LIBÉRATION VENDREDI 4 JUILLET 2014
FRANCE
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Par SYBILLE VINCENDON
Q
uestion à quelques milliers d’euros : «Quand on sait que la construction d’un logement neuf a coûté 1 000 à 1 200 euros le mètre carré et que vous l’achetez 6 000, où va l’argent?» Merci à Nicolas Michelin, architecte, de l’avoir posée. Et d’y avoir répondu par le biais d’une astucieuse exposition, dont il est le commissaire en compagnie de Suzie Delhay, architecte (atelier MAÉ). Intitulée Argent, logement, autrement (1), cette dissection ressemble plutôt au travail d’économistes à fibre pédagogique. Elle tombe à pic, au moment où les mises en chantier de logements neufs sont en chute libre. PHÉNOMÈNE. Le propos démarre sur un état des lieux accablant. Depuis 2000, l’évolution des prix du logement, qui était assez stable Le coût réel d’une construction n’a que peu augmenté depuis les années 60, ce qui n’a pas empêché les prix immobiliers de s’envoler. PHOTO DR depuis 1965, est partie brutalement à la hausse. Le phénomène existe dans les autres pays occidentaux mais la France est la plus touchée. Avec une région Ile-deFrance pire que la province et Paris pire que l’Ile-deFrance. D’où la question : pourquoi ces courbes folles ? Prenant les postes de dépense un par un, l’exposition décortique le prix d’un appartement neuf, dans un immeuble ordinaire de moins d’une ving- aussi les «frais de portage», prix. La logique est davan- les grandes métropoles fran- raires de l’architecte monte- Des Community land trusts taine d’appartements, dans s’élève à 24,8% de l’addi- tage de lui inculquer que si çaises et ce terrain repré- raient un peu, à 3,9%, car il acquièrent le sol, tandis que une métropole en région. tion. Un quart quand même, c’est plus grand, c’est forcé- sente 15,2% du prix du loge- faut que le projet soit plus fi- les propriétaires des apparLe coût des travaux? A peine qui va certes payer (un peu) ment plus cher. ment. Mais selon les zones, le gnolé. Mais le gain final at- tements les achètent en bail 40% du total, même pas la l’assurance du chantier et la Restent les honoraires de prix du foncier va de 1 à 10. teindrait presque un quart de emphytéotique, qui se remoitié de la somme. L’indice garantie de bon achèvement. l’architecte et ceux du bu- Au demeurant, ce qui est la note car les taxes dimi- vendent parfaitement. du coût de la construction Mais aussi (beaucoup) la reau d’études, du bureau de vendu n’est pas le terrain nuent en proportion. Que l’on parle d’autopromomontre que depuis les commercialisation, la publi- contrôle ou de tout autre in- lui-même mais la «charge tion, de baisse des taxes ou années 1960, il n’a pas telle- cité, le fonctionnement de la tervenant de la maîtrise foncière», autrement dit la RELANCER. Les taxes, juste- de modification du statut de ment bougé. Nicolas Mi- boutique du promoteur et sa d’œuvre. Eux aussi fluctuent valeur des mètres carrés que ment. S’il veut vraiment re- la propriété foncière dans un chelin raconte d’ailleurs que marge tout court. en fonction de l’addition fi- l’on a le droit d’y bâtir. lancer la construction, l’Etat pays où l’on est propriétaire quand il «montre ça Le troisième gros nale. Mais ils n’en représen- 350 euros un peu partout, peut renoncer à prélever aux de son terrain jusqu’au cenà des architectes», 4 500 euros dans trois étapes du projet (ter- tre de la Terre, on parle de ANALYSE préleveur, c’est ils s’exclament: «Le l’Etat. Appliquant Appliquant des taxes au l’Ouest parisien, rain, chantier, logement li- courage politique. L’exposicoût des travaux, c’est seule- des taxes au terrain, aux traon voit l’écart. vré). Les Allemands, par tion montre en creux à quel terrain, aux travaux et au ment 40%?» Oui, et peu ré- vaux et au produit fini, la Aussi, sur quoi exemple, ne taxent que le point les pouvoirs publics se produit fini, la puissance ductible de surcroît. «L’éco- puissance publique ramasse jouer ? Les tra- produit fini. La TVA dans le contentent de pleurer sur la publique ramasse au final nomie due à la préfabrication au final 16,7% de la note. vaux? Mais que se neuf privé (20%) pourrait crise du logement sans jaest très faible, poursuit-il. Or, tout comme la marge du 16,7% de la note. passerait-il si l’on aussi être ramenée à 5% mais se saisir des outils pour Nous architectes, nous nous promoteur, les taxes sont parvenait à dimi- comme dans le logement y remédier. épuisons dans des études de proportionnelles au montant tent que 3,3%. En France, on nuer la part du promoteur, social. SIBYLLE VINCENDON procédés constructifs alors que total de l’achat. Cela signifie n’investit pas trop dans la de l’Etat ou du vendeur du Enfin, côté terrain, les Brile promoteur ne va pas modi- que ni l’un ni l’autre n’ont matière grise. terrain? On pourrait évacuer tanniques ont depuis long- (1)Argent, logement, autrement, fier sa marge.» intérêt à baisser le prix du S’ajoute à tout cela le coût du la marge du promoteur en se temps fait la démonstration exposition de la fondation d’entreprise Anma-F. A La Là pourtant se trouve une mètre carré dans l’idée que foncier. Dans l’exemple de passant de ses services grâce que l’on peut dissocier sa Manne, 11, rue des petites des clés du prix. La marge du l’acheteur puisse acquérir l’exposition, on raisonne sur à l’habitat participatif ou à propriété de celle de l’appar- écuries, 75010 Paris. promoteur, qu’on appelle plus grand pour le même un prix assez courant dans l’autopromotion. Les hono- tement qui est bâti dessus. Jusqu’au 15 juillet.
Logementneuf:l’Etatetles promoteursfontmonterlesprix
Un architecte décortique, dans une exposition, le coût d’une construction.
REPÈRES
L’ÉTAT CÈDE UN PEU DE TERRAIN La loi de mobilisation du foncier public (18 janvier 2013) prévoit que l’Etat cède ses terrains aux collectivités avec une décote pouvant aller jusqu’à la gratuité pour construire des logements sociaux. En un an, une seule cession a eu lieu (la caserne de Reuilly dans le XIIe arrondissement de Paris) et dix sont envisagées actuellement.
«Tout retard, toute procédure, tout allongement des frais pour régler les questions contentieuses ou pour financer les crédits pendant cette période-là […] entraîne un renchérissement du coût de l’opération.» François Hollande le 21 mars 2013
330000 C’est le nombre de logements neufs construits en France en 2013. En 2011, il atteignait 421000. L’objectif gouvernemental est de 500000.