Los arrendamientos y su tributación en Guatemala: Un análisis actualizado

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Recientemente (abril), la Superintendencia de Administración Tributaria brindó información sobre personas que durante los años 2021 y 2022 arrendaron bienes inmuebles sin emitir factura y consecuentemente, sin realizar el pago de impuestos que correspondía a la situación fiscal de cada arrendador (propietario).

Para efectos de este análisis, es necesario indicar que el arrendamiento (alquiler) es una actividad económica regulada en el Código Civil, en la Ley del Impuesto al Valor Agregado, en la Ley de Actualización Tributaria por el Impuesto sobre la Renta, principalmente Veamos a continuación, algunos estamentos aplicables:

NORMATIVA APLICABLE:

Código Civil: Respecto al entendimiento del arrendamiento en Guatemala, el Código Civil (Decreto Ley 106), en el artículo 1880, define lo siguiente: “El arrendamiento es el contrato por el cual una de las partes se obliga a dar el uso o goce de una cosa por cierto tiempo, a otra que se obliga a pagar por ese uso o goce un precio determinado” Asimismo, el numeral 6 del artículo 1901, nos indica: “Que el arrendador está obligado a pagar los impuestos fiscales y municipales que gravitan sobre la cosa”

Ley del Impuesto al Valor Agregado (IVA): El Impuesto al Valor Agregado, en el numeral 4, artículo 3, refiere que este impuesto es generado por: “El arrendamiento de bienes muebles e inmuebles” Asimismo, el numeral 2, artículo 13, nos indica que la base para la determinación del impuesto será el valor de la renta

Adicionalmente, el artículo 29, literal a) de esta Ley, indica que por la actividad de arrendamientos debe emitirse factura.

Impuesto sobre la Renta (Ley de Actualización Tributaria): La Ley de Actualización Tributaria, en su artículo 84, numeral 1 y literal a) nos indica que, “Constituyen rentas del capital inmobiliario las provenientes del arrendamiento”. Asimismo, el artículo 88 de esta Ley refiere que la base imponible (base para cálculo del Impuesto sobre la Renta) es el 70% de la renta generada, después de haber descontado al precio, el IVA y el 30% en concepto de gastos (El 30% de gastos no debe comprobarse, es derecho del contribuyente) Sobre este 70% se debe calcular el 10% de la tarifa del impuesto; es decir, la tasa efectiva equivale al 7% del ingreso sin IVA

Con base a lo anterior, podemos notar que la actividad económica de arrendamiento se encuentra gravada en Guatemala, constituyendo hecho generador del Impuesto

sobre la Renta e Impuesto al Valor Agregado; aunque no fue abordado antes, se debe considerar, además, el Impuesto Único sobre Inmuebles Asimismo, el arrendador no se considerará comerciante, siempre que no se encuentre constituido bajo la figura de sociedad mercantil

OPCIONES DE TRIBUTACIÓN PARA LA ACTIVIDAD DE ARRENDAMIENTOS:

Para determinar correctamente la carga tributaria es necesario realizar presupuesto que incluya la totalidad de: (a) Ingresos, (b) Costos y gastos, (c) Utilidades, (d) Inversiones, y; (e) obligaciones Lo anterior para un periodo anual, o bien, para la proporción que corresponda en el caso que desee hacerlo para el periodo fiscal 2024 Con esto, el contribuyente tendrá información para optimizar su carga tributaria

Régimen de Pequeño Contribuyente en el Impuesto al Valor Agregado: En este régimen el contribuyente pagará mensualmente la tarifa impositiva del 5% sobre la totalidad de los ingresos. Su permanencia en este régimen dependerá de que sus ingresos facturados no excedan de Q. 150,000.00 anuales. La tarifa anterior podría disminuir en 20% en el caso de que el contribuyente elija el régimen electrónico de pequeño contribuyente.

La selección de este régimen exime del Impuesto sobre la Renta.

Régimen General o Normal del Impuesto al Valor Agregado (IVA)

En el Régimen General del Impuesto al Valor Agregado el contribuyente debe cargar a su precio el 12% de este impuesto; es decir, si el precio del arrendamiento es de Q 1,000 00, deberá emitir factura por Q 1,120 00 Recuerde que el IVA debe incluirse

en el precio ofrecido al público

Este régimen permite que al 12% determinado por los ingresos facturados, se reste el 12% del IVA pagado en las compras vinculadas con la actividad económica; es decir, si el contribuyente del ejemplo anterior realizó compras a contribuyentes normales por Q 336 00; deberá pagar IVA por Q 84 00

Impuesto sobre la Renta (ISR)

Cuando el contribuyente elija el Régimen General del Impuesto al Valor Agregado, deberá, además, pagar Impuesto sobre la Renta; es decir, las obligaciones tributarias del contribuyente normal se amplían al Impuesto sobre la Renta, y si su giro es la actividad mercantil o agropecuaria, deberá pagar además del ISR, el Impuesto de Solidaridad.

Opciones para pago del ISR

Al momento de que el contribuyente se afilie al Impuesto sobre la Renta, siempre que la actividad de arrendamiento sea habitual, deberá elegir uno de los dos regímenes disponibles que enumeramos a continuación:

(a) Régimen Opcional Simplificado sobre Ingresos de Actividades Lucrativas: En este régimen el impuesto se determina multiplicando el valor facturado (sin incluir el IVA) por la tarifa del 5% hasta un monto máximo de 30,000 00 en el mes; si hubiera excedente, es decir, el contribuyente facturó en el mes arriba de Q 30,000 00, pagará el 7% sobre el excedente de Q 30,000 00

(b) Régimen sobre Utilidades de Actividades Lucrativas: En este régimen el contribuyente debe calcular la utilidad

obtenida y sobre esa utilidad, pagar el 25% Es decir, en este régimen el contribuyente tiene la oportunidad de deducir a sus ingresos (sin IVA) los costos y gastos necesarios para la generación de ingresos por arrendamiento Este régimen debe seleccionarse siempre que sus costos y gastos sean representativos, de lo contrario, la utilidad generada será alta y provocará ISR en esa misma proporción

Bajo este régimen, el impuesto se paga en periodos trimestrales y se liquida anualmente

Para determinar el régimen que mejor conviene se sugiere considerar lo siguiente: (a) Cuando la utilidad sea arriba del 28% de los ingresos, corresponderá el Régimen sobre Ingresos, y; (b) Cuando la utilidad sea igual o menor al 28% de los ingresos, corresponderá el Régimen sobre Utilidades. Como habrá notado, los costos y gastos son esenciales en la selección del régimen. De manera regular, hemos observado que el régimen que mejor conviene a la actividad de arrendamiento es el Régimen sobre Ingresos, ya que los costos que pueden deducirse en esta actividad son bajos por la naturaleza de la actividad económica

Pago del ISR cuando la actividad de arrendamiento no es habitual

Cuando la actividad de arrendamiento no sea la principal actividad económica del arrendador (propietario), el ISR se determinará aplicando la tarifa del 10% al valor facturado sin IVA y después de haber descontado el 30% en concepto de

gastos (El 30% de gastos no debe comprobarse, es derecho del contribuyente) Sobre este 70% se debe calcular el 10% de la tarifa del impuesto; es decir, la tasa efectiva equivale al 7% del ingreso sin IVA

ALGUNAS

CONSIDERACIONES SOBRE

LOS ARRENDAMIENTOS

MEDIANTE PLATAFORMAS

COMO AIRBNB:

La tributación de arrendamientos ha cobrado relevancia en estos días derivado de las acciones de fiscalización por parte de la Superintendencia de Administración Tributaria, específicamente para contribuyentes que durante los periodos fiscales 2021 y 2022 omitieron declarar

Al respecto, brindamos algunas recomendaciones para que los contribuyentes que han omitido declarar, puedan regularizar su situación fiscal:

(a) ¿Cómo determinar el impuesto omitido?

Con base a su información bancaria determine los ingresos percibidos durante cada periodo fiscal. Dado que el sistema de Factura Electrónica no permite emitir facturas de manera retroactiva, deberá tributar mediante formulario específico de la Superintendencia de Administración Tributaria, y si corresponde, mediante rectificación a periodos ya declarados.

(b) ¿Si ya estaba inscrito y declaró con valor cero (sin movimiento), que debo hacer?

En este caso, el contribuyente debe rectificar las declaraciones correspondientes Es importante saber que la rectificación interrumpe la prescripción Más abajo ampliamos el tema de la prescripción

(c) ¿Aplica solicitar convenio de pago?

Si el impuesto a pagar compromete su capacidad de liquidez, recuerde que para el Impuesto sobre la Renta e Impuesto de Solidaridad, podrá realizar convenio de pago hasta un máximo de 18 meses. Para el Impuesto al Valor Agregado no aplica convenio de pago.

(d) ¿SAT puede hacer algún descuento?

Al hacer el pago voluntario de los impuestos que correspondan, la legislación tributaria permite descuento a los accesorios y son calculados de manera automática al preparar el formulario. Si ya fue notificado por la Superintendencia de Administración Tributaria, la legislación contempla descuentos de los accesorios que van desde un máximo del 75% hasta un mínimo del 25%; esto implica, encontrarse en proceso administrativo tributario También podría aplicar descuento a los accesorios mediante mecanismo previo para solucionar el conflicto tributario

Para los impuestos, en ningún caso, aplica descuento; solamente las facilidades de pago antes comentadas

(e) ¿Cómo se tributa cuando el inmueble en renta no es propiedad del que percibe el ingreso?

Si el inmueble arrendado es propiedad de una persona diferente a la que percibe los ingresos directamente de la plataforma AIRBNB es recomendable la elaboración de contrato de arrendamiento para clarificar la ruta de los ingresos y reducir riesgos fiscales para el propietario. En este escenario, el propietario percibirá una renta sobre la cual deberá tributar.

(f) ¿A quién debo facturar y sobre qué cantidad?

La factura debe emitirse a nombre de la persona que utilizó el servicio de arrendamiento (el inmueble) y por la cantidad efectivamente percibida de AIRBNB La cantidad facturada debe coincidir con la cantidad recibida en la cuenta bancaria; además, debe coincidir en fecha

(g) ¿Qué es la prescripción y cómo opera a favor del contribuyente?

El derecho de la Superintendencia de Administración Tributaria para hacer revisiones y ajustes vence en un plazo de cuatro años, cuando se trata de sanciones por incumplimiento a los deberes formales el plazo vence en cinco años. Tiempos anteriores a estos plazos no pueden ser revisados y sancionados.

Recuerde que la prescripción se interrumpe cuando una declaración previamente presentada es rectificada. En este caso el plazo corre de nuevo desde la rectificación.

(h) ¿Debo tributar, aunque no tenga Número de Identificación Tributaria?

Si; la obligación tributaria nace cuando se da la actividad gravada por el impuesto que corresponda; es decir, cuando se da el hecho generador El NIT es parte del procedimiento de afiliación del contribuyente para poder pagar el impuesto que le corresponda

Por esta razón, las personas no inscritas podrían ser sancionadas al estar omisos Es importante comentar, que para las personas

no inscritas que sean fiscalizadas por SAT, la prescripción antes comentada se ampliará a ocho años

(i) ¿Debo pagar el impuesto al turismo cobrado por el Instituto Guatemalteco de Turismo -INGUAT-?

Es un tema aún en análisis Sin embargo, en nuestra opinión, el arrendamiento brindado a través de AIRBNB si está gravado por el INGUAT, toda vez que, en la mayoría de los casos, el hospedaje en habitaciones o apartamentos que ofrece esta plataforma es menor a treinta días consecutivos; al usuario del servicio se le denomina huésped. Además, que en esencia, la actividad de arrendamiento por AIRBNB encaja como actividad turística, al ofertar hospedajes.

Al respecto, habrá que estar al tanto del criterio definitivo y asesorarse adecuadamente sobre la forma de facturación, ya que facturar servicio de hospedaje no necesariamente es igual a facturar arrendamiento. La naturaleza de la actividad y la modalidad de facturación es fundamental.

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MUCHAS GRACIAS POR LA LECTURA DE ESTE DOCUMENTO; NUESTRO EQUIPO ESTARÁ ENCANTADO DE ATENDERLE Y APOYARLE EN SU ACTIVIDAD ECONÓMICA”.

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