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VENTA EXTRAJUDICIAL ANTE NOTARIO DEL INMUEBLE HIPOTECADO ESTUDIO Y FORMULARIOS

RAFAEL GÓMEZ-FERRER SAPIÑA Notario de Valencia Académico de número de la Real Academia Valenciana de Jurisprudencia y Legislación

Valencia, 2009


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ÍNDICE PRIMERA PARTE ESTUDIO PRÓLOGO .............................................................................................

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PRESENTACIÓN .................................................................................

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1. PRECEDENTES ............................................................................. 1.1. El Reglamento Hipotecario de 1915 ....................................... 1.2. La Ley Hipotecaria de 1.944-1946 y su Reglamento de 14 de febrero de 1947 ........................................................................ 1.3. La modificación del Reglamento Hipotecario por el Real Decreto 2901/1992, de 22 de marzo ............................................ 1.4. La constitucionalidad del procedimiento extrajudicial ......... 1.5. La reforma del artículo 129 de la Ley Hipotecaria por la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000 ..............................................

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2. NATURALEZA DE LA VENTA EXTRAJUDICIAL ...................... 2.1. Es una forma no judicial de realización del derecho del acreedor ............................................................................................ 2.2. Es una forma pactada de hacer efectivo el derecho del acreedor a enajenar el bien hipotecado y obtener la satisfacción de su crédito ...................................................................................... 2.3. Aunque realizada por medio de notario y no por juez no produce indefensión (artículo 24 de la Constitución Española) . 2.4. La venta extrajudicial por medio de notario constituye un acto de la llamada jurisdicción voluntaria .............................

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3. CARACTERES DE SU REGULACIÓN LEGAL. DIFERENCIAS CON LA REGULACIÓN ANTERIOR A LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL 1/2000 ................................................................... 4. REQUISITOS .................................................................................. 4.1. Hipotecas constituidas en garantía de “obligaciones cuya cuantía aparezca inicialmente determinada, de sus intereses ordinarios y de demora liquidados de conformidad con lo previsto en el título y de los gastos de ejecución” .................. 4.2. Constancia de la posibilidad de su utilización en la escritura de hipoteca y en estipulación separada de las restantes ...... 4.3. Valor para la subasta .............................................................. 4.4. Domicilio para la práctica de requerimientos y notificaciones ..

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4.5. Nombramiento de representante para la venta de la finca en nombre del propietario............................................................ 5. FORMALIDADES ........................................................................... 5.1. Notario hábil ........................................................................... 5.2. La constancia en acta de las formalidades ............................ 5.3. Requerimiento al Notario ....................................................... 5.4. Solicitud de la certificación al Registro .................................. 5.5. Requerimiento de pago al deudor........................................... 5.6. Notificación al tercer poseedor y a los titulares de derechos sobre la finca............................................................................ 5.7. Pago por el deudor, tercer poseedor, hipotecante no deudor, o por titulares de cargas, gravámenes y asientos posteriores a la hipoteca ............................................................................... 5.8. El anuncio de las subastas y la notificación al titular de la última inscripción de dominio ................................................ 5.9. Las posturas por escrito antes de la celebración de las subastas ............................................................................................ 5.10. La celebración de las subastas .............................................. 5.11. La primera subasta................................................................ 5.12. La segunda subasta ............................................................... 5.13. La tercera subasta ................................................................. 5.14. Liquidación de gastos ............................................................ 5.15. Pago al acreedor ..................................................................... 5.16. La protocolización del acta ....................................................

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6. LA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRAVENTA O DE ADJUDICACIÓN ...........................................................................................

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7. EL DESTINO DEL SOBRANTE ....................................................

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8. LA ENTREGA DE LA POSESIÓN FÍSICA ...................................

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9. LA SUSPENSIÓN DEL PROCEDIMIENTO ................................

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10. LAS RECLAMACIONES QUE NO SUSPENDEN EL PROCEDIMIENTO ..........................................................................................

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SEGUNDA PARTE FORMULARIOS I. EL REQUERIMIENTO AL NOTARIO ......................................

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II. LA SOLICITUD DE LA CERTIFICACIÓN REGISTRAL ........ 2.1. Solicitud de la certificación registral ...................................

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2.2. Diligencia para hacer constar la solicitud de la certificación registral ................................................................................ 2.3. Diligencia para hacer constar que se ha recibido la certificación registral solicitada ....................................................

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III. EL REQUERIMIENTO AL DEUDOR ....................................... 3.1. Cédula para el requerimiento .............................................. 3.2. Diligencia de imposibilidad de practicar el requerimiento al deudor, desconocimiento del domicilio real del mismo, y conclusión del acta ............................................................... 3.3. Diligencia de imposibilidad de practicar el requerimiento al deudor tanto en el domicilio que figura en el Registro, como en el real, y conclusión del acta ........................................... 3.4. Requerimiento con éxito al deudor ...................................... 3.5. Requerimiento con éxito en el domicilio real del deudor distinto del que figura en el Registro .................................. 3.6. Requerimiento con éxito al deudor en cualquier lugar por prestarse voluntariamente a ello, después de fracasado el intento de requerimiento en el domicilio que figura en el Registro .................................................................................

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IV. ACTITUDES POSIBLES DEL DEUDOR ................................. 4.1. Diligencia de pago por el deudor .......................................... 4.2. El deudor no paga, pero desea efectuar manifestaciones ...

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V. NOTIFICACIÓN DE LA INICIACIÓN DE LAS ACTUACIONES A LA PERSONA A CUYO FAVOR RESULTE PRACTICADA LA ÚLTIMA INSCRIPCIÓN DE DOMINIO (DISTINTA DEL DEUDOR) Y A LOS TITULARES DE CARGAS, GRAVÁMENES Y ASIENTOS POSTERIORES A LA HIPOTECA QUE SE EJECUTA ........................................................................................... 5.1. Cédula de notificación a la persona a cuyo favor resulte practicada la última inscripción de dominio, así como a los titulares de cargas, gravámenes y asientos posteriores a la hipoteca que se realiza ......................................................... 5.2. Diligencia de notificación al titular de la última inscripción de dominio distinto del deudor ............................................ 5.3. Diligencia de remisión de la cédula por correo con acuse de recibo a la persona a cuyo favor resulte practicada la última inscripción de dominio, si fuese distinta del deudor ........... 5.4. Diligencia de notificación a los titulares de cargas, gravámenes y asientos posteriores a la hipoteca que se realiza ............... 5.5. Diligencia de remisión de la cédula por correo con acuse de recibo a la persona a cuyo favor resulte practicada la última inscripción de dominio, si fuese distinta del deudor ...........

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5.6. Notificación por anuncios si los domicilios fueran desconocidos, no resultare posible la notificación por cédula o por correo con acuse de recibo, o si el notario dudase de la efectiva recepción de aquella ............................................................. 5.6.1. Anuncio de venta extrajudicial............................. 5.6.2. Diligencia para hacer constar la publicación de los anuncios .................................................................

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VI. PAGO POR EL TERCER POSEEDOR ......................................

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VII. PAGO POR UNO DE LOS TITULARES DE LAS CARGAS, GRAVAMENES, O DERECHOS CONSIGNADOS EN EL REGISTRO CON POSTERIORIDAD A LA HIPOTECA ...............

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VIII. LAS SUBASTAS ......................................................................... 8.1. El anuncio de las subastas ................................................... 8.2. Escrito dirigido al Ayuntamiento, al Registro y al Director de los Boletines donde debe ser publicado el anuncio de la subasta .................................................................................. 8.3. Comunicación por correo certificado al titular de la última inscripción de dominio, del lugar, día y hora fijados para la subasta .................................................................................. 8.4. Diligencia de remisión de anuncios y comienzo de su exposición ..................................................................................... 8.5. Diligencia de incorporación de testimonio de la hoja del Boletín correspondiente donde aparece publicado el anuncio de las subastas ..................................................................... IX. PRIMERA SUBASTA CON POSTORES QUE REALIZAN OFERTAS IGUALES O SUPERIORES AL PRECIO FIJADO EN LA ESCRITURA PARA LA SUBASTA, PERSONALMENTE O MEDIANTE PLIEGO CERRADO .......................................... 9.1. Diligencia de celebración de la primera subasta y remate a favor de postor distinto del acreedor ................................... 9.2. Diligencia de celebración de la primera subasta y remate a favor del acreedor a calidad de ceder a tercero ................... 9.3. Diligencia de notificación al postor en pliego cerrado que ha resultado adjudicatario y no ha comparecido personalmente a la licitación ........................................................................ 9.3.1. Cédula de notificación ........................................... 9.3.2. Diligencia de notificación ...................................... 9.4. Diligencia de consignación por el rematante de la diferencia entre lo depositado para tomar parte en la subasta y el total precio obtenido en la primera subasta ................................

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9.5. Diligencia para hacer constar el incumplimiento de consignación del precio por el rematante y aprobación del remate a postor posterior.................................................................. 9.6. Diligencia de notificación al postor que ha resultado rematante por incumplimiento de la obligación de pago por el anterior.. 9.6.1. Cédula de notificación ........................................... 9.6.2. Diligencia de notificación ...................................... 9.7. Diligencia de cesión del remate del acreedor a otra persona 9.8. Diligencia de cesión del remate a favor de acreedor posterior a otra persona ....................................................................... 9.9. Adjudicaciones todas fallidas por falta de consignación ..... 9.10. Repetición de la primera subasta ...................................... X. PRIMERA SUBASTA SIN POSTURA ADMISIBLE ................ XI. ADJUDICACIÓN DE LA FINCA A LA ENTIDAD ACREEDORA EN PAGO DE SU CRÉDITO POR NO HABER HABIDO POSTURA ADMISIBLE EN LA PRIMERA SUBASTA ........... 11.1.Adjudicación a favor del acreedor en pago de su crédito .. 11.2.Diligencia de cesión de la adjudicación del acreedor a otra persona ................................................................................ XII. SEGUNDA SUBASTA CON POSTORES QUE REALIZAN OFERTAS IGUALES O SUPERIORES AL 75 CIENTO DEL PRECIO FIJADO EN LA ESCRITURA PARA LA SUBASTA, PERSONALMENTE O MEDIANTE PLIEGO CERRADO ...... 12.1. Diligencia de celebración de la segunda subasta y remate a favor de postor distinto del acreedor .............................. 12.2. Diligencia de celebración de la segunda subasta y remate a favor del acreedor a calidad de ceder a tercero .............. 12.3. Diligencia de notificación al postor en pliego cerrado y no ha concurrido personalmente a la licitación, que ha resultado adjudicatario. ...................................................................... 12.3.1. Cédula de notificación ........................................... 12.3.2. Diligencia de notificación ...................................... 12.4. Diligencia de consignación por el rematante de la diferencia entre lo depositado para tomar parte en la subasta y el total precio obtenido en la segunda subasta .................... 12.5. Diligencia para hacer constar el incumplimiento de consignación del precio por el rematante y aprobación del remate a postor posterior .................................................. 12.6. Diligencia de notificación al postor que ha resultado rematante por incumplimiento de la obligación de pago por el anterior ................................................................................. 12.6.1. Cédula de notificación ........................................... 12.6.2. Diligencia de notificación ......................................

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12.7. Diligencia de cesión del remate del acreedor a otra persona.................................................................................... 12.8. Diligencia de cesión del remate a favor de acreedor posterior a otra persona ......................................................... 12.9. Adjudicaciones todas fallidas por falta de consignación . 12.10.Repetición de la segunda subasta ....................................

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XIII. SEGUNDA SUBASTA SIN POSTURA ADMISIBLE ...............

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XIV. ADJUDICACIÓN DE LA FINCA AL ACREEDOR EN PAGO DE SU CRÉDITO POR NO HABER POSTURA ADMISIBLE EN LA SEGUNDA SUBASTA.................................................... 14.1. Adjudicación a favor del acreedor en pago de su crédito .. 14.2. Diligencia de cesión de la adjudicación al acreedor a otra persona ................................................................................

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XV. TERCERA SUBASTA SIN SUJECIÓN A TIPO, CON LICITADORES QUE ACUDEN PERSONALMENTE O MEDIANTE PLIEGO CERRADO, CON REMATE ........................................ 15.1.Remate a favor del acreedor a calidad de ceder a tercero.. 15.2. Remate a favor de postor distinto del acreedor y especialidades en la tercera subasta ................................................ 15.2.1. Diligencia de subasta ............................................ 15.2.2. Ofrecimiento de mejora de la postura del rematante distinto del acreedor si fuere inferior al tipo de la segunda subasta .................................................... 15.2.3. Licitación entre quienes han hecho la petición de mejorar la postura ofrecida en la tercera subasta 15.2.4. Notificación al rematante en la tercera subasta que no se ha mejorado la postura ......................... A) Cédula de notificación ..................................... B) Diligencia de notificación ................................ 15.2.5. Notificación al rematante en la tercera subasta que se ha mejorado la postura .............................. A) Cédula de notificación .................................... B) Diligencia de notificación............................... 15.2.6. El rematante en la tercera subasta al que se ha mejorado la postura manifiesta su consentimiento a que se reserve el depósito para el caso de incumplimiento ................................................................ 15.3.Otras diligencias ................................................................. XVI. TERCERA SUBASTA SIN POSTURA ADMISIBLE, SUBASTA DESIERTA .................................................................................. 16.1.Diligencia .............................................................................

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16.2. Diligencia de notificación al acreedor de haber resultado desierta la tercera subasta ............................................... 16.2.1. Cédula de notificación ........................................... 16.2.2. Diligencia ...............................................................

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XVII. CONCLUSIÓN DEL ACTA POR NO HABER HABIDO ADJUDICACIÓN EN LA TERCERA SUBASTA POR FALTA DE LICITADORES (SUBASTA DESIERTA) Y POR NO HABER SOLICITADO EL ACREEDOR LA ADJUDICACIÓN..............

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XVIII. LIQUIDACIÓN DE DEPÓSITOS ............................................. 18.1. Liquidación de los depósitos por incumplimiento de los obligados a consignar el importe a que resultan obligados 18.2. Liquidación de los depósitos de los rematantes incumplidores para pago al acreedor y gastos de las subastas cuando son suficientes y conclusión del acta..................................

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XIX. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRAVENTA DE LA FINCA SUBASTADA...............................................................................

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XX. ESCRITURA PÚBLICA DE ADJUDICACIÓN AL ACREEDOR DE LA FINCA HIPOTECADA ...................................................

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XXI. ACTA DE LIQUIDACIÓN DEL SOBRANTE CONFORME A LA RESOLUCIÓN DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO DE 17 DE MARZO DE 1993.............................................................................................. 21.1.. Reparto del sobrante entre los interesados conforme a lo acordado por ellos por unanimidad ..................................... 21.2.Entrega del sobrante al dueño de la finca por inexistencia de cargas posteriores a la hipoteca ...................................... XXII. NOTA EN EL ACTA DONDE CONSTAN LAS FORMALIDADES PARA LA SUBASTA DE HABERSE AUTORIZADO EL ACTA DE LIQUIDACIÓN DEL SOBRANTE CONFORME A LA RESOLUCIÓN DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO DE 17 DE MARZO DE 1993..............................................................................................

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PRÓLOGO Cuando una Entidad financiera decide conceder un préstamo garantizado con hipoteca está obligada a representarse dos escenarios posibles. En el primero, el plausible, el deudor cumple regularmente sus obligaciones contractuales. En el segundo, el no deseado, el deudor no puede devolver su préstamo y el Banco se ve obligado a ejecutar su garantía hipotecaria. El Estado de Derecho, por su parte, está obligado a proporcionar al sistema financiero procedimientos que, para ser efectivos, deberán ser moderadamente burocráticos, pero, sobre todo, rápidos, de forma que la dilación en el tiempo no lastre en la ejecución la seguridad jurídica que la escritura pública proporciona en el nacimiento. Por otro lado, en el último decenio del siglo pasado y en lo que llevamos de éste, los operadores jurídicos hemos asistido al crecimiento exponencial de la litigiosidad, lo que ha conllevado el incremento necesario de los órganos jurisdiccionales —jueces, fiscales y secretarios judiciales esencialmente— encargados de administrarla. Pero en tanto que la primera —la litigiosidad— lo ha hecho geométricamente la segunda —el incremento de los órganos jurisdiccionales— sólo ha podido crecer aritméticamente por mor de limitaciones presupuestarias. La profesionalidad que garantiza la oposición y una especie de dedicación casi monástica son los únicos factores que explican que la Justicia siga siendo entendida por todos los ciudadanos como uno de los pilares inalterados del Estado de Derecho. El fenómeno ha sido tan llamativo que ha venido a eclipsar nuestra percepción del nacimiento de una tendencia surgida al mismo tiempo en la propia sociedad civil: La cada vez mayor importancia de la jurisdicción voluntaria y de las fórmulas arbitrales. Tendencia bendecida por los poderes públicos y que permite derivar hacia instancias no jurisdiccionales tanto la solución de conflictos que las partes pueden prevenir en el momento de la celebración del contrato cuanto la ejecución de aquellas relaciones que nacen absolutamente pautadas y en las que la oponibilidad de las excepciones personales, generalmente dilatorias, debe decaer ante la necesidad de asegurar una rápida ejecución que permita confiar en el sistema formal que la ampara. La proliferación de las Cortes arbitrales, las cada vez más frecuentes cláusulas arbitrales en los contratos, la solución de los conflictos de dominios en Internet, la jurisdicción arbitral de consumo, o la solución habitual de los conflictos navieros son ejemplos suficientemente representantivos de esa tendencia. Así las cosas llegamos al momento presente en el que tanto el legislador cuanto la propia sociedad civil han tenido que echar mano de las herramientas jurídicas de que se disponía para prevenir o paliar los efectos de las crisis económica que todos conocemos. En unos casos creando figuras nuevas incardinadas dentro de la autocomposición como los acuerdos de refinanciación; en


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otros desempolvando instituciones en desuso, muy próximas a la jurisdicción voluntaria, como la que en esta obra nos ocupa, pero cuya puesta en marcha se ha revelado como una de las piezas del engranaje jurídico que más confianza puede proporcionar en la recuperación del crédito hipotecario: La venta extrajudicial ante notario admitida para las hipotecas en el artículo 129 de la Ley Hipotecaria por la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, respetuosa con la doctrina de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo. La obra que el lector tiene entre sus manos participa de cuatro características que muy raramente —por desgracia— se dan al mismo tiempo en una obra jurídica: La primera sería la oportunidad. La venta extrajudicial constituye, como en el libro se explica, un acto de jurisdicción voluntaria encomendado a los notarios, cuyo origen se encuentra en un pacto libremente estipulado por las partes en el momento de la constitución de la hipoteca. Pero no por ello deja de estar sujeto a un procedimiento tasado y rígido. Conocerlo en este momento va a ser esencial para todos los operadores jurídicos del Derecho civil. La segunda sería la de su componente práctico. Más de la mitad del libro se encuentra dedicado a ofrecer formularios y minutas dirigidos tanto a notarios cuanto a letrados que simplifican la redacción y orientan en los trámites. La tercera —la altura científica— deriva necesariamente de la personalidad de su autor. Rafael Gómez-Ferrer Sapiña es jurista que necesita de pocas presentaciones en el mundo jurídico. Notario, ha sido Decano de los Colegios Notariales de Albacete y Valencia, y es en la actualidad Vicepresidente de la Unión Internacional del Notariado Latino. Pero no es en esa parte de su currículo donde debemos encontrar la legitimidad para ser el autor de estas páginas, sino en el estudio y el conocimiento profundo sobre las dos materias necesarias para construir este libro: La jurisdicción voluntaria y el Derecho hipotecario. Nuestro autor ya publicó en 1999 el artículo con el que unos años después ingresaría en la Academia de Legislación y Jurisprudencia valenciana: Un estudio sobre las subrogaciones activas hipotecarias; estudio que todavía sigue siendo el referente en la práctica documental de este tipo de operaciones financieras. Por otra parte en 1992 y este mismo año 2009 ha publicado sendos artículos en la Revista Jurídica del Notariado sobre la Jurisdicción Voluntaria y la función notarial, habiendo participado activamente en sucesivos borradores, antecedentes fundamentales de lo que esperemos que algún día constituya la necesaria Ley de Jurisdicción Voluntaria española. Por todo lo dicho, y por la utilidad que a buen seguro le obtendrá el lector a este texto creo que su última característica es justo predicarla: Nos encontramos ante una obra necesaria. Bienvenida sea. César Belda Casanova Decano del Colegio Notarial de Valencia.


PRIMERA PARTE ESTUDIO


PRESENTACIÓN Constituye el objeto de estas páginas el estudio de la “venta extrajudicial del bien hipotecado” para el caso de falta de cumplimiento de la obligación garantizada con una hipoteca inmobiliaria, y de las formalidades que deben ser observadas por el notario, encargado por la ley, en su calidad de funcionario público, de que se cumplan los trámites o formalidades exigidas por la norma que los regula. El artículo 129 de la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946, publicada en cumplimiento de lo ordenado por la disposición adicional de la Ley de 30 de diciembre de 1944 y en el artículo único de la Ley de 31 de diciembre de 1945, fue objeto de nueva redacción por el número 4 de la Disposición Final 9ª de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (BOE del 8 de enero), que entró en vigor el 8 de enero de 2001, con el fin de adaptar la legalidad vigente hasta entonces que regulaba el llamado “procedimiento ejecutivo extrajudicial”, a los pronunciamientos de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de Justicia. La Sala Primera, disintiendo de la opinión mantenida por el propio órgano jurisdiccional supremo, Sala de lo Contencioso Administrativo, declaró en varias de sus sentencias, que el precepto del artículo 129 de la Ley Hipotecaria, en su redacción anterior a la reforma por la Ley de Enjuiciamiento Civil, había sido derogado por la Constitución Española de 27 de diciembre de 1978 (BOE del 29) por ser contrario a la Constitución entendiendo, esencialmente, que al hablar de “procedimiento ejecutivo” en realidad hacía referencia a una “ejecución” cuya competencia el texto constitucional había otorgado en exclusiva a los juzgados y tribunales en su artículo 117.3. Si se examina la jurisprudencia de los Juzgados, Audiencias y Tribunal Supremo, así como las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado1, se observa que no son muchas las ocasiones en que un procedimiento, de los antes llamados de ejecución extrajudicial, hayan motivado sentencias o resoluciones sobre

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En adelante la cita de las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado se hará simplemente como Resolución, debiendo entenderse procede de dicha Dirección del Ministerio de Justicia.


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la realización de los mismos, a diferencia del procedimiento de ejecución del antiguo artículo 131 de la Ley Hipotecaria (del que también se dudó de su constitucionalidad, confirmada esta si, por el Tribunal Constitucional), en primer lugar porque el número de los que se tramitaban no eran muchos, pues en el procedimiento notarial, a diferencia del regulado por el artículo 131 de la Ley Hipotecaria, no era necesaria la intervención de Letrado y Procurador de los tribunales, razón por la que no se aconsejaba en exceso; en segundo lugar porque el fracaso del requerimiento al deudor en el domicilio que figuraba en el Registro hacía concluir el procedimiento; y finalmente, porque finalizadas todas las actuaciones había que acudir al juzgado a solicitar la entrega de la posesión, si el ejecutado no la entregaba voluntariamente, al carecer el notario de “imperium” a diferencia del poder judicial. Tales razones hacían infrecuentes los procedimientos en vía notarial, y en las ocasiones en que se requería la intervención del notario, su actuación personal en el requerimiento al deudor, y en las notificaciones a los terceros poseedores, y titulares de cargas posteriores a la hipoteca que se ejecutaba permitía una labor de información y consejo a los requeridos y notificados de las consecuencias del impago, es decir la necesaria venta de la finca en subasta pública, que frecuentemente el requerido pedía auxilio económico a todo el que podía, especialmente a la familia, núcleo básico de la sociedad, y los requerimientos formulados al notario con que se iniciaba e inician las formalidades solían desistirse por los acreedores al pagar los deudores lo debido hasta ese momento, aunque el acreedor hubiera declarado —conforme a lo pactado— el vencimiento anticipado de la totalidad de la obligación. Por otra parte, no sólo la venta extrajudicial ante notario, si que también el procedimiento judicial especial de ejecución hipotecaria, actualmente residenciado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, como ha dicho, con gracia, el profesor MONTERO AROCA2, como consecuencia de la caída en picado de los tipos de interés —en la época anterior a la crisis que actualmente sufrimos— hizo “que las ejecuciones hipotecarias pasaron a ser una rara avis en los juzgados españoles”. Y si esto ocurría con las ejecuciones hipotecarias judiciales, mucho más

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MONTERO AROCA, JUAN: Tratado de ejecuciones hipotecarias. Tirant lo Blanch. Valencia 2009, pág. 26.


VENTA EXTRAJUDICIAL ANTE NOTARIO DEL INMUEBLE ...

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con el procedimiento notarial de realización de la hipoteca, con la espada de Damocles de los pronunciamientos judiciales del Tribunal Supremo, seguidos por las Audiencias y Juzgados, con relación a las “ejecuciones” regidas por el artículo 129-II de la Ley Hipotecaria anterior a su modificación por la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil. Hoy la situación ha cambiado, pues aunque los tipos de interés están más bajos, el número de los préstamos hipotecarios impagados por los ciudadanos va en aumento, y con ello la necesidad, dolorosa, de tener que volver a dedicar atención a las soluciones que ofrece el ordenamiento jurídico para la realización de lo bienes hipotecados y el pago de las deudas. Ha sido la reforma del artículo 129 de la Ley Hipotecaria por la Ley de Enjuiciamiento Civil, y los pronunciamientos tranquilizadores tras ella de algunos Tribunales y de la Dirección General de los Registros y del Notariado, la que ha estimulado a los acreedores, a la vista del grandísimo trabajo que se acumula en los Juzgados como consecuencia de la crisis económica, junto al tradicional de la falta de Jueces, personal y medios de los juzgados, a acudir, de nuevo al procedimiento notarial, por ser más rápido y económico. En las páginas que siguen, y a la hora de interpretar los preceptos reglamentarios o llenar las lagunas del mismo se han tenido en cuenta dos criterios: El primero: Que sin perder de vista que la finalidad de la actuación notarial es lograr la satisfacción del interés del acreedor defraudado en su derecho de crédito, deben ser siempre respetados los del deudor, parte débil —al menos en el momento de la realización de la hipoteca— de la relación jurídica. El segundo: que las soluciones de la Ley de Enjuiciamiento Civil da en el procedimiento judicial de ejecución deben ser tenidas en cuenta para completar las lagunas de la regulación reglamentaria, como el Tribunal Supremo afirmó en su Sentencia de 21 de noviembre de 2000. En cuanto a los formularios que se contienen en esta obra no pretenden otra cosa que hacer más fácil la vida, a mi, y a mis compañeros, pues todos sabemos que el disponer de ellos en ningún caso excusa, ni siquiera al autor, de revisarlos, ley en la mano, para acertar en las decisiones personales. La vida es mucho más rica en situaciones que las previstas en la ley, o por las limitadas luces inte-


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lectuales del autor que, en ocasiones, puede no ver los problemas o adopta posiciones erróneas o que no se comparten. Esperamos y deseamos que la crisis económica ceda lo antes posible, y que la necesidad de realización de las hipotecas desaparezca porque los ciudadanos dispongan de trabajo para mantener a su familia y cumplir sus obligaciones. Será motivo de íntima, y gran alegría, pienso sin dudar hasta en el editor, que nadie tenga necesidad de leer o releer este libro si es que alguien lo ha hecho.

Mora de Rubielos (Teruel) Agosto de 2009. RAFAEL GÓMEZ-FERRER SAPIÑA.


1. PRECEDENTES Junto a la acción directa de ejecución hipotecaria contra los bienes hipotecados, el artículo 129 de la Ley Hipotecaria, redactado de nuevo por la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, prevé la posibilidad de convenir válidamente en la escritura de constitución de la hipoteca la venta extrajudicial del bien hipotecado por medio de notario y con las formalidades fijadas por el Reglamento Hipotecario: “Además, en la escritura de constitución de la hipoteca podrá pactarse la venta extrajudicial del bien hipotecado conforme al artículo 1.858 del Código Civil, para el caso de falta de cumplimiento de la obligación garantizada. La venta extrajudicial se realizará por medio de notario, con las formalidades establecidas en el Reglamento Hipotecario”.

Como destacó la Resolución de 28 de mayo de 2001: “El llamado procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria cuenta con antecedentes históricos en nuestra tradición, pues, como ha puesto de relieve este Centro Directivo (cfr., por todas, las Resoluciones de 3 Jul. 1920 y 14 Jun. 1933), frente a la corriente germánica reflejada en la edición latina del Fuero Juzgo —Ley 3.ª del título 6º, libro V, que preceptuaba la intervención del Juez y la tasación de la prenda y en el Fuero Real —Ley 1.ª del título 19, libro III, que ordenaba la venta con mandado del Alcalde consejeramente— y encarnada en el artículo 133 de la Ley Hipotecaria primitiva, según el cual, al vencimiento del plazo para el pago de la deuda, el acreedor podría pedir que se despachase mandamiento judicial contra todos los bienes hipotecados, fue introduciéndose en nuestro Derecho el procedimiento extrajudicial con raíces en el Derecho romano clásico, que, al conceder derecho al acreedor para que pudiese vender ‘la prenda’ si el deudor no cumplía la obligación, y conciliándose con los precedentes de la edición romanceada del Fuero Juzgo pasó a las Partidas (cfr. leyes 41 y siguientes del título 13 de la Partida V --y, posteriormente, al artículo 1.872 del Código civil, desenvuelto por la Jurisprudencia y por el artículo 201 del RH de 1915”. Por tanto, su origen se halla en el procedimiento de ejecución de la prenda, y publicado el Código Civil comenzó una práctica notarial consistente en pactar para la ejecución de las hipotecas un procedimiento inspirado en el previsto en el artículo 1.872 para la ejecución de la prenda.

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ESTUDIO Y FORMULARIOS Notario de Valencia Académico de número de la Real Academia Valenciana de Jurisprudencia y Legislación RAFAEL GÓMEZ-FE...

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