APRIL 2019 Issue 49
Proper tyAndFinanceGuide.ca
Обзор рынка недвижимости.
GTA REALTORS® Release March 2019 Stats
Как не стоит поступать
Владельцу Жилья
Инвестиции в недвижимость.
Реалии 2019 года, что покупать и где?
Стейджинг
своими руками
EDITORIAL April 2019
От редактора Здравствуйте, сегодня я представляю вам очередной выпуск журнала "Property and Finance Guide". Этот журнал содержит полезную информацию для тех, кто интересуется недвижимостью и финансами, хочет научиться зарабатывать деньги на инвестициях, получать нужные советы от экспертов и узнавать новые стратегии. Этот журнал также для тех, кто желает купить дом для себя, правильно застраховаться, получить информацию от ведущих экономистов и финансистов. Эксперты научат вас, как правильно обращаться с деньгами, чтобы заставить их работать на вас. Это единственный финансовый журнал на русском языке. Здесь публикуются статьи специалистов Большого Торонто в областях финансов и недвижимости. Вы также найдете в нем, кроме коммерческих материалов и рекламы, множество некоммерческих статей о финансах и недвижимости. В этом выпуске немало важной информации для новых покупателей и продавцов, особенно в области финансирования покупки недвижимости. Это – уникальное в своем роде издание. Журнал "Property and Finance Guide" распространяется в банках RBC, магазинах, включая Yummy Market, и русскоязычных центрах. Его читают жители Оквилла, Миссиссаги, Етобико, Торонто, Вона, Ричмонд Хилла, Авроры и Ньюмаркета. Мне всегда будет интересно узнать ваше мнение о журнале или какой-либо статье. Присылайте ваши вопросы и пожелания на электронный адрес: PropertyAndFinanceGuide@gmail.com Если вы пропустили какой-либо выпуск журнала, то заходите на сайт www.PropertyAndFinanceGuide.ca И в конце, как всегда, мой девиз: Если ваши деньги не начнут работать на вас... ТО
Director Alex Moshkovich Editor in Chief Alex Moshkovich Design Oksana Turuta Proof editor Lidia Ineshina Publisher Russian Guide Publishing House Address 691 Petrolia Road North York, ON, M3J 2N6 t:
647-459-9459
e:
propertyandfinanceguide@gmai.com
w: www.propertyandfinanceguide.com www.facebook.com/groups/ PropertyAndFinanceGuide/
...вы никогда не перестанете работать на деньги!
Алекс Мошкович
2
Property & Finance Guide
January 2015
Advertisers are responsible for the content and design of the advertising. The opinion of editorial staff may not necessarily coincide with opinion of authors of the published materials.
10
18
Issue
49
APRIL
2019
12
INVESTMENT & REAL ESTATE
LEGAL ADVICE
6
10 Как не стоит поступать Владельцу Жилья
8
3 стратегии зарабатывать $500 на каждой сделке Обзор рынка недвижимости. GTA REALTORS® Release March 2019 Stats
Real Estate 18 Стейджинг своими руками
Condo 12 Инвестиции в недвижимость. Реалии 2019 года, что покупать и где?
Proper tyAndFinanceGuide.ca
3
Премьера программы
На канале
В субботу, 20 апреля, в 9 часов утра Повтор: понедельник, 22 апреля, в 23:00 среда, 24 апреля, в 16:00
В студии - эксперты
Александр Мошкович и Максим Багинский
Присылайте вопросы на e-mail: RealEstateSecretTV@gmail.com 4
Property & Finance Guide ISSUE 49
For all your real estate needs in Barrie and surrounding areas
Winter
Prepare to list this
Spring!
Let’s talk this
Anna
647-608-5958
HVALOV
705-300-0029 / 416-495-4061
Sales Representative
annahvalov@gmail.com www.righthome4u.ca
Independently Owned and Operated
Агент по коммерческой недвижимости Location: Schwartz/Reisman Centre
April 25 19:00 Agenda:
How to increase CASH FLOW in Real Estate Investment. 5 strategies to invest in Commercial Real Estate. Financing a Commercial Investment.
Покупка, продажа, инвестиции в коммерческую недвижимость • Офисные здания/помещения, индустриальные помещения, плазы, многоквартирные дома. • Сделки с земельными участками для строителей и девелоперов. • Доступ к эксклюзивной базе данных (не на Realtor.ca).
RSVP by phone or by email: TorontoInvestorForum@gmail.com
Broker Royal LePage Commercial
Tel: 647-833-6542
kperelyg@gmail.com InvestingOntario.com Proper tyAndFinanceGuide.ca
5
investment & Real Estate ведущий рубрики Алекс Мошкович
стратегии зарабатывать
$500 на каждой сделке
Введение новых правительственных мер по «охлаждению» рынка недвижимости достигло своей цели, и он «замерз». Многие газеты и прочие средства массовой информации переполнены сообщениями о коррекции рынка недвижимости в Онтарио и его падении. Действительно, во многих районах нашего региона цены на недвижимость снизились. Однако возникает вопрос: по сравнению с какими ценами произошло это снижение? Фактически цены упали относительно их уровня в феврале – марте 2017 года, когда был зафиксирован их невероятный скачок в течение короткого промежутка времени. Если же взять для сравнения цены июля 2016 года, то в июле текущего года цены на отдельно стоящие дома, например, возросли в среднем на 5%, а на таунхаузы – даже на 13.5%. Рекордсменом же по росту цен в этом году являются кондо, стоимость которых поднялась за тот же период на 23%. Последний факт, на самом деле, вовсе не вызывает удивления, так как цены на кондо в течение длительного времени существенно не изменялись. Анализ статистики за относительно долгий срок показывает, что в среднем темп роста цен на недвижимость составляет 6% в год. Когда настоящий инвестор принимает решение о покупке недвижимости, он никогда не делает ставку только на ее подорожание. Главным компонентом принятия решения об инвестиции является CASH FLOW, обусловленный этой инвестиционной недвижимостью. Поэтому временное «затишье» на рынке недвижимости это отличный шанс для инвесторов заключить выгодные сделки. Для примера возьмем город Бэрри. В последнее время цены на дома, выставленные на продажу в этом городе, немного ниже, чем в феврале – марте 2017, но это не так важно в нынешних условиях. Гораздо существеннее то, что в феврале – марте спрос на них был значительно выше и дома продавались по ценам, выше первоначально установленных. А сегодня задача инвестора и агента состоит в том, чтобы найти мотивированного продавца, чтобы купить дом по цене ниже его реальной стоимости. Сложившаяся обстановка на рынке недвижимости в Онтарио все больше затрудняет приобретение домов с положительным CASH FLOW. Тем не менее существуют различные стратегии, позволяющие его существенно увеличить. В этой статье я хочу представить вам 3 из них, наиболее актуальных, по моему мнению, в данных условиях.
1 Стратегия: Дуплекс Разделение дома на две квартиры, то есть создание дуплекса - это не новая стратегия. В предыдущих статьях я не раз информировал о том, как это делается в различных городах Онтарио. На следующем семинаре, который состоится 14 сентября, я расскажу вам об этом подробнее. Ниже приведены расчёты на базе реального дома, где вы можете увидеть, как отрицательное CASH FLOW увеличилось до $700 в месяц после создания дуплекса.
6
Property & Finance Guide ISSUE 49
Single Family
Duplex
House price
$470,000
$470,000
Downpayment
$94,000
$94,000
$0
$30,000
$376,000
$376,000
$3,600
$3,900
$800
$1,000
Rent
$1,900
$2,600
Expenses
$1,850
$1,900
$50
$700
Renovations Mortgage Property Tax Insurance
CASH FLOW
2 Стратегия: Rent To Own (RTO) Этой стратегией я начал заниматься в 2011 году, и она тогда была очень выгодна в связи со стабильным ростом цен на недвижимость. Когда же этот рост стал характеризоваться двузначным числом, популярность RTO существенно снизилась. В настоящее время при стабилизации роста цен и значительном усложнении условий получения мортгиджа рассматриваемая стратегия вновь становится привлекательной.
investment & Real Estate ведущий рубрики Алекс Мошкович
Если говорить вкратце, RTO заключается в том, что арендатор платит арендную плату чуть выше средней арендной платы и тем самым зарабатывает себе кредит на будущий Down Payment для выкупа в дальнейшем арендуемого дома. Дополнительно арендатор вносит депозит, позволяющий ему купить этот дом через 2 – 3 года по заранее установленной цене, которая обычно определяется из расчета роста 5% в год. Рассмотрим пример.
Single Family
Duplex
House price
$470,000
$470,000
Downpayment
$94,000
$94,000
Renovations Mortgage Property Tax Insurance Rent CASH FLOW
$0
$30,000
$376,000
$376,000
$3,600
$3,900
$800
$1,000
$1,900
$2,600
$50
$700
В заключение можно сказать, что, если вы сможете приобрести 5 домов, то уже через 5 – 10 лет вы становитесь финансово независимым, но, возможно, это произойдет и быстрее. Естественно, возникает вопрос: где взять эти $500,000 для покупки 5 домов? Самый простой ответ: используйте деньги других! Вы можете получить всю желаемую сумму с кредитной линии под ваш дом или под инвестиционные дома. Требуется только одно: принять решение и сделать первый шаг. Все подробности на семинаре 25 апреля в Лебовик-центре, по адресу 9600 Bathurst. Позвоните мне, чтобы зарезервировать места, по телефону: 647-459-9459.
Single Family
Rent To Own
House price
$375,000
$375,000
Downpayment
$75,000
$75,000
$300,000
$300,000
$3,000
$3,000
$800
$800
$1,700
$1,950
Deposit Mortgage Property Tax Insurance Rent
$10,000
Credit
$400
Expenses
$1,550
$1,550
CASH FLOW
$150
$500
Buy out price after 3 years
И помните: если деньги не будут работать для вас, вы
никогда не перестанете работать для денег.
$440,000
3 Стратегия: Buy&Hold В последнее время выросли не только цены на дома, но и арендная плата. Сегодня можно приобрести таунхаус по цене $375,000 и сдать его за $1,700 в месяц. Мы видим, что такая инвестиция уже сейчас принесет CASH FLOW, пусть и небольшой. Однако, по прошествии 5 лет мы можем обновить мортгидж на оставшуюся сумму, тем самым уменьшив ежемесячную выплату банку, а это вместе с подросшей за указанный период арендной платой заметно увеличит наш CASH FLOW.
Broker of Record c: 647-459-9459 e: TorontoInvestorForum@gmail.com Royal LePaige Terrequity Capital Realty Inc., Brokerage 211 Consumers Rd, suite 105, Toronto, ON 416-495-4061
Proper tyAndFinanceGuide.ca
7
Real Estate April 2019
GTA REALTORS® Release March 2019 Stats ORONTO, ONTARIO, April 3, 2019 – Toronto Real Estate Board President Garry Bhaura announced that Greater Toronto Area REALTORS® reported 7,187 residential sales through TREB’s MLS® System in March 2019. This result was inline with 7,188 sales reported in March 2018. For the first quarter of 2019, sales were down by one per cent compared to Q1 2018. While March and Q1 sales remained relatively flat compared to last year, new listings have declined more so than sales. March new listings were down by 5.1 per cent year-over-year and Q1 new listings were down by 1.5 per cent.
8
“The OSFI stress test continues to impact home buyers’ ability to qualify for a mortgage. TREB is still arguing that the stress test provisions and mortgage lending guidelines generally, including allowable amortization periods for insured mortgages, should be reviewed. The supply of listings in the GTA also remains a problem. Bringing a greater diversity of ownership and rental housing online, including ‘missing middle’ home types, should be a priority of all levels of government. TREB is happy to be taking part in the City of Toronto’s consultations for the Housing TO – 2020-2030 Action Plan, and will certainly be raising the supply issue during these discussions,” said Mr. Bhaura. “While the City of Toronto’s recently announced Housing TO – 2020-2030 Action Plan is exciting and commendable and TREB looks forward to contributing solutions as a Member of the External Advisory Committee, the recently proposed increase to the Municipal Land Transfer Tax on higher priced properties is problematic. As the recent City budget process showed, the MLTT is not a sustainable revenue source from which to fund municipal programs. On top of this, additional MLTT on higher priced homes could have a trickle-down effect on the supply of homes throughout the housing price continuum,” said TREB CEO John Di Michele. The MLS® Home Price Index Composite Benchmark was up by 2.6 per cent year-over-year in March, while the average price for March sales was up by a lesser annual rate of 0.5 per cent to $788,335. The average selling price for Q1 2019 was up by 1.1 per cent year-over-year. “Market conditions have remained tight enough to support a moderate pace of price growth. Despite sales being markedly lower than the record levels of 2016 and early 2017, the supply of listings has also receded. This means that in many neighbourhoods throughout the GTA, we continue to see competition between buyers for available listings, which provides a level of support for home prices,” said Jason Mercer, TREB’s Chief Market Analyst.
Property & Finance Guide ISSUE 49
Richmond Hill $679,000
Upper Thornhill Estates $2,888,800
Completely Remodeled & Upgraded 2-1 Apartment In The Heart Of Richmond Hill. Everything Was Changed For New: White Glossy Kitchen W/Glass Backsplash, Quartz Countertop, Huge Island, Laminate Floor All Over The Space. Very Spacious, Open Concept Living, Dining, Solarium Aria With B/I Electric Fireplace & Huge, Panoramic, Floor To Ceiling Window. Big Size Master With 4P.C. Ensuite. All Amenities In Place. Just Steps To Shopping, Bus Stops W/Just 20 Min To Finch Subway.
Thornhill Woods $899,000
3-спальный semi-detached в самом востребованном районе Thornhill Woods. Не проезжая улица, дому всего 6 лет, задний двор выходит на открытое пространство. Очень удобная планировка, рядом со школами, парками, магазинами.
Aurora $959,000
4 bedroom semi-detached дом в самом востребованом р-не Aurora. Дому 1 год, 10 ft. потолки на 1-ом этаже, 9 ft. на 2-ом. Деревянные полы по всему дому. Законченный бейсмент. Открытая планировка.
Самый престижный и востребованный район, тихая улица, задний двор выходит на открытое пространство. Более $250,000 вложены в улучшения. Потолки 10 ft. на 1-м и 2-м этажах, в basement - 9 ft. Детская игровая в Walk Out basement.
Right At Home Realty Inc., Brokerage 895 Don Mills Rd, #112 Toronto, ON, M3C 1W3
legal advice April 2019
Как не стоит поступать Владельцу Жилья Многие из вас знают, что я являюсь представителем и защитником Landlords, когда речь идет об LTB. Среди юристов, специализирующихся на Landlord and Tenant Disputes, есть те, которые представляют только Landlords и те, которые представляют только Tenants (что, по моему мнению, с нашим законодательством очень легко). Многие из вас знают, что я являюсь представителем и защитником Landlords, когда речь идет об LTB. Среди юристов, специализирующихся на Landlord and Tenant Disputes, есть те, которые представляют только Landlords и те, которые представляют только Tenants (что, по моему мнению, с нашим законодательством очень легко). Так вот, для того, чтобы держать себя в форме и четко представлять больные места, по которым могут ударить Tenants, я иногда (очень редко, 3 раза за всю мою практику) представляю Tenants. Условием для того, чтобы я взялась за дело, является мое собственная вера в несправедливость со стороны Landlords. Так вот, хочу поведать вам одну историю. Наш соотечественник, пожилой одинокий мужчина, был выселен из квартиры жестоким и очень напоминающим боевики 90-х годов образом. Назовем его Василий. Вася проживал в многоквартирном доме в Bachelor Apartment на протяжении 5 лет. Его арендная плата никогда не поднималась, и в 2018 году он платил $650 в месяц. В 2016 году дом был перекуплен инвесторами из Китая и, откровенно говоря, с того времени быт и состояние дома требовали вложений и ремонта. Владельцы наняли Property Management Company, которая кое-как занялась наладкой быта. В один прекрасный день, в 11 часов вечера, Вася услышал стук в дверь. На вопрос: «Кто там?», получил ответ: “Property Management”. Василий открыл дверь и увидел перед собой низкорослого мужчину, который стоял с газовым ключом в руке. По просьбе незваного гостя Вася вышел из квартиры. Тогда представитель начал спрашивать, на каком основании Вася проживает в данной квартире. Главный участник этой истории поведал предста-
10
5 человек, одетых в комбинезоны и маски, без лишних слов скрутили его и вышвырнули из дома. Все, что оставалось Василию, наблюдать через забор, как все его вещи были погружены в Garbage Bin и отвезены на свалку. Все, что он был в состоянии сделать – фотографировать происходящее.
вителю о контракте, заключенном еще с предыдущими владельцами и по просьбе представителя представил ему договор для ознакомления. Контракт был изъят у Василия со словами: «Теперь контракта больше нет». Несчастный житель квартиры пытался оспорить (но его английский оставляет желать лучшего), поэтому он подошел ближе к обладателю газового ключа с целью вернуть свой контракт. Реакцией представителя компании стали крики об угрозе его жизни и последующий вызов полиции. Когда прибыла полиция, представитель рассказал свою историю: Василий - trespass property, не имеет никаких законных оснований оставаться в здании. И что самое ужасное, что на спокойную и вежливую просьбу удалиться, незаконно проживающий в квартире человек набросился на него с газовым ключом. Когда дошла очередь Василия рассказывать свое видение, в первую очередь он сообщил полиции, что его контракт находится в кармане куртки у его оппонента. Представитель отрицал этот факт. Полиция вывела Васю из здания. Через несколько дней Василий обратился ко мне, я позвонила в Property Management, где меня уверили в том, что все это просто недоразумение, а также в том, что мой клиент может вернуться в свою квартиру, что он и сделал. Через пару дней наступил день оплаты. Но в офисе Property Management у него отказались брать чек, объясняя это тем, что у них нет оснований принимать чек от Василия. Он покинул офис, предварительно оставив чек об оплате в кабинете управляющего. Уже через 2 часа в дверь моего клиента последовал стук. Открыв дверь Василий осознал, что в его отношении предприняты радикальные меры.
Property & Finance Guide ISSUE 49
Мы подали иск в LTB, и борд обязал Landlords выплатить моему клиенту компенсацию в размере $10,000 и еще такой же штраф (сумму) в пользу государства. Уважаемые Владельцы, как бы вам ни хотелось заглянуть обратно в прошлое и решать вопросы, как в лихие 90-е, не стоит этого делать, так как правым будет квартирант. С этим надо бороться по- другому: надо писать жалобы на Attorney General и требовать ускорения рассмотрения дел в борде (для этого им надо нанять больше судей) и ускорение процесса выселения (для этого им надо будет пересмотреть закон). Многие приехали в эту страну, чтобы видеть, как правильно и четко работают законы. Так пусть они работают для всех!
Elina Vasilieva, M.A.Ed., CSTE., CIFC Licenced Paralegal with LSO EVP LEGAL SERVICE
Direct: (416) 854-4957 www.evplegalservice.ca
MARCH 2019 STATISTICS EXCLUDING BARRIE
UNITS SOLD
AVERAGE
SALE PRICE
12.10 %
9.40 %
(195)
0.0 %
(210)
(7187)
$494,488
$558,396
2.30%
13.20 %
$788,335
0.50 %
SIMCOE COUNTY YEAR-TO-DATE
912
8.60%
$507,214Â
1.50%
SALES & AVERAGE PRICE BY REGION UNIT SALES
AVERAGE SALE PRICE
2018
2019
% Change
2018
2019
% Change
174
195
12.1
$483,484
$494,488
2.3
192
210
9.4
$493,374
$558,396
13.2
366
405
10.7
$491,766
$513,501
4.4
EXCLUDING BARRIE
Total
Prepared By:
705-739-4650
Company:
Email:
BDAR.ca
Phone:
/BDARInc
/BarrieRealtors
condo
ведущий рубрики Максим Багинский
Инвестиции в недвижимость.
Реалии 2019 года, что покупать и где?
Тем не менее рынок явно прошёл свою низшую кризисную точку, и далее ситуация будет только улучшаться. Если правительство в ближайший год предпримет меры по упрощению кредитования, а это сейчас является одной из самых обсуждаемых тем в кулуарах власти, то рынок может двинуться ввверх и более быстрыми темпами. Я считаю, что положительные изменения в мортгидж-правилах произойдут однозначно, вопрос лишь в том, насколько смелые шаги будут предприняты правительством, и, скорее всего, вводимые изменения будут происходить мелкими шагами и растянутся на довольно долгий промежуток времяни. Куда же вкладывать деньги инвесторам? Тут есть несколько направлений, и все они, на мой взгляд, принесут очень хорошую прибыль в ближайшие годы.
1 Downtown Toronto.
В целом инвестиционный рынок GTA находится в очень хорошем состоянии, инвесторы, особенно те, кто ориентирован на кондо-квартиры, получают очень высокую прибыль, и, несмотря на явное замедление подорожания квартир во многих районах, прибыльность инвестиционных сделок с квартирами, купленными на начальном этапе строительства, составляет не менее 50% в год на вложенный депозит.
12
Конечно, за последние годы наши клиенты привыкли, что вложенные в депозиты деньги работают под 100 и более процентов в годовом исчислении, но надо понимать, что прирост стоимости недвижимости не может вечно исчисляться двухзначными цифрами, и рано или поздно наступает стабилизация. Именно это мы ожидаем в последующие 2-3 года. Рынок кондоминиумов избежал сценария, произошедшего в сегменте отдельно стоящих домов, и, так сказать, мягко приземлился на среднестатистические 6% годовых, избежав мыльного пузыря. По моему мнению, вряд ли мы увидим в ближайшие годы подорожание кондоминиумов более чем на 10 % в год. На мой взгляд, наиболее вероятный сценарий выглядит так: прирост стоимости на квартиры будет в районе 5-6% в год, примерно то же самое ожидает таунхаусы, находящиеся в ценовом диапазоне до 700,000, для более дорогого сегмента таунхаусов и отдельно стоящих домов прогноз гораздо более пессимистичный. Я не думаю, что в ближайшее время прирост стоимости тут составит более 2% в годовом эквиваленте.
Property & Finance Guide ISSUE 49
Остаётся очень интересным для инвестиций сегментом. Но я бы не стал инвестировать в уже развитые микрорайоны, такие как Yorkville и золотой квадрат, ограниченный озером Ontario с юга и Spadina Ave с запада, Church St с востока и Bloor St с севера, тут поезд уже ушёл. А наоборот, советуют инвесторам обратить внимание на развивающиеся районы, такие как район, расположенный к западу от Spadina Ave между King St West и Dundas St West, особенно на микрорайон, находящийся к северу от Liberty Village, вплоть до Dufferin, тут ещё довольно много старой застройки, которая в ближайшее время будет сноситься, и район обрастёт современными многоквартирными комплексами и офисной застройкой. На востоке даунтауна интересным районом является все, что находится восточнее улицы Sherbourne, южнее Dundas St и практически до озера Онтарио, как до DVP, так и восточнее. Восточнее DVP начинается строительство East Harbor и Google Smart City, сюда придёт линия метро и GO, тут будет построен самый большой в Канаде торговый комплекс, и в будущем этот район будет одним из наиболее востребованных и дорогих в даунтауне.
Member of CREA•OREA •TREB 20 ЛЕТ опыта работы с инвестициями в недвижимость 2 Midtown. Я бы советовал обратить
внимание на новую застройку вдоль улицы St. Clair Ave West вплоть до Stockyard District и Junction, это очень быстро развивающийся район, и в последующие годы тут произойдут глобальные изменения.
3 North York – Клондайком для инве-
сторов являются сразу несколько микрорайонов, прилегающих с разных сторон к Downsview Park. Массивная офисная застройка, уже утверждённая городом в этом районе, и появившийся тут новый пересадочный узел, объединяющий новую станцию метро и остановку GO Train, а также уникально удобное расположение относительно основных скоростных дорог сделало этот район одним из самых востребованных для застройщиков. Толчком всему послужила продажа Downsview аэропорта одному из крупнейших частных пенсионных фондов канады PSP Investments и моментальное изменение зонинга, разрешающее теперь в этом районе жилую и офисную застройку. PSP Investments - это компания, в управлении которой активы на сумму более 170 миллиардов долларов, в небывало короткие сроки они смогли утрясти большинство согласований с городом, и в скором времени тут начнётся строительство целого минигорода. К слову сказать, это была самая дорогостоящая земельная сделка за всю историю Торонто. Земельный участок площадью в 370 акров был продан за рекордные 816 миллионов долларов. Огромное количество офисов и торговых площадей сделает этот район очень востребованным для аренды, а значит, и цены тут вырастут глобально. Только первая фаза проекта добавит району около 50,000 новых высокооплачиваемых рабочих мест, весь же проект, строительство которого займет около 10 лет, по оценкам аналитиков, принесёт в район более 150,000 рабочих мест. Инвесторов, вошедших сюда на начальном этапе строительства, однозначно ждёт суперприбыль.
4 Hamilton и Kitchener – два флаг-
мана в подорожании на западе от GTA, оба эти города быстро развиваются, тут очень большой прирост рабочих мест при ещё невысоких ценах на недвижимость и великолепный инвестиционный потенциал.
5 Недвижимость для отдыха.
Ну и напоследок я бы хотел обратить внимание инвесторов на тот сегмент недвижимости, о котором задумываются лишь немногие, а в действительности он приносит отличную прибыль, причём при этом имеет очень неплохое положительное Cash Flow в период эксплуатации, что редкость в наше время. Это недвижимость, которая сдаётся в аренду краткосрочно. Речь идёт о тех районах, которые являются туристическими и где недвижимость в основном используется для отдыха. Лидерами в этом виде инвестиций являются Muskoka и Niagara. Задумайтесь, насколько увеличивается население GTA каждый год, создание мест для отдыха опаздывает от прироста населения в разы. И если на Niagara масштабная реновация начнётся только в следующем году, то на Muskoka уже появились первые такие комплексы. Как правило, по окончании строительства менеджмент-компания, эксплуатирующая объект, предоставляет полный спектр услуг, связанный с краткосрочной арендой, простоя тут очень мало, некоторые комплексы функционируют круглогодично, и подобные вложения очень выгодны. При этом я хотел бы обратить внимание, что вкладывать деньги нужно не просто в старенькие коттеджи, а именно в пятизвёздночные объекты, имеющие в составе комплекса круглогодичную лакшери инфраструктуру. Хорошим примером подобных комплексов является Muskoka Bay Resort, где стоимость аренды 1BR квартиры колеблется в зависимости от сезона от 150 до 250 долларов в сутки, и резервацию надо делать за несколько месяцев. Наша компания специализируется на инвестиционных сделках в недвижимость, так что звоните и приезжайте в наш офис в Richmond Hill, мы с удовольствием проконсультируем вас по всем вопросам и поможем подобрать инвестиционную стратегию, наиболее подходящую для вас.
Maxim Baginskiy
Broker of Record / Investment Advisor Эксперт программы «Секреты Недвижимости» на RTVI и ведущий программы «Канадская Мечта»
Broker of Record Эксперт программы «Секреты Недвижимости» и ведущий программы «Канадская Мечта» на канале RTVI
• Эксклюзивные предложения от билдеров (до открытия официальных продаж, VIP SALES) • Лучшие цены и условия продаж • Минимальный первоначальный взнос • Лучший выбор квартир • Улучшенная отделка • Подробный анализ инвестиции • Высокая доходность. Полное сопровождение сделок: покупка > аренда > продажа • Большая база Реэсаймента (нет на mls system) • Помогаем получить финансирование
ПРОВОДИМ СЕМИНАРЫ ДЛЯ ИНВЕСТОРОВ. РАСПИСАНИЕ СЕМИНАРОВ, А ТАКЖЕ ИНФОРМАЦИЯ О НОВЫХ ПРОЕКТАХ.
АРХИВ СТАТЕЙ И ТЕЛЕПЕРЕДАЧ НА САЙТЕ
NEWGTACONDOS.COM Right At Home Investments Group Brokerage Head Office: 895 Don Mills Rd 206B-2 Toronto, ON M3C 1W3 Phone: 647-288-9422 Presentation centre: 10376 Yonge St, Unit 306, Richmond Hill, ON L4C 3B8, Phone:416-832-8343
Proper tyAndFinanceGuide.ca
13
Innisville
Bathurst & Teston Road
Yonge & Weldrick
Brand New over 3000 sw ft, top of the line finishes, 50 ft lot, minutes from GO and beach.
WOW! Huge ravine lot on a court, 6,000 sq ft!! Assignment sale.
3 years old, 1 plus den, high floor, south unobstructed view.
Richmond Hill
Ottawa
Sell your home in 45 days
guaranteed program. Call me for details.
Freehold townhouse, $$$ spent on upgrades, Bathurst & King.
New Construction Projects Townhomes start from $370,000 detached start from $450,000.
Yonge & 16th
Innisville
Bathurst & Center
Yonge & 16th, big 1 + den, 2 washrooms, unobstructed view. $458,000
Brand new 4 bed, 4 wash house for lease, steps from GO.
2 bed + deb, 2 washrooms, Unobstructed view.
Sales Representative
Royal LePage Terrequity Capital Realty Inc. Office: 416.495.4061 Fax: 416.496.2144 14
Property & Finance Guide ISSUE 49
HOME and COMMERCIAL
MORTGAGE SERVICES
Mortgage for:
First time homebuyers Business for self or commission sales New immigrants Help with down payment
Impaired or absence of credit Renewals, debt consolidation 2nd home mortgage Reverse mortgage (for seniors only)
Investors:
Rental property financing Apartment buildings (low-rise, high rise, multiplexes) 2nd mortgage investments
Commercial mortgage
Natalia Ocuni Mortgage Broker FSCO #M8004166
400 Apllewood Crescent, #100 Vaughan, ON, L4K 0C3
C: P:
416.899.2463 647-352-2001
Medical and professional offices Office buildings Industrial units Gaz stations Financing of equipment WIDE SELECTION OF FINANCING PRODUCTS
www.mortgagearchitects.ca/nataliaocuni
Proper tyAndFinanceGuide.ca
15
$257,990
Price: starts from Occupancy: January 2020 - July 2020
Potential rent : $1450
those units can be rented starts from $1400/ month
deposit structure:
only $20,000 during 3 months: $5,000 with an offer $5,000 in 30 days $5,000 in 60 days $5,000 in 90 days
Current specials: 1. Stainless Steel Fridge, Stove & Dishwasher 2. Washer/ Dryer 3. Granite Countertops in Kitchen with Under-mount Sink 4. Ceramic Tiles in bathorroms 5. No Condo fees for 1 year
Student rental investment in Waterloo
Property Management Free and Rent Guarantee for 2 years. Special package for our clients Building & Suite Features
On Now for a Limited Time
Gil Vaksman
Sales Representative
Cell: (647) 928-0045
Real Estate April 2019
Стейджинг своими руками Здравствуйте! Меня зовут Наталия Слобидкер. Я профессиональный риэлтор, дизайнер интерьеров и сертифицированный специалист по стейджингу. Именно о последнем я начала рассказывать в нашем предыдущем номере. Мы говорили о том, что первое и главное правило - это расхламление, а второе – это максимальная деперсонализация (ваши привычки и уклад жизни не должны «читаться» посторонними людьми). Третий шаг – это непосредственно подготовка пространства на показ, так называемый showcasing. Я всегда провожу его в 2 этапа. Первый – мы придумываем как организовать то, что осталось от расхламления и находится в ежедневном пользовании, но не должно быть выставлено на всеобщее обозрение. Это организовывается таким образом, чтобы в считанные минуты можно было превратить дом в образцово-показательный. После выхода журнала я получила массу писем, и среди них очень много просьб показать весь процесс пошагово. Я решила продемонстрировать это на примере ванной, ибо они в большинстве своем похожи, и мои рекомендации могут применить большее количество людей. А тут как раз и заказ подоспел. Вот как выглядела ванна в доме, когда я туда в первый раз пришла. Туалетный столик (vanity) с кучей бутылочек, кремов, косметики, фен забыт на вешалке для полотенец, входная дверь с крючками и висящими на них вещами и полотенцами, органайзер для мелочей – на противоположной стене (его видно в зеркале). Обычная бытовая ванная комната.
18
К туалетному столику примыкает ванна, на которой лежит детская ванночка и вещи, в спешке брошенные хозяйкой утром перед работой.
Промежуточный вариант закончен. Вот что у нас получилось. Обратите внимание – в шкафчике перед корзинами оставлено место для коробок, которые лежат на столешнице. НО, даже если покупатели придут и хозяйка не успеет убрать коробки в шкафчик, все равно ванная имеет аккуратный вид и снаружи, и внутри. Да, да, люди заглядывают в кухонные и ванные шкафы.
Внутри шкафчика – бытовая химия и предметы гигиены.
Поговорив с хозяйкой я выяснила, что расхламлять тут особо нечего ибо всем, что на столешнице, она пользуется ежедневно. Так что мы сразу приступили ко второму этапу. Она любезно согласилась позволить мне использовать ее ванну для нашей цели и показать каждый этап процесса. Спасибо ей огромное. Итак – второй этап – организация быта в период продажи. С учетом последующего декорирования, конечно. Поскольку неопытный человек может ошибиться в выборе цветов для декорирования, я решила пойти по беспроигрышному пути – сочетанию черного и белого. В рамках эксперимента мы пошли в магазин, товары в котором может позволить себе человек с любым уровнем дохода – в Walmart. Купили новый набор принадлежностей для ванной, личные и банные полотенца, а также корзины разного размера для организации предметов. Разложили все предметы со столешницы по функциональному признаку в две коробки, все содержимое шкафа – в одинаковые корзины, убрали фен и полотенце в ящик, перевесили органайзер с мелочами на внутреннюю сторону двери, ведущей в туалет, одежду убрали в шкаф.
Property & Finance Guide ISSUE 49
А теперь легким движением руки за считанные секунды ванна превращается образцово-показательную. Можно быть уверенным, что она не вызовет негативных ощущений у потенциального покупателя.
Real Estate
April 2018
Обратите внимание: коробки, стоявшие на столешнице, теперь внутри шкафчика. Ароматические свечи на серебряном подносе источают ненавязчивый аромат и выполняют роль цветового акцента. Учтите, что в ванных помещениях с ярко выраженным характером, этот прием использования черно-белой гаммы может не сработать, так что будьте осторожны. Если вы хотите, чтобы я осветила какие-то вопросы, или у вас есть комната, в которой, вам кажется, что-то лучше бы изменить, но вы не знаете что – пишите мне на info@topdecor.ca и я постараюсь ответить на максимальное количество вопросов в следующем номере.
Наталья Слобидкер, SRS 416-333-7418 Real Estate Sales Representative, Top producer 2014-2017 Top Company Sales Award Winner 2016, 2017 Certified Negotiations Expert Canadian Certified-Staging Professional Pre-sale Renovation expert Upperside Real Estate
Proper tyAndFinanceGuide.ca
19
Marina Neiman-Fishman
▪ ▪ ▪ ▪
Corporation & Personal Income Tax HST, Payroll, Tax Planning Financial Statements - Compilations Financial Advice by Certified CPA Accountant ▪ Business Registration/Closing
Protect What Matters Most
Your Neighbourhood Business Centre
SET UP
• • • • •
Mortgage Protection Life Insurance Health Coverage Group Benefits Travel Insurance
elena@lukelfs.com www.lukelfs.com
647-261-6020 4646 Dufferin St, Unit #3
YOUR BUSINESS
IN A REAL
OFFICE BUILDING Custom Windows & Doors direct to Public Lifetime Warranty
10271 YONGE ST. #302, RICHMOND HILL, ON L4C 3B5
(905) 237-4653
416.877.8508
Toll Free: 1.855.690.7171 smartchoicewindows.ca Info@smartchoicewindows.ca 75 Fernstaff Court, Unit #11 Concord, ON
NEWMARKET HEALTH & WELLNESS CENTER Wide selection of
CBD Products sourced exclusively from
Organic, non-GMO
mature industrial hemp stalks.
CBD Oil may help with the following conditions: • Arthritis • Osteoporosis • Asthma • Psoriasis • Multiple Sclerosis
• Anxiety • Anorexia • Nausea • Crohn’s • Diabetes • And more
www.NewmarketHealth andWellness.ca
905-967-0000
20
Property & Finance Guide ISSUE 49
FREE diagnostic when you FIX with us
на юридические услуги
при продаже недвижимости
* при оформлении продажи и покупки в нашем офисе.
АЛЕКС ФРИДМАН предоставляем все виды нотариальных услуг и полный комплекс юридических услуг по сопровождению сделок с недвижимостью в Онтарио, включая:
Адвокат – Нотариус
Член Коллегии Адвокатов Онтарио и Израиля Юридические услуги в Торонто и в Израиле
• Cделки с недвижимостью (покупка, продажа, рефинансирование) • Наследство и завещания • Оформление доверенностей • Справки об отсутствии судимости из Израиля • Нотариальные услуги (при необходимости выезд на дом) • Востребование документов из госучреждений Израиля • Перевод документов • Справка о нахождении в живых для Израиля
• покупку и продажу (жилой и коммерческой) • оформление ипотек /ссуд (mortgages) • рефинансирование • оформление передачи права собственности (title transfer)
высокий профессионализм, конфиденциальность, ответственность за результат и особое отношение к клиенту.
Tel: (647)952-0827
Fax: (647) 795-4672
E-mail: svaliyeva@ynlclaw.com Web: www.valiyevalaw.com
655 Sheppard Ave. W. (Bathurst & Sheppard) Toronto ON M3H 2S4 T:
416-665-9090
647-261-9080
Адвокат-нотариус
Единственное в Канаде ежедневное информационномузыкальное онлайн радио на русском языке
Аппликации для мобильных телефонов для прослушивания радио можно бесплатно скачать с нашего сайта
C:
Мы сэкономим ваше время и деньги
эффективным достижением ваших целей.
647.784.6377
www.mlklaw.ca
We act for you in: - Real Estate - Wills & Estate - Corporate Commercial - Estate Administration
Proper tyAndFinanceGuide.ca
21
Profitable Turnkey Business for sale
Only $388,000
Don't Miss Out On A Great Opportunity To Become The Owner Of ADAGIO, Toronto's Most Elite Valley Parking And Guest Services Business. The Business Operates Since 2010, Not Only In Toronto, But Also In Ottawa And Montreal And Still Has A Great Potential To Grow And Develop. Among With Serving It's Permanent Locations, Such As High End Restaurants, ADAGIO Also Specializes In Exclusive Events, Cooperating With Toronto Convention Centre, Toronto International Film Festival, Politicians, Celebrities And More. Take The Turn Key Business From It's Original Owner With All It's Staff Members, Which Includes: Valley Drivers, Servers, Bartenders, Coat Check Attendants And Traffic Directors. ADAGIO Is On The First Page Of Google Search Results In Toronto, Ottawa And Montreal, And Has An Excellent Reputation.
Maryna Orzhekhovska Sales Representative
Cell: 647.989.4545 e: marynaorzhekhovska@royallepage.ca 211 Consumers Rd, Suite 105, Toronto, ON, M2J 4G8 Office: 416-495-4061
Terms & conditions apply. Call for more info: 647-459-9459
Вы знаете, что большинство домов в Бэрри выстaвляются в базе данных Бэрри МЛС. Подпишитесь на рассылку!
moveinvestbarrie.com
Alex Moshkovich Broker of Record
Cell: 647.459.9459
Email: torontoinvestorforum@gmail.com
www.RealEstateForCanadians.com
211 Consumers Rd, Suite 105, Toronto, ON, M2J 4G8 Office: 416-495-4061