MÉTODO COMPARATIVO O DE MERCADO, ESTADÍSTICA APLICADA A AVALUOS INMOBILIARIOS

Método Comparativo o de Mercado Estadística Aplicada a

AVALÚOS INMOBILIARIOS 5 Formas diferentes de aplicar el Método de Mercado para obtener Avalúos más Confiables

Ing. Jairo Mora Martínez Arq. Rosa Gomez Mendoza

MÉTODO COMPARATIVO O DE MERCADO

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Titulo original de la obra: Método comparativo o de mercado, estadística aplicada a avalúos inmobiliarios.

ISBN: 978-958-48-6978-4 Registro DNDA: 10-743-157 Diseño y diagramación: Jairo Mora Martínez Revisión técnica: Rosa Gomez Mendoza Diseño de caratula: Jairo Mora Martínez Fotografía de caratula: moritz320 - https://pixabay.com/es/espejo-de-entradareflejo-3672873/

Ing. Jairo Mora Martínez jairomor@gmail.com Arq. Rosa Gomez Mendoza rosagomez.arquitecta@gmail.com © los derechos de esta obra han sido reservados conforme a la ley por Jairo Mora Martínez, por tal razón queda prohibida la reproducción o trasmisión total o parcial del contenido de la presente obra en cualquiera formas, sean electrónicas o mecánicas, sin el consentimiento previo y por escrito del autor.

Impreso en Colombia Printed in Colombia

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Método comparativo o de mercado

Estadística Aplicada a

AVALÚOS INMOBILIARIOS 5 Formas diferentes de aplicar el Método de Mercado para obtener Avalúos Más Confiables

PRIMERA IMPRESIÓN COLOMBIA, 2019

Ing. Jairo Mora Martínez Arq. Rosa Gomez Mendoza iii

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Dedicado: A Dios Nuestro GuĂ­a, nuestra fuente de inspiraciĂłn y conocimientos que hoy plasmamos en esta obra para ayuda de toda persona que lo necesite.

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PROLOGO Tengo el placer y el agrado de presentar una propuesta de un libro técnico realizado por dos profesionales que han aportado al conocimiento en materia de valuación de Avalúos Inmobiliarios, En desarrollo de este encontramos aparte de lo tradicional, otras metodologías que enriquecen la valoración; una obra de carácter técnico, que como resultado y con ejercicios prácticos se demuestra su viabilidad y eficacia. La base primordial radica en la estadística aplicada, matemáticas y medidas de dispersión.

Encontramos en su desarrollo metodologías como: la tradicional Método Comparativo o de Mercado simple o directo; de Homogenización; con datos agrupados; con regresión simple (una variable independiente) y con regresión lineal de factores múltiples.

Total acierto en la solvencia y aportación de recursos didáctico-técnico como: textos documentales, cuadros, gráficos, hojas de cálculo, formulación y ejemplos prácticos, siendo un texto de consulta obligado para los valuadores que utilicen estas metodologías.

Un trabajo en el que se ha tenido en cuenta la perspectiva individual y cognitiva del sujeto en las valoraciones, aplicando el conocimiento con la ventaja de utilizar las más apropiadas de las metodologías del método comparativo o de mercado.

Un agradecimiento muy especial para Rosa y Jairo, por su trabajo y aporte a la actividad Valuatoria.

- FRANCESCO CAVALLI PAPA Avaluador y Presidente Junta directiva de la Sociedad Colombiana de Avaluadores Lonja Seccional Costa Atlántica.

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Método Comparativo o de Mercado

CONTENIDO 1.

2.

EL AVALÚO DE INMUEBLES ..........................................................................................15 1.1.

Métodos más utilizados para el avalúo de inmuebles ................................15

1.2.

Método Comparativo o de mercado ............................................................16

1.3.

La homogenización ............................................................................................16

1.4.

Factores de homogenización ...........................................................................16

1.4.1.

Factor Tamaño ............................................................................................18

1.4.2.

Factor de Ubicación ...................................................................................22

1.4.3.

Factor de negociación ..............................................................................24

1.4.4.

Otros factores de homogenización ........................................................25

ESTADÍSTICA APLICADA AL AVALÚO DE INMUEBLES ..............................................27 2.1.

Que es la Estadística ...........................................................................................27

2.2.

La Población .........................................................................................................28

2.3.

La muestra.............................................................................................................28

2.4.

Medidas de tendencia Central ........................................................................29

2.4.1.

Media.............................................................................................................29

2.4.2.

Moda .............................................................................................................30

2.4.3.

Mediana........................................................................................................32

2.5.

Medidas de Dispersión .......................................................................................32

2.5.1.

Varianza ........................................................................................................33

2.5.2.

Desviación Estándar o Desviación Típica ...............................................34

2.5.3.

Coeficiente de Variación ..........................................................................36

2.5.4.

Coeficiente de Asimetría ...........................................................................37

2.6.

La Regresión .........................................................................................................38

2.6.1.

Regresión Lineal ...........................................................................................44

Arq. Rosa Gomez Mendoza

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Estadística aplicada a Avalúos Inmobiliarios 2.6.2.

2.7.

La Distribución Normal ........................................................................................46

2.7.1.

3.

Otros Modelos de Regresión .....................................................................44 La Distribución Normal Estandarizada ....................................................49

MÉTODO COMPARATIVO O DE MERCADO SIMPLE O DIRECTO .........................51 3.1.

Construcción de la tabla de Cálculo para Inmuebles Comparables .....52

3.2.

Elaboración de los cálculos estadísticos ........................................................53

3.2.1.

Calculo de la media aritmética...............................................................54

3.2.2.

Calculo de la media aritmética con ayuda de Excel ........................55

3.2.3.

Calculo de la desviación estándar .........................................................58

3.2.4.

Calculo de la desviación estándar con ayuda de Excel ...................59

3.2.5.

Calculo del coeficiente de variación .....................................................63

3.2.6.

Calculo del coeficiente de variación con ayuda de Excel...............64

3.2.7.

Calculo del valor del inmueble estudiado ............................................64

3.2.8.

Depuración de la muestra ........................................................................64

3.2.9.

Presentación de los datos .........................................................................67

4. MÉTODO COMPARATIVO O DE MERCADO CON FACTORES DE HOMOGENIZACIÓN .............................................................................................................69 4.1.

4.1.1.

Homogenización por ubicación ..............................................................73

4.1.2.

Homogenización por negociación .........................................................74

4.1.3.

Homogenización por tamaño ..................................................................75

4.2.

5.

Construcción de la tabla de homogenización .............................................70

Calculo del valor del inmueble estudiado .....................................................79

4.2.1.

Calculo del valor máximo y minio del inmueble ..................................79

4.2.2.

Selección del valor del avalúo .................................................................81

4.2.3.

Presentación de los datos .........................................................................83

MÉTODO COMPARATIVO O DE MERCADO CON DATOS AGRUPADOS ...........85 5.1.

Construcción de la tabla de frecuencias ......................................................87

5.1.1.

Determinar el número de intervalos ........................................................88

5.1.2.

Determinar la amplitud de los intervalos ................................................88

5.1.3.

Determinar los límites de los intervalos ....................................................89

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Método Comparativo o de Mercado 5.1.4.

Determinar la marca de clase o de intervalo .......................................91

5.1.5.

Determinar las frecuencias de cada intervalo .....................................92

5.2.

Elaboración de los cálculos estadísticos ........................................................95

5.2.1.

Calculo de la media ..................................................................................95

5.2.2.

Calculo de la desviación estándar .........................................................96

5.2.3.

Calculo del coeficiente de variación .....................................................97

5.2.4.

Calculo de la moda ...................................................................................98

5.2.5.

Calculo del coeficiente de asimetría .................................................. 100

5.2.6.

Presentación de los datos ...................................................................... 102

6. MÉTODO COMPARATIVO O DE MERCADO CON REGRESIÓN SIMPLE (UNA VARIABLE INDEPENDIENTE) ............................................................................................... 103 6.1.

Método de Regresión con datos no homogenizados.............................. 106

6.1.1.

Creación de la tabla de datos ............................................................. 107

6.1.2.

Creación de la gráfica de dispersión .................................................. 107

6.1.3.

Creación de las curvas y ecuaciones de regresión ......................... 109

6.1.4.

Selección de los modelos de regresion a utilizar ............................... 113

6.1.5.

Calculo del valor comercial del inmueble a avaluar para cada modelo de regresión ................................................................................................ 114 6.1.6.

Prueba de hipótesis para los resultados obtenidos ........................... 117

6.1.7.

Determinación de los límites del intervalo de aceptación. ............ 119

6.1.8.

Determinación de los límites cuando hay más de 30 elementos en la muestra ................................................................................................................... 121 6.1.9.

Verificación de los valores obtenidos en los modelos de regresión 123

6.1.10.

Calculo del error de la regresión .......................................................... 126

6.1.11.

Calculo del valor máximo y mínimo del inmueble............................ 129

6.2.

Método de Regresión con valores unitarios ............................................... 130

6.2.1.

Creación de la tabla de datos ............................................................. 131

6.2.2.

Creación de la gráfica, curvas y ecuaciones de dispersión .......... 131

6.2.3.

Selección de los modelos de regresión a utilizar ............................... 131

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Estadística aplicada a Avalúos Inmobiliarios 6.2.4.

Calculo del valor comercial del inmueble a avaluar para cada modelo de regresión ................................................................................................ 132 6.2.5.

Prueba de hipótesis para los resultados obtenidos ........................... 135

6.2.6.

Determinación de los límites del intervalo de aceptación. ............ 136

6.2.7.

Determinación de los límites cuando hay más de 30 elementos en la muestra ................................................................................................................... 137 6.2.8.

Verificación de los valores obtenidos en los modelos de regresión 140

6.2.9.

Calculo del error de la regresión .......................................................... 143

6.2.10.

Calculo del valor máximo y mínimo del metro cuadrado. ............. 146

6.2.11.

Presentación de los datos ...................................................................... 148

7. MÉTODO COMPARATIVO O DE MERCADO CON REGRESIÓN LINEAL DE FACTORES MÚLTIPLES ........................................................................................................ 149 7.1.

Escala de valoración de variables independientes.................................. 153

7.2.

Preparación de Excel para el cálculo de regresión lineal con variables múltiples .............................................................................................................................. 154 7.3.

Creación y análisis de la tabla de regresión .............................................. 157

7.3.1.

Análisis de los estadísticos de la regresión .......................................... 161

7.3.2.

Análisis de Varianza ................................................................................. 162

7.3.3.

Análisis de la probabilidad y los coeficientes de regresión ............. 163

7.3.4.

Análisis de los gráficos del modelo ....................................................... 164

7.4.

Calculo del valor unitario ................................................................................ 166

7.4.1.

Calificación del inmueble a avaluar ................................................... 167

7.4.2.

Calculo del valor del Comercial del Inmueble a Avaluar ............... 167

7.4.3.

Resumen de valores Obtenidos ............................................................ 168

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Método Comparativo o de Mercado

PREFACIO Durante el tiempo que he realizado análisis de mercado para la elaboración de los avalúos con los peritos con los que he tenido la fortuna de trabajar, he podido notar como algunos valuadores se sienten intimidados al momento de enfrentarse a la parte analítica y matemática de los diferentes modelos de aplicación de las técnicas valuatorias.

Quizá los entiendo muy bien, ya que en alguna etapa de mi vida también me sentí intimidado por estas cuestiones matemáticas. Afortunadamente, durante mis estudios de ingeniería logre comprender profundamente las matemáticas, pues tuve que enfrentarme a muchas de ellas. Calculo diferencial, integral y vectorial, algebra lineal, ecuaciones diferenciales y sistemas de ecuaciones diferenciales, geometría plana y analítica, trigonometría, estadística y probabilidad fueron algunas de las asignaturas con las que me enfrente. Además he tenido que aplicarlas adecuadamente amoldándolas y seleccionándolas según los procesos físicos y técnicos que la ingeniería requiere.

Muchos textos se esmeran en dar definiciones y demostraciones matemáticas muy claras y precisas de los modelos matemáticos empleados en los avalúos; eso está bien, los que analizamos estos textos con algún conocimiento matemático logramos comprenderlos y asimilar sus enseñanzas. Pero una gran parte de los avaluadores no son matemáticos ni ingenieros que puedan haber tenido un contacto más profundo con el manejo matemático. En realidad son profesionales y técnicos de ramas profesionales que han tenido un manejo de estos temas menos complejo y que en ocasiones les impide tener acceso a un conocimiento más amplio de temas importantes en la actividad valuatoria tales como la probabilidad, la regresión y el análisis matricial.

Es claro para todos los que nos desempeñamos en el ramo de la valuación que los procesos valuatorios son procesos multidisciplinarios en los que se requiere una gama amplia de conocimientos como las finanzas, la economía, la estadística, el derecho y por supuesto las matemáticas a un nivel más profundo que lo normal.

Este libro nace de ver la necesidad de exponer estos temas de una manera muy simple y concisa sin perder el rigor técnico de la aplicación matemática, se Arq. Rosa Gomez Mendoza

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Estadística aplicada a Avalúos Inmobiliarios exponen las diversas ecuaciones de una forma que el lector las comprenda. De igual manera se exponen los métodos aplicándolos a ejemplos típicos de avalúos por el método comparativo o de mercado.

Y muy importante, se muestra como se obtienen estos resultados utilizando el programa Excel, que es quizá, la herramienta más usada para realizar los cálculos requeridos para la presentación de avalúos.

También se plantean cinco formas diferentes de aplicar el método comparativo o de mercado ya que general mente solo se enseña a los peritos avaluadores la técnica de mercado por factores de homogenización lo que los limita en el análisis del mercado inmobiliario.

En este libro se mostrara la forma de calcular el valor de un inmueble aplicando el método de mercado por factores de homogenización pero también se mostrara detalladamente el método de mercado simple, el método de mercado por regresión con una sola variable independiente, el método de mercado por regresión lineal con múltiples variable y el método de mercado con datos agrupados.

De igual manera se mostraran diferentes formas de calcular los índices y coeficientes de confiabilidad así como la manera de probar ciertos métodos mediante técnicas estadísticas con la distribución normal estandarizada.

Todo explicado en un lenguaje simple y entendible que hará de este libro la herramienta de consulta más útil para el perito avaluador y sus técnicos de apoyo consiguiendo avalúos más confiables.

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Método Comparativo o de Mercado

INTRODUCCIÓN El método comparativo o de mercado es quizá el método valuatorio más utilizado en el mundo para la determinación del valor de los inmuebles en el mercado.

Este método consiste básicamente en realizar un muestreo del valor de inmuebles similares en el mercado dentro de la zona en la que se encuentra el inmueble que se desea avaluar.

Con esta muestra de inmuebles comparables, es decir, inmuebles de características similares al inmueble que se está estudiando, se realiza un ajuste de los precios que entrega el mercado tratando de encontrar un valor que represente a los inmuebles de la muestra y con este valor calcular el valor del inmueble estudiado. A esta técnica se le conoce como método de mercado con factores de homogenización.

En pocas palabras el aplicar los factores de homogenización significa que a aquellos inmuebles que el mercado ha castigado por alguna de sus características se le agrega valor tratándolo de llevar a un valor promedio y a los inmuebles que han sido premiados por algunas de sus características se les quita valor para llevarlos también a un valor promedio.

Este método es muy útil ya que permite conservar las características positivas de las zonas en las que se ubican los diferentes inmuebles. El problema radica en que al hacer el cálculo con esta metodología de factores de homogenización se está asumiendo que el mercado inmobiliario en la zona de estudio se comporta de forma lineal, es decir, que el valor de los inmuebles crese linealmente con las áreas de los mismos, cosa que no siempre ocurre.

Es más, en el mundo valuatorio es bien sabido que entre mayor sea el área de un inmueble, por lo general su valor unitario se reduce en comparación a inmuebles más pequeños, lo que claramente indica que el valor de los inmuebles no siempre se comporta linealmente.

Es por esta razón que en los siguientes capítulos de este libro se analizan las diferentes maneras de aplicar el método comparativo y de mercado sin hacer ningún tipo de intervención al mercado y también con datos simplificados para Arq. Rosa Gomez Mendoza

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Estadística aplicada a Avalúos Inmobiliarios obtener diferentes valores de un mismo inmueble y poder así encontrar un valor más acertado.

El método de mercado debe usarse con cuidado ya que este método no es aplicable a todo tipo de inmuebles. Este método es muy recomendable cuando se pretende avaluar terrenos o inmuebles sometidos a propiedad horizontal como apartamentos (departamentos en México y pisos en España) ya que su valor es integral.

Cuando se desea utilizar en inmuebles que no están sometidos al régimen de propiedad horizontal en los que debe analizar por separado el terreno y la construcción para dar un valor general debe emplearse con cuidado ya que solo es aplicable en aquellas zonas urbanas de una ciudad en la que los inmuebles sean similares entre sí, es decir, zonas de urbanización masiva en la que los inmuebles cuentan con terrenos del mismo tamaño y las construcciones son entregadas completas y del mismo tamaño entre ellas y que no requieren ampliaciones de área ni de espacios.

También debe decirse que este método es quizá el que más fielmente refleja el valor de un inmueble ya que dentro de su cálculo se considera todo aquello que no tiene que ver con la parte material del inmueble como la zona en la que está ubicado, si es más costosa que otras, así como los procesos especulativos y los procesos de regulación por oferta y demanda.

El análisis se comenzara dando algunos conocimientos generales de la actividad valuatoria y de estadística que son necesarios para la aplicación del método y después se explicara claramente uno a uno las diferentes formas de aplicar el método comparativo y de mercado.

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Estadística aplicada a Avalúos Inmobiliarios pues es el más utilizado en el proceso valuatorio tanto en Colombia como en gran parte de América; de igual manera es el más empleado por su facilidad y conveniencia, ya que permite comparar el valor de inmuebles de características similares al que se desea avaluar.

1.2.

En el caso de inmuebles no sometidos al régimen de propiedad horizontal, sería conveniente emplear otras técnicas o el método de mercado debe ser utilizado con cuidado, ya que para este tipo de inmuebles es necesario dar un valor por separado tanto a la construcción como al terreno en la que está edificada.

Método Comparativo o de mercado

1.3.

La homogenización

El proceso de homogenización es el proceso mediante el cual se toman valores unitarios determinados de diferentes puntos de investigación (Inmuebles comparables al avaluado) y se hacen comparables entre sí, es decir, se agregan o se eliminan características que impactan el valor unitario de dichos puntos, que las alejan del valor del inmueble tipo en la zona estudiada.

El Método Comparativo o de Mercado es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien inmueble, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo.

Tales ofertas o transacciones deben ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial.[3]

Esta homogenización se realiza aplicando factores numéricos al valor unitario de cada punto de investigación para acercarlo más al valor del inmueble tipo.

Este método puede ser utilizado a discreción del avaluador pero se recomienda su utilización en inmuebles que estén constituidos de manera integral o que estén conformados por un solo parámetro valuatorio; es decir, se recomienda que sea utilizado en inmuebles que sesten sometidos al régimen de propiedad horizontal ya que su valor está integrado por construcción y terreno en un solo monto o también en la valuación de terrenos urbanos o rurales.

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1.4.

Factores de homogenización

Al momento de la realización de un avalúo por el método comparativo o de mercado, uno de los temas más complejos para el perito avaluador es Arq. Rosa Gomez Mendoza 16

Método Comparativo o de Mercado el poder determinar los diferentes factores que se pueden utilizar en el proceso de homogenización de puntos de investigación.

homogenizar un investigación. [4]

punto

de

En otras palabras, al multiplicar entre si todos los factores que se emplearon al homogenizar el valor de un punto de investigación, esta multiplicación no puede salirse de los límites del intervalo admisible de ajuste.

El determinar el factor indicado para cada uno de los puntos de investigación conlleva un análisis claro y lógico que permita el mantener las condiciones del mercado aun cuando se corrijan los valores unitarios.

En la tabla 1, que fue construida teniendo en cuenta lo establecido en el ítem 4 de la tabla 1 de la Norma Técnica Sectorial Colombiana NTS M 01; se muestran estos límites dependiendo del número de puntos de investigación que contenga la muestra de mercado.

Los factores de homogenización son números que se multiplican por el valor unitario de cada punto de investigación y representan la disminución o aumento de algunas características que tienen o deben tener los inmuebles de la zona estudiada.

Estos factores pueden ser menores, iguales o mayores que la unidad (uno); y su selección depende de las características analizadas en el mercado para cada tipo de inmueble.

Los factores de homogenización no pueden ser tomados arbitrariamente y deben cumplir con ciertos criterios de selección que se desarrollaran en esta sección.

NUMERO DE DATOS (O Puntos de Investigación)

INTERVALO ADMISIBLE

Para 6 o mas Puntos de investigación

entre 0,65 y 1,35

Entre 3 y 5 Puntos de Investigación

Entre 0,80 y 1,20

Tabla 1 Intervalo Admisible de Ajuste en el Producto del conjunto de Factores de Homogenización Aplicados a un Punto de Investigación

El primero de ellos es el intervalo admisible de ajuste. Este intervalo está dado por las normas valuatorias aceptadas y consiste en los límites entre los que debe estar el producto de todos los factores empleados al

A continuación se analizaran los factores de homogenización más comunes utilizados en los avalúos inmobiliarios.

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Estadística aplicada a Avalúos Inmobiliarios homogenizarlo, este valor por metro cuadrado debe ser multiplicado por un factor de tamaño menor que uno (ft < 1). De igual manera se concluye que si el inmueble tiene un área mayor que el área promedio, su valor por metro cuadrado será menor que el valor promedio; y para lograr homogenizarlo, este valor por metro cuadrado debe ser multiplicado por un factor de tamaño mayor que uno (ft > 1).

1.4.1. Factor Tamaño Una de las características significativas de los inmuebles a la hora de determinar su valor es el tamaño del mismo, existe una relación inversa entre el valor por metro cuadrado de un inmueble y su área, es decir que entre más pequeño sea un inmueble con respecto al área promedio de la zona en donde se encuentra, mayor será su valor por metro cuadrado y entre más grande sea un inmueble con respecto al área promedio de la zona en donde se encuentra, menor será su valor por metro cuadrado.

Esta relación puede verse claramente en la figura 1.

Por ejemplo, si un inmueble pierde un 10% de su valor en el mercado por su tamaño, se le debe devolver lo que perdió añadiendo un 10% al valor de mercado, esto se obtiene multiplicando por un factor de tamaño “ft” mayor que la unidad (ft > 1).

más

Supongamos que el valor promedio de un inmueble en determinada zona de la ciudad es de 1.200.000 $/m2, pero un inmueble de mayor tamaño perderá un 10% en su valor, de tal manera que su valor será de 1.080.000 $/m2. Para poder homogenizarlo se debe añadir ese 10% que perdió, por lo que deba ser multiplicado por un factor de tamaño equivalente a:

De este análisis se concluye que si el inmueble tiene un área menor que el área promedio, su valor por metro cuadrado será mayor que el valor promedio; y para lograr

En donde “p” es el porcentaje del valor perdido por mercado (expresado en decimales).

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Estadística aplicada a Avalúos Inmobiliarios

2.5.3. Coeficiente de Variación El coeficiente de variación “ CV ”, también llamado coeficiente de variación de Spearman, es una relación estadística que nos permite saber que tan separados o dispersos están los elementos entre si y que tan separados están de la media.

En donde:

µ

es la media de la población

S

es la desviación estándar de la muestra

n

es el número de elementos.

Es decir: Y el coeficiente de variación de una muestra está dado por:

El coeficiente de variación de una población está representado de la siguiente manera: En donde:

S En donde:

σ

es la desviación estándar

µ

es la media de la población

X

es la desviación estándar de la muestra

es la media de la muestra

Entre mayor sea el coeficiente de variación significa que los puntos están más alejados de la media y

El coeficiente de variación de una población también puede calcularse con la desviación estándar estimada de una muestra empleando la siguiente ecuación:

entre más pequeño sea el coeficiente de variación significa que los puntos están más cerca de la media.

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Método Comparativo o de Mercado específicamente de los avalúos inmobiliarios, se puede afirmar que si se presenta ASIMETRÍA NEGATIVA puede tomarse un valor menor al de la media para hacer el cálculo del avalúo.

2.5.4. Coeficiente de Asimetría La simetría indica la manera en la que se distribuyen los datos en una población con respecto a la media o si los datos están distribuidos equilibradamente alrededor de la media.

Cuando el resultado del coeficiente de asimetría es igual a cero (CA = 0), se entiende que la distribución es SIMÉTRICA, es decir, hay igual cantidad de datos mayores y menores que la media, por lo que para un avalúo que cumpla con estas condiciones solo se debe tomar el valor de la media para hacer el cálculo del valor.

Con el coeficiente de asimetría de puede determinar si en la muestra o en la población hay el mismo número de datos a la izquierda o a la derecha de la media.

Las distribuciones de datos pueden tener ASIMETRÍA POSITIVA, pueden ser SIMÉTRICAS o pueden tener ASIMETRÍA NEGATIVA.

El coeficiente de asimetría de FISHER (CAF) está dado por:

Existe ASIMETRÍA POSITIVA cuando el resultado del coeficiente de asimetría es mayor que cero (CA > 0), en otras palabras, que sea positivo; en cuyo caso se entiende que hay muchos más valores superiores a la media entre los datos estudiados. Si se habla específicamente de los avalúos inmobiliarios, se puede afirmar que si se presenta ASIMETRÍA POSITIVA puede tomarse un valor superior al de la media para hacer el cálculo del avalúo.

Que es lo mismo que decir:

En donde:

CAF = Coeficiente de Asimetría

Por otra parte, existe ASIMETRÍA NEGATIVA cuando el resultado del coeficiente de asimetría es menor que cero (CA < 0), en otras palabras, que sea negativo; en cuyo caso se entiende que hay muchos más valores inferiores a la media entre los datos estudiados. Si se habla Arq. Rosa Gomez Mendoza

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Estadística aplicada a Avalúos Inmobiliarios Para datos agrupados el coeficiente de asimetría de FISHER está dado por:

De igual manera el coeficiente de asimetría de PEARSON (CAP) también puede calcularse con la siguiente expresión:

En donde:

En donde:

CAF = Coeficiente de Asimetría Md = Mediana Cualquiera de los dos métodos puede ser aplicado, pero en Colombia, la resolución 620 de 2008 del IGAC, recomienda la aplicación del coeficiente de asimetría de Pearson.

Por otro lado, el coeficiente de asimetría de PEARSON (CAP) está dado por:

Pero si la muestra es relativamente pequeña y no se detecta la moda, sería mucho más práctico la aplicación del coeficiente de asimetría de Fisher.

2.6.

En donde:

CAF = Coeficiente de Asimetría

La Regresión

La Regresión o como es llamada en estadística, el análisis de regresión, es un proceso estadístico que permite determinar una ecuación matemática que explique el comportamiento de una serie de

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Arq. Rosa Gomez Mendoza 40

Método Comparativo o de Mercado

3.2.2. Calculo de la media aritmética con ayuda de Excel Para obtener la media aritmética o promedio se debe seguir el siguiente procedimiento: Primero se ubica en la casilla en la cual se desea poner el valor de la media aritmética.

Luego Se hace clic en el icono de insertar función que se encuentra al lado de la barra de fórmulas. Al hacer clic sobre este botón se despliega el menú de insertar función; en el campo superior llamado buscar función se escribe la palabra PROMEDIO tal y como lo muestra la figura anterior y se hace clic sobre el botón ir.

En la zona del cuadro de dialogo llamada “seleccione una función” se selecciona la palabra PROMEDIO y se hace clic en aceptar.

Al hacer este proceso se desplegará el cuadro de dialogo de “Argumentos de función” y se hace clic en el botón que se indica en la figura siguiente.

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Estadística aplicada a Avalúos Inmobiliarios

Al hacer clic sobre este botón se reducirá el cuadro de dialogo y se procederá a seleccionar el área en la que se encuentran los datos con los que se va a realizar los calculo; una vez seleccionados los datos se oprime la teca ENTER y el cuadro de dialogo se ampliará nuevamente. Se recomienda que entre los datos no se encuentren casillas vacías para minimizar la posibilidad del error de cálculo.

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Método Comparativo o de Mercado Puede corroborarse que el intervalo seleccionado corresponde al que se muestra en la fórmula que se encuentra en la celda que contendrá el resultado.

Finalmente, como lo muestra la figura anterior, se hace clic sobre el botón ACEPTAR y se cerrará el cuadro de dialogo y aparecerá el resultado de la media en la casilla.

Al comparar el obtenido en Excel y el obtenido manual mente se puede ver que es el mismo resultado (1.508.517 $/m2).

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Estadística aplicada a Avalúos Inmobiliarios Ecuacion polinomica (por defecto se crea un polinomio de grado 2)

Ecuacion potencial

Ecuacion media movil (normalmente no presenta ecuacion)

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Estadística aplicada a Avalúos Inmobiliarios de la tabla de distribución “t” como lo muestra la Tabla 27.

Para este caso los valore críticos encontrados en la tabla “t – de Student” son:

Una vez ubicados estos dos valores, tanto el nivel de significancia como los grados de libertad, se ubica el número en el que se cruzan dentro de la tabla y este será el valor de los límites del intervalo de aceptación como lo muestra la tabla 28.

 Limite crítico inferior (LCI): -1,8595  Límite crítico superior (LCS): 1,8595 La ubicación de estos límites en la distribución normal “t – de Student” se muestra en la figura 29.

Ing. Jairo Mora Martínez

Arq. Rosa Gomez Mendoza 122

Método Comparativo o de Mercado

En la sección de la ventana de regresión que se denomina Rango X de entrada se seleccionara las columnas de datos donde están los valores de las calificaciones dadas a cada una de las variables independientes tal y como se muestra en la siguiente figura.

Arq. Rosa Gomez Mendoza

Ing. Jairo Mora Martínez 161

Método Comparativo o de Mercado Estadística Aplicada a:

AVALÚOS INMOBILIARIOS

Total acierto en la solvencia y aportación de recursos didáctico-técnicos, siendo un texto de consulta obligado para los valuadores que utilicen estas metodologías.

- FRANCESCO CAVALLI PAPA Avaluador y Presidente Junta directiva de la Sociedad Colombiana de Avaluadores Lonja Seccional Costa Atlántica.

En este libro se muestran y analizan detalladamente 5 formas diferentes de aplicar el método comparativo o de mercado en avalúos inmobiliarios, exponiendo estos temas de una manera muy simple y concisa sin perder el rigor técnico de la aplicación matemática.

De igual manera se exponen las diferentes técnicas aplicándolas a ejemplos típicos de avalúos inmobiliarios de una forma que hará que el lector las comprenda fácilmente. Todo esto explicado en un lenguaje simple y entendible con la aplicación en Excel de cada caso; lo que hará de este libro la herramienta de consulta más útil para el perito avaluador y sus técnicos de apoyo, consiguiendo así avalúos más confiables.

¿Qué encontraras en este libro?  Estadística aplicada a Avalúos Inmobiliarios.  Método de Mercado con factores de homogenización.  Método de Mercado con Regresión lineal y no lineal con una variable.  Método de Mercado con Regresión lineal con múltiples variables.  Análisis de regresión utilizando las herramientas de Excel.  Prueba de Hipótesis con nivel de significancia.  Calculo del error típico de la regresión  Método de Mercado con Datos Agrupados.

Título: Método Comparativo o de Mercado, Estadística aplicada a Avalúos Inmobiliarios.

Subtítulo: 5 formas diferentes de aplicar el método de mercado para obtener avalúos mas Confiables.

Autores: Jairo Mora Martínez Rosa Gomez Mendoza Editorial: Autor-Editor Edición: Primera, 2019 Formato: Libro Físico Portada: Blanda con solapa Tamaño: 18 X 24 cm Páginas: 180 Peso: 0,35 Kg ISBN: 9789584869784 Reseña: Este libro nace de ver la necesidad de exponer estos temas de una manera muy simple y concisa sin perder el rigor técnico de la aplicación matemática, se exponen las diversas ecuaciones de una forma que el lector las comprenda. De igual manera se exponen los métodos aplicándolos a ejemplos típicos de avalúos por el método comparativo o de mercado Y muy importante, se muestra como se obtienen estos resultados utilizando el programa Excel, que es quizá, la herramienta más usada para realizar los cálculos requeridos para la presentación de avalúos.

También se plantean cinco (5) formas diferentes de aplicar el método comparativo o de mercado como son el método de mercado simple o directo, el método de mercado con factores de homogenización u homologación, el método de mercado con datos agrupados, el método de mercado con regresión simple para múltiples modelos y el modelo de regresión lineal con variables múltiples. Esto con el objetivo de ampliar el conocimiento existente sobre este método ya que general mente solo se enseña a los peritos avaluadores la técnica de mercado por factores de homogenización lo que los limita en el análisis del mercado inmobiliario.

Es una herramienta técnica de consulta tanto para tasadores inmobiliarios que apliquen el método de mercado como para su equipo de colaboradores.