IMMOBILIEN INNOVATION 2022

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ENERGETISCHE SANIERUNG:

Wie weiter, Bestandseigner? GEOTHERMIE:

Heizen durch die Tiefgarage PROJEKTENTWICKLUNG:

Virtuelle Kooperation


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Editorial 3

Inhalt

Editorial

4–7 Nachrichten

Liebe Leserinnen, liebe Leser

8 Holzbau: «Zeitzeuge der Baukultur» 12 3D-Druck: Komplexe Akustiklösung 16 Digitalisierung: Virtuelle Kollaboration 20 Mobilität: Mit Strom und autonom 24 Interview: Fredy Hasenmaile, Credit Suisse 26 Energetische Sanierung: Wie weiter, Bestandseigner? 28 Interview: Adrian Grossenbacher, Bundesamt für Energie 32 Betriebskosten: Energie sparen, Synergien nutzen 38 Umfrage bei Swiss Circle Membern 44 Gebäudetechnik: Heizen durch die Tiefgarage 46 Gebäudetechnik: Saubere Energie aus dem See 50 Standortentwicklung: Ein Ökotop für die EPFL 54 Investmentmärkte: «Dunkelgrüner Vorzeigefonds» 57 Aus den Unternehmen Impressum 58 Grusswort der Herausgeber Agenda

Wo man frei denken kann, gedeihen neue Ideen. Nicht umsonst belegt die Schweiz im Freiheitsindex des kanadischen Faserund des amerikanischen Cato-Instituts bereits zum dritten Mal in Folge den ersten Platz – unter 165 Nationen. Demnach gelingt es der Schweiz mit Abstand am besten, persönliche und wirtschaftliche Freiheiten zu kombinieren. Wohin das im positiven Sinne führt, können Sie auf den folgenden Seiten selbst lesen. Beispielsweise zu wegweisenden Innovationen: ob der Pflanzenturm Semiramis, der mithilfe eines MachineLearning-Algorithmus entworfen und mit einer innovativen Holzbautechnologie realisiert wurde, oder die Akustik­box aus dem 3D-Drucker, die als Schallschutz dient – eine E ­ rfindung der neu geschaffenen Unit STEP2 des NEST, der Forschungs- und Innovationsplattform von Empa und Eawag. Auch bei der Verkehrsrevolution kommen wir gut voran. Die Schweiz hat eines der dichtesten Ladenetze für Elektrofahrzeuge in Europa und forscht an selbstfahrenden Automobilen. Die Immobilien- und Baubranche trägt mit zum neuen Denken bei: Bei Planung und Umsetzung von Immobilienprojekten kommen immer häufiger digitale Technologien zum Einsatz, die Ressourcen sparen. Neben Building Information Modeling geht es längst auch um Augmented Reality, Virtual Reality, Blockchain oder künstliche Intelligenz. Zurzeit ist aber wohl die Energieversorgung das drängendste ­Thema. Seit die Gaspreise im Zuge des Kriegs in der Ukraine steigen und die Versorgungslage mit fossilen Brennstoffen generell unsicher wird, denken immer mehr Unternehmen über alternative Heiz- und Kühlmethoden nach. Zug und Zürich zeigen bereits, wie es funktionieren kann – mit sauberer Energie aus dem See. Mit den besten Grüssen Susanne Osadnik


News 4

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30 Prozent günstiger Die Bauaufsichtsbehörden des US-Bundesstaats Montana sind die ersten des Landes, die den 3D-Druck von Wänden als vollwertigen Ersatz für Wände aus Betonmauerwerk oder Standard-Kernbetonblöcken zulassen. Die Genehmigung wurde Tim Stark, einem Bauunternehmer aus Billings, der grössten Stadt in Montana, erteilt, nachdem er Dokumente, Spezifikationen und Prüfberichte eingereicht hatte, die von Apis Cor entwickelt worden waren. Die 3Dgedruckten Wände und das Material wurden von einem unabhängigen Labor in Boston, Massachusetts, und an der Civil and Environmental Engineering School der Universität von Connecticut

© Apis Cor

3D-Druck

Apis Cor hat in den USA bereits einige 3D-gedruckte Häuser gebaut.

getestet, die daraus resultierende Spezifikation von der National Fire Protection Association veröffentlicht. Die von Apis Cor, einem in Florida ansässigen Bautechnologieunternehmen, entworfenen 3D-gedruckten Wände entsprechen den internationalen Bauvorschriften. Das Unternehmen hat bereits mehrere Pilotprojekte in den USA und den Vereinigten Arabischen Emira-

ten durchgeführt und hält den GuinessRekord für das volumenmässig grösste 3D-gedruckte Gebäude der Welt. Der Generalunternehmer Tim Stark bemühte sich um die Erlaubnis, das 3DDruck-Verfahren und die Ausrüstung von Apis Cor für ein Wohnungsbauprojekt in Billings und in anderen Gebieten von Montana zu nutzen, um die dort herrschende hohe Nachfrage nach günstigem Wohnraum zu bedienen. Wie Stark berichtet, können durch das Nutzen von 3D-Druck statt traditioneller Baumethoden die Baukosten um 30 Prozent gesenkt werden. (bw)

Neuer Weltrekord Eine Forschungsgruppe an der Jacobs University Bremen um Professor Yilmaz Uygun hat den weltweit grössten industriellen Delta-3D-Drucker entwickelt. Der vier Meter hohe Apparat soll den Bau von Prototypen effizienter, kostengünstiger, schneller und flexibler machen. In Branchen wie der Ersatzteilwirtschaft, dem Prototypenbau und dem Maschinen- und Anlagenbau werden regelmässig Einzelteile benötigt, die eine komplexe Struktur aufweisen, jedoch nur in geringer Stückzahl gebraucht werden. Das Problem: Konventionelle Fertigungsverfahren eignen sich für die Produktion solcher Einzelteile kaum. Die Herstellung ist unwirtschaftlich und je nach Grösse und Komplexität des Teils oft unmöglich. Der neue Drucker erlaubt es laut Uygun, durch das additive Fertigungsverfahren kostengünstig komplexe Einzelteile für

© Jacobs-University.de

3D-Druck

Prototyen herzustellen, die sich noch in der Testphase befinden, und deren Design bei Bedarf flexibel und ökonomisch den Test­ ergebnissen anzupassen. Der Druckbereich von bis zu 1,50 Metern im Radius sowie die Druckhöhe von bis zu 2,50 Metern sind einzigartig und erlauben es, aussergewöhnlich grosse Teile zu drucken. Ermöglicht wird das durch die Bauweise: Der Druckkopf schwebt über der Druckplatte, befestigt an drei Armen, die ein Dreieck – ein ­Delta – bilden. Über die Arme lässt sich der Druckkopf in jede Richtung bewegen. Derzeit werden im Rahmen eines Projekts die Druckteile in vertikalen Windkraftanlagen eingesetzt, hierfür werden Turbinen mit dem additiven Fertigungsverfahren erzeugt. Weitere Projekte für verschiedene Industrien sind

Der Druckkopf schwebt über der Druckplatte, befestigt an drei Armen.

geplant. Uygun und sein Team arbeiten zudem an der Weiterentwicklung zur Sicherung der Qualität beim Druckvorgang mittels eines kamerabasierten Systems, mit dem der Druck optisch kontrolliert wird. Langfristig soll sich Honeycomb, wie der 3D-Drucker getauft wurde, bei Abweichungen im Druck selbst korrigieren. Der Name beschreibt die innen liegende Struktur der gedruckten Teile – eine Honigwabenstruktur. Der Vorteil: Es wird weniger Material verwendet, ausserdem ist das gefertigte Stück leicht und stabil – ein weiterer Beitrag zur Effizienz und Nachhaltigkeit. (bw)


News 5

Zürich

© Bildnachweis

«Alto Zürrus» in Betrieb Prognosen zufolge wird die Zahl von Hitzetagen und Tropennächten weiter zunehmen. Menschen in Städten leiden besonders, weil sich dicht bebaute Gebiete – «Wärmeinseln» – überdurchschnittlich stark erhitzen. Städte versuchen deshalb zunehmend, Lösungen für das Problem der Überhitzung zu finden, um eine gute Lebensqualität zu erhalten

und die Gesundheit der städtischen Bevölkerung zu schützen. Grün Stadt Zürich (GSZ) hat in diesem Sommer auf dem Zürcher Turbinenplatz, einem der heissesten Plätze der Stadt, zur Hitzemilderung – zusätzlich zu den dort im vergangenen Jahr gepflanzten Bäumen – das Projekt «Alto Zürrus» in Betrieb genommen. Ab

Visualisierung des neuen Docks A Flughafen Zürich

© Flughafen Zürich AG / Bucharest Studio

Neues Dock aus Holz Nach über 35 Jahren in Betrieb muss das Dock A am Zürcher Flughafen ersetzt werden. Für den Neubau hat die Flughafen Zürich AG einen Wettbewerb durchgeführt, den das Projekt «Raumfachwerk» eines Planungsteams um BIG, HOK und 10:8 Architekten für sich entschieden hat. Geplant ist, dass das neue Flughafendock zu grossen Teilen aus Holz gebaut wird – für ein Terminalgebäude dieser Art bislang einzigartig. Ferner will man das Dach des neuen Docks und der Dockwurzel vollflächig für Photovoltaik nutzen, um damit rund zwei Drittel des

jährlichen Strombedarfs des Docks abzudecken. «Für das neue Dock A des Flughafens Zürich haben wir versucht, der komplexen globalen Herausforderung der CO₂-Absenkung mit einer möglichst einfachen Lösung zu begegnen: mit einem Raumtragwerk aus Massivholz, das Struktur, Raumerlebnis, architektonische Gestaltung und Organisa­ tionsprinzip in einem ist», sagt Bjarke Ingels, Architekt, Gründer und Leiter des Büros BIG. Im Innenraum soll sich die Aufenthaltsqualität für die Passagiere erhöhen: In der sogenannten Dockwurzel sind – wie im angrenzenden Airside-Center – neue Shop- und Gas­ tronomieangebote geplant. Auch grosse Loungeflächen mit Blick auf das Vorfeld wird es geben. Der Baustart für das neue Dock A ist für 2030 geplant. Während der Bauarbeiten bleibt das alte Dock in Betrieb, da rund ein Drittel aller Flughafenpassagiere dort abfliegt oder ankommt. Die Investitionen für das neue Dock A inklusive Tower und Dockwurzel: rund 700 Millionen Franken. (bw)

© Stadt Zürich, Tabea Vogel

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«Alto Zürrus» sorgt in Zürich für Abkühlung auf dem Turbinenplatz.

einer Temperatur von 30 Grad springt «Alto Zürrus» automatisch an und versprüht kühles Wasser. Ein auf fünf Metern Höhe aufgehängter Aluminiumring mit neun Metern Durchmesser erzeugt aus 180 Hochdruckdüsen die künstliche Wolke. Die dabei entstehenden Wasserpartikeln sind so klein, dass sie an heissen Sommertagen sofort verdunsten und so der Umgebungsluft Wärmeenergie entziehen. Dadurch kühlt die Umgebungsluft um bis zu 10 Grad ab. Personen können sich, ohne nass zu werden, dort aufhalten und die kühle Brise geniessen. Die Wolke wird über entsprechende Temperatur- und Feuchtigkeitssensoren gesteuert und wird an voraussichtlich 44 trockenen und heissen Tagen betrieben. Die ringförmige Anlage verbraucht rund 7,5 Liter Wasser pro Minute, was etwa einem Zehntel eines normalen Brunnens entspricht. «Alto Zürrus» wird bis September 2024 in Betrieb sein. Während dieser Testzeit werden Daten zur Luftqualität erhoben und die Temperatur gemessen, um herauszufinden, inwiefern sich die Wolke als hitzemindernde Massnahme eignet und ob sie Akzeptanz bei der Bevölkerung findet. Die Kosten für das Projekt: rund 140.000 Franken. Die Wolke ist indes nur eine Idee, wie die Temperatur in der Innenstadt im Hochsommer gesenkt werden soll. Als wichtigere Massnahmen zählen das Pflanzen von Bäumen oder die Anlage von Grünflächen; sie sind nach Berechnungen der ETH zumindest in unseren Breitengraden die effektivsten Kühlmittel. So spielt in den Plänen der Stadt Grün die wichtigste Rolle, in Parks, an Fassaden, auf Dächern, entlang von Strassen. Eine weitere Option sind Schattenspender, etwa in Form von Sonnensegeln – und wo immer möglich, sollten Böden nicht versiegelt werden. (bw)


News 6

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Mobility

Bidirektionale Ladetechnologie Elektroautos als Stromspeicher? In Bern startete kürzlich ein Projekt, das ausloten soll, inwiefern E-Autos zur Stromnetzstabilität genutzt werden können. Das Carsharing-Unternehmen Mobility aus Rotkreuz hat die Federführung des Projekts, an dem weitere sechs Unternehmen beteiligt sind. Im Rahmen von V2X Suisse soll die bidirektionale Ladetechnologie an 40 Orten im ländlichen und städtischen Raum der Schweiz getestet werden. Die Idee: Batterien

© Mobility

Madaster

­ eparkter E-Autos zum Ausgleich von g Netzschwankungen zu nutzen. Die den Batterien zu Spitzenverbrauchszeiten entnommene Energie könnte über den Tag bei Sonnenschein zu günstigeren Tarifen wieder eingespeist werden. Laut Mobility bringen es 3.000 ans Netz angeschlossene Mobility-Autos auf eine Regelleistung im Umfang eines Schweizer Stausees. (os)

Heizenergie

© zVg

Sparen mit smartem Thermostat

Mit den steigenden Energiepreisen werden unweigerlich auch die Heizkosten steigen. Um diese abzufedern, werden Lösungen benötigt, mit denen sich Gebäude effizienter betreiben lassen. Das Empa-Spin-off «viboo» hat dazu einen Regelalgorithmus entwickelt, mit dem man auch ältere Gebäude auf einfachem Weg mit deutlich weniger Energie betreiben kann, einen «smarten Thermostat», der das Raumklima voraus­ schauend regelt und dadurch neben der Energieeffizienz auch den Komfort und das Raumklima verbessert. Der Regelalgorithmus kann, basierend auf Wetter- und Gebäudedaten, mehrere Stunden im Voraus den idealen Energieaufwand eines Gebäudes berechnen. Die ersten Experimente im NEST, dem modernen Forschungs- und Innova­

tionsgebäude von Empa und Eawag, zeigten, dass mit diesem Ansatz zwischen 20 und 40 Prozent der Energie eingespart werden kann. Der Probelauf in einem älteren Versuchsobjekt, der in den 1960er-Jahren gebauten und 2009 renovierten Empa-Direktion, verlief ebenso erfolgreich. Als Partnerunternehmen fungierte dabei Danfoss, ein internationaler Hersteller von smarten Heizkörper-Thermo­ staten, die bereits eine geeignete Schnittstelle besassen. Über diese können die vom viboo-Algorithmus berechneten Stellwerte aus der Cloud an die Hardware übermittelt werden. Die neuen Thermostate (Danfoss Ally) regelten das Raumklima von Weihnachten 2021 bis Ende März 2022. Um den Weg für den Markteintritt weiter zu ebnen, führt viboo in der nächsten Heizperiode weitere Pilotprojekte durch – ausser mit Danfoss auch mit weiteren Herstellern wie ABB und Schneider Electric. Gleichzeitig gibt es bereits Interesse seitens der öffentlichen Hand, den Algorithmus in bestehende Gebäude zu integrieren, so etwa vom Bundesamt für Bauten und Logistik (BBL) und der Gemeinde Männedorf. (bw)

Kooperation mit Epea Madaster, das «Grundbuchamt» für Materialien, hat eine Kooperation mit der Epea-Material- und Pro­ duktplattform abgeschlossen – mit dem Ziel, Entwicklern, Investoren, Bauherren und Verwaltern von Immobilien und Infrastruktur einen Einblick in die Kreislauffähigkeit von Bauteilen und Materialien zu geben. Die Verknüpfung der Epea-Material- und Produktdatenbank mit der Madaster-Plattform soll es erleichtern, die CO2-Emissionen und die Kreislauffähigkeit von Immobilien zu berechnen und in die Berichterstattung aufzunehmen und damit die Umsetzbarkeit kurz- oder langfristiger Ziele, wie sie in den Pariser Klimavereinbarungen festgelegt sind, zu über­ prüfen. Zudem soll es einfacher werden, kommende Gesetze und Vorschriften einzuhalten. Die Berechnung projektspezifischer gebundener CO2-Emissionen oder die Ermittlung der Kreislauffähigkeit eines Gebäudes setzt viele komplexe Daten voraus, über die Eigentümer, Planer oder Bauherren oftmals nicht verfügen. Epea hat daher eine spezielle Material- und Produktdatenbank für Madaster entwickelt, bei der Daten für den Schweizer Markt adaptiert wurden, was Nutzern der Madaster-Plattform erlaubt, die für ihr Vorhaben erforderlichen Berechnungen durchzuführen. Im Datensatz hinterlegt sind die Materialherkunft, detailliert nach Sekundärrohstoffen, nicht erneuerbare Primär­ materialien und nachwachsende Rohstoffe sowie auch die Materialverwertung mit Blick auf mögliche Wiederverwendung, Verwertung, Verbrennung oder Deponie. Alle Daten basieren auf zuverlässigen Quellen und einer Aufbereitung durch Epea. Aktuell umfasst der Datensatz 187 Materialinformationen und ist damit der umfangreichste verfügbare Datensatz mit dieser Breite und Tiefe. Der Umfang des Datensatzes wächst stetig und kann auf Nachfrage der Nutzer der Madaster-Plattform erweitert werden. (bw)


News 7

Der Roboterhund scannt seine Umgebung und liefert damit die Datengrundlage für den digitalen Zwilling.

Digitalisierung

Auf den Hund gekommen Er bellt nicht, beisst nicht, hat sechs Augen und einen Elektromotor im ­ Bauch: Spot ist ein hundeähnlicher Roboter mit vielen Talenten. Für die New Yorker ­Polizei durchkämmt er gefährliche Umgebungen in Notfallszenarien, die Feuerwehr setzt ihn für Such- und Rettungsmissionen ein, und auf abgelegenen Weiden Neuseelands hütet er Schafe. In Zukunft wird der vom USamerikanischen Robotikunternehmen Boston Dynamics entwickelte Roboterhund auch über heimische Baustellen wachen. Spot kann die Baustellendokumentation auf ein völlig neues Level heben, weil er regelmässig und sicher alle baulichen Veränderungen aufzeichnen und speichern kann. Das bringt erhebliche Vorteile mit sich, denn Baupläne sind geduldig, und in der Realität sind Verzögerungen und Abweichungen von der ursprünglichen Planung eher die Regel als die Ausnahme. Ganz gleich, ob Probleme bei der Materialbeschaffung, Störungen in den Lieferketten oder Ausfall von Gewerken – fast immer wird anders gebaut als ursprünglich geplant. «Bisher lag es im Zuständigkeitsbereich des Baumanagements, den Baufortschritt und eventuelle Verzögerungen zu prüfen, zu dokumentieren und et­ waige Änderungen im digitalen Zwilling zu aktualisieren», sagt Wolfgang Kroll, der als Teamleiter bei Drees & Sommer die Digitalisierung des Baumanagements vorantreibt. «Nun gibt es für die-

se zeitaufwendigen Aufgaben einen stabilen vierbeinigen Helfer.» Langfristiges Ziel seines Unternehmens sei es, den gesamten Baufortschritt eines Projekts in einem einzigen konsistenten Modell darzustellen und den Sollzustand aus der Planung mit dem Istzustand auf der Baustelle abzugleichen. Digitaler Zwilling für Neu- und Bestandsbauten Spots Weg kann zwar vorab programmiert werden, derzeit wird er noch – da die gesetzlichen Rahmenbedingungen autonome Laufwege verbieten – via Tablet in alle Winkel der Baustelle gesteuert, wobei der 73 Kilogramm schwere Roboterhund nicht nur auf Treppen und Brettern mit Trittfestigkeit überzeugt, sondern auch Menschen oder Zementsäcken ausweichen kann. «Sehen» kann Spot mit auf seinem Rücken montierten Laserscannern, mit denen er ein 360-Grad-Blickfeld hat. Deren Laserstrahlen tasten alle Oberflächen ab und erzeugen ein Netz aus Millionen einzelner Punkte. Dabei entsteht eine sogenannte Punktwolke – eine millimetergenaue, geometrisch exakte Abbildung der Umgebung, die als Grundlage für den digitalen Zwilling dient. Der Soll-IstAbgleich aus Planung und tatsächlichem Baufortschritt soll somit erleichtert werden. Spot kann ausserdem für den Scan von Bestandsgebäuden eingesetzt werden.

Hier liegt ein grosses Potenzial, denn ein Grossteil aller Gebäude wurde gebaut, bevor es den digitalen Zwilling gab. Für die Bauplanung birgt das Herausforderungen, wenn es an einen Umbau oder eine Umnutzung geht. Existiert ein vollständiger Scan des Objekts, lässt sich ein realitätsgetreues, virtuelles Modell erstellen und anhand dessen, den Bauprozess und die Baulogistik besser koordinieren. Bevor der Robodog zur Serienreife gelangt, muss er noch einiges lernen: Bisher erkennt der Hund keine sogenannten Scanschatten. Stehen etwa Baumaterialien herum, werden diese ebenfalls erfasst und in die Punktwolke als Gebäudedaten übertragen. Laut Kroll sollte der Roboter selbst entscheiden können, wann ein Scanschatten vorliegt und wann nicht: «Er muss lernen, wichtige von unwichtigen Änderungen automatisiert zu erkennen.» Wie das gelingen kann, untersuchen die Laserscanspezialisten von Faro in einem gemeinsamen Forschungsprojekt mit den Baumanagement- und Digitalisierungsexperten von Drees & Sommer. Vielversprechend seien Ansätze, die KI und klassische Mustererkennung verbänden: «So soll der Roboterhund unterscheiden lernen, welche Datenpunkte zum Gebäude gehören und welche er löschen kann.» Doch eine solche Hundeschule brauche Zeit: Bis Spot autonom über die Baustelle spazieren und dort den Baufortschritt dokumentieren kann, wird es noch eine Weile dauern. Bis dahin macht er seine Gänge zusammen mit der Baumanagerin oder dem Baumanager. Zuverlässig und ganz ohne Leine. (bw)

© Behind the Mask

© Behind the Mask

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Bauwirtschaft 8

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«Zeitzeuge der Baukultur» Holzbau – Auf dem Areal des Tech Clusters in Zug ist ein Hochhaus der besonderen Art entstanden: Der Pflanzenturm Semiramis wurde mithilfe eines Machine-LearningAlgorithmus entworfen und mit einer innovativen Holzbautechnologie realisiert. Von Anja Hall – Fotos: Timbatec, Pascal Bach/ Gramazio Kohler Research, ETH Zürich

Holzbauwerke sind quadratisch, praktisch, gut – aber um elegante, gerundete Formen herzustellen, braucht es dann eben doch Beton? Weit gefehlt, wie das Pflanzenhochhaus Semiramis zeigt. Im Sommer dieses Jahres wurde der 25 Meter hohe Turm auf dem Gelände des Tech Clusters in Zug der Öffentlichkeit vorgestellt. Hergestellt ist er mit einer innovativen Holzbautechnologie, die eigentlich für Geschossdecken «Die Skulptur entwickelt wurde. In fünf grossen HolzSemiramis ist ein schalen wachsen Gräser, Blumen, StauSinnbild für den drin- den, Sträucher und sogar Bäume – all gend nötigen ökologi- dies in luftiger Höhe. schen Wandel.» Mit dem Tech Cluster errichtet die Metall-Zug-Gruppe auf ihrem Areal im Matthias Kohler, Norden von Zug ein neues Quartier, das ETH Zürich innovativ und nachhaltig zugleich sein soll. Etwa ein Drittel der Fläche wird künftig vom Haushaltsgerätehersteller V-Zug genutzt, und auf den restlichen gut 60.000 Quadratmetern sollen sich Industriefirmen, Start-ups, Forschungseinrichtungen und Think Tanks, aber auch Schulen und industrienahe Dienstleister ansiedeln. Erschlossen wird das Areal mit einem ökologischen Multi Energy Hub, und das Mobilitätskonzept sieht auch den Einsatz von selbstgesteuerten Fahrzeugen vor. Auf dem bislang rein industriell genutzten Gelände entstehen zudem neue öffentliche Plätze und Grünräume. Der Pflanzenturm soll ein Symbol für diesen Mix aus Innovation und Natur sein, sagt Beat Weiss, CEO der Tech Cluster AG bei der Vernissage: «Die Skulptur Semiramis mit ihren Pflanzengesellschaften auf fünf Stockwerken widerspiegelt sowohl diese vertikale Ausrichtung des Tech Clusters als auch die Betonung der Grünräume.»

Matthias Kohler von der ETH-Professur für Architektur und Digitale Fabrikation, die Landschaftsarchitektin Rita Illien und der Holzbau­ ingenieur Andreas Burgherr von der Firma Timbatec haben das Pflanzenhochhaus gemeinsam realisiert. Semiramis: nur dank Innovationen realisierbar Kohler betonte bei dem Anlass, dass das städtebaulich markante Kunstwerk nur mit innovativen Techniken umsetzbar war: «Deshalb ist Semi­ ramis ein Zeitzeuge der heutigen Baukultur, aber auch ein lebendiges, expressives Sinnbild für den dringend nötigen ökologischen Wandel, für Stadtquartiere, die Lebensräume schaffen.» Ein Forscherteam um Kohler hat die fünf Holzschalen entworfen und dabei einen sogenannten Machine-Learning-Algorithmus eingesetzt. Mithilfe dieses Algorithmus konnten die zu bepflanzende Fläche sowie Zielgrössen für Sonnen- und Regenschutz variiert werden, und die Maschine spuckte Tausende von möglichen Formen und Anordnungen der Schalen aus. Diese Lösungen haben die Forschenden in einem virtuellen Raum mit 3D-Brillen betrachtet und bewertet. Das Ergebnis: Die Pflanzenschalen konnten so geschickt angeordnet werden, dass es beregnete und trockene, aber auch sonnige und schattige Bereiche gibt. Bewässert werden die Pflanzen durch Leitungen, die in den Stützen untergebracht sind. Auch beim Bau der Schalen setzten die Initiatoren auf Hightech: Vier Industrieroboter fügten die einzelnen Holzplatten zusammen, pro Schale waren es zwischen 51 und 88 Teile. Die Roboter nahmen den Handwerkern dabei manch müh­ same Arbeit ab: Das Anheben und exakte Positionieren der Platten blieb ihnen erspart, und auf eine aufwendige Unterkonstruktion konnte verzichtet werden. Verbunden sind die Schalenteile mit einem Giessharz, den die Holzbauingenieure des Unternehmens Timbatec entwickelt haben. Mit diesem Harz lasen sich Holzplatten auf Stoss verbinden und stirnseitig verkleben – eine Revolution im Holzbau, wenn man bedenkt, dass Experten dies jahrzehntelang für schlicht unmöglich hielten.


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Neue Technologie für nutzungsflexible Bauten Diese Art der stossseitigen Verbindung hat der Holzbaupionier Stefan Zöllig mit seiner Firma Timbatec sowie Forschenden der ETH Zürich und der Berner Fachhochschule ausgetüftelt. Zöllig hatte dabei aber weniger im Sinn, Holzskulpturen wie Semiramis zu bauen. Er wollte vielmehr ein handfestes Problem des Holzbaus lösen: Nutzer verlangen zunehmend nach nutzungsflexiblen Gebäuden, aber die sind in der klassischen Holzbauweise schwer zu realisieren. Denn aus statischen Gründen müssen im Holzbau bei grossen Deckenflächen entweder sehr viele Stützen eingesetzt oder Querbalken verbaut werden. Die Querbalken allerdings stören bei der Installation der Gebäu-

Ein Symbol für den Mix aus Innovation und Natur: Der Pflanzenturm Semiramis auf dem Tech Cluster in Zug.

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detechnik, und zudem werden dort, wo viele solcher Träger verbaut werden, die Gebäude höher, als es eigentlich nötig wäre. Die zweite Möglichkeit, kleinere Stützenraster einzusetzen, bringt wiederum Schwierigkeiten, wenn Räume grosszügig geschnitten sein sollen: Es sind ständig Pfeiler im Weg. Die Entwicklung des Teams um Zöllig, die unter dem Namen Timber Structures 3.0 (TS3) vermarktet wird, ermöglicht es erstmals, grosse Deckenflächen komplett aus Holz zu bauen, ohne


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Querbalken und mit nur wenigen Stützen. Wie Zöllig bei einem Vortrag des Verbands Lignum sagte, sind Geschossdecken mit einem Stützenraster von bis zu 8 mal 8 Meter und einer Nutzlast von 500 kg pro Quadratmeter möglich. Die Grundidee dabei: Die einzelnen Holzplatten werden auf Stoss verbunden, stirnseitig verklebt und punktgestützt. Hauptanwendung ist die Geschossdecke Die Anwendung der TS3-Technologie in der klassischen Variante als Geschossdecke lässt sich unter anderem an Mehrfamilienhäusern in Zürich und in Frenkendorf im Kanton Basel-Landschaft studieren. An der Wehntalerstrasse in ZürichUnterstrass ist ein Mehrgenerationenhaus als Ersatzneubau entstanden, zu dem auch ein Co­ living Space mit Küche und ein Coworking Space gehören. Rund um ein Treppenhaus aus Beton wurde das Holzsystem aus Stützen und Platten montiert. Die Wände in den insgesamt acht Wohnungen sind nichttragend und können bei Bedarf versetzt werden. Noch grösser als der Bau in Zürich-Unterstrass ist der Fasanenhof, ein viergeschossiges Mehr­

familienhaus mit 15 Mietwohnungen in Frenkendorf. Geplant war der Bau zunächst in Stahlbeton, kurzfristig hat die Bauherrschaft dann aber auf die Holzbauweise umgeschwenkt. So ist auf einem massiven Untergeschoss ein reiner Holzbau entstanden, für den 582 Kubikmeter Fichtenholz verbaut und damit 533 Tonnen CO2 gebunden wurden. Die Geschossdecken wurden mit der TS3-Technologie gebaut. Weil auf einen Unterzug, den man sonst vom Holzbau kennt, verzichtet wurde, wirken die Decken der Wohnungen auf den ersten Blick, als seien sie aus Beton: Sie sind eine einheitliche Fläche, und die Fugen, mit denen die einzelnen Holzplatten verbunden wurden, sind kaum sichtbar. Die Kosten sind vergleichbar mit Betonprojekten Bei den derzeit massiv steigenden Preisen für Baumaterialien stellt sich schnell die Frage nach den Kosten: Die Firma Timbatec betont, dass die TS3-Technologie preislich vergleichbar ist mit Projekten aus Stahlbeton. Der Quadratmeterpreis für Geschossdecken beginne bei 200 Franken pro Quadratmeter, variiere aber stark je nach Grösse, Spannweite und Nutzlasten.

PUBLIREPORTAGE

Flatfox feiert 10 Jahre digitales Vermieten Bereits vor 10 Jahren schritt Flatfox als Pionier in der Digitalisierung des Vermietungsmarktes voran. Im August 2022 stiess Flatfox mit Kunden und ­Partnern auf den bisherigen Erfolg an. Als eines der ersten PropTech-Unternehmen im Schweizer Markt stellte Flatfox einen kostenlosen Immobilienmarktplatz mit digitalen Tools für den Bewerbungsprozess zur Verfügung. Über die vergangenen Jahre entwickelte sich Flatfox zu der Kommunikationsplattform für Immobilienbewirtschafter und Mieter. Mit der Einführung der elektronischen Vertragsunterzeichnung sowie dem digitalen Abschluss der Sicherheitsleistung konnte im vergangenen Jahr ein weiterer Meilenstein gefeiert werden. Schlaue digitale Plattform Oberstes Ziel des Flatfox-Teams ist es, neue Wege zu finden, um die Vermietung und die damit verbundenen Interaktionen zwischen Bewirtschaftern, Interessenten und Mietern zu vereinfachen. «Was uns ausmacht, ist der starke Bezug zur Thematik. Sei es aus unseren eigenen Erfahrungen als Mieter, dem engen Austausch mit der Branche oder aus Leidenschaft,

das Leben aller Beteiligten zu vereinfachen», sagt Gregor Letonja (Chief Customer Success). Die Vision geht über den kostenlosen Marktplatz und die digitale Bewerbung hinaus: vom Mieterwechsel über Mieteranliegen bis zur digitalen Kündigung. Flatfox unterstützt alle Beteiligten rundum digital. Flatfox AG Räffelstrasse 24, 8045 Zürich T 044 508 75 20, customersuccess@flatfox.ch, www.flatfox.ch/business


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Industrieroboter fügen Holzplatten auf Stoss zusam­ men, die mit eigens entwickeltem Giessharz verbun­ den werden.

Und auch wenn die Hauptanwendung der Tech­ nologie die Geschossdecke ist – der Fantasie sind kaum Grenzen gesetzt: Es lassen sich unendlich lange Stäbe und beliebig grosse Platten erstel­ len. Die Platten können zur Gebäudeaussteifung und auch für den Bau von Hochhäusern einge­

setzt werden. Weil sich die einzelnen Holz­ elemente in beliebigen Winkeln verbinden lassen, ist der Bau grosser Raummodule für Hotelzim­ mer ebenso denkbar wie grosse Brückenmodu­ le – oder eben die Pflanzschalen des Semiramis im Tech Cluster Zug. ∙

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Kiste in der Decke 3D-Druck – Zu viel Schall in Bürogebäuden nervt nicht nur, sondern ist dauerhaft gesund­heitsschädlich. Aber wie bringt man Schallschutz, Energieeffizienz und Behaglichkeit unter einen Hut? In der neuen Unit STEP2 der Forschungs- und Innovationsplattform von Empa und Eawag hat man eine Lösung gefunden. Von Susanne Osadnik – Fotos: BASF 3D Printing Solutions, Stahlton Bauteile AG

Lärm nervt nicht nur. Er ist auch gesundheitsschädlich. Die Weltgesundheitsorganisation (WHO) warnt seit Langem: Lärm ist die zweitgrösste Bedrohung für die Gesundheit europäischer Bürger. Zu viel Schall verursacht auf Dauer nachhaltige gesundheitliche Beeinträchtigungen, weil er sich auf den gesamten Organismus auswirkt: Der Stresspegel steigt, die Leistungsfähigkeit leidet. Und damit sinkt auch die Produktivität am Arbeitsplatz. Auch in modernen Bürogebäuden sind Schallprobleme ein Thema, mit dem sich Bauplaner auseinandersetzen müssen – und dabei nicht selten in Konflikt mit den «Wir sparen Architekten geraten. Ästhetische Aspekte eines Gebäudes sind nicht immer Ressourcen, reduziekompatibel mit baulichen Voraussetzunren das Gewicht und gen oder Notwendigkeiten beim Lärmsteigern die Kosten- schutz. Vor allem dort, wo viel Glas und und Energieeffizienz.» glatter Sichtbeton zum Einsatz kommen, sind Schallprobleme programmiert. Silvan Oesterle, NEST Lange Nachhallzeiten sind schlechte ­Voraussetzungen für die Nutzung der Büros und Konferenzräume. Eines von vielen Problemen, derer man sich auch in der neu geschaffenen Unit STEP2 des NEST, der Forschungs- und Innovationsplattform von Empa und Eawag, angenommen hat. Diverse Partner aus Forschung und Wirtschaft arbeiten in dieser Unit gemeinsam daran, Innovationen in den Bereichen Kreislaufwirtschaft, digitale und industrielle Fabrikation, bei der Gebäudehülle sowie im Energiesystem zu beschleunigen – und marktfähige Lösungen zu entwickeln. Ein zentrales Element ist dabei die Optimierung von Energieeffizienz und Behaglichkeit. Aus die-

sem Grund hat die WaltGalmarini AG ein umfassendes Energiekonzept für STEP2 ausgearbeitet. Ein wichtiger Bestandteil davon ist eine Sichtbetondecke, die als Speichermasse genutzt werden kann. Das Projektteam entwickelte eine RippenFiligrandecke in Sichtbetonqualität, die leichter und ressourcensparender als herkömmliche Lösungen ist und dennoch Spannweiten bis zu 14 Metern erlaubt. «Auf der einen Seite erfüllt die Geschossdecke im Betrieb die Funktion einer thermischen Speichermasse. Auf der anderen Seite wird bei diesem Deckenkonzept bis zu 40 Prozent weniger Material benötigt als bei normalen Filigrandecken. Wir sparen Ressourcen ein, reduzieren das Gewicht und steigern gleichzeitig die Kosten- und Energieeffizienz», erklärt Silvan Oesterle, Mitbegründer des Architekturbüros ROK und leitender Architekt der NEST-Unit STEP2. Dieses innovative Vorfertigungsverfahren, mit dem sich Geschossdecken für Massivhäuser effizient herstellen lassen, überzeugte auch die Stahlton Bauteile AG, die daraufhin als Industriepartner in das Projekt einstieg, das Verfahren massgeblich mitentwickelte und dieses nun im eigenen Werk anwenden wird. Allerdings stellte sich im Verlauf des Deckenprojekts heraus, dass konventionelle Akustiklösungen die optimale Umsetzung des bereits erarbeiteten Energiekonzepts behindern würden. Eine Alternative musste her, und Silvan Oesterle fand sie: Er erstellte eine erste 3D-Skizze für eine innovative Akustikbox, die in die Decke integriert werden kann. Gemeinsam mit den 3D-Druckspezialisten von BASF 3D Printing Solutions, der Stahlton Bauteile AG als Produzent von vorgefertigten innovativen Betonelementen und den Akustikexperten der Empa wurde die Box weiterentwickelt. Der Clou: Der 3D-Druck ermöglichte, die Geometrie und Performance so sehr weiter zu optimieren, dass sich die Akustikeigenschaften sowie auch die Platzierung im Deckenelement nochmals verbesserten. Das Ergebnis ist eine in sich geschlossene Akustikbox, die komplett mittels 3D-Druck von der Stahlton Bauteile AG hergestellt wird. Das Innenleben der Box besteht aus einem mineralischen Absorberschaum von BASF, der im mittleren Frequenzbereich eine bessere Schall-


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Im 3D-Drucker entsteht eine komplexe Akustiklösung, welche eine hohe Akustikqualität des Raumes trotz schallharter Oberfläche schafft und gleichzeitig die Gestaltungsfreiheit für die Architekten und Architektinnen erweitert.

Der erste Prototyp überzeugte. Die Akustiklöcher in der Decke waren fehlerfrei und von hoher Qualität.

absorption aufweist als herkömmliche Schall­ absorber. Auf der unteren Seite befinden sich Löcher, die den Übergang zur Decke darstellen. Dadurch entsteht in den Deckenelementen eine Perforation, über die der Schall Die Akustikbox aufgenommen und absorbiert wird. hilft, Energiekonzep­ «Unsere Akustikbox hilft nicht nur dabei, das Energiekonzept wie geplant umzu- te wie geplant um­ setzen, sondern bringt auch weitere zusetzen, und bringt marktrelevante Vorteile», sagt Oes­terle. weitere marktrele­ «Durch diese Lösung kann die Akustik vante Vorteile. sehr dezent in die Decke inte­griert werden. Die Position und die Form der Löcher in der 3D-Deckenuntersicht sind zudem ­v ariabel, wodurch die architektonische Gestaltungsfreiheit im Vergleich zu herkömmlichen 2DAkustikelementen extrem erhöht wird.» Ein weiterer Vorteil: Da der 3D-Druck zu 100 Prozent mineralisch ist, kann er vollständig und rückstandslos recycelt werden . ∙


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Projektentwicklung 16

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Virtuelle Kollaboration Digitalisierung – Bei Immobilienprojekten kommen digitale Technologien immer häufiger zum Einsatz. Neben BIM geht es dabei auch um Augmented Reality, Virtual Reality, Blockchain oder künstliche Intelligenz. Von Susanne Osadnik – Fotos: Steiner AG, Implenia AG

Für Giuseppe Giglio schafft Building Information Modeling (BIM) die Grundlage für die Digitalisierung der Wertschöpfungskette im Immobilien­ bereich. 3D-modellbasierte Planung ist für den Immobiliendienstleister mit Schwerpunkt auf Projektentwicklungen längst zum Standard geworden. Bei der Steiner AG setzt man schon lange auf digitale Lösungen. Im vergangenen Jahr hat das Immobilienunternehmen eigens ein «Digital Office» ins Leben gerufen, über das künftig die Kollaboration und ProduktiAugmented und vität aller an Immobilienprojekten BeteiVirtual Reality ligten verbessert und dadurch auch die bieten vor allem Realisierung der Projekte beschleunigt werden soll. Immerhin bedeutet Zeit­ im Wohnungsbau ersparnis auch weniger Kosten. viel Potenzial. Ein Aspekt, der bei den Kunden ankommt Giuseppe Giglio, CDO und für Aufgeschlossenheit gegenüber Steiner AG neuen virtuellen Möglichkeiten sorgen sollte. «Die neuen Technologien wie BIM und Augmented Reality, Virtual Reality oder künstliche Intelligenz sind längst vorhanden», sagt Giuseppe Giglio, Chief Digital Officer bei Steiner. «Aber Digitalisierung bedeutet Veränderung und die Bereitschaft, sich auf das Neue und noch Unbekannte einzulassen.»

Mehr zu diesem Thema am Kongress INNOVATION DAY vom 10.11.22.

Effizientere Produktion ... Eben dieser Weg scheint für so manches Unternehmen in der Bau- und Immobilienbranche immer noch ein wenig steinig zu sein. Und das, obwohl bisherige Erfahrungen deutlich zeigen, dass Unternehmen, die digitale Prozesse anschieben, davon erheblich profitieren, weil sie effizienter und produktiver sind – etwa bei der Echtzeitüberwachung in der Projektabwicklung oder der Automatisierung im Marketing für die Kundengewinnung.

Als Chef des Geschäftsbereichs «Digital Office» beobachtet Giglio, wie die Digitalisierung zwar immer mehr Einzug in der Branche hält – aber halt mit unterschiedlicher Gewichtung. «Der Wandel beschleunigt sich», so Giglio. «Es hat vielleicht rund 20 Jahre gedauert, bis BIM sich in der Praxis durchgesetzt hat. Es wird aber keine weiteren 20 Jahre dauern, bis sich künstliche Intelligenz oder Blockchain etablieren werden.» Für Giglio zeichnet sich heutzutage schon ab, dass sich analoge Prozesse im Planungs- und Baugewerbe in den kommenden fünf Jahren überholt haben dürften. ... und beschleunigte Abläufe Wenn auch in manchen Bereichen derzeit noch eher Zurückhaltung dominiere, wünschten sich doch immer mehr Kunden den Einsatz von Augmented Reality (AR) oder Virtual Reality (VR). «Vor allem im Wohnungsbau bieten diese Technologien sehr viel Potenzial», sagt Giglio. «Wohnungskäufer können sich bereits in der Phase des Innenausbaus viel besser vorstellen, wie ihre Wohnung am Ende aussehen wird, wenn beispielsweise Farben, Materialien, Bodenbeläge virtuell eingesetzt werden können.» Um die Möglichkeiten von Virtual Reality künftig noch weiter ausschöpfen zu können, kooperiert Steiner seit Juni diesen Jahres mit dem DigitalTech-Start-up Hegias. Steiner Digital selbst bietet über die eigene Plattform Lösungen für den gesamten Lebenszyklus von Immobilien – von der Grundstücksakquisition, über die Entwicklung, die Planung und den Bau bis hin zum Property Management. Hegias ergänzt dieses Angebot durch automatisierte und browserbasierte Lösungen zur Visualisierung und Kommunikation mit Virtual Reality für die Planungs-, Bau- und Immobilienbranche. Die neue virtuelle Kollaborationsumgebung soll allen Projektbeteiligten ermöglichen, gleichzeitig und ortsunabhängig am selben Modell zu arbeiten und dadurch bisherige Abläufe zu vereinfachen und zu beschleunigen – und Fehler zu vermeiden. Das könnte auch einem Spitalbauprojekt zugutekommen, das Steiner derzeit im Kanton Zürich realisiert. Es umfasst den Umbau eines denkmalgeschützten Spitalhochhauses sowie die Erstel-


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Wurde mit BIM geplant und ­realisiert: das Glasi-Quartier in Bülach Nord.

lung eines Erweiterungsbaus – und zwar während der Spitalbetrieb im vollen Umfang weiterläuft. Das gesamte Projekt wurde auf BIM-Basis geplant und könnte in der Umsetzungsphase von der Unterstützung von Hegias profitieren. «Im hektischen und anstrengenden Krankenhausbetrieb ist es für das Personal sehr wichtig, möglichst keine überflüssigen Wege zurücklegen zu müssen», erklärt Giglio. «Da ist es sinnvoll, schon früh viele Abläufe zu simulieren und Anpassungen vorzunehmen. Wer beispielsweise mit schwer steuerbaren Spitalbetten durch Flure fahren muss, sollte sichergehen können, ohne anzustossen um die nächste Ecke zu kommen.» Digitaler Service von A bis Z Aber nicht nur bei Planung und Bau werden digitale Angebote künftig eine immer wichtigere Rolle spielen, ist man sich bei Steiner sicher. Daher realisiert das Unternehmen derzeit das GlasiAreal mit seinen mehr als 40.000 Quadratmetern neben dem Bahnhof in Bülach Nord – eine Mischung aus Wohnen, Gewerbe, Pflegezentrum und Hotel – längst nicht nur in der Planung und im Bau ausschliesslich mit BIM. Auch für die spätere Bewirtschaftung werden die Weichen mittels Software gestellt. «Digitaler Service gehört für uns künftig von Anfang an dazu», sagt Giglio. «Gebäude werden vernetzt sein und entsprechend digital betrieben werden.» Ob Catering-, Sicherheits-, Versicherungs- oder Überwachungsangebote –

alles könne über entsprechende Plattformen angeboten werden. Auch bei Implenia setzt man schon voll und ganz auf digitale Tools. So stützt sich der börsenkotierte Bau- und Immobiliendienstleister in der Business Unit Real Estate Development zum Beispiel bei der Preisfindung im Stockwerkeigentum auf digitale Prozesse. «Die Preisfindung beim Wohnungsverkauf ist immer mühselig und langwierig», sagt Marc Lyon, Head Real Estate Development Switzerland bei Implenia. «Mithilfe digitaler Tools lässt sich im Vermarktungsprozess gut eine Woche «Mittels digitalem Arbeitszeit sparen.» Zeitersparnis, we- Markttest können wir niger Aufwand, aber auch Nachhaltigkeit die Planung früh­ und Ressourcenschonung greifen beim zeitig an den tatsäch­ Anspruch «so oft wie möglich daten­ lichen Bedarf an­ basiert» zu arbeiten, ineinander.

passen.»

Bedarfsanpassung Marc Lyon, Head Real in der Planungsphase Estate Development (CH) Dazu gehören auch digitale «Market Implenia Tests», mit deren Hilfe das Unternehmen schnell und umfassend den wirklichen Bedarf bei Neubauprojekten ermitteln kann. «Wir ergründen so, was potenzielle Bewohner wirklich benötigen oder was sie sich wünschen, und können schon früh in den Planungsphasen den Bedarf anpassen», so Lyon. Dabei geht es um Fragen wie Wohnformen, Grösse und Ausstattung von Wohnraum


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Das Implenia-Projekt «Rocket» soll das weltweit höchste Wohngebäude aus Holz werden.

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sowie zusätzliche Services. Die durch OnlineBefragungen gewonnenen Daten werden analysiert und weiterhin genutzt, etwa, um künftige Angebote zu verfeinern. «Wir briefen dann beispielsweise die Architekten, sich zu überlegen, wo sich Attribute wie zum Beispiel ein dedizierter Ort zum ruhigen und ergonomischen Arbeiten für zwei bis drei Tage pro Woche in den zu planenden Wohnungen einrichten liesse», sagt Lyon. «Heutzutage wollen die meisten Menschen eine Möglichkeit haben, von zu Hause aus arbeiten zu können. Deshalb müssen flexible Lösungen eingeplant werden.»

Der beste Entwurf zählt Paketfächer für Warensendungen neben dem Briefkasten in Wohngebäuden oder Parkplätze für Elektrovelos in Liegenschaften mit überwiegend jungem urbanem Publikum sind ebensolche Attribute. Vorgaben zu artikulieren, ohne die Kreativität der Architekten einzuschränken, ist Lyon, der selbst Architekt ist, wichtig. Bei digitalen Konkurrenzverfahren werden die Architekten von BIM-Spezialisten begleitet; der beste Entwurf – auch wenn er nicht immer mit der besten Anwendungsfähigkeit von BIM einhergeht – wird ausgewählt. «Wir erleben immer wieder, dass Planer behaupten, sich beispielsweise gut mit BIM auszukennen», so Lyon. «In der Praxis stellen wir aber fest, dass die Kenntnisse sehr unterschiedlich ausfallen; eine deutliche Verbesserung in den letzten Jahren ist aber erkennbar.» Etwa beim Wahrzeichen «Rocket». Bei dem weltweit höchsten zurzeit in Planung befindlichen Wohnhochhaus aus Holz, für das Implenia im Auftrag von Ina Invest und in Zusammenarbeit mit der ETH Zürich sowie dem Bauingenieurbüro Walt­ Galmarini eine innovative Holzkonstruktion entwickelt hat, wurde ein digitalisierter Studienauftrag organisiert. Dabei habe sich gezeigt, dass die Qualität der BIM-Modelle sich verbessert hat und die Entscheidungsfindung besser unterstütze. Für Lyon bedeutet erfolgreiches BIM, dass alle Beteiligten sich in dieselbe Richtung mit derselben Geschwindigkeit bewegen – was aber noch nicht allzu oft der Fall sei. «Wer behauptet, BIM funktioniere reibungslos in der Praxis, sagt nur die halbe Wahrheit», so Lyon. «Vielmehr ist es immer noch ein Learning by Doing.» Dennoch besteht aus seiner Sicht kein Zweifel daran, dass Planer, Entwickler und Bauunternehmen sich laufend anpassen und sich weiterentwickeln müssen, um zukunftsfähig zu bleiben. ∙

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Mit Strom und autonom Mobilität – Bei der Verkehrsrevolution kommt die Schweiz gut voran. Sie hat eines der dichtesten Ladenetze für Elektrofahr­ zeuge in Europa und forscht mit Macht an selbstfahrenden Automobilen. Von Richard Haimann – Fotos: profifoto.ch; zVg; Lea Waser; Sara Keller

Es ist ein Novum, nicht nur für Zürich, sondern für die gesamte Schweiz. An der Färberstrasse 6 in der Limmatstadt hat die Amag-Gruppe diesen Sommer ihr erstes «Ladehaus» eröffnet. 50 der 150 Parkplätze im Inneren sind mit Ladesäulen für E-Mobile versehen. Im Dreieck von Opernhaus, Zürichsee-Ufer und Botanischem Garten können Anwohner ihr Elektroauto oder ihren Plug-in-Hybrid seit Juni nicht nur über Nacht sicher parkieren, sondern auch zugleich mit Strom betanken. «2021 waren rund ein Viertel der neuzu­ gelassenen Autos in der Schweiz Stecker­ fahrzeuge», sagt Hendrik Lütjens, Mana­ ging Director der Amag Parking AG. Bis «Autonome Fahr­ 2025, so verheissen es aktuelle Progno­ zeuge haben viele sen, würden voraussichtlich über 50 Pro­ zent, ab 2030 über 70 Prozent der Neu­ Vorteile.» zulassungen in der Schweiz von Hans Wicki, Swiss Elektromotoren angetrieben werden. Association for Auto­­- Eine gute Ladeinfrastruktur sei somit nomous Mobility (Saam) unumgänglich und werde zukünftig im­ mer wichtiger. «Vor allem in den Städten, wo der Platz knapp und die Mietdichte hoch ist, verfügen viele Immobilien noch über keine oder nicht genügend Ladesäulen», sagt Lütjens. «Mit dem Ladehaus Utoquai bietet Amag Parking den Anwohnerinnen und Anwohnern im Zürcher See­ feld eine nachhaltige und komfortable Lösung und leistet einen Beitrag zur effizienteren Nutzung in­ nerstädtischer Flächen.» Umweltfreundliche Stromer, Fahrzeuge, die – autonom – ohne Zutun eines Fahrers ihr Ziel an­ steuern, alternative Kraftstoffe: Die Welt steht nach den Erfindungen von Rad und Verbrennungs­ motor vor der dritten grossen Revolution in der Mobilität. Und die Schweiz ist einer der führenden

Staaten bei der Entwicklung kommender Konzep­ te, obwohl es, anders als in den USA und den Auto­ mobilexportnationen Deutschland, Frankreich, Italien und Japan, keine eigene Fahrzeugindustrie mehr im Land gibt. Ajax, Ansermier, Belcar, Berna, Cegga, Dufaux, Egg & Eggli, Enzmann, Griffon, Kaufmann-Millot, Lucia, Martini, Monteverdi, Oehler, Saurer, Zedel – nahezu 100 Chlapf-Hersteller existierten während der ersten Blütezeit der Kraftwagen vom Ende des 19. Jahrhunderts bis zum Ersten Weltkrieg in der Schweiz; einige von ihnen bis in die 1970er-Jahre. Produzenten von Kleinserien, Sport- und Luxus­ mobilen, die grösstenteils Nischenprodukte fer­ tigten, so erlesen wie die Uhren aus den Manu­ fakturen in den Kantonen Bern, Genf, Jura, Neuenburg, Solothurn und Waadt. Doch gegen die grossen internationalen Automobilkonzerne konnten sie alle nicht bestehen. Pilotprojekt mit positiver Bilanz … Heute fokussieren sich Forscherinitiativen und Unternehmen der Schweiz im Mobilitätssektor daher vor allem darauf, an den Zukunftstechno­ logien zu arbeiten. Ein Beispiel dafür ist der Kanton Schaffhausen, in dessen Gemeinde Neu­ hausen am Rheinfall die Swiss Association for Au­ tonomous Mobility mit dem Verein Swiss Transit


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11.000 Passagiere in knapp fünf Monaten: autonom fahrender Kleinbus Trapizio in Neuhausen

Lab und den Verkehrsbetrieben Schaffhausen 2018 erstmals weltweit einen selbstfahrenden Bus an das öffentliche Nahverkehrsnetz angebunden hat. Auf der Linie 12 hat der fünf Meter lange, «Trapizio» getaufte Kleinbus mit elf Sitzplätzen während des Pilotprojekts bis 2019 das Ortszentrum mit dem Industrieplatz verbunden. Hersteller des Fahrzeugs ist das in Neuhausen ansässige Unternehmen Trapeze. Der Spezialist für Fahrzeug- und Betriebsleittechnik, Fahrgastinformation und Ticketing ist eine Tochter des kanadischen Transporttechnologiekonzerns Modaxo. Das Experiment verläuft nicht unfallfrei. Obwohl immer eine Begleitperson im Trapizio ist, die jederzeit die Kontrolle über den Kleinbus übernehmen kann, prallt eine Velofahrerin gegen den Bus. Dessen Fahrten werden daraufhin vorübergehend gestoppt. Der Vorfall bestätigt die Befürchtungen der Neuhauser Bevölkerung, wie Umfragen des Instituts für Wissenschaft, Technologie und Politik (ISTP) der ETH Zürich zeigen, welches das Pilotprojekt wissenschaftlich begleitet. Danach stösst der Testversuch zwar auf grosse Unterstützung bei den Einwohnern. Einem vollautomatisierten Strassenverkehr stehen viele Befragte jedoch tendenziell skeptisch gegenüber. Besorgt sind sie vor allem, ob schwächere Verkehrsteilnehmende – Velofahrer und Fussgänger – durch die Technik ausreichend geschützt sind.

Das Swiss Transit Lab, eine vom Kanton Schaffhausen unterstützte Initiative aus Industriefirmen, inklusive Trapeze, lokale Verkehrsbetriebe, Wissenschaft und öffentliche Hand für die Mobilitätszukunft, kann bereits nach den ersten knapp fünf Monaten des Pilotversuchs positive Bilanz ziehen: «Über 11.000 Passagiere sind in dieser Zeit mit dem selbstfahrenden Bus mitgefahren. Zudem konnten entscheidende Erkenntnisse bezüglich Einbindung in die Leitstelle und im regulären Verkehr gesammelt werden.» … doch die Technik stösst an Grenzen Dass solche Bedenken berechtigt sind, «Der Wandel zur zeigt auch ein Versuch in Zug. Dort lässt Elektromobilität ver­ein Konsortium aus Schweizerischen langt ein U ­ mdenken.» Bundesbahnen (SBB), Zugerland Verkehrsbetriebe, Mobility Genossenschaft, Helmut Ruhl, Amag-Gruppe Tech Cluster Zug und Stadt Zug von 2017 bis 2019 den selbstfahrenden MyShuttle im innerstädtischen Fliessverkehr rollen. Das Fazit: Die Technologie ist noch nicht ausgereift für den ­Routineeinsatz. Zwar sei es heute bereits möglich, selbstfahrende Fahrzeuge «mit hoher Präzision zu manövrieren», heisst es im Abschlussbericht. Bei der Integration in den Fliessverkehr stosse die Technik aber an ihre Grenzen. «Ein Antizipieren von anderen, menschlichen Verkehrsteilnehmenden, Fah-


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In der Färberstrasse in Zürich eröffnete die Amag-Gruppe in diesem Jahr ihr erstes «Ladehaus».

rern sowie Fussgängern, erforderte mehr als reaktive Bremseingriffe aufgrund von Sensor­ information.» Und: «Hindernisse und Gefahren müssten früher erkannt und verarbeitet werden können, um ein sicheres, im Verkehr integriertes Vorwärtskommen zu erreichen.» Es sind Schwierigkeiten, mit denen auch in den USA Unternehmen wie Google und Tesla ringen, die ebenfalls in autonomen Fahrzeugen die Zu­ kunft der Mobilität sehen. Immer wieder kommt es zu Unfällen, weil die Rechner in den Mobilen die Informationen der Sensoren nicht schnell ge­ nug oder falsch verarbeiten. Im Kanton Schaffhausen soll noch in diesem Jahr, «Neue Mass- diesmal auf der Linie 13 in Schaffhausen selbst, erneut ein autonom fahrender stäbe setzen und Kleinbus zum Einsatz kommen: ein han­ hochspannende delsüblicher Kleinbus Toyota Proace Projekte rund um die Verso Electric, ausgestattet mit der Sen­ Mobilität der Zukunft sor- und Steuerungstechnologie des fin­ ­ermöglichen.» nischen Unter­nehmens Sensible 4 – na­ türlich mit einer Begleitperson an Bord, die im Fall des Falles rechtzeitig die Bremse treten und das Lenkrad herumreissen kann. «Der in Kürze angesetzte Betriebsbeginn wird neue Massstäbe setzen und hochspannende Projekte rund um die Mobilität der Zukunft ermög­ lichen», sagt Dirk Apel, Vizepräsident des Swiss Transit Lab. Die autonome Mobilität scheint die «richtige Lösung» für die Herausforderungen der Zukunft zu sein, sagt Hans Wicki, Mitglied des Ständerats (FDP) und Präsident von dessen Verkehrskom­ mission sowie seit Mai neuer Präsident der Swiss Association for Autonomous Mobility (Saam). «Autonome Fahrzeuge haben viele Vorteile.» Sie könnten für effiziente und wirtschaftliche Mobilität in ländlichen und abgelegenen Gebieten

mithilfe von Abrufdiensten sorgen. «Ebenso kön­ nen sie Senioren und Menschen mit Behinderun­ gen mehr Freiheit bieten», sagt Wicki. «Ausser­ dem könnten sie dazu beitragen, unsere Strassen sicherer zu machen, indem sie die Komponente des menschlichen Versagens beseitigen und so Leben retten und medizinische Kosten einspa­ ren.» Da autonome Fahrzeuge über das Internet miteinander kommunizieren, könnten sie Staus reduzieren, «was wiederum zu einer Verringerung der CO2-Emissionen führen würde», sagt Wicki. «Antwort auf den Klimawandel» Zusammen mit den sauberen Stromern, die im Betrieb keine Schadstoffe ausstossen, gelten selbstfahrende Automobile damit als die Antwort auf das grösste Problem der Menschheit: den Klima­w andel. Denn das bei der Verbrennung von Benzin und Diesel entstehende Kohlendioxid be­ feuert als Treibhausgas die globale Erwärmung. Die Folgen sind in diesem Sommer in der Schweiz so sichtbar geworden wie nie zuvor: In den Alpen blicken Urlauber auf rapide schmelzende Glet­ scher; tauender Permafrost lässt Steinlawinen zu Tal prasseln. Hitze und ausgebliebener Regen haben Felder und Wiesen vertrocknen lassen. Weil Futter fehlt, sind Bauern gezwungen, Tiere früher als vorgesehen zum Schlachthof zu bringen. Im August werden im Kanton Waadt pro Woche 300 Rinder auf den Viehmärkten an Metzger verkauft – doppelt so viele wie üblich zu dieser Jahreszeit, berichtet die Tageszeitung «24 heures». Im Jurabogen, von der Nordwestschweiz bis hinunter nach Genf, würden ältere Kühe zum Schlachten gebracht, berichtet die «Luzerner Zeitung». «Um genügend Futter für die jüngeren Tiere zu haben, die von der Alp zu­ rückkehren.»


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Eine Frage der Reichweite Dennoch zögern viele Interessenten, sich ein E-Mobil anzuschaffen. Aus «Reichweitenangst» – aus Sorge, mit dem Stromer liegen zu bleiben, weil dessen Akku leer, eine Ladestation aber nicht zu finden ist. Der ADAC, der Allgemeine Deutsche Automobil-Club, hat diesen Sommer den Stresstest gemacht: Mit einem Elektro-SUV samt Wohnwagen geht es 1.281 Kilometer durch die Alpen – von Landsberg am Lech durch Österreich über Venedig, Triest, Ljubljana, Villach, Salzburg und München zurück zum Startort. Eine Fahrt durch vier Länder in drei Tagen. Das Fazit: Machbar – aber noch schwierig. Der 1,6 Tonnen wiegende Wohnwagen im Schlepp reduziert die Reichweite des Mittelklasse-Elek­ tro-SUV vom Typ Kia EV6 von knapp 400 auf 220 Kilometer bis zur nächsten Stromladung. Insgesamt achtmal muss das Fahrzeug unterwegs Strom tanken; gleich in zwei Schnellladeparks entlang der Route sind sämtliche Ladesäulen defekt. «Der Wohnwagen musste einmal sogar stehen gelassen werden, um noch genügend Reichweite bis zur nächsten Ladesäule zu haben», berichtet ADAC-Redaktor Thomas Kroher von der Testfahrt. «Die Fahrt zeigte grossen Handlungsbedarf, was die Zuverlässigkeit und die Abdeckung der Reiserouten mit Schnellladesäulen angeht; nur knapp konnte ein Liegenbleiben verhindert werden.» In der Schweiz ist ein Liegenbleiben nicht zu erwarten. Mit mehr als 9.000 öffentlichen Ladeanschlüssen, verteilt auf über 5.500 Ladestationen, verfügt das Land über eines der dichtesten Netze in Europa. Die Ladesäulen stehen an Tankstellen, vor Shoppingcentern und Bürogebäuden, auf Parkplätzen und – wie nun an der Färberstrasse in Zürich – erstmals auch in grosser Zahl in Parkhäusern. Die Amag-Gruppe hat inzwischen auch das Parkhaus am Zürcher Kongresszentrum mit 28 Ladestationen zum Ladehaus gemacht, weitere sollen folgen. «Der Wandel zur Elektromobilität verlangt ein Umdenken», sagt CEO Helmut Ruhl. Amag startet Ladestationenoffensive Gross geworden ist die Amag-Gruppe mit dem Import von Automobilen. 1948 unterzeichnet Firmengründer Walter Haefner dazu einen Vertrag mit Volkswagen, 1951 einen weiteren mit Porsche. Es folgen der Einstieg in die Parkhausbewirtschaftung, Automobilvermietung, das FahrzeugLeasing, der Import weiterer Marken wie Audi, Bent­ley, Seat, Skoda und zuletzt Cupra. Jetzt stösst die Amag in ein neues Segment vor: Stromerzeugung und Stromverkauf für Elektromobile. Photovoltaikanlagen von 20.000 Quadratmetern nimmt die Amag in diesem Jahr in Betrieb, 75.000

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Qua­ dratmeter sollen bis 2025 hinzukommen, ebenso 2.000 Ladestationen. Eine Investition von 100 Millionen Franken. Es gelte, den Wandel voranzutreiben, «die Umsetzung weiter zu beschleunigen und neue Wege einzuschlagen», sagt Ruhl. E-Fuels «schlicht zu teuer» Doch nicht alle möglichen Wege in die neue Welt der Mobilität erweisen sich am Ende als gangbar. Ein Beispiel dafür sind die E-Fuels. Synthetische Kraftstoffe, die mittels Strom aus Wasser und Kohlendioxid erzeugt werden sollen. Die Volkswagen-Tochter Audi und der deutsch-schweizerische Versorger Energiedienst in Laufenburg kommen 2017 überein, am Wasserkraftwerk in der Stadt im Aargau gemeinsam eine Anlage zu schaffen, mit der pro Jahr 400.000 Liter synthetischer Diesel produziert werden können. «Vor allem in den Doch 2018 wird Herbert Diess Vorstandschef bei Volkswagen. Ein hoch- Städten, wo der Platz karätiger Ingenieur, der die Zukunft knapp und die Mietallein in der E-Mobilität sieht und alle dichte hoch ist, verfüAnstrengungen darauf richtet, den gen viele Immobilien deutschen Konzern zum Weltmarktnoch über keine führer bei Steckerfahrzeugen zu machen. E-Fuels seien in der Herstellung oder nicht genügend schlicht zu teuer, weil sehr grosse Ladesäulen.» Mengen Elektrizität benötigt werden, Hendrik Lütjens, um Wasser in Sauerstoff und Wasser- Amag Parking AG stoff zu spalten und Letzteren mit Kohlendioxid zu verbinden, meint Diess. Ein Liter E-Fuel würde bis zum Zehnfachen des Preises einer vergleichbaren Menge Diesel kosten. Entsprechend kommt das Projekt in Laufenburg nicht recht voran. 2020 steigt Energiedienst aus, konzentriert sich stattdessen auf ein Projekt zur Wasserstoffgewinnung durch regenerativ erzeugten Strom im Wasserkraftwerk im direkt hinter der Grenze gelegenen Wyhlen im baden-württembergischen Landkreis Lörrach. «Nach unserer Ansicht liegen auch in der direkten Nutzung des Wasserstoffs grosse Chancen, um klimaneutrale Mobilität voranzutreiben», sagt Jörg Reichert, Vorsitzender der Geschäftsleitung von Energiedienst. Diess ist seit dem 1. September nicht mehr CEO von Volkswagen. Sein Nachfolger, der bisherige Vorstandschef der Konzerntochter Porsche, Oliver Blume, ist Befürworter synthetischer Kraftstoffe. Sportwagenliebhaber suchen den kernigen Klang von Verbrennungsmotoren. Porsche hat sich unter seiner Ägide an einer Anlage zur Produktion von E-Fuels in Chile beteiligt. Ob sich daraus eine neue Chance für das Projekt in Laufenburg ergibt, wird die Zukunft zeigen. •


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«Der Elektroantrieb ist der sinnvollste Weg» Mobilität – Mit der Zahl der E-Mobile wächst der Bedarf an Stromtankstellen. Gebäude­ eigentümer würden von Investitionen in Ladesäulen profitieren, meint Immobilienökonom Fredy Hasenmaile. Interview: Richard Haimann – Foto: zVg

IMMOBILIEN INNOVATION: Herr Hasenmaile, Bergführer haben diesen Sommer keine Gäste auf das Matterhorn geführt, weil es zu gefährlich war. Von Touren auf Jungfrau, Castor und Pollux haben Behörden abgeraten … Fredy Hasenmaile: Der Klimawandel hat im vergangenen Winter für geringe Schneefälle und im Frühjahr und Sommer für extreme Hitzewellen gesorgt. Die Gletscher sind massiv geschrumpft. Der Permafrostboden in den Alpen taut. Das sorgt für heftige Steinschläge und Abbrüche ganzer Fels­partien. Um die globale Erwärmung einzudämmen, haben Bundesrat und Bundesversammlung für die Schweiz das Netto-Null-Ziel ausgerufen. Die Akademie der Wissenschaften Schweiz hält dies bis 2050 für erreichbar – vorausgesetzt, die Anstrengungen würden intensiviert. Im Gebäudesektor geschieht bereits sehr viel. Neubauten verursachen kaum noch KohlendioxidEmissionen im Betrieb oder sind sogar bereits CO2-neutral. Bei Liegenschaften im Bestand schreitet die energetische Modernisierung voran. Wo derzeit der grösste Handlungsbedarf besteht, ist der Verkehrssektor. Nach Angaben des Bundesamtes für Statistik waren Anfang Jahr nur 1,5 Prozent aller Automobile auf Schweizer Strassen mit Elektromotor unterwegs. Die Tendenz steigt jedoch. In der ersten Hälfte 2021 lag der Anteil der reinen Elektrofahrzeuge bei den Neuimmatrikulationen bei etwas mehr als 16 Prozent. 2034, mithin in zwölf Jahren, soll – aktuellen Prognosen zufolge – jedes zweite Auto in der Schweiz rein elektrisch fahren.

Lange Ladezeiten und zu wenige Ladestationen dürften der Grund sein, weshalb die meisten Käufer neuer Automobile noch immer zu Verbrennern greifen. Und weshalb Automobilfirmen an weiteren alternativen Antriebskonzepten wie E-Fuels und Wasserstoff arbeiten … Der Elektroantrieb erscheint derzeit als sinnvollster Weg. Um E-Fuels und Wasserstoff zu produzieren, ist sehr viel Energie nötig. Aus Wasserstoff wird in der Brennstoffzelle elektrischer Strom ohne Schadstoffemissionen gewonnen, weil es dabei nur zu einem Ausstoss von Wasserdampf kommt. Aber Wasserstoff wird derzeit vor allem aus Erdgas gewonnen. Um eine Tonne Wasserstoff herzustellen, werden in der Herstellung zehn Tonnen CO2 freigesetzt. E-Fuels sind so teuer, dass dieser Kraftstoff das Zehnfache des heutigen Benzinpreises kosten würde – und somit derzeit auch nicht als Alternative infrage kommt. Wasserstoff kann auch durch Elektrolyse aus Wasser gewonnen werden. Die dafür nötige Energie könnten Solar-, Wasser- und Windkraftwerke liefern. Richtig. Allerdings wäre es dann sinnvoller, mit diesem regenerativ gewonnenen Strom direkt Elektrofahrzeuge aufzuladen. Der Gesamtenergieverbrauch wäre dann deutlich geringer als beim Umweg über den Wasserstoff. Hingegen ist Wasserstoff ein sinnvoller Kraftstoff für Last­ wagen und Schiffe. Diese sind ständig unterwegs. Die Betankung muss daher in kürzester Zeit erfolgen, so wie heute beim Diesel. Automobile hingegen stehen viel herum, tagsüber, wenn ihre Besitzer arbeiten, nachts, wenn sie schlafen. Da können sie über Stunden ihre Batterien laden, ausserhalb der teuren Spitzenlastzeiten. Das heisst, die Ladeinfrastruktur muss voran­ gebracht werden? Genau. Wobei wir einerseits viele Ladestationen entlang der Autobahnen und Fernstrassen benötigen, damit Menschen problemlos auch grössere Distanzen mit dem E-Mobil bewältigen können.


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Für dieses Problem werden sich Lösungen finden. Zum einen wird dereinst mit zunehmender Reichweite der Batterien ein Ladevorgang pro Woche ausreichen. Die Bewohner dieser Liegenschaften werden ihre E-Mobile am Arbeitsplatz oder beim Einkaufen laden können. Zum anderen werden Energieversorger Lade­kapazitäten in den Wohnquartieren schaffen.

Fredy Hasenmaile, Head of Real Estate Economics Credit Suisse AG

Andererseits, und dies ist noch wichtiger, müssen Büroimmobilien, Shoppingcenter, Fachmärkte und Wohnüberbauungen mit Ladesäulen in grossem Umfang ausgestattet werden. Da es Zeit braucht, den Akku aufzuladen, sollte dies immer dann möglich sein, wenn die Menschen ihr Auto ohnehin nicht benötigen: bei der Arbeit, beim Einkaufen und am Abend, wenn sie daheim sind. Es wären Milliardenbeträge, welche die Immobilienwirtschaft investieren müsste. Warum sollten die Eigentümer der Gebäude Ladestationen aufstellen, wenn es keine staatliche Förderung gibt? Die Antwortet lautet: Wettbewerb und Nachfrage. Beim Bau neuer Bürogebäude integrieren viele Investoren schon heute Ladestationen, weil sie in ihnen einen Vorteil für die Gewinnung von Mietern sehen. Gleichzeitig schaffen immer mehr Besitzer von Shoppingcentern und Fachmärkten auf ihren Parkplätzen Lademöglichkeiten, um Kunden, die Elektrofahrzeuge bereits besitzen, anzuziehen. Die wachsende Ladeinfrastruktur macht E-Mobile wiederum attraktiver. Das treibt den Absatz dieser Fahrzeuge voran – und erhöht den Bedarf an Ladepunkten, was weitere Immobilieneigentümer verleitet, die Parkplätze ihrer Liegenschaften mit Stromspendern zu versehen. Hat ein solcher Kreislauf erst einmal begonnen, entwickelt sich eine Eigendynamik. Bei der Errichtung neuer Liegenschaften ist es kein Problem, Ladestationen gleich mit zu schaffen. Anders gestaltet sich die Lage bei den innerstädtischen Wohnimmobilien im Bestand. Diese Liegenschaften stehen dicht an dicht und haben meist keine Garagen. Die Autos parkieren auf den Strassen.

Das wäre nicht gerade billig … Irrtum. Die Kosten für Ladestationen sind in den vergangenen Jahren deutlich gesunken. Für eine Heimladestation müssen heute nur noch Beträge zwischen 500 und maximal 3.000 Franken aufgewendet werden. Schnellladestationen sind dagegen erheblich teurer. Für einen Energieversorger dürfte sich eine solche Investition jedoch rechnen. Schliesslich verdienen sie am Stromverkauf. Bei den herkömmlichen Tankstellen war die Finanzierung auch kein Hindernis. Was ist mit den Eigentümern von Immobilien, die Ladestationen stellen? Könnten Sie auch am Stromverkauf partizipieren? Dazu werden sicherlich Modelle geschaffen werden. Denkbar ist, dass die Eigentümer Elektrizität von den Versorgern beziehen und mit einem Aufpreis weiterreichen. Möglich ist aber auch, dass sie die Flächen für die Ladestationen an die Versorger vermieten. In den nächsten Jahren werden jene Vorreiter, die jetzt schon Ladestationen bei ihren Wohnliegenschaften installieren, in jedem Fall von der First Mover Advantage profitieren: Mieter mit einem E-Mobil werden bereit sein, für solche Wohnungen eine höhere Miete zu zahlen. Schliesslich sparen sie Benzin oder Diesel und geniessen den Komfort, ihr Elektrofahrzeug daheim laden zu können. Autonomes Fahren ist ein weiteres grosses Zukunftsthema … Bis dahin wird noch geraume Zeit vergehen. Doch wenn dereinst autonome Fahrzeuge ihren Weg gänzlich allein finden und nicht mehr gelenkt werden müssen, dann gibt es keine Notwendigkeit mehr, die E-Mobile direkt vor der Wohnung oder der Arbeitsstätte zu parkieren. Sie können allein zu einer abgelegenen Ladestation fahren, parkieren, Strom tanken und zurückkommen, wenn ihre Dienste benötigt werden. Dann könnten Parkplätze in Wohnquartieren obsolet werden – zugunsten von einer verdichteten Bebauung oder auch von Grünflächen. Doch, wie gesagt, bis dahin wird noch viel Wasser den Rhein hinabfliessen.•


Energetische Sanierung 26

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Wie weiter, Bestandseigner? Energiekrise – Gas- und Strompreise sind durch die Decke gegangen. Der kommende Winter könnte der Schweiz eine ­Mangellage bescheren. Was das für den Immobilienbestand bedeutet. Von David Strohm – Foto: Depositphotos.com

Plötzlich soll es schnell gehen. Schon seit Jahren machen sich Portfoliomanager, Bewirtschafter und Liegenschaftsbesitzer Gedanken, wie sie auf eine Herausforderung reagieren können, die bisher in weiter Ferne lag. Etwas für das Klima tun, dabei aber nicht pressieren und nicht zu viel ausgeben. Netto-Null bis zum Jahr 2050, so hiess das Ziel, vorgegeben durch den Bundesrat und das Pariser Abkommen, welches die Schweiz 2017 ratifiziert hat. In den Chefetagen entstanden Konzepte, Präsentationen, es gab viel geduldiges Papier. Darin ist die Absicht festgehalten, den CO2-Ausstoss zu reduzieren, zumeist auf einem eher gemächlichen Pfad. Vielleicht die Fassaden dämmen, die Heizung ersetzen. Immerhin, die gute Absicht war erkennbar. Denn auch vonseiten der Eigentümer nimmt seit Längerem der Druck auf die Assetmanager zu, die Emissionen der von ihnen verwalteten Vermögenswerte zu reduzieren. «Um den ambitionierten Absenkpfad zu realisieren, setzen wir uns klare Ziele für die Umsetzung bei den Bestandsliegenschaften und bei Projektrealisierungen», sagt René Zahnd, Konzernchef der grössten kotierten Immobiliengesellschaft der Schweiz, Swiss Prime Site (SPS). Sein wichtigstes Ziel lautet: Bis 2040 soll das ganze Immobilienportfolio klimaneutral sein. Bereits heute verfügen drei Viertel aller SPS-Flächen über ein Nachhaltigkeitszertifikat. Mehr Tempo gefordert «Höchste Priorität hat für uns die Eindämmung des Klimawandels. Wir leisten unseren Beitrag, indem wir bei all unseren Tätigkeiten die Treib­ hausgasemissionen reduzieren.» So setzt André Wyss, CEO von Implenia, die Leitlinie des Baukonzerns. Gemeinsam mit 70 weiteren Unternehmens­ chefs hat André Wyss zudem in einem offenen Brief

an die Politik mehr Tempo in der Klimafrage gefordert. Von gutem Willen zeugt ausserdem das Statement der Pensimo-Gruppe, die für diverse Pensionskassen einen Bestand von 540 Liegenschaften unterhält. «Wir gehen haushälterisch mit den natürlichen Ressourcen um, leisten einen Beitrag zur Eindämmung der Klimaerwärmung und setzen uns für Biodiversität ein.» Doch trotz aller wohlfeilen Lippenbekenntnisse und der Vorreiterfunktion von potenten Branchenriesen: Die Sanierung des gesamten Gebäudebestands bleibt nach wie vor weit hinter dem Nötigen zurück. Etwa 3 Prozent aller Liegenschaften in der Schweiz müssten jährlich auf den neuesten Stand gebracht werden, um das Ziel 2050 zu erreichen. Weniger als 1 Prozent sind es tatsächlich. Nun scheint es, als hätte der Wind gedreht. Die Zeichen der Zeit stehen auf Sturm. Plötzlich pressiert es, denn die Preise für Energie sind in die Höhe geschnellt. Ein Szenario mit Mangellage für Gas und Strom lässt sich für die nahe Zukunft nicht mehr ausschliessen. Das betrifft in erster Linie die Mieter, denen bei gleichzeitig sinkender Kaufkraft hohe Nebenkosten für Wärme und Elektrizität drohen. Doch weil sich längst nicht alles überwälzen lässt, sind die Auswirkungen ebenfalls bei den Bestandseignern zu spüren: Sie sehen sich mit sinkenden Renditen, steigenden Zinsen und ungeplanten Investitionen konfrontiert. Sanierung angehen Was also ist zu tun? In vielen Unternehmen mit einem Immobilienportfolio sind die CO2-Reduk­ tionspfade und die Systeme zur Messung von Ausstoss und Kosten angelegt. Daran gilt es festzuhalten. Falls nötig lässt sich der Weg auch nachzeichnen und korrigieren, das heisst konkret: Warum nicht jetzt ein wenig mehr Tempo bei der Umsetzung wagen? Denn das kann sich rasch auszahlen. Das grösste Reduktionspotenzial, so heisst es etwa im Nachhaltigkeitsbericht von SPS, bestehe «in der Beschaffung der Elektrizität und Wärme sowie in Sanierungsmassnahmen». Für Bestandshalter liegen die weiteren Aufgaben auf der Hand. In einem ersten Schritt bedeutet das: Wo die Übersicht fehlt, ist das gesamte Portfolio auf Herz und Nieren zu prüfen. Auf Objektstufe muss dabei jedes einzelne Gebäude unter die Lupe genommen werden: Substanz, Zustand, Heizsys-


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tem, Energiewerte, Stellung im Erneuerungs­ zyklus, Planung der konkreten Massnahmen. Für all das gibt es Standards und Benchmarks in der Branche, die als Orientierung dienen. Daraus abgeleitet ergeben sich der Handlungsund der Sanierungsbedarf samt unterschiedlicher Optionen. Oft kommt das Naheliegende zuerst, die Haustechnik. Hier kann mit versierten Dienstleis­ tungspartnern und innovativen Anwendungen pro­ fessionell nach Schwachstellen gesucht und rasch optimiert werden. Das Reduktionspotenzial, siehe SPS, ist meist erheblich. Intelligente Steuerungen und smarte Messinstrumente helfen dabei den Bewirtschaftern und Gebäudenutzern. Besonders wenig CO2 verursacht der Betrieb von

Die energetische Sanierung von Bestandesobjekten ist oftmals ein Gewinn für Umwelt, Eigentümer und Mieter.

Wärmepumpen, deren Strom durch den Einbau einer Photovoltaikanlage gedeckt werden kann. Damit sinken die Heizkosten erheblich. Als effi­ ziente Investition erweist sich der Einbau von Wär­ mepumpen überall dort, wo es die Baugesetze und die örtlichen Gegebenheiten zulassen, etwa wenn die Bohrung einer Erdsonde zur Wärmegewinnung möglich ist. Anreize für die energetische Sanierung und den vorzeitigen Ersatz von Heizanlagen und Geräten gibt es genug: Gemeinden, Kantone und der Bund halten erhebliche Fördermittel vor. Der Verzicht auf Energieschleudern steht dabei im Vorder­ grund. Nach dem Motto «Wer jetzt noch fossile Brennstoffe nutzt, sieht ganz schön alt aus!» bie­ tet etwa die Stadt Zürich für den Austausch von Öl- und Gasheizungen grosszügige Subventionen an, und zwar selbst dann, wenn die Anlagen noch relativ neu sind.

Energetische Sanierung 27 Allein aus dem Gebäudeprogramm von Bund und Kantonen flossen im Jahr 2021 rund 361 Millionen Franken – so viel wie noch nie seit Bestehen des Programms. Mit 126 Millionen Franken ging gut ein Drittel der Fördersumme an Wärmedämmpro­ jekte. An Vorhaben im Bereich Haustechnik wur­ den 106 Millionen Franken ausbezahlt, ein Plus von 70 Prozent gegenüber dem Jahr davor. Dass damit tatsächlich dem Klima gedient wird, rechnet das Bundesamt für Energie vor: Über die gesamte Lebensdauer reduzieren die dank För­ dergeldern umgesetzten Massnahmen den Ener­ gieverbrauch des Gebäudeparks um 6,5 Milliarden Kilowattstunden und den CO2-Ausstoss um rund 1,8 Millionen Tonnen. Abriss oder Ertüchtigung Eine wichtige Grundsatzfrage ist bei allen Projekten zu klären: Lohnt sich eine Ertüchtigung der beste­ henden Liegenschaft oder ist ein Ersatzneubau sinnvoller? Anhaltspunkte hierfür liefert die Le­ benszyklusbetrachtung. Der Grossteil des CO2Ausstosses fällt bekanntlich nicht während des laufenden Betriebs an, sondern zu Beginn, bei der Konstruktion und durch die Herstellung des Mate­ rials, sowie später bei Instandhaltung und Rückbau. «Manche Anleger werden feststellen müssen, dass sich eine Sanierung ihrer Objekte aufgrund der ho­ hen Kosten nicht lohnt», sagt Simon Kinnie, Leiter des Immobilien-Forecasting beim Vermögensver­ walter und Fondsmanager Abrdn. Solche Gebäude würden künftig kaum noch Mieter finden oder kei­ nen positiven Cashflow mehr erzeugen, sodass letztlich nur noch der Abriss bleibe. So weit will Kinnie es nicht kommen lassen. Es lohne sich, bes­ ser früher als zu spät zu handeln. «Wir ergreifen lieber jetzt schon die wichtigen Massnahmen.» «Energetische Sanierungen von Renditeliegen­ schaften stellen im Idealfall einen Gewinn für alle drei involvierten Parteien dar: Umwelt, Eigentümer und Mieter», sagt Jörg Schläpfer, Leiter Makro­ ökonomie beim Beratungsunternehmen Wüest Partner. Für die Mieter würden sich Vorteile erge­ ben, wenn die dank der Sanierung eingesparten Nebenkosten die Mietzinssteigerung überkompen­ sierten. Eigentümer könnten den Marktwert ihrer Liegenschaften steigern, sofern sich die Investi­ tionskosten durch höhere Mieterträge gegenfinan­ zieren liessen, sagt Schläpfer. Apropos Finanzie­ rung: «Wir haben unsere ambitionierten Klimaziele mit unserer Finanzierungsstrategie verknüpft», sagt SPS-Chef René Zahnd. Jede Ver­ besserung der Nachhaltigkeit trage letztlich dazu bei, eine attraktivere Finanzierung zu erhalten – und legt die Grundlage dafür, «um langfristig einen ökologischen, ökonomischen und sozialen Mehr­ wert für alle Stakeholder zu schaffen». ∙

Mehr zu diesem Thema am Kongress INNOVATION DAY vom 10.11.22.


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«Unsere Vision weist den Weg» Nachhaltigkeit – Der Gebäudesektor hat in der Klima- und Energiepolitik eine besonders grosse Bedeutung. Gebäudespezialist Adrian Grossenbacher vom Bundesamt für Energie erklärt, welche Massnahmen im Vordergrund stehen. Interview: David Strohm – Foto: zVg

IMMOBILIEN INNOVATION: Das Energiethema ist hochaktuell, die Politik bereitet sich auf allfällige Mangellagen vor. Welche Prioritäten setzt das Bundesamt für Energie für den ­schweizerischen Gebäudepark? Adrian Grossenbacher: Der Gebäudepark Schweiz verbraucht etwa 100 TWh oder rund 45 Prozent des Endenergiebedarfs im Land. Zudem ist er verantwortlich für rund einen Drittel des inländischen CO2-Ausstosses. Das Sparpotenzial im Gebäudebereich ist also gross: Viele Gebäude sind nach wie vor nicht oder schlecht gedämmt, ein Grossteil immer noch fossil beheizt. Die Vi­ sion des BFE für den Gebäudepark 2050 «Erfreulich ist, zeigt den Weg auf, wie die strategischen dass die Verkaufs- Ziele des Bundes erreicht werden können.

zahlen erneuerbarer Heizsysteme von Jahr zu Jahr stark zunehmen.»

In konkreten Zahlen: Was soll der Gebäudesektor einsparen? Das Ziel lautet, dass bis 2050 der mittlere Endenergieverbrauch (Wärme und Elektrizität) des schweizerischen Gebäudeparks pro m2 im Vergleich zu 2010 um rund 55% tiefer liegt. Wird das Wachstum der Gebäudeflächen berücksichtigt, ist pro m2 Energiebezugsfläche eine noch grössere Anstrengung nötig. So muss der Durchschnitt der Energiekennzahl über alle Energieträger auf 72 kWh/m2/Jahr gesenkt werden (im Vergleich zu 156 kWh/m2/Jahr im 2010). Zudem hat der Bundesrat zur Erreichung der Ziele des Pariser Klimaübereinkommens beschlossen, die CO2-Emissionen bis 2050 auf netto null zu senken. Das BFE hat – noch vor dem Beginn der jetzigen Krisenlage – eine Vision mit dem blumigen Namen ROSEN vorgelegt. Können Sie dieses Konzept konkretisieren?

Adrian Grossenbacher

Das Akronym setzt sich aus den Elementen Reduktion, Optimierung, Substitution, erneuerbare Energien und Nachhaltigkeit zusammen: Reduktion des Endenergieverbrauchs des Gebäudeparks von 90 auf 65 TWh. Bei der Gesamtbe­ trachtung eines Gebäudes soll nicht nur die Betriebsenergie reduziert werden, sondern auch die graue Energie und die grauen Emissionen. Optimierung: Bis 2050 soll die Gesamtenergieeffizienz jedes Gebäudes in der Schweiz bekannt sein. Die energetische Betriebsoptimierung sollte für alle Gebäudetypen in der Schweiz obligatorisch erklärt werden. Substitution: Erdöl- und Erdgasheizungen sowie ortsfeste elektrische ­W iderstandsheizungen sind durch erneuerbare Energieträger zu ersetzen. Erneuerbare Energien: bis 2050 möglichst grosse Abdeckung des Eigenbedarfs in jeder Jahreszeit und zusätzliche Energieerzeugung für andere Anwendungen. Jedes Gebäude, Quartier, Areal oder jede Stadt soll den eigenen energetischen Bedarf möglichst selbst decken. Nachhaltigkeit: keine Immobilienentwicklung ohne Berücksichtigung von Zielkonflikten mit anderen Bereichen im Sinne der nachhaltigen Entwicklung der Schweiz. Reden wir kurz über das O, die Optimierung. Gebäudeeigner sind sich gewohnt, zu optimieren. In welcher Form kann man sie dabei unterstützen? Der Bund investiert viel in Beratungs- und Informationsangebote: Die aktuelle Kampagne des Bundes «nicht-verschwenden.ch», aber auch


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EnergieSchweiz geben Privathaushalten und ­Unternehmen sehr konkrete Hinweise für die Energieoptimierung. Unter dem Stichwort Be­ triebs­optimierung finden dort Unternehmen und Privathaushalte Tipps und Merkblätter für Opti­ mierungsmassnahmen. Transparenz bei der Gebäudeeffizienz heisst auch: messen, rechnen und handeln. Wie lassen sich die Massnahmen am Gebäude kontrollieren? Am einfachsten durch tatsächliches Messen und Vergleichen der Energieverbräuche. Bei technisch einfacheren Gebäuden, zum Beispiel Einfamilien­ häusern, gibt es häufig nur einen Elektrozähler. Je nach System kann der jährliche Verbrauch der Heizungsanlage an einem zusätzlichen Elektro­ zähler für die Wärmepumpe, via Gaszähler oder den Öl- oder Holzverbrauch ermittelt werden. Sollten solche Optimierungen in absehbarer Zeit für jedes Gebäude obligatorisch werden? Aus Sicht der Energieeffizienz wäre dies ein sehr wichtiger Punkt, wie er auch im Element O von ROSEN abgebildet ist. Die gesetzliche Hoheit im Gebäudeenergiebereich liegt bei den Kantonen, der Bund kann also eine solche Massnahme nicht vorschreiben. Die energetische Betriebsoptimie­ rung ist derzeit als freiwilliges Modul in den Mus­ tervorschriften der Kantone im Energiebereich (MuKEn) enthalten. Stichwort Anreize: Das Gebäudeprogramm erweist sich als grosser Erfolg. 2021 wurde eine rekordhohe Summe an Fördergeldern ausgezahlt. Welchen Grund sehen Sie für die überwältigende Nachfrage? Da gibt es mehrere Faktoren: Wir haben in Um­ fragen festgestellt, dass die Klimathematik eine immer grössere Rolle spielt bei der Sanierung oder dem Neubau eines Gebäudes. Die Besitzer nehmen also etwas höhere Investitionskosten für die energetisch sanierte Hülle oder das erneuer­ bare Heizsystem in Kauf gegenüber einer konven­ tionellen Sanierung. Hinzu kommt das grosse Engagement der Kantone: Sie haben in den letzten Jahren ihre Förderbudgets und die Förderbeiträ­ ge erhöht, weshalb mehr Geld zur Verfügung stand. Wir stellen zudem fest, dass die Eigentü­ mer, Architekten, Planer und Installateure immer besser informiert sind über die Fördermöglich­ keiten. Und schliesslich tragen auch kantonale Vorschriften zur erhöhten Nachfrage bei. In ver­ schiedenen Kantonen ist beispielsweise ein rein fossiler Heizungsersatz nicht mehr möglich. Rund ein Drittel der Fördersumme entfiel auf Wärmedämmung, etwas weniger auf die Haus-

Energetische Sanierung 29 technik. Lassen sich hier die Einsparungen besonders rasch amortisieren? Das hängt vom jeweiligen Projekt ab. Wichtig ist vor allem eine korrekte Wirtschaftlichkeits­ betrachtung über die Lebensdauer der Mass­ nahmen. Generell sind die Amortisationszeiten bei der Haustechnik eher kürzer als bei der Däm­ mung. Die angenommene Lebensdauer bei der Wärmedämmung von 40 Jahren ist mehr als dop­ pelt so hoch wie bei einer Heizungsanlage, wo es 15 Jahre sind. Bei der Substitution steht der Ersatz fossiler Energieträger für die Wärmeerzeugung im Vordergrund. Wo steht die Schweiz heute, wohin und wie schnell wird die Entwicklung gehen? Um die Klimaziele im Gebäudebereich in der Schweiz zu erreichen, müssen bis 2050 rund eine Million fossile und elektrische Heizungen durch er­ neuerbare, sparsame Heizsysteme ersetzt werden. Das 2020 von EnergieSchweiz lancierte Programm «Erneuerbar heizen» ist gut und erfolgreich ange­ laufen. Das ambitionierte Ziel erfordert jedoch wei­ tere Anstrengungen. Deshalb wird die Impulsbera­ tung seit April 2022 kostenlos angeboten. Erfreulich ist, dass die Verkaufszahlen erneuerbarer Heizsys­ teme von Jahr zu Jahr stark zunehmen. Im Neubau werden heute schon praktisch keine fos­ silen Heizsysteme mehr eingesetzt. Zur Person Auf jedes Dach eine Solaranlage: Im Adrian Grossenbacher internationalen Vergleich eher spät ist Bereichsleiter Gebäu­ beginnt nun auch bei uns der Ausbau der de beim Bundesamt für Sonnenenergie. Weshalb misst der Bund Energie (BFE). Der dipl. dieser erneuerbaren Energieform nun Ing. FH Heizung-Lüf­ eine besondere Bedeutung zu? tung-Klima (HLK) ver­ Der Ausbau pro Kopf war in der Schweiz tritt den Bund in zahlrei­ Ende 2021 bereits am vierthöchsten im chen Vorstands- und Fachgremien, unter an­ europäischen Vergleich. Somit hat der derem bei Minergie und Ausbau nicht gerade erst begonnen. im Netzwerk Nachhalti­ Vielmehr hat er sich kontinuierlich ent­ ges Bauen Schweiz wickelt. In den letzten zwei Jahren be­ (NNBS). Er ist zudem als trugen die Wachstumsraten mehr als Fachspezialist Gebäude 40 Prozent. in dem vom Bundesrat ins Leben gerufenen Unter der Federführung ihres BundesProgramm «Energie­ amts wurde kürzlich die Vielfalt an Schweiz» tätig. Gebäude-Labels gestrafft. An welchen Standards sollten sich Gebäudebesitzer künftig orientieren? Je nach Bedarf empfehlen wir den Gebäudeener­ gieausweis der Kantone (GEAK), eines der ver­ schiedenen Minergie-Labels mit oder ohne Zusatz «Eco» oder den Hochbau-Standard Nachhaltiges Bauen Schweiz (SNBS). Ab Mitte nächsten Jahres stehen für Areale die neuen Label Minergie-Are­ al und SNBS-Areal bereit. ∙


Digitaler Fortschritt als Erfolgsfaktor Die Digitalisierung nimmt zunehmend Raum ein. Für die Steiner AG als einen der Branchenführer und Innovationstreiber der Schweizer Immobilien- und Baubranche ist sie einer von vielen Wegen, um gemeinsam mit Kundinnen und Kunden die Zukunft zu gestalten.

Enge Zusammenarbeit, zielgerichteter Austausch und effiziente Kommunikation sind seit jeher Erfolgsfaktoren in der Projektarbeit. Die Digitalisierung hebt sie jedoch auf ein neues Level. Alle beteiligten Mitarbeitenden und Partnerinnen und Partner nutzen eine einheitliche Datenbasis und gemeinsame Tools. Alle sind auf dem gleichen Projektstand – zu jedem Zeitpunkt und standortunabhängig. Nicht nur diejenigen, die vom ersten Moment am Projekt beteiligt waren. Auch neue oder nur teilweise am Projekt beteiligte Mitarbeitende verfügen über aktuelle Informationen. Fehler sind ebenso selten wie Leerzeiten. Neue Anforderungen, Anpassungen, Kundenwünsche: Alles fliesst in Echtzeit in das Projekt ein. «Digitale Tools eröffnen vielfältiges Potenzial von Beginn an – sei es beim Management des Portfolios, bei der Initialisierung des Projekts oder bei der Entwicklung», erklärt Giuseppe Giglio, Chief Digital Officer bei der Steiner AG. «Die cloudbasierte Vernetzung aller Daten und Informationen bieten allen am Projekt Beteiligten einen Überblick von der Strategie bis zur Umsetzung. So können sie schnell auf neue Anforderungen reagieren und eventuell notwendige Anpassungen prüfen.» Datenplattformen, die allen Akteuren zur Verfügung stehen, tragen zur Steigerung der Transparenz, zur Reduktion von Risiken und zur Verbesserung der Produktivität und Qualität bei. Digitale Tools helfen dabei, Grundlagen zu erarbeiten, Ergebnisse zu dokumentieren und Lösungen abzustimmen. Sie erfassen, analysieren und speichern räumliche Daten und unterstützen damit den Planungsprozess. Oder sie schaffen ein virtuelles begehbares Modell des künftigen Gebäudes. Augmented- und Virtual-Reality-Tools ermöglichen zudem

das Visualisieren des Bauprojekts und seiner Bestandteile. Digitale Lösungen für den gesamten Lebenszyklus Für die Steiner AG als einen der Branchenführer und Innovationstreiber der Schweizer Immobilien- und Baubranche ist all dies nur ein Anfang. Denn digitaler Fortschritt beginnt schon lange vor der ersten Skizze und führt weit über den Rückbau der Immobilie hinaus. «Wir wollen digitale Lösungen und Services anbieten, die den gesamten Lebens­ zyklus von Immobilien abdecken», konstatiert Giglio. «Darüber hinaus wollen wir die Zusammenarbeit und die Produktivität verbessern und dadurch die Realisierung der Projekte beschleunigen. Dabei verfolgen wir auch das Ziel, unsere Partner und Kunden bei der ­eigenen digitalen Transformation mit unserem Know-how zu unterstützen.» Als eines von zahlreichen Beispielen führt Giglio das von der Steiner AG realisierte Glasi-Quartier in Bülach an: «Das städtebauliche Entwicklungsprojekt ist in vielerlei Hinsicht wegweisend. Alle Planer haben ausschliesslich nach der Open-BIM-Methode gearbeitet. Die Vernetzung über offene Schnittstellen hat es allen Beteiligten erlaubt, eigene fachspezifische Modelle einzusetzen. Erstellt haben sie diese Entwürfe mit-

tels eigener Autorensoftware, wobei der Datenaustausch über den offenen Standard IFC erfolgte, der zur digitalen Beschreibung von Gebäudemodellen entwickelt wurde. Regelmässige Sitzungen mit allen Planern im BIM-Lab vor Ort haben für eine hohe Qualität gesorgt und eine Steuerung der räumlichen Koordination ermöglicht.» Neben neuester BIM-Technologie kommen im Glasi-Quartier noch weitere zukunftsgerichtete digitale Anwendungen zum Einsatz. So hat ein eigens ent­ wickelter Online-Wohnungskonfigurator die Vermarktung der Eigentumswohnungen im Hochhaus Jade unterstützt. Er ermöglichte es Kaufinteressenten, die Grundrisse sowie die Materialisierung der gewünschten Wohneinheit individuell zu gestalten. Zudem können sich die Käufer, die mittlerweile in die exklusiven Wohnungen eingezogen sind, über ein Zuhause mit moderner SmartHome-Technologie freuen. Neue Massstäbe beim Thema Effizienz Auch bei der Erstellung von Gebäuden sind digitale Tools längst wesentliche Helfer, um die Effizienz und Transparenz von Projekten zu steigern. Datenbanken mit präzisen Produktangaben erleichtern und beschleunigen die Auswahl von Produkten. Dank digitaler Anwendungen erreichen Materiallieferungen ihr

Der digitale Zwilling macht die Arbeit für alle Beteiligten trans­parenter – von der Entwicklung über die Realisierung bis hin zur Betriebsphase.


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Das städtebauliche Entwicklungsprojekt Glasi-Quartier in Bülach umfasst 580 Wohnungen, ein Wohn- und Pflegezentrum und über 20 000 m² Gewerbe- und Dienstleistungsflächen.

Ziel genau nach Plan. Tools für die Planung des Bauablaufs helfen, Kollisionen und Überschneidungen in der Ressourcenplanung zu vermeiden, und steigern die Effizienz der Arbeitsabläufe. Digitale Werkzeuge zur Überwachung der Ausführungsqualität, der Inbetriebnahme und bei der Abnahme machen Veränderungen transparent und reduzieren Risiken. «Digitale Tools setzen neue Massstäbe nicht nur im Hinblick auf Effizienz und Kostenersparnis», ergänzt Giglio. «Auch bei den Themen Nachhaltigkeit, Sicherheit und Gesundheit verschaffen sie allen Beteiligten einen entscheidenden Vorsprung. In unseren BIM-Labs an unseren Standorten Zürich und Toloche­ naz VD arbeiten wir beständig an neuen Wegen, digitale Lösungen und Produkte für den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie zu entwickeln. Darüber hi­ naus begleiten wir unsere Partner und Kunden bei der eigenen digitalen Transformation. Unsere Serviceleistungen reichen von Training, Mentoring und Coaching bis zur individuellen Expertenunterstützung und Beratung beim gezielten Einsatz digitaler Tools.» Wie so etwas aussehen kann, zeigt ein aktuelles Spitalbauprojekt, das Steiner derzeit im Kanton Zürich realisiert. Es umfasst die Modernisierung eines ­denkmalgeschützten Spitalhochhauses sowie die Erstellung eines Erweiterungsbaus – und dies, während der Spitalbetrieb im vollen Umfang weiterläuft.

Beim Glasi-Quartier haben alle Planer ausschliesslich nach der Open-BIM-Methode gearbeitet, die es allen Beteiligten ermöglichte, eigene fachspezifische Modelle einzusetzen.

Dieses Projekt legt nicht nur die Basis für eine zukunfts- und tragfähige Spitalinfrastruktur. Es setzt auch im Bereich BIM neue Massstäbe, da es in allen Bereichen von den Vorzügen digitaler Anwendungen profitiert. Sie ermöglichen es, Prozess- und Betriebsabläufe schon im Vorfeld virtuell zu testen und den Anforderungen entsprechend anzupassen. Ein bedeutender Fortschritt für das Gesundheitszentrum – aber auch für die Region und deren Bevölkerung. Eine Plattform für die Zukunft «Die Steiner AG nutzt jede Möglichkeit, um die Kollaboration und Produktivität aller an Immobilienprojekten Beteiligten zu verbessern und dadurch die Realisierung von Projekten zu beschleunigen», erklärt Giglio weiter. «Dafür bieten wir digitale Lösungen und Services, die den gesamten Lebenszyklus von Immobilien abdecken. So erstellen wir bei schon bei der Planung einen digitalen Zwilling der Immobilie. Dokumente, Abmessungen und Lage von Bauteilen, Wärme- und Dämmeigenschaften, Sensordaten: Alle gesammelten Informationen fliessen in eine Datenbank ein. Über den Collaboration Room können die Projektbeteiligten Analysedaten, Informationen und Dokumente jederzeit von überall abrufen. Somit sind alle Prozesse durch BIM transparent und nachvollziehbar. Der digitale Zwilling der Immobilie wird so zu einer Plattform für digitales Property-Management. Er erleichtert den Be-

trieb der Immobilie, wie auch ihre Renovation und ihren Rückbau. Denn dadurch wird sie schon bei der Entstehung zu einem wertvollen Rohstofflager zahlreicher Folgeprojekte.» Digitalisierung ist bei Steiner längst Wirklichkeit und die Implementierung neuester digitaler Technologien schreitet stetig voran. Die Steiner-DigitalPlattform bildet dafür eine solide Grundlage – für aktuelle wie auch für künftige Entwicklungen. Denn Steiner hat es sich zur Aufgabe gemacht, eine Plattform zu schaffen, die mit den Anforderungen wächst. Eine Plattform, auf der Immobilienunternehmen auf einfache Weise ihr Geschäft miteinander verbinden. Auf der sie Produkte und Dienstleistungen aufbauen und gemeinsam einzigartige und nachhaltige Immobi­ lienprojekte erstellen können. Alle Steiner-Produkte sind auf dieses Ziel ausgerichtet und können entweder einzeln oder in Kombination genutzt werden. Das Ergebnis: nachhaltiger Mehrwert und durchgängig effiziente Prozesse.

www.steiner.ch


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Energie sparen, Synergien nutzen Betriebskosten – Strom zu sparen und Energiekosten zu senken ist längst mehr als nur ein Trend. Klimawandel, Krieg und damit verbundene Abhängigkeiten von Gaslieferungen zeigen, wie drängend Umdenken und beherztes Handeln sind. Die Grundlagen dafür haben gewiefte Start-ups und innovative Fachberater schon gelegt. Von Susanne Osadnik – Fotos: zVg

Givaudan ist ein Traditionsunternehmen. 1895 in Zürich gegründet, hat der Aroma- und Duftstoffhersteller heute seinen Sitz in Vernier. Seine 15.800 Mitarbeiter an mehr als 181 Standorten sorgten 2020 für einen Jahresumsatz von 6,3 Milliarden Schweizer Franken. Eine der vielen Produktionsstätten von Givaudan ist in Dortmund angesiedelt und wird möglicherweise bald Energiegeschichte schreiben. Der Standort zählt schon jetzt zu den energetisch effizientesten des Konzerns, «In der Regel dürfte bald aber mit der Reduzierung von lässt sich über- rund 19 Prozent des Stromverbrauchs flüssiger Strom­ seine Poleposition weiter ausbauen. verbrauch in Höhe Durch energetische Optimierung der gevon 8 bis 15 Prozent samten Industriegruppe könnten die CO2-Klimaziele viel schneller erreicht – einsparen.» und auch Kosten im zweistelligen MilliBeat Geissler, Geschäfts- onenbereich eingespart werden. führerHibyrd Möglich machen kann das ein Berliner Start-up, welches ein technologieverliebter Schweizer gemeinsam mit einem Sustainability-Investmentbanker 2018 gegründet hat. Mehr zu diesem Die Idee der Hibyrd GmbH: Ganzheitliche StromThema am nutzungs- und Stromeinsparlösungen für IndusKongress trie, Gewerbe und öffentliche Auftraggeber mit INNOVATION DAY smarter Green Tech (Volt Management), um da­ vom 10.11.22. rüber den Stromverbrauch umgehend und drastisch zu reduzieren. In Zeiten, in denen es wie nie zuvor um das Einsparen von Energie und Kostenreduktion geht, scheint Beat Geissler und seinem Kompagnon Nils

Meinefeld eine Punktlandung geglückt zu sein. Dabei habe man sich lediglich lang bekannter Probleme angenommen – und Lösungen gefunden. Der Schlüssel: Volt Management «Unser Ansatz setzt an drei verschiedenen Hebeln an: dem Reduzieren der Stromspannung, dem Vermeiden von Spitzenlasten im Stromnetz zu ­bestimmten Zeiten sowie der Optimierung des Grundlastverhaltens aufgrund einer umfassenden Verbrauchsanalyse und der Bereitstellung von Handlungsoptionen», sagt Beat Geissler, Geschäftsführer von Hibyrd. Zu den wichtigsten Stellschrauben, an denen Hibyrd dreht, zählt das sogenannte Hibyrd Volt Management («Spannungsregulierung»), bei dem Schwankungen im Stromnetz genau so reduziert und stabilisiert werden können, dass der optimale Betriebspunkt erreicht wird. «Dadurch lässt sich in der Regel überflüssiger Stromverbrauch in Höhe von 8 bis 15 Prozent einsparen, ohne dass der operative Betrieb in irgendeiner Form beeinträchtigt wird», erklärt Hybird-Chef Geissler. Dabei habe der Kunde keine Investitionen zu leisten. «Wir liefern die Einsparung und absorbieren alle Kosten», sagt Geissler. Der Grund, warum Volt Management überhaupt notwendig sei, liege unter anderem auch darin begründet, dass die Energieversorger täglich Strom in zu hoher Voltzahl lieferten. Obwohl in der Regel 215 Volt ausreichten, liege die tatsächliche Voltzahl oft bei 235 Volt und mehr. Das Ergebnis: hohe Kosten für die Verbraucher, weil mehr Strom ver- als gebraucht wird; öfter defekte Maschinen und hohe Unterhaltungskosten. «Der tägliche Strom-Tsunami, der im Netz tobt, sorgt dafür, dass sowohl der Kühlschrank als auch die Industrieanlage unter der zu hohen Spannung leiden», führt Geissler weiter aus. Dies führe zu höheren Wartungskosten, darüber hinaus werde die Lebensdauer von Geräten und Maschinen verkürzt.


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Hibyrd Volt ­Management wird in Betrieb genommen.

Smarte Green-Tech-Lösungen Durch die Einspeisung erneuerbarer Energien sind die Stromnetze zudem instabiler geworden – Atomstrom fliesst gleichmässiger als der unregelmässig eingespeiste Ökostrom – und müssen durch viel und sehr teure Regelenergie stabilisiert werden. So wollen die Lieferanten auf der sicheren Seite sein und Stromunterbrechungen im Netz vermeiden. Die rasant steigenden Mehrkosten dafür werden auf die Verbraucher umgelegt. Mithilfe des von Hibyrd neu interpretierten «Spannungsregulierers» wird das interne Versorgungsnetz ihrer Kunden erheblich geschont und die Lebenszyklen der einzelnen Komponenten signifikant verlängert. Hibyrd erfasst den energetischen Fussabdruck eines Standortes und implementiert smarte Green-Tech-Lösungen für zusätzliche Einsparungen. Strombezüger «intelligent steuern» Eine weitere wichtige Stellschraube ist die Entkopplung der einzelnen Stromverbraucher, um die Lastspitzen zur reduzieren. «Die Spitzenlast in Hotels liegt beispielsweise immer um die Mittagszeit, wenn in der Küche viel Strom gebraucht wird, aber auch überall Staubsauger in den Hotelzimmern zum Einsatz kommen und beispielsweise auch noch die E-Autos für die Lunchzeit an der Zapfsäule angeschlossen werden», berichtet der Hybird-Geschäftsführer. «Diese Spitzenlast kann

man entkoppeln, indem die einzelnen Strombezüger intelligent gesteuert werden.» Bislang ist Hibyrd sowohl in der Hotellerie als auch in Gesundheitseinrichtungen, in der Grossindustrie und im Handel zum Einsatz gekommen. Wider die Energieverschwendung Strom- und Energiesparen steht auch bei der ­Wattelse AG im Fokus. Das Unternehmen mit Sitz in Cham berät Immobilieneigentümer und -nutzer bei der Reduktion des Energiebedarfs: Ob Betrieb oder private Wohnung – Wattelse bietet eine Rundumberatung zum Thema Heizungs-, Lüftungs-, Klima- und Kälteanlagen (HLKK) «Vielfach wird sowie zur Dekarbonisierung von Immonicht hinterfragt, bilien an. Seit der Bundesrat in der Schweiz die ob ein bestimmtes Unternehmen aufgefordert hat, sich Gerät den ganzen selbst das Ziel zu setzen, im Vergleich Tag eingeschaltet zum Vorjahr 15 Prozent Strom einzuspasein muss.» ren, hofft man bei Wattelse, dass das Thema Energiesparen weiter an Bedeu- Markus Gomer, tung gewinnt. Aus Sicht von HLKK-­ Partner bei Wattelse Experte Markus ­ Gomer, Partner bei ­Wattelse, wird von Verbauerseite grundsätzlich zu sorglos mit Strom umgegangen: «Vielfach wird nicht hinterfragt, ob ein bestimmtes Gerät den ganzen Tag eingeschaltet sein muss. Gerade im Gewerbe kommt es häufig vor, dass Motoren oder Anlagen laufen, ohne dass sie im Einsatz sind.»


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Der Energiedetektiv Markus Gomer bei der Analyse einer Lüftungsanlage.

Energetisches Vorbild: Swiss Life Arena Die neue Swiss Life Arena, die im Oktober offiziell eröffnet wird, lässt nicht nur die Herzen von Eishockey-Fans höherschlagen. Sie ist auch ein Meilenstein auf dem Weg zu mehr Energieeffi­ zienz von Gebäuden. Denn durch die Einbindung in den Energieverbund Altstetten und Höngg trägt die Arena zukünftig dazu bei, dass umgerechnet rund 30.000 Haushalte mit umweltfreundlicher Wärme beliefert werden. Wie das funktioniert? Herzstück des Energiekonzepts sind die bis zu vier Tonnen schweren Kältemaschinen. In der Energie­ zentrale der Arena werden mit ihrer Hilfe die Kälte für die Eis­ fläche, die Klimakälte für die Entfeuchtung der Raumluft und die Raumklimatisierung im Stadion produziert. Gleichzeitig wird die daraus entstehende Abwärme für die Beheizung der Räume verwendet und mit Wärmepumpen das Wasser für die Duschen erwärmt. Durch die Verknüpfung von Anergie- sowie Fernwärme- und Fernkältenetz entstehen zahlreiche Synergien in der Versorgung der Arena und der Kunden im Energieverbund Altstetten und Höngg mit ökologischer Wärme und Kälte. Die intelligente Vernetzung nutzt die verschiedenen Energiequellen und ermöglicht innerhalb des Energieverbunds klimafreundliche Wärmeproduktion. Neben der CO2-neutralen Wärme- und Kälteversorgung der Arena ist auch der Strom, der in der Swiss Life Arena verbraucht wird, zu 100 Prozent CO2-frei. Zudem wird auf dem Dach eine Photovoltaikanlage mit 400 kWp installiert. Der hier produzierte Strom von 400 MWh wird direkt in der Arena verbraucht. (so)

Aber auch falsch eingestellte Heizungen sorgen für Energieverschwendung – und zwar gleich auf doppelte Weise: Wird zu stark geheizt, kühlt die Lüftung die Raumtemperatur gleich wieder auf einen bestimmten Wert nach unten. Da kämpfen gleich zwei Systeme gegeneinander – und produzieren dabei nicht zuletzt enorme Kosten. Martin Hofer, Geschäftsführer von Wattelse, beobachtet auch immer wieder, dass generell zu hohe Temperaturniveaus für die Gebäudeheizung eingestellt werden. Das tue beispielsweise den Wärmepumpen gar nicht gut. «Denn je höher die zu erzeugende Wassertemperatur ist, desto teurer wird es», erklärt der diplomierte Ingenieur. «Schon eine Rücklauftemperatur, die um zehn Grad zu hoch ist, verursacht 20 bis 25 Prozent höhere Stromkosten, verkürzt die Lebensdauer der Geräte.» Das könne richtig ins Geld gehen, so Hofer. Hohes Einsparpotenzial Nach Einschätzung des Wattelse-Geschäftsführers könnten Immobilienbesitzer durch eine entsprechende Betriebsoptimierung 10 bis 15 Prozent einsparen. Bei grösseren Anlagen, wo der Hebel stärker ist, könnten es auch 20 Prozent sein. «Selbst in neuen Gebäuden steckt viel Potenzial für Optimierungen», sagt Hofer. «Anlagen gehen falsch eingestellt in Betrieb, oder aber sie laufen gar nicht erst richtig. Nur merken das die Kunden oft erst zu spät, weil sie einfach darauf vertrauen, dass alles korrekt abgenommen wurde.» ∙


88. Schweizer Immobiliengespräch

Baukultur – Lebenskultur: Wie lebenswerte Quartiere entstehen Dienstag, 1. November 2022, 17.30 Uhr, Metropol Restaurant Zürich Quartierentwicklungen stellen besonders hohe Anforderungen an die Baukultur. Es sollen nicht nur architektonisch überzeugende Konzepte, sondern vor allem auch lebenswerte und gut durchmischte Lösungen entstehen. Vielerorts werden dazu kooperative Vorgehensweisen gewählt. Dadurch wird aber auch der Ablauf komplexer. Worauf kommt es an, dass solche Prozesse erfolgreich und effizient ablaufen? Wie wird dafür gesorgt, dass tatsächlich lebenswerte, durchmischte Quartiere entstehen? Vertreter verschiedener Stakeholdergruppen zeigen auf, worauf es ankommt, um lebenswerte Quartiere zu entwickeln.

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Innovation, Real Estate & Energy Die Immobilienwelt steht vor einem radikalen Wandel. Neue Anforderungen und technologische Möglichkeiten verändern die Art und Weise, wie wir entwickeln, planen, bauen, bewerten, finanzieren, vermarkten und betreiben. Und nun fordert uns auch noch die Energiefrage heraus. Experten präsentieren Innovation und liefern Antworten zur brandaktuellen Energiefrage!

Innovationen Wie trenne ich die Spreu vom Weizen? Dos and don‘ts im Umgang mit Innovationen

Ivo Bracher Bonainvest Holding

Finanzierung Innovationen im hart umkämpften Geschäft mit Hypotheken

Matteo Bernardoni UBS

Digital Twin Digitale Gebäudezwillinge integrieren verschiedene Datenquellen und erschliessen massive Innovations- und Optimierungspotenziale.

Philippe Büchi AWK Group

Industrieller Bau Mit ganzheitlichem Product-Lifecycle Management anstatt singulären Immobilienprojekten zu mehr Erfolg!

Severin Boser Implenia

Bewirtschaftung Best Practice Case zur Digitalisierung des Property Managements

Clemens von Radowitz Immobilien Basel-Stadt

Herausforderung Energie Wie die Immobilienwelt die vor der Türe stehenden Energieprobleme in den Griff kriegt

Dr. Martin Nicklas EKZ

Energieoptimierung Welche Optimierungsmassnahmen kann ich kurzfristig im Immobilienbestand umsetzen?

Martin Hofer Wattelse

Capex Mit strategischer Instandsetzungplanung energetische Potenziale erschliessen!

Rolf Truninger Qualicasa

Energiepositive Gebäude Ein ebenso neuer wie ganzheitlicher Ansatz für höhere Renditen im Immobilienportfolio

Julie Joubert Catella

Energiemangellage Auf welche rechtlichen Risiken müssen Vermieter vorbereitet sein?

Stefanie Merkli Rohrer Müller Partner

Energiegewinnung Ein innovatives Startup zeigt uns, wie man mit Wärme aus der Tiefgarage Wohnungen und Büros heizen kann.

Margaux Peltier Enerdrape

PropTech Die Schweizer PropTech-Szene lebt! Ein Blick in das Labor für Immobilieninnovationen

Lars Sommerer SwissPropTech

Der Innovation Day wird moderiert von der TV- und Radiojournalistin Maria Victoria Haas. Dienstag, 10. November 2022 von 9.00 bis 16.00 Uhr in der JED-Eventhalle in Schlieren. Tagestickets sind für CHF 490 auf innovation-day.ch erhältlich. Member von Swiss Circle, SwissPropTech und Abonnenten von Immobilien Business profitieren von ermässigten Preisen.


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«Die Krise hilft, Transformationen zu beschleunigen.» Immobilienwirtschaft – In Sachen Neuerungen gilt die Real-Estate-Branche im Vergleich zu anderen Industrien als eher träge. Ob dies zutrifft – und falls ja, warum dies so ist, ergab eine Umfrage bei Mitgliedern von Swiss Circle. Von Roman Bolliger – Fotos: zVg

Alle reden von einem drohenden Engpass in der Energieversorgung. Wie gut ist die Schweizer Immobilienbranche Ihrer Meinung nach dafür gewappnet? Rolf Truninger: Meiner Meinung nach kann sie gar nicht gut genug gewappnet sein. In den letzten mindestens 40 Jahren musste sich niemand ernsthaft über einen Energieengpass Gedanken machen. Generell ging jeder davon aus, Energie hat es genug und ist günstig. Stefan Feldmann: Bei uns wurde in den letzten Jahren viel in energieeffiziente Anlagen und Gebäude investiert, aber es besteht natürlich noch weiteres Potenzial. Für den drohenden Engpass ­haben wir Pläne erarbeitet, wo je nach Lageentwicklung reduziert oder sogar abgeschaltet werden kann. Manuel Frey: Energieverbrauch und Nachhaltigkeit sind schon lange ein Thema in der Bau- und Immobilienbranche, leider bisher aber nicht als wesentliches Entscheidungskriterium aufgrund mangelnden Preisdrucks oder Nutzerbedürfnis genutzt worden. Viele Bestandesgebäude und Anlagen sind nicht auf das energetische Optimum, sondern minimale Investitionskosten und möglichst reibungslosen und damit leider oftmals ineffizienten Betrieb ausgelegt. Dies könnte uns nun auf die Füsse fallen, wenn wir Einbussen bezüglich unseres

gewohnten Komforts bei gleichzeitig steigenden Betriebskosten hinnehmen müssen. Mich stimmt jedoch positiv, dass wir mit unseren gut ausgebildeten Handwerkern und Ingenieuren sowie mit einem auf den Lebenszyklus bezogenen Ansatz die Transformation unseres Gebäudeparks mittelfristig erreichen k ­ önnen. Kurzfristig werden wir wohl hauptsächlich durch nichtinvasive Massnahmen und eine Anpassung unseres Nutzungsverhaltens den drohenden Engpass abfedern können. André Nauer: Rund 80 Prozent des ­Gebäudebestands der Schweiz ist älter als 30 Jahre; die Dämmung entspricht grösstenteils nicht dem aktuellen Stand der Technik. Zudem werden zwei Drittel der Gebäude noch immer mit fossilen Energieträgern beheizt; sie sind in der aktuellen Situation grundsätzlich an­ fällig: Sie verbrauchen zu viel Energie und sind dabei abhängig von fossilen Energieträgern. Dies wird sich überproportional auf die Betriebskosten in den nächsten Monaten auswirken. Viele ­Eigentümer und Nutzer sind sich dieser Entwicklung noch nicht mit allen Konsequenzen bewusst – zumal die Rechnungen ja auch erst im nächsten Jahr kommen. Viele Grossverbraucher mit einem Bezug von mehr als 100.000 kWh pro Jahr konnten in den vergangenen Jahren

ROLF TRUNINGER Geschäftsführer QualiCasa AG

von den Mechanismen des freien Strommarktes profitieren. Diese Unternehmen wird die aktuelle Volatilität am härtesten treffen. In den Medien hören wir von Strompreisentwicklungen um den Faktor 10 bis 15. Unternehmen mit kritischer Infrastruktur verfügen in der Regel über Notfallund Blackout-Szenarien und sind für kurzfristige Engpässe eher gut vorbreitet. Was bislang kaum jemand auf dem Radar hatte, sind mittel- bis langfristige Einschränkungen, wie sie jetzt zu befürchten sind. Welche innovativen Ansätze und Technologien aus der Immobilienwelt haben aus Ihrer Sicht das Potenzial, einen positiven Beitrag zur Energiefrage zu leisten? Rolf Truninger: Die Technologien wären vorhanden, aber die Nachfrage und der Leidensdruck waren bislang zu klein. Für die Eigentümer ist es aber in der Tat schwierig, den Überblick zu behalten. Es gibt viele Informationen, aber für sich selber und das jeweilige Gebäude festzulegen, auf welche Technologie gesetzt


IMMOBILIEN INNOVATION_10/2022

werden soll, ist nicht ganz einfach. Zum Beispiel ist in unserer Eigenverbrauchsgemeinschaft das Management des Nutzerverhaltens die Herausforderung. Es braucht dafür noch gute Speichermöglichkeiten und definitiv höhere Einspeisevergütungen des Elektrizitätswerkes. Die knapp 6 Rappen pro Kilowattstunde sind nicht zu rechtfertigen. Aktuell verfolge ich die Entwicklung von Methanol-Blockheizkraftwerken, wie etwa die Schaffhauser Firma Methanology. Damit könnten wir die Herausforderungen in der Eigenverbrauchsgemeinschaft vermutlich lösen. Manuel Frey: Aus meiner Sicht ist vor allem die Sektorenkopplung von Gebäudebetrieb und Mobilität in Kombination mit sinnvoll genutzter Speichertechnologie zu nennen, um die zweifelsohne vorhandenen Synergiepotenziale breiter nutzen zu können. Zudem sollten wir uns unter anderem am Maschinenbau oder an der Landwirtschaft orientieren, deren prozessintelligente Ansätze zum Aufbrechen der bei uns vorhandenen Daten- und Informationssilos übernehmen, um bessere Entscheidungen zu einem früheren Zeitpunkt und mit geringerem Aufwand als heute zu ermöglichen. André Nauer: Die Lösungen zur Bewältigung der Energiefrage sind eigentlich schon lange bekannt und werden stetig weiterentwickelt. In jedem Gebäude besteht die Möglichkeiten der energetischen Betriebsoptimierung. Gebäude sind ständigen Nutzungsänderungen unterworfen, dabei gilt es, den Betrieb der HLKSE-Anlagen der tatsächlichen Nutzungssituation stetig anzupassen. Darüber hinaus gibt es investive Möglichkeiten, die in den letzten Jahren oft noch recht langfristige Payback-Zeiten hatten. Diese können nun alle aus der Schublade

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MANUEL FREY Leiter Digitale Planung / Head of Early Stage Design Gruner AG

geholt werden, weil sich mit der Ver­ vielfachung der Energiepreise die Payback-Zeiten verkürzen und sich die Mass­ nahmen innert kürzester Zeit auszahlen. Sie beginnen bei der Gebäudehülle und den Dämm- bzw. Isoliermöglichkeiten von Fassade, Fenstern und dem Dach. Weitere Massnahmen, die beim Verbrauch ansetzen, sind zum Beispiel die Beleuchtung, Ventilatoren und Motoren in der Gebäudesteuerung sowie eine intelligente Gebäudeautomation, die ­ Sensoren und Aktoren intelligent miteinander in Einklang bringt. Auch in der Energiebereitstellung gibt es viel Potenzial: Moderne Technologien wie Photovoltaik, Wärmepumpen, Freecooling, Abwärmenutzung etc. reduzieren den CO2-Fussabdruck und sind teilweise effizienter im Primärenergieverbrauch. Die Technologien existieren und sie werden auch aufgrund der aktuellen Situation zunehmend wirtschaftlich. Letztlich ist es aber der Gebäudenutzer mit seinen Gewohnheiten und seinem Bewusstsein, der entscheidet, ob er Einfluss auf die Energiethemen eines Gebäudes nehmen und einen positiven Beitrag zur Energiefrage leisten will. Stefan Feldmann: Je nach Strompreisentwicklung sollten Photovoltaianlagen auf geeigneten Dächern gepuscht werden, allenfalls mit einer Speicherbatterie ergänzt, um den Eigenverbrauchswert zu erhöhen. Zur Wärmeerzeugung kann eine hocheffiziente Erdwärmepumpe die passende Lösung darstellen.

Warum braucht es immer erst eine Ausnahmesituation oder Krise, damit sich etwas bewegt? Wieso tut sich die Immobilienwelt in der Regel schwer mit der Transformation in die (digitale) Zukunft. Rolf Truninger: Das sind, von mir aus gesehen, zwei unabhängige Fragestellungen. Leider ist die Menschheit so programmiert, dass sie erst aus der Krise lernt und sich bewegt. Dies scheint eine Konstante in der Evolution zu sein.

ANDRÉ NAUER CEO ISS Schweiz

Die zweite Frage der schwerfälligen Transformation in die digitale Zukunft ist schon schwieriger zu beantworten. Nach meiner Beobachtung sind einfach zu viele Themen in zu kurzer Zeit auf die Immobilienwelt eingeprasselt, etwa im Vergleich zur Finanzbranche, die seit der Immobilenkrise in den 1990er-Jahren beinahe ein Viertejahrhundert Zeit hatte, ihren Hypothekarmarkt neu zu strukturieren. Für die Immobilienbranche gab es dagegen während der letzten 20 Jahre kaum einen Grund, sich ernsthaft zu bewegen – zumal in dieser Zeit bekanntlich eine Art «Goldgräberstimmung» vorherrschte.


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Manuel Frey: Wir leben und arbeiten in jahrzehntelang eingeschliffenen Strukturen, starren Vergütungs- und Honorarmodellen und einer Branche, die die letzten Jahre gut gelebt hat. Dies macht naturgemäss träge und reduziert den Eigenantrieb für tiefgreifende Innovation. Darüber hinaus fehlt uns noch eine kritische Anzahl an Personen mit digitalem Mindset und fundierten Kompetenzen sowohl im Management als auch an der Basis vieler Unternehmen. Ich glaube daran, dass die in den letzten Jahren gestarteten Ausbildungsprogramme mit Schwerpunkt auf Digitalisierung und Innovation eine breite Durchdringung der Immobilienwelt mit dem dingend notwendigen Know-how und Mindset gewährleisten und somit die dringend erforderlichen Innovationen zur gesamtwirtschaftlichen Steigerung der Produktivität und Effizienz ermöglichen. André Nauer: Ich glaube nicht, dass die Immobilienwelt per se nicht innovativ ist. Es gibt viele gute und innovative ­Ideen und die Proptech-Szene ist massiv am Wachsen. Jedoch ist der Produktlebenszyklus einer Immobilie im Vergleich zu vielen anderen Branchen wesentlich länger. Ein grosser Hebel für energierelevante Innovation besteht in der Planungsphase von Neubauten, doch da der Gebäudepark Schweiz weitgehend gebaut ist, müssen Innovationen vor allem in der Betriebsphase ansetzen. Der Gebäudebetrieb findet immer unter hohem wirtschaftlichem Druck statt, um ohnehin vergleichsweise niedrige Renditen zu erzielen. Hier braucht es weitsichtige Eigentümer und Investoren, die das Potenzial solcher energierelevanten Investitionen sehen. Dann ist auch Platz für Innovationen. Hier hilft die aktuelle Energiepreisent-

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wicklung; sie hilft, Innovationen zu beschleunigen. Energie war in den letzten Jahren zu günstig, als dass sich Innovationen gerechnet hätten. Stefan Feldmann: Gewohnheit und Bequemlichkeit. Wenn die bestehende Situation funktioniert, besteht wenig Bewegungsdruck für die Veränderung. Leider sind die Optionen dann unter Druck meistens limitiert. Welche Massnahmen haben Sie privat getroffen, um Energie zu sparen resp. um sich auf den kommenden Winter vorzubereiten? Rolf Truninger: Ich habe mich seit ­meiner Kindheit mit Energieeffizienz auseinandergesetzt – und so verfügen wir über energiesparende Installationen mit Netzfreischaltern, kontrollierte Lüftung in den Schlafzimmern mit WRG, Wärmepumpenboiler und sind in einer Eigenverbrauchsgemeinschaft mit PV für den direkten Verbrauch und für die Mobilität. Dann habe ich das Glück, dass die ganze Familie gerne Holzfeuer hat und wir immer für ge­ nügend Brennholz und Feuerungsmöglichkeiten besorgt waren. Generell aber bin ich der Ansicht, dass wir gelassen in den kommenden Winter gehen sollten – erfrieren wird niemand. Die Kostenexplosionen belasten mich schon eher. Auf der einen Seite ist es nun wirklich gut, damit wir lernen, Energie zu sparen und zu schätzen. Auf der anderen Seite ist es offensichtlich, dass einige Konzerne gigantisch profitieren und Gewinne abschöpfen. Das muss sich wieder korrigieren. Manuel Frey: Als ausgebildeter Gebäudetechnikinstallateur achte ich natürlich auf einen ordnungsgemässen und optimalen Betrieb unserer Heizungs-

STEFAN FELDMANN Head The Circle Commercial

anlage, das richtige Lüftungsverhalten und werde wohl auch die eine oder andere Minute kürzer unter der warmen Dusche stehen. Darüber hi­naus werde ich konsequenter darauf achten, dass nicht mehr alle Räume wie bisher auf bis zu 22 °C, sondern nur noch auf 18– 20 °C geheizt werden, was alleine schon einer Energieeinsparung von 15 bis 20 Prozent entspricht und von mir nur ein angepasstes Nutzungsverhalten abverlangt. André Nauer: Grundsätzlich sind wir als Familie auf das Thema sensibilisiert und versuchen, wo immer möglich, sorgsam mit Ressourcen umzugehen. Sämtliche Geräte wurden schon bei der Planung unseres Hauses auf Energieeffizienz geprüft. Wir heizen unser Haus mit einer Erdsonde und planen zusätzlich die Investition in eine Solaranlage. Für den kommenden Winter werden wir die Raumtemperatur senken; auch verzichten wir auf elektrische Weihnachts­ beleuchtung. Darüber hinaus fahre ich ein Elektrofahrzeug, welches ich mit erneuerbarem Strom lade. Stefan Feldmann: Ich habe unter anderem zwei Teenager zu Hause – etwas weniger lange unter der Dusche zu verbringen wäre bei uns im Haushalt wohl schon ein wesentlicher Beitrag. Ansonsten wohnen wir in einem MinergieGebäude, welches weniger Energie braucht als nicht nach diesem Standard errichtete Immobilien.∙


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Innovation Leader

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13 Akteure, die sich aktiv für Innovationen rund um Immobilien engagieren

Elektrizitätswerke des Kantons Zürich (EKZ) EKZ gestaltet die Energiezukunft mit. Wir bieten zukunftsfähige und umweltfreundliche Energielösungen und -dienstleistungen für Mehrfamilienhäuser und grössere Überbauungen. Diese entwickeln wir gemeinsam mit unseren Kunden und Partnern – geleitet von höchsten Sicherheits- und Qualitätsansprüchen, schon seit 1997. Mit schweizweit über 1000 aktiven Energiesystemen, die wir über Jahrzehnte hinaus managen und auf dem neusten Stand halten, gehören wir zu den führenden Anbietern in diesem Bereich.

ekz.ch/immobilien, 058 359 53 53, contracting@ekz.ch

Electrolux 1919 in Schweden gegründet, ist Electrolux ein weltweit führender Anbieter von Haushalts­ geräten für den privaten und professionellen Gebrauch. Unsere Produkte vereinfachen das tägliche Leben für Millionen von Menschen weltweit und sorgen für erstklassige Erlebnisse. Unser preisgekröntes Design zeichnet sich durch intuitive Bedienung, klare Formensprache und sorgfältige Verarbeitung aus. Mit innovativen Technologien sorgen wir dafür, dass das Wohlbefinden unserer Kunden immer im Einklang mit unserer Umwelt steht, und inspirieren zu einer nachhaltigeren Lebensweise. Für unser Nachhaltigkeitsengagement wurden wir von zahlreichen namhaften Institutionen als eines der weltweit führenden nachhaltigsten Unternehmen ausgezeichnet. Badenerstrasse 587 · 8048 Zürich · 0848 848 111 · info@electrolux.ch · www.electrolux.ch

Flatfox AG Flatfox zählt zu den Pionieren unter den Schweizer PropTech-Unternehmen. Mit Flatfox ­vermieten Immobilienbewirtschafterinnen und Vermarkter schneller und bequemer. Ob kostenloser Immobilienmarktplatz, Abwicklung von Mieteranliegen oder Mieterwechsel: Die digitale Plattform unterstützt Immobilienprofis ganzheitlich bei allen ihren Aufgaben im Vermietungsprozess. Dank der offenen Plattform ist die Integration von externen Partnern wie auch die nahtlose Anbindung bestehender und neuer Immobiliensoftware schon heute möglich. Die Firma ist eine Tochter der Mobiliar und hat gut 35 Mitarbeitende an Standorten in Bern, Freiburg und Zürich. Räffelstrasse 24, 8045 Zürich, 044 508 75 20, customersuccess@flatfox.ch www.flatfox.ch

Gruner Gruner verfügt als führendes Ingenieur- und Planungsunternehmen über ein umfassendes Dienstleistungsangebot für private und öffentliche Bauherrinnen und Bauherren. In den Geschäftsbereichen Hochbau, Infrastruktur und Energie unterstützt Gruner seine Kunden von der strategischen Planung über die Inbetriebnahme bis zur Bewirtschaftung von Gebäuden und Infrastruktur. Gruner, ein unabhängiges Familienunternehmen mit Hauptsitz in Basel, bietet Innovation und Inspiration seit 1862.

www.gruner.ch


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Innovation Leader

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13 Akteure, die sich aktiv für Innovationen rund um Immobilien engagieren

Huperty AG Huperty bietet eine Lösung für das digitale Immobilienmanagement. Die Software digitalisiert und automatisiert Prozesse entlang des Lebenszyklus einer Immobilie. Dabei werden alle involvierten Parteien vernetzt, was rundum eine Effizienzsteigerung ermöglicht. Huperty deckt die Bedürfnisse von Immobilienverwaltungen, Renditeeigentümern und ­Dienstleistungsbetrieben mit individuellen Cockpits ab. Auch Privat- und Geschäftsmietende sowie Stockwerkeigentümer werden mit einem eigenen Portal integriert. Durch diesen ­holistischen Ansatz lässt sich je nach Prozess eine Zeitersparnis von bis zu 60% erreichen.

Seebacherstrasse 4 · 8052 Zürich · T +41 (0)44 741 60 60 · info@huperty.ch · www.huperty.ch

JAROWA – Digitales Auftragsmanagement JAROWA ist der führende digitale Schweizer Marktplatz sowie eine zentrale Transaktions­ plattform für Immobilienbewirtschafter, Versicherungen und Leasinggesellschaften, welche ihre Vertrauensdienstleister optimiert verwalten und die Aufträge digital abwickeln wollen. Im Schadensfall wird die Deckung automatisch geprüft und ein geeigneter Vertrauensdienstleister ausgewählt, der mit der Auftragsabwicklung beauftragt wird. Die Schaden­ behebung wird für alle Beteiligten durchgängig digital abgewickelt. Nach Erreichen des «Marktstandards» in der Schweiz expandiert JAROWA erfolgreich in die europäischen Märkte und zählt bereits über 60 führende Immobilienbewirtschafter, Versicherungen und Leasing­ gesellschaften zu ihren Kunden. www.jarowa.ch

Quooker Der Wasserhahn, der alles kann: warmes, kaltes, 100 °C kochendes sowie gekühltes sprudelndes­ und stilles Wasser aus dem Wasserhahn im Handumdrehen. Sparen Sie mit dem Quooker nicht nur Wasser, sondern auch Energie. Ein Quooker reduziert ebenso unnötigen Plastikmüll, indem Sie künftig auf PET-Flaschen verzichten können. Um das Klima zu schonen, müssen wir alle unseren Beitrag leisten: Weniger konsumieren und bewusstere Entscheidungen treffen.

www.quooker.ch, info@quooker.ch, +41 43 411 20 30

Soobr – Smart Cleaning Soobr bietet eine optimierte und bedarfsorientierte Planung, Ausführung und Kontrolle von ­Reinigungstouren, basierend auf Daten und künstlicher Intelligenz. Mittels vorhandenen Leistungsverzeichnissen und Gebäudedaten sowie Sensordaten wird der tatsächliche ­Reinigungsbedarf bestimmt. Aus den kombinierten Daten resultiert eine dynamische Tourenplanung, die auf dem ­Gebäudeplan visualisiert und den Reinigungskräften auf einem Tablet oder Smartphone angezeigt wird. Mit Soobr kann der Immobiliennutzer Einsparungen in der Unterhaltsreinigung realisieren und gleichzeitig von einer vollständigen Transparenz der Leistungs­ erbringung profitieren. Papiermühlestrasse 130, 3063 Ittigen, Schweiz | www.soobr.com | info@soobr.com


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Steiner AG Die Steiner AG ist ein führender Immobiliendienstleister mit den Schwerpunkten Projekt­ entwicklung und -realisierung. Das 1915 gegründete Unternehmen hat seinen Hauptsitz in Zürich und ist mit Niederlassungen in Basel, Bern, Luzern, Tolochenaz und Genf vertreten. Mit einem Entwicklungsportfolio von mehr als CHF 6 Milliarden gehört Steiner zu den grössten Immobilienentwicklern der Schweiz. Die über 100-jährige Erfahrung bringt die Steiner AG in die zwei neu geschaffenen Bereiche Steiner Financial Initiatives für neue Anlagelösungen und Steiner Digital für digitale Kollaborationsplattformen entlang des Immobilienlebenszyklus ein.

Hagenholzstrasse 56, CH-8050 Zürich, T +41 58 445 20 00, F +41 58 445 30 00, info@steiner.ch, www.steiner.ch

key4 by UBS Über unsere key4-Plattform für Renditeliegenschaften erhalten Sie mit einer einzigen Finanzierungsanfrage einfach und direkt Angebote verschiedener Schweizer Anbieter. Auf der key4-Plattform für Renditeliegenschaften treffen sich Hypothekarnehmer und institutionelle Anbieter aus der Schweiz. Wir bringen die Parteien zusammen und bewirtschaften die Hypothek während der gesamten Laufzeit. UBS ist Ihre Ansprechpartnerin in allen Belangen – vom ersten Beratungstermin bis zur Auszahlung Ihrer Hypothek und darüber hinaus.

UBS Switzerland AG, key4 Renditeliegenschaften, Lending Platforms, Postfach, 8098 Zürich, key4.ch, T 0844 003 366, sh-key4-ipre@ubs.com

WATTELSE AG WATTELSE AG in Cham ZG fokussiert sich mit ihrem Expertenteam auf die Dekarbonisierung von Immobilien, die ganzheitliche Performancesteigerung (Energieeffizienz) der Gebäudetechnik und die permanente Überwachung, Analyse und Erfolgskontrolle von umgesetzten Massnahmen. Dabei setzt WATTELSE ihr eigens dafür entwickeltes Softwaretool MONALYSE® ein.

www.wattelse.ch, info@wattelse.com, +41 41 781 02 55

Immobilien sind unsere Leidenschaft Wir begleiten Immobilien entlang ihres gesamten Lebenszyklus. Von der Planung über den Bau bis zu Bewirtschaftung oder Revitalisierung und Repositionierung. Eigentümern, Mietern und Besuchern geben wir das gute Gefühl, bei uns in besten Händen zu sein. Das macht uns zum führenden Immobiliendienstleister der Schweiz.

Wincasa AG, Albisriederstrasse 253, 8047 Zürich www.wincasa.ch


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Heizen durch die Tiefgarage Geothermie – Enerdrape, ein Start-up aus Lausanne, nutzt unterirdische ­Infrastrukturen zur Gewinnung von ­erneuerbarer Energie. Das Pilotprojekt verlief vielversprechend.

Das System von Enerdrape nutzt unterirdische, erdberührende Wände, um die höhere Temperatur des Erdreichs als Ressource zu erschliessen. In Tiefgaragen, Kellern grosser Gebäude oder UBahn-Tunneln werden 1,3 × 0,7 Meter grosse Platten aus dünnem Metall an die Wand montiert. Der Name Enerdrape kombiniert Energy und Drape, weil die Paneele so dünn wie eine Vorhangfolie sind. Die Paneele, in denen in einem ge«Ein 1 Quadratmeter schlossenen Kreislauf Wasser mit einem grosses Paneel kann Anteil Glykol fliesst, sammeln sowohl 10 Quadratmeter Wohn- geothermische Energie als auch die Umgebungsenergie des Raums. Das Wasser fläche beheizen.» wird um durchschnittlich 5 Grad erMargaux Peltier, wärmt. CEO Enerdrape Ähnlich wie eine Erdwärmepumpe entziehen die Paneele dem Beton (er muss Erdkontakt haben) oder der Luft Wärme, mit dem Vorteil, dass dafür keine Bohrung erforderlich ist, weil die Energie nicht aus der Tiefe entnommen wird – womit sich diese Technik für dicht ­bebaute städtische Gebiete und für hybride Heizsyteme eignet.

Die Gründer von Enerdrape haben die Technologie zwei Jahre lang in den Untergeschossen der EPFL getestet. Margaux Peltier untersuchte im Rahmen ihrer Forschungsarbeit Wärmeaustauschflüssigkeiten und Rohrgrössen; am Ende erwies sich der Ertrag der Platten als besser als erwartet. Im nächsten Schritt entwickelte sie einen Prototyp, besuchte Kurse für Business Development und geriet wegen der Pandemie in Verzug. Dennoch wurde Enerdrape Sàrl im Frühjahr 2021 ins Waadtländer Handelsregister eingetragen. Im gleichen Jahr startete das junge Unternehmen sein erstes Pilotprojekt im Untergeschoss einer Wohnimmobilie der Realstone AG in Lausanne – mit dem Ziel, ein Drittel der Energie für die Beheizung der rund 60 Wohnungen im darüber liegenden Gebäude zu generieren. Alberto Simonato, Direktor von Realstone, dem Unternehmen, dem die Tiefgarage in Lausanne gehört, hatte zugestimmt, die Technologie von Enerdrape im Rahmen des Proof of Concept zu testen. Zum Immobilienportfolio von Realstone zählen im Lausanner Stadtteil Sébeillon 356 Wohnungen. Wenn sich die Paneele von Enerdrape als so effektiv erweisen sollten wie erwartet, könne man sie in einer weiteren Tiefgarage oder anderen Realstone-Immobilien installieren, hatte Simonato zu Beginn der Probephase gesagt. «Derzeit laufen Gespräche mit der Realstone AG über die Anwendung der Technik bei anderen Gebäuden», erklärt Margaux Peltier nach Ablauf der Pilotphase.

Vom überzeugenden Prototyp ... Das Projekt startete an der Polytechnischen Hochschule von Lausanne mit den akademischen Forschungsarbeiten von Margaux Peltier. Die Französin ist Mitgründerin und CEO von Enerdrape­ und hat in Lausanne ihren Master in Physik, Chemie und Ingenieurwesen gemacht. An der Gründung und der Entwicklung von Enerdrape sind ausserdem beteiligt: Dr. Alessandro Rotta Loria (CTO) und Prof. Lyesse Laloui (Key Advisor), alle vom Labor für Bodenmechanik der EPFL. Dort ist das Unternehmen bis heute angesiedelt. Margaux Peltier ist noch bis Ende des Jahres wissenschaftliche Mitarbeiterin am Institut.

... zum erfolgreichen Pilotversuch Nachdem vorherige Tests mit nur einer Tafel durchgeführt worden waren, gab das Pilotprojekt Aufschlüsse über die Skalierbarkeit. Die Frage, ob sich das Modell auf einen grösseren Massstab übertragen lasse, sei schnell beantwortet. «Man kann 200 Watt pro Quadratmeter erzeugen, was bedeutet, dass ein 1 Quadratmeter grosses Paneel 10 Quadratmeter Wohnfläche beheizen kann. Eine Kühlung wäre ebenfalls möglich gewesen», erläutert Margaux Peltier. Des Weiteren habe man zeigen können, dass die Lösung mit den meisten auf dem Markt erhältlichen Wärmepumpen kompatibel sei.

Von: Heinrich Raatschen – Fotos: Alain Herzog, EPFL


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Gebäudetechnik 45

Die von Margaux Peltier und ihrem Team entwickelte Technologie hat unter anderem den Charme, dass ausser den Enerdrape-Paneelen keine neuen Anlagen installiert werden müssen.

Enerdrape arbeitet nun an leichteren Paneelen, die nur 8 Kilogramm wiegen, während die Paneele in Sébeillon mehr als 15 Kilogramm auf die Waage bringen. Gleichzeitig sollen der Wirkungsgrad der Anlagen und die Verbindung zur Wärmepumpe optimiert werden. Die nächsten Schritte: Capital-Raising ... Mit einem Tech-Seed-Darlehen der Stiftung für technologische Innovation (FIT) in Höhe von insgesamt 150.000 Franken, welche das Start-up in einem Innovationswettbewerb gewann, werden nun Aktivitäten zur Markteinführung vorbereitet. Eine Fundraising-Runde soll es ermöglichen, das Team zu vergrössern und die Industrialisierung und die Vermarktung der Technologie zu starten. «Wir befinden uns nun mitten in der Kapitalbeschaffung», berichtet Margaux Peltier. «Ziel ist es, 2 Millionen Franken zu erhalten, um den Markteintritt und die Vermarktung des Produkts für eine Dauer von zwei Jahren sicherzustellen. Es kann sich um Schweizer oder internationale Investoren handeln, die Erfahrung mit Start-ups haben.» Inzwischen hat ihr Unternehmen einen Zulieferer in Italien gefunden, der die Platten in grossen Mengen herstellen kann. Weiter wurde das Team um drei Personen erweitert, unter anderem im Bereich Marketing.

«Anfang 2023 wird Enerdrape seinen ersten grossen Auftrag mit einem zahlenden Kunden ausführen, für den 200 Paneele installiert werden», sagt Margaux Peltier. Zudem laufen mit dem schweizweit präsenten Garagisten Amag Gespräche wegen eines Pilotprojekts, eine Absichts«Die Lösung erklärung ist unterzeichnet.

ist mit den meisten auf dem Markt erhältlichen Wärmepumpen kompatibel.»

... und Marktreife Der Markt, auf den Enerdrape vor allem abzielt, sind gewerbliche Gebäude – ­Bürogebäude und Einkaufszentren – mit Tiefgaragen. Die Technologie von Enerdrape kann aber ebenso in Tunneln, Bahnhöfen und U-Bahnhöfen eingesetzt werden. Ihre Untersuchungen hätten gezeigt, dass die Paneele auch dann effektiv arbeiteten, wenn sie eine gebogene Form hätten, wie sie für das Innere eines Tunnels erforderlich sei, sagt Margaux Peltier. Sie sehe grosses Potenzial, die Energiepaneele international auf den Markt zu bringen: Enerdrape­ habe Anfragen verschiedener Unternehmen aus Frankreich, Grossbritannien, Kanada, den Niederlanden, den USA und Deutschland erhalten und sei damit beschäftigt, die erforderlichen ­Zertifizierungen zu erhalten, insbesondere die CE-Zertifizierung, welche die Einhaltung der ­ ­europäischen Anforderungen nachweist. ∙

Mehr zu diesem Thema am Kongress INNOVATION DAY vom 10.11.22.


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Saubere Energie aus dem See Heizsysteme – Seit die Gaspreise im Zuge des Kriegs in der Ukraine steigen und die Versorgungslage mit fossilen Brennstoffen generell unsicher wird, denken immer mehr Unternehmen über alternative Heiz- und Kühlmethoden nach. Zug und Zürich zeigen, wie es funktionieren kann. Von Susanne Osadnik – Fotos: xxxxx

Patrik Stillhart ist sichtlich stolz, als er auf dem diesjährigen Nachhaltigkeitsforum der Zug Estates AG berichtet, dass der 1. Juni 2022 einen weiteren Meilenstein in der Firmengeschichte markiert. «An diesem Sommertag demontierten wir unsere letzte Ölheizung», sagt der CEO der Zug Estates AG. Möglich geworden sei das durch die Umrüstung von neun weiteren Gebäuden im Zentrumsareal der Stadt Zug. Das wiederum habe dazu beigetragen, die Treibhausgasemissionen gegenüber dem Vorjahr nochmals um 50 Prozent zu senCirculago soll eines ken. Damit liege man schon heute «deutTages so viel Wärm- lich unter dem 1,5-Grad-Reduktionspfad energie produzieren, des CRREM» (Carbon Risk Real Estate Monitor), so Stillhart. dass es für rund Im jüngsten Nachhaltigkeitsbericht mel1.500 Standardeinfa- det das Immobilienunternehmen weitemilienhäuser reicht. re Erfolge: In der Berichtsperiode vom 1. April 2021 bis 31. März 2022 produzierten die Solaranlagen in der Suurstoffi in RischRotkreuz 1.140 MWh Strom, was in etwa dem durchschnittlichen Verbrauch von 250 Einfami­ lienhäusern entspreche. Und mit dem Bau von Solaranlagen im Zuger Zentrumsareal würde die eigene Stromproduktion weiter erhöht werden. Der nächste Schritt: Im Herbst werden im Gebiet Haldenhof sechs Häuser mit einer Solaranlage ausgerüstet und in einen ZEV (Zusammenschluss zum Eigenverbrauch) überführt. Bis 2023 soll das gesamte Immobilienportfolio, das sich aus dem

Zentrumsareal/Metalli Zug sowie der Suurstoffi in Rotkreuz zusammensetzt, nahezu CO2-frei betrieben werden. Circulago schreibt Erfolgsgeschichte Dass dieses Ziel erreicht werden kann, liegt zum einen daran, dass man bei der Entwicklung des Suurstoffi-Areals von Anfang an auf ein Energiekonzept mit Erdsondenfeldern, Anergienetz und Photovoltaikanlagen setzte. Zum anderen auf den Anschluss des Zuger Metalli-Gevierts an den Seewasserverbund Circulago vor zwei Jahren. Der Seewasserverbund Circulago ist einer der Dreh- und Angelpunkte, wenn es um nachhaltige und umweltfreundliche Nutzung von Energie geht. Das zukunftsweisende Pionierprojekt versorgt die Stadt Zug und Baar-Süd mit Wärme- und Kälteenergie – ganz im Sinne der Bevölkerung von Zug, die 2011 eine Volksinitiative zur 2000-Watt-Gesellschaft angenommen und damit grünes Licht gegeben hatte für den Umbau der urbanen Wärmeversorgung – und damit gegen die weitere Nutzung fossiler Brennstoffe stimmte. Das Zuger Versorgungsunternehmen WWZ plant, finanziert, baut und betreibt Circulago. Die Energie für den Energieverbund stammt aus dem Zugersee. Dazu wird in 26 Meter Metern Tiefe Seewasser geschöpft und in einen geschlossenen Leitungskreislauf zur unterirdischen Seewasserzentrale in der Schützenmatt geleitet. Dort übergibt ein Wärmetauscher die Energie an einen zweiten geschlossenen Kreislauf. Gleichzeitig gelangt das Wasser wieder zurück in den Zugersee. Und wie kommen Wärme oder Kühlung beim Verbraucher an? Laut WWZ erstreckt sich ein unterirdisches Quellennetz über die gesamte Stadt Zug und leitet die Energie an Wärmezentralen in den Quartieren weiter. An diese Zentralen sind kleinere und grössere Wärmenetze angeschlossen, die die Endverbraucher per Wärmeübergabestation mit Energie versorgen.


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Gebäudetechnik 47

«Das Quartier Metalli wird über den Seewasserverbund Circulago (hier im Bau) mit Energie aus dem Zugersee versorgt.»

Die erste in Betrieb genommene Quartierzentrale war «Metalli», die seit 2020 die namensgebende Einkaufsallee und umliegende Gebäude mit ökologischer Energie für Heizung, Warmwasser, Klimakälte und Serverraumkühlung versorgt – erneuerbar und regional. Sukzessive werden seitdem immer mehr Quartiere an den Verbund angeschlossen, die über neue Energiezentralen versorgt werden. Im Mai dieses Jahres startete mit dem Bau der Energiezentrale Unterfeld das einzige oberirdische Bauwerk des Generationenprojekts Circulago. Die Anlage wird künftig die Zuger und Baarer Gebiete

Altgass, Unterfeld, Schleifi, Gartenstadt und Herti mit erneuerbarer regionaler Wärme- und Kälteenergie aus dem Zugersee bedienen – und soll eines Tages so viel Wärmenergie Immer mehr Quarproduzieren, dass es für rund 1.500 Stan- tiere werden an den dardeinfamilienhäuser reicht. Seewasserverbund «Wir erwarten, dass sich aufgrund der Marktlage ein hoher Teil der Liegen- angeschlossen und schaften an den Energieverbund an- über neue Energieschliessen wird», sagt Andreas Widmer, zentralen versorgt. CEO der WWZ AG. Nach aktueller Planung könnten die ersten Liegenschaften bereits im kommenden Herbst an die Energiezentrale

Innovation Leader QualiCasa AG

Real Estate Controlling

QualiCasa unterstützt seit 20 Jahren institutionelle Immobilienunternehmen sowie Besitzer von Betriebsliegenschaften im Bereich des Real Estate Controllings. Wir bieten dazu Dienstleistungen in der Qualitätssicherung von Bauprojekten – dies schafft Transparenz in den Phasen der Planung, Ausführung und Abnahme/Gewährleistung. Unsere Dienstleistungen und Tools im Asset Controlling unterstützen unsere Kunden mit Gebäudediagnosen, der Instandsetzungsplanung und des Portfolio-Managements von Bestandes­ immobilien. Dadurch erhalten unsere Kunden eine einzigartige und ausführliche Sicht über ihre Portfolios. Kostspielige Bauschäden lassen sich vermeiden, Sanierungen zuverlässig und vorausschauend planen. www.qualicasa.ch, +41 52 320 90 60, info@qualicasa.ch


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angeschlossen werden. Im Herbst 2024 soll das Projekt komplett abgeschlossen sein. Saubere – und sichere – Energieversorgung War das Circulago-Projekt bei seinem Start vor fünf Jahren noch ein mutiger Schritt – auch vor dem Hintergrund, dass dafür im Laufe der Entwicklung insgesamt rund 250 Millionen Franken veranschlagt wurden – erweist es sich heutzutage nahezu als wegweisend aus der Krise. Je höher die Preise für fossile Brennstoffe im Zuge des

Rund um den Zürichsee hat ewz diverse Verbunde in Betrieb genommen.

Kriegs in der Ukraine steigen und je unsicherer die Versorgung mit fossiler Energie generell wird, desto attraktiver erscheint die Alternative aus dem Zugersee. Denn sie verspricht nicht nur saubere Energie, sondern auch deren zuverlässige Lieferung. Der Betrieb läuft und die Quartierzentralen Lüssi und Metalli in Zug sind zu 100 Prozent ausgelastet. Auch anderorts weiss man um die Bedeutung der angespannten geopolitischen Lage, welche die Nachfrage nach CO2-freier Fernwärme massiv ankurbelt. Wer kann, sieht zu, dass er sich so schnell wie möglich von Gas und Öl verabschiedet. Das Werben des regionalen Energieversorgers WWZ zum Beitritt in einen Wärmeverbund stösst dabei immer häufiger auf positive Resonanz: Immerhin seien die Wärmebezugskosten kalkulierbar und der Hausanschluss brauche wenig Platz. Ausserdem entfallen die Bestellung und die Einlagerung von Brennstoffen, so die WWZ.

Künftig dürften daher auch die Kunden im Gebiet zwischen Perlen und Rotkreuz in den Genuss alternativer Wärmelieferung kommen, und zwar über den Wärmeverbund Ennetsee, welcher im Endausbau weite Teile der Ennetseegemeinden mit CO2-freier Abwärme aus der Kehrichtverbrennungsanlage Renergia im luzernerischen Perlen versorgen wird. Im Rahmen des Ausbaus des Wärmeverbundes Ennetsee wird die erste Liegenschaft bereits aus der Energiezentrale Schöngrund in Rotkreuz versorgt. «Die WWZ AG hat sich zum Ziel gesetzt, auf die bevorstehende Heizperiode 2022/2023 möglichst viele Liegenschaften mit CO2-freier und preislich attraktiver Wärmeenergie zu versorgen», sagt Marcel Fähndrich, Leiter Wärme und Kälte bei der WWZ AG. Zürich - bis 2040 klimaneutral In der Stadt Zürich nutzt man den See schon länger als Quelle für CO2-freie Energielieferung. Das Zürcher Seebecken bietet aus Sicht des Energiedienstleisters ewz ideale Voraussetzungen für Seewasserverbunde, weil sich hier auf kleinem Raum viele Immobilien mit Heiz- und Kühlbedarf befinden und daher für die Erschliessung der seenahen Quartiere lediglich kurze Leitungen erforderlich sind. Seit 2003 hat ewz rund um das Zürcher Seebecken diverse Verbunde in Betrieb genommen, darunter Escherwiese, Fraumünster, Falkenstrasse, Klaus­strasse und Seefeld. Zahlreiche Gebäude um das Zürcher Seebecken werden inzwischen nachhaltig und wirtschaftlich mit Wärme und Kälte versorgt. Darunter sind das Stadthaus Zürich, das Kongresshaus, das Hotel Park Hyatt, die Gebäude der NZZ sowie diverse Büro- und Wohngebäude. Die Stadt Zürich will bis zum Jahr 2040 den CO2Ausstoss auf Netto-Null zu reduzieren – und um dieses ambitionierte Ziel zu erreichen, im Stadtgebiet möglichst viele fossil betriebene Heizungen ersetzen – sie sind immerhin für rund 50 Prozent der direkten CO2-Emissionen verantwortlich. Eine Energiezentrale im ewz-Unterwerk Selnau soll bald die Innenstadt mit erneuerbarer Wärme und Kälte versorgen. Die Realisierung der Energiezentrale im ewz-Unterwerk Selnau hat allerdings zur Folge, dass die bisherige Nutzung des Gebäudes als Museum für konstruktive und konkrete Kunst sowie als «Innovationskraftwerk» des Impact Hub weichen muss, um Platz für die geplante neue Nutzung zu schaffen. Bei beiden Mietern läuft der Mietvertrag am 1. Juli 2025 aus. Wie die Stadt Zürich mitteilt, will sie die beiden Institutionen bei der Suche nach neuen Standorten unterstützen.∙


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Standortentwicklung 50

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Ein Ökotop für die EPFL Forschung – Der seit 30 Jahren bestehende Science Park and Innovation Square der EPFL wird in den kommenden Jahren mit einem Neubau ergänzt. Für die Gestaltung des als «Inkubator und Marktplatz für neue Ideen und Kooperationen» konzipierten Ecotopes zeichnen Itten Brechbühl und das Archiktekturbüro 3XN verantwortlich. Von Gudrun Escher – Fotos: 3XN,IB+

Das von 3XN und IB+ entworfene Hauptgebäude des Ecotopes soll ab dem Jahr 2025 den EPFL Innovation Park ergänzen.

Zufälle sind eine der wenigen Konstanten in der Geschichte der Forschung. Ob die kosmische Hintergrundstrahlung oder der Teebeutel, nach vielen oft bahnbrechenden Forschungsergebnissen wurde nicht ausdrücklich gesucht – sie stellten sich ein auf der Suche nach etwas ganz anderem. Wie die Entdeckung Amerikas. Dieses Prinzip des glücklichen Zufalls ist bekannt als Serendipität. Der Serendipität den Weg zu ebnen, ist Aufgabe des künftigen Ecotopes der École polytechnique fédérale de Lausanne, kurz EPFL. Denn ohne Serendipität und ein kollaboratives Denken werde

es keine disruptiven Innovationen geben, so die Überzeugung der Stiftung EPFL Innovation Park, Trägerin des Projekts Ecotope. Hintergrund und Ziele Partner der Stiftung EPFL Innovation Park sind der Kanton Waadt und die Gemeinde Ecublens, auf deren Territorium Ecotope angesiedelt wird, westlich von Lausanne im Mündungsgebiet des Flusses Venoge in den Genfersee. Betreut wird der EPFL Innovation Park vom Vizepräsidium für Innovation der EPFL. Es befasst sich unter anderem mit der Umsetzung des Switzerland Innovation Park Network. Dieses Netzwerk hat die Form einer Zweckgesellschaft der öffentlich-privaten Partnerschaft in privater Trägerschaft und wird gefördert vom Staatssekretariat für Bildung, Forschung und Innovation. Das Netzwerk hat fünf Standorte, darunter sind Zürich im Umfeld der ETH und der Standort West EPFL in Lausanne. Die Aufgabe besteht darin, das technologische Wissen aus der Isolation an den Hochschulen in die Gesellschaft zu tragen, ihre Ergebnisse zu


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Standortentwicklung 51

Ecotope entsteht in Holzbauweise und sieht Büros, Labore und Begegnungs­ räume vor.

«übersetzen», um Forschungen für den gesamtgesellschaftlichen Nutzen fruchtbar werden zu lassen, und ganz konkret eine Schnittstelle zwischen der Hochschule, den ausgegründeten Startups und der Wirtschaft zu bieten. So unterstützt das Vizepräsidium für Innovation den Transfer von Technologien und die Vermarktung von Forschungsergebnissen an Unternehmen und kümmert sich um die Wirkung von Innovationen auf die Gesellschaft insgesamt. Obgleich immobilienwirtschaftliche Fragen nicht zu den Kernthemen der auf Naturwissenschaft und Technik ausgerichteten EPFL gehören, tangieren viele Forschungsbereiche das immobilienwirtschaftliche Handeln zumal unter den Prämissen von Klimawandel und Energieversorgung. Mit Energiefragen beschäftigte sich z.B. Margarita Agriantoni in einer von Philippe Thalmann am Laboratory for Urban and Environmental Economics der Architekturfakultät betreuten Studie. Darin konnte auf Basis von Befragungen sowie variablen dynamischen Modellen nachgewiesen werden, dass der Umweltfussabdruck von Wohnraum in der Schweiz bis 2050 nur gemindert werden könne, wenn sich Hauseigentümer und Bewohner darauf verständigen, die Wohnflächen je Person zu begrenzen, ein Ergebnis mit Sprengkraft in einem Land mit wachsender Bevölkerung und wachsender Wohnraumnachfrage. Andere Forschende der EPFL und des Smart Living Lab Fribourg haben in einer interaktiven Karte aufgezeigt, welche Art von erneuerbaren Ener-

gien an welchen Standorten in der Schweiz installiert werden sollte, um eine maximale CO₂Neutralität und Energieunabhängigkeit des Landes zu gewährleisten. Ein weiteres Untersuchungsfeld sind Stoffkreisläufe beim Bauen, z.B. mit dem Projekt «Re:Crete – Reuse of concrete blocks» des LowTech Lab in Lausanne, dessen Ergebnisse jetzt in einem Open Access Paper veröffentlicht wurden. Dabei wurde eine Fussgängerbrücke aus zugeschnittenen Abbruchbetonblöcken konstruiert. Das Projekt «rebuiLT», bei dem ein Gemeinschaftspavillon in Ecublens aus Teilen «Nach meiner eines Gebäudes auf Abbruch errichtet ­Kenntnis ist das wird, ist ein weiteres der interdisziplinäKonzept von Ecotope ren Praxisprojekte der EFPL. Vorbildfunktion will die Hochschule auch bis anhin einzigartig mit dem eigenen Handeln übernehmen. in Europa.» So wurde im September ein neues HeizUrsula Oesterle, kraftwerk in Betrieb genommen, mit Vizepräsidentin für dem die Hochschule ihrem Ziel der CO₂Innovation der EPFL Neutralität einen entscheidenden Schritt näher kommt. Mit der derzeitigen Anlage lässt sich der Campus Ecublens heizen und zugleich kühlen, und zwar mit der Kombination aus Pumpwerk, welches das Tiefenwasser aus dem Genfersee nutzt, sowie Wärmetauschern, Solarpanels und der Abwärme aus dem direkt über der Heizzentrale liegenden Rechenzentrum. Damit sollen 54 Prozent des Gesamtenergiebedarfs gedeckt werden.


Standortentwicklung 52

Lichtdurchflutete, überglaste Innenhöfe verbinden die Kommunikationsflächen über Treppen und Galerien.

Bauprojekt mit Vorbildcharakter Vor nunmehr 30 Jahren entstand westlich des Universitätscampus der EPFL der Innovation Park. Dort arbeiten derzeit auf rund 55.000 Quadratmeter Fläche mehr als 150 Start-ups und 30 Grossunternehmen. Aber die Raumreserven sind erschöpft. Ausserdem brauchten die «Scaleups», Unternehmen, die aus der Start-up-Phase herausgewachsen sind, aber im nahen Umfeld des Wissenschaftsclusters der Hochschule bleiben möchten, Raum, um expandieren zu können, berichtet Ursula Oesterle, Physikerin mit langer Erfahrung in Netzwerkprojekten unter anderem im Silicon Valley und amtierende Vizepräsidentin für Innovation der EPFL. Nach ihrer Kenntnis ist das Konzept von Ecotope bis anhin einzigartig in Europa. «Der Masterplan Statt «nur» eine Flächenerweiterung anbasiert auf den zustreben (perspektivisch ist von einer Verdoppelung die Rede), will man als Grundprinzipien Auftakt am zweiten, ergänzenden StandBiophilie, Serendipi- ort mit einem innovativen Konzept einen tät, Modularität, Nukleus für Innovationen sprichwörtlich Nachhaltigkeit, unter einem Dach schaffen, das Ecotope. Nur zehn Minuten Fussweg vom ersten starke Identität und Innovation Park entfernt in einem be­ Komfort.» stehenden kleinen Gewerbegebiet am Jan Ammundsen, Senior Rande eines Wäldchens hat sich die Stiftung ein bisher unbebautes EckPartner bei 3XN ­ grundstück für das Ecotope gesichert. Weitere Gebäude sollen von Investoren entwickelt werden. Eine Vision für das Gesamtareal war zusammen mit einem Entwurf für das Ecotope Gegenstand eines Wettbewerbs, zu dem eingeladen und der im Sommer zugunsten der Arbeitsgemeinschaft Itten Brechbühl, Lausanne, und 3XN aus Kopenhagen entschieden wurde. Wie beim Neubau des Headquarters des IOC ebenfalls in Lausanne überzeugte das Architektenteam mit seiner Flexibilität, ­Ideen für allgemeine Ziele statt für definierte Nutz-

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flächen zu liefern, und mit der Bereitschaft, sich auf eine kooperative Planungsmethode einzulassen. Das alles gepaart mit einer erwiesenen Kompetenz im klimagerechten, innovativen Bauen. Denn wie das IOC strebt die EPFL ein Bauwerk mit Modellcharakter an, ein Vorbild für weitere Gebäude auf dem Campus und darüber hinaus. Ecotope mit einer Fläche von rund 25.000 Qua­ dratmetern sieht Büros, Labore und Begegnungsräume vor, verteilt auf zwei Kuben in Holzbauweise mit begehbaren Dachflächen. Die Kuben stehen im spitzen Winkel zueinander mit zum Teil aufgeständerten Erd- und Untergeschossen, die dem Geländeverlauf folgen. Zwischen ihnen entsteht eine einladende Eingangssituation, die nicht an der Peripherie bleibt, sondern gleich ins Zentrum des Geschehens führt, wo lichtdurchflutete, überglaste Innenhöfe die Kommunikationsflächen über Treppen und Galerien verbinden. Glasfassaden mit neu entwickelten hölzernen Verschattungslamellen sorgen für weitere natürliche Belichtung. Begrünte Aussenbereiche und Dachflächen ergänzen das gesunde Arbeitsumfeld und fügen sich in das sensible Ökotop des Mündungsgebiets der Venoge ein. Auf den Etagen bietet die modulare Bauweise genügend Flexibilität im Hinblick auf künftige Arbeitsorganisationen, nur die Anordnung von Laboren muss aus technischen Gründen fixiert werden. Derzeit wird der Bauantrag in Abstimmung mit einem Quartierplan präzisiert, den die Kommune erarbeitet. Mit der Baugenehmigung rechnet Ursula Oesterle noch im Jahr 2023, um 2025 einziehen zu können. Bis dahin soll das saubere Transportsystem zur Verbindung der beiden Standorte bereitstehen. Stärkung für den Forschungsstandort «Sowohl das Design des Masterplans als auch das des Hauptgebäudes basieren auf sechs Grundprinzipien – Biophilie, Serendipität, Modularität, Nachhaltigkeit, starke Identität und Komfort –, die untrennbar miteinander verbunden sind, um die Flexibilität zu gewährleisten, die den sich ändernden Bedürfnissen der Zukunft gerecht wird», erklärt Jan Ammundsen, Senior Partner bei 3XN. Vom Ecotope erwartet die EPFL eine weitere Stärkung der Genferseeregion und ihrer führenden Stellung in den Bereichen Innovation und Unternehmensgründung. Zwischen den Jahren 2013 und 2021 wurden in der Region rund 3,6 Milliarden Franken an Risikokapital aufgebracht, 30 Prozent des Schweizer Gesamtvolumens (36% in der Region Zürich), was nicht zuletzt der Förderung der wachsenden Zahl von Start-ups aus der EPFL ­heraus zugutekam. ∙


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«Dunkelgrüner Vorzeigefonds» Leadinvestmentmärkte – ESG-konforme Investments sind bei professionellen Anlegern derzeit sehr gefragt. Projektentwickler und Fondshäuser haben reagiert – wie etwa Elithis und Catella mit dem weltweit ersten «energiepositiven» Wohnimmobilienfonds. Von Heinrich Raatschen – Fotos: Petitdidierprioux Elithis, Arte Charpentier Architects

Der französische Projektentwickler Elithis, der auf nachhaltige Gebäudetechnik spezialisiert ist, und der Investmentmanager Catella Residential Investment GmbH sind eine strategische Partnerschaft eingegangen, um im Rahmen eines umfassenden 10-Jahres-Investitionsprogramms in Frankreich, Deutschland, den Niederlanden und Grossbritannien 100 «energiepositive» Wohnhochhäuser zu bauen, die mehr Energie produzieren, als sie verbrauchen. Catella hat dafür einen Impact Fund nach Artikel 9 aufgelegt und zertifiziert, der höchsten Einstufung gemäss der EUVerordnung über nachhaltigkeitsbezogene Offenlegungspflichten im Finanzdienstleistungssektor. Energieüberschuss bei laufendem Betrieb Das Energiekonzept der Elithis-Hochhäuser nutzt Solarenergieerzeugung durch Photovoltaikelemente auf dem Dach und an den Fassaden. Dazu gehört die energietechnische Optimierung der Gebäudeoberfläche zur Begrenzung von Wärmeverlusten im Winter. Zu den Massnahmen zählt schliesslich der energieeffiziente Betrieb durch die aktive Einbindung der Mieter. Diese steuern das Raumklima ihrer Wohnungen über eine intelligente Smart-Home-App. Sie werden beispielsweise zum Handeln aufgefordert, wenn die Temperatur ausserhalb des gewünschten Bereichs liegt oder kein künstliches Licht benötigt wird. Die Mieter der neuesten Projekte zahlen wenig oder gar nichts an Energiekosten und erhalten einen Bonus aus der Einspeisung des im Gebäude generierten, überschüssigen Stroms in das nationale Stromnetz. Planungsbüro für Energieeffizienz Emir Berkane, Direktor für Strategie und Entwicklung, Elithis, erklärt: «Wir sind historisch gesehen ein auf Energieeffizienz spezialisiertes Planungs-

und Beratungsbüro und verfügen intern über die Kompetenzen und ein grosses Know-how in diesem Bereich, das sowohl in technischer Hinsicht als auch in Bezug auf das Projektmanagement im Auftrag Dritter. Diese Fähigkeiten und dieses Know-how setzen wir seit 2006 für unsere eigenen Hochhausprojekte ein.» Elithis hat seine Technologiekompetenz bereits 2009 beim Bau eines Hochhauses in Dijon unter Beweis gestellt. Das Bürogebäude übertrifft die regulatorischen Anforderungen und deckt 77 Prozent seines eigenen Energiebedarfs. Neun Jahre später entwickelte Elithis in Strassburg erstmals ein energiepositives Wohnhochhaus, das einen jährlichen Energieüberschuss von 8 Prozent gegenüber dem Verbrauch produziert. Elithis beschäftigt weltweit mehr als 100 Mitarbeiter und hat in den letzten zehn Jahren mehr als 2.500 Projekte entwickelt. CO₂-Neutralität und erschwingliche Mieten Catella Residential Investment Management (CRIM) hat mit dem Catella Elithis Energy Positive Fund (CEEPF) einen energiepositiven Wohnimmobilienfonds aufgelegt, der 500 Millionen Euro in Elithis-Wohnhochhäuser investieren wird. Catella­betonte bei der Vorstellung die CO₂Neutralität und die erschwinglichen Mieten. Der neue Fonds wurde als «dunkelgrüner» Impact Fund nach Artikel 9 gemäss EU-Offenlegungsverordnung zertifiziert. Die ersten energiepositiven Bauprojekte für den Fonds sind vertraglich gesichert. Der angestrebte IRR des CEEPF liegt bei 4 bis 6 Prozent, wobei das Mietwachstum auf dem Niveau des Verbraucherpreisindexes gedeckelt ist. Bei einem Beleihungsauslauf von 30 Prozent und einem Eigenkapitalanteil von 70 Prozent sei das Risiko steigender Zinssätze überschaubar, sagt Fondsmanagerin Julie Joubert von CRIM. Die Aktivitäten von CRIM, einer Konzern-Tochter von Catella AB, im Bereich Wohnimmobilien umfassen Portfoliomanagement, Akquisitionen, Verkäufe und Vermögensverwaltung. CRIM verwaltet und berät Fonds und Mandate mit AuMssets und dem Management im Volumen von über 7 Milliarden Euro in elf e ­ uropäischen Ländern.


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Investmentmärkte 55

Saint-Etienne, Frankreich: Das von Elithis errich­ tete PlusenergieWohnhochhaus Tese wird 56 Woh­ nungen bieten.

«Die Pipeline für dieses und nächstes Jahr um­ fasst bereits konkrete Bauprojekte in Städten wie Mulhouse, Nancy, Brest, Bordeaux, Le Havre und Clermont-Ferrand», erklärt CRIM-Fondsmana­ gerin Julie Joubert. CEEPF wird dieses Jahr vier bis sechs ElithisProjekte mit einem Volumen von zusammen 100 Millionen Euro ankaufen. Das Zielvolumen des Fonds beträgt 500 Millionen Euro und ist geogra­ fisch auf Frankreich ausgerichtet. 20 bis 25 wei­ tere Investitionsstandorte in Frankreich wurden bereits identifiziert. Julie Joubert erläutert: «Im nächsten Schritt ist das Ziel, internationale Projekte zu realisieren und zu gegebener Zeit einen Folgefonds aufzulegen.» Partnerschaft für 2 Milliarden Euro Tatsächlich ist der Fonds Teil einer sehr viel ­umfassenderen Kooperation zwischen Catella und Elithis, die bereits in das Jahr 2019 zurück­ reicht. Zu diesem Zeitpunkt starteten die beiden Gesellschaften ein umfassendes 10-JahresInves­ titionsprogramm mit einem Volumen von 2 Milliarden Euro für die Realisierung von 100 Elithis-Türmen in ganz Europa. Die Partner planen insgesamt 50 energiepositive Projekte in den urbanen Zentren Frankreichs, wei­ tere 50 europäische Städte in Deutschland, den Niederlanden und Grossbritannien sollen im Lau­ fe der nächsten zehn Jahre folgen.

Im April 2020 kam die Baugenehmigung für die ersten beiden Wohntürme dieser Partnerschaft. Das Wohnhochhaus in Saint-Etienne (4.000 qm, 56 Wohnungen) übernahm Catella nach Baube­ ginn für 15 Millionen Euro für den Catella Resi­ dential III European Impact Fund, das Projekt in Dijon (59 Wohnungen auf 6.000 qm) im Jahr 2021 für 16 Mil­lionen Euro für ein Individualmandat ei­ nes Versorgungswerks. 2023 soll es fer­ «Wir tiggestellt werden.

beobachten einen Trend zu Impact Investments bereits in einem breiten Spektrum des Kapitalmarkts.»

Skalierung in der Projektentwicklung Emir Berkane erläutert die Schritte, um das enorme Bauprogramm zu bewälti­ gen: «Nach dem eindeutigen Feedback der beiden Pilotprojekte in Dijon und Strassburg befindet sich die Gruppe in Julie Joubert, Fonds­ der Phase der Industrialisierung ihres managerin bei CRIM Modells. Wir verfügen also über eine konkrete Ressourcenstrategie, da wir nun genau wissen, wie die ideale Struktur für die Entwicklung eines Projekts aussehen muss und wie viele Pro­ jekte ein Mitarbeiter je nach seinem Erfahrungs­ niveau betreuen kann.» Die Anstrengungen konzentrieren sich aktuell auf die Verbesserung der internen Prozesse und die Umsetzung des Projektmanagementmodells, das auf der frühzeitigen Einbindung der Architekten, Ingenieure, Bauherren und aller beteiligten Ge­ werke beruht. Auch die Beschaffung von Fach­


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kräften spielt eine Rolle. Emir Berkane: «Unsere Marktpositionierung und unsere Ambitionen ­wirken anziehend, was auf einem angespannten Arbeitsmarkt ein nicht zu unterschätzender Vorteil ist.» Fundraising bei Impact-Investoren Beim Launch des CEEPF hiess es, man suche nun gleichgesinnte Impact-Investoren. In frühere Residential Fonds von CRIM haben zum Beispiel institutionelle Investoren wie deutsche Versorgungswerke und Versicherer, das grösste norwegische Pensionsunternehmen und niederländische institutionelle Anleger investiert.

Ein neues Wohn­ hochhaus in Dijon, entstanden aus der Kooperation von Catella und Elithis.

Mehr zu diesem Thema am Kongress INNOVATION DAY vom 10.11.22.

Fondsmanagerin Julie Joubert erläutert die Kapitalmarktstrategie für den neuen Fonds: «Gleichgesinnte Investoren beschränken sich nicht auf einzelne Länder. Derzeit prüfen sowohl deutsche als auch internationale Investoren aus dem Pensions- und Bankenumfeld eine Investition in den Fonds.» Aktuell spreche man Investoren aus Deutschland, Frankreich, den Niederlanden und den Nordics an. Im späteren Verlauf könnte das Anlagevehikel gemäss Julie Joubert zudem Schweizer Investoren zugänglich gemacht werden. «Wir beobachten einen Trend zu nachhaltigen Artikel-9-Investmentprodukten, sogenannten Impact Investments, bereits in einem breiten Spektrum des Kapitalmarkts, internationale Investoren suchen gezielt nach nachweislich nachhaltigen Anlagemöglichkeiten», sagt Julie Joubert.

«Zukunftssichere Gebäude» Beim Start der Bauprojekte während der Covid19-Pandemie war den Partnern durchaus klar, dass die besonderen Umstände zu Verzögerungen führen können. Doch das Thema Krisenresilienz sieht Michael Fink, Managing Director, CRIM, positiv: «Wir sind davon überzeugt, dass diese Art von Gebäuden der Weg in die Zukunft ist, insbesondere in diesen Krisenzeiten, in denen die Haushaltseinkommen unter Druck geraten. Unsere energiepositiven Hochhäuser sind zukunftssicher konzipiert.» Andere Strategien im Markt Es gibt im europäischen Markt für Projektentwickler von nachhaltigen und Niedrig-Energie-Bauten auch andere Finanzierungsstrategien. Der niederländische Entwickler Edge hat sich in den vergangenen Jahren europaweit durch hochtechnologische Lösungen profiliert und sich in diesem Jahr verpflichtet, bei allen künftigen Projekten auf Net Zero zu setzen. Edge baut beispielsweise derzeit in Berlin das 140 Meter hohe Hochhaus Edge East Side Berlin mit geplanten 65.000 Quadratmetern Bürofläche. Kurz vor Erteilung der endgültigen Baugenehmigung verkaufte Edge das Projekt an Allianz Real Estate und Universal-Investment, Letztere als Investor für einen Spezialfonds der Bayerischen Versorgungskammer. Ein Hamburger Büroentwicklungsprojekt veräusserte Edge im Rahmen eines Forward-PurchaseDeals an die Immobiliengesellschaft Hanse Merkur Grundvermögen AG. Doch auch dieser Projektentwickler ist nun eine grossvolumige Kooperation eingegangen. Allianz Real Estate, Edge und die Bayerische Versorgungskammer haben 2022 ein 1,3-MilliardenEuro-Programm zur Entwicklung intelligenter Bürogebäude in den vier grössten deutschen Städten aufgelegt. Partnerschaft mit Vorzügen Für Emir Berkane haben Projektkooperationen viele Vorteile. Die Partnerschaft, die seine Gesellschaft mit Catella habe, führe dazu, dass sich die Frage des Exits nicht stelle. «Denn dieser ist mit Catella gesichert, natürlich abhängig von der Einhaltung der Investitionskriterien», so Emir Berkane. «Wir können uns so auf die ständige Verbesserung des Produkts, unseres Modells und die Suche nach den besten Grundstücken für unsere Projekte konzentrieren. Das stellt einen sehr wichtigen Wettbewerbsvorteil für Elithis dar. Diese Kooperation reduziert die Risiken der Projektentwicklung weitgehend.» ∙


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Aus den Unternehmen 57

Smino AG

IMPRESSUM

fällen direkt auf Smino verwendet oder über offene Schnittstellen in andere BIMSoftware übernommen werden. Mit dieser Akquisition haben Sandor Balogh und Silvio Beer, Gründer und Managing-Partner des 2016 gegründeten Start-ups Smino, den nächsten grossen Meilenstein innerhalb von nur 12 Monaten nach der Series-A-Finanzierung mit 3,1 Millionen Franken erreicht. Die Smino AG ist derzeit an den Standorten Zürich, Rapperswil-Jona und Düsseldorf (DE) vertreten. Durch die Übernahme wird das interdisziplinäre Team von BIM Spot, bestehend aus BIM-Experten und Software-Developern, das Team von Smino ergänzen und vom neuen Standort in Wien die technologische Weiterentwicklung und den Vertrieb mit vorantreiben. Durch die Integration der © HJ Grau

Die auf Softwarelösungen für Planungs- und Bauprojekte in der Schweiz fokussierte ­Smino AG hat im September die BIM Spot GmbH mit Sitz in Wien übernommen. BIM Spot, ein 2018 gegründetes Wiener Start-up, hat eine Technologie für die Building-Information-Modeling-(BIM-)orientierte Zusammenarbeit in Planungs- und Bauprojekten entwickelt, die nun schrittweise in die Common-Data-Environment-Plattform Smino integriert wird und deren Funktionsumfang für bestehende und neue Kunden im Bereich BIM-Prozessabwicklung erweitert. Die Gebäudeinformationen werden bei BIM Spot aus den BIM-Modellen verschiedener Disziplinen zentral zusammengeführt, strukturiert und automatisch auf Fehler und Vollständigkeit geprüft. Diese Informationen sollen in verschiedenen BIM-Anwendungs-

© HJ Grau

Auf Expansionskurs

IMMOBILIEN INNOVATION Das Magazin zum Swiss Real Estate Innovation Day ist eine Verlagsbeilage von IMMOBILIEN Business und «intelligent bauen» CHEFREDAK TORIN Birgitt Wüst, birgitt.wuest@galledia.ch AUTOREN Gudrun Escher, Richard Haimann, Anja Hall, Susanne Osadnik, Heinrich Raatschen, David Strohm GR AFIK / L AYOUT: Galledia Print AG KORREK TOR AT: Galledia Print AG HER AUSGEBER Galledia Fachmedien AG IMMOBILIEN Business / «intelligent bauen» Buckhauserstrasse 24, 8048 Zürich in Kooperation mit Swiss Circle AG Hinterdorferstrasse 21, 8314 Kyburg VERL AGSMANAGER Harald Zeindl und Guido Käppeli MARKETING: Raffaela Braun, raffaela.braun@galledia.ch, T 058 344 91 24 MEDIENBER ATUNG: Claudia Haas, claudia.haas@galledia.ch, T 058 344 98 65

Amag Group AG

Übernahme von Helion Die Amag Group wird Anfang November 2022 den auf Photovoltaik, Wärmepumpen und ­E-Mobility fokussierten Geschäftsbereich Helion von Bouygues E & S InTec Schweiz übernehmen. Der Kaufvertrag wurde bereits unterzeichnet. Mit der Übernahme erweitert die Amag-Gruppe ihr Dienstleistungsangebot rund um die Elektromobilität erheblich. Helion wird in einer eigenen AG in den neuen Geschäftsbereich Amag Energy & Mobility

© zvG

VERL AGSSERVICE Galledia Fachmedien AG Burgauerstrasse 50, 9230 Flawil T 058 344 95 69, F 058 344 97 83 abo.immobilienbusiness@galledia.ch

Weitere Titel unter: www.galledia-group.ch HAF TUNGSAUSSCHLUSS Der redaktionelle Inhalt stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer Finanztransaktion dar und entbindet den Leser nicht von seiner eigenen Beurteilung. TITELFOTO: © 3XN,IB+

BIM-Spot-Technologie in die CDE-Plattform Smino werde das Thema BIM vereinfacht, sagt Christoph Degendorfer, der den Standort Wien leitet und das Thema BIM bei der Smino AG sowie als Geschäftsführer der Smino Austria GmbH weiterführt. Ähnlich sieht das BIM-Spot-Gesellschafter HansPeter Haselsteiner (Strabag): «BIM ist eines der Zukunftsthemen der Baubranche. Damit entsteht gerade ein wirklich interessantes Unternehmen, das die Zukunft des Bauprojektmanagements prägen wird.» (bw)

Christoph Degendorfer

DRUCK UND VERSAND: Galledia Print AG

WEITERE TITEL DES VERL AGES Marketing & Kommunikation, Organisator, TOMS, TIR transNews, SicherheitsForum, Forum Sécurité, Safety-Plus, intelligent bauen, der bauingenieur, die baustellen, Architektur+Technik, Traumhaus

Sandor Balogh und Silvio Beer

Enzo Moliterni (Bouygues E & S), Noah Heynen (Helion), Helmut Ruhl (Amag Group), Martin Everts (Amag E & S)

der Amag-Gruppe eingegliedert. Seit 2008 realisiert Helion Projekte in den Bereichen Photovoltaik, Stromspeicher, Wärmepumpen und Ladestationen für Elektrofahrzeuge – von der Beratung über die Planung bis zur Installation und Wartung. «Die Amag-Gruppe will sich zur führenden Anbieterin nachhaltiger individueller Mobilität entwickeln. Den Strom für den Betrieb der von uns verkauften elektrischen Fahrzeuge wollen wir mit Partnern zunehmend selbst produzieren», sagt Helmut Ruhl, CEO der Amag Group. «Mit der Elektrifizierung der Mobilität und dem Entstehen grosser Speicherkapazitäten durch Autobatterien ergeben sich neue Geschäftsmodelle, die wir gemeinsam mit Helion und weiteren Partnern entwickeln wollen.» Der neu gegründete Bereich Amag Energy & Mobility wird von Martin Everts geleitet, dem bisherigen Head of Corporate Development der Amag Group. Helion wird weiterhin vom bisherigen Führungsteam um die beiden Gründer, Noah Heynen, CEO, und Samuel Beer, COO, geleitet. Die Amag-Gruppe will 2030 mehr als 70 Prozent batterieelektrische Fahrzeuge verkaufen. (bw)


Grusswort 58

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Die einzige Konstante im Universum ist der Wandel. Diese Aussage ist heute aktueller denn je! In der Immobilienwirtschaft sorgen immer neue Innovationen für einen tiefgreifenden Wandel, wobei die Digitalisierung als starker Katalysator wirkt. Diese Bewegung in unserer Branche verfolgen wir mit unserem Magazin «Immobilien Innovation» nun schon im dritten Jahr. So berichten wir auch in dieser Ausgabe von frischen ­Ideen, neuen Geschäftsmodellen und innovativen Branchenakteuren. Neue Ideen sind zwingend gefordert, da sich die ökonomischen, ökologischen, gesellschaftlichen und politischen Anforderungen an unsere Branche in zunehmend höherem Tempo verändern. Es geht längst nicht mehr nur darum, genügend Wohn- und Arbeitsraum zu schaffen. Unsere Gesellschaft fordert von uns Immobilien, die hohen funktionalen, ästhetischen und ökologischen Anforderungen gerecht werden. Nachhaltigkeit ist die Marke, die uns gesetzt wurde und die wir erreichen müssen.

Obwohl unsere Branche mit diesem Ziel schon stark gefordert ist, haben sich durch die geopolitische Entwicklung neue, unerwartete Herausforderungen gestellt. Nebst den ökonomischen Veränderungen und dem ökologischen Druck beschäftigt uns zurzeit vor allem die sich anbahnende Energie- und Versorgungskrise. Die Immobilienbranche ist dadurch stark betroffen und in der Pflicht, Lösungen zu finden. Doch aus der chinesischen Schrift wissen wir, dass das Wort «Krise» immer zwei Bedeutungen hat – es setzt sich aus zwei Schriftzeichen zusammen, eines steht für Gefahr, das andere für Chance. Und eine Chance sind die kommenden Zeiten in der Tat! Denn durch eine intensivere Beschäftigung mit den Themen Nachhaltigkeit, Dekarbonisierung, Klimawandel und Energieversorgung lassen sich Immobilienportfolios grundlegend überdenken und auf den neusten Stand bringen. Dies kann in höheren Renditen, längerfristigen Mietverträgen und nicht zuletzt in einer treueren Kundschaft resultieren.

© zVg

Zeit des Wandels

Harald Zeindl (l.), Roman H. Bolliger (r.)

Mit unserem Magazin «Immobilien Innovation» und dem dazugehörenden Kongress «Swiss Real Estate Innovation Day» mit dem Schwerpunktthema «Real Estate & Energy» leisten wir einen Beitrag dazu und geben Ihnen die Gelegenheit, Ihr Wissen auf den neuesten Stand zu bringen. Wir wünschen Ihnen viel Spass bei der Lektüre und würden uns freuen, Sie am 10. November zum Innovation Day begrüssen zu können! Die Herausgeber Harald Zeindl

Roman H. Bolliger

Verlagsmanager

CEO Swiss Circle

Galledia

Agenda 04.–06.10.2022

EXPO REAL

München

exporeal.net

01.11.2022

88. Immobiliengespräch

Zürich

immobiliengespraeche.ch

03.–04.11.2022

NZZ Real Estate Days

Davos

realestate.nzz.ch

08.11.2022

Retail Forum Switzerland

Zürich

swisscouncil.swiss

10.11.2022

Swiss Real Estate Innovation Day

Schlieren

innovation-day.ch

17.11.2022

Swissbau Innovation Lab on Tour

Arlesheim

swissbau.ch

17.11.2022

SwissPropTech Lunch

Zollikon

swissproptech.ch

09.01.2023

Dreikönigsapéro

Zürich

swisscircle.ch

12.01.2023

SwissPropTech Breakfast

Zürich

swissproptech.ch

18.01.2023

1. Swiss Circle Briefing 2023

Zürich

swisscircle.ch

18.–19.01.2023

IMMO’23

Zürich

swisspropertyfair.ch

07.03.2023

8. Digital Real Estate Summit

Brugg-Windisch

digitalrealestate.ch

14.–17.03.2023

MIPIM

Cannes

mipim.com

28.–30.03.2023

RENT Switzerland

Lausanne

rem-events.ch

25.04.2023

2. Swiss Circle Briefing 2023

Zürich

swisscircle.ch

Weitere Termine aus der Immobilienwelt: immobilien-termine.ch


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Wil, Geschäfts- und Wohnüberbauung «Untere Bahnhofstrasse 1-11»

Leben auf höherem Level. Mit Vorfreude auf die neu entstehende Wohnlandschaft in Wil, hier ein paar Fakten: Zentral und bestens erschlossen, direkt beim Bahnhof mit lebendiger Infrastruktur. Es werden Raum und Flächen für Dienstleistungen und Detailhandel, aber auch für urbanes Wohnen mit attraktivem Fernblick geschaffen – die 1,5 bis 5,5 Zimmer-Wohnungen altersgerecht ausgebaut. Für ein gesundes Wohlfühlklima und eine gesunde Mobilität. m2i setzt ein Zeichen für nachhaltige Projektentwicklungen – ein Invest in die Zukunft.

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