Jaarverslag 2015 by Woonstichting Stek

! "

! $

(

)

) * )

)

, $

)

$ $ 0

)

1 1

2 ,

*$ /

3 &

4 ( ) 5 -

/ ! ! 7

2 8

! & &

* 7 * 9

*$) #

2 -)

: 8

/ ;

1 *$ ;

)

$ "

$ $+

* /

< 2

,'#

1 !

' 4

1 .

# 4

> ?

/ /

/ (( 7>

/ //

@ '

+ %

1 1

)

1 1!

)

/ 2

/1 (

! ! >

)

B0 E

5>D

" !#

> ! !

(

/ ! 1

! !

"! 2

./' &

/ /

!1!

-) "&

> 1 /

9 &$

! !

( 6

* 4

1 /

! />

!1>

/1>

2 2 /1

01 *

/ !

*$ -) "&

2 -

/ /

1 /

9 &$ 8

8 /

&& -&

(

./'

1 /1! /

1! /

/ !

! "

(

! !

! /

/!1

1 /

! !

B9 F# D

5 G

/5 G

5 G

/ 5 G

!5 G

15 G

5 G

, "

& 2

% -

0 -

2 2

) &

)

2 5

) @

$$ -

)

) *

2 $

)

2 $ 7

)

(

B7( (D 2

< 2

2 $

$ 0

% 2

)

& 7

7( ( 6

2 &

+ $ 0

)

< ) <

)

< *

$ $

7 ,'#>$

& < ) $

$ 2

) 2 @

$ $

) &

& $

& &&

$ F

)

$ 0

)

2 2

< 2

< )

)

H 2

2 @ 7

2 -

)

2 $

2 2 <

)

2 2

5 )

)

) & &

)

2 )-

)

2 -

< ) )-

< ;

$$ <

$$ -

2 2

$ 5 <

$ <

)

5 *

& &

2 $

2 5

)

$ 52

)

2 &

2 2 -

)- > 2

2 2

3)-

) ) $

) 2

) &

7 $

$ -

$ $

$ -

)

) &

5 )

-& $

5 &

< ) $

H <

% '> 0

" -

$$ 5

$ 2-

)- $

< ' 5

$ '

$$ - ) )

)

) $

2 2

)

< 2

& )

) $$

)

2 $$

5 )

- )

< 2

& )-

& $

$ &

90$

$ $ 0

% ? -&

$ 2

% ' ;

& 2

) & )

O $

)

$ $

& $

2 <

& $

)

(

2 -)

-2

2 -)

)

< $

2 (D <

2 -)

)

2 &&

) )

)

(

/ G

(

$ 9

)

$ <

N-2 )

> - 2

2 -)

$ $

BE 1

2 )-

5)/

$ -

< $

< -

)

$ $ &

) # 52

$ $

KK -

5C$

;

, G $ & 6

< ) .

-M

) =

)

$ 2

2 & &

)

$ <

)

& -

$ <

)

(

& -

& @

2 @

% '2

5 $

)

*%>

* 2

< *

- $

)

& -

& 2

)

2 2

< ) $ H

)

9 &

> &

2 $

< )

&& $

* 2

, 1 G 2

& <

> ?

B<@ D

) >&

$ $

)

2 )

2 >$

2 2

= &

> -

7> @

7 )

& )

) $

5 $

2 )

7 )

(

2 H

(

-3 7

-) 5)

)

KK &

) &

@ G

)

( -

)

5 $ $

)

# 2

2 <

)

& $ 2

)

< -&

5 &

$ 7

% ,

$ 2

5 2

2 52

$ )

$ ? $

2 $

> ?

;

$ & &

& .

H B&

$ D

B;@ D ;@

& ) $

$ H

2 2

< )

2 ?

N 2

H 2 2

)

$ )

> ,

& 2

$ %

# )

H5 R R

H5 R

-O$

H5 R)

% #

$ &

$ 7 7

) $

)

7 2

58 < ) $

$ )

& = - 5) $

)O7 5:

L$ - M $

2 0

)

2 -

2 <

$ <

2 &2

$ -

" H

)

5 5 8

A )- 5)5 ?$ 2 ) $ 2 2

% -

&& $

& -

)

) $

)

, 2

N 2 2

< ) 1 <

2 1 < R R

)

9K 2 B

)

$ < )

-& 2

/ <

$ $

2 &&

) )

$ 4#9

$ 2

)

5 A

$ H

$ 2

-2

2 7

A $

$ E 5

& <

& $

2 $

7 < &

)

$ -

5 !G <

7 2

H <

-& 2

9 $ $ &2 $ & ,

2 &&

< && $

$ 2

-& 2 )-

5 ) ?

# 6 -

2 -&

5 2

H 2 ,

-2

) -

H # 2 "

• •

$ $

)

G < 9 < &

• • < ,

B H ,

D $ < ,'% ) )

-& < ( 2

)

1 ,

# 6

G 2

)

% -

2 >

)

$ ,

% )

# 2

)

$ 7

0 )

2 *

2 ) 2 -

$ $

$ &

$ )-

2 $

-8 <

, 2 &

% 2 )-

@ &

)

(

<"9(>

><"9(

<"9(>

><"9(

2 ) $

)

$ 2 2 9 2

@ $ 2

& * 2

& 2 )

& - $ $ 2 -

$ $

$ 2

B $$

)

& $

& 0 <

, <

@ &

$ >$

$ & < ) 2 2

0 >

5 B $

$ 0

$ 2 2

)

$ - 5

2 D

9 $

2 2 2 $ -

5)$

' $ 2

5 )

$ -

2 $

7 2

( $ )-

> 7 )-

2 &

$ 9

2 ) $ 8 )

$ $

2 2

B# ?

& ) $

. ,

, # ? D

$ 2 )

< ) > )

)

$ $

< *

& 7

$ 2 *

$ )-

)

7 2 -) .

) -

& 2

) 5

,'#>$

@ -

2 2

$ >@

$ $

- 2 / * -

2 2

@# $$ -J

-J )

)2J

2 -

) &

$ < '

$ -

2 -

) -

2 &

* 5

2 $

2 < 5$

6 '

& $

2 6

< & >

) 2 ) $

$ -

2 $ 2

2 1

) &

9 22

2 $

& < 2

)

0 )-

2 %

)

< )

)

)- 2

2 $ <

)

) &

' 6

, $

- )

$ -

( #

+ $

) 2

2 2

- 0

)

N 2

2 2

)

$ )

2 "

2 )

) #

' 2

&5 )

$ )

2 <

$ )

2 )

2 2 %

$ $

2 )

- -

< %

)

) $

< %

8 < %

< 2

2 -)

2 2

$ <

)

$ &

)

$ %

90 T "

T +

T *

D T %

T ,

• • ( • ;

% '

• %

% '

• ' B

o o

• • #

• , 7

)

7 $

• *

$ (

• • @

• "

• ;

& $

• (

)

• 4

• 8A • , • #

?>-

• %

•

9 22 < % '

< )

5 )-

' #

2 1 2

# 22

< %

- D

)

&& I

)

< %

)

$ 2 -) % 5

* 2

2 2

2 $

< O

) )

# 22 <

& 2

)

$ 0

0 &

$ T

)

$ 2

) I

- -

;

# #

& )

) $$

A U

7 -&

< $

# D

)

2 #

)

NSS

< % N-

-& 2 $

$ $

$ 52

2 -) 2 )

& 6

)

2 $

N-

N 2

< %

2 - &2

% '

) &

2 +

' *

) 5)

)

) )-

)

< %

)

- -3

2 +

)

)- 5

)

O >7

)

% '3

I I J

$ $

-3

)

-3-

& ?

' @

' < 2

$ &

= $

< %

B;@ D

)

> -

(

-3-

$ ,

& ,

$$ $

2 )

< $

2 L

2 7

)

. -

) # 22 < " '

)

$ 5

•

;

•

% $$

•

;

•

? & ,# "

•

5 2

5 5

H 5 -

> 8

)

•

B;@ D

•

5 5

9P "

5 5

• $

•

< "

•

(

< $

) -3-3

< %

)

< 2

# -

= &

B D

2 $

$ $

& $

(

)

2 5

-3-

2 -

)

$ ) $

$ $

< ) $

< '

- 5

)

& 5

)

< )

$ $

)

) 5)

)

2 >

2 )-

) '

' )

)

% ' -

< ) 2

, %

2 2 -

$ 2

' # $$

) '

)- 5

< #2 %

2 '

2 ,

< < % '

2 $$

6 $

"< , ' $ <

7( ( )- 5

)

2 -

7( (5 2 ) 7( (

9 7( ( "

' )

)

$ 7( (

; 2 *$

# ?

8 *

2 7

$) 5

5 $

& $

) * )

$ 2

)

-3-

< %

# %

)

2 2

) -

) )

)

$ ) 2

. )-

2 H

$ 0

"& $

)

,#>

)

< " N

$ &

H G

< &

$ -

& <

)

-3-8

< % -

•

< > 0

)

•

)

KK & $

)

-3-> 9

2 2 -

)

2 <

)

2 #

) )

' ) <

)

* <

% 2

2 )

$ )

$ -

< %

) -

- -

< %

& < %

2 "

@ )

6;@

) 6#

2 -) < $

6 $

B 6#D < $

& <

)

# $& & $

)

) O

5 & &

&2 2 -

, ) -

B & $

2 -)

< -

7 ,

$ %

)- & T T

)

$ &

7 >$

*$ / -

)

< )

7( (

& $

*%5

% '

- -

< % '

@#5

) 5 2

< ) )-

) & 5

# %

)

& &

)

)- O ,

(

@ 2

2 2$

(

$ ,

)

' 2

-8

-8-

9 22

= 2

(

% 2 B7( (D

(

' < 2

2 ' -

+ ) $

' $

-& 7

$ )

)

$ KK

- 2 9

< ' '

$ -

@ 7 && ) - & < % ' 2 -

< %

$ " 7

" -

& .

% $

N-) -

$ %

' 2

$ -

)$$ -

F &

) ' @ 7 &&

B D 9 <

< %

9 )

< $

% & ,'#

= 2

1 9

2. % $ #

6;@ ! /5 % '5

& ) %

( &5

# < 8 @ 90$ 7

< ! 8

@ 7 &&5 ! 5 ) % '5

" <<

)

7 B %

< '

O 1

• @

(

9 & >!>

(

$$ < $

% 9 & (

)

• • (

6+>, ) $

A 2% : $

)

O -

; @

< !/ 5

% '5 ) D5

8 8

% 'B

8 ' 8

8 7

)

2+ ! % '

# $$ 5

9 B,

(

• 4

6 )

: K7 !> > D

# $$

K D

B - D

(

?D $

• @

B $

(

' 6

• ;

% "

• • • • •

5 ( @ ' ;%

O /

( / B

O / - D

' !

8 8

5 5

• <

• @

9 !

% '5 "

• 4

)

5 D

B $

)

• D

• ;

;

O $

( ! B

O $

1 - D

< 8 %

" 7 ! !5 % '5 )

• 8 8

% #'

• # % 4 • 8 + • % • 8

)

O -

* % >

(

@ )

O -

B ' $

; 5;

- D

-8-

(

)

9 )-

- $

% -

' )

)

& )

)

) & &)-

) +

F &

2 $

# +

;

)

;9> ?

)

;9>$

2 < $

2 -

;9>

B /

6;@

# $$

< %

) &

$ 52

) & XK

) &5

2 7#

$ 1-

& $

0 2

) % '

& 5 2@ @ )

&2 )

$ &

)

$$ $

" % '5 5 52

2 -) 2 2

% '

2 -) 5

% 'B

)

) &

2 ) -8-3

< %

)

) 4 <

< &

)

B 79D 2

2 <

% @

7 !#

6;@ <

@ 7 &&

$ E

# $$

)

6# ,

6# ( )

)

$ 2

)

$ 2

% '

# >

-8-

. &

2 )

' -

< 5

• • •

' (

1 $ 5) 5

5 3

)

B(< D $

7 7 8

o o o o o o • • • • • • • • • • • •

;

5 7

@ : 7 $

2 ' $ 2

" 2 $

% -

$ 0

7 &

, ,

2 2 2

2 2

; # ( ) *

? $ &

2 -

5 $

% $ $

)

$ % %

)

$ &

' -

2 <

(

2 5 )

) ( )

2 )

2 & &

) $

)

2 -

) &

)

2 -)

)

2 $

& $

$ ,

& $

)

- D

2 $

$$ 2

& $ "

)

$ '

7 -

F &

2 2

;

, )

2 )-

$ 2

& $

" )

7( ( $

> 2

)

< 2

$ 2

7( (

< 7( (

)

2 2

2 -

7( ( 2

( 2

2 -

) 5

< ) $

5 @

% ?

B $

$ -

(>@

2 B

$>(

2>*

2 2

D5 8

< )

2 >% -

;

7% 2

< ) 2

* (

2 # ?

< ;

7% 2

$ B)

& $

( -)

$ & )

& 2

)

2 @

# ?

)

2 $

)

> $

2 / <

$ 2

$ $

2 2

< )

" -L

0$ -

) &

)) &>

33- ,

$ <

R $

O )

2 )

2 -

H )-

)

-)-

(

)

1 G

)

- ) &

* ) 2

)

2 2 ) ) 2

2 $

)

5 >

,'#

2 2 & $

$ 0 <

(

) -

2 )-

) 5) &

$ ) 2

< 7 < -

2 )

)

-5 2 2

$ $ ) )-

)

5 -

& -

7 2 7

$ 5

''> $$

) $

(

3- -3

% $

) 2

- * )

< -

> $

)

2 )

2 <

2 2

3- -

H 2

$ )

$ -

" $

% '

/51

)

/51

2 2

/51

/5/

% $

/51

/5!

>.>

* 7>

) ?

* 7

52 )

$ 7

2 5

2 -)

5 7>

3-3

= #

3-3-

$% -

$ &

2 & HB

5 !!/D <

$ 2

)

O R$

$% # & Tabel: uitgaven leefbaarheid

)

& 2

J -

• • • • • • • • • • • • • •

B )

$ 2 - >5 $ ) ) ) $

2 # 2 2 > F & 2 &

7 B $ 0

$ $ 2 )

2 7

& $

& &?

)

5 $

3-3-

2 2

2 & )- 2

& 2

)

2 2

$) 2

5 2 2

)

< ) 2

$2 2

3-3-3 ,

) $

$ 9 <

2 )2

-2 )

< )2

) 2

+ @

$ ?

* + +

F $

;

3-3-

$ $ -)

< <

$$ <

2 $ 5

$ B 5 GD -2

-2

2 -)

G $)

D 1

1 1// 1!1

# ?

! /1

8 ;

(

-& *

3 >-8 E

3 E-F8>

7 1!/

# ? 8 ;

(

-& *

-83F

$) $

< # ?

)7 &

-2 $)

2 -) $

5 2 5

; 2

/ 1 !

: :

! !

//! /! ! /1

& -

3-3-

2 9

2 2

-2

$F2 $)

$5 2

5 2

2 )

-2

, 2

++<

)

2 $)

, <

M -

3- -

)

) 2

$ 0%

&)2

# ?

( -

)

) 2

22 - 7

)

H ; 2

% )

% ) &

5 G

= O

5 G

/5 G

3 3

.8I

8. I

7 2

2 B8

% -

2 $

$ 0%

)

52 $

3- -

& 7 6 2

< 2

= #

$ $F

/5 G

# ?

$ , # ? $

2 2

!2 6

)

&2 &

)

9 2 < )

! )

; 2

+ +

-& -

< )

2 $B

)

# ?

2 D

< 9

B ! D 2 )

5 $

&M>2 2 2

/2 5

B !

GD GD

B 9

2 L

)

; ZE

/ 5

% ZE

$ /

/ [E / ZE /

5 1

5 1 /

8 1 3

/ 1 / ! F 3

\ \

\ \ 3 #

(( 7O C

$ C 2 $

$ , ]E ! ]E !1

, [E ! [E !1

\ ^2 6 *

C >

$ $ C] C[ -

[E !1 [E !1

2 -) $ -

]E !1 ]E !1

)

$ 0

3- -3 0 * 2

2 N$ 7

)

B 2

D < -

& '& & & #& !& &

#&!

#&!'

#&!

#&!'

(

# '

; 2

1 8

)

1 2

# ?

)

; 2

3- -

)$ 7 -

" !

5 2

& )

2 2

$ G

3- -

)

&& 7

& & 0

$ -) &

$ -

& 2

5 - 2 B

0 & &

$ <

5 G $2

2 <

G 7

$ 5 GI & $ 5 GI B GD _ 5 G E ! E 5 GI B GD _ 5 G E /1

• • •

< )

O E &

/1 I

& $

$ -

3- -8

# 22

< -

•

# 22 - B

• <

O /

•

&2 -)

•

2 F

•

• B

•

)

3- -> ,

3 /

/: $

/1/

# ?

/ /

" $

(

# ? $

;

->>F

* #

7 < 2

)$$

! 1

$ $

;

, <

->8E

$ !

! B 0

$ F

(

E / 51/ F

% 7

15 &E/

F 5 1

E / 51/ 15 5 1

1 /

! /

< B

$ 1

;

E /

*N 2

$ -

*N 2

$ -

2 BE

!! /1

$ $ 0

$ -

) E /

2 <

$ -

< 0

< 9 $ -

;

*N 0 $ G @

$ - $

$ !G )

$ $ $ 2 -)

) $)

0 $ -) &

; 2

2 !2

# ?

/ /

$ D

B$ $ 7

7 *N>2

< 0

2 -) $ -

# ?

# -

)

% 0$ $

$ 5

< 4

- B% $ ) $) 2 5

D $

2 +

R <

2 $ )- 2 2 )- 5

2 < $

&H )

)

$ < $

/ &)- 5 $ 2 B@ D))

2 <

-$ )

0 2 $ 0 5 $ $ 5H 6 2 7 2 & 8 @ # ? 2 2 2 2 $ 2- 7 ( $$ $ 0 R7 7 H 8 8 7 7 ) ) $ 2 52 11

2$ 2 -

5 <

52 $

$ 2

)

* $ $

2 $

< & $$ 2 -

$ R% ?

2 2

) ;

$) ) A U

2 2

$ >$

> $

) *

) $

$ 2 ) &

< 4

2 2

)- 2 R+ -

& @

; 2

@ % ?

7 !

!1 B

1 B/ D

# ?

$ /

# ?

7 6 H 7

5 # 2

; 2

$ ' ( 2 ' / ( 2 $ ' + * ' % ? $ '

5 # 2

7 !

7 7 7 8 8

A 9

/ 2

3- -

NN V

; 2

5 # 2

$ /

; 2

# 1

' 2

7 /1

2- 2

& 2

$ /

7 1

3- -

# & B

& ; $ D B' !D

In 2014 reeds afgerond.

) 8 2

)

$ 2

2 2 $$

& $

$ 2 <

)

$ 0 < )

$$ N N 2 2

$ 0 9

& &

$ 2

, -

$ 3- -3 = 6

)

% 7 $ 2

2 8

$ 2 @

2 2 % -

$ 0

$ I )

3-8

2 #

2- 2

$ 2 $

9 2-

$ $ 2

) 5

< < )

)

& -

)

N-

/$ -

$$ $

+ $ $

•

$ 2

•

B $$

- 2

2 $2

- O

I $

I $ -

3-8:

& <

/2 2 <

$ 0 2

2 )

D $ -

) $ -

)

B $

3-8-

< ) 2 2

( B

$ 0 )

) B

; )-

> &

3->

) 2

)

#6*

3->-

2 2

2 -) 2 $ $

) 2 "

2 )

2 $

)

L*$ 2

, $

& B 0

) &

"! G

Totale

E E E1 E E E E>

Dagelijks onderhoud

Planmatig onderhoud

< )

) 2

B $)

< -

)

& 7

) $

2 -2

)

< )

)

- 7 $

# -

$ 2

2$ -)

B ,

)

# 2

51^

5 JA

< 7

$ $

)

E -

2 G $

1 *

< 2

$ $

& 2

2 7 & >

) *

$$ )

2 )

)

$ $

< -

$ 2

< 2

$ -

A ,

1 5>

tabel: uitgaven reparatie onderhoud

$ R

2 ! G $

2 H

< ) $ * 5

)

& $ $

- )-

Tabel: aantal afgehandelde reparatieopdrachten

$ $

, ! / $ E /1

)

< )-

1 )-

$ <

)

& * ) $ $

= # * )

2 7#

E 1 E E E E E1 E E E E -

7 2

*$ 1 1

2 < ) $

2 / G R 2 $ -2 $

< H &

)

/ $ $

, -)-

2 & 7 2 -

)- E/

H * <

2 $

2 2

)

< 2

2 $

O E

/ &

R $)

2 -

2 )

) &

< )

> &

, 5

) /

, /1 5 &

)

> &

" < (-

5 $

F &

B( #D

2 ! G $

$ 2

3->-

)

(- 2

) $

$ 2

2 -

2$ -)

2 & 2

2 2

$ 2

)

) 2 B

$ $

(

$ -) $$ $

2 (-

2 2

B $

2 <

& )

) V'

$ D

0 ) 2 < 5 5 $ 2 $ -

)

2 B: $

2 $

< 2

2 :" >

$ $

) $ * 2

2 $

(

7 KK -

2 $

3->-3

' .

.# 2

2 :

)

$ 0@ 2

) < & 2

$ &

2 -

)

3->, %2

& $ 2 )

$ $

(

$ )

)

0 B9,D

)

' * >

& < 2

( B9,C 5 D * 5 /$

;

> 9

5/!

$ $

, 2

)

B 0

> 2

D 5

$ &

D !( '

!( '

C ) !( '

B !(#'

$ 2

2 &

2 2 5) 2

D < ; )

$ 0 2 )

$ $ 0 2

2 $ -

(

H , )

) ) 2

B 3

2 2

) D

Door wijzigingen in de rekenmethodiek voor het vaststellen van de energie-index is er nog een achterstand in het afgeven van energielabels bij doorgevoerde maatregelen en opgeleverde nieuwbouw. Hierdoor moet nog van 650 woningen de energie-index worden geĂźpdatet. Zelf hebben we in kaart gebracht wat de effecten zijn wanneer we deze verbeteringen wel doorrekenen. De gemiddelde energie-index komt dan uit op 1,51 en energielabel C.

2 <

2 -

$ 2

2 KK > $>KK

, (

(

2 1 %>

$ )F $

< • •

2 / G

$ 0

$ ,

M )=

( )-

$ 2 5

O 5

$ 7%>

5 $

2 ,

& )

$ $

)

))

$< 9 $ < $ $ $

)< 2

)

) )

< ) 2 $

7 )

2 & 2

) $

)

& )

$ 0

#9;>

G *

I -2 )

< 2

$ $

) $

) ) $

< $ $

2 >

< &

$ &

2 )

)

$ 0 2

) 2 ) 9 < &

$ $ < 2 -) 2 2

- 2

$ 0

2 ;

)

3-E

3-E-

5 -

)

< )

& D2

)

& D

H )-

NN;>

2 >

& >

& DO

V" ,

)

, $ $

15 G ,

G !" # ,

2 B & $

& 5

)

< $

) >

$ % & < "

B(7 > & ,

> > >

2 " $ 2

2 *%>

)

I @#F

(7 I "

;V*5 D5

D 2

< " >

(

B(7 D

; -

2 KK

& (7

7 >

, < B7

, < 7

$ 2

$ (7 $

9 2

)

& &

, < < , <

) &

, < %

B%,V9D

)

%,V9

) ( <

(7 >

)

< & F

2 )

N 2

)

2 $

2 (-

)

= &

2 '

(

)

*$ *$

B ) $

( 0 D

2 $

& 2

2 $

$ *

2 2

& )

) $

2 2

)

(

% 2

)

$ _

)

-)-

5 1 :

1 5

2 $ 7

1/5 1

& $

) E/

< &

) 2

$ % ,

' >

)

< '

* )

2 +

)

*+, 9

A U ?

& F

G5 ) $

2 2

7 "

•

;

•

R< ; -

G < 2

* •

•

O $

$ 7%@>

$ -

)

51G <

)

5 !G 7

)

2 (

)

@# &

)

2 )

)

;V*

)

$ @#

0 9

$ 2

)

2 2

G "

$ 5

3-E, $

,'#>$ * -

,'#>$

$ $

B" ,'#>$

)$ ( D < )

,'#> &

2 >

< < $ <

& L,

5 2

$ < 2

5 $

)

& <

2 O , <6> L& 0 2 I $$ &

o o o o >

, 9 ,

, , $ @

)

DI &

2 2

2; )

7 ,

$ I & 0

9 )<

$ 2; >@ $

$ 2

(

)

2 &

2 ,

7 >

)

F ''> $$ &

0 )-

9 )-

N-

";; $

2 $$

$$ $

2 2;

3-E-3 9 22

# -&

2 < O R2

9 -

HJ 9 $

= #

-& : 7

<@ >

$ >

,;>

& >

& $

2 -

H O4 ) &

8 KK

, OP

6 #

) *$ P

2 #

))

B 4

2 D

5 $ 2 & H 5

)

& ) 2

< ) & $

)2 )

* % < 2 $

$ $ # 8 2

)

2 H R, )

D <

! H5 R

) -

H5 R >$ $

( ) 2

H @ )

) @

)

6 2

)

2 5)

(

5 I

)

& = & &

$ >

)

2 &

) 2-

< 2

7 )

= 6 -

)

* 2

$ & B

) 8

7 2

I *

$ )-

& $

52 $

) -

$ 4 :

$ -

5$ $

)

$ $ 2

7 2

& $ &

) 2

3-F 7

(

& )

-& 7 $ -

. 2

< &

& 2

2 2

$ $

)

B,'%D B< '%D

3-F-

7 <

$ 2 2

), $

= <

% 2

M &

3 /

G B,'%D

3 /

< '%

3 /

[

[ 5

2 5 G5

& ,'%

< '%

) & *$

5 G

[ 5

)

-& -

$ 2

3 /

E /51 )

) 2 - 2

A 2

,'% )

3-F-

; #

; 9 @=

* @= /

@, 1

) =1

B0 @ @;

, 1<

2 #

1 4

1 !1!

)

-& %

" '

3-3F

3->>>

$ *

@ " B$

@ " B &2

;

1 -& 2

/ 1!

! $

1 !

> "&

&& 0$ 0$

-& %

"%'

/! 1

3-33

-FE

/F-

4 " $

1 !

> $

/ -3>F

" /%'

1 !/

$ (

;

/ -F >

/8-

/ 8-F

-8 3

NN % $

; & 6 ; &

/ 8-8 3

> / 8-8 3

% 2

> %

/ >-E

;@ / 8-8 3

3-F-3 7

&5 7

< <

2 <

, , <

E 5 -

7 )-

12 $$ $

) E

) $$

B B

B*%#D $

1 0E

D 1

: H 7 < &

1 !

2 - B%

7 7 8

1 $ D

! 1

7 B

/ /

! F-

< $

& -& 2

/51

% '>

$ E /

8 $ $ -

>- 8

, 2

2 $ < 4

5 -

$ 7 5

( &

) $$

B B +

B*%#D $

1 0E

(

F< (

$ 2

F-

5% ? 2

7 *

# /B

D D

% ? $ $ B D B D

$ )-

B 2 $ < ) $ -

D 8-

(

*$ $

)

? 2 0 E 51

&5 $ -

$ 0 -

, -

& 2

)

N *$ 2

52 0

)

$ N

$ -

- < 2 E 5

; -

; 2

7 , <

2 B !2 $

$ 0 < )

" $& -& 2 & 2

2 2

D 7 7 2

H, $ 0 <

$ 2

$ &

$ -& 2 $ -& 2

2 &2

& 0

), < )

E 5

&2 )

B <

)) -

$ $

& .

2 '"* )-

5 G

< "1 < 7

B % $ @ ( # ;

E 5 $

O 1

# /B

/ !

/ >

! 1

1 /!!

* >-EF 7 $ 9 2

51 $ 0

> -E

8- 3F

# ,

)$ -

E 5 $

)

$ -

>$ -& 2 %

$ -&

< ) 2 $

< ,'#

% -&

% $

< )

< 2 &

& 2

$ )-

< )-

) ,'# $

$ -

< 52

2 )/

) 7 5 G

# ? <

*N> & -

7 )$ 0

$ <

$ -

< $$ 7 '4 & E 5 ) 2

< <

2 $ )-

# E 5

< -

2 0 -

& )$ -

< $

$ # <

, ( # 7 & E

1 <

E 5

5 G

2 7 E!

& 2-

& G

$ 2

$ -& 2 -

"2 ' < & < 2

% &

2 $ #

$ $

",B ' $

, $ $

& 2

$ $

E 5

& &

(

7 .

" (

( 9 @

#) 2

=</

) B(( 7D

2 2

% ) 2 .

F & 2

' $

( -)

< )

0 )

(

)

)N 2

)

) )

+ *

6 ' B D O ( -)

F. / .F

.E / .8

. -

$ -)

O8.

-& 2 $

/ >.E O

2 $ $

;

B D

/ .E

/ .8

/ .3

/ .

B D

O .

" O%O#'

$ 2

O .3

$ $$

F.8

5 )

9 2 N 2 <

$ )

$ &&

2 , -

) )-

) -)

2 /

) 2 C &

2 #)

7# -

2 .

5 #

5 # 22

% 2

$ -

$ $

9 $

5 &

& 2

$) $

< 5

5 &

B $

5 2 &

*$ 5

$ )

. 5 2 ??

5 & 4

$ $

D <

.2.3

& .

&4 $

2 $

5 G < 8 / G

$ E

G5 2

# <

$ ,

# ?

)

& < @

) 7 B &

$ # < % E 5 $ # & 2

H < )

& $ $

2 -

)

$ #

$ $ 2

)

&0 ,

-& E

& )-

# 7

)- 2D

8 &&

;

(6+

5 1G

> !>

(6+

! %'%

% %

, 2

)

@ 22

;

(

) ) $

%&%

, )-

) )

1 7

5 !G

51 G

)

$ &

*=*

# &

$ )

! "

(6+

$ &

) *$ $ & /1

> $ &

7 /2

! / :

; % & )$

-3 H

& >

2 N

$$ 2

) @

) $$

2 -

@ ) 2

< $

. $

&& 7 2

2 &&

)

0$ )- 5

)

2 2 -

& $

5 5

. @ <

$$ -

5 -

2 (

) 2

$$ @

2 & <

$ &

&2 -

< )-

)

- 2 2

< * @

) $$

H <

2 -

$$ $$ -

2 $$

& ) )

. O 0$

* )

2 < )

2 2

O L7 -

2 2

5 &

)

2 5$

) 7 "

2 -

5 2

M $

)

5 ) -

2 E ! E 1 E

2 5 ) $$

)

) ) $

2 & )

2 2

* 2- 2 2 2-

) &

< 2

$ E 5

/ 9

5) -

5 -

& $ 2 2

) &

B -

$ $

< 2

)

$ 2-

2 2

5 )

2 $

2 E

$ ) 5

> 2

2 & 2

& &

$ 0$ $

2 '

< <

2 )

5 &

2 2

5 <

/ < )

& -

)

2 2

5 2

2 -& 2

E /$ -

@ 0 2

D < <

52 &

)

2 & &

2 &&

9 '

;

$ $

2 2

& +

$ ,

& -

)

;

*$ $ 2

$ $

$ < ) $ $$ -

$ ) -&

+ 5

' 2 $

)

) )

5 2 ) -

)

) 6 +

2 $

) 2

% ) 1

$ ' 2

2 -

)

9 22 $

2 - &2

)

$ #

5 -

) '

, %

;

% 2 #

) 5 G

-& $

2 $

( G

)

-3

(

< ) -

(

O 5

• • • • • •

5 &

5 5 2 )

2 2

< %

)

% )2

' &

KK $

B 2 ' $ 7

5 F

& 52 (

;

)

B;9D $$ -

( -

& $

1 ;9>$

;

B;9D

5 ;9 $

# 2

2 2

? <

? 2

)

% &

? )

2 5

H &

)

2 2

0 ) & *

)

2 O-

(

)

% &

= < ) )-

2 &

) )

)

2 2

) 5/

5# 22

2 ?#

?> H 5& $ :

27 $

< # 2

? 2 -

0 N

. V ,'#5 KK 2

# &

, 2-

$ $

, 5

)

2 2

2 #

2 <

2 )

)

< , B

, )

$ $ 2-)

) 2

# $ &

2 #

$ 2

2 2 < $

2 2 $

#5# ;

$ $

A 9 7

$ B;@ D <

$ $ $ ; @ 2 )&

2 $

)

< ?

& #

* )

$ $

N 2 2

$ <

)

$ $

( &

5 2

2 <

2 &

)

$ B :

) 2D

$$ 4 $$

,'# %

' 2

, <

% 2

< 2

) 2 %

5 $

7 )

)

< ' < )

2 >

) 7-

2 &

2 2

% O $$ &

( $$

O 1

9 ; @ # #

• • • • •

(

B G5 D5 ( B G5 D5 ( 2 ( B G5 ( B G5 D ' B G5

D5 D

) $ 7

)

2 -)

)

$ $

(

$ ,

2 B7% D <

%7-

) , < +

' $

$ -

2 $$ ,

) 1) -

- >

$ 2

2 $

$ '

< $

$ -

"9(,'

$ B(

'4 )

. O 2

D = &

; B 2

$ &

( 7

$ M

9 ,

$ $$

-8

$$ % & 0 * / 7 ) 2

- $ &

)-) 52

7 (

2 D 7

)

7 . 5 A

-2 2 5

2 B(#,

(( 7

& 1

@ 2

2 $

(

2 $

" '4 D

&)&

$ 6#>

* &

7 &

*$ *$

= #

$ $

2 >

* 2B

% D

& &

& )

2 2

& 2

7 - E

$ & E

& &

Woonstichting Stek, Lisse

JAARREKENING 2015

Woonstichting Stek Lisse

Woonstichting Stek, Lisse, gevestigd te Lisse, staat ingeschreven onder no. V. 280.237.90 bij de Kamer van Koophandel Den Haag

Woonstichting Stek, Lisse

Woonstichting Stek, Lisse 5.0 INHOUDSOPGAVE

5.1 Geconsolideerde balans (na voorgestelde resultaatsbestemming) per 31 december 2015 5.2 Geconsolideerde winsten verliesrekening over het jaar 2015 5.3 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2015 5.4 Geconsolideerd overzicht van het totaalresultaat 2015 5.5 Algemene toelichting op de geconsolideerde jaarrekening 5.6 Toelichting op de geconsolideerde balans 5.7 Toelichting op de geconsolideerde winsten verliesrekening 5.8 Enkelvoudige balans (na voorgestelde resultaatsbestemming) per 31 december 2015 5.9 Enkelvoudige winsten verliesrekening over het jaar 2015 5.10 Toelichting op de enkelvoudige balans en enkelvoudige winsten verliesrekening 5.11 Ondertekening van de jaarrekening 5.12 Overige gegevens

Woonstichting Stek, Lisse 5.1 GECONSOLIDEERDE BALANS NA VOORGESTELDE RESULTAATSBESTEMMING ACTIVA

Toelichting

VASTE ACTIVA Materiële vaste activa

EUR

317.993.377 7.502.930 3.292.736 328.789.043

298.274.361 17.054.877 3.585.327 318.914.565

67.804.283 8.373.586 76.177.869

68.795.034 7.704.124 92.717 76.591.875

1.349 347.578 7.624 356.551

1.348 2.613 78.925 8.848 91.734

3.458.102 121.021 3.579.123

120.000 3.048.758 119.926 3.288.684

5.6.2

Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoed verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop onder voorwaarden

Financiële vaste activa

31-12-2014

5.6.1

Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Vastgoedbeleggingen

31-12-2015

5.6.3

Andere deelnemingen Te vorderen BWS-subsidies Latente belastingvorderingen Leningen U/G

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden

5.6.4

Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Overige voorraden

Onderhanden projecten

Vorderingen

5.6.5

Huurdebiteuren Overige vorderingen Overlopende activa

Liquide middelen

TOTAAL

5.6.6

328.668 262.390 1.021.218 1.612.276

329.062 97.030 707.087 1.133.179

6.587.022

10.927.648

417.101.885

410.947.686

Woonstichting Stek, Lisse GECONSOLIDEERDE BALANS NA VOORGESTELDE RESULTAATSBESTEMMING PASSIVA Eigen vermogen

Toelichting 5.6.7

Groepsvermogen

Egalisatierekening

Kortlopende schulden

TOTAAL

EUR

194.764.801

2.617

5.6.9 14.264.345 218.277 14.482.622

2.486.661 218.081 2.704.742

863.297 185.122.294 8.291.222 194.276.813

886.092 183.876.372 7.828.521 192.590.985

13.891.474 2.335.781 671.654 1.323.688 18.222.598

16.834.340 1.883.948 783.412 1.382.841 20.884.541

417.101.885

410.947.686

5.6.10

Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Terugkoopverplichting onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies van sociale verzekeringen Overlopende passiva

EUR

5.6.8

Voorziening onrendabele investeringen Overige voorzieningen

Langlopende schulden

31-12-2014

190.119.851

BWS

Voorzieningen

31-12-2015

5.6.11

Woonstichting Stek, Lisse 5.2 GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET JAAR 2015 Omschrijving

Toelichting

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen en egalisatie Resultaat verkoop vastgoedportefeuille Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten (a)

2015

2014

EUR

5.7.1 5.7.2 5.7.3 5.7.4 5.7.5 5.7.6

38.043.818 1.989.438 2.711 2.871.206 328.469 158.577 43.394.219

36.749.719 2.155.843 21.123 4.596.846 193.143 255.500 43.972.173

5.7.7 5.7.8 5.7.9 5.7.10 5.7.10 5.7.11 5.7.12 5.7.13 5.7.14 5.7.15 5.7.16 5.7.17 5.7.18

28.960.894 6.752 3.006.864 500.698 580.866 6.568.629 218.206 95.270 89.618 1.819.187 4.364.990 4.029.671 4.137.458 54.379.102

4.861.490 6.752 2.968.670 508.316 621.130 6.695.738 853.363 77.822 1.924.644 4.826.822 4.846.621 4.214.850 32.406.218

-10.984.882

11.565.955

98 849.017 27.684 -6.803.656 -5.926.858

720 554.710 2.800 -6.856.717 -6.298.488

-16.911.740

5.267.468

Bedrijfslasten Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Projectkosten Aankoop onroerende zaken Leefbaarheid Lasten servicecontracten Afschrijvingen materiële vaste activa Overheidsheffingen en saneringssteun Overige bedrijfslasten Totaal bedrijfslasten (b) Bedrijfsresultaat (a-b)

Financiële baten en lasten Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van vlottende effecten Rente ten laste van projecten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Totaal financiële baten en lasten

5.7.19 5.7.20 5.7.21 5.7.22

Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

Buitengewone baten

Groepsresultaat voor belastingen

Vennootschapsbelasting

5.7.23

Groepsresultaat na belastingen vóór niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen

Groepsresultaat na belastingen na niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen

5.7.24

-16.911.740

5.267.468

268.653

1.461.630

-16.643.087

6.729.098

-1.177.651

-368.448

-17.820.738

6.360.650

Woonstichting Stek, Lisse 5.3 GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT 2015 Omschrijving

2015

2014

Kasstroom uit operationele activiteiten

EUR

Bedrijfsresultaat

-10.984.882

11.565.955

4.364.990 -2.871.206 17.563.716 9.868.385 1.528.793 -228.577 30.226.100

4.826.822 -4.596.846 2.683.755 -335.665 2.513.400 5.091.467

-164.966 -314.131 -290.439 451.833 -111.758 -59.153 -488.614

175.460 -109.452 486.965 -140.765 -1.386.368 500.181 -473.979

Per saldo kasstroom uit bedrijfsoperaties

18.752.604

16.183.443

Overige interest Betaalde interest

27.684 -6.824.447 -6.796.763

2.800 -7.081.033 -7.078.234

Per saldo kasstroom uit operationele activiteiten

11.955.841

9.105.210

Kasstroom uit investeringensactiviteiten Desinvesteringen in overige financiële vaste activa Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa Investeringen in vastgoedbeleggingen Desinvesteringen in vastgoedbeleggingen Bijzondere waardevermindering vastgoedbeleggingen (ongerealiseerd) Per saldo kasstroom uit investeringsactiviteiten

98 -19.173.236 3.884.997 -489.816 1.180.439 -14.597.519

720 -16.520.343 6.835.825 1.110.651 368.448 -8.204.699

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden en bankkrediet Aflossingen langlopende schulden Per saldo kasstroom uit financieringsactiviteiten

21.075.000 -22.773.948 -1.698.948

10.000.000 -5.889.429 4.110.571

Mutatie geldmiddelen

-4.340.626

5.011.082

Mutatie geldmiddelen via balans

-4.340.626

5.011.086

Aanpassingen voor: - afschrijvingen (im)materiële vaste activa - resultaat verkoop vastgoedportefeuille - (teruggenomen) onrendabel deel op investeringen - overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen - afschrijvingen op grondposities - Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf

Veranderingen in werkkapitaal: - toename vorderingen - toename overlopende activa - toename voorraden en onderhanden projecten - toename handelscrediteuren - afname belastingen en sociale premies - afname overlopende passiva (excl. overlopende rente)

Woonstichting Stek, Lisse 5.4 GECONSOLIDEERD OVERZICHT VAN HET TOTAALRESULTAAT 2015 Omschrijving

Geconsolideerd groepsresultaat na belastingen

2015

2014

EUR

-17.820.738

6.360.650

5.761.250 1.351.186 5.116.097 -2.141.931 -206.761 2.572.899 723.048

16.008.362 -22.380.862 33.567.495

13.175.788

43.648.469

-4.644.950

50.009.119

Baten en lasten direct verwerkt als mutatie in het eigen vermogen: Ongerealiseerde waardemutatie sociaal vastgoed Boekwaarde van de verkopen sociaal vastgoed Ongerealiseerde waardemutatie wegens herclassificatie sociaal vastgoed Ongerealiseerde waardemutatie wegens herwaardering door herclassificatie Ongerealiseerde waardeverandering woningen verkocht onder voorwaarden Ongerealiseerde waardemutatie commercieel vastgoed Boekwaarde van de verkopen commercieel vastgoed

Totaalresultaat

16.453.474 -

Woonstichting Stek, Lisse 5.5 ALGEMENE TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING 5.5.1 Algemeen Stek is een stichting met de status van "toegelaten instelling volkshuisvesting". Zij heeft specifieke toelating in de gemeenten Lisse, Teylingen, Hillegom, Noordwijkerhout, Noordwijk, Katwijk, Alkemade, Oegstgeest, Leiden, Leiderdorp, Voorschoten, Zoeterwoude en Haarlemmermeer en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De vestigingsplaats is Lisse. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen. 5.5.2 Regelgeving De groep, zijnde Woonstichting Stek en groepsmaatschappijen, heeft de enkelvoudige jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening opgesteld met inachtneming van artikel 26, eerste lid, van het Besluit Beheer Sociale Huursector. Dit artikel schrijft de toepassing van BW2 Titel 9 voor, behoudens enkele specifieke uitzonderingen. Verder zijn de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven richtlijnen toegepast, waaronder Richtlijn 645 'Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting' (herzien 2011) in het bijzonder. De jaarrekening 2015 is opgemaakt op 26 mei 2016 en te verkrijgen ten kantore van Woonstichting Stek aan de Hobahostraat 90 te Lisse. 5.5.3 Verwerking integrale belastingplicht vanaf 1 januari 2008 Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Een voorziening voor latente belastingverplichtingen danwel een latente belastingvordering wordt gevormd voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van vaste activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag. Verder wordt een latente belastingvordering gevormd voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven danwel de in de komende jaren geldende tarieven voorzover reeds op balansdatum bij wet is vastgesteld. Latente belastingvorderingen, inclusief voortvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie, worden uitsluitend opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van de actiefpost kunnen worden aangewend en waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd. Belastinglatenties worden gewaardeerd op contante waarde. De latentie 2015 is niet contant gemaakt aangezien de verwachting is dat deze in 2016 geheel vrij zal vallen. Een passieve belastinglatentie moet worden gevormd in het geval dat de commerciële waardering (op het niveau van kasstroomgenererende eenheid) hoger is dan de fiscale waardering, een actieve latentie in het omgekeerde geval. 5.5.4 Waardering activa en passiva Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld, vind waardering plaats tegen nominale waarde. 5.5.5 Grondslagen voor consolidatie In de geconsolideerde jaarrekening zijn opgenomen de financiële gegevens van Woonstichting Stek en haar groepsmaatschappijen per 31 december van het boekjaar. Groepsmaatschappijen zijn rechtspersonen en vennootschappen waarin beslissende zeggenschap wordt uitgeoefend. Resultaten uit transacties met en tussen groepsmaatschappijen zijn in de geconsolideerde jaarrekening volledig geëlimineerd. Resultaten uit transacties met en tussen deelnemingen die tegen nettovermogenswaarde gewaardeerd worden, worden proportioneel verantwoord. Resultaten uit transacties met en tussen deelnemingen die tegen kostprijs worden gewaardeerd, worden volledig verantwoord, tenzij zij in wezen niet zijn gerealiseerd. De groepsmaatschappijen worden integraal geconsolideerd vanaf de datum waarop beslissende zeggenschap op de groepsmaatschappij is verkregen. Bij belangen minder dan 100% wordt het aandeel van derden in het eigen vermogen en het resultaat afzonderlijk in de geconsolideerde jaarrekening vermeld. De groepsmaatschappijen worden niet meer in de consolidatie opgenomen vanaf de datum waarop geen sprake meer is van beslissende zeggenschap. De posten in de geconsolideerde jaarrekening worden volgens uniforme grondslagen voor waardering en resultaatbepaling vastgesteld. Joint ventures worden proportioneel geconsolideerd. Dit houdt in dat de activa en passiva en de baten en lasten naar evenredigheid van het kapitaalbelang respectievelijk aandeel in het resultaat in de geconsolideerde jaarrekening worden opgenomen.

Woonstichting Stek, Lisse De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: -

Stek Holding BV te Lisse (100%), opgericht 01-01-2009 - volledig Magistra Bouwservice BV te Lisse (100%), opgericht 08-08-2002 - volledig PAGO Zorg BV te Lisse (100%), opgericht 16-12-2004 - volledig Elshoek BV te Lisse (100%), opgericht 19-07-2004 - volledig Trithun BV te Lisse (100%), opgericht 31-12-2003 - volledig Trithun CV te Lisse (100%;onmiddellijk+middellijk), - volledig opgericht 31-12-2003 Stek Holding BV is houdstermaatschappij van alle bovengenoemde vennootschappen.

geconsolideerd geconsolideerd geconsolideerd geconsolideerd geconsolideerd geconsolideerd

De activiteiten van Stek Holding BV en haar dochtermaatschappijen betreffen activiteiten op het gebied van volkshuisvesting, welzijn, zorg en dienstverlening. De activiteiten van Magistra Bouwservice BV betreffen activiteiten op het gebied van de volkshuisvesting. Magistra Bouwservice treedt op als stille vennoot in Trithun CV. In 2015 hebben er geen activiteiten plaatsgevonden. De activiteiten van Pago Zorg BV en Elshoek BV betreffen de ontwikkeling van projecten waarvoor grondposities aan de Leidsestraat en Elsbroekerlaan in Hillegom aangehouden worden. De activiteiten van Trithun BV betreffen het houden van aandelen en het optreden als beherend vennoot in Trithun CV. De activiteiten van Trithun CV betreffen ontwikkeling en exploitatie van registergoederen gelegen aan de 2e Poellaan te Lisse met een oppervlakte van circa 14 hectare (het zogenoemde project Geestwater).

5.5.6 Oordelen en schattingen Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur van de groep zich diverse oordelen en schattingen. De belangrijkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de activa in exploitatie (zowel het sociaal als het commercieel vastgoed), de voorzieningen, de waardeverminderingen en de acute en latente belastingen. De hierbij behorende veronderstellingen zijn vermeld in de toelichting bij de hiervoor genoemde jaarrekeningposten.

Woonstichting Stek, Lisse GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA 5.5.8 Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als "intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd". Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de stichting zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige belanghebbenden aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunningen heeft plaatsgevonden. De verplichtingen worden gewaardeerd op geamortiseerde kostprijs. Hierbij wordt tevens rekening gehouden met verliezen met betrekking tot het onrendabel van de investeringsverplichting. ACTIVA VASTE ACTIVA Materiële vaste activa 5.5.9 Sociaal vastgoed in exploitatie Classificatie en kwalificatie Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs tot aan de huurliberalisatiegrens per balansdatum (huurtoeslaggrens), het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. Stek hanteert voor de kwalificatie van het sociale vastgoed de de huurliberalisatiegrens per balansdatum, omdat Stek deze grens ook voor het boekjaar 2014 heeft toegepast, hetgeen een consistente gedragslijn betekent. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en dat tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Stek heeft haar sociaal vastgoed (op portefeuilleniveau) als bedrijfsmiddel gekwalificeerd, gelet op het beleid van de corporatie waarbij vooral het realiseren van de volkshuisvestelijke taken centraal staat. Als gevolg hiervan wordt het sociaal vastgoed beschouwd als bedrijfsmiddel. Complexindeling Het sociaal vastgoed in exploitatie is opgedeeld naar kasstroomgenererende eenheden (complexen / product markt combinaties) waarvoor per complex een daarop gericht beleid is bepaald. Bij de indeling naar complexen / product markt combinaties is bepalend de differentiatie in de vastgoedsturing van Stek ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak. Verder zijn hierbij bepalende factoren: lokatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. De indeling sluit derhalve aan op het strategische vastgoedbeleid van Stek. Waardering bij eerste verwerking Onder ‘eerste verwerking’ wordt verstaan het verwerven van sociaal vastgoed dat gereed is voor onmiddellijke eigen exploitatie, ongeacht of dit sociaal vastgoed in een aan/-verkooptransactie van derden is verworven dan wel of het sociaal vastgoed in eigen beheer is ontwikkeld. Bij eerste verwerking wordt het sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de hieraan direct toerekenbare overige kosten om het actief in operationele staat te brengen. Investeringssubsidies worden in mindering gebracht op het geïnvesteerde bedrag. Vastgoed vervaardigd in eigen ontwikkeling waarvan in de periode van de eigen ontwikkeling is vastgesteld dat de bedrijfswaarde van vastgoed in ontwikkeling naar verwachting lager zal zijn dan de (verwachte) vervaardigingsprijs van het vastgoed in ontwikkeling, is bij eerste waardering als sociaal vastgoed in exploitatie de betreffende bijzondere waardevermindering eveneens in mindering op de vervaardigingsprijs gebracht. De afschrijving vangt aan zodra het sociaal vastgoed beschikbaar is voor exploitatie. De in de toekomst te maken kosten van sloop worden in het jaar dat de exploitatie door sloop in de toekomst wordt beëindigd ten laste van het resultaat in dat jaar verantwoord. Waardering na eerste verwerking: toepassing actuele waarde Na eerste verwerking wordt sociaal vastgoed in exploitatie per complex gewaardeerd op actuele waarde. De actuele waarde wordt jaarlijks opnieuw bepaald. Voor de toepassing van de waardering op actuele waarde wordt op elk rapportagemoment de vervangingswaarde (verminderd met cumulatieve afschrijvingen) en bedrijfswaarde bepaald; de waardering geschiedt op de laagste van de vervangingswaarde en bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt bepaald door middel van de methode van verdisconteerde toekomstige kasstromen uit huuropobrengsten en verkoopopbrengsten verminderd met uitgaven wegens onderhoud en een toegerekend gedeelte van de exploitatiekosten; de voor de bepaling van de bedrijfswaarde gehanteerde parameters en variabelen worden jaarlijks geactualiseerd opdat daarmee de beste schatting van de actuele waarde tot stand komt; zij zijn uiteengezet in de toelichting. Door hun aard kent het grootste gedeelte van het sociaal vastgoed in exploitatie een bedrijfswaarde die lager is dan de vervangingswaarde. Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven na eerste verwerking ten behoeve van een kasstroomgenererende eenheid (complex, productmarktcombinatie) die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd. Ter beoordeling of en in hoeverre hierbij sprake is van een bijzonder waardeverminderingsverlies wordt uitgegaan van de additionele kasstromen die deze uitgaven tot gevolg hebben. Voor zover deze kasstromen lager zijn wordt het verschil met de uitgaven na eerste verwerking ten laste van de winsten verliesrekening gebracht en verantwoord onder "Overige waarderveranderingen materiële vaste activa". Afschrijving Afschrijving vindt per complex plaats gedurende de periode van exploitatie van het sociaal vastgoed. In de periode tussen twee rapportagemomenten wordt een afschrijving ten laste van de resultatenrekening gebracht die is gebaseerd op de bedrijfswaarde van het voorgaande rapporteringsmoment, de verwachte gebruiksduur en de verwachte restwaarde aan het einde van de verwachte gebruiksduur. Voor de bepaling van de afschrijvingslast wordt onderscheid gemaakt in componenten van het sociaal vastgoed met een verschillende levensduur. Op grond wordt niet afgeschreven. De restwaarde betreft de verwachte waarde van het sociaal vastgoed op moment van verkoop dan wel geschatte grondwaarde op moment van sloop. Verwerking waardeverschillen Een verschil tussen de jaarlijks bepaalde actuele waarde en de boekwaarde wordt hetzij ten gunste of ten laste van de resultatenrekening verwerkt hetzij rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt. De waardevermeerdering van een materieel vast actief als gevolg van een herwaardering wordt rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt. De waardevermeerdering wordt echter in de winst-en-verliesrekening verwerkt, voor zover deze een terugneming van een waardevermindering van hetzelfde actief is die voorheen als last was verwerkt in de winst-enverliesrekening. De terugneming van een waardevermindering in de winst-en-verliesrekening is niet hoger dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien in voorgaande jaren geen bijzonder waardeverminderingsverlies voor het actief zou zijn verantwoord.

Woonstichting Stek, Lisse Waardeverminderingen als gevolg van een herwaardering worden ten laste van het eigen vermogen verwerkt tot het bedrag dat met betrekking tot het betreffende actief als ongerealiseerde waardestijging in het eigen vermogen is opgenomen. Voor het meerdere wordt de waardevermindering in de winsten verliesrekening verwerkt. Realisatie van de herwaardering door afschrijvingen wordt voor het verschil tussen de (hogere) afschrijving op basis van bedrijfswaarde en de afschrijving op basis van historische kosten ten gunste van de winsten verliesrekening verantwoord/ overgeboekt binnen het eigen vermogen. Positieve verschillen tussen de boekwaarde op basis van de bedrijfswaarde en de boekwaarde op basis van historische kosten worden conform RJ Richtlijn 645 (herzien 2011) alinea 506 als ongerealiseerde waardestijging toegelicht bij het eigen vermogen. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit. Kosten van groot onderhoud De lasten van onderhoud, waaronder renovatie, onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Buitengebruikstelling of afstoting Buitengebruikstelling (sloop) of afstoting (verkoop) op termijn wordt verwerkt in de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie. De bedrijfswaarde is bepaald op basis van doorexploitatie van het sociaal vastgoed over een veronderstelde economische gebruiksduur van doorgaans 50 jaar totdat het vastgoed op grond van een sloopbesluit teniet gaat; de toekomstige sloopkosten worden in de bedrijfswaarde meegenomen. Met verkoop wordt in de bedrijfswaarde rekening gehouden uitsluitend indien verkoop binnen vijf jaar plaats vindt op basis van een geformaliseerd verkoopplan en indien verkoop juridisch mogelijk is. Herclassificatie Herclassificaties van sociaal naar commercieel vastgoed en vice versa vinden plaats per 31 december van het verslagjaar op basis van de dan geldende huurliberalisatiegrens. De herclassificatie van sociaal naar commercieel vastgoed vindt plaats tegen bedrijfswaarde en van commercieel naar sociaal vastgoed tegen marktwaarde, waarbij de waardemutaties via het eigen vermogen worden verwerkt. Uitgangsunten bedrijfswaarde De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2015 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van 15 jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan 15 jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaarde gelden de volgende uitgangspunten: * Jaarlijkse huurverhoging is als volgt ingerekend: 2016 0,60%; 2017 1,50%; 2018 1,50% ; 2019 1,50%; 2020 1,50%; 2021 e.v. 2,00% (2014: 2015 1,50%; 2016 2,00%; 2017 2,00%; 2018 2,00%; 2019 e.v. 2,00%) * De inkomensafhankelijke huurverhoging is als volgt ingerekend: 2016 0,75%; 2017 0,75% (2014: t/m 2019 2,00%) * Jaarlijkse huurderving van 1% (voorgaand jaar: idem). * Verwachte mutatiegraad van 5,00% (voorgaand jaar: 5,00%) * Jaarlijkse stijging van de vastgoed gerelateerde variabele lasten is als volgt ingerekend: 2016 2,13%; 2017 2,39%; 2018 2,57%; 2019 3,00%; 2020 e.v. 3,00 % (voorgaand jaar: 2016 2,13%; 2017 2,39%; 2018 2,57%; 2019 e.v. 3,00%). * De werkelijke variabele lasten voor OZB en verzekeringen gebaseerd op de begroting bedragen € 373 per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 363). * Voor de overige werkelijke variable lasten wordt een norm van € 1.030 per verhuureenheid ingerekend (voorgaand jaar: € 1.064). * Er wordt voor investeringen in ICT geen norm ingerekend voor het jaar 2016 e.v. (voorgaand jaar: € 0 voor 2016). * Jaarlijkse stijging van de lasten voor onderhoud met 2,13% in 2016; 2,39% in 2017; 2,57% in 2018; 3,00% in 2019 en 3,00% voor 2020 e.v. (voorgaand jaar: 2,13% in 2016; 2,39% in 2017 en 2,57% in 2018 en 3,00% voor 2019 e.v.) * Kosten van planmatig onderhoud conform de meerjarenonderhoudsbegroting welke is vastgesteld door zowel het management als de Raad van Commissarissen. In deze onderhoudsbegroting zijn ook de genormeerde bedragen opgenomen voor klachten- en mutatieonderhoud. * Verliezen op investeringen in nieuwbouw en investeringen inzake herstructurering worden op basis van feitelijke verplichtingen genomen en in casu voorgenomen en goedgekeurd extern gecommuniceerd beleid genomen. * De restwaarde van de grond is gebaseerd op de AW (voorheen CFV) systematiek waarbij rekening gehouden wordt met € 15.000 aan opbrengsten per woning en € 10.000 sloopkosten per woning (voorgaand jaar: idem), dan wel een hogere opbrengstwaarde bij verkoop. * In de bedrijfswaarde is het verkoopprogramma voor 5 jaar ingerekend (voorgaand jaar: idem). * Een rekenrente van 5,00% (voorgaand jaar: 5,25%) voor WSW-geborgde woningen, en overige WSW-geborgde onroerende zaken. * De verwachte restant levensduur van de betreffende complexen conform meerjarenbegroting welke is vastgesteld door zowel het management als de Raad van Commissarissen. * De periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende minimale levensduur van de complexen (variërend tot maximaal 50 jaar) (voorgaand jaar: idem). De minimale levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit het beleid conform de vastgestelde meerjarenbegroting een kortere levensduur gerechtvaardigd is. * De verhuurderheffing is ingerekend in de bedrijfswaarde conform de richtlijn van de Autoriteit Woningcorporatie (AW) (voorgaand jaar: idem) * De heffingsbijdrage van de AW (voorheen CFV) en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. (voorgaand jaar: idem) Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt geen rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betrof het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De verwachte opbrengstwaarde van te verkopen nieuwbouwwoningen wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van 5 jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met de verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. Indien sprake is van een afwaardering naar de lagere realiseerbare waarde dan geldt deze realiseerbare waarde als basis voor de afschrijving. Een lagere realiseerbare waarde wordt in zijn geheel toegerekend aan de opstal en overige componenten (op basis van het relatieve aandeel in de oorspronkelijke verkrijgings- of vervaardigingsprijs). Dit impliceert dat over de oorspronkelijke verkrijgingsprijs van de grond geen afschrijving plaatsvindt. Zo nodig wordt de verkrijgingsprijs van de grond zelfstandig op basis van impairment (af)gewaardeerd naar lagere sociale marktwaarde. Zesendertig complexen zijn in het strategisch voorraadbeleid gelabeld voor verkoop bij mutatie. In deze complexen zijn veelal eerder woningen verkocht. Op balansdatum zijn er nog circa 900 woningen te verkopen, die uit oogpunt van beheer (en niet projectfinanciering), worden verkocht. De verkopen zijn voor de eerste 5 jaar ingerekend in de bedrijfswaarde. Er wordt gerekend op 20 verkopen in het eerste jaar, en 30 verkopen voor de jaren 2 tot en met 5. Daarnaast is er een complexgewijze verkoop van 19 woningen ingerekend in het eerst jaar. Dit komt overeen met een totaal van 159 woningverkopen.

100

Woonstichting Stek, Lisse Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid). De onderkende product-marktcombinaties laten zich als volgt omschrijven:

Producten a. b. c. d. e. f. g. h. i.

Eengezinswoningen Gestapelde woningen Gesplitste woningen Eenpersoonswoningen Standplaatsen Bedrijfsruimten Garages Parkeerplaatsen Scootmobielgarages en bergingen

Markten

a. Senioren b. Starters c. Overig De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. Aansluiting is daarbij gezocht bij de differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid en levensduurschattingen. 5.5.10 Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgavenprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Er wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de rentevoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten dan wel lagere verwachte opbrengstwaarde. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. Gecombineerde bouwprojecten Met de herziene RJ645 zijn de bepalingen aangaande de gesaldeerde verwerking van de resultaten van gecombineerde projecten vervallen. Het betreft de ontwikkeling van sociaal vastgoed in exploitatie (materiële vaste activa) gecombineerd met de bouw van koopwoningen (voorraden). Het bijzonder waardeverminderingsverlies bij het aangaan van de investeringsverplichting inzake het sociaal vastgoed wordt zonder saldering met te verwachten winst op verkoopwoningen verantwoord in het resultaat onder de post “Overige waardeveranderingen materiële vaste activa”. De winst behaald met de verkoop van koopwoningen wordt eerst in het jaar van verkoop in het resultaat onder de post "Resultaat verkoop vastgoedportefeuille" verantwoord. 5.5.11 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. Alle activa ten dienste van Stek zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde, verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen volgens het lineaire systeem. Activa in het jaar van aanschaf worden in het kwartaal volgend op het kwartaal van aanschaf afgeschreven. Bij activa m.b.t. vervoermiddelen wordt bij de afschrijvingen rekening gehouden met een restwaarde. Indien de verwachting omtrent de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde in de loop van de tijd wijzigingen ondergaat, worden deze wijzigingen als een schattingswijziging verantwoord. Jaarlijks wordt beoordeeld of er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Buiten gebruik gestelde onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs dan wel de lagere opbrengstwaarde. Indien de verwachte opbrengstwaarde belangrijk hoger is dan de boekwaarde en besloten is tot verkoop, wordt overgegaan tot een incidentele herwaardering die verwerkt wordt als ongerealiseerde waardestijging in het eigen vermogen. Bij de realisatie van de waardestijging wordt deze als een afzonderlijke post in de winsten verliesrekening verwerkt. De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden niet langer in de balans opgenomen na vervreemding of wanneer geen toekomstige prestatie-eenheden van het gebruik of de vervreemding worden verwacht.

101

Woonstichting Stek, Lisse Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als vastgoedbeleggingen in exploitatie indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. 5.5.12 Commercieel vastgoed in exploitatie Classificatie Het vastgoed in exploitatie wordt op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het commercieel vastgoed de woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurliberalisatiegrens per balansdatum (huurtoeslaggrens), het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Waardering bij eerste verwerking Bij de eerste verwerking wordt het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten minus eventuele investeringssubsidies. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van de bestede externe kosten en de hieraan direct toerekenbare kosten. Verder wordt rente tijdens de bouw op vreemd vermogen geactiveerd. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Voor zover geen specifieke leningen zijn aangetrokken, wordt de geactiveerde rente berekend op basis van de gewogen gemiddelde rente over de rentedragende schulden. Waardering na eerste verwerking Na eerste verwerking wordt het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen reële waarde overeenkomstig het actuele waardemodel van RJ 213 "Vastgoedbeleggingen". De reële waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. Wegens het veelal ontbreken van courante prijzen op een actieve markt wordt de reële waarde bepaald met behulp van geprognosticeerde kasstromen. De aannames van de kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op de gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde. De invulling van deze actuele waarde, zijnde de marktwaarde in verhuurde staat, wordt ondermeer gebaseerd op beschikbare marktgegevens en samengesteld door externe taxateurs. Jaarlijks wordt een wisselend deel van het bezit getaxeerd door een externe taxateur. Het streven is dat vrijwel elk bezit eens per drie jaren getaxeerd zal worden. Bij de waardering zal ook worden gekeken naar vergelijkbare transacties gedurende het jaar. Op het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen reële waarde wordt op grond van RJ 213 Vastgoedbeleggingen niet afgeschreven. Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven inzake vastgoedbeleggingen na eerste verwerking die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd. Herwaardering Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de reële waarde worden verantwoord in de winsten verliesrekening. Het verschil tussen de boekwaarde van voor en na de herwaardering wordt als ongerealiseerde waardestijging toegelicht bij het eigen vermogen. Schattingen Gelet op de huidige marktomstandigheden kunnen toekomstige marktontwikkelingen waarop zowel interne als externe taxateurs gehanteerde aannames en schattingen ter bepaling van de reële waarde van het commercieel vastgoed zijn gebaseerd, ten opzichte van de werkelijk te verwachten marktontwikkelingen van significante invloed zijn op de uitkomsten van de huidige waardering in de jaarrekening. Een cijfermatige indicatie van de invloed van dergelijke schattingswijzigingen op de resultaten van volgende boekjaren is niet te geven. 5.5.13 Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Dit betreft onroerende zaken in aanbouw of in ontwikkeling voor gebruik als vastgoedbelegging. De waardering bij eerste verwerking is tegen de verkrijgings-of vervaardigingsprijs, rekening houdend met eigen ontwikkelingskosten en overige hieraan direct toerekenbare kosten. De rente tijdens de ontwikkelingsperiode op vreemd vermogen wordt geactiveerd. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. De waardering na eerste verwerking is tegen reële waarde. De reële waarde wordt bepaald door taxatie door een onafhankelijke en ter zake deskundig taxateur van het bedrag waartegen het object bij oplevering bestens kan worden verkocht onder aftrek van de nog te besteden kosten om het vastgoed te realiseren. Indien gerede twijfel bestaat of de reeds bestede kosten terugverdiend kunnen worden, wordt het vastgoed tegen de lagere reële waarde van het project in het bestaande ontwikkelingsstadium gewaardeerd en wordt het nadelig verschil in het resultaat verantwoord onder de post “Overige waardeveranderingen vastgoedbeleggingen”.

Vastgoed verkocht onder voorwaarden Voor onroerende zaken in exploitatie gekwalificeerd als bedrijfsmiddel, die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) door de corporatie zijn overgedragen aan derden waarbij de regeling kwalificeert als financieringstransactie, eindigt het eigen gebruik en vindt herclassificatie plaats als vastgoedbelegging. De vastgoedbelegging wordt op dat moment gewaardeerd op basis van het actuele waardemodel, zijnde de met de koper overeengekomen reële waarde onder aftrek van de contractuele korting. Het verschil tussen de boekwaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd volgens RJ 212 en de met de koper overeengekomen reële waarde onder aftrek van de contractuele korting wordt op dat moment rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt en toegelicht bij het eigen vermogen als ongerealiseerde waardestijging. Na eerste verwerking vindt waardering plaats tegen de realiseerbare waarde na aftrek van de in het VOV-contract overeengekomen korting. De regeling kwalificeert als een financieringstransactie indien niet alle belangrijke economische voor- en nadelen zijn overgedragen. Dit is in het kader van een regeling VOV doorgaans het geval indien sprake is van een terugkoopplicht dan wel een terugkooprecht tegen een significant lagere terugkoopprijs dan de reële waarde op terugkoopmoment. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde heeft de corporatie een terugkoopverplichting, die jaarlijks wordt gewaardeerd op de bij overdracht ontstane terugkoopverplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden inzake terugkoop waaronder de deling van de jaarlijkse waardeontwikkeling van de woning in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt aan de creditzijde van de balans opgenomen zonder rekening te houden met de tijdswaarde van geld aangezien inschatting van het tijdstip waarop terugkoop in de toekomst zal plaatsvinden, mede gelet op de onbeperkte terugkooptermijn, niet goed mogelijk is. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. De waardeveranderingen ter zake van de woningen verkocht onder voorwaarden (na herclassificatie) en die ter zake de terugkoopverplichtingen worden in het resultaat verantwoord onder de post "Overige waardeveranderingen vastgoedbeleggingen". Ultimo boekjaar wordt het verschil tussen de dan geldende reële waarde na aftrek van contractuele korting en de -gefixeerde- boekwaarde op moment van herclassificatie op basis van de oude grondslag als ongerealiseerde waardestijging bij het eigen vermogen vermeld.

102

Woonstichting Stek, Lisse 5.5.14 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop onder voorwaarden Dit betreft onder Koopgarantbepalingen aan derden verkochte, per balansdatum in ontwikkeling zijnde woningen waarbij de grond in eeuwigdurende erfpacht tegen betaling van een afkoopsom door de corporatie wordt uitgegeven. De onder de Koopgarant overeengekomen afgifteprijs van de opstal en de grond is gelijk aan respectievelijk de aanneemsom vermeerderd met de afkoopsom van de erfpachtcanon. Tussen de koper en de aannemer is een aannemingsovereenkomst gesloten voor de bouw van woningen. Aangezien de corporatie in belangrijke mate de economische voor- en nadelen ter zake van de waardeontwikkeling van de woningen behoudt, worden de woningen en de daarmee verband houdende terugkoopverplichting in de balans opgenomen. In de terugkoopverplichting is tevens de afkoopsom van de erfpachtcanon begrepen. De waardering van het VOV-vastgoed in ontwikkeling bij eerste verwerking is op basis van de kosten van de verrichte prestaties (grondkosten en gefactureerde bouwtermijnen) inclusief transactiekosten. De waardering na eerste verwerking is tegen reële waarde bij oplevering onder aftrek van de contractuele korting en de nog te besteden kosten om het vastgoed te realiseren. Hierbij is een afwaardering op de grond toegepast op basis van de lagere afkoopsom van de erfpachtcanon dan de verwervingskosten van de grond. De terugkoopverplichting wordt in de ontwikkelfase van het vastgoed in de balans opgenomen voor de ontvangen afkoopsom van de erfpachtcanon, verhoogd met de VOV-uitgifteprijs van de opstal naar rato van de verrichte bouwprestaties per balansdatum. Financiële vaste activa 5.5.15 Te vorderen BWS - subsidies De vordering uit hoofde van het Besluit Woninggebonden Subsidie toegezegde bedragen wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De jaarlijks vrij te vallen rente wordt toegevoegd aan het totaal te vorderen subsidiebedrag. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van het subsidierendement en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. De BWS subsidies maken ook onderdeel uit van de bedrijfswaarde. 5.5.16 Deelnemingen in groepsmaatschappijen De deelnemingen van Woonstichting Stek in groepsmaatschappijen en andere deelnemingen (niet-groepsmaatschappijen) waarin zij invloed van betekenis uitoefent op het zakelijke en het financiële beleid worden tegen de vermogensmutatiemethode gewaardeerd. Overeenkomstig deze methode worden genoemde deelnemingen in de balans opgenomen tegen het aandeel van Woonstichting Stek in de nettovermogenswaarde vermeerderd met haar aandeel in de resultaten van de deelnemingen vanaf het moment van verwerving bepaald volgens de grondslagen zoals vermeld in de jaarrekening. In de winsten verliesrekening wordt het aandeel van Woonstichting Stek in het resultaat van de deelnemingen opgenomen. Indien de waarde van de deelneming gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode nihil is geworden, wordt deze methode niet langer toegepast en blijft de deelneming bij ongewijzigde omstandigheden op nihil gewaardeerd. Bij de afwaardering worden andere langlopende belangen in de deelneming die feitelijk worden aangemerkt als een onderdeel van de netto-investering, ook meegenomen. Indien en voor zover geheel of ten dele voor de schulden van de deelneming wordt ingestaan respectievelijk een feitelijke verplichting bestaat de deelneming tot betaling van haar schulden in staat stellen, wordt zonodig een voorziening opgenomen. Een vervolgens verkregen aandeel in de winst van de deelneming wordt pas weer verwerkt indien en voor zover het cumulatief niet-verwerkte aandeel in het verlies is ingelopen. De andere deelnemingen waarop Woonstichting Stek geen invloed van betekenis uitoefent op het zakelijke en financiële beleid, worden tegen de verkrijgingsprijs gewaardeerd. Indien sprake is van een duurzame waardevermindering vindt waardering plaats tegen deze lagere waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winsten verliesrekening. 5.5.17 Latente belastingen Voor alle belastbare tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale balanswaardering, wordt een latente belastingverplichting opgenomen. Voor alle verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale balanswaardering en voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie wordt een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. De latente belastingvorderingen en –verplichtingen worden opgenomen onder de financiële vaste activa respectievelijk voorzieningen. De waardering van latente belastingverplichtingen en -vorderingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de door de groep, per balansdatum, voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van activa, voorzieningen, schulden of overlopende passiva. Latente vorderingen worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten zullen zijn die voor realisatie van het tijdelijk verschil dan wel compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Hierbij wordt uitgegaan van het geldende belastingtarief. De latente belastingverplichtingen en ̻vorderingen worden gewaardeerd tegen contante waarde voorzover zij met toekomstige winsten worden verrekend. De latentie 2015 is niet contant gemaakt aangezien de verwachting is dat deze in 2016 geheel vrij zal vallen. VLOTTENDE ACTIVA Voorraden 5.5.18 Vastgoed bestemd voor verkoop Dit betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen bestemd voor de verkoop. De waardering van de opgeleverde woningen is tegen vervaardigingsprijs en de daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is de verwachte verkoopprijs en wordt bepaald op basis van taxaties dan wel recente verkooptransacties van referentiewoningen onder aftrek van kosten voor verkoop.

103

Woonstichting Stek, Lisse 5.5.19 Vastgoed bestemd voor verkoop onder voorwaarden Dit betreft teruggekochte woningen met een terugkoopplicht bestemd voor de verkoop. De waardering van de teruggekochte woningen met een terugkoopplicht is tegen de terugkoopprijs, zijnde de verkrijgingsprijs voor de waardering als voorraad, dan wel lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is de verwachte verkoopprijs en wordt bepaald op basis van taxaties dan wel recente verkooptransacties van referentiewoningen onder aftrek van kosten voor verkoop. 5.5.20 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Dit betreft vastgoed in aanbouw voor verkoop dat nog niet verkocht is (onderhanden werk). De waardering is tegen vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is gebaseerd op de verwachte verkoopprijs onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. Onder de post voorraden zijn verder grondposities zonder concrete bouwbestemming opgenomen, waarvan besloten is tot afstoting. De waardering is tegen verkrijgingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. 5.5.21 Overige voorraden De voorraad onderhoudsmaterialen wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere opbrengstwaarde. 5.5.22 Huurdebiteuren en overige vorderingen De verstrekte leningen en overige vorderingen die geen onderdeel zijn van de handelsportefeuille, worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs minus benodigde voorziening voor oninbaarheid. 5.5.23 Liquide middelen Onder liquide middelen worden verstaan kasmiddelen, de tegoeden op bankrekeningen en wissels en cheques. Deposito’s worden onder liquide middelen opgenomen indien zij in feite – zij het eventueel met opoffering van rentebaten- ter onmiddellijke beschikking staan. Liquide middelen die (naar verwachting) langer dan twaalf maanden niet ter beschikking staan van de groep, worden als financiële vaste activa gerubriceerd. PASSIVA Classificatie eigen vermogen en vreemd vermogen Een financieel instrument of de afzonderlijke componenten van het instrument worden in de geconsolideerde jaarrekening als vreemd vermogen of als eigen vermogen geclassificeerd overeenkomstig de economische realiteit van de contractuele overeenkomst waaruit het financieel instrument voortvloeit. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot een (deel van een) financieel instrument worden in de jaarrekening opgenomen afhankelijk van de classificatie van het financieel instrument als financiële verplichting respectievelijk als eigen-vermogensinstrument. 5.5.24 Egalisatierekening De egalisatierekening subsidie Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS) betreft de contante waarde van de toegezegde exploitatiesubsidies op basis van de voorcalculatorisch bepaalde jaarlijkse exploitatietekorten en is in het jaar waarop de aanspraak is ontstaan voor het totale bedrag opgenomen. De egalisatierekening betreft het nog niet aan het resultaat toegerekende deel van de toegekende exploitatiesubsidies. Aan de egalisatierekening wordt jaarlijks rente op basis van het subsidierendement toegevoegd. Jaarlijks worden de subsidies ten gunste van de post "Overheidsbijdragen en egalisatie" in het resultaat verantwoord overeenkomstig de jaarlijkse voorgecalculeerde tekorten van de exploitatie van de betreffende complexen.

104

Woonstichting Stek, Lisse Voorzieningen Een voorziening wordt gevormd indien de groep op balansdatum een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting heeft waarvan het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de omvang betrouwbaar is te schatten. De omvang van de voorziening wordt bepaald door de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen en verliezen per balansdatum af te wikkelen. Tenzij anders vermeld, worden voorzieningen gewaardeerd tegen nominale waarde. Indien het waarschijnlijk is dat voor uitgaven die noodzakelijk zijn om een voorziening af te wikkelen een vergoeding van een derde zal worden ontvangen, wordt deze vergoeding gepresenteerd als een afzonderlijk actief. 5.5.25 Voorziening onrendabele investeringen Verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen inzake de materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen in ontwikkeling worden op moment dat sprake is van een feitelijke verplichting (intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd) als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen en herstructureringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verliezen wordt in dit verband verstaan de nadelige verschillen tussen de uitgaven voor investeringen en herstructurering, rekening houdend met het complex in het geval de investeringen en herstructurering hiertoe gaan behoren, en minus de aan deze uitgaven toe te rekenen bedrijfswaarde (betreffende de materiële vaste activa) respectievelijk marktwaarde (betreffende vastgoedbeleggingen). Daarnaast wordt deze voorziening gevormd voor bijzondere waardeveranderingen inzake nieuwbouwwoningen in ontwikkeling die bij oplevering aan derden worden overgedragen onder een “verkoop onder voorwaarden” regeling. 5.5.26 Overige voorzieningen Voorziening loopbaanontwikkeling De voorziening voor loopbaanontwikkeling is gevormd ter dekking van toekomstige verplichtingen op het gebied van loopbaanontwikkeling, waarvoor medewerkers van de corporatie op grond van CAO-bepalingen budgetrechten hebben opgebouwd. Bij het bepalen van deze voorziening wordt uitgegaan van het personeelsbestand ultimo boekjaar. De waardering is tegen nominale waarde gezien het onzekere tijdstip van besteding van het budget. De werknemers hebben naar rato recht op een budget van € 900 per jaar voor loopbaanontwikkeling met een maximum van € 4.500. Werknemers met een volledig dienstverband langer dan 5 jaar hebben op balansdatum recht op dit maximum.

5.5.27 Langlopende schulden Bij de eerste opname van langlopende schulden worden deze opgenomen tegen reële waarde verminderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. De langlopende schulden worden na de eerste waardering gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve-rentemethode. Winst of verlies worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet langer op de balans worden opgenomen, alsmede via het amortisatieproces. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. Voor de waarderingsgrondslag inzake terugkoopverplichtingen uit hoofde van onroerende zaken in exploitatie die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) door de corporatie zijn overgedragen aan derden, wordt verwezen naar paragraaf Vastgoed verkocht onder voorwaarden. 5.5.28 Derivaten en hedge accounting Per balansdatum heeft Stek geen posities met betrekking tot renteswaps, danwel andersoortige (embedded) derivaten. De RJ 290 heeft derhalve geen impact op de gepresenteerde jaarrekening 2015. 5.5.29 Overige activa en passiva Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht. Niet langer in de balans opnemen van financiële vaste activa Een financieel instrument wordt niet langer in de balans opgenomen indien een transactie er toe leidt dat alle of nagenoeg alle rechten op economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot de positie aan een derde zijn overgedragen.

105

Woonstichting Stek, Lisse Grondslagen voor bepaling van het resultaat 5.5.30 Resultaatbepaling Baten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben voorzover deze gerealiseerd zijn. De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor reeds vermelde grondslagen voor waardering en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. (Voorzienbare) verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden en overigens wordt voldaan aan de voorwaarden voor het opnemen van voorzieningen. Bedrijfsopbrengsten Onder de bedrijfsopbrengsten worden die omzetcategorieën opgenomen, welke kenmerkend zijn voor het bedrijfstype van woningcorporaties. Dit betreft voornamelijk de opbrengst respectievelijk uit de verhuur van woningen, verkoop van woningen (voor derden en uit eigen bezit) en leveringen van aanvullende diensten jegens huurders. 5.5.31 Huuropbrengsten Opbrengsten uit de levering van (huur)diensten worden verantwoord naar rato van de geleverde prestaties. De huuropbrengsten zijn het resultaat van het gevoerde huurprijsbeleid van de groep, rekening houdend met de door het Rijk bepaalde kaders (zoals maximale huurverhoging, maximaal redelijke huur en maximale huursomstijging) en onder aftrek van huurderving wegens leegstand en oninbaarheid. 5.5.32 Opbrengsten servicecontracten De opbrengsten servicecontracten betreffen vergoedingen van huurders boven de netto huurprijs voor leveringen en diensten (zoals energie, water, huismeesters, schoonmaakkosten, glasverzekering). De opbrengsten worden verminderd met derving wegens oninbaarheid. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. 5.5.33 Overheidsbijdragen en egalisatie Hieronder worden bijdragen of subsidies van de overheid alsmede de toerekening van de BWS-subsidies vanuit de egalisatierekening BWS verantwoord. 5.5.34 Resultaat verkoop vastgoedportefeuille De verkoop van vastgoed is een regulier onderdeel van de bedrijfsactiviteiten en wordt derhalve als onderdeel van de omzet verantwoord. Opbrengst uit verkoop van vastgoed wordt in de winsten verliesrekening verwerkt als alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico’s met betrekking tot de activa zijn overgedragen aan de koper, het bedrag van de opbrengst op betrouwbare wijze kan worden bepaald en ontvangst van de opbrengst waarschijnlijk is. Op basis van deze criteria wordt onder deze post de verkoopopbrengst van huurwoningen (sociaal vastgoed en commercieel vastgoed in exploitatie) onder aftrek van verkoopkosten en de boekwaarde verantwoord. Verder is onder deze post verantwoord de opbrengstwaarde van verkocht vastgoed bestemd voor de verkoop (koopwoningen voor derden) onder aftrek van de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel de lagere opbrengstwaarde. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Woningen verkocht onder voorwaarden worden niet in het resultaat verantwoord in het geval de belangrijkste economische voor- en nadelen niet zijn overgedragen aan de koper. Dergelijke transacties worden verantwoord als financieringstransactie. Verwezen wordt naar de post “Vastgoed verkocht onder voorwaarden” in de grondslagen van balanswaardering. 5.5.35 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Onder deze post worden de kosten van het eigen werkapparaat welke direct toerekenbaar zijn aan investeringen in onroerende zaken in ontwikkeling verantwoord en als zodanig geactiveerd onder onroerende zaken in ontwikkeling (te weten: sociaal vastgoed of commercieel vastgoed in ontwikkeling dan wel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop). 5.5.36 Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder vallen onder andere aan derden doorberekende kosten voor overige dienstverlening inzake administratieve dienstverlening, uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden, bemiddeling huurtoeslag, inschrijfgelden woningzoekenden e.d. 5.5.37 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Hieronder worden (teruggenomen) afwaarderingsverliezen verantwoord voor in het boekjaar aangegane juridische en feitelijke investeringsverplichtingen inzake sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. Daarnaast worden hieronder waardeverminderingen verantwoord inzake het sociaal vastgoed in exploitatie, in het geval dat voor het betreffend sociaal vastgoed geen sprake is van een eerder in het eigen vermogen opgenomen ongerealiseerde waardestijging. 5.5.38 Bijzondere waardeveranderingen vlottende activa Hieronder worden afwaarderingsverliezen op voorraden (koopwoningen gereed en in ontwikkeling, teruggekocht VOV-vastgoed bestemd voor verkoop, onderhoudsmaterialen) opgenomen.

106

Woonstichting Stek, Lisse 5.5.39 Lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenen Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Tevens zijn hier de kosten van ingehuurde krachten verwerkt. Naar verwachting hebben de reeds vastgestelde gedifferentieerde verzekeringspremies inzake arbeidsongeschiktheidsrisico’s voor toekomstige jaren geen materiële invloed op de hoogte van de toekomstige personeelslasten. Stek heeft een toegezegd-pensioenregeling bij bedrijfstakpensioenfonds SPW. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegd-pensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde-bijdrageregeling. Behalve de betaling van premies heeft Stek geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. Voor de pensioenregeling betaalt Stek premies aan het bedrijfspensioenfonds voor woningcorporaties (SPW). Deze worden verantwoord als personeelskosten als ze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen. De pensioenpremies worden verder uitgebreid toegelicht in de toelichting bij paragraaf 5.7.10. 5.5.40 Onderhoudslasten Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winsten verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging maar instandhouding van het actief. 5.5.41 Leefbaarheid Onder deze post zijn leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten en fysieke activiteiten opgenomen. De uitgaven inzake sociale activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor ondersteuning van bewonersinitiatieven, gebiedsgericht personeel (zoals leefbaarheidscoördinator, wijkbeheerder, huismeester), leefbaarheidsonderzoeken en uitgaven voor activiteiten zoals welkomstbijeenkomsten nieuwe bewoners, bestrijding woonoverlast, buurtbemiddeling, opvang van dak- en thuislozen, schuldsaneringen, tweede kansbeleid et cetera. De uitgaven inzake fysieke activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor buurtcentra, bijzondere gebouwen (zoals wijksteunpunten, buurtposten, HOED), onderhoud groenvoorziening, speeltoestellen, beveiliging openbare ruimte, cameratoezicht, schoonmaakacties et cetera en uitgaven voor activiteiten zoals inbraakbeveiliging, brandpreventie, verlichting achterpad, afsluiting portieken et cetera. 5.5.42 Afschrijvingen op materiële vaste activa De afschrijvingen op materiële vaste activa en onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De afschrijvingen op het sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op de bedrijfswaarde aan het begin van het boekjaar. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur (is doorgaans de geschatte economische levensduur). Met een mogelijke restwaarde van de opstallen wordt geen rekening gehouden aangezien wordt uitgegaan van sloop aan het einde van de economische levensduur, tenzij bij sociaal vastgoed in exploitatie de woningen binnen vijf jaar worden verkocht in welk geval de afschrijving wordt gestopt gelet op de hogere restwaarde door verkoop dan de boekwaarde. Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Stek gaat ervan uit dat er sprake is van een afzonderlijke component indien deze component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van materiële vaste activa zijn begrepen onder de afschrijvingen. 5.5.43 Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. 5.5.44 Rentebaten Hieronder worden de rentevergoedingen op projecten, banktegoeden, deposito's en overige liquide middelen en toegerekende rente egalisatierekeningen verantwoord. Rentebaten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva, hun bedrag bepaalbaar is en hun ontvangst waarschijnlijk.

107

Woonstichting Stek, Lisse 5.5.45 Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten Hieronder worden de wijzigingen in de waardering van de financiële vaste activa en effecten verantwoord. 5.5.46 Rentelasten Hieronder worden verantwoord de rentelasten langlopende leningen en de toegerekende rente egalisatierekeningen. Rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Rentelasten worden toegerekend aan de opeenvolgende verslagperioden naar rato van de resterende hoofdsom. (Dis)agio en aflossingspremies worden als rentelast aan de opeenvolgende verslagperioden toegerekend zodanig dat tezamen met de over de lening verschuldigde rentevergoeding de effectieve rente in de winsten verliesrekening wordt verwerkt en in de balans de amortisatiewaarde van de schuld. Periodieke rentelasten en soortgelijke lasten komen ten laste van het jaar waarover zij verschuldigd worden. Activeren van rentelasten Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en anders van de gewogen gemiddelde rentevoet van de rentedragende leningen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Rentelasten worden uitsluitend toegerekend voor de activa die als zodanig kwalificeren en indien de aan die actiefpost verbonden toekomstige economische voordelen naar verwachting voldoende groot zijn om de boekwaarde van die post inclusief de toegerekende rente te dekken en deze economische voordelen voldoende betrouwbaar kunnen worden vastgesteld.

5.5.47 Vennootschapsbelasting Vanaf 1 januari 2008 is Stek integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Aedes en de Belastingdienst hebben het overleg, over de interpretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht waarmee corporaties sinds 1 januari 2008 te maken hebben, afgerond. Dit is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatname. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief, herbeoordeling van de mogelijkheid tot realisatie van latente belastingvorderingen of een wijziging van de verwachte realisatie van een actief- of passiefpost. De aldus bepaalde belastingpost wordt in de winsten verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking heeft op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. De lasten of baten worden in de geconsolideerde resultatenrekening opgenomen. 5.5.48 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling De jaarrekening wordt overeenkomstig BW2 Titel 9 opgesteld. Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. De waardering van de materiële vaste activa is naar de mening van het management het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie. Materiële vaste activa, realiseerbare waarde Het sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de realiseerbare waarde gebaseerd op bedrijfswaarde. Deze wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De realiseerbare waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden De uitgangspunten van de reële waarde zijn deels afhankelijk van de interne beleidsvoornemens van Stek. Deze beleidsvoornemens komen ondermeer tot uitdrukking in het strategisch voorraadbeheer waarbij eigen keuzes worden gemaakt ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur, kwaliteits- en huurniveaus. Voor zover mogelijk hanteert Stek binnen de sector gangbare uitgangspunten. T.a.v. de timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen leiden tot een verlies en die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien het investeringsbesluit binnen de Raad van Commissarissen is genomen, waarin de resultaten uit de gunning van het bouwproject zijn verwerkt. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.

108

Woonstichting Stek, Lisse Verwerking Fiscaliteit De acute en latente belastingen in de jaarrekening zijn bepaald met inachtneming van de fiscale regels volgens de door de sector met de belastingdienst gemaakte afspraken (Vaststellingsovereenkomst I en II). De toepassing van deze regels is op een aantal onderwerpen niet zonder meer duidelijk en voor discussie vatbaar. Deze onderwerpen zijn onder andere het onderscheid tussen onderhoudskosten en verbeteringen, de toerekenbare kosten inzake projectontwikkeling, het vormen van een herbestedingsreserve en de inschatting van het op basis van een fiscale winstplanning naar verwachting te verrekenen deel van beschikbare fiscale verliezen. Eerst bij de aangifte zal blijken of en in hoeverre de fiscus de door de groep gevolgde standpunten zal overnemen en accorderen. Om die reden kan de in de jaarrekening bepaalde acute en latente belasting achteraf nog aan veranderingen onderhevig zijn. In deze jaarrekening is een beste schatting met betrekking tot de fiscaliteiten verwerkt. 5.5.49 Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij het gebruik van de indirecte methode wordt de kasstroom uit operationele activiteiten afgeleid uit het resultaat. Het resultaat waar het kasstroomoverzicht van uitgaat, wordt aangepast aan de volgende posten: â&#x20AC;&#x201C; mutaties in voorraden en operationele vorderingen en schulden, waaronder handelsdebiteuren en handelscrediteuren, voorzieningen en overlopende posten maar geen investeringscrediteuren; â&#x20AC;&#x201C; resultaatposten die geen kasstroom tot gevolg hebben in dezelfde periode; â&#x20AC;&#x201C; resultaatposten waarvan de ontvangsten en uitgaven niet classificeren als operationele activiteiten, maar als investerings- of financieringsactiviteiten. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen die ter vrije beschikking staan tot de stichting. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelasting zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. De ontvangsten uit hoofde van financieringstransacties (woningen verkocht onder voorwaarden) wordt gepresenteerd als een ontvangst uit hoofde van financieringstransacties.

109

Woonstichting Stek, Lisse 5.6 TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE BALANS (x €1)

ACTIVA 5.6.1 Materiële vaste activa 2015 Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

2014

317.993.377 7.502.930 3.292.735

298.274.361 17.054.877 3.585.327

328.789.042

318.914.565

Het verloop en de samenstelling is als volgt:

Sociaal vastgoed in exploitatie

2015 Stand 1 januari: Bedrijfswaarde resp. aanschafwaarde Herwaarderingen Cumulatieve afschrijvingen en afwaarderingen

298.274.361

2014

289.913.204

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

2015

17.054.877

2014

14.225.450

2015

2014

8.178.498

8.110.488

4.593.171

4.086.581

Boekwaarde vóór stelselwijziging

298.274.361

289.913.204

17.054.877

14.225.450

3.585.327

4.023.907

Boekwaarde na stelselwijziging

298.274.361

289.913.204

17.054.877

14.225.450

3.585.327

4.023.907

5.375.687 -119.156 5.494.843 3.684.847 13.756.774

474.748

-5.375.687

-474.748

2.977.850

-13.756.774 16.172.521

-2.977.850 18.004.339

121.467

68.009

1.351.186

2.358.814

Mutaties: Investeringen opleveringen Herrekening voorziene ORT Opleveringen nieuwbouw Aankopen Oplevering verbeteringen Investeringen Verkopen Desinvesteringen Afschrijving desinvesteringen Sloop Herclassificatie via EV Herclassificatie naar: -verkoop in ontwikkeling -VOV in ontwikkeling Herwaardering (stijging/daling) via resultaat Afwaarderingen Terugname afwaarderingen Overige mutaties Afschrijvingen

12.488.610 2.620.225 55.050.926 12.679.191

5.035.382 5.369.047 44.881.569 13.379.431

Totaal van de mutaties

19.719.016

8.361.157

-9.551.947

317.993.377

298.274.361

317.993.377

298.274.361

Stand 31 december: bedrijfswaarde resp. aanschafwaarde Herwaarderingen Cumulatieve afschrijvingen en afwaarderingen Boekwaarde 31 december

-89.207 59.197 5.116.097

-22.380.862 -915.263 26.994

6.592.007

10.834.045

-384.049

-506.590

2.829.427

-292.592

-438.581

7.502.930

17.054.877

8.210.758

8.178.498

4.918.023

4.593.171

7.502.930

17.054.877

3.292.735

3.585.327

Sociaal vastgoed in exploitatie Afschrijvingen Conform RJ645 zijn de afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie, onder toepassing van de componentenbenadering bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: * Grond geen afschrijvingen * Stichtingskosten (casco) 50 jaar Een verdere uitsplitsing in componenten is op grond van de componentenbenadering niet noodzakelijk. Het geheel van de overig te identificeren componenten is in relatie tot de grond en casco gering. Deze overig te identificeren componenten vormen nog geen 10% van de totale kosten, waardoor uitsplitsing achterwege kan worden gelaten. Alle materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie zijn juridisch en economisch in vrije eigendom van de stichting. In het boekjaar werd ter zake van onroerende zaken in ontwikkeling een bedrag van € 849.017 aan rente geactiveerd. Bij niet specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 3,72 %.

110

Woonstichting Stek, Lisse De totale WOZ waarde bedraagt € 958.748.000 in 2015 (2014: € 1.002.349.015). Dit zijn 6.159 WOZ-objecten. Deze waarden hebben als peildatum 1 januari 2014 en dienen als grondslag voor bepaling van de gemeentebelastingen in 2015. De activa zijn per 31 december 2015 voor circa € 120.000 per vhe verzekerd tegen het risico van brand- en stormschade. Jaarlijks wordt de verzekerde waarde aangepast door de indexclausule. De verzekerde waarde is de herbouwwaarde. Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven. De boekwaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie gebaseerd op historische kostprijs bedraagt per 31 december 2015 € 157.112.698 (2014: € 150.585.936). De boekwaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie gebaseerd op historische kostprijs bedraagt per 31 december 2015 € 32.169.052 (2014: € 32.020.810) De totale ongerealiseerde waardestijging van sociaal en commercieel vastgoed bedraagt per 31 december 2015 € 209.202.118 (2014: € 184.598.719) Door de corporatie is een verkoopplan opgesteld waarin sociaal vastgoed in exploitatie deels voor verkoop is geoormerkt. Naar verwachting zullen een 129 tal woningen binnen vijf jaar worden verkocht. De verwachte opbrengstwaarde is als volgt:

verwachte verkopen

aantallen

Sociaal vastgoed in exploitatie 2016, vrije verkoop 2017 t/m 2020, vrije verkoop

20 109 129

waarderingsgrondslag

bedrijfswaarde bedrijfswaarde

boekwaarde bedrijfswaarde per 31-12-2015

verwachte opbrengstewaarde

1.465.665 7.831.171

4.198.000 22.871.000

9.296.836

27.069.000

Verstrekte zekerheden Zonder toestemming van het WSW is het de corporatie niet toegestaan om de woningen die met door het WSW geborgde leningen zijn gefinancierd te bezwaren met een beperkt recht ( recht van pand/hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om deze woningen met een zekerheidsrecht te bezwaren (positieve hypotheekverklaring). Als gevolg hiervan zijn de woningen die met geborgde leningen zijn gefinancierd, niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. Daarnaast heeft het WSW recht van eerste hypotheek op de woningen van de corporatie betreffende de door het WSW geborgde financiering (volmacht). Voor de door het WSW verstrekte borgstelling heeft de corporatie een obligoverplichting gebaseerd op de omvang van de door het WSW geborgde leningen. Deze obligoverplichting is in de toelichting op de geconsolideerde balans vermeld onder de “Niet in de balans opgenomen verplichtingen en activa”.

Schattingen De schattingen met betrekking tot de bedrijfswaardebepaling welke inherent zijn aan deze waarderingsgrondslag, zijn van bijzonder belang door hun invloed op de jaarrekening en de waarschijnlijkheid dat toekomstige gebeurtenissen significant kunnen afwijken van de verwachtingen van het management zoals verwerkt in de bedrijfswaarde. Om inzicht te geven in de effecten van redelijkerwijs mogelijke wijzigingen in belangrijke parameters op de bedrijfswaarde, is de volgende gevoeligheidsanalyse opgenomen: Parameters Verhuurderheffing

Gehanteerd in bedrijfswaarde Jaar 1 0,491; jaar 2 e.v. 0,536% van de WOZ

Mogelijke afwijking Jaar 1 0,491%; jaar 2 0,536%; jaar 3 e.v. 0,595% van de WOZ

Mutatiegraad

5,00%

6,50%

6.820.788

(2,14%)

Besparing beheerskosten (norm per vhe)

Besparing tot € 1.356 (2017)

Huidige norm € 1.403

-3.894.821

(-1,22%)

Onderhoud

Meerjarenonderhoudbegroting

+ € 100 per vhe per jaar

-9.135.069

(-2,87%)

Effect op bedrijfswaarde (%) -7.412.485 (-2,33%)

111

Woonstichting Stek, Lisse Mutatie sociaal vastgoed in exploitatie De mutatie bedrijfswaarde door aan- en verkopen is apart verantwoord in de toelichting. Verloop bedrijfswaarde 2015 Bedrijfswaarde volgens jaarrekening 2014 Rentabiliteitswaardecorrectie 2014 Effect stelselwijziging

298.274.361 298.274.361

Bedrijfswaarde 2014 (kasstromen) na stelselwijziging Autonome ontwikkeling Vrijval kasstromen Effect een jaar opschuiven Subtotaal autonome ontwikkeling

-18.511.031 17.578.354 -932.677

Voorraadmutaties Verkoopportefuille Herrubricering vastgoed in exploitatie Overig weggevallen verhuureenheden Verbeteringen Nieuwbouw Aankopen Overige nieuwe verhuureenheden Overige mutaties woninggegevens Subtotaal voorraadmutaties

807.057 5.116.097 -1.953.664 5.135.888 5.494.843 3.684.847 -273.683 -512.894

Parameterwijzigingen Disconteringsvoet Indexaties Levensduurmutaties Mutatiegraad Subtotaal parameterwijzigingen

9.843.008 -1.667.427 9.681.612 -

Wijzigingen exploitatiebeleid Huren, aanpassing streefhuur Huren, aftoppingsbeleid Huurderving Planmatig onderhoud, klachtenonderhoud en mutatieonderhoud Beheerskosten Verhuurderheffing Erfpacht Restwaarde BWS subsidies Subtotaal wijzigingen exploitatiebeleid Wijzigingen (des)investeringsbeleid Verkoop Sloop Verbeteringen Subtotaal wijzigingen (des)investeringsbeleid Bedrijfswaarde 2015 (kasstromen)

17.498.491

17.857.193

4.674.450 -4.593.393 19.860 751.301 -16.323.485 -184.056 -9.471 -15.664.794

579.670 381.133 960.803 317.993.377

De rentabiliteitswaardecorrectie is onder de vernieuwde Richtlijn voor de Jaarverslaggeving 645 komen te vervallen en wordt niet langer toegerekend aan de bedrijfswaarde. Op 31 december 2015 bedroeg de rentabiliteitswaardecorrectie € 20.474.000 (2014: € 15.837.189). Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Grondposities In deze post zijn strategische grondaankopen ad € 2.247.331 (2014: € 3.965.811) begrepen, met het oog op ontwikkeling van vastgoedprojecten waarbij nog geen inzicht bestaat in de feitelijke projectontwikkeling. Het zijn voornamelijk materiële vaste activa, nog niet dienstbaar aan de bedrijfsuitoefening. Zodra de grondposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt herrubricering plaats naar de betreffende actiefposten. Tijdens de ontwikkeling wordt rente geactiveerd. Gedurende het boekjaar 2015 is hiervoor een bedrag van € 132.139 (2014: € 148.865) geactiveerd op de grondposities. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De afschrijvingen op de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: – Bedrijfsterreinen: geen afschrijving – Automatisering: 5 jaar – Bedrijfsauto’s: 5 jaar – Inventaris kantoor: 5 of 10 jaar – Kantoorgebouw (excl. grond): 50 jaar – Het kantoorgebouw wordt als geheel en niet naar componenten afgeschreven aangezien de invloed van het verschil in afschrijving op het resultaat en vermogen niet significant is.

112

Woonstichting Stek, Lisse 5.6.2 Vastgoedbeleggingen

Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoed verkocht onder voorwaarden Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop onder voorwaarden

2015

2014

67.804.283 8.373.586 -

68.795.034 7.704.124 92.717

76.177.869

76.591.875

Het verloop van deze posten is als volgt: Commercieel vastgoed in exploitatie

Vastgoed verkocht onder voorwaarden

Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie

Vastgoed in ontwikkeling VOV

2015 Boekwaarde 1 januari 2015 Opleveringen Investeringen (aankopen) Herclassificatie Desinvesteringen (verkopen) Verleende kortingen op verkopen Samenvoegingen Herclassificatie naar voorraad Herclassificatie daeb niet-daeb Herclassificatie niet-daeb daeb Aanpassingen reële waarde Overige waardemutaties

68.795.034

7.704.124

92.717

489.816 -92.717 -723.048

11.031.186 -13.173.117 1.384.412

669.462

67.804.283

8.373.586

Boekwaarde 1 januari 2014 Opleveringen (desinvesteringen) Terugkopen (investeringen) Herclassificatie Verkoopwaarde Verleende kortingen op verkopen Samenvoegingen Herclassificatie naar voorraad Herclassificatie daeb niet-daeb Herclassificatie niet-daeb daeb Aanpassingen reële waarde Overige waardemutaties

34.785.134 529.181

7.855.500

Boekwaarde 31 december 2014

68.795.034

Boekwaarde 31 december 2015

2014

-444.500

529.181 -529.181

-661.500 120.000 910.000 -141.250

316.880 -197.169 -26.994

-29.750 -120.000 34.648.726 -1.081.232 -244.051 631.524

-258.626

7.704.124

92.717

Waarderingsmethode commercieel vastgoed in exploitatie Teneinde de genoemde waarden vast te stellen zijn de volgende rekenmethodieken gehanteerd: Comparatieve methode De comparatiever methode vergelijkt verkooptransacties en/of verhuurtransacties met betrekking tot soortgelijke objecten met elkaar. Deze methode wordt gebruikt voor onroerende zaken waarvan voldoende transactiegegevens bekend zijn. Deze methode stoelt op de beoordeling van de markt, van de locatie en van de onroerende zaak zelf. Markthuurkapatalisatie methode De marktwaarde is bepaald aan de hand van de bruto markthuur van de verhuurbare vloeroppervlakten van onroerende zaak, verminderd met onroerende zaakgebonden zakelijke lasten en andere opgegeven of geschatte lasten en gerelateerd aan een onder de huidige marktomstandigheden reëel geacht netto rendement. Dit rendement stoelt op de beoordeling van de markt, van de locatie en van de onroerende zaak zelf. Rekening is gehouden met kosten voor leegstand, waaronder huurderving, servicekosten ten laste van de eigenaar, verhuurkosten en kosten ten behoeve van marketing, publiciteit, toezicht, instandhouding en aanpassing en/of renovatie. Overdrachtsbelasting, notariskosten en kadastraal recht zijn in mindering gebracht. Dicounted Cash Flow methode (DCF) Bij deze methode is de reële waarde benaderd door de contante waarde van de geschatte toekomstige kasstromen te bepalen. De toekomstige kasstromen worden bepaald aan de hand van een doorexploitatie- en een uitpondscenario. De reële waarde als waarderingsgrondslag in de jaarrekening wordt bepaald als de meest waarschijnlijke prijs, die redelijkerwijs op de markt te verkrijgen is, berekend op basis van de beide scenario’s. De contante waarde van de toekomstige kasstromen wordt derhalve berekend op basis van marktconforme uitgangspunten. Verder wordt rekening gehouden met bestaande juridische en feitelijke verplichtingen verbonden aan het vastgoed waaronder de huidige huurcontracten. Bij het doorexploitatiescenario is de veronderstelling dat het volledige complex in exploitatie blijft gedurende de DCF-periode. Bij het uitpondsenario is de veronderstelling dat na mutatie tot verkoop van individuele woningen tegen leegwaarde wordt overgegaan. De berekening wordt uitgevoerd over een DCF-periode van 15 jaar, met gebruikmaking van een gemiddelde mutatiegraad, een indexeringsvoet en een disconteringsvoet (zie onderstaande tabel). Daarnaast wordt de eindwaarde ultimo 15e jaar bepaald door de huuropbrengst van het 15e jaar te delen door de exit yield (rendementseis). De door de groep gehanteerde exit yields liggen tussen 5,00% en 8,75% en zijn afhankelijk van de veroudering van het actief uit hoofde van locatie, economisch/markttechnisch en bouwtechnisch oogpunt. De overige gehanteerde uitgangspunten zijn: Uitganspunten Disconteringsvoet Jaarlijkse huurinkomstenstijging Jaarlijkse leegwaardestijging (doorexploiteren) Jaarlijkse leegwaardestijging (uitponden) Mutatiegraad Onderhoudsnorm Beheersnorm Mutatiekosten (doorexploiteren) Norm ter dekking van de overige kosten

Specifiek naar onroerende zaak Ja Nee Nee Nee Ja Ja Ja Nee Ja

Nadere toelichtingNadere toelichting Varierend tussen 5,75% en 8,75% Varierend tussen 1,40% en 1,90% Varierend tussen 1,40% en 1,90% Varierend tussen 2,00% en 2,50% Historische mutatiegraad, varierend tussen 6,50% en 10,00% € 900 tot € 1.000 per jaar € 300 tot € 350 per jaar € 500 per mutatie € 300 tot € 550 per jaar

113

Woonstichting Stek, Lisse In totaal zijn 47 woningen cumulatief in de afgelopen jaren verkocht onder voorwaarden. Alle contracten zijn gebaseerd op het "Koopgarant" principe waarbij geldt dat er sprake is van verleende kortingen tussen 10% en 25% en een terugkoopverplichting door Stek. In 2015 heeft er een taxatie plaatsgevonden van de verkopen vanuit het project Vossepolder uit 2012. Verder heeft er een herwaardering plaatsgevonden op basis van marktgegevens.

In het boekjaar is de bouwrente ter zake onroerende zaken in ontwikkeling, welke geactiveerd worden, berekend. De rente is berekend met de gemiddelde rentevoet van de leningen ultimo 2014 zijnde 3,72% (jaarrekening 2014: 3,9%). Door de corporatie is een verkoopplan opgesteld waarin commercieel vastgoed in exploitatie deels voor verkoop is geoormerkt. Naar verwachting zullen een 30 tal woningen binnen vijf jaar worden verkocht. De verwachte opbrengstwaarde hiervan is als volgt:

verwachte verkopen Commercieel vastgoed in exploitatie 2016, vrije verkoop 2017 t/m 2020, vrije verkoop

aantallen

19 11 30

waarderingsgrondslag

actuele waarde actuele waarde

boekwaarde per 31-12-2015

verwachte opbrengstewaarde

4.600.000 1.667.633

4.600.000 2.227.000

6.267.633

6.827.000

De bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie bedraagt € 61.252.579 (2014: € 59.324.775). De gebruikte parameters voor de berekening van de bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed zijn gelijk aan de parameters welke zijn genoemd voor de bepaling van de bedrijfswaarde van het sociale vastgoed, met uitzondering van de verhuurderheffing. Deze wordt in de bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed niet ingerekend.

5.6.3 Financiële vaste activa

2015

2014

EUR

Andere deelnemingen (niet geconsolideerd) Deelneming in Woningnet N.V. (woonruimteverdeelsysteem Holland-Rijnland)

1.349

1.348

2.613

34.812

720

-2.711

-32.919

-0

2.613

Actieve belastinglatentie 1 januari Mutatie vennootschapsbelasting

78.925 268.653

144.415 -65.490

Saldo per 31 december

347.578

78.925

8.848

3.938

4.345 -5.569

7.132 -2.222

7.623

8.848

356.550

91.735

Te vorderen BWS-subsidie Saldo per 1 januari Mutaties: Rente Ontvangen Saldo per 31 december

Latente belastingvorderingen

Er wordt een latente belastingvordering uit hoofde van fiscaal compensabele verliezen gevormd voor zover er voldoende sterke aanwijzingen zijn dat er in de toekomst voldoende fiscale winst beschikbaar zal zijn ter realisatie van de latente vordering. Deze latentie is bepaald op de in de desbetreffende jaren geldende tarieven. Verder is er in de jaarrekening voor de leningenportefeuille een latente belastingvordering tegen de contante waarde verantwoord voor het verschil tussen de waardering die de fiscus toepast (i.c. marktwaarde) en de waardering als toegepast in de jaarrekening (geamortiseerde kostprijs). De latentie loopt af over de resterende looptijd van de leningen. Leningen U/G Fietsplan Saldo per 1 januari Mutaties: Uitgegeven Ontvangen Saldo per 31 december

Totaal financiële vaste activa

114

Woonstichting Stek, Lisse 31-12-2015

31-12-2014

EUR

3.458.102 121.021

120.000 3.048.758 119.926

3.579.123

3.288.684

Vlottende activa

5.6.4 Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Overige voorraden

Vastgoed bestemd voor verkoop De post “Vastgoed bestemd voor verkoop” bestaat uit opgeleverde, nog niet verkochte nieuwbouwwoningen en teruggekochte woningen met een terugkoopplicht, bestemd voor verkoop (al dan niet onder voorwaarden).

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Onder vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop worden voorraden in bewerking verantwoord, die niet voldoen aan de criteria voor RJ 221. Onderhanden projecten is een onderdeel van de voorraden en mag derhalve uitsluitend gewaardeerd worden tegen kostprijs of lagere opbrengstwaarde, of de actuele waarde. Op onderhanden projecten kan geen winst naar rato van de voortgang worden verantwoord. Een onderhanden project is een project dat: * is overeengekomen met een derde * voor de constructie van een actief of combinatie van activa én * waarbij de uitvoering zich gewoonlijk uitstrekt over meer dan één verslagperiode. Onderhanden projecten

31-12-2015

31-12-2014

3.458.102

3.048.758

3.458.102

3.048.758

Overige voorraden Onderhoudsmaterialen

121.021

119.926

121.021

119.926

De voorraden worden gewaardeerd tegen de laatst bekende inkoopprijs, dan wel lagere marktwaarde. Tevens is rekening gehouden met een aftrek voor mogelijke incourantheid, gebaseerd op lagere marktprijzen.

115

Woonstichting Stek, Lisse 5.6.5 Vorderingen Huurdebiteuren De huurachterstanden zijn naar tijdsduur en aantal huurders als volgt te splitsen:

1. 2. 3. 4.

van 1 - 2 maanden van 2 - 3 maanden vanaf 3 maanden Subtotaal (*)

aantal 2015 246 39 111 396

aantal 2014 462 46 101 609

31-12-2015 124.053 47.919 298.553 470.525

31-12-2014 144.562 71.928 232.757 449.247

(*) De achterstand bedroeg 1,24% (2014: 1,29%) van de brutojaarhuur. Overige vorderingen op huurders Voorziening wegens oninbaarheid

-141.857

-120.185

328.668

329.062

Diverse vorderingen

262.390

97.030

Totaal overige vorderingen

262.390

97.030

Overige overlopende activa

1.021.218

707.087

Totaal overlopende activa

1.021.218

707.087

Totaal vorderingen

1.612.277

1.133.179

Direct opvraagbaar, kas, bank

6.587.022

10.927.648

Totaal liquide middelen

6.587.022

10.927.648

11.778.422

15.349.511

Totaal huurdebiteuren Overige vorderingen

Onder de overige vorderingen zijn geen posten opgenomen met een looptijd langer dan een jaar. Overlopende activa

Onder de overlopende activa zijn geen posten opgenomen met een looptijd langer dan een jaar. 5.6.6 Liquide middelen De liquide middelen bestaan uit:

De liquide middelen staan ter vrije beschikking van Woonstichting Stek. Totaal vlottende activa

116

Woonstichting Stek, Lisse PASSIVA 5.6.7 Eigen vermogen Het aansprakelijk vermogen (groepsvermogen en achtergestelde schulden) bedraagt per balansdatum € 190.119.851. (2014: € 194.764.801). Voor een toelichting op het groepsvermogen wordt verwezen naar de toelichting op de enkelvoudige balans. 2015

2014

EUR

5.6.8 Egalisatierekening BWS stand per 1 januari Mutaties: Rente Vrijval ten gunste van de winsten verliesrekening

2.613

34.812

98 -2.711

720 -32.919

-0

2.613

stand per 31 december 5.6.9 Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen Sociaal vastgoed in ontwikkeling

Stand 1 januari 2015 volgens jaarrekening 2014 Toevoegingen Vrijval

commercieel vastgoed in ontwikkeling

VOV-vastgoed in ontwikkeling

Totaal

2.486.661 14.264.345 -2.486.661

14.264.345

Bij de bepaling van hoogte van de voorziening onrendabele investeringen op sociaal vastgoed in ontwikkeling worden dezelfde uitgangspunten toegepast als bij de bepaling van de waardering het sociaal vastgoed in exploitatie. Deze uitgangspunten zijn in de jaarrekening 2015 toegelicht onder 5.5.9. Naar verwachting heeft de voorziening onrendabele investeringen een kortlopend karakter. Een specificatie van de voorziening per 31 december 2015 is hieronder weergegeven. Project: Hart van Hooghkamer, Stek Hart van Hooghkamer Hobahostraat (Havenkwartier) Sportlaan Uitermeer bouw appartementen Schoonderbeek Leembruggen

Gemeente: Teylingen Teylingen Lisse Lisse Lisse Hillegom Hillegom

Doel: sociale sociale sociale sociale sociale sociale sociale

huur huur huur huur huur huur huur

Looptijd <1 4.488.140 1.177.209 3.057.620 2.604.221 1.420.357 717.875 798.923

voorziening 31-12-2015 4.488.140 1.177.209 3.057.620 2.604.221 1.420.357 717.875 798.923

Looptijd >5 -

Totaal voorziening onrendabele investeringen

14.264.345

2015

2014

EUR

Overige voorzieningen Voorziening loopbaanontwikkeling stand voorziening loopbaanontwikkelingsbudget (LOB) per 1 januari Mutaties: Onttrekkingen LOB conform CAO Opbouw LOB conform CAO Vrijval door beëindiging dienstverband stand per 31 december

218.081

208.021

-22.658 27.815 -4.961

-7.022 28.807 -11.725

218.277

218.081

De voorziening loopbaanontwikkeling vloeit voort uit de CAO woningcorporaties 2014-2016. De werknemers hebben naar rato recht op een budget van € 900 per jaar voor loopbaanontwikkeling met een maximum van € 4.500. Werknemers met een volledig dienstverband langer dan 5 jaar hebben op balansdatum recht op dit maximum voorzover zij er nog geen aanspraak op hebben gemaakt.

117

Woonstichting Stek, Lisse 2015

2014

EUR

5.6.10 Langlopende schulden Leningen overheid stand per 1 januari

907.871

928.680

Af: aflossingverplichtingen binnen 1 jaar

-21.779 886.092 -22.795

-20.809 907.871 -21.779

stand per 31 december

863.297

886.092

stand per 1 januari

197.028.542

192.897.162

Mutaties: Ontvangen leningen

21.075.000

10.000.000

Af: aflossingverplichtingen binnen 1 jaar

-8.100.000 -14.652.169 195.351.373 -10.229.078

-5.868.620 197.028.542 -13.152.169

stand per 31 december

185.122.294

183.876.373

Totaal leningen inclusief overheidsleningen

196.237.465

197.936.413

Mutaties: Aflossingen

Leningen kredietinstellingen

Extra aflossingen lening Trithun CV Aflossingen

Schuldrestant leningen met een resterende looptijd korter dan 5 jaar Schuldrestant leningen met een resterende looptijd langer dan 5 jaar

54.268.067

38.783.489

131.717.524

145.978.976

stand per 31 december

185.985.591

184.762.465

Zekerheden Van de leningen overheid en kredietinstellingen is € 196.237 (in duizendtallen, 2014 € 189.836) geborgd door het WSW. Voor de door het WSW geborgde leningen heeft Stek zich verbonden het onderliggend onroerend goed in exploitatie niet zonder toestemming te bezwaren, van bestemming te veranderen, te vervreemden of teniet doen gaan. Aflossingssysteem De leningen worden afgelost op basis van het lineaire, annuïtaire dan wel het fixe kostprijssysteem. De aflossingsverplichting binnen 12 maanden na afloop van het jaar zijn opgenomen onder kortlopende schulden. De gemiddelde rentevoet van de leningen bij de overheid en kredietinstellingen bedraagt per 31-12-2015 3,59%. Per 31-12-2014 was dit 3,72%. De gemiddelde duration van de volledige portefeuille bedraagt 10,38 jaar. De reële waarde van de totale leningenportefeuille bedraagt ultimo 2015 € 227.548.339 negatief. Deze waarde is geschat aan de hande van de contante waarde van de toekomstige kasstromen tegende de marktrente van 31 december 2015. In de bepaling van de reele waarde van de leningenportefeuille is geen rekening gehouden met de kredietwaardigheid van Woonstichting Stek. effectieve rente % 2015 Schulden/ leningen overheid Schulden/ leningen kredietinstellingen

4,73 3,46

Totaal

Aflossingsverplichting > 5 jaar

Aflossingsverplichting > 1 en ≤ 5 jaar

Totaal

760.977 125.540.683

102.320 59.581.611

863.297 185.122.294

59.683.931

185.985.591

Aflossingsverplichting > 5 jaar

Aflossingsverplichting > 1 en ≤ 5 jaar

Totaal

886.093 131.918.935

0 51.957.437

886.093 183.876.372

132.805.028

51.957.437

184.762.465

7.828.521 -

7.855.500 768.750

7.828.521

8.624.250

462.701 462.701

-541.500 -134.229 -120.000 -795.729

8.291.222

7.828.521

194.276.813

192.590.986

126.301.660

effectieve rente % 2014 Schulden/ leningen overheid Schulden/ leningen kredietinstellingen

4,68 3,72

Totaal

Terugkoopverplichting onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Saldo per 1 januari Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht

Mutaties: Teruggekochte woningen Onttrekking / toevoeging ongerealiseerde waardeverandering VOV Herclassificatie naar voorraad

Saldo per 31 december Totaal langlopende schulden

118

Woonstichting Stek, Lisse 31-12-2015 5.6.11 Kortlopende schulden

31-12-2014

EUR

Aflossingsverplichting binnen 1 jaar Overige schulden aan kredietinstellingen: - transitorische rente

10.251.873

13.173.948

3.639.601

3.660.392

Totaal schulden aan kredietinstellingen

13.891.474

16.834.340

2.335.781

1.883.948

Belastingen en premies van sociale verzekeringen: - loonheffing, sociale lasten en pensioenpremies - vennootschapsbelasting - omzetbelasting

119.137 552.517

128.373 655.039

Totaal belastingen en premies van sociale verzekeringen

671.654

783.412

694.249 33.218 97.433 498.788

726.321 29.723 241.480 385.317

1.323.688

1.382.841

18.222.597

20.884.541

Schulden aan leveranciers

De post verschuldigde vennootschapsbelasting van het boekjaar betreft de naar verwachting te betalen belasting over het belastbaar bedrag van het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de fiscale waarderingsregels volgens de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten.

Overige transitoria Ontvangen waarborgsommen Overige schulden Vooruitontvangen huur Totaal overige overlopende passiva

Totaal kortlopende schulden Onder de kortlopende schulden zijn geen posten opgenomen met een looptijd langer dan een jaar.

119

Woonstichting Stek, Lisse 5.6.12 Niet in de balans opgenomen regelingen Voorwaardelijke verplichtingen Waarborgfonds Sociale Woningbouw Leningen van woningcorporaties, die deelnemer zijn van het WSW worden door het WSW geborgd. Het WSW stelt zich borg jegens de geldgever voor de betaling van de leningsverplichtingen. Op grond van deze borgstelling zijn corporaties verplicht een obligo aan te houden ter grootte van 3,85% (2014: 3,85%) over het schuldrestant van de door hun aangetrokken en door het WSW geborgde leningen. Met deze obligoverplichting staan woningcorporaties als deelnemer van het WSW garant voor elkaar. Per 31 december 2015 heeft Woningcorporatie Stek een aangegane obligoverplichting van € 7.555.128 (2014: € 7.308.686) Deze verplichting is voorwaardelijk: zij is opeisbaar indien de borgstellingsreserve (risico- of garantievermogen) van het WSW niet voldoende is om op grond van aanspraken van geldgevers de betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen. Meerjarige financiële verplichtingen Autoriteit Woningcorporaties (voorheen Centraal Fonds Volkshuisvesting) De Autoriteit Woningcorporaties (AW) heeft aan de corporatiesector een heffing voor saneringssteun opgelegd. De AW heeft bij de opvraag van de prognose-informatie 2016-2020 aangegeven dat rekening gehouden moet worden met een heffing voor saneringssteun in de jaren 2017 tot en met 2020 van circa 1,00% van de jaarhuur van de woongelegenheden. Op basis hiervan verwacht de corporatie dat de heffing in de komende jaren als volgt zal zijn: 2016: € 0 2017: € 348.030 2018: € 344.190 2019: € 345.930 2020: € 345.930 Deze heffing is niet opgenomen in de bepaling van de bedrijfswaarde en is tevens niet als verplichting in de balans opgenomen. Pensioenverplichtingen Stek heeft gebruik gemaakt van de mogelijkheid een toegezegd- pensioenregeling te verwerken als een toegezegde-bijdrageregeling. Dientengevolge zijn de risico's verbonden aan deze pensioenregeling niet tot uitdrukking gebracht in de balans. Investeringsverplichtingen In verband met nieuwbouw zijn verplichtingen aangegaan voor een bedrag van € 10.536.356 Dit bedrag is inclusief BTW. Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in een periode van 1 tot 3 jaar ná balansdatum.

Leaseverplichtingen De leaseverplichting kantoorinventaris in verband met van derden geleaste activa bedraagt € 316.602. Hiervan heeft € 12.177,- per maand een looptijd korter als één jaar. De verplichtingen komen naar verwachting geheel tot afwikkeling binnen een periode van 5 jaar. Leningen Er zijn in 2015 geen leningen aangegaan met stortingsdatum 2016. Aansprakelijkheid bij een fiscale eenheid Woonstichting Stek vormt een fiscale eenheid voor de omzet- en vennootschapsbelasting met: - Stek Holding B.V. - Elshoek B.V. - Magistra Bouwservice B.V. - Pago Zorg B.V. - Trithun B.V. Op grond van de standaardvoorwaarden zijn Stek en de met haar gevoegde dochteronderneming ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belastingen.

120

Woonstichting Stek, Lisse 5.6.13 Financiële instrumenten Algemeen De in deze toelichting opgenomen gegevens verschaffen informatie die behulpzaam is bij het schatten van de omvang van risico’s die verbonden zijn aan zowel de in de balans opgenomen als de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten. De belangrijkste risico’s uit hoofde van de financiële instrumenten van de groep zijn het kredietrisico, liquiditeitsrisico, valutarisico en renterisico (prijs- en kasstroomrisico en marktrisico). Het beleid van de groep om deze risico’s te beperken is als volgt. Kredietrisico Dit betreft het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen jegens de groep kunnen voldoen. Er zijn geen significante concentraties van kredietrisico binnen de corporatie. Stek loopt bij de huurdebiteuren risico over de uitstaande huurvorderingen. Liquiditeitsrisico Dit betreft het risico dat de groep over onvoldoende middelen beschikt om aan haar directe verplichtingen te kunnen voldoen. Om te waarborgen dat de groep aan haar verplichtingen kan voldoen zijn naast het aantrekken van langlopende leningen, kasgeld- en rekening-courantkredietfaciliteiten beschikbaar. Stek had t/m 30 november 2015 een kredietfaciliteit van 6 miljoen bij de Rabobank. Stek had vanaf 1 december 2015 een kredietfaciliteit van 4,5 miljoen bij de Rabobank (2014: 10 miljoen van 1 januari t/m 30 april en 6 miljoen van 1 mei t/m 31 december). Hiervan wordt per 31 december 2015 geen gebruik van gemaakt. Er is geen risico dat de leningen direct opeisbaar zijn doordat er geen convernanten of andere vereisten aanwezig zijn. Valutarisico De groep loopt geen valutarisico. Zij is alleen werkzaam in Nederland waardoor alle inkomende en uitgaande kasstromen in euro’s zijn. Renterisico (kasstroomrisico’s) De groep loopt rentekasstroomrisico’s over de rentedragende vorderingen (met name begrepen onder financiële vaste activa), effecten en liquide middelen en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Rentevoet leningen overheid en kredietinstellingen met resterende looptijden Ter beoordeling van het prijsrisico dat de groep loopt, zijn de leningen in onderstaand overzicht ingedeeld in groepen van overeenkomstige contractueel overeengekomen rentepercentages en looptijden :

Restant looptijd:

Renteklasse: < 2,00%

2,00%-3,00%

3,00%-4,00%

4,00%-5,00%

5,00%-6,00%

> 6,00%

Totaal:

0-5 jaar 6-10 jaar 11-15 jaar 16-20 jaar langer als 20 jaar

7.286.977 333.200 367.100 14.476.600 5.936.900

1.850.700 18.106.800 5.000.000 4.000.000 -

25.013.900 22.694.200 9.906.800 13.289.700 861.100

30.051.100 14.057.000 3.808.400 7.396.300 169.300

5.658.800 5.900.000 -

72.588 -

69.934.065 61.091.200 19.082.300 39.162.600 6.967.300

Totaal

28.400.777

28.957.500

71.765.700

55.482.100

11.558.800

72.588

196.237.465

De effectieve rentevoet van de leningen overheid en kredietinstellingen bedraagt gemiddeld 3,59% (2014: 3,72%). Kasstroomrisico’s leningen overheid en kredietinstellingen Onderstaande vervalkalender van de leningenportefeuille geeft inzicht in de jaarlijkse bedragen betreffende de contractueel bepaalde kasstromen uit hoofde van de jaaraflossingen, de eindaflossingen en de renteherzieningen. Jaar: 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 ev

Jaaraflossing 1.055.500 1.330.600 1.307.600 1.337.500 1.368.400 1.400.200 1.432.900 1.466.400 -

Eindaflossing 13.304.200 8.921.300 15.168.000 13.800.000 14.000.000 11.300.000 15.200.000 12.500.000 95.704.565

Renteherziening 2.653.000 8.294.800 3.326.000

De looptijd van de leningenportefeuille overheid en kredietinstellingen bedraagt gemiddeld respectievelijk 17 jaar (2014: 18 jaar) en 10 jaar (2014: 11 jaar). Renterisico's per leningsoort De rente van de vastrentende leningen is voor de gehele looptijd gefixeerd dan wel tot het renteherzienings-moment. Het risico van deze leningen betreft: - op het moment van renteherziening indien de rente hoger dan wel lager is dan de oude contractrente; - de herfinanciering van de tussentijdse en eindaflossingen van de lening in een nieuwe lening met een hogere dan wel lagere rente. Marktrisico Het marktrisico wordt beheerst door spreiding aan te brengen in de geldgevers ter zake de leningenportefeuille. Het rente- en looptijdenbeleid van de corporatie is erop gericht jaarlijks niet meer risico te lopen dan welke door het WSW als aanvaardbaar wordt geacht.

121

Woonstichting Stek, Lisse Reële waarden Voor vastrentende langlopende vorderingen en langlopende leningen loopt de groep het risico dat de reële waarde van de vorderingen en leningen zal dalen respectievelijk stijgen als gevolg van veranderingen in de marktrente (i.c. reële waarderisico). Voor deze vorderingen en schulden worden geen financiële derivaten uit hoofde van veranderingen in de marktrente afgesloten. De reële waarde van de in de balans en niet in de balans opgenomen financiële instrumenten van de groep luidt als volgt:

In de balans opgenomen: Financiële vaste activa Vorderingen Liquide middelen Langlopende schulden Kortlopende schulden

Boekwaarde 31-12-2015 356.551 1.612.276 6.587.022 196.237.465 4.331.123

Reële waarde 31-12-2015 356.551 1.612.276 6.587.022 227.548.339 4.331.123

De reële waarde van de financiële instrumenten is bepaald met behulp van beschikbare marktinformatie en schattingsmethoden. De volgende methoden en aannames zijn gebruikt bij de bepaling van de reële waarde van de financiële instrumenten: Financiële vaste activa De reële waarde van de vorderingen onder de financiële vaste activa is geschat aan de hand van de contante waarde van de toekomstige kasstromen rekening houdend met voorziening voor oninbaarheid. Liquide middelen, vorderingen en kortlopende schulden Gezien de korte looptijd van deze instrumenten benadert de boekwaarde de reële waarde. Langlopende schulden De reële waarde van de langlopende schulden is geschat aan de hand van de contante waarde van de toekomstige kasstromen tegen de geldende marktrente van 31 december 2015. Hedges Algemene hedgestrategie Stek maakt per balansdatum geen gebruik van hedge-instrumenten (renteswaps of rentecaps) of andersoortige derivaten danwel afgeleide financiële instrumenten. Op basis van het huidige treasurystatuut kan Stek hedges inzetten voor het afdekken van renterisico's, maar treed hierbij in de praktijk terughoudend op.

122

Woonstichting Stek, Lisse 5.7 TOELICHTING OP GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING BEDRIJFSOPBRENGSTEN 2015

2014

EUR

5.7.1 Huuropbrengsten Woningen en woongebouwen DAEB Woningen en woongebouwen niet-DAEB Onroerende zaken niet zijnde woningen DAEB Onroerende zaken niet zijnde woningen niet-DAEB Af: huurderving wegens leegstand/oninbaarheid Totaal

32.670.799 3.528.064 1.645.942 543.712

31.259.081 3.625.717 1.751.088 479.773

-344.699

-365.940

38.043.818

36.749.719

De toename van de huren is veroorzaakt door: verhoging van de huren in 2015 wegens een algemene huurverhogingen van 1% voor de laagste inkomens onder € 34.229 en 2,50% voor de overige inkomensgroepen (2014: 2,50%), huurharmonisatie en wegens oplevering nieuwbouw, aankopen en woningverbetering. Daarnaast zijn de huren ook verhoogd met de inkomensafhankelijke huurverhoging (tussen 2,00% en 4,00% boven inflatie). Inkomensafhankelijke huurverhoging Met ingang van de jaarlijkse huurverhoging 2014 is het de corporatie toegestaan om inkomensafhankelijke huurverhogingen aan haar huurders door te voeren (MG 2013-01). De corporatie heeft de volgende huurverhogingen doorgevoerd: Aantal huishoudens Onzelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen Huishoudens met een inkomen onder € 34.229 Huishoudens met een inkomen tussen € 34.229 en € 43.786 Huishoudens met een inkomen boven € 43.786 Huishoudens waarbij geen inkomensgegevens bekend zijn

7 3.571 642 785 389

Totaal

5.394

Totaal huur verhoging 1,00% 1,00% 3,00% 4,50% 2,50%

Onzelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen Voor onzelfstandige woningen, woonwagens en woonwagenstand-plaatsen is de maximale huurverhoging per 1 juli 2015 gelijk aan het inflatiepercentage over 2014 te weten 1%. Voor zelfstandige woningen is de maximale huurverhoging afhankelijk van het huishoudinkomen van de huurder Om de doorstroming te bevorderen wordt voor huishoudens met een inkomen boven € 34.229 een hogere huurverhoging toegestaan, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen twee inkomens-categorieën. Huishoudens met een inkomen onder € 34.229 Voor huishoudens met een inkomen tot en met € 34.229 is de maximale huurverhoging per 1 juli 2015 gelijk aan het inflatiepercentage over 2014 vermeerderd met 1,5 procentpunt, te weten 2,5%. Stek heeft alleen de inflatie doorgevoerd voor deze groep. Huishoudens met een inkomen tussen € 34.229 en € 43.786 Voor huishoudens met een inkomen tussen € 34.229 en € 43.786 wordt per 1 juli 2015 een maximale huurstijging van inflatie + 2 procentpunt toegestaan, te weten 3%. Huishoudens met een inkomen boven € 43.786 Voor huishoudens met een inkomen boven € 43.786 wordt per 1 juli 2015 een maximale huurstijging van inflatie + 4 procentpunt toegestaan, te weten 5%. Inkomenspeiljaar Er wordt bij de inkomensafhankelijke extra huurverhoging uitgegaan van het inkomen van het tweede kalenderjaar dat voorafgaat aan het kalenderjaar van de voorgestelde huurverhoging (t-2). Hiervoor is gekozen omdat dan inkomens gebruikt worden die veelal definitief zijn vastgesteld. Bij een huurverhoging per 1 juli 2015 is dus het inkomen over 2013 bepalend. 5.7.2 Opbrengsten servicecontracten Ontvangen vergoedingen service-abonnementen Te verrekenen met bewoners leveringen en diensten Leegstand/oninbaarheid leveringen en diensten

195.252 1.823.693 -29.507

192.523 1.997.875 -34.555

1.989.438

2.155.843

Vrijval egalisatierekening BWS-subsidie

2.711

21.123

Totaal

2.711

21.123

Deze vergoedingen worden aan de huurders doorberekend ter dekking van gemaakte kosten voor verwarming, verlichting, waterlevering, schoonmaken, glasschade, geiserhuur, dakgoten, rioolontstopping en tuinonderhoud. 5.7.3 Overheidsbijdragen en egalisatie

123

Woonstichting Stek, Lisse 2015

2014

EUR

2.533.811 293.140 9.117 35.135 -

4.477.011 121.667 15.401 -26.566 9.333

2.871.206

4.596.846

4.067.750 -1.351.186 -182.753

7.179.700 -2.358.814 -343.875

2.533.811

4.477.011

1.012.700 -29.072 -690.488

515.000 -4.833 -388.500

293.140

121.667

42.000 -32.560 -323

74.900 -56.000 -3.499

9.117

15.401

5.7.4 Resultaat vastgoedportefeuille bestaand bezit Verkoop Verkoop Verkoop Verkoop Verkoop

huurwoningen (sociaal vastgoed in exploitatie) huurwoningen (commercieel vastgoed in exploitatie) bog en garages (commercieel vastgoed) koopwoningen (voorraden) teruggekochte woningen VOV (voorraden)

Totaal resultaat Hierbij wordt opgemerkt dat voor het verkochte sociaal vastgoed in exploitatie de boekwaarde de bedrijfswaarde inclusief de ingerekende verwachte opbrengstwaarde is. Voor het verkochte commercieel vastgoed in exploitatie is de boekwaarde de geschatte marktwaarde. Voor het teruggekochte vastgoed onder VOV dat is doorverkocht zonder voorwaarden, is de boekwaarde de marktwaarde op terugkoopmoment onder aftrek van de contractuele korting. Het in de winsten verliesrekening verantwoorde resultaat bij verkoop van vorengenoemd vastgoed is derhalve beperkt, gezien het geringe verschil tussen de opbrengstwaarde en de boekwaarde. De specificatie van de verkoopresultaten is als volgt: Verkoop huurwoningen (sociaal vastgoed) Verkoopopbrengst Af: boekwaarde Af: verkoopkosten

Resultaat in winsten verliesrekening De verkoopopbrengst betreft 22 verkochte woningen (2014: 42 woningen). De door verkoop in 2015 gerealiseerde waardestijging ten opzichte van de verkrijgingsprijs, begrepen in het eigen vermogen, bedraagt â&#x201A;Ź 3.665.152. Verkoop huurwoningen (commercieel vastgoed in exploitatie) Verkoopopbrengst Af: verkoopkosten Af: boekwaarde Resultaat in winsten verliesrekening De verkoopopbrengst betreft 5 woningen. Verkoop bedrijfspanden en garages (commercieel vastgoed) Verkoopopbrengst Af: boekwaarde Af: verkoopkosten Resultaat in winsten verliesrekening De verkoopopbrengst betreft 2 verkochte garages.

124

Woonstichting Stek, Lisse

Verkoop huurwoningen (voorraden) Verkoopopbrengst Af: verkoopkosten boekwaarde Resultaat in winsten verliesrekening

2015

2014

EUR

157.500 -2.366 -120.000

202.500 -4.066 -225.000

35.135

-26.566

De verkoopopbrengst betreft 1 verkochte woning uit voorraad.

Verkoop huurwoningen VOV (voorraden) Verkoopopbrengst Af: transactiekosten boekwaarde (terugkoopprijs)

446.250 -24.417 -412.500

Resultaat in winsten verliesrekening

9.333

5.7.5 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Geactiveerde productie m.b.t. projecten koop- en huurwoningen

328.469

193.143

Totaal geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf

328.469

193.143

41.297 13.539 43.418 60.324

49.396 13.496 18.443 174.164

158.577

255.500

5.7.6 Overige bedrijfsopbrengsten Doorberekende administratiekosten servicekosten Vergoedingen beheerwoningen Overige baten woningen en woongebouwen en dergelijke Diversen Totaal overige bedrijfsopbrengsten

125

Woonstichting Stek, Lisse BEDRIJFSLASTEN

2015

2014

EUR

1.570.336 4.574.447 3.085.338 3.328.203 1.951.982 1.424.828 1.328.551

405.323 1.547.295 -

17.263.685

1.952.618

5.7.7 Overige waardeveranderingen materiĂŤle vaste activa Afwaardering wegens onrendabel deel sociaal vastgoed in ontwikkeling Onrendabel Onrendabel Onrendabel Onrendabel Onrendabel Onrendabel Onrendabel Onrendabel Onrendabel

project project project project project project project project project

plandeel J WZZ Rembrandtplein Hart van Hooghkamer, locatie Stek Hart van Hooghkamer Hobaho/ Havenkwartier Sportlaan Uitermeer woningbouw Schoonderbeek Leembruggen

Terugneming eerder genomen afwaardering sociaal vastgoed in ontwikkeling Onrendabel project Rembrandtplein/ Ooievaarstraat

-1.017.278

Afwaardering sociaal vastgoed bij oplevering nieuwbouw en verbetering Mutatie onrendabel bij oplevering nieuwbouw Woonzorgzone Hillegom Extra onrendabel bij oplevering nieuwbouw Mallegatshof Lisse Afwaardering oude plankosten/grond WZZ plandeel J Oplevering nieuwbouw woningen plandeel J WZZ Oplevering renovatie Rembrandtplein (complex 319) Oplevering nieuwbouw plintwoningen Rembrandtplein (complex 318) Oplevering groot onderhoud Ooievaarstraat/Rembrandtplein (complex 315, 317 en 318)

-294.034 -541.957 174.878 961.144

778.275 81.999 888.140 -

300.031

1.748.415

Overige waardeverandering van sociaal vastgoed in exploitatie Terugname eerder genomen onrendabel sociaal vastgoed in exploitatie Waardeverandering sociaal vastgoed in exploitatie

-2.620.225 12.488.610

-5.369.047 5.033.382

9.868.385

-335.665

Overige mutaties Afwaardering grondpositie Zanderij (Hillegom) Afwaardering grondpositie Pastoorslaan (Hillegom) Afwaardering complex Swanenedreef Boekwaarde verkoop uit voorraad Overige mutaties inzake deelnemingen

823.614 278.842 306.337 120.000 -

2.513.400

1.528.793

2.513.400

28.960.894

4.861.490

6.752

Lonen en salarissen Doorberekende uren vaklieden Doorberekende uren energiebeleid Ontvangen ziekengeld Uitzendkrachten

3.285.582 -561.178 -28.240 -7.696 318.396

3.266.688 -571.022 -33.560 -61.596 368.160

Totaal

3.006.864

2.968.670

500.698 580.866

508.316 621.130

1.081.564

1.129.446

Totaal overige waardeveranderingen materiĂŤle vaste activa

5.7.8 Erfpacht Totaal erfpacht

5.7.9 Lonen en salarissen

5.7.10 Sociale- en pensioenlasten Premie sociale verzekeringen Premie pensioen verzekeringen Totaal

126

Woonstichting Stek, Lisse Per balansdatum waren er 75 medewerkers in dienst bij Stek. In fte's is het aantal 63,03. De uitsplitsing naar organisatie-onderdeel is als volgt:

Bestuur Financiën Exploitatie en onderhoud Projectontwikkeling Wonen Stafafdelingen Totaal

FTE 1,00 6,20 23,68 5,33 17,16 9,66 63,03

2015 Aantallen 1,00 9,00 26,50 6,50 20,00 12,00 75,00

FTE 1,00 6,75 24,64 5,33 16,79 9,66 64,17

2014 Aantallen 1,00 9,00 28,50 5,50 20,00 12,00 76,00

De (vroeg)pensioenen van de werknemers van de corporatie zijn ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De betreffende pensioenregeling kwalificeert als een toegezegdpensioenregeling aangezien de pensioenuitkeringen aan de deelnemers niet uitsluitend afhankelijk zijn van de betaalde premies en behaalde rendementen maar ook gekoppeld zijn aan de pensioengrondslagen/salarissen van de deelnemers. De belangrijkste kenmerken van deze pensioenregeling zijn: -

Er is sprake van een ouderdoms- en nabestaandenpensioen. Er is sprake van een toegezegde bijdrageregeling. De pensioenleeftijd is afhankelijk van de AOW pensioenleeftijd. De regeling kent zowel een levenslang als een tijdelijk partner- en wezenpensioen, waarbij het partner- en wezenpensioen is verzekerd op risicobasis. - Voor het ouderdomspensioen, partnerpensioen en wezenpensioen stelt het bestuur van het pensioenfonds jaarlijks een premie vast in overeenstemming met de CAO. - Als de middelen van het pensioenfonds het toelaten, zal het bestuur van het pensioenfonds de ingegane pensioenen en de premievrije aanspraken van gewezen deelnemers aanpassen overeenkomstig de consumentenprijsindex voor alle huishoudens. De toeslagverlening is voorwaardelijk. Er is geen recht op toeslagverlening en het is voor de langere termijn niet zeker of en in hoeverre toeslagverlening zal plaatsvinden. Het bestuur van het pensioenfonds beslist evenwel jaarlijks in hoeverre pensioenuitkeringen en pensioenaanspraken worden aangepast. De belangrijkste kenmerken van de uitvoeringsovereenkomst zijn: - Deelneming in het bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld voor de werknemers en bestuurders van Stek. - Stek is uitsluitend verplicht tot betaling van de vastgestelde premies. In geen geval bestaat een verplichting tot bijstorting. - Er is geen sprake van recht op teruggave/premiekorting. Ultimo 2015 is de dekkingsgraad van het SPW 108% (ultimo 2014: 114%). De minimale dekkingsgraad van minimaal 105% (voorgeschreven door De Nederlandse Bank) is hiermee gehaald. SPW heeft in 2009 een herstelplan ingediend bij DNB waarin wordt aangetoond hoe het pensioenfonds verwacht dat binnen vijf jaar tijd de dekkingsgraad herstelt tot boven de 105% (kortetermijnherstelplan) en binnen een periode van vijftien jaar weer het vereist vermogen bereikt (langetermijnherstelplan). De dekkingsgraad dient na die periode minimaal 121% te bedragen. Het bestuur heeft verder een financieel crisisplan opgesteld waarin is beschreven welke aanvullende maatregelen kunnen worden genomen om tijdig herstel mogelijk te maken. Het bestuur zal, indien blijkt dat het fonds niet tijdig kan herstellen, conform dit financieel crisisplan, aanvullende maatregelen moeten nemen. Tevens heeft het bestuur van het pensioenfonds besloten de opgebouwde aanspraken van de ingegane pensioenen per 1 januari 2015 aan te passen met 0,18%. De (actieve) deelnemers krijgen geen toeslag. 2015

2014

EUR

3.505.074 2.401.469 529.895 39.222 92.969

2.987.607 2.927.809 330.719 333.010 18.531 98.062

6.568.629

6.695.738

Nagekomen projectkosten

218.206

853.363

Totaal

218.206

853.363

5.7.11 Onderhoudslasten Reparatieverzoeken en mutatie onderhoud Onderhoudskosten planmatig Groot onderhoud/ renovatie en verbeteringen div projecten te Lisse Energieproject Samen Besparen Haalbaarheidsonderzoeken projecten Overige onderhoudskosten

In deze lasten is een bedrag van € 561.178 begrepen voor toegerekende uren vaklieden. Deze lasten zijn in mindering gebracht op de lonen en salarissen onder post 5.7.9. 5.7.12 Projectkosten

5.7.13 Aankoop onroerende zaken Aankoopkosten complex Swaenendreef

95.270

Leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten Leefbaarheidsuitgaven inzake fysieke activiteiten

4.397 85.221

21.123 56.699

Totaal

89.618

77.822

Te verrekenen met bewoners leveringen en diensten

1.819.187

1.924.644

Totaal

1.819.187

1.924.644

In 2015 is complex Swaenendreef aangekocht. De aankoop is gerubriceerd onder Overige waardeveranderingen materiële vaste activa.

5.7.14 Leefbaarheid

De kosten zijn exclusief loonkosten leefbaarheid (o.a. wijkbeheerders en woonconsulenten) 5.7.15 Lasten servicecontracten

127

Woonstichting Stek, Lisse 2015

2014

EUR

5.7.16 Afschrijvingen matriële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

357.405

479.945

12.679.191 -8.671.606

13.379.431 -9.032.554

4.007.585

4.346.877

4.364.990

4.826.822

4.010.314 19.357

3.674.112 1.172.509 -

4.029.671

4.846.621

Overige personeelskosten Huisvestingskosten Bestuurs- en toezichtkosten (kosten RvC) Overige algemene kosten

271.686 466.608 60.184 1.230.766

358.200 524.537 60.333 1.247.050

Subtotaal

2.029.244

2.190.120

Belastingen (ozb, riool, waterschapslasten) Premie opstal verzekeringen Contributie landelijke vereniging van woningcorporaties (Aedes)

1.227.035 202.664 44.777

1.148.803 205.858 44.046

Totaal

1.474.476

1.398.707

Dotatie voorziening dubieuze debiteuren Lasten service-abonnementen Overige lasten woningen

54.550 136.635 442.553

28.760 167.198 430.064

Totaal

633.738

626.022

4.137.458

4.214.850

30.300 20.000 23.700 26.200

33.000 10.000 32.200

100.200

75.200

Sociaal vastgoed in exploitatie Vrijval herwaardering sociaal vastgoed in exploitatie

Totaal afschrijvingen matriële vaste activa

In de afschrijvingen van € 357.405 zitten de afschrijvingen en afboeking op de inventaris, automatisering, kantoorpanden en vervoersmiddelen. 5.7.17 Overheidsheffingen en saneringssteun Verhuurdersheffing Saneringssteun Centraal Fonds Volkshuisvesting Bijdrage heffing AW

5.7.18 Overige bedrijfslasten Bedrijfskosten algemeen beheer

Bedrijfskosten exploitatie woningen

Totaal overige bedrijfslasten

Accountantshonoraria Controle van de jaarrekening (Ernst & Young) Meerwerk controle jaarrekening 2014 Andere controlewerkzaamheden Fiscale advisering Totaal accountantshonoraria Bovenstaande honoraria betreffen de werkzaamheden die bij de Stichting en de in de consolidatie betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties), alsook door accountantskantoren, fiscale- en advieskantoren.

128

Woonstichting Stek, Lisse FINANCIËLE BATEN EN LASTEN

2015

2014

EUR

5.7.19 Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van vlottende effecten Rente BWS

720

Totaal

720

Rente ten laste van projecten

849.017

554.710

Totaal

849.017

554.710

Rente vergoeding deposito's en dergelijke

27.684

2.800

Totaal

27.684

2.800

42.480 6.761.076 98

43.451 6.812.547 720

5.7.20 Rente ten laste van projecten

Er wordt rente toegerekend aan de projecten. (2015: 3,72% over het gem. geïnvesteerd vermogen, 2014: 3,9%) 5.7.21 Andere rente baten en soortgelijke opbrengsten

5.7.22 Rente lasten en soortgelijke kosten Rente leningen overheid Rente leningen onder overheidsgarantie Rente egalisatierekening BWS Totaal Totaal financiële baten en lasten

6.803.656

6.856.717

-5.926.858

-6.298.488

-268.653

-1.527.120 65.490

-268.653

-1.461.630

5.7.23 Vennootschapsbelasting De vennootschapsbelasting op het resultaat van Stek kan als volgt worden gespecificeerd: Acute vennootschapsbelasting Latente vennootschapsbelasting

2015 Resultaat vóór belasting en niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Correctie fiscaal resultaat Af: correctie op resultaten uit verkoop correctie op financiële baten en lasten

-16.911.740 -2.871.206 -1.110.976

Bij: correctie overige vastgoedgerelateerde resultaten

19.910.681

-3.982.182 19.910.681 Belastbaar bedrag 2015 voor verliesverrekening

-983.241

Toepassen verliesverrekening voorgaande jaren

Belastbaar bedrag 2015 na verliesverrekening

-983.241

Winstbelasting (25%) over het belastbaar bedrag van € -983.241 (acute belastingplicht)

Verliesverrekening Woonstichting Stek heeft nog aan compensabele verliezen een bedrag opgebouwd van € 1.336.572. De geconsolideerde vennootschappen hebben voor € 564.255 nog aan compensabele verliezen opgebouwd. Waarschijnlijk zullen deze verliezen niet verrekend kunnen worden. Voor 2015 wordt fiscaal een verlies verwacht ter hoogte van € 983.241. Dit fiscale verlies wordt bij de VPB-aangifte 2015 nog nader uitgewerkt en fiscaal geoptimaliseerd. Voor dit verwachte fiscale verlies wordt daarom, in overleg met de accountant, nog geen actieve belastinglatentie gevormd van € 245.810. Belastingtarief Het wettelijke belastingtarief bedraagt 20% van € 0 tot € 200.000 en 25,0% van de belastbare winst boven de € 200.000. Voor zowel de latentie als de acute belastingplicht wordt gerekend met het tarief van 25%. De effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door het effect van de fiscaal vrijgestelde en bijgetelde resultaatbedragen en het toepassen van fiscale verliescompensatie. 2015

2014

5.7.24 Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Waardeverandering commercieel vastgoed in exploitatie Waardeverandering vastgoed verkocht onder voorwaarden

-1.384.412 206.761

-244.051 -124.397

Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen

-1.177.651

-368.448

129

Woonstichting Stek, Lisse 5.8 ENKELVOUDIGE BALANS NA VOORGESTELDE RESULTAATSBESTEMMING ACTIVA

Toelichting

VASTE ACTIVA

31-12-2015

31-12-2014

EUR

MateriĂŤle vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

317.993.377 1.268.817 3.292.736 322.554.930

298.274.361 10.947.480 3.585.327 312.807.168

67.804.283 8.373.586 76.177.869

68.795.034 7.704.124 92.717 76.591.875

347.578 7.624 1.349

2.613 78.925 8.848 -

356.551

90.387

3.458.102 121.021 3.579.123

120.000 3.048.758 119.926 3.288.683

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop onder voorwaarden

FinanciĂŤle vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Latente belastingvorderingen Leningen U/G Deelnemingen

5.10.3

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed bestemd voor verkoop onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Overige voorraden

onderhanden projecten

Vorderingen Huurdebiteuren Debiteuren Gemeenten/Rijk Overige vorderingen Vorderingen op groepsmaatschappijen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende activa

Liquide middelen

TOTAAL

5.10.4

328.668 192.610 9.796.094 1.021.218

329.062 27.250 1.500.965 688.618

11.338.591

2.545.895

6.509.807

10.863.363

420.516.871

406.187.370

130

Woonstichting Stek, Lisse ENKELVOUDIGE BALANS NA VOORGESTELDE RESULTAATSBESTEMMING PASSIVA Eigen vermogen

Toelichting 5.10.5

Wettelijke en statutaire reserves Overige reserves Resultaat boekjaar

31-12-2015

31-12-2014

EUR

207.940.589 -17.820.738

188.404.151 6.360.650

190.119.851

194.764.801

Egalisatierekening BWS

2.617

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen Voorziening deelnemingen Overige voorzieningen

14.264.345 615.054 218.277

2.486.661 610.415 218.081

15.097.676

3.315.156

185.985.591 8.291.222

176.662.464 7.828.521

194.276.813

184.490.985

13.891.474 671.654 2.335.781 4.123.622

16.834.340 783.412 1.883.948 4.112.112

21.022.531

23.613.812

420.516.871

406.187.371

Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen Terugkoopverplichting onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Belastingen en premies van sociale verzekeringen Schulden aan leveranciers Schulden aan groepsmaatschappijen Overlopende passiva

TOTAAL

5.10.6

131

Woonstichting Stek, Lisse 5.9 ENKELVOUDIGE WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET JAAR 2015 Omschrijving

2015

2014

Bedrijfsopbrengsten

EUR

Huren Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen en egalisatie Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten

38.043.818 1.989.438 2.711 2.871.206 328.469 158.577

36.749.719 2.155.843 21.123 4.596.846 193.143 255.500

Totaal bedrijfsopbrengsten (a)

43.394.219

43.972.173

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Projectkosten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Aankoop onroerende zaken Afschrijvingen Overheidsheffingen en saneringssteun Overige bedrijfslasten

28.957.604 6.752 3.006.864 500.698 580.866 6.568.629 218.206 89.618 1.819.187 95.270 4.364.990 4.029.671 4.137.458

2.345.919 6.752 2.968.670 508.316 621.130 6.695.738 853.363 77.822 1.924.644 4.826.822 4.846.621 4.214.850

Totaal bedrijfslasten (b)

54.375.811

29.890.647

-10.981.592

14.081.526

Financiële baten en lasten Rente ten laste van projecten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rente lasten

849.017 27.781 -6.803.656

554.710 3.519 -6.856.717

Totaal financiële baten en lasten

-5.926.858

-6.298.488

-16.908.450

7.783.039

Bedrijfslasten

Bedrijfsresultaat (a-b)

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening, voor belastingen Buitengewone baten Resultaat voor belastingen vóór niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Belastingen Resultaat deelnemingen

Resultaat na belastingen vóór niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen

Resultaat na belastingen en na niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen

-16.908.450

7.783.039

268.653 -3.290

1.461.630 -2.515.571

-16.643.087

6.729.098

1.177.651

368.448

-17.820.738

6.360.650

132

Woonstichting Stek, Lisse 5.10 TOELICHTING OP DE ENKELVOUDIGE BALANS EN WINST- EN VERLIESREKENING ALGEMEEN 5.10.1 Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de enkelvoudige en de geconsolideerde jaarrekening zijn gelijk. Geconsolideerde rechtspersonen worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde. Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde balans en geconsolideerde winsten verliesrekening. 5.10.2 Waardering deelneming De deelnemingen in de groepsmaatschappijen worden gewaardeerd tegen het aandeel in de netto-vermogenwaarde, bepaald volgens de grondslagen van deze jaarrekening. Indien bij de verkrijging de verkrijgingsprijs afwijkt van de netto-vermogenswaarde, wordt het verschil rechtstreeks ten laste of ten gunste van het eigen vermogen gebracht. Voor de posten in de enkelvoudige balans en winst en verlies die ten opzichte van de geconsolideerde balans en winst-en verliesrekening zijn gewijzigd en/of toegevoegd volgt hieronder een toelichting. 31-12-2015

31-12-2014

EUR

5.10.3 Deelnemingen Stand per 1 januari Resultaat deelneming Dotatie voorziening deelnemingen Andere deelnemingen (niet geconsolideerd)

-3.290 3.290 1.349

Stand per 31 december De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: - Stek Holding BV te Lisse (100%), opgericht 01-01-2009 - Magistra Bouwservice BV te Lisse (100%), opgericht 08-08-2002 - PAGO Zorg BV te Lisse (100%), opgericht 16-12-2004 - Elshoek BV te Lisse (100%), opgericht 19-07-2004 - Trithun BV te Lisse (100%), opgericht 31-12-2003 - Trithun CV te Lisse (100%;onmiddellijk+middellijk), opgericht 31-12-03

18.040 -2.515.571 2.497.531 -

1.349

volledig volledig volledig volledig volledig volledig

geconsolideerd geconsolideerd geconsolideerd geconsolideerd geconsolideerd geconsolideerd

Stek Holding B.V. is houdstermaatschappij van alle bovengenoemde vennootschappen. Andere deelnemingen (niet geconsolideerd) Deelneming in Woningnet N.V. (woonruimteverdeelsysteem Holland-Rijnland)

1.349

31-12-2015

31-12-2014

EUR

5.10.4 Vorderingen op groepsmaatschappijen

Stek Holding BV Magistra Bouwservice BV Trithun BV Elshoek BV PAGO Zorg BV Trithun CV

587.106 394.833 22.126 197.586 302.428 8.292.014

587.106 394.833 19.541 197.205 302.280 -

9.796.093

1.500.965

De vorderingen op groepsmaatschappijen hebben een kortlopend karakter. Over rekening-courantverhoudingen tussen groepsmaatschappijen wordt geen rente berekend. Het opgelopen rekening-courant Trithun CV is mede aangewend voor de aflossing van een hypothecaire lening ten bedrage van â&#x201A;Ź 8,1 miljoen.

133

Woonstichting Stek, Lisse

PASSIVA

31-12-2015

31-12-2014

EUR

5.10.5 Eigen vermogen Het eigen vermogen is als volgt samengesteld: Wettelijke reserves Overige reserves (na resultaat boekjaar)

190.119.851

194.764.801

190.119.851

194.764.801

Wettelijke reserves

Overige reserves

2015

2014

Het verloop van de overige reserves is als volgt:

EUR

Stand 1 januari volgens jaarrekening 2015 resp. 2014 Bij: resultaat boekjaar conform jaarrekening

194.764.801 -17.820.738

141.952.368 6.360.650

176.944.063

148.313.018

Ongerealiseerde waardeverandering sociaal vastgoed Boekwaarde van de verkopen sociaal vastgoed Ongerealiseerde waardeverandering wegens herclassificatie sociaal vastgoed Ongerealiseerde waardeverandering wegens herwaardering door herclassificatie Ongerealiseerde waardeverandering woningen verkocht onder voorwaarden Ongerealiseerde waardeverandering commercieel vastgoed Boekwaarde van de verkopen commercieel vastgoed

5.761.250 1.351.186 5.116.097 -2.141.931 -206.761 2.572.899 723.048

16.008.362 2.358.814 -22.380.862 33.567.495 16.453.474 444.500

Ongerealiseerde waardeverandering door het eigen vermogen

13.175.788

46.451.783

190.119.851

194.764.801

Stand 31 december

In de overige reserves is ultimo 2015 een bedrag ad € 192.932.868 aan ongerealiseerde waardestijging begrepen bestaande uit: 31-12-2015 Ongerealiseerde Ongerealiseerde Ongerealiseerde Ongerealiseerde

waardestijging waardestijging waardestijging waardestijging

sociaal vastgoed in exploitatie commercieel vastgoed in exploitatie woningen verkocht onder voorwaarden wegens herclassificatie

31-12-2014

153.114.009 39.818.859 -

147.352.759 37.245.960 -

192.932.868

184.598.719

De ongerealiseerde waardestijging sociaal vastgoed in exploitatie betreft het positief verschil tussen de boekwaarde op basis van de bedrijfswaarde en de boekwaarde op basis van de historische kosten ultimo boekjaar. De ongerealiseerde waardestijging commercieel vastgoed in exploitatie betreft het positief verschil tussen de boekwaarde van voor en na de herwaardering, zijnde de – per 1 januari 2012 gefixeerde - boekwaarde op basis van de historische kosten en de reële waarde ultimo boekjaar. Deze waardestijging wordt rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt.

134

Woonstichting Stek, Lisse 31-12-2015

31-12-2014

5.10.6 Kortlopende schulden Aflossingsverplichting binnen 1 jaar Overige schulden aan kredietinstellingen: - schuld aan Rabobank - nog te vervallen rente leningen o/g

10.251.873 3.639.601

13.173.948 3.660.392

13.891.474

16.834.340

Belastingen en premies van sociale verzekeringen: - loonheffing, sociale lasten en pensioenpremies - vennootschapsbelasting - huurtoeslag - omzetbelasting

119.137 552.263

128.373 654.886

Totaal belastingen en premies van sociale verzekeringen

671.399

783.259

Schulden aan leveranciers

2.335.781

1.883.948

Overige transitoria Vooruitontvangen huur

3.624.830 498.788

3.726.794 385.317

Totaal overlopende passiva

4.123.619

4.112.112

Schulden aan groepsmaatschappijen Totaal schulden aan groepsmaatschappijen

Aflossingsverplichting aan kredietinstellingen Schuld aan Rabobank Transitorische rente Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden aan leveranciers Overlopende passiva

10.251.873 3.639.601 671.399 2.335.781 4.123.619

13.173.948 3.660.392 783.259 1.883.948 4.112.112

Totaal kortlopende schulden

21.022.273

23.613.659

2015

2014

EUR

5.10.7 Niet in de balans opgenomen regelingen De niet uit de balans opgenomen regelingen van de enkelvoudige jaarrekening zijn gelijk aan die van de geconsolideerde jaarrekening.

5.10.8 Resultaat deelnemingen Resultaat Stek Holding BV

-3.290

-2.515.571

Totaal

-3.290

-2.515.571

135

Woonstichting Stek, Lisse 5.10.9 Bezoldiging van bestuurders en commissarissen, en de WNT Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) ingegaan. Deze verantwoording is opgesteld op basis van de volgende op Woonstichting Stek van toepassing zijnde regelgeving: het WNT-maximum voor de woningcorporaties, klasse F. Het bezoldigingsmaximum in 2015 voor Woonstichting Stek is € 148.800. Het weergegeven toepasselijke WNT-maximum per persoon of functie is berekend naar rato van de omvang (en voor topfunctionarissen tevens de duur) van het dienstverband, waarbij voor de berekening de omvang van het dienstverband nooit groter kan zijn dan 1,0 fte. Het individuele WNT-maximum voor de leden van de Raad van Commissarissen bedraagt voor de voorzitter 15% en voor de overige leden 10% van het bezoldigingsmaximum, berekend naar rato van de duur van het dienstverband. Bezoldiging topfunctionarissen Leidinggevende topfunctionarissen (bedragen in € 1) Dhr. J.C.M. Al 2015 Functie Duur dienstverband in 2015 Omvang dienstverband (in fte) Gewezen topfunctionaris? (Fictieve) dienstbetrekking?

2014

2013

Directeur-bestuurder 1 januari t/m 31 december 1,00 nee ja

141.826 0 22.621

129.368 0 26.258

129.575 0 26.271

164.447

155.626

155.846

148.800

Bezoldiging Beloning Belastbare onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn Totaal bezoldiging Individueel WNT-maximum

Motivering van de overschrijding 2015: De heer Al is in 2006 de arbeidsvoorwaarden overeengekomen met de Raad van Commissarissen. Zodoende is overgangsrecht van toepassing op de bezoldiging van de heer Al in 2015. Het verantwoordingsinkomen bedraagt over 2015 € 164.447, hetgeen hoger is dan het inkomen in 2014. Deze inkomensstijging komt voort uit een doorgevoerde wijziging in de arbeidsvoorwaarden van de heer Al in 2015 en een nabetaling inzake 2014, welke wordt toegerekend aan het WNT toetsingsinkomen 2014. De heer Al heeft in januari 2015 een prestatiebeloning ontvangen ter hoogte van €10.508 over de geleverde prestaties over het boekjaar 2014. In de afgelopen jaren is deze prestatiebeloning altijd achteraf betaald aan het begin van het jaar daaropvolgend. In het boekjaar 2015 is door de RVC besloten om deze prestatiebeloning om te zetten in een vaste maandelijkse beloning. Deze omzetting in de arbeidsvoorwaarden van de heer Al heeft tot gevolg dat in het boekjaar 2015 aan de heer Al, zowel de prestatiebeloning over 2014, alsmede de omgezette prestatiebeloning in een vaste vergoeding over het jaar 2015 is betaald. De wijziging in salaris en de uitgekeerde prestatiebeloning in 2015 vallen onder het overgangsrecht (overgangsrecht komt hierdoor niet te vervallen), aangezien het vastgestelde toetstingsinkomen voor de WNT leidt tot een lager inkomen van € 153.939. De overschrijding van de maximale bezoldigingsnorm op grond van het WNT-maximum, klasse F van Woonstichting Stek, leidt door toepassing van het overgangsrecht niet tot een terugbetalingsverplichting voor de heer Al. Correctie vergelijkende cijfers 2014 In de jaarrekening 2014 is de totale bezoldiging van de heer Al verantwoord op een bedrag van € 155.710. Volgens een nieuwe berekening bedraagt de totale bezoldiging € 155.626. Het verschil wordt verklaard doordat in de nieuwe berekening de beloning betaalbaar op termijn € 84 lager is uitgevallen dan in de jaarrekening 2014 stond vermeld. Deze wiijziging is in de vergelijkende cijfers 2014 doorgevoerd. Hertoetsing van de gecorrigeerde cijfers aan de destijds toepasselijke normen leidt er niet toe dat er onverschuldigde betalingen aan de heer Al in 2014 zijn verstrekt. Correctie vergelijkende cijfers 2013 In de jaarrekening 2013 is de totale bezoldiging van de heer Al verantwoord op een bedrag van € 160.000. Volgens een nieuwe berekening bedraagt de totale bezoldiging € 155.846. Het verschil wordt verklaard doordat in de nieuwe berekening enerzijds de beloning betaalbaar op termijn € 10.729 lager is uitgevallen dan in de jaarrekening 2013 stond vermeld. Anderzijds was in de jaarrekening 2013 de fictieve bijtelling van de lease auto van de heer Al in de beloning niet meegenomen. Deze wijziging is in de vergelijkende cijfers 2013 doorgevoerd. Hertoetsing van de gecorrigeerde cijfers aan de destijds toepasselijke normen leidt er niet toe dat er onverschuldigde betalingen aan de heer Al in 2013 zijn verstrekt. Toezichthoudende topfunctionarissen (bedragen in € 1) Gegevens 2015

De heer N.P.M. Schoof

Mevrouw J.M. van Duin

Mevrouw G.J. Topper

De heer C. Smilde

De heer A. Smets

De heer J.M. Hoff

De heer J. van Dijk

Functie

Voorzitter RvC

Vicevoorzitter

Lid RvC

1/1 - 31/12 1,00 nee nee

1/1 - 31/12 1,00 nee ja

1/1 - 31/12 1,00 nee nee

11/6 - 31/12 1,00 nee nee

1/1 - 26/6 1,00 nee ja

9.300

7.440

3.720

9.300

7.440

3.720

22.320

14.880

8.221

7.279

Duur dienstverband in 2015 Omvang dienstverband (in fte) Gewezen topfunctionaris? (Fictieve) dienstbetrekking? Bezoldiging Beloning Belastbare vergoedingen Betaalbaar op termijn Totaal bezoldiging Individueel WNT-maximum

136

Woonstichting Stek, Lisse Gegevens 2014

De heer N.P.M. Schoof

Mevrouw J.M. van Duin

Mevrouw G.J. Topper

De heer C. Smilde

De heer A. Smets

De heer J.M. Hoff

De heer J. van Dijk

Functie

Voorzitter RvC

Vicevoorzitter

Lid RvC

1/1 - 31/12 1,00 nee nee

1/1 - 31/12 1,00 nee ja

1/1 - 31/12 1,00 nee nee

9/9 - 31/12 1,00 nee nee

1/1 - 31/12 1,00 nee ja

1/1 - 31/3 1,00 nee ja

9.300

7.440

2.303

7.440

1.553 0 0

9.300

7.440

2.303

7.440

1.553

11.160

7.440

2.303

7.440

1.553

Duur dienstverband in 2014 Omvang dienstverband (in fte) Gewezen topfunctionaris? (Fictieve) dienstbetrekking? Bezoldiging Beloning Belastbare vergoedingen Betaalbaar op termijn Totaal bezoldiging Individueel WNT-maximum

Overige rapportageverplichtingen op grond van de WNT Naast hierboven vermelde topfunctionarissen zijn er geen overige functionarissen die in 2015 een bezoldiging boven het toepasselijke WNT-maximum hebben ontvangen. Er zijn in 2015 geen ontslaguitkeringen betaald aan overige functionarissen die op grond van de WNT dienen te worden vermeld, of die in eerdere jaren op grond van de WOPT of de WNT vermeld zijn of hadden moeten worden.

137

Woonstichting Stek, Lisse 5.11 ONDERTEKENING VAN DE JAARREKENING De jaarrekening 2015 van Woonstichting Stek is vastgesteld door de bestuurder en goedgekeurd door de Raad van commissarissen op 26 mei 2016 te Lisse.

Directeur/bestuurder

Raad van Commissarissen

De heer J.C.M Al

De heer N.P.M. Schoof, voorzitter

Mevrouw J.M. van Duin, vicevoorzitter

De heer A. Smets, lid

Mevrouw G.J. Topper, lid

De heer C. Smilde, lid

138

Woonstichting Stek, Lisse 5.12 OVERIGE GEGEVENS 5.12.1 Statutaire resultaatsbestemming De stichting heeft als doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting. Behaalde resultaten zullen altijd worden ingezet ten behoeve van het doel van de stichting. 5.12.2 Voorstel resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat ad € 17.820.738 is onttrokken aan de overige reserves. 5.12.3 Gebeurtenissen na balansdatum Op 24 maart 2016 hebben Woningstichting Warmunda uit Warmond (gemeente Teylingen) en Woonstichting Stek een intentieverklaring ondertekend om te fuseren. De voorgenomen fusiedatum is 1 januari 2017. Woningstichting Warmunda is, net als Woonstichting Stek, een toegelaten instelling volkshuisvesting. Per 31 december 2014 is zij verhuurder van 699 woningen en 66 overige onroerende zaken binnen de gemeente Teylingen. Op basis van de jaarrekening 2014, gecontroleerd door BDO Accountants, bedraagt het Eigen Vermogen van Woningstichting Warmunda per 31 december 2014 € 8.526.765. Hierbij is het vastgoed ten bedrage van € 18.780.210 gewaardeerd tegen historische kostprijs. Op basis van actuele waarde, de waarderingsgrondslag zoals deze door Woonstichting Stek wordt toegepast, zou de waardering van het vastgoed € 32.374.000 bedragen. Op 10 mei 2016 is de laatste handtekening gezet op het verkoopcontract van het complex "Vosseborg". Dit complex bevat 19 eengezinswoningen met een huur boven de liberalisatiegrens. De transportdatum is 1 juli 2016. De verkoopprijs bedraagt € 4.600.000. In de jaarrekening 2015 is dit complex voor dezelfde waarde opgenomen. 5.12.4 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Hieronder treft u de controleverklaring aan betreffende de Jaarrekening 2015 afgegeven door EY Accountants.

139

140

141

!" # & '$ $

% ( )

• ( • 2 4 • "

) # " +,( ./0 ( # *-

$ 13 $

+ %

5 3 % % 3 %

( 1

6 5

2 5 3

4" %

& ( )

( 3

( &/ (

/ $

71 --

&' $

• !

< 3

+ %

@ &/

139 @

< --

3 • " B

+ 80

)

/ 8-

8 -

5 7

/ 8

9 (

. 4 < -&7 $

• A

) 2 )

% 71

)

$ ) ( 8 )

5 '

# + 2 :# ! ; "

+ %

=9 3

• • • • •

; 2 " !

$ $

+ %

5 '

5 %

' 8

' % 139

# % ) )

$ $

• "

• 8

+ % &

$ $

• A

5 -

* %

• !

8 9

• (

(

2 5

# &

! 8 • ) . *4 # &7&$

7 ) (

• < ! 1 > • )

< -) ( 3

13 $!

C-

5 1

% 3 /

5 &

3 % * % -

% 139

13 ; 13 *

%1 !"# 1

+ %

3 • ) ( "

139

. " • (

6 %

> % 3

% %

1 *(

1 1

(

1 %

# 3 %

1 *(

# 3

% -

# 3 !" # 2

D %

<0 8

G /H/ 7

G %

G 7

<0 %

# 3

-5 -

3 2($ ! -

-- 1 <

2($

. & 2

D %

G /H/

G %

G 6

-5 2( -

(

. # 2

! $% D

# 3

G /H/

G %

G 6

G &'

# 3

-5 8

3 -

$ 3

F 1

% -

5 -

3 2(

3 2( -

( 2

D %

)

G /H/

&7 7 &

G %

G 6

# 3

-5 ,-

* 2

$% D

% -

G /H/

G %

G 6

* -

# 3

(

( * %

G /H/

G 3

&76 &77 &

# 3

-5 33

)

5 % -

) -

-5 2(

33 7

" ## 2

&$6D %

G 77& '& %

G &6

' '7

# 3

-5 1 -

) 2

$ %

% D8

G %

'76

-5 -- 1 -

)