How to Buy in Morocco (FR)

HOW TO BUY MOROCCO

Marrakech, La Palmeraie

Marrakech, Route de l’Ourika

UNIR AVEC PASSION...

DES PROPRIETES D’EXCEPTION ET DES VIES EXTRAORDINAIRES

LE MAROC ET MARRAKECH

6

INVESTIR AU MAROC

10

La Garantie de Re-transfert

12

Le Rôle du Notaire

15

PROCESSUS D’ACQUISITION

20

Le Compromis

20

Les Clauses Suspensives

22

Période de l’Entre Contrats et Acte

23

LE RÉGIME FONCIER

27

Les Biens Titrés

28

Le Bien dit «Melkia»

28

La Réquisition d’Immatriculation

29

En Zone Rurale

30

DÉMARCHES ET TAXATIONS

36

Processus et Taxes de l’Acquéreur

37

Processus et Taxes du Vendeur

38

Taxes sur les Revenus Locatifs

40

Synthèse

42

NOTRE BUREAU À MARRAKECH

46

MARRAKECH

Au Nord-Ouest du continent Africain, à seulement 14 km du Sud de l’Espagne

LE MAROC ET MARRAKECH

via le Détroit de Gibraltar, le Royaume du Maroc se distingue par sa stabilité politique et le dynamisme de son développement économique, dont le tourisme est l’un des principaux leviers. Capitale du tourisme au Maroc, la ville impériale de Marrakech est située à trois heures de vol des principales villes et capitales européennes via son aéroport international qui offre également des connections directes avec le MoyenOrient. À deux heures d’autoroute du Hub de Casablanca, la ville est idéalement connectée avec l’Amérique du Nord et du Sud et même l’Asie. Marrakech est une rencontre idéale entre culture, sport, nature, services et soleil. C’est un endroit très abordable pour y vivre et pour s’y faire plaisir régulièrement.

Bénéficiant d’un climat chaud durant la majeure partie de l’année, avec plus de 320 jours de soleil par an, c’est une oasis de dépaysement aux portes de l’Europe.

“Avec plus de 320 jours de soleil par an, c’est une oasis de dépaysement aux portes de l’Europe.”

Bien que l’arabe et le Berbère soient

À cette demande locale s’ajoute celle

les deux langues officielles du pays,

des Marocains Résidant à l’étranger, qui

le français est largement parlé à

souhaitent acquérir un bien immobilier

Marrakech. Même si l’on ne maîtrise

dans leur pays, et des étrangers non-

pas le français, il est très facile de

résidents qui sont séduits par la qualité

se faire comprendre dans cette ville

de vie offerte par le Maroc, sa proximité

largement habituée au tourisme anglo-

géographique avec l’Europe, la douceur

saxon et hispanique. Le Maroc a par

de son climat, ses médinas classées

ailleurs investi massivement dans les

au patrimoine mondial de l’humanité

infrastructures

urbaines,

et ses villes regorgeant de joyaux

ferroviaires, aériennes et portuaires.

architecturaux. Les mesures fiscales

De nombreux investissements à la

attractives

portée écologique et environnementale

de capitaux étrangers, et les prix de

confirment l’engagement fort du pays

l’immobilier abordables par rapport au

dans sa volonté d’être l’un des moteurs

marché européen, ainsi qu’un coût de

de la lutte contre le réchauffement

la vie assez bas, permettent de jouir

climatique

développement

d’un niveau de vie parfois bien plus

durable. Le gouvernement considère

élevé que dans son pays d’origine. « Il

d’ailleurs l’immobilier comme un point

y a peu de villes, au monde, qui vous

de convergence dans sa politique

ensorcellent avec la même force et la

de développement durable avec des

même magie que Marrakech. » écrivait

mesures fiscales très incitatives, ce qui

Pierre Bergé. Une belle incitation au

fait monter la demande de logement en

voyage.

et

routières,

le

flèche partout dans le pays.

ont

encouragé

l’afflux

Marrakech, Bab Atlas

Investir au Maroc Le Maroc a depuis plusieurs années instauré des mesures permettant de faciliter et de sécuriser l’investissement immobilier pour un étranger, sans qu’il soit nécessaire que ce dernier soit pour autant résident au Maroc. Afin de profiter de ces dispositifs incitatifs et facilitateurs, il convient cependant d’être bien accompagné dans son processus d’acquisition.

14

Marrakech, Bab Atlas

Marrakech, La Palmeraie

LA GARANTIE DE R E -T R A N S F E R T

Tout investissement (achat de

l’étranger et que le financement concerne

maison, création de société, etc.) fait

un bien d’habitation (même destiné à la

par des étrangers au Maroc doit être fait

location) financé au maximum à 70% de

au moyen de devises rapatriées depuis

sa valeur par une banque, le solde devant

l’étranger pour pouvoir bénéficier de la

impérativement être financé en devises.

garantie de retransfert.

En cas de transmission successorale de Cette

garantie

de

biens au Maroc, si ces derniers ont fait

l’investissement

l’objet d’investissement en devises à

de transférer immédiatement l’argent à

l’origine, aucune difficulté ne sera posée

l’étranger. À défaut, l’argent ne sortira

si les héritiers les cèdent pour que les

pas du Maroc, sauf si l’étranger devient

fonds soient directement disponibles et

un non-résident (c’est à dire qu’il est

versés à l’étranger.

liquidation/vente

permet de

en

cas

résident fiscal d’un autre pays que le Maroc).

S’ils n’ont pas été financés en devises à l’origine, en cas de cession, les fonds

Dans ce cas, il pourra recevoir l’argent

seront placés dans un compte en dirhams

uniquement à raison de 25% par an

convertibles, qui profiteront à terme aux

pendant 4 ans après que les fonds aient

héritiers résidant à l’étranger. La durée

été placés sur un compte convertible

de rapatriement des fonds équivaut

à terme. Il est donc fondamental que

à 5 ans au total ; les fonds ne sont pas

l’investissement d’origine soit fait au

disponibles la première année, et le sont

moyen de devises. La seule exception

à raison de 25% les 4 années suivantes.

consiste aux investissements en Dirhams

Cela ne s’applique évidemment pas

faits par des Français avant août 1999 ;

pour les héritiers résidant au Maroc

auquel cas ils peuvent rapatrier jusqu’à 5

qui peuvent recevoir immédiatement la

000 000 Dhs immédiatement.

totalité de leur part mais qui ne peuvent la transférer à l’étranger.

Ce type de règle s’applique donc au regard de la monnaie utilisée ; ainsi en cas de financement bancaire au Maroc, donc en Dirhams, on ne peut bénéficier de la garantie de retransfert sauf si on réside à

13

“Les agents garantiront, avec le concours du notaire, la légalité de la transaction.”

Que

vous

soyez

résident

marocain,

À Marrakech, les honoraires de l’agence

étranger résident au Maroc, étranger

immobilière vont varier selon le type de

non-résident ou marocain résident à

transaction conclue entre les parties. Ces

l’étranger, il est recommandé de vous

honoraires sont payés au moment de la

adresser aux services d’une agence

signature de l’acte d’achat ou le jour de

immobilière dans le cadre de votre

la signature du contrat de bail. Lors de la

souhait d’acquérir un bien. Bien que le

vente d’un bien, ceux-ci se situent entre

marché immobilier ait considérablement

20% et 25% du prix de vente du bien (dont

évolué ces dernières années et que le

1 mois HT), et sont répartis de manière

processus d’acquisition soit très proche

égale entre le vendeur et l’acquéreur. Lors

de celui qui s’applique dans la plupart des

de la conclusion d’un contrat de location,

pays européens, les agents immobiliers,

courte ou longue durée, les honoraires

au-delà de leur sélection des biens qui

de l’agence vont varier selon la durée du

pourraient satisfaire votre recherche,

bail :

vous garantiront, avec le concours du notaire, la légalité de la transaction,

• Pour une location longue durée : si

préservant ainsi les droits du vendeur et

le bail est supérieur ou égal à un an, les

de l’acquéreur.

honoraires de l’agence sont d’un mois de loyer pour le locataire et un mois de loyer

L’acquisition d’un bien immobilier au

pour le bailleur. Soit deux mois au total.

Maroc nécessite en premier lieu de tenir compte de plusieurs particularités qui

• Pour une location saisonnière ou

relèvent de la législation immobilière

courte durée : les honoraires de l’agence

marocaine. Ces particularités, si elles

représentent 20% du montant total de la

n’étaient prises en compte peuvent

location.

transformer le processus d’acquisition immobilière qui est simple et incitatif en

une

série

de

déconvenues

qui

peuvent entraîner des répercussions contraignantes.

14

«Le notaire est la pièce maîtresse dans votre achat immobilier. Tout achat d’un bien immobilier doit passer par ce dernier. Le choix du notaire incombe à l’acheteur et ce choix s’impose au vendeur.»

Marrakech, La Palmeraie

L E N OTA I R E

Le notaire est un fonctionnaire

Les frais de notaire s’élèvent à 1% du

public nommé par Dahir. Il est un

montant de la transaction. Dans le cas

professionnel du droit qui sécurise les

où l’acquisition est effectuée par une

transactions en leur assurant authenticité

société d’investissements ou par une

et force probante. Compte tenu de

personne morale, il conviendra de se

l’importance des fonds engagés, il va aider

faire assister d’un avocat conseil ou d’un

les parties intervenantes à s’entourer de

fiscaliste. Cette forme d’acquisition est

toutes les garanties nécessaires afin de

assez répandue compte tenu du nombre

sécuriser la transaction.

d’investisseurs étrangers qui investissent dans le tourisme et plus particulièrement

Une fois les informations permettant

pour des biens types hôtels ou maisons

de vérifier la sécurité juridique du bien

d’hôtes.

collectées, le notaire procédera à la signature de l’acte authentique de vente,

Dans ce cadre, la création d’une société de

qui constatera le transfert de propriété

gestion en parallèle de la société portant

du bien du vendeur à l’acquéreur par la

le bien est une démarche facile au Maroc.

remise des clés contre le paiement du

La remontée des dividendes via cette

prix. L’acquéreur remettra un chèque du

société de gestion vers l’étranger est

montant du prix et des frais de notaire;

également simple. La taxation applicable

le notaire faisant lui-même un chèque

est de 15%. Il suffira d’avoir ouvert un

au vendeur, ce qui assure à ce dernier la

compte en dirhams convertibles auprès

pleine sécurité du paiement.

d’une banque locale.

Le notaire doit procéder ensuite à un

Au moment de la vente du bien, si celui-

certain nombre de formalités postérieures

ci est porté par une société, il aura alors

qui sont, d’un côté, la publication à la

cession des parts de la société. Un avocat

conservation des hypothèques de cet

conseil pourra effectuer les diligences

acte authentique et, d’un autre côté, le

nécessaires

remboursement aux différents créanciers

cette démarche.

du vendeur des sommes qui leur seraient dues pour lever les hypothèques.

18

à

l’accomplissement

de

L’agence

immobilière

pourra

vous

Quand les parties se sont entendues

orienter vers des avocats et conseillers

sur le prix de cession du bien, le notaire

fiscaux qui maîtrisent parfaitement ces

demandera à l’acheteur quel est le statut

démarches. À noter que les banques

juridique du bien. Si le bien n’est pas titré

présentent à Marrakech sont également

et qu’une procédure de titrage n’est pas

habituées à ces démarches. À partir du

possible ou pertinente, le notaire devrait

moment où le vendeur et l’acquéreur se

ne pas recommander la vente quand

sont entendus sur le prix d’acquisition,

il s’agit d’un étranger ou d’un résident

le plus souvent avec le concours d’un

étranger, sachant que la qualité d’étranger

professionnel de l’immobilier, le notaire

des parties ou de l’une des parties

se verra confier le dossier. Très similaire

pourrait compromettre définitivement

au processus s’appliquant en Europe,

cette action et la transaction. Dans le

le processus de vente maorcain peut se

cas d’un résident marocain ou d’un

diviser en trois étapes : le compromis de

marocain résident à l’étranger (MRE),

vente, la période entre contrats et enfin,

son appréciation peut être différente.

l’acte de vente.

19

PROCESSUS D’ACQUISITION

LE COMPROMIS

Si

le

statut

juridique

n’implique

aucune restriction, le notaire va rédiger un compromis de vente, qui est un contrat préalable, associant l’entente du vendeur et de l’acheteur sur le bien donné et leur volonté commune d’acter la vente. Le compromis ne nécessite pas la présence des parties devant le notaire pour le signer. Il peut être adressé au domicile de l’acheteur, qui disposera d’un délai de deux semaines pour le signer ou se rétracter, et le renvoyer au notaire. À la signature du compromis de vente, il est d’usage qu’il implique le versement d’arrhes représentant aux alentours de 10% du prix d’acquisition du bien. Ils sont versés directement au notaire à la signature du compromis de vente, qui les conservera sur le compte séquestre de l’étude (à la CDG, au Maroc). Ces arrhes seront définitivement perdues par l’acquéreur en cas de nonaccomplissement de ses obligations (non suspensives). À noter que des sanctions financières peuvent également être imputées au vendeur, s’il ne respectait les éléments lui incombant dans le compromis de vente.

20

Marrakech, La Palmeraie

Les clauses suspensives Les clauses suspensives sont extrêmement importantes, car elles protègent les parties quant à leurs obligations respectives et l’impact de faits indépendants de leur volonté sur la non-réalisation de ces obligations. Les plus communes sont la nonobtention d’un crédit bancaire, la non-obtention d’un permis de construire ou du permis d’habiter ou encore la non-obtention d’une VNA (vocation non agricole). Le rôle du notaire, concernant la bonne mention de toutes ces conditions pour les deux parties, est primordial car le droit marocain n’impose aucune condition suspensive par défaut, comme c’est le cas en France ou en Belgique, par exemple.

P É R I O D E D E L’ E N T R E C O N T R AT S E T ACTE DE VENTE

En

moyenne, la

période

l’entre

Après lecture aux parties de l’acte par

contrats dure entre 2 et 3 mois. Elle

le notaire, il est signé par celles-ci puis

pourrait durer minimum 1 mois et jusqu’à

cacheté par le notaire. Un interprète

2 ans dépendemment de la complexité

assermenté

du dossier. C’est pendant ce temps que

demandé par l’une ou les parties. Le

le notaire vérifiera que le bien inclus

notaire se chargera de satisfaire cette

un certificat de propriété et qu’aucune

demande qui restera à la charge du/

inscription

autres)

des demandeurs. Une fois l’acte signé

ne le concerne. Le notaire demandera

et cacheté, le notaire pourra émettre

également au cadastre les éléments lui

une attestation notariée indiquant que

permettant de vérifier que la surface

les parties ont concouru dans son étude

du bien et ses limites soient conformes.

pour signer un acte de vente. L’obtention

Préalablement à la signature de l’acte

du certificat de propriété sera valable

de vente, le notaire enverra aux parties

dès l’enregistrement de l’inscription à la

un brouillon de l’acte pour éventuelles

conservation foncière (délai d’une dizaine

vérification et révisions. L’assistance d’un

de jours, généralement).

(hypothèques

de

ou

peut

également

être

traducteur assermenté est obligatoire si l’on ne maîtrise pas la langue française.

L’acte de vente doit être signé en présentiel par les deux parties devant le notaire. Il est cependant possible de se faire représenter via une procuration notariale.

23

Marrakech, Médina

Marrakech, Médina

Le régime foncier Le régime foncier des biens au Maroc est dual, car il existe une cohabitation entre le droit traditionnel, qui est le droit musulman, et le droit contemporain, qui est fortement inspiré des régimes juridiques s’appliquant dans les pays européens. Dans ce contexte particulier, il est fort de constater que la multitude des natures juridiques existantes sont relatives aux origines des biens que l’on peut acquérir au Maroc. Considérant ces particularités, il est vivement conseillé aux investisseurs de s’en remettre aux services d’une agence immobilière afin, prioritairement, de se voir proposer des biens dont la nature juridique ne contraint pas l’aboutissement du processus d’acquisition ou bien de pouvoir gérer, quand cela est possible, la procédure particulière visant à transférer un bien dans le nouveau régime, qui garantira la propriété privée.

27

“Il existe une cohabitation entre le droit traditionnel et le droit contemporain.”

Les biens titrés sont des biens clairement

Le bien dit « Melkia », lui, est un bien

définis qui sont inscrits auprès de

régi par un acte adoulaire régi par les lois

l’ANCFCC. Par cette inscription, le ou les

traditionnelles du droit musulman. Les

propriétaires y sont clairement identifiés,

Adouls sont des agents assermentés par

les surfaces, les limites du terrain, les

le ministère de la Justice. Ils coexistent

servitudes et la situation précise du

avec les notaires. Autrefois les Adouls

terrain sont clairement définies. Le titre

étaient des sages, agissant telle une

foncier est un titre juridique moderne qui

administration

est établit au nom du propriétaire du bien.

villages.

Cette

pratique

Il se suffit à lui-même et ne se rattache

consiste

à

que

à aucun passé. Il est donc définitif et

chaque propriété, et les propriétaires s’y

inattaquable. Il annule tout titre et purge

afférents sur un registre inscrit auprès

tout droit antérieur qui n’y serait pas

du tribunal adoulaire. Nombreux sont

mentionné. Le titre porte un numéro

les marocains qui continuent à acquérir

d’ordre et un nom particulier et le plan

des bien « Melkia » par cette pratique.

du bien y est annexé. La législation sur

Mais cette dernière n’est pas ouverte aux

les titres fonciers est régie par l’Article 62

étrangers, même si ces derniers résident

du Dahir de 1913. Il convient de noter que

au Maroc. De plus, cet acte juridique n’est

l’Etat marocain a opéré le titrage de très

pas assez précis sur les éléments relatifs

nombreux biens ces dernières années

à la propriété (surface, bornage, situation

et nous pouvons considérer que la très

du bien). Ils représentent donc un risque

grande majorité des biens situés dans

certain. Un bien dit « Melkia » est donc un

les périmètres urbains (à l’exception des

bien qui n’est pas titré, c’est-à-dire qu’il

Médinas) sont titrés.

n’est pas inscrit auprès de l’ANCFCC.

ce

cadastrale

dans

les

coutumière

l’Adoul

recense

Si un étranger fait l’acquisition d’un bien Melkia il devra le faire enregistrer à l’ANCFCC. Pour cela, la procédure est la réquisition du bien. Elle vise à transformer le bien en un titre foncier.

28

La Réquisition d’Immatriculation est

S’ajoute à cela l’avantage de pouvoir

la procédure administrative qui aboutit

déterminer

à l’inscription et à l’enregistrement de

de la propriété de manière précise,

votre propriété sur des registres, appelés

son

titres fonciers. Un bien non immatriculé

superficie et sa consistance. Si toutes les

ne peut être acheté chez un notaire. Il est

étapes du processus sont bien suivies,

donc nécessaire d’avoir cette réquisition

l’on peut obtenir son titre foncier dans un

d’immatriculation

délai maximum d’un an.

pour

procéder

à

les

emplacement

limites

physiques

géographique,

sa

l’acquisition du bien. Cette procédure vous permet de protéger votre patrimoine contre toute éventuelle revendication ou éviction de la part des tiers.

29

EN ZONE RURALE

Au

interdit

L’AVNA provisoire prévoit généralement

l’acquisition par des étrangers, personne

une clause d’inaliénabilité interdisant la

physique

de

cession des terrains concernés. Il se peut

terres agricoles ou à vocation agricole,

que l’AVNA provisoire interdise également

sachant

morale

tout changement dans l’actionnariat de

sera considérée comme étrangère si

la société acquéreuse. L’investisseur

elle

entièrement

doit réaliser le projet dans les termes et

par des personnes marocaines. Deux

conditions prévus dans l’AVNA provisoire.

nationalités font exception à cette loi, les

À défaut, l’AVNA définitive ne sera pas

Sénégalais et les Tunisiens. Toutefois, un

accordée. Considérant que la délivrance

investisseur étranger pourra demander

de l’AVNA est de plus en plus compliquée,

une attestation à vocation non-agricole

il est primordial de s’assurer de ce point,

(ou AVNA) qui a pour effet de faire perdre

avant toute acquisition d’un bien situé en

sa vocation agricole à un terrain rural.

dehors du périmètre urbain, sachant que

L’AVNA s’obtient en deux étapes : d’abord

de nombreuses annonces immobilières

une attestation provisoire délivrée sur

ne précisent pas ce point et que le sujet

la base d’un projet et d’un compromis

de l’AVNA a très souvent été la cause de

de

nombreuses déconvenues.

n’est

vente

Maroc, ou

la

personne

qu’une pas

entre

loi

morale,

personne détenue

l’investisseur

et

le

propriétaire actuel des terrains. Ensuite, une attestation définitive délivrée après constatation in situ de la réalisation du projet par une commission spécifique.

L’AVNA est délivrée par le Wali de la région où se trouve le terrain ou le bien après avis de la Commission régionale unifiée d’investissement qu’il préside sauf cas de délégation au Président du Centre régional d’investissement (CRI).

30

Marrakech, Route de l’Ourika

Marrakech, Bab Atlas

“Le notaires aura à vérifier les particuliarités avant toute acquisition.”

Le régime foncier marocain conserve

construction et du terrain sont faisable,

plusieurs

mais il s’agit d’en vérifier la faisabilité

particularités

qui

peuvent

s’appliquer dans le cadre de certains

avant toute acquisition.

biens, très majoritairement situés dans les médinas ou les zones rurales. Ci-dessous

Un bien « Guich »; est un terrain ou un

quelques-unes

particularités,

bien qui a historiquement été donné par

que le notaire aura à vérifier avant toute

les Sultans aux soldats qui revenaient de

acquisition.

guerres ou de batailles. Un bien « guiche »

de

ces

appartient toujours à l’Etat marocain Le droit de « Houa » ; s’applique

même s’il a été transmis aux héritiers. En

principalement aux biens situés dans la

pratique, un bien « guiche » ne peut être

Medina. Il consiste pour une personne de

vendu, on peut juste bénéficier d’un droit

posséder un étage ou une construction

de jouissance, par le biais de la location.

au-dessus

d’une

construction

appartenant à un autre propriétaire. Cet

Les bien du domaine public; il existe

élément pouvant contraindre ou limiter

des terres qui appartiennent au domaine

les travaux de rénovation d’un riad, par

public marocain, c’est-à-dire à l’Etat.

exemple.

Ces terrains couvrent certains domaines forestiers

ou

maritimes

et

toutes

Le droit de « Zina » ; est courant dans

constructions y sont interdites pour des

certains quartiers historiques de la médina

raisons de protection de l’environnement

de Marrakech (La Casbah ou le Mellah).

ou bien ils sont utilisés par les services

L’embellissement et l’amélioration d’un

publics ou encore ces terrains sont

bien par son occupant et avec ses propres

réservés pour la réalisation de projets

deniers, confère à l’occupant la jouissance

menés par l’Etat. Le plus généralement,

de

ces biens sont inaliénables.

la

construction

moyennant

une

redevance. Le terrain restant la propriété de quelqu’un d’autre. L’acquisition de la

33

Marrakech, Bab Atlas

Le financement d’un bien par recours total ou partiel à un crédit bancaire et son obtention est une condition suspensive habituelle du compromis de vente. Il faut noter que si l’acheteur est nonrésident (et non MRE), basé dans un autre pays que le Maroc et qu’il ne dispose de source de revenus au Maroc, les banques marocaines ne financeront pas l’acquisition du bien, à moins que 30% du montant de l’acquisition soit réglé en devises étrangères sur un compte en dirhams convertibles ouvert au sein

DÉMARCHES ET TAXATIONS

de la banque.

Si l’option retenue par un étranger (non-résident) est le financement du bien depuis l’étranger (par crédit et/ou fonds propres), le montant de la transaction (arrhes et reliquat) peut être directement viré depuis l’étranger sur le compte séquestre du notaire ou sur un compte en dirhams convertibles ouvert dans une banque marocaine. Dans ce cadre, le notaire fera les démarches nécessaires auprès de l’Office des Changes marocain pour que le jour de la cession du bien, le produit de la vente (notamment) puisse être intégralement rapatrié dans son pays d’origine (une fois les taxes imputables au vendeur acquittées).

Pendant la durée de possession du bien, les investissements, travaux, etc. doivent également être déclarés auprès de l’Office des changes. Dans le cas d’un crédit bancaire obtenu à l’étranger pour le financement d’une acquisition au Maroc, la banque demandera dans la plupart des cas de mettre en garantie (assurance vie, autre bien dans le pays, etc.) le montant du prêt. Une hypothèque sur le bien au Maroc n’étant pas recevable par une banque étrangère.

P R O C E S S U S E T TA X E S I N C O M B A N T À L’A C Q U É R E U R

L’acquisition des

trois

implique taxes/frais

de

s’acquitter

suivants,

par

l’acheteur. C’est le notaire qui se charge de collecter pour le compte de l’Etat les droits d’enregistrement, les frais liés à la conservation foncière et les frais de dossier.

La valeur/le montant de ces taxes et frais sont les suivants : • Droits d’enregistrement = 4% du prix de vente ; • Conservation foncière = 1,5% du prix de vente + 100 DH de droit fixe + 100 DH pour l’édition du certificat de propriété ; • Frais de dossier (timbres, copies, etc.) = entre 1000 Dhs et 1500 Dhs ; À cela s’ajoutent les honoraires du notaire de 1% (et TVA de 10%).

P R O C E S S U S E T TA X E S I N C O M B A N T AU VENDEUR

Trois taxes incombent au vendeur au

• Forfait de 15% sur le prix d’acquisition

moment de la cession de son bien. Il

correspondant aux frais et charges

est impératif de vérifier les modalités

d’acquisition du bien. Si la part de ces frais

d’application de ces taxes car elles

était supérieure à ce taux, une révision

peuvent changer chaque année.

est possible sur la base de justificatifs précis. Si ces frais étaient inférieurs à

L’IRPI (Impôt sur le Revenu relatif aux

15%, l’abattement est de 15% par défaut.

Profits Fonciers) : s’applique à tous les types de biens et porte sur la plus-

• Les intérêts du crédit (si contracté

value immobilière et non sur la valeur

auprès d’une banque marocaine).

de cession du bien. Le taux peut être

•

différent dépendamment du type de

réparations

bien ou si les critères d’application de

factures.

l’abattement sont possibles. À l’exception

• L’indexation du prix d’acquisition à

des terrains nus, l’IRPI est de 20% de la

l’indice national du coût de la vie.

Les

dépenses sur

d’entretien

et

présentation

les des

plus-value retraitée OU 3% du prix de cession. Le montant le plus élevé étant

Quelles sont les exonérations ?

celui qui s’applique.

• Valeur minimale des cessions sur une Le retraitement concerne la prise en

année = 140 000 DH. Si < ou égale à ce

compte en déduction de la plus-value

montant, l’IRPI ne s’applique pas.

sur la transaction des frais et dépenses

• Si le bien est une résidence principale

auxquels le vendeur a été confronté.

depuis plus de 6 ans. Cependant, si la

Voici les éléments qui interviennent dans

valeur de la cession est supérieure à

son calcul:

4 000 000 DH, l’IRPI s’applique sur la tranche > ou égale à ce montant.

• Si le bien est utilisé en tant que

• S’il s’agit d’un MRE (Marocain Résident

résidence principale depuis moins de 6

à l’Etranger) qui utilise le bien comme

ans avec réinvestissement du montant

résidence principale ;

de la transaction dans les 6 mois suivant

• S’il s’agit d’une construction neuve

la vente dans un autre bien, en tant que

(ou une extension) utilisée pendant 5

résidence principale également.

ans depuis l’obtention du permis de construire ;

• Si le bien est une résidence principale

• S’il s’agit d’une résidence principale ou

depuis moins de 4 ans, cédé en tant que

d’une propriété louée à titre gracieux à

logement social.

un membre de la famille ; Une exonération totale s’applique s’il

• Si la cession du bien est exercée à titre

s’agit d’un logement économique (social),

gratuit à un membre de la famille (époux,

pendant la durée du prêt et pendant les

descendant, ascendant).

15 années après la fin du prêt. La taxe d’habitation est fixée par tranche, sur la

• S’il s’agit d’un terrain non bâti, situé en

base de la valeur locative mensuelle du

zone urbaine et cédé pour la première

bien :

fois, l’IRPI applicable est de 30%.

• Entre 0 et 5 000 Dhs = 0%, La taxe d’habitation: elle s’applique

• Entre 5001 Dhs et 20 000 Dhs = 10%,

sur

• Entre 20 001 Dhs et 40 000 Dhs = 20%,

les

biens

occupés

(résidence

principale, secondaire, occupée par un

• Plus de 40 000 Dhs = 30%.

membre de la famille, etc.). La valeur de la taxe d’habitation est basée sur la

La taxe des services communaux:

valeur locative estimée. Cette dernière

• 6.50% pour les biens en zones

est

périphériques

établie

par

la

commission

de

recensement et réévaluée de +2% tous

• 10,50% de la valeur locative pour les

les 5 ans. Une exonération de -75% peut

biens en zones urbaines

s’appliquer, dans les cas suivants :

TA X E S A P P L I C A B L E S A U X R E V E N U S L O C AT I F S

En cas d’achat d’un bien déjà loué, ou si

• Des administrations de l’Etat et des

vous décidez de louer votre résidence,

collectivités locales, des hôpitaux publics;

vous devez en déclarer les revenus

• Des œuvres privées d’assistance et de

fonciers, qui sont soumis à l’Impôt sur

bienfaisance soumises au contrôle de

le Revenu. Le revenu foncier brut des

l’Etat en vertu du dahir n° 1-59-271 du 17

biens donnés en location est constitué

CHAOUAL 1379 (14 avril 1960) ;

par le montant brut total des loyers. Ce

• Des associations reconnues d’utilité

montant est augmenté des dépenses

publique lorsque dans lesdits immeubles

incombant normalement au propriétaire

sont installées des institutions charitables

et à l’usufruitier et mises à charge des

à but non lucratif. (Article 62)

locataires,

notamment

les

grosses

réparations. Il est diminué des charges

Barème de l’Impôt sur le Revenu (IR)

supportées par le propriétaire pour le compte des locataires. Le revenu net imposable est obtenu en appliquant un

• De 0 à 30.000 dhs : Exonération de l’IR

abattement de 40% sur le montant du

• De 30.001 à 50.000 dh : Imposition de

revenu foncier brut. Il faudra également

10% abattement 3.000 Dhs

prévoir la taxe d’habitation et la taxe des services communaux.

• De 50.001 à 60.000 dhs : Imposition de 20% abattement 8.000 Dhs

Est

exclue

du

champ

de

l’impôt,

la

valeur

d’application locative

des

immeubles que les propriétaires mettent gratuitement à la disposition :

• De 60.001 à 80.000 dhs : Imposition de 30% abattement de 14.000 Dhs • De 80.001 à 180.000 : Imposition de 34% abattement de 17.200 Dhs

• De leurs ascendants et descendants, lorsque ces immeubles sont affectés à l’habitation des intéressés ;

40

• Plus de 180.000 : Imposition de 38% abattement de 24.400 Dhs

Marrakech, Bab Atlas

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Trouver un agent immobilier qui sache vous conseiller avisément et qui vous aidera à trouver votre bien d’exception

Coup de coeur

Banque Ouverture d’un compte bancaire en dirhams convertibles si nécessaire

Notaire Se rendre chez un notaire afin qu’il vérifie le statut juridique de la propriété et qu’il formalise la vente

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Entre deux contrats

Remise des clés

Le notaire sécurise la transaction en vérifiant toute une série d’éléments clés (cadasre, titre de propriété, hypothèques, limites)

Le notaire remet les clés et émet un certificat de propriété temporaire pour l’acheteur

Acte authentique L’acte est vérifié, signé et cacheté devant le notaire.

Le paiement est effectué

approx.

2 à 3 mois

Compromis Des arrhes de 10 % du prix du bien sont payées à la remise du compromis signé chez le notaire

42

Marrakech, La Palmeraie

Notre bureau à Marrakech Morocco Sotheby’s International Realty Villa n°8 - Bab Ighli - Avenue Guemassa Menara - Gueliz M-40000 Marrakech Maroc +212 666 254 420 www.sothebysrealty.ma marrakech@sothebysrealty.ma

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“Il y a peu de villes qui vous ensorcellent avec la même force et la même magie qu’à Marrakech.” P. Bergé

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