HOW TO BUY MOROCCO
Marrakech, La Palmeraie
Marrakech, Route de l’Ourika
UNIR AVEC PASSION... DES PROPRIETES D’EXCEPTION ET DES VIES EXTRAORDINAIRES
LE MAROC ET MARRAKECH
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INVESTIR AU MAROC
10
La Garantie de Re-transfert
12
Le Rôle du Notaire
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PROCESSUS D’ACQUISITION
20
Le Compromis
20
Les Clauses Suspensives
22
Période de l’Entre Contrats et Acte
23
LE RÉGIME FONCIER
27
Les Biens Titrés
28
Le Bien dit «Melkia»
28
La Réquisition d’Immatriculation
29
En Zone Rurale
30
DÉMARCHES ET TAXATIONS
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Processus et Taxes de l’Acquéreur
37
Processus et Taxes du Vendeur
38
Taxes sur les Revenus Locatifs
40
Synthèse
42
NOTRE BUREAU À MARRAKECH
46
MARRAKECH
Au Nord-Ouest du continent Africain, à seulement 14 km du Sud de l’Espagne
LE MAROC ET MARRAKECH
via le Détroit de Gibraltar, le Royaume du Maroc se distingue par sa stabilité politique et le dynamisme de son développement économique, dont le tourisme est l’un des principaux leviers. Capitale du tourisme au Maroc, la ville impériale de Marrakech est située à trois heures de vol des principales villes et capitales européennes via son aéroport international qui offre également des connections directes avec le MoyenOrient. À deux heures d’autoroute du Hub de Casablanca, la ville est idéalement connectée avec l’Amérique du Nord et du Sud et même l’Asie. Marrakech est une rencontre idéale entre culture, sport, nature, services et soleil. C’est un endroit très abordable pour y vivre et pour s’y faire plaisir régulièrement. Bénéficiant d’un climat chaud durant la majeure partie de l’année, avec plus de 320 jours de soleil par an, c’est une oasis de dépaysement aux portes de l’Europe.
“Avec plus de 320 jours de soleil par an, c’est une oasis de dépaysement aux portes de l’Europe.”
Bien que l’arabe et le Berbère soient
À cette demande locale s’ajoute celle
les deux langues officielles du pays,
des Marocains Résidant à l’étranger, qui
le français est largement parlé à
souhaitent acquérir un bien immobilier
Marrakech. Même si l’on ne maîtrise
dans leur pays, et des étrangers non-
pas le français, il est très facile de
résidents qui sont séduits par la qualité
se faire comprendre dans cette ville
de vie offerte par le Maroc, sa proximité
largement habituée au tourisme anglo-
géographique avec l’Europe, la douceur
saxon et hispanique. Le Maroc a par
de son climat, ses médinas classées
ailleurs investi massivement dans les
au patrimoine mondial de l’humanité
infrastructures
urbaines,
et ses villes regorgeant de joyaux
ferroviaires, aériennes et portuaires.
architecturaux. Les mesures fiscales
De nombreux investissements à la
attractives
portée écologique et environnementale
de capitaux étrangers, et les prix de
confirment l’engagement fort du pays
l’immobilier abordables par rapport au
dans sa volonté d’être l’un des moteurs
marché européen, ainsi qu’un coût de
de la lutte contre le réchauffement
la vie assez bas, permettent de jouir
climatique
développement
d’un niveau de vie parfois bien plus
durable. Le gouvernement considère
élevé que dans son pays d’origine. « Il
d’ailleurs l’immobilier comme un point
y a peu de villes, au monde, qui vous
de convergence dans sa politique
ensorcellent avec la même force et la
de développement durable avec des
même magie que Marrakech. » écrivait
mesures fiscales très incitatives, ce qui
Pierre Bergé. Une belle incitation au
fait monter la demande de logement en
voyage.
et
routières,
le
flèche partout dans le pays.
ont
encouragé
l’afflux
Marrakech, Bab Atlas
Investir au Maroc Le Maroc a depuis plusieurs années instauré des mesures permettant de faciliter et de sécuriser l’investissement immobilier pour un étranger, sans qu’il soit nécessaire que ce dernier soit pour autant résident au Maroc. Afin de profiter de ces dispositifs incitatifs et facilitateurs, il convient cependant d’être bien accompagné dans son processus d’acquisition.
14
Marrakech, Bab Atlas
Marrakech, La Palmeraie
LA GARANTIE DE R E -T R A N S F E R T
Tout investissement (achat de
l’étranger et que le financement concerne
maison, création de société, etc.) fait
un bien d’habitation (même destiné à la
par des étrangers au Maroc doit être fait
location) financé au maximum à 70% de
au moyen de devises rapatriées depuis
sa valeur par une banque, le solde devant
l’étranger pour pouvoir bénéficier de la
impérativement être financé en devises.
garantie de retransfert. En cas de transmission successorale de Cette
garantie
de
biens au Maroc, si ces derniers ont fait
l’investissement
l’objet d’investissement en devises à
de transférer immédiatement l’argent à
l’origine, aucune difficulté ne sera posée
l’étranger. À défaut, l’argent ne sortira
si les héritiers les cèdent pour que les
pas du Maroc, sauf si l’étranger devient
fonds soient directement disponibles et
un non-résident (c’est à dire qu’il est
versés à l’étranger.
liquidation/vente
permet de
en
cas
résident fiscal d’un autre pays que le Maroc).
S’ils n’ont pas été financés en devises à l’origine, en cas de cession, les fonds
Dans ce cas, il pourra recevoir l’argent
seront placés dans un compte en dirhams
uniquement à raison de 25% par an
convertibles, qui profiteront à terme aux
pendant 4 ans après que les fonds aient
héritiers résidant à l’étranger. La durée
été placés sur un compte convertible
de rapatriement des fonds équivaut
à terme. Il est donc fondamental que
à 5 ans au total ; les fonds ne sont pas
l’investissement d’origine soit fait au
disponibles la première année, et le sont
moyen de devises. La seule exception
à raison de 25% les 4 années suivantes.
consiste aux investissements en Dirhams
Cela ne s’applique évidemment pas
faits par des Français avant août 1999 ;
pour les héritiers résidant au Maroc
auquel cas ils peuvent rapatrier jusqu’à 5
qui peuvent recevoir immédiatement la
000 000 Dhs immédiatement.
totalité de leur part mais qui ne peuvent la transférer à l’étranger.
Ce type de règle s’applique donc au regard de la monnaie utilisée ; ainsi en cas de financement bancaire au Maroc, donc en Dirhams, on ne peut bénéficier de la garantie de retransfert sauf si on réside à
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“Les agents garantiront, avec le concours du notaire, la légalité de la transaction.”
Que
vous
soyez
résident
marocain,
À Marrakech, les honoraires de l’agence
étranger résident au Maroc, étranger
immobilière vont varier selon le type de
non-résident ou marocain résident à
transaction conclue entre les parties. Ces
l’étranger, il est recommandé de vous
honoraires sont payés au moment de la
adresser aux services d’une agence
signature de l’acte d’achat ou le jour de
immobilière dans le cadre de votre
la signature du contrat de bail. Lors de la
souhait d’acquérir un bien. Bien que le
vente d’un bien, ceux-ci se situent entre
marché immobilier ait considérablement
20% et 25% du prix de vente du bien (dont
évolué ces dernières années et que le
1 mois HT), et sont répartis de manière
processus d’acquisition soit très proche
égale entre le vendeur et l’acquéreur. Lors
de celui qui s’applique dans la plupart des
de la conclusion d’un contrat de location,
pays européens, les agents immobiliers,
courte ou longue durée, les honoraires
au-delà de leur sélection des biens qui
de l’agence vont varier selon la durée du
pourraient satisfaire votre recherche,
bail :
vous garantiront, avec le concours du notaire, la légalité de la transaction,
• Pour une location longue durée : si
préservant ainsi les droits du vendeur et
le bail est supérieur ou égal à un an, les
de l’acquéreur.
honoraires de l’agence sont d’un mois de loyer pour le locataire et un mois de loyer
L’acquisition d’un bien immobilier au
pour le bailleur. Soit deux mois au total.
Maroc nécessite en premier lieu de tenir compte de plusieurs particularités qui
• Pour une location saisonnière ou
relèvent de la législation immobilière
courte durée : les honoraires de l’agence
marocaine. Ces particularités, si elles
représentent 20% du montant total de la
n’étaient prises en compte peuvent
location.
transformer le processus d’acquisition immobilière qui est simple et incitatif en
une
série
de
déconvenues
qui
peuvent entraîner des répercussions contraignantes.
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«Le notaire est la pièce maîtresse dans votre achat immobilier. Tout achat d’un bien immobilier doit passer par ce dernier. Le choix du notaire incombe à l’acheteur et ce choix s’impose au vendeur.»
Marrakech, La Palmeraie
L E N OTA I R E
Le notaire est un fonctionnaire
Les frais de notaire s’élèvent à 1% du
public nommé par Dahir. Il est un
montant de la transaction. Dans le cas
professionnel du droit qui sécurise les
où l’acquisition est effectuée par une
transactions en leur assurant authenticité
société d’investissements ou par une
et force probante. Compte tenu de
personne morale, il conviendra de se
l’importance des fonds engagés, il va aider
faire assister d’un avocat conseil ou d’un
les parties intervenantes à s’entourer de
fiscaliste. Cette forme d’acquisition est
toutes les garanties nécessaires afin de
assez répandue compte tenu du nombre
sécuriser la transaction.
d’investisseurs étrangers qui investissent dans le tourisme et plus particulièrement
Une fois les informations permettant
pour des biens types hôtels ou maisons
de vérifier la sécurité juridique du bien
d’hôtes.
collectées, le notaire procédera à la signature de l’acte authentique de vente,
Dans ce cadre, la création d’une société de
qui constatera le transfert de propriété
gestion en parallèle de la société portant
du bien du vendeur à l’acquéreur par la
le bien est une démarche facile au Maroc.
remise des clés contre le paiement du
La remontée des dividendes via cette
prix. L’acquéreur remettra un chèque du
société de gestion vers l’étranger est
montant du prix et des frais de notaire;
également simple. La taxation applicable
le notaire faisant lui-même un chèque
est de 15%. Il suffira d’avoir ouvert un
au vendeur, ce qui assure à ce dernier la
compte en dirhams convertibles auprès
pleine sécurité du paiement.
d’une banque locale.
Le notaire doit procéder ensuite à un
Au moment de la vente du bien, si celui-
certain nombre de formalités postérieures
ci est porté par une société, il aura alors
qui sont, d’un côté, la publication à la
cession des parts de la société. Un avocat
conservation des hypothèques de cet
conseil pourra effectuer les diligences
acte authentique et, d’un autre côté, le
nécessaires
remboursement aux différents créanciers
cette démarche.
du vendeur des sommes qui leur seraient dues pour lever les hypothèques.
18
à
l’accomplissement
de
L’agence
immobilière
pourra
vous
Quand les parties se sont entendues
orienter vers des avocats et conseillers
sur le prix de cession du bien, le notaire
fiscaux qui maîtrisent parfaitement ces
demandera à l’acheteur quel est le statut
démarches. À noter que les banques
juridique du bien. Si le bien n’est pas titré
présentent à Marrakech sont également
et qu’une procédure de titrage n’est pas
habituées à ces démarches. À partir du
possible ou pertinente, le notaire devrait
moment où le vendeur et l’acquéreur se
ne pas recommander la vente quand
sont entendus sur le prix d’acquisition,
il s’agit d’un étranger ou d’un résident
le plus souvent avec le concours d’un
étranger, sachant que la qualité d’étranger
professionnel de l’immobilier, le notaire
des parties ou de l’une des parties
se verra confier le dossier. Très similaire
pourrait compromettre définitivement
au processus s’appliquant en Europe,
cette action et la transaction. Dans le
le processus de vente maorcain peut se
cas d’un résident marocain ou d’un
diviser en trois étapes : le compromis de
marocain résident à l’étranger (MRE),
vente, la période entre contrats et enfin,
son appréciation peut être différente.
l’acte de vente.
19
PROCESSUS D’ACQUISITION
LE COMPROMIS
Si
le
statut
juridique
n’implique
aucune restriction, le notaire va rédiger un compromis de vente, qui est un contrat préalable, associant l’entente du vendeur et de l’acheteur sur le bien donné et leur volonté commune d’acter la vente. Le compromis ne nécessite pas la présence des parties devant le notaire pour le signer. Il peut être adressé au domicile de l’acheteur, qui disposera d’un délai de deux semaines pour le signer ou se rétracter, et le renvoyer au notaire. À la signature du compromis de vente, il est d’usage qu’il implique le versement d’arrhes représentant aux alentours de 10% du prix d’acquisition du bien. Ils sont versés directement au notaire à la signature du compromis de vente, qui les conservera sur le compte séquestre de l’étude (à la CDG, au Maroc). Ces arrhes seront définitivement perdues par l’acquéreur en cas de nonaccomplissement de ses obligations (non suspensives). À noter que des sanctions financières peuvent également être imputées au vendeur, s’il ne respectait les éléments lui incombant dans le compromis de vente.
20
Marrakech, La Palmeraie
Les clauses suspensives Les clauses suspensives sont extrêmement importantes, car elles protègent les parties quant à leurs obligations respectives et l’impact de faits indépendants de leur volonté sur la non-réalisation de ces obligations. Les plus communes sont la nonobtention d’un crédit bancaire, la non-obtention d’un permis de construire ou du permis d’habiter ou encore la non-obtention d’une VNA (vocation non agricole). Le rôle du notaire, concernant la bonne mention de toutes ces conditions pour les deux parties, est primordial car le droit marocain n’impose aucune condition suspensive par défaut, comme c’est le cas en France ou en Belgique, par exemple.
P É R I O D E D E L’ E N T R E C O N T R AT S E T ACTE DE VENTE
En
moyenne, la
période
l’entre
Après lecture aux parties de l’acte par
contrats dure entre 2 et 3 mois. Elle
le notaire, il est signé par celles-ci puis
pourrait durer minimum 1 mois et jusqu’à
cacheté par le notaire. Un interprète
2 ans dépendemment de la complexité
assermenté
du dossier. C’est pendant ce temps que
demandé par l’une ou les parties. Le
le notaire vérifiera que le bien inclus
notaire se chargera de satisfaire cette
un certificat de propriété et qu’aucune
demande qui restera à la charge du/
inscription
autres)
des demandeurs. Une fois l’acte signé
ne le concerne. Le notaire demandera
et cacheté, le notaire pourra émettre
également au cadastre les éléments lui
une attestation notariée indiquant que
permettant de vérifier que la surface
les parties ont concouru dans son étude
du bien et ses limites soient conformes.
pour signer un acte de vente. L’obtention
Préalablement à la signature de l’acte
du certificat de propriété sera valable
de vente, le notaire enverra aux parties
dès l’enregistrement de l’inscription à la
un brouillon de l’acte pour éventuelles
conservation foncière (délai d’une dizaine
vérification et révisions. L’assistance d’un
de jours, généralement).
(hypothèques
de
ou
peut
également
être
traducteur assermenté est obligatoire si l’on ne maîtrise pas la langue française. L’acte de vente doit être signé en présentiel par les deux parties devant le notaire. Il est cependant possible de se faire représenter via une procuration notariale.
23
Marrakech, Médina
Marrakech, Médina
Le régime foncier Le régime foncier des biens au Maroc est dual, car il existe une cohabitation entre le droit traditionnel, qui est le droit musulman, et le droit contemporain, qui est fortement inspiré des régimes juridiques s’appliquant dans les pays européens. Dans ce contexte particulier, il est fort de constater que la multitude des natures juridiques existantes sont relatives aux origines des biens que l’on peut acquérir au Maroc. Considérant ces particularités, il est vivement conseillé aux investisseurs de s’en remettre aux services d’une agence immobilière afin, prioritairement, de se voir proposer des biens dont la nature juridique ne contraint pas l’aboutissement du processus d’acquisition ou bien de pouvoir gérer, quand cela est possible, la procédure particulière visant à transférer un bien dans le nouveau régime, qui garantira la propriété privée.
27
“Il existe une cohabitation entre le droit traditionnel et le droit contemporain.”
Les biens titrés sont des biens clairement
Le bien dit « Melkia », lui, est un bien
définis qui sont inscrits auprès de
régi par un acte adoulaire régi par les lois
l’ANCFCC. Par cette inscription, le ou les
traditionnelles du droit musulman. Les
propriétaires y sont clairement identifiés,
Adouls sont des agents assermentés par
les surfaces, les limites du terrain, les
le ministère de la Justice. Ils coexistent
servitudes et la situation précise du
avec les notaires. Autrefois les Adouls
terrain sont clairement définies. Le titre
étaient des sages, agissant telle une
foncier est un titre juridique moderne qui
administration
est établit au nom du propriétaire du bien.
villages.
Cette
pratique
Il se suffit à lui-même et ne se rattache
consiste
à
que
à aucun passé. Il est donc définitif et
chaque propriété, et les propriétaires s’y
inattaquable. Il annule tout titre et purge
afférents sur un registre inscrit auprès
tout droit antérieur qui n’y serait pas
du tribunal adoulaire. Nombreux sont
mentionné. Le titre porte un numéro
les marocains qui continuent à acquérir
d’ordre et un nom particulier et le plan
des bien « Melkia » par cette pratique.
du bien y est annexé. La législation sur
Mais cette dernière n’est pas ouverte aux
les titres fonciers est régie par l’Article 62
étrangers, même si ces derniers résident
du Dahir de 1913. Il convient de noter que
au Maroc. De plus, cet acte juridique n’est
l’Etat marocain a opéré le titrage de très
pas assez précis sur les éléments relatifs
nombreux biens ces dernières années
à la propriété (surface, bornage, situation
et nous pouvons considérer que la très
du bien). Ils représentent donc un risque
grande majorité des biens situés dans
certain. Un bien dit « Melkia » est donc un
les périmètres urbains (à l’exception des
bien qui n’est pas titré, c’est-à-dire qu’il
Médinas) sont titrés.
n’est pas inscrit auprès de l’ANCFCC.
ce
cadastrale
dans
les
coutumière
l’Adoul
recense
Si un étranger fait l’acquisition d’un bien Melkia il devra le faire enregistrer à l’ANCFCC. Pour cela, la procédure est la réquisition du bien. Elle vise à transformer le bien en un titre foncier.
28
La Réquisition d’Immatriculation est
S’ajoute à cela l’avantage de pouvoir
la procédure administrative qui aboutit
déterminer
à l’inscription et à l’enregistrement de
de la propriété de manière précise,
votre propriété sur des registres, appelés
son
titres fonciers. Un bien non immatriculé
superficie et sa consistance. Si toutes les
ne peut être acheté chez un notaire. Il est
étapes du processus sont bien suivies,
donc nécessaire d’avoir cette réquisition
l’on peut obtenir son titre foncier dans un
d’immatriculation
délai maximum d’un an.
pour
procéder
à
les
emplacement
limites
physiques
géographique,
sa
l’acquisition du bien. Cette procédure vous permet de protéger votre patrimoine contre toute éventuelle revendication ou éviction de la part des tiers.
29
EN ZONE RURALE
Au
interdit
L’AVNA provisoire prévoit généralement
l’acquisition par des étrangers, personne
une clause d’inaliénabilité interdisant la
physique
de
cession des terrains concernés. Il se peut
terres agricoles ou à vocation agricole,
que l’AVNA provisoire interdise également
sachant
morale
tout changement dans l’actionnariat de
sera considérée comme étrangère si
la société acquéreuse. L’investisseur
elle
entièrement
doit réaliser le projet dans les termes et
par des personnes marocaines. Deux
conditions prévus dans l’AVNA provisoire.
nationalités font exception à cette loi, les
À défaut, l’AVNA définitive ne sera pas
Sénégalais et les Tunisiens. Toutefois, un
accordée. Considérant que la délivrance
investisseur étranger pourra demander
de l’AVNA est de plus en plus compliquée,
une attestation à vocation non-agricole
il est primordial de s’assurer de ce point,
(ou AVNA) qui a pour effet de faire perdre
avant toute acquisition d’un bien situé en
sa vocation agricole à un terrain rural.
dehors du périmètre urbain, sachant que
L’AVNA s’obtient en deux étapes : d’abord
de nombreuses annonces immobilières
une attestation provisoire délivrée sur
ne précisent pas ce point et que le sujet
la base d’un projet et d’un compromis
de l’AVNA a très souvent été la cause de
de
nombreuses déconvenues.
n’est
vente
Maroc, ou
la
personne
qu’une pas
entre
loi
morale,
personne détenue
l’investisseur
et
le
propriétaire actuel des terrains. Ensuite, une attestation définitive délivrée après constatation in situ de la réalisation du projet par une commission spécifique. L’AVNA est délivrée par le Wali de la région où se trouve le terrain ou le bien après avis de la Commission régionale unifiée d’investissement qu’il préside sauf cas de délégation au Président du Centre régional d’investissement (CRI).
30
Marrakech, Route de l’Ourika
Marrakech, Bab Atlas
“Le notaires aura à vérifier les particuliarités avant toute acquisition.”
Le régime foncier marocain conserve
construction et du terrain sont faisable,
plusieurs
mais il s’agit d’en vérifier la faisabilité
particularités
qui
peuvent
s’appliquer dans le cadre de certains
avant toute acquisition.
biens, très majoritairement situés dans les médinas ou les zones rurales. Ci-dessous
Un bien « Guich »; est un terrain ou un
quelques-unes
particularités,
bien qui a historiquement été donné par
que le notaire aura à vérifier avant toute
les Sultans aux soldats qui revenaient de
acquisition.
guerres ou de batailles. Un bien « guiche »
de
ces
appartient toujours à l’Etat marocain Le droit de « Houa » ; s’applique
même s’il a été transmis aux héritiers. En
principalement aux biens situés dans la
pratique, un bien « guiche » ne peut être
Medina. Il consiste pour une personne de
vendu, on peut juste bénéficier d’un droit
posséder un étage ou une construction
de jouissance, par le biais de la location.
au-dessus
d’une
construction
appartenant à un autre propriétaire. Cet
Les bien du domaine public; il existe
élément pouvant contraindre ou limiter
des terres qui appartiennent au domaine
les travaux de rénovation d’un riad, par
public marocain, c’est-à-dire à l’Etat.
exemple.
Ces terrains couvrent certains domaines forestiers
ou
maritimes
et
toutes
Le droit de « Zina » ; est courant dans
constructions y sont interdites pour des
certains quartiers historiques de la médina
raisons de protection de l’environnement
de Marrakech (La Casbah ou le Mellah).
ou bien ils sont utilisés par les services
L’embellissement et l’amélioration d’un
publics ou encore ces terrains sont
bien par son occupant et avec ses propres
réservés pour la réalisation de projets
deniers, confère à l’occupant la jouissance
menés par l’Etat. Le plus généralement,
de
ces biens sont inaliénables.
la
construction
moyennant
une
redevance. Le terrain restant la propriété de quelqu’un d’autre. L’acquisition de la
33
Marrakech, Bab Atlas
Le financement d’un bien par recours total ou partiel à un crédit bancaire et son obtention est une condition suspensive habituelle du compromis de vente. Il faut noter que si l’acheteur est nonrésident (et non MRE), basé dans un autre pays que le Maroc et qu’il ne dispose de source de revenus au Maroc, les banques marocaines ne financeront pas l’acquisition du bien, à moins que 30% du montant de l’acquisition soit réglé en devises étrangères sur un compte en dirhams convertibles ouvert au sein
DÉMARCHES ET TAXATIONS
de la banque. Si l’option retenue par un étranger (non-résident) est le financement du bien depuis l’étranger (par crédit et/ou fonds propres), le montant de la transaction (arrhes et reliquat) peut être directement viré depuis l’étranger sur le compte séquestre du notaire ou sur un compte en dirhams convertibles ouvert dans une banque marocaine. Dans ce cadre, le notaire fera les démarches nécessaires auprès de l’Office des Changes marocain pour que le jour de la cession du bien, le produit de la vente (notamment) puisse être intégralement rapatrié dans son pays d’origine (une fois les taxes imputables au vendeur acquittées). Pendant la durée de possession du bien, les investissements, travaux, etc. doivent également être déclarés auprès de l’Office des changes. Dans le cas d’un crédit bancaire obtenu à l’étranger pour le financement d’une acquisition au Maroc, la banque demandera dans la plupart des cas de mettre en garantie (assurance vie, autre bien dans le pays, etc.) le montant du prêt. Une hypothèque sur le bien au Maroc n’étant pas recevable par une banque étrangère.
P R O C E S S U S E T TA X E S I N C O M B A N T À L’A C Q U É R E U R
L’acquisition des
trois
implique taxes/frais
de
s’acquitter
suivants,
par
l’acheteur. C’est le notaire qui se charge de collecter pour le compte de l’Etat les droits d’enregistrement, les frais liés à la conservation foncière et les frais de dossier. La valeur/le montant de ces taxes et frais sont les suivants : • Droits d’enregistrement = 4% du prix de vente ; • Conservation foncière = 1,5% du prix de vente + 100 DH de droit fixe + 100 DH pour l’édition du certificat de propriété ; • Frais de dossier (timbres, copies, etc.) = entre 1000 Dhs et 1500 Dhs ; À cela s’ajoutent les honoraires du notaire de 1% (et TVA de 10%).
P R O C E S S U S E T TA X E S I N C O M B A N T AU VENDEUR
Trois taxes incombent au vendeur au
• Forfait de 15% sur le prix d’acquisition
moment de la cession de son bien. Il
correspondant aux frais et charges
est impératif de vérifier les modalités
d’acquisition du bien. Si la part de ces frais
d’application de ces taxes car elles
était supérieure à ce taux, une révision
peuvent changer chaque année.
est possible sur la base de justificatifs précis. Si ces frais étaient inférieurs à
L’IRPI (Impôt sur le Revenu relatif aux
15%, l’abattement est de 15% par défaut.
Profits Fonciers) : s’applique à tous les types de biens et porte sur la plus-
• Les intérêts du crédit (si contracté
value immobilière et non sur la valeur
auprès d’une banque marocaine).
de cession du bien. Le taux peut être
•
différent dépendamment du type de
réparations
bien ou si les critères d’application de
factures.
l’abattement sont possibles. À l’exception
• L’indexation du prix d’acquisition à
des terrains nus, l’IRPI est de 20% de la
l’indice national du coût de la vie.
Les
dépenses sur
d’entretien
et
présentation
les des
plus-value retraitée OU 3% du prix de cession. Le montant le plus élevé étant
Quelles sont les exonérations ?
celui qui s’applique. • Valeur minimale des cessions sur une Le retraitement concerne la prise en
année = 140 000 DH. Si < ou égale à ce
compte en déduction de la plus-value
montant, l’IRPI ne s’applique pas.
sur la transaction des frais et dépenses
• Si le bien est une résidence principale
auxquels le vendeur a été confronté.
depuis plus de 6 ans. Cependant, si la
Voici les éléments qui interviennent dans
valeur de la cession est supérieure à
son calcul:
4 000 000 DH, l’IRPI s’applique sur la tranche > ou égale à ce montant.
• Si le bien est utilisé en tant que
• S’il s’agit d’un MRE (Marocain Résident
résidence principale depuis moins de 6
à l’Etranger) qui utilise le bien comme
ans avec réinvestissement du montant
résidence principale ;
de la transaction dans les 6 mois suivant
• S’il s’agit d’une construction neuve
la vente dans un autre bien, en tant que
(ou une extension) utilisée pendant 5
résidence principale également.
ans depuis l’obtention du permis de construire ;
• Si le bien est une résidence principale
• S’il s’agit d’une résidence principale ou
depuis moins de 4 ans, cédé en tant que
d’une propriété louée à titre gracieux à
logement social.
un membre de la famille ; Une exonération totale s’applique s’il
• Si la cession du bien est exercée à titre
s’agit d’un logement économique (social),
gratuit à un membre de la famille (époux,
pendant la durée du prêt et pendant les
descendant, ascendant).
15 années après la fin du prêt. La taxe d’habitation est fixée par tranche, sur la
• S’il s’agit d’un terrain non bâti, situé en
base de la valeur locative mensuelle du
zone urbaine et cédé pour la première
bien :
fois, l’IRPI applicable est de 30%. • Entre 0 et 5 000 Dhs = 0%, La taxe d’habitation: elle s’applique
• Entre 5001 Dhs et 20 000 Dhs = 10%,
sur
• Entre 20 001 Dhs et 40 000 Dhs = 20%,
les
biens
occupés
(résidence
principale, secondaire, occupée par un
• Plus de 40 000 Dhs = 30%.
membre de la famille, etc.). La valeur de la taxe d’habitation est basée sur la
La taxe des services communaux:
valeur locative estimée. Cette dernière
• 6.50% pour les biens en zones
est
périphériques
établie
par
la
commission
de
recensement et réévaluée de +2% tous
• 10,50% de la valeur locative pour les
les 5 ans. Une exonération de -75% peut
biens en zones urbaines
s’appliquer, dans les cas suivants :
TA X E S A P P L I C A B L E S A U X R E V E N U S L O C AT I F S
En cas d’achat d’un bien déjà loué, ou si
• Des administrations de l’Etat et des
vous décidez de louer votre résidence,
collectivités locales, des hôpitaux publics;
vous devez en déclarer les revenus
• Des œuvres privées d’assistance et de
fonciers, qui sont soumis à l’Impôt sur
bienfaisance soumises au contrôle de
le Revenu. Le revenu foncier brut des
l’Etat en vertu du dahir n° 1-59-271 du 17
biens donnés en location est constitué
CHAOUAL 1379 (14 avril 1960) ;
par le montant brut total des loyers. Ce
• Des associations reconnues d’utilité
montant est augmenté des dépenses
publique lorsque dans lesdits immeubles
incombant normalement au propriétaire
sont installées des institutions charitables
et à l’usufruitier et mises à charge des
à but non lucratif. (Article 62)
locataires,
notamment
les
grosses
réparations. Il est diminué des charges
Barème de l’Impôt sur le Revenu (IR)
supportées par le propriétaire pour le compte des locataires. Le revenu net imposable est obtenu en appliquant un
• De 0 à 30.000 dhs : Exonération de l’IR
abattement de 40% sur le montant du
• De 30.001 à 50.000 dh : Imposition de
revenu foncier brut. Il faudra également
10% abattement 3.000 Dhs
prévoir la taxe d’habitation et la taxe des services communaux.
• De 50.001 à 60.000 dhs : Imposition de 20% abattement 8.000 Dhs
Est
exclue
du
champ
de
l’impôt,
la
valeur
d’application locative
des
immeubles que les propriétaires mettent gratuitement à la disposition :
• De 60.001 à 80.000 dhs : Imposition de 30% abattement de 14.000 Dhs • De 80.001 à 180.000 : Imposition de 34% abattement de 17.200 Dhs
• De leurs ascendants et descendants, lorsque ces immeubles sont affectés à l’habitation des intéressés ;
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• Plus de 180.000 : Imposition de 38% abattement de 24.400 Dhs
Marrakech, Bab Atlas
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Projet
Trouver un agent immobilier qui sache vous conseiller avisément et qui vous aidera à trouver votre bien d’exception
Coup de coeur
Banque Ouverture d’un compte bancaire en dirhams convertibles si nécessaire
Notaire Se rendre chez un notaire afin qu’il vérifie le statut juridique de la propriété et qu’il formalise la vente
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Entre deux contrats
Remise des clés
Le notaire sécurise la transaction en vérifiant toute une série d’éléments clés (cadasre, titre de propriété, hypothèques, limites)
Le notaire remet les clés et émet un certificat de propriété temporaire pour l’acheteur
Acte authentique L’acte est vérifié, signé et cacheté devant le notaire. Le paiement est effectué
approx. 2 à 3 mois
Compromis Des arrhes de 10 % du prix du bien sont payées à la remise du compromis signé chez le notaire
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Marrakech, La Palmeraie
Notre bureau à Marrakech Morocco Sotheby’s International Realty Villa n°8 - Bab Ighli - Avenue Guemassa Menara - Gueliz M-40000 Marrakech Maroc +212 666 254 420 www.sothebysrealty.ma marrakech@sothebysrealty.ma
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“Il y a peu de villes qui vous ensorcellent avec la même force et la même magie qu’à Marrakech.” P. Bergé
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