Untoitpourtous2015 ra2014 10

Rapport

d’

activité

2014

2014

Rapport

activité

d’

Chiffres clés

8 404

86

logements et lits gérés

LE PATRIMOINE LOCATIF

communes partenaires

68,5

3

UN TOIT POUR TOUS :

investis dans l’économie

M€ régionale

agences de proximité

1 045

nouvelles familles accueillies

22 000

personnes logées Pont St-Esprit St-Florent sur Auzonnet Salindres St-Martin de Valgalgues

Alès St-André de Valborgne

Molières sur Cèze

Bagnols sur Cèze

St-Jean du Gard

Laudun

St-Hilaire de Brethmas

St-Christol les Alès

Gaujac Montfaucon

St-Quentin la Poterie

Vézénobres Aulas Moussac

St-Chaptes

Le Vigan

Rochefort du Gard

Uzès

Les Angles

Lédignan Arre

Aramon

La Calmette

St-Géniès de-Malgoires

St-Gervasy

Nîmes

St-Dionisy

Rodilhan Manduel

Calvisson Mus Vergèze

Prades-le-lez

Grabels

Restinclières Lunel

Castelnau le lez Saint-Aunès

Montpellier

Boulbon

Redessan

Sommières

St-Seriès

Barbentane

Bezouce

Marguerittes

Montpezat

Bernis

Milhaud

Uchaud Caissargues Vestics et Candiac

Aimargues

Carnon

Fabrègues Palavas

Beaucaire Bouillargues Garons Eygalières Arles

Vauvert St-Gilles La Cailar

St-Laurent d’Aigouze

Maugio

Aigues-Mortes Le Grau du Roi Port Camargue

Balaruc-le-Vieux

Frontignan

Béziers

2

St-Andiol Eyragues

Jonquières St-Vincent

Lavérune St-Jean de Védas

Sauvian Colombier Sérignan

Orange Jonquières

Codolet

Logements gérés par l'agence d’Alès

Logements gérés par l'agence de Montpellier

Logements gérés par l'agence de Nîmes

Siège Social

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MESSAGE DU PRÉSIDENT ET DU DIRECTEUR GÉNÉRAL Encore une fois, les équipes d’Un Toit pour tous ont su surmonter les difficultés croissantes auxquelles le logement social est confronté, en atteignant les principaux objectifs assignés en 2014 : livraison de 341 logements neufs, plus de 1 000 nouveaux ménages logés, plus de 10,3 M€ investis dans l’entretien et la réhabilitation du parc ancien.

Jean-Paul Giral, Directeur Général

Cette réussite ne doit pas masquer l’envers du décor peu réjouissant que nous subissons pour faire avancer la cause du logement social, alors que deux languedociens sur trois peuvent y prétendre et que près du quart des revenus des ménages est absorbé par le coût de leur logement.

Bernard Lasserre, président du conseil d'administration

Il faut se battre cinq ans pour qu’un projet consensuel se traduise par la remise des clefs aux locataires, en prenant en compte une accumulation de normes sans cohérence et trop déconnectées du pouvoir d’achat des ménages. En 10 ans, le prix de revient d’une construction a augmenté de 50%. La chaîne des intervenants est trop longue et manque souvent de cohésion avec onze acteurs potentiellement concernés : le propriétaire du terrain, la commune, l’aménageur, le promoteur, l’intercommunalité, le Département, la Région, le 1%, l’Etat, la Caisse des Dépôts et Consignations et enfin le bailleur qui pourtant devrait être troisième position.

87%

des locataires sont satisfaits d’Un toit pour tous

Pendant ce temps, la crise économique, la paupérisation des ménages et le phénomène croissant de décohabitation accentuent la pression sur des attributions déjà insuffisantes, provoquant incompréhension voire suspicion vis-à-vis de la règlementation et des quotas réservataires, reniement des principes du bien-vivre ensemble et de la mixité. L’Etat parle même d’un “apartheid social”.

92%

des locataires sont satisfaits de leur logement

Les fautifs sont désignés : des bailleurs trop laxistes et des maires trop frileux !

Pourtant, alors qu’une grande partie des maires nouvellement élus au printemps dernier sont déjà déstabilisés par l’ampleur des difficultés pour élaborer un budget équilibré dans un contexte de réduction des aides d’Etat et de pression fiscale insupportable pour bon nombre de leurs concitoyens, ils doivent également affronter les sollicitations quotidiennes de ces derniers pour les aider à trouver un emploi ou un logement abordable pour euxmêmes ou leurs proches... sans grand succès.

S O M M A I R E

■ Un toit pour tous : le patrimoine locatif . . . . . . . . . 2 ■ Message du directeur général et du président . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 ■ Un toit pour tous, un acteur de référence en Languedoc-Roussillon . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 ■ Habitat en région, promesses tenues . . . . . . . . . . . 5 ■ Vers un engagement sociétal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 ■ Une offre diversifiée de logements pour répondre aux enjeux des territoires. . . . . . . . 8 ■ Un engagement important pour l’entretien et la rénovation du patrimoine

.....

11

■ Un engagement important en faveur du développement durable . . . . . . . . . 14 ■ Les locataires au cœur des missions

.........

15

■ L’accession à la propriété au service du parcours résidentiel . . . . . . . . . . . . 17 ■ Contribuer au bien-vivre ensemble

...........

19

■ Données économiques et résultats financiers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22

Face à ce constat d’impuissance, trois explications structurelles : - le retard historique de logements sociaux dans notre région peu industrialisée (10% contre 17% au plan national et 20% imposés par la Loi).

- l’attrait du sud qui génère sans faiblir la plus forte croissance démographique.

- la crainte du dicton “Maire bâtisseur, maire battu” avec, en sous-jacent difficilement avouable, la peur d’accueillir une population non souhaitée. Encore trop d’élus ne raisonnent qu’ “architecture” dans leur réflexion sur le logement social. Soit, mais rien sur le profil des locataires, le niveau des loyers, la qualité de service et d’entretien et bien sûr, rien sur la règlementation des attributions de ces logements...

Aussi pour notre part, nous en ajoutons une quatrième essentielle, mais fort heureusement conjoncturelle, contre laquelle nous allons prioritairement agir : la méconnaissance du logement social et l’absence de partenariat durable entre bailleurs sociaux et collectivités.

Merci pour votre confiance.

Bernard Lasserre Jean-Paul Giral 3

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UN TOIT POUR TOUS,

UN ACTEUR DE RÉFÉRENCE EN LANGUEDOC-ROUSSILLON Un toit pour tous a été fondée en 1968 par la Chambre de Commerce et d’Industrie de Nîmes aux côtés d’industriels locaux qui se sont mobilisés pour offrir aux salariés des logements décents à loyers modérés.

Avec un patrimoine de plus de 8 400 logements, Un toit pour tous est aujourd’hui le plus important opérateur social privé de logements sociaux du LanguedocRoussillon.

Un toit pour tous propose également des produits destinés à l’accession sociale à la propriété sécurisée, par la cession de patrimoine locatif existant, la vente de terrains libres de constructeurs et la vente de logements neufs (à travers sa filiale dédiée à l’accession sociale à la propriété, la coopérative Hlm Maison pour tous).

Fidèle à son histoire et à sa mission d’intérêt général, Un toit pour tous, adossé depuis 2007 à Habitat en Région, le réseau Hlm des Caisses d’Epargne, construit et gère des logements locatifs sociaux pour les ménages qui peinent à se loger au prix du marché.

PACTE D’ACTIONNAIRES MAJORITAIRES

36 %

59,7 %

3,2 %

SA d’Hlm de Bessèges & Saint-Ambroix 0,03 %

4

45,53 %

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HABITAT EN RÉGION,

PROMESSES TENUES

Chiffres clés Habitat en Région 2014

20

7

entreprises sociales pour l’habitat

sociétés coopératives d’Hlm

1

entreprise publique locale

192 000

4 000

mises en chantier à fin 2014

5 100 2 850

logements

logements livrés à fin 2014

collaborateurs

430 000 Ci-contre : Les patios d’or, Fabrègues (34) Arch. : Agence Rio-Chrétien

personnes logées

Le rapport annuel est une occasion de faire synthèse, de vérifier que nous tenons le cap, que nous progressons ensemble. Il constitue une étape pour nous retourner sur le travail accompli afin de mieux nous projeter dans l’avenir, en cohérence. C’est aussi un moyen de (re)faire savoir qui nous sommes, ce que nous voulons changer et apporter dans notre société en crise, les moyens que nous mettons en oeuvre pour y parvenir.

Habitat en Région est au travail depuis trois ans maintenant.

De la réflexion prospective à la mise en oeuvre de projets concrets, notre collectif tient ses promesses.

D’abord, nous avons su affirmer notre identité de “collectif pour le logement social”. Ces mots portent en eux une ambition et une force militante qui tient au profond respect de l’identité des membres qui le composent. Car c’est bien là notre force : la multiplicité des entreprises, des territoires, enrichis de notre lien fort au réseau des Caisses d’Epargne.

Rappelons notre ambition, celle de répondre à la question pour qui, pourquoi et comment faire du logement social demain, comment remplir au mieux notre mission aux services des habitants et des territoires.

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HABITAT EN RÉGION, PROMESSES TENUES

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Notre projet des Foncières d’Habitat Intermédiaire Social que nous portons depuis 2012 auprès du Ministère du Logement va connaître ses premières opérations avec l’Immobilière du Moulin Vert en Ilede-France, suivies d’expérimentations en région PACA et dans le Nord-Pas-de-Calais. Ce nouveau produit immobilier constitue une véritable offre alternative à mi-chemin entre le social et le privé. Il propose un début de solution pour fluidifier le parc social et participer à la réponse logement en zones tendues.

En 2014, la démarche RSE du collectif a aussi tenu sa promesse : construire une feuille de route qui affirme nos valeurs et mettre à disposition des entreprises un outil d’autodiagnostic. Cet outil va considérablement simplifier la phase de collecte d’informations offrant ainsi un gain de temps et d’argent pour tous. En parallèle, une réflexion a été menée sur notre communication RSE. Bientôt une identité visuelle sera définie avec les dix entreprises du groupe de travail et un film d’animation sera réalisé pour traduire clairement la RSE dans nos métiers Hlm. Dès sa création, Habitat en Région a fait la promesse d’économies de coûts grâce à des appels d’offre communs.

L’association a donc proposé une série d’appels d’offres ouverts à tous sur les sujets suivants : système de télé-relève des consommations énergétiques et des fluides pour la maîtrise des charges, flotte automobile afin d’harmoniser les règles et mutualiser les besoins et, à compter du deuxième semestre 2015, choix d’un courtier en assurances pour l’assurance multirisque habitation et d’autres types d’assurances et projet de médiathèque commune.

Enfin, l’Observatoire du bien loger, baptisé Le Hab, en construction depuis 2013 aux côtés d’Océa Smart Building est un des chantiers les plus innovants de Habitat en Région. Cet outil permettra d’entrer dans une phase de gestion dynamique des données au service de la cohérence

Résidence Jeanne Leclercq - Lille (59) architecte : Jean Drieux @ Jean Drieux

6

Valérie Fournier, directrice d'Habitat en Région

de notre action et d’un dialogue engagé avec nos parties prenantes : locataires, territoires, salariés, etc. Comment ?

Grâce à un logiciel prometteur, véritable outil décisionnel de collecte, d’analyse et de pilotage des indicateurs stratégiques de patrimoine, qui observera le patrimoine à diverses échelles, nationale et locale, et en fonction de quatre axes : patrimoine, habitant, finance, territoires.

Dans un premier temps, Le Hab permettra aux bailleurs de revisiter leur plan stratégique de patrimoine et de procéder à la remise en ordre des loyers, nécessaire dans le cadre du renouvellement de la CUS en 2016, et au-delà, de produire d’autres indicateurs qui offriront une connaissance en temps réel du territoire. Aujourd’hui, trois entreprises sponsors, le Groupe SIA, LOGIREM et ERILIA, sont sur le point d’injecter leurs données réelles dans le logiciel pour passer de l’étape de la simulation d e scenarii à l’analyse multidimensionnelle nécessaire à la définition de leur plan d’action.

Résidence Veyrier - Trets (13) Architecte : Gérard Thorel @ Anne Van der Stegen

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VERS UN ENGAGEMENT SOCIÉTAL ◗

AMÉLIORER LA SOCIÉTÉ DE DEMAIN ET GARANTIR UN AVENIR AUX GÉNÉRATIONS FUTURES Etre un des leadeurs de l’habitat social en LanguedocRoussillon, c’est démontrer au quotidien sa capacité de développement, d’adaptation et d’innovation pour répondre aux mutations de notre société et aux attentes de nos clients et partenaires. Un toit pour tous, Société d'Intérêt Général à but non lucratif, a pour mission de fournir un logement de qualité aux salariés et personnes ne trouvant pas à se loger sur le marché privé. Dans un contexte de crise économique, Un toit pour tous a plus que jamais conscience d'avoir une responsabilité particulière et de contribuer à la cohésion sociale. C'est pourquoi, Un toit pour tous a souhaité aller au-delà de ses obligations réglementaires en s'inscrivant dans une d é m a rc h e v o l o n t a i re d e R e s p o n s a b i l i t é S o c i é t a l e d e l'Entreprise, répondant ainsi à l’ambition d’Habitat en Région, d’impulser au sein de son collectif une démarche de RSE. Pour Un toit pour tous, s’engager dans une telle démarche, c’est démontrer sa volonté d’intégrer les enjeux sociaux, environnementaux et économiques dans sa stratégie, sa gestion et s’engager à travailler de manière éthique.

La démarche RSE, qui se compose de 7 domaines pour lesquels des actions spécifiques doivent être mises en place, peut être schématisée de la manière suivante :

DÉVELOPPEMENT LOCAL Contribution à l’aménagement durable du territoire et du cadre de vie, développement de l’accessibilité au logement, accompagnement des publics

CONSOMMATEURS Respect des intérêts des demandeurs de logement, des locataires, des accédants, contribution à la santé des locataires à l’intérieur des logements.

DROITS DE L’HOMME Prévention des discriminations et promotion de l’égalité des chances entre salariés, respect des droits humains fondamentaux.

GOUVERNANCE Transparence et efficacité des instances et concertation avec les associations de locataires.

LOYAUTÉ DES PRATIQUES Intégration des facteurs sociaux et environnementaux dans le processus d’achats et prévention de la corruption.

CONDITIONS DE TRAVAIL Qualité de la gestion des emplois et développement des compétences, promotion du dialogue social, objectivité et transparence des systèmes de rémunération et avantages, protection de la sécurité et de la santé.

ENVIRONNEMENT Maîtrise des impacts environnementaux dans la production de logements mais aussi dans l’entretien, la gestion du patrimoine et les réhabilitations.

Résidence Madison Avenue, Castelnau-le-Lez

Un toit pour tous procèdera ainsi en 2015 à une auto-évaluation de son niveau de maturité sur l’ensemble des domaines de la RSE qui permettra de disposer d’un premier état des lieux de ses performances RSE et d’identifier, par domaine de RSE, les poin ts forts et axes d’amélioration. Cette autoévaluation constitue une étape préalable à la mise en place d’actions opérationnelles et priorisées.

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UNE OFFRE DIVERSIFIÉE DE LOGEMENTS POUR

RÉPONDRE AUX ENJEUX DU TERRITOIRE

Les Jardins des Ganivelles, Sauvian (34) Arch. : OMLB architecture

8

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341

logements mis en service en 2014

8 404

logements sur

86 communes

Un toit pour tous conforte sa stratégie de développement et d’adaptation de son patrimoine aux besoins des collectivités locales. Des efforts particuliers se sont poursuivis, en 2014, sur les zones tendues, plus particulièrement marquées par le déficit en logements sociaux. Enfin, la stratégie s’est aussi déclinée sur des cessions de patrimoine (foyer ESAT à Alès et 5 logements rue Clérisseau à Nîmes) ; en dégageant de nouveaux moyens financiers, elles contribuent ainsi au développement dans les zones prioritaires.

Entre 2010 et 2014

1 600

logements construits

Production 2014

52% 48% H É R A U LT

GARD

◗ PRIVILÉGIER LES CONSTRUCTIONS À TAILLE HUMAINE

La taille moyenne des opérations livrées par Un toit pour tous ne dépasse pas les 20 à 25 logements, ce qui permet d’éviter la concentration de logements sociaux sur un même site et donc de faciliter l’insertion de ces derniers dans le tissu urbain.

Construire des immeubles à taille humaine, c’est aussi un moyen de faciliter le “bien vivre ensemble” à l’échelle des résidences qui mixent aujourd’hui de plus en plus logements sociaux et privés.

358 logements en cours de construction, au 31 décembre 2014

Villas des senteurs Grabels (2 logements)

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UNE OFFRE DIVERSIFIÉE DE LOGEMENTS POUR RÉPONDRE AUX ENJEUX DU TERRITOIRE

◗ VERS DE NOUVEAUX ÉCO AMÉNAGEMENTS En milieu rural ou en milieu urbain, Un toit pour tous a la volonté de promouvoir avec les communes une nouvelle manière de vivre dans des quartiers durables, vivants et dynamiques, exemplaires d’un point de vue architectural, paysager et environnemental.

Au Grau-du-Roi (30), Un toit pour tous a obtenu en 2014 le permis d’aménager du quartier “les Orchidées” (120 logements à caractère social).

Quartier “Les Orchidées” Le Grau-du-Roi (120 logements)

◗ DONNER UN NOUVEAU VISAGE

AUX COEURS DE VILLES : UN SAVOIR-FAIRE d’Un toit pour tous

Sauvegarder et valoriser un patrimoine architectural riche et varié, participer à la redynamisation des centre villes, font partie des compétences d’Un toit pour tous. Qu’il s’agisse de construction neuve, de démolitionreconstruction ou de réhabilitation, le logement social est sorti peu à peu des images caricaturales pour développer une logique de coopération afin d’aider les élus à répondre à la diversité des attentes en matière d’habitat, et pour favoriser l’implantation du logement social dans les coeurs de villes.

La“ maison en partage”, l’alternative à la maison de retraite A Nîmes, Un toit pour tous a lancé en 2014 sa première “Maison en partage”. L’opération s’intègre dans un ilôt comportant notamment une maison de retraite récemment livrée, un ensemble de 80 logements et un centre médical.

La “Maison en Partage” est idéalement située près du centre-ville et sera constituée de 17 appartements de type 2 d’environ 46 m² ; ces logements sont destinés à accueillir des personnes en perte d’autonomie ou des personnes isolées socialement, seules ou en couple et dont les revenus sont compatibles avec les plafonds PLAI (1 000 à 1350 € revenu net mensuel). L’objectif est de leur permettre de vivre à domicile le plus longtemps possible, d’être entourées et en sécurité, tout en conservant leurs habitudes de vie.

La résidence sera dotée d’une salle commune d’activités en rez-de-chaussée qui sera animée par un agent de vie sociale, mis à disposition par la Maison de Santé Protestante, qui pourra coordonner les services dont auront besoin les résidents : prendre le bus, être accompagnés au cabinet du médecin, bénéficier de portage de repas, d’aide au ménage, etc...

Les Terrasses de Vauban – Nîmes (20 logements) Arch. : Clément Lebert - CLN architecture

◗ PENSER AUX PUBLICS SPÉCIFIQUES L’ a c c é l é r a t i o n d u v i e i l l i s s e m e n t d e l a population a des conséquences directes sur la stratégie patrimoniale et la gestion locative d’un bailleur social. Un toit pour tous diversifie son offre de produits et de services pour répondre à des populations séniors ou présentant un handicap.

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Sources de la Garrigue (Maison en partage) Nîmes (17 logements) - Arch. : CLN architecture

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Hameau des Cigalons, Saint-Gervasy (30) Arch. : Jacques Cabrera

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UN ENGAGEMENT IMPORTANT POUR

L’ENTRETIEN ET LA RÉNOVATION DU PATRIMOINE

Chiffres clés 2014

69

logements réhabilités pour un montant de 4

10,3

Parallèlement aux activités de construction, Un toit pour tous mène une politique dynamique de réhabilitation et d'entretien de son patrimoine : de nombreux logements bénéficient, chaque année, de travaux de remise aux normes et d'amélioration de leur confort.

12

500

350

M€

de travaux engagés

M€ sur le patrimoine existant investis dans le remplacement

K€ de menuiseries extérieures investis dans

K€ l’entretien et la rénovation des ascenseurs

Rapport

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◗ RENFORCER L’ATTRACTIVITÉ DU PARC EXISTANT Un Toit pour Tous a consacré une partie importante de ses investissements à l’amélioration du parc existant afin d’accroître la qualité de vie des locataires et conforter l’attractivité de son patrimoine. Les travaux engagés en 2014 sur le parc existant s’élèvent à 10,3 M€. Outre les réhabilitations thermiques qui représentent une part importante de ces travaux, des efforts ont été réalisés pour améliorer l’attractivité des résidences et la commercialisation des logements : amélioration des halls, sécurité, confort des logements...

Des réhabilitations pour améliorer le confort des locataires L’amélioration de la performance environnementale du parc locatif est une priorité pour Un toit pour tous avec pour objectif de diminuer la facture énergétique des locataires.

UN EXEMPLE À GARONS : LE VISCOUNT & ALIZÉS Coût total de la réhabilitation : 534 K€ soit 26,7 K€ / logement Taux d’acceptation des locataires : 95% Outre le remplacement des portes palières, des sanitaires et de la robinetterie dans les logements, des travaux spécifiques comme l’isolation thermique par l’extérieur, la pose de volets roulants électriques ou encore le remplacement des portes d’accès avec interphonie / visiophonie ont permis à cet ensemble immobilier d’atteindre une étiquette énergétique A contre D avant travaux.

Le Viscount & Alizés, Garons (30) : avant / après

Rénovation des façades

800 PRÈS DE

K€ engagés

13

Rapport

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UN ENGAGEMENT IMPORTANT POUR L’ENTRETIEN ET LA RÉNOVATION DU PATRIMOINE

Salle de bain après travaux d’adaptation

Perspectives 2015

40

logements réhabilités livrés

142

logements engagés pour réhabilitation dont 102 niveau BBC

◗ RENFORCER L’ACCESSIBILITÉ Avec une prévision de 10 millions de personnes de plus de 75 ans d’ici 2040, le vieillissement de la population est un enjeu majeur en termes d’accompagnement et d’aménagement. Il nous oblige à adapter le service rendu aux habitants en améliorant par exemple l’accessibilité des bâtiments et en réalisant des travaux d’adaptation permettant aux personnes âgées de rester à domicile en toute autonomie et sécurité.

◗ AMÉLIORER LE FONCTIONNEMENT DES ASCENSEURS En 2014, trois ascenseurs ont été remplacés sur le patrimoine d’Un toit pour tous pour un investissement de 350 K€. Depuis quelques années, Un toit pour tous a mis en place des mesures pour faire respecter les obligations des ascensoristes : application de pénalités, suivi renforcé de la maintenance, etc.

14

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2014

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Résidence Casa Verde, Montpellier

15

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2014

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UN ENGAGEMENT IMPORTANT

EN FAVEUR DU DÉVELOPPEMENT DURABLE

Chiffres clés 2014

666

logements équipés de panneaux solaires

71%

4

du parc locatif a une étiquette énergie A, B ou C (objectif 100 % à l’horizon 2020

M€ engagés dans les réhabilitations thermiques

Le secteur du bâtiment est le plus gros consommateur d’énergie en France. Il consomme 42,5 % de la consommation totale d’énergie. À cet enjeu environnemental s’ajoute un défi social et économique. L’augmentation continue du prix des énergies (+3 % / an hors inflation selon l’Agence Locale de l’Énergie et du Climat), conjuguée à une situation de crise de l’emploi, conduit à une dégradation continue du pouvoir d’achat et de la qualité de vie des ménages pouvant aboutir à une situation de “précarité énergétique”. Selon l’Observatoire des inégalités, les familles modestes consacrent 15 % de leur budget à la facture énergétique, contre 6 % pour les plus aisées.

16

Résidence des Aires, Redessan (30) Arch. : Gilles Palous

Toujours dans une volonté d’anticipation, Un toit pour tous développe des projets aux performances thermiques supérieures à la RT 2012 comme à Redessan où a été livrée en 2014 la première opération d’habitat social passif du Gard (12 kWhep/m².an).

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◗ LA MAÎTRISE DE L’IMPACT ENVIRONNEMENTAL DES LOGEMENTS Les constructions durables privilégiées Un toit pour tous a intégré dans ses programmes de construction neuve (en maitrise d’ouvrage directe) le niveau de réglementation de la RT 2012, entrée en vigueur en janvier 2013. Outre le label BBC (Bâtiment basse consommation), Un toit pour tous déploie la certification Habitat & Environnement de Cerqual.

Les réhabilitations thermiques Avec la généralisation des normes de construction neuve, les gisements d’économies d’énergie se trouvent aujourd’hui dans la réhabilitation du parc ancien, laquelle joue également un rôle social en agissant sur les charges locatives.

Après le traitement de ses logements les plus énergivores de son patrimoine, Un toit pour tous poursuit donc son programme d e réhabilitation énergétique, avec près de 4 millions d’euros engagés en 2014.

Capteurs solaires sur le toit des Terrasses de Vauban, Nîmes (30)

17

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2014

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LES LOCATAIRES AU CŒUR DE NOS MISSIONS Chiffres clés 2014

Environ 8400 ménages occupent un logement du parc locatif d’Un toit pour tous à la fin de l’année 2014. On estime, au regard des profils des ménages du parc social, enquêtés au titre du Supplément de Loyer de Solidarité (SLS) et de l’Occupation du Parc Social (OPS), que cela concerne plus de 20 000 personnes.

◗ LES NOUVEAUX ENTRANTS L’offre nouvelle a bénéficié prioritairement aux personnes seules et aux ménages de 30-50 ans. 20 % étaient sans logement ou hébergés temporairement, 19 % ont quitté leur logement en raison de son coût et pour 15 % des nouveaux entrants leur logement était devenu trop petit.

1 045

nouvelles familles accueillies

59%

91 76%

58

des nouveaux locataires sont bénéficiaires de l’APL ménages relogés dans le cadre du relogement prioritaire et de la loi DALO

des nouveaux entrants déclarent des revenus inférieurs à 60 % des plafonds PLUS

gardiens et employés d’immeuble au plus près des locataires

Répondre aux souhaits de mobilité Composition familiale des ménages arrivés en 2014 à Un toit pour tous Personnes seules . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40 % Familles monoparentales. . . . . . . . . . . . . . 26 % Couples avec enfants. . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 % Couples sans enfant . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 % Tranches d’âge des nouveaux entrants 30 ans et moins . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 % 30 à 50 ans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44 % Plus de 50 ans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 %

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Un toit pour tous s’attache à suivre chaque ménage dans son parcours résidentiel afin de s’adapter aux événements de vie de chacun de ses clients. Les mutations réalisées ont permis de proposer un logement adapté à l’évolution de la famille (mariage, naissance, divorce) et à la capacité financière des ménages (mutations économiques).

D’autres mutations sont satisfaites pour raisons de santé, d’invalidité ou de handicap. En 2014, près de 9 % des attributions, soit 90 logements, sont des réponses à des demandes de mutation.

Rapport

2014

activité

d’ Une nouvelle agence à Nîmes Face à l’accroissement de ses effectifs et dans le but d’améliorer la qualité de ses services, Un toit pour tous a créé à Nîmes une agence dédiée aux activités de gestion locative (étude des demandes de logement, attributions, accueil des locataires, entretien courant). Aujourd’hui, les équipes bénéficient de locaux à leur mesure pour recevoir les locataires de façon plus conviviale. Cette démarche permet aux locataires, mais aussi aux partenaires, d’identifier clairement le réseau de proximité d’Un toit pour tous.

Accueil de l’agence de Nîmes ouverte en juin 2014

Trois agences se partagent la gestion locative du patrimoine : Nîmes, Alès et Montpellier.

◗ LES LOCATAIRES EN PLACE

Chiffres clés 2014

41 % . . . . ont entre 30 et 50 ans 63 % . . . . sont des personnes seules avec ou sans enfant 32 % . . . . sont en CDI, 23 % sont retraités 72 % . . . . déclarent des revenus inférieurs à 60% du plafond de référence PLUS 59 % . . . . sont bénéficiaires de l’APL

◗

2,24%

LE GARDIEN ET L’EMPLOYÉ D’IMMEUBLE : CLÉS DE LA QUALITÉ DE SERVICE Accueillir, entretenir, sécuriser, coordonner, tisser du lien... Cinq grandes missions dessinent le coeur du métier de gardien. Polyvalents et multitâches, ils sont le maillon essentiel du bon fonctionnement des résidences. “Ils”, ce sont les 58 superviseurs, gardiens et employés d’immeuble. Leurs compétences et leurs qualités humaines en font des acteurs clés du quotidien et du “bien-vivre ensemble”.

3 947

841

de vacance commerciale

nouvelles demandes de logement enregistrées

départs de locataires

11,04% 99,56%

de taux de rotation

de recouvrement

◗ ACCOMPAGNER LES

LOCATAIRES EN DIFFICULTÉ L’enquête qualité

Au prix de lourdes actions de prévention et d’efforts dans l’accompagnement personnalisé des ménages, Un toit pour tous parvient à contenir les expulsions exécutées par la force publique : en 2014, sur 10 octrois de la force publique, 3 expulsions ont été réalisées. Cette même année 2014, 106 plans d’apurement amiables ont été signés et 24 protocoles de cohésion sociale ont été contractualisés avec des locataires dont l’expulsion avait été prononcée par la justice.

L’enquête de satisfaction des locataires de la société a été conduite durant la période du 5 au 22 mai 2014 par l’Institut IPSOS qui avait réalisé les deux enquêtes antérieures. Le taux global de satisfaction à l’égard d’Un toit pour tous est de 87 %.

On relève par ailleurs que : • 92 % des locataires sont globalement satisfaits de leur logement, • 61 % des locataires sont globalement satisfaits de la propreté des parties communes • 73 % des locataires sont satisfaits des contacts entretenus avec Un toit pour tous • 84 % des locataires sont satisfaits de l’état des équipements de leur résidence.

19

Rapport

2014

activité

d’

L’ACCESSION À LA PROPRIÉTÉ AU SERVICE DU PARCOURS RÉSIDENTIEL

Chiffres clés 2014

10%

12

7

des locataires quittent leur logement pour accéder à la propriété

contrats de location-accession signés

logements vendus

8

levées d’option PSLA

Le Hameau Jean Moulin, Eygaliers (13) - 15 appartements en PSLA Arch. : Luc Bréguiboul

En 2014, 12 contrats de locationaccession (sur 15 logements) ont été signés pour l’opération “le Hameau Jean Moulin” à Eygalières (13). Un toit pour tous a par ailleurs enregistré 8 levées d’option pour ses deux programmes de Saint-Sériès et Nîmes.

◗ LA LOCATION-ACCESSION (PSLA) PROFIL DU LOCATAIRE ACCÉDANT EN PSLA 46 % DES MÉNAGES ONT DEUX ENFANTS 48 % SONT ÂGÉS DE MOINS DE 40 ANS 100 % DES MÉNAGES SONT SOUS LES PLAFONDS HLM 60 % ONT UN APPORT INFÉRIEUR À 50 000 €

20

Filiale accession d’Un toit pour tous, Maison pour tous est un acteur de la mobilité résidentielle. Il offre aux locataires du parc social et aux particuliers (sous réserve de certains plafonds) la possibilité de devenir propriétaire de façon sécurisée. Pratiquée depuis plusieurs années, cette accession progressive et sécurisée permet de passer par une première période en location, avant d’acheter définitivement son logement. Il répond de plus en plus à la situation des ménages souhaitant bénéficier d’un parcours résidentiel en direction de l’accession à la propriété.

Rapport

2014

activité

d’

La vente de logements du parc La vente Hlm ne concerne qu’un nombre restreint de logements du parc locatif d’Un toit pour tous mais reste néanmoins une alternative permettant à des ménages d’acheter un logement à un prix accessible. En 2014, 7 ménages se sont portés acquéreurs d’un logement (6 dans le quartier de Vacquerolles à Nîmes, 1 à Saint-Martin-deValgalgues). 3 compromis ont été signés fin 2014.

Le Hameau de Vacquerolles, Nîmes (30)

PROFIL DE L’ACQUÉREUR D’UN LOGEMENT DU PARC 100 % ONT DES REVENUS MENSUELS INFÉRIEURS À 2000 € / MOIS 80 % DES ACQUÉREURS EN 2014 ONT MOINS DE 45 ANS

3

compromis de vente ont été signés fin 2014 (Hameau de Vacquerolles, Nîmes)

◗ L’ACTIVITÉ DE SYNDIC La vocation du syndic Un toit pour tous consiste à accompagner les copropriétés générées par la vente de logements et à gérer certaines copropriétés spécifiques issues de montages d’opérations (ex : commerces en pied d’immeuble). Il prend également en charge la gestion des copropriétés issues de l’accession sociale.

En 2014, le syndic a assuré la gestion de 30 copropriétés représentant un total de 944 lots (logements, commerces et stationnements).

21

Rapport

2014

activité

d’

CONTRIBUER AU

BIEN-VIVRE ENSEMBLE

22

Les actions en faveur de la création de lien social et de l’amélioration du “bien vivre ensemble” figurent désormais au premier plan des engagements d’Un toit pour tous.

Rapport

2014

activité

d’

Mettre à disposition des lieux d’échanges au coeur des quartiers Rue Fléchier à Nîmes, au sein du quartier populaire Gambetta, Un toit pour tous a mis à l’honneur une activité habituellement interdite par les bailleurs : graffer les murs d’un immeuble. En partenariat avec une association qui promeut les cultures urbaines, Un toit pour tous a ainsi offert à 60 artistes de street art un espace d’expression hors du commun dans un bâtiment promis à la démolition. Les façades de l’immeuble et les 9 logements, soit 600 m² au sol et autant de murs et plafonds, ont servi de support à la créativité de graffeurs, de plasticiens, d'illustrateurs, scénographes...

Véritable musée à ciel ouvert, l’expérience a permis d’initier le public aux pratiques artistiques actuelles. Cela a été aussi l’occasion de porter un autre regard sur un quartier populaire, de le faire vivre en donnant lieu à des rencontres et des échanges entre artistes, habitants ou simples visiteurs.

◗ CRÉER DES MOMENTS

DE PARTAGE ET D’ÉCHANGE

Cette année encore, de beaux moments de rencontres ont été organisés par les habitants sur une dizaine de résidences. Un toit pour tous poursuivra chaque année son soutien à certaines manifestations au profit de ses locataires ou de participer à des initiatives pour une société plus juste et solidaire.

23

Rapport

2014

activité

d’

CONTRIBUER AU BIEN-VIVRE ENSEMBLE

◗

UN PROJET DE DÉVELOPPEMENT SOCIAL À DESTINATION DE LA JEUNESSE Devenu véritable acteur social local des territoires, Un toit pour tous participe au développement et à l’animation des quartiers par son implication dans les manifestations collectives et par une volonté d’initier des actions, des projets de soutien.

En partenariat avec des associations, Un toit pour tous a organisé plusieurs évènements ciblant plus particulièrement la jeunesse. Au programme : expériences scientifiques, le bien-vivre ensemble dans ma résidence.

L’ENSEMBLE DES ANIMATIONS FAVORISANT LE LIEN SOCIAL S’INSCRIT DANS L’ACTION DU

FONDS DE SOUTIEN AUX I NITIATIVES L OCALES CRÉÉ EN 2013 PAR UN TOIT POUR TOUS, QUI VISE À OUVRIR PLUS LARGEMENT ENCORE SON IMPLICATION DANS LA VIE DES QUARTIERS, EN DÉPASSANT PEU À PEU LES FRONTIÈRES DE SON COEUR DE MÉTIER , LE LOGEMENT SOCIAL.

24

Face aux actes d’incivilités constatés sur certains ensembles immobiliers de son patrimoine locatif, Un toit pour tous a souhaité s’inscrire durablement dans une démarche citoyenne pour sensibiliser les plus jeunes (enfants de 6 à 12 ans) aux règles permettant de mieux vivre ensemble. Pour cela, un jeu a été développé par la Ligue de l’Enseignement, selon le principe du jeu de l’oie : des équipes sont constituées et chaque équipe marque des points en répondant aux questions posées ayant pour thèmes le respect du voisinage, les espaces extérieurs, les parties communes, le bruit. Après l’expérience réussie au sein de trois résidences, le partenariat s’étendra à cinq nouveaux bâtiments durant l’année 2015.

Rapport

2014

activité

d’

Les Parans, Moussac (30) Arch. : François Monségur

25

2014

Rapport

activité

d’

DONNÉES ÉCONOMIQUES ET RÉSULTATS FINANCIERS L’habitat social contribue pour une part significative au secteur du logement qui représente, à lui seul, 23 % du PIB. Les très nombreuses activités liées à la construction, à l’amélioration et à l’entretien du parc existant sont, pour l’essentiel, non délocalisables : un logement construit représente entre 1,5 et 2 emplois (source : Union Sociale pour l’Habitat).

L’habitat social joue, par ailleurs, un rôle majeur dans l’attractivité et la compétitivité des territoires UN ACTEUR ÉCONOMIQUE LOCAL (loyers modérés, qualité de vie, cohésion sociale, DE PREMIER PLAN accessibilité,...) qui dépendent de plus en plus de la relation domicile-travail. À la fois employeur, investisseur, constructeur et bailleur, Un toit pour tous est un acteur économique important en Languedoc-Roussillon. Par le nombre de marchés publics passés et le nombre de bons de commandes adressés aux fournisseurs, Un toit pour tous a généré 68,5 M€ de revenus pour ses parties prenantes, redistribués pour Chiffres clés 2014 l’essentiel aux fournisseurs et prestataires régionaux.

Cette activité contribue ainsi à soutenir l’économie locale investis pour construire et l’emploi, notamment dans le secteur du BTP. M€

◗

33,78

des logements locatifs sociaux

10,3

M€ du patrimoine

68,5

M€ injectés dans l’économie locale

pour l’entretien et la réhabilitation

Montant des travaux (en M€) 2014 Constructions locatives . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33,78 Constructions accession . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1,48 Entretien patrimoine. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6,31 Réhabilitation patrimoine . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3,97

Total . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45,50

◗ EVOLUTION DES LIVRAISONS APRÈS

AV O I R L I V R É

LOGEMENTS ENTRE

341

1 624 2010

NOUVEAUX ET

2014,

CONFORMÉMENT AUX OBJECTIFS STRATÉGIQUES ET AUX ENGAGEMENTS PRIS DANS LA

271

269

241

CONVENTION D’UTILITÉ SOCIALE SIGNÉE AVEC L’E TAT, U N TOIT POUR TOUS VA POURSUIVRE C E T E N G A G E M E N T S U R L A B A S E D E 300 L O G E M E N T S N E U F S E N M O Y E N N E PA R A N RÉPARTIS SUR L’H ÉRAULT, QUI CONCENTRE 60 % DES BESOINS, LE GARD AUQUEL S ’ INTÈGRENT PAR COHÉRENCE TERRITORIALE LES COMMUNES DU COULOIR R HODANIEN , PROCHES DU PATRIMOINE EXISTANT.

2012

26

2013

2014

2015 (prév.)

Rapport

2014

activité

d’

◗ COMMENT SONT UTILISÉS 100 € DE LOYERS ?

16,80 €

49,03 €

Remboursement des emprunts

Services aux locataires

100€

9,56 €

Autofinancement (Réinvesti dans la construction-amélioration)

12,88 €

Entretien du patrimoine

11,73 €

Impôts et taxes

Indicateurs financiers (en M€) Chiffre d’affaires

Fonds propres et assimilés

Résultat Net

Autofinancement Net

77 70,5 64,2 59,4 48,8

34,9

36,1

41,6

40

37,8

7,7 4,99 3,6

2,71 4,8 2,3

2010

3 3,9

2,4

2011

2012

2013

3,4

2014

En 2014, l’évolution du patrimoine d’Un toit pour tous résulte de 341 livraisons de logements neufs aux locataires, de la cession de 6 logements et de la vente de l’ARAAP des Olivettes à Alès (ESAT de 106 lits).

Le chiffre d’affaires global est passé de 34,9 M€ en 2010 à près de 42 M€ en 2014 ; une progression de 20 % due à l’augmentation régulière des mises en service (300 en moyenne par an).

Le résultat net (4,98 M€) enregistre une progression marquée par rapport à 2013 (+ 66 %) alors que l’autofinancement, suite au renforcement du personnel, de 3,96 M€ en 2013 est ramené à 3,40 M€ en 2014.

Les fonds propres s’élèvent à 78 M€ et représentent 18,9 % du bilan (413,34 K€).

27

Création :

Avril 2015. © Jean Drieux, Anne Van der Stegen, Olivier Octobre, Marion Guilloteau, Direction de la communication Un toit pour tous.

UN TOIT POUR TOUS 8 bis avenue Georges Pompidou - CS 77199 30914 Nîmes cedex 2

www.untoitpourtous.fr