IMMOBILIEN INNOVATION 2023

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• Gebäudetechnik: Intelligente Immobilien

• Projektentwicklung: Kreislauforientiertes Bauen

• Building Cybernetics: Weniger CO2-Emissionen

Oktober 2023

RICS about Opportunities

Dienstag, 21. November 2023, 17.00 Uhr, Hotel Marriott Zürich

Immobilieninvestments und -management in Zeiten von Opportunitäten und neuen Marktsituationen

Das Jahr 2023 hat eine Zeitenwende auf den Immobilienmärkten eingeläutet und erfordert neue Investment- und Managementstrategien sowie gleichzeitig eine kritische Analyse bisheriger Investments. Die «Musik» auf den Immobilienmärkten ist leiser geworden.

Gleichwohl gibt es, gerade im jetzigen Marktumfeld, neue und sehr spannende Opportunitäten. Die Zeiten sind fordernd und die Wahl der richtigen Strategie daher entscheidend. Folgen Sie uns zu einem kritischen Rückblick auf 2023 und einem zielführenden Ausblick auf 2024: Diskutieren Sie Erfolg versprechende Opportunitäten in verschiedenen Märkten mit uns!

Prof. Dr. Michael Trübestein, FRICS, Moderation Roger Hennig, MRICS Schroder Investment Management (Switzerland) AG
In Zusammenarbeit mit
Dr. Juerg Syz Asia Green Real Estate
Melden Sie sich jetzt an! Anmeldung und weitere Informationen: www.immobiliengespraeche.ch
Adrian Wyss Implenia AG 95. Schweizer Immobiliengespräche

Inhalt

4–7 Nachrichten

8 Projektentwicklung: Im Zeichen der Kreislaufwirtschaft

12 C2C-Pilotprojekt: Vom Elektronikfachmarkt zum Outdoor-Store

14 Sanierung: Ökologisch wertvolle Staumauer

16 Stadtentwicklung: Natürliche Klimaanlagen

20 Architektur: Mit Lehm in die Zukunft

24 Finanzierung:

Bankberatung mit energetischem Zusatznutzen

30 Umfrage bei Swiss Circle Members

34 Gebäudetechnik:

Intelligente Immobilien gefragt

35 Interview: Wouter Kok, CEO bGrid

40 Digitalisierung:

Die Kunst, Immobilien zu lenken

44 Start-up-Nachrichten Impressum

44 Grusswort Agenda

Editorial

Liebe Leserinnen, liebe Leser

Zinserhöhungen, rückläufige Transaktionen, steigende Baukosten, verschärfte Regulierungen. Zurzeit gibt es wenig Erfreuliches aus der Bau- und Immobilienwirtschaft zu berichten. Und doch verzeichnet die Branche eine grandiose Innovationswelle. Mitverantwortlich ist auch die PropTech-Szene: Seit Jahren erfinden Jungfirmen Produkte und Dienstleistungen, welche die Arbeitsprozesse und Geschäftsmodelle der Immobilienwirtschaft effizienter machen.

Doch es geht um sehr viel mehr. Die Schweiz will bis Mitte des Jahrhunderts klimaneutral sein. Dabei kommt der Immobilienwirtschaft eine wichtige Rolle zu: Der Bau und der Betrieb von Gebäuden sind verantwortlich für rund 50 Prozent des Rohstoffbedarfs und ein Drittel der CO 2 -Emissionen in der Schweiz. Von netto null sind wir noch weit entfernt. Aber die Schweiz besitzt genügend innovatives Potenzial und Personal, um dieses Ziel beharrlich zu verfolgen und zu erreichen.

Bau- und Immobilienbranche arbeiten gemeinsam engagiert an Lösungen zum Klimaschutz. Mit der kürzlich verabschiedeten Charta kreislauforientiertes Bauen haben sich zwölf der grössten und einflussreichsten Player der Branche vorgenommen, künftig besser zusammenzuarbeiten, um etwa die Kreislaufwirtschaft massiv voranzubringen. Das gemeinsame Ziel: bis 2030 die Verwendung von nicht erneuerbaren Primärrohstoffen auf 50 Prozent der Gesamtmasse zu reduzieren und indirekte Treibhausgasemissionen stark zu reduzieren. Das könnte wegweisend sein. Zukunftsweisendes Miteinander, neue Technologien und bessere Produkte sind die Treiber, welche die grüne Transformation des Immobilienmarktes beschleunigen. Ob neuartige Haustechnik, Wiederverwendung von Baumaterial, Einsatz von Holz als nachwachsendem Rohstoff oder Betongranulat, das CO 2 bindet und durch seine thermischen Eigenschaften den Energiebedarf reduziert. Allesamt geniale Ansätze, die für eine lebenswerte Zukunft sorgen – nicht nur in der Schweiz.

Mit den besten Grüssen

Susanne Osadnik

IMMOBILIEN INNOVATION_10/2023 3 Editorial

Biegsamer Beton

Auf dem Lagerplatz in Winterthur wurde im vergangenen Jahr die Bogenbank aufgestellt – ein Prototyp, der die enorme Leistungsfähigkeit von CPC-Platten (carbon prestressed concrete) veranschaulicht. CPC-Platten sind sehr dünn, anstatt mit Stahl mit Carbon bewehrt und stark vorgespannt; entwickelt wurden sie von der ZHAW-Fachgruppe

Faserverbundkonstruktionen und der Silidur AG. Mit dem Pilotprojekt ist es gelungen, die flachen, 24 mm starken CPC-Betonplatten maximal zu biegen. Beim langsamen Biegeprozess der Platten entstehen an der Oberfläche geplante, kontrollierte, sehr feine Risse, welche die Platte weicher machen und ermöglichen, den Biegeradius schrittweise zu verkleinern. Dank der nichtrostenden Carbonbewehrung führt dies, anders als bei stahlbewehrten Bautei-

len, zu keinerlei Einschränkungen bezüglich Tragfähigkeit und Dauerhaftigkeit. Aufgrund der Vorspannung möchte sich der Bogen wieder strecken, was zwei CPC-Keile verhindern, die das gesamte Bauwerk in Form halten und dadurch stabilisieren. Auf Stahl, Mörtel oder Kleber wurde verzichtet, was einen Rückbau in die ebenen Einzelteile einfach ermöglicht. Die einzelnen Bauteile können nach dem Rückbau der Bank für andere Zwecke wiederverwendet werden. CPC-Platten sind extrem flexibel, stecken voller zukunftsträchtiger Vorteile, schonen die Umwelt und sind wiederverwend- oder rezyklierbar. (bw)

Asphalt aus Pflanzenkohle

Der Schweizer Kanton Basel-Stadt hat zusammen mit dem Viatec Institut für Baustoffprüfung einen CO 2 -negativen Asphalt entwickelt. Dieser besteht zu 50 Prozent aus Recyclingmaterial, zudem wurden zwei Prozent Pflanzenkohle aus Grüngut beigemischt, dank derer der Asphalt mehr CO 2 bindet, als er verursacht. Der «grüne Asphalt» soll dem Kanton dabei helfen, seine Klimaschutzziele – Netto-null-Emissionen bis 2037 – zu erreichen. Die Kosten für den neuen Strassenbelag liegen den Angaben

zufolge nur geringfügig höher als bei einem Standardbelag. In einem gemeinsamen Forschungsprojekt haben das kantonale Tiefbauamt und Viatec verschiedene Asphaltmischungen mit unterschiedlichem Pflanzenkohleanteil entwickelt und getestet. Das Ergebnis: Der Pflanzenkohle-Asphalt sei qualitativ hochwertig und langlebig, zeige gute technische Eigenschaften und erfülle die Anforderungen der Schweizer Asphaltnormen, teilt das Bau- und Verkehrsdepartement mit. Für den Kanton markieren die Forschungsergebnisse einen «Meilenstein auf dem Weg zum klimafreundlichen Strassenbau». Wie der Kanton ankündigt, soll die Technologie künftig bei notwendigen Strassensanierungen möglichst flächendeckend eingesetzt werden. In einem nächsten Schritt will das Tiefbauamt in Zusammenarbeit mit regionalen Belagsmischwerken die Herstellung der Belagsmischung vereinfachen. (bw)

EIP / Electra

Neues Joint Venture

Energy Infrastructure Partners, ein Investor im Bereich der Energie-Transformation, hat im Auftrag einer Gruppe von Schweizer Pensionskassen eine Vereinbarung über die Partnerschaft mit Electra unterzeichnet. Das Unternehmen ist der erste französische Pure Player im Bereich der Schnellladung von Elektromobilität; bis 2030 will das Unternehmen über eine Flotte von mehr als 8.000 Ladepunkten in Europa verf ü gen. Ziel des Joint-Ventures mit EIP ist es, Electras Anzahl an installierten Ladestationen in der Schweiz und in Österreich auszubauen. Als Portfoliomanager einer Anlagegruppe von Schweizer Pensionskassen, die sich innerhalb der Credit Suisse Anlagestiftung auf die Schweizer Energieinfrastruktur konzentriert, wird EIP einen Anteil von 49,9 Prozent am Joint Venture verwalten, in das bis 2026 als Anfangskapital 200 Millionen Euro eingebracht werden sollen. Geplant sind 200 neue Schnellladestationen in den nächsten drei Jahren. Neben bereits gesicherten Standorten in der Schweiz – vor allem in Genf und Lausanne – verfügt Electra über eine umfangreiche Pipeline von Standorten, die derzeit gepr üft werden. Bis 2026 ist in beiden Ländern ein Ausbau auf jeweils 100 Ladestationen geplant. (bw)

Baloise

Beteiligung an Vianova

Im Rahmen der strategischen Ausrichtung «Simply Safe» hat Baloise das Ökosystem «Mobilität» weiter ausgebaut und dazu in Vianova investiert. Das französische Start-up will eine effiziente Zusammenarbeit zwischen öffentlichen Behörden und privaten Mobilitätsanbietern über einen einfachen und sicheren Datenaustausch mittels seiner Plattform ermöglichen. Die cloudbasierte Mobilitätsanalysesoftware von Vianova bietet tagesaktuellen Zugang zu Bewegungsdaten von über einer Million vernetzten Fahrzeugen sowie von in Städten installierter Hardware. Anhand dieser Daten erhalten verschiedene Interessensgruppen – unter anderem Flottenmanager, Stadtplaner, Datenwissenschaftler oder Versicherungen – wertvolle Einblicke in das Mobilitätsverhalten einer Bevölkerung. Dies wiederum soll ermöglichen, die Bewegungsdaten in Mobilitätserkenntnisse umzuwandeln und damit den städtischen Verkehr sicherer, umweltfreundlicher und vernetzter zu gestalten. (bw)

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© Kanton Basel-Stadt

Hauseigene Ladestation

Im Zuge einer Ausschreibung hat die Gruppe Vaudoise Versicherungen, die Immobilien im Wert von 1,5 Mrd. CHF mit fast 2.000 Parkplätzen im Bestand hält, den Zürcher Energieversorger EKZ für die Stromzufuhr zu ihren Innenparkplätzen ausgewählt. Langfristig soll es in allen Gebäuden Ladestationen geben. Die EKZ-Ladelösung sorge für eine ausgeglichene Verteilung des in einem Gebäude verfügbaren Stroms; die Parkplätze würden vorrangig interessierten Mieterinnen und Mietern zugewiesen, sagt Reto Kuhn, Direktor des Departements Asset Management der Gruppe Vaudoise Versicherungen. Die EKZ stelle der Vaudoise ein Gesamtpaket zur

Verfügung: Planung, Umsetzung und Betrieb der Ladeinfrastruktur inklusive Fernwartung, Monitoring, Direktabrechnung sowie einer 24/7-Servicehotline für die Mieterschaft, sagt Tobias Keel, Leiter New Business bei EKZ. «Wir freuen uns, mit EKZ zusammenzuarbeiten, um unseren CO 2-Fussabdruck zu verringern. Dank dieser Partnerschaft haben Mieterinnen und Mieter einen einzigen Ansprechpartner, der alle notwendigen Dienstleistungen erbringt», sagt Reto Kuhn. Dank der EKZ-Lösung besteht für die Mieterinnen und Mieter kein Bedarf, auf externe Ladestationen auszuweichen. Die Fahrzeuge können ohne Aufwand und ganz entspannt an

Nachhaltige Neubauten

Die Empa – Eidgenössische Materialprüfungs- und Forschungsanstalt und das Wasserforschungsinstitut des ETHBereichs Eawag erweitern den Campus

in Dübendorf ZH mit dem Projekt «cooperate». Mit den Neubauten wurden unter anderem Ideen zur Reduzierung von Treibhausgas und zur Kreislaufwirtschaft umgesetzt; sie sollen aufzeigen, wie sich Energie sparen oder gewinnen lässt und wie Rohstoffe für spätere Nutzung gewonnen werden. Entstanden ist ein dreistöckiges Parkhaus, das in einer Hybridbauweise erstellt wurde: Die Decken des «Holz-Beton-Parkhauses» bestehen aus Fichtenträgern und -plat-

der eigenen Adresse aufgeladen werden. Dies geschieht über einen persönlichen Zugangsbadge oder die EKZLade-App. Auch erleichtere es Mietern, den Kauf eines Elektro- oder Hybridautos in Erwägung zu ziehen, wenn im Gebäude eine Ladelösung angeboten wird. (bw)

ten mit Betonüberzug – so liess sich nach Angaben des ausführenden Bauunternehmens Implenia die Dicke der Betonschichten auf rund ein Drittel reduzieren. Gut 9.300 Quadratmeter Betonrippendecken seien durch Holzbalkendecken ersetzt worden. Das Parkhaus wurde zudem in Modulbauweise aus demontierbaren Fertigteilen geplant. Dadurch könnten Teile des Bauwerks beispielsweise zu Werkstätten umgenutzt werden. (bw)

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Aus alt mach neu

Der Kanton Basel-Stadt erprobt einen Re-Use-Ansatz im Wohnungsbau. Am Schliengerweg 31 in Kleinbasel erstellt der Kanton einen Neubau mit sechs preisgünstigen Wohnungen und zwei Kindergärten im Erdgeschoss. Umgesetzt wird das Projekt «L’Eclisse» des Planungsteams Solanellas Van Noten Meister und Thomas Kohlhammer. Um möglichst umweltschonend zu bauen, haben die Wettbewerbsteilnehmer einen Katalog mit Baumaterialien erhalten, die aus dem Rückbau von Liegenschaften stammen. Das Siegerteam nutzt unter

anderem Rippendecken und Stützen aus dem Rückbau des Lysbüchel-Parkhauses als Tragwerk des Gebäudes, zudem werden gebrauchte Stahlstützen und Geländer eingesetzt. Durch die Wiederverwendung der Baumaterialien wird für den Bau nach Angaben des Kantons nur rund halb so viel CO 2 benötigt wie bei einem durchschnittlichen Neubau. (ah)

Klimaneutraler Campus

Im September wurde in Zug das neue Forschungs- und Entwicklungsgebäude (F&E) eingeweiht – damit ist der klimaneutrale Siemens Campus nach einer siebenjährigen Bauphase und Investitionen von 250 Millionen Franken fertiggestellt und bietet Platz für 1.700 Mitarbeitende. Als globaler Hauptsitz von Siemens Smart Infrastructure ist Zug ein wichtiger Standort für die Entwicklung von Gebäudetechnologien und kritischen Infrastrukturen.

Der 25.000 Quadratmeter grosse Campus besteht aus einem Hauptgebäude, einem Fabrikgebäude und dem modernisierten F&E-Gebäude. Die Klimaneutralität wird durch verschiedene Massnahmen erreicht. Wärmepumpen und Wasser aus dem Zugersee werden zum Heizen und Kühlen genutzt, Photovoltaikanlagen auf dem Dach produzieren Strom; begrünte Flachdächer sorgen

für eine zusätzliche Dämmung. Das Gebäudeautomationssystem Desigo CC, Teil von Siemens Xcelerator, sorgt für die Raumklimatisierung sowie Energieeffizienz und zusammen mit LEDBeleuchtung für Raumkomfort. Über 50 Siemens-eigene Ladestationen fördern die nachhaltige Mobilität. Das Bürogebäude hat eine Platin-Zertifizierung nach dem LEED-Standard erhalten, das Fabrik- und das F&E-Gebäude erreichten jeweils LEED-Gold-Standard.

Bei der Planung des Campus wurde Building Information Modeling (BIM) eingesetzt. Mit BIM wird ein Gebäude zweimal errichtet: zunächst als digitaler Zwilling und danach als physisches Objekt. Auf diese Weise können Strom-, Heiz-, Kühl- und Wasserverbrauch über verschiedene Anwendungen dokumentiert, gemessen und angepasst werden. Ein Raumreservierungssystem ist mit der Siport-Zutrittskontrolle und Desigo CC zur bedarfsgerechten Raumsteuerung und Digital Signage verbunden.

Darüber hinaus wurde in der Liegenschaft bereits eine Vielzahl von IoTFunktionen implementiert, um die Gebäudeeffizienz zu steigern, den Komfort zu verbessern und das Nutzererlebnis zu optimieren. (bw)

Renggli AG Stabübergabe

Die Renggli AG, Schötz, steht vor einem Generationenwechsel. Erstmals übernehmen gleich drei Söhne die Verantwortung beim Schweizer Traditionsunternehmen, das in diesem Jahr sein 100-Jahre-Jubiläum feiert. CEO Max Renggli zieht sich aus dem operativen Geschäft zurück, bleibt aber weiterhin Präsident des Verwaltungsrates. Unter seiner Leitung hat das Unternehmen seit 1991 ganz auf Innovation im Holzbau und energieeffiziente Gebäude gesetzt und sich auf industriell gefertigte, energieeffiziente Gebäude in Element- und Modulbau spezialisiert.

Anfang 2024 übernehmen David, Samuel und Micha Renggli, die bereits heute im Unternehmen tätig sind, als neue Eigentümer die Verantwortung für das Unternehmen. Betriebswirt David Renggli (1989), zuletzt stellvertretender CEO und Mitglied der Geschäftsleitung, hat am 1. September 2023 die Gesamtleitung übernommen. «Wir treten in grosse Fussstapfen. Der damit verbundenen Verantwortung sind wir uns bewusst», erklärt der neue CEO. Samuel Renggli (1991), Leiter Business Development und Mitglied der Geschäftsleitung, hat nach einer Lehre als Automobil-Mechatroniker berufsbegleitend eine Ausbildung zum Technischen Kaufmann gemacht und anschliessend an der Hochschule Luzern Betriebswirtschaft mit Fokus Immobilienmanagement studiert. Er verantwortet zurzeit den Neubau des Werkes in Eberswalde (D). Micha Renggli (1993) machte eine Lehre als Zimmermann und absolvierte zusätzlich ein Studium zum Dipl. Techniker HF Bauführung Holzbau. Heute ist er als Bau- und Projektleiter in der Generalunternehmung tätig. Die Firmengeschichte ist geprägt von Pionierleistungen im Holzsystembau. Dafür wurde Renggli bereits mehrfach –auch international – ausgezeichnet. Als General- und Holzbauunternehmung realisiert die Renggli AG zusammen mit Netzwerkpartnern anspruchsvolle Bauvorhaben in der ganzen Schweiz – vom Einfamilienhaus und von mehrgeschossigen Wohn- und Gewerbebauten bis zu Arealüberbauungen. Dabei setzt sie als Baupartnerin auf zukunftsweisende Technologien, wie etwa den Einsatz von BIM (Building Information Modeling) –gepaart mit Schweizer Handwerksqualität. (bw)

IMMOBILIEN INNOVATION_10/2023 6 News
© Kanton Basel-Stadt
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AG
Siemens

Roboter Hunde im Einsatz

Die Otto Group geht eine strategische Partnerschaft mit Boston Dynamics ein, um ihre Logistikabläufe weiter zu automatisieren. In den nächsten zwei Jahren soll eine Flotte von Boston Dynamics Spot®-Robotern in mehr als zehn und Stretch™-Roboter in mehr als 20 Logistikzentren der Otto Group eingesetzt werden, beginnend mit Hermes Fulfilment. Mit der Kooperation will Otto die betriebliche Effizienz sowie die Arbeitssicherheit steigern und die Attraktivität von Lagerarbeiten angesichts des Fachkräftemangels erhöhen. Im Rahmen der Vereinbarung wird Spot, der vierbeinige

mobile Roboter von Boston Dynamics, bei Tunnelinspektionen und präventiven Wartungsaktivitäten für Betriebsanlagen eingesetzt (inkl. thermischer Überwachung, Ablesen von analogen Messgeräten und akustischer Erkennung von Luftund Gaslecks). Die Spot-Flotte wird zudem autonome Missionen durchführen und Daten für Maschinelles Lernen sammeln, um durch die Überwachung von Notausgängen und dem Erkennen von leichten Veränderungen in den Lagerregalen die Logistikzentren der Otto Group noch sicherer zu machen. Stretch, der für Lageranwendungen entwickelte Bos-

Top 3D-Standort

Im Bereich der additiven Fertigungstechnik ist die Schweiz führend in Europa: Kein anderes Land hat beim Europäischen Patentamt EPA pro Einwohner und im Verhältnis zur Wirtschaftsleistung so viele Patente auf dem Gebiet der 3DDruck-Technologie angemeldet. Gemäss EPA liegt der Kanton Zürich gemessen an der Zahl der Patentanmeldungen zum

3D-Druck auf Platz drei im europaweiten Vergleich, hinter München und Barcelona; der Kanton Aargau auf Platz acht, die Waadt auf Platz 17. Überdurchschnittlich tragen in der Schweiz KMU und Universitäten zu den 3D-Druck-Patentanmeldungen (28 resp. 13%) bei, wobei die Universität Zürich und die ETH Zürich das Feld anführen. (bw)

ton Dynamics-Roboter kommt zum Einsatz und wird im nächsten Jahr mit der Entladung von Containern in 10 Sortieranlagen beginnen, mit dem Ziel, alle Standorte bis Ende 2025 in Betrieb zu nehmen. Stretch, der sich besonders für das Entladen von schweren Paketen im Containersektor eignet, wird eine technologische Unterstützung für körperlich anspruchsvolle Tätigkeiten in der Lagerlogistik bieten.

«Robotik und Künstliche Intelligenz sind bereits heute zentrale Bestandteile unserer täglichen Arbeit und gewinnen zunehmend weiter an Bedeutung», sagt Kay Schiebur, Vorstand Services der Otto Group. Die Otto Group und Boston Dynamics wollen in den nächsten Jahren auch in der Forschung und Entwicklung zusammenarbeiten, um weitere Anwendungsfälle für Spot- und StretchRoboter zu entwickeln. (bw)

IMMOBILIEN INNOVATION_10/2023 7 News Building Cybernetics The art of steering real estate avelon.com
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Im Kreis laufen, um vorwärtszukommen

Projektentwicklung – Die Bauwirtschaft muss nachhaltiger und zukunftsfähiger werden. Darüber ist man sich in der Branche einig. Um die grauen Treibhausgasemissionen zu senken, soll der Verbrauch nicht erneuerbarer Rohstoffe abnehmen und die Kreislaufwirtschaft verstärkt zum Einsatz kommen. Wie viel davon lässt sich in der Praxis wirklich umsetzen?

Sie sind zusammengekommen, um Geschlossenheit zu demonstrieren. Stehen sie im operativen Geschäft auch häufig in direktem Wettbewerb miteinander, sind sie sich doch einig, dass die Bauwirtschaft nachhaltiger werden muss, um zukunftsfähig zu bleiben. Mit der kürzlich verabschiedeten «Charta kreislauforientiertes Bauen» haben sich zwölf der grössten und einflussreichsten Player der Branche vorgenommen, sich künftig besser auszutauschen und zu vernetzen, um die Kreislaufwirtschaft massiv anzuschieben.

Das gemeinsame Ziel: Bis zum Jahr 2030 wollen alle Unterzeichner der Charta die Verwendung von nicht erneuerbaren Primärrohstoffen auf 50 Prozent der Gesamtmasse reduzieren, den Ausstoss indirekter Treibhausgasemissionen erfassen und stark reduzieren sowie die Kreislauffähigkeit von Sanierungen und Neubauten erfassen und stark verbessern. Das könnte wegweisend sein. Immerhin kommen diese öffentlichen und privaten Bauauftraggeber zusammen auf rund 4 Milliarden Franken Hochbauinvestitionen pro Jahr.

Bau und Betrieb von Immobilien sind verantwortlich für rund 50 Prozent des Rohstoffbedarfs, des Weiteren für ein Drittel der CO 2 -Emissionen und mehr als 80 Prozent des Abfallaufkommens in der Schweiz. Und noch immer gehen beim Bauen viele wertvolle nicht erneuerbare Rohstoffe unwiederbringlich verloren. Und vom Netto-null-Ziel ist man meilenweit entfernt.

Nun also eine Charta, die helfen soll, diesem Ziel näherzukommen. Was genau versprechen sich die Akteure davon?

Das Ziel: Möglichst effizient bauen «Im Vordergrund stehen das Bündeln von Wissen und der Austausch von Erfahrungen unter den Partnern. Durch das gemeinsame Lernen und die enge Zusammenarbeit der Charta-Partner erhoffen wir uns viele Synergien, um im Sinne der ‹kollektiven Intelligenz› Innovationen und neue Lösungen in diesem Bereich weiter voranzutreiben», ist Paolo di Stefano, Head Real Estate Schweiz von Swiss Life Asset Managers, überzeugt. «Für die Etablierung der Kreislaufwirtschaft braucht es schlussendlich alle: Eigentümer, Bauherren, Planer, Unternehmer sowie auch die öffentliche Hand.»

Konkret wolle man gemeinsam Massnahmen ergreifen, die eine möglichst effiziente Bauweise begünstigen, um mit modernen Technologien die verwendeten Materialien weiter reduzieren zu können oder nachhaltigere Materialien, wie beispielsweise Recyling-Beton, einzusetzen. «Darüber hinaus geht es aber auch darum, vor dem Entscheid zum Abriss eines Gebäudes alternative Nutzungsformen zu prüfen und den Bestand, wenn möglich, zu erhalten», so di Stefano. «Das machen wir bereits heute. Der Anteil an Verdichtungen im Rahmen von Sanierungsmassnahmen im Portfolio von Swiss Life ist mit rund 85 Prozent bereits heute deutlich grösser als jener von Ersatzneubauten.»

Die nächsten konkreten Schritte: Bei den Immobilien, die sich zu Anlagezwecken im Direktbesitz von Swiss Life befinden, will man bis 2030 die durchschnittlichen CO 2 -Emissionen pro Quadratmeter um weitere 20 Prozent senken. Auch im Bereich der Kreislaufwirtschaft sieht di Stefano noch viel Potenzial darin, den Materialeinsatz zu reduzieren und wiederzuverwenden sowie die Kreislauffähigkeit bei Sanierungen und Neubauten stark zu verbessern. «So haben wir beispielsweise in unserem Entwicklungsareal Klybeck in Basel sämtliche vorhandenen Materialien inven-

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Von Susanne Osadnik– Fotos: SPS Swiss Prime Site AG
«Für die Etablierung der Kreislaufwirtschaft braucht es schlussendlich alle.»
Paolo di Stefano, Swiss Life Asset Managers

tarisiert und prüfen konsequent, ob diese wiederverwendet werden können», sagt di Stefano.

Nachhaltiger Holzbau

Auch die Allreal-Gruppe hat bereits erste konkrete Schritte in Richtung Kreislaufwirtschaft unternommen: bei ihrem «Leuchtturmprojekt» Baarermatte in Baar ZG, wo die Wiederverwendung von Baumaterial aus der bestehenden Liegenschaft fester Bestandteil der Projektplanung ist. «Dort ist der eingesetzte Holzbau so innovativ, dass sogar die Bodenplatte der Gebäude aus lokalem, nachwachsendem Rohstoff besteht», erklärt David Guthörl, Leiter Nachhaltigkeit Allreal. Das Immobilien- und Generalunternehmen ist Eigentümer eines 18.000 Quadratmeter grossen Grundstücks an der Baarermatte in Baar im Kanton Zug, wo 110 Mietwohnungen sowie 7.400 Quadratmeter Büroflächen entstehen sollen. Auf dem Areal befindet sich ein dreigeschossiges Bürogebäude aus den 1980er-Jahren mit 9.000 Quadratmetern Büro- und Gastronomieflächen sowie 1.500 Quadratmetern an Lager- und Archivflächen; diese Liegenschaft, die ebenfalls zum Portfolio der Renditeliegenschaften von Allreal zählt, entspricht nicht mehr aktuellen Standards und wird daher im Rahmen des Neubauprojekts zurückgebaut. Das Besondere an diesem Neubauprojekt: Die geplanten vier Wohnbauten und ein Bürogebäude werden in reiner Holzbauweise erstellt. Darüber hinaus ist für das Parking ein «Mobilitätsturm» in Form eines Hochregallagers vorgesehen. Das ökologische Ziel: Bau und Betrieb der

Neubauten soll nicht mehr als sechs Kilogramm CO 2 -Äquivalente pro Quadratmeter Energiebezugsfläche und Jahr verursachen. Um dieses Ziel zu erreichen, setzt Allreal auch auf minimierten Betoneinsatz, effiziente Haustechniksysteme und Photovoltaikanlagen.

Sanierung oder Neubau?

Bei Axa Investment Managers befasst man sich bereits seit 2021 intensiv mit dem Thema Kreislaufwirtschaft und erstellt zurzeit einen internen Leitfaden, der dabei helfen soll, bei jedem einzelnen Projekt so ressourcenschonend wie möglich vorzugehen. Dafür wurden zehn konkrete Massnahmen definiert. «Wir prüfen beispielsweise vor jedem Bauvorhaben, ob ein Neubau notwendig ist oder auch eine Sanierung möglich wäre», erklärt Frederick Widl, Leiter Immobilien der AXA Investment Managers Schweiz und Mitglied der Geschäftsleitung. «Zudem sollen Bauteile vor einem Rückbau katalogisiert werden, damit sie leichter wiederverwendet werden können und Flächen so geplant werden, dass sie später einfach umgenutzt werden können.» Auch der Einsatz von weniger oder langlebigeren Bauteilen könne eine wichtige Rolle bei der Schonung von Ressourcen spielen, sagt Widl.

Neuer Denkansatz

Bis zum Jahr 2050 will das Unternehmen, das weltweit 824 Milliarden Euro verwaltet, davon be-

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«Bauteile sollten vor einem Rückbau katalogisiert werden, damit sie leichter wiederverwendet werden können.»
Frederick Widl, AXA Investment Managers Schweiz
Das JED-Areal in Schlieren – ein Beispiel für messbare Transparenz zum Thema Kreislaufwirtschaft

reits rund 500 Milliarden Euro in ESG-integrierten Anlagen, Nachhaltigkeits- und Impact-Strategien, klimaneutral sein. Eine Massnahme, die das unterstützen soll, ist beispielsweise die Kopplung von ESG-Kriterien an die Gehälter von rund 400 Führungskräften im Konzern. Vom kommenden Jahr an wird die Vergütung dieser leitenden Angestellten neben den bestehenden Kriterien auch Ziele zur Dekarbonisierung je nach Geschäftsbereich und Aufgabenbereich der Mitarbeiter und Mitarbeiterinnen enthalten.

Diese neue Politik spiegle sich auch im «Axa IM for Progress Monitor» wider. Damit wolle man die nonmonetären Ziele sichtbar neben die finanziellen Ziele positionieren und die Mitarbeitenden stärker einbinden, sodass sie Teil der Nachhaltigkeitsstrategie werden. Ein neuer Denkansatz. Passt zu den Forderungen der Branche, sich von etablierten Prozessen und Verantwortlichkeiten zu verabschieden.

Ein Kataster für verbaute Materialien

Bei Swiss Prime Site ist man sicher, mit Projekten wie der Müllerstrasse in Zürich, dem Basler Messeturm oder auch mit dem JED-Neubau in der nahe Zürich gelegenen Stadt Schlieren messbare Transparenz zum Thema Kreislaufwirtschaft geschaffen zu haben. «Durch den kreislaufwirtschaftlichen Ansatz haben wir beispielsweise die Büroliegenschaft an der Müller strasse durch den Umbau für einen weiteren Lebenszyklus fit gemacht», sagt Urs Baumann, Chief Investment Officer und Member of the Executive Board bei der Swiss Prime Site Immobilien AG.

«Durch den kreislaufwirtschaftlichen Ansatz wurde die Büroliegenschaft an der Zürcher Müllerstrasse durch den Umbau für einen weiteren Lebenszyklus

Urs Baumann, Swiss Prime Site Immobilien AG

Im Herbst wird das Bürogebäude an der Zürcher Müllerstrasse an die Mieterin Google Schweiz übergeben. In den vergangenen Jahren wurde die Liegenschaft von 1980 von Grund auf saniert. Dazu gehörten der vollständige Rückbau bis auf die Tragstruktur und die Erneuerung der Fassade und des Dachs sowie der gesamten Gebäudetechnik.

Bei dem Projekt wurde wahre Pionierarbeit in Bezug auf Zirkularität geleistet: So wurden Teile der im Bestand vorhandenen Materialien verändert, aufbereitet oder in dem Bauwerk in neuer Form wiederverwendet. Darüber hinaus wurde der zirkuläre Umgang mit Materialien in Form eines Pilotprojektes im Madaster-Tool nachverfolgt, dokumentiert und damit messbar gemacht.

Madaster versteht sich als Kataster für in Liegenschaften verbaute Materialien und Produkte: Die Plattform, die sowohl im Neubau als auch bei Bestandesobjekten genutzt werden kann, vermittelt einen Einblick, welche Bauteile und Materialien an welchen Stellen eines Gebäudes zu finden sind und welche Auswirkungen sie auf die Kreislaufwirtschaft und die Umwelt haben.

Innovatives Betongranulat

Auch der Messeturm in Basel ist laut Swiss Prime Site ein Beispiel für erfolgreiche Kreislaufwirtschaft: Nach dem Prinzip Cradle to Cradle® konnten alle verbauten Materialien im Kreislauf gehalten und wiederverwendet werden. Beim JEDNeubau auf dem Gelände der ehemaligen NZZGrossdruckerei in Schlieren bei Zürich ist zudem Betongranulat zum Einsatz gekommen – eine rezyklierte Gesteinskörnung, die mit Kohlendioxid behandelt wurde. Dabei wird einerseits CO 2 gebunden (10 kg CO 2 pro Kubikmeter Beton); andererseits werden die Eigenschaften des Granulats verbessert. Seine thermischen Eigenschaften stabilisieren die Innenraumtemperaturen im Sommer wie im Winter; gleichzeitig reduziert sich der Energiebedarf für Heizung und Kühlung. Ökologische Baustoffe, innovative Prozesse – das alles gibt es nicht zum Nulltarif. Welche Ideen haben die Charta-Unterzeichner, um Kreislaufwirtschaft irgendwann auch wirtschaftlich zu machen? «Gewisse Massnahmen des kreislauforientierten Bauens sind schon heute wirtschaftlich rentabel, so beispielsweise die Wiederverwendung von Bauteilen, die Reduktion der Untergeschosse oder der Verzicht auf bestimmte Bauteile wie Wand- und Deckenverkleidungen», sagt Frederick Widl von AXA IM. «Ausserdem können wir als grosse Bauherrin mit unseren Projekten die Nachfrage nach kreislauffähigen Produkten stärken und so dazu beitragen, dass die Schweizer Bauindustrie schneller innovative und wirtschaftlich attraktive Lösungen bereitstellt.»

Nachhaltig – und wertsteigernd

Bei Allreal hat man noch eine andere Sicht in Bezug auf die Wirtschaftlichkeit von Cradle to Cradle. «Die Kosten für Primärrohstoffe und Energie werden tendenziell weiter steigen. Gleichzeitig wird der Wert von Gebäuden aus Materialien, die wiederverwendet oder hochwertig recycelt werden können, im Vergleich mit konventionell gebauten nachhaltig höher sein», sagt David Guthörl. «Kreislaufwirtschaft muss nicht wirtschaftlich rentabel gemacht werden, sie wird es mittelfristig von allein.» ∙

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«Die Kosten für Primärrohstoffe und Energie werden tendenziell weiter steigen.»
David Guthörl, Allreal Holding AG
fit gemacht.»

Electrolux AG

Electrolux wurde 1919 in Schweden gegründet und ist ein weltweit führender Hersteller von Haushaltsgeräten für die Bereiche Kochen, Wäschepflege, Bodenpflege und Raumklima. Mit innovativen Technologien ermöglichen wir ein besseres und nachhaltigeres Leben und sorgen dafür, dass das Wohlbefinden unserer Kunden stets im Einklang mit unserer Umwelt steht. Unser preisgekröntes Design zeichnet sich durch intuitive Bedienung, klare Formensprache und sorgfältige Verarbeitung aus. Wir bieten ein Vollsortiment vom mittleren bis zum Premium-Preissegment im europäischen sowie schweizerischen SMS-Standard. Mit unserem landesweiten Netz an Vertriebspartnern und unserem erstklassigen Kundendienst stehen wir unseren Kunden jederzeit mit Rat und Tat zur Seite. Und unser Logistikzentrum im Herzen der Schweiz garantiert eine stets hohe Verfügbarkeit der Geräte sowie eine reibungslose und schnelle Lieferung. www.electrolux.ch

home visuals

home visuals ist der führende Anbieter für Virtual Home Staging und digitale Immobilienvisualisierungen im deutschsprachigen Raum. Unser Ziel ist es, jede Immobilie bestmöglich darzustellen, unabhängig vom aktuellen Zustand.

Die bewährte Kombination aus modernster Technologie und jahrelanger Erfahrung im Bereich Innenarchitektur und Design ermöglicht es, leere, möblierte oder noch im Bau befindliche Objekte in einladende Wohnräume zu verwandeln, ganz ohne physische Möbel oder Dekoration zu platzieren.

home visuals – DER Partner für eine erfolgreiche Vermarktung Ihrer Immobilien. www.home-visuals.de | kontakt@home-visuals.de

Steiner AG Zürich

Mit einem Entwicklungsportfolio von mehr als CHF 6 Milliarden gehört die Steiner AG zu den grössten Immobilienentwicklern der Schweiz. Ihren Schwerpunkt legt das 1915 gegründete Unternehmen auf Projektentwicklung und -realisierung. Darüber hinaus bietet die Steiner AG durch Steiner Financial Initiatives neuartige Anlagelösungen an und fördert mit Steiner Digital die Digitalisierung der Immobilienbranche mit hauseigenen PropTechAnwendungen. Neben seinem Hauptsitz in Zürich, unterhält das Unternehmen auch Niederlassungen in Basel, Bern, Luzern, Tolochenaz und Genf.

Hagenholzstrasse 56, CH-8050 Zürich, T +41 56 445 20 00, info@steiner.ch, www.steiner.ch

Immobilien sind unsere Leidenschaft

Wir begleiten Immobilien entlang ihres gesamten Lebenszyklus. Von der Planung über den Bau bis zu Bewirtschaftung oder Revitalisierung und Repositionierung. Eigentümern, Mietern und Besuchern geben wir das gute Gefühl, bei uns in besten Händen zu sein. Das macht uns zum führenden Immobiliendienstleister der Schweiz.

Wincasa AG, Albisriederstrasse 253, 8047 Zürich www.wincasa.ch

Innovation Leader

Vom Elektronikmarkt zum Outdoor-Store

Kreislaufwirtschaft – Der Outdoorhändler Globetrotter hat in Bonn eine neue Filiale eröffnet und dabei ein Pilotprojekt

umgesetzt: Für den Ladenbau wurde fast das komplette Inventar des Vormieters verwendet.

Im Grunde hat der Outdoorhändler Globetrotter mit seinem neuen Store in Bonn alles falsch gemacht: «Wie kann man an solch einer Lage einen Laden eröffnen?», fragte sich der Retail­ und Marken­Trendscout Wolf­Jochen Schulte ­Hillen bei einer Präsentation der Filiale. Und Michael Braungart, Pionier der Kreislaufwirtschaft und Miterfinder des Cradle­to ­ Cradle­Prinzips, sagte gar: «Machen Sie den Laden zu, dann sind Sie klimaneutral.» Braungart spielte damit auf die Werbebotschaft von Globetrotter an, mit der das Unternehmen stolz verkündet, schon seit dem Jahr 2015 klimaneutral zu sein. Klimaneutral genüge aber nicht, so Braungart, man müsse klimapositiv sein.

Die Lage des Globetrotter ­Ladens ist tatsächlich ungewöhnlich, denn der Händler siedelt sich bevorzugt in Innenstadtlagen an. Der neue Store liegt aber an einer Ausfallstrasse in der Bonner Weststadt, ein gutes Stück von der Innenstadt entfernt. Er belegt die erste Etage in einem Fachmarktzentrum, direkt neben dem Parkdeck und nur über den Lift oder das Treppenhaus zu erreichen. Besucher, die das Hinweisplakat am Eingang übersehen, irren zwischen Drogeriemarkt, Supermarkt und Bäckerei umher.

Cradle to Cradle als Leitmotiv Ebenso ungewöhnlich ist die Ladeneinrichtung: Sie stammt noch vom Vormieter, dem Elektronikhändler Conrad. Das Unternehmen hat seine Filialen für Privatkunden im vergangenen Jahr bis auf wenige Ausnahmen geschlossen. Auch der Laden in Bonn machte zu, eine über 2.100 Quadratmeter grosse Fläche. Die beiden Schweizer

Standorte hat Conrad bereits 2021 aufgegeben. Als Grund nennt der Händler, dass die Privatkundschaft inzwischen vor allem online einkaufe. Was dann folgte, könnte man als Schnapsidee be

zeichnen, sagt Andreas Vogler, CEO von Globetrotter, im Rückblick: Zwar habe man schon lange überlegt, den Ladenbau nachhaltiger zu gestalten und gebrauchte Materialien zu verwenden. Aber wie genau man das umsetzen wollte, wusste man noch nicht. Als sich die Möglichkeit ergab, die Fläche zu übernehmen, hat Globetrotter dem Vormieter Conrad kurzerhand angeboten, dass er die Ladeneinrichtung auf der Fläche lässt. Letztlich hat der Outdoorhändler fast das kom

plette Inventar des Elektronikhändlers wiederverwendet: Staubsaugerhalterungen wurden zu Rucksackträgern umfunktioniert, alte OSB ­Plat­

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Von Anja Hall, Fotos: Globetrotter, M. Ersch ­ Arnolds, zVg
«Machen Sie den Laden zu, dann sind Sie klimaneutral.»
Prof. Michael Braungart

ten und ausrangierte Bleche verwandelten sich in eine Teststrecke für Wanderschuhe. Das Highlight des Stores ist eine grosse Bärenskulptur aus Metallschrott.

Fehlten Materialien, hat Globetrotter sie aus dem eigenen Lagerbestand entnommen oder gebraucht gekauft. Nur in wenigen Fällen wich man von diesem Prinzip ab, so etwa bei der Beleuchtung im Store, die durch die energieeffizientere LED-Technik ersetzt wurde.

Vogler bezeichnet den Re:think-Store in Bonn als eines der spannendsten Experimente, die sein Unternehmen je gewagt habe. «Wir wollten den Store so nachhaltig wie möglich gestalten – und nichts ist nachhaltiger, als Materialien zu nutzen, die bereits da sind», so der CEO. Die grosse Herausforderung habe darin bestanden, aus einem Elektronikmarkt einen Globetrotter-Store machen.

Alles in allem habe die Umsetzung des Pilotprojekts rund anderthalb Jahre gedauert, sagt Vogler.

Gelungenes Pilotprojekt

Globetrotter liess den Umbau durch die EPEA GmbH – Part of Drees & Sommer begleiten, die das Prinzipt der Wiederverwertung für umweltverträgliche Produkte, Prozesse, Gebäude und Stadtquartiere vorantreiben will.

In Bonn hat die Gesellschaft nun erstmals eine Ladeneinrichtung dahingehend untersucht, inwie-

fern sie die Cradle-to-Cradle-Richtlinien einhält. Die Ergebnisse können sich sehen lassen: Ein konventionelles Ladenbauprojekt vergleichbarer Grösse hätte rund 105 Tonnen CO 2 erzeugt, berechnete EPEA. Beim Umbau des GlobetrotterStores wurden dagegen nur etwas mehr als drei Tonnen CO 2 emittiert – eine Einsparung von 97 Prozent. Und fast 90 Prozent der in der Filiale verbauten Materialien können wiederverwendet werden.

Globetrotter und EPEA haben auch gemeinsam einen «Circularity Passport Interiors» (CPI) entwickelt, angelehnt an den bestehenden Circularity Passport Buildings. Mit dem CPI kann künftig die Umsetzung des Cradle-to-Cradle-Prinzips bei der Innenraumgestaltung bewertet werden.

Ziel ist, Rohstoffe für Produkte, Prozesse und Gebäude so einzusetzen, dass diese in einem technischen Kreislauf in gleicher Qualität erhalten oder in einen biologischen Kreislauf zurückgeführt und komplett abgebaut werden können.

«Wir wollten den Store so nachhaltig wie möglich gestalten –und nichts ist nachhaltiger, als Materialien zu nutzen, die bereits da sind.»

«Der CPI beschreibt für Innenräume, welche Produkte und Materialien genau eingesetzt werden und wie gross ihr ökologischer Fussabdruck ist», sagt EPEA-Geschäftsführer Markus Diem. «Damit lassen sich künftig verschiedene Innenraumgestaltungsansätze hinsichtlich ihres ökologischen Fussabdrucks vergleichen und optimieren, um Ressourcen zu sparen und Abfall zu vermeiden.»

Die Ergebnisse der Auswertung haben auch EPEA-Gründer Michael Braungart überzeugt: Er lobte das Engagement der Firma mit diesem Pilotprojekt. Und auch Retail-Experte Schulte-Hillen war vom umweltfreundlichen Store-Konzept angetan – bei aller Kritik an seiner Lage. In seiner Keynote stellte er es in Zusammenhang mit dem weltweiten Trend zur Nachhaltigkeit, der auch den Retail-Sektor erfasst: Er verwies auf einen Second-Hand-Store von Ikea in Melbourne und einen Brillenladen von Vision Industry in Dubai, der komplett aus gebrauchten Materialien gebaut wurde. Globetrotter werde künftig nicht alle Filialen komplett mit Gebrauchtmaterialien ausstatten, sagt CEO Vogler: «Ein zweites Bonn wird es nicht geben.» Schliesslich gebe es nicht überall einen Vormieter, der seine Ladeneinrichtung hinterlässt. Und doch will der Outdoorhändler Renovierungen und Umbauten vermehrt mit dem realisieren, was schon vorhanden ist. •

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Blick in den neuen Re:think-Store von Globetrotter in Bonn
Andreas Vogler, Globetrotter

Ökologisch wertvolle «Staumauer»

Property Management – Die Grosssiedlung

Telli in Aarau wurde in den vergangenen

drei Jahren energetisch auf Vordermann gebracht: Fassadendämmung, Fernwärmeheizung und eine moderne Lüftung. Jetzt werden laut Eigentümerin AXA rund

1.000 Tonnen CO 2 eingespart.

Von Susanne Osadnik – Fotos: zVg

Die Telli. Das ist mehr als eine Trabantenstadt. Sie ist vielmehr ein Lebensgefühl. So sieht es Käthi Märki, die seit mehr als 40 Jahren in den TelliHochhäusern in Aarau, im Kanton Aargau, lebt: «… Wir sind eine echte Gemeinschaft mit vielen langjährigen Mietparteien. Wenn jemand neu einzieht, gibt es einen Begrüssungsapéro und manchmal laden wir einander zum Essen ein.» Nicht einmal die drei Jahre dauernde Grosssanierung der Wohnblöcke hat sie vertrieben. Dennoch ist sie froh, dass es jetzt endlich vorbei ist mit Lärm, Dreck und Staub. «Das war wirklich eine harte Zeit», bekannte sie gegenüber dem Schweizer Radio und Fernsehen (SRF).

In Zürich liegt man in dieser Grössenordnung bei durchschnittlich 4.800 Franken und in Basel bei rund 3.800 Franken. «Die bestehenden Mieter und Mieterinnen haben eine – schon vor Beginn der Bauarbeiten angekündigte – moderate Mietzinserhöhung für die Wertvermehrung des Objektes erhalten. Es war uns ein Anliegen, dass sich die Mieterschaft die Wohnungen nach der Sanierung noch leisten kann», sagt Frederick Widl, Leiter Immobilien bei AXA Investment Managers.

Die langjährige Mieterin Käthi Märki kann das. Wenn sie auch aufgrund der Mieterhöhung nach der Modernisierung in eine kleinere Wohneinheit gewechselt hat – doch nach eigenem Bekunden den viel grösseren Balkon geniesst. Für sie ist das willkommene «Entschädigung» für die anstrengende Zeit, in der von morgens bis zum späten Nachmittag der Baulärm die Lebensqualität stark eingeschränkt hat.

Nicht alle haben Baulärm und zeitweise beschränkte Nutzung ihrer Wohnung durchgehalten. Selbst wer anfangs noch guten Mutes war, hat im Laufe der Zeit aufgegeben, sodass es zwischenzeitlich einen Leerstand von fast 30 Prozent gab. Jetzt stehen von den 581 sanierten Wohnungen nur noch 19 leer – und zwar die grossen mit 4,5 Zimmern. Das Interesse an kleineren Wohneinheiten sei indes gross gewesen, heisst es vonseiten der AXA, der die beiden Telli-Wohnblöcke B und C in der Delfterstrasse gehören. Kleinere Wohnung bedeutet auch weniger Miete. Denn mit dem sanierten Wohnraum und grösseren Balkonen gehen auch Mieterhöhungen einher. Je nach Wohnung bewegt sich die Erhöhung zwischen 50 und 500 Franken. Aktuell kostet eine Wohnung mit 100 Quadratmetern 1.825 Franken.

Aber anders ging es wohl nicht. Heutzutage wohnt jeder achte Aarauer in der Telli. Ein Auszug aller von der Sanierung betroffenen Bewohner wäre aus Sicht der Eigentümerin nicht sozialverträglich gewesen. Mit ein Grund für den Entscheid, die Sanierung der Telli in bewohntem Zustand durchzuführen, was sie zu einem der grössten Bauprojekte dieser Art in der Schweiz macht. «Eine bewohnte Sanierung in dieser Grössenordnung stellte uns alle vor enorme Herausforderungen», sagt Widl.

Hoher Beitrag zum Klimaschutz

Allein die Grösse des Gebäudekomplexes und die Anzahl von fast 600 Wohnungen machte eine gesellschaftliche Einbindung und politische Abfederung naheliegend. «So gesehen ist dieses Projekt ein Paradebeispiel für die praktische Anwendung eines erweiterten Nachhaltigkeitsbegriffs, der neben energetischen Kennzahlen und Biodiversitätszielen auch soziale Aspekte berücksichtigt und eine transparente Kommunikation mit allen Involvierten verlangt», erklärt die AXA schon bei Planungsbeginn.

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«Die Nebenkosten konnten um rund 60 Prozent gesenkt werden.»
Frederick
AXA Investment Managers

So wurde die Mieterschaft regelässig über verschiedene Kanäle informiert und eingebunden; ihnen stand unter anderem mit dem Tellicafé ein Ort zur Verfügung, an dem sie Anliegen, Fragen und Ideen mit der Verwaltung und geschulten Siedlungscoaches teilen konnten. Bei der ersten Sanierung der Telli 2006 wurden Küchen und Bäder ersetzt, in einem zweiten Schritt stand nun die energetische Sanierung im Vordergrund. Das Ziel: Treibhausgasemissionen zu reduzieren – als eine der grossen Immobilienbesitzerinnen sieht sich die AXA hier besonders in der Pflicht. Insgesamt wurden rund 150 Millionen Franken in die Modernisierung investiert.

Der Gebäudetrakt B und C der Telli gehört zu den wichtigsten Objekten im von der AXA betreuten Immobilienportfolio und kann allein aufgrund seiner Grösse durch entsprechende Modernisierungen einiges zum Klimaschutz beitragen. «Die energetische Sanierung hat sich gelohnt. Dank der Sanierung können nun jährlich über 1.000 Tonnen CO 2 eingespart werden», sagt AXA-Immobilien-Chef Widl. «Das entspricht rund 8.000 Flügen von Zürich nach London. Zudem konnten die Nebenkosten um rund 60 Prozent gesenkt werden.»

Nebst neuer Fassadendämmung und Fernwärmeheizung erhielten die Wohnungen eine moderne Lüftung, was insgesamt eine enorme Einsparung von CO 2 ermöglicht. Im Sinne der Nachhaltigkeit geht aber noch mehr, ist man bei

der AXA überzeugt: Neu entstanden sind Begegnungszonen und ein Quartierstreffpunkt mit Gemeinschaftsräumen. Die grosszügigen Grünflächen wurden «im Geist des ursprünglichen Parks», der als Naherholungsgebiet über die Grenzen der Siedlung hinaus bedeutend ist, mit heimischen Bäumen und Blumenwiesen naturnah gestaltet.

Park mit Weitsicht

Der Park, heute ein Gartendenkmal, spielte in den 70er-Jahren, als er angelegt wurde, eine Vorreiterrolle. Die weite Parklandschaft stand für ein neues Wohnkonzept: Weg von Ein- oder Mehrfamilienhäusern mit Garten, hin zu Grossbauten, die mit Grünräumen miteinander verbunden sind.

«Bei der Neugestaltung war uns wichtig, Weitsicht und Kraft des Parks wieder spürbar zu machen und das gemeinschaftliche Leben im Aussenraum mit neuen Angeboten zu fördern», erklärt Rita Illien von Müller Illien Landschaftsarchitekten.

Auch dem Denkmalschutz wurde bei der Sanierung Rechnung getragen: Obwohl die Gebäude eine neue Hülle erhielten, blieb das ursprüngliche Erscheinungsbild erhalten, was nicht überall auf Begeisterung stösst: Immerhin erinnert der Koloss, im Volksmund auch «Staumauer» genannt, an Bauwerke in den Pariser Vororten, den sogenannten Banlieues. Tatsächlich gehört die Telli zum «Schweizerischen Inventar der Kulturgüter von regionaler Bedeutung». •

Der Wohnblock C der Telli nach der Sanierung und mit neugestalteten Grünanlagen

Natürliche Klimaanlagen

Stadtentwicklung – Der Klimawandel zwingt vor allem die Städte zum Umdenken. Denn unter den häufiger auftretenden Hitzeperioden leiden Mensch, Tier und Pflanzen gleichermassen. Weniger Versiegelungen, mehr Bäume – diesem Konzept folgen immer mehr Planer.

Von Susanne Osadnik – Fotos: Pensimo Management AG, YOS Visualisierungen, Zürich / Tokyo.

Dieser Sommer war der drittwärmste, den die Schweiz seit Messbeginn 1864 erlebt hat. Die Hitze erreichte ihr Maximum am 24. August. Genf meldete den schweizweiten Höchstwert von 39,3 Grad Celsius – die höchste Temperatur, die bislang in einem August auf der Alpennordseite und im Wallis gemessen wurde.

Kanton Basel-Stadt: Regierungsrat beschliesst Hitzeschutzpaket für einen Zeithorizont von zehn Jahren.

Ein paar Tage zuvor erreichte die Nullgradgrenze über der Schweiz die Rekordhöhe von 5.298 Metern und übertraf den bisherigen Rekord von 5.184 Metern vom 25. Juli 2022. Solche Hitzeperioden dürften gemäss Klimaforschern künftig immer häufiger werden – mit entsprechenden Folgen. Vor allem in den Schweizer Städten leiden Mensch und Tier unter den aussergewöhnlichen Temperaturen, weil sich vor allem im dicht besiedelten Raum die Hitze staut. Der Umweltverband Umverkehr hat am heissesten Tag des Augusts in der Basler Aeschenvorstadt 51,1 Grad gemessen. Im Vergleich dazu war es im Schatten der Baumpromenade im Aeschengraben angenehme 23,6 Grad warm.

Mehr Bäume – weniger Hitze

Laut Umverkehr kann allein ein Baum mit einer grossen Baumkrone die Kühlleistung von zehn Klimaanlagen erreichen und gleichzeitig als Wasserspeicher und Luftfilter fungieren. Die Botschaft ist längst bei den politisch Verantwortlichen in der gesamten Schweiz angekommen: mehr Bäume, weniger Hitze.

In Basel arbeitet man daher an entsprechenden Massnahmen: Das Potenzial zur Fassadenbegrünung an kantonalen Gebäuden wird derzeit untersucht; mehr unversiegelte Flächen sollen geschaffen werden und zudem auch Grundeigen -

tümer dazu angeregt werden, vermehrt Bäume zu pflanzen, Fassaden zu begrünen und Flächen zu entsiegeln.

Allesamt sind dies eher mittel- bis langfristige Massnahmen. Schnelle Abhilfe versprechen hingegen mobile Elemente für Schatten und Abkühlung an besonders heissen und stark frequentierten Plätzen: Vorgesehen sind rund 200 Sonnenschirme, rund 100 Baumtöpfe mit und ohne umlaufende Sitzbank sowie 15 Sitzbänke mit Rabatte und Pergola. Die Bäume bleiben für drei Jahre in den Töpfen und werden anschliessend an einem Standort eingepflanzt, wo sie für immer bleiben. Die ausgewählten Töpfe und Sitzelemente werden weiterverwendet.

Zudem sollen sogenannte Sprühnebelverdunster in der Nähe der Grünpflanzen für deren Bewässerung sorgen und darüber hinaus den Menschen Abkühlung bringen. In Basel soll auf die Dauer von zehn Jahren eine Kombination der verschiedenen Elemente zum Einsatz kommen, beispielsweise am Barfüsserplatz, auf dem Marktplatz oder dem Claraplatz. Im Juli hat der Basler Regierungsrat dafür ein «Hitzeschutzpaket» verabschiedet und für dieses 9,4 Millionen Franken beim Kantonsparlament beantragt.

Initiative «Grünes Gallustal»

Für die Architektin Regula Geisser ist diese Art von Hitzeschutz die «ultima ratio». Sie hofft, dass St. Gallen Interimsmassnahmen wie in Basel erspart bleiben. «Angesichts der Kosten für diesen Hitzeschutz wäre es zielführender, Bäume gleich dort zu pflanzen, wo sie in Ruhe wachsen können und nicht erst über Jahre in Töpfen zu halten, wo ihr Wachstum gehemmt wird», sagt die Mitautorin der Studie «Grünes Gallustal», in der eine Vision der Zivilgesellschaft für eine grüne und biodiverse Stadt entworfen wurde. Das Projekt wurde vom WWF St. Gallen lanciert und vorangetrieben und durch das Büro GSI Architekten sowie verschiedene Experten erarbeitet.

Auf 1.500 Seiten wurden 14 konkrete Massnahmen empfohlen, um die Ökofläche von St. Gallen zu verdreifachen – auf rund 35 Prozent – und so die Folgen des globalen Klimawandels zu mildern. «Alle Massnahmen, die wir vorgeschlagen haben, verbessern die CO 2-Bindung um das Zweieinhalb -

IMMOBILIEN INNOVATION_10/2023 Stadtentwicklung 16

Das neue Stadtquartier «Zwhatt», das im Norden von Regensdorf Gestalt annimmt, zeigt als Pilotprojekt, wie dem Thema Überhitzung mit gezielter Planung und hitzemindernden Massnahmen begegnet werden kann.

fache», sagt Geisser, die sich seit Jahren mit stadtplanerischen Fragen beschäftigt. «Wenn man bedenkt, dass eine ausgewachsene Buche genügend Sauerstoff produziert, damit 50 Menschen eine Stunde lang atmen können, und dies Tag für Tag, ist klar, dass es mehr Bäume, Hecken, grüne Fassaden und grüne Dächer in der Stadt braucht.» Bis 2050 will die gesamte Schweiz klimaneutral sein. Parallel dazu braucht es auch Massnahmen zur Klimaanpassung. Um das zu erreichen, sollen beispielsweise alle Städte eine Baumkronendeckung von 25 Prozent anstreben, um bei stetig steigenden Temperaturen im Sommer der Überhitzung entgegenzuwirken.

Erweiterte Baumschutzzone

Für St. Gallen heisst das: 58.000 neue Bäume zu pflanzen und gleichzeitig den aktuellen Baumbestand in der Innenstadt besser zu schützen. Denn: Ein alter Baum, der gefällt wird, muss mit 333 Jungbäumen kompensiert werden, so ein Studienergebnis. Das klang auch für die Stadtbewohner so einleuchtend, dass sich die St. Galler im Frühjahr im Rahmen eines Volksentscheids für die Erweiterung der Baumschutzzone entschieden.

Seitdem wird um jeden alten grossen Baum in der Stadt gekämpft. Denn das vor sechs Monaten eingeführte Baummonitoring von «Grünes Gallustal» identifiziert zwar alle Bäume, die geschützt und nicht mehr ohne wichtigen Grund gefällt werden dürfen, aber bis die Baumschutzzonenerweite ­

rung in einer entsprechenden Satzung juristische Wirklichkeit geworden ist, befindet man sich in einer rechtlichen Grauzone. Die Folge: wilde Fällungen. «Wir versuchen über öffentlichkeitswirksame Aktionen zu signalisieren, dass solche sogenannten vorsorglichen Baumfällungen nicht mehr erwünscht sind», so Geisser.

Und da kommen die sozialen Medien ins Spiel: Auf Instagram wird über jede anstehende Baumfällung berichtet, was dazu führt, dass engagierte Bürger, Politiker und Naturschutzverbände davon erfahren. «Die geführten Dialoge bekommt man auch aufseiten der Stadt mit, was wiederum deren Handlungsdruck erhöht», erklärt Geisser. «Ohne den Druck von der Strasse würden viel mehr Bäume unbemerkt gefällt werden.»

Grundsätzlich ist die Stadt St. Gallen gegenüber den Ideen von «Grünes Gallustal» zwar aufgeschlossen und sieht sie als «wirksame Vision für die Zukunft der Stadt». Doch mahlen die bürokratischen Mühlen langsam und auf Stadtebene gestaltet sich aus Sicht der Initiatoren die Unterstützung mehr auf ideeller als auf realer Ebene. Viele Massnahmen der Studie seien «zu radikal», um sie eins zu eins umzusetzen, sei immer wieder zu hören, sagt Geisser. «Grundsätzlich arbeiten wir gut mit den Verantwortlichen zusammen, die auch bestimmten Sachzwängen unterliegen», so die GSI­MitGeschäftsführerin. «Aber manchmal muss man

St. Gallen: Stimmvolk beschliesst die Erweiterung der Baumschutzzone.

Stadtentwicklung 17

eben das Tempo erhöhen, Prioritäten setzen, vor allem dann, wenn sie durch ein Bundesgesetz gestützt werden.»

Aktuell wird diskutiert, ob 8 von 20 Platanen in der Innenstadt weichen sollen, um so mehr Raum für Grossveranstaltungen zur Verfügung zu haben. Oder über Neupflanzungen, etwa am zubetonierten Scherrerplatz, die mit der Begründung abgelehnt werden, dass die Baumpflanzung mit bis zu 50.000 Franken zu Buche schlage – und zu teuer sei.

Vom «Unort» zur grünen Oase Doch es gibt auch positive Entwicklungen: So wurde das Areal Bach 2019 vom Quartierverein Nordost-Heiligkreuz lanciert und in enger Zusammenarbeit mit der Stadt St. Gallen als Grundstückbesitzerin und den GSI-Architekten entwickelt. Im Herbst 2020 wurde mit der ersten Pflanzung von 150 Bäumen und Sträuchern begonnen. In diesem Sommer präsentierte sich bereits üppige Vielfalt und lebenswerter Raum für Mensch, Tier und Pflanzen. Das brachte dem Projekt sogar den Binding-Preis für Biodiversität ein – die mit 25.000 Franken höchstdotierte Naturschutzauszeichnung der Schweiz. Das Juryurteil: Aus einem «Unort» sei eine grüne Oase entstanden, die den gesellschaftlichen Zusammenhalt und die Artenvielfalt mitten in der Stadt fördere.

In der Gemeinde Regensdorf im Kanton Zürich geht es auch um «Umwandlung». Allerdings in sehr viel grösserem Massstab: Mit dem Projekt «Zukunft Bahnhof Nord» soll ein 21 Hektaren grosses ehemaliges Industriegebiet, eines der grössten und am besten erschlossenen Entwick-

Leuchtturmprojekt zur Hitzeminderung

Doch weisen die Klimakarten des Kantons dieses Gebiet schon heute als «stark wärmebelastet» und schlecht durchlüftet aus. Der Kanton Zürich ergriff daher von Anfang an gemeinsam mit der Gemeinde sowie mit den Grundeigentümern die Gelegenheit, Massnahmen zu entwickeln, die künftige Hitzebelastung auf dem Areal reduzieren. Im Quartier «Zwhatt», welches die Pensimo Management AG im Auftrag der Grundeigentümer, der Anlagestiftungen Turidomus, Pensimo und Adimora auf den bahnhofsnahen Baufeldern des Entwicklungsgebietes «Bahnhof Nord» entwickelt, entstand mit Förderung durch das Bundesamt für Raumentwicklung im Rahmen des Pilotprojekts «Anpassung an den Klimawandel» ein Leuchtturmprojekt zur Hitzeminderung. Die wichtigsten Massnahmen: deutlich mehr Baumpflanzungen gegenüber dem heutigen Standard, Optimierung der städtebaulichen Setzung zur Verbesserung der Durchlüftung, Arkaden, begrünte Dächer und Fassaden sowie der Einsatz von erlebbarem Wasser wie etwa Wasserspielen oder Brunnen.

Viele regulatorische Hürden

Die Ergebnisse auf dem Teilareal «Zwhatt» sollen künftig auch für weitere Arealtransformationen nutzbar gemacht werden und können durchaus wegweisend sein. Denn im Verlauf des Projekts stiess das Planungsteam auf zahlreiche Hindernisse, die eine klimaangepasste Arealentwicklung erschweren. «Es gibt zahlreiche Vorgaben, die es

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Basel: Quartiere erhalten im Sommer temporäre Schattenplätze. lungsgebiete im Kanton Zürich, zum Wohn- und Arbeitsraum für rund 6.500 Menschen werden.
«Manchmal muss man Prioritäten setzen, vor allem dann, wenn sie durch ein Bundesgesetz gestützt werden.»
Regula Geisser, GSI Architekten

erschweren, so viele Bäume zu pflanzen, wie sie als wirksames Mittel gegen Hitze nötig wären», berichtet Thomas Stoiber, Co-Leiter Klima und Mobilität bei der Baudirektion Kanton Zürich. «Auf unterbauten Flächen wie Tiefgaragen können Bäume beispielsweise nur deutlich erschwert wachsen, weil nicht genügend Bodensubstrat vorhanden ist.»

Auch üppige Dachbegrünungen können nicht überall zum Einsatz kommen, wenn sich die Pflanzen den Platz mit Photovoltaikanlagen teilen sollen. «Grundsätzlich ist eine grüne Umgebung durch ihren Kühlungseffekt positiv für die Funktion der Photovoltaikanlagen», sagt Stoiber. «Aber Bäume oder wuchernde Sträucher kommen dafür nicht infrage, weil sie sonst die Energieerzeugung behindern.» Selbst Fassadenbegrünungen sind nicht unproblematisch, mussten die Planer feststellen. «Eigentlich sollte die Fassade beim südlichen Querbau im Quartier komplett begrünt werden», erinnert sich der studierte Geograf. «Die Versicherer haben das aus Brandschutzgründen abgelehnt.»

Stattdessen wurde ein Laubengang entwickelt und die Fassadenbegrünung nur an einzelnen Flächen anderer Gebäude eingeplant. Rückblickend kann

Stoiber dem etwas Positives abgewinnen: «Letztlich ist es immer gelungen, tragfähige Lösungen zu finden.»

Voraussetzung dafür ist aus seiner Sicht, dass der Landschaftsarchitektur im gesamten Planungsprozess eine tragende Rolle zukommt. «Die Erfahrung hat uns gelehrt, dass jemand, wie beispielsweise der Landschaftsarchitekt, alle Fäden in der Hand behalten muss, wenn es um klimaangepasste Siedlungsentwicklung geht.»

Schon beim Gestaltungsplan beginnen Es gebe eine weitere wichtige Erkenntnis, die im Rahmen des Pilotprojekts in Regensdorf gewonnen wurde, sagt Stoiber: «Die Durchlüftung des Areals sollte schon bei der Entwicklung des Gestaltungsplans berücksichtigt werden – also sehr früh im Entwicklungsprozess. Zu einem späteren Zeitpunkt ist die städtebauliche Setzung weitgehend festgelegt, die Optimierungsmöglichkeiten sind begrenzt. Doch gibt es durchaus Elemente, die noch im laufenden Prozess verändert und angepasst werden können, beipielsweise die Dachoder Fassadenbegrünung.» •

Immobilien sind unsere Leidenschaft

Wir begleiten Immobilien entlang ihres gesamten Lebenszyklus. Von der Planung, über den Bau, die Bewirtschaftung oder Revitalisierung und Repositionierung. Eigentümern, Mietern und Besuchern geben wir das gute Gefühl, bei uns in besten Händen zu sein. Das macht uns zum führenden Immobiliendienstleister der Schweiz. www.wincasa.ch

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«Die Durchlüftung des Areals sollte schon bei der Entwicklung des Gestaltungsplans berücksichtigt werden.»
Thomas Stoiber, Baudirektion Kanton Zürich
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Mit Lehm in die Zukunft

Architektur – Ein radikal nachhaltiges Projekt, das in Europa seinesgleichen sucht, versprechen Herzog & de Meuron und Senn Development mit dem Basler Bürohaus «Hortus». Das Geheimnis: Beton wird durch Lehm ersetzt, und zwar an einer Stelle, wo Beton bisher kaum wegzudenken war – in der Deckenkonstruktion.

Von Alexander Wachter – Fotos: zVg

Beton ist ein wunderbarer Baustoff, keine Frage. Das Bürogebäude «SIP Main Campus» auf dem BaseLink-Areal im Allschwiler Bachgraben singt ein Lied davon. Seine offenen Doppelhelix-Treppenhäuser haben fast schon skulpturale Qualität und bieten ein beeindruckendes Raumerlebnis. Vor allem aber ist es Schönheit, die zum Preis des Materials zu haben ist, wie Johannes Eisenhut, Geschäftsführer der St. Galler Senn Development AG, kurz nach der Eröffnung angemerkt hat. Beton macht’s möglich.

Nebenan jedoch wird ein Exempel an Betonvermeidung statuiert. Derselbe Bauherr, derselbe Architekt, nur ein paar Jahre Planung liegen zwischen den beiden Projekten. Noch ist nicht viel zu sehen von «Hortus», dem nächsten Büroprojekt auf jenem Campus in Allschwil, wo sich einmal Pharma- und Biotechfirmen drängen werden wie fast nirgendwo sonst. Noch ragen nur die Betonfüsse des Fundaments aus der Erde. Doch damit hat man schon alles an Zement gesehen, was hier verbaut wird. «Wir haben gesagt, die Zeiten haben sich geändert», erklärt Johannes Eisenhut den neuen Ansatz.

Lösungsansatz für die graue Energie Nicht dass zum ersten Mal der Gesichtspunkt der Nachhaltigkeit in den Mittelpunkt gerückt wäre –das spielte auch fünf Jahre vorher schon eine gewichtige Rolle, und auch das Beton-Wunder «Main-Campus» genügt hohen Standards. Das

Thema aber, das inzwischen eingeschlagen hat, ist das der «grauen Energie». Es geht um das Bewusstsein, dass nicht nur der Betrieb von Häusern, sondern auch ihr Bau zu Emissionen führt. Lange blieb das ausklammert in der Immobilienbranche. Dabei stellt das CO 2 , das der Bau freisetzt, den Impact des Betriebs klar in den Schatten. «Hortus» soll nun das Problem der grauen Energie und der Erstellungsemission auf eine Weise angehen, sagt Alexander Sadao Franz vom Basler Architekturbüro Herzog & de Meuron, wie es sie «in dieser Radikalität in Europa vielleicht noch nicht gibt».

Wiederverwendbarkeit im Blick

Das Versprechen: Dieses Haus soll in 30 Jahren –einer Generation – seinen CO²-Verbrauch wieder einspielen. Das heisst, es will alle nicht erneuerbare Energie amortisieren, die seiner Herstellung zuzuordnen ist. Das geht natürlich nur, wenn deutlich mehr Energie erzeugt wird als verbraucht. Von Vorteil ist da nicht zuletzt, dass man auf ein Kellergeschoss verzichtet, vor allem aber sorgen Geothermie und Photovoltaikpaneele dafür, dass die Energiebilanz im Betrieb von Tag eins an positiv sein wird. Doch so viel Energie erzeugen, um auch das CO 2 grosser Volumen herkömmlichen Betons auszugleichen, können Häuser grundsätzlich nicht. Also steht und fällt jede Emissionsrechnung, die der grauen Energie gerecht werden will, mit der Frage nach alternativen Baustoffen. Die Vorarbeit an «Hortus» hat man sich als mühsame, geradezu akademische Kleinarbeit vorzustellen. Von Tag eins an sei für jedes einzelne Bauteil die graue Energie berechnet worden, berichtet Franz. Auch die Kreislauffähigkeit war Thema. Alles an diesem Haus, lautet das Motto, muss wiederverwendbar sein – oder kompostierbar. Die grösste Herausforderung liegt in der Decke. Dort gilt Beton besonders unersetzbar, und ausgerechnet dort bietet sich der grösste Hebel. Die Trag- und Deckenkonstruktion verschlingt gemeinhin 60 Prozent des CO2 beim Neubau. Und

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«Für jedes einzelne Bauteil des Hortus ist die graue Energie berechnet worden.»
Alexander Sadao Franz, Architekturbüro Herzog & de Meuron

hier will «Hortus» einen neuen Weg aufzeigen. Die Konstruktion, für die man sich entschieden hat, verschuldet nur zehn Prozent der grauen Energie einer herkömmlichen Decke. Und dennoch wird das neuartige Deckensystem die gleiche Lastaufnahme schaffen wie Stahlbeton. Die entscheidende Ingredienz dabei ist ausgerechnet ein Baustoff, der spätestens im 18. Jahrhundert aus der Mode kam: Lehm.

Auf dem Weg zur Marktreife

Was nach einer Ironie der Baugeschichte klingt, ist Resultat von reichlich Forschung. In Zusammenarbeit mit dem Basler Ingenieurbüro ZPF hat

Herzog & de Meuron Holzrahmen mit hochverdichtetem Lehm entwickelt. Die Deckenelemente enthalten eingelegte Massivholzbalken, in die der Lehm in Form eines Gewölbes eingestampft wird.

Am Ende trägt die Konstruktion eine Last von 500 kg pro Quadratmeter. Dass die Decke zugleich den Brandschutznormen genügt, ist bereits nachgewiesen worden. Die Produktion ist bislang freilich teuer, die Marktreife laut Franz noch nicht erreicht. Doch es laufen Versuche, die Elemente automatisiert und damit günstiger herzustellen, unter Einsatz von Robotern. Ein Spin-off, das einige Projektbeteiligte gegründet haben, will die Kosten senken. Noch gibt es aber keine standardisierte Verarbeitung von Lehm. Damit stellt sich die Frage nach der Wirtschaftlichkeit des Pionierprojekts «Hortus». Johannes Eisenhut von Senn Development versichert: Um pure Philanthropie handele es sich nicht. «Ja, Hortus ist zwar teurer zu bauen als zum Beispiel der Main Campus», sagt er. Der soll mit hoher Kosteneffizienz gebaut worden sein. Doch auch wenn dessen Baupreis mit «Hortus» deutlich überschritten werden dürfte – rechnen werde es sich auch. Die Kosten, gibt Eisenhut zu bedenken, liessen sich nicht eins zu eins vergleichen. Entscheidend sei, die Ausbaukosten mitzubedenken. Beim «Main Campus», rechnet der Entwickler vor, hätten die Mieter, auf die Vertragslaufzeit gerechnet,

Das Projekt «Hortus» auf dem BaseLinkAreal in Allschwil BL setzt einen neuen Standard für Nachhaltigkeit: Es zahlt die graue Bauenergie zurück und ist bereits nach rund 30 Jahren energiepositiv. Dazu wird es aus einem ungewöhnlichen Mix aus Naturmaterialien konstruiert.

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Blick in den Innenhof des «Hortus»

Innovativ und tragfähig wie Beton: Die Deckenkonstruktion aus Holz und Lehm, hier im Mock­ up des «Hortus» zu sehen.

für den Innenausbau zum Beispiel 150 Franken pro Quadratmeter und Jahr aufgewendet, vereinzelt deutlich mehr.

Ausgeklügelte Vermietungsstrategie

Wenn man dies zu den gut 200 Franken Rohbaumiete dazunehme, sei «Hortus» für die Nutzer am Ende unwesentlich teurer. Das Besondere dort: Rohbau heisst gleich Endausbau. Ausbaukosten entfallen im «Hortus», da die Immobilie von aussen nach innen bereits durchgeplant ist, bis zum Parkettboden, der mitträgt, und den Lehmwänden. «Mieter brauchen nur die Möbel mitzubringen», sagt Eisenhut, und individuell eingezogene Wände würden sich mit dem Nachhaltigkeitskonzept nicht vertragen. Hinzu kommt ein Flächenkonzept, das auf die Minimierung exklusiv genutzter Fläche ausgelegt ist. Mieter können einerseits auf Gemeinschaftsflächen auf dem Stockwerk zugreifen, wie etwa die Teeküche und Konferenzräume, und sie könnten zudem für Bedarfsspitzen die Flächen im Erdgeschoss mit einkalkulieren, kommen also mit weniger Raum aus als bei einem herkömmlichen Büroflächenkonzept.

Es ist also eine ausgeklügelte Vermietungsstrategie, die «Hortus» auch für die Nutzer wirtschaftlich machen soll. Aber einmal angenommen, die Produktion der neuen Deckenelemente liesse sich skalieren und die Kosten deutlich senken – hätte dann der Verbund aus Holz und Lehm das Zeug, Beton als Standardlösung abzulösen? Wohl eher nicht, zumindest glauben auch die Protagonisten von «Hortus» vorläufig nicht daran.

Spezifische Anforderungen erfordern individuelle Lösungen

Denn ein Nachteil bleibt: das höhere Volumen. Die Lehmdecke ist mit 38 Zentimetern um ein Viertel dicker als die Lösung aus Beton im Nachbarbau, und das bei einer deutlich geringeren Spannbreite. Schon aus diesem Grund scheidet die Decke für Labornutzung zum Beispiel aus, wie Eisenhut erläutert. Ein Raumraster von sieben auf sieben Meter, wie es Senn Development als Optimum für Labore definiert hat, wäre mit der Konstruktion des Hortus nur schwer zu erreichen. Dazu würde eine Lehm ­Lösung aufgrund des Baugesetzes, das die Höhe auf 20 Meter beschränkt, zum Verlust eines ganzen Geschosses führen. Hinzu kommt, dass Standards für Keimfreiheit und Vibration, wie Hightech­Forschung sie verlangt, mit Lehm ­Verbünden sich aktuell nicht darstellen liessen.

Für das nächste grosse Projekt auf BaseLink ist Lehm mithin nicht gesetzt, wie Johannes Eisenhut sagt. Wahrscheinlich werde die Trag­ und Deckenkonstruktion des Hauses «All for All», welches laborfähig sein muss, konventioneller, sprich wieder mit etwas Beton gearbeitet sein. «Aber das wird das einzig Konventionelle sein», verspricht Eisenhut. Auf der Seite der Energiegewinnung gebe es bei diesem Haus, das für Nutzer mit hohem Energiebedarf geplant wird, ohnehin Herausforderung genug.

Es zeigt sich: Wer den Gedanken der Nachhaltigkeit auf die Spitze treiben will, muss individuelle Lösungen für spezifische Anforderungen suchen. Das Passepartout für das Problem der grauen Energie steht noch nicht bereit. •

Projekt: «Hortus» – House of Research, Technology, Utopia and Sustainability

Bauherr: Senn Development AG

Architekt: Herzog & DeMeuron

Nutzfläche: 10.000 qm

Baukosten: 90 Mio. CHF

Fertigstellung: 2025

Energieverbauch im Betrieb: 37,5 kWh/qm/a (SNBS Platin: 72,0)

Treibausgase im Betrieb: 0,0 kg/m²/a (SNBS Platin: 3,6)

Graue Erstellungsenergie: 24,24 kWh/m²/a (SNBS Platin: 30,6)

Treibhausgase für Erstellung: 6,2 kg/m²/a

Anteil erneuerbarer Baumaterialien: 86%

IMMOBILIEN INNOVATION_10/2023 Architektur 22
«Mieter brauchen nur die Möbel mitzubringen.»
Johannes Eisenhut, Senn Development AG

Datenbasierte Energielösungen

Wer sich intensiv mit Energie befasst, weiss, dass Energie nicht nur effizient verwendet werden muss. Ebenso wichtig ist es, die richtige Energie zu nutzen und professionell zu beschaffen. Die Grundlage dafür bildet ein qualitatives Energiedatenmonitoring.

Belastbare Energiedaten bilden das Fundament

Eine Herausforderung für Immobilienbesitzerinnen ist, zu wissen, welche Liegenschaften welche Energieträger in welchem Ausmass verbrauchen. Noch schwieriger wird es, wenn zusätzlich der Wasserverbrauch sowie die Abfallmengen verlässlich ermittelt werden sollen. Für Enerprice kommt dabei nur eine seriöse Bottom-up-Erhebung gemäss unserem ISAE3402-zertifizierten Prozess infrage. Am effizientesten werden die Verbrauchswerte mithilfe einer AI-Software aus den Rechnungen erhoben. Wo dies nicht in gewünschtem Umfang möglich ist, ergänzen wir mit automatisierten Messeinrichtungen, über aktive Kreditorenabfragen bis hin zu Begehungen vor Ort. Die Qualitätssicherung und die Plausibilisierung der Daten bilden den essenziellen Abschluss einer fundierten, belastbaren Energiedatenerhebung. Die gewonnenen Informationen sollten dabei für viel mehr als nur für das Nachhaltigkeitsreporting und den CO 2-Zielpfad verwendet werden.

Strategisch mit reduziertem Risiko einkaufen

Die benötigte Energie kann optimiert eingekauft werden und so Ihren Mieterinnen und Mietern nebst tieferen Nebenkosten vor allem auch Kostensicherheit ermöglichen. Enerprice beschafft Strom, Erdgas/Biogas, Heizöl sowie Holzpellets schweizweit strategisch, zu geeigneten Zeitpunkten und vor allem transparent – ergänzt um den von unseren Kundinnen und Kunden gewünschten ökologischen Mehrwert. Durch das Outsourcing von Beschaffung und Lieferung reduzieren Sie als Eigentümerin oder Verwaltung zudem Ihre Prozesskosten.

Die richtige Energieart effizient nutzen

Dank Benchmarks zu CO 2 und Verbrauch aus dem Energiemonitoring wissen wir, welche Liegenschaften über Dekarbonisierungs-, Effizienz- oder PVPotenzial verfügen. Dieses Potenzial zu analysieren, daraus Massnahmen abzuleiten und zu hinterlegen ist die Aufgabe

von Enerprice. Um die wirtschaftliche Rentabilität der Investitionen zu gewährleisten, organisieren wir zudem entsprechende Fördergelder.

Enerprice AG

Platz 10, CH-6039 Root D4

Tel. 041 450 54 00

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Ganzheitlich und unabhängig Enerprice ist ein unabhängiges und inhabergeführtes Dienstleistungsunternehmen. Wir unterstützen die Schweizer Wirtschaft beim Energiemonitoring sowie der Beschaffung von Strom, Erdgas, Öl, Holz und Zertifikaten. Die effiziente Nutzung von Energie und der wirtschaftliche Klimaschutz sind weitere Schwerpunkte unserer Tätigkeit.

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Neuausrichtung bei der Steiner AG

Die Schweizer Immobilienfirma Steiner AG betritt neue Pfade in der Baubranche, indem sie sich radikal neu ausrichtet. So wird das Unternehmen in der Schweiz bald nicht mehr als Total- oder Generalunternehmer auftreten, sondern legt den Hauptfokus vollständig auf seine Stärke, die Immobilienentwicklung. Schon heute gehört die Steiner AG mit einem Entwicklungsportfolio von mehr als CHF 6 Milliarden zu den grössten Immobilienentwicklern der Schweiz. Die strategische Neuausrichtung geht Hand in Hand mit einer umfassenden Digitalisierung, die darauf abzielt, das Bauen zu revolutionieren.

Herausforderungen antizipiert

Die Baubranche steht vor wachsenden Herausforderungen, gekennzeichnet durch unsichere Nachfrage, steigenden Zeitdruck und immense Kostenbelastungen. Dieser Druck wird voraussichtlich weiter zunehmen, da gleichzeitig die Anforderungen an Qualität und Ressourcenschonung steigen. Kurz gesagt, der Bauprozess wird immer komplexer. Um diesen wachsenden Anforderungen gerecht zu werden und die Bauplanung von einer zersplitterten Vorgehensweise mit teilweise veralteten Werkzeugen hin zu einer kooperativen und gemeinschaftlichen Arbeitsweise zu transformieren, entwickelt die Steiner AG eine innovative digitale Lösung. Diese Lösung hat nicht nur das Ziel, die Planung und Umsetzung zu optimieren, sondern auch die Vermarktung von Bauprojekten zu verbessern. Alle Informationen aus verschiedenen digitalen Werkzeugen werden auf einer zentralen Plattform zusammengeführt und für alle Projektteilnehmer zugänglich gemacht, um eine präzisere Planung und Umsetzung zu ermöglichen. Das angestrebte Ziel ist es, die Qualität und Kommunikation im Bauwesen zu verbessern, um nachhaltige und sozial-ökologisch überzeugende Lösungen zu schaffen.

Innovation in der Projektabwicklung

Steiner erprobt aktiv neue Methoden zur nachhaltigen Umsetzung von Immobilienprojekten, darunter auch die integrierte Projektabwicklung (Integrated Project Delivery – IPD). Bei diesem kollaborativen Ansatz werden Architekten, Planer und relevante Subunternehmer

von Beginn an in das Projekt einbezogen und teilen die Verantwortung. Die richtige digitale Infrastruktur spielt hierbei eine entscheidende Rolle.

Die digitalen Werkzeuge ermöglichen hier einen klaren Rahmen und einen gemeinsamen Arbeitsprozess für alle Beteiligten. Zusätzlich wird durch die Kollisionsprüfungen am BIM-Modell sichergestellt, dass Gewerke, Bauteile und Stücklisten präzise erstellt, abgestimmt und genutzt werden können. Durch die verbesserte Kommunikation über die digitale Plattform und die klare Aufgabenverteilung entstehen abgestimmte Prozesse und ein präzise definierter Bedarf – das bisherige Silodenken wird überwunden.

Materialbestellungen können nahezu millimetergenau getätigt werden. Ver -

knüpft mit den über Jahre gesammelten, realen Baukosten basierend auf eBKP-H, entstehen so bei Steiner präzise Kostenkalkulationen abseits von unübersichtlichen Excel-Tabellen. Die digitale Überwachung von Wartungszyklen und die langfristige Dokumentation der Materialqualität ermöglichen auch die Bewertung von Materialien unter verschiedenen Umweltbedingungen sowie die Identifizierung erfolgreicher Produktkombinationen. Dies kann tatsächlich zu verbesserten Materialien und neuen Baustoffen führen und unterstützt die Kreislaufwirtschaft.

Eine Plattform für die Branche Ein erheblicher Teil der heutigen Bauprojekte zieht längere Dauer und höhe-

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Einfaches Mängelmanagement in der Steiner-Plattform.

re Kosten nach sich, oft aufgrund von ungenauen Projektumfangsbestimmungen, Planungsfehlern und unzureichender Kommunikation. Hier setzt ebenfalls die von Steiner entwickelte digitale Plattform an. Methoden wie das Building Information Modeling (BIM) oder VirtualReality-Tools werden genutzt, um Projekte in sämtlichen Facetten digital zu planen und umzusetzen. Auf der Plattform können Kosteninformationen eingesehen, digitale Baupläne ausgetauscht und bewertet sowie Aufgaben

mit allen Projektbeteiligten koordiniert werden. Die Plattform ermöglicht ausserdem das virtuelle Erkunden von hochgeladenen 3D-Modellen und deren Diskussion im Projektteam. Hauptziel von Steiner ist es, Probleme frühzeitig zu erkennen und auszuräumen, bevor der Bauprozess beginnt. Nach Abschluss eines Bauprojekts dient die Plattform dann als zentrale Quelle für alle Baupläne und Garantiedokumente, wodurch die Suche nach den richtigen Unterlagen erheblich vereinfacht wird.

Die Steiner AG treibt damit die digitale Transformation in der Immobilien- und Bauindustrie in sämtlichen Bereichen tatkräftig voran. Der Collab Room hat bereits in zehn Steiner-Projekten seine Anwendung gefunden und das erhaltene Feedback fliesst unmittelbar in die Verbesserung der Anwendung ein. Bald wird sie auch von Steiner-Partnerunternehmen getestet. Das Ziel der Steiner AG: eine offene Plattform, von der die gesamte Branche profitieren kann – und die uns hilft, nachhaltiger zu bauen.

Publireportage www.steiner.ch
Die Steiner-Plattform funktioniert auf dem Laptop ebenso wie auf mobilen Geräten. Baukosten besser visualisiert entlang des eBKP-H durch Steiner.

Bankberatung mit energetischem Zusatznutzen

Sanierung – Immobilienfinanzierer kennen den Wert einer Immobilie, sie wissen Bescheid in Fragen der langfristigen Werterhaltung und ­steigerung. Eine Studie ging der Frage nach, ob Bankberatungen genutzt werden können, um bei MFH­Besitzern ein Umdenken in Richtung erneuerbarer Heizsysteme anzustossen.

Der Ersatz einer Öl- oder Gasheizung, beispielsweise durch eine Wärmepumpe – das ist eine technische und ökologische, aber auch eine finanzielle Frage. Braucht ein Gebäude eine neue Heizung, müssen alle drei Aspekte sorgfältig abgewogen werden. Wer eine umweltschonende Heizung anschaffen will, wird in vielen Fällen mit der Vertrauensperson bei der Hausbank besprechen, wie sich diese Anschaffung finanzieren lässt. Ein Forschungsprojekt hat nun den Spiess umgedreht: Es hat danach gefragt, ob Bankberater und -beraterinnen einen Beitrag leisten könnten, um nachhaltige energetische Erneuerungen von Gebäuden voranzubringen.

Die Motivation dieses Ansatzes ist, dass die Kundenberatenden regelmässig mit Eigentümern und Eigentümerinnen in Kontakt sind, nicht nur bei Kauf und Hypothekenerneuerung, sondern auch im Erbfall, bei der Nachlassplanung oder im Zuge einer Pensionierung. Diese Bankkontakte schaffen Gelegenheitsfenster, um das Thema Sanierung anzusprechen. Dadurch, so die Idee, könnten gerade auch jene Eigentümerinnen und Eigentümer auf die Sanierungsthematik hingewiesen werden, die sich mit dem Thema noch nicht ernsthaft befasst haben.

Fokus auf MFH von Privatpersonen

Das Projekt wurde von einem sechsköpfigen Team des Beratungsbüros Interface Politikstudien umgesetzt, finanziell unterstützt vom Bundesamt für Energie und von den Kantonen St. Gallen, Neuenburg, Luzern und Bern. Der inhaltliche Fokus wur -

de auf den Heizungsersatz in Mehrfamilienhäusern (MFH) von Privatpersonen – also nicht von institutionellen Anlegern wie Pensionskassen und Versicherungen – gelegt. Zu dieser Kategorie zählen in der Schweiz nach Schätzung des Projektteams rund 157.000 Mehrfamilienhäuser mit etwa 1,1 Millionen Mietwohnungen. In diesem ansehnlichen Gebäudebestand sind viele fossile Heizungen in Betrieb, die Öl oder Gas verbrennen. Die Umstellung dieser Heizungen auf elektrisch betriebene Wärmepumpen oder andere Heizsysteme, die vorwiegend oder ganz auf erneuerbaren Energieträgern beruhen, würde massgeblich zur Dekarbonisierung des Schweizer Gebäudeparks beitragen.

«Bei Mehrfamilienhäusern erfolgt der Umstieg auf erneuerbare Energieträger zur Wärmeversorgung schleppender als bei den Einfamilienhäusern», erläutert Interface-Projektleiterin Meta Lehmann die Motivation des dreijährigen Forschungsprojekts, das vor Kurzem abgeschlossen wurde.

Beratungsgespräche kaum genutzt

Im Rahmen des Projekts wurde ein Beratungsangebot entwickelt, das auf private Eigentümerinnen und Eigentümer von Mehrfamilienhäusern zugeschnitten war. Es umfasste unter anderem einen Infoflyer mit den Beratungsangeboten zum Heizungsersatz und eine Onlineschulung für Bankangestellte. Entsprechend vorbereitet sollten die Kundenberatenden im Rahmen der üblichen Gespräche ihre Kundeninnen und Kunden motivieren, eine Sanierungsberatung in Anspruch zu nehmen.

Es ging also nicht um eine direkte Beratung, sondern darum, auf bestehende Angebote hinzuweisen, insbesondere auf die von Energie Schweiz landesweit kostenlos angebotene Impulsberatung «erneuerbar heizen». Nach Zustimmung wären Hauseigentümer von einem Energieberater kontaktiert worden. Dieser Ansatz zur Förderung von

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Von Benedikt Vogel, im Auftrag des BFE, Bundesamt für Energie

Druck auf Öl- und Gasheizungen

Im Zuge der Klimadebatte suchen viele Hauseigentümerinnen und ­ eigentümer aus freien Stücken nach Heizsystemen, die ganz oder teilweise erneuerbare Energien nutzen. Parallel dazu hat die Politik in den letzten Jahren Vorgaben für Heizungen in Neubauten und für den Heizungsersatz formuliert. In fast allen Kantonen dürfen Öl­ und Gasheizungen nicht mehr eins zu eins durch eine fossile Heizung (also Öl oder Gas) ersetzt werden. In Kantonen mit Regelungen gem ä ss MuKEn2014 (Mustervorschriften der Kantone im Energiebereich) müssen mindestens zehn Prozent der Wärme auf der Basis erneuerbarer Energieträger produziert werden. Im Kanton Basel­Stadt beispielsweise gilt eine Regelung, wonach die gesamte Wärme von Wohnbauten mit erneuerbaren Energien bereitgestellt werden muss. Im Juni 2023 haben die Schweizer Stimmberechtigten das Bundesgesetz über die Ziele im Klimaschutz, die Innovation und die St ärkung der Energiesicherheit angenommen. Als Folge stehen voraussichtlich ab 2025 zusätzliche Gelder f ür die Förderung des Heizungsersatzes zur Verf ügung. Diese Mittel sollen insbesondere f ür den Ersatz von Elektroheizungen und f ür den Ersatz von fossilen Heizungen im mittleren und höheren Leistungsbereich eingesetzt werden. (bv)

erneuerbaren Heizungen wurde 2022 in sieben St. Galler Geschäftsstellen von Raiffeisenbanken und St. Galler Kantonalbank praktisch erprobt. 50 Bankberatende waren vorgängig entsprechend instruiert worden.

Das Beratungskonzept wurde dann während zehn Monate erprobt: In dieser Zeit wurden 25 Eigentümerinnen und Eigentümer von Mehrfamilienhäusern auf die kostenlosen oder stark subventionierten Beratungsangebote aufmerksam gemacht. Fünf Personen nahmen den Hinweis ihrer Bankberatenden tatsächlich zum Anlass, eine Beratung rund um den Heizungsersatz in Anspruch zu nehmen.

Die Anzahl der Vermittlungsversuche blieb damit deutlich hinter den Erwartungen zurück – der innovative Beratungsansatz wurde also nicht wie erhofft angenommen. Zu den Gründen heisst es im Abschlussbericht des Projekts: «Die Bankkundenberatenden sind mit den Themen Heizungsersatz und Geb äude erneuerung noch wenig bekannt. Das erhöht die Hemmschwelle, die Kunden/­ innen darauf anzusprechen. Bei den Bankkundenberatenden ist noch einiges an Wissensaufbau nötig, damit sie Energieberatungen vermitteln wollen und können.»

Zwei Umfragen zu Beratungsangeboten

Das Projektteam führte ergänzend zwei Onlinebefragungen bei Privatpersonen mit Eigentum bei Mehrfamilienhäusern durch. An der ersten Befragung 2021 nahmen 359 Eigentümerinnen und Eigentümer aus der Deutsch­ und Westschweiz

In Städten ist der Einsatz einer Wärmepumpe anstelle von fossilen Heizungen oft schwierig. Eine m ö gliche L ösung hat die Stadt Biel im Champagne ­ Quartier gefunden: Hier versorgen seit 2018 zwei GrundwasserWärmepumpen (mit zusammen 1.300 kW Leistung) ein Fernwärmenetz, an das ein Hochhaus, ein Schulhaus und eine Reihe weiterer Liegenschaften angeschlossen sind. Für Spitzenlasten steht eine Gasheizung bereit.

Foto: CTA

Investitionskosten

Ungünstige Voraussetzungen der Liegenschaft für Heizung mit erneuerbarer Energie

Zu erwartende Unterhalts- und Betriebskosten

Bewährtes bisheriges System

Handlungsdruck (Heizung bald/schnell ersetzen)

Berechnungen der Lebenszykluskosten

Zu erwartender zeitlicher Bedienungsund Unterhaltsaufwand

Langfristige Planung für die Liegenschaft

Mietpreishöhe und Kostenüberwälzung

Aktuelle Energiepreise

Ökologische Überlegungen

Bewilligungsanforderungen haben System mit erneuerbaren Energieträgern erschwert

Beantragbare Fördergelder

Empfehlungen von Bekannten

Reiner 1:1 Ersatz fossiles System war/ist rechtlich nicht möglich

Die Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer, die ihre Heizungen in den rund 20 Jahren vor 2021 mit einer Heizung auf Basis von fossilen Energieträgern ersetzt hatten, führten als Grund am häufigsten die Investitionskosten an, am zweithäufigsten die fehlende Möglichkeit für eine erneuerbare Lösung. Nachfragen ergaben allerdings, dass ein wesentlicher Teil erneuerbare Lösungen nicht ernsthaft geprüft hatte.

teil. 229 von ihnen hatten zum Zeitpunkt der Befragung die Öl- oder Gasheizung bereits ersetzt, allerdings hatten nur 18 Prozent bei der Umstellung eine Heizung mit erneuerbaren Energieträgern gewählt. Die Umfrage liess gleichzeitig darauf schliessen, dass die Umstellung auf erneuerbare Heizungen tendenziell zunimmt. Der Trend basiert vermutlich im Umstand, dass ein rein fossiler Heizungsersatz aufgrund neuer gesetzlicher Regelungen zunehmend schwierig ist. An einer zweiten Umfrage zwei Jahre später beteiligten sich 744 Privateigentümerinnen und Privateigentümer von Mehrfamilienhäusern. Sie hatten eine Impulsberatung «erneuerbar heizen» in Anspruch genommen oder in den Kantonen St. Gallen, Luzern oder Bern Fördergelder für einen Heizungsersatz bezogen. Hinzu kamen Personen aus dem Kanton Neuenburg, die vor Kurzem ihre Heizung ersetzt hatten.

Von jenen Befragten, die den Heizungsersatz schon abgeschlossen hatten oder konkret planten,

Beratungsangebote

Das wichtigste landesweite Angebot für energetische Sanierungen ist die kostenlose Impulsberatung «erneuerbar heizen», erbracht durch Heizungsinstallateure, Planer und Planerinnen sowie Ingenieure und Ingenieurinnen, finanziert von Energie Schweiz. Während sich die Impulsberatung auf das Heizsystem konzentriert, umfasst das GeakPlus-Angebot der Kantone (Gebäudeenergieausweis mit Beratungsbericht) alle Bereiche einer energetischen Sanierung. Viele Kantone, Städte und Gemeinden bieten darüber hinaus weitere Energieberatungen an, darunter der Kanton St. Gallen mit dem Beratungsangebot Gebäudemodernisierung mit Konzept.

entschieden sich 76 Prozent für eine Heizung auf Basis von erneuerbaren Energieträgern. Dieser hohe Anteil war allerdings nicht eine Folge der Impulsberatung, wie der Schlussbericht festhält: «Es konnte nicht nachgewiesen werden, dass die Impulsberatung Personen, die urspr ünglich eine Heizung mit fossilen Energietr ägern geplant hatten, dazu bringt, auf ein System mit erneuerbaren Energietr ä gern umzusteigen. Die Ergebnisse müssen so interpretiert werden, dass die Impulsberatung haupts ächlich von Eigentümerschaften in Anspruch genommen wird, die bereits die Absicht haben, eine Heizung rein auf Basis von erneuerbaren Energietr ägern zu installieren.»

Ein weiteres Ergebnis der Studie: Finanzielle Anreize wie Fördergelder oder Steuerabzüge führen teilweise zu einer Beschleunigung und einem grösseren Umfang von Ersatzmassnahmen, beeinflussen aber kaum die Wahl des Heizsystems. «Nur ein geringer Prozentsatz von sieben bis neun Prozent der Befragten hätte ohne finanzielle Anreize entweder ein anderes Heizsystem gew ählt oder auf weitere bauliche Massnahmen ganz verzichtet», konstatiert der Schlussbericht. Und nur zehn Prozent der Vermieterinnen und Vermieter gaben in der Umfrage an, nach dem Heizungsersatz die Mieten erhöht zu haben. Als Hauptgrund für den Verzicht auf eine Erhöhung wurde gesagt, dass man die Mieter und Mieterinnen nicht zusätzlich belasten wolle. Zusammenfassend stellt der Schlussbericht der Impulsberatung und dem geltenden Angebot an finanziellen Anreizen ein gemischtes Zeugnis aus: «Die Impulsberatung best ärkt in erster Linie die Umsteigewilligen. Auch die Fördergelder unterstützen den Umstieg und f ühren beim Heizungsersatz insbesondere zu einer Beschleunigung. Die

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Sehr wichtig Weniger wichtig Keine Relevanz Kann ich nicht beurteilen Grafik: BFE-Schlussbericht MFH-Heizungsersatz

Mitnahmeeffekte sind jedoch beträchtlich. Insgesamt sind die untersuchten Massnahmen damit zwar wirksam, ihre Effektivität ist aber wegen der mangelnden Reichweite und der Mitnehmer noch stark verbesserungsfähig.»

Bankiervereinigung hat reagiert

Das Projektteam hat eine Reihe von Empfehlungen erarbeitet, wie sich der Heizungsersatz in Richtung erneuerbare Energien durch Information und Beratungsangebote fördern liesse. An der ursprünglichen Idee, Bankberatungen zu nutzen, um energetische Sanierungen anzustossen, halten die Wissenschaftler und Wissenschaftlerinnen fest. Unterdessen hat die Schweizerische Bankiervereinigung das Anliegen unabh ängig vom Forschungsprojekt selbst aufgegriffen. Seit Anfang dieses Jahres ist eine Richtlinie in Kraft, mit der Bankberatende angehalten werden, Besitzerinnen und Besitzer von Einfamilien- und Ferienhäusern bei Hypothekargespr ächen auf das Thema Energieeffizienz anzusprechen.

Zwar laufe noch eine Übergangsfrist für die Anpassung der bankinternen Prozesse bis Ende Jahr, einzelne Banken würden die Richtlinie aber bereits umsetzen, insbesondere mit einer Sensibilisierung für Sanierungsmassnahmen und die Auswirkungen derselben auf den langfristigen Werterhalt der Immobilie, sagt Remo Kübler, Leiter Research & Immobilien bei der Bankiervereinigung. «Teilweise wird dabei auf Energieeffizienz- und Investitionskostenrechner zurückgegriffen. Ebenfalls gibt es Beispiele von Kooperationen mit lokalen und kantonalen Fachstellen und Energieanbietern.»

Das Projektteam schlug im BFE-Schlussbericht vor, die öffentliche Hand könnte die Banken bei

der Weiterbildung ihrer Beratenden unterstützen. Die Wissenschaftlerinnen und Wissenschaftler regten zudem neuartige Ans ätze wie Tandems von Energieberatenden und Bankkundenberatenden oder Energieberatungen direkt in Bankfilialen an.

Im Zuge der Klimadebatte suchen viele Hauseigentümerinnen und -eigentümer aus freien Stücken nach Heizsystemen, die ganz oder teilweise erneuerbare Energien nutzen.

Parallel dazu hat die Politik in den letzten Jahren Vorgaben für Heizungen in Neubauten und für den Heizungsersatz formuliert. In fast allen Kantonen dürfen Öl- und Gasheizungen nicht mehr eins zu eins durch eine fossile Heizung (also Öl oder Gas) ersetzt werden. In Kantonen mit Regelungen gemäss MuKEn2014 (Mustervorschriften der Kantone im Energiebereich) müssen mindestens zehn Prozent der W ärme auf der Basis erneuerbarer Energietr äger produziert werden. Im Kanton Basel-Stadt beispielsweise gilt eine Regelung, wonach die gesamte W ärme von Wohnbauten mit erneuerbaren Energien bereitgestellt werden muss.Im Juni 2023 haben die Schweizer Stimmberechtigten das Bundesgesetz über die Ziele im Klimaschutz, die Innovation und die Stärkung der Energiesicherheit angenommen. Als Folge stehen voraussichtlich ab 2025 zus ätzliche Gelder f ür die Förderung des Heizungsersatzes zur Verf ügung. Diese Mittel sollen insbesondere f ür den Ersatz von Elektroheizungen und f ür den Ersatz von fossilen Heizungen im mittleren und höheren Leistungsbereich eingesetzt werden. •

Der Schlussbericht zum Projekt Heizungsersatz in Mehrfamilienhäusern von privaten, nicht institutionellen Eigentümerschaften (MFH-Heizungsersatz) ist abrufbar unter: https:// www.aramis.admin.ch/Texte/?ProjectID=47562

In Gespr ächen zwischen Bankberatenden und Kundschaft wurden in der Vergangenheit Fragen der Geb äudeerneuerung zwar nicht systematisch thematisiert, waren aber doch immer wieder ein Thema. In einer Umfrage von 2021 sagte jeder vierte Befragte, der in den drei zurückliegenden Jahren eine Bankberatung zur Hypothekenerneuerung in Anspruch genommen hatte, bei der Gelegenheit seien auch die Themen Heizungsersatz oder bauliche Erneuerung angesprochen worden.

Foto: Shutterstock

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«Die Immobilienbranche steht vor grossen Herausforderungen»

Trends – In der Immobilienwirtschaft werden die Verfügbarkeit von Daten und die Fähigkeit, diese zu Wissen zu veredeln, immer wichtiger. Zu diesem Ergebnis kommt u.a. eine Umfrage bei Mitgliedern des Swiss Circle.

Von Roman Bolliger – Fotos: zVg

Welche Trends werden die Immobilienbranche in den nächsten Jahren am stärksten verändern?

Silvano Tettamanti: Die in Bezug auf ESG ­Themen aus gesetzlichen und gesellschaftlichen Erwartungshaltungen hervorgehenden kontinuierlichen Optimierungen in den Planungs­, Bau­ und Bewirtschaftungsprozessen sind nicht mehr nur Trend, sondern bereits ein integraler Erfolgsfaktor im gesamten Immobiliensektor. Hieraus wiederum resultieren spannende Innovationen in Bezug auf die Optimierungen des Verbrauchs grauer Energie wie auch in Bezug auf die Reduktion und Dekarbonisierung der betrieblich bedingten Energieverbräuche.

Im Weiteren hält eine – über die reine 3D ­Modellierung hinausgehende – Umsetzung des Building Information Modeling (BIM) im gesamten Immobilienlebenszyklus Einzug. Durch Erstellung digitaler Zwillinge von Gebäuden und einer Verknüpfung derselben mit umfassenden baulichen und nutzungsbezogenen Informationen wird die Grundlage für die effiziente Umsetzung von Smart Buildings und in der Folge Smart Cities ermöglicht. Dabei werden nun vermehrt sämtliche mit der Immobili­

enbranche verbundenen Teildisziplinen integrierend eingebunden. Der Nutzen von BIM steigt in diesem Sinne exponentiell und die damit verbundenen Prozessveränderungen besitzen disruptiven Charakter.

Martin Waeber: Die aktuellen Trends im Immobilienmarkt krempeln dessen Dienstleistungen im Kern noch nicht völlig um. Häuser bestehen meistens aus Backsteinen und Mörtel; das dürfte sich auch in der nahen Zukunft nicht ändern. Der Fokus liegt eher in der Verknüpfung mit den grossen gesellschaftlichen Herausforderungen. Etwa dem Klimawandel, der einen immer grösseren Einfluss auf Aspekte wie Baumaterialien, Energiehaushalt, CO 2­Ausstoss von Gebäuden etc. haben wird. Ein weiteres Thema ist die Raumplanung, wo insbesondere im urbanen Raum neue Konzepte rund um die Bedeutung von Wohn ­ und Arbeitsflächen sowie das verdichtete Bauen gefragt sind. Hier spielt die Digitalisierung von Prozessen eine entscheidende Rolle.

Jean-Pierre Valenghi: Es sind mehrere Trends, die die Immobilienbranche der

zeit verändern, so etwa die steigenden regulatorischen Anforderungen in den Bereichen Wohnbau und Nachhaltigkeit.

Diese führen zu einer erhöhten Komplexität von Bauprojekten – und um diese bewältigen zu können, werden die Verfügbarkeit von Daten und die Fähigkeit, Daten zu interpretieren und sie zu Wissen zu veredeln, immer wichtiger.

Claudio Walde: Die wachsende Relevanz von Virtual Reality (VR) und Augmented Reality (AR) wird die Immobilienbranche in den kommenden Jahren entscheidend beeinflussen. Insbesondere virtuelle Besichtigungen spielen eine Schlüsselrolle, indem sie Ver trauen schaffen und den Entscheidungsprozess für potenzielle Kunden erheblich vereinfachen. Auch künstliche Intelligenz (KI) gewinnt an Bedeutung. KI­Systeme automatisieren Prozesse, analysieren Daten, bewerten Immobilien und führen Marktanalysen durch, wodurch Zeit und Ressourcen eingespart werden. Des Weiteren werden Business­ Ökosysteme in der Immobilienbranche immer wichtiger, da sie Kunden umfassende Lösungen und ganzheitliche Dienstleistungen bieten.

Welche Chancen ergeben sich daraus für Ihr Tätigkeitsfeld?

Rebecca Kull: Der Entwicklungsmarkt zukünftiger Immobilien wird zunehmend wichtiger. Die Frage des richtigen Produktes am richtigen Ort wird der Entwickler mitbeantworten müssen. Ich denke an günstigen und verdichteten Wohnraum in städtischen Gegenden, kleinere Wohnungen, die «15 ­MinutenStadt» mit kurzen Alltagswegen, Nachbarschaftshilfe, die Bäckerei um die Ecke, Carsharing und öffentlicher Verkehr in Fussdistanz. Städte werden zu

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Quartieren, Quartiere zu Dörfern, Dörfer zu Nachbarschaften: Mit den richtigen Massnahmen rücken wir alle näher zueinander. Das Teilen kann Platz schaffen. Der Nachfrageüberhang könnte zur erhofften Beschleunigung führen – doch in Verbindung mit der allgemeinen Unsicherheit könnte er auch den Trend verstärken, mit neuen Gesetzen immer neue Hürden zu schaffen.

Silvano Tettamanti: Es gibt viele Chancen. Im Rahmen von gemeinsamen Projektierungen grösserer (oft gemischt genutzter) Liegenschaften mit grossen, oft institutionellen Vermietern/Entwicklungspartnern und uns (Aldi Suisse) werden wir die bauliche Integration in «digitalen Zwillingen» planerisch besser darstellen und alle Informationen sowie Vorgaben (z.B. Bauökologie, Schallschutz, Haustechnik, Brandschutz und Nutzung/Betrieb) in einem Modell integrativ erarbeiten können. Diese Mo delle können wir mit weiteren Informationen anreichern, was später in der Bewirtschaftung monetäre und qualitative Vorteile bietet.

Martin Waeber: Als digitales Unternehmen mit Expertise im Immobilienbereich kann SMG Real Estate in diesem Digitalisierungsprozess Ermöglicher und auch Beschleuniger sein. Dazu ist es entscheidend, neben den Instrumenten auch die aktuellsten Daten möglichst umfassend und anwenderfreundlich zur Verfügung zu stellen. Dank der Expertise unserer Immobilienbewertungsexperten von IAZI – oder besser gesagt unserem KI-Powerhouse – können wir diese in das aktuelle Marktgeschehen einbetten.

Jean-Pierre Valenghi: Im Bereich Nach haltigkeit gewinnt das Thema Kreislaufwirtschaft an Bedeutung. Immobilien sollen so geplant und gebaut werden, dass sie nach Ablauf ihres Lebenszyklus nachhaltig zurückgebaut werden können – etwa indem einzelne Bauteile einer erneuten Verwendung zugeführt werden. Solche komplexe Projekte zu managen stellt für uns eine grosse Chance dar. Die Kompetenz, wertvermehrende Investitionen in Bestandsliegenschaften zu tätigen, gewinnt in einem Umfeld nicht mehr automatisch steigender Immobilienwerte zusätzlich an Bedeutung. Diese Entwicklungen betrachten wir ebenfalls als Chance für uns, da wir die gesamte Wertschöpfungskette der Immobilienwirtschaft abdecken.

Claudio Walde: Die Integration modernster Technologien in unser Tätigkeitsfeld bietet grosse Chancen. VR ermöglicht detaillierte virtuelle Rundgänge und Materialbegutachtungen, mit AR können Bauprojekte in die reale Umgebung projiziert werden. KI eröffnet uns ebenfalls zahlreiche Möglichkeiten. Mit unserem Analysetool können unsere Kunden mit nur einem Klick das volle Potenzial ihrer Liegenschaften erkennen. Gleichzeitig gewinnt KI auch in unseren internen Unternehmensprozessen zunehmend an Bedeutung. Die enge Zusammenarbeit mit innovativen Partnern eröffnet uns zusätzlich spannende Chancen. Diese Kooperationen schaffen interessante Business-Ökosysteme und stärken unsere Fähigkeit, umfassende Lösungen und Dienstleistungen anzubieten.

Welches sind die grössten Herausforderungen, mit denen die Immobilienbranche aus Ihrer Sicht konfrontiert ist?

Rebecca Kull: Die Immobilienbranche steht vor grossen Herausforderungen. Die weitere Entwicklung ist massgeblich von den Themen Zuwanderung, Akzeptanz von Bewilligungsverfahren und Verdichtung und Alterung geprägt. Bei der Zuwanderung ist die zentrale Frage, ob sie politisch stärker reguliert wird – dies würde sich natürlich auf die Nachfrage auswirken. Einen zentralen Einfluss auf das Verhältnis von Angebot und Nachfrage haben auch die Akzeptanz von Innenverdichtung und das Tempo der Bewilligungsverfahren. Der Bedarf an Wohnungen führt hoffentlich zu einem Abbau der überbordenden Bürokratie und der übertriebenen Einsprachemöglichkeiten. Beides ist aus dem Ruder gelaufen und verzögert wichtige Projekte endlos – nicht nur von institutionellen Investoren, sondern auch von Genossenschaften. Ich hoffe, die Leute merken endlich, dass sich etwas bewegen muss. Wenn dies nicht geschieht, kann die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage noch grösser werden. Umgekehrt wird ein dritter zentraler Faktor, die gesellschaftliche Alterung, die Nachfrage sinken lassen: Einfamilienhausquartiere werden verlassen und nicht mehr durch Familien kompensiert werden können. Die Preise werden also durch den Angebotsüberhang sinken, und dies wird sich wiederum auf die Finanzierung von selbst bewohnten Liegenschaften auswirken. Fazit: Es hängt also stark von den politischen Entwick-

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REBECCA KULL COO und Inhaberin von HRS Real Estate AG SILVANO TETTAMANTI Director Real Estate Aldi Suisse MARTIN WAEBER Managing Director Real Estate SMG Swiss Marketplace Group

lungen ab, wohin die Reise im Immobiliensektor geht.

Silvano Tettamanti: Der gesellschaftliche und raumplanerische Ruf nach innerer Verdichtung entspricht einem legitimierten kollektiven Interesse. Im Rahmen der dem öffentlichen Baurecht zuzuordnenden Umsetzung resultiert ein konstant wachsender Katalog an –oftmals auslegungsbedürftigen – Verordnungen, Richtlinien und Empfehlungen, welche die Planungs ­ und Bewilligungsprozesse teilweise derart erschweren, dass die intendierte Rechtssicherheit für Projektentwickler und Bauherren nach meiner Auffassung teilweise nicht mehr hinreichend sichergestellt ist.

Die investitionsintensive Immobilienentwicklung in der Schweiz wird insofern stets herausfordernder. Für global tätige Unternehmen können diese Hürden negative Auswirkungen auf die Mittelallokation in den Schweizer Markt haben. Die Aufrechterhaltung bzw. Schaffung von investitionsfreundlichen und rechtssicheren Rahmenbedingungen ist zur Sicherstellung einer qualitativ und quantitativ bedarfsgerechten Verfügbarkeit von Immobilien aus meiner Sicht eine zentrale Herausforderung.

Martin Waeber: Die erste grosse Herausforderung besteht darin, effizienter zu werden, und zwar von der Planung bis hin zum bereitstehenden Wohnraum. Digitale Lösungen können hier helfen, etwa bei der Vereinfachung von Prozessen oder der Handhabung einschränkender Regulierungen und deren Abbau. Eine weitere Herausforderung ist ein bewussterer Umgang mit Wohnraum. Denn unser Wohnflächenkonsum in der Schweiz hat über die vergangenen Jahrzehnte stetig zugenommen. Betrug der Wohnflächenkonsum 1980 noch 34 Quadratmeter, so waren es im Jahr 2021 rund 47 Quadratmeter – ein Zuwachs von gut 38 Prozent innerhalb einer Generation. Trotz des in den letzten Jahren deutlich moderater verlaufenden Trends ein Thema, das definitiv in den Fokus der öffentlichen Diskussion gehört. Zuwanderung ist wichtig, damit auch wir als SMG neue Talente aus aller Welt rekrutieren können. Gerade bei Jobs mit IT­Background und im Bereich Enginee­

ring tobt ein regelrechter Kampf um die schlauesten Köpfe. Die anhaltend hohen Zuwanderungszahlen insgesamt wirken sich jedoch zugleich als Herausforderung aus, insbesondere im Mietwoh

nungsmarkt, wo es viel zu wenig bezahlbaren Wohnraum gibt. Und wenn gebaut wird, dann meist teuer.

Jean-Pierre Valenghi: Wir sind ver

mehrt auf Jobprofile angewiesen, welche es vor Kurzem so noch nicht gab. Vor allem interessant sind für uns Fä

higkeiten in den Bereichen Data Science in Kombination mit Real­Estate ­Know

how. Auch bei traditionelleren Jobprofilen kämpfen wir mit den Folgen des Fachkräftemangels. Daneben stellt die zunehmende Regulierung, die teilweise widersprüchliche Ziele verfolgt und sich permanent weiterentwickelt, eine grosse Herausforderung dar.

Claudio Walde: Die grössten Herausforderungen für die Immobilienbranche liegen generell in der Anpassung an ein sich häufig wandelndes Marktumfeld, das auch von internationalen und geopolitischen Faktoren beeinflusst wird.

Welche Innovationen haben das Potenzial, Lösungen zur Meisterung der Herausforderungen zu bieten?

Rebecca Kull: Die Digitalisierung schafft Transparenz und erhöht in der Immobilienbranche die Akzeptanz. Projekte werden zukünftig in Echtzeit beurteilt und nicht durch das Bild, welches der Architekt als bestes Bild definiert. Neue, vernetzte Mobilitätslösungen werden Raum für neue Nutzungen schaffen. So wird es wichtig sein, dass wir den zukünftigen Anforderungen an (City­)Logistik genügend Aufmerksamkeit schenken.

Silvano Tettamanti: Wie erwähnt, bezieht ein integraler BIM­Ansatz sämtliche mit dem Immobilienzyklus verbundenen Anspruchsgruppen mit ein. Sobald hier auch Instanzen der Raumplanung und der kantonalen und kommunalen Baubewilligungsbehörden stärker eingebunden werden können, resultiert in Bezug auf die Erstellung von baubewilligungsfähigen (und hinreichend dokumentierten) Projekten hohes Potenzial für Situationsverbesserung und Effizienzgewinne. Erste Ansätze halten teilweise bereits bei ordentlichen Revisionen von Nutzungsplanungen Einzug, was sehr zu begrüssen ist. Martin Waeber: Um ein nachhaltig erfolgreiches Umdenken in der Branche, Politik und Gesellschaft ermöglichen zu können, braucht es eine Sensibilisierung durch Transparenz im Hinblick auf die wichtigsten Aspekte. Umfangreiche Daten und die Möglichkeiten von KI geben uns heute mehr denn je Instrumente an die Hand, um diskutieren und entscheiden zu können, wo welcher Wohnraum am besten geplant und gebaut wird. Dieser Wohnraum muss aber auf neue Konzepte rund ums Wohnen abgestützt sein, seien dies Generationenwohnen, Wohngemeinschaften, geteilte Nutzungen etc. Dabei sind insbesondere in der Wohnungssuche effiziente Wege gefragt. Unser Ziel ist es, hier ein neuartiges Erlebnis zu bieten, das sich durch Einfachheit sowie durchgängige Digitalisierung des Vermietungs­ respektive Verkaufsprozesses inklusive Hilfestellungen bei der Entscheidungsfindung hervorhebt.

Jean-Pierre Valenghi: Datengetriebene Geschäftsmodelle sind neben der zunehmenden Industrialisierung der Bau­

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JEAN-PIERRE VALENGHI Leiter Immobilien bei der Baloise Group CLAUDIO WALDE Mitglied Management Team Walde Immobilien AG

wirtschaft die wichtigsten Treiber für Innovation im Real-Estate-Business. Auch neue, engere Zusammenarbeitsmodelle aller Beteiligten in X-funktionalen Teams entlang der Immobilenwertschöpfungskette bieten Chancen, sich schnell anzupassen und Innovationen zum Durchbruch zu verhelfen.

Claudio Walde: Wir setzen bei Walde neueste Technologien wie Virtual und Augmented Reality sowie KI-basierte Analysetools ein. Diese Instrumente entlasten unser Team von routinemässigen Aufgaben und schaffen Freiraum für die persönliche Kundenberatung.

Wie halten Sie sich bezüglich Innovationen in der Immobilienbranche auf dem Laufenden?

Rebecca Kull: Zentral ist für mich eine gute Vernetzung. Ich spreche viel mit unseren Unternehmern, Bauherren und dem ganzen Umfeld, tausche mich aus und denke mit ihnen zusammen weiter. Auch unsere Teams innerhalb von HRS

sind wichtige Informationsquellen, die sich intensiv miteinander austauschen. Letzteres ist bei uns besonders bereichernd, da wir in der Entwicklung und in der Realisierung tätig sind. Nichts geht über den offenen Dialog.

Silvano Tettamanti: Zur Standardlektüre gehören für mich Fachmagazine; ergänzend finden sich im Internet diverse Newsletter etc. Über Plattformen wie z.B. Builtworld melde ich mich gezielt an kurze Online-Events an, welche meine Fachbereiche betreffen. Und nicht zuletzt: der persönliche Austausch mit Kolleginnen und Kollegen der Immobilienbranche, zum Beispiel bei Branchenevents.

Martin Waeber: Wir sind in der Schweizer Immobilienbranche wie auch international untereinander bestens vernetzt. So pflegen wir mit anderen Immobilienplattformen und mit den Verbänden einen regen und ergiebigen Austausch. Zudem halten mich Kollegen und Kolleginnen bei SMG in Sachen

Innovation, Trends und Entwicklungen auf dem nationalen und internationalen Markt stetig up to date.

Jean-Pierre Valenghi: Wir verfügen über eine dedizierte Innovationsabteilung, welche mich und mein Leitungsteam auf dem Laufenden hält. Zudem informiere ich mich über Innovationen gezielt durch den Besuch von Tagungen und Messen und verfolge eine Anzahl von Fachmedien. Darüber hinaus tausche ich mich gerne regelmässig mit Innovationstreibern und mit Peers aus.

Claudio Walde: Wir besuchen regelmässig führende Messen und Networking-Events, wie etwa «The Big Handshake» oder die «IMMO 23», um uns mit Branchenexperten auszutauschen, die neuesten Technologien kennenzulernen und Markttrends frühzeitig zu identifizieren. Zusätzlich setzen wir bei Walde auf kontinuierliche Marktbeobachtung, insbesondere im Hinblick auf Entwicklungen aus Innovationszentren wie den USA und dem UK. •

Die

Chance der Elektromobilität nutzen:

Bleiben Sie an der Spitze der Mobilitätsrevolution

Mit der steigenden Nachfrage nach Elektrofahrzeugen verändern sich die Anforderungen an Immobilien. Für Immobilienbesitzer und Verwaltungen bieten sich dadurch Chancen, auch in Zukunft wettbewerbsfähig zu bleiben.

Im Jahr 2022 entfielen 18 Prozent der Neuzulassungen auf reine Elektrofahrzeuge und der Aufwärtstrend hält weiter an. Wie Studien zeigen, fällt 80 Prozent des Ladebedarfs zu Hause an. Trotzdem verfügen erst wenige Mehrfamilienhäuser über eine Ladeinfrastruktur. Dabei ist sie ein wichtiger Faktor, um mit dem Wandel im Mobilitätssektor Schritt zu halten und eine vorausschauende Immobilienstrategie sicherzustellen. Denn Vermieter können dadurch nicht nur ein entscheidendes Differenzierungskriterium gegenüber anderen Objekten erfüllen, sondern auch zukünftigen Mobilitätsbedürfnissen ihrer Mieter gerecht werden. Ferner bedeutet eine solide Integra-

tion von Elektromobilität in Immobilien eine nachhaltige Wertsteigerung.

Als ersten Schritt empfehlen wir die Zusammenarbeit mit einem etablierten Anbieter von Ladelösungen. Er hilft Ihnen, die wichtigsten Aspekte anhand Ihrer individuellen Bedürfnisse zu identifizieren.

Mit Zaptec erhalten Sie Zugang zu Fachwissen sowie Support, moderner Technologie und laufende Unterstützung durch geschulte Partnerelektriker. Erfahren Sie mehr über unsere Zaptec-Pro-Lösung, entwickelt für Mehrfamilienhäuser: zaptec.com/ch-de/elektroauto

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PUBLIREPORTAGE

Intelligente Immobilien gefragt

Digitalisierung – Mit «intelligenten Immobilien» können Eigentümer den Stromverbrauch ihrer Liegenschaften drastisch senken. Darüber hinaus lässt sich per Sensortechnologie das ideale Raumklima schaffen, um Mieter zu binden.

Depositphotos.com

Am 26. November des Jahres 2020 hält eine nur eine Millionstel Millimeter kleine organische Struktur die Welt in Atem: Das Sars-CoV-2-Virus, Auslöser der Coronapandemie. Kindergärten, Schulen, Geschäfte und Restaurants sind in den meisten Industriestaaten geschlossen, Bürobeschäftigte arbeiten im Homeoffice. Doch als an diesem Tag das Bundesamt für Bevölkerungsschutz in Bern seine aktualisierte nationale Risikoanalyse «Katastrophen und Notlagen Schweiz» präsentiert, ist die Gefährung durch Sars-CoV-2 und andere potenziell tödliche Viren nicht die oberste Sorge der 330 Mitarbeitenden im Amt. Die bedeutendste potenzielle Schadwirkung für das Land verorten die Gefährdungsanalysten von einer ganz anderen Seite: «Wie bereits im Risikobericht 2015 festgehalten, stellt eine schwere Strommangellage das grösste Risiko für die Schweiz dar», lautet das Fazit. Bereits bei einer Stromunterversorgung von 30 Prozent während mehrerer Monate im Winter sei «mit aggregierten Schäden von über 180 Milliarden Franken zu rechnen», heisst es im Rapport. Hingegen werde bei einer Pandemie nur mit «einem Schadensausmass von circa 60 bis 80 Milliarden Franken gerechnet». Was die Bevölkerungsschützer zudem besorgt, ist die relativ hohe Wahrscheinlichkeit für eine Strommangellage: «Die Häufigkeit für das Auftreten eines derartigen Ereignisses wird auf einmal in 30 bis 50 Jahren geschätzt.» Es vergehen jedoch nicht 30 oder gar 50 Jahre, sondern nur 15 Monate, bis das theoretische Risiko Realität zu werden droht. Am 24. Februar 2022

greift Russland die Ukraine an, Nato-Staaten statten das Land mit Waffen und Munition aus. Die EU zusammen mit Grossbritannien und den USA verhängen Sanktionen gegen Moskau. Die Schweiz schliesst sich an. Die in diesem Umfang einmalige Entscheidung in der Geschichte des der Neutralität verpflichteten Landes habe der Bundesrat nicht leichtfertig getroffen, sagt Bundespräsident Ignazio Cassis. «Dies zu tun ist unsere Pflicht», sagt Cassis. «Einem Aggressor in die Hände zu spielen, ist nicht neutral.»

Russland stoppt daraufhin die Gas- und Öllieferungen an die westlichen Unterstützer Kiews; die Energiepreise schiessen in die Höhe – und in der Schweiz und im übrigen Europa geht die Angst vor einem kalten Winter ohne ausreichend Strom um.

Der Krieg in Osteuropa wird auch zu einem Weckruf für die Immobilienbranche – wird doch deutlich, wie sehr «intelligente» Liegenschaften benötigt werden, um mit einer Ressource haushalten zu können, die bisher in rauen Mengen zu kleinen Kosten verfügbar schien: Energie.

Massnahmen für den Ernstfall

In der Krise des vergangenen Jahres gibt der Bundesrat in einer Bewirtschaftungsverordnung vor, welche Strommengen die rund 30.000 Grossverbraucher in der Schweiz einsparen müssen. Damit schlägt die Stunde für innovative Facility-Manager.

Ein Beispiel dafür ist ISS Schweiz, zu deren Kunden auch das Beratungsunternehmen Deloitte zählt. Dessen Schweizer Zentrale in Zürich mit rund 960 Arbeitsplätzen betreut ISS seit nunmehr elf Jahren, inklusive des Energiemanagements.

Mit dem Programm «Pre-Energy Shortage» hat ISS ein System entwickelt, mit dem die Kunden ihren Energieverbrauch senken können. Zunächst erfasst ISS-Energiemanager Marjan Smolka den gesamten Energieverbrauch, von der Heizung über die Kälteerzeugung und -verteilung, die Beleuchtung, die Lüftungsanlagen sowie den Verbrauch von verschiedenen Elektrogeräten, von Computern, Monitoren, Fernsehern – bis hin zu Kühlschränken und Kaffeemaschinen. «Wir haben

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«Die Massnahmen waren ursprünglich nur temporär geplant.»
Marjan Smolka, ISS Schweiz

sämtliche Anlagen nach den Kriterien für eine Kontingentierung analysiert», sagt Smolka. «Bei den Massnahmen wollten wir zonenweise Ausserbetriebnahmen vermeiden und auf flächendeckende Reduktionen verzichten, die den Arbeitsalltag erheblich einschränken würden.»

Die abgeleiteten Massnahmen wirken auf den ersten Blick simpel: Temperatur in den Büroräumlichkeiten leicht senken, Kühlung in den Serverräumen reduzieren, Licht dimmen, Heizschlangen von Kaffeemaschinen ausschalten, Schilder an den Lifttüren anbringen mit der Aufschrift: «Please use the stairs» – Bitte nehmen Sie die Treppe.

Doch der Effekt ist enorm: Um rund 10.000 Kilowattstunden pro Monat kann Deloitte den Stromverbrauch am Hauptsitz auf diese Weise reduzieren – genug, um von einer allfälligen Kontingentierung nicht betroffen zu sein. «Die Massnahmen waren ursprünglich nur temporär geplant», sagt Smolka, «da mit Einbussen im Komfort des Arbeitsplatzes zu rechnen war.»

Zwar gibt es im Winter 2022/23 keine Stromkontingente, doch entscheidet sich Deloitte, die Massnahmen bis auf Widerruf beizubehalten. «Damit setzt das Unternehmen ein klares Zeichen zum Thema Nachhaltigkeit», sagt Smolka. Dass das Bundesamt für Bevölkerungsschutz eine Strommangellage als das grösste potenzielle Risiko für das Land sieht, ist nicht verwunderlich.

«Die Schweiz produziert seit Jahren im Winter weniger Strom, als sie verbraucht», sagt Yves Stettler, Senior Projektleiter Energie und Gebäudetechnik der Tend AG in Schlieren. Die Schwes­

tergesellschaft der Immobilienentwicklerin Halter AG ist unter anderem auf Gebäudetechnik und Energieberatung, auf Emissionsreduktionen und Energiekonzepte spezialisiert.

Ausbau der erneuerbaren Energien

Bis anhin wird das winterliche Energiedefizit der Schweiz mit Importen aus der EU ausgeglichen. 2020 allerdings kumulieren sich die Herausforderungen. Nicht nur Gas und Öl sind knapp und teuer geworden. In Frankreich stehen zudem zahlreiche Kernkraftwerke still, zum einen, weil viele Flüsse aufgrund der Trockenheit zu wenig Wasser führen, um die Meiler zu kühlen, zum anderen wegen dringend nötiger Wartungsarbeiten. Doch nicht nur der Sommer 2020 ist heiss, sondern auch im folgenden Winter liegen die Temperaturen deutlich höher als in früheren Jahren. Weniger Heizenergie wird deshalb benötigt. Die Schweiz und Europa können die Krise bewältigen.

Ausgestanden sind die Herausforderungen damit nicht. «Erschwerend kommt hinzu, dass die Schweiz bis jetzt kein Stromabkommen mit der EU verhandeln konnte und aufgrund eines EUArtikels die EU ­ Netzbetreiber ab 2025 einen Grossteil ihrer Übertragungskapazität für den Handel zwischen EU­Mitgliedstaaten reservieren müssen, wodurch die Stromimportmöglichkeiten in die Schweiz eingeschränkt sind», sagt Stettler. «Aber auch wenn es die Schweiz noch schafft, ein Stromabkommen mit der EU auszuhandeln, muss sie unabhängiger vom Ausland werden, um das

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In The Cirlce am Flughafen Zürich steuert Sensortechnologie Luftqualität, Heizung und Beleuchtung.
«Intelligente Immobilien können den Wetterbericht abfragen.»
Yves Stettler, Tend AG

Risiko einer Strommangellage zu beschränken.» Dies könne mit mehr Stromproduktion im Inland, einer Reduktion des Verbrauchs oder mit mehr Speicherkapazität erreicht werden. «Letzteres gilt deshalb, weil die Schweiz im Sommerhalbjahr einen Ertragsüberschuss hat», sagt Stettler. Der Energieschock durch den Krieg in der Ukraine trifft die Schweiz zu einem Zeitpunkt, an dem sie sich bereits auf den Weg gemacht hat, unabhängig von Gas- und Ölimporten zu werden. Um zur Eindämmung des Klimawandels die Emissionen von Treibhausgasen zu senken, hat der Bundesrat beschlossen, alle fossilen Brennstoffe bis 2050 durch erneuerbare Alternativen zu ersetzen. Im Fokus steht dabei die Nutzung der Sonnenenergie durch Photovoltaikanlagen. «Liefert diese Technologie aktuell kaum zehn Prozent der elektrischen Jahresenergie, soll sie im Jahr 2050 die Hälfte des Strombedarfs decken», sagt Stettler. «Damit dies gelingt, hat der Bund sein Förderprogramm erweitert und stellt allein für dieses Jahr 600 Millionen Franken zur Verfügung.»

«Intelligente» Technik senkt Stromverbrauch

Die im vergangenen Winter drohende Energiemangellage und der fortschreitende Klimawandel haben bei Immobilienunternehmen und privaten Eigentümern von Liegenschaften die Nachfrage nach Photovoltaikanlagen gesteigert.

«Die Anzahl der an uns gerichteten Beratungsanfragen hat weiter zugenommen», sagt Stettler. Expertenwissen ist bei der Anschaffung und dem Einbau der Anlagen gefragt. Nicht nur, um eine ausreichende Energieausbeute zu erzielen, sondern um den gewonnenen Strom auch effizient zu nutzen. Es genügt nicht, Sonnenlicht mittels Solarzellen in elektrische Energie umzuwandeln. Strom wird auch in der Nacht benötigt, wenn die Sonne nicht scheint. Hier kommen elektrische Speicher ins Spiel – und die «intelligente Immobilie». Bei grösseren Liegenschaften mit einem höheren Energiebedarf lässt sich mit «intelligenter» Technik der Stromverbrauch deutlich senken, sodass die per Photovoltaik generierte Energie optimal

ausgenutzt werden kann und weniger Strom von Versorgungsunternehmen hinzugekauft werden muss. «Intelligente Systeme sind beispielsweise in der Lage, den Wetterbericht abzufragen», erläutert der Projektleiter. Prognostiziere Meteo Schweiz im Winter für die kommenden Tage starke Bewölkung und tiefere Temperaturen, könne an den verbleibenden Tagen mit hoher Sonneneinstrahlung die Gebäudetemperatur mit dem Strom aus der Photovoltaikanlage erhöht werden. «Beginnt die kühlere Wetterperiode mit stärkerer Bewölkung, dient das Gebäude als Speicher und es wird weniger Energie aus dem Netz benötigt, um die Innentemperaturen angenehm zu halten», sagt Stettler. Ebenso können «intelligente Immobilien» mit Sensoren die Luftqualität in den einzelnen Räumen messen und die Frischluftzufuhr erhöhen, wenn in einem Sit-

Wouter Kok, bGrid

zungszimmer Feuchtigkeit oder Kohlendioxidgehalt steigen, weil Menschen dort zu einem Meeting zusammengekommen sind. Was mithilfe modernster Sensortechnik und Software möglich ist, zeigt das niederländische PropTechUnternehmen bGrid, dessen Sensortechnologie auch in dem Ende 2020 eröffneten Büro-, Retail-, Kongress- und Hotelkomplex The Circle am Flughafen Zürich genutzt wird und dort Luftqualität, Heizung und Beleuchtung steuert, um den Energieverbrauch so gering wie möglich zu halten.

Zu den jüngsten Projekten des 2015 gegründeten Amsterdamer PropTechs zählt die Modernisierung des Rathauses in Alkmaar. Die 111.822 Einwohner zählende Stadt in der Provinz Noord-Holland hat sich selbst zum Ziel gesetzt, die «innovativste Gemeinde» der Niederlande zu werden. Eine Ambition, die das Verwaltungsgebäude nach Umbau und Sanierung widerspiegelt.

Das für die Modernisierung verantwortliche Projektteam des Rathauses hat zusammen mit bGrid-Experten ein Datennetzwerk samt Sensoren entworfen, um eine optimale Raumüberwachung zu erzielen und damit Heizung, Klimaanlage und Beleuchtung bei grösster Energieeffizienz zu steuern. Über eine App können die Mitarbeitenden der Stadtverwaltung abrufen, wo sich ihre Kollegen gerade befinden oder welche Besprechungsräume für ein kurzfristig angesetztes Meeting zur Verfügung stehen. Die Technologie ermögliche es dem neugegründeten Data-Science-Team im Rathaus, Temperatur, Luftfeuchtigkeit und Auslastung der Räume im gesamten Gebäude zu überwachen, sagt der für die Modernisierung verantwortliche Projektmanager der Stadtverwaltung, Patrick Langendijk. «Diese Daten machen die Immobilie energieeffizienter und sparen somit Kosten.»

Zufriedene Nutzer, höhere Mieterbindung

Für bGrid-COO Wouter Kok sind die mit Sensoren gewonnenen Daten aus Gebäuden sogar «das neue Gold». Richtig erfasst und analysiert könnte jede in Echtzeit gewonnene Information aus einer Immobilie dazu beitragen, deren Betriebskosten zu reduzieren und gleichzeitig die Lebensqualität der dort wohnenden oder arbeitenden Menschen zu steigern. Dies wiederum ermögliche es den Eigentümern, einen höheren Mietzins und entsprechend eine höhere Rendite zu erzielen.

«Durch intelligente Technologie wird ein Gebäude intuitiv, sodass es sich im Laufe der Zeit an die Bedürfnisse seiner Bewohner oder Nutzer anpassen kann»,

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«Durch intelligente Technologie wird ein Gebäude intuitiv.»

sagt Kok. «Dies beschert den Menschen in der Immobilie Komfort und Wohlbefinden, was zu zufriedenen Nutzern und einer höheren Mieterbindung führt.»

E-Mobilität gewinnt an Bedeutung

Für zusätzlichen Bedarf bei «intelligenten» Steuerungssystemen sorgt die EMobilität. So ist ein «intelligentes Lastmanagement» nötig, wenn mehrere Elektrofahrzeuge gleichzeitig aufgeladen werden. «Um eine Überlastung der Anlage zu verhindern, drosselt das System den Stromfluss so, dass die Kapazitäten der Kabel nicht überschritten werden», erläutert Stettler. Benötigt ein Bewohner eine schnellere Aufladung seines E-Mobils, weil für ihn später am Abend noch eine Fahrt ansteht, kann er für sein Fahrzeug bei «intelligenten Systemen» einen Prioritätsstatus abfordern. In diesem Fall wird sein Elektroauto schneller aufgeladen, während der Stromfluss zu den übrigen Fahrzeugen in dieser Zeit gedrosselt wird. Für Investoren und Bestandshalter von Immobilien wird die Ausstattung der Liegenschaften mit Ladestationen in den kommenden Jahren immer wichtiger werden – und damit der Einbau von «intelligenter» Steuerungstechnik. Noch ist die Zahl der Elektromobile auf den Schweizer Strassen vergleichsweise gering. Von den 229.403 Automobilen, die im vergangenen Jahr in der Schweiz neu zugelassen wurden, waren nach Angaben des Bundesamtes für Statistik nur 40.604 rein elektrisch betrieben. Das entspricht einem Anteil von 17,7 Prozent. Allerdings wächst die Zahl der verkauften Elektrofahrzeuge von Jahr zu Jahr

deutlich. In der EU stieg die Zahl der Neuzulassungen 2022 gegenüber 2021 um 28 Prozent, in der Schweiz sogar um 33,1 Prozent. Das liegt nicht nur daran, dass Erwerber fürchten, Fahrzeuge mit Benzin- oder Dieselmotoren könnten bei einem späteren Wiederverkauf massiv an Wert verlieren. In der EU dürfen von 2035 an keine Automobile mehr verkauft werden, die mit Benzin oder Diesel betrieben werden. Zwar hat sich die Verkehrskommission des Nationalrats in diesem Frühling mit 14 zu 11 Stimmen gegen ein Verbot von Fahrzeugen mit Verbrennungsmotoren ausgesprochen. Die in zwölf Jahren greifende EU-Regulierung wird aber Konsequenzen für die Schweiz haben. Kein europäischer Autohersteller werde Fahrzeuge mit Verbrennungsmotoren «allein für einen so kleinen Markt wie die Schweiz weiter produzieren», erklärte Peter Fuss, Senior Advisory Partner im Automotive Team der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft EY gegenüber der Tageszeitung 20 Minuten. Entscheidend für Schweizer Konsumenten dürfte auch sein, dass sie mit E-Mobilen langfristig günstiger fahren als mit Verbrennern. Das zeigt eine Vergleichsstudie des Touring Clubs Schweiz (TCS). Danach fallen – inklusive Anschaffungspreis – bei einem Neufahrzeug mit Verbrennungsmotor bis zu einer Laufleistung von 150.000 Kilometern 36,8 Prozent höhere Gesamtkosten an als bei einem Elektromobil desselben Herstellers. Allein beim Vergleich der Benzin- und Stromkosten aus dem März dieses Jahres spart der Eigentümer des E-Mobils bei dieser Laufleistung insgesamt rund 15.000 Franken.

Das Fazit des Touring Clubs: «Elektroautos sind langfristig günstiger als Verbrenner.»

Hoher Grad an Professionalisierung

Die Installation der komplexen Technik ist heute deutlich einfacher geworden als noch vor einigen Jahren. «Früher mussten wir Immobilieneigentümern, aber auch manchen Elektrofachfirmen noch erklären, wie Photovoltaik funktioniert und was bei Einbau der Anlagen zu beachten ist», sagt Stettler. Experten von Tend seien in den Anfangsjahren mit vor Ort gewesen, um Firmen bei den Installationsarbeiten zu begleiten. «Inzwischen ist ein sehr hoher Grad der Professionalisierung erreicht», sagt der Projektleiter. «Als Bauherrenvertreter müssen wir heute bei der Installation der Anlagen nur noch die Qualitätssicherung übernehmen, aber nicht mehr Anweisungen erteilen.»

Auch bei den Immobilieneigentümern sei das Grundwissen über die Jahre massiv gestiegen. Die Technik an sich müsse nicht mehr erklärt werden. «In der Beratung geht es jetzt um die Details», sagt Stettler. Wie kann die PV-Anlage intelligent mit den Verbrauchern kombiniert werden, um den Eigenverbrauch zu erhöhen? Welches «intelligente» Steuerungssystem sollte zum Einsatz kommen? Und: Wie sollen die Solarmodule aufgestellt werden? Denn die optimale Ausrichtung samt Neigungswinkel unterscheide sich, je nachdem, ob an wolkenfreien Tagen der höchstmögliche Energieertrag generiert werden soll –oder ob eine weitgehend gleichbleibende Stromausbeute über das gesamte Jahr angestrebt wird.

Hinzu kommen noch die örtlichen Verhältnisse. «Auf dem Dach liegende oder nur leicht schräg gestellte Photovoltaikanlagen werden bei Schneefall bedeckt und können dann keine Energie mehr produzieren», sagt der Projektleiter. Im Unterland sei dies kaum ein Problem, weil es dort nur an wenigen Tagen im Winter starken Schneefall gibt. Anders ist dies in den schneereichen Bergregionen, sagt Stettler. «Dort sollten die Anlagen, wenn möglich, senkrecht aufgestellt werden, damit der Schnee auf den Modulen nicht haften kann.» •

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Die Nachfrage nach Photovoltaikanlagen steigt stetig an.

«Die Immobilie passt sich dem Verhalten ihrer Nutzer an»

Digitalisierung – Daten sind das «neue Gold»: Richtig erfasst und analysiert, können sie dazu beitragen, die Betriebskosten einer Immobilie zu reduzieren, sagt Wouter Kok, CCO des PropTechs bGrid.

Interview: Richard Haimann – Foto: zVg

Innovation Magazin: Herr Kok, bGrid hat diesen Sommer im Circle am Zürcher Flughafen seine Zentrale für die Schweiz, Österreich und Deutschland eröffnet. Was macht diese Märkte für Sie interessant?

Wouter Kok: An den Immobilienmärkten in den deutschsprachigen Ländern spielen Nachhaltigkeit und Energieeinsparung eine sehr grosse Rolle. Wir haben unsere Sensortechnologie entwickelt, um Immobilien so energieeffizient wie möglich zu machen und den Nutzern zugleich ein optimales Raumklima zu bieten. Daher sind diese drei Märkte für uns sehr interessant.

Als niederländisches PropTech-Unternehmen hat bGrid bereits in den BeneluxStaaten, Frankreich, Grossbritannien, Italien und den USA Fuss gefasst. Gerade Immobilienunternehmen in den Vereinigten Staaten präsentieren sich als Vorreiter bei der Implementierung von Energiesparmassnahmen. Es scheint, als würden dort fast alle neueren Bürogebäude Gütesiegel des britischen Zertifizierungssystems BREEAM oder des US Green Building Council LEED tragen. Wie weit liegen wir in der Schweiz zurück? Überhaupt nicht. Wenn es um Nachhaltigkeit geht, ist der Schweizer Immobilienmarkt deutlich weiter als der in den Vereinigten Staaten. US-Unternehmen verstehen sich sehr gut auf das Marketing und das Storytelling, das Erzählen von Narrativen, die sie als äusserst fort-

schrittlich erscheinen lassen. Schweizer Immobilienunternehmen agieren bescheidener, sind aber tatsächlich sehr viel weiter bei der Entwicklung nachhaltiger Immobilien. Das gilt sowohl für Neubauten wie für die Modernisierung von Bestandsobjekten. Und das trifft auch auf das Raumklima zu. In den USA finden Sie auch in jungen Gebäuden immer noch kleine, abgeschottete Büroräume ohne Tageslicht. Das wäre in der Schweiz heute undenkbar.

Sie setzen bei Energiesparmassnahmen auf die Auswertung von Gebäudedaten. Angesichts der zahlreichen HightechUnternehmen in den USA müssten dort solche Informationen in hohem Umfang gesammelt und ausgewertet werden Auch dies ist ein Irrtum. Tatsächlich sind jüngere Immobilien in der Schweiz so konstruiert und mit Technologien versehen, dass es hier deutlich einfacher ist, relevante Daten zu erfassen und auszuwerten als in den USA.

Sensoren sind Herzstück der bGridTechnologie?

Die von uns entwickelten drahtlosen Sensoren sind ein Werkzeug. Der Kern unserer Technologie ist die fortwährende Analyse der von den Sensoren gemessenen Daten in Echtzeit und die daraus abgeleiteten Handlungen der Steuerungssoftware. Dieses Zusammenspiel aller Komponenten macht die Immobilie intelligent.

Intelligent?

Intelligent. Ich gebe Ihnen ein Beispiel: Die Sensoren registrieren über mehrere Wochen hinweg, dass ein Besprechungsraum jeden Dienstagnachmittag nicht benutzt wird. Die Software regelt daraufhin im Sommer die Kühlung, im Winter die Heizung in diesem Zimmer immer dienstags um 12 Uhr auf den Nachtmodus herunter. Die Immobilie passt sich dem Verhalten ihrer Nutzer an und spart dauerhaft Energie und Kosten ein.

Sie nennen dies «adapted climatisation», angepasste Klimatisierung.

Richtig. Durch die kontinuierliche Auswertung der Sensordaten lernt das System, zu welchem Zeitpunkt einzelne Räume von wie vielen Menschen genutzt werden, und passt die Klimatisierung entsprechend an. Dabei wird auch berücksichtigt, dass Menschen Körperwärme ausstrahlen. Wenn an einem bestimmten Wochentag zu einer bestimmten Stunde immer wenige Personen in einem grossen Raum sind, wird dieser im Winter etwas stärker beheizt und im Sommer weniger gekühlt. Kommen umgekehrt immer zum gleichen Zeitpunkt viele Menschen in einem Zimmer zusammen, wird dieses im Winter weniger beheizt, im Sommer jedoch stärker gekühlt.

Ihre Software kann die voraussichtliche Nutzung von Räumen im Stundentakt vorhersagen?

Nein. Die Steuerung ist deutlich exakter. Sie kann anhand der Daten für jede Minute des Tages prognostizieren, ob und wie jeder Bereich der Immobilie genutzt wird. Und wenn ein Raum der Prognose zufolge für eine längere Zeit voraussichtlich nicht von einem Menschen aufgesucht wird, stellt die Software die

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Klimatisierung auf den energiesparenden Nachtmodus um.

Und wenn jeden Donnerstag um 7 Uhr in einem Zimmer eine Frühbesprechung stattfindet ...

... ist dieses immer donnerstags um 7 Uhr angenehm klimatisiert, während in den Nachbarräumen, die an diesem Wochentag beispielsweise immer erst ab 9 Uhr genutzt werden, die Heizung im Winter oder die Klimaanlage im Sommer erst entsprechend später anläuft. Aber immer rechtzeitig, um ein optimales Raumklima von 9 Uhr an zu gewährleisten. Damit stellen wir sicher, dass Energie erst dann verbraucht wird, wenn Heizung oder Klimaanlage auch wirklich benötigt werden.

Das tönt nach besonders angenehmen Arbeitsplätzen, doch schwingt das Orwell’sche Bild totaler Überwachung mit. Kann der Arbeitgeber aus den Daten herauslesen, wo sich welcher Mitarbeiter wann aufhält – und wer wenig Zeit an seinem Arbeitsplatz verbringt, sich dafür jedoch überproportional häufig in der Cafeteria aufhält?

Theoretisch wäre dies möglich. Doch wenn so detaillierte Daten zu einzelnen Personen ausgewertet werden könnten, würde dies die Büchse der Pandora im Hinblick auf Verletzungen der Persönlichkeitsrechte öffnen. Wir haben des-

WOUTER KOK ist Chief Commercial Officer des 2015 von ihm gegründeten PropTech-Unternehmens bGrid. Der Luftfahrtingenieur und Inhaber eines Masters in Management Consultancy war zuvor Mitglied des Boards of Directors bei der niederländischen technischen Beratungsgesellschaft Deerns.

halb das System so konfiguriert, dass ein Arbeitgeber, und auch wir bei bGrid selbst, solche Informationen nicht abrufen können. Mitarbeitende müssen nicht fürchten, dass sie auf Schritt und Tritt überwacht werden. Zumal der einzelne Aufenthaltsort nichts über die Produktivität von Mitarbeitenden aussagt. Vielleicht ist jemand überdurchschnittlich oft in der Cafeteria, um sich dort mit Kunden zu treffen oder mit verschiedenen CoWorkern Projekte zu besprechen.

Das Bundesamt für Bevölkerungsschutz sieht eine Strommangellage als das derzeit grösste potenzielle Risiko für die Schweiz. Wie verhält sich Ihre Technologie im Fall eines Stromausfalls? Sind die gewonnenen Daten dann verloren? Muss die Software neu aufgespielt werden? Nein. Da kann ich Sie beruhigen. Die Daten sind sicher in der Microsoft-Cloud gespeichert und gehen im Fall eines Power-outs nicht verloren. Unser System fährt automatisch hoch, sobald der Strom wieder da ist, greift auf die Daten zu und alles läuft wieder wie zuvor. Räume werden entsprechend beheizt oder gekühlt, wenn sie gerade von Menschen genutzt werden – oder in den energiesparenden Nachtmodus versetzt, wenn sie auf absehbare Zeit von niemandem aufgesucht werden. Ein etwaiger Stromausfall bringt das System nicht zum Wanken.

Sie konnten Ihre Technologie bei einer Reihe hochkarätiger Immobilienentwicklungen verkaufen: dem Circle in Zürich, Cubic Information Campus in Uzwil, Microsoft Smart Building in Schipol, der Asics-Zentrale in Hoofdorp, den Rathäusern von Alkmaar und Eindhoven. Das lässt auf hohe Anschaffungs- und Betriebskosten schliessen

Wir haben zwei Pakete entwickelt. Eines für Immobilieneigentümer, die ihre Liegenschaft sofort intelligent machen und unsere Technologie nutzen wollen. Dieses Paket haben wir «Smart Building in Action» getauft. Beim zweiten Paket, «Smart Building ready», werden Sensoren und Steuerungssystem installiert, aber zunächst noch nicht freigeschaltet. Dieses Paket eignet sich für Besitzer, die die Technologie erst in Zukunft nutzen wollen, wenn sie einen Mieter gefunden haben, der bereit ist, einen entsprechend höheren Mietzins zu zahlen.

Das heisst, der Eigentümer investiert jetzt in eine Technologie, die vorerst gar nicht zum Einsatz kommt?

Beim Paket «Smart Building ready» fallen für den Eigentümer zunächst keine Kosten an. Bezahlen muss er erst, wenn er unsere Technologie tatsächlich nutzt. In dem Moment fallen dieselben Kosten an, wie beim Paket «Smart Building in Action». Diese belaufen sich auf zehn Euro Installationskosten pro Quadratmeter Nutzfläche sowie auf zwei Euro pro Quadratmeter Nutzfläche an Betriebskosten pro Jahr. Der Immobilienbesitzer, der bei der Realisierung eines Neubaus oder einer Modernisierung zum Paket «Smart Building ready» greift, hat damit den Vorteil, dass die technischen Komponenten während der laufenden Arbeiten installiert werden und keine teure Nachrüstung später anfällt.

Wobei Sie hier das Risiko tragen, Sensoren und Leitungen zu erwerben und zu installieren, ohne zu wissen, ob der Eigentümer jemals die Technologie nutzen wird und Ihr Investment überhaupt zum Tragen kommt

Zum einen dürfte kaum ein Eigentümer seine neue oder modernisierte Immobilie mit dieser Technologie ausstatten lassen, wenn er nicht damit rechnen würde, diese früher oder später auch zu nutzen. Zum anderen wird der Klimawandel dazu führen, dass Energieeinsparmassnahmen im Gebäudesektor in den kommenden Jahren immer wichtiger werden. Deshalb sehe ich nicht, dass wir bei dem Paket «Smart Building ready» ein signifikantes Risiko eingehen. •

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Die Kunst, Immobilien zu lenken

Property Management – Die Anwendung des kybernetischen Regelkreises auf das Lenken von Energieverbrauch und Carbonemissionen von Liegenschaften hilft, die Herausforderungen der Gebäudeökologie zu bewältigen.

In ein modernes Gebäude wird eine Vielzahl von Sensoren unterschiedlicher Lieferanten implementiert. In der Regel erfolgen die Auswertungen der von den Sensoren gelieferten Daten in separierten Reports und spezifischen Massnahmenplanungen. Das Gesamtbild einer Immobilie kann aber nur erstellt werden, wenn alle Daten aller Sensoren in einem Datawarehouse-Gebäude erfasst werden. Damit lassen sich Reports mit entsprechenden Massnahmen auswerten, die es erst ermöglichen, ein Gebäude richtig zu steuern. Buildung Cybernetics ist das Konzept, mit dem diese umfassende Datenerfassung und Auswertung zur Steuerung des Gebäudes ermöglicht wird.

Integriertes Messkonzept als Basis

Die Anwendung des kybernetischen Regelkreises auf das Lenken von Energieverbrauch und Carbonemissionen von Immobilien – einzelnen Gebäuden oder ganzer Portfolios – ist ein aktueller Lösungsansatz zur Meisterung der Herausforderungen der Gebäudeökologie. Der kybernetische Regelkreis für Immobilien ist vergleichbar mit dem Plan-Do-Check-Act(PDCA)-Zyklus des Qualitätsmanagements, jedoch mit zwei wesentlichen Erweiterungen. Basis des Regelkreises sind zuverlässige Messungen der Energielieferungen und der Energieverbräuche.

Die Spannweite der Datenquellen eines Gebäudes reicht von Versorgerrechnungen, digitalen Schnittstellen mit Versorgern bis zu einer Vielfalt von Technik in den Energiezentralen. Es liegt in der Natur der Sache, dass jeder Lieferant das Datenmanagement für seine Messgeräte und Sensoren autonom behandelt. Doch sollte ein integrales Mess- und Auswertesystem die komplette Technik und alle Sensoren in einem Gebäude erfassen und deren Daten gesamtheitlich nutzen. Dem Mess-

Diagnose/ Analyse: Messungen

Prognose:

Kontrolle: Überprüfungen

Verbräuche auf Grund der Messungen

Realisation: Umsetzung der Massnahmen

Zielsetzung: Definition der Ziele

Planung und Organisation: Massnahmenplanung

Der kybernetische Regelkreis auf die Immobilie angewendet

konzept, das jedes Bauwerk dokumentiert und die Grundlage für die Lenkung des Gebäudes darstellt, kommt deshalb eine besondere Bedeutung zu. Die technologischen Lösungen dazu sind vorhanden. Wie uns der kybernetische Regelkreis lehrt, müssen Daten gesammelt werden. Je präziser die Daten sind, desto belastbarer werden Entscheidungen und desto glaubwürdiger wird das ESGReporting. Diese Daten dienen auch der Prognose für den Energiebedarf einer Immobilie. Basierend auf dieser Prognose lassen sich treffende Zielsetzungen formulieren. So wird beispielsweise der Absenkpfad nicht nur messbar, sondern auch auditierbar. Tatsächlich werden heute noch zu viele Energiemassnahmen von Gebäuden auf nicht belastbaren Messungen geplant. Einfach, weil die Grundlagendaten nicht korrekt und umfassend erhoben werden.

Gesicherte Analysen, klar definierte Ziele

Die kontinuierliche Festigung der Datenbasis und damit das Sichtbarmachen der Energieströme macht eine effektive Planung und Organisation von Massnahmen erst möglich. Stimmen die Kennzahlen? Passt der Bezug zur Aussentemperatur? Gibt es unerklärbare Energieverluste?

Die Beantwortung dieser Fragen können Quickwins darstellen, die mit wenig Aufwand grosse Einsparmöglichkeiten aufzeigen. Aufgrund der Energieströme können die Leistungen und Einstellungen der Anlagen laufend optimiert werden. Die Massnahmenplanung kann aber auch weitergehen. Liegen die Energiebezüge einer Immobilie im Benchmark, wie ihn beispielsweise REMMS

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«Je präziser die Daten sind, desto belastbarer werden Entscheidungen.»

(Real Estate Meta-rating, & Monitoring on Sustainability) berechnen lässt? Entsprechen die Daten dem erwarteten Energie- und Carbonabsenkungspfad? Daraus ergeben sich Grundlagen für eine langfristige Planung und die damit verbundenen Investitionsentscheide. Die Umsetzung der Massnahmen erfolgt damit auf belastbaren und systemübergreifenden Planungsdaten!

Sind die Massnahmen umgesetzt, verlangt der kybernetische Regelkreis die Überprüfung, ob mit den Massnahmen tatsächlich die erwünschte Wirkung erzielt wird. Damit werden die Daten gewonnen, die im Kapitel «Environmental» des ESGReporting den wichtigsten Teil darstellen. An ESG (Environmental Social Governance) kommt heute keine Unternehmung mehr vorbei. Werden alle Sensoren miteinander verbunden und die Daten auditierbar ausgewertet, werden die ESG-Reports tatsächlich glaubwürdig.

Es wird heute ein grosser Aufwand für Benchmarking und Reporting betrieben – mit unterschiedlich verlässlichen Resultaten. Es liegt den Autoren fern, diese Anstrengungen zu kritisieren oder deren Seriosität generell anzuzweifeln. Doch misst die Immobilienindustrie zuweilen mit unterschiedlichen Ellen und legt selten die klaren Berechnungsgrundlagen der Ergebnisse offen. Die Hauptgründe dafür sind die Präzision der Daten, aber auch die Präzision der Berechnung. Oft muss heute noch auf die Abrechnungen der Energielieferanten gewartet werden, um diese dann in mühseliger Handarbeit in Excel-Tabellen zu übertragen. Die Sammlung der Daten sämtlicher Sensoren mit Building Cybernetics ermöglicht demgegenüber eine Auswertung, die nicht nur zeitgerecht ist, sondern auch den Aufwand zum Erstellen des Kapitels «Environmental» massiv reduziert. Die Rede ist nicht nur von der Umweltrelevanz eines einzelnen Gebäudes. Werden die Daten von allen Immobilien eines Portfolios zusammengefasst, wird die Ökobilanz des ganzen Portfolios transparent ausgewiesen.

Hohes Nutzungspotenzial ...

Mit der Verbundssensorik entsteht eine eigentliche Schwarmintelligenz der Immobilie und eines Portfolios. Die Nutzung dieser Daten erlaubt sehr viele Möglichkeiten, die Energieoptimierungen und das Klima am Arbeitsplatz gesamtheitlich zu steuern.

Die Pandemie hat uns gelehrt, dass dieses Klima noch wichtiger wird. CO 2 -Messungen – und das Sichtbarmachen der ermittelten Werte – sollten zum Standard eines Arbeitsplatzes oder Sitzungsraumes gehören. Das Verhalten des Mieters ist ein wesentlicher Treiber des Energieverbrauchs

einer Immobilie. Es ist davon auszugehen, dass heute jeder Mieter für die Umweltproblematik sensibilisiert ist und dass die Menschen einen Beitrag zur Reduktion der Energiekonsumation leisten wollen. Doch sind die Mieter im eigentlichen Blindflug unterwegs – bis im Frühjahr des Folgejahres die Nebenkostenabrechnung im Briefkasten liegt. Das ist ein Prozess, der den heutigen Möglichkeiten nicht gerecht wird. Mit Apps können wir beispielsweise den aktuellen Strassenzustand und die Verkehrslage abfragen oder wir erhalten zeitverzugslos Nachrichten über alle wichtigen und unwichtigen Dinge, die auf dieser Welt geschehen. Weshalb geben wir dem Mieter nicht eine App, mit der er direkt sieht, ob seine aktuellen Massnahmen wie Abschaltung des PC in der Nacht, das Löschen von nicht gerade benötigten Lichtquellen, die Senkung der Raumtemperatur um ein Grad Celsius usw. etwas zum Einsparen von Energie beitragen? Damit greift der Mieter direkt und messbar in den Regelkreis ein. Hausverwaltungen können – natürlich unter Beachtung der Datenschutzvorschriften – publizieren, welche Haushalte wie viel zu einem Gesamtziel beitragen.

... und Potenzial für Einsparungen Mit der Einführung von Building Cybernetics für Immobilien erschliessen sich wesentliche Einsparpotenziale. Jede eingesparte Kilowattstunde hat eine Auswirkung auf die Kosten. Insbesondere gewerbliche Mieter fokussieren sich auf die Total Costs of Location und unterscheiden nicht a priori zwischen den Nebenkosten und der eigentlichen Miete. Die Realisierung der Einsparpotenziale führt deshalb auch zu attraktiveren Mietbedingungen. Darüber hinaus kann der Mieter auch zeitaktuell über seine Energiekonsumationen informiert werden und erhält damit die Möglichkeit, seine persönlichen Einsparungsziele zu formulieren. Seine Motivation, Energie einzusparen, wird durch die Kommunikation von Echtzeitdaten gefördert.

Fazit: Building Cybernetics umfasst den ganzen Prozess von der Datenerhebung über Reporting, das Planen strategischer Massnahmen bis zum Controlling. Das damit entstehende «Datawarehouse Immobilie» erlaubt vielfältige Auswertungen, die automatisch zeitgerecht erstellt werden und auditierbar sind. Als Outcome werden unter anderem ESG-Reports (Kapitel «Environmental»), Nebenkostenabrechnungen usw. mit geringem Aufwand produziert. Building Cybernetics ist nicht einfach ein Schlagwort, sondern ein Konzept für das zeitgerechte und auditierbare Lenken von Immobilien – die Basis von Smart Cities! •

IMMOBILIEN INNOVATION_10/2023 Digitalisierung 41
«Mit der Verbundssensorik entsteht eine eigentliche Schwarmintelligenz.»

@ EXPO REAL

4. bis 6. Oktober 2023

Die Schweizer Immobilienbranche präsentiert sich am Swiss Circle-Stand an der EXPO REAL 2023:

Halle A3: Stand A3.230

Swiss Circle-Messe-App mit: • Aussteller • Events • Experten am Stand • Sofortkontakt

WA TER TECHNOLOG Y Swiss Finance & Property Group AG

@ EXPO REAL

4. Oktober 2023, 16.00 Uhr

Der Innovation Day findet dieses Jahr für einmal nicht als Kongress, sondern als Podiumsdiskussion an der EXPO REAL statt. 5 Swiss Circle-Standpartner diskutieren zu folgendem Thema:

Innovationsweltmeister Schweiz: Gilt das auch für die Immobilienbranche?

Halle A3: PropTech Innovation Forum

Website www.innovation-day.ch mit:

• Programm

• Podiumsgästen

Ein Event von:

Urs Baumann CIO SwissPrimeSite Dominique Hügli CPO Loanboox Massimo Mannino CEO Novalytica Stefan Gabriel Head Real Estate Development East, Steiner Lars Sommerer MD SwissPropTech

Durchblick im Baurecht

Baubewilligungsverfahren in der Schweiz dauern immer länger: Die durchschnittliche Bewilligungsdauer bei Wohnneubauten lag im Jahr 2022 bereits 34 Tage über dem Wert von 2016, ein Anstieg von 32 Prozent. Für Daniel Steffen, Ökonom an der Hochschule Luzern (HSLU), «ein klares Zeichen dafür, dass die Unsicherheit bei der Planung von Bauvorhaben wächst». Ein Grund dafür seien die rund 2.000 qualitativ sehr unterschiedlichen Baugesetze auf Gemeindeebene. Die Pom+Consulting AG und die Hochschule Luzern entwickeln deshalb ein Tool, das bei der effizienten Planung von Bauprojekten helfen soll,

und setzen dabei auf «Natural Language Processing», eine Methode der Künstlichen Intelligenz (KI). Der Computer lernt, menschliche Sprachdaten zu verarbeiten, zu interpretieren und darauf zu reagieren. Dazu wird die KI stetig mit den aktuellen Baugesetzen der Schweizer Gemeinden «gefüttert». Ziel ist unter anderem, dass die KI klar formulierte Regelungen erkennt und automatisiert kodiert. Diese werden anschliessend in bestehende Planungstools der Baubranche integriert. Weiter sollen unklar formulierte Regelungen nach Komple -

Neue Lösung fürs Mietdepot

Das Schweizer Fintech/Proptech Zinsli, ein neuer, unabhängiger Schweizer Marktplatz für Depotlösungen, vernetzt Vermieter mit Depotanbietern und macht alle Prozesse rund um die Eröffnung und Schliessung von Mietdepots digital. Vermieter erhalten Zugang zu verschiedenen Depotlösungen – von herkömmlichen Sperrkonten über Kautionsversicherungen bis hin zu renditestarken Anlagen – alles in einer einzigen App. Mit Zinsli können Verwaltungen die Finanzprodukte ganz ohne Medienbrü-

che vollständig in ihre Prozesse und im eigenen Branding integrieren, was u.a. schnellere Prozesse garantiert. Das neue Angebot steht Verwaltern seit Kurzem unter Zinsli.com zur Verfügung. Zinsli verbindet alle Marktteilnehmer –Mieter, Anbieter von Sicherheits- und Depotlösungen, Finanzinstitute und Bewirtschafter – mittels einer flexiblen API-Architektur, die sich schnell und einfach in bestehende Systeme integrieren lässt, oder über eine Webapplikation im Browser. Die Nutzerreise erfolgt di-

Energiebuchhaltung

leicht gemacht

Der auf Bilanzierung von Umweltkennzahlen fokussierte Zürcher Softwareentwickler Ecospeed hat bei einem Relaunch seine EnerCoach-Software mit neuen Lösungen ergänzt: Carbon Footprint Software zur Berechnung und

Reduzierung von CO 2 -Emissionen. Mit den neuen Funktionen zur Erstellung von CO 2 -Bilanzen können Unternehmen, Kommunen und Gebäudebetreiber ihre Energieverbräuche einfacher berechnen. Die Software zeigt den Anwendern

xität sortiert und mit Handlungsempfehlungen versehen werden. «Wir können damit der Branche ein Instrument zur Verfügung stellen, das Chancen und Potenziale verlässlich erkennt und Risiken minimiert», sagt Peter Staub, Verwaltungsratspräsident von Pom+. Damit könne dieses Tool auch einen Beitrag zur erfolgreichen Verdichtung leisten und sowohl der Immobilien- und Baubranche als auch den Gemeinden dienen. Das Projekt «Regulatory Information System for Real Estate» ist auf zweieinhalb Jahre ausgelegt und dauert voraussichtlich bis Ende 2025. Es wird von Innosuisse, der Schweizerischen Agentur für Innovationsförderung, unterstützt. (bw)

gital, von der Anmeldung zum Onboarding inklusive KYC (Know Your Customer) bis zur Kontoauflösung. Vermieter eröffnen und schliessen Depots mit nur einem Klick. (bw)

den energetischen Zustand von Gebäuden auf und vermittelt ein genaues Bild der Entwicklung von Verbräuchen, Emissionen und Kosten über einen bestimmten Zeitraum. Die Daten können in Form von Tabellen, Grafiken und über den Zeitraum von mehreren Jahren angezeigt werden. Ebenso lässt sich die Wirksamkeit von Verbesserungsmassnahmen exakt ermitteln. (bw)

IMMOBILIEN INNOVATION_10/2023 Nachrichten 44
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Impressum

IMMOBILIEN INNOVATION

Das Magazin zum Swiss Real Estate Innovation Day ist eine Verlagsbeilage von IMMOBILIEN Business und «intelligent bauen»

CHEFREDAKTION

Birgitt Wüst, birgitt.wuest@galledia.ch

AUTOREN

Roman Bolliger, Anja Hall, Richard Haimann, Susanne Osadnik, Benedikt Vogel, Alexander Wachter

GRAFIK/LAYOUT

Galledia Print AG

KORREKTORAT

Galledia Print AG

VERLAGSSERVICE

Galledia Fachmedien AG

Burgauerstrasse 50, 9230 Flawil

T 058 344 95 69, F 058 344 97 83 abo.immobilienbusiness@galledia.ch

VERLAGSMANAGER

Harald Zeindl und Guido Käppeli

HERAUSGEBER

Galledia Fachmedien AG

c/o Immobilien Business

Baslerstrasse 60

8048 Zürich

In Kooperation mit der Swiss Circle AG

Swiss PropTech GmbH Hinterdorfstrasse

8314 Kyburg

MEDIENBERATUNG: Claudia Haas, claudia.haas@galledia.ch

T 058 344 98 65

MARKETING: Raffaela Braun, raffaela.braun@galledia.ch

T 058 344 91 24

DRUCK UND VERSAND

Galledia Print AG

DRUCKAUFLAGE

10.000

HAFTUNGSAUSSCHLUSS

Der redaktionelle Inhalt stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer Finanztransaktion dar und entbindet den Leser nicht von seiner eigenen Beurteilung.

TITELFOTO:

Projekt Hortus, Herzog & De Meuron

Innovative Start-ups

Nachdem PT1 PropTech1 Ventures im Januar dieses Jahres das erste Closing seines zweiten Fonds-Jahrgangs in Höhe von 44 Millionen Euro abgeschlossen hat, hat die unabhängige Venture-Capital-Plattform für transformative Immobilientechnologien nun erste drei Investments getätigt. Finanzierungen erhielten die Start-ups Voltfang, Ontik und Climate X. Voltfang bereitet mithilfe eigens entwickelter Technologie gebrauchte Elektrofahrzeugbatterien zu Energiespeichersystemen für gewerbliche Immobilienanwendungen auf, reduziert damit Abfall und verbessert den ökologischen Fussabdruck seiner Kunden (u.a. Aldi Nord). Ontik bietet ein Betriebssystem für CFOs von B2B-Händlern, mit dem sie Kunden aus der Bau- und Baustoffbranche bessere Handelskreditprogramme anbieten können. Die traditionelle Handelskreditvergabe verläuft in einem bis dato weitgehend undigitalisierten Markt oft langsam, was

vor allem an den ineffizienten manuel len Prozessen liegt. Ontik will die Kreditvergabe für die gesamte weitere Möglichkeit zur Wertschöpfung eröffnen und zur Steigerung der Baukapazität beitragen. Climate X, ein globaler Anbieter von Klimarisikoanalysen, hat einen digitalen «Zwilling» der Erde geschaffen, der extreme Wetterereignisse simuliert und zeigt, wie diese Grundstücke, Infrastruktur und Vermögenswerte schädigen können. Die Technologieplattform prognostiziert die Wahrscheinlichkeit und die Schwere dieser Ereignisse Jahrzehnte vor deren Eintreten und stellt Finanzinstituten und gewerblichen Immobilienunternehmen weltweit klare Daten zur Verfügung, um ihre Investitionen und Vermögenswerte zu schützen. (bw)

Digitales Serviceheft fürs

Wohneigentum

Die Bob Tech GmbH hat mit der App «bob-e» im Jahr 2022 eine mobile Applikation auf den schweizerischen Markt gebracht, die Wohneigentümer dabei unterstützt, ihr Wohneigentum im Griff zu haben. Beim Kauf und bei der Verwaltung von Wohneigentum bietet «bob-e» so einfach wie erfolgreich Unterstützung – denn alle Unterlagen und Kontakte rund um das Wohneigentum sind jederzeit auf dem Handy abrufbar.

Läuft die Garantie für den Geschirr -

spüler noch? Wer hatte schon wieder die Stromleitungen im Untergeschoss installiert? Haben wir das Elektrovelo eigentlich in der Hausratversicherung drin? Kein umständliches Suchen in den alten Ordnern, sondern alles verfügbar vom Sofa aus.

Beim Marketing der Anwendung kann die Bob Tech GmbH auf starke Unterstützung setzen. Die Galledia AG hat sich jüngst an dem Start-up beteiligt und unterstützt es mit seinen Ressourcen bei der Vermarktung der App im DACHRaum. Die Ostschweizer Mediengruppe ist von den Wachstumschancen des Start-ups überzeugt, schliesst doch sein neues Tool «bob-e» – ein lernendes, digitales Serviceheft fürs Wohneigentum – eine Marktlücke. (bw)

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Die Zukunft im Blick

Was verstehen wir unter Innovation? Im Rückspiegel der Geschichte finden wir zahlreiche Beispiele dazu. So schreiben wir heute Briefe und Dokumente hauptsächlich auf dem Computer, nicht mehr auf der Schreibmaschine. Unsere Bilder vom Urlaub oder vom Familientreffen schiessen wir mit dem Smartphone, nicht mehr mit der Kamera. Und wenn wir ein Taxi brauchen, dann bestellen wir uns meistens einen Uber. Solche Innovationen haben bestehende Geschäftsmodelle inkrementell, oft gar radikal verändert und ein neues Zeitalter eingeläutet.

In der Immobilien­ und Baubranche fehlen solch tiefgreifende Zäsuren weitgehend. Natürlich, wir bezeichnen uns bereits heute als innovativ, digital, zukunftsorientiert und nachhaltig. Im Austausch mit dem Netzwerk SwissPropTech hören und sehen wir dies auch jeden Tag. Doch sieht sich die Branche nicht innovativer, als sie eigentlich ist? Die digitale Transformation unserer Branche scheint uns etwas schwerfällig

Agenda

und – nomen est omen – immobil. Doch es tut sich was, denn die Erwartungen der Gesellschaft und der Politik verändern sich. So eröffnet zum Beispiel die Herausforderung des Klimawandels enorme digitale Potenziale für Immobilienmarktakteure. Und die vielerorts gesunkenen Immobilienprofite zwingen zu Effizienzsteigerungen durch digitale Prozesse und Geschäftsmodelle. Schlagworte wie «KI» werden plötzlich greifbar und finden einen reellen Einzug in unsere Welt. So haben wir kürzlich gehört, dass ein Schweizer HospitalityUnternehmen seine Hotels komplett von einer künstlichen Intelligenz steuern lässt. Nach nur zwei Wochen konnten bereits 57 Prozent aller Anliegen in einer ersten Phase von der KI koordiniert und gelöst werden! Als weiteres Beispiel können Visualisierungen genannt werden, die dank innovativer Technik so lebensecht wirken, dass man keinen Unterschied zu echten Fotos mehr erkennen kann. Und die Bewirtschaftung bedient sich immer häufiger digi­

taler Tools und Apps, um das alltägliche Leben zu vereinfachen.

Wir sehen also, unsere Branche verändert sich, wird digitaler und zukunftsorientierter. Dies thematisieren und dokumentieren wir ein weiteres Mal in unserem Magazin IMMOBILIEN INNOVATION.

Wir wünschen Ihnen viel Lesevergnügen!

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04.10.2023 Innovation Day @ EXPO REAL München innovation-day.ch 04.–06.10.2023 EXPO REAL 2023 München exporeal.net 02.–03.11.2023 NZZ Real Estate Days Davos realestate.nzz.ch 07.11.2023 12. Retail Forum Switzerland Zürich retailforum.ch 16.11.2023 SwissPropTech Lunch Zürich swissproptech.ch 21.11.2023 95. Schweizer Immobiliengespräch Zürich immobiliengespraeche.ch 04.12.2023 SwissPropTech Afterwork Zürich swissproptech.ch 09.01.2024 Dreikönigsapéro Zürich swisscircle.ch 12.01.2024 SwissPropTech Breakfast Zürich swissproptech.ch 17.01.2024 1. Swiss Circle Briefing 2024 Zürich swisscircle.ch 17.–18.01.2024 IMMO24 Zürich swisspropertyfair.ch 27.02.2024 9. Digital Real Estate Summit Baden digitalrealestate.ch 06.–07.03.2024 RENT Switzerland Lausanne rem-events.ch 14.–17.03.2024 MIPIM Cannes mipim.com 23.04.2024 2. Swiss Circle Briefing 2024 Zürich swisscircle.ch Weitere Termine aus der Immobilienwelt: immobilien-termine.ch
Dr. Roman Bolliger Harald Zeindl Swiss Circle IMMOBILIEN Business Harald Zeindl (l.) und Roman H. Bolliger.

Digitalisierung via Briefpost?

Die Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft erleichtert das Mieter- sowie Gebäudemanagement enorm. PropTech-Unternehmen nennen Innovation und Briefpost jedoch selten im gleichen Atemzug. Hat Papier in der modernen Immobilienbewirtschaftung seinen Reiz verloren? Flatfox beweist das Gegenteil.

Flatfox und der digitale Vermietungsprozess

Als eines der ersten PropTech-Unternehmen im Schweizer Markt, stellte Flatfox einen kostenlosen Immobilienmarktplatz mit digitalen Tools für den Bewerbungsprozess zur Verfügung. Heute unterstützt die Plattform neben der elektronischen Bewerbung und Vertragsunterzeichnung auch bei der Abwicklung von Mieteranliegen und der digitalen Kündigung. Dank dieser Innovationen hat sich Flatfox im letzten Jahrzehnt zu einer rundum digitalen Interaktionsplattform für Immobilienbewirtschafter und Mieterinnen entwickelt.

Ein Schritt zurück in die Zukunft

Auch das neu eingeführte Mieterportal zeichnet sich durch die nahtlose und digitale Kommunikation zwischen allen Parteien aus. Die Herausforderung war nur: Wie beziehen Bewirtschafter technisch nicht versierte Personen mit ein, oder Mieter, die keine E-Mail-Adresse angeben? Ein innovativer Ansatz brachte die Lösung. Von Flatfox als «schlaue Abzweigung» bezeichnet, erhält diese nun neuen Glanz: die Briefpost.

Digitales Mieterportal mit analogem Twist

Das neue Mieterportal kombiniert sowohl die analoge als auch die digitale Kommunikation. Die Immobilienverwaltung hat bei Mitteilungen jetzt die Wahl, ob die Mieter per Brief oder online kontaktiert werden sollen. Die nahtlose Integration mit dem ERP-System zeigt auf der Flatfox-Plattform alle zur Verfügung stehenden Stammdaten der Empfänger an. Bei der Wahl des physischen Briefversands spart sich die Immobilienverwaltung dank Anbindung an einen ex-

ternen Partner das Drucken, Verpacken und Versenden. Per Knopfdruck geschieht alles Weitere automatisch. Der aktuelle Versandstatus ist auf Flatfox stets ersichtlich. Sobald der Brief ankommt oder nicht zugestellt werden konnte, wird der Versandstatus entsprechend angepasst. Dank der «schlauen Abzweigung» bleibt der Prozess trotz Einsatz der Post für die Immobilienverwaltung durchgehend digital.

Vom Brief zur rundum digitalen Kommunikation

Der aktive Austausch mit Kunden während der Innovationsphase des FlatfoxMieterportals brachte die Erkenntnis: E-Mail-Adressen der Mieterschaft sind oftmals veraltet oder erst gar nicht vorhanden. Werden analoge und digitale Kanäle zusammengeführt, steht der medienbruchfreien Kommunikation dennoch nichts im Wege. Auf den ersten Blick eine ungewöhnliche Entscheidung. Doch Julia Bitschnau (CPO bei Flatfox AG) erklärt: «Es geht darum, Lösungen

zu finden, die den tatsächlichen Bedürfnissen unserer Kunden und ihrer Mieterschaft entsprechen. Deshalb sind wir auch im digitalen Zeitalter gerne bereit, ein Medium wie die Briefpost wieder mit einzubinden.» Das Ziel ist jedoch, langfristig mehr Mieterinnen digital über das Mieterportal erreichen zu können. Im Briefverkehr werden sie darauf hingewiesen, ihre Immobilienverwaltung einfach und schnell online zu kontaktieren sowie ihre E-Mail-Adresse zu hinterlegen. Damit wird die Kommunikation nicht nur unkomplizierter, sondern auch kostengünstiger und umweltfreundlicher.

Räffelstrasse 24 8045 Zürich

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Flatfox AG
customersuccess@flatfox.ch www.flatfox.ch

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