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órganos de gobierno en las comunidades de propietarios: Junta, Presidente, Administrador y Secretario Puntos críticos y aspectos prácticos

josé ignacio rosat aced jacinto josé jiménez luján

tirant lo b anch Valencia, 2011


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Director de la Colección: José Ignacio Rosat Aced

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ÍNDICE INTRODUCCIÓN...........................................................................

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ABREVIATURAS...........................................................................

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1. La junta de propietarios.................................................. 1.1. Consideraciones generales............................................. 1.1.1. Naturaleza Jurídica.............................................. 1.1.2. Características.................................................... 1.1.3. Competencias...................................................... 1.2. Clases de Juntas y convocatoria..................................... 1.2.1. Clases de junta.................................................... 1.2.2. Convocatoria....................................................... 1.2.2.1. Contenido de la convocatoria.................... 1.2.2.2. Citación................................................ 1.2.2.3. Citación a la Junta, no realizada por escrito........................................................ 1.2.2.4. Plazos para efectuar la citación................. 1.2.2.5. Convocatoria de la primera Junta.............. 1.2.2.6. Temas a debatir en la primera Junta.......... 1.2.2.7. La segunda convocatoria.......................... 1.2.2.8. Validez de una Junta ante la inasistencia del Presidente............................................. 1.3. Documentación de la Comunidad.................................... 1.3.1. Documentación obligatoria de la Comunidad............ 1.3.2. Obligatoriedad del libro de actas: su legalización..... 1.3.3. La transcripción de las actas: forma de reflejar los acuerdos............................................................ 1.3.4. Suscripción de las actas........................................ 1.3.5. Desacuerdo con el contenido del acta..................... 1.3.6. La pérdida del libro de actas................................. 1.3.7. El Libro del Edificio.............................................. 1.4. La Junta de propietarios y la adopción de acuerdos......... 1.4.1. Diferencia entre mayoría y unanimidad................... 1.4.2. Acuerdos que deben ser necesariamente adoptados por unanimidad................................................... 1.4.2.1. Aspectos generales.................................. 1.4.2.2. Notificación a los propietarios ausentes..... 1.4.3. La mayoría en la adopción de acuerdos................... 1.4.3.1. Aspectos generales.................................. 1.4.3.2. Mayorías especiales.................................

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a) Establecimiento o supresión de determinados servicios................................. b) Supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o la movilidad de personas con minusvalía................. c) Instalación de infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación o a nuevos suministros energéticos...................................... 1.4.4. Requisitos de un acuerdo para ser válido, cómputo de votos y cuota de participación............................... 1.4.5. La adopción de acuerdos, cálculos para comprobar su validez............................................................... 1.4.6. Imposibilidad de adopción de acuerdos por inasistencia o insuficiencia de los propietarios a la Junta....... 1.4.7. La impugnación de los acuerdos de la Junta............ 1.4.7.1. Legitimación para la impugnación de acuerdos....................................................... 1.4.8. Notificación a los propietarios ausentes de la Junta.. 1.4.9. Disconformidad con los acuerdos adoptados en una Junta a la que no se asistió.................................. 1.4.10. Plazo para manifestar discrepancias con el acuerdo de la Junta............................................................. 2. El Presidente..................................................................... 2.1. Naturaleza jurídica....................................................... 2.2. Características.............................................................. 2.3. Nombramiento y cese.................................................... 2.3.1. Nombramiento.................................................... 2.3.1.1. Consideraciones...................................... 2.3.1.2. Negativa a acceder al cargo...................... 2.3.1.3. Nombramiento de un propietario que no ha asistido a la Junta.................................. 2.3.1.4. Obligación de aceptar el cargo.................. 2.3.2. Cese.................................................................. 2.3.2.1. Acuerdo mayoritario................................ 2.3.2.2. Negativa del Presidente a convocar Junta para su destitución................................. 2.4. Funciones.................................................................... 2.4.1. Función principal................................................. 2.4.2. Otras funciones................................................... 2.5. El Vicepresidente.......................................................... 2.5.1. Naturaleza jurídica............................................... 2.5.2. Nombramiento y cese...........................................

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2.5.3. Funciones y cometidos.........................................

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3. El administrador.............................................................. 3.1. Definición.................................................................... 3.2. Naturaleza jurídica....................................................... 3.3. Características.............................................................. 3.4. Nombramiento y cese.................................................... 3.4.1. Nombramiento.................................................... 3.4.2. Cese.................................................................. 3.5. Funciones.................................................................... 3.5.1. Protección de datos............................................. 3.6. Responsabilidades del Administrador............................. 3.6.1. Responsabilidad Civil del Administrador.................. 3.6.2. Responsabilidad Penal del Administrador.................

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4. El secretario..................................................................... 4.1. Naturaleza jurídica....................................................... 4.2. Características.............................................................. 4.3. Nombramiento y cese.................................................... 4.3.1. Nombramiento.................................................... 4.3.2. Cese.................................................................. 4.4. Funciones....................................................................

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5. Formularios...................................................................... I. Actas de la Junta de Propietarios................................... 1. Modelo de acta de junta celebrada por la comunidad de propietarios............................................................ 2. Acuerdo de junta aprobando liquidación de deudas. (art. 21.2. LPH.)............................................................. 3. Modelo de acta de junta aprobando medidas judiciales por actividades insalubres......................................... 4. Subsanación error o defecto en acta de la junta de propietarios (art. 19.3 LPH.).......................................... 5. Modelo de acta por el que la junta autoriza la agrupación de dos pisos............................................................ 6. Acta por la que el complejo inmobiliario privado se constituye en una sóla comunidad.................................... 7. Acta por la que un complejo inmobiliario privado se constituye en una agrupación de comunidades............. 8. Modelo de acta por la cual la junta aprueba la constitución del fondo de reserva.......................................... 9. Modelo de acta por la cual la junta concede el uso y disfrute de un elemento común a un propietario...........

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10. Modelo de acta por el que la junta aprueba la reparación del aire acondicionado.............................................. 11. Modelo de acta por la cual la junta aprueba obras de innovación............................................................. 12. Modelo de acta por la cual la junta acuerda arrendar la vivienda del portero................................................. 13. Modelo de acta por la cual la junta rechaza la supresión del servicio de portería............................................. 14. Modelo de acta por la cual la junta aprueba el establecimiento del servicio de vigilancia................................ 15. Modelo de acta por la que se aprueba la alteración de un elemento común por parte de un propietario................ 16. Modelo de acta por la cual la junta aprueba la creación de servicios de interés general................................... 17. Modelo de acta por la cual la junta aprueba la modificación de elementos comunes en favor de minusválidos.... 18. Modelo de acta por la cual la junta aprueba la instalación del servicio de gas ciudad.................................. 19. Modelo de acta por la cual la junta aprueba la instalación del ascensor..................................................... 20. Modelo de acta por la cual la junta aprueba la instalación de televisión por cable...................................... II. Certificaciones.............................................................. 1. Certificación acuerdo junta liquidación de deudas......... 2. Certificación de deuda negativa................................. 3. Certificación de deuda positiva.................................. III. Comunicaciones............................................................ 1. Modelo de notificación fehaciente al propietario que no asiste a una junta.................................................... 2. Notificación en tablón de anuncios, al propietario ausente.......................................................................... 3. Comunicación del propietario disidente ausente, para manifestar su disconformidad.................................... 4. Modelo por el que el propietario notificado manifiesta sus discrepancias por un determinado acuerdo contenido en el art. 17.1ª LPH................................................. 5. Comunicación al secretario de la comunidad del cambio de titularidad de la vivienda o local............................ 6. Notificación propietario moroso (art. 21.2 LPH)............ 7. Comunicación al propietario disidente, obligación de pago en obras innovación......................................... 8. Comunicación al administrador del propietario que advierte la necesidad de efectuar reparaciones urgentes. (art. 7.1. LPH)........................................................

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9. Notificación del administrador al presidente de reparación urgente (art. 20. C) LPH)................................... 10. Comunicación del domicilio al secretario a efectos de notificaciones......................................................... 11. Comunicación al secretario del cambio de domicilio del propietario en España............................................... 12. Modelo de comunicación de renuncia al cargo directivo que se ostenta........................................................ 13. Comunicación al presidente, secretario, o administrador para aumentar un local por agregación de otro colindante.......................................................................... 14. Comunicación al presidente, secretario o administrador para dividir una vivienda y formar otras mas reducidas... 15. Modelo de notificación al presidente de la comunidad, por parte de un propietario, sobre la realización de obras en un elemento privativo.......................................... IV. Convocatoria de la Junta General................................... 1. Modelo de convocatoria de junta anual ordinaria.......... 2. Modelo de nueva convocatoria de junta anual ordinaria, no celebrada en las dos convocatorias anteriores.......... 3. Modelo de convocatoria de junta anual ordinaria, efectuada por parte de los copropietarios de la comunidad, en defecto del presidente.......................................... 4. Modelo de convocatoria de junta general extraordinaria. 5. Modelo de convocatoria de una junta extraordinaria, efectuada por parte de los copropietarios de la comunidad, en defecto del presidente................................... 6. Convocatoria de junta extraordinaria por el promotor.... 7. Modelo de carta dirigida al presidente de la comunidad para incluir algún tema de interés general en el orden del día de la junta........................................................ V. Documentación de la Comunidad.................................... 1. Modelo de solicitud de diligenciamiento del libro de actas..................................................................... VII. Representación en la Junta de Propietarios..................... 1. Modelo de autorización para ser representado en la junta de copropietarios..................................................... 2. Autorización usufructuario........................................ VII. Contrato de mandato de gestión retribuido suscrito entre el Administrador y el Presidente de la Comunidad de Propietarios......................................................................

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6. Protocolos........................................................................ I. Protocolos sobre aspectos de tramitación documental general........................................................................... II. Protocolos sobre el funcionamiento de la Junta de Propietarios.......................................................................... 1. Protocolos para la gestión de convocatorias................. 2. Protocolos para la gestión de actas............................

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7. Bibliografía.....................................................................

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INTRODUCCIÓN Este libro ha sido concebido pensando en los aspectos prácticos y puntos críticos que surgen en el quehacer cotidiano de la gestión de los órganos de gobierno en una comunidad de propietarios. Es una herramienta dirigida tanto a administradores de fincas y abogados, como profesionales, como a los presidentes, secretarios y, en general, cualquier persona interesada en esta materia. La obra afronta los temas legales que afectan a la junta de propietarios, presidente, administrador y secretario de cualquier comunidad de propietarios, analizando el texto de la vigente Ley sobre Propiedad Horizontal y examinando la jurisprudencia aplicable a cada caso. Para ello se ha efectuado una exhaustiva labor de búsqueda de sentencias, intentando, en la medida de lo posible, recopilar una síntesis de las más interesantes y recientes que han dictado nuestros tribunales. Al final de cada epígrafe se aborda la casuística del tema examinado, mediante preguntas y respuestas. Finalmente, siempre buscando aquellos aspectos más útiles en la praxis cotidiana, se ha incluido a modo de ejemplos, un apartado con formularios y protocolos que pretenden ayudar en la correcta administración de los inmuebles constituidos en régimen de propiedad horizontal, con independencia de que sea el encargado de esa gestión (administrador, presidente, secretario) quien los perfeccione adaptándolos a sus necesidades específicas y a la idiosincrasia de la comunidad de propietarios concreta. LOS AUTORES


“Imperiti discant, et ament meminisse periti” Apréndanlo los inexpertos y recuérdenlo los expertos


El presente libro estรก dedicado a Inmaculada Guardiola y Dolores Aguas, por su constante e incondicional apoyo Los Autores


ABREVIATURAS AATC: AP: Art.: BOE: CC: CE: CEE: CIF: CP: D.A: DNI: Eur./ €: IMSERSO: INSS: IRPF: LCEur: LCP: LEC: LOPD: LPH: LSA: LSRL: NDL: NIF: NUM / Nº: PH: Pfo.: RALE: RCL: RD: RJ: S./ St.: Secc.: SS.: SAP: STC: STS: T.:

Autos del Tribunal Constitucional. Audiencia Provincial. Artículo Boletín Oficial del Estado Código Civil Constitución Española Comunidad Económica Europea. Código de identificación fiscal Código Penal. Disposición adicional Documento nacional de identidad Euro Instituto de Mayores y Servicios Sociales. Instituto Nacional de la Seguridad Social. Impuesto de la renta de las personas físicas Legislación de la Comunidad Europea. Ley de Colegios Profesionales. Ley de Enjuiciamiento Civil. Ley Orgánica de Protección de Datos. Ley de Propiedad Horizontal Ley de Sociedades Anónimas. Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada. Nuevo Diccionario de Legislación Número de identificación fiscal Número Propiedad Horizontal. Párrafo. Real Academia de la Lengua Española. Repertorio Cronológico de Legislación. Real Decreto Repertorio de Jurisprudencia. Sentencia. Sección. Sentencias. Sentencia Audiencia Provincial Sentencia Tribunal Constitucional. Sentencia Tribunal Supremo. Trimestre.


20 TC: TS: Tol: VยบBยบ:

abreviaturas

Tribunal Constitucional. Tribunal Supremo. Tirant on line (www.tirantasesores.com) Visto Bueno


1. La junta de propietarios 1.1. Consideraciones generales 1.1.1. Naturaleza jurídica A pesar de que el preámbulo de la Ley 49/ 1960 de Propiedad Horizontal, establecía que «la Junta, compuesta por todos los cotitulares, tiene los cometidos propios de un órgano colectivo», la doctrina mayoritaria sostenía que las juntas carecían de personalidad jurídica y se negaba, también, a concederle la consideración de órgano, pues estimaba que era sólo un conjunto de personas que ostentaban la condición de propietarios de una comunidad por sí mismos o por representante y que se reunían en convocatoria, de acuerdo con unas normas. La doctrina consideraba asimismo que, dado que la Junta carecía de personalidad jurídica, no se la podía conceptuar como una relación orgánica, aunque tuviera semejanzas con un órgano, pues el acuerdo de Junta dista mucho de ser un contrato entre sus miembros, y lo que supone es una manifestación de voluntad de los mismos. No obstante estas consideraciones, la Ley, con sus sucesivas reformas, refuerza la condición de la Junta como órgano de gobierno pues en su art. 13.1 establece que «Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes: a) La Junta de propietarios…» La STS de 4-2-2008 (Tol 1256792) afirma que “… como señala destacada doctrina científica conforme a las previsiones legales, aceptada por esta Sala, la Junta de Propietarios es el órgano superior, que decide todas las cuestiones comunitarias y goza plenamente de las facultades para las actuaciones en el inmueble y, de hecho, nadie puede suplir sus competencias; la aprobación de cuentas, los presupuestos ordinarios y extraordinarios, las normas de funcionamiento, la autorización de obras, el nombramiento y cese de cargos y, en definitiva, cualquier decisión pasa por el previo acuerdo de la Junta; no es posible su sustitución por otros órganos intermedios, por lo que sería nulo un Estatuto que determinara la no existencia o cualquier disminución de sus prerrogativas, ya que estamos ante conceptos de carácter imperativo y fuera de la autonomía de la voluntad…”


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1.1.2. Características 1. Ostenta la condición de órgano supremo de la comunidad de propietarios. 2. Es un órgano permanente de gobierno de la comunidad de propietarios. 3. Es un órgano colectivo. 4. Sólo los propietarios son miembros de la Junta; en caso de usufructo, la asistencia y el voto le corresponden al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario.

1.1.3. Competencias 1. Nombrar y remover a las personas que ejercen los cargos de Presidente, Administrador y Secretario y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquellos (art. 14.a) LPH). La STS de 4-2-2008 (Tol 1256792) indica que “… a estos efectos, sólo se necesitará el acuerdo de la mayoría de los asistentes, tanto para los cargos denominados “directivos” (presidente, vicepresidente, vocales, etc.), como para los dedicados a funciones “administrativas” (secretario y administrador); de modo que el único sistema de nombramiento y cese es la decisión de la Junta de Propietarios, y cualquier designación o remoción por cualquier otra formula estaría sujeta a nulidad, incluso aunque hubiera una previsión estatutaria…” 2. Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes (art. 14.b) LPH). Bajo el concepto de plan de gastos e ingresos previsibles se entiende comprendido el presupuesto anual de la Comunidad. Un presupuesto es un cálculo anticipado de los ingresos y gastos de una actividad económica durante un período temporal concreto (generalmente un año). Así pues, el plan de ingresos y gastos será la previsión anual de los gastos previstos y de los ingresos necesarios para cubrir estos gastos. El art. 20 LPH señala, entre las funciones del administrador, la de “preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.” El plan anual de ingresos y gastos se elabora con carácter único y no es una práctica recomendable aprobar un nuevo presupuesto motivado por la existencia de propietarios que no satisfagan sus cuotas,


órganos de gobierno en las comunidades de propietarios

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tal y como reconoce la STS de 26-3-1999 (Tol 1444), cuando en sus fundamentos de derecho afirma que “… la Comunidad de Propietarios demandada, en el Fundamento de Derecho segundo de su escrito de contestación a la demanda, reconoce expresamente que el presupuesto extraordinario litigioso fue aprobado para hacer frente a las innumerables deudas padecidas, generalmente, por el sistemático impago de determinados propietarios (folio 77 vuelto de los autos), cuando el referido impago no puede justificar la confección de un nuevo Presupuesto, ni siquiera con el carácter de extraordinario, que suponga una duplicidad de pagos para los propietarios cumplidores de sus obligaciones, sino que solamente debe dar lugar a que la Comunidad de Propietarios, representada por su Presidente, ejercite las acciones judiciales pertinentes contra los propietarios morosos en el pago de sus cuotas, conforme establece el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, para cuyo cobro (en lo que respecta a los gastos producidos en el último año y la parte vencida de la anualidad corriente) queda afecto, con el carácter de carga real, el piso o local respectivo, cualquiera que fuera su propietario actual y el título de su adquisición, conforme preceptúa la regla quinta del artículo 9 de la citada Ley…” Al respecto resulta interesante la STS de 25-2-1988 (Tol 1735333), que analiza el supuesto en el que se plantea la nulidad de la reunión de la Junta de Propietarios cuando existe una ocultación de los datos documentales sobre el plan de gastos e ingresos a tratar en dicha Junta, afirmando el Tribunal que “… el quinto motivo, último de los formulados, a tenor, igualmente, del ordinal 5.°, denuncia infracción del artículo 13, apartado segundo, de la Ley reguladora, «corresponde a la Junta de propietarios aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes», en relación con el artículo 18, apartado quinto, «corresponde al administrador custodiar, a disposición de los titulares, la documentación de la Comunidad». Análogamente a lo dicho en el precedente fundamento, la ocultación de los datos documentales sobre el plan de gastos e ingresos a tratar en Junta o la ausencia de información, no implicaría, de por sí, la nulidad de la reunión comunitaria y del Acta de constancia de su contenido, sino que, más bien, concedería a los propietarios disidentes la facultad de ejercitar su derecho de impugnación, no pudiendo olvidarse que los acuerdos adoptados en la Junta objeto de impugnación, fueron aprobados por mayoría. Lo acabado de decir, lleva a situar la resolución del problema planteado al juego de las normas del artículo 16, cuya norma primera no es de aplicación a referirse a las reglas contenidas en el título constitutivo o en los Estatutos, y

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