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CAP.
VIII.—LA HIPOTECA (i)
acreedores del titular del bien hipotecado. La especialidad en cuanto al crédito tiene poco sentido, cuando se ha liberalizado la tasa de interés; la especialidad referida al crédito e- un atavismo que perdura de los primitivos proyectos de leyes hipotecarias cuando aún estaba vigente la limitación de la tasa de interés; la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, con muy buen sentido, realiza una interpretación restrictiva del principio de especialidad en cuanto al crédito ". La especialidad de la hipoteca es un principio nacido para terminar con las hipotecas generales —sobre todo un patrimonio— permitidas en el derecho romano (D. 20, 1, 15, 1) y muy extendidas en el derecho común (era una cláusula de estilo en los contratos notariales del derecho intermedio). La especialidad de la hipoteca significa la afección de bienes concretos al pago de una obligación y no un patrimonio o cuota del mismo; por la especialidad se prohibe también la hipoteca sobre bienes futuros (cfr. 2.129.2 del Código de Napoleón). La especialidad es un presupuesto material necesario para hacer efectiva la publicidad; la especialidad de la hipoteca preconstituye jurídicamente la determinación inmobiliaria de la inscripción. La especialidad en cuanto al crédito es una elaboración doctrinaria reciente de la ciencia hipotecaria. A tenor del artículo 114: «Salvo pacto en contrario, la hipoteca constituida a favor de un crédito que devengue interés no asegurará, con perjuicio de tercero, además del capital, sino los intereses de los dos últimos años transcurridos y la parte vencida de la anualidad corriente. En ningún caso podrá pactarse que la hipoteca asegure intereses por plazo superior a cinco años.» Se distingue, pues, la extensión normal: los dos últimos años transcurridos y la anualidad corriente; y la extensión máxima, no puede pactarse que la hipoteca asegure intereses por pacto superior a cinco años. Llama la atención que el artículo 114, LH, limite la extensión de la hipoteca respecto de intereses en cuanto 11 La jurisprudencia y doctrina registral realiza, sin embargo, una cerrada defensa de la especialidad en cuanto al crédito. Lo que también se explica por razón de determinación del arancel.
VI.
EXTENSIÓN DE LA HIPOTECA
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al tiempo, pero no en cuanto a la tasa de interés. Hemos hecho referencia a que el derecho romano comprendía los intereses en la garantía real siempre que no excedieran de la tasa de interés (D. 13, 7, 11, 3). El artículo 114 de la LH tiene su precedente inmediato en el artículo 1.802 del proyecto de GARCÍA GOYENA que limitaba la extensión de la responsabilidad en cuanto al tiempo y no en cuanto a la cuantía, porque estaba vigente la limitación de la tasa de interés de la Novísima Recopilación (6 por 100) que sólo se abolió por Ley de 14 de marzo de 1856 (y se puso como condición la constancia formal de los créditos). La limitación de la tasa de interés no tiene sentido en un sistema de libertad de intereses, la introducción de criterios valoristas en el crédito es una exigencia mínima de la justicia conmutativa; por eso en los primeros proyectos anteriores a la Ley de 1861 se extendía la garantía a los intereses; sin embargo, la Ley de 1861 volvería al sistema anterior por la «protección a terceros». El artículo 114, LH vigente, no distingue la causa de exigencia del interés: se extiende por tanto la responsabilidad por intereses convencionales o legales, y deben ser lícitos, en ambos casos, los pactos de estabilización en la tasa de interés 12. La jurisprudencia del Tribunal Supremo realiza una interpretación amplia de la extensión de la responsabilidad por intereses. Así la STS de 13 de julio de 1941, en cuanto al cómputo, establece que debe fijarse el plazo a partir de la anotación preventiva o nota marginal de realización del procedimiento, pues a partir de ese momento los subadquirentes no pueden ser terceros. 12 La jurisprudencia registral, tutelando intereses distintos a la .justicia conmutativa, se muestra muy restrictiva en este punto: no se puede inscribir la cláusula de variación del tipo de interés más que como hipoteca de máximo (RR de 12 de septiembre de 1972 y 31 de octubre de 1984). La R. de 29 de octubre de 1984 señala la necesidad de diferenciar la responsabilidad por intereses de la de costas y gastos, y establece que una garantía hipotecaria por intereses moratorios es una hipoteca de seguridad. GARCÍA GARCÍA opina que la cláusula de inte: res variable es por sí misma una hipoteca de máximo, lo cual, a mi juicio, es poco comprensible en una época de fuerte inflación. Se explica quizá también por lo dicho en nota 11.