Immobilia - Aprile 2015

APRILE 2015 Edizione 1 | Anno 4 | Immobilia SVIT Ticino | www.svit.ch/svit-ticino

VOLO INTORNO AL MONDO BERTRAND PICCARD OSPITE NEL 2013 DI SVIT TICINO

MERCATO LOCAZIONE. Rischioso intervento..................................................................................................................... 04 PROPRIETÀ PER PIANI. Regolamentazione al possesso di animali domestici...................................... 10 SVIT TICINO. Più visibilità per i soci............................................................................................................................................ 19

EDITORIALE

IMMOBILIA APRILE 2015

APRILE 2015

Edizione 1 | Anno 4 | Immobilia SVIT Ticino | www.svit.ch/svit-ticino

«BACK TO NORMALITY» VOLO INTORNO AL MONDO BERTRAND PICCARD OSPITE NEL 2013 DI SVIT TICINO

MERCATO LOCAZIONE. Rischioso intervento .................................................................................................................... 04 PROPRIETÀ PER PIANI. Regolamentazione al possesso di animali domestici ..................................... 10 SVIT TICINO. Più visibilità per i soci ........................................................................................................................................... 19

Solar Impulse 2 in volo sopra Abu Dhabi (foto: © Solar Impulse)

INDICE

04 MERCATO DEGLI APPARTAMENTI IN LOCAZIONE: RISCHIOSO INTERVENTO L’introduzione di un formulario obbligatorio ALBERTO MONTORFANI «Il nostro futuro come nazione non potrà che passare dalla valorrizzazione delle nostre particolarità.»

Con la fine del doping sul franco anche la Banca Nazionale ha lanciato il messaggio che la Svizzera, probabilmente, meritava: torniamo alla normalità. Alla normalità della nostra condizione economica e strutturale di piccola nazione di qualche milione di persone arroccata nel cuore dell’Europa (quella vera, non quella politica); smettiamola di combattere contro i mulini a vento di una crisi economica e monetaria che da acuta resterà strisciante per tutta la zona Euro ancora per diversi anni. Forse l’industria frenerà, forse il turismo avrà da lamentarsi, forse anche gli acquirenti di immobili dall’estero troveranno il nostro paese meno attrattivo, forse si ritornerà a parlare di delocalizzazione di imprese e di esportazione di personale.

Ma forse capiremo che il nostro futuro come nazione non potrà che passare dalla valorizzazione delle nostre particolarità, e non dal voler imitare a tutti i costi gli «standard» fissati da altri (da Swissair & Co. non abbiamo ancora imparato nulla?)

O forse non sappiamo ancora cosa fare da grandi: vogliamo la crescita economica ma non i frontalieri e gli stranieri, vogliamo la crescita dell’immobiliare ma che sia sostenibile (bell’ossimoro!), e intanto chiude la piazza finanziaria ticinese per mancanza di materia prima, con la benedizione del Consiglio Federale, e nemmeno uno sciopero! Il crollo dell’Euro ci ha dato la sveglia, ma quando ci mettiamo siamo veramente bravi a farci male anche da soli.

Alberto Montorfani Presidente SVIT Ticino

in tutta la Svizzera mette a rischio la pace tra locatari e locatori.

08 CAMERA PROFESSIONALE DELLA PROPRIETÀ PER PIANI: DISPUTA CON INTRATTENIMENTO Alla fine di ottobre, la Camera professionale

della proprietà per piani di SVIT Svizzera ha aperto le porte al consueto evento autunnale.

Amédéo Wermelinger ha spinto i professionisti di settore a misurarsi sugli aspetti problematici della proprietà per piani con tesi provocatorie.

10 PROPRIETÀ PER PIANI: UNA BELLA GATTA DA PELARE! Sempre più spesso si sente parlare – nell’ambito delle comunità di comproprietari di proprietà per piani – della necessità di una adeguata regolamentazione che limiti, se non addirittura ponga divieti al possesso di animali domestici a questo tipo di proprietari – un esempio concreto.

13 POLITICA: DI IMPOSTE IMMOBILIARI E DI SPECULAZIONE Considerazioni a margine del lavoro di progetto – «Confronto dell’imposta sugli utili immobiliari nei diversi Cantoni: gli utili immobiliari nella sostanza privata delle persone fisiche nei Cantoni: Berna, Grigioni, Turgovia, Ticino e Vallese».

14 LEX KOLLER: UN DIBATTITO CONCLUSO? Legge federale sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero: un annoso e tormentato iter legislativo sfocia in una sostanziale continuità.

16 BERTRAND PICCARD: VOLO INTORNO AL MONDO La disponibilità di una protezione dalle disdette dipende sostanzialmente dal fatto che il posteggio venga locato separatamente oppure congiuntamente a un locale d’abitazione o commerciale.

SVIT TICINO

18 IL PIACERE DI UNA VISITA 19 CHIARO POSIZIONAMENTO 20 FORMAZIONE: RISANAMENTO E GESTIONE DI IMMOBILI 22 ORGANI E SOCI DI SVIT TICINO 24 FORMAZIONE: 39 NUOVI ASSISTENTI IN PPP E COMMERCIALIZZAZIONE IMMOBILIARE

25 ATTESTATO PROFESSIONALE FEDERALE IN COMMERCIALIZZAZIONE IMMOBILIARE

26 CORSI DI SVIT TICINO 26 IMPRESSUM

immobilia Ottobre 2014 | 3

ECONOMIA IMMOBILIARE MERCATO DEGLI APPARTAMENTI IN LOCAZIONE

Rischioso intervento La Svizzera possiede il mercato degli appartamenti in locazione meglio funzionante del mondo.

Tuttavia la politica sente costantemente il dovere di mettervi mano. La recente iniziativa per l’utilizzo di un formulario obbligatorio non è semplicemente superflua, ma addirittura dannosa.

Fokus der Wirtschaft

27.01.15 / Nr. 21 / Seite 26 / Teil 01 * NZZ AG

MERCATO SVIZZERO DEGLI APPARTAMENTI IN AFFITTO BEN FUNZIONANTE Fonti: NZZ, Eurostat, UFS (Indagine sul Budget delle domestiche), Wüest & Partner

Gut funktionierender Schweizer Mietwohnungsmarkt Nessun valore anomalo nei costi delle abitazioni

Kein den Wohnkosten QuotaAusreisser dei costi dellebei abitazioni per reddito familiare1, in % (2013) Anteil Wohnkosten am Haushaltseinkommen¹, in % (2013) UE (28 paesi)

EU (28 Länder) Eurozona (18 paesi) Euro-Raum (18 Länder) Grecia Griechenland Danimarca Dänemark Paesi Bassi Niederlande Germania Deutschland Ungarn Ungheria Schweiz Svizzera Polen Polonia Schweden Svezia Lettland Lettonia Norwegen Norvegia Grossbritannien Slowakei Gran Bretagna Spanien Slovacchia Litauen Spagna Österreich Lituania Portugal Austria Frankreich Portogallo Italien Francia Luxemburg Italia Lussemburgo

22,3

22,3 22,1

Tra i primi in classifica nel libero mercato degli appartamenti in affitto Spitzenreiterin freiennel Mietwohnungsmarkt Situazioni abitative dellabeim popolazione 2012, in %

Wohnverhältnisse der Bevölkerung, 2012, in %

Durchschnittlicher Ausgabenanteil am Brutto-Haushalts16,2 16,0 15,7 für Wohnen 15,5 2006–2012 15,4 einkommen und Energie, 14,8

16,0

UE (28 paesi)

EU (28 Länder) Euro-RaumSvizzera (18 Länder)

Eurozona (18 paesi)

22,1

39,9

39,9

30,5

30,5

29,829,8 28,228,2 24,7 24,7 23,9 23,9 22,7 22.7 22,4 22,4 21,7 2 1,7 21,1 21,120,7 20,720,5 19,5 20,5 19,5 1 9,5 19,2 19,5 18,3 19,2 18,0 18,3 17,4 18,0 13,8 17,4 13,8

Redditi familiari disponibili. ¹ Verfügbares Haushaltseinkommen.

1

16,0

Schweiz Germania Deutschland Danimarca Dänemark Paesi Bassi Niederlande Svezia Schweden Austria

2006

Österreich Luxemburg Francia Frankreich Grecia Griechenland Gran Bretagna Grossbritannien Italia Italien Spagna Spanien Lussemburgo

IMPRESSIONE SBAGLIATA. Gli interventi re-

golatori sulla struttura del mercato vengono oggi considerati dalla politica come una panacea. Ciò si mostra anche sul mercato degli appartamenti, oppresso da disposizioni emanate da più parti. Il frutto più recente di questa foga legislativa è il progetto del Consiglio federale di introdurre in tutta la Svizzera il cosiddetto formulario obbligatorio. Questo prevede che il locatore comunichi gli affittuari interessati, prima della stipula del contratto, il canone pagato dall’inquilino precedente. Se il nuovo canone è superiore a quello precedente, l’aumento deve essere motivato sul formulario. Dietro la proposta si cela il desiderio di moderare l’aumento degli affitti aumentando la trasparenza: chi vuole aumentare la pigione al cambio di inquilino, questa è l’idea, sarà più prudente se dovrà dichiararlo e motivarlo.

2007

2006

16,2

2008

2007

16,0

2009

2008

15,5

2010

2009

15,4

2011

2010

14,8

2012

2011

2012

Beobachtete Neuabschlüsse und Bestandsmieten Indexiert 1. Quartal 2009 = 100

120

120

Portogallo

Portugal

110

Norwegen Slowakei Lettonia Lettland

100

Norvegia Slovacchia

110

Polonia

Polen Ungarn Lituania Litauen

100 90

Ungheria

0

50

100

0 50 100 Proprietà non Affitti a prezzo di Marktpreis Eigentum unbelastet gravate da ipoteche Miete mercato Proprietà gravate Affitti oa Miete zu ridotti ermässigten Eigentum durch Darlehen/ mutui/ipoteche Preisen titolooder gratuito unentgeltlich Hypotheken da belastet

QUELLEN: EUROSTAT, BFS (HAUSHALTSBUDGETERHEBUNG), WÜEST & PARTNER

ANDREA MARTEL*

15,7

Forte crescita degli affitti a Ginevra Nuovi contratti osservati e affitti esistenti Stärkstes Mietwachstum in Genf Indicizzati al primo quadrimestre 2009 = 100

L'eterno ritornello sull’aumento dei costi dell’alloggio non trova riscontro nella realtà.

4 | immobilia Aprile 2015

Costi di abitazione in calo in Svizzera Sinkender der Wohnkosten in deredSchweiz Spesa media perAnteil reddito familiare lordo per abitazioni energia, 2006-2012

I contratti stipulati ex novo sono di fatto aumentati notevolmente negli ultimi anni. La causa è la crescente domanda di appartamenti in locazione correlata all’immigrazione, a cui l’offerta – dal momento che gli edifici non possono essere costruiti in una notte – risponde in ritardo. Secondo Wüest & Partner le pigioni degli appartamenti sono aumentati, tra il 2009 e il 2014, a seconda del calcolo, del 15% circa (pigioni offerte) o del 9% (contratti di locazione effettivamente stipulati). Tuttavia, secondo l’indice delle locazioni calcolato dall’Ufficio Federale di Statistica, le pigioni sono aumentate globalmente solo ca. del 5% (comprendendo anche le locazioni già in corso) Si tratta cioè sì di una percentuale superiore al rincaro generale, che si attestava praticamente a zero, ma inferiore all’evoluzione dei redditi che tra il 2009 e il 2012 (questi i dati più recenti) sono aumentati del 7%.

2009

Nuovi contratti:

90Svizzera

2009 Zurigo

2010

2011

2012

2013

2014

Esistenti: Svizzera

2010 2011 2012 2013 2014 (indice degli affitti UFS) Ginevra Neuabschlüsse: Schweiz Zürich Genf Basel Basilea Bestand: Schweiz (BfS-Mietpreisindex) NZZ-INFOGRAFIK / efl./tcf.

Probabilmente esiste una certa necessità di intervenire in materia di attenuazione dei prezzi, ma è dubbio che gli interventi sulla fissazione dei prezzi siano efficaci. Il miglior sistema per la riduzione dei prezzi è l’espansione dell’offerta: sarebbero più sensati di conseguenza degli incentivi a costruire più appartamenti nelle posizioni richieste, per esempio tramite l’aumento degli indici di sfruttamento.

Tuttavia l’idea del formulario obbligatorio non appare negativa almeno a prima vista. La trasparenza, così si potrebbe pensare, è di per sé qualcosa di buono; e se aiuta ad impedire ad avidi locatori di aumentare i propri canoni d’affitto in maniera smisurata, tanto meglio. Ma l’apparenza inganna. La proposta non è soltanto un superfluo intervento sulla libertà di proprietà del possessore di un immobile.

Essa può anche potenzialmente causare gravi danni sul mercato degli appartamen-

DIRITTO

«PACTA SUNT SERVANDA» ti in locazione. Innanzitutto, la trasparenza può essere effettivamente sensata – ma solo quando l’informazione fornita sul costo è rilevante. E di regola non è questo il caso. Se la pigione di un appartamento offerto sul mercato sia adeguata o meno lo si deduce maggiormente dal costo di appartamenti paragonabili siti nelle vicinanze piuttosto che dal canone pagato dall’inquilino precedente. Quest’ultimo dipende in linea di massima dalla durata della sua permanenza nell’appartamento, poiché il diritto di locazione svizzero consente un aumento del canone, nei rapporti di locazione in corso, soltanto in caso di aumenti dei costi chiaramente definiti . Chi abita per molti anni nelle stesse quattro mura, paga di conseguenza, col tempo, un canone talvolta di molto inferiore alla media.

noni – non è possibile per mancanza di dati, il che manifesta un chiaro punto debole nell’applicazione del diritto di locazione. Nell’era di internet tuttavia un affittuario interessato può comunque farsi un quadro approssimativo su quale sia stato l’ammontare dei canoni iniziali nel quartiere da lui scelto negli ultimi anni. Cliccando per esempio sulla voce «Quanto si paga nei dintorni?» sul sito di Comparis, si ottiene una cartina con tutti i canoni d’affitto degli appartamenti che sono stati inseriti in internet negli ultimi cinque anni.

La pigione dell’inquilino precedente può tutt’al più perfezionare questo quadro. Se ora attraverso l’obbligo di utilizzo del formulario il canone precedente dichiarato diventa però in un certo senso parte integrante del contratto di locazione, ciò suscita l’impressione che sia proprio questo il terL’introduzione di un mine di paragone fondamenformulario obbligatorio in tutta tale. E insieme all’obbligo di la Svizzera mette a rischio motivare l’aumento dell’affitla pace tra locatari e locatori.» to, il messaggio che si legge tra le righe è che gli aumenti del canone in corrispondenza del cambio di inquilino siano qualcosa di indecente.

Tutto questo non sarebbe INTERNET INFORMA. Lo stesso diritto di lo- per nulla vantaggioso per i buoni rapporcazione prevede tuttavia che al cambio ti tra locatario e locatore – ma non sarebdi inquilino il confronto con le pigioni di be ancora un grande problema. Il formumercato possa essere considerato nella lario obbligatorio diventa pericoloso per il determinazione del canone di locazione. funzionamento del mercato dell’alloggio Per un mercato della locazione ben fun- in combinazione con un’altra particolarizionante non basta in fondo proteggere tà presente nel diritto di locazione: il diil locatario. C’è bisogno anche di incen- ritto del locatario di contestare il canone tivi per convincere gli investitori a mette- iniziale. Tale regola è un unicum nel panore a disposizione degli alloggi. In questo rama del diritto svizzero, tuttavia significaso sono rilevanti le pigioni di zona o di ca che è consentito, a seguito della stipuquartiere, su cui il locatore dovrebbe po- la di in un contratto, cercare di ottenere tersi orientare. Questa valvola è necessa- una modifica del contenuto a proprio faria affinché le pigioni dei contratti esisten- vore, senza un’approvazione della controti, che nel periodo della locazione possono parte (cfr. testo a lato). variare unicamente al variare di elementi La legittimazione a contestare a postedi costo prestabiliti dal diritto di locazio- riori la pigione iniziale non rappresenta un ne, possano adattarsi al gioco di doman- grosso problema nella pratica, poiché fida e offerta almeno al momento del cam- nora i locatari non hanno quasi mai fatto bio di inquilino. Diversamente, la forbice uso del loro diritto – almeno nella Svizzetra vecchi e nuovi appartamenti si inaspri- ra tedesca. Nella prima metà del 2013 le rà sempre di più e i proprietari di immobili autorità cantonali di conciliazione riportanon conseguiranno col tempo alcuna ren- no 346 contestazioni in tutta la Svizzera, di dita attrattiva dai loro investimenti. cui appena 26 al di qua del «Röstigraben».

Nella pratica però questo riferimenQuesta discrezione si basa sul senso to alle pigioni di zona e di quartiere – una di giustizia che i contratti vanno rispetsorta di paragone tra nuovi e vecchi ca- tati per principio. Tale convinzione non è

I contratti vanno osservati («pacta sunt servanda») – nel Diritto di locazione questo principio non vale.

Il principio per cui i contratti stipulati vanno rispettati, è universalmente riconosciuto e vale in tutti gli ambiti della vita. Una delle poche eccezioni riguarda le vendite a domicilio.

Da queste l’acquirente può recedere entro un determinato termine, perché potrebbe essere stato colto alla sprovvista dal venditore non richiesto in piedi davanti alla porta di casa propria. Persino in questo ambito, tuttavia, la possibilità di inadempimento si limita alla recessione dal contratto entro il termine stabilito.

La possibilità prevista dal diritto di locazione di contestare il canone d’affitto iniziale contravviene al principio «pacta sunt servanda». Al locatario è permesso di far modificare a proprio favore a posteriori (fino a 30 giorni dopo la consegna delle chiavi) un contratto stipulato. Per la controparte, ovvero il locatore, ciò significa dover firmare un contratto di cui non conosce la stesura finale.

Alla base di questa regolamentazione speciale vi è il parere del legislatore che il locatario si trovi in una posizione di debo-

lezza rispetto al locatore. Questo squilibrio dovrebbe essere corretto – tuttavia soltanto in alcune precise condizioni.

O il locatore ha aumentato «notevolmente» la pirgione rispetto al precedente inquilino (indice del fatto che il canone potrebbe essere eventualmente illegittimo); o il locatario si è visto costretto a stipulare il contratto, per situazioni di emergenza personali o familiari o perché il mercato degli appartamenti è tanto scarso da doversi per così dire rifugiare – per avere innanzitutto un tetto sulla testa – in un appartamento, sebbene questo superi le proprie disponibilità finanziarie.

Il Tribunale federale tuttavia, a partire da questo regolamento previsto in caso di situazioni d’emergenza, ha ora concesso una sorta di carta bianca per le modifiche contrattuali a posteriori (cfr. testo principale). Ora non è neanche più compito del locatario dimostrare la contestata illegittimità di un canone fissato contrattualmente. Contrariamente al principio dell’onere della prova previsto nel diritto civile, deve ora essere il locatore a dimostrare la legittimità della pigione. immobilia Aprile 2015 | 5

ECONOMIA IMMOBILIARE MERCATO DEGLI APPARTAMENTI IN LOCAZIONE

tuttavia scolpita nella pietra, come dimostrano esperienze nella Svizzera francese. Proprio il formulario obbligatorio può favorire la concezione che le contestazioni non sono ammesse soltanto in casi eccezionali, bensì rappresentano in generale un mezzo adatto a difendersi quando la situazione sul mercato della locazione diventa difficile e si considera troppo elevato il proprio canone di locazione. Che un formulario obbligatorio introdotto a livello nazionale porterà a un numero maggiore di contestazioni è evidente, poiché

la Svizzera. Con questa «legittimazione in bianco» non vi è alcun bisogno di un «notevole» aumento della pigione (definito dal Tribunale federale come superiore al 10%) per la contestazione. Una volta ammessa la domanda, il locatore ha praticamente perso. La possibilità prevista dalla legge di appellarsi alle pigioni di zona e di quartiere è di fatto impossibile, poiché il Tribunale federale ha stabilito criteri di fatto inapplicabili per accettare la comparabilità degli oggetti di locazione.. E anche se gli standard di quartiere venissero

La prassi del Tribunale federale ha come effetto che oggi pressoché tutti gli appartamenti producono rendite troppo elevate e dunque secondo il diritto in vigore eccessive.»

già oggi praticamente tutte le contestazioni riguardano Cantoni con il formulario obbligatorio.

Al primo posto troviamo i due Cantoni occidentali della Svizzera: Vaud (164 nella prima metà del 2014) e Ginevra (131) in cui si utilizza da tempo il formulario obbligatorio. Da quando anche il Canton Zurigo l’ha introdotto (dall’1.11.2013) è entrato a far parte delle prime posizioni in classifica. Il numero dei casi è aumentato da 9 nella prima metà del 2013 a 58 nei primi sei mesi del 2014.

CHI SEMINA VENTO … Se dunque per mez-

zo del formulario obbligatorio dovrebbe essere rivendicata l’assoluta trasparenza sul mercato degli appartamenti in locazione, allora la possibilità di contestazione dovrebbe in cambio essere abolita. In caso contrario, per i locatori verrà a crearsi un’incertezza giuridica difficilmente sostenibile. In questa situazione nemmeno le condizioni formulate in maniera restrittiva dalla legge vengono in aiuto, poiché il giudice federale le ha completamente attenuate a partire dal 2002 con diverse decisioni. Anziché una vera situazione di emergenza per gli affittuari, ci sarebbe soltanto bisogno di una percentuale di abitazioni vacanti sul mercato locale degli appartamenti in affitto inferiore al 1,5%, affinché le domande vengano accolte – un fatto che vale da anni per gran parte del6 | immobilia Aprile 2015

considerati adeguati, il locatore non verrebbe aiutato poiché il Tribunale federale ha di recente stabilito che il locatario possa inoltre appellarsi all’obiezione che il locatore ottenga dall’oggetto una redditività eccessiva (in precedenza questa possibilità non era data). A questo punto la questione perde la connessione con la realtà, poiché il Tribunale federale concede al locatore unicamente una rendita netta che si attesta a 0,5 punti percentuali al di sopra del tasso di interesse per la prima ipoteca (oggi tasso d’interesse di riferimento), attualmente dunque del 2,5%.

Le rendite correnti del 4%, che proprio anche le casse pensioni devono raggiungere per poter onorare i loro obblighi di rendita minima, sono quindi fin dall’inizio abusive – tanto più visto che i giudici federali calcolano le rendite (tranne per edifici molto vecchi) sulla base del valore di investimento storico che di regola è al di sotto dell’attuale valore contabile.

PAURA DEL LOCATORE. La prassi del Tribuna-

le federale ha come effetto che oggi pressoché tutti gli appartamenti che vengono dati in locazione da privati o da investitori istituzionali producono rendite troppo elevate e dunque secondo il diritto in vigore eccessive. Nel caso di una domanda di contestazione il locatore deve di conseguenza partire dal presupposto che il proprio canone di locazione verrà ridotto no-

tevolmente. Tale livello può attestarsi al di sotto del canone di affitto del precedente inquilino. Nel 2006 per esempio i giudici federali hanno ridotto in un caso l’affitto iniziale da CHF 1790 al mese a CHF 1455, sebbene l’affittuario precedente pagasse CHF 1720 al mese. Ancora più eclatante è un esempio dell’ottobre del 2011: il canone di un appartamento di 4 locali a Losanna era di CHF 1685 al mese. Nel nuovo contratto fu aumentato a CHF 2050. Il Tribunale federale decise di concedere al massimo un canone di CHF 880.

Se tramite una modifica della prassi del diritto di locazione si scatenasse dunque una valanga di cause – e secondo gli esperti di diritto di locazione sono molteplici le contestazioni senz’altro oggetto del formulario obbligatorio – in conformità alla giurisprudenza i locatori avrebbero le mani legate. Le paure del locatore sono reali già oggi. Le sempre più numerose contestazioni, quando possibile, vengono risolte con una conciliazione per evitare ulteriori sentenze svantaggiose emesse dai giudici federali – sebbene così facendo si diventerà vulnerabili al ricatto dei propri affittuari. Dovrebbe apparire evidente che ciò renderà meno attrattiva la locazione di appartamenti. *Articolo redatto da Andrea Martel, NZZ 27.01.2015. Nostra traduzione non rivista dall’autrice.

VANTAGGI DI UN «PAESE DI LOCATARI» La Svizzera viene spesso descritta come il fanalino di coda in materia di proprietà d’abitazione, affermazione che con una percentuale di abitazioni in proprietà inferiore al 40% è anche fondata. Ma si può anche vederla al contrario: il nostro paese è allo stesso tempo in vetta alla classifica in materia delle abitazioni in affitto (cfr. grafico). Ciò comporta diversi vantaggi: in questo modo i prezzi delle case sono tendenzialmente meno soggetti a grandi oscillazioni, poiché gli investitori istituzionali che possiedono molti degli appartamenti in affitto non dipendono quasi da finanziamenti esterni, di modo che il ciclo del credito gioca un ruolo meno importante.

Effetti positivi dal punto di vista politico-economico derivano anche dal fatto che gli affittuari sono più mobili rispetto ai proprietari, il che influisce in maniera vantaggiosa sul mercato del lavoro. E di questo mercato degli appartamenti in affitto ben funzionante ci si dovrebbe prendere cura. Già adesso esistono fattori che lo ostacolano: per esempio la liquidità del mercato è limitata dal fatto che gli appartamenti diventano comparativamente più convenienti, quanto più a lungo vi si abita. Ciò porta a un mercato di appartamenti diviso in due parti e ostacola la mobilità dei locatari. Sarebbe rischioso se ora gli affittuari iniziassero a perseguire vantaggi individuali a breve termine, per esempio attraverso la contestazione del canone d’affitto iniziale. Se dare in affitto un appartamento fa soltanto arrabbiare e non produce nemmeno una rendita interessante, allora gli investitori trasformeranno i propri appartamenti in affitto in proprietà per piani.

L’offerta sul mercato degli appartamenti in affitto diventerebbe in questo modo più scarsa.

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PROFESSIONE IMMOBILIARE CAMERA PROFESSIONALE DELLA PROPRIETÀ PER PIANI

Disputa con intrattenimento Alla fine di ottobre, la Camera professionale della proprietà per piani di SVIT Svizzera ha aperto le porte al consueto evento autunnale. Amédéo Wermelinger ha spinto i professionisti di settore a misurarsi sugli aspetti problematici della proprietà per piani con tesi provocatorie.

Amédéo Wermelinger, Petra Grognuz-Bernhardt, Benno Zoller, Thomas Mesmer, Michel de Roche (da sinistra a destra).

IVO CATHOMEN*

UN TERRENO SCIVOLOSO. L’ordinamento giu-

ridico della proprietà per piani (PPP) è un terreno assai scivoloso. Senza contare che dopo cinquant’anni, non si è ancora ben assestato e ciò richiede alle comunità, che qui hanno radici, un certo senso dell’equilibrio.

In esame ci sono iniziative politiche destinate a risolvere pesanti carenze, fra cui il postulato del Consigliere nazionale Andrea Caroni (PLR, AR), in cui invita il Consiglio federale a prendere in esame il diritto alla PPP, oppure la mozione nel frattempo respinta dell’ex Consigliere nazionale Filippo Leutengger (PLR, ZH) per allentare il principio di unanimità nel diritto della PPP in presenza di una nuova struttura di sostituzione.

Il 30 ottobre scorso, la Camera professionale della proprietà per piani di SVIT Svizzera ha invitato gli operatori del settore al consueto evento autunnale presso la Tonhalle di San Gallo. Il prof. dr. Amédéo Wermelinger, autore di diverse opere fondamentali e di numerose perizie, ha fatto un assist agli ospiti in sala sulla disputa ormai consolidata sul piano professionale e distensiva, proponendo loro tesi provoca8 | immobilia Aprile 2015

torie su aspetti problematici in materia di PPP. E questa situazione ha portato a un vivace scambio fra i quasi ottanta operatori del settore presenti in sala, grazie alle varie esperienze, in parte contrapposte.

Wermelinger ha richiamato l’attenzione sulla procedura in materia del Consiglio federale, che si distingue per un numero di casi modesto rispetto al diritto di locazione e fra l’altro per una giurisprudenza eloquente su beni nel Cantone dei Grigioni, nel Canton Ticino e nel Cantone Vallese. Ha spiegato quest’ultima cosa con la quota superiore alla media di seconde case e i relativi proprietari che hanno meno familiarità con la filosofia della comunione di proprietari.

Nel suo discorso di benvenuto Thomas Mesmer, presidente di SVIT Ostschweiz, ha paragonato la PPP a dei giocatori di calcio e l’amministratore della PPP a un arbitro che deve ammonire qualcuno ogni tanto e che è responsabile tuttavia in prima linea di un gioco corretto e fluido.

SETTE DEI TANTI ASPETTI PROBLEMATICI. Wer-

melinger ha concentrato il suo ricco baga-

glio di esperienze, accumulate grazie alla propria competenza in ambito giudiziario, sui sette focolai di crisi più roventi della PPP, in modo da avere un grande richiamo. I suoi due antagonisti sul podio nella prassi amministrativa, Petra GrognuzBernhardt e Benno Zoller, hanno ricevuto con disinvoltura la palla nella discussione successiva.

Secondo Wermelinger, il fatto che oggi molte comunità di PPP vengano costituite prima della costruzione degli edifici, cosa non prevista nel CCS e quindi non disciplinata, offre un potenziale per confronti giuridici. In questo modo, le norme che disciplinano il caso di fallimento dell’impresa, di reclamo o di variazioni del progetto, passano all’autorità giudiziaria. Le norme di legge rappresentano una soluzione o un divieto fondamentale – privo di rilevanza pratica – di vendita sulla carta. Oggi viene stabilito più o meno quali parti dell’edificio devono essere aggiunte alla proprietà comune e quali sono oggetto del diritto speciale. Wermelinger alla richiesta ormai di dominio pubblico di una flessibilità della suddivisione, ha obiettato, quale risposta

alla gran varietà di forme di PPP, la perdita di certezza del diritto e la potenzialità da parte dei proprietari di approfittarne a causa di una errata comprensione della flessibilità. Benno Zoller riteneva di aspirare a una semplificazione delle norme, soprattutto per quanto concerne gli spazi adibiti a parcheggio. Questo può anche comportare un risparmio in termini di costi per i singoli proprietari, poiché finora si è resa necessaria una seconda contabilità per lo più snervante per le comunioni di comproprietari dei parcheggi interni con relativa assemblea separata. Questa tesi ha trovato almeno in parte il consenso fra i partecipanti al dibattito.

Il problema con i disturbatori e il blocco delle decisioni unanimi viene attualmente affrontato spesso anche per quanto concerne il restauro di edifici. È comunque controverso se e come l’equilibrio di forze debba essere spostato nel peggiore dei casi a favore della comunità, per conservare la capacità di agire. I proprietari devono essere esclusi oppure i tribunali possono decidere al posto della comunità? È indiscutibile che questo comporti talvolta dei problemi per la riscossione dei contributi della comunità, ma anche che la riscossione dei contributi dovuti sia particolarmente complicata nella legge svizzera sull’esecuzione e che tuteli specialmente il debitore. Tuttavia, secondo Wermelinger non è opportuno introdurre un altro privilegio nell’iscrizione del diritto di pegno della comunità o creare nuovi strumenti legali. Anzi, sta alle amministrazioni preoccuparsi di saldare entro il termine convenuto i compensi dovuti. I

professionisti di settore si sono in parte opposti a ciò con veemenza, ma la verità è che i relativi procedimenti giudiziari per l’iscrizione del diritto di pegno della comunità oggi generalmente non sono fattibili senza l’ausilio (troppo) caro di legali. In questo modo, lo strumento di per sé utile verrebbe privato della propria efficacia. È stato anche interessante sentire che certi tribunali garantiscono il rigetto dell’opposizione per contributi in acconto autorizzati dalla comunità, contrariamente alla chiara procedura del tribunale federale nel procedimento semplificato.

Con il passare degli anni della PPP, i contratti di diritto edilizio giungono al termine della loro durata. Laddove sono stati costruiti immobili oggetto del diritto edilizio, le comunità cessano di esistere con la reversione e questo non può essere nell’intenzione dei proprietari delle proprietà per piani. La proroga necessita tuttavia dell’unanimità e questo, alla luce dell’equilibrio di forze già citato, può diventare un problema per la comunità. Wermelinger ha etichettato una decisione a maggioranza semplice o qualificata per la variazione di una servitù come estranea al sistema e ha messo in discussione l’eventualità che la PPP non debba essere vietata nel diritto edilizio. I professionisti di settore non hanno potuto opporre nulla alle prime tesi e qui pare sussista la necessità di intervento da parte del legislatore.

Nella sua sesta tesi, il relatore si è dedicato alla scarsa dotazione del fondo di rinnovamento. Ha definito l’obbligo legale come una misura interventistica. La comunità deve restare libera di prendere anche

decisioni sbagliate o non mirate. L’accumulo prescritto per legge vincola solo il capitale non necessario.

In assenza dello status di persona giuridica, alla comunità PPP manca fra l’altro la capacità di credito, che impedisce anche il finanziamento alternativo di interventi di risanamento. Wermelinger mette in dubbio che una variazione dello status costituisca effettivamente un miglioramento. La comunità PPP non dispone infine di alcun substrato della responsabilità. Inoltre, le responsabilità passerebbero dai proprietari alla persona giuridica, conseguenza non auspicabile.

UN MUST PER LE AMMINISTRAZIONI PPP. Il nu-

mero di partecipanti non ha reso giustizia alla qualità dell’evento e questo potrebbe però essere imputabile alla sede decentrata della manifestazione, come sostiene Benno Zoller, vicepresidente della Camera e organizzatore. Questo non ha compromesso il networking durante la visita dell’abbazia, patrimonio dell’Unesco, né l’aperitivo a fine giornata.

DATE 2015 DELLA CAMERA PROFESSIONALE DELLA PROPRIETÀ PER PIANI 22.04.2015 Assemblea generale, Zurigo 19.05./20.05./08.09./09.09.2015 Idoneità alla proprietà per piani 05.11.2015 Evento autunnale, Basilea

*IVO CATHOMEN Dottore in scienze economiche, università di San Gallo (Dr. oec. HSG ), è caporedattore della rivista Immobilia.

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immobilia Aprile 2015 | 9

DIRITTO IMMOBILIARE PROPRIETÀ PER PIANI

Una bella gatta da pelare!

Sempre più spesso si sente parlare – nell’ambito delle comunità di comproprietari di proprietà per piani – della necessità di una adeguata regolamentazione che limiti, se non addirittura ponga divieti al possesso di animali domestici a questo tipo di proprietari – un esempio concreto.

la delibera. Sentendosi sotto pressione, l’amministratore asseconda la richiesta di B. Al Signor A vengono concessi 30 giorni di tempo per contestare la delibera, ma li lascia scadere senza opporsi e si presenta dall’amministratore dopo due mesi con una dichiarazione con la quale respinge la decisione considerandola non valida.

ESPOSIZIONE DEL PROBLEMA: Come si effet-

Anche i gatti possono essere fonte di controversie tra comproprietari.

PETRA GROGNUZ & MICHEL DE ROCHE *

I PROTAGONISTI: Un dolcissimo gattino e

il suo padrone, il signor A che abita al piano terra del condominio X. Ma anche un’auto con tetto in tessuto e il suo proprietario, il signor B che abita nella mansarda del condominio X. LA STORIA: Un giorno, il signor B scopre delle impronte di gatto sul tettuccio in tessuto della sua auto, posteggiata nel parcheggio sotterraneo del condominio X. B richiede una stima dei danni al tettuccio. I costi di riparazione ammontano a CHF 15’000. Il comproprietario B presenta un preventivo dei costi ad A, che si scusa e li trasmette alla sua assicurazione RC. Il Signor A aggiunge che quanto accaduto non si ripeterà più, anche se chiaramente non può garantire per l’animale.

Bisogna anche ammettere che un gatto abituato ad uscire liberamente non può essere rinchiuso, addomesticato o ancor meno portato a guinzaglio per il quartiere. Per di più, in caso di reiterazione, rimarrà da accertare se sia stato effettivamente il gatto di A ad essere, ancora una volta, il vero colpevole del danno. «Questo si può facilmente stabilire attraverso l’analisi del DNA» afferma B. 10 | immobilia Aprile 2015

Gli avvenimenti seguono il loro corso e il signor B trova di nuovo impronte di gatto sul tetto della sua auto. Questa volta però l’auto non ha subìto danni. Durante un’assemblea, B avanza la richiesta che da quel momento in poi A debba tenere i suoi gatti in appartamento. Il Signor A si rifiuta di accettarla.

«Danni ad un’auto, non a parti dell’edificio. Responsabilità civile del padrone del gatto?» – Quando l’assemblea giunge alle «Varie ed eventuali», B richiede che venga approvato il divieto di tenere animali nei locali e negli spazi comuni, o, ancora meglio, il divieto assoluto di possedere gatti. Tale istanza dovrà essere riportata adeguatamente nel regolamento condominiale, che per contro prevede la possibilità di tenere animali domestici, purché questi non rappresentino un problema per gli altri comproprietari. Due sono i motivi per cui A ritiene che questa pretesa non possa essere imposta: primo, perché non ci sono prove, secondo perché questo regola contravverrebbe ai suoi diritti di comproprietario. I presenti non raggiungono la totalità dei rappresentanti dei condomini. Il comproprietario B, che nel frattempo era portatore di una delega supplementare, si pronuncia a favore dei suoi interessi e pretende di mettere a verbale

tua una corretta analisi del problema e come si potrebbe giungere ad una valida soluzione? L’amministratore vorrebbe poter disporre di un regolamento che pacifichi e sia praticabile da tutti gli interessati, possibilmente senza dar luogo a controversie giuridiche. A questo proposito si pone diverse domande.

– Forse il tema non era stato messo all’ordine del giorno in maniera adeguata. In questo caso la delibera è nulla oppure impugnabile?

– È compito dell’amministratore risolvere questo problema? Oppure si tratta piuttosto di un contenzioso tra privati? Il danno è stato riscontrato su un’auto, non su parti dell’edificio. Si tratta di responsabilità civile da parte del proprietario del gatto?

– L’art. 712a cpv. 2 pone un primo paletto sull’utilizzo libero degli spazi comuni. Questo articolo definisce l’obbligo di cautela e di attenzione che il singolo comproprietario deve rispettivamente osservare nei riguardi di parti dell’edificio, componenti, impianti ed attrezzature comuni. Fino a che punto il caso presente rientra in questo articolo?

– Art. 684 del Codice Civile Svizzero.

L’ambito di questo articolo è quello di verifica. Basta questa formulazione per supportare un parziale o totale divieto di possesso di gatti? Il comproprietario B ha una delibera con valore esecutivo, che se necessario farà valere tramite il suo avvocato.

– Il comproprietario A parla di una violazione dei suoi diritti di proprietà e della personalità.

– La questione dell’onere della prova: il rischio di danno reiterato di fatto sussiste ovunque, non solo nel parcheggio sotterraneo.

– Come si può proteggere meglio il parcheggio da «visitatori indesiderati»?

Esistono apposite strumentazioni tecniche?

– Il Signor B non potrebbe proteggere meglio la sua auto? Fino a che punto lo si può pretendere? E in questo caso si potrebbe parlare di limitazione del diritto della personalità?

ANALISI DAL PUNTO DI VISTA DELL’AVVOCATO DEL SIG. A:

– La delibera è per lo meno contestabile.

E’ dubbio se la delibera sia nulla anche solo sulla base del fatto che non era stata iscritta nell’ordine del giorno. Essendo il termine per l’impugnazione scaduto, è opportuno cercare un incontro con l’amministratore, evitando in questo modo di presentare una eventuale querela che abbia dei termini di scadenza. E’ anche dubbio se sia possibile l’imposizione di un divieto assoluto al possesso di animali, a meno che tale divieto non sia stato previsto già nell’atto costitutivo della comproprietà. Sarebbe comunque importante comunicarlo all’amministrazione per eventuali applicazioni future.

– Rimane da vedere se B sia in grado di attribuire direttamente al gatto di A la responsabilità di eventuali danni. L’analisi del DNA annunciata dal Signor B pare priva di senso da un punto di vista economico. Sotto l’aspetto giuridico, non si tratta primariamente di un

problema legato alla disciplina della comproprietà per piano, ma esclusivamente di responsabilità civile derivante dal possesso di animali domestici.

L’art. 684 del Codice Civile Svizzero non è applicabile a questo caso perché non pertinente. In caso di rinvio a giudizio rimane da chiarire, se si tratti di un caso di responsabilità da parte del padrone dell’animale, in quanto la struttura dell’edificio non permette al gatto di accedere al parcheggio, o per lo meno lo impedisce, e A sia pertanto convinto che il suo gatto non riesca ad arrivare al parcheggio sotterraneo passando per il condominio.

LA SOLUZIONE DAL PUNTO DI VISTA DELL’AMMINISTRATORE. Secondo l’amministratore bi-

sogna riconoscere che la decisione non ha acquisito forza esecutiva, poiché non era stata iscritta opportunamente a verbale. Sarebbe opportuno convocare l’assemblea condominiale, al fine di giungere alle seguenti soluzioni: – B accetti di dover proteggere meglio la sua auto quando non viene utilizzata.

– Si reiteri espressamente l’obbligo di diligenza di ciascun comproprietario formulato legalmente e in maniera regolamentare.

– Nessun divieto drastico di tenere animali domestici nella propria abitazione. Sarebbe auspicabile una formulazione più dettagliata del regolamento condominiale, come ad esempio «Nel caso in cui l’animale sporchi e/o danneggi le parti comuni, il padrone ne è sempre responsabile».

– A viene quindi invitato a lasciare libero il gatto solo attraverso la porticina della cucina costruita appositamente.

B concorda sul proteggere meglio la sua auto quando non viene utilizzata.

– A prende atto del fatto che in caso di incidente comprovato si assumerà la totale responsabilità.

Quindi, morale della favola: Le soluzioni sono molteplici, mentre il gatto è uno solo.

*PETRA GROGNUZ L’autrice è fiduciaria immobiliare, membro del consiglio di amministrazione e partner di H.P. Burkhalter + Partner AG, insegnante di proprietà per piani e di amministrazione condominiale presso la scuola Berner Feusi e consigliere di amministrazione della Camera della proprietà per piani SVIT. *MICHEL DE ROCHE L’autore è avvocato presso il foro di Basilea e consulente prevalentemente nell’ambito immobiliare. Inoltre è presidente della Camera della proprietà per piani SVIT.

immobilia Aprile 2015 | 11

FISCALITÀ IMPOSTA SUGLI UTILI IMMOBILIARI

Di imposte immobiliari e di speculazione Considerazioni a margine del lavoro di progetto – «Confronto dell’imposta sugli utili immobiliari nei diversi Cantoni: gli utili immobiliari nella sostanza privata delle persone fisiche nei Cantoni: Berna, Grigioni, Turgovia, Ticino e Vallese».

MASSIMILIANO INGRAMI *

IL TRATTAMENTO DELL’UTILE IMMOBILIARE. Gli

immobili normalmente vengono venduti con un beneficio economico a favore dell’alienante. La prima causa di questo beneficio è da ricercarsi nell’esistenza, in ambito immobiliare, di una domanda superiore all’offerta, dovuta in primo luogo a un territorio limitato che non può crescere.

Ne consegue pertanto che gli immobili beneficiano spesso, a prescindere da chi ne sia il proprietario, di un aumento più o meno costante di valore che sfocia in un guadagno al momento della loro alienazione.

Come imporre questo guadagno?

L’art. 129 cpv. 1 della Costituzione federale sentenzia che la Confederazione, in

posizione ad hoc: monistici o dualistici, con aliquote progressive o proporzionali, con bonus per lunghi possessi e malus per possessi brevi, con correttivi dovuti al rincaro del costo della vita, con ripartizioni tra Cantoni e Comuni sempre diverse a seconda del Cantone. Sistemi a volte estremamente semplici (è il caso del Canton Ticino) o molto complessi (Canton Berna).

IL CONCETTO DI SPECULAZIONE. Ma la LAID al

cpv. 5 dell’articolo 12 recita anche che «I Cantoni provvedono affinché gli utili realizzati a corto termine siano imposti più gravemente», chiedendo nella sostanza di imporre in maniera più incisiva gli utili derivanti da operazioni di tipo speculativo. Ed è proprio entrando nei meccanismi d’imposizione degli utili immobiliari

La forchetta delle interpretazioni di un principio stabilito dalla Confederazione si dimostra essere molto ampia e con grandi margini d’apprezzamento.»

collaborazione con i Cantoni, ha il compito di emanare i principi per armonizzare le imposte dirette federali, cantonali e comunali. Il primo gennaio 1993 è entrato in vigore quanto compiuto dal legislatore: la LAID (Legge federale sull’armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni del 14 dicembre 1990).

Questa legge ha obbligato tutti i Cantoni a unificare la riscossione delle imposte dirette sul reddito e sulla sostanza delle persone fisiche e sull’utile e il capitale delle persone giuridiche. L’armonizzazione si estende all’assoggettamento, all’oggetto e al periodo di calcolo delle imposte, alle procedure e alle disposizioni penali. Rimane invece d’esclusiva competenza cantonale la determinazione delle tariffe, delle aliquote fiscali e degli importi esenti da imposta (art. 129 cpv. 2 Cost.; art. 1 cpv. 3 LAID).

Ne consegue che i Cantoni sono anche tenuti a riscuotere l’imposta sugli utili immobiliari.

Con questa premessa i legislatori cantonali si sono sbizzarriti con sistemi di im12 | immobilia Aprile 2015

ton Grigioni invece considera «speculazione» la compresenza di corta durata di possesso e utili importanti da un punto di vista quantitativo: è la combinazione di questi due aspetti che deve generare un’imposizione fiscale gravosa, negli altri casi gli utili immobiliari vengono trattati alla stregua dei redditi ordinari, e per possessi di lunga durata addirittura molto meglio.

dei diversi Cantoni e comparando la pressione fiscale sugli utili immobiliari con quella sui redditi ordinari (limitandosi ad analizzare gli utili realizzati nell’ambito della sostanza privata delle persone fisiche) che si capisce come è stato inteso e trattato il concetto di «speculazione» dai vari legislatori cantonali. Alcuni esempi: il Canton Berna e il Canton Turgovia hanno sistemi di tassazione degli utili immobiliari delle persone fisiche estremamente gravosi e penalizzanti anche per chi non fa della speculazione immobiliare, ma mentre il Canton Berna possiede tout court una pressione fiscale importante in tutti gli ambiti reddituali, stupisce invece il caso del Canton Turgovia: fiscalmente interessante a livello svizzero per tutti i redditi fuorché quello immobiliare. Cantoni come il Ticino e il Vallese hanno invece sistemi estremamente semplici e comprensibili che, tolti i casi di possesso di brevissima durata, trattano l’utile immobiliare delle persone fisiche alla stregua e con le medesime aliquote di un reddito ordinario di fascia medio alta. Il Can-

ABITAZIONI SECONDARIE E IMPOSTE. Analiz-

zando poi la percentuale delle abitazioni secondarie a livello svizzero emerge un dato curioso: i Cantoni a maggior vocazione turistica: Grigioni, Vallese, Ticino – quelli cioè che in termini sia numerici sia percentualistici hanno il maggior numero di residenze secondarie e che pertanto si presume siano quelli più soggetti alla «speculazione immobiliare» –, sono anche quelli con il sistema d’imposizione degli utili immobiliari più morbido (sempre riferendosi alle persone fisiche nell’ambito della loro sostanza privata) anche se comunque trattasi sempre di aliquote superiori a quelle massime sul reddito ordinario. Per contro i Cantoni con poche abitazioni secondarie arrivano a tassare gli utili immobiliari delle persone fisiche nell’ambito della loro sostanza privata con aliquote che a volte superano il 50% dell’utile stesso (es. Canton Turgovia) e, in Comuni con un moltiplicatore molto vantaggioso, l’aliquota sugli utili immobiliari per possessi molto brevi arriva a essere tre volte l’aliquota massima sul reddito.

Con buona pace dell’art. 12 cpv. 5 della LAID: la forchetta delle interpretazioni di un principio stabilito dalla Confederazione si dimostra essere molto ampia e con grandi margini d’apprezzamento.

Questa è una breve introduzione al lavoro di progetto che Massimiliano Ingrami ha scritto per l’ottenimento dell’attestato federale di commercializzazione immobiliare, conseguendo i massimi voti sia per il lavoro scritto sia per la presentazione orale. Ci ha gentilmente concesso di pubblicare il lavoro in esteso sul sito www.svit-ticino.ch > Pubblicazioni *DOTT. MASSIMILIANO INGRAMI Direttore di Ticino.re e Fiduciario immobiliare, m.ingrami@ticinore.ch, www.ticinore.ch

POLITICA IMMOBILIARE LEX KOLLER

Un dibattito concluso?

Legge federale sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero: un annoso e tormentato iter legislativo sfocia in una sostanziale continuità.

Non è comunque escluso che in futuro il tema possa tornare alla ribalta.

EVOLUZIONE COSTANTE. La Legge federa-

po avvicendati, segnatamente Lex von Moos, Lex Furgler, Lex Friedrich e Lex Koller.

le sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (LAFE), denominata comunemente anche Lex Koller (in seguito Lex) assurge ad intervalli piu o meno regolari ad oggetto di intenso dibattito ed animati confronti. Tradizionalmente appaiono particolarmente coinvolti i cantoni a vocazione turistica, anche se dopo l’accettazione popolare dell’iniziativa Weber sulla limitazione delle case secondarie nel 2012, l’attenzione è ora rivolta soprattutto alla relativa legge di attuazione. Tuttavia la recente evoluzione denota come il tema tenda ad esorbitare da questo quadro ristretto e dalle relative ricadute economiche. In effetti si constata come i recenti sviluppi paiono da ricondurre prevalentemente alle tensioni che affiorano sul mercato immobiliare e dell’alloggio in modo più o meno marcato su tutto l’arco del territorio svizzero.

Questa stretta interdipendenza da considerazioni politiche e fattori congiunturali costituente una della connotazioni peculiari della Lex, trova riscontro nelle versioni della legge che si sono susseguite, il cui nucleo originario risale al 1964. Significativo il novero di appellativi legati al nome dei Consiglieri federali che si sono col tem-

TOTALE INVERSIONE DI ROTTA. Dopo il rifiuto popolare del 6 febbraio 1992 di adesione da parte della Svizzera allo Spazio economico europeo, si è affermato un marcato impulso alla liberalizzazione anche in tema di accesso alla proprietà da parte di cittadini stranieri. Da ricordare il tentativo di ridurre la Lex al suo nocciolo duro, ossia l’esigenza di autorizzazione preventiva solo per case di vacanza contingentate, per fondi a titolo di puro collocamento di capitali e l’esercizio del commercio professionale di immobili, sfrondandola da ulteriori limitazioni e naufragato in votazione popolare il 25 giugno 19951. Riuscito invece un successivo intervento nel 1997, allorché fu tolta ogni restrizione a favore di acquisti destinati ad attività economiche o commerciali sia in proprio che in locazione, nonché per abitazioni destinate a residenza primaria (art. 2 cpv. 2 lett. a e b LAFE). In conseguenza dell’Accordo sulla libera circolazione delle persone del 21 giugno 1999 veniva ulteriormente aperto il mercato a favore di cittadini di paesi appartenenti alla CE o all’ AELS aventi diritto di stabilirsi in Svizzera ( art. 5 cpv.

1 lett. a LAFE), nonché di frontalieri desi-

RICCARDO M. VARINI*

derosi di acquisire una residenza secondaria nella regione in cui svolgono la propria attività (art. 7 lett. j LAFE). Faceva poi seguito nel 2002 un’ulteriore agevolazione a seguito di varie iniziative parlamentari per case di vacanza già in mano straniera, non più computate nel contingente annuo (art.

9 cpv. 4 lett. a LAFE), e nel 2004 abolendo l’obbligo di autorizzazione nei confronti di persone all’estero per acquisire quote di società operanti nel settore immobiliare abitativo (art. 4 cpv. 1 lett. e LAFE) nonché quote o interessenze di proprietà collettive da parte di contitolari esteri (art. 7 lett. c LAFE) .

Questa evoluzione era poi approdata nel messaggio 4 luglio 2007 del Consiglio Federale (CF) volto ad ottenere dalle Camere l’abrogazione tout court della Lex2. A motivo delle possibili implicazioni, esso veniva inserito nel contesto di una riforma della LPT destinata ad introdurre delle misure di accompagnamento volte a frenare la proliferazione di case di vacanza, ritenute di gran lunga più efficaci per contrastare il fenomeno dei cosiddetti letti freddi3. In particolare i cantoni erano tenuti a definire nei loro piani direttori i comuni e le regioni ove si evidenziava la necessità di equilibrare il rapporti tra il novero di abitazioni secondarie e primarie e ad applicare entro tre anni adeguate misure correttive, ossia il termine previsto per l’abrogazione della Lex Koller. Le Camere rinviarono però il disegno al Governo. In particolare il Consiglio Nazionale espresse l’invito a valutare in modo più approfondito l’impatto di acquisti operati da cittadini esteri residenti fuori paese e ad elaborare rimedi efficaci contro un’edificazione selvaggia, incentivando un utilizzo parsimonioso del suolo4. In attesa di una presa di posizione nel 2010 venivano approvate le modifiche della LPT e successivamente nel 2012 in votazione popolare l’iniziativa Weber in tema di abitazioni secondarie. Era nel frattempo in atto un mutamento di indirizzo sfociato nella mozione della commissione del Consiglio Nazionale dell’ambiente, della pianificazione, del territorio e dell’energia del 6 novembre 2012, con la quale si evidenziava una decisa inversione di rotta: la Lex doveva esser mantenuta avuto riguardo al robusto andamento che contraddistingue il mercato immobiliare, in funzione di ammortizzatore sul rincaro di affitti e prezzi delle transazioni oltre che sulla pressione sul franco svizimmobilia Aprile 2015 | 13

POLITICA IMMOBILIARE LEX KOLLER

zero . In data 21 novembre il CF dichiarava di aderire a questo atto, condividendo le preoccupazioni relative agli scompensi avvertibili sul mercato fondiario, ulteriormente accentuate da una forte immigrazione dall’estero e da una diffusa crisi finanziaria, all’origine di un accresciuto interesse per gli investimenti nel paese. La mozione trovò quindi unanime adesione.

NUOVE SFIDE. Il 13 novembre 2013 il CF li-

cenziava pertanto un messaggio aggiuntivo a quello precedente del 20075, con il quale chiedeva di accantonare definitivamente il progetto di abrogazione della Lex. Esso venne accolto da ambedue le Camere nel corso del 20146. Nel frattempo venivano inoltrate due mozioni da parte della consigliera nazionale Jacqueline Badran7, che postulava la reintroduzione nella Lex delle

preesistenti restrizioni in tema di acquisito di quote azionarie e di immobili destinati ad attività commerciali e professionali, che tuttavia non trovarono il necessario consenso da parte del Consiglio degli Stati, e vennero pertanto abbandonate. II CF annota nel messaggio come la rapida evoluzione riscontrata negli ultimi anni abbia portato la Lex Koller ad assumere gradualmente un ruolo che trascende la ristretta problematica delle abitazioni secondarie. Queste ultime infatti si trovano ora sottoposte a nuove limitazioni pianificatorie. Tuttavia non si può escludere che in assenza della Lex, una soverchia domanda nelle zone turistiche di oggetti esistenti possa acuire gli squilibri già esistenti8. Il pericolo più grande è tuttavia rappresentato dalla crescente pressione sul settore immobiliare riconducibile ad un massiccio afflusso di investimenti este-

ri agevolato dalla crisi diffusa dei mercati finanziari e dall’eventuale arrivo di grandi operatori stranieri in un ambito relativamente circoscritto con conseguenze devastanti, in particolare amplificando la paventata bolla immobiliare, già a rischio per le condizioni da tempo vigenti del settore creditizio caratterizzato da tassi di interesse particolarmente bassi.

Il Governo constatava come uno dei pochi strumenti a disposizione per contrastare un surriscaldamento dell’economia fondiaria fosse proprio la Lex . Essa svolge pure una funzione deterrente in tema di riciclaggio di denaro nel settore immobiliare, che non rientra nelle viste della LRD9, denotando così ripercussioni ben oltre lo scopo originario, ossia di evitare una eccessiva concentrazione del suolo svizzero in mani straniere. Il messaggio concludeva

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14 | immobilia Aprile 2015

come la situazione congiunturale non appariva in definitiva propizia ad uno smantellamento della Lex; inoltre anche l’accettazione dell’iniziativa Weber avrebbe potuto offrire il fianco ad effetti indesiderabili in caso di apertura indiscriminata al mercato straniero della case di vacanza. In tal modo essa si presenta innegabilmente ancora di attualità, sia pure in una funzione più ampia e diversa da quella originaria, persino quale correttivo di alcune possibili ripercussioni a seguito delle modifiche introdotte ancora recentemente nella LPT volte ad arginare una eccessiva e disordinata cementificazione del territorio, ed evitare di esaurire rapidamente la riserva di superfice ancora fruibile10. La Lex nelle contingenze attuali è riconosciuta dal Governo come l’unico mezzo atto a scoraggiare la domanda sul mercato immobiliare, escludendo le persone all’estero da una parte di esso.

UN ORDINAMENTO COMPLESSO. Nel contem-

po il CF si riservava comunque di elaborare delle proposte di adeguamento della LAFE, ritenuta oramai lacunosa e necessitevole di una messa a giorno11. Il CF ha reso noto come sulla base delle analisi effettuate dal Dipartimento federale di giustizia e polizia ha deciso in data 1 aprile 2015 di proseguire i lavori in vista di una revisione della Lex Koller. In particolare andrà valutata l’opportunità di sottoporre nuovamente l’acquisto di fondi per scopi commerciali e la destinazione di tali fondi a scopi abitativi, riservata ai cantoni una competenza eccezionale in casi di particolare importanza per l’ente pubblico. Come attualmente, non sarà necessaria alcuna autorizzazione per l’acquisto di fondi per l’esercizio personale di un’attività lucrativa. Inoltre sarà riesaminato il caso in cui le persone all’estero acquistano quote di società operanti nel settore degli immobili abitativi quotate in una borsa svizzera.

In effetti attestata la presenza nel testo legislativo di nozioni non sempre chiaramente definite e suscettibili di interpretazione, l’Ufficio federale di giustizia ha da tempo provveduto ad emanare delle Istruzioni applicative, la cui ultima versione indirizzata agli ufficiali dei registri risale al luglio 200912. Esse sono pertanto bisognose di un aggiornamento, in particolare quella destinata ai tenitori del Registro di Commercio, risalente addirittura al 1998 e largamente superata. Giova qui

segnalare come scarsi e spesso datati siano i contributi dottrinali reperibili in materia, e relativamente esigue le sentenze del TF in merito, per cui l’applicazione della LAFE inevitabilmente ne risente dal profilo della chiarezza e dell’uniformità oltre a consentire ampi margini discrezionali nella sua applicazione13. Esemplare in proposito l’eclatante difformità di prassi a livello svizzero evidenziata dalla prof. M. N. ZenRuffinen in tema di trust14. A ciò si aggiunga che la LAFE è una normativa di per sé complessa che fa riferimento a nozioni di varia natura, attinenti in particolare l’ambito economico.

Occorre infine aggiungere come alcune affermazioni contenute del messaggio del CF andrebbero analizzate alla luce dei recenti inattesi sviluppi del mercato in particolare quello monetario, per cui appare piuttosto difficile formulare previsioni affidabili sulla futura evoluzione dell’immobiliare, che permane piuttosto incerto.

Sarebbe anche opportuno operare delle distinzioni all’interno delle diverse regioni, che presentato peculiarità proprie. Da quanto precede, emerge comunque la sorprendente vitalità di uno strumento legislativo la cui sorte era stata varie riprese dichiarata oramai irrimediabilmente segnata, e che invece è riuscito a superare quasi indenne molteplici vicissitudini.

A LIVELLO CANTONALE. Nel nostro ordina-

mento di stampo federalista, l’attuazione della Lex e la relativa organizzazione compete ai cantoni. In Ticino questa è devoluta in prima istanza ad una commissione nominata dal Governo per singolo distretto e presieduta dall’ufficiale del RF. Il Consiglio di Stato aveva proposto nel 2013 una modifica legislativa della Legge cantonale di applicazione alla LAFE , volta ad attuare una fusione di dette autorità in un unico gremio. La motivazione principale consisteva nella preoccupazione di garantire una prassi maggiormente uniforme a livello cantonale. Il Gran Consiglio dopo un sofferto iter sfociato in due rapporti commissionali , ha però in data 26 gennaio 2015 optato a stretta maggioranza per il mantenimento dello status quo, respingendo il progetto governativo. Risulta attualmente allo studio una nuova proposta legislativa volta a designare il TRAM quale autorità di ricorso in luogo dell’attuale commissione cantonale di ricorso LAFE.

1

FF 1994, 461; FF 1995, 1061.

2

FF 2007, 5271.

3

FF 2007, 5293.

4 5

Atto parlamentare n. 12.3984 del 6.11.2012.

FF 2013, 7793.

Jurius, Lex Koller pas supprimée, in Jusletter 1 dicembre 2014; Corriere del Ticino 27 novembre 2014. Per quanto attiene la documentazione relativa alle diverse fasi qui descritte ed alle discussioni alle Camere, è consultabile il sito https://www.bj.admin.ch/bj/de/home/wirtschaft/gesetzgebung/lexkoller.html.

6

Atti parlamentari n. 13.3975 e 13.3976 del 29.11.2013; NZZ 3 giugno 2014, p. 13.

7

Sul sito https://www.bj.admin.ch/dam/data/bj/wirtschaft/ grundstueckerwerb/statistik-f.pdf sono visibili dati statistici sul volume di acquisti di case di vacanza da parte di persone all’estero sino al 2012. Vi si nota negli ultimi anni una tendenza recessiva rispetto al contingente annuo disponibile.

8

Da notare come l’avamprogetto di LF concernente l’attuazione delle Raccomandazioni del Gafi rivedute nel 2012 prevedeva all’art. 2b LRD che il prezzo di compravendita immobiliare eccedente i fr 100.000.-. dovesse avvenire obbligatoriamente tramite un intermediario finanziario sottoposto alla LRD, esplicitando altresì nell’atto le modalità di pagamento (FF 2014, 563). Tale disposizione è però stata espunta dal testo finale approvato dalle Camere il 12 dicembre 2014 (FF 2014, 8377).

9

RU 2014, 899; FF 2010, 931.

10

Lex Koller soll zur Lex Sommaruga werden, NZZ 4 giugno 2014.

11

12

Reperibili sul sito https://www.bj.admin.ch/dam/data/bj/ wirtschaft/grundstueckerwerb/wegleitung-i.pdf. Vi si trova pure il Promemoria dell’UFG sempre del 2009 contenente delle linee guida per il pubblico.

13

Il Commentario Lex F. di Mühlebach/Geissmann risale al 1986. Le sentenze più significative in materia sono consultabili sulla rivista Zeitschrift für Beurkundungs-und Grundbuchrecht- www.zbgr.ch, curata dall’Associazione dei notai zurighesi.

M. N. Zen-Ruffinen, Lex Koller et Trusts, AJP 2009 p. 1123 ss.

14

ABBREVIAZIONI AJP Aktuelle Juristische Praxis FF Foglio federale LAFE Legge federale sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero del 16 dicembre 1983 LPT Legge sulla pianificazione del territorio del 22.6.1979 LRD Legge sul riciclaggio di denaro del 10 ottobre 1997 RF Registro fondiario TRAM Tribunale Cantonale amministrativo del Tribunale d’appello RU UFG

Raccolta ufficiale delle leggi federali Ufficio federale di giustizia *RICCARDO M. VARINI ispettore del registro fondiario e di commercio

immobilia Aprile 2015 | 15

SVIT TICINO BERTRAND PICCARD OSPITE DI SVIT TICINO

Volo intorno al mondo Bertrand Piccard e André Borschberg protagonisti di un’avventura senza precedenti: tenteranno di essere i primi piloti a circumnavigare il globo in un aereo alimentato a energia solare.

Il team di Solar Impulse conta più di 90 elementi, tra cui ingegneri, fisici, tecnici specializzati, supportati finanziariamente e a livello tecnologico da un centinaio di partner. A destra, alcuni momenti della serata di Piccard a Lugano nel marzo 2013 (foto: © Solar Impulse).

ALBERTO MONTORFANI *

SENZA USO DI CARBURANTE. Alla fine Ber-

trand Piccard ce l’ha fatta. Il 9 marzo è ripartito per un nuovo giro intorno al mondo, questa volta con Solar Impulse, un concentrato di energia solare e tecnologia che non trova uguali se non nell’ambito della ricerca sui voli spaziali.

Proprio quei voli cui Bertrand da bambino ha avuto la fortuna di assistere insieme a suo padre Jacques, affermato ricercatore che, a fianco degli americani ha visitato il punto più basso del pianeta, negli abissi della Fossa delle Marianne con uno speciale sottomarino ideato dal padre del padre, il nonno Auguste Piccard, che da par suo aveva già rag16 | immobilia Aprile 2015

giunto per primo la stratosfera dentro una palla di acciaio appesa ad un pallone aerostatico.

VERSO L’INFINITO E OLTRE. Senza scomodare

il DNA famigliare (i fratelli e le sorelle di Bertrand non sono diventati esploratori e nemmeno piloti collaudatori), Bertrand Piccard è ben cosciente, e lo lascia esplicitamente capire nei suoi testi scritti come nei suoi interventi pubblici, di essersi fatto carico di una vocazione che gli è nata dentro naturalmente e gli è stata trasmessa con quelli che come per tutti gli altri esseri «normali» sono i gesti semplici dei rapporti e delle relazioni famigliari. Con la sua vita, e con le decisioni che

ha saputo prendere, lui ha dato forma e corpo nuovi a queste inclinazioni, anche un po’ pericolose, cui i suoi famigliari difficilmente avrebbero avuto argomenti per opporsi, avendone fatte altrettante...

La scintilla scoccò vedendo per la prima volta un’ala delta, allora agli albori come sport, nel quale, manco a dirlo, è diventato uno specialista e campione europeo di acrobazia. Per provare i limiti di questa disciplina ha poi iniziato a farsi trascinare da palloni aerostatici ad altezze altrimenti impossibili, da cui si faceva sganciare per compiere le sue acrobazie. Poi il contatto con le mongolfiere lo ha preso, ma evidentemente non poteva limitarsi a vincere la prima gara di tran-

svolata atlantica portato solo dal vento, ma ha realizzato l’impossibile sogno della circumnavigazione del globo terrestre, in una gara contro avversari sulla carta (anche quella su cui si stampano i dollari) ben più quotati di lui e in un epopea che ricorda curiosamente le vicissitudini della prima transvolata atlantica in aereo compiuta da Charles Lindbergh ad inizio del secolo scorso (chi vuole averne un’idea realista ed affascinante cerchi quel bellissimo film con James Steward nei panni di Lindbergh). En passant ha sperimentato il volo con gli ULM (ultra leggeri motorizzati), trabiccoli a motore tanto pericolosi da essere tutt’ora proibiti in Svizzera, ed infine la grande sfida di Solar Impulse.

SFIDE E OPPORTUNITA`. Bertrand Piccard,

per chi lo ha potuto sentire in conferenza pubblica o ha letto qualcosa su di lui (è appena uscito il suo ultimo libro «Changez d’altitude») è un uomo che è rimasto curioso e attento a tutto ciò che la vita gli ha sempre posto d’innanzi. La sua principale capacità è stata certamente, oltre a quella di trasformare in passione i suoi sogni, quella di prendere ogni sfida come una opportunità, e quella di capire l’atteggiamento giusto di fronte alle condizioni che la vita tante volte pretende di fissare e che vanno intelligentemente aggirate, o accettate e usate, piuttosto che contrastate magari con accanimento. Piccard è un uomo che grazie a questo atteggiamento, realista ma mai rinunciatario, ha realizzato quello che lui stesso ha ammesso di aver voluto più di ogni successo pubblico o tecnologico, la conoscenza di sé, dello spirito e dell’interiorità umana, divenuto per lui anche ambito di ricerca e sperimentazione grazie ai suoi studi in psichiatria. «Un giorno potrai fare a meno del tuo deltaplano» gli disse un’amica di famiglia intuendo che quello sport fosse per lui un mezzo per ricercare altro.

Per ora lo ha sostituito con un aereo solare, ma la sua ricerca non è ancora finita, e ci riserverà il passaggio a nuovi traguardi. – Grazie e auguri, Bertrand! *ALBERTO MONTORFANI Presidente di SVIT Ticino

immobilia Aprile 2015 | 17

SVIT TICINO ATTIVITA DELL’ASSOCIAZIONE

Il piacere di una visita Su invito di Metanord, una trentina di soci ha avuto l’opportunità di visitare il termovalorizzatore di Giubiasco in funzione.

La campagna del fornitore di gas Metanord.

EDO BOBBIÀ*

SOCI IN VISITA. Nello spirito di una divul-

gazione mirata delle informazioni, Metanord, società che posa condotte e vende gas naturale, ha chiesto ed ottenuto un contatto con la SVIT. Subito vi è stata disponibilità e piena collaborazione da parte del Pres. signor Montorfani e della segretaria signora Laura Panzeri Cometta.

Così, il 5 febbraio scorso, si è concretizzata una visita accompagnata al termovalorizzatore di Giubiasco. Una trentina di soci SVIT ha potuto seguire due relazioni: una sul gas naturale e una sul teleriscaldamento.

Per quanto concerne il gas naturale ha riferito il sottoscritto. Metanord, con sede a Camorino, è attiva in Ticino dal 1997.

E’ una società di diritto privato e non ha sussidi pubblici. Ha 3 azionisti, cioè l’Azienda Elettrica Ticinese AET, la Bernische Kraftwerke e la Renova, gruppo finanziario milanese.

GAS A DISCAPITO DI OLIO. Metanord ha inve-

stito fino alla fine del 2014 ben 53 milioni di franchi e posato oltre 100 km di condotte. Alimenta l’Alta Valle del Vedeggio, a partire da Bedano, e dal 12.12.2012 anche il Sopraceneri, segnatamente il Bellinzonese e il Locarnese.

Il vettore gas naturale sta riscontrando un buon successo sia presso privati, sia presso l’industria, i commerci e i condomini. Il motivo della marcata divulgazione sta nel prezzo, nel recupero di spazi prima occupati da tank e caldaie di grandi dimensioni e dalla quasi inesistente ne18 | immobilia Aprile 2015

cessità di manutenzione. Chi decide per il gas nella propria abitazione, si toglie ogni problema di odori molesti e di scadenze di rifornimento. D’altra parte il trend a livello europeo e svizzero sin qui rilevato conferma la buona e costante progressione di vendita a discapito dell’olio combustibile. Il gas naturale è un’energia fossile, ma decisamente meno inquinante del carbone o della nafta. E siccome la sensibilità ambientale è aumentata un po’ ovunque, ecco dunque l’utilizzo del gas quale energia di transizione in attesa dell’impiego diffuso delle energie rinnovabili, ciò che non è il caso attualmente. Il gas naturale ha anche il vantaggio di essere impiegato unitamente alle energie rinnovabili (sole, vento), che sono migliori ma non in grado di garantire continuità e sicurezza di approvvigionamento. L’avvento copioso sul mercato di termopompe alimentate a gas rappresenta una di queste applicazioni combinate.

La seconda relazione è stata tenuta dall’Ing. Andrea Fabiano, Direttore di Teris, società di diritto pubblico. La Teris sfrutta il calore prodotto dall’incenerimento dei rifiuti per produrre acqua calda che, tramite speciali e costose condotte di andata e rientro, riscalda stabili di solito pubblici e di grandi dimensioni. Un bell’esempio di efficace sfruttamento dell’energia/calore che altrimenti andrebbe persa.

Ha una produzione limitata per rapporto al calore prodotto dall’inceneritore. La condotta si assesterà intorno ai 20 km, ed ha il pregio di essere energia rinnovabile, salvo nei momenti di massimo fabbisogno

in cui deve forzatamente ricorrere all’olio combustibile.

L’interesse dimostrato dai presenti ha fatto molto piacere ai relatori. Successivamente la comitiva ha potuto visitare il termovalorizzatore, che è comunque una struttura di alto pregio con tecnologia d’avanguardia. Ringrazio la SVIT per questa piacevole opportunità. *EDO BOBBIÀ L’autore è direttore Metanord SA.

SVIT TICINO MARKETING

Chiaro posizionamento Da alcune settimane nei quotidiani ticinesi attirano l’attenzione gli annunci color blu di SVIT Ticino, che con contrapposizioni mettono in evidenza i benefici che offre una collaborazione con i suoi soci.

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Più visibilità per i soci SVIT Ticino – Invitiamo tutti i soci a partecipare a questa campagna di posizionamento inserendo il logo blu di SVIT Ticino nei loro Via Pessina 9, Lugano - www.mgimmobiliare.ch annunci pubblicitari (il colore blu aggiuntivo è offerto). Rivolgetevi al vostro consulente di fiducia Publicitas.

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DISTINGUERSI. Nell’ambito immobiliare le

sfide sono molteplici, il mercato in continuo mutamento, i budget tagliati e i concorrenti aumentati. In un tale contesto diventa sempre più importante posizionarsi in modo chiaro e distinto, affinché clienti e potenziali clienti riconoscano in modo immediato quale è la missione di SVIT e quali servizi e prestazioni questa associazione, rispettivamente i suoi soci, offrono.

SVIT assume una chiara posizione per differenziarsi a livello qualitativo, occupare un posto privilegiato nella consapevolezza dei potenziali clienti e distinguersi rispetto ai competitor, mettendo in evidenza il valore aggiunto che i suoi soci offrono ai loro clienti.

Come comunicare in un piccolo annuncio i valori che SVIT rappresenta quali professionalità, qualità, affidabilità, competenza e fiducia in una sola frase? Nella

comunicazione integrata di marketing si tende a formulare queste caratteristiche nell’ottica del cliente (quali sono i benefici o vantaggi che ne trae) e non più, dal punto di vista dell’azienda/associazione (noi siamo, noi faccciamo…).

Da questo presupposto è nata l’idea di utilizzare contrapposizioni dove emergono situazioni o sfide nell’ambito immobiliare che i clienti, usufruendo della consulenza degli esperti soci SVIT, possono affrontare e risolvere in modo professionale, competente e con un esito positivo.

RISCHIO O OPPORTUNITÀ? Perdita o investi-

mento? Incubo o casa dei sogni? Sono alcuni degli esempi che vengono utilizzati negli annunci. L’appello finale invita poi il lettore a visitare il sito di SVIT Ticino dove nella pagina iniziale vengono esposti i principali benefici di una collaborazione con i soci SVIT e si trova una lista dei soci con i loro reca-

piti. Questi nuovi annunci blu di SVIT Ticino, mirano a valorizzare questo marchio di qualità e a sottolineare il chiaro posizionamento dell’associazione, come pure la qualità, la professionalità e le competenze dei suoi soci. Appaiono con una certa regolarità nei quotidiani ticinesi incorniciati da pubblicità delle diverse agenzie immobiliari dove si nota, in parte, lo stesso logotipo blu in formato più piccolo utilizzato dai soci SVIT. Lo scopo è di creare sinergie, aumentare la notorietà di SVIT Ticino, mettere in evidenza chi sono i soci e aumentare la consapevolezza del valore aggiunto offerto e dei benefici che ne risultano per i clienti che scelgono di collaborare con un professionista SVIT. *BRIGITTE NETZER Consulente di marketing e comunicazione, titolare dell’agenzia Netzer Marketing e docente presso diversi istituti e i corsi di commercializzazione immobiliare SVIT/ SRES.

immobilia Aprile 2015 | 19

FORMAZIONE CAS SUPSI

Risanamento e gestione di immobili Nuovo percorso formativo proposto dall’Istituto di Sostenibilità Applicata all’Ambiente Costruito (ISAAC) della SUPSI a sostegno del nostro patrimonio costruito. La seconda edizione prenderà il via il prossimo mese di settembre e si svolgerà su 140 ore lezione.

Visita al cantiere della futura Scuola elementare di Tesserete, edificio Ex Caserma risanato secondo lo standard MINERGIE.

GIOVANNI BRANCA*

PATRIMONIO EDILIZIO DA RINNOVARE. Il par-

co immobiliare in Svizzera e in Ticino è caratterizzato da una vetustà tecnica importante dovuta ad insufficienti interventi di risanamento e manutenzione delle sue componenti edilizie. In Svizzera il tasso annuo di risanamento energetico non supera il 2% e si contano ca. 1.5 milioni di edifici che dovrebbero essere rinnovati.

I cosiddetti «vecchi edifici» sono responsabili dei maggiori consumi energetici a causa della scarsa coibentazione dell’involucro edilizio, del basso rendimento e la cattiva regolazione degli impianti tecnici. Le statistiche dimostrano come il parco immobiliare svizzero sia composto per il 70% da edifici costruiti prima del 1980. Il potenziale di risparmio energetico legato al risanamento del patrimonio edilizio è molto elevato. La vetustà tecnica ed energetica osservata sistematicamente su molti edifici è frutto di mancati cicli di rinnovo che vengono posticipati in assenza di una visione strategica. Questo comportamento miope aumenta i costi necessari a garantire la sostenibilità degli immobili, oltre a pregiudicare gli obiettivi energetici fissati dalla Confederazione nella strategia energetica 2050. Il quadro normativo elaborato per avviare i vari programmi di risanamento del parco immobiliare traccia la strategia d’intervento. Unitamente al tema del risanamento 20 | immobilia Aprile 2015

energetico e della fisica della costruzione diventano importanti aspetti legati alla conservazione e al valore immobiliare della costruzione. Altri temi fondamentali sono legati alla qualità dell’aria indoor e all’ecologia dei materiali da costruzione, che si aggiungono ai requisiti obbligatori di efficienza funzionale e di sicurezza (antincendio, impianto elettrico, accessibilità). Il coordinamento di queste esigenze è complesso. Molto spesso vanno trovate delle soluzioni «ad hoc» concordate con i diversi specialisti per poter ottenere soluzioni rispettose di ogni esigenza. È quindi urgente dotarsi di una strategia di risanamento sostenibile del parco immobiliare basata su criteri finanziari, architettonici, tecnico-ambientali e sociali che sia facilmente applicabile e riconosciuta.

NUOVO PERCORSO FORMATIVO. In risposta a

queste esigenze di mercato, la SUPSI ed in particolare l’Istituto di Sostenibilità Applicata all’Ambiente Costruito (ISAAC), grazie alla collaborazione con l’Ufficio Federale dell’Energia, ha proposto, ideato e svolto un nuovo corso di formazione continua Certificate of Advanded Studies (CAS) nel «Risanamento e Gestione di immobili». Questo corso è indirizzato a specialisti del settore della costruzione e della gestione immobiliare che vogliono ampliare il raggio d’azione della loro attività approfondendo le conoscenze nel campo del-

la tecnica, dell’architettura, dell’energia e dell’economia legate al risanamento degli edifici. La prima edizione, svolta dal settembre 2014 a gennaio 2015, ha riscontrato un grande interesse. Il corso, strutturato in 5 moduli didattici, ha visto la partecipazione di numerosi architetti, ingegneri, fiduciari immobiliari e tecnici comunali che hanno colmato l’intera disponibilità dei posti previsti.

Nel modulo 1 dedicato al tema «Politica energetica e potenziale del risanamento del parco immobiliare» è stato presentato il quadro legislativo legato al recupero degli edifici alla luce dei nuovi programmi di risanamento e ammodernamento.

Il modulo 2 riguarda il tema «Analisi tecnica e diagnosi dell’immobile». A partire dalla conoscenza tecnica degli immobili, grazie allo studio del degrado degli elementi costruttivi e delle relative cause, si determina lo stato di conservazione delle diverse componenti raccogliendo informazioni utili sulla loro durata di vita residua. Le competenze in questo settore riguardano ambiti diversi come quello della tecnologia dei materiali, della tecnica e della fisica della costruzione.

Saper individuare le problematiche di un edificio nelle sue componenti principali è un compito complesso che presuppone competenze in grado di sintetizzare dati ed informazioni. L’analisi tecnica

Momenti di formazione e lavoro in gruppo sugli scenari di risanamento di un edificio campione.

e la diagnosi degli edifici considera questi aspetti in modo coordinato attraverso una metodologia sistematica ed costituisce il punto di partenza delle proposte di risanamento.

Il modulo 3, «Principali tecniche e sistemi di risanamento energetico» ha trattato argomenti prettamente tecnici ed architettonici sulla base di esperienze ed esempi pratici. Sono stati affrontati aspetti relativi ai metodi d’intervento di risanamento energetico delle parti principali dell’involucro edilizio, degli impianti di produzione del calore e di ventilazione. Si è curata l’analisi di casi di studio e l’applicazione delle soluzioni di risanamento attraverso sopralluoghi dimostrativi e visite in cantiere.

Nel modulo 4, «Piano degli interventi e costi di risanamento» sono stati analizzati i criteri necessari alla messa in atto di una pianificazione sostenibile degli interventi rispetto agli standard di qualità richiesti e i mezzi messi a disposizione. In questo modulo si è lavorato in gruppi di lavoro sulle possibilità concrete di risanamento di un edificio campione, che è servito da riferimento per tutto l’arco del corso. Sono stati quindi applicati i metodi e gli strumenti di pianificazione degli interventi di risanamento in linea con le Norme SIA 469, SIA 2040 e SIA 2047 tramite la suddivisone in «pacchetti di intervento», denominati scenari, che permettono

un risanamento coordinato e pianificato nel tempo. Alla base della stima dei costi di risanamento si è introdotto la sistematica CRB dei costi edilizi per gli edifici secondo il codice per elementi costruttivi eCCC-E. All’interno di questo modulo è stato anche svolto il corso di formazione specifico sul software CECE plus (Certificato Energetico Cantonale degli Edifici), che ha fornito ai partecipanti la possibilità di confrontarsi con uno strumento di calcolo e richiedere la certificazione in qualità di consulenti accreditati.

Nel modulo 5 «Basi di gestione immobiliare, analisi strategica e finanziaria».

Questo modulo è stato ideato per creare un collegamento tra i professionisti del settore tecnico (che lavorano con logiche proprie) e i gestori o i fiduciari immobiliari che sono più rivolti alla redditività delle operazioni immobiliari. Sono stati applicati all’edificio campione i concetti della determinazione del valore venale e della redditività degli investimenti, calcolati con il metodo del flusso di cassa scontato riferendosi a scenari di risanamento predefiniti. È stato inoltre offerto un approfondimento della legislazione vigente in materia del diritto di locazione, e delle relative conseguenze in seguito a lavori di ristrutturazione e miglioria.

L’elevata domanda di partecipazione alla prima edizione 2014 del corso CAS «Risanamento e Gestione di immobili»

unita all’ottima rispondenza dei primi diplomati ha indotto a proporre una riedizione del corso che si svolgerà da settembre 2015 a gennaio 2016, tutti i venerdì dalle 8h30 alle 16h30. Le tematiche, descritte in precedenza, sono suddivise in 5 moduli formativi per un totale 140 ore lezione a cui si aggiunge un lavoro pratico di certificazione. Per informazioni tecniche ed iscrizioni ci si può rivolgere all’indirizzo isaac.fc@supsi.ch. L’invito è quello di approfittare subito di tale offerta formativa che garantisce un’ulteriore crescita formativa e nuove possibilità professionali.

L’ISTITUTO SOSTENIBILITÀ APPLICATA ALL’AMBIENTE COSTRUITO (ISAAC) Parte del Dipartimento Ambiente Costruzione e Design della SUPSI – copre le aree di ricerca delle energie rinnovabili, l’uso razionale dell’energia, il risanamento e la manutenzione degli edifici così come la pianificazione energetica a livello regionale e locale, tenendo conto dei criteri ambientali, economici e sociali. Le attività dell’ISAAC si sviluppano in tre ambiti principali: fotovoltaico; utilizzo razionale ed efficiente dell’energia nelle costruzioni; pianificazione energetica nell’ottica dello sviluppo sostenibile. I progetti di ricerca si basano su competenze interdisciplinari e prevedono la collaborazione con altre Università, Enti pubblici, Organizzazioni non governative e Industria. *GIOVANNI BRANCA Dipl.-Ing. EPFL, ingegnere ambientale, esperto nella valutazione energetica ed economica degli edifici. Docente e Responsabile del corso «Risanamento e gestione di immobili». Dirige dal 2012 il settore Gestione degli edifici presso l’ISAAC della SUPSI.

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SVIT TICINO INDIRIZZI

Organi e soci di SVIT Ticino www.svit.ch/svit-ticino

COMITATO SVIT TICINO

Presidente: Alberto Montorfani, AM Consulenze Sagl, Via al Forte 10, CP, 6900 Lugano, 079 240 35 81, albertomontorfani@gmail.com Vicepresidente: Edda Bruni-Fasani, Leso, 6563 Mesocco, 091 835 90 55, eddabruni@gmail.com Segretario: Bettina Huber, Immobiliare Marazza Sagl, via San Gottardo 129, 6648 Minusio, 091 730 12 17, bhuber@marazza.ch Cassiere: Marco Piozzini, Studio Fiduciario e Immobiliare, Piozzini Armando e Marco, Centro Montana, via ai Molini 1, 6616 Losone 091 791 39 58, mail@fiduciaria-piozzini.ch Giuseppe Arrigoni, Livit SA, via Greina 2, 6900 Lugano, 058 360 34 00, lugano@livit.ch Antonio Canavesi, Barinvest SA, via Cantonale 19, 6900 Lugano 091 913 70 90, antoniocanavesi@barinvest.ch Marco Fantoni, Comafim SA, Corso Elvezia 27, 6900 Lugano 091 912 10 90, info@comafim.ch Werner Leuzinger, Lefor Immobiliare SA, Via Cantonale 45, 6964 Davesco, 091 942 46 82, info@lefor.ch Manuele Morelli, Immoprogramm SA, Viale Stazione 4, 6500 Bellinzona, 091 825 20 40, info@immoprogramm.ch

DISTRETTO DI BELLINZONA E VALLI

Agenzia Immobiliare ISOS SA, Regusci Angelo, Camorino Alfred Müller SA, Paganini Massimiliano, Camorino, www.alfred-mueller.ch Borsarelli Piergiovanna, Bellinzona Bruni Fasani Edda, Mesocco Bruschi Mediazioni Sagl, Bassi Fabio, Giubiasco Confinanz SA, Passardi Roberta, Giubiasco, www.confinanz.com Consulca SA, Pulici Mirco, Bellinzona, www.consulca.ch Darani Nicola, Chironico DLS Real Estate Management SA, De Luigi Ivano, Bellinzona Evolve SA, Tamagni Michele, Bellinzona, www.evolve-sa.ch

22 | immobilia Aprile 2015

FFS Gestione Immobiliare, Comandini Samuele, Bellinzona, www.ffs.ch/immobili Fideconto gestioni immobiliari SA, Janner Michele, Bellinzona, www.fideconto.ch Immoprogramm SA, Morelli Manuele, Bellinzona, www.immoprogramm.ch Migros Ticino, Chiappini Pierfranco, St. Antonino Multiconta SA, Canonica Moreno, Bellinzona, www.multiconta.ch Papa Renzo, Bellinzona Posta Immobili Management e Servizi SA, Arch. Massarotti Claudio, Giubiasco Puntoimmobiliare SA, Pedrini Carlo, Gudo, www.puntoimmobiliaresa.ch

DISTRETTO DI LOCARNO E VALLI

Scacchi Daniela, Losone Agenzia Fid. e Immobiliare Cocquio & Co, Cocquio Claudio, Ascona, www.farola.ch Agenzia immobilare Candolfi, Candolfi Gustavo, Losone Agenzia Immobiliare, Mazzoleni Roberto, Muralto, www.immo-mazzoleni.ch Assofide SA, Ing. Maffei Giorgio, Locarno, www.assofide.ch Bosshard Immobilien AG, Bosshard Kurt, Ascona, www.bosshard-immo.ch Esedra Real Estate Sagl, Rocca Francesco, Riazzino, www.esedraimmobiliare.ch EV Ascona Top Real Estates AG, Peter Frigo, Ascona, www.engelvoelkers.com Fendoni SA, Fendoni Aldo, Ascona, www.fendoni.ch Ferie Lago Maggiore Progano & CO, Wimmershoff Martina, Gerra Gambarogno Fid SA, Natour Mohamad, Losone, www.fid-sa.ch Fiduciaria Cheda SA, Angelucci Bazzana Barbara, Locarno, chedasa.ch GPF Gestioni SA, Rieder Marco, Gordola, www.gpf-immobiliare.ch Immobiliare – SL, Lappe Stefano, Locarno, www.immobiliare-sl.ch Immobiliare Colibrì Sagl, Kurt Roger, Ascona Immobiliare Fideconto SA, Tettamanti Franco, Locarno, www.fideconto.com Immobiliare Hunkeler Sagl, Benz Mike, Ascona, www.immohunkeler.ch Immobiliare Marazza Sagl, Marazza Daniele, Minusio, www.marazza.ch Immobiliare Marazza Sagl, Huber De Santis Bettina, Minusio, www.marazza.ch Immobiliare Nodiroli & Co., Nodiroli Claudio, Solduno, www.nodiroli.ch Immobiliare-Lenhart SA, Lenhart Lando, Contra

Immoloretan Sagl, Loretan Güdel Monika, Brissago, www.immoloretan.com Marcollo Franco Pietro, Locarno Monotti & Puttini Gestioni Immobiliari SA, Zamboni Rolando, Locarno, www.monottiputtini.ch Multiresidenza SA, Vacchini Oliver, Muralto, www.multiresidenza.ch Reamco SA, Kwiatkowski-Fornera Michela, Locarno, www.reamco.ch Studio Fiduciario Immobiliare Piozzini A & M, Piozzini Marco, Losone, www.fiduciaria-piozzini.ch TRE Ticino Real Estate Brokers Sagl, Burkhardt Andrea, Ascona, www.topswiss.com Wildi Immobiliare, Wildi Roberto, Ascona, www.wildi-immobiliare.ch

DISTRETTO DI LUGANO

Abete Rosso SA, Labianca Filippo, Lugano Agenzia Immobiliare Ceresio SA, Muri Riccardo, Lugano, www.immobiliareceresio.ch AM Consulenze Sagl, Montorfani Alberto, Lugano, www.amconsulenze.ch Amfiges SA, Müller-Scopazzini Silvia, Lugano, www.amfiges.ch Ami Immobiliare SA, Franchini Roberto, Lugano, www.amifiduciaria.ch Amministrazione Central Park SA, Lugano AmmonCasa Sagl, Ammon Mattia, Lugano, www.ammoncasa.com Antonelli Omar, Lugano Axim SA, Lugano, www.aximsa.ch BARINVEST SA, Canavesi Antonio, Lugano, www.barinvest.ch BdB Real Estate SA, Canavesi Antonio, Lugano Besfid e Pianca immobiliare SA, Pianca Candido, Lugano, www.besfid-pianca.ch Bisang Daniele, Muzzano Bouygues E&S FM Svizzera SA, Miglioretto Silvano, Manno, www.bouygues-es.ch Ciriaco Massimiliano, Lugano Comafim SA, Fantoni Marco, Lugano, www.comafim.ch Comisa SA, Elsener Gabriele, Castagnola, www.comisa.ch Corfida SA, Ciceri Gianpaolo, Lugano, www.corfida.com Danproperty SA, Ancarola Domenico, Lugano, www.danproperty.ch DCF Promozione Immobiliare SA, Hurth Daniele, Lugano, www.dcf.ch Dreieck Immobiliare SA, Lugano, www.dreieckimmo.ch Enma SA, Avv. Grisanti Stefano, Lugano Fiducia & Art SA, Strozzi Livio, Lugano Paradiso, www.fiducia-art.com

Fiduciaria Taddei-Bassi SA, Bassi Fabio, Lugano, www.taddei-bassi.ch Fiduciaria De Bernardis, Massagno, www.debernardis.ch Fondazione Maghetti, Caruso Riccardo, Lugano Fontana Sotheby’s International Realty, Della Santa Giorgio, Lugano, www.fontanasothebysrealty.ch Galli Immobiliare SA, Galli Ivan, Rivera, www.gallipartners.ch GPM Global Property Management SA, Mazzoleni Marzio, Lugano, www.gpm.ch Il Sogno immobiliare SA, Lodigiani Sergio, Lugano, www.ilsognoimmobiliare.ch Imag Concept SA, Gilardoni Arianna, Maroggia Immobiliare Bandel, Bandel Jacques, Lugano, www.immobiliare-bandel.ch Immobiliare Fideconto SA, Tettamanti Sacha, Pazzallo, www.fideconto.com Immobiliare Fontana Amministra­ zioni SA, Ferrari Donata, Lugano, www.fontanasothebysrealty.ch Immobiliare House Solution Sagl, Gorzanelli Daniele, Lugano, www.housesolution.ch Immobiliare Mantegazza SA, Mantegazza Melissa, Lugano, www.mantegazza.ch Immobiliare Tuttoimmobili Sagl, Rocchi Alain, Melide, www.tuttoimmobili.ch Immobiliare Wäfler/Imafid SA, Wäfler Diethelm, Lugano IMMOIDEA SA, Quadri Graziella, Lugano Immolife Ticino SA, Arcuri Matteo, Maroggia, www.immolifeticino.ch Ital-Suisse Immobiliare Sagl, Antonelli Omar, Lugano, www.italsuisse.ch Lambertini, Ernst & Partners Gestioni immobiliari SA, Riboni Renzo e Ernst Thomas, Lugano, www.lepartners.ch Laris Immobiliare SA, Bernasconi Leonardo, Lugano Lefor Immobiliare SA, Leuzinger Werner, Davesco, www.lefor.ch Livit SA, Arrigoni Giuseppe, Lugano, www.livit.ch Luminati Francesco, Lugano MPP Fiduciaria SA, Pedretti Tito, Lugano, www.mppartners.ch MC Consulenze Sagl, Mari Christian, Rivera MG Fiduciaria Immobiliare Sagl, Mastroddi Giovanni, Lugano, www.mgimmobiliare.ch Miminvest SA, Radaelli Daniele, Grancia MSC immo trust Sagl, Scarati Michele, Lugano, www.msc-immo.ch New Trends SA, Bellomo Salvatore, Lugano, www.new-trends.ch

I NOSTRI SOCI

STUDIO ANTONINI: ESPERIENZA DECENNALE P&V Property & Valuation Sagl, Marocco Vittoria, Lugano Pfister Holding SA, Pfister Armando, Manno, www.pfister-case.ch Piazzini Gianluigi, Gentilino Privera SA, Bergmann Gion Andrea, Lugano, www.privera.ch Recontam SA, Pelle Ivan, Lugano, www.recontam.ch Ruggeri Dr. Pier Luigi, Lugano, www.sfi-fiduciaria.ch Società Fiduciaria e Consulenza SA, Robbiani Andrea, www.sfconsulenza.ch Studio Antonini, Antonini Tiziano, Lugano, www.studioantonini.ch Studio Immobiliare Ticino Sagl, Gatto Sabina, Lugano, www.studioimmobiliareticino.ch Ticino RE SA, Avv. Stampanoni Fabio, Lugano, www.ticinore.ch Trachsel Fiduciaria Immobiliare SA, Trachsel Franco, Lugano, www.trachsel-immo.ch UBS SA, Deluigi Thierry, Lugano Vesa SA, Glattfelder Plozza Isabel, Massagno, www.vesa.ch Wincasa SA, Scognamiglio Vincenzo, Lugano, www.wincasa.ch

DISTRETTO DI MENDRISIO

Arifida SA, Ponti Battista, Chiasso, www.arifida.ch Ceppi e Co. Agenzia Immobiliare SA, Ferretti Achille, Chiasso Coduri Alessandro, Rancate Immobiliare Casali Sagl, Arch. Casali Matteo Fiorenzo, Mendrisio, www.immobiliarecasali.ch Interfida SA, Sulmoni Luigi, Chiasso, www.interfida.ch Paganucci Giorgio, Mendrisio Sangiorgio Amministrazioni, Sangiorgio Antonietta, Mendrisio Studio Luido Bernasconi, Bernasconi Luido, Stabio, www.luidobernasconi.com VAV Immobiliare Sagl, Viola Valeria, Mendrisio, www.vevimmobiliare.ch

Tiziano Antonini, Studio Antonini

Forte di un’esperienza decennale nel campo residenziale e commerciale Studio Antonini si propone come partener di fiducia nel soddisfare le necessità di privati e professionisti. La struttura è snella, dinamica con uffici nel centro di Lugano ed ha come suo punto di forza la velocità e un team con la forte determinazione nel voler conseguire risultati tangibili.

Oltre alle attività di compravendita e di consulenza / amministrazione, Studio Antonini analizza e propone ai propri clienti investimenti immobiliari seguendone il percorso dalla progettazione alla consegna finale. Il titolare vanta inoltre un’esperienza considerevole nella commercializzazione di centri commerciali e

nella vendita / locazione di superfici amministrative.

Nel caso di progetti bloccati, terreni difficili da vendere come pure di oggetti da parecchio tempo sul mercato, un nuovo servizio denominato «debug immobiliare» permette di individuare le cause e proporre le corrette soluzioni che sbloccheranno la situazione per ridurre al minimo le perdite economiche subite o potenziali.

Gestore immobiliare con attestato professionale federale, Certificate of Advanced Studies (CAS) in Real Estate Valuation e conseguito recentemente il nuovo CAS in Risanamento e gestione di immobili (v. pagina 20).

Fiduciari autorizzati Il marchio di qualità degli specialisti dell’immobiliare in Svizzera.

Tutte le competenze degli esperti al suo servizio. www.svit-ticino.ch

immobilia Aprile 2015 | 23

SVIT TICINO FORMAZIONE

39 nuovi assistenti in PPP e commercializzazione immobiliare Sempre ben frequentati i corsi rivolti agli assistenti organizzati da SVIT Ticino.

RED.

PPP: TERZA EDIZIONE. Si è svolta a Bellin-

zona la terza edizione del corso per Assistenti SVIT in amministrazione di PPP. I 23 partecipanti hanno seguito con interesse le lezioni delle docenti Michela Kwiatkowski e Bettina Huber, professioniste attive da diversi anni nel settore immobiliare.

Hanno superato l’esame finale e ottenuto il certificato SVIT: Abba Federico, Belometti Mara, Bornaghi Alessandro, Butti Arianna, Campanati Marcello, Candolfi Eros, Capuzzi Debora, Cattò Marco, Ciccone Elvis, Dazio Michele, Giolito Giorgio, Godenzi Reto, Horst Olga (con il miglior risultato finale), Irak Raffaella, Niederer Amanda, Parisi Iryna, Progano Iris, Rahmani Rabija, Ruberto Angela, Sartori Laura, Syed Shamsah, Viscusi Antonella, Zuliani Roberto.

Mara Belometti e Antonella Viscusi, entrambe dipendenti di Wincasa SA, hanno inoltre ottenuto il certificato di Collaboratore SVIT in amministrazione immobiliare, dopo aver superato con successo gli esami finali di Assistente in Contabilità immobiliare e in amministrazione di stabili locativi e PPP. Obiettivo di questi corsi è quello di fornire ai partecipanti le necessarie nozioni teoriche e pratiche per arrivare a gestire autonomamente ambiti importanti dell‘amministrazione di PPP e di assistere l‘amministratore di condomini nello svolgimento del suo mandato. Nelle 24 ore-lezione vengono approfondite tematiche quali la costituzione e l’estinzione di una PPP, le quote di valore (diritti, oneri, basi di calcolo, ecc.), la gestione dell’immobile (lavori di costruzione, assicurazioni, ripartizione delle spese, fondo di rinnovamento), l’assemblea (convocazione, delibere, diritti di voto e maggioranze, verbale), l’ambito di attività dell’amministratore e del comitato.

ASSISTENTI ALLA VENDITA. Si è invece da po-

co concluso con un impegnativo esame finale, il corso per Assistenti SVIT in commercializzazione immobiliare, organizzato per la prima volta in Ticino dalla nostra associazione. Il percorso formativo, della durata di 60 ore, da settembre a febbraio, riprende parte delle materie trattate nell’attestato federale in Commercializzazione immobiliare: il Marke24 | immobilia Aprile 2015

Dopo l’esame durato più di due ore, i partecipanti del corso per assistenti in Commercializzazione si rilassano con un aperitivo in compagnia. A destra, l’arch. Saurwein, docente di Conoscenze edili.

I partecipanti al corso di amministrazione di PPP durante l’aperitivo organizzato dopo l’esame finale.

Nella foto anche la docente, Michela Kwiatkowski e Pietro Izzi di Homegate, nel 2014 sponsor di SVIT Ticino per la formazione.

ting immobiliare e le Tecniche di vendita la fanno da padrone con quasi un terzo delle ore, affiancate da Conoscenze edili, Diritto, Finanziamento immobiliare e Imposte.

I primi ad ottenere il certificato SVIT in commercializzazione immobiliare per aver superato con successo l’esame finale sono Agustoni Chiara, Antezza Massimiliano, Bianchi Flavia, Bosia Andrea,

Caffi Bregola Alessandro, De Luigi Stefano, Foglia Elvio, Giudici Rosaria, Graniero Danilo, Pescia Martina, Piccardo Alessandra, Riganti Tullia, Roncari Pettinari Roberta, Samà Stella (che ha ottenuto il miglior risultato finale), Tremaliti Marianna e Zanetti Dayana. Coloro che non hanno raggiunto la sufficienza avranno la possibilità di rifare l’esame una seconda volta.

FORMAZIONE

Attestato professionale federale in commercializzazione immobiliare Primo corso e primi esami per nove nuovi esperti. Due ticinesi tra i migliori a livello svizzero.

Alcuni momenti della consegna dei risultati da parte di Werner Leuzinger per la Commissione esami e di Alberto Montorfani per SVIT Ticino. I nove diplomati sono Filippo Botti, Martino Botti, Stefania Carmine, Sedina Castillo, Miguel Fernandes, Massimiliano Ingrami, Cinzia Malservigi Foce, Luca Roncoroni e Viviana Stucki.

ti 12 esperti in commercializzazione immobiliare e 9 di questi hanno superato la prova brillantemente, ricevendo durante la serata dell’11 dicembre il meritato diploma.

Importante sottolineare che la media dei punteggi dei Ticinesi è di 4.33 contro una media I candidati ticinesi hanno svizzera di 4.4. Per contro i ottenuto una valutazione candidati ticinesi hanno ottemigliore nei lavori di progetto.» nuto una valutazione migliore nei lavori di progetto (media del 4.75; media svizzera: 4.5). Questo è sicuramente un buon risultato, consiQuale Fiduciario Immobiliare che derato anche che due candidati ticineesercita da quasi 19 anni, sono stato si, Massimiliano Ingrami e Filippo Botti, chiamato dalla Commissione d’esame hanno ottenuto 5.0 come nota finale, seprofessionale dell’economia immobilia- condo miglior risultato a livello svizzero re svizzera insieme ad altri 15 colleghi a (nota più alta raggiunta: 5.1) valutare le prove scritte ed orali dei nuoDurante gli esami è apparso come lo vi colleghi. studio più approfondito delle tante mateA livello svizzero si sono presentati rie abbia aperto l’orizzonte agli studenti, all’esame ben 82 candidati ed il 74,4% migliorando il bagaglio professionale in li ha superati. In Ticino si sono presenta- tutti gli ambiti, che potrà permettere ai GIOVANNI MASTRODDI*

SVIT Ticino ha sviluppato il primo corso per specialisti nella commercializzazione immobiliare, che si è svolto durante tutto il 2014 e si è concluso con l’esame federale nel mese di novembre.

nuovi colleghi di qualificare la figura del Commercializzatore di Immobili.

Quali esperti, durante le giornate d’esame abbiamo potuto esprimere unanimemente una buona soddisfazione sia per la preparazione che per lo svolgimento degli esami. Abbiamo riscontrato anche una ottima organizzazione della Commissione di esame cantonale e federale, potendoci confrontare e rivivere delle belle e sane esperienze anche tra «esperti della vecchia guardia» come molti ci considerano, auspicando che anche in futuro possiamo ancora contribuire ad esaminare e ripassare le materie che sono la base del nostro lavoro quotidiano, offrendoci come esempio ai nuovi colleghi. *GIOVANNI MASTRODDI Fiduciario Immobiliare, MG Fiduciaria Immobiliare Lugano

immobilia Aprile 2015 | 25

IMMOBILIA FORMAZIONE IMPRESSUM

Corsi SVIT Ticino

CORSI PER ASSISTENTI SVIT I corsi per assistenti si rivolgono a coloro che si avvicinano per la prima volta al settore immobiliare e che vogliono prepararsi acquisendo le necessarie conoscenze di base, a persone già attive nel settore immobiliare ma che non dispongono ancora delle necessarie conoscenze di base o interessate a rinfrescare le proprie conoscenze di base.

I PROSSIMI CORSI IN PROGRAMMA: Assistente in contabilità immobiliare: settembre 2015 – gennaio 2016 Assistente in amministrazione di PPP ottobre – dicembre 2015 Assistente in commercializzazione immobiliare: settembre 2016

CORSI PER L’OTTENIMENTO DELL’ATTESTATO FEDERALE

Gli attestati federali in gestione immobiliare e comercializzazione immobiliare sono titoli di studio riconosciuti dall’art.

11 cpv 2 LFid (Legge sull’esercizio delle professioni di fiduciario) per l’ottenimento dell’autorizzazione cantonale di fiduciario immobiliare.

Rammentiamo che in Ticino le attività di fiduciario commercialista, immobiliare e finanziario svolte per conto di terzi a titolo professionale sono soggette ad autorizzazione in virtù della legge del 1 dicembre 2009, entrata in vigore il 1 luglio 2012, e del relativo regolamento d’applicazione.

I PROSSIMI ESAMI FEDERALI: Esame per esperti in commercializzazione immobiliare Dal 10 novembre 2015 Apertura iscrizioni: 27 marzo 2015 (online) Chiusura iscrizioni: 29 maggio 2015

PUBBLICAZIONE Edizione immobilia SVIT Ticino TIRATURA 400 esemplari EDITORE SVIT Verlag AG Puls 5, Giessereistrasse 18, 8005 Zürich Tel. 044 434 78 88, www.svit.ch, info@svit.ch REDAZIONE SVIT Ticino Casella postale 1221, 6830 Chiasso Tel. 091 921 10 73, Fax 091 695 03 34 www.svit.ch/svit-ticino, svit-ticino@svit.ch STAMPA E-Druck AG, PrePress & Print Lettenstrasse 21, 9009 St.Gallen Telefono 071 246 41 41 www.edruck.ch, info@edruck.ch IMPAGINAZIONE E-Druck AG, PrePress & Print Martina Pichler, Ivo Cathomen Riproduzione autorizzata previa citazione della fonte. In merito ai manoscritti non richiesti non viene effettuata alcuna corrispondenza. Annunci, PR e novità sui prodotti servono unicamente come informazione ai nostri soci e lettori sui prodotti e servizi stessi.

Pubblicazione

Esame professionale per esperti in Sviluppo immobiliare 2015 In settembre 2015 si svolgerà l’esame professionale per esperti in Sviluppo immobiliare.

L’esame si terrà secondo il Regolamento riformato del 25 aprile 2012 e le relative Direttive.

Date d‘esame

Luogo d‘esame Tassa d‘esame Termine d‘isrizione

martedì 29 e mercoledì 30 settembre 2015 (esami scritti) giovedì 1 e venerdì 2 ottobre 2015 (esami orali) Berna CHF 3’200.– giovedì 30 aprile 2015 (timbro postale)

La documentazione dettagliata per l’iscrizione all’esame quale il Regolamento e le Direttive possono essere scaricati dalla Homepage o richiesta all’indirizzo in basso. L’iscrizione avviene tramite registrazione online: http://www.sfpk.ch/it/esami/sviluppo.html

Sekretariat SFPKIW c/o SVIT Schweiz | Puls 5, Giessereistrasse 18 | 8005 Zürich Tel. 044 434 78 94 | Fax 044 434 78 99 | E-Mail info@sfpk.ch

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