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IL·LUSTRE COL·LEGI DE L’ADVOCACIA DE BARCELONA ACADÈMIA DE JURISPRUDÈNCIA I LEGISLACIÓ DE CATALUNYA

REVISTA JURÍDICA DE CATALUNYA

JURISPRUDÈNCIA

FUNDADA L’ANY 1895

CREU DE SANT JORDI DE LA

GENERALITAT DE CATALUNYA

BARCELONA 2023

ANY CXXIX - NÚM. 1

REVISTA JURÍDICA DE CATALUNYA

Publicació trimestral

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Il·ltre. Col·legi de l’Advocacia de Barcelona

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ISSN: 1575-006X

DL B 3029-1958

Editorial Tirant lo Blanch: revisió, maquetació, digitalització i distribució.

JURISPRUDENCIA CIVIL

Del 1 de septiembre al 31 de octubre de 2022

ordenada por JORDI SEGUÍ PUNTAS

JOSÉ MARÍA RIBELLES ARELLANO FERNANDO UTRILLAS CARBONELL JUAN F. GARNICA MARTÍN Magistrados

Audiencias Provinciales de Catalunya

I. DERECHOS FUNDAMENALES

CaduCidad del dereCho de reCtifiCaCión

La acción debe formalizarse en el plazo legal; siendo un plazo sustantivo no cabe la prórroga propia de los plazos procesales.

N.º 1. Sentencia de 24 de octubre de 2022, Sección 16.ª, Audiencia de Barcelona (n.º 460/2022). Ponente: Inmaculada Zapata Camacho. Fundamentos de derecho.—I. Planteamiento. Al amparo de la LO 2/1984, de 26 de marzo, ejercitó D. Maximino acción dirigida a obtener el reconocimiento del derecho a rectificar la información publicada, bajo el título «La resurrección fallida de los falsos Modigliani», el 14 de septiembre de 2020 en la edición impresa y digital del diario El País; información que calificaba de inexacta y gravemente perjudicial por cuanto se refería a cuatro cuadros de su propiedad. El Juzgado apreció la excepción de caducidad de la acción que en el escrito de contestación había opuesto Ediciones El País S.L. y desestimó la demanda; decisión frente al que se alza el Sr. Maximino.

II. Sobre la caducidad de la acción. Es indiscutido que el plazo de 7 días hábiles que, para el ejercicio de la acción de rectificación, prevé el art. 4 de la LO 2/1984, vencía el 5 de octubre de 2020. También, que el procurador del Sr. Maximino presentó la demanda por vía telemática a las 13’17 horas del siguiente día 6. Reitera sin embargo el recurrente que la acción no se encontraba caducada al ser aplicable la prórroga que establece el aptdo. 5 del art. 135 de la LEC, conforme al cual «la presentación de escritos y documentos, cualquiera que fuera la forma, si estuviere sujeta a plazo, podrá efectuarse hasta las quince horas del día hábil siguiente al del vencimiento del plazo»

Coincidimos con el Juzgado en la inviabilidad del argumento. Nos encontramos ante un plazo de caducidad que tiene naturaleza sustantiva, no procesal. Como razonaba la STS de 22 de enero de 2009, con cita de las de 1 de febrero de 1982, 26 de abril y 28 de septiembre de 2000, únicamente son plazos procesales «los que tengan su origen o punto de partida en una actuación de igual clase (notificación, citación, emplazamiento o requerimiento)».En coherencia con ello, la propia STS declaró que «cuando se asigna el plazo para el ejercicio de una acción (...)» no es aplicable la regla del art. 135 LEC que permite la presentación de escritos sujetos a plazo hasta las 15 horas del día siguiente hábil al del vencimiento; conclusión que no podía verse matizada «por la aplicación del principio pro accione (...) como vinculado al derecho a la tutela judicial efectiva reconocido en el art. 24.1 de la Constitución Española» pues el instituto de la caducidad atañe «a la seguridad del tráfico jurídico, pudiendo ejercitarse los derechos subjetivos solamente en el tiempo, forma y manera que vienen reglamentados por Ley, y quien no se ajusta a ella ha de pechar con las consecuencias perjudiciales previstas» (STS de 29 de mayo de 1992).

En el mismo sentido se pronunció la STS de 29 de abril de 2009 al razonar que la regla del art. 135 LEC «está prevista para los plazos procesales y no para los sustantivos, en los que se atiende al hecho objetivo de la falta de ejercicio de la acción a la que se vincula dentro del plazo prefijado». Cierto que esta última sentencia terminó declarando no caducada una acción de retracto arrendaticio a pesar de que la demanda se había interpuesto en el denominado «plazo de gracia», tesis que reiteraron las SSTS de 28 de julio de 2010, 11 de julio de 2011, 25 de marzo de 2015 y 9 de febrero de 2016 aplicando la doctrina del Tribunal Constitucional plasmada en las SS 64/2005, 335/2006, de 20 de noviembre y 76/2012, de 16 de abril (el cómputo de los plazos sustantivos y procesales adquiere relevancia constitucional cuando la decisión judicial de inadmisión sea consecuencia de la utilización de un criterio interpretativo rigorista, excesivamente formalista o desproporcionado y, en concreto, cuando «producen como resultado una reducción del correspondiente plazo legal, convirtiendo en impracticable el citado derecho a disponer del plazo en su integridad» No podemos perder, sin embargo, de vista que el fin de la expresada interpretación de la norma, que la propia STS de 29 de abril de 2009 calificó como «razonable», teniendo en cuenta «los intereses en juego», era «permitir al titular del derecho cuyo ejercicio se encuentra sometido a un plazo de caducidad a disponer del mismo en su integridad con perfecto ajuste al art. 5 del CC». Puesto que los Juzgados no permanecen abiertos durante las 24 horas del día y no era posible la presentación de escritos ante el que presta el servicio de guardia, se trataría del único medio para impedir un resultado final «contrario al derecho fundamental a obtener la tutela judicial efectiva de los Jueces y Tribunales en el ejercicio de los derechos e intereses legítimos, desde el momento en que se privaría al titular de un derecho (...) de disponer de la totalidad del plazo concedido por la Ley».

La situación ha variado sustancialmente tras la reforma de la LEC operada mediante la Ley 42/2015, de 5 de octubre, que dio nueva redacción al art. 135. En la actualidad el precepto, por una parte, impone a los profesionales de la justicia el empleo de los sistemas telemáticos o electrónicos para comunicarse con el órgano jurisdiccional (a partir del 1 de enero de 2016, según la DA primera de la Ley). Por otra parte, es posible ya presentar escritos y documentos todos los días del año durante las veinticuatro horas (aunque si la presentación tiene lugar en día u hora inhábil a efectos procesales, se entiende efectuada el primer día y hora hábil siguiente, v. art. 130 de la LEC).

Dispuso, por tanto, el Sr. Maximino en su integridad del plazo de 7 días hábiles para el ejercicio de la acción de rectificación. Su procurador, haciendo uso de los sistemas telemáticos o electrónicos a que se hallaba obligado (art. 273 LEC), pudo haber presentado la demanda hasta las 24 horas del día 5 de octubre de 2020 (v. STS 349/2019, de 21 de junio). Siendo así, carece de sentido aplicar a un plazo sustantivo como el que nos ocupa la prórroga que, para los procesales, establece el art. 135-5 LEC (en el mismo sentido, SAP Barcelona, sec. 14.ª, de 23 de octubre de 2019 y SAP Zaragoza, Sección 4.ª, de 20 de noviembre de 2020).

III. Costas de primera instancia. Con carácter subsidiario impugna el apelante la decisión del Juzgado de imponerle las costas causadas en primera instancia, aduciendo las dudas jurídicas que plantea la caducidad de la acción ejercitada en la demanda y la aplicación al caso de lo dispuesto en el art. 135-5 LEC. El motivo tampoco puede prosperar. El art. 6 de la LO 2/1984 recoge el criterio del vencimiento objetivo sin contemplar, ni aun por vía de remisión, la excepción a la regla general que, en la fecha de su promulgación, establecía el art. 523 de la LEC 1881, «que el Juez, razonándolo debidamente, aprecie la concurrencia de circunstancias excepcionales». Tratándose de una norma especial, no cabe acudir a la que, para los juicios declarativos, establece el actual art. 394-1 LEC.

IV. Costas de segunda instancia. Desestimado en su integridad el recurso, al apelante se impondrán las costas devengadas en esta alzada (art. 398-1 en relación con el 394-1 LEC).

II. OBLIGACIONES Y CONTRATOS

Compraventa de inmueble (i). resoluCión por falta de Conformidad.

La irregularidad urbanística de la finca es causa justa de resolución. Responsabilidad autónoma del agente mediador.

N.º 2. Sentencia de 21 de octubre de 2022, Sección 11.ª, Audiencia de Barcelona (n.º 522/2022). Ponente: Antonio Gómez Canal. Fundamentos de derecho. I. Recurso de apelación interpuesto por D. Aurelio contra la sentencia de 27 de mayo de 2020.

I. Hechos a enjuiciar.

1.º El día 2 de mayo de 2018 D. Aurelio como comprador suscribió con D. Borja como vendedor contrato privado de compraventa inmobiliaria (documento 5 de la demanda) con la intervención de EV MMC Spain S.L.U. (en adelante también simplemente Engel) según contrato de intermediación suscrito con el vendedor el 9/4/18 (documento 7 de la contestación de ENGEL).

2.º El precio de la compraventa se fijó en 380.000 euros;, con entrega por el comprador de 38.000euros; en concepto de arras penitenciales, y el objeto lo constituía la vivienda unifamiliar de 50m2 propiedad del Sr. Borja, según escritura de compraventa de 30/9/10, sita en Sant Cugat del Vallés, C/000 n.º 000 anunciada con posibilidad de ampliación de su superficie hasta 125m2 (documentos de la demanda números 2 penúltimo inciso del «Comentari de l’anunciant» y 1 inciso final de la «Descripción de la propiedad», afirmación de la Sra. Belinda de Engel al Sr. Aurelio del 2/5/18 a las 15:02:16, documento 6 de la demanda, folio 76 vuelto y testifical de la primera 25m:16s, vídeo n.º 3).

3.º A pesar de que el Sr. Borja afirmó en la hoja de encargo (expositivo I) y en el contrato de compraventa (último párrafo de la 1.ª manifestación inicial) que no existía ningún aspecto físico o jurídico que afectara al referido inmueble de una forma relevante, consta que: 3.1. la edificación erigida sobre él destinada a garaje no fue ni declarada ni inscrita en el Registro de la Propiedad –según constaba en la información facilitada al Sr. Aurelio el día 23/4/18 (documento 5 de la contestación de Engel)– lo que condicionaba la tasación de la finca a efectos de la obtención de un préstamo con garantía hipotecaria para la financiación del pago de parte del precio (folios 110 vuelto y 118) y 3.2. tal como le constaba al Sr. Borja cuanto menos desde el mes de agosto de 2.010 (folio 62), la vivienda se encuentra en situación de volumen disconforme según la normativa urbanística vigente porque según informa el Ajuntament de Sant Cugat del Vallès (folios 43/44) –en línea con el informe de Ibertasa, S.A. de 4/6/18 (documento 7 de la demanda)– la edificación ocupa, en parte, las franjas de separación con el fondo de la parcela (5 metros) y de los vecinos (3 metros), lo que presumiblemente excluye la posibilidad de ampliar su superficie (documento 8 de la demanda); Engel suprimió esta característica en la publicidad a la que había tenido acceso el Sr. Aurelio (folios 45 a 47 frente al inciso final de la «Descrip-

ción de la propiedad» del documento 1 de la demanda y testifical Sra. Belinda 26m.:32s. y 27m.:03s., vídeo n.º 3).

4.º En la fecha fijada para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, el día 20 de julio de 2018 en la notaría de D. Josep María Valls Xufré de Barcelona, se levantaron sendas actas manifestando, en síntesis: 4.1. el vendedor que el comprador ha comparecido en la notaría negándose a firmar sin causa justificada (documento 6 de la contestación del Sr. Borja) y 4.2. el comprador que no era posible culminar el contrato por: tener la vivienda volumen disconforme con el planeamiento urbanístico, no estar inscrita en el Registro de la Propiedad parte del inmueble e imposibilidad de acceder al crédito hipotecario por las anteriores razones (documento 17 de la demanda).

5.º El Sr. Aurelio plantea el presente litigio frente al vendedor y Engel para que el tribunal: «Declare que el demandado Borja ha incumplido su obligación derivada del contrato de compraventa de fecha 2 de mayo de 2018 consistente en entregar la cosa vendida de conformidad y en consecuencia se declare la resolución del meritado contrato. Declara que la mercantil EV MMC SPAIN SLU ha incumplido sus obligaciones legales para con mi representado. Se condene solidariamente a ambos demandados a abonar a mi mandante la suma de treinta y ocho mil euros (38.000,00 euros) con más sus intereses moratorios desde la fecha de la interpelación extrajudicial, así como una indemnización por los daños y perjuicios por importe de quinientos veinticuatro euros (524,00 euros) con más sus intereses legales».

II. Resolución del recurso. Rechazadas todas esas pretensiones por el Juzgado al que fue repartida la demanda, el actor abre la segunda instancia jurisdiccional por medio del presente recurso –que reconducimos a dos motivos de apelación– para denunciar el error en la valoración de la prueba –documental, interrogatorio de parte y testifical– y consiguiente infracción de la normativa sustantiva que considera de aplicación –Llei 3/17 de 15 de febrer del Llibre sisè del CCCat relatiu a les obligacions i els contractes y Llei 18/07 de 28 de desembre del dret a l’habitatge– en que a su juicio habría incurrido la Sentencia de primer grado.

Primer motivo por el que se combate el rechazo de las pretensiones, declarativa de resolución del contrato y de condena dineraria, dirigidas frente al vendedor sr. Borja (alegaciones 2.ª a 5.ª del escrito de interposición del recurso). El motivo se estima.

Para llegar a este resultado partimos de dos premisas fundamentales: 1.ª atendido el contenido de la demanda rectora del proceso y la fijación de los términos de la controversia en la fase intermedia, podemos afirmar que el núcleo del litigio entablado por el sr. Aurelio frente al sr. Borja no radica en la posibilidad de que la vivienda litigiosa pudiera ser objeto de un contrato de compraventa plenamente válido y eficaz –lo que nos parece indiscutible– sino en determinar si el concertado en fecha 2/5/18 lo fue con pleno conocimiento o ignorancia inexcusable por parte del comprador de las especiales circunstancias que afectaban a la misma –volumen disconforme con la normativa urbanística, que redunda en la imposibilidad de ampliar su superficie, y falta de inscripción registral, parcial, que redunda en el acceso al crédito hipotecario (documento 13 de la demanda y testifical sr. Luis María 41m.:56s., vídeo n.º 3)– y su trascendencia en la conclusión del negocio a los efectos de decretar su resolución y 2.ª a falta de sometimiento de las partes a una determinada Ley reguladora, atendido el lugar donde radica el bien raíz que constituye su objeto y por la fecha en que fue celebrado, atenderemos a la Llei 3/17 de 15 de febrero del libro sexto del CCCat, relativo a las obligaciones y los contratos (art. 10.5.II CC y Disposiciones transitoria 1.ª y Final 9.ª de la Llei 3/17).

Dicho esto. recordar que el contrato que suscribieron las partes hoy en litigio –calificado de compraventa por ambas (art. 621-1 CCCat)–, como fuente de obligaciones que es en nuestro Derecho (art. 1089 CC.) para cada una de aquellas –Sr. Aurelio pago del precio convenido (art. 621-31.a) CCCat) y Sr. Borja entrega del objeto conforme al contrato (art. 621-9.1.a) y b) CCCat)–, tiene la vocación de ser cumplido como si de una Ley se tratara (arts. 1091 y 1257 CC) sin que pueda producirse su resolución conforme a los arts. 62137.c), 621-40.1.c) i. f. y 621-41.1 CCCat salvo que se acredite por quien insta su resolución, el comprador Sr. Aurelio en nuestro caso (art. 217.2 LEC), la concurrencia de algún incumplimiento por la contraparte que, por su esencialidad, ha de suponer la frustración

del negocio: si priva al comprador «sustancialmente», no de manera leve (art. 621-40.3 CCCat), de aquello a que tenía derecho según el contrato (art. 621-42.1. i. f. CCCat).

Esta es la pauta seguida por la jurisprudencia interpretativa del art. 1124 CC que se recoge, entre otras muchas, en la STS 604/13, de 22 de octubre citada por las STS 736/15 y 430/17 al decir que: «las consecuencias, liberatoria y restitutoria, que la resolución produce, así como la conveniencia de potenciar el respeto a la palabra dada –pacta sunt servanda– y de conservar en sus términos el negocio –favor contractus–, llevan a excluir que cualquier clase de incumplimiento baste para resolver el vínculo –sentencias de 16 de enero de 1975, 25 de febrero de 1978, 7 de marzo de 1983, 22 de marzo de 1985, entre otras muchas». En las sentencias 366/2008, de 19 de mayo, 35/2012, de 14 de febrero, 162/2012, de 29 de marzo, entre otras muchas, hemos precisado que, para reconocerle esa fuerza resolutoria, el incumplimiento, además de no excusable, ha de ser esencial, ya porque la estricta observancia de la obligación forme parte de lo pactado –en reconocimiento de la potencialidad normativa creadora de los contratantes y de la fuerza vinculante de la lex privata–; ya, en su defecto, porque el incumplimiento prive sustancialmente a la parte perjudicada de aquello que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato, a menos que la otra parte no hubiera previsto ni podido prever razonablemente tal resultado; ya porque, siendo intencional el comportamiento del deudor, la parte perjudicada crea razonablemente que no puede confiar en un cumplimiento futuro.

Situados en el ámbito de responsabilidad del vendedor, en particular en la prestación de entrega del bien conforme al contrato por parte del Sr. Borja, en cuyo sustancial incumplimiento se basa el Sr. Aurelio para fundar la resolución del vínculo y consiguiente recuperación de la suma entregada en su día (38.000 euros;, pacto 2.º del documento 5 de la demanda) e indemnización de los perjuicios irrogados por la frustración negocial (524 euros;, documentos 20 a 22 de la demanda), es obligado indicar que el legislador catalán, en aras de incrementar la «transparencia contractual» (preámbulo Llei 3/17 de 15 de febrero), impone en defensa del comprador al vendedor: antes de la conclusión del contrato, el deber de facilitar al anterior la información relevante sobre las características del bien teniendo en cuenta los conocimientos de las partes, la naturaleza y el coste de la información, así como las exigencias que resulten de la buena fe y la honradez de los tratos (arts. 111.7 y 621-7 CCCat) y su responsabilidad por las manifestaciones públicas realizadas sobre las características del bien, por él o por un tercero que esté legitimado para actuar por cuenta suya, salvo los casos en los que: a) El comprador conozca o pueda razonablemente conocer la incorrección (art. 621-26.1 CCCat); b) El vendedor haya rectificado las manifestaciones hechas antes de concluir el contrato de manera conocible para el comprador o destinatario de la manifestación corregida; c) Las manifestaciones hechas no puedan haber influido sobre la decisión de comprar (art. 621-25.1 CCCat).

En definitiva, la Sala para resolver el motivo, mediante el que se pretende dejar sin efecto un contrato válido y eficaz, deberá valorar si las características del bien denunciadas en él implican una falta de conformidad, si eran conocidas por el sr. Aurelio antes de suscribir el contrato –o su ignorancia resultaba inexcusable– y por último si eran determinantes en la prestación de su consentimiento de tal forma que de haberlas conocido no lo hubiera concluido.

1.º Por lo que hace referencia a la falta de inscripción en el Registro de la Propiedad del garaje (admisión del Sr. Borja al ser interrogado 3m.:34s. y testifical de la Sra. Belinda de Engel 19m.:34s. vídeo n.º 3), la Sala, a pesar de considerar que la publicidad registral es una prestación exigible al vendedor con arreglo a la buena fe y a los usos habituales en el tráfico de bienes inmuebles (arts. 111.7 CCCat y 1258 CC), coincide con la solución adoptada por el Juzgado descartando que la misma constituya causa resolutoria por las siguientes razones: a. la falta de declaración de obra nueva y ulterior acceso al Registro inmobiliario afecta a una edificación accesoria erigida sobre la finca litigiosa, la destinada a aparcamiento de vehículos, pero no a la vivienda a la que consideramos principal;

b. el Sr. Lax, con una diligencia plenamente exigible a quien pretende adquirir un bien raíz en nuestro país, tuvo ocasión de constatar la indicada anomalía cotejando la confi-

guración física de aquel –presencia de un bloque destinado a garaje– con la descripción recogida en la información registral facilitada por Engel nueve días antes de la firma (Sra. Belinda 30m.:30s. y 37m.:30s. vídeo n.º 3 y documento 5 de la contestación de Engel) –en la que no aparecía aquel– sin que, a pesar de ello, pusiera objeción alguna; c. ese incumplimiento no frustra las expectativas que el comprador había puesto en el contrato, requisito ineludible para fundar en él su resolución, pues antes de la fecha prevista para la escrituración el Sr. Mor ofreció su subsanación (documento 12 de la demanda).

2.º Por lo que hace referencia a la segunda anomalía denunciada, la irregularidad urbanística de la vivienda –volumen disconforme– y su incidencia en la posibilidad de ser ampliada, disentimos de la solución tomada por el Juzgado:

a. el Sr. Borja adoptó una actitud ciertamente evasiva al ser interrogado sobre el conocimiento previo de dicha circunstancia (2m.:31s. y 3m.:22s. vídeo n.º 3), lo que permitiría inferirlo conforme al art. 307.1 y 2 LEC. A requerimiento del actor obra en la causa el informe completo de tasación que aquel encargó en el año 2010 en el que claramente se hace constar que el inmueble no era acorde a la normativa urbanística vigente (folio 62). Ello explicaría las consultas que el Sr. Borja ha realizado al Ajuntament de Sant Cugat del Vallès para conocer la posibilidad de ampliación de su actual superficie debiendo señalar en este punto que frente al documento 3 que aportó aquel, en el que únicamente se hace referencia a la edificabilidad de la finca en general, pero no a la posibilidad de ser ampliada la vivienda actualmente erigida sobre ella, nos encontramos con: el documento 8 de la demanda, elaborado por un perito tasador, que tras visitar el concreto inmueble vino a descartar esa opción; el desistimiento del previo compromiso de compraventa suscrito en fecha 23/4/18, condicionado precisamente a la ampliación publicitada, confirmaría su ilegalidad (documento 4 del r. Borja); es revelador de este hecho que Engel, experta inmobiliaria, suprimiera de la publicidad esa posibilidad por no considerarla segura.

b. con estos antecedentes no resulta ajustado a los principios de la buena fe y honradez en los tratos que el Sr. Borja eludiera toda referencia a la anómala situación urbanística de la finca en la publicidad que lanzó para la venta –a la que perfectamente pudo acceder el sr. Aurelio antes de la suscripción del contrato (se renunció a su interrogatorio para demostrar lo contrario)– y en el otorgamiento del mismo en el que incluso se expresó, de manera clara y terminante, que no existía ningún aspecto jurídico que afectara al referido inmueble de una forma relevante.

Con esa conducta previa de ocultación, cuanto menos con grave negligencia (art. 6216.1 CCCat), de un aspecto del inmueble que pretendía vender, el Sr. Borja, en conjunción con Engel, creó una confianza en ese sentido en la contraparte que la eximía de verificar mayores indagaciones.

c. por lo que hace referencia al carácter esencial de la característica examinada volumen disconforme con incidencia en la posibilidad de ampliación de la vivienda tal como está construida, de 50 a 125 m2 hemos de señalar que con independencia de las necesidades ocupacionales que el Sr. Aurelio pudiera tener al tiempo de suscribir el contrato y a las que se refirió la Sra. Belinda a lo largo de su interrogatorio testifical (23m.:59s. vídeo n.º 3), nada obsta a que pudieran verse ampliadas en el futuro. En cualquier caso, esa capacidad de obtener mayor superficie habitable redunda en el valor del inmueble y resulta fundamental para quien debe satisfacer su precio.

El potencial urbanístico de una finca objeto de compraventa es un elemento esencial del contrato según reiterada jurisprudencia (STS 706/12 de 20/11 y 258/13 de 24/4 citadas por la n.º 488/22 de 21/6) y en el concreto caso sometido a nuestra consideración lo demuestra que: el Sr. Borja y Engel lo destacaran expresamente en la publicidad de la oferta como una de las características del bien a los efectos de fijar el precio del mismo; el sr. Aurelio se interesara por esa anunciada potencialidad de la vivienda el mismo día de la firma del contrato, y según parece en las visitas que hizo al inmueble (Sra. Belinda 25m.:16s. y 27m.:25s. vídeo n.º 3), siendo irrelevante que no se hiciera constar de forma expresa en el contrato cuando constaba en la publicidad previa y por el alcance obligacional a que se refiere el art. 1258 CC; otros interesados en la compraventa la condicionaron de forma

expresa a la confirmación de esa posibilidad fijando un precio de venta incluso inferior al que estaba dispuesto a pagar el Sr. Aurelio (documento 4 de la contestación del Sr. Borja), lo que nos permite inferir que en su mente estaba esa potencialidad del bien a adquirir tal como se le había anunciado por el vendedor y su asesor inmobiliario.

Ante esta tesitura no parece justificado que el vendedor consolide en su patrimonio las arras percibidas (arts. 621-8.2 CCCat y 1454 CC) debiendo declarar la resolución del contrato litigioso interesada por el apelante por falta de conformidad relevante de su objeto con los efectos inherentes a esta medida: restitución de las sumas entregadas a cuenta del precio (38.000 euros) e indemnización de los perjuicios irrogados al comprador por la celebración del contrato, frustrado por causa imputable al vendedor (524 euros).

Segundo motivo por el que se combate el rechazo de las pretensiones, declarativa y de condena dineraria, dirigidas frente a la agente inmobiliaria (alegación 5.ª sic del escrito de interposición). El motivo se estima.

Partimos de la base, al igual que el Juzgado en el párrafo 2.º del FJ 9.º de su Sentencia, que aunque no se trate de una compraventa de consumo (art. 621.2.1 CCCat), el vendedor Sr. Borja no era profesional del sector inmobiliario, resulta de aplicación a Engel el régimen jurídico establecido en la Llei 18/07 de 28/12 del dret a l’habitatge cuyo objeto como su nombre indica es regular el derecho a la vivienda, del que es titular el Sr. Aurelio (art. 47 CE), y para cuya efectividad define los derechos, deberes y criterios que deben ser respetados por los profesionales en el ejercicio de las actividades de transacción de viviendas (art. 1.e). Dentro de quienes prestan servicios inmobiliarios la referida Ley incluye a los agentes que se dedican de forma habitual y retribuida, dentro del territorio de Cataluña, a prestar servicios de mediación, asesoramiento y gestión en transacciones inmobiliarias en relación con operaciones de compraventa de bienes inmuebles (arts. 53.1 y 55.1) como es el caso de Engel.

Por esta condición, y al margen del vínculo negocial que le unía con el Sr. Borja mediante la obligada suscripción de la previa nota de encargo (arts. 55.5.b) y 5.6 y 58.5 Llei 18/07) y de las acciones de repetición a que hubiere lugar, Engel quedaba sujeta al riguroso régimen de actuación impuesto por esta norma frente al Sr. Aurelio como tercero interesado en la adquisición del bien litigioso de la que surge el derecho de aquella a percibir su retribución. La Sra. Belinda de Engel expresamente reconoció que, pese a haber sido contratada por el sr. Borja, su función asesora también se proyectó sobre el sr. Aurelio (33m.:56s., vídeo n.º 3).

En particular Engel, como profesional del sector inmobiliario, tenía antes de suscribir con terceros cualquier documento relativo a la transacción de un inmueble la obligación de «haber verificado los datos facilitados por los propietarios mandantes y la titularidad, cargas y gravámenes registrales del bien» (art. 55.7 Llei 18/07) pues solo así podía publicitar su venta en la forma ordenada por el art. 58.3 3 Llei 18/07: con sujeción al principio de «veracidad, de modo que no oculten datos fundamentales de los objetos a que se refieren y no induzcan o puedan inducir a los destinatarios a ningún error con repercusiones económicas» hasta el punto de que «los datos, características y condiciones relativos a la construcción, situación, servicios, instalaciones, adquisición, utilización y pago de las viviendas que se incluyen en la oferta, promoción y publicidad son exigibles ulteriormente por el comprador, aunque no figuren expresamente en el contrato de transmisión» (art. 58.4 Llei 18/07).

Si a estos principios normativos le aplicamos los hechos probados llegamos a la anunciada estimación del motivo con la consiguiente declaración de incumplimiento por parte de Engel de las obligaciones legalmente exigibles frente al Sr. Aurelio y consiguiente condena a la indemnización de los perjuicios irrogados. Aunque es cierto que el Sr. Borja omitió comunicar a Engel la problemática urbanística que afectaba al inmueble –expresamente manifestó que no estaba física o jurídicamente afectado de manera apreciable– no podemos olvidar que el art. 55.7 Llei 18/07 arriba transcrito imponía a dicha profesional verificar los datos facilitados por su cliente, no solo los que constan en archivos de acceso público como el Registro de la Propiedad (SAP de Barcelona, Sec.

19.ª, n.º 181/13 de 22/5), pues de ser así su intervención retribuida no quedaría suficientemente justificada.

En concreto debería de haber confirmado previamente a emitir la correspondiente publicidad –a la que pudo acceder el Sr. Aurelio antes de firmar el contrato (no se le interrogó para demostrar lo contrario) confiando en su veracidad– que la ampliación de la vivienda objeto del encargo era urbanísticamente viable. Elemento que hemos visto al resolver el anterior motivo era determinante para la emisión del consentimiento negocial por el comprador –de ahí la relación causal– y que ha quedado demostrado que estaba comprometido por un hecho cuyo conocimiento consideramos exigible a un profesional de la gestión inmobiliaria: le hubiera bastado recabar el informe completo de la previa tasación encargada por el Sr. Borja y comprobar la insuficiente distancia de la edificación con los límites perimetrales de la parcela.

En definitiva Engel, sin perjuicio de la responsabilidad del Sr. Borja como parte vendedora, resulta responsable frente al sr. Aurelio por esos incumplimientos legales (arts. 1089 y 1090 CC y 55.5.a) Llei 18/07), en régimen de solidaridad conforme al art. 1140 CC por el daño causado, cuya cuantía no se discute, y sin que pueda justificarse su exención en: a) el carácter indicativo que atribuía a la publicidad, en contra del deber de veracidad legalmente impuesto y b) que el hoy apelante no recabara los servicios de asesoramiento de un tercer experto, lo que choca frontalmente con la confianza que para el público en general merece la intervención de un agente inmobiliario en una transacción de esta naturaleza (SAP de Barcelona, Sec. 1.ª de 23/5/05 y 25/9/15 citadas por la SAP de Barcelona, Sec. 17.ª, 752/18 de 19/10).

Tercero. Recapitulación. Como consecuencia de lo anteriormente argumentado procederá estimar en su integridad el recurso de apelación interpuesto por el actor, revocar la Sentencia contra la que se dirigía y en su lugar, con estimación plena de la demanda, vamos a:

1.º declarar resuelto el contrato de compraventa inmobiliaria suscrito en fecha 2 de mayo de 2018 por incumplimiento del vendedor Sr. Borja de su obligación de entrega al Sr. Aurelio de la cosa vendida de conformidad y declarar que quien intermedió en dicha operación, EV MMC Spain S.L.U., incumplió sus obligaciones legales para con el comprador.

2.º condenar a los interpelados a que en forma solidaria paguen al actor: en concepto de restitución e indemnización de daños y perjuicios por la resolución negocial decretada y por la infracción legal constatada, la suma de 38.524 euros (arts. 1100, 1101 y 1902 CC y 621-37.2 CCCat); el interés legal del dinero generado por esa suma desde la interpelación judicial (7/11/18) hasta hoy, momento a partir del cual el tipo se incrementa en dos puntos porcentuales hasta el pago completo (arts. 1100 y 1101 y 1108 CC y 576.1 y 2 LEC); las costas de primer grado por estricta aplicación del principio del vencimiento objetivo al descartar que el caso presentara unas dudas, fácticas o jurídicas, más allá de las inherentes a toda cuestión sometida a la decisión de un tribunal de justicia (art. 394.1 LEC).

II. Costas de apelación. La estimación del recurso justifica que las costas causadas por su seguimiento no se impongan a ninguna de las partes (art. 398.2 LEC).

III. Depósito para recurrir. Estimado el recurso de apelación, el depósito constituido será restituido al Sr. Aurelio (D.A. 15.ª.8 LOPJ).

IV. Recursos contra la presente resolución. En cumplimiento de lo dispuesto en el art. 208.4 LEC se informa a las partes que esta Sentencia no es firme. Dictada en un proceso de cuantía inferior a 600.000 euros, contra ella cabe recurso de casación, siempre que su resolución presente interés casacional, y recurso extraordinario por infracción procesal, ante el Tribunal Supremo o ante el Tribunal Superior de Justícia de Catalunya si la casación se funda, exclusivamente o junto a otros motivos, en la infracción de normas del ordenamiento civil catalán (arts. 477.2.3.º y 3, 478.1 y D.Final 16.ª LEC y arts. 2 y 3 Llei 4/2012, de 5 de marzo, del recurso de casación en materia de derecho civil de Catalunya).

Compraventa de inmueble (ii). arras penitenCiales y Cláusula rebus sic stantibus

El desistimiento del comprador por falta de financiación desencadena el pacto de arras.

N.º 3. Sentencia de 16 de septiembre de 2022, Sección 1.ª, Audiencia de Barcelona (n.º 450/2022). Ponente: Dolors Portella Lluch. Fundamentos de derecho. I. Planteamiento del litigio. Sentencia de instancia. Recurso de apelación. 1.º La representación procesal de la mercantil Ponrisc S.L. planteó demanda de juicio ordinario contra Don Apolonio y Doña Gema en la que expuso que mediante contrato de 16 de enero de 2020 compró a los ahora demandados el local número 2B situado en la planta baja del edificio con frente a la calle Sant Marià 61 y a otras dos calles, de la ciudad de Terrassa, por un precio de 116.000,00 euros, si bien a pesar de que el requisito de la financiación era conocido por todos, nada se estipuló al respecto en el propio contrato que fue redactado por las fincas vendedoras, siendo entregada en aquel acto la suma de 12.000,00 euros. La financiación fue rechazada por Liberbank, Banco Santander y Banco Bilbao. Banco Sabadell ofreció financiar 58.000,00 euros a diez años, pero el comprador precisaba un 70% a quince años y para el resto había obtenido un préstamo de su madre de 30.000,00 euros. La escritura de compraventa no pudo finalmente otorgarse debido a la declaración de estado de alarma, a causa de la pandemia COVID 19, que entró en vigor el día 14 de marzo de 2020, lo que supuso un cambio total de la realidad existente al tiempo de la firma del contrato el día 16 de enero de 2020, de modo que el día 30 de junio de 2020, fecha para la que el actor fue requerido de otorgamiento de la escritura, los negocios de hostelería estaban cerrados y lo estuvieron durante cuatro meses, por lo que entidad actora no pudo llevar a cabo su actividad de hostelería, turismo y restauración encontrándose en una situación de incertidumbre y con grandes pérdidas.

a actora considera que se produjo un cambio radical de circunstancias y que en estos momentos era desaconsejable invertir en nuevas compras e instalaciones sin que los demandados dieran solución alguna al problema, no admitiendo la propuesta efectuada a través del mail remitido el día 27 de marzo de 2020 en el que se solicitaba la posibilidad de desistir del contrato previa devolución de los 12.000,00 euros entregados, ni la nueva petición cursada el día 1 de mayo de 2020 y el burofax remitido antes de la presentación de la demanda.

La demanda se fundamentó en la previsión contenida en el art. 621-49 CCCat y en la cláusula rebus sic stantibus y concluyó solicitando que no se reconociera a los vendedores el derecho a resolver el contrato de 16 de enero de 2020, salvo que reintegraran a la actora los 12.000,00 euros abonados, y que por su parte, Ponrisc tenía derecho a la resolución del contrato, por la falta de financiación y también que en aplicación de la cláusula rebus sic stantibus los demandados tenían la obligación de devolver los 12.000,00 euros.

2.º Los demandados se opusieron a la demanda con los argumentos que en forma resumida indicamos:

En ningún caso la operación de compraventa se acordó con financiación, sino que la intermediaria Sra. Otilia manifestó que la compradora disponía del dinero, aunque después había decidido pedir financiación para evitar descapitalizarse. El representante de la actora Sr. Esteban es un conocido empresario de la localidad que dispone de varios negocios gestionados. El encargo de gestión de venta se hizo a la Sra. Otilia, ignorando los actores la identidad del tal «Benja» que figura en las conversaciones por whatsapp.

– La redacción del contrato no da pie a pensar que estuviera condicionado a obtener financiación de todo o parte del precio.

– Los hechos se sucedieron con anterioridad a la declaración del estado de alarma porque el actor tenía que notificar con siete días de antelación a la fecha prevista

(15/03/2020), la fecha y lugar de otorgamiento por lo que la operación debía ser considerada pre-COVID. –

No fue hasta el 27 de marzo de 2020 en que se manifestó por la actora que no había obtenido la financiación y por los vendedores se le concedió el plazo de gracia de un mes desde el levantamiento del estado de alarma. Posteriormente en el burofax del día 2 de junio de 2020 se le citaba a la notaría para el día 30 del mismo mes de junio.

– La actora había remitido nuevo burofax recibido por los vendedores el día 8 de junio de 2020 donde reiteraba la falta de financiación, y el día 29 de junio de 2020 envió correo electrónico citando a los vendedores para el día 30 en una notaría distinta de aquella a la que había sido convocado por los indicados vendedores por lo que estos no pudieron acudir. –

Conducta inadecuada del actor que insistió en que los vendedores no podían resolver el contrato, pero en el escrito de demanda solicita él mismo su resolución.

3.º La sentencia dictada en la instancia consideró que se pactaron arras penitenciales con los efectos propios de esta figura y con expresa mención al art. 621.8.2 CCCat, y desestimó la demanda por entender que en el contrato suscrito entre las partes no se preveía ninguna financiación y la doctrina o cláusula rebus sic stantibus requería una interpretación restrictiva y no era aplicable a las deudas de dinero de tracto único además de que, en cualquier caso, la situación era anterior a la declaración del estado de alarma.

4.º Contra la indicada resolución ha planteado recurso la representación de la actora que fundamentó en las alegaciones que en síntesis señalamos:

– Desde la firma de las arras se produjo una modificación extraordinaria de la situación que justifica la apreciación de la doctrina rebus sic stantibus, y las propias partes lo admitieron al concederse un periodo de gracia, sin que se pudiera llegar a un acuerdo definitivo al rechazar los vendedores las sucesivas propuestas efectuadas por el comprador, por lo que la apelante solicita que la Sala admita que los hechos se sucedieron en pleno confinamiento.

– La redacción del documento perjudica a la parte compradora porque los dos agentes actuaban de común acuerdo y en interés de la parte vendedora.

– La necesidad de financiación era conocida y el Sr. Gabriel, API en cuyo despacho se firmó el contrato y persona encargada de su redacción, actuó en perjuicio de la parte compradora.

– De igual modo, perjudica a la parte compradora la redacción de la cláusula referida a las cargas de la finca.

En cualquier caso, y aún en el supuesto de no estimar las alegaciones de esta parte, se debería dejar sin efecto la condena en costas, a la vista de los reiterados intentos de esta parte por llegar a un acuerdo ante la situación de pandemia y confinamiento producidos.

II. Naturaleza del contrato de autos. Hechos relevantes.

1.º Conviene reiterar que el contrato finalmente suscrito entre las partes lleva por título la indicación de que se trata de «Contrato de Arras Penitenciales», con cita del art. 621.8.2 del CCCat y mención de que «se pacta expresamente que sea en concepto de arras penitenciales. Por lo que si el comprador desiste del contrato las pierde y si quien desiste es el vendedor debe devolverlas dobladas». Está acreditado que las partes contratantes modificaron el borrador inicial del contrato titulado «Contrato de Arras Confirmatorias», a pesar de que en evidente contradicción con esta descripción, se hacía cita de lo dispuesto en el art. 1454 del CC que regula las arras penitenciales, es decir, las que permiten desvincularse lícitamente del contrato a cualquiera de las partes, perdiéndolas el comprador si se arrepiente de la compra, o debiendo devolverlas dobladas si es el vendedor quien se aparta del compromiso.

Por consiguiente, suscribiendo lo indicado en la instancia, el contrato suscrito fue el de arras penitenciales, en los términos previstos en el art. 621-8.1 CCCat, que permite el indicado efecto liberador con las consecuencias reseñadas, salvo que el desistimiento de la parte compradora estuviera justificado de acuerdo con lo que dispone el art. 621-49

CCCat. Este último precepto está incluido dentro de la subsección dedicada a las especialidades de la compraventa de inmuebles, y contempla la posibilidad de que, si en el contrato se ha previsto la financiación de todo o parte del precio, el comprador puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo convenido, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación.

De ahí que deba considerarse improcedente la pretensión de la parte actora que en su escrito de demanda y en el requerimiento de fecha 23 de julio de 2020 niega a los vendedores la posibilidad de resolver el contrato y de vender el local a un tercero, porque el desistimiento es connatural al contrato de arras penitenciales, con independencia del efecto que esta resolución pueda tener respecto a las arras, de modo que debe considerarse conceptualmente inadecuada la primera de las peticiones que formula la parte actora en su escrito de demanda y no puede declararse la inexistencia del derecho de los vendedores resolver el contrato, que peticiona la indicada parte demandante, al margen de las consecuencias que de ello pudiera derivarse respecto de las arras recibidas.

Sorprende por ello que por la parte actora se niegue a los demandados la facultad rescisoria y en cambio se atribuya a sí misma esta facultad, alegando falta de financiación y en aplicación de la cláusula rebus sic stantibus porque, insistiendo en lo ya indicado, el contrato de arras penitenciales es esencialmente rescindible, y lo único que debe ser objeto de estudio es si la parte compradora podía apartarse de su obligación por tener causa justificada para ello o si carecía de causa justificada.

2.º El contrato de autos no contempla expresamente que la exclusión de los efectos del art. 621-8.1 CCCat esté condicionada a la concesión previa de financiación a la parte compradora, por lo que esta excepción no puede operar, toda vez que el precepto citado exige una previsión específica que se justifica por el hecho de tratarse de una excepción a la regla general del art. 621-8.1 CCCat, que determina que el comprador que desiste del contrato pierda las arras, y que se fundamenta en una exigencia de seguridad jurídica, en aras a la protección de la parte vendedora que ha de conocer el carácter del contrato que ha suscrito y las expectativas que tiene razonablemente derecho a esperar.

La parte apelante admite que el contrato no contempla la exigencia de financiación, pero plantea que, pese a ello, debe considerarse que la parte vendedora conoció o debió conocer la situación del comprador y la necesidad de la referida financiación.

A tal efecto, esta Sala considera que el Sr. Gabriel, API que intermedió en la gestión del contrato y que en declaración testifical admitió ser el autor de su redacción, conocía que la parte compradora estaba buscando financiación, como así resulta de las comunicaciones electrónicas cursadas con el actor los días inmediatamente anteriores, lo que hay que entender trasladó a la Sra. Otilia pues estaba obligado a informarla de todas las eventualidades de la venta, al ser esta última la persona que le había transferido el encargo de la venta que a ella le habían hecho directamente los propietarios, pero no hay prueba concluyente en el sentido de que esta financiación fuera determinante para decidir la compraventa.

De la circunstancia expresada, basada en las pruebas y en la relación que mediaba entre los intermediarios, no es posible deducir que los vendedores conocieran que la financiación era condición indispensable para la compra, por lo que teniendo en cuenta que la ley exige la mención expresa en el contrato en aras a asegurarse su conocimiento por la parte vendedora, no será posible deducir por esta vía indirecta que los vendedores conocieran o debieran haber conocido este requisito, pues no hay certeza de que así fuera. Obsérvese que las declaraciones de los intervinientes en la reunión del día 16 de enero de 2020, de la que salió la firma del contrato de arras penitenciales, no son del todo coincidentes, y si bien se admite que surgió el tema de la financiación no está claro que por la parte compradora se expresara que la financiación era una necesidad que condicionaba la compra y no una mera conveniencia de que la que podía hacer o no uso, y ya hemos visto que para que operen los efectos del art. 621-49 CCCat es preciso que la financiación se prevea en el contrato, dándosele este modo el carácter de condición necesaria para la suscripción del contrato de compraventa, lo que en este caso no sucedió.

Además, en cualquier caso, las pruebas acreditan que el comprador obtuvo financiación del Banco Sabadell de un 50% del precio de compra, aunque el legal representante de la referida parte ha manifestado que resultaba insuficiente y que precisaba de la ayuda de su madre que le prestaba 30.000,00 euros más, pero que todo se vino abajo a causa de la crisis del sector hostelero y de restauración provocada por la pandemia de la COVID 19, por lo que debe concluirse que no obtuvo finalmente la financiación que ahora manifiesta que necesitaba debido precisamente a la situación generada por la pandemia del COVID-19, por lo que el debate debe reconducirse a la aplicación al caso de autos de la doctrina rebus sic stantibus que analizamos a continuación.

III. Doctrina «Rebus sic stantibus». Su aplicación por la jurisprudencia.

1.º Recordemos que el contrato de arras penitenciales se suscribió el día 16 de enero de 2020 y que en el mismo se previó como plazo máximo para el otorgamiento de la escritura de compraventa el día 15 de marzo de 2020, siendo un hecho notorio que el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo declaró el estado de alarma en todo el país, que fue sucesivamente prorrogado hasta el 21 de junio de 2020, y que supuso la suspensión entre otras de todas las actividades de hostelería y restauración, sector al que la demandante pretendía dedicar el local de autos ya preparado para ello con la correspondiente cocina y distribución adecuada.

Por consiguiente, debemos discrepar de la resolución de instancia y entender que el contrato de autos debía desplegar sus efectos durante lo que se convirtió en periodo COVID porque el día 15 de marzo de 2020, fecha prevista para el otorgamiento de la escritura, el país se hallaba bajo el estado de alarma iniciándose a partir de entonces un periodo de incertidumbre que afectó en modo especial a las actividades propias de la hostelería.

En esta coyuntura es incuestionable que la actividad de hostelería a que la actora pretendía dedicar el local quedaba seriamente afectada, por lo que se trata de analizar la distribución del riesgo económico del contrato y si es posible admitir que la obligación de suscribir el contrato de compraventa que resulta del contrato de arras penitenciales, al haberse excluido su desistimiento por falta de financiación, deba considerarse alterada o disminuida por la existencia de las circunstancias excepcionales referidas, con aplicación de la doctrina denominada rebus sic stantibus.

2.º La STS 5/2019 de 9 de junio cita la doctrina sentada por la anterior Sentencia del mismo Tribunal n.º 820/2019 de 7 de enero se expresa en los siguientes términos: «Como resume la sentencia del pleno de esta sala 820/2012, de 17 de enero de 2013, la cláusula rebus sic stantibus [estando así las cosas], próxima en su fundamento a los arts. 7 y 1258 CC, trata de solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o de las circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, cuando la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes o bien acabe frustrando el propio fin del contrato.

Aunque esta regla ha sido reconocida por la jurisprudencia, siempre lo ha hecho de manera muy cautelosa, dado el principio general, contenido en el art. 1091 CC, de que los contratos deben ser cumplidos. Y más excepcional aún se ha considerado su posible aplicación a los contratos de tracto único como es la compraventa.

La jurisprudencia ha insistido constantemente en que la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato, ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la propia finalidad del contrato. Y por supuesto, que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes (sentencia 567/1997, de 23 de junio y las que en ella se citan).

A diferencia de otros ordenamientos jurídicos que han regulado los efectos de la alteración de la base del negocio, –geshfätsgrundlage, en el derecho alemán (§ 313 BGB); eccesiva onerosità sopravenuta en el Código civil italiano (LEG 1889, 27); o frustration o hardship del derecho anglosajón–, nuestro Código Civil no regula un mecanismo semejante que expre-