9789144120782 by Smakprov Media AB

KÃ&#x2013;PA BOSTAD

ANETTE RIDDER

Kopieringsförbud Detta verk är skyddat av upphovsrättslagen. Kopiering, utöver lärares och studenters begränsade rätt att kopiera för undervisningsändamål enligt Bonus Copyright Access kopieringsavtal, är förbjuden. För information om avtalet hänvisas till utbildningsanordnarens huvudman eller Bonus Copyright Access. Vid utgivning av detta verk som e-bok, är e-boken kopieringsskyddad. Den som bryter mot lagen om upphovsrätt kan åtalas av allmän åklagare och dömas till böter eller fängelse i upp till två år samt bli skyldig att erlägga ersättning till upphovsman eller rättsinnehavare. Studentlitteratur har både digital och traditionell bokutgivning. Studentlitteraturs trycksaker är miljöanpassade, både när det gäller papper och tryckprocess.

Art.nr 39679 ISBN 978-91-44-12078-2 Upplaga 1:1 © Författaren och Studentlitteratur 2017 studentlitteratur.se Studentlitteratur AB, Lund Omslagslayout: Francisco Ortega Omslagsbild: Shutterstock/Arthimedes Printed by Holmbergs i Malmö AB, Sweden 2017

INNEHÅLL

Förord 7

1 Bolånerådgivning 9 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7

Banksekretess 10 Lagen om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (2009:62) 12 Stärkt konsumentskydd på bolånemarknaden (SOU 2015:40) 16 Bolånekoden 17 Klagomålshantering 19 Jäv och intressekonflikt 20 SwedSec Licensiering AB 22 Sammanfattning 23

2 Det finansiella systemet 25 2.1 2.2

Finansiella aktörer 27 Bank 36 Sammanfattning 37

3 Samhällsekonomi 39 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

Nationalekonomi 39 Ekonomisk politik 45 Obligationer och ränta 47 Ränta på bolån 51 Bostadsmarknaden 60 Sammanfattning 67

Innehåll

4 Bostad 69 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8

Lägenhet i bostadsrättsförening 69 Bostadsrättsföreningens ekonomi 73 Fastighet 77 Bostadsarrende 82 Samfällighet 82 Köp av bostad 83 Köp av bostadsrättslägenhet 90 Kapitalvinstbeskattning 92 Sammanfattning 92

5 Pantsättning av bostad 95 5.1 5.2 5.3 5.4

Panträtt 96 Pantsättning av lägenhet i bostadsrättsförening 96 Pantsättning av fastighet/tomträtt 100 Övriga fastighetsrättsliga åtgärder 107 Sammanfattning 111

6 Inkomstbeskattning för privatpersoner 113 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 6.7

Individbeskattningens grunder 114 Inkomst av tjänst 118 Inkomst av kapital 125 Skatteberäkning för inkomst av kapital 138 Kommunal fastighetsavgift och fastighetsskatt 139 ROT- och RUT-avdrag 140 Beräkning av slutlig skatt 141 Sammanfattning 142

7 Privatekonomi och familjerätt 145 7.1 7.2 7.3

Ekonomisk trygghet 146 Obestånd 153 Skuldsanering 158

Innehåll

7.4 7.5 7.6 7.7 7.8 7.9

Familjerätt 160 Sambolagen (2003:376) 163 Arv 166 Omyndig 172 God man/förvaltare 172 Fullmakt 174 Sammanfattning 175

8 Lån och bostadsfinansiering 177 8.1 8.2 8.3 8.4 8.5 8.6 8.7

Konsumentkreditlagen (2010:1846) 177 Lån 179 Lån utan säkerhet 183 Lån med säkerhet 185 Bostadsfinansiering 188 Utbetalning av bolån 202 Skuldebrev 203 Sammanfattning 204

9 Kreditprövning 207 9.1 9.2 9.3

Kreditupplysning 208 Bostaden som säkerhet 212 Bostadsköpet 215 Sammanfattning 216

Referenser och vidare läsning 219 Sakregister 221

FÖRORD

Att köpa bostad är en av de största investeringarna vi gör. Utöver den ekonomiska investeringen kommer ett bostadsköp även att påverka oss på många andra sätt – det påverkar bland annat hur vi beskattas, vilka regler vi omfattas av och hur vi ska se på våra familjerelationer. Den här boken ger tillräckligt mycket kunskap för att kunna fatta rätt beslut avseende allt det som påverkar oss i samband med ett bostadsköp. Vi bör till exempel kunna sambolagens regler för att förstå vikten av att skriva ett samboavtal, och kunna reglerna avseende inkomstbeskattning för att betala rätt skatt. Syftet med boken är att ge dig de nödvändiga kunskaperna inom följande områden: • • • • • •

lagar och regler marknad och ekonomi familjerätt beskattning pantsättning av bostäder kreditprövning.

Med dessa kunskaper kommer du att vara väl rustad för att ta, eller vägleda andra till, rätt beslut i samband med bostadsköp. Att skriva en bok är en stor utmaning men också enormt lärorikt. I mitt arbete med denna bok har jag fördjupat mina kunskaper inom en mängd områden och haft förmånen att samarbeta med flera kunniga personer. För att nämna några vill jag uttrycka min tacksamhet till Jens Magnusson och Klas Fregert som har skrivit om räntebestämning respektive nationalekonomi samt

Förord

till Anders Drangel, Henrik Holmberg, Magnus Karlsson och Jonny Sylvén som har granskat delar av eller hela texten. Stort tack för era insatser. Det slutgiltiga ansvaret för texten, och för eventuella kvarvarande felaktigheter, är förstås mitt.

Nacka, mars 2017 Anette Ridder Köpa bostad har i nuvarande upplaga, i allt väsentligt, samma innehåll som boken Bolån – kunskap för SwedSecs licensiering (ISBN 978-91-44-11228-2).

KAPITEL 1

Bolånerådgivning

Att ta ett bolån för att köpa en bostad är för många ett stort ekonomiskt steg som kommer att påverka den vardagliga ekonomin för en lång tid framöver. Felaktiga beslut kan få stora konsekvenser för privatpersoner. Därför är det av stor vikt att rådgivaren har förståelse för vilka faktorer som är viktiga vid bolånerådgivning. Olika val kan leda till olika konsekvenser och det är viktigt att dessa presenteras för kunden på ett förståeligt sätt. En rådgivningssituation uppstår då kunden har fog för att anta att råden är personligt riktade och ges utifrån en analys av kundens individuella ekonomiska situation, förutsättningar och behov. Motsatsen är marknadsföring som vänder sig till alla konsumenter, eller när kunden deltar i ett allmänt informationsmöte där eventuella råd är generella. En kund som i ett enskilt samtal med en rådgivare får förslag till olika alternativ har i högsta grad anledning att uppfatta dessa råd som personliga. God kreditgivningssed. I konsumentkreditlagen står att långivare ska iaktta god kreditgivningssed, vilket innebär att: • långivaren ska ta till vara konsumentens intressen med tillbörlig

omsorg

• långivaren ska försäkra sig om att konsumenten har förstått

låneavtalet

• långivaren ska lämna de förklaringar konsumenten behöver.

God kreditgivningssed innebär ingen skyldighet att lämna råd, men om det framgår att krediten är ofördelaktig för konsumenten bör långivaren avråda. Ett avslag på en kreditförfrågan är många gånger för kundens bästa men det © F ö rfat taren och S t uden t li t t erat ur

1 Bolånerådgivning

är inte alltid vad kunden anser vara det rätta beslutet. För att kunna ge rätt råd är det viktigt att rådgivaren skapar en god kundkännedom och gör en väl underbyggd analys av kundens ekonomiska situation. Om långivaren inte gör en rimlig bedömning av kundens återbetalningsförmåga, och det i efterhand visar sig att krediten aldrig borde ha beviljats med tanke på kundens ekonomi, kan låntagaren få rätt till nedsättning av krediten. Kunden har dock skyldighet att lämna riktiga uppgifter om aktuell inkomst och kända inkomstförändringar i sin kreditansökan. Förhandsinformation. Innan ett låneavtal ingås ska kunden få information om låneavtalets innebörd. Denna information ska vara enkel och lättför ståelig och lämnas i ett standardiserat formulär, och innehålla uppgifter om bland annat typ av kredit, amorteringstid, nominell och effektiv ränta och andra kostnader. Informationen ska lämnas i god tid före utbetalningen av lånet, och långivaren ska kunna förklara innebörden och försäkra sig om att kunden har förstått informationen. Marknadsföring av krediter bör se till kundens intressen. Reklam ska vara måttfull och inte förskönande och inte framhålla argument som är missledande. Den information som lämnas om krediter bör vara fullständig och lätt att förstå för konsumenten. Det innebär att marknadsföring ska innehålla uppgifter om samtliga kostnader för krediten och inte får lyfta fram fördelar med att ta en kredit. Det är heller inte tillåtet med argument som snabbhet och enkelhet. 1.1

Banksekretess

För att kunna ge god rådgivning behöver rådgivaren en mängd information om sin kund, information som kunden kanske inte ens delger sina närmaste, till exempel om inkomster, ekonomi, framtidsplaner och familjesituation. Det gäller för rådgivaren att skapa förtroende hos kunden så att det känns naturligt och bekvämt att lämna ut denna information. En viktig del i förtroendet är kundens vetskap om att alla som arbetar inom bank- och finansieringsrörelser omfattas av banksekretess. Banksekretessen regleras i lagen om bank- och finansieringsrörelse (2004:297) och innebär att samtliga anställda inom bank- och finansieringsrörelser har tystnadsplikt avseende samtliga 10

1 Bolånerådgivning

enskilda kunders förhållande till banken. Det kan tyckas enkelt att uppfylla kraven om banksekretess, men ändå är det nog den lag som det är lättast att bryta mot. Som anställd är det viktigt att förstå att banksekretessen gäller: • alla uppgifter om kunden som inte är allmänt kända, inte bara de • • • •

som är av ekonomisk natur även övriga uppgifter som man i egenskap av banktjänsteman kan få, till exempel om sjukdom eller skilsmässa uppgiften att kunden är eller har varit kund i banken både externt och inom företaget även då banktjänstemannen avslutat sin anställning.

Banksekretess gäller gentemot alla personer som inte är formellt behöriga att företräda kunden, även närstående. Vid vissa tillfällen är det dock lagligt att lämna vissa uppgifter. Lagen skiljer på behörigt och obehörigt röjande av information. Behörigt röjande av information kan ske till ställföreträdare, men är då begränsad till information som uppdraget avser. Det kan till exempel vara: till förmyndare för omyndig till god man och förvaltare till dödsbodelägare i bouppteckning till konkursförvaltare till borgensman och annan pantsättare av säkerhet, som har rätt att få upplysningar om skulden • till kreditupplysningsföretag, som har rätt att få uppgifter om lämnade krediter och misskötta krediter. • • • • •

Äkta makar har inte automatiskt rätt att få information om varandras ekonomi, med ett visst undantag: om det är uppenbart att det ligger i kundens intresse att informationen lämnas. Denna möjlighet gäller inte för sambo. Det finns tillfällen då banken är behörig att lämna sekretessbelagda uppgifter till myndigheter, men detta är inget som utförs av en enskild banktjänsteman efter eget tycke utan det lyder under strikta regler och utförs ofta av en intern avdelning. Exempel på behörigt röjande till myndig heter kan vara: © F ö rfat taren och S t uden t li t t erat ur

1 Bolånerådgivning

• upplysningar till Finansinspektionen enligt lagen om bank- och • • • • •

finansieringsrörelse kontrolluppgifter till skattemyndigheten upplysningar till polis och åklagarmyndighet vittnesmål i domstol åtgärder för att förhindra penningtvätt enligt penningtvättslagen upplysningar till Kronofogdemyndigheten med anledning av utmätning.

Brott mot banksekretessen. Den anställde riskerar inte att själv bli ansvarig vid brott mot banksekretessen, till skillnad från vid brott mot tystnadsplikten, som kan medföra böter. Däremot kan företaget bli skadeståndsansvarigt för kundens ekonomiska skada, och framför allt kan brott mot banksekretessen slå hårt mot förtroendet för både den felande banken och hela banksystemet. För alla anställda i den finansiella sektorn är det alltså av största vikt att hantera sekretessbelagd information på rätt sätt, och ha förståelse för att banksekretessen gäller all information om kunden, även inom företaget och utan tidsgräns.

Lagen om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (2009:62) 1.2

En annan viktig lag som påverkar hela den finansiella marknaden och även andra företag är penningtvättslagen. År 2005 kom EU:s första direktiv 91/308/EEG som innebar att företag inom EU måste vidta åtgärder så att de inte utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism. Sverige är även medlem i den internationella organisationen Financial Action Task Force (FATF), som tar fram internationella standarder för bland annat bekämpning av penningtvätt och finansiering av terrorism. • Penningtvätt betyder att man försöker få pengar som kommer från

brottslig verksamhet att omvandlas till tillgångar som kan redovisas.

• Finansiering av terrorism innebär att man gör ekonomiska transak-

tioner som stöder terrorism.

1 Bolånerådgivning

För att uppfylla EU-direktivet och begränsa penningtvättsverksamhet, som i högsta grad är ett internationellt problem, stiftades i Sverige år 2009 lagen om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism, även kallad penningtvättslagen. Denna lag innebär att finansiella företag och övriga företag (t.ex. fastighetsmäklare, jurister och spelbolag) som i sin verksamhet riskerar att utnyttjas för otillåtna ekonomiska transaktioner måste göra en bedömning av risken för att bli verktyg för penningtvätt. Företaget och den anställde måste ha god kunskap om sin kund och kundens ekonomiska affärer, och ekonomiska transaktioner som avviker från det normala måste rapporteras. Banken har även krav på sig att fortlöpande följa kundens transaktioner och rapportera vid misstanke om oegentligheter. Den 1 augusti 2015 utökades lagen med krav på större kontroll av personer i politiskt utsatt ställning (politically exposed person, PEP), och i maj 2015 antog Europaparlamentet och Europarådet det fjärde penningtvättsdirektivet. Bestämmelserna i det direktivet ska vara införlivade i svensk rätt senast den 26 juni 2017, vilket innebär att förändringar i denna lag kommer att presenteras inom kort. Utöver penningtvättslagen finns även Finansinspektionens föreskrifter och allmänna råd i författningssamling FFFS 2009:1, med de senaste ändringarna och kompletteringarna i FFFS 2015:7. Dessa förtydligar och förstärker de åtgärder företag måste vidta och de rutiner de måste följa. För de företag som omfattas av lagen är det viktigt att: • de har ett riskbaserat förhållningssätt och kontinuerligt skapar

rutiner för att förhindra att de utnyttjas för penningtvätt

• styrelsen utser en person som är centralt funktionsansvarig • de skapar goda rutiner för att deras anställda ska kunna agera på rätt

sätt för att uppnå god kundkännedom och förstå kundens affärstransaktion. Ju större risken är för att företaget ska utnyttjas för penningtvätt, desto mer omfattande åtgärder måste vidtas • de löpande granskar transaktioner för att kunna upptäcka penningtvätt eller finansiering av terrorism • de utbildar sina anställda och informerar om vilka åtgärder som krävs för att motverka penningtvätt, samt etablerar rutiner och skapar åtgärder för att skydda sina anställda som kan utsättas för hot med anledning av penningtvättslagen. © F ö rfat taren och S t uden t li t t erat ur

1 Bolånerådgivning

Penningtvätt handlar inte enbart om kontanter, utan kan även vara till exempel överföringar mellan konton, köp eller försäljning av olika tillgångar. Syftet med transaktionen är ofta att dölja pengarnas ursprung. Penningtvättslagen ställer höga krav på att banken har god kunskap om sina kunder och deras ekonomiska transaktioner. Som anställd i ett företag som omfattas av penningtvättslagen har man därmed ett stort ansvar att kontrollera varje kunds transaktion, och att agera vid minsta misstanke. Grundläggande åtgärder krävs alltid då en kund vill etablera en ny affärsförbindelse eller genomföra en eller flera transaktioner som överstiger 15 000 euro. (Många företag har interna rutiner om en lägre beloppsgräns.) De grundläggande åtgärder som tjänstemannen måste vidta är: • kontrollera kundens identitet genom giltig legitimation • kontrollera registreringsbevis om kunden är juridisk person • kontrollera den verkliga huvudmannens identitet vid juridisk person

eller fullmakt

• inhämta information om transaktionens syfte • ta reda på om kunden eller kundens verkliga huvudman är en person

i politiskt utsatt ställning (PEP – Politically Exposed Person).

Att ta reda på vem som är verklig huvudman för en juridisk person innebär att undersöka vem som direkt eller indirekt äger mer än 25 % i företaget. Detta framgår i företagets ägarförteckning på Bolagsverket. • Den som är ägare till mer än 25 % är den verkliga huvudmannen. • Om det är en juridisk person som äger mer än 25 % måste detta

företag uppvisa sin ägarförteckning.

Kontroll av kunden och den verkliga huvudmannens identitet ska utföras innan en affärsförbindelse etableras eller en transaktion utförs och handlingarna ska förvaras i fem år. PEP – Politically Exposed Person. Sedan 1 augusti 2015 finns ett krav på att före tag måste veta vilka av deras kunder som är svenska personer i politiskt utsatt ställning (PEP). Det kan vara en person som har eller har haft viktiga offentliga 14

1 Bolånerådgivning

funktioner i en stat eller i en internationell organisation, till exempel statschef, riksdagsledamöter, domare i HD, Riksbankens direktion, ambassadörer eller VD i statsägda företag. En PEP anses vara en person som genom sitt inflytande löper en högre risk att utnyttjas. Företaget behöver även få vetskap om familje medlemmar och kända medarbetare. Om kunden i en affärsförbindelse är PEP måste tjänstemannen vidta skärpta åtgärder och beslut om att inleda en affärsförbindelse måste fattas av behörig beslutsfattare inom företaget. Skärpta åtgärder. Vid misstanke om oegentligheter eller då tjänstemannen inte får en godtagbar förklaring till transaktionen ska skärpta åtgärder vidtas. Att vidta skärpta åtgärder innebär att ställa fler frågor och verkligen försöka säkerställa att det inte är fråga om penningtvätt eller terroristfinansiering. Dessa åtgärder kan till exempel innebära: • skärpt kontroll av kundens identitet • att ta reda på varifrån pengarna kommer • säkerställande av att kunden har lämnat korrekta uppgifter genom

att begära kvitto, avtal eller annan handling som styrker kundens förklaring.

Ju större risken är, desto mer omfattande kontroller behöver göras. Om kunden inte kan visa giltig identitetshandling eller ge en tillfreds ställande förklaring är tjänstemannen skyldig att neka en kund att utföra transaktionen. Ärendet ska då rapporteras enligt företagets interna instruktioner. Vid misstanke om penningtvätt ska uppgifter om transaktionen lämnas till Finanspolisen för vidare utredning. Kunden får under inga omständigheter underrättas om att utredning inleds. Många transaktioner sker även då kunden inte är fysiskt närvarande, via till exempel internet och utlandsbetalningar. Företaget har en granskningsskyldighet av befintliga kunders förehavanden och ska löpande granska transaktioner som: • avviker från kundens normala mönster • är onödigt komplexa • har anknytning till länder där risken för penningtvätt och

terrorismfinansiering är hög.

1 Bolånerådgivning

Det är Finansinspektionen som är tillsynsmyndighet för att de finansiella företagen har goda rutiner och efterlever penningtvättslagen. FI har rätt att utdöma böter och sanktioner mot företaget. Den enskilda tjänstemannen är även personligen ansvarig och kan bli dömd till böter vid oaktsamhet och om man brustit i sin granskningsskyldighet. Om tjänstemannen genom sin oaktsamhet döms till att ha främjat penningtvätt kan det räknas som penningtvättsbrott och i värsta fall kan straffet bli fängelse enligt lagen om straff för penningtvättsbrott. Penningtvättslagen har sedan 2009 påverkat alla finansiella branscher i betydande omfattning. Lagen har inneburit ett betydligt större ansvar för företagen och deras personal att ha god kännedom om sina kunder och deras ekonomiska transaktioner. Oavsett om det handlar om en kund som vill öppna ett konto eller en kund som vill låna för att köpa en bostad är det viktigt att företaget har ett riskbaserat förhållningssätt och underlättar för sin personal att vara vaksam och följa instruktioner.

Stärkt konsumentskydd på bolånemarknaden (SOU 2015:40) 1.3

Den 4 februari 2014 fastställde Europarlamentet bolånedirektivet Dir 2014:13 för att stärka konsumentskyddet på bolånemarknaden. Bolånedirektivet har till syfte att skapa gemensamma regler och en större trygghet för alla de konsumenter som är beroende av bolån för att finansiera sin bostad. Svenska regeringen tillsatte 2014 en utredning vars huvuduppdrag var att föreslå hur bolånedirektivet ska genomföras i svensk rätt. Utredningen har arbetat fram ett förslag – ”Stärkt konsumentskydd på bolånemarknaden” – om en ny näringsrättslig lag om kreditgivare och kreditförmedlare av bolån och ett antal nya bestämmelser om bolån i konsumentkreditlagen. Utredningen har även sett över andra, närliggande frågor, till exempel konsumentens insyn i räntesättningen av bolån samt åtgärder för att främja en sund amorteringskultur och öka konsumentskyddet. Denna utredning har remitterats och en proposition från regeringen är planerad till juni 2016 och förväntas resultera i en ny lag hösten 2016. Här följer några av de viktigare punkterna i bolåneutredningens betänkande, som med största sannolikhet kommer att lagstadgas under 2016 och som gäller för både kreditgivare och kreditförmedlare: 16

1 Bolånerådgivning

• Samtliga kreditföretag ska godkännas och stå under övervakning av • •

• • • • • •

Finansinspektionen. De ska i sin verksamhet med bostadskrediter tillvarata konsumentens intressen och handla hederligt, rättvist och professionellt. Företagen ska ha personal som har tillräcklig kunskap och kompetens för att sätta samman, erbjuda, bevilja och förmedla bostadskreditavtal, samt ge råd om bostadskrediter och andra finansiella produkter som hör samman med bolån. Låntagaren ska få information i god tid innan låneavtalet ingås. Ersättning till rådgivare får inte vara beroende av andelen beviljade låneansökningar. Vid värdering av bostad ska kreditgivaren använda tillförlitliga och fastställda standarder. Kreditbeslut ska dokumenteras så att kreditärendets hantering kan följas. Lån i utländsk valuta ska erbjudas försäkring eller annat för att begränsa risken. Marknadsföring avseende krediter ska vara måttfull och tydlig.

I bolåneutredningen ställs stora krav på information och dokumentation. Varje rådgivning ska dokumenteras så att beslutsunderlaget redovisas och ärendets hantering kan följas. Dokumentationen ska överlämnas till kunden utan kostnad. Konsumenten ska känna sig trygg genom tydlig information om vilka produkter som erbjuds och under vilka förutsättningar ett bolån har beviljats. Bolåneutredningens förslag är att varje kund ska ha rätt till information om bolånet, och informationen ska lämnas i ett standardiserat EU-dokument, ESIS (European Standard Information Sheet). Informationen ska lämnas till kunden i nära anslutning till kreditprövningen och i rimlig tid före utbetalningen. I Sverige och flera andra länder i Europa finns redan detta informationskrav både i konsumentkreditlagen och i den bolånekod som flera europeiska banker redan i dag är anslutna till. 1.4

Bolånekoden

Sedan 2002 finns en etisk kod för bostadslån som kallas Bolånekoden. Detta är en frivillig uppförandekod som förhandlats fram mellan e uropeiska © F ö rfat taren och S t uden t li t t erat ur

1 Bolånerådgivning

konsumentorganisationer och europeiska föreningar för kreditinstitut. De institut som anslutit sig till koden åtar sig att i god tid innan kredit avtalet ingås informera kunden om låneavtalets innebörd, för att kunden ska kunna jämföra olika alternativ och förstå de ekonomiska konsekvenser som kan följa av låneavtalet. Den information som ska lämnas är i stort sett densamma som den bolåneutredningen föreslår. Enligt Bolånekoden ska den information som kreditgivaren lämnar innehålla både allmänna upplysningar om bolån och därutöver även särskilda upplysningar som är specifika för den enskilda kundens bolån: 1. Allmänna upplysningar • långivarens namn och adress samt eventuell förmedlares namn och adress • ändamål för vilka bostadslånet får användas • beskrivning av de typer av bostadslån som erbjuds, med kort beskrivning av skillnaderna mellan produkter med fast och rörlig ränta, och vad detta innebär för konsumenten • typer av ränta – fast, rörlig och kombinationer av dessa • ungefärlig kostnad för konsumenten vid ett typiskt bostadslån • en förteckning över tilläggskostnader, såsom administrativa kostnader, försäkringskostnader, intecknings- och lagfartskostnader, förmedlingskostnader med mera • olika tillgängliga alternativ för återbetalning till långivaren (inkl. amorteringarnas antal, frekvens och belopp) • eventuell möjlighet till återbetalning av lånet i förtid • eventuellt behov av fastighetsvärdering med angivande av vem som har att ombesörja värderingen • allmänna upplysningar om skattelättnad för ränta på bostadslån eller andra offentliga subventioner, eller upplysning om var ytterligare rådgivning kan erhållas • eventuell betänketids längd. 2. Särskilda upplysningar • detaljerad information om det specifika lånet och klargörande av om det rör sig om ett bostadslån mot säkerhet i fastighetspant eller i annan säkerhet 18

1 Bolånerådgivning

• lånets storlek och valuta, löptid och antal betalningar och betal• • • • • • •

• •

ningsperioder per år belopp per avbetalning vid amorteringslån uppgift om huruvida villkor finns för amortering, kontantinsats eller borgensman nominell och effektiv ränta långivarens möjlighet till förändring av räntesatsen kapitalbelopp och räntebelopp att återbetala per år summan av räntor och amorteringar under lånets löptid en förteckning från långivaren över eventuella tillkommande engångskostnader, såsom administrativa kostnader, rättsliga arvoden eller kostnader för fastighetsvärdering. Det ska även framgå huruvida kostnaderna ska betalas oavsett om lånet beviljas eller ej möjligheten till förtida lösen av lånet och om att det kan komma att utgå ränteskillnadsersättning en förteckning över återkommande tilläggskostnader såsom försäkring mot betalningsoförmåga, brandförsäkring och fastighetsoch lösöresförsäkring eventuella förbehåll om tilläggsprodukter som krävs för lånet, till exempel lönekonto och sparande namn, adress och telefonnummer till klagomålsansvarig.

Troligtvis kommer Bolånekoden att ersättas med lag enligt bolåneutredningens förslag, men den information som ska överlämnas till kunden kommer sannolikt att vara ungefär densamma. Skillnaden är att det föreslås ett nytt standardiserat EU-faktablad (ESIS) som gör att informationen blir densamma i samtliga EU-länder. 1.5

Klagomålshantering

Det finns inga specifika lagar om klagomålshantering, men för att allmänheten ska känna förtroende för den finansiella sektorn är det viktigt att klagomålshanteringen är väl fungerande. Finansinpektionen har därför gett ut föreskrifter (FFFS 2002:23) om hur banker bör hantera klagomål på ett tillfredsställande sätt. Där framgår bland annat att:

1 Bolånerådgivning

• • • • •

Varje institut bör ha interna instruktioner för klagomålshantering. Klagomålsansvarig ska anmälas till Finansinspektionen. Klagomål bör besvaras skyndsamt och på ett sakligt sätt. Företaget bör hänvisa kunder som inte nöjer sig med beslutet. Alla klagomål bör dokumenteras.

En missnöjd kund är en viktig kund och det är ofta av stort värde att ta kundens klagomål på allvar. De flesta banker har i dag en speciell avdelning för kundklagomål där kundens ärende kan hanteras korrekt och på ett sakligt sätt. Om banken inte kan uppfylla kundens krav eller önskemål är det viktigt att kunna informera kunden om vilka andra vägar som finns för att föra ärendet vidare: 1. Konsumenternas bank- och finansbyrå är en stiftelse där privatpersoner kan få rådgivning och vägledning i frågor som rör banker och andra finansiella institut. Bakom Konsumenternas bank- och finansbyrå står Konsumentverket, FI, Svenska Bankföreningen, Fondbolagens förening och Svenska Fondhandlareföreningen. 2. Allmänna Reklamationsnämnden (ARN) är en myndighet med en opartisk roll som prövar tvister mellan konsumenter och företag och fattar beslut om hur tvisten ska lösas. Beslutet är en rekommendation och inte tvingande. 3. Domstol. Det går även att lämna in en stämningsansökan till allmän domstol men det kan vara klokt att höra med ett juridiskt ombud innan, då en tvist i domstol är förknippad med stora kostnader.

1.6

Jäv och intressekonflikt

I många branscher och speciellt inom den finansiella förekommer situationer då anställda utsätts för olika påtryckningar för att fatta vissa beslut. Som rådgivare gäller det att vara medveten om detta och att på alla sätt förhindra att tveksamheter uppstår som riskerar att rubba allmänhetens förtroende för att rådgivare är opartiska i sina råd och beslut. Jäv är en beslutssituation där en person kan tänkas vara partisk eller där det finns någon särskild omständighet som kan rubba förtroendet för personens 20

1 Bolånerådgivning

opartiskhet. En medarbetare får inte vara delaktig i beslut som rör närstående eller företag som medarbetaren kan ha personligt intresse i. För att jäv ska föreligga krävs det inte att personen är partisk, utan bara att situationen är sådan att det typiskt sett finns skäl att misstänka partiskhet. Intressekonflikt innebär att företaget och rådgivaren har ett intresse som strider mot kundens. Det kan till exempel vara interna säljtävlingar eller bonussystem som ger incitament för rådgivaren att rekommendera en viss produkt. Inom kreditgivning är det av största vikt att begränsa risken för jäv och intressekonflikter då detta kan vara en stor risk i kredithanteringen. I FI:s författningssamling (FFFS 2004:6) framgår att det är styrelsen som har det yttersta ansvaret för kreditriskhanteringen och att företaget bör ha en god kreditkultur. En god kreditkultur bygger på många olika faktorer och exempel på sådana kan vara: • Företaget ska ha ett affärsmässigt och riskmedvetet förhållningssätt

till kreditfrågor.

• Företaget ska ha en god kreditadministration där alla moment i

• • • • •

• •

kedjan, från det att en kreditansökan prövas till det att en kredit återbetalas eller avvecklas, fungerar utan dröjsmål. Företaget ska ha ändamålsenliga manualer för det praktiska arbetet i kreditadministrationen, till exempel för säkerhetsvärdering. Det ska finnas rationella processer med funktioner som förebygger dels risk för misstag, dels risk för överträdelser av befogenheter. Det ska finnas rutiner för undvikande av situationer där det finns risk för intressekonflikter. Företaget bör ha en restriktiv inställning till enmansbeslut. Ingen person bör delta i hanteringen i ett kreditbeslut som avser en närstående eller en närståendes företag eller när det kan finnas risk för jäv. Företaget bör undvika att eventuella belöningssystem inte motverkar en god kreditriskhantering. De belöningssystem som förekommer ska offentliggöras i årsredo visningen.

Anette Ridder har arbetat nästan 30 år som privatekonomisk rådgivare och 8 år som utbildningsansvarig för olika rådgivningsutbildningar. Hon är även utbildad och praktiserande fastighetsmäklare.

KÖPA BOSTAD Under de senaste åren har bostadspriser och finansiering av bostadsköp rönt stor uppmärksamhet. Bostäder har stigit i pris och bolånet är ofta en stor del av människors ekonomi. Köpa bostad ger kunskaper motsvarande SwedSecs kunskapskrav för bolånelicens och syftar till att skapa förståelse för hur privatpersoners ekonomi, i olika livssituationer, påverkas av ett bostadsköp. Boken ger en överskådlig och pedagogisk beskrivning av vad ett bolån innebär och ger tillräcklig kunskap för att ta, eller vägleda andra till, rätt beslut i samband med ett bostadsköp. Köpa bostad ger grundläggande kunskaper inom nationalekonomi och finansiell ekonomi samt förklarar hur privatekonomin påverkas av inkomstskatt och familjerätt. Köpa bostad går även igenom processen vid köp och pantsättning av bostäder och vilka faktorer som påverkar människors ekonomiska trygghet. Tillgång till en digital version av boken ingår. Den nås med hjälp av en kod på omslagets insida. Köpa bostad har i nuvarande upplaga, i allt väsentligt, samma innehåll som boken Bolån – kunskap för SwedSecs licensiering (ISBN 978-91-44-11228-2).

Art.nr 39679

studentlitteratur.se