

Vastuullisuus todentuu asuntojen vuokrauksessa sekä uusien talojen rakennuttamisessa ja nykyisten ylläpidossa. Kannustamme myös asukkaitamme ympäristöystävälliseen arkeen, esimerkiksi lisäämällä jätteiden kierrätystä.

Turvallisuus Turvallisuus on toimintamme peruspilareita.

Siitä huolehditaan joka päivä työmailla, jotta työntekijöillämme ja urakoitsijoillamme olisi turvallinen työympäristö. Tavoitteenamme on nollataso työtapaturmissa. Rakenteet, kiinteistöt ja kodit suunnitellaan ja rakennetaan turvallisuus edellä.

Asuntojen ja asuinympäristöjen turvallisuus koostuu monesta pienestä teosta muodostaen merkittävän roolin turvallisen arjen luomisessa. Muun muassa paloturvallisuudesta, pelastussuunnitelmista ja lukitusjärjestelmistä huolehtiminen luovat edellytykset tur-

VAV VUOSIKERTOMUS 2017

valliselle asumiselle. Kaikki uudiskohteemme ovat esteettömiä ja savuttomia.

Kiinteistöjen ja piha-alueiden turvallisuudesta huolehtivat isännöitsijät ja kumppanimme yhdessä asukkaiden kanssa.

Tehtävämme on varmistaa, että kerrostaloasumisen sääntöjä noudatetaan. Autamme lisäämään asukkaiden ymmärrystä ja tietoisuutta heidän omasta roolistaan turvallisen arjen varmistamiseksi.

Teemme myös tiivistä yhteistyötä viranomaisten kanssa turvallisuuden kehittämiseksi. Yhtenä esimerkkinä kuluneelta vuodelta on Tikkurilan Orvokkirinne 4:n purettu kiinteistö, jonka tilalle rakennetaan uusia asuntoja. Ennen purkutöiden alkamista tarjosimme kiinteistön Keski-Uudenmaan pelastuslaitoksen käyttöön palonsammutusja pelastustöiden harjoittelua varten. Näin purettava kiinteistö teki vielä viimeisen palveluksensa yhteiskunnalle.

Turvallisuus tarkoittaa myös asumisturvaa: turvaa kohtuuhintaisesta asumisesta ja tunnetta turvallisesta kodista ja asuinympäristöstä. Asumisturva on myös tunne siitä, että asukkaan muuttuvat elämäntilanteet huomioidaan.

YHDESSÄ ASUKKAIDEN KANSSA VOIMME LUODA PUITTEET TURVALLISELLE ARJELLE.

Plan Brothers Oy:n OKKO KOUVALAINEN kertoo, että pelsujen sähköinen muoto on nykyään yleisin muoto. ”Olemme viimeisen kuuden vuoden aikana digitalisoineet yli 30 000 pelastussuunnitelmaa järjestelmäämme. Etuja saadaan erityisesti silloin, kun ylläpidettäviä pelsuja on VAV:n tapaan useita.”

Sähköisen pelsun hyötyinä on sen versiohallinta, jaettavuus asukkaille ja muokattavuus yksittäin sekä massoina. Tämä tuo sekä aika- että rahallisia säästöjä asiakkaille.

Toteuttajan valinnassa painotettiin esimerkiksi sitä, että VAV:n henkilöstö pääsee itse päivittämään kiinteistökohtaisia tietoja. ”Pelsusta säädetään pelastuslaissa, mutta sisältö muokataan aina rakennuksen ja toiminnan erityispiirteet huomioiden. VAV on konsultoinut pelastuslaitosta sen sisällöistä, ja me autamme huomioimaan halutut asiat sähköistetyssä toteutuksessa.”

16

VASTUULLISUUS

JOUTSENMERKKI-TALOHANKE NOSTAA EKOLOGISUUDEN UUDELLE TASOLLE

Ekologisuus Ekologisuus on yksi vastuullisuutemme pääpainoalueista tulevina vuosina. Ekologisuutta voidaan parantaa esimerkiksi materiaali- ja laitevalinnoilla, energiatehokkuutta parantamalla ja vedenkulutusta vähentämällä.

Ekologisuus ei kuitenkaan mene asumisviihtyvyyden ja sisäilman laadun edelle.

Merkittävin vaikutus syntyy asumisen ja rakennusten energiankäytöstä, minkä vuoksi kehitystyömme keskiössä on energiatehokkuuden jatkuva parantaminen. Olemme mukana vuonna 2016 uudistetussa valtakunnallisessa energiatehokkuussopimuksessa

VAV VUOSIKERTOMUS 2017

Hakunilaan on rakenteilla 127 asunnon kerrostalo, joka on valmistuessaan Suomen suurin Joutsenmerkin ympäristökriteerit vaatimukset täyttävä asuinrakennus. Syksyllä 2018 valmistuva talo tulee olemaan myös ensimmäinen Joutsenmerkitty kerrostalo pääkaupunkiseudulla.

Joutsenmerkin tiukat kriteerit ottavat huomioon merkittävimmät ympäristövaikutukset koko elinkaaren ajalta. Rakennuksien on oltava energiatehokkaita ja niissä on kiinnitettävä erityistä huomiota sisäilmaan sekä käytettyihin kemikaaleihin ja rakennusmateriaaleihin. Lisäksi rakennusprosessille, laadunhallinnalle ja jätteelle on asetettu tarkkoja vaatimuksia. Hakunilassa työmaan VAETSissa, jonka tavoitteena on vähentää asuintalojen energiankulutusta 7,5 prosenttia vuosien 2017−2025 aikana. Käytössämme on lisäksi ETJ+ -energiatehokkuusjärjestelmä, joka toimii jatkuvan parantamisen työkaluna kiinteistökatselmuksissa. Sen avulla pystymme puuttumaan mahdollisiin ongelmakohtiin ja löytämään niihin ratkaisuja.

Kiinteistöissä tehtyjen säätöjen ja korjausten vaikutusta voidaan seurata etänä VAV:n kiinteistöautomaatiojärjestelmässä.

Lämmitysenergian käyttö VAV:n kiinteistöissä laski vuonna 2017 yli 4 prosenttia edellisvuoteen verrattuna. Vedenkulutus laski

jätteistä 80 prosenttia kierrätetään.

Asumissektorin osuus energian ja luonnonvarojen kulutuksesta on Suomessa merkittävä. Siksi haluamme sektorin merkittävänä toimijana kehittää ympäristöystävällistä rakentamista yhdessä alan asiantuntijoiden kanssa.

Rakennusyhtiö NCC vastaa sekä hankkeen suunnittelusta että toteuttamisesta. Talon 127 asuntoa valmistuvat kohtuuhintaisiksi vuokrakodeiksi, jotka vuokrataan samaan tapaan kuin muutkin asuntomme.

vastaavana vertailujaksona 5,5 prosenttia.

Myös uusien teknisten ratkaisujen avulla voidaan parantaa energiatehokkuutta. Esimerkiksi kaikissa toukokuun 2017 jälkeen valmistuneissa kohteissamme hyödynnetään aurinkosähköä.

Tavoitteenamme on parantaa materiaalitehokkuutta ja edistää kestävien ja turvallisten rakennusmateriaalien käyttöä. Joutsenmerkki-talohankkeemme on erinomainen esimerkki hankkeesta, jossa kaikki vastuullisuusnäkökulmat on otettu huomioon entistä vahvemmin.

17

VASTUULLISUUS

Kohtuuhintaisuus ja oikeudenmukaisuus

Perustehtävämme on tarjota kohtuuhintaisia koteja vantaalaisille. Asuntojen vuokraus perustuu aina oikeudenmukaisuuteen ja tasapuolisuuteen.

Kohtuuhintaisuuden toteutuminen luo mahdollisuuksia vähävaraisten ja pientuloisten asumiseen pääkaupunkiseudulla, mikä vahvistaa osaltaan matalapalkkaisen työvoiman saatavuutta ja ehkäisee asunnottomuutta. Kohtuuhintaisuuden toteutuminen edellyttää, että asukkaat maksavat vuokransa sopimuksen mukaan. Peilaamme jatkuvasti hakijoiden taloudellista tilannetta suhteessa asunnon tarpeellisuuteen: onko hakijalla kohtuulliset mahdollisuudet selvitä vuokranmaksusta? Ennakoiva ja suunnitelmallinen korjausrakentaminen on myös yksi kohtuuhintaisuuden toteutumisen edellytyksistä.

Vuokrauspalveluidemme toiminta perustuu oikeudenmukaisuudelle. Arvioimme hakijan elämäntilannetta ainoastaan hänen hakemuksensa ja asunnon tarpeen kuvauksen perusteella. Esimerkiksi sukupuoli, rotu, uskonto tai etninen tausta eivät vaikuta päätöksentekoon.

Yhdenveroisuus on aina etusijalla.

ARA:n asukasvalintaohjeissa keskeisin periaate asunnon myöntämiselle on asunnonhakijan tilanteen kiireellisyys. Kiireellisimmässä tilanteessa ovat esimerkiksi asunnottomat tai sellaiset hakijat, joiden nykyinen vuokrasuhde on päättymässä. Asunnon tarpeen kiireellisyyden lisäksi huomioimme muun muassa asunnonhakijan vähävaraisuuden ja pienituloisuuden. Säilytämme kaikki asuntohakemukset ja tehdyt valintapäätökset lain mukaisesti viiden vuoden ajan.

Asukkaiden ja asunnonhakijoiden oikeuden­

VAV VUOSIKERTOMUS 2017

mukainen kohtelu on kirjattu myös VAV:n tasa-arvo- ja yhdenvertaisuussuunnitelmaan.

Suunnitelman mukaisesti toteutamme sukupuolten välistä tasa-arvoa sekä eri ihmisryhmien yhdenvertaisuutta niin vuokranantajana kuin myös työnantajana. Seuraamme tasa-arvon ja yhdenveroisuuden toteutumista erilaisilla säännöllisillä tyytyväisyyskyselyillä.

VAV:N VEROJALANJÄLKI VUONNA 2017 TILITETYT VEROT 1 9 12

Yhteiskuntavastuu Suurena vuokrataloyhtiönä olemme merkittävä alueellinen työllistäjä ja veronmaksaja.

Oman henkilökuntamme lisäksi työllistämme välillisesti palvelu- ja urakkasopimusten kautta ison joukon kiinteistö- ja rakennusalan osaajia.

Vuonna 2017 talojemme kiinteistöhuolto, siivous ja vihertyöt työllistivät yli 100 ihmistä, minkä lisäksi kiinteistöjen korjaukset, LVIhuolto ja muut tekniset työt tarjosivat töitä noin kahdellesadalle. Käynnissä olleet rakennushankkeemme puolestaan työllistivät vuoden aikana yli 200 rakennusalan ammattilaista.

Verojalanjälkemme oli vuonna 2017 noin 19 miljoonaa euroa. Lukuun sisältyvät sekä maksetut että tilitetyt verot.

YHTEENSÄ 5,2 M€

55 24

● K iinteistövero

● Myynnin arvonlisävero

man käytön ●O

● S osiaali­

arvonlisävero

● E nnakonpidätys palkoista

turvamaksut

OSTOPALVELUIDEN SISÄLTÄMÄ ARVONLISÄVERO

27 %

YHTEENSÄ 14 M€

41

31 ASUNTOJEN VUOKRAUS PERUSTUU AINA OIKEUDENMUKAISUUTEEN JA TASAPUOLISUUTEEN.

● U ustuotannon investoinnit

● Vuosikorjaukset ● Asumispalveluiden ostot

18

HENKILÖSTÖ HALLINTO

Henkilöstö, organisaatio ja hallitus Vuoden 2017 lopussa palveluksessamme oli yhteensä 47 työntekijää.

Osaava ja hyvinvoiva henkilöstö sekä toimiva työyhteisö ovat avainasemassa toimintamme onnistumisessa. Seuraamme henkilöstötyytyväisyyttä joka toinen vuosi toteutettavalla henkilöstökyselyllä, joka toimii myös pohjana henkilöstön ja työhyvinvoinnin kehittämiselle.

Vuonna 2017 toteutetussa työhyvinvointikyselyssä parhaimmat arviot saivat fyysinen hyvin-

HENKILÖSTÖN SUKUPUOLIJAKAUMA 31.12.2017

ORGANISAATIO VUONNA 2017 JOHTORYHMÄ Toimitusjohtaja Kiinteistöpäällikkö Talouspäällikkö Rakennuttajapäällikkö Markkinointipäällikkö Tiedottaja (ryhmän sihteeri)

vointi, työn ja vapaa-ajan tasapaino ja työn mielekkyys. Kyselyyn vastasi 72 prosenttia henkilöstöstämme.

Toimialamme vaatii erikoisosaamista. Huolehdimme, että osaajillamme on tarvittava ammatillinen erikoispätevyys ja koulutus.

Kuluneena vuonna henkilöstömme käytti keskimäärin 3,2 työpäivää kouluttautumiseen.

TALOUSPÄÄLLIKKÖ

HENKILÖSTÖN IKÄRAKENNE

TALOUSHALLINTO Pääkirjanpitäjä 2 kirjanpitäjää 5 asuntosihteeriä 3 asumisneuvojaa

2 15

28 %

21

34

66 % Naisia

34 %

VAV VUOSIKERTOMUS 2017

Miehiä

● 20–29 ● 30–49 ● 40–49 ● 50–59 ● Yli 60

TOIMITUSJOHTAJA

KIINTEISTÖPÄÄLLIKKÖ

KIINTEISTÖT 1 isännöintipäällikkö 9 isännöitsijää 1 isännöinnin projektipällikkö 1 hortonomi 1 projektipäällikkö 2 teknistä asiantuntijaa 2 teknistä isännöitsijää 1 LVI-asiantuntija

Hallintosihteeri Tiedottaja

RAKENNUTTAJAPÄÄLLIKKÖ

RAKENNUTTAMINEN 1 rakennuttaja-asiamies 2 valvojaa

MARKKINOINTIPÄÄLLIKKÖ

MARKKINOINTI 6 markkinointisihteeriä 2 asiakaspalvelusihteeriä

HALLITUS Hallituksemme 23.8.2017 alkaen Tuula Laukkanen Petri Koivuniemi Timo Juurikkala Hannu Ahonen Ritva Karttunen

puheenjohtaja varapuheenjohtaja 2. varapuheenjohtaja jäsen asukasjäsen

Jasi Kuokkanen Juha Kähärä Markku Miettinen Arja Niemelä Anneli Sinkkonen Sirpa Tuuva

jäsen jäsen jäsen jäsen asukasjäsen jäsen

Hanna Valtanen Raija Virta Erkki Nikkanen Heikki Seppälä Tomi Henriksson Martti Lipponen

jäsen jäsen varajäsen varajäsen asiantuntijajäsen asiantuntijajäsen

19

VAV ASUNNOT OY TOIMINTAKERTOMUS 2017

TOIMINTAKERTOMUS ● Hallituksen toimintakertomus

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS 2017 VAV Asunnot Oy on Vantaan kaupungin kokonaan omistama yhtiö, joka rakennuttaa ja omistaa vuokra-asuntoja.

Vuoden 2017 päättyessä yhtiön ja sen tytäryhtiön omistuksessa oli eri puolilla Vantaata 10 481 asuntoa, joissa asui noin 20 000 ihmistä. Yhtiön osakkeiden lukumäärä on 4 553 755.

VAV aloitti toimintansa vuonna 1986. Yhtiön perustamisen myötä fuusioitiin kaikki kaupungin kokonaan omistamat vuokrataloyhtiöt yhdeksi kokonaisuudeksi.

Yhtiö tarjoaa laadukkaita ja kohtuuhintaisia koteja vantaalaisille. Kiinteistökannan suunnitelmallisilla korjauksilla varmistetaan niiden arvon säilyminen sekä asumisviihtyvyys yhteistyössä asukkaiden kanssa.

Yhtiön pyrkimyksenä on pitää vuokrataso kohtuullisena ja oikeudenmukaisena yleisistä taloudellisista heilahteluista huolimatta. Yhtiön sisällä on arava- ja korkotukirahoitteisten kiinteistöjen hoito- ja pääomakulut tasattu.

VAV Asunnot Oy:n tytäryhtiö VAV Palvelukodit Oy (ent.

VAV Hoivakiinteistöt Oy) hallinnoi VAV konsernin palveluja hoivakiinteistöjä. 31.5.2017 vuonna 2011 perustettu VAV Palvelukodit Oy sulautui VAV Hoivakiinteistöt Oy:öön.

Samassa yhteydessä VAV Hoivakiinteistöt Oy muutti nimekseen VAV Palvelukodit Oy. Vantaan kaupungin sosiaali- ja terveystoimi vuokraa palveluasumisen kiinteistöt ja yksittäiset asunnot erityisryhmien asumiskäyttöön.

HALLINTO Varsinainen yhtiökokous pidettiin 12.4.2017 ja ylimääräinen yhtiökokous 23.8.2017.

Yhtiöjärjestyksen mukaisesti hallituksen toimikausi on kaksi vuotta.

VAV VUOSIKERTOMUS 2017

Hallitus ajalla 1.1. – 23.8.2017 Juhani Paajanen puheenjohtaja Pekka Virkamäki varapuheenjohtaja Mika Niikko 2. varapuheenjohtaja Hannu Ahonen asukasjäsen Eija Grönfors jäsen Pentti Hakulinen jäsen Marja Heikkinen jäsen Ahti Kara jäsen Jari Keränen asukasjäsen Ari Männikkö jäsen Arja Niemelä jäsen Sirpa Pajunen jäsen Visa Tammi jäsen Sirpa Tuuva jäsen Johanna Zalagh jäsen Anne Sinkkonen varajäsen Liisa Tilander varajäsen Hannu Penttilä asiantuntijajäsen Hallitus ajalla 23.8.- 31.12.2017 Tuula Laukkanen puheenjohtaja Petri Koivuniemi varapuheenjohtaja Timo Juurikkala 2. varapuheenjohtaja Hannu Ahonen jäsen Ritva Karttunen asukasjäsen Jasi Kuokkanen jäsen Juha Kähärä jäsen Markku Miettinen jäsen Arja Niemelä jäsen Anneli Sinkkonen asukasjäsen Sirpa Tuuva jäsen Hanna Valtanen jäsen Raija Virta jäsen Erkki Nikkanen varajäsen Heikki Seppälä varajäsen Tomi Henriksson asiantuntijajäsen Martti Lipponen asiantuntijajäsen

Yhtiön toimitusjohtajana toimi Teija Ojankoski. Hallituksen sihteerinä oli hallintosihteeri Sanna Lesch. Hallitus kokoontui kaksitoista (12) kertaa vuoden 2017 aikana.

Tilintarkastajina toimivat 11.4. asti KHT-yhteisö Deloitte & Touche Oy vastuunalaisena tarkastajanaan Anu Servo, KHT,

VAV-KONSERNIN AVAINTIETOJA Liikevaihto, M€ Liikevoitto, M€ Liikevoitto % liikevaihdosta Taseen loppusumma, M€ Pitkäaikaiset lainat, M€ Varaukset ja oma pääoma, M€ Oman pääoman tuotto % (emo) Omavaraisuusaste % (emo) Poistot, M€ Uusien asuntojen hankinta-arvo, M€ Maksuvalmiussuhde (Quick ratio) Korkorasite, % liikevaihdosta Asunnot Asuinhuoneistoneliöt Valmistuneet asunnot Valmistuneet vuokranmäärityskohteet Asuntojen käyttöaste, % (emo) Vuokrasaatavat liikevaihdosta, % Vuokratappiot liikevaihdosta, % Keskivuokra, €/m²/kk (emo) Vuokrien vaihteluväli, €/m²/kk (emo) Keskivuokra 1.3.2018 alkaen, €/m2/kk (emo) Valmistuvat asunnot vuonna 2018, kpl Valmistuvia vuokranmäärityskohteita vuonna 2018, kpl Vuokrien vaihteluväli 1.3.2018 alkaen, €/m²/kk (emo)

JHT sekä asukastilintarkastajana Heidi Vierros, KHT. 12.4. alkaen tilintarkastajina ovat toimineet BDO Audiator Oy vastuunalaisena tarkastajanaan Ari Lehto, KHT, JHT sekä asukastilintarkastajana Heidi Vierros, KHT.

2017

2016

2015

90,8 26,8 29,4 655,3 481,1 112,8 71,6 21,3 18,3

88,3 24,6 27,8 623,0 467,8 95,6 64,8 19,3 17,8

88,6 31,7 35,8 617,3 472,9 81,0 85,4 16,5 19,2

20,2 1,0 6,9

27,3 0,6 7,2

45,8 1,0 9,9

10 481 606 723 355

10 334 602 091 105

10 223 588 340 273

3 99,0

1 99,0

4 99,1

1,2

1,3

1,2

0,2 11,95 9,65–15,04

0,2 11,90 9,33–15,02

0,1 11,72 9,28–14,67

12,11 179 2 9,86 – 15,44 21

TOIMINTAKERTOMUS ● Hallituksen toimintakertomus

KIINTEISTÖT Uudistuotanto Toimintavuonna solmittiin kahden vuokratalon urakkasopimukset (Kiulukuja 7, Orvokkirinne 4), yhteismäärältään 24 132 400 euroa. Kohteiden keskimääräinen hankinta-arvo on 3428 €/asm2.

Toimintavuoden aikana uusia asuntoja valmistui 355 kpl, Marsinkuja 1 (147 asuntoa), Jaspiskuja 7a (109 asuntoa) ja Auringonkierto 2 (99 asuntoa).

Vuonna 2017 aloitettiin rakentaminen osoitteissa: Kaskelantie 1 (127 asuntoa), Kiulukuja 7 (86 asuntoa), Orvokkirinne 4 (72 asuntoa), yhteensä 285 asuntoa.

Ennen uudisrakentamisen alkamista sekä Marsinkuja 1:n että Orvokkirinne 4:n tonteilta purettiin vanhat ARA-kiinteistöt, yhteensä 142 asuntoa.

Vuonna 2017 aloitettu asuntotuotanto rahoitetaan valtion pitkäaikaisella korkotukilainalla ja Asumisen rahoitusja kehittämiskeskus ARA:n käynnistys- ja erityisryhmien investointiavustuksilla.

Korjausrakentaminen Kiinteistöjen korjauskulut olivat 22,3 miljoonaa euroa, josta suunnitelmallisten korjausten osuus oli 12,8 miljoonaa euroa eli 57 %.

Kiinteistöjen kunnossapitotyöt toteutettiin pitkän aikavälin korjaussuunnitelman mukaisesti. Suunnitelmallisten korjausten rahoitus sisältyy kiinteistöjen hoitokuluihin.

Kiinteistöjen suunnitelmalliset korjaukset painottuivat edellisten vuosien tapaan asuntojen kylpyhuonekorjauksiin (54 %) ja keittiökorjauksiin (21 %). Lisäksi julkisivujen kunnostusten osuus korjauksista oli 9 % ja vesikattokorjausten 8 %.

Yhtiön kiinteistöjen omaisuus- ja vastuuvakuutukset ovat Pohjola Vakuutus Oy:ssä.

VUOKRA-ASUNNON HAKIJAT Toimintavuoden lopussa asunnonhakijoita oli rekisterissä noin 5 300. Hakijamäärät vaihtelivat kuukausittain 4 700:n ja 6 000:n välillä. Hakijoista yli 60 % haki asuntoa yksin.

VAV VUOSIKERTOMUS 2017

Vuoden 2017 aikana asuntoja vapautui vuokrattavaksi keskimäärin 88 kpl kuukaudessa ja uusia asuntoja valmistui 355 kpl, yhteensä uusia vuokrasopimuksia tehtiin 1 411 kpl. Asuntojen vaihtuvuus säilyi edellisen vuoden tasossa ollen 12,0 %. Yhtiön asunnosta toiseen vaihtajia oli 329 kpl eli 27 % vaihdoista (ed. vuosi 22 %).

ASUKASTOIMINTA

HENKILÖSTÖ

Asukasdemokratia antaa jokaiselle asukkaalle mahdollisuuden osallistua oman talonsa hallintoon ja vaikuttaa maksamiinsa kustannuksiin.

Toimintavuonna VAV Asunnot Oy:llä oli yhteensä 173 arava- tai korkotukilainoitettua vuokranmääritysyksikköä.

Näistä kohteista asukastoimintaa oli 160 kiinteistössä.

Yhtiö järjesti asukkaille tiedotustilaisuudet yhtiön talousarvioon sisällytetyistä suunnitelmista ja tilinpäätöksen toteumasta kiinteistötalouden sekä korjaustoiminnan näkökulmasta.

Uusia asukastoimikuntien jäseniä perehdytettiin asukastoimintaan keväällä toimikauden alkaessa. Asukastoimikunnille järjestettiin koulutusta myös IT-asioista ja vuokranmäärityksestä. Vuokranmääritys alkaa vuosittain asukastoimikunnille lähetettävällä korjaustarvekyselyllä asukasnäkökulman huomioimiseksi omakustannusvuokraa määritettäessä.

Keväällä toteutettiin asukastoimikunnille ja luottamushenkilöille asukastoimikunnan tilaa kartoittava kysely.

VIESTINTÄ Yhtiön asukaslehti VAV-viesti ilmestyi vuonna 2017 neljä kertaa. Asukaslehti toteutettiin yhteistyössä Omnipress Oy:n kanssa.

Kesällä kilpailutettiin asukaslehden kokonaistuotanto yhdessä muun sisällöntuotannon sekä monikanavaisen viestintäuudistuksen kanssa. Palvelujen tuottajaksi valittiin Cocomms Oy. Syksyllä 2017 toteutettiin kahden vuoden välein järjestettävä asukastyytyväisyyskysely yhteistyössä Feelback Oy:n kanssa.

Henkilöstön keskimääräinen lukumäärä 2017

2016

2015

50

50

48

Henkilöstö yksiköittäin vuoden lopussa Naisia

Miehiä

Yht.

Hallinto Markkinointi ja asiakaspalvelu

13 8

1 1

14 9

Kiinteistönpito ja rakennuttaminen Yhteensä

10

14

24

31

16

47

Palkkojen ja palkkioiden kehitys 2017

2016

2015

2,47 M€

2,32 M€

2,19 M€

TALOUS Toimintavuonna emoyhtiön liikevaihto oli 86,7 miljoonaa euroa, kasvua oli edelliseen tilikauteen 3 %. Vuokrien tarkistus sekä uusien asuntojen valmistuminen kasvattivat liikevaihtoa. Liikevaihdosta varsinaiset asuntovuokratuotot olivat 82,4 miljoonaa euroa. Uusien kohteiden rakennuttamistuottoja kertyi 0,4 miljoonaa euroa ja muut kiinteistötuotot olivat 3,7 miljoonaa euroa sisältäen 3,5 miljoonaa euroa vesimaksutuottoja. Palveluasumisen isännöintituottoja liikevaihto sisältää 0,2 miljoonaa euroa.

Vuokrausaste oli 99,0 %. Kiinteistöjen korjausten lisääntyminen aiheuttaa asuntojen tyhjäkäyttöä.

Tilinpäätös sisältää vuokraustoiminnan luottotappioita 253 tuhatta euroa. Luottotappiot perustuvat pääosin vuoden 2016 käräjäoikeuden tuomioihin. Aiemmin luottotappioksi kirjattuja saatavia korkoineen tuloutettiin yhteensä 148 tuhatta euroa.

Erääntyneet asuntovuokrasaatavat tilinpäätöksessä ovat 0,8 miljoonaa euroa. Vuokraustoiminnan vahingon-

korvausvaateita ja perinnän kuluja tilinpäätös sisältää 0,3 miljoonaa euroa. Saatavat kasvoivat edellisvuodesta 1,0 %.

Tilinpäätös sisältää 210 tuhannen euron luottotappiovarauksen odotettavissa olevien menetysten varalle.

Liikevoitto oli 25,1 miljoonaa euroa eli 29 % liikevaihdosta. Suunnitelman mukaisesti sillä kyettiin kattamaan pitkäaikaisten rakennus- ja korjauslainojen korkokulut.

Lisäksi varauduttiin 19,1 miljoonan euron asuintalovarauksella kiinteistöjen tuleviin korjauksiin.

Poistot tehtiin tasapoistoina poistoajan ollessa 22 tai 40 vuotta. Yhtiön poistosuunnitelma vastaa kiinteistöjen teknistä kulumista. Kiinteistöt poistetaan suunnitelman mukaan 40 vuodessa. Yhtiö ilmoittaa erikseen sen laskennallisen poiston määrän, joka on laskettu vuoteen 2012 50 vuoden tasapoistolla ja vuodesta 2013 alkaen 30 vuoden tasapoistolla.

Suunnitelman mukaisia poistoja tehtiin 17,2 miljoonaa euroa, joista rakennusten poistot ilman rakennusten kalustoa olivat 16,4 miljoonaa euroa.

VAV Asunnot Oy:n lainat lainatyypeittäin M€ Aravalainat Korkotukilainat Rahalaitoslainat Kaupungin lainat Yhteensä

129 230 77 35 471

% 27 49 17 7 100

Vuosimuutos, M€ - 17 + 41 -8 -1 + 15

Puolet lainasalkusta on vaihtuvakorkoisia luottoja. Korkosuojauksia vaihtuvakorkoisiin lainoihin on tehty 20 %:in velkapääomasta.

22

TOIMINTAKERTOMUS ● Hallituksen toimintakertomus

Energian ja veden kulutus

VAV Asunnot Oy:n lainatakaukset Valtion täytetakaus Kaupungin omavelkainen takaus

M€

Vuosimuutos, M€

178

- 6

28,8

- 1,6

RAHOITUKSELLISET RISKIT Yhtenäislainojen pääomakulut noudattavat heinäkuun kuluttajahintaindeksin muutoksia. Indeksin muutos oli viime heinäkuussa 0,5 %, joten vuosimaksulainojen hoitokuluja nostetaan vastaavasti. Vuosimaksulainojen korko alenee maaliskuun alusta 1,39 %:sta 0,54 %:iin. Korkotason alenema nopeuttaa vuosimaksulainojen lyhentymistä ja pienentää osaltaan korkoriskiä.

Yhtiön rahoitusrakenteesta johtuen pääomakulut pysynevät kokonaisuutena arvioidulla tasolla. Yhtiö on suojannut osan vaihtuvakorkoisista korkotukilainoista, joiden omavastuukorot ovat 3,4 %.

Arava- ja korkotukilainojen pitkät takaisinmaksuajat ja lyhennysohjelmien takapainoisuus vaikeuttavat korjaustoiminnan rahoitusta.

Toimintavuonna asunnon hakijoille määrätyt tulorajat ja asuvien asukkaiden taloudelliset ongelmat aiheuttavat yhtiölle luottotappioriskin kasvua.

YMPÄRISTÖ Yhtiössä on VAV:n oma ympäristöohjelma, jossa on määritelty seurattavat ympäristöä koskevat mittarit. Kuukausittain tapahtuvan energiaseurannan ja mittausten tuloksena saadaan kiinteistöjen energiatodistus suoraan kiinteistöohjelma Tampuurista.

VAV VUOSIKERTOMUS 2017

Lämpö, kWh/rm3 (normeerattu) Vesi, l/rm3 Sähkö, kWh/rm3

2017

2016

2015

43,4

45,3

46,7

449 4,8

475 4,8

488 4,5

Energiatehokkuus Energiatehokkuutta on parannettu käyttöönotetun ETJ+ (yrityksen energiatehokkuusjärjestelmä) -järjestelmän avulla, joka täydentää vuonna 2016 uudistettua VAETS (vuokra-asuntoyhteisöjen energiatehokkuussopimus) -energiatehokkuussopimusta. Energiatehokkuusjärjestelmää auditoidaan vuosittain ETJ+ -ohjeistuksen mukaisesti.

KATSAUS TULEVAISUUTEEN Yhtiö toimii omakustannusperiaatteella ja sen taloudellisen aseman arvioidaan pysyvän vakaana ja maksuvalmiuden hyvänä.

Yhtiö jatkaa yhtiörakenteensa selkiyttämistä eriyttämällä luovutus- ja käyttörajoitusten alaiset kiinteistöt omaksi yhtiöksi. Muutokset toteutunevat vuoden 2018 aikana.

Yhtiö on sopinut Vantaan kaupungin kanssa tonttiohjelmasta, jolla varmistetaan tonttitarjonta lähivuosien asuntotuotantoon. Tavoitteena on kaupungin asunto-ohjelman ja Valtion kanssa solmitun aiesopimuksen mukaisesti noin 320 asunnon tuotanto vuosittain.

Yhtiö jatkaa yksittäisten vuokra-asuntokäytössä olevien asunto-osakkeiden myymistä sitä mukaa kun ne vapautuvat.

Yhtiö myy yksittäisiä rajoituksista vapaita vuokra-asuntokäytössä olevia kiinteistöjä korjaustoiminnan ja uudistuotannon omien varojen rahoittamiseksi.

Yhtiö myy täydennyskaavoituksen yhteydessä tonteilleen syntynyttä lisärakennusoikeutta silloin, kun se on tarkoituksenmukaista.

Vuokra-asuntojen kysyntä Vuokra-asuntojen kysynnän oletetaan pysyvän suurena.

Suurin kysyntä kohdistuu yksiöihin ja pieniin kaksioihin.

Suuresta hakijamäärästä huolimatta perheasuntojen kysynnän oletetaan pysyvän vähäisenä.

Asuntojen korjaustoiminta Yhtiön kiinteistöihin lähivuosina suunnitellut peruskorjaukset perustuvat kiinteistökannan kokonaisvaltaiseen tarkasteluun ja salkutukseen. Korjaamisen tarvetta priorisoidaan välttämättömyyden, käytettävissä olevan rahan, tehokkuuden sekä ennakoivan korjaamisen näkökulmista.

Korjaamisella tähdätään kiinteistön arvon säilyttämiseen sekä hyvien asumisolosuhteiden ja asuntojen vuokrattavuuden varmistamiseen.

Yhtiön korjaustoiminnan painopiste on vuosina 1970– 1975 ja 1989–1995 valmistuneissa tai peruskorjatuissa kiinteistöissä. Kiinteistöt muodostavat noin 55 % yhtiön kiinteistökannasta.

Korjaus- ja energia-avustusten hakuedellytykset täyttäviin hankkeisiin haetaan aina tarjolla olevia avustusta.

Asumisviihtyvyyden ja asukastoiminnan kehittämisessä painopisteenä on edelleen muun muassa viestintä-, ­energia- ja turvallisuusasiat.

EHDOTUS TULOKSEN KÄYTTÄMISESTÄ Hallitus esittää, että osinkoa ei jaeta ja että emoyhtiön tilikauden voitto 190 496,26 euroa kirjataan vapaaseen omaan pääomaan.

Uudistuotanto Rakentamisen hintaa mittaavan tarjoushintasindeksin mukaan asuinrakentamisen hinnat olivat pääkaupunkiseudulla vuoden 2017 syyskuussa 4,4 % suuremmat kuin vuotta aiemmin. Hintojen odotetaan lievästi nousevan alkuvuoden 2018 aikana. Asuntorakentamisen kasvu näkyy pienentyneenä kiinnostuksena tarjota urakoita yhtiön urakkakilpailuissa.

Yhtiö tulee käynnistämään vuoden 2018 aikana arviolta 150 uuden asunnon rakentamisen.

Kehittäminen Yhtiö jatkaa yhteistyötä kaupungin kanssa ja tukee omalla toiminnallaan kaupungin perustehtäviä.

Uudistuotannossa painotetaan ympäristön kestävyyttä tukevia kehittämistoimia.

23

TOIMINTAKERTOMUS ● Tilinpäätös

TULOSLASKELMAT (1 000 €)

Konserni 1.1. - 31.12.2017 1.1. - 31.12.2016

LIIKEVAIHTO Vuokratuotot Käyttökorvaukset Rakennuttamistuotot Isännöintituotot Liikevaihto yhteensä

86 638 3 713 422 3 90 776

84 612 3 126 533 13 88 284

82 425 3 713 422 182 86 742

80 404 3 126 533 211 84 273

Muut kiinteistön tuotot

4 565

686

4 565

686

Henkilöstökulut Palkat ja palkkiot Eläkekulut Muut henkilösivukulut Henkilöstökulut yhteensä

-2 476 -412 -65 -2 953

-2 321 -404 -98 -2 824

-2 476 -412 -65 -2 953

-2 321 -404 -98 -2 824

Poistot

-18 266

-17 789

-17 232

-16 708

Muut kulut Kiinteistön muut hoitokulut Hallinto Käyttö- ja huoltopalvelut Ulkoalueiden hoitopalvelut Siivouspalvelut Lämmitys Vesi- ja jätevesi Sähkö Jätehuolto Vahinkovakuutukset Vuokrat Kiinteistövero Korjaukset Muut hoitokulut Kiinteistön muut hoitokulut yhteensä

VAV VUOSIKERTOMUS 2017

-1 126 -2 576 -583 -1 554 -7 427 -4 156 -1 428 -1 895 -424 -43 -2 857 -21 954 -421 -46 443

-760 -2 670 -640 -1 633 -7 227 -4 091 -1 343 -1 812 -382 -59 -2 649 -19 242 -498 -43 005

Konserni 1.1. - 31.12.2017 1.1. - 31.12.2016

Emoyhtiö 1.1. - 31.12.2017 1.1. - 31.12.2016

-1 116 -2 416 -568 -1 491 -7 151 -4 064 -1 319 -1 824 -393 -43 -2 707 -21 654 -417 -45 165

-743 -2 510 -625 -1 570 -6 972 -3 992 -1 223 -1 745 -352 -59 -2 506 -18 908 -494 -41 697

Emoyhtiö 1.1. - 31.12.2017 1.1. - 31.12.2016

Luottotappiot

-263

-253

-263

-253

Muut kiinteistön kulut

-590

-510

-590

-510

26 826

24 589

25 104

22 967

0 67 -6 325 -6 258

0 103 -6 348 -6 244

65 -5 919 -5 854

103 -5 894 -5 791

VOITTO (-TAPPIO) ENNEN TILINPÄÄTÖSSIIRTOJA JA VEROJA

20 568

18 345

19 250

17 177

Tuloverot Laskennallisen verovelan muutos

-4 076

-2 771

-

-

-

-

-238 -18 821

-469 -16 708

16 493

15 574

190

-

LIIKEVOITTO (-TAPPIO) Rahoitustuotot ja -kulut Osuus osakkuusyhtiöiden voitosta Muut korko- ja rahoitustuotot Korkokulut ja muut rahoituskulut

Tilinpäätössiirrot Poistoeron muutos Verotusperusteisten varausten muutos

TILIKAUDEN VOITTO (+) / TAPPIO (-)

24

TOIMINTAKERTOMUS ● Tilinpäätös

TASEET (1 000 €)

Konserni 1.1. - 31.12.2017 1.1. - 31.12.2016

Konserni 1.1. - 31.12.2017 1.1. - 31.12.2016

Emoyhtiö 1.1. - 31.12.2017 1.1. - 31.12.2016

VASTAAVAA PYSYVÄT VASTAAVAT

VASTATTAVAA OMA PÄÄOMA

Aineettomat hyödykkeet Aineettomat oikeudet

Osakepääoma Ylikurssirahasto Muut rahastot

Aineelliset hyödykkeet Maa- ja vesialueet Rakennukset ja rakennelmat Koneet ja kalusto Muut aineelliset hyödykkeet Ennakkomaksut ja keskener.hankinnat Sijoitukset Osuudet saman konsernin yrityksistä Saamiset konsernin yrityksistä Muut osakkeet ja osuudet Pysyvät vastaavat yhteensä

-

-

-

-

106 055 421 055 253 1 101 74 557 603 022

106 476 420 145 297 1 161 52 950 581 030

98 818 392 021 245 1 034 61 788 553 905

99 238 390 087 287 1 087 52 685 543 384

0 18 992 4 746 23 738

0 14 191 5 098 19 290

414 33 281 4 746 38 441

414 14 473 5 098 19 986

626 760

600 320

592 346

563 370

VAIHTUVAT VASTAAVAT Saamiset Saamiset kiinteistön tuotoista Muut saamiset Siirtosaamiset

Edell. tilik.voitto Tilikauden voitto Oma pääoma yhteensä

7 659 15 929 3 092 26 679

7 659 15 929 3 092 26 679

7 659 15 929 3 092 26 679

7 659 15 929 3 092 26 679

69 677 16 493 86 169

54 102 15 574 69 677

118 190 308

118 0 118

112 849

96 356

26 988

26 797

707

469

0

0

103 509

84 687

PAKOLLISET VARAUKSET Pakolliset varaukset

0

200

0

200

481 081 17 352 498 433

467 771 14 561 482 332

445 140

428 874

445 140

428 874

27 522 1 445 5 027 4 348 1 608 4 055 44 005

29 381 1 400 4 857 4 324 1 451 2 771 44 184

26 386 1 445 4 938 15 4 348 1 522 38 653

27 945 1 400 4 738 306 4 261 1 338 39 988

542 438

526 516

483 793

468 862

VIERAS PÄÄOMA Pitkäaikainen Lainat rahoituslaitoksilta Laskennalliset verot

867 10 713 313 11 893

865 10 068 941 11 874

865 10 037 160 11 061

Rahoitusarvopaperit Muut arvopaperit Rahat ja pankkisaamiset

5 076 10 055

5 070 5 789

5 076 5 700

5 070 1 514

Lyhytaikainen Lainat rahoituslaitoksilta Saadut ennakot Ostovelat Muut velat Siirtovelat Laskennalliset verot

Vaihtuvat vastaavat yhteensä

28 527

22 753

22 650

17 645

Vieras pääoma yhteensä

655 287

623 072

614 997

581 015

VASTATTAVAA YHTEENSÄ

VAV VUOSIKERTOMUS 2017

1.1. - 31.12.2017 1.1. - 31.12.2016

TILINPÄÄTÖSSIIRTOJEN KERTYMÄ Poistoero Verotusperusteiset varaukset Muut varaukset

867 10 744 1 784 13 396

VASTAAVAA YHTEENSÄ

Emoyhtiö

655 287

623 072

614 997

581 015

25

TOIMINTAKERTOMUS ● Tilinpäätös

RAHOITUSLASKELMA (1 000 €)

Konserni

Emoyhtiö

31.12.2017

31.12.2016

31.12.2017

31.12.2016

Vuokrauksesta saadut maksut Tuloslaskelman liikevaihto Vuokraustoiminnan muista tuotoista saadut maksut Maksut vuokraustoiminnan kuluista Tuloslaskelman ostot Vuokraustoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja Maksetut korot ja maksut muista liiketoiminnan rahoituskuluista Korkokulut ja muut rahoituskulut Saadut korot vuokraustoiminnasta

91 197 91 135 4 565 50 465 50 609 45 298 6 401

88 259 88 284 656 45 580 46 561 43 335 7 030

86 685 86 742 4 565 48 723 48 961 42 526 6 259

84 374 84 273 686 44 316 45 254 40 743 6 541

6 325 59

6 348 91

5 919 65

5 894 91

LIIKETOIMINNAN RAHAVIRTA ( A )

38 956

36 396

36 332

34 292

INVESTOINTIEN RAHAVIRTA Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin Investoinnit muihin sijoituksiin Muut saamiset Rahoitusarvopaperit

40 258 -352 6 238 6

51 581 -269 -29 092 11

27 753 -352 19 446 6

51 667 -269 -29 021 11

INVESTOINTIEN RAHAVIRTA ( B )

46 149

22 231

46 853

22 388

41 711 -30 259 8

26 355 -39 367 13

41 711 -27 004 0

26 355 -37 944 12

RAHOITUKSEN RAHAVIRTA ( C )

11 459

-12 999

14 707

-11 577

Rahavarojen muutos (A+B+C)

4 265

1 165

4 186

328

Rahavarat tilikauden alussa Rahavarat tilikauden lopussa

5 789 10 055 4 265

4 624 5 789 1 165

1 514 5 700 4 186

1 186 1 514 328

VUOKRAUSTOIMINNAN RAHAVIRTA

RAHOITUKSEN RAHAVIRTA Pitkäaikaisten lainojen nostot Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut Saadut korot

VAV VUOSIKERTOMUS 2017

26

TOIMINTAKERTOMUS ● Konsernitilinpäätöksen liitetiedot

KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT 31.12.2017 Konsernin emoyhtiön VAV Asunnot Oy:n omistaa Vantaan kaupunki.

VAV Konsernin tilinpäätökseen sisältyvät emoyhtiö VAV Asunnot Oy ja tytäryhtiö VAV Palvelukodit Oy. Konserniin kuuluvia autopaikoitusyhtiöitä Kivikirveen Autopaikoitus Oy, Asunto Oy Viljapelto, Kiinteistö Oy Myyrinsärki ja Metsolan Pysäköinti Oy ei ole konsolidoitu.

Yhtiöiden taseiden loppusummat ovat 2,0 M€ ja osuus omasta pääomasta on 0,7 M€.

Konsernin osuus oman pääoman muutoksesta on 0,06 M€ ja tilikauden voitosta noin tuhat euroa.

LAADINTAMENETELMÄ Konsernitilinpäätös käsittää konsernituloslaskelman, konsernitaseen sekä konsernin rahoituslaskelman. Yhtiöiden sisäiset liiketapahtumat on peruutettu ja keskinäiset saamiset ja velat eliminoitu hankintamenomenetelmää käyttäen.

Konsernisaamiset sisältävät varoja 18 991 862,82 euroa, jotka ovat osa Vantaan kaupungin konsernipankkitiliä.

ARVOSTUSPERIAATTEET Omaisuus on arvostettu poistoin vähennettyyn välittömään hankintamenoon. Pysyvien vastaavien arvostuksessa ei ole tehty muutoksia aikaisempaan arvostukseen.

VAV VUOSIKERTOMUS 2017

POISTOSUUNNITELMA Poistot tehdään ennalta laaditun suunnitelman mukaan.

Poistoperusteena on kiinteistöjen ikä. Vuosina 1969–2003 valmistuneet kiinteistöt poistetaan 22 vuodessa ja vuosina 2004–2015 valmistuneet kiinteistöt 40 vuodessa.

Vuoteen 2014 poistosuunnitelma perustui lainojen lyhennyksiin, jotka omakustannusperiaatteen mukaan saadaan sisällyttää asuntojen vuokriin. Tasapoistoihin siirryttiin, jotta poistosuunnitelma paremmin vastaisi kiinteistöjen kulumista 40 vuoden laina-ajalla.

Muista kuin asuinrakennuksista tehdään 10–25 %:n menojäännöspoistot.

TILIKAUDEN POISTOT Poistot eriteltynä Suunnitelmapoistot Rakennukset ja rakennelmat Koneet ja kalusto Muista aineellisista hyödykkeistä

2017

2016

18 058 749 84 484 122 288

17 530 760 99 090 159 498

OMAN PÄÄOMAN MUUTOKSET

2017

2016

7 658 866 7 658 866

7 658 866 7 658 866

15 928 833 15 928 833

15 928 833 15 928 833

3 091 578 3 091 578

3 091 578 3 091 578

Sidottu oma pääoma tilikauden lopussa

26 679 277

26 679 277

Voitto ed.tilikausilta tilikauden alussa Tilikauden voitto Saldo tilikauden lopussa

69 676 791 16 492 619 86 169 410

54 102 358 15 574 433 69 676 791

Vapaa oma pääoma tilikauden lopussa

86 169 410

69 676 791

112 848 687

96 356 068

0

0

Osakepääoma tilikauden alussa Saldo tilikauden lopussa Ylikurssirahasto tilikauden alussa Saldo tilikauden lopussa Vararahasto tilikauden alussa Saldo tilikauden lopussa

Oma pääoma tilikauden lopussa Vähemmistöosuus

18 265 522 17 789 348 Vantaan kaupunki -konsernissa sovellettavia suunnitelmapoistoja käyttäen on yhtiön poistoalitus 94 552 569 euroa (ed. vuosi alitus 77 805 115 euroa) Ennen vuotta 2014 poistosuunnitelmassa rakennukset tasapoistettiin 50 vuodessa loppuun.

Vuodesta 2013 rakennukset poistetaan 30 vuodessa.

27

TILINPÄÄTÖS ● Konsernitilinpäätöksen liitetiedot

LASKENNALLISET VEROVELAT JA -SAAMISET Tilinpäätössiirtojen kertymä yhtiössä muodostuu kertyneestä poistoerosta sekä asuintalovarauksesta. Konsernitilinpäätöksessä vapaaehtoiset varaukset on jaettu omaan pääomaan ja laskennalliseen verovelkaan. Huomioiden yhtiön poisto- ja asuintalovarauksen muodostusmahdollisuudet veromaksun toteutuminen on epätodennäköistä.

Laskennalliset verovelat tilinpäätössiirroista

PYSYVÄT VASTAAVAT

2017

2016

21 407 060

17 331 446

2017

2016

Maa-alueet tilikauden alussa

106 476 029

102 908 394

lisäys vähennys * Saldo tilikauden lopussa

0 -420 648 106 055 381

3 567 635 0 106 476 029

Rakennukset ja rakennelmat tilikauden alussa lisäys vähennys poisto

420 145 248 20 083 710 -1 115 021 -18 058 749

414 282 609 23 685 187 -291 788 -17 530 760

* Saldo tilikauden lopussa

421 055 189

420 145 248

297 271 40 676 -10 -84 484 253 452

396 361 0 0 -99 090 297 271

Koneet ja kalusto tilikauden alussa lisäys vähennys poisto * Saldo tilikauden lopussa

VAV VUOSIKERTOMUS 2017

Muut aineelliset hyödykkeet tilik. alussa lisäys vähennys poisto * Saldo tilikauden lopussa Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankinnat tilikauden alussa lisäys vähennys * Saldo tilikauden lopussa Saamiset konsernin yrityksiltä tilikauden alussa lisäys / vähennys * Saldo tilikauden lopussa Muut osakkeet tilikauden alussa lisäys vähennys (myynnit) * Saldo tilikauden lopussa Pysyvät vastaavat yhteensä

2017

2016

1 161 151

1 306 217

63 053 -1 280 -122 288 1 100 635

14 432 0 -159 498 1 161 151

52 950 019 45 476 134 -23 868 943 74 557 210

28 344 421 52 737 228 -28 131 629 52 950 019

14 191 499 4 800 364 18 991 863

43 105 215 -28 913 716 14 191 499

5 098 453 0 -352 420 4 746 034

5 367 293 0 -268 840 5 098 453

626 759 763

600 319 670

28

TILINPÄÄTÖS ● Konsernitilinpäätöksen liitetiedot

SIJOITUKSET KONSERNIN OMISTAMAT OSAKKEET JA OSUUDET Huoltoyhtiöiden osakkeet Pähkinähoito Oy Martinlaakson Huolto Oy Koivu-yhtiöt Oy Autopaikkayhtiöiden osakkeet Kivikirveenkujan Autopaikat Oy Asunto Oy Viljapelto Martinlaakson Autopaikoitus Oy Ruukkukujan Autopaikat Oy Kiinteistö Oy Myyrinsärki Autopaikoitus Kiinteistö Oy Vantaan Rubiiniparkki Metsolan Pysäköinti Oy

Muut osakkeet ja osuudet Kuntarahoitus Oyj Kivistön Putkijäte Oy, B-osake Yhtiö omistaa 9 asunnon hallintaan oikeuttavat osakkeet

VASTUUSITOUMUKSET, € Velat, joiden vakuutena on kiinteistökiinnitys Lainat rahoituslaitoksilta Annetut kiinnitykset Velat, joissa Vantaan kaupungin takaus Velat, joissa HUS:in takaus

VAV VUOSIKERTOMUS 2017

kpl

osuus-%

kp-arvo

556 1754 874

3,6 1,4 6,3

5 624 75 3 133 8 832

116 21 53 22 750

osuus-% 67,4 23,3 11,8 1,1 33,3

39 17 732

17,7 35,5

963 048 5 015

4,10

0 2 628 295 178 790 4 432 1 052 392 661 202 1 899 740

1 891 415 300 499 645 547 2 837 462

2017

2016

466 867 762 991 394 330

423 465 567 958 672 537

29 799 859 265 831

31 778 399 341 343

JOHDANNAISSOPIMUKSET Yhtiön vaihtuvakorkoisia korkotukilainoja, joiden omavastuukorko on 3,4 %, on suojattu korkoriskiltä koronvaihtosopimuksin. Korkotason ollessa negatiivinen aiheuttaa myös negatiivinen korkoero maksuvelvoitteen. Sopimukset noudattavat lainojen ehtoja ja siksi ne esitetään taseen ulkopuolisena vastuuna.

Korkojohdannaiset Koronvaihtosopimukset 1–4 Korkotukilainan pääomaa vastaava nimellisarvo 31.12.

19 690 941 €

Sopimusten erääntyvät 2025 Vaihtuva korko Kiinteä korko Käypä arvo 31.12. (pankin ilmoituksen mukaan)

12 kk Euribor 1,034 % - 1,096 % -581 943 €

Koronvaihtosopimukset 5–10 Korkotukilainan pääomaa vastaava nimellisarvo 31.12.

Sopimusten erääntyvät 2025

26 456 471 €

Vaihtuva korko Kiinteä korko Käypä arvo 31.12. (pankin ilmoituksen mukaan)

6 kk Euribor 0,937 % -0,952 % -650 237 €

Autopaikkavastuut Rakentamattomia autopaikkoja on 264 kappaletta.

29

TILINPÄÄTÖS ● Konsernitilinpäätöksen liitetiedot

VELAT, JOTKA ERÄÄNTYVÄT VIIDEN VUODEN TAI SITÄ PIDEMMÄN AJAN KULUTTUA Korkotukilainat Vantaan kaupungin lainat Muut rahalaitoslainat Lyhennysohjelma määritetään vuosittain: Valtiokonttorin yhtenäislainat 31.12.

2017

2016

242 106 260 36 338 236 31 104 036 309 548 532

205 765 045 36 768 069 45 101 223 287 634 337

133 869 788

151 099 059

SIIRTOSAAMISTEN OLENNAISET ERÄT Arvonlisäverosaaminen uudistuotannosta Muut siirtosaamiset

MUIDEN SAAMISTEN OLENNAISET ERÄT Pitkäaikaiset saamiset Liittymismaksut Lyhytaikaiset saamiset Saamiset konsernin yrityksiltä Saamiset kiinteistön tuotoista

Saamiset yhteensä

798 537 985 946 1 784 484

138 303 174 847 313 150

MUIDEN VELKOJEN OLENNAISET ERÄT Lomapalkkavelat Saadut lyhytaikaiset vakuudet Muut velat Yhteensä

2017

2016

482 953 3 706 560 158 038 4 347 551

428 972 3 624 726 270 013 4 323 710

4 437 613 127 478 4 565 090

159 093 526 673 685 766

50 202 088

50 191 372

40 485 276 488 918

41 566 934 1 108 439

LIIKETOIMINNAN MUUT TUOTOT Pysyvien vastaavien aineellisten hyödykkeiden Myyntivoitot Muut tuotot

HENKILÖSTÖ

10 743 980

10 712 551

Konsernin palveluksessa oli keskim.

Hallitukselle ja toimitusjohtajalle maksettiin yht.

KONSERNISAAMISET JA -VELAT 18 991 863 867 451 19 859 314

14 191 499 867 031 15 058 529

32 387 777

26 084 230

1 284 436 323 559 1 607 996

1 360 283 91 035 1 451 318

Pitkäaikaiset velat Vantaan kaupungin lainat lyhytaikainen osuus

SIIRTOVELKOJEN OLENNAISET ERÄT Korkojaksotusvelat Muut siirtovelat Yhteensä

VAV VUOSIKERTOMUS 2017

30

TILINPÄÄTÖS ● Tilintarkastuskertomus

TILINTARKASTUSKERTOMUS VAV ASUNNOT OY:N YHTIÖKOKOUKSELLE TILINPÄÄTÖKSEN TILINTARKASTUS Lausunto Olemme tilintarkastaneet VAV Asunnot Oy:n (y-tunnus 0640915-7) tilinpäätöksen tilikaudelta 1.1.–31.12.2017. Tilinpäätös sisältää sekä konsernin että emoyhtiön taseen, tuloslaskelman, rahoituslaskelman ja liitetiedot.

Lausuntonamme esitämme, että tilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan konsernin sekä emoyhtiön toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen laatimista koskevien säännösten mukaisesti ja täyttää lakisääteiset vaatimukset.

Lausunnon perustelut Olemme suorittaneet tilintarkastuksen Suomessa noudatettavan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti. Hyvän tilintarkastustavan mukaisia velvollisuuksiamme kuvataan tarkemmin kohdassa Tilintarkastajan velvollisuudet tilinpäätöksen tilintarkastuksessa. Olemme riippumattomia emoyhtiöstä ja konserniyrityksistä niiden Suomessa noudatettavien eettisten vaatimusten mukaisesti, jotka koskevat suorittamaamme tilintarkastusta ja olemme täyttäneet muut näiden vaatimusten mukaiset eettiset velvollisuutemme. Käsityksemme mukaan olemme hankkineet lausuntomme perustaksi tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä.

Tilinpäätöstä koskevat hallituksen ja toimitusjohtajan velvollisuudet Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat tilinpäätöksen laatimisesta siten, että se antaa oikean ja riittävän kuvan Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen laatimista koskevien säännösten mukaisesti ja täyttää lakisääteiset vaatimukset. Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat myös sellaisesta sisäisestä valvonnasta, jonka ne katsovat tarpeelliseksi voidakseen laatia tilinpäätöksen, jossa ei ole väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvaa olennaista virheellisyyttä.

Hallitus ja toimitusjohtaja ovat tilinpäätöstä laatiessaan velvollisia arvioimaan emoyhtiön ja konsernin kykyä jatkaa toimintaansa ja soveltuvissa tapauksissa esittämään

VAV VUOSIKERTOMUS 2017

seikat, jotka liittyvät toiminnan jatkuvuuteen ja siihen, että tilinpäätös on laadittu toiminnan jatkuvuuteen perustuen.

Tilinpäätös laaditaan toiminnan jatkuvuuteen perustuen, paitsi jos emoyhtiö tai konserni aiotaan purkaa tai toiminta lakkauttaa tai ei ole muuta realistista vaihtoehtoa kuin tehdä niin.

Tilintarkastajan velvollisuudet tilinpäätöksen tilintarkastuksessa Tavoitteenamme on hankkia kohtuullinen varmuus siitä, onko tilinpäätöksessä kokonaisuutena väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvaa olennaista virheellisyyttä, sekä antaa tilintarkastuskertomus, joka sisältää lausuntomme.

Kohtuullinen varmuus on korkea varmuustaso, mutta se ei ole tae siitä, että olennainen virheellisyys aina havaitaan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti suoritettavassa tilintarkastuksessa. Virheellisyyksiä voi aiheutua väärinkäytöksestä tai virheestä, ja niiden katsotaan olevan olennaisia, jos niiden yksin tai yhdessä voisi kohtuudella odottaa vaikuttavan taloudellisiin päätöksiin, joita käyttäjät tekevät tilinpäätöksen perusteella.

Hyvän tilintarkastustavan mukaiseen tilintarkastukseen kuuluu, että käytämme ammatillista harkintaa ja säilytämme ammatillisen skeptisyyden koko tilintarkastuksen ajan. Lisäksi: • Tunnistamme ja arvioimme väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvat tilinpäätöksen olennaisen virheellisyyden riskit, suunnittelemme ja suoritamme näihin riskeihin vastaavia tilintarkastustoimenpiteitä ja hankimme lausuntomme perustaksi tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä.

Riski siitä, että väärinkäytöksestä johtuva olennainen virheellisyys jää havaitsematta, on suurempi kuin riski siitä, että virheestä johtuva olennainen virheellisyys jää havaitsematta, sillä väärinkäytökseen voi liittyä yhteistoimintaa, väärentämistä, tietojen tahallista esittämättä jättämistä tai virheellisten tietojen esittämistä taikka sisäisen valvonnan sivuuttamista.

• Muodostamme käsityksen tilintarkastuksen kannalta relevantista sisäisestä valvonnasta pystyäksemme suunnittelemaan olosuhteisiin nähden asianmukaiset

tilintarkastustoimenpiteet mutta emme siinä tarkoituksessa, että pystyisimme antamaan lausunnon emoyhtiön tai konsernin sisäisen valvonnan tehokkuudesta.

• Arvioimme sovellettujen tilinpäätöksen laatimisperiaatteiden asianmukaisuutta sekä johdon tekemien kirjanpidollisten arvioiden ja niistä esitettävien tietojen kohtuullisuutta.

• Teemme johtopäätöksen siitä, onko hallituksen ja toimitusjohtajan ollut asianmukaista laatia tilinpäätös perustuen oletukseen toiminnan jatkuvuudesta, ja teemme hankkimamme tilintarkastusevidenssin perusteella johtopäätöksen siitä, esiintyykö sellaista tapahtumiin tai olosuhteisiin liittyvää olennaista epävarmuutta, joka voi antaa merkittävää aihetta epäillä emoyhtiön tai konsernin kykyä jatkaa toimintaansa.

Jos johtopäätöksemme on, että olennaista epävarmuutta esiintyy, meidän täytyy kiinnittää tilintarkastuskertomuksessamme lukijan huomiota epävarmuutta koskeviin tilinpäätöksessä esitettäviin tietoihin tai, jos epävarmuutta koskevat tiedot eivät ole riittäviä, mukauttaa lausuntomme. Johtopäätöksemme perustuvat tilintarkastuskertomuksen antamispäivään mennessä hankittuun tilintarkastusevidenssiin. Vastaiset tapahtumat tai olosuhteet voivat kuitenkin johtaa siihen, ettei emoyhtiö tai konserni pysty jatkamaan toimintaansa.

• Arvioimme tilinpäätöksen, kaikki tilinpäätöksessä esitettävät tiedot mukaan lukien, yleistä esittämistapaa, rakennetta ja sisältöä ja sitä, kuvastaako tilinpäätös sen perustana olevia liiketoimia ja tapahtumia siten, että se antaa oikean ja riittävän kuvan.

• Hankimme tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä konserniin kuuluvia yhteisöjä tai liiketoimintoja koskevasta taloudellisesta informaatiosta pystyäksemme antamaan lausunnon konsernitilinpäätöksestä. Vastaamme konsernin tilintarkastuksen ohjauksesta, valvonnasta ja suorittamisesta. Vastaamme tilintarkastuslausunnosta yksin.

Kommunikoimme hallintoelinten kanssa muun muassa

tilintarkastuksen suunnitellusta laajuudesta ja ajoituksesta sekä merkittävistä tilintarkastushavainnoista, mukaan lukien mahdolliset sisäisen valvonnan merkittävät puutteellisuudet, jotka tunnistamme tilintarkastuksen aikana.

MUUT RAPORTOINTIVELVOITTEET Muu informaatio Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat muusta informaatiosta. Muu informaatio käsittää toimintakertomuksen.

Tilinpäätöstä koskeva lausuntomme ei kata muuta informaatiota.

Velvollisuutenamme on lukea muu informaatio tilinpäätöksen tilintarkastuksen yhteydessä ja tätä tehdessämme arvioida, onko muu informaatio olennaisesti ristiriidassa tilinpäätöksen tai tilintarkastusta suoritettaessa hankkimamme tietämyksen kanssa tai vaikuttaako se muutoin olevan olennaisesti virheellistä. Velvollisuutenamme on lisäksi arvioida, onko toimintakertomus laadittu sen laatimiseen sovellettavien säännösten mukaisesti.

Lausuntonamme esitämme, että toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen tiedot ovat yhdenmukaisia ja että toimintakertomus on laadittu toimintakertomuksen laatimiseen sovellettavien säännösten mukaisesti.

Jos teemme suorittamamme työn perusteella johtopäätöksen, että toimintakertomuksessa on olennainen virheellisyys, meidän on raportoitava tästä seikasta.

Meillä ei ole tämän asian suhteen raportoitavaa.

Vantaalla 15. maaliskuuta 2018 BDO Audiator Oy, tilintarkastusyhteisö Ari Lehto KHT, JHT BDO Audiator Oy Vattuniemenranta 2 00210 Helsinki puh. 020 743 2920 Heidi Vierros KHT KPMG Oy Töölönlahdenkatu 3 A 00100 Helsinki puh. 020 760 3000

31

VAV ASUNNOT OY info@vav.fi p. 010 235 1450 Käyntiosoite Veturikuja 7, Tikkurila PL 39, 01301 Vantaa Faksi: 010 235 1451