ESTUDIO DEL MERCADO INMOBILIARIO EN EL GAMA SECTOR VIVIENDA A DICIEMBRE DE 2014 COSTA RICA Edición N°9 Análisis sobre la base de 285 proyectos inmobiliarios del GAMA CR 31 de Diciembre de 2014
INDICE POR CAPÍTULOS 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.
INTRODUCCIÓN TENDENCIA REAL POR PRODUCTO DEMANDA SEGÚN VENTAS OFERTA SEGÚN DISPONIBILIDAD ESTUDIOS DE FACTIBILIDAD INDUSTRIALIZACIÓN PARQUES INDUSTRIALES CONCLUSIONES
Informes: 2225-8803, 2225-9018 CCC. Luzmary Ortega lortega@construccion.co.cr Aldo Colombari acolombari@construccion.co.cr
Análisis mercado inmobiliarios del GAMA CR. 9° edición, con corte al 31 de Diciembre de 2014.
Para el producto casas lo ejecutado y lo proyectado se ve de la siguiente forma: 350
Elaboró: Ing. Gustavo A. Gutiérrez B. Consultora Gutiérrez& Gallardo
300 250 200
1. INTRODUCCIÓN
2.013 2.014
150
2.015 100
En el tema de vivienda cerramos un año 2014 relativamente estable, durante el cual recibimos un grupo importante de nuevos desarrolladores. También empezamos a ver grandes macroproyectos de vivienda con más de 1.000 unidades. En el segundo semestre de 2014 se incorporaron al mercado nuevos proyectos de apartamentos, con ideas innovadoras y precios atractivos. Lo anterior permitió aumentar las ventas considerablemente durante tres o cuatro meses, pero al final del año bajó nuevamente. Con la información recopilada durante más de 18 meses y revisando la situación actual, presentamos a ustedes desarrolladores o profesionales interesados en el sector, las tendencias del mercado de vivienda. Donde se muestra el comportamiento del mercado de la vivienda durante la mitad del 2013, todo el año 2014 y una probable tendencia para el 2015. La tendencia para el año 2015 podrá mejorar, en la medida que algunos desarrolladores logren entrar al mercado con proyecto por debajo de los $100.000. Durante el 2015 este segmento de mercado presentó una velocidad de ventas entre las 15 y 20 unidades por mes. También observamos cómo al cambiar de precio sobre los $100.000 estas ventas bajaron a la mitad o más.
50
VENTA DE CASAS - GAMA 2013-2014-2015
Ene. Feb. Mar. Abr. May. Jun.
Jul.
Ago. Set. Oct. Nov. Dic.
En el gráfico anterior vemos un 2013 cerrando a la baja y un 2014 muy estable con pequeñas variaciones. Para el segmento de casas proyectamos un 2015 similar al 2014. Para el producto apartamentos lo ejecutado y lo proyectado se ve de la siguiente forma: 300 250 200 2.013
150
2.014 2.015
100 50
VENTA DE APARTOS - GAMA 2013-2014-2015 Ene. Feb. Mar. Abr. May. Jun.
Jul.
Ago. Set.
Oct. Nov. Dic.
Observamos un 2013 cerrando a la baja y un 2014 con grandes variaciones en la mitad del año. En este periodo ocurrió el lanzamiento de varios proyectos novedosos, los cuales aportaron un número importante de ventas. Pero al final del año 2014 estos mismos proyectos disminuyeron sus ventas, presentándose como una tendencia a la baja, lo que en realidad es un comportamiento normal en los proyectos nuevos. Un proyecto en sus primeros meses de lanzamiento puede tener ventas del 200% o 300% sobre la base mensual de ventas estimadas para el proyecto. Proyectamos un 2015 con tendencia levemente creciente, impulsada por la aparición de nuevos proyectos de apartamentos.
Para el producto lotes lo ejecutado y lo proyectado se ve de la siguiente forma: 140 120 100 80
2.013 2.014
60
2.015 40 20
VENTA DE LOTES - GAMA 2013-2014-2015
Ene. Feb. Mar. Abr. May. Jun.
Jul.
Ago. Set. Oct. Nov. Dic.
Vemos cómo el segmento de lotes cerro el 2013 con una fuerte caída. Durante el 2014 observamos un primer semestre estable y un segundo semestre con fuerte caída. La razón principal es la poca oferta de lotes, agravado por los planes reguladores vigentes que no permiten lotes entre 100 y 150 m2. Se hace urgente la aprobación de los nuevos planes reguladores, donde se permita densificar la tierra, llegando a lotes individuales de 100 m2. Como lo anterior no sucederá a corto plazo, proyectamos un 2015 por el rango bajo, para el producto lotes, con un leve incremento por la llegada de algunos proyectos de lotes. Esperamos que durante el 2015 se reglamente el Plan Nacional para el sector vivienda y se ponga en marcha la asignación de los 20.000 bonos diferidos para clase media y se mejore la política de incentivos para el desarrollo de planes de vivienda de interés social. Se requiere que el gobierno de agilidad al trámite de proyectos de vivienda con precios por debajo de los 50 millones de colones. Debemos insistir en el tema de los desarrollos publicoprivados, como única solución para desarrollar mega proyectos de vivienda. Es necesario desarrollar nuevas ciudades, adjuntas al GAM. Mega obras bien planificadas, con todos los servicios, pero sobre todo que lleguen a la población que está a la espera de estas soluciones. Otro tema que preocupa a los desarrolladores son los altos costos de la construcción. Uno de los factores que recientemente ocasionó un alza en los costos de las
viviendas, fue el ingreso del nuevo código eléctrico y la aplicación de normas americanas eléctricas y en materia de bomberos. Es necesario revisar estas normas, sobre todo para poder construir vivienda económica. En Costa Rica la construcción es un 30% más cara que en otros países centroamericanos, tema que debe ser analizado por el CFIA y entidades de gobierno, para buscar las causas y sus correcciones. Se requiere desarrollar una normativa especial para la construcción de desarrollos de vivienda con precios por debajo de los $120.000 (clase media y baja). Se requiere claridad sobre las exoneraciones de impuestos para proyectos de interés social. En fin, hay mucho que hacer en el tema de vivienda. La larga tramitología para sacar adelante un proyecto, dificulta a los desarrolladores e inversionistas visualizar el panorama a más de dos años. Tiempo que puede demorar un proyecto en todas sus instancias. Se hace necesario disminuir este plazo a menos de seis (6) meses, para que los estudios realizados sean validos en el mismo periodo. Gustavo A. Gutiérrez B.
2. TENDENCIA REAL POR PRODUCTO VENTAS GAMA a Diciembre 2014 La tendencia de las ventas al cierre de año fue negativa. En el caso de apartamentos se venía de un repunte importante a mitad de año, pero los mismos proyectos que presentaron un excelente arranque de ventas, fueron bajando su velocidad. Para el presente estudio, en su edición N° 9, se evaluaron 285 proyectos. El total de unidades es de 32.455, de estas se tienen vendidas 19.698 unidades equivalente al 61% y tenemos un disponible de 12.757 unidades equivalentes al 39%. Aclaramos que estas ventas corresponden a periodos de varios años. Dentro de la base de datos tenemos proyectos que llevan más de seis (6) años en el mercado, pero no se retiran de la base por estar aún en etapa de venta.
El promedio mensual de ventas está en 482 unidades para el año 2014, para un total de 5.784 unidades vendidas en un año. El cambio cultural de pasar de la casa al apartamento y los altos costos de la tierra, está permitiendo que la venta de apartamentos iguale a las casas y muy seguramente la supere en los próximos años. El siguiente gráfico resume el comportamiento anual del sector vivienda en el GAMA para 2014.
con 35 un/mes. Todos los segmentos presentaron una caída importante al final del 2014.
Producto casas:
Ventas mensuales GAMA 2014(un) 140 560
600 500
479
470
445
558
461
100
516 472
416
216 200
211
168
172
100 95
190
202
154
165
101
94
215
412
80
$100 a $150mil
60
$150 a $200mil $200 a $250mil
40
220 236
188 105
$50 a $100mil
475
400 300
VENTA DE CASAS GAM - 2014
120
508
104
220 206
245 218
90
95
87
$250 a $300mil 213 188
71
202 200
73
190 163
196 161
63
55
20
Mayor a $300mil
-
Ene. 14 Feb. 14 Mar. 14 Abr. 14 May.14 Jun. 14
Casas
Aptos
Jul. 14
Ago. 14
Set. 14
Oct. 14 Nov. 14 Dic. 14
Lotes
El rango predominante en casas está entre los $100 a $150 mil. Debido principalmente a la falta de oferta en el rango por debajo de los $100 mil. Este fue el producto que presentó mayor estabilidad durante el 2014. Producto apartamentos:
El comportamiento de las ventas por producto, segmentado por rango de precio, presentó el siguiente resultado: Producto lotes:
160
VENTA DE APTOS GAM - 2014
140
45 40
VENTA DE LOTES - GAM - 2014
35 30 25 20 15 10 5 -
120
$20 a $50mil
100
$50 a $100mil
80
$100 a $150mil
$150 a $200mil
60
$200 a $250mil
40
$250 a $300mil
$20 a $50mil
20
$50 a $100mil
-
Mayor a $300mil
$100 a $150mil
$150 a $200mil $200 a $250mil $250 a $300mil Mayor a $300mil
El producto lotes presenta una media de 86 un/mes. El rango con más ventas está entre los $50 mil a $100 mil,
El rango de apartamentos entre los $100 a $150 mil venía creciendo, pero bajó su velocidad en los últimos meses de 2014. El promedio de ventas mensuales fue VENTAS Prom mes Año de 191 unidades. TOTAL LOTES CASAS APTOS
482 86 206 190
5.784 1.033 2.476 2.275
250
TOTAL
200 150
HEREDIA 100
ALAJUELA SAN JOSÉ
50
CARTAGO
Ene. Feb. Mar. Abr. May. Jun. Jul. Ago. Set. Oct. Nov. Dic. 14 14 14 14 14 14 14 14 14 14 14 14
En resumen San José presentó un repunte temporal, pero cerro con la misma cantidad con la que inció el 2014. Alajuela y Heredia van en caida, con mayor pendiente Alajuela que Heredia. Cartago presente un leve repunte en ventas.
3. DEMANDA SEGÚN LAS VENTAS El volumen de unidades vendidas está en 19.698 unidades, para los 285 proyectos analizados, algunos de ellos con más de 6 años en venta. San José presenta la mayor cantidad de unidades vendidas con 6.762, seguido de Heredia con 5.121 y Alajuela con 4.965. Por último Cartago con 2.850 unidades vendidas.
Por productos por mes por provincia comportamiento es el siguiente para el año 2014:
el
45 40
LOTES
35
30 25
HEREDIA
20
ALAJUELA SAN JOSÉ
15
CARTAGO
10 5 Ene. Feb. Mar. Abr. May. Jun. Jul. Ago. Set. Oct. Nov. Dic. 14 14 14 14 14 14 14 14 14 14 14 14
VENTAS VIVIENDA - GAM ALAJUELA SAN JOSÉ HEREDIA CARTAGO
19.698 4.965 6.762 5.121 2.850
100% 25% 34% 26% 14%
Las siguientes graficas muestran el comportamiento de los productos durante el pasado año 2014:
100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 -
CASAS
HEREDIA ALAJUELA
SAN JOSÉ CARTAGO Ene. Feb. Mar. Abr. May. Jun. Jul. Ago. Set. Oct. Nov. Dic. 14 14 14 14 14 14 14 14 14 14 14 14
VENDIDAS 5.121 823 2.443 441 338 144 23 680 170 59
VENTAS HEREDIA San Pablo Heredia San Rafael Flores Santo Domingo Barva Belén Santa Barbara San Isidro
180 160
APTOS
140
120 100 HEREDIA
80 60
ALAJUELA
40
SAN JOSÉ
20
CARTAGO
APARTOS 24% 1.243 176 699 126 242 -
VENTAS ALAJUELA 99 , 2%
161 , 3% 237 , 5%
89 , 2% 4 , 0%
Guácima San Rafael
374 , 8%
San Antonio Centro 1.507 , 30%
30 , 1%
Desamparados Villa Bonita
214 , 4%
Roble Ciruelas
724 , 15%
Grecia 363 , 7%
1.163 , 23%
Naranjo Fraijanes
VENTAS HEREDIA 170 ; 3%
CASAS 45% 2.283 523 720 264 169 36 23 378 170 -
En Heredia se mantienen las casas como el producto de preferencia con un 44%. Ventas ALAJUELA: La Guácima continúa siendo el distrito con mayor cantidad de viviendas vendidas en Alajuela con 1.507 unidades. Equivalente al 30% del cantón.
-
Las ventas distribuidas por cantón y por tipo de producto nos arrojan los siguientes resultados, para la base completa de 285 proyectos: Ventas HEREDIA:
LOTES 31% 1.595 124 1.024 51 169 108 60 59
Palmares
59 ; 1%
23 ; 0%
San Pablo 823 ; 16% 680 ; 13%
144 ; 3%
San Rafael Flores 338 ; 7%
Santo Domingo Barva
441 ; 9% 2.443 ; 48%
VENDIDAS
Heredia
Belén Santa Barbara San Isidro
El cantón central de Heredia concentra un total de viviendas vendidas de 2.443, representando el 48% del total.
VENTAS ALAJUELA Guácima San Rafael San Antonio Centro Desamparados Villa Bonita Roble Ciruelas Grecia Naranjo Fraijanes Palmares
4.965 1.507 1.163 363 724 214 30 237 161 374 99 89 4
LOTES 21% 1.026 141 242 86 374 99 84
CASAS 64% 3.164 1.055 742 205 638 184 170 161 5 4
APARTOS 16% 775 311 179 158 30 30 67 -
El producto de mayor venta en Alajuela son las casas con un acumulado de 3.164 unidades (64%).
Ventas CARTAGO: En la provincia de Cartago el Guarco continúa con la mayor cantidad de ventas con 1.044, seguido de Paraíso con 839 un.
VENTAS CARTAGO
Seguridad Vial Tránsito Elaboración del inventario de caminos cantonales Diseño geométrico Pavimentos Estudios de impacto vial Rehabilitación de pavimentos Conservación de carreteras Obras de explanación y drenaje Geotecnia vial
Paraiso
1.044 , 37%
839 , 29%
Cartago
Correo: info@consultoresvialescr.comTel.506-8719-1323
Oreamuno
Ventas SAN JOSÉ: San José presenta la mayor cantidad de unidades vendidas con 2.048, seguido por Santa Ana con 1.631 unidades vendidas.
381 , 13% 157 , 6%
24 , 0%
VENTAS SAN JOSÉ
72 , 1%
318 , 5%
10 , 0% 99 , 2%
San José
97 , 2%
Santa Ana Montes De Oca Escazú 2.048 , 31%
835 , 13%
Curridabat Desamparados Mora
951 , 15%
Coronado Moravia 595 , 9%
1.378 , 21%
Goicoechea Tibás Alajuelita
VENDIDAS VENTAS SAN JOSÉ San José Santa Ana Montes De Oca Escazú Curridabat Desamparados Mora Coronado Moravia Goicoechea Tibás Alajuelita
6.762 2.048 1.631 595 951 835 97 318 24 82 72 10 99
LOTES 10% 705 93 233 3 151 89 37 99
CASAS 26% 1.746 646 138 113 493 229 45 72 10
APARTOS 64% 4.311 2.048 892 224 835 191 97 24 -
El producto con mayor venta en San José son los apartamentos con 4.311 un (64%).
El Guarco
429 , 15%
VENDIDAS 82 , 1%
La Unión
VENTAS CARTAGO Paraiso La Unión Cartago Oreamuno El Guarco
2.850 839 381 429 157 1.044
LOTES 21% 592 300 61 108 123
CASAS 76% 2.161 539 223 321 157 921
APARTOS 3% 97 97 -
El producto con mayor venta en Cartago son las casas con 2.161 un (76%).
SEGMENTACIÓN DE VENTAS POR PRECIO Y PRODUCTO Para facilitar el análisis por precio de los diferentes productos se tomaron rangos más cortos, esto nos ayudará a identificar mejor los cambios en cada segmento. En el siguiente cuadro se observan las ventas por producto y por rango de precio: VENDIDAS POR PRECIO - TOTAL $20 a $50 mil $51 a $70 mil $71 a $85 mil $86 a $100 mil $101 a $120 mil $121 a $150 mil $151 a $200 mil $201 a $250 mil $251 a $ 300 mil $301 a $350 mil $351 a $400 mil $401 a $450 mil $451 a $500 mil Mayor a $501 mil
19.698 999 1.326 2.163 1.720 3.078 4.010 3.647 827 812 279 241 41 183 372
100% 5% 7% 11% 9% 16% 20% 19% 4% 4% 1% 1% 0% 1% 2%
LOTES 20% 3.918 799 795 439 306 12 157 235 62 143 109 -
CASAS 48% 9.534 200 531 1.959 1.166 576 2.015 1.376 113 112 127 215 41 70 85
APARTOS 32% 6.246 359 230 1.712 855 691 485 388 152 26 4 287
En lotes el rango con más ventas está entre los $20 a $70 mil. En casas está entre los $121 mil y $150 mil, pero también se destaca el rango entre los $71 mil y $85 mil. Para apartamentos el rango con más ventas está entre los $101 y los $120 mil.
La segmentación por provincia, por producto y por precio es la siguiente: Ventas por provincia / rango de precio /producto HEREDIA - VENTAS
LOTES - HEREDIA 59 , 4% 56 , 3% $20 a $50 mil 241 , 15%
$51 a $70 mil $71 a $85 mil
378 , 24%
$86 a $100 mil $101 a $120 mil $121 a $150 mil
692 , 43%
141 , 9%
$151 a $200 mil $201 a $250 mil
CASAS - HEREDIA 169 , 7%
16 , 1%
$20 a $50 mil 111 , 5%
226 , 10%
170 , 8%
$51 a $70 mil $71 a $85 mil $86 a $100 mil
269 , 12% 782 , 34%
$101 a $120 mil $121 a $150 mil $151 a $200 mil
525 , 23%
$201 a $250 mil $251 a $ 300 mil $301 a $350 mil
APARTAMENTOS - HEREDIA
APARTAMENTOS - ALAJUELA
$20 a $50 mil 15 , 1%
$71 a $85 mil 201 , 16%
$20 a $50 mil
$51 a $70 mil
$51 a $70 mil 26 , 3%
$86 a $100 mil
132 , 17%
158 , 21%
$101 a $120 mil 650 , 52%
$86 a $100 mil $101 a $120 mil
$121 a $150 mil
317 , 25%
$71 a $85 mil
$121 a $150 mil
$151 a $200 mil
220 , 28%
239 , 31%
$201 a $250 mil
$151 a $200 mil
$251 a $ 300 mil
$201 a $250 mil
$301 a $350 mil
$251 a $ 300 mil $301 a $350 mil
SAN JOSÉ- VENTAS ALAJUELA - VENTAS
LOTES - SAN JOSE
LOTES - ALAJUELA
$20 a $50 mil $51 a $70 mil
$20 a $50 mil
63 , 6%
$71 a $85 mil
169 , 16%
$71 a $85 mil
81 , 14%
$51 a $70 mil
$86 a $100 mil
143 , 24%
$101 a $120 mil
$86 a $100 mil $101 a $120 mil
12 , 1%
150 , 25%
62 , 10%
$151 a $200 mil
$121 a $150 mil
150 , 15%
632 , 62%
$121 a $150 mil
$201 a $250 mil
$151 a $200 mil
18 ; 8%
$201 a $250 mil
$251 a $ 300 mil
94 , 16%
$301 a $350 mil
$251 a $ 300 mil
$351 a $400 mil
$301 a $350 mil $351 a $400 mil
CASAS - SAN JOSE
CASAS - ALAJUELA 70 , 4% 41 , 2%
16 , 1% 204 , 6%
$20 a $50 mil
15 , 0% 516 , 16%
$51 a $70 mil $71 a $85 mil $86 a $100 mil
1.637 , 52%
687 , 22%
$51 a $70 mil 36 , 2% 142 , 7%
$121 a $150 mil
$201 a $250 mil $251 a $ 300 mil $301 a $350 mil
$71 a $85 mil $86 a $100 mil $101 a $120 mil
127 , 7%
$121 a $150 mil
$101 a $120 mil
$151 a $200 mil 89 , 3%
199 , 10%
$20 a $50 mil
85 , 4%
$151 a $200 mil 97 , 5% 38 , 2%
$201 a $250 mil 911 , 47%
$251 a $ 300 mil $301 a $350 mil $351 a $400 mil $401 a $450 mil
APARTAMENTOS -CARTAGO
APARTAMENTOS -SAN JOSE 287 , 7%
- , 0% - , 0%
26 , 1%
10 , 0%
$20 a $50 mil
$20 a $50 mil
- , 0%
$51 a $70 mil
$51 a $70 mil
152 , 4%
$71 a $85 mil
$71 a $85 mil
388 , 10%
$86 a $100 mil
$86 a $100 mil 1.411 , 37%
35 , 36%
$101 a $120 mil
$101 a $120 mil
$121 a $150 mil
$121 a $150 mil
450 , 12%
$151 a $200 mil
62 , 64%
$201 a $250 mil
$151 a $200 mil
$251 a $ 300 mil
$201 a $250 mil 559 , 14%
$301 a $350 mil
$251 a $ 300 mil
576 , 15%
$351 a $400 mil
$301 a $350 mil $351 a $400 mil
(Nota: El informe tiene un margen de error calculado, debido principalmente a la variación en la lista de precios que presentan los desarrolladores. Para este ejercicio se tomó el precio de venta más bajo de cada proyecto).
CARTAGO - VENTAS
LOTES - CARTAGO - , 0%
$20 a $50 mil
Veamos ahora el comportamiento de las ventas por cantón por mes, de enero a diciembre 2014:
$51 a $70 mil
HEREDIA
$71 a $85 mil
100 , 17%
108 , 18%
$151 a $200 mil
San Pablo Heredia San Rafael Flores Santo Domingo Barva Belén Santa Barbara San Isidro
$201 a $250 mil
ALAJUELA
$86 a $100 mil $101 a $120 mil $121 a $150 mil
323 , 55%
$251 a $ 300 mil $301 a $350 mil $351 a $400 mil
CASAS - CARTAGO 59 , 3%
245 , 11%
200 , 9%
236 , 11%
$20 a $50 mil
SAN JOSÉ
$51 a $70 mil
San José Santa Ana Montes De Oca Escazú Curridabat Desamparados Mora Coronado Moravia Goicoechea Tibás Alajuelita
$71 a $85 mil $86 a $100 mil
305 , 14%
$101 a $120 mil $121 a $150 mil $151 a $200 mil
466 , 22%
$201 a $250 mil $251 a $ 300 mil $301 a $350 mil
368 , 17%
Guácima San Rafael San Antonio Centro Desamparados Villa Bonita Roble Ciruelas Grecia Naranjo Fraijanes Palmares
$351 a $400 mil
CARTAGO Paraiso La Unión Cartago Oreamuno El Guarco
Ene.14
Feb.14
Mar.14
Abr.14
May.14
Jun.14
Jul.14
Ago.14
Set.14
Oct.14
19 59 9 8 6 1 7 5 -
15 60 10 10 5 10 7 -
20 41 11 8 5 2 8 2 4
22 46 13 7 3 1 10 2 3
12 49 12 7 6 8 2 5
9 58 12 8 5 6 1 5
8 40 8 7 3 6 2
6 48 12 10 7 2 10 2
11 39 9 8 4 2 6 4
9 41 9 8 4 2 7 3
Jun.14
Jul.14
Set.14
Oct.14
Ene.14
61 17 10 14 5 2 8 0 5 6 1 Ene.14
34 35 19 17 24 6 4 2 14 Ene.14
14 8 8 7
Feb.14
65 15 12 11 5 2 9 0 6 6 Feb.14
42 35 17 13 21 8 5 2 2 1 Feb.14
11 9 10 3
Mar.14
41 8 7 14 2 1 6 1 8 9 1 Mar.14
48 42 20 22 20 4 5 2 1 1 Mar.14
8 8 8 4 4
Abr.14
46 9 7 18 2 1 6 1 8 8 1 Abr.14
54 42 17 24 20 5 3 1 2 Abr.14
8 8 5 4 8
May.14
60 9 8 15 3 8 1 7 7 -
66 10 9 16 4 8 1 6 7 1
May.14 Jun.14
59 30 24 29 17 4 3 1 2 -
81 28 25 25 20 5 7 1 1 -
May.14 Jun.14
8 9 14 5 11
7 9 12 5 13
55 13 3 17 2 1 2 1 3 4 1 1 Jul.14
77 24 19 25 14 5 7 1 Jul.14
9 10 13 7 8
Ago.14
45 11 4 20 4 2 2 3 3 1 Ago.14
75 26 19 23 18 4 7 1 1 Ago.14
7 8 12 7 12
40 11 1 25 3 1 1 1 4 2 1 1 Set.14
81 34 21 30 20 4 3 2 Set.14
8 10 9 4 8
26 10 1 42 3 1 1 0 5 1 2 Oct.14
72 26 21 26 17 4 4 2 Oct.14
12 11 15 4 11
Nov.14 Dic.14
9 36 3 4 6 1 5 2
5 35 4 3 7 3 2
Nov.14 Dic.14
28 7 2 29 3 1 1 0 5 4 1
26 7 1 28 3 1 1 4 3 -
Nov.14 Dic.14
56 23 24 21 14 4 6 1 2 -
58 25 24 23 15 5 8 1 2 -
Nov.14 Dic.14
10 7 16 2 12
15 8 15 3 12
4.500
4. OFERTA SEGÚN DISPONIBILIDAD 4.000
En los 285 proyectos analizados tenemos actualmente una disponibilidad de 12.757. Esta cantidad de unidades disponibles en el GAM están representadas por 2.454 lotes, 6.586 casas y 3.717 apartamentos, equivalente a un 19%, 52% y 29% respectivamente. UNIDADES DISPONIBLES P´VENTA PRODUCTOS EN OFERTA - GAM ALAJUELA SAN JOSÉ HEREDIA CARTAGO
12.757 4.193 3.810 1.504 3.250
LOTES 19% 2.454 1.253 310 180 711
CASAS 52% 6.586 2.353 1.245 460 2.528
APTOS 29% 3.717 587 2.255 864 11
PRODUCTOS EN OFERTA GAM
3.717 ; 29%
3.500
3.000
2.500
APARTAMENTOS
2.000
CASAS LOTES
1.500
1.000
500
-
2.454 ; 19%
LOTES LOTES CASAS
APTOS 6.586 ; 52%
ALAJUELA
711 , 29%
SAN JOSÉ 1.253 , 51%
La barra más alta en el siguiente cuadro, pertenece al cantón de Alajuela, sumando todos los tipos de productos. En Alajuela se concentra la mayor disponibilidad de lotes. San José tiene la mayor cantidad de apartamentos disponibles y Cartago tiene la mayor disponibilidad de casas, ya que concentra la oferta de vivienda social en el GAM.
180 , 7%
HEREDIA CARTAGO
310 , 13%
CASAS
2.353 , 36%
2.528 , 38%
ALAJUELA
SAN JOSÉ HEREDIA CARTAGO
434 8% 460 , 7%
El distrito de la Guácima tiene la mayor disponibilidad de vivienda, con 74 lotes, 1.728 casas y 262 apartamentos.
APTOS 11 , 0% 864 , 24%
587 , 16%
ALAJUELA SAN JOSÉ
HEREDIA CARTAGO
2.199 , 60%
ANÁLISIS DE LA OFERTA POR CANTÓN OFERTA DE VIVIENDA EN HEREDIA:
HEREDIA San Pablo Heredia San Rafael Flores Santo Domingo Barva Belén Santa Barbara San Isidro
DISPONIBLE 1.504 149 952 42 56 86 28 182 9
LOTES 12% 180 49 8 26 83 5 9
OFERTA DE VIVIENDA EN SAN JOSÉ: CASAS 31% 460 74 285 16 30 3 28 24 -
APARTOS 57% 864 75 618 18 153 -
El cantón de Heredia centro mantiene la mayor disponibilidad de vivienda con 49 lotes, 285 casas y 618 apartamentos.
DISPONIBLE SAN JOSÉ 3.810 San José 1.125 Santa Ana 757 Montes De Oca 902 Escazú 504 Curridabat 227 Desamparados 87 Mora 82 Coronado 26 Moravia 22 Goicoechea 77 Tibás Alajuelita 1
LOTES 8% 310 16 227 3 27 34 3 -
CASAS 33% 1.245 344 587 79 90 48 19 77 1
APARTOS 59% 2.255 1.125 397 88 422 110 87 26 -
El cantón de San José presenta 1.125 apartamentos para la venta.
OFERTA DE VIVIENDA EN ALAJUELA:
ALAJUELA Guácima San Rafael San Antonio Centro Desamparados Villa Bonita Roble Ciruelas Grecia Naranjo Fraijanes Palmares
DISPONIBLE 4.193 2.064 535 22 204 128 90 29 33 741 302 39 6
LOTES 30% 1.253 74 105 16 741 302 15
CASAS 56% 2.353 1.728 323 151 88 33 24 6
APARTOS 14% 587 262 107 22 37 40 90 29 -
OFERTA DE VIVIENDA EN CARTAGO:
CARTAGO Paraiso La Unión Cartago Oreamuno El Guarco
DISPONIBLE 3.250 180 227 1.221 75 1.547
LOTES 22% 711 20 1 532 63 95
CASAS 78% 2.528 160 215 689 12 1.452
APARTOS 0% 11 11 -
La disponibilidad de vivienda en Cartago está liderada por el cantón del Guarco con 1.452 casas, todas estas de interés social.
ESPACIO PARA FUTUROS PATROCINADOR DEL ESTUDIO
DISTRIBUCIÓN LAyOFERTA POR DE Con el paso de losDE meses la recolección de RANGO mayor información de los diferentes proyectos, va cobrando más importancia el presente PRECIO estudio del mercado inmobiliario para el GAMA. Poco a poco se va convirtiendo unadisponible herramienta de Vamos a veren el porconsulta rangopara dedesarrolladores, precio por inversionistas, corredores de bienes y otros profesionales provincia del GAM. relacionados.
EnLlegamos los siguientes cuadro se muestra la disponibilidad de de forma directa a 10.000 profesionales y de forma lotes, casas y de apartamentos rangodedeforma precio, se indirecta a más 50.000. Con una por distribución gratuita. pueden observar donde se tiene una alta oferta, pero Para lograr mantener vigente esta herramienta de trabajo, se también podemos ver donde hace falta oferta en algún requiere de la colaboración de más entidades. rango de precio. Lo invitamos a ser parte del grupo patrocinador para la 10° edición Ladelevaluación de nichos mercado no atendidos lo estudio inmobiliario Marzode 2015.
dejamos a criterio de los diferentes desarrolladores.
Consultas con el señor Esteban Vinasco al teléfono 506-2431-0555
HEREDIA - OFERTA DISPONIBLE HEREDIA $20 a $50 mil $51 a $70 mil $71 a $85 mil $86 a $100 mil $101 a $120 mil $121 a $150 mil $151 a $200 mil $201 a $250 mil $251 a $ 300 mil $301 a $350 mil $351 a $400 mil $401 a $450 mil $451 a $500 mil Mayor a $501 mil
1.504 36 76 153 69 398 334 376 29 30 3 -
LOTES HEREDIA 12% 180 36 69 44 12 7 12 -
CASAS HEREDIA 31% 460 7 11 114 266 29 30 3 -
APTOS HEREDIA 57% 864 109 69 375 213 98 -
La oferta de casas en Heredia es variable y se ubica en varios rangos de precios. Por el contrario la oferta de apartamentos se ubica en el rango de los $70 mil a $200 mil. No se encontró en Heredia oferta de apartamentos en los rangos por debajo de los $70 mil para clase media baja. Tampoco hay oferta de apartamentos para clase media alta y alta.
ALAJUELA - OFERTA DISPONIBLE ALAJUELA $20 a $50 mil $51 a $70 mil $71 a $85 mil $86 a $100 mil $101 a $120 mil $121 a $150 mil $151 a $200 mil $201 a $250 mil $251 a $ 300 mil $301 a $350 mil $351 a $400 mil $401 a $450 mil $451 a $500 mil Mayor a $501 mil
4.193 1.089 85 270 242 424 1.798 257 22 6 -
LOTES ALAJUELA 30% 1.253 1.089 80 5 4 75 -
CASAS ALAJUELA 57% 2.385 8 209 182 1.788 170 22 6 -
APTOS ALAJUELA 13% 555 5 262 33 237 6 12 -
Alajuela concentra la oferta de casas entre los $86 mil a $250 mil. En apartamentos la oferta está entre los $71 mil y los $200 mil. No existe en Alajuela un sector definido para desarrollar grandes proyectos VIS. Los desarrollos importantes en este sector se están enfocando a clase media y media alta.
SAN JOSÉ - OFERTA DISPONIBLE
LOTES - SAN JOSE 8%
POR PRECIO - SAN JOSÉ $20 a $50 mil $51 a $70 mil $71 a $85 mil $86 a $100 mil $101 a $120 mil $121 a $150 mil $151 a $200 mil $201 a $250 mil $251 a $ 300 mil $301 a $350 mil $351 a $400 mil $401 a $450 mil $451 a $500 mil Mayor a $501 mil
3.754 159 120 99 885 466 1.410 139 208 52 42 11 59 104
311 159 73 32 19 6 4 18 -
CASAS - SAN JOSE
APTOS -SAN JOSE
33% 1.247 20 121 886 19 108 28 19 11 21 14
58% 2.196 120 26 865 313 505 114 96 24 23 20 90
La oferta de casas en San José arranca desde los $121 mil y sobrepasa el millón de dólares. La mayor cantidad de casas está en el rango de los $151 mil a $200 mil. En apartamentos la oferta inicia en $71 mil y también sobre pasa el millón de dólares. La mayor concentración está en el rango de los $100 mil a $200 mil. CARTAGO - OFERTA DISPONIBLE POR PRECIO - CARTAGO $20 a $50 mil $51 a $70 mil $71 a $85 mil $86 a $100 mil $101 a $120 mil $121 a $150 mil $151 a $200 mil $201 a $250 mil $251 a $ 300 mil $301 a $350 mil $351 a $400 mil $401 a $450 mil $451 a $500 mil Mayor a $501 mil
3.250 732 615 829 93 302 402 180 97 -
LOTES CARTAGO 20% 648 532 115 1 -
CASAS CARTAGO 80% 2.591 200 500 828 93 292 402 180 96 -
APTOS CARTAGO 0% 11 10 1 -
La oferta de casas en Cartago llega hasta los $250 mil, pero se enfoca con mayor fuerza hasta los $100 mil. Cartago sigue sin oferta de apartamentos.
5. ESTUDIO DE FACTIBILIDAD Un estudio de factibilidad para un proyecto inmobiliario debe considerar las siguientes etapas: a. b. c. d.
Factibilidad técnica Factibilidad de mercado Factibilidad económica Factibilidad ambiental
El primer paso en el desarrollo de un proyecto comienza con el pequeño estudio técnico-comercial-financiero. Este sencillo pero concreto análisis permite escoger entre varias alternativas la mejor. El terreno que téngalas mejores características, las mejores condiciones de uso y precio, el mercado meta y las expectativas financieras. Escogida la mejor alternativa de desarrollo entramos en el proceso de las cuatro fases a desarrollar de la factibilidad de proyectos:
La factibilidad técnica: Involucra todos los componentes técnicos. Para tal efecto se deben coordinar los siguientes estudios: Levantamiento topográfico, estudio de suelos, disponibilidad de servicios público, uso de suelo, situación jurídica del terreno. Una vez reunida esta información, se contará con los elementos de juicio suficientes para definir si el lote en cuestión es factible técnicamente o se tendrá que pensar en otra alternativa. Superada esta fase se procede con la conceptualización del proyecto. Se deben presentar varias alternativas para realizar análisis de mercado y financiero a cadauna de ellas. El siguiente paso consiste en estudiar la factibilidad de mercado del proyecto. La ubicación, el entorno, la demanda, la competencia y las condiciones particulares del proyecto. Para cada producto se debe definir el mercado meta y el perfil del cliente. Este estudio nos debe indicar si tenemos el producto indicado, en el sitio estratégico para la población meta. Una vez se tenga el estudio se deben hacer las correcciones del caso. Con la parte técnica y de mercado superada, entramos en la parte de factibilidad financiera. Sobre la base de los datos arrojados por los estudios anteriores, se recrea un modelo financiero que incluye: Ventas mensuales, condiciones de precio, todos los costos del proyecto. Tanto directos como indirectos. Con el programa de obra y ventas se monta un flujo de caja de todo el proyecto. El modelo nos dará un resultado financiero que nos permitirá tomar decisiones sobre precios, costos y alternativas. También se debe contar con un buen presupuesto, revisado bajo parámetros y experiencia de la compañía. El incremento del valor de ventas no debe ser un porcentaje tomado al azar, debe ser analizado bajo la lupa de la competencia. Será la competencia y el mercado el que ponga los incrementos del precio público. Un buen programa de obra y un completo análisis de la logística constructiva, ayudarán a crear un buen estudio de factibilidad económica. El análisis financiero del estudio debe considerar: Flujo de caja con sus incrementos de costos en el tiempo, costos financieros, determinación del VAN y TIR. Debe
contemplar al menos cuatro análisis de sensibilidad financiera, con varios escenarios negativos individuales y superpuestos. El estudio de factibilidad es la herramienta de partida para la ejecución de un proyecto y la principal guía para la ejecución del control de costos de un proyecto.
6. INDUSTRIALIZACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN: Realidades de la construcción en Costa Rica que usted no puede ignorar “La verdadera competitividad productividad” Michael Porter.
se
mide
por
la
Costa Rica tiene una gran oportunidad de mejorar la productividad en la industria de la construcción. El entorno de la construcción ha cambiado significativamente en los últimos 10 años y ahora la innovación dejó de ser una opción en la búsqueda de mejores formas de construir. La implementación profesional de tecnologías de construcción probada y exitosa es un camino seguro para mejorar nuestra competitividad. 1. En Costa Rica, el costo de construcción en US$ por m2 subió más del 75% en los últimos 10 años. Esto significa que si en el 2005 construir costaba $400 por m2, ahora cuesta $700 por m2. La mano de obra por sí sola aumentó un 80% en US$ del 2005 al 2015. Adonde llegarán los costos de construcción en el 2020? 2. Construir una vivienda en Costa Rica hoy en día tiene un costo similar que en Estados Unidos. La vivienda unifamiliar promedio que se construyó en Estados Unidos según estudio publicado por NAHB en 2014, tuvo un costo de construcción (excluyendo sistemas de calefacción y A/C) de $805 por m2. Construir una vivienda equivalente en acabados en Costa Rica cuesta entre $800 y $850 por metro cuadrado. Una hora hombre promedio en construcción en Estados Unidos cuesta entre $20 y $25 USD mientras que en Costa Rica la mano de obra es entre 4 y 5 veces más barata. ¿Algo no suena bien? 3. En Costa Rica se utiliza al menos 4 veces más horas de mano de obra por metro cuadrado para
construir una vivienda que en países como Australia y EEUU. La cantidad de horas hombre necesarias para construir una vivienda unifamiliar en Estados Unidos y Australia es de 9.4 horas por m2 construida de manera convencional. Cuando se producen en volumen de manera industrial la mano de obra baja a 6.1 horas por m2. En Costa Rica se estima que construir un vivienda equivalente de manera convencional toma entre 40 y 60 horas por m2. Los principales factores que inciden en la alta productividad en otros países son la tecnología avanzada de construcción liviana y el sistema de gestión a través de subcontratistas profesionales utilizado en estos países. 4. La construcción liviana en Costa Rica es la tecnología constructiva de mayor crecimiento en los últimos 20 años. Costa Rica tiene la mayor penetración per cápita de utilización de sistema liviano de América Latina, superando por 3.5 veces a cualquier otra área. En el 2014 en Costa Rica se construyeron más de 10 millones de metros cuadrados de paredes externas, internas y cielos con sistemas de construcción liviana utilizando estructura de acero galvanizado en conjunto con láminas cementicias, de yeso, de fibrocemento, de óxido de magnesio y plywood OSB. El mercado local de constructores, diseñadores, desarrolladores y propietarios conocen y utilizan desde hace más de 20 años los sistemas livianos en paredes externas e internas de oficinas, centros de comercio, hoteles y vivienda por la calidad en su acabado, durabilidad, facilidad constructiva y costo. 5. Los sistemas avanzados de construcción liviana producen ahorros en tiempo y costo, mejorando a su vez la calidad del producto final. Utilizar materiales como láminas de gypsum en paredes interiores, donde el costo de las láminas es de menos de $2 por metro cuadrado y los rendimientos de instalación de las mismas puede llegar hasta 0.5 horas hombre por m2 de pared, hacen el sistema muy atractivo en tiempo y costo. Ensambles de paredes exteriores diseñados con láminas cementicias, de fibrocemento o de fibra de vidrio con interior de yeso resistente a la humedad, combinado con tecnología de barreras impermeables que controlan el flujo de vapor y con acabados de morteros cementicios ofrecen una
doble protección a la infiltración del agua. Se incorporan juntas de control y expansión y mallas de fibra de vidrio para evitar fisuras. Estos sistemas que presentan lo último en la ciencia de la construcción cuestan instalados con materiales y mano de obra entre $20 y $30 por m2 de pared. La utilización de ensambles aprobados de paredes y cielos están garantizados por sus fabricantes hasta por 15 años, garantías que normalmente son inexistentes otros sistemas. Además, se logra un mejor desempeño acústico, térmico y de resistencia contra fuego a menor costo con sistemas de construcción liviana que con sistemas tradicionales. 6. La construcción liviana con sistema estructural de Steel Framing ha acaparado el 70% de la construcción residencial en lugares con mayor riesgo por sismicidad, intensidad de lluvia y cercanía a las costas que Costa Rica, factores que a veces consideramos particulares de nuestra geografía. Utilizar tecnologías de construcción probadas en condiciones de clima y sismicidad más hostiles que las nuestras, como Hawaii, demuestra que hay tecnologías exitosas y mucho más productivas que los métodos tradicionales, con un beneficio económico asociado a la innovación.
El futuro de la construcción es fuerte, liviano, preciso y eficiente. Se proyecta que en los próximos años se construirán más metros cuadrados en sistemas livianos que todos los demás sistemas de paredes sumados. No es solo una preferencia por calidad y eficiencia, es una necesidad ante el aumento de costos y las exigencias del mercado. La construcción está cambiando de un proceso artesanal a un proceso industrial trayendo mejoras significativas asociadas en calidad, tiempo y costo. Conozca más sobre la productividad con construcción liviana en www.bildtek.com, escribiendo a info@bildtek.com, o contactando a Federico Amador o Andrés Riggioni al (506) 4001-5900 para más información sobre Steel Framing.
7. PARQUE INDUSTRIALES: A nivel mundial los parques industriales están siendo la solución para crear polos de desarrollo. Crear un parque industrial no solo genera seguridad a la industria que en él se instale, también genera un movimiento económico que trae empleo, nuevos negocios, desarrollos comerciales y desarrollos de vivienda. Esta es la nueva herramienta que algunos países están apoyando para crear desarrollo en una zona específica. Los parques industriales pueden ser: Parques tecnológicos, parques industriales o multimodal, parques agroindustriales y parques mixtos. Un parque industrial agrupa comunidades, mejora la eficiencia de las pequeñas y medianas empresas, potencia la sinergia de las empresas, incentiva la aplicación de valor agregado a los productos, genera empleo y desarrollo. Los parques agroindustriales tienen un componente social muy importante, ya que llega al pequeño campesino con propuestas de asociación. Con la formación de pequeñas cooperativas lograr integra al campesino en un encadenamiento productivo que llega hasta la exportación de productos. Algo inimaginable para un pequeño agricultor. Les presentamos el Parque Industrial y zona franca Caribe. Una iniciativa privada enfocada en el desarrollo de la región atlántica de Costa Rica.
El Parque Industrial Caribe estará ubicado a tan solo 5 minutos del nuevo puerto de contenedores de Moín, en Liverpool de Limón. Será desarrollado sobre un área de 30 hectáreas. Estará conformado por un centro comercial del tipo pesado, un área industrial bajo el régimen de zona franca. Un oficentro de tres niveles. Bodegas y ofibodegas para pequeña y mediana industrial. Un hotel y un parque tecnológico.
Santa Ana 2 km oeste de Fórum 1. Complejo Industrial Condopark, bodega # 3 Tel. (506) 2203-2955 www.helvex.com costarica@helvex.
8. CONCLUSIONES:
Lo invitamos a visitar el Parque Industrial Caribe en la página www.parquecaribe.com
1. Podemos decir en el tema de vivienda nueva, que el 2014 fue un año de sostenimiento para el gremio de desarrolladores. Algunos con éxitos en el lanzamiento de sus nuevos proyectos y otros con bajas ventas en sus proyectos actuales. En resumen en todos los productos de vivienda podemos calificarlo con el termino de estable en el rango bajo. 2. Para el 2105 no se esperan grandes cambios. Es probable que veamos un comportamiento similar al 2014, sin muchos altibajos. Solo el ingreso de proyectos de vivienda por debajo de los $100mil, puede cambiar este comportamiento. Porque seguimos con el 80% de la población mal atendida con productos de vivienda. 3. El gobierno puede hacer su aporte con políticas claras para el desarrollo de vivienda. Con la agilización de trámites. Con la aprobación de
planes reguladores que ayuden a densificar la tierra con responsabilidad ambiental. 4. Es necesario crear un comité que estudio el alto costo de las construcciones en Costa Rica. No solo en vivienda, también en infraestructura. Todos tenemos claro cuáles son los puntos que hacen el m2 más caro, pero no se plantean soluciones para disminuir este costo y ponerlo a niveles competitivos para la región. 5. Una de las soluciones al costo de la vivienda es la industrialización. Se debe incentivar el uso de sistemas altamente productivos y de bajo costo. 6. Se requiere trabajar conjuntamente empresa privada y gobierno en planes de vivienda conjuntos (proyectos publico-privados). Para logara desarrollar macroproyecto de 3.000 o 5.000 viviendas. Esta tarea titánica no puede ser solo del empresario desarrollador. Se requiere de la participación del gobierno.
PATROCINADORES ESTUDIO N° 9 Diciembre 2014:
Responsable: Gustavo Adolfo Gutiérrez Berón Ingeniero civil – Especialista en Administración de empresas ggutierrez@gutierrezygallardo.com celular 506-8722-3887 www.gutierrezygallardo.com
DESARROLLOS Se permite la publicación total o parcial de este artículo, siempre y cuando se haga referencia a la fuente: Consultora Gutiérrez & Gallardo, ingeniero Gustavo Gutiérrez. Esperamos que cada vez sean más los desarrolladores que nos ayudan enviando mes a mes la información de sus ventas al correo ggutierrez@gutierrezygallardo.com Somos del criterio que un sector bien informado es un sector fortalecido. Nota: El presente estudio no considera proyectos que están en trámite en el CFIA y Municipalidades del GAM.