CURSO DE DERECHO CIVIL III DERECHOS REALES Y REGISTRAL INMOBILIARIO 3ª Edición
FRANCISCO JAVIER SÁNCHEZ CALERO (Coordinador)
BERNARDO MORENO QUESADA JOSÉ MANUEL GONZÁLEZ PORRAS JUAN MIGUEL OSSORIO SERRANO JULIA RUIZ-RICO RUIZ-MORÓN JOSÉ GONZÁLEZ GARCÍA RAMÓN HERRERA CAMPOS ANTONIO ORTI VALLEJO LUIS MORENO QUESADA Catedrático de Derecho Civil
Los capítulos del Prof. Dr. D. Bernardo Moreno Quesada han sido revisados por la Profra. Moreno Trujillo.
tirant lo b anch Valencia, 2008
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© BERNARDO MORENO QUESADA JOSÉ MANUEL GONZÁLEZ PORRAS FRANCISCO JAVIER SÁNCHEZ CALERO JUAN MIGUEL OSSORIO SERRANO JULIA RUIZ-RICO RUIZ-MORÓN JOSÉ GONZÁLEZ GARCÍA RAMÓN HERRERA CAMPOS ANTONIO ORTI VALLEJO LUIS MORENO QUESADA
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Índice Abreviaturas.......................................................................................................................
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Obras generales..................................................................................................................
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A) EL DERECHO REAL Capítulo 1 CONFIGURACIÓN DEL DERECHO REAL I. II. III. IV. IV. V. VI.
CONCEPTO Y ESTRUCTURA .............................................................................. DIFERENCIAS DE LOS DERECHOS REALES CON LOS DE CRÉDITO ....... FIGURAS INTERMEDIAS ENTRE UNOS Y OTROS ......................................... DERECHOS REALES EN FORMACIÓN ............................................................. TIPOS DE DERECHO REAL ................................................................................ LA CUESTIÓN DE LOS DERECHOS REALES ATÍPICOS ................................ LA POSIBILIDAD DE DERECHOS REALES LIMITADOS EN COSA PROPIA ...................................................................................................................... Bibliografía .........................................................................................................................
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Capítulo 2 DINÁMICA DE LOS DERECHOS REALES I. ADQUISICIÓN Y TRANSMISIÓN........................................................................ 1. Los modos de adquirir y transmitir los derechos reales ................................. 2. Los sistemas de adquisición y transmisión ..................................................... 3. El sistema español de adquisición y transmisión............................................ 4. La tradición ....................................................................................................... A) Concepto....................................................................................................... B) Clases ........................................................................................................... C) Tradición y Registro .................................................................................... 5. La usucapión ..................................................................................................... A) Concepto y fundamento............................................................................... B) Clases de usucapión .................................................................................... C) Elementos .................................................................................................... D) Caracteres .................................................................................................... E) Requisitos .................................................................................................... F) La usucapión liberatoria ............................................................................. G) La usucapión y el Registro de la propiedad ............................................... 6. Las adquisiciones a non domino ...................................................................... II. EXTINCIÓN Y PÉRDIDA DE LOS DERECHOS REALES ................................. 1. Introducción....................................................................................................... 2. La pérdida o destrucción de la cosa objeto del derecho real ........................... 3. Adquisición originaria por otro ........................................................................ 4. Destrucción de los efectos del acto creador ...................................................... 5. Consolidación .................................................................................................... 6. Renuncia y abandono ........................................................................................
43 43 44 46 47 47 48 50 51 51 52 52 54 54 58 59 60 61 61 62 63 63 63 64
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7. Prescripción extintiva y no uso ........................................................................ BIBLIOGRAFÍA ........................................................................................................................
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B) LA POSESIÓN Capítulo 3 LA POSESIÓN I. II. III. IV. IV. VI.
INTRODUCCIÓN ................................................................................................... FUNDAMENTO DE LA PROTECCIÓN POSESORIA ........................................ IMPORTANCIA DE LA POSESIÓN ...................................................................... CONCEPTO Y ELEMENTOS DE LA POSESIÓN ............................................... NATURALEZA DE LA POSESIÓN ....................................................................... LAS DISTINTAS CLASES DE POSESIÓN .......................................................... 1. Posesión natural y posesión civil...................................................................... 2. Posesión en concepto de dueño y posesión en concepto distinto del de dueño 3. Posesión mediata e inmediata .......................................................................... 4. Posesión en nombre propio y en nombre ajeno ................................................ 5. Posesión de buena y de mala fe ........................................................................ 6. Posesión viciosa y no viciosa............................................................................. VII. SUJETO DE LA POSESIÓN.................................................................................. VII. OBJETO DE LA POSESIÓN ................................................................................. BIBLIOGRAFÍA ........................................................................................................................
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Capítulo 4 DINÁMICA DE LA POSESIÓN I. ADQUISICIÓN DE LA POSESIÓN ...................................................................... 1. Formas y medios de adquirir la posesión ........................................................ 2. Capacidad para adquirir la posesión ............................................................... 3. La adquisición por representante .................................................................... II. PÉRDIDA DE LA POSESIÓN ............................................................................... III. PRESUNCIÓN DE POSESIÓN INTERMEDIA ...................................................
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Capítulo 5 EFECTOS DE LA POSESIÓN I. EFECTO LEGITIMADOR DE LA POSESIÓN ..................................................... II. LA PROTECCIÓN POSESORIA............................................................................ 1. La tutela sumaria ............................................................................................. 2. Contiendas sobre el hecho de la posesión ........................................................ III. EFECTOS LIGADOS A LA BUENA O MALA FE DEL POSEEDOR .................. 1. En la liquidación del estado posesorio ............................................................. A) Destino de los frutos .................................................................................... B) Gastos y mejoras ......................................................................................... C) Responsabilidad por deterioro o pérdida.................................................... 2. En la posesión de bienes muebles .................................................................... A) Las reglas del apartado 1.º del art. 464 Cc................................................. B) Reivindicación de bienes muebles en supuestos especiales ......................
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C) Reivindicación de cosas adquiridas en Bolsa, feria, mercados o a comerciantes .......................................................................................................... IV. EFECTO PARTICULAR DE LA POSESIÓN DE BIENES INMUEBLES .......... BIBLIOGRAFÍA ........................................................................................................................
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C) LA PROPIEDAD Capítulo 6 CONCEPTO Y CONTENIDO DE LA PROPIEDAD I. CONCEPTO ............................................................................................................ 1. La propiedad en el Código civil ........................................................................ A) Definición ..................................................................................................... B) Caracteres .................................................................................................... 2. La propiedad en la Constitución de 1978 ........................................................ A) Reconocimiento a la propiedad privada ..................................................... B) La función social como criterio delimitador del contenido del derecho de propiedad ..................................................................................................... C) Reserva de ley .............................................................................................. D) Contenido esencial del derecho de propiedad ............................................ E) Conclusión.................................................................................................... II. CONTENIDO .......................................................................................................... 1. Las facultades del propietario .......................................................................... A) La facultad de goce ...................................................................................... B) La facultad de disposición ........................................................................... 2. La extensión vertical del dominio .................................................................... A) Subsuelo ....................................................................................................... B) Vuelo............................................................................................................. BIBLIOGRAFÍA ........................................................................................................................
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Capítulo 7 LÍMITES Y LIMITACIONES I. DELIMITACIÓN DEL CONTENIDO DEL DERECHO DE PROPIEDAD ......... II. LÍMITES Y LIMITACIONES ................................................................................. 1. Concepto ............................................................................................................ 2. Diferencias entre límite y limitación ............................................................... III. CLASES DE LÍMITES ........................................................................................... 1. Límites intrínsecos............................................................................................ A) El abuso del derecho.................................................................................... B) El ius usus inocui ........................................................................................ 2. Límites en interés privado................................................................................ A) Las relaciones de vecindad ......................................................................... B) Los derechos reales de adquisición preferente establecidos por la ley ..... C) La medianería.............................................................................................. 3. Límites en interés público ................................................................................ IV. CLASES DE LIMITACIONES ............................................................................... 1. Derechos reales ................................................................................................. 2. Servidumbres administrativas ......................................................................... 3. Prohibiciones de disponer .................................................................................
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A) B) C) D)
Concepto....................................................................................................... Clases ........................................................................................................... Requisitos de las prohibiciones de disponer voluntarias .......................... Efectos .......................................................................................................... BIBLIOGRAFÍA ........................................................................................................................
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Capítulo 8 ACCESIÓN I. MODOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD ........................................................... II. LA ACCESIÓN ........................................................................................................ 1. Concepto ............................................................................................................ 2. Naturaleza jurídica ........................................................................................... III. ACCESIÓN POR INCORPORACIÓN ................................................................... 1. Concepto ............................................................................................................ 2. Clases ................................................................................................................. IV. ACCESIÓN NATURAL INMOBILIARIA.............................................................. 1. Aluvión............................................................................................................... 2. Avulsión ............................................................................................................. 3. Mutación de cauce ............................................................................................. 4. Formación de islas ............................................................................................ V. ACCESIÓN INDUSTRIAL INMOBILIARIA ........................................................ 1. En suelo propio con materiales ajenos ............................................................. 2. En suelo ajeno con materiales propios ............................................................. 3. En suelo ajeno con materiales ajenos .............................................................. 4. Construcciones extralimitadas........................................................................... VI. ACCESIÓN MOBILIARIA ..................................................................................... 1. Unión o adjunción ............................................................................................. 2. Mezcla o conmixtión .......................................................................................... 3. Especificación .................................................................................................... BIBLIOGRAFÍA ........................................................................................................................
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Capítulo 9 OCUPACIÓN, HALLAZGO Y TESORO I. LA OCUPACIÓN..................................................................................................... 1. Concepto ............................................................................................................ 2. Requisitos .......................................................................................................... 3. Ocupación de animales ..................................................................................... A) La caza ......................................................................................................... B) Animales amansados o domesticados......................................................... C) Animales mansos o domésticos ................................................................... D) Otros supuestos ........................................................................................... 4. Pesca .................................................................................................................. 5. Objetos arrojados al mar o que las olas arrojen a la playa ............................. II. EL HALLAZGO ...................................................................................................... 1. Objeto ................................................................................................................. 2. Obligaciones del hallador ................................................................................. 3. Obligaciones del Alcalde ................................................................................... 4. Derechos del hallador ....................................................................................... III. EL TESORO ............................................................................................................
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1. Concepto y caracteres ....................................................................................... 2. Adquisición de la propiedad por el descubridor............................................... BIBLIOGRAFÍA ........................................................................................................................
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Capítulo 10 ACCIONES PROTECTORAS I. ACCIONES PROTECTORAS DEL DOMINIO ..................................................... II. LA ACCIÓN REIVINDICATORIA ......................................................................... 1. Concepto ............................................................................................................ 2. Requisitos .......................................................................................................... 3. Legitimación activa ........................................................................................... 4. Título legítimo de dominio ................................................................................ A) Título de dominio......................................................................................... B) Prueba .......................................................................................................... C) Presunciones ................................................................................................ 5. Identificación de la cosa reivindicada .............................................................. 6. Posesión injusta del demandado ...................................................................... 7. Efectos ............................................................................................................... 8. Irreivindicabilidad ............................................................................................ III. LA ACCIÓN DECLARATIVA ................................................................................. 1. Concepto y requisitos ........................................................................................ 2. La tercería de dominio ...................................................................................... IV. LA ACCIÓN NEGATORIA ..................................................................................... 1. Concepto ............................................................................................................ 2. Requisitos .......................................................................................................... A) Legitimación activa ..................................................................................... B) Legitimación pasiva .................................................................................... C) Prueba .......................................................................................................... 3. Efectos ............................................................................................................... V. LA ACCIÓN PUBLICIANA.................................................................................... 1. Concepto ............................................................................................................ 2. Posiciones doctrinales y jurisprudenciales ...................................................... VI. LAS ACCIONES DE DESLINDE Y AMOJONAMIENTO ................................... VIII. LA ACCIÓN AD EXHIBENDUM .......................................................................... BIBLIOGRAFÍA ........................................................................................................................
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Capítulo 11 LA COPROPIEDAD I. CONCEPTO Y CLASES DE LA COMUNIDAD DE BIENES.............................. II. LA COPROPIEDAD POR CUOTAS ...................................................................... 1. Concepto y naturaleza jurídica......................................................................... 2. Reglamentación de la copropiedad ................................................................... A) Contenido ..................................................................................................... B) Extinción de la comunidad .......................................................................... III. OTRAS COMUNIDADES ...................................................................................... 1. La comunidad pro diviso................................................................................... 2. La comunidad de pastos ................................................................................... BIBLIOGRAFÍA ........................................................................................................................
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Capítulo 12 PROPIEDAD HORIZONTAL Y COMPLEJOS INMOBILIARIOS PRIVADOS I. LA PROPIEDAD HORIZONTAL ........................................................................... 1. Concepto y naturaleza ...................................................................................... 2. Fuentes de regulación ....................................................................................... 3. Constitución de la Propiedad Horizontal. Estatutos y Reglamento de régimen interior ............................................................................................................... 4. Las cuotas de participación .............................................................................. 5. Derechos y obligaciones de las partes .............................................................. 6. Órganos de gobierno de la comunidad ............................................................. 7. Extinción de la Propiedad Horizontal .............................................................. A) La destrucción del edificio, salvo que se hubiere pactado otra cosa ......... B) La conversión en propiedad o copropiedad ordinarias .............................. II. LOS COMPLEJOS INMOBILIARIOS PRIVADOS .............................................. 1. Introducción....................................................................................................... 2. Régimen jurídico establecido por la Ley 8/1999, como art. 24 de la de Propiedad Horizontal................................................................................................... BIBLIOGRAFÍA ........................................................................................................................
205 205 206 206 207 208 211 216 216 216 216 216 217 218
Capítulo 13 PROPIEDAD URBANA Y PROPIEDAD RÚSTICA I. LA PROPIEDAD URBANA .................................................................................... 1. Influencia de la legislación urbanística en el régimen de la propiedad ......... 2. El estatuto de la propiedad urbana.................................................................. II. LA PROPIEDAD RÚSTICA ................................................................................... BIBLIOGRAFÍA ........................................................................................................................
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Capítulo 14 LAS PROPIEDADES ESPECIALES I. II. III. IV.
LAS PROPIEDADES ESPECIALES ..................................................................... LA PROPIEDAD DE LAS AGUAS ........................................................................ LA PROPIEDAD DE LAS MINAS ......................................................................... LA PROPIEDAD INTELECTUAL ......................................................................... 1. Régimen jurídico ............................................................................................... 2. Concepto, fundamento y naturaleza jurídica .................................................. 3. Caracteres ......................................................................................................... 4. Sujetos ............................................................................................................... 5. Objeto ................................................................................................................. 6. Contenido........................................................................................................... 7. Derecho moral de autor .................................................................................... 8. Derechos patrimoniales .................................................................................... 9. El Registro General de la Propiedad Intelectual............................................. 10. Regímenes jurídicos especiales......................................................................... V. LA PROPIEDAD INDUSTRIAL ............................................................................ BIBLIOGRAFÍA ........................................................................................................................
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D) DERECHOS REALES DE GOCE Capítulo 15 EL DERECHO DE USUFRUCTO I. II. III. IV. IV. VI.
CONCEPTO Y PROBLEMAS DE SU CONFIGURACIÓN JURÍDICA .............. CARACTERES ........................................................................................................ SUJETOS ................................................................................................................ OBJETO .................................................................................................................. MODOS DE CONSTITUCIÓN .............................................................................. CONTENIDO .......................................................................................................... 1. Derechos del usufructuario............................................................................... 2. Obligaciones del usufructuario......................................................................... A) Antes de entrar en el goce de los bienes ..................................................... B) Durante la vigencia del usufructo .............................................................. C) Al extinguirse el usufructo.......................................................................... 3. Derechos del nudo propietario.......................................................................... 4. Obligaciones del nudo propietario .................................................................... VII. LA CONSERVACIÓN DE LA FORMA Y SUSTANCIA Y SUS EXCEPCIONES 1. Usufructo sobre cosas deteriorables................................................................. 2. El usufructo de cosas consumibles o cuasiusufructo ....................................... 3. Usufructo con facultad de disponer de los bienes usufructuados ................... VIII. MODIFICACIÓN DEL USUFRUCTO .................................................................. IX. EXTINCIÓN ........................................................................................................... X. LOS DENOMINADOS USUFRUCTOS ESPECIALES ....................................... 1. Usufructo de minas ........................................................................................... 2. Usufructo de derechos....................................................................................... 3. Usufructo de plantaciones y de montes ........................................................... 4. Usufructo de rebaño .......................................................................................... 5. Usufructo de patrimonio ................................................................................... BIBLIOGRAFÍA ........................................................................................................................
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Capítulo 16 LOS DERECHOS DE USO Y HABITACIÓN I. II. III. IV.
LOS DERECHOS REALES DE USO Y HABITACIÓN, EN GENERAL ............ EL DERECHO DE USO ......................................................................................... EL DERECHO DE HABITACIÓN ......................................................................... RÉGIMEN JURÍDICO COMÚN A ESTOS DERECHOS EN EL CÓDIGO CIVIL ........................................................................................................................... BIBLIOGRAFÍA ........................................................................................................................
281 281 282 282 284
Capítulo 17 EL DERECHO DE SERVIDUMBRE I. CONCEPTO Y CARACTERES .............................................................................. II. CLASES DE SERVIDUMBRES............................................................................. 1. Por su naturaleza: prediales y personales ....................................................... 2. Por su contenido: positivas y negativas ........................................................... 3. Por su ejercicio: continuas y discontinuas ....................................................... 4. Por las señales de su existencia: aparentes y no aparentes ...........................
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5. Por su origen: legales y voluntarias ................................................................. III. CONSTITUCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES ..................................................... 1. Constitución forzosa o por acto de autoridad .................................................. 2. Constitución negocial ........................................................................................ 3. Constitución por usucapión .............................................................................. 4. Constitución por signo aparente ...................................................................... IV. CONTENIDO DE LAS SERVIDUMBRES: DERECHOS Y OBLIGACIONES ... 1. Posición del titular del predio dominante ........................................................ 2. Posición del titular del predio sirviente ........................................................... 3. Modificación de la servidumbre ........................................................................ 4. Protección del derecho real de servidumbre .................................................... V. EXTINCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES ............................................................. VI. LAS SERVIDUMBRES PERSONALES ................................................................ 1. Régimen jurídico ............................................................................................... 2. Las servidumbres de pastos y leñas ................................................................. 3. Las llamadas comunidades de pastos .............................................................. BIBLIOGRAFÍA ........................................................................................................................
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Capítulo 18 LAS SERVIDUMBRES LEGALES O FORZOSAS. LA LLAMADA SERVIDUMBRE DE MEDIANERÍA I. II. III. IV.
DISTINCIÓN DE SUPUESTOS ............................................................................ SERVIDUMBRE DE PASO .................................................................................... SERVIDUMBRE DE DESAGÜE DE EDIFICIOS ................................................ SERVIDUMBRES EN MATERIA DE AGUAS ..................................................... 1. Régimen jurídico y constitución de estas servidumbres ................................. 2. Servidumbre de acueducto ............................................................................... 3. Las servidumbres de saca de agua y de abrevadero ....................................... 4. Las servidumbres de estribo de presa y de parada o partidor........................ 5. Servidumbre de paso a los cauces públicos...................................................... V. OTRAS SERVIDUMBRES LEGALES ADMINISTRATIVAS .............................. 1. La servidumbre de paso de energía eléctrica .................................................. 2. Servidumbre de acceso al mar .......................................................................... 3. Servidumbre de paso de teleférico ................................................................... VI. LA LLAMADA SERVIDUMBRE DE MEDIANERÍA ........................................... BIBLIOGRAFÍA ........................................................................................................................
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Capítulo 19 LOS DERECHOS DE CENSO Y ENFITEUSIS I. EL DERECHO DE CENSO .................................................................................... 1. Idea general ....................................................................................................... 2. Concepto, naturaleza, estructura y caracteres ................................................ 3. Contenido........................................................................................................... II. LA ENFITEUSIS .................................................................................................... 1. Concepto, naturaleza ........................................................................................ 2. Elementos y caracteres ..................................................................................... 3. Contenido........................................................................................................... 4. Extinción............................................................................................................ BIBLIOGRAFÍA ........................................................................................................................
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Capítulo 20 EL DERECHO DE SUPERFICIE I. CONCEPTO Y NATURALEZA .............................................................................. II. REGULACIÓN LEGAL .......................................................................................... III. RÉGIMEN JURÍDICO DEL DERECHO DE SUPERFICIE ................................ 1. Constitución ...................................................................................................... 2. Duración del derecho de superficie .................................................................. 3. Derechos y obligaciones .................................................................................... A) Derechos y obligaciones del superficiario ................................................... B) Derechos y deberes del concedente del derecho de superficie ................... 4. Extinción............................................................................................................ IV. DERECHOS DE SOBREEDIFICACIÓN Y SUBEDIFICACIÓN ........................ 1. El derecho a elevar un edificio o a construir en el subsuelo en base a un derecho de superficie............................................................................................. 2. La sobreelevación o subconstrucción como derecho real distinto al de superficie ..................................................................................................................... BIBLIOGRAFÍA ........................................................................................................................
319 320 320 320 321 321 321 322 322 323 323 323 324
Capítulo 21 EL DERECHO DE APROVECHAMIENTO POR TURNOS DE BIENES INMUEBLES PARA USO TURÍSTICO I. II. III. IV.
CONCEPTO Y JUSTIFICACIÓN .......................................................................... SU REGULACIÓN POSITIVA ............................................................................... CONFIGURACIÓN DEL DERECHO.................................................................... RÉGIMEN JURÍDICO DE CONSTITUCIÓN Y TRANSMISIÓN ....................... 1. Variedad de negocios jurídicos.......................................................................... 2. Elementos subjetivos o personales ................................................................... A) El constituyente........................................................................................... B) El transmitente ........................................................................................... C) La empresa de servicios .............................................................................. D) La sociedad de intercambio......................................................................... E) El titular del derecho de aprovechamiento por turno ............................... 3. Elementos objetivos o reales............................................................................. A) El alojamiento.............................................................................................. B) El turno, o período anual de aprovechamiento .......................................... C) La contraprestación a pagar por el adquirente del derecho de aprovechamiento por turno .......................................................................................... 4. Elemento formal ................................................................................................ V. CLASES .................................................................................................................. VI. CONTENIDO DE FACULTADES Y OBLIGACIONES ........................................ 1. Facultades del titular del derecho de aprovechamiento ................................. 2. Obligaciones del titular del derecho ................................................................. 3. Facultades del propietario ................................................................................ 4. Obligaciones del propietario ............................................................................. VII. DURACIÓN ............................................................................................................ BIBLIOGRAFÍA ........................................................................................................................
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E) DERECHOS REALES DE GARANTÍA Capítulo 22 LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA EN GENERAL. EL DERECHO REAL DE PRENDA POSESORIA I. LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA EN GENERAL .............................. 1. Disposiciones comunes a la prenda y la hipoteca ............................................ 2. Caracteres de los derechos reales de garantía ................................................ 3. La prohibición del pacto comisorio ................................................................... II. EL DERECHO REAL DE PRENDA POSESORIA ............................................... 1. Concepto y caracteres ....................................................................................... 2. Constitución ...................................................................................................... A) Elementos personales.................................................................................. B) Elementos reales ......................................................................................... C) Elementos formales ..................................................................................... 3. Contenido del derecho real de prenda.............................................................. A) Derechos del acreedor pignoraticio............................................................. B) Obligaciones del acreedor pignoraticio ....................................................... C) Derechos y obligaciones del dueño de la cosa dada en prenda.................. 4. Extinción del derecho real de prenda............................................................... 5. La prenda irregular .......................................................................................... BIBLIOGRAFÍA ........................................................................................................................
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Capítulo 23 EL DERECHO DE HIPOTECA INMOBILIARIA I. II. III. IV. IV. VI.
VII. VIII.
IX.
CONSIDERACIONES GENERALES Y CONCEPTO DE LA HIPOTECA ......... CARACTERES DE LA HIPOTECA COMO DERECHO REAL DE GARANTÍA CLASES DE HIPOTECAS ..................................................................................... ELEMENTOS PERSONALES DEL DERECHO REAL DE HIPOTECA. CAPACIDAD PARA CONSTITUIRLA............................................................................. LA CONSTITUCIÓN DE LA HIPOTECA VOLUNTARIA Y LEGAL .................. EL OBJETO DE LA HIPOTECA ........................................................................... 1. La obligación asegurada ................................................................................... 2. Bienes hipotecables: regla general ................................................................... A) No hipotecables............................................................................................ B) Hipotecables con restricciones .................................................................... 3. Extensión de la hipoteca sobre la cosa hipotecada .......................................... A) Extensión de la hipoteca a las accesiones y mejoras ................................. B) La extensión pactada de la hipoteca .......................................................... C) Extensión de la hipoteca cuando la finca pasa a manos de un tercero ..... SUPUESTO DE VARIAS FINCAS QUE SE HIPOTECAN EN GARANTÍA DE UN MISMO CRÉDITO ........................................................................................... EFECTOS PERSONALES Y REALES DE LA HIPOTECA LEGALMENTE CONSTITUIDA....................................................................................................... 1. Derechos del propietario de la finca hipotecada y la acción de devastación .. 2. Derechos del acreedor hipotecario: cesión del crédito y venta de la cosa hipotecada ................................................................................................................. 3. Otras modificaciones que pueden afectar a la hipoteca .................................. LAS DENOMINADAS HIPOTECAS ESPECIALES O SINGULARES ..............
349 351 354 355 356 358 358 359 359 360 362 362 363 363 364 365 365 366 367 369
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1. La hipoteca en garantía de rentas o prestaciones periódicas ......................... 2. Hipoteca en garantía de títulos transmisibles por endoso y al portador ....... 3. Hipoteca de garantía de obligaciones condicionales o futuras ....................... 4. Hipoteca en garantía de cuentas corrientes de crédito ................................... 5. Otros tipos de hipotecas .................................................................................... X. LAS HIPOTECAS LEGALES ................................................................................ 1. Hipotecas legales expresas ............................................................................... 2. Hipotecas legales tácitas .................................................................................. XI. PROTECCIÓN Y REALIZACIÓN DEL DERECHO REAL DE HIPOTECA....... 1. La fase de seguridad o de protección................................................................ 2. La fase ejecutiva o de realización de valor ...................................................... 3. Procedimientos a los que puede acudir el acreedor ......................................... XII. CONSECUENCIAS DEL EJERCICIO DE LAACCIÓN PARA LA SATISFACCIÓN DEL CRÉDITO ....................................................................................................... XIII. OTROS PROBLEMAS RELACIONADOS CON LA HIPOTECA INMOBILIARIA........................................................................................................................... BIBLIOGRAFÍA ........................................................................................................................
17 370 371 372 373 374 375 376 377 377 378 378 379 380 382 384
Capítulo 24 EL DERECHO REAL DE ANTICRESIS I. II. III. IV. V.
INTRODUCCIÓN ................................................................................................... CONCEPTO ............................................................................................................ NATURALEZA........................................................................................................ CARACTERES ........................................................................................................ RÉGIMEN LEGAL ................................................................................................. 1. Constitución ...................................................................................................... 2. Contenido........................................................................................................... A) Derechos y facultades del acreedor anticrético .......................................... B) Posición del Deudor anticrético .................................................................. VI. EXTINCIÓN ........................................................................................................... BIBLIOGRAFÍA ........................................................................................................................
387 387 388 390 391 391 392 392 393 393 393
Capítulo 25 LAS GARANTÍAS REALES MOBILIARIAS SIN DESPLAZAMIENTO I. II. III. IV.
INTRODUCCIÓN ................................................................................................... PRECEDENTES ..................................................................................................... LEGISLACIÓN VIGENTE..................................................................................... REQUISITOS PARA SU CONSTITUCIÓN .......................................................... 1. Elementos personales ....................................................................................... 2. Elementos reales ............................................................................................... 3. Elementos formales........................................................................................... V. EXTENSIÓN DE LA GARANTÍA MOBILIARIA.................................................. 1. En general ......................................................................................................... 2. En casos concretos............................................................................................. A) Hipoteca de establecimiento mercantil ...................................................... B) Hipoteca de vehículos de motor .................................................................. C) Hipoteca de aeronaves ................................................................................ D) Hipoteca de maquinaria industrial ............................................................ E) Hipoteca de propiedad intelectual o industrial..........................................
395 396 397 397 397 397 398 399 399 400 400 401 402 403 403
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ÍNDICE
3. Prenda sin desplazamiento............................................................................... VI. EL REGISTRO DE HIPOTECA MOBILIARIA Y PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO.................................................................................................................. 1. Competencia de estos registros ........................................................................ 2. Plazos ................................................................................................................. VII. PROCEDIMIENTOS PARA SU EJECUCIÓN ...................................................... BIBLIOGRAFÍA ........................................................................................................................
405 406 407 408 408 409
F) DERECHOS REALES DE ADQUISICIÓN Capítulo 26 LOS DERECHOS REALES DE ADQUISICIÓN PREFERENTE I. CONCEPTO ............................................................................................................ II. NATURALEZA JURÍDICA..................................................................................... III. CLASES Y RELACIONES ENTRE ELLOS ................................................... 1. Derecho de opción.............................................................................................. 2. Tanteo ................................................................................................................ 3. Retracto ............................................................................................................. IV. DERECHOS DE ADQUISICIÓN LEGALES; EN EL CÓDIGO CIVIL Y EN LAS LEYES ESPECIALES. CIRCUNSTANCIAS DE CADA UNO............................. 1. En el Código civil............................................................................................... A) Retracto de coherederos .............................................................................. B) Retracto de consócios................................................................................... C) Retracto de comuneros ................................................................................ D) Retracto de colindantes ............................................................................... E) Tanteo y retracto en el censo a primera cepas ........................................... 2. En la Legislación agraria especial ................................................................... A) Ley de arrendamientos rústicos ................................................................. B) Ley de modernización de las explotaciones agrarias ................................. C) El retracto bajo la Ley de arrendamientos urbanos .................................. BIBLIOGRAFÍA ........................................................................................................................
413 413 414 414 416 416 417 417 418 420 420 420 421 421 421 424 428 429
G) DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL Capítulo 27 EL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL. ELEMENTOS DE LA INSCRIPCIÓN I. LA PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD ........................................................................................................... II. EL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL..................................................... III. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD .................................................................... 1. El registro de la propiedad como institución jurídica ..................................... 2. Libros y asientos registrales............................................................................. IV. EL PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD ................................................................... V. FINCA REGISTRAL ............................................................................................... VI. OBJETO DE LA INSCRIPCIÓN Y OBJETO DE LA PUBLICIDAD: TÍTULOS Y DERECHOS INSCRIBIBLES ............................................................................
433 434 434 434 435 436 437 438
ÍNDICE
VII. EL TITULAR REGISTRAL .................................................................................... BIBLIOGRAFÍA ........................................................................................................................
19 439 440
Capítulo 28 INMATRICULACIÓN. EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL I. II. III. IV. V. VI.
LA INMATRICULACIÓN DE FINCAS ................................................................. EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL .................................................................... LA PETICIÓN DE INSCRIPCIÓN. EL PRINCIPIO DE ROGACIÓN ................ EL ASIENTO DE PRESENTACIÓN ..................................................................... EL TRACTO SUCESIVO ....................................................................................... EL PRINCIPIO DE LEGALIDAD. LA CALIFICACIÓN REGISTRAL ............... 1. Concepto y ámbito de la calificación registral ................................................. 2. Plazo para calificar y resultado de la misma ................................................... 3. Recursos contra la calificación registral .......................................................... BIBLIOGRAFÍA ........................................................................................................................
441 442 443 443 444 445 445 446 448 448
Capítulo 29 EL ASIENTO DE INSCRIPCIÓN Y SUS EFECTOS. LOS DEMÁS ASIENTOS REGISTRALES I. EL ASIENTO DE INSCRIPCIÓN.......................................................................... 1. Concepto ............................................................................................................ 2. Inscripción constitutiva, declarativa y obligatoria .......................................... 3. La inscripción y el acto nulo ............................................................................. II. EL PRINCIPIO DE PRIORIDAD .......................................................................... III. LA LEGITIMACIÓN REGISTRAL ........................................................................ 1. Formulación y significado ................................................................................. 2. Alcance de la presunción de exactitud del Registro ........................................ 3. Eficacia procesal ................................................................................................ IV. LA FE PÚBLICA REGISTRAL .............................................................................. 1. Concepto ............................................................................................................ 2. El tercero hipotecario. Requisitos de protección ............................................. 3. Efectos de la protección registral ..................................................................... 4. El artículo 32 de la Ley Hipotecaria y la protección del tercero ..................... V. LA PRESCRIPCIÓN Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD .................................... 1. Prescripción conforme al Registro .................................................................... A) Usucapión secundum tabulas ..................................................................... B) Prescripción extintiva secundum tabulas .................................................. 2. Prescripción contra el Registro......................................................................... A) Usucapión contra tabulas ........................................................................... B) Prescripción extintiva contra tabulas ........................................................ 3. Usucapión liberatoria ....................................................................................... VI. LOS DEMÁS ASIENTOS REGISTRALES ........................................................... 1. Las anotaciones preventivas ............................................................................ 2. Las notas marginales ........................................................................................ 3. Las cancelaciones .............................................................................................. BIBLIOGRAFÍA ........................................................................................................................
449 449 449 450 450 452 452 452 453 454 454 454 456 456 457 457 457 457 458 458 459 460 460 460 462 462 462
Abreviaturas AAMN AC ADC AP APDC Art. BCNG BGB CCAA Cc C de c Cfr. DGRN Ed. LA LAPT LEC LH LL LM LMEA LPM LPE LPH LPI LRDA LS P. Págs. P. ej. RBEL RCDI RD Real RDGRN RDL RDN RDP RDU RFDUG RGD RGLJ RH
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22 RJC RN RP S SAP ss. SS TS STS Vid. ZGB
ABREVIATURAS
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Obras generales DE DERECHO REALES ALBALADEJO GARCÍA, M., «Derecho civil. III. Derecho de bienes» Vols. 1.º y 2.º, 8.ª ed. J. M.ª Bosch, Barcelona, 1994. CANO TELLO, C., «Esquemas civiles. Manual de Derecho Civil en Tablas Sinópticas», Valencia, 1998. CASTÁN TOBEÑAS, J. «Derecho civil español, común y foral», II, vols 1.º, rev. GARCÍA CANTERO, G., 14.ª ed., Reus, Madrid, 1992, y 2.º revis. GIL RODRÍGUEZ, Madrid, Reus, 1994. CLEMENTE DE DIEGO, F. «Instituciones de Derecho civil español», revis. COSSÍO y GULLÓN, I., Madrid 1959. COSSÍO CORRAL, A., «Instituciones de Derecho civil», revis. COSSÍO, M. y LEÓNCASTRO, J., II, Civitas, Madrid 1988. CHICO ORTIZ, J. M.ª, «Estudios de Derecho hipotecario», Madrid 1994. DÍEZ-PICAZO PONCE DE LEÓN, L. «Fundamentos del Derecho civil patrimonial», III, 4.ª ed., Civitas, Madrid 1995. DÍEZ-PICAZO, L. y GULLÓN, A., «Sistema de Derecho civil». III. 6.ª ed. Tecnos, Madrid 1998. DÍEZ-PICAZO, L. y GULLÓN, A. «Instituciones de Derecho civil», II, Tecnos, Madrid, 1995. ESPÍN CÁNOVAS, D. «Manual de Derecho civil español», II, 7.ª ed. Edersa, Madrid, 1985. GARCÍA GARCÍA, J. M. «Derecho inmobiliario registral» o hipotecario», 3 vols. Madrid, 1988 y 1993. GARCÍA URBANO, J. M.ª, «Instituciones de Derecho Privado», I, UNED, Madrid, 1995. LACRUZ BERDEJO, J. L. y otros «Elementos de Derecho civil», III, vols. 1.º, 2.º, 3.º y 3.º bis, 3.ª ed. J. M.ª Bosch, Barcelona, 1991. LACRUZ BERDEJO, J. L. y SANCHO REBULLIDA, F. «Elementos de Derecho civil» III bis. Derecho inmobiliario registral» 2.ª ed. J. M.ª Bosch, Barcelona 1984. LASARTE ÁLVAREZ, C. «Principios de Derecho civil», 4, 1.ª y 2.ª parte, Trivium, Madrid, 1996 y 1997. LÓPEZ y LÓPEZ, A. M. y MONTÉS PENADÉS., V. L. y otros «Derechos reales y Derecho Inmobiliario Registral», Tirant lo Blanch, Valencia, 1994. MORENO QUESADA, B., BUSTOS VALDIVIA, C. y TRUJILLO CALZADO, M.ª I. «Derecho civil patrimonial. Conceptos y normativa básica», 4.ª ed. Comares, Granada, 1999. O’CALLAGHAN MUÑOZ, X. «Compendio de Derecho civil», III, 3.ª ed. Edersa, Madrid, 1997.