En ma qualité de président de l’USPI Vaud, je souhaite revenir avec vous sur certains événements de l’année 2024.
Tout d’abord, dans la ligne de notre précédent Président, Louis Martin, je relève que la formation professionnelle me tient aussi particulièrement à cœur. Aussi, nous avons mis sur pied, en 2024, un programme d’évaluation des apprentis. Afin d’accompagner nos membres dans le recrutement des apprentis, l’USPI Vaud a mandaté les équipes de l’USPI Formation en vue de mettre en place un processus d’évaluation des candidats. Ce programme vise à réunir les jeunes intéressés par un apprentissage en tant qu’employé de commerce auprès d’une agence immobilière et à les soumettre à une évaluation préalable. Les résultats obtenus permettront aux régies intéressées d’identifier les profils les mieux adaptés à leurs besoins.
Naturellement, nous avons continué d’organiser une journée de l’apprenti, afin de sensibiliser les apprentis de première année aux métiers de l’immobilier et d’offrir une formation sur l’état des lieux aux apprentis de deuxième année. L’édition 2024 a rencontré passablement de succès avec plus de trente participants. L’opération sera reconduite en 2025. J’ai aussi eu le plaisir de remettre le prix des meilleurs apprentis de notre association à Mme Shaïma El Aghdas et à M. Loris Calabro, tous deux formés par la gérance RILSA SA.
Nous rappelons que les valeurs de l’USPI Vaud : QualitéEthique – Compétence doivent toujours être mises en avant, ce d’autant plus que nos professions sont passablement mises sous pression par un nombre de plus en plus important d’acteurs. Nous devons nous démarquer en concrétisant ces valeurs par nos compétences, notre éthique, nos formations, expériences et savoir-faire afin de démontrer à notre clientèle que la vente, la gestion et l’expertise immobilière requièrent des connaissances, de l’expérience, un réseau, et une organisation qui nécessitent les services d’un professionnel de l’immobilier.
Dans ce cadre, l’USPI Vaud continue de renforcer le sérieux et le professionnalisme de ses membres en les encourageant à suivre nos séminaires et les formations
dispensées par l’USPI Formation, en exigeant des membres un contrôle annuel de leurs états financiers et des couvertures minimales d’assurance responsabilité civile, ainsi que le respect de notre code d’éthique. Ces actions portent leurs fruits dès lors que bon nombre de clients propriétaires et institutionnels reconnaissent le label qualité de l’USPI Vaud en exigeant de l’agence immobilière son affiliation à notre association. Nos membres sont donc reconnus comme étant d’excellents professionnels. D’ailleurs, l’USPI Vaud est l’association professionnelle la plus représentative des professionnels de l’immobilier du canton de Vaud et un acteur incontournable des autorités politiques et administratives.
Au niveau politique, nous constatons que la garantie de la propriété est de plus en plus menacée. L’USPI Vaud a soutenu activement, et avec succès, une motion de M. le Député Fabrice Moscheni visant à cadrer l’exercice du droit de préemption de la collectivité publique, qui a été adoptée par le Grand Conseil. Dans le cadre du projet de loi cantonale sur l’énergie soumis au parlement, l’USPI Vaud a proposé un certain nombre d’amendements qui sont nécessaires afin que l’assainissement énergétique des bâtiments puisse réellement s’effectuer dans des conditions techniques et financières acceptables. Elle a également proposé un certain nombre de mesures afin de lutter contre la pénurie de logements dans le cadre de sa participation à un groupe de travail constitué pour l’occasion par Mme Christelle Luisier, Présidente du Conseil d’Etat.
L’année 2024 a également été marquée par une multitude de manifestations et séminaires, soit en particulier des lunchscontact à Lausanne, Saint-Légier et au Mont-sur-Rolle qui permettent de pouvoir aborder et traiter, dans une ambiance conviviale, des sujets pratiques et associatifs, la journée des courtiers, un 5 à 7, un séminaire entre 12h00 et 14h00, et l’assemblée générale. Votre présence nombreuse démontre l’intérêt pour toutes ces manifestations et je me réjouis de vous y retrouver en 2025.
L’USPI Vaud reste au service de ses membres. La mise à disposition de modèles de contrats de mandat, de procurations, l’envoi régulier de newsletters, les séminaires et journée de formation ainsi que d’autres projets développés dans ce rapport apportent une aide aux membres dans leurs activités professionnelles quotidiennes.
Je souhaite enfin adresser mes sincères remerciements à l’ensemble des membres de l’USPI Vaud pour leur confiance, et plus particulièrement pour m’avoir honoré de cette responsabilité en me nommant président de l’association en 2024. Conscient des attentes, des besoins et des ambitions qui nous animent, je me tiens pleinement à leur disposition pour porter leurs idées et contribuer, ensemble, au développement et au rayonnement de notre profession.
Je tiens également à exprimer ma profonde reconnaissance aux membres du comité ainsi qu’à notre secrétaire général et son équipe. Leur engagement sans faille, le partage de leurs compétences et le temps précieux qu’ils consacrent tout au long de l’année sont essentiels à la défense et à la valorisation de notre métier. Grâce à leur énergie et à leur implication, nous avançons collectivement pour relever les défis qui nous attendent.
C’est avec un immense plaisir et un profond honneur que je préside cette association. Je poursuivrai cette mission avec détermination et engagement, en mettant toute mon énergie au service de l’USPI Vaud et de ses membres.
FABIEN
RAPPORT D ’ACTIVITÉ 2024
ACTIONS POLITIQUES
Au niveau cantonal, l’année 2024 a été très soutenue avec une multitude de mesures et projets législatifs pour les milieux immobiliers. En voici quelques sujets.
1) Le Conseil d’Etat a retravaillé de manière opportune, sur certains points, l’avant-projet de loi sur l’énergie soumis à consultation en automne 2023. En effet, le projet de loi sur l’énergie présenté par le Conseil d’Etat le 19 septembre 2024 opère une distinction adéquate entre les bâtiments supérieurs et inférieurs à 750 m2 s’agissant de l’obligation d’assainissement et il est tenu compte de la durée de vie des installations de chauffage fonctionnant à l’énergie fossile, ce que l’USPI Vaud avait d’ailleurs demandé dans le cadre de la procédure de consultation.
Cela étant dit, si l’USPI Vaud est favorable à l’assainissement énergétique des bâtiments, les mesures pour y parvenir doivent être financièrement supportables et techniquement réalisables, et ce dans des délais réalistes et raisonnables. Or, ce projet de loi contient toujours des mesures irréalistes et financièrement insoutenables, de sorte qu’il doit encore faire l’objet d’améliorations afin que l’USPI Vaud puisse le soutenir.
En effet, les délais prévus pour assainir les bâtiments F et G du CECB afin qu’ils atteignent la note énergétique D du CECB, à savoir d’ici au 1er janvier 2035, pour ceux dont la surface de référence énergétique est égale ou supérieure à 750 m2, et d’ici au 1er janvier 2040 (délai d’ordre) pour ceux dont la surface énergétique est inférieure à 750 m2 sont beaucoup, trop courts. Ils doivent être prolongés d’ici au 1er janvier 2050
Concernant la pose de panneaux photovoltaïques, exiger que la totalité du potentiel de production d’énergie solaire soit valorisée pour tous les bâtiments d’ici au 31 décembre 2039 est disproportionné et ne tient pas compte ni du fait que les fournisseurs d’électricité ne pourront pas absorber toute la production d’énergie solaire, ni du fait que la main d’œuvre et la matière première vont manquer. Il n’est d’ailleurs pas exclu que le propriétaire doive rémunérer le fournisseur d’électricité afin que ce dernier accepte d’absorber une électricité dont il ne saura que faire en plein été. Partant cette obligation doit être limitée aux seuls nouveaux bâtiments ou en cas de rénovation de la charpente du bâtiment et les panneaux photovoltaïques doivent être posés dans des endroits à fort potentiel solaire, soit sur les toitures (et non les façades) sud (et non nord)
S’agissant des installations de chauffage fonctionnant aux énergies fossiles, il est disproportionné d’obliger le propriétaire de la remplacer par des installations de chauffage renouvelable, en cas de remplacement du brûleur, ce d’autant plus que l’installation de chauffage peut être encore relativement neuve Cette obligation doit donc être supprimée.
Quant au financement des mesures prévues par le projet de loi, même si des dérogations sont prévues (dont le contour reste à définir dès lors que les conditions de la dérogation sont prévues dans un règlement d’application), le projet de révision ne le traite pas sérieusement. Selon le rapport explicatif, le coût de ces mesures peut être évalué à au moins 16.27 milliards, étant entendu que ce chiffre est largement sous-évalué car il ne tient pas compte des travaux induits qui devront être réalisés dans le cadre des assainissements énergétiques ainsi que d’une hausse des prix des matériaux de construction due à une forte augmentation de la demande. Aussi, le coût de toutes les mesures prévues par le projet de loi peut être estimé à au moins 20 milliards, soit 2.5 milliards par année sur une période de 8 ans, alors que les subventions cantonales et fédérales se limitent à 777.7 millions sur 8 ans, soit 97.2 millions par an, sans compter les éventuelles réductions, voire suppression des subventions fédérales. Les subventions représentent moins de 5 % du coût des mesures
Au vu de ce qui précède, si l’intention est louable d’assainir le parc immobilier vaudois, encore faut-il se donner des moyens réalistes pour y parvenir. Il n’est pas acceptable que le Conseil d’Etat affiche une politique climatique ambitieuse en reportant la quasi-totalité du coût de ses mesures sur le dos des propriétaires et locataires. Les subventions doivent donc être augmentées et des incitatifs fiscaux (fiscalité verte) mis en œuvre, tels qu’une réduction importante des impôts sur le revenu et la fortune, la suppression de l’impôt foncier. Des bonus de construction devraient être également octroyés aux propriétaires qui effectuent des travaux d’assainissement énergétique de leurs bâtiments. A défaut, cette révision impliquera des hausses massives des loyers et, au vu de la conjoncture actuelle, il n’est pas certain que le peuple vaudois accepte de tels sacrifices
Enfin, le propriétaire qui assainit énergétiquement son immeuble ne doit pas être pénalisé ensuite par une réestimation de la valeur fiscale de son bâtiment.
2) Concernant la loi sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL), l’USPI Vaud salue l’adoption le 18 décembre 2024 par le Grand Conseil d’une motion de M. le Député Fabrice Moscheni visant à cadrer l’exercice du droit de préemption Cette motion tend à ce que la collectivité publique n’use plus de son droit de préemption afin d’effectuer une opération purement financière, l’idée étant que la collectivité publique n’ait plus la possibilité d’octroyer un droit de superficie sur le bien-fonds acquis par le biais du droit de préemption. En effet, certaines communes acquièrent des biens-fonds construits dans l’unique but de les mettre à disposition de tiers, par l’octroi d’un droit de superficie en exigeant une rente qui correspond à un pourcentage de la valeur du foncier.
Dans de tels cas, la commune se contente de percevoir une rente sans prendre de quelconque risque de rentabilité et se décharge complètement sur l’acquéreur tiers qui devra lui réaliser des logements d’utilité publique (LUP). La LPPPL n’a pas été conçue pour encourager de tels montages financiers.
L’USPI Vaud a soutenu activement et avec succès cette motion Moscheni qui apporte un garde-fou afin que le droit de préemption ne soit pas détourné de son but premier, à savoir la création de LUP. L’USPI Vaud est passablement intervenue auprès d’un certain nombre de députés. Le Conseil d’Etat devra maintenant mettre en œuvre cette motion et proposer une modification de la LPPPL qui suivra le processus législatif.
3) Le Conseil d’Etat a décidé de mettre en vigueur au 1er décembre 2024 le décret sur la création d’un fonds permettant l’exercice du droit de préemption de l’Etat au sens de la LPPPL
A titre de rappel, la LPPPL prévoit que la commune peut céder son droit de préemption à l’Etat. Ce dernier dispose d’un délai de 20 jours dès la notification de l’annonce de la cession, afin d’exercer son droit de préemption. Le droit de préemption cantonal est donc subsidiaire par rapport à celui des communes vaudoises.
Afin de pouvoir effectivement exercer ledit droit prévu par la LPPPL, le Conseil d’Etat a élaboré un projet de décret qui a été discuté au sein d’une commission parlementaire, puis au plénum du Grand Conseil. L’USPI Vaud est passablement intervenue, et avec un certain succès, auprès d’un certain nombre de députés du centre et de la droite.
En effet, grâce à l’intervention de l’USPI Vaud, le fonds, augmenté à 40 millions par la majorité de la Commission parlementaire chargée d’examiner ce projet, a été finalement ramené à 20 millions initialement prévus par le Conseil d’Etat.
En outre, le Conseil d’Etat avait initialement prévu de se dispenser de requérir l’approbation du Grand Conseil pour l’acquisition et l’aliénation d’immeuble. L’USPI Vaud a sensibilisé un certain nombre de députés sur l’importance d’un contrôle législatif, ce qui a été suivi, puisqu’il est finalement prévu que la Commission des finances se prononce sur l’approbation de l’acquisition d’immeuble.
Ce décret prévoit également la constitution d’une commission d’évaluation afin d’analyser les dossiers de cession du droit de préemption par les communes. Elle est compétente pour
renoncer à l’exercice du droit de préemption notamment si le bien-fonds ne permet pas un minimum de 4 logements d’utilité publique (LUP). L’USPI Vaud avait sollicité qu’un minimum de 15 LUP soit prévu afin de cibler des immeubles d’importance, mais elle n’a malheureusement pas été suivie par les députés du centre et de la gauche du Grand Conseil.
Enfin, l’USPI Vaud a également été entendue s’agissant des assainissements énergétiques, dès lors que le décret prévoit que les biens-fonds acquis par l’Etat, via le droit de préemption, devront obligatoirement être assainis énergétiquement dans un délai de dix ans afin qu’ils atteignent une qualité énergétique de l’enveloppe correspondant au moins à la classe D du CECB.
4) L’USPI Vaud a participé à plusieurs séances dans le cadre d’une table ronde mise sur pied par Mme Christelle Luisier, Présidente du Conseil d’Etat, visant à lutter contre la pénurie de logements. L’USPI Vaud a pu notamment proposer un certain nombre de mesures telles que l’assouplissement des règles en matière d’aménagement du territoire et police des constructions, le cadrage de l’initiative populaire communale, la mise sur pied d’une campagne générale de sensibilisation de la population vaudoise à l’importance des constructions, ainsi que l’encouragement du partenariat privé-public. Les discussions sont toujours en cours.
L’ USPI Vaud est favorable à l’assainissement énergétique des bâtiments, les mesures pour y parvenir doivent être financièrement supportables et techniquement réalisables.
Cadrage
Au niveau fédéral, l’année 2024 fut riche en mesures et projets législatifs pour les milieux immobiliers. En voici quelques sujets.
1) S’agissant du projet de nouvelle loi fédérale sur la transparence des personnes morales et l’identification des ayants droit économique (LTPM), il prévoit en particulier de diminuer le seuil des transactions en espèces déclenchant les obligations de diligence dans deux secteurs à risques (métaux précieux et pierres précieuses ainsi que l’immobilier). En outre, il compte assujettir en particulier les courtiers à la loi sur le blanchiment d’argent (LBA).
La suppression du seuil de CHF 100'000.- pour le commerce de bien immobilier ne pose pas de difficultés particulières dès lors qu’il est extrêmement rare qu’un courtier en immeuble encaisse une partie du prix de vente du bien immobilier. En effet, l’acheteur verse l’acompte et/ou le prix de vente sur un compte auprès d’un établissement déjà soumis aux obligations de la LBA. Quant à l’assujettissement des courtiers en immeuble à la LBA, une telle mesure est disproportionnée et rate sa cible dès lors qu’ils ne jouent aucun rôle dans la transaction financière. L’USPI Suisse et l’USPI Vaud se sont opposées à l’assujettissement de la LBA pour les courtiers en immeubles. Une telle mesure ne créera aucune plus-value dans la lutte contre le blanchiment d’argent, est disproportionnée et rate sa cible. L’abaissement du seuil pour le commerce des biens immobiliers ne prête en revanche pas le flanc à la critique.
Malgré nos interventions, le Conseil des Etats est entré en matière sur la LTPM, mais il a supprimé de cette loi les modifications de la loi sur le blanchiment d’argent (LBA) qui visent à étendre les obligations de diligence en particulier aux courtiers en immeuble, alors qu’ils ne jouent aucun rôle dans la transaction financière d’une vente ou d’un achat d’un immeuble. Cela étant dit, ces modifications de la LBA seront débattues dans un projet 2.
2) S’agissant de la suppression de la valeur locative, les Chambres fédérales ont finalement aplani leurs divergences. En effet, les Chambres fédérales ont décidé de prévoir la suppression de la valeur locative des résidences principales et secondaires En contrepartie, quasiment toutes les déductions sont supprimées. En effet, les déductions pour les frais d’entretien ne seraient plus permises, alors qu’ils contribuent au maintien de logements sûrs et salubres, et constituent une part non négligeable du travail des entreprises de la construction. Par ailleurs, ces déductions sont de nature à combattre le travail au noir. Les déductions relatives aux travaux d’assainissement énergétique (au niveau fédéral) seraient également supprimées, alors que les réglementations fédérale et cantonale incitent le propriétaire à assainir ses bâtiments.
Quant aux intérêts hypothécaires et autres intérêts passifs, ils ne pourraient être déductibles que proportionnellement à l’ensemble des valeurs patrimoniales immobilières situées en Suisse (à l’exception des immeubles ou parties d’immeubles dont le contribuable se réserve l’usage en raison de son droit de propriété ou d’un droit de jouissance obtenu à titre gratuit) et l’ensemble de sa fortune. Autrement dit, si le contribuable n’a comme fortune que la valeur de sa résidence principale ou secondaire et/ou aucun immeuble de rendement, il ne pourra plus rien déduire.
En outre, les Chambres ont décidé d’introduire la possibilité pour les cantons de prélever un nouvel impôt sur les résidences secondaires. Ce nouvel impôt pénaliserait lourdement les propriétaires de telles résidences dans la mesure où, non seulement, ils seraient amenés à s’acquitter d’un nouvel impôt, mais ils ne pourraient plus procéder aux déductions fiscales actuelles. La réforme de la suppression de la valeur locative n’entrerait en vigueur qu’avec l’introduction de ce nouvel impôt (nécessitant une votation à la double majorité du peuple et des cantons).
L’USPI Suisse continue donc de rejeter ce projet et le combattra dans le cadre d’une prochaine votation
3) Le Conseil fédéral a mis en consultation des modifications du code civil afin d’actualiser le droit de la propriété par étages. Cette révision porte en particulier sur le droit d’usage particulier sur les parties communes, la constitution d’une PPE avant la construction du bâtiment, la prolongation par contrat d’un droit de superficie servant de base à la constitution de la PPE, le fonds de rénovation, l’exercice des droits de garantie en cas de travaux de construction ou de transformation touchant les parties communes, la privation temporaire du droit de vote.
L’USPI Suisse a participé à cette procédure de consultation et a soutenu une partie des modifications proposées. S’agissant du fonds de rénovation, si l’USPI Suisse peut soutenir le fait que les copropriétaires puissent requérir du juge qu’il ordonne la création ou la modification d’un fonds de rénovation destiné à couvrir les travaux de construction nécessaires, une telle action ne devrait être intentée uniquement si au moins un cinquième des copropriétaires a souhaité la constitution d’un fonds de rénovation lors d’une assemblée de PPE qui l’a refusé, afin d’éviter qu’une petite minorité de copropriétaires puisse imposer ses vues à la grande majorité. L’USPI Suisse a en particulier rejeté la suppression du droit de rétention prévu à l’actuel 712k CC, ainsi que l’introduction d’une privation temporaire du droit de vote d’un copropriétaire en cas de refus systématique d’approuver les décisions de la communauté ou de violation répétée d’obligations financières substantielles.
Le Conseil fédéral doit maintenant prendre connaissance des réponses à la procédure de consultation et, cas échéant, transmettre ses propositions de modifications législatives aux Chambres fédérales afin qu’elles en débattent. L’USPI Suisse ne manquera pas d’intervenir auprès des parlementaires.
4) Des projets de modifications du code des obligations sont en cours de débats aux Chambres fédérales. Elles mettent en œuvre les deux initiatives parlementaires Egloff « Bonne foi dans le droit du bail. Contestation du loyer initial limitée aux cas dans lesquels le locataire a conclu le bail par nécessité » et « Loyers usuels dans la localité ou dans le quartier. Instaurer des critères à valeur probante »
Selon le droit actuel, le locataire peut contester son loyer initial, indépendamment de toute contrainte de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale. En effet, il suffit d’une pénurie de logements pour permettre au locataire de contester le loyer initial. Ainsi, dans les cantons où sévit la pénurie de logement, ce seul constat permet - presque mécaniquement - une contestation du loyer initial, alors même que le locataire ne se trouve pas dans une situation de contrainte personnelle ou familiale lui imposant la conclusion du bail.
Une telle situation n’est pas acceptable, ce d’autant plus que la possibilité de contester le loyer initial est une grave atteinte à la liberté contractuelle, en particulier au principe contractuel du respect de la parole donnée (pacta sunt servanda). La révision envisagée est donc opportune et permet de cibler la protection aux locataires vraiment contraints, pour des raisons personnelles (situation financière délicate, etc.) ou familiale, de conclure un contrat de bail.
En matière de lutte contre les loyers abusifs, le droit actuel prévoit que « ne sont en général pas abusifs les loyers qui, notamment, se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier ». En outre, l’ordonnance du Conseil fédéral sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF) définit les critères de comparaison que sont : « l’emplacement, la dimension, l’équipement, l’état et l’année de construction ». Cette méthode dite « absolue » a été interprétée par le Tribunal fédéral de manière très restrictive, de sorte qu’il est très difficile pour le bailleur ou le locataire de se prévaloir de cette méthode de comparaison des loyers du quartier. Ainsi, la révision envisagée apporte des précisions opportunes afin que les parties au contrat de bail puissent effectivement faire valoir cette méthode.
Par conséquent, l’USPI Suisse soutient ces révisions qui doivent être traitées de manière distincte dans le cadre de deux projets législatifs indépendants.
NON à la suppression de la valeur locative !
Actualisation du droit de la PPE.
SERVICES AUX MEMBRES – INFORMATIONS
La treizième édition de la Journée des courtiers s’est déroulée le 3 octobre 2024 au Musée Olympique à Lausanne, devant 60 personnes. Cette année, les conférences ont porté sur le marché immobilier, par M. David Michaud, Sous-Directeur à la Banque Cantonale Vaudoise, les rénovations énergétiques et ses particularités par M. Raphaël Jacquier, Responsable commercial de la société ID-GO Management SA, l’Immobilier de demain à travers l’IA, par M. Pascal Ischer, Formateur et Coach, l’ère de l’intelligence artificielle dans le courtage, par M. Tim O’Hear, Co-fondateur et Président d’Impact IA, les nouvelles politiques et associatives par M. Frédéric Dovat, Secrétaire général de l’USPI Vaud. Lors du cocktail déjeunatoire, un participant a gagné, par tirage au sort, un bon à faire valoir sur une formation dispensée à l’USPI Formation d’une valeur de CHF 1'000.-, offert par l’USPI Vaud et l’USPI Formation.
La prochaine Journée des courtiers 2025 se déroulera le 31 octobre 2025, au Stade de la Tuilière à Lausanne . La Commission courtage planche actuellement sur le programme de cette journée.
Trois lunchs-contact ont été organisés en 2024. Ces rencontres permettent un contact privilégié entre les dirigeants et les cadres des sociétés membres de l’USPI Vaud. Ils ont ainsi tout le loisir de faire part au comité de leurs préoccupations et/ou de leurs suggestions s’agissant de dossiers qui concernent le domaine de l’immobilier en général et/ou de la vie de l’association professionnelle en particulier.
Un « 5 à 7 » a eu lieu en 2024. Cette rencontre s’est déroulée à l’Hôtel Alpha-Palmiers à Lausanne, le 27 juin 2024. La prévention incendie a été présenté par M. Etienne Peclard, Spécialiste en protection incendie au Service de protection et sauvetage de la Ville de Lausanne. Monsieur Fabien Anex, nouveau Président de l’USPI Vaud et Madame Axelle Sonderegger, Avocate à la CVI, ont présenté le nouveau modèle de contrat de conciergerie. Ensuite de cela, Madame Alix Bisenz, Collaboratrice scientifique à la Direction générale de la santé (DSG) et MM. Philippe Hoffmeyer, Expert amiante à la Direction générale des immeubles et du patrimoine (DGIP), et Olivier Nigg, Chef de projet gestion des déchets de chantier de la Direction générale de l’environnement (DGE) ont présenté le projet de stratégie amiante du Canton de Vaud et l’action de sensibilisation auprès des propriétaires. Pour conclure, M. Frédéric Dovat a passé en revue les enjeux de la révision de la loi cantonale sur l’énergie. Cette rencontre s’est achevée avec un apéritif.
Une conférence sur l’intelligence artificielle appliquée à l’immobilier s’est tenue le 25 septembre 2024 de 12h00 à 14h00 en visioconférence et en présentiel. Animée par MM. Guillaume Van Lierde, Managing Director et Maximilien Dufau, Consultant IA de la société Novatix, cette conférence a sensibilisé les professionnels aux opportunités qu’offre l’IA dans leur activité quotidienne. Elle a été suivie par une cinquantaine de personnes et a reçu des retours très positifs.
La Journée des courtiers qui s’est déroulée au Musée Olympique à Lausanne.
RÈGLES ET USAGES PROFESSIONNELS
Dans le courant de l’année 2024, la Commission Gérance/PPE de l’USPI Vaud a réalisé, en collaboration avec la Chambre vaudoise immobilière (CVI), un nouveau modèle de contrat de conciergerie et ses annexes (directives de sécurité et un cahier des charges). Le modèle de contrat de conciergerie a été actualisé et simplifié. Par exemple, nous avons prévu que le contrat soit conclu avec un seul employé (et non plus un couple). Un taux d’activité est également prévu. Celui-ci est offert à tous les membres de l’USPI Vaud et est mis en vente auprès de la CVI depuis le début du mois de septembre 2024.
Pour rappel, le site de l’USPI Vaud, www.uspi-vaud.ch, contient dans la partie réservée à ses membres, la possibilité de créer plus facilement et de façon personnalisée des documents en ligne tels que des modèles de contrats, des grilles tarifaires, un catalogue de clauses. Il contient également les communiqués de presse, les prises de position, les USPI Vaud News, les articles et chroniques ainsi que certains documents édités par l’USPI Vaud, tels que les recommandations relatives au calcul des surfaces, un cahier romand des prestations, une check-list utile en cas de changement de propriétaire et une check-list pour l’état des lieux de sortie. Ce site est également conçu pour toutes personnes souhaitant s'informer sur le domaine de l'immobilier vaudois.
L’USPI Vaud a adopté en 2012 un règlement s’agissant des couvertures d’assurances en responsabilité civile, ainsi que la fraude, la malveillance et la responsabilité civile des dirigeants. Depuis 2013, toutes les activités des membres sont obligatoirement assurées à hauteur de 5 millions par évènement et par année d’assurance pour la RC dommages corporels et matériels (RC bureau) et 2 millions pour les dommages économiques purs (RC professionnelle). Les sociétés actives dans la direction de fonds de placement ne doivent être couvertes que pour les dommages corporels et matériels. De telles couvertures garantissent une sécurité optimale aux clients des membres
Chaque année, les membres se soumettent au contrôle de leurs états financiers. Celui-ci permet de contrôler en particulier l’état des liquidités, le niveau de rotation des paiements aux propriétaires, le fonds de roulement, et le niveau des fonds propres. Ce contrôle est effectué par des superviseurs indépendants et qui n’ont aucun lien avec les réviseurs des sociétés. Ils traitent les données en toute confidentialité
Afin de renforcer le sérieux et le professionnalisme de nos membres et faire en sorte que les clients des membres bénéficient de prestations de haute qualité, l’USPI Vaud a édicté en 2010 des règles d’éthique qui doivent être respectées par tous les membres
Le nouveau modèle de contrat de conciergerie et ses annexes.
L'USPI Formation propose une large gamme de cursus couvrant les formations immobilières de base, les formations de perfectionnement, ainsi que les parcours menant aux brevets fédéraux de gérant d'immeubles, de courtier et d'expert en estimations immobilières.
En 2024, l'USPI Formation a confirmé sa position de référence en Suisse romande pour la formation continue dans le domaine de l'immobilier. Cette réussite s'appuie sur une équipe engagée composée de 18 collaborateurs et 180 enseignants mobilisés pour former les professionnels de l’immobilier.
Face aux mutations du marché immobilier, les initiatives déployées en 2023 ont été pérennisées et renforcées en 2024 pour répondre efficacement aux attentes des professionnels.
• Diversification des modes d'apprentissage : en répartissant les cours entre modes online, présentiel ou hybride ainsi qu’en semaines, soirées et samedis, pour satisfaire le plus grand nombre
• Développement territorial : en organisant un maximum de sessions de formation de base pour maintenir une offre diversifiée et régulière sur l’ensemble de ses sites romands avec un nouveau site vaudois à Chavannesde-Bogis en 2025
• Nouvelles spécialisations : en créant de nouvelles formations de spécialisation (séminaire conciergerie, formation Immoestimation) pour répondre à l’évolution des besoins
• Soutien pédagogique renforcé : en mettant en place un support pédagogique à nos 180 enseignants avec l’engagement d’une personne dédiée à ce rôle essentiel
L’année 2024 a connu des taux de réussite aux Brevets fédéraux d’Expert en estimations immobilières et de Gérant d’immeubles au-dessus de la moyenne suisse.
En parallèle, un projet ambitieux visant à recruter et former des apprentis employés de commerce spécialisés dans le secteur immobilier a été lancé en 2025. Ce projet, développé à la demande de l'USPI Vaud, vise à accompagner les membres dans la mise en place de la relève de collaborateurs qualifiés.
L'année 2025 sera placée sous le signe de l'innovation et du développement des compétences humaines et managériales dans le secteur immobilier. Parmi les priorités stratégiques de l'année figurent :
Le projet phare : Une initiative dédiée au développement des compétences relationnelles et managériales, essentielles pour répondre aux exigences du secteur.
Nouveaux programmes : Lancement de deux formations inédites, Immoconcierge et Immdéveloppement 2 , destinés à répondre aux nouveaux enjeux et à accompagner les évolutions du marché.
CHIFFRES CLÉS FIN 2014
700
PARTICIPANTS FORMÉS PAR ANNÉE
36
SESSIONS DE FORMATIONS PAR ANNÉE
100 ENSEIGNANTS CHEVRONNÉS
4 000
PROFESSIONNELS FORMÉS
CHIFFRES CLÉS 2024
2 619
PARTICIPANTS FORMÉS EN 2024
141
SESSIONS DE FORMATIONS EN 2024 DONT 33 ONLINE
180 ENSEIGNANTS CHEVRONNÉS
23’547
PROFESSIONNELS FORMES
DES FORMATIONS DE 2 À 11 JOURS –DES BREVETS FÉDÉRAUX SUR 15 À 18 MOIS
Le portail immobilier.ch a été mis en ligne par l’USPI Suisse le 1er juillet 2015 puis repris en septembre 2016 par les professionnels de l’immobilier romand. Il est aujourd’hui le site n°1 en Suisse romande avec près de 30'000 annonces à la location et à la vente et 1,5 million de visites par mois. En tant que leader des éditeurs de presse immobilière en Suisse romande, il offre un écosystème digital et print puissant au service de ses 1'540 agences immobilières partenaires.
FONDATION USPI VAUD
Constituée par l’USPI Vaud, la Fondation USPI Vaud a démarré ses activités le 3 décembre 2012. Elle a pour but d’apporter, sous certaines conditions, une aide financière aux locataires qui se trouveraient dans l’impossibilité provisoire de s’acquitter de leur loyer, suite à un coup du sort. Depuis sa création, la Fondation a déjà pu venir en aide à 140 ménages, représentant un montant global d’aides de CHF 440'534.85.-. Le financement de la Fondation est assuré en particulier par la générosité
des membres de l’USPI Vaud et de ses donateurs, ainsi que des bénéfices obtenus lors de l’organisation des soirées de soutien. Le 8 octobre 2024, la traditionnelle soirée de soutien a pu être organisée et s’est déroulée au Théâtre de Beausobre à Morges. Celle-ci a permis de récolter un montant d’environ CHF 30’000.-. Enfin, la Fédération Vaudoise des Entrepreneurs est, depuis 2013, un partenaire de la Fondation USPI Vaud et la soutient pour réaliser sa mission.
3.12.12
DÉBUT DES ACTIVITÉS
NOMBRE DE MÉNAGES AIDÉS 140 MONTANT GLOBAL D’AIDES
+400 000.–CHF
La traditionnelle soirée de soutien s’est déroulée au Théâtre de Beausobre à Morges.
LA FONDATION USPI VAUD EN QUELQUES CHIFFRES
COMMUNICATION
Le canton de Vaud, par son service de la statistique (Statistique Vaud), a publié le 9 juillet 2024 les taux de logements vacants au 1er juin 2024 pour chaque district. L’USPI Vaud relève par sa propre enquête une tendance à une augmentation au niveau cantonal, avec des situations différentes au niveau des districts où trois districts sont hors pénurie de logements. Grâce à une collaboration entre l’USPI Vaud et Statistique Vaud, la fiabilité des chiffres s’améliore, mais l’USPI Vaud observe encore une certaine divergence des résultats liée à la méthodologie appliquée. Si le canton de Vaud reste toujours en situation de pénurie de logement, nous observons une détente du marché avec une augmentation du taux de logements vacants sur le marché locatif à 1.44 %, contre un taux officiel relativement stable à 0.96 % au niveau cantonal. De son côté, l’enquête de l’USPI Vaud repose sur un solide échantillonnage de 130’541 logements mis en location répartis sur tout le territoire cantonal. Le sondage compte 1’880 logements vacants sur le marché locatif pour l’échantillon concerné. A relever que le nombre total de logements, dans le canton, s’élève à plus de 400’000 unités y compris les logements occupés par leurs propres propriétaires et les logements mis en vente.
Selon notre enquête, le taux de logements vacants sur le marché locatif dans le district d’Aigle est de 5.87 %, dans celui de Lavaux-Oron de 1.60 %, dans celui de Lausanne de 1.10 %, dans celui de l’Ouest lausannois de 1.17 % et dans celui de la Riviera-Pays d’Enhaut de 2.36 %. Même si ces taux ne tiennent pas compte des logements vacants mis en vente, cela peine à expliquer les différences relevées avec les chiffres retenus par Statistique Vaud, à savoir pour le district d’Aigle un taux de logements vacants de 1.81 %, pour celui de Lavaux-Oron de 0.82 %, pour celui de Lausanne de 0.62 %, pour celui de l’Ouest lausannois de 0.47 % et pour celui de Riviera-Paysd’Enhaut de 0.85 %.
La différence des résultats vient du fait que Statistique Vaud utilise des chiffres absolus remis par les communes vaudoises et les compare à l’entier du parc de logements, alors que ces chiffres absolus ne peuvent se rapporter qu’à une partie dudit parc. Ainsi, certains pourcentages obtenus et communiqués par le canton se situent en-deçà du taux de logements vacants sur le parc locatif des régies sondées. Cette approche cantonale pourrait placer des districts en situation de pénurie de logement impliquant un contrôle des loyers suite à des travaux de rénovation bien que leur taux de vacances soit supérieur à 1.5 % selon l’enquête de l’USPI Vaud.
L’USPI Vaud a mis en place une nouvelle campagne intitulée « Le label immobilier qui fait la différence » portant sur l’importance du label USPI en mettant en avant un professionnel certifié. La campagne a été largement diffusée dans tout le canton de Vaud, avec une présence remarquée sur des affichages publics, dans les principaux titres de presse, sur les réseaux sociaux (Facebook, Instagram et LinkedIn) et même dans les transports publics. En outre, l’USPI Vaud a continué de diffuser des annonces dans la Feuille des avis officiels (FAO) mettant en avant les différents membres de notre association.
L’USPI Vaud confirme, par le biais de sa propre enquête, que le taux de logements vacants sur le marché locatif a augmenté à 1,44 %.
La nouvelle campagne intitulée « Le label immobilier qui fait la différence ».
L’association est toujours bien présente sur les réseaux sociaux - Facebook/Instagram/LinkedIn - avec des posts réguliers sur ses activités et les témoignages des membres. En outre, les membres du comité et le secrétaire général s’expriment régulièrement dans le quotidien 24 heures et sont souvent sollicités par les médias (presse écrite, radio, télévision, etc.) s’agissant des questions immobilières. Il est à noter que plus de 7’500 abonnés suivent quotidiennement les publications de l’USPI Vaud sur les réseaux sociaux. Finalement, plus de 31’000 personnes ont visité notre site internet www.uspi-vaud. ch en 2024.
La newsletter de l’USPI Vaud (USPI Vaud News), destinée uniquement aux membres de l’USPI Vaud, a été diffusée à 30 reprises en 2024. Ces communications abordent des sujets d’actualité, juridiques, politiques ou associatives qui suscitent un vif intérêt de nos membres, avec des taux d’ouvertures de l’ordre de 40 % en moyenne.
En 2024, la newsletter grand public a été adressée à près de 5’500 personnes (membres USPI Vaud, étudiants/diplômés de l’USPI Formation, contacts politiques et économiques). Elle a été diffusée à dix reprises et regroupe les actualités, les communiqués de presse et les chroniques immobilières qui ont
CHRONIQUES PUBLIÉES EN 2024
« Obtenir un permis de construire : en quête d’efficacité » par Fabien Anex.
« La démocratie directe détournée de son but premier » par Claude Chessex.
« Perspectives sur le marché immobilier résidentiel de rendement » par Julian Reymond.
Le secrétariat adresse tout au long de l’année, aux membres de l’USPI Vaud, des communications professionnelles qui traitent des sujets juridiques, fiscaux et politiques en lien avec l’immobilier.
Voici les communications adressées à nos membres par le biais de notre newsletter « USPI Vaud News » :
JANVIER
L’année 2024 a été marquée par des communications relatives à la LPPPL, la protection des données et également sur la nouvelle campagne de communication de l’USPI Vaud.
USPI VAUD NEWS N°123 - 8 JANVIER 2024 + Vente de logements de vacances à des personnes à l’étranger
+ SAVE THE DATE, lunchs-contacts 2024
USPI VAUD NEWS N°124 - 12 JANVIER 2024 + Liste des districts touchés par la pénurie au sens de la LPPPL
FÉVRIER
USPI VAUD NEWS N°125 – 1ER FEVRIER 2024 + Le Conseil fédéral entend limiter les hausses de loyer
+ Journée des apprentis du 14 août 2024
+ Salon Rent Swiss 2024
USPI VAUD NEWS N°126 – 20 FEVRIER 2024 + Subventions pour les rénovations énergétiques des bâtiments
USPI VAUD NEWS N°127 – 26 FEVRIER 2024 + Simplification de la procédure d’installation de pompes à chaleur afin d’accélérer la transition énergétique
MARS
USPI VAUD NEWS N°128 – 1ER MARS 2024 + Le taux hypothécaire de référence reste fixé à 1.75 %
AVRIL
USPI VAUD NEWS N°129 – 4 AVRIL 2024 + Table ronde cantonale afin de lutter contre la pénurie de logements
+ Relevé actualisé de la part des résidences secondaires dans les communes
+ Deuxième table ronde fédérale sur la pénurie de logements
+ Nouveau séminaire Conciergerie de l’USPI Formation
USPI VAUD NEWS N°130 – 22 AVRIL 2024 + Clarification du Surveillant des prix concernant les plateformes immobilières du groupe SMG
MAI
USPI VAUD NEWS N°131 - 14 MAI 2024 + Recherche d’un représentant USPI Suisse dans la sous-commission diplôme de la CSEEI.
USPI VAUD NEWS N°132 – 31 MAI 2024 + Election du nouveau Président de l’USPI Vaud
JUIN
USPI VAUD NEWS N°133 – 3 JUIN 2024 + Le taux hypothécaire de référence reste fixé à 1.75 %
USPI VAUD NEWS N°134 – 4 JUIN 2024 + Oui à la loi fédérale pour un approvisionnement en électricité sûr reposant sur des énergies renouvelables + SAVE THE DATE – Assemblée générale de l’USPI Suisse
JUILLET
USPI VAUD NEWS N°135 – 5 JUILLET 2024 + Frais administratifs pour la période de chauffage 2023/2024
+ Subventions pour l’installation de capteurs solaires adaptés aux bâtiments protégés
+ 23ème séminaire sur le droit du bail
+ Recharge AuPoint
USPI VAUD NEWS N°136 – 9 JUILLET 2024 + Taux de logements vacants au 1er juin 2024 : Augmentation
USPI VAUD NEWS N°137 – 11 JUILLET 2024 + Nouveau modèle de contrat de conciergerie et ses annexes
USPI VAUD NEWS N°138 – 24 JUILLET 2024 + Nouveau partenariat USPI Vaud – Journal La Côte
AOÛT
USPI VAUD NEWS N°139 – 30 AOUT 2024 + L’USPI Suisse rejette l’initiative « Pour l’avenir de notre nature et de notre paysage » (initiative biodiversité)
SEPTEMBRE
USPI VAUD NEWS N°140 – 2 SEPTEMBRE 2024 + Le taux hypothécaire de référence reste fixe à 1.75 %
USPI VAUD NEWS N°141 – 9 SEPTEMBRE 2024 + Nouvelle campagne de communication de l’USPI Vaud
USPI VAUD NEWS N°142 – 10 SEPTEMBRE 2024 + Détermination de la hausse de loyer admissible après rénovation
USPI VAUD NEWS N°143 – 13 SEPTEMBRE 2024 + Assouplissement de la loi fédérale sur les résidences secondaires
USPI VAUD NEWS N°144 – 26 SEPTEMBRE 2024 + Prix licites des biens-fonds bâtis assujettis à la LDFR
OCTOBRE
USPI VAUD NEWS N°145 – 23 OCTOBRE 2024 + Demande du Préposé fédéral à la protection des données et à la transparence s’agissant des formulaires de demande de location + Recherche de représentants USPI Suisse dans les sous-commissions diplôme et brevets de la CSEEI
USPI VAUD NEWS N°146 – 25 OCTOBRE 2024 + L’USPI Suisse recommande de voter deux fois OUI aux révisions du droit du bail soumises à votation le 24 novembre 2024
NOVEMBRE
USPI VAUD NEWS N°147 – 15 NOVEMBRE 2024 + Processus de recrutement des apprentis
USPI VAUD NEWS N°148 – 20 NOVEMBRE 2024 + Décret sur la création d’un fonds permettant l’exercice du droit de préemption cantonal
DÉCEMBRE
USPI VAUD NEWS N°149 – 2 DECEMBRE 2024 + Le taux hypothécaire de référence reste fixé à 1.75 %
USPI VAUD NEWS N°150 – 10 DECEMBRE 2024 + Décret sur l’assainissement des chauffages et chauffe-eau électriques
USPI VAUD NEWS N°151 – 18 DECEMBRE 2024 + Contingent 2025 – Vente de logements de vacances à des personnes à l’étranger
USPI VAUD NEWS N°152 – 18 DECEMBRE 2024 + Cadrage du droit de préemption des collectivités publiques dans le cadre de la LPPPL
Retrouvez toutes les activités de l’USPI Vaud sur notre site !
COMMISSIONS
Le Comité de l’USPI Vaud a constitué trois commissions permanentes, à savoir les commissions courtage, gérance et PPE, et communication, afin d’optimiser le traitement des affaires courantes. La commission finances/placements et le Bureau ont été maintenus et se réunissent plusieurs fois dans l’année, tout comme la commission politique.
BUREAU
Le Bureau a pour tâches principales d’instruire les demandes d’admission de nouveaux membres et de suivre la procédure de contrôle des états financiers. Il est également chargé des relations extérieures de l’USPI Vaud.
MEMBRES
Fabien ANEX, président
Claude CHESSEX, vice-président
Nicolas SABATER
COMMISSION COURTAGE
La commission courtage a pour tâche de mettre en place des projets ou des suivis de projets dans ce domaine, tels que la Journée des courtiers.
MEMBRES
Corinne DEUTSCH, présidente
Cindy GIAQUINTO
Nicolas SABATER
COMMISSION GÉRANCE ET PPE
La commission gérance et PPE a pour tâche de mettre en place des projets ou des suivis de projets dans ce domaine, tels que la refonte du contrat de gérance.
MEMBRES
Claude CHESSEX, président
Fabien ANEX
Robin CRISINEL
Cindy GIAQUINTO
Peter FORSTER
COMMISSION COMMUNICATION
La commission communication a pour tâche de mettre en place des projets ou des suivis de projets afin de communiquer non seulement avec les membres, mais aussi avec le tout public, en particulier par le biais de campagnes publicitaires et par la présence de l’USPI Vaud dans différents médias.
MEMBRES
Olivier PEYROT, président
Corinne DEUTSCH
Fabien ANEX
Nicolas SABATER
COMMISSION FINANCES/ PLACEMENTS
La commission finances/placements gère les fonds et les finances de l’association.
MEMBRES
Fabien ANEX, président
Claude CHESSEX
Julian REYMOND
COMMISSION POLITIQUE
La commission politique analyse les projets législatifs et les questions politiques en matière immobilière et prépare les prises de positions de l’USPI Vaud. Elle préavise également du soutien de l’USPI Vaud à certains objets de votations ou à des candidats aux élections fédérales, cantonales ou communales.
MEMBRES
Fabien ANEX, président
Claude CHESSEX
Julian REYMOND
COMITÉ DE L’USPI VAUD
De gauche à droite : M. Robin Crisinel, M. Julian Reymond, M. Frédéric Dovat (Secrétaire général), M. Claude Chessex (Vice-Président), Mme Cindy Giaquinto, M. Fabien Anex (Président), Mme Corinne Deutsch, M. Nicolas Sabater, M. Olivier Peyrot, M. Peter Forster.
