La Ville-en-15-minutes pour toutes et tous Page 12
Cap sur l’avenir digital, en toute maîtrise Page 96
Benefit from our highly skilled and coordinated PERES team
In Private Equity Real Estate Solutions, team performance, creativity and precision count. For over 10 years, clients have drawn on our experienced pool of talented private asset specialists, and our high-end technology suite, to meet their customers’ unique requirements. Contact us to learn more about our market-leading solutions, including our hybrid funds expertise. Add frog power to your private equity investment project!
IMMO26 – Là où les perspectives globales rencontrent les opportunités locales
Chères lectrices, chers lecteurs,
L’IMMO26 ouvre un nouveau chapitre. Les 14 et 15 janvier 2026, la Halle 550 à Zurich Oerlikon accueillera pour la première fois le Salon Suisse de l’immobilier pour les investisseurs.
Depuis sa première édition, l’IMMO s’est développée pas à pas, passant d’une rencontre sectorielle de taille modeste à un rendez-vous incontournable pour les professionnels suisses de l’immobilier et de la finance.
Le salon réunit investisseurs et acteurs du marché et s’est imposé comme un événement majeur du calendrier du secteur.
L’IMMO Magazine évolue lui aussi et poursuit sa belle progression. Avec ce 14e numéro, le tirage atteint désormais 8’000 exemplaires.
Sous la devise « Pensez global, investissez local. », l’IMMO26 met en lumière les interactions entre les dynamiques internationales et les marchés locaux.
Les thématiques phares : l’économie circulaire, la construction durable et la transformation numérique. Comment les investisseurs, les développeurs et les villes réagissent-ils aux nouvelles réalités du marché ?
L’IMMO apporte des réponses – et esquisse les contours du monde immobilier de demain.
Nous remercions toutes celles et ceux qui contribuent à ce succès et vous souhaitons une lecture inspirante, de riches échanges et de nouveaux élans lors de l’IMMO26.
Au plaisir de vous accueillir !
Avec nos meilleures salutations, Roland Vögele et Roman Bolliger
de g. à dr. : Roland Vögele, PDG, MV Invest SA ; Dr. Roman H. Bolliger, PDG, Swiss Circle SA
J’achèterais la Prime Tower
Peter Lehmann (67 ans) compte parmi les personnalités les plus expérimentées du secteur immobilier suisse. Après plus de vingt ans passés chez Swiss Prime Site, il préside aujourd’hui le Conseil d’administration de Plazza AG et en dirige le développement stratégique. Dans cet interview, il explique comment le secteur a évolué, quels seront les facteurs clés de succès à l’avenir – et pourquoi le logement reste une valeur sûre, mais pas la seule option d’investissement.
Interview : Roland Vögele, PDG, MV Invest SA
Peter Lehmann, Conseil d’administration de Plazza AG
Cher Peter, tu es actif dans le secteur immobilier depuis de nombreuses années. Comment as-tu perçu son évolution – et qu’est-ce qui a changé par rapport à il y a 20 ans ?
Presque tout a changé, mais pas complètement. Le nombre de parties prenantes s’est multiplié, tout comme les exigences légales. Parallèlement, nous faisons face à une pénurie de personnel qualifié comme jamais auparavant.
La performance des entreprises et des matériaux de construction (valeurs d’isolation, économie circulaire, logistique, etc.) s’est considérablement améliorée. L’industrie du bâtiment a compris qu’elle pouvait réduire massivement ses émissions de CO2 – ce qui est crucial puisque le secteur en représente environ 40 % !
Les réserves de terrains constructibles sont pratiquement épuisées dans de nombreuses communes attractives. Cela a conduit à la fameuse notion de densification, qui, dans la pratique, se traduit souvent par des processus longs et complexes.
En revanche, certains principes demeurent : le produit final doit rester attractif pour l’utilisateur. Que veut le client ? Cela reste essentiel. L’assurance qualité demeure exigeante : les grands projets présentent encore aujourd’hui des listes de défauts de plusieurs milliers d’entrées. Et malgré tous les progrès technologiques, le facteur humain – l’équipe de direction, y compris le conseil d’administration – reste déterminant. Enfin, il faut toujours une bonne dose de courage pour « faire » les choses.
Comment ta compréhension de la notion d’« immobilier » a-t-elle évolué, par exemple avec la numérisation, la durabilité ou les nouveaux concepts d’usage flexible ? La flexibilité est surtout importante pour les immeubles commerciaux. Les logements, eux, restent encore souvent conçus pour une génération entière.
La durabilité est devenue une évidence, tout comme la digitalisation – à tous les niveaux : planification, production, matériaux, processus, marketing, etc.
La communication a pris une place nouvelle et centrale : elle peut aujourd’hui décider du succès ou de l’échec d’un projet.
Après le Covid et la hausse des taux d’intérêt en 2022/23, le marché suisse s’est nettement détaché de celui de l’Europe. Cette décorrélation va-t-elle perdurer ou l’Allemagne redeviendrat-elle une alternative pour les investisseurs suisses ?
Les investissements à l’étranger doivent toujours être évalués face à la force du franc. Oublier le risque de change revient, avec un franc toujours plus fort, à perdre toute rentabilité. Et cela ne changera probablement pas.
La Suisse bénéficie d’un franc durablement solide et d’un niveau de taux d’intérêt incomparable. Personnellement, je privilégierais toujours la Suisse pour les placements immobiliers, même si les prix fortement corrigés en Allemagne pourraient quelque peu se redresser.
Tu as contribué pendant de nombreuses années au développement de Swiss Prime Site, notamment comme CEO de SPS Immobilien AG. Quels projets ou expériences t’ont particulièrement marqué ?
Sur le plan institutionnel : les acquisitions de Maag Immobilien et du portefeuille Jelmoli, d’une valeur de quatre milliards.
Sur le plan des biens immobiliers : des projets emblématiques comme la Prime Tower, mais aussi des démarches innovantes comme la reconversion du site de la NZZ ou du bâtiment de la poste Schönburg à Berne en logements et hôtel.
Depuis 2022, tu es président du Conseil d’administration de Plazza AG. En quoi la culture d’entreprise, le modèle d’affaires et la position de marché de Plazza diffèrent-ils de ceux de Swiss Prime Site – et comment y apportes-tu ton savoir-faire ?
En tant qu’administrateur, je définis les objectifs ; en tant que CEO, je les mettais en œuvre. Il est avantageux qu’un conseil d’administration puisse soutenir la direction dans les questions complexes. Ces deux engrenages doivent être bien synchronisés.
Plazza est une entreprise plus petite, avec une direction plus proche du terrain. Pour
une société immobilière, c’est un vrai atout quand le président du conseil connaît bien le métier : cela renforce la sécurité des décisions et stimule les nouvelles idées.
Je considère comme essentiel de cultiver la culture d’entreprise – elle doit venir d’en haut, être motivante et inspirante. Seule une équipe soudée crée de la valeur !
Les rénovations et les nouvelles constructions sont de plus en plus freinées par les prescriptions politiques et réglementaires. Comment Plazza gère-t-elle ces contraintes et quels leviers permettent de maîtriser ces risques ?
« Gouverner, c’est prévoir. » Anticiper les évolutions et agir de manière proactive fait partie du rôle d’une direction.
Aujourd’hui, il faut impliquer à temps toutes les parties prenantes : locataires, voisins, autorités, médias.
Et si les conditions politiques ne sont plus favorables, il faut parfois savoir reporter un projet.
Le segment résidentiel va-t-il devenir plus complexe pour les investisseurs ou restera-t-il la base stable de nombreux portefeuilles ?
Il devient plus complexe, mais reste une classe d’actifs très stable. Il répond à un besoin fondamental, avec une tendance à la rareté. Le fait que des années, voire des décennies, s’écoulent avant la réalisation de projets complexes est désormais une réalité.
Un bon calendrier permet d’achever chaque année une étape de projet – ce qui garantit une progression régulière de la rentabilité, très appréciée des actionnaires.
Beaucoup d’investisseurs institutionnels privilégient presque exclusivement le logement. Pourquoi cette réticence envers les immeubles commerciaux et de bureaux – et où vois-tu des opportunités dans ce segment ?
Le logement incarne la stabilité, tandis que l’immobilier commercial représente la capacité de rendement.
L’évolution de sociétés comme SPS ou PSP montre que le marché commercial offre aussi de belles opportunités.
« Personnellement, je privilégierais toujours la Suisse pour les placements immobiliers. »
Peter Lehmann, Conseil d’administration de Plazza AG
Mais face aux « cygnes noirs » comme le Covid, les hôtels et commerces ont subi des pertes temporaires – bien que la reprise ait été rapide.
Le marché perçoit ce segment comme plus risqué, d’où des rendements sur dividendes légèrement plus élevés.
Un portefeuille immobilier équilibré doit inclure les deux secteurs – en complémentarité, pas en opposition.
On parle beaucoup des marges plus élevées dans le crédit hypothécaire. Pourquoi les établissements financiers perçoiventils aujourd’hui l’immobilier comme plus risqué que les entreprises industrielles ? Je ne suis pas sûr que ce soit vraiment le cas. Les entreprises industrielles ne sont pas forcément mieux loties sur le marché hypothécaire.
Mais c’est un fait : l’offre de crédit s’est resserrée en Suisse. Les spreads ont augmenté. Les banques sont devenues plus frileuses, surtout après la disparition du Credit Suisse. La fusion entre Baloise et Helvetia réduit encore le nombre de prêteurs.
Ce qui reste essentiel, c’est la capitalisation des sociétés et le modèle économique des banques. Le financement des projets à risque est devenu nettement plus coûteux.
Pour les immeubles commerciaux, le levier maximal est de 50 %, et pour le résidentiel de 60 %.
Les acteurs du marché doivent désormais se tourner vers d’autres formes de financement ou de nouveaux partenaires. L’investisseur doit toujours se demander s’il veut se refinancer sur le marché monétaire ou sur le marché des capitaux.
La famille Schmidheiny est investie dans Plazza depuis de nombreuses années. En quoi l’horizon d’investissement d’une famille entrepreneuriale diffère-t-il de celui d’une caisse de pension ?
La famille possédait autrefois les Zürcher Ziegeleien et faisait partie des fondateurs de Conzetta, dont Plazza est issue comme véhicule immobilier.
Bien sûr, il existe un attachement émotionnel fort à ces terrains historiques. La sécurité et la préservation du patrimoine sont des priorités.
Mais les deux – la caisse de pension comme Plazza – apprécient que l’entreprise crée de la valeur, ou plutôt plus de valeur.
L’horizon d’investissement est naturellement plus long que celui d’une caisse de pension, ce qui renforce la stabilité de la société. Mais le capital ira toujours là où il génère la
meilleure rentabilité. Les dirigeants de Plazza doivent donc constamment se comparer à leurs pairs.
Quelques questions rapides pour conclure : Quel bien immobilier achèteraistu immédiatement si tu le pouvais ?
La Prime Tower (rires). Mais, plus sérieusement, j’ai investi – et j’investis encore – dans des actions de sociétés immobilières cotées. Avec un total return de 7 % par an au cours des 25 dernières années, elles ont fait mieux que les fonds immobiliers et que la plupart des actions en général ! (cf. NZZ am Sonntag, 19 octobre 2025, « Der heimliche Renditestar im Portfolio »).
Calatrava ou Herzog & de Meuron ? Herzog & de Meuron.
Plan-les-Ouates ou Regensdorf ? Regensdorf. PLO a été une belle histoire, mais c’est de l’histoire.
Existant ou développement ?
Les deux. Les projets de développement seuls ne sont pas appréciés du marché, car l’immobilier est trop capitalistique.
Mais il faut toujours avoir des projets dans le pipeline !
Photo : Patrick Federi
Vous pensez à la plus-value.
Nous à une énergie neutre en CO2.
La solution pour un investissement sûr
Votre partenaire leader pour les solutions énergétiques intégrales
20 ans de banque dépositaire pour les fonds immobiliers : une histoire de confiance et d’innovation
Philippe Zufferey (57 ans) fait partie des figures les plus expérimentées du secteur immobilier institutionnel en Suisse. Depuis vingt ans, il a contribué à positionner la Banque Cantonale Vaudoise (BCV) comme l’un des acteurs de référence dans la fonction de banque dépositaire pour les placements immobiliers indirects. Sous sa direction, la Banque dépositaire de la BCV accompagne aujourd’hui plus de CHF 20 milliards d’actifs immobiliers, répartis entre fonds, fondations de placement et véhicules spécialisés. À l’occasion de cet anniversaire, il revient sur l’évolution du marché, les défis à venir et la transformation de la fonction dépositaire à l’ère du digital et de la durabilité.
Interview : Roland Vögele, PDG, MV Invest SA
Monsieur Zufferey, la BCV célèbre cette année vingt ans d’activité en tant que banque dépositaire pour les placements immobiliers indirects. Comment avezvous vu évoluer ce marché depuis vos débuts ?
Quand nous avons commencé nos activités de banque dépositaire pour l’immobilier titrisé, en 2005, le marché était en quasi déshérence. Aucun fonds n’avait été lancé depuis des années et la Commission fédérale des banques avait peur que l’immobilier titrisé contribue à la création d’une bulle immobilière. Mais nous étions convaincus du potentiel de ce secteur. Vingt ans plus tard, plus personne ne conteste l’importance de l’immobilier titrisé, devenu un actif essentiel pour les investisseurs institutionnels et, de plus en plus, pour les investisseurs privés. Pour preuve, on compte désormais plus de 60 fonds cotés et non cotés en Suisse, qui représentent une capitalisation d’environ CHF 90 milliards. Sans parler de la multitude des fondations de placement, réservées aux caisses de pensions.
Quelle logique a conduit la BCV à devenir dépositaire pour les fonds immobiliers ? Le début des années 2000 coïncide avec un retour de l’immobilier comme actif attractif, porté par une tendance à la baisse des taux suisses et par des évolutions fiscales attrayantes, notamment pour l’investisseur privé. Si, jusqu’alors, l’investissement se fait principalement par l’intermédiaire d’immeubles détenus au bilan, plusieurs projets de lancement de fonds immobiliers suisses sont sur la table, mais l’expertise bancaire fait défaut. En outre, à la suite de l’adoption de la lex Koller, les fonds immobiliers résidentiels doivent être domiciliés en Suisse et donc déposés auprès d’une banque dépositaire suisse. Pas de fonds luxembourgeois donc pour ce segment de marché! Bref, il y avait une opportunité, mais elle intéressait peu les banques dépositaires les plus actives de l’époque, totalement focalisées sur les papiers-valeurs. Cette opportunité, nous l’avons saisie. Avec succès, puisque, aujourd’hui, nous accompagnons 29 fonds immobiliers, une dizaine de fondations immobilières, quelques SCmPC et les premiers L-QIFs, avec plus de CHF 20
milliards sous dépôt pour les seuls véhicules immobiliers labellisés.
Comment la BCV se différencie-t-elle dans ce segment ?
Nous bénéficions de l’expérience accumulée ces 20 dernières années et de l’expertise de nos équipes, qui gèrent une vaste palette de véhicules de placement. Nous avons une stratégie claire. En outre, nous avons mis en place un véritable écosystème, qui nous permet de proposer des conseils et des services à forte valeur ajoutée à nos clients.
Avec vingt ans d’expérience, quelles innovations ou évolutions majeures avezvous introduites dans votre activité ? Il y a eu une clarification du rôle de la banque dépositaire. Ce qui était à l’époque uniquement du back-office est devenu un véritable centre de profit pour la BCV. Nous avons adapté les structures et revalorisé les fonctions, ce qui nous a permis d’intégrer des compétences de haut niveau, en matière de Risk Management, d’accompagnement de la clientèle
et de gestion des transactions complexes sur les actifs et les capitaux propres des fonds.
L’immobilier indirect évolue rapidement : digitalisation, ESG, nouvelles réglementations… Comment ces tendances influencent-elles votre métier et la fonction de banque dépositaire ?
Ces évolutions de l’environnement juridique, des tendances en matière de durabilité, de Risk Management, exigent une adaptation permanente de notre part. Ce qui se traduit par le recrutement de nouveaux collaborateurs qualifiés, par des formations continues spécifiques, mais aussi par notre participation aux groupes de travail techniques des associations professionnelles. J’ajoute que cela signifie aussi la multiplication des échanges avec notre clientèle, avec les experts indépendants et avec nos pairs. Nous améliorons par ailleurs en permanence nos processus, développons des outils technologiques qui nous permettent d’être plus efficients, pour concentrer nos forces sur les problématiques les plus complexes rencontrées par notre clientèle, sur les domaines où nous pouvons lui apporter la plus forte valeur ajoutée.
L’environnement des taux d’intérêt et la conjoncture économique ont profondément changé ces dernières années. Quel impact observez-vous sur les fonds immobiliers ?
Plus que jamais, l’immobilier est devenu essentiel à une allocation d’actifs optimisée, quel que soit le type d’investisseur. Ceci dit, comme tous les actifs, l’immobilier est sujet aux soubresauts de l’économie et à l’humeur des marchés.
« Derrière chaque succès, on trouve d’abord des personnes, qui ont une vision et une passion pour leur métier. »
Philippe Zufferey, responsable Banque dépositaire
Où voyez-vous les plus grandes opportunités à moyen terme ?
Aujourd’hui, la propriété directe est devenue de plus en plus complexe à gérer, en raison notamment d’une pression financière qui augmente. Les gros propriétaires privés et certaines caisses de pensions cherchent de plus en plus à déléguer la gestion de cet immobilier à des professionnels. Pour les privés, on peut aussi ajouter toutes les difficultés rencontrées lors de la transmission d’un patrimoine immobilier détenu en direct. Si cet immobilier était titrisé, ces difficultés disparaîtraient. Sans oublier les avantages fiscaux. Bref, l’immobilier titrisé n’a pas fini de se développer en Suisse. D’autant plus qu’aujourd’hui, sur des actifs immobiliers totaux estimés entre CHF 2500 et 3000 milliards, l’immobilier détenu de manière indirecte représente peut-être CHF 120 ou 130 milliards. Il y a donc encore du potentiel.
Et les principaux risques ?
La multiplication des réglementations et des décisions politiques peut empêcher notre industrie de travailler sereinement pour trouver un équilibre entre rendement, durabilité
Philippe Zufferey, responsable Banque dépositaire
et équilibres sociaux. Les lourdeurs administratives ralentissent et donc renchérissent par ailleurs les projets immobiliers. Ceci peut pénaliser non seulement les investisseurs, les privés qui veulent construire, mais également les locataires.
Si vous deviez retenir quelques faits marquants de vos vingt ans dans cette activité ?
Sans hésitation, je retiens la rencontre avec des entrepreneurs passionnés. Ne l’oublions pas, derrière chaque succès, on trouve d’abord des personnes, qui ont une vision, une passion pour leur métier. Souvent des personnalités captivantes, qui ont envie de faire bouger les choses. C’est toujours un plaisir de travailler avec eux et d’avancer ensemble. L’immobilier, c’est avant tout de la pierre, mais je peux vous assurer que les personnalités de l’immobilier sont des femmes et des hommes de cœur.
Quel conseil donneriez-vous à un jeune professionnel qui souhaite entrer dans l’univers des fonds immobiliers ?
Il faut avoir envie d’apprendre sans cesse, de découvrir, de comprendre. Ce n’est pas un métier où l’on peut rester cloîtré dans son bureau. Il faut être ouvert, aimer les autres, s’intéresser à eux. C’est aussi un travail d’équipe, où la collaboration est essentielle, avec des valeurs fortes à respecter. Mais c’est surtout un métier passionnant, où chaque jour est différent. On ne s’ennuie jamais.
Pour terminer, la tour Eiffel ou le Panthéon de Rome ?
Le lagon bleu de Grand-Baie, Île Maurice.
La Suisse romande ou la Suisse alémanique ?
La Suisse, tout simplement.
Le football ou le hockey sur glace ?
Le foot en grenat, évidemment !
TASQ, votre bras droit immobilier en Suisse romande
Basée en Suisse romande, TASQ accompagne maîtres d’ouvrage publics et privés dans leurs projets les plus ambitieux. Jeune, familiale et agile, elle met son expertise au service de décisions éclairées, entre vision long terme et ancrage local.
Une entreprise locale, un réseau précieux
Sur un marché dominé par de grands acteurs, TASQ avance avec agilité. Sa force ?
Une connaissance intime de l’écosystème romand et un solide réseau de partenaires sur tout l’arc lémanique : architectes, ingénieurs, entreprises, autorités et investisseurs.
Implantée au cœur de la région, l’entreprise connaît les spécificités locales, les pratiques des communes et les dynamiques du marché. Cette compréhension fine du territoire lui permet d’anticiper les besoins,
d’optimiser la valorisation du bâti existant et d’orchestrer chaque projet avec efficacité, bien avant le premier coup de pioche.
TASQ agit ainsi comme un véritable bras droit pour les maîtres d’ouvrage, un partenaire de proximité capable de transformer une idée, un bâtiment ou un quartier en réalisation concrète, en toute confiance.
L’AMO comme fil rouge de la vie d’un bâtiment
Chez TASQ, l’assistance à maîtrise d’ouvrage
TASQ, Rue des Entrepôts 3, 1020 Renens, 022 561 85 55, info@tasq.ch, www.tasq.ch
s’envisage comme un accompagnement global, du diagnostic initial à la mise en service. L’équipe intervient dès les premières réflexions : analyses CECB, audits techniques (TDD), études de faisabilité, puis montage de l’équipe de projet, planification et coordination.
Une continuité rare, qui garantit la cohérence du projet à chaque étape : de la feuille blanche jusqu’à l’accueil des premiers occupants.
Des projets complexes, des enjeux maîtrisés
Écoles, logements, bâtiments patrimoniaux ou surfaces commerciales : TASQ s’investit sur des programmes où se mêlent contraintes techniques, délais serrés et objectifs financiers. L’entreprise revendique une approche rigoureuse mais pragmatique, centrée sur la sécurisation des investissements et la fluidité des échanges entre tous les acteurs – maîtres d’ouvrage, architectes, entreprises et utilisateurs finaux.
Une expertise reconnue dans les surfaces commerciales
Particulièrement active dans l’immobilier commercial, TASQ accompagne les enseignes, bailleurs et exploitants dans la mise en œuvre de leurs surfaces : centres commerciaux, restaurants, boutiques, espaces de service.
De la pré-commercialisation au suivi post-ouverture, en passant par la logistique en site occupé, l’équipe coordonne chaque étape avec précision. Résultat : des ouvertures sans retard, sans surprise et conformes aux normes les plus exigeantes.
Une structure à taille humaine, tournée vers demain
Entreprise jeune et familiale, TASQ cultive la réactivité, la proximité et un vrai esprit d’équipe. Ce modèle souple et engagé séduit de plus en plus de maîtres d’ouvrage à la recherche d’un partenaire de confiance, capable de conjuguer vision stratégique et compréhension fine du terrain.
En Romandie, TASQ s’impose désormais comme un acteur de référence : un allié local, agile et durable, au service de projets immobiliers bien ancrés dans leur époque.
Quooker
– un atout pour les immeubles durables
Durabilité, efficacité énergétique et confort sont au cœur des habitations modernes. Avec le système innovant Quooker, la technologie de l’eau est repensée – pour plus d’efficacité, de valeur et de luxe durable au quotidien.
Aujourd’hui, investir dans un bien immobilier tourné vers l’avenir ne se limite plus au design ou à l’emplacement : les technologies durables jouent un rôle central. Le système
Quooker réunit les deux : il apporte confort et praticité dans la cuisine tout en contri-
buant à l’efficacité énergétique et à la préservation des ressources. Quooker devient ainsi un investissement attrayant – pour les maîtres d’ouvrage, les propriétaires et toutes les personnes attachées à un aménagement moderne et durable.
Durabilité et efficacité intelligemment combinées
Quooker incarne une technologie de l’eau qui simplifie le quotidien tout en réduisant l’empreinte écologique. Le système fournit de l’eau bouillante, réfrigérée, pétillante ou plate directement au robinet de cuisine – en un instant. Grâce à une isolation de haute
qualité, l’eau du réservoir reste à température de manière économe en énergie. Sa consommation est inférieure à 10 watts par heure –soit l’équivalent d’une ampoule LED.
Moins de plastique, moins de gaspillage d’énergie
Avec Quooker, le quotidien devient non seulement plus pratique, mais aussi plus durable. Grâce au module CUBE intégré, qui distribue de l’eau réfrigérée, pétillante et plate, l’achat de bouteilles en PET devient inutile. Cela réduit les transports, limite les déchets et favorise un mode de vie plus conscient. Pour les immeubles, c’est un avantage évident : moins de déchets, moins de consommation d’énergie et un concept de cuisine moderne et tourné vers l’avenir.
Sécurité et confort réunis
Le système Quooker séduit non seulement par son efficacité, mais aussi par ses caractéristiques de sécurité bien pensées. Le bec du robinet reste agréablement froid au toucher. Le jet d’eau bouillante, bien que très chaud, est diffusé en fines gouttelettes afin de prévenir les brûlures. Le mécanisme ingénieux « pousser-pousser-tourner » de la bague de commande empêche toute activation accidentelle du robinet d’eau bouillante. Autant de fonctions intelligentes qui garantissent la sécurité et font de Quooker une solution idéale pour la vie de famille.
Une valeur ajoutée pour les immeubles
Les équipements durables sont désormais un critère essentiel dans l’évaluation immobilière. Qu’il s’agisse d’une construction neuve ou d’une rénovation, les solutions alliant efficacité et confort sont privilégiées. Quooker s’impose ici comme un élément novateur dans la cuisine – un détail qui fait la différence. Les propriétaires bénéficient ainsi d’un double avantage : une attractivité accrue du bien et des coûts d’exploitation réduits à long terme.
Un investissement d’avenir
Choisir Quooker, c’est opter pour une solution durable, économe en énergie et esthétique, qui simplifie le quotidien tout en créant de la valeur. Le robinet qui fait tout – un choix intelligent pour les habitations modernes et une déclaration forte en faveur d’un mode de vie responsable.
Une ancienne zone de fret au nord de la ville de Bâle se transforme en quartier vivant VoltaNord — avec des logements pouvant accueillir jusqu’à 2000 personnes, des surfaces commerciales et de bureaux et un grand parc. CFF Immobilier dispose d’une grande expérience dans de tels projets de transformation. Texte : Marius Leutenegger, Traduction : CFF Immobilier
Au nord de Bâle, à côté de la gare St-Johann et à la frontière avec la France, il se construit littéralement quelque chose de grand : VoltaNord, un quartier entièrement nouveau qui voit le jour. Dans quelques années, 1500 à 2000 personnes vivront ici sur 100 000 m² de surface de plancher, auxquels s’ajoutent 80 000 m² générant jusqu’à 2500 emplois — artisanat, bureaux, commerces — ainsi que le parc public Saint-Louis d’environ 22 500 m².
Développer plutôt que vendre
Comment est-il encore possible aujourd’hui, de réaliser un projet d’urbanisme d’une telle ampleur alors que l’espace manque dans la Suisse urbaine ? Il existe bel et bien des terrains pouvant être réaffectés. Une série d’entre eux appartient aux CFF. Il y a 15 ans, l’entreprise a reçu le mandat de développer elle-même les sites non indispensables à l’exploitation ferroviaire, au lieu de les vendre comme auparavant. L’objectif est, d’une part, que les revenus issus des réaffectations renforcent la capacité financière des CFF et soulagent ainsi le budget de la Confédérati -
« Pour une telle transformation, il faut non seulement les bonnes surfaces, mais aussi le bon environnement et les bons partenaires », dit Salomé Mall. « La collaboration avec la commune concernée est décisive : partageons-nous la même vision pour le site ? Que veut la population ? À quoi ressemblent les perspectives en termes d’échéancier ? » Une chose est claire : en tant qu’entreprise nationale, les CFF ont une grande visibilité — et sont confrontés à de nombreuses attentes.
La participation est la clé CFF Immobilier a désormais une grande expérience avec de tels processus. Le motclé est la participation : toutes les parties prenantes sont impliquées, la vision pour un site est élaborée en commun. « Cela allonge les phases de développement, mais conduit à des résultats robustes », affirme Salomé Mall. Les deux propriétaires fonciers du site VoltaNord, le canton de Bâle-Ville et les CFF, ont commencé la planification commune dès 2011. En 2013 et 2014, le concept urbanistique pour ce site jusqu’alors principalement
« Nous construisons pour toutes et tous ! »
Alexis Leuthold, responsable de la gérance et membre de la direction de CFF Immobilier
on. D’autre part, les CFF veulent, avec des espaces de vie attrayants et animés, apporter une contribution forte à une société viable.
Situation idéale
« Bon nombre des sites qui ne sont plus nécessaires à l’exploitation ferroviaire — comme VoltaNord — sont très centraux », déclare Salomé Mall. Elle est responsable Développement et membre de la direction de CFF Immobilier. « Ces sites sont extrêmement bien desservis et se trouvent généralement juste à côté d’une gare. » Sur de telles surfaces, il est possible de mettre en œuvre le concept durable de la Ville-en-15-minutes visé dans le monde entier: tout est accessible en un quart d’heure pour les habitant·e·s — le lieu de travail tout comme le médecin, la boutique spécialisée ou la salle de sport — et ce, même sans voiture. La densification, exigée de toutes parts, se déroule dans la Villeen-15-minutes à plusieurs niveaux: on crée davantage de logements, tout en raccourcissant les trajets — et l’accès aux transports publics est renforcé.
Étroit partenariat
Actuellement, CFF Immobilier mène environ 150 développements de sites. VoltaNord est l’un des plus grands projets et un bon exemple de la manière dont l’entreprise travaille.
utilisé à des fins artisanales a été élaboré, notamment lors de plusieurs ateliers réunissant des représentant·e·s du quartier, des entreprises locales, des associations économiques et du monde politique.
Industrie, artisanat, logement
Le concept urbanistique ainsi élaboré prévoit une utilisation évolutive du nord au sud : au nord se trouvent des activités artisanales et de services ; au sud, l’accent est mis sur l’habitat. Le long de l’ensemble du site — et parallèlement au faisceau de voies — naîtra avec le parc Saint-Louis un grand espace de détente. La communication est le facteur décisif pour de tels projets, souligne Salomé Mall. Dans le cas de VoltaNord, elle a manifestement été bonne : en novembre 2018, le peuple de la ville de Bâle a approuvé le plan d’affectation avec une nette majorité.
Cinq lots
Le périmètre entier est divisé en cinq lots. Les lots 1 et 2 appartiennent aux CFF. Le lot 1, situé au nord et d’environ 10 000 m², a été cédé en droit de superficie au parc de recyclage Lottner ; il reste en zone industrielle. Le lot 2, rezoné, est avec 19 000 m² le plus grand des cinq lots et est actuellement développé par les CFF ; voir ci-dessous. Sur le lot 3, Immobilien Basel-Stadt réalise la
maison de la culture et de l’artisanat ELYS. Sur le lot 4, qui appartient également au canton, est prévue une généreuse construction en îlot fermé avec une cour intérieure partagée — réalisée par des maîtres d’ouvrage de logement d’utilité publique, à qui le canton a accordé le terrain en droit de superficie. Sur le lot 5, le canton construira lui-même 125 à 140 logements à prix abordables. Au centre du nouveau quartier, dans le prolongement du quartier résidentiel existant, naîtra la nouvelle place Lysbüchel, bordée d’arbres, d’une superficie de 4000 m².
Concours d’architecture séparés
Le lot 2 est subdivisé en quatre sous-lots. L’un d’eux a été cédé par les CFF en droit de superficie à des maîtres d’ouvrage de logement d’utilité publique. L’octroi de droits de superficie est le moyen approprié pour permettre à des tiers de développer des projets sur des terrains des CFF sans que le sol doive être vendu. Pour les trois autres bâtiments, les CFF — qui visent toujours une haute culture du bâti — ont organisé des concours d’architecture séparés. Les équipes lauréates réalisent chacune un bâtiment en tant qu’équipes de planificateurs généraux. Les différents volumes bâtis sont regroupés autour d’une cour intérieure attrayante, avec des passages accessibles au public vers les environs. Tous les bâtiments sont réalisés conformément au Standard suisse de cons -
truction durable (SNBS), qui s’applique de manière générale chez CFF Immobilier. À l’automne 2026, le premier bâtiment devrait être prêt à être occupé, les deux autres un an plus tard.
La diversité est déterminante Alexis Leuthold, responsable de la gérance et membre de la direction de CFF Immobilier, souligne que la clé pour la naissance d’un quartier vivant réside dans la diversité du mix d’utilisation et de locataires. « Nous construisons pour toutes et tous », dit-il — et vise par-là tant les habitant·e·s que les locataires du secteur artisanal et commercial. « D’une part, le mix d’utilisation doit être bien adapté à l’environnement ; d’autre part, les locataires doivent aussi se compléter : il faut donc des logements pour des familles, pour des locataires âgés et jeunes. » Un rôle important est également joué par l’utilisation des surfaces de vente, de services et de restauration au rez-de-chaussée. « La sélection soigneuse de l’offre contribue de manière décisive à l’animation et à la qualité de vie du quartier », explique-t-il. « Il faut un bon mix, auquel appartiennent aussi des prestataires ancrés localement. En tant que gérance, nous avons la chance de créer une interaction idéale » Le grand avantage lorsque le propriétaire des bâtiments est en même temps bailleur : « Nous pouvons orienter notre action sur le long terme et adopter une vision d’ensemble.
Ce qui compte, ce n’est pas le loyer le plus élevé sur une surface individuelle, mais la valeur ajoutée du mix global pour chacune et chacun et pour tout le quartier. »
Haute qualité de séjour
Parmi les grands défis des projets comme VoltaNord figure la longue histoire de leur mise en œuvre : lorsqu’ils seront occupés, une décennie et demie se sera écoulée depuis le coup d’envoi. À l’échelle suisse, le marché des surfaces de bureaux a évolué depuis la première planification, la demande a diminué. « Je suis toutefois convaincu que nous louerons bien nos bureaux, car l’emplacement est unique à Bâle et représente une grande opportunité pour de nombreuses entreprises », déclare Alexis Leuthold. « La desserte par les transports publics est excellente, les collaborateur·trice·s trouvent, notamment grâce au parc et à la mixité des locataires commerciaux, une très grande qualité de séjour, nous remplissons des exigences élevées en matière de durabilité et offrons de nombreuses possibilités d’aménagement locatif. » L’objectif était de créer avec VoltaNord quelque chose que les habitantes et habitants de Bâle aiment, quelque chose qui apporte une véritable valeur ajoutée à la ville. « Les attentes envers notre projet étaient élevées », dit Salomé Mall. « Et il est réjouissant de voir comment nous pouvons désormais les satisfaire pièce par pièce. »
Quand la
croissance économique rencontre la qualité de vie: les avantages du canton d‘Uri
Le canton d‘Uri offre aux entreprises des conditions optimales pour une croissance durable: une position centrale, une desserte exceptionnelle et une organisation favorable à l‘économie.
Surfaces et zones
Werkmatt Uri – Un espace pour les visions. Un site avec de la substance.
Au cœur de la Suisse, dans la vallée uranaise, le Werkmatt Uri est l‘une des zones économiques les plus importantes du canton d‘Uri. Juste à côté de la gare d‘Altdorf et de l‘autoroute A2, la zone d‘environ 120‘000 m² entièrement viabilisée présente des conditions d‘implantation idéales. Elle offre aux entreprises et aux promoteurs immobiliers les meilleures conditions pour se développer en étant tourné vers l‘avenir.
La promotion du site d‘Uri vous accompagne de l‘idée initiale à la réalisation.
Découvrez maintenant les derniers terrains à bâtir disponibles.
Contact
Dominic Gisler
Chef de projet Promotion du site
Du neuf avec du vieux
Le chauffage au gaz de ce bâtiment classé situé en plein coeur de la ville de Zurich devait être remplacé. Le conseil était certes nécessaire – mais pas forcément coûteux. En effet, les économies de CO2 et d’énergie réalisées grâce à la rénovation sont considérables.
Ce bâtiment classé situé dans le quartier de Sihlfeld, au cœur de la ville de Zurich, a été construit au début du 20e siècle. L’imposant bâtiment abrite dix appartements ainsi qu’un restaurant au rez-de-chaussée. Jusqu’à présent, le bâtiment était chauffé au gaz. « Celui-ci a brusquement cessé de fonctionner », rapporte Jürg Zwick, conseiller auprès des planificateurs et des ingénieurs chez STIEBEL ELTRON Suisse. « L’administration a donc été soumise à d’énormes contraintes de temps. En effet, l’expérience montre que le processus d’autorisation prend du temps », explique le spécialiste. Il fallait donc agir rapidement. Et pourtant : Il n’y avait pas vraiment d’options. Il était impossible de remplacer l’ancien chauffage au gaz par un nouveau et il n’y avait pas non plus de possibilité de raccordement à un réseau de chauffage urbain. « Les espaces en sous-sol sont très limités », explique Jürg Zwick. Le chauffage au bois ou aux granulés n’était pas non plus envisageable. « De plus, la copropriété exigeait qu’à l’avenir, le chauffage soit assuré par des énergies renouvelables », explique le responsable du projet chez STIEBEL
ELTRON Suisse. Les possibilités étaient cependant limitées. « Un forage pour sonde géothermique n’aurait pas pu être réalisé », explique-t-il. « Et pour une installation en intérieur, le local technique était beaucoup trop petit, comme c’est souvent le cas dans les bâtiments urbains. » Il ne restait donc plus qu’à envisager une installation en extérieur. En raison de la cour intérieure limitée et des réglementations sur le bruit de la ville de Zurich, il a fallu chercher des solutions non pas à portée de main – mais sur le toit : « En collaboration avec le planificateur expert, nous avons étudié différentes possibilités et sommes arrivés à la conclusion que la structure de l’ascenseur avec des mesures de stabilisation supplémentaires conviendrait », poursuit Jürg Zwick. Mais là encore, les conditions imposées par la ville ont été déterminantes pour la mise en oeuvre : Étant donné qu’il s’agit d’un bâtiment classé, il fallait veiller à ce que l’installation soit particulièrement discrète. Les autorités de la ville de Zurich ont insisté pour que la couleur des pompes à chaleur s’harmonise avec celle du toit. « C’est pourquoi les appareils ont été re -
couverts d’un film spécial pour l’occasion », explique l’expert Jürg Zwick.
Le feu vert a été donné après avoir vérifié la réglementation en matière de bruit et l’accessibilité pour les services, ce qui a permis de lancer le projet. Le résultat est plus que probant.
« En termes de durabilité, les autres générateurs de chaleur ont du mal à soutenir la comparaison avec une pompe à chaleur », affirme Jürg Zwick avec conviction : « Passer du gaz aux énergies renouvelables permet d’économiser des milliers de kWh et plusieurs tonnes de CO2 par an. » De plus, ce système permet non seulement d’économiser beaucoup d’énergie et de CO2 – mais aussi de l’argent.
Maître d’ouvrage Fundamenta Real Estate AG www.fundamentarealestate.ch
Réalisation sem solutions ag, conseil technique au maître d’ouvrage / planification générale / direction des travaux ; www.semsolutions.ch
Le chauffage au gaz a été remplacé par des pompes à chaleur
Photo : Fundamenta Real Estate AG
Le rendement par nature
Constance et exigence
Actif depuis 1953, le FIR se distingue par la stabilité de ses performances et la qualité de son portefeuille résidentiel en Suisse romande. Fort d’une croissance maîtrisée et d’un rendement constant, le FIR privilégie une gestion rigoureuse, orientée vers la préservation de la valeur à long terme. Avec son approche responsable, le FIR est une référence de fiabilité et de transparence sur le marché immobilier suisse.
Élégance et fonctionnalité pour des cuisines d’une beauté intemporelle
Élégance scandinave, matériaux résistants et raffinement fonctionnel: avec ses gammes « Noir Mat » et « SaphirMatt », Electrolux propose des appareils électroménagers haut de gamme qui augmentent durablement la valeur des biens immobiliers de standing.
Dans le monde de l’immobilier premium, outre un emplacement de choix, l’équipement, l’atmosphère et la patte architecturale sont déterminants. Et ce, particulièrement dans la cuisine, qui constitue le cœur social de la maison: un lieu de retrouvailles, de dégustation et d’hospitalité. C’est pourquoi, avec ses gammes design « Noir Mat » et « SaphirMatt », Electrolux propose des équipements de cuisine haut de gamme qui apportent ce petit plus à des biens de standing: élégance, durabilité et qualité sans compromis.
Élégance suédoise et design de caractère
Voilà plus de cent ans que les produits
Electrolux incarnent les valeurs suédoises avec des lignes singulières, une fonctionnalité élevée et une beauté intemporelle – l’expression d’un mode de vie conscient et responsable. Une philosophie que l’on retrouve dans les gammes « Noir Mat » et « SaphirMatt » : ni exubérantes ni opulentes, mais dotées d’un raffinement subtil, de matériaux haut de gamme et d’une esthétique qui s’intègre harmonieusement dans l’architecture moderne.
Noir Mat – la sobriété comme mode d’expression architecturale
La gamme « Noir Mat » comprend un four, un four vapeur professionnel, un micro-on-
des et un tiroir chauffant, tous dotés d’une surface en verre unique au toucher doux, obtenue grâce à un procédé spécial. Il en résulte une impression de profondeur oscillant entre argenté et noir profond selon les effets de lumière.
Le revêtement mat et sans reflets permet aux appareils de se fondre discrètement dans le décor pour mettre en valeur la pièce. Les bords arrondis et doux absorbent la lumière ambiante, créant un dégradé de couleurs naturel qui ancre les appareils dans l’architecture de la cuisine. Les surfaces noir mat se distinguent également par leur toucher et leurs propriétés anti-traces de doigts, qui assurent un aspect impeccable en toutes
circonstances – une véritable prouesse de design.
SaphirMatt – quand l’élégance rencontre la résistance aux rayures
Le nouveau plan de cuisson à induction de la gamme « SaphirMatt », doté d’une plaque vitrocéramique structurée de couleur noir mat, conférera instantanément une touche d’élégance à votre cuisine. Les lignes naturelles, toutes en profondeur et pleines de
caractère, offrent une grande fonctionnalité. En effet, la surface hautement résistante aux rayures et aux traces de doigts constitue un véritable plus dans le cadre d’une utilisation quotidienne. En effet, même lors d’une utilisation intensive, la vitrocéramique conserve plus longtemps son aspect de neuf.
Combinaison d’esthétique et de fonctionnalité pour des biens haut de gamme
véritable valeur ajoutée pour les acteurs du secteur immobilier. Que ce soit pour des projets de constructions neuves ou de rénovations haut de gamme, Electrolux propose avec ses deux gammes « Noir Mat » et « SaphirMatt » des équipements qui constituent un véritable argument de vente, améliorent la vie des résidents et augmentent durablement la valeur de chaque bien.
Asset Management d’accompagnement de la planification et de la construction (pbAM)
La forme entrepreneuriale de l’assistance à maître d’ouvrage
Les assistantes traditionnelles du maître d’ouvrage (AMO) assurent les délais, la qualité et les coûts. Mais elles perdent souvent de vue l’ensemble de la situation : l’objectif d’investissement, la viabilité du marché, l’exploitation durable. C’est précisément là que l’Asset Management d’accompagnement de la planification et de la construction (pbAM) intervient - une approche qui gère les projets de construction de manière stratégique, comme si l’on s’occupait de son propre capital. De l’acquisition à la première idée de projet, en passant par la première location, il est important que chaque décision crée de la valeur - sur les plans économique, écologique et social.
Lorsque des investisseurs réalisent de nouveaux projets immobiliers, ils le font généralement avec leurs propres ressources ou en faisant appel à un AMO pour assurer la qualité et contrôler les délais et les coûts. Mais quiconque a déjà accompagné un projet de construction complexe sait que cela ne suffit pas. Le succès d’un développement immobilier ne se mesure pas uniquement à la fidélité au budget ou au respect des normes - mais à la question de savoir si le projet correspond à long terme aux objectifs d’investissement ets’il peut être utilisé de manière durable malgré les exigences sociales et écologiques changeantes.
Quand un beau plan ne suffit pas - un exemple :
C’est précisément là que le pbAM entrent en jeu. Cette approche combine la représentati -
on classique du maître d’ouvrage avec le management de l’actif du point de vue du propriétaire. Au lieu de se contenter de surveiller, les responsables du pbAM pilotent un projet de construction de manière entrepreneurialeavec la même responsabilité que s’il s’agissait de leur propre investissement. Ils remettent en question les concepts, ajustent la planification, anticipent les tendances du marché et vérifient chaque décision en fonction de sa contribution à la création de valeur à long terme. Un exemple : le projet gagnant d’un concours prévoyait une multitude de plans d’étage avec des surfaces généreuses. C’est beau - mais pas économiquement efficace. Nous avons revu les plans d’étage avec l’équipe de planification, réduit les surfaces de circulation à l’intérieur des appartements et positionné les gaines techniques le long du noyau des escaliers. Nous avons ainsi réduit les surfaces d’installations, simplifié les processus de construction et réduit les coûts de construction de manière significative. En même temps, nous avons créé plus de surface utile principale et donc une valeur locative mesurable.
De la gestion à la responsabilité
Cette attitude fait toute la différence. Elle garantit que les projets de construction ne sont pas considérés de manière isolée, mais toujours dans le contexte de la stratégie d’investissement. De l’acquisition d’un terrain à la planification du projet, en passant par la rédaction des contrats et les appels d’offres, jusqu’à la réalisation et la commercialisation : chaque phase est gérée en gardant à l’esprit l’objectif global, à savoir l’exploitation optimale du bien immobilier en accord avec les objectifs d’investissement du propriétaire.
Bien sûr, les disciplines classiques comme la gestion des coûts et le contrôle de la
qualité restent essentielles. Mais pbAM va plus loin. Il combine des compétences techniques et organisationnelles à une vision économique et à une approche orientée marché pour le développement de produits. Les plans des appartements sont conçus en gardant à l’esprit leur potentiel de commercialisation, les matériaux de construction écologiques et les systèmes d’approvisionnement en énergie sont considérés comme des investissements dans la valeur et l’avenir. La commercialisation fait partie intégrante de la stratégie dès le départ - pour que la planification, la construction et l’exploitation s’enchaînent de manière fluide et que le résultat soit convaincant à long terme.
Tout propriétaire ou gestionnaire de portefeuille qui souhaite préserver ces valeurs à long terme ne peut faire l’impasse sur cette approche : les risques sont minimisés, car le projet est toujours géré du point de vue du propriétaire. Les futurs revenus sont sécurisés, car l’accent est mis sur la rentabilité et la commercialisation. Cela permet de créer des valeurs durables sur les plans économique, écologique et social.
Assumer la responsabilité - atteindre les objectifs d’investissement
Chez Grundwert GmbH, nous menons chaque projet comme si c’était le nôtre. Cette façon de penser crée la confiance, favorise une communication ouverte et permet de trouver des solutions qui vont au-delà de la norme. L’Asset Management d’accompagnement de la planification et de la construction n’est pas une nouvelle étiquette pour l’assistance des maîtres d’ouvrage, mais la forme entrepreneuriale de cette représentation - une approche qui parle le langage des investisseurs et qui poursuit systématiquement leurs objectifs.
Énergie et mobilité durables réunies à Bassersdorf
À Bassersdorf, EKZ démontre comment le remplacement du chauffage, l’infrastructure de recharge et l’installation solaire peuvent être réalisés sous forme de solution complète - efficace, durable et sans effort pour les propriétaires.
Les exigences imposées aux immeubles d’habitation modernes ne cessent de croître : efficacité énergétique, énergies renouvelables et mobilité intelligente sont aujourd’hui aussi indispensables qu’une alimentation électrique fiable et économique. À Bassersdorf, une ancienne chaudière à mazout a été remplacée par un système énergétique moderne dans trois immeubles. En parallèle, le garage souterrain a été équipé d’une infrastructure de recharge évolutive pour véhicules électriques. EKZ a assuré la planification, la construction et l’exploitation de l’ensemble - financement compris.
Un contexte initial complexe
Le système de chauffage des trois bâti
ments totalisant 28 logements devait être remplacé d’urgence, mais les conditions géologiques et légales excluaient l’usage de sondes géothermiques et de pompes à chaleur sur nappe phréatique. De plus, la copropriété présentait des situations financières variées - il fallait donc une solution techniquement réalisable, mais aussi économiquement viable.
Une solution énergétique globale et durable
EKZ a élaboré un concept avec une pompe à chaleur air-eau sur mesure utilisant le CO2 comme fluide frigorigène - une première dans cette catégorie de puissance. L’installation permet d’économiser env. 32
800 litres de mazout par an tout en assurant une efficacité et des températures de départ élevées. Selon son modèle de contracting, EKZ prend en charge la planification, la construction, l’exploitation et la maintenance. Les propriétaires versent simplement une redevance mensuelle et leurs liquidités sont préservées.
Photovoltaïque et électromobilité inclus
Une installation solaire de 29 kWp a été mise en place sur les toits et l’électricité produite est consommée directement sur place, notamment pour alimenter les stations de recharge du parking souterrain. Grâce à un système de gestion de la charge développé par nos soins et indépendant des fabricants, plusieurs véhicules peuvent être rechargés simultanément sans surcharger le raccordement électrique domestique. Le dispositif est modulaire et extensible - prêt dès aujourd’hui pour la mobilité de demain.
La collaboration, clé du succès
Le projet illustre la complémentarité optimale des compétences au sein du groupe EKZ, offrant aux clients une sécurité et une réelle valeur ajoutée. Une coordination étroite entre la copropriété et EKZ a permis de trouver une solution globale, convaincante sur les plans technique, économique et écologique.
Un modèle pour l’avenir
Grâce à son approche intégrée, EKZ propose une solution qui permet non seulement d’économiser de l’énergie, mais qui ouvre aussi la voie à un avenir durable - sans effort supplémentaire pour les parties concernées.
1 EKZ remplace le chauffage à mazout par un système durable - permettant d’économiser annuellement 32’800 litres de mazout - couplé à des panneaux solaires qui aliment les bornes de recharge
2 Collaboration entre la copropriété et EKZ : Denis Vres, responsable des rénovations chez EKZ Contracting, Philippe Chappuis, Immobilien & Treuhand Chappuis, et Gernot Kopriwa, coordinateur de la copropriété, (de g. à dr.)
Bassersdorf : l’énergie durable pour le chauffage et la mobilité électrique
Nouvelles dispositions concernant la garantie pour les défauts et l’hypothèque légale des artisans et des entrepreneurs
1. Introduction
Jusqu’au premier 1er janvier 2026, le droit applicable à la garantie pour les défauts était en grande partie de nature dispositive. En pratique, les parties dérogeaient fréquemment au régime légal. La modification législative qui entre en vigueur le 1er janvier 2026 vise à renforcer la protection juridique du maître d’ouvrage et de l’acquéreur en cas de défauts. Elle clarifie par ailleurs certaines imprécisions relatives à l’hypothèque légale des artisans et des entrepreneurs.
2. Nouveau droit
2.1 Prolongation du délai d’avis des défauts
Sous l’ancien droit, l’acquéreur ou le maître d’ouvrage devait signaler les défauts apparents « sans délai » ou « aussitôt qu’il le peut d’après la marche habituelle des affaires » après l’achat ou la réception de l’ouvrage. La jurisprudence et la doctrine estimaient que ce délai était d’environ 7 à 10 jours (voire parfois plus court). Les défauts cachés devaient également être signalés sans délai dès leur découverte, sous peine de perdre tous les droits à la garantie. En pratique, ces délais stricts constituaient souvent des obstacles. Le nouveau droit modifie ces règles : pour les défauts apparents comme pour les défauts cachés, le délai d’avis est désormais d’au moins 60 jours (art. 367 al. 1bis nCO).
Cette nouvelle règlementation s’applique, selon le message explicatif, aux contrats de vente immobilière ainsi qu’aux contrats d’entreprise portant sur des ouvrages immobiliers ou sur des choses intégrées dans un ouvrage immobilier. Ce délai de 60 jours constitue un minimum impératif : il peut être prolongé contractuellement, mais pas raccourci.
Il convient de noter que les contrats d’entreprise intègrent fréquemment la norme SIA 118, laquelle prévoit actuellement que les défauts peuvent être dénoncés « en tout temps » pendant une période initiale de deux ans après la réception de l’ouvrage (art. 173 al. 1), puis « aussitôt » après cette période initiale (art. 179 al. 2). En comparaison avec la nouvelle disposition légale, la norme SIA 118 est d’abord plus favorable pour le maître d’ouvrage pendant la période initiale, puis moins favorable (sur ce point les dispositions de la SIA ne seront donc plus conformes à la loi dès l’entrée en vigueur de la révision).
2.2 Droit impératif à la réparation gratuite
Sous l’ancien régime, le droit du maître d’ouvrage à une réparation gratuite pouvait être exclu contractuellement, ce qui était courant en pratique. Depuis le 1er janvier 2026, toute clause convenue à l’avance qui restreint ou exclut le droit à la réparation des défauts est nulle si le défaut concerne une construction (art. 368 al. 2bis nCO).
Le législateur a également étendu ce droit à la vente immobilière portant sur des constructions (presque) neuves : selon l’art. 219a al. 2 nCO, l’acquéreur d’un immeuble qui comprend une construction devant encore être érigée ou ayant été érigée moins de deux ans avant la vente peut de plus exiger que le vendeur répare les défauts à ses frais. Ce droit est régi par les dispositions sur le contrat d’entreprise, notamment l’art. 368 nCO. L’acquéreur peut donc exiger une réparation gratuite des défauts, pour autant qu’elle soit possible et ne génère pas de dépenses excessives. Ce droit est impératif, de sorte que toute clause contractuelle contraire est nulle.
L’introduction de ce droit impératif à la réparation gratuite, tant dans le contrat d’entreprise que dans le contrat de vente immobilière, vise à mettre fin à la pratique des entrepreneurs ou des vendeurs qui excluaient leur responsabilité pour les défauts tout en cédant leurs propres droits de garantie contre les sous-traitants / l’entreprise générale au maître d’ouvrage / à l’acquéreur (par exemple lors de la vente d’un appartement sur plan).
2.3 Sûretés suffisantes
Selon l’art. 839 al. 3 CC « in fine », l’inscription de l’hypothèque légale des artisans et des entrepreneurs ne peut être exigée si le propriétaire fournit des sûretés suffisantes au créancier. La jurisprudence exige que ces sûretés offrent la même couverture que le gage légal, incluant les intérêts moratoires pour une durée illimitée. Cette jurisprudence a été largement critiquée, dans la mesure où il est pratiquement impossible de fournir une telle garantie en pratique. Le nouveau droit prévoit désormais que l’inscription du gage ne peut être exigée si le propriétaire fournit des sûretés suffisantes couvrant la créance annoncée ainsi que les intérêts moratoires pour une « durée de dix ans » (art. 839 al. 3 nCC).
3. Droit transitoire
L’Assemblée fédérale n’a pas prévu de dispositions transitoires spécifiques pour cette révision, de sorte que les règles générales prévues aux art. 1 à 4 Tit. fin. CC s’appliquent : sur c ette base, le nouveau droit s’applique uniquement aux contrats conclus à partir du 1er janvier 2026. Le droit actuel s’applique aux contrats conclus antérieurement.
Des biens immobiliers à valeur ajoutée durable
Notre expérience et nos compétences diversifiées dans le développement et la conduite de projets de construction bois complexes font de nous un partenaire de confiance. Nous vous accompagnons depuis la première idée jusqu’à la remise clé en main. Nous privilégions des modèles de collaboration modernes basés sur le partenariat, garants de la réalisation de vos objectifs.
Depuis plus de 100 ans, Renggli SA s’est forgée une réputation solide dans la construction bois de qualité. Ce qui avait débuté comme une simple charpenterie est aujourd’hui devenu une entreprise de référence dans la construction bois, dotée de capacités de préfabrication industrielle. Animée par une culture d’innovation continue et une compréhension fine des évolutions du marché, Renggli s’impose désormais comme entrepreneur total. L’entreprise met à disposition ses compétences dans le développement des biens immobiliers et la conduite de projets, tout en réalisant avec succès des constructions exigeantes.
Nous plaçons le partenariat au cœur de nos relations d’affaires, en créant de la valeur et des avantages pour toutes les parties prenantes. Avec nos 260 collaborateurs et collaboratrices, nous prenons en charge le développement, la planification et la réalisation de projets immobiliers ambitieux. En tant que prestataire global, nous apportons notre expérience et notre savoirfaire complet pour garantir en toutes circonstances le respect des coûts, de la qualité et des délais.
Selon la situation et les exigences, Renggli SA met en place différentes formes de collaboration. Nous accompagnons par exemple les propriétaires fonciers dans le développement de leur terrain, identifions les investisseurs appropriés et apportons un soutien tout au long du processus. Grâce à notre réseau, nous réunissons les partenaires adéquats pour développer de manière optimale et rentable des terrains ou des biens existants, dans une approche centrée sur les utilisateurs, et portée par une architecture intemporelle.
Notre rôle de prestataire global nous permet d’assurer la réussite des projets à chaque étape de leur cycle de vie, avec efficacité et sécurité. De nombreux projets réalisés dans toute la Suisse témoignent de cette expertise. Mais ce qui compte aussi pour nous, c’est la fiabilité. La collaboration axée sur le partenariat, orientée vers les solutions et basée sur le respect et la confiance mutuels est une réalité vécue – gage d’une réussite partagée.
Nous construisons pour un avenir digne d’être vécu.
Immeuble d’habitation et commercial de huit étages en bois (Rudolfstetten)
Immeuble d’habitation et commercial de Renggli SA, Sursee
Lotissement résidentiel « Tramdepot Hard » : La plus grande façade en béton recyclé de Suisse se trouve à ZurichOuest – réalisée avec environ 1’700 éléments préfabriqués en béton.
« Circulaire plutôt que linéaire : bâtir ainsi, c’est gagner sur deux fronts »
Pourquoi la pensée circulaire devient le nouveau fondement de l’économie du bâtiment et de l’immobilier.
Depuis des décennies, l’économie suit le principe « extraction, production, consommation, élimination ». Ce modèle linéaire a certes apporté de la croissance, mais il a également coûté des ressources, du climat et de la viabilité future. Aujourd’hui, il apparaît clairement que ceux qui misent uniquement sur des matières premières limitées perdent en prévisibilité et en compétitivité.
La pression exercée par les législateurs et le secteur financier s’intensifie également de manière notable. La taxonomie de l’UE exige ainsi des preuves en matière de préservation des ressources et d’empreinte carbone. En Suisse, les premières directives sur l’énergie grise sont introduites, notamment dans le secteur du bâtiment. Et les banques exigent des stratégies circulaires, non par idéalisme, mais pour des raisons d’évaluation des risques.
Les matières premières : un risque et une opportunité
Mais la durabilité ne se limite pas à la réduction des émissions de CO2. Elle commence par une question fondamentale : s’agit-il uniquement des émissions ? Ou bien faut-il également prendre en compte des aspects tels que la préservation des sols, les aspects sociaux, le développement des quartiers et la longévité des bâtiments ? L’exigence générale de « construire moins » est insuffisante. Nos infrastructures vieillissent. La population augmente. Les besoins en logements, en bâtiments scolaires et en infrastructures énergétiques augmentent. Nous devons construire, mais différemment : en ayant à l’esprit la longévité, la modularité et la possibilité d’un éventuel démantèlement.
Selon la Banque mondiale, la quantité mondiale de déchets va presque doubler d’ici 2050. En même temps, les bâtiments suisses disposent d’un énorme potentiel, de millions de tonnes de matériaux précieux. Le recyclage du béton est aujourd’hui la norme. Les débris de béton ne sont pas des déchets, mais une ressource. L’industrie suisse du béton donne l’exemple : elle recycle près de 85 % des débris de béton produits, que ce soit sous forme de nouveau béton, d’additif ou de produit innovant dans les matériaux isolants. Il est remarquable que ce secteur soit en tête du classement européen. De plus, dans le cas du béton, l’économie circulaire commence beaucoup plus tôt: le recyclage des déchets comme combustibles et matières premières alternatifs dans la production de ciment, le composant le plus important du béton, contribue déjà de manière significative à la durabilité.
Au lieu de critiquer et de rejeter le béton, nous devrions l’utiliser de manière responsable et le considérer comme une partie de la solution. Ce qu’il faut, ce sont des bâtiments durables qui peuvent en même temps s’adapter de manière flexible aux nouvelles exigences. La durabilité et l’économie circulaire commencent par la question de savoir quels facteurs nous mesurons et lesquels nous ne mesurons pas. Le CO2 est un aspect important, mais ce n’est pas le seul. Une structure porteuse durable en béton qui dure un siècle est souvent plus écologique qu’une construction légère à courte durée de vie. Ceux qui ne comptent que les émissions ignorent des facteurs,
tels que la conservation des ressources, la sécurité d’approvisionnement, la flexibilité d’utilisation, les coûts de démolition ou la qualité urbanistique. C’est dangereux, surtout dans un pays urbanisé comme la Suisse.
Ce que les décideurs peuvent faire dès maintenant
L’économie circulaire ne commence pas par le démantèlement, mais dans les bureaux de la direction. Donc, il faut s’attaquer aux domaines tels que la planification stratégique, les achats ou le développement de projets. Il est important de commencer par mettre en évidence les conflits d’objectifs. Ce qui semble coûteux à court terme permet de réaliser des économies à long terme. Et le calcul des coûts du cycle de vie en vaut la peine. Parallèlement, il est important de réfléchir stratégiquement au patrimoine immobilier: la préservation et la poursuite de la construction constituent un levier important. L’intégration des structures existantes permet souvent d’économiser des ressources primaires. Enfin, il convient d’utiliser des matériaux recyclés. Il faut toujours garder à l’esprit la situation dans son ensemble, car l’économie circulaire n’est pas une fin en soi. Elle doit être économiquement viable, techniquement réalisable et convaincante sur le plan conceptuel. Il en va de même pour les systèmes de matériaux, qui doivent toujours être considérés ensemble. En effet, le béton n’est pas en concurrence avec les autres matériaux de construction. Et l’économie circulaire signifie aussi: trouver des synergies et ne pas polariser un seul matériau.
La quadrature du cercle
Mieux investir grâce à une planification précoce des matériaux
Que l’on croie à une demande immobilière croissante due à l’immigration, que l’on suive les prévisions d’un affaiblissement de la demande lié au changement démographique ou que l’on considère le nombre croissant de réglementations en matière de construction. Le défi consiste à concilier rentabilité, flexibilité d’usage, confort et responsabilité écologique.
Le secteur de la construction est ainsi confronté à une véritable quadrature du cercle. Non pas à cause du carré comme
forme architecturale dominante, mais pour atténuer les conflits d’objectifs auxquels sont confrontés les maîtres d’ouvrage et les investisseurs.
Le choix anticipé des matériaux de construction est bien plus qu’un simple détail technique – c’est un levier stratégique de rendement. Ceux qui ne se limitent pas uniquement sur les coûts d’acquisition à court terme, mais sur l’ensemble du cycle de vie, peuvent augmenter considérablement la valeur de leur bien immobilier.
Durabilité : obligation et opportunité
Qu’il s’agisse d’exigences légales, d’un intérêt croissant des clients ou d’une responsabilité entrepreneuriale – la durabilité est aujourd’hui à la fois une obligation et une opportunité : les matériaux de construction écologiques améliorent le bilan CO2, permettent l’accès à des financements verts et séduisent un public cible en pleine expansion. Les biens immobiliers durables sont recherchés pour leurs coûts d’exploitation plus faibles et leur sécurité d’investissement à long terme.
Garder à l’œil les coûts du cycle de vie
Le dicton « qui achète bon marché, achète deux fois » s’applique aussi aux matériaux de construction. Les solutions de qualité comme le verre de façade isolant améliorant l’efficience énergétique, les structures de façade démontables ou les systèmes acoustiques bien pensés sont certes plus coûteux à première vue. Mais ils deviennent rentables dès que l’on prend en compte les coûts indirects des alternatives bon marché.
Plus de surface utile grâce à des matériaux d’aménagement intérieur intelligents
Des cloisons fines mais performantes et des matériaux isolants compacts permettent une utilisation plus efficace de l’espace. Chaque mètre carré de surface utile gagné augmente la rentabilité locative et le rendement. Prévoir dès aujourd’hui une reconversion des biens immobiliers, par exemple avec des aménagements intérieurs flexibles, garantit la valeur d’un bien, quel que soit le scénario futur.
Saint-Gobain est un leader mondial dans le domaine de la construction durable. En Suisse, Saint-Gobain est représenté par des marques fortes telles que Weber, Rigips, Isover, Ecophon, SageGlass, Swisspacer, Vetrotech et Sanitas Troesch, afin d’offrir une solution à presque tous les défis du secteur de la construction – du conseil professionnel à une large gamme de matériaux, en passant par une logistique fiable.
Important : il n’est jamais trop tôt et rarement trop tard pour se poser la question du choix des matériaux dans un projet de construction. Contactez-nous pour que nous puissions vous aider à mieux atteindre vos objectifs.
Pourquoi le moment de la transformation énergétique est venu : L’euphorie autour de l’ESG s’est dissipée, les capitaux se retirent. Pourtant, le solaire, le stockage et les pompes à chaleur démontrent leur solidité. Ils réduisent les coûts, garantissent des rendements et font de la durabilité une nécessité incontournable.
L’engouement pour l’ESG est retombé. Ce qui, hier encore, apparaissait comme une promesse d’avenir est désormais considéré dans de nombreux milieux comme politiquement chargé et économiquement douteux. Les banques se désengagent, des fonds changent d’étiquette, et même des figures emblématiques du cleantech luttent pour survivre. La « durabilité », semble-t-il, a perdu de son éclat.
Mais c’est précisément maintenant que l’essentiel se révèle. Les technologies comme le solaire, les pompes à chaleur ou le stockage par batteries ne sont plus des symboles moraux, mais des leviers économiques concrets. Des coûts d’exploitation faibles, des rendements stables et une indépendance croissante vis-à-vis des énergies fossiles font des renouvelables la pierre angulaire d’une nouvelle réalité.
De la morale à la nécessité
La crise énergétique a changé les règles du jeu. Centres de données, quartiers, portefeuilles immobiliers entiers ont besoin d’une énergie prévisible et rentable. Dans ce contexte, la durabilité n’est plus un simple « atout » mais un critère décisif pour la valeur et la compétitivité des biens immobiliers. Pourtant, un écart subsiste entre volonté et action : beaucoup de propriétaires savent qu’ils doivent rendre leurs bâtiments plus durables – sans savoir comment le faire de manière rentable et efficace.
C’est là qu’enshift intervient. Nous considérons chaque bâtiment comme un système énergétique à part entière. Quelle combinaison de solaire, stockage, pompe à chaleur ou borne de recharge offre le meilleur équilibre entre écologie et économie ? Notre logiciel développé en Suisse – partiellement basé sur l’IA – simule en temps réel différents scénarios, évalue les économies de CO2, les besoins d’investissement et le potentiel de rendement, fournissant ainsi une base solide pour décider.
Mais la théorie ne suffit pas. Ce qui fait la différence, c’est l’expertise et une approche globale. Du financement à la planification, des autorisations à la construction, jusqu’à l’exploitation et à la commercialisation de l’énergie, enshift prend en charge l’ensemble du processus.
Que ce soit sous forme de modèle de contracting pour les entreprises souhaitant
préserver leur capital dans leur cœur de métier, ou via une solution Energy-as-a-Service pour des investisseurs à la recherche de rendements, nous adaptons nos solutions au marché, au rythme et au budget. Car aucun projet ne ressemble à un autre : parfois, des potentiels cachés apparaissent, parfois les coûts augmentent ou les conditions changent – l’important est de rester flexible.
Des résultats mesurables
À ce jour, enshift a déjà simulé et analysé plus de 4’000 bâtiments, installe et finance chaque année environ 30 MWc de puissance solaire et gère 10 MW de production thermique. Nous assurons ainsi non seulement des rendements financiers, mais aussi la valorisation à long terme des actifs, une réduction des vacances grâce à une attractivité accrue, la minimisation des risques réglementaires et l’accélération de la décarbonisation.
En tant que partenaire de financement solaire connaissant la plus forte croissance en Suisse, nous installons et finançons chaque année le plus grand nombre d’installations du pays et en assurons l’exploitation complète – de la planification à la vente d’énergie.
Pragmatique et orienté résultats
L’euphorie ESG est peut-être derrière nous. Mais les bases sont solides : les technologies sont mûres, les modèles économiques validés – désormais, la rapidité et l’efficacité d’exécution sont déterminantes.
L’Europe – et donc le secteur immobilier – se trouve à un tournant. Ceux qui agissent maintenant posent les fondations d’actifs immobiliers durables et compétitifs.
L’avenir n’appartient pas à ceux qui parlent le plus fort de durabilité, mais à ceux qui la mettent en œuvre avec pragmatisme, rentabilité et à grande échelle.
Avec enshift, nous ne livrons pas des présentations colorées, mais des résultats concrets : Énergie efficace, immobilier valorisé, rendements prévisibles. Point.
En bas à gauche :
Hugo Marques
En bas à droite :
Davide Salazar
En haut à gauche :
Harold Ducrest
En haut à droite :
Loris Marioni
Acteur de la rénovation énergétique
Déjà reconnue pour son savoir-faire en immobilier commercial et d’investissement, BARNES Commercial Realty s’engage désormais dans la transition énergétique, en proposant à ses clients des solutions de rénovation, de transformation et de reconversion d’immeubles.
Ce n’est un secret pour personne, le secteur immobilier figure parmi les plus gros émetteurs de CO2 et demeure encore fortement dépendant des énergies fossiles. En Suisse, près de 60 % des bâtiments sont toujours chauffés au mazout. Rien qu’à Genève, on estime à environ 12 000 immeubles, soit plus de 80 % du parc immobilier qui est concerné par des rénovations énergétiques importantes. L’estimation des coûts de ces rénovations s’élèverait à plus de 2 milliards de francs. Face à cette réalité, le secteur s’est déjà mis en mouvement : propriétaires et investisseurs ont pris conscience des enjeux bien avant l’entrée en vigueur de réglementations fédérales plus strictes. La rénovation énergétique n’est cependant pas qu’une question de technique : c’est avant tout une démarche culturelle et humaine, au croisement de l’architecture, du droit, de la communication et du lien social. C’est dans cette approche globale que Barnes Commercial Realty (BCR) inscrit son engagement.
« Nous intervenons bien en amont des projets pour accompagner nos clients dans leur stratégie de rénovation, de transformation ou de reconversion d’immeubles.
Grâce à une équipe pluridisciplinaire réunissant architectes, ingénieurs, dessinateurs en bâtiments, spécialistes en communication et pilotes de projets, nous sommes en mesure d’anticiper et de planifier chaque étape du processus et d’en maîtriser les dimensions techniques, réglementaires et humaines. » explique Davide Salazar, un dessinateur en bâtiment fraichement arrivé au sein de l’équipe de BCR. Cette dernière s’appuie également sur des compétences juridiques internes, notamment à travers une avocate intégrée à l’équipe, afin de sécuriser chaque projet sur les plans contractuel et réglementaire.
Pour Robert Curzon Price, son équipe est un véritable : « Trait d’union entre les propriétaires, les autorités et les locataires. Les travaux d’optimisation énergétique ne se résument pas à un chantier : ils impactent directement la vie quotidienne des occupants et la bonne marche de leurs affaires. Nos équipes veillent donc à définir, avec chaque client, une stratégie adaptée au contexte local, aux besoin du propriétaire et de celui des usagers. »
Bilinguisme à l’honneur
Rénover en Suisse, c’est composer avec un
territoire fragmenté et culturellement différent. Ici, la technique ne suffit pas : il faut comprendre la culture locale, les sensibilités patrimoniales, la valeur symbolique des immeubles et la manière dont les locataires commerciaux s’approprient les lieux. « Nous plaçons l’écoute et la sensibilité culturelle au cœur de notre démarche. Une rénovation réussie, c’est surtout une rénovation acceptée sans oppositions et sans retards. Engager Davide Salazar, ce zougois parfaitement bilingue nous permets désormais de construire une communication personnalisée avec les propriétaires et investisseurs quel que soit le lieu géographique de leurs sièges », conclut Robert Curzon-Price.
La force de BCR réside dans la qualité de ses équipes et leur expertise reconnue : capables de traduire des objectifs énergétiques en projets concrets, de concilier performance et esthétique, et de dialoguer avec l’ensemble des parties prenantes. Parce qu’une rénovation réussie ne dépend pas seulement du choix des matériaux, mais de la manière dont on pense, conçoit et accompagne le changement.
BARNES Suisse est un acteur majeur du marché immobilier, actif dans la vente, l’achat et la location de tous types de biens résidentiels et commerciaux à travers la Suisse. Grâce à une expertise reconnue et une approche sur mesure, BARNES accompagne particuliers, entreprises et investisseurs dans la réalisation de leurs projets immobiliers, de la transaction au conseil stratégique.
Bernard Nicod, l’immobilier romand à 360°
Acteur incontournable depuis près d’un demi-siècle, le Groupe Bernard Nicod couvre tous les métiers de l’immobilier. Entre expertise reconnue, proximité avec ses clients et esprit d’innovation, il façonne durablement le paysage régional.
Créé en 1977, le Groupe Bernard Nicod s’est imposé comme une référence incontournable de l’immobilier romand. Ce qui le distingue ? Une approche atypique, globale et profondément humaine, qui dépasse les frontières des métiers classiques. Ni simple régie, ni entreprise générale, ni courtier : Bernard Nicod est tout cela à la fois. Avec près de 300 collaborateurs et un réseau de 11 agences régionales, l’entreprise couvre l’ensemble du cycle immobilier, de la promotion à la construction, en passant par la vente, la location, la gérance et le conseil stratégique. Au fil des décennies, le Groupe a su s’adapter à l’évolution du marché et anticiper les tendances, en intégrant toujours plus de compétences et de savoir-faire.
Cette vision à 360° permet d’accompagner chaque client – particulier, institutionnel ou public – à toutes les étapes de son projet. Les architectes dessinent, les ouvriers construisent, les courtiers sillonnent le territoire, les spécialistes conseillent et assurent. Cette synergie interne assure une rare cohérence et une qualité de service plébiscitée par 91 %
de clients satisfaits. Un résultat qui de l’importance accordée à la transparence, au suivi personnalisé et à l’excellence opérationnelle.
En 2023, le Groupe a renforcé son rôle de partenaire stratégique avec la création de BN Conseils. Cette entité multidisciplinaire agit comme un guichet unique pour les propriétaires, les investisseurs et les collectivités. Elle répond aux enjeux complexes du secteur – digitalisation, durabilité, fiscalité, réglementation – tout en développant les orientations internes de l’entreprise. BN Conseils incarne l’engagement de cet acteur majeur de l’immobilier à rester à la pointe de l’innovation et de la performance.
Contrairement à de nombreuses sociétés de courtage ou de gérance, le Groupe Bernard Nicod possède ses propres immeubles et terrains. Cette indépendance garantit une exécution sans conflit d’intérêt et une liberté stratégique précieuse. Le Groupe est régulièrement consulté par des banques, des fondations et des autorités pour son expertise du marché romand. Ce rôle de conseil
va au-delà de la simple transaction : il s’agit d’accompagner durablement les acteurs publics et privés dans leurs décisions immobilières.
Mais au-delà des chiffres – des milliers de biens gérés, des centaines de millions d’état locatif, des dizaines de projets en cours – c’est la philosophie qui fait la différence. Le Groupe Bernard Nicod ne repose pas sur ses lauriers. Il innove, se remet en question et place l’humain au cœur de son action. Chaque client est unique : qu’il s’agisse d’un couple de retraités vendant sa villa, d’une entrepreneuse en quête de son bien idéal ou d’une institution investissant à grande échelle, le Groupe est là, à l’écoute, engagé et réactif.
Choisir Le Groupe Bernard Nicod, c’est opter pour une vision globale, une expertise locale et une relation de confiance durable. C’est faire le choix d’un acteur qui construit, conseille et accompagne avec passion, rigueur et ambition.
Groupe Bernard Nicod, Avenue de la Gare 20, 1003 Lausanne, +41 21 331 26 85, info@bnconseils.ch, www.bernard-nicod.ch
« Circular Spaces » : du concept au projet pilote
Integral design-build présente « Futurama », un prototype dynamique de Circular Spaces. Ce projet montre comment une construction ciblée, un choix judicieux de matériaux et une certaine capacité d’adaptation facilitent la création d’espaces de travail circulaires.
Il y a un an, nous présentions le concept du bureau circulaire, une idée visionnaire pour les espaces de travail du futur. Il est aujourd’hui plus que jamais nécessaire de proposer des solutions circulaires. Les évolutions constantes exigent en effet des espaces flexibles, les rénovations sont onéreuses et les directives en matière de durabilité de plus en plus strictes.
Un laboratoire réel pour le monde du travail de demain
Integral design-build aborde ce thème avec pragmatisme et cohérence. Le projet « Futurama » constitue un laboratoire vivant, où nous testons et optimisons les espaces circulaires dans la pratique et non sur la table de dessin de notre bureau d’études.
À Lupfig, Halter SA a transformé les Futura Towers en un pôle innovant dédié au monde du travail de demain. Au cœur de ce site, Integral design-build a réalisé « Futurama » un concept de bureaux circulaire et multi-locataires s’étendant sur environ 1 000 m².
L’innovation par la standardisation
Au cœur du projet se trouve un système modulaire composé d’éléments standardisés, permettant de multiples configurations d’aménagement. L’élément central est le « Circular Wall », un système de cloisons modulaires pouvant être monté, démonté et réutilisé à plusieurs reprises. La construction repose sur des principes d’assemblage et d’emboîtement, évitant l’usage de colle ou d’enduit. Les revêtements de sol ne sont posés que lorsque cela est nécessaire, et simplement fixés plutôt que collés sur toute la sur-
face. L’éclairage est assuré par des systèmes de rails électriques minimalistes, garantissant une grande flexibilité.
Une innovation remarquable réside dans l’escalier imprimé en 3D, monté sur une structure porteuse modulaire.
Plusieurs éléments de mobilier, ainsi que des lampadaires et bacs à plantes, ont également été réalisés grâce à l’impression 3D.
Le plastique utilisé peut être broyé après usage puis réemployé lors de plusieurs cycles d’impression, illustrant une approche cohérente du réemploi des matériaux.
Le mode de conception est limité aux matériaux de la structure. La circularité n’est toutefois pas synonyme d’uniformité. Des graphismes appliqués sous forme de films adhésifs amovibles sur la Circular Wall offrent aux locataires une liberté de personnalisation.
Construire de manière circulaire, c’est assumer une responsabilité et affirmer une vision d’avenir — un aspect essentiel de l’identité du projet.
Nouvelle attitude, nouvelle approche
Le principal défi ne résidait pas dans la technique, mais dans la façon de penser les Circular Spaces.
Les parties prenantes ont dû comprendre qu’il s’agissait avant tout de fonctionnalité, et non d’une esthétique parfaite.
La sobriété implique de supprimer l’inutile plutôt que d’ajouter sans cesse — un changement de mentalité radical, mais essentiel.
Au-delà de ce changement de mentalité, Futurama met également à l’épreuve le concept opérationnel du ReUse : démontage et reconstruction du Circular Wall, espaces de stockage pour les éléments de construction,
ainsi qu’une logistique fondée sur des bases de données numériques de matériaux. Ces défis sont bien réels — mais ils peuvent être relevés.
Vers une économie circulaire
Les connaissances acquises avec Futurama sont d’ores et déjà intégrées dans les premiers projets clients. Le principal enseignement est de ne construire que le strict nécessaire. Il s’agit donc de maintenir cette sensibilité pour la sobriété dans des projets à budgets plus élevés.
Le concept crée des espaces attractifs tant pour les propriétaires que pour les locataires.
Des approches flexibles et durables améliorent la facilité de location, réduisent le temps et les coûts liés aux travaux de transformation ou de démolition, et renforcent ainsi la rentabilité.
Futurama le prouve : la transition vers une économie circulaire ne commence pas par la perfection, mais par le courage d’innover.
Integral design-build s’engage sur cette voie — avec détermination et passion.
Car penser circulaire aujourd’hui, c’est façonner le monde du travail de demain.
Cornaz, Direction Filiale Lausanne +41 21 310 10 27 regis.cornaz@integralag.ch
« Futurama », visualisation du concept Circular Space à Lupfig
Régis
Des constructions durables et qui conservent leur valeur
Le paysage immobilier suisse évolue, et l’aspect de la durabilité est aujourd’hui plus important que jamais. Une protection fiable contre les dangers naturels représente un aspect central pour des bâtiments durables et permet d’éviter de mauvaises surprises à leurs utilisateurs tout comme à leurs promoteurs. Et comme souvent en matière de construction, prendre en compte ces éléments dès les premières étapes est essentiel.
Identifier suffisamment tôt les dangers qui menacent le bâtiment
Au cours des dernières années, le nombre de dommages aux bâtiments occasionnés par les dangers naturels a plus que doublé. La grêle, les tempêtes et les fortes pluies sont responsables de plus de 80 % du montant total de ces dommages en Suisse. La densité croissante d’utilisation du sol ainsi que l’augmentation de la fréquence et de l’intensité des événements météorologiques en raison du changement climatique sont les principaux facteurs de l’intensification des dommages causés aux bâtiments. Cette évolution implique également des risques financiers, par exemple une impossibilité d’utiliser le bâtiment pendant une longue durée suite à des dommages, ou encore une perte de valeur du bien en raison d’une protection insuffisante. Les dangers liés aux conditions météorologiques peuvent affecter des bâtiments partout en Suisse.
Le mode de construction d’un bâtiment a une influence décisive sur sa capacité de résistance aux dangers naturels. En effet, l’enveloppe du bâtiment est directement exposée à la grêle, au vent et aux fortes pluies.
Il vaut la peine de prévoir une conception judicieuse et de choisir des matériaux robustes. Ainsi, il est important de considérer la protection contre les dangers naturels comme un impératif et de l’intégrer dès la phase de définition des objectifs. Des mesures appropriées au niveau de la conception et de la planification permettent de garantir une exploitation sûre à long terme.
S’informer des dangers simplement en saisissant une adresse
La première étape consiste à connaître les dangers présents sur l’emplacement concerné. Et c’est facile grâce au « checkup des dangers naturels » : sur le site www.protection-dangers-naturels.ch, la saisie de l’adresse permet de vérifier en quelques secondes à quels dangers naturels un emplacement donné est exposé. La plateforme d’information synthétise les informations des cartes des dangers cantonales ainsi que d’autres cartes des aléas en y accédant via les interfaces officielles ; elle fournit ainsi un aperçu de l’ensemble des dangers naturels sur l’emplacement, et elle propose également des recommandations concrètes.
Les recommandations peuvent être précisées en répondant à quelques questions simples concernant la situation spécifique. Dans le cadre d’une rénovation énergétique, il est par exemple possible d’opter pour des produits testés contre la grêle. Pour les bâtiments existants, il est également possible d’installer des portes et des fenêtres antiinondations.
Plus ces questions sont abordées tôt dans le processus de planification, plus la liberté d’action est grande. Il existe un vaste choix de mesures qui protègent efficacement contre les dangers naturels lorsqu’elles sont bien intégrées dans le concept global. Par exemple, la hauteur des ouvertures ou du rez-de-chaussée peut être aisément choisie de façon à les protéger de manière permanente et fiable contre les inondations.
Conserver la valeur des bâtiments grâce à un mode de construction durable et résistant aux dangers naturels
Les recommandations publiées sur www. protection-dangers-naturels.ch se basent sur les normes de construction les plus récentes. La même méthodologie, basée sur les risques, a été retenue pour le critère 221 « Dangers naturels » du standard Construction durable Suisse (SNBS) Bâtiment. Grâce au check-up des dangers naturels sur www.protection-dangers-naturels.ch, les dangers peuvent être identifiés suffisamment tôt et les mesures de protection envisageables peuvent être prises en compte dès la planification. Une bonne protection contre les dangers naturels est aussi bénéfique en termes de durabilité, car elle permet de prolonger la durée de vie des constructions et contribue ainsi au maintien à long terme de la valeur des biens immobiliers.
Association des établissements cantonaux d’assurance incendie AEAI, Bundesgasse 20, 3001 Berne www.schutz-vor-naturgefahren.ch, www.vkg.ch
Étude de cas : est-ce qu’un simple potager aux abords de votre immeuble peut booster son attractivité et la biodiversité ?
Longtemps négligés, les aménagements extérieurs dit « AMEX » reviennent aujourd’hui au cœur des réflexions des propriétaires immobiliers, de par leur potentiel en stockage du CO2 et leur force à créer de la biodiversité urbaine. Le développement immobilier ne se limite plus au bâtiment, il s’agit aussi de repenser ce qui l’entoure, de créer un environnement durable et une vie de quartier.
L’héritage des années 1960-1990
Une grande partie du parc résidentiel suisse date de cette période et présente des abords uniformes : bitume, pelouses banales, espaces impersonnels, coûteux à entretenir et rarement utilisés. Conçus pour la fonctionnalité plus que pour la convivialité, ces aménagements ne répondent plus aux attentes actuelles. Depuis la crise sanitaire, les locataires recherchent des espaces extérieurs vivants, partagés et nourriciers, qui offrent contact avec la nature, convivialité, détente et possibilités d’alimentation locale, tout en renforçant le lien social et la qualité de vie.
Étude de cas sur le parc immobilier de Patrimonium
Au sein des fonds immobiliers de Patrimonium, notre analyse a révélé que plus d’un tiers des immeubles présente cette typologie : surfaces minérales, simple pelouse, absence d’ombre et mobilier obsolète. Les sondages
auprès des locataires confirment la tendance : besoin de plus de biodiversité, de convivialité et d’espaces partagés.
Les potagers et paysages comestibles comme réponse simple et réplicable Pour concrétiser cette approche, Patrimonium a mandaté Légumes Perchés pour l’installation de potagers et de zones de biodiversité portant sur sept immeubles résidentiels. Les interventions consistent à installer des potagers et des zones de biodiversité au cœur des AMEX, transformant ces surfaces souvent neutres en espaces vivants et conviviaux. Les résultats sont significatifs. En moyenne, 130m² d’espaces de biodiversité, dont 50m² dédiés au potager, sont aménagés sur chaque site. Ces aménagements permettent le stockage d’environ une tonne de CO2 par an et par immeuble. Ils créent aussi une véritable dynamique sociale entre les habitants. Les locataires ne se croisent plus seulement, ils se rencontrent, échangent, jardinent ensemble. Les espaces extérieurs deviennent ainsi des lieux de cohésion et d’appartenance au quartier. L’abeille charpentière, une espèce hautement menacée de disparition, a même trouvé refuge dans cette espace de biodiversité. Au-delà de l’impact écologique mesurable, ces projets redonnent une valeur d’usage aux extérieurs et renforcent la stabilité locative. Ils incarnent égale -
ment une vitrine concrète de l’engagement durable du fonds immobilier, démontrant qu’il est possible de concilier performance environnementale, convivialité et attractivité du patrimoine.
À propos de Légumes Perchés L’entreprise Légumes Perchés transforme toits et sols inutilisés en potagers et paysages comestibles en Suisse. Avec plus de 7 ans d’expérience en tant que paysagiste du comestible, l’entreprise crée des espaces verts vivants, à impact écologique et social, au cœur des quartiers. Elle collabore avec des acteurs immobiliers tels que Realstone, Urban Project, CPEF et Swiss Prime Site, et propose des solutions reproductibles qui allient durabilité, esthétique et convivialité. À ce jour, plus de 15 000 m² de paysages comestibles ont été aménagés par Légumes Perchés, permettant le stockage annuel de 22 tonnes de CO2 et la création de véritables oasis de biodiversité au cœur des villes.
Constantin Nifachev Head of Operations
Thomas Verduyn Head of Development
PENSEZ GLOBAL, INVESTISSEZ LOCAL.
GUIDE DU SALON
PROGRAMME FORUM
Les experts les plus renommés de l’industrie partageront leurs connaissances et leurs visions sur les tendances émergentes, les défis actuels et les opportunités à venir.
PROGRAMME STAGE 8
Sur la Stage 8, le savoir et le réseautage se rencontrent : en courtes présentations de 8 minutes, des professionnels du secteur partagent leurs projets les plus récents et leurs dernières connaissances.
Découvrez nos exposants et explorez des opportunités d’investissement innovantes. Tissez des liens précieux dans le secteur immobilier, que ce soit en tant qu’investisseur direct ou indirect.
PARTENAIRES MÉDIAS, PARTENAIRES ET ORGANISATEURS
Programme Forum
Modération : Jessica Brackmann, co-directrice, Universität Zürich –CUREM
Mercredi 14 janvier 2026
Modération : Mathias Rinka, journaliste indépendant immobilier et conseiller en communication
08:05 Bienvenue et ouverture
Roland Vögele, PDG, MV Invest SA
Dr. Roman H. Bolliger, PDG, Swiss Circle SA
08:15 Les marchés immobiliers à l’ère du populisme : comment la politique façonne les marchés
Prof. Dr. Christian Kraft, responsable du centre de compétences immobilier, Haute école de Lucerne
Gabriela Theus, directrice, Immofonds Asset Management AG Lukas Ott, responsable du développement cantonal et urbain, canton de Bâle-Ville
Dr. Michael Hermann, directeur général, Sotomo
Modération : Nico Müller, associé et membre de la direction générale, Wüest Partner
08:45 Les placements immobiliers en mutation : l’histoire (sans) fin ? L’étude HSLU 2025 explique
Prof. Dr. John Davidson, chargé de cours et chef de projet, Haute école de Lucerne
Alfonso Tedeschi, membre de la direction générale, Helvetia Asset Management AG et gestionnaire de portefeuille, Helvetia (CH) Swiss Property Fund
Martin Hammele, représentant des employeurs et membre de la commission de placement, Caisse de pension de la ville d’Olten
Mesut Schmid, responsable des placements immobiliers et membre de la direction, Caisse de pension de Saint-Gall
09:15 Changement démographique : le logement des seniors, un marché d’avenir
Andrea Martin-Fischer, directrice, Stiftung Alterswohnungen der Stadt Zürich SAW
Marie Seiler, PDG, Pensimo Management SA
Ivo Bracher, président du conseil d’administration, bonainvest Holding AG
Modération : Klaus Müller, directeur agence de Zurich, Losinger Marazzi SA
Modération :
Prof. Dr. Michael Trübestein, responsable de la filière d’etude MScRE, Haute école de Lucerne /président RICS (Suisse)
09:45 Transactions immobilières commerciales –Valeur ajoutée pour les investisseurs
Rennos Doufas, acquisitions & sales, Swiss Prime Site
Immobilien AG
Thomas Lavater, head direct funds & foundation, Swiss Finance & Property Group
Tamer Amr, founder, Georgica Advisors GmbH
Modération : Dario Hubli, résponsable transaction management, H&B Real Estate AG
10:15 Le bon sens plutôt que les règles : les investisseurs privés redéfinissent l’immobilier
Stefan Schürmann, head of corporate development et M&A, Vaudoise Assurances
Andreea Stefanescu, PDG, Solutions & Funds et présidente, Coptis
Zoltan Szelyes, PDG, Macro Real Estate
Dr. Michael Hermann, directeur général, Sotomo
Modération : Andreas Loepfe, PDG, inREIM et conseil d’administration, SwissIncome AG et HappyOwner AG
10:45 Hortus – Un projet exemplaire deconstruction et d’habitat tour nés vers l’avenir
Christian Carpaij, directeur général, Planeco GmbH
Alexander Franz, associate & lead sustainable projects, Herzog & de Meuron
Dr. Julia Selberherr, partenaire, Wüest Partner SA
Modération : Patrick Horka, développement commercial des énergies renouvelables, IWB
Beatrice Stadler, senior investment manager et deputy CIO, Sammelstiftung Vita
Andreea Stefanescu, PDG, Solutions & Funds et présidente, Coptis
Giorgio Engeli, head real estate portfolio management Switzerland, Swiss Life Asset Managers
Roland Vögele, PDG, MV Invest SA
10:00 Share Deal – Opportunités et risques fiscaux liés à l’acquisition des sociétés immobilières
Maxim Dolder, associé, Tax Partner SA
Daniel Häcki, head transactions – real assets, AXA Investment Managers Schweiz SA
Modération : Stephanie Eichenberger, associée, Tax Partner SA
10:30 Le climat politico-économique en 2026 – un dialogue en cours
Beat Walti, associé, Wenger Vieli AG et conseiller national
Fredy Hasenmaile, chef économiste, Raiffeisen Suisse
Eric Delé, directeur, real estate advisory, KPMG SA
Modération : Ulrich Prien, associé, head real estate, KPMG SA
Modération : Markus Streckeisen, directeur d’étude
MAS in real estate management HWZ, administrateur et entrepreneur
11:00 Construire dans l’existant : transformer et réinventer
Philippe L. Kaufmann, responsable modernisation Suisse et responsable construction neuve Suisse Romande, Implenia AG
Thomas Hinderling, directeur département Center & MixedUse Site Management, W incasa AG
Gabriela Theus, directrice, Immofonds Asset Management AG
Alice Hollenstein, co-directrice générale, Université de Zurich - CUREM et propriétaire, Urban Psychology GmbH
Modération : Daniel Leone, responsable modernisation Suisse alémanique, Implenia AG
11:30 Entre norme et nature : la gestion de portefeuilles immobiliers dans l’impasse ?
Gianluca De Sanctis, expert sécurité incendie, Basler & Hofmann AG
Matthias Wegmann, membre SIA (anc. président, Commission de Sécurité incendie)
Martina Rechsteiner, directrice, Future City Alliance et collaboratrice scientifique, ZHAW Institut für Nachhaltige Entwicklung
Fabian Hörmann, membre, Countdown2030 et fondateur/ architecte/PDG, YR22 GmbH
Modération : Katrin Schaal, cheffe de projet sécurité sismique, Basler & Hofmann AG
12:00 Le bureau en mutation – Perspectives pour le marché suisse
Daniel Pesenti, head asset management, AXA Investment Managers Suisse SA
Alexander Sonnleitner, directeur de secteur project business facility & property management, Equans Switzerland Facility Management AG
Anita Bleiker, managing director & head leasing, JLL
Peter Geu, head corporate real estate management & services, Bank Vontobel AG
Modération : Judit Solt, rédactrice en chef, espazium magazin - Schweizerische Bauzeitung
12:30 Travaillez moins, vivez plus – La révolution silencieuse du marché immobilier
Jan Tanner, directeur général, Bredella AG
Marius Wirtz, créateur de contenu technologique et podcasteur, @mariusfuxs
Peter Roth, PDG et associé, Mint Architecture
Modération : Rolf Benzmann, vice-président développement commercial, Scheelen AG
13:00
Des données énergétiques au reporting ESG : des solutions pour aujourd’hui et demain
Massimo Mannino, partenaire, Alphaprop AG
Joséphine Zürcher, gestionnaire de portefeuille ESG, ECOREAL Fondation de placement
Alex Schärer, directeur de la Fondation de placement, Profond Vorsorgeeinrichtung
Niklas Naehrig, responsable consulting & sustainability, W incasa AG
Modération : Thomas Spycher, partenaire, Alphaprop AG
13:30 Zéro net dans le portefeuille : entre ambition, faisabilité et impact
Ruedi Göldi, gestionnaire principal portefeuille, Swiss Finance & Property Group
Jürg Tobler, responsable du département des placements, Pensionskasse Zürich
Peter Ilg, directeur d’institut, Swiss Real Estate Institut
Modération : Clemens Högger, responsable marché, Energie 360°
14:00 Intégration de la durabilité dans la valorisation immobilière : expériences et défis
Eric Delé, directeur, real estate advisory, KPMG SA
Adrian Hochstrasser, gestionnaire de portefeuille immobilier, Helvetia Asset Management AG
Cagri Aslan, transaction manager, H&B Real Estate AG
Modération : Roman Sandmeier, partenaire et assurance
financial services, Ernst & Young
14:30
La durabilité est-elle la nouvelle norme et quel est l’avantage des certificats ?
Patrik Stillhart, directeur général, Zug Estates Holding AG
Reto Grunder, directeur des investissements, PSP Swiss Property AG
Drazenka Dragila Salis, responsable développement et construction, Swiss Prime Site Immobilien AG
Modération : Anja Bundschuh, directeur général, Verein C33
15:00 Zéro net pour l’immobilier – possible aussi avec le béton !
Sennen Kauz, responsable des investissements real estate CH, Swiss Life Asset Managers
Daniel Krebs, propriétaire d’entreprise, Artischock.eco GmbH
Christoph Duijts, PDG, KIBAG Holding AG
Modération : Adrian Zimmermann, partenaire, Enerprice AG
15:30
16:00
Une donnée de qualité pour une stratégie efficace et une communication transparente
Patrick Suter, responsable des investissements immobiliers, Baloise Asset Management AG
Heidi Gysi, directrice, co-head sustainable finance law in financial services, Ernst & Young Ltd
Daniel Imgrüth, directeur général, directeur de division et conseiller en énergie, Schnyder Ingenieure
Modération : Yannick Tinguely, directeur Suisse alémanique, Signa-Terre SA
Rénover avec efficacité : réduire les émissions de CO2 – augmenter la valeur
Dr. Sara Luzón, responsable du développement, construction management et membre de la direction, Pensimo Management AG
Marvin King, architecte SIA, économiste de la construction
AEC, professeur et responsable du programme CAS Rénovation stratégique des bâtiments, Hochschule Luzern
Modération : Marc Bätschmann, responsable énergie et développement durable, Tend SA
Programme du mercredi 14 janvier 2026
Les marchés immobiliers à l’ère du populisme : comment la politique façonne les marchés Mercredi 14 janvier 2026, 8h15
Populisme de droite, pénurie de logements et rhétorique anti-élites dominent les débats. Du référendum de la Lex Koller aux initiatives pour des loyers à prix coûtant : les marchés immobiliers deviennent le jouet du populisme. Où finit la protection, où commence la surréglementation ?
de g. à dr. : Prof. Dr. Christian Kraft, responsable du centre de compétences immobilier, Haute école de Lucerne ; Gabriela Theus, directrice, Immofonds Asset Management AG ; Lukas Ott, responsable du développement cantonal et urbain, canton de Bâle-Ville ; Dr. Michael Hermann, directeur général, Sotomo ; Modération : Nico Müller, associé et membre de la direction générale, Wüest Partner
Les placements immobiliers en mutation : l’histoire (sans) fin ? L’étude HSLU 2025 explique
Mercredi 14 janvier 2026, 8h45
Présentation de l’étude HSLU sur les placements immobiliers 2025, très représentative (>50 % des actifs des caisses de pension suisses). L’objectif est de mettre en relation les principaux résultats de l’étude avec des perspectives pratiques et de discuter des développements actuels.
de g. à dr. : Prof. Dr. John Davidson, chargé de cours et chef de projet, Haute école de Lucerne ; Alfonso Tedeschi, membre de la direction générale, Helvetia Asset Management AG et gestionnaire de portefeuille, Helvetia (CH) Swiss Property Fund ; Martin Hammele, représentant des employeurs et membre de la commission de placement, Caisse de pension de la ville d’Olten ; Mesut Schmid, responsable des placements immobiliers et membre de la direction, Caisse de pension de Saint-Gall
Changement démographique : le logement des seniors, un marché d’avenir
Mercredi 14 janvier 2026, 9h15
Les concepts innovants qui favorisent le bien-être et l’autonomie des personnes âgées représentent d’énormes opportunités de croissance. Cette discussion sur l’avenir du logement des seniors promet d’apporter des perspectives précieuses pour le développement de solutions pratiques.
de g. à dr. : Andrea Martin-Fischer, directrice, Stiftung Alterswohnungen der Stadt Zürich SAW ; Marie Seiler, PDG, Pensimo Management SA ; Ivo Bracher, président du conseil d’administration, bonainvest Holding AG ; Modération : Klaus Müller, directeur agence de Zurich, Losinger Marazzi SA
Transactions immobilières commerciales – Valeur ajoutée pour les investisseurs
Mercredi 14 janvier 2026, 9h45
Les transactions immobilières commerciales offrent des rendements à l’achat plus attractifs que l’immobilier résidentiel. Nous discutons de la mise en œuvre d’une gestion active au niveau des biens immobiliers, de l’évaluation des risques lors de l’examen des achats et du marché.
de g. à dr. : Rennos Doufas, acquisitions & sales, Swiss Prime Site Immobilien AG ; Thomas Lavater, head direct funds & foundation, Swiss Finance & Property Group ; Tamer Amr, founder, Georgica Advisors GmbH ; Modération : Dario Hubli, résponsable transaction management, H&B Real Estate AG
Le bon sens plutôt que les règles : les investisseurs privés redéfinissent l’immobilier
Mercredi 14 janvier 2026, 10h15
Les investisseurs privés et les structures d’investissement non conventionnelles élargissent le champ des possibles : plus rapide, plus audacieux, plus libre. Découvrez comment profiter des angles morts de la conformité et devenir les gagnants de la vague post-woke.
de g. à dr. : Stefan Schürmann, head of corporate development et M&A, Vaudoise Assurances ; Andreea Stefanescu, PDG, Solutions & Funds et présidente, Coptis ; Zoltan Szelyes, PDG, Macro Real Estate ; Dr. Michael Hermann, directeur général, Sotomo ; Modération : Andreas Loepfe, PDG, inREIM et conseil d’administration, SwissIncome AG et HappyOwner AG
Hortus – Un projet exemplaire deconstruction et d’habitat tournés vers l’avenir
Mercredi 14 janvier 2026, 10h45
Le projet « Hortus » repose sur un mode de construction circulaire, un habitat partagé et une indépendance énergétique. Des représentants d’IWB, de Planeco et de Herzog & de Meuron (HdM) partagent leurs expériences, les défis rencontrés ainsi que des solutions applicables.
de g. à dr. : Christian Carpaij, directeur général, Planeco GmbH ; Alexander Franz, associate & lead sustainable projects, Herzog & de Meuron ; Dr. Julia Selberherr, partenaire, Wüest Partner SA ; Modération : Patrick Horka, développement commercial des énergies renouvelables, IWB
« Werkstadt Zurich » : transformation en quartier urbain écoresponsable
Mercredi 14 janvier 2026, 11h15
D’ici à 2035, un quartier urbain animé verra le jour sur les 42 000 m2 de l’ancien site des ateliers des CFF, à Zurich. Cette transformation se déroule de manière durable. Le projet comprend des mesures de construction adaptées au climat et suit les principes de l’économie circulaire ainsi qu’un concept énergétique.
de g. à dr. : Ariane Dirlewanger, responsable générale de projet, CFF SA développement immobilier ; Stefan Thommen, architecte diplômé de l’EPF Zurich, partenaire et membre de la direction, Gigon Guyer Partner Architekten AG ; Christoph Deiss, chef solutions énergétiques et membre de la direction, ewz
Efforts en matière de protection du logement
Mercredi 14 janvier 2026, 11h45
Les conférenciers de CMS donneront un aperçu des initiatives et propositions (en particulier à Zurich) visant à protéger les locataires et les logements. Ensuite, nous discuterons de la manière dont les investisseurs et les développeurs abordent ce sujet et se préparent pour l’avenir.
de g. à dr. : Dr. Thomas Zweifel, avocat et associé, CMS von Erlach Partners SA ; Marie Seiler, PDG, Pensimo Management SA ; Daniel Ducrey, PDG, Mobimo Management SA ; Modération : Dr. Sibylle Schnyder, avocate et associée, CMS von Erlach Partners SA
Transition des marchés de capitaux : défis et opportunités pour l’investissement
Mercredi 14 janvier 2026, 12h15
Géopolitique, taux, réglementation et marché : ces facteurs impactent fortement les marchés. Lors de la table ronde CBRE, des experts analyseront stratégies, ajustements, risques et opportunités, avec un focus sur la réaction des investisseurs traditionnels.
de g. à dr. : Sergio Günthardt, head of investment property, CBRE ; Alexandra Truninger, head debt & structured finance, CBRE ; Mosi Rhein, PDG, Esca Immobilien ; Kevin Hinder, PDG, Property One ; Stefan Bingisser, managing director, UBS Switzerland SA
Turning Point 2026 : Opportunités sur les marchés immobiliers européens
Mercredi 14 janvier 2026, 12h45
Contrairement à la Suisse, les marchés immobiliers européens ont subi d’importantes corrections. Cependant, les fondamentaux de nombreux secteurs demeurent solides et l’offre de nouvelles surfaces reste limitée. La stabilisation actuelle des prix ouvre des opportunités attractives.
de g. à dr. : Paola Prioni, senior investment manager global real estate, Pensimo Management SA ; Jan Eckert, PDG Suisse et head of capital market DACH, JLL Switzerland ; Oliver Kummerfeldt, head of european real estate research, Schroders Capital ; Modération : Roger Hennig, head of continental europe real estate, Schroders Capital
Entre engouement et levier : l’IA comme investissement stratégique en Asset Management
Mercredi 14 janvier 2026, 13h15
Exploiter le potentiel de l’IA en Asset Management exige une stratégie claire. Le panel débattra des questions clés et de la manière dont les décisions make-or-buy, la qualité des données, le développement des compétences et le changement culturel peuvent être menés avec succès.
de g. à dr. : Jan Ruffner, head of data & analytics, pom+Consulting SA ; Bruno Kurz, PDG, Swiss Finance & Property Funds SA ; Marcel Amstutz, chief digital officer, Pensimo Management SA ; Modération : Isabel Gehrer, head of future lab, pom+Consulting SA
L’IA rend-elle la gestion immobilière obsolète – ou porteuse d’avenir ?
Mercredi 14 janvier 2026, 13h45
Des processus historiquement ancrés et répétitifs, alimentés par de multiples sources d’information – un terrain idéal pour l’IA, afin d’automatiser et d’optimiser. Et si c’était le point de départ d’une nouvelle gestion immobilière ?
de g. à dr. : Philipp Schoch, PDG, Wincasa ; Beatrice Lifart, PDG, Livit ; Katharina Fulterer, head AI, Eraneos Switzerland ; Modération : Philipp Büchi, head of real estate, Eraneos Switzerland
Got a specific real estate need?
We get your point
Développement de projets en Suisse : À quel point la situation doit-elle se complexifier avant de s’améliorer ?
Mercredi 14 janvier 2026, 14h15
Le développement de projets en Suisse s’inscrit dans un environnement exigeant, à l’intersection de la société, des politiques publiques, des réglementations et des mécanismes de financement. Ce panel analysera les défis actuels, explorera les capacités d’adaptation du secteur, évaluera les solutions envisageables et examinera si le plus dur est passé.
de g. à dr. : Samuel Marbacher, associé, Baker McKenzie Switzerland SA ; Robin Müller, PDG, Spectris ; Andreas Campi, directeur des développements, Halter SA ; Modération : Alexander Wyss, associé, Baker McKenzie Switzerland SA
Le marché des transactions en mutation sous l’effet de la politique et des lois
Mercredi 14 janvier 2026, 14h45
Comment les interventions réglementaires transforment-elles le marché des transactions immobilières ? Les cadres réglementaires et les interventions politiques transforment durablement les conditions du marché des transactions immobilières. Ce panel examine comment la régulation influence la formation des prix, le comportement des investisseurs et la dynamique du marché – et comment le secteur y réagit.
Röschtigraben immobilier : mythe ou réalité ?
Mercredi 14 janvier 2026, 15h15
Obstacles et opportunités pour les investisseurs régionaux et nationaux – une discussion sur les clefs de succès. Des acteurs emblématiques du secteur immobilier nous livrent leurs visions et expériences sur cette particularité suisse.
Immobilier industriel : un rapport rendement/risque attractif pour les investisseurs
Mercredi 14 janvier 2026, 15h45
Avec des rendements élevés et une faible volatilité, l’immobilier industriel devient une solution d’investissement de plus en plus attrayante. Ceci est d’autant plus vrai que la demande de surfaces industrielles ne cesse d’augmenter. Tour d’horizon des avantages de ce secteur de niche.
EN Table ronde en anglais
de g. à dr. : Bruno Kurz, PDG, Swiss Finance & Property Funds SA ; Dr. Stefan Fahrländer, fondateur, FPRE Fahrländer Partner Raumentwicklung ; Sandro Beffa, head real estate advisory, UBS ; Beat Mäusli, responsable immobilier et services, Raiffeisen Pensionskasse ; Modération : Lena Wilczek, media and communications manager, Swiss Finance & Property Group
de g. à dr. : Marc Pointet, directeur général, La Foncière ; Claudio Sani, acquisitions & sales, Swiss Prime Site Immobilien AG ; Charles Gschwind, associé, Baker McKenzie Switzerland SA ; Céline Murer, head of capital markets, spg partner ; Modération : Sandra Claudia Andres, head of capital markets, spg partner
de g. à dr. : David Schoch, directeur, research et consulting, CBRE (Geneva) SA ; Ken Kagerer, membre de la direction et head real estate research, Zürcher Kantonalbank ; Hugo Debreczeny, portfolio manager, Realstone SA ; Modération : Julian Reymond, PDG, Realstone SA
Immobilier commercial – un pilier clé d’un portefeuille robuste
Mercredi 14 janvier 2026, 16h15
Les immeubles commerciaux offrent stabilité, rendements réguliers et valeur ajoutée par une gestion active – un incontournable pour tout portefeuille diversifié. Rénovations, réaffectations ou gestion locative permettent aux investisseurs d’augmenter la valeur et de maximiser les rendements.
de g. à dr. : Paolo Di Stefano, head real estate Switzerland, Swiss Life Asset Managers ; Dr. Robert Weinert, partner et head research, Wüest Partner ; Dalibor Maksimovic, CFA, senior portfolio manager et head of swiss real estate securities, UBS Asset Management Switzerland AG ; Giacomo Balzarini, PDG, PSP Swiss Property AG ; Modération : Fabian Linke, co-head real estate business development Switzerland, Swiss Life Asset Managers
Plus de fonds propres, des conditions de financements plus strictes : la solution adéquate ?
Mercredi 14 janvier 2026, 16h45
Le financement externe s’est raréfié. Parallèlement, les nouveaux fonds propres investis dans l’immobilier atteignent des niveaux records. Comment expliquer cette évolution et est-elle judicieuse du point la stabilité ? Ces questions et bien d’autres encore seront abordées lors de ce panel.
de g. à dr. : Jan Eckert, PDG Suisse et head of capital market DACH, JLL Switzerland ; Fredy Hasenmaile, chef économiste, Raiffeisen Suisse ; Adrian Wyss, head division buildings et membre Implenia Executive Committee, Implenia ; Modération : Stephan Lüthi, head real estate asset management, Zürcher Kantonalbank
Dette privée immobilière : une opportunité pour investisseurs et emprunteurs
Mercredi 14 janvier 2026, 17h15
Quel rôle les formes de financement alternatives peuvent-elles jouer dans un environnement de plus en plus réglementé – et quelles opportunités s’ouvrent pour les investisseurs et les promoteurs immobiliers?
de g. à dr. : Alexander Schmidt, portfolio manager, PURE Funds AG ; Nico Müller, associé et membre de la direction générale, Wüest Partner SA ; Christian Koehly, responsable de la région Zurich/Bâle et membre de la direction, Marti AG ; Modération : Prof. Dr. Michael Trübestein, responsable de la filière d’étude MScRE, Haute école de Lucerne et président, RICS (Suisse)
Nouvelles voies ou sentiers battus ? – L’évolution du focus d’investissement des acteurs de l’immobilier
Mercredi 14 janvier 2026, 17h45
L’appétit pour l’investissement immobilier s’est à nouveau confirmé. Mais les investisseurs s’appuient-ils sur des stratégies éprouvées ou leurs préférences d’investissement ont-elles évolué ? Quelles approches adoptent-ils pour atteindre leurs objectifs d’acquisition dans un environnement de marché en mutation ?
de g. à dr. : Daniel Häcki, head transactions - real assets, AXA Investment Managers Suisse SA ; Ludovico Calchi Novati, head real estate, Wille Finance AG ; Bruno Kurz, PDG, Swiss Finance & Property Funds SA ; Gregor Strocka, managing director, head capital markets Switzerland, JLL ; Modération : Daniel Macht, managing director, head valuation & advisory Switzerland, JLL
La BCV vous invite à l’apéritif Afterwork à l’occasion de son 20e anniversaire.
Mercredi, 14 janvier 2026, dès 18h30*
*Entrée jusqu’à 18h
NZZ Real Estate Yearbook
L‘ouvrage de référence du secteur immobilier suisse
Rejoignez-nous ! realestate.nzz.ch/yearbook
Programme du jeudi 15 janvier 2026
Swiss Circle Briefing : L’actualité du réseau immobilier
Suisse
Jeudi 15 janvier 2026, 8h05
À l’occasion du Swiss Circle Briefing, vous avez la possibilité de découvrir les dernières tendances du secteur de l’immobilier en Suisse, de jeter un oeil sur les événements marquants des prochains salons spécialisés, en plus de renforcer votre propre réseau.
de g. à dr. : Dr. Roman H. Bolliger, PDG, Swiss Circle SA ; Dr. Martin Nicklas, directeur des solutions énergétiques et du contracting énergétique, EKZ ; Dr. Andreas R. Spahni, président du conseil d’administration, Fundamenta Real Estate AG ; Dr. Christian Kron, conseil d’administration, albrings + müller ag ; Risto Schmid, head climate resilience switzerland, Zurich Resilience Solutions
Marché de l’immobilier – perspectives 2026
Jeudi 15 janvier 2026, 8h45
Le retour des taux d’intérêt bas déclenche en Suisse une nouvelle ruée vers l’immobilier. Les biens résidentiels comme les immeubles commerciaux sont très prisés, alors que l’offre demeure limitée. Combien de temps cette effervescence peut-elle perdurer, et tous les risques sont-ils évalués de manière objective ?
de g. à dr. : Patrik Schmid, groupe PDG, Wüest Partner ; Jan Eckert, PDG Suisse et head of capital market DACH, JLL Switzerland
Marché immobilier indirect – perspectives 2026
Jeudi 15 janvier 2026, 9h30
Les placements immobiliers indirects sont confrontés à de nouveaux défis : marché du crédit, durabilité et nouvelles réglementations, telles que l’initiative pour la protection du logement, façonnent l’avenir. Comment la gestion d’actifs peut-elle offrir aux investisseurs de nouvelles opportunités et une valeur ajoutée durable dans ce contexte de transformation ?
de g. à dr. : Beatrice Stadler, senior investment manager et deputy CIO, Sammelstiftung Vita ; Andreea Stefanescu, PDG, Solutions & Funds et présidente, Coptis ; Giorgio Engeli, head real estate portfolio management Switzerland, Swiss Life Asset Managers ; Roland Vögele, PDG, MV Invest SA
Share Deal – Opportunités et risques fiscaux liés à l’acquisition des sociétés immobilières
Jeudi 15 janvier 2026, 10h
Les investisseurs acquièrent de plus en plus des immeubles ou des portefeuilles immobiliers sous la forme d’une société immobilière. Nous présentons les aspects fiscaux pour les acquéreurs comme les fonds, les sociétés d’investissement ou les caisses de pension – y compris l’intégration.
de g. à dr. : Maxim Dolder, associé, Tax Partner SA ; Daniel Häcki, head transactions – real assets, AXA Investment Managers Schweiz SA ; Modération : Stephanie Eichenberger, associée, Tax Partner SA
Le climat politico-économique en 2026 – un dialogue en cours
Jeudi 15 janvier 2026, 10h30
Au cours de la nouvelle année, des votes et des décisions importants seront discutés à différents niveaux. Le panel évalue la situation politique et ses répercussions économiques pour le secteur immobilier. La concordance est-elle encore possible en Suisse ?
de g. à dr. : Beat Walti, associé, Wenger Vieli AG et conseiller national ; Fredy Hasenmaile, chef économiste, Raiffeisen Suisse ; Eric Delé, directeur, real estate advisory, KPMG SA ; Modération : Ulrich Prien, associé, head real estate, KPMG SA
Construire dans l’existant : transformer et réinventer
Jeudi 15 janvier 2026, 11h
La rénovation et la transformation des bâtiments ouvrent de nouvelles perspectives pour les villes, les propriétaires et les utilisateurs. Le Panel montre, avec des exemples concrets, comment ces projets favorisent la durabilité et l’évolution des quartiers.
de g. à dr. : Philippe L. Kaufmann, responsable modernisation Suisse et responsable construction neuve Suisse Romande, Implenia AG ; Thomas Hinderling, directeur département Center & Mixed-Use Site Management, Wincasa AG ; Gabriela Theus, directrice, Immofonds Asset Management AG ; Alice Hollenstein, co-directrice générale, Université de Zurich - CUREM et propriétaire, Urban Psychology GmbH ; Modération : Daniel Leone, responsable modernisation Suisse alémanique, Implenia AG
Entre norme et nature : la gestion de portefeuilles immobiliers dans l’impasse ?
Jeudi 15 janvier 2026, 11h30
Le durcissement des normes et règles de responsabilité met les propriétaires sous pression. Les risques environnementaux et climatiques menacent la sécurité et la valeur des biens. Responsabilité, certes –mais à quel prix ? Comment gérer ces risques de façon stratégique et économique ?
de g. à dr. : Gianluca De Sanctis, expert sécurité incendie, Basler & Hofmann AG ; Matthias Wegmann, membre SIA (anc. président, Commission de Sécurité incendie) ; Martina Rechsteiner, directrice, Future City Alliance et collaboratrice scientifique, ZHAW Institut für Nachhaltige Entwicklung ; Fabian Hörmann, membre, Countdown2030 et fondateur/architecte/ PDG, YR22 GmbH ; Modération : Katrin Schaal, cheffe de projet sécurité sismique, Basler & Hofmann AG
Le bureau en mutation – Perspectives pour le marché suisse
Jeudi 15 janvier 2026, 12h
Le marché suisse du bureau évolue : télétravail, exigences ESG, technologie et vacance posent des défis aux propriétaires, investisseurs et usagers. En même temps, des opportunités naissent grâce à la reconversion, la revitalisation et de nouveaux concepts d’utilisation.
de g. à dr. : Daniel Pesenti, head asset management, AXA Investment Managers Suisse SA ; Alexander Sonnleitner, directeur de secteur project business facility & property management, Equans Switzerland Facility Management AG ; Anita Bleiker, managing director & head leasing, JLL ; Peter Geu, head corporate real estate management & services, Bank Vontobel AG ; Modération : Judit Solt, rédactrice en chef, espazium magazin - Schweizerische Bauzeitung
Travaillez moins, vivez plus – La révolution silencieuse du marché immobilier
Jeudi 15 janvier 2026, 12h30
L’IA allège notre travail et libère du temps pour la santé, l’alimentation, les voyages, l’apprentissage et la communauté. Les espaces traditionnels perdent en importance ; les modes de vie hybrides ouvrent de nouveaux usages et des opportunités pour l’immobilier de demain.
de g. à dr. : Jan Tanner, directeur général, Bredella AG ; Marius Wirtz, créateur de contenu technologique et podcasteur, @mariusfuxs ; Peter Roth, PDG et associé, Mint Architecture ; Modération : Rolf Benzmann, vice-président développement commercial, Scheelen AG
Des données énergétiques au reporting ESG : des solutions pour aujourd’hui et demain
Jeudi 15 janvier 2026, 13h
Sans données énergétiques fiables, pas de reporting ESG, pas de benchmarks, pas de trajectoire de réduction. La diversité des sources, le nombre d’acteurs impliqués et la qualité variable des données compliquent la collecte. Quels sont les défis actuels, les solutions et les perspectives ?
de g. à dr. : Massimo Mannino, partenaire, Alphaprop AG ; Joséphine Zürcher, gestionnaire de portefeuille ESG, ECOREAL Fondation de placement ; Alex Schärer, directeur de la Fondation de placement, Profond Vorsorgeeinrichtung ; Niklas Naehrig, responsable consulting & sustainability, Wincasa AG ; Modération : Thomas Spycher, partenaire, Alphaprop AG
siemens.ch/smartinfrastructure
RZ-SI-Ins-Immo2026-210x144.indd 1
Développer
En tant que prestataire majeur de services immobiliers en Suisse, nous faisons avancer la Suisse avec inventivité depuis plus de 60 ans.
Nous renforçons les villes, les régions et la Suisse entière grâce à notre vision novatrice et des projets exceptionnels. Nous développons l’avenir et façonnons la réalité. Dans tout le pays, nous offrons à nos clients une large gamme de services qui s’associent efficacement les uns aux autres.
La clarté de nos principes caractérise notre façon de penser et d’agir et constitue le socle de notre gamme de services immobiliers, qui est unique en Suisse. Ces principes nous aident à concrétiser nos visions ambitieuses et à mener à bien les projets les plus complexes.
En savoir plus sur HRS hrs.ch
Zéro net dans le portefeuille : entre ambition, faisabilité et impact
Jeudi 15 janvier 2026, 13h30
Comment les investisseurs institutionnels peuvent-ils concrétiser des trajectoires de réduction de CO2 dans leurs projets immobiliers – tout en conciliant impact et rentabilité ? Une discussion entre acteurs techniques, stratégiques et opérationnels, illustrée par un exemple pratique.
de g. à dr. : Ruedi Göldi, gestionnaire principal portefeuille, Swiss Finance & Property Group ; Jürg Tobler, responsable du département des placements, Pensionskasse Zürich ; Peter Ilg, directeur d’institut, Swiss Real Estate Institut ; Bruno Dober, real estate asset manager CH, Swiss Life Asset Management AG ; Modération : Clemens Högger, responsable marché, Energie 360°
Intégration de la durabilité dans la valorisation immobilière : expériences et défis
Jeudi 15 janvier 2026, 14h
Les bâtiments jouent un rôle majeur en matière de durabilité. Pour assurer un développement cohérent, une compréhension commune de ce que sont des immeubles durables est nécessaire – comme cela avait été initialement établi avec la norme SIA 112/1. L’AMAS mise sur une approche ouverte en matière de méthodologie. Malédiction ou bénédiction ?
de g. à dr. : Eric Delé, directeur, real estate advisory, KPMG SA ; Adrian Hochstrasser, gestionnaire de portefeuille immobilier, Helvetia Asset Management AG ; Cagri Aslan, transaction manager, H&B Real Estate AG ; Modération : Roman Sandmeier, partenaire et assurance financial services, Ernst & Young
La durabilité est-elle la nouvelle norme et quel est l’avantage des certificats ?
Jeudi 15 janvier 2026, 14h30
Pour certains, la durabilité est déjà une évidence ; pour d’autres, c’est une nécessité stratégique. Ce panel discutera comment les certificats pérennisent l’immobilier, augmentent sa valeur et sa performance, réduisent les risques et créent de nouvelles opportunités pour les investisseurs.
de g. à dr. : Patrik Stillhart, directeur général, Zug Estates Holding AG ; Reto Grunder, directeur des investissements, PSP Swiss Property AG ; Drazenka Dragila Salis, responsable développement et construction, Swiss Prime Site Immobilien AG ; Modération : Anja Bundschuh, directeur général, Verein C33
Zéro net pour l’immobilier – possible aussi avec le béton !
Jeudi 15 janvier 2026, 15h
La neutralité carbone immobilière, logistique incluse, est l’objectif de la Suisse pour 2050 et de la Confédération dès 2040. Avec l’essor des rénovations et énergies renouvelables, l’énergie grise passe au premier plan. Le panel discutera des enjeux pour propriétaires et investisseurs.
de g. à dr. : Sennen Kauz, responsable des investissements real estate CH, Swiss Life Asset Managers ; Daniel Krebs, propriétaire d’entreprise, Artischock.eco GmbH ; Christoph Duijts, PDG, KIBAG Holding AG ; Modération : Adrian Zimmermann, partenaire, Enerprice AG
Des investissements pour votre succès
De la puissance marketing à la cybersécurité, en passant par l’innovation en matière d’IA : nous investissons continuellement dans l’évolution de nos solutions – pour plus de portée, d’efficacité et de succès dans vos activités immobilières.
En savoir plus:
Une donnée de qualité pour une stratégie efficace et une communication transparente
Jeudi 15 janvier 2026, 15h30
Les données énergétiques sont utilisées à des fins de reporting environnemental. Elles peuvent aussi donner des indications très intéressantes dans la prise de décisions pour les investissements futurs. Qu’en penses les propriétaires, les auditeurs et les ingénieurs ? Réponse dans ce panel.
de g. à dr. : Patrick Suter, responsable des investissements immobiliers, Baloise Asset Management AG ; Heidi Gysi, directrice, co-head sustainable finance law in financial services, Ernst & Young Ltd ; Daniel Imgrüth, directeur général, directeur de division et conseiller en énergie, Schnyder Ingenieure ; Modération : Yannick Tinguely, directeur Suisse alémanique, Signa-Terre SA
Rénover avec efficacité : réduire les émissions de CO2 –augmenter la valeur
Jeudi 15 janvier 2026, 16h
Aperçu pratique par des propriétaires pour des propriétaires : comment les processus de rénovation standardisés et l’utilisation ciblée des technologies numériques permettent de réduire rapidement et efficacement les émissions de CO2 tout en augmentant la valeur biens immobiliers.
de g. à dr. : Dr. Sara Luzón, responsable du développement, construction management et membre de la direction, Pensimo Management AG ; Marvin King, architecte SIA, économiste de la construction AEC, professeur et responsable du programme CAS Rénovation stratégique des bâtiments, Hochschule Luzern ; Modération : Marc Bätschmann, responsable énergie et développement durable, Tend SA
Le standard pour l’évaluation de la durabilité du parc immobilier suisse
La durabilité n’est pas une mode, mais un capital.
AVEC LE SSREI, LA GESTION IMMOBILIÈRE DURABLE DEVIENT MESURABLE, COMPARABLE ET MAÎTRISABLE.
Le SSREI met en évidence les potentiels d’optimisation et identifie les domaines d’action pour préserver durablement la valeur de votre portefeuille immobilier.
La durabilité devient ainsi non seulement compréhensible et transparente, mais également activement maîtrisable.
Cet outil d’évaluation de portefeuille, largement automatisé, permet une analyse efficace de la durabilité de vos biens immobiliers – objective, standardisée et tournée vers l’avenir.
Programme Stage 8
Halle 550
Zurich Oerlikon
Modération : Mathias Rinka, journaliste indépendant immobilier et conseiller en communication
Modération : Lars Sommerer, managing director, SwissPropTech
Mercredi 14 janvier 2026
10:00 Bienvenue et ouverture
Lars Sommerer, managing director, SwissPropTech Mathias Rinka, journaliste indépendant immobilier et conseiller en communication
10:10
Construire plus, maintenant !
Karin Bührer, directrice, Développement Suisse en conversation avec : Lars Sommerer
10:25 Créer de la valeur grâce à la construction modulaire : précise, efficace et rentable
Markus Vogt, directeur des ventes construction modulaire, ALHO Systembau AG
10:35 Remplacer le chauffage sans optimisation –une erreur coûteuse ?
Daniel Senn, responsable marketing & RetroFIT+, BELIMO Automation S.A.
10:45 Thermos : l’alter native intelligente au chauffe-eau d’étage
Robert Gandía, directeur commercial, Swissframe AG
10:55
TALK
Coordonné de manière centrale, organisé de manière décentralisée
Ramon Hampel, fondateur et président du conseil d’administration, Hampel Gruppe en conversation avec : Lars Sommerer
11:10
Le nouveau calculateur des charges - une planification claire dès la première idée
Daniel Hunziker, responsable des ventes et du marketing, keeValue AG
11:20 SNBS – Existant et exploitation
En route vers la transformation avec la nouvelle norme suisse de durabilité pour les bâtiments existants
Andreas Huterer, CEO, icccon AG et membre du comité directeur, NNBS
11:30 SSREI – élargi à la durabilité sociale et à l’économie circulaire
Elvira Bieri, PDG, SSREI SA
11:40
Deals, deals, deals – un regard différent sur les transactions immobilières
Ioana Nattermann, regional director sales Germany, Thomas Daily / CoStar Group
Dominique Hügli, chief product officer, Loanboox en conversation avec : Mathias Rinka
11:55 Obligations et fonds tokenisés
Marcus Boehm, président du conseil, SQARES AG
STAGE TALK
STAGE
STAGE TALK
Par des professionnels, pour des professionnels –focus sur l’immobilier.
13:30 Welcome Back
Lars Sommerer, managing director, SwissPropTech
Mathias Rinka, journaliste indépendant immobilier et conseiller en communication
13:35 Les arbres, une infrastructure critique – une contribution à la ville résiliente
Ladina Koeppel, professeure de développement du paysage, Institut du paysage et des espaces libres, FH OST
Sara Bischof, responsable du service Stadtgrün, Grün Stadt Zürich
13:45 Certificats carbone échangeables issus de la construction en bois : un nouvel atout pour les investisseurs immobiliers
Frank Vasek, directeur général et co-fondateur, Timber Finance
13:55 L’immobilier industriel, commercial et logistique : un secteur de niche
Livia Sigg, portfolio manager et responsable de la succursale de Zurich, Procimmo SA
14:45 Lyv – une toute nouvelle voie vers la propriété
Alberto Ribeiro Silveira, PDG, LYV SA
14:55
15:05
14:05
TALK
Plafonnement des loyers à Zurich : équilibre social ou autogoal économique ?
Daniel Ducrey, PDG, Mobimo Management SA en conversation avec : Lars Sommerer
14:25
TALK
Construire l’avenir – Jens Vollmar parle d’innovation, de durabilité et de nouveaux modèles commerciaux chez Implenia
Jens Vollmar, PDG, Implenia en conversation avec : Lars Sommerer
15:20
Location 2.0 – digitale, rapide, professionnelle
Jan Frenzel, head of agent tools, SMG Real Estate
Le potentiel de la périphérie à l’exemple d’Oetwil am See
Ingo Bofinger, group chief business officer, Seraina Invest SA en conversation avec : Mathias Rinka
Profils professionnels de l’immobilier –Transformation et adaptation dans les formations
Erwin Oertli, directeur SVIT School
16:00
SÉANCE D’INFORMATION
MAS in Real Estate Management HWZ – quelle formation continue te fera progresser professionnellement avec un maximum de pratique ?
Mario Facchinetti, directeur d’étude, MAS in Real Estate Management, major in digital & AI
Sven Schatt, directeur d’étude, MAS in Real Estate Management, major in owner’s project management
Markus Streckeisen, directeur d’étude, MAS in Real Estate Management, major in portfolio & asset management
18:15
AFTERWORK PARTY
Partager un moment convivial, échanger et conclure la journée du salon dans une ambiance décontractée - la Banque dépositaire
BCV vous invite à l’apéritif Afterwork à l’occasion de son 20e anniversaire et lancera la soirée par une allocution inspirante.
STAGE
STAGE
STAGE TALK
Programme
Stage 8
Halle 550
Zurich Oerlikon
Jeudi 15 janvier 2026
09:30 Bienvenue et ouverture
Lars Sommerer, managing director, SwissPropTech Mathias Rinka, journaliste indépendant immobilier et conseiller en communication
09:40
IA dans l’exploitation des bâtiments
Felix Bünning, co-fondateur, viboo en conversation avec : Mathias Rinka
09:55 La mise en réseau numérique, un besoin fondamental dans l’immobilier
Benjamin Batijari, fondateur & PDG, Bsolved GmbH
10:05 100 % d’évaluation. 0 % de résultat ?
Pourquoi les professionnels de l’immobilier ont besoin de plus que des données : les workflows de A à Z comme clé de création de valeur ajoutée
Christian Crain, directeur régional DACH/CEE, PriceHubble
10:15 Une planification et une commercialisation plus efficaces – du concours au conseil à l’achat
Patrik Marty, PDG & fondateur, HEGIAS Vision AG
10:25 CASALEAD Générez des leads propriétaires ciblés à tout moment et automatiquement
Jan Frenzel, head of agent tools, SMG Real Estate
10:35 Lakehub – un accompagnement numérique jusqu’à un impact réel
Alar Jost, PDG, beyondBIM AG
Michal Rontsinsky, CTO, beyondBIM AG
10:45
Partager le savoir : comparaison entre la Suisse et l’Allemagne
Sarah Maria Schlesinger, managing partner, blackprint en conversation avec : Mathias Rinka
11:00
11:10
11:20
La nouvelle norme « SNBS Existant et Exploitation », le label de référence pour les bâtiments existants
David Guthörl, responsable du développement durable, Allreal-Gruppe et membre du comité directeur, NNBS
L’énergie et la mobilité au cœur de la rentabilité immobilière
Maria Mozgovaya, COO et co-fondatrice, AMP IT SA
Vente lac de Zurich : Développement de propriétés de luxe
Roger Kavena, propriétaire et PDG, aestate development ag en conversation avec : Lars Sommerer
11:35
11:50
12:05
La voie vers l’introduction en bourse de SMG
Martin Waeber, managing director real estate, SMG Swiss Marketplace Group AG en conversation avec : Lars Sommerer
Quo vadis – financement et marchés immobiliers en 2026 ?
Marcel Kucher, CFO (à partir 1.1.2026 PDG), Swiss Prime Site en conversation avec : Mathias Rinka
Reporting ESG pour les portefeuilles immobiliers indirects : enjeux, limites et solutions
Ulrich Kaluscha, senior advisor, MV Invest SA
IMMOBILIEN Business
Le magazine leader du secteur immobilier suisse
Save the Date
Dialogue de l’économie immobilière en Suisse 2026
Mardi, 07. avril 2026
Mardi, 05. mai 2026
Jeudi, 25. juin 2026
Mercredi, 02. septembre 2026
Mercredi, 30. septembre 2026
Mercredi, 11. novembre 2026
Zurich
Berne
Zurich
Zurich
Lausanne
Zurich
Profitez maintenant: abonnement annuel & accès à l’événement à un prix préférentiel exclusif
Pour CHF 218.– seulement, vous profitez d’un package attrayant qui consiste en
• un abonnement annuel du magazine IMMOBILIEN Business (12 éditions à un prix total de CHF 168.–)
• un billet d’entrée aux Entretiens immobiliers (d’un prix de CHF 125.–)
Assurez-vous un savoir profond en la matière et des possibilités de réseautage précieuses à un prix préferentiel avantageux
Offre valable uniquement pour les nouveaux abonnés.
immobiliengespraeche@galledia.ch
Exposants IMMO 26
64 PRODUIT D’INVESTISSEMENT / MANAGER
Artemon Capital Partners AG
Asia Green Real Estate
AXA Investment Managers Suisse SA
Baloise Asset Management
bonainvest AG
Bonhôte-Immobilier SICAV
Comunus SICAV
Cronos Immo Fund
Dominicé & Co - Asset Management
DUFOUR Investment Foundation
Edmond de Rothschild REIM (Suisse) SA
Empira Group
Fonds Immobilier Romand FIR
Fortefolio AG
Foxstone
Fundim
Helvetia Asset Management SA
Helvetia Fondation de placement
Helvetica Property Investors AG
Immofonds Asset Management AG
inREIM
INVESTIS HOLDING SA
Investissements Fonciers SA
Leading Investors SA
Markstein AG
MV Invest SA
Patrimonium Asset Management
Pensimo Management AG
PMT Management AG
Privatbank Von Graffenried AG
Procimmo SA
Property One
PURE Group
Quantus SA
Realstone SA
REMNEX Fondation de placement
Schroders Capital
Seraina Invest SA
Swiss Finance & Property Group
Swiss Life Asset Managers
Swisspeak Resorts
Swissroc Group
UBS Fund Management (Switzerland) SA
Valvest Advisors AG
Vertina Anlagestiftung
Warteck Invest AG
Zurich Invest SA
70 CONSTRUCTION / DÉVELOPPEMENT
aestate
ALHO Systembau AG
Bauwerk Parkett
BELIMO Automation S.A.
belle immo ag
BETONSUISSE
Blättler Holzbau GmbH
CCHE
Eiffage Suisse SA
EKZ
Electrolux SA
Erich Keller AG
Espace Real Estate SA ewz
GOLDBECK RHOMBERG AG
GRUNDWERT GmbH
HRS Real Estate SA
Implenia
Integral design-build SA
ista swiss sa
LIKA Group SA
Losinger Marazzi SA
M-Entreprise Générale Sàrl
m3 Steiner Development SA
Mint Architecture AG
Mobimo
Naef & Partner
Notter Gruppe
placeB SA
Qualicasa AG
3.Raum
Renggli SA
Room Estate SA
Saint-Gobain Suisse
Siemens Suisse SA
Stiebel Eltron SA
Strüby Concept SA
Tomodomo Coliving
WSG AG
76 CONSEILLER / PRESTATAIRE DE SERVICES
AEW Energie AG
airhosted GmbH
Allthings Technologies AG
Baker McKenzie
Banque J. Safra Sarasin SA
Bär & Karrer SA
Bar nes Commercial Realty SA
BCV - Banque Cantonale Vaudoise
BDO SA
BEYONITY Switzerland
bonacasa AG
Bratschi SA
Brunoni Martin AG
CACEIS
CBRE
CFF Immobilier
CIFI SA
CKW
CMS von Erlach Partners SA
Comptoir Immobilier SA
CSL Immobilier SA
DesignRaum GmbH
Eichelmann Real Estate SARL
Emch+Berger ImmoConseil SA
Energie 360°
Enerprice AG
Engel & Völkers Suisse Invest SA
Enotea
enshift AG
Eraneos
Er nst & Young AG
Fahrländer Partner Raumentwicklung (FPRE)
GMÜNDER & GAMMA AG
Groupe Bernard Nicod SA
Grün Stadt Zürich, Programm Stadtgrün
H&B Real Estate AG
Helvetadvisors SA
HomeMatch AG
Homenhancement SA
Hotelinvest GmbH
HWZ
Immoday immopac ag
IMvestir Partners SA
ITOBA Sàrl
IWB
JLL
Jörg Lienert AG
Julius Bär Real Estate SA
Kellerhals Carrard
KPMG SA
Lakehub by beyondBIM
Lenz & Staehelin
Lienhardt & Associés Banque privée Zurich SA
liveTour Immobilienmarketing SARL
Luzer ner Kantonalbank AG
MLL Legal SA
MME Legal | Tax | Compliance
Myotaku
Naef Commercial | Knight Frank
NeoVac
Niederer Kraft Frey AG
Nova Property Fund Management AG
onOffice Swiss AG
Oxoia SA
PHM Switzerland AG
pom+Consulting SA
Primus Property AG
Projekt Interim
PROVIS
reamis AG
Réseau Construction durable Suisse NNBS
Réseau place économique suisse
Saentys
Schellenberg Wittmer SA
SGNI
Signa-Terre SA
smeyers Immobilien AG
SMG Swiss Marketplace Group SA
Solutions & Funds
spg partner
SSREI SA
Stratus
Swiss Circle AG
SwissPropTech
Tax Partner SA
Tend SA
Topik Partner AG
UBS Switzerland AG
Universität St. Gallen
Universität Zürich - CUREM
Von Graffenried AG Vermarktung
Walde Immobilien AG
Wüest Partner
Zürcher Kantonalbank
88 PROPTECH
Aandarta AG
Abacus Research SA
Alphaprop
Backbone
Casasoft SA
ECCO2 Solutions SA
eeproperty SA
Eliona
eSMART
Flatfox SA
HEGIAS
keeValue AG
Popety SA
PriceHubble
Properti AG
Renomation
Smart Energy Link SA
soratas AG
Tayo Software
WATTELSE AG
Yarowa AG
91 START UP’S
AMP IT SA
AssetOS AG
Bsolved GmbH
Gridwork
LYV SA
RENOWATE
Swissframe AG
Timber Finance
Les immeubles commerciaux modernes s’adaptent aux besoins des locataires.
Seestrasse 353, Zurich
PSP Swiss Property est l’une des principales sociétés immobilières de Suisse. La situation et la qualité de ses immeubles de bureaux et commerciaux, le service complet offert aux locataires ainsi que la stratégie d’entreprise prudente et durable font de PSP Swiss Property un partenaire attractif pour les locataires et les actionnaires. Les actions de PSP Swiss Property SA sont cotées à la Bourse suisse SIX Swiss Exchange (symbole PSPN, valeur 1829415).
UBS Switzerland AG Real Estate Advisory Europaallee 21 Case postale 8098 8004 Zurich sandro.beffa@ubs.com www.ubs.com/immobilientransaktionen
Universität Zürich Executive Education CUREM – Center for Urban & Real Estate Management Stampfenbachstrasse 73 8006 Zurich +41 44 634 55 88 curem@execed.uzh.ch www.curem.uzh.ch
Walde Immobilien AG Ramona Ruh Zollikerstrasse 65 8702 Zollikon +41 44 396 60 60 ramona.ruh@walde.ch www.walde.ch
Zürcher Kantonalbank
Case postale 8010 Zurich +41 800 850 050 events@zkb.ch www.zkb.ch/asset-management
Universität St.Gallen School of Finance (Sof) / Real Estate Certificate (REC) Prof. Dr. Roland Füss Dufourstrasse 50 9000 St.Gallen +41 71 224 21 11 rec@unisg.ch www.unisg.ch
Von Graffenried AG Vermarktung Alex Bangerter Marktgass-Passage 3 Case postale 3001 Berne +41 31 320 57 52 alex.bangerter@graffenried-vermarktung.ch www.graffenried-vermarktung.ch
Wüest Partner SA Rue du Stand 60-62 1204 Genève +41 22 319 30 00 geneve@wuestpartner.com www.wuestpartner.com
ALS ENABLING CARBON REMOV ALS IN BUILDINGS Timber Finance Ausstellungsstrasse 36 8005 Zurich info@timberfinance.ch www.timberfinance.ch/carbon
PARTENAIRES MÉDIAS
PARTENAIRES
Switzerland
SUISSE
Dr. Tobias Reichmuth
La durabilité comme norme
Dr. Tobias Reichmuth (47) a misé très tôt sur l’investissement à impact en fondant SUSI Partners AG et demeure aujourd’hui convaincu de l’importance de la durabilité dans le secteur immobilier. Il est associé chez Maximon, membre du conseil d’administration et cofondateur de la Singularity Group ainsi que de la Crypto Finance AG. Par ailleurs, jusqu’en 2024, Tobias Reichmuth a été coach et investisseur dans l’émission « Die Höhle der Löwen Suisse ». Interview : Dr. Roman H. Bolliger, PDG, Swiss Circle SA
Monsieur le Dr Reichmuth, si vous deviez aujourd’hui formuler une « phrase de vie » qui décrit votre attitude, quelle serait-elle ?
« Give it a try. » J’aime essayer de nouvelles choses et je m’énerve quand je laisse passer une occasion.
Y a-t-il eu, dans votre parcours, un moment où vous avez consciemment décidé : « Je suivrai ma propre voie, même si elle est plus risquée » ?
Cela pourrait aussi être ma phrase de vie. J’ai toujours suivi ma propre voie – il faudrait demander à mes parents depuis quand, mais
sûrement depuis mon plus jeune âge. Je n’ai jamais été très intéressé par ce que fait la majorité, et je trouve passionnant d’explorer de nouvelles voies, même si cela comporte certains risques. Je vois le risque de manière positive : il fait partie d’une équation dont le résultat est le rendement, le plaisir et la
stimulation. Il faut simplement savoir le calculer.
Selon vous, quelle est la différence entre un bon entrepreneur et un entrepreneur à fort impact ?
Un bon entrepreneur est probablement un entrepreneur à fort impact, non ?
Tout entrepreneur génère un impact – la question est de savoir quelle en est l’ampleur. On pourrait donc dire que c’est l’échelle du modèle d’affaires qui détermine l’impact d’un entrepreneur.
Parmi vos propres erreurs d’appréciation, lesquelles se sont révélées particulièrement précieuses avec le recul ?
Aucune. Ce sont des erreurs d’appréciation, donc elles ont eu un coût.
La seule espérance, c’est d’en tirer des leçons et de ne pas les répéter.
De nombreux fondateurs échouent à trouver l’équilibre entre vision et exécution. Comment maintenez-vous cet équilibre ?
La vision est importante : lorsqu’on voit clairement l’œuvre que l’on souhaite accomplir, on a plus de chances d’atteindre ses objectifs.
Mais la vision doit être déclinée en étapes concrètes et réalisables.
Il faut aussi rester très flexible : cette flexibilité est essentielle dans la mise en œuvre, car les choses se passent rarement comme prévu.
Vous avez investi très tôt dans l’impact investing, alors que c’était encore un sujet de niche. Qu’est-ce qui vous a convaincu à l’époque – et qu’est-ce qui vous convainc encore aujourd’hui ?
Le changement climatique et le réchauffement planétaire constituent un problème majeur – même si, ces dernières années, ils sont quelque peu passés au second plan. Comme toujours : celui qui apporte des solutions à un problème peut en faire un bon business. Avec SUSI Partners, j’ai été parmi les premiers à investir avec succès dans les énergies renouvelables.
Ce thème reste important pour moi aujourd’hui encore : je construis mes immeubles selon des critères durables et je combine toutes les technologies disponibles pour économiser l’énergie.
Cependant, je vois poindre à l’horizon un danger plus urgent : celui de l’intelligence artificielle bientôt superintelligente. Il faut rester très attentif à ce sujet.
Comment réagissez-vous à la critique selon laquelle l’impact investing relèverait souvent davantage du marketing que d’un réel impact ?
Ce problème concerne plutôt UBS – ils ont pratiqué une politique de feuille de vigne. Nos investissements ont permis de réduire les émissions de CO2 de manière mesurable, et nous avons fait preuve d’une transparence totale dans nos rapports. Nous n’avons jamais eu à subir de critiques à ce sujet.
Si vous pouviez donner à la politique un seul levier pour rendre le monde plus durable, lequel serait-il ?
Une taxe mondiale sur le CO2, sans exceptions.
Y a-t-il des sujets sur lesquels vous défendez consciemment une opinion impopulaire ?
La possibilité que l’intelligence artificielle provoque l’extinction de l’humanité est réelle. La plupart des gens n’aiment évidemment pas entendre cela – ce qui se comprend.
Je suis très préoccupé par ce sujet, mais je constate que la plupart des gens n’ont guère envie de s’y confronter sérieusement.
Quelle a été la critique la plus dure que vous ayez jamais dû encaisser – et comment y avez-vous réagi ?
C’était personnel, justifié, et cela restera privé.
Comment imaginez-vous le monde en 2040, si votre vision d’un entrepreneuriat durable est devenue réalité ?
J’espère qu’en 2040, nous serons toujours là en tant qu’humanité.
Pour répondre à votre question : d’ici là, j’espère que les conditions dans le monde seront à nouveau plus normales et que la science sera à nouveau considérée comme la référence pour mesurer le succès durable. L’objectif est que chaque entrepreneur agisse de manière durable : l’économie circulaire neutre en CO2 devrait être devenue réalité au plus tard en 2050.
Pour l’instant, nous ne sommes pas encore « sur la bonne voie ».
Quel conseil donneriez-vous à votre « moi de 25 ans » aujourd’hui ?
Fais la même chose avec le même enthousiasme, mais fais-le aux États-Unis ou en Chine. L’Europe et la Suisse ne facilitent pas vraiment la montée en échelle rapide pour un entrepreneur.
C’est aussi ce que je recommande à toutes les start-ups dans lesquelles j’investis :
allez le plus rapidement possible sur des marchés plus grands. Là, avec le même effort, vous aurez un impact beaucoup plus important que dans la petite Europe.
L’immobilier est souvent considéré comme une « valeur sûre ». Quel rôle joue-t-il aujourd’hui dans votre portefeuille personnel d’investissements ?
Un rôle important ! J’ai investi mon premier « argent libre » dans l’immobilier et j’ai construit un immeuble résidentiel avec un toit solaire à Niederlenz – la première communauté d’autoconsommation de Suisse, d’ailleurs. Entre-temps, j’ai constitué un portefeuille conséquent.
Je considère cela comme un substitut à une caisse de pension : les caisses de pension ne peuvent pas fonctionner à long terme avec une pyramide des âges en rapide évolution, et je préfère gérer mon argent moi-même.
L’immobilier en Suisse me procure un rendement solide et protégé contre l’inflation en francs suisses – que demander de plus ?
Je le considère également comme un investissement à impact : les investisseurs immobiliers créent des logements dont la société a un besoin urgent.
Comment la transformation durable –mot-clé ESG & décarbonisation –change-t-elle fondamentalement le secteur immobilier selon vous ?
L’immobilier durable devient la norme – et c’est une bonne chose. Aujourd’hui, il est techniquement et financièrement possible de construire et d’exploiter une maison quasiment neutre en carbone.
À mon avis, les exigences en matière de construction durable pourraient encore être renforcées – mais pour cela, il faudrait simplifier les lois de construction compliquées et libéraliser le marché immobilier.
C’est frappant de voir comment, en particulier, les villes se sabotent elles-mêmes : seul un marché immobilier libéralisé permettra de construire plus de logements et de faire baisser les loyers.
Si vous deviez donner trois critères à un jeune investisseur pour un investissement immobilier durable, quels seraient-ils ?
Des logements abordables, idéalement situés à proximité des axes de transport. Alimentés par des énergies renouvelables. Et avec la conviction qu’un investisseur devrait pouvoir se sentir bien dans chaque logement qu’il contribue à construire.
Cap sur l’avenir digital, en toute maîtrise
Martin Waeber (54 ans) aime repousser les limites – au travail comme dans le sport. Depuis onze ans, il façonne ImmoScout24 et guide aujourd’hui, en tant que Managing Director Real Estate, l’avenir digital de l’immobilier suisse.
Martin Waeber, vous souvenez-vous de ce que vous avez ressenti il y a plus de dix ans lorsque vous avez quitté le marketing digital et la distribution pour rejoindre un acteur des places de marché en ligne ?
Dès le départ, j’ai trouvé cela passionnant. Des places de marché en ligne comme
AutoScout24, ImmoScout24 ou anibis.ch étaient déjà bien établies. Mais le potentiel des plateformes spécialisées, notamment dans l’immobilier, était encore loin d’être pleinement exploité. La numérisation, en constante progression, ne se limite pas à la mise en ligne d’annonces : elle ouvre la porte à de nouveaux modèles économiques, à une croissance réelle et à davantage d’efficacité dans le quotidien des courtiers.ères et des régies.
Vous dirigez la plus grande Business Unit du groupe SMG. Qu’est-ce qui, selon vous, définit une véritable plateforme digitale pour le secteur immobilier ? Trois éléments sont essentiels. Premièrement, la relation partenariale : nous
travaillons main dans la main avec nos clients, courtiers.ères et gérants.tes, en les écoutant attentivement afin de développer des solutions qui soutiennent leur réussite.
Deuxièmement, l’innovation : la digitalisation, l’automatisation et l’intelligence artificielle transforment la branche à grande vitesse. Notre rôle est de rendre ces technologies accessibles à tous : pour les utilisateurs, à travers une expérience de recherche fluide et intuitive ; pour nos clients, via des performances optimales.
Enfin, la taille : notre envergure garantit une portée, une efficacité et une capacité de mise à l’échelle qu’un acteur isolé ne pourrait atteindre. Notre mission est claire : favoriser la croissance et le succès de nos clients.
Photo : Boris Baldinger
Martin Waeber, Managing Director
« La digitalisation, c’est avant tout l’émergence de nouveaux modèles d’affaires, une véritable croissance et davantage d’efficacité dans la vente et la location. »
Martin Waeber, Managing Director Real Estate, SMG Swiss Marketplace Group
Cela suppose une pression constante à innover, non ?
Je ne le vois pas comme une pression, mais comme une formidable opportunité. Le chemin parcouru en plus d’une décennie est impressionnant. Nous avons su attirer les meilleurs talents et continuons d’investir dans le développement de nos produits et technologies.
Dans quels domaines SMG Real Estate concentre-t-il ses investissements ?
Nos investissements se concentrent d’abord sur la technologie : nous améliorons en continu la performance et la fiabilité de nos plateformes pour offrir à nos clients un environnement sûr et performant.
La cybersécurité est au cœur de nos priorités : nous déployons les meilleurs standards de protection et imposons l’authentification à deux facteurs afin de garantir la sécurité des données. Cela crée une base solide qui permet aux professionnels de se concentrer sur l’essentiel : vendre ou louer plus vite et plus efficacement.
Parallèlement, nous investissons dans des fonctions basées sur l’intelligence artificielle.
Elles transforment la manière de commercialiser un bien : expérience utilisateur améliorée, analyses de données approfondies, automatisation et ciblage marketing plus précis. Nos outils aident à positionner les annonces au bon moment, de la meilleure façon, pour maximiser leur performance et leur portée.
Comment convainquez-vous les professionnels de l’immobilier de choisir SMG Real Estate ?
En Suisse, quiconque cherche à acheter ou à louer un bien immobilier consulte nos principales plateformes, et y passe à l’action. Nos clients professionnels obtiennent en moyenne deux fois plus de contacts qualifiés que sur d’autres plateformes, et à un coût par contact significativement inférieur.
De plus, nos coûts par contact sont les plus bas du marché, ce qui assure un retour sur investissement maximal et un avantage concurrentiel clair. Alors que certains fournisseurs demandent trois à quatre fois plus, nous offrons le meilleur rapport qualité-prix.
La digitalisation continuera-t-elle de façonner la commercialisation immobilière ?
Sans aucun doute ! Le potentiel reste immense. L’intelligence artificielle, en particulier, ouvrira des perspectives que nous ne pouvons encore qu’entrevoir. Cette transformation bouleversera les modèles économiques et son rythme s’accélère constamment.
Qu’est-ce qui vous motive à poursuivre cette évolution du secteur ?
J’ai grandi à Fribourg, une ville bilingue, ce qui m’a appris très tôt à bâtir des ponts entre les cultures suisse alémaniques et romandes. Le progrès m’inspire : il offre aux marchés de nouvelles perspectives et de nouvelles opportunités.
Comme dans les sports de plein air que je pratique régulièrement, il s’agit de sortir de sa zone de confort pour atteindre de nouveaux sommets. Et puis, mes deux fils me poussent chaque jour à rester à la page sur le plan digital ! (rires)
Quel cap avez-vous fixé pour SMG Real Estate ?
Notre vision est simple : « Next-Gen Swiss Real Estate – digital et simple. »
Nous associons les meilleurs produits digitaux à une expérience utilisateur exceptionnelle pour favoriser la réussite de la branche immobilière suisse.
Nous voulons établir de nouveaux standards internationaux et nous positionner comme Digital Shaper du secteur. Cela peut paraître ambitieux, mais c’est le fruit d’une expertise solide et d’un travail de longue haleine. Dans tout ce que nous entreprenons, le succès de nos clients reste notre priorité absolue.
SMG Swiss Marketplace Group est un réseau de places de marché en ligne de référence et une entreprise digitale innovante qui simplifie la vie des gens grâce à des produits tournés vers l’avenir. Elle met à la disposition de ses clientes et clients les meilleurs outils pour les accompagner dans leurs décisions de vie. Le portefeuille comprend : Real Estate (ImmoScout24, Homegate, Flatfox, Immostreet.ch, alle-immobilien.ch, home.ch, Publimmo, Acheter-Louer.ch, CASASOFT, CIFI), Automotive (AutoScout24, MotoScout24), General Marketplaces (anibis. ch, tutti.ch, Ricardo) et Finance & Insurance (FinanceScout24, moneyland.ch).
Photo : Boris Baldinger
Rejoignez la communauté du SVIT en Suisse romande
Actualité Formation Vie associative SVIT Young
Les professionnels de l’économie immobilière
« IMMOFONDS compte parmi les plus performants du secteur »
Gabriela Theus, directrice générale d’Immofonds Asset Management AG, donne un aperçu de l’évolution actuelle et de la stratégie d’IMMOFONDS et estime que même en période d’investissements élevés, le maintien du niveau de distribution est assuré.
Madame Theus, IMMOFONDS figure parmi les dix premiers fonds immobiliers suisses. Qu’est-ce qui le distingue de ses concurrents ?
Sa longue tradition est un aspect important. Avec ses 71 ans d’existence, IMMOFONDS fait partie des fonds bien établis. La direction du fonds agit de manière indépendante et se concentre sur l’immobilier. L’équipe est passionnée par l’immobilier et travaille avec beaucoup d’enthousiasme et de motivation afin de créer et de préserver le meilleur pour les investisseurs et un cadre de vie durable pour les habitants.
La concurrence est rude. Avec quels arguments pouvez-vous convaincre les investisseurs ?
IMMOFONDS offre un rendement attractif et une évolution stable de la valeur. Avec un rendement de placement moyen de près de 9 % au cours des cinq dernières années, le fonds compte parmi les plus performants du secteur. En outre, grâce à une organisation allégée et des procédures optimisées, le fonds bénéficie d’une structure de coûts avantageuse ainsi que d’un ratio TER réduit.
Les investisseurs doivent-ils s’attendre à une baisse temporaire des distributions en raison des investissements élevés dans le projet phare Wankdorfcity 3 à Berne ?
Non, même si nous l’avons envisagé dans un premier temps. Notre marque de fabrique est la fiabilité de nos distributions. Il est vrai qu’IMMOFONDS traverse une phase d’investissements élevés. Cependant, grâce à la plus-value générée par les développements de notre portefeuille et à nos réserves, nous pouvons garantir à tout moment une distribution de CHF 13.50 par part.
De quels projets parlez-vous ?
Wankdorfcity 3, la ville empilée avec un volume d’investissement de CHF 500 millions pour 490 appartements et 3 000 emplois, est de loin le projet le plus important. En outre, nous avons de nombreux projets plus petits et passionnants en cours. Dans la banlieue de Lausanne, à Prilly, un projet de densification est en cours, dans le cadre duquel les bâtiments existants seront surélevés et deux nouveaux bâtiments seront construits. Au total, 63 appartements supplémentaires seront ainsi créés. À Bâle et à Zurich, nous travaillons sur deux transformations d’immeubles commerciaux en appartements.
Le fonds souhaite se procurer les moyens nécessaires par le biais d’augmentations de capital. À quoi faut-il s’attendre ? Au cours des cinq prochaines années, nous prévoyons de lever entre CHF 350 et 400
millions en plusieurs tranches pour IMMOFONDS.
La question ESG revêt une grande importance pour les investisseurs. En participant à la notation GRESB, IMMOFONDS et IMMOFONDS suburban se mesurent à la concurrence. Quel est le résultat ?
Nous sommes très satisfaits du résultat. IMMOFONDS a obtenu d’emblée une note de quatre étoiles l’année dernière, qu’il a confirmée en 2025 en améliorant son score de 82 à 88 points. Cela montre que nous sommes sur la bonne voie avec notre stratégie de développement durable. En 2025, nous avons également participé pour la première fois à la notation avec IMMOFONDS suburban. Avec un score de 83 points, IMMOFONDS suburban a obtenu une note de trois étoiles et a manqué de peu la quatrième étoile.
Comment vous efforcez-vous de respecter le S (social) de la stratégie ESG ?
Nous accordons une grande importance à la durabilité et aux relations de partenariat avec nos locataires. Notre portefeuille comprend encore de nombreux appartements spacieux et de bonne qualité, datant de la période de fondation, qui a été marquée par Bruno Stefanini. Nous avons également développé une politique de location qui donne la priorité aux familles et aux habitants du quartier.
La gestion des investissements immobiliers est complexe, se déroule à plusieurs niveaux et ne s’arrête aux limites de l’entreprise. Les connaissances techniques et spécialisées nécessaires ainsi que les exigences réglementaires rendent souvent nécessaire une collaboration entre différents acteurs et l’implication de prestataires de services externes au-delà des limites de l’entreprise. L’immopac® Cloud fournit des solutions.
Dans le monde des affaires actuel, marqué par la digitalisation, les plateformes agiles sont très demandées car, en plus de soutenir les tâches techniques, elles permettent l’optimisation des chaînes de processus interentreprises. immopac innove constamment dans le développement de solutions logicielles pour la gestion et l’évaluation immobilières. Aujourd’hui, près de 5’000 professionnels de l’immobilier à travers le monde utilisent les solutions immopac et optimisent des valeurs immobilières de plus de 500 milliards de francs suisses. C’est sur cette base solide que nous renforçons continuellement notre position sur le marché in -
ternational afin de pouvoir continuer à créer de la valeur ajoutée et des innovations pour nos clients et pour nous-mêmes à l’avenir.
Basé sur une technologie de pointe, l’immopac® Cloud vous offre des applications performantes pour la digitalisation de la gestion immobilière. Il prend en charge les processus commerciaux pertinents des différents départements des investisseurs immobiliers institutionnels et de leurs partenaires de services.
L’immopac® Cloud est une plate-forme intégrée pour la gestion des placements immobiliers directs et indirects ainsi que pour l’évaluation immobilière. Le système se com-
L’immopac® Cloud est exploité sur notre infrastructure de centre de calcul en Suisse et peut être utilisé via Internet sans installation de logiciel supplémentaire. Ceci présente le grand avantage qu’aucune infrastructure informatique coûteuse ne doit être achetée et exploitée. De plus, tous nos produits basés sur le cloud sont disponibles au-delà des limites de l’entreprise et leur utilisation est modulable parfaitement selon les besoins respectifs.
L’immobilier suisse entre croissance et tensions
Une attractivité qui ne faiblit pas En Europe, peu de pays séduisent autant que la Suisse. En quarante-cinq ans, sa population a bondi de 43 %, bien plus que la France (+23 %), l’Autriche (+21 %), l’Allemagne (+7 %) ou l’Italie (+4 %). Une réussite, certes, mais non sans conséquences : cette vitalité démographique nourrit aujourd’hui les plus fortes tensions du marché immobilier helvétique.
Quand la demande dépasse l’offre Pourquoi la Suisse attire-t-elle autant ? Sa stabilité, sa sécurité et la qualité de vie qu’elle offre composent une équation gagnante. Mais cette croissance, largement portée par l’immigration, a entraîné deux effets majeurs : une activité de construction soutenue et une inflation plus forte sur les loyers que sur les prix à la consommation. Depuis 1982, l’indice général a progressé de 70 %, tandis que celui des loyers a bondi de 145 %.
Un filtre économique à l’immigration
Cette préférence pour la qualité se retrouve dans la politique migratoire. Le système suisse favorise les personnes qualifiées ou fortunées. La cherté du logement, des assurances maladie et des produits de base agit comme une première barrière à l’entrée. S’y ajoute un mécanisme clé : l’accès au système d’aides sociales suppose d’avoir un emploi, décourageant les migrants sans ressources. Ces conditions détournent vers d’autres pays ceux qui ne disposent pas de moyens suffisants.
Zurich, Bâle, Léman : les pôles gagnants Où se concentre cette croissance ? Dans les grands centres économiques. Zurich, Bâle et l’arc lémanique concentrent talents, capitaux et entreprises. Ces régions, moteurs de l’économie du savoir, nourrissent un cercle vertueux de compétences et de richesses.
Évolution du coût des loyers et du coût de la vie depuis 1982 : Loyers en tête de l’inflation
Indice des prix à la consommation (IPC) Loyers (IPC)
Évolution du coût des loyers et du coût de la vie depuis 1982 : Loyers en tête de l’inflation
Un pays attaché à son paysage
Pourquoi ne pas construire davantage ? Le pays reste profondément attaché à la préservation de ses espaces verts. De plus, les infrastructures publiques - routes, écoles, transports - doivent suivre la hausse de la population, ralentissant les nouveaux projets. Enfin, la Suisse a choisi un développement qualitatif plutôt que quantitatif, un modèle cohérent avec sa culture, mais qui accentue la rareté et la cherté de l’habitat.
Mais cette polarisation laisse à la traîne certaines zones, où la dynamique économique reste plus faible.
Le logement, nouveau champ de bataille politique
Face à la flambée des loyers, les tensions politiques se multiplient. Faut-il encadrer les loyers ? L’État doit-il intervenir ? Certains partis défendent un contrôle des loyers, voire l’acquisition d’immeubles par les
pouvoirs publics pour maintenir des niveaux accessibles. D’autres redoutent qu’une telle intervention ne complique encore un marché déjà tendu.
Les effets inverses de la régulation
Ces politiques, bien qu’animées de bonnes intentions, génèrent souvent des effets indésirables. Le frein à la hausse des loyers entretient une pénurie permanente : les anciens locataires bénéficient de prix bas, mais les nouveaux arrivants peinent à se loger. La mobilité en souffre. Plus encore, lorsque la demande générale de logements progresse, les locataires protégés restent immunisés contre les hausses ; la demande excédentaire se concentre alors sur la partie libre du marché, accentuant la hausse des loyers dans ce segment. L’aide publique accordée à certains se fait, en définitive, au détriment de tous les autres.
Essor de l’immobilier indirect
Dans ce contexte, quelles perspectives pour l’investisseur ? Malgré les tensions, les perspectives demeurent solides. La polarisation sociale et régionale devrait continuer à pousser les prix de l’immobilier et les loyers vers le haut, surtout dans les zones les plus dynamiques. Les tensions politiques et l’action de l’État risquent toutefois de perturber le marché par une complication croissante des procédures - qu’il s’agisse de location, de construction ou de rénovation. Ce marché porteur, mais exigeant, favorisera sans doute les grands propriétaires et l’immobilier indirect, mieux organisés pour évoluer dans un environnement de plus en plus complexe.
Michel Dominicé Associé senior, Dominicé
Votre interlocuteur pour les placements immobiliers indirects
mvinvest.ch
Artemon Capital Partners – Votre partenaire de financement alternatif pour les prêts
immobiliers
Dans un environnement de marché exigeant, où les financements bancaires classiques deviennent de plus en plus restrictifs, une forme de financement gagne en importance: le capital mezzanine. C’est précisément sur ce segment qu’intervient Artemon.
Un capital avec une compréhension entrepreneuriale
Artemon est un prestataire spécialisé dans les financements mezzanine pour les immeubles existants dans toute la Suisse ainsi que pour certains projets de construction sélectionnés. Notre objectif est de donner aux entrepreneurs immobiliers la capacité financière nécessaire pour saisir rapidement les opportunités. Nous ne nous considérons pas comme un simple investisseur en capital, mais comme un partenaire à part entière. Notre équipe réunit des décennies d’expérience dans l’immobilier, le financement et l’investissement. Cette combinaison d’expertise et de capacité de décision nous permet de structurer et de mettre en œuvre des financements sur mesure.
Des possibilités d’utilisation variées
Artemon met à disposition des prêts mezzanine, c’est-à-dire du capital situé entre les fonds propres et les fonds étrangers - généralement dans une fourchette de 1 à 15 millions de CHF. Nos ressources peuvent être utilisées de manière flexible :
• pour le financement intermédiaire d’immeubles existants (notamment les immeubles résidentiels à rendement) ;
• pour compléter les fonds propres et améliorer le rendement des immeubles existants ou des projets de développement ;
• ou pour financer la croissance, afin de pouvoir réagir rapidement à de nouvelles opportunités d’achat.
Nous attachons une grande importance à des processus transparents, des décisions rapides et des structures personnalisées parfaitement adaptées aux besoins de l’entrepreneur.
immobiliers
Déficit de financement
Pourquoi les prêts mezzanine sont-ils attractifs?
Pour les emprunteurs, le capital mezzanine présente des avantages déterminants :
• Substitution efficace des fonds propres : les entrepreneurs immobiliers peuvent réaliser davantage de projets sans devoir immobiliser de nouveaux fonds propres. Les fonds propres déjà investis peuvent être libérés et affectés à d’autres projets (« equity release »), comblant ainsi l’écart de financement (voir infographie). L’effet de levier permet en outre d’augmenter le rendement des fonds propres.
• Flexibilité : les financements mezzanine peuvent être adaptés individuellement à la durée du projet, aux flux de trésorerie et à la stratégie de sortie. Nos options de prolongation offrent notamment aux emprunteurs une souplesse accrue dans le remboursement.
• Rapidité : chez Artemon, les décisions et les versements sont rapides et entrepreneuriaux - un atout majeur dans un marché immobilier dynamique.
• Indépendance : le complément au prêt bancaire réduit les dépendances et ouvre de nouveaux espaces de manœuvre.
Confiance et responsabilité
En tant qu’entreprise détenue par ses fondateurs, Artemon incarne la fiabilité, la discrétion et les partenariats durables. Nous in -
Déficit de financement pour investisseurs immobiliers
vestissons notre propre capital ainsi que des fonds institutionnels avec une perspective à long terme et durable - dans des financements en lesquels nous croyons. Grâce à cette approche, Artemon Capital Partners s’est imposé comme un partenaire de financement compétent pour les propriétaires et entrepreneurs immobiliers professionnels. Dans un marché qui exige à la fois stabilité et rapidité, nous offrons l’équilibre idéal entre les deux.
Samuel Krämer, associé
Manuel Hamel, associé
Banques, assurances, caisses de pension
Investisseurs
Les institutionnels s’ouvrent à la propriété par étages
Le marché de la propriété par étages a longtemps été réservé aux investisseurs privés. Mais les investisseurs institutionnels découvrent de plus en plus les opportunités offertes par ce segment stable. De nouvelles structures et de nouveaux véhicules d’investissement permettent désormais un accès professionnel.
« La propriété par étages allie la stabilité du marché immobilier résidentiel à la possibilité d’une diversification institutionnelle, une combinaison particulièrement recherchée dans la phase actuelle du marché », explique Ingo Bofinger, directeur général de la Seraina Investment Foundation. En effet, le segment de la propriété par étages connaît actuellement une phase de professionnalisation qui le rend de plus en plus intéressant pour les grands investisseurs.
Alors que le marché immobilier institutionnel en Suisse a été dominé pendant des décennies presque exclusivement par les immeubles de rapport dans le secteur des immeubles collectifs, la propriété par étages est restée un terrain largement inexploité. La raison en réside dans sa structure : de nombreuses petites unités, différents propriétaires, une évolutivité limitée et des frais administratifs élevés. Jusqu’à présent, cet engagement n’était guère rentable pour les caisses de pension ou les fondations de placement, car le marché était trop fragmenté et la gestion trop complexe.
Seraina Invest AG,
Mais avec la numérisation, les nouveaux modèles d’agrégation et les gestionnaires d’actifs spécialisés, la situation est en train de changer. De plus en plus de solutions d’investissement parviennent à transférer la propriété par étages dans des véhicules gérés de manière professionnelle, avec des rapports institutionnels, une gestion centralisée et des directives ESG claires. Cela donne accès à une forme d’investissement qui allie stabilité à long terme et lien avec l’économie réelle.
Dans le contexte actuel du marché, où les hausses des taux d’intérêt et les incertitudes géopolitiques mettent sous pression les sources de rendement classiques, de nombreux investisseurs institutionnels recherchent des alternatives solides. La propriété immobilière est considérée comme particulièrement résistante aux fluctuations à court terme : la demande reste constante et l’offre est rare dans de nombreuses régions. À cela s’ajoute le fait que l’évolution démographique et la tendance à la réduction de la taille des ménages ont un impact positif sur le segment résidentiel.
Le véhicule d’investissement Swiss Development Residential de Seraina Invest, qui offre aux investisseurs institutionnels un accès structuré à des projets immobiliers résidentiels suisses et réalise à la fois des logements locatifs et des copropriétés, illustre bien cette évolution. Avec la clôture de la dernière émission et un volume total de souscription d’environ 135 millions de francs suisses (situation en octobre 2025), il est clair que l’intérêt pour les investissements immobiliers résidentiels structurés de manière professionnelle continue de croître.
Pour les investisseurs, ce modèle offre à la fois stabilité et potentiel de développement : d’une part, ils bénéficient de la demande solide en matière de propriété immobilière, d’autre part, ils profitent de la valeur ajoutée générée par le développement de projets. Parallèlement, le regroupement de différentes unités permet une large diversification entre les régions et les projets de construction.
Le marché suisse se trouve ainsi à un tournant. La propriété par étages, longtemps considérée comme un investissement purement privé, devient de plus en plus une composante à part entière des stratégies immobilières institutionnelles . La professionnalisation progresse, portée par une prise de conscience croissante de la durabilité, de la transparence et de l’orientation vers la valeur à long terme.
Conclusion : l’accès au marché de la propriété par étages ouvre de nouvelles perspectives aux investisseurs institutionnels. Ceux qui utilisent dès le début des structures alliant stabilité et efficacité peuvent profiter à long terme d’un environnement de marché robuste.
Ingo Bofinger, Directeur général ingo.bofinger@serainainvest.ch
Baarerstrasse 37, 6300 Zug, www.serainainvest.ch
Investissements dans des immeubles en propriété par étages
Les investisseurs qui acquièrent des immeubles constitués en propriété par étages voient souvent dans le potentiel de transformation ou de changement d’affectation un levier pour augmenter la valeur de leur investissement. Parfois, ils envisagent également un projet de développement incluant la démolition et la reconstruction des bâtiments existants. Toutefois, la mise en œuvre juridique de tels projets peut s’avérer complexe, en particulier lorsqu’il n’est pas possible d’acquérir toutes les parts d’étage dès le départ.
Comme on le sait, tout aménagement ou travaux concernant les parties communes d’un immeuble en propriété par étages nécessite une décision de la communauté des propriétaires par étages. Selon qu’il s’agisse de travaux nécessaires, utiles ou dits « luxueux », une décision de la communauté des copropriétaires (PPE) à la majorité simple, à la majorité qualifiée (têtes et quotes-parts) ou à l’unanimité est requise. À cet égard, il convient également de respecter le règlement de la PPE.
Mais cela ne suffit pas : dans le cas de travaux utiles, il faut également tenir compte du droit de veto des différents copropriétaires (art. 647d al. 2 CC) qui est de nature impérative et s’applique lorsque les travaux projetés rendent l’utilisation de la part de copropriété du copropriétaire considérablement et durablement plus difficile ou non rentable. La jurisprudence du Tribunal fédéral va relativement loin à cet égard : ainsi, la construction d’une nouvelle entrée et d’un ascenseur a été interdite en raison du fait que l’appartement du rez-de-chaussée perdait en intimité et en luminosité et subissait des nuisances supplémentaires en raison de cette construction (arrêt 5A_79/2022).
Les investissements dans des immeubles constitués en propriété par étages offrent des opportunités, mais nécessitent une planification minutieuse. Si toutes les parts en copropriété ne peuvent être acquises dès le début, il convient, outre l’analyse du potentiel de transformation et/ou de changement d’affectation, d’examiner de manière approfondie comment le droit de veto des différents copropriétaires peut être géré et quelles mesures peuvent être mises en œuvre pour garantir la sécurité de la transaction. A défaut, le projet risque d’être bloqué ou de ne pas pouvoir être réalisé.
Thomas Jacaccia, Associate +41 58 552 05 66 thomas.jacaccia@mll-legal.com
Dr. Wolfgang Müller MBA, Associé +41 58 552 05 70 wolfgang.muller@mll-legal.com
Genève
Zurich
Le commerce de détail en pleine croissance – la stabilité en période de turbulences
Le marché du commerce de détail se montre résistant et offre de nouvelles opportunités aux investisseurs qui pensent à long terme. Le SF Retail Properties Fund de Swiss Finance & Property tire parti de cette évolution et investit dans ce marché afin d’axer son portefeuille de manière ciblée sur la stabilité et la qualité.
La demande en biens de consommation courante, le retour à l’approvisionnement de proximité et la combinaison croissante entre shopping, gastronomie et services renforcent les sites qui marquent le quotidien des gens. Le marché du commerce de détail est en pleine croissance, porté par l’immigration, l’évolution des comportements de consommation et la tendance à l’approvisionnement de proximité. Divers Retailers ont annoncé la poursuite de l’extension de leur réseau de succursales et poursuivent activement leur expansion. C’est précisément là qu’intervient le SF Retail Properties Fund et profite de la dynamique actuelle pour développer son portefeuille de manière ciblée.
Avec l’augmentation de capital au quatrième trimestre 2025, le fonds a levé environ 120 millions de francs suisses de nouveaux capitaux.
« Ces fonds nous permettent d’acquérir des biens immobiliers de grande qualité et de consolider durablement notre portefeuille », explique Thomas Lavater, gestionnaire de portefeuille du SF Retail Properties Fund. Une partie des fonds sera utilisée pour acquérir un portefeuille de 17 biens immobiliers répartis dans toute la Suisse, avec une surface locative d’environ 23 600 mètres carrés, un revenu locatif prévu p.a. de 5,7 millions de francs suisses et un rendement brut d’environ 5,8 %.
L’accent est mis sur les biens immobiliers destinés aux besoins quotidiens avec des locataires solvables tels que Migros, Coop Pronto, Denner, Aldi ou Migrolino. Des entreprises qui réalisent un chiffre d’affaires constant, même en période de difficultés économiques.
« Les biens immobiliers commerciaux situés dans des zones à forte fréquentation offrent aujourd’hui non seulement des rendements solides, mais aussi des perspectives à long terme. C’est précisément là que se concentrent nos investissements », explique
M. Lavater. Le fonds se positionne ainsi délibérément sur un marché qui offre une continuité même dans des périodes agitées.
Un autre exemple est le bien immobilier de Weinfelden (canton de Thurgovie), dont la certification a déjà été signé le 31 octobre 2025. Avec une surface locative de 6 300 mètres carrés, un revenu locatif prévu p.a. de 1,6 million de francs suisses et un rendement brut de 5,4 %, ce bien s’inscrit parfaitement dans la stratégie du fonds. Il est situé dans un pôle commercial régional important, très fréquenté et comptant des locataires de renom tels que Müller, Fust et Dosenbach.
La situation actuelle du marché pose de nouveaux défis à de nombreux fonds. La hausse des taux d’intérêt, le contexte politique, les coûts de construction et l’évolution des attentes en matière de rendement conduisent à des décisions d’investissement plus prudentes dans certains segments.
C’est précisément pour cette raison que le SF Retail Properties Fund attire davantage l’attention : il offre des revenus prévisibles et
des baux à long terme. En outre, les investisseurs peuvent bénéficier d’investissements ciblés.
Les modernisations et les concepts durables sont avantageux, par exemple en termes d’augmentation de la valeur ou de rendement.
Outre l’élargissement de son portefeuille, le fonds utilise également l’augmentation de capital réalisée pour rembourser ses dettes et optimiser ses biens immobiliers existants. Il renforce ainsi son bilan et se donne la flexibilité nécessaire pour saisir les opportunités futures du marché.
« Nous considérons le secteur du commerce de détail comme une base solide pour un succès à long terme », résume M. Lavater. « Grâce à l’augmentation de capital et à l’accent que nous mettons sur la qualité et la force des emplacements, nous avons posé les bases qui nous permettront de continuer à connaître le succès dans les années à venir. »
Thomas Lavater, Portfolio Manager SF Retail Properties Fund
La digitalisation au cœur des directions de fonds
Efficacité, transparence et rapidité sont les clés du succès dans le Real Estate Asset Management. La digitalisation croissante offre aux directions de fonds des avantages décisifs, allant d’un contrôle plus précis à une confiance accrue des investisseurs. Auteur : Martin Müller, Associate Director; Business Development & CRM
Des processus opérationnels en mutation : l’efficacité grâce à la digitalisation
Selon PwC, près de 80 % des Asset Managers considèrent la digitalisation comme un facteur concurrentiel essentiel. Les directions de fonds en tirent également un bénéfice majeur : la centralisation des données permet de consulter en temps réel les détails des transactions, les taux de vacance ou les positions de liquidité. Même les critères ESG – tels que la consommation d’énergie, les émissions de CO2 ou les besoins de rénovation – peuvent être collectés et rapportés de manière standardisée. Ainsi, la planification, la gestion et le reporting, notamment pour les portefeuilles vastes et diversifiés, gagnent en rapidité, en précision et en fiabilité : les décisions reposent sur des données consolidées plutôt que fragmentées.
Au sein du réseau de fonds, les prestataires améliorent aussi la gestion des risques, la conformité et le reporting en s’appuyant sur des processus digitalisés. Les interfaces automatisées pour l’administration des fonds réduisent les saisies manuelles, minimisent les erreurs et accélèrent les flux de paiements, la gestion des garanties ou les déclarations réglementaires. La coordination entre Asset Managers, directions de fonds et
banques dépositaires devient ainsi plus fluide et plus efficace.
Ces gains en efficacité et en qualité renforcent non seulement la performance opérationnelle, mais aussi la confiance des investisseurs. La digitalisation conduit ainsi à une collaboration plus étroite, à une gestion proactive des risques et à une plus grande transparence – un avantage concurrentiel décisif dans un Real Estate Asset Management piloté par la donnée.
Intégration, interfaces et qualité des données : les conditions du succès La digitalisation ne crée de la valeur que si la qualité des données et l’intégration des systèmes sont assurées. Or, de nombreux acteurs du réseau de fonds travaillent encore avec des systèmes fragmentés ou des tableaux Excel, freinant ainsi les processus. Les plateformes centralisées offrent une solution : elles consolident les informations, standardisent les indicateurs et automatisent le reporting – une base solide pour l’efficacité et la prise de décision fiable.
C’est sur cette base que l’intelligence artificielle (IA) déploie tout son potentiel : elle identifie des modèles, établit des prévisions et propose des recommandations d’action.
Les applications vont des prévisions de loyers à la gestion des vacants, en passant par l’évaluation des risques de portefeuille. L’intérêt est évident : grâce à des données nettoyées et à l’appui de l’IA, les Asset Managers détectent plus tôt les risques, agissent de manière proactive et optimisent les rendements par des stratégies mieux ciblées.
La digitalisation : une nécessité, pas une option
La digitalisation offre des opportunités, mais pose aussi des défis : protection des données, conformité, investissements et formation restent des obstacles majeurs. Pourtant, les avantages dominent lorsqu’elle est mise en œuvre de façon stratégique. Elle accroît l’efficacité, améliore la qualité des données et permet d’optimiser les processus opérationnels et administratifs des fonds.
Investir dès aujourd’hui, c’est garantir non seulement des avantages opérationnels, mais aussi un avantage concurrentiel durable. Maîtriser la qualité des données, l’analyse par IA et l’automatisation des processus, c’est répondre plus facilement aux exigences futures, identifier plus rapidement les opportunités et augmenter le rendement net.
20 ans de succès pour la Banque dépositaire de la BCV
Depuis 2005, la Banque dépositaire de la BCV joue un rôle de pionnière dans le domaine de la titrisation immobilière. Elle conserve aujourd’hui plus de 20 milliards de francs d’actifs, soit près de 50 % du marché des fonds immobiliers labellisés.
Depuis vingt ans, sous la responsabilité de son directeur Philippe Zufferey, la Banque dépositaire de la Banque Cantonale Vaudoise (BCV) s’est imposée comme la référence suisse en matière de fonds immobiliers. Tout d’abord par la taille, avec aujourd’hui plus de 20 milliards de francs suisses sous dépôts pour les seuls véhicules immobiliers labellisés, ce qui représente près de 50 % de l’ensemble du marché.
Une année 2025 record pour la BCV
Enfin, pour être précis, 20 milliards de francs au début de l’année 2025, quand le 20e anniversaire a été fêté. Depuis, la Banque dépositaire de la BCV a accompagné plus de 60 transactions sur le marché : 27 augmentations de capital, 10 apports en nature, 20 appels de fonds pour des fondations de placement ainsi que trois introductions en bourse, sans oublier, cerise sur le gâteau d’anniversaire, le lancement de deux nouveaux fonds. En conséquence, la barre des 21 milliards de francs sous dépôt vient d’être franchie. Et ce n’est pas fini, puisque le rythme des nouveaux projets accompagnés par la Banque dépositaire ne fait que croître.
Depuis 20 ans à la pointe de l’innovation pour l’immobilier titrisé
La Banque dépositaire de la BCV se démarque aussi par son dynamisme, puisqu’elle est à l’origine, avec quelques pionniers un peu idéalistes, de la relance en 2005 d’un secteur alors en déshérence. Elle est, depuis, restée à la pointe de l’innovation, en concevant notamment la première SICAV immobilière et le premier L-QIF immobilier. Aujourd’hui, pour un professionnel à la recherche de solutions innovantes en matière de titrisation immobilière, la BCV est devenue un partenaire incontournable, parfaitement outillé pour assurer une offre et un accompagnement sur mesure, répondant à ses besoins spécifiques.
D’autant plus que son rôle de banque dépositaire va bien au-delà des simples obligations administratives résultant de la LPCC : elle propose aussi un accompagnement tout au long du cycle de vie d’un fonds immobilier, depuis sa création.
Gestion du marché primaire, du marché secondaire et des obligations réglementaires
Outre le département Service et conseil clientèle, qui assure la coordination et le conseil stratégique auprès des promoteurs de fonds immobiliers, l’activité de la banque dépositaire repose sur deux piliers complémentaires.
Le premier, le Fund & Immo Desk, piloté par Bruno Mathis, gère les transactions sur les marchés primaire et secondaire: levées de capitaux, émissions de parts, accompagnement des transactions, mise en relation avec les investisseurs et animation du marché des fonds non cotés, y compris, si nécessaire, avec un rôle de market maker.
Le deuxième pilier, la surveillance LPCC des fonds et la maîtrise des risques, sous la direction de Charlotte Eich, s’occupe également de l’application des normes ESG, garantissant transparence et conformité aux investisseurs, tout en visant à contribuer de manière significative à l’efficacité opérationnelle.
La Suisse alémanique représente désormais plus de 40 % des activités Parallèlement à ses compétences internes, la banque dépositaire de la BCV a développé un écosystème solide de partenaires externes (experts fiscaux, juridiques, marketing, gouvernance, analyses de marché), qui lui permet de rester à la pointe de l’innovation et de la réglementation. Ce réseau lui permet également d’anticiper les besoins de sa clientèle, d’optimiser l’efficacité des fonds et qui propose même des tests de marché pour
évaluer le potentiel de nouvelles stratégies auprès des investisseurs et des investisseuses. Forte de cette expertise, la banque dépositaire de la BCV a, depuis plusieurs années, étendu son influence outre-Sarine où elle réalise déjà plus de 40 % de son activité dans l’immobilier titrisé. Sous l’impulsion de Giliana Niffeler, basée à Zurich, le développement du marché alémanique s’appuie sur une stratégie de proximité et une offre de services bilingues à haute valeur ajoutée. Cette stratégie est adaptée à chaque type d’acteur: banque privée ou cantonale, Asset Manager, clientèle institutionnelle, entreprises de construction ou prestataires liés à l’immobilier.
En résumé, grâce à son approche holistique, à sa rigueur et à sa capacité d’innovation, la banque dépositaire de la BCV s’est imposée comme la référence pour les fonds immobiliers suisses, alliant expertise, esprit novateur, proximité et un accompagnement proactif adapté à chaque client et à chaque cliente.
Votre contact privilégié
Giliana Niffeler responsable du développement de l’activité de banque dépositaire à la BCV, à Zurich +41 44 388 71 34 giliana.niffeler@bcv.ch
Des données de qualité pour une transition énergétique réussie
Chez Signa-Terre, la qualité et la traçabilité des données sont la clé d’une stratégie d’une transition énergétique efficace. Une rigueur qui fait toute la différence entre ambition et réalisation.
Yannick Tinguely, vous êtes directeur de Signa-Terre pour la Suisse alémanique, et en tant que tel, vous placez la qualité de la donnée au cœur de la transition énergétique. Pourquoi ?
Yannick Tinguely : Parce que tout commence là. Une stratégie de transition énergétique ne peut pas être plus robuste que les données sur lesquelles elle repose. Chez Signa-Terre, nous retraçons chaque donnée depuis le compteur jusqu’à l’indicateur consolidé : points de mesure, clés de répartition,
calculs de performance et qualification des données.
Cette rigueur va bien au-delà des factures. Elle élimine les approximations et renforce la crédibilité des décisions stratégiques. Pas de plan solide sans fondation solide.
Qu’est-ce que cela change pour un propriétaire immobilier ?
YT : B eaucoup. Si vous fondez une stratégie de rénovation ou d’investissement sur
des données approximatives, vous risquez d’investir au mauvais endroit. Une erreur en entrée s’amplifie tout au long de la chaîne : simulations, planification financière, reporting ESG…
Nous réduisons ces incertitudes en assurant la cohérence entre mesure, modélisation et reporting. Résultat : des indicateurs fiables, comparables et conformes aux directives comme l’autorégulation 2.2 de l’AMAS.
Comment cela se traduit-il sur le terrain ?
YT : Une donnée fiable permet de bâtir des scénarios crédibles, de définir des objectifs réalistes et d’optimiser les investissements. Elle accompagne le projet tout au long du cycle : diagnostic, planification, travaux, puis suivi post-intervention. Cette continuité nous aide à combler le fameux performance gap entre théorie et réalité.
C’est une approche qui inspire confiance, tant aux propriétaires qu’aux investisseurs et aux auditeurs.
Donc le reporting n’est pas une fin en soi ?
YT : Exactement. Le reporting a un effet bénéfique, mais le vrai enjeu est d’utiliser la donnée comme levier stratégique : planifier, piloter et concrétiser la transition énergétique à l’échelle d’un portefeuille immobilier. Une donnée bien structurée éclaire les décisions et soutient les objectifs de décarbonation.
Que retiendront les visiteurs du salon de Zurich ?
YT : Que la transition énergétique repose autant sur la qualité de l’information que sur celle de l’action. Nous montrerons comment une donnée tracée, qualifiée et cohérente permet d’aligner vision stratégique et exécution opérationnelle. Ce n’est pas un luxe : c’est une condition de réussite.
En somme, la donnée est votre boussole ?
YT : Oui. Mais une b oussole bien calibrée ! Avec elle, les acteurs immobiliers peuvent avancer avec confiance, planifier mieux et piloter plus juste. Et c’est exactement ce dont la transition énergétique a besoin aujourd’hui.
Retrouvez Signa-Terre au salon IMMO26 en janvier à Zurich, lors du panel « Une donnée de qualité pour une stratégie efficace et une communication transparente » ou sur son stand aux côtés des autres membres du Groupe Wüest Partner.
Signa-Terre SA, Yannick Tinguely, Rue du Vidollet 23, 1202 Genève, yannick.tinguely@signa-terre.ch, www.signa-terre.ch
Prospecter efficacement, conclure avec confiance
Avec CASALEAD, CASASOFT propose aux courtiers immobiliers une solution digitale tout-en-un leur permettant d’identifier, d’attirer et d’accompagner efficacement les propriétaires potentiels jusqu’à la signature du mandat.
Simplifier et rendre plus efficace le changement de propriétaire pour les courtiers immobiliers, telle est la priorité de CASASOFT SA, une marque de Swiss Marketplace Group (SMG) Real Estate.
Des solutions digitales intelligentes permettent de générer systématiquement de nouveaux mandats, de les sécuriser et de les transformer en ventes réussies.
Les processus sous-jacents sont largement automatisés, un avantage décisif qui se traduit par un gain de temps et une réduction des coûts significatifs.
CASASOFT accorde également une grande importance à la convivialité de ses outils digitaux, afin qu’ils s’intègrent parfaitement dans les activités quotidiennes d’acquisition et de commercialisation des professionnels de l’immobilier.
Un excellent exemple est CASALEAD, un nouvel outil signé CASASOFT, également intégré dans les offres de services des plateformes de SMG Real Estate.
CASASOFT
Ce système digital de gestion de leads touten-un aide les spécialistes de l’immobilier à identifier et à acquérir, de manière ciblée et efficace, des propriétaires envisageant de vendre, le tout à un niveau de professionnalisme élevé.
Rien n’est laissé au hasard : CASALEAD visualise clairement toutes les informations et étapes clés d’un processus de prospection réussi via un tableau de bord intuitif.
Dans une première phase, les courtiers génèrent de nouveaux contacts, en ligne comme hors ligne, auprès de propriétaires potentiels souhaitant vendre. Les contacts existants, prometteurs et susceptibles d’être réactivés dans le cadre d’un nouveau mandat, sont également centralisés dans le système.
Ensuite, CASALEAD aide à transformer ces contacts en mandats actifs, de manière automatisée et ciblée.
L’outil gère la prise de contact sur tous les canaux de prospection pertinents en quelques clics seulement.
Il s’appuie sur des estimations immobilières basées sur les données de CIFI, un générateur de contenu intuitif utilisant l’IA pour créer des messages adaptés à la cible, des supports publicitaires préformatés pour les canaux en ligne et hors ligne, des landing pages prêtes à l’emploi, ainsi que des campagnes e-mail automatisées et des publications sur les réseaux sociaux.
L’utilisation de ces processus automatisés et de ces modèles professionnels allège considérablement la charge des courtiers, tout en garantissant que les leads de propriétaires soient contactés au bon moment avec les informations adéquates.
La qualification des leads fondée sur les données et une communication optimisée augmentent sensiblement le taux de conversion, avec, à la clé, davantage de mandats actifs et de meilleures performances de vente.
Une fois le mandat obtenu, d’autres solutions digitales intelligentes du portefeuille SMG Real Estate interviennent pour rendre le processus de vente aussi efficace que possible.
L’accès direct aux plateformes immobilières les plus utilisées en Suisse assure par ailleurs une portée maximale et des chances de vente optimales.
Avec CASALEAD et ses services digitaux complémentaires, SMG Real Estate établit de nouveaux standards dans la commercialisation immobilière moderne, pour une prospection professionnelle, efficiente et couronnée de succès.
Amélioration du statut juridique des maîtres d’ouvrage et des acquéreurs immobiliers à partir du 1er janvier 2026
Le 1er janvier 2026, des modifications du Code des obligations (CO) et du Code civil (CC) vont entrer en vigueur, améliorant le statut juridique des maîtres d’ouvrage et acquéreurs d’immeubles en cas de défauts de construction. Cela concerne en particulier les points suivants.
Droit à la réfection
Les acquéreurs d’immeubles neufs ainsi que les maîtres de l’ouvrage disposent désormais d’un droit impératif à la réfection sans frais des défauts de l’ouvrage à l’encontre du vendeur ou de l’entrepreneur (art. 219a, al. 2, et art. 368, al. 2bis, CO révisé). Sont considérés comme des constructions neuves les bâtiments qui doivent encore être construits au moment de la conclusion du contrat ou qui ont été construits moins de deux ans avant la vente. Ce droit à la réfection ne peut pas être exclu contractuellement.
Jusqu’à présent, les immeubles nouvellement construits étaient souvent vendus sans garantie, le vendeur cédant ses droits de garantie contre les artisans aux acquéreurs. Cette pratique présentait plusieurs inconvénients pour les acheteurs, notamment la difficulté, pour des personnes non spécialisées dans la construction, d’identifier les artisans responsables des défauts et de faire valoir efficacement leurs droits de garantie.
Le droit à la réfection s’applique aux acheteurs privés et institutionnels ainsi qu’aux biens immobiliers à usage privé et commercial.
Délai de réclamation
La deuxième nouveauté importante concerne le délai de réclamation. Alors que, jusqu’à présent, les défauts devaient être dénoncés
« immédiatement après leur découverte », le CO révisé prévoit un délai de réclamation de 60 jours, que les parties ne peuvent réduire contractuellement. Ce délai s’applique aussi bien aux défauts apparents qu’aux défauts cachés découverts ultérieurement.
Le délai de prescription de cinq ans applicable aux droits de garantie pour les défauts affectant les immeubles, les ouvrages immobiliers ainsi que les ouvrages mobiliers destinés à être incorporés de manière durable à un immeuble, ne peut également plus être raccourci.
Cette durée minimale s’applique de même aux contrats conclus avant le 1er janvier 2026 si un délai de prescription plus court a été convenu contractuellement et que ce délai n’était pas encore expiré au 1er janvier 2026.
L’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs Le propriétaire d’un immeuble peut demander la radiation de l’hypothèque des artisans et entrepreneurs dans le registre foncier, à condition de fournir une «sûreté suffisante» pour la créance, intérêts compris. Jusqu’à présent, selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, une sûreté n’était pas considérée comme « suffisante » lorsque les intérêts moratoires étaient limités dans le temps. Désormais, l’art. 839, al. 3, CC révisé stipule que
les intérêts moratoires doivent être garantis pour une durée de dix ans.
Relation avec la norme SIA 118
Dans les contrats de construction, les conditions générales pour les travaux de construction selon la norme SIA 118 sont régulièrement intégrées au control. Celles-ci prévoient que les défauts peuvent être signalés à tout moment pendant deux ans après la réception de l’ouvrage. À cet égard, les dispositions de la SIA sont plus favorables aux maîtres d’ouvrage que les règles du CO pendant cette période. Passé ces deux ans, la norme SIA 118 part du principe que les défauts doivent être signalés sans délai, ce qui est désormais contraire au CO révisé. Le délai de réclamation de 60 jours prévu par le CO s’applique de manière contraignante à partir du 1er janvier 2026 et prime sur les dispositions moins favorables de la SIA applicables pendant les années 3 à 5 à compter de la réception des travaux dans les contrats nouvellement conclus.
Droit transitoire
Les dispositions révisées s’appliquent (à l’exception du délai de prescription impératif) uniquement aux contrats conclus après le 1er janvier 2026. L’exclusion de la garantie prévue dans les contrats antérieurs demeure donc effective. Les acquéreurs d’un immeuble neuf soumis à l’ancien droit ne bénéficient pas du nouveau droit à la réfection, sauf si celui-ci a été expressément convenu.
Sidonie Morvan
Associée chez CMS von Erlach Partners SA +41 22 311 00 10 sidonie.morvan@cms-vep.com
Entre les lignes du temps, construire les fondations de demain.
Œuvrons pour le temps
Bonhôte-Immobilier SICAV est un fonds de placement de droit suisse composé d’immeubles de qualité implantés en Suisse romande et alémanique à proximité des lacs et des voies de communication.
Avec un total d’actifs de près de 1.4 milliard, le fonds a pour objectif de constituer un parc de valeurs patrimoniales stables offrant des perspectives de rendement supérieures à la moyenne. Investissant de manière directe dans les immeubles qui le composent, Bonhôte-Immobilier SICAV offre l’avantage aux actionnaires d’être exonérés de l’impôt sur le revenu et sur la fortune.
Aspects fiscaux du financement des développements immobiliers lié aux résultats
Les investisseurs financiers exigent de plus en plus une rémunération basée sur les résultats dans le cadre de projets immobiliers. Les prêts participatifs offrent une flexibilité et des avantages fiscaux, mais nécessitent un aménagement minutieux afin d’éviter les risques.
Les biens immobiliers font régulièrement l’objet d’un financement externe important. En vertu des nouvelles dispositions réglementaires de Bâle III, l’octroi de crédits fonciers et de construction par les banques est devenu plus difficile depuis le 1er janvier 2025. En conséquence, les promoteurs immobiliers financent de plus en plus leurs projets de construction avec d’autres investisseurs. Ceux-ci accordent des financements à taux d’intérêt élevé ou sous forme de financement basé sur la participation aux résultats (paritaire). Cela soulève non seulement des questions d’ordre civil, mais aus -
si fiscal, car ces financements basés sur les résultats comportent des pièges fiscaux qu’il est essentiel de bien planifier.
Une participation aux bénéfices peut être obtenue par le biais d’un financement par fonds propres. La structure du capital de la société de développement (parts de participation, actions privilégiées, bons de participation) ou un pacte d’actionnaires permettent d’équilibrer la combinaison souhaitée de droits patrimoniaux et de droits de participation. Cependant, dans la pratique, le financement par fonds propres n’est souvent pas le premier choix. Les dispositions du droit
commercial rendent le remboursement du capital investi et des bénéfices réalisés, malgré la possibilité récente de dividendes intérimaires, plus complexe. Sur le plan fiscal, le financement par fonds propres est moins intéressant que le financement par capitaux étrangers, en raison de la charge fiscale plus élevée sur une base consolidée. Pour les investisseurs financiers sous la forme d’une personne morale, les intérêts sur les capitaux étrangers ont globalement pour effet de réduire la charge fiscale, car les plus-values immobilières sont imposées de manière nettement plus élevées dans certains cantons par
l’impôt sur les gains immobiliers (en particulier en cas de courte durée de détention), que par rapport à d’autres types de revenus. Pour les personnes physiques, le financement par des capitaux étrangers permet d’éviter la double imposition économique, c’est-à-dire que les bénéfices déjà imposés au niveau de la société de développement ne sont pas une nouvelle fois imposés en tant que revenu au niveau de l’actionnaire lorsqu’ils sont distribués sous forme de dividendes.
« Prêts participatifs : la solution idéale, mais semée d’embûches pour les financements liés aux résultats. »
Marco Vitali, Counsel, Tax Partner AG
La solution idéale passe donc fréquemment par ce que l’on appelle des prêts participatifs. Dans ce type de prêt, les capitaux étrangers ne sont pas (ou pas uniquement) rémunérés à un taux d’intérêt fixe, mais exclusivement (ou en complément) par une participation au succès du développement. Les prêts participatifs accordés par des tiers indépendants offrent ainsi la possibilité d’un aménagement flexible et d’une optimisation fiscale. Toutefois, la prudence est de mise lors de la conception contractuelle des prêts participatifs et de leur mise en œuvre pratique. Cela vaut en particulier pour la réglementation des droits de consultation et de participation, des droits de contrôle et de surveillance, de la structure de la participation aux bénéfices et (le cas échéant, de manière implicite) de la participation à une éventuelle perte, ainsi que des modalités de résiliation. En outre, une analyse fiscale préalable peut s’avérer nécessaire, de même qu’une garantie sous la forme d’un accord préalable de l’administration fiscale. Les prêts participatifs sont généralement reconnus comme tels par les autorités fiscales, ce qui signifie que les intérêts variables sont considérés comme des charges déductibles par la société de développement et imposés au titre de l’impôt sur le bénéfice ou sur le revenu ordinaire pour l’investisseur financier. Cependant, un prétendu prêt peut rapidement se transformer en société simple, car la distinction entre ces deux constructions
Charge fiscale maximale consolidée de la part de l’investisseur financier dans le cadre d’un investissement sur cinq ans dans un bien immobilier zurichois par un investisseur financier dans la ville de Zurich
Structure de financement Fonds propres
juridiques est floue et donc difficile à établir. De plus, on observe depuis quelque temps que certaines autorités fiscales foncières, sans évaluation complète, cherche à requalifier un prêt participatif en société simple simplement en raison de la participation aux bénéfices.
La question de savoir s’il s’agit concrètement d’un prêt ou d’une société simple n’a pas seulement une importance en droit civil entre les parties concernées. La requalification de la structure de financement en société simple peut parfois entraîner des conséquences fiscales particulièrement désagréables. En tant qu’associé dans une société simple, l’investisseur financier peut, dans certaines circonstances, établir une présence fiscale sur le lieu où se trouve le bien immobilier et être ainsi soumis à une imposition sur sa part du succès du développement, ce qui peut entraîner des conflits de double imposition. De plus, il est également solidairement responsable de l’impôt sur les gains immobiliers de la société de développement. Dans le cas des personnes physiques, la participation à des sociétés simples conduit régulièrement à la qualification d’un commerçant immobilier professionnel. En conséquence, des cotisations sociales doivent également être versées sur le bénéfice concret du développement, en plus des impôts. De plus, le statut de « commerçant immobilier professionnel » peut avoir des effets négatifs sur d’autres investissements immobiliers, en raison de l’impact fiscal supplémentaire.
Les investisseurs financiers optant pour une rémunération liée sur les résultats pour leur investissement ont donc tout intérêt à mettre en place leur structure avec soin, en collaboration avec un conseiller fiscal, afin de se prémunir contre d’éventuelles mauvaises surprises fiscales.
Tax Partner AG, Marco Vitali et Maxim Dolder, Zurich, www.taxpartner.ch
Light Industrial and Logistics : Rendements durables, protection contre l’inflation et potentiel de valorisation
La classe d’actifs des immeubles Light Industrial and Logistics est considérée comme un produit de niche. Cela s’explique d’une part par leur disponibilité limitée, et d’autre part par leur proximité particulière avec les utilisateurs — deux éléments qui rendent cette classe d’actifs si unique.
Depuis 2009, Quantus se concentre sur ce segment de niche et acquiert (sale and rent back) ou développe (build to suit) des immeubles commerciaux essentiels à l’activité de ses locataires pour ses clients. Quantus entretient avec eux un partenariat durable et finance également les extensions ou transformations, afin qu’ils puissent se concentrer sur leur cœur de métier. Pour identifier des biens appropriés, Quantus a mis en place un réseau actif au-delà des frontières suisses.
Rendements durables
Dans le cadre des transactions, des baux d’une durée de 10, 15 ou même 20 ans sont généralement conclus. Pour les locataires, cela garantit une sécurité de planification, et pour les investisseurs, des rendements élevés à long terme. Les baux triple net visés assurent par ailleurs des coûts de propriété réduits et un effort minimal en matière de gestion.
Protection contre l’inflation
Les baux indexés demeurent attractifs pour les investisseurs dans toutes les phases du marché et offrent une protection efficace contre l’inflation de 100 %.
Potentiel de valorisation à long terme
Les réglementations strictes en matière de construction et de circulation pour les immeubles Light Industrial and Logistics, ainsi que la rareté du foncier disponible, entraînent une limitation de l’offre de surfaces adaptées, ce qui se traduira à moyen et long terme par une augmentation de la valeur des biens. Parallèlement, la tendance croissante vers la production et la logistique locales génère une demande accrue d’espaces en Suisse.
Le haut degré d’automatisation et de technologisation fait de la Suisse un site internationalement prisé pour la haute technologie (et l’efficacité). En 2025, l’industrie manufacturière demeure robuste : après la hausse de l’emploi observée les années précédentes, le niveau est resté stable, voire en légère progression dans les secteurs à forte intensité technologique – un signe de la résilience de l’industrie suisse.
Immobilier industriel : flexible, tourné vers l’avenir, indispensable Qu’il s’agisse de production intelligente ou de logistique classique, les immeubles Light Industrial se distinguent par leur structure adaptable et leur grande polyvalence d’usage. Ils constituent le socle stable et le cadre protecteur de la force industrielle de la Suisse – aujourd’hui plus que jamais.
Jusqu’où l’industrie doitelle être flexible? Katharina Reimann et Ines Reichert se réjouissent d’échanger avec vous sur ces questions et bien d’autres encore.
Katharina Reimann CIO, Head of Transaction Management
Ines Reichert Head of Portfolio Management
La plateforme de stratégies d’investissement spécialisée dans l’immobilier
Groupes de placement
www.dufour.ch
SWIIT + durabilité = Risk-adjusted Returns
Investit dans des immeubles indispensables à l’exploitation.
L’immobilier industriel et commercial, un secteur de niche
Face à un marché en mutation, l’immobilier industriel et logistique séduit par ses performances et sa résilience. En Suisse, PROCIMMO SA se positionne comme l’un des leaders de ce segment de niche, à la croisée de l’économie et du rendement.
Fondée à Lausanne en 2007, PROCIMMO SA administre aujourd’hui plus de quatre milliards de francs suisses, répartis dans deux SICAV distinctes. Parmi elles, le compartiment « Industrial » de Procimmo Real Estate SICAV, le plus grand fonds de placement immobilier suisse dédié à l’industrie, à l’artisanat et à la logistique.
Avec une fortune brute de plus de CHF 2 milliards, ce fonds coté à la SIX Swiss Exchange, illustre parfaitement le positionnement de la société : une gestion spécialisée, ancrée dans l’économie réelle, qui offre des rendements élevés, stables et une diversification unique sur le marché suisse. La plupart des immeubles du portefeuille sont idéale -
ment situés en Suisse romande et alémanique dans des zones d’activités dynamiques à proximité des grands axes routiers assurant une excellente accessibilité.
La montée du e-commerce, la relocalisation de la production et les nouvelles exigences logistiques ont profondément transformé les besoins des entreprises. Les surfaces doivent être plus flexibles, mieux situées et adaptées à des usages multiples. Dans ce contexte, les actifs industriels et logistiques offrent des perspectives de croissance durables, avec des rendements bruts souvent supérieurs à 6% et un risque maîtrisé. Pour les investisseurs, ces biens constituent une alternative attractive aux immeubles résidentiels. Pour les entreprises locataires, principalement des PME en Suisse, la flexibilité des surfaces et l’attractivité des loyers proposés par PROCIMMO SA en font un acteur de référence.
Après les 173 millions levés en 2024, le fonds « Industrial » a réalisé fin 2025 une nou-
velle augmentation de capital de CHF 144.5 millions. Cette levée de fonds lui permet de poursuivre sa croissance, de renforcer la diversification de son portefeuille et d’investir dans plusieurs projets de développement à fort potentiel. Parallèlement, d’autres levées de capitaux ont également été réalisées en 2025 pour les fonds administrés par PROCIMMO SA. Elles témoignent une fois encore de la confiance renouvelée des investisseurs et de la solidité du modèle de gestion porté par PROCIMMO SA.
Livia Sigg, Portfolio Manager & responsable de la succursale de Zurich
ISOS – Évolutions récentes et répercussions dans la pratique
L’inventaire fédéral des sites construits d’importance nationale à protéger en Suisse (ISOS) est un instrument qui sert à identifier et à préserver les valeurs architecturales. Il comprend actuellement plus de 1 200 sites. Lorsqu’un objet est inscrit à l’ISOS, cela signifie qu’il mérite d’être conservé dans son intégralité et préservé autant que possible. Il n’est possible de déroger à la conservation que si, dans le cadre de l’accomplissement d’une tâche fédérale, des intérêts d’importance nationale équivalents ou supérieurs s’y opposent. La jurisprudence a récemment élargi considérablement le champ d’application de l’ISOS. Pour les maîtres d’ouvrage, l’ISOS représente souvent un obstacle supplémentaire qui peut retarder, voire empêcher, la réalisation de projets de construction. Il en résulte un conflit entre le développement immobilier, la densification et la conservation.
Prise en compte de l’ISOS dans les projets de construction
L’ISOS n’a pas d’effet direct. En revanche, lorsqu’une tâche fédérale est accomplie, comme dans le cas de changements de zone ou de la construction d’installations solaires, l’ISOS doit être appliqué directement. Dans ces cas, l’objet inscrit à l’inventaire doit être conservé dans son intégralité et il est possible de déroger à cette règle uniquement si des intérêts d’importance nationale équivalents
ou supérieurs le justifient. Pour cela, un avis de la Commission fédérale du patrimoine naturel et du paysage (CFPNP) et/ou de la Commission fédérale des monuments historiques (CFMH) est nécessaire.
Cette application directe entraîne des incertitudes et des retards coûteux dans les projets de construction. Il a donc été reconnu qu’il était nécessaire d’agir au niveau politique.
Les sept mesures du Conseil fédéral Afin de simplifier l’application de l’ISOS et de garantir la sécurité du droit et de la planification, le Conseil fédéral a décidé, sur recommandation de la « table ronde ISOS » à laquelle ont participé des représentants de la Confédération, des villes, des communes et de l’économie, de prendre sept mesures. Celles-ci doivent être mises en œuvre d’ici 2028.
Andreas F. Vögeli, Associé +41 58 800 83 97 andreas.f.voegeli@nkf.ch
1. L’ordonnance relative à l’ISOS (OISOS) doit être adaptée de manière à ce que l’ISOS ne soit appliqué de manière directe qu’en lien avec les tâches fédérales ayant un impact direct sur l’aspect des lieux.
2. L’ordonnance sur l’aménagement du territoire (OAT) doit être adaptée de manière à ce que l’obligation d’autorisation pour les installations solaires soit limitée aux bâtiments existants.
3. Il convient de préciser dans l’OISOS qu’il est possible de déroger aux objectifs de conservation de l’ISOS également dans le cadre de l’accomplissement de tâches cantonales et communales. Cela correspond à la pratique et à la jurisprudence en vigueur.
4. L’OISOS et les directives relatives à l’ISOS (DISOS) doivent être adaptées aux objectifs de conservation de l’ISOS. Cela permettra de définir plus clairement la marge de manœuvre des cantons et des communes.
5. Les cantons et les communes doivent adapter leurs procédures afin de tenir compte de l’ISOS et adopter leurs propres instruments, tels que des notices d’application ou des checklists.
6. Les autorités et la population doivent être sensibilisés à la protection des sites construits afin de favoriser la compréhension et l’acceptation.
7. Des critères pour les projets d’importance nationale doivent être élaborés et définis dans le domaine de la construction de logements.
Défis et perspectives
Les sept mesures constituent un pas dans la bonne direction, même si elles restent prudentes. La structure fondamentale de l’ISOS reste finalement inchangée. Les sept mesures ci-dessus peuvent néanmoins apporter un certain assouplissement et favoriser la sécurité du droit et de la planification. Les procédures devraient également devenir plus rapides et plus prévisibles. Dans la pratique, elles resteront toutefois complexes, longues et hasardeuses.
