9789147106950 by Smakprov Media AB

FASTIGHETSKUNSKAP

FA ST IG H E T S KU N S K A P

Alf Pettersson

Med den här boken vill vi skapa en baskunskap och en förståelse för alla olika delar som ryms inom en utvecklande och värdebevarande fastighetsförvaltning. Bredden och djupet i modern fastighetsförvaltning är fortfarande rätt okänd, men här ryms så olika verksamheter som ekonomi, juridik, energisystem, skötsel samt IT-baserade styr- och övervakningssystem.

FASTIGHETSKUNSKAP

Genom att spegla fastighetsverksamhetens många sidor ger vi den grund som behövs för att sedan kunna gå vidare med fördjupningar inom de olika specialist- eller yrkesområdena. Boken visar också att inget specialistområde är isolerat från de andra delarna av fastighetsverksamheten. Fastighetsarbetet utgår alltid från en beﬁntlig anläggning som ska tjäna ett visst ändamål, vilket ofta innebär såväl juridiska och ekonomiska som tekniska utmaningar inom alla yrkesområden. Till den här faktaboken ﬁnns en webbtjänst som innehåller bl.a. inlämningsuppgifter och kunskapsfrågor som är självrättande. Läs mer på www. liber.se/elaromedel

Best.nr 47-10695-0 Tryck.nr 47-10695-0

FAstighets omslag.indd 1

Alf Pettersson

och S V V he g i t s fa

2012-06-27 08.06

ISBN 978-91-47-10695-0 © 2012 Liber AB Författare: Alf Pettersson Redaktör: Börje Pettersson Grafisk form: Ann-Christin von Reybekiel, Reybekiel Form AB Övrigt oto: Tecknade illustrationer: Mats Millberg, Infocar AB Foto: Maricé Ahlsén Misenmedia Övrigt foto: Tore Allert 40, 66u, 90ö, 110, 111, 136, 138, 146ö, 162u, 163, Allt i hemmet 160, Arbetsmiljöverket 164, Hans Åkesson Fastigheter 56, Kalmar konstmuseum 133, Kylanläggningar AB 129, Linköpingskommun 15ö, 167, Torbjörn Löf 52, Penélope Mårtensson 29, Nordic Trade Marketing Manager 75u, 86u, Ann-Christin von Reybekiel 4, 11, 34, 49, 55, 62, 63, 66, 68, 70, 73, 78, 82, 93, 98, 99, 100, 118, 126, Stockholms Spol & Sug 73u, Stockholm Stories 94, VVS Butiken 127mh, Österlens Ekosalong 65, Omslag samt vinjettillustrationer: Ann-Christin von Reybekiel. Första upplagan 1 Repro: Repro 8 AB, Stockholm Tryck: People printing, Kina 2012

Kopieringsförbud

Detta verk är skyddat av upphovsrättslagen. Kopiering, utöver lärares och elevers rätt att kopiera för undervisningsbruk enligt BONUS-avtal, är förbjuden. BONUS-avtal tecknas mellan upphovsrättsorganisationer och huvudman för utbildningsanordnare, t.ex. kommuner/universitet. Intrång i upphovsmannens rättigheter enligt upphovsrättslagen kan medföra straff (böter eller fängelse), skadestånd och beslag/förstöring av olovligt framställt material. Såväl analog som digital kopiering regleras i BONUS-avtalet. Läs mer på www.bonuspresskopia.se.

Liber AB, 113 98 Stockholm tfn 08 - 690 90 00 www.liber.se kundservice tfn 08 - 690 93 30, fax 08 - 690 93 01 e-post: kundservice.liber@liber.se

FAstighetskunskap 0_100pc.indd 2

2012-06-27 12.12

FASTIGHETSKUNSKAP Alf Pettersson

Liber

BokFastighets.indb 3

2012-06-27 10.47

VÄLKOMMEN TILL DEN SPÄNN A

BokFastighets.indb 4

2012-06-27 10.47

N ANDE FASTIGHETSBRANSCHEN Fastighetsverksamhet i alla dess olika former är en bransch som utvecklas snabbt och som under många år framöver erbjuder en mångfald av personliga utvecklings- och yrkesval.

Modern byggfysik, tillämpade IT-lösningar och nya krav på energi- och miljölösningar samt ökade krav från alla olika typer av hyresgäster leder till att de fastighetsanställda hela tiden måste vässa sina kompetenser och förståelser. Den snabba utvecklingstakten leder också ofta till att avancerad och dyr teknik tillförs i fastigheterna. Detta leder i sin tur till att alla som vill göra karriär inom denna bransch behöver förstå övergripande ekonomiska samband för att kunna utvecklas inom sina specialområden. Oavsett om det är en arkitekt, energispecialist, IT-tekniker eller maskinspecialist som driver fram utvecklingsplanerna i ett fastighetsprojekt, måste den egna kompetensen alltid vara tillräckligt hög för att kunna skapa effektiva och ekonomiska handlingsplaner i vardagen. De flesta yrkesgrupper inom fastighetsverksamheten har behov av dialog och utvecklande resonemang med andra människor – såväl inom den egna organisationen som med hyresgäster och uppdragsgivare. Vi hoppas att dina nya baskunskaper om fastighetsdrift, skötsel och fastighetsunderhåll ska ge dig förståelse för de möjligheter till personlig utveckling och långsiktig karriär som du själv kan skapa dig inom en spännande bransch. Alf Pettersson Uppsala 2012 Inledning

BokFastighets.indb 5

2012-06-27 10.47

INNEHÅLL FASTIGHETEN Vad är en fastighet?

Kommunala regelverk

Liten ordlista

IT-stöd är en viktig del i verksamheten

Basfunktioner i ett fastighetssystem

Ekonomimodulen

Tekniska tillämpningar

Kodningar

Historik

Verksamhetens yrkesroller

Fastighetsförvaltare Fastighetsingenjör Fastighetsvärd

32 34 37

Rondering

Skalskydd

Övriga ansvarsområden

Fastighetstekniker Fastighetsskötare Liber | Fastighetskunskap

Fastighetens ekonomiska värde

FASTIGHETSVERKSAMHETEN

BokFastighets.indb 6

42 45

Driftformer

Arbetsformer

Underhållsplaner

2012-06-27 10.47

UTEMILJÖ

Miljö

Grönytor och planteringsytor

Vårskötsel Sommarskötsel Höstskötsel Vinterskötsel

62 64 66 68

Hårdgjorda ytor

Vårskötsel Sommar- och höstskötsel Vinterskötsel

72 74 76

Lekplatser och motionsytor

Säkerhet och trygghet

Verklig säkerhet Upplevd säkerhet Trygghet

Teknik och maskinbehov

81 81 82

Behörighet att framföra traktor eller elbil

Behörighet att arbeta med traktor eller

redskapsbärare med monterade redskap

Behörighet att använda sågar

Användning av lövblåsar

86 Inledning

BokFastighets.indb 7

2012-06-27 10.47

BYGGNAD Grund och fasader Grund

88 89 89

Putsade fasader

Tegelfasader

Träfasader

Invändigt Allmänna utrymmen

103 104

Trapphus, källare och vindar

104

Gemensamma serviceutrymmen

105

Uthyrda lägenheter eller lokaler

108

Ritningsförståelse Ritningssymboler

Tekniska installationer Inomhusklimat Temperaturen Luftkvalitén

Vatten

110 112

113 114 115 118

122

Tappkallvatten

123

Tappvarmvatten

124

Varmvattencirkulation

124

Spillvatten

125

Dagvatten

125

Dräneringsvatten

125

Värme Distribution

Kyla Styr, regler och övervakning (SRÖ) Inomhusklimat – värme och ventilation

Skalskydd

126 128

129 130 131

132 133

Lås och larm

134

Avfallshantering

136

Liber | Systemkunskap

Material och konstruktioner

BokFastighets.indb 8

2012-06-27 10.47

EKONOMI Ekonomi Driftredovisning Nyckeltal Investeringar

140 141 142 144 146

Pay-off-metoden

148

Nuvärdesmetoden

149

KVALITÉ OCH ARBETSMILJÖ Arbetsgivaren Arbetsmiljölagen Kvalitets- och miljöcertiﬁkat

Arbetstagaren Affärsmannaskap Kommunikation Kommunikation av lagar och regler

Arbete i uthyrda utrymmen

Arbetsmiljö Tekniska Fysiska Arbetsorganisatoriska Sociala Arbetets innehåll Skadeanmälan

150 152 152 154

156 157 158 159

160

162 163 164 165 166 166 167

0RDLISTA

168

SAKREGISTER

176

Inledning

BokFastighets.indb 9

2012-06-27 10.47

kapitel 1

FASTIGHETEN

BokFastighets.indb 10

2012-06-27 10.47

Vad är en fastighet? När vi i dagligt tal pratar om fastigheter, menar vi i regel byggnader som villor, hyreshus, affärsgallerior och liknande. Även inom fastighetsverksamheten avser vi ofta bara byggnaderna. Men rent juridiskt är detta inte rätt. Den rättsligt giltiga definitionen är i stället: En självständig juridisk enhet som består av ett markområde med tillhörande byggnader och byggnadstillbehör.

Kapitel 1 | Fastigheten

BokFastighets.indb 11

2012-06-27 10.47

Jordabalk (1970:994) Den juridik som berör fastigheter hittar man främst i jordabalken, som har sitt ursprung ända från 1700-talet. Lagen har förstås arbetats om i flera omgångar sedan dess, och den nuvarande jordabalken är från 1972. Alla fastigheter registreras av Lantmäteriet, som är en statlig myndighet. I fastighetsregistret lagras alla fakta, såväl aktuella som historiska: • Fastighetens yta, som vanligen uttrycks som BOA (bruksarea bostäder), LOA (bruttoarea lokaler), BTA (bruttoarea byggnads yttermått) eller BRA (bruksarea byggnadsplans innermått). ridska • Lagfaren ägare, dvs. den juridska er kan ägaren som förutom personer bon, företag vara t.ex. föreningar, dödsbon, mm.

Första avdelningen Rättsförhållanden rörande fast egendom

1 kap. Fastighet och dess gränser 1 § Fast egendom är jord. Denna är indelad i fastigheter. En fastighet avgränsas antingen horisontellt eller både horisontellt och vertikalt. Om fastighetsbildning finns särskilda bestämmelser. Sämjedelning är utan verkan. Lag (2003:626). 1 a § I denna balk betyder 1. tredimensionell fastighet: en fastighet som i sin nsad både horisontellt och vertikalt, helhet är avgränsad nellt fastighetsutrymme: fastig ghet hetsutrymme: me: ett ett utrymme u utry trymme 2. tredimensionellt fa et än en tredimensionell tredimensionelll tr som ingår i en annan fastighet om är avgränsat avgrän änsat sat både både horisontellt horiso hor isonte t llt fastighet och som och vertikalt, tsfasttighe et:: en en 3. ägarlägenhetsfastighet: fastiighe et som som inte är tredimensionell fastighet ma annat anna at än än en en avsedd att rymma ägen nhett. enda bostadslägenhet. Vad som sägs i

Lagfa

r t är e n offic iell reg Enligt istrerin 20 kap g av ett 2 § jord den da förvärv abalke g då d av fast e n ska la n alla ty handli egendo gfart s per av ng, som m. ökas s h andlin g fånges ru e n n d ast tre gar dä ar förv handli månad r ärvet, ng . Me ägande e u r räkna pprätta d upprä rätten Oftast t från övergå des. M ttades är det tt på a ed förv avses ett köp n har till d nan. H ärv av en dag ebrev ämpats ses a ndling handli som är i Sveri ngen u beteck Fasteb fång ge sed nderte rev.[2] an flera eshandling. cknade nas Att s.[1] hundra Andra år. Före söka fasta p fån å fast e 1875 b och arv geshandling gendo eteckn ar kan skiftes m ades k vara, b handli ska öv öpebre ytesha ng . D ö erlåta v n d d fa s li b stighete n o behö är äga re beh ver inte g, gåvobrev n . Om över la , bode söka la lnings gfart in vid bodelnin gfart a Vissa handli te g nnat ä den so heller avvike ng n då d m tills sökas.[ lser frå ödsboe k 3] iftas fa n trem t Den so stighete ånaders m inte n reda regeln söker n framgå lagfart r av 20 Kostna i tid ka den fö k a p n 2 fö r regis § jorda re på 825 lä g g treri as att g balken SEK o öra de .[4] ch dels ng av ett förv av det t vid v stämpe ärv är högsta ite.[5] uppde lskatt. värdet föregå lat på Stämp av köp ende å dels en elskatt eskilli r. För stämpe e en för ngen jä juridis lsk fysiska xpeditionsav mfört ka pers gift motpre atten på 4,2 person m o e n d e r med taxerin 5% (fr. er är 1 station u gsvärd ndanta o.m. 2 ,5 % till exe bodeln et för g för d 01101 mpel m ingar, 0 ödsbon 1) av k arvskif ot reve öp beräkn ten, le Fastig as gat, utg rs under 85% eskillingen. hetsreg å a r v in fa is te tret inn stighete För gåvor (u som är n å g o n tan ehålle ns värd och ha stämpe r r varit s e, lskatt. förs in lagfarn åväl aktuell te öve a a äg rio som h Ägand istoris erätten ch med regis are på en fas ka upp tighet. trering övergå Då fas gifter Ägand en, vil r i och tighets om vil ket är erätten med a registr ka fastigh fallet i tt civil till en et, för eter, e vissa a rä fastigh a tt tt s n li u d nderlä gt gilti registr ast ska ndra lä et tt g eringe nder. a den a a hand innehå n för a li lla korr llmänn tt säke a omsä ngar underte ekta u Om öv rh p etställa cknas. ttninge pgifter, erlåtels n av registr görs e e av fa avvisa ets till n gran stighet s, avslå förlitli skning inte up s upp ghet förvä vid f kj

Liber | Fastighetskunskap

ar av • Inteckningar, dvs. de andelar fastigheten som banker ellerr andra långivare har som säkerhet för sina lån.

BokFastighets.indb 12

2012-06-27 10.47

13 Fastighet A

Det kan ocksĂĽ finnas omstĂ¤ndigheter ndigheter som pĂĽtt disponera sin verkar Ă¤garens mĂśjligheter att fastighet, t.ex. om en vĂ¤g till en grannns mark. fastighet gĂĽr Ăśver fastighetens eras SĂĽdana inskrĂ¤nkningar regleras oftast genom ett sĂĽ kallat servitut, som finns inskrivet i lagfarten sĂĽ att en framtida m gĂ¤ller. kĂśpare alltid fĂĽr veta vad som

Fastighet B

Andra begrĂ¤nsningar kan vara att det inte finns byggrĂ¤tter, dvs. att ytterligare byggnader inte fĂĽr uppfĂśras pĂĽ fastigheten Ă¤ven om det finns lediga markytor att tillgĂĽ. Utan byggrĂ¤tt (byggnadstilltĂĽnd) gĂĽr det inte att ansĂśka om bygglov. Vid sidan av jordabalken finns det andra lagar som reglerar partsfĂśrhĂĽllanden inom fastighetsverksamhet, t.ex. hyreslagen och bostadsrĂ¤ttslagen.

Information angĂĽende byggnadstillstĂĽnd (QOLJW ULNVGDJHQV EHVOXW SURS ODJ RP E\JJQDGVWLOOVWnQG VDPW I|URUGQLQJ RP E\JJQDGVWLOOVWnQG VND E\JJKHUUDU DQV|ND RP E\JJQDGVWLOOVWnQG KRV $UEHWVI|UPHGOLQJHQ 'HWWD JlOOHU E\JJQDGVWLOOVWnQG L 6WRFNKROPV OlQ RFK YLVVD NRPPXQHU L 9lVWUD *|WDODQGV OlQ VH QHGDQ 5LNVGDJHQ KDU EHVOXWDW DWW SODQHULQJ DY E\JJQDGVYHUNVDPKHWHQ RFNVn VND YDUD HQ DQJHOlJHQKHW PHOODQ E\JJDUEHWVPDUNQDGHQV SDUWHU 'lUI|U KDU %\JJHQWUHSUHQ|UHUQD 6YHQVND %\JJQDGVDUEHWDUHI|UEXQGHW RFK $UEHWVI|UPHGOLQJHQ WUlIIDW |YHUHQVNRPPHOVH RP VDPYHUNDQ L SODQHULQJVIUnJRU 6\IWHW lU DWW WU\JJD E\JJQDGVYHUNVDPKHWHQV EHKRY DY DUEHWVNUDIW EHUHGD DUEHWVWDJDUQD HQ MlPQ V\VVHOVlWWQLQJ RFK DWW PRWYHUND REDODQVHU LQRP E\JJQDGVYHUNVDPKHWHQ Sn NRUW RFK OnQJ VLNW .UDY Sn E\JJQDGVWLOOVWnQG JlOOHU E\JJQDGVDUEHWHQ PHG HQ EHUlNQDG WRWDO E\JJNRVWQDG |YHUVWLJDQGH PLOMRQHU NURQRU RFK VRP XWI|UV L KHOD 6WRFNKROPV OlQ .RVWQDG PHOODQ WLOO PLOMRQ NUlYHU LQJHQ DQPlODQ .RVWQDG IUnQ WLOO PLOMRQHU lU DQPlOQLQJVSOLNWLJW .RVWQDG |YHU PLOMRQHU lU WLOOVWnQGVSOLNWLJW RFK GX VND V|ND RP WLOOVWnQG 6H VLGDQ $QV|NDQ RP E\JJQDGVWLOOVWnQG VND VNLFNDV WLOO I %R[ 6ROQD /DUV 1RUGTXLVW $UEHWVI|UPHGOLQJHQ 6ROQD 1RUGTXLVW 9LG IUnJRU ULQJ HOOHU VNLFND H SRVW WLOO /DUV 1 ODUV QRUGTXLVW#DUEHWVIRUPHGOLQJHQ VH

Kapitel 1 | Fastigheten

BokFastighets.indb 13

2012-06-27 10.47

Kommunala regelverk

Liber | Fastighetskunskap

Lagparagraferna i jordabalken, hyreslagen och bostadsrättslagen är - liksom alla andra lagar - lika för alla överallt i hela Sverige. Vi kan betrakta lagarna som ett ramverk som vi alltid måste ta hänsyn till när vi vill förändra eller utveckla en fastighet.

BokFastighets.indb 14

Men lagarna ger inga anvisningar för hur vi kan göra på just den plats där våra fastigheter ligger. I varje konkret situation måste vi därför ta hänsyn till de kommunala regler, som gäller för just den plats där vi har vår verksamhet.

2012-06-27 10.47

Kommunerna fattar lĂĽngsiktiga beslut om var t.ex. bostadsomrĂĽden, kĂśpcentra eller industriomrĂĽden ska utvecklas. Detta fi nns utfĂśrligt beskrivet i kommunernas detaljplaner, som Ă¤r lĂ¤tta att hitta i varje kommuns informationssystem.

G BYG OM AN Ă&#x2013;K ANS MERA OD H U D JD G ME PSOL

LOV

LOOl

Q V DQ l DQQ RP DPQ QV Q JDUH l WV LJKH )DVW

V L W ,I\OO

onto vsk glo e Byg and sĂśk h c et o J

ret

)DVW

VV DGUH WHQV LJKH )DVW Q QDP GH Q D 6|N

P QXP SRVW VV GUH JVD OQLQ XWGH VV UH G D 3RVW

RVWR HU S

RP YJLIW ORYD \JJ |U E VV I GUH VD ULQJ WXUH )DN Q 1DP

Ăś Ans

JORY V W E\J \GG QVD QGVN HJUl 6WUD WLGVE I|U HQV ORY GLVS \JJ

JORY %\J

Q DQYl UDG bQG ODJ 8SS

VD YXG V V KX VKXV GKX GHQ V UD G JQD 7YnERVWD GD VPnKX J E\J

p dsty gna XV Byg ERVWDGVK

\J SSE QDG *UX \JJ nGVE )|UU V HUD HFLILF KXV VS WRUV QJ J Q LQ R D UD Q X . RDUH OlJJ HVWD UXWW OO 5 U DQ HQ E HOOH +RWH PP QDG LOONR \JJ 1\W DQ E Q Q $ P (Q

%HVO

I JUD SDUD RFK DWXP XWVG

W PQD G Ol VNH VEH DQG )|UK

NDO G OR RVWD UH E QDG UOLJD \JJ \WWH 7LOOE H DY nO

DQG V G UD H GDP ,QUH HFLILF D lQ DW VS NOLJ $QQ

Y DUNOR

P GDWX HG

VORY QLQJ 5LY

0 rt ts a DG nde JQ Ă&#x201E;re OW Q\ E\J GQLQJ

XPP ULNWQ YHQ G l RVWD IRQ E HU 7HOH PP HQ

X QVQ QG DWLR V|ND Q DQLV 2UJ QQDQ l D RP

VV DGUH 3RVW

FK P 7LOO R

er avs kan

PP QQX HUVR HU 3

M QU U 3UR ,' Q

DQG V|N Q WLOO DQ l DQQ

VV GUH DLOD H P

VV $GUH

XPP QVQ DWLR DQLV 2UJ

P WQXP Q ULN lYH WH UEH IRQ D 7HOH

tigh FNQLQ FasLJKHWVEHWH

ll FastighetsĂ¤gare eller andra intressenter som vill Ă¤nda fĂĽ till stĂĽnd en Ă¤ndring i detaljplanen mĂĽste vĂ¤nda d sig till kommunen. DĂĽ inleds en starkt reglerad ra. FĂśr procedur som oftast tar nĂĽgra ĂĽr att genomfĂśra. nom fastfĂśrĂ¤ndringar i de verksamheter som bedrivs inom igheten gĂ¤ller i stort sett samma begrĂ¤nsningarr som vid nybyggnation: En fastighetsĂ¤gare som har en bostadsfasplanet till tighet fĂĽr t.ex. inte gĂśra om lĂ¤genheter i markplanet ommunfĂśrbutiker utan att fĂśrst inhĂ¤mta tillstĂĽnd frĂĽn kommunfĂśrvaltningen.

QGH |ND

QJ QGUL LJ l lQG ODWV 8WY JVS HULQ 3DUN

QDG \JJ 3nE

HWHU HQK V OlJ UVKX UGD $IIl HU| V O E WD Q VKX XV D )ULWLG GVK RVWD QDG )OHUE J \J VWULE X G G QD ,Q \JJ JHE *DUD

HQ E PP LOONR 1\W

lGH

ERVW

UHD

WWRD

Y EUX

'lUD

ULQJ lQG QGLJ XWYl PPHU

DPW 1&6 QX V G D )lUJ JJQ HU

WHU P XPP LOOE\ 6 Q SJLI FK W 1& DXS \ R )lUJ HU

$UH QDGVDUHD LG Q XPP r Y J e Q 6 g %\J fĂ¤r 1& )lUJ och rial te ma iga Ă¤nd DG Utv HNOlGQ JDU

hetsverksamhet FĂśr den som yrkesmĂ¤ssigt arbetar inom fastighetsverksamhet Ă¤r det viktigt att kĂ¤nna till vilka fĂśrĂ¤ndringar av t.ex. exterimheter som krĂ¤ver Ăśren (fasader, portar, fĂśnster) eller nya verksamheter kommunalt tillstĂĽnd. Det Ă¤r ocksĂĽ viktigt att veta vilka byggnapeciella skĂ¤l, kanske der som Ă¤r extra kĂ¤nsliga att fĂĽ fĂśrĂ¤ndra av speciella fĂśr att de Ă¤r uppfĂśrda under en viss epok eller fĂśr att de har spelat en unik roll i kommunens utveckling.

LQ QULWQ OW 3OD XQD RPP . HQ YDWW GDJ

GE )DVD 7DN

LQJ JJQ EHOl

VWHU )|Q

in lysn upp JDU iga OLQ Ă&#x2013;vr KDQG

gar

UWD VND QDG \JJ 1\E D

WNDUW OW WRP XQD P P .R HQ YDWW

U LQJD GULWQ OW )DVD XQD RPP . Q H WW YD VSLOO

PX NRPLQJ LQJV S N|S OLQNR /LQ \JJ# V V UH E VWDG GUHVV WD 3R SLQJ ( SRV LQN| / Q WD JJD WWQLQ )D[ 'UR UHVV VDG

N | %HV GWMlQVW DUV P .XQ WJ

H ODQ JDG QVS %LIR DWLR 6LWX J WLOO XWQLQ H VO UP Q $ Yl )MlUU

X /.

Kapitel 1 | Fastigheten

BokFastighets.indb 15

2012-06-27 10.47

Liten ordlista • Lagfart är den handling i fastighetsregistret som visar vem som är fastighetsägare. Senast tre månader efter köp av en fastighet ska anmälan om ägarbytet anmälas till fastighetsregistret. • Servitut är ett långsiktigt avtal som garanterar en grannfastighet (härskande fastighet) att utnyttja del (t.ex. tillfartsväg) eller en nyttighet (t.ex. brunn) av en annan fastighet (tjänande fastighet). Servitutet skrivs in i fastighetsregistret. • Byggnadstillbehör avser utrustning som monterats för att komplettera utnyttjandet av byggnaden. Exempel på byggnadstillbehör är badkar och vitvaror (kyl/frys, spis). Ett extra, fritt uppställt kylkåp är däremot inte ett byggnadstillbehör. • Detaljplan är en plan som kommunen upprättar och som visar hur mark, vattenområden och bebyggelse ska fastighetsindelas och användas.

Liber | Fastighetskunskap

• Bygglov krävs vid nybyggnation men även vid större ombyggnader fastighetsanvändningg. By ygg gglo l v beviljas av kommunen, eller förändrad fastighetsanvändning. Bygglov vanligen av dess byggnadsnämnd.

BokFastighets.indb 16

2012-06-27 10.48

Fastighetens ekonomiska värde Fastighetsekonomi skiljer sig inte på något avgörande sätt från annan företagsekonomi. Det mest särpräglade är att varje fastighet alltid har åtminstone tre olika värden: • Bokfört värde, som är det tillgångsvärde fastigheten har i balansräkningen. • Marknadsvärde, som är det värde som fastigheten troligen skulle ha vid en försäljning i nutid. • Taxeringsvärde, som är det skattemässiga mark- och byggnadsvärde som skattemyndigheten har satt på fastigheten.

FASTIGHETSBESTÅND (Belop i tkr, yta = BOA + LOA m2)

Bostandsområde

Marknadsvärde

Centrala staden

2 185 102

1 366 203

1 176 028

1 238 8

780 724

294 581

767 203

1 079 9

92 300

34 646

Tuna backar/Svartbäcken Gamla Uppsala Kvarngärdet Sala backe Årsta

Bokfört värde

Taxeringsvärde

Anta al bostäd der

97 7

608 721

154 408

330 029 29

756 75

1 574 507

570 859

878 069

2 218

522 209

271 787

190 423

293

Kapitel 1 | Fastigheten

BokFastighets.indb 17

2012-06-27 10.48

18 Fastighetsverksamhet följer samma regelverk och ska tillämpa samma praxis – god redovisningssed – som alla andra företag. Balansräkningen visar balansen mellan företagets tillgångar och skulder vid ett visst tillfälle, t.ex. den sista dagen på året. Balansräkningen är det viktigaste underlaget när ett företag ska värderas av en bank eller i samband med en försäljning, och därför måste tillgångar och skulder värderas enligt fastställda regler. Resultaträkningen visar verksamhetens resultat. Intäkter och kostnader under en viss tidsperiod, t.ex. ett år, ställs mot varandra.

Resultaträkning

Balansräkning

$ $ $ $ $ $ $ $ $ $

Skulder t -ÌO

$ $ $ $ $ $ $ $ $ $

$ $ $$ $ $ $

$ $ $ $ $ $ $ $ $

Tillgångar

Inkomster

t 'BTUJHIFUFS

t )ZSPS

Tillgångar och skulder vid en viss tidpunkt

Kostnader t %SJGU t 6OEFSIÌMM t 4LÚUTFM

Resultatet mätt över en tidsperiod

Liber | Fastighetskunskap

Fastighetsägaren utser ofta en förvaltare, som ansvarar för att skötsel och underhåll utförs så att fastighetens värde är stabilt eller förbättras. Fastighetsskötare, fastighetstekniker och fastighetsvärd är i sin tur förvaltarens utförare. De ska dels garantera fastighetens funktioner och att hyresgästerna får den komfort som avtalats, dels ansvara för att verksamhetens resultatbudget blir uppfylld varje år.

BokFastighets.indb 18

Fastighetsverksamheter har ofta ett antal viktiga utomstående intressenter, t.ex. banker och finansinstitut. De kommer dock inte att behandlas i denna bok. Detsamma gäller för de speciella intressenter som är väsentliga när en fastighet ska köpas eller säljas.

2012-06-27 10.48

Kapitel 1 | Fastigheten

BokFastighets.indb 19

2012-06-27 10.48

FASTIGHETSKUNSKAP

FA ST IG H E T S KU N S K A P

Alf Pettersson

FASTIGHETSKUNSKAP

Best.nr 47-10695-0 Tryck.nr 47-10695-0

FAstighets omslag.indd 1

Alf Pettersson

och S V V he g i t s fa

2012-06-27 08.06