ERIKA P BJÖRKDAHL är docent i civilrätt och föreståndare för IFF – Institutet för Fastighetsrättslig Forskning vid Uppsala universitet.
ISBN 978-91-7737-016-1
E R I KA P B JÖR K DA H L
bostadsrätt, hyra, tomträtt samt vissa andra nytt janderätter till fast egendom. Oberoende av vilken nyttjanderätt som är ifråga är intressekonflikterna mellan parterna ofta av liknande karaktär, vilket motiverar att tonvikten i framställningen lagts på en avtalstyp – hyra. Hyresreglerna har i lagstift ningsarbetet tjänat som utgångspunkt för många av reglerna avseende arrende och bostadsrätt; rörande vissa problem är reglerna identiska. I redogörelsen för övriga avtalstyper hänvisas löpande till hyres avsnittet. I första hand berör boken relationen mellan fastighetsägare och nyttjanderättshavare, men i viss mån även hur en nyttjanderätt står sig i förhål lande till tredje man, till exempel vid överlåtelse av fastighet. Vidare behandlas regler om överlåtelse av bostadsrätt. Boken är avsedd att vara kursbok men kan även ge vägledning för den som yrkesmässigt eller privat har frågor om nyttjanderätt.
HYRA ARRENDE BOSTADSRÄTT
I DENNA BOK behandlas regler rörande arrende,
E R I KA P B JÖR K DA H L
HYRA ARRENDE BOSTADSRÄTT
HYRA, ARRENDE OCH BOSTADSRร TT erika p bjรถrkdahl
Innehåll
Innehåll Förord 13 Förkortningar 14 1 Nyttjanderätt som avtalsform 15 1.1 Inledande reflektioner 15 1.2 Definitioner av avtalstyperna 15 1.3 Kännetecken för avtalstypen 18 1.4 Disposition 21 Avdelning I 2 Hyresavtalet och dess uppbyggnad 25 2.1 Allmänt om avtalstypen hyra 25 2.2 Grundläggande kriterier för hyresavtal 26 2.2.1 Inledning 26 2.2.2 Ingående av avtal 26 2.2.3 Hus eller del av hus 32 2.2.4 Upplåtelse till nyttjande 35 2.2.5 Ersättning – hyra eller annat vederlag 36 2.2.5.1 Rekvisitet ersättning 36 2.2.5.2 Huvudregeln om bestämd hyra 37 2.2.5.3 Hyressättning bostadshyra 41 2.2.5.4 Hyressättning – lokalhyra 46 2.2.5.5 Betalningstidpunkt 47 2.2.5.6 Villkor om pant och borgen 49 2.3 Avtalets löptid 52 2.4 Hyresavtalets omfattning 54 2.4.1 Allmänt om avtalets omfattning 54 2.4.2 Ändring av hyresavtalets omfattning 56 2.5 Gränsdragning lokal och bostad 57 2.5.1 Avgörande kriterier för gränsdragning 57 2.5.2 Förändring av avtalstyp genom ändrad användning 59
5
Innehåll 2.6 Kopplade avtal, blandade avtal och centrumavtal 60 2.6.1 De icke renodlade hyresavtalen 60 2.6.2 Vägledning för när JB 12 kap. kan vara tillämpligt 62 2.6.3 Särskilt om tilläggsavtal till hyresavtalet 65 2.6.4 Särskilt om centrumavtal 67 3 Parternas skyldigheter vid avtals ingående 69 3.1 Allmänt om parternas skyldigheter 69 3.2 Upplysningsplikt vid avtals ingående 69 3.2.1 Inledande reflektioner om upplysningsplikt 69 3.2.2 Närmare om upplysningsplikten vid lokalhyra 71 3.2.3 Hyresgästens upplysningsplikt 72 3.3 Avtalat upplåtelseändamål 73 3.4 Lägenhetens skick vid avtals ingående 75 3.4.1 Allmänt om terminologin 75 3.4.2 Fullt brukbart skick 75 3.4.3 Avtalat och underförstått skick, samt ansvar för lämnade uppgifter 79 3.4.4 Hyresgästens undersökningsplikt 81 3.4.5 Befintligt skick 82 3.5 Kontraktsbrott och påföljder 84 3.5.1 Påföljdsreglernas uppbyggnad – JB 12 kap. 10–14 §§ 84 3.5.2 Påföljder vid ringa kontraktsbrott 86 3.5.2.1 Avhjälpande, självhjälp och åtgärdsföreläggande 86 3.5.2.2 Nedsättning av hyran 89 3.5.3 Väsentligt kontraktsbrott – förtida upphörande av hyresavtalet – JB 12 kap. 10–14 §§ 93 3.5.3.1 Allmänt om kravet på väsentlig avvikelse 93 3.5.3.2 Närmare om de olika hävningsreglerna 94 3.5.4 Hyresvärdens skadeståndsansvar vid hinder eller men i nyttjanderätten 97 4 Parternas rättigheter och skyldigheter under löpande avtal 101 4.1 Allmänt om ansvaret för hyresobjektet 101 4.2 Lägenhetens skick under löpande hyresavtal 102 4.2.1 Fullt brukbart skick och löpande underhåll 102 4.2.2 Avtalat skick och löpande underhåll – lokalhyra 105 4.2.3 Avtal om bättre skick och löpande underhåll – bostadshyra 106 6
Innehåll 4.3 Påföljder vid avvikelser i lägenhetens skick 106 4.3.1 Allmänt om påföljdsreglernas tillämpning under löpande avtal 106 4.3.2 Åtgärdsföreläggande, hyresnedsättning och skadestånd m.m. 107 4.3.3 Upprustningsföreläggande och lägsta godtagbara standard 110 4.4 Hyresgästens inflytande vid förbättrings- och ändringsarbete 18 d–h §§ 111 4.5 Hyresvärdens rätt till tillträde 116 4.5.1 Förutsättningar för hyresvärdens tillträde 116 4.5.2 Hyresgästens rätt till skadestånd på grund av värdens arbete 119 4.6 Hyresgästens rätt att ändra i lägenheten 120 4.6.1 Allmänt om utrymmet att vidta åtgärder i lägenheten 120 4.6.2 Bostadshyresgästens rätt att utföra målning tapetsering etc. 121 4.6.3 Lokalhyresgästens utrymme att vidta ändringar 124 4.7 Ändring av verksamhetsändamål 126 4.8 Hyresgästens skyldighet att väl vårda lägenheten 128 4.8.1 Allmänt om skyldigheten att vårda lägenheten 128 4.8.2 Åsidosättande av vårdplikten 131 4.8.2.1 Hyresgästens ansvar för skada 131 4.8.2.2 Hyresgästens ansvar för andra 133 4.9 Störningar, sundhet, ordning och gott skick 135 4.9.1 Allmänt om hyresgästens skyldighet att inte bete sig osnyggt 135 4.9.2 Hyresgästens skyldighet att inte störa 136 4.9.3 Hyresgästens skyldighet att iaktta sundhet, ordning och gott skick 137 4.9.4 Påföljder vid störningar och annat osnyggt beteende 138 4.10 Ordningsföreskrifter 139 5 Omförhandling och jämkning av avtal 142 5.1 Allmänna utgångspunkter för omförhandling och jämkning 142 5.2 Omförhandling och jämkning av bostadshyresavtal 143 5.2.1 Hyresavtal, förhandlingsordning och förhandlingsklausuler 143 5.2.2 Omförhandling av hyresavtal utan koppling till förhandlingsklausul och förhandlingsordning 144 7
Innehåll 5.2.3 Omförhandling vid hyresavtal med förhandlingsklausul och förhandlingsordning 146 5.2.4 Skäliga hyresvillkor vid bostadshyra 147 5.3 Omförhandling av lokalhyresavtal 148 5.4 Oskäliga avtalsvillkor – jämkning enligt AvtL 36 § 150 6 Partsväxling – substitution och sublokation 153 6.1 Huvudregler rörande partsväxling 153 6.2 Andrahandsuthyrning 155 6.3 Partiell sublokation – JB 12 kap. 41 § 158 6.4 Överlåtelse och övertagande av bostadslägenhet 160 6.4.1 Övertagande inom familjen eller genom familjerättsliga förvärv 160 6.4.2 Överlåtelse till närstående – JB 12 kap. 34 § 162 6.4.3 Överlåtelse genom byte 164 6.5 Överlåtelse av lokal 166 6.6 Parternas förpliktelser efter överlåtelse av hyresrätten 168 7 Avtals upphörande 171 7.1 Regler rörande hyresavtalets upphörande 171 7.1.1 Allmänna utgångspunkter för hyresavtalets upphörande 171 7.1.2 Uppsägningen och dess innehåll 172 7.1.3 Uppsägningstid 175 7.2 Förverkande av hyresrätten 177 7.2.1 Förverkanderegelns uppbyggnad 177 7.2.2 Förverkandegrunderna i JB 12 kap. 42 § 178 7.2.2.1 Punkterna 1 och 2 – Dröjsmål med hyran 178 7.2.2.2 Punkt 3 – Otillåten överlåtelse eller uthyrning i andra hand 179 7.2.2.3 Punkt 4 – Lägenheten används i strid med avtalat ändamål 180 7.2.2.4 Punkterna 5 och 6 – Ohyra, vanvård och osnyggt beteende 180 7.2.2.5 Punkt 7 – Hyresvärden vägras tillträde enligt 26 § 182 7.2.2.6 Punkt 8 – Avtalsenlig skyldighet 182 7.2.2.7 Punkt 9 – Brottslig verksamhet 184 7.3 Uppsägning av bostadshyresavtal 186 7.3.1 Uppsägning och det direkta besittningsskyddet 186
8
Innehåll 7.3.2 De besittningsskyddsbrytande grunderna vid bostadshyra 187 7.3.2.1 Allmänt om tillämpningen av JB 12 kap. 46 § 187 7.3.2.2 Punkt 1 – Hyresrätten är förverkad 188 7.3.2.3 Punkt 2 – Hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser 189 7.3.2.4 Punkt 3 och 4 – Huset ska rivas eller undergå större ombyggnad 191 7.3.2.5 Punkt 5 – Lägenheten ska inte längre användas som bostad 192 7.3.2.6 Punkt 6 – Avtalet avser lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus eller inom en ägarlägenhetsfastighet 193 7.3.2.7 Punkt 7 – Avtalet avser lägenhet som innehas med bostadsrätt 194 7.3.2.8 Punkterna 8 och 9 – Hyresförhållandet beror av anställning 194 7.3.2.9 Punkt 10 – Generalklausulen 195 7.3.3 Uppskov med avflyttning 197 7.4 Uppsägning av lokalhyresavtal 198 7.4.1 Uppsägning och det indirekta besittningsskyddet 198 7.4.2 Formalia vid uppsägning av lokalhyresavtal 200 7.4.3 De besittningsskyddsbrytande grunderna vid lokalhyra 203 7.4.3.1 Punkt 1 – Hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser 203 7.4.3.2 Punkterna 2 och 3 – Huset ska rivas eller undergå större ombyggnad 204 7.4.3.3 Punkt 4 – Befogad anledning att upplösa hyresförhållandet 207 7.4.3.4 Punkt 5 – Skäliga villkor och god sed 210 7.4.4 Hyresgästens uppsägning 212 7.4.4.1 Uppsägning till upphörande 212 7.4.4.2 Hyresgästens uppsägning för ändrade villkor 212 7.4.5 Ersättning enligt JB 12 kap. 58 b § 214 7.4.6 Uppskov med avflyttning 219 7.5 Lägenhetens skick vid avtals upphörande 220 7.6 Hyresgästens konkurs 222
9
Innehåll Avdelning II 8 Arrende 227 8.1 Allmänt om arrende 227 8.2 De olika arrendetyperna 229 8.3 Ingående av arrendeavtal 234 8.3.1 Allmänna avtalsförutsättningar 234 8.3.2 Formkrav för avtals ingående 235 8.3.3 Ersättning för nyttjandet 238 8.3.4 Krav på bestämd tid 239 8.4 Parternas förpliktelser vid avtals ingående 240 8.4.1 Arrendeställets skick 240 8.4.2 Arrendeställets skick vid tillträdet – typfall jordbruksarrende 242 8.5 Parternas förpliktelser under arrendeförhållandet 243 8.5.1 Åligganden rörande arrendestället 243 8.5.2 Parternas förpliktelser – typfallet jordbruksarrende 245 8.6 Omförhandling och villkorsändring 249 8.7 Partsbyte 250 8.7.1 Överlåtelse och vidareupplåtelse av arrendet 250 8.7.2 Arrendatorns förköpsrätt 252 8.8 Arrendeavtalets upphörande 253 8.8.1 Allmänna förutsättningar för avtals upphörande 253 8.8.2 Uppsägning till upphörande 254 8.8.3 Uppsägning för villkorsändring 257 8.8.4 Uppsägning vid förverkande 257 8.8.5 Skyddet för arrendatorns investeringar 258 8.8.6 Arrendeställets skick vid avträde 259 9 Bostadsrätt 261 9.1 Bostadsrätten och dess konstruktion 261 9.1.1 Allmänt om bostadsrätt som upplåtelseform 261 9.1.2 Bostadsrättens juridiska konstruktion 262 9.2 Bildande av en bostadsrättsförening 263 9.2.1 Förutsättningar för bildande 263 9.2.2 Ombildning från hyresrätt till bostadsrätt 266 9.2.3 Nybildning av bostadsrättsförening 268 9.3 Bostadsrättsföreningens löpande verksamhet 269 9.3.1 Föreningsstämman och dess uppgift 269 9.3.2 Styrelsen och dess ansvarsområden 270 9.3.3 Skyddsregler för medlemmarna 272 10
Innehåll 9.4 Upplåtelse av bostadsrätt 273 9.4.1 Allmänna förutsättningar för upplåtelse 273 9.4.2 Formkrav för upplåtelseavtalet 274 9.5 Överlåtelse av bostadsrätt 277 9.5.1 Formkrav för överlåtelse 277 9.5.2 Övergång av överlåtarens förpliktelser 280 9.5.3 Säljarens ansvar vid överlåtelsen 282 9.6 Löften om framtida köp och överlåtelse 285 9.6.1 Förhandsavtal 285 9.6.2 Framtida löfte om överlåtelse eller köp – föravtal 288 9.7 Pantsättning av bostadsrätt 289 9.8 Medlemskap i bostadsrättsförening 289 9.9 Parternas rättigheter och skyldigheter 293 9.9.1 Allmänt om bostadsrättshavarens skyldigheter 293 9.9.2 Lägenhetens skick 294 9.9.2.1 Ansvarsfördelning mellan förening och bostadsrättshavare 294 9.9.2.2 Bostadsrättshavarens ansvar för inre underhåll 295 9.9.2.3 Bostadsrättshavarens skadeståndsansvar 296 9.9.2.4 Förenings ansvar för yttre underhåll 297 9.10 Avtals upphörande – förverkande 297 10 Övriga nyttjanderätter 299 10.1 Benefik och partiell nyttjanderätt 299 10.2 Tomträtt 300 Avdelning III 11 Sakrättsliga frågor 307 11.1 Inledning 307 11.2 Nyttjanderättens ställning vid fastighetsöverlåtelse 307 11.2.1 Köp bryter legostämma 307 11.2.2 Nyttjanderätten skyddas genom inskrivning 309 11.2.3 Nyttjanderätten skyddas genom säljarens förbehåll 310 11.2.4 Nyttjanderätten skyddas genom tillträde och skriftligt avtal 312 11.2.5 Nyttjanderätten skyddas genom köparens onda tro 313 11.3 Rättigheter och förpliktelser efter överlåtelsen 315 11.4 Exekutiv försäljning av fastigheten 319 11.5 Obehöriga upplåtelser 320
11
Innehåll 11.5.1 Dubbelupplåtelse 320 11.5.2 Upplåtelse av annan än ägaren 320 Källförteckning 323 Offentligt tryck 323 Litteratur 325 Rättsfall 331 Sakregister 341
12
1 Nyttjanderätt som avtalsform
1 Nyttjanderätt som avtalsform 1.1 Inledande reflektioner Hyra, arrende och bostadsrätt är frekvent använda avtalstyper i samhället idag. Tomträtt förekommer i något mindre omfattning, men är fortfarande en avtalstyp av betydelse. Samtliga nu nämnda avtalstyper utgör nyttjanderätter till fast egendom. Mer än hälften av alla bostäder i Sverige hyrs eller nyttjas med bostadsrätt. Näringsverksamhet bedrivs till övervägande delen i hyrda lokaler eller på arrenderad mark. Antalet tomträtter är idag 53 565. Nyttjanderättsavtalens frekvens innebär att lagreglerna på området har stor praktisk betydelse och på grund av det stora antalet tvingande regler, betydande genomslagskraft i rättslivet. Med hänvisning till att boendet i så stor utsträckning utgör nyttjanderätt till fast egendom aktualiserar avtalstyperna frågor av social karaktär. Avtalen involverar också olika ekonomiska aspekter som följd av att en nyttjanderättshavare ofta investerar betydande belopp i eller på hyrd och arrenderad egendom. De sociala och ekonomiska aspekterna har motiverat att det nyttjanderättsliga området är föremål för en relativt omfattande och ingående reglering. Det har även motiverat vissa särlösningar som är främmande för andra rättsområden. I det följande berörs några aspekter som är kännetecknande och typiska för avtalstypen nyttjanderätt till fast egendom i syfte att skapa förståelse för avtalstypens karaktär och det nyttjanderättsliga regelverket. Redogörelsen inleds med en kort definition av nyttjanderätt till fast egendom och de olika avtalstyperna.
1.2 Definitioner av avtalstyperna Nyttjanderätt till fast egendom definieras inte i lag men beskrivs vanligen som en genom avtal upplåten rätt för en annan person än ägaren att nyttja hela eller delar av en fastighet eller byggnad för ett överenskommet 15
1 Nyttjanderätt som avtalsform
syfte. En nyttjanderätt innebär normalt en exklusiv rätt till det upplåtna området eller utrymmet. Nyttjanderätten är personanknuten och skiljer sig därmed från andra upplåtelser av fast egendom, vilka i stället hör till en fastighet. För de flesta former av nyttjanderätt till fast egendom finns tvingande lagregler. Dessa återfinns i huvudsak i jordabalkens (JB) kap. 7–15, men även särskilda bestämmelser i andra lagar eller författningar kan vara tillämpliga, se 7 kap. 1 § 3 st. Upplåtelser av hela eller delar av fastigheter eller byggnader kan ske för en rad olika ändamål. Ändamålet avgör vilken sorts nyttjanderätt det är fråga om och därmed vilka lagregler som ska tillämpas. Sker en upplåtelse i syfte att bereda boende aktualiseras nyttjanderättsformerna hyresrätt, bostadsrätt och bostadsarrende, vare sig det rör sig om permanentboende eller boende för fritidsändamål. Andra former av nyttjanderätt till fast egendom är arrendeslagen jordbruks-, anläggnings- och lägenhetsarrende. Samtliga nu nämnda nyttjanderätter kännetecknas av att de är knutna till enskilda personers önskemål och behov. En mer långsiktig rätt att nyttja annans mark följer med nyttjanderättsformen tomträtt. Som nyttjanderätt till fast egendom räknas även vissa upplåtelser som inte innebär en exklusiv rätt till ett visst område eller en viss byggnad utan en rätt att nyttja viss fastighet för ett mer begränsat ändamål, se JB 7 kap. 3 §. Som exempel kan nämnas rätt att ta grus eller sten, avverka skog, jaga eller fiska. Sådana begränsade nyttjanderätter benämns ibland partiella nyttjanderätter. Andra partiella nyttjanderätter kan vara betesrätt, rätt att ta väg över annans fastighet och rätt att sätta upp mobiltelefonantenner på taken i tätorter. Till nyttjanderätt till fast egendom kan också hänföras upplåtelser som på grund av sin benefika karaktär inte kan klassificeras som arrende eller hyra. Nyttjanderätter som dessa är endast till en del reglerade i lag. Viss reglering finns i JB kap. 7, 17 och 18 samt, för vissa former av nyttjande, i speciallagstiftning. I övrigt är parterna hänvisade till att själva avtala om de villkor som ska gälla för upplåtelsen. Nyttjanderätt är sällan det bästa alternativet när en fastighet som sådan lider av en brist, därför att inte alla nödvändiga funktioner och förnödenheter kan tillhandahållas inom fastigheten, såsom tillgång till vatten. Fastigheten kan då kompletteras med ett servitut, som belastar en annan fastighet så att de aktuella behoven tillgodoses. Ett servitut är varken på den belastade eller på den gynnade sidan personanknutet utan räknas till 16
1 Nyttjanderätt som avtalsform
en viss fastighet oavsett vem som äger fastigheten. Med hänvisning härtill klassificeras inte servitut som en nyttjanderätt varför avtalsformen inte kommer beröras i den fortsatta framställningen. Just vilken nyttjanderättsform som ska anses föreligga i ett enskilt fall bestäms utifrån fasta kriterier som följer av jordabalken och därtill hörande rättspraxis. Sålunda måste dessa kriterier vara uppfyllda för att ett avtal om nyttjande ska anses föreligga och kunna klassificeras exempelvis som ett lokalhyresavtal. Motsatsvis följer att enskilda parter inte råder över om deras avtal är det ena eller det andra. De faktiska omständigheterna avgör i stället vilken avtalstyp som är ifråga. I realiteten kan därför ett avtal som parterna utgått från varit till exempel ett avtal om lägenhetsarrende, i själva verket vara ett avtal om lokalhyra, något som får konsekvenser framförallt med avseende på om nyttjanderättshavaren har besittningsskydd eller inte. På samma sätt kan ett avtal som parterna inte ens tänkt ska utgöra ett nyttjanderättsavtal klassificeras just som det därför att kriterierna för när ett sådant avtal föreligger är uppfyllda. Följdriktigt har det för avtalsbestämningen inte någon betydelse hur parterna rubricerat ett avtal. I RBD 4:75 har en fråga av nu nämnt slag varit uppe till prövning. I fallet hade en fastighetsägare genom avtal upplåtit ett bostadshus, ett trädgårdsområde, en ekonomibyggnad, 5,5 hektar åkermark och 1,6 hektar betesmark. Parterna hade själva benämnt avtalet som varandes ett bostadshyreskontrakt. Oberoende av avtalsrubriceringen ansågs upplåtelsen utgöra ett avtal om jordbruksarrende, med motivering att det huvudsakliga syftet med avtalet var att bedriva hästuppfödning på den upplåtna egendomen.1 Även NJA 2001 s. 10 kan illustrera tillvägagångssättet. En person hade givits tillåtelse att ställa upp bord och sälja bröd i Stockholms tunnelbana. Överenskommelsen hade rubricerats som hyresavtal och i avtalet användes termer som hyresgäst, hyresvärd, hyrestid och hyra. Oavsett det ansågs hyra enligt jordabalkens tolfte kapitel inte föreligga. Anledningen härtill var bland annat att hyresgästen inte hade något fast försäljningsplats utan kunde flytta runt försäljningen både inom en och samma tunnelbanestation, och till andra stationer. 1
Jfr RBD 39:82 där parterna rubricerat sitt avtal ”arrendeavtal”. Upplåtelsen avsåg stallbyggnader, ridvägar, ridbanor samt rasthage. På grund av att lokalerna var mer än ett underordnat moment i avtalet ansågs ett hyresavtal avseende lokal föreligga. Att upplåtelsen även involverar mark utgör i sig inte något hinder mot denna klassificering.
17
1 Nyttjanderätt som avtalsform
Mot bakgrund av hur reglerna är konstruerade är det alltså utomordentligt viktigt att ha klart för sig vilka kriterier som ska vara uppfyllda för att ett avtal ska klassificeras som ett nyttjanderättsavtal över huvud taget och för att utgöra ett avtal av det ena eller andra slaget.
1.3 Kännetecken för avtalstypen Utmärkande för avtal om hyra och arrende, till skillnad från många andra avtal på förmögenhetsrättens område, är dess starka sociala och ekonomiska betydelse för både enskilda och samhället i stort. Det är till exempel av stor vikt för en enskild person att han eller hon inte godtyckligt blir av med sin bostad, eller att boendekostnaden inte skjuter i höjden på ett okontrollerat sätt. För en näringsidkare är det nödvändigt att ha kontinuitet i sin verksamhet för att den ska vara lönsam och innebära en sådan trygghet i verksamhetens bedrivande att det stimulerar till investeringar. Vid just jordbruksarrende tangeras båda skyddsintressena. Det nu sagda präglar lagstiftningen på området. Skyddsaspekterna gör sig gällande även vid bostadsrätt och tomträtt men på grund av upplåtelseformernas struktur har regleringen där tagit sig ett lite annat uttryck. Avtal om nyttjanderätt till fast egendom utgör ett traditionellt civilrättsligt avtal på förmögenhetsrättens område. Kännetecknande för avtalstypen är att det är ett långvarigt avtal som innebär att prestationer ska utbytas fortlöpande. Detta kräver bland annat att parternas relation under avtalets löptid regleras. Ytterligare karakteristika är att genom avtalet tillhandahåller ena parten egendom som ska finnas i den andra partens besittning och nyttjas av denna, utan att uthyraren har någon kontroll över egendomen. Nyttjanderättshavaren får som utgångspunkt en exklusiv rätt till den upplåtna egendomen. Dessa inslag innebär att det är viktigt att reglera vem som ansvarar för kvalitet och skador på den upplåtna egendomen under avtalsförhållandet. Som kommer att framgå i boken finns en rad tvingande lagregler rörande kvalitet, men beroende på nyttjanderättsform föreligger också avtalsfrihet. Det som nu sagts är inte speciellt just för avtal rörande fast egendom, utan gäller även vid många fall av hyra av lös egendom, men framförallt i närmast samtliga fall av leasing. Skillnaden är att det där i huvudsak råder avtalsfrihet. Utmärkande för lagregleringen på området är att det införts besitt18
1 Nyttjanderätt som avtalsform
ningsskydd för nyttjanderättshavaren, något som begränsar en fastighets ägares möjligheter att få ett nyttjanderättsförhållande att upphöra. Det innebär konkret att om fastighetsägarens skäl för att få avtalet att upphöra inte väger tillräckligt tungt kommer avtalet förlängas – direkt besittningsskydd – alternativt får ägaren betala ersättning för avtalets upphörande – indirekt besittningsskydd. Besittningsskydd föreligger vid både hyra och arrende, lägenhetsarrende undantaget. I de kommersiella avtalen är skyddet indirekt och vid bostadsupplåtelser direkt. Bostadsrätt och tomträtt innebär till sin konstruktion att upplåtelsen ligger nära ägandet varför nyttjanderättshavarens behov av skydd har tagits tillvara på annat sätt. När det uppstår en tvist i avtal om hyra och arrende framträder en annan egenart för avtalstypen. Vissa hyrestvister ska hanteras i hyresnämnd i stället för allmän domstol. En tvist i hyresnämnd tas upp till slutligt avgörande i allmän domstol om nämndens beslut överklagas. I dagsläget är Svea hovrätt avd. 2 överinstans.2 Hyresnämnden är till att börja med behörig att medla och vara skiljenämnd i samtliga hyrestvister. Därutöver har den en begränsad behörighet att pröva tvister. Behörighet ges genom bemyndigande i lag och avser för närvarande bland annat tvister om ändrad användning av lokal, uppsägning av bostadshyresavtal, överlåtelse av hyresrätt och uppskov med avflyttning.3 Hyresnämnden har också den mer speciella uppgiften att verka för att parterna förlikas, oavsett om medling har begärts eller inte. Vissa arrendetvister hanteras på motsvarande sätt, men med skillnaden att uppdraget har tilldelats arrendenämnden. Beslut i en arrendetvist som överklagas prövas av den hovrätt inom vars domkrets arrendenämnden är belägen. Hovrätten utgör då högsta instans. De tvister som inte delegerats till arrendenämnd hanteras i allmän domstol. Inga specialdomstolar har inrättats för tvister som rör bostadsrätt och tomträtt. Ytterligare en omständighet ska beröras, en bostadshyresrättslig egenhet, men som egentligen inte påverkar avtalstypens status som sådan, nämligen intresseorganisationernas roll på hyresområdet. Parterna i hyresavtalet kan välja att representeras av intresseorganisationer i frågor eller tvister rörande hyresförhållandet, varvid det vanligaste är att hyresgästen företräds av repre2
Tidigare har det bland annat varit Svea Hovrätt avd. 16 och den numera avskaffade Bostadsdomstolen. 3 Se LAH 4 § 1 st.
19
1 Nyttjanderätt som avtalsform sentanter från en hyresgästorganisation. Det förekommer även att hyresvärdar företräds av fastighetsägarorganisationer. På bostadshyresmarknaden framträder intresseorganisationernas roll tydligast vid förhandlingar rörande hyresvillkor där hyresvärdens motpart i förhandlingarna vanligtvis inte är de enskilda hyresgästerna, utan just intresseorganisationen. Ordningen är typiskt sett tidsbesparande eftersom förhandlingarna rör en större grupp hyresgäster, jämfört med om förhandlingar skulle föras med varje enskild hyresgäst. När hyresgästen representeras av en intresseorganisation ges dessutom utrymme för parterna att frångå vissa tvingande bestämmelser i jordabalkens tolfte kapitel. Detta utrymme motiveras av att hyresgästernas skyddsintressen anses tillgodosett i och med att organisationen företräder dem. Att hyresgästen företräds av en intresseorganisation kan i någon mån vara jämförbart med att man representeras av en fullmäktig, varför företeelsen inte nödvändigtvis måste anses tillskriva avtalstypen en särskild egenhet.
När en lagstiftning tillkommit med sådana särskilda ändamål som jordabalkens åttonde till tolfte kapitel leder det många gånger till att reglerna blir specialanpassade för avtalstyperna i fråga. Konsekvensen kan då bli att regelverket i delar innebär ett avsteg från mer allmänna principer på rättsområdet, något som just brukar sägas vara fallet med jordabalkens nu nämnda regler. Regelverket skulle därmed inte harmoniera med mer allmänna kontraktsrättsliga regler. Detta stämmer delvis. I många frågor företer dock regelverket stora likheter med valet av lösningar på kontraktsrättens område i övrigt, varför det inte nödvändigtvis är illustrerande att beskriva jordabalkens regler som en särreglering. Det kan också vara en mindre lämplig utgångspunkt vid tillämpningen av reglerna, eftersom det riskerar att ge resultatet att avtalstypen avskärmas från den allmänna kontraktsrätten på ett sätt som varken är nödvändigt, eller varit avsett av lagstiftaren. Infallsvinkeln att nyttjanderättsavtalet är präglat av allmänna kontraktsrättsliga synsätt ger även den positiva effekten att det i en oprövad fråga blir naturligt att välja en lösning som står i harmoni med kontraktsrätten i stort, något som skapar både förutsebarhet och systematik.4 Lösningen blir då förenlig med överväganden som traditionellt gäller på området. Härvid måste fortfarande prövas om de grundläggande skyddsintressena bakom jordabalkens regler tillvaratas. Oavsett lagstiftningens tvingande karaktär kan den part till vars för4
Jfr t.ex. Bäärnhielm, Fördel saklega s. 433 och Lindskog, Högsta domstolen och den kommersiella rätten s. 78 f.
20
1 Nyttjanderätt som avtalsform
mån en regel är uppställd – vilket typiskt sett är nyttjanderättshavaren – efterge sin rätt när den väl har aktualiserats. Parterna kan således när en tvist uppstår, eller en händelse inträffar, i stället för att göra sin rätt gällande sluta en överenskommelse med ett annat innehåll än vad som följer av lag.5 Nyttjanderättshavaren kan dock inte i förväg efterge sina rättigheter, till exempel i ett villkor i avtalet. Om nyttjanderättshavaren av olika anledningar ändå gör det, vilket kan vara fallet om han eller hon känner sig pressad av fastighetsägaren, har villkoret ingen verkan och kan därför inte göras gällande av fastighetsägaren.
1.4 Disposition Boken är uppdelad i tre avdelningar. Den första avdelningen rör hyra av bostad och lokal och den andra nyttjanderättsformerna arrende, bostadsrätt och tomträtt samt vissa övriga nyttjanderätter till fast egendom. I den tredje delen berörs sakrättsliga aspekter vid partsbyten på fastighetsägarsidan, huvudsakligen rörande hyra och arrende. Anledningen till att nyttjanderättstypen hyra behandlas ensamt i ett helt avsnitt och långt mer omfattande än övriga nyttjanderättsformer är dels att hyra är den vanligaste avtalstypen, dels att hyresreglerna har utgjort förebild för utformningen av många regler rörande arrende och bostadsrätt. Vissa bestämmelser, bland annat avseende nyttjanderättshavarens förpliktelser under avtalstiden, regler om uppsägning och förverkande är närmast identiska oberoende av avtalstyp. För en rättvis beskrivning av reglerna tas utgångspunkt i ursprungsbestämmelsen varefter hänvisningar görs löpande. Tillvägagångssättet gör att onödiga upprepningar undviks. De olika avsnitten inleds med en ingående redogörelse för respektive nyttjanderätts karaktäristika. Därefter disponeras avsnitten efter den övergripande strukturen avtalsslut, parternas skyldigheter vid avtals ingående, parternas förpliktelser under löpande avtal samt avtals upphörande. Beskrivningen av enskilda regler systematiseras sedan utifrån denna struktur. Kapitlet om bostadsrätt innehåller både nyttjanderättsliga aspekter på upplåtelseformen och vad som gäller vid överlåtelse av bostadsrätt, varvid rent köprättsliga aspekter belyses. Det senare innebär en avvikelse från 5
Se t.ex. NJA II 1939 nr 5:1 s. 519.
21
1 Nyttjanderätt som avtalsform
bokens huvudinriktning – nyttjanderätt till fast egendom. Överlåtelsereglerna utgör dock en så väsentlig del av institutet bostadsrätt att de inte kan utelämnas om skildringen av avtalstypen ska bli illustrativ och relevant.
22
ERIKA P BJÖRKDAHL är docent i civilrätt och föreståndare för IFF – Institutet för Fastighetsrättslig Forskning vid Uppsala universitet.
ISBN 978-91-7737-016-1
E R I KA P B JÖR K DA H L
bostadsrätt, hyra, tomträtt samt vissa andra nytt janderätter till fast egendom. Oberoende av vilken nyttjanderätt som är ifråga är intressekonflikterna mellan parterna ofta av liknande karaktär, vilket motiverar att tonvikten i framställningen lagts på en avtalstyp – hyra. Hyresreglerna har i lagstift ningsarbetet tjänat som utgångspunkt för många av reglerna avseende arrende och bostadsrätt; rörande vissa problem är reglerna identiska. I redogörelsen för övriga avtalstyper hänvisas löpande till hyres avsnittet. I första hand berör boken relationen mellan fastighetsägare och nyttjanderättshavare, men i viss mån även hur en nyttjanderätt står sig i förhål lande till tredje man, till exempel vid överlåtelse av fastighet. Vidare behandlas regler om överlåtelse av bostadsrätt. Boken är avsedd att vara kursbok men kan även ge vägledning för den som yrkesmässigt eller privat har frågor om nyttjanderätt.
HYRA ARRENDE BOSTADSRÄTT
I DENNA BOK behandlas regler rörande arrende,
E R I KA P B JÖR K DA H L
HYRA ARRENDE BOSTADSRÄTT