Dossier Real Estate

Luc Ysebaert, commercieel directeur Willy Naessens: De afgelopen jaren waren uitdagend. We dachten post-Covid alles gezien te hebben, maar toen begon de oorlog in

Oekraïne, met alle gevolgen van die voor energie- en grondstofprijzen. Een industrieel gebouw werd zo op korte tijd 30 procent duurder. Met stijgende rentes en grondprij-

Luc Ysebaert: zen en yields die onder druk staan, moeten wij inzetten op circulariteit en duurzaamheid. We zijn een van de eerste CO2-neutrale bouwgroepen in België. We ondervinden wel dat er vertraging zit op de beslissingen. Er wordt minder snel ‘op risico’ gebouwd dan voorheen.

Zeker niet pessimistisch, maar realistisch: de groei zal afvlakken. In het buitenland, minder dan in Vlaanderen, zie je meer XXL-logistieke parken. 120.000 vierkante meter in één park, gedeeld door verschillende gebruikers, is geen uitzondering. Door de grondschaarste is dit in ons land minder evident. Dergelijke oppervlaktes bieden ook de mogelijkheid om ondersteunende functies, zoals een hotelfunctie voor medewerkers, te integreren. Grotere gronden gaan we sneller vinden in Wallonië. Een uitdaging ook voor de overheden om mee te denken om dergelijke oplossingen te vinden. Ook dat is nodig om crisisbestendig te zijn op een moment dat de vraag zou afvlakken.

Vincent Olemans, algemeen manager In Concrete: Nieuwbouw blijft voor ons een belangrijk segment, maar ook het belang van renovatie neemt toe. Huurders en eigenaars beginnen in te zien dat ook de betonnen vloer belangrijk is voor de productiviteit en het rendement.

Ook dit jaar is schaarste een hoofdthema in de analyses van brokers als JLL. Is er nood aan een ‘out of the box’-oplossing voor dit probleem?

LY: De streek rond Gent was tot voor vijf jaar niet gegeerd, nu is ze zo goed als volgebouwd. In Limburg bouwen we volop aan een van de grootste sites in West-Europa. Ook in Wallonië gaat het snel. De beschikbaarheid van gronden wordt belangrijker. Een tweede evolutie is een evolutie naar hogere gebouwen met twee of soms drie etages om de schaarse oppervlakte te counteren. Dat vergt heel andere technische oplossingen.

Voor Luc Ysebaert is de trend naar hoogbouw de belangrijkste evolutie van de afgelopen en komende jaren. “De gemiddelde hoogte gaat steil omhoog. Het veranderende uiterlijk van de logistieke gebouwen brengt specifieke vergunningsproblemen met zich mee. Dat zorgt voor vertraging in de evolutie. Doordachte oplossingen vanuit het beleid zijn nodig.”

IT: Vroeger was de locatie, en dan vooral snelle ontsluiting via de weg, de prioriteit. Later werd de beschikbaarheid van arbeid een beslissende factor. In de toekomst is dat misschien de beschikbaarheid van energie. De take-up in multimodale zones werd in het kader van de duurzaamheidsdiscussie groter. Het is leuk om te zien dat die transitie heeft gewerkt en dat bijvoorbeeld havens hebben kunnen groeien, dat de binnenvaart gegroeid is, maar er komen ook evoluties als waterstof- en elektrische trucks op ons af. Ook zij hebben aangepaste infrastructuur nodig.

Wat eist de klant vandaag de dag van een logistiek magazijn?

LY: Duurzaamheid is de rode draad geworden, isolatie, zonnepanelen, windmolens komen dagelijks aan bod. We bouwen geen vierkante meter meer die niet geschikt zou zijn voor zonnepanelen. Tien jaar geleden was dat nog anders. Bouwen in de hoogte heeft ook implicaties op de kostprijs. Vandaag

Vincent Olemans benadrukt het belang van een strakke vloer in een modern warehouse. “Productiviteit en welzijn van operatoren hangen er sterk van af. De vloer wordt steeds meer bekeken bij de conceptie van het gebouw. De vlakheid van de vloer is cruciaal voor de operatie met masten en reachtrucks. De productiviteit van het bedrijf hangt daarmee samen: onregelmatige vloeren zorgen voor slijtage aan het materiaal, blessures bij het personeel en schade aan de goederen.” bouw je dus hogere, complexere gebouwen op terreinen die vaak omwille van hun mindere kwaliteit lang onbenut bleven. Men verwacht dat wij meedenken in dat evoluerende verhaal. Er wordt veel belang gehecht aan BREEAM-normen. Ondanks de administratieve rompslomp zijn die wel een aandachtpunt bij investeerders. Die evolutie valt niet meer te stoppen en gaat nog in stijgende lijn.

CO2-neutraliteit. We willen onze eigen CO2voetafdruk zoveel mogelijk compenseren. Er wordt volop aan oplossingen gewerkt.

Hoe ziet logistieke site in 2030 eruit?

IT: Hoogbouw impliceert dat het gebouw ontstaat rond de rekken in het warehouse, je bouwt eerder een machine dan een gebouw. De investeringsmarkt zal met die transitie moeten omgaan. Voor 2030 evolueren we naar een volledig slim gebouw met rapportering die voor gebruikers en aannemers raadpleegbaar zijn om duurzamer en efficiënter te worden. Het logistiekgebouw van de toekomst zal constant evolueren en upgraden en na 15 jaar nog top-performant zijn.

Stuit je dan niet op de limieten van wat mogelijk is?

LY: Onze ceo doet mee aan het tv-programma ‘The Sky is the Limit.’ (lacht) Belgische bouwers zijn gelukkig zeer inventief. We evolueren nog niet naar hoogbouw van vijftig meter zoals in sommige Aziatische landen, maar 25 meter en meer is geen uitzondering. Maar de technische mogelijkheden om zo hoog te gaan bestaan wel.

IT: Hoogbouw betekent nu iets anders dan vroeger: meer dan 20 meter. De technologie en automatisatie evolueren zodanig dat de drempel voor deze substantiële investeringen lager komt te liggen. Dat hangt samen met de duurdere grond-, bouw-, en huurprijzen. De aangeboden oplossingen zijn flexibeler, waardoor we vaker gebouwen ontwikkelen die rond de automatisaties van onze klan- ten gebouwd zijn. Bij het eerste contact met huurders is ontzorging belangrijk: niet alleen het gebouw maar ook het dienstenpakket om duurzaamheids- en kwaliteitseisen te halen.

Het gaat dus om de combinatie van het gebouw en de gebruiker. Huurder, ontwikkelaar en bouwheer moeten samenwerken om die oplossing te vinden. Meer dan vroeger zijn we op elkaar aangewezen om energieneutrale resultaten te boeken.

Wie drijft die eis naar duurzame logistieke gebouwen aan?

IT: Bekijk het vanuit de investeerder. De transitie gaat vandaag over het maken van slimme gebouwen, meer nog dan zonnepanelen of andere groene maatregelen. Je moet een gebouw kunnen lezen en monitoren om problemen op te lossen, op basis van de verzamelde data met de klant afstemmen over verbeteringen.

VO: In de vloerrenovatie wordt duurzaamheid steeds belangrijker. Een verbeterde vloer levert tientallen procenten besparingen op aan herstellingen van bijvoorbeeld wielen en moederplaten van de toestellen.

LY: Bij het productieproces van beton investeerden we als een van de eerste Belgische bouwgroepen zwaar in maatregelen rond

LY: 2030 is nog zeven jaar. Eén ding produceert men niet extra: grond, zegt mijn baas. Je ziet vandaag gebouwen van ternauwernood 15 jaar oud gesloopt worden om te vervangen door sites die conform de huidige normen zijn, en dus efficiënter op dezelfde oppervlakte. 2030 betekent: slimme gebouwen, veel automatisatie, hoogbouw op beperkte oppervlakte en verschillende etages, investeren in slimheid, energieneutraliteit en automatisering. VO: In Concrete ziet evoluties in de sneldrogende harsen. Maar het klassieke betongieten blijft een constante. Sommige operatoren kijken als laatste aspect naar hun vloeren. Dat levert vertraging op in de automatisatie.

Dit interview kwam tot stand in het kader van de eerste Logistics Management Summit, die plaatsvond in Roeselare op 1 februari. Van deze gesprekken werd een videopodcast gemaakt die u via de onderstaande QR-code kunt terugvinden.

LM SUMMIT: MAGAZIJNINRICHTING