Hallituksen toimintakertomus

1.1.2022–31.12.2022

Toimialan Kehitys

Suomen talouskasvun odotetaan hidastuvan 2,2 prosenttiin vuonna 2022. Venäjän hyökkäyssota laukaisi energiakriisin, joka johti inflaation voimakkaaseen kasvuun sekä merkittävään korkotason nousuun. Ennusteet tulevasta talouskehityksestä ovat heikentyneet ja BKT:n odotetaan kääntyvän lievästi negatiiviseksi vuonna 2023.

Suomen kiinteistökauppavolyymi vuonna 2022 oli noin 7,2 miljardia euroa, kun se vuonna 2021 oli 6,9 miljardia euroa. Noin puolet kaupoista tehtiin ulkomaisten kiinteistösijoittajien toimesta. Voimakkaasti nousseet korot heijastuvat tuottovaatimuksiin nostavasti.

Taloustilanteen heikentyminen näkyy myös Turun talousalueella. Kiinteistömarkkinoilla on epävarmuutta, ja loppuvuoden transaktiovolyymin odotetaan jäävän normaalia vuotta alemmaksi. Toimistotilojen vajaakäyttöä esiintyy pääasiassa vanhassa tilakannassa, monikäyttöisen tilakannan ollessa kysytympää. Halutuimmat toimistotilat sijaitsevat edelleen Turun Tiedepuistossa ja ydinkeskustassa.

Katsaus Teknologiakiinteist Jen Vuoteen 2022

Vuonna 2022 valmistui useampi uudishanke. Turku Energia pääsi muuttamaan uuteen pääkonttoriinsa InfraCityyn helmikuussa ja CivilCity valmistui toukokuussa Kelan, Wärtsilän ja Nordean käyttöön. Vuoden lopulla valmistui myös uusi pysäköintilaitos ParkCity, joka avattiin tammikuussa 2023 asiakkaille. Vuoden aikana käynnistettiin myös Itäharjulla sijaitsevan vanhan elementtitehtaan muuttaminen toimisto­ ja tuotantorakennukseksi. Osa tiloista tulee Wärtsilän teknisen huollon ja kenttähuollon käyttöön.

Yhtiön taloudellinen käyttöaste pysyi korkeana (97,1 %) eikä merkittäviä irtisanomisia tullut. Uusiakin sopimuksia tehtiin. Yhtiö solmi Rejlersin kanssa 10­vuotisen vuokrasopimuksen koskien noin 1 300 neliömetrin toimitiloja uudessa InfraCity B ­toimistorakennuksessa. Samalla tehtiin myös 23­vuotinen vuokrasopimus Turun Vesihuollon kanssa koskien toimistotiloja ja varikkoalueita.

Vuoden aikana saavutettiin LEED Platina ­ympäristösertifikaatti InfraCitylle sekä LEED Gold ­ympäristösertifikaatti CivilCitylle. Sertifikaatit kertovat erinomaisesta ympäristöasioiden huomioimisesta rakennuksissa.

Ukrainan sodan aiheuttamaan energiakriisiin vastattiin yhtiössä tekemällä erilaisten sähkönsäästötoimia sekä varautumissuunnitelmia odottamattomia sähkökatkoja varten. Energiansäästöön on kiinnitetty huomiota jo entuudestaan, mutta nyt toimia lisättiin entisestään. Lämpötiloja laskettiin, valoja sammutettiin ja valaisimia vaihdettiin led­valaisimiksi.

Vuoden 2022 lopulla toteutetun asiakastyytyväisyyskyselyn mukaan asiakkaiden kokonaistyytyväisyys nousi 3,99:sta 4,03:een asteikolla 1–5. Jopa 93 prosenttia asiakkaista oli valmiita suosittelemaan Teknologiakiinteistöjä vuokranantajana.

Yhtiöllä oli vuoden lopussa 22 tytäryhtiötä, joista KOy DataCityssä ja KOy Rautakadussa omistusosuus jää alle sadan prosentin.

Talous

Liikevaihto ja tulos

Konsernin liikevaihto kasvoi 15 prosenttia 32,3 miljoonasta eurosta 37,0 miljoonaan euroon. Liikevaihtoa kasvattivat vuonna 2022 valmistuneet Turku Energian uusi pääkonttori Infracity sekä Kelan, Wärtsilän ja Nordean toimistorakennuksena toimiva CivilCity. Myös yhtiön palveluliiketoiminta kasvatti liikevaihtoaan.

Korkotasojen voimakas nousu ja sitä kautta kiinteistöjen tuottovaatimusten kasvu johtivat kiinteistöjen arvon alenemiseen 22,1 miljoonalla eurolla. Tämän myötä konsernin liikevoitto painui tappiolliseksi ollen ­3,2 miljoonaa euroa (2021: 27,3 miljoonaa euroa). Emoyhtiössä sijoituskiinteistöjen tappio käypään arvoon arvostamisesta oli ­19,6 miljoonaa euroa (2021: 11,8 miljoonaa euroa) ja liikevoitto ­11,0 miljoonaa euroa (2021: 14,4 miljoonaa euroa).

Yhtiö purki kesäkuussa 2022 pankkien kanssa tekemänsä koronvaihtosopimukset ja maksoi pankeille purkukustannuksena sopimusten sen hetken markkina­arvon 7,1 miljoonaa euroa. Konsernin rahoitustuotot ja ­kustannukset nousivat tämän myötä ­12,9 miljoonaan euroon (2021: ­8,4 miljoonaa euroa) ja emoyhtiön rahoitustuotot ja ­kustannukset ­9,3 miljoonaan euroon (2021: ­8,4 miljoonaa euroa). Näin ollen tilikauden tulos painui merkittävästi tappiolliseksi, ollen ­17,2 miljoonaa euroa emoyhtiössä (2021: 4,0 miljoonaa euroa) ja ­13,9 miljoonaa euroa konsernissa (2021: 14,2 miljoonaa euroa).

Rahoitus

Tilikauden lopussa emoyhtiön kassavarat olivat 12,8 miljoonaa euroa (2021: 2,7 miljoonaa euroa). Koko konsernin kassavarat olivat 14,1 miljoonaa euroa (2021: 5,7 miljoonaa euroa).

Emoyhtiöllä ja konsernilla oli vuoden lopussa 249,5 miljoonaa euroa pankkien senior­lainaa (2021: 202,6 miljoonaa euroa).

Lyhytaikaiseen vieraaseen pääomaan sisältyy 35,6 miljoonaa euroa seniorlainojen lyhennyksiä vuodelle 2023 (2022: 62,6 miljoonaa euroa), joista 25,6 miljoonaa euroa jälleenrahoitettiin pankin kanssa tammikuussa 2023.

Negatiivisesta tuloksesta ja kertaluonteisesta korkosuojauspurkukustannuksesta huolimatta yhtiön ja konsernin kassavirta pysyi vahvana. Yhtiön loan to value ­taso pysyi edelleen maltillisella tasolla mahdollistaen lisälainan oton tulevaisuudessa.

Yhtiön maksuvalmius oli koko vuoden hyvä. Konserni hallitsee kassaansa konsernitilin ja limiittisopimusten avulla.

Erittely pitkäaikaisesta vieraasta pääomasta sekä tiedot pysyvistä rasitteista ja kiinnityksistä sekä tiedot panttikirjoista ja osakepanttauksista ovat tämän toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen liitteenä.

Investoinnit

Konserni on investoinut tilikauden aikana yhteensä 41,5 miljoonaa euroa. Investoinnit koostuivat rakennushankkeista, ja vuokralaistilojen muutoksista sekä korjauksista. Suurimpia hankkeita olivat pysäköintilaitos ParkCity, InfraCity sekä IndustryCity.

Konsernitaseen loppusumma oli 501,5 miljoonaa euroa (2021: 476,7 miljoonaa euroa).

Yhtiön omassa käytössä on vuoden vaihteessa yhteensä n. 600 neliömetriä toimistotilaa.

HALLINTO

Yhtiökokous

Varsinainen yhtiökokous pidettiin 20.5.2022. Kokouksessa päätettiin yhtiöjärjestyksen edellyttämät asiat sekä käsiteltiin muut esityslistassa mainitut asiat. Yhtiökokous päätti jakaa osinkoa hallituksen esityksen mukaisesti 0,027 euroa osakkeelta.

Hallitus

Yhtiön hallituksen puheenjohtajana toimi Aleksi Randell ja varapuheenjohtajana toimi Rutger Källén. Varsinaisina jäseninä toimivat koko vuoden ajan Tuomas Heikkinen ja Jarkko Leinonen. Petteri Rinne ja Henrik Karlsson toimivat hallituksen jäseninä ensimmäisen vuosipuoliskon ajan. Hallituksen sihteerinä toimi asianajaja Juha Sumentola. Hallitus kokoontui tilikaudella 12 kertaa.

Toimitusjohtaja ja henkilöstö

Yhtiön toimitusjohtajana toimi Mikko Lehtinen. Konsernin johtoryhmään kuuluivat toimitusjohtajan lisäksi Olli Rosenberg ja Ulla Sjöblom.

2022 konsernin palveluksessa oli keskimäärin 40 henkilöä, henkilömäärän ollessa vuoden lopussa 42. Henkilöstökulut sivukuluineen vuonna 2022 olivat 2,3 miljoonaa euroa (2021: 2,3 miljoonaa euroa).

Tilintarkastaja

Yhtiön tilintarkastajana toimii tilintarkastusyhteisö KPMG Oy:n KHT­tilintarkastaja Niklas Oikia.

Osakkeet Ja Omistajat

Hemsö osti kesäkuussa OP Turun Seudun Kiinteistöt Oy:n ja Eschnerska Frilasarettet ­säätiön osuudet Turun Teknologiakiinteistöistä. Tämän myötä Hemsön omistus yhtiöstä nousi 52,1 prosenttiin.

Yhtiöllä on 163 280 152 kappaletta nimellisarvottomia osakkeita. Konsernilla ei ole hallussaan omia osakkeita. Emoyhtiön osakepääoma 31.12.2022 oli 10 miljoonaa euroa (31.12.2021 10 miljoonaa euroa), oman pääoman ollessa 211,0 miljoonaa euroa (2021: 233,6 miljoonaa euroa).

Yhti N Osakkeenomistajat

Riskit Ja Yhti N Toiminta

Liiketoimintaan sisältyvät merkittävimmät riskit liittyvät yleiseen taloudelliseen kehitykseen. Taloudellisen kehityksen riskit ilmenevät asiakas­, rahoitus­ ja muina liiketoiminnan riskeinä.

Yhtiön taloudellinen kehitys on riippuvainen vuokraustoiminnan menestyksestä ja vuokrasopimusten jatkumisesta. Olemassa olevan vuokrasopimuskannan keskimaturiteetti on hyvä ja julkisten toimijoiden osuus asiakkaista on verrattain korkea. Tämä antaa ennustettavuutta ja varmuutta kassavirtaan. Konkreettisesti vakaan kassavirran merkitys on näkynyt jo miltei kolme vuotta kestäneen koronapandemian aikana.

Asiakasriskien hallinnan tavoitteena on minimoida asiakkaiden taloudellisessa tilanteessa mahdollisesti tapahtuvien muutosten kielteinen vaikutus liiketoimintaan ja yhtiön tulokseen. Asiakasriskien hallinnassa keskitytään asiakkaiden liiketoiminnan tuntemiseen sekä asiakastietojen aktiiviseen seurantaan. Asiakasriskejä hajautetaan hankkimalla asiakkaita kaikilta toimialoilta sekä ennen kaikkea julkiselta sektorilta. Asiakasriskien hallintaan liittyen yhtiön vuokrasopimukset sisältävät vuokravakuusjärjestelyjä.

Yhtiön vuokrasopimukset jakaantuvat kahteen ryhmään: määräaikaisiin ja toistaiseksi voimassa oleviin vuokrasopimuksiin. Yhtiö pyrkii käyttämään molempia sopimustyyppejä markkinatilanteesta, kiinteistöstä ja vuokralaisasiakkaan toimialasta riippuen.

Yhtiön omaisuus on keskittynyt pienelle alueelle muodostaen merkittävän alueellisen riskikeskittymän. Kyseistä riskiä on pyritty hallitsemaan sekä vuokrasopimusten pituudella että julkisen sektorin vuokralaisilla.

Rahoitusriskin pienentämiseksi yhtiöllä on laaja rahoittajapohja, ja yhtiön senior­rahoitusriski on jakaantunut kolmelle suurelle liikepankille. Yhtiön pitkäaikaisten luottojen jälleenrahoitusriski on pyritty jakamaan mahdollisimman tasaisesti. Yhtiön eri rahoitusinstrumenttien käyttö on monipuolista.

Operatiivisia riskejä on pyritty hallitsemaan kuvantamalla yhtiön ydinprosessit sekä niihin liittyvät riskit ja niiden kontrollit. Kontrollien avulla yritys pyrkii estämään mahdollisten riskien toteutumista. Operatiivisia riskejä on vähennetty myös henkilökunnan ja käytössä olevien resurssien määrää kasvattamalla sekä yksilöimällä tehtävänkuvauksissa vastuualueet. Tällöin jokaisen henkilön rooli ja vastuut ovat selkeät. Lisäksi varahenkilöjärjestelmällä yksittäisen henkilön merkitystä yhtiölle on pystytty selkeästi pienentämään.

Yhtiön vahinkoriskit on hoidettu kattavilla vakuutuksilla.

LÄHIPIIRILAINAT JA -VASTUUT

Yhtiöllä ei ole lähipiirilainoja tai ­vastuita.

Katsauskauden J Lkeiset Tapahtumat

Yhtiöllä ei ole ollut merkittäviä tilikauden jälkeisiä tapahtumia.

Tulevaisuuden N Kym T

Yhtiö hakee strategiansa mukaisesti kannattavaa kasvua ja toimintojen tehostamista. Yhtiön ensisijaisena toiminta­alueena on Turun Tiedepuisto ja yhtiö jatkaakin alueen kehittämistä. Turun kaupunki on nostanut yhdeksi kärkihankkeekseen Turun Tiedepuiston alueen kehittämisen ja Teknologiakiinteistöt haluaa olla Itäharjun kokonaisvaltaisessa kehittämisessä mukana.

Vaikka yhtiö ei voittanutkaan Kupittaan Kärki ­kilpailua, on sillä merkittävää tonttivarantoa Itäharjun alueella ja näin ollen tavoitteena on olla alueen kehittämisessä tiiviisti mukana.

Vuoden 2023 liikevaihto tulee olemaan 2023 vuotta korkeampi InfraCityn ja CivilCityn kerryttäessä vuokratuottoa koko vuoden ajan. Lisäksi ParkCity ja IndustryCity tuovat valmistuessaan lisätuottoa. Mahdolliset uudet kiinteistöhankinnat tai ­myynnit luonnollisesti vaikuttaisivat kassavirtaan. Yhtiön nykyisten kiinteistöjen käyttöaste sekä nykyisten vuokrasopimusten keskimaturiteetti ja keskivuokra eivät anna enää mahdollisuutta merkittäviin tulosparannuksiin.

Hallituksen Esitys Tuloksen K Sittelyst

Emoyhtiön tilikauden tulos oli ­17 245 773,05 euroa, kertyneet voittovarat olivat 8 114 620,18 euroa. Hallitus esittää, että osinkoa jaetaan kertyneistä voittovaroista 7 444 477,50 euroa, 0,046 euroa per osake.

Turun Teknologiakiinteistöt Oy

Hallitus