9789144092898 by Smakprov Media AB

FASTIGHETSVÄRDERING OCH MARKNADSANALYS FREDRIK BRUNES

Kopieringsförbud Detta verk är skyddat av upphovsrättslagen. Kopiering, utöver lärares och studenters begränsade rätt att kopiera för undervisningsändamål enligt Bonus Copyright Access kopieringsavtal, är förbjuden. För information om avtalet hänvisas till utbildningsanordnarens huvudman eller Bonus Copyright Access. Vid utgivning av detta verk som e-bok, är e-boken kopieringsskyddad. Den som bryter mot lagen om upphovsrätt kan åtalas av allmän åklagare och dömas till böter eller fängelse i upp till två år samt bli skyldig att erlägga ersättning till upphovsman eller rättsinnehavare. Studentlitteratur har både digital och traditionell bokutgivning. Studentlitteraturs trycksaker är miljöanpassade, både när det gäller papper och tryckprocess.

Art.nr 37790 ISBN 978-91-44-09289-8 Upplaga 1:1 © Författaren och Studentlitteratur 2015 www.studentlitteratur.se Studentlitteratur AB, Lund Omslagslayout: Jens Martin/Signalera Omslagsbild: Ola Nylander Vinjettbilder: s. 19 och s. 89: Ola Nylander Printed by Graficas Cems S.L., Spain 2015

INNEHÅLL

Förord 7 1 Inledning 9

Varför fastighetsvärdering och marknadsanalys? 9 Marknadsvärde och bedömning av marknadsvärde 10 Bokens disposition och avgränsningar 12 Studera samband med hjälp av grafiska och matematiska modeller 14 Kapitelsammanfattning 17 Frågor 18 Del I Fastighetsvärdering 2 Värderingsmetoder 21

Ortsprismetoden 21 Avkastningsmetoden 27 Produktionskostnadsmetoden 45 Kapitelsammanfattning 50 Frågor 50 Räkneövningar 51 Bilaga A kapitel 2: Härledning av Gordons formel 53 Bilaga B kapitel 2: Facit till räkneövningar 57

Innehåll

3 Värderingsprocessen 61

Förberedelser 61 Insamling av data 63 Marknadsvärdebedömning 69 Osäkerhet vid marknadsvärdebedömning 71 Kundpress och auktorisation 76 Kapitelsammanfattning 78 Frågor 78 4 Avkastningskravet 79

Avkastningskravet härlett från fastighetsmarknaden 79 Avkastningskravet härlett från individers preferenser 81 Risk 83 Kapitelsammanfattning 87 Frågor 87 Del II Marknadsanalys 5 Uthyrningsgrad 91

Process för skattning av uthyrningsgrad 91 Kapitelsammanfattning 107 Frågor 108 6 Drifts- och underhållskostnader 109

Höga kostnader 111 Medelkostnader 112 Låga kostnader 113 Akuta underhåll 114 Kapitelsammanfattning 116 Frågor 117

Innehåll

7 Marknadshyran och orten 119

Ortens befolkningstillväxt 120 Bedöma en orts befolkningstillväxt 124 Kapitelsammanfattning 138 Frågor 138 8 Marknadshyran och samhällsekonomin 141

Konjunkturen, ekonomisk tillväxt på kort sikt 142 Ekonomisk tillväxt på medellång sikt 146 Ekonomisk tillväxt på lång sikt 149 Kapitelsammanfattning 151 Frågor 151 9 Arbetsgången vid marknadsanalys 153

Marknadsanalysfrågan 154 Undersökningsstrategi 155 Urval 155 Datainsamling 156 Analys 163 Slutlig rapport 164 Kapitelsammanfattning 165 Frågor 165 10 Hur interagerar hyres-, transaktionsoch byggmarknaden? 167

Hyresmarknaden 169 Transaktionsmarknaden 169 Byggmarknaden 169 Förändring av beståndet 170 Hyresmarknaden och efterfrågan på lägenheter 170 Risk på transaktionsmarknaden 172 Byggmarknaden och byggkostnader 173 Kapitelsammanfattning 174 Frågor 174

Innehåll

11 Slutord 175

Kapitel 1. Varför fastighetsvärdering och marknadsanalys? 175 Kapitel 2. Värderingsmetoder 175 Kapitel 3. Värderingsprocessen 176 Kapitel 4. Avkastningskravet 176 Kapitel 5. Uthyrningsgraden 176 Kapitel 6. Drifts- och underhållskostnader 177 Kapitel 7. Marknadshyran och orten 177 Kapitel 8. Marknadshyran och samhällsekonomin 177 Kapitel 9. Marknadsanalysens arbetsgång 178 Kapitel 10. Hur interagerar hyres-, transaktionsoch byggmarknaden? 178 Referenser 179 Sakregister 181

KAPITEL 1

Inledning

Varför fastighetsvärdering och marknadsanalys? Innan vi börjar beskriva hur fastighetsvärdering utförs väcks kanske frågan varför värderingar görs. Det finns en mängd svar på detta. Den kanske vanligaste orsaken är att fastigheten ska gälla som säkerhet för lån. Långivaren, oftast en bank, är intresserad av hur mycket fastigheten är värd om låntagaren skulle få betalningssvårigheter och fastigheten behöver säljas för att lånen ska kunna betalas tillbaka. En annan anledning är att fastigheten är en, av flera, placeringskällor för sparande. Många sparare investerar sina pengar i aktier och obligationer, men även en viss del i fastigheter. För att veta vilken avkastning fastigheten har gett över tid är fastighetsvärderingar med jämna mellanrum ett viktigt inslag. Fastigheten kanske hade ett bedömt marknadsvärde på 100 miljoner kronor i början av året för att i slutet av året ha ett bedömt marknadsvärde på 110 miljoner kronor, då har investeringen förräntat sig 10 % under året. Här behövdes således en marknadsvärdebedömning både i början och slutet av året. Samma fråga kan ställas om marknadsanalys – vad är syftet? Marknads analys kan ha en mängd olika syften förutom att utgöra en grund för marknadsvärdebedömningar. Exempel på frågor en marknadsanalys kan försöka besvara är: Hur ser efterfrågan av bostäder ut i Gävle? Hur stor är konkurrensen gällande kontor i centrala Göteborg? Vilka möjligheter finns det för nyproduktion av bostäder på gammal jordbruksmark i utkanten av Malmö? Vilka möjligheter finns det för omvandling av gamla kontors fastigheter till bostäder i centrala Norrköping? I den här boken är syftet med marknadsanalysen att vara ett underlag för

1 Inledning

de antaganden som görs i en marknadsvärdebedömning, till exempel antaganden om framtida uthyrningsgrad och hyresnivåer. Ju bättre antaganden som kan åstadkommas genom en väl utförd marknadsanalys, desto bättre marknadsvärdebedömning. Nu har vi vid ett flertal tillfällen använt begreppet marknadsvärde och att bedöma ett marknadsvärde. Det är därför av vikt att vi studerar vad som menas med begreppen.

Marknadsvärde och bedömning av marknadsvärde Marknadsvärdet definieras genom en överenskommelse mellan fastighets branschens aktörer så att samtliga aktörer vet vad som avses (se faktarutan nedan). Definition av marknadsvärde

Marknadsvärde är • det mest sannolika priset • på en fri och öppen marknad • med tillräcklig marknadsföringstid och • utan partsrelation och tvång.

Låt oss studera vad som menas med varje del. Med det mest sannolika priset menas att om fastigheten säljs väldigt många gånger vid samma tidpunkt är marknadsvärdet det beräknade medelvärdet av dessa försäljningar. Här behövs lite fantasi. Anta att huset säljs 100 gånger samma dag, vilket är omöjligt i praktiken men inte i teorin. Någon skulle köpa fastigheten för 4,5 miljoner, någon annan för 5,1 miljoner, en tredje person skulle kunna tänka sig att lägga 5,9 miljoner kronor på den och vid ett fjärde tillfälle skulle budgivningen gå dåligt och slutpriset bli 4,1 miljoner kronor. Och så vidare. Kanske skulle alla försäljningar av huset då säljas enligt tabell 1.1. I tabellen visas på nedersta raden att medelvärdet av alla dessa försäljningar blir 5 miljoner kronor, vilket är marknadsvärdet. Med frasen på en fri och öppen marknad menas att marknadsvärde (= mest sannolika pris) tar hänsyn till alla som vill köpa fastigheten och har möjlighet till det. 10

1 Inledning Tabell 1.1 Om huset skulle säljas många gånger vid samma tidpunkt skulle det genomsnittligen säljas till marknadsvärdet. 4,2

4,9

4,8

4,9

5,1

5,2

5,0

4,5

4,6

4,7

4,8

4,9

5,0

5,1

5,2

5,3

5,0

5,1

4,8

5,9

5,4

5,5

5,4

5,3

5,2

5,1

4,1

4,5

5,5

4,7

5,3

4,8

5,1

4,9

4,8

4,7

4,9

5,1

4,7

4,6

4,5

4,9

5,1

4,8

5,2

4,7

5,3

etc.

Medelvärdet = det mest sannolika priset = Marknadsvärdet = 5,0

I figur 1.1 visas till vänster alla som vill vara med och får lägga bud på fastigheten jämfört med illustrationen till höger där alla inte har denna möjlighet. Med tillräcklig marknadsföringstid menas att alla intresserade köpare verkligen har fått reda på att fastigheten är till salu. I figur 1.2 visas till vänster alla som har fått information om försäljningen och till höger en illustration där enbart några är informerade. Slutligen menas med frasen utan partsrelation och tvång att marknadsvärdet inte bygger på att någon får köpa till rabatt, vid till exempel parts relation. Anta att herr Papphammar säljer sitt hus till dotter Papphammar,

Figur 1.1 Fri och öppen marknad till vänster och begränsad marknad till höger.

Figur 1.2 Tillräcklig marknadsföringstid till vänster och låg marknadsföringstid till höger.

1 Inledning

då kan vi nog ana en partsrelation. Med tvång avses att säljaren kanske hotas av konkurs och därför säljer till rabatterat pris. Nu är vi klara med definitionen av marknadsvärde och ska studera två egenskaper hos begreppet. Den första egenskapen är att marknadsvärdet inte noteras på marknaden utan är en teoretisk definition. Med andra ord finns det inget facit för marknadsvärdet utan man kan endast göra bedömningar av detta. Den andra egenskapen är att marknadsvärdet för det mesta kommer att avvika från vad fastigheten faktiskt säljs för, det som kallas prisobservation. Marknadsvärdet är som sagt medelvärdet av en mängd tänkta försäljningar, vilket innebär att de flesta försäljningar kommer att hamna över eller under marknadsvärdet, se tabell 1.1. Här är marknadsvärdet 5 miljoner kronor, men de flesta tänkta försäljningar ligger över eller under det värdet. Skillnaden mellan ett bedömt marknadsvärde och en prisobservation kan bero på en mängd faktorer, men kan ibland härledas till definitionen av marknadsvärdet. Anta att marknadsvärdet för en fastighet bedöms till 500 miljoner kronor och att fastigheten sedan säljs för 300 miljoner kronor. Skillnaden kan bero på att marknaden inte var öppen för alla, att marknadsföringstiden var för kort eller att det fanns en partsrelation. Vi ska avsluta det här avsnittet med en uppmaning om att vara noggrann med marknadsvärdedefinitionen och vara skeptisk till en mängd termer som ibland dyker upp, gärna i kvällspressen, och särskilt gällande småhus marknaden (villor och bostadsrätter). Exempel på sådana är ”Rätt pris”, ”Ditt rätta marknadspris”. Det är oklart vad som menas med dessa termer. Använd därför konsekvent begreppet marknadsvärde och formuleringen bedömning av marknadsvärdet.

Bokens disposition och avgränsningar Eftersom det är viktigt att få en överblick av vad som ingår i boken ska vi i det här avsnittet ge en kort sammanfattning av innehållet. Gå gärna tillbaka till den här delen eller bokens innehållsförteckning emellanåt så att du kan följa den röda tråden i resonemanget. Ju lättare det är att se sambanden, desto enklare går inlärningen.

1 Inledning

DEL 1: FASTIGHETSVÄRDERING

Vi börjar med att, i kapitel 2, studera de metoder som används vid fastighetsvärdering. Ordet metod är i viss mån missvisande eftersom det signalerar att en värdering är väldigt säker, vilket den inte är. I kapitel 3 är vi beredda att se hela arbetsgången vid värdering. Här får vi dessutom bekanta oss med den osäkerhet som alltid finns i en marknadsvärdebedömning. Efter att ha läst de tre första kapitlen har vi fått inblick i hur en värdering utförs och förhoppningsvis insett att marknadsvärdebedömningen bygger på ett flertal antaganden om bland annat avkastningskravet, driftnettot och dess utveckling över tid. I kapitel fyra behandlar vi avkastningskravet; vilka delar det består av och hur det går till att bedöma marknadens avkastningskrav. DEL 2: MARKNADSANALYS

En marknadsvärdebedömning bygger på antaganden om driftnettot och dess utveckling över tid och för att få klarhet i dessa antaganden behöver en marknadsanalys utföras, vilket ligger i fokus i del II. För den som är mindre intresserad av fastighetsvärdering bör tilläggas att en marknadsanalys kan utföras med andra syften än att utgöra en grund för marknadsvärde bedömning, till exempel vid beslut om nyproduktion, ändrad användning av en fastighet och rivning av byggnad. För en marknadsvärdebedömning är driftnettoutvecklingen viktig. En viktig post i driftnettot är uthyrningsgraden och därför behandlar vi i kapitel 5 hyresmarknaden utförligt. Vi gör det genom att skatta fastighetens uthyrningsgrad, det vill säga hur stor del av lägenheterna som kommer att bli uthyrda vid rådande marknadshyra. När vi är klara med uthyrningsgraden är det, i kapitel 6, dags att studera drifts- och underhållskostnader. Uppgiften därnäst är att bedöma marknadshyran och hur den kommer att utvecklas framöver. Det behandlas i kapitel 7 och 8, där vi kan konstatera att det utöver fastighetens kvaliteter finns ytterligare två faktorer som påverkar marknadshyran, nämligen ortens och landets framtida förutsättningar. I kapitel 9 avslutas marknadsanalysavsnittet med en beskrivning av den generella arbetsgången vid en marknadsanalys. En insikt är att en marknadsanalys har mycket gemensamt med forskningsarbete, vilket i sin tur kan ge incitament till förkovran i forskningsmetodiken. Kapitlet avslutas med några exempel på hur marknadsanalyser presenteras. © F ö r fa t t a r e n oc h S t ud e n t li t t e r a t u r

1 Inledning

En marknadsanalys är i stort alltid uppbyggd på samma sätt, oavsett om analysen avser kontor, handelsfastigheter, industri eller bostäder. Skillnader finns i metodförfarandet i vissa sammanhang. I den här boken fokuserar vi på bostadsfastigheter, men kunskapen kan även appliceras generellt på övriga fastighetstyper. Boken avslutas med kapitel 10 där vi, mer utförligt, ska studera hur hyres-, transaktionsoch byggmarknaden påverkar varandra. NÅGRA RÅD

Läshastigheten i boken kan variera emellanåt. Ibland är texten kopplad till någon tabell eller figur. Ha då tålamod eftersom läsandet handlar om att hoppa mellan tabell/figur och texten. Du ska med jämna mellanrum ställa dig frågan: ”Vad ska jag med det här till?” Om du inte lyckas besvara den frågan, gå tillbaka i texten och försök finna den röda tråden. Huvudsvaret för den som är intresserad av fastighetsvärdering är alltid: ”För att kunna bedöma marknadsvärdet på fastighet X.”

Studera samband med hjälp av grafiska och matematiska modeller Eftersom vi i en senare del av boken kommer att studera samband och då använder ord och grafiska och matematiska modeller, ska vi här kortfattat studera hur de tre verktygen används. Med ord ges en övergripande förklaring till de samband som behandlas och med grafiska och matematiska modeller visas att sambanden är konsekventa och de är fördelaktiga när flera samband ska visas samtidigt. För att åskådliggöra detta ska vi studera hyresmarknaden. Nedan visas hur ord kan omvandlas till både grafiska och matematiska modeller.

1 Inledning Hyra (kr)

Ord: Det finns ett samband mellan hyran och antalet lägenheter på marknaden. Grafisk modell: Vi ritar upp ett diagram med hyra på ena axeln och antal lägenheter på den andra. Den horisontella axeln, antal, går från noll till Antal (q)

0 Hyra (kr)

Hyra (kr)

4 000 0

Antal (q)

positiva värden ju längre till höger vi går på axeln. Längst till höger anges vad axeln definierar och vilken enhet det mäts i. Den vertikala axeln, som representerar hyresnivåer, går från noll till positiva värden. Högst upp anges vad axeln definierar och vilken enhet det mäts i. Matematisk modell: Vi har ännu inte visat på något samband mellan hyra och anta let lägenheter.

2 000 0 100 200 Hyra (kr)

4 000

Antal (q) Ord: Det finns ett samband mellan hyra och efterfrågad kvantitet . Ju högre hyra desto lägre efterfrågad kvantitet.

Hyra (kr) 2 000 0

100 200

Antal (q)

0 Hyra (kr)

Antal (q)

150

Hyra (kr) 0

150

0 Hyra (kr)

150

Grafisk modell: Efterfrågekurvan E1 visar sam bandet mellan hyran och efterfrågad kvantitet. Vid hyran 4 000 kr/mån efterfrågas 100 lägenheter, vilket är lägre än när hyran är 2 000 kr/mån då 200 lägenheter efterfrågas. Matematisk modell: Ekvationen: qE = 300 – h ⁄ 20 visar sambandet mellan hyra och efterfrågad kvantitet. Ekvationen redovisar att vid hyran 2 000 (h = 2 000) är efterfrågan 200 (qE = 200) och för varje ökning, i kronor, av hyran sjunker efterfrågan med – h ⁄ 20. Pröva att, i ekvationen, sätta in h = 4 000 vilket ger qE = 100.

Antal (q)

3 000

Hyra (kr) 0

150

Antal (q)

oc h S t ud e n t li t t e r a t u r

Antal (q)

100 200

Antal (q) Antal (q)

1 Inledning Ord: Utbjuden kvantitet, dvs. alla lägenheter som finns på marknaden är, på kort sikt, oberoende av hyresnivån.

Hyra (kr) Hyra (kr)

Grafisk modell: Utbudskurvan (U) är vertikal och visar att beståndet är 150 lägenheter oberoende

U U 0

150

Antal (q)

av hyresnivån.

Antal (q)

Matematisk modell: Utbudet är konstant och definieras genom ekvationen qU = 150. Oavsett hyrans storlek är utbudet 150 enheter.

Hyra (kr) Hyra (kr) 3 000 3 000 0

150

Antal (q) Antal (q)

Ord: Marknadshyran etableras där efterfrågan är lika med utbudet. Om hyran skulle råka vara lägre/högre än marknadshyran finns ett överskott/ underskott av människor som vill hyra i förhål lande till antalet lägenheter. På en fri marknad kommer denna kö/brist att leda till att hyran höjs/ sänks till marknadshyran. Grafisk modell: Utbuds- och efterfrågekurvan skär varandra och visar att marknadshyran blir 3 000 kr. Matematisk modell: Marknadshyran etableras där efterfrågan är lika med utbudet. Vi kan därmed sätta de två ekvationerna lika med varandra och lösa den:

Hyra (kr) Hyra (kr) 4 000 43 000

qE = 300 – h ⁄20

3 000

qU = 150 0

150

Antal (q)

qE = qU

Antal (q)

300 – h ⁄ 20 = 150 h ⁄ 20 = 300 – 150 h = 20 × (300 – 150) = 3 000

1 Inledning Hyra (kr)

Ord: Om andra faktorer, förutom hyran, ändras t.ex. inkomst leder detta till högre efterfrågan och högre marknadshyra.

4 000 3 000

Grafisk modell: Den högre inkomsten leder till högre efterfrågan och hela efterfrågekurvan 0

150

Antal (q)

skiftar åt höger. Vid samma hyra som tidigare kommer fler lägenheter att efterfrågas. Det här innebär en ny jämviktshyra på 4 000 kr. Matematisk modell: När efterfrågekurvan skiftar utåt får den en ny ekvation: qE = 350 – h ⁄ 20. Återigen löser vi ekvationen när utbudet är qU = 150. Vi får: qE = 350 – h ⁄ 20 qU = 150 qE = qU 350 – h ⁄ 20 = 150 h ⁄ 20 = 350 – 150 h = 20 × (350 – 150) = 4 000

Kapitelsammanfattning I det här kapitlet har vi gjort en första bekantskap med ämnet fastighetsvärdering. Det är viktigt att veta i vilka sammanhang en marknadsvärdebedömning kan vara aktuell. Det är dessutom viktigt att förstå definitionen av marknadsvärde och bli klar över att det är en bedömning som baseras på ett antal antaganden. Därtill är det viktigt att förstå skillnaden mellan prisobservation, något som noteras på marknaden när en försäljning sker, och bedömt marknadsvärde, som är en bedömning. Vi har slutligen behandlat bokens disposition och tre sätt att studera samband – med ord, grafiska modeller och matematiska modeller.

1 Inledning

Frågor 1 Varför utförs marknadsvärdebedömningar? 2 Varför utförs marknadsanalyser? 3 I definitionen av marknadsvärde, vad menas med: a) ”Mest sannolika pris”? b) ”På en fri- och öppen marknad”? c) ”Med tillräcklig marknadsföringstid”? d) ”Utan partsrelation och tvång”? 4 Beskriv två egenskaper hos begreppet marknadsvärde.

DEL I

Fastighetsvärdering

Nu är vi klara med inledningen där vi har fått en introduktion till varför fastighetsvärdering och marknadsanalys utförs. Vi har även bekantat oss med begreppet marknadsvärde. I del I av boken, det vill säga kapitel 2, 3 och 4, kommer vi att fördjupa oss i fastighetsvärdering. Efter att ha läst kapitel 2 och 3 har vi förhoppningsvis fått insikt om att en mängd olika bedömningar måste göras vid en marknads värdebedömning. En av dessa bedömningar är avkastningskravet, vilket behandlas i kapitel 4. Därefter följer bokens del II som belyser marknadsanalys. En marknadsanalys kan ha till syfte att både beskriva nuläget på en marknad och att utgöra ett underlag för prognoser för framtiden. Av den anledningen är bokens andra del intressant även vid fastighetsvärdering, eftersom man där behöver göra bedömningar om framtida inbetalningsöverskott.

KAPITEL 2

Värderingsmetoder

Vi ska i det här kapitlet studera de analytiska metoder som används vid fastighetsvärdering, det är ortspris-, avkastnings- och produktionskostnadsmetoden. Vi ska sedan i kapitel 3 studera hela värderingsprocessen. Poängen med att börja med värderingsmetoderna är att skapa en förståelse för vad som är viktig och relevant information vid en fastighetsvärdering.

Ortsprismetoden Ortsprismetodens idé är att bedöma marknadsvärdet utifrån nyligen genomförda transaktioner med liknande fastigheter. Metoden har du antagligen mött många gånger om du varit spekulant på en bostadsrätt. I fallen med bostadsrätter används nyckeltalet kronor per kvadratmeter. Anta att vi vill värdera en fastighet, värderingsobjektet, i centrala Stockholm. För att värdera har vi sökt efter liknande fastigheter, jämförelse objekt, som nyligen har sålts och hittat tre, se figur 2.1 på nästa sida. Den runda punkten i figuren avser värderingsobjektet och trekanterna avser jämförelseobjekten. Vi antar att jämförelseobjekten är ungefärligen likvärdiga med värderingsobjektet vad gäller läge och kvalitet och vi kan därför använda oss av dem för att bedöma marknadsvärdet. Vi kommer i kapitel 5 mer ingående utreda vad som gör att ett objekt har ett bra läge och hög kvalitet. I tabell 2.1 på nästa sida finns information om värderings- och jämförelse objekten som vi behöver för att kunna arbeta med ortsprismetoden. På rad 1 och 2 visas vår bedömning av objektens kvalitet och läge och det görs utifrån en tregradig skala; låg-medel-hög. Och eftersom vi har noterat ”medel” på samtliga anser vi att objekten har ungefär samma kvalitet och läge. På rad 3 © F ö r fa t t a r e n oc h S t ud e n t li t t e r a t u r

Del I Fastighetsvärdering

till 6 visas information om uthyrningsbar area, hyresnivå, driftnetto och taxeringsvärde. Driftnettot är det överskott fastigheten genererar varje år, det vill säga hyresintäkter minus kostnader för drift (uppvärmning, städning med mera) och underhåll. I kapitel 6 behandlas drifts- och underhållskostnader mer utförligt. Längst ned i tabell 2.1 visas slutligen till vilket försäljningspris jämförelseobjekten såldes för.

Figur 2.1 Värderingsobjektet och tre jämförelseobjekt. Kartunderlag från eniro.se.

Tabell 2.1 Information om värderingsobjektet och jämförelseobjekten. Rad Faktorer

Värderings objektet

Jämförelse objekt 1

Jämförelse objekt 2

Jämförelse objekt 3

Kvalitet

Medel

Läge

Medel

Uthyrningsbar area

10 000 kvm

9 000 kvm

11 000 kvm

12 000 kvm

Hyra

3 500 kr/kvm

4 000 kr/kvm

3 000 kr/kvm

Driftnetto

3 000 kr/kvm

3 500 kr/kvm

2 250 kr/kvm

Taxeringsvärde

375 miljoner kr

400 miljoner kr

550 miljoner kr

300 miljoner kr

Försäljningspris

Ska bedömas

525 miljoner kr

700 miljoner kr

415 miljoner kr

2 Värderingsmetoder

Vid arbete med ortsprismetoden finns fyra varianter, eller metoder, som använder olika sorters nyckeltal: • areametoden, som baseras på uthyrningsbar area

• nettokapitaliseringsmetoden, som baseras på driftnetto • bruttokapitaliseringsmetoden, som baseras på hyra

• köpeskillingskoefficientmetoden, som baseras på taxeringsvärde.

Vi ska nedan använda samtliga fyra metoder för att bedöma marknadsvärdet på värderingsobjektet. Vi börjar med areametoden. Exempel 2.1 Beräkningar med areametoden

Genomsnittspris på de tre transaktionerna =

[

525 000 000 9 000

700 000 000 11 000

415 000 000 12 000

]

= 52 184 kr/kvm 3 Applicerat på värderingsobjektet = 10 000 × 52 184 = 521 840 000 kr Bedömt marknadsvärde = 500 000 000 kronor.

Exempel 2.1 visar, på övre raden, hur pris per kvadratmeter beräknas för de tre jämförelseobjekten. Jämförelseobjekt 1 såldes för 525 miljoner kronor och har en uthyrningsbar yta på 9 000 kvadratmeter, vilket ger ett kvadratmeterpris på 58 333 kronor. Samma beräkning görs för de övriga två jämförelseobjekten och slutligen beräknas det genomsnittliga kvadratmeterpriset för samtliga tre jämförelseobjekt, vilket är 52 184 kronor. Nu antar vi att det är ett kvadratmeterpris som värderingsobjektet också borde säljas för så vi multi plicerar uthyrningsbar area på värderingsobjektet med 52 184 och erhåller 521 840 000 kronor. Eftersom marknadsvärdebedömningar alltid innehåller en stor mängd osäkerhet (mer om osäkerhet i kapitel 3) antar vi i det här fallet att en bedömning av marknadsvärdet på 500 miljoner kronor är rimligt. Den andra metoden är nettokapitaliseringsmetoden, vilken innebär att vi relaterar försäljningspris till driftnetto, se exempel 2.2.

Del I Fastighetsvärdering

Exempel 2.2 Beräkningar med nettokapitaliseringsmetoden

Nettokapitaliseringsfaktorn =

[

3 500 × 9 000 525 000 000

3 500 × 11 000 700 000 000

2 250 × 12 000 415 000 000

]

= 0,06

3 000 × 10 000 Applicerat på värderingsobjektet= = 500 000 000 0,06 Bedömt marknadsvärde = 500 000 000 kronor.

På övre raden i exempel 2.2 visas hur nettokapitaliseringsfaktorn beräknas för de tre jämförelseobjekten. Jämförelseobjekt 1, med en uthyrningsbar area på 9 000 kvadratmeter, har ett driftnetto på 3 500 kronor per kvadratmeter och såldes för 525 miljoner kronor, vilket ger en nettokapitaliseringsfaktor på 6 %. Vi gör samma beräkning för de övriga två jämförelseobjekten och beräknar den genomsnittliga nettokapitaliseringsfaktorn för samtliga tre jämförelseobjekt, vilken är 6 %. Nu antar vi att det är en nettokapitaliseringsfaktor som värderingsobjektet också borde säljas för och därför divideras värderingsobjektets driftnetto med 6 % och bedömt marknadsvärde blir 500 miljoner kronor. I dagligt tal används oftast inte begreppet nettokapitaliseringsfaktorn utan snarare begreppet direktavkastningskrav. Mer om det när avkastningsmetoden behandlas i nästa avsnitt. Den tredje metoden är bruttokapitaliseringsmetoden, där vi använder bruttokapitaliseringsfaktorn, pris per hyreskrona. Bruttokapitaliseringsfaktorn kan med fördel användas om det är svårt att bedöma drifts- och underhållskostnader på värderingsobjektet eller jämförelseobjekten. Metoden kräver med andra ord mindre information än nettokapitaliseringsmetoden och är därför något sämre, se exempel 2.3.

2 Värderingsmetoder

Exempel 2.3 Beräkningar med bruttokapitaliseringsmetoden

Bruttokapitaliseringsfaktorn =

[

525 000 000 4 000 × 9 000

700 000 000 4 000 × 11 000

415 000 000 3 000 × 12 000

]

= 14,007 (bruttokapitalisering)

Applicerat på värderingsobjektet = 3 500 × 10 000 × 14,007 = 490 245 000 Bedömt marknadsvärde = 500 000 000 kronor.

Exempel 2.3 visar, på övre raden, hur bruttokapitaliseringsfaktorn beräknas för de tre jämförelseobjekten. Jämförelseobjekt 1, med en uthyrningsbar area på 9 000 kvadratmeter, har en hyra på 4 000 kronor per kvadratmeter och såldes för 525 miljoner kronor, vilket ger en bruttokapitaliseringsfaktor på 14,58. Vi gör samma beräkning för de övriga två jämförelseobjekten och beräknar den genomsnittliga bruttokapitaliseringsfaktorn för samtliga tre jämförelseobjekt, vilken är 14,007. Nu antar vi att det är samma brutto kapitaliseringsfaktor som värderingsobjektet också borde säljas för och multiplicerar därför värderingsobjektets hyra med dessa 14,007 och erhåller 490 245 000 kronor. Slutligen avrundas bedömningen av marknadsvärdet till lämpligt värde, här kanske 500 miljoner kronor. Den fjärde metoden är köpeskillingskoefficientmetoden, oftast kallad K/T-metoden, där vi använder fastighetens taxeringsvärde. Taxerings värdet fastställs av Skatteverket genom en form av massvärdering av fastigheter utifrån schabloniserade modeller. Taxeringsvärdet används bland annat som underlag för beskattningen. Viktigt är att jämförelseobjektens taxeringsvärden är bestämda samma år, annars finns risk för felaktiga avvikelser. Den här metoden används främst vid värdering av småhus och innebär att vi relaterar gjorda jämförelseköp till deras taxeringsvärden, se exempel 2.4.

Fredrik Brunes är tekn.dr i fastighetsekonomi på Kungliga Tekniska Högskolan. Han undervisar i bland annat fastighetsvärdering och fastighetsekonomi.

FASTIGHETSVÄRDERING OCH MARKNADSANALYS Hur värderar man ett hyreshus, ett kontorshus eller en villa? Att fastigheter blir rätt värderade är avgörande för en fungerande fastighetsmarknad, där fastigheter fyller flera funktioner: som boende, investering och säkerhet för lån. Fastighetsvärdering och marknadsanalys belyser de två mest etablerade metoderna för bedömning av fastigheters marknadsvärde: ortsprismetoden – som baseras på studier av tidigare köp – och avkastningsmetoden – som baseras på framtida betalningsöverskott och avkastningskrav. Bokens första del ger en grundlig genomgång av metoder för fastighetsvärdering. För att värdera med ortsprismetoden krävs kunskaper i arkitektonisk kvalitet, byggnadsteknik, juridik och fastighetsekonomi. För att värdera med avkastningsmetoden krävs dessutom djupare kunskaper i marknadsanalys. Marknadsanalys är temat för bokens andra del. En värdering kan inte göras utan en marknadsanalys, men en marknadsanalys kan användas i en mängd andra sammanhang än vid en värdering. Författaren behandlar såväl bakomliggande teorier och begrepp som den praktiska arbetsgången vid fastighetsvärdering och marknadsanalys. Boken innehåller en rad konkreta exempel, instuderingsfrågor och övningsuppgifter. Den vänder sig till dig som studerar på universitet eller högskola eller är allmänt intresserad av fastigheter och ekonomi.

Art.nr 37790