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DERECHO CIVIL III 2ª EDICIÓN

manuales COORDINADORES

J. R. de Verda y Beamonte A. Serra Rodríguez

Libros de texto para todas las especialidades de Derecho,

universitaria española.

Todos los títulos de la colección manuales los encontrará en la página web de Tirant lo Blanch. www.tirant.es

manuales

Una colección clásica en la literatura

DERECHO CIVIL III

Criminología, Economía y Sociología.

AUTORES

Mª. L. Atienza Navarro

Mª. D. Mas Badía

F. Blasco Gascó

M. Montánchez Ramos

S. Carrión Olmos

G. Reig Palmero

J. R. de Verda y Beamonte

Mª. J. Reyes López

J. Estruch Estruch

C. Saiz García A. Serra Rodríguez


DERECHO CIVIL III (2ª edición)

J. R. de Verda y Beamonte A. Serra Rodríguez (coordinadores)

Atienza Navarro, Mª. L. Blasco Gascó, F. Carrión Olmos, S. De Verda y Beamonte, J. R. Estruch Estruch, J. Mas Badía, Mª. D. Montánchez Ramos, M. Reig Palmero, G. Reyes López, Mª. J. Saiz García, C. Serra Rodríguez, A.

Valencia, 2012


Copyright ® 2012 Todos los derechos reservados. Ni la totalidad ni parte de este libro puede reproducirse o transmitirse por ningún procedimiento electrónico o mecánico, incluyendo fotocopia, grabación magnética, o cualquier almacenamiento de información y sistema de recuperación sin permiso escrito de los autores y del editor. En caso de erratas y actualizaciones, la Editorial Tirant lo Blanch publicará la pertinente corrección en la página web www.tirant.com (http://www.tirant.com).

© J. R. de Verda y Beamonte A. Serra Rodríguez

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TIRANT LO BLANCH EDITA: TIRANT LO BLANCH C/ Artes Gráficas, 14 - 46010 - Valencia TELFS.: 96/361 00 48 - 50 FAX: 96/369 41 51 Email:tlb@tirant.com http://www.tirant.com Librería virtual: http://www.tirant.es I.S.B.N.: 978-84-9033-165-1 MAQUETA: PMc Media Si tiene alguna queja o sugerencia envíenos un mail a: atencioncliente@tirant.com. En caso de no ser atendida su sugerencia por favor lea en www.tirant.net/index.php/empresa/politicas-de-empresa nuestro Procedimiento de quejas.


Nota introductoria La lección 1ª ha sido redactada por el Dr. F. Blasco Gascó (CU Universitat de València); las lecciones 2ª y 3ª por la Dra. Mª. L. Atienza Navarro (TU Universitat de València); la lección 4ª por el Dr. S. Carrión Olmos (CU Universitat de València); la lección 5ª por el Dr. J. R. De Verda y Beamonte (CU Universitat de València); la lección 6ª por la Dra. A. Serra Rodríguez (TU Universitat de València); la lección 7ª por el Dr. J.R. De Verda y Beamonte; la lección 8ª por el Dr. J. Estruch Estruch (CU Universitat de València); la lección 9ª por la Dra. Mª J. Reyes López (CU Universitat de València); la lección 10ª por la Dra. C. Saiz García (TU Universitat de València); la lección 11 por la Dra. Mª D. Mas Badía (TU Universitat de València); las lecciones 12ª y 13ª por el Dr. J.R. de Verda y Beamonte; la lección 14ª por la Dra. A. Serra Rodríguez; las lecciones 15ª y 16ª por el Dr. J.R. de Verda y Beamonte; las lecciones 17ª y 18ª por la Dra. A. Serra Rodríguez; la lección 19ª por Doña G. Reig Palmero (Registradora de la Propiedad); y las lecciones 20ª y 21ª por Don M. Montánchez Ramos (Registrador de la Propiedad).


Relación de manuales recientes de la asignatura Albaladejo, M.: Derecho civil, III, Madrid, 2010; Bercovitz RodríguezCano, R. (coord.): Manual de Derecho civil, Derechos reales, Madrid, 2012; Clemente Meoro, M. (coord.): Cuadernos Prácticos Bolonia. Derechos Reales, V, Madrid, 2010; De Pablo Contreras, P. (y otros): Curso de Derecho Civil, III, Madrid, 2008; Díez-Picazo, L. y Gullón, A., Sistema de Derecho civil, III, Madrid, 2012; Lacruz Berdejo, J.L. y otros, Elementos de Derecho civil, III, vol. 1 y 2º, Madrid, 2008; Lasarte Álvarez, C., Principios de Derecho civil, IV y V, Madrid, 2010; Marín García de Leonardo, Mª T. (coord.): Cuadernos Prácticos Bolonia. Derechos Reales, III, Madrid, 2010; Mas Badía, Mª D. (coord.): Cuadernos Prácticos Bolonia. Derechos Reales, VI, Madrid, 2010; López López, A., Montés Penadés, V.L. y Roca Trías, E.: Derecho civil. Derechos reales y Derecho inmobiliario registral, Valencia, 2001; Pérez de Ontiveros Baquero, C. (coord.): Cuadernos Prácticos Bolonia. Derechos Reales, IV, Madrid, 2010; Serrano Alonso, E.: Conceptos fundamentales del Derecho Hipotecario, Madrid, 2009; Torres Lana, J.A. (coord.): Cuadernos Prácticos Bolonia. Derechos Reales, I, Madrid, 2010; Torres Lana, J.A. (coord.), Cuadernos Prácticos Bolonia. Derechos Reales, II, Madrid, 2010; Verdera Server, R.: Derechos reales e inmobiliario registral (2 volúmenes), Cizur Menor, 2010.


Índice 1. EL DERECHO REAL

I. El derecho real: concepto y caracteres................................................... 1. Distinción entre derecho real y derecho de crédito.................................................................... 2. Definición del derecho real........................................................................................................ 3. Figuras intermedias................................................................................................................... A) Los “iura ad rem”............................................................................................................... B) Los derechos reales “in faciendo”....................................................................................... C) Las obligaciones propter rem.............................................................................................. 4. Interrelación entre los derechos reales y los derechos de crédito................................................ II. Clases de derechos reales.................................................................................. 1. Clasificaciones doctrinales......................................................................................................... 2. Supuestos dudosos.................................................................................................................... A) El arrendamiento................................................................................................................ B) Opción de compra.............................................................................................................. C) Derecho de retención.......................................................................................................... D) Derechos de adquisición preferente.................................................................................... III. Derechos reales reconocidos en la legislación española............... 1. Derechos reales típicos.............................................................................................................. 2. Tipicidad y atipicidad de los derechos reales............................................................................. IV. Contenido del derecho real........................................................................... 1. La facultad de goce................................................................................................................... 2. La facultad de disposición y las prohibiciones de disponer........................................................ 3. La facultad de prioridad o preferencia....................................................................................... 4. La facultad de provocar la realización del valor del bien en los derechos reales de garantía...... 5. La facultad de provocar la adquisición...................................................................................... V. Acciones de protección de los derechos reales..................................... 1. La acción reivindicatoria........................................................................................................... 2. Acciones declarativas................................................................................................................ 3. La acción publiciana................................................................................................................. VI. Cuestionario............................................................................................................ VII. Casos prácticos....................................................................................................... VIII. Bibliografía sumaria.............................................................................................

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2. LA DINÁMICA DE LOS DERECHOS REALES (I). LA ADQUISICIÓN Y TRANSMISIÓN DE LOS DERECHOS REALES

I. Presupuestos preliminares: análisis del art. 609 CC................................. II. Modos originarios de adquisición: La ocupación................................... 1. Concepto y requisitos de la ocupación...................................................................................... 2. Objeto. Requisitos del objeto y bienes excluidos de la ocupación.............................................. 3. Especial referencia a la ocupación de animales.......................................................................... A) La caza y la pesca............................................................................................................... B) Los enjambres de abejas..................................................................................................... C) Animales domésticos, salvajes y domesticados.................................................................... D) Palomas, conejos y peces.................................................................................................... E) Objetos arrojados al mar o que el mar arroja..................................................................... 4. El hallazgo................................................................................................................................ 5. El tesoro oculto.........................................................................................................................

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Índice

A) Consideraciones generales.................................................................................................. B) Concepto de tesoro oculto.................................................................................................. C) Reglas de atribución........................................................................................................... D) Los tesoros ocultos sujetos a la Ley de Patrimonio Histórico Español................................ III. La adquisición derivativa: la teoría del título y el modo................. 1. Características del sistema transmisivo español: la teoría del título y el modo........................... 2. El título..................................................................................................................................... 3. El modo. Las formas de traditio................................................................................................ 4. Las adquisiciones a non domino................................................................................................ IV. Cuestionario............................................................................................................ V. Casos Prácticos....................................................................................................... VI. Bibliografía Sumaria.............................................................................................

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3. LA DINÁMICA DE LOS DERECHOS REALES (II) LA MODIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES. LA EXTINCIÓN VII. La modificación de los derechos reales. La accesión.......................... 1. Concepto de accesión................................................................................................................ 2. La accesión de inmueble a inmueble.......................................................................................... A) Consideraciones generales.................................................................................................. B) Aluvión.............................................................................................................................. C) Avulsión............................................................................................................................. D) Mutación de cauce............................................................................................................. E) Formación de isla............................................................................................................... 3. La accesión de mueble a inmueble. Especial consideración a las construcciones extralimitadas o accesión invertida................................................................................................................... A) Consideraciones generales.................................................................................................. B) Construcción, plantación o siembra en suelo ajeno con materiales propios........................ C) Construcción, plantación o siembra en suelo propio con materiales ajenos........................ D) Construcción, plantación o siembra en suelo ajeno con materiales ajenos.......................... E) Las construcciones extralimitadas...................................................................................... 4. La accesión de mueble a mueble................................................................................................ A) Consideraciones generales.................................................................................................. B) Unión................................................................................................................................. C) Mezcla o confusión............................................................................................................ D) Especificación..................................................................................................................... VIII. La extinción de los derechos reales............................................................ 1. Consideraciones generales......................................................................................................... 2. La pérdida de la cosa................................................................................................................. 3. La consolidación....................................................................................................................... 4. La renuncia y el abandono........................................................................................................ 5. La revocación............................................................................................................................ 6. La expropiación forzosa............................................................................................................ IX. Cuestionario............................................................................................................ X. Caso Práctico........................................................................................................... XI. Bibliografía sumaria.............................................................................................

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4. LA POSESIÓN

I. Concepto.................................................................................................................... II. Los efectos jurídicos de la posesión.............................................................. 1. La protección posesoria............................................................................................................. 2. Efecto legitimador.....................................................................................................................

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Índice 3. El ingrediente posesorio está en la base de la usucapión como modo de adquirir la propiedad y demás derechos sobre los bienes................................................................................................ III. Sujeto........................................................................................................................... IV. Objeto.......................................................................................................................... V. Clases de posesión.................................................................................................. 1. Natural y civil........................................................................................................................... 2. En concepto de dueño y en concepto distinto al de dueño......................................................... 3. En nombre propio y en nombre ajeno....................................................................................... 4. De buena y de mala fe............................................................................................................... 5. Mediata e inmediata.................................................................................................................. 6. Justa e injusta............................................................................................................................ VI. Adquisición de la posesión................................................................................. VII. Pérdida de la posesión.......................................................................................... VIII. Liquidación de situaciones posesorias......................................................... 1. Frutos........................................................................................................................................ 2. Gastos y mejoras....................................................................................................................... 3. Deterioro o pérdida de la cosa................................................................................................... IX. Cuestionario............................................................................................................ X. Casos prácticos....................................................................................................... XI. Bibliografía sumaria.............................................................................................

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5. LA USUCAPIÓN

I. Concepto y clases.................................................................................................. II. Fundamento de la usucapión............................................................................ III. Derechos susceptibles de usucapión.............................................................. IV. Presupuestos de la usucapión............................................................................ 1. Posesión en concepto de dueño................................................................................................. 2. Carácter público y pacífico de la posesión................................................................................. 3. Posesión ininterrumpida............................................................................................................ V. Especial estudio de la usucapión ordinaria.............................................. 1. Justo título................................................................................................................................ 2. Buena fe.................................................................................................................................... 3. El plazo..................................................................................................................................... VI. Cómputo de plazos................................................................................................ VII. Efectos de la usucapión...................................................................................... VIII. Usucapión y Registro de la Propiedad........................................................... 1. La usucapión secundum tabulas en favor del titular registral.................................................... 2. La usucapión contra tabulas en perjuicio del titular registral..................................................... IX. Cuestionario............................................................................................................ X. Casos prácticos....................................................................................................... XI. Bibliografía sumaria.............................................................................................

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6. LA PROPIEDAD

I. Concepto y evolución histórica del derecho de propiedad............. II. La disciplina constitucional de la propiedad privada......................... III. El objeto de la propiedad privada................................................................... IV. Límites y limitaciones de la titularidad dominical. Las relaciones de vecindad............................................................................................................... 1. La distinción entre límites y limitaciones del dominio............................................................... 2. Especial consideración a las relaciones de vecindad................................................................... V. La protección de la titularidad dominical..............................................

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Índice

1. La acción reivindicatoria........................................................................................................... A) Presupuestos del ejercicio de la acción reivindicatoria........................................................ B) Efectos de la sentencia estimatoria ..................................................................................... 2. La acción declarativa del dominio............................................................................................. 3. La acción negatoria................................................................................................................... 4. La actio ad exhibendum............................................................................................................ 5. La acción de deslinde ............................................................................................................... VI. LA REIVINDICACIÓN MOBILIARIA Y LA EFICACIA LEGITIMADORA DE LA POSESIÓN: EL ART. 464 CC............................................................................................... 1. La regla de la equivalencia de la posesión al título del art. 464.I CC......................................... 2. Las reglas especiales.................................................................................................................. VII. Cuestionario............................................................................................................ VIII. Casos prácticos....................................................................................................... IX Bibliografía sumaria.............................................................................................

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7. LA COMUNIDAD DE BIENES

I. Concepto.................................................................................................................... II. Clases........................................................................................................................... 1. Comunidad legal y voluntaria................................................................................................... 2. Comunidad romana y germana................................................................................................. III. Principios rectores de la comunidad de bienes....................................... IV. Sociedad y comunidad......................................................................................... V. Derechos y obligaciones de los comuneros en relación con la cosa común............................................................................................................... 1. Uso y Disfrute........................................................................................................................... 2. Gastos de conservación............................................................................................................. 3. Administración.......................................................................................................................... 4. Alteración................................................................................................................................. 5. Defensa de la comunidad.......................................................................................................... VI. La división de la cosa común........................................................................... 1. La división y sus límites............................................................................................................. A) La buena fe......................................................................................................................... B) Pacto de indivisión............................................................................................................. C) La indivisibilidad material.................................................................................................. D) La indivisibilidad funcional................................................................................................ 2. La división en régimen de propiedad horizontal........................................................................ 3. Efectos de la división................................................................................................................. VII. Cuestionario............................................................................................................ VIII. Casos prácticos....................................................................................................... IX. Bibliografía sumaria.............................................................................................

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8. EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL I. Concepto.................................................................................................................... II. Actuación en juicio de la comunidad de propietarios......................... III. La ley de propiedad horizontal y su ámbito de aplicación............... IV. El título constitutivo de la propiedad horizontal............................. 1. Concepto y contenido............................................................................................................... 2. Legitimación para el otorgamiento del título constitutivo de la propiedad horizontal............... 3. La cuota de participación.......................................................................................................... V. Los estatutos y los reglamentos de régimen interior de la comunidad de propietarios...........................................................................................

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Índice VI. Elementos comunes y privativos..................................................................... VII. prohibiciones y obligaciones de los copropietarios............................. VIII. Órganos de gobierno de la comunidad de propietarios..................... 1. La junta de propietarios............................................................................................................ 2. El presidente y los vicepresidentes............................................................................................. 3. El secretario y el administrador................................................................................................. IX. Los acuerdos de la junta de propietarios................................................... X. La impugnación de los acuerdos.................................................................... XI. Extinción del régimen de propiedad horizontal.................................. XII. Los complejos inmobiliarios privados.......................................................... XIII. Cuestionario............................................................................................................ XIV. Casos prácticos propuestos............................................................................... XV. Bibliografía sumaria.............................................................................................

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9. APROVECHAMIENTO POR TURNO DE BIENES DE USO TURÍSTICO I. REGULACIÓN Y CONCEPTO....................................................................................... II. naturaleza jurídica de los derechos reconocidos en el RDL 8/2012, DE 16 de marzo......................................................................................................... III. SUJETOS......................................................................................................................... IV. Elementos objetivos............................................................................................. V. DURACIÓN.................................................................................................................... VI. CONSTITUCIÓN DEL RÉGIMEN JURÍDICO............................................................... VII. FORMA Y CONTENIDO MÍNIMO DEL CONTRATO................................................ VIII. Formalización notarial y publicidad registral del contrato......... IX. CUESTIONARIO............................................................................................................ X. Caso práctico........................................................................................................... XI. Bibliografía sumaria.............................................................................................

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10. LA PROPIEDAD INTELECTUAL I. Introducción........................................................................................................... II. Concepto y caracteres....................................................................................... III. Objeto.......................................................................................................................... 1. La originalidad como presupuesto general de protección.......................................................... 2. La originalidad como parámetro de medición del contenido protegible..................................... IV. Sujeto........................................................................................................................... 1. Autoría individual..................................................................................................................... 2. Autoría plural........................................................................................................................... A) Planteamiento general........................................................................................................ B) Obra en colaboración......................................................................................................... C) Obra colectiva.................................................................................................................... V. Contenido................................................................................................................. 1. Las facultades morales.............................................................................................................. A) Enumeración...................................................................................................................... B) Transmisión y ejercicio del derecho moral después de la muerte......................................... 2. Las facultades patrimoniales..................................................................................................... A) Derechos de explotación..................................................................................................... B) Los derechos de simple remuneración................................................................................. VI. Duración.................................................................................................................... 1. Derecho de autor....................................................................................................................... 2. Otros derechos de propiedad intelectual.................................................................................... VII. LÍMITES..........................................................................................................................

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Índice

VIII. Contratos.................................................................................................................. 1. Tipos de cesión.......................................................................................................................... 2. La cesión de derechos................................................................................................................ 3. El autor asalariado y otras normas especiales............................................................................ IX. Cuestionario............................................................................................................ X. Caso práctico........................................................................................................... XI. Bibliografía sumaria.............................................................................................

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11. LA PROPIEDAD DE LAS AGUAS

I. Consideraciones preliminares......................................................................... II. Fuentes normativas............................................................................................... III. Tipología de los usos de las aguas públicas: usos comunes y privativos.............................................................................................................................. IV. Derechos privativos de los particulares sobre las aguas en atención al origen o naturaleza de éstas.......................................................... V. La cláusula “sin perjuicio de tercero” en las concesiones o licencias administrativas en materia de aguas................................................... VI. Cuestionario............................................................................................................ VII. CASOS PRÁCTICOS....................................................................................................... VIII. BIBLIOGRAFÍA SUMARIA.............................................................................................

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12. EL DERECHO DE USUFRUCTO I. Concepto y caracteres....................................................................................... II. Constitución............................................................................................................ III. Los sujetos................................................................................................................. 1. Constitución simultánea o sucesiva........................................................................................... 2. Usufructo a favor de personas jurídicas..................................................................................... IV. Objeto.......................................................................................................................... V. Facultades del usufructuario.......................................................................... 1. Facultad de disfrute................................................................................................................... 2. Facultad de disposición............................................................................................................. A) Del derecho de usufructo.................................................................................................... B) Facultad de disposición de la cosa...................................................................................... VI. Obligaciones del usufructuario..................................................................... 1. Las cargas: formación de inventario y prestación de fianza....................................................... 2. Las obligaciones simultáneas al ejercicio del derecho................................................................ A) La obligación de conservar la forma y sustancia de la cosa................................................. B) La obligación de cuidar la cosa con la diligencia de un buen padre de familia........................ C) La obligación de pagar contribuciones y cargas.................................................................. 3. Obligaciones al extinguirse el usufructo.................................................................................... VII. La extinción del usufructo.............................................................................. 1. Causas....................................................................................................................................... 2. Efectos...................................................................................................................................... VIII. Uso y habitación..................................................................................................... IX. Cuestionario............................................................................................................ X. Casos prácticos....................................................................................................... XI. Bibliografía sumaria.............................................................................................

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Índice

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13. SERVIDUMBRES

I. Concepto y caracteres....................................................................................... II. Clases de servidumbres........................................................................................ 1. Legales y voluntarias................................................................................................................. 2. Positivas y negativas.................................................................................................................. 3. Continuas y discontinuas.......................................................................................................... 4. Aparentes y no aparentes.......................................................................................................... III. Estructura................................................................................................................ 1. Sujetos....................................................................................................................................... 2. Objeto....................................................................................................................................... IV. Modos de constitución....................................................................................... 1. Constitución legal..................................................................................................................... 2. Constitución voluntaria............................................................................................................. A) El negocio constitutivo de la servidumbre........................................................................... B) La autonomía privada y sus límites en la constitución voluntaria de servidumbres............. C) La constitución por signo aparente..................................................................................... V. Usucapión................................................................................................................... VI. Contenido................................................................................................................. VII. Modificación de la servidumbre por parte del dueño del predio sirviente...................................................................................................................... VIII. Extinción de las servidumbres......................................................................... IX. Cuestionario............................................................................................................ X. Casos prácticos....................................................................................................... XI. Bibliografía sumaria.............................................................................................

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14. LOS CENSOS. EL DERECHO DE SUPERFICIE

I. Régimen general de los censos....................................................................... 1. Concepto y caracteres............................................................................................................... 2. Clases: censo consignativo y censo reservativo.......................................................................... 3. La enfiteusis.............................................................................................................................. II. El derecho de superficie..................................................................................... 1. Concepto y caracteres............................................................................................................... 2. Clases........................................................................................................................................ 3. Régimen jurídico del derecho de superficie................................................................................ III. La regulación de la superficie urbana........................................................ IV. EL DERECHO DE SOBREELEVACIÓN Y DE SUBEDIFICACIÓN................................ V. Cuestionario............................................................................................................ VI. Casos prácticos....................................................................................................... VII. BIBLIOGRAFÍA SUMARIA.............................................................................................

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15. LOS DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE I. Concepto.................................................................................................................... II. Caracteres................................................................................................................. III. Clases........................................................................................................................... IV. Retracto legal....................................................................................................... 1. Retracto de comuneros.............................................................................................................. 2. El retracto de colindantes.......................................................................................................... 3. Plazo de ejercicio....................................................................................................................... 4. Cuestiones de procedimiento..................................................................................................... V. Los derechos de adquisición preferente en la Legislación de Arrendamientos Urbanos................................................................................................

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Índice

1. Supuesto de hecho..................................................................................................................... 2. Tanteo....................................................................................................................................... 3. Retracto.................................................................................................................................... 4. Preferencia de los derechos de adquisición preferente de carácter arrendaticio.......................... VI. Tanteos y Retractos voluntarios.................................................................. VII. Cuestionario............................................................................................................ VIII. Casos prácticos propuestos............................................................................... IX. Bibliografía sumaria.............................................................................................

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16. LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA: LA PRENDA

I. Los derechos reales de garantía................................................................... 1. Concepto y función................................................................................................................... 2. Clases........................................................................................................................................ 3. Caracteres................................................................................................................................. 4. Requisitos comunes de la constitución de la prenda e hipoteca................................................. 5. Prohibición de pacto comisorio................................................................................................. II. La Prenda.................................................................................................................... 1. Concepto y características institucionales.................................................................................. A) El carácter mobiliario de la prenda..................................................................................... B) El desplazamiento posesorio............................................................................................... 2. Constitución.............................................................................................................................. 3. Contenido................................................................................................................................. A) La facultad de retención..................................................................................................... B) La compensación anticrética............................................................................................... C) La facultad de defensa........................................................................................................ D) La facultad de realización de valor o ejecución de la prenda............................................... 4. La extinción.............................................................................................................................. 5. Prendas especiales..................................................................................................................... A) La prenda irregular............................................................................................................. B) La prenda de créditos......................................................................................................... III. Cuestionario............................................................................................................ IV. Casos prácticos....................................................................................................... V. Bibliografía sumaria.............................................................................................

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17. LA HIPOTECA INMOBILIARIA (I) I. CONCEPTO, CARACTERES Y CLASES......................................................................... 1. Concepto................................................................................................................................... 2. Caracteres................................................................................................................................. 3. Función económica de la hipoteca y la Ley del mercado hipotecario......................................... 4. Clases........................................................................................................................................ A) Hipotecas voluntarias y legales........................................................................................... B) Hipotecas ordinarias o de tráfico e hipotecas de seguridad................................................. II. SUJETOS DE LA RELACIÓN JURÍDICO-HIPOTECARIA Y CAPACIDAD PARA HIPOTECAR............................................................................................................................ 1. El hipotecante deudor y no deudor............................................................................................ 2. El acreedor hipotecario............................................................................................................. 3. El tercer adquirente de la finca hipotecada o tercer poseedor.................................................... III. CONSTITUCIÓN DE LA HIPOTECA Y PROMESA DE CONSTITUIR HIPOTECA... IV. EL OBJETO DE LA HIPOTECA Y LA EXTENSIÓN OBJETIVA DE LA HIPOTECA.. 1. Bienes susceptibles de hipoteca.................................................................................................. 2. Bienes que no pueden ser hipotecados.......................................................................................

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Índice 3. Extensión objetiva de la hipoteca: arts. 109 a 113 LH.............................................................. A) Extensión legal o natural de la hipoteca............................................................................. B) La extensión convencional de la hipoteca........................................................................... C) Extensión de la hipoteca frente al tercer poseedor.............................................................. V. ALCANCE DE LA HIPOTECA RESPECTO DE LA RELACIÓN OBLIGATORIA......... 1. Obligaciones garantizables con hipoteca................................................................................... 2. Extensión de la hipoteca a la obligación de intereses................................................................. VI. LA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA....................................................................... VII. LA HIPOTECA SOBRE VARIAS FINCAS Y EL PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD.......... VIII. CUESTIONARIO............................................................................................................ IX. Casos prácticos....................................................................................................... X. Bibliografía sumaria.............................................................................................

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18. LA HIPOTECA INMOBILIARIA (II). LA ANTICRESIS XI. EL CONTENIDO DE LA HIPOTECA............................................................................ 1. La acción de devastación o deterioro......................................................................................... 2. El vencimiento anticipado del crédito........................................................................................ 3. La cesión del crédito garantizado con hipoteca......................................................................... 4. La subrogación del préstamo hipotecario.................................................................................. XII. PRIVILEGIO Y PREFERENCIA DEL CRÉDITO HIPOTECARIO: EL RANGO HIPOTECARIO........................................................................................................................ xiii. LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA.................................................................................... 1. La acción personal y la acción real............................................................................................ 2. Procedimiento de ejecución hipotecaria..................................................................................... 3. La opción por el proceso de ejecución común u ordinario......................................................... 4. Efectos de la realización de valor del bien hipotecado............................................................... Xiv. La extinción y cancelación de la hipoteca.............................................. Xv. Anticresis................................................................................................................... XvI. Cuestionario............................................................................................................ XvII. Casos Prácticos....................................................................................................... XViii. Bibliografía sumaria.............................................................................................

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19. LA HIPOTECA MOBILIARIA Y LA PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO I. Introducción........................................................................................................... II. Naturaleza jurídica.............................................................................................. III. Disposiciones comunes......................................................................................... IV. Hipoteca mobiliaria.............................................................................................. 1. Constitución.............................................................................................................................. A) Elementos personales.......................................................................................................... B) Elementos reales................................................................................................................. C) Elementos formales............................................................................................................ 2. Efectos...................................................................................................................................... V. Prenda sin desplazamiento................................................................................ VI. los procedimientos de ejecución................................................................... 1. Ejecución judicial...................................................................................................................... A) Procedimiento ejecutivo ordinario...................................................................................... B) Procedimiento de ejecución directa..................................................................................... 2. Venta extrajudicial.................................................................................................................... ViI. CUESTIONARIO............................................................................................................ ViII. Casos prácticos....................................................................................................... ix. Bibliografía sumaria.............................................................................................

379 380 381 382 382 382 382 383 383 383 385 385 385 386 386 387 387 388


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Índice 20. EL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL ESPAÑOL

I. El Registro de la Propiedad............................................................................... II. Sistemas de publicidad inmobiliario registral en Derecho comparado.............................................................................................................................. III. El objeto de la publicidad registral: los títulos y derechos inscribibles............................................................................................................................. IV. El folio real............................................................................................................. V. El procedimiento registral.............................................................................. 1. Petición..................................................................................................................................... 2. Presentación.............................................................................................................................. 3. Operaciones registrales.............................................................................................................. A) Asiento de presentación...................................................................................................... B) Calificación........................................................................................................................ VI. La inmatriculación............................................................................................... VII. El tracto sucesivo................................................................................................. VIII. CUESTIONES.................................................................................................................. IX. Casos prácticos....................................................................................................... X. Bibliografía sumaria.............................................................................................

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21. PRINCIPIOS HIPOTECARIOS

I. La prioridad registral: el cierre registral............................................... 1. Requisitos................................................................................................................................. 2. efectos...................................................................................................................................... II. La legitimación registral.................................................................................. III. Presunción de veracidad o exactitud.......................................................... 1. Concepto................................................................................................................................... 2. Ámbito de la presunción........................................................................................................... A) Ámbito material................................................................................................................. B) En cuanto al sujeto............................................................................................................. C) En cuanto al derecho.......................................................................................................... D) Descripción........................................................................................................................ 3. Efectos de la presunción............................................................................................................ IV. Ejercicio de la acción real del art. 41 LH.................................................... V. La fe pública registral: el art 34 LH............................................................... 1. Requisitos para la protección del tercero................................................................................... 2. Efectos...................................................................................................................................... 3. Excepciones a la fe pública registral.......................................................................................... A) Excepciones por vía de suspensión de efectos..................................................................... B) Excepciones por vía de inaplicación definitiva.................................................................... VI. Otros asientos del registro.............................................................................. 1. Anotaciones preventivas............................................................................................................ 2. Cancelaciones............................................................................................................................ 3. Notas marginales...................................................................................................................... VII. Rectificación del registro: examen del artículo 40 LH...................... 1. Causas....................................................................................................................................... 2. Legitimación............................................................................................................................. 3. Medio de rectificación............................................................................................................... 4. Efectos...................................................................................................................................... ViII. CUESTIONES.................................................................................................................. ix. Casos prácticos....................................................................................................... X. Bibliografía sumaria.............................................................................................

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1. EL DERECHO REAL Sumario: I. El derecho real: concepto y caracteres.- 1. Distinción entre derecho real y derecho de crédito.- 2. Definición del derecho real.- 3. Figuras intermedias.- A) Los iura ad rem.- B) Los derechos reales in faciendo.- C) Las obligaciones propter rem.- 4. Interrelación entre los derechos reales y los derechos de crédito.- II. Clases de derechos reales.- 1. Clasificaciones doctrinales.- 2. Supuestos dudosos.- A) Arrendamiento.- B) Opción de compra.- C) Derecho de retención.- D) Derechos de adquisición preferente.- III. Derechos reales reconocidos en la legislación española.1. Derechos reales típicos.- 2. Tipicidad y atipicidad de los derechos reales.- IV. Contenido del derecho real.- 1. La facultad de goce.- 2. La facultad de disposición y las prohibiciones de disponer.- 3. La facultad de prioridad o preferencia.- 4. La facultad de provocar la realización del valor del bien en los derechos reales de garantía.- 5. La facultad de provocar la adquisición.- V. Acciones de protección de los derechos reales.- 1. La acción reivindicatoria.- 2. Acciones declarativas.- 3. La acción publiciana.- VI. Cuestionario.- VII. Casos prácticos.- VIII. Bibliografía sumaria.

I. El derecho real: concepto y caracteres El derecho real es una clase de derecho subjetivo patrimonial caracterizado, según la doctrina tradicional, por constituir una relación directa e inmediata del hombre, su titular, y la cosa. Se trata, pues, de derechos sobre las cosas, como deriva de su nombre latino ius in re. La definición del derecho real no es tarea fácil. De un lado, se debe distinguir de la otra gran categoría de los derechos subjetivos patrimoniales que es el derecho de crédito, de obligaciones o personal; de otro lado, la propia definición del derecho real no ha sido pacífica en la doctrina.

1. Distinción entre derecho real y derecho de crédito La distinción entre derecho real y derecho de crédito no es una cuestión meramente teórica. El ordenamiento jurídico conoce ambas categorías de derechos patrimoniales y las toma en consideración a efectos eminentemente prácticos como los siguientes: La configuración de un diverso modo de adquirirlos (arts. 609, 1095, 1930 CC). La exigencia de distintas capacidades para adquirirlos; la determinación de distintas causas de extinción (arts. 513, 546, 1156 CC). La determinación de un sistema de publicidad para los derechos reales inmobiliarios (arts. 605 CC, 2 LH). La determinación de las normas de conflicto y del derecho aplicable (art. 10 CC).

Tradicionalmente, la distinción entre derechos reales y derechos de crédito ha descansado en los siguientes puntos:


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1º) La primera distinción entre el derecho de obligación o de crédito y el derecho real es que aquél es un derecho personal: faculta a su titular (sujeto activo) para exigir una prestación personal, una determinada conducta, a otro sujeto, llamado sujeto pasivo. El derecho de crédito es un derecho a exigir una prestación personal. La obligación consiste, dice el art. 1088 CC, en dar, hacer o no hacer alguna cosa. El derecho real, en cambio, es un derecho sobre la cosa. Incluso en los derechos personales de goce, como el arrendamiento o el comodato, el acreedor no tiene un derecho sobre la cosa, sino un derecho a la cosa. 2º) El derecho real es un derecho absoluto, es decir, gozan de eficacia erga omnes, mientras que el derecho de crédito es un derecho relativo: sólo se puede exigir a una o unas personas determinadas, es decir, al deudor. Absolutividad y relatividad que se manifiestan claramente en la diferencia entre una servidumbre negativa, como la de no elevar, y una obligación negativa o de no hacer, como no elevar o no hacer competencia. 3º) El derecho real goza de defensa judicial absoluta: tanto el propietario como los titulares de derechos reales sobre cosa ajena disponen de acción en juicio contra cualquiera que no reconozca o perturbe su derecho. Los derechos de crédito, en cambio, tienen una defensa relativa: sólo se pueden defender respecto del obligado. 4º) Finalmente, los derechos reales son, en general, poseíbles y, por tanto, susceptibles de adquisición a título originario. El derecho de crédito, por cuanto no es poseíble, sólo se puede adquirir a título derivativo. Mas las diferencias ahora señaladas no son tan nítidas como su mera exposición puede dar a entender: a) Algunos derechos reales no manifiestan ligazón o inherencia alguna con la cosa objeto del derecho. Así, la hipoteca inmobiliaria o mobiliaria o las servidumbre personales. Esta inherencia se puede hallar, en cambio, en determinados derechos de crédito de goce, como el arrendamiento o el comodato. b) La absolutividad y la relatividad del derecho real y del derecho de crédito respectivamente, no siempre sirven para diferenciarlos, desde el momento en que los derechos de crédito son oponibles no sólo a las partes, sino también a los terceros que conozcan su existencia. Asimismo, determinados derechos de crédito pueden acceder al Registro de la Propiedad y desde ese momento gozan de eficacia erga ormnes, es decir, son oponibles a terceros. c) La distinción basada en la defensa judicial absoluta o relativa pierde importancia desde el momento en que se reconoce a los derechos de crédito la tutela aquiliana, es decir, la posibilidad de ser vulnerados por terceros ajenos a la relación obligatoria, como el caso de la violación por un tercero, en connivencia con el deudor, de un pacto de exclusiva (STS 23 marzo 1921). d) Finalmente, la diferencia basada en la susceptibilidad de posesión de los derechos reales, que atiene a la ley de circulación de los derechos, quiebra con la admisión de los títulos de crédito, es decir, la incorporación de un crédito a un documento que, en cuan-


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to tal, es poseíble y, por tanto, susceptible de adquisición a título originario y de seguir las reglas de circulación de los bienes muebles, antes que las de la cesión de créditos.

2. Definición del derecho real a) La doctrina clásica sobre el concepto de derecho real lo define como un poder directo e inmediato de su titular sobre la cosa. De esta manera, el derecho real se manifiesta con las notas de inmediatividad e inherencia y absolutividad. La inmediatividad significa que el titular del derecho real satisface su interés mediante el ejercicio de su derecho, directamente, sin la colaboración o la cooperación de otra persona. La absolutividad supone la oponibilidad erga omnes. Mas, como ya se ha señalado, existen derechos reales que no llevan aparejado un poder directo e inmediato sobre la cosa, como las servidumbre personales, la hipoteca o, si se entiende que son derechos reales, los derechos de adquisición preferente. En cambio, hay derecho de crédito que sí manifiestan una relación directa con la cosa, como el comodato o el arrendamiento. Por otro lado, en nuestro sistema la eficacia erga omnes no queda vinculada necesariamente al derecho real ni a un poder directo e inmediato sobre la cosa, sino más bien a la cognoscibilidad de la situación jurídica. Así, el derecho de opción, que es un derecho personal, puede ser inscrito en el Registro de la Propiedad en virtud del art. 14 RH y en los términos que señala este precepto, y si se inscribe será oponible erga omnes, aunque no se manifieste como poder directo e inmediato sobre la cosa. Por el contrario, el arrendamiento, que sí manifiesta tal poder, es un derecho de crédito y sólo tiene eficacia erga omnes si se inscribe en el Registro de la Propiedad (art. 2.5º LH). Finalmente, se ha señalado que no existe relación jurídica entre una persona y una cosa, sino que la relación se produce siempre entre personas (A. Thon). b) Las insuficiencias de la teoría clásica han conducido a la doctrina a intentar superar la distinción entre derecho real y derecho de crédito o al menos a negar dicha distinción basada en la naturaleza y estructura del poder. Así, un sector doctrinal, como A. Thon, Planiol, Demogue o Ferrara, han mantenido la llamada teoría obligacionista, la cual entiende que, en el derecho real, se impone a terceros conductas de abstención. Es decir, el derecho real se configura como una obligación pasiva universal de abstenerse de perturbar el ejercicio del derecho por su titular. Esta obligación de abstención sujeta a todos quienes no sean, precisamente, el titular del derecho real que se ejercita. Entonces, la diferencia básica entre el derecho de crédito y el derecho real se halla en el número de sujetos obligados: mientras que el derecho real supone un deber general y universal de abstención, el derecho de crédito despliega su eficacia sólo inter partes, ya que sólo el deudor está obligado. En definitiva, el derecho real supone un poder de exclusión de terceros que perturban su ejercicio (A. Thon, Ferrara).


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c) Otros autores intentan superar la distinción mediante la diferenciación de dos aspectos en el derecho real: el primero lo configura como un poder directo e inmediato; el segundo, manifiesta la obligación universal de abstención de perturbar su ejercicio. Así: el titular no necesita la mediación o cooperación de persona alguna para obtener el provecho de la cosa; y todas las personas han de respetar la posición y la actuación del titular porque derecho real genera un deber general de respeto1. Por tanto, siguiendo a dichos autores, cabe decir que la noción clásica de derecho real no capta completamente la realidad legislativa, que determina qué situaciones tienen eficacia erga omnes con base en criterios de política jurídica. Además, en nuestro sistema el concepto de derecho real se debe compatibilizar con los de eficacia o efecto real y transcendencia real (arts. 7 y 51 RH).

3. Figuras intermedias Por otro lado, se debe hacer referencia a una serie de figuras intermedias entre el derecho real y el derecho de crédito cuya transcedencia y utilidad práctica es más que dudosa, pues nacieron en concretos momentos históricos para resolver determinados problemas.

A) Los “iura ad rem” El ius ad rem es una creación de la doctrina medieval que significaba la situación en que se hallaba el sujeto que había obtenido el título de adquisición de una cosa, pero todavía no la había adquirido porque le faltaba la tradición o adquisición de la posesión. Ante traditio non habet ius in re, habet tamen ius ad

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Giorgianni ha señalado que hay derechos reales en los que el interés de su titular no se consigue mediante un poder directo e inmediato sobre la cosa; mientras que dichas notas se manifiestan en determinados derechos de crédito. En el primer caso, se puede citar la hipoteca, la prenda o las servidumbres negativas; en el segundo caso, se halla el arrendamiento. Esta constatación supone, según Giorgianni, la necesidad de superar la distinción entre derecho real y derecho de crédito y distinguir: derechos de crédito, derechos de disfrute, derechos de garantía y derechos potestativos. Díez-Picazo y Gullón han entendido que el concepto de derecho real como poder directo e inmediato sobre una cosa, se detecta claramente en el derecho de propiedad, pero no en todos los derechos que tradicionalmente se consideran derechos reales, como la hipoteca. Asimismo, la eficacia erga omnes no es monopolio de los derechos reales: hay situaciones de poder directo e inmediato que no son oponibles erga omnes, salvo que se inscriba en el Registro de la Propiedad (como los arrendamientos); y hay situaciones que no manifiestan un poder directo e inmediato y que, sin embargo, son oponibles erga omnes, como el derecho de opción inscrito en el Registro de la Propiedad.


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rem, decía el glosador. Se trataba, pues, de un derecho personal que hacía tránsito a un derecho real. Mas en la Codificación no se admite la figura del ius ad rem como figura intermedia entre el derecho de crédito y el derecho real y se equipara al primero. Actualmente, algunos autores han visto esta figura en el supuesto en que, siendo necesaria la inscripción registral de la adquisición de un derecho real inmobiliario, tal inscripción no se practica por defecto subsanable, y se procede a la anotación preventiva. En tales casos, no hay todavía un derecho real, pues la inscripción es constitutiva, sino una vocación o llamada al derecho real: no hay un derecho sobre la cosa, sino un derecho hacia la cosa, más fuerte que el mero derecho de crédito.

B) Los derechos reales “in faciendo” Normalmente, el derecho real, como hemos señalado, supone un poder directo e inmediato sobre la cosa, de manera que impone una conducta negativa: un comportamiento de abstención, de tolerancia de la actividad del titular del derecho real. Pero algunas veces al derecho real le acompaña una obligación positiva, de hacer: el propietario no debe ya tolerar el ejercicio del derecho real o abstenerse de toda actividad, sino que debe realizar una prestación positiva. Se trata, entonces, de un derecho real in faciendo.

C) Las obligaciones propter rem Las obligaciones propter rem u ob rem hacen referencia a aquellos supuestos en que el titular del derecho real está obligado a realizar una determinada prestación positiva por razón o causa de su propia titularidad real. Por tanto, la obligación propter rem es la que vincula a un sujeto por razón de una determinada titularidad jurídico-real o conexión jurídica con la cosa. Así, por ejemplo, los supuestos del art. 599 CC. Se trata de una categoría de creación doctrinal y que se halla huérfana de regulación jurídico-positiva. La doctrina ha ido perfilando este régimen jurídico a partir de casos concretos. En definitiva, la doctrina ha señalado las siguientes características de las obligaciones propter rem: a) Accesoriedad: las obligaciones propter rem, ha señalado Francisco Hernández Gil, están conexas a determinadas titularidades reales, respecto de las cuales mantienen una relación de accesoriedad y subordinación. b) Determinación del sujeto pasivo: el deudor se determina por referencia a una titularidad jurídico-real; es decir, es deudor quien en cada momento sea titular de un determinado derecho real. c) Ambulatoriedad: la obligación se transmite con la transmisión de la cosa y se extingue con la extinción del derecho real; de ahí, la nota de la ambulatoriedad que caracteriza a las obligaciones propter rem. d) Renuncia o abandono liberatorio: el deudor se puede liberar de la obligación renunciando a la titularidad real o el abandono de la cosa, es decir, la llamada renuncia liberatoria. e) Contenido normalmente positivo, aunque nada impide que sea negativo.

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