Lokalplan nr. 351, Syddjurs Kommune

Lokalplan nr. 351 Bolig- og erhvervsomrĂĽde, Friland ved Feldballe,Tredje etape KommuneplantillĂŚg nr. 11, til Syddjurs Kommuneplan 2009

Yderligere information kan fås hos:

HVAD ER EN LOKALPLAN?

SYDDJURS KOMMUNE

Lokalplaner skal styre den fremtidige udvikling i et område og give borgerne, erhvervslivet og Byrådet mulighed for at vurdere konkrete tiltag i sammenhæng med planlægningen som helhed.

Hovedpostadresse: Hovedgaden 77 8410 Rønde Tlf. 87 53 50 00 www.syddjurs.dk syddjurs@syddjurs.dk

Plangruppen er lokaliseret på rådhuset i Ebeltoft på Lundbergsvej 2

Kontaktpersoner i Syddjurs Kommune: Afdelingschef Tina Degn Rasmussen Planlægger Thomas D. Secher

Denne lokalplan kan ses og hentes på: www.syddjurs.dk www.syddjurskort.dk www.plansystem.dk www.miljoeportal.dk

Lokalplanen er udarbejdet af: Plangruppen i samarbejde med Andelsforeningen Friland

Kommunens åbningstider fremgår af kommunens hjemmeside på adressen: www.syddjurs.dk.

Kortgrundlag: © Matrikelkort og topografiskekort: KMS © TK-kort: Kortcenter.dk © Ortofotos: COWI

I en lokalplan fastlægger Byrådet bl.a. bestemmelser for, - hvad området og bygningerne skal bruges til, - hvor og hvordan der skal bygges nyt, - hvilke bygninger der skal bevares, - hvordan nye veje stier og beplantning skal etableres, - hvordan de ubebyggede arealer skal indrettes.

Lokalplanen består af: Redegørelsen, hvor baggrunden og formålet med lokalplanen beskrives, og der fortælles om lokalplanens indhold. Herudover redegøres der bl.a. også for de miljømæssige forhold, om hvordan lokalplanen forholder sig til anden planlægning, og om gennemførelse af lokalplanen kræver tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder.

Bestemmelserne, der er konkrete regler for hvordan området må anvendes fremover, og som er bindende for grundejeren og Byrådet.

Kortbilag, der viser afgrænsningen af området i forhold til skel, og hvordan området skal disponeres. Kortbilagene hænger nøje sammen med lokalplanbestemmelserne og er bindende for grundejeren og Byrådet. Øvrige bilag, der fx viser Erhvervskategorier, Støj fra erhverv, trafik eller vindmøller, parkeringsnormer, som uddyber eller illustrerer lokalplanene bestemmelser.

Hvornår udarbejdes en lokalplan?

Ifølge planloven skal der udarbejdes en lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af byggeri. Endvidere skal der udarbejdes en lokalplan, når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, eller når der skal overføres arealer fra landzone til byzone eller til sommerhusområde.

Byrådet kan til enhver tid beslutte, at der skal udarbejdes et lokalplanforslag.

Lokalplanforslaget Når Byrådet har vedtaget et forslag til lokalplan skal forslaget i offentlig høring i mindst 8 uger. I den periode har borgerne lejlighed til at komme med bemærkninger, indsigelser eller ændringsforslag. Når den offentlige høring er slut, vurderer Byrådet, i hvilken udstrækning man vil imødekomme eventuelle indsigelser og ændringsforslag. Herefter kan lokalplanen vedtages endeligt.

Hvis Byrådet, på baggrund af de indkomne indsigelser, eller efter eget ønske, vil foretage så omfattende ændringer, at der reelt er tale om et nyt lokalplanforslag, starter proceduren forfra med offentliggørelse af et nyt lokalplanforslag.

Den endelige lokalplan Når Byrådet har vedtaget lokalplanen endeligt og vedtagelsen er offentlig bekendtgjort i avisen, er lokalplanen bindende for de ejendomme, der ligger inden for lokalplanens område. Det betyder, at der ikke må etableres forhold i strid med lokalplanens bestemmelser.

Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før lokalplanforslaget blev offentliggjort, kan fortsætte som hidtil, selvom det er i strid med lokalplanen - også efter ejerskifte. Lokalplanen medfører heller ikke pligt til at gennemføre de bebyggelser eller anlæg, der er beskrevet i planen.

Lokalplan nr. 351 Oktober 2011 Redegørelse

Foto: Esben Nielsen

3

Lokalplan nr. 351 Oktober 2011 Redegørelse

INDHOLD REDEGØRELSE ............................................................................7 Lokalplanens område .................................................................7 Offentlig og Privat service i området................................................................ 7

Lokalplanens baggrund og formål ..........................................10 Hvad er friland? ............................................................................................. 10

Lokalplanens indhold ...............................................................10 HØjDEfoRHoLD i omRåDEt ................................................................ 11 Grundlag for bebyggelsesplan ...................................................................... 12 Områdets Opdeling i byggelodder................................................................. 12 Veje- stier og parkering ................................................................................. 12 Placering og udformning af byggeri............................................................... 13 Opdeling i delområde .................................................................................... 13 Erhverv i tilknytning til boligen ....................................................................... 13 Skiltning ......................................................................................................... 14 Ubebyggede arealer ...................................................................................... 14 Bevaringsværdig beplantning ........................................................................ 14 Grundejerforening ......................................................................................... 14

Forhold til anden planlægning og lovgivning ........................16 Syddjurs Kommuneplan 2009 ....................................................................... 16 Tillæg til Syddjurs Kommuneplan 2009 ......................................................... 16 Gældende lokalplaner ................................................................................... 16 Overførelse af areal til byzone ...................................................................... 17 Lokal Agenda 21............................................................................................ 17 EU-Habitatdirektivet ...................................................................................... 18 Landbrugsloven ............................................................................................. 18 Særlige landskabelige interesseområder ...................................................... 18 Særlige drikkevandsinteresser ..................................................................... 20 Lavbundsarealer ............................................................................................ 20 Naturbeskyttelsesloven ................................................................................. 20 Nationalpark Mols Bjerge .............................................................................. 20 Område med særlig geologisk interesse ....................................................... 20 Fredskov ........................................................................................................ 22 Arkæologiske forhold ..................................................................................... 22 Støj ................................................................................................................ 23 Støj fra virksomheder ............................................................................................. 23 Støj fra trafik ........................................................................................................... 23

Parkering ....................................................................................................... 23 Jordforurening ............................................................................................... 23 Overskudsjord og byggeaffald ................................................................................ 23

4

Lokalplan nr. 351 Oktober 2011 Redegørelse

Forsyningsforhold ....................................................................24 Varmeplan .................................................................................................... 24 Vandforsyning ................................................................................................ 24 Spildevand ..................................................................................................... 24 Afledning af regnvand ................................................................................... 24

Miljøvurdering ...........................................................................24 Servitutter ..................................................................................25 Tilladelser eller dispensation fra andre myndigheder ..........25 Tilvejebringelse og offentlig debat .........................................26 LoKALPLANBEStEmmELSER .................................................27 § 1 Formål .............................................................................................................. 27 § 2 Afgrænsning, opdeling og zonestatus .............................................................. 27 § 3 Områdets anvendelse ...................................................................................... 27 § 4 Udstykning ........................................................................................................ 28 § 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold ........................................................................... 28 § 6 Bebyggelsens omfang og placering ................................................................. 29 § 7 Bebyggelsens ydre fremtræden ....................................................................... 30 § 9 Ubebyggede arealer ......................................................................................... 30 § 10 Tekniske forsyninger m.m. .............................................................................. 30 § 11 Grundejerforening ........................................................................................... 31 § 12 Forudsætninger for ibrugtagning .................................................................... 31 § 13 Forudsætninger for ibrugtagning .................................................................... 31 § 14 Lokalplanens retsvirkninger ............................................................................ 31

Vedtagelsespåtegninger ................................................................................ 32

KoRtBiLAG 1 .............................................................................33 KoRtBiLAG 2 .............................................................................35 BiLAG 3, miLjØKLASSER .................................................................37 REDEGØRELSE ..........................................................................41 Kommuneplan 2009 ..................................................................41 Tilvejebringelse og Offentlig debat .........................................41 Retsvirkninger...........................................................................42 Rammebestemmelser...............................................................42 Vedtagelsespåtegninger ................................................................................ 45

RAmmEKoRt ..............................................................................46 5

Lokalplan nr. 351 Oktober 2011 Redegørelse

N

DK 1:100.000

Lokalplanområdets placering i Kommunen. Målforhold: 1:300.000

N

mune

Oversigtskort over området. Målforhold: 1:100.000.

6 2 km

0

2

4

6 km

© COWI

Lokalplan nr. 351 Oktober 2011 Redegørelse

REDEGØRELSE LOKALPLANENS OMRÅDE Lokalplanområdet er beliggende syd for Friland mellem Jeshøjvej og Ravnebjergvej i den sydlige del af Feldballe by og omfatter et område på ca. 2,95 ha fra matr. nr. 1 ab og matr. nr. 55, Feldballe By, Feldballe, samt et stykke af Jeshøjvej, der ligger på matr. nr. 43 o og 1 i Feldballe By, Feldballe. Se herom på Kortbilag 1.

Området grænser mod nord op til den eksisterende del af Friland og mod syd, øst og vest mod det åbne land. Området er ved planens udarbejdelse ejet af Præsteembedet, Feldballe. Størstedelen af området er beliggende i landzone og skal med denne lokalplan overføres til byzone.

Der er ikke foretaget boreprøvninger i området, så jordbundens nærmere sammensætning kendes ikke. Lokalplanområdet skåner svagt fra nord til syd. Områdets laveste punkt ligger ved Ravnebjergvej i områdets sydøstlige hjørne. Dette punkt er et meget fugtigt område, hvor der trods dræning en del af året godt kan stå vand over jordoverfladen.

OFFENTLIG OG PRIVAT SERVICE I OMRÅDET Lokalplanområdet er beliggende i Rønde skoledistrikt. Afstanden til skolen i Rønde er ca. 9 km. Der befinder sig en børnehave og en friskole i Feldballe, umiddelbart nord for lokalplanområdet. I samme område, nord for skolen, ligger en dagligvarebutik. Feldballe har forbindelse ved busrute 122 til Århus og Grenaa. Busrute 123 har forbindelse til Ebeltoft en gang om dagen og kører som lynbus fra Ebeltoft til Århus via Feldballe to gange tidligt om morgenen.

Luftfoto over området, taget i sommeren 2010. Lokalplanområdet er markeret nederst i fotoet. Målforhold: 1:5.000.

7

Lokalplan nr. 351 Oktober 2011 Redegørelse

TÅSTRUP

FE LD B

Friskole

Bø rn e h a v e

F R ILA N D

L OKA LP LA N OM T RE D JE ETA

Flyfoto over området syd for Feldballe. Skyphoto, den 29. maj 2009.

8

Lokalplan nr. 351 Oktober 2011 Redegørelse

Lufthavn

B AL LE

Fel d b a l l e h a l l e n

Ebe

ltof

tvej

M R Å DE APE

9

Lokalplan nr. 351 Oktober 2011 Redegørelse

LOKALPLANENS BAGGRUND OG FORMÅL Lokalplanen er udarbejdet for at realisere en udvidelse af Friland ved Feldballe med en tredje etape på knap 2,9 ha, med op til 16 nye boliger, der opføres som eksperimenterende og økologisk byggeri, med mulighed for at drive erhverv inden for miljøklasserne 1-3.

HVAD ER FRILAND? Ideen til Friland er oprindeligt udformet af husbyggeren Steen Møller og Danmarks Radio v. Anton Gammelgaard. Friland blev fra starten udtænkt som et projekt med et både lav- og højteknologiske elementer. Lavteknologisk fordi husene primært bygges af natur- og gen-brugsmaterialer. Højteknologisk fordi beboerne bruger informationsteknologien til at indrette sig på nye og bedre måder i forhold til arbejde, familie og det nære samfund.

Boligerne bygges primært af materialer som ler, halm, kalk, marksten, rundtømmer og lignende. Alt byggeri i projektet skal som ethvert andet byggeri i Syddjurs Kommune godkendes og holde sig indenfor rammerne af lovens bestemmelser.

Boligerne bliver billige og solide, men de skal også være smukke at se på. Det er afgørende for projektet, at hvert enkelt hus falder godt ind i naturen og landskabet.

Husene indrettes på sædvanlig vis med vand og el, men der satses på mindst muligt energiforbrug.

Målet for Andelsforeningen Friland er det gældfri byggeri. Det er derfor tanken, at der ikke optages lån i husene. Af samme grund er det et krav til indflytterne, at de kan præstere en opsparing på ca. 200.000 kr. Gældfriheden skal sikre større frihed for beboerne og dermed flere og bedre muligheder for at beskæftige sig med det, de har lyst til og det, der interesserer dem. Hensigten er, at indflytterne på Friland skal starte egen virksomhed.

Friland skal være et dynamisk og levende miljø med boliger og erhverv. Det er et bærende element for projektet, at beboerne starter egen virksomhed og i det daglige er med til at skabe liv og aktivitet i lokalområdet. Andelsforeningen Friland er ikke et sted, hvor beboerne hver dag skal pendle ind til Aarhus for at arbejde.

Ansøgere til indflytning på Friland skal udover byggeplaner fremlægge en realistisk forretningsplan for deres kommende virksomhed. I vurderingen vil der blive lagt vægt på, at forretningsidéen er økonomisk bæredygtig, at typen af virksomhed passer ind i projektet og i øvrigt ikke er støjende eller forurener på anden måde.

Friland skal med udvidelsen kunne rumme en vis andel af de svageste i samfundet, her tænkes f.eks. på de ældre. Derfor reserveres areal til et bofællesskab, som primært er tiltænkt ældre.

LOKALPLANENS INDHOLD Lokalplanen regulerer områdets inddeling i byggelodder, fællesarealer og dets anvendelse, beplantning, veje, stier og parkeringsforhold.

Lokalplanens bestemmelser om bebyggelse er rummelige, så der skabes mulighed for stor frihed til udformning af byggeriet. Dette er for at understøtte den eksperimentelle karakter af byggerierne på Friland. Endvidere sætter lokalplanen rammerne for de forskellige selvstændige erhverv, som ønskes etableret i området. Op til to af byggelodderne kan anvendes til et bofællesskab med selvstændige bo-enheder med te-køkken og eget bad og toilet, og fællesopholdsrum og fælleskøkken m.m.

10

5

Lokalplan nr. 351 Oktober 2011 Redegørelse

Byvej

N

7a

 

55

     



6



7ag



 

3388

 



3377

3377



33 33



3322



36 36



Lokalplanområde 3333

3377

3366

3344 3355

3388

3344

3399

4400 4411

4422 4433



1ab

Højdeforhold i området Luftfoto fra 2010 med højdekurver i system DVR90. 

Målforhold: 1:2.000

11

Lokalplan nr. 351 Oktober 2011 Redegørelse

GRUNDLAG FOR BEBYGGELSESPLAN Ved udformning af byggelodder, veje og stianlæg på Frilands første og anden etape er inspirationen hentet i den ældre bondekultur. Da Friland ønsker at fremstå som en helhed har dette også været udgangspunktet for udformningen af tredje etape.

OMRÅDETS OPDELING I BYGGELODDER Byggelodderne grænser op til et bælte af friareal som delvist beplantes. Friarealet på Frilands første og anden etape er forbundet med hinanden og videreføres på tredje etape. Friarealet udmunder i en mindre sø, som etableres i den sydøstlige del af lokalplanområdet ved Ravnebjergvej.

Byggelodderne er mere eller mindre trapez eller organisk udformede stykker i forskellige størrelser. Loddernes udformning og placering inspirerer til en kreativ og divers bebyggelse, da der ikke findes to lodder der er ens. Lodderne er adskilt fra hinanden med 3 m bredt stiarealer, som forbinder lodderne, vejene og de frie fællesarealer.

Området indeholder i alt 16 byggelodder. Byggelodderne 1,2 og 7-16 anvendes til åben-lav og tæt-lav bebyggelse.

På hver lod må der opføres indtil 300 m² bebyggelse til bolig og tilhørende erhverv som fritliggende enfamiliehuse eller dobbelthuse.

Lodderne 3-6 anvendes til tæt-lav bebyggelse, hvor der må opføres indtil 200 m² bebyggelse til bolig og tilhørende erhverv. Såfremt lod 3 og 4 eller/og lod 5 og 6 sammenlægges gælder bestemmelserne som for de øvrige lodder.

Enkelte byggelodder er ikke adskilt af sti og beplantning. Dette giver en fleksibilitet i anvendelsen, da disse efter ønske kan bruges som to mindre selvstændige byggelodder eller som én større byggelod.

Da lokalplanområdet overføres til byzone, vil der efter boligreguleringsloven være bopælspligt i de helårsboliger, som opføres inden for lokalplanområdet. Helårsboliger må ikke anvendes som sommerhuse, eller udlejes som sommerhuse.

VEJE- STIER OG PARKERING Vejadgang til lokalplanområdet skabes fortrinsvis fra Jeshøjvej og Friland. Jeshøjvej er belagt med asfalt fra Kejlstrupvej og langs med Frilands etape 2. Herefter er det grusvej.

Jeshøjvej er ligeledes adgangsvej til ejendomme, herunder stutteri, i området syd for Friland. For at kunne fungere som adgangsvej til det nye boligområde på Friland, og de til boligerne tilknyttede erhverv, skal asfaltbelægningen forlænges frem til fredskoven.

I forbindelse med forbedring af trafiksikkerhed skal mulighederne for fartbegrænsende foranstaltninger på Jeshøjvej undersøges nærmere. Lodderne 1 og 2 ved Ravnebjergvej får adgang via en stikvej fra Ravnebjergvej.

Imellem byggelodderne etableres 3 m brede stier, som skaber adgang til de frie fællesarealer.

Der reserveres et areal langs Jeshøjvej og et areal langs den sydlige afgrænsning af området ved fredskoven som fælles parkeringsareal. Arealet langs Jeshøjvej kan desuden anvendes til placering af affaldsstation og postkasseanlæg. Der etableres 4 p-pladser i tilknytning til stikvejen, som reserveres til beboerne på byggelod nr. 1 og 2. Jf. Kortbilag 2.

12

Lokalplan nr. 351 Oktober 2011 Redegørelse

PLACERING OG UDFORMNING AF BYGGERI Alle helårsboliger og erhvervsbygninger skal placeres indenfor byggefelterne til 4,5 m og 6,5 m høj bebyggelse. Der er mulighed for at placere op til 2 småbyggerier på maks. 10 m² og højst 2,5 m højt på hver byggelod. Disse småbyggerier må placeres udenfor byggefelterne til 4,5 og 6,5 m høj byggeri. Der er således mange muligheder for placering af byggeri på de enkelte byggelodder.

OPDELING I DELOMRÅDE Lokalplanområdet er opdelt i to delområde, Delområde I på ca. 2,19 ha og Delområde II på ca. 7.600 m². Baggrunden for denne opdeling er, at der skal tages hensyn til naboer uden for Friland. Der er derfor ikke muligt at indrette ”miljøklasse3-erhverv” tæt på naboen på Ravnebjergvej 3. De to byggelodder, nr. 1 og 2, som ligger tættest på Ravnebjergvej 3 vil dog fortsat kunne udnytte den eksisterende gældende ramme i Kommuneplan 2009, til at indrette ”miljøklasse-2-erhverv”.

ERHVERV I TILKNYTNING TIL BOLIGEN Lokalplanen tillader som sagt, at der i tilknytning til boligen må drive erhverv inden for miljøklasse 1-3 i Delområde I og miljøklasse 1-2 i Delområde II. Jf. Bilag 3.

Tanken er, at der kun må drives erhverv, der ikke medfører større genevirkninger for naboerne.

Miljøklasserne bruges til en indledende vurdering af, hvilke typer af virksomhed der kan tillades i området forud for en nærmere miljøvurdering af den enkelte virksomhed.

N

Målforhold: 1:2.000 Illustrationsplan der viser hvordan området kan komme til at se ud, hvis det bebygges efter lokalplanens bestemmelser.

13

Lokalplan nr. 351 Oktober 2011 Redegørelse

Hver type virksomhed har en miljøklasse ud fra, hvor meget den erfaringsvist påvirker omgivelserne. Der er betydelig variation i påvirkningerne fra virksomheder indenfor en enkelt virksomhedstype. Derfor er miljøklasserne fastsat som et interval, og der er mulighed for op- og nedklassificering ud fra en konkret vurdering af f.eks. virksomhedens indførelse af renere teknologi.

En liste over forskellige virksomheder og den tilhørende miljøklasse findes i Bilag 3 i denne lokalplan.

Virksomheder og anlæg inden for miljøklasse 1 og 2 påvirker kun omgivelserne i ringe grad og kan derfor integreres med boliger. Miljøklasse 3 omfatter virksomheder og anlæg, som kun påvirker omgivelserne i mindre grad.

Formålet med denne lokalplan er at etablere et område, hvor boliger integreres med erhverv, der uden større gener kan indpasses i området. Friland ønsker en bred vifte af virksomheder i området som passer til Frilands principper. Virksomhederne vil således have fokus på miljømæssig bæredygtighed og affaldsfrihed.

Alle ansøgere til indflytning på Friland skal præsentere en plan for etablering af selvstændig virksomhed. Tanker er derfor, at beboerene på Friland er indstillet på at bo tæt på mindre virksomheder, hvorved der vil være en større tolerens overfor påvirkninger fra virksomheder. Derfor tillades også erhverv inden for miljøklasse 3 i kategorien værksteder. Der henvises til en nærmere beskrivelse af miljøklasserne i Miljøministeriets ”Håndbog om Miljø og Planlægning” fra november 2004.

SKILTNING Da der etableres erhverv i lokalplanområdet, tillades det, at der opsættes et skilt for hver virksomhed som er etableret på den enkelte byggelod.

UBEBYGGEDE AREALER På de frie fællesarealer, i områdets sydøstlige hjørne, ønskes etableret en sø.

Arealet er på nuværende tidspunkt drænet, men kan dog på et mindre areal ikke dyrkes. Det er stadig meget vådt og der står vand over jordoverfladen en stor del af året. Der påtænkes etableret en permanent sø ved udgravning af arealet.

Vandstanden reguleres ved hjælp af overløb.

BEVARINGSVÆRDIG BEPLANTNING Langs Jeshøjvej eksisterer et ca. 3 m bredt og ca. 5 m højt bevaringsværdig beplantningsbælte med løvfældende træer og buske. Beplantningsbæltet danner afgrænsning af lokalplanområdet til det åbne land mod vest. Lokalplanens § 8 sikrer, at dette beplantningsbælte ikke fjernes.

GRUNDEJERFORENING Den del af lokalplanområdet, som ligger på matr. nr. 1 ab Feldballe By, Feldballe, arealoverføres til matr. nr. 55 Feldballe By, Feldballe. Andelsforening Friland fungerer som grundejerforening på denne ejendom.

Alle ejere og andelshavere på Friland, inkl. de kommende ejere og andelshavere inden for lokalplanområdet for nærværende lokalplan, har pligt til at være medlem af andelsforeningen.

14

Lokalplan nr. 351 Oktober 2011 Redegørelse

Eksempler på byggeri, som kan opføres inden for lokalplanområdet, efter lokalplanens bestemmelser.

Kilde: www.friland.org

15

Lokalplan nr. 351 Oktober 2011 Redegørelse

LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING OG LOVGIVNING SYDDJURS KOMMUNEPLAN 2009 Regionplan 2005 for Århus Amt blev ophævet til landsplandirektiv den 1. januar 2007. Regionplanens temaer er indeholdt i Syddjurs Kommuneplan 2009.

Med den endelige vedtagelse af Syddjurs Kommuneplan i december 2009, har Miljøministeriet, v. det tidl. Miljøcenter Århus, ophævet regionplansretningslinierne, der nu er indeholdt i Kommuneplanen.

Det fremgår af Kommuneplanens hovedstruktur, at Friland ved Feldballe er et eksempel på en økologisk landsby, eller frizone, med alternative boformer. Etape 1 er fuldt udbygget og etape 2 er under udbygning.

Syddjurs Kommune vil også i fremtiden sikre, at Friland ved Feldballe har muligheder for at kunne udbygge, men det er vurderet, at der på nuværende tidspunkt er muligheder for udbygning i det eksisterende udlæg.

Området er omfattet af ramme nr. 11.1.BE4 i kommuneplanen, og er udlagt til blandet bolig og erhvervsformål.

Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med Kommuneplanens rammebestemmelser, hvad angår bestemmelsen om miljøklasse, da der ønskes mulighed for at etablere værksteder i miljøklasse 3, hvorfor der sideløbende med lokalplanen fremlægges et forslag til Kommuneplantillæg nr. 11, der indeholder de for lokalplanen nødvendige ændringer.

Det er vurderet, at ændringen ikke er så væsentlig, at der skal indkaldes forslag og ideer jf. planlovens § 23c.

TILLÆG TIL SYDDJURS KOMMUNEPLAN 2009 Det er en forudsætning for lokalplanen, at kommuneplanens bestemmelser for området ændres, og der er udarbejdet et forslag til Kommuneplantillæg nr. 11, som er gengivet bagest i lokalplanen.

Formålet med tillægget alene at udvide muligheden for at etablere værksteder inden for en del af området, ved at udvide antallet af mulige miljøklasser fra 1-2, til 1-3.

Samtidig udvides kommuneplanramme lidt mod vest, sådan at et stykke af Jelshøjvej inddrages i kommuneplanrammen. Der sker yderligere en lille justering af afgrænsningen af den eksisterende kommuneplanramme nr. 11.1.BE4.

GÆLDENDE LOKALPLANER Den nordlige del af lokalplanområdet ved Friland, er i forvejen omfattet af Lokalplan nr. 058, fra januar 2002, og Lokalplan nr. 070 fra marts 2006, vedtaget af den tidligere Rønde Kommune.

Nærværende Lokalplan nr. 351 omfatter en mindre stribe på ca. 1.500 m² af Lokalplan nr. 070. Jf. kortet på næste side.

Ved den endelige vedtagelse af nærværende lokalplan, ophæves Lokalplan nr.

070 for den del, der er omfattet af nærværende lokalplan.

16

Lokalplan nr. 351 Oktober 2011 Redegørelse

OVERFØRELSE AF AREAL TIL BYZONE Størstedlen af lokalplanområdet ligger ved lokalplanens udarbejdelse som præstegårdsjord i landzone, bortset fra den ovennævnte ca. 1.500 m² store del, der ligger inden for Lokalplan nr. 070. Hele området syd for Lokalplan nr. 070 er uden bebyggelse og drives som landbrugsjord.

Den del af lokalplanområdet, som ligger i landzone, overføres til byzone ved offentliggørelse af den endelige vedtagelse af denne lokalplan.

Ejeren af arealet har i forbindelse med udarbejdelse af denne lokalplan erklæret, at der ikke vil blive stillet krav efter planlovens § 47 A, om kommunal overtagelse af det ca. 2,9 ha store areal af lokalplanområdet, der overføres til byzone.

LOKAL AGENDA 21 I henhold til Syddjurs Kommunes klimastrategi skal de lokale Agenda 21 målsætninger indtænkes i al fremtidig planlægning.

Alle nye boligbebyggelser skal leve op til lavenergiklasse 1.

Placering af bebyggelsen og beplantningen skal ske under hensyntagen til solen og udnyttelsen af passiv-solvarme. Tage bør derfor orienteres således at der kan anvendes solcelleanlæg.

Befæstede arealer reguleres således, at andelen af nedsivning af overfladevand og regnvand til grundvandet, er størst mulig.

N

Eksisterende Lokalplan nr. 070

Et område på ca. 1.500 m² af Lokalplan nr. 070, der ophæves, og omfattes af nærværende Lokalplan nr. 351. Det ca. 1.500 m² store område ligger allerede i byzone.

Lokalplanområde

Målforhold: 1:2.000

17

Lokalplan nr. 351 Oktober 2011 Redegørelse

Der skal tages konkret stilling til behovet for regnvandsbassiner på de enkelte byggelodder. Der er mulighed for installation af anlæg til opsamling af regnvandet fra tage til brug for fx toiletskyl og tøjvask.

EU-HABITATDIREKTIVET Habitatdirektivet har til formål at fremme biodiversiteten ved at definere en fælles ramme for beskyttelsen af arter og naturtyper, der er af betydning for EU. Dette sker hovedsagligt gennem udpegning af særlige bevaringsområder, Natura 2000-områder. I Natura 2000-områderne skal der sikres eller genoprettes en gunstig bevaringsstatus for de arter eller naturtyper, som området er udpeget for.

Arter, der er opført på direktivets bilag IV, er strengt beskyttede, og deres yngle- og rasteområder må derfor ikke beskadiges.

I henhold til §§ 7, 8 og 11 i Bekendtgørelse om udpegning og administration af internationale naturbeskyttelsesområder samt beskyttelse af visse arter (habitatbekendtgørelsen) skal kommunen derfor i forbindelse med udarbejdelse af lokalplaner foretage en vurdering af, om det ansøgte kan, 1.

påvirke et Natura 2000-område væsentligt,

2.

beskadige yngle- eller rasteområder for dyrearter der er optaget på EUHabitatdirektivets bilag IV, eller

3.

beskadige plantearter der er optaget på EU-Habitatdirektivets bilag IV.

I Syddjurs Kommune er der forekomst af bilag IV-arterne odder, løgfrø, stor vandsalamander, spidssnudet frø, strandtudse, markfirben, arter af flagermus og orkideen mygblomst.

Lokalplanområdet ligger 4,8 km øst for Natura 2000-området ”Kaløskovede og Kaløvig, ca. 3,7 km nord for 2000-området ”Molsbjerge med kystvande” og ca.

5,5 km fra Natura 2000 området ”Stubbe Sø”.

Det vurderes at en realisering af denne lokalplan ikke vil påvirke de nævne Natura-2000 områder.

Det vurderes også, at lokalplanområdet er uegnet som levested for de nævnte arter på direktivets bilag IV, hvorfor en realisering af denne lokalplan ikke vil påvirke disse arter negativt.

LANDBRUGSLOVEN Størstedelen af lokalplanområdet er noteret i matriklen som landbrugsejendom med landbrugspligt efter landbrugslovens § 4.

I forbindelse med lokalplanlægningen vil Jordbrugskommissionen for Region Midtjylland blive ansøgt om ophævelse af landbrugspligten på det nævnte areal.

SÆRLIGE LANDSKABELIGE INTERESSEOMRÅDER Området er ikke udpeget som landskabelig interesseområde i Kommuneplan 2009.

I landskabskarakterplanen er området omfattet af ”Rønde Randmoræneområdet”, der er karakteriseret ved det højtliggende, stærkt kuperede terræn med mange bakker og dale.

Karaktergivende er endvidere den varierende arealanvendelse med landbrug, mange småbevoksninger på skrænter og i erosionsdale, de mange enkeltliggende gårde og huse, samt den hældende randmoræneskråning ned mod Kalø Vig.

18

Lokalplan nr. 351 Oktober 2011 Redegørelse



N

Det tidligere fredskovsareal er her vist med en rød stiplet linje

Lokalplanområde Her ligger det ca. 150 m² store areal inden for lokalplanområdet, og inden for det tidligere fredskovsareal

Lokalplangrænsen er her vist med sorte prikker

Den nye afgrænsning af fredskoven er her vist med en stiplet blå linje 

Ved lokalplanforslagets udarbejdelse i foråret 2011 var et lille 150 m² stort areal inden for lokalplanområdet også noteret som fredskov.

Det 150 m² store areal har imidlertid ikke været bevokset med skov i mange år, og Naturstyrelsen har som følge heraf berigtiget fredsskovsgrænsen omkring fredskoven ved Jeshøj.

Derfor er der ikke længere arealer inden for lokalplanområdet, som er noteret med fredskov. Jf. kortet i målforhold 1:1.000 til venstre.

Fredskoven ved Jeshøj



Målforhold: 1:1.000

19

Lokalplan nr. 351 Oktober 2011 Bestemmelser

Landskabskvaliteten i den østlige del af landskabskarakterområdet vurderes at være i en god tilstand, som ønskes bevaret og beskyttet. Det kan bl.a. gøres ved at opretholde landbrugsdriften. Endvidere ønskes området friholdt for flere tekniske elementer, der kan forstyrre området yderligere. Området betegnes som særlig karakteristisk, men uden visuelle oplevelsesmuligheder.

Lokalplanområdet udlægges til bolig- og erhvervsformål. Denne arealanvendelse vurderes ikke at forstyrre landskabskarakteren, da området ligger isoleret på grund af sit forholdsvis lave beliggenhed og den afskærmende beplantning på øst- og vestside.

SÆRLIGE DRIKKEVANDSINTERESSER Lokalplanområdet er udpeget som område med drikkevandsinteresser (OD). Den østlige del op til Ravnebjergvej er et område med særlige drikkevandsinteresse (OSD). Denne del er således ligeledes et indsatsområde for drikkevandsbeskyttelse. Det vurderes, at etablering af boliger med tilknyttede erhverv inden for miljøklasserne 1-2, inden for lokalplanens Delområde II, ikke vil udgøre en trussel for grundvandskvaliteten i området.

LAVBUNDSAREALER To mindre dele af lokalplanområdet er klassificeret som lavbundsområde uden risiko for okkerudledning (klasse IV). Den planlagte sø i områdets sydøstlige del ønskes etableret på den østlige del af lavbundsområdet. Lokalplanens byggelod nr. 14, 15 og 16 er planlagt etableret på den vestlige del, som skal drænes og terrænreguleres for at sikre byggerierne på disse to lodder mod evt. forhøjet grundvandstand.

NATURBESKYTTELSESLOVEN Inden for lokalplanområdet er der ingen bygge- eller beskyttelseslinjer efter naturbeskyttelseslovens §§ 15-19.

Kulturarvsstyrelsen har registreret en gravhøj, ”Jeshøj”, inde i fredskoven syd for lokalplanområdet. Denne gravhøj er imidlertid ikke omfattet af beskyttelse efter naturbeskyttelseslovens § 18.

Der er heller ikke inden for lokalplanområdet registreret beskyttede naturtyper efter naturbeskyttelseslovens § 3.

NATIONALPARK MOLS BJERGE Lokalplanområdet er beliggende inden for afgrænsningen af Nationalpark Mols Bjerge. Området er omfattet af zone 2, som omfatter eksisterende fredninger og områder med særlige landskabelige, naturmæssige og kulturhistoriske værdier og muligheder for at etablere sammenhængende naturområder. Her må ikke planlægges for høje anlæg. Lokalplanen ikke giver mulighed for høje anlæg.

OMRÅDE MED SÆRLIG GEOLOGISK INTERESSE Lokalplanområdet er beliggende indenfor et geologisk interesseområde. Udpegningen har til formål at sikre, at der tages hensyn til de geologiske interesser ved planlægning af større bygge- og anlægarbejder, skovrejsning og råstofindvinding.

Hensynet til de geologiske interesser i lokalplanområdet kommer til udtryk ved at bebyggelsesprocenten for området som helhed ikke vil overstige 20 %. Der etableres op til 16 enfamilieshuse på højst 6,5 m, med beplantning langs med byggelodder på fælles friarealer.

20

Lokalplan nr. 351 Oktober 2011 Redegørelse

N

F E L D B ALLE

Område med særlige

Lokalplanområde

drikkevandsinteresser

Område med drikkevandsinteresser

   



 

6

7ag

Målforhold: 1:20.000



Oversigtskort med drikkevandsinteresser i området ved Feldballe. Kort fra Syddjurs Kommuneplan 2009.

3388

 



N



9

8

6

7

970m²

1000m²





3

1060 m² 560m² 500m²

2 1060m² 1450m²

36 36

10 1420m²

11 1100m²

1 15

12

13

1170m²

1070m²

14

1010m²

1100m²

33 33



4

5

1020 m² 520m² 500m²

Ravnebjergvej

Jeshøjvej

915m²

3322

43o



3377

55

3377

6b

16

1i

1010m²

3377

3366

1ab 3355

3388 3399

4400 4411

4422 4433



Lavbundsareal Målforhold: 1:2.000

1ab

Oversigtskort med lavbundsarealer i området syd for Feldballe. Kort fra Syddjurs Kommuneplan 2009.

21 

Lokalplan nr. 351 Oktober 2011 Redegørelse

Friarealerne på hele Friland holdes åbne og er forbundne med hinanden. Friarealerne udmunder ved søen i lokalplanområdet. Bebyggelse og beplantning vil på grund af sin åbne karakter i en meget begrænset grad slører højdeforskelle i området.

FREDSKOV De arealer, som er noteret som fredskov i matriklen, er omfattet af fredskovspligt efter skovlovens § 3, skal holdes bevokset med træer efter lovens § 8. Skovloven administreres i Syddjurs Kommune af Naturstyrelsen, Kronjylland (det tidligere Fussingø Statsskovdistrikt).

Ved denne lokalplans udarbejdelse i foråret 2011, var et mindre areal på ca. 150 m² af lokalplanområdet registreret som en del af et fredskovsområde omkring Jeshøj.

Det pågældende 150 m² store areal lå imidlertid hen som en del af en opdyrket mark uden træer. På kommunens luftfotos af området fremgår det, at det 150 m² store areal ikke har været bevokset med træer de seneste 45 år.

Efter kommunens henvendelse i april 2011 om sagen til Naturstyrelsen Kronjylland, har styrelsen den 12. maj 2011 truffet afgørelse om, at berigtige fredskovsarealet omkring Jeshøj. Fredskovsarealet svarer herefter til det areal, som faktisk er bevokset med træer. Dermed vil der fremover ikke være nogen del af lokalplanområdet, som er omfattet af fredskovspligt.

ARKÆOLOGISKE FORHOLD Museumsloven pålægger kommunen at inddrage det lokale museum i lokalplanlægningen med henblik på, at der i høringsfasen kan gennemføres en forundersøgelse med hensyn til eventuelle bevaringsværdier.

For Syddjurs Kommunes område varetages opgavene efter museumsloven af Museum Østjylland - Ebeltoft, Juulsbakke 1, 8400 Ebeltoft, tlf. 87 12 26 00.

Når Museum Østjylland - Ebeltoft har modtaget en anmodning, skal det fremkomme med en udtalelse med stillingtagen til, hvorvidt det arbejde, som anmodningen vedrører, indebærer en risiko for ødelæggelse af væsentlige fortidsminder.

Forud for iværksættelse af enhver form for jordarbejde skal der i henhold til Museumslovens § 25 - 27 ske orientering af Museum Østjylland - Ebeltoft om det påtænkte jordarbejde.

Såfremt der under bygge- og anlægsarbejder i området påtræffes jordfaste fortidsminder, danefæ eller andre forhistoriske spor, skal det anmeldes til Museum Østjylland - Ebeltoft.

Ebeltoft Museum har tidligere fundet spor af oldtids- og middelalderbosættelser langs Jeshøjvej. Ved fornyede rekognosceringer i 2002 - 2006 er der konstateret en del flintafslag og brændt flint, som tyder på rester af bebyggelse eller gravanlæg fra stenalderen.

Museet har tidligere, ved udarbejdelse af Lokalplan nr. 058 og 070 i den tidligere Rønde Kommune, anbefalet, at der foretages en arkæologisk forundersøgelse af arealet, inden anlægsarbejder realiseres.

22

Lokalplan nr. 351 Oktober 2011 Bestemmelser

STØJ STØJ FRA VIRKSOMHEDER Lokalplanområdet udlægges til blandet bolig- og erhvervsområde. Virksomheders bidrag til støjbelastning fastsættes på baggrund af værdierne for blandet bolig-og erhvervsbebyggelse og boligområder for åben og lav boligbebyggelse i nedenfor viste tabel.

Tabellen viser de vejledende grænseværdier for støj fra virksomheder fra Miljøstyrelsens vejledning nr. 5, 1984.

Mandag – fredag kl. 07 – 18 Lørdag kl. 07 – 14

Mandag – fredag kl. 18 – 22

Alle dage kl. 22 - 07

Lørdag kl. 14 – 22 Søn- og helligdage kl. 07 – 22

1. Erhvervs- og industriområder

70 dB

70 dB

70 dB

3. Områder for blandet bolig- og erhvervsbebyggelse, centerområder (bykerne)

55 dB

45 dB

40 dB

4. Etageboligområder

50 dB

45 dB

40 dB

5. Boligområder for åben og lav boligbebyggelse

45 dB

40 dB

35 dB

Der er tale om vejledende grænseværdier, som Syddjurs Kommune, Natur- og Miljøafdelingen til enhver tid kan skærpe, såfremt det vurderes nødvendigt.

STØJ FRA TRAFIK Lokalplanens områder til ny bebyggelse er ikke berørt af særlige støjgener fra nabo-områder. Lokalplanområdet ligger uden for støjkonsekvensområderne ved Århus Lufthavn, Tirstrup. Lokalplanområdet ligger mindst 250 m fra Ebeltoftvej.

PARKERING Behovet for parkering hænger i stor udstrækning sammen med arealanvendelsen, men selv indenfor samme arealanvendelseskategori er der stor variation i behovet for parkering. Efter de gældende bestemmelser i Syddjurs Kommuneplan 2009 skal der anlægges mindst 2 p-pladser pr. bolig i åben-lav boligbebyggelse.

I denne lokalplan sikres det, at de nødvendige 28 p-pladser udlægges inden for lokalplanområdet, fordelt på tre fælles p-arealer. Herudover kan der anlægges p-pladser efter behov, dog højst to p-pladser på hver enkelt byggelod.

JORDFORURENING Der er ikke registreringer jordforurening inden for lokalplanområdet.

OVERSKUDSJORD OG BYGGEAFFALD Overskudsjord skal så vidt muligt forblive inden for lokalplanområdet.

Evt. byggeaffald genanvendes så vidt muligt eller bortskaffes ved aflevering på en af Syddjurs Kommunes genbrugspladser.

23

Lokalplan nr. 351 Oktober 2011 Redegørelse

FORSYNINGSFORHOLD VARMEPLAN Opvarmningsformen for bebyggelse på lodderne vælges individuelt.

VANDFORSYNING Lokalplanområdet skal vandforsynes fra Feldballe Vandværk, der er privat ejet.

SPILDEVAND Lokalplanområdet bliver ikke tilsluttet et eksisterende kloakeringsnet. Der etableres spildevandsløsninger i lokalplanområdet, enten i form af individuelle løsninger på de enkelte byggelodder eller som et eller flere fællesanlæg.

I forbindelse med etablering af rensningsanlæg for spildevand skal grundvandsinteresserne i området sikres.

Såfremt der ønskes etableret rensningsanlæg med udledning af renset vand, skal dette mindst leve op til Spildevandsbekendtgørelsens rensekrav ”SOP”. Kommunen godkender således kun spildevandsanlæg, der lever op til dette krav. Se mere herom i Spildevandsbekendtgørelsen, bkg. nr. 1448 af 11. december 2007.

AFLEDNING AF REGNVAND Som udgangspunkt skal regnvand fra evt. befæstede arealer og tage bortskaffes på egen grund via nedsivning.

MILJØVURDERING I henhold til § 3 stk. 1, nr. 1, i Lov om miljøvurdering af planer og programmer (lovbekendtgørelse nr. 1398 af 22. oktober 2007) skal der udarbejdes en miljøvurdering, når der i medfør af planloven tilvejebringes lokalplaner. Såfremt lokalplanen omfatter et mindre område på lokalt plan skal der kun udarbejdes en miljøvurdering, hvis planen antages at have væsentlig indvirkning på miljøet, efter miljøvurderingslovens § 4, stk. 3.

Er planen omfattet af § 3 og 4, skal der udarbejdes en miljøvurdering, hvis det antages at planen har væsentlig indvirkning på miljøet.

Der er udarbejdet en screening for miljøpåvirkning. Lokalplanen giver mulighed for ændring af udvide den eksisterende bebyggelse ved Andelsforeningen Friland ved Feldballe med et ca. 2,9 ha stort areal med 16 nye byggefelter.

Da lokalplanen omfatter et mindre område på lokalt plan og ændringerne ikke vil få væsentlig indvirkning på miljøet og lokalplanen ikke omfatter projekter som er nævnt i lovens bilag 3 og 4, er det Syddjurs Kommunes vurdering at lokalplanen ikke skal miljøvurderes.

Oplysningerne om afgørelsen om miljøvurdering samt klagevejledning herom offentliggøres sammen med bekendtgørelsen af dette lokalplanforslag.

24

Lokalplan nr. 351 Oktober 2011 Redegørelse

SERVITUTTER Der er registreret følgende servitutter inden for lokalplanområdet. Ingen af de tinglyste servitutter har nogen betydning for lokalplanområdet.

Matr. nr. 1 ab Feldballe By, Feldballe: Tinglyste servitutter: 1

10.01.1928979009-63

Dok om færdselsret mv.

Aflyses ikke

Vedrører ikke lokalplanområdet.

Uden betydning for lokalplanens indhold.

2

10.04.19847780-63

Dok om fredning Vedr. 1 A

Aflyses ikke

Vedrører ikke lokalplanområdet.

Uden betydning for lokalplanens indhold.

3

25.02.200014185-63

Forpagtningskontrakt med I/S Møllegården.

Aflyses ikke

Vedrører en forpagtningskontrakt.

En forpagtningskontrakt er ikke en tilstandsservitut og kan derfor ikke fortrænges af lokalplanen. Er ifølge dokumentet ophørt den 31. august 2004.

Uden betydning for lokalplanens indhold.

4

07.04.200828435-63

Dok om elkabler, transformerstation,

Aflyses ikke

kabelanlæg mv.

Vedrører ikke lokalplanområdet.

Uden betydning for lokalplanens indhold.

Generelt gælder det, at private byggeservitutter og tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanens indhold, fortrænges af lokalplanen iht. planlovens § 18.

Andre private servitutter kan eksproprieres efter planlovens § 47, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelse af planen.

TILLADELSER ELLER DISPENSATION FRA ANDRE MYNDIGHEDER Provstiudvalget skal godkende menighedsrådets beslutning om salg af jorden inden for lokalplanområdet. Jf. § 2, stk. 1, i Bkg. nr. 411 af 3. maj 2006, om præsteembedernes faste ejendomme.

Jordbrugskommissionen for Region Midtjylland skal ophæve landbrugspligten på det arealet inden for lokalplanområdet. Jf. § 6, stk. 1, nr. 1, i Bkg. af Lov om landbrugsejendomme, lov nr. 1202 af 9. oktober 2007 med de ændringer der følger af lov nr. 243 af 22. marts 2010.

Herudover er lokalplanens virkeliggørelse ikke afhængig af tilladelser fra andre myndigheder end Syddjurs Kommune.

25

Lokalplan nr. 351 Oktober 2011 Redegørelse

TILVEJEBRINGELSE OG OFFENTLIG DEBAT Denne lokalplan er udarbejdet i perioden fra november 2010 til maj 2011, i samarbejdet med Andelsforeningen Friland.

Byrådet har den 23. juni 2011 godkendt lokalplanen som forslag, til i 10 ugers offentlig høring i perioden fra den 5. juli 2011 til den 13. september 2011.

Planforslaget blev offentligt bekendtgjort den 5. juli 2011 i Adresseavisen Syddjurs og Ebeltoft Folketidende, der omdeles hver tirsdag til samtlige husstande i Syddjurs Kommune.

Samtidig med offentliggørelsen blev planforslaget fremsendt til ejere, lejere og brugere af ejendomme i og omkring lokalplanområdet, samt en række myndigheder og foreninger m.fl.

Planforslaget blev samtidig været fremlagt på Syddjurs Kommunes borgerservicecentre, på kommunens hjemmeside på www.syddjurs.dk, samt på Miljøministeriets portal for planlægning på www.plansystem.dk.

Da den 10 uger lange offentlige høring udløb, den 13. september 2011, havde kommunen modtaget fem skriftlige indlæg til debatten om lokalplanforslaget.

De fem indlæg handlede bl.a. om vejadgang, bebyggelsens udseende, slørende beplantning og parkeringspladser. Halvdelen af indlæggene havde form af indsigelser imod lokalplanforslaget, og andre forhold i området. Den anden halvdel støttede lokalplanforslagets indhold.

Kommunens Plan- og Byggeafdeling har behandlet indlæggene, og indstillet lokalplanen til endelig vedtagelse uden ændringer i forhold til lokalplanforslaget.

Byrådet har den 27 oktober 2011 behandlet sagen, og truffet beslutning om, at vedtage lokalplanen endeligt, uden ændringer i forhold til lokalplanforslaget.

Beslutningen om endelig vedtagelse er offentliggjort den 1. november 2011 i Adresseavisen Syddjurs og Ebeltoft Folketidende, der omdeles hver tirsdag til samtlige husstande i Syddjurs Kommune.

Fra og med offentliggørelsen den 1. november 2011, af den endelige vedtagelse af lokalplanen, er lokalplanens bestemmelser gældende for lokalplanområdet.

26

Lokalplan nr. 351 Oktober 2011 Bestemmelser

LOKALPLANBESTEMMELSER I henhold til Lov om planlægning (lovbekendtgørelsen nr. 937 af 24. september 2009) fastsættes følgende bestemmelser for det område, som er beskrevet i § 2.1.

§ 1 FORMÅL Lokalplanens formål er: 1.1

At sikre, at området anvendes til åben-lav og tæt-lav bebyggelse til helårsbeboelse, med mulighed for at integrere visse erhverv.

1.2

At sikre, at vejadgang til området sker fra Jeshøjvej og Friland, suppleret med en stikvej fra Ravnebjergvej.

1.3

At sikre et net af stier mellem de enkelte byggelodder med sammenhæng til de grønne fælles friarealer.

1.4

At sikre, at kommende ejere og andelshavere får pligt til at melde sig ind i grundejerforeningen for området.

1.5

At sikre, at bevaringsværdig beplantning langs Jeshøjvej ikke fjernes.

§ 2 AFGRÆNSNING, OPDELING OG ZONESTATUS 2.1

Lokalplanens område er afgrænset som vist på Kortbilag nr. 1, og omfatter følgende arealer; - en ca. 2,69 ha stor del af matr. nr. 1 ab Feldballe By, Feldballe, - en ca. 1.500 m² stor del af matr. nr. 55 Feldballe By, Feldballe, - en ca. 500 m² stor del af matr. nr. 43 o Feldballe By, Feldballe, og - en ca. 600 m² stor del af matr. nr. 1 i Feldballe By, Feldballe, samt alle parceller, der efter den 5. juli 2011 udstykkes fra området.

2.2

Lokalplanområdet opdeles i delområde I og II. Jf. Kortbilag 2.

Delområde I er ca. 2,19 ha stort. Delområde er ca. 7.600 m² stort.

2.3

Størstedelen af lokalplanområdet, ca. 2,80 ha, er beliggende i landzone og overføres til byzone ved offentliggørelse af den endelige vedtagelse af denne lokalplan.

2.4

En mindre del af lokalplanområdet, ca. 1.500 m², er allerede beliggende i byzone, for vil fortsat være beliggende i byzone, efter offentliggørelse af den endelige vedtagelse af denne lokalplan.

§ 3 OMRÅDETS ANVENDELSE 3.1

Delområde I og II må anvendes til helårsboligformål i form af fritliggende enfamiliehuse eller dobbelthuse med mulighed for erhverv i værksteder, der ligger i tilknytning til helårsboligen.

27

Lokalplan nr. 351 Oktober 2011 Bestemmelser

Delområde I Der henvises til en nærmere beskrivelse af miljøklassen i Miljøministeriet ”Håndbog om Miljø og Planlægning fra november 2004.

ISBN 87-7279-588-3.

3.2

Der må inden for delområde I etableres erhverv i miljøklasse 1-2 inden for de bygninger, der anvendes til helårsbolig. Jf. Bilag 3.

3.3

Der må inden for delområde I etableres erhverv i miljøklasse 1-3 inden for de værkstedsbygninger, som ligger i tilknytning til hver helårsbolig.

Jf. Bilag 3.

Delområde II

3.4

Der må inden for delområde II etableres erhverv i miljøklasse 1-2. Jf. Bilag 3.

Fælles bestemmelser for erhverv i delområde I og II:

3.5

Der må ikke etableres dagligvare- eller udvalgsvarebutikker inden for lokalplanområdet.

3.6

Der må kun drives erhverv inden for området, på forudsætning af, at der fortsat opretholdes mindst én selvstændig helårsbeboelse på den enkelte byggelod.

3.7

Der må kun drives erhverv inden for området, på forudsætning af, at virksomhedens aktiviteter ikke medfører behov for parkering udover de til byggelodden hørende parkeringspladser.

§ 4 UDSTYKNING 4.1

Grunde kan udstykkes med en minimum grundstørrelse på 500 m².

4.2

Ved indretning af dobbelthuse må der ikke ske udstykninger til grundstørrelser, der er mindre end 300 m².

4.3

Grunde der udstykkes, skal i princippet udstykkes efter de loddelingslinier, der fremgår af Kortbilag 2.

4.4

Byggelod nr. 3 og 4 og / eller nr. 5 og 6 kan sammenlægges.

§ 5 VEJ-, STI- OG PARKERINGSFORHOLD 5.1

Området adgangsbetjenes fra Jeshøjvej, Friland og Ravnebjergvej.

5.2

Der skal etableres en ny overkørsel til lokalplanområdet fra Ravnebjergvej umiddelbart nord for byggelod nr. 1. Jf. Kortbilag 2.

5.3

Der skal etableres ny overkørsel til lokalplanområdet fra Jeshøjvej umiddelbart syd for byggelod nr. 10. Jf. Kortbilag 2.

Veje

5.4

28

Vejudlæg skal ske i henhold til Kortbilag 2. Vejene, A-A, B-B og D-D udlægges i en bredde af 8,0 m med en kørebane på min. 4,0 m og en rabat på min 2,0 m i hver side.

Lokalplan nr. 351 Oktober 2011 Bestemmelser

5.5

Den eksisterende grusbelægning på vejen A-A skal erstattes af asfaltbelægning. Jf. Kortbilag 2.

5.6

Vejene B-B, C-C og D-D anlægges og vedligeholdes som grusveje. Rabatterne anlægges og vedligeholdes i græs. ...

Stier

5.6

Der udlægges areal til de på Kortbilag 2 viste stier, s-s, i en bredde af min. 3,0 m. Områdets stier anlægges og vedligeholdes i græs.

Parkering

5.7

Langs Jeshøjvej udlægges området mærket ”P1” på Kortbilag 2 til fælles p-pladser med mindst 9 pladser.

5.8

Langs med sydskellet udlægges området mærket ”P2 ”på Kortbilag 2 til fælles p-pladser med mindst 15 pladser.

5.9

Ved overkørslen til Ravnebjergvej udlægges området mærket ”P3” på Kortbilag 2 til fælles p-pladser med mindst 4 pladser.

5.10

Yderligere p-pladser, ud over de i §§ 5.7 - 5.9 nævnte p-pladser, kan anlægges efter behov. Der må dog højst anlægges to p-pladser på hver af de enkelte byggelodder.

5.11

Samlet skal der anlægges p-pladser inden for lokalplanområdet svarende til mindst 2 p-pladser pr. bolig.

§ 6 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 6.1

På hver af byggelodderne nr. 1 og 2 samt nr. 7-16 må der opføres i alt maks. 300 m² bebyggelse til boliger og tilhørende erhverv pr. byggelod.

6.2

På hver af byggelodderne nr. 3-6 må der opføres i alt maks. 200 m² bebyggelse til boliger og tilhørende erhverv pr. byggelod.

6.3

Såfremt byggelod nr. 3 og 4 og / eller nr. 5 og 6 sammenlægges, gælder samme regler i § 6.1, som for byggelodderne nr. 1 og 2 samt 7-16.

6.4

Byggeri til helårsbeboelse og erhverv skal holdes inden for de indtegnede byggefelter med maksimale højder på hhv. 4,5 m og 6,5 m. Jf. Kortbilag 2.

6.5

Inden for den del af hver enkelt byggelod, som må bebygges op til 6,5 m, må følgende bygningsdele være højere end 6,5 m: Spir og anden udsmykning samt tekniske installationer som fx ventilationsanlæg o.a., der er nødvendige for bygningens drift.

Disse enkelte bygningsdele må dog ikke overskride et maskimalt højegrænseplan på 8,5 m over terræn.

6.6

Der må på hver byggelod opføres maks. 2 mindre sekundære bygninger uden for de anviste byggefelter. Sådanne bygninger må højst være 10 m² store og 2,5 m høje.

Sekundære bygninger efter § 6.6 tæller med i beregningen af det maksimale bebyggede areal af hver byggelod i §§ 6.1 og 6.2.

29

Lokalplan nr. 351 Oktober 2011 Bestemmelser

6.7

På arealet nord for mærket ”P1” på Kortbilag 2, må der tillige indrettes et fælles postskur og en fælles affaldsstation.

§ 7 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN

Bestemmelserne i § 9.3 er en kopi af de betingelser, som stilles i landzonetilladelser til etablering af søer i det åbne land.

Formålet med bestemmelserne er, at sikre kvaliteten af vandmiljøet i den planlagte sø, og at sikre, at den planlagte sø kan være med til at forbedre levemulighederne for vilde dyr og planter i området.

7.1

Skiltning og reklamering for virksomheder i området må kun etableres på de pågældende lodder. På hver lod må der kun opsætte ét skilt med et areal på maks. 0,5 m².

7.2

Parabolantenner skal anbringes på jorden eller monteres på bygningen, så ingen del af antennen når en højde på mere end 3,5 m over terræn.

Højere placeringer kan accepteres, hvis parabolen holdes inden for bygningsprofilet.

§ 8 BEVARING 8.1

Det eksisterende 3 m brede beplantningsbæltet langs Jeshøjvej, som på Kortbilag 2 er markeret som ”h-h” skal bevares. Beplantningen kan udtyndes og beskæres som en del af den almindelige vedligeholdelse.

§ 9 UBEBYGGEDE AREALER 9.1

Arealer med grønne og blå signaturer på Kortbilag 2 må ikke bebygges, og må alene anvendes som grønne friarealer.

Etablering af en sø

9.2

Der kan etableres en sø på op til 1.500 m². Jf. Kortbilag 2.

9.3

Hvis der etableres en sø efter § 9.3, skal flg. vilkår overholdes: - Der må ikke udsættes fisk, krebs eller fugle i søen.

- Der må ikke opsættes redehuse eller lign., eller fodres i og ved søen.

- Der må ikke etableres øer i søen.

- Det opgravede materiale fra udgravningen til søen skal fjernes eller udspredes i et lag på højst 30 cm på det omgivende areal.

- Hældningen af søens bund og bredder må ikke være større end 1:5.

- Evt. beplantning ved søen må kun ske langs nord- og vestbredderne og min.

10,0 m fra søens kanter.

- Der skal holdes en afstand fra søbredden på min. 10 m til nærmeste vandløb.

- Der må ikke skabes forbindelse eller afløb fra søen til vandløb.

- Søen må ikke etableres ved brug af kunstig membran.

§ 10 TEKNISKE FORSYNINGER M.M. 10.1

30

Ledninger til belysning, telefon, mv. skal udføres som jordkabler

Lokalplan nr. 351 Oktober 2011 Bestemmelser

§ 11 GRUNDEJERFORENING 11.1

Samtlige ejere og andelshavere af bebyggelser indenfor området har pligt til at være medlem af Andelsforeningen Friland.

11.2

Veje, stier og grønne områder skal tilskødes Andelsforeningen Friland, som har pligt til at modtage skøde på arealerne.

§ 12 FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGNING 12.1

Ved den endelige vedtagelse af denne lokalplan ophæves samtidig Lokalplan nr. 070 inden for det område, som bliver omfattet af Lokalplan nr. 351.

§ 13 FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGNING 13.1

Bebyggelse på den enkelte byggelod må ikke tages i brug, før tilhørende veje, stier, parkeringspladser og fælles friarealer er etableret.

§ 14 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER 14.1

Lokalplanen er gældende fra den dag, det er offentliggjort at planen er vedtaget endeligt af Byrådet.

14.2

Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må ejendomme, der er omfattet af lokalplanen kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser.

14.3

Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv en pligt til at udføre de anlæg m.v. der er indeholdt i planen.

14.4

Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen, kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Se herom i planlovens § 19.

Når en dispensation berører personer, foreninger mv. med interesse i sagen, skal disse orienteres om den påtænkte dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, førend dispensationen kan gives. Se herom i planlovens § 19.

14.5

En bestemmelse i en lokalplan, hvis indhold er fastlagt efter regler eller beslutninger efter § 3 i planloven eller en aftale med en statslig eller regional myndighed, kan kun fraviges med miljøministerens henholdsvis den pågældende myndigheds samtykke. Se herom i planlovens § 19.

14.6

Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bestemmelser i byggeloven, udstykningsloven og planloven m.fl.

14.7

Bestemmelser i private byggeservitutter og andre såkaldte tilstandsservitutter bortfalder i det omfang de er uforenelige med lokalplanen.

31

Lokalplan nr. 351 Oktober 2011 Bestemmelser

VEDTAGELSESPÅTEGNINGER Således vedtaget endeligt som lokalplan af Byrådet i Syddjurs Kommune den 27. oktober 2011.

På Byrådets vegne Ebeltoft, den 27. oktober 2011.

32

11t

11p

7ae

7n 1y

11

11n

11

f

11s 11m

1

1t

e

11q

1x

1r

7af

11r

1s "

11o

11ø

11v 11u

11l

11æ

11z

"c

11y

11x

Lokalplan nr. 351 Oktober 2011 Kortbilag

7ah

1aa

1z

11g

7ai

11h 11ab

1ae 7æ

11aa 11k

54

N

1l

7k

Eb elt

7ø

of tve j

3d

7ad

26l 7ag

55

6f

43o 43a

Ravnebje

Jeshøjvej

rgvej

26g

6b

24b 7y 1ab 1i 8x 7t

8v 8u

8t

KORTBILAG 1 Matrikelkort med lokalplanafgrænsning

9u

Målforhold: 1:4.000 Lokalplanen kan ses i sammenhæng med anden planlægning på Miljøministeriets portal for planlægning, på www.plansystem.dk.

33 44f

Lokalplan nr. 351 Oktober 2011 Kortbilag

34

60

75

60

75

s

Stier og grønne områder

40

P2

11 s

1100m² 15 p-pladser

s

11 s 12

s

B

s

1100m²

14

16

Sø

35

II

1

Sø1450m²

D

6b

1

1450m²

Her må der bygges op til 6,5m og op til 8,5m skorsten og spir

Veje

7

II

Delområdenummer

Delområdegrænse

II

Loddelingslinie Lodnummer7 Lodnummer Lokalplangrænse

Lokalplangrænse

Her der bygges op til 6,5m Delområdegrænse Delområdegrænse Her må der bygges opmå til 6,5m og opog til spir 8,5m skorsten og spir og op til 8,5m skorsten Delområdenummer Delområdenummer II Her må der ikke bygges beboelse

6b

Loddelingslinie

6b

D

Her der bygges op til 4,5m Lokalplangrænse Her må der bygges opmå til 4,5m

3 m bredt beplantningsbælte der skal bevares

Sø

II

s

1

D P3

s

D P3

Her må der ikke bygges beboelse Loddelingslinie

s

1010m²

16 Sø

s

2

s

1450m²

2 D D P3 41060m² p-pladser

II1060m²

Her må der ikke bygges beboelse

1010m²

1ab

s

2 1060m²

1010m²

15

s

Her må der bygges op til 4,5m

P-pladser

Sø

15

s

s

1010m²1010m²

16

1010m²

1100m²

3

Målforhold: 1:1.500 s 4 p-pladser

Postskur / affald

Sø

Veje

s

s

1ab

1ab

s

P-pladser

1070m²

13

s

s

1100m²

14

15

3

4 1060 sm² 560m² 500m²

1060 m² 560m² 14 500m²

s 4

1060 m² 560m² 500m²

Postskur / affaldPostskur / affald

P-pladser

1170m²

1070m²

I13

s

5

s1020 m²

6

s

s

55

5

1020 m² 3 4 500m² 520m²

520m² 500m² 13 1170m² s 1070m²

12

I

500m²

B

6

B

Matrikelkort m. lokalplanafgrænsning, områdeopdeling og arealanvendelse 4 p-pladser

KORTBILAG 2

Træer og lav beplantning

Stier og grønne områder

s s

403 m bredt 60 beplantningsbælte 3 m75bredt beplantningsbælte Veje

der skal bevares der skal bevares

I

7

s520m² s s

1000m² s

12

1170m²

s

5

1000m²

6

7

55

s

Friland

Frilasnd1020 m² s 1000m²

7

F8riland

970m² s

1100m²

s

og lav beplantning Træer og lavTræer beplantning

Stier og grønne områder

40

s

15 p-pladser

P2

15 p-pladser

s

s 1100m² s

s 11

8

s

970m² s

8

s 970m²

1420m²

s 10

s

C

s

s

55

Ravnebjergvej

20

20

20

1i

B

h

B

h

1420m² P2

10A

1420m²

C 10

915m²

9

9

s

9 p-pladser

s 9 p-pladser 915m²

P1

Evt. postskur / Affald

h C 9 p-pladser

C 915m²

9

A

Evt. postskur / Affald

Ravnebjergvej

0m

0m

0m

A

1i

B

h

C

C

P1

h

A P1

A 43o h

1i

JeshøjvejJeshøjvej

A

43o

43o

N

Jeshøjvej

Evt. postskur / Affald

Ravnebjergvej

Lokalplan nr. 351 Oktober 2011 Kortbilag

Lokalplan nr. 351 Oktober 2011 Kortbilag

36

Lokalplan nr. 351 Oktober 2011 Kortbilag

BILAG 3, Miljøklasser Butikker Daglig- eller udvalgsvarebutik Lavprisvarehus Supermarked o.l.

1-3 1-4 1-3

Butikker med værksted Guld-, sølvsmed, urmager o.l.

Møbelpolstre o.l.

Pottemager o.l.

Reparation af AV-udstyr o.l.

Skomager, skrædder o.l.

1-3 1-3 1-3 1-3 1-3

Store specialbutikker Bil- el. campingvognssalg o.l.

Byggemarked, havecenter o.l.

Landbrugsmaskiner

1-3 1-3 1-3

Hotel og restaurant Bar Diskotek Hotel Restaurant

1-3 1-3 1-3 1-3

Klinikker Dyreklinik Kiropraktoer, terapi o.l.

Læge, tandlæge o.l.

1-3 1 1

Kontorer Administration, databehandling o.l.

Advokat, revisor o.l.

Arkitekt, ingeniør o.l.

Databehandling

1 1 1 1

Service Bedemand o.l.

Ejendomsmægler o.l.

Frisør o.l.

Pengeinstitut Post- og telegrafvæsen Rejse-, turist- , billetbureau o.l.

Små vaskerier, renserier o.l.

1 1 1-3 1 1 1 2-3

Benzinsalg Benzinsalg inkl. kiosk, vaskeanlæg og værksted

2-4

Trykkerier Bogbinderi Fotografisk virksomhed Trykkerivirksomhed o.l.

2-3 2-3 2-5

Engroshandel o.lign.

Aftapning, pakning, oplag o.l.

Engroshandel Lagervirksomhed

3-6 2-6 2-6

Transport Biludlejning Busterminal, remise o.l.

Flytteforretning Fragtmand eller budcentral Hyrevogne Redningsstation Vognmand

2-3 4-5 3-5 3-5 3-4 2-5 3-5

Om miljøklasser Formålet med miljøklasserne er at forebygge miljøproblemer ved en hensigtsmæssig placering af virksomheder, fritidsanlæg, institutioner og andet, som erfaringsmæssigt påvirker omgivelserne med bl.a. røg, lugt, rystelser eller trafik.

Miljøklasserne bruges til en indledende vurdering, af hvilke typer virksomhder mv., der kan være plads til i et område forud for en nærmere miljøvurdering af den enkelte virksomhed.

Hver type virksomhed mv. har en miljøklasse, som er fastsat, ud fra hvor meget den erfaringsmæssigt påvirker omgivelserne.

Virksomhederne er opdelt i 7 miljøklasser, hvor klasse 1 er den mindst miljøbelastende, og klasse 7 den mest miljøbelastende.

Der er betydelig variation i påvirkningerne fra virksomheder indenfor en enkelt virksomhedstype.

Derfor er miljøklassen fastsat som et interval, og der er mulighed for op- og nedjusteringer ud fra en konkret vurdering af fx virksomhedens indførelse af renere teknologi.

Baggrunden for miljøklassificeringen er beskrevet i Miljøministeriets ”håndbog om Miljø og Planlægning” fra november 2004, ISBN 87-7279-588-3

Oplagsvirksomheder Affaldssortering Containerplads Entreprenør o.l.

Fyldplads Garageanlæg Kompostering Kontrolleret losseplads Omlastestation Oplag Plads til kørende materiel Trælast

4-5 4-5 4-5 5-7 3-5 4-6 6-7 5-6 5-6 4-5 3-5

Værksteder o.l.

Autoværksted Bådeværft (træbåde) Elinstallatør Elektroteknik Fødevarefremstilling Glarmester Lakering, overfladebehandling Maskinværksted Smedje, vvs Snedker Stenhugger Tekstil- og tøjproduktion Undervognsbehandling Vaskeri, renseri, farveri Vulkanisering

3-5 3-5 2-3 2-3 3-4 2-3 4-5 2-6 2-6 3-5 3-5 2-4 4-5 3-4 3-4

Mindre industri Akkumulator- og kabelproduktion Betonblanding, betonstøbning Bygningselementer Drikkevarefremstilling Elektroteknik Fødevarefremstilling Galvanisering, forzinkning o.l.

Garveri Glas-, porcelæn- og lervareproduktion Gummiproduktion Kabelskrot Kartoffelmelsfabrik o.l.

Lakering, overfladebehandling Maskinfabrik Møbelfabrikation o.l.

Ophugning, nedknusning Plast- og skumplastfremstilling Protein- og enzymfremstilling Rengørings- og hygiejnemidler Tagpapfremstilling Tekstil- og tøjproduktion Træimprægnering Vaskeri, renseri, farveri Vulkanisering

4-5 4-6 4-5 4-5 2-4 3-6 4-6 4-6 5-6 4-5 3-6 4-5 4-6 2-5 4-5 4-5 4-5 3-6 4-5 4-5 3-5 4-5 3-5 3-5

Større industri Akkumulator- og kabelproduktion Asfaltfremstilling Autoophugger Betonblanding, betonstøbning Biogasanlæg Bygningselementer Drikkevarefremstilling Elektroteknik

5-6 6-7 5-7 4-6 6-7 4-7 5-6 3-5

Klasse 1: omfatter virksomheder og anlæg, som kun påvirker omgivelserne i ubetydelig grad, og således kan integreres med boliger.

Klasse 2: omfatter virksomheder og anlæg, som kun påvirker omgivelserne i ringe grad, og ville kunne indplaceres i områder, hvor der også findes boliger.

Klasse 3: omfatter virksomheder og anlæg, som kun påvirker omgivelserne i mindre grad, og som bør placeres i erhvervs- eller industriområder, evt. i randzonen tættest ved forureningsfølsom anvendelse.

Klasse 4: omfatter virksomheder og anlæg, som er noget belastende for omgivelserne, og derfor som hovedregel bør placeres i industriområder.

Klasse 5: omfatter virksomheder og anlæg, som er ret belastende for omgivelserne, og derfor skal placeres i industriområder.

Klasse 6: omfatter virksomheder og anlæg, som er meget belastende for omgivelserne, og derfor skal placeres i større industriområder, så den ønskede afstand i forhold til forureningsfølsomme naboer kan opnås.

Klasse 7: omfatter virksomheder og anlæg, som er særligt belastende for omgivelserne, og derfor som hovedregel skal placeres i områder, indrettet til særligt miljøbelastende virksomhed (normalt kommuneplanens M-områder).

Større industri, fortsat Farve, lak, lim, cellulose Foderstoffer, kornforarbejdning Fødevarefremstilling Galvanisering, forzinkning o.l.

Garveri Glas-, porcelæn- og lervareproduktion Gummiproduktion Kabelskrot Kartoffelmelsfabrik o.l.

Kemisk og genetisk produktion Lakering, overfladebehandling Lægemiddelfremstilling Maskinfabrik Metalforarbejdning, -støbning Møbelfabrikation o.l.

Olie- og benzindepot Ophugning, nedknusning Papir- og papfremstilling Plast- og skumplastfremstilling Protein- og enzymfremstilling Rengøringsmidler, hygiejnemidler Savværk Skibsværft Slagteri Tagpapfremstilling Teglværk Tekstil- og tøjproduktion Træimprægnering Vaskeri, renseri, farveri Vulkanisering

6 -7 6-7 3-6 4-6 5-6 5-6 4-6 5-6 5-6 6-7 4-7 6-7 3-6 5-6 5-6 6-7 5-6 4-7 4-6 3-6 5-6 5-6 5-6 5-6 5-6 5-6 3-6 5-6 4-6 3-6

Særlig industri Asfaltfremstilling Bekæmpelsesmidler, kunstgødning Biogasanlæg Bygningselementer Cementfabrik Farve, lak, lim, cellulose Fiskemel, benmel, blodplasma Foderstoffer, kornforarbejdning Gas- og benzindepot Grus-, kalk- og mørtelværker Kabelskrot Kemikalie- og oliebehandlingsanlæg Kemisk og genetisk produktion Lægemiddelfremstilling Maskinfabrik Metalfremstilling, -forarbejd., -støbning Olie- og benzindepot Olie-og fedtraffinering Ophugning, nedknusning Papir- og papfremstilling Skibsværft Stålvalseværk Talg- og fedtsmelteri Teglværk

6-7 6-7 6-7 4-7 7 6-7 7 6-7 6-7 6-7 6-7 6-7 6-7 6-7 6-7 6-7 6-7 7 5-7 6-7 6-7 7 6-7 6-7

Der opereres med følgende vejledende afstande i forhold til boliger og lignende: Klasse 1 Klasse 2 Klasse 3 Klasse 4 Klasse 5 Klasse 6 Klasse 7

0 meter 20 meter 50 meter 100 meter 150 meter 300 meter 500 meter

Der kan forekomme situationer, der berettiger virksomheder til en anden miljøklassificering end angivet her. Fx. hvis en virksomhed foretager forureningsbegrænsende foranstaltninger udover det, der er normalt i forhold til gængse forureningsbegrændsende produktionsmetoder.

I så fald kan en lavere klassificering accepteres, dvs. en kortere nødvendig afstand i forhold til forureningsfølsomme formålsom fx. boliger.

Omvendt kan det være nødvendigt at klassificere en virksomhed højere end forudsat, hvis virksomheden forurener udover, hvad der er normalt for den pågældende virksomhedstype.

Der er altså ikke tale om afstandskrav, der skal overholdes. Men hvis afstanden tillades kortere end den, der fremgår her, må det ske ud fra en konkret vurdering af den enkelte virksomheds forureningsbelastning på både kort og langt sigt.

37

Lokalplan nr. 351 Oktober 2011 Kortbilag

38

11.1.O1

11.1.BE4b Ny ramme 11.1.BE5

11.1.BE5

KommuneplantillĂŚg nr.

11

til Syddjurs Kommuneplan 2009 Bolig- og erhvervsomrĂĽde, Friland ved Feldballe,Tredje etape

HVAD ER ET KOMMUNEPLANTILLÆG? Et kommuneplantillæg er tilføjelse til den gældende kommuneplan. Tillægget vedrører som regel et mindre geografisk område i kommunen eller et afgrænset emne i kommuneplanen.

Kommuneplanen sammenfatter og konkretiserer de overordnede politiske mål for udvikling i kommunen. De centrale emner i kommuneplanen er udformning af byområder, placering af boliger, arbejdspladser, butikker, offentlige institutioner, trafik og grønne områder.

Samtidig tager kommuneplanen stilling til en lang række forhold uden for byerne, bl.a. om natur, landskab, benyttelse og beskyttelse.

Kommuneplanens rammer angiver de overordnede retningslinier for de bestemmelser som senere kan vedtages i lokalplaner, om anvendelse, bebyggelsens art og tæthed m.m. I landzonen, er rammerne er samtidig retningsgivende for kommunens landzoneadministration.

Hvad består kommuneplantillægget af Redegørelsen, hvor baggrunden og formålet med tilægget beskrives, og der fortælles om kommuneplantillæggets indhold. Herudover redegøres der bl.a. også for hvordan tillægget forholder sig til anden planlægning.

Rammebestemmelserne, der er konkrete rammer for hvordan området må anvendes fremover, og som er bindende for Byrådet og kommunens administration.

Rammekortet, der viser afgrænsningen af det område hvor kommuneplantillægget gælder.

Hvornår udarbejdes et kommuneplantillæg Ifølge planloven kan der vedtages et tillæg til Kommuneplanen, hvis byrådet ønsker at ændre på kommuneplanens rammer.

Det skal fx udarbejdes et kommuneplantillæg i forbindelse med udarbejdelse af en lokalplan, der ikke er i overensstemmelse med kommuneplanens rammer.

Et kommuneplantillæg kan også udarbejdes hvis byrådet generelt ønsker at fastlægge rammer for et områdes fremtidige anvendelse.

Byrådet kan til enhver tid beslutte, at der skal udarbejdes et tillæg til kommuneplanen.

Forslaget til kommuneplantillæg Når byrådet har vedtaget et forslag til kommuneplantillæg skal forslaget i offentlig høring i mindst 8 uger. I den periode har borgerne lejlighed til at komme med bemærkninger, indsigelser eller ændringsforslag.

Når den offentlige høring er slut, vurderer byrådet, i hvilken udstrækning man vil imødekomme eventuelle indsigelser og ændringsforslag. Herefter kan kommuneplantillægget vedtages endeligt.

Hvis byrådet, på baggrund af de indkomne indsigelser, eller efter eget ønske, vil foretage så omfattende ændringer, at der reelt er tale om et nyt kommuneplantillæg, starter proceduren forfra med offentliggørelse af et nyt forslag til kommuneplantillæg.

Det endelige kommuneplantillæg Når byrådet har vedtaget et forslag til kommuneplantillæg, og vedtagelsen er offentlig bekendtgjort i avisen, er tilægget en del af kommuneplanens rammedel og er bindende for Byrådet og kommunens administration.

Lokalplan nr. 351 Oktober 2011 Kommuneplantillæg nr. 11

REDEGØRELSE Dette kommuneplantillæg er udarbejdet for at give mulighed for at etablere boliger med virksomheder i miljøklasse 1-3 på et område der hidtil har været forbeholdt boliger med virksomheder i miljøklasse 1-2.

KOMMUNEPLAN 2009 Den geografiske udstrækning af de to nye rammer i dette kommuneplantillæg, ligger næsten fuldstændig inden for den eksisterende ramme nr. 11.1.BE4 i Kommuneplan 2009. Kun et mindre stykke af Jeshøjvej, ligger uden for 11.1.BE4, og inden for den nye ramme nr. 11.1.BE5.

FORUDGÅENDE OFFENTLIG HØRING Det har været Syddjurs Kommunes vurdering, at der med dette forslag til kommuneplantillæg gennemføres en mindre ændring af en eksisterende kommuneplanramme, som det ikke er nødvendigt at sende i forudgående offentlig høring efter planlovens § 23c.

TILVEJEBRINGELSE OG OFFENTLIG DEBAT Dette forslag til kommuneplantillæg er udarbejdet i perioden fra november 2010 til maj 2011, i samarbejde med Andelsforeningen Friland.

Byrådet har den 23. juni 2011 godkendt tillægget som forslag, til 10 ugers i offentlig høring, i perioden fra den 5. juli 2011 til den 13. september 2011.

Planforslaget blev offentligt bekendtgjort den 5. juli 2011 i Adresseavisen Syddjurs og Ebeltoft Folketidende, der omdeles hver tirsdag til samtlige husstande i Syddjurs Kommune.

Samtidig med offentliggørelsen blev planforslaget fremsendt til ejere, lejere og brugere af ejendomme i og omkring lokalplanområdet, samt en række myndigheder og foreninger m.fl.

Planforslaget blev samtidig været fremlagt på Syddjurs Kommunes borgerservicecentre, på kommunens hjemmeside på www.syddjurs.dk, samt på Miljøministeriets portal for planlægning på www.plansystem.dk.

Da den 10 uger lange offentlige høring udløb, den 13. september 2011, havde kommunen ikke modtaget indlæg vedr. forslaget til kommuneplantillæg.

Kommunens Plan- og Byggeafdeling har derpå indstillet kommuneplantillægget til endelig vedtagelse uden ændringer i forhold til planforslaget.

Byrådet har den 27 oktober 2011 behandlet sagen, og truffet beslutning om, at vedtage kommuneplantillægget endeligt, uden ændringer i forhold til planforslaget.

Beslutningen om endelig vedtagelse er offentliggjort den 1. november 2011 i Adresseavisen Syddjurs og Ebeltoft Folketidende, der omdeles hver tirsdag til samtlige husstande i Syddjurs Kommune.

Fra og med offentliggørelsen, den 1. november 2011, af den endelige vedtagelse, er kommuneplantillæggets bestemmelser gældende.

41

Lokalplan nr. 351 Oktober 2011 Kommuneplantillæg nr. 11

RAMMEBESTEMMELSER Den tidligere kommuneplanramme nr. 11.1.BE4 der med dette kommuneplantillæg er ophævet og erstattet med de to nye kommuneplanrammer nr. 11.1.BE5 og nr. 11.1.B4b.

Den tidlgiere kommuneplanramme nr. 11.1.BE4, som indtil den 1. november 2011 var gældende for det område, der er vist på oversigtskortet på side 45.

42

Plannummer: 11.1.BE4 Plannavn: Blandet bolig og erhverv ved Jeshøjvej, ”Friland” Generel anvendelse:

Blandet bolig og erhverv

Specifik anvendelse:

Blandet byområde

Fremtidig zonestatus:

Byzone

Eksisterende zonestatus:

Byzone og landzone

Max. bebyggelsesprocent: (%)

40

Beregningsmetode for bebyggelsesprocent

Den enkelte ejendom

Max. antal etager:

2

Max højde (m):

8,5

Min. tilladte miljøklasse

1

Max tilladte miljøklasse

2

Notat - Bebyggelsens omfang og udformning

Max. Bebyggelsesprocent: 30% for åben-lav for den enkelte ejendom og 40% for tæt-lav for den enkelte ejendom.

Notat

Området må anvendes til eksperimenterende og økologisk byggeri.

Lokalplan nr. 351 Oktober 2011 Kommuneplantillæg nr. 11

N

11.1.B4 11.1.BE2

11.1.B3

11.1.B1

11.1.BE3

11.1.B2

11.1.O1

11.1.BE4

Oversigtskort med de kommuneplanrammer i Feldballe, som var gældende indtil 1. november 2011.

Lokalplanområdet og lokalplanens delområder er markeret nederst i kortet. Lokalplanområdet ligger næsten fuldstændig inden for den gældende rammes geografiske område. Målforhold: 1:6.000.

43

Lokalplan nr. 351 Oktober 2011 Kommuneplantillæg nr. 11

Ny kommuneplanramme nr.

11.1.BE4b, erstatter en del af kommuneplanramme nr. 11.1.BE4.

Ny kommuneplanramme nr.

11.1.BE5, erstatter en del af kommuneplanramme nr.

11.1.BE4.

44

Plannummer: 11.1.BE4b Plannavn: Blandet bolig og erhverv ved Jeshøjvej, ”Friland” Generel anvendelse:

Blandet bolig og erhverv

Specifik anvendelse:

Blandet byområde

Fremtidig zonestatus:

Byzone

Eksisterende zonestatus:

Byzone og landzone

Max. bebyggelsesprocent: (%)

40

Beregningsmetode for bebyggelsesprocent

Den enkelte ejendom

Max. antal etager:

2

Max højde (m):

8,5

Min. tilladte miljøklasse

1

Max tilladte miljøklasse

2

Notat - Bebyggelsens omfang og udformning

Max. Bebyggelsesprocent: 30% for åben-lav for den enkelte ejendom og 40% for tæt-lav for den enkelte ejendom.

Notat - Lokalplaner mm. inden for rammen

Området er omfattet af Lokalplan nr. 58 og 70 fra den tidl. Rønde Kommune, samt Lokalplan nr. 351 i Syddjurs Kommune.

Notat

Området må anvendes til eksperimenterende og økologisk byggeri.

Plannummer: 11.1.BE5 Plannavn: Blandet bolig og erhverv ved Jeshøjvej, ”Friland” Generel anvendelse:

Blandet bolig og erhverv

Specifik anvendelse:

Blandet byområde

Fremtidig zonestatus:

Byzone

Eksisterende zonestatus:

Byzone og landzone

Max. bebyggelsesprocent: (%)

40

Beregningsmetode for bebyggelsesprocent

Den enkelte ejendom

Max. antal etager:

2

Max højde (m):

8,5

Min. tilladte miljøklasse

1

Max tilladte miljøklasse

3

Notat - Bebyggelsens omfang og udformning

Max. Bebyggelsesprocent: 30% for åben-lav for den enkelte ejendom og 40% for tæt-lav for den enkelte ejendom.

Notat - Lokalplaner mm. inden for rammen

Området er omfattet af Lokalplan nr. 58 og 70 fra den tidl. Rønde Kommune, samt Lokalplan nr. 351 i Syddjurs Kommune.

Notat

Området må anvendes til eksperimenterende og økologisk byggeri.

Lokalplan nr. 351 Oktober 2011 Kommuneplantillæg nr. 11

VEDTAGELSESPÅTEGNINGER Således vedtaget endeligt som kommuneplantillæg af Byrådet i Syddjurs Kommune den 27. oktober 2011.

På Byrådets vegne Ebeltoft, den 27. oktober 2011.

45

Lokalplan nr. 351 Oktober 2011 Kommuneplantillæg nr. 11

TÅSTRUP

N

11.9.B1

11.1.B4 11.1.BE2

11.1.B3

11.1.B1

11.1.BE3

11.1.B2

11.1.O1

FELDBALLE

Ny ramme

11.1.BE4b Ny ramme (Miljøklasse 1-2) 11.1.BE5 Ny ramme

11.1.BE5 (Miljøklasse 1-3)

RAMMEKORT Matrikelkort med kommuneplanrammer.

De to nye rammer, 11.1.BE4b og 11.1.BE5 er gældende fra den 1. november 2011.

Målforhold: 1:6.000 Kommuneplantillægget kan ses i sammenhæng med anden gældende planlægning på Miljøministeriets portal for planlægning, på www.plansystem.dk.

46