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LA INFORMACIÓN TERRITORIAL ASOCIADA A LAS BASES GRÁFICAS REGISTRALES

ÓSCAR GERMÁN VÁZQUEZ ASENJO

Valencia, 2009


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ÍNDICE GENERAL PLANTEAMIENTO Y PRESENTACIÓN  INTERÉS EN CONOCER AL DUEÑO ..........................................  IMPOSIBILIDAD DE CONOCER LA INFORMACIÓN ............... 1) Diverso concepto respecto a la entidad territorial con la que las distintas instituciones trabajan ................................................ 2) Regla general de la voluntariedad en la inscripción registral 3) Diversidad de lenguajes gráfico y alfanumérico utilizados por las distintas instancias territoriales ......................................... 4) Problemas derivados de la utilización de la técnica del folio real en soporte tradicional ................................................................  SOLUCIONES ASEQUIBLES .......................................................  EL SISTEMA DE BASES GRÁFICAS REGISTRALES COMO SOLUCIÓN ......................................................................................

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Primera Parte REGULACIÓN NORMATIVA ACTUAL DE LA MATERIA I.1. REGULACIÓN DE BASES GRÁFICAS DESTINADA A COMPLETAR LA DESCRIPCIÓN LITERARIA DE LAS FINCAS REGISTRALES ............................................................................. I.2. TRATAMIENTO NORMATIVO DE LAS BASES GRÁFICAS REGISTRABLES CON OBJETO DE PROCURAR SU COORDINACIÓN CON LAS FINCAS REGISTRALES Y LA INCORPORACIÓN A ÉSTAS DE LA INFORMACIÓN TERRITORIAL ....

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Segunda Parte INFORMACIÓN GRÁFICA TERRITORIAL II.1. INFORMACIÓN TERRITORIAL ASOCIABLE A LA BASE GRÁFICA REGISTRAL. DELIMITACIÓN DE SU CONCEPTO ...... II.2. INFORMACIÓN GRÁFICA REGISTRAL COMO INFORMACIÓN TERRITORIAL .............................................................................. II.3. BREVE ANÁLISIS SOBRE LA CONVENIENCIA DE INSCRIBIR LA INFORMACIÓN TERRITORIAL EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD ................................................................................. II.4. INFRAESTRUCTURAS DE DATOS ESPACIALES (IDE) ........

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ÍNDICE GENERAL

II.5. NIVELES DE INFORMACIÓN GRÁFICA A EFECTOS HIPOTECARIOS .................................................................................... II.5.a) La información gráfica territorial básica, no asociable... II.5.b) Información gráfica territorial asociable a la Base Gráfica Registral ............................................................................ II.5.c) La información gráfica registral ...................................... II.6. DIFERENCIAS ENTRE LA INFORMACIÓN TERRITORIAL VISUALIZABLE EN UNA IDE Y LA INFORMACIÓN TERRITORIAL ASOCIABLE A LA BASE GRÁFICA REGISTRAL ..... II.6.a) Forma de interoperar: visualización versus afirmación .. II.6.b) Libertad y concreción de referencia: territorio versus finca ................................................................................... II.6.c) Forma de obtención: libre acceso versus solicitud-respuesta ........................................................................................ II.6.d) Canal de contacto: acceso telemático versus libertad de acceso ................................................................................. II.6.e) Control de usuario: identificación versus legitimidad de interés................................................................................ II.6.f) Consecuencias: ausencia versus constancia .................... II.6.g) Autoría: declaración informativa versus responsabilidad II.7. DIFERENCIAS ENTRE LA INFORMACIÓN TERRITORIAL INSCRITA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y LA INFORMACIÓN TERRITORIAL ASOCIADA A LA BASE GRÁFICA DE UNA FINCA REGISTRAL ..................................................... II.7.a) Por la intensidad de los efectos jurídicos que en cada caso se producen ....................................................................... II.7.b) Por la extensión con la que se producen los efectos jurídicos ......................................................................................

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Tercera Parte CARACTERES Y CLASIFICACIONES DE LA INFORMACIÓN TERRITORIAL ASOCIADA A LA BASE GRÁFICA REGISTRAL III.1. CARACTERES DE LA INFORMACIÓN TERRITORIAL ASOCIADA ......................................................................................... III.1.a) Es una información que tiene por unidad de referencia necesaria la finca registral .......................................... III.1.b) Sentido bidireccional de la información asociada ....... III.2. CLASIFICACIÓN DE LA INFORMACIÓN TERRITORIAL ASOCIADA.................................................................................. III.2.a) Información territorial en trámite y definitiva........... III.2.b) Información de mera declaración e información territorial vinculante ...........................................................

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ÍNDICE GENERAL

III.2.c) Información territorial con efectos positivosde valor o con efectos negativos o disuasorios .............................

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Cuarta Parte DIMENSIÓN MATERIAL DE LA INFORMACIÓN TERRITORIAL ASOCIADA A LA BASE GRÁFICA REGISTRAL IV.1. PLANTEAMIENTO .................................................................... IV.2. ASPECTO MATERIAL DEL CONTRASTE GRÁFICO DE LA INFORMACIÓN TERRITORIAL EN GENERAL..................... IV.3. ASPECTO MATERIAL DE LA INFORMACIÓN ASOCIADA A LA BASE GRÁFICA REGISTRAL, EN PARTICULAR ............ IV.3.a) La información asociada a la Base Gráfica Registral de una firna elimina la buena fe del tercero ............... IV.3.b) Es el vehículo idóneo para proporcionar material pericial suficiente en la resolución de conflictos territoriales . IV.3.c) Constituye una nueva forma de publicidad registral . IV.3.d) La técnica de la “asociación” constituye un vehículo conductor para la inscripción registral ....................... IV.3.e) Los efectos de la calificación registral de la información territorial asociada a la Base Gráfica Registral ......... IV.3.f) Función de la información territorial asociada en la calificación del Registrador de la Propiedad ...............

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Quinta Parte CONTENIDO FORMAL O GRÁFICO DE LA INFORMACIÓN TERRITORIAL ASOCIADA V.1. INVASIÓN, COLINDANCIA, CERCANÍA, LEJANÍA Y LA PROPIA EXISTENCIA DE INFORMACIÓN TERRITORIAL RESPECTO A LA BASE GRÁFICA REGISTRAL ...................... V.2. ASOCIACIÓN GRÁFICA DE PUNTOS, LÍNEAS O POLÍGONOS A LA BASE GRÁFICA DE LA FINCA REGISTRAL .................. V.2.a) Asociación de un punto a la base gráfica registral de una finca ................................................................................... V.2.b) Asociación de una línea a la base gráfica registral de una finca ................................................................................... V.2.c) Asociación de un polígono a la base gráfica registral .....

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ÍNDICE GENERAL

Sexta Parte DIMENSIÓN TEMPORAL DE LA INFORMACIÓN ASOCIADA A LA BASE GRÁFICA REGISTRAL VI.1. LA INFORMACIÓN REGISTRAL COMO NECESARIAMENTE ACTUAL ...................................................................................... VI.2. LA INFORMACIÓN CATASTRAL COMO EJEMPLO DE INFORMACIÓN TERRITORIAL NECESARIAMENTE ACTUALIZABLE ..................................................................................... VI.3. CARACTERES DE LA INFORMACIÓN TERRITORIAL NECESARIAMENTE ACTUALIZABLE......................................... VI.4. ENCAJE DE LA INFORMACIÓN GRÁFICA REGISTRAL COMO NECESARIAMENTE ACTUAL O NECESARIAMENTE ACTUALIZABLE ........................................................................ VI.5. ENCAJE DE LA INFORMACIÓN TERRITORIAL ASOCIADA A LA BASE GRÁFICA REGISTRAL COMO NECESARIAMENTE ACTUAL O NECESARIAMENTE ACTUALIZABLE ............... VI.6. POSIBILIDAD DE CONVERSIÓN EN ACTUAL DE LA INFORMACIÓN ACTUALIZABLE................................................

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Séptima Parte INTEROPERABILIDAD CON LA INFORMACIÓN TERRITORIAL DE NATURALEZA CATASTRAL VII.1. DIFERENCIAS ENTRE EL REGISTRO Y EL CATASTRO .... VII.1.a) Apariencia física ........................................................... VII.1.b) Universalidad ............................................................... VII.1.c) Actualidad .................................................................... VII.1.d) Necesidad...................................................................... VII.1.e) Técnica descriptiva ....................................................... VII.1.f) Carácter público de su finalidad.................................. VII.1.g) Valor de la titularidad .................................................. VII.2. VALOR JURÍDICO DE LA TITULARIDAD CATASTRAL ...... VII.3. VALOR JURÍDICO DE LOS ELEMENTOS DESCRIPTIVOS DE LA PARCELA CATASTRAL ................................................ VII.4. INTEROPERABILIDAD ENTRE LAS INFORMACIONES REGISTRAL Y CATASTRAL ..................................................... VII.4.a) Calificación registral de las parcelas catastrales ....... VII.4.b) Crítica al actual sistema de relación entre la información registro y la catastral ................................................... VII.4.c) Situación deseable........................................................ VII.4.d) Ventajas del sistema propuesto frente a la situación actual ............................................................................

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VII.4.e) Sistema español de información territorial en el ámbito de la titularidad dominical .......................................... VII.5. ANÁLISIS DE LA APLICACIÓN INFORMÁTICA GRÁFICA DE COORDINACIÓN................................................................. VII.5.a) Representación de las parcelas catastrales y las fincas registrales ..................................................................... VII.5.b) Sobrelínea de armonización ......................................... VII.5.c) Iluminación de la sobrelínea de armonización ...........

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ÍNDICE DE ESQUEMAS 1. Tratamiento de las Bases Gráficas en el artículo 9.1 de la Ley hipotecaria ....................................................................................... 2. Estructura de la Base Gráfica de Información territorial asociada .................................................................................................... 3. Efectos de la información territorial inscrita frente a la información territorial asociada a la Base Gráfica Registral ............................ 4. Carácter bidireccional de la información territorial asociada a la Base Gráfica Registral .................................................................... 5. Vinculación de las características y categorías de la información territorial asociada a la Base Gráfica Registral ............................ 6. Asociación de puntos, líneas o polígonos a la Base Gráfica Registral .................................................................................................... 7. Contraste temporal en la información asociada a la Base Gráfica Registral...........................................................................................

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APÉNDICES 1. Base Gráfica Registral. (Islas Canarias) ........................................ 2. Base Gráfica de información territorial asociada (Comunidad valenciana) ....................................................................................... 3. Consulta Urbanística (Ayuntamiento de San Cristóbal de la Laguna) ................................................................................................ 4. Consulta sobre expedientes incoados por la Agencia de Protección del Medio Urbano y Natural del Gobierno de Canarias ................

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PLANTEAMIENTO Y PRESENTACIÓN INTERÉS EN CONOCER AL DUEÑO En las últimas décadas el Registro de la Propiedad se ha convertido en un instrumento de publicidad no solo relativo al dominio y demás derechos reales inmobiliarios sino también a una serie de declaraciones territoriales mas adscritas al Derecho Público Administrativo que al ámbito del Derecho Privado al que tradicionalmente sirve la institución registral. El Registro de la Propiedad se ha convertido en el único instrumento de publicidad territorial capaz de garantizar una fiabilidad absoluta en el desarrollo de los distintos procedimientos administrativos que actúan sobre el territorio y al mismo tiempo es el único instrumento que puede evitar, con igual fiabilidad, que el dominio y demás derechos reales inmobiliarios carezcan de la tutela efectiva reconocida en nuestra Constitución frente a este tipo de actuaciones públicas1. Efectivamente, los desarrollos públicos de ordenación del territorio afectan de manera directa a los dueños de las fincas y por ello tales propietarios inmobiliarios han de aparecer o directamente como parte en el expediente concreto de desarrollo de la actuación en unos casos, o simplemente citados (de manera directa e individualizada a través de notificaciones o genéricamente a través de publicaciones de tipo oficial, normalmente edictos) en otros supuestos.

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Artículo 24 de la Constitución española 1. Todas las personas tienen derecho a obtener la tutela efectiva de los que jueces y tribunales en el ejercicio de sus derechos e intereses legítimos, sin que, en ningún caso, pueda producirse indefensión. 2. Asimismo, todos tienen derecho al Juez ordinario predeterminado por la Ley, a la defensa y a la asistencia de letrado, a ser informados de la acusación formulada contra ellos, a un proceso público sin dilaciones indebidas y con todas las garantías, a utilizar los medios de prueba pertinentes para su defensa, a no declarar contra sí mismos, a no confesarse culpables y a la presunción de inocencia. La Ley regulará los casos en que, por razón de parentesco o de secreto profesional, no se estará obligado a declarar sobre hechos presuntamente delictivos.


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Lo que en ningún caso se ha de permitir es que esas titularidades dominicales inmobiliarias sean ignoradas en el desarrollo de la ordenación que afecta a los inmuebles. Hasta el punto de que tal ignorancia puede dar motivo a la impugnación del procedimiento territorial, lo cual puede derivar en un estado litigioso que de hecho paralizará el desarrollo del referido procedimiento administrativo de ordenación del territorio2. Soluciones de tipo imperativo3 tropiezan siempre con el principio constitucional de tutela efectiva al ciudadano y el reconocimiento constitucional a la propiedad privada; el dominio particular de cada ciudadano puede ser incluso sacrificado en aras del interés público o general, pero siempre a través de los procedimientos legalmente establecidos y todos ellos siempre pasan por la posibilidad de defensa del particular.

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El artículo 19 parágrafo 4 de la Ley Fundamental de Bonn expresa: “Toda persona cuyos derechos sean vulnerados por el poder público podrá recurrir a la vía judicial. Si no hubiera otra jurisdicción competente para conocer el recurso, la vía será la de los tribunales”. El artículo 26 de la Constitución italiana, que en conjunto con el artículo 19.4 de la Ley de Bonn, sirven de base al artículo 24.1 y 2 de la Constitución española, señala lo siguiente: “Todos pueden accionar en juicio para tutelar sus propios derechos y legítimos intereses. La defensa es un derecho inviolable en cualquier estado o grado del procedimiento”. El artículo 57 de la Ley General Tributaria donde se establecen los medios de comprobación de que goza la Administración respecto al valor de las rentas, productos, bienes y demás elementos determinantes de la obligación tributaria contiene “algunas referencias mas o menos objetivas, como pueden ser las tasaciones hipotecarias o los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal, para estimar el valor real de los bienes. Si el resultado de esa determinación legal de precios es contrario al concepto de valor real examinado, si se producen estimaciones de valor desproporcionadas o incongruentes con la realidad, en tales casos, por mucha disposición normativa aun de rango legal que exista, no debería existir instancia jurisdiccional que apoyase estas situaciones absolutamente incompatibles con los conceptos recogidos en las leyes de ITP, AJD y del ISD y que se podrían llegar a considerar, en casos determinados que veremos, como de auténtica injusticia tributaria.” VÁZQUEZ ASENJO, Oscar Germán y ÁLVAREZ PÉREZ, Ignacio Nicolás. “El informe de valoración a efectos del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y del Impuesto de Sucesiones y Donaciones. El análisis de mercado”. Revista “Hacienda Canaria” número 23, junio 2008. ISSN: TF. 1.926-2001.


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Posibilidad que se le niega si sus derechos reales inmobiliarios son ignorados en el desarrollo de los procedimientos a los que nos estamos refiriendo. Por eso, las Administraciones que tratan de desarrollar procedimientos de ordenación territorial, necesitan conocer con seguridad quienes son los dueños de las tierras, para no ignorar sus derechos y por lo tanto para cumplir su función con pleno respeto a los dictados de la ley. Acudir a organismos o instituciones que tan solo por medio de indicios declaran quien puede ser el titular dominical de un inmueble ha sido un remedio subsidiario al que no ha habido más remedio que acudir ante una situación no generalizada de inscripción registral de las fincas4. Y ello aun sabiendo que la inseguridad que de ello se deriva, puede desembocar en los conflictos y problemas, que de hecho se han venido produciendo durante estas últimas décadas, en la gestión y desarrollo de los asuntos urbanísticos, catastrales, medioambientales, etc.5. Si a las Administraciones les interesa conocer quien es el dueño de una finca registral para que los distintos procedimientos de ordenación territorial puedan llegar a buen fin de manera rápida y segura, a los dueños de las fincas les interesa de igual modo que

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“Al tratarse de la anotación preventiva (de incoación de un expediente de disciplina urbanística) una medida provisional, podría estar justificado incluso no exigir para su ejecutoriedad la audiencia de interesados, o no exigir que el acto administrativo sea firme, pero al menos debe garantizarse que la Administración no realiza actos (máxime en vía sancionadora) que se interfieran singularmente en los derechos de un particular sin que este tenga noticia siquiera de ellos. También es misión del Registrador velar porque en los procedimientos y resoluciones administrativas no se produzca la indefensión que repudia la Constitución Española” (Res. DGRN de 27 y 28 de abril de 1995). Tampoco acudiendo a las descripciones registrales tradicionales es suficiente. Así: “La identificación no se logra con la exposición que figura en el título presentado con la demanda, ni con la descripción registral, sino que requiere que la finca se determine sobre el terreno por sus cuatro puntos cardinales, debiendo estos concretarse con toda precisión y siendo requisito esencial para que pueda prosperar cualquiera de las acciones que derivan del artículo 348 del Código Civil” STS de 1 de diciembre de 1992.


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sus derechos aparezcan indubitados y claramente publicitados ante cualquier tipo de tercero, ya obedezca este a una naturaleza pública o particular. Es cierto que todo derecho real inmobiliario ha de ser respetado por las actuaciones territoriales de las que venimos hablando, pero eso será así si tal derecho existe de manera pacíficamente comprobable. Si quien alega un derecho real inmobiliario no goza de títulos pacíficos que le permitan demostrar su alegación, es obvio que el resultado del conflicto que se pueda llegar a producir como consecuencia de la iniciativa de impugnación adoptada, puede no ser favorable a sus intereses. Por ello, la Administración acude al Registro de la Propiedad para averiguar las titularidades reales inmobiliarias que puedan afectar y a las que pueda afectar su particular quehacer territorial y al mismo tiempo trata de inscribir sus desarrollos para advertir de los mismos a los posteriores titulares registrales. El particular acude al Registro para averiguar si hay actuaciones o consideraciones públicas territoriales que puedan afectar a sus intereses y al mismo tiempo trata de inscribir sus derechos reales inmobiliarios para que los mismos sean respetados por parte de las Administraciones que en el futuro pretendan desarrollar actuaciones de esa naturaleza. Ya no es suficiente para las Administraciones acudir a padrones, titularidades catastrales, listados de cámaras agrarias, etc., para averiguar quienes son los propietarios inmobiliarios. Ninguna de estas instancias puede ofrecer plena seguridad respecto a sus declaraciones y en consecuencia no pueden asumir responsabilidad patrimonial alguna frente a terceros de los datos que publican. Tampoco es suficiente la simple presentación o alegación de títulos particulares de propiedad, ya sean públicos o privados, porque los mismos solo dan fe en el mejor de los casos de su propio contenido, pero no garantizan la inexistencia de conflicto con otros posibles títulos particulares. Lo que la Administración precisa es una declaración oficial de titularidades dominicales inmobiliarias actuales y pacíficas y la asunción de responsabilidad por parte de quien emite tales declaraciones, es decir por parte del Registro de la Propiedad.


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Ya no es suficiente para los titulares jurídico-inmobiliarios tener en su poder títulos que acreditan su propiedad privada o cualquier otra titularidad real inmobiliaria, porque se corre el riesgo de que la multitud de actuaciones que pueden tener por objeto todo o parte del territorio de su propiedad, lleguen a ignorar su derecho. Ello obligaría al titular dominical a adoptar una constante iniciativa de actuación particular en cada posible procedimiento administrativo que se pudiera sustanciar absolutamente imposible de asumir hoy en día6. Por ello dichos interesados acuden al Registro de la Propiedad, para que una vez inscrito allí su derecho, goce este de una protección cuasi absoluta. Tendrán la seguridad jurídica de saber que serán parte o al menos notificados en aquellos procedimientos que afecten individualmente a su titularidad dominical; hasta el punto de que en caso de ser ignorada, en tal circunstancia se produciría un supuesto de indefensión, el mismo será protegido por el principio constitucional de tutela efectiva que le hará seguro triunfador en cualquier procedimiento litigioso que por tal razón pudiera llegar a promover7.

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“Ahora el hecho de que a nuestro entender se trate de la misma finca, no significa que este plenamente identificada, con todos los elementos de identidad que la jurisprudencia exige para que la acción reivindicatoria prospere: linderos, cabida, extensión, deslinde. Del reconocimiento judicial efectuado se revela que in situ no se identifica la finca reclamada y ello porque el terreno ha sufrido una modificación debido a la extracción de áridos que hace imposible o dificulta enormemente esta labor...” STS de 20 de junio de 2003. Se presenta en el Registro mandamiento expedido por el Servicio Provincial de Costas, en el que se ordena que se practique la anotación, al amparo de lo previsto en el artículo 29 de la ley de Costas. Lo rechaza la registradora, alegando que no se ha practicado notificación alguna ni al titular actual ni al que lo era cuando se inicio el expediente. Tal criterio es confirmado por la DGRN, pues tanto los principios registrales de tracto sucesivo y salvaguardia judicial de los asientos registrales, como el principio constitucional de proscripción de la indefensión, exigen para practicar la anotación solicitada que haya tenido intervención en el procedimiento el titular registral. Y sin que pueda asumirse la afirmación del recurrente de que la proscripción de la indefensión haya de restringirse, en el ámbito administrativo, a los procedimientos sancionadores, pues tal proscripción esta limitada a los procedimientos de carácter penal (Dos RR, idénticas: R 19-06-2003 y R 1-09-


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Es decir, se trata de utilizar el Registro de la Propiedad en un doble sentido, en la doble dirección que estudiaremos en este trabajo, o bien para advertir a los particulares de la situación territorial creada o en proceso de creación por parte de la Administración pública, o bien para advertir a la propia Administración pública de las adquisiciones de los particulares que pudieran afectar a su actuación de ordenación y desarrollo territorial. En definitiva de sacar partido a la verdadera dimensión global que ofrece la herramienta registral8.

IMPOSIBILIDAD DE CONOCER LA INFORMACIÓN Y sin embargo, a pesar del interés tanto por parte de las distintas Administraciones públicas como por parte de los particulares en gozar de la seguridad jurídica que proporciona la institución registral, sus respectivas expectativas a mi juicio han sido, salvo excepciones, prácticamente insatisfechas hasta el momento, principalmente por las dificultades de localización geográfica de los dominios inmobiliarios inscritos que ahora examinaremos. Dificultades derivadas todas de la diversidad de lenguajes que hasta el momento han venido utilizando, tanto las Administraciones públicas al desarrollar su contenido delimitador, como el Registro de la Propiedad en su tradicional forma literaria o alfanumérica de describir el dominio. Dificultades que se manifiestan en cuatro aspectos concretos:

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2003) VILLAPLANA GARCÍA, Constancio “Fichero registral inmobiliario”. Fundación Registral 2008, p. 2004. “El destinatario del Registro ni es el funcionario que lo lleva, como vulgarmente se piensa, ni es el particular que acude a el, por creerse mas seguro; ni menos son los que no inscriben, por evitar pagos a Hacienda o evadir una ejecución o el que va a enterarse de la fortuna del deudor para sacar el mayor fruto posible a su crédito. El destinatario es la sociedad entera quien debe conocer la situación jurídica de sus miembros. No con fines hacendísticos precisamente, sino con fines de seguridad, de bienestar y de orden”. JESÚS LÓPEZ MEDEL.Teoría del Registro de la Propiedad como Servicio Público. Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España. Centro de Estudios Registrales. 1991, p. 127.


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1) Diverso concepto respecto a la entidad territorial con la que las distintas instituciones trabajan Efectivamente, a la hora de desarrollar las actuaciones territoriales de que venimos hablando, las distintas Administraciones actuantes tratan unidades territoriales (un monte, un tramo de costa, un barranco como espacio natural, la ejecución de una unidad de actuación urbanística) dimensionalmente superiores por lo general a la extensión de una finca registral y en cualquier caso esencialmente diferentes a ese concepto de finca registral. Si consideramos en términos generales a la finca registral como la porción de terreno delimitada por el dominio de una o varias personas, el contorno dominical determinado carece de especialidades o subclasificaciones dentro del mismo. Es frecuente que a la hora de examinar los folios registrales nos encontremos con descripciones de fincas del tipo siguiente: ”Finca en parte urbana y en parte rústica, situada en...”, o bien “Finca de 5.000 metros cuadrados con edificación destinada a vivienda en su interior...”, etc.

En ningún caso de los dos ejemplos vistos se especifica ni la porción superficial calificada de una u otra manera, ni tampoco donde se hallan localizadas tales calificaciones o, en el segundo ejemplo, donde se halla enclavada la casa dentro de la finca. Lo importante para el Registro de la Propiedad es delimitar el dominio, identificar la finca registral, sin que tradicionalmente se haya dado mayor importancia a los aspectos físicos o jurídicos territoriales que pudieran apreciarse dentro de la superficie dominical de la finca registral9.

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El artículo 45 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, establece Artículo 45: Inscripción de obras nuevas. Los edificios o mejoras de los mismos que por accesión se incorporan a la finca, cuando se ejecuten conforme a la ordenación urbanística aplicable, serán inscribibles en el Registro de la Propiedad en virtud de los títulos previstos por la legislación hipotecaria. A tal efecto, deberá constar en los mismos, al menos, el número de plantas, la superficie de parcela ocupada, el total de los metros cuadrados edificados, y, si en el proyecto aprobado se especifica,


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Y de la misma forma que el concepto de finca registral resta importancia a la localización de informaciones territoriales en su interior, lo mismo ocurre a la hora de relacionar la finca con la información territorial exterior a su contorno dominical inmobiliario; porque el Registro de la Propiedad determina individualmente las fincas, llega a lo sumo a identificarlas en su relación con las inmediatamente colindantes, pero por lo general, no hace descripciones referidas a conjuntos globales. Y digo por lo general, porque una brillante excepción es la que se halla establecida a la hora de inscribir la adjudicación de fincas en proyectos urbanísticos, ya que se exige por parte de la ley que quede archivada en el Registro de la Propiedad planimetría no ya solo de cada finca en particular, sino del proyecto urbanístico conjunto comprensivo de todas las fincas adjudicadas a través del mismo10. Estas circunstancias provocan graves dificultades a la hora de poder situar las distintas calificaciones territoriales con precisión en cada una de las fincas registrales a las que pudieran afectar. Con respecto a la primera circunstancia, la que se olvida de la información territorial interior, pensemos en el siguiente ejemplo:

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el número de viviendas, apartamentos, estudios, despachos, oficinas o cualquier otro elemento que sea susceptible de aprovechamiento independiente. Este artículo parte de la tesis de que la obra nueva que ha de inscribirse en el Registro de la Propiedad ocupa toda la superficie de la finca afectada. Ningún texto legal llega a prever la circunstancia de que exista una porción de terreno dominical no afectada por la construcción, ni existe planteamiento registral alguno que obligue a situar dicha construcción geográficamente dentro del terreno de la finca. En el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, el capítulo II relativo a las reglas de inscripción de los Proyectos de Equidistribución el Artículo 7 se refiere a “Circunstancias que ha de contener el título”. Su punto doce establece: 12. Plano de las fincas de resultado. Cuando se hubieren incluido en la unidad de ejecución fincas situadas fuera de ella o que hubieren sido objeto de ocupación directa, con apertura de folio independiente a su aprovechamiento, se aportará plano aparte de las mismas. Al título inscribible se acompañará ejemplar por duplicado de los planos para su archivo en el Registro de la Propiedad.


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”Tómese anotación de deslinde... sobre la finca registral 3245 del término municipal de Tacoronte”

¿Tal deslinde afectará solo tangencialmente a la finca referida, la afectará en su totalidad, o solo se verá afectada hasta la mitad de su extensión superficial y, en tal caso, cuáles son los puntos geográficos en los que se verá afectada exactamente? Mientras no gocemos de una representación gráfica de la finca registral, no será posible responder a las preguntas planteadas, produciéndose en consecuencia una situación de inseguridad que condena la circulación inmobiliaria de toda la finca, cualquiera que sea la superficie de la misma que se vea efectivamente afectada por la delimitación administrativa correspondiente. Con respecto a la segunda circunstancia, la que se olvida de la información no ya solo territorial sino incluso dominical externa a la finca registral11, hay que pensar en la enorme dificultad que para

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Artículo 51 del Reglamento hipotecario: Las inscripciones extensas a que se refiere el artículo 9 de la Ley contendrán los requisitos especiales que para cada una de ellas determina este Reglamento, y se practicarán con sujeción a las reglas siguientes: La situación de las fincas rústicas se determinará expresando el término municipal, pago o partido o cualquier otro nombre con que sea conocido el lugar en que se hallaren; sus linderos por los cuatro puntos cardinales; la naturaleza de las fincas colindantes; y cualquier circunstancia que impida confundir con otra la finca que se inscriba, como el nombre propio silo tuviere. En los supuestos legalmente exigibles se hará constar la referencia catastral del inmueble. La situación de las fincas urbanas se determinará expresando el término municipal y pueblo en que se hallaren; el nombre de la calle o sitio; el número si lo tuvieren, y los que hayan tenido antes; el nombre del edificio si fuere, conocido por alguno propio; sus linderos por la izquierda (entrando), derecha y fondo, la referencia catastral en los supuestos legalmente exigibles; y cualquier otra circunstancia que sirva para distinguir de otra la finca descrita. Lo dispuesto en este número no se opone a que las fincas urbanas cuyos linderos no pudieran determinarse en la forma expresada se designen por los cuatro puntos cardinales. La medida superficial se expresará en todo caso y con arreglo al sistema métrico decimal, sin perjuicio de que también se haga constar la equivalencia a las medidas del país. La descripción de las fincas rústicas y urbanas será preferentemente perimetral, sobre la base de datos físicos referidos a las fincas colindantes o datos catastrales de las mismas tomados de plano oficial.


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el trabajo de las Administraciones actuantes supone no poder contar con la exacta localización geográfica de todas las fincas (y no solo unas cuantas) afectadas por el desarrollo territorial que se pretende, y carecer de toda seguridad en cuanto a la posible inexistencia de conflictos de deslinde entre los distintos propietarios. Solo apuntar que el Registro de la Propiedad da fe únicamente de la identidad del objeto dominical inmobiliario, no de la exacta descripción del mismo, al menos inicialmente.

2) Regla general de la voluntariedad en la inscripción registral En el sistema registral español la regla general consiste en la inscripción voluntaria12. No existe, salvo importantes excepciones como lo es el caso de la hipoteca, la inscripción constitutiva (dícese de aquella que exige la inscripción en el Registro de la Propiedad como elemento constitutivo de la existencia de los derechos reales inmobiliarios), ni tampoco con carácter general, la inscripción registral obligatoria (dícese de aquel sistema que imperativamente obliga a inscribir los derechos reales inmobiliarios en el Registro de la

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La regulación del artículo 51 RH tan solo pretende ubicar o situar la finca en el territorio. Tan solo hace planteamiento de cómo la configuración de la finca afecta a la configuración de toda la trama de fincas existente en el espacio a través de una referencia indirecta a los datos catastrales. El artículo 6 de la Ley hipotecaria establece el principio de voluntariedad y dice: La inscripción de los títulos en el Registro podrá pedirse indistintamente: a. Por el que adquiera el derecho. b. Por el que lo transmita. c. Por quien tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir. d. Por quien tenga la representación de cualquiera de ellos El artículo 1875 del Código civil señala, establece, con carácter excepcional la inscripción de la hipoteca, como elemento constitutivo de su existencia: Además de los requisitos exigidos en el artículo 1857, es indispensable, para que la hipoteca quede válidamente constituida, que el documento en que se constituya sea inscrito en el Registro de la propiedad. Las personas a cuyo favor establece hipoteca la ley, no tienen otro derecho que el de exigir el otorgamiento e inscripción del documento en que haya de formalizarse la hipoteca, salvo lo que dispone la Ley Hipotecaria en favor del Estado, las provincias y los pueblos, por el importe de la última anualidad de los tributos, así como de los aseguradores por el premio del seguro.


LA INFORMACIÓN TERRITORIAL ASOCIADA A LAS BASES...

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Propiedad con independencia de las consecuencias que de la falta de su inscripción se deriven). Si bien es cierto que el titular de un derecho real inmobiliario es libre a la hora de inscribir o no su derecho, también es cierto que el propio sistema registral, dadas las enormes ventajas que a los derechos inscritos concede frente a los que no lo están, el propio sistema digo, induce a la inscripción. Y lo hace hasta tal punto que la regularización formal de la propiedad inmobiliaria a través del Registro de la Propiedad es un fenómeno absolutamente asentado en la conciencia jurídica de los españoles. Aunque un elevado porcentaje de las fincas se halla inscrito en el Registro de la Propiedad, existe un número relativo de propiedades inmobiliarias que en la actualidad todavía no han accedido a “tablas” y esta realidad produce innegables problemas a la hora de desarrollar actuaciones administrativas de ordenación del territorio. Estas actuaciones administrativas contemplan su tarea de manera completa en cuanto al territorio al que afectan. Si se trata de desarrollar una unidad de actuación urbanística a través de, por ejemplo, un proyecto de compensación, sería absurdo pensar que dicho proyecto pudiera desarrollarse sobre determinadas partes de la unidad y sobre otras no, en función de la confianza que se tuviese en el conocimiento fehaciente de cada uno de los propietarios afectados. Su actuación se ejecutará globalmente sobre todo el territorio afectado. Del mismo modo, la Administración de costas o la de montes no se plantea, a la hora de determinar el dominio público marítimo o forestal, si la zona a la que afecta su actuación pertenece a uno o a varios propietarios, si existe una o varias fincas o si las mismas se hallan inscritas o no en el Registro de la Propiedad. Esta situación produce controversias a la hora de tratar de llevar los deslindes o calificaciones territoriales públicas al Registro de la Propiedad, ya que la inscripción en los libros registrales ya hemos visto que es voluntaria y por eso puede existir una parte territorialmente indeterminada en cuanto a su fehaciente titularidad registral.


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ÓSCAR GERMÁN VÁZQUEZ ASENJO

De ahí que sea imposible reflejar la información pública territorial sobre fincas que no se encuentran inscritas, lo cual supone un importante obstáculo a la plena publicidad de tales aspectos. Esta problemática se soluciona promoviendo la plena inscripción registral de la propiedad inmobiliaria. No defiendo desde aquí la aplicación de un sistema de inscripción constitutiva u obligatoria en España, por razones que ahora no vienen al caso de explicar, pero si de aumentar el estímulo para que los propietarios inscriban y en este campo no hay mejor iniciativa que lograr la plena efectividad de la publicidad territorial sobre las fincas registrales que si se encuentran debidamente inmatriculadas y con ello aumentar su valor real. Efectividad que por otro lado no se halla plenamente lograda por la razón que a continuación se expone.

3) Diversidad de lenguajes gráfico y alfanumérico utilizados por las distintas instancias territoriales Pero sobre todo la principal dificultad con la que nos encontramos a la hora de tratar de llevar la diversa información territorial al Registro de la Propiedad estriba en el hecho de que la finca registral, como vimos con anterioridad, se identifica de ordinario atendiendo a los linderos personales de la misma, linderos que resultan completamente incomprensibles a las pretensiones de las distintas Administraciones actuantes13. Efectivamente, es frecuente que los títulos administrativos de deslindes, etc. que se presentan en los Registros de la Propiedad sean objeto de calificación suspensiva impeditiva de su inscripción. No es que se produzca un rechazo por parte del Registro a la constancia registral de las actuaciones de ordenación territorial de

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Evidentemente, para que haya entendimiento hay que hablar el mismo lenguaje, o cuando menos, disponer de herramientas eficaces de traducción. El lenguaje meramente literario en la descripción de las fincas/parcelas no es apropiado para esta comunicación. Necesariamente habrá de emplearse el método gráfico de identificación de fincas, pues además de que en sí mismo es el más perfecto y preciso imaginable, es el único fácilmente traducible de una cartografía a otra, con tal de que ambas estén correctamente georreferenciadas. DELGADO RAMOS, Joaquín. “La Base Gráfica Registral”. Ponencia al Congreso Internacional de Topografía.Valencia. Febrero 2008.

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