Wie nog plaats vindt, mag het zeggen

Het blijft drummen voor een plekje op de logistieke vastgoedmarkt in België. Hoe staat de sector er voor aan het begin van 2023?

Michiel Leen

Het afgelopen jaar heeft niet het kalme vaarwater gebracht waar velen op hoopten na twee bewogen Covid-jaren. Geopolitieke disrupties en opflakkerende inflatie hebben ook hun impact gehad op de markt van het logistieke vastgoed. Concreet: om hun supply chains robuuster te maken, gingen nogal wat bedrijven over tot het aanleggen van grotere voorraden, al dan niet in combinatie met een verplaatsing van de productie dichter bij huis. Tegelijk blijft de schaarste aan beschikbare terreinen een niet te negeren realiteit. Het zijn trends waar de Belgische logistieke markt niet aan ontsnapt, al legt de logistieke vastgoedmarkt in ons land zijn eigen accenten.

SCHAARSTE: “JUST IN CASE”

Volgens de cijfers van broker JLL, die aan het begin van het jaar traditiegetrouw een marktanalyse en poging tot vooruitblik presenteert, werd er in 2022 meer dan 1 miljoen vierkante meter aan logistiek vastgoed verhuurd.

Het derde hoogste volume ooit en bijna een derde meer dan in 2021. Naar de aanleiding is het niet ver zoeken: de aanhoudende aanbodschaarste. Die houdt de transactievolumes hoog, want de logistieke operatoren gaan ‘op risico’ zoeken naar oppervlakte voor het uitvoeren van toekomstige contracten. Hebben ze de ruimte niet onmiddellijk van doen, dan kan ze altijd nog worden onderverhuurd. Zo blijft de ruimte toch voor de originele huurder ter beschikking “in het geval dat.” Overigens wordt er ook stevig gebouwd ‘op risico’, waarbij meteen mag worden vermeld dat het met dat risico nogal meezit. Opnieuw door toedoen van de schaarste zijn veel projecten bij oplevering, of zelfs al voordien, verhuurd.

LOCATIE: DE PERIFERIE WINT AAN

GEWICHT

Op de as Antwerpen-Brussel, nog steeds de populairste logistieklocatie van België, is minder dan een procent van de logistieke panden meteen beschikbaar. Logistiekoperatoren ontdekken dan ook in sneltempo nieuwe locaties, liefst daar waar er nog grote percelen te ontginnen vallen. De snelle groei van de logistieke activiteit in Limburg of de Gentse Kanaalzone zijn daarvan in Vlaanderen exponenten. Opvallend is volgens de cijfers van JLL evenwel de opkomst van de ‘Waalse as’. Die haalt qua aantal transacties inmiddels de helft van de as Antwerpen-Brussel, met 13 tegen 26. De nieuwe healthcare- en farmacampus van Yusen in Gembloux, waarmee u verderop in dit nummer kennis kunt maken, is de blikvanger in Wallonië met een oppervlakte van liefst 40.500 vierkante meter.

Schaarse goederen zijn duur, weten ze ook bij WDP. De portfolio van de Benelux-marktleider in logistiek vastgoed kende een bezettingsgraad van 99,1 procent in 2022. "Dat resultaat is deels toe te schrijven aan gezonde martkdynamieken die leiden tot verdere op- waartse druk op de huurmarktprijzen”, klinkt het met enige zin voor understatement in het jaarverslag.

Uit de bevindingen van de Prologis Logistics

Rent Index blijkt dat 2022 een recordjaar was voor de stijging van de huurprijzen in het logistieke vastgoed. De stijging bedraagt in Europa 15 procent. België bevindt zich volgens de research van Prologis evenwel niet in de Europese top-10 van logistieke regio’s met snelst stijgende huren.

Toch zijn laten de prijsstijgingen zich voelen in absolute cijfers. De prime rent voor de as Brussel-Antwerpen is volgens JLL € 60 per m² per jaar. In de Brusselse regio steeg de prime rent midden 2022 naar € 65 per m² per jaar en de hoge vraag in Luik resulteerde in een stijging van de prime rent naar € 55 per m² per jaar, een stijging met 4% op jaarbasis.

Uit de JLL-cijfers blijkt dat het investeringsniveau in 2022 recordhoogtes bereikte. Voor

het eerst werd een volume van meer dan een miljard euro aan investeringen gerealiseerd in industrieel vastgoed. Vier vijfde van de transacties komt op het conto van de logistiek. Montea schrijft met één forse transactie een vierde van het recordbedrag op zijn conto: het rijfde voor een kleine 250 miljoen euro 230.000 vierkante meter binnen, ontwikkeld door Cordeel. De toprendementen (‘prime yields’) bedroegen 4,25 procent, tegenover 3,85 procent in 2021.

Daarbij dient te worden opgemerkt dat de investeerders vooral in de eerste jaarhelft van 2022 actief waren. In het laatste kwartaal was er amper beweging. Die afwachtende houding laat zich wellicht verklaren door een combinatie van factoren: de zoektocht naar het ‘nieuwe normaal’ na de Covid-jaren, de repercussies van de combinatie van opgebouwde voorraden tegenover de vrees voor afkoelende vraag en de blijvende onzekerheid over de hoge materiaalprijzen.

GEOGRAFISCHE SPREIDING (‘000M²)

5 jaar gemiddelde 2022

Belgische logistiek vastgoedspecialisten kijken steeds nadrukkelijker naar het buitenland.

Ignace Tytgat, CEO bij MG Real Estate: “Wij zijn momenteel in zeven landen actief, centraal aangestuurd vanuit België. We laten onze landenteams organisch groeien om marktaandeel te verwerven. We zetten nu sterk in op Italië en Frankrijk. We zijn opportunistische ontwikkelaar. Tegen een project op de juiste locatie, op het juiste moment, en aan de juiste prijs in Spanje zeggen we geen neen, maar de focus ligt op de versterking van bestaande posities.”

Luc Ysebaert, commercieel directeur bij Willy Naessens Group: “De aanwezigheid van fabrieken in België is een bepalende factor. We volgen de klanten, en als een locatie echt ver van onze uitvalsbasis ligt, bijvoorbeeld in Roemenië, dan bouwen we daar een fabriek.” Een tendens waar trouwens ook verschillende toeleveranciers voor magazijninrichting en equipment van profiteren.

LM SUMMIT: PROJECTONTWIKKELING EN BOUW