Magdy Ali 16 hrs
القنبلة المؤقتة العقارية لكل الناس المهتمة بالتحويش في العقار ولكل البروكرز اقرو المقالة دي... مهمة جدا سنه 2008 حصل النهيار في البورصه المريكيه ,اللي أدي بالتبعيه لنهيار البورصات العالميه .النهيار ده كان سببه الرئيسي هو البالونه العقاريه اللي فرقعت في أمريكا .الموضوع بإختصار إن أسعار العقارات كانت بترتفع سنويا ,و المبيعات شغاله زي الحلوه ,والبنوك كانت بتدي تمويل للمشترين بدون مراجعات جديه علي قدره المشتري علي سداد القساط ,ده أدي لزياده نسبه" الرهون العقاريه الثانويه" , يعني البنوك كانت بتدي رهن عقاري للمشترين ذوي التاريخ الئتماني الضعيف أو السىء, و المشترين كانوا بيشتروا عن طريق الرهن العقاري بناء علي توقعات إن الدنيا ماشيه و هيدخل لهم دخل يسمح بسداد أقساط الرهن العقاري و علي أسوأ الفروض هيبيبعوا العقار بمكسب أو هيعملوا إعاده تمويل مع البنوك و يجدولوا القساط علي مدد أطول بفوائد أعلي شويه .و في نفس الوقت بنوك الستثمار زي مورجان ستانلي وغيرها كانت بتطرح سندات مضمونه بالرهونات العقاريه في البورصه علي إنها سندات AAA يعني سندات مضمونه ,أو سندات مضمونه بالرهون العقاريه الثانويه الهشه ,و شركات التأمين كانت بتأمن علي الرهونات العقاريه الثانويه و مكانوش متوقعين إن هيجي وقت نسبه التخلف عن سداد القساط هتزيد لدرجه خطيره. المهم و علي غفله ,و بسرعه غير متوقعه معدلت التخلف عن السداد زادات بشكل كبير ,و هوووب ,نظريه تأثير الدومينو إشتغلت ,والشركات العقاريه وقعت ,فوقعت شركات التأمين ,وسندات الرهن العقاري اللي كانت بتتداول في البورصه علي إنها مضمونه AAA مبقتش تسوي حاجه ,فبنوك الستثمار وقعت ,و البورصه المريكيه وقعت ,و خدت في رجليها البورصات العالميه. طيب أنا بقول الحكابه دي ليه؟ ببساطه وزي ما كلنا شايفين ,إن السوق العقاري في مصر هو الحاجه الوحيده اللي شغاله في البلد ,و الدوله شغاله بيع أراضي إسكان فاخر علي ودنه ,وكل يوم يزودوا أسعار الراضي اللي بتؤدي بالتبعيه لزياده أسعار الوحدات !! ومعظم الناس يا إما شغالين في شركات عقاريه ,أو في شركات سمسره عقاريه ,وكم المشاريع المطروح رهيب ,و معظمها إن مكانش كلها مشاريع إسكان فاخر, العروض كلها دفعات تعاقد متزيدش عن %10 من تمن الوحده و الباقي بالتقسيط علي 8 سنين و طالع ,و محدش من المطورين بيعمل إستعلم عن المشتري ,يعني معاك ال %10و عندك دفتر شيكات تكتب بيهم أقساط الوحده يبقي حلل عليك .والمشترين في معظمهم معهمش تمن الوحده ول حتي ربعه ,ومش بيشتروا علشان يسكنوا ,في الغالب العظم بيشتروا علشان يحوشوا في الوحده عن طريق القساط ,و علشان يحافظ علي قيمه الفلوس علي إعتبار إن العقار بيحافظ علي قيمته قدام أي زياده في الدولر .يعني يستقطع من دخله جزء يسدد بيه القسط ,منها تحويش و منها إستثمار أمن في وجهه نظره .و الدليل علي كده إنك لو بتحاول تبيع وحده إعاده بيع Resale النهارده هتواجه صعويه شديده نظرا لصعوبه البيع الكاش , ولو رحت أي كمبوند جديد أو مدينه جديده خلصانه هتلقي نسبه الشغال ل تتعدي ال ,%25ولو عملنا إستقصاء هنتأكد إن اللي بيشتروا في الكمبوندات هما هما نفس الناس ,و هتلقي عندهم بدل الوحده 2 و.3 الخطوره في الموضوع ده في كذا حاجه ,أولهم إن في ظل الظروف الحاليه للبلد زي الغلء اللي طايل الكل و الكساد و الشغل اللي واقف, المشتري اللي كان متوقع إنه هيقدر يستقطع جزء من دخله علشان يسدد القسط هيلقي إن الدنيا غليت عليه و مش قادر يستقطع الجزء ده .يعني مثال بالبلدي لتوضيح الفكره ,لو واحد مثل بياخد مرتب 10 جنيه في الشهر , و كان قادر يدفع منه 4 جنيه في قسط شقه و يعيش بالباقي ,مع الغلء و عدم قدره الشركات علي زياده المرتبات هيلقي نفسه مش عارف يعيش بال 6جنيه ,فا هيضطر إنه ميسددش القساط أو إنه يبيع الوحده .ده علي فرض إن الشركات نفسها متعثرتش ومضطرتش إنها تقلل العماله أساسا .و علشان يبيع الوحده كاش هيضطر إنه يحرق في السعار و يبيع أقل من سعر السوق ,ومع نقص السيوله في البلد و الرتفاع الجنوني لسعر العقارات هيبقي بيع الكاش صعب جدا,ولو ناس كتير حاولت تحرق في نفس الوقت دي هيؤدي إلي إنخفاض سعر العقار ,و اللي عنده وحده هيبقي قدامه حل من إتنين يا إما يحرق السعر جامد علشان يبيع ,أو يستحمل و مايبيعش إنتظارا لحركه تصحيح في السوق .و علي جانب أخر شركات التنميه العقاريه اللي لسه مسلمتش مشاريعها مش هتعرف تلم أقساط بالتالي هتواجه صعوبه في إستكمال المشاريع ,وعلي جانب أخر ,البنوك بتاخد شيكات العملء من الشركات العقاريه و بتعمل حاجه إسمها تقطع الشيكات ,يعني تدي الشركه نسبه من إجمالي الشيكات و هي تتعامل مع العملء .ولما شيكات العملء تبتدي تترد, يبقي البنوك كمان هتتعور .و المشكله كمان إن اللي بيشتروا العقارات هما الشريحه اللي ممشيه البلد سواء من خلل قدرتها الشرائيه ,أو من خلل تكافلها الجتماعي , ولما تحويشه عمرها هتبتدي تخسر أو تتناقص أو يصعب تسيلها ,ده هيكون له عواقب وخيمه .كل اللي فات ده بالتبعيه هيؤدي إلي حاجه أخطر بكتير و هي إن فلوس البلد هتكون إتحبست في شويه طوب مش عارف تسيلهم ,ده معناه إنخفاض القوه الشرائيه , اللي بيتبعه ركود و كساد. بعيدا عن التفائل والتشائم ,اللي بيحصل في سوق العقارات في مصر ده كارثه محققه ,مصر بتحتاج في السنه حوالي 500 الف وحده سكنيه, منهم 400 ألف لمحدودي الدخل , و حوالي 25 الف وحده للسكان الفاخر .شوف إنت كام مشروع بيطلع للوحدات السكان الفاخر قدامهم كام مشروع خاص لمحدودي الدخل .الدوله مينفعش تبقي دورها تاجر أراضي ,كل همها بيع أراضي للمستثمرين و تلم فلوس و مش مهم إيه اللي