7164 124 3

Utveckling av fastighetsföretagande i offentlig sektor (U.F.O.S)

Mobila verksamhetslokaler Flexibla lokallösningar när behoven förändras

Förord Mobila lokaler spelar en undanskymd roll i den offentliga sektorns lokal­ försörj­ning. Det är förvånande eftersom lokalbehoven förändras i allt snabbare takt, till följd av accelererande verksamhetsmässig förnyelse och demografiska obalanser. Sektorns utveckling skulle gynnas om en större andel av lokalstocken var mobil.

Det finns flera orsaker till den låga andelen. En är traditionen – de offent­ liga bestäl­larna är ovana att planera, värdera och handla upp mobila lösningar, en annan är produktens framtoning av barack och andrahands­ alternativ, en tredje att produktutbudet inte är anpassat till den offentliga sektorns behov och en fjärde att tillverkarnas och ut­hyrarnas marknads­ föring inte är tillräcklig.

Syftet med denna skrift är att belysa för- och nackdelar med mobila ­lokaler tekniskt och samhällsekonomiskt, beskriva utbudet och mark­ nadsfunktionerna samt identifiera förbättringspotentialer. Arbetet bygger på svensk och internationell litteratur om mobila byggnader samt på ett tjugotal intervjuer med företrädare för brukare/beställare i offentlig sek­tor och fastighetsbranschen.

Skriften har initierats och finansierats av samarbetsprojektet ”Utveckling av Fastighetsföretagande i Offentlig Sektor” (U.F.O.S) i vilket ingår Sveri­ ges Kommuner och Landsting, Samverkansforum för statliga byggherrar och förvaltare, Fortifikationsverket samt Akademiska Hus AB. Skriften är författad av Yngve Andrén, Yngve Andrén Konsult AB. Till sin hjälp har författaren haft en styrgrupp som medverkat i arbetet, bistått med material och gett värdefulla synpunkter. Styrgruppen har bestått av Magnus Ågren, Fortifikationsverket; Lars Lidén, Specialfastigheter i Sveri­ ge AB; Cajsa Rydén, Statens fastighetsverk; Reinar Johansson, Va­sallen; Ulf Sandgren, Västerbottens läns landsting; Håkan Andersson, Malmö stad; Hans Nolander, Örnsköldsviks kommun och Kjell-Arne Ågren, Umeå kom­ mun. Styrgruppen har varit en värdefull och stimulerande sparringpartner för utredningsmannen under utredningens lopp. Stort tack till alla!

Linda Andersson och Magnus Kristiansson, Sveriges Kommuner och Landsting, har på uppdrag av U.F.O.S fungerat som projektledare.

Stockholm i februari 2006

Mobila verksamhetslokaler

1

Innehåll

Förord...................................................................................................................................... 1 Sammanfattning..................................................................................................................... 3 Mobila lokaler......................................................................................................................... 6 Leverantörernas perspektiv...................................................................................................11 Brukarnas perspektiv............................................................................................................14 Utvärderingsmodeller...........................................................................................................18 Bygglov för mobila byggnader............................................................................................. 23 Framåtblick........................................................................................................................... 25 Förslag: Mobila lokaler bör användas strategiskt............................................................... 29 Räkneexempel....................................................................................................................... 30

© U.F.O.S och Sveriges Kommuner och Landsting 2006 118 82 Stockholm • Tfn 08-452 70 00 E-post: fastighet@skl.se • Webbplats: www.ufos.to ISBN-10: 91-7164-124-6 ISBN-13: 978-91-7164-124-3 Tryckeri: Alfa-Print, Sundbyberg Text och foto: Yngve Andrén • Foto sid 26–27: Allison Arieff och Bryan Burkhart Omslagsfoto av Björn Hårdstedt: Abrahams mobila grill utanför Södra station i Stockholm Projektledning: Magnus Kristiansson Slutredigering, form och produktion: Björn Hårdstedt Distribution: Tfn 020-31 32 30, fax 020-31 32 40, www.skl.se (välj Publikationer)

2

Mobila verksamhetslokaler

Sammanfattning Mobila lokaler är idag liktydigt med lådformade moduler/­volymelement som tillverkas på fabrik och transporteras till byggplatsen med lastbil där de på mycket kort tid fogas samman till fungerande byggnader. Modulerna är i princip färdigbyggda då de lämnar fabriken. Isolering, fuktskydd, golv, vägg- och takskivor, installationer, fönster, dörrar m m är på plats. De kompletterings­arbeten som behöver göras på byggplatsen, förutom grund­ läggning och framdrag­ning av el-, vatten- och avloppsledningar, har med sammanfog­ningen av modulerna att göra.

De vanligaste användningsområdena är kontor, förskolor, skolor och bostä­ der. Ut­hyrarna/tillverkarna lagerhåller standardiserade moduler för dessa applikationer. Flyttbarheten gör modulerna särskilt lämpliga för tillfälliga projekt, till exempel evakue­ringslokaler.

Egenskaper Hus byggda av mobila moduler håller samma tekniska kvalitet som mot­ svarande platsbyggda hus. De byggs enligt samma tekniska normer och uppfyller alla de krav på hygien, hållfasthet, brandsäkerhet, tillgänglighet för handikappade etc. som gäller för stationära byggnader.

Mobila projekt är överlägsna stationära i flera viktiga avseenden: • Projekttiden från beslut till inflyttning är mycket kort.

• Mobila projekt kan ges rätt storlek från början om det rör sig om standard­applikationer. Tillkommande behov under brukstiden kan till­ godoses genom addering av fler moduler. Mobila pro­jekt behöver därför inte, i motsats till stationära, förses med ”växtmån” från start.

• Grundläggningen och markberedningen kan göras mycket enkel.

Hårdgjorda ytor av typ parkeringsplats är tillräckligt; plintar eller sulor ­behövs ej.

• Den tekniska kvaliteten är jämn och hög. Modulerna tillverkas inomhus un­der gynnsamma omständigheter med stor precision i långa serier. De teknis­ka lösningarna är väl beprövade vilket ger låga produktions-, driftoch under­hållskostnader.

Sammanfattning

3

• Mobila byggnader har positivt restvärde vid nyttjandetidens slut. Modu­ lerna kan flyttas och komma till ny användning på annan plats. Statio­ nära byggna­der måste däremot byggas om eller rivas.

• Kalkylsäkerheten är hög. Investerings- och driftskostnaderna kan bedö­ mas med större noggrannhet före projektstart än vad som är möjligt för stationära hus. Vid förhyrning kan den totala projektkostnaden – hyresoch driftskost­nader under hyrestiden, etablerings- och avetablerings­ kostnader – bedömas med mycket hög grad av noggrannhet.

Modulbyggnader har dock ofta, men inte alltid, ett torftigt arkitektoniskt yttre. De samspelar inte med angränsande gaturum och byggnader vare sig vad gäller form, material eller kulör.

Skriftens disposition Denna skrift redogör dels för begreppet mobila lokaler och dels för de aktörer och intressenter som figurerar i tillverkandet, uthyrningen och användandet av dessa. Studien syftar även till att belysa för- och nack­delar med mobila lokaler, tekniskt och fastighetsekonomiskt, samt behovet av utveckling inom området. Skriften vänder sig främst till strategiska ­beslutsfattare, lokalresursplanerare samt verksamhetschefer.

1) Mobila lokaler Kapitlets syfte är att skapa en bild över vad mobila lokaler är för produkt, vad den har för tekniskt kvalitet och byggtid. Vidare redogörs för dess ­användningsområden, brister och historiska ursprung.

2) Leverantörernas perspektiv I detta kapitel presenteras kort de viktigaste tillverkarna och uthyrarna av mobila lokaler. Vidare diskuteras uthyrarnas olika affärslogiker och kost­ nadsskillnaderna mellan mobila och stationära lokaler.

3) Brukarnas perspektiv Här redovisas de huvudsakliga brukarna, nämligen kommunerna, lands­ tingen, staten och industrin. I och med att varje brukarkategori redovisas separat görs en presentation av vilka typer av mobila lösningar som kan sägas karaktärisera varje kategori.

4) Utvärderingsmodeller Här diskuteras olika fastighetsekonomiska särdrag för mobila lokal­ lösningar. Exempelvis belyses projekttider, grundläggning och mark­ beredning, teknisk kvalitet, restvärde och investerings- och d ­ riftkostnader.

Vidare lyfts också resonemang kring mobila lokalares funktion vid ­behov

4

Mobila verksamhetslokaler

av ­ersättningslokaler av olika slag, exempelvis vid brand eller andra snabba behovslösningar som exempelvis förskola eller fritidshemsplatser i ­nybyggda områden.

5) Bygglov för mobila lokaler I kapitlet förs diskussioner kring gällande PBL lagstiftning och eventuella förändringar som PBL-kommittén arbetar med gällande förutsättningar för mobila lokaler.

6) Framåtblick I det sista kapitlet diskuteras utvecklingsprogrammet ”Trälyftet” som är ett samarbetsprojekt mellan aktörer som KTH och byggföretag. Vidare disku­ teras mobila lokalers olika framtida konstruktionslösningar där exempelvis fasadgestaltning och hybridbyggnader är två möjliga utvecklingsområden.

Räknexempel I en fristående bilaga presenteras en kortfattad praktisk modell och ett exempel på en fastighetsekonomisk bedömning av ett mobilt a­ lternativ.

Sammanfattning

5

Mobila lokaler – produkten Mobila lokaler är idag liktydigt med lådformade moduler/­volymelement som tillverkas på fabrik och transporteras till byggplatsen med lastbil, där de på mycket kort tid fogas samman till fungerande byggnader. Härtill kom­mer att den färdiga byggnaden och de ingående modulerna är förbe­ redda för att kunna demonteras och flyttas till annan plats.

Modulerna är i princip färdigbyggda då de lämnar fabriken. Isolering, fukt­ skydd, golv-, vägg- och takskivor, installationer, fönster, dörrar m m är på plats. De kompletteringsarbeten som behöver göras på byggplatsen, förut­ om grund­läggning och framdragning av el-, vatten- och avloppsledningar, har med sammanfogningen av modulerna att göra.

Modulernas yttermått är anpassade efter vad som är möjligt att transpor­ tera med lastbils­trailer. Typiska mått är en bredd på 3,0 meter, längd 9,0 meter och höjd 3,5 meter vilket invändigt ger en bredd på 3,0–2,5 meter, längd 8,5 meter och höjd 2,7 meter. Vikten varierar mellan fyra och åtta ton. Både större och mindre moduler finns. Den största modulens plan­ mått är fyra gånger elva meter.

Modulerna monteras långsida mot långsida och golv mot tak. Kortsidorna blir yt­terväggar i den färdiga byggnaden och långsidorna innerväggar eller gavelväggar.

Bärningen läggs alltid i modulernas längsriktningar. Därmed kan lång­ sidorna vara öppna, vilket gör det möjligt att skapa rum som omfattar flera moduler i den färdiga byggnaden.

Lyftbarheten kräver särskilda hållfasthetstekniska arrangemang. För det första måste stommen i ett mobilt hus generellt sett vara kraftigare än stommen i mot­svarande platsbyggda hus. Vidare behövs lyftöglor i de fyra övre hörnpunk­terna, vertikala stålstänger i hörnen som för ned lyftkraften till golv­bjälklaget och takbjälkar som kan stå emot de horisontalkrafter som uppstår vid lyftningen.

Mycket kort byggtid Kort byggtid är den mobila branschens adelsmärke. Tiden från beslut till inflytt­ning för ett 500 kvm stort hus brukar vara fyra månader eller min­ dre mot cirka två år för ett platsbyggt. Projekteringen kan göras summa­ risk och markförberedelser kan ske samtidigt med iordningställande och transport av modulerna.

6

Mobila verksamhetslokaler

Hög teknisk kvalitet Hus byggda av mobila moduler håller samma tekniska kvalitet som mot­ svarande platsbyggda hus. De byggs enligt samma tekniska normer och uppfyller alla de krav på hygien, hållfasthet, brandsäkerhet, tillgänglighet för handikappade etc. som gäller för permanenta byggnader.

I några avseenden är modulerna överlägsna platsbyggda hus. Fukt- och mögel­skador förekommer i stort sett aldrig, måttprecisionen är högre och byggfel är sällsynta. Det beror på att modulerna tillverkas industriellt inomhus i stora voly­mer, vilket ger kvalitets- och effektivitetsmässiga för­ delar som är omöjliga att uppnå med traditionellt platsbyggande. Långa tillverkningsserier gör det möjligt att utveckla, pröva och optimera olika detaljutformningar och produktionssätt på fullskaliga prototyper innan realtillverkning påbörjas, och tillverkning inomhus gör produktionen ­oberoende av årstider och skyddar material och arbetare mot regn, snö, fukt och vind.

I ett avseende – ljudisolering – är modulerna generellt sett sämre än plats­ byggda hus. Moduler av äldre årgångar har inte sällan problem med både steg- och luft­ljud. Tillverkarna har uppmärksammat detta och senare års­ modeller är väsentligt bättre.

Användning Produktens vanligaste användningsområden är kontor, förskolor, skolor och bostäder. Uthyrarna/tillverkarna lagerhåller standardiserade moduler för dessa applikationer. Standardisering och lagerhållning är förutsättning­ ar för korta leveranstider.

Flyttbarheten gör modulerna särskilt lämpliga för tillfälliga projekt, till exempel evakue­ringslokaler.

Akilleshäl Modulbyggnader har ofta, men inte alltid, ett torftigt arkitektoniskt yttre.

Byggnadsvo­lymerna och fasaderna känns endast undantagsvis anpassade till ”platsens själ”. De samspelar inte med angränsande gaturum och bygg­ nader vare sig vad gäller form, material eller kulör. Utseendet kan förbätt­ ras med hjälp av påbyggda sadeltak eller platsanpassad färgsättning m m.

Sådana förbättringar strider dock mot grundkonceptet att göra allt eller nästan allt på fabrik och driver upp kostnaderna.

Mobila lokaler – produkten

7

Det torftiga uttrycket har gett produkten dålig framtoning. Modulbygg­ nader ses av många som baracker, som ett andra klassens provisorium, och inte som högklassi­ga, tekniska produkter gestaltade i sparsmakad, mini­ malistisk anda, vilket de ock­så kan vara.

Provisoriska lokaler – 54 moduler – för Katarina södra skola i Stockholm före och efter montage av loftgång. Varje klass disponerar tre moduler, som inne­håller klassrum, kapprum och toalett, och har egen ingång från loftgången.

Förskolan Lilla Björn – nio moduler – på Kungsholmen i Stockholm.

Genomgångsbostäder för hemlösa – 32 lägenheter – i Malmö. Modulerna är försedda med sadel­takspåbyggnad.

8

Mobila verksamhetslokaler

Tillbakablick Fredrik Blom (1781–1853) är Sveriges mobila byggnaders historiska por­ talfigur. Blom var officer, tekniker och arkitekt och gjorde en lysande karriär. Han blev professor i byggnadskonst vid Konstakademien och sedermera dess preses, och parallellt härmed byggnadschef vid arméns flotta. Han har ritat många kända kulturmärkta byggnader till exempel flottans byggnader på Skeppsholmen inklusive Skeppsholmskyrkan.

Han var initiativrik, företagsam och mångsidig både som arkitekt och ingenjör.

Blom ägnade mycket tid och skaparkraft åt flyttbara byggnader. Han ritade och byggde under perio­den 1815–30 cirka 150 flyttbara hus avsedda för främst mili­tära ändamål, till exempel kaser­ner, paviljonger, magasin och stabshus, men också lusthus och sommarhus.

Bloms militära hus väckte internationell uppmärksamhet. De exporte­ rades till Frankrike (som bl.a. använde dem vid belägringen av Alger), Ryssland, England med flera länder.

Ett fyrtiotal av lust- och sommarhusen uppfördes vid Oakhill och Fram­ näs på Djurgården i Stockholm. Några av dem var i två våningar och försedda med flytt­bara trappor och porslinskakelugnar. Samtliga flyt­ tades eller demolerades seder­mera för att ge plats åt stockholmsutställningen. Ett av dem har återvänt och finns idag att beskåda på Skansen efter att först ha flyttats till Söder­ malm och därefter till Waxholm. Huset ifråga har t o m blivit frimärksmotiv.

Blom arbetade med standardiserade ytelement för golv, väggar och tak.

De utfor­mades på likartat sätt och bestod av dubbla, vinkelrätt lagda, spontade brädpaneler med mellanliggande isolering av tjärpapp. Ele­ menten tillverkades i en av Blom ägd verkstad i Stockholm, transpor­ terades enligt tidens teknik med häst och vagn, roddbåt och segelbåt till byggplatsen och sammanfogades där med järnbultar. De elegantare varianterna kompletterades på byggplatsen med fabrikstillverkade ­ut­smyckningar av fasonerat trä som placerades över dörrar, fönster och hörn.

Kuriosavis kan nämnas att Rosendals slott på Djurgården i Stockholm, som stod färdigt 1827, också hör till denna kategori av hus. Slottet skulle enligt de första planerna byggas i en våning och göras flyttbart och byg­

Mobila lokaler – produkten

9

get igångsattes med detta i sikte. Beställaren, Karl XIV Johan, beslöt dock under projektets gång att lägga till en våning och avstå från flytt­ barheten.

Rosendals slott. Fasad mot söder.

10

Västra flygeln. Notera att sockeln består av liggande träpanel.

Mobila verksamhetslokaler

Leverantörernas perspektiv Marknaden betjänas av två grupper av aktörer, nämligen uthyrarna och tillverkar­na. Uthyrarna hyr ut det tillverkarna producerar till slutkunder­ na/brukarna, och tillverkarna säljer till uthyrarna. Men tillverkarna agerar inte bara via uthyrarna – de gör också direktaffärer med slutkunderna.

Det handlar då i allmänhet om för­säljning och inte om uthyrning även om ­sådan också förekommer.

Tillverkarna De viktigaste tillverkarna (2005/2006) är Flexator, Moelven ByggModul, Myresjöhus, Modu­lent, Lindbäcks Bygg och Sjödalshus. En gemensam nämnare för dem alla är att de har rötter i träindustrin.

Flexator, som ägs av Skanska sedan 1980, är det enda av företagen som har flytt­bara byggnader som huvudprodukt. Bolaget har fyra tillverknings­ anläggningar, en i Anneberg i Småland, en i Gråbo utanför Göteborg, en i Eslöv och en i Rödekro i Danmark. Flexator är leverantör till Cramo och Temporent. Företaget har bytt namn flera gånger i samband med förvärv och ägarförändringar. Ursprungsnamnet är Oresjö Fabriker, som byttes till SektionsByggarna Oresjö-Wallit på sjuttiotalet, till SektionsByggarna 1980 och till Flexator 1990.

Moelven ByggModul, som ingår i norskägda Moelven-gruppen, är ett resul­ tat av före­tagsfusioner och består av f.d. Kils Modulbyggen i Kil, Sandsjö­ fors Modul i Sandsjöfors, Bronäs i Säffle och Nordmodul i Torsby. Företaget har fyra tillverk­ningsan­läggningar, en i Kil, en i Säffle, en i Torsby och en i Sandsjöfors. Före­taget, som har cirka 300 anställda och omsätter 450 mil­ joner kronor, producerar modulbyggnader från enkla bodar till avancerade kontors-, bostads- och skolan­läggningar i flera plan. Huvuddelen av pro­ duktionen är avsedd för stationära byggnader, endast en mindre del är äm­ nad för flyttbara byggnader. Moelven ByggModul är leverantör till Cramo. Övriga tillverkare producerar liksom Moelven ByggModul huvudsakligen volym­enheter avsedda för stationära hus i en eller flera våningar och mes­ tadels för bostadshus, och har flyttbara moduler som bipro­dukt.

Samproduktionen är fördelaktig för mobilmodultillverkningen. För det första är skalan på den samlade verksamheten en nödvändig förutsättning för industriell tillverkning, och för det andra kan resultaten av produkt-, produktions- och trans­porttekniskt utvecklingsarbete för stationära til­

Leverantörernas perspektiv

11

lämpningar även nyttjas inom det mobila produktområdet, eftersom ­volymelement för stationära hus och mobila moduler tekniskt sett är mycket lika.

Uthyrarna De viktigaste uthyrarna (2005/2006) är Cramo Instant, Temporent, Expan­ dia, Indus, lokal.nu och Pamil. Cramo är volymmässigt störst och Tempo­ rent, som specialiserat sig på större kontorsmoduler, anses vara tekniskt ledande.

Cramo Instant ingår i uthyrningskoncernen Cramo, vars huvudsakliga verksamhet är uthyrning av maskiner och redskap. Cramo Instant, som handhar uthyrningen av mobila byggnader och opererar i Sverige, Norge och Danmark, svarar för 10 % av koncernens omsättning. Cramo ägs av Caterpillar (40 %), Pon Holdings (36,8 %), ABN AMRO Bank bv (20 %) och Wihuri OY (3,2 %).

Temporent, etablerat 1995, ägs av Skanska. Företaget har kontor i Stock­ holm, Göteborg, Lund och Köpenhamn, sjutton anställda och omsätter cirka 140 000 tkr. Det hyr huvudsakligen ut kontorslokaler men också skol- och förskoleloka­ler. Temporent erbjuder även kontorsmoduler med större dimensioner som möjlig­gör dubbelkorridorslösningar. Planmåtten är i dessa fall fyra gånger fjorton meter.

Den samlade uthyrningsstocken uppgår till cirka 400 000 kvm BTA varav Cramo står för 150 000 kvm (37 %), Temporent för 110 000 kvm (27 %) och de övriga för mellan 20 000 och 50 000 kvm per företag. Det är uppenbar­ ligen en förhållan­devis liten bransch; jämförelsevis kan nämnas att Forti­ fikationsverket äger och förvaltar cirka 25 000 kvm mobila lokaler. Expan­ sionsmöjligheterna borde därför vara goda.

Kunderna Industrin, som är den viktigaste kundgruppen, utnyttjar cirka 50 % av ­utbudet, huvud­sakligen kontor. Därnäst kommer kommunerna med 35 %, främst kontor, för­skolor och skolor, samt övrig offentlig sektor med 15 %, främst kontor.

Affärslogik Det genomsnittliga projektet består av tio till tolv moduler – cirka 300 kvm – och den genomsnittliga hyrestiden är tre till fyra år. Kontraktsvär­ det ligger då normalt i intervallet en till två miljoner kronor. Variationerna är dock stora.

12

Mobila verksamhetslokaler

Uthyrarnas framgång bestäms av hur väl de lyckas flytta runt sina moduler från kund till kund med så få transportkilometer som möjligt och med så lite stillestånd som möjligt mellan uthyrningarna. Lönsamheten står och faller med uthyrnings­graden; ju fler moduler som står outhyrda i förråd desto lägre intäkter och vinst. Under sjuttio procent betyder ”röda siffror” och över åttio god lönsamhet. I prakti­ken har det visat sig omöjligt med en varaktig uthyrningsgrad på över nittio procent.

Nyckeln till hög uthyrningsgrad är att ha många kunder och att disponera ett stort antal moduler inom varje modultyp, eftersom det är lättare att få en uthyrningskedja med korta leveranstider och kort tid i förråd om volymen är stor. Den kritiska massan anses vara cirka tusen enheter. Om beståndet överstiger den nivån blir det möjligt att agera snabbt och med effektiv logistik. Vägen till den kritiska massan går via sortimentsbegräns­ ning och mark­nadsföring.

Leveranser till ett visst projekt härrör vanligen från tre källor, närmare bestämt direkt från annan kund, från förråd respektive nytillverkning från fabrik. Modu­lerna till ett och samma projekt har därmed olika ålder och olika begagningsgrad. För att modulerna ska vara likvärdiga vid leverans är branschens praxis att rekon­ditionera dem som inte kommer direkt från ­fabrik till nyskick. Mobila lokaler underhålls därför i genomsnitt vart tredje till fjärde år, dvs cirka tre gånger oftare än permanenta lokaler, vil­ ket torde vara huvudförklaringen till att nyttjare av mobila lokaler brukar ­förvånas över hur fräscha de är.

Kostnader Hyrda mobila lokaler är allmänt sett något dyrare än jämförbara perma­ nenta loka­ler. Det har flera orsaker. För det första måste mobila projekt bära kostnader för avetablering vilket permanenta byggnader slipper, för det andra har hyrda mobila lokaler, till följd av kortare underhållsintervall enligt ovan, högre underhållskostnader. Dessutom har mobila lokaler kor­ tare avskriv­nings­tider – branschpraxis är femton år, dvs halva tiden jäm­ fört med de permanenta husen. Slutligen måste stilleståndskostnader för moduler i depå läggas över på uthyrda. När det gäller de två förstnämnda faktorerna bör fram­hållas att de är beroende av hyrestiden; ju längre ­hyrestid desto lägre merkostnad per månad. Merkostnaderna får dock inte på långt när fullt genomslag. De dämpas av rationaliserings­effekter och kvalitetsvinster i produktionen. Den industriella tillverkningen sänker produktionskostnaden.

Beställare bör om möjligt välja standardmoduler. Avvikelser komplicerar, fördy­rar och förlänger leveranstider.

Leverantörernas perspektiv

13

Brukarnas perspektiv Varför efterfrågar marknaden mobila lokaler? Vilka behov tillfredsställer mobila byggnader? Motiven skiftar från kund till kund men vissa drag kan urskiljas.

Industrin De stora internationella industriföretagen är den största brukarkategorin.

De efter­frågar framför allt kontorsmoduler för att kunna exploatera nya produkter, nya affärsidéer och nya marknader snabbt och i full skala innan konkurrenterna anar något. Mobila lokaler är ofta en bättre lösning för industriföretagen än traditionellt platsbyggande. För det första blir tiden från beslut till inflyttning mycket kort. För det andra blir flexibiliteten hög; det är lätt att expan­dera om satsningen visar sig vara rätt och lätt att avveckla om den visar sig vara fel. Dessutom blir den tekniska ­säkerheten hög eftersom mo­dulerna inte är unika, utan har tillverkats i tusentals exemplar och kan demonstreras i förväg. Slutligen blir också kalkylsäker­ heten hög då modulerna säljs eller hyrs ut till i förväg överens­komna fasta priser.

Kommunerna Kommunerna, som är den näst största brukarkategorin, sätter också värde på korta leveranstider och flexibilitet men den bakomliggande motivbil­ den är annorlunda än industrins.

En inte ovanlig situation är att den kommunala planeringen drabbas av tidsbrist; till exempel att barn- och ungdomsnämnden blir varse först i maj att lokaler för ytterligare två klasser behövs från höstterminens start. Mo­ bila lokaler blir då en naturlig lösning. En an­nan inte helt ovanlig situation är att det kan vara svårt att finna planlagd tomtmark för en förskola eller skola i ett visst område. En lösning kan då vara att se försko­lan eller skolan som ett tidsbegränsat projekt och uppföra en temporär byggnad på park­ mark. Den underliggande förklarings­grunden är i båda fallen obalanserad demografisk utveckling på stadsdelsnivå.

En annan vanlig situation är att kommunerna har behov av evakuerings­ lokaler vid ombyggnader och renoveringar. Mobila lokaler är då en naturlig lösning.

14

Mobila verksamhetslokaler

Landstingen Landstingen är förhållandevis små konsumenter av mobila lokaler. Den främsta användningen är som evakueringslokaler för kontorsfunktioner och mottagningar vid ombyggnader och renoveringar, vilka kan bli mång­ åriga då det gäller stora sjukhuskomplex.

Landsting som har universitetssjukhus befinner sig i viss mån i samma situation som industrin. Forskningsprojekt som ligger nära kommersiali­ sering drivs ofta i projektorienterade utvecklingsbolag med anknytning till de forskningsinstitutioner och universitetskliniker som tagit fram de forskningsrön som ska exploateras. Sådana utvecklingsbolag är sköra kon­ struktioner som står och faller med enstaka händelser till exempel att en betydelsefull internationell forskare tackar ja till anställning i bolaget, att ett anslag plötsligt blir beviljat eller att en finansiär oväntat beslutar sig för att ställa upp med riskkapital m m. I dessa fall är det viktigt att bolagen är handlingskraftiga och kan gripa tillfällena utan att hindras av brist på lämpliga lokaler. Landstinget är en bra fastighetspartner för utvecklings­ bolagen om det kan erbjuda snabb in­flyttning i ändamålsenliga, lagom stora laboratorie- och kontorslokaler i närheten av moderinstitutionerna.

Lösningen heter mobila lokaler.

Staten Staten är en månghövdad fastighetsägare utan tydlig profil vad gäller mo­ bila byggnader. Nedan ges några exempel.

Fortifikationsverket, statens största fastighetsägare, äger cirka 25 000 kvm flyttba­ra lokaler. De används framför allt som kontor och officershotell.

Specialfastigheter har anskaffat bostadsmoduler åt Kriminalvårdsstyrel­ sen vid tre tillfällen. År 2001 inrätta­des etthundra rum vid fem fångvårds­ anstalter, år 2003 trettiosex utslussnings­bostäder vid sex anstalter och år 2004 ytterligare etthund­rasextio rum vid fem anstalter. I två av fallen var motivet snabb lösning av akut behov av extra platser och i det tredje ­ersättningslokaler under reno­vering.

Statens fastighetsverk har endast använt mobila lokaler vid några enstaka tillfällen och då för evakueringsändamål.

Migrationsverket nyttjade mobila byggnader som flyktingförläggningar under de år flyktingströmmarna var kraftiga. Idag är samtliga avvecklade.

Mobiliteten används inte En egenhet för den offentliga sektorn är att den nästan undantagslöst – om det inte gäller evakueringslokaler (eller Migrationsverket) – aldrig

Brukarnas perspektiv

15

utnyttjar mobiliteten. Det tillfälliga permanentas. En vanlig förklaring är att de behov som uppfattades som övergående då projektbeslutet togs visar sig vara bestående eller t.o.m. växande och att det naturliga beslutet då blir att låta provisoriet stå kvar. Bidragande är den höga kvaliteten på de mobila byggnaderna. De är ändamålsenliga, lättskötta och trivsamma, och barackkänslan växer bort med tiden. Till detta kan läggas att mo­biliteten inte sällan byggs bort genom fysiska förändringar som nya väggar eller bort­ tagande av väggar, nya installationer etc.

Förvärv av hyrda lokaler vanligt Det är inte ovanligt att offentliga hyresgäster/beställare förvärvar hyrda mobila lokaler. Leverantörer som tillhör gruppen tillverkare (se föregående kapitel) erbjuder ofta kunderna att köpa lokalerna för ett lågt pris efter några hyresperioder. Leve­rantörerna kan gå ned till bokfört värde minskat med kostnader för avveckling, transport och rekonditionering, vilket kan vara nära noll om hyrestiden varat mer än tio år, utan att göra förlust.

Marknadens utbud De offentliga köparna uppfattar marknaden som vital i bemärkelsen att det alltid är möjligt att erhålla anbud från flera uthyrare/tillverkare vid anbudsinfordringar.

Modulerna tillverkas av industriföretag, inte av byggentreprenadföretag, och hyrs ut av uthyrningsföretag. Det betyder att beställar­na möter leveran­ törer som har en annan affärs- och företagskultur än byggentrep­renörerna, en annan teknisk tradition och andra organisationstillhörigheter på så­väl arbetsgivar- som arbetstagarsidan. Och för byggentreprenörerna betyder det att de möter konkurrens från företag som inte tillhör den egna branschen.

Andrahandsmarknad saknas Det finns inte någon fungerande andrahandsmarknad för flyttbara modu­ ler i Sve­rige idag. En sådan marknad skulle vara av godo för slutkunder/­ beställare som äger eller vill äga sina moduler. De skulle kunna avyttra sina moduler på markna­den då de inte längre behöver dem och skaffa moduler där då behov uppstår.

Den skulle också vara bra för tillverkarna (se föregående kapitel) eftersom efterfrågan på deras produkter skulle öka om köparna hade möjlighet att avyttra modulerna på en andrahandsmarknad efter en tids användning.

16

Mobila verksamhetslokaler

Uthyrningsföretagen (se föregående kapitel) däremot väl­komnar inte en andrahandsmarknad eftersom de då skulle få konkurrens. De avyttrar ­uthyrningsmoduler som de inte har nytta av på marknader utanför Sveri­ge.

Offentlig sektors behov av mobila lokaler Det går inte att få någon säker bild av hur stor andel av offentlig sektors lokalkon­sumtion som idag täcks av mobila lokaler, troligen rör det sig bara om någon procent om ens det av den totalt nyttjade ytan, dvs mindre än en miljon kvadratmeter. Endast en mindre del av den mobila lokalstocken hyrs, huvuddelen ägs.

Konsumtionen skulle sannolikt vara väsentligt högre om produktens image var bättre, om tillverkarna satsade på design och gestaltning och om det fanns en andrahands­marknad. Det skulle då bli naturligt för beställarna att alltid överväga mobila alternativ. Under sådana omständigheter är det rim­ ligt att anta att åtminstone fem procent av den totala lokalkonsumtionen skulle kunna tillgodoses med mobila lösningar, dvs att det latenta behovet skulle uppgå till mellan fyra och fem miljoner kvadratmeter.

Brukarnas perspektiv

17

Utvärderingsmodeller Lokalbehov kan i många fall tillgodoses på ett kostnadseffektivt och smi­ digt sätt med mobila byggnader. Vid bedömning av mobila projekt och vid jämförelser med stationära eller andra lösningar är det viktigt att de speci­ ella egenskaper som är förknippade med mobila byggnader lyfts fram och värderas på adekvat sätt. Detta belyses nedan principiellt och med hjälp av några typfall.

Fastighetsekonomiska särdrag för mobila byggnader Mobila byggnader har några unika karaktärsdrag som bör beaktas vid ­ekonomisk utvärdering och jämförelse med stationära lösningar.

• Projekttiden från beslut till inflyttning är mycket kort. Projektering utöver arkitektritningar och montageplaner erfordras ej och rekon­ ditionering och transport av moduler kan ske samtidigt med mark­ förberedelser. Mobila projekt kommer därför fortare i bruk och drar mindre räntekostnader under byggtiden än stationära.

• Mobila projekt kan initiellt göras mindre än stationära om det rör sig om mo­bila standardapplikationer eftersom tillkommande behov ­under brukstiden kan tillgodoses med hjälp av addering av fler moduler. ­Mobila projekt behöver inte, i motsats till stationära, förses med växt­ mån från start. Den sparade kvadratmetern är den billigaste.

• Grundläggningen och markberedningen kan göras mycket enkel.

Hårdgjorda ytor av typ parkeringsplats är tillräckligt; plintar eller sulor ­behövs ej.

• Den tekniska kvaliteten är jämn och hög. Modulerna tillverkas inomhus un­der gynnsamma omständigheter med stor precision i långa serier. De teknis­ka lösningarna är väl beprövade vilket ger både låga produktions­ kostnader och låga drifts- och underhållskostnader.

• Mobila byggnader har positivt restvärde vid nyttjandetidens slut. ­Modulerna kan flyttas och komma till ny användning på annan plats.

Permanenta bygg­nader måste däremot byggas om eller rivas. Mot rest­ värdet ska ställas kostnader för avetablering och återställning.

• Kalkylsäkerheten är hög. Investerings- och driftskostnaderna kan be­ dömas med större noggrannhet före projektstart än vad som är möjligt för perma­nenta hus. Vid förhyrning kan den totala projektkostnaden – hyres- och driftskostnader under hyrestiden, etablerings- och aveta­ bleringskostnader –bedömas med mycket hög grad av noggrannhet.

18

Mobila verksamhetslokaler

Avsaknaden av initiella överytor, den korta byggtiden och en jämn och hög teknisk kvalitet har gynnsam inverkan på den samlade livscykelkostna­ den. Mobila lösningar är därför ofta mer kostnadseffektiva än stationära.

Det gäller inte bara för tillfälliga projekt med korta brukstider utan även för projekt med långa sådana. Tablån nedan bely­ser tesen. Tre tekniska varianter av ett och samma projekt – mobila moduler respektive traditio­ nellt platsbygge och montagebaserat dito enligt Trälyftet – jäm­förs (mer om trälyftet presenteras i kommande kapitel). De underliggande förut­ sättningarna är att projektet gäller uppförande av en förskola, skola eller kontor i högst två plan, dvs att mobila standardmoduler kan användas, och att projektet uppförs på råmark. De olika aspekterna har rang­ordnats kost­ nadsmässigt; 1 anger lägst kostnad och 3 högst.

Kostnadsjämförelse mellan mobila och stationära byggnader

Kostnadsjämförelse, faktor

Mobil byggnad

Platsbyggd Industr. tillverkad

Produktionskostnader: Area BTA 1 2 Grundläggning 1 1 Överbyggnad 1 3 Installationer 1 1 Räntekostnader under byggskedet 1 3 Drift och underhåll: Energiförbrukning 1 1 Övrig drift 1 1 Löpande underhåll 1 2 Planerat underhåll 1 1

1 1 2 1 2 1 1 1 1

Som synes faller det mobila alternativet bäst ut. Analysen är teoretisk, vilket bör understrykas. I praktiken har marknads- och konkurrensläget vid projekttidpunk­ten stor betydelse för produktionskostnaden, och är i många fall avgörande. Den praktiska slutsatsen blir därför att samtliga ­varianter bör övervägas och värderas i det enskilda fallet.

Ersättningslokaler vid renovering En kommun ska totalrenovera en skola och måste arrangera ersättnings­ lokaler under renoveringstiden. Två lösningar övervägs. Den första är att hyra moduler och ställa upp dem på skolgården, och den andra att hyra lokaler i en konferens­anläggning vid ett motell vid infarten till kommunen och att bussa barnen dit. Att hysa in barnen på annan skola är inte möjligt – kommunen har inte några tomma skollokaler.

Utvärderingsmodeller

19

Den mobila lösningen har flera fördelar: • Projektet kan ges exakt rätt storlek, ingen trångboddhet och inga ­över­ytor.

• Markarbetena blir enkla. Särskild grundläggning behövs inte; modulerna kan ställas upp på skolgården. Vatten, avlopp och el måste dock dras fram.

• Projekttiden blir kort. Tiden från beslut till montagestart är några ­månader, montaget tar några veckor och avetableringen några dagar.

• De delar av skolan som inte renoveras kan nyttjas, till exempel bespis­ ning och gymnastiksal.

Motellösningen har svagheter • De ytor som hyrs kommer inte att vara ideala varken vad gäller storlek eller planlösning.

• Bespisning av barnen i konferensanläggningen kommer att medföra att kommunens bespisningskapacitet inte nyttjas fullt ut.

• Bussning är en praktisk och kostnadsmässig olägenhet.

Den mobila lösningen torde i flertalet fall vara ekonomiskt överlägsen.

Varje ort och varje tid är dock unik. Om konferensanläggningen har låg beläggning kan det kanske vara möjligt att komma överens om en hyra som inte kan matchas av ut­hyrningsföretaget.

Brand En vårdcentral i form av en friliggande enplansbyggnad har brunnit ned och måste snabbt återställas. Två lösningar övervägs. Den första är att an­ vända moduler, den andra att återuppföra byggnaden.

Modullösningen har både för- och nackdelar • Projekttiden blir kort. En ny fungerande byggnad kan stå på plats inom några månader efter beslut. Uppröjning och grundpreparationer kan utföras medan modulerna färdigställs på fabrik.

• Projektet kan realiseras oberoende av årstid och väderlek.

• Planlösning och ytutnyttjande kommer inte att bli optimalt. Vård­ centraler är inte en mobil standardapplikation; kontorsmoduler kommer att utnyttjas. Återuppbyggnad har också för- och nackdelar • Planlösning, inredning och utrustning kan, om erfarenheterna av den ned­brunna byggnaden tas tillvara, göras optimal.

• Projekttiden blir lång, i storleksordningen ett år längre än för det mobila alternativet.

20

Mobila verksamhetslokaler

• Patienterna måste hänvisas till andra vårdcentraler och personalen omplace­ras under planerings- och byggtiden.

Om den nedbrunna byggnaden var försäkrad är de båda lösningarna ­ekonomiskt likvärdiga vad gäller investeringskostnader. Med avseende på driftskostnader torde återuppbyggnadsalternativet vara mest fördelaktigt eftersom planlösning och ytor kan göras mer ändamålsenliga. Därför bör en strikt landstingsfinansiell bedömning san­nolikt leda till att återupp­ byggnadsalternativet förordas. En samhällsekono­misk bedömning däremot leder förmodligen fram till modullösningen eftersom patientvärdet av ett års extra öppethållande måste vägas in i kalkylen.

Demografisk puckel En kommun färdigställer ett nytt bostadsområde och unga familjer flyt­ tar in, en inte helt ovanlig situation. Sannolikt kommer merparten av familjerna att bo kvar under lång tid. Konsekvensen blir bl.a. en vand­ rande ålderspuckel med följ­der för den kommunala lokalförsörjningen.

Först kommer barnstugeplatser att efterfrågas och därefter i takt med att barnen växer upp förskoleplatser, skolplatser och fritidshemsplatser. Och ­ytterligare senare kommer föräldrarna, om de bor kvar, vilket de tenderar att göra, att efterfråga äldreboende. Puckeln kom­mer att vara högst under de första tio-femton åren och därefter successivt klinga av som följd av ackumulerade effekter av ut- och inflyttningar.

Ett effektivt sätt för kommunen att lösa detta dynamiska problem är att nyttja mo­bila lokaler för att möta toppbehoven. Ett praktiskt tillväga­ gångssätt kan vara att reservera en tomt med hårdgjord yta och tillgång till vatten, avlopp och el för successiv etablering och avetablering av förskoleoch skolmoduler. Om tomten ligger i anslutning till en permanent skola kan bespisningsfaciliteter, gymnastik­sal, specialsalar m m samutnyttjas.

Permanenta byggnader är en mindre kostnadseffektiv lösning eftersom anlägg­ningarna inte kommer att vara fullt utnyttjade under huvuddelen av sina livs­cykler.

Bussning är en tredje möjlighet och den billigaste. Den förutsätter dock att det finns ledig kapacitet i andra delar av kommunen.

Osäkra förutsättningar Många beslut om nybyggnader måste tas trots att förutsättningarna är osäkra. Det gäller inte bara näringslivet, som måste matcha konkurrenter och nyckfulla mark­nader, utan också offentlig sektor vars aktörer måste hantera händelser som den enskilda myndigheten inte rår över. Till exem­ pel påverkas Specialfastigheter/Kri­minalvårdsstyrelsens behov av platser Utvärderingsmodeller

21

av politiska beslut om straffskalor och fri­givningstider, Fortifikationsver­ ket/Försvarsmaktens lokaliseringsorter av regio­nalpolitiska överväganden och Migrationsverkets platsbehov av asylpolitiken.

Osäker framtid möts bäst med flexibla lösningar. Om det behov en bygg­ nad ska fylla inte kan förutses med rimlig grad av säkerhet är en lösning att göra byggna­den så generell och flexibel att den kan byggas om för ny, idag okänd användning. En annan möjlighet är att använda mobila lokaler, som kan flyttas till annan plats då behovet upphört. Den mobila lösningen är bäst om alternativanvändningarna är begränsade. Så är generellt fallet på små orter och inom restriktionsområden som fångvårdsanstalter och militära garnisoner.

22

Mobila verksamhetslokaler

Bygglov för mobila byggnader Byggnadsnämnd har möjlighet att bevilja bygglov för tillfälliga byggnader med större generositet än för permanenta. Plan- och bygglagen (PBL) anger i 8 kap. 14 § följande för tillfälliga åtgärder. ”Kan bygglov inte lämnas på grund av bestämmelserna i 11 eller 12 § – nämnda paragrafer anger när bygglov ska beviljas – får bygglov för ­till­fällig åtgärd lämnas, om sökanden begär det. Sådant lov skall ­lämnas om den ansökta åtgärden har stöd i detaljplanebestämmelse om tillfällig använd­ning av byggnad eller mark.

I ett bygglov som avses i första stycket får medges att en byggnad eller an­nan anläggning uppförs, byggs till eller i övrigt ändras och att en byggnads eller en byggnadsdels användning ändras. Lovet skall lämnas för högst tio år. Tiden kan på sökandens begäran förlängas med högst fem år i sänder. Den sammanlagda tiden får dock inte överstiga tjugo år.”

Varken i lagtexten eller i förarbetena sägs något om på vilka grunder bygglov för tillfällig åtgärd får lämnas utöver att sökanden begär det.

Innebörden av detta är att avvikelser från kraven i 2 och 3 kap. PBL om byggnads placering, arkitek­toniska och tekniska utformning, effekter på trafiksäkerhet m m och från bestäm­melser i detaljplan kan tillåtas.

PBL:s föregångare Byggnadsstadgan hade också bestämmelser om tillfälliga bygg­nader. Regeln var då att lov gavs för tre år med möjlighet att bevilja succes­siva treåriga förlängningar. Maximigräns fanns ej. Ändringen i PBL relativt Bygg­nadsstadgan var avsedd att stärka fastighetsägarens position.

Departementschefen framhöll i propositionen att det ”inte kan finnas ­några betänkligheter från rättssä­kerhetssynpunkt med bygglov för tillfäl­ liga åtgärder. Det kan inte vara till nackdel för den enskilde att under lång tid ha bara ett sådant lov till stöd för sin markan­vändning. Man måste nämligen se detta som en möjlighet i reserv för det fall att den gällande planen lägger hinder för permanent lov. Reglerna om lov för till­fäl­liga ­åtgärder är med andra ord uppställda i sökandens intresse.” Ingenting nämn­des om grannars eller andra sakägares intressen och deras eventuella nackdelar av bygglov för åtgärder som inte följer gällande plan men ändå kan tillåtas existera i upp till tjugo år.

Bygglov för mobila byggnader

23

Förväntade förändringar Reglerna är föremål för omarbetning. Den s.k. PBL-kommittén, som gjort en sam­lad översyn av plan- och bygglagstiftningen, anser att nuvarande regler medför tolkningsproblem, rättsosäkerhet och för lite hänsyn till sakägares intressen och föreslår i sitt slutbetänkande, som lades fram i ­september 2005, följande modifie­ringar.

• Tidsbegränsade bygglov ska kunna sökas och lämnas för alla bygglovs­ pliktiga åtgärder.

• Maximal tid skärs ned från tjugo till tio år för åtgärder som kan vara planstri­diga men fyller kraven på lämplig placering och utformning, och till fem år för andra åtgärder.

• Regeringen bemyndigas att utfärda föreskrifter för tillämpningen av de tek­niska egenskapskraven. Inriktningen bör vara att tidsbegränsade bygglov kan beviljas med avsteg från dessa krav utom i fråga om hälsa, säkerhet och till­gänglighet.

• Ansökan om bygglov ska innehålla en redovisning av hur och när ­åtgärden ska avvecklas och platsen återställas.

• Periodiska bygglov kan ges för säsongsanknutna åtgärder med villkor att byggnaden utnyttjas endast del av år.

• Ansökningar om bygglov ska kunna avslås om den åtgärd som man söker lov för i allt väsentligt överensstämmer med den åtgärd man fått tidsbegränsat lov för tidigare.

Regering och riksdag förväntas ta ställning till kommitténs förslag först efter valet 2006, vilket betyder att de nya bestämmelserna sannolikt inte kan träda i kraft för­rän i januari 2008.

24

Mobila verksamhetslokaler

Framåtblick I Sverige bedrivs idag ett intensivt utvecklingsarbete inom träbyggnads­ områ­det på högskolor och företag. Uppsvinget har flera drivkrafter. Den viktigaste är förmodligen möjligheten att med modern teknik brandsäkra flervåningshus i trä. Härigenom vidgades marknaden kraftigt i ett slag. En annan är det samhällseko­no­miska intresset att förädla landets skogsråvara och att förnya byggindustrin.

Nya konstruktionslösningar Ett av de mest intressanta utvecklingsprogrammen är det s k Trälyftet, som är ett samarbetsprojekt mellan KTH och industriföretagen AssiDomän Timber, Trätek, OJ Compact, Linbäcks Bygg, Flexator, Skanska m fl. Pro­ grammet startade 1996 med ett antal vetenskapliga studier, som följdes av framtagning av ett byggsystem baserat på volymelement i massivträ, pi­ lotförsök och uppförande av prototyphus som har testats och utvärderats.

Resultaten är goda.

Elementen är uppbyggda av skivor och plattor i massivträ. De består av kors­lagda brädor som limmats samman i två till fem skikt beroende på elementets funktion. Modulerna är lätta att tillverka och montera, och de tekniska kvalite­terna i användning är goda. Bärförmågan är hög – det är möjligt att bygga upp till fem våningar – energieffektiviteten är hög, ljud­ isoleringen är utmärkt och brand­säkringen fullgod. De bärande väggarna är en femskiktskonstruktion. Tre av skik­ten, de yttre och det mellersta, består av sammanlimmade vertikalt stående brädor 18 x 95 mm och de två mellanliggande av horisontellt liggande gles panel 18 x 95 mm, centrumavstånd 300 mm . Bjälklagen består av en övre bärande del, som utgör golv i volym­elementet och kan placeras mot grund eller på ett annat volymelement, och en undre del som utgör tak i den underliggande modulen. Den bärande delen, som är mellan 120 och 145 mm tjock och består av korslimmade brädor, bär i två rikt­ningar och är mycket styv. Det är intressant att notera att Trälyftets lösningar i hög grad liknar Fredrik Bloms konstruktioner.

Arbetet har hittills inriktats på stationära tillämpningar.

Det borde dock vara möjligt att relativt enkelt föra över utvecklingsrönen till mobila applikationer eftersom voly­ melementen har stora likheter med mobila moduler.

Framåtblick

Vertikalsnitt genom knutpunkt

25

Fasadgestaltning Det estetiska problemet är en följd av att utvecklingsarbetet hittills varit ensidigt inriktat på byggnadstekniska, produktionstekniska och trans­ porttekniska aspekter och inte på design och arkitektur. Det är självklart ­möjligt att utforma modulerna este­tiskt tilltalande.

Erfarenheter från andra länder talar för detta. Flera projekt av experimen­ tell natur med gestaltning som huvudtema har genomförts i Nederländer­ na, Frankrike, USA m.fl. länder under senare år. Tyngdpunkten har legat på mindre projekt för bo­stads­ändamål. Nedan visas två projekt utförda av KFN Systems från Österrike bakom vilket står arkitekterna Oskar Leo och Johannes Kaufmann.

Branschens intresse för progressiv gestaltning är direkt relaterat till sälj­ utsikterna. Om slutkunderna efterfrågar estetiska kvaliteter kommer tillverkarna och uthyrar­na att leverera detta. En broms i sammanhanget är behovet av stora volymer både i produktion och uthyrning. Tillverkarna och uthyrarna blir försiktiga och tänker sig för flera gånger innan de satsar på nya modeller.

Fritidshus, 3,5 m gånger 14 m, placerat på stålskelett. Modulen tillverkas på fabrik, transporteras på lastbil till byggplatsen och monteras där på fem timmar.

26

Mobila verksamhetslokaler

Härtill bör läggas att det estetiska problemet även kan hanteras på annat sätt än genom att designa om modulerna. Det är möjligt att arbeta med skärmar av glas eller duk som monteras på fasaderna och ge dem konstnär­ lig gestaltning.

Hybridbyggnader Ytterligare ett sätt att hantera det torftiga arkitektoniska uttrycket och åstadkomma flexibilitet kan vara att skapa byggnader som består av en platsbyggd frontbygg­nad, i samspel med stadsrummet och platsen, och förse denna med flyglar av mobila moduler som kan bytas, utökas och ­förminskas i takt med att användnings­behoven förändras. Se vidare prin­ cipskissen nedan.

I frontbyggnaden placeras entrén, allmänna funktioner som hissar, trappor och tekniska installationer och funktioner för vilka det inte finns mobila standardlös­ningar. Till flyglarna, som kan vara i ett eller flera plan, förläggs funktioner för vilka det finns mobila standardlösningar, dvs förskolor, ­skolor, kontor, laboratorier m m.

System FRED, som också är avsedd för bostadsändamål, består av fem gånger fem meter stora moduler, som monteras sida vid sida och på varandra. Modulerna är utvändigt klädda med plywoodskivor.

Framåtblick

27

Om byggnaden är avsedd för förskole- och skoländamål kan under ett skede samt­liga flyglar innehålla förskolemoduler, under ett annat enbart skolmoduler och un­der ett tredje en blandning av båda.

Om byggnaden är en renodlad skolanläggning kan frontbyggnaden för­ utom entré och allmänna funktioner innehålla expeditionsrum, gymnas­ tiksal, hörsal, m m, och flyglarna klass- och grupprum, bespisningslokaler m m.

Om byggnaden används för utvecklingsbolag kan frontbyggnaden förutom entré och allmänna funktioner innehålla gemensamma funktioner som reception, sam­manträdesrum och hörsal och flyglarna företagsindividuella kontor och labora­torier.

Andrahandsmarknad För mindre beställare hämmas efterfrågan av bristen på en fungerande andrahandsmarknad. Om de visste att de kunde avsätta sina moduler då de inte längre be­hö­ver dem skulle deras benägenhet att satsa på mobila lös­ ningar öka. Stora bestäl­lare är mindre beroende eftersom de kan låta sina moduler cirkulera mellan kom­mundelar eller liknande.

Det bör vara möjligt att relativt enkelt organisera en andrahandsmark­ nad. En marketmaker, som kan vara en fristående kommersiell aktör eller sortera under en offentlig sammanslutning, skulle kun­na ha som affärs­ idé/uppdrag att registerföra moduler – ålder, storlek, typ etc – an­nonsera när de blir lediga, mäkla transaktioner samt arrangera rekonditionering, transport och montage. De första momenten t.o.m. affärsavslut bör kunna inter­netbaseras fullt ut.

Slutsats: Mobila lokaler bör användas strategiskt Lokalresursplaneringen inom offentlig sektor är idag främst inriktad på hur befint­liga lokaler, som nästan uteslutande är stationära, ska dispone­ ras, byggas om och kompletteras för att på bästa sätt tillgodose nyttjarnas ­behov. Mobila lokaler spe­lar en undanskymd roll. De ses nästan aldrig som en strategisk resurs trots att de ökar flexibiliteten och rörligheten och minskar behovet av säkerhetsmarginaler. Mobila lokaler borde vara ett ­välkommet tillskott till resursarsenalen.

28

Mobila verksamhetslokaler

Utvecklingsinitiativ De offentliga beställarna har intresse av att produkten och branschen ­utvecklas. De kan bidra till detta på flera sätt, till exempel genom att: • uppdra åt Trälyftet att utveckla moduler för flyttbara byggnader.

• anordna arkitekttävling om gestaltning av moduler för ett visst ända­ mål, kontor, skola etc. och uppföra vinnande förslag som pilotprojekt.

Tävlings­appellen kan riktas till arkitektkåren, industridesigners, arki­ tektteknologer m.fl.

• anordna arkitekttävling om gestaltning av hybridbyggnad för till ­exempel förskole- och skoländamål enligt tankegångarna ovan.

• göra en gemensam beställning på ett stort antal moduler för ett visst ända­mål för leverans under en viss tid. En grupp kommuner och lands­ ting, cirka trettio stycken, kan till exempel beställa femhundra kontors­ moduler för avrop under en femårsperiod. Ett led i förberedelserna kan vara att arrangera en arkitekt­tävling och uppföra ett pilotprojekt enligt ovan.

Framåtblick

29

Räkneexempel I denna bilaga presenteras ett exempel på en fastighetsekonomisk bedöm­ ning av ett mobilt alternativ. Särskilda händelser eller förutsättningar kräver speciella lokalresurslösningar. En utgångspunkt för att arbeta med planering av lokaler är lokalresursplanerings (lrp)-modellen. Denna modell går i korthet ut på att den övergripande lokalresursplaneringen sker centralt i organisationen med företrädare för både ledningen, ekonomi­ enheten, kärnverksamheten samt fastighetsorganisationen. Denna grupp träffas regelbundet och gör prioriteringar ur ett koncernperspektiv.

Vidare arbetar gruppen utifrån lrp-modellen som går igenom steg från behovsbeskrivning till lokalprogram, investeringsalternativ och slutligen anskaffning och genomförande. Detta beskrivs närmare i skriften ”Rätt beslut”, Oresten och Löfvenberg 1998 utgiven av Utveckling av Fastig­ hetsföretagande i O ­ ffentlig Sektor (U.F.O.S). Här är tanken att mobila lokaler ska vara en del i lrp-modellen, ett ytterligare valbart altenativ.

I vårt exempel antar vi att en barnstuga i en stadsdel brunnit ned och att den servicefunktion barnstugan förr genererade nu har upphört. Behovet av en ny barnstuga är stort. Den kommunala fastighetsorganisationen mås­ te nu besluta om den framtida lokalförsörjningen som får konsekvenser både i den egna ekonomin och i medborgarnas uppfattning av produkten.

För att förenkla exemplet antar vi att fastighetsorganisationen har fått i uppdrag att lösa barnstugeförsörjningen i tre år. Därefter kommer fallet att granskas och ett nytt beslut tas i frågan.

Siffrorna i exemplet är en upp grov skattning och varierar säkerligen mycket från fall till fall. Detta ger därför inga precisa beräkningar, men en fingervisning hur det kan gå till. Vi utgår från att man i kommunen arbe­ tar med sin lrp-modell, detta är dock inte någon avgörande förutsättning för exemplet eller att arbeta med mobila lokaler.

Andra beslutskriterier: Vilka kriterier är viktiga för att lösa situationen?

Ska det gå snabbt eller är det viktigt att kunna vara mobil och flexibel i lokalförsörjningen. I ett tidigt skede i planeringen är frågorna givetvis många. Nedan redogörs några potentiellt avgörande kriterier. I och med att man tidigt specificerar vilka behoven är kommer det i ett senare skede att förenkla valet av lokallösning.

Byggtid. Är behovet en snabb lösning? Hur lång tid tar det att göra loka­ len och servicen den skall uppbära tillgänglig? Detta beror naturligtvis på

30

Mobila verksamhetslokaler

vilket objekt och servicelösning man diskuterar. Det beror också på vilka krav som ställs från det civila och det politiska samhället.

Kalkylosäkerhet. Ibland kan det finnas svårigheter med att förutsäga e­ xakta byggkostnader, det kan handla om ökade materialkostnader eller sena tilläggsbeställningar med mera.

Mobilitet/flexibilitet. Om behovet är stort och övergångslokaler behövs omedelbart, vad är priset för att vara snabb och flexibel? Kan det uppstå framtida behov som kräver att lokaler snabbt kan förflyttas och vara på plats för att täcka det behov som föreligger?

Lokalbehov. Vilket lokalbehov finns för den aktuella verksamheten? Vissa lokallösningar erbjuder exempelvis större flexibilitet i och med en modul­ funktion. Det är möjligt att anpassa lokalkostymen enklare för framtida behov hos kärnverksamheten.

Osäkerhet/risker. Vad finns det för osäkerheter och risker i den situation man befinner sig? Generellt kan sägas att det finns tre osäkerheter som omgärdar de beslut man i detta läge står inför. Dessa är marknadsmässiga, finansiella och ekonomiska osäkerheter. Vidare påverkar dessa osäkerheter fastighetsförvaltarens förmåga eller vilja att antingen hyra eller att själv investera i den lokallösning som är intressant. Det är heller inte fel att också beakta andra typer av framtida risker innan man beslutar sig för en lösning. Står kommunen inför framtida vikande eller ökande befolknings­ underlag? Vilken lokalbuffert finns vid evakueringar eller motsvarande?

Osäkerheterna och riskerna kan vara många och både aktuella och poten­ tiella.

Vårt Scenario: I barnstugefallet är tid en viktig faktor. Servicen måste så snart som möjligt fungera som vanligt och således är en snabb lösning på lokalförsörjningen att eftersträva. Vidare ska vi lösa lokalförsörjningen under tre år vilket gör att framtiden är osäker. I vårt fall är således någon permanent lösning inte aktuell. De viktigaste kriterierna är således bygg­ tiden och den framtida osäkerheten.

Alternativa lokallösningar: Här gäller det att jämföra de lokalbehov som finns och vilka alternativ till lokallösningar som står att finna. Exempelvis skulle man kunna tänka sig följande alternativ till lokallösningar;

a) Platsbyggda lokaler b) Hyra externt c) Hyra mobila lokaler d) Köpa mobila lokaler e) Köp och renovera befintlig lokal

Räkneexempel

31

Nedan visas ett kalkylexempel där några av ovan beskrivna alternativ ­jämförs.

Vårt scenario: Alternativ A och E utgår på grund av tidsbrist. Även alter­ nativ B sorteras bort på grund av brist på lämpliga hyreslokaler i närområ­ det. Kvar att beakta är alternativ C och D, det vill säga antingen köpa eller hyra mobila lokaler. För att jämföra alternativen görs en kalkyl, se tabell nedan.

En sammantagen analys: Sammanfattningsvis är det tydligt att olika behov kräver olika lokalförsörjningslösningar. Även om den initiala kalkylen visar skillnader i kapitalvärden beroende på vilken lösning man väljer är det vik­ tigt att även beakta och värdesätta övriga kriterier som exempelvis byggtid, mobilitet och osäkerhet/risk.

Cash Flow - Kalkylexempel över in- och utbetalningar för en förskola på 300 kvadratmeter .

Underlag för beräkningen finns på sid 34.

År 1

Mobila lokaler 2 3 1

Platsbyggt 2

Intäkter: 435 000

443 700

452 574

435 000

443 700

Övrigt

Hyra

0

0

0

0

0

Summa

435 000

443 700

452 574

435 000

443 700

114 000

116 280

118 606

120 000

122 400

Kostnader: DoU Övrigt

209 000

9 180

159 364

10 500

10 710

Summa

323 000

125 460

277 969

130 500

133 110

DRIFTNETTO

112 000

318 240

174 605

304 500

310 590

Kapitaltjänstkostnader: 200 000

200 000

200 000

151 515

151 515

Ränta

Avskrivningar

90 000

84 000

78 000

150 000

145 455

Summa

290 000

284 000

278 000

301 515

296 970

–178 000

34 240

–103 395

2 985

13 620

RESULTAT Tillgångar: Taxeringsvärde/Bokfört värde NUVÄRDE RESULTAT

3 000 000 2 000 000 2 600 000 –178 000

32 610

–93 783

5 000 000 4 848 485 2 985

12 972

Nuvärde år (Restvärde) 2 358 277 S:A Nuvärde (Resultat)

–239 173

S:A Nuvärde (Restv+Res)

2 119 104

Investeringsvinst (Kapitalvärde)

–745 119

32

Mobila verksamhetslokaler

Vårt scenario: En sammantagen analys visar att det mest fördelaktiga ­valet är att köpa mobila lokaler då tiden och osäkerheten är viktiga besluts­ kriterier. Kalkylerna visar även att det är mer fördelaktigt att köpa mobila lokaler och det bedöms även vara strategiskt värdefullt att äga ett eget ­lager av mobila lokaler.

Antaganden Ränta Fastighetsskatt Grundinvestering Inflation Kalkylränta Avskrivningstid Avskrivning/år

Mobil

Plats

3% 0 3 mkr 2 % 5 % 15 år 200 000 kr

3% 0 5 mkr 2% 5% 33 år 151 515 kr

OBS: Städ är inte med i kalkylen

3 1

Hyra mobila 2 3 1

Hyra externt 2

3

452 574

435 000

443 700

452 574

435 000

443 700

452 574

0

0

0

0

0

0

0

452 574

435 000

443 700

452 574

435 000

443 700

452 574

124 848

48 000

48 960

49 939

48 000

48 960

49 939

10 924

560 000

367 200

524 544

600 000

612 000

624 240

135 772

608 000

416 160

574 483

648 000

660 960

674 179

316 802

–173 000

27 540 –121 909

–213 000

–217 260 –221 605

151 515

0

0

0

0

0

0

140 909

0

0

0

0

0

0

292 424

0

0

0

0

0

0

24 378

–173 000

27 540 –121 909

–213 000

4 696 970

0

22 111

–173 000

0

0

0

–217 260 –221 605 0

0

26 229 –110 575

4 260 290

0

0

38 068 –257 347 4 298 358 –715 333

Räkneexempel

33

Underlag för cash flow-beräkningen i exemplet på förra uppslaget:

Inttäktssidan: Den maximala hyra som fastighetsorganisationen kan ta ut av hyresgästen (verksamheten) för nybyggd standard: 1 450 kr/kvm.

Kostnadssidan: • Kostnader för drift och underhåll 400 kr/kvm när det är i egna lokaler, annars 160 kr/kvm.

• Hyresnivå för mobil lokal 1 200 kr/kvm sedan tillkommer kostnad för montering och avveckling på totalt 666 + 500 = 1 166 kr/kvm.

• Markberedningskostnad samt vatten & avlopp är inte inkluderat.

• Hyresnivån för externa lokaler är 2 000 kr/kvm • Kapitaltjänstkostnaderna är baserade på antaganden om ränta och ­avskrivningstid • Städkostnaderna är inte inkluderade i beräkningarna

34

Mobila verksamhetslokaler

U.F.O.S webbplats och nätbokhandel U.F.O.S har en webbplats där verksamheten och alla nyutgivna skrifter presenteras. Där finns direktlänkar till Sveriges Kommuner och Landstings nätbokhandel där skrifterna kan beställas. I vissa fall finns a­ nvändbara elektroniska bilagor att hämta utan kostnad.

På nätbokhandeln kan du söka på flera olika sätt ­efter det som intresserar dig ur U.F.O.S, Sveriges Kommuner och Landstings och tidigare Svenska Kommunförbundets utgivning. Välj till exempel ”Fastigheter” i fältet ”Sök på kategori”, och du får en intressant träfflista.

På Sveriges Komuner och Landstings webbplats www.skl.se kan du också kostnadsfritt prenumerera på det elektroniska nyhetsbladet Offentliga fastigheter.

Utveckling av fastighetsföretagande i offentlig sektor (U.F.O.S)

Mobila ­verksamhetslokaler Flexibla lokallösningar när behoven förändras Mobila lokaler spelar en undanskymd roll i den offentliga sektorns lokal­ försörj­ning. Det är förvånande eftersom lokalbehoven förändras i allt snabbare takt till följd av accelererande verksamhetsmässig förnyelse och demografiska obalanser. Sektorns utveckling skulle gynnas om en större andel av lokalstocken var mobil.

Syftet med denna skrift är att belysa för- och nackdelar med mobila ­lokaler tekniskt och samhällsekonomiskt, beskriva utbudet och marknadsfunk­ tionerna samt identifiera förbättringspotentialer. Arbetet bygger på svensk och internationell litteratur om mobila byggnader samt på ett tjugotal intervjuer med företrädare för brukare/beställare i offentlig ­sek­tor och fastighetsbranschen.

Fler exemplar av denna skrift kan beställas på tfn 020-31 32 30, fax 020-31 32 40, eller på U.F.O.S webbplats www.ufos.to

ISBN-10: 91-7164-124-6 ISBN-13: 978-91-7164-124-3