DE VERANDERENDE VASTGOEDMARKT VRAAGT OM EEN NIEUW MARKTMODEL
Visie van Hasse J.J. Dekker WHAT!
Over de auteur Hasse J.J. Dekker is een ondernemer pur sang. Als marketing- en communicatieadviseur met twintig jaar ervaring kent hij de vastgoedbranche, de spelers en hun drijfveren van binnenuit. Een rode draad in zijn carrière is het signaleren van kansen in de markt, waarop een ogenschijnlijk simpel maar doeltreffend antwoord gegeven kan worden. De malaise in de branche stimuleerde hem tot het ontwikkelen van een marktbreed initiatief: WHAT! The Real Estate Community. WHAT! ging medio mei 2014 officieel van start.
DE VERANDERENDE VASTGOEDMARKT VRAAGT OM EEN NIEUW MARKTMODEL Visie van Hasse J.J. Dekker WHAT!
2014 WHAT! Amersfoort
Kijk nu eens echt naar een gebouw (winkel, kantoorpand, woning of theater...), niet meteen naar binnen lopen, maar sta er eens voor stil – langer dan een minuut. Dan word je altijd getroffen door de stoere robuustheid; de gevels torenen als een berg boven je uit, je voelt de massa en soms de grandeur. Langer kijkend zie je de arbeidskracht onder het metselwerk, het timmermansoog in de detaillering en de creatieve inspiratie in het ontwerp. Vormen zijn net niet helemaal symmetrisch, hoeken springen uit, het gebouw nodigt uit om naar binnen te komen. Een gebouw, of het nu een hotel is, kantoorgebouw of museum, verenigt zoveel disciplines, denkwerk, samenwerking, inzicht en overzicht dat het mij regelmatig de adem beneemt. En dat is alleen nog maar de buitenkant.
3
Alle gebouwen zijn bijzonder Gebouwen hebben mij altijd gefascineerd. Jaren geleden zag ik een maquette van een woningbouwproject in Bemmel, van de hand van (de ons helaas veel te vroeg ontvallen) Jo Crepain. De maquette deed het ontwerp geen recht; de architect is befaamd om zijn baksteenarchitectuur en die kwaliteit zag je niet terug. De kosten voor de maquette waren bovendien zo hoog dat ik dacht: dit moet beter en goedkoper kunnen. Het was de start van een nieuw bedrijf: Annesing, gevestigd in Singapore. Hier maken we maquettes voor de Europese en Aziatische markt. We combineren de scherpe prijsstelling met de wil om kwaliteit te maken. Annesing is in zowel Nederland als Singapore marktleider. Een gebouw is in zijn complexiteit namelijk zo interessant en betekenisvol dat een representatie ervan, zoals een maquette, daar recht aan moet doen. Natuurlijk, panden zijn uiteindelijk gebruiksobjecten, alleen vergeten we wel eens hoe bijzonder ze ook zijn. Want ik zie ze als het harmonische resultaat van een samenwerking tussen partijen, die per definitie sterk uiteenlopende belangen hebben. Het samensmeden tot één eensgezinde en doelgerichte machine is misschien wel de crux voor een succesvol vastgoedproject. Partijen moet je verbinden Jaren heb ik leiding gegeven aan een succesvol communicatie- en marketingbureau, gespecialiseerd in vastgoed, in Amersfoort. Ik werd eens door de gemeente gevraagd om een presentatie te houden over de marketing van een vastgoedproject. Het klikte, de ontwikkelingscombinatie wilde met ons in zee. Het was mijn eerste vastgoedopdracht en wat mij trof was de enorme energie van in dit geval acht partijen. En hun vertrouwen
4
dat ik wel alles zou regelen. Typisch voor deze (vastgoed)markt: zodra het vertrouwen er is, ben je deel van het team. Het enthousiasme, en het gemeenschappelijke doel, bindt de partijen. Essentieel, want tegelijkertijd zijn de onderlinge belangenverschillen groot. Door hier oog voor te hebben, door te weten hoe iedere betrokkene denkt en ambieert, en dit echt te begrijpen – en met een flinke dosis humor – kun je partijen verbinden, sterker nog… harmoniseren. Met succes als logisch vervolg. En het harmoniseren van doelstellingen en de mensen die daaraan werken, beschouw ik als mijn grootste uitdaging. En plezier. Kansen boeien mij Vastgoed werd en bleef mijn grote liefde. Ik noemde mijn vak voortaan dan ook vastgoedcommunicatie en ging daarmee de markt bestormen. Bij elk project spelen veelal dezelfde actoren: projecten worden met veel passie en inspiratie door stedenbouwkundigen/architecten ontworpen, ontwikkelaars maken het concreet, bouwers bouwen het en makelaars zoeken huurders of kopers. De marketeer moet oog hebben voor de verschillende taken, disciplines, belangen, marktontwikkelingen, concurrentie en locatiekwaliteiten – en daarop anticiperen. En als ik een tekortkoming – lees: kans – zie, word ik daardoor zo geboeid dat ik het ook wil aanpakken en oplossen. Dat was met de maquettes zo, en ook bij het uitgeven van boeken – een andere liefde. De lithografie en het drukken konden blijkbaar goedkoper in het Verre Oosten – lees: Singapore – gedaan worden. Dus vliegtuig gepakt en drukkerijen bezocht. En dit alles om een uit de hand lopend uitgeefproject alsnog binnen budget af te ronden.
5
Daarna volgde een structurele samenwerking met de directie van het gekozen Singaporese bedrijf en kwam een nieuwe onderneming tot stand. Het is vaak een kwestie van gewoon doen wat je denkt dat goed is of succesvol kan zijn. Niet wachten, maar geloven in jezelf en de propositie. Zei Einstein niet: “Never give up what you really want to do. The person with big dreams is more powerful than the one with all the facts”? Dat is mijn motto ten voeten uit. Daar geloof ik in. Aangenaam! Ik ben een Zelfstandig Vastgoed Professional Door het voortdurend betrokken zijn bij en in de vastgoedmarkt maakte ik in de afgelopen jaren alle veranderingen van zeer nabij mee. Vanzelfsprekendheden verdwenen. Het feest was voorbij en de markt werd gedwongen om snel te schakelen, om het hoofd te bieden aan alle, steeds zichtbaarder en pijnlijker wordende problemen. Belangrijkste ontwikkeling was wel de grote uitstroom van medewerkers door de crisis – de vastgoedprofessionals die voor het grootste deel zelfstandig zijn geworden. Sommigen met een douceurtje en anderen met een project dat toch al niet echt liep... Inmiddels telt de vastgoedmarkt zo’n kleine 40.000 zelfstandige professionele ondernemers (bron: CBR 2013). Gaandeweg werd men zich bewust van een probleem. Want niet alleen waren er veel mensen weg, maar was daarmee ook vaak de kennis en ervaring uit het bedrijf verdwenen. Tegelijkertijd merkten de ZZP-ers dat ze in een ongewis avontuur waren gestapt. Het is überhaupt al lastig om opdrachten te vinden. En als je eenmaal met een klus bezig bent, is het nog lastiger om dan op zoek te gaan naar de volgende opdracht. Het eigen netwerk veroudert snel en versnippert, het kost ook vaak te veel tijd om dat bij te houden.
6
Aan de andere kant ontwikkelen de techniek en vakkennis zich verder. De ZZP-ers merken dat bij opdrachtgevers up-to-date kennis verwacht wordt. En terecht. Maar tijd en geld ontbreken veelal om zelf de juiste bijscholing te organiseren. En er zijn natuurlijk de bekende onzekerheden ten opzichte van een vaste baan: een onzeker inkomen, pensioenregeling, rechtspositie, enzovoorts. En er zijn meer beïnvloedende partijen. Investeerders worden geconfronteerd met onzekerheden over de uitvoering en planning van de projecten die zij interessant vinden. Gemeenten hebben door afschrijvingen op leegstaand vastgoed te kampen met tekorten en richten zich nu op revitalisering van de bestaande voorraad. En door alle factoren zijn ook de banken terughoudender geworden – je kan rustig spreken van een vicieuze cirkel in het vastgoed. De vastgoedbranche is dus aan alle kanten ingrijpend veranderd: vraag en aanbod staan op een steeds grotere afstand van elkaar. Geen van de partijen is in staat om gezamenlijke kracht te ontwikkelen. Een nieuw communityconcept – waarom niet? Ik ging mij meer en meer verdiepen in de ZZP-ers, hun sterke en zwakke punten. Ook ik kreeg immers eerst afscheidsrecepties van opdrachtgevers die mochten vertrekken, toen brieven, daarna mailtjes en tenslotte moest ik via Linkedin kijken waar ze waren gebleven. Het werd een ware exodus. Wat je ziet is dat veel ZZP-ers deskundigen zijn op hun vakgebied, maar geen ondernemers. Ze focussen zich op projecten, hun passie, maar stellen acquisitie op een tweede plaats. Ook al omdat acquisitie meestal niet in hun voormalige werkpakket zat. Ze missen soms ook de vooruitziende
7
ROADMAP WHAT!
2014 SOFTLAUNCH
LANCERING WEBSITE VOORINSCHRIJVING
Presentatie in NAVS 21 mei + livegang website
Introductiecampagne
INTRODUCTIE VAN DE BUSINESSBUDDY backup voor majeure functies
LAUNCH WEBSITE OPDRACHTGEVERS
UITBREIDING WEBSITE ZZP-ERS
Focus op marketing van solutions Detachering van individuen
– Ranking wordt actueel – Marktpartijen krijgen toegang tot database – Uitbreiding met dienstverleningsaspecten
WERVING & SELECTIE In samenwerking met Myler
NEPROM
Preferred opleidinge
1.000 LEDEN
WHAT’S NEW! UNFREEZE THE REAL ESTATE MARKET Jaarlijks event in de RAI
2016
TOEGANG TOT WHOMEETSWHAT!
Digitaal ontmoeten, daten & knowledgesharing
INTRODUCTIE VAN PERMANENTE EDUCATIEPUNTEN (PE-PUNTEN) VOOR ZZP-ERS Kennisontwikkel-doelstelling wordt geïntroduceerd Trainingen, cursussen worden relevanter Sociëteit(en) worden uitgebreid
2017 WHAT’S GOING ON! CULTURAL EXCELLENCE IN REAL ESTATE Jaarlijks event in de RAI
8
DOORONTWIKKELIN WEBSITE 5.000 LEDEN
Introductie success stories, speakers forum & quick scan
500 LEDEN
HARD LAUNCH
Inschrijven en profiel opbouwen Ranking, Benchmarking & Aanbeveling gaat lopen
Introductiedag WHAT’S UP!
WERVING & SELECTIE
BIEDEN VAN TOOLS
suppliers voor en
– Assessments, educatie en networking i.s.m. VIPD – Video Presentaties “Personal Branding” – Introductie van Raad van Advies
– In een regio van 500 Zelfstandige Vastgoed Professionals wordt een Vastgoedsociëteit gesticht – Lidmaatschap events executive meetings
2.500 LEDEN OPSTARTEN REGIONALE LEZINGENCIRCUITS
Focus op ontwikkeling en detacheren van teams
WHAT’S HOT! REAL ESTATE HEROES
Jaarlijks event in de RAI 10 leden aan afnemerszijde 5 leden aan aanbiederszijde
INRICHTING WHAT!CARE LANCERING NEW REAL ESTATE HEROES
Gemeenschappelijke inkoop zakelijke faciliteiten (short lease auto’s, reizen, hotels, congressen, ICT-producten, etc.)
– Niet die die veel weten maar die die sneller leren scoren hoog – Anticiperend vermogen wordt het onderscheidend element
9
LEVEL OF SOLUTION 4
NG
DOORONTWIKKELING WEBSITES
LEVEL OF SOLUTION 3
2015
LEVEL OF SOLUTION 2
– Handgeselecteerd uit eigen netwerk – Aansluiting participanten
2E (EN 3E) VASTGOEDSOCIËTEITEN STICHTEN
M & ASRE
ans
LEVEL OF SOLUTION 1
500 LEDEN
blik en interesse om zaken als pensioen, verzekeringen en belastingen goed en zelfstandig te regelen. Het vrije levenspad van de zelfstandige zonder personeel is kortom met uitdagingen en obstakels bezaaid. De ZZP-er in de vastgoedbranche heeft dus ondersteuning nodig. Niet alleen voor zichzelf, maar ook in het belang van de vastgoedbranche die nu op slot zit. Als je deze marktstilstand wil oplossen moet je bij de zelfstandigen beginnen. Zij zijn tenslotte de oplossing als het gaat om benodigd arbeidpotentieel zodra de markt vlot trekt. En de eerste tekenen daarvan zijn zichtbaar. Uit deze gedachten ontstond het idee om een community voor ZZP-ers te ontwikkelen. In de community kan men elkaar in elk geval ontmoeten en kennis, contacten en tips uitwisselen. Maar daar zijn natuurlijk al allerlei platforms voor, denk aan Linkedin. Het moest dus iets extra’s worden: een platform met daadwerkelijk toegevoegde waarde voor de ZZP-er. En de markt in het algemeen. Waar de ZZP-er graag naar toe gaat omdat er onmisbare diensten en kansen worden geboden. Educatie en zekerheden én opdrachten en collegae: hoe kun je die gezamenlijk aanbieden? Tijd voor een nieuw business model Het idee voor WHAT! The Real Estate Community (WHAT! staat voor Working Hard Apart Together) kreeg langzaam maar zeker vaste vorm in mijn hoofd. In Abu Dhabi, waar ik met Annesing deelnam aan de vastgoedbeurs Cityscape, zittend op het terras van het Shangri La Hotel en uitkijkend op de Sheikh Zayed Grand White Mosque. Daar heb ik uiteindelijk het WHAT! concept geheel uitgewerkt. In een flow. Ik had ‘blauwe vingers’ van het typen. Daarna heb ik veel gesprekken gevoerd
10
met inspirerende mensen. Die leverden meer inzichten, verbeteringen en aanvullingen op. Het werd gaandeweg tijd voor een business model. En dan niet alleen geënt op een community voor ZZP-ers, maar ook op een marktplaats waar vraag en aanbod elkaar ontmoeten. Een platform waar marktpartijen, lees: opdrachtgevers, de professionals vinden die zij zoeken. Waar het contract- en risicomanagement goed is geregeld en community managers voortdurend bezig zijn met het welslagen van het concept. Waar ZZP-ers met elkaar kunnen communiceren, kennis delen en actief zijn met opleidingen. En waar zij, last but not least, deel uitmaken van één groot vastgoedbreed netwerk: WHAT! The Real Estate Community brengt op die manier arbeid, kennis, kapitaal & netwerken samen in de vastgoedbranche. Hoe WHAT! werkt Het matchen van vraag en aanbod gebeurt zowel persoonlijk als via het WHAT! Network Platform. De opdrachtgever kan op www.whatcom.nl inloggen en zoeken naar kandidaten, op basis van functiebenamingen, keywords, competenties, tarief, beschikbaarheid en beoordelingen. Alle kandidaten zijn gescreend in het kader van Wet Ketenaansprakelijkheid, verkapt dienstverband en aansprakelijkheid. Opdrachtgevers kunnen hun aanvraag ook via het WHAT! Network Platform kenbaar maken. Dan gaat WHAT! aan de slag met het zoeken naar de juiste kandidaten. Alle aangesloten ZZP-ers krijgen assessments op het gebied van ambitie en drijfveren en een professionele check als het gaat om kennis- en opleidingsniveau. De selecties zijn tijdens het intakeproces al gemaakt. WHAT! draagt zorg voor een volledig digitaal dossier van alle kandidaten.
11
EXECUTIVE SEARCH
CAREER DEVELOPMENT
WHAT! THE REAL ESTATE CO KENNIS, KAPITAAL & 12
BUSINESS SOLUTIONS
COMMUNITY BUILDING
MMUNITY BRENGT ARBEID, NETWERKEN SAMEN. 13
Na afloop van elk contract beoordeelt de opdrachtgever via een geautomatiseerd evoluatieproces iedere WHAT!-professional op vijf criteria: kennis en vaardigheden, resultaat, communicatieve vaardigheden, prijs en professionaliteit. De beoordeling wordt direct zichtbaar binnen het WHAT! Network Platform en kan worden gebruikt als zoekfilter. Een multidisciplinaire community Na het uitwerken van ideeën en concepten heb ik gesprekken gevoerd met onder meer uitzendbureaus, marktpartijen, ZZP-organisaties, belangenorganisaties en opleidingsinstituten. Ik wilde een zoek-en-vindsysteem dat alle aangesloten ZZP-ers zou bevatten én dat de opdrachtgever inzicht geeft in de kwaliteit van de kandidaat, qua persoonlijkheid en op kennis- en ervaringsgebied. We willen de vastgoedbranche – lees: vraag en aanbod – zorg uit handen nemen: we bemiddelen voor ZZP-ers voor opdrachten, selecteren de juiste verzekeringen en andere voorzieningen, meten de competenties zodat de ZZP-er weet waar hij met bijscholing aan kan werken, en zorgen voor een optimale slaagkans. Immers, met WHAT! is zijn netwerk nu ongelofelijk veel groter. Andere diensten voor de ZZP-ers zijn het verzorgen van de administratie, belastingaangiftes en de jaarrekening. En door ons volume kunnen we over aantrekkelijke prijzen onderhandelen met bijvoorbeeld leasebedrijven, hotels en reisorganisaties.
14
Vastgoedbranche verandert voorgoed Het concept WHAT! staat, we rollen het nu, medio 2014, uit. Er ontstaat ongemerkt een nieuw marktmodel voor de vastgoedbranche, ook als antwoord op de politiek, die steeds kritischer kijkt naar de zelfstandige ondernemer. Want bepaalde belastingvoordelen worden nu in versneld tempo afgeschaft. EĂŠn feit staat vast: de vastgoedbranche wordt nooit meer dezelfde als vroeger. Ik beschouw deze periode als een overgangsfase, waarin een nieuwe ordening van de markt van vraag en aanbod ontstaat. De arbeidsverhoudingen professionaliseren, de relatie werkgever-werknemer wordt echt een andere. Minder afhankelijk, meer vanuit het bewustzijn dat je elkaar nodig hebt. De zelfstandige ondernemer of ZZP-er moet meer en meer opereren vanuit zijn eigen kracht, en dat vraagt ook om het optimaliseren van je eigen bagage. Zelfontwikkeling is het toverwoord om gewild te zijn, een redelijk tarief en in een uitdagende werkomgeving. Daar geloof ik in en daarvoor wil ik alle voorwaarden en mogelijkheden scheppen.
15
Kijk nog eens naar een gebouw en besef dat de harmonie van het architectonische geheel niet vanzelfsprekend is. Net als bij een compositie is het pas ĂŠĂŠn gebouw als alle onderdelen kloppen. Elke partij heeft zijn eigen inbreng. Laten we ervoor zorgen dat alle partijen elkaar weer weten te vinden, zodat de bouw- en vastgoedketen wordt hersteld en de dynamiek in de vastgoedsector terugkeert.
16
CV VAN DE AUTEUR Beginjaren Hasse J.J. Dekker rondde in 1980 de School voor de Journalistiek af en was daarna enkele jaren werkzaam in verschillende functies, onder andere bij het Amersfoorts Dagblad. Dekker kwam in 1984 parttime in dienst bij Verhoeven Raadgevende Ingenieurs te Amersfoort. Daarnaast richtte hij samen met twee vrienden een eigen productiebedrijf op, Studio Fix, voor onder andere zeefdrukwerk en fotografie. Dekker v.d. Bos & Partners Samen met partnerondernemer Huib van den Bos zette Dekker vervolgens het communicatiebureau Dekker v.d. Bos & Partners op. Dit kwam begin jaren negentig onder zijn eigen leiding te staan. REC Adviseurs voor Vastgoedcommunicatie & Strategie Vanaf 1994 ging Dekker zich in vastgoedcommunicatie specialiseren. Zijn bureau kreeg een nieuwe naam: REC Adviseurs voor Vastgoedcommunicatie & Strategie. Het bureau groeide uit tot een bedrijf met circa dertig medewerkers in 2006. Om zich weer meer op het ondernemerschap te concentreren, verkocht hij in 2006 zijn bureau voor 50% aan de WPM Groep in Den Bosch. In 2011 kocht hij het WPMbelang weer terug en verkocht hij tenslotte REC in juli 2013, om zich te wijden aan de realisatie van WHAT! The Real Estate Community.
17
Annesing In 2005 startte Dekker het maquettebedrijf Annesing in Singapore. Hij werkte al sinds 1998 met zijn Singaporese relaties als het ging om drukwerk en lithografie. Vanaf 2006 heeft Annesing zich ontwikkeld tot het grootste maquettebedrijf in Nederland en Singapore. WHAT! The Real Estate Community Tijdens een verblijf in Abu Dhabi in 2011 bedacht Dekker het basisidee voor WHAT!. De op slot zittende vastgoedmarkt kan met een communityplatform, waar vraag en aanbod elkaar ontmoeten, met tal van diensten en wederzijdse inspanningen weer op gang worden gebracht. In de loop van 2013 is het concept verder ontwikkeld en verfijnd. De marktintroductie vond medio mei 2014 plaats. Nevenfuncties Naast zijn ondernemersactiviteiten is Dekker oprichter en Voorzitter van de Nieuwe Amersfoortse Vastgoed Sociëteit, Stichting Amersfoort Vastgoed Golf Genoegen, Stichting Triple Art en Stichting Erfgoed Amersfoort. Ook is Dekker onder meer bestuurslid van de Stichting Open Oog en heeft hij zitting in het Comité van Aanbeveling van het Amersfoorts Cultuurfonds.
WHAT! The Real Estate Community www.whatcom.nl hdekker@whatcom.nl Berkenweg 46 3818 LB Amersfoort Postbus 795 3800 AT Amersfoort
18
Ontwerp en realisatie door Total Identity, Amsterdam
Telefoon 033 451 11 92 Mobiel 06 5310 5449