WDS masterplan BBGK

WARSZAWSKA DZIELNICA SPOŁECZNA KONCEPCJA MASTERPLANU

SPIS TREŚCI

5

WSTĘP

DOTYCHCZASOWE PRACE

6

PRACE ANALITYCZNE

8

DOKUMENTY STRATEGICZNE

18

LOKALIZACJA

20

UWARUNKOWANIA

24

AMBICJE

28

AMBICJE

30

32

OSIEDLE ZBUDOWANIE WOKÓŁ WSPÓLNOTY

MIASTOTWÓRCZOŚĆ

37

CENTRUM PONADLOKALNE

38

ŁĄCZNIK WOLI I BEMOWA

40

PRZESTRZENIE PUBLICZNE

42

ULICE WDS-U

58

FABRYCZNA TOŻSAMOŚĆ OSIEDLA

64

WSPÓLNOTA

67

MIKS SPOŁECZNY

68

MIESZKAŃCY OSIEDLA

70

OSIEDLE PODĄŻAJĄCE ZA WIEKIEM

78

PROJEKTOWANIE UNIWERSALNE

80

DOSTĘPNOŚĆ CENOWA

82

ARCHITEKTURA BUDUJĄCA WSPÓLNOTĘ

86

PRZESTRZEŃ BUDUJĄCA WSPÓLNOTĘ

92

RÓŻNORODNOŚĆ

99

PROGRAM

100

MIESZKANIA

108

BUDYNKI O FUNKCJI SPOŁECZNEJ

112

PROGRAM EDUKACYJNY

122

2 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

ZRÓWNOWAŻONA MOBILNOŚĆ

127

RÓWNOŚĆ OPCJI TRANSPORTOWYCH

128

INFRASTRUKTURA ROWEROWA

129

INFRASTRUKTURA DROGOWA

130

STRATEGIA PARKINGOWA

136

ZRÓWNOWAŻONE ŚRODOWISKO

145

KLIMAT WDSU

146

KOMPOZYCJA KRAJOBRAZU

148

STRATEGIA RETENCYJNA

162

OCZYSZCZANIE GRUNTU

170

FAUNA

172

ZRÓWNOWAŻONE BUDOWNICTWO

174

ZRÓWNOWAŻONA BUDOWA

176

OSZCZĘDNOŚĆ ENERGII

178

PRODUKCJA ENERGII

180

MOŻLIWOŚĆ ADAPTACJI I MODERNIZACJI

181

MASTERPLAN

184

NASŁONECZNIENIE

186

PRZESŁANIANIE

187

DROGI POŻAROWE

188

ZASADY OBSŁUGI W MEDIA

189

POWIERZCHNIA BIOLOGICZNIE CZYNNA

190

DYSPOZYCJE PROGRAMOWO-PRZESTRZENNE

191

ETAPOWANIE I BILANSE

192

ZESPÓŁ

wszelkie prawa zastrzeżone

199

3

4 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

WSTĘP Dotychczasowe prace Prace analityczne

Przykładowe osiedla społeczne

Rekomendacje

Modele finansowania

Spotkania i dyskusje dotyczące WDS-u

Realizowane strategie

Mieszkania 2030

Polityka mobilności

Adaptcity

Lokalizacja

Charakterystyka działki

Inwentaryzacja urbanistyczna

Uwarunkowania

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

wszelkie prawa zastrzeżone

5

DOTYCHCZASOWE PRACE

Warszawska Dzielnica Społeczna to projekt, który powstał z inicjatywy Tomasza Andryszczyka, Joanny Erbel i Wojtka Koteckiego w reakcji na powszechną krytykę komercyjnego modelu mieszkaniowego.

Model ten jest z natury konserwatywny i nie odpowiada na wiele potrzeb mieszkańców, traktując ich jako klientów a nie członków wspólnoty miejskiej. W efekcie w nowo realizowanych inwestycjach wiele z niezbędnych składowych szczęśliwego miasta jest pomijanych.

Projekt publiczny daje możliwość stworzenia nowego modelu osiedla, planowanego holistycznie, które będzie spełniało oczekiwania różnych grup społecznych. Główną ambicją dzielnicy jest zapewnienie przestrzeni dla wielopokoleniowej i zintegrowanej wspólnoty mieszkańców, gdzie nikt bez względu na wiek, możliwości finansowe, ani model życia nie jest wykluczany.

WDS to dzielnica, które wskazuje dobre wzorce i prototypuje rozwiązania. Chcemy, aby projekt ten sprawił, że na mapie stolicy będą pojawiały się kolejne osiedla społeczne, żeby zachęcił prywatnych inwestorów do nowego sposobu myślenia o mieście. Projekt nie miałby szansy zaistnieć bez współpracy wszystkich zaangażowanych w niego osób – ekspertów, urzędników, mieszkańców.

6 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

10 miesięcy

IDEA

1

2

V 2019

II 2019 6 miesięcy

KONSULTACJE SPOŁECZNE

5 miesięcy

2019 XII 2018

IX 2017

VII 2016

14 miesięcy

2018 II 2018

2017

2016

BADANIA I PRACE WYBÓR PROJEKTANTA

3

KONCEPCJA MASTERPLANU

IDEA

1

Proces rozwijania i propagowania idei WDS zbiegł się w czasie z ustalaniem polityki mieszkaniowej Warszawy i ustalania celów dla nowego Studium. Wpisał się też w szerszą dyskusję na temat problemów deweloperskiego runku mieszkaniowego. Dzięki serii spotkań i prezentacji udało się przekonać Miasto Warszawę do zaprzestania przygotowań do sprzedaży działki.

BADANIA I PRACE

2

Prace analityczne zlecone przez Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego miały na celu przygotowanie zestawu narzędzi i wytycznych dla przyszłego projektu WDS. Zostały one opracowane na podstawie analizy praktyk zagranicznych i szczegółowych badań trzech osiedli – Clichy Batignolles w Paryżu, GWL Terrrein w Amsterdamie oraz Mehr Als Wohnen w Zurychu.

KONCEPCJA MASTERPLANU

3

Obecny etap wstępnej koncepcji masterplanu jest weryfikacją wyznaczonych ambicji. Struktura przestrzenna pozwala zrealizować postawione wcześniej cele dotyczące zrównoważonego rozwoju pozostawiając dużą elastyczność.

PRZYSZŁOŚĆ W kolejnym etapie, razem z inwestorem, powinien zostać opracowany szczegółowy masterplan uwzględniający projekty branżowe i umożliwiający rozpoczęcie projektów architektonicznych.

wszelkie prawa zastrzeżone

7

PRACE ANALITYCZNE PRZYKŁADOWE OSIEDLA SPOŁECZNE

n

n

1

n

0.5km

n

n

n

3

n

0.5km

CLICHE BATIGNOLLES, PARYŻ

n

0.5km

0.5km

2 n

1 km GWL TERREIN, AMSTERDAM

1 km

0.5km

n

0.5km

n

1 km

n

MEHR ALS WOHNEN, ZURICH

8 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

0.5km

0.5km

1 km

WARSZAWSKA DZIELNICA SPOŁECZNA

WYBÓR PRZYKŁADÓW Wytyczne i rekomendacje do masterplanu Warszawskiej Dzielnicy Społecznej powstały w oparciu o analizy przepro wadzone przez ekspertów i ekspertki. Część badawcza obejmowała analizę działki, terenów sąsiednich, a także zrealizowanych europejskich osiedli społecznych – m.in. GWL Terrein w Holandii, Clichy Batignoles w Paryżu i Mehr als Wohnen w Zurychu. Zachodnie przykłady badane były pod kątem wprowadzania zróżnicowania społeczne go, sposobów kształtowania architektury wspierającej integrację sąsiedzką,

ZAC CLICHY BATIGNOLLES, PARYŻ, FRANCJA Projekt Clichy-Batignolles jest jednym z kluczowych publicznych przedsięwzięć miejskich w Paryżu.

Przewiduje budowę mieszkań społecznych, mieszkań komercyjnych i wszystkich potrzebnych

1

usług społecznych - przedszkoli i szkół. Obejmuje obszar aż 54 hektarów z czego 10 hektarów przeznaczonych jest na park. Prace nad projektem rozpoczęły się w 2001 roku i ostatni jego etap nadal jest w fazie konstrukcji.

Projekt został wybrany do dalszej analizy ze względu na ciekawy program mieszkaniowy obejmujący także hotele robotnicze, domy opieki społecznej oraz akademiki. Ważnym elementem jest publiczny park, który został zrealizowany w pierwszej kolejności i który użytkowany jest przez mieszkańców całego miasta.

GWL TERREIN, AMSTERDAM, HOLANDIA GWL Terrein to jeden z najbardziej rozpoznawalnych przykładów osiedli o bardzo silnej wspólnocie mieszkańców. Łącznie zbudowano tam 600 mieszkań. Proces tworzenia GWL Terrein został

2

zainicjowany przez grupę mieszkańców w 1989, której, z pomocą miasta i udziałem towarzystw budowlanych, udało się doprowadzić do realizacji przedsięwzięcia w 1998 roku.

Po 20 latach jest to najbardziej atrakcyjne miejsce do życia w Amsterdamie. W ostatnim czasie mieszkańcy zdecydowali się na pewne adaptacje. Jest to projekt, który jest pozwala zaobserwować, jak wspomagać tworzenie silnej wspólnoty i w jaki sposób może ona się rozwijać.

MEHR ALS WOHNEN, HUNZIKER AREAL, ZURYCH, SZWAJCARIA Mehr Als Wohnen to osiedle, które powstało w związku ze 100-leciem istnienia towarzystw

3

budowlanych w Zurychu. Jego celem jest wypracowanie nowatorskich rozwiązań dla mieszkania kolektywnego, stymulującego tworzenie się wspólnoty. Zrealizowano tam 380 mieszkań. Proces konkursowy rozpoczął się w 2007 roku, a budowa została ukończona w 2015 roku.

Wybrany przykład dobrze pokazuje szwajcarskie doświadczenie w projektowaniu mieszkań socjalnych, architekturę o bardzo wysokiej jakości. Ważnym aspektem projektu są procesy partycypacyjne i otwarcie na zróżnicowane grupy społeczne.

wszelkie prawa zastrzeżone

9

REKOMENDACJE

ASPEKTY SPOŁECZNE Jednym z elementów modelowych dzielnic jest wprowadzanie

Warszawska Dzielnica Społeczna powstaje na gruntach miejskiej

różnorodności społecznej, nazywanej również miksem spo-

spółki (MPRI) ze względu na to budowane na jej terenie mieszkania

łecznym. Różnorodność może dotyczyć kwestii demograficz-

powinny służyć realizacji Polityki mieszkaniowej – Mieszkania2030

nych (wielopokoleniowość), dochodowych (mieszanie różnych

oraz dostarczać nowych miejskich mieszkań. Jednak ze względu

segmentów mieszkań) oraz własnościowych (mieszanie miesz-

na modelowy charakter dzielnicy, który zakłada stworzenie pełne-

kań własnościowy z mieszkaniami przeznaczonymi na wyna-

go miksu społecznego w ramach WDS – poza mieszkaniami z seg-

jem). Nie ma jednak jednej wzorcowej matrycy dla projektowa-

mentów ABCD, powinien być obecny również segment komercyj-

nia różnorodności społecznej w osiedlach mieszkaniowych. W

ny. Propozycja podziału mieszkań w WDS ze względu na kryteria

niektórych założeniach głównym (i często jedynym wymiarem)

dochodowe:

jest miks własnościowy, w innych obserwujemy różnorodność

30% - segment komercyjny (po cenach rynkowych: 45-55 zł/m2)

demograficzną (wielopokoleniowość), ale nie własnościową.

50% - segment D (tanie mieszkania na wynajem, gdzie czynsz nie

Formuła miksu powinna być odpowiedzią na wyzwania polity-

przekracza 70% ceny rynkowej); z możliwością włączenia również

ki mieszkaniowej danego miasta, dlatego istotne jest nie tylko

segmentu C (o ile kwestie organizacyjne na to pozwolą).

analizowanie wzorcowych osiedli w innych miastach, ale rów-

20% - segment A+B (mieszkania komunalne i socjalne lub mieszka-

nież spojrzenie na lokalną sytuację i kluczowe wyzwania polityki

nia na wynajem po cenach nie wyższych niż 13,5 zł/m2, średnio 7,5

mieszkaniowej stolicy.

zł m2)

Wybór kryteriów modelowości osiedla społecznego jest

Drugim wymiarem, wedle którego powinien być kształtowany miks

odzwierciedleniem wyzwań jakie władze miasta uznają za

społeczny dla Warszawskiej Dzielnicy Społecznej są kwestie demo-

kluczowe w kontekście przyszłości rozwoju mieszkalnic-

graficzne, które powinny iść w poprzek kryteriów ekonomicznych.

twa. Samo więc podkreślenie konieczności zaprojektowania

Różnorodność ze względu na wiek powinna być obecna we wszyst-

miksu społecznego wskazuje na to, że jest to jeden z wymia-

kich segmentach mieszkań. Propozycja podziału ze względu na

rów, który wymaga szczególnej troski, ponieważ nie gwaran-

wiek/etap życia:

tuje tego ani rynek ani istniejące programy mieszkaniowe.

Segment senioralny – 20%

W przypadku Warszawy, w której nowe osiedla są homoge-

Mieszkania studenckie i kawalerki – 15%

nicznymi strukturami deweloperskimi postawienie na wy-

Mieszkania dla pary (M2) – 20%

tworzenie różnorodności społecznej jest szczególnie istotne.

Mieszkania rodzinne (M3, M4, M5) – 45%

Jednocześnie Warszawa w przeciwieństwie dla wielu stolic europejskich miast, które posiadają zgentryfikowane dzielni-

Ze względu na to, że większość mieszkań na rynku warszawskim

ce centralne, nadal w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach

to mieszkania własnościowe WDS powinno składać wyłącznie (lub

jest miastem o zróżnicowanej strukturze społecznej, co spra-

prawie wyłącznie) z mieszkań na wynajem.

wia, że różnorodność społeczna, którą planuje się osiągnąć w Warszawskiej Dzielnicy Społecznej nie jest niczym nietypowym dla miasta jako takiego. Co więcej, można wręcz twierdzić, że jest to próba odtworzenia normalnego miejskiego środowiska zamieszkiwania w okolicy, gdzie niekontrolowany rozrost osiedli deweloperskich wspierany przez rządowe programy doprowadził do powstania homogenicznej struktury społecznej, która utraciła swój wielkomiejski charakter.w dwóch powyższych osiedlach proporcje miksu nie stanowią kluczowego zagadnienia dla modelu tego osiedla.

10 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

EKO-DZIELNICA Orientacja, ukształtowanie bryły i detali architektonicznych oraz

Zmiany klimatyczne od kilku lat są odczuwalne także w Warszawie.

dobór technologii izolacyjnych i wysokosprawnych urządzeń mają

Odpowiednie ukształtowanie budynków i otaczających terenów po-

podstawowe znaczenie dla utrzymania wysokiej efektywności ener-

zwoli na zmniejszenie codzie-nnych uciążliwości związanych z upa-

getycznej budynków. Uzyskanie optymalnych parametrów budyn-

łami, suszami, porywistymi wiatrami czy podtopieniami.

ku wymaga przeanalizowania wszystkich możliwości ograniczenia

Na terenie inwestycji, wszędzie tam, gdzie to możliwe, należy za-

zużycia energii w budynku, wyboru odpowiednich technologii

stosować: nawierzchnie przepuszczalne odprowadzające nadmiar

wraz z przeprowadzeniem rachunku kosztów w cyklu życia inwe-

wody do gruntu; rozwiązania umożliwiające przechwytywanie i ma-

stycji, gdyż niektóre droższe rozwiązania, mogą przynieść znaczą-

gazynowanie wody, maksymalne ilości powierzchni zazielenionych.

ce oszczędności w użytkowaniu, a co za tym idzie w cenie najmu mieszkania.

W doborze materiałów, poza kwestią energii wbudowanej, należy wziąć pod uwagę: jakość i trwałość materiałów, ograniczającą konieczność ich wymiany, a sposób wykonania powinien umożliwiać demontaż, naprawy i serwisowanie, sposób produkcji ograniczający odpady produkcyjne i wykorzystujący optymalną ilość surowca (np. prefabrykcja).

MOBILNOŚĆ Zrównoważona mobilność zaczyna się od umożliwienia pieszym

kingów podziemnych obniży koszty inwestycji, a naziemne parkingi

wygodnego i bezpiecznego poruszania się między strefami za-

wielopoziomowe można z czasem przekształcać w budynki o in-

mieszkania, pracy i podstawowych usług, oraz bezpiecznym dostę-

nych funkcjach. Rekomenduje się wspieranie rotacji samochodów

pem do terenów rekreacji i przestrzeni kolektywnych.

na dostępnych miejscach postojowych, uzyskane przez wymianę użytkowników dziennych (pracowników) i nocnych (mieszkańców).

W sytuacji silnego wydzielenia terenu WDS od zachodu i północy,

Inwestycja powinna wspierać rozwój alternatywnych środków

ważne jest zapewnienie połączenia odseparowanych terenów, ce-

transportu indywidualnego, np. car-sharing.

lem utworzenia lepszej, bardziej aktywnej i zwartej miejskiej tkanki przestrzennej. Do proponowanych elementów łączących WDS z

Osiedle WDS powinno jednocześnie z ograniczeniem uży-

otoczeniem należy m.in. utworzenie połączenia pieszo-rowerowe-

wania samochodów prywatnych zachęcać do korzystania z

go wschodniej i zachodniej strony torów kolejowych na przedłu-

alternatywnych środków transportu indywidualnego. Kluczo-

żeniu ulicy Olbrachta i zwiększenie liczby połączeń pieszych przez

we dla promocji ruchu rowerowego jest stworzenie nowej

ulicę Górczewską.

infrastruktury rowerowej wokół WDS, wspieranie realizacji kompletnej sieci dróg dla rowerów na terenie Bemowa i Woli

Aby zmniejszyć ruch samochodów i ogólny poziom zmotoryzo-

oraz stosowanie odpowiednich wskaźników ilości miejsc po-

wania mieszkańców należy zredukować liczbę dostępnych miejsc

stojowych dla rowerów przy projektowaniu odpowiednich

postojowych dla mieszkańców i gości. Poprawi to jakość przestrzeni

budynków i pomieszczeń.

publicznej na terenie WDS. Sugerowane całkowite pominięcie par-

wszelkie prawa zastrzeżone

11

MODELE FINANSOWE

MODELE ROZWIĄZAŃ

ŹRÓDŁA FINANSOWANIA

Osiedle społeczne może być planowane i realizowane w dwóch

Możliwe źródła pokrycia kosztów inwestycji na etapie budowy, a na-

podstawowych scenariuszach:

stępnie przebudowy, rozbudowy i/lub inwestycji odtworzeniowych

•

jako jednorazowy eksperyment, którego celem jest

to:

sprawdzenie w praktyce wybranego zestawu rozwiązań organiza-

•

środki z budżetu miasta

cyjnych, przestrzennych, architektonicznych, społecznych i innych,

•

kredyty komercyjne lub preferencyjne, w tym w szczegól-

z wyjątkową strukturą finansowania, zakładającą nietypowo wysoki

ności finansowanie z BGK w ramach programu Mieszkanie dla Roz-

udział nakładów z budżetu miasta,

woju

•

jako modelowe, a co za tym idzie, powtarzalne rozwiąza-

nie, uwzględniające m.in. ograniczenia budżetu miasta.

•

obligacje projektowe

•

środki podmiotów sektora prywatnego w przypadku okre-

ślonych wydzielonych przedsięwzięć W pierwszym wariancie należy założyć, że:

•

a.

zacji części lub całości projektu w formule PPP

Miasto pokryje całość wartości gruntu, zakładając, że

środki podmiotów sektora prywatnego w przypadku reali-

ewentualne późniejsze zyski ze sprzedaży jego fragmentów dofi-

•

nansują deficytowe elementy przedsięwzięcia

su realizacji, który umożliwi korzystanie ze środków UE)

b.

•

Miasto pokryje w całości koszty uzbrojenia terenu, oraz

środki UE - finansowanie hybrydowe (pod warunkiem czaśrodki uzyskane z ewentualnej sprzedaży części gruntów.

jakąś ustaloną część nakładów na tereny otwarte, służące nie tylko

Możliwe źródła pokrycia kosztów eksploatacji:

mieszkańcom osiedla

•

c.

Miasto zobowiąże się do sfinansowania nakładów na

opłaty za czynsz/najem (w zależności od podmiotu)

mieszkań, lokali handlowych, usługowych lub biurowych, miejsc

mieszkania komunalne, oraz obiekty publiczne (szkoła, przedszkole)

postojowych, lub innych obiektów/terenów

w takiej wysokości, w jakiej będzie to konieczne po zaangażowaniu

•

ewentualnej nadwyżki wypracowanej ze sprzedaży części gruntów

mów miejskich lub innych

na funkcje dochodowe.

•

Ten wariant oznacza, że nadrzędne wobec form finansowania są

zakresie dopuszczonym prawem dla podmiotów publicznych), w

ew. dofinansowania do czynszu/najmu w ramach prograprowadzenie działalności o charakterze gospodarczym (w

optymalne rozwiązania z punktu widzenia celów niefinansowych –

tym sektora ekonomii społecznej.

wówczas miasto zobowiązuje się, że zapłaci tyle, ile będzie trzeba,

Ponadto część najemców będzie zapewne mogła uzyskać dodatki

aby inwestycja została zrealizowana.

mieszkaniowe, będące w zasadzie przychodami najemców, a nie przychodem podmiotu wynajmującego lokale.

W drugim wariancie – powtarzalnego modelu – istotą rekomendacji jest taka struktura własnościowa, dzięki której nakłady miasta na

FORMY ORGANIZACYJNO-PRAWNE

WDS zostałyby utrzymane w granicach wielkości pozwalającej w

Forma organizacyjno-prawna jest ściśle związana z wyborem formy

przyszłości na replikowanie co najmniej kilku podobnych przedsię-

finansowania.

wzięć w innych częściach miasta do roku 2030.

Można wyróżnić następujące możliwe formy organizacyjno-prawne dla tworzenia miejskiej dzielnicy społecznej:

Należałoby w związku z tym ustalić jakie globalne kwoty w corocz-

•

nym budżecie miasto jest w stanie przeznaczyć na osiedla spo-

podmiotów prawnych w ramach m. st. Warszawy

łeczne w modelu WDS, w tym – na to konkretne osiedle.

•

Jednocześnie realizacja tej WDS w formule eksperymentu pozwoli

inwestycji

prowadzenie inwestycji przez jeden z już istniejących powołanie komunalnej spółki celowej na czas realizacji

na przetestowanie rozwiązań, które następnie mogą być wykorzy-

Po czym nastąpi przekazanie obowiązków zarządczych albo jedne-

stane do budowy modelu.

mu z już istniejących podmiotów albo nowo powołanemu podmiotowi (którym także może być spółka komunalna).

12 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

•

partner prywatny

Powierzenie zadań inwestycyjnych partnerowi prywatnemu.

•

realizacja w formule PPP

ROZWIĄZANIA REKOMENDOWANE DLA WDS Skala kosztów inwestycji Przy zakładanej wartości gruntu ok. 200 mln. zł i ok. 150 000 m2

W tym wypadku również możliwe jest zarówno powołanie spółki

powierzchni użytkowej o różnych funkcjach łączny koszt nakładów

celowej na czas realizacji inwestycji, a następnie przekazanie obo-

związanych z realizacją osiedla można orientacyjnie szacować na

wiązków zarządczych albo jednemu z już istniejących podmiotów

ok. 800-850 mln. zł. w poziomie cen z końca 2017 r. (z kosztami in-

albo nowo powołanemu podmiotowi, z zachowaniem ciągłości od-

frastruktury technicznej i urządzenia terenu, bez kosztów finanso-

powiedzialności określonej w umowie PPP.

wych).

Wydaje się również możliwa realizacja całości lub wydzielonych części osiedla we współpracy z BGK Nieruchomości w ramach progra-

Rekomendowany model finansowy i organizacyjny

mu Mieszkanie dla Rozwoju. W wariancie tym najprawdopodobniej

W doborze rekomendowanego modelu finansowego i zarządczego

spółka dysponująca prawami do gruntu (MPRI) utworzyłaby spółkę

dla Warszawskiej Dzielnicy Społecznej kluczową rolę odgrywały na-

celową z BGKN. Spółka ta byłaby zarówno inwestorem przedsię-

stępujące czynniki:

wzięcia w fazie realizacji jak i operatorem w fazie eksploatacji co

•

najmniej w okresie niezbędnym do dokonania spłaty wszystkich

cele społeczne.

zobowiązań finansowych, zaciągniętych na pokrycie kosztów wy-

•

budowania osiedla.

nia i zarządzania dzielnicami społecznymi •

Decyzja o tym, że najważniejszym elementem WDS są jej Możliwość stworzenia powtarzalnego modelu finansowaSzczególna sytuacja WDS, w której grunt przeznaczony

W ramach finansowania i zarządzania możliwy jest:

pod jej realizację należy do spółki miejskiej MPRI, której działalność

•

obejmuje m.in. realizację inwestycji miejskich

model ujednolicony – taki sam dla całego osiedla (z możli-

wością ewentualnego wydzielenia nieruchomości o dominujących funkcjach biurowych/usługowych) •

mieszany, z wydzieleniem działek.

ANALIZY NIEZBĘDNE NA DALSZYCH ETAPACH •

Stworzenie planu finansowego weryfikującego przyjęte

założenia podziału wg segmentów rynkowych prowadzonego rówFORMY WŁASNOŚCI

nolegle z master planem. Plan finansowy powinien ukazać plano-

Jednym z głównych założeń osiedla społecznego jest wprowadze-

wane nakłady oraz ewentualne przychody w poszczególnych latach

nie różnorodności w zakresie grup mieszkańców, w tym ich zróżni-

realizacji WDS a następnie projekcję funkcjonowania WDS rozumia-

cowanie jeśli chodzi o poziom dochodów i możliwości ponoszenia

nego jako spółka celowa powołana do zaplanowania, zrealizowania

opłat za wynajem mieszkania i/lub zdolności nabycia go. Ze wzglę-

i zarzadzania osiedlem. Przy tworzeniu planu finansowego istotnym

dów zarządczych oraz funkcjonalnych (przewidywana możliwość

założeniem jest możliwość uzyskania poręczenia M. St. Warszawy

łączenia lub dzielenia mieszkań w zależności od zmieniających się

przy pozyskiwaniu finansowania.

potrzeb gospodarstw domowych) najbardziej wskazane jest zacho-

•

Analiza w oparciu o kilka scenariuszy udziału i rodzaju

wanie jednej formy własności nieruchomości i różnicowanie grup

przestrzeni wspólnych oraz przestrzeni użytkowych z uwzględnie-

mieszkańców/użytkowników poprzez regulowane czynsze i udo-

niem potencjalnych kosztów i przychodów i konsultacji z wcześniej

stępnienie części mieszkań po cenach rynkowych najmu. Możliwe

wytypowanymi interesariuszami.

jest także wydzielenie pod względem własności części nierucho-

•

Analiza finansowa odpłatności za funkcje uzupełniające w

mości (np. jednego budynku). Jednak, by zachować cele społecz-

stosunku do funkcji mieszkaniowej

ne, które są najważniejszą cechą dzielnicy społecznej, najbardziej

•

wskazane jest zachowanie kontroli własnościowej i zarządczej nad

plan i poszczególne etapy służące rozpoznaniu potrzeb przyszłych

całością inwestycji.

użytkowników, ich oczekiwań, możliwych lokalnych partnerstw itp.

W celu uzyskania efektywności finansowej wskazane jest wykona-

oraz ich kontynuacja na dalszych etapach realizacji i funkcjonowa-

nie szczegółowych analiz wskazujących na proporcje pomiędzy po-

nia osiedla.

Konsultacje i analizy poprzedzające konkurs na master

wierzchniami użytkowymi, których koszty utrzymania:

•

•

są pokrywane w całości z opłat za czynsz/wynajem

części o przeważającej funkcji usługowo-biurowej należy przepro-

•

są pokrywane w części z opłat za czynsz/wynajem, a w

wadzić badanie rynku dot. powierzchni biurowych oraz zaintereso-

części ze środków publicznych i/lub nadwyżki, o której mowa w ko-

W celu zweryfikowania zaproponowanego programu

wania instytucji publicznych wynajęciem biur w tej lokalizacji.

lejnym podpunkcie •

są pokrywane z opłat za czynsz/wynajem i dodatkowo wy-

OPRACOWANIE Z MATERIAŁÓW: WARSZAWSKA DZIELNICA SPO-

twarzają nadwyżkę finansową, służącą do pokrycia kosztów innych

ŁECZNA AMBICJE I NARZĘDZIA - WYTYCZNE DO PROJEKTU MA-

lokali.

STER PLANU AUTORZY: K.KIREJCZYK, K.SADOWY

wszelkie prawa zastrzeżone

13

SPOTKANIA I DYSKUCJE DOTYCZĄCE WDS-U 22 MARCA 2019

27 MARCA 2019

06 KWIETNIA 2019

PAWILON ZODIAK

PAWILON ZODIAK

WOLSKIE CENTRUM KULTURY

PUBLICZNA PREZENTACJA PROJEKTU

SPOTKANIE EKSPERCKIE

SPOTKANIE Z MIESZKAŃCAMI

22.03.2019 PIERWSZA PUBLICZNA PREZENTACJA PROJEKTU

Realizacja w projekcie: - Projekt zakłada dużą elastyczność, jeśli chodzi o modele biznesowe zastosowane na terenie WDS-u. Na etapie koncepcji nie definiu-

Zgłoszone pytania i uwagi:

jemy ich jednak szczegółowo.

- Czy planujemy stworzenie biznesplanu i analizujemy zwracanie się

- Obecnie zakładamy strukturę: 20% segment A+B (mieszkania so-

inwestycji?

cjalne i komunalne), 30% mieszkania komercyjne (wynajem po ce-

- Czy z punktu widzenia tworzenia się lokalnej społeczności oraz

nach rynkowych), 50% segment C+D (mieszkania "dostępne" ceno-

opłacalności inwestycji sensowne jest przeznaczenie wszystkich

wo oraz zasób TBS).

lokali na wynajem?

- Cały obszar WDS pokryty jest siecią ścieżek rowerowych, a odle-

- Jak rozwiązujemy komunikację publiczną i ścieżki rowerowe na te-

głość do przystanków autobusowych nie przekracza 300m.

renie WDS-u?

- Obecnie zakładamy wysoki wskaźnik parkingowy 1,07 mp/1 miesz-

- Czy zakładana ilość miejsc parkingowych jest wystarczająca?

kanie. WDS jest projektem modelowym i dążymy do obniżenia

- Czy projekt spełnia wymagania MPZP?

wskaźników parkingowych zgodnie ze strategiami zrównoważone-

- Jakie będzie kryterium doboru przyszłych lokatorów i przydziału

go transportu. Teren jest bardzo dobrze skomunikowany środkami

lokali mieszkalnych?

komunikacji publicznej, co ma sprzyjać zrezygnowaniu z prywatnego samochodu.

- Założenia projektowe opierają się na dokumentach planistycznych: MPZP oraz SUiKZP. - W pierwszej kolejności przyznawane będą lokale segmentu A i B osobom spełniającym kryterium dochodowe.

SPOTKANIE INFORMACYJNE NA TEMAT WDS-U, 22.03.2019, PAWILON ZODIAK 14 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

27.03.2019

Realizacja w projekcie:

SPOTKANIE Z MIESZKAŃCAMI

- Ruch samochodowy kierowany będzie poprzez projektowaną ulicą

Zgłoszone pytania i uwagi:

wiejskiej i ul. Innowacji. Lewoskręt w ul. Górczewską realizowany bę-

biegnącą wzdłuż wschodniej granicy WDS-u (12 KDL) aż do ul. Biało- Jak rozwiązane zostały powiązania komunikacyjne (głównie od

dzie przez rondo po stronie Wola Parku. Trasą tą przejeżdżał będzie

strony sąsiadów po wschodniej stronie WDS)?

również autobus. Zakładamy, że spora część samochodów przejęta

- Istnieje ryzyko konfliktu o parkowanie mieszkańców WDS na miej-

zostanie przez projektowaną drogę 9KDZ oraz ul. Olbrachta.

scach parkingowych przynależnych osiedlu Górczewska Park. czy

- Liczba projektowanych miejsc parkingowych realizuje zapis MPZP

zakładana przez nas strategia parkingowa bierze to pod uwagę?

zakładający 1mp/mieszkanie (+dodatkowe miejsce dla mieszkań o

- Jakie są perspektywy czasowe realizacji i etapowanie inwestycji?

powierzchni powyżej 60m2), co jest wysokim wskaźnikiem. Dodat-

- Jak rozwiązana została kwestia ochrony przed hałasem ul. Gór-

kowo nastawiamy się na promowanie korzystania z transportu pu-

czewskiej i przyszłej trasy N-S?

blicznego, czemu sprzyja lokalizacja tuż przy stacji metra.

- Sugestia nasadzenia drzew owocowych w dziedzińcach

- Projekt podzielony został na bilansujące się etapy wynikające ze

- Czy planujemy mieszkania dostosowane do potrzeb osób niepeł-

struktury własnościowej.

nosprawnych oraz ich rodzin?

- Od strony ul. Górczewskiej osiedle osłaniane jest przed hałasem przez wyższe budynki biurowe Strefy Innowacji. Od strony trasy N-S osłonę stanowią budynki osiedla Górczewska Park.

- Drzewa owocowe to dobry pomysł, który uwzględniamy jako wzbogacenie ekosystemu WDS-u.

- 20% mieszkań projektowane jest w standardzie uniwersalnym, dającym możliwość dostosowania do potrzeb osób niepełnosprawnych.

SPOTKANIE Z MIESZKAŃCAMI, 06.04.2019, WOLSKIE CENTRUM KULTURY wszelkie prawa zastrzeżone

15

06.04.2019 SPOTKANIE EKSPERCKIE Zgłoszone pytania i uwagi:

Zieleń

Edukacja

- Zwrócono uwagę na brak dużego obszaru zielonego, np. parku lub

- Sugestia rozważenia multifunkcjonalności przestrzeni, np. otwarcia

skweru.

boisk szkolnych i obiektów edukacji po godzinach dla innych użytkow-

- Sugestia nastawienia się na realizację postulatów programu "Czas wol-

ników.

ny blisko domu" (siłownie, place zabaw, ławki w ich pobliżu).

- Uwaga, że należy zapewnić właściwą konstrukcję dachów zielonych a

Miejsca pracy i komercjalizacja lokali usługowych

także zbiornik retencjonujący wodę służącą do podlewania.

- Jak zdefiniować, jaki rodzaj miejsc pracy miałby się pojawić na tym

- Czy drzewa przy głównym pasażu są zasadzone w gruncie rodzimym,

terenie? Jak mogłoby to być wprowadzane: czy miałaby się tym zająć

czy w donicach? Czy projekt przewiduje wycinkę istniejących drzew?

miejska agencja, czy we współpracy z prywatnymi inwestorami?

- Czy planujemy wymianę gleby na terenie WDS-u?

- Sugestia rozważenia komplementarności funkcji społecznych i komercyjnych, konieczność wprowadzenia zarządcy procesu inwestycyjne-

Infrastruktura

go i całościowego programu uwzględniającego sposób finansowania

- Sugestia zapewnienia wiat rowerowych oraz zminimalizowania ryzyka

inwestycji (posiłkowanie się środkami zewnętrznymi). Funkcja biurowa

konfliktów pieszo-rowerowych.

powinna faworyzować firmy z grupy innowacyjnych.

- Sugestia przeprowadzenia rzetelnej analizy ruchu, określającej prze-

- Zgłoszona potrzeba biznesplanu udowadniającego opłacalność funk-

krój ul. Górczewskiej potrzebny do obsłużenia osiedla oraz przewidze-

cji przewidywanych w dzielnicy.

nie lokalizacji stacji Veturillo w przestrzeniach osiedla.

- Zwrócono uwagę na konieczność uwzględnienia dodatkowych miejsc

Dostępność

parkingowych dla mieszkań o powierzchni powyżej 60m2.

- Jakie funkcje społeczne dla seniorów są planowane? Zgłoszona potrze-

- Uwaga, że koncepcja lokalizacji parkingów wielopoziomowych przy

ba miejsc wielopokoleniowej integracji.

Górczewskiej ma sens przy założeniu, że jest jeden inwestor, który je

- Zgłoszona kwestia roszczeń i propozycja innego etapowania: rozsze-

wszystkie wybuduje. Jeśli inwestor realizuje tylko te we własnej realiza-

rzenie obszaru opracowania o trójkąt miejski i ustawienie kolejności re-

cji, a mamy realizację etapową, może to generować problemy.

alizacji etapów zgodnie z kolejnością regulowania roszczeń. Być może

- Sugestia, że ul. Krępowieckiego nie spełnia standardów ulicy zbiorczej

konieczna będzie zmiana lokalizacji szkoły i ulokowanie jej w trójkącie

(zgodnie ze Studium) i będzie trudno to zapewnić, więc może w grę

poza obszarem opracowania (przy forcie), bo jest to najmniej problema-

wchodzi obniżenie klasy drogi. Istnieje ryzyko oporu społecznego w re-

tyczny pod względem formalno-prawnym teren.

akcji na przesuniecie wypchniętego z osiedla ruchu do sąsiadów.

- Uwaga, że lokalizacja nie jest destynacją "premium", ale może być faj-

- Czy rondo nie jest drogą wewnętrzną należącą do CH Wola Park? Uwa-

nym miejscem na coworkingi. Trzeba również brać pod uwagę wysysa-

ga, że możliwość wykorzystania musiałaby się wiązać z wykupem i zro-

nie funkcji handlowej przez Wola Park.

bieniem dróg publicznych.

- Postulat, aby przewidzieć miejsca parkingowe dla rowerów w gara-

Mieszkania

żach niezależnie od ostatecznych decyzji o liczbie miejsc parkingowych

- Sugestia przewidywania większych lokali dla rodzin i konieczności za-

dla samochodów.

rządzania strukturą mieszkań oraz mieszkań dostosowanych do potrzeb

- Sugestia, że na 12KDL może występować ryzyko przyspieszania przez

seniorów i osób niepełnosprawnych.

rowerzystów, więc może warto spowalniać ruch poprzez wyspy zieleni.

- Uwaga, że obecnie w grupie oczekujących na mieszkania są głównie

- Uwaga, że budowanie sąsiedzkości wymaga animacji. Czy zarządcę

1-3 osobowe gospodarstwa, warto zweryfikować strukturę mieszkań

będzie stać na utrzymanie 3-4 centrów lokalnych i czy nie będą się one

wobec realnego i przewidywanego zapotrzebowania.

nawzajem „kanibalizować” ofertą albo nie będzie ona zbyt podobna?

- Uwaga, że ograniczanie się jedynie do najmu niesie ryzyko dużej wy-

Może nie musi ich być aż tak dużo, a mogą się pojawiać później w odpo-

miany lokatorów i problemów z wykształceniem się społeczności.

wiedzi na potrzeby. To może będzie jedna wspólnota i nie ma sensu jej

- Jak zapewnić transport dla osób z niepełnosprawnościami ruchowymi

rozbijać na mniejsze. Niektóre przestrzenie np. oranżeria bardzo definiu-

czy z korzystającym z mieszkań wspomaganych? Jest wiele przestrzeni

ją to, co tam się może pojawić.

zielonych i pieszych, ale czy łatwo będzie dojechać specjalistycznym transportem .

- Sugestia, że partnerem-innowatorem mogą być organizacje społeczne, np. prowadzące mieszkania wspomagane – warto zabezpieczyć ich udział.

- Sugestia zapewnienia w strukturze osiedla miejsc dla kooperatyw mieszkaniowych.

16 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

Realizacja w projekcie:

Zieleń

Edukacja

- Proponowana zabudowa ma raczej niewielką skalę i intensywność ni-

- Udostępnienie przestrzeni obiektów edukacji na potrzeby funkcji

ską względem powierzchni zabudowy. W związku z tym, nie możemy

społecznych jest dobrym pomysłem, wymaga jednak odpowiedniego

sobie pozwolić na wyodrębnienie jeszcze dodatkowego obszaru dedy-

zarządzania. Pozostawiamy ten pomysł do wprowadzenia na dalszych

kowanego jedynie zieleni. Mimo to, we wnętrzach kwartałów występują

etapach prac.

różne rodzaje przestrzeni zielonych, takie jak zielone dziedzińce, parki

Miejsca pracy i komercjalizacja lokali usługowych

cyjnych.

kieszonkowe, ogrody deszczowe czy drzewa wzdłuż ciągów komunika- Na obecnym etapie projektu proponujemy elastyczną strukturę, która

- W opracowaniu proponujemy schemat funkcjonowania przestrzeni

na późniejszych etapach wypełniona zostanie określonymi funkcjami.

publicznych w wariancie wiosna-lato oraz jesień-zima.

Zgadzamy się, że komercjalizacja lokali powinna być dobrze zaplano-

- W projekcie przewidziana została strategia retencyjna prowadząca

wanym procesem, pozwalającym na bilansowanie usług społecznych

do możliwie jak największej retencji wody, zarówno w zbiornikach jak

i komercyjnych.

i poprzez kaskadowe ukształtowanie tarasów, czy odpowiedni dobór

- Lokalizacja wydaje nam się dobrym miejscem na ośrodek innowacyj-

roślinności.

nych miejsc pracy, np. coworkingów, co zaznaczamy w projekcie ma-

- Drzewa wzdłuż ciągów komunikacyjnych sadzone są w gruncie rodzi-

sterplanu.

mym. Przewidujemy wycięcie drzew tuż przy strefie innowacji, jednak w zamian planujemy liczne nasadzenia w nowych kwartałach.

Dostępność

-Badania stanu zanieczyszczenia gleby będą musiały być zlecone na ko-

- Na terenie obszaru A proponujemy budynek CK Ulrychów - Domu Wie-

lejnych etapach projektu.

lopokoleniowego z biblioteką. Będzie to obiekt dostępny dla wszystkich mieszkańców okolicy z programem integrującym różne pokolenia.

Infrastruktura

- Kwestia roszczeń wymaga dalszej weryfikacji.

- Parkowanie rowerów przewidujemy w garażach w tarasach oraz w

- Zgadzamy się, że strefa biurowa powinna być nastawiona na innowa-

przestrzeniach wspólnych w parterach budynków.

cyjne biura np działających jako co-workingi lub siedziby start-upów

- Przeprowadzenie analizy ruchu zostanie wzięte pod uwagę na kolej-

Mieszkania

- W opracowaniu zaznaczamy lokalizacje stacji Veturilo.

nych etapach projektu.

- Metraże mieszkań zostały zweryfikowane z opracowaniami BPL przy-

- Dodatkowe miejsca parkingowe zostały wzięte pod uwagę w opraco-

gotowanymi na potrzeby programu "Mieszkania 2030" oraz obecnymi

waniu.

zasobami działających w Warszawie TBS-ów. W efekcie tych dociekań

- Realizacja projektu wymaga etapowania i bilansowania miejsc parkin-

średnia powierzchnia mieszkania zwiększona została dp 53,4m2. oraz

gowych w ramach poszczególnych etapów. Kwestia inwestora dla po-

20% lokali projektowane jest w standardzie uniwersalnym - o zwiększo-

szczególnych etapów jest tematem do rozważenia na etapie realizacji.

nych metrażach umożliwiających dostosowanie do potrzeb osób star-

- Obecna ul. Krępowieckiego zarówno w obowiązującym MPZP jak i w

szych i niepełnosprawnych.

Studium zaznaczona jest jako projektowana droga zbiorcza (9 KDZ).

- 55% wszystkich mieszkań projektowane jest jako M1 i M2, gdyż takie lo-

Również ul. Olbrachta, która łączy się skrzyżowaniem z ul. Górczewską

kale są najbardziej pożądane wśród potencjalnych mieszkańców WDS-

ma kategorię drogi zbiorczej (5 KDZ) i może pozwolić na rozładowanie

-u.

ruchu w rejonie ul. Krępowieckiego.

- Na obecnym etapie projektu zakładana przez nas struktura nie

- Rondo i droga przy CH Wola Park są drogami publicznymi, które mogą

uwzględnia mieszkań własnościowych. Mimo to, zakładamy, że stabilne

być wykorzystane do obsługi osiedla.

warunki najmu powinny dawać możliwość wieloletniego najmu - także

- Ilość miejsc postojowych dla rowerów w garażach powinna być zwery-

ze względu na zwiększenie szans budowy lokalnej społeczności.

fikowana na kolejnych etapach projektu.

- Mieszkania wspomagane lokalizowane będą w miejscach ułatwiają-

- Droga 12KDL znajduje się poza obszarem opracowania.

cych ewentualny transport osób niepełnosprawnych (wzdłuż głównych

- Większość budynków o funkcjach społecznych ma elastyczny pro-

ciągów komunikacji). Rozwiązania przestrzeni publicznych będą brać

gram i jest nastawiona na realizację różnych potrzeb społeczności: spor-

pod uwagę potrzeby takich osób (unikanie różnic poziomów i zapew-

tu i rekreacji, spotkań, kolektywnego ogrodnictwa czy kultury, przez co

nienie ramp, odpowiedni dobór posadzek, czytelne oznaczenia komu-

nie konkurują między sobą.

nikacji wizualnej).

- W obecnej koncepcji nie przewidujemy kooperatyw mieszkaniowych.

Są to jednak rozwiązania, które mogłyby urozmaicić strukturę mieszkaniową i warto je rozważyć na kolejnych etapach projektu.

wszelkie prawa zastrzeżone

17

DOKUMENTY STRATEGICZNE POLITYKA MIESZKANIOWA MIESZKANIA 2030 Polityka mieszkaniowa dla m.st. Warszawy - Mieszkania 2030 to program mający na celu stworzenie warunków umożliwiających mieszkankom i mieszkańcom Warszawy zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych zgodnie ze swoimi preferencjami i możliwościami finansowymi. Program jest cały czas tworzony i konsultowany w grupach eksperckich i spotkaniach z warszawiankami i warszawiakami. Jest to jedna z najważniejszych wytycznych dla projektu dzielnicy WDS.

Główne wyzwania miejskiej polityki

1. TWORZENIE SILNYCH, WSPIERAJĄ-

cyjnych struktur

mieszkaniowej zdefiniowane przez twór-

CYCH SIĘ SPOŁECZNOŚCI

- zapewnienia przestrzeni do użytku

ców programu to:

- dedykowanie środków finansowych

wspólnego

- dostępne mieszkania

dla inicjatyw budujących więzi sąsiedz-

- wygodna lokalność, czyli zapewnienie

- pomoc najsłabszym – przeciwdziałanie

kie oraz podnoszących jakość zamiesz-

infrastruktury społecznej takiej, jak usłu-

bezdomności i zadłużeniu czynszowe-

kiwania

gi oświaty, opieki zdrowotnej, kultury,

mu

- systemowe wsparcie dla partnerstw

terenów sportowo-rekreacyjnych itp.

- starzenie się społeczeństwa –utrzyma-

lokalnych

- zrównoważona mobilność

nie mieszkanek i mieszkańców Warsza-

- włączenie lokalnych liderów w proces

- zwiększenie wykorzystania istniejące-

wy jak najdłużej w zdrowiu i samodziel-

podejmowania decyzji o danej okolicy,

go zasobu

ności, danie możliwości zamieszkiwania

w tym zarządzanie komunalnym zaso-

- efektywność energetyczna

do końca życia w jednej okolicy.

bem lokali użytkowych oraz planowanie

- migracje – zapewnienia odpowied-

innowacyjnych projektów mieszkanio-

niego środowiska zamieszkania i pracy

wych

Celem jest zwiększenie liczby miejskich

dla nowonapływających mieszkanek i

Tworzenie przestrzeni o potencjale

mieszkań. Do grupy mieszkań miejskich

mieszkańców Warszawy, które ułatwią

wzmacniającym więzi społeczne wyma-

zalicza się mieszkania wchodzące w

im szybkie zakorzenienie się w lokalnej

ga (z Mieszkania 2030):

skład Miasta Stołecznego Warszawy

społeczności

- zwiększenia liczby Miejsc Aktywności

oraz stanowiące własność Towarzystwa

- przyciąganie talentów – podnoszenie

Lokalnej

Budownictwa Społecznego. Mieszkania

3. MIEJSKIE MIESZKANIA

jakości życia i zamieszkiwania w celu

- łączenia funkcji mieszkaniowej z funk-

te dzielą się na 4 segmenty (ABCD), ma-

przyciągnięcia najzdolniejszych wraz z

cjami użytkowymi, szczególnie wyko-

jące zaspokoić potrzeby osób o różnych

rodzinami

rzystując partery budynków

dochodach - od tych potrzebujących

- podnoszenie jakości miejskich miesz-

- wspierania podmiotów ekonomii spo-

największego wsparcia, po gospodar-

kań i dobre zarządzanie

łecznej

stwa o średnich dochodach. Segmenty

- zrównoważony rozwój

- uwzględnienia w systemie zarządzania

dzielą się następująco:

Główne kierunki dalszego rozwoju tere-

miany usług sąsiedzkich

budynkiem i osiedlem różnych form wynów przeznaczonych pod nową zabudo-

Segment A - mieszkania społeczne Segment B - mieszkania komunalne na

wę, które chcemy, by były również prio-

2. ZRÓWNOWAŻONE MIESZKALNIC-

najem na czas nieokreślony

rytetami w pracach nad Warszawską

TWO

Segment C - zasób TBS

Dzielnicą Społeczną to:

- tworzenie policentrycznych wielofunk-

Segment D - mieszkania na najem komercyjny

18 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

POLITYKA MOBILNOŚCI Warszawska Polityka Mobilności to dokument sporządzony w grudniu 2016r., który jako cel stawia sobie jakościową zmianę dotychczasowego podejścia do transportu w Warszawie.

Główną ideą jest wypromowanie

mobilności, ograniczenia odbywania

czy transportu zbiorowego.

zrównoważonej

niepotrzebnych

większe

Aby zniechęcić mieszkanki i mieszkańców

mobilności,

traktowania systemu komunikacji jako

zróżnicowanie

jednej z części składowych dobrze

p o d róż y

funkcjonującego, przyjaznego miasta.

e fe k t y w n o ś c i

Celem WPM jest stworzenie możliwości i

zachęcanie

mieszkańców

do

podróży, okresu

oraz

odbywania

do korzystania z własnych samochodów

z większenia

planowane w WPM są działania mające

w y ko r z y s t a n i a

złagodzić dotychczasowe zapewnienia

samochodów osobowych, za sprawą

minimalnej liczby miejsc parkingowych

zwiększenia

w zabudowie w strefie II.

napełnienia,

zmian

kierunków dojazdów i wprowadzeniu

chodzenia pieszo, jazdy rowerem,

pojazdów małych, bardziej przyjaznych

korzystania ze środków transportu

dla środowiska.

publicznego, zniechęcając

równocześnie do

korzystania

z

Jednym z celów dodatkowych jest

własnego samochodu. WPM dąży

bardziej elastyczne wykorzystanie

również do ułatwienia samodzielnego

systemu

poruszania się osobom o ograniczonej

elementów takich, jak parkingów, ulic

transportowego

i

jego

ADAPTCITY Celem projektu jest zredukowanie negatywnych skutków zmian klimatu dla ekosystemu Warszawy i rozpoczęcie działań adaptacyjnych w innych metropoliach w Polsce.

Zmiany klimatu to obecnie jedno z

Nasilające się ekstrema pogodowe

- pokazanie celowości i możliwości

największych wyzwań światowych,

będą

objawiać

wykorzystania prognostycznych map

jakiemu ludzkość musi stawić czoła,

się

powodziami,

klimatycznych do budowania strategii

aby nie dopuścić do nieodwracalnych

suszami,

zmian w niedalekiej przyszłości i

coraz silniejszymi co do skali i coraz

- pogłębienie świadomości problemu

uchronić przed nimi gatunek ludzki i

częstszymi.

globalnego,

w

szczególności

falami

ciepła,

huraganowymi

wiatrami

Ziemię. Miasta jako wielkie skupiska

adaptacji miasta do zmian klimatu jakim

są

zmiany

klimatyczne, wśród władz miast i

ludzi są szczególnie narażone na

Twórcy projektu zamierzają wspierać

zachęcenie ich do zaangażowania się w działania na szczeblu europejskim.

negatywne skutki zmian klimatu. W UE

Miasto Stołeczne Warszawę w:

w miastach żyje obecnie 74% ludności,

- opracowaniu strategii adaptacji

a w Polsce – 60%.

do zmian klimatu dla Warszawy przy

Potrzebne

są

pilne

działania

na

zastosowaniu

podejścia

ekosystemowego

rzecz adaptacji obszarów miejskich

-

do

globalnego.

administracji i służb miejskich na

Obecnie przewiduje się, że zmiany

terenach zurbanizowanych do działań

zmian

klimatu

pobudzenie

aktywności

władz,

klimatu będą postępować, co stawia

na rzecz adaptacji do zmian klimatu w

przed miastami znaczne wyzwania.

oparciu o doświadczenia Warszawy

wszelkie prawa zastrzeżone

19

LOKALIZACJA CHARAKTERYSTYKA DZIAŁKI

Teren, na którym planowana jest Warszaw-

Na granicy obszaru, na ulicy Górczewskiej

ska Dzielnica Społeczna znajduje się na

ma powstać stacja II linii metra o nazwie

Woli, tuż przy granicy z Bemowem w od-

Wola Park. Planowana jest do realizacji

ległości około 5 km od centrum miasta.

w trzecim etapie budowy, który według

Obszar zlokalizowany jest pomiędzy ulicą

ostatnich harmonogramów ma zakończyć

Górczewską i Olbrachta, od zachodu ogra-

się do 2022 roku. Oprócz tego działka ob-

niczony jest torami kolejowymi, od wscho-

sługiwana jest komunikacją autobusową

du ogródkami działkowymi i domami jedno-

wzdłuż ulicy Górczewskiej (przystanek Bia-

rodzinnymi. Ten odcinek ulicy Górczewskiej

łowiejska) i Olbrachta (przystanek Znana).

długo był kojarzony z uprawą owoców i warzyw. Na wysokości dzisiejszego Wola Parku

Dla obszaru został uchwalony miejscowy

od roku 1876 działała szkółka owocowych

plan zagospodarowania przestrzennego

drzew i krzewów Ogrody Ulrychów, którą w

w 2009 roku, o nazwie rejon ulicy Jana Ol-

1805r. założył Jan Bogumił Traugott Ulrich.

brachta. Zmienia on użytkowanie terenu z

To od nazwiska właścicieli obszaru tereny,

przemysłowego na zabudowę mieszkanio-

na których znajduje się m.in. WDS, z czasem

wą.

zaczęto nazywać Ulrychowem.

Obecnie działka jest zarządzana przez Miejskie Przedsiębiorstwo Realizacji Inwestycji

Obszar WDS to teren poprzemysłowy, po dawnej „Fabryce Domów” - zakładzie, produkującym prefabrykaty do okolicznych osiedli mieszkaniowych z czasów PRL. Po fabryce pozostało kilka budynków, które są nieużytkowane. W ostatnich dekadach powstały również obiekty przemysłowo-handlowe, w których obecnie znajdują się magazyny, hurtownie, warsztaty samochodowe, skupy złomu i inne tego typu działalności. Teren ulega dość dużej degradacji, gdyż nie są tam przeprowadzane żadne inwestycje w zakresie rozwoju dróg, zieleni, ani infrastruktury. Dzisiejszy obszar WDS to w dużej mierze pusta, błotnista działka.

20 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

Sp. z o. o.

WDS

735 m

280 m

155 m

DZIAŁKA

STRUKTURA WŁASNOŚCI GRUNTÓW

powierzchnia terenu WDS

18,5 ha

Własność Skarbu Państwa

Własność mieszana

166 051 m2

Własność m.st. Warszawy

Własność prywatna

1 212 m2

Inne publiczne

Użytkowanie wieczyste

332 102 m2

4 848 m2

obszar z MPZP przeznaczony pod zab. mieszkaniową wielorodz. obszar z MPZP przeznaczony pod zab. usługową

max. P.C. zgodnie z MPZP dla obszaru mieszkaniowego max. P.C. zgodnie z MPZP dla obszaru usługowego

wszelkie prawa zastrzeżone

21

INWENTARYZACJA

1

2

3

INWENTARYZACJA ZDJĘCIOWA - WIDOKI OZNACZONE NA PLANIE OBOK

22 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

4

II

III II

III

I

II I I

4

I

II I

I

VIII I

VIII

I/II

II

I

I/II

II VI VI

2

VI

I

I

I I

VI

I

I

VI VI

3

II

I

VI

II

I

VI I VI

1

I

I

I VI

I

I III

VI III VI I I

VI VI I

I

I

VI

I

VI II II

II

I

VI

II I

VI II

VII VI

II

I

I

VI

VII I

I

I VI

I

I

VI

I

INWENTARYZACJA URBANISTYCZNA

100 m LEGENDA

GRANICA DZIAŁKI

LEGENDA: LEGENDA

BUDYNKI I ELEMENTY DO ZACHOWANIA GRANICA DZIAŁKI ZABUDOWA

OGRÓDKI DZIAŁKOWE BUDYNKI I ELEMENTY DO ZACHOWANIA ZIELEŃ NIEURZĄDZONA ZABUDOWA

wszelkie prawa zastrzeżone

DRZEWA OGRÓDKI DZIAŁKOWE ZIELEŃ URZĄDZONA

DRZEWA

ZIELEŃ NIEURZĄDZONA

ZIELEŃ URZĄDZONA

23

UWARUNKOWANIA MIEJSCOWY PLAN ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO Obszar opracowania objęty jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego rejonu ulicu Olbrachta uchwalonego 28 maja 2009 r. W obrębie Warszawskiej Dzielnicy Społecznej znajdują się tereny 1 MW (U), 2MW (U), 14U/U-p.

Przeznaczenie i zasady zagospodaro-

3) dla zabudowy mieszkaniowej – 1

wy z ul. Wolską, przecięcie z ul. Człu-

wania terenów (§ 4 pkt.2)

miejsce / 1 mieszkanie, nie mniej niż 1

chowską w tunelu pod torami łącznicy

U/U-p – usługi lub usługi przewidziane

miejsce / 60m2 p u. mieszkania

kolejowej Odolany-Warszawa Gdańska,

pod inwestycje celu publicznego,

W zespołach zabudowy wielorodzinnej,

wielopoziomowy węzeł drogowy z

MW(U) – zabudowa mieszkaniowa wie-

przynajmniej 15% miejsc parkingowych

ul.Górczewską. Ponadto przewiduje

lorodzinna z usługami jako funkcją do-

powinno być zlokalizowanych na pozio-

sięścieżkę rowerową w korytarzu trasy.

puszczalną

mie terenu działki,

Według MPZP jest to inwestycja celu

Dopuszcza się parkowanie w pasie ulic

publicznego, o znaczeniu ponadlokal-

Ochrona przed hałasem:

lokalnych (KDL) i dojazdowych (KDD), o

nym.

Dla obszarów mieszkaniowych strefy

szerkoości większej lub równej 10m w

potencjalnego uciążliwego oddziały-

liniach rozgraniczających.

wania ulic to:

Ulica Górczewska 4KDG – ulica główna. Planowane 2 jezd-

a) szer. 90m od osi trasy ekspresowej

Tymczasowe zagospodarowanie (§ 12)

nie główne, jezdnia lokalna zbiorcza

N-S,

Do czasu realizacji zagospodarowa-

na odc. ul. 12KDL Projektowana – ul.

b) szer. 60m od osi ulic głównych: Gór-

nia zgodnego z ustalonym w planie

Mroczna, węzeł drogowy wielopozio-

czewskiej

dopuszcza się użytkowanie terenów

mowy z trasą N-S, prawe skręty 12 KDL

c) szer. 40 m od osi ulic zbiorczych: Ol-

wyłącznie w sposób dotychczasowy.

Projektowana, skrzyżowanie z ul. 9KDZ

brachta

Zakazuje się przebudowy, rozbudowy i

projektowana, linie autobusowe, II linia

W strefach oddziaływania wprowadza

nadbudowy istniejącej zabudowy, nie-

metra, stacja „Wola Park”, stacja „Księ-

się zakaz lokalizacji obiektów zwią-

zgodnej z przeznaczeniem terenu oraz

cia Janusza”, ścieżka rowerowa – prze-

zanych z wielogodzinnym pobytem

zakazuje się realizacji urządzeń komuni-

bieg wg istniejącego stanu, obustronne

dzieci i młodzieży oraz funkcji ochrony

kacyjnych oraz urządzeń infrastruktury

chodniki,

zdrowia oraz nakaz zapewnienia wła-

technicznej, które miałyby służyć ob-

ściwych warunków akust. zgodnie z

słudze wyłącznie istniejącej zabudowy,

Infrastruktura publiczna

Polskimi Normami.

niezgodnej z przeznaczeniem terenu.

Częściowo WDS położony jest na skraju obszaru usługowego 14 U/U-p o bardzo

Wskaźniki parkingowe (§ 5):

Trasa N-S

wysokiej intensywności. Należy wziąć

1) dla biur i urzędów – 18-30 miejsc /

1KDGP (trasa N-S) jest planowana jako

pod uwagę wpływ tego obszaru na

1000m2 p. u. bud.

ulica główna ruchu przyspieszonego,

wzmożony ruch na trasie do metra.

2) dla handlu i usług – 25-38 miejsc /

projektowana trasa N-S. Planuje się 2

Planowana jest szkoła na południe od

1000m2 p. u. bud.

jezdnie, węzeł drogowy wielopoziomo-

terenów WDS w odległości ok. 1km.

24 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

WDS - OBSZAR OPRACOWANIA

MIEJSCOWY PLAN ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO REJONU ULICU OLBRACHTA - RYSUNEK PLANU

200 m

wszelkie prawa zastrzeżone

25

USTALENIA SZCZEGÓŁOWE MIEJSCOWEGO PLANU ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO 1MW(U)

14 U/U-p

przeznaczenie podstawowe

zab. mieszkaniowa wielorodzinna

przeznaczenie podst. usługi lub usługi przewidziane pod

przeznaczenie dopuszczalne

usługi

inwestycje celu publicznego

min. wskaźnik pow. biol. czyn.

40%

min. wskaźnik pow. biol. czyn.

25%

max intensywność zabudowy

2,0

max intensywność zabudowy

4,0

max wys. zabudowy

max 8 kond. naziemnych do 25m

max wys. zabudowy

max 6 kond. naziemnych

do 25m

•usługi ogólnodostępne min. w parterach zabudowy od ul. Górczewskiej •strefa potencjalnego oddziaływania ulic:

•strefa ograniczeń w zagospodarowaniu terenu o szerokości

•trasy N-S – pas 90m

19m od osi wokół istniejących linii napowietrznych 110kV

•ul. Górczewskiej - pas 60m

•dostępność komunikacyjna od ul. Olbrachta, 12KDL

•strefa ograniczeń w zagospodarowaniu terenu o szerokości 19m od osi wokół

Projektowanej, 13KDL Projektowanej, 50KDD Projektowanej

istniejących linii napowietrznych 110kV •dostępność komunikacyjna od ul. 12 KDL Projektowanej, Olbrachta

12KDL – ulica lokalna

2MW(U)

12÷13 m

szerokość w liniach rozgraniczających wg rysunku planu przeznaczenie podstawowe

zab. mieszkaniowa wielorodzinna

liczba jezdni 1

przeznaczenie dopuszczalne

usługi

obustronne chodniki, szpalery drzew do nasadzeń

min. wskaźnik pow. biol. czyn.

30%

max intensywność zabudowy

2,0

max wys. zabudowy

max 7 kond. naziemnych do 25m

13KDL – ulica lokalna szerokość w liniach rozgraniczających wg rysunku plan; odc. ul. Projektowana 12KDL – ul. Projektowana 50KDD 12

•usługi ogólnodostępne min. w parterach zabudowy od ul. Górczewskiej

m, odc. ul. Projektowana 50KDD – ul. Projektowana 9KDZ

•strefa potencjalnego oddziaływania ul. Górczewskiej - pas 60m

15÷22m

•strefa ograniczeń w zagospodarowaniu terenu o szerokości 19m od osi wokół

liczba jezdni 1

istniejących linii napowietrznych 110kV •dostępność komunikacyjna od ul. Górczewskiej, 12 KDL Projektowanej, 13 KDL Projektowanej 3MW/U przeznaczenie podstawowe

zab. mieszkaniowa wielorodzinna lub usługi

min. wskaźnik pow. biol. czyn.

25%

max intensywność zabudowy

2,0

max wys. zabudowy

max 7 kond. naziemnych do 25m

•strefa ograniczeń w zagospodarowaniu terenu wokół istniejących linii napowietrznych 110 kV do czasu przeniesienia lub skablowania •dostępność komunikacyjna od ulicy Białowiejskiej i 13 KDL Projektowanej

26 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

obustronne chodniki, szpalery drzew do nasadzeń

1 MW(U)

2 MW(U)

14 U/U-p

13 KD L

12 KDL

pow. w granicach WDS - 1274m2

3 MW/U

MIEJSCOWY PLAN ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO REJONU ULICU OLBRACHTA - WYCINEK RYSUNKU PLANU

100 m

wszelkie prawa zastrzeżone

27

28 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

AMBICJE

Ambicje

Miastotwórczość

Wspólnota

Różnorodność

Zrównoważona mobilność

Zrównoważone środowisko

Zrównoważone budownictwo

Osiedle zbudowanie wokół wspólnoty

Struktura przestrzenna

wszelkie prawa zastrzeżone

29

AMBICJE

MIASTOTWÓRCZOŚĆ Nowobudowane osiedla powinny tworzyć pełnoprawną cześć miasta, być dostępne i atrakcyjne. WDS wzmocni otaczające ją tereny, stanie się łącznikiem pomiędzy Wola i Bemowem, będzie miejscem docelowym dla wielu Warszawiaków.

WSPÓLNOTA WDS będzie miejscem, gdzie nikt ze względu na wiek, styl życia ani dochody nie będzie wykluczony. Aby zapewnić miks społeczny, osiedle spełni potrzeby różnych użytkowników zarówno pod względem oferty mieszkaniowej, jak i usług społecznych.

RÓŻNORODNOŚĆ Na osiedlu stworzony zostanie miks programowy. Pojawi się bogata oferta mieszkaniowa, biura, usługi, miejsca pracy, usługi edukacji – szkoła, przedszkola i żłobki. W myśl idei miasta kompaktowego wszystkie potrzeby mieszkańca zostaną spełnione na miejscu.

30 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

ZRÓWNOWAŻONA MOBILNOŚĆ Używanie prywatnych samochodów będzie tylko jedną z wielu równorzędnych alternatyw transportowych. Osiedle będzie miało rozbudowaną infrastrukturę pieszą i rowerową, obsługę transportem publicznym i rozwiązaniami uzupełniającymi jakimi jak car-sharing.

ZRÓWNOWAŻONE ŚRODOWISKO Zieleń w WDS nie będzie kosztem, ale zintegrowanym samowystarczalnym system, który jednocześnie współtworzy dobre środowisko życia. Krajobraz WDSu reguluje mikroklimat, poprawia samopoczucie i przygotowuje na zmiany klimatyczne.

ZRÓWNOWAŻONE BUDOWNICTWO Efektywne i ekonomiczne budowanie będzie korzystne w długoterminowej perspektywie. Obejmie etap powstawania osiedla – rozbiórki istniejących zabudowań, produkcji materiałów, efektywnej budowy; w perspektywie użytkowania pozwoli ograniczyć zużycie zasobów; a w przyszłości także modernizacje osiedla.

wszelkie prawa zastrzeżone

31

OSIEDLE ZBUDOWANE WOKÓŁ WSPÓLNOTY

WDS JAKO ŁĄCZNIK POMIĘDZY

GŁÓWNE OBSZARY I WAŻNE

DZIELNICAMI

PUNKTY WĘZŁOWE

KWARTAŁY WYPEŁNIONE

PODZIAŁ NA JEDNOSTKI

OSIEDLOWYM ŻYCIEM

SĄSIEDZKIE

32 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

STRUKTURA PRZESTRZENNA

STRUKTURA PRZESTRZENNA

Brama WDSu

Struktura przestrzenna osiedla ma wzmacniać więzi społeczne – łączy osady- megakwartały zawierające w swoim wnętrzu tereny zielone i infrastrukturę społeczną z jednostkami sąsiedzkimi, kwartałami z ogródkami w dziedzińcach. Układ urbanistyczny ma kilka ważnych cech:

Fabryka

Szklarnia

TWORZENIE MAŁYCH OSAD Z WŁASNYMI PRZESTRZENIAMI

Domów Pasaż

SPOŁECZNYMI I USŁUGAMI

ZRÓŻNICOWANA STRUKTURA PRZESTRZENNA

Szkoła

KSZTAŁTOWANIE PRZESTRZENI Plac Centralny

POMIĘDZY BUDYNKAMI ARCHITEKTURA JAKO TŁO

Oranżeria

or yT n o

l

Zie

Sępolno, Wrocław Biblioteka

Szkic WDSu

wszelkie prawa zastrzeżone

33

34 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

wszelkie prawa zastrzeĹźone

35

36 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

MIASTOTWÓRCZOŚĆ Nowobudowane osiedla powinny tworzyć pełnoprawną cześć miasta, być dostępne i atrakcyjne. WDS wzmocni otaczające ją tereny, stanie się łącznikiem pomiędzy Wola i Bemowem, będzie miejscem docelowym dla wielu Warszawiaków.

Centrum ponadlokalne

Łącznik Woli i Bemowa

Przestrzenie publiczne

Miejskie przestrzenie publiczne

Sąsiedzkie przestrzenie pół-publiczne

Ogródki -przestrzenie prywatne

Ulice WDS-u

Pofabryczna tożsamość

wszelkie prawa zastrzeżone

37

CENTRUM PONADLOKALNE

Osiedla modernistyczne posiadają infrastrukturę społeczną,

WDS wypełnia pustkę i uzupełnia program edukacyjno-

szkoły i centra lokalne, których brakuje w nowych

sportowo-kulturalny, oferuje też usługi codzienne. Fabryka

osiedlach deweloperskich. Także niska intensywność

Domów ma być atrakcją przyciągającą mieszkańców z całej

osiedli jednorodzinnych nie pozwala na działanie usług.

Warszawy.

planowana stacja kolei PKP Górczewska

planowana stacja metro Wola Park Ogrody Ulricha

Górczewska Centrum Ulrychowa

Osiedle Przyjaźń Fort

Olbrachta

38 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

TARGOWISKO WROCŁAWSKA

POWSTAŃCÓW ŚLĄSKICH RADIOWA

BAZAR NA KOLE

OBOZOWA / DAHLBERGA / DEOTYMY

CENTRUM HANDLOWE WOLA PARK KINO, SKLEPY

STREFA INNOWACJI URZĄD DZIELNICY BEMOWO

CZUMY

GÓRCZEWSKA OLBRACHTA

CENTRUM AKTYWNOŚCI "FABRYKA DOMÓW"

KLUB STUDENCKI "KARUZELA"

CENTRUM LOKALNE REDUTOWA/OLBRACHTA KOŚCIÓŁ, KLUB SENIORA, SKLEPY

LAZUROWA CENTRUM KULTURY, KLUB SENIORA

PLAC KASZTELAŃSKI

WYKI HALA WOLA JANA KAZIMIERZA ORDONA

CH FORT WOLA

ODOLANY

ANALIZA SZEROKIEGO KONTEKSTU FUNKCJONALNEGO

500 m LEGENDA:

usługi sportu, boiska

centra lokalne, usługi

przedszkola

kościoły

szkoły podstawowe, licea i technika

tereny zieleni

wszelkie prawa zastrzeżone

39

ŁĄCZNIK WOLI I BEMOWA

WAŻNE SĄSIEDZTWO OSIEDLE PRZYJAŹŃ Dawne osiedle budowniczych Pałacu Kultury i Nauki, po ukończeniu budowy przekształcone w miejsce zamiesz-

1

kania pracowników warszawskich uczelni. Współcześnie składa się z dwóch części: budynki wielorodzinne pełnią funkcje domów studenckich, a w domkach jednorodzinnych mieszkają pracownicy naukowi lub ich potomkowie.

Mają tam swoje siedziby Klub Karuzela i Biblioteka Publiczna Warszawa-Bemowo z czytelnią.

KOŚCIÓŁ P. W. DOBREGO PASTERZA Świątynia przy ulicy Szczecińskiego 5, wybudowana w latach 1995-2000 zaprojektowana przez Konrada Kuczę-Ku-

2

czyńskiego, Andrzeja Miklaszewskiego i Piotra Kudelskiego.

Parafia mieszkańców Urlychowa.

DZIAŁO FLANKUJĄCE TWIERDZY WARSZAWA I OGRÓDKI DZIAŁKOWE ROD IM. GEN. SOWIŃSKIEGO Ogrody dziakowe przy ulicy Olbrachta 72, założone w 1935

3

roku, zajmują teren dookoła dawnej fosy Dzieła Flankującego Twierdzy Warszawa. Obecnie są miejscem aktywności działkowców, gdzie cyklicznie odbywają się otwarte wydarzenia i pikniki.

CENTRUM HANDLOWE WOLA PARK Centrum handlowe powstałe w 2002 roku na terenie Ogrodów Urlychów. Działa w nim ponad 160 sklepów, dwukondygnacyjny hipermarket Auchan, kawiarnie,

4

restauracje i punkty usługowe, a w części rozrywkowej kino Multikino (od 2010) i klub fitness z kortami do squasha.

Posiada także dwa dwukondygnacyjne parkingi na ponad 4000 samochodów

40 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

3

Wola Park

M K Centrum sportowe Fabryka Domów

Dom ogrodnika

Kościół pw. Dobrego Pasterza

Szkoła Osiedle "Przyjaźń"

2

Basen

1

Centrum sąsiedzkie

Dzieło Flankujące Twierdzy Warszawa

4 Klub "Karuzela" i "Kolorado"

Biblioteka

Jelonki/Bemowo

SCHEMAT LOKALNYCH POŁĄCZEŃ

wszelkie prawa zastrzeżone

41

PRZESTRZENIE PUBLICZNE MIEJSKIE PRZESTRZENIE PUBLICZNE TYP PRZESTRZENI

REFERENCJA PROJEKTOWA

BRAMA WDS wejście do metra i budynków biurowych intensywny ruch

1

NEW NØRREPORT STATION, KOPENHAGA

PASAŻ CENTRALNY miejski deptak ruch pieszy i rowerowy lokalizacja dla większości

2

usług i handlu aleja z drzewami

THE NEUE MEILE BöBLIGEN, NIEMCY

PLAC CENTRALNY główny plac osiedla

3

MEHR ALS WOHNEN, ZURICH

ZIELONY TOR rekreacyjny bulwar połącznie z Bemowem

4

CIVIC PARK, WARRAGUL, AUSTRALIA

42 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

TARG

1

BRAMA PLACYK WEJŚCIOWY

ULICA INNOWACJI

2

3

4

PASAŻ CENTRALNY

PLAC CENTRALNY

PLACYK WEJŚCIOWY

ZIELONY TOR

PLACYK WEJŚCIOWY

100 m

wszelkie prawa zastrzeżone

SCHEMAT MIEJSKICH PRZESTRZENI PUBLICZNYCH

43

SĄSIEDZKIE PRZESTRZENIE PÓŁ-PUBLICZNE TYP PRZESTRZENI

REFERENCJA PROJEKTOWA

FABRYKA DOMÓW zadaszone miejsce sportowe nieformalne aktywności

1

tymczasowe aranżacje zależne od pory roku

ZREWITALIZOWANA KOPALNIA ZOLLVEREIN, ESSEN

SZKLARNIA zadaszone miejsce spotkań miejsce aktywności

2

mieszkańców

NEW NØ PROJEKT "PAYSAGES CITOYENS", BRUKSELA

ZIELONE SKWERY oczka wodne naturalne place zabaw

3

miejsca rekreacji otwarte siłownie

ST ANDREWS, BROMLEY-BY-BOW, LONDYN

ŚCIEŻKA ciągła ścieżka prowadząca przez całe osiedle

4

BOULOGNE BILLANCOURT, PARYŻ

44 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

2

WOKÓŁ FABRYKI DOMÓW

ŚCIEŻKA

1

DOM OGRODNIKA

SKWERY

BOISKA SZKOLNE

3

4

ŚCIEŻKA

ØRREPORT STATION, KOPENHAGA

ORANŻERIA

BIBLIOTEKA

100 m

wszelkie prawa zastrzeżone

SCHEMAT SĄSIEDZKICH PRZESTRZENI PÓŁ-PUBLICZNYCH

45

ŚCIEŻKA

46 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

wszelkie prawa zastrzeĹźone

47

OGRÓDKI PRZESTRZENIE PRYWATNE TYP PRZESTRZENI

REFERENCJA PROJEKTOWA

DZIEDZIŃCE indywidualne ogródki działki dla mieszkań w parterze

1

działki dla mieszkań znajdujących się na piętrach niskie ogrodzenia GWL TERREIN, AMSTERDAM jeden wspólny ogród brak ogrodzeń ławki, place zabaw do wspólnego użytkowania

BIGYARD, BERLIN

PRZEDOGRÓDKI niskie płoty

2

wejścia do mieszkań z p.publicznej

BOULOGNE BILLANCOURT, PARYŻ

OGRODY KOLEKTYWNE wydzielone tereny w p.publicznej na ogródki działkowe do wspólnego

3

pielęgnowania

CLICHY BATIGNOLLES, PARYŻ

48 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

3

OGRODY KOLEKTYWNE

2 PRZEDOGRÓDKI

1

100 m

wszelkie prawa zastrzeżone

DZIEDZIŃCE

SCHEMAT PRZESTRZENI PRYWATNYCH - OGRÓDKÓW

49

DZIEDZIŃCE

50 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

wszelkie prawa zastrzeĹźone

51

HIERARCHIA PRZESTRZENI PUBLICZNYCH

MIEJSKA PRZESTRZEŃ PUBLICZNA

UL. BIAŁOWIEJSKA DZIEDZIŃCE

52 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

ŚCIEŻKA SĄSIEDZKA

DZIEDZIŃCE

PASAŻ CENTRALNY

SĄSIEDZKA PRZESTRZEŃ PÓŁ-PUBLICZNA

TARASY

ŚCIEŻKA SĄSIEDZKA

FABRYKA DOMÓW

wszelkie prawa zastrzeżone

PRZESTRZEŃ PRYWATNA

DZIEDZIŃCE

CIĄG SKWERÓW

GÓRCZEWSKA PARK

53

BRAMY

54 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

wszelkie prawa zastrzeĹźone

55

PROGRAM REKREACYJNY - PORA CIEPŁA / SŁONECZNA

Rekreacyjne / parkowe przestrzenie otwarte mogą być użytkowane zarówno w ciepłą i słoneczną pogodę, jak i w zimie lub w czasie deszczu. Program przestrzeni rekreacyjnych powinien być różnorodny i przeznaczony dla różnych użytkowników.

NATURALNE MIEJSCA ZABAW MIDSOMER NORTON, UK

URZĄDZENIA SPORTOWE NAVY YARD CENTRAL GREEN PHILADELPHIA

TYMCZASOWY

PARK

REKREACYJNY

–

SPORTOWO

rezerwa

terenu

pod trasę NS do czasu powstania infrastruktury

powinna

zostać

dostosowana do użytku publicznego.

Niewielkim kosztem można stworzyć w tym miejscu przestrzeń sportową.

SCHEMAT PROGRAMU REKREACYJNEGO – UŻYTKOWANIE W SŁONECZNĄ POGODĘ

100 m

główne obszary zielone naturalne miejsca zabaw miejsca relaksu – miejsca do siedzenia, stoły itp.

56 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

punkty sportowe – małe boiska, urządzenia sportowe boiska szkolne

ogrody społeczne ogródki sąsiedzkie z miejscem relaksu

PROGRAM REKREACYJNY - PORA ZIMNA / DESZCZOWA

OGRODY DESZCZOWE EDYNBURG

ZADASZENIA

SERPENTINE GALLERY, LONDYN

TYMCZASOWY

PARK

SPORTOWO

REKREACYJNY UŻYTKOWANIE PAGÓRKÓW ZIMĄ

100 m

SCHEMAT PROGRAMU REKREACYJNEGO – UŻYTKOWANIE W ZIMIE / DESZCZOWĄ POGODĘ

główne obszary zielone miejsca zabaw deszczowe zadaszone miejsca relaksu

wszelkie prawa zastrzeżone

kryty program sportowy - hale i budynki sportowe kryty program społeczny

ogrody deszczowe pagórki - zimowe miejsca rekreacji (jazda na sankach)

57

ULICE WDS-U

ULICA INNOWACJI Ciąg pieszo-jezdny wzdłu którego

1

ulokowane są funkcje strefy innowacji takie jak biura z przestrzeniami coworkingowymi czy też fab-laby w parterach zabudowy mieszkaniowej oraz garaży wielopoziomowych.

ULICA INNOWACJI

PASAŻ CENTRALNY

PASAŻ CENTRALNY

Aleja pieszo-rowerowa o bulwarowym charakterze.

2

Wielofunkcyjna

przestrzeń publiczna wyznaczona przez pierzeje z aktywnymi parterami.

Dostęp samochodów dostawczych i służb bezpieczeństwa. ŚCIEŻKA SĄSIEDZKA

ŚCIEŻKA SĄSIEDZKA

Ciąg pieszo-rowerowy o parkowym

3

charakterze, pełniący funkcję linowego terenu rekreacyjnego z naturalnymi placami zabaw, siłowniami i miejscami odpoczynku. Dostęp samochodów służb bezpieczeństwa.

ULICA SĄSIEDZKA

ULICA SĄSIEDZKA Ciąg pieszo-jezdny przy istniejącym

4

osiedlu Górczewska Park. Wzdłuż niego usytuowano skwery sprzyjające aktywnościom dzieci i dorosłych (plac zabaw, siłownię miejską) ULICA CENTRALNA Główny ciąg pieszo-jezdny osiedla.

St anowi

5

kontynuację

pasażu

centralnego. Usługi lokalizowane w parterach zabudowy mieszkaniowej.

Obsługiwany

przez

miejską (autobus).

58 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

komunikację

ULICA CENTRALNA

1

ULICA INNOWACJI

aktywny i publiczny charakter ulicy usługowo - biurowy duża ilość miejsc parkingowych przeznaczonych na krótki postój

drzewa rzadziej rozplanowane, ale w grupach

usługowe partery

miejsca parkingowe i łatwy dostęp do usług

GATUNKI jeden gatunek, drzewa rzadziej umiejscowione, ale gęstsze (wiele pni, uzupełnione roślinnością): brzoza papierowa, brzoza brodawkowata ‘Fastigiata’, grab pospolity ‘Fastigiata’, CIĄG PIESZY MIEJSCA PARKINGOWE

REFERENCJE

REGENTS PARK, LONDYN, UK wszelkie prawa zastrzeżone

UMEA, SZWECJA

JEZDNIA

MIEJSCA CIĄG PIESZY PARKINGOWE

CANBERRA, AUSTRALIA 59

2

PASAŻ CENTRALNY

ulica pieszo-rowerowa, charakter ulicy - ciąg rekreacyjny / linearny plac mała architektura, miejsca na ogródki i użytkowanie p.publicznej przez lokale usługowe

wysokie drzewa bulwarowe- wizualny podział ulicy + cień

droga pożarowa

małe przedsiębiorstwa miejsca pracy

zagospodarowanie - mała architektura, miejsca rekreacji

strefa do użytkowania komercyjnego

GATUNKI drzewa wysokie, zacieniające, rozłożyste, dwa gatunki a-b : lipa srebrzysta ‘Brabant’ lub lipa drobnolistna ‘Greenspire’ (a), kasztanowiec czerwony (b)

4,00 STREFA 4,00 USŁUGOWA

5,00 STREFA 5,00 WSPÓDZIELONA

11,00 ŁAWKI 11,00 ZIELEŃ URZĄDZONA

4,00

4,00 4,00

REFERENCJE

NICHOLSON STREET MALL, FOOTSCRAY, AUSTRALIA 60 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

DROGA POŻAROWA

SOUTHEND-ON-SEA, ESSEX, UK

5,00 STREFA 5,00 WSPÓDZIELONA

29,00 29,00

4,00 DROGA POŻAROWA

4,00 STREFA 4,00 USŁUGOWA

lokale handl.usługowe

1

ŚCIEŻKA SĄSIEDZKA

charakter ogrodowo-parkowy aktywne partery budynków mieszkalnych - wejścia do mieszkań z ciągu pieszego różnorodna roślinność drzewa owocowe

przedogródki

ciąg rekreacyjny naturalna nawierzchnia typu hanse grand

wejścia do mieszkań

GATUNKI różnorodna roślinność, drzewa owocowe i kwietne, rośliny łąkowe: 9.50 CIĄG PIESZY 9.50

15,00 15,00

REFERENCJE

CLICHY BATIGNOLLES, PARYŻ, FRANCJA wszelkie prawa zastrzeżone

FARUM MIDTPUNKT, FARUM, DANIA 61

4

ULICA SĄSIEDZKA

charakter ciągu z miejscowym poszerzeniem dla skwerów

drzewa liściaste i iglaste, wysokie

skwery sportowo rekreacyjne świetlica osiedlowa

ciąg pieszy jednostronny

GATUNKI miks drzew liściastych i iglastych: brzoza papierowa, brzoza brodawkowata ‘Purpurea’ (akcent), brzoza brodawkowata ‘Fastigiata’, jarząb szwedzki lub jarząb pospolity, świerk serbski, sosna czarna lub sosna bośniacka

1.50 1.50 JEZDNIA

REFERENCJE

ALLÉE DE BERLIN SPANDAU, PARYŻ, FRANCJA 62 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

CIĄG ŁAWKI ZIELEŃ URZĄDZONA PIESZY

DROGA POŻAROWA

KENSINGTON STR., SYDNEY, AUSTRALIA

STREFA WEJŚCIOWA

5

ULICA CENTRALNA

charakter ulicy miejskiej zwarta pierzeja ulicy wygodna komunikacja dla różnych użytkowników

nasadzenia drzew na przemiennie w dwóch gatunkach

ścieżka rowerowa - szybka trasa komunikacyjna na Bemowo

GATUNKI drzewa duże, wysokie, smukłe, dwa gatunki, układ a-a-ba-a-b: lipa srebrzysta ‘Brabant’ lub lipa drobnolistna ‘Greenspire’ (a), dąb szypułkowy (b)

5,00 CIĄG5,00 PIESZY

1,50 2,50

7,00

ROWER 1,50 PARKING 2,50

JEZDNIA 7,00

2,50 1,50 PARKING 2,50 ROWER 1,50

9,50 CIĄG 9,50 PIESZY

29,50 29,50

REFERENCJE

SLOVENSKA BOULEVARD, LUBLJANA, SŁOWACJA wszelkie prawa zastrzeżone

ROTTERDAM, HOLANDIA 63

FABRYCZNA TOŻSAMOŚĆ OSIEDLA SUWNICA - fragmenty stalowych suwnic wymagające zabezpiecznia przed dalszą korozją - są bramą wejściową do osiedla od ulicy Górczewskiej

SILOSY - żelbetowe silosy przy fabryce domów, w średnim stanie technicznym - mają wysokość około 25m -

będą

punktem

orientacyjnym na osiedlu

TORY - tor dawnej bocznicy kolejowej - wyznaczają kierunek skróconej drogi przez osiedle

64 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

MOŻLIWOŚCI PRZEKSZTAŁCENIA

Industrialna arkada Zabezpieczone przed korozją fragmenty suwnic mogą przypominać industrialną przeszłość tego obszaru, landmark stanowiący oprawę ulicy czy bramę zapraszającą na teren Warszawskiej Dzielnicy Społecznej.

W projekcie wykorzystane są jedynie fragmenty suwnic, które po renowacji umieszczone były by w centralnych miejscach Placu Wejściowego i Ulicy InnoPaco Dora, Turyn, arch. Latz und Partner

wacji.

Wspinaczka Betonowy silos może zostać wykorzystany jako rozszerzenie funkcji pobliskiego centrum sportu w Fabryce Domów. Zarówno na wewnętrznych jak i zewnętrznych ścianach zlokalizowane mogą zostać ścianki wspinaczkowe.

Centrum wspinaczkowe Dwie Wieże, Warszawa-Żerań

Zielony Tor Ciąg zieleni zarysowujący się wzdłuż dawnej bocznicy kolejowej wykorzystujemy jako ciąg pieszy charakterystyczny ślad po dawnej strukturze osiedla, z częściowo wyeksponowanymi torami.

High Line Park, Nowy Jork

wszelkie prawa zastrzeżone

65

66 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

WSPÓLNOTA WDS będzie miejscem, gdzie nikt ze względu na wiek, styl życia ani dochody nie będzie wykluczony. Aby zapewnić miks społeczny, osiedle spełni potrzeby różnych użytkowników zarówno pod względem oferty mieszkaniowej, jak i usług społecznych.

Wspólnota

Miks społeczny

Mieszkańcy osiedla

Projektowanie uniwersalne

Dostępność cenowa

Architektura budująca wspólnotę

Arzestrzeń budująca wspólnotę

wszelkie prawa zastrzeżone

67

20%

MIKS SPOŁECZNY

25%

15%

15% 20%

5%

PODZIAŁ ZE WZGLĘDU NA WIEK I CYKL ŻYCIA: Propozycja podziału ze względu na etap życia:

20%

25%

15%

15% 20%

5%

SEGMENT SENIORALNY

20%

MIESZKANIA RODZINNE w tym:

45%

MIESZKANIA DLA PARY (M2)

20%

MIESZKANIA STUDENCKIE I KAWALERKI

15%

M3 M4 M5

25% 15% 5%

Porównawczo - udział danego typu mieszkańców w populacji miasta Warszawa:

68 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

SENIORZY OSOBY MŁODE OSOBY W WIEKU PRODUKCYJNYM (18-59 KOBIETY I 18-64 MĘŻCZYŹNI

24% 18%

OSOBY Z NIEPEŁNOSPRAWNOŚCIĄ (NIEZALEŻNE OD WIEKU)

16%

58%

STRUKTURA MIESZKAŃ % udział % udział % udział

Struktura Struktura mieszkań Struktura mieszkańmieszkań Struktura mieszkań % udział % udział % udziałpow. pow. pow. mieszkania mieszkania pow. mieszkania pow. mieszkania mieszkania pow. mieszkania Struktura mieszkań % udział pow. mieszkania pow. mieszkania

STRUKTURA STRUKTURA STRUKTURA % udział mieszkań mieszkańmieszkań mieszkańmieszkań kompaktowego kompaktowego kompaktowego danego danego danego mieszkań uniwersalnego uniwersalnego uniwersalnego danego danego danego STRUKTURA % udział % udział pow. mieszkania pow. mieszkania MIESZKAŃ MIESZKAŃ MIESZKAŃ mieszkań mieszkań kompaktowego danego uniwersalnego danego STRUKTURA MIESZKAŃ kompaktowych kompaktowych kompaktowych typu typu [m2] [m2] typu [m2] uniwersalnych uniwersalnych uniwersalnych typu typu [m2] [m2] typu [m2] mieszkań mieszkań kompaktowego uniwersalnego danego kompaktowych typu [m2]danego uniwersalnych typu [m2] MIESZKAŃ kompaktowych typu [m2] uniwersalnych typu [m2] M1M1 M1 16% 16% 16% 2727 27 4%4% 4% 3434 34 M1 16% 27 4% 34 M2M2 M2 28% 28% 28% 4545 45 7%7% 7% 5353 53 M1 16% 27 4% 34 M2 28% 45 7% 53 M3 M3 M3 20% 20% 20% 6060 60 5%5% 5% 7373 73 M2 28% 45 7% 53 M3 20% 60 5% 73 M4+ M4+ M4+ 16% 16% 16% 7878 78 4%4% 4% 8282 82 M3 20% 60 5% 73 M4+ 16% 78 4% 82 M4+

16%

78 średnia średnia pow. pow. średnia mieszkania mieszkania pow. mieszkania średnia pow. mieszkania średnia pow. mieszkania

4%

82 53,4 53,4 53,4 53,4

53,4

Udział mieszkań kompaktowych w strukturze: 80% Udział mieszkań uniwersalnych w strukturze: 20%

STRUKTURA MIESZKAŃ Struktura mieszkań odpowiada pożądanemu miksowi społecznemu, z czego segment senioralny składał się będzie w 5% z mieszkań w typie M1 i 15% z mieszkań w typie M2.

METRAŻE MIESZKAŃ Metraż mieszkania kompaktowego M3 został pomniejszony do 60 m2, ze względu na wytyczne dotyczące miejsc parkingowych.

Pozostałe metraże mieszkań podano na podstawie opracowania „PROJEKT MIESZKAŃ MODELOWYCH DLA PROGRAMU MIESZKANIA 2030 URZĘDU MIASTA STOŁECZNEGO WARSZAWY”. Opracowanie wykonane zostało na zlecenie Biura Polityki Lokalowej Urzędu Miasta St. Warszawy przez pracownię Kuryłowicz & Associates.

Strona Strona 1 1 Strona 1 Strona 1 Zgodnie z wytycznymi Programu Mieszkania2030 20% mieszkań będzie projektowane jakowykonanych Strona 1 MIESZKANIA UNIWERSALNE I KOMPAKTOWE

będzie w standardzie UNIWERSALNYM – mieszkania, dostosowane do potrzeb starzejącego się

społeczeństwa, w tym możliwe do łatwej adaptacji dla osób z niepełnosprawnościami. Pozostałe 80% będzie miało metraże mieszkań kompaktowych.

wszelkie prawa zastrzeżone

69

MIESZKAŃCY OSIEDLA

1.

OSOBY STARSZE



gospodarstwo domowe składające się ze starszych osób samotnych, rodziców lub mał-

żeństw nierozwojowych w wieku 60 lat i więcej.

2.

OSOBY MŁODE



gospodarstwo domowe osób samotnych (singli) lub młodych par i małżeństw bezdzietnych,



osoby w wieku 20-49 lat,



gospodarstwo domowe składające się z młodzieży w wieku minimum 18 lat– np. rodzeństwa

razem gospodarującego lub osób opuszczających pieczę zastępczą.

3.

RODZINA



2+1 – gospodarstwo domowe rodzin pełnych (wiek dzieci 0-19 lat, wiek rodziców 20-59 lat),



1+1 lub 2+1 – gospodarstwo domowe rodzin wielopokoleniowych (wiek dzieci 0-19 lat, wiek

rodziców 20-59 lat, wiek dziadków 60 lat i więcej).

2+3 i więcej – gospodarstwa domowe rodzin pełnych wielodzietnych wiek rodziców (25 - 59)

wiek dzieci (0-19) 4.

OSOBY Z NIEPEŁNOSPRAWNOŚCIĄ NA WÓZKU/ BEZ WÓZKA

w tym również OSOBY STARSZE



gospodarstwo domowe samotnych osób lub małżeństw, w tym przynajmniej jednej osoby z

niepełnosprawnością, osoby w wieku 18-59 lat i więcej. Skupiono się na grupie osób z niepełnosprawnością ruchową ze względu na zwiększone wymagania przestrzenne.

Persony zdefiniowano na podstawie kryteriów potrzeb i preferencji mieszkaniowych i życiowych planowanych grup docelowych. Przy kreowaniu profili kierowano się także ideą zadbania o grupy społeczne zagrożone marginalizacją, co jak pokazuje analiza sytuacji społeczno-ekonomicznej dotyczy w szczególności osób z niepełnosprawnością oraz osób starszych. Zaproponowane proporcje zasiedlenia wynikają z chęci zapewnienia wzajemnego oddziaływania na siebie mieszkańców oraz zróżnicowania zasobów, którymi dysponują.

70 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

W opisach uwzględniono: 

stopień samodzielności przedstawiciela grupy najemców zdefiniowany w kilku wymiarach:

sprawność intelektualna, sprawność fizyczna, potrzeba wsparcia ze strony osób trzecich, aktywność życiowa i gotowość do współtworzenia osiedla czy jednostki sąsiedzkiej, 

potrzeby mieszkaniowe w odniesieniu do obecnej sytuacji mieszkaniowej,



średnią planowaną długość mieszkania na osiedlu dla poszczególnych grup najemców

(szacowaną na podstawie etapu życia przedstawiciela grupy docelowej i możliwych zmian w sprawach osobistych, zawodowych, czy zdrowotnych), 

motywacje oraz bariery przedstawiciela grupy najemców w kontekście zasiedlenia osiedla,



zasoby oraz oczekiwania dotyczące wsparcia ze strony wspólnoty,



zapotrzebowanie na usługi dostępne w pobliżu osiedla,



preferowane przez daną grupę najemców aktywności uskuteczniane we wspólnocie,



możliwe warianty potencjalnych mieszkańców w ramach poszczególnych profili

Na potrzeby opracowania przyjęto podstawowy układ porządkujący, odnoszący się przede wszystkim do profilu potrzeb związanych z zamieszkaniem w Warszawskim Dzielnicy Społecznej - we wspólnocie, która wzajemnie się wspiera i na siebie oddziałuje. Trzy z tych profili przynależą do kolejnych etapów w życiu człowieka, a jeden z nich – osoby z niepełnosprawnością – są profilem przekrojowym niezależnym bezpośrednio od wieku.

wszelkie prawa zastrzeżone

71

OSOBY STARSZE

Możliwe warianty:

Charakterystyka:

Usługi na osiedlu:

Zalety:

Wady:

poprawa warunków mieszkaniowych,

Brak zauważalnych barier

pomoc współmieszkańców wdzięczność oraz pomoc w drobnych naprawach

Szacowana długość zamieszkania w WDS: powyżej 10 lat Możliwy wkład w życie osiedla

Oczekiwania wobec sąsiadów:

wspólnie spędzony czas na rozmowy, spacery,

wspólnie spędzony czas na rozmowy, wysłuchanie,

dobre rady

wsparcie

wsparcie psychiczne, empatia, współczucie, uśmiech

uśmiech, życzliwość i empatia

opieka nad dziećmi, wspólne gry i zabawy, pomoc w naucei

współpraca i zaangażowanie

odrabianiu lekcji

wzajemna pomoc, zwłaszcza w chorobie

dzielenie się książką – czytanie na głos lub wypożyczenie organizacja wydarzeń w świetlicach itp.

GRUPY SENIORÓW 

Wcześni seniorzy potrzebują głównie samodzielnych mieszkań,a najistotniejszymi potrzebami wartymi zaadresowania

w tej grupie wiekowej są stopniowo wprowadzane udogodnienia i urozmaicenia w standardzie mieszkania; 

Dojrzali seniorzy potrzebują mieszkań wspomaganych,które pozwalają zaadresować potrzebęwsparcia w

prowadzeniu gospodarstwa domowego, dostępu do opieki medycznej, a także poczucia bezpieczeństwa; 

Najstarsi seniorzy potrzebują mieszkań opiekuńczych z dostępem do opieki i pielęgnacji.

72 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

OSOBY MŁODE

Możliwe warianty:

Charakterystyka:

Usługi na osiedlu:

Wady: Koszty utrzymania lokalu Zalety: Usamodzielnienie, niezależność Chęć pomocy innym Wykorzystanie swoich umiejętności na rzecz wspólnoty Wsparcie od innych Szacowana długość zamieszkania w WDS: : do 10 lat – single młodsi / powyżej 10 lat single starsi Możliwy wkład w życie osiedla

Oczekiwania wobec sąsiadów:

pomoc w robieniu zakupów, wspólne spędzanie czasu,

nie oczekuje zbyt wiele

spacery

wspólnie spędzony czas, wysłuchanie, wsparcie

organizacja wydarzeń w przestrzeniach wspólnych

współpraca i zaangażowanie

pomoc w domu, sprzątanie, wyniesienie śmieci

wzajemna pomoc, zwłaszcza w chorobie

opieka nad dziećmi, wspólne gry i zabawy, pomoc w nauce i odrabianiu lekcji opieka nad zwierzętami, wyprowadzanie psów PREFERENCJE I POTRZEBY 

Akceptują

pewne

 ograniczenia

związane

z

Szybka komunikacja z centrum oraz z miejscami,

w których spędzają najwięcej czasu (szkoły, uniwersytety,

architekturą na rzecz czynnika lokalizacji;

praca, miejsca rozrywki);





Bliskość zamieszkania rodziny oraz przyjaciół;



Dostęp do wydarzeń kulturalnych;

Zwracają uwagę przede wszystkim na aspekt

finansowy wynajmu lub zakupu nieruchomości; 

Preferują domy lub mieszkania w pełni rozkładowe,

bez konieczności ingerencji w sferę innych osób; 



Dostęp do niedrogich punktów gastronomicznych;



Dostęp do rekreacyjnych terenów zielonych;

Konieczność dostępu do Internetu lub telewizji;

wszelkie prawa zastrzeżone

73

SAMOTNY RODZIC

Możliwe warianty:

Charakterystyka:

Usługi na osiedlu:

Zalety:

Wady:

Zmiana otoczenia

Zmiana szkoły/żłobka i środowiska

Polepszenie warunków życia

Koszty utrzymania lokalu

Warunki do rozwoju dla dziecka Wsparcie od innych w wychowywaniu

Szacowana długość zamieszkania w WDS: : 5-10 lat Możliwy wkład w życie osiedla

Oczekiwania wobec sąsiadów:

pomoc w robieniu zakupów sprzątaniu, wyniesienie śmieci

opieka nad dzieckiem

organizacja wydarzeń i aktywny udział w życiu Domu

pomoc w odrabianiu lekcji

opieka nad zwierzętami

wspólnie spędzony czas, wysłuchanie, wsparcie

wyprowadzanie psów

współpraca i zaangażowanie

wspólne spędzanie czasu, spacery wsparcie

w

umawianiu

wizyt

administracyjne

74 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

lekarskich

i

inne

RODZINA – 2+1 I 2+2

Możliwe warianty:

Charakterystyka:

Usługi na osiedlu:

Zalety:

Wady:

Polepszenie warunków życia

Zmiana szkoły/żłobka

Warunki do rozwoju dla dziecka

i środowiska

Wsparcie od innych w wychowywaniu Budowanie sieci społecznego wsparcia Możliwość spędzania czasu razem (zapobiega samotnemu macierzyństwu) Szacowana długość zamieszkania w WDS: : powyżej 18 lat (docelowe mieszkania) Możliwy wkład w życie osiedla

Oczekiwania wobec sąsiadów:

Tworzenie klubów dla dzieci I rodziców (szczególnie mam)

wsparcie w codziennych czynnościach

Wzajemna opieka nad dziećmi (przyprowadzanie I

wspólnie spędzony czas, wysłuchanie, wsparcie akceptacja

odprowaznie do instytucji edukacyjnych

Wzajemne zajmowanie się dziećmi (bardzo ważna funkcja

Współtworzenie życia osiedla

antropologiczna dziś zanikająca)

Prowadzenie zajęć dla dzieci (plastyka, czytanie książek itd)

Wzajemna pomoc w trudnych życiowych momentach

Pomoc w odrabianiu lekcji

Życzliwość i tolerancja wobec dzieci

Wspólne spędzanie czasu i rozmowy PREFERENCJE I POTRZEBY





rodziny z 1 lub 2 dzieci);

Lokalizacja w pobliżu lub z dobrą komunikacją z

pracą (rodzice), szkołą/przedszkolem/żłobkiem (dzieci);





rodziny;

Najbliższe otoczenie przystosowane dla osób z

wózkami dziecięcymi (brak progów, podjazdy, winda w bloku); 



Co najmniej 3 pokojowe mieszkania (w przypadku Wybór lokum z potencjałem na powiększenie Pomieszczenia przystosowane dla dzieci np. bez

stromych schodów, możliwość regulacji uchwytów, aby B ez p i e cz n a

o ko l i c a ,

b ez

patologicznego;

ś ro d ow i s ka

były poza zasięgiem dzieci); 

wszelkie prawa zastrzeżone

W pobliżu obiekty rekreacyjne, np. plac zabaw.

75

RODZINA WIELODZIETNA

Możliwe warianty:

Charakterystyka:

Usługi na osiedlu:

Zalety:

Wady:

Polepszenie warunków życia

Zmiana szkoły/żłobka

Warunki do rozwoju dla dziecka

i środowiska

Wsparcie od innych w wychowywaniu Budowanie sieci społecznego wsparcia Możliwość spędzania czasu razem (zapobiega samotnemu macierzyństwu)

Szacowana długość zamieszkania w WDS: : powyżej 18 lat (docelowe mieszkania) Możliwy wkład w życie osiedla

Oczekiwania wobec sąsiadów:

Tworzenie klubów dla dzieci I rodziców (szczególnie mam)

wsparcie w codziennych czynnościach

Wzajemna opieka nad dziećmi (przyprowadzanie I

wspólnie spędzony czas, wysłuchanie, wsparcie akceptacja

odprowaznie do instytucji edukacyjnych

Wzajemne zajmowanie się dziećmi (bardzo ważna funkcja

Współtworzenie życia osiedla

antropologiczna dziś zanikająca)

Prowadzenie zajęć dla dzieci (plastyka, czytanie książek itd)

Wzajemna pomoc w trudnych życiowych momentach

Pomoc w odrabianiu lekcji

Życzliwość i tolerancja wobec dzieci

Wspólne spędzanie czasu i rozmowy

76 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

OSOBA Z NIEPEŁNOSPRAWNOŚCIĄ

Możliwe warianty:

Charakterystyka:

Usługi na osiedlu:

Zalety:

Wady:

Polepszenie warunków życia

Obawa przed odtrąceniem

Powrót do samodzielności

Koszty utrzymania lokalu

i relacji z ludźmi Wsparcie od innych

Szacowana długość zamieszkania w WDS: : 5-10 lat Możliwy wkład w życie osiedla

Oczekiwania wobec sąsiadów:

pomoc w nauce

wsparcie w codziennych czynnościach (wg potrzeb)

wsparcie w sprawach administracyjnych

pomoc w transporcie

pomoc w korzystaniu z komputera

wniesienie zakupów

Zaangażowanie w życie Domu zgodnie z profilem

wspólnie spędzony czas, wysłuchanie, wsparcie

umiejętności i możliwościami

akceptacja

opieka nad zwierzętami wspólne spędzanie czasu, rozmowy.

wszelkie prawa zastrzeżone

77

MIESZKANIE PODĄŻAJĄCE ZA WIEKIEM

Osiedle dostępne dla ludzi na każdym etapie życia, o różnej sprawnośc psychofizycznej, róznych zainteresowaniach I możliwościach finansowych, stwarzające bezpieczeństwo i zapewniające niezależność jak najdłużej, m. in. w myśl koncepcji starzenia się w miejscu (Aging in Place), projektowania uniwersalnego I koncepcji New Aging.

PREFERENCJE I POTRZEBY OSÓB MŁODYCH Osoby młode są wstanie zaakceptować pewne ograniczenia związane z architekturą na rzecz czynnika lokalizacji.

Mieszkańcy powyżej 18 roku życia, dopiero zaczynają swoją karierę zawodową, dlatego zwracają uwagę przede wszystkim na aspekt finansowy wynajmu lub zakupu nieruchomości. Jeśli chodzi o samo lokum, osoby młode preferują domy lub mieszkania w pełni rozkładowe, bez konieczności ingerencji w sferę innych osób, co jest częstym zjawiskiem w przypadku mieszkań studenckich. Nie wyobrażają sobie mieszkań, które nie mają dostępu do Internetu.

PREFERENCJE I POTRZEBY RODZIN Z DZIEĆMI Preferencje i potrzeby mieszkaniowe rodzin z dziećmi dotyczą przede wszystkim metrażu mieszkania. Rozrost rodziny powoduje potrzebę posiadania większego lokum z przestrzenią dla dzieci. Miejsce zamieszkania w pobliżu centrum nie jest już priorytetem dla tej grupy. Oczywiście wiele zależy od etapu, na którym jest dana rodzina. Młode małżeństwa ze względu na staż pracy mogą mieć większe problemy natury ekonomicznej w stosunku do rodzin, których dzieci chodzą już do szkoły. Przy wskazywaniu czynników determinujących wybór miejsca zamieszkania przez rodziny należy wziąć pod uwagę potrzeby każdej jednostki wchodzącej w skład tej komórki społecznej.

PREFERENCJE I POTRZEBY OSÓB STARSZYCH Wraz z wiekiem zmieniają się zdolności fizyczne, motoryczne i kognitywne osób starszych, a tym samym ich potrzeby mieszkaniowe. Możemy wyróżnić trzystopniową gradację potrzeb osób starszych i odpowiadające im rozwiązania mieszkaniowe: Wcześni seniorzy potrzebują głównie samodzielnych mieszkań, a najistotniejszymi potrzebami wartymi zaadresowania w tej grupie wiekowej są stopniowo wprowadzane udogodnienia i urozmaicenia w standardzie mieszkania; Dojrzali seniorzy potrzebują mieszkań wspomaganych, które pozwalają zaadresować potrzebę wsparcia w prowadzeniu gospodarstwa domowego, dostępu do opieki medycznej, a także poczucia bezpieczeństwa; Najstarsi seniorzy potrzebują mieszkań opiekuńczych z dostępem do opieki i pielęgnacji.

78 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

Łazienka

Korytarz

Kuchnia

Jadalnia

Sypialnia

Salon Wyodrębnienie dodatkowego pokoju, np sypialni dla dziecka

Wyodrębnienie fragmentu salonu np. na cześć do pracy

Powiększenie salonu

Powiększenie sypialni i wyodrębnienie części do pracy

PRZYKŁAD MIESZKANIA PODĄŻAJĄCEGO ZA WIEKIEM Elastyczny układ pozwala na zmiany przestrzenne wewnątrz mieszkania.

PRZYKŁAD OSIEDLA PODĄŻAJĄCEGO ZA WIELKIEM - MEHR ALS WOHNEN W ZURICHU Duży nacisk położono na przestrzenie wspólne sprzyjajace integracji międzypokoleniowej

wszelkie prawa zastrzeżone

79

PROJEKTOWANIE UNIWERSALNE DOSTĘPNA PRZESTRZEŃ MIESZKANIA

Bazując na projekcie Programu Mieszkania2030 zakładamy, że minimum 20% miejskich mieszkań wykonanych będzie w standardzie UNIWERSALNYM – mieszkania, dostosowane do potrzeb starzejącego się społeczeństwa, w tym możliwe do łatwej adaptacji dla osób z niepełnosprawnościami.

MIESZKANIA SENIORALNE STREFA MIESZKANIA 

Przejrzyste i czytelne wewnętrzne drogi przemieszczania się, dobrze oświetlone. Kontrasty

kolorystyczne powinny ułatwiać orientację i odnalezienie drogi; 

Dobry wizualny dostęp do kluczowych miejsc we wnętrzu, pomoc w nawigacji i sygnały

wizualne; 

Staranne dobranie wykończeń posadzek w celu zminimalizowania odblasku lub olśnienia,

a także redukcja poślizgu; 

Przemyślana akustyka, zmniejszenie hałasu;



Wyodrębnienie wzmocnionych powierzchni wewnętrznych (tzw."twardych punktów") w celu

umożliwienia montaży pochwytów, poręczy, podpór itp. (w łazienkach, przy schodach itp.); 

Układ sypialni zapewniający bezpośredni dostęp do łazienki, garderoby lub ogrodu;



Nieskomplikowane użytkowanie ogrzewania lub systemów wentylacji, możliwość

zintegrowania nowoczesnych technologii wspomagających (teleopieka).

MIESZKANIA DLA OSÓB Z NIEPEŁNOSPRAWNOŚCIAMI STREFA MIESZKANIA W kwestii potrzeb i preferencji związanych ze strefą mieszkaniową, osoby z niepełnosprawnościami zwracają uwagę przede wszystkim na: 

Brak barier architektonicznych;



Odpowiednie dostosowanie pomieszczeń mieszkania. W przypadku łazienek: dostosowanie

kabiny prysznicowej oraz instalacja poręczy. W kuchni instalacja wyposażenia z alarmem dźwiękowym.

Natomiast we wszystkich pomieszczeniach odpowiednia wysokość mebli (najlepiej możliwość regulacji), brak progów, poręcze, szerokie drzwi, odpowiednie oświetlenie oraz montaż podłóg antypoślizgowych; 

W przestrzeni ogólnodostępnej budynku powinny znajdować się windy, podjazdy oraz

szerokie korytarze; 

Dostęp do sprzętu rehabilitacyjno-ortopedycznego;



Dobrze oznaczone w budynku punkty orientacyjne oraz ciągi komunikacyjne.

W przypadku osób z zaburzeniami psychicznymi bardzo ważnym aspektem jest stworzenie odpowiedniego miejsca, w którym chory może się wyciszyć i zredukować towarzyszące napięcie. W niektórych przypadkach konieczny jest pewien element wystroju lub wyposażenia, który szczególnie dobrze oddziałuje na osobę z niepełnosprawnością psychiczną.

80 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

PRZESTRZENIE PUBLICZNE BEZ BARIER

SENIORZY LOKALIZACJA 

Miejsce zamieszkania zlokalizowane w pobliżu najpotrzebniejszych usług, transportu i

miejscowych udogodnień; 

Usługi zlokalizowane przy budynku powinny być dostępne na odległość krótkiego spaceru;



Lokalizacja budynku powinna dawać możliwości nieformalnej interakcji społecznej,

tworząc bezpieczne oraz spokojne otoczenie; 

Odpowiednie zaprojektowanie oświetlenia zewnętrznego, ulic, mebli urbanistycznych,

pochylnii schodów oraz dostępność bram i przejazdów w celu zapewnienia bezpieczeństwa i dostępności; 

Wejścia widoczne i łatwe do zidentyfikowania;



Unikanie lokalizacji w hałaśliwym otoczeniu;



Powinno się stwarzać przestrzenie łatwo rozpoznawalne np. za pomocą skwerów, placyków

itp.; 

Należy zapewnić wygodne miejsca do siedzenia z oparciem oraz podłokietnikami co

100‐ 125 metrów; 

Powinno się zaprojektować miejsca siedzące i zadaszenia na przystankach.

OSOBY Z NIEPEŁNOSPRAWNOŚCIAMI LOKALIZACJA 

W pobliżu zlokalizowane najpotrzebniejsze miejsca jak sklep, apteka, lekarz;



Łatwy dostęp do komunikacji miejskiej wraz z potrzebnymi usprawnieniami np. autobusy

niskopodłogowe. Przystanki autobusowe zadaszone z miejscami do siedzenia; 

Odpowiednio dostosowana przestrzeń miejska tzn. szerokie, równe chodniki, brak progów

przy wejściu/zejściu z chodnika, podjazdy, dobre oświetlenie; 

Z dala od hałaśliwych miejsc.

wszelkie prawa zastrzeżone

81

DOSTĘPNOŚĆ CENOWA SEGMENTY CENOWE

Propozycja podziału ze względu na segment cenowy: SEGMENT A+B / MIESZKANIA SOCJALNE I KOMUNALNE mieszkania na wynajem po cenach nie wyższych niż 13,5 zł/ m2, średnio 7,5 zł m2

20%

MIESZKANIA KOMERCYJNE wynajem po cenach rynkowych: 45-55 zł/m2

50%

SEGMENT C+D / MIESZKANIA "DOSTĘPNE" CENOWO czynsz nie przekracza 70% ceny rynkowej) oraz zasób TBS

30%

NA PODSTAWIE OPRACOWANIA WDS AMBICJE I NARZĘDZIA - WNIOSKI I REKOMENDACJE

Segment A – mieszkania społeczne

Segment C – zasób TBS

rakter dzielnicy, który zakłada stworzenie

Skierowane przede wszystkim do osób

Segment ukierunkowany na gospodar-

pełnego miksu społecznego w ramach

zagrożonych wykluczeniem społecznym i

stwa domowe, które uzyskują dochody

WDS – poza mieszkaniami z segmentów

mieszkaniowym, które potrzebują dodat-

na poziomie wyższym niż te uprawniają-

ABCD, powinien być obecny również seg-

kowego wsparcia oraz zapewnienia lokalu

ce do najmu mieszkania społecznego lub

ment komercyjny.

o niskim czynszu. W grupie tej znajdować

mieszkania komunalnego. To oferta miesz-

W ramach projektu WDS powinno znaleźć

się będą dwa typy mieszkań: lokale socjal-

kaniowa dla rodzin osiągających dochody

się miejsce również na projekty cohousin-

ne oraz mieszkania z dodatkowym wspar-

przekraczające wyznaczone kryteria, ale

gowe oraz na colivingi połączone z akce-

ciem społecznym (tj. mieszkania chronio-

nieposiadających zdolności kredytowej

leratorami przedsiębiorczości.

ne, treningowe, wspomagane, mieszkania

lub niezainteresowanych zakupem miesz-

dla osób zależnych i inne).

kania.

Segment B – mieszkania komunalne na

Segment D – mieszkania na najem po ce-

na rynku warszawskim to mieszkania wła-

najem na czas nieoznaczony

nach "dostępnych" - skierowany do osób o

snościowe WDS powinno składać się wy-

Ze względu na to, że większość mieszkań

Dla osób osiągających dochody wyższe

średnich dochodach, które mogą wynająć

łącznie (lub prawie wyłącznie) z miesz-

od uprawniających do wynajmu mieszka-

mieszkanie po cenach wyższych niż oferta

kań na wynajem.

nia społecznego, ale nadal na stosunkowo

z segmentu ABC.

niskim poziomie, przeznaczono mieszkania komunalne w segmencie B. Mieszka-

Warszawska Dzielnica Społeczna powsta-

nia te wynajmowane są na czas nieozna-

je na gruntach miejskiej spółki (MPRI) ze

czony, a stawka czynszu jest uzależniona

względu na to budowane na jej terenie

od wyposażenia technicznego lokalu oraz

mieszkania powinny służyć realizacji Po-

od tego, w jakiej strefie czynszowej jest

lityki mieszkaniowej – Mieszkania2030

położony (strefa miejska, centralna i pery-

oraz dostarczać nowych miejskich miesz-

feryjna).

kań. Jednak ze względu na modelowy cha-

82 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

PROGRAMY MIESZKANIOWE

Projekt Warszawskiej Dzielnicy Społecznej powinien

SPOŁECZNA AGENCJA NAJMU

stać się polem testowym dla różnorodnych programów

dla kogo:

mieszkaniowych, a także umożliwić realizację swoich

mieszkaniowej

potrzeb mieszkaniowych różnych mieszkańców, w różnych

realizuje: Miejskie Społeczne Agencje Najmu, prowadzone

formach.

przez organizacje pozarządowe takie jak Fundacja Habitat

niezamożne

osoby

w

trudnej

sytuacji

for Humanity Polska SPÓŁDZIELNIA LOKATORSKA

Społeczna Agencja Najmu pełni funkcję pośrednika w

dla kogo: osoby znajdujące się w tzw. luce czynszowej –

pozyskiwaniu partnerów i pomocnika w zarządzaniu

bez zdolności kredytowej, o zbyt wysokich dochodach na

najmem (menedżera najmu). Agencja gwarantuje sprawny

mieszkania subsydiowane

proces wynajmu i najmu mieszkań, biorąc na siebie ryzyko

realizuje: gmina (najłatwiejszy sposób finansowania)

strat finansowych w sytuacji, gdy w danym mieszkaniu

Forma inwestycji mieszkaniowej, w której lokale pozostają

nie uda jej się umieścić najemcy lub gdy najemca okaże

własnością spółdzielni, a koszty utrzymania dzielone są

się niesolidny i będzie zalegał z opłatą czynszu. SAN

przez lokatorów. Bardziej rozbudowaną formą spółdzielni

oferuje także wsparcie lokatorom w innych dziedzinach

lokatorskiej byłby tzw. co-housing czyli współzamieszkiwanie

życia – poszukiwanie pracy, opieka społeczna. Pozwala

– gdzie kosztem mniejszych przestrzeni prywatnych tworzy

to zapobiegać wielu problemom społecznym i zapewnia

się przestrzenie wykorzystane wspólnie, pozwalające na

wysoką ściągalność czynszów.

tworzenie sąsiedzkich interakcji.

PROGRAM NAJPIERW MIESZKANIE KOOPERATYWA MIESZKANIOWA dla

kogo:

osoby

zaangażowane

dla kogo: osoby w kryzysie bezdomności lub imigranci o

dochodach

realizuje: Organizatorzy Programu Najpierw Mieszkanie

zapewniających zdolność kredytową

W

realizuje: kooperatywa przy wsparciu gminy

przenoszona

Grupa budowlana, w której grupa rodzin/gospodarstw

samodzielnego mieszkania, a dopiero później rozpoczyna

domowych przystępuje do wspólnej inwestycji, wspólnie

się pracę nad problemami stojącymi za bezdomnością. Jest

tworzy projekt dostosowany do ich potrzeb i współfinansuje

to również model z mieszkaniami dla imigrantów.

pierwszej

kolejności jest

do

osoba

objęta

spełniającego

programem oczekiwania

całe przedsięwzięcie, a po zakończeniu budowy staje się wspólnotą mieszkaniową. Dla przystąpienia do takiej

PROGRAM PRZYCIĄGANIA TALENTÓW

budowy, gdzie niezbędne finansowanie jest zorganizowane

dla kogo: pracownicy w wieku nieprzekraczającym 35 lat,

z użyciem kredytów bankowych – niezbędne byłoby

rekomendowani przez pracodawców, o specjalnościach

nabycie działki (sprzedawanej w procedurze przetargu

niezbędnych dla rozwoju danego miasta.

ograniczonego – jak w Nowych Żernikach), gdyż działka

realizuje: gmina

byłaby zabezpieczeniem zobowiązań kredytowych. W

Celem

związku ze zniesieniem użytkowania wieczystego mogłaby

wsparcia tworzenia nowych miejsc pracy, w powiązaniu z

programu

jest

wypracowanie

mechanizmu

to być sprzedaż ratalna.

możliwością uzyskania lokalu mieszkaniowego dla nowych

Wariantem tego typu realizacji, byłoby wybudowanie

pracowników. Mieszkania o średniej powierzchni 40m2.

przez kooperatywę części budynku, jako część większego

W których obowiązuje najem o preferencyjnym czynszu.

zespołu,

Okres trwania umowy najmu czasowy (3 – 5 lat). Lokale nie

jako

partner

prywatny,

gdzie

budynek

posadowiony byłby na gruncie miejskim, a jedynie udział

podlegają sprzedaży.

w gruncie – odpowiadający wielkości powstałych lokali.

Ten wariant mógłby pomóc w budowaniu zróżnicowanej struktury społecznej, tego tzw. miksu społecznego, tak bardzo pożądanego na obszarze WDS.

wszelkie prawa zastrzeżone

83

84 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

wszelkie prawa zastrzeĹźone

85

ARCHITEKTURA BUDUJĄCA WSPÓLNOTĘ TYPOLOGIE MIESZKAŃ

SKALA:

ZAKRES (PROGRAM/ TYP):

REKOMENDACJA:

-RÓŻNORODNOŚĆ TYPOLOGII

RÓŻNORODNOŚĆ TYPOLOGII PRZESTRZENNYCH MIESZKAŃ

PRZESTRZENNYCH MIESZKAŃ

-pokoje z funkcjami współdzielonymi - domy opieki społecznej, akademiki,

W ZALEŻNOŚCI OD:

hotele lub tymczasowe zakwaterowanie, ale także co-livingi -kawalerki, mieszkania dwupokojowe - dla gospodarstw jednoosobowych,

WIELKOŚCI I LICZBY POKOI

rodzica z dzieckiem i par -średnie i duże mieszkania - 3, 4 i 5 pokojowe - dla rodzin (małe sypialnie i

MIESZKANIE

większe pokoje do innych funkcji), do współdzielenia (pokoje indywidualne o podobnej wielkości i jedna wspólna przestrzeń dzienna) -co-living - mieszkania do współdzielenia (pokoje indywidualne o podobnej wielkości i jedna wspólna przestrzeń dzienna, wspólne kuchnie, łazienki) UKŁADU PRZESTRZENNEGO

-jednopoziomowe - dla osób z ograniczoną mobilnością i wszystkich innych typów mieszkańców -dupleksy - mieszkania dwupoziomowe z wewnętrznymi schodami, pozwalające zoptymalizować ogólną przestrzeń komunikacji -maisonettes - mieszkania (zwłaszcza w parterach) z indywidualnym wejściem dające poczucie indywidualnego domu w intensywnej zabudowie indywidualne szeregowce - intensywna zabudowa, 3 piętra, max 6m szerokości (tzw. low rise - high density)

RZUTÓW MIESZKAŃ

MODUŁOWE MIESZKANIA mieszkania dostosowane do lokatorów / właścicieli - elastyczne plany mieszkań oparte na module o wielkości najmniejszego mieszkania, umożliwiająca dzielenie i łączenie lokali

LOKALIZACJA MIESZKAŃ

MIESZKANIA O SPECJALNYCH WYMAGANIACH

W BUDYNKU

mieszkania specjalne włączone w budynki wielorodzinne - mieszkania z asystą przystosowane do potrzeb osób z ograniczoną mobilnością zlokalizowane w parterach wszystkie mieszkania z możliwością dostosowania do potrzeb osób z ograniczoną mobilnością w razie takiej potrzeby

DOSTĘPNYCH PRZESTRZENI

DOSTĘPNOŚĆ I POWSZECHNOŚĆ PRZESTRZENI ZEWNĘTRZNYCH

ZEWNĘTRZNYCH

w skład każdego mieszkania wchodzi conajmniej jeden element: balkon, loggia, szeroka galeria / taras, dach użytkowy / ogród

PRYWATNE PRZESTRZENIE ZEWNĘTRZNE 86 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

przedogródek, pół-prywatna zewnętrzna, użytkowa strefa wejściowa (dalsze rekomendacje w ambicji przyjazna przestrzeń do życia) lub wspólne ogrody i przestrzenie we wnętrzach dziedzińców

Obecna oferta mieszkaniowa w Polsce

(M1, M2 itd.), ich układem (na jednym,

Standardem w każdym mieszkaniu

jest bardzo ograniczona zarówno pod

dwóch poziomach), oraz lokalizacją

powinna

być

znacząca

prywatna

względem metraży (dostosowanych

wejścia. Ich różnorodność pozwala

przestrzeń zewnętrzna. Jest to wymóg

raczej do możliwości hipotecznych,

spełnić

zwiększający

niż potrzeb przyszłych mieszkańców)

mieszkańców, a odpowiedni dobór

jakość życia, możliwy do osiągnięcia

jak

w budynku pozwala zoptymalizować

niskim budżetem.

i

Typologie

układów

przestrzennych.

przestrzenne

mieszkań

różnią się powierzchnią, liczbą pokoi

użycie

indywidualne

przestrzenie

oczekiwania

i

istotnie

podnoszący

ograniczyć

zbędną komunikację.

MIESZKANIE Z WYDZIELONĄ PRZESTRZENIĄ DO PRACY DOMOWYM BIUREM, GWL TERRAIN, AMSTERDAM

REFERENCJA PROJEKTOWA:

OTWARTA KONSTRUKCJA UMOŻLIWIAJĄCA SWOBODNE KOMPONOWANIE MIESZKAŃ ORAZ ŁATWE ZMIANY W ICH UKŁADZIE, DZIELNICA CITE MANIFESTE, MILUZA, FRANCJA, PROJ. LACATON VASSAL

fot. Zuzanna Mielczarek

MIESZKANIA W UKŁADZIE TYPU CO-LIVING MAŁE POKOJE PRYWATNE I DUŻE PRZESTRZENIE DZELONE, MEHR ALS WOHNEN, ZURYCH

fot. Marianne

DUPLEX - DUŻE DWUPOZIOMOWE MIESZKANIE Z WEWNĘTRZNYMI SCHODAMI -CLICHY BATIGNOLLES, BUDYNEK PROJ. JEAN BOCABEILLE ARCHITECTE

źródło: https://www.mehralswohnen.ch/

MIESZKANIE Z DUŻYM TARASEM, SAVONNERIE HEYMANS, BRUKSELA, PROJ. MDW

MIESZKANIA SOCJALNE POSZERZONE O WARTOŚCIOWĄ PRZESTRZEŃ PÓŁ-ZEWNĘTRZNĄ OGRODÓW ZIMOWYCH DZIELNICA CITE MANIFESTE, MILUZA, FRANCJA PROJ. LACATON VASSAL

fot. Lacaton & Vassal wszelkie prawa zastrzeżone

fot. Filip Dujardin 87

PRZESTRZENIE KOLEKTYWNE

SKALA:

ZAKRES (PROGRAM/ TYP):

REKOMENDACJA:

WSZYSTKIE BUDYNKI

WIELOFUNKCYJNE PRZESTRZENIE KOMUNIKACJI

WIELORODZINNE

przestronny przedsionek wejściowy zapewniający miejsce spotkań i dodatkowe wspólne przestrzenie funkcjonalne, np. miejsce do siedzenia, skrzynki na listy, przechowywanie, będący strefą buforową między mieszkaniem a przestrzenią wspólną

PRZESTRZENIE

klatki schodowe - doświetlone światłem naturalnym (poprzez okna, świetliki),

KOMUNIKACJI

możliwie przestronne - wartościowa przestrzeń W SZCZEGÓLNOŚCI

rozbudowane, użytkowe strefy wejściowe do mieszkań z przestrzeni

BUDYNKI GALERIOWE

komunikacji/ galerii: rozbudowanie i zróżnicowanie w formie rozszerzeń, balkonów, tarasów półprywatnych i wspólnych: miejsca do siedzenia, uprawy roślin

BUDYNKI

POMIESZCZENIA O FUNKCJACH UZUPEŁNIAJĄCYCH

WIELORODZINNE

przestrzenie kolektywne o typologiach przestrzennych odpowiadającym

W SZCZEGÓLNOŚCI Z

podziałowi z wcześniejszych rekomendacji: społeczne podstawowe, społeczne

MAŁYMI MIESZKANIAMI

uzupełniające, ekonomiczne - między innymi:

LUB AKADEMIKI

pomieszczenia gospodarcze (bez potrzeby doświetlenia) uzupełniający program mieszkaniowy: , warsztat, przechowalnia rowerów, schowki, pralnia, suszarnia, siłownia, kuchnie pomieszczenia doświetlone światłem naturalnym, zlokalizowane w parterach, ewentualnie na piętrach: pomieszczenia rekreacyjne i pomieszczenia użytkowe:

POMIESZCZENIA

pomieszczenia do pracy, lokale gościnne, świetlice - pomieszczenia do spotkań

W BUDYNKU BUDYNKI WIELORODZINNE Z MIESZKANIAMI DLA RODZIN

88 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

- przestrzenie do zabaw dla dzieci, przechowalnie wózków

Przestrzenie kolektywne umożliwiają

Przestrzenie

tworzenie

spełniać

się

mieszkańcami,

więzi

pomiędzy

są

kolektywne

podstawowe

miejscem

które zagwarantują, że będą chętnie

przypadkowych spotkań, przestrzenią

wykorzystywane przez mieszkańców;

do

powinny być wygodne i przydatne;

wspólnego

wydarzeń. organizuje jak

Są

organizowania

przestrzenią,

społeczeństwo

współpraca

pomiędzy

która i

tak

ludźmi

optymalizować

użycie

przestrzeni

i zasobów; być dostępne dla jasno zdefiniowanej

grupy

użytkowników

zwiększa możliwości i efektywność,

(wszystkich

tak

są

wspólnoty mieszkaniowej itp.); być

zoptymalizowaną formą użytkowania

wspólnie zarządzane na określonych

powierzchni i korzystania z zasobów.

warunkach przez użytkowników.

przestrzenie

kolektywne

WEJŚCIA Z GALERII DO MIESZKAŃ Z ROZBUDOWANĄ STREFĄ WJEJŚCIOWĄ, GWL TERRAIN, AMSTERDAM PROJEKT BIURA KCAP

powinny

wymagania,

mieszkańców

osiedla,

REFERENCJA PROJEKTOWA:

fot. Zuzanna Mielczarek

JASNA I PRZYJEMNA KLATKA SCHODOWA, UŻYTKOWANA I ZAARANŻOWANA NA RÓŻNE DODATKOWE FUTURAFROSCH FUNKCJE PRZEZ MIESZKAŃCÓW W BUILDING I BUDYNKU, PROJEKT KCAP, GWL TERRAIN, AMSTERDAM D ia lo g we g 2 Architect Utilization

I

WEJŚCIA Z GALERII DO MIESZKAŃ Z ROZBUDOWANĄ STREFĄ WJEJŚCIOWĄ, STADSTUINEN, ROTTERDAM PROJEKT BIURA KCAP

Futurafrosch, Zürich Live-in studio, 5 cluster apartments with 8.5 to 13.5 rooms; 7 apartments with 3.5 rooms; 8 apartments with 4.5 rooms; extra room with bathroom; work room; music room; ZKJ Foundation apartment; Züriwerk Foundation apartments;

Construction Building technology Special features Floor area Usable living area Usable commercial/ communal area Vo lume

Internally naturally finished, solid wooden building around a solid core, suspended Eternit facade Ventilation on demand with heat recovery, active pressure limiters Three atriums in access core, cluster typology for family apartments and shared households, music practice rooms, raised ground floor connecting to Andreas Park 5,135 m 2 2 3,063 m

WSPÓLNA ŚWIETLICA DLA MIESZKAŃCÓW, MEHR ALS WOHNEN, ZURYCH

fot. Zuzanna Mielczarek

RZUT TYPOWEGO PIĘTRA W BUDYNKU I PRZESTRZENIAMI KOLEKTYWNYMI: POKOJEM MEDYTACYJNYM, MUZYCZNYM, PRACOWNIĄ I POKOJEM DLA GOŚCI (ZAZNACZONE NA RZUCIE), PROJEKT - FUTURAFROCH, MEHR ALS WOHNEN, ZURYCH

N

źródło: http://www.kcap.eu/en/projects/v/stadstuinen/

142 m 2 16 ,2 0 1 m3

źródło: https://www.mehralswohnen.ch/

fot. Daniel Burchard

standard story floor plan 1:300

wszelkie prawa zastrzeżone

89

SKALA:

ZAKRES (PROGRAM/ TYP):

REKOMENDACJA:

WSZYSTKIE BUDYNKI

ZEWNĘTRZNE PRZESTRZENIE KOLEKTYWNE

WIELORODZINNE,

wspólne tarasy, balkony, ogrody zimowe, szklarnie, użytkowe dachy - na cele:

W SZCZEGÓLNOŚCI Z

- kultywacji zieleni - dekoracyjnej i upraw roślin jadalnych;

MAŁYMI MIESZKANIAMI

- rekreacyjne - miejsca do siedzenia, jedzenia, piknikowania, - kuchnia na świeżym powietrzu;

PRZESTRZENIE

- sportowe -małe boiska otoczone siatką i inna infrastruktura sportowa, place

ZEWNĘTRZNE W

zabaw

OBRĘBIE BUDYNKU

WOLNOSTOJĄCE

BUDYNKI O FUNKCJACH SPOŁECZNYCH

NIEZALEŻNE BUDYNKI/

wykorzystanie istniejącej zabudowy na działce, trudnej do

PAWILONY

rewitalizacji na cele mieszkaniowe te same funkcje co wspólne przestrzenie rekreacyjne w obrębie budynków mieszkalnych: pomieszczenia do pracy, warsztaty, pomieszczenia do spotkań,

DODATKOWE

lokale gościnne, świetlice do wspólnego spędzania wolnego czasu i organizacji

BUDYNKI

imprez, zajęć dodatkowych

PRZESTRZENIE PÓŁPRYWATNE

PRZESTRZENIE PÓŁPRYWATNE przestrzenie buforowe między mieszkaniami na parterze a przestrzenią zewnętrzną- chodniki, przedogródki, placyki, elementy architektoniczne/małej architektury - schodki, murki, ławki wzdłuż parterów = otwarcie parterów na strefę publiczną

PRZESTRZENIE ZEWNĘTRZNE

niskie ogrodzenia, poniżej linii wzroku - żywopłoty lub inne ogrodzenia pokryte

PRYWATNE/

zielenią (ok 80cm) lub symboliczne wydzielenia niskie murki (40cm), słupki,

PÓŁPRYWATNE/

różne posadzki

PUBLICZNE

PRZESTRZENIE

PODWÓRKA

PUBLICZNE

niegrodzone dziedzińce i podwórza wspólna przestrzeń w centrum dziedzińców ( wspólne ogrody, miejsca piknikowe, place zabaw rekreacyjne przestrzenie zewnętrzne: boiska sportowe, zewnętrzna siłownia ZIELONE SKWERY LUB PARK

90 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

REFERENCJA PROJEKTOWA: KORYTARZ WEWNĘTRZNA PRZESTRZEŃ WSPÓLNA ZAARANŻOWANA PRZEZ MIESZKAŃCÓW, GWL TERRAIN, AMSTERDAM, PROJ. KCAP

WSPÓLNY TARAS REKOMPENSUJĄCY BRAK DOBRZE DOŚWIETLONYCH BALKONÓW W PRYWATNYCH MIESZKANIACH: ZURYCH, MEHR ALS WOHNEN fot. Martin Spoerri

DAWNA BUDYNKI ADMINISTRACYJNE I INFRASTRUKTURALNE STACJI UZDATNIANIA PRZEZNACZONE NA PRZESTRZENIE WSPÓLNOTOWE GWL TERREIN

fot. Zuzanna Mielczarek

KOLEKTYWNE OGÓRDKI WARZYWNE I DRZEWA OWOCOWE -GWL TERRAIN, AMSTERDAM

fot. Zuzanna Mielczarek

fot. Zuzanna Mielczarek

ZIELONY DACH W PROJEKCIE SAINT OUEN ZAPROJEKTOWANY PRZEZ BIURO ATELIER DU PONT

źródło: http://www.atelierdupont.fr

wszelkie prawa zastrzeżone

OGÓRDKI WARZYWNE WYGRODZONE DZIAŁKI W PRZESTRZENI PUBLICZNEJ DOSTĘPNE ZA NIEWIELKĄ SUBSKRYPCJĄ PARK CLICHY-BATIGNOLLES

fot. Zuzanna Mielczarek

91

PRZESTRZEŃ PUBLICZNA BUDUJĄCA WSPÓLNOTĘ AKTYWNE PARTERY

SKALA:

ZAKRES (PROGRAM/ TYP):

REKOMENDACJA:

PARTERY BUDYNKÓW

PROGRAM ZLOKALIZOWANY W PARTERACH program parterów budynku przeznaczony na usługi/handel lub mieszkania z indywidualnymi wejściami z zewnątrz oraz na użytkowe funkcje kolektywne np. warsztaty, świetlice POZIOM OSADZENIA BUDYNKÓW partery równo z poziomem ulicy - brak podniesionych parterów i suteren. duże przeszklenia, otwarcia w parterach, przesuwne okna - gdy są otwarte, teren

PARTERÓW

zewnętrzny staje się przedłużeniem mieszkania WEJŚCIA DO MIESZKAŃ I LOKALI W PARTERACH indywidualne wejścia do mieszkań w parterach z przestrzeni publicznej, (ulicy) indywidualne wejścia do mieszkań na piętrze z przestrzeni publicznej po schodach/galerii/rampie tylne wyjścia z mieszkań na parterze do współdzielonego ogrodu/podwórza/ placu

PARTERY BUDYNKÓW I PRZESTRZENIE PÓŁ-PRYWATNE

otwarta i użytkowa wejściowa przestrzeń pół-prywatna - przedogródki, tarasy, podcienia, loggie, przestrzenie w poziomie ulicy (miejsce na roślinność, ławka, elementy małej architektury, murki do siedzenia) - typowa przestrzeń w holandii o nazwie “stoep”- ‘chodnik’

STREFY POMIĘDZY BUDYNKIEM I PRZESTRZENIĄ PUBLICZNĄ

92 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

Partery i sposób w jaki budynki łączą

W

się z przestrzenią publiczną i ulicami

zostały

opisane

najbardziej

dotyczące

kształtowania

wpływa na odbiór przestrzeni przez

budynków,

funkcji

są

aspektem,

który

tej

części

rekomendacji wymagania i

parterów

sposobu

w

pieszych, rowerzystów i pozostałych

jaki są użytkowane, a także strefy

użytkowników

wejściowej,

miasta.

Dlatego

przedogródków

specjalna uwaga poświęcona jest

i

tej

projektowych, które powinny zostać

części

budynków.

Ogromne

pozostałych

rozwiązań

doświadczenie i portfolio rozwiązań

wprowadzone do polskiego słownika

wypracowali

architektonicznego.

holendrzy,

którzy

do strefę pomiędzy chodnikiem a budynkiem nazywają “stoep”.

REFERENCJA PROJEKTOWA:

MIESZKANIA TYPU ‘MAISONETTE’ - Z NIEZALEŻNYM WEJŚCIEM Z ZEWNĘTRZNEJ PRZESTRZENI PUBLICZNEJW DZIELNICY SPOŁECZNEJ SAVONNERIE HEYMANS W BRUKSELI, PROJ. MDW

źródło: http://www.kcap.eu/en/projects/v/stadstuinen/

STADSTUINEN, ROTTERDAM, PROJ. KCAP, PRZEDOGRÓDKI I TARASY, NIEODDZIELONE OD PRZESTRZENI PUBLICZNEJ, BRAK PŁOTÓW I BRAMEK, JEDYNIE ARCHITEKTONICZNE WYZNACENIE TERENU - WYSOKOŚCIĄ I NISKIM MURKIEM

fot. Filip Dujardin

HOLENDERSKA PRZESTRZEŃ WEJŚCIOWA DO DOMU“STOEP” KATENDRECHT, ROTTERDAM

FUNENPARK - DZIELNICA W ZREAWITALIZOWANYCH TERENACH PORTOWYCH WSCHODNIEGO AMSTERDAMU, HOLENDERSKI ‘STOEP’ CZYLI UŻYTKOWA PRZESTRZEŃ PRZED WEJŚCIEM DO DOMU fot. Ilya Varlamov

wszelkie prawa zastrzeżone

źródło: https://www.elsevierweekblad.nl

93

GRADACJA PRYWATNOŚCI PRZESTRZENI

SKALA:

ZAKRES (PROGRAM/ TYP):

REKOMENDACJA:

GRANICZNA PRZESTRZEŃ PRYWARNA I PÓŁPRYWATNA

REKOMENDACJE JAK DLA AKTYWNYCH PARTERÓW

POMIĘDZY MIESZKANIEM I PRZESTRZENIĄ PUBLICZNĄ PRZESTRZEŃ KOLEKTYWNA

WSPÓŁDZIELONE OGRODY (dla mieszkań bez prywatnego ogródka/balkonu), tarasy, ogródki działkowe, dziedzińce, place zabaw WIĘCEJ NIŻ CIĄGI KOMUNIKACYJNE

KWARTAŁ

przestrzenie kolektywne wzdłuż ciągów komunikacyjnych wewnętrznych klatek schodowych, galerii, hallu: rozbudowana przestrzeń przedsionka/wejścia do mieszkania, ‘balkoniki’ i rozszerzenia, meandrująca komunikacja o różnych szerokościach (w przypadku galerii) - efekt chodnika/przestrzeni publicznej wyniesionej na wyższe piętra ZARZĄDZANIE PRZESTRZENIĄ KOLEKTYWNĄ przestrzenie kwartałów zarządzane całościowo przez powołaną do tego organizację lub fragmentarycznie przez wspólnoty mieszkaniowe

PRZESTRZEŃ PUBLICZNA

PLACE I SKWERY małe parki, boiska sportowe, siłownia na świeżym powietrzu, place zabaw,place, skwery z elementami małej architektury - również do uprawiania

DZIELNICA

sportów miejskich, pawilony, altany, zaaranżowane miejsca do piknikowania PRZYJAZNE ULICE np. woonerf - przyjazne i z priorytetem dla pieszych i rowerzystów/z wyłączeniem lub ograniczeniem ruchu samochodowego, z pasami zielenii i małą architekturą

94 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

Jasno zdefiniowany rodzaj przestrzeni

Przestrzenie

ułatwia i zachęca użytkowników do

być

pełniejszego

do

korzystania,

sprawia,

publiczne

inkluzywne, różnych

grup

muszą

Wszystkie te typy muszą być czytelne,

dostosowane

ale połączone ze sobą wizualnie.

społecznych

i

Dlatego

ogrodzenia

mają

raczej

że czują się pewnie i komfortowo.

sposobów użytkowania. Przestrzenie

funkcje definiowania granic, ale nie

Zdecydowanie

nie

powinny

półprywatne są otwarte, ale mające

fizycznego ich budowania.

opłotowane, bezpieczeństwo można

zdefiniowaną

użytkowania.

zdecydowanie skuteczniej zapewnić

Są bardzo wartościowe i pozwala

nie

za pomocą innych środków, takich jak

zaktywizować

bezpieczeństwo można zdecydowanie

grupę

użytkowników.

tkankę

miejską

i

oświetlenie, otoczenie odpowiednimi

wzbogacić

funkcjami. Dlatego ogrodzenia mają

Przestrzenie

raczej funkcje definiowania granic, ale

dla intymnego środowiska danych

nie fizycznego ich budowania.

mieszkańców.

społeczną prywatne

Zdecydowanie

powinny

być

grodzone,

interakcję.

skuteczniej

są

innych środków, takich jak oświetlenie,

strefą

zapewnić

za

pomocą

otoczenie odpowiednimi funkcjami.

REFERENCJA PROJEKTOWA:

fot. Flurina Rothenberger

FUNENPARK, AMSTERDAM - MASTERPLAN DE ARCHITECTEN CIE. - OTWARTY TARAS PRYWATNY Z WYJŚCIEM DO KOLEKTYWNEGO OGRODU-PARKU fot. Ilya Varlamov

fot. Zuzanna Mielczarek

wszelkie prawa zastrzeżone

CLICHYBATIGNOLLES PRZESTRZEŃ PUBLICZNA W CENTRUM DZIELNICY: PARK O POWIERZCHNI 6,5 HA

MEHR ALS WOHNEN - DUŻE KOLEKTYWNE TARASY OD NASŁONECZNIONEJ STRONY, REKOMPENSUJĄCE MAŁE METRAŻE MIESZKAŃ SOCJALNYCH

IJBURG, AMSTERDAM, BLOK 65B, PROJEKT MORIKO KIRA ARCHITECT, PRZESTRZENIE GALERII O RÓŻNYCH SZEROKOŚCIACH, MEANDRUJĄCE BUDYNEK, Z ZAARANŻOWANĄ ZIELENIĄ, SPRAWIAJĄ, ŻE PRZESTRZEŃ PUBLICZNA ZOSTAJE WYNIESIONA PONAD PARTER

fot. Jeroen Musch

95

RÓŻNORODNOŚĆ PRZESTRZENNA

SKALA:

ZAKRES (PROGRAM/ TYP):

REKOMENDACJA:

BUDYNKI

RÓŻNORODNOSĆ W OBRĘBIE JEDNEGO KWARTAŁU

MIESZKANIOWE I

budynki mieszkaniowe o różnej typologii: bloki

USŁUGOWE

klatkowce, galeriowce, szeregowa mieszkaniówka - dwa nałożone mieszkania dupleksy z prywatną komunikacją pionową ; szeregowce jednorodzinne budynki o różnej skali, wysokości, gęstości zabudowy, stopniu rozrzeźbienia fasady i różnorodnych programach zewnętrznych - tarasy, balkony, galerie, ogrody; dachy płaskie, skośne, dachy użytkowe, zielone

KWARTAŁ

wprowadzenie kontrastującej mniejszej skali pawilonów o funkcjach użyteczności publicznej lub dla mieszkańców, zindywidualizowany charakter dziedzińców

POSZCZEGÓLNE KWARTAŁY DZIELNICY DZIELNICA

RÓŻNORODNOŚĆ W OBRĘBIE DZIELNICY: kwartały o różnym rozmiarze, proporcji, różnej gęstości zabudowy, wysokościach, kwartały z różną proporcją funkcji mieszkaniowej do usługowohandlowej/rekreacyjnej/publicznej JASNA STRUKTURA PRZESTRZENNA hierarchia ulic i zależne od niej:

PRZESTRZEŃ

typy przestrzenne - woonerf, deptak, aleja;

PUBLICZNA

szerokości ulic od szerokości dostosowane do skali zabudowy: 8m - zabudowa do 3 pięter, wewnętrzna ulica piesza 15m - brak limitów - nasadzenia, ruch samochodowy powyżej 25m - ulice z zielnienią, bulwary, aleje rónorodne tereny zielone i przestrzenie publiczne: ulice, skwery, place różnorodność gatunków drzew i innych nasadzeń zróżnicowanie rzeźby terenu infrastruktura sportowa spójny system małej architektury i informacji wizualnej

96 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

Osiągnięcie

jest

Różnorodność powinna jednak mieć

trudnym wyzwaniem urbanistycznym,

różnorodności

spójny charakter i podlegać hierarchii

sprzyja ona odbiorze przestrzeni przez

przestrzeni. W osiedlach w których

użytkowników i orientacji w tkance

projektowanie zaangażowanych jest

miejskiej. Projekt tworzony w jednym

wielu architektów istnieje zagrożenie

czasie zawsze będzie do pewnego

stworzenia wystawy budynków (co

stopnia

miało

jednorodny,

ale

pluralizm

miejsce

w

inwestorów, budżetów i programów

Batignolles),

owocuje

fragmentu miasta.

wielością

rozwiązań

osiedlu

zamiast

Clichy-

organicznego

architektonicznych.

REFERENCJA PROJEKTOWA: IJBURG , AMSTERDAM - ULICZKA Z WYŁĄCZENIEM RUCHU SAMOCHODOWEGO , AKTYWNE WYKORZYSTANIE PRZESTRZENI WEJŚCIOWYCH DO DOMÓW źródło: http://en.cie.nl/projects/26

GWL TERRAIN, AMSTERDAM, RÓŻNORODNOŚĆ ZIELENII NA PUBLICZNYM PLACU fot. Zuzanna Mielczarek

GWL TERRAIN , AMSTERDAM - RÓŻNORODNOŚĆ ZABUDOWY W OBRĘBIE KWARTAŁU - RÓŻNEJ SKALI BLOKI, SZEREGOWCE, ISTNIEJĄCA INFRASTRUKTURA POPRZEMYSŁOWA

wszelkie prawa zastrzeżone

fot. Zuzanna Mielczarek

97

98 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

RÓŻNORODNOŚĆ Osiedle nastawione na wspólnotę nie oznacza, że zapominamy o indywidualnych preferencjach mieszkańców i mieszkanek. WDS to osiedle dostępne dla każdego, niezależnie od wieku czy dochodów. Oferuje różnorodny program – mieszkania, biura, szkoły, centra kultury Program Mieszkania

Budynki o funkcji społecznej

Program edukacyjny .

wszelkie prawa zastrzeżone

99

PROGRAM RÓŻNORODNOŚĆ PROGRAMOWA

ZABUDOWA MIESZKANIOWA 113 799 M2 PUM

426 MIESZKAŃ SPOŁECZNYCH (SEGMENT A+B)

639 MIESZKAŃ NA WYNAJEM KOMERCYJNY

BIURA 18.400 M2 PU

USŁUGI, HANDEL, MIEJSCA PRACY

GARAŻE CZĘŚCIOWO ZAGŁĘBIONE / WYNIESIONE DZIEDZIŃCE

100 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

1066 MIESZKAŃ NA WYNAJEM W DOSTĘPNYCH CENACH (SEGMENT C+D)

GARAŻE WIELOPOZIOMOWE

wszelkie prawa zastrzeĹźone

101

MIKS PROGRAMOWY

MIKS PROGRAMOWY

Miks programowy pozwala lepiej korzystać z przestrzeni miejskiej, wspomaga działanie usług, sprawia, że infrastruktura jest pełniej wykorzystywana.

Dodatkowo przemieszanie miejsc zamieszkania z miejscami pracy pozwala zaoszczędzić czas na dojazdach. By stworzyć dobre środowisko życia potrzeba uzupełniać program mieszkaniowy miejscami opieki nad dziećmi, szkołami i drobnymi punktami usług i handlu. Jako dobre proporcje traktowane jest max.

85% funkcji mieszkaniowej w założeniu (np. TOD Standard).

Struktura mieszkań MIESZKANIA Powierzchnia całkowita Powierzchnia użytkowa USŁUGI / MIEJSCA PRACY/ USŁ. KOLEKTYWNE Powierzchnia całkowita Powierzchnia użytkowa

186 556 113 799 77,1% MIESZKANIA

16 488 10 058

6,8% USŁUGI / MIEJSCA PRACY / USŁUGI KOLEKTYWNE 9,5% BIURA

BIURA Powierzchnia całkowita Powierzchnia użytkowa

23 000 18 400

USŁUGI SPOŁECZNE Powierzchnia całkowita Powierzchnia użytkowa

4 393 3 514

USŁUGI EDUKACJI (+ŻŁOBEK) Powierzchnia całkowita Powierzchnia użytkowa

11 582 9 266

102 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

1,8% USŁUGI SPOŁECZNE 4,8% EDUKACJA

100 m

wszelkie prawa zastrzeĹźone

SCHEMAT PROGRAMOWY

103

104 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

SCHEMAT FUNKCJONALNY

ETAP D POWIERZCHNIA CAŁKOWITA ZABUDOWY 23 044 m2 MIESZKALNA

23 044 m2

ETAP C POWIERZCHNIA CAŁKOWITA ZABUDOWY 59 940 m2 MIESZKANIOWA

40 136 m2

USŁUGI EDUKACJI I ZDROWIA 265m2 FUNKCJE SPOŁECZNE 227 m2 GARAŻ WIELOPOZIOMOWY

8 300 m2

USŁUGI MIEJSC PRACY (W PARTERACH) 412 m2 BIURA 11 900 m2

ETAP B POWIERZCHNIA CAŁKOWITA ZABUDOWY 116 875 m2 MIESZKANIOWA

83 639 m2

USŁUGI EDUKACJI I ZDROWIA 11 317m2 FUNKCJE SPOŁECZNE 3 387 m2 GARAŻ WIELOPOZIOMOWY

11 277 m2

USŁUGI MIEJSC PRACY (W PARTERACH) 5 522m2 USŁUGI KOLEKTYWNE 1 910m2 BIURA 11 100 m2 ETAP A POWIERZCHNIA CAŁKOWITA ZABUDOWY 42 160 m2 MIESZKANIOWA

39 737 m2

FUNKCJE SPOŁECZNE 779 m2 GARAŻ WIELOPOZIOMOWY

8 417 m2

USŁUGI MIEJSC PRACY (W PARTERACH) 1 644m2

100 m

ZABUDOWA MIESZKANIOWA

USŁUGI KOLEKTYWNE

FUNKCJE EDUKACJI I ZDROWIA

FUNKCJE EDUKACJI I ZDROWIA W PARTERACH

FUNKCJE SPOŁECZNE

GARAŻE WIELOPOZIOMOWE

USŁUGI W PARTERACH

BIURA

wszelkie prawa zastrzeżone

PROGRAM FUNKCJONALNY

105

106 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

wszelkie prawa zastrzeĹźone

107

MIESZKANIA PROGRAM MIESZKANIOWY

STRUKTURA STRUKTURA STRUKTURA STRUKTURA MIESZKAŃ MIESZKAŃ MIESZKAŃ MIESZKAŃ M1 M2 M3 M4+

M1 M1 M1 M2 M2 M2

M3 M3 M3 M4+ M4+ M4+

% udział % %udział udział udział %

Struktura Struktura Struktura mieszkań mieszkań mieszkań pow. mieszkania pow. pow.mieszkania mieszkania pow. mieszkania

mieszkań mieszkań mieszkańkompaktowego kompaktowego kompaktowego danego danego danego mieszkań kompaktowego danego kompaktowych kompaktowych kompaktowych kompaktowych 16%

16% 16% 16% 28% 28% 28%

28% 20%

20% 20% 20% 16% 16% 16%

16%

typu [m2] typu typu[m2] [m2] typu [m2] 27 45 60 78

% udział % %udział udział udział %

pow. mieszkania pow. pow.mieszkania mieszkania pow. mieszkania

mieszkań mieszkań mieszkańuniwersalnego uniwersalnego uniwersalnego danego danego danego mieszkań uniwersalnego danego uniwersalnych uniwersalnych uniwersalnych uniwersalnych

27 27 27 45 45 45

4% 7%

60 60 60 78 78 78

5% 4%

typu [m2] typu typu[m2] [m2] typu [m2]

4% 4% 4% 7% 7% 7%

34 53

5% 5% 5% 4% 4% 4%

średniaśrednia średnia pow. mieszkania pow. pow.mieszkania mieszkania średnia pow. mieszkania

73 82

34 34 34 53 53 53 73 73 73 82 82 82

53,4 53,4 53,4 53,4

Udział mieszkań kompaktowych w strukturze: 80% Udział mieszkań uniwersalnych w strukturze: 20%

Etapy Etapy A+B+C+D A+B+C+D

Etapy A+B+C+D

186 556 186 556 113 799 113 799 0,61 0,61

186 556 113 799 0,61

53,40 53,40 2 131 2 131

53,40 2 131

2,45 2,45 5 221 5 221

2,45 5 221

PROGRAM PROGRAM MIESZKANIOWY MIESZKANIOWY PROGRAM MIESZKANIOWY Powierzchnia Powierzchnia całkowita całkowita mieszkalna Powierzchnia mieszkalna całkowita mieszkalna Powierzchnia Powierzchnia użytkowa użytkowa mieszkalna Powierzchnia mieszkalna użytkowa mieszkalna Średnia Średnia efektywność efektywność budynku budynku Średnia efektywność budynku Średnia wielość mieszkania Średnia wielość mieszkania Średnia wielość mieszkania Szacowana liczba lokali mieszkalnych Szacowana liczba lokali Szacowana mieszkalnych liczba lokali mieszkalnych Średnia liczba osób w mieszkaniu Średnia liczba osób w mieszkaniu Średnia liczba osób w mieszkaniu Szacowana liczba mieszkańców Szacowana liczba mieszkańców Szacowana liczba mieszkańców

StronaStrona Strona 1 11

108 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

Propozycja podziału ze względu na segment cenowy: SEGMENT A+B / MIESZKANIA SOCJALNE I KOMUNALNE mieszkania na wynajem po cenach nie wyższych niż 13,5 zł/ m2, średnio 7,5 zł m2

20% 50%

MIESZKANIA KOMERCYJNE wynajem po cenach rynkowych: 45-55 zł/m2 SEGMENT C+D / MIESZKANIA "DOSTĘPNE" CENOWO czynsz nie przekracza 70% ceny rynkowej) oraz zasób TBS

30%

NA PODSTAWIE OPRACOWANIA WDS AMBICJE I NARZĘDZIA - WNIOSKI I REKOMENDACJE

Struktura mieszkań SEGMENTY MIESZKANIOWE SEGMENT A+B (socjalne i komunalne) SEGMENTY MIESZKANIOWE Powierzchnia użytkowa mieszkań (m2) SEGMENT A+B (socjalne i komunalne) SEGMENTY MIESZKANIOWE Liczba mieszkań Powierzchnia użytkowa mieszkań (m2) A+B (socjalne i komunalne) SEGMENT KOMERCYJNY Liczba mieszkań Powierzchnia użytkowa mieszkań (m2) SEGMENT KOMERCYJNY Liczba mieszkań Powierzchnia użytkowa mieszkań (m2) KOMERCYJNY SEGMENT C+D (TBSy i dostępne) Liczba mieszkań Powierzchnia użytkowa mieszkań (m2) SEGMENT C+D (TBSy i dostępne) Liczba mieszkań Powierzchnia użytkowa mieszkań (m2) SEGMENT C+D (TBSy i dostępne) Liczba mieszkań Powierzchnia użytkowa mieszkań (m2) Liczba mieszkań

wszelkie prawa zastrzeżone

Struktura mieszkań 20% Struktura mieszkań 22 760 20% 426 22 760 20% 30% 426 22 760 34 140 30% 426 639 34 140 30% 50% 639 34 140 56 900 50% 639 1 066 56 900 50% 1 066 56 900 1 066

109

KORYTARZOWCE TYPOLOGIE BUDYNKÓW MIESZKANIOWYCH

komunikacja mieszkania 0

10m

Korytarzowce stanowią ważny element ramy kwartałów.

Ze względu na charakterystyczny rzut piętra pozwalają na efektywne tworzenie zróżnicowanych struktur mieszkań.

Zaprojektowany elastyczny układ konstrukcyjny pozwala na łączenie i dzielenie mieszkań w zależności od zmieniających się potrzeb użytkowników.

KORYTARZOWIEC

Z PRZESTRZENIAMI WSPÓLNYMI W PARTERACH

komunikacja

SUGEROWANE ROZMIESZCZENIE TYPOLOGII

mieszkania Legenda Budynki mieszkalne korytarzowiec

0

10m

usługi kolektywne

W sytuacji, gdy część mieszkań na parterze jest niewystarczająco doświetlona, proponujemy wprowadzenie

korytarzowiec z przestrzeniami wspólnymi w parterach

na ich

klatkowiec lub galeriowiec

rowerowych.

miejscu pomieszczeń wspólnych służących

mieszkańcom budynku np. pralni, schowków czy magazynków

szeregówka miejska willa miejska (punktowiec)

110 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

Taka sytuacja wystepuje zwłaszcza w sąsiedztwie istniejącego osiedla Górczewska Park.

GALERIOWCE

SZEREGÓWKA MIEJSKA

komunikacja mieszkania 0

komunikacja

10m

Klatkowce to element ramy usytuowany na osi północ -

0

mieszkania

10m

południe.

Są to budynki dzielące się na kilka segmentów, gdzie na

W

zabudowie

szeregowej,

także

warstowej,

każde

jednym piętrze mieści się maksymalnie 5 lokali mieszkalnych.

mieszkanie posiada indywidualne wejście, dając poczucie indywidualnego domu w intemsywnej zabudowie.

Układ ten pozwala na dobre przewietrzanie i doświetlenie większych mieszkań, ze względu na możliwość projektowania

Indywidualne szeregowce mają 3 kondygnacje, i maksymalnie

większej ilości mieszkań dwustronnych.

6m szerokości modułu.

KLATKOWCE

WILLE MIEJSKIE

komunikacja

0

10m

mieszkania

komunikacja mieszkania 0

10m

Klatkowce to element ramy usytuowany na osi północ -

Wille miejskie / punktowce – są doświetlone od wschodu,

południe.

zachodu i południa. Pozwalają na elastyczną strukturę jakościowych mieszkań, często przewietrzanych i efektywną

Są to budynki dzielące się na kilka segmentów, gdzie na

komunikację.

jednym piętrze mieści się najczęsciej 5 lokali mieszkalnych.

Pomimo swoich walorów jakościowych, trudno jest zapewnić Układ ten pozwala na dobre przewietrzanie i doświetlenie

doświetlenie takim budynkom, nie mogą kształtować pierzei

większych mieszkań, ze względu na możliwość projektowania

urbanistycznych – działają jako wolnostojące wille.

większej ilości mieszkań dwustronnych. wszelkie prawa zastrzeżone

111

BUDYNKI O FUNKCJI SPOŁECZNEJ

1

FABRYKA DOMÓW / CENTRUM SPORTOWE

3

SZKLARNIA / CENTRUM AKTYWNOŚCI LOKALNEJ

112 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

2

CEGLANA HALA, ORANŻERIA / ZADASZONA P.PUBLICZNA

4

CK ULRYCHÓW CENTRUM WIELOPOKOLENIOWE

1 3

2

4

100 m

wszelkie prawa zastrzeżone

rewitalizacja budynków istniejących

nowe budynki

LOKALIZACJA USŁUG SPOŁECZNYCH

113

FABRYKA DOMÓW - CENTRUM AKTYWNOŚCI MIEJSKICH

MOŻLIWOŚCI PRZEKSZTAŁCEŃ:

Streetmekka, Esbjerg; arch. EFFEKT

Streetmekka, Viborg; arch. EFFEKT

Centrum aktywności miejskich Fabryka Domów - zrewitalizowana przestrzeń dawnej Fabryki Domów. Wysokie przestrzenie hal dedykowane sportom boiskowym i grom zespołowym przeplatać się będą z pomieszczeniami niższymi, w których zlokalizowane będą miejsca do ćwiczeń.

Fabryka zostanie dostosowana do nowego użytkowania minimalnym kosztem - hale miałyby być nie ogrzewoane, użytkowane jak zadaszona przestrzeń publiczna.

114 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

POWIERZCHNIA - 2830 m2 p.u.

Program Wewnątrz: - sport: boisko do gry w siatkówkę, badmintona, koszykówkę; sale ćwiczeń (joga, fitness itd.); przestrzeń tańca; szatnie i zaplecze - pracownie artystyczne - przestrzeń wystawiennicza - miejsce prób zespołów muzycznych - miejsce organizacji imprez okolicznościowych - kawiarnia / pub Na zewnątrz: - kino plenerowe - podest / scena - przestrzeń sportów ulicznych Szkoła + Fabryka Domów Fabryka Domów łączy się bezpośrednio z terenem szkoły. Umożliwia to łączenie funkcji i wzajemne wspomaganie się obu programów - w pierwszej połowie

dnia

szkoła

mogłaby

korzystać

z

pomieszczeń Fabryki Domów, popołudniami Centrum powiększałoby się o boiska szkolne i budynek sali 0

10m

wszelkie prawa zastrzeżone

gimnastycznej.

115

CEGLANA HALA - ORANŻERIA

MOŻLIWOŚCI PRZEKSZTAŁCENIA:

Fabrica, Sant Just Desvern, arch. Ricardo Bofill

Duisburg Landscape Park, arch. Latz und Partner

Oranżeria Ze względu na ciekawy charakter, ale słaby stan techniczny, proponujemy zachowanie budynku ceglanego jako części terenu zielonego- otwartej miejskiej oranżerii.

116 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

POWIERZCHNIA - 520 m2 p.u.

Program - zieleń: ogród otwarty + część okolona szklarnią; ogród kolektywny - kawiarnia (wieczorem pub) - mała scena oraz podest: możliwość tańca wśród zieleni oraz organizacji małych koncetów i przyjęć - w ciągu dnia możliwość wykorzystania podestu i sceny do organizacji małego targu; może być w powiązaniu ze szklarnią (możliwość sprzedaży / wymiany warzyw i kwiatów) - miejsce rekreacji, zabawy i integracji

0

10m

wszelkie prawa zastrzeżone

117

CK ULRYCHÓW / DOM WIELOPOKOLENIOWY

PODOBNE REALIZACJE:

Służewski Dom Kultury, arch. WWAA

Bemowskie Centrum Kultury, grupa PLECIEMY W KOŁO

Dom kultury i biblioteka Biblioteka to budynek, który na każdym piętrze oferuje inny program skierowany dla mieszkańców WDSu, ale i całego Ulrichowa. Biblioteka na osiedlu nobilituje – to symbol kultury, wyższe piętro to dom seniora i sala spotkań, ostatnie piętro miejsce na warsztaty.

118 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

POWIERZCHNIA - 940 m2 p.u.

Program - Kawiarnia - Klub mieszkańców - 240m2 (może być wyodrębniony Klub Seniora; świetlica dla dzieci) - Osiedlowy ośrodek kultury (sala wielofunkcyjna, sale

wystawowe)

miejsce

organizacji

imprez

tematycznych – 240 – 300 m2 - Biblioteka – 150 - 240 m2 - Modelarnia, warsztat – 60 m2 - Pracownie artystów i plastyków - Sale wystawowe (istnieje możliwość zintegrowania z holem wejściowym) - Kluby tematyczne (np. szachowy, brydżowy itd.)

- Siedziba Rady Osiedla (/ NGOsów)

0

10m

wszelkie prawa zastrzeżone

119

CENTRUM AKTYWNOŚCI LOKALNYCH

PODOBNE REALIZACJE:

Saint Ouen – Park Of The Docks, arch. Agence Ter

Parkfarm, Bruksela, arch. Alive Architecture, Taktyk

Lokalne miejsce spotkań Dom ogrodnika to wielopokoleniowy dom spotkań, kuchnia i duża przestrzeń wraz z zapleczem wystarczą, żeby animować mieszkańców do organizacji wydarzeń sąsiedzkich, festiwali pieczenia ciast, czy nawet prywatnych wydarzeń – podobnie działa pobliska świetlica ROD Sowińskiego.

120 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

POWIERZCHNIA - 180 m2 p.u.

Program Punkt urządzania uroczystości rodzinnych - Wynika z każdorazowej analizy: lokalizacji, osiedla, sieci usług, specyficznych potrzeb użytkownika -

miejsce

organizacji

uroczystości

i

imprez

- świetlica + zaplecze sanitarne (do wykorzystywania także

aby

zlokalizować

tam

jedno

z

nie

zinstytucjonalizowanych miejsc opieki nad dziećmi, np. parent swap albo międzypokoleniową świetlicę dla dzieci i seniorów) - może dodatkowo tzw. „wymiennik” czy też „giveaway box”- miejsce wymiany przyrządów, ubrań, itd.

Alternatywny program: - szklarnia - pomieszczenie gospodarcze: miejsce na narzędzia, sadzonki itd.

- opcjonalnie kuchnia kolektywna i mała jadalnia - zaplecze sanitarne

0

wszelkie prawa zastrzeżone

10m

121

PROGRAM EDUKACYJNY

TYPOLOGIA USŁUG EDUKACJI I OPIEKI NAD DZIEĆMI •

ZESPÓŁ SZKOLNOPRZEDSZKOLNY

•

•

• PRZEDSZKOLA I ŻŁOBKI W PARTERACH BUDYNKÓW

•

•

PUNKTY PRZEDSZKOLNE / ŻŁOBKOWE

•

•

122 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

Jako kompromis pomiędzy sprawnie działającą, a bezpieczną i przyjazną placówką edukacyjną, proponujemy stworzenie zespołu szkolno-przedszkolnego dla 200 dzieci przedszkolnych i 600 uczniów szkoły podstawowej.

Jednocześnie wpisując się ideę miasta kompaktowego proponujemy, żeby placówka była możliwie multi-funkcjonalna, aby przestrzenie placów i zabaw były dostępne także po godzinach działania szkoły, a budynek pełnił także funkcje centrum społecznego. Nad budynkiem placówki może zostać nadbudowana dodatkowa funkcja komercyjna – np. akademik.

Jednocześnie zespół szkolno-przedszkolny może korzystać z budynku Fabryki Domów.

Wyznaczamy dwie lokalizacje w parterach, które z powodzeniem mogły by pełnić rolę placówki przedszkolnej i żłobka. Są wyznaczone w budynkach otoczonych zielenią i w bliskim sąsiedztwie placów zabaw.

Budynki spełniają wymagania nasłonecznienia sal, partery powinny zostać zaprojektowane specjalnie pod funkcję przedszkola i żłobka, a cześć terenów zewnętrznych powinna być dedykowana dzieciom.

Punkty opieki nad dzieckiem prowadzą działalność podobna do działań przedszkola, grupy 15-25 dzieci, ale w ograniczonym wymiarze czasowym. Punkt powinien mieć powierzchnię użytkową około 80 m2.

Usytuowanie: partery budynków mieszkalnych lub administracyjnych bądź przy świetlicach (klubach) w bliskim sąsiedztwie ogrodu dziecięcego, normalnego przedszkola lub innego terenu przeznaczonego dla dzieci.

Taka zdecentralizowana forma opieki nad dziećmi powinna również być wspierana przez Miasto St. Warszawa.

ZESPÓŁ SZKOLNO- PRZEDSZKOLNY

PUNKT PRZEDSZKOLNY

ZESPÓŁ SZKOLNOPRZEDSZKOLNY

ŻŁOBEK

PRZEDSZKOLE

PUNKT ŻŁOBKOWY

100 m

wszelkie prawa zastrzeżone

LOKALIZACJA USŁUG EDUKACJI I MIEJSC OPIEKI NAD DZIEĆMI

123

ZESPÓŁ SZKOLNO- PRZEDSZKOLNY

ZESPÓŁ SZKOLNO PRZEDSZKOLNY

Czy możemy zaoferować bardziej kompaktowe budynki, których ogrodzone boiska nie będą pustoszeć popołudniami?

PROGRAM Przedszkole - ok. 150 dzieci

Wypracowując kompromis pomiędzy wytycznymi projektowymi i ideą

Szkoła podstawowa - ok. 650 dzieci

kompaktowego, zwartego osiedla proponujemy w WDSie działkę szkolną o powierzchni 1.25 ha, z którego tylko 1 ha jest terenem o ograniczonym dostępie

Blok żywieniowy

(który miałby być ogrodzony płotem). Działka przeznaczona jest pod zespół

Hala sportowa

szkolno-przedszkolny o powierzchni całkowitej ok. 7.000m2.

Dodatkowo proponujemy, aby szkoła miała użytkowy dach przeznaczony do rekreacji. Część budynku nadbudowana jest budynkiem akademiku, który funkcjonuje jako niezależny program, z osobnym wejściem. Pozwala to na intensywniejsze wykorzystanie działki.

Uzupełnieniem programu jest budynek Fabryki Domów – czyli wielka hala sportowo rekreacyjna. Lokalizacja obu obiektów pozwala na bezpośrednią komunikację pomiędzy teren szkoły i Fabryką Domów. W godzinach przedpołudniowych hala mogłaby być używana do zajęć sportowo – artystycznych dla dzieci szkolnych, a w godzinach popołudniowych otwarta dla wszystkich.

REFERENCJE SZKÓŁ KOMPAKTOWYCH I MULTIFUNKCJONALNYCH

V LO, WROCŁAW,

CLICHY BATIGNOLLES, PARYŻ,

SZKOŁA/DOM KULTURY/ MIESZKANIA

ARCH. MAĆKÓW PP

ARCH.SAM ARCHITECTS

HET GEBOUW, LEIDEN, ARCH. VENHOEVEN CS

124 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

ZESPÓŁ SZKOLNO PRZEDSZKOLNY

M+A

PODSTAWOWY TEREN 1.2 ha terenu szkoły - z czego tylko 1 ha o ograniczonym dostępie

A

ul. Górczewska

DODATKOWO

M

rk

tra Wola Pa

stacja me

+0.1 ha o czasowo ograniczonym dostępie (plac przed Fabryką Domów)

M

i 3 tys m2 pu Fabryki Domów z salami sportowymi i rekreacyjnymi

VI

brama wejściowa

W SUMIE 1.6ha

co-working, biura

VII

targ

VII

K

A

VI

co-working, biura

Ulica Innowacji

przystanek kolejowy Warszawa Górczewska Ulica Innowacji

VII

A

VII

VII

VII

VII

VI

VII

V VII

VI

FABRYKA DOMÓW

III

3.000 m2 p.u.

V VI

III

VII

I

I

IV III

III

PLAC PRZED FABRYKĄ

VI

V

/ PLAC ZABAW 0,1 ha

IV

IV

IV

Pasaż Centralny VII IV IV

III

VI

DZIAŁKA SZKOLNA 1,2 ha

V

III IV

akademik

IV

VI VII

III

III

IV

II

III VI

IV

VII

IV

I VI zespół szkolno-przedszkolny

A

Plac Szkolny

U

VII V

A

100 m

VII

V

III

ZESPÓŁ SZKOLNO-PRZEDSZKOLNY VII

II V Oranżeria I

II

VI

wszelkie prawa zastrzeżone

IV

VI

125

126 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

ZRÓWNOWAŻONA MOBILNOŚĆ Przyszłość wymaga od nas efektywnego planowania mobilności – ograniczamy użytkowanie samochodów prywatnych na rzecz transportu publicznego, rowerów i chodzenia pieszo. Promujemy rozwiązania uzupełniające transport publiczny, takie jak car-sharing.

Równość opcji transportowych Infrastruktura rowerowa Infrastruktura drogowa Strategia parkingowa

wszelkie prawa zastrzeżone

127

RÓŻNORODNOŚĆ OPCJI TRANSPORTOWYCH

TRANSPORT PUBLICZNY WDS obsługiwany jest zarówno przez kolej (planowana stacja PKP Górczewska), metro (planowana stacja Metro Wola Park) oraz autobus jadący po obwodzie osiedla, z przystankiem w jego centrum.v

POŁĄCZENIA PIESZE Struktura Warszawskiej Dzielnicy Społecznej sprzyja aktywności na codzień Gęsta sieć pieszych połączeń o zróżnicowanym charakterze zachęca do spacerów, zarówno w celu załatwienia codziennych spraw jak i dla rekreacji oraz relaksu.

KOMUNIKACJA KOŁOWA PO OBRZEŻACH OSIEDLA Nie ma bezpośredniego przejazdu przez obszar osiedla dla samochodów. Komunikacja kołowa rozwiązana jest w postaci dwóch „pętli” – południowa część osiedla od ulicy Olbrachta, północna równoległą pętla od ul. Górczewskiej.

KOMPAKTOWE MIASTO Zrównoważona mobilność to także minimalizowanie ilości przejazdów po mieście. Zgromadzenie na terenie osiedla wielu ważnych na co dzień funcji i usług skłania mieszkańców do życia bardziej lokalnie.

128 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

INFRASTRUKTURA ROWEROWA WYTYCZNE DLA INFRASTRUKTURY ROWEROWEJ Zaleca się, aby rowerowe miejsca postojowe dla mieszkańców były zlokalizowane

w

zadaszonych

konstrukcjach

z

zapewnionym

oświetleniem.

W przypadku rowerowych miejsc parkingowych

dla

mieszkańców

proponuje się budowę zadaszonych parkingów rowerowych wyposażonych w piętrowe stojaki rowerowe, które zapewnią optymalizację wykorzystania przestrzeni

przy

jednoczesnym

zapewnieniu wysokiego komfortu ich użytkowania.

W przypadku miejsc ogólnodostępnych zaleca się stosowanie stojaków w

V

kształcie odwróconej litery „U”.

Zgodnie z wytycznymi w zakresie liczby rowerowych miejsc postojowych dla projektowanej

przestrzeni

należy

przewidzieć co najmniej 2350 miejsc postojowych, w tym 2000 miejsc dla mieszkańców oraz 350 miejsc ogólnodostępnych.

Wskaźniki parkingowe: minimum

1 m p/m i e s z ka n i e

preferencyjnie

jedno

-

miejsce

postojowe na mieszkańca +

w

zadaszonych

wiatach

lub

rowerowniach + łatwo dostępne z poziomu parteru PARKINGI ROWEROWE

100 m

INFRASTRUKTURA ROWEROWA

STACJE VETURILO WYDZIELONE ŚCIEŻKI ROWEROWE CIĄGI PIESZO - ROWEROWE BRAK WYDZIELONYCH ŚCIEŻEK (SAMOCHODY I ROWERY NA WSPÓLNEJ JEZDNI)

wszelkie prawa zastrzeżone

129

INFRASTRUKTURA DROGOWA SYSTEM DROGOWY

układ drogowy

PKP GÓRCZEWSK

układ drogowy układ drogowy przebieg II linii metra układ drogowy przebieg II linii metra przebieg II linii metra ukłai dstacje tory kolejowe układ drogowy d owymetra przebiegroIIglinii tory i stacje kolejowe przebieg II linii układ drogowy

metra

tory i stacje kolejowe p rzekolejowe drogi planowane przebieg II linii metra bie tory i stacje g I I tory i stacjelinkolejowe ii m drogi planowaneetra drogi planowane

drogi planowane torkładki y i stiastacje kolejowe tory cje ko drogi planowane lejow kładki e kładki dprzystanki rogkładki i plaautodrogi nplanowane busowe przystanki autobusowe o kładki wane przystanki autobusowe 200 m kładk przystanki autobusowe i kładki przystanki autobusowe przys

130 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

tanprzystanki autobusowe ki

ul.

G

ska

ew

z órc

. ul

projektowana ulica 12 KDL

projektowana ulica Innowacji

ta

lb r

a

w to

du

u O l. h ac

Re

wszelkie prawa zastrzeżone

projektowana ulica 9 KDZ ob. Krępowieckiego

ka

iejs

łow

Bia

ulica osiedlowa

ul.

projektowana trasa N-S

ul. Górczewska

KA

131

SZCZEGÓŁOWE ROZWIĄZANIA DROGOWE

SZACUNKOWE ANALIZY RUCHU

REKOMENDACJE DOTYCZĄCE DALSZYCH ANALIZ TRANSPORTOWYCH

Do wstępnej analizy siatki przemieszczeń oraz możliwości ruchowych, przepustowości i wykorzystania ronda wykorzystano zakładaną liczbę miejsc postojowych na

1.

Pomiary ruchu

Pomiary natężenia ruchu pojazdów, z uwzględnieniem

terenie osiedla WDS oraz empiryczne doświadczenia i

ruchu rowerowego w ciągu ul. Grójeckiej i Olbrachta

obserwacje z innych lokalizacji w Warszawie.

- Wyznaczenie ruchu tranzytowego i lokalnego (źródłowego)

Przyjęto, że do obliczeń wykorzystana zostanie połowa

w obszarze

potencjału parkingowego osiedla, a tym samym połowa

- Pomiary natężenia ruchu uwzględniające oddziaływanie

w ruchu może się znaleźć połowa pojazdów, jakie mogą

CH Wola

parkować na osiedlu.

- Wyznaczenie godzin szczytów komunikacyjnych 2.

Model makrosymulacyjny

Dla przygotowania szacunków przyjęto dwa okresy – szczyt

- Umiejscowienie WDS w modelu miasta. Analiza wpływu

poranny i szczyt popołudniowy. Założono, że w okresach

inwestycji na obszar dzielnicy miasta

szczytowych generowane i absorbowane jest około 30%

- Ocena czasu długości podróży na podstawie modelu

dobowego ruchu pojazdów. Wliczając w to poranne

- Wyznaczenie wtórnego podziału zadań przewozowych

wyjazdy w podróżach obligatoryjnych i popołudniowe

- Rozkład ruchu na sieć z uwzględnieniem inwestycji i

powroty z uwzględnieniem aktywności fakultatywnej.

prognoz ruchu na rok zakończenia poszczególnych etapów (+ założony okres czasu) 3.

WYDAJNOŚĆ ROZWIĄZANIA Z RONDEM

Model mikrosymulacyjny

- Budowa modelu obszaru z uwzględnieniem skrzyżowań i inwestycji sąsiadujących z WDS

Na podstawie szacunkowych analiz, w obu przypadkach -

- Analiza sytuacji ruchowej w najbliższym otoczeniu

szczytu porannego i popołudniowego - zakładać można,

i jej wypływu na układ drogowy dla dwóch szczytów

że przepustowość małego ronda, nie będzie wyczerpana,

komunikacyjnych

a potoki ruchu rozkładać się będą równomiernie na drogi

- Określenie warunków i poziomów swobody ruchu

łączące się z ul. Górczewską, w tym przede wszystkim na skrzyżowanie z ul. Krępowieckiego.

Zakładając, że 70% podróży odbywać się będzie w kierunku centrum miasta, ta droga będzie naturalnym rozwiązaniem dla osób wykonujących tam codzienne podróże.

132 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

ASY N-S PR ZEBIEG TR PROJEKTOWA NY PLANOWANY PRZEBIEG TRASY N-S I POŁĘCZENIE OBSZARU WDS Z ULICĄ GÓRCZEWSKĄ

wszelkie prawa zastrzeżone

133

SZACUNKOWE ANALIZY POŁĄCZENIA Z ULICĄ GÓRCZEWSKĄ SZCZYT PORANNY

70% podróży w stronę Centrum

180

150

40

250

16

0

ży podró wa 30% nę Bemo w stro

40

110

65

50

W szczycie porannym obserwowany będzie przede wszystkim ruch wyjazdowy (mieszkańców osiedla) oraz 1/3 ruchu wjazdowego do części usługowo – handlowej przy ul. Innowacji. W godzinach porannych galeria CH Wola nie funkcjonuje, stąd też pominięty został ruch związany z handlem, odrębny od WDS.

134 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

SZCZYT WIECZORNY

550 610

60

30

180

120

120

róży owa pod em 20% ony B tr od s

80% podróży od strony Centrum

90

350 65

50

150

W szczycie popołudniowym przyjęto, że główne ciążenie na układ drogowy będą miały podróże związane z powrotami do domów. Zauważyć należy, że szczyt popołudniowy jest bardziej rozciągnięty w czasie, stąd też w danej godzinie obserwowane są relatywnie mniejsze potoki ruchu. W szczycie popołudniowym uwzględniono również ruch generowany przez CH Wola, z założeniem wykorzystania łącznika pod ul. Górczewską (szczegółowe dane na temat rozkładu ruchu określić będzie można po wykonaniu pomiarów ruchu).

wszelkie prawa zastrzeżone

135

STRATEGIA PARKINGOWA ANALIZA UWARUNKOWAŃ I REKOMENDACJE

Stan istniejący

REKOMENDACJE

Infrastruktura parkingowa w stanie

Normatyw parkingowy dla m. st.

istniejącym

Warszawy – projekt 2

obejmuje

p a r kowa n i a

obecnie

W związku z rosnącą dostępnością

p r z y k rawęż n i kowe

samochodów

p r y w a t nyc h

i

zorganizowane w ramach jezdni ulicy

Zgodnie z obowiązującym Studium

w y ko r z y s t y wa n i e m

Olbrachta. Dodatkowo po północnej

U w a r u n ko w a ń

głównego środka transportu zarządcy

i

K i e r u n kó w

ich

j a ko

stronie ul. Górczewskiej znajduje

Zagospodarowania Przestrzennego

infrastruktury

się duży parking przeznaczony dla

m. st. Warszawy obszar inwestycji

obszarów stają przed problemem

klientów Centrum Handlowego Wola.

znajduje się w strefie II - miejskiej . W

odpowiedzi na potrzeby parkingowe

Dokumenty planistyczne

dokumencie wskaźniki liczby miejsc

uż y tkowników

i

administratorzy

i

z apewnienia

parkingowych kształtuje się zgodnie

w ystarczającej

WDS

z zasadą minimum dla jednostki

postojowych.

obowiązujące

obliczeniowej. W zakresie określenia

badań 3 wskazuje na zależność

przepisy prawa oraz założenia prawa

liczby miejsc postojowych zapisy

pomiędzy liczbą miejsc postojowych

Na

wstępnym

parkingowej

etapie

dla

uwzględniono

analizy

obszaru

liczby

Wiele

miejsc

długoletnich

miejscowego dla przedmiotowego

projektu normatywu parkingowego

przypadających

obszaru lub całości miasta.

określają minimalną wartość jako

pojazdu, a wykorzystaniem pojazdu

1,25 m.p. przypadających na każde

indywidualnego

MPZP1

mieszkanie. W przypadku mieszkań

podróżach.

Pierwszym

z

dokumentów

przeanalizowanych

socjalnych, o obniżonym standardzie

był

wartość

obowiązujący

miejscowy plan zagospodarowania

ta

wynosi

0,5

m.p./1

mieszkanie.

na

użytkownika

w

codziennych

Z uwagi na lokalizację osiedla i dostęp do różnych gałęzi transportu

przestrzennego . Zgodnie z treścią

zbiorowego,

ww. uchwały zakłada się zapewnienie

wysokowydajnego należy dążyć do

miejsc

nakierowania przyszłych mieszkańców

postojowych

w

liczbie

w

tym

transportu

projektowanych na danym obszarze

do na zmianę obserwowanych obecnie

lokali

przyzwyczajeń

mieszkalnych

(1

miejsce

transportowych

i

postojowe przypadające na 1 lokal

zwiększenie wykorzystania transportu

mieszkalny, ale nie mniej niż 1 mp/60

z b i o rowe g o

m2p.u.m.). Dla zaspokojenia potrzeb

podróżach.

w

c o d z i e n nyc h

parkingowych obszarów handlowo usługowych zakłada się zapewnienie miejsc postojowych w liczbie z przedziału 18 – 30 przypadających na każde 1000 m2 powierzchni biur i urzędów oraz 25 – 38 miejsc

3

postojowych przypadających na każde

Automobile Use in Cities: Inferring Cau-

Effects of Parking Provision on

1000 m2 powierzchni handlowych.

sality; Chris McCahill, Norman Garrick, Carol Atkinson-Palombo, Adam Polinski; listopad 2015 2

1

Projekt Normatywu parkingo-

Influence of Parking Policy on Built

Uchwałą nr LVI/1669/2009

wego dla m.st. Warszawy z 30 paździer-

Environment and Travel Behavior in

Rady Miasta Stołecznego Warszawy z

nika 2009 r. (nr BD – BD – BA – WRY –

Two New England Cities, 1960 to 2007;

dnia 28 maja 2009 r.

5550 – 73 – 2 – 09).

C. McCahill, N. Garrick; 2010

136 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

WSKAŹNIKI PARKINGOWE

WSKAŹNIKI ZAPEWNIONE W PROJEKCIE I ZGODNE Z MPZP Obiekt Jednostka

Wskaźnik m.p./j

Ilość j.

Całkowita l. m.p

Budownictwo wielorodzinne

1 mieszkanie

1

2131

2 131

mieszkania powyżej 60m2

1mp/60m2

*

9398

157

Biura / Administracja

1000 m2 p.u.

18

18 400*0,7

232

Handel /Usługi

1000 m2 p.u.

25

13 572 *0,5

170

Edukacja

1000 m2 p.u.

25

9 266*0,4

92

SUMA

2 782

W przypadku pow. usług, handlu, biur i administracji powierzchnia pomieszczeń dodatkowych, zaplecza wyłączona jest z obliczeń. W przypadku szkoły w obliczeniach bierzemy pod uwagę jedynie uśrednioną powierzchnię sal dydaktycznych. * Przy obliczaniu zapotrzebowania na miejsca parkingowe dla lokali mieszkalnych o powierzchni powyzej 60m2 stosujemy następujący sposób: - do każdego mieszkania przypisujemy jedno miejsce parkingowe - powierzchnię powyżej 60m2 wszystkich mieszkań sumujemy, a następnie sumę dzielimy przez 60. Wynik wskazuje liczbę lokali standardowych, 60-metrowych. Jest to równocześnie wymagana ilość dodatkowych miejsc parkingowych - suma tych dwóch pozycji daje liczbę wymaganych miejsc parkingowych dla budownictwa mieszkaniowego

WSKAŹNIKI REKOMENDOWANE Obiekt Jednostka

Wskaźnik m.p./j

lość j.

Budownictwo wielorodzinne

1 mieszkanie

0,5

2131

1 066

Biura / Administracja

1000 m2 p.u.

10

18 400*0,7

129

Handel /Usługi

1000 m2 p.u.

10

13 572 *0,5

68

Edukacja

1000 m2 p.u.

10

9 266*0,4

37

Całkowita l. m.p

SUMA

1 300

W przypadku podjęcia decyzji o zmianie

MPZP,

rekomendujemy

obniżenie wskaźników parkowania o połowę, zarówno w przypadku zabudowy

mieszkaniowej,

jak

i

usług, handlu, biur i administracji.

Rekomendujemy też obniżenie o połowę wymogu o zapewnieniu 15% miejsc parkingowych dla mieszkań na gruncie.

wszelkie prawa zastrzeżone

137

WSKAŹNIKI PARKINGOWE

LICZBA MIEJSC POSTOJOWYCH DLA RÓŻNYCH KATEGORII Miejsca przeznaczone dla osób o ograniczonej możliwości ruchowej

4%

Miejsca ogólnodostępne

10%

Miejsca przeznaczone dla pojazdów współużytkowanych (carsharing)

3%

Miejsca przeznaczone dla samochodów elektrycznych

2%

Miejsca dla parkingów Kiss&Ride

30 miejsc

Miejsca przeznaczone dla dostawców

10 miejsc

MIEJSCA

DLA

OSÓB

Z

MIEJSCA OGÓLNODOSTĘPNE

CARSHARING

OGRANICZENIAMI RUCHU Zakłada się, że w zależności od

W ramach miejsc ogólnodostępnych

Dla samochodów współużytkowanych

zagospodarowania

tej

rozumie się miejsca, gdzie zaparkować

rekomenduje się wyznaczenie miejsc

terenu

w

liczbie uwzględnione zostaną miejsca

będą mogli kierowcy spoza osiedla

postojowych w liczbie 3% ogółu

postojowe dla pojazdów typu mini

(np. odwiedzający). Równocześnie

(miejsc dostępnych z poziomu terenu).

van lub bus (o wymiarach 3,60 x

z tych miejsc, nie przypisanych dla

Jest to związane z dynamicznym

8,50 m), które wykorzystywane będą

konkretnej grupy korzystać będą

wzrostem wykorzystania tego rodzaju

do transportu osób o ograniczonej

mogli bez ograniczeń mieszkańcy. Do

usług oraz koniecznością zwiększenia

mobilności ruchowej . Jednocześnie

miejsc ogólnodostępnych wliczone

dostępności

należy zauważyć, że są to wartości

zostały miejsca jakie zgodnie z MPZP

współdzielonych. Jest to rozwiązanie,

minimalne, wynikające z odrębnych

przeznaczone zostać powinny dla

którego skutkiem może być rezygnacja

przepisów . Miejsca te w liczbie 4%

zapewnienia potrzeb parkingowych

z pojazdu indywidualnego.

miejsc ogólnych należy realizować z

działalności handlowej i biurowej.

zastosowanie przepisów i wymiarów, tj. szerokości 3,60 m i długości dostosowanej do typu parkowania.

Nic jednak nie stoi na przeszkodzie, aby wyznaczyć dodatkowe miejsca zgodnie

z

zapotrzebowaniem,

których wymiary będę pomniejszone do

wymiarów

miejsce jako

standardowych,

oznakowane

przeznaczone

o g r a n i c z o ny m i ruchowymi.

138 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

dla

a

zostanie, osoby

z

m oż l i wo ś c i a m i

samochodów

SAMOCHODY ELEKTRYCZNE

KISS & RIDE

Dla

Rekomenduje

pojazdów

elektrycznych,

wymagających

ładowania,

rekomenduje

się

wyznaczenie

miejsc postojowych w liczbie 2%

DOSTAWY się

wyznaczenie

wydzielonych miejsc dla krótkiego zatrzymania

pojazdu,

w

tym

szczególnie podwożenia i odbierania

Jako

miejsca

przeznaczone

dla

dostawców rozumie się wyznaczenie 10

z a reze r wowa nyc h

postojowych,

tzw.

miejsc

kopert,

gdzie

ogółu. Równocześnie należy brać

pasażerów.

powinny

w określonym czasie (20 minut)

pod uwagę powolny wzrost rynku

funkcjonować w tzw. systemie K+R,

dokonać będzie można czynności

Miejsca

te

pojazdów elektrycznych (w okresie

czyli

I – III kwartał 2018 roku w Polsce

pojazdu do 3 minut. Tego rodzaju

kupiono 418 samochodów z napędem

miejsca

elektrycznym ) należy dążyć do

użytkowników indywidualnych, jak

z

możliwością przeznaczone

zatrzymania będą

dla

przygotowania infrastruktury, która

również przewozu osób, np. TAXI.

uruchamiana będzie wraz z rozwojem

Rekomenduje się utworzenie 30 miejsc

tej gałęzi motoryzacji.

w systemie K+R, które zlokalizowane

załadunkowych i wyładunkowych, które 3

zlokalizowane

obszarach

WDS,

będą

w

zgodnie

z

etapowaniem powstawania.

będą w 3 obszarach WDS, zgodnie z etapowaniem powstawania.

wszelkie prawa zastrzeżone

139

TYPY PARKOWANIA

MIEJSCA PARKINGOWE DLA ZABUDOWY MIESZKANIOWEJ W celu uelastycznienia projektu, dzielimy miejsca parkingowe wymagane dla zabudowy mieszkaniowej na połowy, które są niezależne, tak aby w przypadku zmiany wytycznych lub chęci ograniczenia miejsc można było usunąć jedną część, a pozostawić drugą. Wskaźnik 0,5 mp/mieszkanie spełniony jest w parterach budynków i przy ulicach – można te miejsca usunąć jeszcze na etapie projektu, znacznie obniżając ceny realizacji budynków i uwalniając osiedle od dostępu aut. Wskaźnik 0,5 realizowany jest w garażach wielopoziomowych – może zostać usunięty z czasem, nawet wiele lat po zrealizowaniu osiedla.

GARAŻE WIELOPOZIOMOWE

00,5

00,6

00,5

00,4 4,00

5,00

6,00

5,00

4,00

00,42 24,00 00,5

00,6

00,5

00,4

00,42

GARAŻE CZEŚCIOWO ZAGŁĘBIONE, OGRÓDKI I TARASY NAD PŁYTĄ GARAŻU

GARAŻE WIELOPOZIOMOWE / PARTERY NA PARKING NA POZIOMIE TERENU + LOKAL USŁUGOWY GARAŻE ZAGŁĘBIONE PONAD PÓŁ KONDYGNACJI, TARASY I OGRODY NA PŁYCIE GARAŻU GARAŻE ZAGŁĘBIONE PONAD PÓŁ KONDYGNACJI POD BUDYNKAMI MIEJSCA ZAREJESTROWANE JAKO PARKINGOWE, ALE UŻYTKOWANE JAKO PRZESTRZEŃ PUBLICZNA MIEJSCA OGÓLNODOSTĘPNE NA POZIOMIE TERENU - PRZY ULICACH I PARTERACH GARAŻY WIELOPOZIOMOWYCH GARAŻE PODZIEMNE

140 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

SCHEMAT PARKOWANIA wariant z garażami dla zabudowy wielorodzinnej w garażach zagłębionych o pół kondygnacji pod budynkami i w tarasach, spełniający wymóg wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej na gruncie

ETAP D CAŁKOWITA ILOŚĆ

283 mp

GARAŻE TARASY

191 mp

W POZIOMIE TERENU

92 mp

ETAP C CAŁKOWITA ILOŚĆ

674 mp

GARAŻ WIELOP.

372 mp

GARAŻE TARASY

110 mp

W POZIOMIE TERENU

74 mp

GARAŻ PODZIEMNY

125 mp

ETAP B CAŁKOWITA ILOŚĆ

1214 mp

GARAŻ WIELOP.

403 mp

GARAŻE TARASY

412 mp

W POZIOMIE TERENU

229 mp

GARAŻ PODZIEMNY

106 mp

ETAP A CAŁKOWITA ILOŚĆ

511 mp

GARAŻ WIELOP.

341 mp

GARAŻE TARASY

97 mp

W POZIOMIE TERENU

73 mp

100 m

wszelkie prawa zastrzeżone

PARKOWANIE, ROZWIĄZANIE Z POW. BIOL. CZYNNĄ NA GRUNCIE

141

BILANSOWANIE MIEJSC PARKINGOWYCH - ROZWIĄZANIA PREFEROWANE BIURA

wskaźnik parkingowy 18mp/1000 m2 p.uż

realizacja 100% miejsc parkingowych garaż podziemny

ZABUDOWA MIESZKANIOWA

wskaźnik parkingowy 1mp/mieszkanie, ale nie mniej niż 1mp na 60m2 mieszkania (1,07mp/mieszkanie)

preferowane rozmieszczenie miejsc parkingowych:

45% garaże wielopoziomowe

40% garaże częściowo zagłębione (realizujące wskaźnik 0.5mp/mieszkanie)

15% na poziomie terenu (przy ulicach i placach parkingowych - do użytkowania jako p. publiczne)

USŁUGI MIEJSCA PRACY/ USŁUGI EDUKACJI / USŁUGI SPOŁECZNE

wskaźnik parkingowy 25mp/1000 m2 p. uż

realizacja 100% w garażach wielopoziomowych

GARAŻE WIELOPOZIOMOWE / PARTERY NA PARKING NA POZIOMIE TERENU + LOKAL USŁUGOWY GARAŻE ZAGŁĘBIONE / GARAŻE ZAGŁĘBIONE PONAD PÓŁ KONDYGNACJI, TARASY I OGRODY NA PŁYCIE GARAŻU MIEJSCA ZAREJESTROWANE JAKO PARKINGOWE, ALE UŻYTKOWANE JAKO PRZESTRZEŃ PUBLICZNA MIEJSCA OGÓLNODOSTĘPNE NA POZIOMIE TERENU - PRZY ULICACH I PARTERACH GARAŻY WIELOPOZIOMOWYCH GARAŻE PODZIEMNE

142 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

ALTERNATYWNY SCHEMAT PARKOWANIA wariant niezgodny z MPZP

ETAP D CAŁKOWITA ILOŚĆ

283 mp

GARAŻE TARASY

195 mp

W POZIOMIE TERENU

88 mp

ETAP C CAŁKOWITA ILOŚĆ

674 mp

GARAŻ WIELOP.

280 mp

GARAŻE TARASY

192 mp

W POZIOMIE TERENU

74 mp

GARAŻ PODZIEMNY

128 mp

ETAP B CAŁKOWITA ILOŚĆ

1214 mp

GARAŻ WIELOP.

403 mp

GARAŻE TARASY

489 mp

W POZIOMIE TERENU

150 mp

GARAŻ PODZIEMNY

172 mp

V

ETAP A CAŁKOWITA ILOŚĆ

508 mp

GARAŻ WIELOP.

310 mp

GARAŻE TARASY

121 mp

W POZIOMIE TERENU

80 mp

100 m

wszelkie prawa zastrzeżone

PARKOWANIE, ROZWIĄZANIE PREFEROWANE

143

144 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

ZRÓWNOWAŻONE ŚRODOWISKO Zieleń w mieście nie powinna być kosztem. Zieleń to zintegrowany samowystarczalny system, który jednocześnie współtworzy dobre środowisko życia. Krajobraz WDSu reguluje mikroklimat, poprawia samopoczucie i przygotowuje na zmiany klimatyczne.

Klimat wdsu Kompozycja krajobrazu Strategia retencyjna Oczyszczanie gruntu Fauna

wszelkie prawa zastrzeżone

145

KLIMAT WDSU

OPADY

JAKOŚĆ POWIETRZA

ZMIANY KLIMATU

Ze względu na wysoką zabudowę

Największy wpływ na jakość powietrza

WDS położona jest w obszarze tzw.

miejską warunki klimatyczne na terenie

w

transport

najwyższego zagrożenia klimatycznego.

miasta są modyfikowane, co przejawia

samochodowy, tzw. niska emisja z

W Dzielnicy Wola niski udział terenów

Warszawie

mają:

się między innymi podwyższeniem

indywidualnych gospodarstw i kotłowni

zielonych powoduje że w perspektywie

temperatury powietrza w stosunku

lokalnych oraz emisja energetyczna

do 2030 roku w wyniku rozwoju

do

i przemysłowa (elektrociepłownie,

jednostek

ciepłownie,

wzrośnie zagrożenie klimatyczne.

t e re n ó w

częstszymi

p e r y fe r y j nyc h ,

opadami

(nagrzanie

kotłownie,

zakłady

powietrza powoduje powstawanie

przemysłowe). Badania WIOŚ wskazują,

silnych

prądów

i

że ponad połowa zanieczyszczeń

chmur

konwekcyjnych,

wstępujących

mieszkalnych

znacznie

Obserwujemy wzrost w ciągu roku

którym

PM10 pochodzi spoza miasta jest

liczby gorących dni i tzw. tropikalnych

towarzyszą ulewne opady i burze),

to tzw. emisja napływowa. Dostawa

nocy z temperaturą > 25 st.. Napływ

zmniejszeniem wilgotności powietrza

zanieczyszczeń, w tym związków

gorących zwrotnikowych mas niesie

oraz zmniejszeniem prędkości wiatru.

azotu,

ze sobą fale upałów potęgując MWC.

Średnie roczne sumy opadów w

prowadzi do przekroczeń standardów

Dodatkowo

Warszawie są wyraźnie większe w

jakości powietrza i istotnie pogarsza

opadów o charakterze nawalnym

porównaniu z ilością opadów dla

jakość życia mieszkańców Warszawy,

powodujących lokalne podtopienia.

Niziny Mazowieckiej

negatywnie wpływając na ich zdrowie.

Prognozuje się wydłużenie okresów

MIEJSKA WYSPA CIEPŁA Charakterystycznym

zjawiskiem

siarki,

pyłu

zawieszonego

rośnie

częstotliwość

Dużym zagrożeniem jest zabudowa

bezopadowych (najdłuższych okresów

głównych korytarzy wymiany powietrza

z opadem <1 mm/dobę) oraz wzrost

na terenie miasta oraz likwidacja

częstotliwości opadów intensywnych

obserwowanym w centralnej części

terenów

(>10 mm/dobę) i opadów ulewnych

Warszawy (ok. 1/3 powierzchni miasta:

warszawski system przyrodniczy.

Śródmieście,

pn.

Mokotów,

zielonych

tworzących

(>20mm/dobę).

pd.

Żoliborz, Wola, Ochota, Praga Pd.,

Przedłużające się okresy suszy w

zach. Targówek) jest tzw. wyspa ciepła.

połączeniu z wysokimi temperaturami,

Jest to obszar o największym natężeniu

intensywnym poborem wody oraz duży

emisji ciepła, charakteryzujący się

udział gruntów nieprzepuszczalnych

podwyższoną

(min.

i szybki odpływ wód opadowych

ok. 0,9 st. C, maks. ok. 9st. C) w

temperaturą

do kanalizacji tzw. ogólnospławnej,

stosunku do terenów otaczających.

czyli wspólnej dla wód opadowych i

WDS zlokalizowana jest w zasięgu

ścieków potęgować będą negatywne

oddziaływania MWC

skutki zmian klimatu. Wzrost częstości i intensywności burz oraz występowanie silnych wiatrów stanowi zagrożenie dla infrastruktury miasta.

146 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

WARUNKI WODNE

 tworzenia suchych kanałów ulgi (np.

ENERGIA

Obszar położony jest w zlewni Wisły.

Kanał Gocławski i Kanał Wystawowy),

Ocena potencjału energetycznego:

Planowana WDS położona jest na

 wykorzystania wody deszczowej do

obszar WDS cechuje się umiarkowanymi

terenie poprzemysłowym o silnie

podlewania w okresie suchym.

i dobrymi warunkami w zakresie

zmienionych warunkach glebowo-

Wz m o c n i e n i e

wodnych. Dominuje powierzchnia

infrastruktury w wyniku:

nieprzepuszczalna,

roli

zielonej

geotermii

niskotemperaturowej

-

średnia wartość ciepła ziemi z 1 m

 zakładania:

przy głębokości otworu 80 m dla WDS

utrudnia infiltrację wód opadowych i

 zielonych dachów,

wynosi 55 W/m

zasilanie wód podziemnych.

 zielonych ścian,

co

WA R S Z A W S K A

znacząco

S T R AT E G I A

 ogrodów deszczowych,

WDS położona jest w zasięgu sieci

 ogrodów sąsiedzkich;

ciepłowniczej Veolia

ADAPTACJI

 sadzenia drzew, w celu „wyciszenia”

Warszawskiej strategii adaptacji jako

lokalnie silnego wiatru;

cel wskazano:

 zacieniania

Podnoszenie odporności na zmiany

zielenią

publicznych.

HAŁAS terenów

W obrębie planowanej WDS występuje obecnie duża presja związana z emisją

klimatu, zwiększenie powierzchni

hałasu:

drogowego,

kolejowego,

oraz optymalizacja rozmieszczenia

przemysłowego (centrum handlowe)

infrastruktury zielonej i błękitnej zapewniających wysoką jakość usług ekosystemów. w zakresie wód: Poprawa gospodarowania wodą w mieście w wyniku:  gromadzenia wody deszczowej (zbiorniki przydomowe lub publiczne),  wprowadzania oczek wodnych,  tworzenia

terenów

okresowo

zalewanych wykorzystywanych na funkcje re kreacyjne i rolnicze,  przywrócenia zdolności retencyjnych – zmniejszenia (likwidacji) powierzchni nieprzepuszczalnych,

zwiększenia

udziału

biologicznie

powierzchni

WDS

czynnej,

ADAPTCITY - Strategia dla Warszawy dokument z 2017 roku

wszelkie prawa zastrzeżone

147

KOMPOZYCJA KRAJOBRAZU ZIELEŃ MIEJSKA

FUNKCJA

ROZWIĄZANIA

1

GATUNKI

PASAŻ CENTRALNY - WOONERF

drzewa

Aleja pieszo-rowerowa o bulwarowym

rozłożyste, dwa gatunki, nadające

drobnolistna

charakterze.

charakter miejski; układ a-a-b-a-a-b

kasztanowiec czerwony (b)

układ formalny miejski, jeden gatunek

grab pospolity ‘Fastigiata’, grusza

Wielofunkcyjna

wysokie,

zacieniające,

lipa srebrzysta ‘Brabant’ lub lipa ‘Greenspire’

(a),

przestrzeń publiczna wyznaczona przez pierzeje z aktywnymi parterami.

ULICA INNOWACJI Ciąg pieszo-jezdny wzdłu którego

drobnoowocowa

ulokowane są funkcje strefy innowacji

brzoza papierowa, klon czerwony

‘Chanticleer ’,

takie jak biura z przestrzeniami co-

(jako akcenty), brzoza brodawkowata

workingowymi czy też fab-laby w

‘Fastigiata’

parterach zabudowy mieszkaniowej oraz garaży wielopoziomowych.

ULICA WDSu

drzewa duże, wysokie, smukłe, dwa

lipa srebrzysta ‘Brabant’ lub lipa

Główny ciąg pieszo-jezdny osiedla.

gatunki, układ a-a-b-a-a-b

drobnolistna ‘Greenspire’ (a), dąb

St anowi

kontynuację

szypułkowy (b)

pasażu

centralnego. Usługi lokalizowane w parterach zabudowy mieszkaniowej.

Obsługiwany

przez

komunikację

miejską (autobus).

ULICA GÓRCZEWSKA PARK

miks drzew liściastych i iglastych

b r z oz a

p a p i e ro w a ,

b r z oz a

Ciąg pieszo-jezdny przy istniejącym

brodawkowata ‘Purpurea’ (akcent),

osiedlu Górczewska Park. Wzdłuż

brzoza

brodawkowata

‘Fastigiata’,

niego usytuowano skwery sprzyjające

jarząb szwedzki lub jarząb pospolity,

aktywnościom dzieci i dorosłych (plac

świerk serbski, sosna czarna lub sosna

zabaw, siłownię miejską)

bośniacka

ULICA BIAŁOWIEJSKA

miks drzew liściastych i iglastych

brzoza brodawkowata lub brzoza

Ciąg pieszo-jezdny przy istniejącej

papierowa, jarząb pospolity, czeremcha

zabudowie jednorodzinnej.

pospolita 'Colorata', kalina koralowa ‘Roseum’ (krzew),świerk serbski

148 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

100 m

wszelkie prawa zastrzeżone

zielone ściany

dziedzińce

place

zielone dachy

ścieżka sąsiedzka

skwery

149

SKWERY

FUNKCJE •

retencja

wód

oczyszczanie

opadowych,

wód,

poprawa

ROZWIĄZANIA

GATUNKI

•

Gatunki drzew: brzoza papierowa, brzoza brodawkowata

preferuje się gatunki odporne

1

na zasolenie, zanieczyszczenie,

‘Purpurea’ (akcent), brzoza brodawkowata ‘Fastigiata’, jarząb

jakość wód gruntowych

o zdolności do zatrzymywania

szwedzki lub jarząb pospolity, świerk serbski, sosna czarna

•

poprawa jakości powietrza,

w glebie zanieczyszczeń, trawy,

lub sosna bośniacka

•

zapobieganie erozji gleb,

krzewy kwitnące

•

regulacja mikroklimatu,

Gatunki krzewów: porzeczka złocista, porzeczka krwista,

•

baza pokarmowa dla zapylaczy

porzeczka alpejska, pigwowiec japoński, tawuła szara,

•

bioróżnorodność gatunkowa

tawuła japońska, zadrzewnia nadbrzeżna, pęcherznica kalinolistna, pięciornik krzewiasty Gatunki bylin: bodziszek (różne gat. i odmiany), liliowce, kocimiętka, krwawnik pospolity, jeżówka purpurowa, śmiałek darniowy, proso rózgowate Potencjalne siedlisko: pszczół, motyli, ptaków

źródło: http://eemcnow.net/fabulous-rooftop-garden-design/ 150 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

źródło: http://eemcnow.net/fabulous-rooftop-garden-design/

źródło: http://eemcnow.net/fabulous-rooftopgarden-design/

źródło zdjęć: Wikipedia

źródło zdjęć: J. Józefczuk

wszelkie prawa zastrzeżone

151

ŚCIEŻKA SĄSIEDZKA - ŁĄKI KWIETNE

FUNKCJE •

retencja

ROZWIĄZANIA wód

oczyszczanie

opadowych,

wód,

•

poprawa

zależności

od

1

warunków,

Łąka dla motyli - 80% gatunków stanowią kwiaty: Cieciorka

typu siedliska: suche, wilgotne,

pstra Securigera varia, Dziewanna pospolita Verbascum

nasłonecznienia, można tworzyć

nigrum, Lebiodka pospolita Origanum vulgare, Groszek

tworzenie gleb, zapobieganie

kwiatowe dywany zamieniając

żółty Lathyrus pratensis, Goździk kartuzek Dianthus

erozji gleb

zwykły

carthusianorum i inne, 20% stanowią trawy: Kostrzewa

jakość wód gruntowych •

w

GATUNKI

trawnik

w

kwitnący

•

poprawa jakości powietrza,

krajobraz,

•

regulacja

tworząc nieformalne granice w

mikroklimatu,

temperatury •

baza pokarmowa dla zapylaczy

•

bioróżnorodność gatunkowa

poprzez

kształty

czerwona Festuca rubra, Kostrzewa owcza Festuca ovina i inne

miejskim pejzażu miasta •

•

preferowane

będą

gatunki

Łąka na suche tereny: 75% gatunków stanowią kwiaty:

wieloletnie, stanowiące bazę dla

Głowienka

owadów, motyli

wielkokwiatowa Prunella grandiflora, Cieciorka pstra

rekomenduje

się

mieszanki

złożone z gatunków rodzimych

kremowa

Prunella

laciniata,

Głowienka

Securigera varia, Posłanek rozesłany wielkokwiatowy Helianthemum

grandiflorum,

Dziewanna

fioletowa

Verbascum phoeniceum, Dziewanna pospolita Verbascum nigrum, Dziewanna drobnokwiatowa Verbascum thapsus i inne, 25% stanowią trawy: Kostrzewa czerwona Festuca rubra, Festuca brevipila Festuca brevipila, Wiechlina cebulkowata Poa bulbosa i inne Pasy krajobrazowe - 100% gatunków stanowią kwiaty: Chaber łąkowy Centaurea jacea, Kolendra siewna Coriandrum sativum, Mak polny Papaver rhoeas, Słonecznik zwyczajny Helianthus annuus, Szałwia lekarska Salvia officinalis i inne

bujna roślinność na dziedzińcu londyńskiego osiedla; projekt Townshend Landscape Architects źródło: http://landezine.com

152 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

źródło: http://landezine.com

źródło zdjęć: J. Józefczuk, Wikipedia

wszelkie prawa zastrzeżone

153

ŚCIEŻKA SĄSIEDZKA - OGRODY DESZCZOWE

FUNKCJE •

•

•

ROZWIĄZANIA

GATUNKI

•

mogą być zakładane w gruncie

Gatunki hydrofitowe do ogrodów deszczowych (min. 50%

zdolność pochłaniania o 30-40%

rodzimym lub w pojemnikach,

składu): turzyce (Carex), rodzima turzyca owłosiona (Carex

więcej niż typowy trawnik

infiltracyjne lub mokre

hirta), sit rozpierzchły (Juncud effusus lub Juncus sffusus,

retencja

wody

nawierzchni

„Spiralis”); irysy czyli kosaćce (Iris), lobelia szkarłatna,

utwardzonej należy zrealizować

(Lobelia cardinalis), miecznica wąskolistna (Sisyrinchium

kolorach i kształtach

6m powierzchniowego obiektu

angustifolium), rodzime paprocie wieloletnie: długosz

służą jako bufor - przechwytywanie

małej

królewski (Osmunda regalia), wietlica samicza (Athyrium

i

•

-

- oazy roślinności o różnych

zwiększanie

bioróżnorodności

zatrzymywanie

substancji

•

opadowej

w

•

na każde 100m

2

2

lub

o

średniej

głębokości 0,5m

szkodliwych

kłączach

retencji

•

system

z

filix-femina)

retencją

wody

korzeniach roślin, poprawia jakość

opadowej na powierzchni gruntu

Gatunki roślin hydrofitowych odporne na przesuszanie:

odprowadzanych wód opadowych

wyposażony w przelew awaryjny

trzcina pospolita, sit rozpierzchły, śmiałek darniowy, mozga

funkcja oczyszczająca - poprawa

umożliwiający

odprowadzenie

trzcinowata, krawawnica pospolita, kosaciec syberyjski,

jakości powietrza, oczyszczanie

nadmiaru zgromadzonej wody

kosaciec żółty, tojeść rozesłana, tojeść kropkowana, rdest

wody zbieranej rynnami

do kanalizacji, z roślinnością

wężownik, kozłek lekarski, żywokost lekarski, wierzbownica

funkcja regulująca - podnosi

hydrofitową

drobnokwiatowa, mięta wodna, bodziszek żałobny, sadziec

wilgotność,

obniża

podnosi

• estetykę

krajobrazu,

podczyszczającą

wody opadowe

temp.

powietrza •

1

konopiasty, pełnik europejski, wiązówka błotna

powierzchnia, lokalizacja (za: www.gdanskiewody.pl)

ludzi •

siedlisko dla wielu gatunków

•

zmniejsza opłaty za usługi wodne

Gatunki strefy przybrzeżnej, woda <30cm głębokości: trzcina pospolita, sit rozpierzchły, mozga trzcinowata,

poprawia komfort życia i zdrowia głębokość posadowienia fundamentów budynku

min. odległość ogrodu od fundamentów

tatarak zwyczajny, turzyca leśna, manna mielec, jeżogłówka,

150mm

800mm

kosaciec syberyjski, kosaciec żółty, knieć błotna/ kaczeniec,

250mm

700mm

350mm

600mm

450mm

500mm

550mm

400mm

650mm

30mm

powierzchnia dachu, z którego odprowadzana jest woda

powierzchnia ogrodu

50m

1m

pałka wąskolistna, pałka delikatna, żabieniec, babka wodna, łączeń baldaszkowy, butomus, krawawnica pospolita, tojeść rozesłana, tojeść kropkowana, rdest ziemnowodny, kozłek lekarski, wierzbownica drobnokwiatowa, mięta wodna, bodziszek błotny, wiązówka błotna, bobrek trójlistkowy, niezapominajka błotna, siedmiopalecznik Gatunki roślin wodnych, woda >30cm głębokości: grzybienie białe, grążel żółty, żabiściek pływający, rzęsa

ogród deszczowy wokół boiska do gry w kosza - osiedle domków jednorodzinnych, St Louis, USA źródło: http://quietvillagelandscaping.com

154 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

2

Drzewa znoszące okresowe zalewy: olsza czarna, olsza szara, wierzba biała ogławiana 2

100m2

2m2

150m

3m

2

drobna

2

200m2

4m2

250m2

5m2

300m2

6m2

Krzewy znoszące okresowe zalewy: wierzba trójpręcikowa, wierzba migdałowa, wierzba szara, wierzba iwa, wierzba purpurowa, wierzba wiciowa, wierzba energetyczna, wierzba pięciopręcikowa, wierzba laurowa Potencjalne siedlisko: pszczół, motyli, trzmieli, ptaków i małych ssaków

przykłady ogrodów deszczowych w szwedzkim Malmo: osiedle Bo01 i Western Harbour źródło: materiały miasta Malmö, http://nerdyplanner.blogspot.com

gatunki hydrofitowe

strefa buforowa

fauna strefa głęboka strefa poza zasięgiem zalewu

wszelkie prawa zastrzeżone

155

DZIEDZIŃCE - KRZEWY I RABATY

FUNKCJE •

retencja

wód

oczyszczanie

opadowych,

wód,

poprawa

ROZWIĄZANIA

GATUNKI

•

preferowane są gatunki rodzime

Gatunki roślin: Czeremcha pospolita w odmianie ‘Colorata’,

•

nie

Porzeczka krwista/alpejska i porzeczka czarna, Bez czarny,

jakość wód gruntowych •

poprawa jakości powietrza

•

tworzenie gleb, zapobieganie erozji gleb

•

regulacja

mikroklimatu,

należy

sadzić

gatunków

uznanych za inwazyjne •

1

Trzmielina europejska, Głóg jednoszyjkowy, pośredni,

pozostawienie lub wprowadzenie

dwuszyjkowy, Róża dzika, Malina, rozszerzone o kilka

kilku kęp pokrzywy zwyczajnej

gatunków obcego pochodzenia, które cechują się np.

jako miejsca rozwoju gąsienic

wytwarzaniem miododajnych kwiatów czy atrakcyjnych

rusałek

dla ptaków owoców: Dereń jadalny, Lilaki Lilak Meyera,

temperatury

Krzewuszka cudowna Żylistek szorstki, Pigwowiec japoński,

•

baza pokarmowa dla zapylaczy

Forsycja pośrednia,

•

bioróżnorodność gatunkowa

•

schronienie dla ptaków

w tym bylin: bodziszek, szałwia omszona, sadziec konopiasty, parzydło leśne, dzwonek skupiony, irys syberyjski, jarzmianka większa, przetacznik kłosowy, kocimiętka, barwinek pospolity, zawciąg Potencjalne siedlisko: pszczół, motyli, trzmieli, ptaków i małych ssaków

Schillerpark, Berlin źródło:www.publicspace.org

156 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

GWL-Terrein, Amsterdam źródło:www.gwl-terrein.nl

źródło zdjęć: J. Józefczuk

źródło zdjęć: Wikipedia

wszelkie prawa zastrzeżone

157

ZIELONE DACHY

FUNKCJE

ROZWIĄZANIA

GATUNKI

•

retencja wody opadowej

•

Gatunki roślin: rozchodnik biały Sedum album, rozchodnik

•

oczyszczanie powietrza

rozchodnikowo–mieszana, mata

ostry Sedum acre, rozchodnik ościsty Sedum reflexum,

•

łagodzenie miejskiej wyspy ciepła

rozchodnikowo–ziołowa oraz mata

rozchodnik kamczacki Sedum kamtschaticum, smagliczka

•

zmiejszanie zużycia energii

przyciągająca pszczoły i motyle,

skalna Aurinia saxatilis, zawciąg nadmorski Armeria

•

izolacja

owady bzygowate - preferowana

maritima, rumianek pospolity Camomile, macierzanka

•

funkcje społeczne i edukacyjne

•

tworzenie

•

warunków

gotowe maty wegetacyjne: mata

na dachu dodatkowo układamy:

piaskowa Thymus serpyllum, jałowiec płożący Juniperus

kłody, stare pnie, hotele dla

horizontali, gęsiówka kaukaska Arabis caucasica, rojniczek

na

pospolity Jobivara sobolifera, goździk kartuzek Dianthus

z

carthusianorum, goździk kropkowany Dianthus deltoides,

siedliskowych - wykorzystanie

owadów,

kilku rodzajów substratu podczas

dachu

instalacji

wywierconymi otworami stworzy

kocanki piaskowe Helichrysum arenarium, jastrzębiec

warunki

kosmaczek Hieracium pilosella, przetacznik pagórkowy

dachu,

kłód,

stare

go drewna, dużych kamieni to prosty

sposób

aby

stworzyć

tworząc mozaikę makrosiedlisk przyjaznych dla wielu gatunków

•

siedliskowe

dla

np.

Veronica teucrium

dobrą praktyką jest stawianie uli

Potencjalne siedlisko gatunków: rusałka osetnik (Vanessa

na dachach budynków

cardui), trzmiel rudy (Bombus pascuorum), rusałka pawik (Aglais io), szlaczkoń siarecznik (Colias hyale), czerwończyk

różnorodności

żarek (Lycaena phlaeas), czerwończyk dukacik (Lycaena

gatunkowej w mieście - zaleca

virgaureae), czerwończyk uroczek (Lycaena tityrus),

się wybór kilku gatunków w

osadnik megera (Lasiommata megera), strzępotek

celu zwiększenia różnorodności

perełkowiec (Coenonympha arcania), strzępotek ruczajnik

gatunkowej oraz urozmaicenia

(Coenonympha pamphilus)

bazy pokarmowej dla owadów •

drewna

niektórych gatunków motyli

owadów podnoszenie

umieszczenie

pociętego

pszczół, prostoskrzydłych oraz

różnorodne warunki siedliskowe,

•

1

zmniejszanie hałasu ulicznego

zazielenione dachy w niemieckim Stuttgarcie źródło: http://eemcnow.net/fabulous-rooftop-garden-design/

158 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

wykorzystanie gotowej maty wegetacyjnej z mieszanką gatunków dzikich kwiatów źródło:http://www.sterlingbuild.co.uk/

źródło zdjęć: J. Józefczuk, Wikipedia

wszelkie prawa zastrzeżone

159

ZIELONE ŚCIANY

FUNKCJE •

ROZWIĄZANIA

termoregulacja

-

pnącza

na

•

są

Rośliny samoczepne: bluszcz (Hedera), milin (Campsis),

pnączami

hortensja pnąca (Hydrangea anomala subsp. petiolaris) ,

ścianie ochraniają tynk przed

garaży

zakotwiczonymi w gruncie, na

wiatrem, silnym nagrzewaniem

obrośnięte

1

ś c i a ny

promieniami UV, deszczem i latem i wychładzaniem zimą,

przywarka japońska (Schizophragma hydrangeoides)

podporach •

podpory

muszą

utrzymać

Rośliny wymagające podpór: akebia (Akebia), chmiel

powiększający się ciężar roślin

(Humulus), dławisz (Celastrus), glicynia (Wisteria),

pod uwagę należy brać dodatkowe

wiciokrzew (Lonicera); wąsoczepne - winnik (Ampelopsis),

o 50% wahaniom temperatury

obciążenie deszczem i śniegiem,

winorośl (Vitis) oraz ogonkoczepne - powojniki (Clematis)

dobowej, czyli mniej "pracują"

a także napór wiatru

Rośliny tolerancyjne w stosunku do światła: dławisz

pokryte

pnączami

mury

poddawane są mniejszym nawet

•

p ro p o n owa n e

GATUNKI

oszczędność energii - pokrycie

•

(Celastrus), winobluszcz (Parthenocissus)

elewacji gęstym zimozielonym pnączem

to

umiarkowanym

•

klimacie

Rośliny na stanowsika południowe i zachodnie: glicynia

oszczędności

(Wisteria), miesięcznik dahurski (Menispermum davuricum),

w

energetyczne rzędu 15-30% w

milin (Campsis), obwojnik (Periploca), winorośl japońska

skali roku

(Vitis coignetiae), winorośl pachnąca (V. riparia)

zwiększenie

bioróżnorodności

gatunkowej miasta

Rośliny na stanowiska północne i półcieniste: bluszcz pospolity (Hedera helix), hortensja pnąca (Hydrangea anomala

subsp.

(Aristolochia

petiolaris),

macrophylla),

kokornak

wielkolistny

przywarka

japońska

(Schizophragma hydrangeoides) Potencjalne siedlisko dla: mniejszych ptaków zakładających gniazda w pnączach: rudzik (Erithacus rubecula), kapturka (Sylvia atricapilla), pierwiosnek zwyczajny (Phylloscopus collybita), szczygieł (Carduelis carduelis), makolągwa (Linaria cannabina); owoce pnączy stanowią pokarm dla kolejnych gatunków ptaków: kosa (Turdus merula), drozda śpiewaka (Turdus philomelos), paszkota (Turdus viscivorus), kwiczoła (Turdus pilaris); kwiaty pnączy wabią wiele o owadów, w tym również motyli nocnych z rodziny zawisaków, np. fruczaka gołąbka (Macroglossum stellatarum), zawisaka tawulca (Sphinx ligustri), zmrocznika pazika (Deilephila porcellus), zmrocznika gładysza (Deilephila elpenor)

160 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

zielona fasada apartamentowca projektu Tadao Ando źródło: http://inhabitat.com

wszelkie prawa zastrzeżone

161

parowanie

bioretencja bioretencja infiltracja

powierzchnia przepuszczalna

drenażowy system odprowadzania nadmiaru wód opadowych z dachu

dach krajobrazowy

drenażowy system odprowadzania nadmiaru wód opadowych z dachu

łąka kwietna zbiornik powierzchniowy oczko wodne zielona ściana budki lęgowe

parowanie

dach krajobrazowy

zielona ściana

zielony dach

Legenda Legenda:

ogród deszczowy

zbiorniki retencyjne w gruncie - suchy potok ogród deszczowy

łąka kwietna

zbiorniki retencyjne zbiornik w gruncie - suchy powierzchniowy potok oczko wodne

drenażowy system odprowadzania nadmiaru wód opadowych z dachu

drenażowy system odprowadzania nadmiaru wód opadowych z dachu

łąka kwietna zbiornik powierzchniowy oczko wodne zielona ściana budki lęgowe

zbiorniki retencyjne w gruncie - suchy potok ogród deszczowy

zielony dach

drenażowy system odprowadzania nadmiaru wód opadowych z dachu

zielony dach

STRATEGIA RETENCYJNA

infiltracja

spływ powierzchniowy spływ powierzchniowy

odprowadzenie drenażowe odprowadzanie drenażowe

opad

Podstawą systemu retencji WDS są zintegrowane elementy niebieskiej i zielonej infrastruktury. Obiekty bioretencji mają za zadanie zatrzymać wody opadowe w miejscu ich wystąpienia czyli na terenie osiedla. Wokół osiedla zaprojektowano więc rów opaskowy (chłonny) z bioretencją i strefą roślinności buforowej dodatkowo oczyszczającej wody ze spływu powierzchniowego. Wzdłuż ciągów komunikacyjnych utworzono system zagłębień chłonnych i obniżeń retencyjnych z bioretencją. Nadmiar wód z ciągów komunikacyjnych, placów odprowadzany będzie do zagłębień infiltracyjno-retencyjnych. Ważnym elementem systemu są zielone dachy z funkcją retencji wód opadowych, ogrody deszczowe, zagłębienia z bioretencją. W każdym kwartale zaprojektowano park kieszonkowy zasilany wodami opadowymi z lokalnym zagłębieniem bioretencyjnym. Proponuje się także ogródki społeczne z nasadzeniami roślin użytkowych. Dla ciągów komunikacyjnych oraz placów rekomenduje się nawierzchnie przepuszczalne oraz rozwiązania sprzyjające retencji wód opadowych

162 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

drzewa duże

zielone dachy

dziedzińce

oczka wodne

drzewa średnie i krzewy

parki kieszonkowe

kaskady

zbieranie wód opadowych

zielone ściany

nawierzchnie retencyjne

ogrody deszczowe podziemny zbiornik retencyjny

100 m

wszelkie prawa zastrzeżone

163

PRZYCZYNY I ZYSKI RETENCJONOWANIA

PRZEWIDYWANE OPADY Obliczenia

WYBARNY WARIANT RETENCJI

wielkości

odpływu

-

na

sposób

podstawie

odpływ,

modelu

uwzględniając

opad

–

sposób

rekomendowany,

zakłada

zagospodarowania

że WDS

będzie optymalnie sprzyjać retencji

zagospodarowania osiedla: udział

wód

powierzchni zabudowy, biologicznie

nieprzepuszczalnych,

opadowych

na

gruntach wprowadza

czynnej oraz utwardzonej. W ramach

więc

prowadzonych analiz określono tzw.

elementów bioretencji na terenach

modyfikacje

w

postaci

opad efektywny (jest to część opadu

nieprzepuszczalnych tj.: zielone dachy

która zostaje na powierzchni i musi

klimatyczne (retencja wód na poziomie

gdzieś

wykorzystując

70-90 %), dachy krajobrazowe (90%

metodę SCS. W metodzie tej opad

retencja wód), ogrody deszczowe,

odpłynąć).

efektywny uzależnia się m.in. od

boksy roślinne i skrzynki korzeniowe

sposobu użytkowania terenu, co

w strefie ciągów komunikacyjnych,

stanowi podstawę zrównoważonego

skrzynki rozsączajęce pod drogami,

planowania przestrzeni miejskiej i

nawierzchnie typu przepuszczalny

określenia optymalnej ilości terenów

beton,

zielonych. Do obliczeń ilości opadów

parkingami

w ykorz yst ano

formuły

kratka

ażurowa

lub

pod

chodnikami,

IMGW

krawężniki odwadniające ect. Dla

(Bogdanowicz, Stachy) dla różnych

powierzchni biologicznie czynnej na

prawdopodobieństw i czasów trwania

gruncie rodzimym i tarasach zakłada

deszczu, w tym dla deszczu 10% (raz

zróżnicowaną rzeźbę (rowy, niecki,

na dziesięć lat, opad uwzględniany

zagłębienia) poprawiającą retencję

między

krajobrazową wód opadowych i złożoną

innymi

odwodnienia

przy

dla

planowaniu

terenów

pod

zabudową metra) oraz opad 50%(raz

164 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

Wariant zrównoważony klimatyczny

wód opadowych z WDS obliczono

strukturę

roślinności

sprzyjającą

bioretencji. W tym wariancie: dla

na 2 lata) dla 24 godzin, jako opad

opadu 10 % trwającego 15 minut (przy

długotrwały,

pod

CN 80 dla pow. nieprzepuszczalnych i

uwagę prognozowane zmiany klimatu

CN75 dla przepuszczalnych) uzyskano

oraz wzrost zjawisk o charakterze

kubaturę odpływu rzędu 149,6 m3,

ekstremalnym przeanalizowano także

dla 30 minut wartość wynosiła 445,6

opad katastrofalny 1% (raz na 100

m3, dla 1 h 865,7 m3. Dla opadu

ciągły.

Biorąc

lat). W ten sposób uzyskano dane

katastrofalnego 1 % trwającego 15

dotyczące wielkości odpływu wody

minut uzyskano wartość 623,2 m3, dla

opadowej dla różnych wariantów

opadu długotrwałego 50% wartość

sposobu zagospodarowania osiedla.

odpływu wyniosła 1070,6 m3.

ZYSKI KLIMATYCZNE

nie tylko zmniejszamy ilość wód odprowadzanych

Analiza

porównawcza

wykazała,

jak

Wariantów

istotnie

zagospodarowania

WDS

sposób wpływać

będzie na wielkość odpływu wód

do

kanalizacji,

obniżając koszty eksploatacyjne za odprowadzanie

wód,

dodatkowo

w sytuacjach wystąpienia deszczu katastrofalnego

minimalizujemy

opadowych. Modyfikacja powierzchni

prawdopodobieństwo

nieprzepuszczalnej,

tzw. powodzi miejskiej. Zróżnicowana

jak

dachy

wystąpienia

budynków i zagospodarowanie ich

struktura

na

będzie ewapotranspiracji, dlatego

zielone

dachy

krajobrazowe,

zieleni

WDS

sprzyjać

klimatyczne, wprowadzenie elementów

w

retencji i drenażu w strefę ciągów

mikroklimat osiedla, łagodząc fale

komunikacyjnych skrzynki

(boksy

roślinne,

korzeniowe,

ogrody

sposób

korzystny

wpłynie

na

upałów. Dodatkowo zieleń poprawia efektywność

opadów

podczas

deszczowe), elementów sprzyjających

upalnych lat i okresów suszy, gdyż

bioretencji na gruntach rodzimych,

woda retencjonowana jest na terenach

znacząco obniża kubaturę odpływu.

zielonych i stopniowo paruje w wyniku

Dla opadu 10

ewapotranspiracji. Dla bezpieczeństwa

% trwającego 15

minut w wariancie zrównoważonym

instalujemy przelewy awaryjne co

klimatycznym, aż 12-krotnie zmniejsza

oznacza, że nadmiar wód opadowych

się ilość odpływu w stosunku do

w przypadku którego nie dało się

wariantu tradycyjnego, dla opadu

przewidzieć

modelem

katastrofalnego 1% wartość odpływu

bezpiecznie

odprowadzony

jest

kanalizacji, jednak duża część opadu

niższa

niemal

5

-

krotnie.

Ograniczenie ilości odpływu wody z

zostanie do

zatrzymana będzie na terenie osiedla.

terenu WDS ma wymiar ekonomiczny,

wszelkie prawa zastrzeżone

165

KATALOG ROZWIĄZAŃ RETENCYJNYCH

PRZESTRZENIE MIEJSKIE • • POWIERZCHNIE PRZEPUSZCZALNE I PÓŁPRZEPUSZCZALNE

• • • •

•

SKRZYNKI ROZSĄCZAJĄCE

• • •

• SKRZYNKI KORZENIOWE

• •

166 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

kluczowe znaczenie dla zrównoważonego drenażu wód opadowych, gdyż umożliwiają retencję wód powierzchnie ciągów komunikacyjnych, ulic, chodników, placów, parkingów ewentualny spływ kierowany jest do sąsiadujących elementów chłonnych, nie do kanalizacji burzowej zwiększają powierzchnię biologicznie czynną przepuszczalne - nawierzchnie żwirowe, grysowe, przepuszczalny beton i asfalt półprzepuszczalne - kraty metalowe, terraway. ażurowe płyty betonowe, kostka betonowa o ściętych narożach

sztuczna warstwa ażurowa montowana pod ciągami komunikacyjnymi przepuszczalna z funkcją retencji wód opadowych wody deszczowe doprowadzane sa za pomocą systemu odwodnienia liniowego z rusztem dają możliwość inspekcji oraz czyszczenia hydrodynamicznego w otulinie i obsypce ze żwiru płukanego

łączone są w kanały korzeniowe zapobiegające zagęszczeniu gleby przy zapewnieniu dużej powierzchni retencyjnej pozwalają na kierunkowanie korzeni i uniknięcie potencjanych uszkodzeń infrastruktury technicznej rozmiar zależnie od gatunku drzewa i zakładanego rozrostu

BUDYNKI I DZIEDZIŃCE

DACHY RETENCYJNE

ZIELONE ŚCIANY I SYSTEMY RYNNOWE

• •

dachy krajobrazowe - retencja 95-99% dachy klimatyczne - retencja 70-90%

•

drenażowy system odprowadzania nadmiaru wód opadowych z dachu do zbiorników retencyjnych na tarasach boksy drenażowe z bioretencją opóźniające odpływ wód z dachów wyorzystanie pnączy, winorośli

• •

ZIELONE DACHY NAD PARKINGAMI W PARTERACH

TARASOWE UKSZTAŁTOWANIE TERENU

wszelkie prawa zastrzeżone

• •

dachy krajobrazowe (intensywne) możliwośc dowolnej aranżacji i sadzenia nawet wysokiej zieleni

•

zbiorniki retencyjne na tarasach z bioretencją zbudowane w formie kaskad grawitacyjny przepływ wód opadowych przelewy awaryjne - odprowadzenie do zbiornika podziemnego

• •

167

KATALOG ROZWIĄZAŃ RETENCYJNYCH

ŚCIEŻKI I ZIELEŃ SĄSIEDZKA •

OGRODY DESZCZOWE

• • • • • • •

• •

STAWY HYDROFITOWE • •

zagłębienie w terenie, porośnięte roślinnością stanowiącą biofiltry odwadnianie powierzchni do 1ha oczyszczanie wód opadowych do odwadniania dróg, placów oraz ciągów pieszojezdnych optymalny kształt 1szerx1,5dł, wydużona elipsa, "fasolka" głębokość 10-20cm, maks. 50cm tania eksploatacja nie zalecane przy wysokim poziomie wód gruntowych

obniżenie terenu z bioretencją konstrukcja systemu hydrofitowego obejmuje: osadnik lub tzw. część sedymentacyjną (w formie zbiornika chłonnego), gdzie przechwytywane są zanieczyszczenia ulegające sedymentacji - część zawodniona, oraz część suchą, stanowiącą pojemność retencyjną do przyjęcia spływów deszczowych lub roztopowych wypełnienie najczęściej składa się ze żwiru lub piasku o grubości warstwy 0,6–1,2 m skutecznie usuwa zanieczyszczenia organiczne, nieorganiczne (metale) i zanieczyszczenia mikrobiologiczne

INNE ROZWIĄZANIA

PODZIEMNE ZBIORNIKI RETENCYJNE

168 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

• • •

zbieranie nadmiaru wód opadowych z dachów i powierzchni działki instalacja w bliskiej odległości od obiektu warstwa gruntu przykrywająca zbiornik min. 50cm

NAWIERZCHNIE EKOLOGICZNE

NAWIERZCHNIE MINERALNE

NAWIERZCHNIE MINERALNO-ŻYWICZNE

rekomendowane na bazie naturalnych składników,

na bazie kamienia naturalnego i żywicy np. epoksydowej,

przepuszczają wodę, są trwałe i łatwe w montażu;

są wodoprzepuszczalne, mrozoodporne, wytrzymałe na

układane na gruncie rodzimym odciąża kanalizację

ścieranie, nie wpukują się, nie zarastają; tworzą twarde i

deszczową, poprawiając retencję wód, zapewniają dobrą

równe powierzchnie przyjazne dla osób niepełnosprawnych;

areację gruntu; polecane są na: aleje, ścieżki spacerowe,

mogą być układane przy drzewach, wspomagając proces

place zabaw, ścieżki rowerowe, boiska, parkingi, miejsca

ich zasilania w wodę; polecane są na: place zabaw, ścieżki

postojowe i podjazdy

spacerowe, drogi rowerowe, boiska, podjazdy, parkingi

KRATKI TRAWNIKOWE

BETONOWE PŁYTY AŻUROWE

tworzą powierzchnię odporną na znaczne obciążenia nawet

konstrukcje trwałe, które można wypełnić np. trawą,

do 250 t/m²; utwardzają i stabilizują grunt; w zależności od

tłuczonym kamieniem; polecane są na: parkingi, ścieżki,

potrzeb ich przestrzenie można wypełnić: ziemią, piaskiem,

podjazdy; mają pewne ograniczenia np. dla osób

żwirkiem lub naturalnym kruszywem; sprzyjają retencji

niepełnosprawnych - rekomenduje się więc, aby łączyć

wody opadowej; polecane są na: parkingi, podjazdy,

dwa rodzaje nawierzchni, zestawiając elementy ażurowych

pobocza, skarpy i nasypy

pasów z nawierzchniami przepuszczanymi pełnymi

wszelkie prawa zastrzeżone

169

OCZYSZCZANIE GRUNTU FITOREMEDIACJA Ze

względu

na

poprzemysłowy

charakter obszaru, już na etapie wstępnego rozpoznania i analizy działki można stwierdzić, że istnieje duże ryzyko skażenia gleby. Sugerowanym rozwiązaniem

problemu

jest

implementowanie fitoremediacji w proces tworzenia masterplanu.

170 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

FITOWOLATYLIZACJA Pobieranie zanieczyszczeń i uwalnianie ich do atmosfery przez proces transpiracji.

Zanieczyszczenie ulega przekształceniu do stanu nietoksycznego a następnie wypuszczone do powietrza. Metoda ta służy do usuwania lotnych zanieczyszczeń oraz eliminacji z wód i gleb rtęci, selenu oraz arsenu.

FITODEGRADACJA Pobieranie i rozkładanie zanieczyszczeń poprzez uwalnianie enzymów i procesy metaboliczne (takie jak np. fotosynteza).

Powstające w procesie elementy rozpadu zanieczyszczeń wykorzystywane są do budowy nowych tkanek roślinnych. Metoda ta służy do oczyszczania terenów skażonych substancjami ropopochodnymi, chlorowcopodobnymi, wybuchowymi, herbicydami.

FITOEKSTRAKCJA Pobieranie zanieczyszczeń przez system korzeni, następnie translokowanie ich do organów nadziemnych rośliny. Podczas procesu szkodliwe substancje zostają usunięte wraz z powstałą biomasą. Metoda ta służy głównie do oczyszczania gleb i osadów dennych skażonych ciężkimi metalami, pierwiastkami promieniotwórczymi, związkami organicznymi.

FITOSTABILIZACJA Pobieranie zanieczyszczeń i zatrzymywanie ich w korzeniach danych gatunków roślin.

Zanieczyszczenia zostają unieruchomione w roślinie.

wszelkie prawa zastrzeżone

171

FAUNA

Podstawą stworzenia optymalnych warunków dla zwierząt (owady, ptaki, małe ssaki) na terenie osiedla jest zaprojektowanie przestrzeni tak, aby zapewnić im bazę pokarmową, miejsca gniazdowania i miejsca odpoczynku i noclegu.

BAZA POKARMOWA Dla wyspecjalizowanych gatunków owadożernych (np. jerzyk, oknówka) teren osiedla to doskonałe miejsce żerowania, bogate w liczne gatunki owadów (komary, meszki), które są uciążliwe dla mieszkańców. Dla ptaków wszystkożernych (np. sikory, szpaki, ptaki krukowate) pokarmu dostarczają drzewa i krzewy, w tym owocowe, jak ogrody deszczowe, trawniki, zieleńce czy rabaty kwiatowe, które są bogatym źródłem rożnych nasion, owoców, pąków oraz miejscem występowania wielu bezkręgowców. Dokarmianie ptaków i instalacja karmników to dobra praktyka pod warunkiem że pokarm stanowi ziarno. Łatwość zdobycia zimą wysokoenergetycznego pokarmu ułatwia przetrwanie zimy i zwiększa przeżywalność wielu osobników. WDS ze zróżnicowaną strukturą zieleni stanowi doskonały teren dla dużej liczby ptaków wszystkożernych o mniej lub bardziej szerokim spektrum pokarmowym (np. sikory, szpak, ptaki krukowate).

172 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

MIEJSCA GNIAZDOWANIA Instalacja budek lęgowych dla ptaków gniazdujących w obrębie starych drzew rosnących na terenie WDS stanowić będzie swego rodzaju kompensację urbanizacji. Dzięki różnorodności zabudowy ptaki zyskują dostęp do różnego rodzaju zakamarków, półek, wnęk. Zielone dachy to dodatkowe miejsce sprzyjające bytowaniu wielu gatunków. Dla jerzyków, nietoperzy, pustułek zainstalowane zostaną budki lęgowe na najwyższych kondygnacjach budynków oraz silosach co pozwoli wykorzystać wysoki potencjał tych miejsc dla gatunków znajdujących się pod ścisłą ochroną. Strefa szuwarów to doskonałe warunki dla ptaków wodnych jak kaczki krzyżówki, łyski. Instalacja hoteli dla owadów i domków dla trzmieli na dachach i w pobliżu kwietnych łąk zapewni miejsca rozwoju wielu gatunkom motyli i zapylaczy. Wprowadzenie gatunków roślin np. pokrzywy umożliwi rozwój gąsienic. Dla zapylaczy montaż uli, starych kłód na zielonych dachach w pobliżu bazy pokarmowej.

MIEJSCA ODPOCZYNKU I NOCLEGU Drzewa, aleje, pasaże roślinne, zakrzaczenia, zadrzewienia, ogrody deszczowe to doskonałe miejsca odpoczynku i schronienia. Wprowadzenie gatunków drzew owocowych i kwitnących stworzy idealne miejsca do odpoczynku. Nasadzenie krzewów: jak głóg, dzika róża, czarny bez sprzyjać będzie tworzeniu oaz na wzór naturalnych remiz, w których schronienie znajdą najmniejsze gatunki ptaków i owadów.

Zbiorniki wodne bardzo istotnie wpływają na zwiększenie różnorodności awifauny w miastach. Wody i siedliska hydrofitów stanowią miejsce lęgowe dla nawet kilkudziesięciu gatunków ptaków (oczek wodnych, przez stawki, jeziora, mniejsze czy większe rzeki, oraz brzeg morza, bardzo istotnie wpływają na zwiększenie różnorodności awifauny w miastach (łabędź niemy, krzyżówka, łyska, kokoszka, trzciniak, trzcinniczek, łozówka, potrzos).

wszelkie prawa zastrzeżone

173

174 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

ZRÓWNOWAŻONE BUDOWNICTWO Efektywne i ekonomiczne budowanie musi być korzystne w długoterminowej perspektywie – zaczyna się na etapie powstawania osiedla, przekłada się na rozwiązania pozwalające ograniczać zużycie energii i produkcję energii odnawialnej.

Zrównoważona budowa Oszczędność energii Produkcja energii Możliwość adaptacji i modernizacji

wszelkie prawa zastrzeżone

175

ZRÓWNOWAŻONA BUDOWA

Materiały budowlane zastosowane w budynkach należy dobrać uwzględniając ich wpływ na zdrowie i bezpieczeństwo ODPOWIEDZIALNE

użytkowników, ochronę zasobów i środowiska naturalnego,

STOSOWANIE

trwałość i niezawodność budynku, jego urządzeń oraz wy-

MATERIAŁÓW

posażenia.

BUDOWLANYCH

W doborze materiałów, poza kwestią energii wbudowanej, należy wziąć pod uwagę: – jakość i trwałość materiałów, ograniczającą konieczność ich wymiany, a sposób wykonania powinien umożliwiać demontaż, naprawy i serwisowanie, – sposób produkcji ograniczający odpady produkcyjne i wykorzystujący optymalną ilość surowca (np. prefabrykcja), – materiały, które łatwo poddają się recyklingowi i nadają się do przetworzenia i ponownego wykorzystania, – materiały pochodzące od lokalnych wytwórców (oszczędność energii na transporcie, wsparcie lokalnej ekonomii) – z legalnych źródeł (rozpoznany łańcuch dostaw), – materiały minimalizujące negatywny wpływ na środowisko (nie zawierające substancji toksycznych, rakotwórczych itp.)

Na bilans energetyczny materiałów, technologii i procesów BILANSOWANIE

budowlanych, składają się: zużycie energii wbudowanej

ENERGETYCZNE

(szarej) i energii operacyjnej. Uwzględnienie tych dwóch wymiarów efektywności energetycznej będzie miało kluczowe znaczenie dla doboru np. technologii konstrukcji. Na kolejnym etapie prac należy przeanalizować różne technologie konstrukcyjne pod kątem zużycia energii w produkcji materiału budowlanego oraz w trakcie wznoszenia budynku; do katalogu potencjalnych technologii budowlanych należy dodać prefabrykację, jako technologię pozwalającą na optymalizację zużycia energii i materiału. „Czynnik ludzki” – należy przeanalizować dostępne technologie pod kątem możli-wości zmiany nawyków użytkowników mieszkań - od rozwiązań tradycyjnych, przez wymagające nauczenia się nowych postaw, aż po pełną automatyzację.

176 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

Rozbiórka istniejącej zabudowy, gruz i materiały znajdująINWENTARZYACJA

ce się obecnie na działce mogą być użyte do konstrukcji

I PONOWNE UŻYCIE

nowych obiektów lub w zależności od ich jakości do utwar-

MATERIAŁÓW

dzania nawierzchni pod drogi itp. Użycie materiałów roz-

ROZBIÓRKOWYCH

biórkowych nie tylko pozwala ponownie je wykorzystać, ale także ogranicze transport - wywożenie i przywożenie materiałów z/na działkę.

Modernistyczne osiedla z wielkiej płyty, których głównym REHABILITACJA

wskaźnikiem sukcesu była liczba wybudowanych miesz-

PREFABRYKOWANEGO

kań, a nie ich jakość, skutecznie skompromitowały obraz

BUDOWNICTWA

budownictwa prefabrykowanego. W powszechnej świado-

MIESZKANIOWEGO

mości stało się ono synonimem anonimowej i monotonnej przestrzeni. Sama technologia jest dzisiaj używana w zupełnie inny sposób, dając bardzo korzystne efekty.

Prefabrykacja jest nowoczesną i efektywną formą budownictwa, która najskuteczniej może odpowiedzieć na problem niedoboru mieszkań, jednocześnie zachowując wysoki standard realizacji. Pierwsza realizacja tworzona według nowego systemu budynków prefabrykowanych będzie musiała zrehabilitować obraz utrwalony w formie wielkopłytowych osiedli. Dlatego jej jakość i wyraz architektoniczny jest niezwykle kluczowy dla powodzenia wszystkich przyszłych projektów.

WYKORZYSTANIE KOLEJI DO OBSŁUGI BUDOWY bocznica może zosta wykorzystana do transportu i wyładunku prefabrykatów z miejsca ich produkcji

wszelkie prawa zastrzeżone

177

OSZCZĘDNOŚĆ ENERGII

W celu poprawy bilansu energetycznego zaprojektowane zostały zielone dachy retencyjne stanowiące doskonalą DACHY ZIELONE

izolację termiczną zarówno latem - ograniczają nagrzewanie budynków, jak i zimą chroniąc przed ucieczką ciepła.

Dobra izolacja budynków oraz zielone dachy i dużo zieleOGRANICZENIE WYSPY

ni wysokiej to mniejsza emisja ciepła do otoczenia i ogra-

CIEPŁA

niczenie miejskiej wyspy ciepła, w efekcie niższe zużycie energii.

Szklenie zastosowane w budynkach będzie ciepłochronne, SZKLENIE O DOBREJ IZOLACYJNOŚCI

niskoemisyjne co ograniczy straty energii o 30% (w porównaniu ze szkleniem o podstawowych parametrach).

Od strony ulicy rekomendowane są szyby dźwiękochronne

Stosowanie rozwiązań o podwyższonych parametrach izoPODWYŻSZONE

lacyjności z certyfikatami środowiskowymi organiczy zuży-

PARAMETRY

cie energii wykorzystywanej na ogrzewanie czy klimatyzo-

IZOLACYJNOŚCI

178 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

wanie pomieszczeń.

EKO DZIELNICA CLICHY BATIGNOLLES W PARYŻU

wszelkie prawa zastrzeżone

179

PRODUKCJA ENERGII

Wewnątrz budynków rekomendowany jest system wentylaREKUPERACJA

cji z odzyskiem ciepła, tzw. wentylacja z rekuperacją.

W celu obniżenia energii zużywanej na podlewanie zieleni zaprojektowany został zielony system retencji wód opaRETENCJA WODY

dowych ze zbiornikami wodnymi, ogrodami deszczowymi, zielonymi ścianami i dachami retencyjnymi

Rekomendowane są pompy ciepła do ogrzewania i chłoPOMPA CIEPŁA

dzenia pomieszczeń oraz podgrzewania ciepłej wody użytkowej.

Wyposażenie budynków mieszkalnych i usługowych w inINSTALACJA

stalację fotowoltaiczną np. na trackerach, wykorzystywaną

FOTOWOLTAICZNA

do np. oświetlenia terenu osiedla obnizy koszty utrzymania.

180 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

MOŻLIWOŚĆ ADAPTACJI I MODERNIZACJI

Ważnym aspektem projektu jest jego długoterminowść - koszty utrzymania, ale też łatwość ich adaptacji i modernizacji w przyszłość, po 20-30 latach.

W tym celu kostrukcja budynków musi umożliwiać wymianę jego elementów - zwłaszcza elementów elewacji budynku, które w przyszłości będą mogły spełniać inne parametry techniczne, mieć inny wygląd i standardy wykończenia.

TRANSFORMACJA BUDYNKU W GRAND PARC W BORDAUX AUTORSTWA BIURA LACATON VASSAL

wszelkie prawa zastrzeżone

181

WIDOK Z LOTU PTAKA

182 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

wszelkie prawa zastrzeĹźone

183

MASTERPLAN

Legenda

Wizualizacje 1. Brama WDS, s. 98-99 2. Ścieżka sąsiedzka, s. 78-79 3. Kolaż ścieżka sąsiedzka, s. 46-47 4. Przejście bramne,s. 55 5. Dziedziniec, s. 50-51

184 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

100 m

1

5

3 2 4

wszelkie prawa zastrzeĹźone

185

NASŁONECZNIENIE

VI

VII

VI

VII

VII

9m - III

16m

VII

-Vk

VII

VII

k

VII

VI

VII

V VI 9m - III

16m

9m -

-Vk

12m -

III k

IV k

12m -

9m - III

16m - V -Vk

18m -

k

12m - IV

15m -

k

5m - II

16m

9m - III

V

9m - III

16m -

k

IV 6m - II

9m - III

12m -

13m -

9m - III

VII

k

Vk

IV k

9m - III

15m - V

k

k

6m - II

9m -

9m - III

9m -

6m - II

k

k

9m - III

V

III k

IV

III

III

16m

k

k

I

IV

IV k

6m - II

k

k

VI 5m

I

VI k

Vk

k

III

k

15m

VII

k

IV k

III

16m - V

k

-Vk

9m - III

VI

k

9m - III

k

k

k

III k

12m - IV

k

-Vk

12m -

IV k

IV

IV 15m -

III

IV

Vk

6m - II

k

IV 13m -

IV k

9m - III

k 9m - III

12m

13m - IV

- IV k

9m -

12m

9m - III

k

k

- IV k

IV

III

IV

III

VI

6m - II

9m -

k

III k

9m -

6m - II 6m - II

k

15m

V

9m - III 9m - III

9m -

k 9m - III

-Vk

9m - III

6m - II

III k

9m -

III

15m

9m - III

9m -

12m -

III k

6m - II

10m - III

III k

6m - II

k

6m - II

k

IV k

-Vk

IV k

II

k

IV

k

IV

II

IV

12m -

VI

9m - III

IV k

IV k

15m - V

15m - V

9m -

k

k

k

III k

k

III k

IV

VII

I

k

15m

12m -

6m - II

k

k

IV k

k

k

12m -

-Vk

III

9m -

6m - II

VII

k

III k

9m - III

9m -

12m -

IV

9m - III

9m -

III

6m - II

II

k

IV k

VI

III k

IV

III 6m - II

k

9m - III

10m -

k

k

III k

III

k

k

k

k

III k

6m - II

IV k

6m - II

k

9m - III

16m - V

13m -

k 9m - III

k 9m - III

IV

k

IV k

13m -

III k

VII

15m

15m -

-Vk

12m -

Vk

IV

V

IV

IV k

V

V 9m - III

6m - II 9m - III

IV k

15m k

16m

-Vk

15m

-Vk

18m -

12m -

VI k

IV k

12m -

IV k

-Vk

12m -

12m 15m - V

16m

k

VI

k

k

12m -

16m - V

-Vk 15m

IV k

12m -

IV k

IV k

k

-Vk

VII V

VII

V

9m - III

9m -

k

III k

6m - II 16m

-Vk

9m - III

9m - III

k

6m - II

9m - III

13m -

IV k

13m -

IV k

k

6m - II

15m - V

k

15m - V

k

15m - V

k

VII

II

9m -

k

k

6m - II

k

I

II

III k

12m -

16m

k

V

9m - III

19m -

k

III

k

IV k

-Vk

VI k

VI

12m -

6m - II

19m - VI

IV k

VI

IV

k

9m - III

k

9m -

21m -

9m - III 9m -

VII k

k

III k

18m -

VI k 6m -

6m - II

13m -

k

VI

IV

12m 9m - III

k

IV k

k

6m - II

18m -

13m -

k

VI k

15m

IV

IV k

12m 10m - III

II k

III

IV k

9m - III

k

III k

9m - III

IV k

12m -

9m -

IV k

18m -

-Vk

k

VI

k

VI k

III k

5m 9m - III

k

15m - V

k

15m - V

k

15m - V

k

III 19m -

VI k 19m -

III

VI k

III 9m - III

9m -

III k

V 9m -

k

III k

6m - II

19m -

k

VI k

III IV

19m - VI

9m -

k

VI 16m - V

19m -

VI k

19m -

VI k

k

12m -

12m

III k

9m - III

k

VII

IV k

- IV k

IV IV

15m

-Vk

9m - III

12m -

IV k

IV

12m -

IV

VII

V 16m - V

k

IV k

6m - II

II

V

9m - III

k 9m - III

18m -

VI k

18m -

VI k

18m -

k

15m - V

VI k

V VI

16m -

III k

VII

IV 9m - III

Vk

k

15m

V

k

VI k 9m -

19m -

k

k

9m - III

9m - III

k

9m -

-Vk

III k

k

Lokalizacja, układ budynków i ich wysokość rozplanowana jest tak, aby wszystkie lokale mieszkalne spełniały warunek nasłonecznienia wynoszącego co najmniej 3 godziny w dniach równonocy w godzinach 7-17.

Warunek ten zachowany jest także dla istniejących otaczających budynków mieszkalnych.

186 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

PRZESŁANIANIE

VI

VII

VI

VII

VII

VII

VII

VII

VII

VI

VII

V VI

VII

III

IV V VI

III I

VII I

IV

IV

III

III

VI

V

IV

IV

III

IV

IV

VII IV

IV

III

IV

III

VI

IV

III V

II

III IV IV

VI VII

II

III

III

IV III

IV

II

IV

VI

IV

VII

IV

I

V

IV V

V

VI

VII V

VII

V

III

VII

II V

I

II

VI VI

IV

III VI

IV

IV

VI

III

III

III

V

III IV VII

VI IV IV

IV V

IV

VII V

II

VII

V VI

IV

V

Wszystkie pomieszczenia przeznaczone na pobyt ludzi mają naturalne oświetlenie i spełniają warunek przesłaniania określony w warunkach technicznych. Przesłanianie spełnione jest także dla ścian bocznych żeby uniknąć tzw. "ślepych ścian" - elewacji pozbawionych okien.

wszelkie prawa zastrzeżone

187

DROGI POŻAROWE

VI

VII

VI

VII

VII

VII

VII

VII

VII

VI

VII

V VI

VII

III

IV V VI

III I

VII I

IV

IV

III

III

VI

V

IV

IV

III

IV

IV

VII IV

IV

III

IV

III

VI

IV

III V

II

III IV IV

VI VII

II

III

III

IV III

IV

II

IV

VI

IV

VII

IV

I

V

IV V

V

VI

VII V

VII

V

III

VII

II V

I

II

VI VI

IV

III VI

IV

IV

VI

III

III

III

V

III IV VII

VI IV IV

IV V

IV

VII V

II

VII

V VI

IV

V

Na osiedlu zaplanowano obsługę przeciwpożarową - dla elewacje obsługiwane przez straż pożarną drogi pożarowe

budynków o krótszej elewacji mniejszej niż 60m dłuższa elewacja obsługiwana jest przez drogę pożarową. W przypadku budynków, których elewacje przekraczają długość 60m przyjęto, że 30% elewacji obsłużonych jest przeciwpożarowo.

188 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

ZASADY OBSŁUGI W MEDIA

VI

VII

VI

VII

VII

VII

VII

VII

VII

VI

VII

V VI

VII

III

IV V VI

III I

VII I

IV

IV

III

III

VI

V

IV

IV

III

IV

IV

VII IV

IV

III

IV

III

VI

IV

III V

II

III IV IV

VI VII

II

III

III

IV III

IV

II

IV

VI

IV

VII

IV

I

V

IV V

V

VI

VII V

VII

V

III

VII

II V

I

II

VI VI

IV

III VI

IV

IV

VI

III

III

III

V

III IV VII

VI IV IV

IV

IV

V

VII V

II

VII

V VI

IV

V

Osiedle jest w pełni osłużone odpowiednimi sieciami i sieć kanalizacji sanitarnej sieć wodociągowa sieć cieplna sieć energetyczna sieć telekomunikacyjna

wszelkie prawa zastrzeżone

mediam. Główne instalacje prowadzone są w ciągach komunikacji

189

POWIERZCHNIA BIOLOGICZNIE CZYNNA

40,2%

34%

27,4%

41,1%

Powierzchnia biologiczna, zgodnie z definicją zawartą w MPZP rejonu Olbrachta rozumiana jest jako niezabudowany grunt rodzimy, nie stanowiący nawierzchni dojazdów, dojść pieszych, tarasów i stropodachów, pokryty roślinnością lub wodą powierzchniową. Dodatkowo w projekcie przewidywane są zielone dachy i stropodachy tarasów nad garażami, nie są one jednak wliczane do wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej. Ścieżki zaznaczone schematycznie. powierzchnia na gruncie rodzimym

190 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

powierzchnia na tarasach

powierzchnia na dachach

DYSPOZYCJE PROGRAMOWOPRZESTRZENNE

W uzupełnieniu do projektu MPZP na schemacie przedstawiono ogólne dyspozycje przestrzenne kształtujące strukturę master planu.

piesze ciągi komunikacyjne istotne punkty programowe - usługi społeczne, edukacja

pierzeje obowiązujące

lokalizacja usług w parterach

pierzeje nieprzekraczalne

wszelkie prawa zastrzeżone

zabudowa zwarta (bufor od ul. Górczewskiej) kwartały zabudowy

191

ETAPY

ETAPOWANIE

ETAP A Plan realizacji WDS zakłada rozpoczęcie od etapu A,

Teren Warszawskiej Dzielnicy Społecznej został podzielony

znajdującego się najbardziej na południe, z dostępem od

na 4 obszary, które pozwalają na etapowanie inwestycji.

ulic Olbrachta oraz 12 KDL Projektowanej.

Zaproponowany podział na etapy uwzględnia między innymi czynniki takie jak: podział własności, tereny o

ETAP B1, B2, B3

różnych zasadach zagospodarowania, optymalną wielkość

Etap drugi został podzielony na trzy części: B1, B2 oraz

etapu, dostępność komunikacyjną, dostępność usług

B3, których budowie powinna towarzyszyć przebudowa

społecznych czy liczba miejsc postojowych.

zjazdu z ul. Górczewskiej oraz realizacja ulic dochodzących do ul. Białowiejskiej – Ulicy Innowacji oraz 13 KDL Projektowanej. Etap B1 zakłada realizację biurowca oraz garażu wielopoziomowego w pasie od ul. Górczewskiej, a także zabudowy mieszkaniowej, częściowo z usługami w parterach. Etap ten przewiduje też rewitalizację budynku Fabryki Domów i adaptację go na funkcje służące mieszkańcom. Etap B2 stanowi przedłużenie zabudowy mieszkaniowej etapu B1 i zakłada kontynuację wschodniej pierzei Pasażu Centralnego oraz realizację zespołu szkolnego z salą gimnastyczną i placem na przedłużeniu ul. 13 KDL Projektowanej. Etap B3 stanowi połączenie z etapem A i kontynuuje linie zabudowy południowej części osiedla. W ramach tego etapu oprócz realizacji zabudowy mieszkaniowej planowana jest rewitalizacja ceglanej hali, stanowiącej część industrialnego dziedzictwa oraz adaptację jej na funkcje społeczne.

ETAP C Etap C zakłada budowę drugiego biurowca od ul.

Górczewskiej oraz domknięcie pierzei Pasażu Centralnego od strony zachodniej i realizację garażu wielopoziomowego oraz budynku na funkcje społeczne w głębi kwartału.

ETAP D Etap D, położony najbardziej na wschód, stanowi kontynuację etapu C i zakłada stworzenie niskiej pierzei wzdłuż ul. Białowiejskiej oraz wprowadzenie niższej zabudowy mieszkaniowej wewnątrz kwartału.

192 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

ETAP B.1

ETAP B.2

ETAP C

ETAP D

ETAP B.3

ETAP A

100 m

wszelkie prawa zastrzeżone

193

ETAP A

Etap A obejmuje działki nr 4/1, 4/2, 4/3 obręb 60701 i znajduje się na terenie 1 MW(U). Konieczne jest zapewnienie dostępności komunikacyjnej od ulic Olbrachta oraz 12 KDL Projektowanej. Etap A przewiduje realizację zabudowy mieszkaniowej wraz z usługami uzupełniającymi. Usługi miejsc pracy znajdują się w parterach budynków od strony ul. 12 KDL Projektowanej oraz w parterze garażu wielopoziomowego od ul. Olbrachta. Wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej na gruncie rodzimym dla tego etapu wynosi 41,1% (min. 40% wg MPZP). Przewiduje się zabudowę o liczbie kondygnacji dochodzącej do 6 i nie przekraczającej 21 m (maks. 25 m wg MPZP). Wskaźnik intensywności zabudowy wynosi 1,75 (maks. 2,0 wg MPZP).

Etap A ETAP A POWIERZCHNIA DZIAŁKI

28 869

100,0%

POWIERZCHNIA ZABUDOWY Powierzchnia garaży w parterze

10 044 3 078

34,8% 10,7%

4 044

14,0%

POWIERZCHNIA UTWARDZONA POWIERZCHNIA ZIELENI (OBMIAR FIZYCZNY) Powierzchnia zieleni na gruncie rodzimym Powierzchnia zieleni na tarasach nad garażami Powierzchnia zieleni na dachach Powierzchnia biologicznie czynna na gruncie POWIERZCHNIA CAŁKOWITA Powierzchnia całkowita mieszkalna Powierzchnia całkowita biurowa Powierzchnia całkowita usług miejsc pracy Powierzchnia całkowita usług oświaty Powierzchnia całkowita usług społecznych POWIERZCHNIA GARAŻU POWIERZCHNIA UŻYTKOWA Powierzchnia użytkowa mieszkalna Powierzchnia użytkowa biurowa Powierzchnia użytkowa usług miejsc pracy Powierzchnia użytkowa usług oświaty Powierzchnia użytkowa usług społecznych INTENSYWNOŚĆ (BEZ GARAŻU WIELOP.) INTENSYWNOŚĆ

194 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

25 270 12 896 2 330 10 044 11864,32

100,0% 51,0% 9,2% 39,7%

42 160 39 737 0 1 644 0 779

100,0% 94,3% 0,0% 3,9% 0,0% 1,8%

41,1%

8 417 25 866 24 240 0 1 003 0 623

100,0% 93,7% 0,0% 3,9% 0,0% 2,4% 1,460 1,752

ETAP B

Etap B obejmuje działki nr 3/1 (etap B1), 3/2 (etap B2), 3/3 (etap B3) obręb 60701, a także część działek przylegających do ul. Górczewskiej i znajduje się na terenie 1 MW(U). Konieczne jest zapewnienie połączeń komunikacyjnych z ul. Górczewską oraz ul. Białowiejską poprzez przebudowę zjazdu z ul. Górczewskiej przy osiedlu Górczewska Park oraz realizację Ulicy Innowacji i ulicy 13 KDL Projektowanej. Etap B przewiduje realizację zabudowy mieszkaniowej wraz z usługami społecznymi,

B.1

edukacyjnymi, biurowymi oraz usługami miejsc pracy. Usługi miejsc pracy znajdują się w parterach budynków od strony Pasażu Centralnego oraz Ulicy Innowacji,

B.2

natomiast usługi biurowe w biurowcu od strony ul. Górczewskiej. Przewiduje się rewitalizację budynku poprzemysłowego na funkcję społeczną, a także budowę zespołu szkolnego z salą gimnastyczną. Wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej

B.3

na gruncie rodzimym dla tego etapu wynosi 40,2% (min. 40,0% wg MPZP). Przewiduje się zabudowę o liczbie kondygnacji dochodzącej do 8 i nie przekraczającej 25 m (maks. 25 m wg MPZP). Wskaźnik intensywności zabudowy wynosi 1,5 (maks. 2,0

Etap Bwg MPZP). Do realizacji celów w zakresie zapewnienia odpowiedniej liczby miejsc postojowych konieczne jest rozpoczęcie etapu B od etapu B1, zakładającego budowę garażu wielopoziomowego oraz garażu podziemnego pod strefą Innowacji.

ETAP B POWIERZCHNIA DZIAŁKI

85 603

100,0%

POWIERZCHNIA ZABUDOWY Powierzchnia zabudowy garaży w parterze

29 454 2 966

34,4% 3,5%

POWIERZCHNIA UTWARDZONA

21 403

25,0%

POWIERZCHNIA ZIELENI (OBMIAR FIZYCZNY) Powierzchnia zieleni na gruncie rodzimym Powierzchnia zieleni na tarasach nad garażami

69 177 37 393 1 939 29 845 34 402

100,0% 54,1% 2,8% 43,1%

114 965 83 639 11 100 5 522 11 317 3 387 1 910

100,0% 72,8% 9,7% 4,8% 9,8% 2,9% 2,3%

Powierzchnia zieleni na dachach Powierzchnia biologicznie czynna POWIERZCHNIA CAŁKOWITA Powierzchnia całkowita mieszkalna Powierzchnia całkowita biurowa Powierzchnia całkowita usług miejsc pracy Powierzchnia całkowita usług oświaty Powierzchnia całkowita usług społecznych Powierzchnia całkowita usług kolektywnych POWIERZCHNIA GARAŻU POWIERZCHNIA UŻYTKOWA Powierzchnia użytkowa mieszkalna Powierzchnia użytkowa biurowa Powierzchnia użytkowa usług miejsc pracy Powierzchnia użytkowa usług oświaty Powierzchnia użytkowa usług społecznych INTENSYWNOŚĆ (BEZ GARAŻU WIELOP.) INTENSYWNOŚĆ

wszelkie prawa zastrzeżone

40,2%

11 277 75 031 51 020 8 880 3 368 9 054 2 710

100,0% 68,0% 11,8% 4,5% 12,1% 3,6% 1,343 1,475

195

ETAP C

Etap C obejmuje działki nr 3/7 i 3/8 obręb 60701, a także część działek przylegających do ul. Górczewskiej i znajduje się na terenie 2 MW(U). Zakłada się dostępność komunikacyjną od Ulicy Innowacji, ul. Białowiejskiej oraz 13 KDL Projektowanej. Etap C przewiduje realizację zabudowy mieszkaniowej wraz z usługami społecznymi, biurowymi oraz usługami miejsc pracy. Usługi miejsc pracy znajdują się w parterach budynków od strony Pasażu Centralnego oraz Ulicy Innowacji. Wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej na gruncie rodzimym dla tego etapu wynosi 34% (min. 30% wg MPZP). Przewiduje się zabudowę o liczbie kondygnacji dochodzącej do 7 i nie przekraczającej 25 m (maks. 25 m wg MPZP). Wskaźnik intensywności zabudowy wynosi 1,98 (maks. 2,0 wg MPZP).

Etap C ETAP C POWIERZCHNIA DZIAŁKI

34 422

100,0%

POWIERZCHNIA ZABUDOWY Powierzchnia zabudowy garaży w parterze

12 709 2 720

36,9% 7,9%

8 049

23,4%

POWIERZCHNIA UTWARDZONA POWIERZCHNIA ZIELENI (OBMIAR FIZYCZNY) Powierzchnia zieleni na gruncie rodzimym Powierzchnia zieleni na tarasach nad garażami Powierzchnia zieleni na dachach Powierzchnia biologicznie czynna

27 429 12 731 1 989 12 709 11 713

100,0% 46,4% 7,3% 46,3%

POWIERZCHNIA CAŁKOWITA Powierzchnia całkowita mieszkalna Powierzchnia całkowita biurowa Powierzchnia całkowita usług miejsc pracy Powierzchnia całkowita usług zdrowia (żłobek) Powierzchnia całkowita usług społecznych

59 940 40 136 11 900 7 412 265 227

100,0% 67,0% 19,9% 12,4% 0,4% 0,4%

POWIERZCHNIA GARAŻU POWIERZCHNIA UŻYTKOWA Powierzchnia użytkowa mieszkalna Powierzchnia użytkowa biurowa Powierzchnia użytkowa usług miejsc pracy Powierzchnia użytkowa usług oświaty Powierzchnia użytkowa usług społecznych INTENSYWNOŚĆ (BEZ GARAŻU WIELOP.) INTENSYWNOŚĆ

196 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

34,0%

8 300 38 918 24 483 9 520 4 521 212 182

100,0% 62,9% 24,5% 11,6% 0,5% 0,5% 1,741 1,982

ETAP D

Etap D obejmuje działki nr 7/3, 7/5, 7/6, 7/7, 7/8 obręb 60701 i znajduje się na terenie 3 MW/U. Zakłada się dostępność komunikacyjną od ul. Białowiejskiej oraz 13 KDL Projektowanej. Etap D przewiduje realizację zabudowy mieszkaniowej. Wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej na gruncie rodzimym dla tego etapu wynosi 27,4% (min. 25% wg MPZP). Przewiduje się zabudowę o liczbie kondygnacji dochodzącej do 5 i nie przekraczającej 18 m (maks. 25 m wg MPZP). Wskaźnik intensywności zabudowy wynosi 1,33 (maks. 2,0 wg MPZP).

Etap D ETAP D POWIERZCHNIA DZIAŁKI

17 390

100,0%

POWIERZCHNIA ZABUDOWY Powierzchnia zabudowy garaży w parterze

6 111 6 255

35,1% 36,0%

POWIERZCHNIA UTWARDZONA

3 207

18,4%

POWIERZCHNIA ZIELENI (OBMIAR FIZYCZNY) Powierzchnia zieleni na gruncie rodzimym Powierzchnia zieleni na tarasach nad garażami Powierzchnia zieleni na dachach Powierzchnia biologicznie czynna na gruncie

14 866 5 176 3 581 6 109 4 762

100,0% 34,8% 24,1% 41,1%

POWIERZCHNIA CAŁKOWITA Powierzchnia całkowita mieszkalna Powierzchnia całkowita biurowa Powierzchnia całkowita usług miejsc pracy Powierzchnia całkowita usług oświaty Powierzchnia całkowita usług społecznych

23 044 23 044 0 0 0 0

100,0% 100,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

POWIERZCHNIA UŻYTKOWA Powierzchnia użytkowa mieszkalna Powierzchnia użytkowa biurowa Powierzchnia użytkowa usług miejsc pracy Powierzchnia użytkowa usług oświaty Powierzchnia użytkowa usług społecznych

14 057 14 057 0 0 0 0

100,0% 100,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

INTENSYWNOŚĆ

27,4%

1,325

wszelkie prawa zastrzeżone

197

198 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

ZESPÓŁ

wszelkie prawa zastrzeżone

199

ZESPÓŁ

Warszawska Dzielnica Społeczna powstała jako własna inicjatywa grupy profesjonalistów, którzy dzielą silne przekonanie, że poszukiwanie różnorodnych form mieszkania jest obecnie szczególnie ważne. W celu zapewnienia jak najwyższej jakości i wielobranżowej ekspertyzy, skomponowany został silny i zmotywowany zespół, w którego skład wchodzą:

Urbanistyka Biuro BBGK Biuro architektoniczne posiadające duże doświadczenie w zakresie obiektów zabytkowych, budynków użyteczności publicznej i budynków mieszkaniowych. Z powodzeniem zdobywają nagrody oraz wyróżnienia w konkursach projektowych (Muzeum Katyńskie, Targówek Fabryczny, Ratusz w Konstancin - Jeziorna). Projektują indywidualną architekturę silnie związaną z zastanym kontekstem, czego dowodem jest oddane do użytku w 2015 roku Muzeum Katyńskie, nominowane m.in. do Nagrody im. Miesa van der Rohe.

WOJCIECH KOTECKI, JAN BELINA-BRZOZOWSKI, KONRAD GRABOWIECKI

ZESPÓŁ:

ZOFIA PIOTROWSKA / PROWADZENIE / KONTAK: ZOFIA.PIOTROWSKA@BBGK.PL AGNIESZKA ROŚ ANETA KULESZA TOMASZ PLOCH MARIUSZ WRONOWSKI ZUZANNA SPROGIS

Aspekty społeczne Laboratorium Architektury 60+ (LAB60+) To pierwsza w Polsce fundacja, a zarazem pracowania zajmująca się innowacyjnym podejściem do projektowania w kontekście potrzeb starzejącego się społeczeństwa. Fundacja LAB 60+ realizuje projekty we wszystkich skalach przestrzennych od polityki miejskiej poprzez projekty wnętrz i designu.

LAB 60+ posiada doświadczenie w przygotowaniu ekspertyz m.in. na temat projektowania uniwersalnego i budownictwa senioralnego, raportów m.in. w zakresie miksu lokatorskiego, przeprowadzenia badań przedprojektowych dla ośrodków senioralnych, formułowania wytycznych projektowych, weryfikacji projektów na każdym etapie procesu projektowego oraz opracowania projektów architektonicznobudowlanych i wnętrz z uwzględnieniem tzw. perspektywy 60+.

200 | BBGK Architekci – Warszawska Dzielnica Społeczna

DR INŻ. ARCH. AGNIESZKA LABUS DR INŻ. ARCH. IWONA BENEK DR TOMASZ DUDA WŁADYSŁAWA KIJEWSKA

Zrównoważony rozwój i środowisko dr Sylwia Horska-Schwarz Doktor Nauk o Ziemi z ponad 16 letnim doświadczeniem zawodowym w zakresie ochrony i kształtowania środowiska przyrodniczego. Od ponad 8 lat jest niezależnym ekspertem w zakresie ochrony środowiska oraz ocen oddziaływania na środowisko przedsięwzięć hydrotechnicznych i przeciwpowodziowych, brała udział przy opracowywaniu dokumentów strategicnych, metodyk oraz raportów. Współpracuje z firmami: Behave Eco, Arup, Sweco Consulting sp. z o.o., COWI Denmark. Od 2016 roku współpracuje z Fundacją Ekologiczną Zielona Akcja jako ekspert i szkoleniowiec w zakresie adaptacji do zmian klimatu oraz małej retencji. Brała udział w kilku międzynarodowych ekspedycjach naukowych, prowadziła badania między innymi w Arktyce (Svalbard), w Kazachstanie.

Mobilność: Via Vistula Via Vistula realizuje projekty transportowe od 2001 roku, pod nazwą Via Vistula funkcjonuje od 2010 roku. Regularnie uczestniczą w konferencjach i warsztatach w Polsce i zagranicą. Wspierają swoją wiedzą zarządców miast, powiatów i województw, a także deweloperów. Działają w obszarach, ktróre rozwijać miasta i regiony w kierunku zrównoważonej mobilności, takich jak infrastruktura piesza i rowerowa, car sharing, transport publiczny.

Autorzy opracowania badawczego "Warszawska Dzielnica Społeczna. Ambicje i narzędzia. Wytyczne do projektu masterplanu" BBGK Architekci

Współpraca

Zamawiający

Jan Belina - Brzozowski Konrad Grabowiecki Wojciech Kotecki Milena Trzcińska-Koordynacja Zuzanna Jarzyńska Martyna Dryś

Justyna Biernacka Joanna Erbel Jan Jakiel Kazimierz Kirejczyk Zuzanna Mielczarek Zofia Piotrowska Katarzyna Sadowy

Miasto Stołeczne Warszawa Piotr Sawicki Bartosz Rozbiewski - Koordynacja

Część prac badawczych, w tym warsztaty eksperckie i wyjazd badawczy do Holandii został dofinansowany przez holenderski fundusz badawczy Creative Industries Fund NL. Part of the research projects, including professional workshop and field trip to Amsterdam’s and Rotterdam’s housing projects, was financed with the kind support of Creative Industries Fund NL. wszelkie prawa zastrzeżone

201

BBGK Architekci ul. Cicha 1 lok. 14 00-353 Warszawa