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TOMO XV

ESQUEMAS DE DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL ANTONIO J. JIMÉNEZ CLAR Notario Profesor Asociado de Derecho Civil de la Universidad de Alicante

tirant lo b anch Valencia, 2008

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ANTONIO J. JIMÉNEZ CLAR

Introducción El tráfico jurídico inmobiliario integra un sector de gran importancia dentro de la economía de un país. Tanto porque acude a la satisfacción de necesidades básicas del ser humano como por su importante magnitud económica, siempre en constante aumento. Ello no obsta a que los bienes inmuebles carezcan de una regulación unitaria y específica dentro de nuestro ordenamiento jurídico. Señala DÍEZ-PICAZO que en la tradición romanista y en la doctrina de los países latinos, a diferencia del sistema germánico, es usual llevar a cabo un estudio general de todos los derechos reales, haciendo abstracción de que recaigan o puedan recaer sobre cosas muebles o inmuebles.

De esta circunstancia deriva también el tratamiento jurídico que reciben los sistemas de información inmobiliaria, cuyo desarrollo fragmentario da lugar a que no se delimite con la necesaria precisión lo que de carácter formal y lo que de derecho sustantivo tienen los instrumentos y mecanismos que actúan con dicha finalidad.

La naturaleza inamovible de los bienes inmuebles hace de todo punto necesario que su circulación material sea sustituida por la circulación de la información acerca de los mismos.

Esta información debe cumplir inexcusablemente dos requerimientos: integridad y fidelidad. La integridad exige que la información abarque la totalidad de los aspectos de la circulación inmobiliaria, desde las características físicas hasta la estruc-

tura y contenido de los derechos articulados sobre los bienes inmuebles. La fidelidad requiere que la información no supla ni suplante la realidad convirtiéndose en un fin en sí misma y haciendo del medio el mensaje.

Por ello no deja de ser un hecho desolador la importancia que a esta materia atribuyen los actuales planes de estudios en la Universidad a la vista del espacio que le reservan. Suele ocupar la trastienda de la asignatura de Derechos Reales, y exclusivamente dedicada al estudio del Registro de la Propiedad. Instituciones como el Catastro, con mayor relevancia cada día en los mecanismos de identificación y transmisión de inmuebles, han quedado fuera del ámbito de estudio de la misma.

Dejando a un lado quebrantos y lamentaciones, cada año hay que resumir mas y mas el contenido del Programa a fin de que los alumnos tengan –y entiendan– unos conocimientos básicos sobre unas materias que se caracterizan, en cuanto sistemas formales, por su alta complejidad técnica. Pero que no por ello dejan de ser de uso cotidiano a la vista de las transmisiones e hipotecas que tienen lugar cada día en nuestro país De esta forma los textos y materiales de estudio se comprimen y nacen los esquemas para hacer accesible al alumno los rudimentos de la materia, con el riesgo de que el razonamiento se torne consigna y la crítica, telegrama. Para paliar en lo po-

8 sible estas carencias se han añadido a los esquemas textos legales y explicaciones de la doctrina autorizada que desarrollan algún punto asaz escueto. Y evitando caer en idolatría de San

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Citonato, el Santo riojano reivindicado por José María Chico, las referencias a las fuentes utilizadas se contienen en la bibliografía básica consignada al final de estos esquemas.

Abreviaturas CC CE LH RH RLCI TRLCI

C贸digo Civil Constituci贸n Espa帽ola Ley Hipotecaria Reglamento Hipotecario Reglamento del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario

Índice 1. PRESUPUESTOS BÁSICOS DE LA PULICIDAD INMOBILIARIA: LOS BIENES INMUEBLES Y EL DERECHO REAL Los bienes inmuebles y la construcción teórica del derecho real .....................................................................................

Esquema 1: Los bienes inmuebles: concepto y caracteres .....

Los bienes inmuebles.................................................................

Esquema 2: Los bienes inmuebles: localización permanente Los bienes inmuebles: localización permanente ......................

Esquema 3: Los bienes inmuebles: bien escaso .....................

Los bienes inmuebles: bien escaso ............................................

Esquema 4: El derecho real ....................................................

El derecho real ...........................................................................

Esquema 5: Estructura del derecho real ...............................

15 17 18 19 20 21 22 23 24 25

Estructura del derecho real.......................................................

Esquema 6: El tráfico jurídico inmobiliario: concepto y caracteres ................................................................................

Caracteres del tráfico jurídico inmobiliario ..............................

Esquema 7: El tráfico jurídico inmobiliario: estructura.......

El tráfico jurídico inmobiliario ..................................................

Esquema 8: El tráfico jurídico inmobiliario: fases de producción de los bienes inmuebles .........................................

El tráfico jurídico inmobiliario: fases de producción de los bienes inmuebles .........................................................................

Esquema 9: La publicidad jurídica inmobiliaria .................

La publicidad jurídica inmobiliaria ..........................................

26 27 28 29 30 31 32 33 34

2. EL CATASTRO COMO SISTEMA DE INFORMACIÓN INMOBILIARIA El catastro como sistema de información inmobiliaria ...

Esquema 10: El catastro: concepto, caracteres y elementos ..

Definición, naturaleza y ámbito de aplicación (Art. 1 TRLCI) Principios informadores del Catastro Inmobiliario (Art. 2 TRLCI) ....................................................................................

Contenido del Catastro (Art. 3 TRLCI) ....................................

Esquema 11: El catastro: la titularidad catastral ................

Titulares catastrales (Art. 9 TRLCI) ........................................

Esquema 12: El catastro: clases de inmuebles catastrales ...

35 37 38 38 38 39 40 41

Bienes inmuebles a efectos catastrales ....................................

Esquema 13: El catastro: procedimientos de incorporación catastral...............................................................................

Régimen jurídico de los procedimientos de incorporación (Art. 12 TRLCI) ...............................................................................

Esquema 14: El catastro: la referencia catastral ..................

Esquema 15: El catastro: constancia documental de la referencia catastral ...................................................................

Estructura de la referencia catastral .......................................

42 43 44 45 47 48

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Esquema 16: El catastro: cartografía catastral ....................

Concepto de cartografía catastral (Art. 33 TRLCI)..................

49 50

Contenido de la cartografía catastral (Art. 34 TRLCI) ............

Esquema 17: El catastro: certificación catastral descriptiva y gráfica ...............................................................................

51 52

3. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD COMO SISTEMA DE PUBLICIDAD INMOBILIARIA El registro de la propiedad como sistema de publicidad inmobiliaria .............................................................................

Esquema 18: El registro de la propiedad como sistema de publicidad ...........................................................................

Características de la publicidad registral ................................

Esquema 19: Clases de sistemas registrales ..........................

Esquema 20: Concepto y caractres del registro de la propiedad .......................................................................................

Definición legal de Registro de la Propiedad............................

Configuración legal del sistema vigente de Registro de la Propiedad......................................................................................

Esquema 21: Estructura del registro de la propiedad ..........

Estructura del Registro de la Propiedad ..................................

Esquema 22: Concepto y caracteres de la finca registral ......

Evolución histórica ....................................................................

Esquema 23: La finca registral: descripción .........................

Sistemas de identificación de las fincas....................................

Esquema 24: La doble inmatriculación .................................

Doble inmatriculación (Artículo 313 RH) .................................

Esquema 25: Fincas registrales especiales ............................

Esquema 26: El exceso de cabida ...........................................

Exceso de cabida ........................................................................

Esquema 27: Concepto y caracteres de la inmatriculación...

Inmatriculación .........................................................................

53 55 56 57 59 60 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 71 72 73 74

Esquema 28: Los medios inmatriculadores: el título público de adquisición .....................................................................

1. Identidad de la finca cuya inmatriculación se pretende ......

2. Una sentencia puede ser título inmatriculador ...................

3. Coincidencia de la finca que se inmatricula con su descripción catastral ..........................................................................

Esquema 29: Los medios inmatriculadores: el acta de notoriedad complementaria del título público de adquisición .

Esquema 30: Los medios inmatriculadores: el expediente de dominio ................................................................................

Medios inmatriculadores ...........................................................

Esquema 31: Los medios inmatriculadores: la certificación administrativa ....................................................................

La certificación administrativa como medio inmatriculador ..

Esquema 32: Los medios inmatriculadores: otros medios inmatriculadores ....................................................................

Esquema 33: Las modificaciones de la finca registral ..........

Las modificaciones de la finca registral ....................................

Esquema 34: Las modificaciones de la finca registral: agrupación y agregación.............................................................

Esquema 35: Las modificaciones de la finca registral: división y segregación................................................................

Esquema 36: La declaración de obra nueva: concepto y requisitos ................................................................................

Esquema 37: La declaración de obra nueva: el seguro decenal ........................................................................................

75 76 76 76 78 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 91

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ESQUEMAS DE DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL

Esquema 38: El asiento registral: concepto, caracteres y clases.........................................................................................

Esquema 39: El asiento registral: contenido .........................

Esquema 40: El asiento de inscripción: concepto, caracteres y clases .................................................................................

Esquema 41: La anotación preventiva: concepto, caracteres y clases .................................................................................

Caracteres del asiento de anotación preventiva ......................

Esquema 42: La anotación preventiva: supuestos (I) ............

Esquema 43: La anotación preventiva: supuestos (II) ..........

Esquema 44: La nota marginal: concepto, caracteres y clases.........................................................................................

La nota marginal .......................................................................

Esquema 45: El asiento de cancelación: concepto, caracteres y clases .................................................................................

Formas de practicar la cancelación ..........................................

Esquema 46: El tracto sucesivo: concepto y caracteres .........

Tracto sucesivo: concepto...........................................................

Tracto sucesivo procesal ............................................................

Esquema 47: El tracto sucesivo abreviado: concepto y supuestos .................................................................................

Esquema 48: La reanudación del tracto sucesivo interrumpido ......................................................................................

Esquema 49: La reanudación del tracto sucesivo interrumpido: el acta de notoriedad..................................................

Esquema 50: La reanudación del tracto sucesivo interrumpido: el expediente de dominio ............................................

El expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido ..........................................................

1. Escrito inicial .........................................................................

2. Documentación adjunta.........................................................

Esquema 51: El procedimiento registral ...............................

La naturaleza jurídica del derecho a la inscripción .................

93 95 97 98 99 101 102 103 104 106 107 108 109 109 112 114 115 116 117 117 117 118 119

Esquema 52: Títulos inscribibles ...........................................

Concepto de título inscribible....................................................

Esquema 53: Clases de documentos inscribibles...................

Documentos inscribibles............................................................

Documentos otorgados en territorio extranjero: la Apostilla ..

Esquema 54: La presentación del título en el registro ..........

La presentación del documento en el Registro.........................

El sistema de la rogación...........................................................

Esquema 55: Efectos de la presentación del título en el registro .........................................................................................

El desistimiento (Art. 433 RH) .................................................

Requisitos formales ...................................................................

Esquema 56: Concepto y caracteres de la calificación registral .......................................................................................

Fundamento de la calificación registral ...................................

Requisitos de la calificación registral .......................................

Esquema 57: Efectos de la calificación registral ...................

Distinción entre faltas subsanables e insubsanables ..............

Esquema 58: Recursos contra la calificación registral .........

Legitimación para interponer el recurso (Art. 325 LH)...........

Contenido del escrito (Art. 326 LH) ..........................................

Esquema 59: La prioridad registral ......................................

La prioridad registral ................................................................

Esquema 60: El rango hipotecario o registral .......................

El rango registral.......................................................................

Esquema 61: Modificaciones convencionales del rango ........

Esquema 62: Los efectos jurídicos de la inscripción .............

Efectos jurídicos de la inscripción .............................................

Esquema 63: La legitimación registral..................................

La legitimación registral ...........................................................

Esquema 64: El procedimiento del artículo 41 LH ...............

Forma de la demanda (art. 437 LEC) .......................................

120 121 122 123 123 124 125 125 126 127 127 128 129 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 141 142 143 144 145 146

14 Admisición y traslado de la demanda sucinta y citación para vista (art. 440 LEC)................................................................

Actuaciones previas a la vista (art. 441 LEC) ..........................

Desarrollo de la vista (art. 440 LEC) ........................................

Esquema 65: La fe pública registral. Concepto y requisitos .

La fe pública registral ...............................................................

Esquema 66: Excepciones a la fe pública registral ...............

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146 146 146 148 149 150

Casos de suspensión de la fe pública registral .........................

Excepciones a la fe pública registral ........................................

Esquema 67: Tradición e inscripción .....................................

Esquema 68: Prescripción e inscripción ................................

Esquema 69: La publicidad formal del registro de la propiedad .......................................................................................

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Presupuestos básicos de la publicidad inmobiliaria: los bienes inmuebles y el derecho real Los bienes inmuebles y la construcción teórica del derecho real

El ser humano, de una manera u otra vive sobre el suelo de la corteza terrestre. Sobre ella desarrolla sus labores ya sea en un entorno urbano o por el contrario su actividad sea distinta (agrícola, ganadera, forestal, etc.). Las utilidades económicas que produce el suelo pueden ser obtenidas por su utilización directa o bien de una forma mediatizada a través del aprovechamiento del volumen que existe sobre el mismo o bajo él como consecuencia de la construcción.

A su vez, la construcción no solo es una técnica que posibilita al hombre guarecerse de los rigores de la intemperie sino también permite un mayor aprovechamiento del mismo mediante la organización técnica del volumen existente sobre o bajo aquel.

En este último caso el aprovechamiento del volumen puede ser compartido entre varios propietarios. De hecho, señala DÍEZPICAZO, la tierra no es otra cosa que un elemento que se liga con otros en un ciclo productivo para que un bien de utilidad social aparezca.

Todo ello hace necesario que los bienes inmuebles tengan un estatuto jurídico específico derivado de su propia naturaleza que atiende en muchos casos a necesidades básicas del ser humano.

La razón de la importancia económica y política que tienen los bienes inmuebles ha justificado la atribución a éstos de un estatuto jurídico especial que se aparta en muchos de sus aspectos de las normas que regulan las relaciones jurídicas relativas a los bienes con carácter general y carecen de neutralidad política. Como dice MONTÉS PENADÉS, las normas que integran este derecho están fuertemente influenciadas por la opción política que inspire la organización de la comunidad ya que la cuestión de la atribución y goce de los bienes económicos implica una posición de poder, con clara influencia en el principio de división y organización de poderes y de distribución de funciones que se encuentran en la base de toda organización social.

Tres características destacan en la configuración jurídicoeconómica de los bienes inmuebles: su condición de bien escaso, su localización inmóvil y permanente y su carácter instrumental y finalista.

La Land Community Act de 1975 describe de forma muy gráfica el carácter de bien escaso que se predica de los bienes inmuebles: de todos los recursos materiales de que puede disponerse en estas islas podemos obtener más alimentos, más petróleo o más

16 mineral de hierro, a cambio de aquellos artículos o manufacturas que tenemos en abundancia. Pero el abastecimiento de suelo esta ya determinado y fijo. Vivimos en un país pequeño y densamente poblado, por lo que la oferta del suelo no sólo está ya determinada, sino que es escasa. Esto hace singularmente importante el deber de planificar correctamente el uso de nuestro suelo El carácter escaso de los bienes inmuebles hace necesaria la gestión de los recursos que incorporan de una manera especialmente intensa determinando ya desde el inicio de su proceso de producción el uso que se va a dar a los mismos. El bien inmueble tiene una naturaleza cada vez más acusadamente instrumental. La propiedad inmueble evoluciona desde un concepto de carácter absoluto en el que el derecho se confundía con el objeto, hacia una noción de la propiedad como un instrumento para satisfacer las necesidades de la persona. La función social de la propiedad y la importancia del planeamiento en el proceso de producción de los bienes inmuebles son circunstancias que han influido de forma determinante en el carácter instrumental que tienen los bienes inmuebles.

La inmovilidad espacial de los inmuebles otorga características especiales a su comportamiento económico y al mercado de los mismos. La inmovilidad espacial obstaculiza el funciona-

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miento del mercado de competencia, no permitiendo un mejor ajuste entre la oferta y la demanda, como sería el caso de un bien que pudiera desplazarse de un lugar a otro.

Como consecuencia de lo anterior, los bienes inmuebles son susceptibles, en principio, de una mejor identificabilidad que los muebles. El carácter estable y permanentemente fijo en el espacio que tienen los bienes inmuebles hace que sea relativamente fácil, al menos en teoría, su identificación y su individualización. Esta circunstancia va a influir de forma decisiva en la regulación jurídica del tráfico de estos bienes. La identificabilidad de los bienes inmuebles permite dotar de una mayor certeza a las relaciones jurídicas en las que interviene los mismos, sobre todo en sus aspectos objetivos.

Estas características han fundamentado en gran medida la configuración institucional de los sistemas de publicidad inmobiliaria o Sistemas de Información Territorial (LIS) que tienen por objeto la protección y seguridad del tráfico jurídico. La asequible identificación de los inmuebles influye también en los mecanismos de información sobre los mismos y en la circulación de ésta. Al permanecer los bienes inmuebles en un punto fijo del espacio su circulación en el tráfico jurídico es suplida por la circulación de la información relativa a los mismos.

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ESQUEMAS DE DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL

ESQUEMA 1: Los bienes inmuebles: concepto y caracteres

CONCEPTO

SUMMA RERUM DIVISIO

BIENES INMUEBLES BIENES MUEBLES

Bienes inmuebles por naturaleza Bienes inmuebles por destino Carácter residual

CATÁLOGO LEGAL: ARTÍCULO 334 DEL CÓDIGO CIVIL LOCALIZACIÓN FÍSICA PERMANENTE

BIEN DE CARÁCTER ESCASO CARACTERES CARÁCTER INSTRUMENTAL

IMPORTANCIA DE LA PLANIFICACIÓN

1. Importancia de su delimitación física y espacial 2. Efectos en su circulación económica 1. Elevado valor económico 2. Carácter duradero 3. Influencia en su comportamiento económico 1. Cubre necesidades básicas del ser humano 2. Evolución de titularidad a actividad 3. El uso determina el valor 4. Influencia del estatuto medioambiental 1. Urbanización 2. Construcción

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Los bienes inmuebles – Dentro de la categoría jurídica de los bienes inmuebles se distingue entre los llamados bienes inmuebles por naturaleza que son aquellos que participan plenamente de las características que se predican para esta clase de bienes, y los bienes asimilados a esta categoría por razones de funcionalidad como son los bienes inmuebles por incorporación o por destino – En la categoría de los bienes inmuebles adquiere una especial significación el suelo ya que la base física tradicional del sistema registral y catastral: su unidad de medida va a estar constituida por la finca en cuanto parcela de suelo delimitada por un perímetro cerrado – Pero por suelo no hay que entender ya únicamente la corteza terrestre sino también el suelo artificial creado

por el hombre, es decir la superficie construida (como ha señalado el Tribunal Supremo en sentencia de 29 de septiembre de 1989).

– La concepción del suelo como unidad de asentamiento, susceptible de ser objeto de derechos reales exclusivos y excluyentes, debe extenderse no sólo a la superficie terrestre sino también a la superficie creada por la construcción y que permite también ser objeto de delimitación. El volumen entra a formar parte de uno de los elementos integrantes del concepto de bien inmueble de tal forma que en los edificios el suelo pasa a ser un elemento instrumental (elemento común) frente al suelo artificial o construido que va a ser el objeto inmediato y directo de la propiedad

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ESQUEMAS DE DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL

ESQUEMA 2: Los bienes inmuebles: localización permanente

PERMANENTE

La repercusión económica derivada de la localización puede llegar a representar más del 50 por 100 del precio del inmueble A corto y medio plazo es imposible modificar su entorno físico y social

LOCALIZACIÓN PERMANENTE

CARÁCTER EXCLUYENTE

DELIMITACIÓN FISICA

Se atribuye a su titular el aprovechamiento exclusivo del inmueble del que es titular

IDENTIFICABILIDAD DISOCIACIÓN TEÓRICA

Posesión

Configuración física del inmueble

El inmueble como objeto de un derecho

Apariencia jurídica

Adquisición derivativa

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Los bienes inmuebles: localización permanente – La identificabilidad como característica tradicional de los bienes inmuebles ha dado lugar a la separación teórica del inmueble como objeto de derechos respecto de su configuración física. De esta forma es posible, llevando la situación a sus extremos, la propiedad de un fundo aunque no se conozca exactamente su ubicación espacial, el llamado locus incertus del Derecho romano – La causa inmediata de esta dualidad de tratamientos radica probablemente en los diferentes sistemas de legitimación de esas circunstancias. Mientras que la propiedad de un inmueble ha venido siendo establecida mediante un sistema de títulos, cuya configuración sobre transmisiones derivativas sucesivas permitía la determinación del titular como causahabiente del anterior, su configuración física, los llamados tradicionalmente datos de hecho quedaban encomendados al mecanismo de la posesión y a la postre, a la apariencia jurídica – La vinculación entre el título y la posesión se llevaba a cabo mediante la figura de la presunción (sistema de presunciones) basada en la idea de la prueba, tributaria del mundo de los hechos y no del Derecho. Estas características han fundamentado en gran medida la configuración institucional de los sistemas de publicidad inmobiliaria

que tienen por objeto la protección y seguridad del tráfico jurídico – La disociación entre el derecho sobre un inmueble y la información relativa a los datos físicos del mismo trae como consecuencia necesaria que los remedios establecidos por la ley para resolver los conflictos que se producían en ambos campos fueran regulados también de forma diversa.

Para ello se articular de forma autónoma un sistema que permite, sin entrar en materia de derechos, la delimitación física de los inmuebles a través del deslinde – Estrechamente ligada a la identificación de los inmuebles se halla la técnica que se va a utilizar para la descripción de los mismos. Existen dos procedimientos que se utilizan mayoritariamente para la descripción de la finca: a) La descripción gráfica mediante técnicas planimétricas, es decir la que se lleva a cabo mediante la representación gráfica, a través de líneas y dibujos, de la realidad física de la finca. Es el método empleado por los Sistemas de Información Geográfica. b) La descripción literaria es la que se realiza mediante la relación por escrito de las diferentes circunstancias físicas de una finca, sin perjuicio de que se puedan utilizar planos como base o complemento de la misma.

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ESQUEMAS DE DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL

ESQUEMA 3: Los bienes inmuebles: bien escaso

BIEN DE CARÁCTER ESCASO CUANTÍA LIMITADA

Curva de oferta inelástica

IMPORTANCIA ECONÓMICA USO

Satisfacción de necesidades básicas del ser humano

ACTIVO ECONOMICO

-

DOBLE FUNCIÓN ECONÓMICA

GESTIÓN JURÍDICA

Real Durable Elevada inversión económica

Planificación del uso Régimen jurídico específico

-

Prueba de la propiedad Aplicación de la ley: lex rei sitae Adquisición/Reivindicación

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Los bienes inmuebles: bien escaso – Los recursos económicos y productivos del suelo son limitados y generalmente escasos. Destacan DALE y McLAUGHLIN la importancia que tiene el sector inmobiliario en términos de economía, especialmente en dos aspectos: a) en materia de garantías inmobiliarias, cuyo correcto desarrollo y funcionamiento depende en gran medida de la correcta administración y gestión de los recursos inmobiliarios b) en las inversiones extranjeras directas (FDI) en bienes inmuebles que asimismo requieren unos mecanismos de gestión de los bienes inmuebles que ofrezcan seguridad a los potenciales inversores. Este segundo aspecto adquiere gran importancia en los países en los que se produce la privatización de los recursos in-

mobiliarios y en los países en vías de desarrollo que precisan inyecciones de capital extranjero para el crecimiento sostenible de su economía – Los inmuebles reúnen una doble característica: de una parte son objeto de utilidad ya que mediante su uso se satisfacen necesidades del ser humano y por otra son activos económicos en la medida que son generadores de riqueza. Los inmuebles constituyen un activo real, durable y de elevada inversión económica. De ahí el carácter patrimonial que tienen estos bienes tanto para las familias como para las empresas, circunstancia que además acentúa la rigidez entre la oferta y la demanda. Estas dos circunstancias tienen gran trascendencia en la configuración de la regulación jurídica del tráfico e intercambio de los bienes inmuebles

ESQUEMAS DE DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL

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ESQUEMA 4: El derecho real CONCEPTO EVOLUCIÓN HISTÓRICA

CONSTRUCCIÓN TEÓRICA

CARACTERES

Relaciones que ligan a los individuos entre sí derecho de crédito Relaciones de los individuos con los bienes y objetos derecho real 1º. En una primera fase (Derecho romano) el derecho real se configura con naturaleza procesal: actio in rem 2º. La construcción del derecho subjetivo absorbe el carácter procesal: de actio in rem pasa a ius in rem El derecho real es siempre una relación entre persona y cosa.

Inmediatividad: el titular del derecho está investido de todas las facultades necesarias para la utilización del derecho sin necesidad de la colaboración de nadie más Inherencia: La inherencia supone la ligazón del titular con una cosa determinada ya sea porque el poder jurídico se ejercite directamente sobre la cosa Teoría clásica: Caracteres del Pertenencia: la pertenencia significa que el titular no es una persona nomiderecho real nalmente designada, sino la persona, que en un momento determinado es la propietaria de un bien Carácter absoluto: significa que el titular puede actuar frente a cualquier persona que impida o se oponga al derecho sin necesidad de una relación jurídica previa Todo derecho deriva de relaciones interhumanas por lo que no se puede admitir como estructura Teoría obligacionista jurídica definitoria de una categoría la relación entre una persona y una cosa Se facilita del modo mas intenso que se pueda, la desaparición de las situaciones de comunidad de titularidad cuando éstas sean sobrevenidas y no queridas Carácter excluyente La colisión entre pretensiones incompatibles se resuelve por la vía de la exclusión Acción real Eficacia erga omnes Figura jurídica del tercero El concepto de buena fe como mecanismo regulador Contenido del Derecho Patrimonial