Fremtidens Byggenæring nr 19

STATSBYGG 200 ÅR REHABILITERING ELLER RIVING

OVERSIKRING OG FALSK TRYGGHET 1 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

fremtidensbygg.no

D e t l e d e n d e f r i e m a g a s i n e t f o r byg g e n æ r i n g e n – U T G AV E 0 1 9

SCANDIC FLESLAND AIRPORT

En ny standard for flyplasshotell

I APRIL 2017 ÅPNER VI DØRENE TIL VESTLANDETS STØRSTE KONGRESSHOTELL Hotellet ligger sentralt ved Bergen Lufthavn, kun 300 meter fra den nye flyplassterminalen og Bybanen. Scandic Flesland Airport har blant annet kongress- og møtemuligheter – med stor fleksibilitet og nyeste møteteknologi, for opptil 1 800 personer.

Med 300 rom, praktisk tilrettelagt for alle fra forretningsreisende til barnefamilier, ønsker vi velkommen til Scandic Flesland Airport. Vi lover deg beliggenheten til et flyplasshotell, fordelene til et kongresshotell og komforten til et fritidshotell.

Hotellet har også en stor takterrasse med utsikt over sjø og rullebane, og uteområder tilrettelagt for utstillinger og events. I tillegg kan Scandic friste med sin prisbelønte frokost og varierte buffeter til alle dine møte- deltagere – pluss et nytt og spennende matkonsept i hotellets restaurant, Popolo, som er inspirert av italienske osterias.

Og vi har åpent for booking nå! Besøk oss på: scandichotels.no/fleslandairport

scandichotels.no – garantert best pris

Den ekstra kraften, en motor i prosjektet. Som øker farten, finner løsningene og får flere til å jobbe bedre sammen. Som bidrar med kompetanse og en visjon om hvordan saker og ting kan forbedres.

Vi vokser raskt og er en av Nordens største tekniske konsulentselskaper. Vi er 2 000 medarbeidere som arbeider med prosjekter innen elektro, energi, jernbane, telekom, elkraft og elsikkerhet.

Hos oss møter du spesialiserte ingeniører med bredde, spisskompetanse og ikke minst energi som skaper resultater! Vi kaller det Energized Engineering – det får du hos Rejlers. rejlers.no

19

INNHOLD

U T G AV E

00 SIDE

20

46

Dette er et sitat Dette er et sitat Dette er et sitat

8 Storstilt byutvikling i Stockholm REHABILITERING Norra Djurgårdsstaden er et av Europas største 31 Er mindre riving bra for byutviklingsprosjekt. miljøet?

Mange halvgamle industri- og lager bygg rives til 13 Enovas ferske markedsfordel for energieffektive og miljøvennlige boliger. utviklingsrapport Samlet energibruk i boliger og bygg øker over tid.

36 Marienfryd – en rehabilitert høyblokk OMRÅDEUTVIKLING At man valgte rehabilitering har gitt beboerne 17 Støtter utvikling av grønne fantastisk utsikt – i tillegg til en stor miljøgevinst. områder Enova ga i høst støtte til syv prosjekter for VANN konseptutredninger innen områdeutvikling.

42 Vannskader 20 Områdeutvikling på Furuset – koster 4 milliarder kroner årlig.

På Furuset reises det nå klimanøytrale førstehjemsSIKKERHET boliger for ungdom.

46 Sikkerhet i det nye VENTILASJON regjeringskvartalet Advarer mot oversikring og falsk trygghet.

25 Desentralisert ventilasjonsanlegg Gjenvinner varme og gir sunnere inneklima.

4 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

53 Adgangskontroll og sikkerhetssystemer Forventningene til sikre systemer øker hos både kunder og leverandører.

MILJØ 57 Varsler utslippsfrie anleggsplasser Om noen år er det ingen grunn til å akseptere utslipp av klimagasser i bygg og anlegg i det hele tatt.

61 Urbant landbruk

– en undervurdert del av klimavennlige og kompakte byer.

90 Høye klimaambisjoner

Campus Evenstad blir Norges mest klimavennlige bygg.

INNHOLD

00 SIDE

Dette er et sitat Dette er et sitat Dette er et sitat

00 SIDE

36 STATSBYGGJUBILEET 66 Statsbygg gjennom 200 år

Statsbygg kan føre sin historie tilbake til 1816 da det ved Kongelig resolusjon ble vedtatt oppnevnt en bygningskyndig konsulent for de offentlige bygninger.

PROFILEN 72 Harald Vaagaasar Nikolaisen – Jeg liker folk, snakke med de og høre hva dem mener.

BIM 82 Tønsbergprosjektet Papirløst samarbeid om felles mål.

Dette er et sitat Dette er et sitat Dette er et sitat

88 Trefiberisolasjon

Økt interesse for naturlige og organiske bygningsmaterialer.

94 Innovative veggelementer Elementene skal kunne monteres uten bruk av utvendig stillas.

Sikring av bygg får fort større konsekvenser enn hva vi har sett for oss.

115 Effektøkonomisering – kan gi store kostnadsreduksjoner.

EIENDOMSUTVIKLING OG 119 Drifting av miljøbygg – mer enn effektivisering.

-FORVALTNING 101 Veileder for grønnere 124 Akustikkutfordringer – bør løses tidlig for å unngå at man blir sittende med leieforhold Enova, Grønn Byggallianse og Norsk Eiendom lanserte denne høsten ny for bedrifter og offentlige aktører som skal ut på leiemarkedet.

NYE MATERIALER 105 Miljøsertifisering 86 Huntons nye fabrikk på Gjøvik Eiendomsselskapene får nå en miljøsertifiseringsTrefiberproduksjon fra egen skog.

109 Ny standard for sikring av bygg

ordning.

5 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

prosjekter som ikke er byggbare.

DET JURIDISKE HJØRNET 128 Vil løse opp i «leietakerfloka»

Leietaker og byggeier har ikke alltid den samme interessen i at byggene bygges eller oppgraderes til en mer miljøvennlig standard.

LEDER

Et magasin fra VALUE PUBLISHING AS www.fremtidensbygg.no

REDAKTØR OG ADM. DIR. Reza Shjoaei REDAKSJSONSSJEF OG GRAFISK DESIGNER Tuve Glad JOURNALISTER Birgitte Sofie Henriksen Eirik Iveland Gunn Iren Kleppe Knut Werner Lindeberg Alsén Solveig Lie Thor Lynneberg ANNONSERING HENVENDELSE Medieinfo, se www.fremtidensbygg.no eller send e-post til annonser@fremtidensbygg.no KEY ACOUNT MANAGER Ole-Vidar Jensen ole@samferdselinfra.no Cristian Fatah cristian@samferdselinfra.no FOTOGRAFER Erik Burås/Studio B13 Julia Naglestad/Studio B13 COVERFOTO Erik Burås/Studio B13 TRYKK Printall, Estland printall@printall.ee UTGIVER VALUE PUBLISHING AS Husebybakken 28 B 0379 Oslo post@valuepublishing.com

SIKKERHET FOR ENHVER PRIS? – OG EVIG UNGE STATSBYGG Det pågår en debatt i bransjen for tiden om sikkerhetsplanene rundt regjeringskvartalet. Arkitektene er bekymret for at de omfattende sikringstiltakene som er planlagt, skal forringe den gode byopplevelsen og faktisk bidra til å skape frykt og usikkerhet.

– Vi må unngå brutale og militariserte sikringstiltak som rammer bylivet, advarer arkitektene i artikkelen om Sikring i regjeringskvartalet (side 46).

Barrikaderte bygg og kontrollposter kan forsterke fryktfølelsen hos befolkningen, og ødelegge for trivselen i områdene det gjelder. Personlig kjenner jeg at det er en grense for hvor langt man bør gå for å sikre seg. Kanskje må vi heller leve med en hvis risiko?

Hvis vi må mure oss inne og kontrollere alt og alle, har vi på en måte latt frykten og terroristene få vinne, og det vil vi vel egentlig ikke.

”Sikkerhet er ganske farlig”, sier Haakon Rasmussen i 3rw arkitekter, og jeg skjønner hva han mener.

I denne utgaven av bladet har vi også viet endel plass til jubilanten Statsbygg som runder 200 år i 2016. Evig unge Statsbygg kan føre sin historie tilbake til 1816 med en oppnevnelse av en bygningskyndig konsulent for de offentlige bygninger. Etter det har Statsbygg vokst seg til et solid statlig forvaltningsorgan, som med sin tyngde trekker byggenæring i riktig retning i det grønne skiftet.

Så gratulerer – og måtte du få 200 år til!

VÅRE LØSNINGER GIR DEG

Konkurransekraft og lønnsomhet ∞ ∞ ∞ ∞

Kalkulasjon Planlegging og innkjøp Prosjektstyring Avregning og målebrev

Les mer på www.isy.no E-post: stig.solem@norconsult.com Telefon: 454 04 650

6 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

Redaksjonssjef Tuve Glad

Kvartal 42, Kristiansand - Arkitekt Kristin Jarmund Arkitekter AS - Illustrasjon: Bric

SimsalaBIM!

Gjør design- og byggeprosessen enklere.

StoVentec er klargjort for BIM og godkjent av SINTEF!

StoVentec - ett system, mange fordeler!

• SINTEF-godkjent • Leveres som BIM-objekter • Stort utvalg av overflatematerialer • Godkjent som himling • Egnet for meget mørke flater • Egnet for krumme flater • Optimal bygningsfysikk • Luftsirkulasjon og fuktdrenering

StoVentec

Norges mest solgte luftede fasadesystem Med mer enn 1.000.000 kvadratmeter er StoVentec Norges klart mest solgte luftede fasadesystem. Alle deler i systemet er spesielt utviklet for å tåle alle de norske klimasonene, har høy luftsirkulasjon og drenering av fukt, noe som gir bygget et sunt og langt liv. StoVentec har ingen begrensninger for kreativ bruk av form og farge.

Vi er glade for å kunne tilby det SINTEF-godkjente StoVentec systemet som BIMobjekter. Vi bistår med profesjonell arkitekt- og konsulenthjelp hele veien fra idé til design. Besøk et StoDesign Center og finn inspirasjon til materialvalg, farger, effekter, teksturer og former. Se også de tekniske detaljene på 1:1-modeller.

Velkommen!

Sto

Omsorg for bygg.

• Perfekt for problematiske underlag • Fugefri (StoVentec R) • Velprøvd system, godkjent av bygningsmyndighetene • Vind-, vær- og frostbestandig • Lav risiko for sprekkdannelse • Støt- og slagfast, likevel formbart • Meget høy dampdiffusjon • Praktisk format, lav vekt • Enkelt å montere og bearbeide • Kan kombineres med andre fasadesystemer, helt problemfritt • Kvalifiserer til å samle poeng i BREEAM-NOR

HAVNENS PASSASJERTRAFIKK MODERNISERES, MENS CONTAINER- OG OLJEHÅNDTERINGEN FLYTTES FRA OMRÅDET.

8 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

INSPIRASJON – UTLAND

STORSTILT BYUTVIKLING I STOCKHOLM TEKST_EIRIK IVELAND

Norra Djurgårdsstaden er et av Europas største byutviklingsprosjekt.

Stockholm by har ambisjoner om å skape en svært attraktivt og moderne bydel med arbeidsplasser, boliger og grønn transport.

9 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

INSPIRASJON – UTLAND

– VI TROR AT DATASPILL HAR POTENSIAL TIL Å VIRKELIG PÅVIRKE VÅR SAMTID, SIER SUSANA MEZA GRAHAM I PARADOX INTERACTIVE.

I NORRA Djurgårdsstaden planlegges det for 12 000 nye boliger. De første spadetakene ble tatt i mai 2011, etter planen skal området være fullt utbygget i 2030.

EN UTSLIPPSFRI BYDEL Bydelen skal også få 35 000 nye arbeidsplasser, men man sikter ikke inn mot spesielle bransjer.

– Vi legger til rette for næringsetablering med blant annet god infrastruktur. Så får det være opp til byggherrer og eiendomsutviklere hvem de vil leie ut til, sier Staffan Lorentz, Stockholms Stad sin prosjektleder for Norra Djurgårdsstaden.

– En god blanding av ulike virksomheter vil være bra for området. Vi trenger aktiviteter som skaper næringsgrunnlag både på dag- og kveldstid, mener han.

Stockholms Stad ønsker å spre kunnskap og erfaringer for å kunne leve bærekraftig. Målsettingen er at Norra Djurgårdsstaden skal bli en klimatilpasset bydel fri for fossilt brennstoff i 2030. Innen 2020 skal CO2-utslippene være mindre enn 1,5 tonn per person og år. I dag er tallet 4,5 tonn CO2 per person og år.

For å fungere på en pålitelig og effektivt måte, kreves det smarte el-nett med avansert IT-støtte som overvåkning, styring og optimering. Da kan folk i bydelen få sin energi fra lokale, fornybare kilder som vindmøller og solceller på hustakene.

– Kan så mye innovasjon lede til forretningsmuligheter?

– Det er noe av hensikten. Svenske foretak får anledning til å teste ut nye løsninger. På sikt håper vi det skal lede til økt eksport. Det er allerede stor internasjonal interesse for hva vi holder på med innen energistyring, sier Lorentz.

– Stockholms Stad er kravstiller som setter mål og visjoner. Vi har hatt et kompetanseprogram for å hjelpe aktører til å tenke nytt. Utviklerne har anstrengt seg og det har vært bra prosesser. Vi er fornøyd med dette, sier han.

DATASPILL LØSER TRANSPORTUTFORDRINGER Stockholm beregnes vokse til en millionby allerede i 2024. Mange mennesker skal fraktes til og fra hver eneste dag. Det blir en utfordring. Noe utradisjonelt har man valgt å ta inn dataspill i planleggingsfasen.

Paradox Interactive er en global utgiver av strategispill, og deres ”Cities: Skylines” ble brukt som verktøy under en workshop som samlet studenter, forskere og gamers for å finne nye løsninger for fossilfri trafikk.

– Cities: Skylines har et brukervennlig grensesnitt som gjør at man på en enkel måte kan visualisere elementer som inngår når man planlegger nye byområder, sier Susana Meza Graham, COO i Paradox Interactive.

10 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

– Hva kan dere tilføre prosjektet? Som annen kompetanse og erfaring?

– Vi har bidratt med spillet og også involvert vår community. De har hjulpet til med å bygge modeller og modifikasjoner som har blitt brukt i prosjektet, forteller Graham.

Under workshopen kunne man se hvordan ulike tiltak fikk flere til å velge bort bilen og i stedet bruke sykkel- og kollektivtrafikk. Det kom også opp interessante tiltak som sikrere veier til skoler og muligheten til å gå på ski i grønne områder gjennom hele bydelen.

– Hvordan kan de som vil utvikle byområder nyttiggjøre seg et dataspill?

– For å kunne brukes som beslutningsstøtte må det nok utvikles med flere parametere, men workshopen ga mange interessante innspill.

Og det er interessant å jobbe med andre yrkesgrupper enn dem du treffer til daglig, sier Lorentz.

– Spillet skaper interesse for byplanlegging blant nye målgrupper som tidligere ikke har engasjert seg i emnet. Og Svensk Byggtjänst AB, som hostet workshopen, har nådd langt utenfor sine tradisjonelle målgrupper. I forlengelsen kan dette lede til innovasjon og nye innfallsvinkler innen ett område som virkelig trenger å utvikles i takt med en voksende befolkning, sier Graham.

INSPIRASJON – UTLAND

FN-PRIS TIL NORRA DJURGÅRDSSTADEN Norra Djurgårdsstaden ble under FNs klimakonferanse i Paris tildelt prisen for beste holdbare byutviklingsprosjekt.

Prisen ble delt ut av C40 (Cities Climate Leadership Group) som er et nettverk for mer enn åtti av verdens største byer. De representerer 550 millioner mennesker og en fjerdedel av den globale økonomien. I begrunnelsen heter det at de løsninger som gjøres i den svenske bydelen vil være en modell for andre byer rundt i verden.

Vi trenger aktiviteter som skaper næringsgrunnlag både på dag- og kveldstid.

– I NORRA DJURGÅRDSSTADEN SKAL DET BO 25-30 000 MENNESKER, SIER PROSJEKTLEDER STAFFAN LORENTZ I STOCKHOLMS STAD.

STAFFAN LORENTZ

11 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

KF 83 KIKKUT Foto: iStock

XXXXXX X

Dobbel styrke

LOS Energy er den største energileverandøren til det norske bedriftsmarkedet. Etter kjøpet av Telge Kraft, en av Sveriges største på samme område, er vi enda bedre rustet til å finne grønne og lønnsomme energiløsninger for nordiske virksomheter. Møt oss på losenergy.com

ENOVARAPPORT

SAMLET ENERGIBRUK I BOLIGER OG BYGG ØKER OVER TID. NORSK INSTITUTT FOR NATURFORSKNING (NINA).

(FOTO: ENOVA)

ENOVAS FERSKE MARKEDSUTVIKLINGSRAPPORT:

SAMLET ENERGIBRUK I BOLIGER OG BYGG ØKER OVER TID

TEKST_KNUT WERNER LINDEBERG ALSÉN

Mens energibruken i byggsektoren har økt over tid, har energibruken per kvadratmeter gått ned. Dette skyldes at nybygg krever mindre energi enn eldre, og eldre bygninger rehabiliteres. Det viser Enovas ferske markedsutviklingsrapport.

13 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

ENOVARAPPORT

INGEN GRUNN TIL Å HVILE PÅ NOEN LAURBÆR, SIER PROGRAMDIREKTØR ØYVIND LEISTAD I ENOVA (FOTO: ENOVA)

ENOVA Enova SF investerer årlig 2-4 milliarder kroner i energi- og klimatiltak i norsk næringsliv og offentlig sektor. Gjennom målrettede programtilbud og tett samarbeid med markedet skal Enova drive fram den nødvendige energiomleggingen og teknologiutviklingen som gir reduserte klimautslipp og økt forsyningssikkerhet.

Enova eies av olje- og energidepartementet, og finansieringen skjer via tildelte midler fra Energifondet og et lite kostnadspåslag på strømregningen. Enova SF er lokalisert i Trondheim og har 80 medarbeidere.

– Energi- og klimateknologi utgjør bare 3 prosent av eksporten vår. Selv om ikke investeringsnivået har falt, taper vi terreng, ettersom landene rundt oss øker takten. ØYVIND LEISTAD, ENOVA

HUSHOLDNINGER og tjenesteytende næringer sto for rundt 35 prosent av netto energibruk i 2014. En stor del av energibruken både i private husholdninger og i privat og offentlig tjenesteyting, er knyttet til oppvarming på kalde dager og kjøling på varme dager. I tillegg krever både belysning og ventilasjon energi.

Tendensen som rapporten peker på, er at både samlet energibruk i boliger og bygging av både boliger og bygg øker. Mens energibruken i byggsektoren har økt over tid, særlig i bruken av elektrisitet, har energibruken per kvadratmeter gått ned. Dette skyldes at nye bygg krever mindre energi enn eldre, og eldre bygninger rehabiliteres.

Fornybare varmeløsninger utgjør en stadig større andel av energibruken, særlig i nybygg.

2014 skiller seg ut ved at energibruken gikk ned

med 6 prosent fra året før. Bruken av elektrisitet gikk ned med rundt 5 prosent, mens energibruken fra ved og fyringsoljer var henholdsvis 10 og 14 prosent lavere enn året før. Dette kan langt på vei forklares med at utetemperatur påvirker behovet for oppvarming. 2014 var et spesielt varmt år.

Konvertering til fornybare energibærere vil fram mot 2020 bidra direkte til reduserte utslipp av klimagasser, mens effektiviseringstiltak påvirker klimagassutslippene indirekte gjennom energisystemet. I tillegg bidrar økt bruk av bioressurser og termisk energi til forbedret forsyningssikkerhet gjennom at vi blir mindre sårbare dersom tilgangen på elektrisitet svekkes.

Mens investeringene i ny energi- og klimateknologi vokser globalt, følger ikke Norge samme utvikling.

Enovas mener at særlig kraftbransjen sover i timen.

14 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

– De andre nordiske landene skårer bedre enn oss på internasjonale rangeringer som måler innovasjon.

Energi- og klimateknologi utgjør bare 3 prosent av eksporten vår. Selv om ikke investeringsnivået har falt, taper vi terreng, ettersom landene rundt oss øker takten, oppsummerer programdirektør Øyvind Leistad i Enova.

– Vi ser den samme tendensen både i fastlandsindustrien, byggsektoren og transportnæringen. Også framover venter vi økt produksjon i industrien, flere bygg i bruk og fortsatt økt transportbehov. Det vil stille enda sterkere krav til energieffektiviteten i det vi driver med, så her er det ingen grunn til å hvile på noen laurbær, sier Leistad.

Leistad mener medisinen fortsatt er at ny energi- og klimateknologi må utvikles og tas i bruk.

VÅRE LØSNINGER GIR DEG

Konkurransekraft og lønnsomhet

Kalkyle Innkjøp BIM Planlegging Prosjektstyring

Gjennom 25 år har Norconsult Informasjonssystemer AS forsynt byggebransjen med forretningskritiske løsninger der kundetilfredshet, kvalitet og kunnskap har vært hovedfokus.

For å støtte dine daglige oppgaver som entreprenør, byggmester eller boligprodusent tilbyr vi en helhetlig løsning for kalkulasjon og prosjektstyring fra A til Å.

ISY ByggOffice benyttes til elementkalkyle, ressurskalkyle, innkjøp og produksjonsoppfølging gjennom byggefasen.

ISY AnbudsWeb formidler prisforespørsler og pristilbud mellom aktørene i bygg- og anleggsbransjen via internett.

Det er dette vi mener med å sette kunnskap i system.

Du kan forvente at det hele spiller sammen. Også med BIM.

Les mer på www.isy.no eller kontakt: stig.solem@norconsult.com telefon: 454 04 650

XXXXXX X

Trevirke Marnar Bruk Royal gir bygg et stilig og naturlig uttrykk. Fem farger og et bredt utvalg dimensjoner, gir arkitekter og byggherrer stort spillerom. All produksjon av Marnar Bruk Royal skjer under strenge miljøkrav i Marnadal i Norge, .

marnarbruk.no

Ring: 38 27 89 90 16 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

INNOVENTI. Bilde av Marnar Bruk Royal RO.0 på Os Sjøfront tegnet av Link Arkitektur. Foto: Hundven-Clements Photography.

Vakker fasade. År etter år.

OMRÅDEUTVIKLING

– ØKT DIGITALISERING AV ENERGISYSTEMET GIR ROM FOR BEDRE LASTSTYRING OG UTFLATING AV EFFEKTUTTAK. FOR Å UTNYTTE DETTE POTENSIALET, MÅ DET UTVIKLES NYE TJENESTER OG FORRETNINGSMODELLER, SIER GUNNEL FOTTLAND I ENOVA. (FOTO: ENOVA)

STØTTER UTVIKLING AV GRØNNE OMRÅDER TEKST_EIRIK IVELAND

Energibruk til transport og husholdninger kan reduseres gjennom tettere integrering. Men det krever nye løsninger og øker behovet for helhetlig tenking. Enova ga i høst støtte til syv prosjekter for konseptutredninger innen områdeutvikling.

17 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

OMRÅDEUTVIKLING

YDALIR KAN BLI FORSØKSOMRÅDE FOR BYGGING AV EN BYDEL MED HØY MILJØPROFIL. (ILLUSTRASJON: ELVERUM VEKST)

ENOVASTØTTE I tillegg til Ydalir i Elverum og Øyrane i Førde ga Enova i denne runden også støtte til Teleplanbyen på Lysaker, Ulven i Oslo, Hurdal Økolandsby, Overvikfeltet i Trondheim samt Livsvitenskapsbygget ved Universitetet i Oslo. Den høye interessen gjør at Enova prioriterer områdetematikk også i årets siste utlysning.

– Vi gir en støtte som er beskjeden i forhold til prosjektenes totalkostnad, men det er ofte det som skal til for at man kan komme i gang.

GUNNEL FOTTLAND

ENOVA GIR incitamenter for eiendomsutviklere, energiselskaper og andre aktører til å ta i bruk innovative energiløsninger som en del av utviklingen.

– Vi gir en støtte som er beskjeden i forhold til prosjektenes totalkostnad, men det er ofte det som skal til for at man kan komme i gang. Aktører som er presset på tid kan ta den ekstra runden med konseptutredning, sier programansvarlig for bygg, bolig og varme i Enova, Gunnel Fottland.

MER INTEGRERT ENERGIBRUK Usikkerhet om uprøvde løsninger gjør at eiendomsutviklere ofte velger det velkjente. Gjennom å støtte konseptutredninger for grønne bygg og områder, håper Enova at flere vil tenke nytt og teste ut løsninger.

– Hvorfor støtte områdeutvikling?

– Distribuert kraftproduksjon og lagring blir stadig vanligere, og energibruken til formål som transport, oppvarming og kjøling blir tettere integrert. Vi ønsker at man i større grad kan utnytte overskuddsstrøm lokalt, slik at man unngår å belaste nettet unødig. Det øker behovet for se på grupper av bygninger og områder under ett. Da kan vi finne fram til gode, helhetlige løsninger, sier Fottland.

NULLUTSLIPPSNABOLAG Et av prosjektene som får støtte er Ydalir i Elverum.

Området, som vil bestå av 800-1000 boliger, kan bli Norges første nullutslippsnabolag. Utgangspunktet var at kommunen har behov for ny skole, ny barnehage og flere sentrumsnære boliger. Og de har et sandtak der virksomheten er i ferd med å avvikles.

– Vi skal skape framtidens bydel i Elverum med et engasjerende bomiljø for 2500 mennesker. Bydelen skal være et konkret bidrag til ambisjonen om å realisere det grønne skiftet, sier Anna-Thekla Tonjer i Elverum Vekst, som er prosjektleder for Ydalir.

– Hvor mye betyr støtten fra Enova?

– Vi hadde allerede en grønn ambisjon, og skal med i ZEN (Zero Emission Buildings). Med støtten fra ENOVA fikk vi lagt et løp som gjør at vi kommer raskere i gang. Vi får samlet alle involverte parter til konseptutredning, der vi definerer muligheter og løsninger innenfor materialer, energi, avfall og transport, sier Tonjer.

Gjennom ZEN kan Ydalir bli forsøksområde for bygging av en bydel med høy miljøprofil. Det vil gjenspeile seg i energiløsninger som fleksible nett, solcellebruk og varme fra grunnvann.

– Elverum er en trekommune, og ønsker å utvikle den lokale treindustrien. Derfor blir det en høy andel

18 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

av tre som byggemateriale. I tillegg til å legge bedre til rette for gående og syklende, vil vi se på transportløsninger som bilkollektiv og autonome, elektriske busser, forteller Tonjer.

SMARTGRID I FØRDE Elverum Tomteselskap investerer 100 millioner kroner i infrastruktur, kommunen 250 millioner kroner i ny skole, osv. Totalt vil det investeres anslagsvis 3-4 milliarder kroner i Ydalir.

– Utbyggerne får anledning til å være med på et fremoverlent prosjekt som både er med på å bygge kompetanse og som gir godt omdømme. De må forplikte seg til å gå inn på den grønne linjen, sier Tonjer. Øyrane i Førde er et kombinert bo- og nærings -område hvor målet er å etablere et microgridområde som tar vare på all tilgjengelig energi.

Hellenes Yard, Tibber, Sunnfjord Energi, Vestlandsforsking og Sfiinx er med i prosjektet som skal se på hvordan man kan utnytte energiressurser på en best mulig måte innen industri- og boligområder. Formålet er å oppnå både økonomiske og miljømessige gevinster basert på tilgjengelige lokale energikilder og overskuddsressurser, som spillvarme, biomasse, avfall og solenergi.

MDH Arkitekter

Nordisk konferanse om tre i bygg og konstruksjoner

WOOD-BASED ZERO CITIES TRONDHEIM 27. - 29. SEPTEMBER 2017

www.forum-woodnordic.com

Woodcon AS Prosjekterer, leverer og monterer massivtre og limtre til alle typer bygg Oppdragene blir utført i samarbeid med våre leverandører Høyer Finseth og Stora Enso

- Om Naturen fikk bestemme Brugata 3, 2380 Brumunddal. Tlf. 918 23 918 (Terje) – 477 31 000 (Kent Are) terje@woodcon.no – kak@woodcon.no www.woodcon.no

OMRÅDEUTVIKLING

OMRÅDEUTVIKLING

FURUSET TEKST_KNUT WERNER LINDEBERG ALSÉN

På Furuset reises det nå klimanøytrale førstehjemsboliger for ungdom, der man kombinerer BIM og prefabrikkerte massivtreelementer. Dette har bidratt til å forenkle og forbedre byggeprosessene, forteller arkitektene Marit Justine Haugen og Dan Zohar i Haugen/Zohar arkitekter .

I 2014 FORESLO Oslo kommune fire nye miljøvennlige prosjekter på Furuset; en skole og et sykehjem; revitalisering av møtepunktet Trygve Lies plass, energiløsninger som reduserer klimagassutslipp som utnytter overskuddsvarme og arkitektoniske gode boliger og næringsbygg på kommunens egne tomter i sentrumsområdet.

Da Stiftelsen Betanien Oslo skulle utvikle sin tomt på Furuset i Bydel Alna, inviterte de til en begrenset plan- og designkonkurranse for førstehjemsboliger i Ulsholtveien 31. Den ble gjennomført i samarbeid med FutureBuilt. Formålet var rehabilitering av et eksiterende bygg i to etasjer med kjeller og loft til 9 leiligheter og fellesarealer i første etasje. I tillegg skulle det bygges to nye rekkehus med 27 boliger på tomten.

Prosjektet skal bidra i boligutviklingen i bydelen, der unge mennesker som vil etablere seg på Furuset er hovedmålgruppe for boligene. Dette passer godt med Bydel Alna sin boligsosiale handlingsplan der det er påvist et stort behov for to- og treroms utleieboliger.

Bygningsmessig var hovedmålet å oppnå gode planfaglige og arkitektoniske svar for en klimavennlig bruk av eiendommen, med fleksible boligløsninger innenfor en økonomisk ramme tilpasset det lokale husleienivået. Kartlegginger hadde vist at Furuset-ungdom ønsker å bosette seg på hjemstedet, men

at det er underskudd på leiligheter de har råd til. Målet med førstehjemsboligene til Betanien er at både single og par, med og uten barn, skal få mulighet til etablere seg i bydelen. Prosjektet er under utførelse og forventes ferdig våren 2017.

Med forslaget ”God morgen Alna” vant Haugen/ Zohar arkitekter, Odd Steinsvik og Dronninga Landskap konkurransen om klimavennlige førstehjemsboliger i Ulsholtveien 31, med et pilotprosjekt som på flere områder har gitt arkitektene nye utfordringer. Prosjektet er det første boligprosjekt som realiseres innen for formålet i område, og vil være en pådriver og et forbilde for andre prosjekter.

Nybygget er beregnet til å oppnå 45 prosent reduksjon av utslipp for materialbruk, hovedårsaken er utstrakt bruk av massivtre. 55 prosent av stokken blir brukt i veggelementene. De resterende 45 prosent av stokken blir brukt til trefiberisolasjon i vegger, tak og dekker i leilighetene. Dette gjør utnyttelsen av massivtreet enda mer miljøvennlig.

Nybygget er reist med prefabrikkert massivtreelementer som bærende konstruksjonsmateriale.

Elementene er ”prekuttet” slik at man kan redusere kostnadene og tiden både i produksjonen av elementene, til transport og til bygging, samt at det gir god bæreevne og stabilitet. Innvendig er alle

20 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

bærende elementer synlige, og all overflatebehandling utført med diffusjonsåpne løsninger.

Vi møtte arkitektene Marit Justine Haugen og Dan Zohar i Haugen/Zohar arkitekter.

– Kombinasjonen BIM og prefabrikkert massivtre gir oss muligheter til å både skape arkitektoniske kvaliteter i byggeriet samtidig som metoden gir større forutsigbarhet i både konstruksjon og byggeplass. All informasjon samles i arkitektens 3D modell og vi har en totaloversikt over alle fag, forteller Haugen og Zohar. Ved bruken av 3D-modeller har arkitektene fått mye større kontroll i prosjektet og gjennom prosjekteringsfasen kunnet teste ut løsningene mot både resten av prosjekteringsteamet og den østeriske produsenten av massivtreelementene.

– Ved dette prosjektet har vi på en annen måte enn tidligere kunnet kombinere de ulike fagene. Vi har fått på plass de romlige kvalitetene og geometrien vi ønsket oss samtidig som vi har avverget tekniske konflikter før massivelementene produseres i fabrikk.

Dessuten unngår vi at entreprenøren må bruke tid på å løse uforutsette utfordringer som ofte oppstår på byggeplass. Prosjekteringsfasen er mer omfattende for arkitekten og man kan si at ”alt er løst” før arbeid på byggeplass starter. Dette gir en forutsigbarhet for byggeplassprosessen, forteller Haugen og Zohar.

OMRÅDEUTVIKLING

ET FUTUREBUILT-PROSJEKT Nybygget er oppført som passivhus, kombinert med energiforsyning fra varmepumpe, solvarme, gråvannsgjennvinning og solceller gir det en beregnet utslippsreduksjon fra stasjonær energibruk på 67 prosent. Utslipp fra transport har en beregnet reduksjon på 30 prosent. I Furuhuset planlegges det varmegjenvinning av gråvannet og et solfangeranlegg på taket. En felles bergvarmepumpe vil være hovedenergikilde for varme og vann både for Furuhuset og rekkehusene. Det vurderes å bruke et balansert ventilasjonssystem med varmegjenvinning i form av små moduler som monteres i veggen i den enkelte boligen.

ULSHOLTVEIEN 31 SKAL BIDRA I BOLIGUTVIKLINGEN I BYDELEN, DER UNGE MENNESKER SOM VIL ETABLERE SEG PÅ FURUSET ER HOVEDMÅLGRUPPE FOR BOLIGENE. (ILLUSTRASJON: HAUGEN/ZOHAR ARKITEKTER)

21 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

OMRÅDEUTVIKLING

MARIT JUSTINE HAUGEN OG DAN ZOHAR: MASSIVTRE ER EN INTERESSANT BYGGEMETODE SOM DIKTERER ALLE DE ANDRE FAGENE PÅ BYGGEPLASS. (FOTO: HAUGEN / ZOHAR ARKITEKTER)

– Det har vært en gammel drøm for arkitekter å bli kvitt det leddet som ofte forteller oss at det ikke er mulig å gjennomfør det vi har tenkt oss.

DAN ZOHAR.

– Vi har benyttet BIM-modell til både prosjektering, produksjon, og utførelse. Mellom fagene her i Norge benytter vi den samme 3D-filen som vi sender til massivtreprodusenten i Østerrike. Det fine er at etter at massivtreprodusent har tilpasset modellen etter sine behov har vi kunnet samkjøre modellen internt i prosjekteringsgruppen og mot utførende før produksjonen. At vi har arbeidet slik har spart oss for tidsbruk på fabrikk og byggeplass, sier Zohar.

– Vi har benyttet 3D-modellen på de prefabrikkerte elementene, som krever stor nøyaktighet. Vi har eksempelvis definert alle kanaler og utsparinger over 100 millimeter i tillegg til alle innkassinger og utforinger for takvinduer osv. slik at det kan prefabrikkeres og freses nøyaktig, forteller de.

– Utfordringen på byggeplass ligger i det at materialet som monteres først er det som blir synlig

ved sluttføring. Når massivtre leveres er det ferdig. Vi kan ikke sparkle over og male, derfor må vi tenke oss gjennom alle rom og overganger i tidlig fase. Slik har digitaliseringen vært viktig for å oppnå 100% presisjon, nettopp på synlige overflater, sier Haugen.

Haugen/Zohar arkitekter mener ikke bruken av massivtreelmenter har virket begrensende på arkitekturen. Tvert i mot.

– De arkitektoniske ambisjonene har ligget i prosjektet helt siden konkurranseutkastet: Gode uterom, sosial bærekraft, volum fremfor areal, miljøvennlig byggeri og godt håndverk. Vi ikke hatt noen begrensninger på hva vi kan tegne, forteller Haugen.

– Vi har ikke sverget monogamt ekteskap med massivtre for evig og alltid, men det er et skikkelig fasinerende materiale! Det er et overskuddsmateriale

22 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

med uendelige formingsmuligheter og gode tekniske egenskaper som bra termisk isolasjon, god bæreevne og gir godt inneklima. Norge har lange tradisjoner i bruk av tre så kompetansen og ambisjonsnivået burde være i verdensklasse her i landet, forteller hun.

– I samråd med byggherren – som for øvrig har vært helt fantastisk – har vi bestemt hvordan dette bygget har blitt., og slik vi mener det bør se ut. Med kombinasjonen prefabrikkering og BIM har vi i mye større grad kunnet forutsi bygningstekniske utfordring, tidsbruk og kostnader i prosjektet, sier Zohar, som forteller at dette prosjektet har gitt en stor forutsigbarhet i utformingen av estetikken og helheten i prosjektet.

Massivtre er en interessant byggemetode som dikterer alle de andre fagene på byggeplass, sier Haugen og Zohar.

OMRÅDEUTVIKLING

BYGGEFEIL, TID OG PENGER ER SPART VED AT PROSJEKTERINGSGRUPPEN, UTFØRENDE OG MASSIVTREPRODUSENT HAR TILPASSET HVERANDRES BEHOV I EN SAMKJØRT BIM-MODELL FØR MONTERING PÅ BYGGEPLASS. (BILDER: KNUT WERNER LINDEBERG ALSÉN)

SOSIALT ASPEKT Furuhuset har et felleslokale mot hagen, som er tegnet for å innby til variert bruk for beboerne og styrke det sosiale aspektet. Pilotprosjektet –”Sykkelverkstedet” er foreslått på tomta og kan bidra til å bedre levekårene i området. Det finnes svært få sykkelverksteder i Oslo området. Et moderne og velutstyrt sykkelverksted som drives av ungdommene ved U -31 og er en åpen og inkluderende struktur for beboere i området, vil generere tilhørighet og identitet ikke bare for det nye borettslaget, men for hele området. Dette, sammen med drift av en eventuell café i felleslokalet i første etasje i Furuhuset vil danne gode sosiale møtesteder og styrke lokal stedsidentitet.

Areal BTA: 2800 m2 Utbygger: Stiftelsen Betanien Oslo Arkitekt: Haugen/Zohar Arkitekter Prosjektledelse (PL): CM Prosjekt AS Rådgivere: Rambøll, Dagfinn H. Jørgensen AS, Brekke & Strand Akustikk AS, Høyer Finseth Underentreprenører: Woodcon (Massivtre) Forbildeprogram: FutureBuilt og Tre og by (Innovasjon Norge). Prosjektet har fått støtte fra Husbanken, Klima og energiprogrammet, Sykkelprosjektet i Oslo kommune og Enova.

23 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

FORVENTNINGEN I TAKET

Taket setter rammene for opplevelsen av et rom. Det er forskjell på et klasserom, en idrettsarena og en konferansesal. Det handler om riktig akustikk og lys, og om effektivt vedlikehold. Det handler kort og godt om å velge riktig himlingssystem.

GLAVA® har produktene og kompetansen, uansett forventninger.

Metro Branding

GLAVA® HIMLINGER – EKEBERG BARNESKOLE

DESENTRALT VENTILASJONSANLEGG

PÅ FUTUREBUILT-PROSJEKTET FURUSET TESTES DET UT ET DESENTRALISERT VENTILASJONSANLEGG. (ILLUSTRASJON: HAUGEN/ZOHAR ARKITEKTER)

VENTILASJON SOM GJENVINNER VARME OG GIR SUNNERE INNEKLIMA TEKST_KNUT WERNER LINDEBERG ALSÉN

Et av Futurebuilt-prosjektene på Furuset benytter desentralisert ventilasjonsanlegg. – Vi forventer at denne løsningen vil åpne opp for en høyre bevissthet hos brukerne som får et friskere og sunnere inneklima, sier arkitekt Dan Zohar.

25 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

DESENTRALT VENTILASJONSANLEGG

ARKITEKT DAN ZOHAR (FOTO: KNUT WERNER LINDEBERG ALSÉN)

26 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

DESENTRALT VENTILASJONSANLEGG

DE ENKELTE DELENE TIL LUNOSE² STANDARD. (FOTO: LAVENERGISYSTEMER AS)

– Vi forventer at løsningen vil åpne for både høyre bevissthet hos brukeren samt at bygget får et friskere og sunnere inneklima.

DAN ZOHAR

VI MØTER ARKITEKT Dan Zohar i Haugen/Zohar arkitekter på byggeplass på Ulsholtveien 31 på Furuset. Eiendommen består av et eldre bygg som skal rehabiliteres og et nybygg i massivtre. Stiftelsen Betanien Oslo utvikler sin tomt på Furuset i Bydel Alna, og reiser i disse dager førstehjemsboliger for unge. Utbyggingen er valgt ut som delprosjekt i Oslo kommunes satsningsområde for klimavennlig byutvikling i denne bydelen, i tillegg til at dette har blitt et FutureBuilt-prosjekt.

Dette desentraliserte ventilasjonsanlegget gir en jevnere og mer stabil innetemperatur og spart energi. Mellom 80 og 90 prosent av varmen blir gjenvunnet med denne ventilasjonstypen. I tillegg har ventilene innebygget pollenfilter som renser luften for støv, pollen og andre urenheter. Ventilene er ikke ment for å varme opp leilighetene, men behovet for

oppvarming blir redusert siden anlegget gjenvinner varme.

Ventilatorene opererer i par. Mens den ene trekker ut luft fra boligen, tilfører den andre frisk uteluft. Hvert 70. sekund vendes luftretningen i begge enheter.

Systemet baseres på prinsippet om regenerativ varmegjenvinning.

Et passivt keramikkelement i ventilatoren akkumulerer varme fra utgående luftstrøm. Lagret varmeenergi i elementet tilbakeføres til friskluften som tilføres rommet når viften reverserer luftstrømmen.

Med samme luftvolum inn som ut opprettholdes trykkmessig balanse. En har balansert ventilasjon, med varmegjenvinning, forteller Zohar.

Et balansert system består et likt antall ventilatorenheter i hvert rom. Ventilatorenheten drives av 12 Volt aksialvifte som driver luftstrømmen. Strømforbruket er

27 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

1,4 Watt i posisjon 1. De desentrale ventilatorenhetene monteres horisontalt og integreres i husets yttervegger. De opptar nesten ingen plass og det er ikke behov for innvendige ventilasjonskanaler.

Ventilatorene danner heller ikke kuldebru. Ut og innblåsingene skjer automatisk, men kan overstyres av den enkelte beboer.

– Hver av leilighetene har egen styring, og er derfor uavhengig av andre leiligheter. På den måten kan beboerne selv velge ønsket temperatur og driftshastighet, uten at det påvirker naboene, sier Zohar.

Haugen/Zohar arkitekter bruker blant annet denne ventilasjonstypen for å oppfylle Futurebuilt-prosjekts hovedmål om å vise gode arkitektoniske svar på en klimavennlig bruk av eiendommen.

– Dagens Passivhusene blir veldig tette , og dette har konsekvenser for inneklimaet. I Furuset-prosjektet

DESENTRALT VENTILASJONSANLEGG

VENTILATORENE OPERERER I PAR. MENS DEN ENE TREKKER UT LUFT FRA BOLIGEN, TILFØRER DEN ANDRE FRISK UTELUFT.

ønsket vi å slippe friskluft rett inn i bygget.

Systemet er enkelt. Vi unngår lange kanaler i bygget, som fordyrer monteringen og tar mye plass. Dessuten får man et enklere vedlikehold, samt redusert støy fra vifter, sier Zohar som forteller at hele systemet som er montert lett kan repareres, eller erstattes.

– Denne ventilasjonstypen har en svært høy gjenvinningsgrad av varmen fra rommene, sier han. Haugen/Zohar arkitekter har testet desentral ventilasjon i et av sine tidligere prosjekter, som har gitt gode erfaringer så langt.

– Vi er kjent med ulempene i tradisjonelt byggeri med kanaler. Vi forsto fort potensiale med denne desentrale løsningen. Men vi manglet prosjekter i Norge der slike løsninger har blitt testet over flere år. Det får vi nå. Noen må jo ta det første skrittet, slik at andre kan benytte erfaringen seinere. Det har vi gjort på Furuset, sier han.

Haugen/Zohar arkitekter har stor tro på løsningen, særlig ved rehabilitering og i mindre bygg. På Furuset prøver de nå ut løsningen både i

nybygg og i rehabiliteringen av et eksisterende.

Zohar forteller at siden dette er utleieleiligheter blir det interessant å se hvilket kostnadsbilde et slikt systemet påvirker fremtidig drift og vedlikehold.

– Desto tettere vi bygger og tykkere vegger og tak blir, desto viktigere blir det med bevissthet på inneklima, som temperatur, relativt fuktighet, dagslys, materialegenskaper, avgassing fra materialer og lignende. Vi forventer at løsningen vil åpne for både høyere bevissthet hos brukeren, samt at bygget får et friskere og sunnere inneklima.

Noe av det mest kompliserte i livet er å gjøre ting enkelt. Vi håper og forventer at denne løsningen vil gjøre ting enklere for beboerne, sier han.

Ettersom systemet er desentralt, kan ventilasjonsenhetene monteres der de gjør best nytte, tilpasses faktiske behov. Plassering i dette prosjektet var bestemt på grunnlag av felles 3D (BIM) modell laget av arkitekten.

Løsningen kombinerer også tradisjonelle avtrekksløsninger fra kjøkken og bad. Lunos enhetene er montert i parvis i ytterveggene på oppholdsrommene slik at trykkmessig balanse sikres.

28 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

FAKTA: I Ulsholtveien 31 er det benyttet et desentralt og balansert ventilasjonssystem fra Lunos, som er et av markedets minste desentrale ventilasjonsenheter som inkluderer varmegjenvinning. Systemet leveres i Norge av Lavenergisystemer AS. Prinsippet bygger på regenerativ varmeveksling, som inneholder en varmeveksler laget av keramisk komposittmateriale, som gir en gjennomsnittlig termisk virkningsgrad for varmegjenvinningen på mellom 80 og 90 prosent. Systemet styres manuelt eller via bevegelsessensor som starter enhetene automatisk.. Kapasitet for luftskifte per enhet kan stilles til mellom 18 og 31 m3/t.

Lavenergisystemer AS har levert om lag 15.000 enheter i Norge, i løpet av 4 år – og etterspørselen øker. Leverandøren har levert mest til rehabilitering i borettslag og eneboliger. Ulsholtveien 31 er det største bygget de har levert til nå.

2017

Ventilasjonsanlegg med med innebygget varmepumpe EXVENT HAR LANG ERFARING MED ENERGIEFFEKTIV VENTILASJON

• Frisk og ren innendørsluft • Dobbel varmegjenvinning • Oppvarming og kjøling med varmepumpe • Luften fordeles jevnt gjennom ventilasjonskanalene • Integrert varmepumpe sparer plass • Smart styresystem med web styring • Ingen kjøleinstallasjon på byggeplass

www.exvent.no

| Sunnhet | Komfort | Energieffektivitet

Våre haller og telt kan tilpasses i flere lengder og bredder

Vi leverer i hele landet.

Ta kontakt for et godt tilbud!

www.deltasystem.no DELTA SYSTEM AS • HOVEDKONTOR: Storebotn 73, 5309 Kleppestø • Tlf.: +47 5570 7054 • Faks: +47 5615 0201 • e-post: firmapost@deltasystem.no DELTA SYSTEM AS • ØSTLANDET: Heiasvingen 40, 1900 Fetsund • Tlf.: +47 6669 5020 • Faks: +47 5615 0201 • e-post: firmapost@deltasystem.no

REHABILITERING

ET BETONGBYGG RIVES FOR Å GI PLASS TIL BOLIGER SOM TILFREDSSTILLER TEK 10.

ER MINDRE RIVING BRA FOR MILJØET? TEKST_EIRIK IVELAND FOTO_JULIA NAGLESTAD/STUDIO B13

Mange halvgamle industri- og lager bygg rives til fordel for energieffektive og miljøvennlige boliger. Noen hevder at større grad av rehabilitering vil bidra til å redusere byggebransjens CO2-uslipp. Men regnestykket er ikke enkelt.

31 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

REHABILITERING

– Det er viktig å ta vare på noen spor av det livet som har vært på stedet. Det kan være produksjonslokaler og bygg, men også veier og infrastruktur.

RIKKE STENBRO

– DET ER VÅR OVERBEVISNING AT DET Å FORLENGE BYGNINGERS OG BYGNINGSSTRUKTURERS LEVETID KAN GI EN MERE INTERESSANT OG KONTINUERLIG BYUTVIKLING, SIER JOVANA PAVIĆ (T.V.) OG RIKKE STENBRO.

– Å FORLENGE levetiden av den enkelte bygning kan medvirke til å minske behovet for produksjon av nye byggematerialer. Det sparer på den iboende energien og dermed reduseres klimagassutslippene, sier Rikke Stenbro, seniorrådgiver kulturminner og urbanisme i Rambøll.

INDUSTRIOMRÅDER TRANSFORMERES Gamle industribygg, gjerne i rød teglstein, anses som historisk interessante og klassifiseres som

verneverdige. Når det gjelder næringsbygg fra etterkrigstiden og frem til 1970-tallet blir de revet til fordel for nye, klimavennlige bygg.

Prosjektleder Widar Bråten i Veidekke Entreprenør sier det er store forskjeller på hvordan det bygges i dag og det man drev på med bare for 20 år siden.

– Rehabilitering kan være et godt alternativ om man får til gode løsninger for yttervegger og vinduer, med riktig u-verdi. Det er viktig at bygget fungere slik det er tenkt, sier Bråthen.

32 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

– Transformasjonsområder i Oslo er nå flyttet vekk fra havnefronten – hvor det som regel er blitt lett å argumentere for å fjerne alt, sier arkitekt-urbanist Jovana Pavić i Rambøll.

– I ytre by foregår en utvisking av eksisterende strukturer, og vi må spørre oss om denne tilnærmingen introduserer en ny problemstilling etter områdets levetid. Spørsmålet blir om det da finnes en annen måte å transformere dette området på, enn akkurat den samme måten det oppstod på, sier Pavić.

B AT e S U n i T e d F o t o : i s i d o r

Ikke alt fra 60- og 70-tallet var like bra DÅRLIG KVALITET? Det kan være flere grunne til å overveie gjenbruk av eksisterende bygningsstrukturer.

– Om man ønsker en reel bærekraftig byutvikling, må de sosiale og kulturelle aspektene, samt miljømessige og økonomiske aspekter ses i forhold til og avveies opp mot hverandre, sier Stenbro.

Bråten peker på at kvaliteten på byggearbeidet fra 1950- og -60-tallet ofte er dårlig, og at byggene heller ikke har noen estetisk verdi.

Isolerglassvinduer fra perioden 1965-75 kan inneholde miljøgiften PCB og skal behandles som farlig avfall når de kasseres.

Som importør eller produsent av isolerglass er du pliktig til å være med i en returordning for PCB-ruter, og siden 2002 har Ruteretur vært bransjens egen returordning for disse vinduene. Vi er et sikkert valg for deg som ønsker å være trygg på at dine forpliktelser blir ivaretatt.

Er du importør eller produsent av isolerglass er du pliktig til å være med i en returordning.

Se ruteretur.no

REHABILITERING

PROSJEKTLEDER WIDAR BRÅTEN I VEIDEKKE ENTREPRENØR

Det er store forskjeller på hvordan det bygges i dag og det vi drev på med bare for 20 år siden.

WIDAR BRÅTEN

– Det var boligmangel, og mange bygninger ble reist ganske billig. Betongdekkene var ofte dårlig armert, og armeringen i balkongene hadde for lite overdekning. Dette skaper korrosjon. Det er mindre pent og kan i verste fall være direkte farlig, forteller Bråten.

– Da blir det mye enklere og billigere å bygge nytt enn å flekke på en dårlig konstruksjon, sier han.

KOMPLISERT MILJØREGNSKAP I Tiedemannbyen blir en fabrikkpipe stående igjen som et minne om en svunnen tid. Den passer fint inn i miljøet, og den tar ikke så mye plass. De gamle betongbygningene ved siden av rives for å gir plass til nye bygg som fullt ut vil tilfredsstille TEK 10.

– Miljøregnskap er på vei inn i bransjen. Man begynner å diskutere bygningers livssyklus og

deres totale fotavtrykk. Men det er mange hensyn å ta, og vi har nok en vei å gå før vi kan sette opp et regnestykke som tar med alle relevante faktorer, sier Bråten.

– Det har blitt langt mer vanlig å operere med miljøregnskap i byggebransjen – og det er bra! Men i noen av de mest brukte modellene stilles det ikke krav om at den energi som brukes til å bryte ned, fjerne og resirkulere materialer skal tas med. De forutsetter at det bygges på jomfruelig grunn, hvilket er sjeldent, sier Stenbro.

FOR LITE MANGFOLD Stenbro mener at om noe står igjen som ikke samsvarer med utbyggerens rasjonelle og økonomiske logikk, kan det være et produktivt benspenn i byutviklingen.

34 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

– Det er med på å gi det transformerte område identitet, diversitet og tidsdybde, sier hun.

– Ser man på bevaringsverdier i bredere forstand vil de estetiske, arkitektur- og kulturhistoriske motiver allikevel være sekundære.

Det er ikke alltid bygningene som tilskrives størst verneverdi som har høyest gjenanvendelsespotensiale, sier Stenbro.

Bråten mener bevaringshensyn kan være hemmende for utvikling av et område.

– Ja, absolutt. Et problem er at folk som bor der ikke ønsker at det skal bygges noe nytt. De legger inn klage uansett, i det minste for å trenere saken. Da blir det noen ekstra runder hos planog byggemyndighetene. Men skal man fortette byene må husene oppføres noen steder, sier Bråten.

Fasadespesialisten Stoltz Entreprenør AS Alle typer fasaderehabilitering Betongsaging • betongreparasjoner • betongrehabilitering

www.stoltz.no

55 34 86 00 | firmapost@stoltz.no

REHABILITERING

MARIENFRYD – EN REHABILITERT HØYBLOKK TEKST_EIRIK IVELAND FOTO_JULIA NAGLESTAD/STUDIO B13

Teknisk sett ville det vært enklere å rive det gamle bygget. At man valgte rehabilitering har gitt beboerne fantastisk utsikt – i tillegg til en stor miljøgevinst med mindre produksjon og transport av betong.

36 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

VED Å BEHOLDE HØYHUSET FIKK MAN STØRRE GÅRDSROM OG PARKOMRÅDE.

37 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

XXXXXX X

– UTGANGSPUNKTET FOR REHABILITERING MÅ VÆRE RIKTIG. VI MÅ SE PÅ HVILKE MULIGHETER DET EKSISTERENDE BYGGET HAR I FORHOLD TIL DET VI SKAL BRUKE DET TIL, SIER PROSJEKTLEDER WIDAR BRÅTEN, VEIDEKKE ENTREPRENØR.

38 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

REHABILITERING

– Vi bygde helt nye yttervegger, noe som var nødvendig for å tilfredsstille energikravene i TEK 10.

WIDAR BRÅTEN,

PRIMÆRKONSTRUKSJONEN I KRAFTIG PLASSTØPT BETONG, BLE BEHOLDT. (FOTO: LPO ARKITEKTER)

NARVESENS hovedkontor fra begynnelsen av 1960-tallet var administrasjons- og kontorbygg med tilhørende lager. Løsningen ble rehabilitering av bygget, men med nye fasader som bidrar til å tilfredsstille dagens energikrav.

Sokkeletasjen på 4000 kvm i det gamle lagerbygget er beholdt.

– Økonomisk sparte vi litt på ikke å rive, men forskjellen fra å bygge helt nytt var ikke stor, sier prosjektleder Widar Bråten, Veidekke Entreprenør.

MULIGHETSSTUDIE Oslo kommune hadde en planstruktur for området, som innebar riving av den gamle høyblokka. En av dem som ivret for rehabilitering var arkitekt Bente Kleven i LPO Arkitekter.

– Vi gjorde en mulighetsstudie, og kom frem til at om høyhuset fikk stå så ble det bedre plass til utearealer, sier Kleven.

– Utgangspunktet må være riktig, vi må se på hvilke muligheter det eksisterende bygget har i forhold til det vi skal bruke det til, sier Bråten.

– Ofte har bygg fra denne perioden lav etasjehøyde, men i Narvesens gamle hovedkvarter var takhøyden så god at vi kunne isolere ekstra mellom etasjene, sier han.

Bråten påpeker at det er lettere å selge leiligheter i høyden. Oslo kommune opererer med maksimum seks etasjer i nye boligbygg. Det gamle Narvesenbygget med 14 etasjer gir stort boligvolum på liten flate.

39 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

REHABILITERING

HØYBLOKKA HAR FÅTT OVER ÉN KILOMETER BALKONG I MASSIVTRE.

Med rehabilitering slipper man å produsere ny betong, noe som i seg selv er forurensende.

BENTE KLEVEN

– Med den andre bebyggelsen inntil får vi et større gårdsrom, mer grønt og større parkområde. Det er så pass mye luft rundt høyhuset at det ikke sjenerer for andres utsikt, sier Kleven.

SOLID SKJELETT Kontorblokken, som var oppført i kraftig plassstøpt betong, ble ribbet ned til primærkonstruksjonen.

Det måtte skjæres en del i den eksisterende betongen for å kunne installere tidsmessige heiser og hensiktsmessige rømningsveier.

– Hus over åtte etasjer må ha to rømningsveier tilgjengelige for alle, og vi måtte lage én ny.

Alle beboerne har nå minst to rømningsveier de kan velge, om det skulle begynne å brenne, forteller Bråten.

Hovedtrappen i betong fikk nytt rekkverk og

preger fortsatt adkomsten. Huset har fått nye balkonger, lange og smale for å oppta minst mulig areal ut mot det omkringliggende parklandskapet.

Over én kilometer balkong er utført som lette konstruksjoner i massivtre, som hviler på en enkel stålkonstruksjon. Løsningen gir også enkelt vedlikehold av vinduer og fasader.

– Innslaget av tre tas igjen i vertikal trekledning i fasaden. Det gir et nytt og innbydende arkitektonisk uttrykk, sier Kleven.

Balkongene kunne brukes som stillas i byggeperioden, det gjorde de omfangsrike balkongarealene mulig i et nøkternt byggebudsjett.

– Vi bygde helt nye yttervegger, noe som var nødvendig for å tilfredsstille energikravene i TEK 10. Nye vegger og vinduer med god isolasjons-

40 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

evne gir lavt energiforbruk, sier Bråten.

BRA FOR MILJØET Kleven mener at mange bygg går overende alt for tidlig, at de får for kort levetid.

– Det er krevende å rive et solid betongbygg.

Med rehabilitering slipper man å produsere ny betong, noe som i seg selv er forurensende.

Dessuten slipper man å bruke mye diesel på å kjøre bort utallige kubikkmeter med knust betong og armeringsjern.

– Det er også bra for miljøet at vi kunne beholde sokkeletasjen på lagerbygget. Vi slapp å grave opp og bygge ny garasje. Her kunne vi bruke kjelleren uten å gjøre noe særlig med den. Det har vært noen diskusjoner underveis, men jeg synes vi har fått til et fint bygg med et kult utseende, sier Bråten.

Samlet er vi Norges ledende fagmiljø i

prosjektledelse

part of RPS Group

OEC Gruppen AS, Lysaker torg 25, 1366 Lysaker • www.oec.no Metier AS, Hoffsveien 70 C, 0377 Oslo • www.metier.no

– NYE LEIETAGERE ELLER GÅRDEIERE SOM OVERTAR GAMLE BYGÅRDER ELLER NÆRINGSBYGG HAR IKKE FORUTSETNINGER TIL Å VURDERE TILSTANDEN PÅ RØROPPLEGGET, SIER DAGLIG LEDER HAAKON MUNKEJORD I WATERGUARD AS

Mange eiere av bygårder og næringsbygg har en tendens til å skyve problemet foran seg.

HAAKON MUNKEJORD

42 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

VANN

VANNSKADER

KOSTER 4 MILLIARDER KRONER ÅRLIG

TEKST_EIRIK IVELAND FOTO_JULIA NAGLESTAD/STUDIO B13

Litt kan tilskrives tabber som at man slår en spiker gjennom en vegg og inn i et rør, og mye av økningen skyldes klimaendringer og hyppigere oversvømmelser. Det meste av vannskader skyldes allikevel feil på rørsystemet.

I FØLGE FINANS Norge er brannskader på boliger, næringsbygg og innbo redusert noe fra i fjor til samme tid, mens vannskadene hittil er 544 millioner kroner høyere enn fjoråret. Totalt vil de koste samfunnet over 4 milliarder kroner i 2016.

– Enten er røropplegget gammelt og slitt, eller det er gjort feil i monteringen, hevder forskningsleder Lars-Erik Fiskum ved SINTEF Byggforsk.

MANGE GAMLE BYGG Det er mange gamle bygårder og næringsbygg i Oslo og andre norske byer. Noen steder er rørene opptil 70 år gamle, her er det akutt fare for lekkasje.

– Mange eiere av bygårder og næringsbygg har en tendens til å skyve problemet foran seg. De vil sjelden sette i gang tiltak som å skifte gamle rør eller installere lekkasjesikring før de har hatt flere alvorlige vannlekkasjer. I en større bygård i Oslo var det tre større lekkasjer i løpet av fire måneder. Da igangsatte gårdeier installasjon av lekkasjesikring, forteller daglig leder Haakon Munkjord i Waterguard AS. TEK 10 krever at vannrør skal installeres slik at de er utskiftbare og at en eventuell lekkasje ikke skal føre til skader.

– Om det oppstår en lekkasje skal ikke vannet få renne vilt. Det må ledes sikkert ut til et egnet rom som et baderom med sluk. Alternativt må vanntilførselen

43 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

til lekkasjestedet stoppes ved hjelp av lekkasjestopper, sier Fiskum.

For bolighus bruker man rør-i-rør. Da kan man enkelt skifte ut vannrøret og tre et nytt inn i varerøret.

Når rørene dimensjoneres for næringsbygg blir de for store og stive. Da må man finne andre løsninger.

– Vannrør i et næringsbygg eller en skole legges ofte over en himling. Da er de lette å skifte ut – men om det skulle oppstå en lekkasje er de i utgangspunktet ikke prosjektert eller montert for å unngå skader. Lekkasje over et datarom eller et bibliotek blir fort dyrt, sier Fiskum.

LEKKASJESIKRING I tillegg til et nytt og godt røropplegg er det viktig å ha et system som oppdager når noe er galt. Ved å montere sensorer ved kritiske punkter som rørkoblinger, vil en lekkasje oppdages umiddelbart.

– Sensorene har trådløs forbindelse til en sentralenhet. Ved lekkasje vil sentralenheten sende et signal til en magnetventil som stopper tilførselen av vann inn til bygget, og dermed begrenses skadeomfanget, forteller Munksjord.

– Systemet kan også varsle vaktmester eller gårdeier – som igjen kan tilkalle rørlegger for å utbedre feilen. Displayet på sentralenheten vil angi nøyaktig hvor lekkasjen har oppstått.

VANN

Verken rådgivere eller håndverkere kan lage gode løsninger bare på gammel vane.

– SYSTEMATISK KUNNSKAPSFORMIDLING OG ERFARINGSTILBAKEFØRING VIL KUNNE GI SAMFUNNSØKONOMISKE BESPARELSER I MILLIARDKLASSEN, HEVDER FORSKNINGSLEDER LARS-ERIK FISKUM VED SINTEF BYGGFORSK. (FOTO: SINTEF)

LARS-ERIK FISKUM

TRENGER MER KOMPETANSE Fiskum mener feil på røropplegg kan tilskrives rørlegger som monterer nye rør etter gammel metode.

– Det kan også være arkitekt eller prosjekteringsingeniører som ikke har tatt tilstrekkelig hensyn til hvor mye plass rørsystemet trenger. Så gjør man så godt man kan, med det som foreligger. Ny teknologi trenger ny kunnskap, verken rådgivere eller håndverkere kan lage gode løsninger bare på gammel vane, sier Fiskum.

Munkjord mener mange eiendomsutviklere i dag har kompetanse på lekkasjesikring .

– VVS-firma og rørgrossister kan dette. Og

rådgivende ingeniører har ofte tilgjengelig VVSkompetanse, dette begynner å bli bra, sier han.

Det er fullt mulig å redusere omfanget av vannskader og prosjekteringsfeil i Norge, og dermed oppnå økt kvalitet og produktivitet.

– Systematisk kunnskapsformidling og erfaringstilbakeføring vil kunne gi samfunnsøkonomiske besparelser i milliardklassen, hevder Fiskum.

DYRT FOR SAMFUNNET I nye bygg er det tekniske som regel på stell, takket være TEK 10. Og i et kontorbygg på 6000 kvm som nylig er rehabilitert i Oslo sentrum, har byggherren

44 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

sørget for at det er plassert lekkasjesikring i alle rom med vanninstallasjoner. Verre er det med gamle bygg – Nye leietagere eller gårdeiere som overtar gamle bygårder eller næringsbygg har ikke forutsetninger til å vurdere tilstanden på røropplegget, og kjenner ikke alltid risikoen for vannskade, sier Munkejord.

– Brannskader er stabilisert, og antall innbrudd har gått ned de siste årene. På disse områdene har man klart å etablere tiltak mot potensiell skade. Når det gjelder vann i store bygg er det fremdeles en vei å gå.

Og man betaler tross alt for et bygg som skal vare i mange år, sier Fiskum.

  

SIKKERHET – DET NYE REGJERINGSKVARTALET

HØYESTERETTSPLASS (ILLUSTRASJON: STATSBYGG)

ADVARER MOT OVERSIKRING OG FALSK TRYGGHET TEKST_THOR LYNNEBERG FOTO_ERIK BURÅS/STUDIO B13

Det nye regjeringskvartalet skal bli åpent og inviterende. Da må vi unngå brutale og militariserte sikringstiltak som rammer bylivet, advarer arkitekter.

– VI SER ALLEREDE bygg i Oslo som er barrikadert, som den amerikanske ambassaden, synagogen på St. Hanshaugen og Nærings- og fiskeridepartementet. Det er alt annet enn positivt for bylivet. Det forsterker en frykt. Jeg kan ikke si det i kraft av å være arkitekt, men det er min mening som beboer i byen. Den type sikringstiltak har konsekvenser for trivselen her, konkluderer Caroline Støvring, styreleder i Oslo Arkitektforening (OAF).

FRYKTER FOR BYLIVET OAF og Norske arkitekters landsforbund (NAL) har i en felles uttalelse reist spørsmål ved den sikringen som er foreslått i forbindelse med det nye regjeringskvartalet mellom Møllergata og Akersgata, som etter planen skal stå ferdig mellom 2023 og 2025. Parametersikringen er foreslått til Torggata, inkludert Youngstorget.

– Vi stiller spørsmål ved sikringen som er foreslått, fordi den virker temmelig omfattende. Mer omfattende

46 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

enn tilsvarende anlegg i Paris eller London, som vel må kunne sies å være mer aktuelle terrormål enn Oslo. Jeg vet ikke om andre byggverk som opererer med parametersikringsavstand på 75 meter. Regjeringskvartalet er ikke bare ett, men flere kvartaler. Vi mener så omfattende sikringstiltak kan påvirke bylivet negativt.

En som vet litt om hvordan vi planlegger for sikkerhet er Knut Jørgensen, prosjektdirektør i

SIKKERHET – DET NYE REGJERINGSKVARTALET

– Vi stiller spørsmål ved sikringen som er foreslått, fordi den virker temmelig omfattende. Mer omfattende enn tilsvarende anlegg i Paris eller London, som vel må kunne sies å være mer aktuelle terrormål enn Oslo.

CAROLINE STØVRING, OSLO ARKITEKTFORENING

CAROLINE STØVRING, STYRELEDER I OSLO ARKITEKTFORENING (OAF).

(FOTO: OAF)

47 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

SIKKERHET – DET NYE REGJERINGSKVARTALET

OVERSIKT FRA VEST (ILLUSTRASJON: STATSBYGG)

– Det dreier seg om i hovedsak å skape avstand fra de skjermings-verdige objektene til mulige trusler, gjennom å etablere et perimeter rundt regjeringskvartalet.

KNUT JØRGENSEN, PROSJEKTDIREKTØR I STATSBYGG

Statsbygg. Han forteller at de tar utgangspunkt i en verdivurdering, for å avklare hva som er skjermingsverdige objekter. Så vurderes tiltak ut fra de trusselscenarier som er antatt aktuelle. Tilslutt vurderes hvilken rest-risiko de sitter igjen med.

– Det dreier seg om i hovedsak å skape avstand fra de skjermingsverdige objektene til mulige trusler, gjennom å etablere et perimeter rundt regjeringskvartalet.

Jørgensen understreker at regjeringskvartalet ikke blir en lukket del av byen. Området vil bli lukket for biltrafikk, men åpen for gående og syklende.

MÅ TENKE HELHETLIG Støvring mener vi kan ende opp med sikringstiltak som får uheldige følger, som for eksempel en falsk følelse av trygghet.

– Vi diskuterer bilbomber, men ikke i samme grad luft- eller flybårne trusler. Vi må veie sikkerheten vi får opp mot de samfunnsøkonomiske kostnadene. Ta

vareleveringer til disse byggene. Skal det være en forhåndsklarering av disse kjøretøyene, eller går vi for kontrollposter på stedet? Ender vi opp med det siste alternativet, vil jeg si det er en tydelig militarisering av byen. Det vil kunne gi en følelse av overvåkning, eller virke truende på folk. Vi må spørre oss selv hva slags samfunn vi ønsker å leve i.

Arkitekt Marius Botten fra Nasjonalt kompetansesenter for sikring av bygg (NKSB) i Forsvarsbygg forteller at et av målene med sikring generelt, er at vi skal klare å opprettholde funksjonene i byggene som skal sikres. Det vil gjelde i de fleste tilfeller der bygg har et beskyttelsesbehov.

– En av løsningene er å stenge bilene ute fra området. Det er et positivt grep. Det er slik jeg ser det gode muligheter for å lage gode, åpne løsninger som er fint å ferdes i for folk til fots og på sykkel. Så kan vi spørre oss i hvilken grad regjeringskvartalet bidro til et godt byliv frem til 2011? Muligheten er stor for at situasjonen blir bedre enn den var.

48 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

HÅPER PÅ GODE LØSNINGER NKSB fungerer som sikkerhetsrådgiver for Statsbygg i forbindelse med byggingen av et nytt regjeringskvartal.

– Det er alltid utfordrende å vurdere tiltak i et byområde. I hvilken grad skal tiltakene påvirke omgivelsene, og på hvilken måte? Nå kommer det en plan- og designkonkurranse som f orhåpentligvis vil gi oss gode svar på det. Det er et veldig spennende aspekt ved dette prosjektet at vi i lang tid har planlagt eller tenkt på hvilke funksjonskrav som skal gjelde for sikring, men løsningene er ennå ikke funnet til fulle. Det er det jo det deltagerne i plan- og designkonkurransen skal bidra til. Det er den riktige tilnærmingen, mener Botten.

Den tverrfaglige plan- og designkonkurransen for nytt regjeringskvartal starter februar 2017, med innlevering tre måneder senere.

DET NYE REGJERINGSKVARTALET

EN SOM VET LITT OM HVORDAN VI PLANLEGGER FOR SIKKERHET ER KNUT JØRGENSEN, PROSJEKTDIREKTØR I STATSBYGG.

49 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

Det finnes områder der man ikke går på akkord med

noe

Sikkerheten i et bygg verner om mennesker, materielle verdier og resultater av kloke tanker og iherdig innsats. Hva kan være viktigere?

Gjennom vårt landsdekkende nett av TrioVing Sikkerhetssenter tilbyr vi bistand og avlastning med alt som har med sikkerhet og adgangskontroll å gjøre.

Vi tar hensyn til design og brukervennlighet i sammenheng med sikkerhet Vi kjenner alle detaljene i totalbildet Vi kjenner lovverket og forsikringsselskapenes krav Vi kan sikkerhet på alle nivåer Kontakt ditt nærmeste TrioVing Sikkerhetssenter, så skreddersyr vi løsningen for ditt prosjekt.

Slik vi har gjort i Barcode-anlegget i Oslo og de fleste andre signalbygg i Norge.

Nummeret er 08877 – eller les mer på nettsiden 08877.no

LEDET DØRMILJØET FRA A TIL Å Vi er byggherres kompetanse på dørmiljø.

ARBEIDSOMRÅDER I PROSJEKTET:

Detaljprosjektering

• Beskrivelse • Evaluering

Vi stiller med vår kompetanse på byggherresiden for å oppnå god samhandling entreprenør med leverandører Alle grunnopplysninger hentes fra Snøhetta Arkitekter sin BIM modell til MicroBuild, hvor hele dørmiljøet samhandler og har oppdaterte data.

Dette sikrer kvalitet og produktivitet i arbeidet.

BIM PROGRAMVARE

• Beskrivelse • Logistikk • Fremdrift

• Dokumentasjon

VI VOKSER OG SØKER ETTER NYE MEDARBEIDERE Vi arbeider med på flere andre pågående prosjekter:

Gardermoen T2, Flesland T3, Campus Ås, Nasjonalmuseet, Munch Museet Referanser: Ahus, Østfold sykehuset, Kunst og Håndverksskolen, Urbygget Ås

Dorteknikk.no

MicroBuild.no

Telefon 38120820

SIKKERHET

NÅ ER DET TRÅDLØS OVERFØRING OG ”BERØRINGSFRI TEKNOLOGI” SOM GJELDER, FORTELLER JAN ANDRÉ MIKALSEN I TRIOVING.

SMARTE LØSNINGER FOR ADGANGSKONTROLL OG SIKKERHETSSYSTEMER TEKST_SOLVEIG LIE FOTO_ERIK BURÅS/STUDIO B13

Det har skjedd mye på kort tid når det gjelder adgangskontroll og sikkerhetssystemer. Det stilles større og større krav til sikkerhet og krav til vurdering av risiko på offentlig bygninger. Globaliseringen har økt og vi er en del av en større enhet. Forventningene til sikre systemer øker hos både kunder og leverandører.

53 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

SIKKERHET

– Man vet jo egentlig ikke hvor fremtiden vil føre oss. Det går veldig fort fremover og løsningene blir smartere og smartere.

JAN ANDRÉ MIKALSEN I TRIOVING

ELEKTRONISK adgangskontroll kan samlet sett være forskjellige løsninger som styrer låser elektronisk. Låser kan styres med elektroniske nøkler, brikker kort og koder.

Nå er det trådløs overføring og ”berøringsfri teknologi” som gjelder.

– Man vet jo egentlig ikke hvor fremtiden vil føre oss.

Det går veldig fort fremover og løsningene blir smartere og smartere, forteller Jan André Mikalsen i TrioVing.

Et mekanisk låssystem med nøkler er lite fleksibelt når adgangsrettigheter skal endres, og tap av nøkler krever utskifting av låsesylindre. Kopierte nøkler og nøkler på avveie er umulig å spore opp og utgjør en stor sikkerhetsrisiko. En elektronisk nøkkel eller adgangskort på avveie kan derimot enkelt spores og sperres.

Store bygg som Statoils hovedkontor på Fornebu og Operaen i Bjøvika har hatt forskjellige utfordringer når det gjelder adgangskontroll og sikkerhet.

Statoils hovedkontor er et høyrisikobygg hvor både informasjon og folk skal sikres. På grunn av alle besøkende i Operaen, måtte adgangskontrollen legges på et fornuftig nivå her. Utfordringen til slike steder er at det er mange brukere og mange yrkesgrupper med forskjellige behov. Det er et regelverk som settes opp for hvert bygg om hvem som skal ha tilgang og hvor de skal ha tilgang.

Funksjonene kan også endre seg underveis – så man må kunne endre adgangen og tilgangen slik at automatikken og tidsstyringen også kan endres etter behov.

TIDLIG PROSJEKTERING Forskjellige leverandører til dørsystemer samarbeider med arkitekter i forkant og entreprenører underveis i byggeprosessen. De går gjennom dør for dør. Det er et ganske nitidig arbeid og prosessen tar ofte flere år.

Operaen stod ferdig i 2008, da hadde det gått 7 år fra start. Det er mange hensyn å ta. Når bygget er nesten ferdig, starter funksjonstestingen. Brann og rømning er alltid det viktigste.

– Generelt kan en si at hvis et bygg er prosjektert godt, er funksjonaliteten på sikkerhet og adgangskontroll god, sier Jan-Petter Moen i TrioVing.

Det blir slitasje – så vedlikehold er nødvendig.

Det er ikke noe sted på et bygg som er så mye i bevegelse som dører. De åpnes og lukkes kanskje tusenvis ganger daglig. Da er det viktig at alt utstyr vedlikeholdes slik at det fungerer optimalt.

Periodisk vedlikehold er viktig.

LIV GÅR ALLTID FORAN EIENDOM Bedriften skal sikres mot innbrudd og tyveri og samtidig sørge for at mennesker kan rømme i panikksituasjoner. Det kan være drapstrusler for ikke å si terror.

Noen ganger skal folk rømme inne i bygget og dørene skal gå i lås, andre ganger skal man trykke på en knapp og alle dører skal gå i åpen stilling så man kan rømme ut. Sikkerhetssystemet kan på mange måter styres slik man ønsker å ha det.

Hvorvidt kunden har riktig kunnskap sørger blant andre TrioVings Kompetansesenter for. Nær sagt alle

54 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

kan melde seg på kurs. De som installerer elektroniske systemer må på kurs før de får installere.

I tillegg holdes det kurs for vaktmestre på skoler og andre som måtte ønske slik kompetanse. De lærer hvordan de kan installere en lås og om vedlikehold. De kan lære å montere dørautomatikk, adgangssystemer osv. TrioVings motto er: ”Vi deler kunnskapen vår”!

Sikkerhetssystemer leveres etter regler fra Datatilsynet Det er føringsregler på hvordan et system skal fungere når det gjelder lagring av data. I Norge er det ikke lov til å registrere gyldig adgang bare med kort.

Det må være med både kort og pin. Det er for vår egen sikkerhet. Som et eksempel: Hvis to som jobber sammen har adgangskontroll uten pin- og den ene går inn på datarommet og stjeler en pc- kan den andre få skylden.

Datatilsynet har regler som passer på oss.

BIM ER FREMTIDENS BYGGEMÅTE All informasjon om bygget ligger lagret i en BIM-modell som er en modell i 3D. Alle involverte parter som jobber med prosjektet, sitter på eksakt samme informasjon hele tiden. Man kan på et mye tidligere tidspunkt oppdage utfordringer som kan korrigeres, for så å unngå feil.

Ikke minst ligger informasjonen i BIM-modellen så lenge bygget varer, noe som gjør livet enklere til de som kommer etter.

SIKKERHET

ADGANGS- OG SIKKERHETSSYSTEMER APERIO er kortlesere som monteres på innvendige dører til forskjell fra kablede dører hvor man trakk kabler til en såkalt undersentral og ut til dørmiljøet. På nye bygg blir APERIO, prosjektert allerede i starten.

Systemet kan også ettermonteres, siden man ikke gjør noe inngrep på døren. Alt er utenpåliggende montasje.

CLIQ REMOTE er et adgangssystem som administreres med CLIQ Web Manager. CLIQ Remote er perfekt for geografisk spredde bygninger, fordi systemet er designet for fleksibel styring av tilganger i offline sylindre gjennom validering og oppdatering av CLIQ-nøkler.

Ved programmeringsendringer sender administrator jobben i CLIQ Web Manager til CLIQ Remote server (skybasert) og CLIQ-nøklene blir oppdatert via mobile eller stasjonære oppdateringsenheter.

Kraftverk kan være et typisk anlegg, hvor det ofte er mange bygg som står utsatt til og som er geografisk plassert over et stort område.

CLIQ Remote er et populært og egentlig et nødvendig produkt for alle bedrifter. I tillegg kan det integreres med ARX Adgangssystem.

ARX ADGANGSSYSTEM –er et sikkerhetssystem hvor adgang og alarm kan integreres.

Det skal være riktig sikkerhet på riktig dør.

ARX er et optimalt sikkerhetssystem som også er kostnadseffektivt.

De som administrerer systemet har til enhver tid kontroll over hvem som har adgang og hvor. Dette utgjør en stor del av sikkerheten.

55 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

SERVICE - SALG - UTLEIE

NY HØYTRYKKSSPRØYTE

Scandinavias #1 mixing pump service

Scandinavian #1

mixing pump service Working smarter not harder

Pete 93 23 56 63 Kjell Ove 91 24 58 70 Eller gå inn på www.nps.as

Nordic Pumpe Systemer AS

100% vann- og radonte

Rapidflex R a p i d f l ex 100% vann- og radontett

Enkelt og effektivt for hindring Rapidflextrengning. Membranen blir umi videre arbeid med bygg/anlegg 100% vann- og radontett Enkelt og effektivt for hindring

av vann- og radongjennomtrengning. Membranen blir umiddelbart berøringstørr, Enkelt og effektivt for hindring av vann- og radongjennomslik at arbeid med bygg/ trengning. Membranen blirvidere umiddelbart berøringstørr, slik at videre arbeid med bygg/anlegg ikke blir berørt. anlegg ikke blir berørt.

Vannbasert og miljøvennlig uten farlige avgasser.

Bruksområder

konstruksjoner under bakkeplan ■ for kjellere og underetasjer, gulv og vegger ■ støttevegger Bruksområder konstruksjoner under bakkeplan for kjellere og underetasjer, gulv og vegger støttevegger ■

• Bruksområder •

www.pazkarnor.com e-post: post@pazkarnor.com

Vannbasert og miljøvennlig ute

tak i henhold til ETAG 005 ■ balkonger og dekket tak ■ etablering av vannmagasin og dammer ■

• tak i henhod til ETAG 005 • balkonger og dekket tak • etablering av vannmagasin og

tunneler og kanaler veier, broer og fundamenter ■ radonsikring av bygninger og grunnflater ■ ■

• tunneler og kanaler • veier, broer og fundamenter • radonsikring av bygninger og grunnflater ■

konstruksjoner under bakkeplan ■ for kjellere og underetasjer, gulv og vegger ■ støttevegger ■•

dammer

tak i henhol ■ balkonger o ■ etablering a

MILJØ

FAGSJEF HALLSTEIN HAVÅG I BELLONA MENER OMSTILLINGEN I BYGG OG ANLEGG HAR KOMMET IMPONERENDE FORT

SPÅR UTSLIPPSFRIE ANLEGGSPLASSER TEKST_THOR LYNNEBERG

Krav om fossilfrie byggeplasser i Norge blir standard om kort tid. Og om noen år er det ingen grunn til å akseptere utslipp av klimagasser i bygg og anlegg i det hele tatt, mener Bellona.

57 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

MILJØ

– Vi fikk åtte tilbud på anbudet, og ingen hadde forbehold i forbindelse med kravet om fossilfri anleggsplass.

ELI GRIMSBY, DIREKTØR FOR KULTUR- OG IDRETTSBYGG OSLO KF

OSLO KOMMUNE ØNSKER AT DE SOM EN STOR INNKJØPER VIL HA DETTE KRAVET SOM EN HOVEDREGEL FREMOVER, FORTELLER ELI GRIMSBY DIREKTØR FOR KULTUR- OG IDRETTSBYGG OSLO KF. (FOTO: KULTUR- OG IDRETTSBYGG OSLO KF)

– VI ER I GANG med å bygge ny flerbrukshall på Lambertseter med det som er Norges første fossilfrie anleggsplass, forteller direktør for Kultur- og idrettsbygg Oslo KF, Eli Grimsby.

Det kommunale foretaket er bare et år gammelt, men har en betydelig portefølje – inkludert de nye kulturbyggene i Bjørvika; Munch-museet og det nye hovedbiblioteket. Mange nye idrettsbygg er under planlegging, og de har også som mål å bedre vedlikehold og øke rehabiliteringen på mange av dagens idrettsanlegg i Oslo.

STANDARD OM KORT TID Arbeidet med ny flerbrukshall på Lambertseter startet i september. Arbeidet med en renere bygg- og anleggsbransje er også i gang.

– Jeg tror krav om fossilfrie anleggsplasser blir mer eller mindre standard i løpet av kort tid. Vi fikk

åtte tilbud på anbudet, og ingen hadde forbehold i forbindelse med kravet om fossilfri anleggsplass. Vi opplever dette som en bekreftelse på at aktørene i bygg og anlegg i likhet med oss er opptatt av å minimalisere miljøbelastningen. Jeg sitter med et inntrykk av at aktørene i bygg og anlegg ønsker å være med på det grønne skiftet.

Oslo kommune ønsker derfor å markere at de som en stor innkjøper vil ha dette kravet som en hovedregel fremover, forteller Grimsby.

– Vi går i gang med Jordal amfi rett over jul. Det er også et stort anlegg. Vi stilte igjen krav om fossilfri anleggsplass. Vi fikk inn fem tilbud, og alle ville kunne levere på det.

MÅ STILLE KRAV TIL NÆRINGEN Hos Bellona forteller fagsjef Hallstein Havåg at omstillingen i bygg og anlegg er kommet imponeren-

58 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

de fort, men at den er helt avhengig av at sterke byggeiere som nettopp Oslo kommune stiller krav til aktørene.

– Næringen generelt er i stand til å omstille seg, raskere enn hva vi kanskje skulle tro. I tillegg er det mange i næringen som er både omstillingsvillige og dyktige til å gjøre det. Resultatet av det som har skjedd i Oslo viser også at det er helt nødvendig å ha et samspill med næringen. Så lenge det blir stilt tydelige krav i anbudsprosessen, gjerne i samspill med aktørene selv, for å kartlegge hva som er mulig – så kommer omstillingen temmelig hurtig.

Med andregenerasjons biodisel er det blitt mulig å skape anleggsplasser der det ikke brukes fossilt drivstoff. Dette er et første steg, slik Bellona ser det. Målet må være å få en helt utslippsfri anleggsplass.

MILJØ

I FREMTIDEN VIL KANSKJE ANLEGGSPLASSER SOM DETTE (DET NYE NASJONALMUSEET) BLI HELT UTSLIPPSFRIE. (FOTO: ERIK BURÅS/STUDIO B13)

– Biodiesel er ikke 100 prosent utslippsfritt.

Likevel reduserer det CO2-utslippet med rundt 60 prosent, om jeg husker riktig. Det slipper fortsatt ut en del andre stoffer, som for eksempel hydrogenoksider og partikler, selv om andregenerasjons biodisel er renere enn vanlig diesel.

I tillegg har vi fortsatt de vanlige utfordringene med støy.

Det viktige fremover er derfor at myndighetene, byggherrene og næringen setter seg et felles mål om totalt utslippsfrie anleggsplasser, mener Havåg.

Det innebærer overgang til elektrisk kraft, subsidiært også hydrogen for noen større maskiner. Videre må noen av metodene som brukes på anleggsplasser endres.

– For eksempel bruker vi i dag dieselbrennere for å varme og tørke bygg i byggefasen. Det er det mulig å gjøre noe med, gjennom å bruke fjernvarme-

system eller elektrisitet. Dette er allerede gjort i flere piltprosjekter i Oslo, med stort hell.

SER ANLEGG UTEN UTSLIPP OM FÅ ÅR På sikt bør alle anleggsmaskiner komme med elektriske løsninger, mener Havåg. Flere pilotprosjekter med utelukende elektriske anleggsmaskiner er i gang i Oslo.

– Vi kan derfor kreve totalt utslippsfrie anleggsplasser i fremtiden. Igjen kan denne omstillingen skje mye raskre enn hva vi tidligere har trodd, for løsningene er her allerede. Det gjelder bare å komme med samlede, overordnede krav til næringen for fremtiden. Den store driveren i dette, vil være at de store aktørene setter krav. Det kommer med nasjonale målsettinger, og sterke regionale og kommunale aktører. Det er jo også slik at langt de fleste dieselmaskiner som brukes i dag, også kan

59 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

brukes med andregenerasjons biodiesel.

CO2-utslippene fra bygg og anlegg utgjør 24 prosent av transportutslippene i Oslo, eller 15 prosent av utslippene totalt. I tillegg kommer utslippene i forbindelse med tørking av bygg. Innen transport er det kun privatbilisme som utgjør en større del av de totale klimagass-utslippene i Oslo kommune, forteller Havåg.

– Det positive er at vi har mulighet til å gjøre store endringer til det bedre, i løpet av temmelig kort tid.

Det krever først og fremst at vi har store og sterke aktører som setter krav til entreprenører og andre aktører i næringen. Vi venter at krav om fossilfrie anleggsplasser vil bli standard i store, offentlige anbud i løpet av veldig kort tid. Det vil ta noe lenger tid før krav om helt utslippsfrie anlegg kommer. Det vil skje store endringer i løpet av den neste investeringssyklusen, det vil si over de neste fem til åtte årene.

Norsk s Bergkn edum! app lev erer gr ø nn e t a k u te n svartel istearte r!

Følg oss på Facebook!

Sedummatter for tak og skråninger.

Friskt, frodig og vakkert!

Ta kontakt: Tlf: 908 45 926 | bengt@bergknapp.no | www.bergknapp.no

URBANT LANDBRUK

BYRÅD LAN M B NGUYEN HJELPER TIL MED Å ETABLERE DYRKEPROSJEKT PÅ VATERLAND. (FOTO MONICA LØVDAHL)

INTET ER BEDRE ENN Å STIKKE FINGEREN I JORDEN TEKST_THOR LYNNEBERG

Vi vil være lykkeligere, vi byfolk. Vi vil ikke vasse i brunt overvann på sommeren. Vi vil ha kortreist mat, ekte gleder, grønne lunger, flere bier og mindre eksos. Vi vil drive med noe meningsfullt, og kjenne at vi lever.

Vi vil ha urbant landbruk, med andre ord.

61 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

XXXXXX X

HELENE GALLIS, PROSJEKTLEDER I NABOLAGSHAGER ER OPPTATT AV HVORDAN KOMPAKTE BYER KAN FUNGERE PÅ EN MENNESKELIG SKALA. (FOTO MONICA LØVDAHL)

62 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

URBANT LANDBRUK

– Svenske hager utgjør til sammen et areale på rundt 300 000 hektar mark. Det arealet ville kunne fø 4 millioner mennesker. Hvis all dyrkbar mark i Sverige ble tatt i bruk, ville svenskene kunne fø 34 millioner.

HELENE GALLIS, PROSJEKTLEDER FOR NABOLAGSHAGER

– URBANT LANDBRUK er en veldig undervurdert del av klimavennlige og kompakte byer.

Vi snakker om energieffektive bygg og løsninger for kollektivtransport. Vi snakker sjelden om hva det er som gjør at vi trives, selv i en trangbodd by. Vi trenger felles prosjekter å møtes over. Dette er grunnleggende, selve oljen i maskineriet. Det er disse tingene som gjør at kompakte byer vil fungere også på en menneskelig skala, slår Helene Gallis fast.

DYRKER SAMHOLD, TRYGGHET OG LIVSGLEDE Gallis er prosjektleder for Nabolagshager, Oslos urbane senter for dyrking, byøkologisk innovasjon og grønt nærmiljøengasjement. De holder kurs i dyrking, jobber som sosiale entreprenører.

– I sommer jobbet vi med et bomiljøprosjekt på Tøyen. Der har vi sett på hvordan byens kanskje mest belastede bomiljøer kan bedres ved hjelp av grønne omgivelser og urbant landbruk. I de kommunale bygårdene vokser barn opp i et miljø som er preget av utrygghet, med rus og tung psykiatri tett på seg.

Urbant jordbruk kan ikke gjore noe med den reelle tryggheten til folk, innser Gallis. Men små, lokale tiltak som å dyrke noe på fellesarealer kan bidra til å øke den oppfattede tryggheten, og det er minst like viktig hevder Gallis.

– Det handler om å kjenne naboen din, om å ha møteplasser, et visuelt løft og om å ha gjort noe i felleskap med folk du kanskje ikke kjente fra før. Vi ser at våre prosjekter trekker folk ut av leilighetene sine, ut på gateplan. Urbant landbruk gjør det lettere å snakke sammen.

En som er imponert over hva Nabolagshager får til er Stig Larssæther, forsker ved Institutt for byggekunst, prosjektering og forvaltning i NTNU. – Småskala urban dyrking i parsellhager eller på takhager har dokumentert positiv effekt på en rekke områder knyttet til helse og livskvalitet for beboere i urbane miljø. Forebygging av ensomhet og psykiske lidelser, bedret fungering av personer rammet av demens er noen eksempler på slike effekter på individnivå. Aktiv bruk av dyrking i integreringssammenheng er også et spennende område hvor det skjer ting også i Norge, for eksempel i regi av Refugee Greenspace Initiative. Dyrking kan brukes som en byutviklingsstrategi for å gi liv til områder som har havnet i bakleksa eller som står ubrukt i påvente av andre tiltak.

MAT TIL MER ENN SJELEN Urbant landbruk kan også bli mer enn småskala trivsel.

Det er også en næring i vekst. Gallis er overbevist om

63 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

at byene på sikt vil bli et mye mer produserende areale enn i dag. Hun viser til det svenske prosjektet Refarm 2030, som jobber for å øke matproduksjonen i urbane og rurale områder. Bak står industri, organisasjoner, kommuner, regioner og universiteter, samt enkeltpersoner som ønsker å jobbe for å utvikle svensk mat og matproduksjon.

– Refarm 2030 satser på å øke selvforsyning, altså Sveriges egen matproduksjon, fra en selvforsyningsgrad på 49 prosent til 75 prosent. Det vil de gjøre blant annet ved å ta i bruk arealene i byene. De har regnet ut at hvis de dyrker grønnsaker på 5 til 14 prosent av kornårkrene innenfor Malmøs bygrense, vil det være nok til å dekke byens behov, sier Gallis.

– Svenske hager utgjør til sammen et areale på rundt 300 000 hektar mark. Det arealet ville kunne fø 4 millioner mennesker. Hvis all dyrkbar mark i Sverige ble tatt i bruk, ville svenskene kunne fø 34 millioner.

I USA driver Gotham Greens med dyrking av ureist økologisk salat, som selges i underetasjen hos dagligvarekjeden Trader Joe’s. Det er også gjort eksperimenter med tilsvarende takdrivhus på boligbygg. Blir skalaen på urbant landbruk stor nok, vil det gjøre matsystemet vårt bærekraftig på en helt annen måte enn i dag.

URBANT LANDBRUK

DYRKEPROSJEKTET SJAKKPLASSEN PÅ VATERLAND HAR BIDRO TIL Å GJØRE PLASSEN MYE MER BRUKT. (FOTO MONICA LØVDAHL)

– Småskala urban dyrking har dokumentert positiv effekt på helse og livskvalitet i urbane miljø. Dyrking kan brukes som en byutviklingsstrategi for å gi liv til områder som har havnet i bakleksa, eller som står ubrukt i påvente av andre tiltak.

STIG LARSSÆTHER, NTNU

– I en av nabobyggene her flytter Tåsen Microgreens inn. De dyrker salat i kjelleren, året rundt.

Dette er kortreist mat og det grønne skiftet i praksis.

Dette bør være en viktig del av næringspolitikken fremover. Urbant jordbruk vil generere mange fremtidige arbeidsplasser.

GRØNNE TAK ER DET BESTE FORSVAR Interessen for dyrking på tak har vært eksplosjonsartet blant utbyggere i Norge denne høsten, forteller Gallis videre. Og har vi jord og organisk materiale på taket, kan vi dra enda flere fordeler ut av urbant jordbruk.

– Byene våre har en kjempeutfordring når det gjelder håndtering av overvann. Vann- og avløpssystemet er ikke dimensjonert for den mengden overvann som danner seg der, eller for den type

ekstremvær vi har hatt de siste årene.

Stig Larssæther hos NTNU bekrefter at grønne tak er blitt relativt utbredt som en forebyggende strategi mot ekstremnedbør. Eksempelvis har København innført reguleringer hvor alle nybygg må integrere grønne tak i sine planer. Videre regner Aspelin Ramm Eiendom med å ha spart «rundt 350.000 kroner» på en ekstra sterk membran og torvsekker på taket til et tilbygg på 750 kvadratmeter til et eksisterende bygg i Alf Bjerkes vei i Oslo, ifølge Teknisk Ukeblad.

Alternativet ville vært investeringer i en kostbar fordrøyningstank.

BRA OGSÅ FOR BIENE En bevisst bruk av offentlige arealer og beplantning vil også kunne ha stor betydning for insekter og dyreliv,

64 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

ifølge Stig Larssæther. I Trondheim har kommunen under utredning et forslag om at 25 prosent av offentlig beplantning skal brukes til nytteplanter - mat og biologisk mangfold.

– Det er også frivillige aktører som jobber aktivt med å fremme insektvennlige planter og innføring av bier i bymiljøet. København kommune har utarbeidet en egen strategi for bynatur hvor dyrking og offentlige grøntområder sees i sammenheng. Liknende strategier er på vei i Oslo, Trondheim, Bergen og Stavanger.

– Når folk skjønner hvordan økt insektliv påvirker avlingene i sine egne hager har vi oppnådd mye, og den voldsomme interessen for humlekasser og insekthoteller viser jo at mange er bevisst og bekymret for hvordan det står til med mangfoldet også i bystrøk.

OPTIMAL BESKYTTELSE OG KOMFORT

devold.com Devold® Work wear er utviklet med fokus på isolering, samt regulering av kroppstemperatur. Arbeidstøy i merinoull gir svært høy komfort, absorberer fukt og isolerer selv i våt tilstand. Ull er naturlig lukthemmende og må derfor ikke vaskes etter hver bruk.

STATSBYGGJUBILEET

STATSBYGG 200 ÅR TEKST_KNUT WERNER LINDEBERG ALSÉN

– Det er altså ikke bare 200 år gamle Statsbygg vi feirer. Vi feirer evig unge Statsbygg samtidig. Men i motsetning til barnebursdagene, tar ikke feiringen brått slutt etter to timer. Vi skal markere jubileet vårt i hele år.

Samtidig vender vi blikket fremover mot de neste 200 årene, forteller administrerende direktør Harald V. Nikolaisen i tilknytning til jubileet.

STATSBYGG KAN føre sin historie tilbake til 1816 da det ved Kongelig resolusjon ble vedtatt oppnevnt en bygningskyndig konsulent for de offentlige bygninger. Denne stillingen er opprinnelsen til den bygge- og eiendomsadministrasjon som fører fram til dagens Statsbygg. Statsbygg så dagens lys bare to år etter Grunnloven.

Behovet for å markere det selvstendige Norge med egne nasjonale bygninger var stort, og regjeringen etablerte en deltidsstilling for en «Bygningskyndig med Hensyn til offentlige Bygninger og Anlæg». Etter hvert gikk stillingen over til å bli et embete som fikk ansvar for statens viktige eiendommer, som å bygge både Universitetet i Oslo, Norges Banks filial, Observatoriet og Botsfengselet.

Statsbygg er en statlig forvaltningsvirksomhet under Kommunal- og moderniseringsdepartementet som skal sette i verk og gjennomføre den politikken som Stortinget har vedtatt for statens egen bygge- og

eiendomssektor. Den er statens sentrale rådgiver i bygge- og eiendomssaker, byggherre, eiendomsforvalter og eiendomsutvikler.

Statsbygg har oppført viktige nasjonale formålsbygg over hele landet innen justissektoren, høyere utdanning og forskning, kultur og barnevern, for å nevne noe. I tillegg har vi ambassader og residenser over hele verden.

Til 200-års markeringen forteller Nikolaisen at en av årsakene til at institusjonen har blitt så gammel, ligger i evnen til å omstille seg, evnen til stadig å ligge i forkant og til å vite hva som må bli de viktige grepene i fremtiden.

Den kanskje største omstillingen skjedde da Statsbygg gikk over fra å være direktorat til å bli forvaltningsbedrift, som i mindre grad kunne bestemme hvor og hvordan statsetatene skulle holde til. Samtidig ble husleiereformen innført. Kostnadene for bygging og vedlikehold skulle synliggjøres.

66 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

– Leietakerne fikk større frihet til selv å velge, men de måtte betale for det. Statsbygg på sin side måtte skjerpe seg kraftig for å imøtekomme kundenes krav om moderne og sentralt beliggende bygninger, nå som vi fikk betalende leietakere.

Den utfordringen har vi klart. Leietakerne er trygge på at byggene blir forvaltet på en forsvarlig måte, slik at de kan konsentrere kreftene om sine primæroppgaver, forteller Nikolaisen.

– I dag ligger nye utfordringer foran oss.

Behovet for å redusere statens kostnader til arealbruk i krevende økonomiske tider er en av disse.

Klimautfordringene hvor byggsektoren kan spille en viktig rolle er en annen. Samtidig gir utviklingen innenfor teknologi og digitalisering helt nye muligheter for effektivisering og produktforbedring i det som i dag er Norges største næring, forteller Nikolaisen i tilknytning til jubileet.

STATSBYGGJUBILEET

ADMINISTRERENDE DIREKTØR HARALD V. NIKOLAISEN. (FOTO: ERIK BURÅS/STUDIO B13)

STATSBYGG Statsbygg er en norsk statlig forvaltningsbedrift.

Den er statens sentrale rådgiver i bygge- og eiendomssaker, byggherre, eiendomsforvalter og eiendomsutvikler.

Statsbyggs historie går tilbake til 1816, da det ved kongelig resolusjon ble oppnevnt en bygningskyndig konsulent for de offentlige bygninger i og omkring Christiania.

Ordningen ble lovfestet i 1886 som Statens bygningsinspektorat, som senere endret navn til Riksarkitekten. I 1959 ble embetet omorganisert til Statens bygge- og eiendomsdirektorat, og fra 1993 har etaten vært organisert som forvaltningsbedriften Statsbygg. Selskapet ble så delt ved at Entra eiendom ble stiftet 1. juli 2000 etter at «konkurranseutsatte eiendommer» ble skilt ut fra Statsbygg i et eget aksjeselskap.

Statsbygg har omkring 845 medarbeidere og hovedkontor i Oslo. Regionskontorer finnes i Oslo, Porsgrunn, Bergen, Trondheim og Tromsø.

– Statsbygg på sin side måtte skjerpe seg kraftig for å imøtekomme kundenes krav om moderne og sentralt beliggende bygninger.

HARALD V. NIKOLAISEN

67 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

STATSBYGGJUBILEET

OPERABYGGET 2008 Det nye operahuset i Bjørvika ble åpnet 2008, etter åtte år med prosjekt- og byggearbeider. Bygningen som huser Den norske opera og ballett, er resultatet av lange prosesser, særlig med diskusjoner om lokalisering.

Etter at tomtevalget i Bjørvika var avgjort ble det utlyst åpen internasjonal arkitektkonkurranse. Rundt 240 deltakere leverte utkast, og det var enorm publikumsinteresse for utstillingen som viste alle prosjektene. Arkitektkontoret Snøhetta ble til slutt utpekt som vinnere, og fikk oppdraget med å prosjektere.

Operahuset har en samlet gulvflate på 38.500 m² fordelt på rundt 1100 rom.

Det er to store saler med henholdsvis 1350 og 400 plasser. På inngangsplan

er foyeren med restaurant- og kafelokaler, garderobe og butikk. Foyeren er avgrenset mot de indre områdene med en bølgende vegg i eik. I tillegg finnes, foruten kontorer, blant annet prøvesaler og produksjonslokaler med verksteder for alle håndverksfagene som må til for å lage kulisser, kostymer og rekvisitter. Både innvendig og utvendig er operaen kledd med plater av hvit Carrara-marmor.

Bygningen er fredet av Riksantikvaren.

Det nye operahuset omfattet åtte kunstprosjekter og har fått en rekke internasjonale og nasjonale arkitekturpriser.

1770 – 1850

EIDSVOLLSBYGNINGEN 1770

UNIVERSITETSBYGGET OSLO 1852

SLOTTET 1849

Riksforsamlingen disponerte bygningen i 1814 og forfattet Norges grunnlov her. Det var i Eidsvollsbygningen prins Christian Frederik ble valgt til Norges konge. Oppført ca. 1770.

Universitetet i Oslo ble grunnlagt i 1811 som Det Kgl. Frederiks Universitet, og består av de tre bygningene Domus Academica, Domus Media og Domus Bibliotheca, ferdige i 1852.

Det kongelige slott i Oslo ble oppført som kongebolig for Kong Carl Johan. Arkitekt Hans Ditlev Franciscus Linstow. Slottet ble overtatt av Hoffsjefen på vegne av Kong Oscar I den 15. mars 1849. Den offisielle innvielsen fant sted 26. juli samme år.

68 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

STATSBYGGJUBILEET

SAMETINGET 2000 Sametingsbygningen ligger på høyden over Karasjok sentrum, på en tydelig terrasse i lia 35 meter over dagens elveslette. Bygningen står i et landskap med trær og naturlig vegetasjon. Betongen og lerketrekledningens gråfarge glir inn som en del av naturen rundt. Plenumssalens skjeve koniske form, på kanten av et bratt heng, er imidlertid godt synlig – også fra sentrum av Karasjok.

Arkitektene Stein Halvorsen og Christian Sundby vant arkitektkonkurransen som ble utlyst i 1995 av Statsbygg. Et parlament har en politisk betydning, men også en nasjonsbyggende og identitetsmessig betydning. Det lå også i intensjonene for

denne konkurransen, der det i programmet sies at arkitekturen skal bidra til at ”Sametinget framstår på en verdig måte” og ”gjenspeiler samisk arkitektur”. Det var en oppfordring til å legge den tradisjonelle byggeskikken til grunn for et monumentalbygg.

Sametingsbygningen rommer flere funksjoner enn de rent politiske og administrative – blant annet lokaler for Samisk næringsråd og et Samisk spesialbibliotek.

1860 – 1960

NASJONALGALLERIET 1881

MUSEET FOR SAMTIDSKUNST 1907

HØYBLOKKA 1958

I 1871 bevilget Christiania Sparebank 35 000 speciedaler til å reise en bygning til å huse skulpturmuseet. Bygget ble tegnet av arkitekten H.E. Schirmer og hans sønn, Adolf Schirmer, innviet i 1881.

Museet for samtidskunst startet sin virksomhet i 1988 og var da det første nasjonale kunstmuseet i Norge siden opprettelsen av Nasjonalgalleriet i 1837. Museet ligger på Bankplassen i Oslo, oppført i jugendstil.

Høyblokken tegnet av Erling Viksjø sto ferdig i 1958.

De nye etasjene i påbygget fra 1990 har glassfasader trukket tilbake bak stålkledte søyler, og interiøret var karakteristisk for 1980-årenes postmodernisme.

69 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

STATSBYGGJUBILEET

AMBASSADEBOLIGEN I KATHMANDU 2012 Den nye ambassadeboligen i Kathmandu, Nepal omfatter representasjon og den private boligen til ambassadøren. Med bygget er det lagt vekt på å bruke lokale materiale og løsninger som samsvarer med lokal byggeskikk. For å ta hensyn til mangel på vann er det bygget tanker for oppsamling av regnvann som skal benyttes til vanning, sanitær, bilvask og eventuell slukking av brann.

Bygget har lavt energiforbruk ved bruk av solfangere til oppvarming av vann. Den norske ambassaden Complex i Nepal er bygget på et område skrånende mot nord og med utsikt over Kathmandu-dalen. På klare dager

er det spektakulær utsikt over Himalaya-fjellkjeden.

Bygget har fått en intim, sørvendt uteplass som er direkte knyttet til den indre vestibylen. I hovedfasaden, som vender mot Himalaya-fjellene, er det to etasjer som stiger over hovedinngangen til en enetasjes bygning. Bygget inneholder ambassadørens kontor og er fremhevet av et dynamisk sikksakk panoramavindu, som en hyllest til Himalaya-fjellene. Ambassadeboligen er tegnet av Kristin Jarmund Arkitekter, og ble tatt i bruk i 2012.

1970 – 2000

RIKSARKIVET 1978

OSLO TINGHUS 1994

DE NORDISKE AMBASSADER I BERLIN 1999

Riksarkivbygningen (1978) er tegnet av Carlsen & Mostue. Ved innflyttingen var magasinkapasiteten anslått til 90 000 hyllemeter.

Oslo tinghus er en blanding av gammel og ny bebyggelse som spiller mot hverandre, et av Oslos monumentalbygg. Bygningen (1994), er tegnet av Østgaard arkitekter. Bygget dekker rombehovet for alle domstolene i Oslo.

Det felles nordiske ambassadekomplekset er ett bygg designet av fire arkitekter. Den norske delen er tegnet av Snøhetta. Åpnet i oktober 1999. Fasaden er dekket av en granittplate hentet fra Norge, er 900 millioner år gammel.

70 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

STATSBYGGJUBILEET

LIVSVITENSKAPSSENTERET Livsvitenskapssenteret er konseptet Regjeringen har valgt for et forsknings- og undervisningsbygg for livsvitenskap (Life Science), som inkludert kjemi og farmasi ved Universitetet i Oslo. Et slikt nybygg skal gi realfagene og livsvitenskap, og i særdeleshet medisinsk og helsefaglig forskning, gode rammevilkår i fremtiden.

Bygget skal også legge til rette for bredt forskningssamarbeid med næringsaktører som bioteknologiselskaper og helseforetak.

Som pilotprosjekt i Statsbygg skal Livsvitenskapsbygget følge BREEAM NOR-metoden for klassifisering av bærekraftige bygg. Bygget skal sertifiseres både som ferdig prosjektert og som ferdig bygget og skal oppnå sertifiseringsklassen BREEAM-Excellent. Grenseverdien for BREEAM Excellent er at prosjektet oppnår en minimum-score på 70 prosent.

2000 – 2016 ALLE BILDER ER UTLÅNT AV STATSBYGG

RIKSHOSPITALET 2000

NTNU GJØVIK 2006

FRØLAGRET 2008

Rikshospitalet ferdigstil i 2000, er fra 1. januar 2009 en del av Oslo universitetssykehus. Det nyeste anlegget er tegnet av Medplan Arkitekter. I dag er Rikshospitalet del av Helse Sør-Øst.

Høgskolen i Gjøvik ble etablert i 1994. Fra 1. januar 2016 er Høgskolen i Gjøvik en del av NTNU, som NTNU Gjøvik. Arkitekt var Amund Gulden.

Frøhvelvet stod ferdig i 2008, og har kapasitet til å lagre 4,5 millioner frøprøver. Frøhvelvet er i sin helhet plassert i utsprengt fjell, med et portalbygg i betong som eneste synlige eksteriørmessige element. Arkitekt Peter W. Søderman hos Barlindhaug Consult.

71 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

72 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

PROFILEN

HARALD VAAGAASAR NIKOLAISEN

– JEG LIKER FOLK, SNAKKE MED DE OG HØRE HVA DE MENER TEKST_KNUT WERNER LINDEBERG ALSÉN FOTO_ERIK BURÅS/STUDIO B13

Statsbyggs øverste leder Harald Vaagaasar Nikolaisen skal gjennomføre tre strategier for virksomheten for fremtiden: Klima, effektivisering og digitalisering. Som leder følger han en filosofi som går ut på heller å ta to beslutninger enn ingen.

Nikolaisen tror på en åpen bedriftskultur og at vettet er rimelig jevnt fordelt. Han mener alle har noe å bidra med.

73 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

PROFILEN

– Vi tror det blir en vriding mot en mer industrialisert byggeprosess der håndverksyrkene blir mindre involvert.

AVTALEN ER I Statsbyggs hovedkontor fredag klokka to på ettermiddagen. Jeg møter opp tidsnok til å ta danne meg et lite inntrykk av mottakelsen i sjuende etasje i Biskop Gunnerus gate 6.

Velkomsten er hyggelig, lokalene smakfulle og pent innredet, med nærhet til kaffeautomat, aviser og tidsskrifter, og utsyn til pokaler og premieringer respektfullt plassert i en veggmonter. Beviselige vitner om idrettslig bedriftskultur, heder og ære i stabler fra vakre og funksjonelle offentlige bygg og byggeprosesser. Jeg loses vennlig ned trapper gjennom dekker og plan, til et åpent landskap, riktig lyddempet med polstret, fargegodt stofflighet langs ”arbeidsbåsene”. Og innerst inne, til direktøren som nesten sitter bortgjemt blant sine egne. Han som de, i åpent statsbygget kontorlandskap.

- Gratulerer med 200 årsdagen!

- Takk!

Administrerende direktør i Statsbygg, Harald Vaagaasar Nikolaisen, er født 1967. Han kommer fra Farsund, er utdannet sivilingeniør i maskinteknikk fra NTNU, har en mastergrad i prosjekt- og virksomhets-l edelse fra BI, har jobbet i Statoil, Norsk Hydro, Dovre Group, NSB og var utbyggingsdirektør i Jernbaneverket fram til han ble leder i Statsbygg i 2013.

Det jeg vet, er at barndomshelten til Harald Vaagaasar Nikolaisen var indianerhøvdingen Sølvpilen, som sammen med den kvinnelige helten og slåsskjempen Månestråle hadde tilholdssted i Fredsdalen i Colorado. Som barn lekte Nikolaisen mye

cowboy og indianer hjemme i gata i Farsund, der han vokste opp. Etter 25 år med lange opphold i både Trondheim og Oslo, lengst det siste, er dialekten han avslipt – noe han ubønnhørlig får høre når han besøker hjemtraktene.

dette er ikke nok. Vi må også skape en sunn kultur gjennom å være ute på byggeplass og følge opp leverandørene våre. Som stor statlig virksomhet har vi helt klare krav fra eierne våre til å påvirke bransjen i riktig retning.

– Hvem er indianere og cowboyer i byggenæringen i dag?

– Det er mange som vil si at det for mange cowboyer i næringen i dag.

– Du snakker om at håndverkeryrket vil endre seg?

– Vi tror det blir en vriding mot en mer industrialisert byggeprosess der håndverksyrkene blir mindre involvert. Industrialisering og standardisering av komponenter til bygg, for eksempel 3D-printing, vil prege bransjen i framtiden. Før ble de mest kompliserte tingene laget på byggeplassen siden de ikke kunne prefabrikkeres. Det enkle ble laget på fabrikk og det vanskelige ble laget på byggeplassen.

I fremtiden blir det omvendt. Vi ser at utviklingen går mot mer bruk av moduler og industribasert produksjon. Byggeplassen vil preges av logistikk og montasje, uten behov for mange håndverkere.

– Denne tendensen ser vi tydelig i bruken av tre, der elementer og moduler blir tatt mer og mer i bruk.

Tre er et materiale som jeg mener har framtiden foran seg, ikke minst på grunn av klimafotavtrykket det har.

– I framtiden trenger vi dyktige håndverkere til rehabilitering og restaurering av gamle bygg. Vi har de siste årene pusset opp Eidsvollsbygningen og deler av universitetene i Bergen og Oslo. Det er ikke tvil om at vi trenger flere fagfolk til å ta vare på kulturhistoriske bygninger.

– Du holdt med indianere, hvem er de?

– Den analogien har jeg ikke tenkt over tidligere.

Det har i hvert fall vært for mange cowboyer der. For oss i Statsbygg er det viktig at det ikke er slike tilstander når det gjelder HMS og seriøsitet. Denne næringen har hatt behov for både å bli mer kompetansebasert og mer seriøs.

–Hvilke tiltak har dere satt inn for å hindre cowboytilværelsen?

– Vi omsetter for bare 2-3 prosent av byggeprosjektene i Norge og er ikke en dominerende aktør.

Likevel er Statsbygg en av de største, fordi næringen er svært fragmentert. Det er gjennomsnittlig rundt 16 personer ansatt i hvert firma.

– Vi har vært tidlig ute med å stille krav i kontraktene våre, både til kompetanse og bruk av lærlinger. Underleverandørene skal ha grønt kort, betale skatt og tarifflønn. Vi samarbeider med skattemyndighetene for å avsløre svindel. Men

74 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

XXXXXX X

75 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

XXXXXX X

76 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

PROFILEN

– Det er skadelig å mistro folks intensjoner.

Man kan være uenig, men skal lytte til hva som sies, og ikke være opptatt av interne eller eksterne agendaer.

– Statsbygg skal bygge mindre i fremtiden?

– Ja, men ikke på kort sikt. Men i et 15-årsperspektiv skal det bygges mindre. De fleste byggene er allerede bygget og de beste tomtene er tatt i bruk.

Derfor er arealeffektivitet og fortetting nøkkelen til å utnytte de områdene som er bygget bedre. Fremtiden handler mer om omforming enn nybygg, og dette er også viktig i et klimaperspektiv.

– Hva er det viktigste med nye bygg?

– Jeg er opptatt av tre områder for våre bygg i fremtiden. Det første er klimafotavtrykk, der materialbruk, beliggenhet og energiproduksjon står helt sentralt. I framtiden vil bygningene produsere sin egen energi.

– Det andre er effektivisering. Vi kommer til å bruke bygningene annerledes enn tidligere. Før var jobben et sted vi var. Vi gikk på jobb. Nå er jobben noe man gjør. 30 prosent av alle kontorbygg i Europa står tomme i arbeidstiden. Dette kan ikke fortsette. Vi må bruke lokalene mer effektivt. Konkret vil vi nok se at det ikke er så viktig at alle har hvert sitt kontor, men at vi legger til rette for at folk møtes og samarbeider.

– Det siste er digitalisering. I fremtiden vil vi styre bygningene mer effektivt med digitale verktøy, som kan skaffe oversikt over hvor mye rommene benyttes og hvordan de kan brukes bedre. Samtidig er vi allerede langt inn i digitaliseringen av selve byggeprosessen. Jeg tror den klassiske modellen med en arkitekt som tegner og overlater byggingen til andre faggrupper endres. Fremtiden blir sømløs, der

alle faggrupper er med hele veien, og informasjonen er tilgjengelig for alle hele tiden.

– Hva er ditt råd til de ulike bransjene?

– Jeg tror alle som er med i byggeprosessen må tenke mer på hele verdikjeden – ikke bare sin egen bit av det. De må bli kundeorientert og ha blikket rettet mot deres behov.

– Du har mastergrad i prosjekt- og virksomhetsledelse fra BI, noen kunnskaper derfra du bruker i dag?

– Da jeg kom ut fra NTH som sivilingeniør i maskinteknikk, så jeg fort at man ikke kommer noen vei uten å forstå prosesser, økonomi og hvordan takle mennesker. Det er systemtenkningen derfra jeg bruker mest. For meg er det en styrke å ha med tosidigheten teknikk og ledelse.

– Hva i ledelsesfaget er viktig?

– Det er forståelsen av at situasjoner alltid står i en sammenheng og at mennesker, prosesser og teknologier er avhengig av hverandre. Det er ikke nok å ha en god strategi. Strategi utgjør 10 prosent av det som skal til for lykkes. 90 prosent avhenger av gjennomføringsevne, i tillegg må man få med seg medarbeidere for å få strategien gjennomført.

– Hvor er du best?

– Jeg er nok best på å analysere hva som er handlingsrommet og ta beslutningen. Min ledelsesfilosofi er at det er bedre med to beslutninger enn ingen.

Ofte finnes det faktisk flere riktige svar. Ting må skje,

77 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

og man må ta valg og ville noe. Det kan være bedre enn å bruke lang tid på å finne det ene rette svaret.

Det er også mulig å velge en eksperimentell tilnærming og prøve seg fram. Se hvordan det går, og korriger kursen underveis.

– Gjør du det?

– Ja, jeg synes det er mye bedre så lenge det er innenfor regler om sikkerhet, kontroll og transparens.

Vi må kunne si til medarbeidere at her vil vi noe, at det skal skje noe og at de skal tørre å ta beslutninger. Jeg har erfaring fra andre bransjer, og har sett i praksis at det går.

– Du blir omtalt som en god leder.

– Det er hyggelig, fordi jeg er opptatt av å v ære det.

– Det som blir sagt, er at du er tydelig, til stede og får de ansatte med deg. Har du gjort deg opp noen tanker om det?

– Jeg liker folk, og liker å snakke med dem, og høre hva de mener. Jeg gjennomfører speed dating med de ansatte. Jeg har pålagt ledergruppen min til å snakke med veldig mange i organisasjonen. Jeg tror på en åpen kultur og at vettet er rimelig jevnt fordelt – at alle har noe å bidra med. For meg er det grunnleggende viktig å ha tillit til folks intensjoner.

– Det er skadelig å mistro folks intensjoner. Man kan være uenig, men skal lytte til hva som sies, og ikke være opptatt av interne eller eksterne agendaer.

XXXXXX X

78 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

PROFILEN

– Hvis folk er uenig med meg er det viktig at jeg forstår hva de mener, slik at jeg er sikker på hvorfor, før jeg bestemmer meg.

Da kan jeg skjære gjennom.

– Hva gjør du hvis du oppdager dette?

– I interndialogen må jeg stå for det jeg mener.

Hvis ikke blir jeg fort gjennomskuet. Det betyr at når vi skulle ha åpne arbeidsplasser i Statsbygg, ble det opplagt for meg å flytte ut i åpent landskap med de andre, og ikke bli sittende i et hjørnekontor med forværelse. Jeg vil ha korte avstander der vi kan ta raske beslutninger. Det er mer effektivt og morsommere.

arkitektene til gode prosesser og produkter, og gode helhetsløsninger. Der jeg ikke synes kritikken rammer godt, er nå de tenker for mye på arkitektfaget alene – og ikke helheten. Det synes jeg ikke lengre har bæring i vårt samfunn.

– Omstillingsprosessen Statsbygg inne i varer evig og du har fått folk med deg i flytteprosesser?

– Prosessen varer evig. Store bedrifter må lages mindre hierarkiske og rigide. Det holder ikke å skrive gode styringsdokumenter og utarbeide prosedyrer og tro at folk blir kreative, smarte, intelligente og motiverte. Det er jo ikke slik. Det er viktig å gi ansatte rom til å handle, samtidig som ikke alt skal opp til diskusjon til enhver tid. Som toppleder må jeg ivareta begge deler.

Det er viktig å være tydelig på når man ønsker innspill og når en beslutning er tatt.

– Hva skjer da?

– Det går fort over. Jeg prøver å unngå å svare med en gang. Jeg tenker meg litt om. Å slå i bordet og ha rett hjelper ikke, det gjelder å få rett. Så synes jeg det er greit å ta det opp med de det gjelder, når det skjer.

– I regjeringskvartalet blir det noen tak å ta.

Der har du blant annet fått så ”øra flagrer ” fra arkitektstanden.

– Med arkitektene er det som med gode søsken, der er det både heftig krangel og godt vennskap.

– Opplever du noe av dette som uberettiget kritikk?

– Nei, den er ikke uberettiget, men litt lite unyansert, og tidvis ureflektert. På sitt beste bidrar

– Hvordan takler du kritikk?

– Saklig uenighet er helt ok. Uberettiget kritikk er vanskeligere. Da blir jeg mer forbannet.

– Når du blir sint, kommer det en kronikk i ettertid?

– Det kan komme, ja. I så fall går det en tid, og den kommer i saklig form. Jeg skriver ikke for polemikken skyld, eller som et spill for å komme i posisjon. Jeg vil heller forklare hva vi gjør og hvorfor. Å mene noe om hva andre gjør, bidrar ikke med så mye.

– Du har fortalt at du ikke er den demonstrerende typen som går i tog eller kjemper på barrikadene. Hvordan får du gjennomslag for din vilje?

– Jeg er sta, så jeg gir meg ikke så lett. Og så har jeg et grunnleggende godt humør. Det hjelper å ha en positiv tilnærming, og ikke gå i svart hvis det ikke går

79 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

slik jeg har tenkt. Jeg er vel typen som tenker; hva skal vi gjøre nå da? Jeg ønsker å være positivt innstilt til både det som skjer, til verden rundt og folk flest. Det hjelper.

– Hvis folk er uenig med meg er det viktig at jeg forstår hva de mener, slik at jeg er sikker på hvorfor, før jeg bestemmer meg. Da kan jeg skjære gjennom.

Jeg har heller ikke noe imot å gi meg, hvis jeg møter argumenter jeg ikke har tenkt på. Det mener jeg er viktig. Dette har sammenheng med den analytiske evnen min, tror jeg.

– Du har fortalt i andre intervjuer at du kan angre på ting du burde ha sagt, men som du ikke sa.

Hvorfor har det seg slik, at du ikke tar ordet når du burde?

– Jeg tror mange vil mene at jeg gjør det. Men dette spørsmålet må settes inn i en beslutningskontekst, ikke om jeg angrer på om jeg har sagt noe dumt.

Det jeg angrer på er nok de beslutningene jeg ikke tok, eller at jeg har ventet for lenge før jeg tok beslutningen. Men det er ikke så ofte at skjer.

– Hva tenker du da?

– At dette må vi lære av. Hvis det skjedde internt må vi undersøke hva som gjorde at vi ikke så dette komme, for å bli bedre neste gang. Jeg er mer opptatt av det enn å finne ut av hvem sin skyld dette var, noe jeg synes er lite konstruktivt. Jeg tenker at det er lov å gjøre feil og lære av det. Men man kan ikke gjør den samme feilen flere ganger.

Det går ikke.

PROFILEN

– Det er livsfarlig å tro at fordi man er karismatisk, så er man en god leder i alle sammenhenger.

– Forholdet mellom medfødt egenskap og skolert lederskap?

– Jeg mener det er viktig med begge deler.

Man kan være en god leder ut fra mange ulike personligheter. Det finnes analytiske ledere som er faktabaserte og introverte, som likevel får utmerkete resultater, og til og med fornøyde medarbeidere.

Det som er viktig er å kunne nok faglig om ledelse slik at man kan være bevisst på hvilke virkemidler man kan velge, både i forhold til egne personlige egenskaper og i situasjoner som oppstår. Det er livsfarlig å tro at fordi man er karismatisk, så er man en god leder i alle sammenhenger. Det er også feil å tro at de som er opptatt av fakta, er introverte og ikke nødvendigvis framstår som sjarmtroll, ikke kan lykkes som leder.

– Hva kjennetegner dårlig lederskap?

– Mangel på refleksjon og analyse over egne personlige egenskaper, konteksten og situasjonene man til enhver tid står i. Da kan man fort bli til en som slipper til i et glassmagasin, men kun kan bruke hammer og ser alt der inne som spiker. Det blir ødeleggende. Man må ha evner nok, iallfall i ettertid, til å se seg selv utenfra og tørre å gå ett skritt tilbake.

– Har du selv måtte ta skritt tilbake?

– Ja. – Vil du snakke om det?

– Nei. (Latter). Det er uheldig hvis man snakker nesten like fort som man tenker. Noen ganger kan jeg si noe som er feil, eller ta en feil beslutning som ikke

holder vann. Da kan jeg ikke være så selvhøytidelig at jeg ikke innrømmer feil. Da må jeg være tøff nok til å gå tilbake og rydde opp.

– Er du god til å rydde opp?

– Ja, det tror jeg.

– Du har lang fartstid i arbeidslivet, hva har du tatt med deg inn i Statsbygg?

– Jeg er i stand til å gjenkjenne en problemstilling og se den fra ulike ståsted. Å se at den kan angripes forskjellig. Men gjennomgående er det mye det samme som er i spill, forholdet til eier og leverandører og ansvaret internt i organisasjonen.

Den tilmålte tiden hos Statsbyggs øverste leder bikker over mot historie og minner. Før vi avslutter har vi rukket gjennom hva som er god arkitektur og eksempler på gode statsbygg, om hans engasjement i prosessen med det nye regjeringskvartalet og om Statsbyggs visjon: Best på bygg med mening. Og litt om jubileet. 200 år er lang tid. Og om han vil gå på en åremålsperiode til. Vi avslutter med Månestråle fra Fredsdalen.

– Vi har mange kvinnelige helter i Statsbygg. Og det er bra, sier Nikolaisen når vi tar håndtrykksmessig farvel.

Mens han og fotografen arbeider, samles de ansatte til personalettermiddagsmøte, den siste dag i uken er på hell. Fellesrommet, som minner mer om en hotellfoaje, fylles opp. Det ventes. Mørket har slått på utelysene. Så går vi hvert til vårt. Vi til trappene.

Nikolaisen til troppene.

80 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

XXXXXX X

81 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

BIM

I ”BIG ROOM” ARBEIDER MAN MED EN SYSTEMATISERINGSPLAN DER MAN BENYTTER POST-IT-LAPPER FOR Å FÅ OVERSIKT OVER GJENNOMFØRTE AKTIVITETER. (FOTO: KNUT WERNER LINDEBERG ALSÉN/ TØNSBERGPROSJEKTET)

TØNSBERGPROSJEKTET:

PAPIRLØST SAMARBEID MOT FELLES MÅL TEKST_KNUT WERNER LINDEBERG ALSÉN

TLink arkitektur leder arkitekttjenestene i helseutbyggingen basert på hundre prosent åpen BIM. – Det gjør noe med kulturen. Prosjekteringsteamet arbeider mot byggherrens mål, noe som er en ønskesituasjon for arkitektene, sier arkitekt Steen Sunesen.

82 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

BIM

– Jeg må ta ansvar for at de andre lykkes, like mye som jeg skal lykkes med mine ting. Det gjør noe med kulturen.

STEEN SUNESEN

TØNSBERGPROSJEKTET er utbyggingen av nytt psykiatri- og somatikkbygg i Tønsberg der ambisjonen er utbygging med maksimal nytte av digitale prosjekt- og prosessverktøy som finnes både i prosjekterings- og gjennomføringsfasen.

I praksis betyr det en prosjektering og bygging basert på digitale modeller.

Fremtidens Byggenæring møtte arkitekt Steen Sunesen i Link arkitektur, som var byggherrens rådgiver i tilbudsfasen for å definere krav til BIM og digital samhandling. Han kunne ikke være del av tilbudet på grunn av sin rolle hos byggherren, men ble i etterkant overført til prosjektet som fasadeansvarlig.

Vi treffes i det provisoriske, modulbaserte prosjekteringsbygget, der alle disiplinene er samlokalisert, med felles arbeidsrom, mindre møterom og kontorer.

Link arkitektur har disiplinledelsen innen arkitektur og ansvar for fasader og innvendige arbeider, samt landskap. Selskapet er del av prosjekteringsgruppen CURA-Group som i tillegg til Link består av Multiconsult, Hjellnes Consult, Erichsen & Horgen, Henning Larsen Architects og Bølgeblikk Arkitekter.

FELLES DIGITAL MOTORVEI BIM var en forutsetning fra begynnelsen av i Tønsbergprosjektet. Derfor ble det raskt etablert full åpenhet mellom faggruppene, via en såkalt felles digital motorvei, som er en samhandlingsplattform, som skal sikre full åpenhet og optimal prosjektering mellom de tre partene som deltar; byggherreorganisasjon, CURA-Group og entreprenør. Den digitale samhandlingen gir alle tilgang til 3D-modeller, dokumenter og informasjon. Plattformen er basert på en såkalt VDI (Virtual Desktop Infrastructure), som er et virtuelt skrivebord som skaper en mer fleksibel IT-infrastruktur som rasjonaliserer kommunikasjonen mellom alle faggruppene.

– Prosjekteier stiller de beste digitale verktøy til rådighet for at det skal kunne jobbes sømløst og

effektivt. Vi arbeider nesten papirløst, og lager ikke referat fra møtene. Saker, oppgaver og vedtak dokumenteres i en felles database som er utviklet av Helse Sør-Øst, forteller Sunesen.

– Vi arbeider hele tiden mot et ferdig bygg. I såkalte ICE-møter tas modellen opp på en stor elektronisk tavle som er koblet opp mot en database som lagrer alle data og saksoppfølging, forteller Sunesen mens vi passerer samhandlingsrommet på vei mot Big Room.

METODE UTVIKLET AV NASA Tønsbergsprojektet benytter en arbeidsform som kalles Integrated Concurrent Engineering (ICE). På disse samles de ulike fagene rundt den største smartveggen i verden, i et såkalt ”Big Room”. Metoden er utviklet av NASA, og smartveggen er en løsning med flere prosjektorer, som danner én stor skjerm på 1,3 X 10 meter som gjør det mulig å skrive og tegne digitalt direkte på veggen og kommentere på BIM-modellene som projiseres på veggen. I tillegg har man tilleggsprogrammer som skissebord og en systematiseringsplan der man benytter post-it-lapper.

– Vi arbeider utradisjonelt, fortsetter Sunesen. – Vi utarbeider ikke med dokumentasjon slik man vanligvis gjør i prosjektene. I forprosjektet, som skal leveres før jul, arbeider vi kun på BIM-modellen. Vi lager ikke oppdaterte tegninger underveis. Vi kan det, men tar kun ut tegninger når vi har behov, eksempelvis når vi skal utarbeide rammesøknader over jul.

– Det finnes heller ikke referater fra møtene i tradisjonell forstand. Underveis i prosjektet kommer de ulike faggruppene og enkeltpersoner med kommentarer i form av notater skrevet direkte på smartveggen sammen med utsnitt fra modellen. Alt lagres i en felles database. Poenget er at vi ikke skal bruke ressurser som ikke skaper verdi for prosjektet. I denne fasen tar vi ut informasjon som er relevant til styret, forteller han.

83 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

10 PROSENT BILLIGERE, UTEN BYGGEFEIL Sunesen forteller at prosjektmålene til Tønsbergsprojektet er reelt utfordrende, der ambisjonen er å bygge raskere, billigere og bedre. Målet er å realisere bygget 50 prosent raskere (over grunn), 10 prosent billigere og uten byggefeil. Men med tradisjonelle metoder og møteformer er det umulig å oppfylle krav til kvalitet, tid og kostnader i samme prosjekt.

Redusert tid vil gå på bekostning av kvalitet, høy kvalitet vil bli dyrere, forteller han.

– Men sammen med byggherre skal vi bevise at det er mulig å oppfylle alle tre faktorene samtidig, forteller han, og sier at BIM-modellen skal være så godt utarbeidet at de unngår skader på byggeplass som er så alvorlige at det stopper produksjonen, sier han.

Sunesen mener at arbeidsformen som utvikles i Tønsbergprosjektet åpner opp for at arkitekten mye raskere kan påvirke byggets funksjonalitet, drift og uttrykk. Han er glad for at tiden som går med i prosessen mellom aktørene blir avkortet.

– Dette bidrar til at beslutningssyklusen mellom arkitekt og de andre faggruppene gir et bedre og mer detaljert design, fordi vi sitter samlokalisert og arbeider på en og samme modell. Eksempelvis påvirker dette tiden som går med fra noen etterspør en informasjon i et annet fag til man får svar. Det som vanligvis kan ta 14 dager reduseres til én dag, forteller han. ÅPEN BOK MELLOM AKTØRENE Sunesen forteller at den store gevinsten med samlokaliseringen for arkitektene er nærhet til de andre fagene.

– Det sosiale betyr det mye. Man blir kjent. På den positive måten glemmer jeg av og til at jeg er arkitekt og fanebærer for mitt fag. Jeg har naturligvis et konkret ansvar gitt min rolle som arkitekt, men tradisjonelle motsetningsforhold opplever vi ikke like

BIM

TØNSBERGPROSJEKTET: Tønsbergprosjektet (TP) er betegnelsen på utbyggingen av Psykiatri- og Somatikkbygget i Tønsberg, i alt syv byggetrinn som avsluttes i 2020. Målet med TP er å finne de beste løsningene for å erstatte gamle og uhensiktsmessige bygninger for somatikk og sykehuspsykiatri. Sykehuset i Vestfold har etablert en såkalt Slank-BIM av all eksisterende bygningsmasse, inklusiv bygg som Tønsbergprosjektet skal kobles opp mot. I selve konseptfasen til prosjektet ble BIM brukt på et overordnet nivå. I forprosjektet og videre i detaljprosjekteringsfasen skal BIM benyttes fullt, med høye krav til selve modelleringen og informasjonsinnholdet knyttet til modellen.

LINK ARKITEKTUR Link arkitektur er blant de ledende arkitektkontorene i Skandinavia – både når det gjelder omsetning, antall ansatte og antall årlige gjennomførte prosjekter. Link har 14 kontorer og om lag 350 ansatte i Norge, Sverige og Danmark.

Å BIDRAR TIL AT BESLUTNINGSSYKLUSEN MELLOM ARKITEKT OG DE ANDRE FAGGRUPPENE GIR ET BEDRE OG MER DETALJERT DESIGN. (FOTO: KNUT WERNER LINDEBERG ALSÉN/ TØNSBERGPROSJEKTET)

sterkt. Vi påvirker hverandre faglig. Ved å være sammen hele tiden lærer jeg å forstå synspunktene til de andre fagene, samtidig som de andre tenker mer arkitektur når de skal foreslå tekniske løsninger.

Samlokaliseringen åpner opp for en mer tverrfaglig kultur takket være at dette er et IPD-prosjekt, en samspillskontrakt der man skiller kostnad fra gevinst.

Forprosjektet er organisert som et IPD-prosjekt, en modell gir et sømløst samarbeid og korte beslutningsprosesser. Det vesentlige med IPD-modellen er tidlig involvering fra alle de viktige bidragsyterne. Det vil si i en prosjektfase når påvirkningsgraden er størst og kostnadene lavest, plasseres risiko hos dem som har størst mulighet til å håndtere den. Det skal benyttes en åpen bok mellom aktørene der utviklingen av fortjenesten tidlig avtales og fordeles.

Denne samarbeidsformen gir mindre byråkrati, men det er selvsagt en fare for at vedtak ikke dokumenteres tilstrekkelig for ettertiden. Det man opplever er at dette gir stor åpenhet og rom for diskusjon, og mindre fokus på tradisjonell leveranse.

Man har mer fokus på det som de enkelte opplever som de reelle utfordringer som skal løses tverrfaglig, enn det som tradisjonelt blokkerer arbeidet innad i disiplinene.

– Her jobber vi som én juridisk institusjon selv om jeg representerer Link arkitektur, faget og min rolle som arkitekt. Men jeg må ta ansvar for at de andre lykkes, like mye som jeg skal lykkes med mine ting. Det gjør noe med kulturen, sier han som forteller at her er det så langt ingen som rykker ned i fagenes respektive skyttergraver og subkulturer.

84 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

MOT BYGGHERRENS MÅL Prosjekteringsteamet arbeider mot byggherrens mål, noe Sunesen mener er en ideell situasjon og en ønskedrøm for arkitekter som er opptatt av helhet.

– At vi kan tenke helhet gjør at også de andre faggruppene må tenke helhet. Det hjelper også oss arkitekter å vite at alle må ta ansvar for helheten.

– Jeg ønsker å være med i denne utviklingen som blant annet Tønsbergprojektet skaper, derfor har jeg utdannet meg som prosjektleder og kastet meg på BIM og VDC. Ikke bare for å spesialisere meg, men fordi jeg ønsker å være en bedre arkitekt, forteller Sunesen som også har vært leder av interesseorganisasjonen BuildingSmart Norge, som utvikler og implementerer felles standarder for digitalisering og effektivisering av bygge- og anleggsnæringen.

Foto: byAksel

Ferdig konstruksjonstegning på 1-2-3D Veien fra enkle skisser til ferdige 3D-tegninger med beregninger har aldri vært kortere.

Send tegningsgrunnlaget ditt til i-bjelken@hunton.no, så får du konstruksjonstegninger i retur i løpet av to-tre arbeidsdager.

For mer informasjon se hunton.no

NYE MATERIALER

PRODUKSJONSDIREKTØR RUNAR JAKOBSEN I HUNTON (FOTO: HUNTON)

HUNTON MED NY FABRIKK PÅ GJØVIK:

TREFIBERPRODUKSJON FRA EGEN GRANSKOG TEKST_KNUT WERNER LINDEBERG ALSÉN

Hunton Fiber AS etablerer ny fabrikk for produksjon av trefiberisolasjon på Gjøvik. Nå kan selskapet produsere trefiber fra norsk granskog. Målet er å bli den mest miljøvennlige produsenten av naturlig isolasjon i markedet.

86 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

NYE MATERIALER

HUNTON

HUNTONS NYE PRODUKSJONSFABRIKK VIL FÅ PRODUKSJONSKAPASITET PÅ OM LAG 40 000 TONN ISOLASJON PÅ DET MESTE. (ILLUSTRASJON: HUNTON)

• Etablert i 1889 på Gjøvik • Ledende innen produksjon og salg av trefiberbaserte produkter og systemer for bygg Hovedkontor på Gjøvik.

Omsetning 2015: 381 MNOK Resultat: 30 MNOK. Ansatte: 130 Fabrikker på Gjøvik, Skreia og Olsfors (Sverige) Salgskontorer: Asker, Helsinki og Malmø Administrerende direktør Arne L. Jebsen Hovedaksjonær er Skog Holding AS (93%), ansatte (7%)

• • • • • • • •

– Vi ønsker å bruke egne produkter i størst mulig grad, og foretrekker å benytte kortreiste materialer.

RUNAR JAKOBSEN

DET GJØVIK-BASERTE selskapet har produsert byggesystemer basert på tre og trefiber i 127 år. Med nyinvesteringen i et helt nytt og moderne produksjonsanlegg vil selskapet kunne tilby et grønnere alternativ til tradisjonelle isolasjonsprodukter, og levere en av de mest bærekraftige isolasjonene på det norske og skandinaviske markedet. Planlagt produksjonsstart er 2018.

– Vi ønsker å bruke egne produkter i størst mulig grad, og foretrekker å benytte kortreiste materialer.

Fabrikken på om lag 3000 kvm blir nok bygget i tre eller med innslag av tre, forteller produksjonsdirektør Runar Jakobsen i Hunton.

Fabrikken som skal bygges i Skjerven Næringspark i Hunndalen utenfor Gjøvik, har en planlagt kostnadsramme på om lag 150 millioner kroner. Den planlagte produksjonskapasiteten er beregnet til om lag 40 000 tonn isolasjon på det meste, fordelt på matter og løsull. Målet er en omsetning på 250-300 millioner kroner per år ved full kapasitet.

– Med det nye anlegget vil vi bruke granflis fra innlandet, totalt om lag 65 000 kubikk granflis under full produksjon per år, forteller Jakobsen.

– Vi har kjøpt om lag 150 dekar, og vil i første omgang benytte 50 av disse til den nye fabrikken.

Resten vil tas i bruk etter hvert som vi knytter til oss andre og nye aktiviteter. Vi skal gjøre plass til ytterligere en linje for trefiberisolasjon ved siden av den nye fabrikkbygningen, sier han.

Jakobsen forteller at det nye anlegget skal ta i bruk den reneste teknologien som finnes, for å unngå direkteutslipp på Skjerven og videre inn i vassdragene mot Mjøsa, samt at energiforsyningen blir basert på norsk vannkraft. Maskiner og utstyr skal kjøpes inn fra europeiske leverandører som har god erfaring og mange solide referanseprosjekter å vise til innen tre, trefiber og trefiberisolasjon.

I dag produserer Hunton trefiberisolasjon i Polen. Da nyheten om en norsk automatisert fabrikk ble sluppet i sommer, fortalte administrerende

87 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

direktør Arne L. Jebsen i Hunton Fiber AS at en av årsakene til at de velger å flytte tilbake til Norge har sammenheng med det ytre miljøet. En annen årsak er kostnadene med å få varene transportert opp til Skandinavia.

– Siden produktet lages av treflis, som er et kortreist overskuddsmateriale blant annet fra trelastproduksjon, vil isolasjonen vår ikke bare bidra til et sunt hjem og et godt inneklima, men også til et lavere CO2-fotavtrykk, uttalte Jebsen At Hunton flagger hjem til Gjøvik betyr mellom 40 og 60 nye arbeidsplasser, noe ordfører Bjørn Iddberg i Gjøvik er glad for. Han synes dette er en strålende nyhet og en god avslutning på en sak som Gjøviksamfunnet har arbeidet med veldig lenge for å få til.

På grunn av billig strøm, lav kronekurs og høy kompetanse i Norge er Hunton en av mange som flagger hjem. Kværner, Raufoss Technology og Kongsberggruppen har gjort det samme.

NYE MATERIALER

TREFIBERISOLASJON:

ØKT INTERESSE FOR NATURLIGE OG ORGANISKE BYGNINGSMATERIALER TEKST_KNUT WERNER LINDEBERG ALSÉN

Det har oppstått økt interesse for naturlige og organiske isolasjon, slik som trefiber. Trefiberisolasjon kan være et godt alternativ til tradisjonelle mineralull siden den viser seg å dempe og jevne ut fuktpåvirkninger. I tillegg er trefiber mer motstandsdyktig mot muggsopp enn bygningsmaterialene kryssfiner, gips, gran og sponplater.

I EN ARTIKKEL (i Byggeindustrien 1/16) viser professor i bygningsfysikk Stig Geving ved NTNU til at trefiberisolasjon kan være et interessant alternativ til mineralull i vegg- og takkonstruksjoner.

Dette har sammenheng med at denne typen isolasjon har hygroskopiske egenskaper (evne til å trekke til og gi fra seg fukt/damp) og evne til å dempe og jevne ut fuktpåvirkninger. Geving mener at de hygroskopiske egenskapene til trefiberisolasjon er interessante sett fra et bygningsfysikkperspektiv. Spesielt ved høye fuktnivåer i forbindelse med lekkasjer eller byggfukt ser man interessante effekter, skriver han.

Geving viser til laboratoriestudier gjort ved flere studentoppgaver ved NTNU, utført i nært samarbeid med SINTEF Byggforsk, som synliggjør hvordan trefiberisolasjon fungerer rent fuktteknisk i bindingsverkskonstruksjoner. Det er gjort tester med mange

forskjellige typer bindingsverksvegger, i forskjellige kombinasjoner av vind og dampsperrer som er bygd opp og testet for nordiske klimabelastninger.

Undersøkelsene har sett på både løsfyll og matter av trefiber. Disse er sammenlignet med samme konstruksjoner med glassullmatter. Testene har sett på oppførselen ved både ordinære fuktforhold, og spesielle fuktforhold som f.eks. kan oppstå i sammenheng med regnlekkasjer og høye byggfuktnivå.

Andre tester gjennomført av SINTEF (Holme) viser at trefiberisolasjon (fra Hunton ?) kommer best ut overfor muggsoppangrep, enn bygningsmaterialene kryssfiner, gips, gran og sponplater. Trefiberisolasjon er heller ikke like avhengig av en tett dampsperre som mineralull.

Studentoppgavene viser også at konstruksjonene med trefiberisolasjon fungerte relativt likt med de med

88 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

glassull for normale byggfuktnivåer (ikke lekkasjefukt), med hensyn til målt relativ fuktighet (RF) i ytre del av isolasjonen. Avhengig av type vindsperre fungerte trefiberisolasjonen litt dårligere eller likt for vinterforhold, og litt bedre eller likt for sommerforhold. Glassull hadde mye raskere tørking og oppfukting sammenlignet med trefiberisolasjonen, dvs den hygroskopiske trefiberisolasjonen forsinket eller dempet fuktsvingningene. For normale nivåer byggfukt har imidlertid disse effektene mindre betydning mhp risikoen for fuktskader.

KILDER: Foredrag til forskningsdirektør Jonas Holme (SINTEF). http://www.bygningsfysikk.no/NorskBygningsfysikkdag2014/03_Holme.pdf Stig Gjeving i Byggeindustrien nr 1 – 2016.

MASONITE STENDER I VEGG, GUNSTIGE U-VERDIER OG BYGGEKOSTNADER Bruk av Masonite stender i bindingsverk har de siste årene vist en sterkt stigende tendens.

Fordeler ved Masonite stender er at den er formstabil, har lite krymp og krok. I tillegg har stenderen gunstig U-verdi og pris, se diagrammene som viser utvikling i U-verdi og kostnad avhengig av hvilke stendertyper som benyttes, -Masonite eller heltre. U-verdi diagrammet er basert på nyutviklede tabeller gjort i samarbeide med SINTEF Byggforsk.

250 mm vegg, kostnad pr. m2 48x198+48x48

Masonite vegg med vindsperre av 12 mm trefiberplate

kr 272

kr 234 kr -

Materialer bindingsverk

kr 200

kr 400

kr 600

Stenderdimensjon

R300 R250

Masonite vegg med vindsperre av folie

35

37

R200

0,18

0,19

0,20

R250

0,15

0,16

0,16

R300

0,12

0,13

0,14

R350

0,11

0,12

0,12

R400

0,09

0,10

0,11

Tabellverdier for vegg med vindsperre av 12mm porøs trefiberplate. Med vindsperre av folie øker U-verdien med 0,01.

0,09 0,11 0,12 0,15

R200 36x198+48x48

Isolasjonskvalitet 32

Montasje bindingsverk og isolasjon

U-verdier i vegg av Masonite- eller heltre stender R350

Passivhus

U-verdier (W/m2K)

Kostnadssammenligningen inkluderer materialer og montasje av bindingsverket samt monteringskostnadene for isolasjonen for å gi et godt bilde av kostnadsforskjellen mellom Masonite- og heltre stender.

R400

Tek10

Yttervegg 0,18 0,10-0,12 Tabell som viser byggeforskrifter og standarders krav til U-verdi i hus med forskjellige U-verdikrav til vegg.

kr 403

kr 130

R 250

Konstruksjon

kr 403

kr 158

36x198+48x48

U-verdi krav W/(m2K)

0,18 0,15

36x198

0,19

36x148+48x48

0,19

Masonite.no

Erfaringsbasert masterprogram i eiendomsutvikling og –forvaltning

JOBBER DU MED BYGG OG EIENDOM? Møt fremtidens utfordringer innen eiendom og FM ved å ta en mastergrad i eiendomsutvikling og -forvaltning.

Studiet er samlingsbasert, går på deltid og passer for alle som jobber i eiendomsbransjen/FM, privat eller offentlig.

Programmet gir en helhetlig, strategisk kompetanse med kurs i blant annet ledelse av FM, eiendomsforvaltning og service, eiendoms- og prosjektutvikling og eiendomsøkonomi og -jus.

Les mer på ntnu.no/studier/meiendom Søknadsfrist: 12. mai 2017.

Det skjer ikke uten VIDERE NTNU VIDERE Videreutdanning og deltidsstudier ntnu.no/videre

HØYE KLIMAAMBISJONER PÅ

CAMPUS EVENSTAD

BLIR NORGES MEST KLIMAVENNLIGE BYGG TEKST_KNUT WERNER LINDEBERG ALSÉN

Et bygg med så høye miljøambisjoner er ikke bygget tidligere i Norge. Hvis alt går etter planen vil nybygget på Campus Evenstad overgå plusshusstandarden og tidvis produsere strøm til nettet.

90 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

EVENSTAD UTVIKLER LØSNINGER SOM SKAL MEDVIRKE TIL MARKEDSGJENNOMBRUDD FOR BYGG UTEN UTSLIPP AV KLIMAGASSER. (ILLUSTRASJON: STATSBYGG)

CAMPUS EVENSTAD er tilknyttet høgskolens avdeling for anvendt økologi og landbruk, og har de siste årene opplevd en betydelig vekst og behov for økte arealer. Det nye bygget på Campus skal innpasses i eksisterende, parkmessig opparbeidede utemiljø som er et gammelt gårdstun. Bygget skal ha en nøktern kvalitet med et arkitektonisk formspråk tilpasset eksisterende situasjon når det etter planen skal stå ferdig før nyttår.

På oppdrag fra Kunnskapsdepartementet planla Statsbygg et nytt administrasjonsbygg der man i forprosjektet la inn svært høye miljøambisjoner.

Nybygget er planlagt som et nullutslippsbygg, som det finnes flere nivåer av. Statsbygg er partner i forskningssenteret Zero Emission Buildings, ZEB ved NTNU og SINTEF. Nybygget for administrasjon og undervisning på Evenstad er et pilotprosjekt i ZEB. Senteret utvikler løsninger som skal medvirke til markedsgjennombrudd for bygg uten utslipp av

91 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

klimagasser. Evenstad-bygget skal regnes som nullutslippsbygg når det gjelder utslipp av klimagasser fra konstruksjonsprosess, drift og materialer, definert som ZEB-COM-nivå (ZEB - Construction, Operation and Materials). Statsbygg utvikler Campus Evenstad som en helhetlig fullskala modell, som vil kunne fremstå som et forbilde for klimavennlig områdeutvikling.

Campus Evenstad har allerede satset på miljøvennlige løsninger og har blant annet eget bioenergianlegg og solcelleanlegg. Den høye ambisjonen for administrasjonsbygget krever utvikling av innovative løsninger der hele campusområdet må ses under ett. Bygget skal være et plusshus, som betyr at det produserer mer energi enn det bruker på daglig drift og derfor kan bli nettoeksportør av både strøm og varme, når det er behov.

På grunn av miljøfordelene falt valget på tre som primært byggemateriale da Statsbygg satte null som

HØYE KLIMAAMBISJONER PÅ CAMPUS EVENSTAD

EVENSTAD Oppdragsgiver: Kunnskapsdepartementet Prosjektering: Samspillsentreprise m/Ø.M.Fjeld AS Arkitekt: Ola Roald Arkitektur Brutto bygningsareal: ca 1250 kvm Byggestart/Ferdigstilling: Høsten 2016

DEN HØYE AMBISJONEN FOR ADMINISTRASJONSBYGGET KREVER UTVIKLING AV INNOVATIVE LØSNINGER DER HELE CAMPUSOMRÅDET MÅ SES UNDER ETT. (FOTO: STATSBYGG)

– Vi merker at miljøet har blitt viktig når isolasjonstype skal velges.

OLE MATHIAS LYGREN

utslippskrav for nybygget. Bygget skal oppføres med massivtre. Utgangspunktet for valg av byggemateriale har vært en mulighetsstudie utført i regi av Tredriver’n, en fylkeskommunal organisasjon som skal fremme bruk av trevirke som byggemateriale i Hedmark fylke.

Man ønsker i størst mulig grad å utnytte massivtreets egenskaper med hensyn til fornybarhet og for å minimere utslipp av klimagasser. Prosjektet vil kunne utvikle nye, miljø- og kostnadseffektive løsninger, og være en katalysator for å fremme bruk av lokalt produserte massivtreelementer i Norge.

Evenstad er isolert med 20 tonn med naturlig trefiberisolasjon. Ole Mathias Lygren, daglig leder og byggmester i Norsk Trefiberisolering AS (NTI) – der Hunton er hovedaksjonær – merker at miljøet har blitt viktig når isolasjonstype skal velges, både for store byggherrer som Statsbygg og private huseiere. Til Evenstadprosjektet har den norske trefiberprodusenten levert en urnorsk tradisjon når de blåser inn miljøvennlig trefiberisolasjon i veggene.

– Blåseisolering er svært effektivt på store volum.

De første to dagene fylte vi cirka to tredjedeler av veggarealet. Håndisolering hadde tatt mye lenger tid.

Vi kan med sikkerhet si at vi i dette prosjektet har brukt maks 20 prosent av tiden det ville tatt å håndisolere, forteller Lygren.

BYGGET SKAL VÆRE ET PLUSSHUS, SOM BETYR AT DET PRODUSERER MER ENERGI ENN DET BRUKER PÅ DAGLIG DRIFT OG DERFOR KAN BLI NETTOEKSPORTØR AV BÅDE STRØM OG VARME, NÅR DET ER BEHOV. (FOTO STATSBYGG)

92 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

newmarketing

MED WATERGUARD SLIPPER DU Å VÆRE REDD FOR VANNSKADER

Med i gjennomsnitt over 300 vannskader i Norge hver dag, er det stadig større behov for å sikre boliger og næringsbygg mot vannlekkasjer. Waterguard er markedets ledende leverandør av lekkasjesikring, og har løsninger for ethvert behov: Fra enkel punktsikring og manuell vannstopp, til full overvåking og automatisk vannstopp med trådløse sensorer.

Les mer på www.waterguard.no Waterguard er et norskutviklet system som er SINTEF- og FG-godkjent. Våre systemer selges gjennom markedets ledende grossister: Brødrene Dahl, Ahlsell, Heidenreich og Onninen.

NYE MATERIALER

INNOVATIVE VEGGELEMENTER MED STILLASFRI MONTERING TEKST_BIRGITTE HENRIKSEN

Ved Skanska Husfabrikken i Steinkjer er arbeidene med å utvikle et nytt fasadeelement i gang for fullt. De ferdige elementene skal kunne monteres uten bruk av utvendig stillas.

DET NYE VEGGELEMENTET skal lages i tre, og ferdigstilles på fabrikken med vinduer, dører og kledning før de hektes på plass.

– Det finnes mange gode, trebaserte elementer til å henge på fasader. Men det er ofte lav ferdighetsgrad og mye som må gjøres etter montering, samtidig som de gjerne er vanskelige å tilpasse til forskjellige prosjekter. De nye elementene blir nesten bare å hekte på plass når bærekonstruksjonen er klar. Fordelen er at man lukker bygget raskt, og slipper å bruke stillas, sier innovasjonssjef i Skanska og professor II ved NTNU, Kim Robert Lisø.

BYGGEMETODE Elementet blir konstruert med tanke på tradisjonelle

reisverk i stål og betong. Nyheten er ikke selve elementet, men hvordan det monteres.

– Oppbyggingen er klar, men sammenføyingsdetaljene er ikke helt på plass. Vi ser på mer enn selve elementet; det er mer snakk om en byggemetode.

Elementer blir laget på hundre forskjellige måter, og man finner opp kruttet hver gang. Vi prøver å finne en standardisert metode som Skanska skal bruke hver gang. Det er det som er det innovative, sier teknisk sjef Kristian Nossum i Skanska Husfabrikken, som tidligere blant annet har levert fasadeelementer til det 21 etasjer høye hotellet Scandic Lerkendal i Trondheim.

Påhengselementene består av treverk, isolasjon samt innvendig og utvendig kledning. De skal

94 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

produseres i normale vegghøyder, med forskjellige bredder. Selve materialforbruket blir omtrent på nivå med en tradisjonell vegg.

– Det er som en vanlig vegg. Det er innfestingsdetaljene med nye beslag som er den nye biten. Vi prøver å unngå å ha utvendig stillas, og det vesentlige er at man klarer å montere elementene uten tilkomst fra utsiden og allikevel få det luft- og regntett, sier Nossum.

De nye fasadeelementene vil være egnet både for næringsbygg, boliger, og større boligblokker.

– I prinsippet kan de brukes på alle bygg, men fortrinnsvis på bygg som er litt høyere, over fire etasjer, der vi bruker bæring i stål og betong. Typiske prosjekter er boligblokker og hoteller, men de vil også

XXXXXX X

INNOVASJONSSJEF I SKANSKA, KIM ROBERT LISØ FORTELLER AT DE NYE ELEMENTENE NÆRMEST BARE SKAL VÆRE Å HEKTE PÅ PLASS. (FOTO: ELLEN JARLI)

95 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

NYE MATERIALER

– Utfordringen er å klare å lage løsninger som er sånn at vi kan jobbe på kanten av betongdekket uten å bruke sikkerhetssæle, men med rekkverk. Det er en ganske stor utfordring.

TEKNISK SJEF I SKANSKA HUSFABRIKKEN, KRISTIAN NOSSUM, SIER AT DET ER SELVE INNFESTINGSLØSNINGEN SOM ER DET NYE I VEGGELEMENTENE SOM ER UNDER UTVIKLING.

KRISTIAN NOSSUM

være egnet for skoler, barnehager, næringsbygg og andre bygg, sier han.

Lisø mener ikke at løsningen i seg selv er komplisert.

– Men det er komplisert i den forstand at jeg tror vi må være kreative for å sikre et produkt med størst mulig grad av fleksibilitet, som er uavhengig av bæresystemer og attraktivt for markedet.

– Utfordringen er å klare å lage løsninger som er sånn at vi kan jobbe på kanten av betongdekket uten å bruke sikkerhetssæle, men med rekkverk. Det er en ganske stor utfordring. Man skal kun arbeide fra kanten og ned, og ikke stå og jobbe oppunder taket, sier Nossum.

KORTREIST TRE Når det gjelder selve produksjonsprosessen på fabrikken blir det ikke den store forskjellen mellom disse og andre elementer.

– Men på byggeplassen er det mye tid å spare, sier han.

I tillegg reduserer man utgiftene til stillas, kraner og lifter.

– Ved å bygge raskere og få ned byggekostnadene, får vi også billigere boliger, påpeker Lisø.

Tidligere i høst fikk prosjektet støtte fra Innovasjon Norge gjennom programmet «Innovativt bruk av tre».

Lisø mener støtten er veldig viktig: – Støtten fra Innovasjon Norge har vært avgjørende for at vi skulle komme i gang med dette prosjektet.

Denne typen utvikling er veldig ressurskrevende. Dette er et forprosjekt for å utvikle et innovativt element, og målet er at vi skal få til et hovedprosjekt hvor vi vurderer en industrialisert, ny linje i full skala, sier han.

Han tror prosjektet gikk hjem hos Innovasjon Norge fordi det støtter opp under målet i programmet som er bærekraft og bruk av tre, samtidig som prosessutviklingen skjer lokalt på Steinkjer.

96 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

– Vi håper at dette resulterer i en ny produktlinje og et nytt bein å stå på. Det er også noe Innovasjon Norge er opptatt av å få til, påpeker han.

Med store skogsområder i nærheten og et sagbruk som nærmeste nabo, er tilgangen på norsk råmateriale god.

– Vi mener det er viktig å bruke fornybart materiale fra skogen, og på Steinkjer er trevirket veldig kortreist, sier Lisø, som mener at forutsetningene for å produsere innovative treelementer ligger godt til rette på den tradisjonsrike bedriften.

Selv om de ligger godt an med forprosjektet, er det hektisk.

– Vi er godt i gang, og ferdig med å utvikle et element vi tror på. Vi har frist for rapportering til Innovasjon Norge i slutten av februar. Da skal vi ha bygget en pilot på et veggelement i fabrikken. Vi håper å kunne lansere det i et par prosjekter allerede neste år, hvis alt går bra, sier Lisø.

ORDKR AF T/ INNOVENTI

Trenger du miljødokumentasjon for å delta i anbud?

Vi gjør det enklere og mer effektivt for deg.

Miljøfyrtårn er Norges mest brukte sertifikat for virksomheter som trenger miljødokumentasjon og vil vise samfunnsansvar.

Fordeler: • Godkjent miljødokumentasjon i anbudsprosesser • Spar penger ved redusert energibruk og avfallsmengde • Økt fokus på HMS og lavere sykefravær • Digitalt system for å måle effekten av miljøtiltakene • Bidra til bedre miljø og lavere klimagassutslipp

Bli Miljøfyrtårn! www.miljofyrtarn.no I post@miljofyrtarn.no

– en spennende

og viktig næring !

Norsk Eiendom organiserer utviklere av bolig- og forvaltere av næringsbygg og boligporteføljer.

næringseiendom samt eiere og

Sammen med bransjen bidrar vi til en spennende fremtid i byer og bygg der folk kan trives og skape vekst.

Vil du bli nærmere kjent med oss, tar du kontakt med:

Thor Olaf Askjer

Daglig leder thor.olaf.askjer@noeiendom.no Tlf 93 44 25 18

Carl Henrik Borchsenius Næringspolitisk rådgiver chb@noeiendom.no Tlf 48 02 63 90

Kerstin Allemyr Konsulent kerstin.allemyr@noeiendom.no Tlf 90 55 02 01

Norsk Eiendom ∙ Pb 7185 Majorstuen, 0307 Oslo ∙ Besøksadresse Næringslivets hus, Middelthuns gate 27 firmapost@noeiendom.no ∙ www.noeiendom.no

EIENDOMSUTVIKLING OG FORVALTNING E i e n d o m s b r a n s j e n s e g e n e s i d e r i m a g a s i n e t – U T G AV E 0 0 1

Ny seksjon i magasinet

Etter ønske fra våre lesere og bidragsytere lanserer vi nå en ny eiendomsseksjon i magasinet. Her vil vi presentere temaer som er aktuelle for eiendomsbransjen – som utvikling, forvaltning, drifting, vedlikehold med mere.

101 Veileder for grønnere leieforhold

109 Ny standard for sikring av bygg

Enova, Grønn Byggallianse og Norsk Eiendom lanserte denne høsten ny for bedrifter og offentlige aktører som skal ut på leiemarkedet.

Sikring av bygg får fort større konsekvenser enn hva vi har sett for oss.

105 Miljøsertifisering

Eiendomsselskapene får nå en miljøsertifiseringsordning.

115 Effektøkonomisering – kan gi store kostnadsreduksjoner.

119 Drifting av miljøbygg – mer enn effektivisering.

99 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

124 Akustikkutfordringer

– bør løses tidlig for å unngå at man blir sittende med prosjekter som ikke er byggbare.

DET JURIDISKE HJØRNET 128 Vil løse opp i «leietakerfloka»

Leietaker og byggeier har ikke alltid den samme interessen i at byggene bygges eller oppgraderes til en mer miljøvennlig standard.

Her vil det skje klimaendringer.

Uten å tilføre energi.

Sammen med Snøhetta og Skanska er vi snart klare til å starte byggingen av Gullhaug Torg 2A sentralt i Nydalen. I dette fremtidsrettede bygget vil oppvarming, kjøling og ventilasjon skje helt uten å tilføre energi utenfra.

Sammenliknet med tradisjonelt mekanisk ventilerte bygninger vil dette gi enklere drift, mindre vedlikeholdsbehov og lenger levetid.

Gullhaug Torg 2A blir et FutureBuilt forbilde­ prosjekt, noe som tilsier en målsetning om halvering av CO2­utslipp fra både materialer, transport og energibruk.

Du kan lese mer om bygget på avantor.no

EIENDOM

KRAVSPEKGJENGEN, FRA VENSTRE: CARL HENRIK BORCHSENIUS– NORSK EIENDOM, KATHARINA BRAMSLEV – GRØNN BYGGALLIANSE, ANDERS SOLEM – ENOVA, ANDERS NOHRE-WALLDÉN– NGBC, ARNE FØRLAND-LARSEN - GRØNN BYGGALLIANSE.

ETTERLENGTET VEILEDER

FOR GRØNNERE LEIEFORHOLD TEKST_BIRGITTE HENRIKSEN

Denne høsten lanserte Enova, Grønn Byggallianse og Norsk Eiendom den nye veilederen for kravspesifikasjoner for bedrifter og offentlige aktører som skal ut på leiemarkedet. Målet er å gjøre både byggeiere, meglere og leietakere mer bevisst på miljøvennlige løsninger.

101 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

EIENDOM

– Morgendagens arbeidere ser på mer enn lønnsslippen.

De er opptatt av at bedriften tar samfunnsansvar, og et grønt, profilert miljøbygg kan styrke bedriftenes attraktivitet og konkurranseevne.

CARL HENRIK BORCHSENIUS, NÆRINGSPOLITISK RÅDGIVER I NORSK EIENDOM

IFØLGE SENIORRÅDGIVER i Enova, Anders Solem, gjennomførte Enova og Norsk Gallup en undersøkelse blant eiendomsbesittere, meglere og leietakere i fjor. Målet var å avdekke drivere for energitiltak i eksisterende kontor- og forretningsbygg.

– Svarene ga en klar indikasjon på at leietakerne har en stor innvirkning på energiambisjonene, sier han.

Stor makt I og med at leietakerne er en bred masse som det ikke er så enkelt å nå ut til enkeltvis, var kravspesifikasjonen et naturlig sted å starte for å kunne påvirke gruppen til å stille høyere miljøkrav.

Under Enova-konferansen i fjor, ga analysesjef Ragnar Eggen i Akershus Eiendom et innblikk i hvor landet ligger.

– Konklusjonen var at det er mer fokus på minikjøkken enn energi. Mens det brukes 400 ord på å beskrive minikjøkken, blir det kanskje brukt 40 på energi og miljø, sier Solem.

Enova tok kontakt med flere andre aktører i bransjen, og det var bred enighet om at det var et behov for å ta tak i kravpesifikasjonene. I og med at det stadig kommer nye tekniske forskrifter, var det mer hensiktsmessig å utvikle en dynamisk bransjestandard enn en Norsk Standard. Dermed startet arbeidet med å utforme veilederen sammen med Norsk Eiendom og Grønn Byggallianse. Sistnevnte hadde allerede laget en veileder for kravspesifikasjoner tidligere, som de kunne bygge videre på.

– Mange fine referansegrupper og bransjeaktører har vært med på å påvirke arbeidet, og vi har hatt et godt samarbeid, sier Solem. Den første versjonen er ute nå, og på bakgrunn av innspillene som kommer inn på den, er planen å lage en ny versjon på nyåret.

– Den blir mer kommersialisert og tilgjengelig.

Foreløpig er det ikke nok folk som vet om den, så den store jobben på nyåret blir å gjøre den kjent i de brede lag, sier Solem, som tror veilederen kan bidra til et grønnere leiemarked.

– Vi må begynne en plass. Leietakerne har stor makt, og vi tror at vi kan flytte et helt marked.

TO UTGAVER Katharina Bramslev, daglig leder i Grønn Byggallianse, er enig i at samarbeidet har vært godt.

– Det har ikke vært så mye diskusjon om innholdet, der var vi samstemte om behov, men det har vært en del diskusjon om form. Vi ønsker at veilederen skal bli tatt i bruk av flest mulig og landet på at det var behov for to ulike utgaver.

Vi utarbeidet en standard kravspesifikasjon for de søkene som gjennomføres uten profesjonelle meglere, gjerne for mindre leiearealer. I de leieprosessene hvor leietaker bruker innleiemegler, så vi mer et behov for en veileder som megler og leietaker kan bruke i sitt arbeid med en skreddersydd kravspesifikasjon.

Hun sier at man hører at det er en økende bevissthet om miljøvennlige bygg blant leietakerne.

– Men mange har den fordommen at miljø og inneklima er motstridende. I mange kravspesifikasjoner står det at det bør være et miljøvennlig bygg, men at det ikke må gå på bekostning av inneklimaet. Det behøver det ikke å gjøre. Man må prøve å få til begge deler, men man må da være nøye med hvordan man formulerer kravene.

Hun mener det er viktig at leietakerne er inne så tidlig som mulig i prosessen, enten det er snakk om nybygg eller rehabilitering, etter som mange av de viktige avgjørelsene blir gjort tidlig. Når det gjelder eksisterende bygg, blir gjenbruk av overflater og inventar stadig viktigere.

– Nye leietakere vil gjerne skifte ut alt, og kaster veldig mye. Og ofte er inventar og overflater i god stand. Vi ønsker at leietakerne skal spørre seg selv om de trenger å skifte ut alt eller om det er noe de faktisk kan bruke. Det er en ny måte å tenke på, som kommer mer og mer, sier Bramslev og nevner EUs pakke for sirkulær økonomi.

102 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

ØKT PRODUKTIVITET Carl Henrik Borchsenius, næringspolitisk rådgiver i Norsk Eiendom, er ikke i tvil om at det er behov for en slik veileder.

– Absolutt. For det første var det behov for å få en standardisert kravspesifikasjon på de generelle kvalitetene, slik at tilbud og etterspørsel blir litt mer forutsigbart. Og når det gjelder energi- og miljøhensyn, gir det mulighet til å bidra til å dra til skruen og øke nivået på miljøprestasjonene både på nye og eksisterende bygg.

Selv om mange leietakere sier at de ønsker å sitte i grønne lokaler og bidra til et bedre miljø, er ikke nødvendigvis betalingsviljen for å få slike lokaler til stede. Allikevel opplever han at fokuset på grønne næringsbygg har økt de to-tre siste årene.

– Det skyldes i hvert fall to ting. Det er en direkte kobling mellom lavere energibruk og lavere strømregning. Og det er et språk alle skjønner. Og så er et miljøbygg mer enn bare energiforbruket. Det skal også ha godt inneklima, være lett å bygge om og bidra til at folk trives på jobben. Forhåpentligvis kan det føre til lavere sykefravær og økt produktivitet.

At et grønt næringsbygg bidrar til et godt rykte for bedriften er heller ikke uvesentlig.

– Den viktige kampen i næringslivet fremover er å få tak i de gode hodene. Morgendagens arbeidere ser på mer enn lønnsslippen. De er opptatt av at bedriften tar samfunnsansvar, og et grønt, profilert miljøbygg kan styrke bedriftenes attraktivitet og konkurranseevne, mener han.

Han sier også at det er viktig for byggeierne å følge med i timen: – Dette miljøfokuset vil komme mer og mer, og det er viktig at du som eiendomsbesitter har en portefølje med attraktive bygg med bra miljøprestasjon. Hvis ikke du følger med, vil du etter hvert slite med å få leid ut. Og det er dårlig business, sier Borchsenius, som tror at veilederen vil bidra til økt bestillerkompetanse både hos leietakere og utleiere.

EIENDOM

CARL HENRIK BORCHSENIUS, NÆRINGSPOLITISK RÅDGIVER I NORSK EIENDOM UNDERSTREKER AT ET MILJØBYGG HANDLER OM MYE MER ENN ENERGIBRUK. (FOTO: NORSK EIENDOM)

103 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

Nordic: Illustrasjoner fra arkitektkonkurranse.

Bli med inn i fremtiden Asker Genera er et nytt miljøriktig signaturbygg som skal bygges i Asker. Oxer Eiendoms ambisjon med prosjektet er å tilføre energi til området ved å utvikle et bærekraftig bygg der god miljødesign ikke går på bekostning av god arkitektur.

Asker Genera skal tilby arealeffektive, fleksible og opplevelsesrike rom i en bygningskropp tilpasset omgivelsene og vil sammen med Asker Panorama utgjøre en helhet som danner Oslo-Drammen-aksens nye kvalitetsstandard.

For mer informasjon: Megler Jan W. Roll Mobil: (+47) 905 33 369 Mail: jr@newsec.no

Gårdeier Anniken Haug Mobil: (+47) 970 33 777 Mail: ah@oxer.no

www.askergenera.no

Et bygg i Oxer Eiendom

EIENDOM

– DETTE VEIKARTET ER NOE AV DET VIKTIGSTE VI HAR JOBBET MED I DET SISTE, SIER KATHARINA BRAMSLEV, DAGLIG LEDER I GRØNN BYGGALLIANSE.

SIKRE PÅ AT VI HOLDER ORDEN I EGET HUS TEKST_BIRGITTE HENRIKSEN

Ved å systematisere miljøarbeidet i eiendomsselskapene, og få innsatsen verifisert gjennom en miljøsertifiseringsordning, tar bransjen et viktig skritt i retning mot lavutslippssamfunnet i 2050.

DET MENER Grønn Byggallianse og Norsk Eiendom som har lagt inn miljøsertifisering som det første av ti anbefalte strakstiltak i Eiendomssektorens Veikart 2050. Veikartet er bransjens innspill til Regjeringens utvalg for grønn konkurransekraft, og laget som en anbefaling til norske byggeiere og forvaltere når det gjelder hvilke valg som bør gjøres for at sektoren skal bidra til et bærekraftig samfunn i 2050.

– Dette veikartet er noe av det viktigste vi har jobbet med i det siste, sier Katharina Bramslev, daglig leder i Grønn Byggallianse.

De to vanligste miljøsertifiserings-

ordningene i Norge, Miljøfyrtårn og ISO 14001 ble nærmere presentert under en temafrokost i november.

– Miljøledelse vil si å sette klare og etterprøvbare mål, og ha en systematikk for oppfølging og forbedring av målene. Det viktigste er selvsagt at selskapene systematiserer miljøarbeidet internt i egen organisasjon, men hvis de i tillegg får en tredjepartsertifisering av arbeidet, virker det mer troverdig utad, sier Bramslev.

– En tredjepartskontroll kan også være nødvendig for å sikre at selskapet holder fast ved interne mål.

105 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

XXXXXX X

DAGLIG LEDER I NORSK EIENDOM, THOR OLAF ASKJER, MENER KRAV FRA LEIETAKERNE ER EN GOD MOTIVASJON TIL Å SETTE I GANG ARBEIDET MED MILJØSERTIFISERING. (FOTO: NORSK EIENDOM)

106 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

EIENDOM

– Det er mange som har fått en aha-opplevelse, og funnet inntjeningsmuligheter når de har gått gjennom sjekklister og miljøkrav.

UNN HOFSTAD, MILJØ- OG KLIMASJEF FOR EIENDOM I STOREBRAND ASSET MANAGEMENT

HUN MENER kjennskapen til de forskjellige systemene varierer i bransjen: – Noen av medlemmene våre er sertifisert etter ISO 14001 og Miljøfyrtårn, men andre vet i liten grad hva dette innebærer, sier hun.

prosess å bli sertifisert, og det er ofte sånn med tunge prosesser at man enten gjør det fordi man ser at det har en verdi, eller fordi kundene krever det.

Foreløpig er det få leietakere i byggene som krever at eiendomsselskapet er miljøsertifisert. Men vi ser at det skjer, og det er ofte en motivasjon til å sette i gang prosessene, mener han.

RESSURSKREVENDE Bramslev tror mange er redde for at en miljøTRYGGHET sertifisering vil være kostbar og kreve mye konsulentUnn Hofstad, Miljø- og klimasjef for Eiendom i Storebistand, men sier at dette avhenger av hvor mye brand Asset Management, mener det er mange forkompetanse og tid bedriften har selv. De fleste av deler med en miljøsertifisering. Selskapet var gjennom medlemmene som har miljøsertifisert seg, sier at de en sertifiseringsprosess som Miljøfyrtårn i 2011. har mye igjen for arbeidet som er lagt ned.

– Det er forskjellige holdninger til miljøsertifisering. Noen synes det er unødvendig og mener at de har systemer selv som er gode nok, eller frykter at for rigide systemer dreper kreativiteten i bedriften.

Men andre mener at det er nyttig at det jevnlig kommer konsulenter utenfra og minner dem på deres egne mål. Mange stiller krav om at deres leverandører skal være sertifisert, og tenker at de da også må kunne vise til orden i eget hus.

Selv om strukturert miljøledelse er viktig, mener hun ikke nødvendigvis at sertifisering er svaret for alle: – Ulike selskaper har forskjellige kulturer. Det må være opp til hver organisasjon hvordan de organiserer miljøarbeidet sitt. Og sertifisering må aldri bli en sovepute; at man tenker at den internt miljøansvarlige og den eksterne konsulenten tar seg av miljøarbeidet. Det viktigste er å bygge en intern kultur for stadig forbedring og oppfølging av mål. En 3. parts verifisering vil imidlertid hjelpe selskapet å avstemme eget system med anerkjent praksis for miljøledelse, og sikre påminnelse om å følge opp definerte mål.

Thor Olaf Askjer, daglig leder i Norsk Eiendom, mener at det er forskjellig syn blant eiendomsselskapene på hvor viktig det er med UNN HOFSTAD, MILJØen miljøsertifisering.

OG KLIMASJEF FOR – Det spørs litt hvem du spør. De EIENDOM I STOREBRAND ASSET MANAGEMENT, som har gjort det, mener at det er MENER DET ER MANGE viktig. Men de som ikke har gjort det, FORDELER MED EN MILJØSERTIFISERING. har kanskje ikke hatt tilstrekkelig (FOTO: NORSK EIENDOM) motivasjon. Det er en ganske krevende

107 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

– Å miljøsertifisere seg er et bidrag til å systematisere miljøarbeidet sitt og få en form og et innhold på det som møter noen standardkrav som noen andre har tenkt ut fra før. Både overfor oss selv og andre kan vi være trygge på at vi holder orden i eget hus, på et nivå som møter en ekstern standard.

Hofstad forklarer at den store forskjellen mellom sertifiseringsordningene ligger i systemkravene. Hun mener kravene i ISO er mer rigide, samtidig som det i større grad er opp til den enkelte bedriften å definere sine viktigste miljømål.

– Miljøfyrtårn er mer pragmatisk innrettet. Man skal ha orden, og det stilles konkrete miljøkrav for å drive i den bransjen vi gjør. I Miljøfyrtårn hektes systemtenkningen veldig mye på internkontroll og HMS. Akkurat det representerte kanskje den største utfordringen: – I og med at vi er en del av et konsern hvor mye av HMS-arbeidet blir ivaretatt sentralt, så var det ikke alle detaljer som var like tydelige i vårt datterselskap. Så det var på HMS-siden at vi hadde den mest overraskende utfordringen. Vi måtte se oss selv litt utenfra, og vi fikk et nytt perspektiv på HMS-arbeidet og det selvstendige ansvaret i et konsern.

Når det gjelder inntjeningspotensialet som ligger i en miljøsertifisering, mener hun det kommer an på hvordan bedriften jobber fra før.

– Vi hadde allerede jobbet med energitiltak lenge, så der lå det ikke så mye ny gevinst for oss. Men hvis man ikke har jobbet med det, ligger det besparelser der. Det er mange som har fått en aha-opplevelse, og funnet inntjeningsmuligheter når de har gått gjennom sjekklister og miljøkrav.

I tillegg til å spare i kroner og øre på energi, vann og avfallshåndtering, mener hun det er en del goodwill å hente og er ikke i tvil om at hun vil anbefale andre å miljøsertifisere seg: – Alle virksomheter med respekt for seg selv bør være miljøsertifisert og ha orden i sakene, sier hun muntert.

Bli fagskoleingeniør!

EFFEKTIVITET

KOSTNADER KONTROLL RISIKO

KOMPETANSE

MÅLSETTINGER

ENERGI

NETTBASERT UNDERVISNING

DIGITALISERING

FAGSKOLEN

FORVALTNING ROBOTER PAYBACK DRIFT & AUTOMATISERING VEDLIKEHOLD VARME VENTILASJON BYGG

INSTALLASJONEN

Studiet favner vidt, men i undervisningen legges det vekt på emner og tema som hver enkelt student er opptatt av i sin hverdag. Studiet er to-delt med et studieløp til FDV teknikker med fokus på bygget, de ulike installasjonen og den tekniske driften og vedlikeholdet og et studieløp til FDV ingeniør, som i tillegg legger vekt på forvaltning, ledelse og utvikling.

ØKONOMI

STYRING

INGENIØR

Moderne bygg og driften av disse krever bred kompetanse. Fagskolen Innlandet på Gjøvik tilbyr to ulike fagskolestudium innen forvaltning, drift og vedlikehold. Det sikrer deg oppdatert kompetanse!

Studiet er en kombinasjon av nettbasert læring og tre-dagers samlinger på skolen. Dette gjør at studiet kan kombineres med jobb.

DATA

Forvaltning, Drift og Vedlikehold (FDV)

Ta kontakt med Fagskolen Innlandet i dag og få mer informasjon om studiet.

108

Fagskolen Innlandet | Teknologivegen 12 | 2815 Gjøvik | Telefon: 61 14 54 00 | www.fagskolen-innlandet.no FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

SIKKERHET

SIKRINGEN AV BYGG SKAL IKKE PÅVIRKE BRUKEN MER ENN HØYST NØDVENDIG I NEGATIV RETNING, MENER ARKITEKT MARIUS BOTTEN I FORSVARSBYGG.

NY STANDARD FOR SIKRING AV BYGG:

TIL KAMP MOT TYKKE STREKER OG EN BADEHETTE TEKST_THOR LYNNEBERG FOTO_JULIA NAGLESTAD/STUDIO B13

En ny standard for sikring av bygg ble lansert denne høsten. NS 5834 kommer med sjekkliste for byggeiere, anbefaler sikkerhetstenkning fra start i byggeprosjekter, samt hensyn til økonomi, estetikk og praktiske forhold.

Det har ofte vært enklere sagt enn gjort.

109 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

SIKKERHET

– Sikring av bygg må ikke komme som en slags badehette til slutt, og tres over noe som ellers er et godt prosjekt.

HAAKON RASMUSSEN, 3RW ARKITEKTER

«SIKKERHET ER ganske farlig», pleier Haakon Rasmussen hos 3rw arkitekter å si spøkefullt når han holder foredrag. Arkitekten mener det er et risikabelt fagfelt. Sikring av bygg får fort større konsekvenser enn hva vi har sett for oss.

– Sikring av bygg må ikke komme som en slags badehette til slutt, og tres over noe som ellers er et godt prosjekt. Da blir det bare dårligere. Det finnes ganske mange eksempler. Finansdistriktet i London er så gjennomsyret av sikkerhetstiltak at det er blitt skremmende. De midlertidige sikkerhetstiltakene innført i Oslo sentrum etter 22. juli gav et dårlig bymiljø. I tillegg var det høyst diskutabelt om disse tiltakene faktisk virket mot noe. De står for meg som et godt eksempel på panikkartet sikkerhetstenkning.

ET NYTTIG VERKTØY FOR ALLE PARTER Rasmussen har sammen med representanter for et trettitalls andre organisasjoner innen bygg og elektro, arkitektur, samfunnsvitenskap og politifag bidratt til å lage NS 5834 Samfunnssikkerhet - Beskyttelse mot tilsiktede uønskede handlinger - Planlegging av

sikringstiltak i bygg, anlegg og eiendom. Standarden ble lansert av blant andre Kommunal- og moderniseringsminister Jan Tore Sanner 1. november.

Jacob Mehus, administrerende direktør i Standard Norge, understreker at standarden er en anbefaling og et nyttig verktøy, som sier noe til byggets eier om hvilke hensyn som må tas. Videre skal den gi råd til aktørene om hva slags leveranser de bør gi til byggets eier, i ulike faser av byggeprosjektet.

– Det viktige er at sikkerhet ikke ender opp som noe reaktivt, men er med som en del av hele byggeprosessen fra tidlig planleggingsfase. En av verdiene er at vi får til en prosess der forhold rundt sikring ikke kommer inn på et for sent tidspunkt.

Sikring skal ikke være et brudd med andre viktige forhold. Dette er langt enklere om vi starter tidlig nok, sier Mehus.

Rasmussen hos 3rw arkitekter er enig.

– Det handler om hvordan det skal planlegges. Det er viktig å få dette inn tidlig i prosessene. Som arkitekt jobber du med overganger mellom inne og ute, publikumsrettede funksjoner, med udefinerbare soner.

110 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

Er det en gate, eller en del av en bygning? Dette er ting som mennesker er veldig begeistret for; De udefinerbare sonene karakteriserer gjerne byliv. Med sikkerhetstiltak kommer det plutselig inn et behov for å lage veldig klare skiller. Det blir tegnet veldig tykke streker, og det blir veldig tydelig at her kan du gå, her kan du ikke gå.

SIKKERHET MÅ IKKE BLI HYLLEVARE Rasmussen er opptatt av at arkitekter får være med og mene noe om på hvilken måte de tykke strekene skal tegnes, slik at resultatet av sikringstiltak ikke blir verre enn hva det trenger å være. Han frykter sikkerhetsløsninger som hyllevare.

– Det kan resultere i sikkerhetsløsninger som går på bekostning av både estetikk og brukervennlighet. Risikoen vil være høy for at vi da får mer sikkerhetsløsninger enn hva vi egentlig trenger.

Går du i en katalog og velger deg et gjerde, kun basert på hvilken motstand det gjerdet skal yte mot innbrudd, i stedet for å diskutere hvordan hele

XXXXXX X

ARKITEKT HAAKON RASMUSSEN HOS 3RW ARKITEKTER, MENER SIKKERHET ER ET RISIKABELT FAGFELT. (FOTO: ARILD DANIELSEN)

111 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

SIKKERHET

ARKITEKT MARIUS BOTTEN I FORSVARSBYGG

– Oversikring kan føre til at vi iverksetter tiltak som ikke ivaretar de behovene en bruker har.

ARKITEKT MARIUS BOTTEN I FORSVARSBYGG

eiendommen skal sikres mot innbrudd, så går vi glipp av nyanser i den diskusjonen.

Med sikkerhet i kataloger og som hyllevare kommer også en risiko for oversikring, eller en mangel på helhetlig tekning som kan ramme både økonomi, estetikk og praktisk bruk.

– Sikring av bygg er mer enn sikringsdører eller kjøretøyssperrer. Vi trenger smarte, helhetlige løsninger, slik at løsningene blir så optimale som mulig for brukerne. Sikringen av bygg skal ikke påvirke bruken mer enn høyst nødvendig i negativ retning.

Oversikring kan føre til at vi iverksetter tiltak som ikke ivaretar de behovene en bruker har, forteller arkitekt Marius Botten i Forsvarsbygg.

Det er en risiko for at leverandører vil forsøke å selge inn sikkerhetsløsninger det ikke egentlig er noe behov for, mener både Botten og Rasmussen.

– Derfor tror jeg denne standarden kan bidra til å hjelpe byggeier, men også de prosjekterende og entreprenører til å gjøre riktige avveininger til riktig tid. Innen sikkerhetsbransjen har det nok vært tendenser til at råd blir gitt på noe sviktende grunnlag.

112 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

Det gjør at det blir satt opp tiltak som strengt tatt ikke er nødvendig. Det finnes åpenbart eksempler på det, ikke bare i Norge, sier Botten.

– Denne standarden vil sikre realitetsvurderinger av tiltak i mye større grad enn før, fortsetter Rasmussen. Sjekklisten i NS 5834 er en veldig viktig del av standarden.

– Den gjør det klart når det er viktig å ta standarden i bruk. Det er nyttig for alle parter, som da lettere kan bli komfortable med de rammene som blir lagt for sikkerheten i bygg.

BRANNVARSLING Vi har løsninger for alle typer bygg

BOLIGER – Smarte løsninger t Kablet t Trådløst t Sikkert t Enkelt t Elegant t Skalerbart t Integrerbart t Flerboligløsninger

Betjeningspaneler og detektorer er tilpasset standard veggboks

NÆRING/IDUSTRI – Alle miljøer t Aspirasjon t Detektorer t Trådløst t Adresserbart t Sløyfebasert t Skalerbart t Integrerbart Aspirasjonsdetektor beregnet for vanskelige miljøer

Tel: 6716 4150 t salg@icas.no t www.icas.no

Ÿ—‹ ÃŒ◊ Õ€‘ ”ø¥¨∏´≠ ›ø≥∞ ≠µø∞ªÆ ∏∂ª≥≥ª∫(¥ª¥≠ª ≠ª¥™ ±≥ ∞Ʊ≠∂ªµ¨ª¨ ¥∑ππªÆ ≥∑¥ª™∑≠ ∏∂ª≥≥ª∫Æøˇ ‘fl“Ÿ €Œ⁄flŒ◊“Ÿ ;ƪ µ´≤ºªÆ æ;ºª ∑ ∑≤≤ ±π ´¨¥ø≤º ≠¨±¥ªÆ ∞; ±≠≠ ∫±Æº∑ ™∑ ∏øÆ ≥ߪ ªÆ∫øÆ∑≤πÚ ’±≥≥´≤∑µø≠∂±≤ ±π π±º ∞¥ø≤¥ªππ∑≤π ªÆ ≤(µµª¥ª≤Ú ⁄‘€’Õ◊fi€‘ Û Ô Ʊ≥ ª¥¥ªÆ Ô Ʊ≥· Û ’±≤¨±ÆªÆ٠ƪ≠ª∞≠∂±≤ ±π µø≤¨∑≤ªÆ· Û ◊ºÆª¨¨≠∏ø¥¥Ù ¨Æ∑≥Ʊ≥Ù ∑≤¨ªÆ≤ª¨¨µø∫7Ù ∞´æ ±π µ∑±≠µ· Û €≤µª¥ ≠¨ø≤ºøƺ ª¥¥ªÆ ∏±¨ª¥¥≠¨ø≤ºøƺ· Ãø µ±≤¨øµ¨ ≠; ≠µÆªººªÆ≠ßÆ ™∑ ¥(≠≤∑≤πª≤ ¨∑¥ ∞Ʊ≠∂ªµ¨ª¨Ú

fi€ÕH’Õfl‹Œ€ÕÕ€ ø≠≠汨≤ª≤ ÔÙ ÏÌÔÌ Õø≤º≤ª≠ –—ÕÃfl‹Œ€ÕÕ€ –±≠¨æ±µ≠ ÓÏÎÙ ÏÍÍ Õ¨ø™ø≤πªÆ ꥪ∫±≤Ê ıÏÈ ÎÔ ÍÌ Î  ꥪ∫øµ≠Ê ıÏÈ ÎÔ ÍÌ  ÌÌ €Û∞±≠¨Ê ≥ø¥¨∏´≠‡≥ø¥¨∏´≠Ú≤± ≥ø¥¨∏´≠ÚΩ±≥

EIENDOM

– DET ER SJELDEN AT MAN HAR FOKUS PÅ TOTALE OMKOSTNINGER, PÅPEKER JOHN ARILD RAAEN, DIREKTØR FOR ENERGITJENESTER HOS LOS AS.

EFFEKTØKONOMISERING KAN GI STORE KOSTNADSREDUKSJONER TEKST_GUNN IREN KLEPPE FOTO_JULIA NAGLESTAD/STUDIO B13

Virksomheter og eiendomsbesittere bør tenke mer på effektøkonomisering – ikke bare energiøkonomisering. Effektprising gjør at dine høyeste effektuttak har stor betydning for bedriftens totale energikostnader. Å begrense uttakstoppene kan gi store kostnadsreduksjoner.

115 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

EIENDOM

– Høyeste effektuttak i en gitt tidsperiode danner basis for regningen. Hvis man klarer å begrense effekttoppen, så kan bedriftene oppnå en stor kostnadsreduksjon.

JOHN ARILD RAAEN

STØRRE SELSKAPER innen både privat og offentlig sektor er gjenstand for effektprising. Også større leietakere og eiere av eiendom i ulike kategorier kan være gjenstand for effektprising.

Effekt er viktig å kontrollere fordi effekttopper gir høy nettleiekostnad og høye offentlige avgifter. Effekt er den energi bedriften bruker per tidsenhet. Ved effektprising multipliseres høyeste målte effektuttak med gjeldende effekttariff. Ved at kun et fåtall ukontrollerte timer per år utgjør en stor effektkostnad for bedriften, kan det føre til en ukontrollert høy energikostnad.

Tradisjonelt fokuserer strømkunder på selve energikostnaden (strømforbruket), som faktisk utgjør en mindre del av de totale energikostnadene.

Mens selve energikostnaden kan ligge på 20 til 30 %, kan nettleie og offentlige avgifter til sammen utgjøre hele 70 til 80 % av totalkostnaden. Ved å kun fokusere på energikostnaden (strømforbruket) vil man ha begrenset påvirkningsmulighet på energikostnadene.

– Det er sjelden at man har fokus på totale omkostninger, påpeker John Arild Raaen, Direktør for energitjenester hos LOS AS. – Energikost er mer enn bare kilowattimer. Nettleie utgjør størstedelen. Vi betaler for begge deler.

Norsk kraft har i de senere år vært billig sammenlignet med kontinentet, men det er ikke lenger kWh som er den største kostnadsfaktoren. Det er derimot nettleie med effektkostnader, transport og offentlige avgifter.

Det er det høyeste effektuttaket som setter raten din virksomhet betaler for strømmen — selv om høyeste effektuttak kun har kort varighet og du har lavt effektuttak resten av tiden.

– Høyeste effektuttak i en gitt tidsperiode danner basis for regningen. Hvis man klarer å begrense effekttoppen, så kan bedriftene oppnå en stor kostnadsreduksjon, sier Raaen.

Kostnaden ved å ta ut effekt blir dessuten stadig høyere.

– Lederne må være OBS på denne utviklingen, anbefaler han.

PÅVIRKER KONKURRANSEEVNEN – Det vi opplever er at mange ikke forstår hva effekt er og effektens betydning for de totale energikostnadene. Det er det som er hovedutfordringen. Hvis du ikke får kontroll med den toppen, kan du få ubehagelige kostnadsoverraskelser, advarer Raaen.

– For norsk industri kan det være en utfordring i forhold til konkurranseevnen. Ledernes viktigste oppgave er å sikre bedre konkurransedyktighet.

Vi må utvikle forståelse av bedriftens totale energikost, understreker han.

Starter man opp og kjører mye maskineri på en gang, gir det høyt effektuttak. Når mange virksomheter samtidig starter opp eller kjører mye strømkrevende utstyr—som ved arbeidsdagens start—oppstår det høy belastning på nettet. Høyt samlet effektuttak kan være en utfordring for nettselskapene og systemene må

116 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

dimensjoneres for disse toppene.

– Effekttopper medfører store investeringsbehov for de som eier nett. Hvis alle er med på å redusere effekttoppene, utsetter vi behovet for utbygging. Det letter også driften av nettet, forklarer Raaen.

Effekttopper vanskeliggjør sikker nettdrift og kan være en trussel mot forsyningssikkerheten.

EFFEKT KOSTER Store planlagte investeringer innen kraftutbygging og infrastruktur gjør at det forventes en økning i energikostnader. Også små kraftselskaper har store investeringer foran seg. Nettleien forventes å øke. For eksempel øker Statnett nettleien 17 % for å dekke sine historisk høye investeringskostnader.

Avgiftene øker også. Forbruksavgiften – som er størst – forventes å øke. I tillegg til økt elavgift foreslår Regjeringen å fjerne utjevningsstøtten for selskaper med høy nettleie. Finansieringen av ENOVA går over kWh, denne avgiften øker også.

Raaen forventer større fokus på at effekt koster i årene som kommer. Han oppfordrer ledere til å sette fokus på problemet i sine bedrifter og eiendommer.

Han anbefaler at de utvikler forståelse for bedriftens totale energikostnader og at de utvikler og gjennomfører programmer for å redusere totalkostnadene.

– Ved hjelp av effektstyring kan man måle i sanntid hvor mye effekt som tas ut. De høyeste toppene kan unngås ved å slå av laster med lavere prioritet når det trengs. Dette kan gi vesentlig kostnadseffektivisering og samtidig bidra til et jevnere og mer balansert nett, avslutter Raaen.

EIENDOM

STRØMFAKTA

Effekt er den energi bedriften bruker per tidsenhet og måles i watt (W).

Effektprising: Høyeste effektuttak i en gitt tidsperiode danner basis for regningen.

Høyeste målte effektuttak i en time per måned/kvartal/år multipliseres med gjeldende effekttariff.

– VED HJELP AV EFFEKTSTYRING KAN MAN MÅLE I SANNTID HVOR MYE EFFEKT SOM TAS UT, FORTELLER JOHN ARILD RAAEN.

117 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

Munkedamsveien 62, ROM Eiendom, kåret som Månedens Bygg av Grønn Byggallianse i april 2016.

Foto Terje Borud

Grønn Byggallianse - et nettverk for fremoverlente eiendomsaktører Miljøeffektive bygg er god økonomi – både for lommeboka, samfunnet og omdømmet. Aldri tidligere har byggenæringen opplevd et sterkere miljøfokus.

Grønn Byggallianse er Norges største nettverk for miljøbevisste eiendomsaktører. Våre medlemmer får førstehånds kunnskap om hva som skjer innen miljøområdet og hvilke konsekvenser og muligheter det gir for virksomheten. For eksempel i spørsmål om energibruk, miljøriktig materialvalg Katharina Th. Bramslev er daglig leder og primus motor i Grønn Byggallianse.

og klimanøytrale bygg, eller i spørsmål om hva som er lovkrav og hva som etterspørres i markedet.

”Våre medlemmer ser muligheter i å tilpasse seg det grønne skiftet. De har også innsett hvilken risiko som ligger i å ikke gjøre det”.

Vi hjelper til med å gjøre kost/nytte-vurderinger av miljøtiltak og til å bestille og

Eiendomssektorens veikart mot 2050: Vi har sammen med Norsk Eiendom, laget et veikart å styre etter for at Norge skal å nå nasjonale og internasjonale mål.

Du kan lese mer om og laste ned veikartet på www.byggalliansen.no.

markedsføre miljøeffektive bygg.

Grønn Byggallianse ∙ Pb 5499 Majorstuen, 0305 Oslo Besøksadresse Middelthuns gate 27 post@byggalliansen.no ∙ www.byggalliansen.no

EIENDOM

– DET ER MANGE SOM MÅ DELE ANSVARET FOR AT TING IKKE BLIR RIKTIG MED EN GANG, PÅPEKER RÅDGIVER ARNE EGGEN I BRANSJEFORENINGEN INTEGRA.

DRIFTING AV MILJØBYGG MER ENN ENERGIEFFEKTIVISERING TEKST_GUNN IREN KLEPPE FOTO_JULIA NAGLESTAD/STUDIO B13

Hvert år sløses det bort store summer på feilretting. Tidlig driftsblikk, bedre samspill mellom alle parter, god planlegging, systematisk jobbing, grundig uttesting, kompetanse og ikke minst oppfølging må til.

119 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

EIENDOM

UTVIKLINGSSJEF ANDERS NOHRE-WALLDÉN I NORWEGIAN GREEN BUILDING COUNCIL. (FOTO: NGBC)

NORWEGIAN GREEN Building Council (NGBC) utvikler miljøstyringsverktøyet BREEAM-NOR. At det omfatter ledelse, idriftsetting og overtakelse er ikke tilfeldig. Utviklingssjef Anders Nohre-Walldén understreker viktigheten av totalkvalitet. Det skal nemlig mer til enn bare energieffektivisering.

– Man har veldig tro på at teknologi skal løse det meste. Men de som skal drifte må også styre. Vi hører at det ikke blir riktig, det er ikke godt nok testet når det skal tas i bruk. Jeg tror det ligger i helheten, ikke i spesifikke ledd. Vi underkjenner kompleksiteten.

– Man må erkjenne at man trenger litt mer tid til å planlegge, teste og drifte, sier han.

Den nye manualen har blant annet et eget emne for «aftercare».

– Det er del av BREEAM fordi vi mener det er kjempeviktig. Man må erkjenne at bygget ikke er ferdig ved overdragelse, men må jobbes med i lengre tid for å sikre god drift.

– Det er veldig utmattende å drifte systemer som ikke fungerer, men jeg tror det handler om noe helt annet enn teknikk. Jeg tror det handler mest om å

120 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

planlegge godt, å systematisk jobbe med det underveis og å lære opp og dra inn driftsavdelingen tidlig.

– Det er vanskelig å endre seg og se fordelen når en ikke selv har sittet med problemene i etterkant.

Men det er nok et ressurssløseri slik vi gjør det i dag.

En høy standard må settes som premiss tidlig i byggeprosjekter, også for driftsbiten. Bygg blir likevel ikke bra bare fordi de er BREEAM-sertifiserte, man må også gjennomføre.

– Man har veldig tro på at teknologi skal løse det meste. Men de som skal drifte må også styre.

UTVIKLINGSSJEF I NGBC ANDERS NOHRE-WALLDÉN

– Det koster litt mer, men jeg vil anta man har et mye mer velfungerende bygg over tid.

GODE VERKTØY – Det er mange som må dele ansvaret for at ting ikke blir riktig med en gang. Alle taper penger på det, påpeker Rådgiver Arne Eggen i bransjeforeningen Integra, foreningen for de tekniske systemintegratorene (de tekniske entreprenørene).

Mangler i hele verdikjeden fører til store utgifter med feilretting. Men det finnes gode verktøy som NS 6450 («Idriftsetting og Prøvedrift») og 3935 («Integrerte tekniske bygningsinstallasjoner, ITB»).

– Vi vil gjerne ha fornøyde kunder. Da må de faktisk være krevende kunder. Spesielt viktig er at de må være tydelige på det de forlanger.

Et dårlig fungerende bygg som driftes i 40 år koster mange ganger det som tapes på feilretting. Det kan gi seg utslag i høy energibruk, misfornøyde leietakere og lavere salgspris.

– Jeg tror at hvis man skal få god drift må man ha velfungerende og omfattende bygginstallasjoner. Det er den eneste måten å få kontroll på energibruken og oppnå et godt inneklima. Men først må det fungere det som leveres. Det krever kompetanse å drifte kompleks teknikk – i alle ledd.

Det er viktig å sette mål for hva man ønsker å oppnå.

Det må følges opp og rapporteres. Ved å jage etter forbedringer kan man få et stadig bedre bygg over tid.

For yrkesbygg ser Eggen behov for forbedring av kunnskapsoverføring. Ofte mangler kontinuerlig læring.

– Der har vi nok en liten vei å gå i forhold til standardisering, også i betjening og operasjon. De som har ansvar for drift må i mye større grad få innflytelse på neste prosjekt.

– Verdikjeden må bli vesentlig bedre til å snakke sammen og til å følge opp det de har blitt enige om, avslutter han.

NOK TEKNOLOGI Forvaltningsdirektør Roy Frivoll i eiendomsselskapet Avantor tror det tekniske har blitt for komplisert og at det miljømessige blir forsøkt løst ved å ta inn stadig mer teknologi. Det oppstår komplikasjoner og klager i etterkant og blir dyrt og vanskelig å drifte.

BYGGAVFALLSKONFERANSEN

2017

Byggavfallskonferansen – en arena for økt kunnskap 7. - 8. februar 2017 Oslo Kongressenter

Byggavfallskonferansen er den viktigste møteplassen for faglig oppdatering og erfaringsutveksling for ansatte i privat og offentlig sektor som jobber med byggavfall. Byggavfallskonferansen 2017 er den niende i rekken.Vi forventer rundt 300 deltakere og ser frem til at ulike aktører fra bygg- og anleggsbransjen, avfallsbransjen og myndigheter samles til to lærerike dager i Oslo Kongressenter.

Hvilke rammebetingelser får vi i fremtiden? Hva betyr økodesign og sirkulær økonomi for utvikling og innovasjon innen byggebransjen? Hvilke endringer må man ta hensyn til hva angår miljøkartlegging og miljøsanering? Dette er bare noen av spørsmålene som konferansens foredragsholdere vil besvare.

Program og påmelding til konferansen finner du på www.norsas.no

EIENDOM

RÅDGIVER ARNE EGGEN I BRANSJEFORENINGEN INTEGRA.

– Det vi ser er at teknologi som tas inn fungerer hver for seg. Problemet er samspill. Nå bør vi heller se på å minimalisere løsninger, kanskje tenke mer på fremtidens teknologi.

Mange tekniske installasjoner fører til at mye innvendig kastes ved leietakerskifte og stadig kortere leiekontrakter gjør ombygging mer kostbart.

– Det vi ser er at trender endrer seg, det gjelder også bruken og leietakerne. Vi må bygge robust og fleksibelt, også for fremtidig bruk.

Det vil dessuten bli forbudt å sende materialer til deponi.

– Det i seg selv tilsier at vi allerede nå er nødt til å passe på at vi bruker byggematerialer som lar seg gjenbruke og gjenvinne slik at ikke det blir mye avfall ved hvert skifte. Vi må jobbe mye mer med materialbruken, kanskje bruke mer penger i tunge konstruksjoner og være mer forsiktig med det løse og teknologien inne i bygget.

– Måten eiendom bygges på er helt annerledes i dag. For driftere er det mer utfordrende og spennende, det krever en helt annen kompetanse, hevder han.

– Det er absolutt behov for og nytte av at man er inne med driftsblikk, at vi er med på prosjekteringen.

Selskapet er ISO 14001 sertifisert og eier bygg som er både BREEAM-NOR og -IN USE sertifisert.

– Det vi ser, er at det er litt krevende, men at det er et veldig gode systemer med tanke på drift i ettertid.

DRIFTER SEG IKKE SELV Olav Rådstoga er prosjektleder hos Asplan Viak for plusshuset Powerhouse Kjørbo hvor de leier rundt 5000 kvm. Det ambisiøse rehabiliteringsprosjektet var ferdig 1. april 2014. Her innså man at all teknologien måtte fungere om man skulle klare å produsere mer energi enn bygget bruker.

– Det er ikke til å komme bort fra at det var ting som ikke fungerte. Men jeg vil påstå at vi har klart å få det til å fungere så nært som vi hadde ment, innenfor en margin på pluss 10 % mht. forventet energibruk for drifting av bygget.

– Slik vi har gjort det her, så er det enklere enn i de fleste bygg. Jeg vil ikke si at det er for mye teknikk, men man må ikke installere mer enn man har behov for. Her har vi et godt klimaskall. Det har vi tatt

122 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

konsekvensen av i omfanget på varmeanlegg.

– Mange i byggebransjen tror at man er ferdig når alt er fysisk montert. Men man må teste at installasjonene spiller sammen.

– Byggherre må sørge for driftsfolk som har teknisk kompetanse. Hvis man kjøper bygg til multimillioner, må man være klar over at de ikke drifter seg selv.

Samarbeid mellom aktørene er viktig, inkludert tett dialog mellom aktører som installerer anlegg. Og det må brukes tid i avslutningsfasen på å teste at alt fungerer som det skal.

– Det er kanskje der det største problemet er, når man begynner å få dårlig tid, at det spiser av avslutningsfasen, sier han.

For større bygg bør prøveperioden vare mist ett år så man får med både vinter- og sommerforhold for å få testet hvordan bygg og tekniske installasjoner fungerer.

– Vi har lagt lista høyt. Det betyr noe mer kostnader på det tekniske for å få det til. Men det koster også penger å la være og ha anlegg som ikke fungerer.

Opplev Island

Møter, kick-off, firmaturer, teambuilding mm.

Styrk samholdet til ansatte, kunder eller forretningsforbindelser med en uforglemmelig felles opplevelse.

Vi skreddersyr reiser for grupper til Island, send oss deres ønsker og vi lager et forslag.

Island spesialisten

...med hjerte for Island!

www.islandspesialisten.no E-post: reise@islandspesialisten.no Tlf: 69 01 78 80

En trippelvaksine for bygg og anlegg Vi skal benytte miljøvennlige løsninger som både er lønnsomme og sosialt ansvarlige.

Det er bærekraft i praksis

Forbildeprosjektene i BETONGløftet skal vise hvordan gode miljøløsninger, god totaløkonomi og seriøsitet i kontraktsformer gir de beste resultatene i en framtidsrettet bygg- og anleggsbransje.

Det er et løft for oss og et løfte til kundene. Les mer på www.byggutengrenser.no

EIENDOM

AKUSTIKKUTFORDRINGER BØR LØSES TIDLIG TEKST_GUNN IREN KLEPPE FOTO_JULIA NAGLESTAD/STUDIO B13

Akustikk- og støyutfordringer i næringseiendommer bør gis grundig vurdering og løses i tidlig fase for å unngå at man blir sittende med prosjekter som ikke er byggbare.

HVOR KOMPLISERT det er å forholde seg til støy og akustikk i byggeprosjekter avhenger av type eiendom. Rene kontorbygg er ikke så komplisert å få til ifølge Administrerende direktør i Brekke & Strand Akustikk AS, Ingjerd Aaraas. Det som er komplisert er alle typer boliger og skoler. Spesielt i bynære strøk er støy et tema for boliger, og her har

man ofte lagt en strategi fra kommunens side om at alle enheter skal ha en stille side.

Urbanisering er et hett tema og det bygges tettere enn før. Dette øker utfordringen med å få til et godt bomiljø. Mange kombinerer boliger og næring, som for eksempel kan være en matvarebutikk eller et treningsstudio. Slike bygg

124 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

kan være krevende med tanke på støy. Et problem kan være varelevering sent og tidlig – med lastebiler på tomgang som forstyrrer beboerne. Et annet problem er traller med varer som kjøres inn tidlig om morgenen eller sent om kvelden. Treningsstudioene med for eksempel frivekter kan gjerne ha 24 timers åpningstid.

RENE KONTORBYGG ER IKKE SÅ KOMPLISERT Å FÅ TIL AKUSTIKKMESSIG IFØLGE ADMINISTRERENDE DIREKTØR I BREKKE & STRAND AKUSTIKK AS, INGJERD AARAAS.

125 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

EIENDOM

MATERIALVALG OG FASONG

• Det grønne skiftet og miljøkrav har også

innvirkning og bygningsmaterialer får større betydning. Betong har for eksempel en viss varmelagringsevne og brukes mer i himlinger. Her kommer også lydkrav inn.

Har man kun betong i himlingen, gjør det akustikkforholdene vanskelig i kontor landskap.

Massivtre er populært, spesielt i boliger.

Det er imidlertid utfordrende i forhold til lyd, spesielt for boligblokker. Massivtre elementer er for lette og man må inn med tyngre materiale som lydisolasjon i tillegg til elastiske detaljer i elementsammen føyninger.

Geometrisk form har også betydning for hvordan bygningsmassen eksponeres for støy. Et eksempel er gårdsrom—her kan U-form skape utfordringer fordi man har en større fasadeandel mot en støyende gate enn man har mot et innvendig gårdsrom.

I kontorer er det viktig med en lyd absorberende himling eller bafler i himling.

I tillegg er tepper helt nødvendig – uten tepper er det vanskelig å lage et godt miljø med tanke på akustikk.

•

•

– Man bør ta støy alvorlig før reguleringsprosessen starter, ikke vente med dette til man skal søke om rammeløyve. Da kan man stå der med et ferdig regulert prosjekt som ikke er byggbart.

•

INGJERD AARAAS

Ifølge Aaraas er det ikke uvanlig at prosjekter står ferdige før man tenker på slikt. Det er imidlertid viktig å kartlegge potensielle problemer tidlig for å sette inn tiltak.

– Det er viktig å fokusere på støy i tidlig fase, understreker hun.

Rehabilitering av gamle bygårder kan også være utfordrende, for eksempel når man lager leiligheter i toppetasjen der det tidligere var loft.

– Noen tror det er uten risiko, men du må fremdeles tilfredsstille kravene i Plan og bygningsloven. Det er ganske vanskelig å skape god lydisolasjon for det som var ment som loft.

KAN VÆRE BORTKASTET Det er ikke alltid man kommer helt i mål. Pengene flyr ofte i tidlig fase og eiendomsutviklere ønsker gjerne å gjøre det så enkelt og rimelig som mulig.

– De ønsker å komme så raskt som mulig i mål med regulering, men mange av utviklingsprosjektene kan ta årevis, sier Aaraas.

Er kommunen usikker, går byggesaken gjerne videre til Fylkesmannen. Det kan også gi problemer om kommunen plukker fra retningslinjene og føyer til

en setning i reguleringsplanen. Når det er skrevet inn i reguleringsplanen er det ikke lenger bare retningslinjer – da er det lovfestet.

En grundig og profesjonell vurdering kan være med og sikre god regulering i forhold til lyd i byggeprosjekter. Det bør skje under utvikling av tomter før de reguleres slik at retningslinjene kan brukes slik de er ment. Det bør utføres av profesjonelle med grundig kjennskap til regelverket for å sikre raskere prosesser.

– Man bør ta støy alvorlig før reguleringsprosessen starter, ikke vente med dette til man skal søke om rammeløyve. Da er det for sent. Da kan man stå der med et ferdig regulert prosjekt som ikke er byggbart.

MÅ VISE SAMSVAR – Vi ser prosjekter der man kan være «heldig» og får prosjektet godkjent. Man har utstedt støyrapport der man har vist, men ikke løst støyproblemene.

Mens plandelen i Plan og bygningsloven er mer fleksibel, er bygningsdelen mer rigid. Da skal man vise at det er samsvar i forhold til akustikk og støy, at støyproblemer er løst. Har man ikke gjort grundig nok jobb i reguleringssaken, risikerer man å måtte gå

126 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

tilbake og gjøre om for å få prosjektet tilbake på banen.

Da er det byggherre som blir sittende med skjegget i postkassen, selv om det er kommunen som har glemt noe.

– Det er ofte her vi kommer inn. Da har saken gjerne vært gjennom et par runder. Det er mye mer kritisk enn man tror i utgangspunktet, forklarer Aaraas.

– Alle prosjekter støter selvfølgelig ikke på slike problemer, tilføyer hun.

VIKTIG Å FOKUSERE TIDLIG – Det er ikke enkelt å følge Plan og bygningsloven fullt ut i forhold til bolig som skal selges på det frie åpne marked. Skal du selge bolig, skal den være tipp-topp i forhold til krav til lyd, akustikk og støy.

Der det er gjort kartlegging av støyforhold kan man gå inn og se på varslingskart hvor støyutsatt det gjeldende området er. Gul og rød sone medfører naturlig nok høyere utviklingskost.

– Men man må ikke la seg lure av støykart. Som sagt: det må være ordentlig gjennomført arbeid og problemene må være løst, avslutter Aaraas.

Breakthrough LVT products, innovative new designs and fresh trend-led palettes.

The new Signature LVT Collection has been carefully curated to inspire and excite.

YEAR

2 0Y R C O M M E RC I A L WA R R A N T Y

Order your new Signature Collection brochure by visiting amtico.se

Se våre siste prosjekter innen akustikk, støy og vibrasjoner på brekkestrand.no. Velkommen inn!

Brekke & Strand Akustikk Oslo • Trondheim • Kristiansand • Göteborg Tlf: 24 12 64 40 • www.brekkestrand.no • info@brekkestrand.no

DET JURIDISKE HJØRNET

VIL LØSE OPP I «LEIETAKERFLOKA» TEKST_BIRGITTE HENRIKSEN FOTO_ERIK BURÅS/STUDIO B13

Leietaker og byggeier har ikke alltid den samme interessen i at byggene bygges eller oppgraderes til en mer miljøvennlig standard. Det skal den nye Miljøavtalen gjøre noe med.

STORE DELER AV bygg- og eiendomsbransjen har tatt inn over seg at miljøtiltak i denne sektoren er avgjørende for å nå målet om et lavutslippssamfunn i 2050. Advokat Jacob Solheim i Føyen Torkildsen som blant annet bistår ulike parter ved inngåelse av leieavtaler, mener at byggeierne har gode forutsetninger for å påvirke både leietakere og andre aktører til å ta mer miljøvennlige valg. Men ofte fungerer selve leiekontrakten som en brems.

– Hele konstruksjonen i en standard leiekontrakt vanskeliggjør gjennomføring av en del miljøtiltak, sier han, og peker på at det tradisjonelt er byggeier som tar kostnaden for utskiftninger og større oppgraderinger, mens leietakerne betaler driftskostnader som strøm, vedlikehold og renhold.

– Hvis man for eksempel vil bytte ut det gamle ventilasjonsanlegget fordi det er dyrt å drifte og fungerer dårlig, så må utleier ta kostnadene. Men hvis man sparer energi på det, vil leietakeren nyte godt av det ved reduserte felleskostnader. Da mister mange utleiere motivasjonen. Dette er den typiske leietakerfloka. Det samme gjelder mange andre tiltak som ikke er nødvendige, men som man ønsker å utføre

av miljøhensyn, som etablering av styringssystemer, utskifting av vinduer og så videre. I mange gamle leieavtaler er det heller ikke så lett for utleier å gå inn og gjøre ting uten samtykke fra leietakerne. Dette fordi leieavtalen kun ga utleier hjemmel til å utføre «nødvendige» arbeider. Nyere versjoner av standard leieavtale gir imidlertid utleier hjemmel til å utføre miljøtiltak. ÅPEN DIALOG Derfor har det vært et behov for leieavtaler som i større grad fordeler kostnadene til slike utbedringer.

For noen år siden lanserte Norsk Eiendom en mal for grønne leieavtaler. Det var en sped begynnelse og det ble ikke inngått mange slike avtaler. Mange mente at den var for ressurskrevende å bruke uendret, sier han.

Den nye og forenklede versjonen av den grønne leieavtalen, Miljøavtalen, ble lansert i år, og har blitt godt mottatt i markedet. Føyen Torkildsen har bistått Norsk Eiendom i arbeidet med Miljøavtalen, som legger vekt på energitiltak og at leietaker skal ha større forutberegnelighet og trygghet for økonomisk besparelse.

128 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

Ifølge Solheim fungerer Miljøavtalen som et tillegg til selve leieavtalen.

– Den kan brukes som et vedlegg både for eksisterende leieforhold og nye leieforhold, sier han.

Det er viktig at byggeier og leietaker har en god og åpen dialog om hvilke tiltak man ønsker å gjøre, og hvordan kostnadene skal fordeles.

Man får løst opp i leietakerfloka ved at partene deler på kostnader og besparelser. Et annet viktig element er at miljøavtalen åpner for at utleier skal få tilgang og lov til å gjennomføre tiltak. Man blir enige om tiltaksplan, fremdriftsplan, beregning av kostnader, leietakers bidrag og innsparing. Noe annet som er nytt, er at utleier garanterer for at leietakers besparelse blir minst lik kostnaden. Hvis ikke skal utleier dekke differensen. Noe som er ganske spenstig, er at leietaker skal nyte godt av oppsiden; blir den faktiske besparelsen større enn planlagt, skal besparelsen i sin helhet tilfalle leietaker.

GODT UTGANGSPUNKT Selv om man tar i bruk Miljøavtalen, vil det oftest være behov for en viss grad av skreddersøm for det enkelte leieforholdet.

DET JURIDISKE HJØRNET

ADVOKAT JACOB SOLHEIM MENER DET ER VIKTIG AT BÅDE UTLEIER OG LEIETAKER NYTER GODT AV MILJØTILTAK I BYGGET.

129 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

DET JURIDISKE HJØRNET

(FOTO: PIXABAY)

– Utfordringen er økonomien i det; at man blir enig om en fordeling av kostnader og besparelser og forutberegnelighet på de økonomiske effektene av energitiltaket.

(ADVOKAT JACOB SOLHEIM I FØYEN TORKILDSEN)

Men den er et godt utgangspunkt fordi den har med de fleste tingene man bør tenke på, slik at man unngår tvister midtveis i prosessen, sier Solheim, som understreker at Miljøavtalen ikke bare gjelder energitiltak, men også andre miljøtiltak som avfallshåndtering, materialbruk eller annet knyttet til løpende drift.

Ifølge advokaten er det mange som allerede har tatt elementer fra Miljøavtalen inn i sine leieavtaler, eventuelt i kombinasjon med andre ting, som BREEAM. Han er klar på hva som er den største utfordringene når partene skal inngå en avtale om energitiltak: Utfordringen er økonomien i det; at man blir enig om en fordeling av kostnader og besparelser og forutberegnelighet på de økonomiske effektene av

tiltaket. Det har vært utfordrende for mange. Flere leietakere opplever at dette egentlig bare er en fordel for utleier fordi de legger penger i et prosjekt som øker verdien på bygget. Så her er det viktig med forklaringer, overbevisning og pedagogikk, samt at utleier tør å «legge hodet på blokka». Det må være kompetanse hos utleier, men helst også hos leietakerne.

Noen tiltak vil spares inn på kort tid, andre ikke.

Ifølge Solheim blir det pussig dersom leietakeren skal betale fullt ut for tiltak som har en mye lenger levetid enn selve leieforholdet. I slike tilfeller vil det være naturlig å fordele kostnadene over de årene tiltaket er ment å leve, og at leietakeren betaler i forhold til leietiden. Dette er i Miljøavtalen løst ved at

130 FREMTIDENS BYGGENÆRING - 19

kostnadene skal fordeles med en annuitet basert på tiltakets økonomiske levetid tillagt en avtalt rente.

Solheim mener det er de store utleieaktørene som tradisjonelt har vært mest frempå når det gjelder miljøriktige bygg.

Noen leietakere er veldig engasjert, har stor kompetanse, og er til dels pådrivere. Men det er ikke hovedregelen. Normalt er det utleier som har best kompetanse på miljø. Selv om leietakerne har en miljøvennlig profil, er det ikke sikker de har betalingsviljen. Det har vært et problem i mange år, men det har bedret seg, og nå er det flere som vil betale ekstra. I alle fall der hvor de ser miljøgevinsten og at dette kan ha en positiv effekt på miljøkostnadene, sier han.

Steng solen ute

Sett solen i arbeid

NorDan Screens solskjerming slipper dagslyset inn, men holder varmen og solstrålene ute.

NorDan Solar solfanger er snarveien til bruk av solen som fornybar energikilde. La solen ta seg av varmtvannet!

›

Les mer om NorDans løsninger på nordan.no/sol

SNAKK MED OSS OM ENTREPRISE

I entrepriseprosjekter handler det mye om å skape god balanse mellom mange parter. Det handler også om tolkninger av avtaler og kontrakter, om teknisk kompetanse, prosjektstyring og dialog – og ikke minst om evnen til å løse tvister underveis, slik at byggeprosjektet blir levert til rett tid og innenfor budsjettrammene. Føyen Torkildsen har lang erfaring, spisskompetanse og solid bransjekunnskap.

DU HAR UTFORDRINGENE, SAMMEN LØSER VI DEM

Vi kjenner utfordringene i markedet. Vårt team er et av de ledende i Norge innenfor entreprisejuss. Vi bistår både byggherrer og entreprenører innen alle områder av faget, herunder utarbeidelse og kvalitetssikring av kontrakter.

Vi bistår også i oppfølging av bygg- og anleggsprosjekter, sluttoppgjørsforhandlinger og tvisteløsninger.

Les mer på foyentorkildsen.no