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JOSÉ A. ALVAREZ-CAPEROCHIPI Profesor Titular de Derecho Civil

CURSO DE DERECHOS REALES TOMO II

LOS DERECHOS REALES LIMITADOS

EDITORIAL CIVITAS, S. A.


Primera edición. 1987

No está permitida la reproducción total o parcial de este libro, ni su tratamiento informático, ni la transmisión de ninguna forma o por cualquier medio, ya sea electrónico, mecánico, por fotocopia, por registro u otros métodos, sin el permiso previo y por escrito de los titulares del Copyright.

Copyright (6) 1987 by José A. Alvarez-Caperochipi Editorial Civitas. S. A. Grúcer, 3. 28017 Madrid (España) ISBN: 84-7398-419-6 (obra completa) ISBN: 84-7398-462-5 (tomo II) Depósito legal: M. 1976-1987 Compuesto por A. G. Fernández, S. A. Oudrid. 11. 28039 Madrid Printed in Spain. Impreso en España

por Gráficas GAR, Polígono Ind. Cobo-Calleja Fuenlabrada (Madrid)

ÍNDICE


CAPITULO I EL USUFRUCTO I. CONCEPTO E HISTORIA II.

EL DEBER DE CONSERVAR LA SUSTANCIA

III. FIGURAS TÍPICAS REGULADAS EN EL CÓDIGO CIVIL 1. El usufructo de montes 2. Otras figuras típicas A) Usufructo de viñas B) Usufructo de rebaños C) Usufructo de créditos D) Usufructo sobre rentas o prestaciones periódicas IV. DURACIÓN V.

17 21

23 23 26 26 26 26 27 27

LA ADMINISTRACIÓN DEL USUFRUCTUARIO

30

1. Principios generales 2. El inventario y la fianza 3. Régimen de los frutos, gastos y mejoras VI. LA EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO BIBLIOGRAFÍA

30 32 34 36 38

CAPITULO II LA SERVIDUMBRE I. II. III. IV.

CONCEPTO FORMACIÓN HISTÓRICA DEL CONCEPTO DE SERVIDUMBRE ... CARACTERES CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRES 1. La usucapión de servidumbres 2. La constitución de servidumbres por signo aparente ...

39 40 41 44 45 51


ÍNDICE

ÍNDICE

10 V.

53 56 56 57 59 62 62

RÉGIMEN LEGAL DE LAS SERVIDUMBRES

VI.

LAS SERVIDUMBRES EN PARTICULAR

1. Las servidumbres personales 2. La servidumbre de pastos y leñas 3. Las servidumbres legales VII. EXTINCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES BIBLIOGRAFÍA CAPITULO III LOS CENSOS

I. PLANTEAMIENTO II.

LA ENFITEUSIS

1. 2. 3. 4.

...

Diversidad de naturaleza La enfiteusis en el Derecho romano Enfiteusis y feudalismo La enfiteusis en el Derecho precodificado

III. Los CENSOS 1. Concepto 2. La distinción entre censo consignativo y reservativo 3. La diferencia entre censo y enfiteusis y normativa común ... IV.

Los FOROS

V. RÉGIMEN DEL CÓDIGO ClVIL BIBLIOGRAFÍA

65 66 66 67 68 70 72 72 74 75 77 77 81

I. PLANTEAMIENTO II.

DESARROLLO HISTÓRICO DE LA FIGURA

III.

EL DERECHO DE SUPERFICIE EN LA LEGISLACIÓN ESPAÑOLA.

IV. V.

EL DERECHO DE SUPERFICIE EN LA LEY DEL SUELO EL DERECHO DE SOBREEDIFICACIÓN

BIBLIOGRAFÍA

CAPITULO V LA FACULTAD DE COMPRA PREFERENTE COMO DERECHO REAL I. LOS DERECHOS REALES DE ADQUISICIÓN PREFERENTE

II.

91

ORIGEN Y FORMACIÓN HISTÓRICA DE LA CATEGORÍA

93

III. NATURALEZA JURÍDICA DE LA OPCIÓN 1. Carácter real del retracto convencional 2. Carácter real de los retractos legales 3. Carácter real de la opción ... 4. Carácter real de los tanteos y retractos convencionales similares a los legales

95 95 97 98

IV.

RÉGIMEN JURÍDICO DE LA OPCIÓN

BIBLIOGRAFÍA

98 99 101

CAPITULO VI LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA I.

II.

LA CODIFICACIÓN Y LOS NUEVOS PRINCIPIOS DEL DERECHO PATRIMONIAL , . EL SIGNIFICADO DE LA PROHIBICIÓN DEL PACTO DE LA LEY COMISORIA

1. 2. 3. 4.

Fundamento Alcance de la prohibición Origen y significado histórico de la prohibición. Significado y alcance de la prohibición en el Derecho moderno

III. GARANTÍA Y RESPONSABILIDAD 1. Definición de garantía real 2. Caracteres de los derechos reales de garantía

CAPITULO IV DERECHO DE SUPERFICIE

11

BIBLIOGRAFÍA

103 104

104 106 109 114

116 116 118 120

83

84 85 87

CAPITULO VII EL DERECHO REAL DE PRENDA I. CONCEPTO II. CONSTITUCIÓN 1. Posesión

121 124 124


12

ÍNDICE

2. Posibilidad de pluralidad de prendas sobre el mismo bien 3. Fehaciencia de la fecha III.

EL ESTATUTO DEL ACREEDOR PIGNORATICIO

1. Respecto de la cosa 2. Respecto del crédito garantizado 3. Especialidades de la prenda prestada por tercero. IV.

LA REALIZACIÓN DE LA PRENDA

V. ESPECIALIDADES DE LA PRENDA POR RAZÓN DEL OBJETO ... BIBLIOGRAFÍA

ÍNDICE

125 127 128

128 130 132

I.

II. LA REALIZACIÓN DEL VALOR DE LA COSA

1. La acción real y la acción personal en la ejecución hipotecaria 2. Modos de realización de la garantía hipotecaria. A) La realización por puesta en administración. B) La realización por venta en pública subasta: la liberación de gravámenes

133

134 135 III.

CAPITULO VIII LA HIPOTECA (I) I. LA FORMACIÓN HISTÓRICA DEL CONCEPTO DE HIPOTECA EN EL CÓDIGO CIVIL .. II. NATURALEZA JURÍDICA DE LA HIPOTECA III. EL RANGO HIPOTECARIO Y SU SIGNIFICADO IV. LA CONSTITUCIÓN DE LA HIPOTECA 1. Requisitos formales 2. Capacidad y poder de disposición V. BIENES HIPOTECABLES VI. EXTENSIÓN DE LA HIPOTECA 1. Extensión en cuanto al crédito garantizado 2. Extensión en cuanto al bien hipotecado 3. El principio de distribución de la garantía VIL

LAS HIPOTECAS ESPECIALES

1. La hipoteca de seguridad 2. Las hipotecas de máximo 3. Hipotecas en garantía de títulos transmisibles por endoso y al portador 4. Hipoteca en garantía de rentas o prestaciones periódicas VIII.

LAS HIPOTECAS LEGALES

137 140 141 145 145 146 147 149 149 154 156 158

159 160

CAPITULO IX LA HIPOTECA (II). LA ACCIÓN HIPOTECARIA PROTECCIÓN DEL DERECHO DE HIPOTECA

LA ACCIÓN HIPOTECARIA

1. La legitimación pasiva en la acción hipotecaria. 2. Procedimientos sumarios regulados en la legislación hipotecaria 3. La prescripción de la acción hipotecaria IV. LA CANCELACIÓN DE LA HIPOTECA BIBLIOGRAFÍA CAPITULO X HIPOTECA MOBILIARIA Y PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO I. CONCEPTO E HISTORIA II. NATURALEZA JURÍDICA III. CONSTITUCIÓN DE LA GARANTÍA 1. Disposiciones generales 2. Carácter formal de su constitución 3. Aplicación supletoria del régimen de la hipoteca ordinaria IV.

LA HIPOTECA MOBILIARIA

1. La hipoteca 2. La hipoteca motor 3. La hipoteca 4. La hipoteca 5. La hipoteca

164 168 170

V.

de establecimiento mercantil de automóviles y otros vehículos de de aeronaves de maquinaria industrial de propiedad intelectual o industrial.

LA PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO

13

175 178 178 179 180 182 184 184 185 190 191 192

193 195 198 198 200

200 201

202 205 205 206 206 206


14

ÍNDICE

VI. VII.

CURSO DE DERECHOS REALES

EL REGISTRO DE HIPOTECAS MOBILIARIAS Y PRENDAS SIN DESPLAZAMIENTO

207

PROCEDIMIENTOS DE EJECUCIÓN

208

BIBLIOGRAFÍA

209 CAPITULO XI LA ANTICRESIS

I. CONCEPTO II.

211

HISTORIA

212

III.

NATURALEZA JURÍDICA

214

IV.

LA POSESIÓN DEL ACREEDOR ANTICRÉTICO

217

CLASES DE ANTICRESIS

218

RÉGIMEN GENERAL DE LA ADMINISTRACIÓN POR EL ACREEDOR.

220

V. VI.

BIBLIOGRAFÍA

221

TOMO II LOS DERECHOS REALES LIMITADOS


CAPITULO I EL USUFRUCTO

I. Concepto e historia

Según la definición del artículo 467 del CC (cfr. también art. 489 del CC) «El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa». Esta definición es prácticamente idéntica a la definición de PAULO del Digesto ius alienis rebus utendi fruendi salva rerum substantia, que también repetían las Partidas (3, 31, 20). La definición se funda en la distinción entre la identidad de una cosa, que se atribuye inmediatamente al nudo propietario, y sus provechos o rendimientos económicos, que constituyen el contenido del derecho real de usufructo. El Código Civil, frente a la definición clásica que incidía en el deber de conservar la sustancia, obliga también a conservar «la forma». ¿Qué es la forma de las cosas? La doctrina se ha esforzado en encontrar un significado específico a este deber de conservar «la forma», admitiéndose preferentemente una interpretación que salvaguarde no sólo la identidad material de la cosa, sino también su destino económico (BiBLiAzzi). Por otra parte el Código Civil, frente a la definición clásica, permite que «el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa», lo que pretende dar acogida a figuras como el cuasiusufructo (usufructo de cosas consumibles) o usufructo con facultad de disposición, y persigue también subrayar la idea de que en el derecho moderno el principio de conservación de la identidad tiende a destacar más que la materialidad el valor y destino económico. El Código Civil conserva con gran fidelidad la estructura, problemática y casuística del usufructo en el


18

CAP. I.—EL USUFRUCTO I.

Digesto y Las Partidas. La regulación positiva está inspirada en un entorno agrario inmobiliario que propiamente no prevé ni regula los problemas de una sociedad industrial. El usufructo da derecho a disfrutar de los aumentos que la cosa reciba por accesión (art. 479 del CC)', pero no al tesoro respecto del cual será considerado un extraño (art. 471 del CC: ibidem ULPIANO, D. 24, 3, 7, 14). En caso de destrucción parcial, el usufructo permanece sobre la parte restante (arts. 514 y 517 del CC), y sobre los subrogados por indemnización, primas de seguro o justiprecio expropiación (en las condiciones de los artículos 518 y 519 del CC —véase infra—). En el derecho romano el usufructo nace como un derecho de sobrevivencia y con un notorio carácter alimenticio. Se pretende garantizar la posición económica de la viuda (uso y disfrute —y también menores e incapaces—) pero conservando la unidad del patrimonio familiar, y excluyendo al usufructuario de la comunidad hereditaria. Por otra parte la desmembración del dominio se explica como medio de evitar que la viuda sea responsable de la gestión siempre incierta de los herederos. El usufructuario no es poseedor sino mero detentador, lo que muestra la concepción primera de que el usufructuario (legatario) disfruta de los bienes a través de la posesión del nudo propietario (heredero). En su origen el derecho de usufructo es vitalicio, intransmisible e indivisible, y los juristas clásicos lo tratan dentro del legado de usufructo. Originariamente se excluían del usufructo las cosas consumibles, pero el derecho pretorio introduce la cautio usufructuaria, que permite extender el usufructo a las cosas consumibles y en general ampliar el disfrute por el usufructuario a todos los provechos de la cosa compatibles con la conservación de la identidad de la misma. La estructura dual del usufructo en el derecho romano se conserva también en el derecho moderno. Analizando el artículo 467 del CC (o el texto de PAULO) encontramos dos cri1 En el derecho romano se distinguía la accesión imperceptible —a la que se extiende el usufructo-^- y la perceptible —así la ínsula in ilumine nata— a la que no se extiende el usufructo (D. 7, 1, 9, 4).

CONCEPTO E HISTORIA

19

terios definitorios de usufructo: a) positivo (disfrutar, uso y frutos); b) negativo (deber de conservar la forma y substancia). Ambos responden también a una doble perspectiva: a) objetiva, conservar la cosa; b) subjetiva, reservar un valor y un destino económico para el nudo propietario, pero garantizar actualmente un rendimiento económico al usufructuario. Ambos criterios no son absolutamente superponibles: el interés de conservar la identidad material de la cosa al nudo propietario como derecho actual, puede ser incompatible con el reconocimiento al usufructuario del derecho a un rendimiento económico que le garantice la conservación de un status social. El tránsito de una economía de carácter agrario (riqueza inmobiliaria estable) a una economía urbana (riqueza mobiliaria) altera profundamente el sentido de la identidad de la riqueza. Ya los humanistas (ALCIATO, CUIACIO, DONELLO, etc....) observaban la particularidad del disfrute del usufructuario estriba en que sólo debe salvar la substancia, promesa que funda la cautio usufructuaría2. En el derecho moderno está claro que de ambos criterios (conservación para eí nudo propietario y mantenimiento de la situación —status económico— del usufructuario) prevalece la visión subjetivista de tutela del status del usufructuario. Por eso el concepto de «disfrute» es claramente distinto en el usufructo que en el arrendamiento o en la posesión; el concepto de frutos en el usufructo se define desde la perspectiva personalista del usufructuario; fruto —desde esa perspectiva— es todo provecho o rendimiento que la cosa suministra de acuerdo a su destino económico, sin referencia ninguna a la noción de periodicidad y sin exigencia absoluta de conservación de la identidad material de una cosa o de un valor3. El conflicto entre ambos criterios definitorios del usufructo se ha manifestado históricamente con toda 2 Citados por GLÜCK, VII, pág. 285, nota 96. 3 Cfr. STS de 23 de enero de 1947, la periodicidad no es elemento definitorio del concepto de fruto. Es muy discutible en este contexto el criterio sentado por la STS de 29 de mayo de 1935 (véase la sentencia en detalle en PUIG BRUTAU, 308) que estima improcedente la petición del usufructuario de enajenar bienes improductivos para que su importe se invierta en valores seguros. La razón más profunda de la distinción entre usufructo y arrendamiento no está en la distinción entre derechos reales y personales —que es una distinción dogmática—, sino en el diferente criterio que se emplea para definir el concepto de aprovechamiento.


20

II.

CAP. I.—EL USUFRUCTO

su crudeza en la distinción entre fungibilidad y deteriorabilidad, y en particular en el llamado usufructo de vestidos. El Digesto nos relata la inseguridad de las fuentes clásicas: TRIBONIANO consideraba los vestidos cosas fungibles contra POMPONIO y ULPIANO que estiman que no se deben devolver los vestidos que se deterioran por el uso (D. 7, 9, 9, 3). Por su parte, las instituciones justinianeas (De usufructu, II, 4, 2), volviendo a la opinión de TRIBONIANO, consideran las cosas deteriorables objeto de cuasiusufructo y obligan a la restitución de su estimación. La distinción entre fungibilidad y deteriorabilidad es un punto central en la teoría del usufructo pues, como afirma BIBLIAZZI, en la vida ordinaria la mayor parte de las cosas que integran un usufructo son deteriorables: ¿deben devolverse las cosas que se deterioran por uso como si fuesen fungibles —cuasiusufructo—?, ¿dónde se encuentra la distinción entre deteriorabilidad y fungibilidad? La respuesta" fija el alcance de la restitución, define la naturaleza del usufructo y establece los términos normativos de la resolución del conflicto entre usufructuario y nudo propietario. La discusión se reproduce en el derecho intermedio y llega hasta la codificación. ACURSIO introduce la distinción entre vestidos ordinarios, que considera recibidos en cuasiusufructo y vestidos festivos o conmemorativos a los que considera inmersos en el régimen de las cosas deteriorables. Sin embargo la doctrina moderna se muestra más restrictiva de los derechos del nudo propietario. El Código de Napoleón, siguiendo la opinión de POMPONIO y ULPIANO, se refiere a los bienes deteriorables en el artículo 589 y exime a los mismos de la restitución; PROUDHOM opina que el usufructuario puede disponer de los bienes que se deterioran lentamente pero sólo si dispone de ellos debe devolver la estimación; el mismo PROUDHOM estima que el artículo 589 es aplicable sólo al usufructo de muebles, pues cuando se trate de pertenencias de un inmueble o usufructo de establecimiento mercantil la obligación de restituir entra dentro del concepto de reparación ordinaria. El CC italiano de 1942 distingue claramente entre cosas consumibles (art. 995) y cosas deteriorables (ar-

DEBER DE CONSERVAR LA SUSTANCIA

21

tículo 996), y se propone en general una definición restrictiva de cosas consumibles —del cuasiusufructo— como aquellas que se destruyen al primer uso4. En la doctrina española anterior a la codificación se sigue en general el criterio del Código de Napoleón estableciéndose expresamente (FEBRERO, GARCÍA GOYENA) que no hay obligación de restituir las cosas que se deterioran por el uso ordinario. El Código Civil español distingue entre el usufructo de cosas deteriorables (art. 481: se restituyen en el estado en que se encuentren) y el usufructo de cosas consumibles (artículo 482: se restituye su estimación u otro tanto de la misma especie y calidad); por otra parte, el artículo 500, párrafo 2, exige las reparaciones de los deterioros que proceden del uso natural de las cosas. La doctrina no ha prestado atención a la distinción entre cosas consumibles y deteriorables, pero la propia existencia del concepto de deteriorabilidad que exime la restitución, nos muestra la concepción legislativa del usufructo, enfocado normativamente desde la perspectiva subjetivista del usufructuario —con un cierto carácter residual— y sin garantía de una identidad de valor al nudo propietario. II.

El deber de conservar la sustancia

a) El cuasiusufructo. El Código Civil admite que el usufructo se extiende también a las cosas consumibles (art. 482 del CC). En estos casos la sustancia queda limitada a un valor económico. Históricamente la admisión del cuasiusufructo coincide con la exigencia pretoria de una cautio usufructuaria y permite, en el tránsito de una economía agraria a una urbana, que el usufructo continúe cumpliendo su finalidad económica. Idéntica observación puede hacerse en el derecho moderno. Sin embargo, está claro que el cuasiusufructo es un usufructo en sentido económico pero no jurídico, pues los derechos reales exigen la identificabilidad de la cosa. En este raso el nudo propietario es titular de un derecho de crédito (la restitución), lo que tiene su importancia en orden a la 4

Véase por todos, ALBANO, Della propieía, I, pág. 156, nota 2.


22

CAP.

III.

I.—EL USUFRUCTO

quiebra o concurso del usufructuario, y a la eventual aplicación del artículo 1.1295, etc.... El Código Civil ordena la devolución del avaluó, y si los bienes no se hubiesen estimado a la restitución de otro tanto de la misma especie y calidad, o a pagar su precio corriente al tiempo de cesar el usufructo (art. 482 del CC). La elección corresponde al usufructuario. El pago del avaluó tenía su sentido en una economía de valor dinerario estable, pero en una economía inflacionista deberá restituirse con criterios valoristas. La preferencia del avaluó sobre la restitución del precio en el momento de la extinción, tiene el sentido de proteger tanto al usufructuario como al nudo propietario de la aleatoria oscilación de los precios de bienes concretos (sobre todo durante períodos largos). b) El usufructo con facultad de disposición. La propia naturaleza y finalidad social del usufructo (mantenimiento de un status económico), exige que se dé entrada al usufructo con facultad de disposición. Como dice la STS de 13 de junio de 1979, en el derecho moderno la obligación de conservar la forma y sustancia no tiene carácter absoluto. El poder de disposición no altera la naturaleza del usufructo (SÁNCHEZ CALERO, SS 9 de junio de 1948, 17 de mayo de 1962). Si el usufructuario dispone de la cosa el derecho del nudo propietario pierde su carácter real y se convierte en un crédito de restitución de acuerdo con los principios sentados en el cuasiusufructo. La práctica muestra que el otorgamiento del poder de disposición admite muchas modalidades: puede otorgarse el poder de disposición sencillamente o limitarse a los casos de necesidad, llegándose a exigir en ocasiones la justificación de la necesidad; también puede ampliarse el poder a la disposición gratuita o mortis causa de los bienes. ALBALADEJO propone una interpretación restrictiva de la facultad de disposi5 HEINECIO —citado por GUTIÉRREZ, pág. 660—, el cuasiusufructo se diferencia del mutuo en que en el mutuo pueden prometerse usuras y en el cuasiusufructo no; en el cuasiusufructo se exige caución y en el mutuo no; la restitución de lo prestado puede exigirse en el momento que quiera el acreedor, mientras el cuasiusufructo dura por los días de la vida.

FIGURAS TÍPICAS REGULADAS EN EL CC

23

ción, pero por el contrario, con mejor criterio, la jurisprudencia favorece la situación del usufructuario admitiendo sólo el control a posteriori de las ventas por la vía del artículo 520 del CC (devastación), y nunca por la vía de la nulidad de las ventas (cfr. STS 14 de octubre de 1971). Lo característico del usufructo con facultad de disposición es que el nudo propietario adquiere el derecho desde luego (SS 29 de enero de 1955, 9 de diciembre de 1970). Si el disponente llegase a dispensar al usufructuario del deber de restitución —directamente o concediéndole poder de disposición gratuito, o mortis causa— no nos encontramos propiamente ante un usufructo con facultad de disposición, sino ante un fideicomiso de residuo sí quid supererit6. III. Figuras típicas reguladas en el Código Civil

La distinción entre sustancia y producto se ha mostrado históricamente como muy comprometida. Es sobre la misma sobre la que incide fundamentalmente las categorías plasmadas en el Digesto (montes, viñas, rebaños, créditos, etc....); sobre las mismas categoría, y con los mismos criterios incide el texto articulado del Código, que conserva también la dogmática tradicional y las preocupaciones propias de un medio agrario. Modernamente se han planteado problemas dogmáticos nuevos como el del usufructo de acciones o el usufructo de concesiones administrativas, que no vamos a tratar para evitar una visión necesariamente muy resumida de lo que se trata con un cierto detenimiento en otras asignaturas. 1.

EL USUFRUCTO DE MONTES

Se regula en el Código Civil en el artículo 485 del CC, tomado del artículo 446 del proyecto de GARCÍA GOYENA. Se funda en el principio fundamental del derecho romano y del dere6 Sobre las diferencias entre usufructo con facultad de disposición V fideicomiso ordinario de residuo, véase: SÁNCHEZ CALERO, pág. 226. Aunque la problemática es común y la distinción en ocasiones crítica. La cláusula por la que la testadora .dispone de la totalidad de los bienes de un usufructo vitalicio a favor de su marido, y de la nuda propiedad en favor de los herederos abintestato que vivan al fallecer el usufructuario es una institución condicional y no un usufructo sin la nuda propiedad (STS de 4 de febrero de 1970).


24

CAP.

I.—EL USUFRUCTO

cho común, afirmado también expresamente en la codificación napoleónica, de que el árbol no constituye fruto sino capital. Por ello el derecho del usufructuario se refiere a los aprovechamientos ordinarios del monte según su naturaleza (art. 485.1 del CC) 7 , no pudiendo cortar árboles por el pie —sí las ramas (poda) como aprovechamiento natural— como no sea para reponer o mejorar, y previa notificación al nudo propietario (art. 485.5). Solo excepcionalmente, cuando se trata de un monte talar o de maderas de construcción, podrá el usufructuario hacer en él las talas ordinarias que solía hacer el dueño, y en su defecto acomodarse a la costumbre del lugar (art. 485.2) y sin perjudicar la conservación de la finca (art. 485.3). El artículo 483 reitera que el usufructuario sólo puede retirar los pies muertos o arrancados por accidente pero con la obligación de reponerlos. El texto proviene en su sentido literal de los artículos 586 y siguientes del Código de Napoleón, que consideran a la madera sustancia y no fruto (ÜUMOULIN, LAURENT, PLANIOL) 8. La antigua jurisprudencia francesa (ordenanza de 1669) prohibía expresamente la tala al usufructuario, y le concedía excepcionalmente el derecho a la extracción de maderas secas para quemar (lignum) pero no de la madera de construcción (materiae) (ÜEMOLOMBE). Sólo en los montes específicamente de tala (silvae caeduae), se permitía la tala ordinaria de acuerdo con los usos del antiguo propietario, y la costumbre del lugar 9 , y según la ordenanza de 1669, después de cuarenta años sin tala se consideraba al monte de alto fuste. Idéntico régimen se plasma expresamente en el CC italiano de 1942 (art. 989); BIBLIAZZI, en oposición a ROMAGNOLI, opina que la distinción entre bosque y monte talar «salta a la vista» admitiendo sólo Como el carboneo si el propietario realizaba este aprovechamiento y era uso o costumbre del lugar (STS de 13 de junio de 1906). El derecho romano reconoce al usufructuario el derecho a cazar (TRIFONINO: D. 7, 1, 62); en el mismo sentido, STS de 3 de octubre de 1979 que lo reconoce como derecho inventariable. ! En el derecho romano los bosques non caeduae no otorgan el derecho a la tala (ULPIANO: D. 7, 1, 13, 4); no se deben tampoco cortar árboles frutales (GAio: D. 7. 1, 11). 9 ¿Qué es un monte talar? ¿Cuáles son las talas ordinarias? DEMOLOMBE y en general la doctrina francesa, interpretaba como criterio decisivo los usos del propietario constituyente. 7

III.

FIGURAS TÍPICAS REGULADAS EN EL CC

25

como rédito y excepcionalmente las talas ordinarias del monte talar (cfr. también NICOLO, DE MARTINO). En España, la STS de 24 de febrero de 1960 declara que el artículo 485 no autoriza la tala de aquellos árboles que tienen otro aprovechamiento que la madera 10 . SANCHO REBULLIDA, siguiendo a ROMAGNOLI, mantiene una postura peculiar —a mi juicio errónea— de crítica al Código por el «olvido» del principio «productivista» que conduce a resultados antieconómicos, considera que el artículo 485 prescinde de la distinción entre bosques talares y de alto fuste (clasificación que —según ese autor— es poco fecunda en consecuencias prácticas), y dando por supuesto que toda la madera es fruto, centra su trabajo en determinar el ciclo productivo del monte (para ello considera las talas como frutos civiles que se perciben día a día) ". El usufructuario puede aprovecharse de los pies muertos o arrancados por accidente pero con la obligación de reponerlos (art. 483 del CC); si por perecer en gran número su reposición fuese muy onerosa, bastará con que los deje a disposición del nudo propietario (art. 484 del CC)n. El derecho a los pies muertos es así correlativo al deber de reposición y el uno se funda en el otro (cfr. PAULO: D. 7, 1, 18). La norma del Código de Napoleón para los bosques de alto fuste (art. 591), se generaliza en el Código para viñas, olivares y otros árboles o arbustos (art. 483 del CC). El artículo 485.4 del CC se refiere al derecho de entresaca para que los árboles se puedan desarrollar normalmente; el CC le llama impropiamente «viveros de árboles» cuando se trata realmente de bosques en for10 Declara también que el abuso de una explotación forestal es cuestión de hecho no recurrible en casación. La STS de 21 de noviembre de 1973, reconociendo el carácter abusivo de una tala, propone una interpretación restrictiva del artículo 520 por ser una norma sancionadora. 11 SANCHO REBULLIDA sigue también a ROMAGNOLI en una idea tomada originariamente de VENEZIAN de sustituir el concepto de separatio para la atribución de frutos por el concepto de período productivo (cpnstrucción que a su vez se inspira en algunas doctrinas formuladas originariamente en el usufructo de acciones). " El Digesto establecía con carácter general el no deber de reposición de los árboles arrancados con violencia (D. 7, 1, 59).


26

mación. El usufructo de viveros de árboles ha de considerarse usufructo de empresa, y le es lícito al usufructuario vender árboles concretos pero debe siempre reponer aquellos de que hubiese dispuesto (ULPIANO: D. 7, 1, 9, 6). 2. A)

OTRAS FIGURAS TÍPICAS Usufructo

Usufructo

de rebaños

El Código Civil regula el usufructo de rebaños pero no el de animales individualmente considerados. SABINO y CASSIO opinaron que en el usufructo de animales las crías pertenecen al usufructuario (D. 7, 1, 68, 1). En el mismo sentido la doctrina del Código de Napoleón (LAURENT) y la pandectística sometió a los animales concretos al régimen de las cosas deteriorables atribuyendo todas las utilidades y crías al usufructuario (GLÜCK). En el usufructo de rebaño, por el contrario, el usufructuario tiene la obligación de reponer las cabezas muertas con crías nacidas del mismo rebaño (ULPIANO: D, 7, 1, 68, 2; art. 499 del CC). En principio puede afirmarse que en el rebaño las cabezas pierden su individualidad y por ello el usufructuario puede disponer de las mismas pero manteniendo siempre la identidad del rebaño. La obligación de reposición no se extiende a los animales muertos por accidente o contagio sin culpa del usufructuario si la reposición fuese muy gravosa (perecimiento parcial o total: artículo 499 del CC). El usufructo de ganado• estéril se considera cuasiusufructo (art. 499 del CC). C)

Usufructo

DURACIÓN

27

Si ha prestado fianza puede cobrar los créditos por sí mismo e invertir el capital; si no ha prestado fianza o está dispensado, necesita autorización del nudo propietario —o subsidiariamente judicial— para cobrar el crédito y debe poner el dinero a interés de acuerdo con el propietario o con autorización judicial °. D)

Usufructo sobre rentas o prestaciones periódicas

de viñas

El Código Civil (art. 483) reitera el régimen de las Partidas (3, 33, 22); en principio merece el mismo tratamiento que el usufructo de montes. B)

IV.

CAP. I.—EL USUFRUCTO

de créditos

La regulación del Código se funda en distinguir según el usufructuario haya o no prestado fianza (art. 507 del CC).

POTHIER partía de la idea de considerar cada renta como parte del capital. El Código de Napoleón, por el contrario, considera a cada renta como fruto civil (art. 588) y este es el régimen expreso del Código Civil (art. 475). Por analogía, este régimen se estima aplicable al usufructo sobre usufructo en el que todo el provecho se atribuye al usufructuario del usufructo '". IV. Duración

El usufructo es naturalmente vitalicio, pero nada impide que pueda establecerse por una duración determinada con el límite máximo de duración de las vinculaciones (segundo grado: art. 781 del CC). En el derecho moderno ha perdido el intuitus personae (su sentido familiar y alimenticio) y se ha patrimonializado, por lo que se convierte en un derecho trasmisible y enajenable. El plazo de duración del usufructo se fija en el título constitutivo (normalmente acto mortis causa o donación). La constitución contractual del usufructo, aunque posible (art. 468 del CC), es excepcional, pues por contrato a título oneroso suele constituirse, para obte11 Las Sentencias de 23 de enero de 1947 y 24 de noviembre de 1960 niegan el derecho del usufructuario a ejercitar por sí solo el derecho Je adquisición preferente. " La STS de 3 de enero de 1940 se ocupa del usufructo del derecho ¡i recibir el 20 por 100 de la cuota de ingreso de nuevos socios a una sociedad, estimando que el usufructo se extiende mientras dura a la totalidad del derecho. En ocasiones puede ser difícil determinar si se I rata de un usufructo sobre usufructo o de un usufructo sobre renta o prestación periódica (cfr. STS de 4 de abril de 1970).


28

CAP. 1.—El. USUFRUCTO

ner las finalidades del usufructo, bien un arrendamiento, bien una renta vitalicia 15. a) Usufructo constituido en favor de una persona jurídica. El Código Civil dicta unas reglas especiales de duración del usufructo. En el usufructo constituido en favor de personas jurídicas se plantea el problema de la vocación de perpetuidad en la duración de las mismas incompatible con la temporalidad esencial del usufructo. En el derecho romano, el usufructo en favor de un municipio dura cien años «porque éste es el término de vida de un hombre longevo» (D. 7, 1, 56), mientras que el usufructo en favor de una República dura treinta años (D. 35, 2, 68). ¿Por qué la distinción? Seguramente porque en el usufructo en favor de un municipio prevalece la concepción personalista (el municipio como conjunto de personas: cousufructo), mientras que en el usufructo en favor de una República la concepción ideal (personificación: treinta años es la duración media de una generación). La duración del usufructo era también de cien años cuando era legado a una iglesia, convento u obra pía (CJ. De sacro sanctis eclesiis, I, 2, 23) 16. En el Código Civil se unifican los plazos a treinta años (art. 515); GARCÍA GOYENA explica la reducción del plazo en que el usufructo es odioso por antieconómico y debe reunirse lo más pronto posible con la propiedad. El usufructo se extingue también cuando el pueblo queda yermo I7 o la corporación o sociedad se disolviere. b) Usufructos sucesivos. Cuando se llaman al derecho de usufructo a varias personas no simultánea sino sucesivamente, se está a lo dispuesto en el artículo 781 (art. 987 del CC); es decir, se limita la duración de los usufructos sucesivos al límite de las vinculaciones (segundo grado: art. 781). En el caso de usufructos sucesivos, los diversos usufructuarios derivan todos ellos sus derechos del constituyente del usufructo y no hay una sucesión de usufructos; por eso los sucesivos usufructuarios pueden desconocer los actos y gra15 Sin embargo, STS de 5 de diciembre de 1974: venta de la propiedad con reserva de usufructo. 16 Las Partidas fijan el plazo de cien años en todo usufructo en favor de una corporación (3, 31, 26), porque en ese plazo habían muerto «todos los que vivían en el momento de su constitución». 17 Resulta difícil explicar qué significa que un pueblo quede yermo. La expresión está tomada de Las Partidas (3, 31, 26).

IV.

DURACIÓN

29

vámenes de los anteriores que han de ser necesariamente temporales (STS de 26 de abril de 1954). c) Cousufructo. A tenor del artículo 521 del CC: «El usufructo constituido en provecho de varias personas vivas al tiempo de su constitución, no se extinguirá hasta la muerte de la última que sobreviviere», la fundamentación de esta norma ha sido muy debatida; la doctrina medieval la explicaba como una modalidad del derecho de acrecer en el legado de usufructo, y presuponía la exigencia de una institución conjunta. Sin embargo, el ámbito de aplicación en las fuentes parece más amplio, y basta la existencia de un cousufructo para que exista el derecho de acrecer en el usufructo aún sin institución conjunta (aunque está claro que si hay institución por parte no hay acrecimiento, D. 7, 2, 1). La pandectística tiende a calificar la situación como un derecho a no decrecer (GLÜCK), modernamente D'ÜRS y BONET CORREA lo explican como una consecuencia de la indivisibilidad del usufructo ls. La jurisprudencia española aplica el acrecimiento en el usufructo aún sin cumplir los requisitos del artículo 982 (SS de 9 de abril de 197619, 6 de noviembre de 1962 y 8 de marzo de 1954) y aunque no se hubiese constituido por título testamentario (STS de 24 de abril de 1976). d) Usufructo concedido por el tiempo que tarde un tercero en llegar a cierta edad. Dogmáticamente es muy discutible si esta cláusula es una condición o un término. El Código Civil la califica de término (art. 516), por eso «aunque el tercero muera antes» el usufructo permanece. La premoriencia del tercero puede ser anterior al vencimiento del término o anterior al fallecimiento del constituyente, en ambos casos el instituido transmite sus derechos. Sin embargo el código no prohibe la institución condicional, pues el principio del artículo 516 del CC es puramente interpretativo y se aplica " No parece, sin embargo, sostenible la indivisibilidad como carácter definitorio del cousufructo. Por ejemplo, la STS de 6 de marzo de 1956, casando la sentencia de instancia, estimó divisible la situación de cousufructo. REVERTE NAVARRO (pág. 1119) estima que deben aplicarse supletoriamente al cousufructo las normas de la comunidad. " Según esta sentencia, a pesar de lo dispuesto en el artículo 982.2.°, no obsta para que tenga lugar el derecho de acrecer entre usufructuarios sobrevivientes la circunstancia de que los usufructuarios fallecidos muriesen antes que el testador.


CAP j—EL USUFRUCTO 30 «salvo si dicho usufructo hubiese sido expresamente concedido sólo en atención a la existencia de dicha persona» M.

V. La administración del usufructuario 1.

PRINCIPIOS

GENERALES

El usufructuario recibe, previo inventario y prestación de caución, el uso y la administración de los bienes usufructuados. El Código regula minuciosamente la administración del usufructuario (régimen del cuidado de la cosa, mejoras, reparaciones, cargas y contribuciones, etc....). El principio fundamental del que parte el Código Civil es que el contenido de esta administración se determina en el título constitutivo del usufructo (art. 467, art. 470 del CC), y las normas del Código son dispositivas (cfr. STS de 30 de octubre de 1979)21. El usufructuario administra en propio nombre (art. 480), y desde luego no está obligado a rendir cuentas. El límite general del goce del usufructuario es el deber de conservación de la identidad (forma y substancia de la cosa). Para ello debe cuidar las cosas como un buen padre de familia (artículo 497), y responde de los daños y menoscabos producidos por culpa o negligencia de la persona a la que enajenare o diera en arrendamiento la cosa (art. 498); está obligado también a dar aviso de cualquier acto de tercero que sea capaz de lesionar la propiedad (art. 511). La doctrina clásica era especialmente rigurosa en la exigencia de responsabilidad por la omisión del deber de conservación, dado el intuitus personae que preside el régimen del usufructo; DEL CASTILLO SOTOMAYOR afirmaba que el usufructuario respondía de culpa levísima. El Código, sin embargo, no regula un régimen de devastación de la cosa usufructuada o de responsabilidad por el mal uso del usufructuario, la única norma específica es el 20 ¿Quién es este tercero del artículo 516 del CC? En principio es indiferente que este tercero sea el propio usufructuario designado o una persona ajena a la relación de usufructo. 21 El usufructuario tiene legitimación para ejercitar en nombre propio todas las acciones de tutela y defensa de la cosa y en especial la vindicatio servitutis (STS de 4 de junio de 1947).

V.

LA ADMINISTRACIÓN

31

artículo 520 del CC: si el abuso infiere considerable perjuicio al propietario podrá pedir que se le entregue la cosa, obligándose a pagar anualmente al usufructuario el producto líquido después de deducir los gastos y el premio que se le asigne por la administración22. Este derecho del nudo propietario a solicitar la administración no es incompatible con la posibilidad de exigencia de responsabilidad por la culpa o negligencia del usufructuario. Esta responsabilidad ha sido contemplada en diversas sentencias así: si el deterioro es conocido por el usufructuario y el nudo propietario le requiere para hacer las reparaciones ordinarias sin respuesta, el deterioro pierde su carácter involuntario y se convierte en cul-, pable (STS de 23 de febrero de 1971). La responsabilidad patrimonial es la sanción ordinaria por el abuso en la explotación, pues la pérdida de la administración ha de interpretarse restrictivamente (STS de 21 de noviembre de 1973)23. Al perder en el derecho moderno el usufructo su carácter personalísimo, el usufructuario tiene poder de disposición del derecho o sus provechos mientras dure el usufructo, resolviéndose los contratos a la terminación del usufructo (artículo 480 del CC) 24 , si bien el usufructuario cedente responde de los deterioros de la cosa producidos por culpa o negligencia del cesionario (art. 498). Tiene particular interés el arrendamiento celebrado por el usufructuario: el artículo 480 del CC es una norma imperativa y terminado el usufructo se extingue el arrendamiento (STS de 16 de marzo de 1978, STS de 22 de octubre de 1958). Sin embargo, y frente al criterio del artículo 480 del CC —y de los arts. 70 de la legislación especial arrendaticia urbana de 18 de junio de 1932 y 31 de diciembre de 1946—, el artículo 57 de la LAU, de 18 de abril de 1956, dispuso la continuidad del arrendamiento protegido concertado por el usufructuario a la extinción del usufructo, a no ser que el arrendamiento fuere notoriamente gravoso para la propiedad (cfr. art. 114, causa 12 de la LAU). La STS de 28 de octubre de 1959 sostuvo que el artículo 480 debía aplicarse a los arrendamientos pactados bajo la legislación anterior, 22 Cuando las fincas se encuentran abandonadas causando una descapitalización en las mismas, es aplicable el artículo 520 del CC privando al usufructuario de la administración (STS de 30 de septiembre de 1976). 23 No se prevé la posibilidad de solicitar medidas cautelares en una fase de seguridad (como por ejemplo en la hipoteca). 24 Es hipotecable incluso el usufructo concedido al cónyuge viudo (art. 108, LH).


V. CAP.

32

la STS de 19 de abril de 1960, cambiando de criterio, exigió que la acción de deshaucio se iniciase antes de la entrada en vigor de la nueva legislación. La STS de 27 de junio de 1969 afirma que el consentimiento del usufructuario es insuficiente para que el arrendatario pueda alterar el destino económico y social de la cosa, y en este caso procede la extinción del arrendamiento concertado por la usufructuaria25. 2.

El.

LA ADMINISTRACIÓN

33

I.—EL USUFRUCTO

INVENTARIO Y LA FIANZA

El usufructuario, antes de entrar en el goce de los bienes está obligado: 1.° a realizar inventario, con citación del propietario o su legítimo representante; 2° a prestar fianza (cautio usufructuaria) de que usufructuará según el arbitrio de un recto varón (art. 491 del CC). La fianza puede exigirse después de haber entrado en posesión el usufructuario mientras no prescriba el derecho a exigirla; el inventario no está sometido a norma especial (STS de 1 de marzo de 1951). Los gastos del inventario —y de la prestación de la fianza— corren a cargo del usufructuario (STS de 3 de octubre de 1979)26. Ni el derecho romano, ni las Partidas concebían la exigencia de inventario como una obligación autónoma, porque consideraban la realización de inventario como una conducta ligada a la buena fe y como parte del deber de conservación de la cosa. De aquí que no se concibiese siquiera la existencia de una dispensa de la obligación de hacer inventario. En la doctrina clásica, la obligación de prestar fianza se consideraba irrenunciable (DEL CASTILLO), excepcionalmente se admite la dispensa en la donación con reserva de usufructo (Gregorio LÓPEZ) o la caución juratoria como sustitución de la fianza en caso de falta de medios del usufructuario y para los bienes de sobrevivencia o alimenticios (Antonio GÓMEZ). El inventario se establece como «obligación» en el Código de Napoleón (art. 600). ¿Son dis25 Sobre el arrendamiento concertado por el hipotecante y su extinción tras la ejecución hipotecaria, véase el estudio detallado de la jurisprudencia infra en la lección de hipoteca (capítulo IX, nota 12). 26 Dispone esa sentencia que el derecho a cazar es inventariable. El derecho de caza se incluye en el usufructo de una finca pero conservando la sustancia de la caza misma.

pensables las obligaciones de inventario y fianza? El asunto se discutió en la doctrina francesa y en la discusión estaba evidentemente implicada la naturaleza del usufructo; el Consejo de Estado francés adoptó finalmente la postura afirmativa de TREILHARD, CAMBACERES y MALEVILLE, lo que implica la acentuación de una concepción algo residual de la nuda propiedad y la tutela preferente del usufructuario (véase supra). El Código Civil dispone expresamente que la obligación de realizar inventario y prestar fianza son dispensables (artículo 493). El Código Civil dispensa con carácter general de la obligación de prestar fianza al vendedor o donante que se hubiese reservado el usufructo, y al cónyuge sobreviviente respecto de la cuota legal usufructuaria mientras no contraiga segundo matrimonio (art. 492). La dispensa del deber de prestar fianza no implica la dispensa de la obligación de realizar inventario, y así la jurisprudencia ha declarado que el viudo no se haya dispensado de la obligación de inventario (STS de 29 de mayo de 1965). En el derecho romano la falta de fianza implicaba la pérdida del derecho a los frutos (D. 7, 1, 13), en el derecho moderno la consecuencia específica es la pérdida del derecho a la administración de la cosa pero no el derecho a sus rendimientos económicos. El Código Civil realiza una minuciosa regulación de las consecuencias de la falta de fianza; en ese caso el nudo propietario puede optar bien por solicitar el ejercicio personal de la administración —con derecho a una prima (art. 494.2 del CC)— o bien a solicitar la puesta en administración judicial de los inmuebles, y la venta de los muebles e inversión de los efectos públicos y títulos valores, y la entrega de sus rendimientos o intereses al usufructuario (art. 494.1 del CC). El usufructuario sin fianza puede excepcionalmente solicitar bajo caución juratoria la entrega de los muebles necesarios para su uso, que se le asigne habitación para él y su familia en una casa comprendida en el usufructo, ;isí como los instrumentos y herramientas de la profesión a que se dedique (art. 435.1 y 2 del CC). El nudo propietario puede también solicitar la exclusión de la venta de algunos


CAP. 1.—EL USUFRUCTO

34

muebles por su valor afectivo o artístico y que se le entreguen afianzando el abono del interés legal del valor en tasación (art. 493.3 del CC). 3.

RÉGIMEN DE LOS FRUTOS, GASTOS Y MEJORAS

El Código Civil, en sede de usufructo, regula el régimen de los frutos, gastos y mejoras de modo similar al régimen de la posesión de buena fe, pero con algunas sutiles diferencias y con distinta terminología. Se establece el principio de que el usufructuario hace suyos los frutos por separación (art. 472 del CC)27, aunque el propietario está obligado a abonar al fin del usufructo con el producto de los frutos pendientes, los gastos ordinarios de cultivo y semejantes hechos por el usufructuario (art. 472.3 del CC) 28 . La doctrina del Código de Napoleón, siguiendo una problemática del derecho intermedio, discutió la naturaleza de la separación: si era un hecho material (v.gr. la caída del fruto), un acto de apropiación posesoria (v. gr. la retirada del fruto del árbol), o un acto de voluntad (separación jurídica por su identificación); en particular se discutió si el usufructuario que vendió los frutos pendientes los había separado o no, y si, en consecuencia, el comprador tiene derecho a exigirlos del propietario en caso de extinción del usufructo antes de la separación material. La opinión mayoritaria afirmaba que sólo existe en este caso acción personal del comprador contra el usufructuario o sus herederos (LAURENT, PROUDHOM, BAUDRY-LACANTINERIE), aunque tendió luego a admitirse que la venta de frutos pendientes es oponible al nuevo propietario en los mismos términos y con el mismo alcance que el arrendamiento concertado por el mismo (TOULLIER, DURANTON, ZACHARIAE, DEMOLOMBE). Y aunque fueran recogidos antes de madurar (D. 7, 1, 48). Ibidem al principio del artículo 451, pero sin el derecho a la parte proporcional de la cosecha (cfr. art. 452). 27 28

V.

LA ADMINISTRACIÓN

35

Los gastos realizados por el usufructuario en la cosa usufructuada se clasifican en reparaciones, mejoras y contribuciones. Las reparaciones ordinarias son de cuenta del usufructuario y las extraordinarias del nudo propietario (arts. 500 y 501). Las reparaciones ordinarias están incluidas dentro del deber general de conservación de la cosa29. El usufructuario puede realizar las mejoras que estime conveniente que acceden a la cosa sin derecho de indemnización y sin perjuicio del derecho a retirarlas si fuese posible hacerlo sin detrimento de los bienes (art. 487); también tiene derecho el usufructuario a la compensación de mejoras por los desperfectos (artículo 488)30. Las contribuciones que graven el capital son de cuenta del nudo propietario, y las periódicas o que gravan los frutos del usufructuario (arts. 504 y 505 del CC) 31 . Los gastos, costas y condenas de pleitos sobre el usufructo son de cuenta del usufructuario (art. 512 del CC) 32 . El Código regula la medida de la restitución en caso de que el usufructuario pague cantidades que legalmente le corresponde asumir al nudo propietario. Si el usufructuario anticipa las cantidades que debe el nudo propietario por razón de reparaciones extraordinarias, tiene derecho a exigir el aumento de valor en el momento de la extinción del usufructo (art. 502.2 del CC) o el importe de las contribuciones anticipadas por el usufructuario que graven el capital (art. 505.2 del CC). Este casuismo tiene poco sentido y sería más sencillo reconocer simplemente el régimen restitutorio ordinario (acción de regreso fundada en el enriquecimiento injusto). Se regula también el derecho del nudo propietario al interés legal de las cantidades invertidas po'r reparaciones extraordinarias (art. 502 del CC) y por contribuciones (art. 505 del CC). El usufructuario goza 29 La reparación extraordinaria no será exigible cuando la cosa se ha destruido y entonces el derecho del usufructuario alcanza sólo a los despojos (art. 517 del CC). w Habrá que entender deterioros extraordinarios, pues las cosas usufructuadas se restituyen en el estado que se encuentren (art. 481 del CC). 11 Parece lógico presumir el carácter «periódico» de una contribución, por el carácter algo residual de los derechos del nudo propietario. l'.l usufructuario está obligado a pagar la parte correspondiente del Impuesto de sucesiones (STS de 25 de marzo de 1980). " Sobre el usufructo universal y el régimen particular de cargas del mismo, no se trata aqui porque entiendo debe tratarse en detalle en el derecho de sucesiones.


36

CAP.

-EL USUFRUCTO

de derecho de retención por las cantidades que se le deban restituir (art. 522, art. 502.3 del CC). VI. La extinción del usufructo •

El Código Civil regula, en el artículo 513, las causas de extinción del usufructo: «El usufructo se extingue: 1.° Por muerte del usufructuario. 2.° Por expirar el plazo por que se constituyó, o cumplirse la condición resolutoria consignada en el título constitutivo. 3.° Por la reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona. 4.° Por la renuncia del usufructuario. 5.° Por la pérdida total de la cosa objeto del usufructo. 6." Por la resolución del derecho del constituyente. 7.° Por prescripción». Se trata de una enumeración ejemplificativa y reiterativa que podría deducirse del propio régimen y naturaleza del usufructo. El Digesto preveía la renunciabilidad del usufructo por un excesivo gravamen de las reparaciones (D. 7, 1, 48 —texto de PAULO—, D. 7, 1, 64 —texto de ULPIANO—). La especialidad de la renuncia del usufructo estriba en que no necesita la aceptación del nudo propietario, pues la propiedad se consolida automáticamente como derecho elástico. En la renuncia el usufructo se extingue pues por ministerio de la ley de modo automático, y no por la aceptación o por la entrega al nudo propietario (cfr. STS de 19 de noviembre de 1958). En este contexto sistemático el Código Civil regula con algún detenimiento el régimen de la subrogación real en caso de destrucción de la cosa usufructuada refiriéndose fundamentalmente a fincas y edificios, pero cuyos principios deben aplicarse sin duda a todo tipo de bienes. El principio general es que el usufructo permanece sobre los subrogados. El Código distingue tres supuestos: a) despojos del edificio destruido (art. 517 del CC); b) indemnizaciones por el seguro de los bienes (art. 518 del CC); c) justiprecio de la expropiación. En caso de destrucción de la cosa usufructuada, el usufructo permanece sobre los despojos, sin perjuicio del derecho del nudo propietario a la reconstrucción pagando el interés de las sumas correspondientes al valor del suelo y los materiales (art. 517). En las indemnizaciones por seguros se distinguen

VI.

LA EXTINCIÓN

37

los supuestos en función de quien corrió con los gastos del seguro: a) contribuyeron ambos; el nudo propietario puede optar o por la reconstrucción, en cuyo caso el usufructo continúa en el goce del nuevo edificio, o por no reconstruir, en cuyo caso el usufructuario tiene derecho a los intereses de la indemnización del seguro (art. 518.1 del CC); b) contribuye sólo el usufructuario; recibe íntegra la indemnización pero con la obligación de reinvertirla en la edificación de la finca (art. 518.2); c) contribuye sólo el nudo propietario, percibe íntegro el precio del seguro, pero salvo el derecho del usufructuario a los despojos (art. 518.3). En el justiprecio por la expropiación, el propietario tiene opción bien de subrogar al usufructuario con otra cosa de igual valor y análogas condiciones, o bien a abonar el interés legal del importe de la indemnización, afianzando el pago de los réditos (art. 519 del CC). R. BERCOVITZ ha analizado con detenimiento el artículo 518 del CC relativo a las indemnizaciones por seguros. Según BERCOVITZ, el artículo 518 introduce una normativa que contradice el régimen general del usufructo —en particular el usufructo de créditos, art. 507—, contradice la definición de forma y sustancia y favorece desmesuradamente al nudo propietario. La norma carece de antecedentes históricos directos y se funda en la desconfianza de la comisión de codificación hacia el usufructuario, tratando de evitar la incitación a provocar deliberadamente la destrucción de la cosa para lucrarse con las primas de los seguros. BERCOVITZ propone una interpretación correctora del artículo 518 que se adecúe con los principios sistemáticos y conceptuales del Código: a) contribución del usufructuario y del nudo propietario al seguro (art. 518.1); entiende BERCOVITZ que esta norma no dice que el nudo propietario deba recibir el precio del seguro y tampoco que sea él quien decide el destino del dinero (limitando el derecho del usufructuario al interés del dinero), sino que el artículo 518 debe interpretarse en relación con el 507 que otorga estas facultades al usufructuario; probablemente —según BERCOVITZ— el 518.1 está aludiendo únicamente a los supuestos en que el usufructuario no preste fianza. El nudo propietario puede vetar la reconstrucción pero esta facultad de oposición debe interpretarse restrictivamente, b) Contribución exclusiva del usufructuario al seguro (art. 518.2); BERCOVITZ sólo encuentra justificada la norma cuando el usufructuario tuviese obligación de asegurar la cosa como parte del deber de conservación de la misma (como consecuencia de riesgos, de la conducta del propietario anterior, etc....), en otro caso imponer al usufructuario la


38

CAP.

1.—EL USUFRUCTO

carga de la edificación contradice el artículo 507, puede ser perjudicial para el usufructuario al disminuir el tiempo de goce, y beneficia indebidamente al nudo propietario que no ha contribuido a los .gastos del seguro; por ello BERCOVITZ entiende que el artículo 5182 debe interpretarse en relación con el artículo 501, y debe englobarse la reedificación en el régimen de las reparaciones extraordinarias efectuadas por el usufructuario, por lo que tendrá derecho a exigir del propietario al terminarse el usufructo el incremento del valor que tuviese la finca por efecto de las obras33, c) En caso de contribución exclusiva del nudo propietario (art. 5183); entiende BERCOVITZ que la normativa se refiere al supuesto en que no se trate del seguro del predio, sino sólo del seguro de la nuda propiedad. Finalmente también entiende BERCOVITZ que el atribuir al usufructuario sólo el interés legal del justiprecio de la expropiación (art. 519), es restrictivo de los derechos del usufructuario y contradictorio con el principio establecido en el artículo 507 para el seguro de créditos; por ello propone BERCOVITZ que la interpretación más correcta del artículo 519 del CC —en relación con la interpretación del artículo 518.2 del CC— debe ser la de considerar que sólo se refiere al supuesto en el que el usufructuario no preste fianza. Bibliografía Sobre el usufructo en general, puede verse ALBALADEJO-ÜORAL, Comentario a los artículos 467 a 529 del CC, en la obra colectiva dirigida por M. ALBALADEJO, tomo VII, vol. I, Jaén, 1980; MARTÍNEZ ZURITA, Del usufructo, del uso y de la habitación, Barcelona, 1962. Más en particular: SANCHO REBULLIDA, Usufructo de montes, Barcelona, 1960; BELTRÁN DE HEREDIA, J., Usufructo sobre usufructo en la legislación española, «RDP», 1941, pág. 299 y sigs.; JORDANO BARBA, El cuasiusufructo como derecho de goce sobre cosa ajena, «ADC», 1948, pág 980 y sigs.; D'ÜRS y BONET CORREA, El problema de la división del usufructo, «ADC», 1952, pág. 62 y sigs.; ALBALADEJO, Compensación de desperfectos con mejoras en el usufructo, «ADC», 1963, pág. 103 y sigs.; R. BERCOVITZ, El seguro de usufructo en el Código Civil, «Estudios De Castro», I, Madrid, 1976, pág. 169 y sigs.; RIVAS TORRALVA, Notas sobre el usufructo con facultad de disponer, «RCDI», 1976, pág. 339 y sigs.; REVERTE, Pluralidad de titulares en el usufructo, «RDP», 1979, pág. 115 y sigs. La bibliografía extranjera citada: BIBLIAZZI, L'usufrutío, Milán, 1977; Usufrutto, uso e. abitazione, Milán, 1979 (tratado CicuMessineo); ROMAGNOLI, L'usufrutto dei boschi, Milán, 1950. 33 Y considera esta solución más equitativa que la alternativa de aplicar las normas de la posesión de buena fe, o de la gestión de negocios ajenos sin mandato.

CAPITULO II LA SERVIDUMBRE

I. Concepto El concepto de servidumbre indica un gravamen tendencialmente perpetuo de un fundo, en razón de una causa servitutis, en provecho de otro fundo o de una utilidad legalmente reconocida. La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño; el inmueble en cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio dominante, el que lo sufre, predio sirviente (art. 530). De la definición legislativa pueden deducirse los siguientes caracteres esenciales: 1. Es un gravamen que afecta sólo a bienes inmuebles; 2. Se establece en beneficio de inmuebles, es decir, para el mejor provecho o utilización de predios rústicos o urbanos; 3. No se exige la vecindad, ni siquiera la contigüidad de los fundos, aunque se circunscribe al provecho de los predios. Observamos que la servidumbre es un gravamen tendencialmente perpetuo sobre la propiedad; el régimen de la servidumbre es una excepción a la prohibición de vinculaciones; por ello cuando nos preguntamos sobre la posibilidad de constitución de servidumbres, en realidad nos planteamos también cuál es el límite a la posibilidad de constitución de gravámenes tendencialmente perpetuos sobre la propiedad inmobiliaria. Toda servidumbre se constituye y funda en una causa servitutis, y la existencia y subsistencia de la servidumbre está ligada a la existencia y subsistencia de dicha causa. En el derecho codificado como corolario de la legislación desvinculadora, la única causa servitutis reconocida es el provecho o utilidad de otro fundo (porque la legislación desvinculadora cierra la posibilidad de establecimiento de gravámenes perpetuos sobre la propiedad en beneficio de personas). Modernamente la legislación especial civil y administrativa nos muestra la posibilidad de constitución de servidumbres sobre un fundo —gravámenes inmobiliarios tendencialmente perpetuos— en los que no existe propiamente el provecho de un fundo dominante, sino el reconocimiento de un interés público que legitime una inmisión o restricción particular del


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CAP.

II.—LA SERVIDUMBRE

derecho de propiedad. Junto con el provecho de otro fundo, el interés público legalmente recogido y tipificado se constituye también en causa servitutis. II. Formación histórica del concepto de servidumbre

La elaboración romana de la dogmática de las servidumbres se realiza partiendo siempre de figuras concretas y determinadas, sin llegar a desarrollar una auténtica teoría general. Puede deducirse de textos literarios —CICERÓN en particular— que la concepción originaria de servidumbre, más que un concepto jurídico era una imagen o metáfora; más que un derecho, un gravamen. Las figuras se fueron delineando una a una típicamente, cada una con su régimen específico, sin llegar a formar una categoría general. Las categorías originarias serían las servidumbres de paso (iter, vía y actus) y aquaeductus —que son consideradas res mancipi en las fuentes—, posteriormente con el desarrollo económico y urbanístico de Roma, se irían desarrollando nuevos tipos de servidumbres rústicas y urbanas (que son tratadas, sin embargo, como res nec mancipi). Las primitivas servidumbres (paso y acueducto) eran consideradas parte de la propiedad del fundo dominante (iura praediorum). Las sucesivas servidumbres se fueron incorporando a la categoría, típicamente, sin llegar a definir un principio de libertad de constitución de servidumbres; por otra parte, en ningún lugar de las fuentes se reconoce con carácter técnico el concepto de predio dominante, y aunque normalmente el régimen de las servidumbres contempla también relaciones de vecindad entre fundos, se reconocen intereses distintos (v. gr. iter ad sepulcrum) como parte del tratado de las servidumbres. La glosa, acentúa una generalización comenzada en la misma época postclásica, y elabora el arbor servitutum. Amplía desmesuradamente el concepto de servidumbre contemplando unas servidumbres personales (esclavitud), reales (entre fundos) y mixtas (de fundo a persona o de persona a fundo) (BALDO). La servidumbre

III.

CARACTERES

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era considerada una forma de dominio (BARTOLO) sobre personas (personal), sobre fundos (real), o de fundos a personas —señoríos jurisdiccionales— o de personas a fundos (mixta)'. La clasificación es también corriente en España donde la encontramos hasta la codificación 2. Sólo a partir del siglo xvi, se empieza a considerar la servidumbre como un derecho y no como un dominiutn, y se afirma que las personas no pueden ser objeto de servidumbre. Por eso, a partir seguramente de CUIACIO, se definen como servidumbres personales las mixtas de la antigüedad, y se clasifican las servidumbres en dos grandes categorías: personales y reales. A partir de la ilustración, el régimen de las servidumbres queda afectado por la legislación desvinculadora y por la supresión de los derechos feudales —señoríos jurisdiccionales— sobre los fundos. Se admite la libertad de movimiento y por lo tanto las personas dejan de estar atadas —adscritas— a los fundos —servidumbre de persona a fundo—, se suprimen también los señoríos jurisdiccionales y por tanto las ataduras de fundos a personas (derechos señoriales de caza o pesca; prestaciones personales como la pecha, la fonsadera, la martiniega), etc.... Suprimidas las servidumbres personales (las mixtas en la glosa), sólo se admiten las servidumbres reales. La definición de servidumbre queda entonces circunscrita a un gravamen entre predios (el Código de Napoleón prohibe las servidumbres personales en el art. 686). Se admite, pues, la libertad de configurar servidumbres pero siempre en provecho de otro predio (reales), y se presupone que la servidumbre es un gravamen inmobiliario (sobre fundos) y nunca sobre personas. III. Caracteres

La servidumbre es, en el derecho moderno, un derecho real inmobiliario; grava directamente el fundo sirviente sin 1 BRUGI, Anotaciones a Glück, Milano, 1900, pág. 16; CARAVALE, Servitu prediali, LHritto intermedio, «NDit», pág. 126. 2 GUTIÉRREZ —en 1878— aún comienza el tratado de las servidumbres con una referencia a la esclavitud en las colonias.


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intermediación de su propietario (sin imponer conducta alguna del mismo: servitus in faciendo consistere nequit); cualquier acuerdo conteniendo un gravamen que implique una actividad del titular del fundo sirviente, no será una servidumbre sino un acuerdo obligacional. La servidumbre es un derecho real indivisible. La servidumbre permanece inalterable tanto si se divide el fundo dominante como si se divide el fundo sirviente. La indivisibilidad se funda en la satisfacción de las necesidades para la que fue constituida, y también porque el uso es indivisible (usus eorum indivisus est). Por ello las fuentes configuran la servidumbre como un modo de estar, inherente o cualidad del fundo (D. 8, 3, 23, 2; D. 50, 16, 86: qualitas fundí). El derecho real de servidumbre es excepcional. La excepcionalidad de la servidumbre se define en un triple sentido: se presume la libertad del fundo (cualquier gravamen real debe probarse), se presume también que todo gravamen establecido tiene naturaleza personal y no naturaleza real 3 , finalmente todo gravamen real debe ser objeto de interpretación restrictiva —por ejemplo, STS de 18 de mayo de 1976, a la hora de interpretar una servidumbre de paso constituida—. El principio de que toda finca se presume libre fue de los primeros tajantemente sentados por la jurisprudencia del Tribunal Supremo (SS de 23 de junio de 1862, 30 de junio de 1864), después reiterado ininterrumpidamente (STS de 29 de mayo de 1979, entre las más recientes). La excepcionalidad del gravamen real frente al personal se fundamenta en consideraciones jurídicas (la servidumbre como desmembración de la propiedad y restricción al crédito), y también económicas (la libertad de la propiedad, especialmente agraria, 1 De ÁNGEL YAGÜEZ, presenta de forma sencilla y práctica un punto crucial en el régimen de las servidumbres (Servidumbre negativa y obligación de no hacer, «RCDI», 1976, pág. 621 y sigs.): ¿ante un convenio o cláusula testamentaria que impone al titular de un fundo una conducta pasiva debe interpretarse tal gravamen como una obligación personal (de no hacer) o como una carga real (servidumbre negativa)? La importancia de la determinación del carácter personal o real de la carga se funda en su oponibilidad a terceros. DE ÁNGEL YAGÜEZ claramente se decanta hacia una interpretación restrictiva (personalista) en función del principio de libertad de la propiedad. Además de los argumentos de DE ÁNGEL YAGÜEZ, cabe añadir que tal interpretación se funda también en la erradicación de las vinculaciones y en el principio de tipicidad de los derechos reales.

III.

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como fomento a la producción y como medio de hacer rentable la pequeña propiedad agraria). El derecho real de servidumbre se fundamenta en una causa servitutis: la utilidad del fundo dominante. La utilidad de un fundo dominante como característica esencial de la servidumbre está en la propia definición legislativa de la figura 4 . ¿Puede cualquier utilidad servir de causa servitutis y fundar una servidumbre? La idea de que cualquier utilidad puede justificar la imposición voluntaria de una servidumbre es contraria al derecho romano y propia del derecho intermedio (BALDO, BARTOLO). El principio tiene un claro sentido antijurídico —multiplica las cargas ocultas— y antieconómico —restringe los rendimientos de la propiedad—. La categoría general está admitida en la moderna codificación que admite «cualquier provecho» del fundo dominante, y pierde el sentido de la tipicidad de las servidumbres inmobiliarias 5. Sin embargo, el análisis atento de la jurisprudencia muestra que la propia excepcionalidad de las servidumbres, hace del problema un problema «teórico», pues la práctica apenas conoce la existencia de servidumbres ¡nominadas. ¿Es la inutilidad causa de extinción o reducción de una servidumbre?; el tema no viene legalmente previsto con carácter general en la codificación, sin embargo la adecuación entre el gravamen de la servidumbre y la utilidad (causa servitutis) es un principio que se asienta en consideraciones dogmáticas (la definición de servidumbre), la facultad de redención es un corolario de la facultad de modificación y de ejercicio civüiter de la servidumbre y se explica sobre todo por unas razones macroeconómicas (libertad de la propiedad, tutela del crédito, productividad agraria, tutela de la pequeña propiedad agrícola, etc....) 6 . En el Código Civil la redención de la servi' Probablemente la elaboración de la glosa y la fundamentación real del derecho en la voluntad, produce el tránsito en la justificación de la servidumbre de la necesidad del fundo dominante a la mera utilidad del mismo (cfr. BRUGI, pág. 83). Es un tránsito paralelo de la lipicidad (numerus clausus) a la atipicidad de las servidumbres. 5 La utilitas servitutis (D. 8, 5, 5) fue utilizada por los autores modernos para distinguir las servidumbres reales de las personales (cfr. HKUGI, pág. 83); pero como concepto en sí mismo es difícil de explicar, pues se forma de acuerdo a moldes históricos y no dogmáticos, y como sucedáneo de laa tipicidad. Se funda en la difusa idea de que las wrvidumbres sirven los «fundos». ' No tiene sentido, por ejemplo, que una pequeña propiedad agraria xle vinculada por una servidumbre de paso si tiene salida a un


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dumbre por inutilidad viene previsto en la servidumbre legal de paso (art. 568), que debe interpretarse con la máxima amplitud; también se prevé en materia de aguas por medio del expediente de revisión (art. 46 de la Ley de 8 de agosto de 1985). ¿Es la perpetuidad o tendencial perpetuidad elemento definidor de las servidumbres? El requisito de la perpetuidad es una afirmación común en las distintas escuelas del derecho intermedio 7 ; tal requisito, sin embargo, se pone en duda en el derecho moderno. BAUDRY-LACANTINERIE, resumiendo el sentir de la doctrina de la codificación, afirman que la perpetuidad está en la naturaleza de la servidumbre pero no en su esencia, y se niega en general que sea requisito constitutivo de las servidumbres en el derecho moderno8. A mi juicio, sin embargo, dada la excepcionalidad de la servidumbre frente al arrendamiento, la cesión de un goce temporal de una finca —un uso parcial de la misma— debe ser interpretado normalmente como cesión personal y no real. IV. Constitución de servidumbres El Código Civil clasifica las servidumbres en dos grandes categorías: las legales (capítulo II, del título VII, del libro II) y las convencionales (capítulo III, título VII, del libro II). Las servidumbres legales no se imponen directamente por la ley sino que, como consecuencia de la tutela jurisdiccional, la ley otorga el derecho a exigir la servidumbre (art. 564 del CC), que se impone judicialmente en el procedimiento ordinario correspondiente y siempre previa indemnización. Modernamente la legislación pública contempla numerosos camino público, o la servidumbre de saca de agua y abrevadero con la traída pública de las aguas, etc. El exceso de «barroquismo» en la pequeña propiedad dificulta la modernización agraria. 7 Sobre la base de textos del derecho romano. • Aún para el derecho romano a partir de PEROZZI, BIONDI, BRANCA, MESSINEO; en la pandectística, sin embargo, continúa siendo maypritaria la exigencia de perpetuidad (WINDSCHEID, pág. 274, nota 8, GLÜCK, página 45).

supuestos de servidumbres legales, muchos de los cuales se constituyen mediante acto administrativo (véase infra). Las servidumbres convencionales se imponen mediante acto de disposición del propietario del fundo sirviente, siempre que tenga capacidad de obrar y poder de disposición. Aparte de estos dos modos ordinarios de constitución de servidumbres, la ley regula un régimen especial de usucapión de las servidumbres, y un modo peculiar por disposición del padre de familia. 1.

LA USUCAPIÓN DE SERVIDUMBRES

Pocos temas han pecado tanto de conceptualismo como el de la usucapibilidad de las servidumbres. Las clasificaciones de las servidumbres (continuas, aparentes y no aparentes, positivas y negativas), no son dogmáticas sino que históricamente han nacido como instrumento para explicar la usucapión de servidumbres y deben por ello explicarse en este contexto. A tenor del artículo 537: «Las servidumbres continuas y aparentes se adquieren en virtud de título, o por la prescripción de veinte años», por su parte el artículo 539 dispone: «Las servidumbres continuas no aparentes, y las discontinuas, sean o no aparentes, sólo podrán adquirirse en virtud de título». La primera pregunta que debemos hacernos es por qué frente al régimen común de la usucapión ordinaria existe uno especial de usucapión de las servidumbres, y si es conveniente que exista este derecho particular de usucapión de servidumbres. A mi juicio, razones muy importantes explican la existencia de un régimen especial particularmente restrictivo de usucapión de servidumbres; en primer lugar, la usucapión de una servidumbre debe ser excepcional por tratarse de la usucapión de un derecho (cuasipossessio) y no la usucapión de una cosa; pero, sobre todo, desde una perspectiva macrorconómica, interesa restringir la usucapión de servidumbres como medida de tutela de la propiedad —especialmente la pequeña propiedad agraria— y su rentabilidad (la multipli-


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cación de gravámenes dificulta el desarrollo económico y social del campo), y como medida de tutela del crédito, de facilitar el desarrollo urbanístico y de erradicación de gravámenes ocultos. Por ello la política legislativa debe encaminarse a amortizar servidumbres y no a su constitución. El régimen de las servidumbres no debe enfocarse tanto desde una perspectiva subjetivista e individualista (la adquisición por el titular del fundo dominante), cuanto desde una perspectiva global favorecedora del progreso económico —dificultada por la desmembración del dominio—. Finalmente, el régimen ordinario de las relaciones entre propietarios de fincas contiguas está presidido por una presunción de tolerancia, que aconseja, en provecho de la convivencia, la calificación de las inmisiones como iure famüiaritatis y no como auténticos actos posesorios. En el derecho romano las servidumbres rústicas originarias: paso (iter, vía y actus) y acueducto, son consideradas res mancipi y se adquieren por la posesión de dos años; aunque lo que se adquiere no es propiamente un derecho sino un fundo, pues los gravámenes originarios no eran considerados derechos sino cosas (el camino, el acueducto); la lex scribonia (siglo i a. C.), prohibe la usucapión de servidumbres pero sus términos y alcance son oscuros; la época postclásica y justinianea parece haber admitido una cuasipossessio de algunas servidumbres y su usucapión por medio de la longi tempqris praescriptio. La falta de claridad en las fuentes clásicas, que no llegan a elaborar una teoría general, se manifiesta de nuevo en el derecho intermedio; la prescriptibilidad de las servidumbres se convierte en uno de los problemas más complejos, pues se intenta explicar desde una epistemología subjetivista (la conducta del titular del predio dominante o sirviente) y no desde una óptica objetivista (la publicidad). La principal aportación parece ser la glosa de BARTOLO, que clasifica las servidumbres en continuas y discontinuas, distinción que luego se convierte en un punto común y se perpetúa hasta la codificación. Las Partidas admiten la prescripción inmemorial de las servidumbres discontinuas (3, 31, 15), la doctrina clásica entendía

aplicables a las continuas el régimen general de usucapión ordinaria con justo título y buena fe (Gregorio LÓPEZ, COVARRUBIAS, Antonio GÓMEZ) 9; la doctrina admite comúnmente que la prescripción inmemorial de las servidumbres discontinuas (vetusta prescriptioj no es un modo de adquirir la servidumbre, sino un medio de prueba de que siempre ha existido 10. El Código de Napoleón, preocupado por la erradicación de las vinculaciones y en defensa de la libertad de la propiedad, exige la apariencia y continuidad para la usucapión de servidumbres (art. 690), y no admite la usucapibilidad por prescripción inmemorial (art. 691), fórmula que en general pasa a los códigos civiles modernos (italiano de 1865 y español); la doctrina posterior critica este régimen codificado: BAUDRY-LACANTINERIE, PLANIOL, COLÍN y CAPITANT, DE PACE, etc.... La categoría de la continuidad tiende a abandonarse y se busca fundar la usucapión de las servidumbres en la apariencia y sometimiento al régimen general de la usucapión (art. 1.061 del CC italiano de 1942, Compilación aragonesa y navarra, Código portugués, Código brasileño, etc....). El Código Civil exige la continuidad y la apariencia para la usucapión de servidumbres. ¿Qué son las servidumbres continuas? La categoría parece tener su origen en BARTOLO (al comentar D. 8, 13, 14) "; BARTOLO habla de servidumbres continuas y discontinuas para explicar las causas de las servidumbres y CAEPOLLA para excluir la usucapión de las discontinuas; la distinción se impone en el derecho común. La definición ordinaria es que son servidumbres discontinuas aquellas cuyo ejercicio —o manifestación— requieran un hecho actual del hombre (art. 532 del CC) 12. Sin embargo, la categoría siempre ha sido agónica —crítica— en su fundamento y figuras incluidas. ¿Cuáles son las servidumbres conlinuas? ¿Por qué se excluye de la usucapión las discontinuas? * LUCAS FERNANDEZ, pág. 102. '* Cfr. BIONDI, pág. 603. En España, en la época anterior al Código, w admite la adquisición de las servidumbres discontinuas por presrrlpción inmemorial (SS de 13 de enero de 1860, 23 de junio de 1862, }t> de octubre y 9 de noviembre de 1865, citadas por GUTIÉRREZ, pág. 620). " BIONDI, pág. 394; GUILARTE GUTIÉRREZ, pág. 253. " Partidas, 3, 31, 15; GUTIÉRREZ, pág. 596.


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Es lo más común —aunque no concluyente— fundar la no usucapión de las discontinuas en una presunción de tolerancia (STS de 20 de octubre de 1980); en cuanto a las figuras incluidas han sido siempre comprometidas; la categoría parece haberse acuñado para excluir de la usucapión la servidumbre de paso que es el paradigma de las discontinuas (cfr., SS de 10 de octubre de 1957, 3 de julio de 1968, 22 de noviembre de 1963, 10 de junio de 1967, 14 de junio de 1977, cfr. in\ra)13; también se consideran discontinuas las de saca de agua, abrevadero, pastos y leñas; por el contrario se consideran continuas las del tendido eléctrico (STS de 11 de noviembre de 1967) y la de luces y vistas (cfr. STS de 21 de diciembre de 1970)14. La usucapibilidad de las servidumbres exige también que sean aparentes (art. 537). Son aparentes las que se anuncian continuamente con signos exteriores, y son no aparentes las que no presentan indicio alguno de su existencia (art. 532); la definición legislativa positiva no coincide con la negativa; en realidad, la categoría es la apariencia (signo externo permanente que manifiesta públicamente la servidumbre)15. El signo aparente ha de ser revelador en sí mismo (instrumental: LUCAS FERNÁNDEZ, ROCA JUAN), y no, por ejemplo, un cartel anunciador. Son aparentes la de salida de humos donde existe manifiestamente chimenea (STS de 19 de junio de 1951), paso por carril o camino (STS de 10 de octubre de 1957, 10 de junio de 1967), conducción eléctrica (STS de 11 de noviembre de 1967); son no aparentes la de pastos (STS de 8 de junio de 1929), la de no edificar (STS de 15 de marzo de 1957), etc... La distinción entre servidumbres aparentes y Cuando en el momento de promulgación del Código se venia disfrutando de una servidumbre por tiempo inmemorial, la jurisprudencia admite su existencia (vetusta prescriptio) por aplicación del régimen de Las Partidas (SS de 14 de noviembre de 1961, 15 de febrero de 1963). Nótese la sutil distinción entre servidumbre de paso y camino. Cuando existe camino se ha discutido si la servidumbre de paso se convierte en continua y aparente (BERLIERI, LUCAS FERNANDEZ) porque, se dice, la servidumbre consiste entonces en soportar el camino y no el paso; sucede que los caminos se presumen de uso público y no servidumbres (aunque pueden existir caminos de uso particular: cfr. STS de 2 de junio de 1979). " Se ha discutido si la servidumbre es continua (pues la servidumbre consiste en ventana a menor distancia de la reglamentaria) o discontinua (pues la servidumbre consiste en mirar por la ventana). 15 La apariencia no está ligada al modo de ejercicio sino a la publicidad de los signos (GUILARTE GUTIÉRHEZ). 13

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no aparentes es decisiva no sólo porque solo las aparentes y continuas pueden adquirirse por prescripción, sino también porque las servidumbres aparentes afectan al tercero hipotecario que no pueden desconocerlas aunque no estén inscritas, pues los signos ostensibles prevalecen sobre la publicidad registral (STS de 6 de febrero de 1984: paso por camino: ver derecho inmobiliario registral). Por otra parte, por el efecto liberador de la traditio (inoponibilidad de cargas no manifiestas al comprador, véase tomo I), las servidumbres no aparentes no son oponibles al comprador de buena fe al que no se le manifestaron expresamente. Las servidumbres continuas y aparentes se adquieren por la prescripción de veinte años (art. 537). LACRUZ BERDEJO, en un trabajo algo dogmático, afirma que puede haber posesión continuada de servidumbres discontinuas (goce de acuerdo con su naturaleza), y que es una afirmación apriorística la presunción de tolerancia del goce discontinuo o el carácter clandestino de las no aparentes, por ello propone que junto a la usucapión de servidumbres del artículo 537, exista una prescripción ordinaria de las servidumbres poseídas con justo título y buena fe fundado en el artículo 1.957. Tal opinión no es seguida por la jurisprudencia, ni por la mejor doctrina sobre el tema (GUILARTE GUTIÉRREZ), contradice abiertamente el artículo 539, y olvida el principio de la libertad fundaría y de la erradicación de gravámenes sobre la propiedad. Evidentemente, como desarrolla GUILARTE GUTIÉRREZ, la usucapibilidad de una servidumbre es distinta de su poseibilidad. La no apariencia no está ligada necesariamente a la clandestinidad (falta de publicidad), y la discontinuidad no está ligada necesariamente a la tolerancia. Por eso puede haber servidumbres posibles —y tuteladas interdictalmente—, pero no usucapibles. Razones importantes de política económica y social aconsejan la restricción de la facultad de usucapir. A efectos exclusivamente de fijar el inicio del cómputo para la prescripción, se ha distinguido históricamente entre las servidumbres positivas y negativas. Se


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trata de una categoría de elaboración medieval que distingue las servidumbres in patiendo (positivas) y las servidumbres in non faciendo (negativas); subrayando por medio de la clasificación, desde la perspectiva del fundo sirviente, el aforismo servitus in faciendo consistere nequit. Era una clasificación puramente descriptiva que sólo se introduce como sustancial en el Código Civil italiano de 1865 de donde lo toma el Código Civil español (art. 533). La definición del Código es, por otra parte, sumamente incorrecta, pues caracteriza como positivas no sólo las servidumbres que imponen al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer alguna cosa (in patiendo), sino también las de hacer por sí mismo, fórmula que, tomada literalmente, implicaría la admisión de la categoría de las servidumbres in faciendo 16. Según el Código, el cómputo en las servidumbres positivas se inicia en el momento en que se hubiera empezado a ejercitarla, y en las negativas desde el día de la prohibición formal del acto que sería lícito sin la servidumbre (art. 538). La jurisprudencia del TS, tras constatar que una servidumbre es continua y aparente —y por tanto usucapible (arts. 537, 539)—, analiza si es positiva o negativa a efectos de cómputo, admitiendo la existencia de servidumbres continuas y aparentes pero negativas (cfr. STS de 12 de marzo de 1975, 4 de octubre de 1964) ". El tema se plantea particular" Según ALBALADEJO sólo se puede referir a las obligaciones secundarias y accesorias. 17 Si la ventana se abre en pared del propietario del fundo sirviente, la servidumbre se considera positiva (STS de 12 de marzo de 1975). LACRUZ considera —igual que ALBALADEJO— que todas las servidumbres negativas son no aparentes, y por ello el inciso final de .justo título y buena fe sólo puede referirse —según esos autores— al régimen general de usucapión ordinaria. En realidad a mi juicio, la preocupación dogmática de LACRUZ en relacionar la continuidad, la apariencia y la positividad, en complejas fórmulas de dependencia, es puro conceptualismo. La realidad es que la negatividad es un elemento más de restricción de la usucapibilidad de las servidumbres, como lo muestra claramente la jurisprudencia. Por la presunción de tolerancia de los huecos abiertos en pared propia aún a menos distancia de la legal, el plazo de prescripción sólo empieza a contar desde el acto obstativo y no desde la apertura de los huecos (cfr. HERKÍNDEZ GIL, Dictámenes, I, pág. 279 y sigs.). La doctrina añade que es una servidumbre negativa pero aparente a efectos de prescripción (DE DIEGO, GASTAN, PUIG BRUTAÜ), la jurisprudencia declara que unos huecos son signo aparente de servidumbre aún en pared propia (SS de 23 de noviembre de 1963, 23 de enero de 1962, 31 de enero de 1960).

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mente en las servidumbres de luces y vistas —continua y aparente— pero negativa cuando se abre ventana en pared propia del titular del fundo dominante a menor distancia de la legal, pues hasta el momento de la prohibición formal de la ventana, la apertura de la misma se considera como un acto de mera tolerancia (ROCA JUAN, STS de 15 de marzo de 1976)18. La categoría de servidumbre negativa se convierte entonces, mediante ello, en una nueva restricción o limitación de la usucapibilidad de las servidumbres 19. 2.

LA CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRES POR SIGNO APARENTE

A tenor del artículo 541: «La existencia de un signo aparente, de servidumbre entre dos fincas, establecido por el propietario de ambas, se considerará, si se enajenare una, como título para que la servidumbre continúe activa y pasivamente, a no ser que, al tiempo de separarse la propiedad de las dos fincas, se exprese lo contrario en el título de enajenación de cualquiera de ellas, o se haga desaparecer aquel signo antes del otorgamiento de la escritura.» La servidumbre se constituye si hay un signo aparente establecido o conservado por el propietario en el momento de la enajenación parcial de un fundo. Es éste un modo de constituir servidumbre que por falta de una terminología precisa en el Código, es conocido de muy distintos modos: constitución de servidumbre por signo aparente, constitución tácita de servidumbres, constitución automática, constitución legal, constitución por destinación del padre de familia, etc.... Es un modo de constitución de servidumbres que carece de antecedentes clásicos y produce resultados aberrantes, es contraria a la " Sobre relaciones de vecindad véase lo dicho en el volumen I de este curso. " En contraste con esta corriente restrictiva a la usucapibilidad de la servidumbre de luces y vistas, la jurisprudencia interpreta con gran amplitud el concepto de vía pública el artículo 584 que permite abrir ventanas (cfr. SS de 9 de marzo de 1979, 23 de febrero de 1974). La apreciación de las distancias es una cuestión de hecho que incumbe al Tribunal de Instancia (STS de 22 de junio de 1973). No debe limitarse In aplicación del artículo 582 a los casos de indiscreta inspección, y por eso las distancias deben medirse en línea recta y sin tener en cuenta In altura de las construcciones (STS de 20 de mayo de 1969).


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libertad de la propiedad, hace nacer gravámenes involuntarios, inmoviliza la propiedad, contribuye a multiplicar las cargas urbanas y rústicas, destruye la productividad de la propiedad rústica, y es gravosa para los terceros adquirientes. Como señala GUILARTE GUTIÉRREZ; contrasta la dificultad de adquirir servidumbre de paso por usucapión con la facilidad de adquirirla por destinación, idéntica observación se puede hacer con la servidumbre de luces y vistas; por otra parte no se calibra la necesidad del fundo dominante M. La constitución tácita de servidumbres parece tener su origen en BARTOLO, con precedentes en la glosa y en la figura romana del iter ad sepulcrum 21, en España es conocida en Las Partidas y se introduce probablemente a través de Gregorio LÓPEZ, conocedor de la glosa italiana. Se acaba por imponer en la jurisprudencia del Tribunal Supremo del siglo xix orientada por el proyecto de GARCÍA GOYENA de 1851 n. La jurisprudencia, lejos de interpretar restrictivamente el artículo 541, ha realizado una extraña ampliación del ámbito y funcionalidad de la constitución tácita de servidumbre, que sólo puede explicarse por su singularidad, a) En relación con el signo aparente, la jurisprudencia admite la constitución tácita de servidumbres discontinuas (STS de 21 de enero de 1960, 22 de noviembre de 1962); unos huecos son signos aparentes de servidumbre aún en pared propia (SS de 23 de enero de 1962, 23 de noviembre de 1963, 20 de diciembre de 1965), un pozo es signo aparente de una servidumbre de saca de agua (STS de 11 de mayo de 1962); aunque debe probarse signo aparente en el momento de separación (.SS de 20 ¿Cuál es el fundamento de la constitución tácita de servidumbre? BONET CORREA, en un estudio especialmente importante en la moderna dogmática española, presenta los distintos fundamentos que se han ofrecido históricamente. En BARTOLO, su origen y fundamento está ligado al régimen de prescripción de las servidumbres, los glosadores y la doctrina de la codificación napoleónica la fundan en el consentimiento tácito, y en la presunción de voluntad del causante (en las constituidas mortis causa), la pandectística aduce los facía concluenda y asimila los signos aparentes a un título; se alega también necesidades prácticas del servicio de los fundos y la ley. En términos generales creo que para el derecho moderno puede afirmarse que la institución carece de un fundamento claro. 11 BIONDI, pág. 657.

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GUILARTE GimÉRREZ, pág. 403 y sigs.

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RÉGIMEN LEGAL

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21 de febrero de 1974, 6 de diciembre de 1976). La existencia de una fuente no es, por el contrario, signo de una servidumbre de paso a efectos del artículo 541 (STS de 21 de junio de 1971). b) Sobre la necesidad de que el signo aparente sea establecido por el propietario, la jurisprudencia abandona la tesis voluntarista y no exige que el signo aparente lo establezca materialmente el mismo propietario, pues basta que 10 conserve (SS de 10 de octubre de 1957, 26 de enero de 1971), aunque niega la constitución de servidumbre si no se prueba que lo estableció el propietario originario de ambos fundos (STS de 20 de octubre de 1980). c) Enajenación de los predios; comprende, según la jurisprudencia, todas las modalidades (voluntarias o forzosas) de transmisión separada de los predios (STS de 27 de octubre de 1974), en particular la partición hereditaria (SS de 20 de diciembre de 1965, 26 de enero de 1971, 27 de octubre de 1974). d) Sobre la exclusión de la servidumbre por mención contraria, ha de ser expresa sin que valga la mención genérica de enajenarse libre de cargas (SS de 10 de octubre de 1967, 2 de enero de 1972, 11 de junio de 1975), aunque basta con que se pacte la desaparición de los signos aunque luego no se lleve a efecto (STS de 21 de enero de 1960). e) No es requisito que la servidumbre sea necesaria, el hecho de que la servidumbre tenga salida al camino público, no priva la aplicación del artículo 541 (STS de 30 de octubre de 1959, 6 de enero de 1971). V. Régimen legal de las servidumbres

A tenor del artículo 598, el título y en su caso la posesión de la servidumbre adquirida por prescripción, determina los derechos del predio dominante y las obligaciones del sirviente. Este régimen no es peculiar de las servidumbres, sino de todo derecho real que tiene una cierta disponibilidad de contenido; sin embargo, en sede de servidumbres, tiene una gran tradición histórica la teoría de la modalidad de la servidumbre, a la que se refiere también el artículo 547, que tulmite la prescripción de la modalidad de la servidumbre. En la sección III, del capítulo I, del título VIII (de las ucrvidumbres), se recoge el régimen general de las servidumbres, aplicable tanto a las legales como a las voluntarias, que


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presenta, sin embargo, una cierta supletoriedad del título constitutivo (art. 598). El régimen general, se resume en los siguientes principios: a) Ejercicio civiliter de las servidumbres. La servidumbre debe disfrutarse del modo que sea menos gravoso para el predio sirviente. En su formulación más estricta el ejercicio civiliter significa no sólo que el modo de ejercicio debe ser el menos gravoso para el predio sirviente, sino también que su ejercicio está limitado por la utilidad del predio dominante (WINDSCHEID). El Código Civil no formula expresamente el principio del ejercicio civiliter de las servidumbres, pero del mismo se encuentran múltiples manifestaciones 1. el uso y la conservación de la servidumbre debe hacerse sin agravación de la misma (art. 543); así, la reedificación de un edificio de cuatro plantas no puede utilizar una servidumbre de vistas del antiguo edificio de una sola planta (STS de 28 de junio de 1967); aunque en otras ocasiones la jurisprudencia tiende a interpretar ampliamente el concepto de agravación; así, las obras de profundización de un pozo no implican necesariamente la agravación de una servidumbre de vertido de agua (STS de 8 de abril de 1976), el tendido eléctrico subterráneo puede hacerse aéreo aun existiendo pacto expreso si no implica agravación de la servidumbre por no suponer riesgo o dificultar la normal labor de la finca (STS de 5 de abril de 1976), el derecho a pasar mayor número de personas al edificarse en el predio dominante no implica agravación de la servidumbre (STS de 18 de noviembre de 1980 B). 2. El titular del predio sirviente tiene la facultad de modificar la servidumbre siempre que no menoscabe el uso y la utilidad del predio dominante (art. 545); así variando a su costa el lugar o la forma establecida (art. 545, párrafo 2). La facultad de modificación no puede menoscabar la servidumbre y por ello no puede sustituirse la obligación de no edificar por una indemnización de daños y perjuicios (STS de 18 de mayo de 1974); la práctica muestra que son corrientes las pretensiones de modificación de servidumbres de tendido eléctrico o telefónico (SS de 12 de diciembre de 1950, 1 de julio de 1956, 28 de noviembre de 1956). 3. El titular del predio sirviente tiene la facultad de solicitar la a

Véase también STS de 23 de diciembre de 1977.

V.

RÉGIMEN LEGAL

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redención de la servidumbre en caso de falta de utilidad en el predio dominante; es una consecuencia de la facultad de modificación que sólo está limitada por la utilidad del predio dominante (art. 545: luego sin utilidad puede llegar hasta la redención), se funda también en intereses macroeconómicos y viene legalmente previsto para la servidumbre legal de paso (art. 568). b) Las obras de consolidación y reparación de la servidumbre deben hacerse a costa del titular del predio dominante (art. 543), que debe elegir el tiempo y la forma menos inconveniente para el titular del predio sirviente (civiliter: art. 543, párrafo 2). En caso de que fueren varios los beneficiarios de la servidumbre la contribución a los gastos debe hacerse no en proporción a las cuotas, sino de los beneficios de la obra (art. 544: como dice ROCA JUAN, es una excepción al art. 393); si el titular del predio sirviente se beneficia de la servidumbre debe también contribuir proporcionalmente a los gastos de conservación y reparación en la misma proporción (artículo 544, párrafo 2). El titular del predio dominante puede librarse de los gastos de conservación renunciando a la servidumbre (art. 544). Recordemos que la renuncia a la servidumbre consolida la propiedad, y por ello se produce automáticamente sin necesidad de aceptación, aunque, por supuesto, la renuncia a la servidumbre libera de la participación en los gastos aún no nacidos, pero no a los ya vencidos y no satisfechos24. También el titular del predio sirviente puede, en caso de estar obligado a gastos de reparación, liberarse de la servidumbre renunciando al predio (art. 599); tal norma viene legalmente prevista sólo para el caso de constitución convencional de la obligación de reparación, pero no hay razón para no extenderla también a todo supuesto de obligación de reparación (en particular, por aplicación del nrlículo 544, párrafo 2).

" El tema se discutió en la doctrina francesa, tal era la opinión iiinvoritaria (por ejemplo DEMOLOMBE), aunque otros autores como AIIIIUY F.T RAU, DE PAGE, etc., opinaban que la renuncia a la servidumI H C liberaba también de los gastos vencidos y no satisfechos. Tal opinión, a mi juicio, es insostenible, pues no se puede privilegiar al ilrmlor moroso.


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CAP.

VI. Las servidumbres en particular 1.

VI.

II.—LA SERVIDUMBRE

LAS SERVIDUMBRES PERSONALES

El Código Civil, después de haber definido las servidumbres como relación entre predios (art. 530), prevé también, en contradicción con el Código de Napoleón y el proyecto de GARCÍA GOYENA de 1851, la existencia de servidumbres en favor de una persona o de una comunidad (art. 531). Ello no significa que las partes puedan constituir libremente servidumbres personales (es decir, gravámenes perpetuos sobre la propiedad en beneficio de una persona), sino propiamente que de modo excepcional y particularmente en las servidumbres legales, pueden existir como causa servitutis no sólo la utilidad de un predio dominante, sino también otras utilidades que vengan legalmente reconocidas. La otra interpretación posible (admitir un principio de libertad de constitución de servidumbres en favor de una persona), es contradictoria con el régimen legal vigente, contradice la propia definición de servidumbre como relación entre predios, contradice el principio de tipicidad de los derechos reales, e implicaría la más amplia libertad de configuración de gravámenes de carácter real; supondría un fraccionamiento irracional de la propiedad, daría cabida a relaciones feudales y contradeciría la legislación desvinculadora. La práctica muestra que apenas se conocen servidumbres de carácter personal y que las que se han tipificado (como el derecho de balcón, el de butaca e incluso los derechos particulares de caza y siembra), obtienen una explicación más clara, sencilla y acorde con su naturaleza, configurándose como relaciones obligatorias de carácter personal (así, STS de 5 de junio de 1976, el pacto de no dedicar un local a industria o comercio, no es una servidumbre sino una obligación de no hacer). Por ello puede considerarse que las servidumbres personales son siempre excepcionales y de carácter legal, pues las partes libremente sólo pueden constituir servidumbres —gravámenes perpetuos de carácter real— en utilidad de un fundo dominante (causa servitutis).

2.

LAS SERVIDUMBRES EN PARTICULAR

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LA SERVIDUMBRE DE PASTOS Y LEÑAS

El derecho histórico español presenta una gran complejidad en la regulación de las distintas modalidades de aprovechamientos de pastos. Las mismas pueden reducirse a cinco grandes categorías: a) usos irregulares meramente tolerados; b) derechos reales de pastos (servidumbres personales de pastos); c) mancomunidades de pastos (puesta en común de las tierras por los propietarios privados en épocas de barbecho para aprovechamientos como pastos); d) aprovechamientos comunales de pastos (servidumbres personales en favor de una comunidad); e) bienes comunales dedicados a pastos. Son figuras que si teóricamente pueden distinguirse, en la práctica se presentan como modalidades consuetudinarias (la vaine pature, el empriu, la corraliza, etc....) que pueden abarcar una gran cantidad de contenido (desde los usos irregulares hasta los bienes comunales), y cuya naturaleza, siendo en realidad consuetudinaria, sólo puede definirse en cada caso concreto. En el derecho histórico existe una gran extensión de superficie dedicada a pastos, lo que se explica por la subexplotación agraria (extensas temporadas de barbecho y economía esencialmente ganadera); se explica también por la gran extensión de propiedad comunal y los privilegios de los ganaderos (en particular la mesta). La doctrina de la ilustración y el reformismo agrario de los siglos xvm y xix, se plantea como objetivo prioritario la reconversión de una economía predominantemente ganadera en una economía forestal y agraria (por la mayor presión de la población y por las exigencias de la revolución industrial); y esa reconversión se traduce en la enemiga de los bienes comunales (cfr. lección 11, del tomo I) y en el principio de libertad de la propiedad frente a todas las modalidades de aprovechamientos de pastos. El Código Civil incorpora formalmente los principios doctrinales y jurídicos presentes en el reformismo agrario del siglo xix; el tratamiento de los pastos en el régimen de la servidumbre presupone la erradicación de los bienes comunales del Código como consecuencia de su desamortización. El régimen del Código es sumamente restrictivo de todas las modalidades de aprovechamientos de pastos; en particular:


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CAP. II.—LA SERVIDUMBRE VI.

a) se presume la libertad de la propiedad, todo aprovechamiento de pastos en favor de una persona o comunidad se presume, a falta del título expreso, meramente tolerado (artículo 600), el cerramiento extingue todos los modos consuetudinarios de aprovechamiento de pastos; b) las mancomunidades de pastos pueden cerrarse unilateralmente (art. 602); c) redimibilidad de las servidumbres de pastos establecidas mediante título (art. 603); d) prohibición de aprovechamientos comunales (art. 600); e) aplicación de este régimen de aprovechamientos de leña u otros productos de los montes de propiedad particular (art. 604); f) la servidumbre de pastos se considera discontinua y por lo tanto no puede adquirirse por prescripción. En época reciente el Tribunal Supremo, movido de la mayor sensibilidad doctrinal hacia las manifestaciones comunales de propiedad (bienes comunales y servidumbres de pastos en favor de una comunidad), respetando el esquema básico del código de presunción de libertad de la propiedad y de restricción de los aprovechamientos de pastos (presunción de tolerancia), ha alterado sutilmente el régimen codificado. La jurisprudencia admite aprovechamientos comunales de pastos (STS de 20 de octubre de 1950, 12 de noviembre de 1959, 25 de febrero de 1964); son caracteres del aprovechamiento comunal que ninguno de sus titulares pueda solicitar la división, y que la condición de titular depende exclusivamente de la condición de vecino (STS de 12 de noviembre de 1959). El aprovechamiento comunal se distingue de la propiedad comunal en que en este último de modo claro e indiscutible aparece atribuida a una persona la propiedad exclusiva de una finca (STS de 11 de noviembre de 1892, 4 de octubre de 1930, 18 de febrero de 1932, 6 de octubre de 1951); el aprovechamiento comunal es redimible (STS de 13 de noviembre de 1949; en sentido contrario, STS de 25 de febrero de 1964); el aprovechamiento comunal es poseíble y en consecuencia puede adquirirse por usucapión (SSTS de 14 de octubre de 1957, 22 de abril de 1960), afectando al tercer hipotecario por ser ostensible (STS de 25 de mayo de 1974).

3.

LAS SERVIDUMBRES EN PARTICULAR

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LAS SERVIDUMBRES LEGALES

El Código Civil, bajo el epígrafe genérico «de las servidumbres legales» (capítulo II, título VII, libro II), regula conjuntamente materias que la doctrina más moderna clasifica en cuatro epígrafes sistemáticos distintos: a) relaciones de vecindad (así, por ejemplo, el régimen de las distancias entre plantaciones y construcciones), b) limitaciones legales del dominio (v. limitación por contigüidad de los ríos navegables), c) la medianería —una forma sui generis de comunidad—, d) las servidumbres legales en sentido estricto.- Las servidumbres legales en sentido propio se distinguen de las relaciones de vecindad en el carácter recíproco de estas últimas, frente al carácter de gravamen unilateral en beneficio de un fundo dominante de las servidumbres legales; por eso mismo, las relaciones de vecindad constituyen parte de la configuración jurídica de la propiedad, mientras que las servidumbres legales deben constituirse formalmente previa indemnización. Por otra parte, las servidumbres legales se distinguen de las limitaciones legales del dominio, en que las primeras son gravámenes singulares de fundos concretos, normalmente por razón de la utilidad de fundos contiguos de interés particular, mientras que las limitaciones legales del dominio forman parte de la configuración jurídica normativa de la propiedad (interés público) y no dan derecho a la previa indemnización. El principio de la tutela jurisdiccional de la propiedad comporta, en su concepción originaria, que toda restricción particular de la propiedad debe ser impuesta judicialmente y previo pago de la indemnización correspondiente (art. 349). En su virtud, el Código Civil, en tema de servidumbres legales, no impone directamente la servidumbre sino que otorga a los particulares la posibilidad de solicitar judicialmente su imposición forzosa previo pago de la indemnización correspondiente. Modernamente, sin embargo, la multiplicación de servidumbres legales de carácter administrativo, hace que las servidumbres se impongan (v. gr. de tendido eléctrico o telefónico) a directamente por acto administra_ ^^ .J.ÜO.AIJ..3 ti a iv i — J- — • •• WM

" Cfr. Ley de expropiación forzosa y servidumbre de paso de insta lurlrin eléctrica de 18 de marzo de 1966.


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CAP. II.—LA SERVIDUMBRE VI.

tivo, pero siempre previo pago de la indemnización correspondiente. El Código Civil regula dos tipos fundamentales de servidumbres legales: en materia de aguas y en materia de paso forzoso. La normativa del Código relativa a las aguas, si bien no está formalmente derogada, está muy afectada por la legislación pública (Ley de Aguas de 2 de agosto de 1985, Ley de Costas de 26 de abril de 1969M, Ley de Puertos de 19 de enero de 1928, etc....). En particular, la Ley de Aguas de 1985 afecta sustancialmente al régimen del Código. Frente a la normativa del Código Civil, la Ley de Aguas somete a las riberas de los ríos a una zona de servidumbre de uso público de cinco metros, y a una zona de policía de 100 metros en la que se limitan las actividades y uso del suelo (art. 6.°). Regula el Código dentro del régimen de las aguas las siguientes servidumbres legales: La servidumbre de acueducto (facultad de pasar las aguas a que se tiene derecho por fundos intermedios: art. 558), las servidumbres de saca de agua y abrevadero (arts. 555 y 556: facultad de solicitar paso a personas o ganados hasta el punto donde hayan de utilizar las aguas —utilidad pública: en favor de un pueblo o caserío—), la servidumbre de estribo de presa (art. 554: obras necesarias para derivación o toma de aguas), la servidumbre de parada o partidor (art. 562: obras para recibir aguas por riego). En general cuantas servidumbres (de aguas) estén previstas en el Código Civil, podrán ser impuestas por los organismos de la cuenca, con arreglo al Código Civil y al Reglamento de la Ley de Aguas (art. 46 de la Ley de Aguas). Nótese que estas servidumbres legales dejan de ser servidumbres forzosas para ser sometidas al régimen general de concesiones de todos los usos y aprovechamiento de las aguas (art. 57 de la Ley de Aguas). Dejan también de ser servidumbres de imposición jurisdiccional para transformarse en servidumbres de imposición administrativa. Las servidumbres legal y forzosa de paso se regula en los artículos 564 y siguientes del Código Civil. Se prevén tres " Regula servidumbre legal de salvamento, servidumbre de vigilancia del litoral y servidumbre forzosa de paso a playas y zona marítimo-terrestre (art. 4.°).

LAS SERVIDUMBRES EN PARTICULAR

61 modalidades fundamentales: paso permanente con camino (art. 564, párrafo 2), paso permanente sin camino (art. 564, párrafo 3), y ocupación temporal y paso para obras (art. 569). Los principios fundamentales son los de la interpretación restrictiva de gravámenes y ejercicio civiliter (art. 565: por el punto menos perjudicial y por la menor distancia al camino público), y siempre previa la correspondiente indemnización (art. 564). Los requisitos para la imposición de servidumbre permanente de paso son que la finca esté enclavada y tenga la necesidad de salida a camino público. La jurisprudencia ha realizado una interpretación restrictiva de la necesidad, llegando a afirmar (STS de 8 de marzo de 1922) que la salida por río navegable hace que la finca no esté enclavada; el establecimiento de servidumbre ha de ser el único medio de salida a camino público (STS de 14 de octubre de 1941), y no tiene derecho a servidumbre forzosa de paso la finca que linde con una vía pecuaria que equivale a camino público (STS de 29 de marzo de 1977). Si adquiriendo una finca por venta, permuta o participación, quedase enclavada entre otras del vendedor, permutista o copartícipe, éstos están obligados a dar el paso sin indemnización salvo pacto en contrario (art. 567). Finalmente el Código Civil regula de forma muy deficiente la servidumbre legal de desagüe de edificios. En principio, y dentro del régimen de las relaciones de vecindad, los predios inferiores sólo tienen el deber de recibir las aguas que fluyan naturalmente de los predios superiores. Las aguas que provienen de alumbramientos artificiales, modificación del curso natural de las aguas u obras, deben ser recogidas y encauzadas por el autor de las obras, de modo que no causen perjuicio al predio contiguo (art. 586), pero ¿pueden negarse los predios inferiores a recibirlas? El artículo 588 sólo prevé la constitución de servidumbres de desagüe para dar salida a liguas pluviales, pero ¿puede solicitarse también la constitución forzosa de servidumbre a aguas artificiales no directamente pluviales? La Ley de Aguas parece presuponerlo pues obliga en estos casos a indemnizar los daños y perjuicios, y por su parte no hay razón a limitar a las aguas pluviales el derecho periores. a dar salida a las aguas enclavadas en predios su-


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CAP. II.—LA SERVIDUMBRE BIBLIOGRAFÍA

VII.

Extinción de las servidumbres

Según el artículo 546: «Las servidumbres se extinguen: 1.° Por reunirse en una misma persona la propiedad del predio dominante y la del sirviente. 2.° Por el no uso durante veinte años. Este término principiará a contarse desde el día en que hubiera dejado de usarse la servidumbre respecto a las discontinuas; y desde el día en que haya tenido lugar un acto contrario a la servidumbre respecto a las continuas. 3.° Cuando los predios vengan a tal estado que no pueda usarse de la servidumbre; pero ésta revivirá si después el estado de los predios permitiera usar de ella, a no ser que cuando sea posible el uso, haya transcurrido el tiempo suficiente para la prescripción, conforme a lo dispuesto en el número anterior. 4.° Por llegar el día o realizarse la condición, si la servidumbre fuera temporal o condicional. 5.° Por la renuncia del dueño del predio dominante. 6.° Por la redención convenida entre el dueño del predio dominante y el del sirviente.» Se trata de un artículo técnicamente incorrecto, pues algunas de las causas de extinción son generales a todos los derechos (v. gr. la confusión, el cumplimiento de la condición, la renuncia) y no hace falta reiterarlas en sede de servidumbre, y otras están mal explicitadas, pues junto a la redención convencional (art. 546.6) cabe también una redención impuesta por falta de utilidad (véase supra). El artículo sólo tiene el sentido de destacar la extinción por no uso, que es un modo particular de extinción que no se rige por el régimen de la prescripción extintiva27. Bibliografía LUCAS FERNÁNDEZ, La servidumbre de paso en el derecho civil español, Murcia, 1962; J. ROCA JUAN, Comentarios al CC —dirigido por M. ALBALADEJO—, artículos 530 a 568, tomo VII, vol. 2, Jaén, 1978; BONET CORREA, La constitución dé servidumbres por signo aparente, Madrid, 1970; FERNÁNDEZ-GRANIZO, Servidumbre de " Así a este supuesto no se le aplica el régimen de la interrupción de la prescripción y, por ejemplo, el reconocimiento de la servidumbre por el titular del predio sirviente no interrumpe el plazo de los veinte años de extinción por no uso. Esta especialidad se explica como mecanismo de liberación de gravámenes y de rentabilidad de la propiedad rústica.

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luces y construcción con material traslucidos, «RDP», 1968, página 949 y sigs.; BIONDI, Las servidumbres, Jaén, 1978 (trad. y notas de GONZÁLEZ PORRAS, anotaciones que constituyen un estudio autónomo de gran calidad); ALVAREZ CAPEROCHIPI, El derecho de pastos y las servidumbres personales como categorías jurídicas, «RDP», 1980, pág. 463 y sigs.; LACRUZ BERDEJO, Usucapión de servidumbres discontinuas y no aparentes, Madrid, 1955; CUADRADO IGLESIAS, Aprovechamiento en común de pastos y leñas, Madrid, 1980; DORAL GARCÍA, Interés público e interés privado en la servidumbre de «altius non tollendi», «RDP», 1968, pág. 923 y sigs.; GUILARTE GUTIÉRREZ, La constitución voluntaria de servidumbres en el derecho español, Madrid, 1984. Recientemente, BONET CORREA, La adquisición tácita de servidumbres por signo aparente. Examen de la jurisprudencia desde 1970 a 1983, ADC, 1984, pág. 1987 y sigs.


CAPITULO III LOS CENSOS

I. Planteamiento

El Código Civil distingue tres tipos de censos: enfitéutico, consignativo y reservativo. Es el momento final de una evolución de más de diecisiete siglos en que la enfiteusis ha terminado por convertirse en un censo, con lo que efectivamente ha quedado totalmente desnaturalizada. A lo largo de estos diecisiete siglos de evolución, la enfiteusis —y los censos— han significado cosas muy distintas. La misma palabra —y aun la misma institución jurídica— se ha empleado para designar realidades distintas, para fundamentar organizaciones jurídicas y políticas distintas y para tutelar intereses distintos. Es una institución tan compleja que ha terminado por ser olvidada por su propio barroquismo. El texto del Código Civil puede considerarse más un epitafio que una regulación jurídica (J. GONZÁLEZ). Por otra parte, los autores del Código no sabían lo que era un censo, ni lo que era una enfiteusis y la regulación del Código es intrínsecamente contradictoria. Resumiendo a grandes rasgos las líneas maestras de la evolución institucional de la enfiteusis y los censos, puede afirmarse que ambas instituciones jurídicas son relativas a bienes inmuebles, cuyo titular asume la detentación mediante el reconocimiento de un señorío directo sobre la finca. En la enfiteusis el señorío presenta un carácter jurisdiccional y político, mientras que en los censos un carácter exclusivamente patrimonial. La palabra feudo proviene de enfiteusis y la enfiteusis fue el fundamento jurídico del feudalismo. Los censos —en su sentido propio y no sinónimo de enfiteusis— aparecen a partir del siglo xiii y se presentan como un mecanismo jurídico encaminado a conseguir capitales, y a eludir la prohibición de la usura (intereses en el préstamo). La crisis del feudalismo es también la crisis de la enfiteusis como


II.

LA ENFITEUSIS

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CAP. III.—LOS CENSOS

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institución jurídica, que al patrimonializarse tiende a asimilarse al censo. En su origen, si la enfiteusis tiene un carácter político —de concesión pública— los censos aparecen siempre con un marcado carácter contractual y privado; a partir del siglo xn, con el inicio de la crisis del feudalismo, la enfiteusis tiende a perder su sentido político para adquirir un sentido patrimonial, proceso que se acentúa hasta llegar a la revolución liberal, donde la enfiteusis pierde su significado propio y se asimila e identifica con el censo. El Código de Napoleón no regula la enfiteusis. En el Código Civil español el único sentido de su regulación es excluir los censos del régimen histórico de la enfiteusis, y acentuar la tutela del detentador (dueño útil) de la finca frente al titular del dominio directo. II. La enfiteusis

1. DIVERSIDAD DE NATURALEZA Como decimos, el dato más característico es la diversidad de su naturaleza jurídica en la historia. Con la misma palabra se encubren regímenes jurídicos diversos. De la misma institución originaria el derecho bizantino e islámico fundaron un régimen tributario inmobiliario, y en el marco cristiano occidental el feudalismo. En el marco europeo occidental, el régimen de la enfiteusis enmarca un problema político: el de la naturaleza del señorío. Por eso, a lo largo de los siglos su régimen está teñido por la evolución de la relación entre vasallos y señores, por la resolución del conflicto entre el poder señorial y el poder real, y por el origen y desarrollo del concepto de propiedad privada y de autonomía de la voluntad. En particular, el problema del régimen jurídico de la enfiteusis es también un problema político: ¿puede renunciarse o implica una servidumbre?1, ¿en qué condición se produce el comiso?, ¿cabe enajenar el derecho del enfiteuta o es personalísimo?, etc... A lo largo de los siglos la enfiteusis evo1

La renuncia implicaría una infidelidad.

luciona desde un vínculo personal de vasallaje (servitium)2, a una relación o gravamen exclusivamente patrimonial, económico y privado. El ordenamiento jurídico —el espíritu de la historia— evoluciona desde la tutela del señor o patrono a la tutela del detentador o colono 3. El señor de la tierra acaba por convertirse en un mero titular de un derecho real patrimonial redimible, y el detentador evoluciona desde la servidumbre personal (el vínculo a la tierra) a ser el único propietario efectivo aunque grabado con un canon patrimonial (censo)4. 2.

LA ENFITEUSIS EN EL DERECHO ROMANO

En el derecho romano la enfiteusis parece haberse originado como una forma de arrendamiento de terrenos públicos o municipales, por largo plazo o a perpetuidad, mediante el pago de una renta anual (vectigal); parece probable que en la época postclásica el vectigalista dispusiera de una vindicatio utilis y fuera considerado poseedor5. Con los emperadores Zenón y Justiniano adquieren su definitiva configuración como derecho sui géneris, no asimilable ni al arrendamiento ni a la compraventa 6 ; la enfiteusis es la concesión de un bien inmueble a cambio de la obligación de pagar un canon periódico —anual— y muchas veces también se compromete en la mejora de la finca; se admite la subenfitensis pero siempre concediendo el derecho de prelación al concedente propietario (ius praelationis o tus protomiseus) y el versamiento a su ' De donde procede la palabra siervo y servidumbre. 1 La tutela de la libertad individual frente a los señores es también In historia del origen y desarrollo del Estado. ' Por ejemplo, el régimen del tesoro es un observatorio privilegiado pura comprender esta evolución de la enfiteusis. Las Partidas atribuyen el tesoro al señor de la heredad (III, 28, 45); MOLINA, en consonani-lu con la teoría del dominio dividido, propugna el reparto del tesoro; u partir del XVII la doctrina tiende a atribuirlo íntegramente al cenMihirio, como único dueño efectivo (cfr. art. 1.632, párr. 2, del CC vlKente). ' Se distingue del arrendamiento ordinario en el derecho romano «•u que el arrendatario no era considerado poseedor. ' La cuestión inmediata fue el régimen del riesgo (CJ, 4, 66, 1), se hucc recaer sobre el enfiteuta los daños reparables, y sobre el propielmió el riesgo de destrucción o catástrofe (cfr. D'ORS, Derecho privado romano, Pamplona, 1977, pág. 548, nota 2).


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CAP.

III.—LOS CENSOS

favor de la cincuentava parte del valor en caso de enajenación (laudemio: de laudare, aprobar); el comiso o recuperación del propietario era reconocido cuando el enfiteuta no pagaba el canon durante tres años, cuando no notificaba la alienación o cuando permitía el deterioro del fundo 7 . 3. ENFITEUSIS Y FEUDALISMO En la alta edad media, feudo y enfiteusis son términos sinónimos; el origen del feudalismo estriba probablemente en la formación de ejércitos privados durante el bajo imperio ante la crisis del Estado romano, y la correlativa extensión del latifundio. Por medio del vasallaje se recibía la protección del patrono y la concesión de las tierras. La sociedad feudal se estructura a través de vínculos de sucesivo enfeudamiento y jerarquía. La enfiteusis es el beneficio (benefitium) correspondiente al vasallaje (servitium, caballicatio) —según la definición clásica del líber feudorum, y en España del líber iudiciorum y Las Partidas (IV, 26, 1): concesium reí propter homagium et fidelitatem facía—. La jurisprudencia medieval califica el poder del señor como jurisdicción e imperio y al incumplimiento infidelidad o perfidia. El carácter formal de la enfiteusis está ligada al carácter ritual del enfeudamiento (sacramentum /idelitatis). El servicio militar a caballo era el servitum feudal por antonomasia. Con el tránsito de la alta a la baja edad media, la enfiteusis tiende a patrimonializarse; fenómeno acentuado con los nuevos estudios de derecho romano, por la incidencia de la noción de propicias romana. El proceso de patrimonialización de la enfiteusis es correlativo a la pérdida de poder de los señores feudales y al desarrollo del poder real (y del Estado), que se inicia con la escolástica y el nominalismo. A partir del siglo xn se tiende a reconocer la extensión a tres generaciones de la enfiteusis —se favorece al vasallo—, y la renunciabilidad (no es una situación de servidumbre) e in' Cfr. VICCARI, Enfiteusi (Storía), en «Enciclopedia del diritto», XIV, Milán, 1965, pág. 915 y sigs.

II.

LA ENFITEUSIS

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cluso la alienabilidad del derecho. El paso trascendental lo da la glosa que considera al enfiteuta (enfeudado) no sólo titular de una possessio per beneficium, sino titular de un auténtico dominio (de una actio in rem utilis), de donde deriva la calificación de dominio útil (concebido como una naturalis possessio) frente al señor titular del dominium directum (concebida como civilis possessio). A partir de la glosa, con la transformación económica y social, se pierde el sentido del servitium personal, el vínculo patrimonial prevalece sobre el personal, y la auténtica esencia de la institución tiende a ser considerada el pago de un canon o renta 8 . BARTOLO define el canon como una ostentación del dominio y una compensación de los frutos, con lo que la noción romana prevalece sobre la alta medieval de sacramentum. Aún se admite el comiso por la propia autoridad del señor —dueño directo— a la terminación de la enfiteusis, pero no por la vía violenta sino por la acción de expolio (BALDO) 9. La evolución final se inicia con los juristas humanistas: ALCIATO, CUIACIO, que mantienen en general la terminología medieval de dominio directo y dominio útil, consideran la auténtica propiedad el dominio útil, y el dominio directo como un mero gravamen o carga de la propiedad. Por ello la enfiteusis se considera constituida causa venditionis y perpetua —excepto la eclesiástica que no puede pasar de la tercera generación; aunque en los siglos xvm y xix también se interpretan como perpetuas—, y se aproxima en naturaleza y régimen a los censos. Podemos, pues, considerar una triple naturaleza jurídica de la enfiteusis. Se inicia como una mera posesión precaria (possessio por beneficium) en el contexto de una relación ' Frente a las fuentes justinianeas que negaban que la posesión de una cosa pudiese recaer en dos sujetos distintos, la jurisprudencia medieval elabora la teoría del dominio dividido y la pluralidad de po«csiones (cfr. ASTURI, Feudo, «Enciclopedia del diritto» XVII, Milán, 1968, pág. 303; CENCETTI, // contrato d'enfiteusi nella dottrina dei glossatori e dei commentatori, Bologna, 1939). * Cfr. VACCARI, cit., pág. 918. El señor pierde jurisdicción y se sientan bases para distinguir entre propiedad y jurisdicción.


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III.—LOS CENSOS

feudal I0 —cuasi religiosa: sacramentum— de servicio y fidelidad; con los glosadores tiende a considerarse una auténtica propiedad —aunque dividida: dominio útil—; y finalmente con las escuelas humanistas, la crisis del feudalismo y el desarrollo del Estado, tiende a considerarse al enfiteuta el único propietario, gravado con una carga real —similar a la censal— de reconocimiento de un dominio directo. A partir de este momento apenas tiene sentido la distinción entre enfiteusis y censo, y la enfiteusis se convierte en una modalidad del censo (censo enfitéutico). 4. LA ENFITEUSIS EN EL DERECHO PRECODIFICADO

El régimen jurídico de la enfiteusis en el período anterior a la codificación se muestra confuso por la superposición de textos normativos de distintas épocas, que se refieren a distintas naturalezas de la enfiteusis, y cuya coordinación es objeto de las más aventuradas filigranas doctrinales. Sin embargo, la enfiteusis carece de identidad frente al censo, se admite unánimemente que la enfiteusis es una modalidad del censo (SALA, LA SERNA-MONTALBÁN, GUTIÉRREZ, etc....). La normativa propia de la enfiteusis se aplica también a los censos (comiso, laudemio, prelación), y la normativa de los censos a la enfiteusis (redención y limitación de la tasa de interés). La doctrina se esfuerza en delimitar las diferencias entre censo y enfiteusis pero éstas son mínimas, y se centran exclusivamente en la pervivencia de algunas características especiales en las enfiteusis eclesiásticas. Los textos normativos fundamentales son Partidas V, 8, 28 y V, 8, 29 De las cosas que toman los ornes a censo ". En el primero se determina el régimen jurídico del contrato de enfiteusis, 1. Carácter formal: Deue ser fecho por escrito; la glosa lo denomina charta emphyteseos; sin embargo se admite por la doctrina que puede probarse por la posesión (DEL CASTILLO), GIL explica que en Galicia se carece habitualmente de documenta10 Sobre los estipendios regios recogidos en el XIII Concilio de Toledo. SÁNCHEZ ALBORNOZ elabora la teoría de las concesiones regias causa stipendü a un reducido grupo de fieles revocables por voluntad del monarca o por cumplimiento del seryitium, los estipendios derivaron del precarium romano y serían asimilables al benefwium franco (cfr. En torno a los orígenes del feudalismo, Mendoza, 1942). 11 En ese texto el término censo se utiliza como sinónimo de canon enfitéutico.

II.

LA ENFITEUSIS

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ción 12, 2. Riesgo de destrucción, si se destruye por completo el daño lo sufre el señor, pero si no se destruye del todo y permanece al menos la octava parte, el enfiteuta sigue obligado a pagar el censo 13, 3. comiso en caso de impago del censo, por dos años si es una enfiteusis eclesiástica y por tres si es laica 14. En el segundo texto (Partidas V, 8, 29) 15 se admite que el enfiteuta puede vender su derecho y para este supuesto se establece: 4, derecho de prelación del señor, se le llama derecho de tanteo, fádiga o preferencia (ESCRICHE); en la glosa, Gregorio LÓPEZ admite el comiso de la cosa si se vende sin requerir antes al señor, pero en los siglos xvin y xix se admite un retracto posterior a la venta pero no el comiso (COVARRUBIAS, GUTIÉRREZ), 5. laudemio o precio de la aprobación, que no puede exceder del 2 por 100 del capital16. Las partidas no regulaban expresamente la duración de la enfiteusis, aunque la exégesis tiende a presumir su carácter perpetuo (Gregorio LÓPEZ, SALAS) excepto en la enfiteusis eclesiástica en las que por virtud de la normativa canónica no podía exceder de tres generaciones 17. 12 La distinción es admitida por la jurisprudencia (cfr. SS de 9 de marzo de 1861, 9 de abril de 1864, 22 de septiembre de 1865, 13 de mayo de 1868 y 5 de diciembre de 1868). 13 El tema fue objeto de grandes discusiones en los siglos xvu, xvni v xix; véase el resumen de las discusiones en SALAS (Ilustración del derecho real de España, La Coruña, 1837, I, pág. 341 y sigs.). 14 _ Como luego veremos, en el régimen del censo se discute si el comiso es directo o si hace falta exigir previamente la intervención judicial. La Ley de las Partidas dice expresamente: sin mandato del iuez, pero se entiende aplicable sólo a las enfiteusis eclesiásticas, y en el XIX se entiende caído en desuso. 15 Tomada casi textualmente del Código de Justiniano (De ture enfitéutico, 4, 66, 3). 16 Se discute si debe también pagarse en las transmisiones monis causa; y se admite en general que sí, aunque en el siglo xix se excluye de pago de laudemio las transmisiones de derecho de familia, fundamentalmente: dote, legitima y mejora (LA SERNA v MONTALBÍN). Según la Ley de 23 de mayo de 1823 el laudemio nunca puede exceder del 2 por 100, aunque haya costumbre en contrario (SS de 30 de diciembre de 1862 y 30 de mayo de 1864). 17 Partidas III, 18, 69, presentan un modelo de censo eclesiástico por tres generaciones. En los bienes eclesiásticos la enfiteusis se prelume por tres generaciones (MOLINA, VELASCO), se funda en la novela 9 de Justiniano que prohibió la enfiteusis eclesiástica perpetua, el CJ (De sacro santiis eclesüs, 1, 2, 25), en las decretales de Gregorio IX V en el capítulo único de las extravagantes comunes.


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III.

CAP. III.—LOS CENSOS

Los censos

1. CONCEPTO En los textos más antiguos, en la glosa y en Las Partidas (III, 18, 69), la palabra censo se utiliza como sinónimo de canon enfitéutico. La diferencia fundamental es el carácter jurisdiccional de la enfiteusis, frente al carácter exclusivamente patrimonial del censo; la enfiteusis es una sumisión política, el censo su proyección patrimonial. Los contratos privados de censo parecen iniciarse en el siglo xni y generalizarse a partir del siglo xv. En Mallorca el tema es estudiado por LALAGUNA; la introducción de censos en Mallorca es consecuencia de la conquista18, Las tierras alodiales se consideraban provinientes directamente de la corona y suponen el desarrollo del poder Real frente al señorial, y la afirmación de la monarquía y el Estado moderno w. Sobre los bienes alodiales el feudo se transforma en un contrato de derecho privado sin elementos jurisdiccionales (sin reconocimiento de otro señorío que el Real). A partir del siglo xv la crisis del señorío feudal tiende a hacer de toda enfiteusis un censo. La afirmación de la monarquía restringe progresivamente los elementos jurisdiccionales de la enfiteusis. El censo en su origen parece haber cumplido dos funciones esenciales: primero, la de cesión temporal del disfrute de una finca; segundo —y fundamental—, la -obtención de capitales en un sistema jurídico que prohibía el préstamo con interés.

El arrendamiento como contrato de cesión de la tenencia y el cultivo de un fundo inmobiliario tiene sen-

18 Sobre la distinción entre alodio y señorío feudal véase pág. 41 y sigs.; sólo a partir de una pragmática de los Reyes Católicos de 1480 se autoriza a los vasallos a abandonar poblaciones sin perder sus bienes (cfr. TOMÁS Y VALIENTE, Manual de historia del derecho español, Madrid, 1980, pág. 172). La patrimonialización del feudo puede estar también en relación con los conflictos sociales del siglo xiv (pág. 171) y la extensión del mayorazgo (pág. 170). Cfr., también, CLAVERO, Behetría, 1255-1356. Crisis de una institución de señorío y la formación de un derecho regional en Castilla, «AHDE», 1974, pág. 201 y sigs. " Cfr. ASTURI, pág. 303 y sigs.

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LOS CENSOS

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tido cuando hay más aceptantes que oferentes; los plazos son entonces cortos. Mientras que, por el contrario, cuando hay más tierras incultas que población, los plazos se alargan y las condiciones de entrega de las tierras muchas de ellas ad meliorandum, tiene que justificar el esfuerzo20; entonces el censo tiende a sustituir al arrendamiento21. Pero la función primordial del censo era la de conseguir capital en un sistema jurídico que prohibía el préstamo con intereses. El siglo xm y xiv conoció las discusiones sobre la licitud moral del censo. El argumento central en favor del censo era que el mismo se constituía causa venditionis. Eran muchos los censos que se constituían con facultad de redimir —que se calificaba de pacto de retroventa—, y en algunos se configuraba la redención como facultad potestativa del censualista. La figura del censo consignativo redimible fue obra de juristas, los teólogos eran contrarios a su admisión; Enrique DE GANTE, en 1276, argumentaba que eran reprobables por tratarse de una forma de usura. La dura controversia fue finalmente cerrada por el papa MARTÍN V que en su bula regimini universalis —1425— declaró lícitos los censos redimibles, siempre que se pagase un capital en dinero, se obligasen bienes inmuebles, fuese perpetuo y la redención se fijase en su caso en el mismo capital que la constitución22. Esta bula iba a inaugurar una nueva fuente de controversias. Domingo DE SOTO argumenta: si a una persona se le permite vender una cosa, ¿cómo no se va a poder vender una renta de la cosa?; las únicas condiciones de " Sobre el tema, véase MORA CAÑADA, La propiedad de la tierra en *l «cílor/o cisterciense de Nuestra Señora de Vafldigna entre el antiguo l/tulinrn y la revolución burguesa, «RCDI», 1986, pág. 137 y sigs. " ('liando la doctrina mantiene el carácter indefinido de la enfiteusis MI fomentan los contratos temporales de censo. * Huía confirmada por Sixto III en 1455. Cfr. BORREL, Censo consigHrffffn. «NEJ», IV, Barcelona, 1952, pág. 17 y sigs. LUTERO en 1519/1523, NM I» rl siguiente comentario a estas bulas: «Toda Alemania está •dimitía por las continuas usuras, en especial la llamada zinskauft JH*II«II), rsta diabólica invención fue sancionada por el Papa y continuó MMiiln practicada sobre todo por el clero romano» (cfr. NELSON, Usura f wlitltiticsimo, Firenze, 1967, pág. 58). Aunque luego como MELANCHÍWI y HHCBRO, parece haber moderado sus críticas a los censos por M|||IHI< lus de la lucha política y del apoyo de los príncipes.


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CAP. III.—LOS CENSOS

licitud del censo son, según DE SOTO, la enajenación definitiva, el justiprecio y la recta intención (no debe haber ánimo de fraude); desde esta perspectiva, DE SOTO (igual que COVARRUBIAS), defienden la licitud del censo redimible a la voluntad del censualista, e incluso mantiene DE SOTO que el injusto precio del censo no es usura sino injusticia (porque el precio se paga no por el uso de la cosa sino por la cosa misma) B. Nótese que esta doctrina abre la vía a una libre negociación mercantil y obtención de capitales. El papado va a salir al paso de esta interpretación de la escolástica española; Pío V, en la bula cum onus —1569— declaró usurarios los censos que no recaen sobre inmuebles fructíferos, cuya redención no quedase enteramente a voluntad del censatario, o en el cual el capital del censo no se pagase de presente. La doctrina repite estas condiciones: se prohibe como usurario el censo personal (MOLINA, FARIA, VELA, COVARRUBIAS, AVEDAÑO), se exige justiprecio en los mismos (COVARRUBIAS, AVEDAÑO), debe imponerse sobre bienes raíces, fructíferos y determinados 24. 2.

LA DISTINCIÓN ENTRE CENSO CONSIGNATIVO V RESERVATIVO

La distinción tiene sus orígenes en las discusiones sobre el carácter usurario del censo y en particular en la bula de Pío V. La exigencia de que en el censo hubiese capital de presente, forzó la distinción entre censo consignativo (con capital de presente) y censo reservativo (sin capital de presente), declarándose usurario el censo reservativo. El censo consignativo era la venta de una renta pero conservando el censatario la propiedad del inmueble censado, con lo cual el censatario recibía a título de precio un capital; el censo reservativo era la venta del inmueble censado, recibiéndose una renta del censatario pero sin existencia del capital de pre23 FIESTAS LOZA, La doctrina de Domingo de Soto sobre el censo consignativo, «AHDE». consignativo, «AHDE», 1984, pág. pág. 639 ojy y sigs. sig». - TAPIA, ~ r7.i ™~iící.»fn Valencia, Vülpnr.ia. 1837 24 Febrero novísimo, 1837, 2, pág. 291; SALAS, Ilustración del derecho real de España, Coruña, 1837, I, pág. 320; Asso Y — ~ MANUEL, MANUEL, Instituciones Instituciones de derecho civil de Castilla, Madrid, 1805, página 155 y sigs.

LOS CENSOS

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senté; se llamaba reservativo porque el censatario se reservaba el capital25. Felipe II, haciendo uso de su regalía, no recibió en España la bula de Pío V (véase NR, 10, 15, 7), con lo cual pierde su sentido propio la distinción entre censo consignativo y reservativo. Sin embargo la distinción va a renacer en la discusión de la Ley 68 de Toro, que admite el pacto de comiso en el censo. La práctica unanimidad de la doctrina entiende que la pena de comiso sólo puede admitirse en el censo reservativo y no en el consignativo, pues de lo contrario se adquiriría un bien inmueble sin pagar su justiprecio, y se eludiría la norma que por razón de usura limita la pena convencional (MOLINA, COVARRUBIAS, GUTIÉRREZ, SALAS, etc...)26. Tal doctrina llega también a la jurisprudencia anterior al Código, que declara que el comiso no puede aplicarse a los censos consignativos porque entonces se adquiriría una finca sin pagar su justiprecio (STS de 9 de febrero de 1871). 3.

LA DIFERENCIA ENTRE CENSO Y ENFITEUSÍS Y NORMATIVA COMÚN

La diferencia entre enfiteusis y censo es histórica: la enfiteusis tiene carácter jurisdiccional, mientras que el censo tiene carácter patrimonial. En los siglos xvni y xix tal distinción carece de sentido, y la doctrina declara unánimemente que la enfiteusis es una modalidad del censo. En general puede afirmarse que a los censos se les aplica el régimen jurídico de Las Partidas sobre la enfiteusis (carácter formal, riesgo, prelación, laudemio y duración), y a la enfiteusis el régimen moderno de los censos (normativa sobre pago en dinero, tasa de intereses y redención). La doctrina civil anterior a la codificación se esfuerza en distinguir entre censo y enfiteusis. La diferencia fundamental parece ser el régimen del comiso. En la enfiteusis el comiso se presume mientras que en el censo el comiso debe pactarse expresamente (Ley 68 25 La exégesis declara que por la exigencia de capital de presente el censo consignativo es un contrato real que se perfecciona por la entrega del dinero (VELA, SALAS). 26 En sentido contrario sólo parece pronunciarse LLAMAS Y MOLINA, Comentario a las ochenta y tres leyes de Toro, II, Madrid, 1875, pág. 406.


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de Toro: MOLINA, COVARRUBIAS, LLAMAS Y MOLINA, GUTIÉRREZ, GIL), y tal es también la doctrina jurisprudencial anterior al Código (STS de 29 de diciembre de 1864). Algún autor, fundado en las Partidas, admite que en la enfiteusis el censualista en caso de impago, puede recuperar la cosa por su propia autoridad (Partidas 5, 8, 28), mientras que en el censo debe recibir auxilio judicial (LLAMAS y MOLINA), pero en general se admite que la acción directa está en desuso en todo caso (GiL); finalmente en su duración, algún autor mantiene que la enfiteusis eclesiástica no puede pasar de tres generaciones, pero la mayoría de los autores mantienen la presunción de carácter indefinido de todo censo incluido el enfitéutico27. La normativa precodificada sobre el censo se recoge detalladamente en la Novísima Recopilación (Libro X, Título XV: de los censos). La regulación se centra en tres aspectos fundamentales: a) el pago en dinero (Leyes III, IV y V): los censos que se hayan pactado en especie o fructuarios pueden ser pagados en dinero; b) redención de los censos, se trata de una complejísima normativa de redención de censos con vales de la real hacienda que se inicia en los tiempos de Carlos IV, destinada tanto a fijar el capital de la redención como el tipo de redención —en función del origen del censo, su duración y renta (leyes XIV y siguientes)—, el fundamento de esta normativa es la nueva sensibilidad desvinculadoraM; finalmente la Ley de 20 de agosto de 1876, establece (art. 1.°) la redimibilidad general de todos los censos, foros, subforos, rentas en saco, derechuras, rabassa moría y cualquiera otras de la misma naturaleza, y (art. 13) establece también la nulidad de los subforos; c) tasa de interés de los censos, también se trata de una complejísima normativa fundada en la idea del justiprecio, y que presenta gravísimos proble21 LALAGUNA, en el análisis histórico del alodio mallorquín, estima que estaría exento de laudemio y de comiso, y funda en ello la distinción entre alodio y tierras feudales (pág. 41 y sigs.). a En Europa, al contrario de en España, la redención de los censos está ligada a la supresión de la servidumbre, y a la libertad de movimiento de los campesinos (en Rusia: Alejandro II .en 1868).

V.

RÉGIMEN DEL CÓDIGO CIVIL

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mas de calificación. En general, para fijar esta tasa se distingue entre censos vitalicios y perpetuos, redimibles y no redimibles. IV. Los foros

Son una figura jurídica típica de Asturias y Galicia. Parecen ser en su origen arrendamientos a largo plazo de fincas incultas (arrendamientos ad meliorandum). En ocasiones se pactaban por tres generaciones o por vida de tres reyes. CASTRO BOLAÑO los distingue de la enfiteusis en su carácter laical. Tanto la normativa como el propio concepto de foro parece haber surgido para evitar la nota de perpetuidad que acompaña a la enfiteusis y a los censos w. Su calificación entraña un problema político: el conflicto entre señores y colonos. En la jurisprudencia del siglo xix se discute vivamente la naturaleza de los foros (cfr. SS de 30 de octubre de 1863, 13 de mayo de 1868), la jurisprudencia parece decantarse a calificarlos como enfiteusis o censos (STS de 17 de diciembre de 1872), aunque en ocasiones los califica de arrendamientos ad meliorandum (STS de 26 de junio de 1877). El foro aún vitalicio se reputa perpetuo (STS de 30 de octubre de 1863). Las reales cédulas de 11 de mayo de 1763, 17 de diciembre de 1766, 3 de abril de 1767, 28 de junio de 1768, y real provisión del consejo de 23 de agosto de 1766, ordenan la prórroga de los contratos de foro y que no se despoje a los foreros en Galicia, Asturias y el Cierzo a la terminación de los contratos. V. Régimen del Código Civil

El proyecto de GARCÍA GOYENA, siguiendo el modelo del Código de Napoleón, suprimió la enfiteusis; el artículo 1.547 del proyecto establece expresamente que no se podrán cons* La mayor presión de la población en Galicia y Asturias favorece • los señores que tienden a endurecer las condiciones de cesión de las (Ierras.


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CAP.

III.—LOS CENSOS

tituir- en adelante más censos que el consignativo y el reservativo. Sin embargo, el Código Civil español vuelve a la distinción entre enfiteusis y censo, que, como hemos visto, carecía de sentido en el siglo xix. En ello sigue textualmente la exposición del libro de J. GIL, De los censos según la legislación general de España, Santiago, 188030. Se concibe el censo como un gravamen de la propiedad mientras que la enfiteusis como un dominio dividido. Para GIL, una enfiteusis sin derecho de prelación, laudemio, comiso se transforma en censo (art. 43) (con lo que hace del supuesto cuestión, contractualiza el régimen del censo excluyéndolo del régimen general de la enfiteusis). Es éste también el régimen del Código Civil español, que, rompiendo con la tradición, regula la prelación, el laudemio, el comiso y el reconocimiento como efectos propios de la enfiteusis y no del censo. La doctrina civil duda sobre la naturaleza jurídica de las figuras; ALBALADEJO, uno de los pocos autores que sienta conceptos, concluye que los censos son derechos reales limitados sobre cosa ajena y la enfiteusis un dominio dividido; pero no explica claramente cuándo se constituye una enfiteusis y cuándo un censo31. La realidad es que prácticamente no existen enfiteusis y censos quedan pocos; por ello, a mi juicio, el sentido del Código español es el de restringir el régimen histórico del comiso, laudemio y prelación, y aplicarlo exclusivamente a aquellas escasas figuras que aún pueden calificarse como enfiteusis. El Código, tras la definición genérica de censo (art. 1.604), califica el censo enfitéutico como un dominio dividido (artículo 1.605) y distingue entre censo consignativo y reservativo (art. 1.606 y 1.607)32. El régimen general a todos los censos se centra en su redimibilidad como parte de la legislación desvinculadora. Por otra parte han de ser perpetuos porque los contratos temporales se rigen por el régimen del arrendamiento (art. 1.655). Que parece seguir también la exposición de GUTIÉRREZ. La regulación normativa del CC contractualiza el censo, defiende al colono y deroga los derechos de comiso, laudemio y prelación. 32 Distinción que carece de sentido hoy en día. Como dice ALBALADETO, son dos caminos para hacer el mismo censo (pág. 198). 30 31

V.

RÉGIMEN DEL CÓDIGO CIVIL

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La redención del censo se establece a voluntad del censatario (art. 1.608, párrafo 1), debe avisarse con un año de antelación o adelantando las rentas de un año (art. 1.609), y debe estarse al corriente del pago de las pensiones (art. 1.610). Como excepción puede pactarse la no redimibilidad de un censo durante un período determinado, que no puede exceder de la vida del censualista o persona determinada, o de veinte años en el consignativo o sesenta años en el reservativo o enfitéutico (art. 1.608, párrafo 2)33. El tipo de redención es la capitalización del 3 por 100 del canon, y cuando se pague en frutos se determinará la renta del precio medio de los frutos en el último quinquenio. El censatario se considera dueño pleno con el deber de pagar las contribuciones (artículo 1.622), y con la libre disponibilidad de su derecho (artículo 1.617). Se establece la indivisibilidad de censo (art. 1.618) cuando se adjudiquen la finca o gravamen entre coherederos se pondrá a licitación entre ellos o a falta de licitador se venderá con la carga repartiéndose el precio (art. 1.619). La pensión a falta de pacto se paga por años, o desde la recolección si debe pagarse en frutos (art. 1.614). En cuanto al riesgo de destrucción se sigue con la normativa tradicional: la destrucción total libera al censatario (art. 1.624), pero en caso de destrucción parcial sigue obligado al pago de la totalidad del canon (art. 1.625). El régimen del Código se completa con dos oscurísimas normas sobre la destrucción de la finca asegurada (art. 1.626; que deben interpretarse en los mismos términos que el pago de seguro de finca usufructuada) y de expropiación de la finca (art. 1.627). El pago de la prima del seguro o del justiprecio de la expropiación queda afecto al pago del capital del censo y de las primas vencidas y no satisfechas (art. 1.622 y artículo 1.627, párrafo 1), normativa que favorece al censualista y desconoce el carácter de propiedad del derecho del censatario. El censatario puede reinvertir capital en reedificar la finca en cuyo caso revive el censo, con obligación del pago de las pensiones no satisfechas (ar" Curiosamente no se aplica aquí el régimen del segundo grado de la legislación desvinculadora (art. 781).


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BIBLIOGRAFÍA

tículo 1.626); en caso de expropiación parcial, el precio si es bastante, queda afecto al pago del capital; si no es bastante, continúa el censo sobre la parte restante siempre que el precio cubra el capital censal y un 25 por 100 más; en otro caso el censatario puede, a su elección, redimir el censo o restituir la garantía (artículo 1.627).

sión legal del dueño directo se establece a falta de herederos testados o intestados (art. 1.653). La derogación legal de la tasa de interés hace que el Código no contemple la compleja normativa histórica sobre la tasa del censo. A diferencia de la enfiteusis, en el censo no existe comiso sino sólo acción real para el pago de las pensiones (arts. 1.659, 1.664). La distinción es formal porque para el comiso se debe ejercitar también la acción real (está claro que hoy en día no es posible la acción directa del censualista); como consecuencia específica del régimen del censo, se regula el supuesto de que el valor de la finca no cubra el capital del censo (y un 25 por 100 más), como el riesgo de destrucción parcial corre a cargo del censatario (art. 1.624), en este caso se contempla una sui generis acción de devastación, por lo cual el censualista puede obligar al censatario a su elección a que redima el censo, complete la garantía o abandone la finca en los siguientes casos: 1. reclamación judicial (art. 1.659), 2. disminución culpable del valor de la finca, 3. impago de pensión por dos años, 4. concurso, quiebra o insolvencia declarada del censatario (art. 1.660). No se entiende bien por qué esta opción existe sólo en el censo y no en la enfiteusis y por qué en el censo reservativo el censatario no puede optar por completar la garantía (art. 1.664).

El Código regula la enfiteusis con carácter excepcional. Se constituye por escritura pública (art. 1.628), requisito que PUIG BRUTAU entiende es de forma ad solemnitatem; fijando bajo pena de nulidad el valor de la finca y la pensión que ha de satisfacerse (art. 1.629). El Código admite dos clases de enfiteusis: la pecuniaria y la fructuaria, y en la enfiteusis fructuaria admite los frutos ciertos o inciertos (como parte de las cosechas) (art. 1.630)34. El Código regula como contenido específico de la enfiteusis: la prelación (art. 1.636 y sigs.), el laudemio (art. 1.644 y sigs.), el reconocimiento (art. 1.647), el comiso (art. 1.648 y sigs.) y la sucesión legal del dueño directo (art. 1.653). Se prohibe en lo sucesivo la subenfiteusis (art. 1.654). La prelación se concreta en el derecho de tanteo y retracto (art. 1.636), el retracto se regula como subsidiario del tanteo y a falta de previo aviso de la venta y sus condiciones (art. 1.638). El laudemio se fija en un 2 por 100, aunque se admite el pago de una cantidad mayor si se hubiese pactado (art. 1.644), y su pago corresponde al adquiriente (art. 1.645). El reconocimiento se fija como derecho del dueño directo cada veintinueve años (art. 1.647). El comiso se funda en el impago de tres años de pensiones, no cumplir las condiciones estipuladas o deteriorar gravemente la finca (art. 1.648), debiendo el dueño directo abonar las mejoras que subsistan al tiempo de la devolución (art. 1.652). La suce34 Abandona el régimen del derecho histórico que sólo admitía los censos pecuniarios y permitía convertir en pecuniarios los fructuarios. Tampoco se admitía el canon incierto. El Código no admite el canon incierto ni en el censo consignativq (art. 1.657) ni en el reservativo (art. 1.663); el porqué de esta distinción entre censo y enfiteusis se me oculta. También se regula sólo en sede de censo (arts. 1.659, 1.660 y 1.664) el derecho del censatario a abandonar la finca quedando libre del pago del canon.

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El Código Civil califica a los foros —y otras figuras análogas— como enfiteusis (art. 1.665), probablemente porque no tenía sentido derogar el régimen tradicional de laudemio, reconocimiento, comiso y prelación. Finalmente regula una ligura de arrendamiento ad mediorandum, el llamado censo ilc primeras cepas (art. 1.656), que hoy en día no tiene sentido nnlc la legislación espacial de arrendamientos rústicos.

Í

Bibliografía

GIL, De los censos según la legislación general de España, Simtiago, 1880; BONET CORREA, Del contrato al derecho real de Foro, • AHDE», 1953, pág. 161 y sigs. El tema carece prácticamente de


CAP.

III.—LOS CENSOS

bibliografía en la doctrina más moderna. Con todo, puede verse: bMlOSt Censo consignado, «NEJ», IV Barcelona 952 pág. H Censo reservativo, ibídem, pág. 21 y sigs.; LA LAGUNA ¿a is en el derecho Balear, Pamplona, 1968; ROBLEDO, •fcM'*" ti>ti<;i<! v censo reservativo en el Código Civil, «RGD», 1950, págtna 2<* y s?gs. Sobre nuevas perspectivas de £ enhteusisy reforma agraril: LANELLI, La nuova enfiteusts, Ñapóles, 1975.

CAPITULO IV DERECHO DE SUPERFICIE

I. Planteamiento

El derecho de superficie, igual que el censo y la enfiteusis, parece haber presentado históricamente, perfiles y significados diversos. La misma palabra se emplea para significar cosas distintas. Detrás de su configuración jurídica laten intereses sociales y políticos encontrados. Los problemas sociales se plantean desde distintas perspectivas. Cuando el derecho de superficie es un modo de utilización y de disposición de los bienes inalienables (eclesiásticos o señoriales), la discusión sobre la naturaleza de la superficie es inseparable de una voluntad social de desamortización frente al interés de conservación de los patrimonios públicos o cuasipúblicos (el poder tiende a calificar la situación de mero precario, mientras que el colono tiende a calificarlo como derecho real). Cuando el derecho de superficie proviene de contratos privados de cesión de tierras ad meliorandum, la calificación como superficie puede pretender la tutela del colono frente al señor y eludir la temporalidad del arrendamiento. Históricamente todo nombre jurídico encubre la exigencia de una singularidad de régimen jurídico. En términos generales podemos considerar el derecho de superficie como la cesión de un solar o terreno para la edificación, plantación o siembra por el cesionario. En función del contexto socio-político y de la personalidad del cedente, la situación del cesionario puede calificarse como precario, arrendamiento, derecho real sui generis, propiedad separada o única propiedad. La calificación implica la resolución de un conflicto social y político. Encuadrado el derecho de superficie en la problemática propia de las luchas agrarias, la codificación trata al derecho de superficie con absoluta indiferencia.


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CAP.

IV.—DERECHO DE

III.

SUPERFICIE

En España sólo muy modernamente ha surgido un inusitado interés por la figura; tanto la doctrina como la legislación pública coinciden en el renacimiento de una dogmática olvidada. La razón es la pretensión de utilizar el derecho de superficie como instrumento de promoción inmobiliaria, de abaratamiento del suelo y de conservación del patrimonio público inmobiliario. Una vez más el legislador nos muestra un ingenuo optimismo por el valor de las palabras: en la superficie ha encontrado una palabra, con un cierto pedigree histórico, por medio de la cual pretende resolver las profundas contradicciones de desarrollo urbanístico. Sin embargo, el análisis sociológico de la práctica cotidiana nos muestra que rara vez se utiliza la superficie como instrumento jurídico, y que la jurisprudencia rara vez presenta conflictos relativos al derecho de superficie. II. Desarrollo histórico de la figura

En la primera fase del derecho romano, la protección del superficiario es puramente personal y se considera un arrendamiento. Pero el arrendatario en el derecho romano clásico no era considerado poseedor, por eso la primera forma de protección real y de singularidad de la situación del superficiario se origina cuando se le reconoce el interdicto de superficiebus de origen pretorio; en un segundo momento, se refuerza esta protección otorgándole una acción específica de defensa: la actio de superfice, cuyo origen clásico, aunque discutido, parece muy probable. Esta actio era, en su origen, una actio in factum pero evoluciona a una actio in rem utilis y después a una actio quasi in rem, con lo que el derecho postclásico parece llegar a considerar al superficiario como un auténtico titular real. Estas fórmulas de protección de la superficie toman como modelo las concesiones de los agri vectigales '. La compilación justinianea parece recoger textos contradictorios de distintos orígenes y épocas; en todo caso, la tutela del superficiario es real, pues ha desaparecido la 1 La asimilación es natural, pues se llamaba superficie comúnmente a los arrendamientos a largo plazo de bienes municipales (D'ORS, página 470).

EN LA LEGISLACIÓN ESPAÑOLA

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distinción entre acciones útiles y directas; la posesión y la tradición se aplican al ámbito de la superficie2. Para el derecho intermedio resulta difícil sentar criterios generales en una época tan extensa territorial y temporalmente, pero en términos generales puede afirmarse que el régimen de la superficie se asimila al de los censos. También la problemática del arrendamiento a largo plazo queda absorvida, como hemos visto, en el régimen de los censos. El superficiario es considerado dueño útil y el propietario dueño directo3, los autores apenas prestan atención a la superficie como derecho autónomo. En España, en la época precodificadora, MOLINA, VELASCO, Antonio GÓMEZ y AVEDAÑO distinguen el censo y la superficie por el régimen de destrucción del edificio, en la superficie —opinan— destruida la casa, viña o arbolado se extingue la superficie4. En la Codificación francesa la superficie es desconocida. Su asimilación doctrinal al censo hace que sea considerada una forma de propiedad separada y por tanto una vinculación feudal que no tiene cabida en el Código. Una nueva perspectiva de elaboración es obra de la pandectística como derecho real limitado y esencialmente temporal (WINDSCHEID, DERNBURG), en el BGB vuelve a encontrar una regulación normativa típica entre los derechos reales. III.

El derecho de superficie en la legislación española

El derecho de superficie asimilado en principio a los censos en el derecho precodificado parece, sin embargo, adquirir una cierta especialidad como excepción al régimen general de redención de los mismos. Sin embargo, el artículo 1.563 del proyecto de GARCÍA GOYENA preveía la redimibilidad del derecho de superficie, pero el CC vuelve a considerar la especialidad en el artículo 1.611, párrafo 3: -«el principio de reden1 La doctrina discute la calificación del derecho de superficie en la compilación justinianea: como propiedad superf¡ciaría (BiONDl), como tura in re aliena (FUGÚESE) —postura fundada en que en la stipulatio de darnni infecti, la superficie se asimila al usufructo—, o como propiedad separada (enfiteusis). 3 La Ley 74 de Toro considera la superficie censo a los efectos del retracto y le otorga preferencia sobre el retracto gentilicio. 4 J. GIL, cit., pág. 38 y sigs.


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CAP.

IV.-—DERECHO DE SUPERFICIE

ción será regulado por una ley especial»; ley especial que nunca llegó a promulgarse. La Ley Hipotecaria de 1861 admitió la hipotecabilidad de la superficie como dominio dividido (art. 107.5, LH), y tal normativa se perpetuó en las reformas posteriores. Los primeros tratadistas del Código apenas le prestan atención. El renacimiento normativo de la figura es obra de la legislación urbanística; la Ley del Suelo de 1956 contempla el derecho de superficie desde la perspectiva de la promoción inmobiliaria (cesión del suelo para edificación, durante un tiempo determinado, haciendo suya la obra el propietario del suelo al cumplimiento del término), y desde esta perspectiva el RH de 1959 regula en su artículo 16 el derecho de superficie. La regulación normativa del derecho de superficie se desarrolla con mayor detalle en la reforma de la Ley del Suelo de 2 de mayo de 1975 (texto refundido de 1976)5. Desde esta perspectiva normativa, la principal discusión de la doctrina española se ha centrado en discernir si existe un régimen civil general del derecho de superficie, del que el régimen urbanístico es una especialidad (postura de GUILARTE), o si existe un único régimen para el derecho de superficie en el que debe armonizarse la normativa dispersa sobre el tema (postura de ROCA SASTRE y DE LOS Mozos). A mi juicio ambas posturas no son realmente contradictorias, pues aparte que apenas existen derecho de superficie en la práctica, constituir derechos de superficie con finalidad distinta a la edificación no tiene sentido; la vis atractiva de la normativa arrendaticia cierra la posibilidad de constituir derechos de superficie con finalidad distinta de la edificación; tal es, por otra parte, la consecuencia natural de la aplicación del artículo 1.655 del CC 6 ; finalmente aún cabe añadir que la posibilidad de cons5 El derecho hipotecario que en su reglamento de 1959 adecuaba los plazos a la LS de 1956, está actualmente en conflicto con los plazos de la normativa de 1976. 6 Una superficie temporal se rige por el régimen del arrendamiento (Dfez-PiCAzo, GULLÓN). LACRUZ entiende que el artículo 1.655 no es aplicable al derecho de superficie y parece opinar que la superficie civil se rige por el régimen de la «autonomía de la voluntad». A mi juicio, el artículo 303, RH, que da entrada al registro a una superficie rústica, está en realidad permitiendo la inscripción de los arrendamientos ad meliorandum de bienes inmuebles. Ninguna otra interpretación es coherente, pues la construcción en suelo rústico está prohibida por la

IV.

EN LA LEY DEL SUELO

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tituir un derecho de superficie como derecho real autónomo fuera de su tipificación urbanística, está en contradicción con el principio del numerus clausus de los derechos reales 7. IV. El derecho de superficie en la Ley del Suelo

El derecho de superficie se configura en el TR de la LS de 1976 como la cesión de suelo urbano edificable, adquiriendo el cesionario la obligación de edificar en un plazo determinado y adquiriendo también temporalmente la titularidad del todo (suelo y edificio), pero revertiendo la propiedad al dueño del suelo al cumplimiento del término. La exposición de motivos de la Ley encara el derecho de superficie con un gran optimismo. Se pretende, a través del mismo, abaratar la construcción, limitar la especulación, conservar el patrimonio público del suelo y facilitar la disponibilidad de suelo urbano. La realidad ha defraudado todas las espectativas y el derecho de superficie apenas se utiliza en la práctica. normativa urbanística, y las cesiones con finalidad agraria quedarán sometidas a la legislación arrendaticia. 7 Admitida la existencia de un genérico derecho de superficie se discute entonces su calificación jurídica. Las tres posturas fundamentales son considerar la superficie un dominio dividido (tal parece la postura del Código, y de los primeros tratadistas del mismo: VALVERDE, SÁNCHEZ ROMÍN), considerarlo un derecho real sui génerís (GUILARTE, LACRÜZ, O'CALLAGHAN, DE LOS Mozos, etc. PEÑA Y BERNALDO QUIROS funda esta postura en el carácter de numerus apertus de los derechos reales y sobre todo en la atipicidad de las servidumbres). Una tercera postura, a mi juicio la que más se ajusta a la normativa de la Ley del Suelo, es calificar la superficie como una propiedad temporal. La razón fundamental de esta calificación es que al momento de extinción del término para el que se constituyó la superficie, no se consolida el dominio del dueño del suelo sino que será exigible una entrega (traditio) del superficiario para retransmitir la propiedad. Finalmente una última postura que en realidad niega autonomía al derecho de superficie es: ptBz-PiCAzq y GULLÓN que entienden que se trata de un arrendamiento si se constituye temporalmente y de un censo si se constituye con carácter indefinido. La postura mayoritaria ROCA SASTRE, LACRÜZ, opinan que el derecho de superficie debe inscribirse en el folio registra! de la finca, aunque algún autor favorable a la propiedad superficiaria o aún al dominio dividido (art. 377. RH: en ese caso tanto la propiedad del suelo como la superficie podrían abrir folio), opinan que el derecho de superficie puede abrir folio como inscripción de propiedad (NÚSEZ Ruiz, GULLÓN, si el edificio está ya construido).


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CAP.

BIBLIOGRAFÍA

IV.—DERECHO DE SUPERFICIE

El derecho de superficie se regula en los artículos 157 y siguientes del Texto refundido. Sus características fundamentales son: 1. Objeto o finalidad, la construcción de viviendas o servicios complementarios —instalaciones industriales, aparcamientos, etc....— en suelo urbano (art. 157). El artículo 16, RH, prevé que el plazo de construcción no podrá ser superior a cinco años, la Ley del Suelo no limita el plazo de construcción pero éste no podrá ser inferior a lo dispuesto en el plan o a lo pactado por las partes. 2. Forma sustancial constitutiva, escritura pública e inscripción en el registro (art. 158.2, LS), debe entenderse que de no cumplirse los requisitos de forma sustancial la figura constituida será un arrendamiento y no un derecho de superficie (art. 1.655 del CC). 3. Duración limitada, en los derechos de superficie constituidos por concesión administrativa no podrá exceder de setenta y cinco años, en los constituidos entre particulares no podrá exceder de noventa y nueve años (art. 159.1, LS). 4. Se ensanchan las posibilidades de contraprestación, pago de suma alzada, canon periódico, pago mediante entrega de viviendas o locales en propiedad o en arrendamiento o reversión gratuita al término del plazo pactado (art. 158.3, LS); la mejor doctrina opina que el pago de este canon o contraprestación no tiene eficacia real (RocA SASTRE, GULLÓN) 8.

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reconocer que se trata de un punto sumamente discutible9. Para su inscribilidad se exige determinar en la escritura de constitución: 1. las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas o las normas para su determinación; 2. las normas del régimen de comunidad, si se establecieran, para el caso de hacerse la construcción (art. 16, RH). Bibliografía

El derecho de superficie cuenta con una abundante bibliografía. Entre la más reciente puede citarse: GULUÓN BALLESTEROS La superficie urbana, Sevilla, 1960; ROCA SASTRE, Ensayo sobre el derecho de superficie, «RCDI», 1961; GUILARTE ZAPATERO, El derecho de superficie, Pamplona, 1966; DE LOS Mozos, El derecho de superficie en general y en relación con la planificación urbanística, Madrid, 1974. Sobre el derecho de sobreedificación, puede verse DOMENGE AMER, El derecho de sobreedificación y subedificación, Palma de Mallorca, 1983.

V. El derecho de sobreedlficación

Dice DOMENGE AMER, que el derecho de sobreedificación es un derecho cuyo contenido esencial es la facultad de construir nuevas plantas en edificio ajeno. Tal derecho es contemplado en el artículo 16.2, RH, que admite su inscribilidad. El derecho de sobreedificación afecta al título constitutivo de la propiedad horizontal, por ello se puede fundar bien en reserva del promotor antes de la enajenación de los pisos o locales (cfr. Tomo I de este curso), bien en acuerdo unánime de la junta de propietarios (art. 11, LPH). La inscripción en el registro es, a mi juicio, constitutiva, aunque no dejo de 8 La Ley de 22 de noviembre de 1980 establece normas de aplicación preferente para el derecho de superficie constituido sobre montes vecinales.

En contra, DOMENGE AMER. A mi juicio la inscripción puede considerarse constitutiva por aplicación de la normativa relativa al derecho de superficie, y por exigencias de la publicidad. Por otra parte en función del numeras clausus del régimen de los derechos reales la Kobreedincación sólo será admisible con carácter real por su inscripción.


CAPITULO V LA FACULTAD DE COMPRA PREFERENTE COMO DERECHO REAL

I. Los derechos reales de adquisición preferente

Bajo el nombre de derechos reales de adquisición preferente, acoge la doctrina española moderna diversos supuestos de compra preferente. El más genérico es el derecho de opción como derecho meramente potestativo de adquisición de una cosa durante un cierto tiempo, mediante el pago del precio previamente pactado (en el contrato de opción). Cuando el derecho de opción se establece por la ley, con ocasión de una venta voluntaria del propietario y en favor de un tercero distinto del comprador, nos encontramos ante los tanteos y retractos legales; el tanteo legal, anterior a la consumación de la venta y como derecho a comprar con ocasión de una venta proyectada, y el retracto legal después de la venta consumada y como derecho legal potestativo de subrogación en los derechos del comprador. El creciente incremento del número de tanteos y retractos legales se debe a la legislación pública y a las vinculaciones sociales de la propiedad (retracto de colindantes, arrendaticio rústico y urbano, de tutela del patrimonio histórico artístico, etc.). Si la opción se configura como derecho del vendedor a recuperar la cosa vendida nos encontramos ante el retracto convencional. Finalmente nada impide que las partes puedan configurar tanteos y retractos convencionales similares a los legales, es decir, una opción en favor de tercero con ocasión de una venta. La opción como derecho potestativo de compra es la figura genérica y dogmáticamente definitoria de la categoría1; pero sólo muy modernamente ha llegado 1 Véase en este tanteos y retractos por ejemplo, pág. identificación entre

sentido ARRECHEDERRA: La opción es género y los legales especie. TORRES LANA, P9r su parte (véase, 175 y sigs.), plantea una opinión contraria a la la opción convencional y legal, aunque no funda-


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CAP. V.—FACULTAD DE COMPRA COMO DERECHO REAL

a construirse una teoría general de la opción. Hasta hace bien poco la doctrina civilista sólo estudiaba una a una las distintas especies de opción que se habían ido tipificando históricamente. El retracto convencional es la especie de opción de mayor solera y tradición, es la opción de compra que se reserva el vendedor; los retractos son opciones legales en favor de tercero con ocasión de una venta voluntaria; el tanteo y retracto legal como figuras interdependientes surgen históricamente en el régimen de los censos (véase suprá). El estudio de una dogmática autónoma y genérica de la opción es moderno y se justifica por una concurrencia de razones diversas: en primer lugar, la opción es una ventaja económica que se muestra especialmente valiosa en una economía urbana y capitalista de devaluación monetaria y plusvalía de fincas y solares. La opción convencional es una forma de distribuir y eludir un riesgo económico y aprovecharse de las ventajas futuras eventuales derivadas del incierto valor del dinero, y de la incierta plusvalía inmobiliaria. Además, la opción se muestra como instrumento jurídico de gran utilidad para el tráfico económico de los bienes sin necesidad de disponer de los bienes mismos. Por otra parte, las opciones legales adquieren una gran importancia en el derecho moderno como consecuencia de la legislación social y las limitaciones legales al dominio. Estas figuras se estudiaban corrientemente en el derecho de obligaciones; en particular el retracto convencional y los retractos legales más importantes se exponen aún hoy en día en detalle en el derecho de obligaciones. En cualquier caso, y como muy acertadamente observa DíEZ-PiCAZO, los llamados derechos reales de adquisición preferente no otorgan derecho sobre una cosa, sino derecho a adquirirla frente a terceros. La opción es, en todo caso, un derecho a perfeccionar un contrato de compraventa y no un derecho real sobre la cosa; la adquisición de la propiedad mediante la opción exige la efectiva puesta de la cosa en posesión del menta la postura, y en su libro no se estudie ni el retracto convencional ni las opciones de origen legal.

n.

ORIGEN Y FORMACIÓN HISTÓRICA DE LA CATEGORÍA

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optante (traditio); por ello, como destaca GARCÍA CANTERO (con ocasión del retracto convencional pero la doctrina puede aplicarse con igual propiedad a todo supuesto de opción) el retrayente adquiere en virtud de una nueva transmisión, y no hay propiamente subrogación lega] en ningún caso2. ¿Por qué entonces el estudio de la opción en el tratado de los derechos reales? La tipicidad de la opción es un fenómeno moderno, ligado a las exigencias económicas del mundo actual que aconsejan preconstituir mecanismos adecuados de oponibilidad de la opción a terceros. Por ello, no es extraño, la dinámica real de la opción se elabora fundamentalmente por los tratadistas del derecho inmobiliario registral. Se contraponen dos intereses distintos, de una parte el interés del crédito que exige la erradicación de las cargas ocultas y presupone el carácter personal de la opción, de otra la entidad sustancial de la opción que adquiere una tipicidad social en la vida económica y tiene un valor patrimonial intrínseco indudable. Como vamos a ver detalladamente a continuación, mediante la inscripción registral (publicidad) la opción es oponible a terceros, y adquiere, mediante ello, una sustantividad similar o análoga a la de un derecho real3. II. Origen y formación histórica de la categoría

Ni la historia, ni el derecho comparado, conocen una dogmática unitaria de derechos reales de adquisición preferente. Así, ni la doctrina francesa, ni la italiana, estudian en el tratado de los derechos reales una categoría de derecho real específico de adquisición preferente; tampoco en Alemania, donde el BGB establece el carácter personal del derecho de rctrocompra (parágrafos 497 y sigs.)4. La dogmática es, pues, 1 Con cita de la SS de 17 de abril de 1958 y 25 de octubre de 1969. No parece, pues, sostenible la opinión de LACRUZ de que «el tanteo, el retracto y la opción pueden estructurarse sobre la posibilidad de »cr actuados sin mediación del propietario, sin prestación». 1 Nos interesa aquí, por tanto, exclusivamente la eficacia real de la opción. El estudio en detalle del contrato de opción, del retracto convencional, y de los tanteos y retractos legales se remite al derecho de obligaciones. 4 Aunque el vendedor tiene acceso de su opción al registro por la vía de la anotación preventiva.


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CAP. V.—FACULTAD DE COMPRA COMO DERECHO REAL

específicamente española. ¿Cómo llega a adquirir consenso general en España una categoría genérica de derechos reales de adquisición preferente? En el derecho histórico español se conocen sólo como figuras típicas el retracto convencional y los retractos legales de comuneros —el llamado retracto social—, gentilicio5 y enfitéutico, sin llegar a desarrollarse una teoría general unitaria 6 . El Código Civil, como es notorio, tampoco recoge las figuras en una dogmática única, aunque presenta ciertas innovaciones (como otorgar al retracto convencional eficacia real: artículo 1.510, y de incorporar como figura nueva el retracto de colindantes). Tampoco los tratados clásicos (SÁNCHEZ ROMÁN, CLEMENTE DE DIEGO, VALVERDE) se refieren a una categoría de derechos reales de adquisición preferente y se limitan a exponer la teoría del retracto convencional y los retractos legales en sede de compraventa. El origen inmediato de la categoría se encuentra en los comentarios de PÉREZ Y ALGUER a la obra de MARTIN WOLF, y en la crítica de estos autores a la R. de 4 de enero de 19277. Haciéndose eco de las nuevas corrientes, el Reglamento Hipotecario de 1947 prevé y regula la inscribibilidad de la opción revocando la oposición anterior de la Dirección General8 y siempre que se cumplan las siguientes condiciones: convenio expreso de las partes para que se inscriba, precio estipulado para la adquisición de la finca, plazo de ejercicio no superior a cuatro años. A mi juicio, este nuevo criterio del RH de 1947 se justifica no sólo en una exigencia clamorosa del tráfico jurídico sino también en fundamentos dogmáticos: si era inscribible e hipotecable el retracto convencional, ¿cómo no iba a poderse inscribir la opción de compra? A partir de ese momento y en base a la elaboración hipotecarista —en especial de ROCA SASTRE—, la dogmática de los derechos de adquisición preferente adquiere un consenso unitario, y se com5 El retracto gentilicio se presenta por la pandectística como un residuo de la propiedad familiar altomedieval. 6 La ilustración veía con malos ojos los retractos por entorpecer la libre circulación de la propiedad. 7 Cfr. GARCÍA AMIGO, pág. 101; GARCÍA CANTERO, pág. 447 y sigs. La resolución negaba la inscripción en el registro de una opción de compra preferente por diversas razones: el silencio de la legislación hipotecaria, la duración indefinida, la vinculación de la propiedad, la dificultad de desenvolvimiento de la figura y el desmembramiento que supone de la propiedad. 1 Véase también, negando la inscripción de una opción con anterioridad al reglamento de 1947, la R. de 27 de enero de 1947.

III.

NATURALEZA JURÍDICA DE LA OPCIÓN

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prende dentro de la misma la opción real y los tanteos y retractos legales. III.

Naturaleza jurídica de la opción

El problema central es el de determinar el fundamento y posibilidad de ejercicio de la opción frente a terceros adquirentes de la cosa. Admitir con carácter general la posibilidad de ejercitar la opción contra dichos terceros implica la admisión de cargas ocultas, la posibilidad de constituir garantías reales sin forma pública e inscripción en el registro, y desconoce el carácter y sentido de la posesión como sistema de limpieza de titularidades (inoponibilidad de cargas desconocidas por el adquirente: art. 1.473 del CC). Admitir el carácter real de toda opción (retracto convencional, legal y opción potestativa) implicaría volver al sistema de inseguridad del adquirente y del crédito, pues la opción llegaría a afectar a terceros que no la conocieron ni pudieron conocerla al adquirir la propiedad o constituir un derecho real. Además, la admisión indiscriminada de una opción real permitiría encubrir préstamos usurarios y eludir la prohibición del pacto de la ley comisoria9. Por ello toda opción, para que pueda tener carácter real, tiene que estar sometida a unas garantías de publicidad que vamos a examinar caso por caso. I . CARÁCTER REAL DEL RETRACTO CONVENCIONAL Históricamente la doctrina era unánime en considerar la eficacia exclusivamente personal del retracto convencional. DEL Viso y FEBRERO, siguiendo la opinión de Antonio GÓMEZ, comentarista de Las Partidas, admiten, sin embargo, que si junto a la retroventa se pacta la no enajenación del bien podrá el retrayente dirigirse contra el tercero, pues entonces renace el dominio del que vendió. También GÓMEZ DE LA SHRNA y MONTALBÁN opinan en idéntico sentido, aunque fundamentan la acción directa del retrayente en que por pac' Sobre las opciones I,ANA, pág. 5); también ilc 1978. Sobre retracto comisoria (cfr. infra, al

con fines de garantía y de usura (cfr. TORRES SS de 25 de abril de 1972 y 30 de noviembre convencional y prohibición del pacto de la ley hablar de los derechos reales de garantía).


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V.—FACULTAD DE COMPRA COMO DERECHO REAL

tarse la no enajenación la segunda venta es nula. De la misma forma, en el derecho precodificado, la jurisprudencia sienta el carácter personal de la retroventa (SS de 7 de abril y 26 de noviembre de 1866); la R. de 14 de agosto de 1863 rechaza la inscribibilidad de un pacto de retroventa por ser personal. El cambio de criterio parece estar ligado a la reforma hipotecaria de 1866. La nueva corriente se plasma en la STS de 12 de mayo de 1875: el pacto de retroventa sólo produce acciones personales que pueden convertirse en mixtas si se inscriben en el Registro de la Propiedad I0. Con posterioridad a la promulgación del Código Civil se inicia una nueva corriente doctrinal que funda el carácter real de la retroventa en el artículo 1.510 del CC. Este artículo adopta una fórmula tomada del artículo 1.439 del proyecto de GARCÍA GOYENA que a su vez proviene del artículo 1.664 del Código de Napoleón n. El artículo 1.510 conduce también a la más reciente doctrina a mantener con carácter unánime el carácter real del retracto convencional (MANRESA, CASTÁN, PUIG BRUTAU, ARRECHEDERRA, GARCÍA CANTERO) n. A mi juicio, esta interpretación del artículo 1.510 ha introducido una confusión profunda en el tema; en efecto, a mi juicio, se ha de distinguir entre el carácter personal de la retroventa y su oponibilidad a terceros (eficacia real). Con carácter general debe afirmarse que la retroventa no puede tener por sí misma eficacia real, pues de lo contrario se podrían constituir derechos reales de garantía de eficacia más radical que la hipo10 Cfr. SCAEVOLA, Código Civil, tomo XXIII, Madrid, 1906, pág. 780; GARCÍA CANTERO, pág. 476. 11 Del que la doctrina no ha deducido con carácter unánime el carácter real del retracto. GARCÍA GOYENA justifica el carácter real de la retroventa en que el derecho estaba sometido a una condición resolutoria, y el mismo GARC!A GOYENA, en el comentario al artículo 1.436, afirma que «se corta la inútil y sutilísima cuestión sobre si la acción del vendedor es meramente personal o personal y real». 12 La doctrina fundamenta el carácter real en una variedad de razones no muy convincentes: así la reserva de dominio (cfr. HERNÁNDEZ GIL, RGLJ, 1945, pág. 704; ARRECHEDERRA, pág. 125), o por tratarse de una condición resolutoria (R. 27 de julio de 1910) —pero la condición resolutoria no produce efectos reales por sí misma y, a mayor abundamiento, como señala Cossfo, las condiciones meramente potestativas se tienen por no puestas: art. 1.115—. Similares discusiones sobre la naturaleza se reproducen en otros derechos; en Italia la tesis dominante parece ser la de tratarse de una venta sometida a condición resolutoria (DE MARTINI, BARASI, GRECO, etc.), aunque hay quien opina que se trata del ejercicio de un derecho potestativo (RUBINO, GORLA, MESSINEO), o de una propiedad temporal (BARBERO. MIRABELLI).

III.

NATURALEZA JURÍDICA DE LA OPCIÓN

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leca sin inscripción registral, se podría eludir directamente la prohibición del pacto comisorio, y se podría eludir también la exigencia de venta pública de los bienes dados en garantía 13. Por otra parte, el carácter real de la vinculación de restitución implicaría que se establecían de nuevo cargas ocultas que afectaban a terceros que no las habían conocido ni podido conocer en el momento de adquisición de la cosa. Por ello la eficacia frente a terceros del pacto de retroventa presupone la inscripción registral, es decir, el pacto de retroventa sólo tiene eficacia real si ha sido inscrito (como opina la mejor doctrina italiana: RUBINO, GRECO, GORLA, FERRI). El análisis histórico del artículo 1.510 del CC da pie para sostener que su poco afortunado texto pretende exclusivamente, recogiendo y sustantivizando la normativa registral, permitir el acceso de la retroventa al registro pero no establecer con carácter general su carácter real. La eficacia frente a terceros de la retroventa se funda en todo caso en la inscripción 14. 2. CARÁCTER REAL DE LOS RETRACTOS LEGALES Los retractos legales son de naturaleza real y oponibles a terceros. A tenor del artículo 37.3, LH, los tanteos y retractos legales pueden dirigirse incluso contra el tercero hipotecario. La razón, como señala ROCA SASTRE, se funda en que la publicidad legal es superior a la del registro (aunque modernamente la eficacia real de los retractos legales es criticada por algún autor como TIRSO CARRETERO). Los tanteos y retractos legales son, además, limitaciones legales al dominio (STS de 17 de diciembre de 1955), por lo que el tanteo y retracto legal pueden considerarse como parte de la misma configuración 13 Máxime cuando en el Código Civil español no se establece con carácter imperativo (como en el art. 1.500 del CC italiano de 1942) que la recompra se pacte por el mismo precio que la venta. 14 La confusión se funda en el desconocimiento del régimen hipotecario. Si sólo se inscriben los derechos reales —se piensa—, la inscripción del retracto convencional presupone su carácter real. Pero este razonamiento es, a mi juicio, un sofisma. La inscripción fundamenta la eficacia frente a terceros de pactos ordinariamente personales; el retracto convencional es una reserva de derecho de opción en la venta; por ello, los argumentos que se dan en favor del carácter personal de la opción y su eficacia frente a terceros por la inscripción, son también aplicables al retracto convencional.


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intrínseca y sustancial de la propiedad. Por otra parte la seguridad del tráfico y la tutela de los intereses de los terceros adquirentes se consigue por medio del cortísimo plazo de duración de los retractos legales (por ejemplo, nueve días el retracto de colindantes: art. 1.524 del CC). 3. CARÁCTER REAL DE LA OPCIÓN El carácter y la naturaleza de la opción ha dividido a la doctrina española en el comentario del artículo 14, RH. Unos autores han sostenido que puesto que la opción es inscribible tiene naturaleza real (CAMY SÁNCHEZ-CAÑETE, SERRANO ALONSO); pero ya desde el primer momento, LA RICA subrayaba que el artículo 14, RH, no define la naturaleza de la opción, sino que simplemente la declara inscribible, y ROCA SASTRE, ALBALADEJO y CASTÁN señalan que es un derecho personal que puede configurarse como real por la inscripción. A mi juicio los términos del problema quedan sentados en la obra de dos prestigiosos autores: ARRECHEDERRA y TORRES LANA. ARRECHEDERRA destaca que el registro es el cauce a través del cual la autonomía privada puede alcanzar eficacia real; por la inscripción el derecho queda configurado —no constituido— como real; una cosa es que el registro acepte como real un derecho, y otra cosa que efectivamente lo sea. En el mismo sentido dice TORRES LANA que la opción tiene un carácter personal, la oponibilidad a terceros de la opción por su inscripción no implica un cambio de su naturaleza. 4.

CARÁCTER REAL DE LOS TANTEOS Y RETRACTOS CONVENCIONALES SIMILARES A LOS LEGALES

Está claro que las partes, en virtud del principio de la autonomía de la voluntad, pueden pactar un tanteo y retracto convencional similar a los legales. Es decir, la facultad de ejercitar una opción de compra con ocasión de la venta a un tercero por el propietario. Se plantea entonces el problema de su inscribibilidad en el registro y de su eficacia real (SANTOS BRIZ, por ejemplo, le niega eficacia real). La más prestigiosa doctrina hipotecaria (por ejemplo CHICO

IV.

RÉGIMEN 1URIDICO DE LA OPCIÓN

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ORTIZ), admite su inscribibilidad y eficacia real por analogía con el retracto convencional15. A mi juicio, y siendo este tipo de pacto una opción, debíaplicársele el régimen general de la opción; su eficacia es naturalmente personal, aunque es inscribible, pero su eficacia real —el plazo de su oponibilidad a terceros— está limitada en su duración y condiciones (cuatro años: art. 14, RH); por tratarse de una vinculación que permite eludir el régimen dr constitución formal de las garantías reales y de prohibición de los pactos sucesorios, el plazo de caducidad de cuatro años se debe contar desde la constitución de la opción y no desde la venta del bien 16 —ejercicio del retracto—. IV. Régimen jurídico de la opción

La teoría de los derechos reales de adquisición preferente tiene el mérito de haber permitido subrayar la identidad de naturaleza entre la opción, el retracto convencional y los tanteos y retractos legales, como derechos de compra preferente. La opción propiamente dicha es un derecho puramente potestativo de compra, los tanteos y retractos legales son una opción que opera sobre una venta proyectada o consumada, el retracto convencional es una opción de compra que se reserva el vendedor. Esta identidad de naturaleza permite 15 En este sentido R. de 20 de septiembre de 1966. En sentido contrario R. de 19 de septiembre de 1974 (ordena la cancelación de un tanteo o en su caso retracto inscrito durante el plazo de diez años). Dice ARRECHEDERRA que el esquema no es reconducible al tipo de la opción, sobre todo según la contempla el artículo 14, RH, y cae —según ese autor— en el amplio campo de la promesa de venta del artículo 1.451 y su problemática obligacional. 16 Dice ARRECHEDERRA (pág. 128): «¿Puedo yo, adquirente, desconocer un derecho de retracto no inscrito así se me asegure que las partes le han dotado de eficacia real? Claro que puedo. Y no digamos si se admite que sólo tiene eficacia personal». De donde deduce ese autor que un retracto personal es un absurdo. Sin embargo, a mi juicio, el vendedor que enajenase sin advertir al comprador de la existencia del retracto cometería una estafa y estaría sometido a responsabilidad criminal. La eficacia del retracto personal está fundada en la advertencia que el vendedor hace al comprador de la existencia de dicha carga en el momento de la venta. PUIG BRUTAU observa que el derecho a ser preferido a otro posible adquirente cuando el propietario se decide a enajenar, se suele calificar en la práctica económica como opción, pero él opina que es una calificación indebida (tomo III, vol. III, pág. 396). En realidad, a mi juicio, se trata también de una opción y la calificación no es indebida.


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V.—FACULTAD DE COMPRA COMO DERECHO REAL

deducir una identidad de régimen jurídico especialmente en las opciones convencionales (opción propiamente dicha y retracto convencional). La opción presenta unos peligros que históricamente se han mostrado con preferencia en el régimen del retracto convencional: la posibilidad de constituir garantías reales inmobiliarias sin forma constitutiva, la posibilidad de encubrir préstamos usurarios, y la posibilidad de eludir la prohibición del pacto de la ley comisoria. Esta es la razón determinante de la especialidad de su régimen jurídico. La oponibilidad a terceros de la opción exige su inscripción registral y la oponibilidad a terceros de la opción no puede exceder de cuatro años (art. 14, RH); pero aún como acción personal su vigencia no puede exceder de los límites del artículo 1.508 del CC. A falta de pacto, la opción (aún personal) se estimará constituida por cuatro años 17, y su duración no puede exceder de los diez años. El plazo de ejercicio es siempre de caducidad (ALBALADEJO, GARCÍA AMIGO, TORRES LANA) 18.

17 TORRES LANA, por el contrario, opina que el plazo de la opción personal puede fijarse libremente (art. 1.257 del CC), y que a falta de plazo fijado lo designan los tribunales (art. 1.128 del CC: con cita de la STS de 17 de noviembre de 1966). " La opción debe ser objeto de estudio detallado en el tratado del derecho de obligaciones. Aquí sólo nos interesa su enfoque desde la perspectiva de la eficacia real. La STS de 23 de marzo de 1945 sienta las bases de la distinción entre opción y promesa de venta. La opción otorga una facultad de compra a una sola de las partes, mientras que la promesa de venta (art. 1.451) tienen carácter bilateral y otorga un derecho a reclamar recíprocamente su cumplimiento. Aunque existe un precio de la opción, la misma no se constituye en promesa de venta, pues la opción continúa siendo unilateral (TORRES LANA, pág. 44). Según la STS de 28 de mayo de 1976, la opción es un contrato preparatorio pero no preliminar o promesa de contrato, pues es un contrato principal con causa propia. El contrato de opción es un contrato preparatorio (TORRES LANA, página 79 y sigs.), se hace necesario que el objeto y precio de la compraventa estén determinados al redactar el contrato (STS de 17 de octubre de 1961); la compraventa definitiva se perfecciona con la exteriorización de la declaración unilateral de opción (SS de 22 de junio de 1966 y 7 de noviembre de 1967). Por otra parte la opción se distingue de la oferta irrevocable en que la oferta es siempre reyocable —sin perjuicio de la responsabilidad por retirada intempestiva de la oferta—. La opción tiene una causa propia onerosa o gratuita (STS de 26 de mayo de 1976). mientras que la oferta unilateral irrevocable carece de causa.

BIBLIOGRAFÍA

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Bibliografía SANTOS BRIZ, Derechos reales de adquisición o de preferencia en la práctica jurídica española, «RDP», 1971, pág. 337 y sigs.; GARCÍA AMIGO, Derechos reales de adquisición (notas para una teoría general), «RDP», 1976, pág. 59 y sigs.; SERRANO ALONSO, Notas sobre el derecho de opción, «RDP», 1979, pág. 1131 y sigs. ARRECHEDERRA, Los derechos de tanteo y retracto convencionales configurados con carácter personal, «RDP», 1980, pág. 123 y sigs.; GARCÍA CANTERO, Comentarios al Código Civil, dirigidos por M. ALBALADEJO, tomo XIX, artículos 1445/1541, Madrid, 1980, pág. 447 y siguientes; TORRES LANA, Contrato y derecho de opción Madrid, 1982.


CAPITULO VI LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA

I. La codificación y los nuevos principios del derecho patrimonial

La preocupación suprema del derecho patrimonial civil codificado es la tutela del crédito. El desarrollo económico (y la formación de un sistema financiero) se pretenden conseguir con la garantía del derecho de los acreedores. La tutela del crédito sólo se hace posible por medio de la publicidad de las cargas. Para terminar con las cargas ocultas se establecen los principios de publicidad y especialidad de las cargas reales. La propiedad está primariamente afecta al crédito (tutela de los acreedores: necesario en el desarrollo de una sociedad de capital), cualquier excepción al principio de la igualdad de los acreedores (la afectación de la propiedad como garantía) tiene que estar públicamente constituida. Los mecanismos de publicidad de las cargas son dos: la posesión para los bienes muebles (prenda) y la inscripción para los inmuebles (hipoteca). Terminando con las cargas y gravámenes ocultos (hipotecas generales tácitas, servidumbres personales, censos, etc., se pretende liberar la propiedad, que así puede quedar primariamente afecta a su fin esencial de garantía. El mercado permite la realización inmediata de la propiedad. Esta estructura patrimonial es esencial también a la ambición liberal de desarrollar un mercado, pieza clave en la ordenación de un sistema financiero (banca pública, dinero fiduciario, tributación inmobiliaria) y en la sustentación del Estado y la sociedad capitalista El registro es el instrumento de la libertad de la propiedad inmobiliaria por la publicidad de las cargas inmobiliarias (y la tipicidad de los derechos reales: véase volumen I). Como sienta expresamente el artículo 2.106 del Código de Napoleón, los privilegios crediticios sobre inmuebles sólo surten efectos por la inscripción. También al servicio de la publicidad de las cargas y como garantía de los terceros acreedores del deudor pignorante, se establece el principio de la ejecución jurisdiccional de las


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CAP. VI.—DERECHOS REALES DE GARANTÍA

garantías. Principio ligado a la tutela jurisdiccional de la propiedad. Este sistema de publicidad, especialidad y ejecución jurisdiccional de las garantías reales está sostenido por la prohibición del pacto comisorio (o pacto de la ley comisoria), en cuya virtud se prohibe al acreedor quedarse con la propiedad del bien dado en garantía. Sin embargo, la prohibición del pacto comisorio parece estar ciertamente en contradicción no sólo con la libertad de la voluntad (1.255 del CC), sino también con el principio, la equivalencia formal de las prestaciones y la libertad de pactar intereses. La resolución de este conflicto es decisivo en la configuración de los principios dogmáticos del derecho patrimonial y del tratado de las garantías reales. II. El significado de la prohibición del pacto de la ley comisoria

1. FUNDAMENTO Todos los Códigos Civiles modernos recogen la prohibición del pacto de la ley comisoria. El Código de Napoleón lo recoge con carácter particular en sede de prenda (art. 2.078), pero sin una formulación genérica. Del mismo modo en el CC italiano de 1865, en los artículos 1.884 —para la prenda— y 1.894 —en la anticresis—; en el CC español, en los artículos 1.859 —prenda e hipoteca—, 1.884 —anticresis—, etc. La doctrina deduce el carácter general de la prohibición, aunque, como vamos a ver, la tiende a interpretar restrictivamente. El Código Civil italiano de 1942 prohibe expresa y genéricamente el pacto comisorio en el artículo 2.744. En el derecho romano y en la tradición mayoritaria del derecho común, la prohibición del pacto anulaba la prenda y el acreedor perdía la garantía (CJ, 8, 35, 3; Las Partidas, 5, 13, 12), en el derecho moderno se declara nula la cláusula pero continúa la garantía. ¿Cuál es el fundamento de la prohibición del pacto de la ley comisoria? FALCÓN, repitiendo a la doctrina española anterior al Código Civil, lo califica de usurario

II. PROHIBICIÓN DEL PACTO DE LA LEY COMISORIA

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porque se entregan las cosas sin tasación y normalmente por precio muy inferior a su valor. El fundamento más alegado por la doctrina francesa —siguiendo un célebre trabajo de POTHIER— es la tutela del deudor: El pacto comisorio oculta comúnmente un préstamo usurario, implica una especulación sobre una insolvencia probable, y presume una violencia moral sobre el deudor; BERLIER, en la exposición de motivos del Código de Napoleón, comentando el artículo 2.078, señala que un bien precioso se suele otorgar en garantía de módicas deudas; algún autor como LAURENT, añade, tímidamente, que el pacto comisorio atenta contra el orden público por la explotación de la miseria. Junto con la tutela del deudor, la doctrina italiana moderna, desarrollando una idea original de CARNELUTI, afirma que el fundamento de la prohibición del pacto comisorio es también la tutela de los acreedores terceros del deudor —especialmente los quirográficos— (CiAN-TRABUCCHI, PUGLIESE, ANDRiOLi, PERLiNGiERi, etc.). Pero ante estas ciertamente tímidas justificaciones, la prohibición ha sido sometida también a severas críticas; en los momentos inmediatamente posteriores a la codificación francesa, autores como FENET y LOCRE la consideraban contradictoria con el principio de la autonomía de la voluntad y libertad de los convenios; en la comisión legislativa de preparación del Código italiano de 1865, en la sesión de 23 de mayo de 1865, MANCINI se opuso alegando que no podía comprender la conservación de la prohibición cuando se permitía la libertad de tasa de interés (art. 1.831). La mayoría de los autores señalan, en cualquier caso, que la prohibición es una excepción al principio de libertad de los convenios y de equivalencia formal de las prestaciones, y debe ser objeto de interpretación rectrictiva. Idénticas críticas se reproducen entre los autores modernos. BIANCA, en un reciente estudio monográfico, opina que si el fundamento de la prohibición es la tutela del deudor, no tiene sentido una declaración indiscriminada de nulidad de la cláusula y parecen más propias las armas generales frente a la usura (en particular la rescisión por lesión del art. 1.448 del CC italiano de


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1942), y si la razón de la prohibición es la tutela de los acreedores terceros del deudor, los mismos tienen medios específicos de protección, especialmente la revocación por fraude. Desde esta perspectiva, la prohibición del pacto comisorio aparece carente de un fundamento dogmático claro'. 2. ALCANCE DE LA PROHIBICIÓN Las teorías sobre el fundamento de la prohibición del pacto comisorio tienen particular importancia a la hora de valorar el alcance de la prohibición. Se discute: 1. Primero, la validez del pacto marciano; pacto por el cual en caso de incumplimiento se compensa la deuda con la estimación del valor de la cosa dada en garantía; tal pacto fue admitido en el derecho romano (Instituciones, 20, 1, 16, 9) y expresamente recogido como válido en Las Partidas (en la misma Ley XII, partida 5, título XIII). FALCÓN Y GUTIÉRREZ lo admiten por válido; pero, añade GUTIÉRREZ, la estimación debe hacerse en el tiempo del incumplimiento y no en el momento de constitución de la garantía. En general la doctrina francesa tendía a admitir la validez siempre que la estimación se hiciese por tercero y en el momento del incumplimiento de la deuda; si la estimación del valor se hace en el momento de la constitución de la fianza se entiende contrario a la prohibición del pacto comisorio y por tanto nulo (POTHIER, TROPLONG, GUILLOUARD, BAUDRY-LACANTINERIE); excepcionalmente algún autor, como LAURENT y PLANIOL, entendieron que el pacto marciano era nulo en todo caso por eludir la exigencia de enajenación judicial de la cosa dada en garantía. En la doctrina y jurisprudencia italiana el pacto marciano tiende a admitirse en las mismas condiciones: estimación del valor por tercero y en el momento del incumplimiento (BiANCA aduce jurisprudencia constante). 1 Sobre la misma idea incide ANDRIOLI, que señala que s_i el interés defendido era la libertad negocial del deudor, la acción pertinente sería la de anulabilidad, y que la nulidad no podría alcanzar a las garantías prestadas por tercero distinto del deudor.

II.

PROHIBICIÓN DEL PACTO DE LA LEY COMISORIA

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2. Segundo, validez del mandato de venta (al acreedor o a un tercero) de la cosa dada en garantía eludiendo por tanto la intervención judicial. En general la doctrina y jurisprudencia francesa estima nula tal cláusula (POTHIER, DURANTON, LAURENT); aunque tal opinión no es unánime (MERLIN y TROPLONG opinaban lo contrario). En Italia, doctrina y jurisprudencia aparecen divididas en este punto aunque la corriente mayoritaria parece contraria; BETTI fundamenta la prohibición del pacto comisorio en evitar la autosatisfacción del crédito por el acreedor, y considera nulo cualquier pacto que elude la intervención judicial en la ejecución de la cosa dada en garantía. 3. Tercero, validez del pacto por el que el producto de venta (pública o privada) quede todo él en manos del acreedor. Se estima también generalmente nulo por la doctrina francesa (con la excepción de CUJAS, De Distrac tione Pignorum). En España este supuesto no plantea problemas, pues es claramente de aplicación el artículo 1.154 del CC: la facultad moderadora de los tribunales de la cláusula penal (el art. 1.154 como un auténtico iceberg jurídico nos muestra claramente la dependencia de la prohibición del pacto comisorio de la teoría del justiprecio). 4. Cuarto, Pacto comisorio ex intervallo, pacto en virtud del cual el acreedor puede quedarse con la cosa dada de garantía en pago de la deuda pero realizado con posterioridad a la constitución de la garantía. El Digesto admite su validez (D. 13, 7, 34: texto de Marcello); en base a ese texto una corriente del derecho intermedio tiende a admitir la validez del pacto comisorio ex intervallo (BARTOLO frente a LEOTARDUS y la corriente mayoritaria contraria); la doctrina francesa admite en general la validez del pacto comisorio ex intervallo (DELVINCOURT, DURANTON, LAURENT, GUILLOUARD y PLANIOL —con cita de jurisprudencia desde 1855—) alegando que el deudor pignorante ya no se encuentra en situación desventajosa, no hay peligro de usura, y frente a ello debe prevalecer el principio de la autonomía de la voluntad (art. 1.134 del CN). En el mismo


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II.

sentido HEDEMANN y WOLF en Alemania. Algún autor limita la validez del pacto ex. intervallo a que se realice en el momento del incumplimiento (TROPLONG). El artículo 2.744 del Código italiano de 1942 declara nulo el pacto comisorio aunque sea posterior a la constitución de la garantía, pero la doctrina y jurisprudencia más reciente admite su validez en el momento del incumplimiento (PRATIS, PERLINGIERI) como una forma de datio in solutum. En España, en idéntico sentido se manifiestan PUTG BRUTAU, DE BUEN, ALBALADEJO y GuiLARTE 2. La práctica cotidiana muestra también que existe una gran variedad de modos fraudulentos y simulados de eludir la prohibición del pacto de la ley comisoria. La venta con pacto de retro se muestra particularmente idónea para eludir la prohibición impuesta al acreedor de apropiarse de la cosa dada en garantía; basta con que el acreedor compre la cosa dada en garantía, establezca como plazo de retroventa el término de restitución del mutuo, y fije como precio la cantidad prestada. La venta con pacto de retro es lícita (art. 1.659 del CN) y se regula en todos los Códigos modernos. Otros muchos negocios se muestran también como medios idóneos de eludir la prohibición: promesas de venta —o de datio in solutum—, opciones de compra, ventas con condición suspensiva o resolutoria, negocios complejos, etcétera. ¿Cuándo y en qué medida pueden declararse estos negocios como fraudulentos o simulados? ¿Cuándo y en qué medida atenían contra la prohibición del pacto de la ley comisoria? Un criterio decisivo parece ser la voluntad negocial: si el ánimus era una garantía y han simulado una retroventa (o promesa de venta) debe estarse a la nulidad de la entrega por aplicación de la nulidad del pacto comisorio, en caso contrario debe estarse a la validez del acuerdo por aplicación del principio de la autonomía de la voluntad. Pero ¿no podrá declararse fraudulenta aún sin ánimus?, ¿cómo probar el ánimus?, ¿puede dejarse la prohibición del 1 Recientemente se admite su validez en el artículo 65 de la LHM v PSD.

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pacto comisorio a la determinación privada de una voluntad negocial típica? La doctrina tiende a ser muy restrictiva en esta declaración de fraude: se subraya que la venta con pacto de retro se distingue de la entrega en garantía en que extingue la obligación y por ello el riesgo de destrucción o de pérdida de valor de la cosa entregada corre a cargo del accipiens y no del tradens (BAUDRY-LACANTINERIE, PUGLIESE); otros autores son más comedidos y admiten un esquema objetivo de tutela de la prohibición del pacto comisorio; por ejemplo, PLANIOL, tomando la tradición del derecho común, opina que en la venta con pacto de retro (u otros negocios similares o complejos) se puede presumir el fraude de la prohibición del pacto comisorio, por medio de tres signos: el plazo de recompra, la injusticia del precio y la retención de la cosa (en depósito, arrendamiento, etc.) por el vendedor3. 3.

ORIGEN Y SIGNIFICADO HISTÓRICO DE LA PROHIBICIÓN

En mi opinión, la codificación y la doctrina moderna ha perdido el sentido profundo de la prohibición del pacto de la ley comisoria. Históricamente, la prohibición nació y vivió ligada a la prohibición de cobrar intereses en el préstamo, y a la lucha contra toda manifestación de usura; modernamente cuando por aplicación del dogma de la libertad contractual y autonomía de la voluntad se abandona la teoría del justiprecio, la prohibición de pacto de la ley comisoria se fundamenta en el carácter público de las garantías reales4. Está claro que una genérica llamada a la «protección del deudor» no basta por sí sola para justificar la prohibición del pacto comisorio; por la misma razón debería declararse la nulidad de una venta con pacto de retro o de una venta a bajo precio por necesidad de dinero. La prohibición se fundamenta esencialmente en la necesidad de salvaguardar la identidad de 3 CARNELUTI es partidario de la nulidad de la promesa condicional de venta o Datio in solutum como modo de tutela de los terceros acreedores del deudor. No desarrolla con carácter general el fraude en la compraventa. 4 El sentido originario de la prohibición vuelve a tener interés cuando con la ley Azcárate se vuelve a la represión de la usura. La prohibición se liga de nuevo a la teoría del justiprecio.


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CAP.

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los derechos reales de garantía (como derechos públicamente constituidos), en aras de la tutela del crédito. Con la crisis de la libertad contractual en su sentido formal, la prohibición sirve también como mecanismo de salvaguarda de la moralidad social de las convenciones (justiprecio y represión de la usura). Así pues, debemos distinguir dos órdenes distintos de fundamentación de la prohibición del pacto comisorio, históricamente se justifica en la prohibición de intereses; modernamente se justifica en la identidad formal y pública de las garantías reales y en la represión de la usura. Históricamente constatamos que el origen de la prohibición del pacto comisorio se encuadra en las luchas sociales de la república romana y en la reivindicación suprema de la tutela del deudor 5 . Como señala LAJOCONO, la prohibición formal del pacto comisorio por CONSTANTINO en el año 320 es el resultado de un estado social de opinión, como lo prueba el hecho —absolutamente excepcional en el derecho romano— de su aplicación retroactiva. La prohibición no puede considerarse sino una promulgación formal de una norma que era ya de aplicación general por equidad (exceptio dolí). Coincide también históricamente con la limitación por CONSTANTINO (año 325) de la tasa de interés al 12 por 100 (la llamada usura centesimal). Sin embargo el derecho romano no llega a elaborar una teoría de la distinción entre las entregas en propiedad (venta), y las entregas en garantía (pignus). Llama la atención que las fuentes específicamente romanas tratan el pacto comisorio en la compraventa y no en sede de derechos reales de garantía. Originariamente la cláusula comisoria se define como la cláusula agregada al contrato de compraventa por la que el vendedor se reserva el derecho a recuperar la cosa en caso de impago del precio (D. 18, 3). La doctrina clásica se dividió entre la escuela sabiniana que consideraba la cláusula comisoria como una condición suspensiva (cfr. la opinión de SABINO reflejada en D. 41, 4, 2); y la es5 Las luchas sociales de la república no se presentan como un conflicto entre propietarios y no propietarios, sino como un conflicto entre acreedores y deudores. El pensamiento estoico aboga por la prohibición o limitación de la tasa de interés. A la plaga de la usura se atribuyen las guerras civiles que asolaron la república.

II.

PROHIBICIÓN DEL PACTO DE LA LEY COMISORIA

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cuela proculeyana que la consideraba una condición resolutoria (es la opinión post-clásica y justinianea: ULPIANO, D. 18, 3, 1)6. En un derecho primitivo que no conocía otra garantía que la venta fiduciaria, la cláusula comisoria en la compraventa era el instrumento de configurar garantías reales similares a las modernas; por eso puede afirmarse que sólo mediante la prohibición del pacto comisorio aparece la distinción entre venta con pacto de retro (o reserva de dominio) y entrega en garantía (pignus). La prohibición del pacto comisorio es así un hito esencial en la configuración de los derechos reales de garantía (y en la distinción entre propiedad y posesión)7. La prohibición del pacto comisorio en las entregas en garantía se puede eludir mediante una venta con pacto de retro o una venta condicional (negocios válidos: D. 20, 5, 7), por eso tanto en el Código de Theodosio, como en el Código de Justiniano, la prohibición se formula en sede de compraventa. El problema dogmático va a ser siempre el mismo; ¿cómo distinguir el pacto comisorio en la compraventa —válido— del pacto comisorio en el pignus —nulo—? Las fuentes romanas —especialmente el Digesto— se muestran muy poco resolutivas y tienden a sostener en todo caso la eficacia del pacto comisorio en la compraventa (cfr. D. 13, 7, 34). En el derecho intermedio la prohibición del pacto comisorio está directamente ligada a la prohibición de intereses en el mutuo. El interés se define como el parto monstruoso del dinero —el dinero no produce frutos—. y corno una prestación intrínsecamente perversa (servicio al maligno: el Mamón del apocalipsis). Por eso, el pacto comisorio aparece prohibido en las fuentes canónicas (Decretales de Gregorio XI) 8 . En Las Partidas, la nulidad del pacto comisorio está ligada a la • Tiene importancia en la eficacia real o personal de la retrocesión, riesgo de destrucción, quiebra del accipiens, etc. 7 La aplicación del régimen de la datio a la conventio pignpris aparece ligado a la progresiva afirmación de la locatio-conductio de los fundos rústicos (cfr. BURDESE, Lex comissoria e ius vendenti neíla fiducta e neíl pignus, Torino, sd). ' Frente al derecho germánico que funda las garantías en ventas fiduciarias, y a los estatutos municipales de las ciudades que tienden a admitir su validez.


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tutela del justiprecio en los contratos (leyes 41, 42, título 13, partida 5) y en ese mismo fundamento se justifica la exigencia de venta pública de las cosas dadas en garantía (sólo si no se presentan licitadores puede acudir el acreedor al juez para que se le adjudique la cosa en su justo valor: Partida 5, 13, 44). Las fuentes canónicas y legislativas tienden a considerar al pacto comisorio como radicalmente nulo, pero el asunto se complica cuando se admiten por la escolástica justos títulos para cobrar intereses: el uso (arrendamiento) y el riesgo (sociedad). Surge una escuela representada por BARTOLO que frente a las decretales (que establecen la nulidad absoluta) y fundándose en una interpretación de los textos romanos, considera el pacto comisorio como afectado por una invalidez relativa que puede ser subsanada por el perjudicado (aplicando el régimen general del justiprecio), si esta corriente aparece minoritaria entre los glosadores parece generalizarse entre los humanistas de la escuela llamada del mos galicus (por ejemplo ALCIATO). SOCINO distingue entre los convenios nulos por atentar contra el dolo o la pública utilidad, y los rescindibles por tutela del débil, colocando la prohibición del pacto comisorio en la segunda categoría. La doctrina del derecho común es unánime en declarar contrario a la ley comisoria cualquier acuerdo aunque se encubra de venta condicional, venta con pacto de retro, datio in solutum, etc. Pero ¿cómo distinguir una entrega en garantía de una venta condicional o con pacto de retro? El elemento fundamental —según RASI, que realiza un estudio detallado— es la voluntas, el animus real. Se admite la validez del pacto de retroventa y la nulidad del préstamo usuario. Pero ¿cómo probar la voluntad o el ánimo de usura, o de entrega en garantía? Está claro que la retroventa no tiene porqué ser al mismo precio de la venta (pero el incremento del precio en la retroventa debe estar limitado por los justos títulos de cobrar intereses). Se desarrolla en este contexto la diferencia entre fraude y simulación (ALCIATO): existe simulación cuando no hay voluntad real

II.

PROHIBICIÓN DEL PACTO DE LA LEY COMISORIA

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de venta sino sólo de entrega en garantía, el fraude puede presumirse por indicios (el vendedor continúa con la detentación de la cosa, se conceden prórrogas al vendedor para la entrega, la posición social y profesión del comprador, y sobre todo el módico precio). En definitiva, la venta a bajo precio hacía presumir el fraude en una compraventa, y producía aplicación de la prohibición del pacto comisorio. Desde esta perspectiva la teoría del justiprecio se nos aparece en el derecho intermedio como instrumento de delimitación entre las entregas en propiedad, aunque condicional, con pacto de retro, con aplazamiento de pago, etc., y de las entregas en garantía (pignus). La prohibición del pacto de la ley comisoria se nos muestra entonces como mecanismo de identificación de las garantías reales, como instrumento general de tutela del crédito, y como instrumento de lucha contra la usura. En particular por la prohibición del pacto comisorio se tutela no sólo el interés del deudor —vendedor (frente a los abusos de acreedor usurero), sino también los intereses de terceros interesados en la conservación del patrimonio del deudor (terceros acreedores, legitimarios, familiares, y aún la sociedad para el sostenimiento de las cargas públicas). La teoría del justiprecio se nos aparece entonces como instrumento imprescindible de sostenimiento de la prohibición del pacto comisorio y de identificación de las entregas en garantía (frente a las entregas en propiedad). Podemos concluir que la doctrina del derecho común llegó a elaborar profundamente la justificación dogmática de la prohibición del pacto comisorio en la teoría del justiprecio, pero no llegó a explicar adecuadamente por qué el pacto comisorio se declara radicalmente nulo cuando la consecuencia natural de una conculcación del precio justo debía ser la rescisión del convenio (con posibilidad de convalidación). La justificación ontológica de la nulidad del pacto comisorio sólo se alcanza en el momento de la codificación cuando se desarrollan los principios de publicidad y especialidad de las cargas reales.


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4.

CAP. VI.—DERECHOS REALES DE G A R A N T Í A

S I G N I F I C A D O v ALCANCE DE LA PROHIBICIÓN EN EL DERECHO MODERNO

La doctrina española se preocupa poco por la prohibición del pacto comisorio. La doctrina anterior a la guerra civil apenas lo trata (SÁNCHEZ ROMÁN no lo menciona; VALVERDE escuetamente —con cita en la STS de 3 de noviembre de 1902—). La doctrina más actual no profundiza sobre su fundamento y alcance, y justifica la prohibición en la jurisprudencia (por ejemplo ÁLBALADE.TO, O'CALLAGHAN). A mi juicio, en el derecho moderno, la nulidad del pacto comisorio se fundamenta en la publicidad y especialidad de las cargas reales (posesión en la prenda e inscripción en la hipoteca) como único mecanismo efectivo establecido en la codificación para el desarrollo del crédito, la seguridad del tráfico y terminar con las cargas ocultas (y con el azote de la usura). No existe una prohibición expresa de carácter genérico, pero la nulidad se deduce de prohibiciones particulares (en la prenda e hipoteca —art. 1.859—, en la anticresis —art. 1.884—) y como digo, del principio de publicidad y especialidad de las cargas reales. La prohibición se fundamenta también en la tutela jurisdiccional de la propiedad, y en que por la intervención de los órganos jurisdiccionales (judicial o notarial) se garantiza el control de la exigibilidad del crédito y del incumplimiento antes de la realización de la venta pública de la cosa 9. La nulidad debe incluir también a todos los pactos relativos a la enajenación extrajudicial de la cosa dada en garantía (mandatos de venta al acreedor o tercero, para el caso de incumplimiento, o pacto marciano: el acreedor queda con la estimación de la cosa y restituye en dinero al deudor el excedente); también debe declararse la nulidad del pacto comisorio ex intervallo (pacto comisorio posterior a la constitución de la garantía), a los mandatos de venta o pactos marcianos ex intervallo, por atentar todos ellos contra el principio de publicidad de las garantías y de ejecución jurisdiccional de las mismas (en sentido contrario STS de 1 de marzo de 1969: nada obsta para que incumplido ' Sólo a partir de la codificación se toma conciencia de la importana de la forma y publicidad de las cargas reales.

II.

PROHIBICIÓN DEL PACTO DE LA LEY C O M I S O R I A

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el crédito se entregue como datio in solutum la cosa dada en garantía). El problema central es entonces —igual que en el derecho romano y en el derecho intermedio— explicar por qué en una entrega en garantía con pacto comisorio es nulo el pacto, y sin embargo una entrega en propiedad con pacto de retroventa es perfectamente válida (aunque puede querer conseguir o encubrir fines de garantía). En ese sentido, SABATER BAYLE señala que la finalidad de garantía se logra en forma más ágil por medio de retroventa que por medio de la hipoteca, y la retroventa puede perseguir la finalidad económica de colocar el dinero de forma segura. La jurisprudencia, en innumerables sentencias del Tribunal Supremo (v. gr., 9 de junio de 1917, 13 de enero de 1947, 12 de marzo de 1948) declara válida la retroventa —y figuras afines— aún con fines de garantía 10. El análisis de la jurisprudencia parece mostrar que la nulidad de la compraventa por aplicación del pacto comisorio sólo se produce mediante la prueba de simulación o fraude; la simulación consiste en probar la existencia de un animus de entrega en garantía y no de entrega en propiedad; explica SABATER BAYLE que la gran mayoría de negocios simulados en materia de usura giran en torno al contrato de compraventa; en ese caso el préstamo es válido pero la garantía nula (por aplicación del régimen de la simulación relativa y validez del negocio disimulado). La nulidad de la entrega se produce también por fraude cuando el precio de la retroventa es muy superior al valor del bien, entonces la entrega ya se entiende que encubre una usura (cfr. STS de 5 de junio de 1928, 10 de diciembre de 1928, 24 de enero de 1929 y 19 de octubre de 1948; son válidos si no atenían al valor real de la cosa: STS de 16 de junio de 1947 y 8 de mayo de 1958). SABATER fundamenta la sospecha de usura en presunciones históricas, pero es que, a mi juicio, el justiprecio y la publicidad de las cargas reales está en la esencia de la prohibición del pacto comisorio. La declaración de fraudulenta de la enajenación —en ocasiones también por aplicación de la teoría de la causa ilícita, o de ejercicio de la acción pauliana—, sin necesidad de probar Recogidas por SABATER BAYLE.


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CAP.

VI.—DERECHOS REALES DE GARANTÍA

un ánimo de fraude o una intención de engaño, se fundamenta en la tutela de los acreedores terceros del deudor. El análisis histórico de la teoría del justiprecio nos muestra que mediante el mismo no sólo se tutela al enajenante, sino también, y muy principalmente, a los acreedores del mismo. En el derecho moderno la tutela de los acreedores se funda en la publicidad y no en el justiprecio (por ello el pacto comisorio es nulo y no rescindióle) pero en un orden más profundo de abstracción, podemos concluir que la diferencia no es tan radical con la tradición del derecho común, pues el abandono de la exigencia del justiprecio, en nombre de la libertad de la voluntad, renace al derecho por medio del concepto de fraude y de la exigencia de tutela de los demás acreedores del transmitente. En este sentido, en la STS de 15 de diciembre de 1967 —comentada por MOLINA GARCÍA—, a la calificación de usurario de un contrato se llega a través de la prohibición del pacto comisorio (compraventa inválida por encubrir una usura). III.

Garantía y responsabilidad

1. DEFINICIÓN DE GARANTÍA REAL El Código parte del principio de la personalidad de la responsabilidad: del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos los bienes presentes y futuros (art. 1.911 del CC). Todos los acreedores son iguales (par conditio creditorum). La garantía real es una excepción. Por ello, en principio, y salvo la declaración de fraude, privilegio expreso o retroacción de la quiebra, las obligaciones no tienen carácter real y el comprador por la traditio adquiere la cosa libre de las cargas (responsabilidad) a que la cosa estaba afecta en el patrimonio del deudor. El término garantía se utiliza para comprender toda modificación cuantitativa o cualitativa de la responsabilidad patrimonial. La pena convencional es una forma de garantía por reforzamiento y afirmación de la responsabilidad (aunque limitada por la facultad moderadora de los Tribunales: artículo 1.154). La fianza y solidaridad son garantías personales porque acumulan otro patrimonio (art. 1.911) al cumplimiento de la obligación; el derecho de retención, los privilegios especiales y los derechos reales de garantía son garantías reales

III.

GARANTÍA Y RESPONSABILIDAD

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porque vinculan bienes concretos al cumplimiento de una obligación ". La distinción entre privilegio y derecho real de garantía es dogmática: el privilegio es una condición del crédito, mientras que el derecho real es una garantía accesoria añadida al crédito. Los privilegios se configuran desde la perspectiva del concurso o quiebra del deudor —aunque pueden fundar una tercería de mejor derecho— y, desde esa perspectiva, los derechos reales de garantía han de considerarse también privilegios. Los privilegios tienen un origen legal en razón de causa del crédito, mientras que los derechos reales de garantía tienen un origen convencional. Con el fin de terminar con las cargas ocultas la codificación establece el principio de la especialidad y publicidad de los privilegios que deben hacerse notorios: los privilegios mobiliarios mediante la retención, los privilegios inmobiliarios por la toma de razón en el registro de la propiedad (por inscripción, anotación o nota marginal). Cualquier privilegio inmobiliario de rango superior al hipotecario, ha de considerarse una hipoteca tácita y oculta, y por ello excepcional —y contrario a los principios de publicidad y especialidad de las cargas reales—. La distinción entre derecho real de garantía y privilegios es propia del derecho codificado y no del derecho común o del derecho romano (en los que los privilegios tienden a configurarse como hipotecas o prendas legales). La razón de la distinción entre derecho real y privilegio está propiamente en el fin de las hipotecas —y prendas— tácitas, con lo que el privilegio se distingue del derecho real por su origen (el primero legal y el segundo voluntario), y también porque se establece para los derechos reales unos procedimientos peculiares y sumarios de ejecución que no existen para los privilegios. Los privilegios no otorgan por sí mismos el ius distrahendi con independencia de la ejecución jurisdiccional del crédito privilegiado. (Por eso, en el derecho moderno los privilegios se estudian en el régimen general del derecho de obligaciones, y no en el tratado de los derechos reales.) Los derechos reales de garantía son excepciones al principio de personalidad de las cargas y pueden definirse como la vinculación pública de un bien al cumplimiento de una obligación, mediante la enajenación jurisdiccional del mismo en caso de incumplimiento. El ius distrahendi (facultad de instar la realización jurisdiccional del bien) es, pues, de esencia de los derechos reales de garantía, y por ello no son pro11 Son excepciones al principio de personalidad de las cargas. Los privilegios generales funcionan como hipotecas generales tácitas, que contradicen el principio de especialidad de las cargas reales.


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CAP.

VI.—DERECHOS REALES DE GARANTÍA

píamente derechos reales de garantía ni el derecho de retención, ni los privilegios (que han de considerarse modos de ser el crédito). ¿Por qué puede el deudor mejorar a sus acreedores? La razón es porque tiene el derecho de disposición sobre sus bienes; en definitiva, puede gravar sus bienes porque puede venderlos. La afectación en garantía —igual que la constitución voluntaria de un privilegio: v. gr. reconocimiento de deuda en escritura pública— está ligada al poder de disposición, y tiene las limitaciones generales al mismo (revocación por fraude, causa ilícita, etc.). En particular, cualquier garantía real voluntaria es una excepción al principio de la par conditio creditorum y sólo se justifica en la función y los fines de la publicidad. La constitución de la garantía, como veremos después al tratar de la hipoteca, no está sometida a la exigencia causal de los negocios patrimoniales (onerosidad), porque la excepción al principio de la par condictio creditorum se justifica sólo en la misma publicidad 12. 2. CARACTERES DE LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA a) Tipicidad. Los derechos reales de garantía son típicos. La tipicidad se funda en el régimen general de la tipicidad de los derechos reales y en la prohibición del pacto de la ley comisoria. Los derechos reales de garantía son la prenda, la hipoteca y la anticresis. La legislación especial define también la hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento. La anotación preventiva y la nota marginal aunque puede fundar garantías reales, no son propiamente derechos reales de garantía, sino medios de publicidad de un privilegio o una vinculación inmobiliaria, y no otorgan, por sí mismos, el ius distrahendi. 12 El que el crédito nazca a la realidad (la luz) es la sola razón (causa) de la garantía real. El crédito ordinario es un crédito oculto, la publicidad beneficia el crédito —los acreedores pueden desconocer los créditos ocultos— y el sistema financiero —por los tributos—. El crédito, por la publicidad, se convierte en el valor universal reconocido del sistema codificado.

III.

GARANTÍA Y RESPONSABILIDAD

119

b) Publicidad. La publicidad es consustancial a la garantía. Por la publicidad se distingue entre el contrato de garantía (contrato de prenda, de hipoteca) y el derecho real de garantía (prenda, hipoteca). La existencia y subsistencia de un derecho real de garantía exige la existencia y subsistencia de la publicidad. El contrato es obligatorio cualquiera que sea la forma en que se celebre (art. 1.278), pero la garantía real sólo nace mediante la publicidad. c) Especialidad. La garantía real afecta siempre una cosa determinada al cumplimiento de una obligación determinada. La garantía real se ejercita siempre sobre bienes determinados y sobre cantidad determinada. Es ésta una exigencia derivada de la excepcionalidad del rango preferente, y en general de la tutela de los créditos de los terceros acreedores del deudor (que por la garantía real encuentran un bien excluido de la responsabilidad universal). Se funda también en el intento de erradicación de las cargas ocultas por el derecho codificado. Las garantías generales tácitas (en particular las hipotecas tácitas) están configuradas como excepcionales por el derecho codificado. d) La accesoriedad. Es el vínculo de dependencia de la garantía real respecto del crédito garantizado. Como principio general debe afirmarse que la existencia y subsistencia de la garantía exige la existencia y subsistencia de un crédito, y la extinción del crédito produce la extinción de la garantía (art. 1.207, 1.528, 1.857.1). La tutela de los acreedores del deudor implica que las garantías se extinguen también si el objeto del crédito se hace más gravoso o se cambia de deudor (art. 1.851, art. 1.207). La accesoriedad es una característica esencial de los privilegios como elementos consustanciales al crédito (privilegio y crédito son la misma cosa porque la razón del privilegio es la causa del crédito). Sin embargo, en las garantías reales el rango puede adquirir una cierta autonomía respecto del crédito, por el carácter formal y público de las garantías. Así se conoce la reserva de rango en la hipoteca, las garantías (prenda e hipoteca) sobre obligaciones futuras, las garantías constituidas


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CAP. VI.—DERECHOS REALES DE GARANTÍA

CAPITULO VII

unilateralmente o sin poder, etc.13. Existe una cierta dependencia también del crédito con la garantía, pues la devastación de la garantía o su destrucción produce el inmediato vencimiento del crédito (art. 1.129 del CC). Bibliografía

La doctrina sobre la prohibición del pacto comisorio en la doctrina francesa del Código de Napoleón se encuentra recogida en BAUDRY-LACANTINERIE, Traite theorique et practique de Droit civil, XXVI, II, 3.a ed., París, 1906. Pueden consultarse también las interesantes observaciones de PLANIOL. En Italia merecen citarse los trabajos de LAJACONO, // paito commisorio nei contratti di garanzia, Milano, 1952, y BIANCA, // divieto del paito commisorio, Milán, 1957; más recientemente la doctrina y jurisprudencia italiana están sistematizadas por PERLINGIERI, Códice Civile annotato, libro VI, Tormo, 1980, pág. 279 y sigs. Sobre la retroventa en el derecho intermedio he consultado principalmente RASI, // paito di riscatío nella compravendita, Napoli, 1959. Sobre usura, SABATER BAYLE, Préstamo con interés, usura y cláusulas de estabilización, Pamplona, 1986. También MOLINA GARCÍA, La resolución de compraventa de inmuebles, Madrid, 1981.

13 La garantía sobre obligaciones futuras aparece admitida en el derecho romano (D. 20, 1, 5). Las discusiones de la pandectística se centran en determinar si el rango de la garantía es el de su constitución (como opina DERNBURG) o el del nacimiento del crédito (como opinan WINDSCHEID y REGELSBERGER). El rango por la sola publicidad aparece claramente configurado en la moderna legislación hipotecaria (ver infra).

EL DERECHO REAL DE PRENDA

I. Concepto

El derecho real de prenda se define como un derecho real de garantía sobre cosas muebles por medio de la publicidad posesoria. También se puede definir como la afectación voluntaria de una cosa mueble en garantía de un crédito, con la facultad de realización pública de su valor (ius distrahendi) en caso de incumplimiento. La configuración moderna de la prenda es el resultado del principio de la publicidad de las cargas y la lucha contra las cargas ocultas. Para la tutela del crédito se dispone que todas las cargas reales tienen que ser especiales y públicas; por ello los derechos reales de garantía se distinguen por los medios de publicidad, la prenda: publicidad posesoria, la hipoteca: publicidad registral. También los privilegios tienden a ser especiales y públicos: los mobiliarios mediante el derecho de retención, los inmobiliarios mediante la anotación o nota marginal. Históricamente los términos prenda e hipoteca aparecen como sinónimos; en el derecho romano y en el derecho común el concepto de pignus es un concepto genérico que abarca tanto la garantía mobiliaria como la inmobiliaria, tanto la garantía mediante desplazamiento posesorio como sin ella, y tampoco aparece impuesto dogmáticamente el principio de especialidad, ni la diferencia entre derechos reales de garantía y privilegios. (Por ejemplo, el pignus tabernae, D. 20, 1, 34, es una garantía real mobilíaria, sin desplazamiento posesorio y sobre una universalidad de bienes). Las fuentes tienden también a regular conjuntamente la prenda como contrato y como crédito preferente. La caracterización de la prenda como derecho real de garantía, autónomo del contrato de prenda, es moderna, fruto de la dogmática sobre la publicidad de las cargas


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CAP. VII.—EL DERECHO REAL DE PRENDA

—fundamentalmente pandectística—, y que sólo es posible como consecuencia de la distinción entre privilegio y derecho real. Las fuentes romanas caracterizan principalmente la prenda como contrato real, y utilizan preferentemente el término prenda en sentido obligacional (obligare, obligatio, res pignoris nexa, etc.); la acción pignoraticia se encuadra además dentro del edictum de rebus creditis (D. 13, 7), y se prevé la prenda de todo un patrimonio (D. 20, 1, 34, 2; D. 20, 4, 7, 1). En consecuencia la doctrina del derecho común y aún el Código de Napoleón (y con él la mayoría de los Códigos Civiles), definen la prenda como contrato, y lo tratan en el tratado de los contratos como contrato real (dentro del tratado de los derechos reales se recogen exclusivamente los derechos reales de goce). La distinción entre contrato de prenda y derecho real de prenda presupone el valor prevalente de la publicidad en el derecho, y se pierde cuando la epistemología subjetivista y voluntarista introduce la categoría de los contratos reales. ¿Por qué el solo consentimiento no puede generar un derecho real de prenda? La razón es la falta de publicidad, pero una epistemología subjetivista y contractualista tenderá a salvar los principios caracterizando a la entrega como contrato real. Se persigue con ello fundar la garantía en la voluntad (contrato aunque real) y no en la publicidad. Pero la categoría de los contratos reales es contradictoria a su vez con el principio de la autonomía de la voluntad (los contratos se originan por el solo consensus) nuevamente la dogmática —a la búsqueda de palabras— salvará la contradicción por medio del precontrato de prenda (promesa de prenda, art. 1.862 del CC). Esta tela de araña terminológica se puede fácilmente limpiar recordando que las garantías reales se fundan en la publicidad y no en la voluntad; el contrato origina obligaciones —el deber de entrega de la cosa—, pero la garantía real —como todo derecho real— se origina sólo mediante la entrega efectiva: publicidad. El concepto precontrato de prenda, sólo tiene sentido cuando por la invasión del vulgarismo jurídico, se

i. CONCEPTO

123

pierde el sentido de la publicidad como origen de los derechos reales, y se pretende fundar los mismos en el solo consensus —los contratos transmiten la propiedad: ¿cómo explicar entonces el régimen de la prenda como obligación y no como derecho real?—. El precontrato de prenda puede tener algún sentido en el derecho francés pero no tiene sentido cuando, en una muestra de madurez y espíritu jurídico, se mantiene que el contrato es fuente de obligaciones, lo que permite distinguir la prenda como obligación —contrato de prenda— y la prenda como derecho real —mediante la entrega efectiva (publicidad)—'. El derecho real de prenda se constituye siempre por causa voluntaria (mediante contrato, excepcionalmente testamento). Se distingue del privilegio mobiliario en su origen voluntario —el privilegio tiene un origen legal—, en la publicidad —la prenda: posesión; el privilegio: retención— y en el ius distrahendi —que no forma parte del contenido de los privilegios mobiliarios—; con todo, el derecho real de prenda es también un privilegio, pues tras el concurso y la quiebra se suspenden las ejecuciones singulares y la efectividad de la prenda no puede conseguirse mediante la venta pública, sino como crédito privilegiado en el concurso con los demás acreedores. El derecho real de prenda no se puede adquirir por usucapión, ni a non domino, porque la identidad del contenido de la prenda es legal —protección a la publicidad— y no se puede propiamente poseer2. 1 Con todo el contrato de prenda sólo puede calificarse de contrato en un sentido impropio, pues el concepto de contrato debe reservarse al acuerdo que origina obligaciones recíprocas. La publicidad es la razón de ampliación del concepto de contrato. 1 Forma parte de un esquema legal de protección y génesis de la publicidad del que los sistemas de protección de la apariencia son sólo sucedáneos. En el derecho romano ya se establecía que la dación en prenda por el no propietario no da derecho a la prenda (D. 13, 7, 2). La opinión de ALBALADEJO (Adquisición por usucapión del derecho de prenda, «Estudios de Derecho Privado», Barcelona, 1955, pág. 19), j; de PEÑA v BERNALDO QUIRÚS (Afofas sobre las adquisiciones a «non domino» del usufructo y uso sobre bienes muebles y de la prenda, «RCDI», 1952, pág. 734 y sigs.) son una muestra de vulgarismo jurídico y de una superficial consideración de la garantía real. Para la pandectística (DERNBURG, WINDSCHEID) está muy claro que puede poseerse una cosa en sí, pero no el contenido del derecho de prenda.


124

II.

CAP. VII.—EL DERECHO REAL DE PRENDA

POSESIÓN

La publicidad del derecho real de prenda se hace efectiva mediante la posesión. Por ello la posesión material es requisito sustancial para la constitución de un derecho real de prenda (art. 1.863), y la subsistencia del derecho real exige la subsistencia de la posesión. La pérdida del derecho a poseer implica la pérdida de la garantía real y del privilegio. El derecho de prenda da derecho al ejercicio de todas las acciones que correspondan al dueño —plenarias y sumarias— para reclamar la cosa y defenderla contra tercero (artículo 1.869.2). La posesión ha de ser material y notoria, no bastando la posesión como derecho. Por eso no son formas válidas de constitución de la prenda las formas espiritualizadas de traditio, como el constitutum possessorium3, y tampoco puede restituirse al propietario la posesión material de la cosa dada en garantía: como arrendatario, depositario, etc. La pérdida de la posesión implica la pérdida de la garantía real, aunque la mera pérdida de la detentación no implica la pérdida de la garantía, pues durante un año (art. 460.4) el acreedor pignoraticio podrá ejercitar los interdictos de retener y recuperar la posesión. No es de aplicación a este supuesto el artículo 1.922 in fine, que sólo reconoce un derecho a recuperar los bienes sustraídos durante un término de treinta días desde la sustracción, pues el artículo 1.922 se aplica a los privilegios y no al derecho real de prenda. El privilegio mobiliario comporta un mero derecho de retención, mientras que la prenda implica una auténtica posesión (vide supra diferencias entre prenda y privilegio mobiliario); por eso la recuperación de las cosas dadas en prenda se rige, a mi juicio, por el régimen general 3 POTHIER, contra LAURENT, era partidario del constitutum; sin embargo, la doctrina del Código de Napoleón tiende a exigir una posesión real, efectiva y notoria (DuRANTON, GUILLOUARD). En España, PUIG BRUTAU se muestra contrario al mismo. A mi juicio la Ley de Hipgteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento cierra la posibilidad de constitución de garantías mobiliarias mediante constitutum.

125

de la posesión. Si la cosa dada en prenda se encuentra en poder del deudor —o de su propietario en caso de prenda constituida por tercero— se presume remitida la prenda (art. 1.191 del CC).

II. Constitución 1.

CONSTITUCIÓN

El artículo 1.863 del CC prevé que la prenda puede constituirse por la puesta de posesión de la cosa en manos de un tercero. La doctrina española tiende a configurar la posesión del tercero como la de un depositario (GUILARTE); pero si hemos de considerar la coherencia de la dogmática de la prenda, hay que concluir que el tercero posee propiamente en nombre del acreedor pignoraticio, como un auténtico servidor de la posesión. La figura del tercero poseedor es una innovación del Código de Napoleón a propuesta de CAMBACERES y contradice en cierta medida el principio de publicidad de las cargas reales. Por eso ha de considerarse como una excepción a la exigencia de posesión material del acreedor pignoraticio, y el acuerdo del deudor (cfr. art. 1.863), como una ratificación del principio de la intransmisibilidad material de la cosa dada en prenda. El acreedor pignoraticio conserva a pesar de la posesión del tercero el estatuto propio de la prenda y por ello tiene derecho a los intereses (artículo 1.868), tiene el deber de conservación de la cosa (art. 1.867) y responde de los daños y menoscabos sufridos por la misma 4 . 2.

POSIBILIDAD DE PLURALIDAD DE PRENDAS SOBRE EL MISMO BIEN

La «espiritualización» de la posesión exigida en la prenda y en especial la figura del tercero poseedor distinta del acreedor pignoraticio, ha dado pie para mantener la posibilidad de constitución simultánea de prendas de rango distinto, para distintos créditos, y en favor de distintos deudo4 El origen histórico de esta figura parece encontrarse en el derecho mercantil. Así cuando el acreedor no tiene capacidad de almacenar, o cuando el depósito exige especiales cualidades técnicas (v. gr., depósito de pieles). Cuando el depósito se hace en las compañías generales de depósito el tercer poseedor otorga un certificado de depósito o warrant. Estos principios se aplican luego a la prenda agrícola. Hoy en día esos intereses económicos están en general comprendidos en el ámbito del derecho mercantil o de la garantía registral mobiliaria.


126

CAP.

II.

Vil.—EL DERECHO REAL DE PRENDA

res, sobre el mismo bien. Se destaca el gran valor de los bienes muebles y la agilización y el beneficio que ello comporta para el tráfico. La configuración de la institución del rango en la prenda es con todo muy problemática. En la doctrina francesa tiende a admitirse bien sólo por medio de la posesión de la cosa por tercero (PLANIOL), bien también por el consentimiento del primer acreedor pignoraticio (TROPLONG, AUBRY ET RAU). En España PÉREZ y ALGUER y GUILARTE tienden a admitirla sólo en base de que un tercero distinto acreedor pignoraticio quede en depósito de la cosa. La figura plantea dos problemas fundamentales: la determinación del rango preferente y la realización pública de la cosa en caso de incumplimiento de uno de los créditos garantizados. Para la determinación del rango la doctrina acude al principio prior tempore potior iure, sin caer en la cuenta que ello exige abstraer la entrega posesoria como momento determinante del rango y volver al sistema de las cargas ocultas. En cuanto a la realización de la cosa dada en prenda, la doctrina española apenas lo trata, PÉREZ y ALGUER —siguiendo a WOLF— en una muy oscura exposición, mantienen que sólo puede realizar la cosa (tus disírahendi) el acreedor de rango preferente, pero si un acreedor posterior, por tener la posesión, realiza válidamente la venta pública de la cosa, se extinguen los demás derechos de prenda aunque sean anteriores 5. A mi juicio, el régimen de publicidad de la posesión impide la constitución de prendas mobiliarias simultáneas sobre el mismo bien en garantía de créditos distintos. Puede, sin embargo, y a pesar de la entrega de una cosa en prenda, celebrarse un contrato de prenda por un crédito distinto, * El derecho romano resolvía la cuestión de otro modo: sólo el acreedor preferente tiene derecho de realización, pero el remanente queda afectado en garantía (D. 20, 4, 12, 5.°). La ejecución del acreedor pignoraticio posterior sólo es posible desinteresando al anterior (D. 20, 4, 9, 3; D. 20, 1, 5) —según la traducción de D'ORS, otras traducciones satisfaciendo al acreedor preferente—, En caso de realización por el acreedor posterior —ilegal por supuesto— el acreedor preferente conserva íntegra la garantía (D. 20, 5, 1).

CONSTITUCIÓN

127

que será obligatorio —precontrato o promesa de contrato empleando la terminología del Código— pero sólo generará el derecho real de prenda mediante la entrega material de la cosa. Tampoco la posesión por tercero permite configurar una pluralidad de prendas reales sobre la misma cosa, porque, ya hemos dicho, el tercero es un servidor de la posesión del acreedor pignoraticio. 3.

FEHACIENCÍA DE LA FECHA

A tenor del artículo 1.865, la prenda no surte efecto frente a terceros si no consta por instrumento público la certeza de la fecha. Evidentemente, el artículo 1.865 debe complementarse con el artículo 1.227 del CC que reconoce la fehaciencia de la fecha también a documentos privados, siempre que se incorporan a un registro público, desde la muerte de cualquiera de los firmantes o desde el día que se entregase a un funcionario público por razón de su cargo. El alcance y significado de esta norma es con todo muy oscuro. Su origen en el derecho francés es una disposición de 25 de noviembre de 1599 para evitar que el deudor fallido pudiese mejorar a sus acreedores. Su origen es, pues, el de la publicidad de la prenda, y no tiene sentido cuando se organiza por la posesión un sistema específico de publicidad y especialidad. La norma pasa, sin embargo, al Código de Napoleón de donde la toma el derecho español. GARCÍA GOYENA, en el comentario al artículo 1.774, fundamenta la exigencia de fecha fehaciente en evitar «inteligencias-criminales» de sustracción de bienes a los acreedores. La doctrina ha discutido el fundamento y alcance de la fecha fehaciente más allá de su justificación genérica en la tutela de los acreedores del deudor y en evitar maquinaciones defraudatorias y sustracciones de bienes de la garantía personal. En el derecho español MANRESA y PUIG BRUTAU entienden la norma preferentemente aplicable al concurso de acreedores, y en el mismo entienden que sólo puede reconocerse la prenda con fecha fehaciente. En el derecho italiano los autores refieren la norma a la protección genérica de los acreedores del deudor, y


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CAP. VII.—EL DERECHO REAL DE PRENDA III.

a la garantía del principio de especialidad del crédito pignoraticio; GORLA llega a entender que es un requisito de forma ad soíemnitatem y no ad probationem (aunque es una opinión aislada contraria a la opinión mayoritaria). WOLF, por su parte, requiere la exigencia de fecha fehaciente para la constitución de prendas sucesivas. La publicidad de la prenda se funda en la posesión; por ello no tiene sentido constitutivo el requisito de la fehaciencia de la fecha. Ni en la prenda ordinaria, ni en el concurso de acreedores. Ello no quiere decir que la fehaciencia de la fecha esté privada de significado. Históricamente se manifiesta la exigencia de publicidad por fehaciencia de la fecha para las inversiones posesorias que no pueden tener, por su propia naturaleza, publicidad posesoria y ofrecen, sin embargo, amplias posibilidades para las maniobras defraudatorias (por ejemplo, cuando el arrendatario pasa a poseer como acreedor pignoraticio). La exigencia de la fecha fehaciente tiene también sentido probatorio frente a terceros, en la fijación del momento exacto de constitución de la prenda (v. gr., para fijar si le afecta a una prenda el período de retroacción de una quiebra, o la revocación de poderes al mandatario constituyente de la misma). Es más dudoso que la fehaciencia esté al servicio de la especialidad del crédito (garantía frente a terceros de la cantidad debida y especialmente de los intereses), pues el artículo 1.865 no lo refiere específicamente a la especialidad, y la publicidad es el único fundamento de la especialidad en la prenda 6 . III.

1.

El estatuto del acreedor pignoraticio

RESPECTO DE LA COSA

a) El acreedor pignoraticio no tiene derecho de uso de la cosa y si la usa o abusa de ella en otro concepto puede el 6 La fehaciencia de la fecha tiene un sentido particular en las modernas formas de garantía registral mobiliaria. La ejecución hipotecaria sólo se puede paralizar por un título de dominio o mejor derecho de fecha fehaciente. La fehaciencia de la fecha cumple la función de inoponibilidad de títulos no fehacientes.

ESTATUTO DEL ACREEDOR PIGNORATICIO

129

dueño de la misma pedir que se constituya en depósito (;n tículo 1.870). Históricamente el secuestro fue la consecuencia natural del abuso del acreedor pignoraticio. El artículo 1.778 del proyecto de GARCÍA GOYENA hablaba expresamente de secuestro. La referencia a depósito del artículo 1.870 tiene el sentido de facilitar los modos de puesta en administración de la cosa. b) El acreedor pignoraticio tiene derecho u los frutos e intereses de la cosa, que se computan a los intereses debidos V en lo que exceden al capital (art. 1.868). El Código Civil no permite al acreedor pignoraticio el uso (1.870) y le permite, sin embargo, cobrar intereses (art. 1.868); han de estimarse, sin embargo, ambas consecuencias como estrechamente ligadas, por eso admite el Código Civil el pacto de uso de la cosa, y también debe entenderse otorgado el uso cuando se deriva de la naturaleza de la cosa o de la necesidad de obtener sus rendimientos ordinarios. En todo caso, deberá computarse el valor del uso como interés de la deuda (art. 1.868). La cesión del uso ha de entenderse como interés ordinario de una cosa productiva. La compensación de frutos por intereses se llamaba anticresis (CJ, 4, 32, 17). El pacto anticrético era importante, pues no tenía aplicación la tasa de interés a menos que se tratase de una usura (es decir, el fruto excedente no se imputaba naturalmente al capital y no existía una obligación de rendición de cuentas). El Código de Napoleón sólo permitía recoger los frutos cuando la deuda producía intereses (art. 2.082). El Código Civil no prevé una anticresis prendaria propiamente dicha (puesta en administración del bien y compensación de frutos por intereses), y siguiendo la tradición del derecho común en materia de justiprecio —del mismo modo que en cláusula penal: art. 1.154— ordena en todo caso compensar los frutos recibidos por los intereses imputando el excedente al capital. Es una norma cuyo fundamento y alcance es dispositivo (cfr. artículo 1.885 por analogía).


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CAP. Vil.—EL DERECHO REAL DE PRENDA

c) El acreedor pignoraticio tiene el deber de conservar la cosa con la diligencia de un buen padre de familia. Con el deber de adelantar los gastos necesarios de conservación de la cosa y sin perjuicio del derecho de restitución (art. 1.867 del CC). Si la cosa se destruye mientras era retenida por el acreedor pignoraticio se presume que se ha destruido por su culpa (art. 1.183 del CC) e idéntico es el régimen de los menoscabos. En caso de destrucción o pérdida de la cosa dada en garantía por causa ajena al acreedor, existe un derecho de continuación de la garantía en los subrogados que reciba el titular de la misma (v. gr., justiprecio de la expropiación, indemnización por seguro, etc.) 7. 2.

RESPECTO DEL CRÉDITO GARANTIZADO

a) El Código Civil no fija la extensión de la garantía, y en particular, si alcanza a los intereses del crédito, a las eventuales cláusulas de estabilización, y a las costas y gastos del procedimiento de ejecución. Caben dos posturas: entender aplicable por analogía el régimen de la hipoteca (art. 114, y 115, LH: a falta de pacto la garantía sólo se extiende a los intereses de las dos últimas anualidades y de la última corriente, o hasta cinco años mediante pacto) o por el contrario entender que la garantía se extiende también a intereses —sin otra limitación que la usura—, costas y gastos de ejecución. Esta segunda postura es la más probable. La garantía se extiende al crédito, no al capital y la especialidad se tutela por la publicidad, no por la limitación numeraria de la garantía. Este es el régimen expreso del derecho romano clásico que permite la realización de la cosa no sólo por el impago de capital sino también por el impago de intereses o impensas en la cosa pignorada (D. 13, 7, 8, 5), y es el más acorde con la naturaleza de la prenda. b) Recoge el Código Civil en el artículo 1.866, párrafo 2, el llamado pignus gordianum: «Si mientras el acreedor retiene la prenda, el deudor contrajese con él otra deuda exiCfr.

artículo 1.129.3 del CC.

III.

ESTATUTO DEL ACREEDOR PIGNORATICIO

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gible antes de haberse pagado la primera, podrá aquél prorrogar la retención hasta que se le satisfagan ambos créditos, aunque no se hubiese estipulado la sujeción de la prenda a la seguridad de la segunda deuda.» Recibe este nombre por fundarse en una constitución del emperador Gordiano, 239 d. C. (ley única CJ, 8, 26, 1, 2: Etiam ob chirographariam pecuniam pignus retinen posse) que concede la exceptio dolí a un acreedor pignoraticio para continuar la retención de la cosa por deuda distinta de aquella para la que se constituyó el pignus8. Parece ser —según VISKY— que dicha norma tenía precedentes a lo largo de todo el siglo n, y el derecho de retención de la cosa empeñada se extendía hasta la satisfacción de todos los créditos subsistentes contra el deudor pignoraticio propietario de la cosa cualquiera que fuese su origen, causa y vencimiento. La norma se mantiene en el derecho común y en los Códigos modernos, pero con distinto alcance y fundamento. BERLIER, en la exposición de motivos del Código de Napoleón (art. 2.082.2) —y siguiendo las ideas voluntaristas desarrolladas por el derecho común— lo fundamenta en la voluntad presunta del deudor pignoraticio, y la práctica unanimidad de la doctrina francesa lo considera como un mero derecho de retención (DELVINCOURT, DURANTON —con la excepción de MOURCON—). Se hace una interpretación restrictiva del pignus gordianum que no se aplica a la prenda prestada por tercero, ni para la deuda anterior a la constitución de la prenda, ni para la deuda exigible y vencida después del pago del crédito pignoraticio (AUBRY ET RAU). En idéntico sentido —derecho de retención, presunción de voluntad, alcance reducido— lo interpreta la pandectística (PUCHTA, DERNBURG, WINDSCHEID). En España es también el contenido del comentario de GARCÍA GOYENA (y más recientemente GUILARTE y la jurisprudencia: STS de 24 de junio de 1941). Sin embargo, y según explica VISKY, en un brillante trabajo 9 , ésta no sería la interpretación auténtica de ' Recogida también en la Ley 22, título 13, Partida 5. ' Appunti sul pegno gordiano, «RIDA», 1977, pág. 439 y sigs.


132

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la constitución del emperador Gordiano que se promulga en una época de inflación monetaria y como garantía del pago puntual de las obligaciones. El pignus gordiano era un auténtico pignus y no una mera retención. Se funda en la naturaleza formal de la garantía y se aproxima a la figura moderna de hipotecas de seguridad o a la reserva de rango (KASER). Todo ello por los beneficios que en época de inflación reporta al deudor aplazar los pagos, que aconsejan medidas radicales de garantía y seguridad de los créditos. La deformación de la naturaleza del pignus gordianum se realiza por los autores del derecho común esforzados en fundar las garantías reales en la voluntad y sin atender al principio supremo de la tutela del crédito. La prenda es una garantía ontológicamente formal, que no identifica por sí misma el crédito —publicidad— y que puede conservar su rango en créditos diversos de aquellos para los que se constituyó (v. gr. como la hipoteca en garantía de cuentas corrientes, véase infra). 3.

ESPECIALIDADES DE LA PRENDA PRESTADA POR TERCERO

El Código Civil prevé la posibilidad de prenda prestada por tercero (art. 1.857), pero sin determinar su régimen jurídico. Cualquier persona puede garantizar una deuda ajena, ya lo apruebe, ya lo desconozca, ya lo rechace el deudor. En principio, el tercero no afianza la obligación y no es, por tanto, personalmente responsable de la obligación. Sin embargo las relaciones entre el tercero y el deudor —relevación y aseguramiento— se rigen supletoriamente por el régimen de la fianza (aunque no hay propiamente ni el beneficio de división, ni de excusión, ni un derecho de señalamiento) 10. 10 El derecho romano reconocía el beneficio de excusión al tercero pignorante distinto del deudor por analogía con la fianza. Tal derecho estaba reconocido en el artículo 1.812 del proyecto de GARCÍA GOYENA para la hipoteca; Antón DE LUZURIAGA, en el comentario a este artículo, pretende con ello resolver una duda «de la práctica jurídica». Este sistema —reconocer el beneficio de excusión en las garantías reales— se abandona definitivamente en la legislación hipotecaria de 1861. La exposición de motivos justifica la exclusión en que la cosa hipotecada es la principal garantía del crédito. Se trata de un paso decisivo en el tránsito de una concepción personalista a una realista del crédito.

IV.

IV.

K I Í A I . I / . A C I O N 01: I.A

I'RHNDA

133

La realización de la prenda

En caso de incumplimiento de la obligación, el acreedor puede proceder a la realización pública de la cosa dada en prenda (art. 1.872 del CC). La realización no es un deber sino una facultad del acreedor que puede, si lo desea, continuar la retención indefinidamente (art. 1.866 del CC). El artículo 1.872 regula una realización notarial y sumaria de la cosa en pública subasta con citación del deudor y del dueño de la cosa en su caso. Aunque el artículo 1.872 del CC no lo prevé expresamente, antes de la subasta el tercero dueño de la cosa debe ser requerido de pago y tiene derecho de rescate por el capital, intereses y gastos (cfr. art. 131, LH). Se prevén dos subastas y tras ellas, a falta de postor, el acreedor puede solicitar la cesión en pago de la cosa dada en prenda (art. 1.872, impetratio domini: en este caso está obligado a dar carta de pago por la totalidad del crédito). La impetratio domini (CJ, 8, 33) se funda en un rescripto del año 229 coetáneo de la fijación de una tasa de interés (justiprecio) y de la prohibición del pacto de la ley comisoria. En este punto, el artículo 1.872 es una excepción del artículo 1.175, que en caso de cesión a los acreedores, por aplicación de la teoría del justiprecio, libera sólo por el importe líquido de los bienes. El procedimiento notarial de subasta pública es el más cómodo y sencillo, pero el acreedor, si prefiere, puede utilizar el procedimiento judicial. El notario realiza funciones jurisdiccionales y debe controlar el efectivo incumplimiento del crédito y el vencimiento y exigibilidad del crédito y de la prenda; siendo personalmente responsable de cualquier irregularidad en el procedimiento. El producto de la venta está afecto al pago del capital, intereses, costas y gastos del crédito. Si el producto obtenido es superior a la responsabilidad debe restituirse al propietario de la cosa el excedente; si el producto obtenido es inferior, el crédito continúa por la diferencia sin que el acreedor pueda negarse a recibir el pago parcial alegando el principio de la integridad del pago.


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BIBLIOGRAFÍA

CAP. VII.—EL DERECHO REAL DE PRENDA

Si la prenda consiste en valores cotizables se venderán en la forma prevenida en el Código de Comercio (art. 1.872, artículo 323 del C. de C.). La venta de valores cotizables exime de la subasta pero no del control jurisdiccional del incumplimiento y exigibilidad del crédito y de la deuda. Tal control cuando el préstamo es mercantil, en póliza con intervención de agente colegiado, se hace por el procedimiento del artículo 323 del C. de C. y de lo contrario por el procedimiento notarial común ". V. Especialidades de la prenda por razón del objeto

Pueden darse en prenda todas las cosas susceptibles de posesión (art. 1.864), la posesión es constitutiva de la prenda (art. 1.863). No pueden ser objeto de prenda las cosas que no son poseíbles: res incorporales traditionem recipere non possunt (POTHIER). De cualquier forma, como el interés prevalente es la garantía del crédito y no la defensa de cuestiones dogmáticas, en la práctica se han admitido ficciones jurídicas en que se califican como prendas situaciones análogas a las garantías reales sobre cosas poseíbles. La prenda sobre cosas genéricas, y en particular la prenda de dinero, no es una prenda en sentido jurídico sino en sentido económico. En la medida en que las cosas entregadas en garantía no son identificables, no existe propiamente prenda sino una res crédito. El acreedor percibe dinero en prenda (o una cosa no identificable) se convierte en deudor v no en poseedor de cosa ajena (cfr. D. 20, 1, 34, 2). La prenda sobre créditos, es en realidad una cesión de crédito; si el crédito fuese pecuniario se compensa lo cobrado por lo debido, si fuese de cosa específica lo cobrado queda constituido en prenda (D. 13, 7, 18); pero el derecho real de prenda nace sólo propiamente (su rango es) el de la recepción material de la cosa y no el de la cesión del crédito. En el derecho romano se admite que el acreedor pignoraticio puede reclamar en nombre propio el pignus " El artículo 1.873 para las prendas constituidas en montes de piedad y demás establecimientos públicos se someten a sus regímenes especiales y subsidiariamente al régimen del Código.

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nominis (CJ, 8, 16, 4 —constitución del año 225 d. C.—), se discute si es una creación de la jurisprudencia (KuNKEL), o más bien excepcional y por rescripto imperial (D'ORS). En el derecho moderno no cabe duda que el acreedor pignoraticio puede ejercitar por sí mismo el crédito dado en garantía y aún reclamarlo judicialmente (cfr. art. 1.869, párr. 2). El pago debe hacerse al acreedor pignoraticio, y el pago realizado al titular del crédito es (a partir de la notificación de la cesión del crédito: art. 1.527, CC) un típico caso de pago a tercero. Sin embargo hasta la compensación efectiva del numerario cobrado con el debido, o hasta la constitución real de la garantía, la prenda del crédito no parece que otorga ningún privilegio al acreedor pignoraticio sobre la cantidad o cosa debida. Bibliografía Aparte de la citada en el texto, tiene especial autoridad la obra de CORLA (Del pegno, delle ipoteche, en «Comentario al Código Civil», de SCIALOJA-BRANCA, Bolonia, Roma, 1973). Puede verse también PROTETTI, // pegno nella giurisprudenza, Padova, 1970. En España puede consultarse la obra de GUILARTE, Comentarios a los artículos 1.822 a 1.886 del Código Civil, en la obra colectiva dirigida por M. ALBALADEJO, tomo XXIII, Madrid, 1980.


CAPITULO VIII LA HIPOTECA (I)

I. Formación histórica del concepto de hipoteca en la codificación

La hipoteca puede definirse como un derecho real de garantía sobre cosas inmuebles mediante la publicidad registral. También se puede definir como la afectación de un bien inmueble en garantía de un crédito para la realización pública de su valor en caso de incumplimiento. Ni el Fuero Juzgo, ni el Fuero Viejo, ni el Fuero Real, ni las Partidas, distinguen prenda e hipoteca (cfr. Partida I, título XIII). En época tan tardía como 1843, GÓMEZ DE LA SERNA y MONTALBÁN consideran el contrato de hipoteca como una especie del contrato de prenda. La distinción entre prenda e hipoteca es propia de los registros de hipotecas y consecuencia del establecimiento de un sistema de publicidad para las cargas reales: posesión (prenda), inscripción (hipoteca). La exposición de motivos de la Ley Hipotecaria de 1861 dice expresamente: «para evitar dudas y para fijar de un modo claro y terminante la diferencia entre prenda e hipoteca, se establece que sólo podrán ser hipotecados los bienes inmuebles y los derechos reales enajenables...». En España, en el proyecto de GARCÍA GOYENA de 1851 se sienta el principio de la publicidad y especialidad de las hipotecas. Antón DE LUZURIAGA, en el comentario a los artículos 1.782/86 del proyecto, dice seguir el sistema alemán de publicidad absoluta y no el sistema mixto de publicidad para las hipotecas voluntarias y tácito de hipotecas legales (esta era la regulación del Código de Napoleón. BERLIER: porque hay intereses más importantes que la tutela del crédito). Toda hipoteca, por tanto, se constituye mediante la inscripción registral (publicidad). En la discusión en el Senado de la Ley Hipotecaria de 1861, GÓMEZ DE LA


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CAP. V I I T . — L A HIPOTECA ( i )

SERNA defiende el sistema de hipotecas legales tácitas, y es contestado por LUZURIAGA que destaca la necesidad de fundar el crédito territorial y acabar con las cargas ocultas e hipotecas tácitas, argumentos que se reproducen en el Congreso por ORTIZ DE ZARATE. Tanto la legislación hipotecaria (de 1861 y la actualmente vigente) como el Código Civil, parten del principio de la publicidad y especialidad de las hipotecas. Principios fundados en la defensa del crédito territorial. Mediante publicidad y especialidad se pretende terminar con las cargas ocultas y sentar los presupuestos de un sistema financiero moderno. Por la publicidad se termina con las hipotecas tácitas —ocultas— constituidas históricamente directamente por la ley —sin publicidad— en favor de intereses predominantemente familiares (restitución de la dote estimada, etc.); por el principio de especialidad se termina con las hipotecas generales, que gravaban históricamente todo el patrimonio del deudor mobiliario e inmobiliario, presente y futuro. La hipoteca en el derecho moderno afecta por tanto a bienes presentes e inmuebles al cumplimiento de un crédito. La especialidad es también un presupuesto material exigido por el sistema de publicidad registral que se concreta sobre bienes inmuebles —la finca ordena el registro—. La especialidad de la hipoteca es una exigencia ineludible de un sistema de publicidad inmobiliaria que ordene el registro por fincas. Como decía Antón DE LUZURIAGA sin la especialidad hipotecaria no es posible la publicidad de las cargas. El régimen de la publicidad de las cargas exigió una profunda reforma del régimen de los privilegios que también se constituyen en la codificación como especiales y públicos (por la retención, los privilegios mobiliarios; por la anotación o nota marginal hipotecaria los inmobiliarios). Desde la perspectiva de la filosofía jurídica, el nuevo régimen implica una excepción al principio de la personalidad de los créditos, y una implantación —mediante la publicidad— de un rango preferente (real) para ciertos créditos (privilegiados: por su causa, o hipotecarios: simplemente mediante la inscripción). Con todo, el vulgarismo jurídico tiende a perder el

I.

FORMACIÓN HISTÓRICA EN LA CODIFICACIÓN

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sentido de la publicidad y especialidad de las cargas reales. El propio Código establece hipotecas generales y tácitas en favor del Estado y de los aseguradores; modernamente en leyes especiales se multiplican las hipotecas tácitas —generales y especiales—. Debe afirmarse que todo crédito de rango superior al hipotecario es una hipoteca tácita —una carga oculta— y representa un grave peligro para el delicado equilibrio del sistema financiero. Los contratos de garantía real no tienen propiamente una causa. Se fundamentan exclusivamente en la publicidad, pero... ¿puede un deudor mejorar a los acreedores unilateralmente? La respuesta es afirmativa: mientras no sea insolvente. Sólo en caso de insolvencia —el pasivo es superior al activo: no hace falta que sea judicialmente declarada— el deudor pierde el poder de disposición y tiene obligación de presentarse a concurso: par condictio credictorum; las garantías constituidas a partir de la insolvencia son fraudulentas y pueden ser impugnadas por fraude de acreedores ejercitando la acción revocatoria o pauliana (cfr. STS de 26 de septiembre de 1974). Pero mientras no sea insolvente el deudor puede, sin exigencia de causa, mejorar a sus acreedores por medio de la garantía real o por la escritura pública. Es un beneficio que la ley otorga a la publicidad. La hipoteca no restringe el poder de disposición sobre la cosa. Son hipotecables los bienes anteriormente hipotecados aunque lo estén con el pacto de no volverse a hipotecar (artículo 107.3, LH), y, con más razón, es nulo todo pacto en el que se prohibe al hipotecante la enajenación de la cosa hipotecada (STS de 22 de mayo de 1963 y 15 de junio de 1968) o que establezca el vencimiento anticipado del crédito en caso de enajenación de la cosa hipotecada, R. de 4 de noviembre de 1968; también es nulo el pacto de restitución del préstamo por venta o gravamen de la finca hipotecada, R. de 18 de noviembre de 1960 (lo exige la libertad del tráfico y la autonomía registral del rango).


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CAP. VIII.—LA HIPOTECA (i)

II. Naturaleza jurídica de la hipoteca

La hipoteca se define comúnmente como un derecho real de garantía. La publicidad de la garantía permite distinguir claramente entre el contrato de hipoteca —que produce efectos obligatorios— y el derecho real'de hipoteca, que se constituye mediante la inscripción. Históricamente, por la falta de publicidad de las cargas reales, prevalecía la noción de hipoteca como contrato; tal tratamiento es propio aún de la sistemática del Código (que regula la hipoteca y la prenda como contratos), y de los tratadistas anteriores a la Ley Hipotecaria (FALCÓN, por ejemplo, trata la hipoteca entre los contratos accesorios). En la pandectística y dentro de los planteamientos sobre la distinción entre débito y responsabilidad, se generaliza la consideración de la hipoteca como una responsabilidad sin crédito: algún autor habla simplemente de un crédito real en el que la responsabilidad existe sin crédito personal (CROME); otros entienden que el crédito personal es subsidiario del real (en España: LALAGUNA). Una corriente procesalista muy extendida, desde otra perspectiva, critica también la consideración de la hipoteca como derecho real; CARNELUTI en particular, opina que el objeto de la garantía no es la cosa sino su valor (no hay, por tanto, derecho sobre la cosa) y debe considerarse la hipoteca como una ejecución anticipada (o como la preconstitución de un embargo). Es una tesis seguida en España por autores de gran prestigio (FENECH y CARRERAS); entre los civilistas algún autor, con encomiable espíritu de cuerpo, la critica con la afirmación de que desconoce la fase de seguridad, como si la ejecución o el embargo no fuesen por sí mismos «fases de seguridad», y no pudiesen ir acompañadas de medidas cautelares. LALAGUNA, con más sentido jurídico, afirma que el poder in re que conlleva la hipoteca es un poder actual también en la fase de seguridad. La consideración de la hipoteca como un derecho real de garantía es puramente dogmática. Se funda exclusivamente en criterios sistemáticos. Con la misma propiedad con la que

III.

RANGO HIPOTECARIO Y SU SIGNIFICADO

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se trata la hipoteca dentro de los derechos reales de garantía se podía tratar como obligación in rem —dentro del tratado de los privilegios—, como embargo preconstituido, como ejecución anticipada, o dentro del derecho de la publicidad inmobiliaria. En realidad la hipoteca presenta una sustantividad propia y precisa frente a los demás derechos reales: como preferencia sobre un valor tras la venta pública de la cosa y no propiamente como derecho sobre la cosa; todas las teorías alternativas formuladas, sin llegar a esbozar un sistema, tienen el mérito de subrayar la crisis de la concepción personalista del crédito —fundado en una epistemología voluntarista— y el desarrollo de un nuevo sentido realista y especial del crédito —que se superpone al anterior sin derogarlo—, y fundado principalmente en la publicidad. Asistimos sin duda hoy en día a la sustitución de la noción tradicional del crédito (como afección de un patrimonio), por un nuevo sentido del crédito (como afección de cosa concreta). Como vamos a intentar mostrar a continuación, el dogma de la accesoriedad de la garantía es un último recurso dogmático para intentar sostener una estructura personalista de los créditos que se desmorona. En último término la crisis ética generalizada (el cada día mayor descaro en el incumplimiento de las obligaciones) exige incorporar al derecho los principios de una moral resultativa: afectación real mediante la publicidad. La publicidad trasciende lo personal para incorporar lo real como auténtica ontología del derecho patrimonial. III. El rango hipotecario y su significado

El carácter estrictamente formal y público de la hipoteca, y la afectación inmediata de un bien inmueble se manifiesta fundamentalmente en el concepto de rango hipotecario. La accesoriedad de la hipoteca —como derecho real de garantía— es un principio supletorio al de la entidad formal y pública del rango. El rango se constituye por la inscripción en el registro con independencia de la existencia y validez del crédito, y se conserva mientras se conserve la inscripción con independencia de la extinción del crédito. El rango es,


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CAP.

III.

VTII.—LA HIPOTECA (i)

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lidad máxima (por interés y costas u otro concepto) y una duración máxima de la posposición (art. 241, RH). En la posposición de hipoteca se muestra claramente que el plazo de dos meses para la aceptación en la hipoteca unilateral no condiciona el rango sino sólo la revocabilidad'. Por eso mismo, por la autonomía formal del rango, la hipoteca se extingue sólo mediante la cancelación (art. 144, LH), y mientras no se cancele la hipoteca surte efectos frente a terceros; así, en la cesión de crédito hipotecario y en la subhipoteca, la hipoteca subsiste ante el cesionario o acreedor subhipotecario aunque el crédito se haya extinguido, si la hipoteca no se canceló (y no por aplicación del art. 34, LH —como opinan Cossío, DÍEZ-PiCAZo, etc., que protege sólo a adquirentes y no a acreedores—, sino por la identidad formal del rango). También, y por la misma autonomía formal del rango2, en la hipoteca constituida sin poder o con poder extralimitado3, el rango se constituye por la inscripción y no por la ratificación del acto 4 .

pues, de constitución formal —mediante la inscripción— y autónoma (aunque dependiente) del crédito. La autonomía formal del rango respecto del crédito se muestra en la hipoteca en garantía de obligaciones futuras o sujetas a condición suspensiva inscrita, cuyo rango es el de la fecha de la inscripción y no el del nacimiento de la obligación futura o cumplimiento de la condición (art. 142, LH); el cumplimiento de la condición se hace constar por nota al margen (art. 143, LH); existe, por tanto, en la hipoteca de obligación futura rango hipotecario sin crédito. ¿Qué pasa si no se inscribe al margen el nacimiento de la obligación? La STS de 28 de noviembre de 1953, subrayando el principio de la identidad formal del rango y llevándola a sus últimas consecuencias, concluye que se puede acreditar extrahipotecariamente el nacimiento de la obligación. La autonomía formal del rango se manifiesta también en el carácter unilateral de la constitución de la hipoteca; La hipoteca constituida por acto unilateral se consagra en la reforma hipotecaria de 1944/46. En la hipoteca creada mediante la sola inscripción por declaración formal del propietario del bien hipotecado (artículo 141, LH), la aceptación del beneficiario no actúa ni como condictio iuris, ni como reserva de rango, sino simplemente como fundamento de irrevocabilidad, si el beneficiario no acepta después de dos meses a contar desde el requerimiento formal el dueño de la finca puede solicitar la cancelación de la hipoteca; la aceptación no condiciona el rango sino sólo la posibilidad de cancelar la hipoteca. Por otra parte, según la mejor doctrina (ÜE ÁNGEL YAGÜEZ), en la hipoteca en garantía de letras de cambio, admitida recientemente en la jurisprudencia registral, la constitución hipotecaria es esencialmente unilateral sin exigirse la aceptación en ningún caso (y tal es el régimen ordinario de la hipoteca en garantía de títulos transmisibles por endoso o al portador). La reserva de rango sin crédito nacido o determinado se hace también posible mediante la posposición de hipoteca, con la sola exigencia de que el acreedor pospuesto consienta, se determine la responsabi-

RANGO HIPOTECARIO Y SU SIGNIFICADO

La identidad formal del rango y su autonomía respecto del crédito se acentúa en las modernas figuras de hipotecas especiales. En la hipoteca en garantía de cuentas corrientes no puede decirse que la hipoteca sea accesoria de un crédito, pues la hipoteca no garantiza en realidad ningún crédito determinado sino todo crédito, cualquiera sea su fecha de origen o su causa, que se haga constar en el balance de la cuenta corriente; 1 No puede alegarse el artículo 630 del CC porque como decíamos anteriormente, los negocios de garantía no están sometidos al régimen de la causa patrimonial. 2 La STS de 8 de mayo de 1965 declaró que la falta de cancelación es una cuestión accesoria que no autoriza al comprador para ejercitar la facultad del artículo 1.502 del CC —derecho a suspender el pago por perturbaciones en la posesión—. Desde la perspectiva que ahora analizamos tal doctrina es sumamente discutible. 3 La jurisprudencia se muestra muy rigurosa en la exigencia de un poder expreso para hipotecar (cfr. RR de 5 de diciembre de 1961, 29 de septiembre de 1983 y 11 de octubre de 1983). Sin embargo, y a pesar de estas exigencias, siempre cabe que acceda al registro, por ejemplo, una hipoteca constituida por mandatario con poder revocado cuando no conste la revocación del poder, etc. ' La Ley Hipotecaria de 1861 establecía expresamente que el rango era el del momento de la ratificación. La Ley de 1944/46, en su proceso de formalización del rango, nada dice al respecto.

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l'.ii iinli/.aiido así créditos de nacimiento posterior que pueden participar del rango de constitución de la hipoteca con tal de que sean contablemente referibles a la cuenta corriente. Desde otro punto de vista observamos que la hipoteca de máximo permite eludir, por la razón formal de referencia contable de una cantidad sin exigencia causal crediticia, los límites establecidos a la garantía hipotecaria por razón de especialidad del crédito (intereses, cláusula de estabilización, etc.); acentuándose también de este modo la independencia entre crédito garantizado y rango hipotecario. También en la hipoteca en garantía de letras de cambio por la autonomía del rango hipotecario respecto del crédito se sustituye la relación crediticia por la pura formalidad cambiaría, sin referencia a ningún crédito. El carácter directamente autónomo del rango se manifiesta finalmente en la subhipoteca o hipoteca del crédito hipotecario; la realidad de la hipoteca es tan notoria que permite hipotecar —como si fuera un bien inmueble— el propio crédito hipotecario (art. 107.4, LH). Mediante la posposición de rango el rango hipotecario se convierte en un derecho directamente negociable con independencia del crédito mismo. La Ley Hipotecaria regula la posposición de rango (art. 241, RH). En la posposición de rango no se exige la determinación del crédito preferente sino sólo la cantidad máxima pospuesta, pues si el crédito es determinado —aunque sea futuro o condicional— el régimen propiamente aplicable no es el de la posposición de rango sino el de hipoteca por obligaciones futuras. El rango reservado podrá así ser directamente negociable; a falta de reserva nuestro derecho aún no admite la negociabilidad del rango con independencia del crédito (aunque figuras como la hipoteca de cuentas corrientes o la hipoteca en garantía de letra de cambio, se aproximan en gran medida a una negociación independiente del rango). Finalmente, la permuta de rango puede hacerse directamente, sin necesidad de consentimiento de los eventuales acreedores hipotecarios intermedios, como cesión recíproca de créditos hipotecarios.

IV.

CONSTITUCIÓN DE LA HIPOTECA

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IV. La constitución de la hipoteca 1. REQUISITOS FORMALES La hipoteca se constituye por la inscripción en el registro de la propiedad. El momento de la inscripción determina el rango hipotecario. En las hipotecas voluntarias, la inscripción debe ser precedida del otorgamiento de escritura pública. En virtud del principio de publicidad de las hipotecas, las hipotecas legales también son de constitución expresa mediante la inscripción (art. 159, LH). La ley no constituye la hipoteca sino que simplemente otorga el derecho a constituirla (art. 158.2, LH). Como excepción se admiten hipotecas tácitas —sin inscripción registral— en favor del Estado, la provincia y los municipios para el cobro de la anualidad corriente y la última vencida del impuesto sobre inmuebles (art. 168.6, art. 194, LH), y la impuesta en favor de los aseguradores sobre los bienes asegurados, por las primas del seguro de dos años, y si fuera seguro mutuo por los dos últimos dividendos (art. 168.7, y art. 196, LH) 5 . En las hipotecas expresas (voluntarias o legales), la fecha de inscripción determina el rango hipotecario. En el conflicto de rango con otros créditos anotados preventivamente —refaccionarios, anotación preventiva de embargo, etc.— la preferencia también se determina por el momento de la inscripción (art. 1.927.2.°, CC6, y principio de inoponibilidad de títulos no inscritos). A estos principios existen algunas excepciones, pero en términos generales ha de establecerse que todo privilegio de rango superior al hipotecario —es decir, 5 En leyes especiales se constituyen otras hipotecas tácitas. Así, en favor del capital interés, premios y primas de las cédulas hipotecarias del Banco Hipotecario, el artículo 32 de la Ley de Relaciones Laborales de 10 de marzo de 1980, por salarios vencidos y no satisfechos (véase infra), etc. 6 La jurisprudencia ha realizado una interpretación restrictiva de la eficacia de una anotación preventiva en una aplicación literal de) artículo 1.923.4 del CC: sólo reconoce preferencia en cuanto a los créditos posteriores. Y así, no es preferente el crédito anotado sobre una inscripción de hipoteca posterior si la escritura pública de constitución de la hipoteca es anterior a la anotación preventiva (STS de 21 de febrero de 1975). Para la exposición detallada y crítica de esa doctrina véase ALVAREZ CAPEROCHIPI, Derecho inmobiliario registral, Madrid, 1986.


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CAP.

VIII.—LA HIPOTECA (i)

se cobra antes que el hipotecario sin constitución expresa— es una hipoteca tácita y un gravamen oculto, y constituye un grave peligro para el delicado equilibrio del sistema financiero. 3.

CAPACIDAD Y PODER DE DISPOSICIÓN

Siendo la constitución hipotecaria un acto de naturaleza unilateral (véase supra, al exponer la teoría del rango), sólo se necesita capacidad en el disponente. La jurisprudencia declara en innumerables ocasiones que es un acto de riguroso dominio. La aceptación, por el contrario, siendo una declaración de voluntad no receptiva (incorporada a la escritura o dirigida directamente al registro mientras no se haya cancelado la hipoteca unilateral) no exige otra capacidad que la de conocer o querer. La hipoteca constituida por poder exige poder expreso, pero la hipoteca inscrita sin poder, con poder insuficiente o revocado produce efectos, en caso de ser ratificada, desde la inscripción y no desde la ratificación (véase supra: autonomía formal del rango). En hipoteca sobre bien propiedad de persona distinta del deudor, el tercero no es deudor personal de la relación crediticia garantizada. Ello sin perjuicio del derecho de rescate, es decir la facultad de pagar la deuda antes de la ejecución para evitar la realización de la cosa. Históricamente se entendía aplicable a las garantías reales el régimen de la fianza en orden a la relevación, cobertura, excusión o señalamiento, actualmente deberá entenderse vigente sólo la aplicación del régimen de relevación y cobertura, pero no los beneficios de excusión y división. El proyecto de GARCÍA GOYENA en el artículo 1.812, aún reconocía excusión y señalamiento al deudor hipotecario, pero en la Ley Hipotecaria de 1861, y en el Código Civil ya no se recoge; según la exposición de motivos de la Ley Hipotecaria de 1861, la cosa hipotecada es la garantía misma del crédito y por ello no tiene sentido la excusión7. 7 Es un paso importante en el régimen de realización de los créditos frente al principio personalista del derecho común: considerar la hipoteca como una fianza es propio de un sistema voluntarista y personalista de la responsabilidad.

V.

BIENES HIPOTECABLES

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La hipoteca de cosa ajena o la hipoteca constituida por un no propietario, es radicalmente nula y no produce efectos jurídicos (STS de 19 de diciembre de 1964). En la Ley Hipotecaria de 1861 se disponía que «no convalidará aunque el constituyente adquiera después dicho derecho», en la legislación hipotecaria vigente no se reitera dicha norma. Está claro que el acreedor hipotecario no goza de la protección del artículo 34, LH (publicidad registral que sólo beneficia al tercero adquirente) 8 , pero en caso de venta no inscrita por el titular registral, aún anterior a la constitución formal de la hipoteca, el acreedor hipotecario puede alegar los beneficios del principio de la inoponibilidad de títulos no inscritos (art. 32, LH, arts. 606 y 1.473 del CC: STS de 16 de febrero de 1981 y 16 de marzo de 1981)9. V. Bienes hlpotecables

Son hipotecables los bienes inmuebles y los derechos reales sobre bienes inmuebles (arts. 106, LH; 1.874 del CC). El artículo 107, LH, desarrolla el principio de la hipotecabilidad de los derechos reales. Es hipotecable el usufructo (art. 107.1, LH). La hipoteca se extingue con el usufructo, pero en caso de extinguirse por voluntad del usufructuario se prorroga la garantía para el acreedor hasta que se debiese extinguir naturalmente (art. 107.1.a, LH). La hipoteca se puede constituir por el usufructuario pero nada impide que el propietario segregue e hipoteque exclusivamente el usufructo reservándose la nuda propiedad (R. 27 de mayo de 1968). Es hipotecable la nuda propiedad (art. 107.2, LH), en caso de consolidación de la propiedad la hipoteca se extiende también al mismo usufructo a falta de pacto en contrario. Son hipotecables los bienes anteriormente hipotecados aunque lo estén con pacto de no volverse 8 Como opina equivocadamente TORHES ESCÁMEZ, La hipoteca de finca vendida, «RDP», 1983, pág. 917. 9 En sentido contrario, la STS de 14 de octubre de 1965 reconoce la eficacia preferente a un embargo no inscrito sobre una hipoteca inscrita con posterioridad. Pero en ese caso concreto la Sentencia también niega la buena fe a los acreedores hipotecarios que «en el caso presente estaban perfectamente al corriente» (del embargo anterior).


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VI.

CAP. VIII.—LA HIPOTECA (i)

a hipotecar; la razón está en desarrollar el crédito territorial (véase supra). Es hipotecable el crédito hipotecario, por razón de su realidad (art. 107.4, LH); la figura se conoce con el nombre de subhipoteca; se rige por el mismo régimen de la prenda de crédito. El acreedor subhipotecario ha de entenderse como cesionario del crédito hipotecario, y en caso de cumplimiento del crédito hipotecario el objeto del mismo queda afectado en garantía mobiliaria (prenda) o inmobiliaria (hipoteca común) según su naturaleza (subrogación real: art. 110.2, LH). La cancelación de la hipoteca exige el consentimiento del acreedor subhipotecario (175.4, RH). Son hipotecables los derechos de superficie, pastos, leños, aguas y cualesquiera otros de naturaleza real (art. 107.5, LH); siendo derechos temporales (algunos redimibles) se aplicará por analogía el régimen del usufructo en orden a la duración de la garantía. Son hipotecables las concesiones administrativas, quedando pendiente la hipoteca de la resolución del derecho del concesionario (art. 107.6, LH, art. 175.3, RH). Son hipotecables los bienes vendidos con pacto de retro (art. 107.7, LH); se contempla la posición del comprador (sometido a la retroventa) y se limita la garantía al importe que se reciba en caso de efectuarse la retroventa. Es hipotecable el derecho de retracto convencional (art. 107.8, LH); en caso de ejercicio del retracto la hipoteca recae por consolidación sobre los bienes mismos; en caso contrario el acreedor hipotecario debe ejercitar el derecho de retroventa antes de la ejecución de los bienes (art. 107.8, LH), aunque nada impide que se realice la pública subasta del retracto mismo (si bien ello será excepcional por el rápido plazo de caducidad del derecho de retracto convencional: cfr. art. 1.508 del CC). Son hipotecables los bienes litigiosos (107.9, LH) pero sólo si la demanda está anotada preventivamente o se hace constar expresamente en la inscripción que el acreedor tenía conocimiento del litigio, estando en todo caso la hipoteca pendiente de la resolución del pleito. Son hipotecables los bienes sometidos a condición suspensiva o resolutoria (107.10, LH), quedando extinguida la hipoteca al resolverse el dere-

EXTENSIÓN DE LA HIPOTECA

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cho del hipotecante. Son también hipotecables los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal (107.11, LH). El artículo 108, LH, desarrolla también los bienes excluidos de hipoteca «No se podrá hipotecar: 1.° Las servidumbres, a menos que se hipotequen juntamente con el predio dominante, y exceptuándose, en todo caso, la de aguas, la cual podrá ser hipotecada. 2.° Los usufructos legales, excepto el concedido al cónyuge viudo por el Código Civil. 3.° El uso y la habitación». Tampoco el derecho de arrendamiento es hipotecable —aunque sea inscribible— porque los derechos personales no son hipotecables, además el cauce de hipoteca del arrendamiento es la hipoteca mobiliaria de establecimiento mercantil 10 (véase capítulo siguiente). VI. 1.

Extensión de la hipoteca EXTENSIÓN EN CUANTO AL CRÉDITO GARANTIZADO

a) Extensión de la garantía a los intereses. Como hemos visto al hablar de la prenda, el principio de especialidad se refería históricamente solo en cuanto a la afectación de un bien concreto al pago de una deuda. En su sentido originario la especialidad en la garantía real significa la afectación de un bien concreto (con frutos, accesorios y mejoras —cfr. Partidas, título XIII, leyes 15 y 16— al pago de todo el crédito: intereses, costas y gastos). Históricamente, las limitaciones a la afección del bien por razón de intereses, no se deben al principio de especialidad, sino a la limitación de la tasa de interés y a la normativa represiva de la usura. Hoy en día, sin embargo, en la hipoteca la especialidad se extiende también al crédito, y se fundamenta en la protección de los 10 VALLET DE GOYTISOLO mantiene la opinión contraria (cfr. La hipoteca del derecho arrendaticio, Madrid, 19511. Sobre la base de considerar el arrendamiento un derecho real hipotecable cuando es inscribible. Es hipotecable —según VALLBT— el arrendamiento en la medida que es enajenable. Así lo es el arrendamiento común por estar permitido el subarriendo (art. 1.150 del CC), y la hipoteca de locales de negocio por la posibilidad de traspaso. No serían hipotecables los arrendamientos de viviendas urbanas o los arrendamientos rústicos protegidos.


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VIII.—LA HIPOTECA (i)

acreedores del titular del bien hipotecado. La especialidad en cuanto al crédito tiene poco sentido, cuando se ha liberalizado la tasa de interés; la especialidad referida al crédito e- un atavismo que perdura de los primitivos proyectos de leyes hipotecarias cuando aún estaba vigente la limitación de la tasa de interés; la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, con muy buen sentido, realiza una interpretación restrictiva del principio de especialidad en cuanto al crédito ". La especialidad de la hipoteca es un principio nacido para terminar con las hipotecas generales —sobre todo un patrimonio— permitidas en el derecho romano (D. 20, 1, 15, 1) y muy extendidas en el derecho común (era una cláusula de estilo en los contratos notariales del derecho intermedio). La especialidad de la hipoteca significa la afección de bienes concretos al pago de una obligación y no un patrimonio o cuota del mismo; por la especialidad se prohibe también la hipoteca sobre bienes futuros (cfr. 2.129.2 del Código de Napoleón). La especialidad es un presupuesto material necesario para hacer efectiva la publicidad; la especialidad de la hipoteca preconstituye jurídicamente la determinación inmobiliaria de la inscripción. La especialidad en cuanto al crédito es una elaboración doctrinaria reciente de la ciencia hipotecaria. A tenor del artículo 114: «Salvo pacto en contrario, la hipoteca constituida a favor de un crédito que devengue interés no asegurará, con perjuicio de tercero, además del capital, sino los intereses de los dos últimos años transcurridos y la parte vencida de la anualidad corriente. En ningún caso podrá pactarse que la hipoteca asegure intereses por plazo superior a cinco años.» Se distingue, pues, la extensión normal: los dos últimos años transcurridos y la anualidad corriente; y la extensión máxima, no puede pactarse que la hipoteca asegure intereses por pacto superior a cinco años. Llama la atención que el artículo 114, LH, limite la extensión de la hipoteca respecto de intereses en cuanto 11 La jurisprudencia y doctrina registral realiza, sin embargo, una cerrada defensa de la especialidad en cuanto al crédito. Lo que también se explica por razón de determinación del arancel.

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al tiempo, pero no en cuanto a la tasa de interés. Hemos hecho referencia a que el derecho romano comprendía los intereses en la garantía real siempre que no excedieran de la tasa de interés (D. 13, 7, 11, 3). El artículo 114 de la LH tiene su precedente inmediato en el artículo 1.802 del proyecto de GARCÍA GOYENA que limitaba la extensión de la responsabilidad en cuanto al tiempo y no en cuanto a la cuantía, porque estaba vigente la limitación de la tasa de interés de la Novísima Recopilación (6 por 100) que sólo se abolió por Ley de 14 de marzo de 1856 (y se puso como condición la constancia formal de los créditos). La limitación de la tasa de interés no tiene sentido en un sistema de libertad de intereses, la introducción de criterios valoristas en el crédito es una exigencia mínima de la justicia conmutativa; por eso en los primeros proyectos anteriores a la Ley de 1861 se extendía la garantía a los intereses; sin embargo, la Ley de 1861 volvería al sistema anterior por la «protección a terceros». El artículo 114, LH vigente, no distingue la causa de exigencia del interés: se extiende por tanto la responsabilidad por intereses convencionales o legales, y deben ser lícitos, en ambos casos, los pactos de estabilización en la tasa de interés 12. La jurisprudencia del Tribunal Supremo realiza una interpretación amplia de la extensión de la responsabilidad por intereses. Así la STS de 13 de julio de 1941, en cuanto al cómputo, establece que debe fijarse el plazo a partir de la anotación preventiva o nota marginal de realización del procedimiento, pues a partir de ese momento los subadquirentes no pueden ser terceros. 12 La jurisprudencia registral, tutelando intereses distintos a la .justicia conmutativa, se muestra muy restrictiva en este punto: no se puede inscribir la cláusula de variación del tipo de interés más que como hipoteca de máximo (RR de 12 de septiembre de 1972 y 31 de octubre de 1984). La R. de 29 de octubre de 1984 señala la necesidad de diferenciar la responsabilidad por intereses de la de costas y gastos, y establece que una garantía hipotecaria por intereses moratorios es una hipoteca de seguridad. GARCÍA GARCÍA opina que la cláusula de inte: res variable es por sí misma una hipoteca de máximo, lo cual, a mi juicio, es poco comprensible en una época de fuerte inflación. Se explica quizá también por lo dicho en nota 11.


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La limitación de la responsabilidad por intereses se da sólo en perjuicio de terceros. Es decir que en la realización de la cosa puede solicitarse la extensión a los intereses, aún más allá del artículo 114 de la LH siempre que no perjudique a terceros. La jurisprudencia interpreta que estos terceros en cuyo favor se limita la garantía no son los demás acreedores del titular de la cosa hipotecada, sino el tercero poseedor de la misma adquirente del bien gravado (véase STS de 18 de marzo de 1946)13. La jurisprudencia registral admite la ampliación de la responsabilidad por intereses más allá del límite del artículo 114, LH, por medio de una hipoteca de máximo. Es decir, traduciendo el interés a capital. Lo cual parece mostrar que en la especialidad de la hipoteca respecto del crédito no se defiende ni tutela ningún principio de carácter material, sino sólo salvaguardar posturas registrales. Regula el artículo 115, LH, la posibilidad de solicitar una ampliación de la hipoteca por intereses vencidos y no satisfechos sobre el mismo bien hipotecado o sobre cualesquiera otros bienes del deudor si la finca hubiese pasado a un tercer poseedor 14. b) Cláusulas de estabilización. Desde una óptica jurídica las cláusulas de estabilización y la prestación de intereses cumplen el mismo fin jurídico: la restitución del crédito con principios valoristas. El fundamento más profundo del nominalismo es la prohibición de cobrar intereses o la limitación de la tasa de interés. Desde una perspectiva nominalista, el problema que 1J Es el mismo tercer poseedor de los artículos 112 y 113, LH, en cuyo favor se limita la extensión de la hipoteca por accesiones y mejoras y el artículo 115, LH, en cuyo favor no se permite la ampliación de la hipoteca. Esta es también la opinión de ROCA SASTRE. No hace falta, pues, que haya inscrito —como opina MONTERO— ni que sea tercero adquirente— como dice SANZ FERNANDEZ. 14 En efecto, dice el artículo 115: Para asegurar los intereses vencidos y no satisfechos que no estuvieren garantizados conforme al artículo anterior, el acreedor podrá exigir del deudor ampliación de la hipoteca sobre los mismos bienes hipotecados. Esta ampliación no perjudicará en ningún caso los derechos reales inscritos con anterioridad a ella. Si la finca hipotecada no perteneciera al deudor, no podrá el acreedor exigir que se constituya sobre ella la referida ampliación, pero podrá ejercitar igual derecho respecto a cualesquiera otros bienes inmuebles del deudor que puedan ser hipotecados.

plantea la cláusula de estabilización en la hipoteca se debe resolver con los mismos principios que la limitación de la extensión de la garantía a los intereses. Si se limita la tasa de interés, ése debiera ser también el límite a la admisión de cláusulas de estabilización. Sin embargo ésta no fue la perspectiva de la Dirección General; las resoluciones de 3 y 4 de marzo de 1952 negaron la inscribilidad de una hipoteca con cláusula de estabilización valor trigo por atentatoria contra los principios del sistema monetario fundados en el nominalismo, y de la misma forma la R. de 15 de febrero de 1956 en la que se fijó una cláusula de estabilización moneda extranjera. La inadmisibilidad registral de cláusulas de estabilización no tiene sentido en un sistema financiero inflacionista. Por ello se introducen en la reforma del Reglamento hipotecario de 1959 en el artículo 219, RH. La introducción es muy restrictiva: las cláusulas de estabilización: primero, sólo tienen eficacia respecto del capital; los intereses se satisfarán por el nominal. Segundo, se limita la cuantía del capital asegurado; la cantidad máxima de responsabilidad hipotecaria no puede exceder del importe del principal en un 50 por 100 si el plazo del préstamo fuera superior a diez años o del 25 por 100 en los demás casos. Tercero, se fija una duración mínima de tres años. Cuarto, se tipifican las cláusulas de estabilización; sólo son admisibles: a) valor trigo, fijado al efecto del pago de las rentas por Ministerio de Agricultura; b) índice general ponderado del costo de la vida fijado por el Instituto Nacional de Estadística; c) precio del oro en las liquidaciones de los derechos de Arancel de Aduanas señalado por el Ministerio de Hacienda. Nuevamente observamos que el artículo 219 del RH defiende solamente principios formales de orden registral, pues la jurisprudencia registral admite eludir el artículo 219, RH —y sus restricciones materiales y formales— por medio de la hipoteca de máximo. Así se admite que la hipoteca en garantía de una obligación de moneda extranjera puede constituirse como hipoteca de máximo (R. de 2 de octubre de 1983). La estructuración jurídica de las cláusulas de estabilización de la hipoteca es sumamente defectuosa. En


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primer lugar, fija dos módulos distintos valoristas en orden a la extensión de la garantía al crédito por intereses y por cláusula de estabilización. En segundo lugar, excluyendo del registro las cláusulas de estabilización atípicas o los pactos de extensión más allá de los límites del artículo 219, RH, no distingue, como el propio artículo 114, LH, la extensión de la responsabilidad frente a tercero o ínter partes. Por otra parte no prevé tampoco la ampliación de la hipoteca por cláusula de estabilización del capital o de intereses más allá del artículo 219, RH. 2.

EXTENSIÓN EN CUANTO AL BIEN HIPOTECADO

Como hemos visto, históricamente la hipoteca se extendía a todo el bien. Hoy en día se sienta en la legislación hipotecaria un principio más restrictivo. Se admite en principio que las hipotecas sólo se extienden a accesiones y mejoras; mediante pacto se puede extender también la hipoteca a las pertenencias, frutos y rentas vencidas y no satisfechas. En ningún caso se puede extender a las pertenencias, frutos y rentas vencidas cuando hubiesen sido costeados o sean titularidad de un tercer poseedor (art. 109, LH) 15 . a) Extensión a las accesiones y mejoras. La hipoteca se extiende (arts. 109 y 110, LH), a todas las mejoras como nuevas plantaciones, obras de riego y desagüe, reparación, seguridad, transformación económica o elevación de los edificios; pero no se extiende a la nueva construcción de edificios donde antes no los hubiere. La no extensión de la hipoteca a la nueva construcción se encontraba ya en Las Partidas (5, 13, 15); Gu15 Artículo 109, LH: La hipoteca se extiende a las accesiones naturales, a las mejoras y al importe de las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario por razón de los bienes hipotecados. Véase párrafo 1 del artículo 215 del Reglamento: El artículo 1.877 del Código Civil dice: «La hipoteca se extiende a las accesiones naturales, a las mejoras, a los frutos pendientes y rentas no percibidas al vencer la obligación, y al importe de las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario por los aseguradores de los bienes hipotecados, o en virtud de expropiación por causa de utilidad pública, con las declaraciones, ampliaciones y limitaciones establecidas por la Ley, así en el caso de permanecer la finca en poder del que la hipotecó, como en el de pasar a manos de un tercero».

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TIÉRREZ lo fundaba en una presumible voluntad del constituyente. Es una excepción al principio de la accesión que fue incorporado a la legislación hipotecaria a partir de la reforma de 1909. Quizá el fundamento más profundo sea la nueva identidad de la finca (véase supra lección de accesión), plantea el gran problema de ejecución hipotecaria; ¿cómo podrá realizarse la finca sin el edificio construido? b) Extensión mediante pacto. Mediante pacto, la hipoteca puede extenderse a los frutos, rentas vencidas y no satisfechas y muebles por destino, cualquiera que sea la situación en que se encuentren (111, LH). La norma tiene su precedente en Las Partidas que frente al principio formal de extensión de la garantía a todo el bien pignorado reconocía preferencia al tercer poseedor para recolectar los frutos que hubiese sembrado (5, 3, 16); en la Ley Hipotecaria —al contrario que el derecho histórico— los frutos y los bienes muebles colocados para adorno, comodidad o explotación están naturalmente excluidos, y sólo se extiende la garantía hipotecaria a los mismos mediante pacto 16. La jurisprudencia tiende, sin embargo, a hacer una interpretación amplia de esta restricción. La STS de 13 de marzo de 1974 extiende la garantía a una maquinaria hipotecada mediante pacto, aunque las máquinas en concreto no fueran las descritas en la escritura originaria constitutiva. La STS de 20 de febrero de 1973 declara que la extensión de la hipoteca a los inmuebles por destino no hace falta que sea expresa y basta que pueda deducirse del contrato de constitución, y las STS de 12 de noviembre de 1960 y 30 de junio de 1972, admiten la validez de extensión de la hipoteca a los muebles o maquinaria que se instalen después de constituirse la hipoteca. c) Extensión de la hipoteca de finca en manos de un tercer poseedor. Según el artículo 112, LH: «Cuando la finca hipotecada pasare a un tercer poseedor, no será exten16 Una vez afectadas registralmente, el embargo y venta separada de los bienes muebles es radicalmente nulo (STS de 4 de diciembre de 1980).


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siva la hipoteca a los muebles colocados permanentemente en los edificios, ni a las mejoras que no consistan en obras de reparación, seguridad o transformación, siempre que unos u otras se hayan costeado por el nuevo dueño, ni a los frutos pendientes y rentas vencidas que sean de la pertenencia del mismo.» En la ejecución hipotecaria la situación del tercero respecto de las ventajas a las que no se extiende la hipoteca (accesiones o mejoras) desde distinguirse según éstas sean separables o no. Si las ventajas son separables puede exigir su separación y retirarlas, o bien solicitar la realización forzosa de las mismas por separado y quedarse con su precio. Sí las ventajas no son separables puede exigir su importe con preferencia del acreedor hipotecario aunque la cantidad restante no alcance para cubrir el crédito hipotecario. Es decir, que el tercero poseedor goza de una incomprensible hipoteca legal tácita por las mejoras, frutos pendientes y rentas vencidas (art. 113, LH). El artículo 1'13, LH, no aclara si la extensión de la hipoteca legal tácita por las accesiones y mejoras alcanza al costo que en su momento supusieron al tercer poseedor o a su valor de mercado en el momento de la enajenación. d) El principio de subrogación real. La garantía real hipotecaria se subroga sobre las cantidades que se reciban por el propietario en caso de destrucción de la cosa o de su expropiación forzosa. Cuando la indemnización se reciba con anterioridad al vencimiento de la hipoteca se deposita su importe en la forma que convengan los interesados, pues a falta de acuerdo se consigna la cantidad recibida judicialmente (art. 110.2, LH). La subrogación se efectuará tanto en el supuesto de siniestro y expropiación total como parcial. La nueva garantía recibida es prendaria (PuiG BRUTAU) y sobre la misma se recibe el privilegio propio de la prenda. 3.

EL PRINCIPIO DE DISTRIBUCIÓN DE LA GARANTÍA

Si varias fincas se hipotecan en garantía de un mismo crédito la Ley exige la división registral de la garantía. Registralmente un mismo crédito no admite dos hipotecas distintas por la totalidad; el total del crédito debe distribuirse entre las fincas hipotecadas (art. 119, LH). La distribución

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sólo se exige en el momento de constitución de las hipotecas: en caso de división de la finca hipotecada después de la constitución de la hipoteca, el acreedor puede repetir por la totalidad de la suma asegurada contra cualquiera de las fincas resultantes de la división o contra todas a la vez (artículo 123, LH). El principio de distribución es moderno. En España se incorpora en la Ley Hipotecaria de 1861. Las Partidas admitían la garantía solidaria de varias fincas quedando todas ellas responsables por la totalidad del crédito (5, 13, 43). Los fundamentos del deber de distribución son muy dudosos. En la discusión del Congreso de la Ley de 1861, PERMANYER, frente a las críticas de ORTIZ DE ZARATE (que opinaba que la ley confundía solidaridad e indivisibilidad), fundamenta la división en evitar los excesos y desmedidas exigencias de los capitalistas; la doctrina del XIX fundamenta en general la distribución en alentar y agilizar el crédito territorial, ROCA SASTRE aduce también el principio de especialidad de la hipoteca; recientemente GONZÁLEZ LAGUNA y MANZANO SOLANO critican la distribución alegando entre otras razones que no favorece el crédito territorial, pues las segundas hipotecas apenas existen (y los que hay son comúnmente ampliación de hipotecas anteriores); opinan también estos autores que el concepto de finca es apriorístico (en ocasiones la finca lo es sólo registralmente), el grave problema de coordinación entre el principio de distribución y los principios de derecho común que no admiten los pagos parciales, y que la distribución no es consecuencia necesaria de la especialidad. Cabría añadir también que la realización parcial puede incrementar los costos de la ejecución de la hipoteca. El artículo 1.169 del CC y el artículo 494 del C. de Comercio (para letras de cambio), permite rechazar el pago parcial. La distribución de la carga hipotecaria plantea el problema de si implica una división del crédito hipotecario y una excepción al principio de integridad del pago o, en caso contrario, cómo compaginar el principio de la distribución con el principio de integridad del pago, y el derecho del acreedor


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instrumentos de realización formal del crédito y de afectación real de la garantía.

a rechazar el pago parcial. Frente a las interpretaciones originarias que consideraban la distribución como una auténtica división del crédito hipotecario, la doctrina actual más autorizada (CHICO ORTIZ) estima que debe considerarse que existe una sola hipoteca que sólo frente a terceros poseedores funciona como si existieran tantas fincas como hipotecas.

1.

LA HIPOTECA DE SEGURIDAD

Es corriente considerar todas las hipotecas especiales dentro de una categoría genérica que se conoce como hipotecas de seguridad". ¿Qué son las hipotecas de seguridad? Según CHICO ORTIZ, es hipoteca de seguridad aquella en que la realidad y determinación de la obligación garantizada se concreta por medios extrarregistrales. Esta misma definición nos muestra la filosofía que late dentro de las hipotecas de seguridad: que se puede constituir hipoteca sin determinar el crédito garantizado, concretándose el mismo por medios extrarregistrales. Es, desde luego, una nueva concepción de la hipoteca en la que el rango adquiere un sentido predominantemente formal, con una cierta independencia del crédito garantizado. Las distintas hipotecas de seguridad (de máximo, en garantía de cuentas corrientes, en garantía de letras de cambio) son en realidad categorías definitorias de los límites a esta indeterminabilidad del crédito garantizado, a la vez que definitorios también de los mecanismos de concreción del mismo crédito. Sin embargo, a mi juicio, a la definición que hemos recogido de hipotecas de seguridad le falta un segundo elemento que también es definitorio de su naturaleza: que la determinación extrarregistral de la obligación no afecta el rango hipotecario (que se establece exclusivamente por el momento de la inscripción registral)1S. Así, por la genérica categoría de las hipotecas de seguridad, se puede constituir una hipoteca (reservar un rango) para obligaciones de sujetos o cuantía indeterminada, de vencimiento sucesivo, para una pluralidad de vínculos obligatorios, obligaciones futuras, etc. La «especialidad» o «excepcionalidad» de estas categorías es cada vez más problemática.

Esta interpretación se abre paso claramente en el artículo 221 del RH que sólo reconoce el pago parcial al tercer poseedor, artículo que sin embargo, presenta fuertes dificultades de coordinación con el artículo 124, LH, que parece sentar un criterio general de derecho al pago parcial. Pero es que la distribución parece haber perdido fundamento dogmático. Recientemente la jurisprudencia registral admite hipoteca en garantía de letra de cambio sin exigir previamente la distribución (Rs. de 26 de octubre de 1973, 18 de octubre de 1979 y 23 de octubre de 1981). LA RICA, además, aclara que el derecho del tercer poseedor de la finca a la cancelación de la hipoteca distribuida no implica un derecho correlativo al pago anticipado. VII.

LAS HIPOTECAS ESPECIALES

Las hipotecas especiales

El concepto de especialidad es sumamente difuso: ¿por qué unas hipotecas se llaman especiales?, ¿cuáles son los criterios de generalidad y cuáles los de especialidad? La terminología «hipoteca especial» es sumamente moderna y carece de sentido histórico. Las hipotecas especiales surgen al calor de los nuevos principios: la identidad formal del rango, la crisis de la accesoriedad de la garantía real, la crisis de la especialidad en cuanto al crédito, la crisis de la distribución de la garantía hipotecaria, etc. En las figuras reconocidas como hipotecas especiales la crisis de lo general es notoria, y la «especialidad» se justifica en evitar las dudas dogmáticas sobre la admisibilidad de la figura. Son categorías impuestas por una práctica jurídica moderna en la que es notoria la crisis del principio de la personalidad del crédito. La crisis del cumplimiento voluntario de las obligaciones hace necesario buscar

17 La hipoteca en garantía de rentas o prestaciones periódicas es considerada una hipoteca especial pero no siempre una hipoteca de seguridad. " En la hipoteca en garantía de rentas p prestaciones periódicas el crédito está perfectamente identificado registralmente. La especialidad consiste en que el rango de la hipoteca se reserva para obligaciones aún no nacidas, pues el vencimiento de las rentas es sucesivo y el rango hipotecario es el del momento de la inscripción.

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La excepción no confirma la regla sino que tiende a configurar una regla nueva. 2.

LA HIPOTECA DE MÁXIMO

Podemos calificar la hipoteca de máximo como una hipoteca de seguridad en la que la indeterminación del crédito asegurado se sustituye por una cantidad máxima de responsabilidad hipotecaria. a) Posposición del rango. Bajo el nombre genérico de hipoteca de máximo se comprenden figuras distintas y condiciones distintas, pero la categoría más importante es la posposición de rango (art. 241, RH). Es el supuesto de máxima indeterminación del crédito asegurado. Es un supuesto general de sustitución de un crédito determinado por un máximo de responsabilidad. Por medio de la posposición de rango se permite, con la técnica de la hipoteca de máximo, reservar un rango hipotecario para un crédito absolutamente indeterminado, por un plazo fijo, pero siempre que esté identificado el crédito pospuesto y su acreedor consienta. Cuando una cantidad se reserve el rango hipotecario será el de la inscripción aunque la determinación o nacimiento del crédito asegurado sea posterior. Lo característico de la posposición del rango, como hipoteca de máximo, es la absoluta indeterminación del crédito garantizado, pues si el crédito es determinado, aunque no haya nacido, la figura puede acogerse al régimen de las hipotecas ordinarias en garantía de obligaciones futuras (art. 142, LH). El crédito cuyo rango se reserva, sólo se identifica por la cantidad, pudiendo después el titular del bien hipotecado designar en el puesto reservado el crédito que estime conveniente. b) Hipoteca en garantía de cuentas corrientes. Otra figura tipificada de hipoteca de máximo es la hipoteca en garantía de cuentas corrientes (art. 153, LH, arts. 245-6, RH). Es la hipoteca constituida en garantía del saldo de una cuenta corriente. El crédito está absolutamente indeterminado, pues su determinación se hace exclusivamente por la identificación formal de un saldo contable en la cuenta corriente. Las condiciones para la admisibilidad de una hipoteca en garantía de una cuenta corriente son: primero, la determinación de la cantidad máxima de que responde la finca; segundo, la

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LAS HIPOTECAS ESPECIALES

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determinación de la duración máxima (el plazo de la hipoteca y en su caso de la prórroga); tercero, la tipificación del sistema formal idóneo para justificar el saldo: a) sistema de doble libreta —para las hipotecas comunes en garantía de cuenta corriente—19 o, b) sistema de certificación de la entidad acreedora, en las cuentas corrientes abiertas por los Bancos, Cajas de Ahorro y sociedades de crédito autorizadas. La característica de la hipoteca en garantía de cuenta corriente es que excepciona el régimen ordinario de la hipoteca. En efecto, permite eludir la identidad —fundada en la accesoriedad— entre origen del crédito y determinación del rango, y puede calificarse, igual que la posposición de rango o la hipoteca de obligaciones futuras, de una reserva de rango. En la hipoteca en garantía de cuenta corriente el rango no se define por el origen del crédito sino por la inscripción hipotecaria; la apertura de la cuenta permite atribuir el rango a créditos nacidos con posterioridad con tal de que puedan ser contablemente asumibles en una cuenta corriente. Por otra parte, se pierde la identidad entre crédito e hipoteca, y una misma hipoteca puede garantizar muchos créditos distintos, de causa y origen distintos, sin que los créditos se gradúen jerárquicamente (prior tempore) con tal de que se asienten contablemente en la cuenta corriente. La cantidad total garantizada puede ser indeterminada, pues el sistema de compensación permite originar la garantía para «nuevos créditos», con la misma hipoteca sólo respetando el «máximo» de deuda del saldo contable. Evidentemente permite eludir también los límites del principio de especialidad por razón del crédito (límite por intereses o cláusula de estabilización) con tal de que los intereses o cláusula de estabilización sean contablemente referidos a la cuenta corriente. Finalmente, por la propia indeterminación del crédito, en la hipo" Para que pueda determinarse al tiempo de la reclamación la cantidad líquida a que asciende, los interesados llevarán una libreta de ejemplares duplicados; uno en poder del que adquiere la hipoteca y otro en el del que la otorga, en los cuales, al tiempo de todo cobro y entrega se hará constar, con aprobación y firma de ambos interesados, cada uno de los asientos de la cuenta corriente (art. 153, LH). Se trata de un sistema poco operativo y que no se aplica en la práctica.


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CAP. VIII.—LA HIPOTECA (i)

teca en garantía de varias fincas en favor de una misma cuenta corriente, no tiene sentido e1 principio de distribución de la garantía (lo mismo que en la hipoteca en garantía de letras de cambio). La realización de la hipoteca en garantía de cuentas corrientes presenta especialidades importantes. El artículo 153, LH, ordena la ejecución por el procedimiento establecido en el artículo 129 y siguientes. Hay que entender que esta norma excluye la ejecución por el procedimiento extrajudicial y no por el ejecutivo ordinario; la razón de esta exclusión es que en el procedimiento notarial de realización el deudor no tendría posibilidades jurídicas de oposición ante una certificación errónea o falsa del saldo deudor de la cuenta corriente. El propio artículo 153, LH, da por supuesto que la oposición a la ejecución se realiza siempre ante juez competente. Por la poca funcionalidad del sistema de la doble libreta, el artículo 153, LH, prevé y regula sólo el procedimiento de ejecución por el sistema de certificación de la entidad acreedora. La ejecución se prepara por un procedimiento previo de determinación del saldo que consta de dos fases. En la primera, la entidad acreedora notifica judicial o notarialmente al deudor un extracto de la cuenta corriente pudiendo éste alegar, dentro de los ocho días siguientes, error o falsedad. Si el deudor se opone por error o falsedad se da paso a la segunda fase por medio de una vista preliminar ante el juez competente para entender el procedimiento de ejecución 20. c) Hipotecas de máximo atípicas. La posposición de rango y las hipotecas en garantía de cuentas corrientes no agotan la posibilidad de configurar hipotecas de máximo (categoría respecto de la cual la jurisprudencia registral se 20 Si el deudor opusiere error, el juez competente para entender del procedimiento de ejecución, a petición de una de las partes, citará a éstas, dentro del término de ocho días, a una comparecencia, y, después de oírlas, admitirá los documentos que se presenten y acordará, dentro 'de los tres días, lo que estime procedente. El auto que se dicte será apelable en un solo efecto, y el recurso se sustanciará por los trámites de apelación de los incidentes. Cuando se alegare falsedad, y se incoe causa criminal, quedará interrumpido el procedimiento hasta que en dicha causa recaiga sentencia firme o auto de sobreseimiento libre o provisional.

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muestra sumamente acogedora). Así hemos visto admitir por medio de la hipoteca de máximo cláusulas de variación de tipo de interés (R. de 12 de septiembre de 1972 y 31 de octubre de 1984), por intereses moratorios (R. de 29 de octubre de 1984), etc., que eluden el régimen ordinario de responsabilidad por intereses y también admitir cláusulas de estabilización: moneda extranjera (R. de 2 de octubre de 1981) que eludían los límites a las cláusulas de estabilización del artículo 219, RH. El problema ontológico de la hipoteca de máximo es el de determinar hasta qué punto la indeterminación del crédito es obstáculo para configurar una reserva de rango hipotecario. Es decir, mantener mecanismos fiables de sustituir la indeterminación originaria del crédito. Es el problema central que se plantea la importante Resolución de 4 de julio de 1984. Según esta Resolución, no cabe hipoteca de máximo con la simple expresión «quedan garantizadas con la hipoteca las diversas operaciones crediticias que en la actualidad tienen los bancos acreedores con la sociedad deudora», tampoco admite el pacto de vencimiento anticipado de la hipoteca por impago de cualquiera de los créditos con cualquiera de los bancos acreedores. La cuestión que se plantea es si es posible la hipoteca de máximo en favor de una pluralidad de créditos sin acogerse al molde de la hipoteca en garantía de cuentas corrientes. La cláusula de vencimiento anticipado en sí, no debe plantear problemas, pues ya ha sido admitida en las hipotecas en garantía de letras de cambio. La coletilla final de la resolución añade que, «aunque fuera admisible como hipoteca de máximo no se fija el plazo de duración», lo que da pie para sostener la admisibilidad sustancial de la figura si se le señala un plazo (y aún por una pluralidad de sujetos acreedores y de relaciones crediticias indeterminadas), hacia una radicalización del carácter estrictamente formal del rango y su independencia del crédito a que nos referimos en las páginas introductorias de esta lección21. 21 Admitir estas figuras es un medio para evitar que se constituyan modos patológicos de garantía, como ventas fiduciarias, ventas con pacto de retro, promesas de venta, etc.


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.?. HIPOTECAS EN GARANTÍA DE TÍTULOS TRASMISIBLES POR ENDOSO Y AL PORTADOR a) Régimen general. Lo característico de las hipotecas en garantía de títulos transmisibles por endoso o al portador es la indeterminación registral del acreedor hipotecario, que sólo se identifica extrarregistralmente por la tenencia del título. La hipoteca se constituye normalmente en garantía de una pluralidad de títulos. Es característica definitoria de esta figura que todos los títulos gozan de igual rango hipotecario; en la ejecución hipotecaria pueden realizarse todos los títulos a la vez o por separado, y en este segundo caso, de realizarse los títulos individualmente, queda subsistente la hipoteca correspondiente a los títulos no ejecutados, entendiendo que el rematante se subroga en ellos sin destinarse a su pago o extinción el precio del remate (art. 155, LH). La asunción de deuda por el rematante existe también en el régimen de la hipoteca en garantía de rentas o prestaciones periódicas (art. 157, LH). Es, desde luego, una «herejía» desde el punto de vista del derecho civil clásico (fundado en esquemas personalistas, que identifican crédito y patrimonio e imponen la extinción del crédito y el nacimiento de otro nuevo para la asunción de deuda). Sin embargo, en la hipoteca, por la afectación real del crédito, esta asunción de deuda traduce el «sentir social» de las partes; la solución contraria —remate hipotecario sin asunción de deuda— no se ajustaría a la representación económica del remate hipotecario tal como lo hace el adquirente 22 . En la constitución de la hipoteca, la preocupación del legislador es la de la identificación de los títulos: la Ley Hipotecaria obliga a la constitución de la hipoteca en escritura pública, y a la perfecta identificación de los títulos en dicha 22 Lo contrario, es decir remate sin asunción de deuda por los títulos no ejecutados, sería además ruinoso por los costes judiciales de ejecuciones sucesivas. Habrá que entender, con todo, que se adquiere una obligación real, nunca una responsabilidad personal; si, por ejemplo, por pérdida del valor del bien gravado no llegase a poder cumplir el importe del débito, el rematante nunca respondería con su patrimonio personal.

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LAS HIPOTECAS ESPECIALES

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escritura23; las circunstancias identificadoras deberán constar también en el registro. Por su propia naturaleza, la hipoteca es de constitución unilateral, sin que sea precisa la aceptación del acreedor. Para su ejecución se establece, igual que en la hipoteca de máximo, los procedimientos del artículo 129, LH; norma que debe interpretarse en el sentido de excluir el procedimiento extrajudicial de ejecución24. La hipoteca presenta también especiales características en orden a su cancelación; en el régimen general, la cancelación de hipotecas voluntarias se hace por consentimiento del acreedor o por decisión judicial, en las hipotecas con garantía de títulos valores tal régimen resulta inaplicable por la sustitución de una relación causal por un título formal. Se enfrentan dos intereses que pueden ser contradictorios: de una parte, el derecho una vez vencido el crédito de pagar el mismo y cancelar la hipoteca, y de otra, la necesidad de controlar la inutilización de los títulos valores. El conflicto se resuelve en el artículo 156, LH. Existe el procedimiento general de cancelación: la escritura otorgada por quien cobró el crédito o solicitud de dichos interesados y el deudor, haciéndose constar o acompañándose los títulos inutilizados. Es el equivalente al consentimiento formal del acreedor hipotecario en las hipotecas voluntarias comunes, sólo que se exige la constancia fehaciente de la inutilización de los títulos (art. 156.1, LH). También puede cancelarse por acuerdo 23 En dicha escritura habrá de consignarse, además de las circunstancias propias de las de constitución de hipoteca, las relativas a) número y valor de las obligaciones que se emitan y que garanticen la hipoteca; la serie o series a que correspondan la fecha o fechas de la emisión; el plazo y forma en que han de ser amortizadas; la autorización obtenida para emitirlas, en caso de ser ésta necesaria, y cualesquiera otras que sirvan para determinar las condiciones de dichos títulos, que habrán de ser talonarios; haciéndose constar expresamente, cuando sean al portador, que queda constituida la hipoteca a favor de los tenedores presentes o futuros de las obligaciones. En los títulos deberá hacerse asimismo constar la fecha y Notario autorizante de la escritura, y el número, folio, libro y fecha de su inscripción en los respectivos Registros de la Propiedad y en el Registro Mercantil, cuando así proceda, con arreglo a lo prevenido en el artículo 21, número 10, del Código de Comercio (art. 154, LH). 24 CHICO ORTIZ considera esta norma carente de sentido, en la redacción del artículo 155 —según CHICO— «el problema no quedó claro», pero esa oscuridad es superada por la doctrina hipotecaria «que entiende aplicables todos los procedimientos existentes».


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CAP. VIII.—LA HIPOTECA (i)

cancelatorio del consorcio, asociación o sindicato de obligacionistas aprobado por los tenedores que representen las tres cuartas partes de los títulos (habrá que entender en este caso sin necesidad de constancia fehaciente de inutilización de los títulos) (156, in fine). Procedimientos especiales de cancelación son: 1.° la confusión: estar en poder del deudor todos los títulos constando fehacientemente la inutilización en acta notarial (art. 156.2); 2.° ofrecimiento de pago y consignación del importe de los títulos con los requisitos del 1.172 del CC (art. 156.1); 3.° por sentencia presentando tres cuartos de los títulos, consignando el importe de los restantes e intereses (previos dos llamamientos por edictos publicados en el BOE con un plazo de dos meses); en este procedimiento por sentencia debe entenderse —pues si no no tendrá sentido— que pueden cancelarse antes del vencimiento de los títulos; 4.° mediante justificación en acta notarial de no haber sido puestos los títulos en circulación (exige certificación de la contabilidad de la entidad emisora; y además anuncios en el Boletín Oficial de la provincia y en un diario si lo hubiere, del lugar donde radican las fincas y de la entidad emisora). Se prevén dos figuras de cancelación parcial: 1. cancelación parcial de la emisión cuando se recogen todos los títulos que garantizan una finca concreta (artículo 156.5, LH); 2. cancelación parcial en garantía de una pluralidad de títulos1*. b) En particular, la hipoteca en garantía de letras de cambio. Por la falta de solemnidad en su emisión y por la formalización absoluta de la relación causal, la hipoteca en 25 Podrán también cancelarse parcialmente dichas hipotecas presentando acta notarial de estar recogidas y en poder del deudor, debidamente inutilizadas, obligaciones por un valor equivalente al importe de la hipoteca parcial que se trate de extinguir, siempre que dichas obligaciones asciendan, por lo menos, a la décima parte del total de la emisión. En este caso, si son varias las fincas hipotecadas, podrán cancelarse completamente las inscripciones de hipoteca de una o varias fincas, cuya responsabilidad sea igual al valor de las obligaciones recogidas, o liberarse parcialmente todas ellas a prorrata, o en proporción a sus respectivas responsabilidades (art. 156.4, LH).

VII.

LAS HIPOTECAS ESPECIALES

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garantía de letras de cambio no se ajusta exactamente al molde de la hipoteca en garantía de títulos trasmisibles por endoso o al portador. La figura fue rechazada expresamente en la exposición de motivos de la Ley Hipotecaria de 1861. Jerónimo GONZÁLEZ decía gráficamente que «una letra garantizada con hipoteca es una contradicción», sin embargo la figura ha terminado por imponerse en la práctica por exigencias ineludibles del tráfico mercantil, y en particular como medio de asegurar la letra en un proceso de progresivo deterioro de la confianza que inspira, y por ajustarse al sistema crediticio de las sociedades financieras. La admisión de la figura se produce finalmente en la jurisprudencia registral de estos quince últimos años en base a los artículos 150 y 154, LH 26 . La admisión de la figura es un hito importante en el proceso de formalización del rango hipotecario, pues la naturaleza exclusivamente formal de la letra permite sustituir en una hipoteca voluntaria todos los elementos de la relación causal (los sujetos y hasta el crédito pueden ser inexistentes). La hipoteca cambiaría, como puso de manifiesto DE ÁNGEL YAGÜEZ, es de constitución unilateral, pues sería perturbador y absurdo exigir la aceptación. Del mismo modo, la renuncia del tenedor circunstancial de la letra a la hipoteca cambiaría no da derecho a la cancelación de la misma, pues la garantía se establece en favor de tenedores actuales y futuros (R. de 26 de octubre de 1973), y el procedimiento ordinario de cancelación exige la manifestación fehaciente de la inutilización del título (cfr. art. 156, LH, por analogía). En esta modalidad de hipoteca, se excepciona el principio de distribución de la garantía, y se admite en la jurisprudencia registral una hipoteca en garantía de varias letras sin que se gradúen jerárquicamente en rango, y admitiendo la ejecución aislada y parcial 26 La hipoteca cambiaría garantiza exclusivamente el título formal y no el crédito cambiario, de aquí la exigencia de determinar claramente que se trata de una garantía de letras (R. de 2 de septiembre de 1983). La jurisprudencia ha negado también la admisibilidad de una hipoteca conjunta de créditos ordinarios y letras de cambio (R. de 4 de julio de 1984).


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CAP.

VIII.—LA HIPOTECA (i) VII.

(K. de 31 de octubre de 1978 y 18 de octubre de 1979) n. Finalmente no puede conservarse la misma hipoteca en caso de renovación cambiaría aunque permanezca el crédito causal (R. de 23 de octubre de 1981). Aunque la hipoteca de letras de cambio se admite como una modalidad de la hipoteca de garantía de títulos trasmisibles por endoso y al portador, para la identificación notarial y registral de la letra no hace falta cumplimentar los requisitos del artículo 154, LH (ni tampoco los del art. 444 del C. de Comercio) que deben armonizarse con la naturaleza de la letra de cambio (R. de 26 de octubre de 1973 y 31 de octubre de 1978), ni tampoco hace falta que se presente al registro la letra para su calificación (R. de 18 de octubre de 1979). Basta con que la letra quede perfectamente identificada notarialmente. Por aplicación a la hipoteca cambiaría del régimen general de las hipotecas en garantía de títulos valores, se admite tanto la hipoteca de una misma finca para varias letras de cambio, como de varias fincas en favor de una letra o una pluralidad de letras sin distribución. Cada tenedor puede ejecutar aisladamente la hipoteca y el rematante se subroga (asunción de deuda) en el débito por las letras no realizadas (véase supra). La R. de 31 de octubre de 1978 para el supuesto de hipoteca cambiaría en favor de varias letras de vencimientos sucesivos, admite la validez del pacto de vencimiento anticipado por incumplimiento de cualquiera de ellos, siempre que se aporten al juicio ejecutivo las cambiales garantizadas de vencimiento posterior M. 4.

HIPOTECA EN GARANTÍA DE RENTAS o PRESTACIONES PERIÓDICAS

Es una hipoteca que se introduce con carácter típico en la reforma de 1944/46, con anterioridad no admitía 77 El fundamento económico son las exigencias de negociabilidad de la letra y el alto costo de redescuento de su paralización durante la realización. 28 La R. de 18 de octubre de 1979 no admite, sin embargo, la inscribibilidad del pacto de pago anticipado (por el carácter personal del acuerdo: art. 27. LH).

LAS HIPOTECAS ESPECIALES

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duda su admisibilidad sino su régimen jurídico. En particular se planteaba el problema de si la ejecución se refería al capital o a cada renta vencida e impagada, y de si, en consecuencia, podía ejecutarse una sola vez o sucesivas veces. La R. de 24 de diciembre de 1908, sobre la que se basa la reforma, resolvió la cuestión en el sentido de la ejecución parcial por cada renta (pues el art. 1.805 del CC no autoriza a exigir la restitución del capital por impago de la renta). La legislación vigente configura la hipoteca como una hipoteca de renta y no de capital, que se puede, por tanto, realizar cuantas veces se incumpla el pago de la renta y sin derecho a exigir el capital. Se pretende salvaguardar con ello los intereses del percibiente de la renta. La característica fundamental es que el adquirente de los bienes hipotecados adquiere, tras el remate, la obligación de pago de la renta. Se trata de una asunción legal de deuda, de forma similar a la regulada en la hipoteca en garantía de títulos valores, sólo justificable por el carácter real de la deuda (véase lo dicho Respecto a las pensiones vencidas y no satisfechas no perjudicarán al tercero poseedor de la finca más que en los términos de los artículos 114 y 115.1 y 2, LH (art. 157, LH). No se prevé el alcance de la responsabilidad por cláusulas de estabilización y, sobre todo, no se prevé la hipoteca en garantía de obligaciones de alimentos, que puede tener especial importancia tras las sentencias o acuerdos de separación conyugal. Parece que el principio de especialidad está en contradicción con las hipotecas en garantía de alimentos que deberían ajustarse al régimen de la hipoteca de máximo. Con todo, de lege ferenda, no deja de ser notoria la crisis del sentido atribuido a la especialidad de la hipoteca en cuanto al crédito, y la conveniencia de admitir, aun frente al tercero poseedor, la ejecución de hipotecas de renta o prestación periódica con cláusulas de estabilización o por obligación de alimentos. " Para una exposición en detalle de las discusiones sobre su naturaleza, cfr. CHICO ORTIZ (II, pág. 828). A mi juicio esta asunción legal de deuda no es ampliable al caso de enajenación voluntaria del bien hipotecado.


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CAP.

VIII.—LA HIPOTECA (i)

El artículo 157, LH, sólo prevé la ejecución utilizando el procedimiento judicial sumario. El sentido de la norma, igual que opinábamos para la hipoteca de máximo y en garantía de títulos valores, es el de excluir el procedimiento extrajudicial pero no el ejecutivo ordinario. Para la cancelación se prevé también un procedimiento especial (art. 157, in fine): «Salvo pacto en contrario, transcurridos seis meses desde la fecha en que, a tenor de lo consignado en el Registro, debiera haberse satisfecho la última pensión o prestación, el titular del inmueble podrá solicitar la cancelación de la hipoteca, siempre que no conste asiento alguno que indique haberse modificado el contrato o formulado reclamación contra el deudor sobre pago de dichas pensiones o prestaciones.» VIII. Las hipotecas legales Como hemos visto, las hipotecas legales pueden ser generales (abarcan a todo el patrimonio) y especiales (afectan bienes concretos), pueden ser también expresas (de constitución registral) y tácitas (impuestas directamente por la Ley). La Ley Hipotecaria y el Código Civil consagran los principios de publicidad y especialidad de las hipotecas, que implican que por regla general las hipotecas legales son también especiales y expresas. La ley no constituye la hipoteca legal, sino que da derecho a constituirla mediante la inscripción registral (art. 158, LH; art. 1.875 del CC). El rango de la hipoteca legal es el de la inscripción registral. Sólo como excepción se conservan en el derecho vigente algunas hipotecas tácitas generales y especiales. a) Hipotecas generales tácitas. El Código Civil y la Ley Hipotecaria consagran hipotecas generales tácitas. 1. A favor del Estado, las provincias y los pueblos, sobre los bienes de los contribuyentes, en garantía de la anualidad corriente y de la última vencida y no pagada de la contribución e impuestos que gravan a los bienes inmuebles (art. 194.1, LH; artículo 1.923.1, CC). 2. A favor de los aseguradores de bienes inmuebles, sobre éstos, por las primas del seguro de los dos últimos años, o si fuese seguro mutuo, por los dos últimos dividendos pasivos (art. 196, LH; art. 1.923.2, CC). El artículo 32 del Estatuto de los Trabajadores (aprobado por Ley de

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LAS HIPOTECAS LEGALES

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10 de marzo de 1980), establece un privilegio laboral por los salarios de los últimos treinta días de trabajo en cuantía que no supere el doble del salario mínimo interprofesional; GuLLÓN entiende que el crédito salarial es preferente frente a los créditos con derecho real30. b) Hipotecas legales especiales. Las principales se recogen en el marco de las relaciones familiares. Se hallan en un momento crítico por la reforma del derecho material familiar que aún no se ha adaptado convenientemente a la regulación registral. A tenor del artículo 168.1, LH, tienen derecho a exigir hipoteca legal: 1. Las mujeres casadas sobre los bienes de sus maridos: a) Por las dotes que les hayan sido entregadas solemnemente bajo fe de Notario, b) Por los parafernales que con la solemnidad anteriormente dicha hayan entregado a sus maridos, c) Por las donaciones que los mismos maridos les hayan prometido dentro de los límites de la Ley. d) Por cualesquiera otros bienes que las mujeres hayan aportado al matrimonio y entregado a sus maridos con la misma solemnidad. En virtud del principio constitucional de igualdad de los cónyuges, debe entenderse que no sólo la mujer puede pedir la hipoteca sobre los bienes del marido, sino también el marido sobre los bienes de la mujer en los mismos casos. La reforma del RH de 12 de noviembre de 1982 suprime los artículos del reglamento que se referían a la hipoteca dotal (arts. 250/8); ¿se ha derogado la dote? Tal es la opinión de autores como DÍEZ PICAZO y LACRUZ BERDEJO, sin embargo —en mi opinión—, la dote surge en el derecho romano como institución ligada a la crisis de las costumbres matri30 Los privilegios salariales pueden clasificarse en tres categorías. El superprivilegio o hipoteca general tácita (art. 32, ET); un privilegio refaccionario, previa anotación, respecto de «Objetos elaborados por los trabajadores mientras sean propiedad o estén en posesión del empresario» (art. 32, ET); un privilegio de rango similar al escriturario, sobre todos los bienes del empresario por razón de la certeza y fehaciencia del débito salarial. El tema con todo es debatido (cfr. MONTOYA MELGAR, Derecho del trabajo, 6.' ed., Madrid, 1985; GARCÍA DE HARO, El salario como crédito privilegiado, Pamplona, 1980; Ríos SALMERÓN, Los privilegios del crédito salarial. Madrid, 1984; CUBERO-LACAMBRA, Los créditos laborales y el articulo 175, regla 2.', del Reglamento Hipotecario, AL, 1986, pág. 379 y sigs.).


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móntales, y para preconstituir en el momento del matrimonio la eventual separación matrimonial; la experiencia enseña que es muy difícil garantizar la situación patrimonial de la mujer con medidas posteriores a la separación. Sólo cuando el cristianismo establece la indisolubilidad del matrimonio la dote va a servir de instrumento de institución sucesoria. La «mala prensa» de la dote se acuña en el derecho liberal por su carácter de pacto sucesorio, y por ser instrumento de conservación de las clases propietarias agrícolas. También pueden solicitar hipoteca legal: 2° Los reservatarios sobre los bienes de los reservistas, en los casos señalados por los artículos 811, 968 y 980 del Código Civil y en cualesquiera otros comprendidos en leyes o fueros especiales. 3.* Los hijos sometidos a la patria potestad por los bienes de su propiedad usufructuados o administrados por el padre o madre que hubieran contraído segundo matrimonio, y sobre los bienes de los mismos padres. 4." Los menores o incapacitados sobre los bienes de sus tutores, por los que éstos administren y por la responsabilidad en que incurren, a no ser que presten en lugar de la fianza hipotecaria otra garantía establecida y autorizada por el Código Civil. 5." El Estado, las provincias y los pueblos, sobre los bienes de los que contraten con ellos o administren sus intereses, por las responsabilidades que contrajeren éstos, de conformidad con lo establecido en las leyes y reglamentos. 6." El Estado, sobre los bienes de los contribuyentes en los casos establecidos en esta Ley, además de la preferencia que a su favor se reconoce en el artículo 194. 7.° Los aseguradores, sobre los bienes de los asegurados, también en los casos establecidos en esta Ley, además de la preferencia que a su favor reconoce e) artículo 196. Además de éstas, la Ley Hipotecaria establece diversas hipotecas legales expresas: así, en favor de los legatarios de rentas o prestaciones periódicas (arts. 89 y 90, LH), en favor de acreedores refaccionarios (artículo 93, LH), de ampliación de la hipoteca por intereses —véase supra—, etc. El procedimiento general de constitución y ampliación de hipoteca legal expresa se regula en el artículo 165 de la LH; se trata de un procedimiento judicial

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LAS HIPOTECAS LEGALES

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a instancia de quien tenga derecho a exigirla que en caso de oposición se sustancia por el procedimiento de incidentes. Este es el procedimiento general y se regula sin perjuicio de los casos en que el juez o tribunal deba actuar de oficio (art. 166, LH), y de los procedimientos administrativos de constancia de las hipotecas en favor de sujeto público (art. 167, LH). Como dice PUIG BRUTAU, el procedimiento judicial de constitución de hipoteca legal no será necesario si el obligado a prestar hipoteca consiente y otorga la correspondiente escritura pública. Si la hipoteca llega a quedar insuficiente para cubrir la obligación podrá pedirse su ampliación por el mismo procedimiento.


CAPITULO IX

LA HIPOTECA (II). LA ACCIÓN HIPOTECARIA

I. La protección del derecho de hipoteca

Todo titular de garantías tiene reconocido mecanismos específicos de acción frente a la disminución de estas garantías. No existe propiamente en las leyes civiles una teoría general de la devastación de las garantías, y sólo se encuentran normas dispersas. La razón de la pérdida de un sentido general de la devastación probablemente se debe a la concepción personalista del crédito del derecho intermedio, que estudiaba la devastación en la teoría general de las obligaciones. El artículo 117, LH, dispone: «Cuando la finca hipotecada se deteriore, disminuyendo de valor, por dolo, culpa o voluntad del dueño, podrá el acreedor hipotecario solicitar del Juez de primera instancia del partido en que esté situada la finca que le admita justificación sobre estos hechos; y si de la que diere resultare su exactitud y fundado el temor de que sea insuficiente la hipoteca, se dictará providencia mandando al propietario hacer o no hacer lo que proceda para evitar o remediar el daño. Si después insistiere el propietario en el abuso, dictará el juez nueva providencia poniendo el inmueble en administración judicial.» Se trata de una redacción muy poco afortunada. Los distintos criterios dogmáticos e históricos sobre la devastación se encuentran mezclados y confundidos. Así, se tratan conjuntamente la devastación fortuita con la devastación voluntaria y dolosa; la disminución del valor de la cosa con la insuficiencia de la garantía. Finalmente el artículo 117, LH, no prevé la posibilidad de sustitución de las garantías devastadas. La exégesis del artículo 117, LH, debe hacerse desde una previa definición del concepto de devastación. Históricamente se distinguen dos tipos distintos de devastación: la devas-


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CAP. IX.—LA HIPOTECA (ll). ACCIÓN

tación ocasional y la devastación propiamente dicha. La devastación ocasional se produce de modo fortuito, mientras la devastación ordinaria es la que procede de acto del titular de la garantía (que puede ser simplemente voluntario, o doloso). El artículo 117 contempla sólo la devastación por acto del propietario o poseedor de la cosa, y no la devastación ocasional o fortuita, pero en este punto el artículo 117, LH, debe complementarse con los artículos 1.129 y 1.829 del CC que regulan supuestos de devastación fortuita. La diferencia fundamental entre la devastación voluntaria y la fortuita es que en la primera las medidas cautelares son proponibles por la mera disminución del valor de la cosa dada en garantía, mientras que en la devastación fortuita debe también existir el peligro de insuficiencia de garantía; en segundo lugar, sólo en la devastación ocasional tiene derecho el deudor a sustituir las garantías prestando otras suficientes, mientras que en la devastación voluntaria, admitir unas garantías en sustitución de las desvastadas es potestativo del acreedor l ; finalmente en la devastación voluntaria se pueden proponer todo tipo de medidas cautelares, mientras que el efecto ordinario de la devastación ocasional es el vencimiento anticipado del crédito. El artículo 117, LH, no prevé el vencimiento anticipado del crédito como consecuencia natural de la devastación voluntaria de la hipoteca, pero tal consecuencia es claramente deducible del propio artículo 1.129, CC (perfectamente aplicable también a ese supuesto). El artículo 117, LH, regula conjuntamente la devastación dolosa (animus alterium nocendi) y la devastación voluntaria propiamente dicha; ambas están en principio sometidas al mismo régimen jurídico solo 1 En el Código Civil vigente, el artículo 1.129 incorpora expresamente ese principio y esa consecuencia a la teoría general de las obligaciones En el proyecto de GARCÍA GOYENA de 1851, en el artículo 1.048 regulaba la devastación voluntaria en el régimen general de las obligaciones, tratando la devastación ocasional exclusivamente en relación con el régimen de la Hipoteca (art. 1.796). LAURENT, recogiendo la tradición del derecho intermedio, señala claramente que en la devastación fortuita no caben medidas cautelares si no hay peligro de la garantía. El escrito de MORENO QUESADA, La acción de devastación, en «Estudios Gastan» VI pág 541 y sigs., se limita a hacer un comentario del artículo 117 de la LH.

I.

PROTECCIÓN DEL DERECHO DE HIPOTECA

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que con el deber de indemnizar también los daños y perjuicios en caso de devastación dolosa. La devastación es la pérdida de valor económico de la garantía. Modernamente se habla también de una devastación jurídica. A ella se refiere el artículo 219.2, RH 2 . Con todo la devastación jurídica es una figura excepcional, pues en principio el rematante puede desconocer los actos de disposición jurídica del titular posteriores a la hipoteca por ser de rango inferior; los usufructos, servidumbres, etc., constituidos por el titular de la cosa hipotecada son inoponibles al acreedor hipotecario3. La devastación —según el art. 117 de la LH—, no sólo es la pérdida del valor actual de la finca hipotecada, sino también el temor a la insuficiencia de la hipoteca. La propia redacción literal del artículo 117, LH, da pie para sostener que la devastación potencial exige no sólo el temor de pérdida de valor del bien, sino muy especialmente el de la insuficiencia de la garantía. ¿Cuáles son las medidas cautelares pertinentes? El artículo 117, LH, prevé fundamentalmente: 1. providencia judicial mandando hacer o no hacer para evitar o remediar el 2 «2.° El valor de la finca hipotecada, a los efectos del artículo 117 de la Ley, se entenderá disminuido cuando con posterioridad a la constitución de la hipoteca se arriende el inmueble en ocasión o circunstancias reveladoras de que la finalidad primordial del arriendo es causar dicha disminución de valor. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que existe el indicado propósito, si el inmueble se arrienda por renta anual que, capitalizada al 6 por 100, no cubra la responsabilidad total asegurada. El juez, a instancia de parte, podrá declarar vencido el crédito, decretar la administración judicial, ordenar la ampliación de la hipoteca a otros bienes del deudor o adoptar cualquier otra medida que estime procedente.» Tiene la redacción dada por la reforma del Reglamento de 17 de marzo de 1959. En la Exposición de Motivos de dicho Decreto se explica así la innovación: «En el mismo artículo se introduce un nuevo precepto que desarrolla el artículo 117 de la Ley, al regular la llamada "acción de devastación", que nunca fue objeto de la debida atención en anteriores Reglamentos. Ante el interés del acreedor hipotecario y el del arrendatario de finca hipotecada, con frecuencia encontrados, se da un amplio arbitrio al juez a fin de evitar actuaciones de mala fe». 3 El artículo 219,2 del RH, igual que el régimen de arrendamientos protegidos concertados por el usufructuario, son buenos argumentos para mantener que el arrendamiento es oponible al rematante de una finca subastada judicialmente. La STS de 15 de junio de 1968 sienta la doctrina de que el adjudicatari9 de una finca subastada judicialmente no puede desconocer una servidumbre notoria impuesta por el propietario, aunque sea concertada con posterioridad a la constitución de la hipoteca, porque no se opuso a su debido tiempo por la acción ex artículo 117, LH (véase nota 12 de este capítulo).


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CAP.

IX.—LA HIPOTECA (ll). ACCIÓN

II.

daño; 2. puesta en administración del inmueble; la puesta en administración es una medida excepcional que exige la persistencia de una actividad abusiva del propietario después de la adopción de medidas cautelares ordinarias. La puesta en administración como medida cautelar no implica el derecho del acreedor a cobrar los frutos e intereses de la finca embargada, pues ésta es propiamente una medida ejecutiva. Tampoco puede el acreedor ejercitar la administración judicial del bien hipotecado. La ley no prevé ni el vencimiento anticipado del crédito ni la ampliación de la hipoteca como medidas cautelares. El vencimiento anticipado es posible si se pone en peligro la suficiencia de la garantía (art. 1.129 del CC), sin embargo, la ampliación de la hipoteca es dudoso que pueda hacerse como medida cautelar 4 . Finalmente cabe añadir que el procedimiento para la adopción de medidas cautelares es el del juicio verbal (art. 117, LH).

LA ACCIÓN REAL Y LA ACCIÓN PERSONAL EN LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA

La hipoteca otorga al acreedor hipotecario una acción real de realización de la cosa en caso de incumplimiento del crédito. Esta acción real no precluye ni impide el ejercicio de la acción personal frente al deudor (art. 1.911). En caso de que la cosa hipotecada no sea propiedad del deudor, o en el caso de que la cosa haya sido enajenada a un tercero, frente a ellos no existe acción personal sino sólo acción real (y sin perjuicio del derecho del rescate de la cosa para evitar que sea subastada)5. En nuestro derecho vigente se mantiene el principio de la personalidad de los créditos, y el carácter accesorio de la hipoteca —con las excepciones señaladas 4 Por afectar a los demás acreedores sin controlar si es legítima la afectación en garantía (no lo es por ejemplo si es insolvente aunque la insolvencia no haya sido .judicialmente declarada). 5 Sólo excepcionalmente existe acción personal frente al tercer adquirente en remate judicial, por asunción legal, y habrá que entender hasta el límite del valor de los bienes hipotecados, en la hipoteca en garantía de títulos transmisibles por endoso y al portador (art. 155, LH), y en la hipoteca en garantía de rentas o prestaciones periódicas (art. 157, LH).

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por el carácter formal del rango—, por eso no es sostenible la postura de LALAGUNA de entender que la posibilidad de ejercicio de la acción personal está limitada al resultado de la acción hipotecaria y que sólo cuando la acción hipotecaria se haya extinguido o resulte insuficiente procede la acción personal. Esta visión de la subsidiaridad de la acción personal es insostenible. El acreedor puede preferir ejecutar la acción personal (v. gr., un procedimiento ejecutivo fundado en la escritura pública) por múltiples razones. A mi juicio la subsidiaridad de la acción personal es, sin duda, una tendencia evolutiva moderna (acentuando el carácter real de los créditos mediante la publicidad y la autonomía formal del rango), pero dicho principio no ha llegado aún a imponerse jurídicamente (cfr. art. 105, LH: la hipoteca no altera la responsabilidad personal del art. 1.911)6.

II. La realización del valor de la cosa 1.

REALIZACIÓN DEL VALOR DE LA COSA

La Ley Hipotecaria prevé el pacto de limitación de la responsabilidad a los bienes hipotecados (art. 140, LH). Da paso con ello a la posibilidad de configurar auténticos créditos reales, pues ha de entenderse que desaparece la responsabilidad personal tanto en el primitivo deudor como en los terceros eventuales adquirentes de los bienes hipotecados7. Por otra parte, en este caso la pérdida o extinción de la cosa da lugar a la extinción del débito. El principio de distribución no acentúa ni agrava la limitación de responsabilidad, por eso si la hipoteca de responsabilidad limitada afectase a dos o más fincas gravadas en garantía del mismo crédito y el valor de alguna de ellas no cubriese la parte del crédito de que responda, puede el acreedor repetir contra las demás fincas hipotecadas por la diferencia (art. 140.3, LH). 2.

MODOS DE REALIZACIÓN DE LA GARANTÍA HIPOTECARIA

Los modos de realización de la garantía hipotecaria son fundamentalmente dos: la puesta en administración de la 6 La tesis parece haber sido adelantada por SANZ FERNANDEZ, Comentarios a la nueva Ley Hipotecaría, sf. pág. 388. 7 PUIG BRUTAU habla de responsabilidad personal circunscrita a los bienes hipotecados.


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finca hipotecada para cobrar los intereses y luego el capital con los rendimientos ordinarios de la finca, y la venta del bien en pública subasta. La ley regula de forma subsidiaria la impetratio domini o posibilidad de solicitar la entrega en propiedad a falta de licitadores en las subastas públicas del bien hipotecado. La acción hipotecaria se puede ejercitar por medio del procedimiento ejecutivo ordinario, y también por dos procedimientos especiales, regulados expresamente en la legislación hipotecaria: el procedimiento judicial sumario y el procedimiento extrajudicial. Es dudoso, sin embargo, que la puesta en administración como modo de realización pueda solicitarse por medio del procedimiento extrajudicial. Vamos a ver ahora, muy brevemente, los modos de realización y veremos después, escuetamente, los procedimientos. A) La realización por puesta en administración En primer lugar, debe distinguirse la puesta en administración como medida cautelar (art. 117, LH), de la puesta en administración como medida ejecutiva. La diferencia sustancial estriba en que en la puesta en administración como medida cautelar los frutos y rendimientos de la finca se entregan al titular de la misma, mientras que en la puesta en administración como medida ejecutiva los mismos están afectos al cumplimiento o pago de la obligación (costas, intereses y capital) 8 . Se trata de una medida ejecutiva que debe ser solicitada expresamente por el acreedor, pues implica un pago parcial. Tanto la Ley Hipotecaria como la Ley de Enjuiciamiento Civil regulan principalmente la realización por pública subasta pero dejan abierta la posibilidad de realización por puesta en administración. Hoy en día, por los altos costos de la realización en pública subasta, por la alta incidencia impositiva, por la depreciación que sufre la propiedad vendida en pública su8 Históricamente la puesta en administración no fue considerada ni como derecho real autónomo (anticresis), ni como medida ejecutiva. Sin embargo, en Ja codificación y como consecuencia de la complejidad de los procedimientos ejecutivos —complejidad fundada en la tutela jurisdiccional de la propiedad—, en los bienes inmuebles la puesta en administración se sustantiviza tanto como derecho real de garantía (anticresis) como como modo de ejecución.

II.

REALIZACIÓN DEL VALOR DE LA COSA

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basta, así como por la propia seguridad del cobro total de la deuda, puede convenir al acreedor la ejecución por puesta en administración. En ese sentido la STS de 26 de junio de 1965 califica la puesta en administración como forma alternativa de ejecución; aunque la finca esté puesta en administración, se puede solicitar en cualquier momento la pública subasta; el remate de la finca —según esa sentencia— implica el cese de la administración, rebajándose, en su caso, lo percibido por el acreedor durante la puesta en administración. La puesta en administración cesa además de por las causas ordinarias, por la acción hipotecaria de un acreedor preferente (que también puede solicitar bien la venta pública, bien la puesta en administración a su favor). La acción hipotecaria de un acreedor hipotecario de rango posterior deberá respetar la administración judicial constituida. En el juicio ejecutivo. La realización por medio de la puesta en administración se prevé como embargo de frutos y rentas (art. 1.450, LEC). Pero interpretando el artículo 1.505, LEC, a contrario, se llega a la conclusión de que la puesta en administración judicial se puede solicitar y obtener, desde el inicio del juicio ejecutivo. Como el apremio y venta en pública subasta se realiza a instancia del acreedor, la situación de administración judicial se puede prolongar indefinidamente hasta la completa satisfacción del capital, intereses y costas, y sin perjuicio de que el acreedor pueda iniciar el apremio en el momento que estime conveniente. El artículo 1.505 de la LEC, prevé también la posibilidad de puesta en administración por el propio acreedor como impetratio domini en caso de que las subastas públicas hubiesen quedado desiertas por falta de licitadores. En este caso el acreedor efectúa por sí mismo la administración por el procedimiento regulado en los artículos 1.521 y siguientes, LEC. En el procedimiento judicial sumario. La realización por puesta en administración viene facilitada en el procedimiento judicial sumario (art. 131.6, LH). Se permite pactar el derecho del acreedor a ejercer la administración judicial en


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IX.—LA HIPOTECA (ll). ACCIÓN

la escritura de constitución de la hipoteca. Nótese que el artículo 131.6, LH, limita el derecho del acreedor a ejercer la administración judicial (debe haberse pactado, o estar reconocido este derecho por la Ley) pero no limita la facultad del acreedor de solicitar la puesta en administración que es un derecho del acreedor (cfr. los arts. 131.12, LH y 1.450 y 1.505, LEC). La puesta en administración se puede solicitar diez días después del requerimiento del pago (art. 131.6, LH)' o tras la falta de licitadores en las subastas públicas (artículo 131.12, LH; art. 1.505, LEC). El artículo 133, LH, claramente dispone la doble naturaleza de la figura: la administración judicial y la posesión interina. Si la administración judicial la ejerce el acreedor es algo más que una mera administración judicial es una puesta de acreedor en posesión de los bienes. El propio artículo 133.1, en una oscura redacción dispone que «La administración y posesión interina de las fincas, concedida al acreedor en virtud de ésta o de cualquiera otra Ley, no excederá, como norma general, de dos años. A su término, el acreedor rendirá cuentas de su gestión al juez, quien las aprobará, si procediese. Sin este requisito no podrá proseguirse la ejecución.» El plazo de dos años debe entenderse que es prorrogable indefinidamente por períodos de dos años. ROCA SASTRE, por su parte, opina que la expresión «cualquier otra ley» permite aplicar el artículo 1.530 de la LEC y cuando media pacto expreso se elimina el plazo de dos años y la puesta en administración puede continuar indefinidamente hasta el momento de la venta; a mi juicio, por el contrario, el plazo de dos años es imperativo y tiende a garantizar la exacta rendición de cuentas por el administrador. B) La realización por venta en pública subasta: la liberación de gravámenes El modo normal de realización de la hipoteca es la venta en pública subasta del bien hipotecado. En caso de existen' El acreedor goza de la plenitud de derechos como administrador STS de 26 de junio de 1965. ROCA SASTRE califica la figura como un auténtico derecho real de anticresis.

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REALIZACIÓN DEL VALOR DE LA COSA

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cia de varios créditos hipotecarios sobre la misma finca, la realización puede ser solicitada por cualquiera de los acreedores hipotecarios. Si se realiza por el acreedor hipotecario preferente tras la aprobación del remate se extinguen todos los gravámenes posteriores, consignándose el exceso —deducidos intereses, costas y gastos— en el establecimiento público destinado al efecto a disposición de los acreedores posteriores (art. 131.17, LH) 10 , si se realiza por un acreedor hipotecario posterior subsisten las cargas anteriores y se extinguen las de inferior rango (art. 131, LH; art. 225, RH) ". La jurisprudencia declara que la hipoteca preferente actúa a modo de condición resolutoria de todos los gravámenes posteriores y entre ellos un mandamiento inscrito (STS de 27 de mayo de 1963), y queda resuelto el derecho de rango posterior aunque sea un arrendamiento urbano protegido, siendo procedente el deshaucio por el procedimiento del artículo 41, LH (STS de 4 de mayo de 1961)12. El artículo 127, LH, regula un supuesto absolutamente excepcional. En caso de que una deuda esté fraccionada en varios plazos, el incumplimiento de uno de ellos produce la pérdida del derecho a utilizar el plazo (art. 1.129.1.° del CC: la insolvencia no hace falta que sea judicialmente declarada), la ejecución, por lo tanto, puede solicitarse por toda la deuda. Sin embargo, para 10 Y si aún queda remanente y no hubiese acreedor hipotecario de rango inferior se entregará al titular de la cosa (arts. 1.516, LEC; 223, RH). " En la Ley de Enjuiciamiento Civil, sin embargo, se establecía que en caso de ejecución por un acreedor hipotecario de rango posterior, del precio del remate se descuente el importe de los créditos preferentes y se consigne a disposición de los acreedores preferentes (art. 1.516). Tal normativa se deroga en la Ley Hipotecaria con ocasión de la regulación del procedimiento judicial sumario pero por ser una norma de derecho material y no procedimental, el nuevo régimen se aplica con carácter general como expresamente dispone el art. 133, LH. 12 PUIG BRUTAU, con referencia a los arrendamientos urbanos sometidos a la legislación especial, opina: «seguramente no ha de prevalecer porque se hallaría en contradicción con los fines de tal legislación». La STS de 19 de febrero de 1968 aplica por analogía a este supuesto el régimen de arrendamientos concertados por el usufructuario, y sólo permite al rematante desconocerlo cuando sea muy gravoso para la propiedad (cfr. SOTO NIETO, Jurisprudencia comentada. I, 1970, pág. 383 y sigs.). Sobre los arrendamientos protegidos concertados por el usufructuario, véase capítulo I; sobre el arrendamiento como acto de devastación, véase nota 2 de este mismo capítulo.


III. IK4

el supuesto de que se haya realizado sólo por un plazo el artículo 127 da al adquirente en el remate derecho a liberarse de la deuda 13. III. La acción hipotecarla 1.

LA ACCIÓN HIPOTECARIA

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CAP. IX.—LA HIPOTECA (ll). ACCIÓN

LA LEGITIMACIÓN PASIVA EN LA ACCIÓN HIPOTECARIA

La acción hipotecaria se dirige propiamente contra los bienes hipotecados (art. 129, LH). Por ello la demanda se propone en primer lugar contra el titular registral del inmueble hipotecado M. La ley prevé el requerimiento previo de pago al deudor personal de la deuda (art. 127, LH), después de haber sido requerido de pago el deudor y no haberlo realizado debe ser requerido de pago el titular registral, y los terceros poseedores del bien hipotecado aunque estos terceros poseedores no sean titulares regístrales del bien hipotecado (arts. 126 y 127, LH, y art. 131.3, LH) I5 . Ni el titular registral —no deudor del crédito— ni los terceros poseedores están obligados al pago y pueden adoptar una de estas tres actitudes: 1. pagar el crédito, en cuyo caso se subrogan legalmente en la hipoteca (art. 1.212, CC; art. 131.5, LH, art. 126, LH), haciéndose constar el pago y la subrogación al margen de la inscripción y sin devengar derecho alguno (art. 131.5, LH) (es lo que se conocía históricamente como derecho de rescate); 2. desamparar la finca, que se considera en poder del deudor a los efectos de la acción hipotecaria; 3. oponerse a la ejecución, en cuyo 13 Cuando para el pago de alguno de los plazos del capital o de los intereses fuere necesario enajenar la finca hipotecada y aún quedaran por vencer otros plazos de la obligación, se practicará lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 135. Si el comprador no quisiere la finca con la carga de la hipoteca que queda por satisfacer, se depositará su importe con los intereses que le correspondan, para que sea pagado el acreedor al vencimiento de los plazos pendientes (artículo 127.2, LH). 14 Según ROCA SASTRE y PÉREZ Y ALGUER entendían que la acción ejecutiva debe dirigirse siempre contra el deudor personal. A mi juicio, y siguiendo la opinión de ROCA SASTRE, ello no obsta para que todos los que deben ser requeridos puedan ser demandados, y en todo caso tengan legitimación pasiva para oponerse al procedimiento. " Recuérdese que la posesión perjudica al titular inscrito en los términos del artículo 36, LH. La Ley Hipotecaria establece también el deber de requerir al usufructuario y titulares del dominio útil y directo (arts. 134, 127).

caso será responsable con sus propios bienes de los intereses desde el requerimiento, y de las costas a las que dé lugar por su morosidad 16. La demanda ejecutiva ha de serle notificada a los titulares de hipotecas o cargas inferiores en rango (art. 1.490, LEC), quienes pueden también pagar el crédito y subrogarse en la hipoteca de rango preferente, e intervenir en el avalúo en su caso y subasta de los bienes para garantizar sus derechos (art. 131.5, LH; art. 1.490, LEC: STS de 24 de diciembre de 1964). En caso de quiebra o suspensión de pagos del titular del bien hipotecado, anterior al inicio del procedimiento ejecutivo, el juicio universal de concurso o quiebra se extiende al bien hipotecado —sin perjuicio del derecho de abstención y la prelación—, con lo que no podrá ejercitarse la acción hipotecaria; sin embargo, si la declaración de concurso o quiebra se produce una vez iniciada la acción hipotecaria, el juicio universal no la suspende y ésta sigue su curso ordinario (art. 127, LH; art. 166, LH; arts. 1.136 y 1.137.3.a, LEC) ". 2.

PROCEDIMIENTOS SUMARIOS REGULADOS EN LA LEGISLACIÓN HIPOTECARIA

No nos compete ahora examinar el procedimiento ejecutivo ordinario que es propio del derecho procesal, vamos solamente a examinar con brevedad los procedimientos especiales de ejecución hipotecaria regulados en la Ley Hipotecaria desde la perspectiva de su incidencia en el derecho material. a) El procedimiento judicial sumario. Introducido en la reforma de 1909 tomando como modelo un procedimiento " La jurisprudencia sobre los efectos de la falta de requerimiento es contradictoria. La STS de 8 de febrero de 1978 no admite la nulidad de un procedimiento judicial sumario por falta de requerimiento extrajudicial al tercer poseedor, mientras que la STS de 9 de abril de 1980 declara la nulidad por no requerir de pago al tercer adquirente extraregistral del bien hipotecado. 17 En este caso los privilegios de rango preferente al hipotecario —créditos salariales, de aseguradores, del Estado—, se tendrán que hacer valer por la vía de una tercena de mejor derecho.


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regulado en la Ley Hipotecaria para las provincias de ultramar de 1893, su objetivo es la simplificación del excesivamente complejo procedimiento ejecutivo ordinario. En el derecho vigente el procedimiento judicial sumario se regula fundamentalmente en el artículo 131, LH. Es un juicio sumario (art. 132, LH), fundado exclusivamente en la inscripción registral de la hipoteca. Se establecen unos requisitos de procedibilidad que deben hacerse constar en el Registro de la Propiedad (art. 130, LH): primero, en la escritura de constitución debe determinarse el precio en que los interesados tasan la finca para que sirva de tipo de subasta; segundo, en la misma escritura debe figurar un domicilio electivo del deudor para la práctica de los requerimientos y notificaciones 18. El procedimiento se inicia ante el Juzado de primera instancia y las causas de oposición están taxativamente enumeradas como causas de suspensión (artículo 132, LH): primero, procedimiento criminal por falsedad de título hipotecario; segundo, tercería de dominio; tercero, certificación registral de cancelación de la hipoteca, o copia auténtica de la escritura de cancelación con la nota de presentación en el registro; cuarto, en las hipotecas en garantía de cuentas corrientes que la libreta del deudor arroje un saldo distinto de la del actor19. Todas las demás reclamaciones, incluso las que versen sobre la nulidad del título, las actuaciones o sobre el vencimiento, certeza, extinción o cuantía de la deuda se ventilarán en el juicio declarativo que corresponda, sin producir nunca el efecto de suspender o entorpecer el procedimiento que establece la presente Ley. El procedimiento se centra en la regulación de la subasta pública del bien inmueble y se prevé que el acreedor puede actuar como postor en cada una de las subastas (art. 131.14, LH) 20 . Tras de " El domicilio fijado se puede cambiar con consentimiento del acreedor y se hace constar en el registro el cambio por nota marginal. " Sobre el error o falsedad en la certificación de la entidad actora se estará a los términos del artículo 153. 20 Sobre el artículo 131, LH, debe tenerse en cuenta la reciente reforma de 14 de mayo de 1986 (BOE de 20 de mayo), dictada para llevar al ámbito de los procesos especiales de ejecución las innovaciones que la Ley de 6 de agosto de 1984 introdujo en la vía de

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LA ACCIÓN HIPOTECARIA

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los anuncios de subasta (art. 131.7 y 8, LH) 2 1 se celebra la primera subasta con el tipo pactado en la escritura de constitución y no se admitirá postura inferior a dicho tipo (art. 131.9, LH); a falta de postura admisible el acreedor puede pedir en el término de cinco días la adjudicación de la finca por el tipo de la subasta (artículo 131.10, LH); renunciada la adjudicación o transcurrido el plazo de cinco días, el juez acordará la celebración de segunda subasta, para la que servirá de tipo el 75 por 100 de la primera sin que se pueda admitir postura inferior a este tipo y a falta de postura admisible podrá de nuevo el acreedor en el término de cinco días pedir la adjudicación por el tipo de la segunda subasta (art. 131.11). Si el acreedor no hace uso de esta facultad se procederá a la celebración de tercera subasta sin sujeción a tipo; en esta tercera subasta si la postura fuese inferior al tipo de la segunda, pueden el actor, el dueño de la finca o un tercero autorizado por ellos mejorar la postura en el término de nueve días (art. 131.12, LH). Si la tercera subasta quedase desierta por falta de licitadores podrá reproducirse tantas veces como lo solicite el dueño de la finca (art. 131.12, LH). Si la tercera subasta queda desierta y el dueño de la finca no usa de su derecho a que se reproduzca la subasta, el acreedor ejecutante podrá pedir una vez transcurridos nueve días desde la subasta la adjudicación por el tipo de la segunda (art. 229, RH); esta facultad, en el mismo plazo y condiciones, existe después de cada ulterior subasta (art. 229, RH). Cuando haya postura válida, o la más alta de las ofertas se procede al remate. El adquirente, en los ocho días siguientes a la notificación del mismo, debe consignar la diferencia entre lo depositado por tomar parte de la subasta y el precio total del remate (artículo 131.15, LH) 22 . Tras ello se dicta de oficio auto de apremio. Se admiten posturas por escrito, la elevación al 20 por 100 de la cantidad a consignar por los postores y la reserva de posturas en previsión de incumplimiento por el rematante. 21 La STS de 28 de abril de 1982 declara la nulidad de un procedimiento judicial sumario del artículo 131, LH, por no estar anunciada la subasta en el BOE. 22 La STS de 27 de diciembre de 1976 no admite la nulidad de un


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, i | n n l i . i i mn del remate, ordenando la cancelación de la liipolcca y de todas las inscripciones o anotaciones posteriores (art. 131.17, LH) B. Recuérdese que según examinamos anteriormente, el adquirente recibe el bien con todas las cargas y gravámenes de rango superior al crédito ejecutado, extinguiéndose sólo las posteriores 24. Por la aprobación se produce la adquisición de la propiedad por el rematante, y para la inscripción de su derecho en el Registro de la Propiedad —con la cancelación de la hipoteca ejecutada y cargas posteriores— (art. 233, RH), no hace falta otorgar escritura pública sino que bastará testimonio judicial del auto de adjudicación (art. 131.17.3, LH). b) Procedimiento extrajudicial. Aparece recogido por primera vez en la legislación hipotecaria de 1944/46, inspirado en el procedimiento de realización de la prenda (véase supra). Viene mencionado en el artículo 129.2, LH, y regulado en los artículos 234 y siguientes del Reglamento Hipotecario. La posibilidad de ejecución extrajudicial debe haberse pactado en la escritura de constitución de la hipoteca (artículo 129.2, LH). Son requisitos de procedibilidad: primero, que en la escritura de constitución de la hipoteca se designe por el deudor un mandatario que lo represente en su día en la venta de la finca y que puede ser el mismo acreedor25; procedimiento judicial sumario del artículo 131, LH, por hacer la consignación del precio de remate fuera de plazo, declarando que debe haberse recurrido en su momento la providencia del juzgado admitiendo dicho pago. 23 Según la STS de 7 de abril de 1970, la falta de firma del registrador en la inscripción de adjudicación de finca hipotecada en el procedimiento del artículo 131, LH, es un simple defecto de formalización subsanable que no da lugar a la nulidad de la adjudicación o del asiento. 24 Tampoco la compra en subasta judicial garantiza propiamente la propiedad del enajenante, sino a lo sumo la inoponibilidad de títulos no inscritos. Sobre la eficacia de las adquisiciones en procedimientos judiciales, véase ALVAREZ CAPEROCHIPI, Derecho inmobiliario registral, Madrid. 1986. 25 No es propiamente un mandatario en sentido jurídico-civil. ROCA SASTRE dice que representa al que sea propietario de la finca en el momento de la ejecución; a mi juicio más bien parece que el interés que representa es la garantía de legalidad de un procedimiento extrajudicial, además está llamado a otorgar la escritura de propiedad en nombre del titular de la finca si éste no lo hace (art. 235.10, RH). CHICO ORTIZ sistematizando la jurisprudencia registral, dice que su

III.

LA ACCIÓN HIPOTECARIA

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segundo, que se determine en la misma escritura el precio en que los interesados tasan la finca para que sirva de tipo en la subasta; este tipo no podrá ser distinto del que en su caso se haya fijado para el procedimiento judicial sumario (art. 234, RH). Los caracteres fundamentales del procedimiento son los de celebrarse ante notario, cuya competencia es de carácter territorial e improrrogable (art. 235.1.°, RH). A diferencia del procedimiento judicial sumario las subastas son sólo dos, ambas con idéntica formalidad y tipo, y el acreedor no tiene derecho a solicitar la adjudicación más que tras la segunda subasta y por el tipo fijado en la escritura (art. 235.6, RH). Para evitar el comiso encubierto (LA RICA) concede el derecho a mejorar el precio, antes de la adjudicación al acreedor, no solamente al deudor y dueño de la finca o tercero autorizado por ellos *6, sino también el tercer poseedor y a los titulares de inscripciones o anotaciones de rango inferior a la hipoteca mejorada pero anterior a la nota marginal de iniciación del procedimiento (art. 235.6.2, RH). Adjudicada la finca al mejor postor —o al acreedor o mejorante en su caso—, el procedimiento extrajudicial culmina con el otorgamiento de escritura pública de propiedad por el dueño de la finca o mandatario. En caso de quedar desiertas las dos subastas y no optar el acreedor por la adjudicación, se da por terminado el procedimiento, «quedando expedito al acreedor su derecho para ejercitarlo en el procedimiento judicial correspondiente» (art. 237.11, RH); este texto normativo parece dar a entender que la ejecución extrajudicial sólo se puede celebrar una vez y no se puede volver a intentar. El artículo 236, RH, regula las causas de suspensión que son las mismas que en el procedimiento judicial sumario, y, además, cuando con anterioridad a la subasta se anotare preventivamente la oposición al mismo formulada en juicio declarativo. nombramiento es inescusable, es un mandato irrevocable, no se revoca por fallecimiento del deudor, no puede concederse al notario actuante, y puede comprar o adjudicarse la finca del mandante. 26 Véase el artículo 131.12, LH, en el procedimiento judicial sumario.


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CAP. IX.—LA HIPOTECA (ll). ACCIÓN

c) Especialidades de la ejecución del banco hipotecario. Los artículos 91 y siguientes de los estatutos del Banco Hipotecario de España (RD de 3 de noviembre de 1928), regulan un procedimiento especial de ejecución en favor de dicho banco. Las solemnidades procesales son simplificadas al máximo, se prevé la puesta interina de la administración de la finca hipotecada en favor del banco por providencia del juez de primera instancia, y un procedimiento simplificado de ejecución forzosa por pública subasta con el tipo de tasación fijado en el momento de constituirse el crédito. No se prevén causas de oposición o suspensión de los procedimientos, ordenándose que cualquier reclamación que pueda formularse se ventile en el juicio declarativo que corresponda27. 3.

LA PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN HIPOTECARIA

A tenor del artículo 1.964 del CC y del artículo 128, LH, la acción hipotecaria prescribe a los veinte años. Durante muchos años ha llamado la atención a la doctrina la circunstancia de que la prescripción de la acción hipotecaria no está vinculada a la prescripción del crédito hipotecario. Así, en teoría, puede existir una prescripción de la acción hipotecaria y continuar vigente la acción personal o, al contrario lo que es más común, una prescripción de la acción personal continuando la vigencia de la acción hipotecaria [v. gr., las acciones personales que no tengan señalado término especial prescriben a los quince años (art. 1.964, CC). La acción hipotecaria, veinte años (art. 1.964, CC)]. Esta dualidad de regímenes sólo puede explicarse en base a la autonomía formal del rango y viene magistralmente expuesta por DÍEZ-PICAZO; la prescripción del crédito hipotecario no extingue la acción hipotecaria; la prescripción ordinaria del crédito opera una conversión de la hipoteca ordinaria en hipoteca de responsabilidad limitada28. 27 Sobre las especialidades de la ejecución del Banco Hipotecario puede verse R. de 13 de abril de 1982. , " Cfr. La prescripción en el Código Civil, Madrid, 1964, pag. 174.

IV.

LA CANCELACIÓN DE LA HIPOTECA

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Con todo, DÍEZ-PICAZO critica la falta de coordinación entre el plazo de prescripción de las acciones personales (quince años: art. 1.964) y la acción hipotecaria (veinte años: art. 1.964). Coordinación que, sin embargo, se había establecido en la Ley Hipotecaria de 1861. A mi juicio, aún unificado el plazo general de prescripción de las acciones personales y de la acción hipotecaria, no se consigue la armonía entre prescripción del crédito y de la hipoteca, puesto que hay créditos personales cuyo plazo de prescripción es inferior a los quince años. La interpretación, a mi juicio, debe hacerse por la autonomía formal del rango. La doctrina civil, por el contrario, desde la óptica voluntarista y personalista del crédito, con un cierto apoyo en la STS de 8 de noviembre de 1960, entiende que los plazos de prescripción de la acción hipotecaria y del crédito no pueden ser distintos, y de ello deduce que el crédito hipotecario es un crédito privilegiado en su prescripción alargando su plazo (ROCA SASTRE, PUIG BRUTAU, ALBALADEJO). La resolución de la disyuntiva está en definitiva en relación con la naturaleza que se predique de la hipoteca. IV. La cancelación de la hipoteca

En virtud del principio de la autonomía formal del rango, puede afirmarse que la hipoteca se extingue por la cancelación. Si bien la cancelación puede pedirse cuando se extingue el derecho inscrito (art. 79, LH). El régimen general de la cancelación viene regulado en los artículos 174.2, RH, y 179, RH. Para la cancelación es necesaria una nueva escritura pública de cancelación, en la que el acreedor presta su consentimiento formal a la misma o, en su defecto, ejecutoria judicial K. 29 Según la R. de 22 de agosto de 1978, si la escritura además de la carta de pago incluye la expresión de que el acreedor cancela la hipoteca, puede solicitarse la cancelación aunque no se consienta expresamente el asiento de cancelación. Sobre regímenes especiales de cancelación véase supra al tratar de las hipotecas especiales, Para la cancelación de las hipotecas legales dice el artículo 104, LH, que se cancelarán en los mismos términos que las voluntarias.


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CAP. IX.—LA HIPOTECA (ll). ACCIÓN

Bibliografía Aparte de la citada en el texto, puede consultarse: I. Sobre la naturaleza de la hipoteca: LALAGUNA, Los créditos hipotecarios, «Estudios en honor a De Castro», Madrid, 1976, II, página 77 y sigs.; estudio también publicado anteriormente en «RDN», 1974, pág. 205 y sigs.; VALLET DE GOYTISOLO, Observaciones sobre la naturaleza jurídica de la hipoteca, en «Estudios sobre garantías reales», Madrid, 1973, pág. 11 y sigs. GONZÁLEZ LAGUNA-MANZANO SOLANO, Algunos problemas actuales de la hipoteca a la luz de sus principios históricos, «RCDI», 1985, pág. 109 y sigs. II. Sobre la subhipoteca: GULLON, El derecho de subhipoteca, Barcelona, 1957; sobre interés variable, GARCÍA GARCÍA, El registrador de la propiedad ante las cláusulas de interés variable en las hipotecas, «RCDI», 1984, pág. 94 y sigs.; BONET CORREA, Los préstamos hipotecarios con cláusulas de estabilización, «RDN», 1960, pág. 43 y sigs.; CRISTÓBAL MONTES, Los presupuestos de la disminución de la garantía hipotecaria, «RCDI», 1971, pág. 565 y sigs.; Efectos de la insuficiencia de la garantía hipotecaria, «ADC», 1973, pág. 283 y sigs. III. Sobre hipotecas especiales: MANZANO SOLANO, Cancelación de la hipoteca cambiaría, «RCDI», 1982, pág. 1237 y sigs.; DE ÁNGEL YAGÜEZ, La hipoteca cambiaría de constitución unilateral, «RCDI», 1979, pág. 347 y sigs.; MANZANO SOLANO, La identificación de las cambiales y otras cuestiones sobre la hipoteca en garantía de pago de letras de cambio, «RCDI», 1981, pág. 1193 y sigs.; STAMPA, La hipoteca cambiaría y la jurisprudencia de la dirección general de registros y del notariado, «RCDI», 1981, pág. 1133 y sigs. IV. Sobre protección del derecho de hipoteca: DORAL, La fase de seguridad en la hipoteca, Pamplona, 1967. V. Sobre prescripción: RUBIO LINIERS, La prescripción extintiva del crédito hipotecario, «RCDI», 1978, pág. 947 y sigs.; sobre ejecución, GUASP, La ejecución procesal de la Ley Hipotecaria, Barcelona, 1951.

CAPITULO X

HIPOTECA MOBILIARIA Y PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO

I. Concepto e historia

Como hemos visto, en la codificación la distinción entre prenda e hipoteca se funda en dos órdenes dogmáticos distintos: la naturaleza de los bienes (la prenda es exclusivamente mobiliaria, la hipoteca inmobiliaria), y el modo de publicidad (prenda posesoria, hipoteca registral). El inconveniente de esta ordenación dogmática de la prenda e hipoteca era la imposibilidad de constituir garantías reales mobiliarias sin desplazamiento posesorio. Son notorios los inconvenientes que el desplazamiento posesorio puede significar para la garantía real mobiliaria: exige en muchos casos extraer unos bienes de su destino económico ordinario, y puede suponer un sacrificio material insoportable para el deudor. Frente a ello se observa que existen bienes muebles perfectamente identificables —y por lo tanto registrables—, cuyo valor los hace aptos para la garantía real, y que por razones económico-sociales interesa que continúen en manos de su titular (prenda agrícola, hipoteca naval, etcétera). El desarrollo económico y tecnológico hace aparecer nuevas formas de riqueza mobiliaria apta para la garantía real (aeronaves, vehículos de motor, etcétera). El estudio de las fuentes mostraba la existencia en el derecho histórico de atractivas figuras de garantía que habían quedado relegadas en virtud de la especialidad de las garantías reales (por ejemplo, el pignus tabemae: hipoteca de actividad mercantil), etc. Se trataba de buscar cauces dogmáticos nuevos que, respetando el principio de la publicidad de las cargas (terminar con los gravámenes ocultos), permitiesen garantías reales mobiliarias sin desplazamiento posesorio.


194

CAP.

X.—HIPOTECA M O B I L I A R I A

Todo ello al servicio del desarrollo del crédito y del comercio. Ante las exigencias económicas, nuevas formas de garantía real mobiliaria sin desplazamiento posesorio fueron apareciendo de forma escalonada. La Ley de Hipoteca Naval de 21 de agosto de 1893, permitió la hipoteca de buques, por medio de la ficción de considerarlos bienes inmuebles. El RD de 22 de septiembre de 1917, regula como prenda sin desplazamiento, la garantía real agrícola'. El D. de 29 de noviembre de 1935 regula una prenda sin desplazamiento en favor de tenedores de aceite. La Ley de 17 de mayo de 1940 regula una prenda sin desplazamiento de los préstamos industriales para la reconstrucción nacional. La Ley de 5 de diciembre de 1945 añade en el Código Civil al régimen de la prenda diez artículos «bis» (arts. 1.863 bis al 1.873 bis), bajo el epígrafe «La prenda sin desplazamiento». La Ley de bases del Código de Navegación Aérea (de 27 de diciembre de 1947) regula la hipoteca de aeronaves, etc. De todas estas normas dispersas se intentó hacer un sistema en la Ley de 16 de diciembre de 1954, llamada Ley de hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento (en adelante LHM) y en su Reglamento de 15 de junio de 1955 (RHM). La Ley define dogmáticamente (numerus clausus art. 1.°, LHM) los bienes que pueden ser objeto de garantía mobiliaria sin desplazamiento posesorio, y los clasifica en dos grandes categorías: la hipoteca mobiliaria (de establecimiento mercantil, automóviles y otros vehículos de motor, aeronaves, maquinaria industrial, propiedad intelectual e industrial), y la prenda sin desplazamiento (agropecuaria, industrial, mercantil y de objetos histórico-artísticos). La exposición de motivos explica que los bienes muebles perfectamente identificables son objeto de hipoteca mobiliaria, y los bienes de identificación menos perfecta de prenda sin desplazamiento. En la hipoteca mobiliaria se sustituye la posesión del acreedor por la inscripción registral en un registro específicamente creado al efecto, y en la prenda sin despla' GUIMERA PERAZA, Prenda agrícola, «AAMN», XI, 1961, pág. 276, se refiere al proyecto de crédito agrícola de MONTERO Ríos de julio de 1886 en el que se permitía la prenda agrícola en manos del deudor mediante su inscripción en el registro de crédito agrícola.

U.

NATURALEZA JURÍDICA

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zamiento se sustituye dicha posesión por la determinación del status loci y la inscripción registral2. El Registro de hipotecas mobiliarias y prendas sin desplazamiento se pone a cargo de los registradores de la propiedad. Hoy, después de treinta años de vigencia de la Ley, puede decirse que es un sistema de poca aplicación práctica y que apenas se constituyen garantías regístrales mobiliarias. Quizá el defecto es el excesivo dogmatismo de la Ley, quizá la onerosidad del sistema registral, quizá la eficacia prevalente de la posesión para los bienes muebles3. II. Naturaleza jurídica

La nueva terminología (hipoteca mobiliaria) ha producido en algún sector doctrinal el espejismo de considerar que se había constituido un sistema hipotecario mobiliario (Cossfo, por ejemplo, afirma que la Ley extiende a los bienes muebles los principios informadores del sistema hipotecario inmobiliario 4 ). Tales afirmaciones han de tomarse con muchísima cautela. La inscripción en el Registro de hipotecas mobiliarias no crea un sistema registral mobiliario, sino simplemente está llamado a sustituir a la posesión como medio de publicidad de las garantías reales mobiliarias. 1 Dos autores parecen haber sido particularmente decisivos en la génesis de esta nueva categoría dogmática: SANZ FERNANDEZ (cfr. La prenda sin desplazamiento, «AAMN», II, 1946, pág. 119 y sigs.) y VALLET DE GOYTISOLO (cfr. Introducción al estudio de la hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento, «RDP», 1953, pág. 493 y sigs.). En particular la Ley vigente sigue en su sistemática, terminología y criterios dogmáticos casi «al pie de la letra» las ideas de VALLET. Hoy, ya con una cierta perspectiva, creo que puede afirmarse que la división de las garantías mobiliarias sin desplazamiento en «prendas» e «hipotecas» (la peculiar visión de VALLET) sólo ha servido para inducir a confusiones. Hubiese sido más ajustado hablar en todos los casos de prenda sin desplazamiento —visión propia de SANZ FERNANDEZ— sin perjuicio de imponer normas más rigurosas de depósito para los bienes menos identificables. 3 Ya en los primeros momentos de aplicación de la Ley. GUIMERA PERAZA señalaba que «el dinero no parece querer ir por el camino que se le ha buscado». 4 Véase en particular Cossío, El sistema mobiliario registral, en «Estudios jurídicos del centenario de la ley del notariado». IL, Madrid, 1962, pág. 417 y sigs. En el mismo sentido LALAGUNA llega ajifirmar que se reconoce eficacia prevalente a los hechos inscritos frente a la fuerza legitimadora del hecho posesorio (cfr. Perspectiva actual de la hipoteca mobiliaria y la prenda sin desplazamiento en relación con la venta a plazos de los bienes muebles, «RCDI», 1967, pág. 677 y sigs.).


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CAP. X.—HIPOTECA MOBILIARIA

La eficacia de la inscripción registral mobiliaria es, pues, muy limitada. No se crea un sistema de publicidad o legitimación registral mobiliaria —garantía de titularidades—, y tampoco un sistema de inoponibilidad de títulos no inscritos —preferencia del acto de disposición registral sobre el extrarregistral anterior—. La inscripción es un mero sucedáneo de la posesión a efectos de constituir las garantías reales, y la posesión sigue conservando toda su virtualidad como mecanismo de publicidad (art. 464 del CC) y legitimación (art. 448 del CC) para los bienes muebles. Puede afirmarse, pues, que en todo caso5 la hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento son prendas ordinarias en las que la posesión del acreedor es sustituida por la inscripción registral. Esa naturaleza impregna el régimen jurídico de la figura: no se permite la existencia de prendas sucesivas (art. 2.°, LHM), se asimila su prelación a la prenda manual (art. 1, LHM), el deudor pierde el poder de disposición del bien pignorado (art. 4.°, LHM). Desde esa naturaleza se deberá resolver los principales problemas dogmáticos que plantea la figura. 1. No existe un sistema de constitución a non domino de garantías regístrales mobiliarias, el acreedor nada adquiere mediante la inscripción si la garantía no es otorgada por el auténtico propietario. 2. El embargo anterior aún no anotado prevalece sobre la inscripción registral mobiliaria posterior (STS de 14 de octubre de 1965 y 19 de abril de 1971); este punto ha sido muy debatido, la Ley permite la anotación de embargo sobre los bienes aunque no figuren hipotecados o pignorados (art. 68.d, LHM; art. 39, RHM); para la exposición de motivos y un sector importante de la doctrina (Cossfo), la falta de anotación no determina la ineficacia del embargo, sino su posposición en rango a una garantía mobiliaria posterior pero inscrita. Con ello se configura la inscripción mobiliaria con una eficacia similar a la inoponibilidad de títulos no inscritos; la jurispruden5 Y con alguna extravagancia: por ejemplo la aplicación del régimen de la hipoteca y no de la prenda a la extensión de la garantía en cuanto al crédito (arts. 7." y 9.°. LHM).

II.

NATURALEZA JURÍDICA

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cia, sin embargo, con muy buen criterio, no sigue esta interpretación; para la jurisprudencia la LHM no puede condicionar la existencia del embargo, la inscripción no tiene valor constitutivo, y la exposición de motivos carece de fuerza vinculante6. A mi juicio, podía añadirse, y es el argumento fundamental, que la posesión anterior perjudica al titular inscrito. 3. Por la misma razón una garantía mobiliaria con desplazamiento prevalece sobre la inscripción posterior de una garantía mobiliaria cuando la prenda ordinaria es oponible a terceros; la ejecución de la garantía mobiliaria se suspende presentando título de fecha fehaciente anterior7. 4. La relación pertenencial es puramente fáctica (posesoria); principio que se funda en la erradicación de los gravámenes ocultos; por ello, como la prenda sin desplazamiento se define por su relación pertenencial (status loci), la enajenación del bien gravado implica la pérdida de la garantía, no sólo por la pérdida de la identificabilidad del bien (falta por tanto de reipersecutoriedad), sino muy principalmente por la eficacia prevalente de la publicidad de la posesión (art. 464 del CC)8. 5. En caso de conflicto de una garantía mobiliaria sin desplazamiento anterior con una prenda ordinaria, embargo o enajenación posterior, la preferencia de la hipoteca mobiliaria o prenda sin desplazamiento sólo se puede hacer efectiva en la medida en que los bienes sean identificables, y para la prenda sin desplazamiento, además, en la medida en que se mantenga el status loci9. 6 CHICO y LA RICA critican esta doctrina alegando que se vuelve a la clandestinidad de los gravámenes, cuando su sentido es justamente lo contrario, continuar fundando primariamente la publicidad de los gravámenes en la posesión como apariencia más significativa. A mi juicio es una incoherencia pretender la eficacia propia de una inscripción sin organizar un auténtico sistema registral (control de la primera inscripción, tracto, etc.). 7 Tal principio se impone además con carácter expreso para la prenda sin desplazamiento en el artículo 56, LHM. 1 Tal era el régimen de reipersecutoriedad de la cosa dada en prenda sin desplazamiento en el derecho anterior a la LHM (cfr. art. 10.3 del RD de 27 de septiembre de 1917; art. 1.872 bis, 3, del CC). Fue un tema largamente debatido en la Comisión y en las Cortes que no llegó a tener un reflejo expreso en la Ley. ' Tales criterios se deben también tener en cuenta en los conflictos de extensión entre una hipoteca inmobiliaria (art. 111, LH), hipoteca mobiliaria de establecimiento mercantil o hipoteca mobiliaria de maquinaria industrial. VIOLA SAURET, Cossío y GULLÓN parten de la idea de


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CAP.

X.—HIPOTECA NOBILIARIA

III. Constitución de la garantía

1. DISPOSICIONES GENERALES Se contienen fundamentalmente en los once primeros artículos de la LHM. En ellos se configura la naturaleza jurídica de la figura y sus perfiles institucionales: a) Se grava la plena propiedad (art. 1.°, LHM). No cabe por tanto hipotecas mobiliarias sobre derechos reales, y se prohibe expresamente la subhipoteca mobiliaria (art. 12, párrafo 2, LHM). Excepcionalmente se permite la garantía mobiliaria registral por consentimiento de todos los partícipes en la indivisión, o por la concurrencia del consentimiento del usufructuario y del nudo propietario. b) El constituyente ha de tener la posesión y por ello no puede constituirse la hipoteca mobiliaria sobre bienes que ya estuviesen hipotecados, pignorados o embargados (art. 2.°, LHM). La exposición de motivos fundamenta la norma en la sencillez y seguridad del sistema, pero su sentido ontológico es que la posesión anterior perjudica a la garantía mobiliaria inscrita. Como el registro no se encuentra cerrado y la inscripción es posible, debe mantenerse que la inscripción, contraviniendo el artículo 2°, LHM, no es nula sino ineficaz frente al poseedor anterior con título oponible (art. 85.3 y 4, LHM)10. Por la misma razón es también ineficaz la garantía cuando el constituyente hubiese enajenado el bien con anterioridad a la inscripción. que no de.ian las pertenencias de estar sujetas a la reipersecutoriedad en caso de separación —alegando los arts. 85.4, 86 y 93.4, LHM— y tienden a otorgar preferencia en todo caso a la hipoteca anterior en el tiempo; mientras que GÓMEZ ACEBO, aunque no desarrolla los principios, con mejor criterio a mi juicio, mantiene la preferencia de la hipoteca mobiliaria posterior en caso de separación (desafectación) de las pertenencias, y fundamenta también la preferencia pertenencial en la descripción escrituraria. La razón esencial a mi juicio estriba en que la relación pertenencial se funda no sólo en la identificabilidad, sino también en la posesión. La publicidad de la posesión exige la pérdida de la relación pertenencial de perderse la posesión o frente a un tercero (art. 464 del CC). Sobre el tema, vide infra al hablar de la hipoteca de establecimiento mercantil. 10 Algún autor (VIOLA SAURET, LALAGUNA), en virtud del artículo 3.°, LHM, mantienen que la inscripción es válida y preferente mientras no sea impugnada. Pero ello implica configurar un sui generis sistema registral mobiliario. A mi juicio la inscripción es válida pero ineficaz frente al poseedor anterior.

III.

CONSTITUCIÓN DE LA GARANTÍA

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No caben, en consecuencia, segundas hipotecas mobiliarias, lo cual está en función de la naturaleza sustancialmente prendaria de las garantías mobiliarias regístrales. c) Se prohibe la garantía mobiliaria registral sobre bienes cuyo precio de adquisición no se halle íntegramente satisfecho salvo que se constituya en garantía del precio aplazado (art. 2.°, LHM). Se trata de una norma extravagente; GÓMEZ ACEBO se refiere a la misma como una desviación al sistema general, y en realidad no tiene sentido el prohibirles en este caso garantías regístrales mobiliarias cuando está permitida la prenda ordinaria. Pero ¿cuál es el carácter de la ineficacia? Declarar la nulidad de la garantía implicaría establecer una radical carga oculta por el precio aplazado, y un daño al acreedor pignoraticio sin desplazamiento que no tiene medios (o son muy gravosos) para averiguar el aplazamiento del pago. Debe estarse por la validez de la garantía (pues el art. 13, RHM, permite inscribir o anotar en los libros del Registro el aplazamiento del pago) ". La prohibición surte efectos entre el vendedor y el comprador (pérdida del derecho a utilizar el plazo del art. 1.129 del CC, responsabilidad contractual, revocación por fraude en la constitución de la garantía en su caso: art. 1.111 del CC, etcétera 12). d) Se prohibe enajenar los bienes gravados sin el consentimiento del acreedor (art. 4.°, LHM). Es una norma contraria al régimen de la hipoteca ordinaria, y que se funda en la ficción de desposesión del constituyente de la garantía mobiliaria registral (ficción de asimilación al art. 1.866.1, CC). Nuevamente el problema fundamental está en determinar las consecuencias de una contravención de la prohibición. Si el bien es identificable (hipoteca mobiliaria), la enajenación es " En sentido contrario la opinión de LALAGUNA: no altera la virtualidad de la prohibición del artículo 2.° de la Ley en el sentido de imponer al vendedor una especial diligencia. VALLET DE GOYTISOLO mantiene el carácter anulable de la inscripción porque sólo puede ser pedida por el vendedor, y se ratifica por el pago del precio. GÓMEZ ACEBO mantiene que es impugnable ejercitando la acción revocatoria. 12 Medida poco funcional por la exigencia de un procedimiento ordinario de impugnación con la prueba del daño y el fraude.


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CAP.

X.—HIPOTECA MOBILIARIA

válida sin perjuicio de la garantía real (art. 16, LHM: «cualquiera que sea su poseedor»); si el bien no es individualmente identificable (prenda sin desplazamiento), la enajenación es, en todo caso, válida frente al tercero de buena fe (art. 464 del CC). La contravención del artículo 4.°, LHM, está llamada a tener una efectividad prevalente en las relaciones entre el acreedor pignoraticio registral y el constituyente (vencimiento anticipado: art. 1.129, CC, responsabilidad contractual y eventualmente criminal, revocación por fraude en su caso). 2. CARÁCTER FORMAL DE su CONSTITUCIÓN Como todas las garantías reales, y en virtud del principio de publicidad de las cargas, la hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento son derechos de constitución formal cuyo rango se determina por el momento de su inscripción registral (art. 3.°, LHM). Para el acceso al registro se exige el otorgamiento previo de un título público que podrá ser la escritura pública, o también en la prenda sin desplazamiento póliza intervenida por agente de cambio y bolsa o corredor de comercio colegiado, cuando se trate de operaciones bancadas o se refiera a cualquiera de los supuestos comprendidos en el artículo 93 del C. de C. (art. 3°, LHM). 3. APLICACIÓN SUPLETORIA DEL RÉGIMEN DE LA HIPOTECA ORDINARIA Según la disposición adicional tercera de la Ley, la legislación hipotecaria se aplica subsidiariamente «en cuanto sean compatibles con la naturaleza de los bienes». Esta norma está presente en todo el desarrollo normativo de las garantías mobiliarias registrales, y se manifiesta también por la exigencia de multitud de normas internas de la Ley que explícita o implícitamente remiten a la legislación hipotecaria. Así en la extensión de las garantías —tanto respecto del crédito (artículo 9.°, LHM), como respecto del bien (arts. 20 y 21, LHM)—, en la exigencia de distribución en la hipoteca mobiliaria de varios bienes por un mismo crédito (art. 14, LHM), en el régimen de la devastación de las garantías (arts. 6.°.

IV.

LA HIPOTECA MOBILIARIA

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17, 18, 22, 25, 29, 44, 51, 63 y 64 LHM) extensión de la garantía a los subrogados (art. 5.°, LHM; art. 23, LHM), facultad de cesión (art. 8.°, LHM), prescripción (art. 11, LHM), en la posibilidad de hipotecas especiales (en garantía de cuentas corrientes o de crédito o letra de cambio, art. 7.°, LHM), etc. Con todo, esta remisión más que en la identidad de naturaleza entre las garantías registrales mobiliarias y la hipoteca ordinaria se funda en la vis atractiva de la hipoteca como parte general del tratado de las garantías reales (por su mayor elaboración doctrinal, jurisprudencial y legislativa). En algunos casos tal remisión es criticable y hubiese sido más natural la remisión al régimen general de la prenda (por ejemplo, en la exigencia de distribución de las garantías, o de la especialidad en cuanto al crédito), en otros casos la regulación es dispersa y reiterativa (por ejemplo, la compleja y nada técnica regulación de la devastación, en el régimen de la extensión de las garantías a los subrogados, o la compleja normativa sobre cesión de créditos) u. Finalmente no se encuentra razón convincente para establecer un plazo de prescripción de tres años distinto del general (artículo 11, LHM)14 o la preferencia de los créditos refaccionarios sobre la prenda sin desplazamiento (art. 66, LHM), alterando el régimen general del artículo 1.926 del CC. IV. La hipoteca mobiliaria

Rige el principio de numerus clausus de bienes hipotecables (art. 12, LHM). La hipoteca mobiliaria se constituye sobre bienes perfectamente identificables, y la sola inscripción fundamenta la reipersecutoriedad de la garantía real (artículo 16, LHM).

13 Cfr. artículo 8.°, LHM. A falta de notificación al deudor parece que se aplica el régimen general de la cesión de créditos. 14 Según el artículo 79, LHM, la inscripción caduca a los seis años de vencimiento de la obligación garantizada.


202 1.

CAP.

X.—HIPOTECA MOBILIARIA

LA HIPOTECA DE ESTABLECIMIENTO MERCANTIL

a) Concepto. Es la hipoteca sobre un arrendamiento de local de negocio del que el titular sea dueño o arrendatario con facultad de traspaso (art. 19, LHM). OLIVENZA y VALLET DE GOYTISOLO opinan que la hipoteca se refiere fundamentalmente al derecho de traspaso sobre un local de negocio; DE LA CÁMARA pone el acento principalmente en la actividad desarrollada en el local (aviamentoj; SERRANO GARCÍA manifiesta que el objeto de la hipoteca no es propiamente el traspaso sino un establecimiento funcionando: «establecimiento abierto» (art. 1.°, LAU). En definitiva la hipoteca, aún en su extensión mínima, comprende el arrendamiento con el derecho de traspaso y el aviamento de una actividad: establecimiento abierto. La Ley regula dos figuras distintas: hipoteca de establecimiento mercantil propiamente dicho —a que se refiere principalmente el art. 20, LHM—, y una auténtica hipoteca de empresa en funcionamiento (arts. 21 y 22, LHM: puede comprender o no las mercaderías). A falta de pacto se presume la constitución de una hipoteca de la empresa funcionando en el establecimiento mercantil (art. 21, LHM) IS . La hipoteca puede ser constituida por el arrendatario o por el empresario dueño del local (art. 19, LHM). El dueño del local puede, desde luego, constituir una hipoteca inmobiliaria sobre el mismo pero puede también acogerse a la hipoteca mobiliaria que sólo comprende entonces el «establecimiento mercantil», reservándose la propiedad. Las condiciones del eventual arrendamiento deberán entonces fijarse en la escritura de constitución (arts. 24 y 28, LHM). b) Extensión mínima. La hipoteca comprende el derecho de arrendamiento y las instalaciones «fijas y permanentes» siempre que pertenezcan al titular del establecimiento 15 La extensión del crédito garantizado a la empresa es una excepción al régimen de la extensión de la hipoteca inmobiliaria y se funda seguramente en la naturaleza prendaria de la hipoteca mobiliaria.

IV.

LA HIPOTECA MOBILIARIA

203

(art. 20). La idea de instalaciones «fijas y permanentes» no sólo comprende las accesiones inmobiliarias sino también todos aquellos elementos que forman el substrato identificador del establecimiento mercantil. c) Hipoteca de empresa. Es la extensión natural de la hipoteca de establecimiento mercantil. Comprende también: a) El rótulo comercial, marcas, distintivos y demás derechos de propiedad industrial e intelectual, y b) las máquinas, mobiliario, utensilios y demás instrumentos de producción y trabajo. Todo ello siempre que sean del titular del establecimiento, su precio de adquisición esté pagado y se hallen destinados de modo permanente a la explotación mercantil o industrial (art. 21, LHM). La idea es que la hipoteca comprenda la empresa en condiciones de funcionar tal como está establecida en un local de negocio. Nótese que la afectación de las pertenencias es puramente fáctica. La publicidad de la posesión produce la pérdida de la relación pertenencial en caso de disposición por el titular de la empresa de los elementos de producción o trabajo (art. 464 del CC). La tutela del acreedor frente a la desvalorización de la empresa es la noción de devastación; debe entenderse que el titular conserva el poder de disposición sobre las mismas (v. gr., cambio de silla o maquinaria en una cafetería —el art. 29.3, LHM, sólo tiene el sentido de enajenación irregular—) siempre que se mantenga el valor de la garantía (art. 18, LHM; art. 27, LHM). La descripción de la escritura (art. 21, LHM) es un mero medio de prueba de la pertenencia, pero no un presupuesto de la extensión de la hipoteca en cuanto a ellos; la jurisprudencia, como hemos visto al tratar de la hipoteca ordinaria, admite fundar la relación pertenencial con posterioridad a la constitución hipotecaria, sin descripción escrituraria, y en base exclusivamente a la afectación de hecho. Es dudoso si la hipoteca mobiliaria posterior de las pertenencias (maquinaria, automóviles, etc.) es válida y preferente (cfr. art. 84.4, LHM) sobre la extensión a la pertenencia de la hipoteca de empresa. La preferen-


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IV.

CAP. X.—HIPOTECA MOBILIARIA

cia de la hipoteca mobiliaria posterior está clara si se rompió la relación pertenencial, en caso contrario el artículo 75, LHM, parece dar pie para sostener su ineficacia. En caso de que fuese primera la hipoteca mobiliaria y posterior la de establecimiento mercantil, debe prevalecer la primera —aunque se constituya la relación pertenencial— por razón de rango y reipersecutoriedad de la garantía. d) Extensión a las mercaderías. En las mismas condiciones del artículo anterior (relación pertenencial, propiedad del titular del establecimiento y precio de adquisición íntegramente pagado) se puede pactar la extensión de la hipoteca a las mercaderías y materias primas destinadas a la explotación (art. 22, LHM). Respecto de los términos de esta extensión se pueden hacer las observaciones generales que antes hemos hecho respecto de las pertenencias. La garantía se refiere a un valor y no a mercaderías en concreto, el artículo 29.8, LHM, da derecho al acreedor a dar por vencida la obligación en caso de disminución de un 25 por 100 del valor de las mercaderías. El artículo 22, LHM, otorga al acreedor derecho de inspección sin estorbar el normal desenvolvimiento pero éste no es un derecho específico de esta situación, sino general al concepto de devastación (cfr. art. 25, LHM). e) La devastación de establecimiento mercantil. La Ley regula una complejísima normativa de devastación de establecimiento mercantil que de forma nada técnica se superpone a la normativa general sobre devastación de la garantía mobiliaria (art. 18, LHM), y al concepto general de devastación (véase supra en la hipoteca ordinaria). Merece destacarse que además de las normas generales de seguridad de la hipoteca (artículos 18, 22 y 25, LHM), a tenor del artículo 29, LHM, el deudor pierde el derecho a utilizar el plazo por extinción del derecho de arrendamiento (núms. 4, 5, 6 y 7), por modificación de la clase de comercio (número 1), y en general la devastación voluntaria de la garantía (núms. 2, 3 y 8).

2.

LA HIPOTECA MOBILIARIA

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LA HIPOTECA DE AUTOMÓVILES Y OTROS VEHÍCULOS DE MOTOR

El artículo 34 de la LHM realiza una enumeración no exhaustiva de los objetos posibles: automóviles, camiones, autocares, autobuses, tractores, motocicletas, siempre que sean susceptibles de matrícula en el correspondiente registro administrativo. También, tranvías, trolebuses y camiones de propiedad particular. Los vehículos hipotecados deberán ser asegurados contra los riesgos de robo, hurto, extracción, sustracción o menoscabo por una cantidad igual o superior al importe total de la responsabilidad hipotecaria (artículo 36, LHM). La falta de aseguramiento o la falta de pago de la prima faculta al acreedor para dar por vencida la obligación (art. 6.°, LHM). Se prevé la anotación de la garantía por el notario en el permiso de circulación (art. 35, LHM), y la prohibición de abandonar el territorio nacional sin permiso del acreedor (art. 37, LHM). No se regula la extensión de la garantía pero parece que se comprenden las pertenencias por" aplicación del régimen general de la prenda y del régimen de la hipoteca de aeronaves por analogía (artículo 39, LHM). 3.

LA HIPOTECA DE AERONAVES

El artículo 38, LHM, considera hipotecables las aeronaves de nacionalidad española inscritas en el Registro mercantil, y las extranjeras de acuerdo con los convenios internacionales y el principio de reciprocidad. También la aeronave en construcción siempre que se hubiese invertido al menos un tercio de la cantidad presupuestada. La hipoteca se extiende a los pertrechos y enseres destinados a su servicio y aunque sean separables como célula, motores, hélice, mobiliario, etc., y a los repuestos de almacén siempre que estén inventariados en la escritura pública (art. 39, LHM). Por aplicación del artículo 4.° del convenio de Ginebra gozan de preferencia sobre la hipoteca mobiliaria los créditos por opera-


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CAP.

X.—HIPOTECA MOBILIAR1A

ciones de salvamento y gastos de conservación, siempre que se anoten en el registro mercantil dentro de los tres meses siguientes al que hubiesen finalizado (artículo 41, LHM). 4.

LA HIPOTECA DE MAQUINARIA INDUSTRIAL

El objeto de la hipoteca es la maquinaria, instrumentos o utensilios individualmente identificables (art. 43.1, LHM) destinados a la explotación de una industria anotada a nombre del hipotecante (art. 42, LHM) '«. Es una figura difícil de distinguir de la prenda sin desplazamiento industrial (art. 53.1, LHM) y que es cuestionable si debió ser regulada como hipoteca mobiliaria. Se impone también respecto de ellos la obligación de guardar el status loci (art. 44, LHM). 5.

LA HIPOTECA DE PROPIEDAD INTELECTUAL O INDUSTRIAL

El objeto de la hipoteca son los derechos protegidos por las leyes de propiedad intelectual e industrial (art. 45, LHM). VALLET DE GOYTISOLO observa que su objeto es el contenido patrimonial de sus derechos y no su contenido moral. Se extiende a la adaptación, refundición, traducción, reimpresión, nueva edición o adición de la obra hipotecada; a la adición, modificación o perfeccionamiento de las marcas, patente y modelos industriales (art. 46, LHM).

VI.

EL REGISTRO

207

constituido en depositario, y la prohibición de disponer de los bienes hipotecados tutelada, aparte de por las acciones civiles, por una acción criminal (art. 59, LHM) 17 . Como los bienes, por definición, no son individualmente identificables, en caso de disposición por el pignorante no existe reipersecutoriedad. Los derechos del acreedor se tutelan mediante el reforzamiento de las medidas de seguridad (inspección, arts. 57.3 y 63, LHM, y vencimiento anticipado por devastación: arts. 62 y 64, LHM), y por las acciones criminales. La reipersecutoriedad no es posible no sólo por la falta de identificabilidad de los bienes, sino también por el régimen de tutela de la publicidad de la posesión (art. 464 del CC; artículo 92.3, LHM). ¿Cuáles son los bienes pignorables sin desplazamiento? a) Prenda agropecuaria. Puede constituirse por los titulares legítimos de explotaciones agrícolas y forestales o pecuarias sobre: 1. Los frutos, pendientes o separados; 2. los animales, sus crías y productos; 3. las máquinas y aperos de las referidas explotaciones (art. 52, LHM). b) Prenda industrial sobre maquinaria, instrumentos o utensilios de una explotación industrial que no puedan darse en hipoteca mobiliaria (art. 53.1, LHM). c) Prenda mercantil. Las mercaderías y materias primas almacenadas (art. 53.2, LHM: cfr. lo dicho supra al hablar de hipoteca de establecimiento mercantil). d) Prenda de objetos histórico artísticos. Bien formando parte de una colección, bien individualmente (art. 54, LHM).

V. La prenda sin desplazamiento

Como hemos dicho, es una garantía real mobiliaria que se caracteriza por sustituir la transmisión posesoria de la cosa al acreedor por la inscripción registral y el mantenimiento del status loci (art. 60, LHM). El pignorante queda " Las calderas de vapor, hornos que no formen parte del inmueble, instalaciones químicas y demás elementos materiales fijos a la explotación (art. 42, LHM).

VI. El Registro de hipotecas mobüiarias y prenda sin desplazamiento

Se crea por la Ley de hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento, pero a su organización, competencia y modo 17 Cfr. SERRANO GARCÍA, pág. 55, las discusiones sobre la naturaleza del delito (apropiación indebida, alzamiento punible o estafa).


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de llevar los libros se dedica fundamentalmente el Reglamento de la Ley de 17 de junio de 1955. Estos registros se colocan a cargo de los registradores ordinarios de la propiedad (art. 67, LHM). La Ley ordena llevar un libro de diario y un libro de inscripciones (art. 67, LHM). Como señala CHICO ORTIZ, conforme al artículo 2.° del RHM se pueden clasificar tres clases: 1. Los registros de la propiedad de cada circunscripción o partido judicial llevarán los libros señalados anteriormente salvo que por haber sufrido división se adscriban a uno u otro la llevanza de los libros; 2. el registro de hipoteca mobiliaria de propiedad intelectual e industrial se llevará en Madrid; 3. los registros de aeronaves se centralizan en la capital de provincia donde están matriculadas las mismas y están a cargo de los registradores mercantiles. VII.

BIBLIOGRAFÍA

CAP. X.—HIPOTECA MOBILIARIA

Procedimientos de ejecución

Con una clara simpatía y siguiendo muy de cerca la normativa de la Ley Hipotecaria, la LHM regula dos procedimientos específicos de ejecución: un procedimiento judicial sumario, y un procedimiento extrajudicial, y ello sin perjuicio de los procedimientos establecidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil (art. 81, LHM)18. a) El procedimiento judicial sumario. Se sustancia en el Juzgado de primera instancia cualquiera sea la cuantía de la reclamación (art. 83, LHM). Al igual que en el procedimiento judicial sumario de la Ley Hipotecaria se establecen dos requisitos de procedibilidad: la fijación de un domicilio para la práctica de notificaciones (que en la hipoteca de establecimiento mercantil será el propio establecimiento), y la tasación de los bienes para que sirva de tipo de subasta (art. 82, LHM: en la hipoteca de establecimiento mercantil se debe expresar el precio total y los que corresponden " A mi .juicio hubiese sido más coherente y sencillo la realización del valor de la cosa por el procedimiento de ejecución de la prenda ordinaria.

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separadamente a traspaso y existencias). Las causas de oposición están taxativamente enumeradas como causas de suspensión (cfr. art. 85, LHM). El procedimiento se regula en detalle en el artículo 84, LHM y se refiere fundamentalmente a la subasta judicial del bien dado en garantía ". b) Procedimiento extrajudicial. Al igual que en la normativa hipotecaria general, se establecen como requisitos de procedibilidad la designación de un mandatario, y la tasación del bien como tipo de subasta (artículo 86, LHM). El procedimiento se sustancia ante notario competente para actuar en el lugar donde radiquen los bienes hipotecados (art. 87.1, LHM). El procedimiento se regula detalladamente en el artículo 87, LHM y se centra en la subasta notarial del bien; al igual que en la Ley Hipotecaria, si las dos subastas quedaran desiertas y el acreedor no pidiese la adjudicación se dará por terminado el procedimiento (artículo 87.12, LHM) 20 . Bibliografía

Es una temática que carece de estudios monográficos en detalle. Aparte de la bibliografía citada en el texto son especialmente importantes los estudios de GÓMEZ ACEBO, La hipoteca de establecimiento mercantil, «RDM», 1955, pág. 123 y sigs.; GULLON BALLESTEROS, Cuestiones de preferencia en la Ley de hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento, «ADC», 1964, pág. 771 y sigs.; SERRANO GARCÍA, La hipoteca de establecimiento mercantil, Madrid. 1975.

" Los artículos 92 y 93, LHM, contienen las normas especiales aplicables a la prenda sin desplazamiento. Téngase en cuenta la reciente reforma de algunos aspectos del artículo 84, LHM, por la Ley de 14 de mayo de 1986 (BOE del 20 de mayo). *> Ver las normas especiales de la prenda sin desplazamiento en los artículos 94 y 95. LHM.


CAPITULO XI LA ANTICRESIS

I.

Concepto

La anticresis es un modo de garantía por la puesta en administración de un bien inmueble en manos del acreedor hasta el completo pago de una deuda. En 1945 escribía GARCÍA GRANERO que el tema de la anticresis en la codificación «apenas sí está esbozado»; después, poco más se ha escrito; SANZ FERNÁNDEZ, refiriéndose a la regulación del Código, señala que se omiten algunos de los deberes esenciales de las partes, como la rendición de cuentas, y se deja de perfilar la naturaleza y alcance del gravamen anticrético; similares comentarios se reproducen después por la mayor parte de los tratadistas. Estas críticas, con todo, han de ser tomadas con una cierta cautela; encubren en realidad, con el velo de una pretendida insuficiente regulación, una crítica de fondo a la naturaleza de la figura tal como aparece dibujada en el Código. Sobre el concepto y naturaleza de la anticresis se perfilan dos grandes comentes. Una inaugurada por ROCA SASTRE, en cuya línea se inspiran los trabajos de GARCÍA GRANERO y SANZ FERNÁNDEZ, que hacen de la anticresis una subespecie de la hipoteca (con privilegio crediticio y ius distrahendi), exigiendo, en contrapartida, la inscripción registral para su constitución. Otra, más de acuerdo con el texto codificado y sus antecedentes históricos, configura la anticresis como un derecho real de garantía mediante la puesta en administración del bien (sin privilegio crediticio y ius distrahendi). En esta segunda corriente la naturaleza real de la figura se fundamenta no en el ius distrahendi, sino en que es oponible a terceros, y nada obsta para que las partes, además, si lo desean, pacten un derecho real de hipoteca para el caso de incumplimiento del crédito.


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CAP. XI.—LA ANT1CRESIS

La visión «hipotecarista» de la anticresis encubre una pretensión de exclusividad del registro para la constitución de garantías inmobiliarias, y olvida la sustancialidad autónoma que la puesta en administración adquiere en el Código Civil y en la Ley de Enjuiciamiento Civil como medio de garantía. Puesta en administración que por supuesto no requiere, de modo constitutivo, la inscripción registra! (pues fundamenta la publicidad en la posesión del acreedor). La «visión hipotecarista», por otra parte, no sólo conculca el sentido normativo del Código Civil, sino que también conculca los límites a la extensión de la hipoteca por razón de intereses. II.

Historia

La anticresis es una palabra griega que significa contragoce. El pacto anticrético es, en su origen, el pacto de compensación de frutos por intereses; el acreedor recibe la posesión de un bien en garantía de la restitución de una deuda (pignus) y adquiere por el pacto anticrético el derecho a los frutos como compensación de los intereses del dinero prestado. En el derecho romano, la anticresis otorgaba al acreedor un derecho similar al usufructo, y el acreedor anticrético podía arrendar el bien dado en garantía o administrarlo por sí mismo (D. 20, 1, 11, 1). Históricamente, el régimen de la anticresis está estrechamente ligado a las limitaciones y prohibiciones de cobrar intereses. Así, en el régimen romano del pignus los frutos cobrados por el acreedor no pueden sobrepasar la tasa de interés', y en el exceso deben de computarse al capital (D. 20, 2, 8). El pacto anticrético debería, en aplicación de este principio, haberse limitado por la tasa de interés imputando el exceso al capital, sin embargo en las fuentes legislativas post1 CONSTANTINO, en el año 320, fijó la tasa de interés en el 12 por 100, la llamada usura centesimal porque implica un 1 por 100 del capital al mes. La fijación de un límite al interés existía anteriormente como una norma fundada en la equidad (exceptio dolí).

II.

HISTORIA

213

clásicas se permite el pacto anticrético compensatorio: compensar frutos por intereses sin rendición de cuentas (CJ, De usur, 4., 32, 17); la razón es el incertum iructum: la aleatoriedad de las cosechas futuras 2 . En el derecho intermedio, el régimen del pacto anticrético está afectado por la prohibición canónica de cobrar intereses. La anticresis aparece prohibida en el Concilio de París (829) y en las decretales del Papa Alejandro III. En las Decretales de Gregorio IX (capítulo salubriter, 16 De usur.), como excepción, se admite el pacto anticrético en las garantías prestadas por dote prometida al marido. En consonancia, Las Partidas prohiben el interés del dinero, y obligan a descontar de la deuda los frutos percibidos; el pacto anticrético se reputa de usurario (Antonio GÓMEZ, CASTILLO, COVARRUBIAS, FEBRERO novísimo, etc.), con la excepción de la anticresis por dote prometida (Ley 50 de Toro). La elusión de la prohibición debía ser fácil y frecuente especialmente a través de la venta con pacto de retro 3 . Admitida la tasa de interés, del 6 por 100 en la Novísima Recopilación, la opinión mayoritaria se pronunció por la admisión del pacto anticrético dentro de dichos límites imputando el resto de los frutos al capital (DE LA SERNA y MONTALBÁN, GUTIÉRREZ, FALCÓN). Finalmente la Ley de 14 de marzo de 1856 abolió la tasa de interés con lo que la validez del pacto anticrético «creemos que ya no puede ser objeto de disputa» (GUTIÉRREZ). Históricamente la anticresis nunca fue considerada un derecho real autónomo sino principalmente un pacto agregado al pignus. La sustancialidad y autonomía de la figura 2 Sin embargo, JUSTINIANO prohibió la anticresis compensatoria en favor de los agricultores de Tracia (Novela 32). 3 El arrendamiento se utilizaba como vehículo para cobrar intereses por el préstamo (LovsEAU, citado por BAUORY-LACANTINERIE); por eso en la jurisprudencia anterior a la codificación napoleónica se presumía el fraude si el precio del alquiler era superior a la tasa de interés. La teología tomista permitía el arrendamiento y la sociedad pero prohibía el interés en el préstamo; CALVINO, como buen jurista, pone de manifiesto la identidad y naturaleza entre el arrendamiento (préstamo de uso), la sociedad (riesgo) como título en virtud de los cuales se cobra interés, y sienta las bases para la distinción entre interés y usura: cfr. ALVAREZ CAPEROCHIPI, El interés, el justiprecio y el enriquecimiento injusto, «RCDI», 1984.


214

CAP.

XI.—LA ANTICRESIS

se consagra en el Código de Napoleón. Según explican BAUDRY-LANCANTINERIE en el proyecto del CN no se regulaba la anticresis como derecho real autónomo, pero su inclusión fue resultado de una petición de diversos tribunales de apelación, en particular el de Burdeos «por las facilidades que ofrece al deudor que sólo posee inmuebles para liberarse cediéndoles en prenda al acreedor para que se cobre sobre sus rendimientos». Además, junto a este origen puntual no puede menos que subrayarse una razón de fondo: la sustancialidad que la puesta en administración adquiere en el momento de la codificación como modo de garantía, tanto antes del vencimiento del crédito (anticresis) como después (ejecución por la puesta en administración). El procedimiento ejecutivo que se regula en la codificación, es costoso, lento y lleno de garantías formales y procesales que entorpecen la realización pública de la cosa; estas garantías judiciales son una consecuencia de la tutela jurisdiccional de la propiedad, y contrastan con la inmediatividad de la realización del derecho histórico (la contrapartida de una farragosa ejecución procesal por venta pública —tutela jurisdiccional de la propiedad— fue la autonomía de la puesta en administración como modo de garantía). III. Naturaleza jurídica

Determinar la naturaleza jurídica es particularmente importante en la anticresis para poder fijar el régimen jurídico de la figura. Las fórmulas dogmáticas de la doctrina tienden todas a explicar dos problemas esenciales: si la anticresis confiese el ius distrahendi, y si otorga una preferencia crediticia; otros problemas secundarios son el valor constitutivo de la posesión, y la medida y los límites en su oponibilidad a terceros. La postura clásica, tal como fue formulada por POTHIER y DoMAT 4 , es considerar a la anticresis como un derecho de garantía, que no otorga ni privilegio ni ius distrahendi, pero que puede considerarse derecho real por ser oponible a terceros, y en el que la posesión del acreedor es un elemento 4

Leyes civiles, libro III. I, sen. 5.

III.

NATURALEZA JURÍDICA

215

constitutivo de la figura. La sustancialidad de la anticresis es propiamente la de ser una puesta en administración de un bien inmueble para cobrarse el acreedor un crédito con sus frutos y rendimientos. Partiendo de esta estructura básica varían las calificaciones jurídicas. PLANIOL la considera un derecho de prenda sobre los frutos; BAUDRY-LACANTINERIE, un derecho personal porque se extingue en caso de perder la detentación de la cosa; LAURENT y TROPLONG, un derecho personal por no existir ni privilegio, ni ius distrahendi. Similares planteamientos encontramos en otros derechos europeos. Así, la pandectística admite la constitución de una garantía de sólo goce y sin derecho de realización (GLÜCK, DERNBURG) aunque duda de su calificación real o personal. El Código Civil italiano de 1942 define la anticresis en su artículo 1960, lejos de los derechos reales de garantía, como contrato, y la doctrina la califica preferentemente de derecho personal de goce sin realización de valor o preferencia. El Código Civil español excluye la anticresis del régimen de las «disposiciones comunes a la prenda e hipoteca» en las que es de esencia que vencida la obligación pueden ser enajenadas las cosas (art. 1.858), sin hacer referencia ninguna a la realización o a la preferencia. El artículo 1.886 no se remite al artículo 1.858 donde se consigna el ius distrahendi como definitorio de la prenda y la hipoteca, y la doctrina clásica (SÁNCHEZ ROMÁN, VALVERDE, CLEMENTE DE DIEGO) entendía que la anticresis no da derecho a pedir la venta de la cosa. Frente a esta postura clásica, una corriente más moderna concluye que puesto que la anticresis es un derecho real debe llevar aparejado el ius distrahendi y el privilegio crediticio. Es la postura que adoptan en Francia los hermanos MAZEAUD, WEILL, MARTY RAYNAUD, etc., y que en España se generaliza por influencia de ROCA SASTRE y los trabajos de GARCÍA GRANERO y SANZ FERNANDEZ 5. Para SANZ FERNANDEZ, 5 GARCÍA GRANERO opina que la anticresis carece de autonomía y personalidad bastantes para seguir siendo una institución independiente. Más acertado sería considerarlo como un pactum adiectum al ptgnus y a la hipoteca. Para GUILARTE, la anticresis es un derecho real de garantía con ius distrahendi y preferencia. LACRUZ señala que si,se pactase la ejecución por el artículo 131. LH. resulta difícil e inútil


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CAP.

XI.—LA ANTICRESIS

el desplazamiento posesorio no es constitutivo de la garantía y la anticresis se constituye, igual que la hipoteca, por la inscripción registral. Esta postura conduce a hacer de la anticresis una modalidad de la hipoteca. A mi entender no hay razón para excluir la posibilidad de constitución de un derecho real de garantía que consista sólo en la puesta en administración de un bien. Históricamente el ius distrahendi aparece como un pacto agregado al pignus, y la garantía real se funda en la cesión posesoria y no en la realización de valor. La definición del pignus es la de una posesión con fines de garantía. Del mismo modo en el derecho moderno el carácter real de la anticresis se puede fundar en la oponibilidad a terceros de una puesta en administración y no en el derecho de realización. Considerar la anticresis como una modalidad de la hipoteca, presupondría su constitución registral, y eludiría los principios de extensión de la hipoteca. Por otra parte, no se encuentra razón evidente para no permitir la constitución de una garantía real inmobiliaria exclusivamente posesoria sin inscripción registral, aunque —o también— sin derecho de realización de la cosa. La anticresis se fundamenta en la virtualidad que en la codificación adquiere la puesta en administración como modo de garantía, como consecuencia de la complejidad que por la tutela jurisdiccional de la propiedad adquiere la realización pública de las garantías 6 . El derecho real de anticresis así considerado adquiere una cierta analogía con el usufructo como derediferenciar la anticresis de la hipoteca. SANTOS BRITZ estima que la anticresis debe configurarse dentro de los derechos de realización de valor. Para ALBALADEJO, la interpretación restrictiva de la naturaleza de la anticresis haría de ésta un derecho inacabable; el artículp 1.884 es de redacción poco afortunada y el ius distrahendi se deduce" de su espíritu. GUILARTE, por su parte, duda de que las partes puedan pactar la ejecución por el procedimiento del artículo 131, LH. A mi .juicio el derecho de realización al que se refiere el artículo 1.884.2, es el que tiene todo acreedor sobre los bienes de su deudor, que no queda limitado por la anticresis. En la doctrina italiana, invirtiéndose los términos, la naturaleza personal de la figura se fundamenta en la falta de un ius distrahendi, y de privilegios sobre la cosa (véase por todos, TRIDICO, pág. 739). 6 En la doctrina italiana se plantea la posibilidad de constitución de anticresis ¡nobiliaria (a favor, BARBERO, RUBINO; en contra. FRAGALI). A mi juicio no debe haber inconveniente aunque por el carácter típico de los derechos reales tal anticresis mobiliaria tendrá carácter personal.

IV.

POSESIÓN DEL ACREEDOR ANTICRETICO

217

cho real de goce, aunque se pueden marcar muy claramente las diferencias. Frente a la temporalidad del usufructo el deudor puede rescatar la cosa dada en anticresis mediante el derecho al pago anticipado (artículo 1.883 del CC; art. 1.528, LEC); frente a la libertad en el goce y disfrute del usufructuario, el acreedor anticrético tiene que administrar con diligencia y obtener todos los rendimientos posibles de la cosa, así como la obligación de rendición periódica de cuentas; además sólo a la anticresis se aplica el régimen del pacto gordiano y la extensión de la garantía por una nueva prenda; finalmente el usufructo es un derecho real con autonomía y con sustancialidad propia mientras que la anticresis es un derecho real accesorio .^e una obligación y que se extingue con la extinción de la misma. IV. La posesión del acreedor anticrético

La remisión del artículo 1.886 del CC al artículo 1.857, da pie para mantener, igual que en la prenda y la hipoteca, la distinción entre la anticresis como contrato y la anticresis como derecho real. Como contrato, la anticresis se perfecciona por el solo consentimiento; como derecho real, la anticresis exige y presupone la puesta en administración en manos del acreedor o de un tercero que posea en su nombre (cfr. art. 1.886 y su remisión al art. 1.866). La posesión es, por tanto, constitutiva de la anticresis como derecho real7. Tal exigencia es, por otra parte, consecuencia del sistema de publicidad de las cargas reales y de la erradicación de las cargas ocultas. No puede existir derecho real sin publicidad. La existencia y subsistencia de un orden posesorio de puesta en administración es necesaria para la existencia y subsistencia de la anticresis como derecho real. Tal es, por otra parte, la formulación clásica de la anticresis como derecho real (PoTHIER, LAURENT, BAUDRY-LACANTINERIE). 7. Para ROCA SASTRE y SANZ FERNANDEZ, siendo la anticresis una modalidad de la hipoteca, se constituye por la inscripción registral.


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CAP.

XI.—LA ANTICRESIS

Este carácter constitutivo de la posesión debe explicar los efectos de la renuncia a la administración por el acreedor (art. 1.883, párr. 1), así como las posibilidades de cesión de la posesión por el acreedor o un tercero. A mi juicio, la renuncia a la administración implica la pérdida de la garantía 8 , aunque puede pactarse la continuación de la anticresis como derecho personal. Por otra parte, se discute en qué medida el intuitus personae es constitutivo de la posesión anticrética; en derecho romano, ya lo hemos visto, el derecho anticrético es negociable y en particular el acreedor puede darlo en arrendamiento 9 . A mi juicio, sin embargo, en el derecho moderno, la posesión del acreedor anticrético no es negociable por el principio de publicidad de las garantías; la figura del tercer poseedor (art. 1.866 aplicable por remisión del art. 1.886) debe entenderse como la de un servidor de la posesión del acreedor (véase infra en el derecho de prenda). También se aplica a la anticresis el régimen del pacto gordiano (art. 1.866, párr. 2, aplicable por remisión del artículo 1.886). La doctrina española (por ejemplo ALBALADEJO y en especial GUILARTE), hace en este punto una interpretación restrictiva idéntica a la expuesta al hablar de la prenda: la extensión gordiana otorga un mero derecho de retención, sin derecho a los frutos, y sólo se funda en una voluntad presunta. Yo creo, sin embargo, que por el carácter formal del rango, también en la anticresis (cfr. la remisión del artículo 1.886 al art. 1.861) puede mantenerse la continuidad de la garantía por deudas distintas para las que fue constituida (véase supra el régimen de la prenda). V. Clases de anticresis

El texto del CC da pie para mantener la existencia de dos modalidades distintas de anticresis: la anticresis extintiva, ' Tal es la opinión de EsplN y PUIG PEÑA; por su parte, opinan lo contrario BATLLE y ALBALADEJO. DIEZ PICAZO pone el acento en la auténtica ontología del problema: la respuesta está en función de si la posesión del acreedor es un elemento constitutivo de la anticresis. 9 Idéntica postura PLANIOL en el derecho francés. En Italia se divide la doctrina aunque la postura mayoritaria es contraria a la subanticresis (véase, por todos, TEDESCHI).

V.

CLASES DE ANTICRESIS

219

en la cual los rendimientos de una finca se imputan a intereses y luego al capital, como medio de pago de una obligación (art. 1.881), y la anticresis compensativa en la cual se computan frutos por intereses sin imputar el capital el excedente de una tasa de interés fijada a priori (art. 1.885) I0. Como hemos dicho en la exposición histórica, la anticresis compensativa fue prohibida en el derecho medieval y moderno y sólo fue admitida tras la liberalización de la tasa de interés. El Código Civil italiano de 1942 (art. 1.964), admite una compensación total o parcial. La doctrina italiana tiende a destacar que la anticresis compensativa se aproxima más radicalmente a un derecho de goce. TEDESCHI, retomando los antecedentes clásicos (véase supra), afirma que la anticresis compensativa es un contrato aleatorio y exime de la rendición de cuentas. En España, y en la misma línea, BATLLE afirma que en la anticresis compensatoria no existe obligación de rendición de cuentas, y por su parte GUILARTE estima que el acreedor asume el riesgo económico de la gestión, y debe cargar con los gastos de producción y conservación aunque los frutos no lleguen a alcanzar los provechos. A mi juicio en el derecho moderno la obligación de rendición de cuentas es de orden público en todo supuesto de administración de cosa ajena, y no puede ser renunciada. La anticresis compensativa, pues, no exime del deber de rendición de cuentas, y del derecho del titular del bien inmueble de aseguramiento y control de la administración por el acreedor (devastación). Por otra parte, la compensación de frutos por intereses está limitado por el concepto de usura y podrá ser rescindido por las causas generales de rescisión de los contratos usurarios ".

10 Repite casi textualmente el artículo 2.089 del CN. En el derecho francés anterior a la codificación, la anticresis compensatoria se llamaba mortgage y estaba prohibida; admitiéndose sólo la anticresis extintiva (Vi/gage) en los límites de la tasa de interés. " Puede distinguirse también la anticresis como derecho real de la anticresis como modo de ejecución (vide supra la lección relativa a la ejecución hipotecaria).


220

CAP.

BIBLIOGRAFÍA

XI.—LA ANTICRESIS

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VI. Régimen general de la administración por el acreedor

Bibliografía

Es constitutivo de la anticresis la puesta en administración del bien inmueble de manos del acreedor (arts. 1.881, 1.882 y 1.866 del CC). El acreedor adquiere los rendimientos previa deducción de los gastos por contribuciones y de conservación y reparación (art. 1.882: habrá que entender los gastos de administración). El deudor —o titular tercero— tiene derecho de rescate mediante el pago de la obligación (art. 1.883), y la facultad de administrar es renunciable (artículo 1.883.1), pero perdiendo en caso de renuncia el acreedor la garantía real. El acreedor viene obligado a una periódica rendición de cuentas.

Se trata de un tema poco y defectuosamente estudiado. En España apenas existen estudios monográficos; los más importantes: GARCÍA GRANERO, Acerca de la naturaleza jurídica del derecho de anticresis, «RCDI», 1945, pág. 457 y sigs,; SANZ FERNÁNDEZ, Derecho de preferencia en la anticresis, «RDP», 1943, pág. 223 y sigs.; BATLLE, Anticresis, «NEJ», II, 1950, pág. 697 y sigs.; y también los comentarios de GUILARTE en la obra colectiva dirigida por ALBALADEJO. Son estudios de espectro muy limitado y cuyas conclusiones son muy distintas de las mantenidas en este curso. Los manuales apenas sí prestan atención a la figura. En el derecho italiano, donde también está muy superficialmente estudiada la figura, puede consultarse: TRIDICO, Comentario al CC, dirigido por Vittorio DE MARTINO, artículos 1861/1986, Novara, 1976; TEDESCHI, L'anticresi, en el tratado e derecho civil, dirigido por VASALLI, IX, 3, 1, Torino, 1952; FRAGALLI, Dell'antieresi, en el comentario al CC dirigido por SCIALOJA BRANCA, artículos 1960/1991, Bolonia, Roma, 1974, etc.

Aunque el Código Civil expresamente no lo prevé, rige el régimen general de la devastación, aplicable a todo supuesto de puesta en administración. El deudor o titular del bien dado en anticresis puede solicitar cuantas medidas cautelares estime pertinentes y en caso de reiterado abuso por el acreedor —especialmente en caso de deficiente o errónea administración— puede solicitar la puesta en administración judicial. Aunque es más dudoso, estimo que puede aplicarse por analogía y subsidiariamente el régimen de la administración por el acreedor en el juicio ejecutivo (art. 1.521 y sigs. de la LEC: que ROCA SASTRE califica de auténtico derecho real de anticresis). Probablemente la parquedad del régimen de la anticresis en el Código Civil, se debe a la detallada regulación del supuesto en la LEC. En particular debe ser aplicable la obligación de inventario antes de la toma de posesión (art. 1.521, LEC), la posibilidad de acuerdos particulares sobre el régimen de la administración y en su defecto el uso del lugar (art. 1.522, LEC), la obligación anual de rendición de cuentas (art. 1.522, LEC), etc. Finalmente, en caso de dar diversas fincas en anticresis por una misma deuda, de forma incomprensible, el artículo 216.1.°, RH, ha impuesto el deber de distribución.


Curso de Derechos Reales II - José Álvarez