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Con estos fines, se analizan los precedentes históricos de la figura, su naturaleza jurídica, los problemas que pueden hallarse en su aplicación combinada con el resto de disposiciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos y su imbricación en el resto del ordenamiento jurídico, así como su tributación, su régimen de responsabilidad civil y sus correspondientes peculiaridades en relación al proceso de desahucio. El análisis culmina en un modelo de contrato y en una propuesta de normativa.

derecho de la vivienda

derecho de la vivienda Rosa Maria Garcia Teruel

Así, esta obra que el lector sostiene entre sus manos analiza el marco jurídico vigente de la rehabilitación por renta, identifica los problemas que pueden lastrar su completo desarrollo y propone las correspondientes mejoras, al tiempo que determina si esta figura, de acuerdo con la actual normativa, puede ser una alternativa habitacional real, especialmente para los sectores de la población más desfavorecidos.

LA SUSTITUCIÓN DE LA RENTA POR LA REHABILITACIÓN O REFORMA DE LA VIVIENDA EN LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS

La presente obra se centra en el estudio de la rehabilitación por renta, que fue introducida en 2013 en el art. 17.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y que persiste en la última reforma de esta por el RDL 7/2019. Esta novedosa figura permite que una persona, a menudo con recursos económicos limitados, pueda acceder a una vivienda en alquiler sin pagar una renta en dinero, sino rehabilitándola, manteniendo todas las garantías de la LAU, lo que supone la superación de los tradicionales arrendamientos ad meliorandum. La rehabilitación por renta contribuye, pues, a dos de los grandes retos que se han manifestado especialmente tras la crisis económica de 2007: la falta de asequibilidad en el acceso a la vivienda en un contexto de aumento de los precios de los arrendamientos urbanos de vivienda y la creciente necesidad de mejora del estado de rehabilitación del parque edificatorio.

LA SUSTITUCIÓN DE LA RENTA POR LA REHABILITACIÓN O REFORMA DE LA VIVIENDA EN LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS Rosa Maria Garcia Teruel

derecho de la vivienda

COMITÉ CIENTÍFICO DE LA EDITORIAL TIRANT LO BLANCH María José Añón Roig

Javier de Lucas Martín

Ana Cañizares Laso

Víctor Moreno Catena

Catedrática de Filosofía del Derecho de la Universidad de Valencia Catedrática de Derecho Civil de la Universidad de Málaga

Jorge A. Cerdio Herrán

Catedrático de Teoría y Filosofía de Derecho. Instituto Tecnológico Autónomo de México

José Ramón Cossío Díaz

Ministro en retiro de la Suprema Corte de Justicia de la Nación y miembro de El Colegio Nacional

Eduardo Ferrer Mac-Gregor Poisot Presidente de la Corte Interamericana de Derechos Humanos. Investigador del Instituto de Investigaciones Jurídicas de la UNAM

Owen Fiss

Catedrático emérito de Teoría del Derecho de la Universidad de Yale (EEUU)

José Antonio García-Cruces González Catedrático de Derecho Mercantil de la UNED

Luis López Guerra

Catedrático de Derecho Constitucional de la Universidad Carlos III de Madrid

Ángel M. López y López

Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Sevilla

Marta Lorente Sariñena

Catedrática de Historia del Derecho de la Universidad Autónoma de Madrid

Catedrático de Filosofía del Derecho y Filosofía Política de la Universidad de Valencia Catedrático de Derecho Procesal de la Universidad Carlos III de Madrid

Francisco Muñoz Conde

Catedrático de Derecho Penal de la Universidad Pablo de Olavide de Sevilla

Angelika Nussberger

Jueza del Tribunal Europeo de Derechos Humanos.

Catedrática de Derecho Internacional de la Universidad de Colonia (Alemania)

Héctor Olasolo Alonso

Catedrático de Derecho Internacional de la Universidad del Rosario (Colombia) y Presidente del Instituto Ibero-Americano de La Haya (Holanda)

Luciano Parejo Alfonso

Catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad Carlos III de Madrid

Tomás Sala Franco

Catedrático de Derecho del Trabajo y de la Seguridad Social de la Universidad de Valencia

Ignacio Sancho Gargallo

Magistrado de la Sala Primera (Civil) del Tribunal Supremo de España

Tomás S. Vives Antón

Catedrático de Derecho Penal de la Universidad de Valencia

Ruth Zimmerling

Catedrática de Ciencia Política de la Universidad de Mainz (Alemania)

Procedimiento de selección de originales, ver página web: www.tirant.net/index.php/editorial/procedimiento-de-seleccion-de-originales

LA SUSTITUCIÓN DE LA RENTA POR LA REHABILITACIÓN O REFORMA DE LA VIVIENDA EN LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS

ROSA MARIA GARCIA TERUEL

tirant lo blanch Valencia, 2019

Copyright ® 2019 Todos los derechos reservados. Ni la totalidad ni parte de este libro puede reproducirse o transmitirse por ningún procedimiento electrónico o mecánico, incluyendo fotocopia, grabación magnética, o cualquier almacenamiento de información y sistema de recuperación sin permiso escrito de los autores y del editor.

En caso de erratas y actualizaciones, la Editorial Tirant lo Blanch publicará la pertinente corrección en la página web www.tirant.com.

COLECCIÓN DERECHO DE LA VIVIENDA Director

SERGIO NASARRE AZNAR

© ROSA MARIA GARCIA TERUEL

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Responsabilidad Social Corporativa: http://www.tirant.net/Docs/RSCTirant.pdf

Índice Principales Abreviaturas................................................................................................... 15 Prólogo.............................................................................................................................. 17 Justificación, objetivos y metodología............................................................................. 21

CAPÍTULO I ANTECEDENTES HISTÓRICOS DEL PRECIO EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 1. El precio en la locatio conductio y la posibilidad de mejorar la cosa por parte del arrendatario en el Derecho romano......................................................................... 31 1.1. Introducción......................................................................................................... 31 1.2. La figura de la locatio conductio en el Digesto de Justiniano............................... 31 1.3. El precio en la locatio conductio......................................................................... 34 1.4. El requisito de pecunia numerata del precio de la locatio conductio.............. 35 1.5. Contratos innominados........................................................................................ 39 1.6. La compensación de la renta por obras de mejora del arrendatario en el Derecho romano.................................................................................................. 40 1.7. La disciplina de las mejoras en la enfiteusis del Derecho romano.................... 43 1.8. Recapitulación sobre la obligación del arrendatario de mejorar la cosa en el Derecho romano justinianeo............................................................................... 45 2. El contrato de arrendamiento en el Derecho medieval y la posibilidad de mejorar del arrendatario.......................................................................................................... 46 2.1. Aroximación a la mejora de la tierra en la Europa altomedieval...................... 46 2.2. Proceso de repoblación en la Península Ibérica y tenencia de la tierra........... 49 2.3. De la dispersión normativa a la unidad legislativa a partir del s. XIII en la Península Ibérica.................................................................................................. 52 2.3.1. La regulación del arrendamiento y de las mejoras del arrendatario en los fueros durante el período de dispersión normativa.......................... 52 2.3.2. La regulación del arrendamiento y de las mejoras del arrendatario durante el unificación del Derecho: las Partidas.................................... 54 3. Aproximación a la interpretación de los requisitos del precio del arrendamiento de los juristas del ius commune.............................................................................. 57 3.1. La edición comentada de las Partidas por Gregorio López y los comentaristas posteriores de Castilla, Francia e Italia................................................................ 57 3.2. Los autores catalanes del ius commune, con especial atención a la obligación de mejorar en la enfiteusis................................................................................... 64 3.3. La perspectiva del precio del arrendamiento por la doctrina del Usus Modernus Pandectarum y los posteriores autores de la Escuela Histórica del Derecho y de la Pandectística................................................................................................ 67

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Índice

4. El proceso de codificación y la regulación del precio del arrendamiento de cosa y las mejoras del arrendatario.................................................................................... 70 4.1. Precedentes e inicio del proceso de codificación............................................... 70 4.2. El precio del arrendamiento en el Code francés como precedente del Código Civil español.......................................................................................................... 71 4.3. El precio del contrato de arrendamiento en la Codificación española............ 76 4.4. La regulación del precio del contrato de arrendamiento en otros códigos civiles europeos................................................................................................................ 81 4.4.1. En el Bürgerliches Gesetzbuch....................................................................... 81 4.4.2. En el Codice civile........................................................................................ 85 4.4.3. En el Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch........................................... 88 5. El precio en la normativa especial de arrendamientos urbanos del s. XX............. 89 6. Recapitulación acerca del precio del contrato de arrendamiento desde una perspectiva histórica y posterior desarrollo de este......................................................... 92 6.1. El origen de los contratos ad meliorandum y las características del precio del arrendamiento...................................................................................................... 92 6.2. La actual interpretación del “precio cierto” del CC........................................... 95 6.3. Desarrollo posterior en cuanto al precio del arrendamiento............................ 96

CAPÍTULO II EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON REHABILITACIÓN POR RENTA 1. Introducción............................................................................................................... 101 2. La naturaleza jurídica del art. 17.5 LAU................................................................... 102 2.1. Regulación y opinión doctrinal........................................................................... 102 2.2. Los arrendamientos ad meliorandum.................................................................... 106 2.2.1. Su consideración como un contrato complejo....................................... 106 2.2.2. Tipología................................................................................................... 108 2.3. La rehabilitación por renta: entre el arrendamiento ad meliorandum y el período de carencia............................................................................................. 111 2.3.1. La diferencia entre una obligación principal de obras y una accesoria............................................................................................................... 111 2.3.2. El carácter principal o accesorio de las obras en la rehabilitación por renta........................................................................................................... 113 2.4. ¿Puede un arrendamiento con obligación principal de llevar a cabo unas obras ser un arrendamiento de cosa conforme al art. 1543 CC?................................ 118 2.4.1. Requisitos y funciones del tipo contractual del contrato de arrendamiento........................................................................................................ 118 2.4.2. La rehabilitación por renta como contrato de doble tipo..................... 120 2.4.3. Conclusiones acerca de la naturaleza del art. 17.5 LAU........................ 128 3. Caracteres del contrato de arrendamiento con rehabilitación por renta............... 130 3.1. Elementos personales........................................................................................... 130 3.1.1. Las partes contratantes............................................................................. 130 3.1.2. La rehabilitación por renta como acto de disposición o de administración............................................................................................................ 133

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Índice

3.1.3. ¿Debe el arrendador ser necesariamente propietario de la vivienda en la rehabilitación por renta?...................................................................... 136 3.1.4. La intervención de terceros en la rehabilitación por renta................... 137 3.2. Elementos formales.............................................................................................. 138 3.2.1. Principio general de libertad de forma................................................... 138 3.2.2. Compelerse a la formalización por escrito y a la inscripción en el Registro de la Propiedad............................................................................... 139 3.2.3. Libertad de forma y la autorización por escrito del arrendador del art.

23 LAU....................................................................................................... 141 3.2.4. Validez de la rehabilitación por renta sin el consentimiento por escrito................................................................................................................ 143 3.3. Elementos reales................................................................................................... 145 3.3.1. Introducción............................................................................................. 145 3.3.2. Especial referencia a la habitabilidad de la vivienda en la rehabilitación por renta.................................................................................................... 146 3.3.3. La rehabilitación por renta como arrendamiento de uso distinto de vivienda...................................................................................................... 159 4. Distinguiendo la rehabilitación por renta de otras figuras...................................... 161 4.1. Por razón del objeto............................................................................................. 161 4.1.1. Arrendamiento de vivienda a cambio de otras obras o servicios........... 161 4.1.2. Arrendamiento ad meliorandum rústico................................................... 164 4.2. Por razón del tipo contractual............................................................................. 165 4.2.1. Contratos ad meliorandum y ad aedificandum......................................... 165 4.2.2. Uso de vivienda de asalariados a consecuencia de la relación laboral.. 167 4.2.3. Arrendamiento de obra............................................................................ 168 4.2.4. Con la permuta......................................................................................... 170 4.2.5. Cesión de solar a cambio de edificación futura...................................... 171 4.2.6. Compensaciones de cuotas de la propiedad horizontal por la rehabilitación de zonas comunes....................................................................... 173 4.3. Figuras similares en otros ordenamientos jurídicos........................................... 175 4.3.1. Introducción............................................................................................. 175 4.3.2. La masovería urbana catalana.................................................................. 177 4.3.2. Bail à réhabilitation (FR)......................................................................... 196 4.3.3. La clause-travaux del artículo 6 de la Loi nº 89-462 (FR)......................... 204 4.3.4. El art. 8 de la Loi sur les loyers: el bail à rénovation o renovatiehuurovereenkomst (BE).............................................................................................. 209 4.4. Esquemas similares en políticas públicas de vivienda........................................ 211 5. Recapitulación............................................................................................................ 217

CAPÍTULO III CONTENIDO DEL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA A CAMBIO DE OBRAS DE REHABILITACIÓN 1. Introducción a la rehabilitación por renta en el marco de la LAU......................... 219 2. Obligaciones del arrendatario................................................................................... 221

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Índice 2.1. Obligaciones del arrendatario sin especialidad en la rehabilitación por renta...................................................................................................................... 221 2.2. La renta en la rehabilitación por renta............................................................... 223 2.2.1. La referencia a la renta en la LAU (art. 17.1 LAU)................................ 223 2.2.2. La necesidad de determinar una renta en metálico............................... 224 2.2.3. Cálculo de la renta atendiendo al valor de las obras.............................. 227 2.3. La obligación de llevar a cabo obras de rehabilitación o reforma. Relación con el régimen de obras de la LAU..................................................................... 230 2.3.1. Obras de rehabilitación o reforma (art. 17.5 LAU)............................... 230 2.3.2. Relación con el régimen de obras LAU................................................... 238 2.4. La fianza obligatoria (art. 36 LAU)..................................................................... 252 2.4.1. Introducción sobre la obligatoriedad de prestar fianza......................... 252 2.4.2. La fianza en la rehabilitación por renta.................................................. 256 2.4.3. Otras garantías adicionales a la fianza en metálico................................. 257

3. Derechos del arrendatario......................................................................................... 260 3.1. Derechos del arrendatario sin especialidad en la rehabilitación por renta..... 260 3.2. Prórroga obligatoria (art. 9.1 LAU).................................................................... 261 3.2.1. Compatibilidad de la rehabilitación por renta con la prórroga obligatoria............................................................................................................ 261 3.3. Prórroga del contrato vía art. 10 LAU y tácita reconducción............................ 270 3.4. Derecho de desistimiento del arrendatario........................................................ 272 3.4.1. Configuración del derecho de desistimiento del arrendatario (art. 11 LAU).......................................................................................................... 272 3.4.2. Las consecuencias jurídicas de desistir en la rehabilitación por renta.. 274 3.4.3. Desistimiento o suspensión por inhabitabilidad de la vivienda (art. 26 LAU).......................................................................................................... 289 3.4.4. Desistimiento por obras de mejora del arrendador (art. 22.2 LAU)..... 292 3.5. Cesión del contrato y subarriendo (art. 8 LAU)................................................ 293 3.5.1. Cesión inter vivos en la rehabilitación por renta: obligación de realizar las obras..................................................................................................... 293 3.5.2 Subarrendamiento parcial y cálculo de la contraprestación debida por el subarrendatario..................................................................................... 297 3.6. Subrogación mortis causa (art. 16 LAU)............................................................ 298 3.6.1. Derecho de subrogación de los familiares del arrendatario.................. 298 3.6.2. Posibilidad de acordar obras personalísimas y subrogación mortis causa........................................................................................................... 299 3.6.3. Compatibilidad con el pago de la renta de los tres meses..................... 302 3.6.4. Extinción del contrato si ningún familiar opta por la subrogación...... 303 3.7. Subrogación del cónyuge o conviviente en caso de desistimiento o abandono de la vivienda (art. 12 LAU)................................................................................. 304 3.7.1. El derecho irrenunciable de subrogación del cónyuge o conviviente.. 304 3.7.2. La subrogación del cónyuge ante el abandono o desistimiento del arrendatario.............................................................................................. 306 3.8. Atribución de la vivienda por separación, divorcio o nulidad matrimonial (art.

15 LAU)................................................................................................................. 311 3.8.1. La regulación del art. 15 LAU.................................................................. 311 3.8.2. La nueva regulación del art. 15 LAU por la Ley 4/2013: diferentes regímenes de atribución del uso de la vivienda...................................... 312

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Índice

3.8.3. La incidencia de la atribución del uso de la vivienda arrendada en la rehabilitación por renta........................................................................... 314 4. Obligaciones del arrendador..................................................................................... 318 5. Derechos del arrendador........................................................................................... 319 5.1. Derechos del arrendador sin especialidad en la rehabilitación por renta....... 319 5.2. Necesidad de la vivienda por parte del arrendador (art. 9.3 LAU).................. 321 5.2.1. Regulación del derecho del arrendador................................................. 321 5.2.2. Terminación de la rehabilitación por renta por necesidad de vivienda del arrendador.......................................................................................... 323 5.3. Cambio de la posición jurídica del arrendador (arts. 13 y 14 LAU)................. 324 5.3.1. Las causas de subrogación en la posición del arrendador en el marco de la LAU................................................................................................... 324 5.3.2. La enajenación voluntaria de la vivienda (art. 14 LAU)........................ 327 5.3.3. La resolución del derecho del arrendador............................................. 337 5.4. Actualización de la renta (art. 18 LAU).............................................................. 338 5.4.1. Regulación de la actualización de la renta: finalidad............................. 338 5.4.2. Imposibilidad de actualizar la renta en la rehabilitación por renta...... 341 5.4.3. Supuestos en los que sí que se actualizará la renta en la rehabilitación por renta.................................................................................................... 342 5.5. Elevación de la renta por mejoras (art. 19 LAU)............................................... 343 5.5.1. Supuesto de hecho.................................................................................... 343 5.5.2. Requisitos para poder elevar la renta por mejoras................................. 344 5.5.3. Aplicación del aumento de renta por las obras de la rehabilitación por renta........................................................................................................... 345 5.6. Terminación y régimen de resolución de la rehabilitación por renta (art. 27 LAU)...................................................................................................................... 349 5.6.1. Las causas de terminación del contrato.................................................. 349 5.6.2. El incumplimiento de la prestación de obras como causa de resolución............................................................................................................ 352 5.7. El seguimiento de la ejecución de las obras....................................................... 373 5.7.1. Importancia de realizar un seguimiento de las obras............................. 373 5.7.2. Capacidad del arrendador para efectuar el seguimiento de las obras: límites........................................................................................................ 374 5.7.3. Alternativa al control de obras................................................................. 377 6. Conclusiones a la regulación de la rehabilitación por renta por las disposiciones de la LAU..................................................................................................................... 378

CAPÍTULO IV IMBRICACIÓN DE LA REHABILITACIÓN POR RENTA EN EL RESTO DEL ORDENAMIENTO JURÍDICO 1. Introducción............................................................................................................... 385 2. La incidencia de la normativa de consumidores en la rehabilitación por renta.... 386 2.1. La normativa de consumidores y usuarios.......................................................... 386 2.2. Concepto de consumidor y de empresario......................................................... 387 2.3. El arrendatario como consumidor en la rehabilitación por renta.................... 389

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Índice 2.4. Derechos de los consumidores y especialidades en su aplicación a la rehabilitación por renta.................................................................................................. 391

3. Régimen de autorizaciones administrativas y seguridad laboral en la rehabilitación por renta...................................................................................................................... 408 3.1. La licencia de obras.............................................................................................. 408 3.1.1. Concepto y Administración competente para otorgarla........................ 408 3.1.2. Obras sujetas a autorización administrativa............................................ 409 3.1.3. Tipos de autorización administrativa: licencia, comunicación previa y declaración responsable........................................................................... 411 3.1.4. Responsabilidad en la obtención de la autorización.............................. 413 3.2. Tasas e impuestos derivados de la ejecución de las obras.................................. 416 3.2.1. Tasa por la emisión de la licencia de obras............................................. 416 3.2.2. ICIO........................................................................................................... 417 3.3. Especialidades en materia de seguridad y salud en el trabajo........................... 420 3.3.1. Introducción............................................................................................. 420 3.3.2. Ámbito de aplicación del RD 1627/1997................................................ 422 4. La tributación del arrendamiento a cambio de obras de rehabilitación................ 424 4.1. Diversidad de hechos imponibles: el arrendamiento y las obras...................... 424 4.2. Impuesto de la Renta de las Personas Físicas..................................................... 425 4.2.1. Introducción............................................................................................. 425 4.2.2. La tributación de la rehabilitación por renta como rendimiento del capital inmobiliario para el arrendador.................................................. 427 4.3. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.. 431 4.4. IVA......................................................................................................................... 432 5. El posible uso del derecho de retención del CC y del CCC en la rehabilitación por renta...................................................................................................................... 435 5.1. Concepto y naturaleza del derecho de retención.............................................. 435 5.2. Derecho de retención en el Derecho civil catalán............................................. 437 5.3. El uso del derecho de retención en la rehabilitación por renta....................... 438 5.3.1. Introducción............................................................................................. 438 5.3.2. Respecto a las obras que lleva a cabo el arrendatario............................ 439 5.3.3. Respecto a las obras encargadas por el arrendatario a un tercero........ 442 6. El desahucio arrendaticio y la rehabilitación por renta........................................... 445 6.1. La pretensión de desahucio en la LEC............................................................... 445 6.2. Características....................................................................................................... 446 6.2.1. Características comunes derivadas de su naturaleza de juicio verbal.... 446 6.2.2. Características del procedimiento de desahucio por falta de pago y por expiración del plazo................................................................................. 447 6.3. La aplicación de los procedimientos de desahucio en la rehabilitación por renta...................................................................................................................... 448 6.3.1. En el desahucio por falta de pago........................................................... 448 6.3.2. En el desahucio por expiración de plazo................................................ 452 6.4. Alternativas al desahucio por falta de pago........................................................ 453 7. Régimen de responsabilidad civil en la rehabilitación por renta............................ 455 7.1. Introducción a los supuestos de responsabilidad civil en la rehabilitación por renta...................................................................................................................... 455 7.2. La dispersión del régimen de responsabilidad por obras.................................. 456

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7.3. El concepto de promotor y la posición del arrendador y el arrendatario........ 459 7.4. Los supuestos de responsabilidad civil en la rehabilitación por renta............. 463 7.4.1. Situación 1. La acción del arrendador por los vicios en la obra de rehabilitación............................................................................................ 463 7.4.2. Situación 2. La acción del arrendatario por los vicios de la obra frente a un tercero............................................................................................... 467 7.4.3. Situación 3. La acción de los terceros adquirentes de la vivienda rehabilitada....................................................................................................... 468 7.4.4. Situación 4. Responsabilidad civil extracontractual por los daños causados a terceros por la vivienda en mal estado....................................... 469 8. Las obras de la rehabilitación por renta como crédito con privilegio refaccionario................................................................................................................................. 471 8.1. Concepto y regulación......................................................................................... 471 8.2. Requisitos para la existencia de un crédito con garantía refaccionaria........... 474 8.3. El crédito refaccionario y la rehabilitación por renta........................................ 479 Conclusiones..................................................................................................................... 483 Bibliografía........................................................................................................................ 501 Resoluciones judiciales..................................................................................................... 525

Principales Abreviaturas ABGB Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch, Código Civil de Austria Art. Artículo BGB Bürgerliches Gesetzbuch, Código Civil de Alemania BGH Bundesgerichtshof, Tribunal Federal de Alemania BOE Boletín Oficial del Estado CC Código Civil CCAA Comunidades Autónomas CCC Código Civil de Cataluña CCH Code de la construction et de l’habitation de Francia CE Constitución Española Cit. Obra citada CO Código de Obligaciones de Suiza Code Código Civil de Francia D. Digesto DA Disposición Adicional DCFR Draft Common Frame of Reference DF Disposición Final DGDEJC Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques de Catalunya DGT Dirección General de Tributos DOGC Diario Oficial de la Generalitat de Cataluña DT Disposición Transitoria FD Fundamento de Derecho ICIO Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras IPC Índice de Precios al Consumo IRPF Impuesto de la Renta de las Personas Físicas ITP Impuesto de Transmisiones Patrimoniales IVA Impuesto sobre el Valor Añadido LAR Ley de Arrendamientos Rústicos LAU Ley de Arrendamientos Urbanos LBRL Ley de Bases de Régimen Local LCC Ley de Contratos de Cultivo de Cataluña LDV Ley del Derecho a la Vivienda de Cataluña LEC Ley de Enjuiciamiento Civil LH Ley Hipotecaria LHL Ley de Haciendas Locales LIRPF Ley del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas LOE Ley de Ordenación de la Edificación

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Abreviaturas

LPH Ley de Propiedad Horizontal MRG Mietrechtsgesetz, Ley de arrendamientos de vivienda de Austria PTSV Plan Territorial Sectorial de Vivienda de Cataluña Ulp. Ulpiano RAE Real Academia Española RCDI Revista Crítica de Derecho Inmobiliario RD Real Decreto RDGRN Resolución de la Dirección General de Registros y Notariado RJ Repertorio de Jurisprudencia Aranzadi RS Reglamento de servicios de las corporaciones locales RTEAC Resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central SAP Sentencia de la Audiencia Provincial STC Sentencia del Tribunal Constitucional STSJ Sentencia del Tribunal Superior de Justicia STS Sentencia del Tribunal Supremo TEDH Tribunal Europeo de Derechos Humanos TJUE Tribunal de Justicia de la Unión Europea TOL Referencia Tirant Online TRLGDCU Texto Refundido de la Ley de Defensa de los Consumidores y Usuarios TRLSRU Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana

Prólogo España sigue siendo hoy el país de la Europa Occidental con una menor tasa de vivienda en alquiler, al tiempo que no ha conseguido desarrollar una tercera forma de tenencia de la vivienda que sea alternativa al dominio. Y ello a pesar de que organismos internacionales como UNECE o documentos que deben guiar el desarrollo sostenible mundial para las próximas décadas, como la Nueva Agenda Urbana, insisten en que confiar en una sola forma preponderante de tenencia de la vivienda —como la propiedad— no es recomendable al quedar al vaivén de los mercados financieros internacionales, provocar el sobreendeudamiento de las familias y, ulteriormente, desahucios.

Con la finalidad de relanzar el alquiler, se aprobó la Ley 4/20131 que reformaba la LAU 1994, que contenía luces y sombras. Entre las sombras, destacan las medidas de liberalización de los contratos de arrendamiento urbano de vivienda (reducción del plazo de duración y de protección de los arrendatarios, actualización libre, tanteos y retractos excluibles, etc.) que, vistos los modelos funcionales de este tipo de tenencia en Europa2 que se fundamentan precisamente en lo contrario, nada bueno podían traer. Y, efectivamente, a los tres años (la nueva duración mínima a efectos prácticos) de entrar en vigor la reforma, las rentas de los alquileres de vivienda en España son más caros en 47 de las 50 provincias que la devolución de un préstamo hipotecario, y el escaso aumento de la población viviendo de alquiler ha sido fundamentalmente por el aún difícil acceso al crédito debido a la tambaleante recuperación económica y la precarización laboral. Además, a la inmensa mayoría de los actuales arrendatarios, les gustaría ser propietarios si pudiesen3.

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Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas (BOE núm. 134, de 5 de junio de 2013, pp. 42244 a 42256).

Nos remitimos a los resultados del Proyecto TENLAW https://www.tenlaw.unibremen.de y los artículos y demás publicaciones que de él se han derivado, como C. Schmid (coord.), Tenancy Law and Housing Policy in Europe, Edgar Elgar, 2018.

Ver todo ello en S. Nasarre Aznar y E. Molina Roig, “A legal perspective of current challenges of the Spanish residential rental market”, International Journal of Law in the Built Environment, Vol. 9 Issue: 2, 2017, pp.108-122.

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Sergio Nasarre Aznar

Pero este libro versa sobre una de las luces de la reforma operada por la Ley 4/2013 y que ha sido hasta el momento escasamente tratada por la doctrina: la rehabilitación por renta del nuevo art. 17.5 LAU. La introducción de esta figura permite que, por primera vez, el arrendamiento urbano que se satisfaga —total o parcialmente— mediante obras de rehabilitación en el inmueble en lugar de mediante una renta en metálico, pueda considerarse como un arrendamiento LAU y, si es de vivienda, gozar de las protecciones que la normativa prevé. La rehabilitación por renta es un win-win para el arrendador y para el arrendatario: mientras el segundo puede convertirse en tal sin tener liquidez económica y únicamente rehabilitando, el primero puede poner en arrendamiento una vivienda en mal estado y, al cabo del tiempo pactado (el equivalente al valor de las obras), recuperala ya en condiciones de habitabilidad.

Y esto tiene especial trascendencia, al menos para cuatro importantes situaciones, todas ellas acrecentadas con la pertinaz crisis iniciada en 2007. La primera, que millones de trabajadores de la construcción —por lo tanto, con ciertas habilidades para la rehabilitación— pasaron a situación de desempleo los primeros años de la crisis, muchos de ellos convirtiéndose en parados de larga duración al cabo de diez años. Y dado que posiblemente por su situación laboral y por los precios del alquiler no pueden satisfacer una renta con dinero, bien pueden hacerlo mediante la rehabilitación por renta. La segunda, que mientras los delitos de usurpación registrados por el Ministerio del Interior no paran de aumentar (de los 6.233 en 2012 a los 10.619 en 2017), pocas soluciones reproducibles se han experimentado con éxito para poner de acuerdo a propietarios y a “okupas” para llegar a una solución pactada para situaciones en las que la vivienda usurpada no cumple con los requisitos mínimos de habitabilidad. Pues bien, la rehabilitación por renta puede ser una solución interesante también en estos supuestos.

La tercera, es estructural, y tiene que ver con la antigüedad y el mal estado del parque de viviendas en España. Si bien los dos últimos Planes de vivienda han querido hacer énfasis en la rehabilitación, a todas luces las actuaciones han resultado insuficientes. Así, conforme a la al INE y a la EM Ley 8/2013, aproximadamente el 55 % (13.759.266) del parque edificado, que asciende a 25.208.622 viviendas, es anterior al año 1980 y casi el 21 % (5.226.133) cuentan con más de 50 años. Además, prácticamente el 58 % de nuestros edificios se construyó con anterioridad a la primera normativa que introdujo en España unos criterios mínimos de eficiencia energética. Un informe de la Cátedra UNESCO de Vivienda

Prólogo

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de la URV4 demuestra que en 2018 únicamente el 0,6% de los edificios cumplía con la normativa de accesibilidad universal, cuando era obligatorio que todos lo hiciesen en diciembre de 2017. Pues bien, de nuevo la rehabilitación por renta tiene un importante papel a desempeñar en este contexto, especialmente porque es una norma civil y no necesita dinero público para llevarse a cabo, simplemente que arrendadores y arrendatarios la conozcan, la usen y la pacten. Y, finalmente, como cuarta aproximación, está el rol que en todo ello puede desempeñar la Administración Pública, promoviendo esquemas de rehabilitación por renta, ayudando con los aspectos más técnicos y, por ejemplo, con la adquisición de los materiales constructivos necesarios.

Claramente, pues, las bondades y objetivos de la rehabilitación por renta del art. 17.5 LAU no son solamente muchos e interesantes, sino que son loables: emparejar a propietarios de vivienda en mal estado con personas sin recursos, pero con ciertas habilidades constructivas; poner el mercado unas viviendas que no lo están y no están en condiciones de estarlo con personas necesitadas de vivienda. No obstante, para que la rehabilitación por renta pueda desplegar toda su eficacia, es necesario primero que el art.

17.5 LAU se comprenda e interprete adecuadamente; que esté completamente regulada en todos los aspectos imprescindibles para su buen funcionamiento; y que esté debidamente coordinada con el resto de la LAU y con otras normas, civiles o no, que la puedan afectar.

Esto es precisamente lo que ocupa a la joven e inquieta investigadora, la Dra. Rosa Maria Garcia Teruel, en esta obra y que desarrolla brillantemente a lo largo de sus páginas, comenzando por un análisis histórico del precio en el contrato de arrendamiento, siguiendo con un análisis profundo del art. 17.5 LAU y de su contextualización en la LAU para finalmente imbricar al precepto en el resto del ordenamiento jurídico. La exhaustividad en tratar los temas y la claridad con la que los expone, incluyendo diversos esquemas que acompañarán al lector, dan fe del enorme trabajo que ha desarrollado estos años para escudriñar la figura y sacar lo máximo de la misma, proponiendo incluso mejoras legislativas.

El trabajo tiene su origen en la tesis doctoral internacional que la autora defendió con éxito ante un Tribunal presidido por el Dr. Pedro del Pozo Carrascosa (U. Barcelona), la Dra. Isabel González Pacanowska (U. Mur-

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Puede hallarse en https://gestionline.mutuadepropietarios.es/es/newsletteragentes-es/839-la-fundacion-mutua-de-propietarios-presenta-el-estudio-la-accesibilidad-en-las-viviendas-de-espana-2.html.

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cia) y la Dra. Elena Bargelli (U. Pisa). El trabajo mereció la máxima calificación por parte del Tribunal y fue propuesto para premio extraordinario de doctorado.

Por todo ello merece incluirse en esta colección de “Derecho de la vivienda” de una de las más prestigiosas editoriales de Derecho, Tirant lo Blanch. Espero disfruten el libro.

Sergio Nasarre Aznar

Catedrático de Derecho civil Universidad Rovira i Virgili

Justificación, objetivos y metodología Tras doce años desde el estallido de la burbuja inmobiliaria y del inicio de la crisis económica en 2007, el acceso asequible a la vivienda todavía sigue siendo un problema para muchas familias que, durante este período, perdieron la suya1, y para aquellos colectivos que todavía no han podido acceder a una, como los jóvenes.

La vivienda en propiedad no es en la actualidad la opción más adecuada para las familias con menos recursos, debido, entre otros factores, a la restricción crediticia poscrisis (y a las medidas contra el sobreendeudamiento, que todavía deben ser implementadas cuando se transponga la Directiva 2014/17/UE2) y al desempleo, que la actualidad se sitúa en el 14%, aunque en los años precedentes llegó a superar el 20.

A su vez, la vivienda en alquiler todavía no constituye en España una alternativa real a la propiedad, ya que incluso en la actualidad y con este contexto representa solamente la forma de tenencia de un 14,4 de la población3. A ello contribuyen varios factores, como que el alquiler medio es más oneroso que el pago de una cuota hipotecaria media (aunque en este último caso se necesitan

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Entre 2010-2015 se efectuaron unas 210.377 ejecuciones hipotecarias de primeras residencias, aunque los desahucios por falta de pago de la renta del alquiler alcanzaron una cifra similar, con un total de 206.109. Ver NASARRE AZNAR, Sergio y GARCÍA TERUEL, Rosa Maria. “Evictions and homelessness in Spain 2010-2017”, en Kenna, P., Nasarre, S. Sparkes, P. Schmid, C. (eds.) Loss of Homes and Evictions across Europe. Edward Elgar, 2018, pp. 292-332.

2 Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) núm. 1093/2010. DOUE núm. 60, de 28 de febrero de 2014. La transposición todavía no se ha efectuado, incluso tras las advertencias de la Comisión Europea. Actualmente está en tramitación el Proyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, de 17 de noviembre de 2017, con la finalidad de transponerla, y en ella se incluyen disposiciones relativas a la obligación de los prestamistas de evaluar con profundidad la solvencia del consumidor, de modo que las entidades de crédito solo podrán conceder el préstamo a aquellos que probablemente puedan hacer frente a sus obligaciones.

3 EUROSTAT. Population by tenure status, type of household and income group. 2017-2018.

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ahorros de los que no todas las familias disponen)4, que el precio del alquiler está incrementándose sustancialmente en los últimos años (más de un 10 en el período 2017-20185) y que la calidad de la vivienda en alquiler es menor que la de propiedad6. No es de extrañar, pues, que aproximadamente siete de cada diez españoles prefiera la propiedad al alquiler7.

A todo lo anterior se añade el problema del estado del parque de vivienda español y, consecuentemente, la reducción del parque de vivienda disponible. Al tiempo que aproximadamente el 16% de la población reside en viviendas con diversos problemas de habitabilidad (goteras, humedad, podredumbre en las paredes y ventanas, etc.)8, más de dos millones de viviendas necesitan rehabilitación para poder ser utilizadas como tales9.

Con todo ello, en los últimos planes estatales de vivienda la rehabilitación aparece como una actuación prioritaria10, pero continúa siendo una realidad que muchos propietarios no pueden obtener un rendimiento de su inmueble11 debido a su estado de mantenimiento, el cual no pueden mejorar sin tener ahorros para ello. Esta necesidad de conservar la vivienda en las condiciones adecuadas, además, no solo es importante para su rentabilidad, sino que constituye una obligación del propietario desde un punto

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Según los últimos estudios del portal Idealista, solamente en tres provincias españolas es más económico alquilar que comprar una vivienda, calculándolo con una cuota hipotecaria media durante 25 años. EL CONFIDENCIAL. Pagar una hipoteca resulta ya más barato que un alquiler en la mayor parte de España. 13.2.2016.

5 EL MUNDO. El precio medio del alquiler sube un 9,4%. 29.3.2019.

6 KEMP, Peter A. “Low-income Tenants in the Private Rental Housing Market”, en Housing Studies, 26,7-8/2011, pp. 1019-1034.

7 FOTOCASA. Los españoles y su relación con la vivienda (2015). Disponible en: https:// www.fotocasa.es/blog/compraventa/comprar-o-alquilar (visitado: 28.11.2017).

8 Datos de EUROSTAT. Total population living in a dwelling with a leaking roof, damp walls, floors or foundation, or rot in window frames of floor. 2016.

9 IDAE. Rehabilitación energética: una prioridad y una oportunidad para todos. 28.7.2015.

10 Sobre todo, en el Plan Estatal de Vivienda 2009-2012 (Real Decreto 2066/2008), y en el Plan Estatal de Vivienda 2013-2016 (Real Decreto 233/2013) y en el de 20182021 (Real Decreto 106/2018).

11 Es difícil para muchos propietarios financiar tales obras, y más teniendo en consideración que la rentabilidad bruta del alquiler se mantiene en un 4,27 %. MINISTERIO DE FOMENTO, DIRECCIÓN GENERAL DE ARQUITECTURA, VIVIENDA Y SUELO. Observatorio de Vivienda y Suelo. Boletín núm. 22, segundo trimestre 2017. Disponible en: http://www.fomento.gob.es/MFOM.CP.Web/handlers/pdfhandler.ashx?idpub=BAW048 (visitado: 29.3.2019).